HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH

VÕ VĂN LỢI

QU¶N Lý NHµ N¦íC §èI VíI §ÊT §¤ THÞ

CñA THµNH PHè §µ N½NG

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2015

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH

VÕ VĂN LỢI

QU¶N Lý NHµ N¦íC §èI VíI §ÊT §¤ THÞ

CñA THµNH PHè §µ N½NG

: Quản lý kinh tế

: 62 34 04 10

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

N ười ướ dẫ k oa ọc: 1. PGS,TS NGUYỄN HỮU THẮNG

2. TS TRẦN THỊ BÍCH HẠNH

HÀ NỘI - 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng

tôi. Các số liệu nêu trong luận án là trung thực, có nguồn gốc

rõ ràng. Những kết luận khoa học của luận án chưa được ai

công bố trong bất kỳ công trình nào.

TÁC GIẢ LUẬN ÁN

Võ Văn Lợi

MỤC LỤC

Trang

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN

ĐỀ TÀI LUẬN ÁN

5

1.1. Các công trình nghiên cứu ở nước ngoài có liên quan đến đề tài luận án 5

1.2. Các công trình nghiên cứu trong nước có liên quan đến đề tài luận án 15

1.3. Những kết quả đạt được và những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu 26

Chương 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ

NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ TRỰC THUỘC

TRUNG ƯƠNG

28

2.1. Những vấn đề chung về đất đô thị thành phố trực thuộc trung ương 28

2.2. Khái niệm, đặc điểm, nội dung và các nhân tố ảnh hưởng đến quản

lý nhà nước đối với đất đô thị thành phố trực thuộc trung ương

36

2.3. Kinh nghiệm quản lý đất đô thị của một số thành phố trên thế giới,

trong nước và bài học rút ra cho thành phố Đà Nẵng

61

Chương 3: THỰC TRẠNG ĐẤT ĐÔ THỊ VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI

VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

68

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và thực trạng đất đô thị của thành

phố Đà Nẵng

68

3.2. Quản lý nhà nước đối với đất đô thị của thành phố Đà Nẵng 72

Chương 4: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ

NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

ĐẾN NĂM 2020

109

4.1. Một số quan điểm cơ bản nhằm hoàn thiện quản lý nhà nước đối với

đất đô thị của thành phố Đà Nẵng

109

4.2. Giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước đối với đất đô thị của thành

phố Đà Nẵng

133

KẾT LUẬN 139

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ

CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN

145

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 146

PHỤ LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS : Bất động sản

CNH, HĐH : Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

GCN : Giấy chứng nhận

HĐND : Hội đồng nhân dân

KCHT : Kết cấu hạ tầng

KT-XH : Kinh tế - xã hội

NSNN : Ngân sách nhà nước

PPP : Hợp tác công - tư

QHKH : Quy hoạch, kế hoạch

QLNN : Quản lý nhà nước

SDĐ : Sử dụng đất

TNMT : Tài nguyên và môi trường

TTTW : Trực thuộc Trung ương

UBND : Ủy ban nhân dân

XHCN : Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 3.1: Số liệu nợ quá hạn về thu tiền sử dụng đất 85

Bảng 3.2: Quá trình tổ chức đấu giá qua các năm của Trung tâm giao

dịch bất động sản thành phố Đà Nẵng

86

DANH MỤC CÁC BIỂU

Trang

Biểu đồ 3.1: Cơ cấu hiện trạng đất đô thị 71

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Trang

Hình 2.1: Nội dung quản lý nhà nước đối với đất đô thị thành phố trực

thuộc Trung ương

47

Hình 2.2: Cơ chế hoạt động của hệ thống điều chỉnh lại đất của thành phố

Xơun

63

Hình 3.2: So sánh một số chỉ tiêu đất đai giữa quy hoạch SDĐ và Quy

hoạch xây dựng năm 2020 trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

73

Hình 3.3: So sánh chỉ số dân số giữa hai loại quy hoạch tại thành phố Đà Nẵng 74

Hình 3.4: Cơ cấu loại đất ở của thành phố Đà Nẵng 76

Hình 3.5: Diện tích đất cung cấp cho thị trường trong kỳ quy hoạch 78

Hình 3.6: Tình hình cho doanh nghiệp thuê đất tại các KCN năm 2012 79

Hình 3.7: Số hộ giải tỏa theo quận, huyện từ 2004 - 2012 81

Hình 3.8: Tiền thu sử dụng đất qua các năm giai đoạn 2003-2012 84

Hình 4.1: Đánh giá thái độ làm việc của cán bộ tài nguyên và môi trường 127

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đô thị là nền tảng phát triển đô thị, là một trong những nguồn nội lực

quan trọng hàng đầu của sự nghiệp CNH, HĐH, đô thị hóa, không chỉ để đáp

ứng nhu cầu về mặt bằng, mà còn là hàng hóa đặc biệt để khai thác, tạo ra nguồn

vốn đầu tư xây dựng và phát triển đô thị.

Đà Nẵng là một trong những địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất

cả nước, diện tích đất đô thị tăng nhanh từ 6000 ha thời điểm trước năm 1997,

đến năm 2012 diện tích đất đô thị của thành phố tăng lên 24.554,33 ha. Bên cạnh

đó, cùng với các đồ án xây dựng theo quy hoạch đã làm cho bộ mặt đô thị được

đổi mới khang trang, hiện đại. Đặc biệt, kể từ khi trở thành thành phố trực thuộc

trung ương (năm 1997), Đà Nẵng đã đạt được những thành tựu to lớn trong công

cuộc chỉnh trang, phát triển đô thị. Kết cấu hạ tầng KT-XH, không gian đô thị

được quy hoạch bài bản, hiện đại và tiếp tục được đầu tư khá mạnh với nhiều

công trình quy mô lớn, làm thay đổi diện mạo đô thị, góp phần tăng cường giao

thương, kết nối, thúc đẩy phát triển KT-XH của Vùng. Trong QLNN đối với đất

đô thị, Đà Nẵng đã đạt được những kết quả tốt, có những điểm sáng trong cơ chế

quản lý đất đô thị như thống nhất thu hồi đất theo quy hoạch; góp đất và điều

chỉnh lại đất khi thực hiện các dự án giao thông và chỉnh trang đô thị, mở rộng

diện tích thu hồi dọc theo 2 bên đường, lấy quỹ đất sạch "bán" cho nhà đầu tư,

tạo nguồn thu lớn cho ngân sách; đặc biệt là cơ chế giải phóng mặt bằng, giải

tỏa, đền bù đất đai cho những cá nhân, tổ chức phải di dời.

Mặc dù vậy, do ảnh hưởng của quá trình CNH, HĐH và đô thị hóa, QLNN

đối với đất đô thị trên địa bàn thành phố Đà Nẵng còn nhiều hạn chế, đó là:

- Sự phát triển của thị trường đất đô thị vượt qua sự phát triển của đô thị

hóa, đặc biệt là thị trường thứ cấp (chuyển đổi đất nông thôn thành đất đô thị)

diễn ra quá nhanh, mà lẽ ra phải sau đô thị hóa nhưng việc đổi đất trong một số

trường hợp đi trước cả quy hoạch.

2

- Tình trạng quy hoạch treo, khai thác không theo dự báo nhu cầu, đất đai

bỏ hoang còn rất phổ biến.

- Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đô thị thiếu bền vững, chủ yếu từ

nguồn thu bán quyền sử dụng đất, do đó phụ thuộc rất lớn vào thị trường, đặc

biệt là thị trường bất động sản.

- Quy hoạch, kế hoạch SDĐ đô thị chưa khoa học, tầm nhìn dài hạn; một

số các chính sách về định giá đất, thu hồi, đền bù, hỗ trợ, tái định cư đối chưa

gắn với cơ chế thị trường; tình trạng vi phạm pháp luật trong quản lý sử dụng đất

còn nhiều, nhưng chưa được xử lý triệt để; tình trạng khiếu kiện về đất đai chưa

được giải quyết kịp thời.

Trong bối cảnh hiện nay, với những tác động đất đai ngày càng phức tạp,

càng đòi hỏi tăng cường QLNN đối với đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng.

Việc nghiên cứu nhằm tìm các giải pháp hoàn thiện QLNN đối với đất đô thị

trong cả nước cũng như ở Đà Nẵng có ý nghĩa cả lý luận và thực tiễn, có tính cấp

bách cả trước mắt và là vấn đề cơ bản lâu dài. Đó là lý do nghiên cứu sinh lựa

chọn "Q ả lý ước đ i với đất đô t ị của t p Đ Nẵ " làm đề tài

luận án tiến sĩ kinh tế của mình.

2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

2.1. ục đíc i cứ

Mục đích nghiên cứu đề tài là trên cơ sở làm rõ những vấn đề lý luận và

thực tiễn về QLNN đối với đất đai đô thị, đánh giá thực trạng QLNN đối với đất

đô thị của thành phố Đà Nẵng, để đề xuất giải pháp hoàn thiện QLNN đối với

đất đô thị của thành phố Đà Nẵng trong thời gian tới.

2.2. N iệm vụ i cứ

Để thực hiện mục đích đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra gồm:

- Hệ thống hóa có bổ sung cơ sở lý luận về đất đô thị và QLNN đối với

đất đô thị của chính quyền cấp tỉnh, thành phố TTTW.

- Phân tích, đánh giá thực trạng QLNN đối với đất đô thị của thành phố

Đà Nẵng, rút ra những kết quả đạt được, hạn chế và nguyên nhân.

3

- Đề xuất quan điểm và một số giải pháp nhằm hoàn thiện QLNN đối với

đất đô thị của thành phố Đà Nẵng trong thời gian đến năm 2020.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1. Đ i tượ i cứ

Đề tài luận án là QLNN đối với đất đô thị của chính quyền cấp tỉnh, thành

phố gắn với đặc thù của một thành phố ven biển miền Trung như thành phố Đà

Nẵng đặt trong mối quan hệ với các cơ quan nhà nước trung ương.

3.2. P ạm vi i cứ

- Tập trung nghiên cứu QLNN đối với đất đô thị trong phạm vi ranh giới

đô thị của thành phố Đà Nẵng.

- Thời gian nghiên cứu thực trạng QLNN đối với đất đô thị chủ yếu từ khi

Luật Đất đai sửa đổi năm 2003 đến nay.

- Các giải pháp đề xuất đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030.

4. Phương pháp nghiên cứu

- Sử dụng các phương pháp của chủ nghĩa duy vật biện chứng, duy vật

lịch sử, phương pháp trừu tượng hóa khoa học để phân tích các vấn đề lý luận và

thực tiễn về QLNN đối với đất đô thị.

- Sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích, lôgíc kết hợp với lịch sử,

tổng kết, đánh giá việc thực hiện các nội dung QLNN đối với đất đô thị ở thành

phố Đà Nẵng.

- Đề tài sử dụng 160 phiếu khảo sát điều tra (được thực hiện ở các quận

Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Cẩm Lệ, Liên Chiểu) để đánh giá mức độ hài lòng của

người dân về QLNN đối với đất đô thị của thành phố Đà Nẵng. Về đối tượng,

mục đích, nội dung điều tra đã được tác giả trình bày trong phụ lục 13 và phụ lục

15 của luận án. Tác giả điều tra 160 người dân, tuy nhiên, trong quá trình xử lý

số liệu, có nhiều phiếu không được sử dụng do các hộ nông dân không đưa ra

phương án trả lời đầy đủ. Do các phiếu điều tra không được "làm sạch" trước khi

thu hồi nên tác giả không sử dụng mô hình SPSS để xử lý số liệu mà tác giả chỉ

sử dụng phương pháp thống kê, phân tích số liệu. Tuy vậy, tác giả cho rằng với

4

phạm vi và đối tượng nghiên cứu của mình, các số liệu mẫu điều tra của tác giả

mang tính đại diện và độ tin cậy cho kết quả nghiên cứu.

- Sử dụng phương pháp SWOT để phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội

và thách thức QLNN đối với đất đô thị của thành phố Đà Nẵng. Bên cạnh đó, để

làm rõ thêm các vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến luận án, tác giả có sử

dụng phương pháp chuyên gia, phỏng vấn sâu 20 chuyên gia, nhà nghiên cứu,

nhà quản lý, lãnh đạo của thành phố Đà Nẵng.

5. Những đóng góp mới về khoa học của luận án

5.1. Về mặt lý l ậ : Tác giả làm rõ cơ sở lý luận về đất đô thị, xây dựng

nội dung QLNN đối với đất đô thị của chính quyền cấp tỉnh, thành phố.

5.2. Đó óp về mặt t ực tiễ

- Phân tích thực trạng và đánh giá QLNN đối với đất đô thị của một thành

phố trực thuộc trung ương.

- Đưa ra những giải pháp và kiến nghị, nhằm hoàn thiện QLNN đối với

đất đô thị của thành phố Đà Nẵng trong thời gian tới.

6. Kết cấu của luận án

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,

luận án gồm 4 chương, 10 tiết.

5

Chương 1

TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN

1.1. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU Ở NƯỚC NGOÀI CÓ LIÊN QUAN

ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN

Ở nước ngoài việc nghiên cứu vấn đề đất đai nói chung và đất đô thị nói

riêng trong điều kiện kinh tế thị trường đã được nhiều người quan tâm từ lâu. Có

thể khái quát các công trình nghiên cứu ở nước ngoài liên quan đến QLNN đối

với đất đô thị theo các nội dung sau:

1.1.1. Các nghiên cứu về đất đô thị

Nghiên cứu lịch sử hình thành đất đô thị, Ratcliff [98, tr.1-18] cho rằng

quá trình xác định việc sử dụng các khoảng đất theo chức năng là phương thức

tạo ra đất đô thị. Theo tác giả, các yếu tố xã hội và kinh tế là những nhân tố

quyết định tạo ra đất đô thị. Từ quan niệm này, tác giả cho rằng, quan niệm đất

đô thị là đất nằm trong ranh giới đô thị theo địa giới hành chính là chưa đủ. Bởi,

ranh giới đô thị có thể không được quy định đầy đủ các tiêu chí chức năng đô

thị, chúng có thể là kết quả của các yếu tố lịch sử và sự thuận tiện về mặt chính

trị. Do đó, khi xác định đất đô thị phải căn cứ vào các tiêu chí chức năng đô thị

thì mới phù hợp hơn.

Cũng nghiên cứu từ góc độ hình thành đất đô thị, theo Marion Clawson

[95, tr.43] đất đô thị là sản phẩm của một loạt các quyết định công khai và các

quyết định cá nhân. Đất đô thị là một loại hàng hóa được ghi nhận tại các cơ

quan chính trị và xã hội. Marion Clawson đã đưa ra định nghĩa: đất đô thị là một

đơn vị không gian và tài sản có nguồn gốc từ các thể chế pháp lý, hành chính và

kinh tế hay nói cách khác đất đô thị là một sản phẩm của sự sắp xếp thể chế và

xã hội.

M. A. Quadeer[96, tr.169-170] định nghĩa đất đô thị: là đất được sử dụng

hoặc được kỳ vọng sẽ được sử dụng cho các hoạt động của đô thị. Định nghĩa

này chuyển trọng tâm từ nơi trên bề mặt trái đất thành một mảnh đất nằm trên,

6

dưới hoặc trong nó. Tác giả cho rằng, thông qua thực hiện các hoạt động (như

chuyển mục đích sử dụng, xây dựng kết cấu hạ tầng,...) phục vụ cho hoạt động

đô thị ở hiện tại và tương lai, được gọi là đất đô thị. Theo M. A. Quadeer, các

yếu tố cấu thành của đất đô thị bao gồm vị trí, không gian, tài sản, tính tập hợp,

tính đa dạng, sự bất động và không thể phá hủy. Từ việc phân tích các yếu tố cấu

thành, tác giả đưa ra các đặc điểm của đất đô thị như: đất đô thị phát sinh từ sự

tồn tại của nó trong hệ thống các hoạt động đô thị; giá trị của đất đô thị có thể do

các khoản đầu tư công cộng, quyết định của cơ quan và sự phụ thuộc về kinh tế;

đất đô thị là nguồn được phân chia và sử dụng trực tiếp trên lợi ích cộng đồng;

đất đô thị vừa là một loại hàng hóa tiện ích vừa là hàng hóa thương mại.

Nghiên cứu đất đô thị dưới góc độ sở hữu, V. Kruse [99] cho rằng đất đô

thị là một tài sản, song nó là một sở hữu bất thường theo nghĩa là chủ sở hữu

không thể tận dụng hoặc mang nó theo. Nó ở đó để người ta sử dụng và sẽ vẫn ở

đó sau khi thay hàng loạt các chủ sở hữu. Đất đô thị là một tài sản mang lại các

quyền ra quyết định của chủ sở hữu về việc sử dụng nó. Do đó, động cơ thúc đẩy

các quyết định này trở thành các yếu tố quyết định của việc sử dụng đất. Ngoài

ra, đất đô thị cũng trở thành một nơi đầu tư cho lợi nhuận về vốn. Trong bối cảnh

này, đất đô thị tuân theo các mục tiêu khác nhau và sự chuyển nhượng được thực

hiện theo các cân nhắc về thị trường đầu tư. Thông thường, vai trò của đất đô thị

với tư cách là một khoản đầu tư mâu thuẫn với chức năng của khu vực cho các

hoạt động đô thị.

1.1.2. Các công trình nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với đất đô

thị ở nước ngoài

Một là, nghiên cứu quản lý nhà nước đối với đất đô thị trên lĩnh vực hoàn

thiện hệ thống chính sách, pháp luật về đất đô thị.

Cải cách thể chế và các chính sách đất đô thị tại các quốc gia đang phát

triển (Reforming Urban Land Policies and Institutions in Developing Countries),

của tác giả Farvacque và Patrick [93]. Các tác giả cho rằng thể chế đất đô thị và

chính sách đất đai ở địa phương là nhân tố cấu thành nên hệ thống quản lý đất đô

7

thị và cũng là các yếu tố tác động đến sự vận hành của thị trường đất đô thị. Do

đó, cần thiết phải cải cách thể chế và chính sách trong từng giai đoạn theo quy

luật thị trường. Đây là điều kiện hết sức cần thiết nhằm khai thác tốt nguồn lực

đất đai. Tuy nhiên thể chế đất đô thị thường mang tính ổn định tương đối, do đó

để không bị "lạc hậu", các tác giả cho rằng, thể chế chỉ nên quy định những vấn

đề mang tính nguyên tắc cơ bản và có tầm nhìn dài hạn, những vấn đề còn lại

nên để cho các chủ thể kinh tế thích ứng với sự thay đổi của môi trường.

Chính sách đất đô thị - Những vấn đề và những cơ hội (Urban Land

Policy - Issues and Opportunities), của tác giả Dunkerley và Harol [92], đã trình

bày những vấn đề khác nhau của quyền sử dụng đất đô thị liên quan đến mục

tiêu công bằng và hiệu quả. Từ đó, để tạo ra sự công bằng và hiệu quả, các tác

giả đề xuất Chính phủ phải tập trung vào ba nhóm công cụ như sau:

Thứ nhất, Chính phủ can thiệp thông qua chính sách thuế và sở hữu công.

Về thuế đất, Chính phủ sẽ đánh thuế cao đối với các loại đất trống hoặc

đất không được sử dụng. Tuy nhiên, thuế không được coi là một công cụ quan

trọng nhằm can thiệp vào thị trường đất đai cũng như tác động vào việc sử dụng

đất đai vì nó chỉ giúp đạt được mục tiêu về thu ngân sách; đối với sở hữu công

về đất đai, sở hữu công bao gồm hai hình thức: ngân hàng đất đai và chính sách

điều chỉnh mục đích sử dụng đất. Ngân hàng đất đai thường dùng để chỉ sự

chiếm hữu trước về đất đai cho chính phủ sử dụng hoặc chiếm hữu đất không sử

dụng thuộc sở hữu công với quy mô lớn để sử dụng cho khu vực thành thị trong

tương lai. Trong khi đó, chuyển đổi mục đích sử dụng đất lại là một hình thức

tạm thời của sở hữu công nhằm chuyển đổi mục đích sử dụng của đất đai, từ các

vùng đất nông nghiệp nhỏ và manh mún thành các tòa nhà đô thị dùng cho các

dịch vụ công. Đối với nhóm giải pháp này, tác giả đưa ra khuyến nghị: Khi cung

về đất đai bị thiếu hụt, giá thuê đất và vốn đầu tư cao hơn sẽ dịch chuyển một số

lợi ích của dịch vụ công sang người sở hữu đất. Đồng thời, Chính phủ sẽ không

mở rộng dịch vụ cơ bản vì không thể bù đắp cho chi phí công tăng cao. Do vậy,

cần có những biện pháp, chế tài trong quá trình phân bổ chi tiêu công và cho

8

phép mở rộng chương trình chuyển đổi mục đích sử dụng của đất chưa qua khai

thác để phục vụ mục tiêu phát triển đô thị. Đánh thuế vào người sử dụng cũng là

một biện pháp thay thế cho việc đánh thuế vào đất đai có lợi thế vị trí địa lý.

Tiếp nữa, hai phương pháp hiệu quả để tăng đầu tư công cho khu vực đô thị là

phương pháp trả tiền thuế chậm và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai.

Thứ hai, Chính phủ can thiệp thông qua việc ban hành quy định về sử

dụng đất đô thị.

Có năm hình thức được sử dụng nhiều nhất về quản lý và sử dụng đất đai,

bao gồm: quy hoạch thành vùng, quy định về phân khu, quy định về xây dựng,

sự phê duyệt của cơ quan chính phủ và quy hoạch đô thị. Chính phủ cần tham

gia trực tiếp vào việc phát triển quỹ đất đai đô thị, đặc biệt là việc xây dựng nhà

ở. Vấn đề này đòi hỏi không chỉ áp dụng các quy định hiện hành mà còn cần đưa

ra các quy định mới về sử dụng đất đai như kiểm soát chặt chẽ hơn về việc xây

dựng cao ốc và tiền thuê, quốc hữu hóa đất đai… Cuối cùng, Chính phủ cần đổi

mới các quy định về quản lý sử dụng đất đai và các chính sách có liên quan, bao

gồm: các văn bản pháp luật, thủ tục hành chính, quy hoạch, dự án, phân bổ

nguồn lực, lợi tức đất đai, ưu tiên đầu tư công.

Thứ ba, Chính phủ tham gia trực tiếp vào thị trường đất đô thị.

Theo đó, Chính phủ cần sử dụng để đảm bảo hiệu quả và công bằng trong

việc phân bổ nguồn lực đất đai đô thị và dịch vụ công. Tác giả khuyến nghị

chính phủ không nên xem các biện pháp quản lý và kiểm soát việc sử dụng đất

đai chính thống (gồm: quy hoạch tổng thể và các công cụ khác như quy vùng,

pháp luật và phân khu) là công cụ chủ yếu. Thay vào đó, biện pháp kiểm soát

nên sử dụng là đầu tư công trực tiếp của chính phủ hoặc tham gia tài trợ vốn.

Trong trường hợp sử dụng biện pháp này, cần kết hợp với việc hoàn thiện và ban

hành các quy định về pháp lý.

Một khuôn khổ cho việc cải tổ các chính sách đất đai đô thị tại các quốc

gia đang phát triển (A Framework for Reforming Urban Land Policies in

Developing Countries), của tác giả Dowell và Giles [90]. Các tác giả đã đề cập

9

đến các vấn đề sau: (i) Giải thích tại sao cải cách chính sách đất đô thị là cần

thiết. (ii) Đánh giá các vấn đề tồn tại của thị trường đất đai hiện nay, nhất là có

sự can thiệp không phù hợp của chính phủ ở những vị trí khác nhau (can thiệp

quá nhiều, hoặc can thiệp quá ít). Công trình cũng chỉ ra những vấn đề không

thích hợp trong lập kế hoạch SDĐ, vượt trên quy định, tệ quan liêu và việc phát

triển đất công không hiệu quả. Các tác giả cho rằng, Chính phủ chỉ tham gia ở

những khâu: đặt tên đất và đăng ký, tài trợ KCHT và thúc đẩy tái phát triển bên

trong đô thị. (iii) Cung cấp những đề xuất về cải cách chính sách đất đô thị. Các

đề xuất này tập trung vào việc đánh giá những vấn đề còn tồn tại của thị trường

đất đô thị; phân cấp thẩm quyền quản lý đất đai cho chính quyền địa phương; bãi

bỏ quy định không phù hợp; tư nhân hóa; nâng cao hiệu quả thị trường đất đai.

Báo cáo về Xây dựng thể chế hỗ trợ thị trường đất đô thị, của Ngân hàng

Thế giới, năm 2002 đã đưa ra định nghĩa thể chế: "là những quy tắc, kể cả các

chuẩn mực, về hành vi mà dựa vào đó các tác nhân tương tác với nhau. Thể chế

còn là các tổ chức để thực hiện các quy tắc và quy phạm đạo đức, nhằm đạt

được kết quả mong muốn. Các chính sách ảnh hưởng tới việc thể chế nào sẽ thay

đổi, còn thể chế ảnh hưởng tới việc chính sách nào sẽ được áp dụng" [40, tr.43].

Trên cơ sở đưa ra lý luận và phân tích thực trạng xây dựng, thực thi thể chế thị

trường đất đô thị ở Việt Nam, Báo cáo đã nêu ra một số giải pháp hỗ trợ của nhà

nước cho thị trường đất đô thị, đó là:

+ Nhà nước cần hỗ trợ thị trường bằng cách quản trị tốt, tức là tạo ra, bảo

vệ và thực thi quyền sở hữu tài sản đất đai.

+ Thiết lập cơ quan đăng ký đất đai và cung cấp các dịch vụ trao quyền sở

hữu đất đai và địa chính cho người dân.

Hai là, nghiên cứu quản lý nhà nước đối với đất đô thị trên lĩnh vực hoàn

thiện công cụ quy hoạch sử dụng đất.

Trong số các nghiên cứu theo hướng này phải kể đến cuốn: Quy hoạch

SDĐ: sử dụng, lạm dụng và tái SDĐ đô thị (Land - Use Planning: A Case book

on this Use, Misuse, and Re-Use of Urban Land), của tác giả Charles M. Haar,

10

[89], đã phân tích đặc điểm về tính khan hiếm của đất đô thị, giá trị cao của đất

đô thị, các công trình đã xây dựng trên đất đô thị nên đưa ra vai trò đặc biệt quan

trọng của quy hoạch đất đô thị. Tác giả cho rằng, nếu xây dựng quy hoạch không

phù hợp sẽ dẫn đến những hậu quả về mặt KT-XH rất lớn. Trên cơ sở đó, tác giả

đưa ra các giải pháp về xây dựng quy hoạch đất đô thị phải có tính khoa học, tầm

nhìn dài hạn và có sự tham gia lấy ý kiến rộng rãi trong xã hội; bãi bỏ quy định

kiểm soát SDĐ; đa dạng hóa phát triển đất; kết nối quy hoạch SDĐ với hoàn thiện

hệ thống thông tin và phát triển hệ thống tài chính của lĩnh vực BĐS. Thay quy

hoạch sử dụng quốc gia bằng một kế hoạch quốc gia tập trung chủ yếu vào khu

vực bảo tồn môi trường nhạy cảm trong khi chi tiết đất quy hoạch sử dụng được

để lại cho chính quyền địa phương, tinh giản các chính sách không gian, trong đó

có một tác động đáng kể về cách các vùng đất được thay sử dụng, làm rõ các quy

định từ các biện pháp chính sách quản lý tăng trưởng và địa phương trong kế

hoạch SDĐ, tăng cường mối liên kết giữa các cơ chế lập kế hoạch và các biện

pháp thuế đất, hai bên nên bổ sung cho nhau và không xung đột, và cuối cùng,

một quá trình chuyển đổi dần dần, nhưng cơ bản của triết lý quy hoạch SDĐ từ

"tiêu cực" để "tích cực" hoạt động và tăng cường vai trò của kế hoạch SDĐ.

Quy hoạch sử dụng đất đô thị (Urban Land Use Planning) của Philip và

cộng sự được xuất bản lần thứ 5 vào năm 2006 (lần thứ nhất xuất bản năm 1995)

đã đưa ra tầm nhìn về quy hoạch SDĐ trong tương lai. Trên cơ sở phân tích bối

cảnh KT-XH về quy hoạch SDĐ, tác giả đưa ra mô hình nhận diện và kết hợp

các lợi ích khác nhau giữa các nhóm người khác nhau trong xã hội. Mô hình này

lý giải việc xây dựng các hệ thống bổ trợ quy hoạch; dự báo và đánh giá các điều

kiện trong tương lai; đánh giá các lựa chọn chính sách; đưa ra tầm nhìn, so sánh

các kịch bản về quy hoạch và đưa ra phương pháp luận về lập quy hoạch,…

Trong việc phân tích, lập luận và xây dựng mô hình, các tác giả đã tiếp cận quy

hoạch theo hướng phát triển bền vững bằng việc lồng ghép ba yếu tố (kinh tế-

môi trường - sự công bằng). Cũng trong cuốn sách này, các tác giả đã đề xuất

việc sử dụng các phương tiện kỹ thuật số hỗ trợ cho công tác lập quy hoạch; xây

11

dựng các thiết kế đô thị có tính tập thể dựa trên ý kiến đóng góp và phân tích của

nhân dân.

Quy hoạch và kiểm soát công đối với đô thị và phát triển đất đai: Tình

huống và tư liệu (Public Planning and Control of Urban and Land Development

Cases and Materials), của tác giả Donald G. Hagman [91], đã khẳng định vai trò

rất quan trọng của đất đai trong quá trình phát triển KT-XH của mỗi quốc gia,

như: khả năng thu hút đầu tư, xóa đói giảm nghèo,… Đặc biệt, công trình nghiên

cứu đã chỉ ra mối quan hệ giữa chính sách QLNN đối với đất đai, khuynh hướng

sử dụng đất ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững và nghèo đói của các nước

đang phát triển; cảnh báo về những quy định pháp luật, hoạch định chính sách,

phương thức quản lý của các quốc gia, đặc biệt là các địa phương có thể ảnh

hưởng đến việc khai thác nguồn lực quý giá này. Tuy nhiên, do tác giả tiếp cận

mang tính chất chung cho các quốc gia nên khi vận dụng vào thực tiễn ở từng

quốc gia cần phải có sự cân nhắc.

Ba là, các nghiên cứu quản lý nhà nước đối với đất đô thị trên lĩnh vực

nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng loại đất này.

Các chương trình tái điều chỉnh đất trong sự phát triển đô thị của Hàn

Quốc, của tác giả Lee Tae-II [67]. Tác giả đã phân tích thực trạng các chính sách

mà chính phủ Hàn Quốc đưa ra trong quá trình thực hiện giao đất, thu hồi, đền

bù đất đô thị, qua đó người đọc thấy được các chính sách khi đưa ra không được

người dân hưởng ứng và thực thi sẽ dẫn đến tình trạng khiếu nại, tố cáo, do đó

hiệu quả đem lại không cao. Vì vậy, để giải quyết tình trạng này, tác giả đã đề

xuất các hình thức tái điều chỉnh đất đô thị. Theo tác giả, bản chất của tái điều

chỉnh là việc điều hòa lợi ích giữa các bên liên quan đến đất để tăng hiệu quả sử

dụng đất. Trên cơ sở đất đô thị đã quy hoạch, những mảnh đất tiếp giáp nhau

được phân chia thành những lô đất dịch vụ một cách hợp lý và có kế hoạch để

tăng giá trị sử dụng. Những biện pháp này có tác dụng giảm chi phí xây dựng

KCHT cho thành phố; điều hòa lợi ích giữa các bên tham gia; các chương trình

tái điều chỉnh đất, hợp nhất đất sẽ tạo ra các dự án lớn; đa dạng hóa hình thức tái

12

định cư, khuyến khích xây dựng nhà ở xã hội và hạn chế giao đất ở trực tiếp cho

người dân.

Chuyển đổi sử dụng đất đô thị và các yếu tố quyết định tới quy mô sử

dụng đất đô thị tại Trung Quốc, của tác giả Yehua Wei [100]. Tác giả phân tích

những yếu kém trong quản lý và sử dụng đất đô thị của Trung Quốc những năm

80, đó là tình trạng thiếu hụt, hiệu quả sử dụng đất đô thị thấp, hỗn độn và không

cân đối. Từ đó, tác giả đã đưa ra các giải pháp như: điều chỉnh sử dụng đất đô thị

ở Trung Quốc bao gồm tăng số lượng đất đô thị và tổ chức lại cơ cấu sử dụng đất

đô thị. Biện pháp chính nhằm hỗ trợ việc điều chỉnh này là tăng giá thuê đất đô

thị, tuân thủ luật sử dụng đất và tăng cường quản lý nhà nước về việc sử dụng

đất đô thị. Để giải quyết bất lợi của vấn đề thiếu đất đô thị và đáp ứng nhu cầu

phát triển đô thị, nhiều diện tích đất phải được thu nhận, diện tích đất này thuộc

đất nông nghiệp nông thôn; thành lập các thành phố và thị trấn mới, mở rộng các

khu vực hành chính đô thị, tận dụng đất bỏ hoang tại các thành phố. Nguồn

chính là đất chuyển đổi từ đất nông nghiệp nông thôn sang sử dụng đất đô thị.

Việc mở rộng không gian xanh, phát triển cơ sở hạ tầng công cộng, phát triển hệ

thống mạng lưới giao thông dẫn đến tăng diện tích đô thị.

Lý thuyết kinh tế đô thị: sử dụng đất và quy mô của thành phố (Urban

Economic Theory: Land Use and City Size), của tác giả Masahisa [97]. Tác giả đã

đề cập đến vấn đề đang đặt ra trong công tác QLNN về đất đô thị hiện nay là: Làm

thế nào để minh bạch hóa thị trường đất đai? Theo các tác giả, cách giải quyết

chính là xây dựng hệ thống thông tin đất đai hiện đại, tin cậy và thuận lợi cho

người sử dụng và quản lý. Bên cạnh đó các tác giả cũng nhấn mạnh, cần phải kiểm

tra, kiểm soát thường xuyên, chặt chẽ thông tin, thậm chí kể cả các thông tin chỉ là

để bắt đầu hiểu được các quá trình vận hành của nó. Để trả lời câu hỏi: làm thế

nào để quản lý đảm bảo thị trường BĐS ở Việt Nam phát triển mang tính bền

vững, các tác giả kiến nghị quản lý từ việc đăng ký, định giá đất đai, năng lực

nhận thức và các dịch vụ tài chính, cho đến phối hợp giữa các cơ quan QLNN,

phối hợp giữa các cơ quan QLNN và tư nhân phải nhịp nhàng. Trong các kiến

13

nghị đó, các tác giả cho rằng, nhà nước chỉ nên tác động vào các hoạt động mang

tính vĩ mô, còn các hoạt động kinh doanh, đầu tư khác nên để cho khu vực tư nhân

đảm nhiệm. Vấn đề nâng cao hiệu quả của công tác QHKH SDĐ hiện nay được

các tác giả kiến nghị tiến hành với sự tham gia của nhiều phía như: phối hợp giữa

các cấp chính quyền, với người dân; phối hợp của các cơ quan tư pháp như: tòa

án, viện kiểm soát trong quản lý đất đai, trong kiểm tra thực thi luật, kiểm tra các

quyết định quản lý của cơ quan hành pháp tại địa phương.

Giải phóng giá trị đất đai để cung cấp tài chính cho kết cấu hạ tầng đô

thị của George E. Peterson [47]. Tác giả đã làm rõ giải pháp bổ sung quan trọng

cho tài chính hạ tầng địa phương đó là: lấy giá trị tăng thêm của đất để bổ sung

nguồn vốn cho đầu tư công. Giá trị của đất rất nhạy cảm với đầu tư KCHT và sự

tăng trưởng kinh tế đô thị. Các dự án công trình công cộng như xây dựng đường,

cấp nước, điện, giao thông đem lại những lợi ích có thể tư bản hóa ngay lập tức

vào giá trị đất đai ở xung quanh công trình. Công trình này đã đưa ra cách thức

để sử dụng giá trị đất đai nhằm hỗ trợ đầu tư cho KCHT. Tuy nhiên, khi nghiên

cứu vấn đề này, tác giả còn đề cập đến việc xây dựng quy chế ổn định và công

bằng khi thực hiện thu hồi và đền bù đất đai; ngăn ngừa tình huống chính quyền

đô thị có thể lạm dụng việc cung cấp tài chính từ đất đai thông qua thu hồi đất ở

khu vực ven đô mà không trả tiền đền bù xứng đáng, sau đó lại phung phí tiền

bán đất vào những chi tiêu lãng phí hoặc phát triển dàn trải, không hiệu quả.

Ngoài ra tác giả còn lưu ý rằng thị trường đất đô thị luôn biến động, do đó, cần

xác định rõ khoản thu từ việc bán đất chỉ là nguồn thu nhất thời và cần được sử

dụng cho KCHT để phát triển KT-XH; việc bán đất không thể kéo dài mãi và

bán đất không phải là nguồn thu vĩnh viễn. Vì vậy, theo tác giả cần nuôi dưỡng

và phát triển các nguồn thu nhằm đảm bảo tiềm lực tài chính đủ mạnh để chủ

động thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nhanh và bền vững, giải quyết tốt các vấn đề

an sinh xã hội.

Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất đai tự nguyện ở Việt

Nam: Phương pháp tiếp cận, định giá đất và giải quyết khiếu nại của dân của

14

Ngân hàng Thế giới [42]. Công trình này là kết quả nghiên cứu trong nhiều năm

của Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam với chủ đề "Xã hội và các xung đột đất

đai" nhằm hỗ trợ Bộ TNMT cải thiện chính sách và thực tiễn về thu hồi và

chuyển dịch đất đai để đạt được sự tăng trưởng bền vững, trong quá trình đô thị

hóa và công nghiệp hóa diễn ra nhanh chóng hiện nay. Trên cơ sở đánh giá quá

trình xây dựng và thực thi pháp luật giải quyết khiếu nại về bồi thường, hỗ trợ tái

định cư khi nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam. Theo báo cáo, hệ thống pháp luật

này tại Việt Nam còn tồn tại nhiều nhược điểm như: mang nặng tư duy của thời

kinh tế do nhà nước bao cấp, chưa phù hợp với cơ chế thị trường; chưa phù hợp

với chuẩn mực quốc tế về giải quyết tranh chấp hành chính mà một bên là cơ

quan hành chính và một bên là người chịu tác động của quyết định hành chính

hoặc hành vi hành chính. Từ đó, báo cáo đề xuất các giải pháp, đó là: (i) đề xuất

cơ chế độc lập giải quyết các bức xúc, khiếu nại về việc bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư để áp dụng cho các dự án đầu tư. Theo đó, những khiếu nại về giá đất

được giải quyết theo hệ thống các hội đồng độc lập về định giá đất và BĐS;

những quyết định về thu hồi đất được phê duyệt phương án bồi thường được giải

quyết theo cơ chế giải quyết khiếu nại hành chính của nhà nước; (ii) đề xuất việc

sửa đổi, bổ sung cần thiết đối với quy định pháp luật về giải quyết khiếu nại

hành chính trong quản lý đất đai.

Nhận diện và giảm thiểu các rủi ro dẫn đến tham nhũng trong quản lý

đất đai ở Việt Nam của Đại sứ quán Đan Mạch, Ngân hàng Thế giới và Đại sứ

Quán Thụy Điển, (2011) [44]. Trong công trình này các nhà nghiên cứu đã làm

rõ các nguyên nhân phát sinh tham nhũng trong quản lý đất đai, các hình thức

hiện có của loại tham nhũng này. Trên cơ sở phân loại xác định nguy cơ và các

dạng tham nhũng trong quản lý đất đai, các tác giả đã đề xuất cách thức giải

quyết đối với từng loại tham nhũng cụ thể và đưa ra một số kiến nghị đối với

từng loại tham nhũng.

Nghiên cứu về khảo sát tình hình công khai thông tin quản lý đất đai, của

Ngân hàng Thế giới (WB) và Bộ Phát triển quốc tế Vương quốc Anh (DFID), Hà

15

Nội [43], đã khảo sát tình hình công khai thông tin trên các lĩnh vực thủ tục hành

chính đất đai; quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; đền bù giải tỏa,... ở Việt

Nam từ đó đề xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện QLNN về đất đai. Báo cáo là

một công trình có ý nghĩa thực tiễn cho các cấp chính quyền xây dựng và hoàn

thiện công tác QLNN đối với đất đai ở địa phương mình. Tuy vậy, báo cáo chỉ

khảo sát ở khía cạnh cung cấp thông tin, còn nội dung thực hiện QLNN thì

không đề cập trong báo cáo này.

Có thể thấy các công trình nghiên cứu của nước ngoài về chủ đề QLNN

đối với đất đô thị là rất rộng, với cách tiếp cận đa dạng. Tuy nhiên, nếu xét trong

phạm vi nghiên cứu cấp tỉnh, thành phố TTTW theo cách của Việt Nam thì các

công trình nghiên cứu ở nước ngoài ít đề cập. Các tác giả nước ngoài thường tiếp

cận trên góc độ các lý thuyết chung về kinh tế phát triển, quy hoạch hoặc chính

sách. Tuy nhiên, sự hiểu biết về các tri thức này là cần thiết vì QLNN đối với đất

đô thị chứa đựng nhiều nội dung, giữa các nội dung có mối liên hệ chặt chẽ với

nhau. Vì vậy, khi tách biệt để nghiên cứu từng nội dung trong QLNN cần gắn kết

các nội dung với nhau từ đó phản ánh được hiệu quả và hiệu lực trong quản lý

đất đô thị ở Việt Nam. Trên góc độ đó, các thành tựu nghiên cứu của nước ngoài

rất bổ ích cho nghiên cứu sinh thực hiện đề tài này.

1.2. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG NƯỚC CÓ LIÊN QUAN

ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN

1.2.1. Các nghiên cứu về đất đô thị

Nghiên cứu dưới góc độ lịch sử hình thành đất đô thị, tác giả Phạm Sĩ

Liêm trong cuốn Nghiên cứu đô thị quy hoạch - quản lý - đất đai bất động sản và

nhà ở [34], cho rằng: quá trình phát triển đất đô thị nước ta gắn liền với quá trình

đô thị hóa. Quá trình chuyển đổi này khiến cho đất đô thị từ chỗ không khác mấy

với đất đai nông thôn, dần dần tăng trưởng về diện tích và tách khỏi nhóm này để

mang những đặc trưng riêng gắn với hoạt động kinh tế phi nông nghiệp của

những người sinh sống trên đất đó. Mức độ đô thị hóa càng tăng thì các đặc

trưng này càng đậm nét [34, tr.187-196].

16

Cũng nghiên cứu từ góc độ lịch sử hình thành đất đô thị, tác giả Phạm

Đức Hòa trong bài viết Quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất đô thị và

hướng hoàn thiện [28], cho rằng, đất đô thị là một phần của đất đai quốc gia

được phát triển gắn liền với quá trình đô thị hóa. Nhìn từ không gian địa lý kinh

tế, thì đất đô thị có nguồn gốc từ đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Kết quả

của quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng chủ yếu từ đất nông nghiệp sang đất

đô thị không những làm thay đổi mục đích sử dụng, mà còn làm thay đổi nội

dung, hình thức tổ chức quản lý và sử dụng đất phù hợp với sự phát triển đô thị,

hình thành khách quan một danh mục mới trong phân loại đất. Đất đô thị tồn tại

vừa là một nguồn lực hết sức quan trọng để phát triển đô thị, vừa là đối tượng

quản lý trực tiếp của chính quyền đô thị trong quản lý và sử dụng theo cơ chế và

chính sách phù hợp tính chất đô thị.

Định nghĩa về đất đô thị, trong cuốn Kinh tế học đô thị, của tác giả Phạm

Ngọc Côn [12], cho rằng: đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị

xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ

chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các KCHT phục vụ lợi ích công cộng,

quốc phòng an ninh và các mục đích khác. Ngoài ra, theo qui định, các loại đất

ngoại thành, ngoại thị xã đã có quy hoạch của nhà nước có thẩm quyền phê

duyệt để phát triển đô thị thì được tính vào đất đô thị [12, tr.7]. Như vậy, theo

quan niệm này, đất đô thị không chỉ bao gồm đất nội thành, nội thị mà còn bao

gồm cả đất ngoại thành, ngoại thị đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt quy

hoạch sử dụng và quản lý như đất đô thị.

Trong khi đó, trong bài viết Đất đô thị trong nền kinh tế thị trường, của

tác giả Phạm Khánh Toàn, đã định nghĩa: đất đô thị là đất đã được kết nối với

mạng lưới đường, điện cấp nước, thoát nước, có vị trí thuận lợi tiếp cận với các

dịch vụ xã hội [63, tr.23]. Do đó, về bản chất, đất đô thị được phân biệt rõ nét

với đất nông thôn, nơi mà nguyên tắc tự cung tự cấp, tự sản tự tiêu vẫn chiếm ưu

thế. Đồng thời, tác giả cho rằng việc chuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị là

tất yếu khách quan, nhà nước với tư cách là chủ thể quản lý phải làm sao nâng

17

cao được hiệu quả sử dụng đất và phải điều hòa lợi ích của các đối tượng có liên

quan trong quá trình đô thị hóa. Từ đó, tác giả đã đưa ra những kiến nghị như

phải xây một hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất và chuyển dịch đất cùng với

một hệ thống thuế BĐS... Đây là những luận điểm có giá trị kế thừa cho tác giả

luận án nghiên cứu.

Khi phân tích đặc điểm, vai trò của đất đô thị, tác giả Lê Kiều trong bài

viết: "Cơ sở của việc hình thành giá đất đô thị để tham khảo sử dụng trong đền

bù, di chuyển" [32], đã phân tích bản chất kinh tế của đất đô thị là nguồn cung cố

định; giá trị của đất là giá vốn của lợi ích ròng của việc sử dụng đất. Từ đó, tác

giả cho rằng phân bố đất đô thị là phải tìm ra cách tốt nhất xác định vị trí khác

nhau cho trường hợp sử dụng khác nhau, nhằm phát huy hiệu quả giá trị của đất

đô thị.

Còn trong giáo trình Đất đô thị và quản lý đất đô thị, của tác giả Lê Mộng

Triết [64], khi phân tích vai trò của đất đô thị, tác giả cho rằng đất đô thị vừa là

tư liệu sinh hoạt, vừa là tư liệu sản xuất. Là tư liệu sinh hoạt, đất đô thị dùng vào

mục đích xây dựng nhà ở, giải trí công cộng; là tư liệu sản xuất, đất đô thị căn cứ

vào mục đích kinh doanh để xác định không gian đất đai cần dùng; đất đô thị có

vị trí cố định, không thuần nhất, mỗi vị trí có đặc thù riêng, không giống với bất

kỳ một vị trí nào, cố định về số lượng cung cấp nhưng công năng sử dụng lại

biến đổi; trên một mảnh đất đô thị, các chức năng sử dụng cùng cạnh tranh nhau,

như sự cạnh tranh giữa khu công nghiệp và trung tâm thương nghiệp ở trung tâm

đô thị. Sự tác động qua lại lẫn nhau giữa nhiều chức năng sử dụng trong tương

lai làm phức tạp thêm quá trình xác định giá trị đất đô thị; các mảnh đất đô thị

riêng lẻ thường chia ra làm nhiều quyền lợi khác nhau. Các cá nhân khác nhau

có thể có những quyền lợi khác nhau cùng chung sống trên một mảnh đất đô thị,

làm ảnh hưởng đến giá trị của nó.

1.2.2. Các nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với đất đô thị

Một là, những công trình nghiên cứu có nội dung QLNN trên lĩnh vực

hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật về đất đô thị.

18

"Thực trạng chính sách đất đô thị nước ta", của Phạm Sĩ Liêm [33]. Tác

giả đã đưa ra mối quan hệ về chính sách và thể chế đất đô thị, cho rằng, chính

sách và thể chế kết nối mật thiết với nhau bằng cách: khi xây dựng chính sách

phải chú ý tới thể chế, khi các thể chế yếu kém hoặc mất chức năng, các chính

sách đơn giản không đòi hỏi nhiều về mặt hành chính và sự thông hiểu của công

chúng thì có tác động tốt hơn. Khi thể chế vững mạnh hơn, các chính sách khi

đưa ra phải có sự tham gia của công chúng, vì vậy, sẽ đạt hiệu quả nhiều hơn;

các chính sách không hình thành từ chân không mà là kết quả thương lượng giữa

các nhóm cạnh tranh, dựa trên các "quy tắc cuộc chơi" về thể chế và chính trị;

ngược lại, việc lựa chọn chính sách cũng ảnh hưởng đáng kể đến cách thức phát

triển thể chế.

"Thể chế kinh tế và thể chế đất đai phải là một", của tác giả Lê Văn Tứ

[66], đã khái quát mối liên hệ giữa thể chế kinh tế và thể chế đất đai thông qua

Hiến pháp gắn với từng giai đoạn phát triển KT-XH của Việt Nam. Tác giả cho

rằng, thể chế đất đai phải là một bộ phận của thể chế kinh tế, thống nhất tự nhiên

với thể chế kinh tế. Theo tác giả, trong Hiến pháp năm 1992, thể chế đất đai đã

tách ra khỏi thể chế kinh tế. Trong khi thể chế đất đai vẫn là sở hữu toàn dân, sử

dụng đã là tư nhân. Với thể chế này, những hoạt động liên quan tới đất của

doanh nghiệp, người dân bị ép vào quan hệ xin cho, thủ tục rườm rà, từ đó nảy

sinh quan liêu, tham nhũng,... Từ những phân tích trên tác giả cho rằng thể chế

kinh tế và thể chế đất đai nên thống nhất là một.

Chiến lược quản lý đất đai thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010, Luận

án tiến sĩ kinh tế của Trần Thế Ngọc [45]. Tác giả đã chỉ ra tầm quan trọng của

công tác QHKH SDĐ, tác động của QHKH SDĐ đến định hướng ban hành các

chính sách đất đai. Theo tác giả, QHKH SDĐ phải được xây dựng có cơ sở khoa

học và phù hợp với nhu cầu thực tế, có như vậy QHKH SDĐ mới có thể là cơ sở

cho việc ban hành các chính sách quản lý sử dụng đất. Tác giả lưu ý, do quá

trình công nghiệp hóa, đô thị hóa mạnh mẽ hiện nay nên việc lập quy hoạch và

ban hành chính sách đất đai không chỉ hướng người sử dụng đất sử dụng đúng

19

mục đích theo quy hoạch, mà còn hướng họ đến sử dụng đất một cách hiệu quả

trên cơ sở khai thác tốt nhất nguồn lực này.

Công trình: Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách đất đai

và sử dụng hợp lý quỹ đất đai, đề tài cấp bộ của tác giả Chu Văn Thỉnh [62]. Đây

là công trình nghiên cứu có ý nghĩa cả lý luận và thực tiễn đối với công tác

hoạch định chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất ở Việt Nam. Về mặt lý luận,

tác giả đã xây dựng được các tiêu chí đo lường hiệu quả sử dụng đất và rút ra

được một số bài học bổ ích có thể vận dụng cho việc hoạch định chính sách đất

đai ở Việt Nam. Đồng thời, tác giả đã phân tích làm rõ thực trạng công tác hoạch

định chính sách đất đai và sử dụng hợp lý quỹ đất ở Việt Nam, chỉ ra những kết

quả đạt được, những hạn chế, nguyên nhân và đề xuất giải pháp hoàn thiện cơ sở

khoa học hoạch định chính sách.

Pháp luật hiện hành về đăng ký các giao dịch bảo đảm trong lĩnh vực

kinh doanh bất động sản, Luận án tiến sĩ của tác giả Nguyễn Văn Nam [38].

Theo tác giả, đất đô thị là một tài sản, BĐS có giá trị. Trong luận án tác giả đã

nghiên cứu pháp luật hiện hành về đăng ký các giao dịch bảo đảm trong lĩnh vực

kinh doanh BĐS, đã tiếp cận những quy định chung nhất về giao dịch bảo đảm

và thị trường BĐS, nhấn mạnh vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm trong việc

đem lại một thị trường BĐS công khai, minh bạch. Luận án cũng đi vào tìm hiểu

những quy định của pháp luật hiện hành về đăng ký các giao dịch bảo đảm trong

kinh doanh BĐS để tìm ra những ưu điểm, cũng như điểm hạn chế trong các quy

định đó. Trên cơ sở nghiên cứu về các quy định của pháp luật và thực trạng của

hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm bằng BĐS, luận án đưa ra đề xuất nhằm

hoàn thiện những quy định của pháp luật trong lĩnh vực này.

Hai là, nghiên cứu QLNN trên lĩnh vực hoàn thiện các nội dung QLNN

đối với đất đô thị.

"Một số hình thức quản lý đất đô thị của các nước", của tác giả Đoàn

Dương Hải [26]. Khi nghiên cứu các hình thức quản lý đất đô thị ở các thành

phố trên thế giới, tác giả cho rằng có ba hình mẫu quản lý cơ bản: (i) chính

20

quyền địa phương khống chế sở hữu đất đai đô thị, phân phối đất đô thị thông

qua hình thức cho thuê, đồng thời điều tiết qui định pháp luật đất đô thị trong

phạm vi thành phố mình. Chính sách này thực hiện ở phần lớn các thành phố của

Phần Lan, Thụy Sỹ, Canađa và Ấn Độ. (ii) sử dụng công cụ điều tiết chủ thể đất

đô thị thông qua thuế và giá cả thị trường nhằm thu hút đầu tư, kể cả đầu tư nước

ngoài, tạo nên ảnh hưởng tích cực cho nền kinh tế thành phố. (iii) kết hợp cả hai

hình mẫu trên, được thực thi ở các thành phố của Mỹ, Đức, Vương quốc Anh,

Ý,… cũng theo tác giả mỗi nước sử dụng hệ thống quản lý đất đô thị riêng cho

mình, nhưng đều có điểm chung nhất là xu thế chính quyền địa phương được

trao quyền rộng rãi, giải quyết tất cả những vấn đề về quản lý, sử dụng đất trong

phạm vi địa phương mình. Hầu hết ở tất cả các nước, chính quyền địa phương ưa

thích phương thức cho thuê BĐS đô thị hơn là bán, xét theo khía cạnh bảo vệ

quyền lợi thành phố, vì thế họ thường xuyên tiến hành định giá đất thành phố,

còn thu thuế đất đai và thuế BĐS dựa theo giá trị thực tế thị trường của BĐS.

Quản lý và sử dụng đất đô thị ở thành phố Hồ Chí Minh - thực trạng và

giải pháp, của tác giả Trần Thị Thu Lương [35]. Trên cơ sở phân tích thực trạng

quản lý và sử dụng đất đô thị ở thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2001-2005, tác

giả đã phân tích các nhóm nguyên nhân dẫn đến những hạn chế trong việc

QLNN đối với đất đô thị của thành phố này như: (i) nhóm nguyên nhân về cơ

chế quản lý làm ảnh hưởng đến sự vận hành của công cụ quy hoạch đô thị. Cụ

thể, tác giả cho rằng hiện nay có ít nhất ba bộ QLNN thực hiện ba loại quy hoạch

trên cùng một mặt bằng đất đai đô thị của thành phố. Dẫn đến công cụ quy hoạch

đã không được xác lập, được vận hành một cách đồng bộ, vì vậy, các cơ quan bị

đẩy vào tình thế bị động và phải luôn đối mặt và chạy theo xử lý hệ quả của phát

triển tự phát. (ii) nhóm nguyên nhân các điều kiện hỗ trợ quản lý đất chưa được

đáp ứng tốt như cơ sở KCHT không theo kịp tốc độ phát triển đô thị làm giảm

hiệu quả sử dụng đất; hệ thống đăng ký BĐS còn nhiều bất cập; hệ thống thông

tin phục vụ cho yêu cầu quản lý đất đô thị chưa đầy đủ, khoa học. (iii) nhóm

nguyên nhân liên quan đến nhân lực quản lý [35, tr.145-170]. Tác giả cũng đã khái

21

quát những thách thức từ thực trạng sử dụng đất và quản lý đất đô thị ở thành phố,

đó là tồn tại của việc sử dụng và quản lý đất đô thị làm giảm khả năng cạnh tranh

của thành phố; những thách thức về quản lý xã hội của việc chuyển dịch đất trong

quá trình đô thị hóa; những vấn đề về môi trường từ việc sử dụng đất, làm tăng ô

nhiễm đất đô thị; sự phát triển tự phát của sử dụng đất đô thị tạo nguy cơ phá vỡ

mục tiêu xây dựng thành phố Hồ Chí Minh [35, tr.174-195].

Đây là công trình mang ý nghĩa thực tiễn cao, giúp cho chính quyền thành

phố tìm ra nguyên nhân và đưa ra giải pháp đổi mới nội dung QLNN về đất đô

thị của thành phố Hồ Chí Minh hiệu quả hơn. Tuy nhiên, tác giả chưa làm rõ

được cơ sở lý luận về nội dung QLNN đối với đất đô thị cấp tỉnh, thành phố là

gì? Chưa làm rõ thực trạng các nội dung về QLNN đối với đất đô thị một cách

đầy đủ mà chỉ mới dừng lại ở mức giới thiệu.

Tăng cường vai trò quản lý của nhà nước đối với đất đai trong quá trình

đô thị hóa ở thành phố Hà Nội, Luận án tiến sĩ kinh tế của Trần Tú Cường [17].

Trong luận án này tác giả đã khái quát hóa các vấn đề lý luận về quan hệ sử dụng

đất; vấn đề đô thị hóa và vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai; đã nêu lên

những tồn tại, bất cập trong QLNN đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa và

chỉ ra được các nguyên nhân của các bất cập đó, như: bộ máy QLNN không theo

kịp tốc độ đô thị hóa và sự gia tăng dân số; năng lực điều hành của cấp chính

quyền thành phố; việc ban hành cơ chế, chính sách chưa đáp ứng được yêu cầu

thực tiễn đặt ra,… đây chính là cơ sở để tiếp tục nghiên cứu đổi mới và hoàn

thiện các chính sách cho chính quyền cấp tỉnh, thành phố TTTW nâng cao hiệu

quả và hiệu lực QLNN đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa. Tuy nhiên, do

tiếp cận ở góc độ kinh tế chính trị, tác giả chủ yếu đi vào phân tích mối quan hệ

mang tính định hướng, quan điểm mà chưa đưa ra được các chỉ tiêu đánh giá đối

với công tác QLNN.

Hoàn thiện quản lý nhà nước về đất đai của chính quyền quận Tây Hồ,

Luận án tiến sĩ kinh tế của Nguyễn Thế Vinh [88]. Luận án đã phân tích khá đầy

đủ cơ sở lý luận, nội dung QLNN đối với đất đai phù hợp với chức năng của

22

chính quyền cấp quận trong hệ thống phân cấp quản lý. Theo tác giả, QLNN về

đất đai của chính quyền quận: Là sự phối hợp để thực hiện tốt các nhiệm vụ quản

lý được giao của chính quyền quận với các đơn vị khác thuộc hệ thống QLNN về

đất đai được pháp luật quy định, nhằm mang lại môi trường thuận lợi nhất cho

người SDĐ trong việc thực hiện các quyền lợi và nghĩa vụ của mình đối với đất

đai, đảm bảo đất đai được sử dụng hiệu quả cao cho các mục tiêu phát triển KT-

XH vì con người, cộng đồng, xã hội cũng như bảo vệ môi trường sống bền vững

tại quận [88, tr.33].

Theo tác giả nội dung quản lý đất đô thị của chính quyền quận bao gồm các

nội dung: (i) quản lý QHKH SDĐ; (ii) quản lý việc giao đất, cho thuê và thu hồi;

(iii) đăng ký quyền sử dụng đất; (iv) quản lý tài chính; (v) công tác kỹ thuật và

nghiệp vụ; (vi) quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất và dịch vụ công về

đất; (vii) thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật và giải quyết khiếu nại.

Quản lý nhà nước đối với quỹ đất thành phố Thanh Hóa, Luận án tiến sĩ

kinh tế của Nguyễn Xuân Phi [48]. Tác giả cho rằng, quỹ đất thành phố bao gồm:

đất nằm trong ranh giới đô thị và đất nằm ngoài ranh giới đô thị nhưng đã có quy

hoạch được duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trên cơ sở đó, tác giả đã

xây dựng nội dung QLNN đối với quỹ đất thành phố trực thuộc tỉnh bao gồm 4

nội dung: (i) quản lý hiện trạng và những biến động; (ii) phân phối và phân phối

lại quỹ đất; (iii) thanh tra, kiểm tra; (iv) điều tiết nguồn lợi từ đất.

Như vậy, cả hai luận án của Trần Tú Cường và Nguyễn Xuân Phi đã phân

tích khá đầy đủ nội dung QLNN đối với đất đai tương ứng với chức năng của

chính quyền cấp quận, thành phố trực thuộc tỉnh được phân cấp quản lý. Tuy

nhiên, do vai trò được phân cấp cho chính quyền quận, thành phố trực thuộc tỉnh

còn hạn chế, nên vấn đề đánh giá QLNN trên các lĩnh vực như công tác QHKH

SDĐ; ban hành các chính sách,… chưa được đề cập rõ nét so với chính quyền

cấp tỉnh, thành phố.

Đất đô thị là tài sản, BĐS có giá trị do đó việc nghiên cứu và tìm ra các

giải nhằm phát triển thị trường BĐS cũng là một trong những nội dung của

23

QLNN đối với đất đô thị. Theo hướng nghiên cứu này có các công trình như:

"Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam", năm 2006,

tác giả Lê Xuân Bá và Trần Kim Chung thuộc Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế

Trung ương; Giáo trình "Quản lý đô thị", năm 2003 của trường Đại học Kinh tế

Quốc dân do Nguyễn Đình Hương chủ biên, Giáo trình "Kinh tế đô thị", năm

2002 của Đại học Kinh tế Quốc dân do Nguyễn Đình Hương chủ biên… Trong

phạm vi hẹp hơn, các nghiên cứu về quản lý sử dụng đất đô thị, mà chủ yếu là đề

cập đến giá trị quyền sử dụng đất đô thị, có đề tài nghiên cứu cấp Bộ do Bùi

Ngọc Tuân làm chủ nhiệm với tên là: "Nghiên cứu một số nguyên nhân cơ bản

làm biến động giá đất đô thị trên thị trường và đề xuất phương pháp xác định

giá đất đô thị phù hợp với nước ta", năm 2005; hoặc đề tài: "Giải pháp phát

triển thị trường bất động sản ở Hà Nội", năm 2005 do Lê Đình Thắng chủ trì.

"Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ

Chí Minh - Thực trạng và giải pháp", của tác giả Nguyễn Văn Điển, Nxb Chính

trị quốc gia, Hà Nội 2012.

Nhìn chung các tác giả đều đánh giá sự hạn chế, yếu kém của chính sách

quản lý, điều tiết của nhà nước đối với thị trường bất động sản như: chưa xây

dựng được các văn bản điều chỉnh trực tiếp các giao dịch của thị trường bất động

sản, mà mới chỉ dừng lại ở một số văn bản quản lý các yếu tố cấu thành thị

trường, như: đất đai, nhà ở, xây dựng, thuế, phí; vai trò can thiệp của bộ máy nhà

nước đối với thị trường bất động sản chưa phù hợp; khả năng kiểm soát biến

động về giá cả BĐS của nhà nước còn kém... dẫn tới đầu cơ, rối loạn thị trường

BĐS. Trên cơ sở đó các tác giả đưa ra các giải pháp như: nâng cao chất lượng và

đề cao trách nhiệm tuân thủ các công cụ, chính sách quản lý thị trường bất động

sản; nâng cao năng lực bộ máy QLNN đối với thị trường bất động sản; xây dựng

các tổ chức hỗ trợ và cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản; cung ứng

một số dịch vụ công cho thị trường BĐS.

Ba là, các đề tài nghiên cứu có liên quan đến QLNN đối với đất đô thị của

thành phố Đà Nẵng.

24

Đề tài: Điều tra, đánh giá hiện trạng và đề xuất biện pháp quản lý, sử

dụng có hiệu quả đất đô thị trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, đề tài khoa học cấp

thành phố do Nguyễn Điểu chủ nhiệm [21]. Công trình nghiên cứu khá cơ bản,

toàn diện về hiện trạng đất đô thị của thành phố Đà Nẵng trong quá trình đô thị

hóa; tốc độ phát triển quỹ đất cùng với mở rộng qui mô thành phố, những đặc

thù của đất đô thị Đà Nẵng. Từ đó, đề tài đã đề xuất các kiến nghị các giải pháp

như: phải hình thành quy hoạch về định hướng phát triển đô thị, tránh tình trạng

phát triển đô thị tự phát không theo quy hoạch; việc quy hoạch hệ thống đô thị

cần phải xác định được quy mô, phạm vi phát triển của các đô thị trung tâm, các

đô thị vệ tinh và giới hạn tình trạng tự phát kéo dài nối liền các đô thị trung tâm

với các đô thị vệ tinh; cần thống kê, điều tra nắm chắc thực trạng sử dụng đất đai

của các đô thị hiện có; chủ động xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển

không gian và sử dụng đất đô thị để công bố công khai rộng rãi nhằm hạn chế

các hoạt động sử dụng tự phát sai quy hoạch, hướng các hoạt động tư nhân đi

theo định hướng quy hoạch đã phê duyệt; chú trọng xây dựng và hoàn thiện hệ

thống chính sách, công cụ và bộ máy quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý phát

triển đô thị từ cấp thành phố, cấp quận và cấp phường. Mặc dù vậy, đặt trong bối

cảnh nghiên cứu tại thời điểm tốc độ đô thị hóa và mở rộng không gian đô thị chỉ

tập trung tại hai quận Hải Châu và quận Thanh Khê, nên đề tài chưa phản ảnh

hết được những yêu cầu mới đặt ra như hiện nay.

Nghiên cứu những tác động của giải tỏa, đền bù và thu hồi đất, một nội

dung quan trọng của QLNN đối với đất đô thị thành phố Đà Nẵng đến các đối

tượng có liên quan cũng được nhiều tác giả quan tâm. Có thể kể đến một số đề

tài như: Tác động của giải phóng mặt bằng đến kinh tế hộ gia đình trên địa bàn

thành phố Đà Nẵng, đề tài khoa học cấp thành phố của nhóm tác giả Nguyễn

Thúy Anh và các cộng sự, Viện Nghiên cứu phát triển KT-XH Đà Nẵng, 2009;

đề tài Xây dựng chính sách nhà ở cho hộ thu nhập thấp trên địa bàn thành phố

Đà Nẵng, đề tài cấp thành phố của Lê Văn Đính, Hồ Kỳ Minh và các cộng sự,

25

2012; đề tài Giải quyết việc làm cho lao động bị thu hồi đất trong quá trình công

nghiệp hóa, đô thị hóa vùng trọng điểm kinh tế Trung Bộ (qua khảo sát ở tỉnh

Quảng Nam và thành phố Đà Nẵng), đề tài cấp bộ của thạc sĩ Nguyễn Dũng Anh

chủ nhiệm đề tài, 2010.

Các tác giả đều thống nhất những vấn đề như giải quyết việc làm, nhà ở

cho người dân bị thu hồi đất phải được đặt lên hàng đầu trong quá trình giải tỏa,

thu hồi đất. Kết quả nghiên cứu, khảo sát là nguồn tư liệu quí giá để nghiên cứu

sinh kế thừa cho Luận án của nghiên cứu sinh.

Nghiên cứu QLNN đối với đất đô thị trên lĩnh vực hoàn thiện thủ tục

hành chính có các công trình: Khảo sát, đánh giá mức độ hài lòng của công dân

đối với thủ tục bố trí tái định cư cho các hộ thuộc diện di dời giải tỏa trên địa

bàn thành phố Đà Nẵng, Đề tài nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Phát triển KT-

XH thành phố Đà Nẵng năm 2013. Đề tài tập trung khảo sát mức độ hài lòng

trên các mặt: khả năng tiếp cận thông tin tái định cư; chi phí phải trả khi thực

hiện thủ tục tái định cư; cơ chế phản hồi góp ý, khiếu nại tố cáo; thủ tục đăng ký,

bố trí tái định cư,... trên cơ sở kết quả khảo sát, nhóm tác giả đã đề xuất các giải

pháp nhằm hoàn thiện chính sách tái định cư như: tăng cường tính công khai,

minh bạch và dễ tiếp cận của các nguồn thông tin; cần có quỹ đất tái định cư

trước khi thực hiện giải tỏa đền bù; đảm bảo thời gian thực hiện thủ tục bàn giao

đất tái định cư và cấp GCN quyền SDĐ không quá 60 ngày; tiếp tục thực hiện

việc đánh giá mức độ hài lòng của người dân đối với thủ tục hành chính trong

lĩnh vực tái định cư và mở rộng thêm nhóm thủ tục về bồi thường, giải phóng

mặt bằng; Khảo sát, đánh giá mức độ hài lòng của tổ chức và công dân đối với

các thủ tục thuộc lĩnh vực đất đai tại các đơn vị thuộc Văn phòng Đăng ký quyền

sử dụng đất thành phố Đà Nẵng, Đề tài nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Phát

triển KT-XH thành phố Đà Nẵng năm 2013. Đề tài khảo sát trên các mặt: mức

độ thuận tiện của dịch vụ hành chính công liên quan đến đất đai; khả năng đáp

ứng dịch vụ; chi phí sử dụng dịch vụ; cơ chế phản hồi, góp ý, khiếu nại.

26

1.3. NHỮNG KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ CẦN TIẾP TỤC

NGHIÊN CỨU

1.3.1. Những kết quả đạt được

Một là, đa phần các nhà khoa học đã thống nhất với nhau về khái niệm đất

đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn, hình thành trong

quá trình đô thị hóa. Các tác giả cho rằng bản chất của đất đô thị là đất đã được

trang bị KCHT, có tính khan hiếm hơn so với các loại đất đai khác, bởi mặc dù

đất đô thị có nguồn gốc từ đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng, nhưng sự

chuyển đổi này là có giới hạn, không thể quay trở lại. Theo các tác giả, do giá trị

của đất đô thị cao, nên có vai trò là nguồn lực tài chính quan trọng trong phát

triển đô thị, là một công cụ huy động tài chính cho đầu tư KCHT đô thị, là một

trong 4 nội dung chính trong chiến lược phát triển đô thị bền vững.

Hai là, các tác giả đều thống nhất rằng thể chế, chính sách, pháp luật về

đất đô thị là nhân tố cấu thành nên hệ thống quản lý đất đô thị và cũng là các yếu

tố tác động đến sự vận hành của thị trường đất đô thị. Do đó, để nâng cao hiệu

quả, hiệu lực QLNN đối với đất đô thị thì trước hết phải không ngừng hoàn thiện

thể chế, chính sách, pháp luật về đất đô thị. Từ đó, nhấn mạnh đến vai trò của

QLNN đối với đất đô thị và coi đó là nhân tố hàng đầu để đảm bảo đô thị được

phát triển bền vững. Trong đó, phân định rõ những công việc mà Nhà nước

Trung ương cần hướng đến, như: hoàn thiện thể chế, hoạch định, đặt tên đất và

đăng ký, tài trợ KCHT và thúc đẩy tái phát triển bên trong đô thị.

Ba là, các công trình nghiên cứu đã đề cập đến việc xây dựng và hoàn

thiện QLNN đối với đất đô thị qua các nội dung như:

- Hoàn thiện thể chế đất đô thị: bao gồm thể chế quốc gia và thể chế địa

phương; mối quan hệ giữa thể chế và các chính sách quản lý đất đô thị ở địa phương.

Các tác giả cho rằng, thể chế đất đai và thể chế kinh tế phải thống nhất với nhau, thể

chế đất đai phải phù hợp với quy luật vận động của nền kinh tế thị trường.

- Xây dựng QHKH SDĐ đô thị: phải mang tính khoa học, trên cơ sở dự báo

nhu cầu sử dụng và phải phục vụ cho phát triển KT-XH của quốc gia, địa phương.

27

- Vấn đề quản lý sử dụng và điều tiết nguồn lợi từ đất: theo các tác giả

phải đảm bảo hài hòa lợi ích, trên cơ sở phát huy các quyền bình đẳng về tiếp

cận đất đai, đổi mới cơ chế chuyển dịch đất đô thị trên cơ sở có sự thống nhất

của các đối tượng tham gia.

1.3.2. Những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu

Mặc dù đã có nhiều công trình nghiên cứu liên quan đến quản lý nhà nước

đối với đất đô thị, tuy vậy, đến nay chưa có tác giả nào nghiên cứu quản lý nhà

nước đối với đất đô thị của chính quyền thành phố trưc thuộc Trung ương nên

luận án sẽ nghiên cứu và giải quyết các vấn đề:

- Nghiên cứu sinh kế thừa và làm rõ hơn các khái niệm, đặc điểm, vai trò

của đất đô thị trong quá trình CNH, HĐH và đô thị hóa ở Việt Nam với tư cách

là đối tượng quản lý của nhà nước.

- Phân tích khái niệm, đặc điểm, vai trò và các nhân tố ảnh hưởng đến

QLNN đối với đất đô thị thành phố TTTW ở Việt Nam.

- Xây dựng khung lý thuyết phân tích nội dung QLNN đối với đất đô thị

thành phố TTTW phù hợp với đặc thù là một tỉnh ven biển miền Trung đặt trong

xu thế tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ như hiện nay.

- Phân tích các nhân tố bên trong và bên ngoài tác động đến QLNN đối

với đất đô thị thành phố TTTW.

- Nghiên cứu thực trạng QLNN đối với đất đô thị gắn với đặc thù là một

tỉnh ven biển miền Trung như thành phố Đà Nẵng và tìm kiếm các giải pháp

hoàn thiện hoạt động quản lý của cấp chính quyền thành phố Đà Nẵng đối với

đất đô thị.

28

Chương 2

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ TRỰC THUỘC TRUNG ƯƠNG

2.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ ĐẤT ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ TRỰC

THUỘC TRUNG ƯƠNG

2.1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại đất đô thị

2.1.1.1. K ái iệm, đặc điểm đất đô t ị

Đến nay, đã có nhiều quan niệm khác nhau về đất đô thị:

Theo Điều 55 Luật đất đai năm 1993 và Điều 1 Nghị định 88/CP ngày

17/8/1994 của Chính phủ về quản lý đất đô thị thì: đất đô thị là đất nội thành, nội

thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các

cơ sở sản xuất, kinh doanh, KCHT phục vụ công cộng, quốc phòng, an ninh và

các mục đích khác. Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch được cơ quan nhà

nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng được quản lý như đất đô

thị. Theo quy định đó, đất đô thị bao gồm đất nội thành, nội thị, đất ven đô đã

được đô thị hóa, gắn với phần đất nội thành, nội thị một cách hữu cơ về chức

năng hoạt động, KCHT và cơ cấu quy hoạch không gian đô thị, các vùng đất sẽ

đô thị hóa nằm trong phạm vi, ranh giới quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ

quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Như vậy, về bản chất, đất đô thị khác

với đất đai nông thôn, nơi mà nguyên tắc tự cung, tự cấp, tự sản, tự tiêu vẫn

chiếm ưu thế. Theo các quan niệm trên, đất đô thị được hiểu theo hai nghĩa rộng

và hẹp. Theo nghĩa hẹp, đất đô thị là đất nội thành, nội thị. Theo nghĩa rộng, đất

đô thị còn bao gồm cả đất ngoại thành có quy hoạch được cơ quan nhà nước có

thẩm quyền phê duyệt.

Từ đặc điểm đất đô thị là không gian sống của con người, tác giả Lê Trọng

Bình (2009) [7, tr.28] cho rằng: đất đô thị là không gian để tổ chức thực hiện mọi

hoạt động của con người và cộng đồng gồm: ở, lao động sản xuất kinh doanh, đi

lại, giao tiếp xã hội, nghỉ ngơi giải trí thể chất và tinh thần. Con người, cộng đồng

xã hội đòi hỏi vị trí, qui mô đất thích hợp để thực hiện các hoạt động trên.

29

Theo Phạm Sĩ Liêm, đất đô thị bao gồm mặt đất, mặt nước và khoảng

không gian nhất định bên trên và bên dưới nó trong phạm vi đô thị [34, tr.67].

Theo khái niệm này, đất đô thị không chỉ bao gồm bề mặt của đất đô thị mà còn

bao gồm cả mặt nước, khoảng không gian bên trên bên dưới trong phạm vị đất

đô thị. Do đó, ngày nay khai thác hiệu quả SDĐ đô thị các quốc gia không chỉ

khai thác SDĐ trên bề mặt đất đô thị, mà còn tính cả hệ thống ngầm đô thị và

khoảng không gian bên trên, dưới mặt nước đất đô thị.

Từ những phân tích trên, tác giả đưa ra khái niệm chung về đất đai đô thị

như sau: đất đô thị bao gồm mặt đất, mặt nước và khoảng không gian nhất định

bên trên và bên dưới nằm ở nội thành hoặc ngoại thành nhưng đã được quy

hoạch thì sử dụng và quản lý như đất đô thị.

Đất đô thị, ngoài các đặc điểm chung của đất đai tự nhiên, còn có các đặc

điểm riêng sau:

Một là, đất đô thị thường đi đôi với hệ thống KCHT nhất định mới có thể

sử dụng được, ví dụ như đường giao thông, hệ thống cung cấp năng lượng, hệ

thống chiếu sáng, hệ thống cấp, thoát nước... Hơn nữa, tại đô thị nhu cầu phát

triển kinh tế rất lớn, tập trung các cơ quan quản lý đầu não, là trung tâm kinh tế,

văn hóa của một vùng hoặc một quốc gia, đồng thời cũng là nơi tập trung dân cư

đông cho nên việc xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ đời sống của dân cư

và phát triển kinh tế phải đặt lên hàng đầu. KCHT đô thị là yếu tố phản ánh mức

độ phát triển và tiện nghi sinh hoạt của người dân đô thị. KCHT gồm KCHT kỹ

thuật như: giao thông, điện, nước, hệ thống cống rãnh, thoát nước, thông tin, vệ

sinh môi trường... và KCHT xã hội như: nhà ở, công trình văn hóa xã hội, giáo

dục - đào tạo, y tế, nghiên cứu khoa học, công viên, cây xanh. Đặc tính quan

trọng này của đất có vị trí ảnh hưởng rất lớn đến vai trò QLNN về đất đai, đặc

biệt vấn đề xác định giá đất.

Hai là, đất đô thị có tính khan hiếm hơn so với đất nông thôn, mặc dù đất

đô thị có nguồn gốc từ đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Nhưng sự chuyển

đổi này là có giới hạn, bởi quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động có tính

30

cố định, khó mở rộng. Trong khi đó, các hoạt động KT-XH của đô thị có xu

hướng sử dụng nhiều đất hơn, chính vì thế tính khan hiếm của đất đô thị càng rõ

ràng hơn, giá đất đô thị ngày càng tăng và việc sử dụng tiết kiệm đất đô thị ngày

càng trở nên cấp thiết.

Ba là, giá trị sử dụng và hiệu ích đầu tư của đất đô thị có tính lâu dài và

tính tích lũy. Đất đô thị nếu được khai thác và bảo hộ hợp lý, có thể được nâng

cao hiệu quả sử dụng nhiều lần. Đây là đặc trưng cơ bản và quan trọng đòi hỏi

con người không ngừng tìm kiếm các phương cách tăng hiệu quả SDĐ đô thị

như khai thác dưới lòng đất, mặt nước, trên không,... Đất đô thị còn có đặc trưng

là tính tích lũy giá trị vào đất do những khoản đầu tư liên tục vào đất như đầu tư

cho việc xây dựng KCHT đô thị, cho các công trình giải trí, các công trình công

cộng phúc lợi xã hội và cả đầu tư cho việc quản lý điều hành các hoạt động của

đô thị, đảm bảo cho các sinh hoạt đô thị được diễn ra ổn định.

Bốn là, đất đô thị là đối tượng giao dịch chủ yếu trong thị trường BĐS.

Đất đô thị gắn với nhà ở và các công trình hạ tầng là một loại BĐS, có giá trị

lớn. Hơn nữa, do đất đô thị có tính đa dạng về mục đích sử dụng nên có thể

chuyển đổi mục đích sử dụng dễ dàng hơn các loại đất khác. Mặt khác, do hệ

thống kinh tế đô thị phức tạp và đa dạng, xã hội hóa cao độ, chuyên môn hóa

triệt để, các ngành hoạt động được bố trí vào các khu vực có chức năng khác

nhau có mối liên hệ chặt chẽ trong nội bộ của đô thị càng làm cho giá trị của đất

cao hơn, dễ trở thành hình thái tích trữ giá trị của cải hơn các loại đất khác.

Năm là, trong thời đại ngày nay, đất đô thị có thể được sử dụng kinh

doanh nông nghiệp theo hướng công nghệ cao, thích hợp với các loại nông sản

có giá trị kinh tế lớn như cây cảnh, động vật cảnh,... Đô thị xanh cũng đòi hỏi

phải có các diện tích cây xanh thích hợp. Chính vì thế, xen kẽ với các diện tích

đất xây dựng nhà ở, khu vui chơi, đường giao thông, trong các đô thị còn có các

vành đai rừng hoặc hồ sinh thái. Thực tế, khi phần lớn nông dân ở khu vực nông

thôn chưa có điều kiện tiếp cận tiến bộ khoa học và công nghệ, thì nông nghiệp

đô thị rất thuận lợi trong việc áp dụng các tiến bộ khoa học và công nghệ vào sản

31

xuất. Nông nghiệp đô thị phát triển theo các mô hình chuyên biệt, để cung ứng

nhiều dịch vụ cho đô thị, như: cung cấp cây xanh, hoa tươi, cây cảnh và thực

phẩm, dịch vụ du lịch, an dưỡng... Việc sản xuất, bảo quản, chế biến, tiêu thụ sản

phẩm nông nghiệp đô thị phù hợp với điều kiện đất đai đô thị, sẽ bảo đảm sự cân

bằng sinh thái, tạo hiệu quả kinh tế, nâng cao chất lượng môi trường đô thị.

Sáu là, đất đô thị là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các BĐS

liền kề và có tác động ảnh hưởng lớn đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên

quan. Đất đô thị là một loại hàng hóa BĐS. Giữa các hàng hóa BĐS có sự tác

động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời, phát triển của đất đô thị là

điều kiện để ra đời, mất đi, tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của

hàng hóa BĐS khác. Khi xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị sẽ làm

tăng vẻ đẹp, tăng mức thuận lợi và tăng giá trị của các công trình xây dựng trong

đô thị. Ví dụ, sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những

tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ…bám

theo trục đường đó. Do vậy, khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính

đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác; khi đánh giá BĐS phải tính đến

khả năng ảnh hưởng, khi có các công trình BĐS khác sẽ ra đời.

Khi quy hoạch, triển khai các dự án phát triển đô thị, các quan hệ giao

dịch về BĐS thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế

và xã hội. Để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định và khai thác có

hiệu quả các nguồn nội lực cho phát triển, nhà nước phải quan tâm đến BĐS, thị

trường đất đô thị, phải ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính

sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý đối với hoạt động của thị

trường này. Do đất đô thị có công năng sử dụng nhiều hơn các loại đất khác và

mật độ dân cư cũng như các hoạt động của con người diễn ra trên một đơn vị

diện tích đất có tần suất lớn, nên Nhà nước phải quy hoạch các mục đích sử dụng

từng khu vực một cách hợp lý sao cho tránh được hiện tượng chồng lấn, ùn tắc,

nhất là về phân bố các khu chức năng và hệ thống đường giao thông nội bộ. Ở

các đô thị, các diện tích gần kề nhau có những lợi ích chung cho các chủ sở hữu

32

khác nhau. Chính vì thế, đất đô thị thường chịu sự chi phối của Nhà nước nhiều

hơn các loại đất khác.

2.1.1.2. P â loại đất đô t ị

* Phân loại theo mục đích sử dụng đất đô thị.

Theo mục đích sử dụng, đất đô thị được phân thành các loại:

- Đất có mục đích sử dụng công cộng: là đất sử dụng vào mục đích xây

dựng công trình, hệ thống hạ tầng phục vụ nhu cầu hoạt động chung của cộng

đồng như: đất giao thông, đất thủy lợi, đất công trình năng lượng,…

- Đất quốc phòng - an ninh: là đất sử dụng làm nơi đóng quân của quân

đội; đất sử dụng làm căn cứ quân sự; hoặc làm công trình phòng thủ quốc gia,…

- Đất ở: là đất được xác định chủ yếu để xây dựng nhà ở cho dân cư đô

thị. Đất ở thường có một tỷ lệ cao trong thành phần các loại đất đô thị. Nó là một

bộ phận không thể thiếu khi xây dựng đô thị.

- Đất chuyên dùng: bao gồm đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp; đất

sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

- Đất nông nghiệp: là đất sử dụng vào mục đích sản xuất, nghiên cứu, thí

nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và mục đích

bảo vệ, phát triển rừng; bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất

nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác.

- Đất lâm nghiệp: là đất đang có rừng tự nhiên hoặc đang có rừng trồng

đạt tiêu chuẩn rừng theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng, đất

đang khoanh nuôi để phục hồi rừng (đất đã giao, cho thuê để khoanh nuôi, bảo

vệ nhằm phục hồi rừng bằng hình thức tự nhiên là chính), đất để trồng rừng mới

(đất đã giao, cho thuê để trồng rừng và đất có cây rừng mới trồng chưa đạt tiêu

chuẩn rừng).

- Đất chưa sử dụng: là đất chưa có đủ điều kiện hoặc chưa được xác định

để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp;

chưa được xác định là đất của các khu chức năng đô thị và Nhà nước chưa giao

cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nào sử dụng.

33

* Phân loại theo cơ cấu quy hoạch đô thị, đất đô thị.

Theo tiêu chí quy hoạch, đất đô thị được chia thành các loại:

- Đất dân dụng: đất ở, đất phục vụ công cộng, đất cây xanh, đất giao thông

và đất các công trình hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, cấp thoát nước, điện

chiếu sáng, quản lý chất thải, vệ sinh môi trường,…). Trong mỗi khu vực, đất

được chia thành các hạng: (i) Hạng đặc biệt: là đất thuộc các khu trung tâm của

đô thị, có vị trí đặc biệt thuận lợi đối với hoạt động kinh doanh, buôn bán, sinh

hoạt, giao thông, điện nước...; (ii) Hạng cao: là đất có vị trí tốt, hấp dẫn đối với

hoạt động kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt; (iii) Hạng trung bình: là đất ít thuận

lợi đối với hoạt động kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt; (iv) Hạng thấp: là đất

không thuận lợi đối với hoạt động kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt.

- Đất ngoài khu dân dụng: đất nông nghiệp, đất kho bãi, đất các trung tâm

chuyên ngành, đất cơ quan ngoài đô thị, đất quốc phòng an ninh.

- Khu trung tâm thành phố, thị xã: là khu vực có mật độ xây dựng và mật

độ dân cư cao nhất thành phố, thị xã, đồng thời thỏa mãn 2 trong 3 tiêu chuẩn trở

lên về trung tâm: chính trị, giao lưu kinh tế, văn hóa - khoa học - thể thao - du lịch.

- Khu cận trung tâm: là khu sát trung tâm thành phố, thị xã, có các trung

tâm phụ (khu vệ tinh, trung tâm quận, phường). Mật độ xây dựng, mật độ dân cư

vừa phải, có hệ thống hạ tầng, và dịch vụ công cộng (giao thông, điện, nước...)

tương đối đồng bộ.

- Khu ven đô: là các khu dân cư ngoài vùng cận trung tâm mà hệ thống hạ

tầng chưa hoàn chỉnh, các đầu mối giao thông đang trong quá trình đô thị hóa.

* Phân loại căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của người SDĐ.

- Đất Nhà nước giao: Nhà nước giao đất là trao quyền SDĐ bằng quyết

định hành chính cho đối tượng có nhu cầu SDĐ. Việc giao đất được thực hiện

theo 02 hình thức: Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ; Nhà nước giao đất không

thu tiền SDĐ.

- Đất Nhà nước cho thuê: Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao

quyền SDĐ bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu SDĐ.

34

Việc xác định và phân loại đúng các loại đất đô thị có ý nghĩa rất quan

trọng, vì yêu cầu về quản lý và sử dụng các loại đất đô thị có những quy định và

đặc trưng hoàn toàn khác so với quản lý và SDĐ nông nghiệp và đất nông thôn.

2.1.2. Vai trò của đất đô thị

Một là, đất đô thị có giá trị cao là nguồn lực quan trọng, huy động nguồn

vốn lớn tại chỗ phát triển kinh tế đô thị.

Đất đô thị luôn là một tài sản có giá trị và khả năng sinh lợi cao, có thể tạo

vốn mới từ đất. Vì thế, đất đô thị không chỉ đơn thuần là tài nguyên, mà còn là

nguồn huy động tài chính rất quan trọng. Việc xác định giá đất đô thị thường

được thực hiện theo nhiều phương pháp, thích ứng với cơ chế thị trường. Người

SDĐ có quyền thừa kế, thế chấp, chuyển nhượng... quyền sử dụng. Nguồn thu từ

giao đất, cho thuê đất, thu các loại thuế, các loại phí liên quan đến đất đai đã cho

phép tạo lập nguồn tài chính từ đất của chính quyền đô thị Việt Nam. Một trong

những nguồn thu của chính quyền đô thị là việc khai thác hiệu quả nguồn lực tài

chính từ đất đai đô thị. Hình thức thực hiện rất đa dạng, huy động nguồn vốn lớn

từ nhà đầu tư để thực hiện các dự án đầu tư theo quy hoạch của địa phương như

đầu tư KCHT, chung cư, nhà ở, văn phòng cho thuê, khách sạn, đường, cầu

cống, thương mại và dịch vụ... góp phần chỉnh trang đô thị, phát triển kinh tế đô

thị, nâng cao chất lượng dịch vụ cung cấp cho xã hội.

Hai là, đất đô thị là nền tảng phát triển đô thị.

Đặc trưng của đô thị là các hoạt động sản xuất kinh doanh và sinh hoạt

của con người được tích hợp lại, nén lại trên một diện tích đất chật hẹp. Đô thị

bao gồm trong nó nhiều loại hoạt động phong phú, mỗi hoạt động đều đòi hỏi

một không gian đủ rộng. Trong khi đó diện tích đất đô thị lại hẹp. Vì thế mỗi

diện tích đất đô thị phải gánh trên nó nhiều chức năng phục vụ cho phát triển,

như: chức năng phục vụ nhu cầu về ăn, ở, mặc, học hành, việc làm, đi lại của dân

cư đô thị. Nếu đất đô thị đủ rộng thì việc bố trí các khu chức năng dễ dàng hơn.

Nếu đất đô thị quá hẹp, người ta phải tìm cách nâng cao hiệu quả sử dụng mỗi

diện tích đất như làm nhà cao tầng, làm công trình trên không, dưới lòng đất. Nói

35

cách khác, mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của dân cư trên địa bàn đô thị đều

phụ thuộc vào nền tảng của nó, tức diện tích đất đô thị.

Ba là, đất đô thị là bộ phận cấu trúc trong kết cấu hạ tầng.

Bất cứ KCHT nào cũng được xây dựng trên đất, không có đất thì cũng

không có KCHT, vì vậy đất đô thị là một bộ phận cấu thành KCHT. Kết cấu hạ

tầng là một trong năm trụ cột đảm bảo cho sự phát triển của đất nước nói chung

cũng như cho sự phát triển của các ngành kinh tế nói riêng, bởi vì tất cả các

ngành sản xuất, các hệ thống cung cấp dịch vụ đều dựa trên hệ thống KCHT để

tiến hành các hoạt động của mình. Sẽ không thể có vận tải và du lịch nếu thiếu

các tuyến giao thông, cũng như sẽ không thể cán kéo thép nếu không có điện và

nước... Chỉ cần thiếu một trong những yếu tố nào đó của hệ thống KCHT là quá

trình sản xuất, quá trình cung cấp dịch vụ sẽ đình trệ hoặc kém hiệu quả.

Ngược lại, khi hệ thống KCHT được xây dựng phù hợp làm cho không

gian vùng đất đô thị mà KCHT đặt trên đó phát triển, từ cằn cỗi thành phì nhiêu,

từ năng suất thấp thành năng suất cao, từ giá trị sử dụng thấp thành giá trị sử

dụng cao. Nói một cách tổng quát là đất đô thị sẽ tạo ra địa tô chênh lệch khi có

các KCHT xây dựng trên nó.

Bốn là, đất đô thị - một đầu vào đắt giá của sản xuất và nguồn thu cho

ngân sách nhà nước.

Người sản xuất, kinh doanh cần có mặt bằng, do đó chi phí về mặt bằng

dựa trên đất đô thị trở thành yếu tố đầu vào của sản xuất. Đất đô thị khan hiếm,

giá cả thuê đất cao sẽ làm tăng chi phí đầu tư, chi phí sản xuất. Khai thác quỹ

đất đô thị hiệu quả sẽ giảm chi phí về đất. Đất đô thị còn có quan hệ trực tiếp

và gián tiếp với các thị trường: tài chính, xây dựng, vật liệu xây dựng, lao

động,... Khai thác hiệu quả đất đô thị sẽ tăng nguồn thu cho ngân sách của đất

nước nói chung và thành phố nói riêng thông qua các loại thuế và phí từ đất.

Thường đất đô thị chịu thuế suất cao hơn đất nông thôn. Nếu một phần đất đô

thị thuộc sở hữu công thì nhà nước có thu nhập lớn khi bán đất, vì đất đô thị có

giá cao hơn đất nông thôn...

36

2.2. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, NỘI DUNG VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH

HƯỞNG ĐẾN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ THÀNH PHỐ

TRỰC THUỘC TRUNG ƯƠNG

2.2.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò quản lý nhà nước đối với đất đô thị

cấp thành phố trực thuộc Trung ương

2.2.1.1. K ái iệm q ả lý ước đ i với đất đô t ị cấp t p

trực t ộc Tr ươ

Quản lý là chức năng và hoạt động của hệ thống tổ chức, quản lý tồn tại

trong mọi xã hội để duy trì tổ chức và phân công lao động xã hội, điều hòa các

mối quan hệ xã hội giữa những người trong một tổ chức và giữa các tổ chức xã

hội trong quá trình sản xuất vật chất, trong các hoạt động xã hội nhằm đạt được

mục tiêu nhất định. Như vậy, QLNN là tác động của cơ quan nhà nước có thẩm

quyền đến đối tượng chịu sự quản lý, nhằm hướng hành vi của họ đến các mục

tiêu nhà nước mong muốn.

QLNN đối với đất đai là hoạt động thực thi quyền lực nhà nước vừa với chức

năng đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, vừa với chức năng QLNN, đó là hoạt

động có tổ chức và được điều chỉnh bằng hệ thống các công cụ quản lý vào quan hệ

đất đai trong xã hội, để đạt được mục tiêu nắm và phân bổ hợp lý, sử dụng hiệu quả

nguồn tài nguyên đất đai; bảo vệ môi trường sống và bảo vệ đất đai [17, tr.47].

Từ những quan niệm trên tác giả đưa ra khái niệm QLNN đối với đất đô

thị thành phố TTTW như sau:

QLNN đối với đất đô thị thành phố TTTW là sự tác động liên tục, có định

hướng của các cơ quan cấp thành phố TTTW lên đối tượng SDĐ nhằm phân bổ

tài nguyên đất đô thị theo đúng quy hoạch, kế hoạch và đạt hiệu quả kinh tế cao,

xây dựng phát triển đô thị theo hướng toàn diện, hiện đại, văn minh, tăng cường

sức cạnh tranh của đô thị trong hội nhập kinh tế quốc tế.

Về chủ thể quản lý đất đô thị thành phố TTTW thực hiện quản lý theo

phân cấp của pháp luật, dưới sự chỉ đạo của các cơ quan quản lý cấp trung ương;

chịu sự giám sát của nhân dân và khảo nghiệm của thị trường.

37

Về phương thức quản lý đất đô thị thành phố TTTW thống nhất phương

thức quản lý theo hợp đồng trong việc Nhà nước cung cấp đất đai (giao đất và cho

thuê đất). Chuyển hình thức phê duyệt quy mô SDĐ theo dự án sang hình thức

cung cấp đất đai thông qua hợp đồng cung cấp đất đai (giao đất và cho thuê đất).

Về cơ chế quản lý đất đô thị, lấy hợp đồng giao đất và cho thuê đất làm cơ

sở cho việc xây dựng và hoàn thiện thị trường đất đai (hoạt động các trung tâm

giao dịch đất đai), cùng với việc hoàn thiện hệ thống vận hành quản lý đất đai có

sự hợp tác chặt chẽ của các ngành có liên quan trên địa bàn thành phố, đảm bảo

sự minh bạch, công bằng đúng với quy phạm pháp luật.

Về đối tượng SDĐ đô thị, là các cơ quan, tổ chức nhà nước, tổ chức kinh

tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia

đình, cá nhân... trên địa bàn thành phố TTTW.

Về mục tiêu quản lý đất đô thị thành phố TTTW: nhằm thỏa mãn hài hòa

những nhu cầu của con người về lao động, việc làm, nhà ở, cung cấp dịch vụ,

nghỉ ngơi giải trí trên địa bàn thành phố và giao tiếp trên cơ sở hài hòa, cân đối,

thống nhất và bền vững giữa các yêu cầu đòi hỏi của xã hội với các nhu cầu

nguyện vọng, sở thích của cá nhân, tập thể. Đó là động lực chính để thúc đẩy sự

phát triển đô thị và tiến bộ xã hội.

2.2.1.2. Đặc điểm q ả lý ước đ i với đất đô t ị của t p

trực t ộc Tr ươ

Một là, QLNN đất đô thị thành phố trực thuộc Trung ương có nội dung

quản lý rộng lớn, phức tạp.

Xét về diện tích thì thành phố TTTW nằm trong địa giới hành chính của

một quốc gia, vì thế so sánh với QLNN về đất đai trên phạm vi cả nước có thể

thấy, phạm vi quản lý nhà nước đất đô thị khá hẹp cả về quy mô, không gian và

diện tích. Tuy vậy, mặc dù diện tích nhỏ nhưng ở thành phố TTTW mật độ xây

dựng, mức độ chuyển đổi mục đích SDĐ, chuyển nhượng quyền SDĐ, số lượng

các thửa đất... cũng như hệ số khai thác, SDĐ ở thành phố TTTW lớn, số lượng

và mức độ phức tạp của các vụ tranh chấp, vi phạm pháp luật về đất đai, thu hồi

38

đất, khiếu nại, tố cáo về đất đai nhiều đòi hỏi phải có công cụ và biện pháp

QLNN phù hợp. Hơn nữa, địa phương là đơn vị chính trong quản lý đất đô thị,

nơi thực thi trực tiếp hoạt động quản lý, nhất là giải quyết tranh chấp đất đai,

trung ương là cấp ban hành chính sách và chỉ đạo thực hiện, không thực thi quản

lý cụ thể.

Quản lý nhà nước đối với đất đai đô thị phức tạp, khó khăn hơn rất nhiều

so với QLNN về đất đai nói chung, cụ thể:

- Công tác điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa giới hành chính, bản

đồ địa chính phức tạp hơn, yêu cầu đầu tư cao hơn. Do đặc điểm của đô thị mật

độ xây dựng cao, hệ số SDĐ lớn, vì thế đòi hỏi công tác khảo sát, điều tra, đo

đạc lập bản đồ địa chính phải sử dụng những công nghệ tiên tiến và bản đồ địa

chính phải được lập ở tỉ lệ lớn (1/200 hoặc 1/500).

- Công tác lập quy hoạch kiến trúc đô thị, quy hoạch SDĐ đô thị và lập kế

hoạch SDĐ đòi hỏi phải có tính khoa học, tính khả thi cao. Đối tượng SDĐ đô

thị rất đa dạng, đòi hỏi công tác lập quy hoạch (về quy hoạch kiến trúc và qui

hoạch SDĐ) có tính khái quát cao; chi tiết, tỉ mỉ và đảm bảo tính hệ thống. Quy

hoạch SDĐ được thực hiện đồng bộ cùng nhiều loại quy hoạch như: quy hoạch

tổng thể phát triển KTXH; quy hoạch không gian và quy hoạch KCHT đô thị,

đảm bảo kết nối giữa các khu đô thị đã có và các khu đô thị mới phát triển.

- Công tác đăng ký quyền SDĐ, lập hồ sơ địa chính và cấp GCN QSDĐ

đô thị được tiến hành thường xuyên liên tục, do tính chất tập trung mật độ sử

dụng cao, tính biến động phức tạp cả về diện tích, loại đất và chủ SDĐ. Công tác

đăng ký quyền SDĐ đô thị đòi hỏi thời gian, lực lượng và chuyên môn cao; hồ

sơ địa chính đất đô thị phải được cập nhật đầy đủ, thường xuyên. Nếu chưa cấp

được giấy chứng nhận quyền SDĐ đô thị cho mọi đối tượng SDĐ, mục tiêu quản

lý các biến động về diện tích, loại đất và tài chính về đất sẽ không thể thực hiện.

Mặt khác, do mật độ xây dựng cao, các công trình xây dựng đa dạng, đan xen, vì

thế lập hồ sơ địa chính phải gắn công trình xây dựng trên đất với diện tích thửa,

đất, vị trí thửa đất và loại hình sử dụng, chủ sử dụng đất tạo thành một loại hồ sơ

39

pháp lý. Đây là tính đặc thù rất phức tạp của công tác cấp giấy chứng nhận

quyền SDĐ và công trình trên đất ở đô thị.

Quá trình đô thị hóa là tất yếu khách quan, việc mở rộng quy mô đô thị về

chiều sâu (KCHT kỹ thuật đô thị, các công trình xây dựng phục vụ các nhu cầu

phát triển của đô thị...) và chiều rộng (diện tích chiếm đất của đô thị) là cần thiết.

Đất đai có đặc điểm giới hạn về diện tích, không di chuyển được; SDĐ đô thị

phải tuân theo những quy định chặt chẽ để đáp ứng nhu cầu đất đô thị ngày càng

tăng, tất yếu đòi hỏi tăng cường hoạt động QLNN về đất đai trong quá trình đô

thị hóa. Do đất đai khi đã được chuyển từ đất nông nghiệp thành đất đô thị,

muốn thay đổi công năng sử dụng (từ đất đã xây dựng các công trình đô thị sang

đất nông nghiệp...) là rất khó khăn, SDĐ đô thị phải trên cơ sở đã có định hướng

chiến lược phát triển đô thị đúng đắn, có qui hoạch SDĐ đô thị ổn định, có kế

hoạch SDĐ đô thị cụ thể.

Do đặc thù của đô thị, đặc điểm QLNN đối với đô thị thành phố TTTW

còn được thể hiện trên các lĩnh vực QLNN về hạ tầng kỹ thuật đô thị; giao thông

vận tải; cung cấp nước sạch và thoát nước đô thị; điện chiếu sáng và thông tin

liên lạc; cảnh quan kiến trúc đô thị và môi trường đô thị.

Hai là, QLNN về đất đô thị cấp thành phố TTTW là quản lý của cấp trung gian.

Những nội dung QLNN về đất đai cấp thành phố từ việc lập bản đồ hành

chính, bản đồ địa chính, đến các hoạt động điều tra khảo sát, đo đạc, đánh giá

đất, phân hạng đất, định giá đất đều do cấp trên (chính phủ và cấp tỉnh, thành

phố TTTW) quyết định hoặc chỉ đạo tổ chức thực hiện. Đặc biệt, việc lập QHKH

SDĐ của thành phố trực thuộc trung ương phải do cấp quốc gia chỉ đạo thực hiện

và phải trên cơ sở QHKH SDĐ của quốc gia,... Mệnh lệnh hành chính và tính

tuân thủ quy định pháp lý trong QLNN đối với đất đai cấp thành phố TTTW còn

biểu hiện qua mối quan hệ giữa thành phố với các vùng trong khu vực trong việc

ban hành các chủ trương, kế hoạch, chỉ thị lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai,

cho thuê đất, thanh tra, kiểm tra đất đai... làm cơ sở để các địa phương triển khai

thực hiện. Nói cách khác, vai trò cấp trung gian của thành phố vừa phải tạo

không gian chủ động lớn, vừa phải điều hành nhiều đầu mối cơ sở phức tạp.

40

Ba là, QLNN về đất đô thị cấp thành phố TTTW thể hiện mối quan hệ

trực tiếp, gắn bó giữa các cấp chính quyền với các chủ thể SDĐ.

Trong hoạt động QLNN đối với đất đai cấp thành phố TTTW, có rất nhiều

nội dung liên quan trực tiếp đến giải quyết các vấn đề về quyền, lợi ích của chủ

thể SDĐ như cấp GCN QSDĐ, giao đất, cho thuê đất... hoặc xử phạt các hành vi

vi phạm của chủ thể SDĐ do chính quyền cấp thành phố thực hiện. Đây là đặc

điểm riêng của QLNN đối với đất đai cấp thành phố TTTW, khác so với QLNN

đối với đất đai đô thị của Chính phủ và Bộ TNMT. Việc QLNN đối với đất đai

cấp thành phố TTTW đòi hỏi chính quyền thành phố phải gắn bó trực tiếp, chặt

chẽ với các đối tượng SDĐ, trong khi QLNN của Chính phủ và Bộ TNMT chỉ

tập trung quản lý các vấn đề chung theo luật định trên phạm vi cả nước.

Bốn là, QLNN về đất đô thị cấp thành phố TTTW được thực hiện bởi bộ

máy có phân cấp giữa trung ương, địa phương, giữa cấp thành phố, quận, huyện

và phường, xã.

Có thể nói, bộ máy QLNN về đất đai khá phức tạp, cùng một mảnh đất tại

một vị trí cụ thể, nhưng được quản lý trực tiếp và gián tiếp bởi nhiều cơ quan và

cấp độ khác nhau (theo ngành và lãnh thổ). Nếu xem xét trên địa bàn hành chính

cấp phường thì trước hết nó chịu sự quản lý của chính quyền phường, cấp quận

và tỉnh, thành phố TTTW. Nếu xem xét trên địa bàn cấp quận thì nó vừa phải

chịu sự quản lý của chính quyền quận và lại phải chịu sự quản lý của chính

quyền tỉnh, thành phố TTTW. Tiếp tục như vậy, nếu ta đặt nó trong phạm vi

tỉnh, thành phố TTTW thì mảnh đất cụ thể này sẽ tiếp tục chịu sự quản lý của

cấp quốc gia.

2.2.1.3. Vai trò của q ả lý ước đ i với đất đô t ị t p trực

t ộc Tr ươ

Thứ nhất, góp phần triển khai chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà

nước về đất đai.

Đất đai và quản lý đất đai luôn được Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan

tâm, thể hiện bằng nhiều chủ trương, chính sách liên tục được sửa đổi, ban hành

41

mới nhằm đáp ứng yêu cầu phát sinh từ thực tiễn. Văn kiện Đại hội đại biểu toàn

quốc lần thứ X nhấn mạnh các biện pháp cụ thể của QLNN đối với đất đai như

"hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp GCN QSDĐ; làm cho quyền

SDĐ chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn

quan trọng cho phát triển" [46]. Với các chủ trương nêu trên, Chính phủ đã thể chế

hóa thành các văn bản quy phạm pháp luật như: các nghị định của Chính phủ,

quyết định, chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ, thông tư của các bộ..., góp phần

quan trọng để Nhà nước các cấp thực hiện QLNN đối với đất đai. Trên cơ sở các

văn bản quy phạm pháp luật chung, các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,

trong phạm vi và thẩm quyền của mình, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật

nhằm chi tiết hóa, cụ thể hóa các quy định chung để phù hợp với điều kiện đặc thù

của mỗi địa phương hoặc các chỉ thị, kế hoạch triển khai thực hiện chủ trương,

chính sách của Đảng và Nhà nước trong đời sống KT-XH. Cũng thông qua việc

tổng kết thực hiện QLNN đối với đất đô thị ở cấp chính quyền tỉnh, thành phố

TTTW mà pháp luật và chính sách về đất đai của nước ta ngày càng được hoàn

thiện hơn, phù hợp với thực tiễn, loại bỏ những điểm không phù hợp.

Thứ hai, QLNN về đất đô thị thành phố TTTW góp phần bảo vệ quyền sở

hữu nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người SDĐ,

phân phối và phân phối lại đất đai cho phù hợp với tình hình phát triển KT-XH

từng thời kỳ, đồng thời góp phần điều tiết các nguồn lợi từ đất đai.

Với vai trò là cơ quan trực tiếp quản lý đất đai trong phạm vi được phân

cấp, chính quyền thành phố nắm trong tay những công cụ có thể điều chỉnh các

quan hệ đất đai, đảm bảo cho các quan hệ này vận động phù hợp với quy luật,

với điều kiện KT-XH của địa phương, đáp ứng yêu cầu phát triển của thành phố

trong từng thời kỳ. Với quyền hạn được giao, chính quyền thành phố tiến hành

giao đất, cho thuê đất, cấp GCN QSDĐ. Đồng thời, chính quyền không chỉ xác

lập quyền sử dụng cho các chủ thể, mà còn đảm bảo cho họ quyền đó một cách

ổn định, lâu dài, đảm bảo quyền tự chủ sản xuất kinh doanh, đầu tư của các chủ

thể SDĐ. Trên cơ sở lập, tổ chức thực hiện QHKH SDĐ, chính quyền thành phố

42

đã thực hiện phân phối, phân phối lại quỹ đất góp phần quan trọng thúc đẩy KT-

XH hội địa phương phát triển thông qua việc bố trí sử dụng hợp lý từng mảnh

đất, từng diện tích đất, phát huy cao nhất giá trị kinh tế từng thửa đất. Chính

quyền thành phố cũng tổ chức thực hiện thu các khoản tiền từ đất, tiến hành đấu

giá quyền SDĐ,... đem lại nguồn tài chính rất lớn, phục vụ đầu tư phát triển các

lĩnh vực KT-XH khác và thực hiện điều tiết các nguồn lợi từ đất đai.

Thứ ba, QLNN đối với đất đô thị cấp thành phố góp phần ổn định và

công bằng trong việc sử dụng đất đô thị.

Thông qua việc thực hiện lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng SDĐ,

lập sổ địa chính và cấp GCN QSDĐ, QLNN về đất đai cấp thành phố TTTW đã

thiết lập căn cứ pháp lý cho các chủ thể SDĐ, hạn chế tối đa các tranh chấp, góp

phần đảm bảo trật tự, an toàn xã hội. Hơn nữa, nhu cầu về đất và giá đất tại các

đô thị ngày càng tăng lên trong khi diện tích lại có giới hạn nên tranh chấp, khiếu

kiện về đất đai cũng ngày càng nhiều. Chính quyền thành phố với chức năng,

quyền hạn được giao, đã cung cấp các tài liệu, hồ sơ về đất và giải quyết các

tranh chấp, giảm bớt những xung đột xã hội có thể xảy ra tại địa phương.

Thứ tư, quản lý nhà nước đối với đất đô thị cấp thành phố góp phần tăng

cường hiệu quả và tính bền vững của việc sử dụng và khai thác đất đai.

Với tư cách là cấp chính quyền liên quan trực tiếp đến đối tượng SDĐ,

chính quyền cấp thành phố thực hiện điều chỉnh hành vi của các chủ thể SDĐ,

buộc họ phải SDĐ đúng mục đích, đúng quy hoạch được duyệt, đúng ranh giới

được giao, thực hiện thu tiền SDĐ, tiền thuê đất... buộc người sử dụng phải nâng

cao ý thức cũng như trách nhiệm trong việc sử dụng và khai thác đất đai, đồng

thời điều chỉnh mục đích SDĐ nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị, xây dựng

KCHT đô thị. Sự điều chỉnh mục đích SDĐ, nếu có tầm nhìn dài hạn, tổng thể,

sẽ đảm bảo quỹ đất được khai thác và sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả.

Bên cạnh đó, trong quá trình thực hiện chức năng QLNN về đất đai, chính

quyền thành phố cũng tiến hành xử lý các hành vi lấn chiếm đất đai, hủy hoại

đất, sử dụng sai mục đích,... nhằm đảm bảo trật tự, kỷ cương trong SDĐ, bảo vệ

43

nguồn lực đất đai. Hoạt động này có tác dụng răn đe, ngăn chặn các hành vi gây

thiệt hại cho đất, đảm bảo SDĐ bền vững.

Thứ năm, đảm bảo nguồn thu tài chính cho ngân sách nhà nước

Tài chính đất đô thị là một trong những nội dung quan trọng của quản

lý Nhà nước đối với đất đô thị. Tài chính đất đô thị có mối quan hệ mật thiết

với tài chính đô thị, là nguồn thu quan trọng cho ngân sách đô thị và là công

cụ có hiệu quả cho chính quyền điều tiết thị trường bất động sản. Thông qua

QLNN đối với đất đô thị, chính quyền thàng phố TTTW có thể huy động tài

chính cho đầu tư cơ sở hạ tầng đô thị, các nguồn vốn từ đất đô thị như: đầu tư

hạ tầng nhằm tăng giá trị đối với quỹ đất đang quản lý và thực hiện đấu thầu

cho các tổ chức, tư nhân thuê đất đai. Thông qua việc đầu tư, cho thuê đất sẽ

tạo ra hiệu ứng tăng các khoản thu từ đất, cũng như từ thuế của các hoạt động

kinh doanh, tạo nguồn vốn đầu tư cho phát triển KT- XH, giải quyết công ăn

việc làm cũng như các vấn đề xã hội khác của chính quyền thành phố TTTW.

2.2.1.4. N tắc q ả lý ước đ i với đất đô t ị

Một là, đảm bảo tập trung thống nhất của Nhà nước.

Đất đô thị có vai trò lớn đối với sự phát triển KTXH của đất nước, là tài

sản của quốc gia nên không thể có bất kỳ một cá nhân nào, hay một nhóm người

nào có thể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tuỳ ý áp dụng quyền định

đoạt cá nhân đối với tài sản chung đó. Chỉ có nhà nước - người đại diện hợp

pháp duy nhất của mọi tầng lớp nhân dân mới được giao quyền quản lý tối cao

về đất đai. Trên phương diện này chúng ta có thể thấy tất cả các quốc gia trên thế

giới từ xưa tới nay, nhà nước đều thực hiện quản lý tập trung thống nhất về đất

đai. Đối với nước ta đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý. Điều này đã được

ghi nhận trong Điều 4 Luật đất đai năm 2013: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý". Để đảm bảo sử dụng hiệu

quả thì nhà nước cần tập trung thống nhất quản lý toàn bộ đất đô thị cũng như

các loại đất khác. Để nguyên tắc này được đảm bảo thì Nhà nước cần thực hiện

44

các công cụ quản lý đất đai như công tác quy hoạch, kế hoạch, công cụ tài chính,

công cụ luật pháp… Các công cụ này được thực hiện đồng bộ và vận dụng sao

cho thích hợp với từng thời kỳ, từng đô thị. Thực tế cho thấy, nếu các công cụ

quản lý được sử dụng hợp lý thì quyền quản lý tập trung của nhà nước được thực

hiện ở mức độ cao và ngược lại các công cụ quản lý thực hiện không tốt, không

mềm dẻo thì quyền quản lý tập trung thống nhất của nhà nước sẽ giảm.

Hai là, thực hiện đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích

sử dụng đất.

Trên cơ sở quy hoạch và kế hoạch được Chính phủ phê duyệt, UBND

thành phố có trách nhiệm thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất theo

đúng quy định của luật đất đai. Thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi

mục đích sử dụng đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được duyệt;

phát hiện và xử lý kịp thời các trường hợp vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất… UBND thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo trực tiếp UBND cấp quận,

huyện, thị xã và các ban ngành tại địa phương quản lý chặt chẽ, không cho phép

chuyển nhượng đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất, đặc biệt là đất

chuyên trồng lúa nước; không được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng

đất đối với các khu vực đất nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được

phê duyệt mà đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đồng thời, chỉ đạo các cấp chính quyền, ban, ngành trên địa bàn thành phố tổ

chức tuyên truyền, phổ biến, công khai những nội dung quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất của thành phố và của địa phương mình để các tầng lớp nhân dân hiểu rõ

và thực hiện tốt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố.

Ba là, kết hợp hài hòa các lợi ích.

Đất đai phản ánh mối quan hệ về lợi ích của cá nhân, tập thể và lợi ích của

cộng đồng xã hội. Đối với các tổ chức kinh tế, đất đai là yếu tố sản xuất còn đối

với các tổ chức chính trị xã hội, đất đai là cơ sở, là nền móng để tồn tại và phát

triển. Do vậy, tổ chức nào cũng phải cần có đất cho tổ chức của mình, cũng như

cho các thành viên của mình. Mặt khác, đất đai là tài sản quốc gia, vì vậy nó

45

phản ánh lợi ích chung của xã hội. Nói đến lợi ích trước hết phải nói đến lợi ích

của con người, vì hoạt đông của con người là hoạt động vì lợi ích. Do vậy, chú ý

đến lợi ích của con người là nhằm phát huy đầy đủ tính tích cực, chủ động, sáng

tạo của con người. Lợi ích không chỉ là động lực, mà quan trọng hơn nó là

phương tiện của quản lý dùng để động viên con người.

Tuy nhiên, lợi ích về đất đai không chỉ liên quan đến lợi ích cá nhân mà nó

còn quan hệ với lợi ích tập thể, lợi ích của toàn xã hội. Vì vậy, cần phải kết hợp

hài hoà ba lợi ích trên. Kết hợp hài hoà ba lợi ích tức là chúng ta phải chú ý đồng

thời cả ba lợi ích đó, không để lợi ích này lấn át hoặc triệt tiêu lợi ích khác. Quyền

sở hữu và quyền sử dụng khi phân tích sẽ có sự phân định lợi ích giữa người sở

hữu và người sử dụng đất. Đất đô thị có giá trị kinh tế cao, do đó lợi ích luôn đặt

lên hàng đầu, nhất là trong nền kinh tế thị trường. Điều này đòi hỏi Nhà nước

quản lý đất phải dựa trên nguyên tắc lợi ích kinh tế giữa một bên là Nhà nước và

một bên là chủ sử dụng đất phải được phân bố hài hoà lợi ích do đất mang lại.

Bốn là, tiết kiệm và hiệu quả.

Đây là nguyên tắc cơ bản trong quản lý đất đai nói chung và quản lý đất đô

thị nói riêng, vì bất cứ hoạt động nào dù là kinh tế hay chính trị đều hoạt động

theo nguyên tắc này. Đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng là có hạn trong khi

dân số ngày một tăng nhanh, nếu ta sử dụng lãng phí thì sẽ không thể đảm bảo cho

cuộc sống trong tương lai. Đô thị Việt Nam cũng đã và đang trong xu thế phát

triển rất nhanh về số lượng, quy mô đất đai và dân số. Trong các yếu tố hình thành

và phát triển đô thị, thì yếu tố mở rộng đất đô thị có vai trò đặc biệt quan trọng.

Mọi hoạt động kinh tế - xã hội của đô thị trong xu thế phát triển, yêu cầu sử dụng

nhiều đất, nhưng chỉ diễn ra trong phạm vi giới hạn của đô thị, làm cho tính khan

hiếm của đất đô thị rõ ràng hơn, vai trò của đất đô thị càng trở nên quan trọng

trong đời sống đô thị và việc sử dụng tiết kiệm đất đô thị càng trở nên cấp bách.

Do đó, việc sử dụng hiệu quả đất đô thị trở thành mục tiêu của quản lý và sử dụng

nhằm mang lại lợi ích cho người dân, ngăn chặn được thất thoát lãng phí trong

quản lý đất đai, cũng như đất đô thị để tiết kiệm ngân sách cho đất nước.

46

Năm là, kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đô thị.

Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai đã được ghi rõ trong Luật đất đai

năm 2013 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Điều 4 quy định sở

hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và

thống nhất quản lý. Điều 5 quy định người sử dụng đất: Người sử dụng đất được

Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển

quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bao gồm: Tổ chức trong nước

gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, các tổ chức (chính trị, chính trị

- xã hội, chính trị xã hội - nghề nghiệp,…) hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng

đồng dân cư; cơ sở tôn giáo; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; người

Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; doanh

nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài…

Sở hữu và sử dụng là hai vấn đề hết sức phức tạp, nó có thể tập trung hoặc

tách riêng. Để tập trung lại thì vấn đề này thuộc về người sử dụng đất đô thị. Họ

có toàn quyền về khu đất đó cả về kinh tế và pháp lý. Nhưng khi hai vấn đề này

được phân tách tức là đã có sự phân chia giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng

thì ta phải kết hợp hai quyền này sao cho thống nhất, hợp lý để đảm bảo sử dụng

đất đạt hiêụ quả kinh tế cao nhất cho cả người sử dụng đất và người sở hữu đất.

Ở nước ta Đảng và Nhà nước đã rất thành công trong công tác này. Quyền sở

hữu toàn dân về đất đai không thay đổi còn quyền sử dụng thì thay đổi từ sử

dụng tập thể sang sử dụng cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức

chính trị - xã hội.

2.2.2. Nội dung quản lý nhà nước đối với đất đô thị của chính quyền

thành phố trực thuộc Trung ương

QLNN đối với đất đô thị của chính quyền thành phố TTTW bao gồm các

nội dung chính sau: (i) triển khai thực hiện pháp luật, chính sách đất đai; (ii) xây

dựng và thực thi quy hoạch, kế hoạch; (iii) Xây dựng và thực thi cơ chế, chính

sách quản lý đất đô thị ở địa phương; (iv) Tổ chức bộ máy quản lý đất đai; (v)

Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật về đất đai (Hình 2.1).

47

Nguồn: Tác giả nghiên cứu và xây dựng.

Hì 2.1: Nội d q ả lý ước đ i với đất đô t ị t p trực

t ộc Tr ươ

2.2.2.1. Triể k ai t ực iệ p áp l ật v c í ác đất đai

Triển khai thực hiện pháp luật của Trung ương trong tuyên truyền, phổ

biến, hướng dẫn, nghiên cứu học tập và triển khai thực thi.

Việc tuyên truyền phố, biến kịp thời và đầy đủ các nội dung của pháp luật

đất đai liên quan đến đời sống của các tầng lớp nhân dân sẽ giúp cho cán bộ,

công chức và nhân dân nâng cao ý thức pháp luật, hiểu biết và sử dụng làm

phương tiện, công cụ bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình; góp phần ngăn chặn

các hành vi vi phạm pháp luật. Công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp

luật về đất đai phải được tổ chức thường xuyên, liên tục với nội dung thiết thực,

hình thức phù hợp với từng đối tượng. UBND thành phố xây dựng kế hoạch cụ

thể cho việc tuyên truyền, phổ biến; giao cho Sở Tư pháp chủ trì, phối hợp với

các cơ quan liên quan chỉ đạo xuất bản và phát hành các ấn phẩm tuyên truyền,

phổ biến; Sở Thông tin và Truyền thông, đăng các văn pháp luật đất đai trên

Cổng thông tin điện tử thành phố đảm bảo cho việc tra cứu, tìm hiểu; Đài phát

thanh và Truyền hình, Báo thành phố xây dựng riêng một chuyên mục để giới

thiệu pháp luật về đất đai.

Triển khai thực hiện pháp luật, chính sách đất đai

Xây dựng và thực thi QH, KHSDĐ đô thị

Xây dựng và thực thi cơ chế,

chính sách quản lý đất đô thị ở địa phương

Tổ chức bộ máy quản lý đất đô thị

Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo

Nội dung

QLNN đối với

đất đô thị

thành phố

TTTW

48

Tổ chức nghiên cứu, hướng dẫn, tập huấn nghiệp vụ sâu rộng về đất đai

nói chung, đất đô thị nói riêng cho đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác quản

lý đất đai về cấp GCN QSDĐ, điều chỉnh QHKH SDĐ, công tác kiểm tra về

quản lý SDĐ của các tổ chức và cá nhân, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

và giải quyết khiếu nại, tố cáo có liên quan đến việc quản lý, SDĐ... xem đây là

một trong những nhiệm vụ trọng tâm nhằm nâng cao nhận thức, kiến thức cho

các cán bộ, công chức làm công tác QLNN về đất đai, tạo chuyển biến rõ rệt

trong quản lý và SDĐ.

Ban hành và thực thi pháp luật. Căn cứ Luật Đất đai và các Nghị định của

Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật, thành phố TTTW xây dựng và ban hành

các loại văn bản pháp quy, cụ thể hóa các chính sách, pháp luật, để triển khai

thực hiện trên địa bàn thành phố như:

- Triển khai việc lập bản đồ hành chính, bản đồ địa chính huyện, quận,..

UBND thành phố ban hành các quy định về hoạt động đo đạc bản đồ; quy định về

sử dụng hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia Việt Nam. Tổ chức thực hiện việc thống

kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng SDĐ của địa phương; công bố kết quả

điều tra, đánh giá đất đai của địa phương và gửi kết quả về Bộ TNMT để tổng hợp.

- Trên cơ sở Quy hoạch SDĐ cấp quốc gia, Quy hoạch tổng thể phát triển

KT-XH của thành phố TTTW, UBND thành phố ban hành các quyết định phê

duyệt QHKH SDĐ của các quận, huyện trên địa bàn thành phố; đồng thời, công

bố công khai QHKH SDĐ của thành phố tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông

tin điện tử của UBND thành phố.

- Triển khai kế hoạch giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, thu

hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, tái định cư, cấp GCN quyền SDĐ... UBND

thành phố, UBND quận, huyện ban hành quyết định phê duyệt các lĩnh vực này.

Để thực hiện đúng quy định pháp luật, đảm bảo minh bạch, công khai, UBND

thành phố ban hành các quy định về bồi thường, hỗ trợ và quy định giá các loại

đất; quy định về trình tự, trách nhiệm giải quyết công tác bồi thường thiệt hại

cho các tổ chức, công dân bố trí tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; quy định

49

hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất ở có vườn, ao cho

mỗi hộ gia đình, cá nhân; quy định về việc cấp GCN quyền SDĐ.

Đồng thời, thường xuyên kiểm tra, rà soát các văn bản quy phạm pháp

luật của thành phố đã ban hành; kịp thời sửa đổi, bổ sung những quy định không

còn phù hợp đối với các văn bản quy phạm pháp luật của trung ương, tình hình

thực tiễn của địa phương.

2.2.2.2. Xâ dự v t ực t i q oạc , kế oạc ử dụ đất đô t ị

Quy hoạch, kế hoạch SDĐ đô thị là việc bố trí, sắp xếp đất đai đô thị, là

hệ thống các biện pháp kinh tế - kỹ thuật, là các phương án khai thác sử dụng

triệt để nguồn tài nguyên đất đai đô thị để thỏa mãn nhu cầu của con người, xã

hội phục vụ tốt nhất cho chiến lược phát triển KT-XH của quốc gia, địa phương.

Mục đích của quy hoạch SDĐ đô thị thành phố TTTW là cụ thể hóa chiến

lược SDĐ và phát triển không gian theo quy hoạch chung đã được Chính phủ hoặc

cấp có thẩm quyền phê duyệt; phân tích việc SDĐ hợp lý khi quyết định xây dựng

các công trình trên đất mang lại hiệu quả thiết thực trong sử dụng và cải thiện điều

kiện môi trường sống ở đô thị; tiến hành quy hoạch SDĐ đô thị hợp lý để làm tăng

tính hấp dẫn và thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Trên cơ sở quy hoạch SDĐ được Chính phủ phê duyệt, chính quyền cấp

tỉnh lập kế hoạch SDĐ của các địa phương cho các năm tiếp theo, đây là công

cụ quan trọng cho các nhà quản lý thực hiện và kiểm tra. Kế hoạch SDĐ bao

gồm cả việc phân tích đánh giá kết quả của việc SDĐ kỳ trước, dự kiến thu hồi

các loại đất phục vụ cho nhu cầu phát triển đô thị, dân cư cũng như cụ thể hóa

kế hoạch từng năm và giải pháp thực hiện. Thực tiễn cho thấy, nếu có quy hoạch

SDĐ mà không có kế hoạch SDĐ thì quy hoạch đó sẽ không thực hiện được và

có thể dẫn tới phá vỡ quy hoạch.

Mặt khác, UBND thành phố chỉ đạo UBND quận triển khai lập QHKH

SDĐ của địa phương, cụ thể hóa quy hoạch và kế hoạch SDĐ của thành phố sau

khi được xét duyệt, có giải pháp cụ thể để huy động vốn và các nguồn khác thực

hiện phương án quy hoạch SDĐ của thành phố. UBND thành phố xác định ranh

50

giới và công khai diện tích trồng lúa, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng cần bảo vệ.

Thu hồi đất theo quy hoạch và kế hoạch, tạo nguồn vốn cho phát triển, tạo quỹ

đất đầu tư công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Tuyên truyền, phổ biến pháp

luật về đất đai, quản lý SDĐ đúng QHKH SDĐ, nhất là khu vực sẽ chuyển mục

đích SDĐ. Tổ chức quản lý giám sát quy hoạch phát triển các khu đô thị, khu

công nghiệp, cụm công nghiệp... Kế hoạch SDĐ xây dựng trong 5 năm và được

cụ thể hóa đến từng năm. Trong quá trình thực hiện, UBND thành phố có thể

thực hiện điều chỉnh kế hoạch; việc điều chỉnh kế hoạch SDĐ 5 năm phải phù

hợp với quy hoạch SDĐ; việc điều chỉnh kế hoạch SDĐ hàng năm phải phù hợp

với kế hoạch SDĐ 5 năm.

2.2.2.3. Xâ dự v t ực t i cơ c ế, c í ác q ả lý đất đai ở

t p trực t ộc tr ươ

Quản lý thu hồi, giao đất, cho thuê đất

Thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đưa QHKH SDĐ vào cuộc sống là nội dung

quan trọng trong quản lý của chính quyền thành phố đối với đất đô thị. Nếu có

QHKH SDĐ mà không thực hiện công tác giao đất, cho thuê đất thì QHKH SDĐ

chỉ trên giấy tờ, không hiện thực. Ngược lại, chỉ thực hiện công tác giao đất, cho

thuê đất mà không tích cực triển khai công tác thu hồi đất, chuyển mục đích SDĐ

thì không thể thực hiện được việc giao đất, cho thuê đất như mong muốn.

Việc quản lý thu hồi đất do UBND thành phố TTTW quyết định đất đối

với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá

nhân nước ngoài. UBND quận, huyện, thị xã thuộc thành phố quyết định thu hồi

đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở

nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền SDĐ ở tại Việt

Nam. Trước khi thu hồi, UBND thành phố (hoặc UBND quận, huyện, thị xã)

phải thông báo cho người đang sử dụng biết lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và

phương án đền bù thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất. Trường hợp, người

SDĐ bị thu hồi không chấp hành nghiêm quyết định thu hồi, sẽ bị cưỡng chế, di

dời khỏi khu đất đó. Khi thu hồi đất để xây dựng đô thị mới, UBND quận,

51

huyện, thị xã phải lập và thực hiện dự án di dân giải phóng mặt bằng, tạo điều

kiện ổn định cuộc sống của người có đất bị thu hồi,… Thu hồi đất là một nội

dung cơ bản trong quản lý đất đô thị, góp phần thực hiện tốt QHKH SDĐ đô thị,

tạo điều kiện SDĐ hợp lý và đạt hiệu quả, thể hiện được vai trò sở hữu Nhà nước

đối với đất đai.

Quản lý giao đất, cho thuê đất: UBND thành phố quyết định giao đất, cho

thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở

tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài. UBND quận, huyện, thị xã

quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ đối với hộ gia

đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư. Khi xác định được kế hoạch

SDĐ đô thị, UBND thành phố hoặc UBND quận, huyện, thị xã tiến hành giao

đất hoặc cho thuê đất cho các chủ sử dụng có nhu cầu về đất. Khi người SDĐ có

quyết định được giao đất, thuê đất thì chính quyền các cấp có trách nhiệm giao

nhận đất tại hiện trường khi người SDĐ đã nộp tiền SDĐ, lệ phí địa chính và các

thủ tục đền bù đất theo đúng pháp luật. Sau khi nhận đất, chủ SDĐ phải có trách

nhiệm kê khai đăng ký SDĐ tại UBND phường, nơi quản lý khu đất đó và có kế

hoạch đưa vào sử dụng, nếu trong 12 tháng kể từ ngày đất được giao mà chủ thể

SDĐ không đưa vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi lại lô đất đó. Nếu người sử

dụng muốn thay đổi mục đích SDĐ phải được cơ quan có thẩm quyền quyết định

giao đất xem xét và giải quyết. Với đất thuê khi hết thời hạn sử dụng, thì người

thuê phải dọn dẹp và trả lại mặt bằng như lúc trước khi thuê, không phá hỏng

công trình KCHT có liên quan và bàn giao lại cho bên cho thuê.

Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.

Xây dựng hệ thống thông tin đất đai phải theo hướng thống nhất, với định

hướng đây là một hệ thống thông tin cốt lõi, sử dụng thống nhất trên địa bàn các

quận/ huyện cấp tỉnh, thành phố là vấn đề quan trọng cho công tác quản lý đất

đai. Hệ thống thông tin đất đai cần có sự liên thông kết nối với các sở, ban

ngành, đưa vào ứng dụng một giải pháp toàn diện về đăng ký đất đai, hồ sơ địa

52

chính, cấp GCN quyền SDĐ, cấp phép xây dựng, ghi nhận biến động quyền

SDĐ - quyền sở hữu tài sản trên đất và biến động xây dựng, phát triển đô thị

theo một phương thức khoa học, hiện đại. Cải cách đơn giản các thủ tục hành

chính trong quản lý, tạo điều kiện dễ dàng để các phòng ban chuyên môn tiếp

cận đầy đủ thông tin đất đai xây dựng và công khai hóa thông tin về đất đai,

thông tin về quy hoạch xây dựng. Tạo lập một hệ thống quản lý đất đai xây dựng

có hiệu lực và hiệu quả sẽ bảo đảm quyền lợi hợp lý của Nhà nước, nhà đầu tư

và người đang SDĐ.

Quản lý tài chính từ đất đô thị.

Căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại Luật đất đai, phương pháp

định giá đất và khung giá đất của Chính phủ, các tỉnh, thành phố xây dựng, ban

hành bảng giá đất tại địa phương định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai

vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ, để làm căn cứ tính thuế SDĐ, thuế thu

nhập từ chuyển quyền SDĐ, tính tiền thuê đất và giao đất không thông qua đấu

giá; tính tiền SDĐ khi nhà nước bồi thường do thu hồi đất,... tạo nguồn thu cho

ngân sách đầu tư xây dựng KCHT, xây dựng khu dân cư mới; khuyến khích

SDĐ tiết kiệm, hiệu quả và tạo sự công bằng giữa các chủ SDĐ.

Nguồn thu từ đất đô thị gồm hai nguồn thu chủ yếu, một là nguồn thu do

thành phố phân bổ và hai là nguồn thu tự huy động. Nguồn thu do thành phố

phân bổ theo cơ chế phân cấp, cụ thể: HĐND thành phố căn cứ các khoản thu tại

địa phương (Thủ tướng giao tỷ lệ % cho thành phố được hưởng), các nguồn thu

khác thành phố được hưởng 100%; để quyết định tỷ lệ % phân bổ lại cho ngân

sách đô thị. Các khoản thu gồm: thu từ tài nguyên; thuế chuyển quyền SDĐ; thu

từ tài sản; thu từ sản xuất, kinh doanh, dịch vụ công. Ngân sách đô thị chỉ được

hưởng theo tỷ lệ % các khoản thu trên, tỷ lệ này do thành phố quy định trên cơ

sở tính toán các nguồn thu, nhiệm vụ chi của đô thị.

Quản lý hoạt động dịch vụ công về đất đô thị.

Các lĩnh vực hoạt động dịch vụ công trong quản lý và SDĐ đô thị gồm: tư

vấn về giá đất; tư vấn về lập QHKH SDĐ; dịch vụ về đo đạc và bản đồ địa

53

chính; dịch vụ về thông tin đất đai (về thửa đất, quyền SDĐ, tài sản gắn liền với

đất và tình trạng thực hiện các quyền của người SDĐ). Để quản lý hoạt động

dịch vụ công về đất đai, UBND tỉnh, thành phố TTTW thành lập Văn phòng

đăng ký quyền SDĐ thuộc Sở TNMT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng

tại các địa bàn cần thiết. UBND huyện, quận, thị xã căn cứ vào nhu cầu đăng ký

quyền SDĐ trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền SDĐ

thuộc Phòng TN&TM.

2.2.2.4. Tổ c ức bộ má q ả lý đất đai t p trực t ộc tr ươ

Đối với HĐND và UBND thành phố trực thuộc Trung ương:

Chính quyền thành phố TTTW thực hiện nhiệm vụ về QLNN về đất đai

trên phạm vi hành chính. HĐND thành phố là cơ quan quyền lực nhà nước cao

nhất tại thành phố, do nhân dân bầu ra để thực hiện quyền giám sát thi hành Luật

Đất đai, phê duyệt QHKH SDĐ của thành phố. UBND thành phố là cơ quan

QLNN do HĐND bầu ra, chịu trách nhiệm trước Nhà nước, thành phố, HĐND.

Chức năng nhiệm vụ, cơ cấu của HĐND và UBND thành phố được quy định cụ

thể tại Luật Tổ chức Hội đồng nhân nhân và UBND các cấp. Chính quyền thành

phố, chịu sự chỉ đạo trực tiếp của Chính phủ, có trách nhiệm chấp hành sự chỉ

đạo của Chính phủ và các quy định của pháp luật về QLNN về đất đai. UBND

thành phố có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc và các đoàn thể cùng

cấp chăm lo, bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của nhân dân; phối hợp với Viện

Kiểm sát nhân dân, Tòa án nhân dân thành phố trong việc đấu tranh phòng,

chống các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai; phối hợp và kiểm tra việc thực

hiện chức năng QLNN đối với đất đô thị của chính quyền quận, huyện, xã,

phường trên địa bàn.

Việc giao quyền và phân quyền giữa trung ương và địa phương tuân thủ

theo nguyên tắc quản lý và quy định của pháp luật. Nếu việc phân quyền, phối

hợp không rõ ràng, thiếu chặt chẽ, sẽ xảy ra các hiện tượng né tránh, đùn đẩy

trách nhiệm và có thể xảy ra các sai phạm, yếu kém trong QLNN về đất đai.

54

Đối với Sở TNMT thành phố trực thuộc Trung ương:

Sở TNMT thành phố là cơ quan chuyên môn thuộc UBND thành phố

TTTW có chức năng tham mưu, giúp UBND thành phố thực hiện chức năng

QLNN về lĩnh vực TNMT. Chịu sự chỉ đạo, quản lý về tổ chức, biên chế và công

tác của UBND thành phố, chịu sự chỉ đạo, kiểm tra, hướng dẫn về chuyên môn

nghiệp vụ của Bộ TNMT (xem phụ lục 1).

Sở TNMT thành phố có nhiệm vụ: Tham mưu cho UBND thành phố về

QHKH SDĐ 5 năm và hàng năm. Hướng dẫn tổ chức thực hiện các văn bản quy

phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực tài nguyên, môi trường trên địa bàn thành

phố. Chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan lập, điều chỉnh QHKH SDĐ

của địa phương để trình UBND thành phố phê duyệt. Tổ chức thẩm định QHKH

SDĐ do UBND cấp quận, huyện lập gồm: hồ sơ về giao đất, cho thuê đất, thu

hồi đất, chuyển quyền SDĐ, chuyển mục đích SDĐ, cấp GCN quyền SDĐ.

Thực hiện việc cấp GCN quyền SDĐ và quyền sở hữu, sử dụng tài sản

gắn liền với đất theo ủy quyền của UBND thành phố. Chủ trì các cuộc họp liên

ngành xác định giá đất trước khi trình UBND thành phố quy định giá đất định kỳ

hàng năm tại địa phương phù hợp với khung giá đất do Chính phủ ban hành, đề

xuất việc giải quyết các trường hợp vướng mắc về giá đất. Phối hợp với các cơ

quan có liên quan hướng dẫn, kiểm tra, tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, thu hồi

đất, phát triển quỹ đất, đấu giá quyền SDĐ,...

Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất,

thu hồi đất, chuyển quyền SDĐ, chuyển mục đích SDĐ, cấp GCN quyền SDĐ

và quyền sở hữu nhà ở, tổ chức việc điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân

hạng đất lập. Hướng dẫn chuyên môn, nghiệp vụ QLNN về lĩnh vực TNMT đối

với Phòng TNMT cấp quận, huyện, công chức chuyên môn giúp UBND xã,

phường, thị trấn QLNN về lĩnh vực TNMT. Xây dựng cơ sở dữ liệu về TNMT

và thực hiện nhiệm vụ khác do UBND thành phố giao.

Phòng TNMT: là cơ quan chuyên môn thuộc UBND quận, huyện, thị xã có

55

chức năng tham mưu, giúp UBND quận, huyện, thị xã QLNN về đất đai, tài nguyên

nước, tài nguyên khoáng sản, môi trường, biển và hải đảo (đối với những huyện có

biển). Chịu sự hướng dẫn, kiểm tra về chuyên môn, nghiệp vụ của Sở TNMT.

Căn cứ nghị quyết phát triển KT-XH của HĐND, UBND quận, huyện chủ

trì việc xây dựng và quản lý QHKH SDĐ, nhà ở, công trình công cộng; hướng

dẫn, kiểm tra UBND phường, các tổ chức và công dân thực hiện pháp luật, chế

độ chính sách và các quy định có liên quan đến lĩnh vực đất đai, QHKH SDĐ và

nhà ở; đo đạc bản đồ, xây dựng KCHT đô thị, đảm bảo trật tự an toàn vệ sinh

môi trường trong quá trình xây dựng; tổng hợp và kiến nghị cấp trên bổ sung các

chính sách, thể chế, quy định phù hợp với thực tiễn của quận, huyện.

Tham mưu giúp UBND quận, huyện việc đăng ký quyền SDĐ; lập và

quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCN quyền SDĐ, quản lý và phát triển thị trường

quyền SDĐ trong thị trường BĐS; quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất

đai. Hướng dẫn, đôn đốc, kiểm tra, bồi dưỡng về nghiệp vụ chuyên môn đối với

cán bộ địa chính xã, phường; lập kế hoạch thống kê, kiểm kê định kỳ và đột xuất

theo quy định của ngành và quận, huyện.

Văn phòng đăng ký quyền SDĐ thành phố TTTW và huyện, quận có chức

năng cụ thể như sau: Văn phòng đăng ký quyền SDĐ cấp thành phố, thuộc Sở

TNMT và do UBND thành phố quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc

Sở TNMT, Giám đốc Sở Nội vụ. Văn phòng đăng ký quyền SDĐ cấp quận,

huyện thuộc Phòng TNMT, UBND quận, huyện quyết định thành lập theo đề

nghị của Trưởng phòng TNMT và Trưởng phòng Nội vụ.

2.2.2.5. Q ả lý iám át, t a tra, kiểm tra, iải q ết k iế ại t cáo

Thực tế, trong công tác QLNN đất đô thị luôn xuất hiện các mâu thuẫn,

vướng mắc, khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng hoặc

những phát sinh trong nhân dân làm nảy sinh tranh chấp về diện tích đất đai sử

dụng, hợp đồng chuyển quyền SDĐ, thừa kế quyền SDĐ, ranh giới SDĐ... Vì

vậy, công tác hòa giải, giải quyết khiếu nại, tố cáo, thanh tra, kiểm tra là hết sức

quan trọng đối với công tác QLNN về đất đô thị. Cụ thể:

56

(i) Quản lý giám sát, kiểm tra, kiểm soát:

- Quản lý giám sát tình hình thực hiện QHKH SDĐ của cấp dưới, tình

hình SDĐ công. Có biện pháp xử lý cụ thể đối với các trường hợp cố tình chậm

triển khai thực hiện hoặc SDĐ sai mục đích khi được Nhà nước giao đất, cho

thuê đất. Kết hợp kiểm tra giám sát hoạt động bảo vệ môi trường của các cơ sở

sản xuất kinh doanh, nhằm bảo vệ môi trường sinh thái.

- Kiểm tra, kiểm soát các văn bản quy phạm pháp luật phục vụ công tác

QLNN: HĐND và UBND các cấp trong thành phố phải thường xuyên tổ chức kiểm

tra, kiểm soát và hệ thống hóa các văn bản ban hành trong hoạt động quản lý, điều

hành của chính quyền trên địa bàn thành phố. Kịp thời sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ các

văn bản sai căn cứ pháp lý, sai thẩm quyền; chưa phù hợp với quy định, định mức

của Trung ương,... để công tác quản lý thống nhất, chất lượng và hiệu quả.

(ii) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất

đai và xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai: ở mỗi cấp quản lý và bộ máy

QLNN đều có chức năng thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định của pháp

luật. Tại thành phố TTTW, ngoài thanh tra chuyên ngành về lĩnh vực đất đai là

Thanh tra Sở TNMT, còn có cơ quan Thanh tra Nhà nước thành phố và Thanh

tra Nhà nước quận, huyện, thị xã giúp việc cho UBND cùng cấp trong công tác

thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy định của phạm luật, trong đó bao gồm cả

lĩnh vực đất đai.

(iii) Giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai: khi xảy ra tranh chấp về

đất đai, cơ quan QLNN trên địa bàn hướng dẫn các tổ chức, cá nhân giải quyết các

tranh chấp theo hình thức hòa giải. Trường hợp hòa giải không thành, cơ quan

QLNN phải có trách nhiệm giải quyết trên cơ sở các quy định của pháp luật.

(iv) Giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai:

- Chủ tịch UBND thành phố, chủ tịch UBND quận, huyện và giám đốc Sở

TNMT thực hiện tiếp công dân theo lịch bố trí và quy định pháp luật.

- Khi công dân khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về

lĩnh vực đất đai của chủ tịch UBND quận, huyện, thị xã; giám đốc Sở TNMT thì

chủ tịch UBND quận, huyện, thị xã; giám đốc Sở TNMT có trách nhiệm giải

57

quyết khiếu nại lần đầu. Nếu công dân không chấp thuận mà tiếp tục khiếu nại

thì thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần hai là chủ tịch UBND thành phố (Quyết

định giải quyết lần hai của chủ tịch UBND thành phố là quyết định giải quyết

khiếu nại cuối cùng).

2.2.3. Nhân tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước đối với đất đô thị

thành phố trực thuộc Trung ương

2.2.3.1. N â t b tro ệ t c ủ t ể q ả lý

Bộ máy quản lý đất đô thị của thành phố TTTW.

Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai là một hệ thống cơ quan quyền lực

của Nhà nước các cấp từ trung ương đến địa phương, chịu trách nhiệm quản lý

nhà nước về đất đai tầm vĩ mô. Bộ máy tổ chức quản lý đất đô thị của thành phố

TTTW thực hiện quản lý nhà nước về đất đai đô thị trên địa bàn thành phố theo

quy định của pháp luật. Việc thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, sự

phối kết hợp chặt chẽ, nhịp nhàng giữa các bộ phận trong bộ máy và giữa các

ban, ngành có liên quan là nhân tố quan trọng tạo ra kết quả rất lớn trong việc

quản lý đất đai, như giảm chi phí quản lý, nâng cao hiệu lực quản lý của bộ máy,

đảm bảo vai trò định hướng trong việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch, các

chương trình, dự án bố trí sử dụng đất đai đô thị như phát triển các khu dân cư,

các khu công nghiệp, khu đô thị. Mặt khác, hướng dẫn, kiểm tra các tổ chức, cá

nhân sử dụng đất đúng quy định của pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng và

hiệu quả. Ngược lại, khi bộ máy tổ chức quản lý đất đai đô thị của thành phố

TTTW vận hành, quản lý thiếu hiệu quả thì dễ phát sinh khiếu nại, tố cáo, làm

giảm sút niềm tin của nhân dân đối với chính quyền đô thị.

Năng lực, trình độ quản lý nhà nước đối với đất đô thị thành phố TTTW.

Kinh tế đô thị ngày càng phát triển, đòi hỏi công tác QLNN về đất đô thị

thành phố TTTW ngày càng được nâng cao. Do dó, việc không ngừng nâng cao

chất lượng đội ngũ cán bộ công chức ngành địa chính, nhất là đội ngũ cán bộ,

công chức làm nhiệm vụ tham mưu cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền

ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai là một trong những nhân tố

58

quan trọng góp phần nâng cao hiệu quả đấu tranh phòng, chống vi phạm pháp

luật đất đai nói chung và vi phạm hành chính về đất đai đô thị nói riêng. Trình độ

chuyên môn nghiệp vụ, phẩm chất, năng lực của cán bộ là nhân tố có ý nghĩa

quyết định đến tiến độ và chất lượng của việc ban hành các văn bản pháp luật về

đất đai, đến việc tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật đó, đến việc phát hiện,

xử lý vi phạm hành chính về đất đai. Nếu họ có trình độ chuyên môn cao, năng lực

quản lý giỏi, phẩm chất đạo đức tốt thì chất lượng của các văn bản pháp luật đất

đai được ban hành hoặc tham mưu cho cấp có thẩm quyền ban hành sẽ sát thực tế,

tính khả thi cao; việc tổ chức thực hiện các văn bản của cấp trên sẽ nhanh chóng,

nghiêm túc; việc phát hiện và xử lý vi phạm pháp luật sẽ nghiêm minh, kịp thời.

Ngược lại, sự hạn chế về trình độ chuyên môn, năng lực quản lý, sự yếu kém về

phẩm chất đạo đức của cán bộ có thể dẫn đến sai lầm trong việc ban hành văn bản

pháp luật, đến việc thi hành pháp luật, việc xử lý vi phạm sẽ thiếu nghiêm minh

ngay cả khi hệ thống pháp luật đã được quy định khá hoàn thiện.

Cơ chế, chính sách quản lý đất đô thị của thành phố TTTW.

Ban hành cơ chế, chính sách quản lý đất đai đô thị thành phố TTTW là

một công tác trọng yếu. Căn cứ vào chức năng, nhiệm vụ được giao, UBND

thành phố TTTW xây dựng và ban hành theo thẩm quyền các văn bản quy phạm

pháp luật về đất đai phù hợp với yêu cầu thực tiễn của thành phố và quy định của

pháp luật sẽ tạo ra căn cứ pháp lý để công tác QHKH SDĐ, cấp giấy chứng nhận

QSDĐ, bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư cho người dân bị

thu hồi đất… được thực thi đúng quy định của pháp luật, chủ trương, chính sách

của nhà nước. Từ đó ảnh hưởng tích cực tới hoạt động QLNN về đất đai đô thị,

tháo gỡ được nhiều khó khăn vướng mắt, giải phóng các rào cản để huy động

nguồn lực đất đai cho đầu tư phát triển, đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tiết

kiệm, hiệu quả, bảo vệ được môi trường sinh thái; khai thác được nguồn lực đất

đai phục vụ quá trình CNH, hiện đại hóa đất nước; chuyển dịch cơ cấu kinh tế và

các mục tiêu KT-XH, quốc phòng, an ninh.

Trách nhiệm của các cấp chính quyền thành phố TTTW.

59

Trong QLNN về đất đai đô thị, trách nhiệm của chính quyền thành phố

TTTW và chính quyền cấp cơ sở (quận, phường) rất quan trọng. Sự thiếu quan

tâm chỉ đạo, buông lỏng quản lý, sao nhãng trách nhiệm kiểm tra, kiểm soát đối

với việc thực thi chủ trương, chính sách của Đảng và nhà nước sẽ ảnh hưởng tiêu

cực đến QLNN về đất đai đô thị, phát sinh thắc mắc, khiếu kiện trong nhân dân.

Vấn đề quan trọng là các cấp chính quyền của thành phố thực hiện đúng chức

năng QLNN đối với đất đai đô thị, tạo sự ảnh hưởng tích cực trong hoạt động

QLNN của mình.

2.2.3.2. N â t b o i của ệ t q ả lý ước về đất đô t ị

Chủ trương, chính sách và pháp luật của Nhà nước đối với đất đô thị.

Để thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong toàn quốc, Nhà nước quy

định rất cụ thể thẩm quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực

đất đai cho một số cơ quan chức năng thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại

diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà

nước về đất đai như: Quốc hội, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Chủ tịch nước,

Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các Bộ ngành có liên quan trực tiếp đến lĩnh

vực đất đai. Chủ trương, chính sách, quy định của Nhà nước về đất đai là cơ sở,

căn cứ để thành phố TTTW tổ chức thực hiện và triển khai các nội dung QLNN

về đất đai trên địa bàn. Trong thực tế, yếu tố về cơ chế - chính sách của Nhà

nước tác động trực tiếp đến sự phát triển đất đai đô thị trên các mặt: định hướng

phát triển; tạo động lực để phát triển; tạo điều kiện thúc đẩy nhanh về chuyển

dịch cơ cấu kinh tế, đầu tư phát triển công nghiệp, ưu tiên vốn phát triển và hiện

đại hóa KCHT; mở rộng thị trường và môi trường đầu tư phát triển; chỉnh trang

đô thị,… Chính vì vậy, khi hệ thống chính sách, pháp luật của Nhà nước đầy đủ,

đồng bộ, rõ ràng, cụ thể và được xây dựng một cách khoa học, xuất phát từ tổng

kết thực tiễn thì sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các ngành, địa phương của thành

phố TTTW triển khai các hoạt động QLNN đối với đất đô thị một cách hiệu quả.

Điều kiện về địa lý: Vị trí địa lý sẽ có tác dụng rất lớn đối với sự phát triển và

mở rộng quy mô đất đai đô thị. Thành phố TTTW là trung tâm kinh tế, công

60

nghiệp, dịch vụ, đầu mối giao thông và những lợi thế khác sẽ thu hút dân cư mạnh

hơn, do đó quá trình đô thị hóa sẽ sớm hơn, nhanh hơn, quy mô lớn hơn. Ngược lại,

ở những vùng khác do thiếu những điều kiện như trên nên quá trình đô thị hóa sẽ

chậm hơn, quy mô nhỏ hơn. Như vậy, khi vị trí địa lý thành phố TTTW thuận lợi,

tạo được mối liên hệ gắn bó trong một vùng kinh tế phát triển của đô thị sẽ là điều

kiện quan trọng cho sự hưng thịnh và phát triển nhanh của chính nó.

Điều kiện kinh tế: Khi thành phố TTTW có một nền kinh tế phát triển sẽ

tạo điều kiện cho việc khai thác, sử dụng hiệu quả quỹ đất đô thị cho CNH,

HĐH, đô thị hóa. Vấn đề có ý nghĩa quan trọng không chỉ trong thu hút vốn đầu

tư, mà còn đảm bảo nâng cao đời sống của dân cư đô thị, nâng cao vị thế, tiềm

lực kinh tế của thành phố. Trong quản lý đất đai đô thị thì nhân tố kinh tế đóng

góp vai trò rất quan trọng. Nó đảm bảo cho bộ máy quản lý đất đai thành phố

TTTW hoạt động có hiệu lực, hiệu quả. Mặt khác, thành phố là một thị trường

rộng lớn về tiêu thụ hàng hóa, là thị trường về lao động (nơi tập trung dân cư

đông đúc) tạo sức hút mạnh mẽ và hấp dẫn đối với các nhà đầu tư, các doanh

nghiệp trong và ngoài nước, mở rộng tái sản xuất, mở rộng quy mô SDĐ và quy

mô hoạt động đáp ứng nhu cầu phát triển của đô thị. Trình độ phát triển KTXH

của thành phố gắn liền với sự phát triển của quá trình đô thị hóa, phát triển nền

kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế, trong điều kiện đó, đất đai không

chỉ trở thành một nguồn lực, một loại hàng hóa có giá trị cao, mang lại thu nhập

đáng kể cho ngân sách nhà nước, để cung cấp vốn đầu tư cho quá trình đô thị

hóa, mà giá trị QSDĐ còn góp phần hình thành các loại thị trường vốn vay bằng

bảo lãnh, thế chấp QSDĐ, thị trường cho thuê lại QSDĐ...

Đầu tư (trong nước và quốc tế): đây là một trong những nhân tố ảnh

hưởng tích cực đến việc sử dụng đất đô thị và sự phát triển đô thị. Nguồn viện

trợ song phương (ODA), nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tại thành

phố TTTW tạo điều kiện phát triển các khu công nghiệp, phát triển nguồn lực và

công nghệ góp phần đẩy nhanh tốc độ xây dựng và phát triển của nền kinh tế nói

chung và đô thị nói riêng. Đặc biệt, hệ thống KCHT đô thị, như giao thông, điện

61

nước, bưu chính viễn thông, công viên,… sẽ được đầu tư mới hiện đại hơn. Vì

vậy, quỹ đất đô thị dành để xây dựng các dự án, các công trình, các khu thương

mại, du lịch sẽ có giá trị hơn. Bởi lẽ, sau khi KCHT được đầu tư xây dựng đồng

bộ và hiện đại thì đương nhiên giá trị sử dụng và giá trị thực của đất đai đô thị

trong khu vực này sẽ được nâng lên theo.

2.3. KINH NGHIỆM QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ CỦA MỘT SỐ THÀNH PHỐ TRÊN

THẾ GIỚI, TRONG NƯỚC VÀ BÀI HỌC RÚT RA CHO THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

2.3.1. Quản lý đất đô thị của một số thành phố trên thế giới

2.3.1.1. Q ả lý đất đô t ị của t p Xi apo

Thành phố Xingapore có diện tích đất nhỏ hẹp, vì vậy, thành phố đã quy

hoạch phát triển không gian đô thị ưu tiên cho các hoạt động phát triển kinh tế

thương mại, dành quỹ đất để hình thành các khu trung tâm đa chức năng về

thương mại, tài chính, ngân hàng. Các khu công nghệ cao, công nghệ sinh học

được quy hoạch bên cạnh các trường đại học lớn nhằm tạo điều kiện cho sinh

viên gắn giữa lý thuyết và thực hành; các khu dân cư, khu công nghiệp được quy

hoạch phân tán đều nhằm phân bố đều mật độ dân số, hạn chế ùn tắc giao thông.

Các đồ án quy hoạch đều được thiết kế cảnh quan cây xanh trên từng ô phố và

đường phố, hệ thống công viên cây xanh đan xen với các khu nhà ở, tạo môi

trường xanh, sạch, đẹp. Công tác quy hoạch luôn quan tâm đến việc bảo tồn các

di sản, các khu nhà ở cũ,…các đồ án đều được kèm theo mô hình chi tiết để quản

lý, thực hiện. Công tác xây dựng quy hoạch đất đô thị luôn được quan tâm và

phối hợp chặt chẽ với hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu của thành phố.

Đất đô thị ở Xingapore hầu hết do Nhà nước quản lý, các dự án phần lớn

đều được thành phố cho thuê đất có thời hạn từ 50 năm đến 90 năm. Việc giải

tỏa, thu hồi đất do thành phố thực hiện dưới hai hình thức là giải tỏa tự nguyện

và giải tỏa bắt buộc tương ứng với những quy định rõ ràng, minh bạch. Giá cả

đền bù khi thu hồi đất ở tương đương với giá thị trường do các công ty định giá

xác định, trường hợp không thỏa thuận được thì Tòa án thụ lý. Nhà nước thỏa

thuận mua lại đất của người dân theo giá thị trường hoặc thực hiện đền bù bổ

sung (không chính thức) nhằm bù đắp những giá trị khác chưa được tính toán để

62

thực hiện các dự án theo quy hoạch. Khi thu hồi đất, thành phố đền bù theo giá

quy định thường thấp hơn giá thị trường, bù lại người dân bị giải tỏa được bố trí

căn hộ chung cư giá rẻ theo quy định của Nhà nước. Xingapore không có chế độ

bồi thường lại bằng đất, nhờ đó nguồn lực vốn và đất đai được tập trung để đầu

tư phát triển KCHT theo hướng văn minh, hiện đại [22].

2.3.1.2. Q ả lý đất đô t ị của t p Xơ

Thành phố Xơun, trước 1993, quy hoạch SDĐ thực hiện theo phân loại

đất của Luật Sử dụng và quản lý đất quốc gia, có những quy định nghiêm ngặt

cho việc quản lý SDĐ. Hệ thống quy hoạch này đã tạo điều kiện cho việc SDĐ

của tương lai hệt như của hiện tại, không có sự cung ứng nào phục vụ cho hoạt

động mới, do vậy đã bị chỉ trích là cứng nhắc và bảo thủ. Sau đó có nhiều ý kiến

đề xuất, sửa đổi quy hoạch SDĐ, đây là một thay đổi quan trọng đã được thực

hiện vào năm 1993. Theo hệ thống quản lý mới, việc phân loại đất sử dụng ở

Xơun đã giảm từ 10 loại xuống 5 loại. Cùng với việc phân loại mới này, các quy

định SDĐ cũng thay đổi theo đó chỉ liệt kê những hoạt động không được phép

trong SDĐ và tất cả các việc SDĐ khác tự động được cho phép. Thành phố chỉ

cung cấp một khuôn khổ pháp lý và phân cấp cho chính quyền các địa phương

đặt ra kế hoạch SDĐ chi tiết trên địa bàn mình quản lý [35].

Khi giải phóng mặt bằng, thành phố Xơun chú trọng thực hiện tái điều

chỉnh cơ cấu quỹ đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng, thu hồi chi phí đầu tư xây

dựng KCHT đô thị; điều hòa lợi ích giữa các bên liên quan đến đất để tăng hiệu

quả SDĐ. Trên cơ sở quy hoạch đất đô thị đã được xác lập, những mảnh đất tiếp

giáp nhau được phân chia thành những lô đất dịch vụ một cách hợp lý và có kế

hoạch để tăng giá trị sử dụng. Các chủ SDĐ chia sẻ chi phí một cách công bằng,

bình đẳng; thu hồi chi phí thông qua lợi ích phát triển; duy trì và kéo dài thời

gian quyền SDĐ, tăng giá trị SDĐ. Những công việc này được thực hiện thông

qua các dịch vụ tư nhân và nhà nước, có cơ chế tự hoạch toán, do đó đã cung cấp

cho đô thị nhiều khu đất có cơ sở vất chất, KCHT tốt mà hầu như chính quyền

không phải tốn chi phí đầu tư. Mặt khác, thực hiện tái điều chỉnh quỹ đất, đất

63

tương đương chi phí là phần đất đóng góp dành để bán nhằm tạo nguồn thu cho

đầu tư, đồng thời có thể sử dụng quỹ đất đó để bán cho bán cho cơ quan có thẩm

quyền về nhà ở với giá trị thấp, để xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp,

giải quyết nhà ở cho cư dân thành phố (Hình 2.2).

Để thúc đẩy thị trường đất đô thị phát triển bền vững, thành phố Xơun đã

ban hành chính sách chống đầu cơ đất đô thị có tên gọi "Gong-kae-nyom", gồm:

(i) Quy định giới hạn nắm giữ đất đô thị, không vượt quá 200 py-ôm (660m2);

mục đích yêu cầu chủ đất bán số đất dư thừa và quá hạn mức quy định. Nếu chủ

đất không bán phần đất dư thừa thì sẽ bị đánh thuế "nắm giữ đất đai quá mức" với

mức thuế cao từ 7% -11% giá thị trường của diện tích đất thừa đó; khoản thuế này

được thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần đất thừa đó. (ii) Phí phát triển

quỹ đất, phí này đánh thuế trên những khu đất sử dụng cho mục đích cư trú, công

nghiệp và giải trí sau khi đã được chính quyền cho phép. (iii) Thuế lợi nhuận từ

giá trị đất (giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu

cơ); đây là biện pháp cứng rắn đánh vào việc tập trung tài sản quá mức của nhóm

những người giàu có đầu cơ đất đai, buộc họ phải bán ra, điều tiết lại nguồn cung

để giảm giá đất đai, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển theo hướng bền vững.

Nguồn: [67].

Hì 2.2: ơ c ế oạt độ của ệ t điề c ỉ lại đất của t p Xơ

Đất làm đường

Lô A Lô B

Xây dựng đường; Đất dự trữ dành

cho thu hồi chi phí xây dựng

Chia lại đất

Đất dành cho

cơ sở hạ tầng Đất dự trữ

64

2.3.2. Quản lý đất đô thị của một số thành phố trực thuộc Trung ương

2.3.2.1. Q ả lý đất đô t ị của t p Hồ í i

Thành phố Hồ Chí Minh, với mật độ dân số cao nhất nước, kinh tế tăng

trưởng cao, tốc độ đô thị hóa khá nhanh. Để quản lý đất đô thị, thành phố đã chú

trọng xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính; đến nay, toàn thành phố đã đo đạc và

thành lập bản đồ địa chính chính qui và không chính qui với tỷ lệ 1/500 ở tất cả các

quận nội thành. Đặc biệt, năm 2011, thành phố đã xây dựng mô hình hệ thống thông

tin đất đai - xây dựng phát triển với 3 cấp quản lý và được triển khai thực hiện trên

toàn thành phố vào năm 2012, đã giải quyết được toàn diện về đăng ký đất đai, hồ

sơ địa chính nhằm phục vụ cho công tác QLNN đối với đất đô thị [77].

Thành phố Hồ Chí Minh là địa phương đầu tiên thành lập Sở Quy hoạch -

Kiến trúc đô thị tách ra khỏi Sở Xây dựng, để tiến hành công tác lập quy hoạch.

Đến nay, đã có 24/24 quận, huyện đã được thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ điều

chỉnh, đã triển khai lập thiết kế đô thị. Thành phố từng bước quy hoạch ngầm

hóa hệ thống hạ tầng kỹ thuật và áp dụng rất hiệu quả, tăng công năng SDĐ đô

thị. Tuy nhiên, công tác lập, thẩm định, phê duyệt QHKH SDĐ đến năm 2010

trên địa bàn thành phố còn chậm, chất lượng và hiệu quả sử dụng chưa cao, có

nội dung chưa phù hợp với chỉ tiêu được phê duyệt. QHKH SDĐ đô thị của

thành phố còn mang tính mệnh lệnh chủ quan, chưa quan tâm đến nhu cầu thực

tế của thị trường, mang tính chủ quan, nên tính khả thi không cao.

Giai đoạn 2001-2005, thành phố Hồ Chí Minh đã cho chuyển khoảng

18.000 ha đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng cho mục đích phát triển công

nghiệp, dịch vụ và mở rộng đô thị (lớn nhất so với các địa phương trong cả

nước). Thành phố đã có cách tiếp cận đất đai rất phù hợp với kinh tế thị trường.

Trên cơ sở tiếp nhận ý kiến của người dân, từ đầu năm 2007, HĐND thành phố

đã có nghị quyết thực hiện bồi thường đất thu hồi theo giá phù hợp với giá đất

thị trường và có sự tham gia định giá của các cơ quan hoạt động cung cấp dịch

vụ định giá đất. Đến nay, tất cả các trường hợp bồi thường về đất trong cơ chế

chuyển dịch đất đai bắt buộc đều được các tổ chức cung cấp dịch vụ định giá

BĐS thực hiện và là cơ sở để UBND thành phố quyết định khung giá đất để tính

65

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Hiện có hai tổ chức cung cấp dịch vụ định giá

BĐS chủ yếu ở thành phố Hồ Chí Minh là Trung tâm tư vấn và thẩm định giá

miền Nam (đơn vị sự nghiệp thuộc Bộ Tài chính); Trung tâm thẩm định giá

thành phố Hồ Chí Minh (đơn vị sự nghiệp thuộc Sở Tài chính thành phố). Thành

phố Hồ Chí Minh cũng là nơi đã chấp nhận mô hình doanh nghiệp ngoài nhà

nước tham gia cung cấp dịch vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng. Năm 2007,

UBND thành phố cho phép Tổng công ty Bồi thường và Giải phóng mặt bằng -

một doanh nghiệp cổ phần được cung cấp dịch vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

để giải phóng mặt bằng như một mô hình thí điểm. Từ mô hình thí điểm này,

Thành phố đã kiện toàn hệ thống các Tổ chức phát triển quỹ đất được thành lập

ở các địa phương để đủ điều kiện thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Bên cạnh đó, có thể đưa vào quy định của pháp luật cho phép doanh nghiệp

thuộc các thành phần kinh tế ngoài nhà nước được cung cấp dịch vụ này.

Thành phố Hồ Chí Minh, áp dụng cơ chế giải phóng đất đô thị là cơ chế tự

nguyện, đây là cơ chế dựa trên mối quan hệ dân sự giữa nhà đầu tư và người

đang SDĐ, không có bất kỳ quyết định hành chính nào trong mối quan hệ này.

Hàng năm, thành phố chuyển đổi mục đích SDĐ từ đất nông nghiệp sang đất phi

nông nghiệp khoảng 1.000 ha và tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất để thực

hiện khoảng trên 100 dự án đầu tư (xem phụ lục 2).

Do đó, khi triển khai các dự án kinh doanh, nhà đầu tư phải tự thỏa thuận

giá với người SDĐ. Vì vậy, giá thường rất cao, thời gian tiến hành chậm; việc xác

định dự án thuộc loại hoạt động kinh doanh hay thuộc loại phục vụ công cộng,

công ích chưa được quy định rõ ràng, thiếu thống nhất. Mặc dù, thành phố đã

thành lập Trung tâm Phát triển quỹ đất từ cuối năm 2003, tuy nhiên, cơ chế hoạt

động còn gặp nhiều khó khăn: chưa có Quỹ phát triển đất, Trung tâm không chủ

động trong việc sử dụng kinh phí để tạo quỹ đất trống, thành phố cũng không có

đủ ngân sách để chuẩn bị sẵn quỹ đất cho các dự án công cộng hoặc có sẵn quỹ

đất trống để cho các nhà đầu tư có nhu cầu đầu tư sản xuất, kinh doanh. Theo Sở

Tài chính thành phố Hồ Chí Minh, tổng nguồn thu từ đất năm 2011 đạt 12.470 tỷ

đồng, chiếm tỷ trọng 6,28% trong tổng thu NSNN trên địa bàn thành phố và có xu

66

hướng tăng dần qua các năm. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn thu từ đất về lâu dài vẫn

chưa thực sự bền vững, hầu như nguồn thu từ khai thác quỹ đất chủ yếu dựa vào

tiền SDĐ và tiền thuê đất (khâu giao và cho thuê đất chiếm hơn 86%). Nguồn thu

từ tiền SDĐ chiếm đến hơn 74%, nhưng nguồn thu này chỉ được thu một lần khi

giao đất và sẽ giảm dần khi diện tích đất giao và cho thuê giảm đi [77].

2.3.2.2. Q ả lý đất đô t ị của t p Hải P ò

Trong nhiều năm qua, QLNN về đất đô thị ở thành phố Hải Phòng có

nhiều vấn đề phức tạp, có nơi xảy ra điểm nóng khiếu kiện, tranh chấp đất đai

gay gắt. Một phần do hệ thống hồ sơ địa chính không được lưu trữ đầy đủ và cập

nhật thường xuyên, làm cho công tác QLNN về đất đai gặp nhiều khó khăn, đặc

biệt là thiếu thông tin pháp lý về nguồn gốc SDĐ làm cơ sở để thực hiện giao

đất, đền bù thiệt hại về đất và xử lý các vi phạm pháp luật trong quản lý, SDĐ.

Ở Hải Phòng, công tác lập QHKH SDĐ đô thị triển khai còn chậm, do thành

phố chưa có sự đầu tư thỏa đáng. Năm 2001 HĐND thành phố Hải Phòng đã ban

hành Nghị quyết 20, ngày 5/7/2001 "Phê duyệt quy hoạch SDĐ thành phố Hải

Phòng giai đoạn 2000-2010". Theo quy định này, đến năm 2010, diện tích đất

chuyên dùng của thành phố là 2.026 ha, chủ yếu lấy từ đất nông nghiệp. Tuy nhiên,

trong thực tế đến năm 2010 thực hiện chỉ đạt 57% kế hoạch do chất lượng lập quy

hoạch kém, từ đó dẫn đến việc khai thác nguồn lực này đạt hiệu quả thấp [17].

2.3.3. Kinh nghiệm về quản lý đất đô thị rút ra cho thành phố Đà Nẵng

Từ thực tiễn công tác QLNN đối với đất đô thị của các thành phố đã

nghiên cứu có thể rút ra một số kinh nghiệm quản lý đất đô thị cho thành phố Đà

Nẵng như sau:

Thứ nhất, cần xây dựng cơ sở dữ liệu đất đô thị theo hướng hiện đại, theo

mô hình hệ thống thông tin đất đai của thành phố Hồ Chí Minh, xây dựng phát

triển 3 cấp (thành phố; các quận, huyện, thị xã và xã, phường, thị trấn). Kết hợp

với kinh nghiệm của thành phố Xingapo, khi xây dựng hệ thống thông tin đất đai

có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan tài nguyên, xây dựng, giao thông,

thuế... của thành phố để cơ sở dữ liệu luôn được bảo trì, cập nhật, tiết kiệm chi

phí đầu tư và thể hiện đầy đủ thông tin.

67

Thứ hai, quy hoạch đất đô thị cần linh hoạt và phù hợp với sự phát triển

của đô thị. Kinh nghiệm của Xingapo là dành quỹ đất để hình thành các trục

trung tâm đa chức năng về thương mại, tài chính, ngân hàng; các khu ở, khu

công nghiệp được quy hoạch phân tán đều, nhằm phân bố đều mật độ dân số,

hạn chế ách tắc giao thông. Khai thác không gian kết hợp đồng thời trên mặt đất,

trên không và dưới lòng đất ngầm đô thị để tiết kiệm đất đô thị, tránh ùn tắc giao

thông, bảo vệ môi trường như kinh nghiệm của thành phố Xơun (Hàn Quốc).

Tuy nhiên, trong quy hoạch tránh cứng nhắc như thành phố Xơun, nghiêm ngặt

trong việc quản lý SDĐ, không có sự cung ứng nào phục vụ cho hoạt động mới;

hay thành phố Hồ Chí Minh trong quy hoạch còn mang tính mệnh lệnh chủ

quan, chưa quan tâm đến nhu cầu thực tế của thị trường.

Thứ ba, đa dạng hóa phương thức giải tỏa, đền bù và giao đất, đây là biện

pháp nhằm tạo nguồn thu để đẩy nhanh việc xây dựng KCHT, đáp ứng yêu cầu

phát triển đô thị hóa, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và nhân dân. Học tập kinh

nghiệm của Xingapo, khi giải tỏa, thu hồi đất cần thỏa thuận mua lại đất của người

dân theo giá thị trường hoặc thực hiện đền bù bổ sung bù đắp những giá trị khác

chưa được tính toán. Khi thu hồi đất, đền bù giá thường thấp hơn giá thị trường,

bù lại người dân bị giải tỏa được bố trí căn hộ chung cư giá rẻ theo quy định của

nhà nước, tiết kiệm diện tích và đảm bảo tuân thủ chặt chẽ việc thực hiện quy

hoạch đô thị của thành phố. Đà Nẵng cần rút kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí

Minh thực hiện bồi thường về đất theo giá đất phù hợp với giá đất thị trường và có

sự tham gia định giá của các cơ quan hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất.

Thứ tư, đất đô thị gắn với nhà ở và KCHT là một loại BĐS, tài sản có giá

trị, đặc biệt là tính khan hiếm so với đất đai nông thôn. Kinh nghiệm của Xơun,

cho thấy cần phải tăng cường quản lý theo hướng:

- Chống đầu cơ đất, kiểm soát nguồn cung thị trường BĐS

- Cần đánh thuế vào giá trị nhà đất để thu hồi vốn đầu tư và bảo đảm việc

bảo trì, sửa chữa và phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị; đó còn là đòn bẩy

quan trọng để Nhà nước điều tiết phân phối lại thu nhập, thực hiện công bằng xã

hội, đồng thời là công cụ hữu hiệu để điều tiết thị trường BĐS, hạn chế tránh

tình trạng "quá nóng" hoặc "quá nguội" của loại thị trường này.

68

Chương 3

THỰC TRẠNG ĐẤT ĐÔ THỊ VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI VÀ THỰC TRẠNG ĐẤT

ĐÔ THỊ CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

3.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Đà Nẵng

Đà Nẵng nằm ở trung độ của đất nước, cách Hà Nội 765km về phía bắc và

cách thành phố Hồ Chí Minh 964km về phía nam, nối vùng Tây Nguyên qua

quốc lộ 14B; là cửa ngõ ra biển của Tây Nguyên và các nước Lào, Campuchia,

Thái Lan, đến các nước Đông Bắc Á qua tuyến hành lang kinh tế Đông - Tây.

Năm 2003, Đà Nẵng được công nhận là đô thị loại một cấp quốc gia (Quyết định

số 145/2003/QĐ-TTg ngày 15 tháng 7 năm 2003 của Thủ tướng Chính phủ).

Quốc lộ 1A qua thành phố Đà Nẵng đã được nâng cấp, mở rộng lòng đường lên

28 m, kết cấu bê tông nhựa; Quốc lộ 14B là tuyến đường nối thành phố Đà Nẵng

với Tây Nguyên và hệ thống đường bộ xuyên Á. Đường tỉnh lộ với tổng chiều

dài 83,8 km, rộng trung bình 7m, hầu hết được thảm bê tông nhựa. Mạng lưới

giao thông nội thành, có tổng chiều dài 268 km, phần lớn được nâng cấp sửa

chữa đảm bảo giao thông đô thị. Đường giao thông nông thôn, huyện lộ có tổng

chiều dài 69km, đường xã 84km và đường nông thôn 272 km, hầu hết các tuyến

đường huyện, xã đã được thâm nhập nhựa; riêng đường nông thôn được bê tông

hóa khoảng 90%. Đường sắt Bắc Nam đi qua Đà Nẵng dài 36 km. Sân bay quốc

tế ngày càng được đầu tư nâng cấp, mở rộng, đạt tiêu chuẩn yêu cầu của các loại

máy bay cỡ lớn hoạt động. Đà Nẵng có 60km đường sông có thể lưu thông vận

chuyển; đường biển có nhiều thuận lợi để phát triển hệ thống cảng biển và cảng

sông; đảm bảo năng lực vận chuyển nội địa và xuất nhập khẩu trong khu vực và

quốc tế, là đầu mối quá cảnh hàng hóa của nước Cộng hòa nhân dân Lào,…

Kinh tế thành phố phát triển khá ổn định, tăng trưởng liên tục qua các

năm. Năm 2011, GDP theo giá so sánh là 13.115 tỷ đồng, tốc độ tăng trung bình

đạt trên 11%/năm. Cơ cấu kinh tế của thành phố đang có sự chuyển dịch tích cực

69

từ công nghiệp - dịch vụ - nông nghiệp sang dịch vụ - công nghiệp - nông

nghiệp, năm 2011 cơ cấu tương ứng là 51% - 45,5% - 3,1%. Kim ngạch xuất

nhập khẩu của thành phố liên tục tăng cao, tăng mạnh qua các năm, đạt mức

1.436,6 triệu USD vào năm 2011, tăng gấp 28 lần năm 1997. Tổng vốn đầu tư

trên địa bàn thành phố đạt 25,133.3 tỷ đồng tăng 23 lần so với năm 1997. Thu

nhập bình quân đầu người được nâng lên rõ rệt, tính theo giá hiện hành: năm

2000 là 6,9 triệu đồng/người, năm 2005 là 14,8 triệu đồng/người, đến năm 2011

đã đạt mức 41 triệu đồng/người.

Với vị trí thuận lợi, kinh tế, xã hội phát triển đã tạo ra ưu thế cho Đà Nẵng

trong thương mại, thu hút vốn đầu tư, chuyển giao công nghệ, đẩy nhanh quá

trình CNH, HĐH, đô thị hóa, phấn đấu trở thành thành phố công nghiệp theo

hướng hiện đại vào trước năm 2020.

3.1.2. Thực trạng đất đô thị của thành phố Đà Nẵng

Cho đến ngày đất nước thống nhất năm 1975, ranh giới đô thị Đà Nẵng

tương ứng với khu vực trung tâm của 3 Quận ngày nay là Hải Châu, Thanh Khê,

Sơn Trà với diện tích khoảng 3000 ha (không kể sân bay Đà Nẵng). Từ thời

điểm đó, Đà Nẵng đã đứng lên từ hoang tàn chiến tranh bằng nỗ lực vượt khó để

từng bước tái thiết đô thị. Khi đó, tuy được xếp là một trong những đô thị lớn

của cả nước nhưng với vị thế là thành phố trực thuộc tỉnh Quảng Nam - Đà

Nẵng, xuất phát điểm của Đà Nẵng cũng rất thấp. Hình ảnh chung của khu vực

trung tâm Đà Nẵng lúc bấy giờ là một đô thị nhỏ bé trên sông Hàn được vây

quanh bởi những làng quê nghèo khó, những làng chài sơ xác tiêu điều. Ở khu

vực trung tâm, quận Hải Châu vẫn chỉ thực sự sầm uất tại khu vực ven sông Hàn

từ đoạn UBND thành phố đến Cổ viện Chàm, quận Thanh Khê chỉ đông đúc

quanh khu vực chợ Cồn, quận Sơn Trà còn bị ngăn cách bởi dòng sông Hàn.

Với thực trạng đất nhiều, người thưa, những năm sau ngày giải phóng cho

đến trước đổi mới, Đà Nẵng chưa có thị trường bất động sản, nếu có thì cũng ở

mức độ sơ khai. Lúc đó ở Đà Nẵng còn hiện tượng mua bán đất theo mét tới, chứ

không phải là theo mét vuông. Một thửa đất có 1 hoặc nhiều cạnh là một con

70

đường lớn hoặc nhỏ thì được tính bán bằng độ dài của cạnh giáp đường, còn sâu

bao nhiêu thì không kể mà tùy ranh giới của thửa đất, 1 mét tới có thể là 30 hoặc

cả 100m2. Đất ở Đà Nẵng chủ yếu đất nông nghiệp, đặc biệt là đất lúa rất ít

(3.200ha), còn phần lớn là đất vườn, đất gò đồi, đất bãi cát... Điều này rất thuận

lợi khi cần chuyển sang đất ở, đất khu dân cư đô thị cả về thủ tục chuyển mục

đích sử dụng, về giá chi phí san nền không cao, về rào cản tâm lý tiếc nuối khi

phải xóa bỏ đất lúa bờ xôi, ruộng mật.

Vốn là thành phố quân sự, các kết cấu hạ tầng chính đô thị như sân bay,

bến cảng, đường bộ, đường sắt, kho tàng... được hình thành để phục vụ chiến

tranh nên khi chuyển sang mục đích phát triển đô thị gặp nhiều khó khăn, hạn

chế. Ngày 01/01/1997, Đà Nẵng đã trở thành đơn vị hành chính độc lập, thành

phố trực thuộc Trung ương. Sự kiện đó đánh dấu một giai đoạn mới trong tiến

trình phát triển của đô thị Đà Nẵng với những vận hội mới cùng với những thách

thức lớn lao. Chính quyền và nhân dân Đà Nẵng xác định hướng đi lên cho mình

bằng quyết tâm khai phá vào lĩnh vực phát triển kết cấu hạ tầng và chỉnh trang,

mở rộng đô thị. Thành phố đã chỉ đạo việc nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch

chung xây dựng đô thị theo hướng phát triển mở rộng ranh giới đô thị; nâng cấp

kết cấu hạ tầng đô thị theo hướng đồng bộ, hoàn chỉnh; khai thác hiệu quả quỹ

đất tạo nguồn vốn tái đầu tư.

Theo Quyết định số 564/QĐ-TTg, ngày 07 tháng 7 năm 1998 phê duyệt Quy

hoạch SDĐ thời kỳ 1997 - 2010; Quyết định 231/QĐ-TTg ngày 27 tháng 2 năm

2003 phê duyệt Báo cáo kế hoạch SDĐ 5 năm (2001-2005); Quyết định 1866/QĐ -

TTg, ngày 8 tháng 10 năm 2010 phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển KT-XH.

Theo đó, quan điểm phát triển đô thị của Đà Nẵng là phát triển KT-XH gắn với

chỉnh trang, nâng cấp đô thị và phát triển không gian đô thị xây dựng Thành phố

Đà Nẵng trở thành một trong những đô thị lớn của cả nước, là trung tâm KT -

XH lớn của miền Trung với vai trò là trung tâm du lịch và dịch vụ; là thành phố

cảng biển, đầu mối giao thông quan trọng về trung chuyển vận tải trong nước và

quốc tế; trung tâm bưu chính - viễn thông và tài chính - ngân hàng.

71

Do đó, đất đô thị của thành phố không ngừng tăng, gắn với quá trình mở

rộng không gian đô thị. Nếu năm 1997, diện tích đất đô thị của thành phố chỉ

6000 ha, đến năm 2012, theo kết quả kiểm kê đất của Sở TNMT thành phố Đà

Nẵng, diện tích đất đô thị của thành phố tăng là 24.554,33 ha, do mở rộng đô thị

về phía Nam, Tây Nam, Tây Bắc (thuộc huyện Hòa Vang). Đất sản xuất nông

nghiệp giảm 4.237,88 ha do lấy đất làm khu dân cư, xây dựng KCHT, phát triển

KT-XH; trong đó đất trồng lúa giảm 1.692,85 ha. Bình quân trong những năm

qua đất sản xuất nông nghiệp giảm 423,8 ha/năm, đất trồng lúa giảm 169

ha/năm, điều này phù hợp với quy luật phát triển đô thị và phù hợp với cơ cấu

kinh tế thành phố. So với năm 2000 đất chưa sử dụng giảm 15.837,59 ha, chủ

yếu do trồng rừng và do cải tạo đất đưa vào phục vụ các mục đích khác như xây

dựng KCHT và các mục đích phát triển kinh tế xã hội khác (Biểu đồ 3.1).

Nếu phân theo đối tượng SDĐ và đối tượng được giao quản lý thì diện

tích đất đô thị phân theo đối tượng sử dụng là 16.064,55ha, chiếm gần 66% tổng

diện tích đất đô thị; diện tích theo đối tượng được giao để quản lý là 8.287,52 ha,

chiếm 34% tổng diện tích đất đô thị (xem phụ lục 3).

39.45%56.16%

4.38%

14.12%

2.96%

0.00%

10.00%

20.00%

30.00%

40.00%

50.00%

60.00%

Đất Nông nghiệp

Đất phi Nông nghiệp

Đất chưa sử dụng

Đất khu Bảo tồn thiên nhiên

Đất khu Du lịch

Nguồn: [73]

Biể đồ 3.1: Cơ cấu hiện trạng đất đô thị

Như vậy, đặc điểm của đất đô thị thành phố Đà Nẵng là đất dịch vụ được

hình thành từ đất trống chưa sử dụng trong đô thị; đất quốc phòng chuyển sang

mục đích phát triển đô thị; đất từ việc sắp xếp lại các cơ quan hành chính; đất từ

mở rộng đô thị, chuyển mục đích sử dụng đất… Đây chính là nguồn nội lực để

72

thành phố thực hiện chỉnh trang đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầnxg, qua đó thúc

đẩy kinh tế - xã hội của Thành phố phát triển.

3.2. QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

3.2.1. Thực trạng quản lý nhà nước đối với đất đô thị của thành phố

Đà Nẵng

3.2.1.1. T ực trạ xâ dự v t ực iệ q oạc v kế oạc ử

dụ đất

(i) Xây dựng và tổ chức thực hiện QHKH SDĐ

Thủ tướng Chính phủ có Quyết định 564/QĐ-TTg, ngày 07 tháng 7 năm

1998 phê duyệt Quy hoạch SDĐ thời kỳ 1997 - 2010; Quyết định 231/QĐ-TTg

ngày 27 tháng 2 năm 2003 phê duyệt Báo cáo kế hoạch SDĐ 5 năm (2001-2005);

Quyết định 1866/QĐ - TTg, ngày 8 tháng 10 năm 2010 phê duyệt quy hoạch tổng

thể phát triển KT-XH; Nghị quyết 105/NQ-CP về Quy hoạch SDĐ đến năm 2020

và kế hoạch SDĐ 5 năm kỳ đầu (2011-2015) của thành phố Đà Nẵng. Theo đó:

quan điểm phát triển đô thị của Đà Nẵng là phát triển KT-XH gắn với chỉnh trang,

nâng cấp đô thị và phát triển không gian đô thị. Chú trọng đầu tư xây dựng KCHT,

chuẩn bị các điều kiện cần thiết cho bước phát triển thời kỳ tiếp theo.

Quy hoạch SDĐ đô thị của thành phố Đà Nẵng đến năm 2020 sẽ có diện tích

tự nhiên đất đô thị là 25,393,81 ha; đất ở 5.002,10 ha; đất khu công nghiệp 1.387,73

ha; đất an ninh, quốc phòng 1.704,7 ha; đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự

nghiệp 105,94 ha; đất nghĩa trang, nghĩa địa 86 ha; đất di tích danh thắng 34,91 ha.

Quy hoạch xây dựng đất của Đà Nẵng đến năm 2020, diện tích đất tự nhiên

nội thành 28.215; đất các đơn vị ở 3.000 ha; đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,

kho tàng 1.500 ha; đất an ninh quốc phòng 2.337 ha; đất cơ quan, trường chuyên

nghiệp 350 ha; đất nghĩa trang, nghĩa địa 276 ha; đất di tích lịch sử, văn hóa 35 ha.

Từ đó có thể thấy, phần lớn các chỉ tiêu của Quy hoạch xây dựng của thành

phố đều tăng so với Quy hoạch SDĐ của thành phố Đà Nẵng; như diện tích tự

nhiên đất nội thành tăng 2.821,19 ha (khoảng 12%); diện tích đất an ninh, quốc

phòng tăng 632,6 ha (khoảng 37%); diện tích đất cơ quan, công trình sự nghiệp tăng

73

244 ha (khoảng 230%); riêng diện tích đất ở giảm 2002 ha (khoảng 40%); diện tích

đất di tích danh thắng không đổi… (Hình 3.2).

Đơn vị: ha

35

25

39

3

86

10

6

17

04

13

87

50

02

350 3527623371500

3000

28215

Đất đô thị Đất ở Đất KCN Đất AN, QP Đất trụ sở Đất NT, NĐ Đất di tích

QH sử dụng đất QH xây dựng

Nguồn: [73],[80]

Hì 3.2: So á một c ỉ ti đất đai iữa q oạc SDĐ

v Q oạc xâ dự ăm 2020 tr địa b t p Đ Nẵ

So sánh một số chỉ tiêu kinh tế xã hội giữa hai loại quy hoạch tại thành phố

Đà Nẵng (về cơ cấu GDP) như sau: Quy hoạch SDĐ đất nông lâm, thủy sản của

năm 2010 tăng 3,91%, năm 2020 tăng 1,6%; đất công nghiệp, xây dựng năm 2010

tăng 44,58%, năm 2020 tăng 42,8%; đất dịch vụ năm 2010 tăng 51,51%, năm 2020

tăng 55,6% (xem phụ lục 4).

(ii) Quy hoạch, kế hoạch quản lý SDĐ

Căn cứ quy hoạch phát triển KT-XH và quy hoạch phát triển không gian

đô thị đến năm 2020, UBND thành phố đã lập QHKH SDĐ giai đoạn 2011-2020

của thành phố và trình Bộ TNMT thẩm định; trình HĐND thành phố thông qua

theo quy định. Trình tự lập và xét duyệt quy hoạch SDĐ được UBND thành phố

thực hiện theo đúng thẩm quyền (xem phụ lục 5).

Thành phố đã chỉ đạo các ngành, các cấp xây dựng kế hoạch SDĐ hàng

năm và tổ chức thực hiện. Chỉ đạo, hướng dẫn cấp quận, huyện và cấp xã,

phường lập và xét duyệt quy hoạch SDĐ. Do phải thay đổi theo Luật Đất đai

74

năm 2003 và có sự điều chỉnh quy hoạch và dự án phát triển KT-XH, điều chỉnh

quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch xây dựng đô thị,… đã làm thay đổi về cơ

cấu sử dụng các loại đất, thành phố đã ba lần lập và điều chỉnh QHKH SDĐ 5

năm (từ năm 2006 đến năm 2010) và điều chỉnh quy hoạch SDĐ thời kỳ 2004 -

2010; quy hoạch SDĐ thời kỳ 2006 - 2010. Thành phố đã duyệt quy hoạch SDĐ

đến năm 2010 cho 06/06 quận. Riêng cấp phường, thành phố mới triển khai

được 4/56 phường thí điểm lập quy hoạch; các phường còn lại chưa lập quy

hoạch, phải chờ. Một phần do hạn chế về nguồn kinh phí đầu tư cho công tác

này; một phần do thành phố phải triển khai điều chỉnh quy hoạch trước và lập

quy hoạch SDĐ đến năm 2020.

Theo chỉ tiêu quy hoạch SDĐ năm 2012 của Đà Nẵng, dân số thành phố

đến năm 2010 là 942.132 người, đến năm 2020 là 1.369.000 người; dân số nội

thị năm 2010 là 805.320 người, đến năm 2020 là 1.259.480 người.

Quy hoạch xây dựng năm 2010 của thành phố Đà Nẵng: tổng dân số thành

phố Đà Nẵng đến năm 2010 là 860.000 người, đến năm 2020 là 1.070.000

người; dân số nội thị năm 2010 là 665.000 người, đến năm 2020 là 853.000

người (Hình 3.3).

Đơn vị: người

1070000

860000942132

1369000

853000665000

1259480

805320

QHSDĐ 2010 QHSDĐ 2020 QHXD 2010 QHXD 2020

Tổng Dân số Dân số đô thị

Nguồn: [73],[80]

Hì 3.3: So á c ỉ dâ iữa ai loại q oạc tại t p Đ Nẵ

Theo số liệu thống kê, kiểm kê diện tích đất theo đơn vị hành chính của

Đà Nẵng ngày 01 tháng 01 năm 2013; diện tích đất phi nông nghiệp của thành

phố là 52.428 ha; gồm: đất ở 6.466,85 ha, trong đó, đất ở tại nông thôn 2.626,56

75

ha; đất ở tại đô thị 3.840,29 ha; đất chuyên dùng 42.080,29 ha... (xem phụ lục 6).

Kết quả thực hiện kế hoạch chuyển đổi mục đích SDĐ đất thời kỳ 2001-2010 và

những năm đầu thực hiện kế hoạch SDĐ thời kỳ 2011 - 2015 như sau:

Đất nông nghiệp giảm do chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất phi nông

nghiệp, do Nhà nước thu hồi theo các dự án quy hoạch chỉnh trang đô thị hoặc

người dân tự chuyển đổi mục đích sang đất ở, đất sản xuất, kinh doanh. Về

chuyển mục đích SDĐ từ đất trồng cây hàng năm (chủ yếu là đất trồng lúa) sang

đất đô thị năm 2012 đạt 319,39 ha tăng 158,73% so với quy hoạch năm 2005.

Chuyển sang đất sản xuất, kinh doanh 351,10 ha đạt 87,20%. Việc chuyển đổi

mục đích diện tích trồng cây hàng năm không theo quy hoạch do một số địa

phương chuyển đổi tự phát, người dân xây nhà ở trước khi bán đất, cơ quan chức

năng khó quản lý. Đất trồng cây lâu năm, thực hiện năm 2012, chỉ đạt 16,84%

với quy hoạch. Đất rừng, chuyển sang đất đô thị đến năm 2012 là 20,01 ha (đạt

15,63%), chuyển sang đất sản xuất kinh doanh là 485,66 ha, đạt 86,64%.

Đất phi nông nghiệp: Thành phố định hướng phát triển không gian đô thị

phía Nam và dọc tuyến Quốc lộ 1A, Quốc lộ 14B, với định hướng đến năm 2012

tổng diện tích nhóm đất phi nông nghiệp sẽ là 14.748,71 ha, tăng 5.544,94 ha so

với năm 2005. Thực tế, diện tích nhóm đất phi nông nghiệp thực hiện năm 2012

là 12.843,72 ha, tăng 2.639,95 ha so với năm 2005, đạt 47,61% so với quy hoạch

đề ra. Trong nhóm đất phi nông nghiệp, các loại đất thực sự có ảnh hưởng đến

thị trường BĐS là đất ở đô thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (khu

công nghiệp, dịch vụ, du lịch) và đất công cộng (xây dựng KCHT).

Đất ở, quy hoạch đến năm 2012 diện tích đất ở đô thị là 4.022,87 ha, tăng

1.021,51 ha, lấy từ các loại đất: đất nông nghiệp chiếm 365,11 ha (đất lúa 117,17

ha, đất phi nông nghiệp 183,50 ha); nhóm đất chưa sử dụng là 472,90 ha (Hình

3.4). Thực tế đến năm 2012, diện tích đất ở đô thị là 3.658 ha, tăng 526,34 ha so

với năm 2005 và chỉ đạt 30,97 % so với quy hoạch, đây là một tỷ lệ thấp, thể

hiện những bất cập của công tác xây dựng quy hoạch. Thị trường BĐS của Đà

Nẵng, đặc biệt là đất phân lô thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư.

76

Đơn vị: ha

ĐẤT PHI NN: 183,5

ĐẤT NÔNG NGHIỆP:

365,1ĐẤT CHƯA SỬ DỤNG:

472,9

Nguồn: [57]

Hì 3.4: ơ cấ loại đất ở của t p Đ Nẵ

Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Đến năm 2012, thành phố Đà

Nẵng đã dành một quỹ đất hợp lý với các loại đất phù hợp với nhu cầu phát triển,

như: tiếp tục mở rộng và xây dựng mới một số khu công nghiệp, cụm công

nghiệp và đất sản xuất kinh doanh ngoài khu công nghiệp để đáp ứng nhu cầu

phát triển kinh tế, kinh doanh du lịch, mở rộng diện tích đất cho các hoạt động

khai thác khoáng sản và sản xuất vật liệu xây dựng. Theo quy hoạch SDĐ, đến

năm 2012, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là 4.435,18 ha, tăng hơn

2.633 ha so với năm 2005. Thực tế năm 2012, tổng diện tích loại đất này là

3.407,90 ha, tăng 1.605,83 ha, đạt 60,99 % so với quy hoạch đề ra. Điều này cho

thấy sự bất hợp lý của công tác quy hoạch.

Đất khu công nghiệp: theo quy hoạch, thành phố sẽ mở rộng KCN Liên

Chiểu, Hòa Khánh, Hòa Cầm, Hòa Khương; hình thành các cụm công nghiệp

nhỏ ở các quận, huyện. Đến năm 2012, xây dựng mới một số KCN và mở rộng

thêm các KCN đã có, đưa tổng diện tích đất KCN lên 2.480,79 ha, tăng 1.542,22

ha so với năm 2005, đáp ứng cơ bản mục tiêu phát triển kinh tế theo hướng công

nghiệp - thương mại, du lịch - nông nghiệp của thành phố.

Thành phố có 6 KCN, tổng diện tích theo quy hoạch là 1.055,13 ha, diện

tích đất công nghiệp 748,95 ha; thu hút 380 dự án, trong đó có 294 dự án có vốn

đầu tư trong nước, với tổng vốn đầu tư là 12.276 tỷ đồng; 86 dự án có vốn đầu tư

nước ngoài, với tổng vốn đầu tư là 937,284 triệu USD, thu hút khoảng 69.000

lao động. Tổng diện tích đã cho thuê 627,17 ha, diện tích còn lại có thể cho thuê

77

là 121,78 ha, tỷ lệ lấp đầy đạt 83,74%, đây là con số khá cao so với các khu công

nghiệp của cả nước.

Đất thương mại, dịch vụ, du lịch, năm 2012, diện tích là 1.916,73 ha,

tăng 1.296,93 ha so với năm 2005, đạt 126,39% yêu cầu đề ra. Cơ cấu kinh tế

của thành phố chuyển dịch theo hướng dịch vụ - công nghiệp - nông nghiệp và

phát triển dịch vụ du lịch được xác định là ngành kinh tế mũi nhọn. Đà Nẵng đã

thực hiện một loạt các dự án du lịch, xây dựng các khu resort nghỉ dưỡng cao

cấp phát triển ra phía biển đã thu hút các nhà đầu tư vào lĩnh vực này. Phân

khúc thị trường "BĐS du lịch" hình thành tại Đà Nẵng và đang thu hút một

lượng lớn các nhà đầu tư trong và ngoài nước đến với Đà Nẵng thời gian qua.

Thời điểm này, trên địa bàn Đà Nẵng có 45 dự án du lịch được UBND thành

phố có chủ trương cho phép đầu tư, trong đó có 12 dự án đầu tư nước ngoài với

tổng vốn 763 triệu USD và 33 dự án đầu tư trong nước với tổng vốn 15.135 tỷ

đồng. Các dự án tập trung khai thác thế mạnh về du lịch biển dọc theo tuyến

Sơn Trà - Điện Ngọc (29 dự án), Nam Ô - Thuận Phước (2 dự án) và trung tâm

thành phố (14 dự án).

Đất công cộng, là loại đất đảm bảo cho sự phát triển KCHT và cơ sở kỹ

thuật hiện tại và trong tương lai, vì vậy quỹ đất phân bổ cho lĩnh vực công cộng

cần được tính toán một cách hợp lý để nâng cao giá trị đất đai và tạo điều kiện

thuận lợi trong đời sống KT-XH và trong sinh hoạt của người dân. Quy hoạch

đến năm 2012, diện tích đất công cộng là 4.980,09 ha. Thực hiện, năm 2012,

diện tích đất công cộng là 4.313,02, tăng 866,89 ha so với năm 2005 và đạt

56,51 % yêu cầu đề ra; đây là con số rất ấn tượng và là một tác nhân khiến thị

trường BĐS Đà Nẵng trở nên hấp dẫn hơn.

Việc thực hiện quy hoạch SDĐ thành phố Đà Nẵng cho thấy vai trò quan

trọng trong việc định hướng SDĐ nói chung và định hướng thị trường BĐS nói

riêng. Năm 2012, trên cơ sở quy hoạch đã tạo ra một quỹ đất cung cấp cho CNH,

đô thị hóa: diện tích đất ở đô thị cung cấp 303,08 ha; đất khu công nghiệp cung

cấp 32,4 ha và đất cơ sở sản xuất kinh doanh 1.129,93 ha (Hình 3.5).

78

Đơn vị: ha

Đất ở tại đô thị:

303,08

Đất KCN:

326,54Đất cơ sở

SXKD: 1296,93

Nguồn: [61]

Hì 3.5: Diệ tíc đất c cấp c o t ị trườ tro kỳ q oạc

Tuy nhiên, qua 5 năm thực hiện vẫn còn một số tồn tại sau:

- Quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa làm cho diện thích đất nông

nghiệp giảm, việc giải tỏa, di dời dân cư để phát triển đô thị làm cho một bộ

phận người lao động phải chuyển đổi việc làm, ngành nghề, trong khi việc đào

tạo nghề còn chậm gây khó khăn cho việc tìm kiếm việc làm của người lao động.

- Việc lập QHKH SDĐ hiện nay chủ yếu dựa theo quy định quy hoạch

tổng thể phát triển KT-XH, quy hoạch chung xây dựng mang tính định hướng,

nên nhiều công trình, dự án chưa xác định cụ thể trong thời kỳ quy hoạch. Do

đó, khi có sự thay đổi dự án thì quy hoạch SDĐ phải điều chỉnh theo, gây lãng

phí thời gian và ảnh hưởng đến tính chuẩn xác của quy hoạch.

- Quy hoạch SDĐ, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch các ngành chưa

có sự phối hợp đồng bộ, nhiều quy hoạch chi tiết nhỏ lẻ dễ dẫn đến mất cân đối

trong việc SDĐ, nhất là tỷ lệ đất trong khu dân dụng (đất ở, đất cây xanh, đất

giao thông, đất công trình công cộng).

- Quan hệ phát triển kinh tế, phát triển đô thị và SDĐ đôi khi có mâu

thuẫn và phức tạp, chính sách về đất đai đang từng bước hoàn thiện, một số địa

phương, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân chưa coi trọng hiệu quả SDĐ, việc SDĐ

còn tùy tiện, lãng phí, gây khó khăn cho công tác quản lý SDĐ.

- Việc tổ chức thực hiện pháp luật đất đai ở một số nơi chưa nghiêm minh,

79

chặt chẽ dẫn đến không ít các trường hợp vi phạm, như: lấn chiếm đất đai, SDĐ

không đúng mục đích, SDĐ lãng phí, vi phạm quy hoạch...

3.2.1.2. T ực trạ xâ dự v t ực t i cơ c ế, c í ác q ả lý

đất đô t ị của t p Đ Nẵ

- T ực trạ tổ c ức q ả lý iao đất, c o t đất

Từ năm 2003 đến nay, thành phố giao đất, cho thuê đất cho 1.061 công

trình, dự án với diện tích 17.534,12 ha; tổng số tiền thu từ đất hơn 20.000 tỷ

đồng, riêng số thu tiền SDĐ trong năm 2010 là 4.606 tỷ đồng. Đối với các tổ

chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công, cơ quan nhà nước, thành phố đã giao

147.98,87 m2; cho thuê 6.796,8 m2 và công nhận quyền SDĐ 35.720,89 m2.

Diện tích đất dành cho thuê đối với các doanh nghiệp tại các Khu công

nghiệp là 684,21 ha, chiếm 25,62% tổng diện tích đã giao đất và cho thuê đất;

tổng số diện tích đất các doanh nghiệp đã thuê là 586,86 ha đạt 85,35%. Trung

tâm đô thị Đà Nẵng đã cho doanh nghiệp thuê 100% số diện tích dành cho thuê;

khu công nghiệp Hòa Khánh diện tích đất cho thuê cao nhất là 288,48 ha, đạt

96,72%; quận Liên Chiểu diện tích cho thuê đất đạt thấp nhất 71,09% số diện

tích dành cho thuê (Hình 3.6).

Đơn vị: ha

298

67.8

96 97

42 43.7

28

8

52 76

.4 39

.5

42 31

.1

Hòa Khánh Hòa Khánh

MR

Hòa Cẩm Liên Chiểu Đà Nẵng DVTS Đà

Nẵng

Đất dành cho thuê Đất đã cho thuê

Nguồn: [5]

Hì 3.6: Tì ì c o doa iệp t đất tại các K N ăm 2012

Thành phố cũng đã giao, cho thuê đất để triển khai 207 dự án đầu tư nước

ngoài và cấp giấy chứng nhận đầu tư (kể cả trong và ngoài KCN), với tổng vốn

đầu tư là 3,12 tỷ USD. Đến nay có 105 doanh nghiệp FDI đã đi vào hoạt động,

80

vốn thực hiện ước đạt 1,57 tỷ USD, doanh thu năm 2011 ước đạt 380 triệu USD,

tăng 8,6% so với năm 2010. Các dự án có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực

BĐS cũng đã đưa vào khai thác sử dụng, như: Dự án Silver Shores Hoàng Đạt;

Dự án Sân golf Vinacapital; Dự án Khu du lịch biển Ngũ Hành Sơn… Việc cho

các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài trên địa bàn thành phố thuê đất đã đáp ứng

được nhu cầu văn phòng cho thuê, căn hộ trung, cao cấp cho khách hàng trong

và ngoài nước. Tình hình hoạt động của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

ngoài trên địa bàn thành phố khá tốt, các dự án sản xuất và kinh doanh dịch vụ

khách sạn hoạt động có hiệu quả; các dự án đầu tư của các doanh nghiệp Nhật

Bản sản xuất những sản phẩm điện tử cao cấp phát triển tốt, kim ngạch xuất khẩu

năm sau cao hơn năm trước, sử dụng lao động ổn định, thu nhập của người lao

động khá, đã góp phần phát triển KT-XH địa phương.

Tuy nhiên, sau khi kiểm tra, rà soát lại tất cả các dự án tại các KCN, có 37

dự án đề xuất thu hồi toàn bộ hoặc thu hồi một phần và gia hạn tiến độ triển khai,

thậm chí có nhiều dự án treo từ năm này qua năm khác hoặc sang nhượng lại.

Tổng diện tích đất đề xuất thu hồi là 21,98 ha, trong đó, bao gồm diện tích thu

hồi toàn bộ 11,17 ha; diện tích thu hồi một phần 10,81 ha, trong số đó có 18,95

ha có thể thu hồi ngay (đất trống). Như vậy, quỹ đất còn trống là 143,76 ha.

- T ực trạ q ả lý t ồi đất, bồi t ườ k i t ồi đất

(1) Về thực trạng thu hồi đất, giải tỏa, tái định cư

Từ năm 1997- 2012, tổng diện tích đất thu hồi trên địa bàn thành phố là

12.488 ha, tổng số tiền chi cho đền bù giải tỏa là 5.000 tỷ đồng. Số hộ bị giải

tỏa khoảng 82.740 hộ, trong đó: số hộ giải tỏa, thu hồi đi hẳn là 41.282 hộ; số

hộ giải tỏa một phần là 21.125 hộ; số hộ giải tỏa đất nông nghiệp và lâm nghiệp

là 20.333 hộ. Tổng số hộ giải tỏa được bố trí đất tái định cư khoảng 35.324 hộ;

cụ thể:

- Giai đoạn từ ngày 01/01/1997 (khi Đà Nẵng tách ra từ tỉnh Quảng Nam -

Đà Nẵng trở thành thành phố TTTW) đến trước ngày 01/7/2004. Tổng diện tích

đất thu hồi trên địa bàn thành phố là 11.488 ha; tổng số hộ bị giải tỏa, đền bù

81

khoảng 82.740 hộ, trong đó: số hộ giải tỏa, thu hồi đất đi hẳn là 41.282 hộ; số hộ

giải tỏa một phần là 21.125 hộ; số hộ giải tỏa đất nông nghiệp và lâm nghiệp là

20.333 hộ. Tổng số hộ giải tỏa được bố trí đất tái định cư khoảng 35.324 hộ.

- Giai đoạn từ ngày 01/7/2004 đến năm 2012, thành phố đã thực hiện thu

hồi đất, giải tỏa khoảng 608 dự án lớn nhỏ với tổng cộng có 114.476 hộ bị giải

tỏa (bao gồm các hộ giải tỏa đi hẳn, hộ giải tỏa một phần và đất nông nghiệp); số

hộ được bố trí tái định cư là 48.577 hộ, đạt 49,2%. Trong đó, quận Cẩm Lệ đạt tỷ

lệ số hộ được bố trí tái định cư lớn nhất Đà Nẵng 15.589 hộ/23.970 hộ đạt 65%;

thấp nhất là quận Ngũ Hành Sơn có 7.874 hộ/21.598 được bố trí tái định cư, đạt

36,4% (Hình 3.7).

Đơn vị: hộ

8613

5630

25849

13028

21598

23970

15589

7874

9292

9528

2711

3583

HẢI CHÂU THANH KHÊ LIÊN CHIỂU SƠN TRÀ NGŨ HÀNH

SƠN

CẨM LỆ

SỐ HỘ GiẢI TỎA SỐ HỘ ĐƯỢC BỐ TRÍ TÁI ĐỊNH CƯ

Nguồn: [78]

Hì 3.7: S ộ iải tỏa t eo q ậ , ệ từ 2004 - 2012

Điểm nổi bật của Đà Nẵng có thể khái quát trong 3 cơ chế: "Thu hồi đất

theo quy hoạch"; "Góp đất và điều chỉnh lại đất đai", "Đối thoại - Đồng thuận".

(2) Thực trạng thực hiện các chính sách bồi thường hợp lý. Ngoài việc thực

hiện các chính sách đền bù chung của Nhà nước qui định, UBND thành phố đã

liên tục ban hành các chính sách phù hợp với thực tiễn tại địa bàn thành phố, như:

- Hỗ trợ chi phí di chuyển, ổn định sinh hoạt; miễn thuế cho hộ gia đình

sản xuất kinh doanh, dịch vụ; chính sách ưu đãi cho gia đình chính sách [72].

- Thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng đúng thời gian quy định hoặc hỗ trợ

82

tiền thuê nhà trong suốt thời gian chờ đất tái định cư và thêm 6 tháng trong thời

gian xây dựng nhà; hỗ trợ trong dịp tết Nguyên Đán đối với các hộ bị giải tỏa

nhưng chưa nhận được đất tái định cư hoặc mới nhận nhưng chưa kịp xây nhà.

- Vận dụng hỗ trợ đền bù đối với các hộ bị giải tỏa nhưng không có giấy

tờ hoặc giấy tờ SDĐ không hợp pháp; hỗ trợ chuyển đổi nghề tương ứng với

diện tích đất bị thu hồi tùy theo điều kiện học nghề mới hoặc chuyển sang nghề

khác. Các hộ thuộc diện giải tỏa còn nợ tiền đất, UBND thành phố đã có chế độ

giảm nợ tiền SDĐ đã qui ra vàng từ 10 - 35% tùy vào giai đoạn bị giải tỏa.

- Chủ trương cho nhân dân trả chậm tiền SDĐ, tổng cộng lên tới 6.845 tỷ

đồng, góp phần giảm bớt khó khăn cho người dân có đất bị thu hồi, ổn định cuộc

sống mới sau giải tỏa.

Qua hơn 12 năm, nhờ thực hiện tốt chủ trường thu hồi đất, giao đất và cho

thuê đất, với sự đồng thuận của chính quyền và người dân, hơn 95.000 hộ dân bị

giải tỏa, di dời thu hồi đất để xây dựng Đà Nẵng trở thành thành phố văn minh,

hiện đại, cuộc sống của người dân từng bước ổn định và có mặt được cải thiện.

Đây là một trong những thành công nổi bật của Đà Nẵng trong khai thác hiệu

quả và hợp lý nguồn lực tài chính, đất đai vào phát triển KT-XH là "gỡ nút thắt"

trong đền bù, giải phóng mặt bằng, chủ trương này là khâu đột phá trong phát

triển hạ tầng đô thị. Các vấn đề liên quan đến đền bù, giải tỏa, bố trí tái định cư

đều có sự tham gia trực tiếp của chính quyền địa phương từ lúc bắt đầu cho đến

khi kết thúc dự án (xem phụ lục 7).

Triển khai thực hiện Đề án "Hỗ trợ chuyển đổi ngành nghề, giải quyết

việc làm, ổn định đời sống đối với lao động bị thu hồi đất sản xuất, di dời, giải

tỏa trên địa bàn thành phố Đà Nẵng"; đào tạo nghề cho 5.321 lao động với tổng

kinh phí hỗ trợ trên 4 tỷ đồng, hiện khoảng 80% lao động được đào tạo nghề có

việc làm ổn định; hỗ trợ cho 6 doanh nghiệp có tiếp nhận lao động để đào tạo

nghề và giải quyết việc làm với tổng số tiền là 169,8 triệu đồng. Sở Nông nghiệp

và Phát triển nông thôn phối hợp với Hội Nông dân thành phố tổ chức 25 lớp tập

huấn hướng dẫn cách làm ăn cho các hộ thuộc diện thu hồi đất, di dời, giải tỏa

83

với hơn 1200 lượt người tham gia. Thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội (Chi

nhánh Đà Nẵng), thành phố đã thực hiện hỗ trợ tín dụng cho các hộ vay sản xuất

với 539 dự án với 13,04 tỷ đồng, góp phần giải quyết việc làm cho 963 lao động.

Nhìn chung, hầu hết các dự án giao đất có thu tiền SDĐ trên địa bàn thành

phố, thời gian qua triển khai đầu tư có hiệu quả, chủ đầu tư thực hiện đảm bảo

theo tiến độ và các hạng mục đầu tư thực hiện đúng như cam kết. Trường hợp

trong quá trình triển khai thực hiện dự án, do thực tế về năng lực tài chính của

chủ đầu tư, UBND thành phố đã có sự điều chỉnh quy hoạch hoặc lập kế hoạch

phân kỳ đầu tư để thực hiện từng giai đoạn của dự án một cách phù hợp và có

hiệu quả hơn. Tuy nhiên, công tác này còn một số tồn tại như: Tình trạng đất thu

hồi giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án (khoản 12 Điều 38 Luật Đất đai) nhưng

chủ đầu tư không sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền, thậm chí có trường hợp

SDĐ chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án mà không được cơ quan

nhà nước có thẩm quyền cho phép, vì vậy cần phải rút ngắn thời gian thực hiện

dự án để hạn chế tình trạng đầu cơ, trục lợi từ giao đất, cho thuê đất.

- T ực trạ tổ c ức t ực iệ c í ác t i c í đ i với đất đô t ị

Từ năm 2003 - 2011, thành phố đã thu hồi, giao đất, cho thuê đất đối với

1.061 công trình, dự án với diện tích 17.534 ha, tổng số tiền SDĐ thu được là

25.271,376 tỷ đồng. Trong đó giao đất để thực hiện các công trình, dự án tái định

cư, đầu tư xây dựng KCHT để khai thác quỹ đất trên 200 dự án, tương đương

2.960,7 ha với tổng vốn đầu tư 12.630 tỷ đồng, đã tạo ra được 346,4 ha quỹ đất

sạch để tạo vốn đầu tư và 83.142 lô đất để bố trí tái định cư (tương đương 911,2

ha). Tổng số tiền thu từ đất đai từ năm 2003 đến nay khoảng 20.000 tỷ đồng.

Tổng số tiền thu vào NSNN từ đất đai qua các sắc thuế như sau: thuế SDĐ

nông nghiệp 2,258 tỷ đồng; thuế chuyển quyền SDĐ 382,511 tỷ đồng; thu tiền

SDĐ 24.336,273 tỷ đồng; thuế nhà đất 174,802 tỷ đồng; tiền thuê mặt đất, mặt

nước 1.362,198 tỷ đồng; thu lệ phí trước bạ 1.673,955 tỷ đồng. Trong đó, tiền

thu từ SDĐ đạt cao nhất trong các khoản thu và luôn cao hơn so với dự toán đã

được phê duyệt. Năm 2003, dự toán thu 200 tỷ đồng, thực tế thu được 215,892 tỷ

84

đồng; năm 2008, dự toán là 1.700 tỷ đồng, thực tế thu tăng đến 3.038,635 tỷ

đồng; năm 2011, dự toán thu là 3.700 tỷ đồng, thu tăng lên 5.426 tỷ đồng (Hình

3.8). Riêng năm 2012, cũng như các khoản thu khác tiền thu SDĐ cũng giảm còn

1.537,814 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với dự toán (3.500 tỷ đồng).

Giai đoạn 2003 - 2012, tỷ trọng nguồn thu từ thuế chuyển quyền SDĐ

chiếm 1,4%; thu tiền SDĐ chiếm cao nhất với tỷ lệ 87,1%; thu lệ phí trước bạ

chiếm 6%; tiền thuê mặt đất, mặt nước chiếm 5,9%; thuế nhà đất chiếm tỷ trọng

0,6%. Tỷ trọng trên cho thấy nội bộ nguồn thu từ đất đô thị của thành phố Đà

Nẵng thời gian qua chủ yếu là thông qua việc bán đất, do đó, phụ thuộc rất lớn

đến sự biến động của thị trường, đặc biệt là thị trường BĐS.

Đơn vị: tỷ đồng

15

38

59

26

46

00

22

343

03

8

27

78

21

5.9

13

99

17

16

13

81

3500

3700

2200

18001700

1250

1750

1670705

200

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

THỰC HIỆN KẾ HOẠCH

Nguồn: [14]

Hì 3.8: Tiề t ử dụ đất q a các ăm iai đoạ 2003-2012

Trong khi đó, nguồn thu từ thuế nhà đất và phí lại rất ổn định, ít phụ thuộc

vào các biến động thị trường, nhưng khoản thu này chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ.

Mặc dù nguồn lực tài chính từ đất đai còn rất lớn, nhưng vẫn chưa được khai

thác đầy đủ, một phần lớn địa tô chênh lệch từ đất vẫn chưa được tập trung vào

NSNN; các công cụ tài chính, thuế chưa đủ mạnh và hạn chế về năng lực thực

thi, dẫn đến kết quả thu tài chính và vai trò điều tiết, kiểm soát thị trường đất đai

85

còn yếu. Chính sách ưu đãi miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất cũng còn nhiều

hạn chế, một số trường hợp thực hiện trái với pháp luật về đất đai như trường hợp

miễn giảm 10% tiền SDĐ; cho phép chuyển đổi tên quyền SDĐ đã dẫn đến những

thất thoát rất lớn đến ngân sách của thành phố. Đặc biệt, hiện nay vấn đề nợ tiền

SDĐ vẫn chưa có phương án thu hồi hiệu quả, do sự đóng băng của thị trường

BĐS dẫn đến nguồn thu này trong những năm qua giảm đáng kể. Tổ chức đầu tư

dự án - khu đất nợ quá hạn lũy kế đến 30/4/2013 là 1.769,23 tỷ đồng; cá nhân- hộ

gia đình nợ quá hạn lũy kế đến 30/4/2013 là 1.560,16 tỷ đồng (Bảng 3.1).

Bả 3.1: S liệ ợ q á ạ về t tiề ử dụ đất

ĐVT: tỷ đồng

TT Chỉ tiêu Số lũy kế đến

năm 2011

Số lũy kế đến

năm 2012

Số lũy kế đến

30/4/2013

1 Tổ chức đầu tư Dự án-Khu đất

- Số Dự án- Khu đất 55 77 92

- Số phải nộp 3.650,41 4.168,99 4.204,78

- Số nợ quá hạn 1.032,13 2.199,51 1.769,23

2 Cá nhân- Hộ gia đình

- Số cá nhân- Hộ gia đình 12.294 12.241 12.012

- Số nợ quá hạn 1.418,61 1.559,34 1.560,16

Nguồn: [14].

Việc khảo sát giá đất và việc điều tra thu thập thông tin về giá chuyển

nhượng thực tế trên thị trường theo Thông tư 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC

phức tạp, rất khó khăn, vì đa số người dân không cung cấp giá chuyển nhượng

thực tế để tránh việc nộp các khoản thuế có liên quan, dẫn đến thông tin nhiều

lúc chưa chính xác. Mặt khác, theo quy định của Luật Đất đai về việc Nhà nước

thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất thông qua các chính sách tài chính

về đất đai, trong đó có điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư

của người SDĐ mang lại (như trường hợp hưởng lợi một giá trị đất sau khi mở

đường); vấn đề này chưa có hướng dẫn cụ thể nên các địa phương chưa có cơ sở

triển khai thực hiện

86

- T ực trạ q ả lý t ị trườ bất độ ả v dịc vụ cô về đất

Thời gian qua, ngân sách của thành phố tập trung cho đầu tư cơ sở vật

chất, KCHT (với tỷ trọng hơn 50% chi tiêu ngân sách của thành phố) tạo điều

kiện cho các khu dân cư mới hình thành, từ đó giá đất nền tại các khu vực cũng

bắt đầu tăng lên trong khoảng thời gian từ năm 2003 đến cuối năm 2006. Cùng

với phân khúc quyền SDĐ, thị trường BĐS ở Đà Nẵng đã xuất hiện thêm các dự

án của thị trường cao cấp bao gồm: căn hộ cao cấp, biệt thự nghỉ dưỡng như

Indochina Riverside Tower (2004), Vĩnh Trung Plaza,… Năm 2007, thị trường

BĐS Đà Nẵng "nóng" dần sau giai đoạn suy thoái (từ năm 2003 đến năm 2006

và giá cả BĐS ở Đà Nẵng đã biến động với tỷ lệ rất lớn (100- 150% ở những khu

trung tâm và 50 - 70% ở những khu tái định cư), lượng giao dịch cũng tăng đáng

kể, nhất là vào những tháng cuối năm (tỷ lệ tăng ở nhiều khu vực lên đến 100%).

Trạng thái này được duy trì đến nửa đầu năm 2008 và có dấu hiệu chững lại; giai

đoạn (2008-2012), Trung tâm giao dịch BĐS thành phố Đà Nẵng, tổ chức

khoảng 211 phiên đấu giá. Năm 2012, tổ chức 79 phiên đấu giá, với tổng thu tiền

SDĐ từ đấu giá là 219,259 tỷ đồng; tổng thu tiền SDĐ 1.537,714; tỷ lệ tiền qua

đấu giá trên tổng thu tiền SDĐ là 14,2%. Tuy nhiên, tỷ lệ các phiên đấu giá

thành công còn thấp; năm 2012 chỉ đạt 16,9%; năm 2010 đạt tỷ lệ cao nhất là

45,5% (Bảng 3.2).

Bả 3.2: Q á trì tổ c ức đấ iá q a các ăm

của Tr tâm iao dịc bất độ ả t p Đ Nẵ

Năm

Số lượng

phiên đấu

giá (phiên)

Tỷ lệ đấu

giá thành

công (%)

Tổng thu tiền

SDĐ từ đấu giá

(tỷ đồng)

Tổng thu tiền

SDĐ (tỷ

đồng)

Tỷ lệ tiền qua đấu

giá trên tổng thu

tiền SDĐ (%)

2008 34 11,3 188,921 3038,635 6,2

2009 32 15,6 269,388 2243,061 1,2

2010 33 45,5 530,790 4600,176 11,5

2011 33 24,2 585,351 5920,635 9,88

2012 79 16,9 219,259 1537,714 14,2

Nguồn: [65]

87

Năm 2010 và đầu năm 2011, thị trường BĐS Đà Nẵng tiếp tục sôi động

rồi sau đó lại rơi vào tình trạng khó khăn cho đến nay. Theo số liệu báo cáo tại

Hội thảo "BĐS Đà Nẵng: thực trạng - tiềm năng và cơ hội" tổ chức vào tháng

8/2011, tổng vốn đầu tư cho BĐS hiện nay là 3,9 tỷ USD với 30.023 căn hộ,

2.686 biệt thự, 5.493 phòng khách sạn và 145.065m2 mặt bằng cho thuê văn

phòng. Theo thống kê của Công ty Tư vấn và quản lý BĐS CB Richard Eliss

(CBRE Việt Nam), đến tháng 10/2011, trên địa bàn thành phố Đà Nẵng [79].

Thị trường đất nền (quyền SDĐ), có 26 dự án với 12.061m2 đất (không

tính các dự án tái định cư của thành phố). Các dự án này chủ yếu tập trung ở các

quận Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Cẩm Lệ, Liên Chiểu.

Thị trường căn hộ cho thuê, có 11 dự án căn hộ để bán với 2.402 căn hộ

từ trung, cao cấp đến hạng sang.

Thị trường văn phòng cho thuê, có 27 dự án văn phòng cho thuê với diện

tích 82.393m2, phần lớn các cao ốc cho thuê có chất lượng trung bình, khá; ít có

cao ốc hiện đại nên giá cho thuê trung bình khá thấp (12,31USD/m2/tháng), tỷ lệ

trống là 24,4%. Các cao ốc cho thuê chủ yếu tập trung ở hai quận Hải Châu và

Thanh Khê.

Thị trường bán lẻ và căn hộ dịch vụ, bắt đầu từ năm 2003 với sự ra đời

của siêu thị Đà Nẵng, hàng loạt siêu thị, trung tâm thương mại được tiếp tục khai

trương. Hiện nay, trên địa bàn thành phố có 4 trung tâm thương mại, 3 siêu thị và

1 trung tâm bán buôn với tổng diện tích khoảng 59.900m2, tập trung ở các quận

Hải Châu, Thanh Khê và Cẩm Lệ.

Thị trường biệt thự nghỉ dưỡng xuất hiện đầu tiên trên thị trường Đà Nẵng

từ năm 2006 với 24 căn biệt thự đầu tiên từ dự án Sơn Trà Resort. Đà Nẵng là

địa phương rất có tiềm năng phát triển thị trường này do có bờ biển dài và đẹp.

Thị trường khách sạn Đà Nẵng, có 6 khách sạn 5 sao với 1.252 phòng, 3

khách sạn 4 sao với 563 phòng và 31 khách sạn 3 sao với 1.874 phòng tập trung

tại các quận Ngũ Hành Sơn, Hải Châu, Sơn Trà và Liên Chiểu

- T ực trạ xâ dự ệ t oos t ô ti đất đô t ị.

Ngay từ năm 2005 thành phố Đà Nẵng đã thành lập được bộ số liệu, bản

88

đồ hiện trạng SDĐ cho 3 cấp hành chính phường, quận, thành phố. Bản đồ hiện

trạng cấp phường với tỷ lệ tùy thuộc vào quy mô diện tích, địa hành nên có tỷ lệ

1/2000 đối với những phường nhỏ, 1/5000 đối với các phường có quy mô diện

tích trung bình và 1/10.000 đối với các phường có quy mô diện tích lớn. Đối với

các quận, bản đồ hiện trạng có tỷ lệ tùy thuộc vào quy mô dịện tích nên có tỷ lệ

từ 1/10.000, 1/15.000, 1/20.000 (xem phụ lục 8).

Đối với thành phố Đà Nẵng, bản đồ hiện trạng SDĐ năm 2005, 2010 có tỷ

lệ là 1/25.000. Cùng với quá trình thống kê, kiểm kê đất đô thị, Đà Nẵng là một

trong những địa phương triển khai sớm nhất công tác lập bản đồ địa chính phục

vụ QLNN đối với đất đô thị. Việc đo đạc, lập bản đồ địa chính đã đáp ứng được

yêu cầu lập hồ sơ phục vụ quản lý SDĐ, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, bồi

thường thiệt hại giải phóng mặt bằng để thi công các công trình, các dự án phát

triển đô thị, tái định cư.. Tuy nhiên, do tốc độ đô thị hóa nhanh và rộng khắp,

trên một nửa số phường, đất đô thị có biến động về SDĐ khoảng trên 60% so với

bản đồ địa chính đo đạc ban đầu. Mặt khác, việc điều tra, khảo sát, đo vẽ và lập

bản đồ địa chính chỉ mới đáp ứng về số lượng diện tích, chưa đáp ứng yêu cầu về

chất lượng và tăng hiệu quả SDĐ. Việc đo vẽ, lập bản đồ được tiến hành trong

thời gian dài, công tác kiểm tra, nghiệm thu không theo kịp tiến độ đo vẽ nên có

nhiều sai sót không thể phát hiện, nhiều biến động không được cập nhật kịp thời.

Ngoài ra, nhằm cung cấp thông tin đầy đủ và là cơ sở pháp lý để xác định

các quyền của người SDĐ cũng như xác định nghĩa vụ mà người SDĐ phải thực

hiện theo quy định của pháp luật. Trước Luật đất đai 2003, hồ sơ địa chính về đất

đô thị trên địa bàn thành phố được lập theo mẫu quy định. Khi Luật Đất đai 2003 có

hiệu lực, việc xây dựng hồ sơ địa chính của thành phố được thực hiện theo hướng

dẫn tại Thông tư 29/2004/TT, Thông tư 09/2007/TT-BTNMT của Bộ TNMT.

Hệ thống hồ sơ địa chính của thành phố xây dựng trước Luật Đất đai năm

2003 hiện nay không còn phù hợp; hệ thống hồ sơ địa chính của thành phố tồn

tại nhiều loại sổ sách khác nhau không đồng bộ; một phần, do quá trình đô thị

hóa diễn với tốc độ nhanh, việc cập nhật thông tin chưa được thường xuyên; một

89

phần do các quy định về biểu mẫu, hồ sơ địa chính do Trung ương ban hành

trong những năm qua cũng thay đổi liên tục. Theo Luật Đất đai năm 2003, ký

hiệu các loại đất, hệ thống biểu mẫu, sổ sách thay đổi hoàn toàn so với Luật cũ.

Nếu thực hiện theo Luật Đất đai năm 2003 thì toàn bộ bản đồ phải được chuyển

đổi, dẫn đến hệ thống số thửa đất và số tờ bản đồ địa chính phải đánh số lại toàn

bộ, do vậy GCN quyền SDĐ cũng thay đổi. Việc xây dựng, lập hồ sơ địa chính

theo biểu, mẫu thay đổi liên tục nên không thể cập nhật kịp thời, gây khó khăn

trong việc quản lý, sử dụng.

3.2.1.3. T ực trạ tổ c ức bộ má q ả lý đất đô t ị t p Đ Nẵ

Sở TNMT thành phố Đà Nẵng chính thức được thành lập theo Quyết định

số 114/2003/QĐUB ngày 15 tháng 7 năm 2003 trên cơ sở Sở Địa chính và Nhà

đất thành phố, có chức năng giúp UBND thành phố thực hiện chức năng QLNN

về lĩnh vực TNMT, gồm: đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, địa

chất, môi trường, khí tượng thủy văn, đo đạc và bản đồ, quản lý tổng hợp về biển

và hải đảo... thực hiện các dịch vụ công trong các lĩnh vực thuộc phạm vi quản lý

của Sở. Sở TNMT chịu sự chỉ đạo, quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của

UBND thành phố; đồng thời chịu sự chỉ đạo, kiểm tra, hướng dẫn về chuyên

môn nghiệp vụ của Bộ TNMT. Sở hiện gồm có 6 phòng ban: Văn phòng Sở,

Thanh tra sở; Phòng Kế hoạch Tài chính; Phòng Kinh tế đất; Phòng Quy hoạch,

đo đạc và bản đồ; Phòng Quản lý khoáng sản và tài nguyên nước và có 8 đơn vị

trực thuộc (xem phụ lục 9).

Đà Nẵng hiện có bảy quận, huyện; gồm 45 phường và 11 xã. Tại mỗi

quận, huyện có một Phòng TNMT thuộc UBND quận, huyện, có chức năng tham

mưu giúp UBND quận, huyện trong công tác QLNN về đất đai, tài nguyên nước,

tài nguyên khoáng sản, môi trường, biển, hải đảo... và chịu sự hướng dẫn, kiểm

tra về chuyên môn, nghiệp vụ của Sở TNMT. Tại 66 xã, phường của thành phố

đều có công chức địa chính - xây dựng tham mưu giúp UBND phường, xã thực

hiện QLNN về TNMT trên địa bàn và chịu sự hướng dẫn, kiểm tra về chuyên

môn, nghiệp vụ của Phòng TNMT quận, huyện. Theo báo cáo của Sở TNMT

90

(2013), nguồn nhân lực quản lý đất đai cấp Sở là 604 người, trong đó cán bộ,

công chức, viên chức (CBCCVC) có trình độ trên đại học chiếm 6% trong tổng

số CBCCVC của ngành; số CBCCVC có trình độ đại học chiếm 53%; còn lại là

số CBCCVC có trình độ cao đẳng, trung cấp và trình độ khác (xem phụ lục 10).

Theo báo cáo của Sở Nội vụ thành phố Đà Nẵng, trình độ chuyên môn của

nguồn nhân lực quản lý đất đai ở thành phố Đà Nẵng như sau: Cán bộ làm công

tác TNMT cấp Sở: đã được đào tạo đúng chuyên ngành quản lý đất đai và môi

trường, đạt tỷ lệ 45%; còn lại học chuyên ngành kinh tế và đào tạo sau đại học

thuộc các chuyên ngành khác. Cán bộ làm công tác TNMT cấp quận, huyện: đã

được đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai chiếm 40%; còn lại thuộc chuyên

ngành khác. Cán bộ làm công tác TNMT cấp xã phường: phần lớn là được đào

tạo hệ trung cấp và một số đang theo học hệ đại học tại chức. Như vậy, nguồn

nhân lực quản lý đất đai ở thành phố Đà Nẵng còn hạn chế về trình độ chuyên

môn và nghiệp vụ, cần phải tăng cường đào tạo để đáp ứng được nhu cầu quản lý

đất đai trong thời gian tới.

Triển khai Quyết định 447/QĐ-TTg ngày 17 tháng 4 năm 2012 của Thủ

tướng Chính phủ Phê duyệt Đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng Đăng

ký quyền SDĐ thành một cấp trực thuộc Sở TNMT; UBND thành phố Đà Nẵng

ban hành Quyết định số 5126/QĐ-UBND ngày 26 tháng 6 năm 2012 về việc phê

duyệt Đề án kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền SDĐ thành một cấp

trực thuộc Sở TNMT.

Văn phòng Đăng ký một cấp tại Đà Nẵng chính thức hoạt động từ ngày

01 tháng 8 năm 2012. Văn phòng này có giám đốc và ba phó giám đốc; trong đó

phó giám đốc Sở TNMT kiêm nhiệm làm giám đốc. Văn phòng Đăng ký một

cấp được tổ chức thành 04 (bốn) phòng chuyên môn, nghiệp vụ là: Phòng Hành

chính - Tổng hợp; Phòng đăng ký và quản lý dữ liệu địa chính; Phòng kỹ thuật;

Phòng lưu trữ địa chính và 07 Chi nhánh trực thuộc (xem phụ lục 11).

Chi nhánh Văn phòng đăng ký một cấp được bố trí theo địa bàn, mỗi chi

nhánh phụ trách một quận, huyện, có nhiệm vụ: Tổ chức thực hiện thủ tục đăng

91

ký, cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; xác nhận

thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp đăng ký biến động

không phải cấp giấy chứng nhận mới; cập nhật, chỉnh lý thường xuyên hồ sơ địa

chính và cơ sở dữ liệu địa chính; quản lý hồ sơ địa chính, cung cấp thông tin đất

đai cho các tổ chức, cá nhân; thống kê, kiểm kê đất đai định kỳ trong phạm vi địa

bàn. Chi nhánh Văn phòng đăng ký tại các quận, huyện sắp xếp theo các bộ phận

chuyên môn chuyên trách như sau: bộ phận Hành chính - tổng hợp; bộ phận

đăng ký; bộ phận kỹ thuật.

Số lượng viên chức, người lao động làm việc tại Văn phòng Đăng ký

quyền SDĐ một cấp và 07 Chi nhánh trực thuộc tại 07 quận, huyện là 186 người.

Trình độ chuyên môn: thạc sỹ: 08 người; đại học: 108 người; cao đẳng: 15

người; trung cấp: 47 người; Sơ cấp và trình độ khác: 08 người. Chuyên ngành

đào tạo: quản lý đất đai: 51 người; kinh tế: 46 người; luật: 23 người; văn thư -

lưu trữ: 11 người; tin học: 13 người; xây dựng: 16 người; trắc địa: 02 người;

chuyên ngành khác: 24 người.

Nhìn chung, thời gian qua các cơ quan chuyên môn về đất đai ở thành phố

Đà Nẵng đã thực hiện tốt công tác tham mưu cho UBND thành phố Đà Nẵng

tham mưu cho UBND thành phố ban hành và triển khai thực hiện các văn bản

quy phạm pháp luật; xây dựng QHKH SDĐ; quản lý đất đai, đo đạc bản đồ, bồi

thường, hỗ trợ tái định cư, tài nguyên khoáng sản, tài nguyên nước, bảo vệ môi

trường, thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại lĩnh vực đất đai theo đúng sự

chỉ đạo của UBND thành phố và quy định của pháp luật; góp phần tích cực vào

sự phát triển chung của ngành và thành phố.

3.2.1.4. T ực trạ việc t ực iệ kiểm tra, kiểm oát đất đô t ị của

t p Đ Nẵ

Bộ máy kiểm tra, kiểm soát phát triển đô thị (trong đó có đất đô thị) của

thành phố Đà Nẵng với sự tham gia của nhiều ngành, lĩnh vực chuyên ngành.

UBND các cấp (quận, huyện, phường xã) có trách nhiệm kiểm tra, kiểm soát trên

địa bàn mình phụ trách theo các qui định của pháp luật và theo sự phân cấp của

92

cấp trên. Giúp việc cho UBND thành phố kiểm tra, kiểm soát việc ban hành văn

bản quy phạm pháp luật về đất đai là Sở xây dựng, Viện quy hoạch - kiến trúc, Sở

TNMT, Sở Tài chính, Sở Giao thông Vận tải,... giúp việc cho UBND thành phố

trong kiểm tra, kiểm soát việc thực thi văn bản quy phạm pháp luật về đất đai là

Thanh ra nhà nước và lực lượng thanh tra chuyên ngành của một số các Sở có liên

quan (Xây dựng, Quy hoạch - kiến trúc, TNMT, Tài chính, Giao thông Vận tải,...)

(i) Kiểm tra, kiểm soát việc thực thi quy định pháp luật về đất đai

Qua kiểm tra, kiểm soát QHKH SDĐ, quỹ đất trên toàn thành phố, Sở

TNMT thành phố Đà Nẵng đề nghị thu hồi 131 lô đất trống đã có mặt bằng sạch

với diện tích 116 ha; 38 lô đất trống đã có mặt bằng và hạ tầng trên địa bàn quận

Sơn Trà; 68 lô đất trên đường Võ Văn Kiệt, đường Hoàng Sa thuộc quận Sơn

Trà và 150 khu đất, lô đất đã có mặt bằng do Trung tâm Phát triển quỹ đất quản

lý. Ngoài ra, qua kiểm tra, kiểm soát có 21 dự án với tổng diện tích 210,6 ha ký

hợp đồng thuê đất với thành phố đã nhiều năm nhưng vẫn không triển khai xây

dựng, Sở đề nghị thu hồi để giao cho đơn vị khác... Đặc biệt, qua kiểm tra toàn

bộ 50 dự án đầu tư ở ven biển (14 dự án đầu tư nước ngoài và 36 dự án đầu tư

trong nước) với diện tích hơn 1.640 ha, có đến 8 dự án (với diện tích 282ha) đã

được bàn giao đất nhưng triển khai chậm tiến độ; 8 dự án (diện tích 310ha) đã

giao đất nhưng chưa triển khai và 12 dự án (diện tích 360ha) chưa bàn giao đất

do vướng các thủ tục về đất đai. Phần lớn chủ các dự án "ngâm" lâu năm là các

đối tượng đầu cơ đất để chờ cơ hội bán kiếm lời chứ không phải là những nhà

đầu tư thực thụ. Từ đó đã gây ra những hạn chế không nhỏ đối với tốc độ đô thị

hóa của Đà Nẵng; có những dự án dù đã được cấp GCN quyền SDĐ, song không

thực hiện dự án, không có năng lực tài chính.

Tuy nhiên, công tác kiểm tra, kiểm soát việc thực thi pháp luật về đất đai

của Đà Nẵng vẫn còn một số hạn chế nhất định, nhất là việc kiểm tra, kiểm soát

việc ban hành văn bản quy pháp pháp luật, cơ chế về đất đô thị riêng của thành

phố. Điều này đã có ý kiến của các cơ quan chức năng của Trung ương (Thanh

tra Chính phủ, Bộ TNMT, Bộ Tư pháp...), cụ thể:

93

- Việc UBND thành phố Đà Nẵng giao cho các Ban quản lý dự án hoặc

các Công ty (được thành phố giao quản lý và khai thác quỹ đất) ký hợp đồng

chuyển nhượng quyền SDĐ cho các nhà đầu tư là chưa phù hợp với quy định của

pháp luật. Theo quy định tại khoản 4 điều 5 Luật Đất đai năm 2003 thì Nhà nước

thực hiện việc trao quyền SDĐ thông qua các hình thức là giao đất, cho thuê đất

và công nhận quyền SDĐ và việc giao đất được thực hiện bằng các quyết định

hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không phải bằng việc ký các

hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ đối với các bên có nhu cầu SDĐ.

- Việc chuyển quyền SDĐ cho các chủ đầu tư, UBND thành phố quyết

định giao đất cho Công ty Quản lý và Khai thác quỹ đất hoặc các Ban quản lý dự

án, các công ty có chức năng khai thác quỹ đất để ký hợp đồng chuyển quyền

SDĐ cho các chủ đầu tư mà UBND thành phố Đà Nẵng không giao đất trực tiếp

cho chủ đầu tư là chưa đúng với Khoản 4 Điều 37 Luật Đất đai năm 2003, cơ

quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục

đích SDĐ, không được phép ủy quyền cho người khác.

- Việc ban hành quy chế đấu giá quyền SDĐ, quy định thời gian công khai

trước khi tiến hành đấu giá là 15 ngày là chưa phù hợp với Quyết định 216/2005

của Thủ tướng Chính phủ. UBND thành phố chỉ đạo việc cấp giấy chứng nhận

quyền SDĐ với thời hạn lâu dài cho Công ty Cổ phần Xây dựng và đầu tư Đà

Nẵng, đồng ý giao đất lâu dài đối với các tổ chức và cá nhân nhận quyền SDĐ

tại Khu công nghiệp dịch vụ Thủy sản Đà Nẵng đã nộp tiền SDĐ theo quy định

là chưa đúng với Luật Đất đai 2003.

- Việc ban hành cơ chế giảm 10% tiền SDĐ phải nộp cho các hộ được bố

trí đất tái định cư, các tổ chức, cá nhân được thành phố giao đất..., cũng chưa phù

hợp với quy định của pháp luật đã làm thất thu ngân sách nhà nước.

(ii) Thanh tra, kiểm tra việc thực thi quy định pháp luật về đất đai và xử lý

vi phạm về đất đai

Trong gần 10 năm qua, thành phố đã tiến hành 174 cuộc thanh tra, kiểm

tra việc quản lý SDĐ và chấp hành các quy định của pháp luật đất đai, qua đó đã

94

kiến nghị thu hồi hơn 82.000 m2 đất; ban hành 53 quyết định xử phạt vi phạm

hành chính trong lĩnh vực đất đai [74].

Về xử lý vi phạm pháp luật đất đai: kết quả 1.292 cuộc thanh tra, kiểm tra

đối với việc quản lý và SDĐ, các cơ quan chức năng của thành phố đã xử lý và

kiến nghị xử lý: Thu hồi và kiến nghị thu hồi 159,98 ha đất; buộc lập thủ tục gia

hạn thời hạn SDĐ với diện tích 14,3 ha. Xử lý kỷ luật đối với 01 Trưởng phòng

TNMT huyện, 01 nguyên Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền SDĐ huyện, 01

Chủ tịch UBND phường, 01 Phó Chủ tịch UBND xã và 01 cán bộ địa chính do

có hành vi vi phạm pháp luật trong công tác QLNN về đất đai. Xử phạt vi phạm

hành chính đối với 1.270 tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm hành chính với

tổng mức phạt là 1.157.400.000 đồng (trong đó: chuyển quyền SDĐ trái phép

907,4 triệu đồng và lấn chiếm đất 250 triệu đồng). Truy thu tiền SDĐ 2.5 tỷ

đồng. Ngoài ra, các đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp thuộc phạm vi quản lý chủ

động chuyển giao cho thành phố những diện tích đất không có nhu cầu sử dụng

hoặc sử dụng kém hiệu quả [74].

(iii) Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.

Trong thời gian qua, Thành ủy, HĐND và UBND thành phố thường

xuyên chỉ đạo kịp thời sâu sát; cùng với sự nỗ lực tham gia của UBND các quận,

huyện và các sở, ban, ngành của thành phố nên kết quả giải quyết đúng theo quy

định của pháp luật, được người dân đồng tình và chấp nhận. Đối với những vụ

việc phức tạp thì UBND thành phố tiến hành họp Hội đồng tư vấn giải quyết

khiếu nại tồn đọng về nhà, đất thành phố, hoặc tổ chức tiếp công dân để được đối

thoại trực tiếp, nghe ý kiến của dân để làm cơ sở quyết định giải quyết một cách

đúng đắn, thể hiện tính pháp lý và tính khả thi cao.

Các vụ việc, theo thẩm quyền (kể cả thành phố, quận, huyện) đã giải

quyết thấu tình, đạt lý; kết quả giải quyết 1.699/1.729 đơn thuộc thẩm quyền về

tranh chấp đất đai (đạt 98,88%); 972/998 đơn khiếu nại (đạt 97,40%); 19/19 đơn

tố cáo (đạt 100%) và 52/52 đơn đòi lại đất cũ (đạt 100%) [74]. Với kết quả công

tác tiếp nhận, thụ lý và giải quyết các vụ, việc tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất

đai trên địa bàn thành phố đạt kết quả tốt; đảm bảo đúng trình tự, thủ tục từ tiếp

95

nhận, thụ lý đến giải quyết, tuân thủ quy định của pháp luật. Công tác hòa giải

bắt buộc tại cơ sở đối với các tranh chấp đất đai cũng được thực hiện tốt. Nội

dung giải quyết đảm bảo đúng trọng tâm, trọng điểm, thể hiện tính pháp lý và

tính khả thi cao; không để phát sinh tình trạng khiếu kiện kéo dài hoặc đông

người cùng một nội dung.

Tuy nhiên, trong công tác kiểm tra, kiểm soát, thanh tra, giải quyết khiếu

nại tố cáo về đất đai trên địa bàn, vẫn còn một số tồn tại, hạn chế sau:

- Việc tham mưu, kiểm tra, kiểm soát văn bản quy phạm pháp luật thuộc

thẩm quyền của UBND thành phố còn hạn chế.

- Một số cuộc thanh tra, kiểm tra chưa phát hiện kịp thời và đầy đủ các sai

phạm trong quản lý đất đai (sai đối tượng, trái thẩm quyền, trái quy hoạch SDĐ,

không có quy hoạch SDĐ được duyệt, tùy tiện chuyển mục đích sử dụng từ đất

nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp…), nhiều nhất là tại các phường ven đô.

Khi đoàn thanh tra, kiểm tra sau vào mới phát hiện ra hoặc khi có phản ánh, tố

cáo của người dân mới biết để kiểm tra, xác minh.

- Một số vụ việc phức tạp, nhạy cảm để để giải quyết đảm bảo tính pháp

lý, hợp tình, phù hợp với thực tiễn… đã phải lấy ý kiến của nhiều ban ngành, của

các cơ quan Trung ương nên đôi khi giải quyết còn chậm về mặt thời gian, gây

bức xúc cho người dân.

- Có trường hợp đã có quyết định giải quyết lần hai (của Bộ TNMT), theo

quy định của Luật khiếu nại là chấm dứt giải quyết khiếu nại, nhưng do người

khiếu nại không đồng ý, tiếp tục khiếu nại lên Trung ương. Trường hợp này

Chính phủ chỉ đạo kiểm tra, xem xét giải quyết, dẫn đến vụ việc khiếu nại không

có điểm dừng, thậm chí có một số công dân đã chấm dứt khiếu nại nhưng thấy

việc giải quyết không dứt khoát lại tiếp tục gửi đơn lên Trung ương khiếu nại

tiếp… dẫn đến một số vụ việc tồn đọng, kéo dài, phức tạp gây khó khăn cho việc

thực thi pháp luật của quản lý đất đai của thành phố.

3.2.2. Đánh giá chung về quản lý nhà nước đối với đất đô thị của

thành phố Đà Nẵng

3.2.2.1. N ữ t tự

Về mức độ thực thi pháp luật quản lý đất đai, thành phố Đà Nẵng đã triển

96

khai thực hiện nghiêm túc Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật.

Tổ chức tuyên truyền, phổ biến các văn bản quy phạm pháp luật tới các tổ chức,

cá nhân và nhân dân trên địa bàn thành phố. Hoàn thiện hệ thống văn bản quy

phạm pháp luật đúng trình tự, thẩm quyền phân cấp làm cơ sở cho công tác

QLNN về đất đai và điều chỉnh các mối quan hệ trong sử dụng, khai thác nguồn

tài nguyên đất. Đã ban hành gần 20 văn bản quy định về: bồi thường, hỗ trợ và

tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; giá các loại đất; cấp GCN quyền SDĐ; sử

dụng hệ quy chiếu và hệ tọa độ quốc gia Việt Nam 2000 trong công tác đo đạc

bản đồ; trình tự, trách nhiệm giải quyết công việc cho tổ chức, công dân trong

công tác bồi thường thiệt hại, bố trí tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; hạn

mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất ở có vườn, ao cho mỗi

hộ gia đình, cá nhân; quy định về hoạt động đo đạc bản đồ… Ban hành hơn 10

văn bản sửa đổi, bổ sung khi quy định pháp luật thay đổi phù hợp với thực tiễn

của thành phố.

Về mức độ thực hiện quy hoạch SDĐ, thành phố đã triển khai xây QHKH

SDĐ theo đúng quy hoạch, kế hoạch đã được Chính phủ phê duyệt. Việc thực

hiện quy hoạch gắn với kế hoạch SDĐ đều công khai, minh bạch, đây là công cụ

pháp lý để thành phố thống nhất quản lý và SDĐ tiết kiệm, hiệu quả. Việc thực

hiện quy hoạch SDĐ của thành phố Đà Nẵng đã có những thành công nhất định,

đáp ứng được nhu cầu về đất ở trong dân cư và đưa ra thị trường BĐS khoảng

hơn 500 ha giao dịch chuyển quyền SDĐ. Công tác giải phóng mặt bằng được tổ

chức thực hiện chu đáo và bài bản, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước và lợi

ích của người dân có đất bị thu hồi, nên được đại đa số các tầng lớp nhân dân

đồng tình ủng hộ. Nhờ đó, hơn 95.000 hộ dân chấp nhận giải tỏa, di dời nhà cửa

giao đất đai, để phục vụ quá trình CNH, đô thị hóa, chỉnh trang đô thị, xây dựng

thành phố văn minh, hiện đại, đáp ứng yêu cầu của một thành phố độ kinh tế

trọng điểm miền Trung trong thời kỳ CNH, HĐH đất nước.

Hiệu quả về mặt xã hội: Với lợi thế là một thành phố ven biển, nằm giữa

nhiều di sản văn hóa thế giới, là điểm cuối của tuyến hành lang kinh tế Đông -

Tây, lại có một bờ biển dài, phẳng và là "một trong 6 bãi biển đẹp nhất hành

tinh". Do đó, việc giải phóng nguồn lực đất đai nhằm đầu tư phát triển các loại

97

hình dịch vụ - du lịch có ý nghĩa tích cực về mặt xã hội. Trong những năm qua,

ngành du lịch của thành phố được tập trung đầu tư và phát triển nhanh theo

hướng trở thành ngành kinh tế mũi nhọn với nhiều loại hình du lịch đa dạng,

phong phú, chất lượng phục vụ được nâng cao, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu

cầu của du khách. Đến nay, đã có 60 dự án đã và đang triển khai đầu tư vào du

lịch, tổng vốn đầu tư trên 4 tỷ USD. Tổng lượng khách du lịch đến thành phố

giai đoạn 2003-2013 ước đạt 16 triệu lượt, tăng 19,3%/năm, năm 2013 ước đạt 3

triệu lượt, gấp 5,8 lần so với năm 2003 (khách quốc tế ước đạt 700 ngàn lượt,

gấp 4 lần năm 2003); doanh thu du lịch thuần túy ước tăng 23,5%/năm, năm

2013 ước đạt 2.800 tỷ đồng. Nhiều dự án du lịch, các khách sạn, nhà hàng lớn và

cao cấp như: tôn tạo Bảo tàng Chăm, khu danh thắng Ngũ Hành Sơn, quy hoạch

và phát triển nghề truyền thống điêu khắc đá Non Nước, các công trình hạ tầng

kỹ thuật quy mô lớn (đường du lịch ven biển Liên Chiểu - Thuận Phước, Hoàng

Sa - Trường Sa), các dự án du lịch tại bán đảo Sơn Trà và ven biển, khách sạn

Furama, Bamboogreen, Golden Sea, Khu du lịch Bà Nà - Suối Mơ, Suối Lương,

Khu du lịch Biển Đông... được đưa vào khai thác cũng góp phần tạo nên một quy

mô việc làm rất lớn. Theo tính toán của các nhà chuyên môn về lĩnh vực du lịch

của thành phố, trong giai đoạn 2010-2015, ngành du lịch thành phố sẽ cần

khoảng 35.000 lao động ở mọi cấp độ trình độ tay nghề.

Mặt khác, thành phố đã sử dụng tối đa các nguồn lực đất đô thị, khai thác

các tiềm năng, lợi thế thuận lợi của đô thị nhằm thu hút đầu tư, phát triển KCHT,

tạo điều kiện thuận lợi cho sản xuất kinh doanh và cuộc sống của dân cư đô thị.

Cụ thể: Thu hút hơn 1.390 dự án, trong đó có 207 dự án đầu tư nước ngoài, với

tổng vốn đầu tư hơn 3,12 tỷ USD. Đến nay có 105 doanh nghiệp FDI đã đi vào

hoạt động, vốn thực hiện ước đạt 1,57 tỷ USD, doanh thu năm 2011 ước đạt 380

triệu USD, tăng 8,6% so với năm 2010. Thành phố đã xây dựng cơ sở vật chất,

xây dựng KCHT đồng bộ trong quá trình hình thành các khu công nghiệp và mở

rộng không gian đô thị có tính đến sự kết hợp với phát triển KCHT phục vụ đời

sống văn hóa - xã hội của nhân dân. Từ chỗ cả thành phố chỉ có hơn 360 con

đường có tên, sau 12 năm chỉnh trang đô thị đã tăng lên hơn 1.260 con đường có

tên. Hàng trăm khu đô thị, hàng nghìn khu, cụm dân cư mới ra đời. Diện mạo

98

của thành phố thay đổi từng ngày, cuộc sống của người dân được cải thiện, nâng

lên rõ rệt. Thu nhập bình quân đầu người dân ngày một tăng cao: năm 2000 đạt

6,9 triệu đồng/người, năm 2005 là 14,8 triệu đồng/người, đến năm 2011 đã đạt

mức 41 triệu đồng/người (tăng gấp 6 lần so với năm 2000).

Tính đến ngày 19 tháng 02 năm 2013, thành phố đã cấp được 320.000

GCN quyền SDĐ; là 1 trong những địa phương đã cơ bản hoàn thành cấp giấy

chứng nhận đối với các loại đất, trong đó riêng đất đô thị đạt trên 95%. Đây là

một trong những thành công nổi bật trong công tác QLNN đối với đất đô thị của

Đà Nẵng. Kết quả trên, một mặt, tạo thuận lợi cho công tác QLNN về đất đai,

mặt khác, tạo tâm lý yên tâm đầu tư đối với các doanh nghiệp, hộ gia đình, góp

phần nâng cao hiệu quả SDĐ. Đồng thời, đào tạo nghề và bố trí việc làm ổn định

cho lao động được đào tạo nghề; thực hiện hỗ trợ tín dụng cho các hộ vay sản

xuất, kinh doanh.

Hiệu quả về mặt kinh tế: Thành phố đã sử dụng hiệu quả đất đô thị. Đẩy

mạnh việc giao đất, cho thuê đất nhằm thu hút các dự án đầu tư xây dựng mới và

mở rộng các KCN... Khai thác hiệu quả và hợp lý nguồn lực tài chính từ quỹ đất

đô thị vào phát triển KT-XH của thành phố. Từ năm 2003 đến nay, thành phố đã

thu hồi, giao đất, cho thuê đất đối với 1.061 công trình, dự án với diện tích

17.534 ha, tổng số tiền SDĐ thu được là 25.271,376 tỉ đồng; đã tạo ra được

346,4 ha quỹ đất sạch để tạo vốn đầu tư và 83.142 lô đất để bố trí tái định cư.

Tổng số tiền thuế thu từ đất đai từ năm 2003 đến nay khoảng 20.000 tỷ đồng.

Thành phố đã xây dựng bốn trung tâm thương mại, ba siêu thị và một trung tâm

bán buôn với tổng diện tích khoảng 59.900m2. Đầu tư 45 dự án du lịch, trong đó

có 12 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn 763 triệu USD và 33 dự án đầu tư

trong nước với tổng vốn 15.135 tỷ đồng. Xây dựng các khu chung cư với 30.023

căn hộ, 2.686 biệt thự, 5.493 phòng khách sạn và 145.065m2 mặt bằng cho thuê

văn phòng,... [61].

Ngoài ra, bộ máy QLNN đối với đất đô thị từ thành phố đến cơ sở từng

bước được kiện toàn, chức năng, nhiệm vụ của từng bộ phận được xác định rõ.

Công tác cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã có những chuyển

biến tích cực, được dư luận đánh giá cao, nhất là công tác giao đất, thu hồi đất,

99

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính được

giảm thiểu đáng kể thông qua việc lồng ghép các thủ tục về đầu tư, xây dựng, đất

đai, môi trường ngay từ khâu chấp thuận dự án đầu tư đến khâu bồi thường, giải

phóng mặt bằng, triển khai dự án đều được thực hiện qua cơ chế "một cửa liên

thông". Công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý SDĐ được thực hiện kịp thời và

đã tiến hành xử lý nhiều trường hợp vi phạm, đã kiến nghị thu hồi hơn 82.000 m2

đất; ban hành 53 quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai,

giải quyết dứt điểm khiếu nại, tố cáo liên quan không để tồn đọng, kéo dài gây

bức xúc trong nhân dân.

Bền vững trong quản lý: Với cơ chế, giảm 10% tiền SDĐ khi nộp tiền

ngay, hỗ trợ chi phí di chuyển, cho nợ tiền tiền SDĐ... (đối với hộ gia đình

nghèo, chính sách); mở rộng diện tích thu hồi đất dọc theo 2 bên đường tạo quỹ

đất sạch "bán" cho nhà đầu tư; các nhà đầu tư lớn đều sẵn sàng ứng trước vốn để

chính quyền địa phương triển khai công tác thu hồi đất,... đã tạo sự bền vững về

tài chính, không những đem lại nguồn thu lớn, ổn định cho ngân sách phát triển

KT-XH, đầu tư các công trình phúc lợi xã hội, mà quan trọng không để lại gánh

nặng về tài chính cho thế hệ tương lai. Bên cạnh đó, thành phố cũng đã đầu tư

vào khoa học, công nghệ thông tin phục vụ công tác quản lý đất đai, đẩy mạnh

công tác phổ biến, tuyên truyền giáo dục pháp luật về đất đai. Với cơ chế "Đối

thoại" và "Đồng thuận" đã giúp thành phố quản lý đất đai được công khai, minh

bạch trong quy hoạch, triển khai các dự án, thu hồi, bồi thường hỗ trợ tái định

cư. Trong các cuộc đối thoại luôn có mặt trực tiếp của lãnh đạo cao nhất của địa

phương; nhiều cuộc đối thoại do đích thân lãnh đạo cao nhất của thành phố chủ

trì cùng với sự tham gia, ủng hộ, phối hợp chặt chẽ của các cơ quan chức năng,

các tổ chức đoàn thể, chính trị - xã hội của thành phố.

3.2.2.2. N ữ ạ c ế tro q ả lý ước đ i với đất đô t ị của

t p Đ Nẵ

Văn bản quy phạm pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền, tuy được thành

phố ban hành, điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, nhưng việc rà soát, kiểm tra hệ

thống văn bản này còn hạn chế, chưa phù hợp với quy định của pháp luật hiện

hành; một số văn bản ban hành còn chậm, hướng dẫn chưa cụ thể. Thành phố

100

chưa ban hành quy định suất đầu tư tối thiểu trên một đơn vị diện tích đất cho

từng loại dự án và từng địa bàn làm căn cứ để thẩm định dự án, thẩm định nhu

cầu SDĐ theo quy định của Nghị định 17/2006NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một

số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Việc ban hành quy

chế đấu giá quyền SDĐ, quy định thời gian công khai trước khi tiến hành đấu giá

là 15 ngày chưa phù hợp với Quyết định 216 của Chính phủ (30 ngày)... Một số

vấn đề về quan hệ đất đai chưa có chế tài xử lý hoặc được giải quyết triệt để, ít

nhiều đã gây khó khăn cho việc thực hiện công tác QLNN trên địa bàn. Các quy

định về thống kê, kiểm kê, đo đạc, lập bản đồ địa chính, đánh giá, theo dõi biến

động đất đô thị, cập nhật thông tin, chỉnh lý biến động thiếu đồng bộ, chưa phù

hợp với đặc thù và thực tiễn của địa phương.

Về mức độ thực hiện quy hoạch SDĐ, vẫn còn nhiều bất cập trong công

tác xây dựng QHKH SDĐ đô thị, các tiêu chí bảo đảm khai thác, sử dụng hiệu

quả và bền vững tài nguyên đất, đặc biệt là các tiêu chí về môi trường thiếu tổng

thể, bao quát, tầm nhìn dài hạn. Diện tích đất dành cho cây xanh, mặt nước, phúc

lợi công cộng khác còn hạn chế, đôi khi còn bị cắt xén do áp lực tái định cư (xem

phụ lục 12).

Mặt khác, do phát triển "nóng", Đà Nẵng cũng không tránh khỏi tình trạng

"quy hoạch treo" gây lãng phí đất, hay đầu tư kém hiệu quả, một số dự án không

phù hợp với quy hoạch chung của thành phố. Việc xây dựng ồ ạt các công trình

trong thời gian ngắn, cộng với tác động của khủng hoảng kinh tế toàn cầu làm

cho thị trường BĐS như khách sạn, căn hộ, văn phòng... dư thừa, làm nản lòng

các nhà đầu tư tại đây. Mặc dù đã qua 3 lần điều chỉnh, song kết quả thực hiện so

với chỉ tiêu kế hoạch đề ra đạt tỷ lệ thấp, đất phi nông nghiệp thực hiện đạt

47,61% kế hoạch; đất ở thực hiện đạt 30,97% kế hoạch; đất sản xuất kinh doanh

phi nông nghiệp đạt 60,99% kế hoạch; đất rừng, chuyển sang đất đô thị đạt

15,63%. Vì vậy, mức độ hài lòng chung của người dân về thực hiện quy hoạch

sử dụng đất còn thấp, chỉ đạt 31% (xem phụ lục 14A).

Về mặt xã hội, một số các chính sách đưa ra nhằm quản lý, khai thác đất

đô thị như định giá đất, thu hồi, đền bù, hỗ trợ, tái định cư đối với các đối tượng

bị thu hồi đất cho mục tiêu phát triển KT-XH của thành phố Đà Nẵng chưa gắn

101

với cơ chế thị trường, gây bức xúc trong nhân dân. Theo kết quả khảo sát mức

độ hài lòng chung về tính toán giá trị bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho thấy, chỉ

có 45% ý kiến hài lòng (xem phụ lục 14B). Ngoài ra, chính quyền thành phố

chưa có giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục tình trạng tự phát của thị trường đất

đô thị, dẫn đến tính công khai, minh bạch bị hạn chế giao dịch phi chính thức

trong lĩnh vực đất đai còn chiếm tỷ trọng cao, đã làm thất thu cho NSNN, gây

khó khăn cho công tác QLNN đối với đất đô thị.

- Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật chưa thường xuyên nên chưa

phát huy được tinh thần làm chủ, sức mạnh tổng hợp của các tổ chức như: Mặt

trận Tổ quốc, công đoàn, hội phụ nữ, đoàn thanh niên, đông đảo quần chúng

nhân dân và doanh nghiệp tham gia vào quá trình xây dựng quy hoạch, kế hoạch

quản lý đất đai và giám sát thực hiện QLNN về đất đô thị. Công tác chỉ đạo điều

hành của các cấp chính quyền cơ sở còn hạn chế, công tác quản lý đất đai chưa

được đặt đúng tầm, đúng vị trí của quá trình đô thị hóa; Việc cải cách hành chính

tuy có nhiều tiến bộ trong khâu thủ tục hành chính nhưng vẫn chưa đáp ứng

được yêu cầu đặt ra của công cuộc đổi mới.

- Vấn đề khai thác nguồn lực đất đô thị thông qua hình thức giao đất bằng

đấu giá, đấu thầu những khu "đất vàng" thời gian qua chưa khai thác hết được

giá trị gia tăng của đất, dẫn đến tình trạng người dân bị thiệt, lợi ích rơi vào một

nhóm người, NSNN thất thoát. Giá đất đai trên thị trường BĐS biến động phức

tạp gây ra những khó khăn cho phát triển KT-XH thành phố. Cụ thể như tình

trạng đầu cơ đất đối với việc cấp đất cho các dự án, nhất là các dự án du lịch dọc

bờ biển. Lợi dụng chính sách ưu đãi, một số doanh nghiệp đã nhanh chân chiếm

lấy những khu đất tốt rồi tìm cách liên doanh với nước ngoài, để đầu cơ trục lợi,

hoặc có tình trạng quy hoạch treo, đất đai bị bỏ hoang do chủ đầu tư chưa tìm

được đối tác và hàng nghìn hộ dân - phần lớn là ngư dân - khốn khó vì không thể

an cư khi mảnh đất sinh sống bao đời nay có thể bị giải tỏa để làm du lịch. Đặc

biệt, vẫn còn tồn đọng quá nhiều dự án treo gây bức xúc trong nhân dân.

Về mặt kinh tế, qua phân tích số liệu thống kê của Trung tâm giao dịch

BĐS thành phố Đà Nẵng (Bảng 3.2), số phiên đấu giá thành công đạt tỷ lệ thấp

102

dẫn đến tỷ lệ đóng góp tiền thu được từ đấu giá so với tổng thu tiền SDĐ của

thành phố trong những năm qua là không tương xứng với chủ trương đẩy mạnh

giao đất thông qua đấu giá QSDĐ mà Chính phủ phê duyệt. Tỷ lệ giao đất thông

qua đấu giá của Đà Nẵng còn thấp, do chủ trương ưu tiên bố trí tái định cư cho

các hộ giải tỏa hoặc do thành phố phê duyệt các lô đất có diện tích quá lớn, mục

đích sử dụng là đất thương mại - dịch vụ nên ít có doanh nghiệp đủ khả năng tài

chính tham gia đấu giá để sử dụng đúng mục đích phê duyệt. Mặt khác, tình

trạng giao đất không thông qua đấu giá còn phổ biến dẫn đến việc xác định giá

thu tiền SDĐ chưa sát với giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường, dẫn đến

nhà nước thất thu còn doanh nghiệp có nhu cầu thật sự thì khó tiếp cận được quỹ

đất do tình trạng đầu cơ đất đai.

Việc SDĐ chưa tuân thủ triệt để theo quy hoạch dẫn, do đó, một mặt, làm

giảm hiệu quả SDĐ, mặt khác, hạn chế khả năng khai thác tối đa nguồn lực tài

chính từ đất đai vào NSNN nói riêng và phát triển KT-XH nói chung. Tình trạng

các dự án đầu tư kinh doanh BĐS chậm triển khai, đất đai bị bỏ trống, chậm đưa

công trình vào khai thác, sử dụng còn khá phổ biến. Nhiều diện tích đất thu hồi

theo quy hoạch, nhưng chậm được sử dụng hoặc bỏ hoang, gây lãng phí, trong

khi nhân dân không có đất sản xuất, còn nhà đầu tư thì không muốn SDĐ đó cho

dự án của mình.

Do quá trình đẩy mạnh xây dựng kết cấu hạ tầng, chỉnh trang đô thị, dẫn

đến áp lực về nguồn thu ngân sách từ khai thác quỹ đất thời gian qua là rất lớn.

Trong hơn 10 năm 2001-2013, thành phố đã thành lập mới 17 Ban quản lý chủ

yếu chỉ để làm công tác giải tỏa đến bù, các Ban Quản lý này trực thuộc Sở Xây

dựng. Tuy vậy, các Tổ chức phát triển quỹ đất vẫn chưa được định hình là một tổ

chức dịch vụ công hay một doanh nghiệp nhà nước hay có thể là một doanh

nghiệp thuộc các thành phần kinh tế ngoài nhà nước. Do đó, thực tế các Tổ chức

quỹ đất mới chỉ làm được nhiệm vụ quản lý quỹ đất mà thành phố chưa giao,

chưa cho thuê, dẫn đến một số trường hợp các Ban Quản lý "găm đất" để phục

vụ cho lợi ích của mình. Đến nay, thành phố Đà Nẵng còn 14.500 lô đất trống

103

chưa bố trí trong khi nợ đất tái định cư của người dân là 1.750 lô đất, vì vậy,

trong 3 năm (từ năm 2012 đến năm 2014), thành phố phải chi 65 tỉ đồng từ ngân

sách để hỗ trợ tiền thuê nhà cho người dân [29].

Quỹ đất hình thành từ các dự án tái định cư rất lớn nhưng việc quản

lý chưa chặt chẽ. Trong những tháng gần đây đã rà soát, thống kê đất thực

tế đã có hạ tầng lên hàng vạn lô chưa bố trí và hàng vạn lô khác đang

trong quá trình thực hiện dỡ dang cho thấy công tác quản lý quy hoạch,

thực hiện quy hoạch và phân bổ sử dụng vốn đầu tư đạt hiệu quả thấp.

Lượng vốn tồn đọng trong quỹ đất rất lớn nhưng chưa phát huy được giá

trị sử dụng và việc để nợ hàng ngàn lô đất tái định cư kéo dài là khuyến

khuyết của chính quyền thành phố chúng ta [29].

Đối với việc thực hiện cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ cho các doanh

nghiệp chủ yếu được thực hiện ở các khu công nghiệp. Hiện thành phố Đà Nẵng

có 06 Khu công nghiệp tập trung, một số doanh nghiệp phải thuê lại đất của các

đơn vị kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp. Điều này dẫn đến gánh nặng về chi

phí cho các doanh nghiệp khi đầu tư sản xuất kinh doanh tại các khu công

nghiệp. Do đó, tỷ lệ thuê đất của các doanh nghiệp tại các khu công nghiệp

(ngoại trừ Khu công nghiệp Đà Nẵng và Khu công nghiệp Hòa Khánh) vẫn còn

thấp. Đó là chưa kể diện tích sử dụng tại các khu công nghiệp ít hơn rất nhiều so

với diện tích quy hoạch ban đầu.

Xét về khía cạnh bền vững, công tác nghiên cứu, đầu tư tiến bộ khoa học

và công nghệ thông tin, công nghệ mới vào QLNN về đất đai vẫn còn hạn chế.

Hệ thống hồ sơ địa chính đang được lưu trữ để quản lý, sử dụng có độ chính xác

thấp, thông tin lưu trữ không được cập nhật, bổ sung, chỉnh lý thường xuyên, kịp

thời, không có thông tin đầy đủ, chính xác cho bộ máy quản lý và cho đối tượng

quản lý SDĐ. Vì thế tạo ra sự cản trở, trì trệ trong quản lý và có tác động xấu

đến các đối tượng quản lý và hoạt động của đời sống xã hội (tạo ra những phát

sinh tranh chấp, khiếu kiện về quyền SDĐ, về giá đất…).

Ngoài ra, phương thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai vẫn mang

104

nặng tính hành chính, chưa phù hợp với nguyên tắc thị trường. Mặc dù đã có sự

đa dạng trong phương thức huy động nguồn lực tài chính, song cơ cấu các nguồn

tài chính khai thác được từ đất đai còn có sự chênh lệch lớn và mất cân đối. Các

hình thức tăng thu phù hợp với nguyên tắc thị trường như đấu giá, định giá còn

chưa đạt hiệu quả rõ nét. Nguồn thu từ cho thuê đất tại các khu công nghiệp chưa

hiệu quả; chênh lệch giữa giá trị đất sau khi thực hiện KCHT tại các khu công

nghiệp, giá cho thuê của các chủ đầu tư nước ngoài rất cao so với giá giao đất

của Việt Nam, song phía Việt Nam không thể điều tiết được khoản chênh lệch

này làm thất thoát lớn giá trị nguồn lực tài chính từ đất đai.

3.2.2.3. N â của ữ ạ c ế tro q ả lý ước về

đất đai đô t ị ở t p Đ Nẵ

- Trước ngày 1/1/1997 thành phố Đà Nẵng là đơn vị hành chính trực thuộc

tỉnh Quảng Nam - Đà Nẵng, là đô thị loại II nên khi trở thành đơn vị hành chính

TTTW, thành phố Đà Nẵng có nhiều bất cấp, hạn chế về cơ sở vật chất, KCHT,

đội ngủ cán bộ,... do đó, thực hiện quá trình CNH, HĐH, đô thị hóa đã bộc lộ

một số vướng mắc, mâu thuẫn ở một số lĩnh vực, nhất là quản lý đô thị, quản lý

đất đô thị như: công tác QHKH SDĐ, giải phóng mặt bằng, bố trí tái định cư

chưa phù hợp với tình hình thực tế, gây nhiều khó khăn trong việc triển khai thực

hiện nhiệm vụ phát triển KT-XH của thành phố. Mặt khác, do tốc độ đô thị hóa

nhanh, đất đai biến động lớn trong khi đó biểu mẫu, hồ sơ địa chính do Trung

ương ban hành chưa hoàn chỉnh và trong những năm qua liên tục thay đổi, làm

cho hồ sơ địa chính quản lý đất đô thị tồn tại nhiều loại sổ sách khác nhau,

không đồng bộ nên việc quản lý chồng chéo, khó kiểm soát. Cơ sở dữ liệu về

thông tin đất đai, nhất là đất đô thị còn hạn chế và chưa được đầu tư đúng mức;

dẫn đến việc đo đạc, lập bản đồ địa chính còn mang tính thủ công với trang thiết

bị, máy móc thô sơ nên kết quả thực hiện chưa thật chính xác, không đúng với

thực địa.

- Quy định của pháp luật còn nhiều bất cập, xa thực tế, chồng chéo và ít rõ

nghĩa dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau và bị lợi dụng chạy chính sách. Trong

105

khi đó, sự chỉ đạo, hướng dẫn của Bộ TNMT còn nhiều hạn chế, không sâu sát,

kịp thời và không sát với thực tế. Trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy

định tại Luật Đất đai còn quá chung chung, các văn bản dưới Luật cũng chưa có

hướng dẫn rõ ràng, cụ thể nên các địa phương thực hiện việc giao đất, cho thuê

đất khác nhau, dẫn đến thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính tại các địa phương

này cũng khác nhau, đây là nội dung vướng mắc nhất khi thực hiện chính sách

thu tiền SDĐ, tiền thuê đất. Khung giá đất do Nhà nước ban hành hàng năm

phần lớn chỉ bằng 50% đến 60% giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị

trường, cá biệt có nơi giá đất chỉ bằng 30%-50% giá đất trên thị trường. Bởi vậy,

việc tính bồi thường cho người dân khi Thành phố thu hồi đất không có tính

thuyết phục, nên thường xảy ra khiếu kiện làm cho việc quản lý, SDĐ gặp không

ít khó khăn. Việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền SDĐ, tiền thuê đất sát

với giá chuyển nhượng quyền SDĐ trên thị trường trong điều kiện bình thường

cũng làm cho thành phố gặp không ít khó khăn, lúng túng; quy trình xác định giá

đất thị trường; thời điểm thu tiền SDĐ, thu tiền thuê đất đối với đất đang sử

dụng, đất chuyển mục đích SDĐ,... còn nhiều hạn chế. Nhìn chung, giá đất tính

thu tiền SDĐ, tiền thuê đất hiện nay trên thực tế vẫn chưa đảm bảo sát với giá thị

trường, gây thất thu cho NSNN từ đất.

- Việt Nam nói chung và thành phố Đà Nẵng nói riêng đang hướng tới

một nền kinh tế thị trường và hội nhập ngày càng sâu rộng với nền kinh tế thế

giới. Tuy nhiên, qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn mang tính mệnh lệnh, ít

quan tâm đến nhu cầu của thị trường, quy hoạch manh mún theo chức năng. Qui

hoạch phát triển kinh tế - xã hội do Sở Kế hoạch Đầu tư thực hiện; quy hoạch sử

dụng đất do Sở TNMT thực hiện; quy hoạch xây dựng do Sở Xây dựng thực

hiện,... các quy hoạch thường có tiến độ khác nhau và các số liệu dự báo thường

không thống nhất khiến cho việc triển khai thực hiện quy hoạch không hiệu quả.

- Sự đổi mới hoạt động QLNN đối với đất đô thị không theo kịp tốc độ đô

thị hóa ở thành phố Đà Nẵng. Trong bối cảnh đó, đòi hỏi bộ máy QLNN đối với

đất đô thị của thành phố Đà Nẵng phải giải quyết một khối lượng công việc rất

106

lớn, như: đẩy nhanh tiến độ xây dựng các đồ án quy hoạch đô thị, thực hiện công

tác đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, thu hồi đất xây dựng đô thị; khối lượng

công việc của các cơ quan quản lý chuyên ngành trong công tác lập hồ sơ đo đạc,

lập bản đồ địa chính, chỉnh lý biến động đất đai, kê khai đăng ký, cấp GCN

QSDĐ... do đó, việc QLNN đối với đất đô thị chưa được hoàn thiện.

Mặt khác, trình độ của cán bộ quản lý đất đô thị ở các cấp của thành phố

Đà Nẵng còn yếu về chuyên môn, số cán bộ được đào tạo chuyên ngành còn

thiếu, cơ chế hoạt động chưa linh hoạt và không ổn định về hệ thống tổ chức. Do

tính đặc thù của công tác quản lý đất đai, đây là một lĩnh vực phức tạp đòi hỏi

người quản lý phải có kiến thức về pháp luật và hiểu biết về chuyên môn, kỹ

thuật. Tuy nhiên, gần như đa số cán bộ UBND xã, phường, thị trấn đều thiếu

bằng cấp chuyên môn về lĩnh vực này. Tham mưu giúp việc chủ tịch UBND xã,

phường, là cán bộ địa chính xã, phường nhưng số cán bộ này lại không được đào

tạo cơ bản, kinh nghiệm quản lý yếu. Trong khi, cấp cơ sở lại là cấp chịu trách

nhiệm chính về giải quyết các mối quan hệ quản lý giữa người SDĐ (đối tượng

quản lý) với Nhà nước (đại diện sở hữu toàn dân). Vì vậy tạo ra tâm lý của người

dân ngại thực hiện các thủ tục hành chính. Một bộ phận cán bộ lãnh đạo các cấp

chính quyền của thành phố hạn chế về năng lực quản lý điều hành và kiến thức

pháp luật, vì thế nhiều quyết định hành chính trong QLNN về đất đai được ban

hành hiệu quả chưa cao. Việc triển khai công tác kê khai, đăng ký cấp giấy

chứng nhận quyền SDĐ đối với các loại đất trên địa bàn thành phố còn tồn đọng

cao, trước hết thuộc trách nhiệm của bộ máy chính quyền thành phố và UBND

các quận, huyện, phường, xã trên địa bàn.

- Tầm nhìn của lãnh đạo thành phố còn hạn chế, việc khai thác quỹ đất

thời gian qua chủ yếu là phân lô bán nền, phục vụ cho lợi ích trước mắt, thiếu

bền vững. Mặt khác, quan hệ phát triển kinh tế, phát triển đô thị và SDĐ đô thị

đôi khi có mâu thuẫn và phức tạp, một số tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân chưa

coi trọng hiệu quả SDĐ dẫn đến SDĐ tùy tiện, lãng phí, gây khó khăn trong

công tác quản lý SDĐ. Sự gia tăng dân số đô thị, gia tăng đầu tư sản xuất kinh

107

doanh, dịch vụ…theo cơ chế thị trường làm gia tăng tình trạng vi phạm pháp luật

đất đai như: lấn chiếm, tranh chấp đất đai

Từ lý luận và thực tiễn, trên Mô hình SWOT, tác giả tiến hành phân tích

các điểm mạnh (Strengths), điểm yếu (Weaknesses), cơ hội (Opportunities) và

thách thức (Threats) trong công tác QLNN đối với đất đô thị thành phố Đà Nẵng

trong những năm qua, đặt trong bối cảnh có xét tới xu hướng, các triển vọng bao

gồm cơ hội và thách thức mà thành phố Đà Nẵng sẽ phải đối mặt trong thời gian

tới để làm rõ 4 chiến lược cơ bản

(1) SO (Strengths - Opportunities): dựa trên ưu thế để tận dụng các cơ hội.

(2) WO (Weaks - Opportunities): dựa trên khả năng vượt qua các yếu điểm.

(3) ST (Strengths - Threats): dựa trên ưu thế để tránh các nguy cơ.

(4) WT (Weaks - Threats): dựa trên khả năng vượt qua hoặc hạn chế tối

đa các yếu điểm tránh các nguy cơ.

ĐÁNH GIÁ SWOT VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI

ĐẤT ĐÔ THỊ CỦA ĐÀ NẴNG

Cơ hội (O)

1.Mục tiêu phát triển đô thị bền

vững, các định hướng phát

triển kinh tế đều nhận được sự

ủng hộ bằng các thể chế pháp

lý cấp trung ương.

2.Khả năng kêu gọi được sự hỗ

trợ từ các tổ chức tài chính

trong nước và quốc tế để tạo

dựng thương hiệu "Thành phố

môi trường".

3.Tiềm năng phát triển với

nguồn tài nguyên phong phú,

vì vậy vẫn luôn còn cơ hội để

thực hiện mục tiêu phát triển

đô thị bền vững.

Thách thức (T)

1.Sự quan tâm, đầu tư phát

triển độ thị và bảo vệ môi

trường của chính quyền.

2.Sự đồng thuận để thay đổi

hành vi ứng xử của người dân

đối với vấn đề môi trường

trong các hoạt động phát triển

đô thị.

3.Từ xu hướng phát triển đô

thị xanh, thông minh hay mô

hình chính quyền đô thị, hợp

tác công tư (PPP).

4.Sự thay đổi của pháp luật

đất đai từ 1/7/2014.

108

Điếm mạnh (S)

1.Quyết tâm của các cấp chính

quyền, đồng thuận của nhân dân

trong phát triển đô thị;

2.Vị trí địa lý; Hạ tầng cơ sở;

Thành tựu phát triển KTXH ấn

tượng thời gian qua.

3.Chính phủ ký Nghị quyết về

quy hoạch sử dụng đất đến năm

2020 và kế hoạch sử dụng đất 5

năm kỳ đầu (2011-2015) của TP

Đà Nẵng.

4.Có cơ chế giải tỏa, đền bù thỏa

đáng; cơ bản hoàn thành việc

cấp Giấy CN QSDĐ.

Định hướng S - O

1.Đẩy mạnh khai thác nguồn

tài nguyên, nguồn lực từ đất

đô thị; hỗ trợ của các tổ chức

tài chính trong và ngoài nước.

2.Xây dựng kế hoạch sử dụng

đất hàng năm, đảm bảo lộ

trình, quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất đã được Chính phủ

phê duyệt;

3.Hoàn thiện bộ máy quản lý;

tăng cường công tác đào tạo,

bồi dưỡng CBCC lĩnh vực tài

nguyên môi trường;

Định hướng S - T

1.Tăng cường sự lãnh đạo của

Đảng, phối hợp giữa các ban

ngành, tổ chức, đoàn thể trong

quản lý đất đai, thực hiện các

chế độ chính sách của Nhà

nước.

2.Kiên quyết xử lý dứt điểm

các trường hợp vi phạm pháp

luật, chính sách đất đai của

Đảng và Nhà nước.

3.Hoàn thiện và tăng cường

biện pháp quản lý thị trường

BĐS; quỹ đất của Thành phố.

Điểm yếu (W)

1.Việc triển khai kế hoạch sử

dụng đất đô thị còn yếu, tỷ lệ đạt

thấp so với kế hoạch.

2.Nguồn nhân lực phục vụ trực

tiếp trong sự phát triển của đô

thị còn hạn chế.

3.Cơ sở dữ liệu về đất đai, đất

đô thị chưa đáp ứng được yêu

cầu QLNN của Thành phố.

4.Khai thác nguồn lực đất đô thị

chưa hiệu quả. Cơ chế quản lý

đô thị vẫn nặng tính đơn ngành.

Định hướng W - O

1.Hoàn thiện cơ chế quản lý

đất đai. Sửa đổi, bổ sung, ban

hành mới VBPQ phù hợp với

Luật đất đai 2013, hướng dẫn

của Chính phủ.

2.Tăng cường quyền tiếp cận

thông tin; khai thác, quản lý

đất đai từ sự phản hồi thông

tin phản ánh của người dân.

3.Xây dựng cơ sở dữ liệu đất

đai của Thành phố hiện đại,

tích hợp với cơ sở dữ liệu đất

đai của quốc gia.

Định hướng W - T

1.Quy định cụ thể chế độ

thông tin công khai về đất đô

thị, hoạt động của thị trường

BĐS, giao dịch, giá cả thị

trường BĐS.

2.Đẩy mạnh việc giao đất, cho

thuê đất phát triển các KCN,

cụm liên kết ngành, nhằm phát

huy lợi thế từ vị trí, tiềm năng

của TP.

3.Liên kết mạnh mẽ với các

đối tác đầu tư lớn từ Nhật Bản,

Hàn Quốc.

Nguồn: Tác giả nghiên cứu và xây dựng.

109

Chương 4

QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ĐẾN NĂM 2020

4.1. MỘT SỐ QUAN ĐIỂM CƠ BẢN NHẰM HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ

NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

4.1.1. Quản lý và sử dụng đất đô thị đảm bảo tính công khai, minh

bạch và dân chủ

Về QHKH SDĐ: các cơ quan tổ chức lập QHKH SDĐ có trách nhiệm tổ

chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về QHKH SDĐ và có trách nhiệm giải

trình, tiếp thu ý kiến của nhân dân trong quá trình lập quy hoạch SDĐ đối với tất

cả các cấp nhằm tăng cường hơn tính công khai, dân chủ. Sau khi được cấp có

thẩm quyền phê duyệt phải được công khai trong suốt kỳ QHKH SDĐ nhằm

nâng cao tính minh bạch để các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan biết và

nhân dân giám sát thực hiện.

Về thu hồi đất: quan điểm là thu hẹp hơn các trường hợp Nhà nước thu

hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng. Ngoài các dự án đã

được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, dự án được Thủ tướng Chính phủ

chấp thuận, quyết định đầu tư, các trường hợp còn lại phải được HĐND thành

phố xem xét về sự cần thiết phải thu hồi đất. Các dự án, công trình phải thu hồi

đất được thể hiện trong kế hoạch SDĐ hàng năm của cấp quận, huyện và do

UBND thành phố, UBND quận, huyện ra quyết định thu hồi đất. Người có thẩm

quyền phải có trách nhiệm lập và tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ

trợ tái định cư, tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý

về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất: giá đất bồi

thường là giá cụ thể do UBND thành phố quyết định tại thời điểm thu hồi đất.

Việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại và tài sản gắn liền với đất

đối với từng loại đất và từng đối tượng cụ thể. Thực hiện các khoản hỗ trợ khi

Nhà nước thu hồi đất, gồm: Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo,

110

chuyển đổi nghề và tạo việc làm; hỗ trợ tái định cư và một số khoản hỗ trợ khác.

Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở vật chất, hạ tầng đồng bộ, bảo

đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau

khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc KCHT của khu tái định cư.

Về giá đất, việc định giá đất phải theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời

điểm định giá, theo thời hạn SDĐ, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường

hoặc thu nhập từ việc SDĐ. Khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng định kỳ

5 năm một lần và được điều chỉnh khi thị trường có biến động. Trường hợp các

địa phương không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh,

thành phố TTTW thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định. Giá đất cụ thể do

UBND thành phố quyết định để áp dụng đối với các trường hợp cụ thể theo thẩm

quyền phân cấp...

4.1.2. Quan điểm kế thừa và hệ thống trong quản lý nhà nước đối với

đất đô thị

Kế thừa là quy luật phát triển tất yếu của mọi sự vật, hiện tượng trong tự

nhiên, xã hội và tư duy; được xem là một trong những đặc trưng cơ bản, phổ

biến của phủ định biện chứng, là sợi dây liên kết bền vững giữa cái cũ và cái

mới, giữa sự vật cũ và sự vật mới trên con đường phát triển. Một trong những

nguyên tắc trong quản lý đất đai nói chung, đất đô thị nói riêng là tính kế thừa và

chọn lọc. Để quản lý được đất đai, nhất là đất đô thị thì cần biết lịch sử phát triển

và quá trình hình thành đất đô thị, quá trình quản lý SDĐ để có nhận xét, đánh

giá việc quản lý đất đai, quá trình sử dụng đã đạt hiệu quả hay chưa. Đồng thời,

luận giải, đánh giá và nhận diện một số hạn chế, bất cập trong quản lý nhà nước

đối với đất đai để từ đó có những giải pháp khắc phục. Tính hệ thống, được thể

hiện ở chỗ Nhà nước là người duy nhất quản lý đất đai có hiệu quả. Nhà nước

thống nhất quản lý đất đai từ trung ương đến cấp cơ sở, bằng những văn bản

pháp luật quy định trên mọi vùng lãnh thổ của đất nước. Khi đảm bảo được tính

hệ thống thì sẽ có sự tập trung thống nhất quản lý, đảm bảo quyền quản lý tối

cao của Nhà nước. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường hiện nay - quản lý nền

kinh tế hỗn hợp cần sự tập trung thống nhất quản lý, điều tiết của Nhà nước để

111

khắc phục các nhược điểm của cơ chế thị trường, đồng thời đảm bảo lợi ích đồng

đều giữa người quản lý và người bị quản lý, giữa những người bị quản lý với

nhau. Quan điểm trong quản lý đất đai thì tính kế thừa và tính hệ thống ngày

càng cần thiết. Thông qua các văn bản pháp luật và hướng dẫn thi hành sẽ giúp

Nhà nước nắm chắc hơn vấn đề quản lý và sử dụng, tình hình và hiện trạng sử

dụng để từ đó nâng cao hiệu quả quản lý nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp

lý, tiết kiệm.

4.1.3. Quản lý sử dụng đất đô thị phù hợp với xu thế phát triển và yêu

cầu thực tiễn của thành phố

Hiện nay, hệ thống văn bản liên quan đến lĩnh vực đất đai còn nhiều điểm

chưa nhất quán với các bộ luật khác và chưa tính đến sự đặc thù, riêng biệt đối

với đất đô thị. Sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi các điều kiện

cơ sở vật chất hạ tầng đô thị tăng chậm, đang tạo ra những sức ép lớn về giải

quyết các nhu cầu sinh hoạt của đô thị. Để gia tăng phát triển hệ thống KCHT đô

thị, một trong những điều kiện cơ bản là khả năng đáp ứng về diện tích đất đai

tạo bề mặt cho phát triển đô thị. Việc mở rộng thêm diện tích đất đai, chuyển đổi

mục đích SDĐ, nhằm phát triển đô thị đang gặp phải nhiều giới hạn về địa hình

bề mặt và nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị. Quan điểm quản lý

SDĐ đô thị phải phù hợp với xu thế phát triển và yêu cầu thực tiễn của thành phố

và đất nước là cấp thiết và đúng đắn. Công tác QLNN đối với đất đô thị thời gian

qua mang đậm tính chất quản lý tài nguyên, cho nên đã có nhiều hạn chế và chưa

hiệu quả trong sử dụng. Trước bối cảnh toàn cầu hóa và thị trường hóa, thì việc

chuyển từ hình thức quản lý tài nguyên sang hình thức tổ chức kinh doanh tài

sản là sự lựa chọn tất yếu cho sự phát triển, phù hợp yêu cầu phát triển KT-XH

đô thị. Việc vận dụng biện pháp pháp luật, làm cho quản lý quy hoạch đô thị, đất

đô thị đi vào quỹ đạo chặt chẽ mới có thể ngăn chặn hữu hiệu các hành vi trái

phép trong xây dựng đô thị, khiến hành vi tiêu cực của người quản lý giảm tới

mức thấp nhất. Ngoài ra, trong quản lý quy hoạch đô thị, đất đô thị cần phải chú

trọng vận dụng các biện pháp kinh tế, cụ thể là thông qua chỉ tiêu khống chế và

chính sách đền bù tương ứng với hệ số SDĐ (diện tích đất xây dựng trên diện

112

tích khu đất) v.v.. để điều tiết cường độ đầu tư khai thác đất đai đô thị, điều

chỉnh tỷ lệ lợi ích giữa chính quyền và nhà đầu tư khai thác quỹ đất.

Chính quyền đô thị cần phải dựa vào tình hình đầu tư và tình hình thị

trường để tiến hành điều chỉnh QHKH SDĐ mang tính giai đoạn. Thông qua

chính sách đền bù gắn với hệ số SDĐ, khuyến khích nhà đầu tư khai thác, cung

cấp cho xã hội những không gian hoạt động công cộng như các bãi đậu xe công

cộng, công trình văn hóa - giáo dục, thể dục - thể thao... Đặc biệt, thành phố Đà

Nẵng cần chỉ đạo, hướng dẫn nhà đầu tư khai thác nhiều hơn nữa vào mặt cải

thiện môi trường và công trình KCHT, vừa thỏa mãn yêu cầu của nhà đầu tư trong

phạm vi quy hoạch, vừa cho phép cải thiện chất lượng tổng thể của thành phố.

4.1.4. Hiện đại hóa quản lý nhà nước đối với đất đô thị

Ngày 30 tháng 10 năm 2013, Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định 1975

phê duyệt Dự án "Xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai". Dự án được thực

hiện từ nay tới năm 2018. Giai đoạn 1 (từ nay tới tháng 12 năm 2015) sẽ xây

dựng hệ thống phần mềm phục vụ quản lý, cập nhật, khai thác cơ sở dữ liệu đất

đai; xây dựng và tích hợp cơ sở dữ liệu đất đai cho 3 huyện của 3 tỉnh đại diện 3

miền Bắc, Trung, Nam có đủ điều kiện cơ bản đã hoàn thành việc đo đạc lập bản

đồ địa chính, đăng ký đất đai, xây dựng hồ sơ địa chính và cấp GCN quyền

SDĐ; tích hợp cơ sở dữ liệu đất đai của 41 huyện điểm thuộc Dự án tổng thể xây

dựng hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai; kết nối cơ sở dữ liệu đất

đai với các ngành có nhu cầu, trước mắt ưu tiên các ngành: Ngành thuế, ngân

hàng, xây dựng và ngành giao thông vận tải. Xây dựng, triển khai cơ sở dữ liệu

đất đai thành phần và hệ thống quản lý, cập nhật, khai thác tại các địa phương.

Sau khi hoàn thành giai đoạn 1, giai đoạn 2 triển khai các nội dung còn lại. Kết

thúc từng giai đoạn, Bộ TNMT đánh giá kết quả, sơ kết, tổng kết Dự án để hoàn

thiện hệ thống, triển khai hiệu quả vào năm 2020.

Xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai là điều quan trọng không thể thiếu trong

QLNN về đất đai. Dự án của Chính phủ, sau khi thí điểm, đến năm 2020 triển

khai trên diện rộng, là một khoảng thời gian tương đối dài. Vì vậy, Đà Nẵng cần

chủ động xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai của thành phố để đến thời điểm phù hợp

113

tích hợp đầy đủ với các hệ thống của Chính phủ, các Bộ ngành khác và đặc biệt

là các hệ thống mà Bộ TNMT đảm bảo dữ liệu, dịch vụ trao đổi giữa các hệ

thống và cung cấp đến người sử dụng theo chuẩn và đảm bảo an toàn.

4.2. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ

THỊ CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

4.2.1. Nhóm giải pháp triển khai thực thi và hoàn thiện các văn bản quy

phạm pháp luật thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng

theo luật định.

Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014, để tổ chức

triển khai đưa Luật nhanh chóng vào cuộc sống, tác giả xin đề xuất một số giải

pháp sau:

(i) Về công tác phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.

- Thành phố chỉ đạo cơ quan có chức năng xây dựng và triển khai thực

hiện kế hoạch tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai trên địa bàn

thành phố, chuyển tải kịp thời và đầy đủ những nội dung pháp luật liên quan đến

đời sống của các tầng lớp nhân dân, nâng cao nhận thức chính sách, pháp luật về

đất đai cho cơ quan, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư.

- Sở Thông tin và Truyền thông thành phố tuyên truyền, giáo dục pháp

luật về đất đai bằng nhiều hình thức đến từng tổ chức và các tầng lớp nhân dân

như: Biên soạn tài liệu, tuyên truyền trên các phương tiện thông tin đại chúng.

- Đài Phát thanh - Truyền hình và các cơ quan báo chí của thành phố có

trách nhiệm tuyên truyền, phổ biến nội dung của Luật Đất đai và các văn bản

dưới luật, mở chuyên trang, chuyên mục để giới thiệu về những nội dung đổi

mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013.

- Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam thành phố, Liên đoàn Lao động

thành phố, Hội nông dân thành phố, Hội Liên hiệp phụ nữ thành phố, Đoàn

Thanh niên cộng sản Hồ Chí Minh và các tổ chức tổ chức chính trị - xã hội khác

xây dựng kế hoạch và tổ chức thực hiện chương trình phổ biến pháp luật về đất

đai đến các cấp hội và hội viên, đoàn viên.

- UBND các quận, huyện chỉ đạo các phòng, ban, đài truyền thanh tổ chức

114

phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai cho cơ quan, tổ chức, hộ gia đình và nhân

dân trên địa bàn của quận, huyện.

Việc tuyên truyền phổ biến kịp thời và đầy đủ những nội dung của Luật

Đất đai liên quan đến đời sống của các tầng lớp nhân dân, giúp cán bộ, công

chức và nhân dân nâng cao ý thức pháp luật, hiểu biết và sử dụng pháp luật làm

phương tiện, công vụ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, góp phần ngăn

chặn các hành vi vi phạm pháp luật. Công tác phổ biến, giáo dục pháp luật về đất

đai phải được tiến hành thường xuyên, liên tục với nội dung thiết thực và hình

thức phù hợp với từng đối tượng.

(ii) Về xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến

việc thi hành Luật Đất đai năm 2013.

- Sở TNMT chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan nghiên cứu rà

soát các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến công tác quản lý đất đai trên

địa bàn thành phố, đề xuất UBND thành phố sửa đổi, bổ sung hoặc ban hành mới

cho phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2013. Chuẩn bị kế hoạch triển

khai hướng dẫn cho hệ thống ngành khi các văn bản hướng dẫn thi hành Luật

của Chính phủ, Bộ, Ngành, UBND thành phố Đà Nẵng ban hành.

- Nghiên cứu để ban hành văn bản quy định về xử lý các vi phạm trong

quản lý SDĐ, trong đó chú ý vấn đề chính sách kinh tế để xử lý đối với từng

hành vi phạm cụ thể, căn cứ quy hoạch SDĐ và thời điểm vi phạm. Ban hành qui

định phân cấp rõ ràng để có cơ chế phân công chỉ đạo, điều hành cụ thể đối với

từng cấp trong xử lý vi phạm, chấm dứt tình trạng quy định chung chung, dẫn tới

việc xử lý vi phạm thiếu triệt để, đổ lỗi giữa các cấp.

- Nghiên cứu để ban hành văn bản thành lập và quy định chức năng,

nhiệm vụ của cơ quan đăng ký và quản lý kinh doanh BĐS, có chức năng quản

lý hoạt động đăng ký và kinh doanh BĐS, cơ quan trước bạ đất..., trực thuộc

UBND thành phố, là đơn vị sản xuất kinh doanh, hoạt động độc lập với các cơ

quan QLNN, tham mưu cho UBND thành phố và có trách nhiệm công khai

thông tin về thị trường BĐS, giá đất, giá BĐS, tình hình các hoạt động đăng ký

và kinh doanh BĐS.

115

- Nghiên cứu để hoàn thiện văn bản quy định về chức năng nhiệm vụ của

Trung tâm phát triển quỹ đất, sáp nhập các cơ quan: Tổ phát triển quỹ đất; Ban

chỉ đạo giải phóng mặt bằng, Quỹ giải phóng mặt bằng,... Quy định rõ ràng về

phân cấp quản lý, gắn công tác quản lý đất đô thị với công tác quản lý đô thị và

môi trường, tách các hoạt động kinh doanh, các hoạt động sự nghiệp bao gồm

công tác lập hồ sơ địa chính; xác lập hệ thống thông tin đất đai (kể cả công tác

xác định giá đất, các hoạt động giao dịch chuyển QSDĐ, các hoạt động kê khai

đăng ký, kiểm kê, thống kê...) ra khỏi công tác QLNN.

- Sở Tài chính thành phố chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan

nghiên cứu và đề xuất UBND thành phố ban hành văn bản quy định về thu tiền

SDĐ, quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước và các văn bản liên quan đến

tài chính về đất đai.

- Các sở, ban, ngành, tổ chức chính trị - xã hội rà soát các văn bản quy

phạm pháp luật thuộc lĩnh vực ngành mình quản lý, những nội dung có liên quan

đến quản lý và SDĐ mà Luật Đất đai năm 2013 có thay đổi, tiến hành sửa đổi

(thay thế) hoặc trình cấp thẩm quyền sửa đổi, bổ sung cho phù hợp.

Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai thuộc thẩm

quyền của Chủ tịch UBND thành phố kịp thời, phải tuân thủ theo trình tự, thủ

tục, thẩm quyền, định mức,... của pháp luật ngay sau khi Luật và các Nghị định

hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành.

4.2.2. Nhóm giải pháp về xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

và xây dựng, thực thi cơ chế, chính sách quản lý đối với đất đô thị thành

phố Đà Nẵng

4.2.2.1. Xâ dự q oạc , kế oạc ử dụ đất đảm bảo k oa ọc,

mi bạc , với ự đồ t ậ cao của â dâ

Đà Nẵng đã 3 lần điều chỉnh quy hoạch, song kết quả thực hiện so với kế

hoạch đề ra chưa cao. Quy hoạch của thành phố chưa đảm bảo các tiêu chí khai

thác, sử dụng hiệu quả… Đổi mới, nâng cao tính khoa học, minh bạch của

QHKH SDĐ đô thị thành phố Đà Nẵng, tác giả xin đề xuất:

- Ban hành các văn bản quy định về việc lập, quản lý quy hoạch kế hoạch

116

SDĐ. Không cấp phép đầu tư, giao cấp đất với những dự án, công trình không

đăng ký trong kỳ kế hoạch. Quy định chế độ thông tin, công bố quy hoạch theo

tính chất từng loại quy hoạch, đảm bảo tính minh bạch trong công khai quy

hoạch kế hoạch để mọi thành phần kinh tế có thể tham gia vào việc thực hiện các

mục tiêu trong kế hoạch.

- Quy hoạch SDĐ là quá trình "tối đa hóa" giá trị BĐS; quy hoạch SDĐ

cần gắn liền với nhiệm vụ sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả tài nguyên đất đai và tái

cơ cấu nền kinh tế, đảm bảo sự cân đối lớn giữa đất nông nghiệp, đất phi nông

nghiệp và những cân đối nội bộ của từng loại đất này.

- Sở TNMT tham mưu cho UBND thành phố tổ chức thực hiện tốt quy

hoạch SDĐ từ năm 2011- 2020, Kế hoạch SDĐ 2011 - 2015 đã được phê duyệt.

Tổ chức rà soát, điều chỉnh QHKH SDĐ thành phố khi lập Kế hoạch SDĐ 05

năm (2016 - 2020). Tham mưu cho UBND thành phố chỉ đạo tổ chức lập QHKH

SDĐ hàng năm của cấp quận, huyện để làm căn cứ cho việc thu hồi, giao đất,

cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ sau khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành.

- Trong quá trình lập QHKH SDĐ cần có sự tham gia của các chuyên gia;

các tổ chức, cá nhân hoạt động tư vấn lập QHKH SDĐ để QHKH SDĐ của địa

phương thực hiện hiệu quả, phù hợp với QHKH SDĐ thành phố đã được cơ quan

nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Tổ chức lấy ý kiến đóng góp của nhân dân về QHKH SDĐ; tiếp thu ý

kiến đóng góp của nhân dân và hoàn thiện phương án QHKH SDĐ trước khi

trình Hội đồng thẩm định QHKH SDĐ.

- Hợp nhất hai quy hoạch thành quy hoạch chung trên cơ sở quy hoạch

xây dựng và quy hoạch sử dụng đất. Trong mối quan hệ giữa quy hoạch sử

dụng đất và quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất có vai trò nhất định

đối với quy hoạch xây dựng và ngược lại, quy hoạch xây dựng cũng có vai trò

đối với quy hoạch sử dụng đất. Có thể nói, về phương diện quản lý đất đai thì

quy hoạch sử dụng đất có vai trò định hướng, phân bổ đất đai để sử dụng vào

các mục đích xây dựng; quy hoạch xây dựng thực hiện việc bố trí sử dụng đất

cụ thể trong phạm vi đã được quy hoạch sử dụng đất xác định.

117

4.2.2.2. Ho t iệ cơ c ế t ồi đất, bồi t ườ , ỗ trợ, tái đị cư

k i N ước t ồi đất tạo lập q ỹ đất " ạc "

Đà Nẵng là một trong những thành phố đã rất thành công về lĩnh vực này.

Thành phố đã chủ động dự trữ đất đai (trước bốn năm), sau mới triển khai dự án,

rồi đưa đất ra đấu giá. Nhờ quỹ đất sạch dự trữ, Đà Nẵng chủ động phát triển đô

thị theo quy hoạch. Cách làm này đem lại hiệu quả rất cao. Tuy nhiên, việc thực

hiện thu hồi đất được giao nhưng chưa sử dụng hết hoặc còn để trống chưa quyết

liệt. Để thực hiện tốt hơn công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất tạo lập quỹ đất "sạch"; Sở TNMT cần phối hợp với các sở,

ngành và địa phương có liên quan nhằm:

- Tiếp tục đẩy mạnh việc rà soát các dự án đã được Nhà nước giao, cho

thuê nhưng không sử dụng, chậm đưa vào sử dụng, sử dụng không đúng mục

đích, tham mưu UBND thành phố thu hồi đất và giao cho địa phương quản lý, sử

dụng theo quy định. Thực hiện đúng thẩm quyền và đầy đủ các quy định về trình

tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, tránh tình trạng giao

đất, cho thuê đất tùy tiện, gây lãng phí nguồn lực đất đai.

- Việc thu hồi đất phải thực hiện đầy đủ các quy định về thông báo thu hồi

đất, lập phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, lập và thực hiện dự

án tái định cư, phương án đào tạo, chuyển đổi nghề, hỗ trợ tìm kiếm việc làm

cho người có đất bị thu hồi và phương án bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất

theo quy định, đảm bảo công khai, dân chủ và công bằng.

Về cơ chế đất đổi đất, đấu giá đất, dự trữ đất đai tạo quỹ đất sạch để phát

triển đô thị, cũng có cái khó. Cơ chế này đòi hỏi chính quyền phải năng động,

nhưng ranh giới giữa cái đúng và cái sai rất mong manh. Nếu làm không khéo,

không công tâm thì có thể biến cái đúng thành sai. Để tạo quỹ đất sạch, khai thác

nguồn lực từ đất đai, tác giả xin đề xuất:

(i) Có các giải pháp đồng bộ như xây dựng quy hoạch tốt làm cơ sở cho

thu hồi đất, huy động tài chính từ thu hồi đất; các Trung tâm phát triển quỹ đất

cần chuyên nghiệp trong công tác tuyên truyền vận động việc thu hồi đất để đền

bù, giải phóng mặt bằng được thực hiện nhanh, có hiệu quả và đúng luật.

118

(ii) Sở TNMT kiện toàn tổ chức và bố trí cán bộ có năng lực làm công tác

định giá đất thuộc Sở, đồng thời chuẩn bị các điều kiện để triển khai thực hiện

điều tra, khảo sát giá đất thị trường, kịp thời xây dựng bảng giá đất, khung giá

đất ngay sau khi Chính phủ ban hành nghị định quy định phương pháp định giá

đất, khung giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Tham

mưu cho UBND thành phố lập Hội đồng thẩm định giá đất để thực hiện việc

định giá đất cụ thể khi nghị định nêu trên được ban hành.

(iii) Công tác quy hoạch, đền bù, áp giá, chi trả, bố trí tái định cư và giải

phóng mặt bằng… phải do các Hội đồng giải phóng mặt bằng của thành phố thực

hiện. Nhà đầu tư không tham gia vào quá trình này nhằm, tránh được những khó

khăn, phức tạp nảy sinh từ giá đền bù khác nhau trên cùng một khu vực… Từ đó

việc đất giao cho nhà đầu tư là quỹ đất sạch sau khi đã giải phóng mặt bằng.

Theo Báo cáo khảo sát mức độ hài lòng của công dân đối với thủ tục bố trí

tái định cư của Viện Nghiên cứu phát triển KT-XH Đà Nẵng tiến hành khảo sát

năm 2012, cho thấy: Người dân tiếp cận thông tin về hồ sơ, thủ tục, quy trình

bàn giao nhà, đất tái định cư nhiều nhất là qua thông báo của cơ quan thực hiện

thủ tục được gửi về nhà (57,6%), nhưng chỉ có 32,3% đánh giá tốt và khá về chất

lượng thông tin của kênh này. Cảm nhận thời gian chờ đợi kể từ khi bàn giao

nhà, đất bị giải tỏa đến khi được bàn giao nhà, đất tái định cư: thì có 37,6% cho

là nhanh; 39% cho là bình thường; 23,4% cho là lâu. Điều này có thể thấy, sự

mong đợi về thông tin từ người dân là lớn hơn những gì mà cơ quan chức năng

thông báo đến họ và những kênh thông tin gửi trực tiếp đến người dân là những

kênh thông tin hữu hiệu nhất (xem phụ lục 17).

Để tăng tính công khai, minh bạch và tạo điều kiện cho công dân dễ tiếp

cận được các nguồn thông tin của các cơ quan chính quyền thành phố Đà Nẵng,

Tác giả đề xuất: cần được tiếp tục phát huy, cải tiến chất lượng phục vụ; các Ban

GTĐB, Ban QLDA tiếp tục thực hiện tốt việc niêm yết công khai hồ sơ, quy

trình, thủ tục và các thông tin khác ở nơi dễ thấy để người dân dễ tiếp cận. Khi

cần thiết, cung cấp kịp thời cho công dân những văn bản quan trọng liên quan

đến chính sách đền bù và tái định cư của dự án.

119

4.2.2.3. T ực iệ đú t ẩm q ề , trì tự, t ủ tục iao đất, c o t

đất, trá tì trạ tù tiệ , â l p í ồ lực đất đô t ị.

Hiện tại, một số dự án được thành phố giao đất sử dụng thực sự không

hiệu quả (bỏ hoang không sử dụng hoặc cho người khác thuê...), nguồn lực về

đất đô thị chưa được khai thác đầy đủ; gây lãng phí, hiệu quả thấp, ảnh hưởng

đến sự ổn định của thị trường BĐS, phát sinh những giao dịch ngầm... Năm

2012, Viện Nghiên cứu phát triển KTXH thành phố phối hợp với Trung tâm Xúc

tiến Đầu tư Đà Nẵng tổ chức cuộc khảo sát các chỉ tiêu cơ bản của chỉ số PCI Đà

Nẵng năm 2012, thu nhận những đánh giá, góp ý của doanh nghiệp trên địa bàn

thành phố cho thấy (xem phụ lục 18).

Kết quả phản ánh đúng thực tế chung của nền kinh tế, do nguồn cung lớn

các doanh nghiệp BĐS giảm giá để kích cầu, do đó các doanh nghiệp mua đất

hoặt thuê đất có nhiều sự lựa chọn với mức giá hợp lý hơn. Cùng với đó, quy

định giá đất của Nhà nước cũng theo khuynh hướng hợp lý hơn. Trong năm 2012

các thủ tục về đất đai đã đơn giản hơn (3,4% so với 15,79% của năm 2011) và

công tác giải phóng mặt bằng được cải thiện đáng kể (0,6% so với 13,16% năm

2011). Số doanh nghiệp cho rằng việc quy hoạch đất của thành phố chưa hợp lý

hay thiếu quỹ đất sạch đều giảm (lần lượt là 9,2% so với 15,79% và 4,6% so với

5,26% của năm 2011).

Để khắc phục những tồn tại này, tác giả xin đề xuất:

- Thành phố cần tiếp tục hoàn thiện, đổi mới việc quy hoạch SDĐ. Thu

hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất.

- Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển KT-XH

được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền SDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ.

Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự

án phát triển KT-XH. Có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các

trường hợp đã được thành phố giao đất, cho thuê đất nhưng sử dụng lãng phí,

không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng. Không bồi thường

về đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đã đầu tư vào đất đối với các trường hợp bị

thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.

120

- Thành phố chủ động thu hồi đất theo kế hoạch SDĐ hàng năm đã được

xét duyệt. Quy định rõ ràng và cụ thể hơn các trường hợp Nhà nước thực hiện

việc thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi

ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển KT-XH. Việc bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, công khai,

khách quan, công bằng và đúng quy định của pháp luật.

- Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch SDĐ thì

hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng

quyền SDĐ với nhà đầu tư để thực hiện dự án. Khuyến khích việc cho thuê, góp

vốn bằng quyền SDĐ để thực hiện các dự án đầu tư.

4.2.2.4. Đảm bảo tí đồ bộ, t ất tro điề tra, k ảo át, đo

đạc, lập bả đồ địa c í đất đô t ị

Đo đạc và lập bản đồ là hoạt động điều tra cơ bản về đất đai phải được đi

trước một bước nhằm bảo đảm hạ tầng thông tin; đây là tài liệu cơ bản để lập hồ

sơ địa chính quản lý đất đô thị theo pháp luật, làm cơ sở pháp lý trong việc xây

dựng, quản lý QHKH SDĐ đô thị; cấp giấy chứng nhận QSDĐ, giải quyết tranh

chấp về đất đai... Như phân tích tại mục 3.2.1.8, việc điều tra, khảo sát, đo vẽ và

lập bản đồ địa chính của các cơ quan TNMT thành phố Đà Nẵng chưa đáp ứng

yêu về chất lượng, hiệu quả SDĐ hiện nay; nhiều biến động không được cập

nhật kịp thời. Hệ thống hồ sơ địa chính của thành phố tồn tại nhiều loại sổ sách

khác nhau không đồng bộ. Do đó, việc đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất trong

điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính là rất cần thiết và cấp bách trong

quản lý đất đô thị hiện nay, tác giả xin đề xuất:

- Thành phố cần đổi mới hệ thống triển khai hoạt động về đo đạc và bản

đồ, hoàn thành việc cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước thực hiện dịch vụ,

sản xuất thông tin về đo đạc và bản đồ; phát triển các doanh nghiệp ngoài khu

vực nhà nước thực hiện dịch vụ đo đạc và bản đồ.

- Có cơ chế, chính sách phát triển lĩnh vực đo đạc và bản đồ từ NSNN địa

phương (hoặc nguồn huy động khác), đầu tư, khuyến khích tăng cường ứng dụng

khoa học và công nghệ, nâng cao năng lực điều tra cơ bản, quan trắc, dự báo,

cảnh báo thiên tai… của thành phố.

121

- Cử cán bộ đi đào tạo hoặc tuyển chọn, tiếp nhận người đã được đào tạo

đại học, sau đại học về làm nhiệm vụ chuyên môn trong lĩnh vực đo đạc và bản

đồ. Có chính sách đãi ngộ thỏa đáng đối với cán bộ khoa học công nghệ về đo

đạc và bản đồ có trình độ cao, có đóng góp tích cực vào hoạt động đo đạc và bản

đồ của thành phố.

4.2.2.5. Ho t iệ cơ c ế t ị trườ tro q ả lý t i c í đ i với đất

đô t ị, óp p ầ k ế k íc ử dụ đất đô t ị tiết kiệm, có iệ q ả

Hoạt động tài chính trong lĩnh vự đất đai đã tiếp cận ngày càng phù hợp

hơn với cơ chế kinh tế thị trường. Nguồn thu từ đất tăng cao theo thời gian và trở

thành một trong những nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế xã hội của

thành phố. Tuy nhiên, thành phố vẫn chưa khai thác hết tiềm năng tài chính từ

đất đai phục vụ phát triển KT-XH; tình trạng các dự án đầu tư chậm triển khai,

đất đai bị bỏ trống, chậm đưa công trình vào khai thác, sử dụng vẫn còn... Để

khai thác tối đa nguồn lực tài chính từ đất đô thị, tác giả xin đề xuất:

- Việc SDĐ phải tuân thủ triệt để QHKH SDĐ để khai thác tối đa nguồn

lực tài chính từ đất đai vào NSNN nói riêng và phát triển KT-XH của thành phố

nói chung.

- Đa dạng hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đô thị ngày càng

phù hợp hơn với cơ chế thị trường, như: đổi đất lấy hạ tầng, thực hiện đấu giá

quyền SDĐ; đẩy mạnh cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước định giá trị quyền

SDĐ trong giá trị tài sản doanh nghiệp; thông qua sắp xếp lại nhà đất thuộc sở

hữu nhà nước huy động nguồn lực tài chính từ nhà đất để bổ sung cho đầu tư

phát triển và cho NSNN.

- Nghiên cứu, có cơ chế khai thác quỹ đất sử dụng vào mục đích công

cộng như giao thông, bưu chính viễn thông, văn hóa, giáo dục - đào tạo, y tế, thể

dục - thể thao, cơ sở nghiên cứu khoa học, dịch vụ xã hội… của thành phố.

- Minh bạch thông tin thị trường đất đai và BĐS. Muốn vậy cần phải hoàn

thành công tác đăng ký đất đai ban đầu và thực hiện đầy đủ việc đăng ký biến

động đất đai; hoàn thiện công tác xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị

trường BĐS (REMI) trên địa bàn thành phố; nâng cao chất lượng hoạt động của

122

các sàn giao dịch BĐS và các dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS; tăng cường tính

chuyên nghiệp và hoạt động của dịch vụ thẩm định giá và tư vấn giá đất, cần mở

rộng diện giao đất bắt buộc phải thông qua đấu giá, đấu thầu quyền SDĐ khi

Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu SDĐ.

- Cần phải xem xét và điều chỉnh lại các quy định về biện pháp và kế

hoạch triển khai ban hành bảng giá đất của thành phố. Phương pháp định giá đất

cần có quy định bổ sung: Quy định rõ hơn các trường hợp áp dụng phương pháp

định giá để xác định giá đất tại các vị trí; quy định rõ các nội dung, yêu cầu trong

khảo sát, thu thập thông tin về giá đất thị trường; định giá trực tiếp cho từng vị

trí đất, không áp dụng hệ số vị trí.

- Đối với các trường hợp nhà đất sử dụng không đúng mục đích, kém hiệu

quả thì cho chuyển mục đích SDĐ. Qua đó, góp phần huy động nguồn lực tài

chính từ nhà đất để bổ sung nguồn vốn cho đầu tư phát triển. Việc thực hiện

chính sách này sẽ huy động được nguồn vốn lớn từ nhà đầu tư để thực hiện các

dự án đầu tư theo quy hoạch của địa phương với nhiều dự án về chung cư, nhà ở,

văn phòng cho thuê, khách sạn, thương mại - dịch vụ… góp phần chỉnh trang đô

thị, phát triển cơ sở vật chất, kỹ thuật, tạo nguồn thu cho NSNN.

4.2.2.6. ú trọ đầ tư v p át triể các dịc vụ cô về đất đô t ị

Dịch vụ công liên quan trực tiếp đến đời sống của người dân đô thị nên nó

chính là yếu tố quan trọng góp phần ổn định xã hội. Khả năng nguồn lực tài

chính của Nhà nước có hạn, cần khuyến khích đầu tư dưới hình thức BOT, BTO,

BT và những dự án PPP của nhà đầu tư nước ngoài và dự án PPP trong nước

trong lĩnh vực phát triển KCHT đô thị và dịch vụ công. Hiện nay, mô hình PPP

là một giải pháp đối với vấn đề hạ tầng kỹ thuật đô thị, nó giải quyết được vấn đề

về vốn, hiệu quả đầu tư và chất lượng dịch vụ.

Vì vậy, Đà Nẵng cần xây dựng một mô hình PPP riêng phù hợp với đặc

điểm của thành phố, thu hút nguồn lực lớn từ trong dân vào phát triển đô thị; coi

tư nhân là đối tác quan trọng nhất cùng Nhà nước trong phát triển đô thị. Các cấp

chính quyền, ban, ngành thành phố phải đóng vai trò là "nhà tổ chức" và "điều

phối viên" đảm bảo cho mọi nguồn lực xã hội được huy động tối đa, hiệu quả và

123

các thành phần tham gia đều bình đẳng không phân biệt đối xử. Nghiên cứu, đổi

mới cơ chế quản lý việc cung ứng dịch vụ công (đặc biệt là các dịch vụ sự

nghiệp công, y tế, môi trường, giao thông vận tải…). Từng bước xã hội hóa các

dịch vụ công: hình thức, cách thức chuyển giao hay phối hợp, cộng tác cùng tư

nhân để cải thiện về tài chính, về hiệu quả, cung cách quản lý, tạo động lực làm

việc và nâng cao chất lượng phục vụ, như:

- Có cơ chế cho phép các đơn vị sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính của

thành phố được sử dụng tài sản nhà nước vào mục đích sản xuất, kinh doanh, dịch

vụ, liên doanh, liên kết và tiền thu được từ hoạt động này, sau khi thực hiện các

nghĩa vụ với Nhà nước, được dành để phát triển hoạt động sự nghiệp góp phần nâng

cao hiệu quả sử dụng tài sản nhà nước, khai thác tiềm lực tài chính từ đất đô thị bổ

sung nguồn lực tài chính cho các đơn vị sự nghiệp, giảm gánh nặng chi cho NSNN,

nâng cao hiệu quả hoạt động, chất lượng dịch vụ cung cấp cho xã hội.

- Có cơ chế cho phép phía tư nhân đủ quyền tự chủ để thực hiện được

nhiệm vụ của họ một cách hiệu quả. Quyền tự chủ là một đảm bảo cho các doanh

nghiệp tư nhân hợp tác với Nhà nước nhằm phát huy được khả năng chuyên môn

của họ. Quyền tự chủ này càng được đảm bảo khi Nhà nước tạo điều kiện hỗ trợ

phía tư nhân về các mặt thủ tục cấp vốn, thanh quyết toán thuận lợi, nhanh gọn,

công khai hóa thông tin, đảm bảo kiểm toán minh bạch.

- Tạo môi trường cạnh tranh giữa các tổ chức nhận cung ứng dịch vụ

công, tạo ra hiệu quả cung ứng dịch vụ công cao hơn không những đối với cơ

quan công quyền, mà còn cho các tổ chức dịch vụ công khác. Nhà nước nắm

quyền cấp GCN quyền SDĐ, sở hữu nhà trong đô thị, lưu trữ bản gốc, cấp bản

sao; còn tất cả các phần hỗ trợ liên quan khác để có đủ cơ sở cấp GCN quyền

SDĐ, quyền sở hữu nhà, sự biến động của đất đai thì đặt hàng cho các thành

phần khác thực hiện theo yêu cầu và giám sát của Nhà nước. Tạo điều kiện cho

mọi người tham gia tích cực vào hoạt động cung ứng dịch vụ công, phát huy

năng lực tiềm tàng trong xã hội, khơi dậy tính tích cực và chủ động của mọi

người nhằm động viên được sự đóng góp kinh phí của người dân vào hoạt động

cung ứng dịch vụ công của Nhà nước. Đó là giải pháp cần thiết để góp phần tạo

ra sự công bằng trong tiêu dùng và sử dụng các dịch vụ công.

124

4.2.2.7. Đẩ mạ việc r oát các t ửa đất t ộc diệ cấp iấ c ứ

ậ q ề ử dụ đất m c ưa được cấp

Đà Nẵng đã rất thành công trong việc thực hiện cấp GCN quyền SDĐ cho

nhân dân thành phố; riêng với đất đô thị đạt trên 95%. Để tiếp tục thực hiện tốt

nội dung này, tác giả đề xuất:

- Sở TNMT tăng cường chỉ đạo các địa phương tiếp tục đẩy mạnh việc rà

soát tất cả các thửa đất thuộc diện cấp GCN quyền SDĐ mà chưa được cấp, giải

quyết các vướng mắc có liên quan đến quyền SDĐ để thực hiện theo tinh thần

Nghị quyết số 39/2012/QH13, ngày 23 tháng 11 năm 2012 của Quốc hội, Chỉ thị

số 1474/CT-TTg, ngày 24 tháng 8 năm 2011 và số 05/CT-TTg, ngày 04 tháng 4

năm 2013 của Thủ tướng Chính phủ về việc thực hiện một số nhiệm vụ giải pháp

cấp bách để chấn chỉnh việc cấp GCN quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tham mưu cho

UBND thành phố phê duyệt để triển khai thực hiện theo mô hình tập trung,

thống nhất trên phạm vi toàn thành phố.

- Cải cách thủ tục hành chính; tháo gỡ khó khăn cho các tổ chức, cá nhân

đủ điều kiện cấp GCN quyền SDĐ, như cấp các mẫu đơn điện tử thông qua Sở

TNMT, UBND các cấp địa phương để các tổ chức, cá nhân không phải đến trụ

sở để lấy mẫu hồ sơ kê khai, cấp giấy chứng nhận.

- Tăng cường nguồn lực cho hệ thống "phòng một cửa" để cấp GCN

quyền SDĐ một cách thuận lợi, nhanh chóng cho các tổ chức, cá nhân thực hiện

thủ tục hành chính; triển khai dịch vụ công trực tuyến trong cấp giấy chứng nhận

cho các tổ chức, cá nhân.

- Rà soát, thống kê những thửa đất, những chủ SDĐ chưa được cấp giấy

chứng nhận trên địa bàn quận, huyện (đến từng xã); kết hợp công tác tuyên

truyền, vận động nhân dân thực hiện tốt việc cấp đổi GCN quyền SDĐ. Văn

phòng đăng ký quyền SDĐ cấp quận, huyện tăng cường hỗ trợ cán bộ địa chính

xã, phường. Xã, phường cần có kế hoạch, sắp xếp lịch cấp đổi GCN quyền SDĐ

và công bố, vận động để người dân thực hiện theo quy định. UBND thành phố,

quận, huyện có kế hoạch làm việc cụ thể với các ngân hàng, tổ chức tín dụng

trong việc cấp đổi GCN quyền SDĐ, có kế hoạch thống nhất thực hiện giữa Văn

125

phòng đăng ký quyền SDĐ và ngân hàng.

- Rà soát các nguồn đất phức tạp, còn gặp nhiều vướng mắc, hiện chưa có

chế tài xử lý, để kịp thời đề nghị Bộ TNMT trình Thủ tướng Chính phủ hướng

dẫn, chỉ đạo tháo gỡ trong quá trình triển khai, thực hiện.

4.2.3. Nhóm giải pháp hoàn thiện, nâng cao năng lực và hiệu quả hoạt

động của bộ máy quản lý đất đai đô thị ở địa phương

4.2.3.1. Ho t iệ v kiệ to tổ c ức, bộ má q ả lý t i ,

môi trườ tr địa b t p

Tác giả đề xuất một số nội dung sau:

- Sở TNMT cần tổ chức rà soát, điều chỉnh chức năng, nhiệm vụ; củng cố,

kiện toàn tổ chức bộ máy và đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức ngành TNMT

từ thành phố tới cấp xã, phường đủ về số lượng, đảm bảo chất lượng đáp ứng

yêu cầu QLNN về đất đai để thực hiện ngay sau khi có Văn bản hướng dẫn của

Bộ Nội vụ, Bộ TNMT.

- Tổ chức sắp xếp lại bộ máy QLNN đối với đất đô thị theo hướng tinh

giảm cán bộ làm công tác giải tỏa đền bù sang tăng cường cán bộ chuyên trách

đề làm tốt công tác đăng ký đất đai, thống kê đất đai, cấp chứng nhận và giám

sát, kiểm tra việc thi hành pháp luật và thực hiện quy hoạch sử dụng đất.

- Xây dựng chế độ làm việc khoa học, hợp lý, cùng với quy trình hoàn

thiện về cơ chế, chính sách quản lý đất đai nói chung, đất đô thị nói riêng, nhằm

đảm bảo thực hiện được những yêu cầu nhiệm vụ ngày càng nặng, phức tạp nề

của thực tiễn quản lý đất đai trong thời gian tới. Đối với phòng địa chính cấp

quận, huyện cần bổ sung thêm biên chế (9 - 12 người), do nhiệm vụ quản lý đất

đai trên địa bàn quận, huyện ngày càng tăng và phức tạp cần phải có đội ngủ cán

bộ và cán bộ có đủ năng lực, phẩm chất đạo đức và trình độ chuyên môn nghiệp

vụ để đảm đương được công việc.

Đối với cấp xã, phường cần có 2 cán bộ chuyên môn phụ trách về công tác

quản lý đất đai. Hai cán bộ này cần được đưa vào biên chế chính thức, hưởng lương

của ngành địa chính, do UBND quận, huyện điều động, bổ nhiệm và quản lý nhằm

chuyên môn hóa công tác quản lý đất đai. Số cán bộ này không kiêm nhiệm các

126

công tác khác, không thay đổi sau mỗi kỳ đại hội, bầu cử HĐND, bảo đảm cho việc

quản lý đất đai chặt chẽ, thống nhất, tránh bị xáo trộn không cần thiết.

- Ở cấp quận, huyện cần xây dựng chế độ báo cáo định kỳ của chủ tịch

UBND các xã, phường lên quận về tình hình quản lý SDĐ, những biến động về

quỹ đất ở xã, phường cũng như những khó khăn vướng mắc nảy sinh cần giải

quyết, những vi phạm về đất ở xã, phường cần xử lý kịp thời. Trên cơ sở báo cáo

của UBND các xã, phường; UBND quận, huyện giao cho Phòng Địa chính - Nhà

đất tổng hợp hoàn chỉnh hồ sơ, báo cáo và đề xuất hướng giải quyết cụ thể đối

với từng vấn đề của mỗi địa phương. Định kỳ kiểm tra, rà soát hồ sơ lưu trữ quản

lý về đất, bổ sung hồ sơ quản lý những thông tin dữ liệu còn thiếu. Tiến tới hoàn

thiện toàn bộ hệ thống quản lý hồ sơ, bản đồ đầy đủ và đồng bộ theo đúng quy

trình, quy định của Nhà nước.

Vừa qua, Thành ủy Đà Nẵng đề nghị Bộ Chính trị và Quốc hội cho phép

Thành phố sớm được thí điểm mô hình chính quyền đô thị theo hướng hình thành

mô hình hai cấp hành chính. Theo lộ trình mô hình chính quyền đô thị, từ năm

2021 trở đi sẽ thực hiện chuyển từ chế độ lãnh đạo tập thể của UBND thành phố

sang chế độ lãnh đạo và chịu trách nhiệm cá nhân của Thị trưởng. Vì vậy, các cơ

quan chuyên môn thành phố cần nghiên cứu để xây dựng, điều chỉnh chức năng,

nhiệm vụ, tổ chức bộ máy chuyển từ chức năng tham mưu sang chức năng

QLNN, sắp xếp lại thành các nhóm chính là nhóm tổng hợp (thanh tra, kế hoạch,

tài chính, nội chính, tư pháp, nội vụ), nhóm quản lý chuyên ngành (đô thị, KT-

XH); cơ quan hành chính cấp quận, huyện cũng sẽ được tinh gọn với các công

chức chuyên môn trực tuyến theo dõi ngành, lĩnh vực.

4.2.3.2. Đ o tạo, bồi dưỡ ồ â lực q ả lý đất đô t ị để đáp

ứ cầ iệm vụ q ả lý ước đ i với đất đô t ị tro t ời kỳ đẩ

mạ to diệ cô c ộc đổi mới của đất ước

Bất kỳ hoạt động nào, môi trường nào trong hoạt động quản lý đều do con

người tiến hành, để hoạt động QLNN về đất đai đô thị thực hiện đúng pháp luật

quy định, cần có sự quan tâm đầu tư đối với nguồn nhân lực quản lý đất đai trên

địa bàn thành phố. Xác định đây là công tác đột phá đầu tiên nhằm tăng cường

127

vai trò quản lý của nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa, trong điều

kiện nền kinh tế thị trường và hội nhập kinh tế quốc tế.

Như đã phân tích, nguồn nhân lực quản lý đất đai cấp Sở còn hạn chế, đội

ngũ cán bộ có trình độ trên đại học là 6%, trình độ đại học là 53%; còn lại có

trình độ cao đẳng, trung cấp và khác. Theo Báo cáo khảo sát mức độ hài lòng

của công dân của Viện Nghiên cứu Phát triển KT-XH Đà Nẵng tiến hành khảo

sát năm 2012, cho thấy, cảm nhận của người dân với cán bộ ngành TNMT phần

lớn ở mức trung bình khá; khoảng 10% người dân chưa hài lòng với thái độ và

cách thức hướng dẫn của cán bộ ngành TNMT trong bàn giao nhà, cấp giấy

chứng nhận nhà, đất... (Hình 4.1).

52,10%

0,80%4,50%3,80%4,50%

Rất nhiệt tình Nhiệt tình Bình thường Chưa nhiệt tình Không nhiệt tình

Nguồn: [84]

Hì 4.1: Đá iá t ái độ l m việc của cá bộ t i v môi trườ

Đây là tỷ lệ cần cải thiện trong thời gian tới; tác giả đề xuất:

- Cần có kế hoạch hướng dẫn tập huấn định kỳ cho cán bộ địa chính về

chuyên môn nghiệp vụ; đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ lý luận chính trị, kỹ

năng giao tiếp, chế độ chính sách mới về quản lý đất và các lĩnh vực khác có liên

quan cho cán bộ quản lý địa chính.

Đối với khóa đào tạo dành cho lãnh đạo thành phố, quận, huyện cần đào

tạo, bồi dưỡng tập trung vào các nội dung chính sau: QLNN về đô thị; chiến

lược phát triển đô thị quốc gia; quản lý quy hoạch và xây dựng đô thị; quản lý

đất đai và BĐS đô thị; quản lý di sản kiến trúc và cảnh quan đô thị; quản lý

KCHT xã hội; quản lý hạ tầng kỹ thuật đô thị; Quản lý môi trường đô thị...

Đối với khóa đào tạo dành cho cán bộ lãnh đạo cấp xã, phường cần tập

trung vào các nội dung chính sau: Hệ thống quản lý hành chính nhà nước; văn

128

bản pháp quy của Nhà nước về quản lý đô thị; quản lý quy hoạch xây dựng đô

thị; QLNN về đầu tư xây dựng và đất đai, nhà ở đô thị; quản lý môi trường đô

thị; kinh nghiệm thực tiễn về quản lý đô thị của một số đô thị ở Việt Nam.

- Có chính sách thu hút, sử dụng nhân tài và đội ngũ trí thức khoa học trên

địa bàn thành phố và cả nước, nhất là trí thức đầu đàn trong những ngành nghề

mũi nhọn và những lĩnh vực quan trọng; thu hút các nhà khoa học và quản lý

nước ngoài, phát huy sự đóng góp của trí thức kiều bào. Mạnh dạn thuê chuyên

gia giỏi về các lĩnh vực và có chính sách thỏa đáng về tiền lương, điều kiện và

chế độ cư trú, làm việc… phù hợp với sự cống hiến của họ.

4.2.3.3. Tă cườ ự l đạo của Đả , p i ợp iữa các ba

, tổ c ức, đo t ể tro cô tác q ả lý đất đai, t ực iệ các c ế độ

c í ác của N ước

Bài học kinh nghiệm những năm qua của Đà Nẵng, cũng như ở các địa

phương khác cho thấy, khi có sự quan tâm chỉ đạo của các cấp ủy Đảng đối với

công tác quản lý địa chính, có sự phối hợp đồng bộ, thống nhất giữa các ban

ngành, các tổ chức, đoàn thể trong công tác quản lý địa chính - nhà đất, thì công

tác quản lý sẽ hiệu quả cao, kịp thời và chính xác hơn, không để xảy ra các điểm

nóng, tình hình xã hội và đời sống nhân dân được ổn định, do đó, trong thời gian

tới, sự quan tâm của các cấp ủy Đảng một cách thường xuyên đối với công tác

quản lý địa chính là rất cần thiết và cần tiếp tục được phát huy.

Cần có cơ chế phân công phân nhiệm rõ ràng, phân cấp cụ thể, không để

tình trạng chồng chéo chức năng giữa 3 cơ quan cấp sở của thành phố, 3 cơ quan

cấp phòng của quận, huyện cùng tham gia cấp GCN quyền SDĐ và quyền sở

hữu nhà, công trình (Sở Xây dựng tham mưu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

nhà ở và công trình, Sở Tài chính tham mưu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

công sản trong đó có đất đai; Sở TNMT tham mưu cấp GCN quyền SDĐ). Giải

pháp cụ thể về công tác này là trong thời gian tới, khi chưa thể ban hành quy

định về hệ thống tổ chức quản lý đất đai phù hợp với nền kinh tế thị trường, nên

để một cơ quan chịu trách nhiệm về công tác đăng ký và cấp GCN quyền SDĐ

và quyền sở hữu tài sản trên đất - cơ quan này là ngành TNMT, vì đất đai là loại

BĐS quan trọng nhất.

129

4.2.4. Nhóm giải pháp hoàn thiện và nâng cao chất lượng công tác

kiểm tra, kiểm soát về đất đô thị của thành phố Đà Nẵng

4.2.4.1. Đổi mới tổ c ức bộ má kiểm tra, kiểm oát việc q ả lý

ước đ i với đất đô t ị

Hiện nay, hoạt động kiểm tra, kiểm soát đất đô thị của thành phố Đà Nẵng

được phân bố ở nhiều ngành chức năng và quản lý khác nhau, do các Sở, ngành

và cơ quan thanh tra chuyên ngành thực hiện; nên hoạt động kiểm tra, kiểm soát,

giám sát, thanh tra phân tán, thiếu tính đồng bộ và hiệu quả chưa cao. Việc tổ

chức các đoàn thanh tra liên ngành cũng khó khăn, tốn kém và trì trệ. Hiện tượng

đùn đẩy hoặc chồng chéo chức năng, nhiệm vụ thường xảy ra khiến cho trật tự

kỷ cương trong QLNN đối với đất đô thị chưa được thiết lập chặt chẽ, ổn định.

Một mặt, trong quản lý xử lý các quy định của các ngành, lĩnh vực cũng

thiếu sự thống nhất, gây khó khăn, phức tạp trong quản lý, kiểm soát QLNN đối

với đất đô thị. Mặt khác, hoạt động thanh tra các lĩnh vực về đất đai nằm trong

các sở, ngành chức năng, chịu sự kiểm soát và quản lý của lãnh đạo các Sở,

ngành nên vẫn có tình trạng "vừa đá bóng, vừa thổi còi"; dẫn đến hiệu lực hoạt

động kiểm tra, kiểm soát chưa cao, còn hình thức nương nhẹ, để lọt sai sót, vi

phạm, khiến cho hoạt động kiểm tra, kiểm soát thiếu tính khách quan, minh

bạch, pháp luật không nghiêm. Xuất phát từ bất cập trên, đặc biệt là thành phố

Đà Nẵng đang phấn đấu trở thành "Đô thị loại đặc biệt", "Chính quyền đô thị",

tác giả kiến nghị:

Tích hợp các hoạt động kiểm tra, kiểm soát (giám sát, kiểm tra, thanh tra)

các lĩnh vực tham gia vào xây dựng, phát triển và khai thác SDĐ đô thị, không

gian đô thị vốn trước đây thuộc các Sở, ngành chuyên môn về một đầu mối

mang tính tổng hợp là một cơ quan kiểm tra, kiểm soát đô thị. Thanh tra của các

Sở, ngành chỉ đảm nhận các hoạt động thanh tra hành chính của Sở, ngành mang

tính nội bộ và những lĩnh vực quản lý chuyên môn đặc thù, ít liên quan trực tiếp

đến hoạt động xây dựng, phát triển đất đô thị, không gian đô thị của các chủ đầu

tư khai thác sử dụng; song vẫn có sự phối hợp hoạt động với cơ quan kiểm tra,

kiểm soát đô thị.

130

Kiến nghị đối với thành phố Đà Nẵng: ở cấp thành phố, cơ quan kiểm tra,

kiểm soát đô thị là một đầu mối trực thuộc UBND thành phố, không nằm trong

Sở TNMT hay Sở Xây dựng như hiện nay. Trong Sở TNMT và Sở Xây dựng

vẫn có bộ phận Thanh tra xây dựng đảm nhận nhiệm vụ thanh tra hành chính của

Sở và các hoạt động có tính đặc thù trong nội bộ ngành và phối hợp với kiểm

soát phát triển đô thị trong những lĩnh vực có liên quan. Thanh tra Sở TNMT,

Thanh tra Sở Xây dựng và Thanh tra các Sở, ngành chức năng của thành phố có

trách nhiệm phối hợp với cơ quan kiểm tra, kiểm soát đô thị khi cần thiết trong

các hoạt động kiểm tra, kiểm soát phát triển đất đô thị, không gian đô thị.

- Về chức năng, nhiệm vụ chính của Cơ quan kiểm tra, kiểm soát đô thị:

Thứ nhất, tham mưu cho các cấp chính quyền đô thị về công tác kiểm tra,

kiểm soát đô thị, trong đó có lĩnh vực kiểm tra, kiểm soát đất đô thị.

Thứ hai, thực hiện chức năng kiểm tra, kiểm soát hành chính nhà nước về

việc xây dựng QHKH SDĐ; QLNN về đất đai (về tuyên truyền, phổ biến giáo

dục pháp luật về đất đai; việc công khai, minh bạch về đất đai; việc giao đất, cho

thuê đất, thu hồi đất, tái định cư, chuyển quyền SDĐ, cấp giấy chứng nhận

QSDĐ, bồi thường, định giá đất,...); đầu tư xây dựng, cải tạo, khai thác SDĐ, đất

đô thị, các vật thể kiến trúc và không gian công cộng trong đô thị của các cơ

quan, tổ chức, cá nhân tham gia vào các hoạt động đầu tư xây dựng và khai thác

SDĐ đô thị, không gian đô thị.

Thứ ba, kiểm tra, giám sát các hoạt động QLNN về đô thị, đất đô thị của

các tổ chức, cá nhân để phòng ngừa các vi phạm về QHKH SDĐ và các quy định

của pháp luật về đất đai.

Thứ tư, thanh tra, xử lý các vi phạm của các cơ quan, tổ chức, cá nhân

trong QLNN về đất đai, đất đô thị, đầu tư xây dựng và khai thác sử dụng không

gian đô thị theo các quy định của quy hoạch, quản lý quy hoạch kiến trúc, kế

hoạch và pháp luật.

Thứ năm,

ngành khác trong hoạt độngkiểm tra, kiểm soát và các nhiệm vụ khác được giao.

- Tổ chức bộ máy Cơ quan kiểm tra, kiểm soát đô thị, gồm 3 cấp:

(i) Ngành kiểm tra, kiểm soát đô thị thành phố là cơ quan (cấp Sở) trực

131

thuộc UBND thành phố Đà Nẵng; trong đó có bộ phận chuyên kiểm tra, kiểm

soát phát triển khu trung tâm đô thị.

(ii) Ngành kiểm tra, kiểm soát đô thị quận, huyện là cơ quan (cấp phòng)

trực thuộc UBND các quận, huyện chịu sự chỉ đạo, hướng dẫn nghiệp vụ của Cơ

quan kiểm tra, kiểm soát đô thị thành phố.

(iii) Ngành kiểm tra, kiểm soát đô thị xã, phường, là các tổ, đội kiểm soát

phát triển đô thị phường, xã chịu sự chỉ đạo, hướng dẫn nghiệp vụ của Cơ quan

kiểm tra, kiểm soát đô thị quận, huyện.

Cơ quan kiểm tra, kiểm soát đô thị các cấp chịu sự quản lý hành chính của

chính quyền cùng cấp và có sự phối kết hợp với các bộ phận Thanh tra chuyên

ngành của các Sở, ngành có liên quan.

4.2.4.2. Tă cườ kiểm tra, kiểm oát c ặt c ẽ vă bả q p ạm

p áp l ật; việc t ồi đất, đảm bảo cô k ai, mi bạc , dâ c ủ, cô

bằ v kịp t ời tro bồi t ườ , ỗ trợ v tái đị cư

Sở TNMT tổ chức rà soát, tham mưu cho UBND thành phố hủy bỏ, bổ

sung, sửa đổi hoặc ban hành mới các văn bản quy phạm pháp luật, cơ chế chính

sách về đất đai của thành phố chưa phù hợp với quy định pháp luật hiện nay.

Định kỳ tại các kỳ họp HĐND thành phố chủ trì phối hợp với các sở, ban, ngành,

UBND các quận, huyện của thành phố tổng hợp báo cáo UBND thành phố để

trình HĐND thành phố xem xét danh mục các dự án cần thu hồi đất để phát triển

KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng trên địa bàn thành phố theo quy định.

Sở TNMT chủ trì, phối hợp với các Sở: Kế hoạch và Đầu tư, Xây dựng,

Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, Tài chính và các đơn vị có liên quan xây

dựng quy định về phối hợp trong quản lý, kiểm tra, xử lý các dự án đầu tư chậm

triển khai, không sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; định kỳ 6 tháng một

lần (từ khi có quyết định giao đất, cho thuê đất) phối hợp kiểm tra báo cáo

UBND thành phố việc thực hiện quy định về đất đai của các dự án đầu tư; kiên

quyết thu hồi những diện tích đất đã được giao, cho thuê nhưng không đưa vào

sử dụng, chậm đưa vào sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích theo quy

định của Luật Đất đai.

UBND các quận, huyện: phải tuân thủ các trình tự thủ tục thu hồi đất, quy

132

định về thông báo thu hồi đất; lập, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư; lập và thực hiện dự án tái định cư, phương án đào tạo, chuyển đổi nghề,

hỗ trợ tìm kiếm việc làm cho người có đất bị thu hồi và phương án bố trí tái định

cư theo quy định của Luật Đất đai nhằm đảm bảo công khai, dân chủ và công

bằng. Khuyến khích hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ thực hiện chuyển nhượng,

cho thuê, góp vốn bằng quyền SDĐ với nhà đầu tư để thực hiện dự án phù hợp

với quy hoạch nhằm bảo ổn định đời sống lâu dài cho người SDĐ; triển khai xây

dựng các khu tái định cư trước khi thu hồi đất; huy động các nguồn vốn để xây

dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội một cách đồng bộ tại các khu dân cư, khu

tái định cư trước khi thực hiện thu hồi đất.

Chấn chỉnh những mặt còn yếu kém trong công tác thu hồi đất, bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, trước

hết tập trung cho những dự án trọng điểm của trung ương và thành phố đã có

quyết định thu hồi đất.

Sở TNMT và UBND các quận, huyện hàng năm xây dựng kế hoạch kiểm

tra, thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai, coi đây là nhiệm vụ đặc biệt quan

trọng của công tác QLNN về đất đai của chính quyền các cấp ở các địa phương.

Tiếp tục thanh tra, xử lý vi phạm theo Chỉ thị số 134/CT-TTg của Thủ tướng Chính

phủ, đối với các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, kiên quyết xử lý thu

hồi đất ở những dự án chậm phát triển quỹ đất còn để hoang hóa, lãng phí.

Đẩy mạnh công tác kiểm tra, thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất

đai. Nâng cao chất lượng, hiệu quả công tác thanh tra và tăng cường công tác

thanh tra đột xuất; việc chấp hành pháp luật của các cơ quan, tổ chức, cá nhân

trong lĩnh vực đất đai, trong đó tập trung vào những vấn đề bức xúc được dư

luận quan tâm. Đôn đốc, tổ chức thực hiện nghiêm các kết luận thanh tra của các

ngành chức năng.

4.2.4.3. Giải q ết dứt điểm ữ k iế ại, t cáo về q ả lý v ử

dụ đất, k ô để đơ t ư tồ đọ , kéo d i â bức xúc tro â dâ

Đẩy mạnh hơn nữa công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục, pháp luật về

khiếu nại, tố cáo và phòng, chống tham nhũng.

133

Tiếp tục thực hiện có hiệu quả Đề án "Tăng cường phổ biến, giáo dục

pháp luật về khiếu nại, tố cáo cho xã, phường, thị trấn giai đoạn 2012 - 2016".

Tập trung chỉ đạo, phối hợp với các cơ quan chức năng thực hiện Kế

hoạch 2100/KH-TTCP ngày 19 tháng 9 năm 2013 của Thanh tra Chính phủ về

việc rà soát giải quyết dứt điểm các vụ khiếu nại, tố cáo tồn đọng, kéo dài.

Tăng cường đối thoại với công dân. Các sở, ban, ngành, UBND các cấp

có trách nhiệm giải quyết triệt để các khiếu nại, tố cáo có liên quan đến việc

quản lý, SDĐ tồn đọng từ năm 2013 trở về trước, trước mắt cần tập trung giải

quyết những vụ việc khiếu nại về bồi thường, giải phóng mặt bằng để khai thông

các dự án đang còn vướng không triển khai đúng tiến độ.

Kiện toàn và hoàn thiện tổ chức bộ máy các cơ quan thanh tra. Lựa chọn

các cán bộ, công chức có phẩm chất đạo đức, có chuyên môn, nghiệp vụ, công

tâm thực hiện nhiệm vụ tiếp công dân, giải quyết khiếu nại, tố cáo.

Có kế hoạch đào tạo, tập huấn chuyên môn, nghiệp vụ thanh tra, kiểm tra,

nhất là nghiệp vụ tiếp công dân, giải quyết khiếu nại, tố cáo; chú trọng đến công

tác đào tạo cán bộ tại chỗ để nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ thanh tra.

4.2.5. Nhóm giải pháp hỗ trợ quản lý đất đô thị ở thành phố Đà Nẵng

4.2.5.1. Đầ tư xâ dự v m a ắm cơ ở vật c ất, ạ tầ tra t iết

bị kỹ t ật, cô ệ t ô ti p ục vụ c o cô tác q ả lý ước đ i

với đất đô t ị

Hiện nay, hệ thống máy chủ cơ sở dữ liệu thành phố Đà Nẵng được đặt tại

Văn phòng đăng ký một cấp, các máy tính truy cập vào cơ sở dữ liệu thông qua

mạng LAN nội bộ và mạng MAN của thành phố. Các công việc đã được triển

khai hoàn thành, bao gồm lắp đặt 04 servet, cài đặt phần mềm, thiết lập cấu hình

mạng. Hiện tại, đang triển khai đường truyền cáp quang kết nối dữ liệu đến các

Chi nhánh. Đã cài đặt phần mềm ViLIS 2.0 Enterprise cho các máy tính tại Văn

phòng đăng ký một cấp và các Chi nhánh để viết giấy chứng nhận và thực hiện

đăng ký sự biến động về đất đai. Đang đồng bộ hóa dữ 1iệu ViLIS của các Chi

nhánh để thiết lập cơ sở dữ liệu tập trung toàn thành phố. Sở Nội vụ, Trung tâm

134

Công nghệ thông tin và Truyền thông thay đổi cách hiển thị số liệu tại trang

thông tin điện tử; thực hiện tách riêng phần hiển thị số liệu thống kê thành 02

bảng: 01 bảng thuộc thẩm quyền của UBND quận, huyện và 01 bảng thuộc thẩm

quyền giải quyết của Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền SDĐ tại quận, huyện.

Đang tiến hành cập nhật, chuẩn hóa dữ liệu địa chính các xã, phường nhằm từng

bước chuẩn hóa dữ liệu địa chính toàn thành phố. Tuy nhiên, do kinh phí của

thành phố hiện nay đang gặp khó khăn nên chưa thể triển khai đồng loạt các

trang thiết bị kỹ thuật cho ngành, địa phương.

Các bất cập của hệ thống công nghệ thông tin hiện tại của cơ quan TNMT

Đà Nẵng là: Các máy tính hiện có chỉ là các máy tính cá nhân, chủ yếu phục vụ

công tác văn phòng, chưa phải là các máy chuyên nghiệp, khả năng xử lý dữ liệu

chậm, nhất là dữ liệu bản đồ (đồ họa) và dung lượng lưu trữ thấp (cơ sở dữ liệu

thuộc tính). Hệ thống trang thiết bị máy chủ, hệ thống mạng, tường lửa (FireWa)

được trang bị tại Sở TNMT về số lượng và chất lượng chưa đáp ứng được yêu cầu

xây dựng, quản lý, bảo mật và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính tại thành phố.

Vì vậy, thành phố cần đẩy mạnh hơn nữa việc ứng dụng công nghệ thông

tin vào công tác quản lý; chuẩn hóa và hoàn thiện cơ sở dữ liệu TNMT; đầu tư

trang thiết bị công nghệ thông tin, xây dựng đường truyền và kết nối cơ sở dữ

liệu qua hệ thống mạng thông tin điện tử từ thành phố đến cấp quận, huyện tới

cấp xã, phường. Xây dựng cổng thông tin điện tử trên cơ sở phát triển và cải tiến

Website hiện nay để phục vụ công tác quản lý, điều hành qua mạng. Mua sắm,

bổ sung các trang thiết bị như: Máy chủ (Server); Phần mềm Windows Svr Std

2008 R2; Thiết bị bảo mật; Tủ Rack; Thiết bị chuyển mạch KVM Switch LCD

và các máy trạm (máy tính để bàn, máy tính xách tay), máy in, điều hòa nhiệt độ;

các thiết bị cần thiết khác nhằm phục vụ công tác xây dựng cơ sở dữ liệu cho

thành phố. Các trang thiết bị này sẽ đáp ứng và bảo đảm việc tích hợp dữ liệu đồ

họa về thửa đất với dữ liệu thuộc tính về chủ sử dụng và hiện trạng SDĐ mà các

nhà nghiên cứu, quản lý và sản xuất đã kế thừa thành tựu của các hãng phần

mềm lớn trên thế giới cho ra đời hàng loạt phần mềm nội địa nhằm đáp ứng yêu

135

cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số như: FAMIS, CIDATA, CILIS và sau

này là ELIS, VILIS, eKLIS...

4.2.5.2. Xâ dự ệ t t ô ti đất đai t p Đ Nẵ để

tíc ợp cơ ở dữ liệ q c ia tro tươ lai

Cơ sở dữ liệu địa chính của thành phố Đà Nẵng hiện mới chỉ dừng lại ở

việc lập bản đồ địa chính và hồ sơ địa chính dạng sổ cho riêng từng xã, phường ở

một số địa bàn chưa được kết nối, xây dựng thành cơ sở dữ liệu địa chính hoàn

chỉnh, nên việc khai thác, sử dụng chưa hiệu quả và chưa cập nhật biến động

thường xuyên; nguyên nhân chủ yếu do việc đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu địa

chính chưa đồng bộ và các bước thực hiện chưa phù hợp.

Do đó, để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phải tập trung thống nhất từ

thành phố Đà Nẵng với các quận, huyện, xã, phường. Cơ sở dữ liệu đất đai của

quận, huyện là tập hợp dữ liệu đất đai của các xã, phường. Cơ sở dữ liệu đất đai

của thành phố Đà Nẵng được tập hợp từ cơ sở dữ liệu đất đai của tất cả các quận,

huyện thuộc trên địa bàn. Việc xây dựng, quản lý, khai thác sử dụng, cập nhật,

sử dụng dữ liệu đất đai phải đảm bảo tinh chính xác, khoa học, khách quan, kịp

thời và thực hiện theo quy định hiện hành về thành lập hồ sơ địa chính… Tác giả

xin đề xuất:

(i) Xây dựng mô hình cơ sở dữ liệu liên thông, kết nối.

- Liên thông, kết nối theo chiều dọc: về lĩnh vực quản lý đất đai, tại cấp

thành phố: Sở TNMT với đơn vị cung cấp dịch vụ công với tổ chức, người dân

là Văn phòng đăng ký quyền SDĐ trực thuộc Sở; tại cấp quận/huyện: Phòng

TNMT với đơn vị cung cấp dịch vụ công là Văn phòng đăng ký quyền SDĐ cấp

quận, huyện; tại cấp xã, phường: bộ phận địa chính là bộ phận chuyên môn quản

lý đất đai trên địa bàn xã, phường.

- Liên thông, kết nối theo chiều ngang: chính là sự chia sẻ thông tin giữa

các ngành quản lý trong cùng cấp quản lý (sự chia sẻ thông tin đất đai và xây

dựng công trình trên đất giữa Phòng TNMT và Quản lý đô thị, giữa Sở TNMT

và sở Xây dựng, Quy hoạch kiến trúc).

136

Các quận, huyện, mỗi đơn vị có hệ thống đất đai xây dựng độc lập; xã,

phường là một thành phần trực tiếp tham gia vào hệ thống thông tin quận, huyện

bằng cơ chế Offline hoặc qua hệ thống mạng WAN tại quận, huyện. Mỗi đơn vị

với các hệ thống thông tin đất đai xây dựng có thể tự vận hành hệ thống thông

tin độc lập với hệ thống thông tin tại các Sở chuyên ngành và tự nó cung cấp các

dịch vụ công về đất đai xây dựng trên cổng thông tin của đơn vị mình. Đây là

yếu tố giảm tải truy cập tới hệ thống thông tin tập trung tại các sở chuyên ngành;

Tích hợp thông tin trực tuyến với hệ thống dữ liệu lưu trữ của thành phố;

mô hình một cửa điện tử là hệ thống thông suốt từ xã, phường, tới quận, huyện

và liên thông tới cổng thông tin của toàn thành phố.

Cơ chế liên thông kết nối và tích hợp thông tin: Cơ chế tích hợp thống

nhất thông tin chủ sử dụng, thông tin thửa đất cùng tài sản trên đất giữa các phân

hệ trong cùng hệ thống thông tin. Chia sẻ thông tin giấy chứng nhận, giấy phép

xây dựng, số nhà,... giữa các phòng ban chuyên môn. Cơ chế tích hợp thông tin

thuộc tính và vị trí không gian với tổng thể lịch sử thay đổi hay biến động về quá

trình sử dụng và xác lập tài sản, quyền sử dụng đất và sỡ hữu nhà. Công cụ đồng

bộ thông tin với cổng thông tin, Kiosk tra cứu thông tin, hệ thống một cửa điện

tử của thành phố.

- Quận, huyện đồng bộ và cập nhật đầy đủ thông tin quy trình, giấy chứng

nhận, biến động, hồ sơ địa chính,... với cơ sở dữ liệu tập trung toàn thành phố và

cung cấp thông tin cho xã, phường. Nhận thông tin biến động đất tổ chức từ sở

chuyên ngành.

- Xã, phường: Các thông tin về bộ sổ sách địa chính cần cập nhật khi có thay

đổi; theo dõi và xử lý vi phạm hành chính; thông tin tình hình SDĐ, xây dựng, số

nhà và các thông tin xác nhận nguồn gốc bổ sung khi cấp giấy chứng nhận và xử lý

tranh chấp cần được cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai đã xây dựng.

- Cấp Sở ngành: có được thông tin tình hình quản lý đất đai, quản lý xây

dựng tại các quận, huyện. Định kỳ yêu cầu tổng hợp báo cáo tình hình quản lý

đất đai xây dựng từ các đơn vị. Cung cấp thông tin hồ sơ biến động đất tổ chức,

chỉnh lý hồ sơ địa chính cho 2 cấp quận, huyện và xã phường.

137

(ii) Nội dung, cấu trúc cơ sở dữ liệu đất đai: bao gồm các cơ sở dữ liệu

thành phần sau: Cơ sở dữ liệu địa chính; Cơ sở dữ liệu quy hoạch SDĐ; Cơ sở

dữ liệu giá đất; Cơ sở dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai.

Cơ sở dữ liệu địa chính là thành phần cơ bản của cơ sở dữ liệu đất đai,

làm cơ sở đê xây dựng và định vị không gian các cơ sở dữ liệu thành phần khác.

(iii) Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai:

- Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính đối với trường hợp đã thực hiện đăng

ký, cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động đất đai, gồm những nội dung sau:

công tác chuẩn bị; thu thập tài liệu; phân loại thửa đất và hoàn thiện hồ sơ địa

chính hiện có; xây dựng dữ liệu không gian địa chính; xây dựng dữ liệu thuộc

tính địa chính; quét (chụp) giấy tờ pháp lý về quyền SDĐ; hoàn thiện dữ liệu địa

chính; xây dựng dữ liệu đặc tả địa chính; thử nghiệm quản lý, khai thác, cập nhật

cơ sở dữ liệu; kiểm tra, đánh giá chất lượng cơ sở dữ liệu địa chính; đóng gói,

giao nộp sản phẩm cơ sở dữ liệu địa chính.

(iv) Yêu cầu cơ bản của việc xây dựng, quản lý, khai thác sử dụng, cập

nhật cơ sở dữ liệu đất đai:

- Yêu cầu về phần mềm ứng dụng: các phần mềm ứng dụng cho việc xây

dựng, quản lý, khai thác, cập nhật cơ sở dữ liệu phải được Bộ TNMT thẩm định

và cho phép sử dụng; bao gồm: Phần mềm hệ thống; Phần mềm nền (quản trị cơ

sở dữ liệu quan hệ, hệ thống thông tin địa lý...); Phần mềm ứng dụng, gồm các

phân hệ cơ bản là Quản trị hệ thống; Quản lý thông tin không gian địa chính;

Nhập, cập nhật dữ liệu; Đăng ký đất đai (đăng ký lần đầu, đăng ký biến động);

Đồng bộ dữ liệu;

- Yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, thiết bị phục vụ lưu trữ

và vận hành cơ sở dữ liệu đất đai bao gồm: Máy chủ cơ sở dữ liệu (Data Server);

Máy chủ cơ sở dữ liệu dự phòng (Standby Data Server); Máy chủ sao lưu cơ sở

dữ liệu (Backup Data Server);

- Hệ thống lưu trữ cơ sở dữ liệu có thể sử dụng trực tiếp hệ thống đĩa cứng

trên máy chủ (giải pháp DAS) hoặc các hệ thống lưu trữ dữ liệu chuyên dụng

trên mạng như hệ thống lưu trữ trên mạng (Storage Area Network - SAN); hệ

thống lưu trữ kết nối mạng (Network Attached Storage - NAS). Dung lượng của

138

hệ thống thiết bị lưu trữ phải đảm bảo đủ để lưu trữ cơ sở dữ liệu đất đai và kho

hồ sơ cấp giấy chứng nhận dạng sổ.

- Hệ thống sao lưu dữ liệu: Thiết bị ghi đĩa DVD-ROM hoặc các hệ thống

sao lưu dữ liệu lâu dài khác.

- Thiết bị phục vụ khai thác, cập nhật dữ liệu thường xuyên của Văn

phòng đăng ký quyền SDĐ các cấp, bao gồm: Hệ thống máy trạm có cấu hình

mạnh về đồ họa để thao tác, chỉnh lý dữ liệu không gian của cơ sở dữ liệu đất

đai; Hệ thống máy trạm có cấu hình trung bình để thao tác, chỉnh lý dữ liệu

thuộc tính của cơ sở dữ liệu đất đai; Hệ thống thiết bị ngoại vi: máy quét khổ A3,

máy quét tài liệu khổ A4, máy in khổ A4, máy in khổ A3, máy vẽ khổ Al trở lên,

máy đọc mã vạch; Thiết bị ghi đĩa DVD-ROM phục vụ chia sẻ, đồng bộ dữ liệu

giữa Văn phòng đăng ký quyền SDĐ các cấp.

- Đường truyền bao gồm: Mạng diện rộng VWAN/internet) kết nối trực

tuyến giữa Văn phòng đăng ký quyền SDĐ thành phố và Văn phòng đăng ký

quyền SDĐ cấp quận, huyện; hệ thống mạng cục bộ (LAN).

(v) Yêu cầu về tổ chức xây dựng, quản lý, khai thác sử dụng, cập nhật cơ

sở dữ liệu: Việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai phải được tổ chức thực hiện theo

từng đơn vị hành chính cấp quận, huyện và ưu tiên thực hiện trước đối với khu

vực đô thị, ven đô thị và các địa bản hành chính có mức độ giao dịch đất đai lớn.

Đối với địa phương triển khai thực hiện đồng hộ việc đo đạc lập mới hoặc chỉnh

lý hoàn thiện bản đồ địa chính và đăng ký cấp mới, cấp đổi giấy chứng nhận phải

thực hiện xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính lồng ghép với quá trình đo đạc, chỉnh

lý, hoàn thiện bản đồ địa chính và đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận theo quy

định của Bộ TNMT.

139

KẾT LUẬN

Với mục tiêu đẩy mạnh công tác QLNN đối với đất đô thị nói chung và

QLNN đối với đất đô thị của thành phố Đà Nẵng nói riêng, việc thực hiện đề tài

nghiên cứu trong phạm vi, giới hạn nhất định, tác giả luận án đưa ra một số kết

luận sau:

1. Đất đô thị có những đặc điểm, vai trò và chức năng khác so với các loại

đất đai khác. Đặc biệt trong Luận án đã nhấn mạnh vai trò mang tính tích cực,

những vai trò có tính hạn chế của đất đô thị. Luận giải các chức năng của đất đô

thị, như: chức năng môi trường sống; chức năng cân bằng sinh thái; chức năng

dự trữ; chức năng không gian sự sống; chức năng phân dị vùng, lãnh thổ. Đây là

những cơ sở khoa học, tạo khuôn khổ lý thuyết cho việc nghiên cứu thực tiễn,

đánh giá thực trạng sát thực, từ đó đưa ra những giải pháp thúc đẩy phát triển đô

thị, cũng như đất đô thị hiệu quả và bền vững.

2. QLNN đất đô thị là hoạt động thực thi quyền lực Nhà nước, vừa là chức

năng đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, vừa là chức năng QLNN về đất đai.

Luận án đã luận giải những nội dung QLNN đối với đất đô thị của chính quyền

thành phố TTTW, trong việc triển khai thực hiện pháp luật và chính sách về đất

đai; xây dựng và thực thi quy hoạch, kế hoạch; xây dựng và thực thi cơ chế,

chính sách đất đai; tổ chức bộ máy quản lý đất đai và kiểm tra, kiểm soát đất đai

thành phố TTTW. Đồng thời, xây dựng các tiêu chí về kết quả, hiệu quả và sự

bền vững để đánh giá công tác QLNN đối với đất đô thị của chính quyền thành

phố TTTW.

3. Phát triển đô thị nói chung và đất đô thị nói riêng là yêu cầu mang tính

tất yếu khách quan đối với phát triển KT-XH nói chung và ngành đất đai. Có

nhiều nhân tố ảnh hưởng đến quản lý đất đô thị của chính quyền thành phố

TTTW. Đó là các nhân tố bên trong, bao gồm về điều kiện về địa lý; điều kiện

kinh tế; điều kiện xã hội và môi trường; KCHT; năng lực của bộ máy và cán bộ

quản lý đất đai. Các nhân tố bên ngoài, gồm chính sách, pháp luật về đất đai của

140

nhà nước trung ương; đầu tư trong nước và quốc tế; sự tiến bộ khoa học công

nghệ; toàn cầu hóa và quốc tế hóa.

4. Thực trạng QLNN đối với đất đô thị của thành phố Đà Nẵng thời gian

qua đã đạt được những kết quả nhất định. Tuy nhiên, công tác QLNN đối với đất

đô thị của Đà Nẵng vẫn còn những hạn chế, khó khăn. Từ lý luận và thực tiễn,

trên Mô hình SWOT, Luận án đã phân tích các điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và

thách thức trong QLNN đối với đất đô thị của thành phố Đà Nẵng, đặt trong bối

cảnh xét tới xu hướng, triển vọng để làm rõ 4 chiến lược cơ bản: dựa trên ưu thế

để tận dụng các cơ hội; dựa trên khả năng vượt qua các yếu điểm; dựa trên ưu

thế để tránh các nguy cơ; dựa trên khả năng vượt qua hoặc hạn chế tối đa các yếu

điểm tránh các nguy cơ. Đây là cơ sở quan trọng bảo đảm căn cứ khoa học và

thực tiễn để đề xuất những nhóm giải pháp mang tính khả thi trong QLNN đối

với đô thị của thành phố Đà Nẵng trong thời gian tới.

5. Để hoàn thiện QLNN đối với đất đai đô thị của thành phố Đà Nẵng thời

gian tới, Luận án đưa ra bốn quan điểm cần phải quán triệt: (i) Quản lý và SDĐ

đô thị đảm bảo tính công khai, minh bạch và dân chủ; (ii) Quản lý đất đô thị

mang tính kế thừa và tính hệ thống; (iii) Quản lý SDĐ đô thị phù hợp với xu thế

phát triển và yêu cầu thực tiễn của thành phố; (iv) Quản lý đất đai trên công nghệ

thông tin tiên tiến, cơ sở dữ liệu hiện đại hướng tới mục tiêu Chính phủ điện tử.

Trên cơ sở đó, Luận án đưa ra năm nhóm giải pháp về QLNN đối với đất

đô thị ở thành phố Đà Nẵng. Đây là năm nhóm giải pháp cơ bản, là một thể

thống nhất không tách rời và không xem nhẹ bất kỳ giải pháp nào nhằm tăng

cường công tác QLNN về đất đô thị thành phố Đà Nẵng, góp phần đẩy nhanh

phát triển đô thị Đà Nẵng thành một thành phố đẹp ở Châu Á và là "Thành phố

đáng sống nhất Việt Nam".

141

KIẾN NGHỊ

1. Ho t iệ v ba các vă bả q p ạm p áp l ật ướ dẫ

L ật Đất đai ăm 2013

Luật Đất đai 2013 ra đời cùng với việc soạn thảo nhiều Nghị định hướng

dẫn, thi hành sẽ là cơ hội tốt để khắc phục tình trạng yếu kém trong QLNN đối

với đất đô thị. Các Nghị định có ý nghĩa hết sức quan trọng trong việc đưa ra

những hướng dẫn rõ ràng, nhằm đảm bảo việc thi hành Luật Đất đai thống nhất ở

các địa phương. Tác giả xin đề xuất: thứ nhất, việc xây dựng các Nghị định cần

được chuẩn bị kỹ lưỡng với tầm nhìn dài hạn; thứ hai, các Nghị định cần bảo

đảm tính chi tiết, hợp lý, khả thi để hạn chế tình trạng các địa phương phải đưa

ra các quy trình quản lý đất đai riêng, thiếu thống nhất; thứ ba, ban hành kịp thời

khi Luật có hiệu lực thi hành.

2. Ho t iệ cơ c ế, c í ác q ả lý đất đai để c ỉ tra v p át

triể các đô t ị

- Hoàn thiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất, chuyển đổi đất đai bắt buộc:

cần giảm bớt tác động trực tiếp của bộ máy hành chính dựa trên các quyết định

hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, có cơ chế tạo ra nguyên tắc

tiến đến sự đồng thuận về chia sẻ lợi ích giữa các bên tham gia. Tác giả đề xuất:

(i) Hoàn thiện cơ chế hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất để thay thế

việc thực hiện bằng các quyết định hành chính của chính quyền về thu hồi đất,

nhằm khắc phục sự quan liêu, lợi ích nhóm;

(ii) Xây dựng và vận hành hệ thống định giá đất phù hợp với giá thị

trường, như kinh nghiệm của Xingapo, khi giải tỏa thu hồi đất cần thỏa thuận

mua lại đất của người dân theo giá thị trường hoặc thực hiện đền bù, bổ sung bù

đắp những giá trị khác chưa được tính toán;

(iii) Quy định cụ thể cơ chế góp đất đô thị trong thực hiện các dự án nâng

cấp đô thị, xây dựng các khu dân cư cho người có thu nhập thấp;

(iv) Thành lập quỹ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từ NSNN, đóng góp của

142

các nhà đầu tư, quyên góp của xã hội để thực hiện tốt việc hỗ trợ cho người dân

bị thiệt hại trong quá trình thu hồi đất và hỗ trợ dài hạn cho cộng đồng;

(v) Xác định ranh giới hợp lý trong việc áp dụng cơ chế chuyển đổi đất

đai bắt buộc, trên nguyên tắc chỉ áp dụng đối với các dự án vì lợi ích quốc gia,

lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và một số dự án phát triển kinh tế phục

vụ lợi ích quốc gia, công cộng.

- Hoàn thiện chính sách tạo vốn để đầu tư phát triển cơ sở vật chất hạ

tầng: trong đầu tư phát triển KCHT, vấn đề vốn có tầm quan trọng cả trước mắt

cũng như lâu dài. Đã có một số tư nhân tham gia đầu tư xây dựng KCHT, được

khai thác thu phí trong một thời gian; cơ chế "đổi đất lấy hạ tầng", đã có thành

công nhất định, nhưng hạn chế cũng không ít; đây là một cơ chế khá nhạy cảm,

triển khai không tốt có thể tạo kẽ hở gây thất thoát ngân sách, nhưng cơ chế quá

chặt thì không thu hút được vốn từ nhà đầu tư. Để giải quyết các vấn đề trên, tác

giả đề xuất giải pháp:

(i) Hoàn chỉnh cơ chế định giá đất đô thị khi đổi đất lấy hạ tầng theo

hướng áp giá đất đô thị sau khi có hạ tầng, không áp giá đất đô thị trước khi có

hạ tầng để người dân được hưởng lợi ích lớn nhất khi đổi đất.

(ii) Hoàn thiện khung pháp lý chung cho cơ chế "đổi đất lấy hạ tầng" cần

được cải thiện bằng cách xây dựng các quy định pháp lý để thuê ngoài các dịch

vụ thẩm định giá qua các tổ chức độc lập có tính cạnh tranh và bằng cách giao

quyền cho một ủy ban độc lập xét duyệt giá giao/cấp đất.

(iii) Nhà nước cần có cơ chế mở thị trường thế chấp thứ cấp giữa các tổ

chức tín dụng, giúp giải quyết sự mất cân bằng về cung và cầu vốn trên thị

trường sơ cấp; và có cơ chế thế chấp tại các ngân hàng nước ngoài, nhằm mở

rộng khả năng vốn cho thị trường BĐS.

- Hoàn thiện cơ chế, chính sách quy định về việc hình thành thị trường

BĐS. Phát triển thị trường BĐS sẽ tạo ra nguồn thu rất lớn cho Nhà nước (nghĩa

vụ đóng thuế của người kinh doanh...), giúp cho cảnh quan đô thị khang trang,

đẹp đẽ hơn. Theo tác giả, cần hoàn thiện cơ chế, chính sách tạo cơ sở cho việc

hình thành thị trường BĐS theo hướng: (i) Lập một tổ chức chuyên trách giúp

143

Nhà nước thống nhất quản lý thị trường này; (ii) Tạo điều kiện thuận lợi cho

người kinh doanh trên thị trường này (có thể giúp về vốn, ban hành văn bản hoàn

chỉnh, đồng bộ và ổn định); (iii) Cung cấp đồ án quy hoạch tổng thể, quy hoạch

xây dựng chính xác, lâu dài; (iv) Tạo điều kiện thuận lợi cho việc giải phóng mặt

bằng, chuẩn bị trước khu tái định cư khi công bố quy hoạch; (v) Tạo môi trường

đầu tư, cạnh tranh lành mạnh nhằm khuyến khích các nhà đầu tư, xây dựng cơ

chế vận hành cho thị trường, giảm tới mức tối đa các thủ tục hành chính cho

công tác phát triển thị trường, thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

3. Nâ cao ậ t ức p áp l ật tro q a ệ q ả lý ử dụ đất

Đối với Nhà nước. Việc tuyên truyền, giáo dục pháp luật đất đai phải

thành một cuộc vận động mang tính toàn xã hội, bằng cách huy động sức mạnh

của cả hệ thống chính trị; nâng cao nhận thức về pháp luật nói chung, trong đó

có pháp luật đất đai nói riêng, biến những quy định của pháp luật thành nhận

thức của từng thành viên trong xã hội, từ đó có tác động tới ý thức tự giác chấp

hành pháp luật của toàn thể nhân dân. Tránh tình trạng triển khai mang tính hình

thức và chỉ đến được một bộ phận xã hội, thường là đội ngũ cán bộ, công chức

nhà nước hoặc tới cơ quan quản lý, để tổ chức thực hiện. Cần tập trung chỉ đạo

và có cơ chế tăng cường chức năng giám sát của Mặt trận Tổ quốc; HĐND các

cấp và Thanh tra nhân dân trong việc tổ chức thực hiện công tác QLNN về đất

đai. Có những biện pháp cụ thể để khuyến khích người SDĐ phát huy tính chủ

động, sáng tạo trong quản lý SDĐ; SDĐ đúng mục đích, hợp lý và tiết kiệm.

Nâng cao nhận thức về quan hệ trách nhiệm giữa chủ thể quản lý, thay

mặt Nhà nước thực hiện quyền đại diện sở hữu toàn dân về đất đai và đối tượng

quản lý là người SDĐ (theo pháp luật quy định). Do vậy cần có giải pháp điều

chỉnh mối quan hệ này, để chủ thể quản lý phải tạo mọi điều kiện giúp đối tượng

quản lý thực hiện được các quyền mà pháp luật cho phép. Đồng thời người SDĐ

tự giác thực hiện các nghĩa vụ của mình, đảm bảo phối hợp chặt chẽ để chủ thể

quản lý hoàn thành các nội dung của công tác QLNN về đất đai. Đặc biệt, điều

cần quan tâm là ý thức trách nhiệm của chủ thể quản lý làm công tác lãnh đạo

của bộ máy nhà nước. Mỗi quyết định hành chính được đưa ra phải đảm bảo

144

trước hết ưu tiên cho lợi ích của nhân dân, vì lợi ích của quốc gia.

Đối với người SDĐ. Nhà nước cần có biện pháp tuyên truyền sâu rộng

Luật đất đai và các bộ luật có liên quan đến điều chỉnh quan hệ đất đai trong xã

hội, để người SDĐ nhận thức đúng đắn quyền và nghĩa vụ của họ. Người SDĐ

cần nhận thức đúng đắn đất đai là tài sản vô giá của quốc gia, có trách nhiệm

quản lý khai thác và sử dụng diện tích đất được giao theo đúng quy định, đúng

mục đích SDĐ, đảm bảo đất được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế

cao, bảo vệ tài nguyên đất và bảo vệ môi trường.

Đặc biệt đối với đất đô thị, thì người SDĐ ngoài việc đảm bảo sử dụng

theo đúng mục đích được giao vẫn chưa đủ. Có những vùng cần hạn chế các chỉ

tiêu SDĐ, người SDĐ phải chấp nhập: hạn chế về mật độ xây dựng, hạn chế về

chiều cao xây dựng công trình... để đảm bảo cho đô thị phát triển bền vững, hài

hòa giữa lợi ích kinh tế, thẩm mĩ kiến trúc và môi trường sinh thái. Thậm chí do

chiến lược SDĐ dài hạn, có những khu vực người SDĐ đã được Nhà nước giao

đất, nhưng lại nằm trong vùng quy hoạch phải chuyển mục đích SDĐ sang một

loại khác, người SDĐ phải chấp nhận hạn chế quyền sử dụng của họ (chẳng hạn

không được xây dựng, sửa chữa công trình, không được chuyển nhượng, chuyển

mục đích SDĐ…). Đương nhiên quyền lợi về kinh tế của họ bị tổn thất vì lợi ích

của xã hội. Người SDĐ cần xác định rõ quyền lợi của họ nằm trong lợi ích SDĐ

của cộng đồng, mỗi giải pháp quy hoạch SDĐ của Nhà nước đều vì lợi ích chung

của xã hội trong đó có lợi ích của họ. Điều này rất quan trọng trong nhận thức để

giải quyết vấn đề thu hồi đất vì các lợi ích công cộng và an ninh quốc gia. Người

SDĐ cần tự giác bàn giao đất nhanh chóng, khi có quyết định của cơ quan nhà

nước có thẩm quyền, chủ động phối hợp với các chủ đầu tư được giao đất thực

hiện các quyết định thu hồi đất và giao đất của Nhà nước.

Ngoài ra, người SDĐ phải có trách nhiệm thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn

các nghĩa vụ tài chính và các nghĩa vụ khác trong SDĐ do Nhà nước quy định.

Có trách nhiệm phát hiện và tham gia với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền

xử lý các hành vi vi phạm trong quản lý SDĐ.

145

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ

CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN

1. Võ Văn Lợi (2013), "Quản lý nhà nước đối với đất đô thị ở thành phố Đà

Nẵng", Tạp chí Sinh hoạt lý luận, (4).

2. Võ Văn Lợi (2014), "Giải pháp huy động ngân sách từ đất đô thị cho phát

triển hạ tầng ở thành phố Đà Nẵng", Tạp chí Kinh tế và dự báo, (5).

3. Võ Văn Lợi (2014), "Quy hoạch sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng - những

vấn đề đặt ra", Tạp chí Cộng sản, (86).

4. Võ Văn Lợi (2014), "Quản lý đất đô thị và kinh nghiệm rút ra cho thành phố

Đà Nẵng", Tạp chí Sinh hoạt lý luận, (2).

146

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Nguyễn Dũng Anh (Chủ nhiệm) (2010), Giải quyết việc làm cho lao động bị

thu hồi đất trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa vùng trọng

điểm kinh tế Trung Bộ (qua khảo sát ở tỉnh Quảng Nam và thành phố

Đà Nẵng), Đề tài cấp bộ, Học viện Chính trị khu vực III.

2. Nguyễn Thúy Anh và các cộng sự (2009), Tác động của giải phóng mặt bằng

đến kinh tế hộ gia đình trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, Đề tài khoa học

cấp thành phố, Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Đà Nẵng.

3. Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị

trường bất động sản Việt Nam, đề tài khoa học cấp viện, Viện Nghiên

cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, Hà Nội.

4. Ban Điều phối vùng duyên hải miền Trung - UBND thành phố Đà Nẵng

(2013), Kỷ yếu Hội nghị xúc tiến đầu tư vùng duyên hải miền Trung.

5. Ban Quản lý các khu công nghiệp và chế xuất thành phố Đà Nẵng (2013), Báo

cáo tình hình xây dựng và phát triển các khu công nghiệp năm 2012.

6. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2010), Thông tư quy định về định mức kinh tế

- kỹ thuật về điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

7. Lê Trọng Bình (2013), Quản lý xây dựng đô thị theo quy hoạch, Hội thảo

khoa học, Bộ Xây dựng - Tổng hội Xây dựng Việt Nam - Diễn đàn đô

thị Việt Nam, Hà Nội.

8. Nguyễn Đình Bồng và các cộng sự (2005), Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý

quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt

Nam, Đề tài cấp nhà nước, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội.

9. Võ Tử Can (2001), Phương pháp lập quy hoạch sử dụng đất đai, Viện Điều

tra quy hoạch đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội.

10. Nguyễn Ngọc Châu (2001), Quản lý đô thị, Nxb Xây dựng, Hà Nội.

11. Trần Thị Minh Châu (2013), Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định

hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội.

147

12. Phạm Ngọc Côn (1999), Kinh tế học đô thị, Nxb Khoa học kỹ thuật, Hà Nội.

13. Nguyễn Sinh Cúc (2007), "Bàn về thị trường và giá cả đất đai ở Việt Nam

hiện nay", Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 49, tr.7.

14. Cục Thuế thành phố Đà Nẵng, Báo cáo tình hình thu ngân sách của thành

phố Đà Nẵng qua các năm 2003-2012.

15. Võ Kim Cương (2004), Quản lý đô thị thời kỳ chuyển đổi, Nxb Xây dựng,

Hà Nội.

16. Võ Kim Cương (2006), Chính sác đô thị, Nxb Xây dựng, Hà Nội.

17. Trần Tú Cường (2007), Tăng cường vai trò quản lý của nhà nước đối với đất

đai trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội, Luận án tiến sĩ Kinh

tế, Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội.

18. Nguyễn Sĩ Dũng (2003), "Bất động sản: Những tai biến của việc không có

thị trường", Thời báo Kinh tế Sài Gòn, số 23, tr.38.

19. Đại sứ quán Đan Mạch, Ngân hàng Thế giới và Đại sứ Quán Thủy Điển

(2011), Nhận diện và giảm thiểu các rủi ro dẫn đến tham nhũng trong

quản lý đất đai ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật.

20. Nguyễn Điển (2012), Quản lý nhà nước thị trường bất động sản ở thành phố

Hồ Chí Minh - Thực trạng và giải pháp, Nxb Chính trị quốc gia - Sự

thật, Hà Nội.

21. Nguyễn Điểu (Chủ nhiệm) (2001), Điều tra, đánh giá hiện trạng và đề xuất

biện pháp quản lý, sử dụng có hiệu quả đất đô thị trên địa bàn thành

phố Đà Nẵng, Đề tài khoa học cấp thành phố, Đà Nẵng.

22. Lê Văn Đính, Hồ Kỳ Minh và các cộng sự (2012), Xây dựng chính sách nhà

ở cho hộ thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, Đề tài cấp

thành phố, Đà Nẵng.

23. Lê Đức, Trần Khắc Hiệp (2005), Giáo trình đất và bảo vệ đất, Nxb Thống

kê Hà Nội.

24. Duyên Hà (2007), "Bàn về công tác định giá đất", Tạp chí Tài nguyên & Môi

trường, số 5.

148

25. Đoàn Thị Thu Hà, Nguyễn Thị Ngọc Huyền (2010), Giáo trình Chính sách

kinh tế, Nxb Khoa học và kỹ thuật, Hà Nội.

26. Đoàn Dương Hải (2006), "Một số hình thức quản lý đất đô thị của các

nước", Tạp chí Xây dựng, số 8.

27. Nguyễn Minh Hòa (2004), Văn hóa truyền thống trong phát triển đô thị,

Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội.

28. Phạm Đức Hòa (2013), "Quản lý Nhà nước đối với đất đô thị và hướng hoàn

thiện", Tạp chí Pháp luật và Dân chủ số 1.

29. HĐND thành phố Đà Nẵng (2014), Báo cáo thẩm tra của Uỷ ban kinh tế và

ngân sách tại kỳ họp thứ 11 HĐND thành phố Đà Nẵng lần thứ 11.

30. Nguyễn Đình Hương (2002), Kinh tế đô thị, Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội.

31. Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), Quản lý nhà nước đối với thị trưởng

bất động sản ở Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

32. Lê Kiều (2007), "Cơ sở của việc hình thành giá đất đô thị để tham khảo sử

dụng trong đến bù, di chuyển", Tạp chí Người Xây dựng, tháng 4.

33. Phạm Sĩ Liêm (2009), "Thực trạng chính sách đất đô thị nước ta", Tạp chí

Người Xây dựng, số 4, tháng 4.

34. Phạm Sĩ Liêm (2010), Nghiên cứu đô thị quy hoạch - quản lý - đất đai bất

động sản và nhà ở, Nxb Xây dựng, Hà Nội.

35. Trần Thị Thu Lương (2008), Quản lý và sử dụng đất đô thị ở thành phố Hồ

Chí Minh - thực trạng và giải pháp, Nxb Đại học Quốc gia thành phố

Hồ Chí Minh.

36. Hồ Kỳ Minh và các cộng sự (2011), Phát triển dịch vụ bất động sản trên địa

bàn thành phố Đà Nẵng, Đề án tháng 12.

37. Đào Xuân Mùi (2002), Nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai ở

ngoại thành Hà Nội, Luận án tiến sĩ Kinh tế, Học viện Chính trị quốc

gia Hồ Chí Minh, Hà Nội.

38. Nguyễn Văn Nam (2007), Pháp luật hiện hành và đăng ký các giao dịch bảo

đảm trong lĩnh vực bất động sản, Luận án tiến sĩ, Đại học Luật Hà Nội.

149

39. Ngân hàng Phát triển châu Á (2005), Ảnh hưởng của các thủ tục giao dịch

trên thị trường đất đai đối với người nghèo. Áp dụng mô hình de Soto,

thuộc dự án tạo thị trường tốt hơn cho người nghèo của ADB.

40. Ngân hàng Thế giới (2002), Xây dựng thể chế hỗ trợ thị trường, World Bank.

41. Ngân hàng Thế giới (2005), Báo cáo phát triển Việt Nam 2005, World Bank.

42. Ngân hàng Thế giới (2011), Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và chuyển dịch đất

đai tự nguyện ở Việt Nam: Phương pháp tiếp cận, định giá đất và giải

quyết khiếu nại của dân.

43. Ngân hàng Thế giới (WB) và Bộ Phát triển quốc tế Vương quốc Anh (DFID),

(2010), Nghiên cứu về khảo sát tình hình công khai thông tin quản lý đất

đai, Hà Nội.

44. Ngân hàng Thế giới và Đại sứ quán Thụy Điển (2011) Nhận diện và giảm

thiểu các rủi ro dẫn đến tham nhũng trong quản lý đất đai ở Việt Nam của

Đại sứ quán Đan Mạch, Nxb Chính trị quốc gia - Sự thật.

45. Trần Thế Ngọc (1997), Chiến lược quản lý đất đai thành phố Hồ Chí Minh

đến năm 2010, Luận án tiến sĩ kinh tế, Đại học kinh tế thành phố Hồ

Chí Minh.

46. Nhà xuất bản Chính trị quốc gia (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc

lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.

47. George E. Peterson (2009), Giải phóng giá trị đất đai để cung cấp tài chính

cho kết cấu hạ tầng đô thị, Ngân hàng thế giới.

48. Nguyễn Xuân Phi (2011), Quản lý nhà nước đối với quỹ đất thành phố

Thanh Hóa, Luận án tiến sĩ Kinh tế, Học viện Chính trị quốc gia Hồ

Chí Minh, Hà Nội.

49. Sở Tài nguyên và Môi trường (2009), Báo cáo công tác giao đất và thu hồi

đất của thành phố Đà Nẵng.

50. Sở Tài nguyên và Môi trường (2010), Báo cáo công tác giao đất và thu hồi

đất của thành phố Đà Nẵng.

150

51. Sở Tài nguyên và Môi trường (2011), Báo cáo công tác giao đất và thu hồi

đất của thành phố Đà Nẵng.

52. Sở Tài nguyên và Môi trường (2011), Báo cáo kết quả thực hiện kế hoạch sử

dụng đất năm 2011 và kế hoạch sử dụng đất năm 2012.

53. Sở Tài nguyên và Môi trường (2012), Báo cáo kết quả kiểm kê đất đai năm

2012 trên địa ban thành phố Đà Nẵng.

54. Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng (2012), Báo cáo công tác

giao đất và thu hồi đất của thành phố Đà Nẵng.

55. Sở Tài nguyên và Môi trường (2012), Báo cáo kết quả thực hiện kế hoạch sử

dụng đất năm 2012 và kế hoạch sử dụng đất năm 2013.

56. Sở Tài nguyên và Môi trường (2013), Báo cáo kết quả thực hiện kế hoạch sử

dụng đất năm 2013 và kế hoạch sử dụng đất năm 2014.

57. Sở Tài nguyên và Môi trường (2013), Báo cáo kết quả kiểm kê đất đai năm

2012 trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.

58. Sở Tài nguyên và Môi trường (2014), Báo cáo kết quả kiểm kê đất đai năm

2013 trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.

59. Sở Tài nguyên và Môi trường (2014), Báo cáo kết quả trình độ học vấn của

cán bộ công chức, viên chức làm công tác tài nguyên & môi trường trên

địa bàn thành phố Đà Nẵng.

60. Nguyễn Đăng Sơn (2005), Phương pháp tiếp cận mới về quy hoạch và quản

lý đô thị, Nxb Xây dựng, Hà Nội.

61. Thành ủy Đà Nẵng (2011), Báo cáo tổng kết Nghị quyết Trung ương 7 khóa

(IX) về tiếp tục đổi mới chinh sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ

đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước trên đia bàn thành

phố Đà Nẵng.

62. Chu Văn Thỉnh (2000), Công trình: Cơ sở khoa học cho việc hoạch định các

chính sách đất đai và sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Đề tài cấp bộ, Bộ Tài

nguyên và Môi trường.

151

63. Phạm Khánh Toàn (1999), "Đất đô thị trong nền kinh tế thị trường", Tạp chí

Xây dựng, số 4.

64. Lê Mộng Triết (2009), Đất đô thị và quản lý đất đô thị, Nxb Đại học Quốc

gia Thành phố Hồ Chí Minh.

65. Trung tâm Giao dịch bất động sản thành phố Đà Nẵng (2013), Báo cáo kết

quả đấu giá quyền sử dụng đất qua các năm 2008-2012.

66. Lê Văn Tứ (2013), "Thể chế kinh tế và thể chế đất đai phải là một", Thời

Báo Kinh tế Sài Gòn, số 10.

67. Lee Tae-II (1987), Các chương trình tái điều chỉnh đất trong sự phát triển

đô thị của Hàn Quốc, Tổng quan Quy hoạch thế giới thứ 3, Vol.9, N0.3,

pp.211-233.

68. UBND thành phố Đà Nẵng (2005), Công văn số 11/UB-VP ngày 04/1/2005

về việc chuyển đổi tên nhận quyền sử dụng đất.

69. UBND thành phố Đà Nẵng (2007), Quyết định 2602/QĐ-UB ngày 28/7/2007

về việc bản qui định về đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử

dụng vào mục đích QPAN, lợi ích quốc gia, lợi ích KT-XH trên địa bàn

thành phố Đà Nẵng.

70. UBND thành phố Đà Nẵng (2009), Công văn số 5125/UBND/QLĐTh về việc quy

định thời gian nộp tiền sử dụng đất trong vòng 60 ngày được giảm 10%.

71. UBND thành phố Đà Nẵng (2010), Công văn số 1283/UBND-QLĐTh ngày

02/3/2010 về việc tiếp tục thực hiện chủ trương cho chuyển đổi tên

quyền sử dụng đất.

72. UBND thành phố Đà Nẵng (2010), Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật

Đất đai trên địa bàn thành phố.

73. UBND thành phố Đà Nẵng (2010), Thuyết minh quy hoạch xây dựng đến

năm 2030 của UBND thành phố Đà Nẵng.

74. UBND thành phố Đà Nẵng (2011), Báo cáo kết quả kiểm tra, xử lý vi phạm pháp

luật đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ

thỉ số 134/2010/CT-TTg ngày 20/1/2010 của Thủ tướng Chính phủ.

152

75. UBND thành phố đà Nẵng (2011), Báo cáo quy hoạch tổng thể phát triển

kinh tế - xã hội thành phố đến năm 2020.

76. UBND thành phố Đà Nẵng (2011), Niên giám thống kê thành phố Đà Nẵng

năm 2011.

77. UBND thành phố Hồ Chí Minh (2012), Báo cáo số 202/UBND-BC ngày

25/12/2012 về công tác quản lý, sử dụng đất thực hiện các dự án trên

địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 2007-2011.

78. UBND thành phố Đà Nẵng (2012), Báo cáo tình hình thực hiện giải tỏa đền

bù các dự án trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.

79. UBND thành phố đà Nẵng (2012), Đề án phát triển dịch vụ bất động sản

trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.

80. UBND thành phố Đà Nẵng (2012), Thuyết minh quy hoạch sử dụng đất đến

năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 2011-2015.

81. UBND thành phố Đà Nẵng (2013), Công văn số 9635/UBND-QLĐTh về việc

công bố quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất

5 năm kỳ đầu 2011-2015 của thành phố Đà Nẵng.

82. Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (2005), Báo cáo kết quả điều

tra về đầu tư, kinh doanh bất động sản Việt Nam, Hà Nội.

83. Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (2008), Chính sách thu hút đầu

tư vào thị trường bất động sản Việt Nam, Nxb Thống kê, Hà Nội.

84. Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội thành phố Đà Nẵng (2013), Khảo

sát, đánh giá mức độ hài lòng của công dân đối với thủ tục bố trí tái

định cư cho các hộ thuộc diện di dời giải tỏa trên địa bàn thành phố Đà

Nẵng, Đề tài nghiên cứu.

85. Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội thành phố Đà Nẵng (2013), Khảo

sát, đánh giá mức độ hài lòng của tổ chức và công dân đối với các thủ

tục thuộc lĩnh vực đất đai tại các đơn vị thuộc Văn phòng Đăng ký

quyền sử dụng đất thành phố Đà Nẵng, Đề tài nghiên cứu.

86. Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội thành phố Đà Nẵng (2013), Khảo

sát các chỉ tiêu cơ bản của chỉ số PCI Đà Nẵng, Đề tài nghiên cứu.

153

87. Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng (2009), Quy hoạch và sử dụng

đất công cộng đô thị, Hội thảo khoa học, Hà Nội.

88. Nguyễn Thế Vinh (2007), Hoàn thiện quản lý nhà nước về đất đai của chính

quyền quận Tây Hồ, Luận án tiến sĩ Kinh tế, Hà Nội.

* Tài liệu tiếng Anh

89. Charles M. Haar (1989), Land - Use Planning: A Case book on this Use,

Misuse, and Re-Use of Urban Land, Aspen Law and Business.

90. Dowell, David E. And Giles Clarke (1991), A Framework for Reforming Urban

Land Policies in Developing Countries, Urban Management Programme

Discussion Paper no. 7, The World Bank, Washington DC.

91. Donald G. Hagman (1980), Public Planning and Control of Urban and Land

Development Cases and Materials, West Information Pub Group.

92. Dunkerley, Harold B., ed., (1983) Urban Land Policy - Issues and

Opportunities.

93. Farvacque, Catherine and McAuslan, Patrick (1992), Reforming Urban Land

Policies and Institutions in Developing Countries, Urban Management

Programme Discussion Paper no. 5, The World Bank, Washington DC,

94. Harold B. Dunkerley (1983), Urban Land Policy - Issues Opportunities,

Oxford University Press.

95. Marion Clawson (1972), America’s Land and It Uses, Washington.

96. M.A. Quadeer (1981), The Nature of Urban Land, American Journal of

Economics and Sociology, Inc, Vol. 40, No 2, pp 165-182.

97. Masahisa (1991), Urban Economic Theory: Land Use and City Size,

Cambridge University Press.

98. Richard U. Ratcliff (1949), Urban Land Economics, MacGraw-Hill Book

Co.,Inc, New York.

99. V. Kruse (1939), The Right of Property, Oxford Unix Press, London.

100. Yehua Wei (1993), Urban Land Use Transformation and Determinants

Of Urban Land Use Size In China, Vol. 30, No.4, Springer.

154

PHỤ LỤC

155

Phụ lục 1

TỔ CHỨC BỘ MÁY QLNN VỀ ĐẤT ĐAI CỦA THÀNH PHỐ

TRỰC THUỘC TRUNG ƯƠNG

Nguồn: Tác giả nghiên cứu và xây dựng

HĐND

THÀNH PHỐ

HĐND QUẬN,

HUYỆN, THỊ XÃ

UBND

THÀNH PHỐ

UBND QUẬN,

HUYỆN, THỊ XÃ

HĐND PHƯỜNG,

XÃ, THỊ TRẤN

UBND PHƯỜNG,

XÃ, THỊ TRẤN

SỞ TÀI NGUYÊN VÀ

MÔI TRƯỜNG

VĂN PHÒNG ĐĂNG

KÝ QSDĐ TỈNH

PHÒNG TÀI NGUYÊN

VÀ MÔI TRƯỜNG

VP ĐĂNG KÝ QSDĐ

QUẬN, HUYỆN

CÁN BỘ ĐỊA CHÍNH

PHƯỜNG, XÃ

156

Phụ lục 2

DỰ ÁN ĐẦU TƯ CỦA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Năm

Tổng Nhà ở

Sản xuất KD

(Thương mại, dịch

vụ, công nghiệp)

Phúc lợi

công cộng

Dự án Diện tích

(ha) Dự án

Diện tích

(ha) Dự án

Diện tích

(ha) Dự án

Diện tích

(ha)

2007 179 1345 38 492 92 721 49 132

2008 137 669 39 108 63 354 35 207

2009 115 554 45 170 46 235 24 149

2010 103 305 41 146 44 114 18 45

2011 108 529 30 209 39 256 39 64

Nguồn: [78]

Phụ lục 3

BIẾN ĐỘNG MỘT SỐ LOẠI ĐẤT NĂM 2012 SO VỚI NĂM 2000

Nội dung Diện tích

đất (ha)

Tỷ trọng từng loại

trong tổng số (%)

I. Đối tượng sử dụng đất

- Các hộ gia đình

- Các tổ chức

+ Trong nước (UBND phường, tổ chức kinh tế,

cơ quan và đơn vị, tổ chức khác.

+ Tổ chức cá nhân nước ngoài

+ Cộng đồng dân cư

16.064,55

14.220,43

1082,72

716,6

44,8

66

88,5

6,7

4,4

0,28

II. Theo đối tượng được giao để quản lý

- UBNN cấp phường

- Tổ chức phát triển quỹ đất thành phố

- Tổ chức khác

349,53

2088,46

5849,53

4,2

25

70,8

Nguồn: [57]

157

Phụ lục 4

SO SÁNH MỘT SỐ CHỈ TIÊU KINH TẾ - XÃ HỘI GIỮA QUY HOẠCH SỬ

DỤNG ĐẤT VÀ QUY HOẠCH XÂY DỰNG THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Đơn vị: %

3,91

44,58 51,51

1,6

42,855,6

Năm 2010 Năm 2020

Nông lâm, thủy sản Công nghiệp, xây dựng Dịch vụ

Nguồn: [73],[80]

Phụ lục 5

VỀ THẨM QUYỀN QUYẾT ĐỊNH, PHÊ DUYỆT QUY HOẠCH,

KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

Nguồn: Tác giả nghiên cứu và xây dựng.

QUỐC HỘI

CHÍNH PHỦ

An ninh

Cấp tỉnh

Cấp huyện

HĐND HUYỆN

UBND HUYỆN UBND TỈNH

HĐND TỈNH

UBND TỈNH

Cấp quốc gia

Quốc phòng

BỘ TN & MT

HĐND TỈNH

158

Phụ lục 6

SỐ LIỆU KIỂM KÊ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

(NGÀY 01/01/2013)

Đơn vị: ha

57

110

15

770

2986

5009

4004

146

6466

2626

3840

32862

42080

ĐẤT Ở

ĐẤT Ở NÔNG THÔN

ĐẤT Ở ĐÔ THỊ

ĐẤT CHUYÊN DÙNG

ĐẤT CƠ QUAN

ĐẤT QUỐC PHÒNG

ĐẤT AN NINH

ĐẤT SXKD

ĐẤT CÔNG CỘNG

ĐẤT TÔN GIÁO

ĐẤT NGHĨA TRANG

ĐẤT SÔNG NGÒI

ĐẤT KHÁC

Nguồn: [53]

159

Phụ lục 7

SƠ ĐỒ BỘ MÁY, TRÌNH TỰ THỰC HIỆN ĐỀN BÙ GIẢI TỎA DỰ ÁN

Nguồn: Tác giả nghiên cứu và xây dựng.

Sở Tài nguyên và Môi trường

Trì

nh t

hẩm

đ

ịnh

Báo

cáo

để

tr

ình t

hẩm

địn

h,

phê

du

yệt

Trì

nh p

hê

duy

ệt

Trì

nh

ph

ê d

uy

ệt

HĐ giải phóng mặt bằng

Ban Quản lý dự án

Lập phương án đền bù, hỗ trợ và

tái định cư

T.chức, cá nhân bị giải tỏa

Lập thủ tục thu hồi đất

Lập hồ sơ kiểm định, áp giá đền

bù, hỗ trợ

Sở Tài nguyên và Môi trường

Trì

nh t

hẩm

địn

h

Sở Tài chính

Trì

nh t

hẩm

địn

h

TB kiểm định, mời nhận tiền, đất

tái định cư, bàn giao mặt bằng

Nhận tiền đền bù, tái định cư và bàn

giao MB

Cưỡng chế thu hồi đất khi chủ hộ

không chấp hành bàn giao mặt bằng

Chủ tịch UBND thành phố (quyết định đầu tư)

160

Phụ lục 8

TÌNH HÌNH ĐO ĐẠC BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH ĐÀ NẴNG NĂM 2012

S

T

T

Tên đơn vị

Hành chính

Kết quả đo đạc lập

bản đồ địa chính

chính quy

Trong đó đo theo các loại tỷ lệ

Phường

đã đo

Diện tích

đã đo

được (ha)

1/500

(ha)

1/1000

(ha)

1/2000

(ha)

1/5000

(ha)

1/10000

(ha)

1 Hải Châu 13 1.242,42 1.150,50 91,92

2 Thanh Khê 10 826,23 810,27 15,96

3 Sơn Trà 7 3.644,80 1.538,27 628,7 1.280,00 197,83

4 Ngũ Hành Sơn 4 3.768,20 881,00 2.711,0 176,20

5 Liên Chiểu 5 9.992,69 1.257,80 13,29 3.410,1 4.827,00 284,50

6 Cẩm Lệ 6 3.981,42 960,37 79,20 1.794,6 547,25

Nguồn: [60]

161

Phụ lục 9

CƠ CẤU TỔ CHỨC SỞ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Nguồn: [66]

162

UBND thành phố Đà Nẵng

Sở Tài nguyên và Môi trường

Văn phòng đăng ký một cấp

Chi

nhánh

VPĐK

quận

Sơn

Trà

Chi

nhánh

VPĐK

quận

Hải

Châu

Chi

nhánh

VPĐK

quận

Ngũ

Hành

Sơn

Chi

nhánh

VPĐK

quận

Liên

Chiểu

Chi

nhánh

VPĐK

huyện

Hòa

Vang

Chi

nhánh

VPĐK

quận

Cẩm Lệ

Chi

nhánh

VPĐK

quận

Thanh

Khê

Phụ lục 10

TRÌNH ĐỘ HỌC VẤN CÁN BỘ CÔNG CHỨC, VIÊN CHỨC LÀM

CÔNG TÁC TN&MT (CẤP SỞ) THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG NĂM 2013

Đơn vị: người

Trên đại học:

35 (6%)

Đại học: 320;

(53%)Cao đẳng: 35

(6%)

Trung cấp 79

(13%)

Trình độ khác:

134 (22%)

Nguồn: [59]

Phụ lục 11

SƠ ĐỒ CƠ CẤU TỔ CHỨC VĂN PHÒNG ĐẰN KÝ MỘT CẤP

Nguồn: Tác giả nghiên cứu và xây dựng..

163

Phụ lục 12

TÌNH HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT DÂN DỤNG THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Đơn vị: m2/người

TT Các chỉ tiêu Thực hiện Quy chuẩn đô

thị loại 1

1 Diện tích đất đô thị bình quân 176,1 145-160

2 Diện tích đất dân dụng bình quân 10,6 54-61

3 Đất ở bình quân 65,7 25-28

4 Diện tích đất công cộng bình quân 4,65 4-5

5 Diện tích đất cây xanh-TDTT bình quân 5,02 6-8

6 Diện tích đất giao thông đô thị 15,2 19-21

Nguồn: [73]

164

Phụ lục 13

PHIẾU KHẢO SÁT ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ HÀI LÒNG CỦA NGƯỜI DÂN

VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI ĐẤT ĐÔ THỊ CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ

NẴNG Địa bàn: Quận/ Huyện ...............................

Ngày điều tra: ............................2012

Để có những số liệu, thông tin phục vụ cho quá trình nghiên cứu đề tài:

"Q ả lý ước đ i với đất đô t ị của t p Đ Nẵ ", xin Ông (Bà)

hợp tác, giúp đỡ bằng cách đánh dấu X vào ô những nội dung trả lời phù hợp

cho các câu hỏi dưới đây.

Tôi xin cam đoan các thông tin thu được chỉ phục vụ duy nhất cho mục

đích nghiên cứu khoa học. Xin chân thành cảm ơn!

A. Thông tin về bản thân

- Giới tính: Nam Nữ

- Tuổi: từ 20 đến 30 ; từ 30 đến 40 ; trên 50 ; trên 60

- Nghề nghiệp: ....................................................................

- Trình độ học vấn:………………..

B. Đánh giá mức độ hài lòng về QLNN đối với đất đô thị của thành phố Đà

Nẵng

I. MỨC ĐỘ HÀI LÒNG CHUNG VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ

THỊ CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

1. Xin Ông/Bà vui lòng cho biết mức độ i lò c của mình đối với việc

công khai thông tin quy hoạch chi tiết sử dụng đất đô thị tại địa bàn nơi

Ông/Bà cư trú .

Hài lòng Bình thường

Chưa hài lòng

2. Xin Ông/Bà vui lòng cho biết mức độ i lò c của mình về mức độ

hợp lý trong việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất (qua các tiêu chí đất

dành cho giao thông, cây xanh, khu vui chơi, công viên,…) tại địa bàn nơi

Ông/Bà cư trú.

Hài lòng Bình thường

Chưa hài lòng

165

3. Xin Ông/Bà vui lòng cho biết mức độ i lò c của mình đối tiến độ

thực hiện các dự án đầu tư và chính trang đô thị của thành phố Đà Nẵng

thời gian qua.

Hài lòng Bình thường

Chưa hài lòng

II. MỨC ĐỘ HÀI LÒNG CHUNG VỀ TÍNH TOÁN GIÁ TRỊ BỒI

THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ

1. Xin Ông/Bà vui lòng cho biết mức độ i lò c của mình về giá đất

áp dụng trong tính toán giá trị bồi thường khi bị thu hồi đất

Hài lòng Bình thường

Chưa hài lòng

2. Xin Ông/Bà vui lòng cho biết mức độ i lò c của mình về hỗ trợ

của thành phố đối với thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư .

Hài lòng Bình thường

Chưa hài lòng

3. Xin Ông/Bà vui lòng cho biết mức độ i lò c ung của mình về sự quan

tâm của thành phố đối với vấn đề giải quyết việc làm nhằm đảm bảo cuộc

sống cho người dân sau khi thu hồi đất?

Hài lòng Bình thường

Chưa hài lòng

4. Xin Ông/Bà vui lòng cho biết mức độ i lò c của mình đối với thủ

tục đăng ký TĐC

Hài lòng Bình thường

Chưa hài lòng

5. Xin Ông/Bà vui lòng cho biết mức độ i lò c của mình đối với thủ

tục bàn giao nhà đất TĐC, cấp GCN nhà, đất TĐC

Hài lòng Bình thường

Chưa hài lòng

166

Phụ lục 14

A. KẾT QUẢ KHẢO SÁT MỨC ĐỘ HÀI LÒNG CHUNG VỀ

QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Nguồn: Tác giả khảo sát và tổng hợp.

B. KẾT QUẢ KHẢO SÁT MỨC ĐỘ HÀI LÒNG CHUNG VỀ

TÍNH TOÁN GIÁ TRỊ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ

Nguồn: Tác giả khảo sát và tổng hợp.

45%

42%

13%

Hài lòng

Chưa hài lòng

Bình thường

31%

51%

18%

Hài lòng

Chưa hài lòng

Bình thường

167

Phụ lục 15

PHIẾU THĂM DÒ Ý KIẾN CỦA CÁC NHÀ QUẢN LÝ,

CÁC CHUYÊN GIA VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ

CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Chúng tôi là giảng viên, công tác tại Học viện Chính trị khu vực III. Hiện

nay, chúng tôi đang tiến hành nghiên cứu đề tài “Q ả lý ước đ i với đất

đô t ị của t p Đ Nẵ ”. Tuy nhiên để xác định tính lý luận và thực tiễn

của vấn đề nghiên cứu, chúng tôi muốn được tham khảo ý kiến của các chuyên

gia, các cán bộ quản lý về vấn đề này, kính mong nhận được sự giúp đỡ của quý

ông (bà).

I. Thông tin về người được thăm dò ý kiến

1. Họ và tên............................................................................

2. Cơ quan công tác: .............................................................

3. Chức vụ:...........................................................................

II. Các ý kiến được thăm dò

1. Là các chuyên gia, nhà nghiên cứu, quản lý về quản lý nhà nước đối với

đất đô thị của thành phố, ông (bà) đánh giá chung về QLNN đối với đất đô thị

của thành phố như thế nào?

- Rất hiệu quả

- Hiệu quả

- Chưa chưa hiệu quả

2. Ông/bà đánh giá như thế nào về mức độ hợp lý của quy hoạch sử dụng

đất đô thị của thành phố Đà Nẵng thời gian qua?

- Rất hợp lý

- Hợp lý

- Không họp lý

168

3. Theo ông (bà), đâu là vấn đề nổi cộm nhất trong QLNN đối với đất đô

thị của thành phố Đà Nẵng hiện nay?

.......................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

4. Ý kiến đề xuất, tham mưu của ông (bà) nhằm hoàn thiện QLNN đối với

đất đô thị của thành phố Đà Nẵng thời gian tới?

.......................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

.................................................................................................................................

Xin trân trọng cảm ơn!

169

Phụ lục 16

Ý KIẾN CỦA CÁC CHUYÊN GIA, NHÀ NGHIÊN CỨU,

NHÀ QUẢN LÝ VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐÔ THỊ

CỦA THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Hộp 3.1: Ý kiến của các nhà quản lý và chuyên gia về hiệu quả QLNN

đối với đất đô thị của thành phố Đà Nẵng

Chưa hiệu quả, nguồn lực đất đai đô thị khai thác bừa bài, lãng phí phục

vụ cho lợi ích nhóm.

Bà Nguyễn Thị Mộng Huyền, Phó Phòng Tài nguyên và Môi trường

quận Hải Châu.

Không hiệu quả lắm vì còn một bộ phận người lao động bị thu hồi đất vẫn

không có việc làm ổn định, chủ yếu là làm những công việc tự phát như: đạp

xích lô, xe thồ, buôn bán hàng rong....

Ông Vũ Quang Hùng - Phó Giám đốc Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng.

Chưa hiệu quả vì đối tượng một số doanh nghiệp có nhu cầu đất đai thật

sự thì không có đất sản xuất kinh doanh còn một số doanh nghiệp không có nhu

cầu thì lại được cấp đất do đó đất đai bị đầu cơ hoặc bỏ hoang.

Bà Nguyễn Thị Tuyết Mai, phó Giám đốc Sở Công thương, thành phố

Đà Nẵng.

Chưa hiệu quả. Nguồn lực đất đô thị bị khai thác bừa bãi do tầm nhìn hạn

hẹp. Thời gian qua việc quản lý chủ yếu tập trung vào khai thác đất trống để

phục vụ phân lô bán nền.

Ông Nguyễn Quang Thuận, Trưởng phòng Kinh tế đô thị, Sở Xây

dựng thành phố Đà Nẵng.

QLNN đối với đất đô thị đã góp phần phục vụ cho quá trình xây dựng và

phát triển thành phố Đà Nẵng thời gian qua. Tuy nhiên, quá trình quản lý chưa

mang tính bền vững, đầu tư cho công tác thống kê, kiểm kê đất đô thị và thanh

tra, kiểm tra còn ít nên dẫn đến hiệu quả quản lý chưa cao.

170

ThS. Nguyễn Quang Vinh, Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở TNMT

thành phố Đà Nẵng.

Chưa hiệu quả. Việc thực hiện văn phòng đăng ký một cấp thay cho hai

cấp trước đây dẫn đến kéo dài thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho

đối tượng sử dụng đất, thủ thủ phiền hà.

Bà Nguyễn Thị Tuyết Hòa, chuyên viên Trung tâm phát triển quỹ đất

thành phố Đà Nẵng.

Quản lý nhà nước đối với đất đô thị liên quan đến nhiều sở, ban ngành

nhưng sự phân công, phối hợp thời gian qua còn kém hiệu quả, đặc biệt là công

tác thanh tra, kiểm tra.

Ông Nguyễn Đức Việt, Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường

quận Ngũ Hành Sơn, thành phố Đà Nẵng.

171

Hộp 3.2: Ý kiến của các chuyên gia, nhà quản lý về những vấn đề nổi

cộm nhất trong QLNN đối với đất đô thị hiện nay

Quá nhiều dự án quy hoạch treo mà chưa có hướng giải quyết dứt điểm.

Ông Trần Thanh Tú, Phó phòng xây dựng, Ban Xây dựng thành phố

Đà Nẵng.

Chất lượng quy hoạch sử dụng đất thấp không đáp ứng được nhu cầu

phát triển của đô thị, đặc biệt là sự chồng chéo giữa quy hoạch xây dựng và quy

hoạch sử dụng đất.

ThS. Trần Viết Dũng, Phó phòng Quản lý Quy hoạch đô thị, Sở Xây dựng.

Quy hoạch sử dụng đất thiếu tính dự báo, quỹ đất dư thừa bỏ hoang gây

lãng phí

TS. Hoàng Hồng Hiệp - Phó viện trưởng Viện Khoa học Nam Trung Bộ

Cơ chế định giá đất các khu đất vàng chưa công khai, minh bạch và gắn

với cơ chế thị trường.

ThS. Nguyễn Sắc - Cục Thuế thành phố Đà Nẵng.

Quản lý đất đai chưa tuân thủ quy hoạch, một số nơi bị phá vỡ quy hoạch

do sự chỉ đạo của cấp trên.

ThS. Nguyễn Quang Vinh, trưởng phòng Kinh tế đất, Sở TNMT

thành phố Đà Nẵng.

Những lô đất ở vị trí đẹp, mặt tiền quay về hướng Đông, hướng Nam đều

bị "ém giữ" mà không giao cho dân tái định cư làm nhà ở điều này cho thấy có

lợi ích nhóm trong QLNN đối với đất đô thị.

Lê Văn Sơn, Chủ tịch quận Cẩm Lệ.

Hộp 3.3 : Ý kiến đề xuất của các nhà quản lý và chuyên gia về quản lý

nhà nước đối với đất đô thị

Quy hoạch sử dụng đất phải làm trước hoặc làm song song với quy

hoạch xây dựng bởi thực tế ở thành phố Đà Nẵng quy hoạch xây dựng luôn

luôn đi trước quy hoạch sử dụng đất là không hiệu quả.

Ông Nguyễn Quang Thuận, Trưởng phòng Kinh tế đô thị, Sở Xây

dựng thành phố Đà Nẵng.

172

Cải cách công tác hoàn thiện giá đất, định giá đất phù hợp với cơ chế

thị trường nhằm đảm bảo quyền lợi của nhà nước và người dân

Ông Võ Tấn Hà, Phó phòng Kinh tế Xây dựng, Sở Xây dựng thành

phố Đà Nẵng.

Cần thu hồi các dự án treo, có biện pháp xử lý dứt điểm để tránh lãng phí

tài nguyên đất.

PGS, TS Bùi Quang Bình, Trưởng khoa Kinh tế, Trường Đại học

Kinh tế Đà Nẵng.

Cần thực hiện kiên quyết trường hợp "dự án treo", có chế tài phạt và thu hồi.

Ông Vũ Quang Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng thành phố Đà Nẵng

Nhà nước nên có quy định chế tài và biện pháp xử lý thu hồi đối với các

dự án không triển khai thực hiện trong thời hạn 12 tháng.

Ông Nguyễn Hải Đường, Trưởng phòng Quản lý đô thị, Sở Xây dựng

thành phố Đà Nẵng.

Tiếp tục đẩy mạnh việc sáp nhập và cho giải thể các Ban Giải tỏa đền bù,

tăng cường nhân lực cho công tác quản lý nhà nước trên các lĩnh vực: xây dựng

quy hoạch, kế hoạch, thống kê, kiểm kê,…

TS Trần Văn Tiến, giảng viên Trường Đại học kinh tế Đà Nẵng.

Quá thời hạn giao đất, cho thuê đất dự án đã được cấp phép không triển

khai thực hiện, cương quyết thu hồi đất theo quy định của pháp luật để giao lại

cho nông dân sản xuất.

Bà Thái Thị Minh Hiền, Ban quản lý dự án số 2 thành phố Đà Nẵng.

Cho người dân tiếp tục sản xuất, canh tác trên diện tích đó nhưng phải có

cam kết khi dự án khởi động không được đền bù. Nếu các nhà đầu tư không có

khả năng triển khai, chính quyền cần rà soát lại và thu hồi. Chính quyền cấp

phép đầu tư cho các dự án cần có thời gian quy định.

Bà Trần Thị Lanh, Phó Trưởng phòng LĐ-TB và XH quận Cẩm Lệ.

Tăng cường sự thống nhất trong quá trình lập, điều chỉnh quy hoạch sử

dụng đất và quy hoạch xây dựng.

173

Ông Tạ Thiên Long, Chuyên viên Phòng Tài nguyên và Môi trường

quận Ngũ Hành Sơn.

Cần đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính, ban hành các văn

bản để chỉ đạo triển khai thực hiện các dự án quy hoạch. Tổ chức cắm mốc, xác

định ranh giới các khu công nghiệp, các dự án ưu tiên và các công trình khác,

thông báo cho chính quyền và nhân dân địa phương biết để quản lý và thực hiện.

Kiểm tra, rà soát và huỷ bỏ các dự án quy hoạch công bố đã lâu nhưng chưa

thực hiện hoặc các dự án quy hoạch không khả thi trên địa bàn thành phố.

Ông Huỳnh Đức Dũng, phó Phòng Tài nguyên và Môi trường quận

Cẩm Lệ.

174

Phụ lục 17

ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG CUNG ỨNG THÔNG TIN TRONG GIAI ĐOẠN

GIẢI TỎA, TÁI ĐỊNH CƯ, BÀN GIAO NHÀ, ĐẤT TÁI ĐỊNH CƯ

TT

Hình thức thông tin

Đánh giá chất lượng thông tin

Tốt

Khá

Bình

thường

Chưa

tốt

H.toàn

kh. có

th. tin

Không

trả lời

1 Thông báo trên phương tiện

thông tin đại chúng

4,4 8,7 8,9 0,9 16,7 60,4

2 Thông báo tại phường, xã

nơi có dự án giải tỏa

5,7 10,8 11 4,3 9,3 58,9

3 Thông báo tại cơ quan đăng

ký tái định cư

23,3 14,9 11,1 4,1 1,9 44,7

4 Thông báo tại cơ quan bàn

giao nhà, đất tái định cư

8 11,1 13,2 2,4 8,3 57

5 Thông báo gửi về nhà 12,1 20,2 16,4 0,2 8,7 42,4

Nguồn: [85]

Phụ lục 18

TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI VÀ SỰ ỔN ĐỊNH TRONG SỬ DỤNG ĐẤT

Chỉ tiêu 2012 2011

Khả năng

tiếp cận

đất đai

% DN sở hữu giấy chứng nhận QSD đất 32,9 70,45

% DN gặp khó khăn khi thực hiện các thủ tục hành chính về

đất đai tại các cơ quan Nhà nước 36,5 X

% DN đánh giá khả năng tiếp cận hoặc mở rộng mặt bằng

SXKD của DNTN gặp cản trở. 47,36 39,36

% DN đồng ý rằng "Sự thay đổi khung giá đất của TP phù

hợp với sự thay đổi của giá trị trường" 71,89 67,92

Tính ổn

định trong

SDĐ

DN đánh giá về tính ổn định của mặt bằng kinh doanh (1:

Rất thấp đến 5: Rất cao) 2,07 2,77

Nếu bị thu hồi đất, DN sẽ được bồi thường thỏa đáng (%

Luôn luôn hoặc Nhiều khả năng) 33,58 37,07

Nguồn:[86]