HIPOTEKDr. Busyra Azheri, SH., MH

PENGERTIAN HIPOTEKMenurut Pasal 1162 KUH Perdata, hipotek adalah suatu hak kebendaan atas benda-benda tidak bergerak, untuk mengambil penggantian dari padanya bagi suatu perikatan.Vollmar mengartikan hipotek dengan:Sebuah hak kebendaan atas benda-benda tak bergerak tidak bermaksud untuk memberikan orang yang berhak (pemegang hipotek) sesuatu nikmat dari suatu benda, tetapi ia bermaksud memberikan jaminan belaka bagi pelunasan sebuah hutang dengan dilebihdahulukan.

Ketentuan mengenai hipotek dalam KUH Perdata hanya berlaku untuk agunan kapal laut dan pesawat terbang. Pasal 1 angka (2) PP No. 51 Tahun 2002 tentang Perkapalan menegaskan Kapal Laut adalah kendaraan air dengan bentuk dan jenis apapun, yang digerakkan dengan tenaga mekanik, tenaga angin atau ditunda, termasuk kendaraan yang berdaya dukung dinamis, kendaraan di bawah permukaan laut, serta alat apung dan bangunan terapung yang tidak berpindah-pindah.Pasal 1 angka (12) Undang-Undang No 17 Tahun 2008 tentang Pelayaran menegaskan Hipotek kapal adalah hak agunan kebendaan atas kapal yang terdaftar untuk menjamin pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor lain.

Hak jaminan pada hipotek kapal laut yakni hak memberi kepada kreditur hak didahulukan untuk mengambil pelunasan dari hasil penjualan Kapal yang dibebani hipotek.Kapal yang dibukukan atau didaftar adalah grosse akta yang merupakan salinan pertama dari asli (minuta) akta. Artinya dibuat di muka dan di hadapan pejabat yang berwenang untuk itu. Pejabat yang berwenang untuk membuat akta autentik adalah pejabat pembuat akta kapal laut.

Pasal 1 angka 1 Undang-undang Nomor 1 Tahun 2009 Tentang Penerbangan menegaskan Pesawat Udara adalah setiap mesin atau alat yang dapat terbang di atmosfer karena gaya angkat dari reaksi udara, tetapi bukan karena reaksi udara terhadap permukaan bumi yang digunakan untuk penerbangan. Selain pesawat udara, istilah lain yang digunakan dalam Undang-undang Penerbangan adalah pesawat terbang dan helikopter. Pesawat terbang adalah pesawat udara yang lebih berat dari udara, bersayap tetap dan dapat terbang dengan tenaga sendiri. Helikopter adalah pesawat udara yang lebih berat dari udara, bersayap putar yang rotornya digerakkan oleh mesin. Dari pengertian tersebut dapat disimpulkan bahwa pesawat terbang dan helikopter merupakan bagian dari pesawat udara.

ASAS-ASAS HUKUM KEBENDAANI. Hipotek Bersifat MemaksaKetentuan bahwa hipotek bersifat memaksa antara lain dapat ditemukan dalam pasal-pasal berikut:Pasal 1162Hipotek adalah suatu hak kebendaan atas barang tak bergerak yang dijadikan jaminan dalam pelunasan suatu perikatan.Pasal 1167Barang bergerak tidak dapat dibebani hipotek.

Pasal 1171Hipotek hanya dapat diberikan dengan akta otentik, kecuali dalam hal yang dengan tegas ditunjuk oleh undang-undang. Pemberian kuasa untuk memberikan hipotek harus dibuat dengan akta otentik. Orang yang menurut undang-undang atau perjanjian wajib untuk memberikan hipotek, dapat dipaksa untuk itu dengan putusan Hakim, yang mempunyai kekuatan yang sama seperti bila ia telah memberi persetujuan terhadap hipotek itu, dan menunjukkan secara pasti barang-barang yang harus didaftar.Seorang wanita bersuami yang dalam perjanjian kawin kepadanya telah diperjanjikan hipotek, tanpa bantuan suaminya atau kuasa dan Hakim, dapat mengusahakan pendaftaran hipoteknya, dan melancarkan tuntutan hukum yang dipenlukan untuk itu.

Pasal 1176Suatu hipotek hanya berlaku, bila jumlah uang yang diberikan untuk hipotek itu pasti dan ditentukan dalam akta. Bila utang itu bersyarat dan besarnya tidak tentu, maka pemberian hipotek itu boleh dilakukan sampai sebesar jumlah harga taksiran, yang oleh pihak-pihak yang bersangkutan harus dicantumkan dalam akta itu.

Pasal 1178Segala perjanjian yang menentukan bahwa kreditur diberi kuasa untuk menjadikan barang-barang yang dihipotekkan itu sebagai miliknya adalah batal.Namun kreditur hipotek pertama, pada waktu penyerahan hipotek boleh mensyaratkan dengan tegas, bahwa jika utang pokok tidak dilunasi sebagaimana mestinya, atau bila bunga yang terutang tidak dibayar, maka ia akan diberi kuasa secara mutlak untuk menjual persil yang terikat itu di muka umum, agar dari hasilnya dilunasi, baik jumlah uang pokoknya maupun bunga dan biayanya. Perjanjian itu harus didaftarkan dalam daftar-daftar umum, dan pelelangan tersebut harus diselenggarakan dengan cara yang diperintahkan dalam Pasal 1211.

Dari penjelasan lima pasal di atas, menyatakan bahwa:Hipotek hanya dapat diberikan atas benda tidak bergerak.Pembebanan hipotek harus diberikan dalam bentuk akta autentik. Jika tidak, akan mengakibatkan tidak sahnya hipotek dan surat kuasa yang diberikan.Adanya kepastian jumlah hutang yang harus dilunasi dari hasil penjualan benda yang dijaminkan secara hipotek.

II. Hipotek Dapat DipindahkanDalam KUH Perdata ada satu ketentuan terkait tindakan kreditur dalam mengalihkan suatu perikatan atau piutang yang dijamin dengan hipotek, yakni dalam Pasal 1172 KUH Perdata, yang menyatakan:Penjualan, penyerahan dan pemberian bagian dan utang hipotek, hanya dapat dilakukan dengan suatu akta otentik.

Dalam suatu jual beli piutang yang diatur dalam Pasal 1533 KUH Perdata, menyatakan bahwa: Penjualan suatu piutang meliputi segala sesuatu yang melekat padanya seperti penanggungan-penanggungan, hak-hak istimewa, dan hipotek-hipotek. Pasal 1458 KUH Perdata menegaskan bahwa Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar.Pasal 1172 KUH Perdata, maka jual beli piutang yang membawa serta hipotek sebagai jaminan kebendaan wajib untuk dibuat secara tertulis, bahkan dalam bentuk otentik.

Dalam hal hibah, diatur dalam pasal : Pasal 1682 menegaskan bahwa tiada suatu penghibahan pun kecuali termaksud dalam Pasal 1687 dapat dilakukan tanpa akta notaris, yang minut (naskah aslinya) harus disimpan pada notaris dan bila tidak dilakukan demikian maka penghibahan itu tidak sah.Pasal 1687 menegaskan bahwa Hadiah dari tangan ke tangan berupa barang bergerak yang berwujud atau surat piutang yang akan dibayar atas tunduk, tidak memerlukan akta notaris dan adalah sah bila hadiah demikian diserahkan begitu saja kepada orang yang diberi hibah sendiri atau kepada orang lain yang menerima hibah itu untuk diteruskan kepada yang diberi hibah.Dengan berlakunya ketentuan Pasal 1172 KUH Perdata, seluruh hibah piutang yang membawa serta hipotek sebagai jaminan kebendaan, wajib untuk dibuat secara tertulis, bahkan dalam bentuk otentik.

III. Hipotek Bersifat IndividualiteitYang dapat dimiliki sebagai kebendaan adalah sesuatu yang menurut hukum dapat ditentukan terpisah (individueel bepaald). Berarti, hipotek tidak akan hapus hanya karena pembayaran sebagian yang telah dilakukan oleh debitur, melainkan hanya dihapus dalam hal telah dipenuhinya ketentuan yang diberikan dalam Pasal 1209 KUH Perdata yaitu :karena hapusnya perikatan pokoknyakarena pe!epasan hipotek itu o!eh kreditur;karena pengaturan urutan tingkat oleh Pengadilan, dan seterusnya.Pasal 1210 menegaskan bahwa orang yang telah membe!i barang yang berbeban, baik pada penjualan sebagai pelaksanaan putusan Hakim atas tuntutan mengenai pemilikan atau penguasaan, maupun pada penjualan sukarela untuk harga yang ditentukan dalam bentuk uang, dapat menuntut agar persil yang dibelinya dibebaskan dari segala beban hipotek yang melampaui harga pembeliannya, dengan menaati segala peraturan yang diberikan dalam pasal-pasal berikut.Namun pemurnian itu tidak akan terjadi pada penjualan sukarela, bila pihak-pihak yang berjanji pada waktu mengadakan hipotek telah menyepakati hal itu dan persyaratan perjanjian itu telah didaftarkan dalam daftar umum. Persyaratan perjanjian demikian hanya dapat dibuat oleh kreditur hipotek pertama.

IV. Hipotek Bersifat TotaliteitPasal 1165 menegaskan bahwa setiap hipotek mencakup juga segala perbaikan yang dilakukan kemudian atas barang yang dibebani, dan juga mencakup semua yang menyatu dengan barang itu karena pertambahan atau pembangunan.Pasal 1169 menegaskan bahwa Mereka yang atas barang tak bergerak hanya mempunyai hak yang ditangguhkan oleh suatu syarat, atau yang dalam hal tertentu dapat dihapuskan atau dibatalkan, tidak dapat memberikan hipotek selama yang tunduk pada syarat penangguhan, penghapusan atau pembatalan.Pasal 1168 menegaskan bahwa Hipotek tidak dapat diadakan selain oleh orang yang mempunyai wewenang untuk memindahtangankan barang yang dibebani itu.

V.Hipotek Tidak Dapat Dipisah-pisahkanTidak dapat dipisahkan berarti menunjuk pada suatu keadaan. Misalnya, seorang pemilik kebendaan tertentu tidak dimungkinkan melepaskan hanya sebagian hak miliknya atas suatu kebendaan yang utuh. Meskipun seorang pemilik diberikan kewenangan untuk membebani hak miliknya dengan hak kebendaan lainnya yang bersifat terbatas (jura in re aliena), namun pembebanan yang dilakukan itupun hanya dapat dibebankan terhadap keseluruhan kebendaan yang menjadi miliknya tersebut.Pasal 1163Hak itu pada hakikatnya tidak dapat dibagi-bagi, dan diadakan atas semua barang tak bergerak yang terikat secara keseluruhan, atas masing-masing dari barang-barang itu, dan atas tiap bagian dari barang-barang itu. Barang-barang tersebut tetap memikul beban itu meskipun barang-barang tersebut berpindah tangan kepada siapa pun juga.

VI. Hipotek BerjenjangPasal 1181 menegaskan bahwa Urutan tingkat para kreditur hipotek ditentukan menurut tanggal pendaftaran ikatan hipotek mereka, tanpa mengurangi kekecualian-kekecualian yang tercantum dalam dua pasal berikut. Mereka yang didaftar pada hari yang sama, bersama-sama mempunyai hipotek yang bertanggal sama, tanpa membedakan jam berapa pendaftaran itu dilakukan, juga kalau jamnya telah dicatat oleh penyimpannya.

VII.Hipotek Harus DiumumkanSifat penjenjangan dalam pemberian hipotek tersebut di atas adalah sebagai akibat dari kewajiban untuk melakukan pendaftaran dan pengumuman dalam pemberian hipotek.Pasal 1179 menegaskan bawha Pendaftaran ikatan hipotek harus dilakukan dalam daftar-daftar umum yang disediakan untuk itu. Dalam hal tidak ada pendaftaran, hipotek itu tidak mempunyai kekuatan apa pun, bahkan juga terhadap kreditur yang tidak mempunyai ikatan hipotek.Jadi, hipotek hanya lahir karena adanya pembukuan yang telah dilakukan, yang mencerminkan fungsi publisitas dari pemberian hak kebendaan atas suatu hipotek.

IIX. Hipotek Mengikuti Bendanya (droit de suite)Droit de suite adalah cirri utama dari hak kebendaan. Dengan droit de suite ini, seorang pemegang hak kebendaan dilindungi. Ke tangan siapapun kebendaan yang dimiliki dengan hak kebendaan tersebut beralih, pemilik dengan hak kebendaan tersebut berhak untuk menuntutnya kembali, dengan atau tanpa disertai ganti rugi.Pasal 1163 menegaskan bahwa Hak itu pada hakikatnya tidak dapat dibagi-bagi, dan diadakan atas semua barang tak bergerak yang terikat secara keseluruhan, atas masing-masing dari barang-barang itu, dan atas tiap bagian dari barang-barang itu. Barang-barang tersebut tetap memikul beban itu meskipun barang-barang tersebut berpindah tangan kepada siapa pun juga.Pasal 1198 menegaskan bahwa Kreditur yang memegang hipotek yang telah terdaftar, dapat menuntut haknya atas barang tak bergerak yang terkait itu, biar di tangan siapa pun barang itu berada, untuk diberi urutan tingkat dan untuk dibayar menurut urutan pendaftarannya.

IX. Hipotek Bersifat Mendahulu (droit de preference)Pasal 1132 menegaskan bahwa Barang-barang itu menjadi jaminan bersama bagi semua kreditur terhadapnya hasil penjualan barang-barang itu dibagi menurut perbandingan piutang masing-masing kecuali bila di antara para kreditur itu ada alasan-alasan sah untuk didahulukan.Pasal 1133 menegaskan bahwa Hak untuk didahulukan di antara para kreditur bersumber pada hak istimewa, pada gadai dan pada hipotek. Tentang gadai dan hipotek dibicarakan dalam Bab 20 dan 21 buku ini.Pasal 1134 menegaskan bahwa Hak istimewa adalah suatu hak yang diberikan oleh undang-undang kepada seorang kreditur yang menyebabkan ia berkedudukan lebih tinggi daripada yang lainnya, semata-mata berdasarkan sifat piutang itu. Gadai dan hipotek lebih tinggi daripada hak istimewa, kecuali dalam hal undang-undang dengan tegas menentukan kebalikannya.

Pemberian hipotek yang melahirkan hak mendahulu ini dapat ditemukan dalam rumusan berikut:Pasal 1162 menegaskan bahwa Hipotek adalah suatu hak kebendaan atas barang tak bergerak yang dijadikan jaminan dalam pelunasan suatu perikatan.Pasal 1178 menegaskan bahwa Segala perjanjian yang menentukan bahwa kreditur diberi kuasa untuk menjadikan barangbarang yang dihipotekkan itu sebagai miliknya adalah batal. Namun kreditur hipotek pertama, pada waktu penyerahan hipotek boleh mensyaratkan dengan tegas, bahwa jika utang pokok tidak dilunasi sebagaimana mestinya, atau bila bunga yang terutang tidak dibayar, maka ia akan diberi kuasa secara mutlak untuk menjual persil yang terikat itu di muka umum, agar dari hasilnya dilunasi, baik jumlah uang pokoknya maupun bunga dan biayanya. Perjanjian itu harus didaftarkan dalam daftar-daftar umum, dan pelelangan tersebut harus diselenggarakan dengan cara yang diperintahkan dalam Pasal 1211.3. Pasal 1198 menegaskan Kreditur yang memegang hipotek yang telah terdaftar, dapat menuntut haknya atas barang tak bergerak yang terkait itu, biar di tangan siapa pun barang itu berada, untuk diberi urutan tingkat dan untuk dibayar menurut urutan pendaftarannya.

X. Hipotek Sebagai Jura In Le Aliena (yang terbatas)Hipotek adalah hak kebendaan yang bersifat terbatas, yang tidak memeberikan hak kebendaan penuh kepada pemegangnya. Hipotek hanya memberikan hak pelunasan mendahulu, dengan cara menjual sendiri atau melalui perintah pengadilan, benda yang dijaminkan dengan hipotek tersebut, dan mengambil pembayaran dari hasil penjualan benda tersebut. Sifat bahwa hipotek hanyalah sebagai hak kebendaan dalam bentuk jaminan ditegaskan dalam pasal 1178 KUH Perdata. Segala perjanjian yang menentukan bahwa kreditur diberi kuasa untuk menjadikan barangbarang yang dihipotekkan itu sebagai miliknya adalah batal.

PROSES TERJADINYA HIPOTEKPerjanjian kredit dengan jaminan hipotek. Perjanjian ini bersifat konsensuil dan obligatoir. Janji hipotek yang dicantumkan di dalam perjanjian ini accessoir kepada perjanjian kredit. Perjanjian ini merupakan perjanjian pendahuluan (voorovereenkomst) dari penyerahan uang (kredit).Perjanjian pemberian hipotek. Bank bersama-sama dengan penerima kredit atau bank sendiri, berdasarkan surat kuasa memasang hipotek, menghadap pejabat pendaftar kapal dan minta dibuatkan akta (pembebanan) hipotek kapal.Penerima kredit harus membawa grosse pendaftaran kapal. Pejabat pendaftar kapal membuat konsep akta hipotek, lalu dibawa ke Inspeksi Pajak untuk memperoleh S.K.U.M bea materai. Bea materai dibayar ke kas Negara sebesar 10/00 dari besarnya nilai hipotek. Di samping itu dibayar pula uang leges.Mendaftar akta hipotek dalam buku daftar (Pasal 315 KUH Dagang).Perjanjian pemberian hipotek bersama-sama dengan pendaftaran adalah merupakan perjanjian kebendaan (zakelijke overeenkomst). Hak pemegang hipotek lahir setelah pendaftaran selesai dilakukan. Dengan pendaftaran tersebut, maka tingkat-tingkat (rang) hipotek ditentukan menurut hari pembukuan. Hipotek yang dibukukan pada hari yang sama mempunyai tingkat yang sama pula.

Dasar Hujum Hipotek Kapal LautPasal 1162 s/d 1232 KUHP PerdataKetentuan-Ketentuan umum (PS 1162 s/d 1178 KUHP Perdata)Pendaftaran Hipotek dan bentuk pendaftaran Pasal 1179 s/d Pasal 1194 KUHP Per.Pencoretan Pendaftaran Ps. 1105 s/d 1197 KUHP Perdata.Akibat Hipotek terhadap pihak ke -3 yang menguasai barang yang dibebani Pasal 1198 s/d 1208 KUHP Perdata.Hapusnya Hipotek pasal 1209 s/d 1220 KUHP Perdata.

Hal-hal yang harus dipertimbangkan dalam pelaksanaan Hipotek Kapal Laut.Kapal yang dibebani Hipotek harus jelas tercantum dalam akta hipotekPerjanjian antara kreditur dengan Debitur ditunjukkan dengan perjanjian kredit (yang merupakan syarat pembuatan akta hipotek)Nilai Kredit, yang merupakan nilai keseluruhan yang diterima berdasarkan barang yang dijaminkan (misal kapal)Nilai Hipotek di khususkan pada nilai kapal (pada Bank dilakukan oleh Appresor)Pemasangan Hipotek sesuai dengan nilai kapal dan dapat dilakukan dengan mata uang apa saja sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Tujuan Kapal di Daftar adalahUntuk memperoleh surat tanda kebangsaan kapal (STKK). Dengan adanya STKK maka kapal dapat berlayar dengan mengibarkan bendera kebangsaanya, dengan demikian kedaulatan negara bendera berlaku secara penuh di atas kapal tersebut dan orang yg berada di atas kapal harus tunduk kepada peraturan-peraturan dari negara benderaStatus Hukum Pemilikan Kapal menjadi jelasDapat dipasang/dibebani hipotekSyarat Kapal yang di daftar di IndonesiaKapal dengan ukuran isi kotor sekurang-kurangnya 20 M3 atau dinilai sama dengan itu.Dimiliki Oleh warga negara indonesia atau badan hukum indonesia dan berkedudukan di indonesia (pasal 46 ayat (2) UU No 21 Tahun 1992 tentang pelayaran.

Dokumen-dokumen yang harus dilengkapi untuk pendaftaran kapal laut.Mengajukan surat permohonan kepada pejabat pendaftarBukti Kepemilikan KapalIdentitas pemilikSurat Ukur (Sementara atau Tetap)Delection Certificate khusus untuk kapal laut yang pernah di daftarkan di luar negeri.