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Prof. Dr. Hubert Oppl Heime vor dem Aus? Zukunftsfähige Investments sichern Investitionen Berlin, 02. Juli 2013
Agenda
I Vorbemerkung
2 vertraulich - SHI 2 vertraulich – PHÖNIX Prof. Dr. Hubert Oppl - Vortrag am 2.7.2013 - Altenheim EXPO Berlin
II Sozialwirtschaft – der schlafende Riese im Umbruch
III Pflegewirtschaft – Risiko- oder Wachstumsmarkt?
IV Heime: zwischen „Pflegebatterie“ und Seniorenresidenz
V Die störende Rolle der öffentlichen Hände – weniger Staat ist mehr
VI Der Nachfrager im Pflegemarkt – das unbekannte Wesen?
VII Der „Generationenwandel“ im „stationären“ Bereich – was kommt danach?
VIII Leben im Quartier
IX Lebensforum Generationencampus
X Engmaschige Gesetze verhindern die Entwicklung
XI Investorenfeste Gestaltungen für die Zukunft
2
Vorbemerkung
Aktuelle Diskussionen und Daten Rigorose Positionen im Kontext der Einführung der Heimgesetze der Länder sowie der
Vorschriften zur Wohnqualität
Reaktionen der (kommunalen) Betreiber
Anachronismen z.B. in NRW
Anachronistische Marktdaten
3 vertraulich - SHI Prof. Dr. Hubert Oppl - Vortrag am 2.7.2013 - Altenheim EXPO Berlin 3
4 vertraulich - SHI Prof. Dr. Hubert Oppl - Vortrag am 2.7.2013 - Altenheim EXPO Berlin 4
Sozialwirtschaft – der schlafende Riese im Umbruch
Seit Jahren überproportionales Wachstum (ca. 2,5 % gegenüber dem BIP) Umsätze in der Sozialwirtschaft zu nahezu 90 % „immobiliengebunden“ Umsätze zu 85 % „Entgelte“ für Leistungen“ Segment „Vollstationäre Pflege“ wiederum rund 16 % Erwirtschaftete Pachtvolumen dieses Segments: 3,2 % (rund 6 Mrd. € p.a.) Selbstzahleranteil in diesem Bereich erheblich schwankend => Durchschnitt ca. 55 % bis 65 %
⇒ Wachsendes Selbstbewusstsein, Risikobewusstsein und Vorsorgebereitschaf der Nachfrager
Sozialwirtschaft 7,2 % an Bruttowertschöpfung
Davon Bereich „Health Care“ ein Anteil von 80 %
Pflegewirtschaft – Risiko- oder Wachstumsmarkt?
5 vertraulich - SHI Prof. Dr. Hubert Oppl - Vortrag am 2.7.2013 - Altenheim EXPO Berlin 5
Pflege- Wirtschaft
Risiken Scherenentwicklung zwischen
Kosten und Kaufkraft
Lebenszyklen der Immobilien
Unkalkulierbarkeit des Gesetzgebers
Wachstumstreiber Demographie => höhere
Lebenserwartung, Singularität, Multimorbidität, Demenz
Überproportional steigende Nachfrage nach professionellen Dienstleistungen (Beske-Insitut)
Heime: Zwischen „Pflegebatterie“ und Seniorenresidenz
6 vertraulich - SHI Prof. Dr. Hubert Oppl - Vortrag am 2.7.2013 - Altenheim EXPO Berlin 6 vertraulich
Hospital - Kretinenanstalt – Pflegeheim => 150 Jahre stationäre Pflege
Steuerung der öffentlichen Hände => Plan- und Fördervorgaben führten zu Fehlallokationen und Fehlinvestitionen
Öffnung des Marktes – Spaltung des Marktes
Hektische Differenzierung des Angebotes
Hektische Umwandlung untauglicher Immobilien zu Pflegeheimen
Kundenferne der Angebote
Die störende Rolle der öffentlichen Hände – weniger Staat ist mehr
7 vertraulich - SHI Prof. Dr. Hubert Oppl - Vortrag am 2.7.2013 - Altenheim EXPO Berlin 7 vertraulich
Folgen der Regulierung sozialer Märkte
Der Zick-Zack-Kurs öffentlicher Förderung
Kontraproduktive Wettbewerbsverzerrung durch Förderung
WTG – Nebelkerzen ohne Ende?
Brüche zwischen landespolitischen Vorgaben und Bundesgesetzen
Kostendruck ignoriert die Anforderungen an Qualität und Professionalität
Anachronismus der Ambulantisierung
Der Nachfrager im Pflegemarkt – das unbekannte Wesen?
8 vertraulich - SHI Prof. Dr. Hubert Oppl - Vortrag am 2.7.2013 - Altenheim EXPO Berlin 8 vertraulich
1. Gebäudestruktur: Kunden erwarten ein qualitativ hochwertiges Haus von überschaubarer Größe. Es soll
hinreichend große Einzelwohnbereiche bieten, in denen ein individuell gestaltetes Leben möglich ist.
2. Die Gestaltung des Hauses muss eine Wohlfühlatmosphäre vermitteln, es darf nicht klinisch aber auch nicht wie ein Businesshotel wirken.
3. Personal muss quantitativ ausreichend und sehr gut geschult sein. Die Mitarbeiter müssen hinreichend Zeit haben, sie müssen über besondere empathische Kompetenz verfügen. Sie sollen den Kunden in seiner Individualität respektieren und schützen sowie ihn dabei unterstützen, seine gewohnte Lebensführung fortzusetzen.
4. Investition: Den Nachfragern ist bewusst, dass die erwarteten Leistungen mehr Geld kosten werden. Sie wollen ihre verfügbaren Mittel jedoch nicht in „Steine“ investieren sondern sich eine besondere, persönliche hohe Zuwendungsqualität „kaufen“.
5. Kaufkraft: Erwartungsgemäß wächst die Bereitschaft, mehr eigene Mittel einzusetzen, bei Beziehern höherer Einkommen. Bezieher höherer Einkommen verfügen daneben noch dreifach häufiger als Bezieher geringerer Einkommen über ergänzende Risikoversicherungen. Somit können sie auf eine ausreichend hohe Basiskaufkraft sowie eine ergänzende Risikokaufkraft zurückgreifen.
6. Selbstzahler: Diese Nachfragergruppe stellt folglich künftig jene Selbstzahler, die sich sehr sorgfältig für das Haus ihrer Wahl entscheiden werden. Sie erwartet ein Produkt, das in dieser Form am Markt derzeit noch sehr selten ist => hohe Qualität in der Wohnlichkeit bei moderaten Kosten für „Steine“, hohe „Zuwendungsqualität“, die dann auch mehr kosten darf.
(Allensbach 2009, im Auftrag der Marseille Kliniken AG)
Der Nachfrager im Pflegemarkt – das unbekannte Wesen?
9 vertraulich - SHI Prof. Dr. Hubert Oppl - Vortrag am 2.7.2013 - Altenheim EXPO Berlin 9 vertraulich
Wohnen und Pflege im Alter: Neue Anforderungen an Lebensumfeld und Lebensqualität sowie Support
(Quelle: TNS Emnid 2011, auch BMVBS 2011)
⇒ Umzugsmotivation korreliert unmittelbar mit tatsächlicher und/oder gefühlter Hilflosigkeit sowie entsprechend verlässlicher professioneller Hilfe
⇒ Bedürfnis nach Sicherheit als wichtigste Anforderungen an das altersgerechte Wohnen: Eine den individuellen Lebensbedingungen entsprechend bauliche Gestaltung des Wohnraums technische Ausstattung (z.B. Hausnotruf) unmittelbare Kommunikation mit Ärzten sowie Pflegepersonen gute Erreichbarkeit der Infrastrukturangebote und Dienstleistungsangebote
Wie wollen Sie wohnen, wenn Sie 70 Jahre alt sind? Was wären für Sie Gründe, im Alter noch mal umzuziehen?
Der „Generationenwandel“ im „stationären“ Bereich – was kommt danach?
10 vertraulich - SHI Prof. Dr. Hubert Oppl - Vortrag am 2.7.2013 - Altenheim EXPO Berlin 10 vertraulich
Pflegebatterien am Ende?
Neue Monströsität? Pflege im Rundturm – Innere Mission in München
Die selbst organisierte Senioren WG in minderer Strukturqualität (NRW)?
Das Seniorendorf?
Alten- und Pflegeheim – neustes Bauprojekt der Inneren Mission in München (227 Plätze)
Hausgemeinschaften für Menschen mit Demenz – Bauprojekt der feddersenarchitekten in Mieste (40 Plätze in drei Hausgemeinschaften)
Leben im Quartier
11 vertraulich - SHI Prof. Dr. Hubert Oppl - Vortrag am 2.7.2013 - Altenheim EXPO Berlin 11 vertraulich
Was ist ein «Quartier» ?
Anlehnung an die Gedankenwelt der Bauhausgruppen 1930?
Bestandsquartiere heute
Modellquartiere z.B. Heidelberg - Neubauquartier "Bahnstadt".
Wohnquartier in Berlin (Quelle: pixelio) Wohnprojekt Heidelberg – Bahnstadt (Quelle: Stadt Heidelberg)
Lebensforum Generationencampus - Bausteine
Mai 2013 12
Komfortwohnen
Mehrgenerationenwohnen
Familienwohnen
Qualifiziertes Wohnen
Betreutes Wohnen
Nahversorger
Forum/ Dienstleister
KiTa MVZ
Pflege Reha
Engmaschige Gesetze verhindern die Entwicklung ?
13 vertraulich - SHI Prof. Dr. Hubert Oppl - Vortrag am 2.7.2013 - Altenheim EXPO Berlin 13 vertraulich
1. Klassische Investorenmodelle - Fonds
Herausforderungen: Assetmix – Betreiber-/Mietermix – Refinanzierungsmix
2. Beteiligungsmodelle – Kapitalaufbau – Risikovorsorge (Beteiligungspolice)
langfristiger Kapitalstock – Ausschüttung in individuelle Risikobausteine (Pflegekostenversicherung, Berufsunfähigkeit u.a.)
Anspruch auf eine Wohnung oder einen Pflegeplatz im Quartier der Wahl
Hohe individuelle Kaufkraft im Risikofall
Investorenfeste Gestaltungen für die Zukunft
14 vertraulich - SHI Prof. Dr. Hubert Oppl - Vortrag am 2.7.2013 - Altenheim EXPO Berlin 14 vertraulich
Kontakt
Prof. Dr. Hubert Oppl - Vortrag am 2.7.2013 - Altenheim EXPO Berlin 15
Prof. Dr. Hubert Oppl immoTISS care GmbH Gattenhöfer Weg 32 61440 Oberursel Tel.: 06171 – 9235930 [email protected] www.immotisscare.de