Guia sobre Assembleias de Condomínios - Introdução

Saiba tudo o que é preciso sobre as reuniões do seu condomínio

Em condomínio, tudo é decidido a partir das assembleias. Nesses encontros, a comunidade se junta para decidir a aprovação de contas, a necessidade de uma obra, e até quem será o próximo síndico do local.

E por ser um momento tão importante na vida em condomínio, as assembleias têm algumas regras. Desde o momento da convocação até a sua finalização em ata, a reunião tem suas minúcias.

Para não restarem dúvidas, o SíndicoNet traz um guia completo com todas as informações necessárias sobre assembleias. São 24 páginas com informações atualizadas de especialistas e partes do Código Civil. Confira e boa leitura!

Convocação de assembleia

Forma e o prazo devem ser regulamentados pela Convenção

Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da Assembleia.

O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade.

É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for notificado, a assembleia pode perder a validade.

A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a "Assuntos gerais", estes só podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar explícitos na convocação.

Geralmente as Assembleias são convocadas pelo síndico. Mas a reunião de um quarto dos condôminos pode gerar uma convocação (ou seja, um quarto das frações ideais, se a Convenção não estipula a representação por unidade). Neste caso, são necessárias as assinaturas desta quantidade mínima de condôminos no edital de convocação.

Confira o modelo de edital de convocação oferecido pelo Síndico Net, com download gratuito. 

Abaixo, o que diz o Código Civil sobre convocação de assembleias condominiais:

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

 Iniciando uma Assembleia

Dicas e prodecimentos para o início da reunião

Presidente da Mesa: é escolhido no início da assembleia. Ele nomeia um secretário para redigir a ata, e começa a conduzir a reunião.

Não deixe de veirificar o que a Convenção estabelece sobre quem pode compor a mesa.

Não é recomendável o síndico presidir ou secretariar a Assembleia, para não haver questionamento sobre sua influência nas decisões dos condôminos.

O Presidente da Mesa deve tomar o cuidado para que as atenções não se desviem dos assuntos especificados no edital de convocação, e para que as votações ocorram dentro do limite mínimo especificado pela Lei dos condomínios e pela Convenção.

Logo no início da assembleia, o Presidente recolhe as procurações para anexá-las à lista de presentes.

Lista dos presentes: deve ser preenchida no início da reunião e anexada à ata da assembleia correspondente, no Livro de Atas do condomínio.

Inadimplentes não pode participar das deliberações da assembleia, nem votar, mesmo que estejam cumprindo acordo.

Síndico pode presidir Assembleia?

Não existe proibição legal. No entanto, não é conveniente que o síndico presida a mesa da assembleia. Confira abaixo os motivos.

Consulte também a Convenção do seu condomínio a respeito deste assunto. Na "micro-política" do condomínio, a assembleia representa o Poder

Legislativo, e o síndico, o Poder Executivo. Ou seja, a assembleia tem a competência de elaborar as normas para o

condomínio, e tomar as decisões mais impactantes, como aprovação de obras (exceto emergenciais e de baixo custo)

O síndico tem a competência de executar o que é determinado pela assembleia, a ela prestar contas de sua gestão, e tomar decisões administrativas do dia-a-dia.

Portanto, há interferência entre os poderes locais se o síndico preside a assembleia.

Na verdade, este é um modo de regular as atribuições do síndico, não lhe dando poderes absolutos.

Do ponto de vista do síndico, também é incoveniente presidir a assembleia, porque assim ficaria excessivamente exposto às cobranças dos condôminos.

Ao não ocupar a presidência da mesa, o síndico divide mais as responsabilidades pelas decisões tomadas com os condôminos.

De qualquer modo, é sempre essencial a presença do síndico na assembleia, para informar aos condôminos sobre o que está sendo feito, e sobre as demandas do condomínio.

Como conduzir uma Assembleia

Organização e objetividade garantem reunião rápida e bem sucedida

Preparação dos participantes

A parte anterior à assembleia é o primeiro passo para garantir que o evento transcorra com organização e tranquilidade. A convocação deve ser feita como manda a convenção do condomínio – caso contrário, as decisões tomadas pela coletividade podem ser invalidadas judicialmente.

O ideal é municiar o condômino com todo o tipo de informação possível antes da reunião, para que ele tenha tempo de refletir sobre os dados, elaborar perguntas e até de trocar algumas ideias com os vizinhos. Dessa forma, ninguém se sente surpreso com o valor do reajuste da taxa ou com o preço da pintura da fachada no momento da assembleia.

O uso da internet pode ser um aliado importante para este fim. Por isso, ferramentas como listas de e-mails, facebook, site do condomínio, blogs, fóruns, assembleia virtual, podem ser extremamente úteis para promover e antecipar o debate entre os participantes.

Outro item importantíssimo para que a futura assembleia tenha um bom andamento é a definição das pautas. Estas devem ser claras, pertinentes, necessárias e não muito extensas. A quantidade também é determinante. O máximo recomendado são quatro pautas por assembleia, para evitar que o evento se alongue demais.

Atrair os condôminos é fundamental. Coloque observações no edital, como: "A sua presença é indispensável para o bom andamento e valorização do nosso patrimônio"; "Os ausentes, por Lei, deverão acatar com todas as decisões

tomadas". O síndico e a administradora devem continuar chamando os condôminos para a reunião, com lembretes no quadro de avisos do condomínio, quinze dias antes, uma semana antes, dois dias antes do evento e na própria data também.

A preparação também pode variar de acordo com a finalidade de cada assembleia:

Aprovação de contas: Mande antes da reunião uma prévia do que será falado. Um atualizado das despesas do condomínio, com o quanto se gasta atualmente com pessoal, concessionárias, e principais itens de manutenção. Para a ocasião, as pastas devem estar todas aprovadas pelo conselho, que deve vistá-las mensalmente.

Previsão orçamentária: Envie, com antecedência, os valores já com reajustes previstos para o período – inflação de contratos, reajustes, média de dissídio.

Eleição de síndico: caso haja mais de um interessado, é possível que os mesmos conversem com o síndico atual com antecedência e mandem para os outros condôminos suas propostas de trabalho.

Convocações específicas: - envidraçamento de sacadas ou obras, por exemplo: o síndico pode já mandar os orçamentos colhidos, e as informações técnicas com antecedência.

Ambiente

Antes da reunião começar, se possível, coloque uma música ambiente suave, ou até um DVD com um tema leve. Músicas agitadas não são recomendadas. Outro toque simpático é oferecer um cafézinho com biscoito para os presentes. Esse tipo de cuidado vai criando um ambiente mais propício para a conversa e para o entendimento entre os vizinhos.

Se possível também, as cadeiras podem ser dispostas em um círculo, facilitando a comunicação face-a-face.

Inicie sempre no horário (geralmente na segunda chamada, uma vez que a participação da primeira dificilmente é alcançada).

Mantenha o material (orçamentos, provisão orçamentária, extratos bancários, fotos de obras e serviços etc.) organizado e, se possível, mostre aos condôminos por meio de retro-projetor ou computador, por exemplo, tornando a reunião menos cansativa.

Outra boa medida é levar cópia da Convenção e do Regulamento Interno, para possível consulta.

CONDUÇÃO DA REUNIÃO

O primeiro passo é decidir pelo presidente da mesa. Peça fundamental para o bom andamento do evento, o recomendável é que o presidente seja alguém respeitado por todos, neutro e que não pertença a nenhuma “panelinha” do condomínio.

Também é de extrema importância que o presidente da mesa saiba se colocar no momento certo, evitando que os moradores que demandam mais atenção fujam do tema que está sendo debatido. 

Além disso, deve-se observar o horário de início da reunião. É uma boa maneira de prestigiar os presentes, e não os ausentes, ou atrasados. Outra forma de se manter a ordem é dar certo período de tempo para cada assunto na pauta – e no máximo cinco minutos a mais, caso a maioria decida por mais explicações sobre o tema. Veja algumas sugestões sobre o tempo necessário para os seguintes assuntos – caso o material de apoio já tenha sido enviado com antecedência, como foi sugerido acima:

Prestação de contas: de 20min a 25 min Previsão orçamentária: de 10 min a 15 min Eleição: geralmente feita por aclamação, 5 minutos. Mas se houver mais

candidatos, calcule 3 minutos para cada um Aprovação de obras: de 15 min a 20 min

Para que a reunião transcorra da melhor forma possível, a ordem do dia deve deixar os temas mais polêmicos para o final. Assim, os outros assuntos são decididos com mais tranquilidade. 

Objeções

Mesmo com toda essa organização, há algo que pode minar o sucesso de uma assembleia: as objeções em excesso ou a vontade, de alguns moradores, de debaterem assuntos que não são coletivos durante a reunião. Para aqueles que pedem a palavra a todo momento e desejam mais explicações sobre contas já aprovadas, ou sobre um orçamento cotado, ou em relação a um item muito específico de qualquer coisa debatida, pode-se oferecer uma atenção especial em outro momento, para evitar atrasar a ordem estabelecida para o dia. Uma sugestão é que se coloque em votação se a dúvida é da maioria dos presentes ou não. Assim, o morador em questão não se sente injustiçado e, se o assunto realmente for de interesse geral, tem mais espaço para discussão. É importante que os moradores não fiquem sem resposta para as suas questões. Mesmo que repetitivas,as perguntas devem ser respondidas – o que pode acontecer em outro momento, que não na assembleia. 

Perda de foco

Outro problema recorrente em assembleias são aqueles que querem discutir assuntos privados. Nesse caso, o ideal é que o presidente da mesa explique que o tema não é de interesse geral, mas que o síndico pode procurá-lo em outro momento, ou depois da assembleia, para falar sobre o problema. Deve-se ressaltar que a assembleia é o momento para debater os assuntos referentes à comunidade. Veja abaixo algumas frases que o presidente da mesa pode usar para manter a objetividade da reunião:

“Esse assunto será debatido mais tarde” “Me desculpe, mas o tema não é de interesse coletivo” “O item já foi discutido e aprovado” “Senhores, temos mais três minutos para decidir sobre esse assunto, depois

passamos para o próximo item da pauta” “Esse tema não está na pauta do dia” “Podemos discutir esse assunto em particular”

Ânimos exaltados

Em uma assembleia, os condôminos muitas vezes sabem quem pode ou não conturbar. É importante identificar antes quem costuma agredir ou ofender os demais para não deixar essa pessoa “crescer”.

O presidente é o responsável pela ordem na assembleia. Cabe a ele advertir aquele que estiver perturbando os demais pela sua postura hostil durante a reunião

Se isto não for suficiente, em último caso, o presidente, com a anuência dos presentes, pode solicitar a retirada do perturbador ou suspender os trabalhos, determinando nova data para a continuação dos trabalhos (assembleia em sessão permanente).

Depois da reunião:

Com o fim das discussões agendadas, é possível que os vizinhos e síndicos fiquem ali conversando sobre a reunião. O presidente da mesa, auxiliado pelo funcionário da administradora de condomínio, redige a ata da reunião, que tem data limite para ser entregue aos outros moradores, expressa na convenção. Aproveite o momento para tirar alguma dúvida pendente que tenha ficado para trás por falta de tempo – ou por interesse de algum morador.

Ata de Assembleia

Dicas e orientações para o encerramento da reunião e formalização da Ata

Ata: Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada um.

A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência. É assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretário.

Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentários realizados. São suficientes o resgistro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos de quem o fizer questão.

É enviada uma cópia para cada condômino. A antiga Lei dos Condomínios (4591/64) determinava que a distribuição da

cópia da Ata aos condôminos fosse feita em um prazo de até 08 dias. Entretanto, Com o advento do Novo Código Civil (atual Lei dos Condomínios), esta obrigatoriedade NÃO foi mantida. Sendo assim, prevalece o que estiver determinado na convenção do condomínio.

A convenção sendo omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela Lei 4591/64. O não atendimento da entrega da ata aos condôminos em prazo razoável, implica no comprometimento do princípio da transparência, o qual quando atingido, pode levar a insatisfação e desconfiança dos condôminos.

Não é obrigatório seu registro em cartório, a não ser que assim determine a Convenção do seu condomínio. Se as decisões que ela contém foram aprovadas com os quoruns e procedimentos corretos, ela já tem valor legal para os condôminos. (Fonte: Informe Secovi nº 64)

Deve ser mantida no Livro de Atas do condomínio, pelo menos por 5 anos, em poder da administradora ou do síndico. Como qualquer documentação do condomínio, deve estar sempre disponível a qualquer condômino.

Glossário: termos usados em assembleias

Conheça as minúcias dos conceitos usados na reunião de condomínio

Há quem já esteja familiarizado com os conceitos abaixo. Porém, quem nunca foi síndico pode se atrapalhar com tanta nomenclatura parecida – e com significados bem diferentes.

Conheça abaixo as mais corriqueiras expressões utilizadas em assembleias de condomínio:

Quórum:Número necessário de pessoas para votar/aprovar certo tema  

Maioria absoluta ou maioria do todo: Leva-se em consideração a totalidade do condomínio, ou seja todos os condôminos. Necessária para aprovação de obras úteis, que aumentam ou facilitam o uso da coisa, como reforma de guarita ou individualização de hidrômetros, por exemplo.  

Maioria simples ou maioria dos presentes: Corresponde a 50% mais um dos presentes em assembleia. Esse quórum elege ou destitui síndico, e aprova orçamento e contas.  

Maioria qualificada: Depende de cada convenção e tem diferentes quóruns específicos para realização de obras. Para aprovar uma obra voluptuária, por exemplo, são necessários dois terços de todas as  unidades.  

2/3 do todo: Refere-se a dois terços de todas as unidades, levando em conta as frações ideais, caso se aplique. É um quórum aplicado para aprovação de obras voluptuárias e alteração da convenção.  

Unanimidade dos condôminos:Todos os condôminos.  

Quórum qualificado: Quando há porcentagem específica para votar certo tema. Para conseguir alterar, por exemplo, a destinação do condomínio, é necessária a aprovação de todos, ou seja, 100% dos condôminos. 

Quórum livre:Quando não há especificação sobre o quórum. Ou seja, a maioria simples decide o que está sendo votado.  

1a. convocação: Para aprovar algo no primeiro horário, o síndico necessita da presença de mais de 50% das unidades.  

2a. convocação: Para deliberação, maioria dos votos dos presentes, salvo se for necessário um quórum específico.  

Presidente da mesa e Secretário:É escolhido no início da assembleia. Ele nomeia um secretário para redigir a ata, e começa a conduzir a reunião. Deve-se veirificar o que a Convenção estabelece sobre quem pode compor a mesa. Não é recomendável o síndico presidir ou secretariar a Assembleia, para não haver questionamento sobre sua influência nas decisões dos condôminos. 

Condômino: Ao contrário do que muitos pensam, o que caracteriza o termo condômino não é o fato do indivídulo morar no condomínio. Condômino é o proprietário do imóvel, mesmo se não morar na unidade. Portanto, quando a legislação usa este termo, está se referindo ao proprietário do imóvel. 

Obras úteis: As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Exemplo: reforma da guarita e Individualização dos hidrômetros. (Quórum necessário: maioria do todo)  

Obras voluptuárias: As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*.  Exemplo: construção de piscina. (Quórum necessário: 2/3 do todo)  

Obras necessárias: As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*. Exemplo: pintura ou limpeza da fachada (mantendo-se a mesma cor e padrão) e obras como impermeabilização de um local com vazamento (Quórum necessário: maioria dos presentes)

Assembleias - O que diz a lei (art.1.350 - 1.355)

Código Civil - Condomínios

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Assembleia Ordinária - AGO

A AGO ocorre uma vez por ano, obrigatoriamente, segundo o novo Código Civil

 Normalmente, é usada para prestação de contas, aprovação da previsão orçamentária e eleição de síndico.

O que o Código Civil diz:"Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos

condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino."

Para aprovar contas passadas, previsão orçamentária e para eleger síndico e corpo diretivo, é preciso, em primeira convocação, o voto de condôminos que representem a maioria das frações ideais ou das unidades, de acordo com o critério disposto na Convenção do condomínio.

Se não houver este quórum em primeira convocação, em segunda chamada a aprovação e eleição se dá por maioria dos votos dos presentes - a não ser nos casos em que a legislação ou a Convenção exigem quórum especial, como obras, alterações no Regimento Interno, mudanças na fachada e outros.

Inquilinos podem votar, mesmo sem procuração do proprietário, em questões que envolvam despesas ordinárias: Lei dos Condomínios, artigo 24, parágrafo 4.

Os votos, salvo disposição contrária da Convenção do condomínio, são correspondentes à fração ideal dos votantes.

Se as contas forem reprovadas pela assembleia, esta deve deliberar as providências a serem tomadas. Por exemplo: instituir uma auditoria, marcar assembleia extraordinária para a destituição do síndico.

 

Eleições

Muitas vezes as AGOs também são usadas para a eleição de síndico, subsíndico e conselho fiscal.

Todo condomínio deve ter um síndico, segundo a legislação. A eleição de subsíndico e conselheiros fiscais não é obrigatória, se a Convenção não dispuser sobre estes cargos.

O síndico e outros integrantes do corpo diretivo não precisam ser proprietários ou moradores.

A eleição ocorre com maioria dos condôminos, em primeira chamada, ou com maioria dos presentes, em segunda. (artigos 1352 e 1353 do novo Código Civil).

Inquilinos podem votar com procuração, de acordo com o parágrafo 4 do artigo 24 da Lei dos Condomínios

Se a Convenção não se pronuncia sobre a remuneração do síndico, a Assembleia que o elege deve deliberar sobre o assunto:Lei dos condomínios, art. 22, parágrafo 4°: "Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente."

O mandato deve ser no máximo de 2 anos, permitida a reeleição.

Assembleia Extraordinária - AGE

Podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos

 As assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, geralmente para tratar de assuntos não discutidos na última assembleia ordinária ou de urgência.

Para que uma assembleia extraordinária seja convocada, é preciso a assinatura do síndico ou de pelo menos 1/4 dos condôminos. Abaixo, os casos previstos no Novo Código Civil: 

Assunto Precisa de assembleia? Votação Necessária

Obras "necessárias", que conservam o condomínio ou impedem sua deterioração. Ex.: obras urgentes, como impermeabilização de um local com vazamento

Depende

Se despesas não forem grandes, não precisam de

aprovação. Verificar Convenção.

Obras "úteis", que aumentam ou facilitam o uso comum. Ex.: Reforma da guarita, instalação de câmeras.

SimMaioria simples dos

condôminos

Obras "voluptuárias", as que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: quadra, churrasqueira. do jardim

Sim 2/3 dos condôminos

2/3 dos condôminos Sim 2/3 dos condôminos

Construção de um novo pavimento no edifício Sim 100% dos condôminos

Mudança da destinação do edifício (de comercial para residencial ou vice-versa, por exemplo)

Sim 100% dos condôminos

Mais sobre obras

Toda obra deve ser aprovada em assembleia, a não ser que seja necessária à habitabilidade do condomínio, e de baixo custo.

Obras necessárias podem ser providenciadas por qualquer condômino, sem autorização de assembleia, se o síndico não puder ou não quiser agir:  

 Artigo 1341, § 1o "As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino."

Se as despesas para obras necessárias e urgentes forem grandes, será preciso convocar imediatamente a assembleia, e comunicar a situação: 

Artigo 1341, § 2o "Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos."

Obras em partes comuns que são usadas por apenas alguns condôminos devem ser custeadas apenas por estes:

Art. 1.340. "As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve."

Poderes da Assembleia

Síndico e condôminos - mesmo os ausentes - devem acatar as providências regularmente aprovadas

O síndico deve acatar e executar as providências regularmente aprovadas em assembleias.

Condôminos ausentes de votações ficam submetidos ao que foi decidido, desde que tenham sido convocados para a assembleia e que o processo tenha ocorrido dentro das determinações da Convenção e da lei (incluindo procurações).

Uma assembleia pode anular as decisões de uma anterior, desde que respeitado o quórum e o número de votos para o assunto, delimitados na Convenção ou no Código Civil.

Decisões tomadas por assembleias que não respeitem as determinações legais ou da Convenção quanto à convocação e votações podem ser anuladas na Justiça.

Quanto às relações entre síndico e assembleia, assim determina o novo Código Civil:"Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembleia dos condôminos;III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas"

VEJA JURISPRUDENCIA SOBRE O ASSUNTO

Quem falta à assembléia tem de acatar decisões tomadas  Faltar assembléia de condôminos significa aceitar o que a maioria resolveu em caso de reformas. O fato de discordar, posteriormente, com o que foi decidido não exime o morador de ratear a reforma do prédio e de quitar as taxas condominiais. O entendimento é da 4ª Turma de Recursos de Criciúma. A Turma manteve, por unanimidade, sentença do juiz Luiz Fernando Boller, titular do Juizado Especial Cível da Comarca de Tubarão (SC). Cabe recurso.

Paulo Tadeu Farias Primo foi condenado ao pagamento de R$ 2,8 mil ao Edifício Tubarão por dívida de condomínio e cotas para a reforma do prédio.

O morador alegou, em sua contestação, que na condição de sub-síndico teria direito a pagar somente a metade do condomínio, além de não ter autorizado a realização de reformas.

Para o juiz, as taxas condominiais possuem a finalidade de restituir aos demais moradores os valores que eles investiram na manutenção do prédio. E o fato de Paulo Tadeu não ter autorizado as obras de reforma não o livra de sua obrigação.

A ausência do sub-síndico às assembléias, de acordo com o juiz, representou consentimento ao que foi decidido pelos demais moradores, sem dizer que a reforma do prédio agregou valor à sua propriedade.

Paulo Tadeu foi condenado ainda ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15%.

Apelação Cível nº 2006.400847-9Processo nº 075.05.012114-0  / Fonte: Revista Consultor Jurídico, 2007 

Quóruns de assembleias de condomínios

Tabela com votações mínimas necessárias para cada tipo de votação

Motivo Observação Votação mínima

Aprovação de contas, aumento de taxa condominial e eleição de síndico

Em 1ª convocação, é preciso quórum de metade do todo; em 2ª, quórum livre

Maioria dos presentes

Obras necessárias

As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*.

Ex.: pintura ou limpeza da fachada (mantendo-se a mesma cor e padrão) e obras urgentes, como impermeabilização de um local com vazamento

Maioria dos presentes

Obs.: Se as despesas não forem grandes, não precisam de aprovação*** (saiba mais)

Obras úteisAs que aumentam ou facilitam o uso da coisa*. Ex.: Reforma da guarita e Individualização dos hidrômetros

Maioria do todo

Obras voluptuáriasAs que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*. Ex.: piscina.

2/3 do todo

Alterações na Convenção e no Regulamento Interno

--- 2/3 do todo**

Destituição do síndico Assembleia especialmente convocada por 1/4 dos condôminos

Maioria dos presentes

Outros motivosDesde que não exigido quórum especial pela Lei ou pela Convenção, em 1ª convocação, é preciso a presença de metade do todo; em 2ª, quórum livre

Maioria dos presentes

 Considerações importantes

Quórum: Número necessário de pessoas para votar/aprovar certo tema Maioria absoluta ou maioria do todo: Leva-se em consideração a totalidade

do condomínio, ou seja todos os condôminos. Necessária para aprovação de obras úteis, que aumentam ou facilitam o uso da coisa, como reforma de guarita ou individualização de hidrômetros, por exemplo.

Maioria simples ou maioria dos presentes:  Corresponde a 50% mais um dos presentes em assembleia. Esse quórum elege ou destitui síndico, e aprova orçamento e contas.

2/3 do todo: Refere-se a dois terços de todas as unidades, levando em conta as frações ideais, caso se aplique. É um quórum aplicado para aprovação de obras voluptuárias e alteração da convenção.

(*) Definições do dicionário Aurélio (**) Alterações no Regulamento Interno é um assunto polêmico e a Lei (Código

Civil) não é 100% clara sobre a votação mínima necessária. Veja o que dizem especialistas sobre qual a votação necessária para alteração do Regulamento Interno

(***) Geralmente, a convenção ou a assembleia decide um valor parâmetro para destinguiir o valor máximo que não é necessário aprovação. Saiba mais sobre autonomia do síndico para gastos sem aprovação em assembleia

Novo Código Civil, Artigo 1352, Parágrafo único: "Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio."

Obras necessárias podem ser providenciadas por qualquer condômino, sem autorização de assembleia, se o síndico não puder ou não quiser agir:Artigo 1341, § 1o "As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino."

Se as despesas para obras necessárias e urgentes forem grandes, será preciso convocar imediatamente a assembleia, e comunicar a situação:Artigo 1341, § 2o "Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos."

Obras em partes comuns que são usadas por apenas alguns condôminos devem ser custeadas apenas por estes:

Art. 1.340. "As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve."