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Guía Práctica:
Arrendamiento de Local
ARAG SE, Sucursal en España, advierte que queda absolutamente prohibido
cualquier tipo de reproducción total o parcial de todos los contenidos o elementos de
esta Guía Legal. www.arag.es
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23:00SUEÑAS… CON PODER DORMIR
“Estaba a punto de dormirme cuando el vecino de arriba pone música a todo volumen como lleva haciendo las dos últimas semanas… ¿Qué se le va a hacer? No atiende a razones.”
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20:00 VECINO CON POCAS LUCES
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12:00 EL INCOBRABLE
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16:00 AL FRESCO
“Durante el transporte hasta mi pescadería se ha interrumpido la cadena de frío que conserva fresco el pescado y mucho se ha echado a perder. Casi no tengo género para vender hoy, pero no me queda otra que aguantarme.”
Para estas situaciones tienes ARAG Negocios flexible.
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Índice del documento1. Conceptos útiles ....................................................................................................................5
1.1 ¿Qué es un arrendamiento de local de negocio? ............................................................. 5
1.2 ¿Qué forma debe tener el contrato de arrendamiento? ............................................... 5
2. Duración del contrato ...........................................................................................................5
2.1 ¿Cuál es la duración mínima del arrendamiento? .......................................................... 5
2.2 Desisitimiento anticipado .................................................................................................... 5
3. Subrogación por muerte del arrendatario ..........................................................................6
3.1 ¿Qué es la subrogación? ......................................................................................................... 6
3.2 ¿Quiénes pueden subrogarse? ............................................................................................ 6
3.3 ¿Cómo subrogarse? ................................................................................................................ 6
4. La renta ..................................................................................................................................6
4.1 ¿Qué es? ..................................................................................................................................... 6
4.2 ¿Se puede actualizar la renta durante el contrato? ...................................................... 6
5. Obras ......................................................................................................................................7
5.1 ¿Quién debe realizar las obras de conservación del local? .......................................... 7
5.2 Obras de mejora ..................................................................................................................... 7
5.3 Obras del arrendatario .......................................................................................................... 7
6. Fianza .....................................................................................................................................8
7. El derecho de adquisición preferente..................................................................................8
7.1 ¿Qué es el Derecho de Adquisición Preferente? .............................................................. 8
7.2 ¿Cómo se ejercita este derecho? ......................................................................................... 8
7.2.1 Derecho de tanteo ................................................................................................................ 8
7.2.2 Derecho de retracto ............................................................................................................ 9
7.3 ¿Cuándo no existe derecho de adquisición preferente? ............................................... 9
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8. Cesión y subarriendo ............................................................................................................9
8.1 ¿Qué es la Cesión del arrendamiento? .............................................................................. 9
8.2 ¿Qué es el Subarriendo? ....................................................................................................... 9
8.3 Notificación al arrendador ................................................................................................. 10
8.4 Elevación de la renta ........................................................................................................... 10
9. Indemnización al arrendatario .......................................................................................... 10
9.1 Requisitos ................................................................................................................................ 10
9.2 Cuantía de la indemnización ............................................................................................. 10
10. Resolución del arrendamiento .........................................................................................11
10.1 Por parte del arrendador .................................................................................................... 11
10.2 Por parte del arrendatario ................................................................................................ 11
11. Legislación aplicable ..........................................................................................................11
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1. Conceptos útiles
1.1 ¿Qué es un arrendamiento de local de negocio?
El arrendamiento o alquiler de un local de negocio es un contrato por el que una persona que llamaremos arrendador cede a otra persona (arrendatario o inquilino) el uso de un local a cambio del pago de una cantidad (renta). En el local el inquilino puede realizar una actividad económica de tipo industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.
El arrendador puede ser el propietario o el usufructuario del local.
1.2 ¿Qué forma debe tener el contrato de arrendamiento?
El contrato de arrendamiento no es obligatorio que se realice por escrito pero tanto el arrendador como el arrendatario pueden exigir la forma escrita. Es conveniente hacerlo por escrito por seguridad jurídica.
Si se hace por escrito, en el contrato se ha de incluir la identidad del propietario y la del inquilino, una descripción del local, la duración del contrato, la renta que el inquilino le va a abonar al arrendador y todas aquellas cláusulas que se consideren convenientes.
El contrato también puede realizarse en escritura pública celebrada ante Notario y en ese caso puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad.
2. Duración del contrato
2.1 ¿Cuál es la duración mínima del arrendamiento?
La duración del contrato de alquiler de local de negocio se pacta libremente entre arrendador e inquilino. No existe una duración mínima obligatoria.
2.2 Desisitimiento anticipado
Si el inquilino decide dejar el alquiler del local antes del plazo pactado, el arrendador podrá exigir una indemnización por los daños y perjuicios causados.
El importe de esta indemnización se puede haber pactado ya en el contrato.
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3. Subrogación por muerte del arrendatario
3.1 ¿Qué es la subrogación?
Si el inquilino fallece antes de que haya finalizado el contrato de alquiler, el contrato puede continuar en favor de determinadas personas siempre que el contrato no lo prohíba.
3.2 ¿Quiénes pueden subrogarse?
En caso de fallecimiento del inquilino pueden subrogarse en el contrato, el heredero o la persona designada por el inquilino fallecido para continuar la actividad económica que se desarrollaba en el local.
3.3 ¿Cómo subrogarse?
La subrogación se ha de notificar por escrito al propietario antes de que hayan pasado dos meses desde el fallecimiento del inquilino.
4. La renta
4.1 ¿Qué es?
La renta es la cantidad económica que el inquilino ha de pagar al arrendador por el alquiler del local. Esa cantidad es libremente pactada por ambas partes.
Asimismo la forma y lugar de pago vendrá determinados por lo establecido en el contrato.
4.2 ¿Se puede actualizar la renta durante el contrato?
La renta se puede actualizar en función de lo que se haya pactado en el contrato. Es muy habitual actualizarla cada año en función del Índice General de Precios al Consumo (IPC).
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5. Obras
5.1 ¿Quién debe realizar las obras de conservación del local?
Si en el contrato no se ha pactado nada, la normativa dice que las reparaciones necesarias para conservar el local en condiciones de habitabilidad para que pueda ser utilizado debe hacerlas l arrendador, salvo que sea el inquilino quien haya causado los daños.
Las pequeñas reparaciones que se tengan que hacer por el desgaste debido al uso normal del local serán a cargo del inquilino (por ejemplo rotura de un grifo, de una persiana).
5.2 Obras de mejora
El inquilino está obligado a soportar las obras de mejora que no puedan esperar a realizarse una vez concluido el contrato de arrendamiento.
El arrendador que se proponga realizar una de tales obras, deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.
Una vez recibida la notificación y durante el plazo de un mes el inquilino tiene dos opciones si las obras afectan de forma sustancial al local
a) Desistir del contrato: en este caso el contrato se extinguirá a los dos meses y hasta pasados esos dos meses no podrán comenzar las obras.
b) No desistir y continuar la actividad soportando las obras: el inquilino tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte del local que no pueda utilizar así como a una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
5.3 Obras del arrendatario
El arrendatario necesita consentimiento por escrito del arrendador para realizar obras que modifiquen la configuración del local o que disminuyan la estabilidad o la seguridad del mismo (por ejemplo tirar un tabique).
Si el arrendatario hace esas obras sin autorización, el arrendador tiene tres opciones:
a) Instar una acción judicial de resolución del contrato de alquiler.
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b) Exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas a su estado anterior
c) Mantener las modificaciones efectuadas sin abonar ninguna indemnización al arrendatario.
6. FianzaA la celebración del contrato de arrendamiento será obligatoria exigirle al inquilino una fianza en metálico equivalente a dos mensualidades de renta.
La fianza se puede actualizar.
También se pueden pactar otras garantías adicionales para asegurar el cumplimiento del contrato de arrendamiento como es la exigencia de aval bancario o de un fiador personal.
7. El derecho de adquisición preferente
7.1 ¿Qué es el Derecho de Adquisición Preferente?
El inquilino tiene preferencia en la compra del local en el caso de que el arrendador lo venda, siempre y cuando no se haya renunciado a este derecho en el propio contrato de alquiler.
En el caso de que el inquilino ejerza este derecho se le van a aplicar las mismas condiciones de venta que había pactado el arrendador con el futuro comprador.
7.2 ¿Cómo se ejercita este derecho?
7.2.1 Derecho de tanteo
El arrendatario puede ejercitar un derecho de tanteo sobre el local alquilado a fin de comprarlo en un plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente por parte del arrendador la decisión de vender el local, el precio y las demás condiciones esenciales de la venta.
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7.2.2 Derecho de retracto
Este derecho tendrá lugar en cualquiera de los siguientes casos:
a) Si el arrendador no hace la notificación de la compraventa del local al inquilino. b) Si no aparecen en dicha notificación condiciones esenciales de la venta.
c) Si se vende la finca por un precio inferior al notificado.
El inquilino puede ejercitar el derecho de retracto para comprar el local una vez ya vendido en el plazo de treinta días naturales desde el siguiente a la notificación que le ha de hacer el comprador al inquilino de las condiciones esenciales en que se ha efectuado la compraventa, entregándole copia de la escritura o del contrato formalizado.
7.3 ¿Cuándo no existe derecho de adquisición preferente?
El derecho de adquisición preferente en favor del inquilino no tendrá lugar cuando:
a) Se haya renunciado en el contrato de arrendamiento a este derecho.
b) El arrendador venda la finca juntamente con el resto de las viviendas y locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble.
c) Se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
8. Cesión y subarriendo
8.1 ¿Qué es la Cesión del arrendamiento?
La cesión del arrendamiento es aquel contrato mediante el cual el inquilino de un local transmite a un tercero (cesionario) los derechos y obligaciones del contrato.
Como consecuencia de la cesión, el inquilino queda desligado del contrato de arrendamiento y el cesionario pasa a ocupar esa posición en el contrato.
8.2 ¿Qué es el Subarriendo?
El subarriendo de un local es un contrato en el que el inquilino de un local cede a un tercero (subarrendatario) el contrato como arrendatario de todo o parte del local que tiene arrendado.
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A diferencia de la cesión, el subarriendo no cancela la relación contractual entre el inquilino y el arrendador, que sigue vigente en las mismas condiciones.
El subarriendo implica el nacimiento de una nueva relación contractual entre el arrendatario y el subarrendatario.
8.3 Notificación al arrendador
El inquilino podrá subarrendar el local o ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
Tanto la cesión como el subarriendo han de notificarse al arrendador en el plazo de un mes desde que se ha llevado a cabo.
8.4 Elevación de la renta
Si no se ha pactado nada en el contrato, es del 10% en caso del subarriendo parcial y del 20% en caso de cesión del contrato o de subarriendo total.
9. Indemnización al arrendatario
9.1 Requisitos
Al término del plazo pactado, si se trata de un local en el que durante los últimos cinco años se ha venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, el arrendatario tendrá derecho a que el arrendador le indemnice siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la finalización del contrato su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.
Este derecho a indemnización es renunciable en el contrato.
9.2 Cuantía de la indemnización
El importe de la indemnización variará en función de la actividad que el inquilino llevara a cabo posteriormente:
a) Si el inquilino iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la terminación del alquiler el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicado, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los
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perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
b) Si el inquilino iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del alquiler una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el inquilino, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
10. Resolución del arrendamiento
10.1 Por parte del arrendador
La Ley de Arrendamientos Urbanos prevé que el arrendador pueda resolver el contrato de arrendamiento por las siguientes causas:
a) Impago de la renta o demás cantidades cuyo pago le corresponden al inquilino.
b) Impago de la fianza o de su actualización.
c) Subarriendo o cesión incumpliendo la ley.
e) Realización en el local de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas por parte del inquilino.
f) Cualquier otro incumplimiento de las condiciones del contrato.
10.2 Por parte del arrendatario
Cualquier incumplimiento de las obligaciones asumidas por parte del arrendador en el contrato.
11. Legislación aplicableEl arrendamiento de local de negocio se rige en la actualidad por lo pactado entre arrendador y arrendatario, en su defecto por el Título III de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre (Ley de Arrendamientos Urbanos) y, supletoriamente, por el Código Civil.
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