Glaskasteel: van project naar concept

NovaTerra / jaargang 6 / nummer 3 / oktober 2006 / 16

In de Nota Ruimte zijn de concentraties van glastuinbouw in het Westland en in de omgeving van Aalsmeer aangemerkt als Greenports. Ze behoren daarmee officieel tot de ruimtelijke hoofdstructuur van ons land. Wanneer de vergelijking met de beide Mainports opgaat dan betekent die bijzondere status niet dat er automatisch nieuwe ruimte vrij komt voor glastuinbouw. De sector doet er dus goed aan wanneer ze onderzoek doet naar ruimtebesparende oplossingen. Eén van de mijlpalen in dat onderzoek is het Glaskasteel. De concept-ontwikkeling voor Glaskasteel heeft waardevolle kennis en ervaring opgeleverd, ook al is het project uiteindelijk niet gerealiseerd. De ideeën voor de toepassing van meervoudig ruimtegebruik in de glastuinbouw worden langzaam rijp. Het samenbrengen van verschillende functies

spaart overigens niet alleen ruimte. Het biedt tevens een uitgelezen kans om het energiegebruik van kassen terug te brengen met wel zo’n veertig tot vijftig procent. We spreken met Jan Ammerlaan die als zelfstandig adviseur betrokken was bij het Glaskasteel.

beeld wordt werkelijkheid We hebben nu al zoveel ontwerpen gezien voor de toepassing van meervoudig ruimtegebruik in de glastuinbouw, verzucht Jan, wanneer je niet oppast blijft het Photoshop-gehalte van die plannen onverminderd hoog. Dat was nou het interessante aan het Glaskasteel. Met het Glaskasteel gingen we die barrière doorbreken. Beeld zou werkelijkheid worden.

Glaskasteel: van project naar concept Het Glaskasteel was het project voor een multifunctioneel gebouw te Bleiswijk, vijftien hectare groot,

goed voor 1.500 tot 2.000 werknemers. Het stapelde glastuinbouw en bedrijfsruimte en zou efficiënt

omgaan met energie. Hoewel het project in deze vorm niet gerealiseerd werd, groeide het uit tot een

richtinggevend concept. Een interview met Jan Ammerlaan, een van de adviseurs in het proces.

City fruitful, het eerste innovatieve kasconcept dat het Photoshop-niveau ontstijgt. (bron: Kuiper Compagnons, Rotterdam)

Frank van der Hoeven, TU Delft, afdeling Urbanism, Redactie Nova Terra


Een concept als Glaskasteel komt natuurlijk niet uit de lucht vallen. Het verhaal begint eigenlijk begin jaren negentig van de vorige eeuw met City Fruitful, het concept van de gemeente Dordrecht, Kuiper Compagnons (Ashok Bhalotra) en Kas Oosterhuis. City Fruitful zou voorzien in de gelijktijdige ontwikkeling van 1.700 woningen en 24 hectare glastuinbouw op een gebied van in totaal zo’n 56 hectare. Woningen werden ontworpen boven de kassen, tussen de kassen en naast de kassen. Dat was begin jaren negentig. Een volgende stap in die ontwikkeling is de Kas van de Toekomst, gere-aliseerd ter gelegenheid van de Floriade 2002. In de Haarlemmermeer is een demonstratiekas gebouwd met een oppervlakte van zo’n 2.700 vierkante meter. Het omvatte een superglas-kas, een gesloten kas en de Floriade-kas. Het demonstreerde moderne teeltsytemen en een toekomstgerichte bedrijfsvoering op basis van het zogenaamde Total Quality Management. Binnen het programma van Kas voor de Toekomst zijn toen ook nog een aantal concrete gebieden uitgewerkt: Aalsmeer, Westland en de Zuidplaspolder. Voor elk van die gebieden zijn twee ontwerpen gemaakt. Daarbij werd gefocust op ruimtelijke kwaliteit. Mecanoo (Francien Houben) hield zich bezig met de Zuidplaspolder. Arcadis werkte de locatie in Aalsmeer uit. De sector wil graag van het slechte imago af. Glastuinbouw hoeft niet slecht te zijn voor de ruimtelijke

kwaliteit. Maar je moet dan wel laten zien dat het ook anders kan. Zo komen we dan in een fase waarin een aantal mensen besmet zijn met een gevoel van: ‘We moeten wat met die ruimte’. De provincie Zuid-Holland had een Programmabureau Glastuinbouw opgericht. Henk Jense werd daar het hoofd van. De provincie Zuid-Holland organiseerde een cyclus van bijeenkomsten rond de glastuinbouw. Men wilde de ontwikkeling van netwerken bevorderen. In die bijeen-komsten kwam een idee naar voren om een aantal vernieuwingen te combineren. Zo is het idee van het Glaskasteel geboren. Jense trok dat proces dus.

logische stap in een ontwikkeling Het Glaskasteel moet je dus zien als een logische stap in een ontwikkeling die al zo’n vijftien jaar aan de gang is. Concreet is het Glaskasteel dan de pilot waarin alle onderwerpen samenkomen. Je vind er alle elementen van Kas van de Toekomst: de toepassing van superglas, het principe van de gesloten (lees: energie-efficiënte) kas, de invoering van mobiele teelten (rijdende tafels, werk dat naar de mensen toe gaat). Het Glaskasteel pakt eveneens het thema van de ruimte-efficiëntie op waar City Fruitful al mee experimenteerde. Het Glaskasteel zou zijn eigen ruimte minimaal dubbel benutten. Dat was de doelstelling. Z

Ontwerpschetsen van VHP. (bron: VHP, Rotterdam)


Voor zo’n initiatief heb je natuurlijk partijen nodig. Bijzonder is de rol van de provincie Zuid-Holland die hier met Jense het trekkerschap vervulde. Die leidende rol hoort wellicht bij de veranderende taakopvatting van de overheid. Je moet dat misschien zien in het licht de ‘ontwikkelings-planologie’. Maar op zo’n moment is dat toch nieuw. Vervolgens is er dan de PPO, het Praktijkonderzoek Plant en Omgeving.

Het PPO had grond gekocht in de Overbuurtsepolder te Bleiswijk, nabij het HSL-tracé (Hogesnelheidstrein). PPO was inmiddels onder-deel geworden van het Wageningen Universiteit en Researchcentrum (WUR). De WUR wilde fysiek aanwezig zijn in het glastuinbouwgebied. Op de locatie te Bleiswijk moest een kenniscluster ontwikkeld worden waar PPO haar onderzoeksactiviteiten kon concentreren.

Vestigingen in Naaldwijk, Aalsmeer, Drente en Limburg zouden hier samengebracht worden. Wel beschouwd kon PPO niet zo heel erg veel met de grond die ze verworven had. De rest van het gebied was eigendom van de Glastuinbouwontwikkelingsmaatschappij Overbuurtsepolder, de GOP. En over dat land moest de ontsluiting geregeld worden. Zoiets dwingt tot samenwerking.

PPO werd zo één van de initiatiefnemers, de hoofdbewoners van het Glaskasteel. Verder deden twee grote bedrijven mee: Bunnik Plant en De Bleiwijkse Zoom. Die drie initiatiefnemers waren verantwoordelijk voor het hele proces: de constructiekant, de ontwerpkant en zelfs voor het zoeken van potentiële bewoners. En die drie partijen waren daarbij selectief. De oplossingen en de gegadigden moesten aansluiten op het ambitieniveau dat men zich gesteld had. Het Glaskasteel zou innovatief zijn, duurzaam, kennisgericht en schoon. Dat schoonwerken

Artist impressions van VHP. (bron: VHP, Rotterdam)Door kassen samen te brengen met andere functies, kan het ener-gieverbruik met veertig tot vijftig procent worden teruggebracht


heeft natuurlijk weer te maken met het vergunningentraject. Het uitgangspunt van het Glaskasteel was dat de ruimte minimaal dubbel benut zou worden, bovengronds wel te verstaan. Er is gekeken naar het gebruik van de ondergrond. Dat heeft geleid tot een parkeer-garage. Uiteindelijk is die garage weer wegbezuinigd. Ook is gekeken naar de toepassing van waterkelders, in te zetten voor de piekopvang.

Ook die zijn er niet gekomen. Het Hoogheemraadschap Schieland ging daar niet mee akkoord. Die kelders waren alleen haalbaar wanneer het Hoogheemraadschap er geld voor gaf. Dat was ze niet van plan. Concreet is daar verder niet meer aan gerekend.

Het meervoudige concept voor het Glaskasteel telt vier lagen, waarvan twee bouwlagen. Het gebouw zelf voorziet in de bouwlagen. De bovenste laag is bestemd voor de kassen van de initiatienemers PPO, Bunnink Plants, De Bleiswijkse Zoom en een veredelingsbedrijf. Op de onderste laag claimen Bunnik Plants en De Bleiswijkse Zoom elk een grote inpandige ruimte voor hun kasgerelateerde bedrijfs-activiteiten. Om die grote bedrijfsruimte op de begane grond zijn kleinere bedrijfsruimten ontworpen, elk voorzien van een deel van de gevel. Op dertig tot veertig meter diepte onder het Glaskasteel wordt het gietwater (hemelwater) opgeslagen. Dat is de derde laag.

De vierde laag komen we tenslotte op een diepte van 50 tot 150 meter tegen. Hier bevinden zich de aquifers waar koud water (vijf tot zes gra-den Celsius) of verwarmd water (achttien tot twintig graden Celsius) wordt opgeslagen.

ontwerp Wanneer je het over het Glaskasteel hebt dan moet je natuurlijk ook de ontwerpers noemen. Het schetsontwerp is van VHP stedebouw-kundigen + architekten + landschapsarchitekten. Toen het Glaskasteel van studie naar project ging, kwam Bogaerds architecten en ingenieurs BNA/BNI in beeld. Het architectuurontwerp is heel ambitieus begonnen. We hadden het idee dat we een hoge kas gingen bouwen met een gevel van staal en aluminium, een plafond van hout, en een vloer erin. Het zou een Kasgebouw worden. Die term heb ik zelf nog geïntrodu -ceerd. Er zitten plussen en minnen met zo’n Kasgebouw. Je hebt een hoogte nodig van veertien tot vijftien meter. Daarmee komt een bestemmingplandiscussie om de hoek kijken. Constructietechnisch was het Kasgebouw ook lastig: brandveiligheid, de onderlinge beïn-vloeding van boven- en onderburen, het materiaalgebruik, het soort vloer, de sterkte van de vloer en uiteindelijk het kostenniveau. We zijn toen gaan zoeken naar een andere oplossing. Het werd uiteindelijk een betonnen doos met daar bovenop een kas. Tegenwoordig worden er bedrijfsmatig betonnen dozen neergezet tegen een zeer scherpe prijs. Aanbod van beton was er volop, zeker met de grote bouwprojecten in het land, denk aan de HSL en de Betuweroute. En die betonnen doos bood ook een flexibel in te richten onderruimte. De gevel en het totaalaanzicht liggen vast, de binneninrichting is daarentegen vrij: casco-achtig. Welbeschouwd realiseer je met die betonnen doos een nieuw maaiveld. Het Kasgebouw ging uit van een extra verdieping. Dat werkt toch fundamenteel anders.

De aquifers bevinden zich op een diepte van 50 tot 150 meter. Hier wordt koud water of verwarmd water opgeslagen

Artist impressions van VHP. (bron: VHP, Rotterdam)

Z


energie Dan het energieaspect. Het Glaskasteel centraal omvat een energie-ontwerp dat uitgaat van een energiecentrum. Dat energiecentrum regelt de energiehuishouding van het Glaskasteel via vloerverwarming en airconditioning. Het energiecentrum produceert warmte en kou, slaat het op en gebruikt die wanneer nodig. Dat alles maakt dat het Glaskasteel geen aardgasaansluiting nodig heeft. De elektriciteit zou geleverd worden door de warmtekrachtkoppelingsinstallatie van een nieuw te stichten bedrijf, direct naast het Glaskasteel. Dat buurbedrijf levert de stroom die nodig is voor de warmtepompen. Het energiecen-trum van het Glaskasteel omvat zes of zeven van die warmtepompen voor de verwarming. Als bijproduct leveren ze (net als een koelkast) koudeproductie. Die koudeproductie wordt 50 tot 150 meter diep

opgeslagen in aquifers. En met die koudeproductie wordt dan in de zomer de energie geoogst van de kas van De Bleiswijkse Zoom. Die kas van vijf hectare groot is ontworpen volgens het principe van de GeslotenKas®. De warmte die met de koudeproductie onttrokken wordt aan de gesloten kas wordt eveneens opgeslagen in aquifers. Bij elkaar levert deze energiekringloop een besparing op van veertig tot vijftig procent ten opzichte van een stand-alone situatie. Inmiddels is dit GeslotenKas®-principe (ontwikkeld door Innogrow) toegepast bij Themato CV. Dat bedrijf won met die innovatie de Nationale Tuinbouwondernemersprijs 2005.

Uiteindelijk is er met reële investeringsbedragen geoffreerd en zijn er aan potentiële bewoners concrete aanbiedingen gedaan, gebaseerd op een exploitatieberekening van het totale complex. De conjunctuur werkte niet langer mee. Toen we in 2004 begonnen met het vermarkten van de bedrijfsruimten en de kantoren zaten we inmiddels op het

dieptepunt van de kantorenmarkt, leegstand alom. En de tijd drong. PPO had zich met oog op het samenvoegen van de verschillende bedrijfsonderdelen een deadline gesteld. Op 1 juli 2005 moest er voldoende zicht zijn op de verkoop van de onderruimtes. Dat was zo vastgelegd in het ‘concept projectontwikkelingsplan’. De initiatief-nemers hadden zich tot doel gesteld dat er in de zomer van 2005 voor tachtig procent van alle ruimten kopers gevonden waren. Op dat moment zouden de initiatiefnemer het project overdragen aan projectontwikkelaars. We zaten echter op zestig procent. Sinds 1 juli 2005 gaan de partners alleen verder. PPO bouwt op haar vijf hectare in Bleiswijk kantoor- en onderzoeksgebouwen. Onduidelijkheid bestaat nog over de ontwikkeling van de resterende tien hectare. Het buurbedrijf dat de stroom zou leveren is inmiddels

gerealiseerd. Maar sinds 1 juli 2005 is het Glaskasteel dus geen bouwproject meer. Drie partijen vervulden gezamenlijk de rol van ontwikkelaar. Ze waren het inhoudelijk eens maar konden elkaar niet vast houden toen het puntje bij paaltje kwam. Terugkijkend op het proces zou het prettig zijn wanneer één (dominante) partij de rol van opdrachtnemer/ontwikkelaar vervult. Nu was dat soms lastig. PPO is een halve overheid waarbij de besluitvorming soms oploopt tot op het niveau van Minister Veerman. Dat maakt je niet slagvaardig.Het Glaskasteel heeft de ideevorming in de sector echter volop gestimuleerd. Op dit moment zijn er een aantal initiatieven waarbij het woord Glaskasteel gebruikt wordt. Zo ontstaat er op een bedrijfs-terrein in het Brabantse Gemert een kleiner Glaskasteel: een kaas-groothandel met een aardbeienteler als bovenbuur. En inderdaad, Gemert is waar Henk Jense tegenwoordig afdelingshoofd ruimtelijk ontwikkeling is. Dan zie je maar weer dat het ook om mensen gaat.


lessen Wat kunnen we nu leren van de ontwikkelingen die geleid hebben tot het Glaskasteel-concept? Het Glaskasteel laat zien dat binnen de sector een groeiend besef bestaat dat we iets moeten met ruimte en met energie. Het Glaskasteel toont dat ruimtebesparende en energie-besparende innovaties succesvol om te zetten zijn in toepassingen die (bijna) rijp zijn voor de praktijk. Door ontwikkelingen op de energie-markt hebben zulke toepassingen die energie besparen flink de wind in de zeilen: de GeslotenKas® bijvoorbeeld. Recente ontwikkelingen op de vastgoedmarkt werkten toepassingen die ruimte besparen echter tegen. Wellicht moeten we ons afvragen hoeveel van die nieuwe toe-passingen in één concept passen. Die ruimtebesparende toepassing was in ieder geval een brug te ver. Toch moeten we op dit punt niet al te somber zijn. Het Glaskasteel heeft een oplossing geïdentificeerd (de betonnen doos) die een dubbel grondgebruik voor glastuinbouw financieel haalbaar maakt. Merk op dat de ontwikkeling van het

Glaskasteel niet stuk liep omdat er geen gegadigden waren voor de kasruimte. De kassen waren bezet. Het was de verhuur/verkoop van de kantoor- en bedrijfsruimten die te traag ging met oog op een deadline die de initiatiefnemers zich gesteld hadden. Een tweede reden om optimistisch te blijven is de ontwikkeling van een kleiner glaskasteel in Gemert. Kortom: het Glaskasteel is nog niet afgeschreven.

Reacties kunnen gestuurd worden naar: [email protected]

summary The Glaskasteel (glass castle) is an innovative multi-storey building design for greenhouse cultivation and other business uses. It is a good example of multiple use of space and demonstrates that greenhouses can be of high spatial and design quality. Moreover, it is highly energy-efficient, reducing consumption by forty to fifty per cent. Three different parties initiated the project, which came close to realisation but failed in the end because the office space could not be let on time. Nevertheless, the concept shows that space- and energy-saving building concepts are almost ripe for implementation. Similar initiatives are being developed throughout the Netherlands. Y

(bron: Architektenburo Bogaerds, Numansdorp)

In het Brabantse Gemert verrijst een kaasgroothandel met een aardbeienteler als bovenbuur

Documents

Glaskasteel: van project naar concept