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2009Bilanzsumme Mio.€ 548,1Anlagevermögen Mio.€ 463,2Umlaufvermögen Mio.€ 84,4Umsatzerlöse Mio.€ 126,1Cashflow Mio.€ 20,6Eigenkapital Mio.€ 122,7Eigenkapitalquote % 22,4Mitarbeiter 344EigenerWohnungsbestand WE 19.836DavonpreisgebundenerBestand WE 3.158DavonpreisfreierBestand WE 16.678
DER GBG KONZERN IN ZAHLEN
DIE GBG UND IHRE TOCHTERGESELLSCHAFTEN
GBG – MANNHEIMER WOHNUNGSBAU GESELLSCHAFT mbH Wohnqualität ist Lebensqualität
DieGBG-MannheimerWohnungsbaugesellschaftmbHistdiegrößtekommunaleWohnungsbaugesellschaftBaden-Württembergs.DasPortfolioumfasstNeubau, BestandserhaltungundModernisierungsowiedieVer-waltungundVermietungvonZweck-undWohnraumjederGröße.
Gründungsjahr 1926
Gesellschafter StadtMannnheim
Bilanzsumme 2009 512,4Mio.€
Anlagevermögen 2009 461,0Mio.€
Umlaufvermögen 2009 50,8Mio.€
Gezeichnetes Kapital 2009 84,4Mio.€
Mitarbeiter 270
Sitz der Gesellschaft
Ulmenweg7,68167Mannheimwww.gbg-mannheim.de
BBS BAU- UND BETRIEBSSERVICE GmbH Die Instandhaltung des öffentlichen Lebens
DieBBSBau-undBetriebsserviceGmbHistaufkommunaleBautenderStadtMannheimfokussiert;sieübernimmtSanierung,Pla-nung,Bau,Finanzierung,InstandhaltungundBewirtschaftung.
SERVICEHAUS GmbH Viel Engagement fürs Wohlfühlen
DieServiceHausGmbHfürmodernesWohnenundLebenbetreutMieterinvielenBelangendestäglichenLebens.Darüberhinausüber-nimmtdieGBG-TochterAbrechnungsdienst-leistungenfürEigentümer,HausverwaltungenundWohnungsbaugesellschaften.
MWS BAUCONSULT GmbH Umfassende Baubetreuung als bestes Fundament
DieMWSBauconsultGmbHistvorwiegendimProjektmanagementundinderBetreuunggroßerkommunalerBauvorhabenengagiert.DazukommenMachbarkeitsstudien,Energie-konzepteunddieBeratungbeiUmbaumaß-nahmen.
DIE GBG UND IHRE TOCHTERGESELLSCHAFTEN
Gründungsjahr 2005
Gesellschafter GBGMannheim
Bilanzsumme 2009 30,81Mio.€
Anlagevermögen 2009 0,12Mio.€
Umlaufvermögen 2009 30,68Mio.€
Gezeichnetes Kapital 2009 0,05Mio.€
Mitarbeiter (inkl. Beistellung) 16
Hausmeister, Reinigungskräfte 31
Gründungsjahr 1998
Gesellschafter GBGMannheim
Bilanzsumme 2009 1,29Mio.€
Anlagevermögen 2009 0,15Mio.€
Umlaufvermögen 2009 1,14Mio.€
Gezeichnetes Kapital 2009 0,53Mio.€
Mitarbeiter 17
Gründungsjahr 1974
Gesellschafter GBGMannheim
Bilanzsumme 2009 5,93Mio.€
Anlagevermögen 2009 3,88Mio.€
Umlaufvermögen 2009 2,02Mio.€
Gezeichnetes Kapital 2009 1,73Mio.€
Mitarbeiter 10
BBSBau- und Betriebsservice GmbH
Sitz der Gesellschaft
Ulmenweg7,68167Mannheim
www.bbs-mannheim.de
Sitz der Gesellschaft
P7,20,68161Mannheim
www.mws-bau.de
Sitz der Gesellschaft
D2,5–8,68159Mannheim
www.service-haus.de
1
GBG Geschäftsbericht 2009 I Inhaltsverzeichnis
Umschlagseite –
Die GBG-Gruppe in Zahlen
Die GBG und ihre Tochtergesellschaften
Vorwort 2
Chronik, Highlights und Veranstaltungen 4
GBG – Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH 9
Hausbewirtschaftung 10
Instandhaltung und Modernisierung 16
Neubau und Verkauf 22
Betreuungstätigkeit 24
Organisation und Personalwesen 26
BBS Bau- und Betriebsservice GmbH 35
ServiceHaus GmbH 39
MWS Bauconsult GmbH 43
Jahresabschluss GBG-Konzern 47
Bilanz 48
Gewinn- und Verlustrechnung 50
Anhang zum Jahresabschluss 51
Bestätigungsvermerk 60
Konzernlagebericht 61
Bericht des Aufsichtsrates 73
Jahresabschluss GBG – Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH 74
Jahresabschluss BBS Bau- und Betriebsservice GmbH 78
Jahresabschluss ServiceHaus Service-GmbH 80
Jahresabschluss MWS Bauconsult GmbH 82
INHALT
2
Vorwort der Geschäftsführung I GBG Geschäftsbericht 2009
VORWORT Nachdem im letzten Jahr erstmals die GBG – Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft zusam-
men mit ihren Tochtergesellschaften BBS Bau- und Betriebsservice Gmbh, der ServiceHaus
Service-GmbH für modernes Wohnen und Leben und der MWS Bauconsult GmbH einen
Konzern-Geschäftsbericht vorlegt hatte, kann der GBG-Konzern auch im Jahr 2009 gemein-
sam auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr zurückblicken. Dabei feiert die Tochtergesellschaft
MWS Bauconsult GmbH mit ihrem 35-jährigen Bestehen ein besonderes Jubiläum.
Trotz schwierigster Rahmenbedingungen durch die Folgen der größten Wirtschafts- und
Finanzkrise der Nachkriegszeit konnte die GBG ihre erfolgreiche Geschäftspolitik der letzten
Jahre weiter fortsetzen. Hierfür gilt der besondere Dank unseren Mitarbeiterinnen und Mitar-
beiter für ihr großes überdurchschnittliches Engagement und ihre hohe Motivation, mit der sie
sich den vielfältigen Herausforderungen Tag für Tag stellen.
Die Grundlage des Erfolges war der klare Fokus der Geschäftspolitik auf die Wohnungs-
vermietung und Wohnungsverwaltung und damit auf die Kernkompetenzen des Unternehmens
und der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.
Gezielte planmäßige Investitionen in die Bestandserhaltung und -modernisierung ergänzt
durch attraktive Serviceleistungen sind die Basis einer seit Jahren erfolgreichen Unternehmens-
strategie. Die sich daraus ergebende klare Zielvorgabe für alle Unternehmensbereiche sichert
den Erfolg des Konzerns in der Gegenwart und wird – trotz der großen Herausforderungen, die
der Wohnungsmarkt an uns stellt – auch die Basis des Erfolges in der Zukunft darstellen. Hier-
von sind wir überzeugt!
Die Nachhaltigkeit der Umsetzung dieser Strategie zeigt sich in den unverändert hohen
Investitionen in die Instandhaltung und Modernisierung unseres Wohnungsbestandes. Im Jahr
2009 ist es uns gelungen, entgegen dem Trend rückläufiger Investitionen knapp 25 Mio. € in
Instandhaltung und fast 19 Mio. € in Modernisierungen zu investieren. Damit haben wir auch
im abgelaufenen Geschäftsjahr wieder fast 44 Millionen Euro (!) in unseren Wohnungsbestand
investiert. Schwerpunkt der Investitionen waren dabei die Modernisierungsmaßnahme SSP
Mannheim-Schönau-Mitte mit rd. 2,75 Mio. € und weiteren 12,28 Mio. € bis 2013. Der Aspekt
der energetischen Gebäudesanierung ist hierbei genauso Zielvorgabe für all unsere Instandhal-
tungs- und Modernisierungsmaßnahmen wie möglichst barrierefreies bzw. barrierearmes Woh-
nen für eine im Durchschnitt immer älter werdende Mieterschaft. Dabei stellen Photovoltaikan-
lagen ebenso Optionen zur Energieeinsparung dar wie der Einbau moderner Brennwertkessel,
die Umstellung auf Fernwärmeversorgung oder „nur“ die Verbesserungen der Wärmedämmung
oder der Einbau neuer Fenster. Ziel all dieser Maßnahmen ist eine nachhaltige Energieeinspa-
rung und damit eine nachhaltige Umweltentlastung – alles eingebettet in die umfassende Klima-
schutzkonzeption unserer Gesellschafterin Stadt Mannheim.
Trotz der bereits erwähnten schwierigen Wirtschafts- und Arbeitsmarktlage konnten die
Vermietungszahlen positiv weiterentwickelt werden. Die Fluktuationsrate konnte auf rd. 8,8 %
gesenkt werden, während sich die Leerstandsquote auf dem Vorjahresniveau von rd. 2,5 %
stabilisierte. Hier zeigen sich die erhofften Erfolge der in den letzten Jahren eingeleiteten neuen
Vermietungskonzeption. Das neue Konzept hat sich unserer Auffassung nach bewährt und wir
hoffen durch einen verbesserten Service für unsere Mieterinnen und Mieter die Kundenzufrie-
denheit und damit die Kundenbindung weiter erhöhen zu können.
Prägend für die nächsten Jahre und hoffentlich auch ein Baustein, um unsere Leistungsfä-
higkeit als Unternehmen langfristig zu sichern, war der Startschuss zur Einführung des neuen
ERP-Softwaresystems SAP Real Estate. Diese Maßnahme war notwendig geworden, weil das
alte ERP-Programm WOHNDATA nicht mehr unterstützt und weiterentwickelt wird. Durch
das überdurchschnittliche Engagement unzähliger Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter über das
normale Tagesgeschäft hinaus ist es uns zusammen mit der Beratungsfirma COMLINE AG aus
Geschäftsführer Wolfgang Bielmeier
3
GBG Geschäftsbericht 2009 I Vorwort der Geschäftsführung
Hamburg gelungen, die Voraussetzungen zu schaffen, um die Umstellung des EDV-Systems im
Echtbetrieb ab 1. Januar 2010 durchzuführen. Selbstverständlich wird das neue EDV-System
auch im kommenden Jahr noch weitere Schulungsmaßnahmen und zusätzliches Engagement
der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter erfordern.
Das „Tagesgeschäft“ wurde aber auch im Jahr 2009 von einigen herausragenden Ereig-
nissen begleitet. Mit der Käthe-Kollwitz-Schule und dem Kinderhaus Herzogenried sowie
der Eugen-Neter-Schule konnten die ersten beiden Schulen des PPP-Modells abgerechnet
und die Modernisierungsmaßnahmen an der IGMH wesentlich vorangetrieben werden. Die
Fertigstellung der Modernisierung der größten Schule in Mannheim ist, mit Ausnahme des
Außenbereichs, bis Ende 2009 erfolgt. Daneben konnte unsere Tochtergesellschaft BBS ihre
Leistungsfähigkeit bei zahlreichen Investitionsmaßnahmen unter Beweis stellen, die aus dem
Konjunkturprogramm II bzw. direkt durch die Stadt Mannheim finanziert wurden.
Das Verkaufsgeschäft konzentrierte sich neben ausgewählten Verkäufen aus dem Bestand
voll auf das Neubaugebiet „Centro Verde – Ludwig Frank – Wohnen am Park“. Mit dem
Beginn der Erschließungsmaßnahmen durch die MVV konnte ein großer Schritt nach vorn
gemacht werden und die Struktur des gesamten Wohngebietes wird dadurch nach und nach
sichtbar. Auch wenn die Finanzierung der eigenen vier Wände durch die Wirtschaftslage
insgesamt schwieriger geworden ist, ist die Nachfrage nach attraktivem und bezahlbarem
Wohneigentum insbesondere von jungen Familien weiter vorhanden, was die Richtigkeit der
Maßnahme unterstreicht.
Wie jedes Jahr war die GBG natürlich auch im abgelaufenen Geschäftsjahr mit Ständen
auf den regionalen Immobilienmessen und traditionell auf dem Mannheimer Maimarkt vertre-
ten, um nicht nur mit den Mieterinnen und Mietern, sondern mit allen Mannheimerinnen und
Mannheimern und Interessenten aus dem Umland ins Gespräch zu kommen. Das traditionell
stattfindende Konzert des russischen Vokalensembles LYRA für treue Mieterinnen und Mieter
fand auch 2009 vor voll besuchten Zuschauerreihen statt. Die traditionelle Sammlung von
Lebensmitteln zu Weihnachten zum Kochen und Backen mit Kindern und die Geschenkaktion
für das Kinderheim St. Josef in Mannheim-Käfertal unterstreichen das soziale Engagement des
Unternehmens.
Voller Stolz können wir auf ein erfolgreiches Jahr 2009 zurückblicken und daher danke
ich allen, die zum Erfolg des GBG-Konzerns beigetragen haben. In erster Linie gilt der Dank
nochmals allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, die durch ihr großes Engagement und ihre
hohe Motivation Jahr für Jahr die Basis für diesen Erfolg darstellen. Gleichermaßen gilt es aber
auch der Gesellschafterin und den Aufsichtsräten der Gesellschaften für ihre konstruktive Mit-
arbeit zu danken. Schließlich geht unser herzliches Dankeschön an alle Mieterinnen und Mieter
sowie die Käufer der GBG, alle Auftraggeber und Kunden der ServiceHaus und der MWS, an
die Stadtverwaltung Mannheim sowie an alle anderen Geschäftspartner für die gewohnt gute
und vertrauensvolle Zusammenarbeit im Jahr 2009.
Mannheim, den 31. März 2010
Die Geschäftsführung
Wolfgang Bielmeier
4
Chronik, Highlights und Veranstaltungen I GBG Geschäftsbericht 2009
FEBRUARAuch 2009 nahm die GBG wieder an
der Messe „Jobs for future“ (12. bis 14.
Februar) teil. Die Messe für Aus-, Fort-
und Weiterbildung bietet gerade Jugendli-
chen wertvolle Informationen zum Thema
– entsprechend gut frequentiert war
der GBG-Stand, an dem vor allem unser
Berufsbild „Immobilienkaufmann/-frau“
präsentiert wurde.
Am 12. Februar überreichte GBG-
Geschäftsführer Wolfgang Bielmeier den
Gewinnern eines Fotowettbewerbs „Ich
wohne gern auf der Schönau, weil ...“ ihre
Preise. Die GBG hatte gemeinsam mit dem
Quartierbüro Schönau des Caritasverban-
des Mannheim dazu aufgerufen, Lieblings-
motive aus dem Stadtteil zu fotografieren
und einzureichen. Aus den 12 schönsten
Einsendungen entstand ein attraktiver
Fotokalender für 2010, der Monat für
Monat die unterschiedlichsten Bewohne-
rinnen und Bewohner der Schönau zeigt.
MÄRZ GBG-Geschäftsführer Wolfgang Biel-
meier feierte am 11. März seinen 60.
Geburtstag. Unter der Führung des
Diplom-Kaufmanns und Juristen hat sich
das Unternehmen vom Versorger zum
attraktiven Wohnungsanbieter im Markt
gewandelt, mit umfangreichen Dienst-
und Serviceleistungen für die Mieterin-
nen und Mieter.
MAI Auf dem Maimarkt-Stand der GBG standen
vor allem unsere energetischen Sanierun-
gen im Bestand sowie die energieoptimierte
Heiztechnik des Neubaugebietes Centro
Verde im Blickpunkt. Herzlich begrüßen
konnte die Stand-Besetzung den Noch-
SPD-Parteivorsitzenden Franz Müntefering,
der sich ausführlich über die Leistungen
unseres Unternehmens informierte.
Die GBG hat auch 2009 das Projekt
„Ferienpate“ des Stadtjugendrings mit
einer ansehnlichen Geldsumme unter-
stützt. Anfang Mai informierte Wolfgang
Bielmeier die Presse über das Projekt, das
die wachsende Kinderarmut in Mannheim
bekänpft und Kindern aus bedürftigen
Familien eine Sommerfreizeit finanziert.
CHRONIK 2009 – GESCHICHTEN EINES JAHRES
5
GBG Geschäftsbericht 2009 I Chronik, Highlights und Veranstaltungen
JUNIErstmals legte die GBG-Gruppe einen
Konzerngeschäftsbericht vor. Und 2008
war ein rundweg erfolgreiches Jahr
für die Gruppe, sowohl was die Zahlen
angeht als auch in Bezug auf die inein-
andergreifende Arbeit der Konzerntöch-
ter ServiceHaus GmbH, BBS Bau- und
Betriebsservice GmbH und MWS Baucon-
sult GmbH. Wolfgang Bielmeier betonte
dazu auch den hohen Stellenwert sozialer
Unternehmensverantwortung nach innen
und außen.
Mit einem Mieterfest feierte die GBG
am 19. Juni den Abschluss der Teilmo-
dernisierung in Mannheim-Waldhof-Ost.
Das Fest sollte vor allem „Danke“ für
die Geduld der Mieterinnen und Mieter
sagen – die Teilmodernisierungsarbeiten
waren für sie mit unvermeidlichen Unan-
nehmlichkeiten verbunden.
JULI„Jugend denkt Zukunft“ ist eine Initiative
der Wirtschaft und richtet sich an Schüle-
rinnen und Schüler aller Schultypen der
Jahrgangsstufen neun bis zwölf. Bei der
GBG war es die 11. Jahrgangsstufe des
Johann-Sebastian-Bach-Gymnasiums, die
am 24. Juli ihre Ergebnisse zum Thema
Zukunftstrends in der Immobilienbranche
präsentierte.
Am 16. Juli übergaben Baubürgermeister
Lothar Quast und Wolfgang Bielmeier
die umfassend sanierte und teilweise
neu gebaute Eugen-Neter-Schule ihrer
Bestimmung. Sie ist eine der größten
Schulen für geistig behinderte Kinder in
Baden-Württemberg und in der Metropol-
region Rhein-Neckar. Maßgeblich an der
Maßnahme beteiligt war die GBG-Tochter
BBS Bau- und Betriebsservice GmbH.
CHRONIK 2009 – GESCHICHTEN EINES JAHRES
6
Chronik, Highlights und Veranstaltungen I GBG Geschäftsbericht 2009
SEPTEMBERAm 30. September wurde die Kerschen-
steinerschule in Mannheim-Schönau
offiziell eingeweiht. Der Neubau war
zum einen durch den stetigen Anstieg
der Schülerzahlen notwendig geworden,
zum andern bestand dringender Sanie-
rungs- und Renovierungsbedarf. Die MWS
Bauconsult GmbH hatte eine Optimie-
rungsstudie erstellt, die Durchführung
der Maßnahme lag in den Händen unserer
Tochtergesellschaft BBS Bau- und Be-
triebsservice GmbH.
OKTOBERZum neunten Mal in Folge gastierte das
LYRA-Vokal-Ensemble am 10. Oktober
in Mannheim. Zu diesem Konzert hatte
die GBG 180 langjährige Mieterinnen und
Mieter aus den Stadtteilen Mannheim-
Innenstadt, Jungbusch, Schwetzingerstadt
und Oststadt eingeladen. Die russischen
Sängerinnen und Sänger begeisterten auch
dieses Mal mit hervorragendem Können,
begnadeten Stimmen und mitreißender
Begeisterungsfähigkeit.
7
GBG Geschäftsbericht 2009 I Chronik, Highlights und Veranstaltungen
NOVEMBERAm 7. und 8. November veranstaltete
der Mannheimer Morgen im Congress
Center Mannheim zum ersten Mal seine
Immobilienmesse. Als einer von etwa 50
Ausstellern präsentierte die GBG aktuelle
Verkaufs- und Vermietungsobjekte. Die
Besucherfrequenz war an beiden Tagen
zufriedenstellend, unsere Beratung und die
ausgelegten Exposés fanden viel Anklang.
„Kultursponsoring ist fester Bestandteil
unserer Geschäftspolitik.“ Das Zitat von
Wolfgang Bielmeier bewahrheitete sich
auch bei der „Langen Nacht der Kunst und
Genüsse“, für die sich das Unternehmen
tatkräftig engagiert hat.
Am 11. November fand der erste Spa-
tenstich für den Neubau der Vogelstang-
Grundschule statt. Die BBS Bau- und
Betriebsservice GmbH wird die Maßnahme
in zwei Bauabschnitten realisieren.
DEZEMBERAm 11. Dezember ging der erste Spa-
tenstich zum Neubau der Strandbad-
Gaststätte in Mannheim-Neckarau über
die Bühne. Die GBG legt bei diesem
Projekt besonderen Wert auf ein ausge-
feiltes Energiekonzept, das zusammen
mit der MVV Energie erarbeitet wurde.
Betreut wird der Bau von der GBG-Tochter
MWS Bauconsult GmbH, die Fertigstel-
lung ist bereits für den Sommer 2010
anvisiert.
GBG-Mitarbeiterin an Ihrem höhenverstellbaren
Arbeitsplatz
9
GBG Geschäftsbericht 2009 I GBG Mannheim
SOZIALE KOMPETENZ ALS VERMIETER UND ARBEITGEBER
Die GBG ist mit fast 20.000 Wohnungen, in denen mehr als 45.000 Menschen leben,
die größte kommunale Wohnungsbaugesellschaft in Baden-Württemberg. Angefangen
bei der traditionellen Vermietung und Verwaltung von Wohnraum über die Bestandser-
haltung und Modernisierung bis hin zum Neubau leistet die GBG alles aus einer Hand.
Kerngeschäft ist die Vermietung von Wohnraum für alle Interessentengruppen.
Diesen Bereich hat die GBG im letzten Jahr neu aufgestellt. Wer in Mannheim eine
Wohnung sucht, für den ist jetzt das Vermietungsteam im GBG-Hauptgebäude im
Ulmenweg 7 die erste Adresse. Das Vermietungsteam ist vom Erstgespräch bis zum
Vertragsabschluss für seine Kunden da. In den dezentralen Kunden-Service-Centern
konzentrieren sich die Mitarbeiter auf die Verwaltung und Betreuung der laufenden
Mietverhältnisse. So können Kundenfreundlichkeit und Kundenservice aus unserer Sicht
optimal verwirklicht werden.
Neben der Funktion als größter Vermieter in Mannheim, der insbesondere auch
die Versorgung von Menschen mit Zugangsschwierigkeiten zum normalen Wohnungs-
markt gewährleistet, ist die GBG darüber hinaus aber auch ein interessanter Arbeitgeber
für ca. 270 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter aus Mannheim und der Metropolregion
Rhein-Neckar. Auch in dieser Funktion beweist das Unternehmen seine soziale Kompe-
tenz und Verantwortung. Dies zeigt sich besonders durch ein breit gefächertes Angebot
von Möglichkeiten und Förderungen, aber auch vorbeugenden Maßnahmen, um die
Gesundheit und die Arbeitskraft der Belegschaft zu fördern und zu erhalten. Neben
einer regelmäßig vorbeugenden Arbeitsplatzbegehung, der Durchführung von Sehtests
oder dem Angebot der vorbeugenden Grippeschutzimpfung wird u. a. auch die Möglich-
keit der regelmäßigen Massage der Mitarbeiter im Haus unterstützt. Selbstverständlich
wird nach längerer Krankheit auch die Wiedereingliederung in den Arbeitsprozess
zusammen mit dem Mitarbeiter geplant und begleitet sowie bei Bedarf der Arbeitsplatz
z. B. durch höhenverstellbare Schreibtische und ergonomisch passende Schreibtisch-
stühle angepasst. Zwei Gymnastikgruppen und eine Laufgruppe, die nach Feierabend
die Möglichkeiten der GBG nutzen, runden das Angebot ab. Darüber hinaus beteiligen
sich GBG-Teams auch an Sportereignissen wie dem Firmencup auf dem Hockenheim-
ring, dem Mannheimer MLP-Marathon oder dem städtischen Fußballturnier, um auch
die sozialen Aspekte im Unternehmen gemeinschaftlich zu stärken.
GBG MANNHEIM
10
GBG Mannheim, Hausbewirtschaftung I GBG Geschäftsbericht 2009
DER WOHNUNGSBESTAND DER GBG
Nach wie vor steht die Bewirtschaftung des eigenen Bestandes im Vordergrund unserer
Geschäftstätigkeit. Von entsprechender Bedeutung ist die ständige Optimierung aller
Abläufe in diesem Bereich.
Per 31.12.2009 wurden verwaltet19.836 Wohnungen 26 Eigentümergemeinschaften 214 Gewerbe- und sonstige Objekte 5 Objekte Fremdverwaltung 6.594 Garagen, Ein- und Abstellplätze (inkl. 54 Boxen)
Im Berichtsjahr reduzierte sich der Bestand wegen Verkauf, Zusammenlegung oder Abriss um 120 Wohnungen
VERMIETUNG UND VERWALTUNG
Die im letzten Jahr eingeführte Neuorganisation, die Vermietung zentral zu steuern, hat
sich im abgelaufenen Geschäftsjahr bewährt. Durch ein Bestandsmanagement aus einer
Hand sind wir noch besser in der Lage, den Ansprüchen unserer Mietinteressenten gerecht
zu werden. Selbstverständlich sind wir bemüht den Kundenservice und die Kundennähe
kontinuierlich weiter zu verbessern.
Die statistischen Zahlen 2009 im Bereich Vermietung
1.743 Mietvertragsenden 1.665 Mietbeginne 8,8 % Fluktuation 22,8 % Umsetzungen
3.472 Interessenten per 31.12.2009, davon 2.569 mit Wohnberechtigungsschein
HAUSBEWIRTSCHAFTUNG
11
GBG Geschäftsbericht 2009 I GBG Mannheim, Hausbewirtschaftung
MIETPREISENTWICKLUNG
Insgesamt nahm die GBG im Berichtsjahr 7.100 Mietanpassungen vor, davon 2.566 im öffent-
lich geförderten Wohnraum und 4.534 im frei finanzierten Wohnraum. In 405 Fällen wurde
die Nettomiete im öffentlich geförderten Wohnungsbestand gesenkt, im frei finanzierten
Wohnungsbestand trat eine Mietsenkung 47 mal in Kraft. Die Mietanpassungen im öffentlich
geförderten Wohnraum sind auf das Landeswohnraumförderungsgesetz vom 11. Dezember 2007
zurückzuführen – es regelt die Ermittlung der Mieten im öffentlich geförderten Wohnraum
ab 1. Januar 2009 grundlegend neu. Die Mieten für modernisierte Wohnungen wurden
durch die Umstufung der Ausstattungsklasse von „mit Bad ohne Heizung“ in „mit Bad mit
Heizung“ nach § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erhöht.
Der im Oktober 2008 veröffentlichte neue Mannheimer Mietspiegel führte 2009 zu
einer Anpassung der Sollmieten. Bei bestehenden Mietverträgen im preisfreien Wohnraum
wurden die Mieten nach § 558 BGB unter Einhaltung der Kappungsgrenze an die ortsüb-
liche Vergleichsmiete oder an die GBG-eigene Mietobergrenze herangeführt. Bei Mieter-
wechseln berechneten sich die Mieten nach dem geltenden Mietspiegel oder nach der GBG-
eigenen Miet obergrenze.
Der aktuelle Mietspiegel weist einen monatlichen Durchschnittsmietpreis von 5,76 € 1
netto pro Quadratmeter Wohnfläche aus. Die Erhöhung der durchschnittlichen Nettomonats-
miete in unseren frei finanzierten Wohnungen auf 5,02 € pro Quadratmeter Wohnfläche ergibt
sich unter anderem aus dem um durchschnittlich 2,9 % gestiegenen Mannheimer Mietspiegel
2008. In öffentlich geförderten GBG-Wohnungen hat sich die durchschnittliche Nettomiete
aufgrund des Landeswohnraumförderungsgesetzes in Verbindung mit der Satzung der Stadt
Mannheim auf 5,00 € pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich erhöht.
Im Berichtszeitraum haben 248 (69)* Mieter der Mieterhöhung nicht zugestimmt, wes-
halb eine entsprechende Klage auf Zustimmung notwendig war.
Nach Klageerhebung stimmten 96 (25) Mieter der Mieterhöhung zu und wir konnten
die Klage gegen Kostenerstattung zurücknehmen. In 98 (19) Fällen erging ein Urteil auf Zustim-
mung zur Mieterhöhung, 12-mal (4-mal) stimmten die Mieter während des anhängigen Prozes-
ses der Mieterhöhung doch noch zu. In 5 (0) Fällen hat die GBG die Klage zurückgenommen
und die angefallenen Kosten übernommen. 37 (21) Verfahren sind derzeit noch rechtshängig.
Die Nettosollmiete betrug im Berichtsjahr 73.171 Tsd. € – eine Erhöhung von 1,81 % im
Vergleich zum Vorjahr. Betriebskostenvorauszahlungen wurden in diesem Zusammenhang nicht
berücksichtigt.
Mietenentwicklung 2009 Tsd. € % Jahresnettosollmiete 2008 71.871 100+ Neuvermietung 9 0,01+ Neubezüge nach Modernisierung 51 0,07+ Mieterhöhungen (frei finanzierter Wohnraum) 1004 1,40+ Mieterhöhungen (öffentlich geförderter Wohnraum) 512 0,71– Mietsenkungen 118 0,16– Abgang Bestandswohnungen 158 0,22Jahresnettosollmiete 2009 73.171 101,81
nach Grundmiete (in € je m2 Wohnfläche)
nach Wohnungsgröße(in m2 Wohnfläche)
Aufgliederung des eigenen Wohnungsbestandes
(19.836 WE) zum 31.12.2009
< 60 m2< 90 m2
> 90 m2
< 40 m2
< 7 €
< 6 €< 5 €
< 4 €< 3 €
nach Zimmerzahlnach Baujahr
1
2
3
4≥ 5
ab '40ab '60
vor '40
ab '70
ab '80
ab '90
1 Quelle: Stadt Mannheim, Dezernat IV, Planung, Bauen, Umweltzschutz und Stadtentwicklung;
Informationen zur Pressekonferenz am 21. Oktober 2008
* Vorjahreszahlen in Klammern
12
GBG Mannheim, Hausbewirtschaftung I GBG Geschäftsbericht 2009
DIE ENTWICKLUNG DER MIETNEBENKOSTEN
2009 sind die Kosten für Fernwärme zum ersten Mal seit Jahren wieder gefallen.
Die Müllgebühren und die Kalt- und Abwasserkosten blieben im Vergleich zum Vorjahr
unverändert. Beim Strompreis ist ein Anstieg um rund 6,2 % zu verzeichnen.
Die Verantwortung für unsere Mieter beinhaltet auch, alles zu tun, um ein weite-
res Ansteigen der Betriebskosten zu vermeiden. Die GBG ist sich bewusst, dass die Höhe
der Nebenkosten ein wesentliches Argument für die Vermietbarkeit der Wohnungen ist.
Aufteilung der Betriebskostenarten in 2009 Tsd. € % Heizung/Gas 9.082 25,96Wasser 7.631 21,81Müll 5.393 15,42Strom 1.120 3,20Versicherung 2.142 6,12Reinigung, Gartenpflege 3.381 9,67Grundsteuer 2.706 10,08Sonstiges 3.527 7,74Gesamt 34.981 100,00
KOOPERATIONSVEREINBARUNG MIT DER STADT MANNHEIM
Die Kooperationsvereinbarung mit der Stadt Mannheim wurde bereits 2001 abgeschlos-
sen. Die GBG hat darin die Aufgabe übernommen, Haushalte mit Zugangsschwierigkei-
ten zum allgemeinen Wohnungsmarkt mit angemessenem Wohnraum zu versorgen. Die
Neuvermietung gekündigter Wohnungen zu mindestens 68 % an Haushalte mit Wohn-
berechtigungsschein erfordert regelmäßige Anpassungen an die aktuelle Vertragslage.
Dabei war und ist die konstruktive Zusammenarbeit mit den zuständigen Fachbereichen
der Stadt eine zielführende Hilfe.
Die GBG hat im Berichtsjahr sowohl die Globalquote als auch die Unterquoten für
die Versorgung von Alleinerziehenden, kinderreichen und ausländischen Familien voll-
ständig erfüllt.
Für 2010 ist die Überarbeitung der Kooperationsvereinbarung mit der Stadt Mann-
heim vorgesehen. Ziel ist es, die bisherige Quotenvorgabe durch eine zielgenauere und
individuellere Betreuung von Haushalten mit Zugangsschwierigkeiten zum allgemeinen
Wohnungsmarkt zu ersetzen. Das Siedlungsmonitoring dient dabei als Grundlage auch
für bauliche Investitionsentscheidungen in unseren Wohnungsbestand.
13
GBG Geschäftsbericht 2009 I GBG Mannheim, Hausbewirtschaftung
SCHULDNERBERATUNG UND WOHNRAUMSICHERUNG
Im Jahr 2009 hat die Schuldnerberatung 911 (829) Mieterinnen und Mieter betreut.
Ratenvereinbarungen und Zahlungen der ARGE Job-Center Mannheim oder des Fach-
bereichs Wohnen und Stadterneuerung führten zu Einnahmen in Höhe von insgesamt
392.869 (293.547) €.
Der Umgang mit der ARGE und der Bundesagentur für Arbeit bringt zunehmend
erhöhten Beratungs bedarf mit sich. Oft werden dabei auch Informationen über die
Durchführung einer Privat insolvenz eingeholt. Positiv fällt auf, dass sich immer mehr
Mieter schon frühzeitig Rat einholen, bevor sie mit ihrer Miete in Rückstand geraten.
Zu den Aufgaben der Schuldnerberatung gehören
■ Erstellung von Haushaltsplänen
■ Ratenvereinbarungen
■ Unterstützung bei Behördenkontakten
■ Verhandlungen mit Gläubigern
■ persönliche Hausbesuche
Die enge und erfolgreiche Zusammenarbeit mit den Kunden-Service-Centern, der ARGE,
dem Fachbereich Soziale Sicherung, Arbeitshilfen und Senioren sowie dem Fachbereich Woh-
nen und Stadterneuerung stellt eine wesentliche Unterstützung dieser Arbeit dar.
Auch im vergangenen Jahr wurden Fälle an die ASS („Arbeitsgemeinschaft Spe-
zialisierte Schuldnerberatung“) weitergeleitet, mit der unser Unternehmen ein Koope-
rationsabkommen getroffen hat. Bei Problemkonstellationen, die über den Kompetenz-
bereich der Schuldnerberatung hinausreichten, wurde unser Soziales Management mit
seinen Interventionsmöglichkeiten aktiv.
14
GBG Mannheim, Hausbewirtschaftung I GBG Geschäftsbericht 2009
GBG-Wohnungen
Städtische Wohnungen
Für Dritte verwaltete Wohnungen
KSC 1: Gesamt: 3.938 WE
3.934 Eigene WE 4 Städtische WE
Blumenau · Sandhofen · ScharhofSchönau
KSC 3: Gesamt: 3.874 WE
3.812 Eigene WE 62 Städtische WE
Feudenheim · Gartenstadt · Käfertal Luzenberg · Vogelstang · Waldhof Wallstadt
KSC 5: Gesamt: 4.346 WE
4.346 Eigene WE 0 Städtische WE
Herzogenried · Neckarstadt-Ost (teilweise) Wohlgelegen
KSC 4: Gesamt: 4.139 WE
4.090 Eigene WE 49 Städtische WE
Innenstadt · Jungbusch · Neckarstadt-Ost (teilweise) · Neckarstadt-WestNeuostheim · Oststadt · Schwetzingerstadt
KSC 2: Gesamt: 3.664 WE
3.654 Eigene WE 10 Städtische WE
Almenhof · Friedrichsfeld · HochstättLindenhof · Neckarau · NeuhermsheimNiederfeld · Rheinau · Seckenheim
1Scharhof
Sandtorf
Blumenau
188Sandhofen
3.746 3 Schönau
338 2 Gartenstadt
84 Luzenberg
1.737 54 Waldhof
738 Käfertal
389 1 Vogelstang
Straßenheim
Wallstadt
1.955 23 Neckarstadt-West
2.307 3Neckarstadt-Ost
506 5Feudenheim
1.114Wohlgelegen
919Herzogenried
213Schwetzingerstadt
75 16Oststadt
1.326 24 11 Innenstadt
230Jungbusch
187 2 9 Friedrichsfeld
430 7 8 Seckenheim
2Neuostheim
8Neuhermsheim
169Neckarau
281Almenhof
261Lindenhof
1.334 1 Rheinau/Pfingstberg
303 82Niederfeld
Rheinauhafen
Kirschgartshausen
681Hochstätt
6Luzenberg
291Neckarstadt-Ost
KSC 1
KSC 2KSC 3
KSC 4
KSC 5
Sanierungsfälle
KSC 2
KSC 4
KSC 1
ohne zeitgemäßeAusstattung
KSC 2
KSC 4KSC 3
KSC 5
KSC 1
mit zeitgemäßerAusstattung
KSC 2
KSC 3
KSC 4
KSC 5
KSC 1
Leerstand aufgrund Nichtvermietung Dezember 2009
15
GBG Geschäftsbericht 2009 I GBG Mannheim, Hausbewirtschaftung
Übersicht über den GBG-Wohnungsbestand zum 31.12.2009 31.12.08 Zugang Abgang 31.12.09 Mietwohnungen gesamt 19.956 – 120 19.836davon preisgebunden 3.234 – – 3.158davon preisfrei 16.722 – 120 16.678
Eigentumsobjekte gesamt 22 – – 22Häuser 19 – – 19Wohnungen 3 – – 3
Gewerbe gesamt 95 – – 95Läden 62 – – 62Büros 18 – – 18Praxen 10 – – 10Gaststätten 5 – – 5
Sonstige gesamt 111 – – 119 Hallenbad 1 – – 1Sozialstationen 2 – – 2Jugendzentren 3 – – 3Volkshaus 1 – – 1Kindergärten 12 – – 12Tagesstätten 7 – – 7eigengenutzte und sonstige Räume 83 8 – 91Verwaltungsgebäude (GBG) 1 – – 1Schwesternwohnheime 1 – – 1
Garagen gesamt 1.944 – – 1.944separat vermietet 1.740 – – 1.740mit der Wohnung vermietet 204 – – 204
Parkhausstellplätze gesamt 1.665 – – 1.665separat vermietet 75 – – 75mit der Wohnung vermietet 1.590 – – 1.590
Boxen gesamt 57 – 3 54
Abstellplätze gesamt 2.916 15 – 2.931separat vermietet 1.813 12 – 1.825mit der Wohnung vermietet 1.103 3 – 1.106
Im Bestand enthalten:Gästewohnungen 6 – – 6Conciergen 5 – – 5Mietertreff 1 – – 1
16
GBG Mannheim, Instandhaltung und Modernisierung I GBG Geschäftsbericht 2009
INSTANDHALTUNG UND MODERNISIERUNG
Der Erhalt und die Weiterentwicklung unseres Wohnungsbestands sind wesentliche Aufgaben
der GBG – auch 2009 standen diese Ziele im Vordergrund unserer Investitionspolitik. Die
Altersstruktur und vorhandene Defizite unserer Immobilien erfordern auch in den nächsten
Jahren erhebliche finanzielle Aufwendungen, um eine langfristige Vermietbarkeit zu sichern.
Für Instandhaltung und Modernisierung wurden in 2009 insgesamt investiert 43.756 Tsd. €Davon entfielen auf die laufende und langfristige Instandhaltung 24.857 Tsd. €Davon entfielen auf Modernisierungsmaßnahmen 18.899 Tsd. €
Als Wohnungsunternehmen und Vermieter sind wir von den verschärften gesetzlichen Anfor-
derungen an den Wärme- und Klimaschutz besonders betroffen. Auch die Energiepreisent-
wicklung ist eine wesentliche Grundlage für unser Denken und Handeln. Im Rahmen der
Modernisierungsmaßnahmen verbessern wir konsequent den energetischen Qualitätsstan-
dard unseres Altbestandes. Aufeinander abgestimmte Wärmedämm- und anlagentechnische
Optimierungsmaßnahmen erhöhen signifikant und nachhaltig die Energieeffizienz; dadurch
wird letztendlich eine Reduzierung der Energiekosten für unsere Mieter möglich.
Im Fokus unserer Bestandsentwicklung stehen auch stärker an der Zielgruppe, d. h.
an den Mietern, orientierte Optimierungen. So werden wir – vor allem aufgrund der demo-
grafischen Entwicklung – im Zuge unserer Modernisierungsmaßnahmen den Anteil an
barrierearmen/-freien Wohnungen weiter erhöhen.
Finanzierung der folgenden Maßnahmen zu Instandhaltung und Modernisie-rung in Tsd. € vor 2009 2009 nach 2009 Gesamt
Instandhaltung 47.806 24.857 1.419 74.082Modernisierung 27.253 18.899 49.236 95.388
Gesamt 75.059 43.756 50.655 169.470
Eigenmittel der GBG 58.646 35.267 22.082 115.995Fremdmittel 16.413 8.489 28.573 53.475 davon Kapitalmarktdarlehen – – 21.339 21.339 Fördermittel – – – – Zuschüsse 5.425 2.165 7.234 14.824 KfW-Mittel 10.988 6.324 – 17.312
Gesamt 75.059 43.756 50.655 169.470
17
GBG Geschäftsbericht 2009 I GBG Mannheim, Instandhaltung und Modernisierung
BEISPIELHAFTE INSTANDHALTUNGS-/MODERNISIERUNGSPROJEKTE 2009
Mainstraße 34Das achtgeschossige Gebäude wurde von Oktober 2008 bis März 2010 modernisiert.
Die neuen Wohnungsgrundrisse entsprechen vor allem den Bedürfnissen älterer Men-
schen. Ihnen stehen im Erdgeschoss ein Gemeinschaftsraum mit Tee-Küche, WC und ein
Pflegebad zur Verfügung. Zur Verbesserung der Wohnqualität erneuerten wir die Bäder
einschließlich neuer Versorgungsleitungen sowie die Haustechnik. Auch der Einbau einer
fernwärmeversorgten Zentralheizung trägt zur erhöhten Attraktivität bei.
Die Gebäudehülle wurde durch eine Dämmung der Fassade und des Flachdachs sowie
durch den Einbau von wärmeschutzverglasten Kunststofffenstern energetisch verbessert.
Investitionsvolumen gesamt 2.739 Tsd. €
Landwehrstraße 13 – 29/Ulmenweg 10 – 20 Die Wohnanlage aus den 50er Jahren wird zwischen 2007 und 2010 modernisiert. Neben
einer fernwärmeversorgten Zentralheizung mit Wohnungswärmezentren zur Trinkwasser-
erwärmung werden auch neue Bäder einschließlich der Versorgungsleitungen eingebaut.
Durch Grundrissänderungen und Zusammenlegungen schaffen wir Wohnungen mit
zeitgemäßen Wohnungszuschnitten. Die Wohneinheiten erhalten zusätzlich einen Vorstell-
balkon.
Neben den Instandhaltungsmaßnahmen an der Außenhülle sind umfangreiche Wär-
medämmmaßnahmen an Fassade, Keller- und oberster Decke vorgesehen.
Investitionsvolumen gesamt 5.369 Tsd. €
SSP Mannheim-Hochstätt, Karolinger Weg 2 – 28 Im Rahmen des Bund-Länder-Programms „Die soziale Stadt“ modernisieren wir sieben Lau-
benganghäuser. Durch Änderung der Grundrisszuschnitte und einen Teilrückbau verringert
sich die Zahl der Wohneinheiten von 193 auf 105. Die Wohnungen werden durch den Anbau
von Treppenanlagen neu erschlossen.
Zur Verbesserung der Wohnqualität tragen neue Bäder, Bodenbeläge und Türen sowie
die überarbeitete Hauselektrik bei. Dazu kommt eine fernwärmeversorgte Zentralheizung mit
Wohnungswärmezentren zur Trinkwassererwärmung.
Neben Instandhaltungsmaßnahmen an der Außenhülle sind umfangreiche Wärmedämm-
maßnahmen sowie der Einbau von wärmeschutzverglasten Kunststofffenstern vorgesehen.
Investitionsvolumen gesamt 7.824 Tsd. €
Landwehrstraße 13 – 29 / Ulmenweg 10 – 20
während bzw. nach der Modernisierung
Mainstraße 34 mit barrierefreiem Zugang
2
18
GBG Mannheim, Instandhaltung und Modernisierung I GBG Geschäftsbericht 2009
Aufgliederung der Instandhaltungs- und Modernisierungskosten in Tsd. € (nur für die im Jahr 2009 laufenden Maßnahmen)
Vor 2009 2009 Nach 2009 Summe Inst. Mod. Inst. Mod. Inst. Mod. Inst. Mod.
I. Laufende Instandhaltung: Gebäude – – 6.771 – – – 6.771 – Maschinentechnik – – 1.334 – – – 1.334 – Außenanlagen – – 580 – – – 580 – Schönheitsreparaturen – – 349 – – – 349 – Summe laufende Instandhaltung – – 9.034 – – – 9.034 – II. Langfristige Instandhaltung: Gebäude – – 9.081 – – – 9.081 – Maschinentechnik – – 988 – – – 988 – Außenanlagen – – 436 – – – 436 – Zwischensumme langfristige Instandhaltung – – 10.505 – – – 10.505 – Spielplätze 1.592 – 62 – – – 1.654 – Abfallwirtschaftskonzept 3.673 – 106 – – – 3.779 – Erneuerung von Bädern 5.643 – 278 – – – 5.921 – Wohnwertverbesserung 5.703 – 610 – – – 6.313 – Zwischensumme Sonderprogramme 16.611 – 1.056 – – – 17.667 – Durlacher Str. 92 – 104 / Relaisstr. 99 – 103 5.845 – 16 – – – 5.861 – Leistadter Str. 4 + 6 und 10 + 12 534 – 35 – – – 569 – Hochstätt neues Heizungskonzept 6.067 – 1.956 – – – 8.023 – Zwischensumme Einzelmaßnahmen 12.446 – 2.007 – – – 14.453 – Waldhof Ost 14.072 570 237 – 138 – – 14.309 432 Karlsruher Str. 44 – 53 / Hockenheimer Str. 4 –10 3.156 2.453 565 286 – 103 3.721 2.842 Rheingoldstr. 47 – 49 (Volkshaus) 174 151 68 – – – 242 151 Glücksburger Weg 31 – 37 598 560 21 9 – – 619 569 Gerhard-Hauptmann-Str. 6 – 8, 10 – 14, 18 – 22 , 24 – 34 303 326 1.181 840 1.179 390 2.663 1.556 Zwischensumme Teilmodernisierungen 18.303 4.060 2.072 997 1.179 493 21.554 5.550 Donarstr. 4 – 16 / Brombeerweg 7 – 15 – 1.711 – 392 – – – 2.103 Ligusterweg 4 – 14 / Donarstr. 1 – 3 – 67 – 23 – 2.038 – 2.128 Badeinbauten in Käfertal (neue Maßnahme) – 777 – 172 – 920 – 1.869 ECA-Bauten 3. Tranche (1. BA) – 1.467 – 1.304 – 497 – 3.268 ECA-Bauten 3. Tranche (2. BA) – 57 – 882 – 2.305 – 3.244 SSP Schönau Mitte – 9.522 – 2.754 – 29.952 – 42.228 SSP Hochstätt – 2.507 – 2.561 – 2.756 – 7.824
19
GBG Geschäftsbericht 2009 I GBG Mannheim, Instandhaltung und Modernisierung
Vor 2009 2009 Nach 2009 Summe Inst. Mod. Inst. Mod. Inst. Mod. Inst. Mod.
Cheliusstr. 1 – 3 – 3.633 – 3.038 – – – 6.671 Landwehrstr. 13 – 29 / Ulmenweg 10 – 20 – 1.597 – 1.863 – 1.909 – 5.369 Mainstr. 34 (MaJunA) – 241 – 1.468 – 1.030 – 2.739 F7, 39 – 41 – 1.258 – 753 – 80 – 2.091 D4, 16 – 244 – 16 – 6 – 266 Karlstr. 15 – 25 – 10 – 534 – 2.396 – 2.940 Mönchstr. 13 –19 – 9 – 210 – 2.250 – 2.469 F7, 14 –15 – 20 – 52 – 1.050 – 1.122 Meßkircher Str. 37 – 41 – 73 – 1.444 – 450 – 1.967 Karlsruher Str. 44 – 50 (Fassade) – – – 436 – 1.104 – 1.540 Zwischensumme Vollmodernisierung – 23.193 – 17.902 – 48.743 – 89.838 Zwischensumme Einzelmaßnahmen Teil- und Vollmodernisierung 30.749 27.253 4.079 18.899 1.179 49.236 36.007 95.388 Summe langfristige Instandhaltung 47.360 – 15.640 – 1.179 – 64.179 – III. Lfd. und langfr. Instandhaltung eigene Räume Verwaltungsgebäude / Kunden-Service-Center 446 – 183 – 240 – 869 – Summe Modernisierung – 27.253 – 18.899 – 49.236 – 95.388 Summe Instandhaltung 47.806 – 24.857 – 1.419 – 74.082 –
Gesamt 47.806 27.253 24.857 18.899 1.419 49.236 74.082 95.388
Inst . = Instandhaltung, Mod. = Modernisierung, KSC = Kunden-Service -Center
20
GBG Mannheim, Instandhaltung und Modernisierung I GBG Geschäftsbericht 2009
TECHNISCHE HAUSBEWIRTSCHAFTUNG 2009
Die Anforderungen in Bezug auf Wohnkomfort und moderate Mietnebenkosten steigen
kontinuierlich. Gleichzeitig gehen die Energiepreise nahezu unaufhaltsam in die Höhe. Eine
nachhaltige Hausbewirtschaftung bedeutet vor diesem Hintergrund vor allem die energe-
tische Optimierung unseres Immobilienbestandes. Die ständigen Auswertungen der spe-
zifischen Energieverbräuche unserer Gebäude sowie die daraus gewonnenen Erkenntnisse
sind maßgebliche Hilfestellungen bei der Umsetzung neuer Strategien. Die Ausschöpfung
natürlicher Ressourcen in unseren Bestandsanlagen hat einen hohen Stellenwert.
Dem Gesetz zur Nutzung Erneuerbarer Wärmeenergie in Baden-Württemberg (Erneu-
erbare-Wärme-Gesetz – EWärmeG) tragen wir mit der Umstellung der Energieversorgung
auf die effiziente und CO2-reduzierende Mannheimer Fernwärme Rechnung.
Das von der GBG herausgegebene Praxishandbuch „Effiziente Wohnwärme und hoher
Komfort“ zeigt, mit welchen vielfältigen Möglichkeiten Gebäude in energetischer und
trinkwasserhygienischer Hinsicht optimiert werden können. Das Buch hat mittlerweile auf
kommunaler und regionaler Ebene großen Zuspruch gefunden.
MODERNISIERUNGEN, INSTANDHALTUNGEN UND NEUBAUMASSNAHMEN 2009
Mannheim-Neckarstadt West, Mannheim-Hochstätt, Mannheim-Schönau, Wohngebiet Ulmenweg/Landwehrstraße, Mannheim-InnenstadtEinbau fernwärmeversorgter Zentralheizungen und dezentraler Trinkwassererwärmung
mit Wohnungswärmestationen. Erneuerung der Elektroinstallationen. Vorbereitung der
Objekte für Zählerfernauslesung.
Die Maßnahmen betreffen 424 Wohneinheiten mit einer Gesamtfäche von 20.978 m2.
Meßkircherstraße 37 – 41Einbau einer Zentralheizung mit Gasbrennwertkesselanlage und dezentraler Trinkwasser-
erwärmung mit Wohnungswärmestationen. Neue Elektroinstallationen im Gesamtgebäude.
Vorbereitung des Objekts für Zählerfernauslesung.
Die Maßnahmen betreffen 15 Wohneinheiten mit einer Gesamtfläche von 1.008 m2.
Gerhart-Hauptmann-Straße 18 – 22, 24 – 26Integration der dezentralen Trinkwassererwärmung mit Wohnungswärmestationen in ein
bestehendes Heizungsverteilsystem. Mit Hilfe der kontinuierlich ermittelten Messdaten
konnte zum ersten Mal das Gesamtsystem an die neuen Anlageparameter angepasst werden.
Die Maßnahmen betreffen 62 Wohneinheiten mit einer Gesamtfläche von 3.870 m2.
Mannheim-Waldhof-Ost, Rüsselsheimer StraßeUmstellung von ehemals hochgespreizten Heizsystemen mit 110 °C Vorlauftemperatur
auf eine neue Systemtemperatur von 75 °C. Die Umstellung führt zu deutlich besseren
Ergebnissen bei Energieverteilung und Behaglichkeit.
Die Maßnahmen betreffen 40 Wohneinheiten mit einer Gesamtfläche von 3.360 m2.
Mannheim-Schönau, Mannheim-HochstättUmstellung von Gasheizkesselanlagen auf die energieeffiziente Fernwärmeversorgung.
1 Dezentrale Trinkwassererwärmung mit Wohnungs-wärme stationen
2 Fernwärmeübergabestation für eine energieeffiziente Fernwärmeversorgung
1
2
21
GBG Geschäftsbericht 2009 I GBG Mannheim, Instandhaltung und Modernisierung
Reduzierung der Nebenkosten durch Wegfall von Kesselwartung, Schornsteinfegerkosten,
Gasleitungsprüfung und Jahresnutzungsgrad von Kesselanlagen.
Die Maßnahmen betreffen 136 Wohneinheiten mit einer Gesamtfläche von 9.851 m2.
Mannheim-Herzogenried, Mannheim-Neckarstadt-West, Mannheim-InnenstadtIn diesen Stadtteilen wurden für 80 Wohneinheiten die Aufzugsanlagen modernisiert.
SCHöNE PERSPEKTIVEN: FREIRÄUME UND AUSSENANLAGEN
Wie in den vergangenen Jahren wurden auch 2009 zahlreiche kleinere und größere Instand-
haltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfeldes durchgeführt.
Zu den kleineren Maßnahmen zählen zum Beispiel die Umgestaltung der Müllplatz-
anlagen F 7, 19 – 20b und des Innenhofs Langstraße 39a und 39b sowie die Überarbeitung
der Eingangsbereiche in der Claus-von-Stauffenberg-Straße 36 – 46.
Neue Wege mit Pflanzen sind wir in der Gerhart-Hauptmann-Straße 24 – 34 gegan-
gen. Statt der üblichen Sträucher wurde die Vorgartenzone mit schattenverträglichen Stau-
den abwechslungsreich bepflanzt. Eine neue Wertigkeit vermitteln jetzt auch die Pflanz-
flächen in der Neckarauer Straße 107 – 137. Hier wurden die in die Jahre gekommenen
Strauchpflanzungen gerodet und durch neue Bäume ersetzt. In Verbindung mit Hecken-
elementen werden diese Bäume künftig die Gebäude zur viel befahrenen Neckarauer
Straße hin abschirmen.
Im Sanierungsgebiet SSP Mannheim-Schönau-Mitte wurden die Arbeiten im Allen-
steiner Weg 1 – 15 abgeschlossen. Über eine großzügige Rampenanlage hat man nun bar-
rierefreien Zugang zu neun Erdgeschoss-Wohnungen; jedem der Mieter steht eine kleine
Gartenzone mit eigener Terrasse zur Verfügung. Hervorzuheben sind in diesem Zusam-
menhang auch die behindertengerechten Stellplätze sowie zwei überbreite Garagen.
Auch auf der Hochstätt gingen die Arbeiten an den Freianlagen weiter: Am Gebäude
Karolingerweg 22 – 24 wurde das Gelände Richtung Grünzug markant modelliert; das
Gebäude erweckt jetzt den Eindruck, auf einem Plateau zu stehen, während der Grünzug
zwischen den Gebäudezeilen sanft an Höhe gewinnt.
Weitergeführt wurden die Arbeiten am Ulmenweg 6 –12/Landwehrstraße 7–17. Zwanzig
Zierkirschen werden künftig die Eingangsbereiche im Frühjahr in ein rosa Blütenmeer
verwandeln. Darüber hinaus konnten zwei Wohneinheiten durch Rampenkonstruktionen
barrierefrei erschlossen werden.
Ein besonderes Highlight im Jahr 2009 war die Fertigstellung der Außenanlagen
des Kinderhauses Cheliusstraße 1 – 3. Trotz der beengten Platzverhältnisse ist hier
eine überzeugende Lösung erarbeitet worden, unter besonderer Berücksichtigung der
„Kunden“-Bedürfnisse: Attraktive Spielgeräte wie eine Nestschaukel, ein Hüttendorf und
ein Klettergerüst sorgen für Bewegung, ein Barfußpfad und ein Wasserspielbereich fordern
und fördern die Abenteuerlust der Kinder. Selbstverständlich gibt es aber auch eine große
befestigte Fläche, die für freies Spiel und Dreiradfahren geeignet ist.
Im Rahmen des Baumentwicklungskonzeptes wurden an verschiedenen Standorten
rund 100 Bäume als Ersatz für die 2007/2008 gefällten Bäume neu gepflanzt.
Auch 2009 wurde der Blumenschmuckwettbewerb erfolgreich durchgeführt. Neben
den Blumengutscheinen für alle Mieter konnten sich sieben Preisträger über eine beson-
dere Aufmerksamkeit der GBG freuen.
Außenanlagen des Kinderhauses Cheliusstraße 1 – 3
22
GBG Mannheim, Neubau und Verkauf I GBG Geschäftsbericht 2009
NEUBAU UND VERKAUF
VERKAUF AUS DEM BESTAND
Seit Jahren haben unsere Mieterinnen und Mieter in der Josef-Rutz-Straße 2 – 12 sowie im
Max-Winterhalter-Ring 5 – 7 die Möglichkeit, Eigentum aus dem GBG-Bestand zu erwerben.
2009 haben weitere drei Interessenten diese Chance wahrgenommen – die gepflegte Wohn-
anlage ist bei potenziellen Eigentümern sehr beliebt. GBG-Mieter haben bei diesem Angebot
absolute Priorität: Nach einer internen GBG-Richtlinie können ihre Angehörigen oder Kapital-
anleger erst dann kaufen, wenn bei den Mietern selbst kein Kaufinteresse besteht.
Im Objekt Innerer Heckweg 20 – 24 wurden 2009 zwei weitere Wohnungen verkauft.
In Mannheim-Neckarstadt-Ost, Ulmenweg 82 / Roteichenring 111 / Robinienstraße 33
besteht zur Zeit noch ein Mietkaufvertrag. Im Jahr 2009 konnten vier Wohnungen der
Anlage verkauft werden.
Unser gesamtes Verkaufsangebot aus dem Bestand umfasst derzeit 92 Objekte (73 Woh-
nungen und 19 Mehrfamilienhäuser), von denen 2009 fünf Wohnungen sowie 3 Mehrfamilien-
häuser verkauft werden konnten.
Das Objekt Sven-Hedin-Weg 1 in Mannheim-Rheinau mit insgesamt 14 Wohnungen
wurde im Jahr 2009 an einen Investor zur Weitervermietung verkauft und übergeben.
Neubaugebiet „Haselhain – Wohnen beim Karlstern“Im vierten und letzten Bauabschnitt des Gebietes „Haselhain – Wohnen beim Karlstern“
sind 16 Doppelhaushälften entstanden. Nach dem Verkauf der letzten Doppelhaushälfte im
Jahr 2009 konnte dieses Bauvorhaben komplett abgeschlossen werden.
Neubaugebiet „Centro Verde Ludwig Frank – Wohnen am Park“Das Gebäude An der Radrennbahn 25 – 27 mit 12 komfortablen Eigentumswohnungen
liegt in dem attraktiven Wohngebiet in Mannheim-Neckarstadt-Ost. Neun Wohnungen
wurden bis heute verkauft, zwei Wohnungen sind vermietet. Eine Vier-Zimmer-Maiso-
nette-Wohnung wird noch zum Verkauf angeboten.
Von den acht Doppelhaushälften in der Johann-Weiß-Str. 15 – 29 konnte 2009 ein
weiteres Haus verkauft werden. Derzeit sind vier Doppelhaushälften mit Kaufoption ver-
mietet, eine steht noch zum Verkauf.
Im Gebäude Johann-Weiß-Str. 9 – 13 wurden 2009 drei Wohnungen mit Kaufoption
vermietet. Vier Wohnungen stehen noch zum Verkauf.
Im dritten Bauabschnitt wurde im September 2009 die Kanalisation eingebaut, die
Fertigstellung des Kanalnetzes ist im Februar 2010 erfolgt.
Projektiert sind die weiteren Erschließungsmaßnahmen wie Straßenbau, Strom,
Wasser und Fernwärme.
Erschließungsmaßnahmen im Neubaugebiet „Centro Verde“
23
GBG Geschäftsbericht 2009 I GBG Mannheim, Neubau und Verkauf
Die BauvorhabenIm Herbst 2009 wurde eine Mehrfachbeauftragung für Entwürfe zur Neubebauung des
Grundstücks Adolf-Damaschke-Ring 22 – 26 in Mannheim-Feudenheim durchgeführt. Der
Bau der Wohnanlage mit 31 Wohneinheiten im gehobenen Standard und 61 Tiefgaragen-
stellplätzen soll 2010 beginnen.
In Vorbereitung sind Bauprojekte für den Verkauf bzw. für die Vermietung an folgenden
Standorten:
■ 16 Eigentumswohnungen und 18 Reihenhäuser im Neubaugebiet Centro Verde Ludwig Frank
■ 16 Reihenhäuser in Mannheim-Schönau
Instandhaltungs- und ModernisierungsprogrammDer im Geschäftsjahr 2009 begonnene Umbau des ehemaligen Schwesternwohnheims Main-
straße zu einer barrierearmen Appartementanlage wurde Ende März 2010 abgeschlossen.
Neben der Vermietung von Wohnungen an die „MaJunA (Mannheimer junge Alte) e. V.“
werden 2 Gästeappartements und verschiedene gemeinschaftlich nutzbare Einrichtungen wie
Mehrzweckraum mit Küche, Pflegebad, Hobby- und Bastelraum, Gartenterrasse angeboten.
Visualisierungsbeispiele der Neubebauung des Grundstücks Adolf-Damaschke-Ring 22 – 26 in Mannheim-Feudenheim
24
GBG Mannheim, Betreungstätigkeit I GBG Geschäftsbericht 2009
BAUBETREUUNGEN
Neubau Lebensmitteldiscountmarkt, Ulmenweg 80 Der Lebensmittelmarkt wurde bereits Ende 2008 an den Mieter übergeben. Das Gebäude
umfasst rund 1.000 Quadratmeter Nutzfläche und ist für 15 Jahre fest vermietet. Für die
Kunden stehen 81 Stellplätze zur Verfügung.
2009 konnte die Maßnahme abgeschlossen werden. Wir haben 24 Fertiggaragen
für Mieterinnen und Mieter unserer umliegenden Wohngebäude erstellt sowie die Wie-
derbegrünung des Außenbereichs vorgenommen. Von der ehemaligen Parkpalette der
Bundeswehr, auf deren Gelände das Gesamtprojekt verwirklicht wurde, ist nichts mehr
zu erkennen – ein kleines, aber feines Beispiel einer gelungenen Revitalisierung einer
innerstädtischen Fläche.
VERWALTUNG
Verwaltung städtischer ObjekteIm Auftrag unserer Gesellschafterin, der Stadt Mannheim, verwalten wir 125 Wohn-
einheiten, acht Gewerbe und sonstige Objekte. Die Zahlen blieben gegenüber dem Vor-
jahr unverändert.
Verwaltung für DritteFür private Hauseigentümer und Gesellschaften verwalten wir derzeit 120 Wohneinheiten
im Stadtgebiet Mannheim.
Im Rahmen der Mietwohnungsverwaltung übernehmen wir die Neuvermietung
samt Vertragsabschluss, die Mieterbetreuung, das Inkasso der Miete und der Mietneben-
kosten, die Hausbewirtschaftung einschließlich der Betriebs- und Heizkostenabrechnung
und der Anpassung der Umlagenvorauszahlungen sowie die Mietenneuberechnung
entsprechend den jeweils gültigen gesetzlichen Bestimmungen. Dazu verantworten wir
die laufende Instandhaltung und – je nach Wunsch des Kunden – die Durchführung von
größeren Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen.
BETREUUNGSTÄTIGKEIT
Fertiggaragen in Mannheim-Neckarstadt-Ost
25
GBG Geschäftsbericht 2009 I GBG Mannheim, Betreungstätigkeit
Verwaltung von EigentumsmaßnahmenDie GBG ist als Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) für ver-
schiedene Eigentümergemeinschaften bestellt. Die Anzahl der zu verwaltenden Eigen-
tumswohnungen hat sich 2009 durch die Übernahme von 16 Wohneinheiten im Neu-
baugebiet von Mannheim-Wallstadt von 577 Einheiten auf 593 erhöht.
2010 wird sich diese Zahl voraussichtlich wieder verringern. Zwei Einheiten werden
ab 1. Januar 2010 von einem anderen Verwalter übernommen, bei einer Einheit ist der
Verwaltervertrag zum Jahresende 2009 abgelaufen.
Das Angebot unserer Eigentümerverwaltung umfasst unter anderem die jährliche
Durchführung der Eigentümerversammlungen, die Erstellung des Wirtschafts- und
Finanzplans und die treuhänderische Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens
sowie die Berechnung und das Inkasso des Hausgeldes in Abhängigkeit von der Verwal-
tungsabrechnung. Ferner gehören die kaufmännische Hausbewirtschaftung einschließlich
der Betriebs- und Heizkostenabrechnung sowie die technische Hausbewirtschaftung ein-
schließlich Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen dazu.
Die Entlastung für die Verwaltungstätigkeiten wurde von allen Eigentümergemein-
schaften erteilt.
Bestandszahlen der zu betreuenden Objekte zum 31.12.2009
31.12.2008 Zugang Abgang 31.12.2009
Mietwohnungen gesamt (andere) 120 – – 120
Mietwohnungen gesamt (Stadt Mannheim) 125 – – 125 davon preisgebunden 16 – – 16davon preisfrei 109 – – 109 Eigentumswohnungen gesamt 577 16 – 593 Gewerbe gesamt (Stadt Mannheim) 3 – – 3Läden 2 – – 2Büros 1 – – 1 Sonstige gesamt (Stadt Mannheim) 5 – – 5Tagesstätten / Gemeinschaftsräume 2 – – 2sonstige Räume 3 – – 3
Neues Verwaltungsobjekt in Mannheim-Wallstadt
26
GBG Mannheim, Organisation und Personalwesen I GBG Geschäftsbericht 2009
PERSONALBERICHT 2009
Zum 31. Dezember 2009 arbeiteten insgesamt 270 Menschen für die GBG. Die Zahl der
Beschäftigten ist damit gegenüber dem Vorjahr um 14 angestiegen.
Im kaufmännischen Bereich erhöhte sich die Zahl der Mitarbeiter um 15 Kolleginnen
und Kollegen, im technischen Bereich kamen zwei neue Kollegen hinzu. Der sonstige Bereich
hat einen neuen Mitarbeiter zu verzeichnen. Bei den Auszubildenden wurden im Vergleich
zum Vorjahr zwei Nachwuchskräfte weniger beschäftigt. Die Gruppe der Fahrer, Boten usw.
reduzierte sich um einen Mitarbeiter, ebenso die Zahl der geringfügig Beschäftigten.
Zum Mitarbeiterbestand 2009 zählen neun Auszubildende, zehn Mitarbeiterinnen,
die sich zur Zeit in Elternzeit befinden sowie zehn Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die in
einem befristeten Arbeitsverhältnis angestellt wurden.
Unter die 270 Beschäftigten fallen 62 Teilzeit- bzw. geringfügig Beschäftigte, neun
mehr als im Vorjahr. Der Zugang resultiert aus Einstellungen von Mitarbeiterinnen für den
Empfang in den Kunden-Service-Centern sowie weiteren Altersteilzeit-Arbeitsverhältnissen.
Das GBG-Durchschnittsalter betrug im Berichtsjahr 46 Jahre, es ist damit im Ver-
gleich zum Vorjahr gleichgeblieben. Die durchschnittliche Betriebszugehörigkeit beziffert
sich auf 14 Jahre.
Die Quote der durch Krankheit bedingten Arbeitsausfälle lag im Jahr 2009 bei 3,51 %,
ohne Berücksichtigung der Mitarbeiterinnen, die sich in Elternzeit befinden.
Mitarbeiterstand zum 31.12.2007 31.12.2008 31.12.2009
Geschäftsführer 1 1 1Prokuristen 3 2 2Angestellte: kaufmännischer Bereich 100 103 118 technischer Bereich 54 58 60 sonstige Bereiche 30 29 30Auszubildende 10 11 9Hauswarte / Hausmeister 37 32 32Kantinenpersonal 2 2 2Fahrer, Bote, Lichtpauser, Empfang, Hausmeister vom Verwaltungsgebäude 10 10 9geringfügig Beschäftigte: nebenberufliche Hausmeister 6 6 6 Grünanlagenpfleger 1 1 –Insgesamt 254 256 270 davon Teilzeitkräfte / geringfügig Beschäftigte 52 53 62 Der Personalaufwand belief sich einschließlich Sozialkosten
im Berichtsjahr auf insgesamt 15.447 Tsd. €
ORGANISATION UND PERSONALWESEN
NACHRUF
Aus dem Kreis der aktiven Mitarbeiter
betrauern wir 2009
Herrn Rudi Harnisch
Von unseren ehemaligen Mitarbeiter-
innen und Mitarbeitern haben uns
2009 verlassen:
Herr Josef BuchingerHerr Kurt GrassmannHerr Werner KlotterHerr Günter SpechtFrau Anna Höpfner
Wir werden die Verstorbenen
in dankbarer Erinnerung behalten.
27
GBG Geschäftsbericht 2009 I GBG Mannheim, Organisation und Personalwesen
FORT- UND WEITERBILDUNG
Konzentration auf Software-UmstellungIm Frühjahr 2009 hat die GBG begonnen, die Umstellung des ERP-Systems auf SAP Real Estate
vorzubereiten. Ab dem 1. Januar 2010 ist die neue Software produktiv im Einsatz. Ein solches
Projekt stellt eine große Herausforderung an das gesamte Unternehmen dar – umfangreiche
Schulungen für alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind unabdingbar. Außer den üblichen
Weiterbildungsangeboten im Bereich „Umgang mit Computern“ (z. B. Word, Excel und Power-
Point) fanden deshalb im Jahr 2009 keine weiteren Inhouse-Seminare statt.
Als Pate einer 11. Klasse des Johann-Sebastian-Bach-Gymnasiums haben wir uns im Rah-
men der Initiative „Jugend denkt Zukunft“ engagiert. Die Schülerinnen und Schüler nahmen
an einem fünftägigen Innovationsspiel teil, in dem zusammen mit Unternehmensvertretern
Produkte und Dienstleistungen für die Welt von morgen entwickelt werden sollten. Fragen
wie „Welche Bedürfnisse haben die Kunden?“, „Wie werden in Zukunft neue Wohnformen
aussehen?“, „Wie wollen wir in Zukunft leben und wohnen?“ standen dabei im Vordergrund.
Die interessanten Ergebnisse und Ideen dieser Woche wurden dann Unternehmensmitarbei-
tern, Lehrern, Eltern und der Presse präsentiert.
Ganz selbstverständlich rangiert die Gesundheit unserer Mitarbeiterinnen und Mit-
arbeiter ganz oben auf der Prioritätenliste des Unternehmens. Seit Jahren werden deshalb
unter anderem Massagetermine im Haus angeboten. 2009 haben wir in Zusammenarbeit mit
der AOK einen speziellen „Gesundheitstag“ initiiert, an dem sich unsere Belegschaft einem
Fitness-Check und einer Körperfettmessung unterziehen konnte.
Im Bereich Gesundheitsprävention werden im laufenden Jahr zahlreiche Seminare
angeboten. Stressbewältigung, Entspannungsformen, gesunde Ernährung, Rückenschulung
– das und mehr gibt unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern die Möglichkeit, sich zu
informieren und schon im Vorfeld möglichen Beschwerden vorzubeugen.
AUSBILDUNG 2009
Startphase einer sicheren ZukunftIm Juli 2009 beendeten vier unserer weiblichen Auszubildenden erfolgreich ihre Ausbil-
dung zur „Immobilienkauffrau“. Im September 2009 schloss eine Studentin ihr Studium
zum „Bachelor of Arts – Fachrichtung Immobilienwirtschaft“ ebenso erfolgreich ab.
Alle fünf Mitarbeiterinnen wurden in befristete Angestelltenverhältnisse übernom-
men. Drei junge Kolleginnen haben am 1. August 2009 ihre Ausbildung zur „Immobilien-
kauffrau“ begonnen.
Im Jahr 2009 haben wir studienbegleitend acht Praktikanten/-innen sowie elf
Schüler/-innen zur Berufserkundung beschäftigt.
Eine solide Ausbildung ist die beste Basis für eine erfolgreiche Zukunft. Die GBG
übernimmt dafür auch weiterhin Verantwortung – wir tun alles, um jungen Menschen
gute Berufschancen zu eröffnen. Dabei sehen wir in der engen Verzahnung von Berufs-
schule und attraktiven Ausbildungsplätzen im Unternehmen die denkbar beste Voraus-
setzung für qualifizierte Abschlüsse.
28
GBG Mannheim, Organisation und Personalwesen I GBG Geschäftsbericht 2009
SOZIALES MANAGEMENT
Seit mehr als zehn Jahren besteht bei der GBG der Arbeitsbereich Soziales Management.
Die Dienstleistungspalette hat sich stetig erweitert und ist zu einem festen Bestandteil
unserer Unternehmensphilosophie geworden. Besonders im Hinblick auf die Heraus-
forderungen der demographischen Entwicklung sind soziale Dienstleistungen ein
bedeutender Marktfaktor. Aus der Sicht von Mieterinnen und Mietern bringen diese
Service-Angebote eine zusätzliche Identifikation mit dem Vermieter und heben unser
Wohnungsangebot von dem der privaten Vermieter ab.
In der Konzeption unseres Sozialen Managements hat sich die Strategie der Projekt-
partnerschaften mit Trägern der freien Wohlfahrtspflege in vielen Bereichen durchgesetzt.
Das Soziale Management bietet Lösungsansätze für eine Vielzahl von schwierigen
Lebenssituationen.
Mobile Wohn-Begleithilfe ■ professionelle Hilfe und Beratung für Mieterinnen und Mieter
■ Unterstützung bei Behördengängen
■ Überprüfung rechtlicher Ansprüche
■ Unterstützung bei Modernisierungsmaßnahmen
■ Einleitung von Instandhaltungsmaßnahmen in der Wohnung
■ Begleitung bei Wohnungswechsel
■ Herstellung von Außenkontakten und Aktivierung der Nachbarschaft
■ Gemeinschaftliche Aktivitäten
■ Stärkung von Selbsthilfepotenzialen durch Gruppenangebote
EinkaufsserviceErgänzend zu den Aktivitäten der Mobilen Wohn-Begleithilfe bieten wir einen Einkaufs-
service für mobilitätseingeschränkte Mieterinnen und Mieter an.
NachbarschaftsmediationZur fachlich fundierten Schlichtung von Nachbarschaftskonflikten unter unseren
Mieterinnen und Mietern steht ein Team freier Mediatorinnen zur Verfügung.
Täter-Opfer-AusgleichJugendliche und Heranwachsende können Sachbeschädigungen und Vandalismus an
unserem Eigentum durch abzuleistende Arbeitsstunden wiedergutmachen.
InitiativgruppenarbeitDas Soziale Management unterstützt Mieterinitiativen, Selbsthilfegruppen und ehren-
amtliches Engagement.
Begleitung von SanierungsmaßnahmenZur Abfederung sozialer Härten im Zusammenhang mit der Modernisierung von Wohnungen
bieten wir Beratung und Hilfe an.
29
GBG Geschäftsbericht 2009 I GBG Mannheim, Organisation und Personalwesen
MietertreffHausaufgabenhilfe, Seniorentreff, Schach- und Skatgruppe und vieles mehr: Der Mietertreff
im Stadtteil Wohlgelegen, der in Zusammenarbeit mit unserem Wohnbetreuerprojekt betrie-
ben wird, ist bereits zu einer festen Institution geworden.
Stadtteilarbeit, Quartiermanagement, Gemeinwesenarbeit und „Die Soziale Stadt“In enger Abstimmung mit der Stadt Mannheim hat die GBG die Implementierung des
Quartiermanagements in den Stadtteilen Neckarstadt-West, Herzogenried und Hochstätt
übernommen. Die wesentlichen Aufgaben dieser Institutionen sind:
■ Schaffung von Kommunikationsstrukturen in den Stadtteilen
■ Moderation des Meinungsaustauschs unter allen relevanten Kräften
■ Begleitung von Sanierungs- und Umgestaltungsmaßnahmen
■ Gewährleistung einer Beteiligung von Bewohnerinnen und Bewohnern unter besonderer
Berücksichtigung der Haushalte mit Migrationshintergrund
■ Vermittlung zwischen den unterschiedlichen Interessengruppen
■ Mediative Maßnahmen bei Konfliktsituationen
■ Bildung von Arbeitskreisen für die im Stadtteil relevanten Themen
■ Förderung von Initiativgruppenarbeit
■ Leitung von Stadtteilkonferenzen
Im Sanierungsgebiet Rainweidenstraße, Neckarstadt-West, in der Durlacher Straße in Rhei-
nau und in Schönau-Mitte initiiert unser Unternehmen weitere Stadtteilprojekte – Träger
sind Diakonie und Caritasverband. Für alle Maßnahmen konnte inzwischen die Stadt Mann-
heim als Mitfinanzier gewonnen werden. Für das Quartiermanagement in der Neckarstadt-
West wurde eigens ein Trägerverein gegründet. Im Herzogenried beteiligen sich darüber
hinaus die Arbeiterwohlfahrt und drei weitere Bauträger an der Finanzierung des Quartier-
managements.
Alle Stadtteilprojekte sind inzwischen wirkungsvolles Verbindungselement zwischen
den vielfältigen Gruppen, Initiativen und Einzelakteuren der Quartiere geworden. In zahlrei-
chen Arbeitsgruppen engagieren sich Bewohnerinnen und Bewohner für Wohnumfeld und
Verkehr, Bildung, Jugend, Gewerbe, Kultur und vieles mehr.
Vier unserer Stadtteilprojekte werden zusätzlich aus Mitteln des Bund-Länder-
Programms „Stadt- und Ortsteile mit besonderem Entwicklungsbedarf – Die Soziale Stadt“
bezuschusst. Für 2010 ist die Neustrukturierung der Förderung des Quartiermanagements
durch die Stadt Mannheim geplant, was sicherlich auch Auswirkungen auf die bestehenden
Projekte haben wird.
VerbandsarbeitUnter dem Dach des Verbands Baden-Württembergischer Wohnungsbauunternehmen (vbw)
wurde bereits 2007 auf Initiative und unter Vorsitz der GBG die „Arbeitsgemeinschaft
Soziales Management Baden-Württembergischer und Bayerischer Wohnungsbauunterneh
Standards für ihr Arbeitsfeld, organisieren Fortbildungen und Tagungen und pflegen den
fach lichen Austausch.
30
GBG Mannheim, Organisation und Personalwesen I GBG Geschäftsbericht 2009
Allensteiner-/Osteroder Weg in Mannheim-Schönau-Mitte
nach der Modernisierung
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PORTFOLIOMANAGEMENT
Transparenz und EntscheidungssicherheitDurch das Portfoliomodell der GBG wurde die strategische Unternehmensplanung auf
ein neues Fundament gestellt.
Im Mittelpunkt stand dabei eine umfassende Analyse des Immobilienbestandes
nach einem einheitlichen Bewertungsstandard sowie die Segmentierung dieses Bestandes
anhand von drei feststehenden Kriterien: Vermietungserfolg, Wohnwert und Standort –
in strategische Geschäftsfelder. Für diese Geschäftsfelder wurden dann entsprechende
Normstrategien definiert.
Nach Definition der Normstrategie erfolgte die Festlegung der Handlungsrichtlinien
für die operative Umsetzung.
Die Bewertung und Segmentierung unseres Immobilienbestandes nach einheitlichen
Kriterien vermittelt eine strukturierte Übersicht und somit größtmögliche Transparenz
und Entscheidungssicherheit bei der Entwicklung unserer Immobilien.
Mit Hilfe des Portfoliomanagements wollen wir unseren Wohnungsbestand so entwi-
ckeln, dass eine nachhaltige Verbesserung des Vermietungserfolgs und damit die nachhal-
tige Wirtschaftlichkeit unseres Wohnungsbestands gewährleistet ist.
Nachfolgende Grafik zeigt die Vorgehensweise am Beispiel von Objekten, die im
Rahmen des SSP-Programms Schönau-Mitte entwickelt wurden.
Normstrategie Allensteiner-/Osteroder Weg
Wohnwert
vor der Modernisierung– niedriger Wohnwert– niedriger Vermietungserfolg
nach der Modernisierung– hoher Wohnwert– hoher Vermietungserfolg
31
GBG Geschäftsbericht 2009 I GBG Mannheim, Organisation und Personalwesen
DAS GBG-HANDWERKERPORTAL
Tranparenz und EffizienzAuch im Jahr 2009 hat das GBG-Handwerkerportal seine hohe Praxis-Effizienz in vielen
Fällen bewiesen. Nahezu alle Instandhaltungsreparaturen werden auf elektronischem
Weg abgewickelt – so gut wie alle Vertragshandwerker der GBG nutzen mittlerweile
diese Möglichkeit, Aufträge ohne aufwändigen Schriftverkehr zu erledigen.
Der jeweilige Auftrag wird online über das Portal an den Handwerksbetrieb über-
mittelt. Nach der Durchführung der Arbeiten schickt der Betrieb die Rechnungsdaten
ebenfalls elektronisch an uns zurück. Die zuständigen GBG-Mitarbeiter prüfen digital
den Arbeitsnachweis und erteilen die Freigabe zur automatischen Rechnungsbuchung,
Die Rechnungsbegleichung erfolgt dann in der Regel innerhalb von zehn Tagen.
Vorteile für alle BeteiligtenDie einfache, unkomplizierte Anwendung bringt sowohl den Handwerkern als auch der
GBG selbst signifikante Vorteile. Unsere Partner können sicher sein, ihr Geld innerhalb
von zwei Wochen zu bekommen; darüber hinaus sieht der einzelne Handwerksbetrieb
auf einen Blick die noch offenen Aufträge und den Bezahlstatus seiner Rechnungen.
Der GBG bringt die gesteigerte Transparenz eine Minimierung der Fehlerquoten sowie
deutlich verkürzte Durchlaufzeiten der Aufträge. Eine statistische Rechnungsprüfung ist
damit möglich, der administrative Aufwand wird drastisch gesenkt. Das Instandhaltungs-
volumen konnte weiter gesteigert werden.
Hohe Akzeptanz in der gesamten BrancheUrsprünglich war das GBG-Handwerkerportal nur für eigene Zwecke konzipiert worden.
Die leistungsfähige und plattformunabhängige Software hat sich allerdings seit 2004 zu
einem gefragten Instrument auch für andere Wohnungsunternehmen entwickelt: Ende
des Geschäftsjahres 2009 arbeiten bundesweit bereits 13 weitere Unternehmen der
Branche mit dem von uns generierten Handwerkerportal.
Bei der GBG sind ca. 130 Handwerker oder Handwerksbetriebe an das Hand werker-
portal angeschlossen, mit denen wir ein Auftragsvolumen von ca. 20 Mio. € in 2009
abgewickelt haben.
32
GBG Mannheim, Organisation und Personalwesen I GBG Geschäftsbericht 2009
UNTERNEHMENSLEISTUNGEN
Diese Bilanz haben wir erstellt, um einen Überblick über die Entstehung und die Ver-
wendung der Unternehmensleistung zu geben. Von den in 2009 insgesamt eingenom-
menen Mitteln in Höhe von 121.837 Tsd. € wurden 78,8 % für die Mieter verwendet
und 21,2 % für das Unternehmen.
2008 2009 Tsd. € % Tsd. € %
I. Mittelherkunft Entstehung durch Bruttomiete 112.492 93,8 110.745 90,9 Öffentliche Förderung 542 0,5 537 0,4 Verkaufsgeschäft 1.636 1,4 3.530 2,9 Kapitalerträge 3.437 2,9 4.084 3,4 Betreuung 479 0,4 865 0,7 Sonstiges 1.381 1,2 2.076 1,7 Leistungserbringung 119.967 100,0 121.837 100,0
II. Mittelverwendung 1 Verwendung für die Mieterhaushalte Betriebskosten 31.243 26,0 32.275 26,5 Instandhaltung 27.836 23,2 24.674 20,3 Zinsen 13.949 11,6 13.700 11,2 Abschreibung 13.979 11,7 14.417 11,8 Bauerneuerungsrückstellung 3.100 2,6 3.900 3,2 Verkaufsgeschäft 1.323 1,1 1.980 1,6 Steuern 2.713 2,3 2.708 2,2 Sonstiges 1.780 1,5 2.441 2,0 Verwendung für die Mieter 95.923 80,0 96.023 78,8
2 Verwendung für das Unternehmen Personal 16.841 14,0 15.447 12,7 Steuern 0 0,0 0 0,0 Gewinnrücklagen 1.097 0,9 1.752 1,4 Bilanzgewinn 0 0,0 1.500 1,2 Sonstiges 5.873 4,9 6.932 5,7 Beteiligungen 0 0,0 0 0,0 Verwaltungsgebäude 233 0,2 183 0,2 Verwendung für das Unternehmen 24.044 20,0 25.814 21,2 Leistungsverwendung 119.967 100,0 121.837 100,0
Ausgaben Mieter gesamt: 96 Mio. €■ Betriebskosten/Instandhaltung■ Zinsen/Abschreibung/Verkaufsgeschäft■ SonstigesAusgaben Unternehmen gesamt: 26 Mio. € ■ Personal■ Sonstiges
Einnahmen gesamt: 122 Mio. €■ Bruttomiete■ Verkaufsgeschäft/Kapitalerträge■ Sonstiges
111
7,53
Unternehmensleistungen im Jahr 2009 in Mio. €
Mittelherkunft
Mittelverwendung
57
30
9
15
10
33
GBG Geschäftsbericht 2009 I GBG Mannheim, Organisation und Personalwesen
LEISTUNGEN DER STADT MANNHEIM
Gesamtleistung der Stadt Mannheim im Geschäftsjahr 2009 in Tsd. €
Grundstücks- verrechnung Barzuweisung
a) Zuschüsse für Modernisierungen und Abbruch Schönau-Mitte – 261 Hochstätt – 112 ECA – 41 Durlacher Straße – 35 Barrierefreies Wohnen Murgstr. 17 – 6b) Baukostenzuschüsse für Modernisierungen Schönau-Mitte – 344 ECA – 266 Hochstätt – 247Die Gesamtleistung der Stadt Mannheim betrug im Geschäftsjahr 2009 1.312
Übersicht über die Leistungen der Stadt Mannheim von 2000 bis 2009 in Tsd. € Grundstücks- Sozial- Jahr verrechnung Barzuweisung Gesamt leistungen
2000 10 1.423 1.433 8.5422001 10 1.311 1.321 9.0702002 10 926 936 9.6942003 10 961 971 10.8692004 10 895 905 10.8012005 10 654 664 8.1472006 10 847 857 7.9282007 0 1.111 1.111 9.2222008 0 969 969 12.4592009 0 1.312 1.312 14.052Gesamt 70 10.409 10.479 100.784
Der Fachbereich Soziale Sicherung, Arbeitshilfen und Senioren und die ARGE Job-Center
Mannheim haben 14.052 Tsd. € an Leistungen für anspruchsberechtigte Haushalte an die
GBG überwiesen.
34
Inhaltsverzeichniss I GBG Geschäftsbericht 2008
FÜR DIE ZUKUNFT
Eugen-Neter-Schule auch im Innenbereich barrierefrei
35
GBG Geschäftsbericht 2009 I BBS Bau- und Betriebsservice GmbH
DAS UMFELD GUTER BILDUNG
Die BBS Bau- und Betriebsservice GmbH wurde 2005 gegründet. Eindeutige Zielset-
zungen sind die langfristige Verbesserung der baulichen Qualität und Substanz der
Mannheimer Schulen, der Abbau des Instandhaltungsstaus sowie die Wertsicherung
der Schulgebäude als Vermögenswerte der Stadt Mannheim. Daraus ergeben sich die
Aufgaben der Gesellschaft: Planung, Bau, Sanierung, Finanzierung, Instandhaltung und
Bewirtschaftung von Schulen im Interesse der Stadt Mannheim.
Dabei geht es aber nicht nur darum, „einfach“ Schulen zu bauen oder zu sanie-
ren und damit den störungsfreien Betrieb der Schulgebäude, Sport- und Turnhallen zu
gewährleisten. Unser ganzheitlicher Denkansatz hat die Phasen Neubau bzw. Sanierung
und die Nutzenphase – z. B. die Betriebskosten des Objektes – gleichermaßen im Auge.
Wir achten deshalb sowohl beim Neubau als auch bei der Sanierung gleichzeitig auch
auf die spätere Wirtschaftlichkeit des Gebäudes im Betrieb.
Das bedeutet im Einzelnen, dass neben der energetischen Qualität der Gebäude
auch die Langlebigkeit und Belastbarkeit der verwendeten Materialen (z. B. Böden) und
der technischen Ausstattung (z. B. Heizung, Sanitäranlagen, Leittechnik) sowie deren
Pflege- und Instandhaltungsaufwand in die Überlegungen von Anfang an miteinbezogen
sind. Dabei stehen für die BBS die pädagogische Nutzung und die Zweckmäßigkeit der
Schulgebäude sowie die besonderen Anforderungen und Bedürfnisse von Schülerinnen,
Schülern sowie Lehrerinnen und Lehrern nach wie vor an erster Stelle.
Barrierefreiheit, behindertengerechte Ausstattung und Energieeffizienz, aber auch
Sicherheitsaspekte wie die Einhaltung der neuesten Brandschutzvorschriften sind neben
den pädagogischen Anforderungen die technischen Leitlinien bei der Planung und
Durchführung unserer Baumaßnahmen.
„Eine gute Bildung unserer Kinder heute ist das beste Kapital von morgen“, ist die
Geschäftsführung der BBS überzeugt. Daher versuchen wir das bestmögliche Umfeld für
unsere Kinder zu schaffen, um damit der Verantwortung für zukünftige Generationen
gerecht zu werden.
BBS MANNHEIM
Die Sanierung der Eugen-Neter-Schule wurde sowohl innen
als auch außen barrierefrei ausgeführt
36
BBS Bau- und Betriebsservice GmbH I GBG Geschäftsbericht 2009
Zwei sanierte Kopfbauten und die neu erstellten Seiten-
gebäude umrahmen den Innenhof der Eugen-Neter-Schule
DIE AUFGABEN DER BBS KöNNEN DABEI IM WESENTLICHEN IN DREI BEREICHE EINGETEILT WERDEN.
Sparte 1: Bau und SanierungGrundlage des Handelns ist der Rahmenvertrag Bau und Sanierung zwischen der Stadt
Mannheim und der BBS. Inzwischen sind in diesem Bereich fünf Personen eingesetzt. Von
dem zunächst geplanten Maßnahmenpaket (sieben Schulen und ein Kinderhaus) sind mit
der Eugen-Neter-Schule, der Käthe-Kollwitz-Schule sowie dem Kinderhaus Herzogenried
bereits 3 Maßnahmen abgeschlossen und abgerechnet.
Auch die Generalsanierung der größten Schule in Mannheim, der Integrierten Gesamt-
schule Herzogenried (IGMH), mit einem Bauvolumen von rund 29,2 Mio. € konnte 2009
weitestgehend zu Ende gebracht werden. Die Wiederinbetriebnahme des Gebäudes ist
inzwischen erfolgt. 2010 sollen die Restarbeiten auch im Außenbereich komplett abge-
schlossen und das Projekt insgesamt abgerechnet werden. Mit dem Neubau der Vogelstang-
schule als Ganztagsgrundschule konnte parallel im Herbst 2009 eine weitere Baumaßnahme
aus diesem Baupaket mit einem Volumen von rund 11,25 Mio. € begonnen werden.
Sparte 2: Facility ManagementDas Facility Management, das mit der Bewirtschaftung von acht Objekten am 1. Januar 2006
seine Arbeit begonnen hat, ist 2009 für den Betrieb von insgesamt 29 Objekten verantwort-
lich gewesen. Auch hier wurde ein Rahmenvertrag Facility Management zwischen der Stadt
Mannheim und der BBS als Basis der Beauftragung geschlossen.
In der positiven Resonanz und der guten Zusammenarbeit mit den von uns betreuten
Schulen sehen wir eine Bestätigung unserer Arbeit. Unter Einhaltung der vereinbarten
Dienstleistungsqualitäten erwirtschafteten wir im abgelaufenen Geschäftsjahr ein positives
Ergebnis in dieser Sparte. Das ist vor allem darauf zurückzuführen, dass die im Bereich
Infrastrukturelles Gebäudemanagement (IGM) tätigen drei Mitarbeiter so oft wie möglich
vor Ort an den Schulen sind, um im engen Kontakt mit den Hausmeistern möglichst schnell
auf Fragen oder Probleme reagieren zu können. Insbesondere im Bereich der Reinigungs-
qualität und damit an der Sauberkeit an den Schulen macht sich diese Präsenz positiv
bemerkbar. Im Technischen Gebäudemanagement (TGM) waren 2009 drei Mitarbeiter
beschäftigt, die von weiteren Fachkräften der GBG unterstützt wurden, um die notwendi-
gen Instandhaltungen vornehmen zu können. In den nächsten Jahren beabsichtigen wir,
weitere Fachkräfte an uns zu binden und unsere Instandhaltungsplanung systematisch
zu realisieren. Wir gehen davon aus, dass die Bewirtschaftung aller Mannheimer Schulen
mittelfristig an die BBS übertragen wird.
Sparte 3: BaubetreuungZunächst übernahm die BBS im Rahmen eines Baubetreuungsvertrages mit der Stadt
Mannheim die Sanierung und den Umbau der Räume der ehemaligen Kerschensteiner
Grundschule. Zur Fortsetzung der „Rochade Schönau“ wurde anschließend ein weiterer
Betreuungsvertrag für den Umbau und die Sanierung des angrenzenden Hauptschulgebäu-
des geschlossen. Damit konnte die Peter-Petersen-Hauptschule mit der Kerschensteiner
Hauptschule als Ganztagsschule unter einem Dach verschmolzen werden. Den letzten
großen Baustein der „Rochade Schönau“ mit geplanten rd. 20,5 Mio. €, der 2010 beginnen
soll, stellt die Sanierung und der Ausbau des Peter-Petersen-Gymnasiums zu einer Ganz-
tagsschule einschließlich des Neubaus einer vielseitig nutzbaren Turnhalle dar.
37
GBG Geschäftsbericht 2009 I BBS Bau- und Betriebsservice GmbH
Neubau der Vogelstangschule als Ganztagsgrundschule Sanierte Umkleideräume der Turnhalle,
Johannes Kepler-Schule
Sanierung des denkmalgeschützten Vordergebäudes der Käfertalschule
Bereits Mitte 2008 wurde vom Gemeinderat der Stadt Mannheim beschlossen, dass die
Stadt die BBS jederzeit mit weiteren Baubetreuungsprojekten beauftragen kann. Diesbezüg-
lich wurde ein Rahmenbetreuungsvertrag geschlossen. Die speziellen Anforderungen der
einzelnen Projekte werden in den jeweiligen Einzelbetreuungsverträgen geregelt.
Folgende Sanierungsmaßnahmen wurden 2009 im Rahmen des Vermögenshaushalts
durchgeführt:
■ Käfertalschule: Denkmalgeschütztes Vordergebäude u. a. mit Sanierung Toiletten, Dach
■ Luzenbergschule: Sanierung der Lehrküche
Zahlreiche weitere Planungsarbeiten laufen und werden in 2010 umgesetzt.
Darüber hinaus haben wir im Rahmen des Konjunkturprogramms II zahlreiche Einzel-
maßnahmen an Schulgebäuden übernommen, die wir binnen 2 Jahren umsetzen und
bis spätestens 30. Juni 2011 komplett abschließen müssen. Hierzu gehören insbesondere
verschiedene Maßnahmen an Schulen im energetischen Bereich wie bspw. Fensteraus-
tausch, Fassadendämmung oder Dachsanierungen sowie einige Sanierungsmaßnahmen
im Sanitär bereich von Schulen.
Folgende Sanierungsmaßnahmen wurden 2009 im Rahmen des Konjunkturprogramms II
durchgeführt:
■ Wallstadt-Schule: Fenster- und WC-Sanierung, Fassadendämmung, Akustikmaßnahmen
■ Johann-Peter-Hebel-Schule: Sanierung Dach und Toiletten
■ Eugen-Neter-Schule: Dachsanierung der Turn- und Schwimmhalle
■ Almenhofschule: Sanierung Dach, Toiletten, Fenster und Betonarbeiten
■ Waldschule: Sanierung Toiletten
■ Humboldtschule: Sanierung Toiletten und Umbau Hausmeisterdienstwohnung
■ Johannes-Kepler-Schule (Turnhalle): Sanierung Dach, Fassade, Toiletten und Betonarbeiten
■ Gustav-Wiederkehr-Schule (Turnhalle): Sanierung Dach und Toiletten
38
Inhaltsverzeichniss I GBG Geschäftsbericht 2009
FÜR DAS MIT-EINANDER
Ein Wohnbetreuer-Team für Mieterinnen und Mieter der GBG
39
GBG Geschäftsbericht 2009 I ServiceHaus GmbH
SERVICEHAUS
DAS KOMPLETTE DIENSTLEISTUNGSANGEBOT FÜR MIETERINNEN UND MIETER
Die ServiceHaus Service-GmbH für modernes Wohnen und Leben ist durch die Übernahme
der Geschäftsanteile der MVV Energiedienstleistungen GmbH zum 1. Januar 2009 ein
hundertprozentiges Tochterunternehmen der GBG geworden.
Im Fokus der Geschäftstätigkeit stehen die Kundenzufriedenheit und ein im Markt-
vergleich günstiges Preis-Leistungs-Verhältnis. Darüber hinaus muss die Wirtschaftlich-
keit der Serviceangebote gewährleistet sein. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der
ServiceHaus GmbH verstehen sich in erster Linie als Dienstleister für die Mieter der GBG
und spielen damit eine wichtige Rolle im Gesamtgefüge des Konzerns.
Geschäftsverlauf und ErgebnisentwicklungDas Geschäftsjahr 2009 konnte die ServiceHaus GmbH wieder mit einem positiven Ergebnis
abschließen. Der Gesamtumsatz betrug 4,13 Mio.€ und konnte damit gegenüber dem Vor-
jahr deutlich gesteigert werden. Gleiches gilt für das Jahresergebnis mit 300 Tsd. €.
Da im Laufe des Wirtschaftsjahres ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsver-
trag mit der GBG abgeschlossen wurde, verringerte sich der Aufwand für Steuern erheb-
lich. Hauptfaktor war hierbei unter anderem der konzernbezogene Wegfall der Umsatz-
steuerbelastung. Das Ergebnis wird damit erstmals komplett an die Konzernmutter GBG
abgeführt.
Unser Serviceangebot an die Mieterinnen und Mieter der GBG gliedert sich in drei
Kerngeschäftsfelder:
■ Multimediadienstleistungen
■ Abrechnungsdienstleistungen
■ Wohnbegleitende Dienstleistungen
40
ServiceHaus GmbH I GBG Geschäftsbericht 2009
MultimediadienstleistungenNach der technischen Aufrüstung auf den 862-Mhz-Standard können unsere Kunden im
Bereich TV-Programme mittlerweile unter rund 200 TV- und Rundfunkprogrammen, dar-
unter zahlreiche Fremdsprachenprogramme, ihre Auswahl treffen. Daneben bieten wir
den Mietern unser Multimedia-Paket ,,Triple-Play“ (Kabelfernsehen, High-Speed-Internet
und Telefonie) zu attraktiven Konditionen an.
Die Anzahl von Mietern, die den Breitbandkabelanschluss als Versorgungsweg für
TV-Programme in ihrer Heimatsprache nutzen, blieb in 2009 relativ konstant; bis Ende
des Jahres waren dies ca. 1.700 Kunden. Insgesamt werden rund 11.000 Kabelkunden
durch die Mitarbeiter der ServiceHaus GmbH betreut. Der Wohnungsbestand unserer
Muttergesellschaft GBG ist fast vollständig auf die eigene Signalversorgung über das
modernisierte Breitbandkabelnetz umgestellt.
Der Umsatz unseres Geschäftsfelds Multimedia betrug 2,58 Millionen Euro und
ist im Vergleich zum Vorjahr relativ stabil geblieben. Das in unserem Bestand über das
Breitbandkabelnetz angebotene Produkt Internet und Telephonie unterliegt inzwischen
einem starkem Konkurrenzdruck, insbesondere von Telekommunikationsunternehmen,
die sehr aggressive Werbe- und Preisstrategien einsetzen. Auf Grund der stabilen Nach-
frage nach Fremdsprachenpaketen im Bereich der TV-Produkte erreichen wir insgesamt
jedoch eine gute Kundenakzeptanz bei der Nutzung des Kabels und sehen uns hier auch
für die Zukunft gut aufgestellt.
AbrechnungsdienstleistungenIm Jahr 2009 erfolgte die Heizkostenabrechnung für rund 15.800 Wohnungen im Bestand
der GBG. Wie auch in den Vorjahren konnten die vereinbarten Termine für die abzurech-
nenden Wohneinheiten eingehalten und die hohe Qualität der Abrechnung beibehalten
werden. Die Nachfragen von Kunden bezüglich der Abrechnung waren sehr gering. Für
uns ist dies ein Indiz dafür, dass unsere Abrechnungsdienstleistungen eine hohe Akzep-
tanz beim Kunden genießen.
Im Jahr 2009 wurde erneut die Abrechnung für das MVV-Projekt Cité Dagobert in
Landau mit rund 200 Wohnungen erstellt. Als zusätzliche Dienstleistung wurde das Inkasso
vorgenommen. Des Weiteren wurden für sonstige Drittkunden die Heiz- und Nebenkosten-
abrechnungen mit einem Volumen von ca. 250 Wohneinheiten durchgeführt.
Im Zuge der Garantiewartung wurden im letzten Jahr von unserem Kooperations-
partner ca. 2.350 Kalt- und Warmwasserzähler im Wohnungsbestand der GBG und bei
Drittkunden ausgetauscht. Im Dialog mit dem eingesetzten Partnerunternehmen fand
eine weitere Optimierung der Arbeitsabläufe statt.
Im geringeren Umfang als im Vorjahr wurden in 2009 für die GBG noch weitere
Energieausweise auf Verbrauchsbasis erstellt.
Mit einem Umsatz von ca. 1,04 Millionen Euro konnte im Geschäftsfeld Abrechnung
eine nochmalige Steigerung gegenüber den Vorjahren erreicht werden. Für die Zukunft
gehen wir in diesem Servicesegment auch weiterhin von einer stabilen Nachfrage aus.
41
GBG Geschäftsbericht 2009 I ServiceHaus GmbH
Wohnbegleitende DienstleistungenNeben den Aufträgen von Drittkunden wurden auch im abgelaufenen Jahr wieder Mieter-
umzüge im Rahmen der Modernisierungsmaßnahmen bei der GBG in gewohnt hoher
Qualität zur vollen Zufriedenheit aller Beteiligten abgewickelt.
Als Pilotprojekt haben wir in Abstimmung mit der GBG die Wohnungen in der
Cheliusstraße 2 mit Rauchwarnmeldern ausgestattet. In mehreren Bundesländern ist die
Ausstattung mit solchen Geräten bereits durch den Gesetzgeber in der entsprechenden
Landesbauordnung verankert worden. Für Baden-Württemberg wird dies in den nächsten
Jahren als rechtliche Verpflichtung erwartet. Vor diesem Hintergrund möchten wir für die
GBG-Mieterschaft entsprechende Erfahrungen bei der Ausstattung mit Rauchwarnmeldern
sowie deren Zuverlässigkeit und Benutzerakzeptanz sammeln.
Der durch das im Jahre 2005 begonnene Projekt „Neue Jobs in der Wohnungswirt-
schaft“ entstandene Geschäftsbereich „Wohnbetreuer“ wurde Mitte 2009 von der Gesell-
schaft zur Betreuung und Pflege alter Menschen mbH (GeBeP) wieder in den GBG-Konzern
zurückgeholt. Diese strategische Reintegration des Geschäftsfelds „Wohnbetreuung“ in
den GBG-Konzern bei der ServiceHaus GmbH erfolgte, um notwendige Restrukturierungs-
maßnahmen vorzunehmen und die Wohnbetreuung mieterspezifisch bei Einführung
einheitlicher Standards auszubauen. Diese organisatorische Bündelung innerhalb des GBG-
Konzerns gewährleistet Effektivität durch eine strukturierte, zielorientierte Umsetzung
sowie die rasche Anpassung an situationsbedingte Herausforderungen.
Zielgruppe der „Wohnbetreuer“ ist vorrangig die ältere Mieterschaft, der so lange
wie möglich ein selbstbestimmtes Leben in den eigenen vier Wänden und damit in der
gewohnten Umgebung ermöglicht werden soll. Daneben verliert der GBG-Konzern nicht
vorzeitig regelmäßig und pünktlich zahlende Mieter. Die Stadt Mannheim muss ihrerseits
nicht vorzeitig Transferzahlungen für die stationäre Pflege aufbringen. Gleichzeitig erhalten
Langzeitarbeitslose die Möglichkeit zur Arbeitsmarktintegration.
Die „Wohnbetreuer“ genannten Mitarbeiter bieten Mietern sehr preisgünstige, teilweise
kostenfreie haushaltsnahe Dienstleistungen, besonders für alleinstehende, behinderte oder
ältere Bewohner an. Darüber hinaus führen ihre täglichen Kontrollgänge zur Verminderung
von Nachbarschaftsstreit, Vandalismus und Lärmbelästigung in den Wohnquartieren. Gleich-
zeitig wird die subjektiv wahrgenommene (gefühlte) Sicherheit erhöht. Wo es eine Concièrge-
Loge für einzelne Häuser gibt, sind sie persönlicher Ansprechpartner der Bewohner.
Durch die Reintegration der Wohnbetreuung entwickelte sich das Auftragsvolumen
im Bereich Wohnbegleitende Dienstleistungen erfreulich und es konnte ein deutlicher
Umsatzzuwachs auf insgesamt 313 Tsd. € erzielt werden. Daneben erspart sich der GBG-
Konzern durch den nun konzernintern erfolgenden Leistungsaustausch die Umsatzsteuer-
aufwendung.
PerspektivenAuf Grund der langfristigen Verträge in den Geschäftsfeldern Multimedia und Abrechnungs-
dienstleistungen wird auch weiterhin eine positive Geschäftsentwicklung prognostiziert. Risi-
ken für den Gesellschafter sind in diesen Geschäftsfeldern derzeit nicht zu erkennen.
Im Jahr 2010 wird die Weiterentwicklung der Serviceangebote im Segment „Wohnbe-
gleitende Dienstleistungen“ generell bei der neu gegründeten Tochter Chance Bürgerservice
Mannheim GmbH, gemeinnützige Gesellschaft, stattfinden. Durch die enge Kooperation
mit den weiteren Gesellschaftern, die aus dem Wohlfahrtsbereich stammen, sind die
„Wohnbegleitenden Dienstleistungen“ für die Zukunft und vor allem zum Vorteil der Mie-
terinnen und Mieter gut aufgestellt.
Ein hilfsbereiter Wohnbetreuer in Aktion
42
Inhaltsverzeichniss I GBG Geschäftsbericht 2008
42
Inhaltsverzeichniss I GBG Geschäftsbericht 2008
FÜR DIE REGION
MWS-Preis beim Galopprenntag des Badischen Rennvereins in Mannheim-Seckenheim
43
GBG Geschäftsbericht 2009 I MWS Bauconsult GmbH
SOZIALE UNTERNEHMENSVERANTWORTUNG AUCH IM BLICKFELD
Die MWS Bauconsult GmbH als kommunale Gesellschaft und Tochter der GBG und damit
Bestandteil des „Konzerns Stadt Mannheim“ hat sich neben der Durchführung seiner originä-
ren Aufgabe – nämlich der Projektleitung und Projektsteuerung von Baumaßnahmen – in den
letzten Jahren auch verpflichtet gefühlt im Rahmen ihrer Möglichkeiten kulturelle, soziale und
sportliche Aktivitäten in Mannheim und in der Metropolregion Rhein-Neckar zu unterstützen.
Als ein eher kleineres Unternehmen der Baubranche gilt es, auch einmal die soziale
Verantwortung der MWS Bauconsult als Unternehmen anzusprechen und herauszuheben. Mit
10 Mitarbeitern ist die Schaffung eines guten und teamorientierten Arbeitsklimas einer der gro-
ßen Erfolgsfaktoren der MWS. Nur durch die Schaffung eines positiven Arbeitsumfeldes unter
Berücksichtung von sozialen Aspekten der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gelingt es Jahr für
Jahr erfolgreich am Markt zu agieren. Nach außen zeigt sich diese Verantwortung als regional
tätiges Unternehmen dadurch, dass die MWS Bauconsult eine Vielzahl von Vereinen, Institutio-
nen und Veranstaltungen in Mannheim und der Metropolregion mit fördert.
Nachstehend sind beispielhaft einige Highlights aus den verschiedenen geförderten Berei-
chen genannt:
Bereich Sportveranstaltungen■ Jugend-Hallenfußball-Turnier der MWS Bauconsult in der MWS-Halle
■ Albert-Schweitzer-Basketballturnier (inoffizielle Jugendweltmeisterschaft)
■ Damen-Hockeymannschaft des TSV 1846 Mannheim
■ MWS-Preis beim Galopprenntag des Badischen Rennvereins in Mannheim-Seckenheim
■ Europameisterschaft der Springreiter in Mannheim
Bereich Soziale Institutionen■ Blindenverein
■ Freiwillige Feuerwehr, Walldorf und Lorsch
■ verschiedene Schulen in Mannheim und Weinheim
■ Freunde und Förderer des Herschelbades, Mannheim
■ Theodor-Fliedner-Haus, Pflegeheim in Mannheim
■ Mannheimer Bürgerstiftung
Bereich kulturelle Einrichtungen und Institutionen■ Jüdische Gemeinde Mannheim
■ Freundeskreis des chinesischen Gartens mit Teehaus e. V.
■ Förderverein Herzogenriedpark, Mannheim
■ Unterstützung des Landesvereins Badische Heimat „Mannheimia“
■ Mannheimer Architektur und Bauarchiv
■ Verein der Freunde des Instituts für deutsche Sprache e. V., Mannheim
■ Leben und Kultur e. V., Landau
■ Freundeskreis der Freien Akademie der Künste, Mannheim.
■ Nachwuchsförderung junger Künstlerinnen und Künstler
durch Auslobung eines dotierten Malwettbewerbes
MWS BAUCONSULT
Albert-Schweitzer-Basketballturnier
(inoffizielle Jugendweltmeisterschaft)
44
MWS Bauconsult GmbH I GBG Geschäftsbericht 2009
1. Kerschensteiner Schule in Mannheim-Schönau
2. Feuerwehrhaus Lorsch
3. Karl-Friedrich-Gymnasium in Mannheim-Schwetzingerstadt
1
2
3
BETREUTE BAUMASSNAHMEN IM JAHR 2009
Sanierung der Kerschensteiner Schule in Mannheim-SchönauIm Rahmen des Projekts „Rochade Schönau“ wurde nach der Fertigstellung der Grund-
schule Hans-Christian-Andersen auch die Sanierung und Renovierung der Kerschenstei-
ner Schule realisiert. Die Baukosten belaufen sich auf ca. 6,6 Mio. €. Die Schule wurde
termingerecht zum Schuljahresbeginn 2009 ihrer Bestimmung übergeben.
Die MWS Bauconsult hatte bei dem Projekt die Betreuung der Gesamtmaßnahme
übernommen.
Neubau des Feuerwehrhauses Lorsch, Umbau der FahrzeughalleDie freiwillige Feuerwehr der Stadt Lorsch ist zur Zeit in einem alten Feuerwehrgeräte-
haus zu Hause. Die notwendige Sanierung dieses Gebäudes ist unter wirtschaftlichen
Gesichtspunkten nicht zu vertreten.
Deshalb haben die verantwortlichen Gremien der Stadt beschlossen, die notwendigen
Räumlichkeiten für die Feuerwehr neu zu errichten. Für die neue Feuerwehrstation auf
dem Gelände der Nibelungenstraße 134 sind Teilabbruch und Neubau sowie Umbaumaß-
nahmen für die Fahrzeughalle vorgesehen.
Die Gesamtmaßnahme wird bis Mitte 2010 abgeschlossen sein. Die MWS Bauconsult
betreut den Bau mit einen Budget von 3,2 Mio. €.
Generalsanierung des Karl-Friedrich-GymnasiumsDas im Jahre 1898 erbaute denkmalgeschützte Gebäude des Karl-Friedrich-Gymnasiums in
Mannheim-Schwetzingerstadt wird in fünf Bauabschnitten generalsaniert. Während der
Arbeiten soll der Schulbetrieb mit ca. 850 Schülern ohne Pause weiterlaufen. Das Gebäude
besteht aus fünf Geschossen mit einer Gesamtfläche von ca. 5.370 Quadratmetern.
In den Sommerferien 2009 wurde als erster Bauabschnitt die Fenstersanierung in
Angriff genommen. Im zweiten Bauabschnitt wird die Aula aufgestockt – es entstehen
dadurch zusätzliche Klassen- und Musikräume. Der Bau eines behindertengerechten Auf-
zugs gehört ebenfalls in diese zweite Bauphase.
Die folgenden Bauabschnitte beinhalten u. a. die Errichtung von zusätzlichen Ret-
tungswegen und Treppenhäusern. Dazu kommt die gesamte Instandsetzung und Erneue-
rung der Klassenzimmer sowie der technischen Gebäudeausrüstung.
Während der Bauzeit werden die jeweils von der Maßnahme betroffenen Schüler in
einer Schulklassen-Container-Anlage in direkter Nachbarschaft unterrichtet.
Die Gesamtkosten für die Generalsanierung liegen bei rund 12,0 Mio. €; die MWS
Bauconsult ist mit der technischen und wirtschaftlichen Betreuung beauftragt.
Ein neues „Tor zum Paradies“Die Stadtpark Mannheim gGmbH, eine Tochter der Stadt Mannheim, verwaltet und
be treibt den 1975 im Rahmen der Bundesgartenschau neu gestalteten Luisenpark.
Im vergangenen Jahr hat man sich einen lange gehegten Wunsch erfüllt: Ein neuer
Haupteingang für dieses beliebte Freizeitzentrum wurde in einer Rekordzeit von sechs
Monaten fertiggestellt. Die Einweihung und Inbetriebnahme der Kassenhäuser fand
am 24. Juni 2009 statt.
Die Stadtpark Mannheim gGmbH hatte einen Planungswettbewerb zwischen fünf
ausgewählten Architekturbüros ausgelobt. Das Siegermodell basierte auf einer überzeu-
45
GBG Geschäftsbericht 2009 I MWS Bauconsult GmbH
Haupteingang Luisenpark Mannheim
genden städte- und gebäudebaulichen Konzeption – u. a. mit der modularen Möglichkeit
nachträglicher Anbauten und Ergänzungen.
Das neue Tor ist nicht nur ein Portal, sondern auch ein Ort zum Verweilen und Inne-
halten. Nach den erholsamen Spaziergängen im Luisenpark können hier auch Pflanzen und
sonstige Andenken erworben werden.
Die MWS Bauconsult hatte bei diesem Projekt mit einem Kostenbudget von ca.
1,0 Mio. € die Verantwortung für die Gesamtplanung sowie für das Projektmanagement.
Neubau Strandbad-GaststätteNach Durchführung eines Architektenwettbewerbs und einer Betreiberausschreibung
durch die MWS Bauconsult für die Gaststätte am Strandbad in Mannheim-Neckarau
wird das Projekt jetzt realisiert. Dabei war es sicher nicht einfach, alle Interessen und
Wünsche unter einen Hut zu bekommen – aber das Ergebnis wird von allen Seiten
zustimmend beurteilt und gelobt.
Das Anfang des 20. Jahrhunderts gebaute Gaststättengebäude wurde abgerissen.
An seiner Stelle entsteht ein hochmodernes Gebäude mit einer klimaschutztechnischen
Besonderheit: Es handelt sich um die erste Gaststätte Deutschlands, die die strengen
Klimaschutzbedingungen des Green-Building-Standards einhält. Die sonst für Neubauten
geforderten sehr niedrigen Energieverbrauchswerte werden dabei nochmals um weitere
25 % unterschritten.
Die Planung wurde in 2009 abgeschlossen. Weniger als fünf Monate nach dem
Spatenstich am 11. Dezember 2009 konnte am 27. April 2010 Richtfest gefeiert werden.
Die Dimensionen des Gebäudes sind erkennbar, und damit auch die Harmonie, mit der
sich das Bauwerk in die Landschaft einpasst.
Der Bauherr für dieses Objekt mit Baukosten in Höhe von ca. 3,1 Mio. € ist die
GBG; die MWS Bauconsult ist mit der Gesamtplanung und Projektsteuerung betraut. Die
Fertigstellung ist für Sommer 2010 geplant.
46
Inhaltsverzeichnis I GBG Geschäftsbericht 2008
GBGMANNHEIM
MWS BAUCONSULT
BBS MANNHEIM
SERVICE-HAUS
48
Jahresabschluss I GBG Konzern, Bilanz zum 31. Dezember 2009
JAHRESABSCHLUSS GBG KonzERn
AKTIVA
Geschäftsjahr Vorjahr € € €
A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte
und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 2.000.439,57 142.280,29 II. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 442.882.993,85 439.521.171,54 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit
Geschäfts- und anderen Bauten 12.239.522,46 12.471.132,86 3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 555.947,41 318.941,61 4. Bauten auf fremden Grundstücken 54.651,16 84.652,16 5. Technische Anlagen und Maschinen 657.670,00 582.852,00 6. Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.144.839,01 1.158.999,13 7. Anlagen im Bau 205.667,99 133.247,07 8. Bauvorbereitungskosten 1.204.319,10 458.431,25 458.945.610,98 454.729.427,62 III. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 16.700,00 0,00 2. Beteiligungen 2.250,00 0,00 3. Sonstige Ausleihungen 2.214.042,41 45.751.799,76 4. Andere Finanzanlagen 700,00 700,00 2.233.692,41 45.752.499,76 463.179.742,96 500.624.207,67 B. Umlaufvermögen I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 1. Grundstücke ohne Bauten 5.257.737,07 5.257.737,07 2. Bauvorbereitungskosten 5.785.798,50 4.349.044,23 3. Grundstücke mit fertigen Bauten 0,00 2.445.954,22 4. Unfertige Leistungen 59.221.843,61 55.485.059,56 5. Andere Vorräte 39.784,27 80.502,89 6. Geleistete Anzahlungen 692.122,33 529.112,24 70.997.285,78 68.147.410,21 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 644.746,65 702.365,83 2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 452.563,14 295.058,26 3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 595.410,98 686.600,78 4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 296.956,62 240.159,94 5. Forderungen gegen Gesellschafter 1.750.000,00 1.750.000,00 6. Sonstige Vermögensgegenstände 2.393.992,50 3.192.968,58 6.133.669,89 6.867.153,39 III. Wertpapiere Eigene Anteile 350.300,00 350.300,00 IV. Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 6.879.910,78 4.128.263,66
C. Rechnungsabgrenzungsposten 1. Geldbeschaffungskosten 167.933,49 207.561,96 2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 435.535,21 435.827,70 603.468,70 643.389,66Bilanzsumme 548.144.378,11 580.760.724,59
PASSIVA
Geschäftsjahr Vorjahr € €
A. Eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital 84.411.400,00 83.511.400,00 II. Gewinnrücklagen 1. Rücklage für eigene Anteile 350.300,00 350.300,00 2. Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 12.856.882,58 12.531.648,03 3. Freie Rücklage 22.189.458,64 20.762.347,69 4. Unterschiedsbetrag aus Kapitalkonsolidierung 1.246.276,74 1.243.481,81 36.642.917,96 34.887.777,53 III. Konzernbilanzergebnis 1.637.667,69 76.188,21 122.691.985,65 118.475.365,74
B. Rückstellungen 1. Rückstellungen für Pensionen 18.453.379,00 18.640.265,00 2. Rückstellungen für Bauinstandhaltung 4.911.041,86 4.678.767,92 3. Steuerrückstellungen 68.949,94 50.363,47 4. Sonstige Rückstellungen 9.202.952,96 8.193.913,17 32.636.323,76 31.563.309,56
C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 322.175.793,95 367.932.834,75 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 777.240,56 906.028,06 3. Erhaltene Anzahlungen 59.468.933,88 49.983.019,48 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 1.009.895,24 1.100.832,39 5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 124.252,33 137.727,31 6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 8.786.159,56 9.211.736,11 7. Sonstige Verbindlichkeiten 473.793,18 1.449.871,19 (davonausSteuern) (200.227,32) (1.157.283,14) (davonimRahmendersozialenSicherheit) (171.427,32) (85.825,29) 392.816.068,70 430.722.049,29
Bilanzsumme 548.144.378,11 580.760.724,59
49
GBG Konzern, Bilanz zum 31. Dezember 2009 I Jahresabschluss
Gewinn- und Verlustrechnung für die zeit vom 1. Januar 2009 bis 31. Dezember 2009
Geschäftsjahr Vorjahr € €
1. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung 110.629.289,53 108.154.704,72 b) aus Verkauf von Grundstücken 562.700,00 1.662.500,00 c) aus Betreuungstätigkeit 704.353,65 1.574.252,77 d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 14.173.037,22 604.169,52 126.069.380,40 111.995.627,012. Erhöhung (+)/Verminderung (–) des Bestandes an Bauvorbereitungskosten,
zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 4.809.398,10 14.390.281,76
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 2.253.665,00 2.626.500,004. Sonstige betriebliche Erträge 8.568.131,08 10.845.317,075. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 76.157.063,19 80.991.638,40 b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 1.908.078,47 1.322.827,63 c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 2.277.329,87 706.976,59 80.342.471,53 83.021.442,626. Rohergebnis 61.358.103,05 56.836.283,227. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 12.586.203,96 11.359.500,56 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung 4.892.413,83 6.348.417,32 (davon für Altersversorgung) (2.587.619,94) (4.329.574,57) 17.478.617,79 17.707.917,888. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen 14.668.551,83 14.165.494,799. Sonstige betriebliche Aufwendungen 11.816.969,55 9.307.814,0610. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens und aus anderen Finanzanlagen 93.119,51 97.564,4211. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 2.400.979,33 2.530.834,4212. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 13.822.813,63 14.383.526,2213. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 6.065.249,09 3.899.929,1114. Steuern vom Einkommen und Ertrag 26.926,41 52.460,1715. Sonstige Steuern 2.724.497,70 2.729.424,0716. Konzernjahresüberschuss 3.313.824,98 1.118.044,8717. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr 76.188,21 2.730,5118. Einstellung in Gewinnrücklagen a) Einstellung in gesellschaftsvertragliche Rücklagen 325.234,55 109.689,53 b) Einstellung in die freie Rücklage 1.427.110,95 934.897,6419. Konzernbilanzergebnis 1.637.667,69 76.188,21
50
Jahresabschluss I GBG Konzern, Gewinn- und Verlustrechnung
JAHRESABSCHLUSS GBG KonzERn
51
GBG Konzern, Anhang I Jahresabschluss
AnHAnG DES GBG KonzERn JAHRESABSCHLUSSES zUM 31. DEzEMBER 2009
Allgemeine AngabenDie GBG – Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH (im Folgenden auch: Mutterunter
nehmen oder GBG) erstellt für das Geschäftsjahr 1.1.2009 bis zum 31.12.2009 einen
Konzernabschluss. Der Konzernjahresabschluss der GBG ist nach den Vorschriften des
Handelsgesetzbuchs für große Kapitalgesellschaften aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vor
schriften sind die Regelungen des GmbHGesetzes beachtet.
Abweichend von § 266 Abs. 2 und 3 HGB und § 275 Abs. 2 HGB ist der Konzern
abschluss nach den Formblättern für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungs
unternehmen erstellt, da diese für den Jahresabschluss des Mutterunternehmens zu
beachten sind. Positionen der Einzelabschlüsse sind auf die aus Konzernsicht zutreffenden
Positionen umgegliedert. Für die Aufstellung der Gewinn und Verlustrechnung ist das
Gesamtkostenverfahren gewählt. Die Bewertung erfolgt einheitlich nach den für Kapital
gesellschaften geltenden Vorschriften.
KonsolidierungskreisIm Rahmen der Vollkonsolidierung gemäß § 290 Abs. 2 HGB wurden folgende Tochter
gesellschaften einbezogen:
Name und Sitz der Gesellschaft Kapitalanteil %
BBS Bau- und Betriebsservice GmbH, Mannheim 100MWS Bauconsult GmbH, Mannheim 100MWS Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH, Mannheim 100ServiceHaus Service-GmbH für modernes Wohnen und Leben, Mannheim 100
Die ServiceHaus ServiceGmbH ist erstmals für ein volles Jahr im Konzernabschluss enthalten.
Auf die Vollkonsolidierung der in 2009 gegründeten Chance Bürgerservice gGmbH,
Mannheim, an der die ServiceHaus ServiceGmbH 66,8 % der Anteile hält, wurde wegen
untergeordneter Bedeutung für die Vermögens, Finanz und Ertragslage des Konzerns
verzichtet.
KonsolidierungsgrundsätzeDer Konzernabschluss wird auf den Bilanzstichtag der GBG – Mannheimer Wohnungsbau
gesellschaft mbH zum 31. Dezember 2009 aufgestellt.
52
Jahresabschluss I GBG Konzern, Anhang
VollkonsolidierungDie Kapitalkonsolidierung der Tochtergesellschaften BBS Bau und Betriebsservice GmbH,
der ServiceHaus ServiceGmbH und der MWS Bauconsult GmbH sowie der Enkeltochter
gesellschaft MWS Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH erfolgt nach der Buchwert
methode (§ 301 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 HGB) durch Verrechnung der Anschaffungskosten mit
dem anteiligen Eigenkapital der Tochtergesellschaften.
Die Erstkonsolidierung der BBS, MWS und MWSG erfolgte zum 1.1.2007, der
ServiceHaus zum 31.12.2008 als den Zeitpunkten, zu denen die Tochterunternehmen erst
mals in den Konzernabschluss einbezogen wurden.
Die sich aus der Kapitalkonsolidierung ergebenden passiven Unterschiedsbeträge
gem. § 301 Abs. 3 HGB der MWS i. H. v. 1.495 Tsd. € und MWSG i. H. v. 3 Tsd. € sind,
nach Saldierung mit dem aktivischen Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung der
ServiceHaus i. H. v. 252 Tsd. € gem. § 301 Abs. 3 Satz 3 HGB, dem Eigenkapitalcharakter
der Beträge entsprechend, den Konzernrücklagen zugewiesen. Die passiven Unterschieds
beträge sind auf Gewinnthesaurierungen zwischen Anteilserwerb und Erstkonsolidierung
zurückzuführen.
Forderungen, Verbindlichkeiten, Aufwendungen und Erträge zwischen den konsoli
dierten Unternehmen sind gemäß § 303 HGB bzw. § 305 HGB vollständig eliminiert. Nach
§ 304 HGB zu eliminierende Zwischenergebnisse haben sich nicht ergeben.
Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der in den Konzernabschluss einbezogenen und nicht einbezogenen UnternehmenVon dem Bilanzierungswahlrecht bei den Geldbeschaffungskosten wurde Gebrauch
gemacht.
Die immateriellen Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungskosten
bewertet und zeitanteilig linear mit 25 v. H. und 33,33 v. H. abgeschrieben.
Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs oder
Herstellungskosten bewertet. Die Herstellungskosten bestehen aus Fremdkosten und
Eigenleistungen. Die Eigenleistungen umfassen im Wesentlichen Architekten und Verwal
tungsleistungen. Empfangene Investitionszuschüsse werden von den Anschaffungs und
Herstellungskosten abgesetzt.
Die planmäßigen Abschreibungen auf die abnutzbaren Gegenstände des Anlagever
mögens sind wie folgt vorgenommen:
■■ Die Gebäude und Außenanlagen der Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit
Wohnbauten sind linear mit 2 v. H. abgeschrieben, Betriebsvorrichtungen mit 5 v. H.
und 6,67 v. H., die Garagen mit 3 v. H. Die Außenanlagen bei Objekten, die zwischen
1991 und 2001 fertig gestellt wurden, sind mit 10 v. H. abgeschrieben, bei den ab dem
Geschäftsjahr 2002 fertig gestellten Objekten werden die Außenanlagen wieder bei den
Gebäudekosten erfasst und mit diesen zusammen mit 2 v. H. abgeschrieben.
■■ Die Gebäude und Außenanlagen der Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit
Geschäfts und anderen Bauten sind linear mit 2 v. H. abgeschrieben.
■■ Die unter der Position „Bauten auf fremden Grundstücken“ geführte Spiel anlage ist mit
10 v. H. abgeschrieben.
53
GBG Konzern, Anhang I Jahresabschluss
■■ Unter der Position „Technische Anlagen und Maschinen“ sind Photovoltaikanlagen
aktiviert. Diese werden mit 5 v. H. abgeschrieben.
■■ Bei der Betriebs und Geschäftsausstattung erfolgt die Abschreibung mit den steuerlich
zulässigen Sätzen von linear 7,69 v. H. bis 33,33 v. H. Geringwertige Wirtschaftsgüter
mit Anschaffungskosten über 150 € bis 1.000 € werden, aus Vereinfachungsgründen,
entsprechend der steuerlichen Regelung in einer Sammelposition aktiviert und über
einen Zeitraum von 5 Jahren gewinnmindernd aufgelöst.
Die Finanzanlagen wurden zu den Anschaffungskosten, niedrig verzinsliche Auslei
hungen mit dem Barwert bilanziert.
Die Grundstücke ohne Bauten wurden zu Anschaffungs kosten bewertet.
Bei den Bauvorbereitungskosten sind neben Fremdkosten auch Eigenleistungen
enthalten.
Im Bereich des Vorratsvermögens sind die aktivierten Eigenleistungen zu Teilkos
ten bewertet. Im Geschäftsjahr 2009 betrugen diese 56 Tsd. € (Vorjahr 80 Tsd. €).
Unter den unfertigen Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten und
in geringem Umfang Betreuungsleistungen ausgewiesen. Sie wurden zu Anschaffungs und
Herstellungskosten angesetzt.
Der Ansatz der Forderungen erfolgte zum Nennbetrag; zur Abdeckung des allge
meinen Ausfallrisikos wurde eine Pauschalwertberichtigung gebildet.
Bei den Forderungen aus Vermietung und den sonstigen Vermögensgegenstän-
den wurden Wertberichtigungen aktivisch abgesetzt. Unverzinsliche Forderungen aus
Betreuung und dem Verkauf von Grundstücken sind mit dem Barwert bilanziert.
Die f lüssigen Mittel sind zum Nominalwert angesetzt.
Die Geldbeschaffungskosten werden auf die Laufzeit der Darlehen verteilt. Bei den
anderen Rechnungsabgrenzungsposten handelt es sich um vorausgezahlte Aufwen
dungen.
Die Pensionsrückstellungen wurden unter Zugrundelegung der Richttafeln 2005 G
nach versiche rungsmathematischen Berechnungsmethoden ermittelt (Teilwerte mit Rech
nungszins von 6 %).
Die Rückstellungen für Bauinstandhaltung wurden nach § 249 Abs. 2 HGB
gebildet. Der Verbrauch der Rückstellungen wird unter der Position „Sonstige betriebliche
Erträge“ ausgewiesen.
Die sonstigen Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurtei
lung bemessen. Die Rückstellung für Jubiläumszuwendungen wurde nach versicherungs
mathematischen Gesichtspunkten errechnet. Die Rückstellung für Altersteilzeit wurde
nach versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Zugrundelegung eines Zinssatzes
von 5,5 % berechnet.
Die Verbindlichkeiten sind zum Rückzahlungsbetrag angesetzt. Aufwendungs
darlehen im Sinne von § 88 II. WobauG sind ausnahmslos passiviert.
54
Jahresabschluss I GBG Konzern, Anhang
Erläuterungen zur BilanzDie Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist aus dem beigefügten
Anlage gitter zu ersehen.
Unter den unfertigen Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten in
Höhe von 30.108 Tsd. € ausgewiesen.
Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind in den Posi
tionen „Forderungen aus Verkauf von Grundstücken“ mit 27 Tsd. € ( Vorjahr 46 Tsd. €),
„Forderungen aus Betreuungstätigkeit“ mit 283 Tsd. € (Vorjahr 314 Tsd. €) und „Sonstige
Vermögensgegenstände“ mit 26 Tsd. € (Vorjahr 38 Tsd. €) enthalten.
Das gezeichnete Kapital hat sich im Berichtsjahr in Höhe von 900.000 € durch Stamm
kapitalzuführung der Stadt Mannheim geändert:
Es wurde von der
Stadt Mannheim mit 84.061.100,00 €Eigene Anteile 350.300,00 €
gehalten.
Die Stammkapitalerhöhung wurde in 2009 beschlossen und in das Handelsregister ein
getragen.
Die Entwicklung des Konzerneigenkapitals sowie der Konzernrücklagen zeigt
der beigefügte Eigenkapitalspiegel. Der im Konzernbilanzergebnis enthaltene Gewinnvor
trag beläuft sich auf 76 Tsd. €.
In den sonstigen Rückstellungen sind im Wesentlichen (> 500 Tsd. €) enthalten
in Tsd. € 31.12.2009 Vorjahr
noch ausstehende Rechnungen der Hausbewirtschaftung 2.435 2.135Altersteilzeitregelung 963 1.027Jubiläumszuwendung 820 772noch anfallende Kosten Ludwig-Frank-Gelände 632 971 4.850 4.905
Die Zusammensetzung, Sicherung und Laufzeit der Verbindlichkeiten ergibt sich aus
dem Verbindlichkeitenspiegel.
Zur Absicherung von Zinsschwankungsrisiken von Darlehen wurde 2001 ein Zins
SwapGeschäft abgeschlossen, welches variable gegen feste Zinszahlungen absichert. Die
Marktwerte der ZinsSwapVereinbarungen entsprechen den Barwerten zum Bilanzstich
tag, die auf Basis aktueller Marktdaten ermittelt wurden. Bei isolierter Betrachtung ohne
Berücksichtigung des Sicherungszusammenhangs beträgt der Zeitwert dieses Geschäftes
insgesamt – 394 Tsd. €, der Nominalwert 3.223 Tsd. €. Da für handelsrechtliche Zwecke
ein Sicherungszusammenhang hergestellt werden konnte, war eine erfolgswirksame Erfas
sung dieses Betrages nicht erforderlich. Daneben haben wir zur Sicherung eines Darlehens
zu variablen Konditionen in 2004 einen Cap abgeschlossen, der unsere Zinshöhe auf
5 % p. a. eingrenzt. Der Zeitwert beträgt zum Bilanzstichtag 22 Tsd. €, der Nominalwert
2.500 Tsd. €.
55
GBG Konzern, Anhang I Jahresabschluss
Erläuterungen zur Gewinn- und VerlustrechnungDie sonstigen betrieblichen Erträge bestehen überwiegend aus Entnahmen aus der
Rückstellung für Bauinstandhaltung. Aperiodische Erträge sind in den sonstigen betrieb
lichen Erträgen in Höhe von 3.251 Tsd. € (Vorjahr 1.658 Tsd. €) enthalten. Hauptsächlich
sind dies Erträge aus Anlageverkäufen mit 2.050 Tsd. € (Vorjahr 534 Tsd. €), Erträge aus
der Auflösung von Wertberichtigungen mit 316 Tsd. € (Vorjahr 269 Tsd. €) sowie Erträge
aus der Auflösung von Rückstellungen 885 Tsd. € (Vorjahr 748 Tsd. €).
In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind 3.900 Tsd. € (Vorjahr 3.100 Tsd. €)
Zuweisung zur Rückstellung für Bauinstandhaltung, Abschreibungen von Forderungen
1.370 Tsd. € (Vorjahr 1.298 Tsd. €) und 274 Tsd. € (Vorjahr 331 Tsd. €) aperiodische Auf
wendungen enthalten.
Sonstige AngabenAm Bilanzstichtag bestehen folgende, aus der Bilanz nicht ersichtliche Haftungsverhält
nisse:
Haftung aus der Bestellung von Grundschulden für fremde Verbindlichkeiten, die im Rahmen des Bauträgergeschäftes entstehen, sofern der Eigentumsübergang im Grundbuch noch nicht vollzogen ist 2.381 Tsd. €
Die Gesellschaft führt im Rahmen der Baubetreuungstätigkeit Treuhandkonten für ihre Auf
traggeber, von denen die beauftragten Bauunternehmer im Namen und für Rechnung der
Auftraggeber bezahlt werden. Den Treuhandverbindlichkeiten gegenüber den Auftraggebern
in Höhe von 6.247 Tsd. € stehen in gleicher Höhe Treuhandbankguthaben gegenüber.
Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Ver
pflichtungen:
aus der Vergabe von Aufträgen für die Herstellung von Mietobjekten 16.962 Tsd. €aus Leasing- und Mietverträgen 958 Tsd. €aus sonstigen Dienstleistungen 1.618 Tsd. €
Aufgrund des Kaufvertrages für das LudwigFrankGelände in Mannheim wurde mit der
Stadt Mannheim ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen. Demnach ist ein eventuell ent
stehender Planungs und Sanierungsgewinn nach Abschluss der Maßnahme an die Stadt
Mannheim abzuführen.
Gemäß dem genehmigten Wirtschaftplan 2010 des Mutterunternehmens ist im Bereich
der Instandhaltungs und Modernisierungsmaßnahmen für den Zeitraum 2010 – 2014, vor
behaltlich der Genehmigung des Aufsichtsrats, ein Volumen von 222.386 Tsd. € vorgesehen.
Für die Mitarbeiter werden Umlagen für Ruhestandszeiten an die Zusatzversorgungs
kasse des kommunalen Versorgungsverbandes BadenWürttemberg (ZVK) entrichtet. Die
gezahlten Beiträge dienen der Finanzierung der laufenden Versorgungsleistungen.
Wegen der bestehenden Finanzierungsregelungen erreicht das auf die GBG entfal
lende Deckungskapital nicht die bestehenden anteiligen Verpflichtungen. Der derzeitige
Umlagensatz beträgt 5,5 %. Davon entfallen 5,35 % auf den Arbeitgeber und 0,15 % auf den
Arbeitnehmer. Informationen über die künftige Entwicklung des Umlagesatzes liegen bis
lang nicht vor. Die im abgelaufenen Geschäftsjahr gezahlten Beiträge (Mutterunternehmen
GBG) beliefen sich auf 944 Tsd. €.
Die GBG hat ihre stille Beteiligung bei der Sparkasse Rhein Neckar Nord in Höhe
von 43.460 Tsd. € zum 31.12.2009 aufgelöst.
56
Jahresabschluss I GBG Konzern, Anhang
Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
(Vorjahresangaben in Klammern) Vollzeit- Teilzeit- beschäftigte beschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter 128 (107) 38 (35)Technische Mitarbeiter 61 (56) 9 (7)Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hauswarte und andere 38 (42) 12 (12) 227 (205) 59 (54)
Außerdem wurden durchschnittlich 11 (Vorjahr 13) Auszubildende beschäftigt.
Die Tätigkeiten bei der BBS werden mit einem Personalmix aus eigenen Mitarbeitern,
durch Personalbeistellung der Stadt Mannheim sowie durch Geschäftsbesorgung seitens
der GBG bewältigt.
Die MWSG beschäftigt keine eigenen Mitarbeiter.
Die Tätigkeiten der MWSG werden durch Geschäftsbesorgung der MWS Bauconsult bewältigt.
Gesamtbezüge für die Wahrnehmung ihrer Aufgaben in Mutter und Tochterunternehmen
Geschäftsführungsorgan 185 Tsd. €Aufsichtsrat 6 Tsd. €Frühere Mitarbeiter des Geschäftsführungsorgans der GBG und ihre Hinterbliebenen 107 Tsd. €
Für laufende Pensionen früherer Mitglieder des Geschäftsführungsorgans des Mutterunter
nehmens und ihrer Hinterbliebenen besteht eine Rückstellung von 1.057 Tsd. €.
Mitzugehörigkeitsvermerke
Gegenüber Gesellschaftern bestehen nicht gesondert in der Bilanz ausgewiesene € Ausweis unter Bilanzposition (Vorjahr)
Forderungen von 120,60 Forderungen aus Vermietung (188,60) Forderungen von 416.675,37 Forderungen aus Betreuungstätigkeit (412.190,57) Verbindlichkeiten von 7.105,99 Verbindlichkeiten gegenüber (7.766,48) anderen KreditgebernVerbindlichkeiten von 1.757.726,00 Erhaltene Anzahlungen (1.246.101,00) Verbindlichkeiten von 5.108,89 Verbindlichkeiten aus Vermietung (7.182,54) Verbindlichkeiten von 27.431,74 Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit (35.351,81) Verbindlichkeiten von 18.569,13 Verbindlichkeiten aus Lieferungen (9.696,07) und LeistungenVerbindlichkeiten von 62.621,15 Sonstige Verbindlichkeiten (82.754,85)
57
GBG Konzern, Anhang I Jahresabschluss
Honorare des Abschlussprüfers
Die vom Abschlussprüfer des Mutterunternehmens berechneten Gesamthonorare für
Abschlussprüfungsleistungen für Mutter und Tochterunternehmen für das Jahr 2009
betragen 66 Tsd. Euro.
Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates
Geschäftsführer:
Wolfgang Bielmeier Ass. jur. Dipl. Kaufmann
Aufsichtsrat:
Oberbürgermeister Dr. Peter Kurz VorsitzenderErster Bürgermeister Christian Specht Stellvertretender VorsitzenderStadträtin Dorothea Beetz Kaufm. Angestellte (bis 21.07.2009)Stadtrat Volker Beisel Kaufmann der Grundstücks- und WohnungswirtschaftArbeitnehmervertreter Andreas Berger Kaufmann der Grundstücks- und WohnungswirtschaftStadträtin Miriam Caroli Medienwissenschaftlerin (ab 21.07.2009)Stadträtin Gabriele Egler-Huck Lehrerin (bis 21.07.2009)Stadtrat Ralf Eisenhauer Dipl. Geologe, Dipl. Wirtschaftsingenieur (bis 21.07.2009)Stadtrat Erwin Feike HandwerksmeisterStadtrat Dr. Stefan Fulst-Blei Berufsschullehrer (ab 21.07.2009)Arbeitnehmervertreter Frank Held Dipl. Ingenieur ElektrotechnikStadträtin Gabriele Katzmarek Gewerkschaftssekretärin (ab 21.07.2009)Stadtrat Bernd Kupfer Malermeister (ab 21.07.2009)Bürgermeister Lothar Quast Stadtrat Steffen Ratzel Regierungsdirektor (ab 21.07.2009)Stadträtin Andrea Safferling AssistentinStadtrat Dr. Gerhard Schäffner Kulturwissenschaftler (bis 21.07.2009)Stadträtin Marianne Seitz Arzthelferin (bis 21.07.2009)Stadträtin Gabriele Thirion-Brenneisen SteuerfachgehilfinStadtrat Roland Weiß Geschäftsführer
Mannheim, den 31. März 2010
Die Geschäftsführung
Wolfgang Bielmeier
58
Jahresabschluss I GBG Konzern, Anhang
Anlage 1 Entwicklung des Anlagevermögens Anschaffungs-/ Zugänge Abgänge Umbuchungen Abschreibungen Buchwert am Abschreibungen Zuschreibungen
Herstellungskosten 2009 2009 (+ / –) (kumulierte) 31.12.2009 2009 2009 Tsd. € Tsd. € Tsd. € Tsd. € Tsd. € Tsd. € Tsd. € Tsd. €
Immaterielle Vermögensgegenstände 1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Lizenzen an solchen Rechten und Werten 2.102 2.017 73 0 2.046 2.000 159 0 Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 759.780 16.946 3.446 2.166 332.562 442.883 13.627 0 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 22.100 146 291 151 9.866 12.240 400 47 3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 319 0 0 237 0 556 0 0 4. Bauten auf fremden Grundstücken 433 0 0 0 378 55 30 0 5. Technische Anlagen und Maschinen 658 107 0 0 107 658 33 0 6. Betriebs- und Geschäftsausstattung 3.429 347 151 0 2.479 1.145 349 0 7. Anlagen im Bau 133 506 0 – 433 0 206 0 0 8. Bauvorbereitungskosten 458 855 70 – 38 0 1.204 70 0 787.310 18.906 3.959 2.083 345.394 458.946 14.509 47 Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 0 17 0 0 0 17 0 0 2. Beteiligungen 0 2 0 0 0 2 0 0 3. Sonstige Ausleihungen 46.812 46 44.644 0 0 2.214 0 0 4. Andere Finanzanlagen 1 0 0 0 0 1 0 0 46.813 65 44.644 0 0 2.234 0 0Anlagevermögen insgesamt 836.224 20.988 48.676 2.083* 347.439 463.180 14.669 47
*UmbuchungvomUmlaufvermögen
Anlage 2 Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:
Verbindlichkeiten Insgesamt Davon (Vorjahreszahlen in Klammern) Restlaufzeit gesichert unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre Art der Tsd. € Tsd. € Tsd. € Tsd. € Tsd. € Sicherung Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 322.176 35.602 141.537 145.037 154.721 Grundpfandrechte (367.933) (65.716) (119.722) (182.495) (152.161)Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 777 63 321 393 756 Grundpfandrechte (906) (129) (325) (452) (885)Erhaltene Anzahlungen 59.469 59.469 0 0 0 (49.983) (49.983) (0) (0) (0)Verbindlichkeiten aus Vermietung 1.010 1.010 0 0 0 (1.101) (1.101) (0) (0) (0)Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 124 124 0 0 0 (138) (138) (0) (0) (0)Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 8.786 8.645 141 0 0 (9.211) (9.136) (75) (0) (0)Sonstige Verbindlichkeiten 474 431 43 0 0 (1.450) (1.384) (66) (0) (0)Gesamtbetrag: 392.816 105.344 142.042 145.430 155.477 (430.722) (127.587) (120.188) (182.947) (153.046)
59
GBG Konzern, Anhang I Jahresabschluss
Anlage 1 Entwicklung des Anlagevermögens Anschaffungs-/ Zugänge Abgänge Umbuchungen Abschreibungen Buchwert am Abschreibungen Zuschreibungen
Herstellungskosten 2009 2009 (+ / –) (kumulierte) 31.12.2009 2009 2009 Tsd. € Tsd. € Tsd. € Tsd. € Tsd. € Tsd. € Tsd. € Tsd. €
Immaterielle Vermögensgegenstände 1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Lizenzen an solchen Rechten und Werten 2.102 2.017 73 0 2.046 2.000 159 0 Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 759.780 16.946 3.446 2.166 332.562 442.883 13.627 0 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 22.100 146 291 151 9.866 12.240 400 47 3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 319 0 0 237 0 556 0 0 4. Bauten auf fremden Grundstücken 433 0 0 0 378 55 30 0 5. Technische Anlagen und Maschinen 658 107 0 0 107 658 33 0 6. Betriebs- und Geschäftsausstattung 3.429 347 151 0 2.479 1.145 349 0 7. Anlagen im Bau 133 506 0 – 433 0 206 0 0 8. Bauvorbereitungskosten 458 855 70 – 38 0 1.204 70 0 787.310 18.906 3.959 2.083 345.394 458.946 14.509 47 Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 0 17 0 0 0 17 0 0 2. Beteiligungen 0 2 0 0 0 2 0 0 3. Sonstige Ausleihungen 46.812 46 44.644 0 0 2.214 0 0 4. Andere Finanzanlagen 1 0 0 0 0 1 0 0 46.813 65 44.644 0 0 2.234 0 0Anlagevermögen insgesamt 836.224 20.988 48.676 2.083* 347.439 463.180 14.669 47
*UmbuchungvomUmlaufvermögen
Anlage 2 Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:
Verbindlichkeiten Insgesamt Davon (Vorjahreszahlen in Klammern) Restlaufzeit gesichert unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre Art der Tsd. € Tsd. € Tsd. € Tsd. € Tsd. € Sicherung Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 322.176 35.602 141.537 145.037 154.721 Grundpfandrechte (367.933) (65.716) (119.722) (182.495) (152.161)Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 777 63 321 393 756 Grundpfandrechte (906) (129) (325) (452) (885)Erhaltene Anzahlungen 59.469 59.469 0 0 0 (49.983) (49.983) (0) (0) (0)Verbindlichkeiten aus Vermietung 1.010 1.010 0 0 0 (1.101) (1.101) (0) (0) (0)Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 124 124 0 0 0 (138) (138) (0) (0) (0)Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 8.786 8.645 141 0 0 (9.211) (9.136) (75) (0) (0)Sonstige Verbindlichkeiten 474 431 43 0 0 (1.450) (1.384) (66) (0) (0)Gesamtbetrag: 392.816 105.344 142.042 145.430 155.477 (430.722) (127.587) (120.188) (182.947) (153.046)
60
Jahresabschluss I GBG Konzern, Bestätigungsvermerk
BESTäTIGUnGSVERMERK DES ABSCHLUSSPRüfERS
Wir haben den von der GBG – Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH, Mannheim
aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn und Verlustrechnung,
Anhang, Kapitalf lussrechnung und Eigenkapitalspiegel – und den Konzernlagebericht
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 geprüft. Die Aufstellung von
Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vor
schriften liegt in der Verantwortung des Geschäftsführers der Gesellschaft. Unsere Auf
gabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über
den Konzernabschluss und über den Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung gemäß § 317 HGB unter Beachtung der
vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger
Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzu
führen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den
Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und
durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens, Finanz und Ertragslage
wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung
der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das
wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche
Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungs
legungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Konzern
abschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt.
Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss
einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der ange
wandten Bilanzierungs und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschät
zungen des Geschäftsführers sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzern
abschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung
eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse ent
spricht der Konzernabschluss der GBG – Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH,
Mannheim, den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze
ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild
der Vermögens, Finanz und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in
Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der
Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung
zutreffend dar.
Mannheim, den 4. Mai 2010
Deloitte & Touche GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
gez. gez.
Greiner Krämer
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
61
GBG Konzern, Lagebericht I Jahresabschluss
KonzERnLAGEBERICHT 2009
I. RahmenbedingungenDie wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben sich in Deutschland im Jahr 2009 nicht
verbessert; die deutsche Wirtschaft steckt in der Rezession. Davon ist die wirtschaftliche
Situation in Mannheim ebenso betroffen, auch wenn die Metropolregion als ein guter
Standort mit stabiler Wirtschaftskraft bekannt ist. Erkennbar ist diese Entwicklung unter
anderem bei der Betrachtung der Arbeitslosenquote, die derzeit bei 8,7 % in Deutschland
festgestellt ist. Mannheim hat dabei mit einer aktuellen Quote von 6,9 % einen geringen
Vorteil zum Bundesdurchschnitt, ist aber bezogen auf diese Statistik in BadenWürttem
berg mit einer Vergleichsquote von 5,5 % deutlich schlechter und hat auch daraus folgend
weiterhin erhebliche Aufgaben im sozialen Bereich; dazu gehört auch die Wohnungs
versorgung zu angemessenen Preisen. Diese Aufgabenstellung wirtschaftlich erfolgreich
zu erfüllen, ist unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die Nettokaltmieten seit Jahren
weniger stark anwachsen als der allgemeine Lebenshaltungskostenindex oder der Index
für die Baukostenentwicklung, zu beurteilen.
II. Geschäftsverlauf und Ergebnisentwicklung Im Umfeld dieser bleibend schwierigen Rahmenbedingungen ist es Dank einer zielorien
tierten Unternehmensstrategie gelungen, uns am Markt und im Wettbewerb weiterhin zu
behaupten.
Das konsequente Hauptengagement im Bereich der Bestandserhaltung und Moderni
sierung und ein zurückhaltendes Engagement im Mietwohnungsneubau haben sich weiter
hin als richtig erwiesen und schlagen sich positiv in unserem Ergebnis nieder. Hierzu zäh
len wir neben den rein wirtschaftlichen Daten auch die Qualität unserer Gebäudesubstanz
und die Zufriedenheit unserer Kunden.
Im Bereich der Bewirtschaftung von Schulgebäuden haben wir aufgrund der langjäh
rigen Vertragsgestaltung mit der Stadt Mannheim in Zusammenhang mit der konjunkturellen
Entwicklung keine Verschärfung der üblichen Geschäftsrisiken wie Zahlungsausfall etc.
Im Gegenteil erleben wir aufgrund der konjunkturfördernden Maßnahmen der öffentlichen
Hand eher eine verstärkte Auftragserteilung.
Im Bereich der Projektentwicklung sind trotz intensiver Akquirierungsbemühungen
geringere Bauvolumina abgewickelt worden als noch in den Vorjahren. Negative Auswir
kungen auf den Ertrag sind durch die mehrjährige Abwicklung im Geschäftsjahr noch
nicht eingetreten.
Im Servicegeschäft werden außerhalb des Konzerns derzeit nur wenig Umsätze
generiert. Zusatzdienstleistungen im Zusammenhang mit der Erstellung von Energieaus
weisen wurden hauptsächlich konzernintern erbracht, daneben werden stabile Umsätze im
Bereich der Multimediadienstleistungen (Fremdsprachenpakete im Bereich TVProdukte;
Internet und Telephonie) und im Bereich wohnbegleitender Dienstleistungen generiert.
Im Allgemeinen war der Geschäftsverlauf in 2009 weiterhin durch einen schwierigen
Markt geprägt, aber nicht schlechter als in den Vorjahren.
In den einzelnen Bereichen ergab sich folgende Entwicklung:
1. neubautätigkeitDie Fertigstellungen im Neubau beschränken sich auch im Geschäftsjahr 2009 auf die
Errichtung von 24 Garagen im Ulmenweg 80a und weitere 12 Garagen und 7 Stellplätze
62
Jahresabschluss I GBG Konzern, Lagebericht
in Schönau. Der eigene Mietwohnungsneubau wurde aufgrund des in Mannheim beste
henden Mietniveaus und des vorhandenen Angebots an Mietwohnungen nur punktuell
vorangetrieben. Insbesondere haben wir im Baugebiet Centro Verde ursprünglich für den
Verkauf vorgesehene Wohnungen ins Anlagevermögen umgewidmet und vermietet. Begon
nen haben wir mit der gewerblichen Maßnahme des Gastronomiegebäudes Strandbad
sowie den Vorarbeiten für den Gewerbebau für die Freiwillige Feuerwehr und das THW in
Friedrichsfeld.
2. BestandserhaltungBasierend auf unseren Vermietungserfolgen im abgelaufenen Geschäftsjahr setzen wir
die Modernisierung unseres Wohnungsbestandes, entsprechend der Nachfrage unserer
Kunden, fort, ohne dabei den Aspekt der Wirtschaftlichkeit und der steigenden Nachfrage
nach günstigem Wohnraum zu vernachlässigen.
Durch umfangreiche werterhaltende und auch wertverbessernde Maßnahmen für
Wohnungen, Gebäude und Außenanlagen haben wir unsere Strategie auch im Jahre 2009
erfolgreich umgesetzt. Im Geschäftsjahr 2009 bedeutete dies 18.899 Tsd. € (15,52 €/m²
Wohnfläche) für Modernisierungsmaßnahmen und 24.857 Tsd. € (20,41 €/m² Wohnfläche)
für Instandhaltungsmaßnahmen.
Diese Tätigkeiten erstrecken sich hierbei von dringlichen Einzelmaßnahmen bis hin
zu Großmaßnahmen und Sonderprogrammen für spezielle Gewerke.
Folgende wesentliche Maßnahmen werden wir auch über das Geschäftsjahr 2009 hinaus
fortführen oder in 2010 neu beginnen:
Instandhaltung:■■ Erneuerung von Bädern inkl. Versorgungsleitungen
Modernisierung und Instandhaltung:■■ GerhartHauptmannStraße 6 – 8, 10 – 34 (Neckarstadt)
■■ Glücksburger Weg 43 – 85 (Waldhof)
■■ AdolfDamaschkeRing 4 (Feudenheim)
■■ Jenaer Weg 3 – 7 (Vogelstang)
Vollmodernisierung:■■ Gartenstadtsiedlung
■■ ECABauten (NeckarstadtWest)
■■ SchönauMitte
■■ Landwehrstr. 13 – 29 / Ulmenweg 10 – 20 (NeckarstadtOst)
■■ Mainstraße 34 (NeckarstadtOst)
■■ F 7, 39 – 41 (Innenstadt)
■■ Kirchenstraße 10 (Jungbusch)
■■ Karlstraße 15 – 25 (Sandhofen)
■■ F 7, 14 – 15 (Innenstadt)
■■ Meßkircher Straße 37 – 41 (Seckenheim)
■■ Mönchstraße 13 – 19 (Sandhofen)
■■ Karlsruher Straße 44 – 50 (Rheinau)
■■ Stengelhofstraße 13 und 43 (Rheinau)
63
GBG Konzern, Lagebericht I Jahresabschluss
3. Technische und verwaltungsmäßige BetreuungenDank unserer langjährigen und erfolgreichen Geschäftsbeziehung zur Stadt Mannheim
sind wir in der Lage, auch in dieser Sparte stabile Umsätze zu erzielen. Ein Rückgang in
diesem Bereich ist aufgrund des Bestandverkaufes der Stadt Mannheim unvermeidlich.
Für die Stadt Mannheim verwalten wir noch 122 Wohnungen und 7 gewerbliche
und sonstige Einheiten, für private Eigentümer oder andere Gesellschaften zusätzlich 118
Wohneinheiten und 2 Gewerbeeinheiten sowie 82 Garagen im Stadtgebiet Mannheims.
Daneben haben wir im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Auftrag
Dritter insgesamt 506 Wohneinheiten, 766 Garagen und 12 gewerbliche Einheiten in Ver
waltung.
Im Bereich der Schulgebäude unterstützen wir die Stadt Mannheim darin, den hohen
Investitionsstau mittels zusätzlicher Mittelfreigaben im Rahmen der Konjunkturförderung
wirtschaftlich und zielgerichtet abzubauen. Hierzu haben wir im Rahmen des Konjunktur
programmes II zahlreiche Einzelmaßnahmen übernommen, die wir binnen 2 Jahren tech
nisch durchführen und spätestens bis 30. Juni 2011 komplett abwickeln werden.
Weitere Aufträge werden durch unsere Tochtergesellschaft MWS Bauconsult GmbH
in Verbindung zu öffentlichen Einrichtungen wie beispielsweise dem Luisenpark, dem chi
nesischen Konsulat in Frankfurt erbracht.
4. EigentumsmaßnahmenDie Nachfrage nach Wohnungseigentum verlief in 2009 erwartungsgemäß sehr schleppend
wie in den letzten Jahren zuvor.
Dabei konnte das weiterhin sehr niedrige Zinsniveau die Familien als Eigenheim
käufer nicht reizen, durch eine steigende Nachfrage eine Trendwende in diesem Segment
einzuläuten. Die schwierige Situation auf dem lokalen Arbeitsmarkt und die geringen För
derungen des Landes tragen dazu bei, dass die potenziellen Käufer zurückhaltend agieren.
Steigende Baupreise sowie die allgemeine Wirtschaftskrise lassen auch weiterhin keine
positiven Erwartungen zu.
Aufgrund der geringen Nachfrage nach Wohneigentum wurden Wohneinheiten ver
mietet und ins Anlagevermögen umgebucht.
Im Geschäftsjahr 2009 haben wir keine Eigentumsmaßnahmen fertig gestellt und
aufgrund der aktuellen Marktsituation noch keine neuen Maßnahmen begonnen. Aller
dings beabsichtigen wir weiterhin im Centro Verde attraktive Gebäude zu erstellen und
zu vermarkten.
5. Vermietung und VerwaltungUnser Kerngeschäft, die Vermietung und Verwaltung von Wohnraum, ist durch den bereits
seit mehreren Jahren bestehenden Mietermarkt geprägt. Gerade in dieser Situation sind
wir von unseren Kunden – den Mietern und Mietinteressenten – besonders gefordert, ein
interessantes Wohnungsangebot in Ausstattung und Preis anzubieten.
Unsere Vermietung haben wir zentral im Ulmenweg aufgestellt, so dass der Kunde
Wohnungsangebote im gesamten Stadtgebiet erhalten kann. Die Verwaltung ist vor Ort
beim Kunden in 5 ServiceCentern präsent. Darüber hinaus haben wir an 5 verschiedenen
Standorten ConciergeBüros mit großem Erfolg in Betrieb.
64
Jahresabschluss I GBG Konzern, Lagebericht
Weitere Angebote zur Verbesserung unseres Services und unserer Präsenz in der Öffent
lichkeit sind beispielsweise:
■■ Angebots und Unternehmenspräsentation auf dem Mannheimer Maimarkt und anderen
Messen in der Region
■■ Veröffentlichung von Wohnungsangeboten im Mietermagazin, in der lokalen Presse und
Fachzeitschriften
■■ Darstellung im Internet mittels eigener Homepage
■■ Präsentation von Wohnungsangeboten auf unserer Homepage und anderen Wohnungs
börsen (immoscout, immonet u. a.)
■■ Angebotspalette der ServiceHaus ServiceGmbH für modernes Wohnen und Leben, einer
100%igen Tochtergesellschaft
■■ Veranstaltung von Mieterfesten
■■ Dienstleistungsangebote des Sozialen Managements und im Rahmen der Wohnbetreu
ung vom Einkaufsservice über die mobile Wohnbegleithilfe bis hin zur Mediation
■■ Schuldnerberatung
■■ Gästewohnungen
■■ dezentrale Mieterbetreuung in unseren KundenServiceCentern
■■ Konzert für unsere langjährigen Mieterinnen und Mieter
■■ Sponsoring von Vereinen und Institutionen aus Kultur, Sport, Jugendarbeit etc.
■■ Unterstützung der Stadtteile und des Quartiermanagements mit Imagekampagnen,
z. B. Imagekampagne für den Stadtteil Schönau samt Fotowettbewerb
■■ Herausgabe des Mietermagazins (4mal pro Jahr) an alle Kunden sowie andere Multi
plikatoren
In unserem Wohnungsbestand befanden sich am 31.12.2009 19.836 Wohnungen, mit 1.217.958 m² Wohnfläche davon 3.158 öffentlich gefördert und 16.678 frei finanziert.
6. Bau und SanierungNach der Erledigung von Restarbeiten in 2009 wurden die Neubauprojekte KätheKollwitz
Schule/Kinderhaus Herzogenried sowie die EugenNeterSchule schlussgerechnet. Diese
beiden Projekte wurden, wie bereits im Vorjahr eingeschätzt, mit einem negativen
wirtschaftlichen Ergebnis abgeschlossen. Dies haben wir unter dem Aspekt des Schlüs
selengagements gegenüber unserer Auftraggeberin, die Kompetenzen eines Schulneubaus
nachzuweisen, hingenommen. Wie erwartet haben wir durch diese Projekte unsere Kom
petenzen so nachdrücklich präsentieren können und Folgegeschäfte in beträchtlicher Höhe
generiert, die wir dann auch wirtschaftlich erfolgreich abwickeln werden. Die Maßnahme
Integrierte Gesamtschule Herzogenried wurde während der 1. Phase bereits inhaltlich
deutlich erweitert und befindet sich seit 2008 in einer sehr zügigen Abwicklung trotz der
logistischen Besonderheit, den Schulbetrieb mit ca. 200 Containern im Rahmen einer ent
standenen „Lernsiedlung“ auffangen zu müssen.
Die bestehenden Verträge mit der Stadt Mannheim sehen den Bau und die Sanierung
von 7 Schulen und ein Kinderhaus vor.
7. facility ManagementDas Facility Management, das sich seit 1. Januar 2006 mit der Bewirtschaftung von 8
Objekten beschäftigt, wurde zum 1. August 2007 um weitere 7 Objekte erweitert. Diese
Entwicklung setzte sich zum 1. Januar 2008 mit der Übergabe von Folgeobjekten fort, so
dass wir seit dem Jahr 2008 29 Objekte betreuen.
In dieser zügigen Leistungserweiterung sehen wir uns in unserer Arbeit bestätigt und
werden auch weiterhin daran arbeiten, unsere Dienstleistungen erfolgreich zu gestalten.
In 2009 gelang uns dies wiederholt sehr gut. Unter Einhaltung der vereinbarten Dienst
leistungsqualitäten erwirtschafteten wir ein positives Ergebnis in dieser Sparte, nicht
zuletzt darum, weil wir unsere technischen Mitarbeiter in der erwähnten Erweiterung
des Bauvolumens einbinden und dadurch gewisse Engpässe personeller Art überbrückt
haben. In 2009 haben wir uns mit weiteren Fachkräften ergänzt und dadurch notwendige
Instandhaltungen vornehmen können und mit Maßnahmen der geplanten Instandhaltung
begonnen. In den Folgejahren beabsichtigen wir, weitere Fachkräfte an uns zu binden und
künftig unsere Instandhaltungsplanung systematisch abzuarbeiten.
III. Wirtschaftliche Lage
1. ErtragslageDie wesentlichen Bestandteile des Ergebnisses stellen sich wie folgt dar:
31.12.2008 31.12.2009 Veränderung Tsd. € % Tsd. € % Tsd. €
Betriebsleistung 138.199 100,0 138.450 100,0 251Betriebsaufwendungen – 126.653 – 91,6 – 126.784 – 91,6 – 131Betriebsergebnis 11.546 8,4 11.666 8,4 120Zins- und Beteiligungsergebnis – 11.756 – 8,5 – 11.329 – 8,2 427Periodenfremdes und neutrales Ergebnis 1.328 1,0 2.977 2,2 1.649Jahresüberschuss 1.118 0,9 3.314 2,4 2.196
Die Betriebsleistung ist mit 138,5 Mio. € und einem Anstieg von 0,3 Mio. € nahezu
unverändert im Vergleich zum Vorjahr. Der Hauptanteil der Betriebsleistung besteht aus
den Umsatzerlösen in Höhe von 126,1 Mio. €, während auf die Bestandserhöhungen
4,8 Mio. €, auf die anderen aktivierten Eigenleistungen 2,3 Mio. € und die anderen sons
tigen betrieblichen Erträge 5,3 Mio. € entfallen.
Der deutliche Anstieg bei den Umsatzerlösen in Höhe von 14,1 Mio. € auf
126,1 Mio. € ist im Wesentlichen abrechnungsbedingt und durch die Übergabe von Schul
baumaßnahmen der BBS entstanden. Dieser Anstieg ist in Verbindung mit dem Rückgang
der Bestandserhöhungen in Höhe von 9,6 Mio. € auf 4,8 Mio. € zu betrachten.
Ein leichter Rückgang bei den aktivierten Eigenleistungen in Höhe von 0,4 Mio. €
sowie der Rückgang an sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von 3,8 Mio. € komplettie
ren die Veränderungen bei der Betriebsleistung.
Die Betriebsaufwendungen sind mit 126,8 Mio. € im Vergleich zum Vorjahr auch
nahezu unverändert (– 0,1 Mio. €), so dass sich das Betriebsergebnis zum Vorjahresvergleich
um 0,1 Mio. € verbessert hat.
65
GBG Konzern, Lagebericht I Jahresabschluss
66
Jahresabschluss I GBG Konzern, Lagebericht
Die Aufwendungen für die Betriebsleistung setzen sich aus dem Materialaufwand
(80,3 Mio. €), dem Personalaufwand (17,5 Mio. €), den Abschreibungen (14,7 Mio. €),
den anderen sonstigen betrieblichen Aufwendungen (11,6 Mio. €) und den weitestgehend
gewinn unabhängigen Steuern (2,7 Mio. €) zusammen.
Die Aufwendungen sind nahezu konstant geblieben. Dies resultiert aus einem Rück
gang für den Materialaufwand (2,7 Mio. €) bei der Bewirtschaftung von Wohngebäuden
und Schulen, geringeren Personalaufwendungen (0,2 Mio. €) und geringerem Steuerauf
wand (0,1 Mio. €), denen erhöhte Aufwendungen aus den Abschreibungen (0,5 Mio. €)
und den sonstigen betrieblichen Aufwendungen (2,4 Mio. €) aufgrund einer erhöhten
Zuführung zur Rückstellung für Bauinstandhaltung und ITKosten im Zuge der ERP
Umstellung ent gegenstehen.
Das Zins und Beteiligungsergebnis verbesserte sich um 0,4 Mio. € und resultiert im
Wesentlichen aus der erfolgreichen Entwicklung und Steuerung der Zinsaufwendungen bei
der GBG.
Das periodenfremde Ergebnis besteht aus Erträgen in Höhe von 3.251 Tsd. € und Auf
wendungen in Höhe von 274 Tsd. €.
Das periodenfremde Ergebnis erhöhte sich um 1,6 Mio. €; diese Entwicklung beruht
darauf, dass im Vergleich zum Vorjahr die Erträge aus Anlagenverkäufen um 1,5 Mio. € höher
ausgefallen sind. Die weiteren aperiodischen Vorgänge sind nahezu unverändert zum Vorjahr.
2. VermögenslageDie Aktiva und Passiva setzen sich im Vergleich der Geschäftsjahre 2008 und 2009 wie
folgt zusammen:
31.12.2008 31.12.2009 VeränderungVermögenswerte Tsd. € % Tsd. € % Tsd. €
Anlagevermögen 500.624 86,2 463.180 84,5 – 37.444Umlaufvermögen 79.493 13,7 84.361 15,4 4.868Rechnungsabgrenzungsposten 644 0,1 603 0,1 – 41 580.761 100,0 548.144 100,0 – 32.617
31.12.2008 31.12.2009 VeränderungSchulden Tsd. € % Tsd. € % Tsd. €
Rückstellungen 31.563 5,4 32.636 6,0 1.073Verbindlichkeiten aus Dauerfinanzierung 368.839 63,5 322.953 58,9 – 45.886Übrige Verbindlichkeiten 61.884 10,7 69.863 12,7 7.979 462.286 79,6 425.452 77,6 – 36.834Eigenkapital 118.475 20,4 122.692 22,4 4.217 580.761 100,0 548.144 100,0 – 32.617
Das Eigenkapital setzt sich wie folgt zusammen:
31.12.2008 31.12.2009 Veränderung Tsd. € % Tsd. € % Tsd. €
Stammkapital 83.511 70,5 84.411 68,8 900Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsoliderung 1.244 1,1 1.246 1,0 2Rücklagen 33.644 28,4 35.397 28,9 1.753Konzernbilanzergebnis 76 0,0 1.638 1,3 1.562 118.475 100,0 122.692 100,0 4.217
67
GBG Konzern, Lagebericht I Jahresabschluss
Das Anlagevermögen hat sich gegenüber dem Vorjahr um 37,4 Mio. € vermindert. Diese
deutliche Reduzierung beruht im Wesentlichen auf dem planmäßigen Auslauf der Stillen
Beteiligung an der Sparkasse Rhein Neckar Nord von 43,5 Mio. €. Im Gegensatz dazu
haben wir unser Sachanlagevermögen um 4,2 Mio. € und die Immateriellen Vermögens
gegenstände um 1,9 Mio. € erhöht.
Das Umlaufvermögen erhöhte sich um 4,9 Mio. € gegenüber dem Vorjahr. Im Wesent
lichen entfallen davon 1,4 Mio. € auf die Bauvorbereitungskosten, denen ein Rückgang von
2,4 Mio. € bei den Grundstücken mit fertigen Bauten entgegenstehen. Während sich die
unfertigen Leistungen um 3,8 Mio. € erhöht haben, ergibt sich im Forderungsbereich eine
Verminderung von 0,7 Mio. €. Die flüssigen Mittel haben sich um 2,8 Mio. € erhöht.
Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind gegenüber dem Vorjahr nahezu
unverändert.
Die Rückstellungen haben sich um 1,1 Mio. € erhöht. Diese sind im Wesentlichen bei
den Sonstigen Rückstellungen vorgenommen worden und begründen sich durch die Ent
wicklung der Rückstellungen für offene Rechnungen.
Die Verbindlichkeiten aus Dauerfinanzierungsmitteln haben sich gegenüber dem
Vorjahr um 45,9 Mio. € verringert. Dies resultiert aus der planmäßigen Rückführung der
Beteiligungsfinanzierung in Höhe von 43,5 Mio. € und dem Saldo aus Darlehensaufnahmen
und Restauszahlungen in 2009 gegenüber den Tilgungen von Darlehen im gleichen Zeitraum
in Höhe von 2,4 Mio. €.
Die übrigen Verbindlichkeiten haben sich gegenüber dem Vorjahr um 8,0 Mio. €
erhöht. Im Wesentlichen beruht dies auf den erhaltenen Anzahlungen im Bausektor der
Tochtergesellschaft BBS in Verbindung mit den Schulgebäuden (8,8 Mio. €) und stichtags
bezogenen Reduzierungen bei den Verbindlichkeiten aus Steuern.
Das bilanzierte Eigenkapital hat sich gegenüber dem Vorjahr um 4,2 Mio. € auf
122,7 Mio. € erhöht. Davon entfallen 3,3 Mio. € auf den Jahresüberschuss sowie 0,9 Mio. €
auf die durch die Gesellschafterin Stadt Mannheim vorgenommene Kapitalerhöhung.
3. LiquiditätIm Geschäftsjahr 2009 war die Zahlungsfähigkeit jederzeit gewährleistet. Betriebsmittel
kredite wurden teilweise in Anspruch genommen.
Über die Liquiditätssituation und die finanzielle Entwicklung gibt folgende, in Anleh
nung an DRS 2 erstellte Kapitalf lussrechnung Aufschluss:
Kapitalflussrechnung
in Tsd. € 2009 Vorjahr
Cash flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit 20.628 15.257Cash flow aus der Investitionstätigkeit 26.764 – 16.724Cash flow aus der finanzierungstätigkeit – 53.468 2.985zahlungswirksame Veränderungen des finanzmittelfonds (Summe) – 6.076 1.518Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 4.215 2.697finanzmittelfonds am Ende der Periode – 1.861 4.215
Der deutliche Anstieg der Cashflows aus der Investitionstätigkeit ist im Wesentlichen auf
die Rückzahlung der stillen Beteiligung zurückzuführen. Die Tilgung der dafür bestehen
den Darlehen schlägt sich korrespondierend in der Abnahme der Cashflows aus der Finan
zierungstätigkeit nieder.
68
Jahresabschluss I GBG Konzern, Lagebericht
4. nichtfinanzielle LeistungsindikatorenIn der Bestandserhaltung legen wir großen Wert auf umweltverträgliche Baustoffe und
setzen uns insbesondere durch unser progressives Umsetzen von technischen Standards
von unseren Mitbewerbern am Markt ab. Damit ist einerseits eine weit vor gesetzlicher
Pflicht erforderliche Umstellung auf beispielsweise niedrige Energie und Emissionswerte
angesprochen als auch die Umsetzung von Herausforderungen wie Niedrigenergiehäuser
im Altbestand herzustellen und dieses Wissen auch in den Neubau sowie in unsere Ver
kaufsobjekte einzubringen.
Die umfassende Betreuung unserer Kunden, weit über das übliche Verwaltungsge
schäft hinaus, ist ein wichtiger Bestandteil unseres aktiven Kundenmanagements. Darun
ter verstehen wir neben den etablierten Dienstleistungen im Rahmen des sozialen Manage
ments, wie eigene Schuldnerberatung, Mediationen bei Konflikten in Hausgemeinschaften,
eine mobile WohnBegleithilfe sowie viele weitere Maßnahmen mehr, häufig auch in enger
Kooperation mit sozialen Trägervereinen. Die Attraktivität unseres Bestandes unterstützen
wir daneben durch ConciergeEinrichtungen in ausgewählten Wohnanlagen. Das Projekt
der intensiven Wohnbetreuung, das wir im Jahr 2007 in Kooperation mit der ARGE Job
center angeboten haben, war nahtlos in ein Folgeprojekt übergegangen. Zwischenzeitlich
hatten wir dieses Dienstleistungsangebot in den Jahren 2008 und 2009 der GeBeP Gesell
schaft zur Betreuung und Pflege alter Menschen gGmbH übertragen, ohne dass unsere
Kunden hierbei qualitative Einbußen hinnehmen mussten, da wir diese Organisation
gezielt unterstützen. Inzwischen haben wir bei unserer Tochtergesellschaft ServiceHaus
ServiceGmbH eine eigene Tochtergesellschaft als gGmbH mit der Firma Chance Bürger
service Mannheim gGmbH gegründet, die dieses Aufgabengebiet der intensiven Wohn
betreuung mit großem Engagement übernommen hat.
Die Beschäftigten unseres Hauses sind als eindeutiger Erfolgsfaktor anzusehen und
erhalten selbstverständlich neben den tarif lichen Leistungen auch Unterstützung hinsicht
lich ihrer Fortbildungsmöglichkeiten, die ein wichtiges Instrument zur Qualitätssicherung
darstellen. Dabei nutzen wir auch die Kompetenz externer Berater, um uns Schwachstellen
aufzeigen zu lassen, die wir im Nachgang mit speziellen Mitarbeitertrainings beseitigen
möchten. Im Jahr 2009 haben wir zur besseren Unterstützung unseres Dienstleistungsan
gebotes unser altes ERPSystem abgelöst und SAP Real Estate eingeführt, um auch – neben
den zusätzlichen unternehmensweiten Möglichkeiten – den Mitarbeitern die Chance zu
geben, mit einem modernen System ihre Tätigkeiten zu erfüllen.
Daneben werden auch Belange der Belegschaft durch gemeinsame Unternehmungen
wie einen Betriebsausflug, Teilnahme an regionalen Sportveranstaltungen oder Ähnliches
unterstützt. Wir sehen uns auf dem richtigen Weg, die Ressource Mitarbeiter fair und för
dernd einzusetzen und bekommen dies mittels einer geringen Mitarbeiterfluktuation von
ca. 1 % seit Jahren auch bestätigt.
IV. nachtragsberichtEs gab keine Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäfts
jahres eingetreten sind und Auswirkung auf die Ertrags, Finanz und Vermögenslage
haben.
69
GBG Konzern, Lagebericht I Jahresabschluss
V. Künftige Entwicklung und Management unserer Chancen und RisikenUm Entwicklungen zu erkennen, die den Fortbestand unserer Gesellschaft gefährden
könnten, entwickeln wir Instrumente eines internen Überwachungssystems ständig weiter.
Wesentliche Funktionen dieses Systems sind:
■■ Innenrevision
■■ Controlling
■■ Kostenrechnung
■■ IstKosten und Terminkontrolle
■■ Systematisches Risikomanagement auf der Grundlage eines aktuellen Handbuchs
■■ PortfolioManagement
Mittels dieser ausgearbeiteten Instrumente und des überregionalen Informationsaustausches
mit anderen Wohnungsbaugesellschaften haben wir einen umfassenden Überblick zur
aktuellen Wohnungsmarktlage und erkennen Entwicklungstendenzen auf Teilmärkten
zügig und können uns aufgrund unserer Erfahrung dort platzieren, wo wir positive Ent
wicklungen erkennen.
Nachdem wir das Jahr 2008 für eine ausgiebige Sondierung des Marktes und mit
Unterstützung durch Fachberater für die Auswahl eines ERPSystems genutzt haben,
ist wie beabsichtigt im Jahr 2009 die Umstellung und die Einführung im Unternehmen
erfolgt. Dieser Prozess hat in vielen Bereichen das Geschäftsjahr beherrscht und Mitarbei
terkapazitäten gebunden. Wir sind sicher, uns mit der Einführung des neuen ERPSystems
für die künftige Entwicklung unseres Unternehmens optimal aufgestellt zu haben und
unsere vorhandenen Instrumente im Laufe der Zeit verfeinern zu können. Seit Beginn
des Jahres 2010 sind wir mit der SAPSoftware produktiv und arbeiten bereits in allen
Bereichen unseres Unternehmens mit den neuen Modulen.
Unabhängig davon nutzen wir die Branchenkompetenz externer Fachberater für
Optimierung in unserem Kerngeschäft oder die Beratung für Projekte von besonderer
Bedeutung.
Zur Absicherung von Zinsschwankungsrisiken von Darlehen ist ein ZinsSwap
Geschäft abgeschlossen, welches variable gegen feste Zinszahlungen absichert. Dabei wur
den laufende Marktwertänderungen regelmäßig analysiert. Daneben ist ein Cap zur Absi
cherung von einem Darlehen mit variablem Zins abgeschlossen. An dieser Stelle verweisen
wir auf unsere Angaben im Anhang.
Wesentliche Risiken, die einen besonderen Einfluss auf unsere Vermögens, Finanz
und Ertragslage haben könnten und damit weitere Vorsorgemaßnahmen auslösen würden,
sind aus derzeitiger Sicht nicht festzustellen.
Insbesondere sind keine wirtschaftlichen oder rechtlichen Gefahrenpotentiale vor
handen, die unseren Fortbestand gefährden.
70
Jahresabschluss I GBG Konzern, Lagebericht
Die künftige Entwicklung der Geschäftssparten beurteilen wir wie folgt:
1. BewirtschaftungIn unserem Kerngeschäft, der Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes, werden
wir auch weiterhin fast ausnahmslos die erwirtschafteten Erträge in die Verbesserung und
Bestandserhaltung unserer Wohnungen investieren. Die Bestandserhaltung von Wohnge
bäuden wird somit auch in den kommenden Jahren Mittelpunkt unserer Tätigkeit sein,
obwohl eine finanzielle Unterstützung von Bund und Land nur in sehr eingeschränkter
Höhe erfolgt. Die Bestandserhaltung wurde in der Vergangenheit zu Gunsten des Neubaus
nicht in notwendigem Umfang vorgenommen. Sie ist jetzt jedoch dringend erforderlich,
um – im Wettbewerb mit anderen Anbietern – erfolgversprechend aufgestellt zu sein.
Dieses ausgeprägte Engagement in der Bestandserhaltung wird auch die kommenden Jahre
auf hohem Niveau erfolgen. In der stetigen Verbesserung unseres Wohnungsbestandes
in Kombination mit kundenfreundlicher Anpassung unserer Kernprozesse sehen wir die
Basis unseres weiteren Geschäftserfolges. Damit versuchen wir die Auswirkungen der
negativen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu kompensieren und sehen uns für die
konjunkturell schwierigen Zeiten gut gerüstet. Den mit einem niedrigen Prozentsatz stei
genden Mieterträgen stehen mit höheren Prozentsätzen steigenden Kosten (Bau, Personal
etc.) gegenüber. Dies macht die oben stehenden Aufgaben auch künftig sehr anspruchsvoll,
zumal beginnend mit dem Jahresabschluss 2009 unsere Gesellschafterin eine gewisse
Dividendenausschüttung erwartet, in deren Höhe wir Maßnahmen in unserem Bestand
nicht mehr durchführen können.
2. neubautätigkeitAufgrund des gegenwärtigen Mietpreisniveaus ist es zurzeit wirtschaftlich schwierig,
im Mietwohnungsneubau zu investieren. Auch eine notwendige Förderung seitens Bund
und Land, die eine wirtschaftliche Vermietung möglich machen würde, ist derzeit nur
beschränkt und mit erheblichen Auflagen gegeben. Wir erstellen derzeit zur gewerblichen
Vermietung ein Gastronomiegebäude in exponierter Naherholungslage (Gastronomie am
Strandbad) und bringen unsere Kompetenzen auch in der Erstellung von anderen Gewer
beräumen (Betriebsanlage und Fahrzeughallen für die Freiwillige Feuerwehr und das THW
in Friedrichsfeld) ein.
3. EigentumsmaßnahmenDie zusätzliche Ertragsquelle aus dem Bauträgergeschäft und aus dem Bestandsverkauf
werden wir auch weiterhin zur Ausweitung der Volumina im Bereich Instandhaltung und
Modernisierung einsetzen.
In diesem Jahr haben wir wenige Objekte auf dem LudwigFrankGelände an unsere
Käufer übergeben und werden – je nach Nachfrage – abschnittsweise in den kommenden
Jahren weitere sukzessive realisieren. Parallel hierzu beobachten wir das Marktgeschehen,
um auch auf anderen Bebauungsflächen attraktiven Wohnraum entstehen zu lassen.
Die Privatisierung von Teilen unseres Wohnungsbestandes führen wir auch über das
Geschäftsjahr 2009 weiter fort. Dabei richtet sich das Verkaufsangebot vorrangig an die Mie
ter dieser Wohnungen oder deren Angehörige.
Bei der Realisierung unserer Eigentumsmaßnahmen legen wir grundsätzlich Wert
darauf, eine ausreichende Anzahl interessierter Kaufanwärter vorweisen zu können.
Verkäufe aus dem Wohnungsbestand werden auch zukünftig mieterfreundlich erfolgen.
71
GBG Konzern, Bericht des Aufsichtsrates I Jahresabschluss
4. Betreuung In dieser Sparte werden die Verwaltungsmaßnahmen für Dritte und die wirtschaftlichen
sowie bautechnischen Betreuungen zusammengefasst. In der Verwaltung betreuen wir
diverse Eigentümergemeinschaften und städtische Wohnungen, letztere wurden bis auf
122 Wohn und Gewerbeeinheiten veräußert. Im Bereich der Baubetreuungen kompensie
ren wir die durch den Ankauf weiterer Teile aus dem betreuten Bestand sinkenden Erträge
durch die Betreuungen von Schulen für die Stadt Mannheim.
Darüber hinaus haben wir im Rahmen des Konjunkturprogramms II zahlreiche Ein
zelmaßnahmen an Schulgebäuden übernommen, die wir binnen 2 Jahren technisch durch
führen und spätestens bis 30. Juni 2011 komplett abwickeln werden.
Im sonstigen Projektgeschäft sehen wir uns aufgrund der derzeitigen konjunkturellen
Lage mit einem rückläufigen Auftragseingang konfrontiert. Dieses Szenario verschärft sich
durch den steigenden Wettbewerb um die verbleibenden Großprojekte, so dass die Margen
deutlich geringer ausfallen werden als in den Vorjahren. Wir erwarten in diesem Segment
weiterhin rückläufige Umsätze und Ergebnisbeiträge und werden diese Personalressourcen
konzernintern zu Maßnahmen im Bereich PPPModell und ähnliche Aufträge einsetzen.
5. Bau und SanierungDie Projektbeziehung zwischen der Stadt Mannheim und der BBS in unserem PPPModell
ist langfristig angelegt. Mit dem Architektenwettbewerb für die KätheKollwitzSchule
und das Kinderhaus Herzogenried ist der Startschuss für die Bau und Sanierungsprojekte
bereits vor zwei Jahren gefallen. Die Resonanz der Stadt Mannheim und der Öffentlichkeit
auf das Ergebnis ist positiv.
Zielgerichtet werden die Projekte von beiden Partnern, entsprechend den vertrag
lichen Gestaltungen, weiter verfolgt, nur so können die erwarteten Effizienzpotentiale rea
lisiert werden. In der erfolgreichen Umsetzung der 1. Tranche sehen wir die Chance, uns
auch zukünftig der Stadt Mannheim als Partner für den Bau und die Sanierung kommu
naler Gebäude erfolgreich anzubieten. Die effektive Umsetzung der Bau und Sanierungs
maßnahmen mit einer maßgeschneiderten Finanzierung und einem bereits eingeplanten
optimierten Facility Management kann zu einer Verstetigung des Investitionsvolumens
und damit zu einer möglicherweise früheren Realisierung der Maßnahmen im Bereich
der Schulen führen. Darin sehen wir zusammenfassend ein erfolgreiches zukünftiges
Geschäftsmodell.
Bestätigung erfahren wir in der verstärkten Übertragung von weiteren Aufgaben im
Baubereich. Zu den in 2008 begonnenen Maßnahmen aus dem Vermögenshaushalt der
Stadt Mannheim wurden wir darüber hinaus beauftragt, ein größeres Volumen in Zusam
menhang mit dem Konjunkturprogramm II zu übernehmen. Dies werden wir gewohnt pro
fessionell umsetzen und unsere Kompetenzen nachdrücklich aufzeigen. Die Abwicklung
dieser Maßnahmen erfolgt als Baubetreuung.
72
Jahresabschluss I GBG Konzern, Lagebericht
6. facility Management In diesem Bereich gehen wir analog dem Bau und der Sanierung von kommunalen Gebäu
den davon aus, dass wir mittelfristig für die Stadt Mannheim die Bewirtschaftung weiterer
Schulen übernehmen. Dies insbesondere unter dem Gesichtspunkt, dass für eine effiziente
Bewirtschaftung über den Lebenszyklusansatz Bau, Finanzierung und Betrieb aus einer
Hand angeboten werden sollten. Unsere positive Umsetzung im ersten Jahr der Bewirt
schaftung führte bereits dazu, dass wir weitere Schulen in unser Facility Management
aufgenommen haben, denen vergangenes Jahr neue Objekte gefolgt sind. Wir sehen uns
wiederholt in der Umsetzung unseres Geschäftskonzeptes bestätigt und werden dies fort
setzen. Wir gehen davon aus, die Bewirtschaftung aller Schulgebäude in Mannheim mittel
fristig übertragen zu bekommen.
7. WirtschaftsplanungAufgrund der nur geringen Veränderung unserer Geschäftstätigkeit ist auch im Geschäfts
jahr 2010 mit keinen wesentlichen Veränderungen zu rechnen, was dazu führen wird,
dass sich die Umsatzerlöse nicht wesentlich ändern werden. Die negativen Entwicklungen
von einzelnen Geschäftsfeldern werden durch Optimierungen und Ergänzungen in ande
ren Bereichen kompensiert werden.
VI. zusammengefasstes ErgebnisZusammenfassend ist festzuhalten, dass unsere Gesellschaft trotz eines nicht einfachen
wirtschaftlichen Umfeldes dank der eingeschlagenen Strategie und der eingesetzten Instru
mente in der Lage sein wird, die Wirtschaftsjahre 2010 und 2011 erfolgreich abzuschlie
ßen. Wirtschaftliche und finanzielle Risiken, die die Vermögens, Ertrags und Finanzlage
nachhaltig beeinträchtigen könnten, sind nicht ersichtlich.
Mannheim, den 31. März 2010
Die Geschäftsführung
Wolfgang Bielmeier
73
GBG Konzern, Bericht des Aufsichtsrates I Jahresabschluss
Bericht des AufsichtsratesDer Aufsichtsrat hat die ihm nach Gesetz und Gesellschaftsvertrag obliegenden Aufgaben
im abgelaufenen Geschäftsjahr wahrgenommen und die Geschäftsführung überwacht. Er
wurde von der Geschäftsführung laufend über alle Geschäftsvorgänge von wesentlicher
Bedeutung, über die Lage und die Entwicklung des Konzerns informiert.
Im Berichtszeitraum fanden 5 Aufsichtsratssitzungen der Muttergesellschaft statt.
Gegenstand der Beratungen/Beschlussfassungen waren insbesondere die Feststellung des
Jahresabschlusses 2008, die Vorlage des Wirtschaftsplanes 2010, das Portfoliomanagement,
die Modernisierungs, Instandhaltungs und Neubaumaßnahmen sowie die erforderlichen
Arbeitsvergaben.
Die Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Mannheim, hat in der
Zeit vom 6. April bis 4. Mai 2010 den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2009 geprüft,
das Ergebnis in einem Prüfungsbericht niedergelegt und den uneingeschränkten Bestäti
gungsvermerk erteilt.
Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung am 22. Juli 2010 über den Bericht der Deloitte
& Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Mannheim, beraten und das Prüfungser
gebnis zum Konzernjahresabschluss 2009, den Konzernanhang zum Jahresabschluss sowie
den Konzernlagebericht zustimmend zur Kenntnis genommen.
Der von der Geschäftsführung vorgelegte Konzerngeschäftsbericht wurde vom Auf
sichtsrat genehmigt.
Es wurde beschlossen, die Konzernbilanz und die Gewinn und Verlustrechnung des
Konzerns zum 31. Dezember 2009 sowie den Konzernlagebericht der Gesellschafterver
sammlung vorzulegen. Aufgrund des Ergebnisses und der eigenen Feststellungen nimmt
der Aufsichtsrat den Konzernabschluss billigend zur Kenntnis und empfiehlt der Gesell
schafterversammlung, den Konzernabschluss festzustellen und den Konzernlagebericht
zum 31.12.2009 zu genehmigen.
Im Aufsichtsrat ergaben sich im vergangenen Geschäftsjahr 5 personelle Verände
rungen.
Im Namen des Aufsichtsrates danke ich der Geschäftsführung und allen Mitarbeitern
für ihren Einsatz und die erbrachten Erfolge.
Mannheim, Juli 2010
Der Vorsitzende des Aufsichtsrates
Dr. Peter Kurz
Oberbürgermeister
OberbürgermeisterDr.PeterKurz
74
Jahresabschluss I GBG – Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH, Bilanz zum 31. Dezember 2009
AKTIVA
Geschäftsjahr Vorjahr € € €
A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände 1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche
Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 1.923.310,00 130.179,00
II. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten 442.882.993,85 439.521.171,54 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Geschäfts- und anderen Bauten 7.786.622,95 7.686.105,97 3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
ohne Bauten 555.947,41 318.941,61 4. Bauten auf fremden Grundstücken 54.643,00 84.644,00 5. Technische Anlagen und Maschinen 657.670,00 582.852,00 6. Betriebs- und Geschäftsausstattung 929.898,00 906.690,00 7. Anlagen im Bau 205.667,99 133.247,06 8. Bauvorbereitungskosten 1.204.319,10 454.277.762,30 458.431,25 III. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2.625.530,23 2.625.530,23 2. Beteiligungen 2.250,00 0,00 3. Sonstige Ausleihungen 2.214.042,41 45.751.799,76 4. Andere Finanzanlagen 700,00 4.842.522,64 700,00 Anlagevermögen insgesamt 461.043.594,94 498.200.292,42
B. Umlaufvermögen I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 1. Grundstücke ohne Bauten 5.257.737,07 5.257.737,07 2. Bauvorbereitungskosten 5.785.798,50 4.349.044,23 3. Grundstücke mit fertigen Bauten 0,00 2.445.954,22 4. Unfertige Leistungen 31.954.721,00 30.739.024,54 5. Geleistete Anzahlungen 452.148,21 43.450.404,78 511.025,00 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 644.746,65 702.365,83 2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 452.563,14 295.058,26 3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 440.930,69 441.757,77 4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 101.413,93 60.207,93 5. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 346.488,12 0,00 6. Sonstige Vermögensgegenstände 2.264.033,84 4.250.176,37 2.611.227,61 III. Wertpapiere Eigene Anteile 350.300,00 350.300,00 IV. Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 2.751.474,63 2.988.848,97 50.802.355,78 50.752.551,43
C. Rechnungsabgrenzungsposten 1. Geldbeschaffungskosten 167.933,49 207.561,96 2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 399.395,95 567.329,44 413.908,40
Bilanzsumme 512.413.280,16 549.574.314,21
JAHRESABSCHLUSS GBG MAnnHEIM
75
GBG – Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH, Bilanz zum 31. Dezember 2009, I Jahresabschluss
PASSIVA
Geschäftsjahr Vorjahr € € €
A. Eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital 84.411.400,00 83.511.400,00 II. Gewinnrücklagen 1. Rücklage für eigene Anteile 350.300,00 350.300,00 2. Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 12.856.882,58 12.531.648,03 3. Andere Gewinnrücklagen 22.189.458,64 35.396.641,22 20.762.347,69 III. Bilanzgewinn 1.500.000,00 0,00 Eigenkapital insgesamt 121.308.041,22 117.155.695,72
B. Rückstellungen 1. Rückstellungen für Pensionen 17.628.024,00 17.845.527,00 2. Rückstellungen für Bauinstandhaltung 4.911.041,86 4.678.767,92 3. Sonstige Rückstellungen 5.602.383,11 28.141.448,97 5.785.031,92
C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 319.709.055,65 357.818.468,78 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen
Kreditgebern 777.240,56 906.028,06 3. Erhaltene Anzahlungen 32.890.398,80 32.050.669,95 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 1.009.895,24 1.100.832,39 5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 124.252,33 137.727,31 6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen 7.311.658,63 7.247.368,32 7. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen 711.472,48 3.471.442,90 8. Sonstige Verbindlichkeiten 429.816,28 362.963.789,97 1.376.753,94 davon aus Steuern: 192.381,25 €
(1.148.038,44 €) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 170.228,15 €
(82.754,85 €)
Bilanzsumme 512.413.280,16 549.574.314,21
76
Jahresabschluss I GBG – Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH, Gewinn- und Verlustrechnung
Gewinn- und Verlustrechnung für die zeit vom 1. Januar 2009 bis 31. Dezember 2009
Geschäftsjahr Vorjahr € € €
1. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung 102.882.782,99 100.491.160,57 b) aus Verkauf von Grundstücken 562.700,00 1.662.500,00 c) aus Betreuungstätigkeit 268.800,13 167.324,61 d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.194.860,08 104.909.143,20 604.169,522. Erhöhung (+)/Verminderung (–) des Bestandes an Bauvorbereitungskosten, zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 2.289.310,51 218.670,153. Andere aktivierte Eigenleistungen 2.253.000,00 2.626.500,004. Sonstige betriebliche Erträge 8.301.267,66 10.760.398,205. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 58.613.710,45 60.737.897,28 b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 1.908.267,77 1.322.827,63 c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 959.327,19 61.481.305,41 354.410,946. Rohergebnis 56.271.415,96 54.115.587,207. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 11.078.777,83 10.791.301,14 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung 4.368.603,10 15.447.380,93 6.049.537,35 davon für Altersversorgung: 2.342.406,76 € (4.114.151,50 €) 8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 14.416.879,64 13.979.283,379. Sonstige betriebliche Aufwendungen 10.831.949,02 8.973.330,3710. Erträge aus Gewinnabführungen 1.644.276,21 928.992,7211. Erträge aus Beteiligungen 24.042,00 52.350,10 davon aus verbundenen Unternehmen 24.000,00 € (52.308,10 €) 12. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlage- vermögens und aus anderen Finanzanlagen 93.077,51 97.522,4213. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 2.323.391,84 4.084.787,56 2.357.640,5214. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 13.700.110,27 13.948.895,94 davon an verbundene Unternehmen 31.030,97 € (68.653,99 €) 15. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 5.959.883,66 3.809.744,7916. Sonstige Steuern 2.707.538,16 2.712.849,5217. Jahresüberschuss 3.252.345,50 1.096.895,2718. Einstellung in Gewinnrücklagen a) Einstellung in gesellschaftsvertragliche Rücklagen 325.234,55 109.689,53 b) Einstellung in die freie Rücklage 1.427.110,95 1.752.345,50 987.205,7419. Bilanzgewinn 1.500.000,00 0,00
JAHRESABSCHLUSS GBG MAnnHEIM
77
GBG – Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH, Anhang I Jahresabschluss
organe der Gesellschaft
Gesellschafterin:
Stadt Mannheim (99,6 %) Eigene Anteile (0,4 %)
Geschäftsführer:
Wolfgang Bielmeier Ass. jur. Dipl. Kaufmann
Prokuristen:
Bernd Klotter Dipl. Ingenieur Jörg Zimmermann Dipl. Volkswirt
Aufsichtsrat:
Oberbürgermeister Dr. Peter Kurz VorsitzenderErster Bürgermeister Christian Specht Stellvertretender VorsitzenderStadträtin Dorothea Beetz Kaufm. Angestellte (bis 21.07.2009)Stadtrat Volker Beisel Kaufmann der Grundstücks- und WohnungswirtschaftArbeitnehmervertreter Andreas Berger Kaufmann der Grundstücks- und WohnungswirtschaftStadträtin Miriam Caroli Medienwissenschaftlerin (ab 21.07.2009)Stadträtin Gabriele Egler-Huck Lehrerin (bis 21.07.2009)Stadtrat Ralf Eisenhauer Dipl. Geologe, Dipl. Wirtschaftsingenieur (bis 21.07.2009)Stadtrat Erwin Feike HandwerksmeisterStadtrat Dr. Stefan Fulst-Blei Berufsschullehrer (ab 21.07.2009)Arbeitnehmervertreter Frank Held Dipl. Ingenieur ElektrotechnikStadträtin Gabriele Katzmarek Gewerkschaftssekretärin (ab 21.07.2009)Stadtrat Bernd Kupfer Malermeister (ab 21.07.2009)Bürgermeister Lothar Quast Stadtrat Steffen Ratzel Regierungsdirektor (ab 21.07.2009)Stadträtin Andrea Safferling AssistentinStadtrat Dr. Gerhard Schäffner Kulturwissenschaftler (bis 21.07.2009)Stadträtin Marianne Seitz Arzthelferin (bis 21.07.2009)Stadträtin Gabriele Thirion-Brenneisen SteuerfachgehilfinStadtrat Roland Weiß Geschäftsführer
78
Jahresabschluss I BBS Bau- und Betriebsservice GmbH, Bilanz zum 31. Dezember 2009
AKTIVA
Geschäftsjahr Vorjahr € € €
A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände Rechte 72.552,00 1.020,00 II. Sachanlagen Betriebs- und Geschäftsausstattung 46.730,00 37.416,00 119.282,00 38.436,00
B. Umlaufvermögen I. Vorräte 1. Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe 29.974,27 62.251,89 2. Unfertige Leistungen 27.284.352,41 27.314.326,68 24.636.626,73 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen gegen Gesellschafter 707.992,34 3.128.526,43 2. Sonstige Vermögensgegenstände 115.318,72 823.311,06 415.524,13 III. Flüssige Mittel Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 2.539.725,89 370.691,86 30.677.363,63 28.613.621,04
C. Rechnungsabgrenzungsposten 11.709,82 11.709,82
Bilanzsumme 30.808.355,45 28.663.766,86
PASSIVA
Geschäftsjahr Vorjahr € € €
A. Eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital 50.000,00 50.000,00
B. Rückstellungen Sonstige Rückstellungen 3.030.243,20 1.984.752,35
C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 0,00 7.599.114,72 2. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 26.097.569,31 17.310.886,55 3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.403.656,45 1.695.180,56 4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 208.820,29 0,00 5. Sonstige Verbindlichkeiten 18.066,20 27.728.112,25 23.832,68
Bilanzsumme 30.808.355,45 28.663.766,86
JAHRESABSCHLUSS BBS BAU- UnD BETRIEBSSERVICE GmbH
79
BBS Bau- und Betriebsservice GmbH, Gewinn- und Verlustrechnung I Jahresabschluss
Gewinn- und Verlustrechnung für die zeit vom 1. Januar 2009 bis 31. Dezember 2009
Geschäftsjahr Vorjahr € €
1. Umsatzerlöse aus der Gebäudebewirtschaftung 18.731.977,23 7.187.511,992. Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen 2.647.725,68 14.397.915,023. Sonstige betriebliche Erträge 330.068,59 560.912,154. Materialaufwand Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 19.594.298,84 20.412.208,745. Rohergebnis 2.115.472,66 1.734.130,426. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 119.603,23 5.700,00 b) Soziale Abgaben 26.746,79 146.350,02 1.052,007. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 18.422,54 9.879,188. Sonstige betriebliche Aufwendungen 605.292,36 542.422,429. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 53.072,22 159.383,05 davon aus verbundenen Unternehmen 31.030,97 € (68.653,99 €)10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 55.125,46 405.467,1511. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 1.343.354,50 928.992,7212. Aufwendungen aus Gewinnabführung 1.343.354,50 928.992,7213. Jahresergebnis 0,00 0,00
organe der Gesellschaft
Gesellschafterin:
GBG – Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH
Geschäftsführer:
Wolfgang Bielmeier Ass. jur. Dipl. Kaufmann
Prokuristen:
Bernd Klotter Dipl. Ingenieur Jörg Zimmermann Dipl. Volkswirt
Aufsichtsrat:
Bürgermeister Lothar Quast VorsitzenderErster Bürgermeister Christian Specht Stellvertretender Vorsitzender (bis 21.07.2009)Stadtrat Roland Weiß Geschäftsführer, Stellvertretender Vorsitzender seit 14.10.2009Stadtrat Dr. Rudolf Friedrich Dipl. Volkswirt (bis 21.07.2009)Stadtrat Dirk Grunert Dipl. Kaufmann (ab 21.07.2009)Stadträtin Lena Kamrad Erziehungswissenschaftlerin (ab 21.07.2009) Helmut Lupke Dipl. VerwaltungswirtStadtrat Steffen Ratzel Regierungsdirektor (ab 21.07.2009)Stadträtin Rebekka Schmitt-Illert Dipl. Kauffrau (ab 21.07.2009)Stadträtin Petra Seidelmann Dipl. Politologin (bis 21.07.2009)Stadtrat Klaus Fritz Oberstudiendirektor a.D. (bis 21.07.2009)
80
Jahresabschluss I ServiceHaus Service-GmbH, Bilanz zum 31. Dezember 2009
AKTIVA
Geschäftsjahr Vorjahr € € €
A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände 4.566,94 10.632,18 II. Sachanlagen 126.504,67 162.601,69 III. Finanzanlagen 16.700,00 0,00 147.771,61 173.233,87
B. Umlaufvermögen I. Vorräte 1. Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe 9.810,00 17.251,00 2. Unfertige Erzeugnisse und Leistungen 12.500,00 22.310,00 1.000,00 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 194.683,30 498.252,23 2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 43.057,56 0,00 3. Sonstige Vermögensgegenstände 14.639,94 252.380,80 166.135,70 III. Flüssige Mittel Schecks, Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 867.466,41 379.672,10 1.142.157,21 1.062.311,03
C. Rechnungsabgrenzungsposten 3.451,44 0,00
Bilanzsumme 1.293.380,26 1.235.544,90
PASSIVA
Geschäftsjahr Vorjahr € € €
A. Eigenkapital Gezeichnetes Kapital 525.000,00 525.000,00 Andere Gewinnrücklagen 44.283,02 38.693,15 Jahresüberschuss 0,00 53.589,87 Eigenkapital insgesamt 569.283,02 617.283,02
B. Rückstellungen Sonstige Rückstellungen 43.650,00 144.250,00 43.650,00 144.250,00
C. Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 932,01 1.004,95 Erhaltene Anzahlungen 204.587,77 221.127,98 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 70.249,23 242.665,25 Verbindlichkeiten gegenüber
verbundenen Unternehmen 389.545,68 0,00 Sonstige Verbindlichkeiten 15.132,55 9.213,70 davon aus Steuern: 7.486,07 € (3.268,03 €) davon im Rahmen der sozialen Sicherheiten: 1.199,17 € (0,00 €) 680.447,24 474.011,88
Bilanzsumme 1.293.380,26 1.235.544,90
JAHRESABSCHLUSS SERVICEHAUS SERVICE-GmbH
81
ServiceHaus Service-GmbH, Gewinn- und Verlustrechnung I Jahresabschluss
Gewinn- und Verlustrechnung für die zeit vom 1. Januar 2009 bis 31. Dezember 2009
Geschäftsjahr Vorjahr € € €
1. Umsatzerlöse 3.927.971,75 3.432.435,902. Erhöhung (+)/Verminderung (–) des Bestandes an unfertigen Leistungen 11.500,00 1.000,003. Sonstige betriebliche Erträge 208.473,68 168.856,544. Materialaufwand a) Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und für bezogene Waren 11.847,71 – 349,34 b) Aufwendungen für bezogene Leistungen 2.393.266,09 2.405.113,80 2.097.138,915. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 664.337,09 352.024,25 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung 131.362,29 795.699,38 71.152,90 davon für Altersversorgung: 3.213,18 € (3.120,00 €) 6. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegen- stände des Anlagevermögens und Sachanlagen 61.045,00 61.790,557. Sonstige betriebliche Aufwendungen 588.477,46 959.408,268. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 12.052,02 18.082,889. Sonstige Zinsen und ähnliche Aufwendungen 1.109,43 237,1110. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 308.552,38 78.972,6811. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 7.246,40 24.851,8112. Sonstige Steuern 384,27 531,0013. Aufwendungen aus Gewinnabführung 300.921,71 0,0012. Jahresüberschuss 0,00 53.589,87
organe der Gesellschaft
Gesellschafterin:
GBG – Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH
Geschäftsführer:
Markus Hermann Dipl. Betriebswirt (BA) Herbert Mrosk Dipl. Soziologe
82
Jahresabschluss I MWS Bauconsult GmbH, Bilanz zum 31. Dezember 2009
AKTIVA
Geschäftsjahr Vorjahr € € €
A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände (Software) 10,63 449,11 II. Sachanlagen 1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten 263.767,79 448.422,33 2. Bauten auf fremden Grundstücken 8,16 8,16 3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 37.533,67 301.309,62 47.650,92 III. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 1.200.000,00 1.200.000,00 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen 2.383.051,29 3.583.051,29 2.431.269,04 3.884.371,54 4.127.799,56
B. Umlaufvermögen I. Vorräte 1. Unfertige Leistungen 209.864,24 109.408,29 2. Geleistete Anzahlungen 239.974,12 449.838,36 18.087,24 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 363.300,58 275.004,48 2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 251.757,33 281.462,99 3. Forderungen gegen Stadt Mannheim 450.000,00 450.000,00 4. Sonstige Vermögensgegenstände 0,00 1.065.057,91 81,14 III. Flüssige Mittel 1. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 505.738,05 205.695,61 2.020.634,32 1.339.739,75
C. Rechnungsabgrenzungsposten 20.178,00 8.835,00
Bilanzsumme 5.925.183,86 5.476.374,31
PASSIVA
Geschäftsjahr Vorjahr € € €
A. Eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital 1.725.000,00 1.725.000,00 II. Gewinnrücklagen Andere Gewinnrücklagen 1.233.056,25 1.233.056,25 III. Gewinnvortrag 343.303,23 269.845,53 IV. Jahresüberschuss 85.479,48 73.457,70 3.386.838,96 3.301.359,48
B. Rückstellungen 1. Rückstellungen für Pensionen 825.355,00 794.738,00 2. Steuerrückstellungen 68.949,94 50.363,47 3. Sonstige Rückstellungen 522.681,65 275.903,90 1.416.986,59 1.121.005,37
C. Verbindlichkeiten 1. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 515.972,04 400.335,00 2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 595,25 29.875,65 3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 594.012,88 610.522,88 4. Sonstige Verbindlichkeiten 10.778,14 13.275,93 1.121.358,31 1.054.009,46
Bilanzsumme 5.925.183,86 5.476.374,31
JAHRESABSCHLUSS MWS BAUConSULT GmbH
83
MWS Bauconsult GmbH, Gewinn- und Verlustrechnung I Jahresabschluss
Gewinn- und Verlustrechnung für die zeit vom 1. Januar 2009 bis 31. Dezember 2009
Geschäftsjahr Vorjahr € € €
1. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung 49.230,30 53.972,64 b) aus Betreuungstätigkeit 859.779,77 909.010,07 1.406.928,162. Erhöhung (+)/Verminderung (–) des Bestandes an unfertigen Leistungen 100.455,95 – 226.303,413. Sonstige betriebliche Erträge 247.485,40 55.412,994. Materialaufwand Aufwendungen für bezogene Leistungen 270.398,12 387.744,605. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 490.147,09 499.618,14 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung 334.930,77 825.077,86 289.297,186. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 25.070,45 28.391,557. Sonstige betriebliche Aufwendungen 245.916,65 214.345,378. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 119.263,61 121.587,629. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 10.315,34 22.328,7010. Erträge aus Gewinnabführung 115.182,50 142.020,3311. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 27.383,80 27.925,8211. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 107.865,99 128.624,3712. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 19.680,01 52.460,1713. Sonstige Steuern 2.706,50 2.706,5014. Jahresüberschuss 85.479,48 73.457,70
organe der Gesellschaft
Gesellschafterin:
GBG – Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH
Geschäftsführer:
Majid Khoshlessan Dipl. Bauingenieur, Dipl. Wirtschaftsingenieur
Prokuristen:
Dr. Gerhard Mayer Dr. Ingenieur Klaus Schwab Dipl. Ingenieur (FH)
Aufsichtsrat:
Bürgermeister Lothar Quast VorsitzenderStadtrat Erwin Feike Stellvertretender Vorsitzender, HandwerksmeisterGeschäftsführer GBG Wolfgang Bielmeier Ass. jur. Dipl. KaufmannStadtrat Peter Pfanz-Sponagel Dipl. KaufmannStadtrat Ulrich Schäfer Pfarrer i. R. (ab 21.07.2009)Stadtrat Rainer Spagerer kfm. Angestellter (bis 21.07.2009)Stadträtin Regina Trösch Dipl. Pädagogin (bis 21.07.2009)Stadträtin Gabriele Thirion-Brenneisen SteuerfachgehilfinStadtrat Prof. Dr. Horst Wagenblaß Dipl. Volkswirt (bis 21.07.2009)Stadtrat Boris Weihrauch Rechtsanwalt (ab 21.07.2009)Stadtrat Roland Weiß Geschäftsführer (ab 21.07.2009)
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Impressum I GBG Geschäftsbericht 2009
Herausgeber GBG – Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH
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