MORTGAGE DÜNYASINDA NELER OLUYOR?

fiANT MANUKYAN

“YEN‹ DÖNEMDE ATIL ARAZ‹LER‹EKONOM‹YE KAZANDIRACA⁄IZ”

‹LYAS ARLI

GAYR‹MENKULDEYEN‹ DÖNEM

YABANCI SERMAYE ‹LG‹S‹ VE YERL‹LER‹N ATA⁄I SONRASINDADE⁄‹fiEN GAYR‹MENKUL PAZARINDAK‹ SON GEL‹fiMELERR‹

UZMANLAR DE⁄ERLEND‹R‹YOR... YEN‹ DÖNEM NE GET‹RECEK?

ürkiye ekonomisinin son dört y›ld›r elde etti¤i kesintisiz büyümenin ve sa¤lanan ekonomikistikrar›n en önemli etkenlerinden birisi olarak yabanc› sermaye ak›fl› gösteriliyor.

Ço¤u zaman özellefltirme, halka arzlar ve flirket sat›n almalar› yoluyla ülkemize gelenyabanc› sermayenin etkili ve ilgili oldu¤u en önemli sektörlerden birisi de gayrimenkulsektörü oldu. A¤›rl›kl› ‹stanbul’da olmak üzere, özellikle al›flverifl merkezlerine ve ofis

binalar›na ciddi ilgi yöneldi. Yabanc› sermayenin Türkiye’ye olan ve tüm siyasi olumsuz geliflmelerera¤men azalmayan ilgisinin bir yans›mas›n› da gayrimenkul sektöründe görüyoruz. Gayrimenkulsektörü, global likidite bollu¤una ba¤l› olarak risk ifltah› artan ve klasik yat›r›m araçlar›n›n getirilerinin

azalmas›na ba¤l› olarak alternatif yat›r›m araçlar›na ve alanlar›nayönelen yabanc›lar için oldukça cazip bir seçenek olarak öneç›k›yor.

Yabanc› sermayenin artan ilgisinden öte, Türkiye’degayrimenkul sektörü son dört y›ld›r çok önemli bir yükselifl trendiyakalam›fl durumda. H›z› biraz azalm›fl olsa da, bu trend haladevam ediyor ve muhtemelen daha uzun süre devam edecek.Gayrimenkul, kendisiyle birlikte en fazla say›da yan sanayiyibüyüten bir sektör olmas› itibariyle, Türkiye ekonomisinin genel

büyümesine de çok önemli katk› sa¤l›yor; büyümenin lokomotif sektörlerinden birisi haline geliyor. Öte yandan, kurumsallaflmak da sektörün önde gelen gündem maddelerinden birisi durumunda.

Gayrimenkul yat›r›m ortakl›klar›na dönüflüm ve halka aç›lma, sektörün kurumsallaflmas›n›n en önemliaraçlar› olarak öne ç›k›yor.

Capital dergisi ile ‹fl Yat›r›m’›n ortak ürünü olan ve üç ayda bir sizlerle buluflturdu¤umuz GeniflAç›’n›n Temmuz 2007 say›s›n›, Türkiye’nin yükselen y›ld›z› durumundaki gayrimenkul sektörüneay›rd›k. Konuyu, farkl› taraflar› ve uzmanlar›yla birlikte masaya yat›rd›k; bugününü ve gelece¤initart›flt›k.

Dergimize katk›da bulunan herkese buradan bir kez daha teflekkür ediyorum. Bir sonrakisay›m›zda, yeni bir konuda buluflmak üzere.

M. Rauf Atefl

Gayrimenkul gözdesektör olmayadevam edecek

T

Yönetim

Tüzel Kifli Temsilcisi ve Genel Yay›n Direktörü

Mehmet Muhiddin Sirer

Sat›fl Direktörü Orhan Taªk∑n

Finans Direktörü Didem Kurucu

Üretim Direktörü Servet Kavaso¤lu

Hürriyet Medya Towers 34212 Güneflli-‹STANBULTel 0 212 410 32 28 Faks 0 212 410 32 27

Do¤an Burda Dergi Yay›nc›l›k ve Pazarlama A.fi

DB Okur Hizmetleri hatt› Tel: 0212 478 03 00okurhizmetleri@doganburda.com

DB Abone Hizmetleri hatt› Tel: 0212 478 03 00 Faks: 0212 410 35 12-13

abone@doganburda.comPazar hariç her gün saat 08.00-20.00

aras›nda hizmet verilmektedir.

Bask› Uniprint Bas›m Sanayi ve Ticaret A.fi Had›mköy ‹stanbul Asfalt›, Ömerli Köyü Çatalca-‹STANBUL Tel: 0 212 798 28 41

Da¤›t›m Yaysat A.fi. Tel: 0 212 622 22 22

Capital Dergisi Do¤an Burda Dergi Yay›nc›l›k vePazarlama A.fi taraf›ndan T.C. yasalar›na uygun olarak

yay›mlanmaktad›r. Capital Dergisi’nin isim ve yay›nhakk› Do¤an Burda Dergi Yay›nc›l›k ve Pazarlama

A.fi’ye aittir. Dergide yay›mlanan yaz›, foto¤raf, harita,illüstrasyon ve konular›n her hakk› sakl›d›r. ‹zinsiz, kaynak

gösterilerek dahi al›nt› yap›lamaz.

c

Murahhas Üye (CEO) Mehmet Y. Y›lmazYay›n Direktörü (Sorumlu) M. Rauf AteflYay›n Yönetmeni Sedef Seçkin Büyük

Haber Müdürü Ebru F›ratYaz› iflleri Müdürü Nihal Köz

Görsel Yönetmen A. Bertu¤ Pat›rYönetim Editörü fieyma Öncel Bay›ksel

Finans Editörü Hande DemirelHaber Merkezi Fadime Çoban, Yasemin Balaban, Nilüfer

Gözütok, Asl› Ifl›k, Özgür Gözler, Özlem Ayd›nSayfa Yap›mc›s› Do¤an Pektafl

Grafik Tanju GΩngπrFoto¤raflar Gökhan Çelebi, Hüseyin Öngen

Marka Müdürü Didem Alak›nAnkara Temsilcisi Ahmet Erhan Çelik

Tel: 0 312 467 14 37-38-39‹zmir Temsilcisi Ziynet Attila

Tel: 0 232 463 78 30

capital@doganburda.com

Yay›n Türü Yerel, süreli, 3 ayl›k

ReklamGrup Baflkan› Cem M. Baflar

Grup Baflkan Yard›mc›s› Funda BaykalSat›fl Müdürü Özlem Güner Atefl, Emel Sönmez

Sat›fl Temsilcisi Erhan Güven - Erman ‹leriTeknik Müdür Nusret K›r›ml›o¤lu

Tel: 0 212 336 53 60-(3 hat) Faks: 0 212 336 53 90

Rezervasyon Tel: 0 212 336 53 00-57-59 Faks: 0 212 336 53 92-93

Ankara Reklam Tel: 0 312 467 14 37/38 ‹zmir Reklam Tel: 0 232 463 78 30

Hedef Sayfalar Tel: 0 212 336 53 70 Faks: 0 212 336 53 91Maya Akar Center, Kat: 7 Büyükdere Cad.

No: 100-102 34394 Esentepe/‹STANBUL

4 / 2007

Son y›llarda gayrimenkul sektörü önemli bir hareketlilikiçerisinde. Mortgage yasas›n›n ç›kmas›yla birlikte bu hareketlilik

daha da ivme kazand›. Faizlerin düflmesi ve alternatif yat›r›maraçlar›n›n cazibesini kaybetmesi, sektörü olumlu etkiledi. Talep

taraf›ndaki hareketlilik kuflkusuz arz cephesine de yans›d›. Bunedenle, bu s›cak gündemi Capital-‹fl Yat›r›m iflbirli¤iyle

yay›nlanan Genifl Aç› dergimize tafl›d›k. Yabanc› yat›r›mc›lar›ngelifli, GYO’lar

cephesindekigeliflmeler,

mortgage’›n sektöreetkisi ve daha birçok

bafll›¤›n tart›fl›ld›¤›yuvarlak masa

toplant›s›n› Capital veEkonomist dergileriyay›n direktörü M.Rauf Atefl yönetti.

Toplant›ya EmlakKonut Genel MüdürüDr. Feyzullah Yetgin,‹fl Yat›r›m Kurumsal

Finansman MüdürYard›mc›s› Hikmet

Mete Gorbon, TekfenHolding Emlak

Gelifltirme GrubuBaflkan Yard›mc›s›

Mehmet Erktin,Empark Genel

Müdürü MuratMüftüler ve ‹fl

Gayrimenkul Yat›r›mOrtakl›¤› Genel

Müdürü Turgay Taneskat›ld›.

H‹KMET METE GORBON

GAYR‹MENKULDEYEN‹ DÖNEM

TURGAY TANES

MEHMET ERKTİN

DR. FEYZULLAH YETGİN MURAT MÜFTÜLER

2007 / 5

6 / 2007

TURGAY TANES

2007 / 7

M. Rauf Atefl Depremden sonra krizegirdik, 2001 y›l›nda ekonomik çöküntünedeniyle s›k›nt›lar vard›. Sonra büyüdük.Oradan buraya bakarsak son 5-6 y›ldagayrimenkul sektörü nereden nereye geldi?Bir büyüme var, neden büyüyoruz?

Turgay Tanes Gayrimenkul sektöründekiproblem 1997-1998 y›l›nda bafllad›. Asl›ndabu durgunluk dönemiydi. Gerek Uzak Do¤uve Rusya krizleri, gerekse o tarihtekialternatif yat›r›m araçlar›n›n getirilerininyüksekli¤i gayrimenkul sektörünü olumsuzetkiledi. Bu 17 A¤ustos depremine kadarsürdü. O zamana kadar gayrimenkulsektörü çok durgundu. Hem yeni projelerinyap›lmas› hem de ikinci el piyasalar›nperformans› aç›s›ndan durum iyi de¤ildi.Türkiye maalesef çok riskli bir co¤rafyada.Ülkenin tamam› ikinci derecede deprembölgesi. Bu da deprem sonras›nda farkedildi. Deprem konusunda neredeysehepimiz uzmanlaflacak derecede bilgibombard›man›na tutulduk.

1999 depreminden sonra 2001 krizinekadar gayrimenkul sektörü o ana kadarkidüflük performans›ndan ç›k›p çok canl› birdöneme girdi. O dönemde az katl›, flehird›fl›nda yap›lan projeler h›zl› bir flekildeartt›. Ben bu döneme tan›kl›k ettim. 2001krizi depremin yaratt›¤› suni canlanmadönemini tekrar ortadan kald›rd›. Eskisindendaha kötü bir dura¤anl›k dönemine girdik.Bu da 3,5 y›ll›k bir zaman ald›. Budönemde piyasada hiçbir gayrimenkulprojesi olmad›. Kimse gayrimenkulsektörüne yeni bir proje yapmayayanaflmad›. Bu durum 2004 y›l›n›nsonbahar›na kadar sürdü. Bu dönemdensonra alternatif enstrümanlar›n, yat›r›maraçlar›n›n, faiz oranlar›n›n düflmesi vekonuttaki ertelenmifl talebin etkisiyle bircanlanma oldu. Ama en büyük faktör bencealternatif yat›r›m araçlar›n›n getirilerinindüflmesiydi.

2004’ten itibaren herkes dövizspekülasyonu ile para kazan›lamayaca¤›n›,serbest kur rejiminin önemli bir avantajsa¤lamayaca¤›n›, faiz oranlar›ndaki düflüflün,enflasyondaki düflüflün eskiye k›yasla büyükgetirileri olmayaca¤›n› gördü. Sonraertelenmifl talepler gündeme geldi.Ertelenmifl talepler de genellikle oturma veyat›r›m arac› olarak devreye girdi. Nispetendüflük kalm›fl konut fiyatlar›, olmayan

al›flverifl merkezleri cazip bir hal ald›.Vizyoner davranan, gelece¤e yönelik dahaöngörülü olan müteflebbisler ve bireyseltüketiciler gayrimenkul sektörüne girmeninzaman› oldu¤unu gördü. Gayrimenkulsektörü 2005 y›l› bafl›ndan itibaren müthiflbir ata¤a kalkt›. Önce bu at›l›mda konutlokomotif oldu. Daha sonra al›flveriflmerkezi konutla birlikte lokomotif görevinitafl›maya bafllad›. Bir de Türkiye’dekigeliflmeler yabanc› yat›r›mc›lar›n da gözünüTürkiye’ye çevirmesine neden oldu. Yabanc›yat›r›mc›lar da gerek direkt yat›r›mc› olarakgerek hisse senedi yat›r›mc›s› olarakTürkiye’ye girmeye bafllad›. Hepimizinbildi¤i birçok etken bir araya geldi vegayrimenkul sektörü patlad›.

2005 y›l› boyunca gayrimenkulsektörünün alt segmentlerine bakt›¤›n›zda,konutlarda özellikle ‹stanbul gibilokasyonlarda dolar baz›nda yüzde 100,yüzde 150 aras›nda fiyat art›fl›gerçekleflti¤ini görürsünüz. Seri haldeprojeler bafllad›. Konut, al›flverifl merkezi ve

“BEKLE-GÖR DÖNEM‹

‹Ç‹NDEY‹Z”Gayrimenkul sektörü gerilemiş değil. Sadece kısmi bir

bekleme politikası yaşanıyor. Alışveriş merkezlerinde isebaşka bir faza geçti. Tüm yerli ve yabancılar gözleriniİstanbul gibi şehirlerden diğer şehirlere ve özelikle Anadoluşehirlerine çevirmeye başladı. Anadolu şehirlerindeyapılabilecek alışveriş merkezi, konut, veya otelin bir aradaolduğu birtakım projeler başladı. Baktığımızda metrekareolarak dünyada geçerli bir tek şey var, kişi başına düşenbin metrekare alışveriş merkezi nedir? Konutta ise konutihtiyacı nedir? Buna baktığımızda İstanbul’da kişi başına75 metrekarelerden, şu anda yürüyen bitmiş veyaplanlama aşamasında olan 140-150 metrekarelere ulaştık.Hemen hemen Londra, Norveç, Fransa seviyelerineyaklaştık. Yerli ve dışarıdan gelen yabancı yatırımcılarAnkara gibi şehirlerin yanı sıra kişi başı gelir seviyesiyüksek, üniversitesi olan, önemli tüketim kapasitesinesahip illere benzer projeler ile girmeye başladılar. Şu andageldiğimiz nokta şu: Gayrimenkul sektörü önemli bir çıkışyaptı. Hala eskisi kadar dik olmamakla beraber yatayınüzerinde bir çıkış yakalamış durumda. Ama siyasi birtakımfaktörler seçim ve benzeri atmosfer gayrimenkulsektöründe ufak çaplı bir duraklama, bir bekle gör dönemiyarattı. Mortgage yasasının çıkması ve bununla ilgiliçalışmaların sadece kuluçka devrinde olması nedeniyle“bekle gör “devri biraz da bununla beraber devam ediyor.

TURGAY TANES

8 / 2007

karma projeler ortaya ç›kt›. Bunlara ‹stanbuliçin ofis ilave oldu. 2005 y›l› böyle geçtiktensonra 2006 y›l›n›n bahar aylar›nda dövizkurlar›ndaki oynama ç›k›fl› bir süre içinkesti. ‹nsanlar duraklad›. Ama 2006 y›l› dayine yükseliflle devam eden bir dönemdi.Konutta bu h›z daha önce kesildi, al›flveriflmerkezleri ise tam kapasite devam etti. Ve2007 y›l›nda seçim ortam›na girene kadar dabu böyle devam etti.

M. Rauf Atefl Bu hareketlili¤in biraya¤›nda da yabanc›lar vard›. Onu da MuratMüftüler’den alal›m. Yabanc› gayrimenkulyat›r›mc›lar› Türkiye’ye niye geldiler?

Murat Müftüler Birden keflfettilerdiyemem. Yabanc›lar çok ciddi çal›flmalarsonucunda o ülkeye girip girmemeye kararveriyorlar. Türkiye’yi global ekonominingelifliminden, para piyasalar›n›nhareketlerinden uzak de¤erlendiremezsiniz.Genel olarak dünyada para veya varl›k nas›lhareket ediyor ve bu Türkiye’ye nas›lyans›d› sorusuna cevap bulmak önemli. Enaz›ndan geçti¤imiz son 5 y›l› ode¤erlendirmeyi yaparak incelemek laz›m.

Dünyada çok ciddi bir likidite f›rt›nas›var. Sonuçta Turgay Bey’in de söyledi¤i gibialternatif yat›r›m araçlar›n›n getirileri debütün dünyada düflmüfl durumda. Amabununla birlikte varl›¤›n de¤erinikullanabilmesi için para piyasalar›n›n dahareel sektörlerde belli yat›r›mlara gitmesigerekiyor. Gayrimenkul bunlardan birtanesi. Belki de hedge özelli¤inin olmas›

yani riske karfl› bir ç›ta özelli¤inin olmas›sebebiyle tüm dünyada cazibe yarat›yor.Son 5 y›la di¤er geliflmelerle bakt›¤›n›zzaman Türkiye’ye de bu likiditenin birazyönlenmesine sebep oldu. Yurtd›fl›nda buson 10-15 y›ld›r zaten takip etti¤imiz birhareketlilikti, ama Türkiye’deki baz›geliflmeler neler onlara bakmak laz›m. Bugeliflmeler para piyasalar›n›n Türkiye’yi deart›k korkmadan portföylerine almae¤ilimini do¤urdu. Bunlardan en basitiAvrupa Birli¤i. Avrupa Birli¤i treninebindi¤iniz zaman Do¤u Avrupa, Balkanlargibi yerlerdeki gayrimenkul geliflmeleriniyak›ndan takip edebilirsiniz. Türkiye’de debu yeflil ›fl›k yand›ktan sonra gayrimenkulyat›r›mlar› için ciddi kanun ve mevzuatta dayap›lan düzenlemeler vas›tas›yla pazargeliflmeye bafllad› ve gerisi geliyor. Enbasitinden gayrimenkul sektörünükullan›c›s›ndan ay›ramazs›n›z. Bir al›flveriflyap›yorsan›z perakende sektörününgeliflimine bakman›z laz›m. Bir endüstriyeltesis yap›yorsan›z o ülkedeki lojistiksektörünün, imalat sanayinin gelifliminebakman›z laz›m. Bu sektörlerin geliflimi,global seviyedeki likidite f›rt›nas› ve bütünbunlar bir araya gelince Türkiye de bundanfaydalanmaya bafllad›. Turgay Bey’insöyledi¤i kifli bafl›na düflen al›flverifl merkezimetrekaresi, gayri saf› milli has›laya düflendepo metrekaresi, bütün bunlara bakt›¤›n›zzaman Türkiye çok geride. Hem kalite hemadet olarak. Bu tabii ki yabanc› yat›r›mc›lar

“YABANCI YATIRIM 6 M‹LYAR DOLARA ULAfiTI”

M. Rauf Ateş Gayrimenkul piyasası açısından Türkiye’ye ne tür yabancı yatırımcı geliyor?Hangi ülkeden geliyor ve beklentileri nedir? Bir profil çizer misiniz?

Hikmet Mete Gorbon Öncelikle Murat Bey’in dediği gibi azıcık açıldıktan sonra büyümeyigördük. 2006’da yurtdışından gelen sermaye girişi 18 milyar dolar seviyesinde, bunun yaklaşık 6milyar doları gayrimenkul yatırımı şeklinde gelmiş durumda. Bu rakamlardan bahsediyoruz.Yatırımcılara baktığımızda 2 ana grupta toplamamız mümkün.

Birincisi yüksek getirisi olmayan bir grup. Bunlar Türklerle ortaklık yapıyor, projeler definansman ihtiyacı karşılıyor ve o projelerin getirilerini alıyorlar. Bir grup yatırımcı da var ki, bunlarda sabit getirili yatırımları tercih ediyor. Bitmiş alışveriş merkezlerinin kira gelirlerini istiyorlar. Ülkeolarak baktığımızda ağırlıkla Avrupa fonlarının ve Körfez yatırımcılarının geldiğini görüyoruz. Her ikitaraftan da her iki türde yatırımcı var.

M. Rauf Ateş Yabancıların bu alana yatırım yapması onlar açısından baktığımızda kolay mı,yoksa büyük zorluklarla karşılaşıyorlar mı?

Hikmet Mete Gorbon Genel olarak karşılaştıkları zorluklar, muhatap oldukları şirketlerinyeterince kurumsallaşmaması. Arazisini alacakları, birlikte proje yapacakları insanların gerçekçiolmayan beklentileri en çok karşılaştıkları problem.

2007 / 9

H‹KMET METE GORBON

10 / 2007

MEHMET ERKTİN

2007 / 11

için çok ciddi bir büyüme potansiyeli.Mevcut bir yat›r›m yapars›n›z ve o yat›r›mabelli bir getiri beklersiniz, bunun yan›ndabir de büyüme potansiyeli arars›n›z. Türkiyeflu anda bu ikisini de sunuyor.

M. Rauf Atefl Mehmet Erktin Bey’lekonuflurken 20 y›la yak›n Tekfen’deçal›flt›¤›n› söyledi. Tekfen inflaatta en eskigruplardan birisi. Böyle bir patlama,büyüme öngörülüyor muydu? Uzun y›llarTürkiye’de inflaat sektörü d›fl pazarlardabüyüdü, iç pazar genellikle durgundu. Sizyerli bir flirket olarak bu durumu nas›lde¤erlendiriyorsunuz?

Mehmet Erktin Asl›nda Tekfen’inuzmanl›¤› daha ziyade müteahhitlikanlam›nda bakt›¤›n›zda endüstriyel ifllerde.Emlak sektöründe çok ifl yapt›k ama esasuzmanl›¤›m›z endüstriyel ifllerde. fiu andabizim müteahhitlik ifllerimizin halen kabacayüzde 95’i yurtd›fl›nda. Dolay›s›ylamüteahhitlik anlam›nda Türkiye’de bizidoyuracak ya da bizim rahatl›klahizmetimizi sunabilece¤imiz altyap› yat›r›m›yok. Emlak aç›s›ndan do¤ru, biz 2000 y›l›nakadar y›llarca emlak ifline girmeyidüflünmedik. 1990’lar›n bafl›nda Akmerkeztecrübemiz oldu. Akmerkez’in baflar›s›n›gördükten ve deprem sonras› emlaktakihareketlilikten sonra 2000 y›l›nda anafaaliyet alanlar›m›zdan bir tanesinin emlakyat›r›m› olmas› gerekti¤ine karar verdik. fiuanda Tekfen grubunun 3 tane ana faaliyet

grubu var: Müteahhitlik, zirai kimya yanisuni gübre ve emlak gelifltirme.

M. Rauf Atefl D›flar›da da iflyap›yorsunuz. Düzenlemeler, teknik, altyap›ve di¤er özellikler aç›s›ndan Türkiye’yi di¤erülkelerle k›yaslar m›s›n›z? ‹nflaatç› olaraknerede ifl yapmak daha zor ya da kolay?

Mehmet Erktin Her ülkenin kendinegöre kolayl›klar› ve zorluklar› var. Emlakaç›s›ndan karfl›laflt›r›rsak benim aktif olarakifl yapt›¤›m bir Almanya bir de Türkiye var.Hangisi daha kolay derseniz, regülasyonlaraç›s›ndan Almanya daha kolay olsa bile, iflyap›fl biçimi, al›c›n›n ve yat›r›mc›n›n iflahlak› aç›s›ndan Türkiye daha iyi. Di¤erülkelerdeki tecrübelerimiz müteahhitlikles›n›rl›. Her ülkenin zorluklar› var. TürkiCumhuriyetler biraz daha rahat oldu¤umuzbir yer. fiu anda müteahhitli¤in yüzde 95’iniyurtd›fl›nda yap›yoruz. Dolay›s›ylamüteahhitlik hizmetleri aç›s›ndan kendimizinerede daha rahat hissetti¤imiz meydanda.Emlak yat›r›m› aç›s›ndan da yüzde 95’iniTürkiye’de yap›yoruz. Dolay›s›yla emlakaç›s›ndan da nerede daha rahat hissetti¤imizortada. Tekfen’i Türkiye’de sordu¤unuzzaman ya ampul ya banka zannederler.Suudi Arabistan’da, Katar’da, Azerbeycan’dasordu¤unuz zaman herkes inflaat flirketi der.Ona ra¤men biz emlak yat›r›mlar›ndaTürkiye’de de var›z.

M. Rauf Atefl Sektörün bir parças›n› dagayrimenkul yat›r›m ortakl›klar› oluflturuyor.

“KÂR MARJI DÜfiÜK, ‹Ç VER‹M YÜKSEK”

Müteahhitlik hizmetleri açısından bakıldığında; yurtdışı projelerinde, özellikle petrol ile ilgiliyatırımlarda, kontrollük hizmetleri çok katı olduğundan ön yeterlilik prosedürleri de çok zorlu. Bunedenle rekabet daha az, ancak inşaat maliyetleri de işverenlerin kalite bilinci nedeni ile yüksek.Türkiye’deki projelerle kâr marjlarında ciddi bir fark yok.

Emlak projeleri açısından bakıldığında, ülkemizde henüz düşük gelir seviyesi ve bozuk gelirdağılımı nedeni ile talebe dönüşmemiş olsa da önemli bir emlak ihtiyacı olduğu açık. Turgay Bey’inaçıkladığı değerlendirme kriterleri ile bilinçli olarak geliştirilen projelerde önemli kâr rakamlarınaulaşmak mümkün. Piyasanın beğenisini, daha önemlisi güvenini kazanmış şirketlerin ön satışlarsayesinde çok yüksek iç verim rakamlarına ulaştığı da bilinmekte.

Hangi tür projelerin daha kârlı olduğu konusunda bir genelleme yapmak mümkün değil.Örneğin, bundan 2 yıl önce çarşı yatırımı, son 2 yıl içerisinde konut yatırımları yüksek kârgetirmiştir. İş döngüsü takip edilerek Türkiye değişik pazarlar içerisinde değişik tür projelergeliştirilebilir. Tabii inşaat süresi içerisinde pazarda olabilecek değişiklikleri de hesaba katmakgerekli.

Türkiye’deki projeler ile yurtdışı projeler karşılaştırıldığında, genel anlamda Türkiye’de kârmarjlarının daha düşük, ama satılabilirliğin daha yüksek olduğu söylenebilir. Özetle kâr marjı dahadüşük ama iç verim çok daha yüksek. Uluslararası yatırım fonlarını Türkiye’ye çeken de zaten bu.

MEHMET ERKTİN

12 / 2007

O konuda da gerçekten önemli bir büyümevar. Çok say›da gayrimenkul ortakl›¤›kuruldu ve kurulaca¤›n› da tahminediyoruz. Bu konuda da Dr. FeyzullahYetgin’den de¤erlendirme alal›m. Art›fldevam edecek mi, bu alana yabanc›lar›nilgisi var m›? Gayrimenkul yat›r›mortakl›klar› pazar›nda neler oluyor ve nelerbekliyorsunuz, bizimle paylafl›r m›s›n›z?

Dr. Feyzullah Yetgin GayrimenkulYat›r›m Ortakl›¤› Derne¤i 2 A¤ustos 1999’dakurulmufl, sektörün kurumsallaflmas›,standartlar›n›n art›r›lmas›na yönelik birvizyonu benimsemifl bir STK. Türkiye’dehalen halka aç›k 11 tane gayrimenkulyat›r›m ortakl›¤› var. Toplam portföybüyüklü¤ü yan›lm›yorsam 1,5 milyar dolarmertebesinde. Bunlar kurumsal, halka aç›kkurumlar. Bu flirketlerin say›s›n›n artmas›laz›m. Elbette sadece gayrimenkul yat›r›mortakl›klar› olarak de¤il, di¤er kurumlar›n damesela Tekfen veya baflar›l› ifller yapm›fldi¤er flirketlerin say›s›n›n da artmas›gerekiyor. Mortgage sisteminin Türkiye’deyeflermesi ve büyümesi için kurumsal inflaatflirketlerinin ve di¤er aktörlerin say›s›n›n daartmas› önemli. Bildi¤iniz gibi mortgagesistemi finansal bir enstrüman. Kurumsalinflaat flirketleri olmaks›z›n mortgage’›nyayg›nlaflmas› hayat bulmas› mümkünolamayacak. Avrupa Birli¤i ülkelerindegayrisafi milli has›lan›n yüzde 40’lar›mertebesinde mortgage hacmi var.Amerika’da bu rakam yüzde 70’lermertebesinde. Türkiye’de yeni yeni yüzde3-4’ler oran›na ulaflt›k. Bu sisteminuygulanmas› için çok ayak var. Bunlardanbirisi de kurumsal gayrimenkul yat›r›mc›lar›.Gayrimenkul yat›r›m ortakl›klar› bu anlamdaoptimal organizasyon flekli. Hem say›lar›nartmas›, hem portföylerin daha da büyümesigerekiyor.

M. Rauf Atefl Peki var m› yeni kurulacakolanlar, yeni ortakl›klar ya da yabanc›giriflleri?

Dr. Feyzullah Yetgin Yak›n zamandaSimpafl gayrimenkul yat›r›m ortakl›¤›n›nhalka arz operasyonu oldu. Takip etti¤imizkadar›yla büyük yabanc› giriflleri oldu. Busevindirici. Geçenlerde 40 küsur y›ll›k inflaatflirketinin sahibi olan bir dostumuz,Ankara’da bir toplant›da yabanc›larla sohbetederken, yabanc› bir yat›r›mc› Türkiye’deortak arad›¤›n› ifade etmifl. Çok de¤erli bir

üst düzey bürokrat da o firmay› tavsiyeetmifl. Yabanc› yat›r›mc› ise kurumsalfirmalarla ortakl›k yapmak istedi¤inisöylemifl. Bu tan›ma uyan yap› Türkiye’degayrimenkul yat›r›m ortakl›¤›. Bununüzerine o firma da gayrimenkul yat›r›mortakl›¤› kurmaya karar vermifl. Yabanc›yat›r›mc›n›n ilgisi çok yüksek. Bildi¤iniz gibiOyakbank’›n sat›fl› haberi var. Seçimarifesinde oldu¤umuz bir dönemde hala bukadar çok yabanc› ilgisi olmas› sevindirici.Risk ve istikrar anlam›nda çok da büyükproblem olmad›¤›n› gösteriyor.

M. Rauf Atefl Kurumsal oyuncu derken,gayrimenkul yat›r›m ortakl›¤› flirketlerid›fl›nda kapsama baflka neler giriyor?

Dr. Feyzullah Yetginn Sistemin birçokaya¤› var. Sadece inflaat flirketleri, emlakiflleri yapan flirketler de¤il, bunun d›fl›ndasigorta, brokerl›k ve benzeri kurumlar›n daTürkiye’de oluflmas› gerekiyor. Ama inflaatflirketlerinin maalesef büyük ço¤unlu¤u

MMURAT MÜFTÜLER Demin sordu¤unuzyabanc› yat›r›mc›n›n yaflad›¤› s›k›nt›lar

asl›nda Türkiye pazar›nda gayrimenkulyat›r›m› yapmak isteyen yabanc› veya

yerli bütün oyuncular›n önünde ayn›asl›nda. fieffaflaflma alan›nda bir

mesafe kat edildi ama hala opak birpazardan bahsediyoruz. Yabanc›yat›r›mc›lar›n özellikle yabanc› bir

ülkede yat›r›m yapmalar›nda riskli birortam yarat›yor ama ayn› zamanda

kurumsal yat›r›mc› kimli¤i ilegayrimenkul yat›r›m ortakl›klar›n›nönünde çok ciddi bir engel. Ayn›

pazarda rekabet içerisinde oldu¤unuzoyuncular, farkl› kurallarla oynad›¤›

zaman gayrimenkul yat›r›m ortakl›klar›gibi hesap verme zorunlulu¤u yaflayan

kurumlar bir kere bir s›f›r yenikbafll›yorlar. Bu flirketlerin portföyünün

büyümesi Türkiye için çok önemli.Piyasa de¤erlerinin, pazar

büyüklüklerinin artmas› çok önemli. Tabiiki bu flans› yakalayam›yorlar. Öyle ki bu

durumda yabanc› yat›r›mc›lar›nbaz›lar›na göre daha dezavantajl›lar.

Yabanc› yat›r›mc›n›n sonuçtaTürkiye’deki orta¤› kanal›yla yapabildi¤i

baz› ifllemleri, gayrimenkul yat›r›mortakl›klar› yapam›yorlar.

Düzenlemelerle piyasan›nfleffaflaflt›r›lmas› gerekiyor, asl›nda en

büyük engel bu.

2007 / 13

14 / 2007

DR. FEYZULLAH YETGİN

2007 / 15

yeterli sertifikasyonlara sahip olmayanflirketler. Onlarda kurumsallaflman›n artmas›gerekiyor. Bu sadece gayrimenkulsektörünün problemi de¤il, Türkiye’de ciddibir kay›t d›fl›l›k var. Hem bireysel hemkurumsal anlamda bu problem maalesefsisteme dahil olman›n önündeki en önemliengellerden bir tanesi. Ben mortgagesisteminin 6 Mart 2007’de yürürlü¤e girdi¤itarihin milat oldu¤unu düflünüyorum. Butarihten itibaren yeni bir dönem bafllam›flt›r.Bu sürece adapte olan firmalar yayaflayacak ya birleflecek ya kendini ciddianlamda de¤ifltirecek ya da yok olacak.

M. Rauf Atefl Di¤er konuflmac›larla ilgilieklemek istedi¤iniz bir fleyler var m›?

Dr. Feyzullah Yetgin Turgay Bey çokgüzel bir foto¤raf çekti, detayl› bir flekildebu giriflimi aç›klad›lar. Bildi¤iniz gibi 2004y›l› ikinci alt› ay›ndan itibaren sektördekiözellikle konut taraf›ndaki arz› tetikleyentoplu konut idaresi uygulamalar› var. Bununda bir bölümünü Emlak Konut GayrimenkulYat›r›m Ortakl›¤› olarak biz yapt›k. Bunoktada uygulanan model konusunda benk›saca bilgi vermek istiyorum. TOK‹’nin veEmlak Konut’un uygulad›¤› kamu ihalekanunu d›fl›nda firmalar var. Kamu özelsektör iflbirli¤i modeli dedi¤imiz halka sat›flkarfl›l›¤›nda gelir paylafl›m› modeli. De¤erliarsalar üzerinde özel sektörle inflaatprojeleri yapt›¤›m›z ifller bunlar. Kamuyaortakl›¤a katk›s›n›n d›fl›nda herhangi birmaliyet yüklemeyen ama bugün itibariylearsa de¤erinin minimum üç kat› düzeyindegetiri sa¤layan projeler. Elefltirildi¤i noktalarvar. Ama ben yap›lan iflleri olumlugörüyorum. Mutlaka sektöre tetikleyicianlamda da katk›lar› oldu diyedüflünüyorum.

Hikmet Mete Gorbon Gayrimenkulyat›r›m ortakl›klar›n›n kurulmas›na iliflkintaleple ilgili olarak bir eklemem olacak.Yat›r›m bankas› olarak son bir y›ld›rözellikle inflaat flirketlerinden, büyükholdinglerden gayrimenkul portföyünü bellibir yap› alt›nda toplay›p, gayrimenkulyat›r›m ortakl›¤› kurulmas›na yöneliktalepler geliyor. Çünkü hepsi dekurumsallaflarak aktif flekilde piyasada yeralmak istiyorlar. Yabanc›lar›n gayrimenkulyat›r›m ortakl›¤›na ilgisi var. Örne¤inGaranti’nin gayrimenkul yat›r›m ortakl›¤›GE’nin gayrimenkul fonu taraf›ndan sat›n

al›nm›fl durumda. Yabanc›lar›n bu kanaldanda bu sektöre girdi¤ini görüyoruz.

M. Rauf Atefl Bu konunun önemli birparças› da yat›r›m yap›lacak alan› seçmek,nereye yat›r›m yap›laca¤›n› belirlemek. ‹flGayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤› bu alan›nöncülerinden. Önümüzdeki dönemdeyapaca¤›n›z projelerde ne gibi kriterlerebak›yorsunuz, neye göre yat›r›myap›yorsunuz?

Turgay Tanes Öncelikle bir iki konuyabenim de bir ekleme yapmam laz›m.Birincisi Mehmet Bey’in bahsetti¤i konuinflaat sektörü. Bir kere Türkiye’de inflaatsektörü çok geliflkin bir sektör. BirPolonya’n›n durumuna bakt›¤›m›zda DemirPerde’nin çözülmesinden sonra Polonya’daiyi bir inflaat tecrübesi ve güçlü kurumlar›nolmamas› Polonya piyasas›n›n tamamenAmerikan inflaat flirketleri taraf›ndan elegeçirildi¤i ve tamamen bu firmalartaraf›ndan ifl yap›ld›¤› bir tablo ortayakoydu. Ama Türkiye bu konuda çok flansl›.Tekfen’i, Enka’y›, Koray’› söyleyebiliriz.Birçok örnek verebiliriz. Türkiye’de inflaatflirketleri çok iyi bir tecrübeye ve dolay›s›ylaTürkiye de önemli bir avantaja sahip.

“YILLIK 700 B‹N KONUT

‹HT‹YACIMIZ VAR”

Konut üretimindeki vergi yüklerinin uygulamasındakonut sektöründe faaliyet gösteren kamu kurumlarına bazıistisna ve muafiyetler getirildi. Ancak 2015 yılına kadar heryıl yaklaşık 700 bin yeni konuta ihtiyaç varken ve bu ihtiyaçsahipleri ağırlıklı orta ve dar gelirli iken, kamunun tekbaşına bu açığı kapatması mümkün değil. Özel sektöründe orta ve dar gelirliye yönelik konut projelerinde benzeristisna ve muafiyetlerden yararlandırılması gerekiyor.

Özel sektörün kamuyla rekabet şansı yok. TOKİ,Belediye ve Emlak GYO’nun projelendirilmiş arsalarınınsatışında net alanı 150 metrekarenin altındaprojelendirilmiş konutların arsa payının KDV’si yüzde1.Özel sektörde bu oran yüzde 18.

Kamunun yaptığı sözleşmelerde damga vergisimuafiyeti var. Özel sektörde bu muafiyet sadecegayrimenkul yatırım ortaklıklarına sağlanmış durumda.Kamunun kurumlar vergisi mükellefiyeti yok. Özel sektör,kazancı üzerinden yüzde 20 kurumlar vergisi ödemekte.Özel sektör elde ettiği kârı dağıtırsa ayrıca yüzde 15oranında gelir vergisi kesintisi yapılmakta. Gayrimenkulgeliştirilmesine destek olması açısından GYO’ların tapuharcında da muaf tutulmasıyla ilgili bir çalışmamız var.

DR. FEYZULLAH YETGİN

16 / 2007

Bunun ötesinde böyle bahsetti¤imiz tarzda,kurumsallaflm›fl, yurtd›fl›nda ve yurtiçindemüthifl bir birikimi olan Feyzullah Bey veMurat Bey’in özellikle de¤indi¤i ve MeteBey’in de yabanc› yat›r›mc› aç›s›ndande¤indi¤i çok önemli bir konu var.Türkiye’de her ne kadar inflaat flirketleriinflaat sektörü güçlü firmalarlaolgunlaflm›flsa da kurumsallaflm›fl baz›firmalar d›fl›nda çok zay›f. Türkiye’dekurumsallaflman›n sa¤lanmas› aç›s›ndangayrimenkul yat›r›m ortakl›klar› ölümcül.Onun d›fl›nda bakt›¤›m›zda halka aç›kolmayan, çok fazla kurumsal bir yap›yasahip olmayan inflaat flirketleri bulunmakta.Bu müthifl bir haks›z rekabete yol açmakta.Gayrimenkul yat›r›m ortakl›klar› ad› alt›ndason derece iyi regüle edilmifl, s›k› gözetimalt›ndaki sektördeki flirketlerlekurumsallaflm›fl inflaat flirketleriyle,karfl›lar›nda bulunan hiç kurumsallaflmam›flhalka aç›lmay› hiç düflünmeyen, kay›td›fl›ekonomisi her zaman tart›flma konusuedilebilecek flirketler aras›ndaki rekabet çokfarkl› boyutlarda de¤erlendiriliyor. Birarsan›n al›m›ndan tutun, o arsa üzerinde birproje gelifltirmeye kadar çok önemli. Onedenle Türkiye’nin önde gelenödevlerinden biri, inflaat sektörünü,gayrimenkul sektörünü mümkün oldu¤uncakurumsall›¤a itmek, halka açmak. Zamanzaman en büyük biziz diyenleri duyuyoruz.Kiflilerle iflim yok ama en büyük olupolmad›¤›, halka aç›l›p fleffaflaflt›¤› zamanortaya ç›kar. Bu çok önemli. Gayrimenkulyat›r›m ortakl›klar› bu konuda yabanc›lar›nda ilk kap›s›n› çald›¤› flirketler. Çünkübiliyor ki defalarca denetlenmifl fleffaf birbilanço, biliyor ki yap›lm›fl proje aynensöylendi¤i gibi bir proje. Alt›nda baflkafleyler yok. Bu k›sm› böyle, bundansonras›na gelince…

Hangi alanlarda nas›l yat›r›m yap›l›yor,nas›l karar veriliyor? fiimdi, hemen hemenher gayrimenkul yat›r›m ortakl›¤› mutlakahedef kitle, hedef bölge, hedef flehiraraflt›rmas› yap›yor. Bunu yaparken de buflehirlerdeki kifli bafl› gelir, az öncesöyledi¤im gibi üniversitelerin varl›¤›, askeritesislerin varl›¤› bunlar önemlidir, onunötesinde organize sanayi bölgelerininvarl›¤›, ihracat ve ithalat kapasitesi. Daha daötesinde, bu flehir nüfusunun e¤itim düzeyi.fiehrin merkezi nüfusu, yak›n ülkelerin

nüfusu, o ülkelerin o ille veya baflka bir illeiliflkisi, bunu özellikle söylüyorum birManisa dedi¤iniz zaman Manisa kendibafl›na bir flehirdir. Ama ‹zmir de bir fleydir.Bu kriterler, faktörler hangi yat›r›m› hangiflehirlerde yapaca¤›m›zda belirleyici oluyor.En az›ndan ben ‹fl Gayrimenkul aç›s›ndansöylüyorum. Ki bunlar Ar-Ge'dir. SanayininAr-Ge'si farkl›d›r. Gayrimenkul sektörününAr-Ge'si de bunlard›r. Ve o ilde daha önceyap›lm›fl konut, al›flverifl merkezi, otel vebenzeri yat›r›mlar›n hangi seviyeye geldi¤i,olgunlafl›p olgunlaflmad›¤›, kifli bafl› kaçmetrekare düfltü¤ü, standart konumlardakonut yap›l›p yap›lmad›¤›, o ildeki nüfusart›fl› ve göçü dikkate alarak buradagidilebilecek bir yer var m›, kim girmifl, nekadarla girmifl, ne kadar› düzgün yat›r›m, nekadar› verimsiz yat›r›m, bütün bunlar›dikkate alarak karar veriyoruz. Bugünekadar da do¤ruyu söylemek gerekirse

“DO⁄RU YATIRIMIN KÂR MARJI YÜKSEK”

M. Rauf Ateş Bir inşaat yapıp, geliştirip, iş yapan şirketler var, bir de yatırım fonları var parakoyan. Her ikisi açısından baktığımızda Türkiye’de bu işte kâr marjları ve potansiyel çok muyüksek?

Mehmet Erktin Doğru yatırım yapıldığı zaman emlakta kâr marjı çok yüksek. Fakat Türkiye’degeçmişte bir altına hücum devri yaşandı emlakta son 2 sene içinde. Herkes bu işte para var diyehücum etti yerli ve yabancılar dahil. Yabancıların bir kısmı fırsat fonu dediğimiz, aslında 30 milyardolar mertebesinde olan bir fonun küçük bir kısmını 300 milyon dolarını spekülatif amaçlı olarakTürkiye’ye göndereyim diye gönderiyor. Bir de petrol fiyatlarının neticesinde açığa çıkmış başıboşbir para. Bunların da gelmesi, emlak piyasasının hızlanması, altına hücumun neticesinde bazısegmentlerde bence kârlılığı son derece azaltan bir netice oluşturdu. Herkesin yapabildiği türinşaatta kâr marjları artık daha az. Yabancı fonlar az veya çok kâra talip olarak geliyorlar ve yerliortakla birlikte yapmak istiyorlar. Yerli ortağın cebinde zaten para var. Doğru düzgün bir firmanınböyle bir yabancı ortağa zaten ihtiyacı yok. Dolayısıyla bu tür yabancı fonlar başarılıolamayacaktır. Şu başarılı olacak; ya gelir getiren projelerin bir kısmını ya da hepsini satın almakya da gayrimenkul yatırım ortaklıklarına yatırım yapmak. Doğru yatırım yapılan emlakta kâr marjlarıyüksektir fakat herkesin yiyebileceği büyüklükte bir pasta yoktur. Karşılıklı yapılacak feragatlarla busistem işleyebilir. Bu sistemin de işleyişi yatırımcının gayrimenkul yatırım ortaklıklarından hissealışı veya gelir getirme statüsüne geçmiş, kendini ispat etmiş emlaklara yatırım yapmasıyla olur.

2007 / 17

18 / 2007

öncelik ‹stanbul’dayd›. A¤›r a¤›r Ankara,‹zmir ve Anadolu'da baz› iller devreyegirmeye bafllad› ve bundan sonra dagirecek.

Türkiye’nin en büyük sorunu, MuratBey’in çok isabetle söyledi¤i bir likiditef›rt›nas› var. ‹nan›lmaz bir sermaye belirli birgetiri oran›n› sa¤lamak için Türkiye’ye,Polonya’ya, Çin’e, Rusya’ya sürekli bakarhalde. Burada belirli bir getiri oran›n›yakalay›p yakalamayaca¤›n›, bunu hangipartnerle yapaca¤›n› hangi ülkeye girersegirsin bir lokal partneri olmas› gerekti¤inibiliyor. Bizim önceli¤imiz ‹stanbul d›fl›ndaAnadolu’daki baz› iller. Bu iller nüfus vee¤itim aç›s›ndan art›k olgunlaflm›fl iller. Amabizim ilgi alan›m›z sadece Türkiye’deki iller

de¤il. Bunun d›fl›nda dünyada Türkiye gibibüyük f›rsatlar sunan, önemli nüfuslarasahip, önemli bütçe fazlas› veren, önemlidöviz rezervleri olan ve bu konuda daniyetini beyan etmifl ülkeler de bizimmenzilimizde.

M. Rauf Atefl Mortgage yasas› ç›kt› amailk uygulamalar› görülmedi. Bekliyoruz…Mortgage yasas› gayrimenkul yat›r›mortakl›¤›n› ve konut sektörünü nas›letkileyecek, bu konuda nas›l beklentilerinizvar?

Dr. Feyzullah Yetgin Bir kere mortgageyasas› ç›kt›ktan sonra uygulamaya geçilmesiiçin istikrar›n devam etmesi gerekiyor. Siyasive ekonomik istikrar olmad›¤› takdirdeoptimal seviyede tutma imkan› yok.

2007 / 19

Bildi¤iniz gibi mortgage sisteminin bir kerearzulanmas›nda da problem var. ‹nsanlarmortgage sistemi geldikten sonra kira ödergibi konut sahibi olaca¤›n› zannetti amaöyle bir fley mümkün de¤il. Bir keremortgage’›n tan›m›n› do¤ru yapmak laz›m.Mortgage sadece konut kredisi kullananlar›nfinans kurulufllar›yla bulufltu¤u piyasalardanoluflmuyor. Bu piyasalarda oluflturulanfonlar›n daha do¤rusu kredi alacaklar›n›npiyasalarda menkulk›ymetlefltirilmesi. Buhalkalar›n oluflmas› ve birbirini desteklerflekilde çal›flmas› için iflin arz taraf›nda dauygun koflullar›n oluflmas› laz›m. Arztaraf›nda mortgage sistemi üzerindengeçecek üretimler kurumsal firmalarsayesinde olur. Bu noktada gayrimenkulyat›r›m ortakl›klar›n›n içinde bulundu¤uprojeler elbette finans kurulufllar› taraf›ndanmuteber projeler olacakt›r. Bildi¤iniz gibimortgage yasas›nda proje aflamas›ndakonutlara, gayrimenkullere de krediverilebilecek. Ama bu kredileri verirken,verdi¤i kredi kadar bir y›l boyunca, garantörolmak zorunda. Sorumluluk alt›nda olacak.Bu ülkede proje safhas›ndaki firmalar›finanse ederseniz çok seçici olmakdurumundas›n›z.

Dolay›s›yla hep y›llarca elefltirilen, köflebafl› müteahhitli¤i dedi¤imiz ama bir k›sm›n›ay›racak olursak büyük ölçüde Türkiye’ninkonut ihtiyac›n› bir flekilde karfl›layanfirmalar›n bu sistem içerisinde yer almas›mümkün de¤il. Bu aç›dan bakacak olursakgayrimenkul yat›r›m ortakl›klar› çokönemsedi¤im kurumsal yap›lar›yla mortgagesisteminin kurumsal aktörler durumunagelecek.

Turgay Bey’in de belirtti¤i gibi haks›zrekabet ortam› var. Gayrimenkul yat›r›mortakl›klar› proje gelifltirilmesinden iskanal›nmas› ve vatandafla fatura kesilmesinekadar her ifllemi, yarat›lan katma de¤erigerçek de¤eri üzerinden belgelemek veödemek durumundayken di¤er taraftan,Ataflehir’de 100 metrekare daire yap›p, 300bin YTL’ye sat›yorsan›z, her türlü vergi bu

fiyat üzerinden ödeniyor. Ama Ba¤datCaddesi’nde yap›lan bir daire belki çokdaha pahal› olmas›na karfl›n asgari de¤erlerüzerinden beyan ediliyor. Bu noktadarekabet imkan› kalm›yor. Ne yap›lmas›laz›m? Gayrimenkul Yat›r›m Ortakl›¤›Derne¤i bu konu üzerinde y›llard›rhassasiyetle duruyor. Mutlaka gayrimenkulyat›r›m ortakl›klar›na birtak›m vergiselavantajlar sa¤lanmas› laz›m. Sadecekurumlar vergisi muafiyeti, gelir vergisistopaj›n›n düflük olmas› yetmiyor.

M. Rauf Atefl Yabanc›lardan kendilerigelip burada yapanlar olabilir mi? O yöndebir beklenti var m›?

Turgay Tanes Türkiye, Rusya, Çin gibiülkelerde bir yabanc› yat›r›mc› do¤rudankendi bafl›na kurdu¤u bir flirketle kolaykolay yat›r›m yapmaz. Bunda da hakl›d›r.Herkes bu nedenle güvenilir bir yere ortakoluyor. “Haz›r gelifltirilmifl bir gayrimenkulunas›l en uygun fiyatla al›r›m, s›k›flm›fl birfirmadan uygun bir fiyatla al›r›m” dedi¤indebirçok örnekte oldu¤u gibi hiçbir fleyyapamadan, hiçbir fley alamadan gerisin gerigidiyor. Türkiye’yi iyi tan›yan, beklentileriniiyi ayarlam›fl firmalar ise gelip ortada biryerde buluflmas› gerekti¤ini biliyor.“Afrika’da bir ülkeye geldim bunlar›n elindebir gayrimenkul var, ucuza al›r›m” diyenyabanc› yat›r›mc› burada ifl yapma flans›nasahip de¤il. Öyle bir sat›c› varsa yerli

MM. RAUF ATEfi Bir konut inflaatlar› var,bir ofis ifl merkezi inflaatlar› var, bir deal›flverifl merkezleri. Bu üçünüde¤erlendirdi¤imizde genelde bir balonde¤erlendirmesi yap›l›r.

GYO NASIL BAfiARILI

OLAB‹L‹R?M. Rauf Ateş Gayrimenkul yatırım ortaklığının başarılı

olması için hangi özellikler gerekiyor?Hikmet Mete Gorbon Halka arz edeceğiniz zaman

belli büyüklükte olması gerekiyor. Çünkü borsanın yüzde70’ine yabancıların hakim olduğu bir ortamda bellibüyüklüğe ulaşmazsanız talep gelmiyor. Yerli yatırımcı dazaten yabancıyı takip ettiğinden, yabancı yatırımcıyıcezbedemediğiniz noktada arzınız pek gerçekleşmiyor.Dolayısıyla belli büyüklükte olması gerekiyor. Bir de cazipkılmanız gerekiyor. Bunun için de biraz dengeli bir portföygerekiyor. Tek bir konut yerine karışık yani alışverişmerkezi, otel, ofis gibi karışık yapmak faydalı oluyor. Amaen önemlisi içeride gelecek vaat eden bir iki projeninolmasında da büyük fayda var ki yatırımcı bir kârbeklentisi, bir getiri beklentisi içinde olsun. Hem sabit getiriartı bir beklenti, onun üzerine bir proje beklentisi arzıbaşarılı kılan özelliklerden.

20 / 2007

firmalar zaten al›r, param›z var. M. Rauf Atefl fiimdi asl›nda soruyu

yan›tlamak isteyen konu¤umuz varsamemnun olurum.

Bir konut inflaatlar› var, bir ofis iflmerkezi inflaatlar› var, bir de al›flveriflmerkezleri. Bu üçünü de¤erlendirdi¤imizdegenelde bir balon de¤erlendirmesi yap›l›r.Konutta, al›flverifl merkezlerinde ve ofisbinalar›nda gerçekten bir balon ya da balonaflamas›na gelme gibi bir durum var m›?

Turgay Tanes Her fleyde oldu¤u gibiburada da sadece siyah beyaz yok, bir sürügri nokta var. Bizim flirket ofis konusundauzmanlaflm›fl say›labilecek bir flirket. Buuzmanlaflal›m diye olmufl bir fley de¤il.fiartlar›n getirdi¤i, zaman içerisinde oluflmuflbir vaka. Bizim portföy gelirlerimizin yüzde65’i ofislerden geliyor. Ankara’da, Antalyave ‹stanbul’daki ofis binalar›ndan geliyor. Oanlamda bakt›¤›m›zda ‹stanbul d›fl›nda ofispiyasas›n›n ciddi anlamda gelirgetirece¤inden, yat›r›mc›ya bir fleysa¤layaca¤›ndan bahsetmek mümkün de¤il.Çünkü Türkiye’de reel sektör a¤›rl›kta vereel sektör genellikle fabrikas›n›nbulundu¤u yerin bir bölümünü ofis yap›yorve hakl› da. Çünkü tüm prosesi izlemesigereken, hemen ulaflmas› gereken bir yerde.Sadece ‹stanbul ofis piyasas› aç›s›ndangeliflkin ve k›smen Ankara. ‹stanbul’abakt›¤›m›zda ofis arz› olan 5 ana lokasyongörüyoruz. Bir Levent, daha sonras›ndaMaslak, Kavac›k, Kozyata¤› ve Havaalan›yönü. Muhakkak baflka yerlerde de var amabu 5 ana bölgede. Burada da renkler siyahbeyaz de¤il diyorum ya, bugün Levent’te,Zincirlikuyu’da, Maçka civar›nda ofisyaparsan›z birkaç ay içinde daha inflaatabafllamadan kiralars›n›z. Metrekare baz›nda20 dolardan bafllar. Üstelik kirac›ya kabainflaat olarak teslim edersiniz, dekorasyonuo yapar. Hatta bir fleyler daha yaparsan›z veyeriniz de iyiyse bu 22, 23, 25 dolarlarakadar ç›kar. Maslak’a gitti¤inizde gene iflyapars›n›z. Rakamlar belki biraz düfler vekiralama süreniz artar. Kavac›k’a gitti¤inizdebir kademe daha afla¤› inersiniz,Kozyata¤›’na gitti¤inizde 5 kademe afla¤›inersiniz. Havaalan› yoluna gitti¤inizde 10kademe afla¤› inersiniz. Çünkü ofis piyasas›Levent’te yüzde 100 dolu. En az›ndan bizimelimizde bulunan ‹fl Kuleleri, Eczac›bafl›’nadevretti¤imiz ofis kulesi de dahil olmak

üzere tamam› yüzde 100 dolu. Ve bizim gibibirçok grubunkiler de dolu ama kimle dolu?Türkiye’de finans sektörü ve birçok büyükgrubun zaten kendi binas› var. Bak›n›z Yap›Kredi Plaza, bak›n›z Akbank’›n ikiz kuleleri.Bizzat grubun kendi kuleleri. Onlar›nkiralama ihtiyac› yok. Kiralamak isteyenlere,s›rada bekleyenlere bakarsan›z yüzde 95’iyabanc›. Türkiye’de temsilcilik açm›fl, flubeaçm›fl, irtibat bürosu açm›fl yabanc›lar veçok az say›da yerel Türk firmas›. Ama bunara¤men Levent bölgesi dedi¤inizde buyabanc› ilgisi nedeniyle “Bugün temeliniatt›m, 1 buçuk sene sonra bitiriyorum”dedi¤imde ad›m gibi biliyorum ki tümkuleyi kiralayabilirim. Ama di¤er alanlaragitti¤inizde yüzde 60, 70, 80 gibi dolulukoranlar› var. Maslak’ta bu yüzde 90’laraulafl›yor. Levent ve Zincirlikuyu dedi¤imizdeyüzde 100. Ofis böyle.

Al›flverifl merkezine gelince, bence‹stanbul’da al›flverifl merkezleri tamam. Çok

“TÜRK‹YE OPAK

B‹R PAZAR”Öncelikle ticari ve endüstriyel

gayrimenkuller ile ilgileniyoruz. Alışverişmerkezleri, retail parklar, ofisler ve lojistikparklar çalıştığımız projeler. Otel projeleri deilgi alanımızda diyebilirim. Karma projeler hariçkonut projeleri bizim çalışma alanımızındışında.

İlgilendiğimiz bölgeler, gayrimenkul tipinegöre değişmekte ama tabii ki birincil pazarlarİstanbul, Ankara, İzmir. Bu şehirlerin dışında,şehirlerin demografik ve ekonomik özelliklerineve tabii ki talep ve büyüme trendlerine görebaşka şehirleri çalışıyoruz.

Türkiye opak bir pazar. Bazen bilgiyeulaşmak veya ulaştığınız bilgiye itimat etmekmümkün olmuyor. Yani şeffaflık konusundamesafe katedilmesi gerekli. Bununla birlikte, işyapma biçimleri henüz uluslararası kabul görenstandartlara ulaşmış değil. Türkiye'degeleneksel olarak çok kuvvetli bir inşaat,müteahhitlik kültürü var. Ancak gayrimenkulgeliştirme ve yatırım sektörünün ihtiyaçduyduğu ihtisaslaşmış oyuncu sayısı çok az.Bir başka sorun da gayrimenkul geliştirme veyatırımları konusunun inşaat izni alıp inşaatyapmak ile karıştırılması, doğru projenin veyagayrimenkulün çok bilinmeyenli bir denklemolduğunun unutulması.

MURAT MÜFTÜLER

2007 / 21

özel bir yer, çok özel bir konsept olmad›¤›sürece bence tamam. Benim kifliselgörüflüm, arkadafllar kat›lmayabilir ama 120tane yap›lm›fl, yap›lacak, inflaat halinde,planlama aflamas›nda al›flverifl merkezi var‹stanbul’da. Bunlar›n tamam›n›n kifli bafl›nadüflen metrekarelerini Londra’ylak›yaslayamazs›n›z. Çünkü o zaman sizederler ki gelir düzeyine de bakal›m, bir degelir da¤›l›m›na bakal›m. Yani Londra’da 15bin pound kifli bafl› gelir, üstelik da¤›l›m dadengeli. Bizde 5 bin 500 dolar, sat›n almagücüne göre 8 bin dolar da¤›l›m çok farkl›.15 milyonluk bir flehir, 1 milyon kifli orakamlar›n çok üstünde, 14 milyon kifli orakamlar›n çok alt›nda. Dolay›s›yla al›flveriflmerkezi benim kanaatimce ‹stanbul’da çoközel bir yer bulunmad›kça bitmifl.Anadolu’da hala gidilecek çok yer var. Koca

bir ‹zmir flehrinin al›flverifl merkezi alg›s›Forum Bornova’y› saymazsak Tansafl gibiirice bir hipermarkete gidilir, al›flveriflyap›l›r, hamburger yenilir gelinirseviyesinde. ‹zmir Türkiye’nin en köklü vebirçok anlamda da sembol flehri. Birçokanlamda biz ‹zmir’e ve ‹zmir insan›na birfleyler atfediyoruz ama böyle. 100 y›levvelinin fianghay Liman›’yla eflde¤er birflehrin al›flverifl merkezi alg›s› bu. Ankaraal›flverifl merkezi konusunda ‹stanbul gibioldu. Geriye gelir düzeyi yüksek Anadoluilleri kal›yor. Al›flverifl merkezlerini de birkenara b›rak›yorum. Geriye konut kal›yor.

Müthifl bir nüfus art›fl› var Türkiye’de.Bafl› ‹stanbul çekiyor. Y›lda 200 bin konutihtiyac› var ama 150 bini düflük gelir grubuki TOK‹ Emlak GYO o konuda büyük birhizmet veriyor. O kitleye bir fleyler yap›yor.

MURAT MÜFTÜLER

22 / 2007

250 milyon, 500 milyon, 400 milyon taksitlebizim gibi flirketlerin o flekilde rekabet etmeflans› yok. Arsalar Feyzullah Beylerde. Bizancak ihaleye girece¤iz. Arsa fiyatlar› daart›nca Mehmet Bey’in dedi¤i ortaya geliyor.Kârl›l›k çok yüksek gayrimenkulde amado¤ru yerde, uygun fiyata bulursan›z. Buortamda ç›kt›¤›n›zda bir arsa almayakalkt›¤›n›zda arsalar zaten olabilece¤inin enyüksek de¤erini bulmufl. Siz zaten o arsayao paraya verdi¤inizde bahsedilen o kârlaraulaflamazs›n›z. Çünkü zaten geliri arsasahibine aktar›yorsunuz. Dolay›s›yla al›flveriflmerkezi-konut ikilisinin, ofisi hariçtutuyorum, Anadolu’da gidece¤i yol var.‹stanbul’da konut ama al›flverifl merkezindebir fley diyemem ama ofiste de bellibölgeler.

M. Rauf Atefl Mete Bey size gayrimenkulyat›r›m ortakl›klar›yla ilgili bir fley sormakistiyorum okuyanlar›n da anlamas›aç›s›ndan. Hangi koflullarda giriflimciler,ifladamlar› bir gayrimenkul yat›r›m ortakl›¤›kurabilirler? Elinde bir sitesi olan bir ifladam›böyle bir fley kurabilir mi? Gerçektenyapmak isteyenler için hangi koflullardaolabilir, nas›l olabilir?

Hikmet Mete Gorbon Gayrimenkulyat›r›m ortakl›¤›n›n kurulmas›n›n SPKtaraf›ndan belirlenmifl koflullar› var. Bir kerebelli bir minimum sermaye olmas›gerekiyor. Kurucu orta¤›n yani büyükorta¤›n belli özelliklere sahip olmas›gerekiyor. Bundan da önemlisi, kuraca¤›n›zflirketin içine koyaca¤›n›z yöneticilerin desektörde belli bir tecrübe birikimine sahip

TURGAY TANES

2007 / 23

olmas› gerekiyor. Yani sonuçta küçükgayrimenkul yat›r›m ortakl›klar› dakurulabilir mi?

Teoride evet, yani sonuçta bu iflkurumsallaflma ad›na kriterler, iyi sermayegereksinimleri de varsa olur. SPK taraf›ndankurulmay› engelleyecek kriterler var amasadece en büyük holdingler kurabilirtarz›nda bir gereksinim de¤il. Ama bir flartvar ki gayrimenkul yat›r›m ortakl›¤›n› devamettirebilmek için, kurdu¤unuz flirketinbüyüklü¤üne göre 1 ya da 5 y›l içindeyüzde 49’unu halka arz etmek zorundas›n›z.Yoksa o özelli¤e haiz olam›yorsunuz.Gerçeklefltiremezseniz, gayrimenkul yat›r›mortakl›¤› s›fat›n›z elinizden al›n›yor.

M. Rauf Atefl Sermaye ve büyüklükolarak bunun bir alt limiti var m›?

Hikmet Mete Gorbon Var ama çokbüyük bir rakam de¤il. Küçük flirketkuracak rakam›n epey üstünde 10 milyonYTL’den bafll›yor. Sermayenin yüzde 25’ininakit koyman›z gerekiyor. ‹çeridegayrimenkuller olmas› gerekiyor. Arsaal›rsan›z onu 3 seneden fazlade¤erlendirmeden bofl b›rakam›yorsunuz.Mutlaka proje gelifltirmeniz gerekiyor.Bunlar yasal gereklilikler bir de piyasagereklilikleri var.

M. Rauf Atefl Mehmet Bey sizinle devamedelim. Grup y›llard›r inflaat iflinde.

Bildi¤imiz kadar›yla grubun portföyündearaziler, arsalar da var. Önümüzdekidönemde bunlar› da dikkate al›rsak busektörde nas›l büyümeyi düflünüyorsunuz?Hedefleriniz nedir, paylaflabildi¤iniz kadarpaylaflabilir misiniz?

Mehmet Erktin Gayrimenkulde bugünekadar stratejimiz acele etmeden, hepparmakla gösterilen de¤erli projeler yapmakoldu. Yeni mülkler de edinebiliriz. Has›latpaylafl›m› modeliyle baz› projelere de girmeaflamas›nday›z.

Dolay›s›yla bir s›n›rlamam›z yok. ‹lkbaflta da dedi¤im gibi gayrimenkulü anafaaliyet alanlar›m›zdan biri olarak seçti¤imiziçin gayrimenkulde de önümüzdeki y›llardadi¤er kollar›m›zda geldi¤imiz boyutlaragelmeyi arzu ediyoruz. Ama gayrimenkulçok kendi içerisinde riskleri olan bir alanoldu¤u için ad›mlar›m›z› hep dikkatliatmaya devam edece¤iz.

fiehir k›s›tlar›m›z yok. fiimdilikTürkiye’deyiz. Biraz Türki Cumhuriyetlerebak›yoruz aç›kças›. Almanya’da birportföyümüz var onu bir flekildede¤erlendirece¤iz. ‹stanbul’da,konufltu¤umuz gibi fiyatlar yer yer imkans›zhale geldi, dolay›s›yla ‹stanbul’da dahadikkatliyiz ama inançl›y›z, yanigayrimenkule devam. Tabii projelerin deflehirlerin oluflumuna katk›da bulunan

“‹STANBUL DIfiINDA KONUT YAPIMINA ODAKLANACA⁄IZ”

M. Rauf Ateş Geçmiş yıllarda projelerinizi borçlanma maliyetlerinin de yüksek olmasınedeniyle, genelde sermayenizle gerçekleştiriyordunuz. Günümüz piyasasında sizce yüksekkaldıraçlı projeler üretmek mümkün mü, proje kârlılığını pozitif yönde etkiler mi?

Turgay Tanes Projelerin tipine göre finansman tercihleri farklılık gösteriyor. Türkiye’de özelliklekonut projelerinde ya da konutu da içeren karma projelerde ön satıştan belli bir gelir eldeedilebilmekte ve projenin geri kalanı da bu gelirle finanse edilebilmekte. Kanyon projesinde dekonut kısmının tamamı önden satıldı ve projenin geri kalanı finanse edildi. Ayrıca GYO’ların vergimuafiyetleri göz önüne alındığında söz konusu kaldıraç etkisi borçlanma maliyeti uygun olsa dadüşünüldüğü kadar büyük olmayabilir. Projelerin tipine ve büyüklüğüne göre finansman modelleriayrıca değerlendirilmektedir.

M. Rauf Ateş Portföyünüz ve bugüne kadar yaptığınız yatırımların AVM ve ofis odaklı olduğunugörüyoruz. Geleceğe yönelik hedefleriniz de bu yönde mi?

Turgay Tanes Türkiye’de konut projeleri genellikle satış amacıyla geliştiriliyor. Mülkiyetidevredildiği için portföy değer tablosunda görülememekte. Kanyon’daki satışını gerçekleştirdiğimiz158 konut ünitesi portföyde yer almıyor.

Şirketimizin bundan sonraki yatırımlarında ticari gayrimenkullerden ziyade konut projelerineodaklanacağını söyleyebiliriz. İstanbul içinde ofis ve alışveriş merkezi inşaatını sıfırdanyapacağımızı düşünmüyoruz. İstanbul dışında yer alan diğer şehirlerde alışveriş merkezi ve konutiçeren karma projeler geliştirebiliriz.

TURGAY TANES

24 / 2007

DR. FEYZULLAH YETKİN

2007 / 25

objeler oldu¤unu düflünerek ad›m atmaklaz›m. fiu anda sektörde beni rahats›z eden,herkes en çok kâr› nas›l elde ederimdüflüncesiyle ada projeler yap›yor.‹stanbul’un yeni yerleflim yerlerinin ço¤undayürünecek yer yok.

Yani ‹stanbul’un en güzel yerlerineresidir flehir aç›s›ndan? Ba¤dat Caddesi,Niflantafl›, biraz Bo¤az k›y›s›ndaki baz›yerler geliyor akla. Do¤al güzelliklerind›fl›nda flehirleflme aç›s›ndan söylüyorum.Bunlar›n ortak özellikleri nedir? Yürünebiliryerler, insanlar›n yürüme yeri. ‹nsanlar›nnormal olarak yer de¤ifltirme biçimleriyürümek.

Otomobil gibi geliyor ama asl›nda insanyürümek üzere yarat›lm›fl bir yarat›k.fiimdiki piyasadaki projelerde beni rahats›zeden, herkesin münferit, etraf› çevrili,birbirinden kopuk, araba ile içine giriliporadaki ünite al›flverifl merkezindeal›flveriflini yap›p tekrar arabas›na binipbaflka bir yere gidip, otoparka girip ofisinegidip tekrar arabas›na binip evine gidipsitesine park etmesi. fiehri flekillendirmeaç›s›ndan belki yerel yönetimlere birazgörev düflüyor burada. Ümit ediyorum kibizim ileride ‹stanbul d›fl›nda yapaca¤›m›zprojeler insan do¤as›na uygun, sosyalanlamda hayata bir fleyler katacak projelerolur.

M. Rauf Atefl Çok teflekkürler. FeyzullahBey size sormak istiyorum. Proje gelifltirmeaflamas›ndaki arsalar için proje finansman›sa¤lamak amac›yla sermaye piyasalar›ndankaynak elde edilmesi mümkün mü? Bukonuda bir çal›flma var m› ya da dünyadabenzer uygulamalar var m›?

Dr. Feyzullah Yetgin Gayrimenkulyat›r›m ortakl›klar› aç›s›ndan bakacakolursak; GYO’lar zaten belli sürelerde halkaarz yaparak projeleriyle bu kaynaklar›sa¤lama imkan›na sahiptir.

Bunun d›fl›nda gayrimenkul yat›r›mortakl›¤› yapan, baflar›l› bir halka arz ve arzsonras›nda Turgay Bey’in de bahsetti¤i gibisürdürülebilir bir baflar› grafi¤i. Ve yine ‹flGYO’nun yapt›¤› gibi temettü da¤›tabilmekabiliyeti. ABD’de 1960 y›l›nda yap›lan yasaldüzenlemeyle oluflturulan GYO yap›s› vedüzenlemelerine bakt›¤›m›zda Türkiye’dekiGYO uygulamalar›n›n o uygulamalarla çokbenzer olmad›¤›n› görüyoruz. Özellikletemettü politikas› aç›s›ndan ABD’de her y›lkâr›n asgari yüzde 90’›n› temettü olarakda¤›t›lmas›, hatta sat›fl cirolar›n›n asgariyüzde 75’inin kira gelirlerinden oluflmas›gerekiyor.

Türkiye’de GYO’lar›n bu standartlaragelmesi için genel anlamda s›k›nt›yaflad›¤›m›z sermaye birikimi noktas›nda yolkatetmesi gerekiyor.

“PROJE F‹NANSMANI SA⁄LAMAK ZOR”

Şirketlerin proje finansmanı bulması açısından bakacak olursak Türkiye’de o seviyedeseküritizasyon yapabilecek firma sayısının çok fazla olduğunu düşünmüyorum. Bunu yinebankaların finanse edeceğini, o noktada da bankaların finanse edeceği proje konusunda da çokseçici olacağını düşünüyorum. Her firmanın bu konuda kurumsal proje finansman kaynağı eldeetmesi maalesef mümkün olamayacak. Bu noktada birkaç firmanın büyük ölçekli projelere yatırımyapabileceğini, onun dışında küçük, kurumsallaşmamış, belli standartları sağlayamayan projelerlebelli bir süre daha devam edeceğimizi düşünüyorum. Fakat bugün kurumsallaşma yolunda süratleilerlediğini düşündüğümüz firmalardan biriyle görüştüm. Onlar kendi finansal kabiliyetleriylekredibiliteyle proje kredisi alarak ve buna bağlı mortgage konut kredisi sağlayarak küçüksayılabilecek, yani bizim kamu kuruluşu olarak yaptığımız yatırımlarla kıyaslarsak küçüksayılabilecek bir projeyi finanse etme imkanı bulmuşlar. Ama sürekli vurguladığım gibi maalesefbelki de kayıtdışında çok güçlü olan firmalar hangi sektörde olursa olsun, kayıtiçine bir şekildegeçmediği takdirde finans kuruluşlarından kurumsal proje finansmanı sağlama imkanıbulamayacaklar. GYO’lar Türkiye bazında baktığımızda ancak 1,5 milyar dolarlık bir hacimlehareket etme kabiliyetine sahipler. Bunun belki 3-4 katını önümüzdeki yıllarda sağlayabileceğizama vakit alacak. Şu anda SPK’da kuruluş izni bekleyen GYO olmayı bekleyen şirketler, dışarıdadanışmanlık hizmeti alıp karar verip vermeme aşamasında olan birçok kuruluş bu platformagirecek ama vakit alacak. Tabii gayrimenkul yatırım ortaklığı olmak bir açıdan firmalar için,patronlar için endişe verici olabiliyor. Çünkü o izni aldıktan sonra her şeyinizin kayıt içinde olmasıgerekiyor. Bu kültüre alışmak da vakit alıyor.

DR. FEYZULLAH YETGİN

26 / 2007

ürkiye ekonomisi 1999 ve 2001y›llar›nda yaflanan krizlerinetkilerini uzun süre üzerindenatamad›. Bunun bafll›ca sebebi de

krizlerin yap›sal temellere dayanmas›ndanortaya ç›k›yordu. Özellikle mali sektöründenetim alt›na al›nmas› üzerine odaklanm›flyap›sal reformlar›n gerçeklefltirilmesi ve bureformlar›n sonuçlar›n›n al›nmayabafllanmas›yla 2004 y›l›n›n ortalar›na do¤rukrizin etkilerini ülke yavafl yavafl üstündenatmaya bafllad›. 2004 y›l sonundan itibarenenflasyon ve reel faizlerde yaflanan büyükdüflüflü takiben bugüne kadar sa¤lanansürekli ekonomik büyüme uluslararas›piyasalardaki oyuncular›n Türkiye’ye yat›r›myapma iste¤inin h›zla artmas›na yol açt›.Türkiye krizden yap›sal altyap›s›tamamlanm›fl, temelleri daha sa¤lam birekonomiyle ç›km›flt›. Tabii bu istek art›fl›ndageliflmifl piyasalarda getirilerin çok düflükseviyelere inmesi ve dünya çap›nda rekorseviyelere ulaflan likidite bollu¤unun etkiside yads›namayacak ölçüdeydi. S›ralamayaçal›flt›¤›m›z bütün bu etmenlerin sonucundaTürkiye daha önceden tan›mad›¤› uzunvadeli yat›r›m için gelen yat›r›mc› tipiyletan›flt›.

Gayrimenkul piyasas›na dönecek olursakbugün Türkiye’nin yeni yeni tan›mayabafllad›¤› uzun vadeli yat›r›mc›lar›ngayrimenkul fiyatlar› üzerindeki etkileriniyaflamaktay›z. Geçti¤imiz y›l ülkede 6 milyardolar›n üzerinde yat›r›m yapan uluslararas›gayrimenkul yat›r›mc›lar›n› da getiri

beklentilerine göre iki ana bafll›kta elealmak mümkün.

Birinci kategori, yat›r›m›ndan yüksekgetiri beklentisi olan ve genelde projegelifltirme ile finansman zorlu¤u çekengruplara finansman sa¤lama üzerine çal›flanfonlard›r. Bu gruplar yeni kurulan al›flveriflmerkezleri, konut veya ofis projelerineodaklanmaktalar. ‹lgili gruplar geneldesürecin gerek inflaat gerekse sat›flaflamalar›nda yard›mc› olmas› aç›s›ndanTürk gruplarla ortakl›k kurma yolunuseçiyorlar. Bu aflamada baz› uluslararas›yat›r›mc›lar Türk ortaklar›yla yeni flirketlerkurup bu flirketler üzerinden yat›r›mlar›n›sürdürürken (örnek: MDC ve Turkmall’›nMDC Turkmall’› kurmas›) baz› yat›r›mc›larda Türkiye’de kurulu gayrimenkul yat›r›mortakl›klar›n› sat›n alma yoluyla Türkiyeemlak piyasas›na girifl yapt›lar. (Örnek:Donald Trump’›n Yeflil ‹nflaat arac›l›¤›yla‹hlas GYO’yu almas›, GE Real Estate’inGaranti GYO’ya ortak olmas›). Bu bafll›ktakiyat›r›mc›n›n gayrimenkul piyasas›naetkilerini somutlafl›rmak gerekirse de¤erliarazilerin sat›fl fiyatlar›n›n artmas› ve‹stanbul Zincirlikuyu’da bulunan Karayollar›arazisinin metrekare fiyat›n›n 10 bin dolarseviyesinin üstüne ç›kmas›n› örnek vermekmümkün.

‹kinci kategori ise sürdürülebilir sabitgetirisi olan yat›r›mlar arayan yat›r›mc›tipidir. Bu kategorideki yat›r›mc›lar›uluslaras› tahvillere yat›r›m yapanyat›r›mc›lara benzetebiliriz. ‹lgiligayrimenkullerden kazan›lan kiralar,tahvillerin kupon ödemelerine benzerflekilde sabit getiri sa¤larken tahvilin anapara ödeme zaman›nda da gayrimenkulünsat›fl› veya tekrar de¤erlendirilmesiyleyat›r›m yap›lan ana para gerial›nabilmektedir. Gayrimenkulü eldenç›karacaklar› aflamada da kazan›labilecekgelir yat›r›mc› için tahvile göre ekstra birgetiri imkan› sunar. Bu tarz yat›r›mc›larbitmifl ve halihaz›rda gelir yaratan ofis,al›flverifl merkezi ve otel yat›r›mlar› ararlarve tahvil yat›r›mc›lar›na paralel olarak daTürkiye Cumhuriyeti’nin ihraç etti¤i Euro

BURAK AYKEN / KURUMSAL F‹NANSMAN UZMANI-‹fi YATIRIM MENKUL DE⁄ERLER

TGayrimenkulde ulusl

2007 / 27

tahvillerin getirilerini ararlar. Bu tarzyat›r›mc›lar›n yapt›klar› yat›r›mlara örnekvermek gerekirse Cevahir Al›flveriflMerkezi’nin iki parça halinde toplam 840milyon dolar seviyelerinde sat›lmas›n›sa¤layan yat›r›mc›lar› örnek gösterebiliriz.

‹ki kategorideki yat›r›mc›lar›n dagetirilerini art›rmak amac›yla kald›raçl›çal›flmay› sevdi¤ini ve koyacaklar›sermayenin yan›nda bulabilecekleri bankakredileriyle destekleyebildikleri projeleri detercih ettiklerini belirtelim.

F‹NANSMAN ARACI OLARAK GYO’LARUluslararas› yat›r›mc›lar›n da sektöre

girmesiyle gayrimenkul gelifltiren flirketler,oluflan rekabetçi ortamda ayakta kalabilmekiçin kurumsallaflma yolunda ad›mlar atmakzorunda kal›yorlar. Öncelikle ülkenin öndegelen gruplar› da¤›n›k halde bulunangayrimenkul portföyleri tek bir gayrimenkulflirketi alt›nda toplayarak gayrimenkulgelifltirme iflini tek bir çat› alt›nda yürütmeyolunu seçtiler. Yeni yap›lan projelerinfinansman›nda banka kredilerininkullan›m›n›n yan› s›ra sermaye piyasas›n›nda kullan›lmaya baflland›¤›n› görüyoruz.Burada gerek sa¤lad›¤› vergi avantajlar›gerekse flirkete getirdi¤i kurumsall›k vefleffafl›k aç›s›ndan gayrimenkul yat›r›mortakl›klar› (GYO) ön plana ç›k›yor.

Öncelikle belirtmek gerekir ki GYOkuruluflunda sa¤lanan avantajlardanfaydalanabilmek için flirket büyüklü¤ünegöre bir ile befl y›l içinde kurulangayrimenkul yat›r›m ortakl›¤›n›n en azyüzde 49’unun halka arz yoluyla hissesenedi piyasalar›nda yerini almas› gerekiyor.Kurulufl aflamas›nda oluflturulacak portföyünve yeni proje yap›lar›n›n da profesyoneldan›flmanlarla beraber yap›land›r›lmas›gerekiyor. Burada yüksek ölçekli sabitgetirisi olan baz› projelerin varl›¤› halkaarzda sat›fl› kolaylaflt›r›rken yap›lmas›planlanan projelerin de portföy içindebulunmas› gerekiyor. GYO’lar›n mevcutportföy yap›s›n› inceledi¤imiz takdirde sabitgetirisi olan al›flverifl merkezi ve ofisprojelerinin a¤›rl›kta oldu¤unu görmekteyiz.

Halihaz›rda sürmekte olan projelerdeal›flverifl merkezi projeleriyle konutprojelerinin a¤›rl›¤›n›n fazla oldu¤unugörmekteyiz. ‹lgili portföy yap›s›n›sa¤layabilen ve kurulufl süreç ve koflullar›n›gerçeklefltirebilen flirketler de gayrimenkulprojelerinde baz› avantajlara sahip oluyor.

Örne¤in proje gelifltirme üzerine çal›flanbir flirket iseniz önceki projelerdenkazand›¤›n›z gelirlerin üzerinden kurumlarve gelir vergisi ödemeden sonrakiyat›r›m›n›zda kullanabilirsiniz. fieffaf yap›n›zsayesinde yapt›¤›n›z projeler için alaca¤›n›zbanka kredilerinde daha uygun oranlaraulaflabilir ve ayr›ca kuraca¤›n›z GYO’yuhalka arz ederek sermaye piyasas›ndansa¤layaca¤›n›z fonu da yeni projelerdekullanarak finansman maliyetlerinizi afla¤›çekebilirsiniz. Borsada ifllem gören bir flirketolman›z, yapt›¤›n›z projelerin sat›flyapaca¤›n›z kitle gözünde daha güvenilirolmas›na yol açarken yapaca¤›n›z sat›fllar›nda yarataca¤›n›z marka arac›l›¤›ylakolaylaflmas›na yol aç›yor.

Finansman yöntemi olarak sermayepiyasalar›n›, banka kredileri veyauluslararas› ortaklar› kullanabilirsiniz. Ancak70 milyonu aflk›n ve gittikçe büyüyenGSY‹H’siyle gayrimenkul ihtiyac› her geçengün artan Türkiye’de yat›r›m f›rsatlar›artarken yat›r›mc›lar aras›ndaki rekabet dek›z›fl›yor. Mahalle müteahhitlerinin devrininkapand›¤› bu dönemde kârl›l›¤› yüksekdevasa piyasadan pay kapabilmenin yoluprofesyonel yönetim ve uzun vadeliplanlamalardan geçiyor.

l araras› yat›r›mc› etkisi

28 / 2007

FOTO

⁄R

AF:

BÜ

LEN

T ER

CA

N

Milli Emlak Genel Müdürlü¤ü, kamuya ait tafl›nmazlar› yönetenkurum. Hazine arazilerinin sat›fl›n› da yürüten Milli Emlak’›n2006 y›l› geliri 1 milyar YTL’ye yak›n. “Ancak amac›m›z gelirelde etmek de¤il” diyen genel müdür ‹lyas Arl›, flöyle devam

ediyor: “Kalk›nmada öncelikli yörelerde organize sanayibölgelerine bedelsiz arsa tahsisi yap›yoruz. Di¤er illerdeyat›r›mc›lara emlak vergi de¤eri üzerinden y›ll›k yüzde 1’i

oran›nda kira karfl›l›¤› arsa tahsisi yap›yoruz.”

2007 / 29

ürkiye Cumhuriyeti, Selçuklu veOsmanl›’dan gelen mülkiyet rejiminedeniyle 131,6 binkilometrekarede 2,5 milyon adet

tafl›nmaz› olan gayrimenkul zengini bir ülke.‹flte bu tafl›nmazlar› devlet ad›na MaliyeBakanl›¤›’na ba¤l› Milli Emlak GenelMüdürlü¤ü yönetiyor. 2004 y›l›nda devreyegiren otomasyon projesiyle Milli Emlak,devletin nerede nesi oldu¤unu bildi¤i gibi,tüm de¤ifliklikleri dakika dakika kamuoyuylapaylafl›yor. TOK‹’nin son y›llardaki ata¤›nda,organize sanayi bölgelerinin kurulmas›nda,turizm, tar›m, sanayi yat›r›mlar›n›ngerçekleflmesinde önemli bir rol üstlenenMilli Emlak Genel Müdürlü¤ü, talep edilenHazine arazilerinin sat›fl›n› dagerçeklefltiriyor. Yani ciddi bir özellefltirmede yap›yor. 2006 y›l› gelirleri 1 milyar YTL’yedayanan kurumun hangi yat›r›mlara hangikoflullarda arsa tahsisi yapt›¤›n›, bir Hazinearazisinin nas›l sat›n al›nabilece¤ini genelmüdür ‹lyas Arl›’ya sorduk.…

Devlete ait mallar› nas›l bir anlay›fllayönetiyorsunuz?

Biz Osmanl›’dan gelen bir miras› tasfiyeediyoruz. Arazi rejimi cumhuriyetten sonrade¤iflti ve özel mülkiyete geçildi. Biz bir nevisürekli özellefltirme yap›yoruz. Devlete aittafl›nmazlar›, tarihten gelen sorumlulu¤unbilincinde, zaman›n ötesinde ve standartlar›nüstünde bir anlay›flla, etkin ve etkili flekildeyöneten, sektörde öncü ve yeni ufuklar açanbir kurum olmaya çal›fl›yoruz. Organizesanayi bölgeleri arsalar›, küçük sanayisiteleri, kamunun yapt›¤› hastane, okularazilerini, turizm yat›r›mlar›na arsalar›,TOK‹’nin ihtiyac› olan arazileri biz veriyoruz.Özetle at›l yerleri de¤iflik yöntemlerleekonomiye kazand›r›yoruz. Türkiye’ninekonomik, mali ve sosyal içerikli temelsorunlar›n›n çözümüne yönelik yürütülençal›flmalar kapsam›nda, Hazinetafl›nmazlar›n›n de¤erlendirilmesi her geçen

gün daha fazla önem kazan›yor. Bu tafl›nmazlar› ekonomiye hangi

yöntemle kazand›r›yorsunuz?Hazine’nin mülkiyetindeki tafl›nmazlar›n

sat›fl›, kiralanmas›, trampas› ve üzerindes›n›rl› ayni hak tesisi; devletin hüküm vetasarrufu alt›ndaki yerlerin kiralanmas› ve buyerler için gerekli görülen hallerde kullanmaizni verilmesine iliflkin ifllemler yasa gere¤ibizim yetki ve sorumlulu¤umuzda.

Ayr›ca, Hazine’ye ait tafl›nmazlar›nenvanter kay›tlar›n› tutmak ve di¤er kamukurum ve kurulufllar›n›n tafl›nmazlar›n›nenvanter kay›tlar›n›n tutulmas›na iliflkin esasve usulleri de biz belirliyoruz.

Hazine arazileri üzerinde çok say›dakaçak konut, iflyeri var. Bunlarla ilgili neyap›yorsunuz?

Ays

el A

LP

/ a

ayp

@d

og

an

bu

rda

.co

m

“TAM OTOMASYONA GEÇT‹K”

Devlet nerede, nesi var biliyor mu?Devlet nerede nesi var hepsini biliyor. İnternette son

rakamları dakika dakika görebilirsiniz. Ormanlar, ortamalları nerede; nereden imar geçmiş nereden geçmemiş,hepsini görebilirsiniz.

1995 yılında başlatılan Milli Emlak Otomasyon Projesiile 2004 yılı itibariyle tüm il ve ilçelerde tam otomasyonageçtik. Bu tamamen kendi imkanlarımızla üretilen birprojedir. İl ve ilçelerden girilen tüm bilgiler, genelmüdürlüğümüz tarafından on-line izlenebilmektedir.

Peki, vatandaş ya da yatırımcılar bu sistemden nasılyararlanabilir?

Taşınmaz satın alma taleplerini elektronik ortamdaalıyoruz. Bunları resmi belge gibi değerlendirerek, işleminebaşlıyoruz. Türkiye genelinde taşınmaza ait dosyaların tekbir numaraya sahip olması, merkez ve taşra teşkilatındaaynı numara ile işlem yapılması konusunda ise kamuda ilkdefa uygulama yapılarak defterler kaldırıldı ve tümdosyalar elektronik ortamda takip edilebilir hale geldi.Ayrıca Hazine’ye ait taşınmazlar internet ortamında anlıkolarak ilgilenenlerin bilgisine sunuluyor. Hangi ilde hangitaşınmazın ihalesinin yapılacağı, ihale başlangıç tutarı,başvuru koşulları, hepsi var.

T

“YEN‹ DÖNEMDE ATIL ARAZ‹LER‹EKONOM‹YE KAZANDIRACA⁄IZ”

30 / 2007

Bu sorunun ana nedeni göçünyönetilememifl olmas›. Oysa belediyelerinkentlerin gelifliminin önünde gitmesi ve 50y›l sonras›n› planlamalar› laz›m. Bubelediyenin s›n›rlar› 50 y›l sonra ne olacak,yerleflim, sanayi nereye kayacak?

Ankara’n›n Atatürk dönemindeki ilkplanlamalar› çok güzel. Ama bu planlar enfazla 300 binlik nüfusa göre yap›lm›fl.1950’lerden sonraki göç dalgas› her fleyi altüst etmifl. Belediyelere her yer bedelsizdevredilmifl. Ama belediyeler plan yap›p arsaüretemedikleri için gecekonducular›n iflgalineu¤ram›fl. 1983’te gecekondu aff› ç›kar›lm›fl.4706 say›l› kanunun 5’inci maddesine görevatandafl›n 31 Aral›k 2000 tarihinden önceüzerine bina yapt›¤› yerlerin arsas›n›belediyelere devrediyoruz. Onlar da buvatandafllara arsay› sat›yorlar; gelirin yar›s›Hazine’ye geliyor, yar›s› belediyeye gidiyor.

Bir zamanlar ekonomik sorunlar›n Hazinearazilerinin sat›fl›yla afl›laca¤› iddia edilmiflti.Gerçekten bu kadar çok para kazan›yormusunuz?

Biz iki y›ld›r bütçede öngörülen hedefleriafl›yoruz. 2004’te 158,7 milyon YTL gelir eldeederken; 2005’te 835,7 milyon YTL gelir ileilk kez bütçe hedeflerini tutturduk. 2006’dada sat›fl, kira, irtifak, ecrimisil gibi ifllemlersonucu 953,5 milyon YTL gelir elde ettik.Ama amac›m›z gelir elde etmek de¤il.Ekonominin geliflmesine katk›da bulunmakönemli olan. Kalk›nmada öncelikli yörelerdeorganize sanayi bölgelerine bedelsiz arsatahsisi yap›yoruz. Di¤er illerde yat›r›mc›laraemlak vergi de¤eri üzerinden y›ll›k yüzde 1’ioran›nda kira karfl›l›¤› arsa tahsisi yap›yoruz.

Bir arazi için birden çok al›c› ç›kt›¤›ndanas›l bir yöntem izliyorsunuz?

Daha önce teklifleri kapal› zarf usulüyleal›p, en yüksek teklif sahibine tahsisigerçeklefltiriyorduk. Ama 2886 say›l› yasadade¤ifliklik yapt›k. Kapal› teklif ile yap›lanihalelerde zarflar›n aç›lmas›n›n ard›ndankat›lanlar aras›nda aç›k art›rmaya imkantan›d›k.

Bu sayede özellikle büyük flehirlerderant› yüksek yerlerde, kamunun daha yüksekgelir elde etmesi mümkün olabilecek.

TOK‹’nin en önemli destekçisi de sizsiniz.…Evet, TOK‹ marka oldu ama onlar›n

mutfa¤›nda biz var›z. Arsa ihtiyaçlar›n›ntamam›n› biz karfl›l›yoruz. Özellefltirmeninaltyap›s› da biziz. Yani iflin mutfa¤›nda

oldu¤umuz için kamuoyu taraf›ndan pektan›nm›yoruz. TOK‹’ye 40,1 milyonmetrekare yüzölçümlü, 1,2 milyar YTLde¤erinde bedelsiz arsa devrettik.

Ayr›ca, özel a¤açland›rma projesiçerçevesinde özel kifli ve kurulufllara 6milyon metrekare alan›, a¤açland›rmalar› içinkiraya verdik. Böylece ülke genelinde toplam265 yerde 330,4 milyon metrekare alan›na¤açland›r›lmas› sa¤land›.

Yeni yasa kat karfl›l›¤› arsa sat›fl›na daimkan tan›yor. Has›lat paylafl›m› da denilenbu yöntemi TOK‹ kullan›yor. Siz bir anlamdaTOK‹ ile rakip olmuyor musunuz?

Hay›r. Biz TOK‹ ile kardefliz. Onlar›nmisyonu ile bizimki farkl›. Örne¤in ‹stanbulGöztepe’de kat karfl›l›¤› inflaat ihale ettik.Konut, rezidans yap›l›yor. Düz arazi olaraksatsayd›k 40 milyona sat›lm›yordu; katkarfl›l›¤›na dönüfltürdü¤ümüz için bize 170-180 milyon gelecek.

TOK‹ d›fl›nda belediyelere de konutamaçl› arsa sat›yorsunuz de¤il mi?

Önceden öyleydi ama baflbakan›ntalimat›yla bu sat›fllar durduruldu. Çünkübelediyeler kendileri yapmay›p,kooperatiflere da¤›t›yorlar. Yap›lankooperatiflerde kalite yok. Teknolojisi bellide¤il. Vatandafl ma¤dur oluyor. Baflbakan,“Belediye konut yapacaksa TOK‹ arac›l›¤›ylayapacak” diyor. TOK‹ ile hem kaliteli hemde sosyal donat›l› siteler ç›k›yor ortaya. Hemde vatandafl düflük fiyata ev sahibi oluyor.

Sosyal güvenlik kurulufllar›n›n

2007 / 31

gayrimenkullerini de mi siz satacaks›n›z?Emekli Sand›¤›, SSK ve Ba¤-Kur

birleflece¤i için mallar›n› biz sataca¤›z. SSKve Emekli Sand›¤› mallar› bize gelmeyebafllad›. Ankara’da K›z›lay’›n göbe¤inde SSK‹flhan›, Ulus’ta Emekli Sand›¤›’na aitAnafartalar Çarfl›s›, Foça’daki tatil köyü. Bizbunlar› 5 y›l içinde sataca¤›z, gelirini deSosyal Güvenlik Kurumu’na aktaraca¤›z. Bumallar›n tasfiyesi için 6. daire ad› alt›nda birbirim kurduk. Sadece bu iflle ilgilenecek.

Sat›lamayanlar ne olacak?5 y›l içinde sat›lamazsa bütçesine de¤eri

kadar ödenek koyulacak; bir yana gelir biryana gider yaz›l›p tasfiye edilecek. Yanidevlette kalm›fl olacak.

Tar›msal yat›r›mlara yap›lacak tahsislerleilgili yeni bir tebli¤ ç›kard›n›z...

Teknolojik, organik ve jeotermal tar›myat›r›m› yapacak olanlara 20 y›l süreyle arazitahsis edip, irtifak hakk› yani kullan›m hakk›veriyoruz. Örne¤in Afyon’da jeotermaltar›mla ilgili bir tahsis yapt›k bile. 60 milyondolarl›k bir yat›r›m bu ve çiçek, domates,salatal›k üretecek. Bunu bedelsiz verdik,çünkü Afyon kalk›nmada öncelikli yöre. Bukapsam d›fl›nda kalanlardan ise y›ll›k olarakemlak vergi de¤erinin yüzde 1’i; projemaliyet bedelinin binde 5’inden afla¤›olmamak üzere kira al›yoruz. Bir dehas›lattan yüzde 1 pay al›yoruz. Organizehayvanc›l›k bölgelerine de 20 y›ll›¤›na irtifakhakk› veriyoruz.

OSB’ler d›fl›ndaki yat›r›mlara da arazitahsisi yap›yor musunuz?

4706 say›l› kanuna göre; 10 milyon dolarve üzerindeki yat›r›mlarda; 50 kifliden fazlaistihdam sa¤lan›rsa harca esas (güncel emlakvergi de¤erinden) arazi tahsisi yap›yoruz.Yalova’daki tersanelere, Sakarya’da KibarHolding’e bu flekilde tahsisler yapt›k. KibarHolding Karasu’da 1 milyar dolar yat›r›mlayass› çelik üretimi yapacak. Bunun içinkendilerine bin 500 dekar arsa tahsisediyoruz. 5084 say›l› yasa uyar›nca 6,3milyon metrekare büyüklü¤ünde 84 adettafl›nmaz› bedelsiz devrettik. Böylece 8 bin671 kifliye istihdam sa¤layacak, 1,5 milyarYTL’lik yat›r›ma destek olduk.

‹mar plan› olmayan arazilerin sat›fl›mümkün mü?

1 y›ld›r mümkün de¤il. Çünkü öylearaziler var ki imar geçti¤inde 10, 100 kat›de¤erleniyor. Sat›fl›n yap›labilmesi için

arazinin en az 1/5 binlik imar plan›n›nolmas› gerekiyor; yani orada ne yap›lacak,okul mu ifl han› m›, konut mu? Bunlar belliolmadan satm›yoruz. Belediyeleri imar plan›yapmaya zorlamak için uygulanan birhükümet politikas› bu. Çünkü imar planlar›n›yapma yetkisi belediyelerde; biz yasa gere¤iimar plan› yapam›yoruz. Sadece s›n›rl› baz›konularda baz› kurulufllar›n yetkisi var.Toplu konut alan›nda TOK‹’nin; dubleyollarda da Bay›nd›rl›k Bakanl›¤›’n›n yetkisivar. Di¤er tüm yetkiler belediyelerde.

Vak›f mallar› üzerindeki iflgaller için neyap›yorsunuz?

Vak›flardan trampa yoluyla mallar›al›yoruz ve karfl›l›¤›nda temiz parselveriyoruz. Ald›klar›m›z› da belediyeleredevrediyoruz, onlar da vatandafla sat›p tapuproblemini çözüyor. Vak›f mal› üzerindeyap›laflma ‹stanbul’da Beyo¤lu, Eyüpbölgesinde çok yo¤un. Sadece ‹stanbul’da buflekilde sorunlu 5 bine yak›n gayrimenkulvar. Antalya’da bin 600 adet. Bunlarla ilgilidavalar var. Dolay›s›yla bunlar› çözdükçehem sosyal bir sorunu çözümekavuflturuyoruz hem de yarg›n›n yükünühafifletiyoruz.

“SUR‹YE VE ‹SRA‹LL‹LERE

SATIfiIMIZ YOK”Kamu, Suriye ve İsraillilere büyük miktarda arazi satışı

yapıldığı iddiasıyla sürekli eleştiriliyor…Hatay Türkiye’ye ilhak edildiğinde orada yaşayanlara,

belli bir süre tanınarak “Hangi ülkenin vatandaşı olmakistiyorsunuz, bildirin” denmiş. Türkiye’yi seçenlerin malıSuriye’de, diğerlerininki Türkiye’de kalmış. Basında“Hatay’ın şu kadarı Suriyelilerin” deniyor. Oysa iki ülke1939’dan beri bir emlak anlaşması yapamadı. Suriye1950’de yaptığı toprak reformu çerçevesinde Türkiye’yiseçenlerin mallarını kamulaştırdı. Ama biz Suriye’yiseçenlerin gayrimenkullerini onlar adına idare ediyoruz veparasını da Ziraat Bankası’nda bloke ediyoruz. Bu bizimadaletimiz. Örneğin Suriye uyruklu bir vatandaşıntaşınmazının geçen yıl kiralanması ihalesinde, yıllık kirageliri 534 bin YTL oldu ve parayı bloke ettik. İstanbul,Hatay, Kilis, Mardin, Maraş, Gaziantep’te bu şekilde1939’dan beri bunlar adına kayıtlı mallar var. Yani yeni biredinim yok. 1939’dan sonra hiç toprak alamadılar buülkede. 1966’dan sonra kesinlikle yasaklanmış.Şanlıurfa’nın tamamı, Diyarbakır’ın bir kısmı tarım reformuuygulama alanı. Bu nedenle o bölgelerde yabancıyakesinlikle satış yok.

32 / 2007

ene bafl›nda ciddi bir globaldalgalanmaya yol açan mortgagekrizi, geliflmifl piyasalarda emlakbalonu olufltuktan sonra s›k s›k

görülen bir durum. Gerek genifl kitlelerinrahat bir flekilde konut edinmesi gerekse buuygulama s›ras›nda oluflan risklerin tek eldetoplanmas› yerine daha büyük bir tabanayay›lmas›n› sa¤lamak amac› ile mortgagepiyasalar› oldukça detayland›r›lm›flt›r.“Mortgage Food Chain” olarak bilinen buprosesi afla¤›da gördü¤ünüz gibiözetleyebiliriz. Mortgage sistemininTürkiye’de de baflar›l› olmas› için verilenmortgage’›n bir varl›k hale getirilerek (MBS,mortgage backed security) t›pk› bir bono,hisse senedi gibi al›n›p sat›labiliyor halegelmesi gerekli. Bu tip bir finansal varl›¤›nyarat›lmas›nda ABD’de gördü¤ümüz FannieMae, Ginnie Mae, Freddie Mac adl› devletdestekli flirketlerin de rolü var.

Mortgage bazl› varl›klar›n piyasada neseviyeye geldi¤ini görmek için (sa¤daki)ABD piyasalar›na yönelik rakamlar (tablo)yard›mc› olabilir: 2004 y›l›nda piyasadakiMBS hacmi 3 trilyon 546 milyar dolarseviyesinde iken 2005 y›l›nda bu rakam 3trilyon 681 milyar dolara, 2006 y›l› sonuitibariyle ise 3 trilyon 966 milyar dolaraulaflm›fl. 2006 y›l›nda ayl›k bazda ifllemhacmine bakt›¤›m›zda ise ekimde 286 milyar

288 milyon dolar, kas›mda 264 milyar 607milyon dolar, aral›kta ise 274 milyar 345milyon dolarl›k ifllem hacmi geçmifl.

Henüz Türk piyasas› için çok erken olsada mortgage tabanl› ürünler yap›lar›na görede çeflitlilik gösterir durumda. Mesela“Interest-Only” (nakit ak›m› sadece faizödemesi), “Principal-Only” (nakit ak›m›sadece ana paradan oluflan), “Pass Through”(benzer vade, faiz oran› ve krediözelliklerine sahip menkullerden oluflur),“Pay Through” (farkl› vade ve faizoranlar›na göre branfllara ayr›lan, CMO(collateralized mortgage obligations) gibifarkl› piyasa görüfllerine ve spekülatörlerehitap eden ürünlerin de piyasaya gelmesi ileçok daha derin ve riskin sadece bankalarüzerinde olmad›¤› bir mortgage piyasas›nakavuflabiliriz. Mortgage piyasalar›nda bukadar çok çeflit ürün olmas›n›n nedeni hertürlü yat›r›mc› tipinin istedi¤i bir ürünoluflturarak riskin yay›lmas›n› sa¤lamakt›r.Bono piyasas›na benzer bir flekilde, biryat›r›mc› veya fon faizlerin orta vadededüflece¤ine inan›yor ise “Principal-Only”(sadece ana para) tabir edilen mortgageenstrüman› almay› tercih edecektir. Zirafaizlerin düflmesi durumunda konut almakisteyenler yüksek faizli mortgage’lar›n›zaman›ndan önce geri ödenecek ve düflükfaizli yeni mortgage’lara yönelecektir. Budurumda PO sahibi yat›r›mc›, vadeden önceanapara ödemesine kavuflacakt›r. fiayet

fiANT MANUKYAN / ‹fl Yat›r›m Uluslararas› Piyasalar Müdür Yard›mc›s›

S

2007 / 33

yat›r›mc›lar faizlerin yükselece¤ine inan›yor ise “InterestOnly” tabir edilen ürünlere kayacakt›r. Böyle bir ortamdakimse yeni bir mortgage yükü alt›na girmek istemeyecek veanapara ödemesini yapmak için acele etmeyecektir. IOürünler negatif durasyona sahip olduklar› için faizlerin artt›¤›ortamlarda veya bir bono portföyünün hedge edilmesindeyo¤un olarak tercih edilir.

Gerçekten de mortgage piyasalar› di¤er tüm piyasalarla dayak›ndan ilgilidir. Örne¤in faizlerin düflmesi nedeniyle zararedecek mortgage varl›klar›ndan oluflturdu¤unuz bir portföyvar (sadece IO’lardan oluflan). Bu durumda 10 y›ll›k bonolar›kullanarak portföyünüzü hedge etmek isteyebilirsiniz.Nitekim geçti¤imiz haftalarda 10 y›ll›klar›n getirilerindeyaflanan yükselifl k›smen bahsetti¤im tipte portföylerin sahipolduklar› 10 y›ll›klar› satmas›ndan kaynaklad›.

Kredi kalitesine göre mortgage sahiplerinin üçe ayr›ld›¤›n›görüyoruz. Bunlar “prime” (yüksek kredi notuna sahiptüketiciler), “alt prime” (orta direk diyelim!) ve en zay›f notasahip “subprime”. Son dönemlerde s›k s›k duymaktaoldu¤unuz “subprime mortgage” piyasas› (yani kredi kalitesien düflük mortgage kesimi) üzerine en popüler benchmarkendekslerden biri ABX (Asset Backed Security’ler üzerine birendeks) endeksidir. Çeflitli vadeye dayal› menkul k›ymetleriçin (örne¤in kredi kartlar›, ö¤renci kredileri, araba kredileri)oluflturulan ABX endekslerinden en popüleri ABX.HEendeksi. ‹çinde az önce bahsetti¤imiz çeflitli kredi notlar›nasahip mortgage bazl› ürünler bar›nd›ran bu endeks flu andatarihinin en düflük seviyelerinden ifllem görüyor. Söz konusuürünler çok derin piyasalara sahip olmalar›na ra¤menorganize borsalarda ifllem görmez. Hacmin büyük bir k›sm›bono piyasas›nda oldu¤u gibi OTC tabir edilen tezgah üstüpiyasalarda oluflur. Ancak herhangi bir likidite veya verimsizfiyatlama problemi yaflanmaz.

Mortgage sektörünün ve ürünlerin Türkiye’de de h›zl› birgeliflme göstermesi kaç›n›lmaz. Ancak geliflmifl ülkelerdeyaflanan krizlere bakt›¤›m›zda özellikle faizlerin düflükoldu¤u dönemlerde risk kontrolünün elden b›rak›lmas› ileherkese verilen mortgage’lar›n finansal koflullar de¤iflmeye,faizler artmaya ve konut fiyatlar›n›n düflmeye bafllad›¤›dönemlerde sistemi tehdit etmeye bafllad›¤›n› görüyoruz. Bunedenle en k›sa sürede mortgage’lar›n ikinci el piyasadaifllem görmesini sa¤lamak, kamu otoritesinin riski yak›ndantakip etmesini sa¤layacak düzenlemeleri oluflturmak ve riskinsadece mortgage veren kurumlarda de¤il, spekülatörler,yat›r›mc›lar ve finansal sistemin di¤er aktörleri aras›ndada¤›lmas›n› sa¤lamak gerekiyor.

Mortgage dünyas›nda neler oluyor?

34 / 2007

ama Dubai, önce Dubai Towers‹stanbul projesiyle, sonra da ‹ETTarazisi ihalesinde verdi¤i yüksekteklif ile son dönemde en çok

dikkat çeken flirket oldu. ‹cra KomitesiBaflkan› Farhan Faraidooni, sorular›m›z›yan›tlad›.

Uluslararas› gayrimenkul gelifltirmefirmalar›n› Türkiye’ye çeken ne?Yat›r›mlar›n›z› olufltururken ne gibi kriterlerigöz önüne al›yorsunuz?

Uluslararas› gayrimenkul gelifltirmefirmalar›n›n son dönemdeki Türkiye ilgisinianlamak çok kolay: Ekonomide ola¤anüstübir büyüme sözkonusu, bu büyüme hemtutarl› hem de sürekli, enflasyon kontrolalt›nda ve dolay›s›yla yabanc› yat›r›m rekorüstüne rekor k›r›yor. IMF’nin tahminlerinegöre Türkiye’nin GSMH’si 2008 y›l›nda 750milyar dolara ulaflacak, sat›nalma paritesinegöre kifli bafl› gelir 10 bin dolar› aflacak. Vehepsinden önemlisi, bu büyüme hamlesiiçinde aslan pay› inflaat ve gayrimenkulgelifltirme sektöründe. Son iki y›l boyuncainflaat sektörü Türkiye’deki ekonomikbüyümenin lokomotif sektörü oldu. Tüm bufaktörleri bir araya getirdi¤inizde yabanc›yat›r›mc› için gelecek vaat eden bir pazar

ortaya ç›k›yor.Yabanc› gayrimenkulyat›r›m firmalar›Türkiye pazar›n›ngelece¤ini parlakgörüyor, biz de bugörüfle kat›l›yoruz.

Hem Karayollar›hem de ‹ETT arazisiihalelerinde ZorluGrubu ile yar›flt›n›z vebu rekabetsonucunda bubölgede arazi fiyatlar›metrekare bafl›na 15bin dolar›n üstüneç›kt›. Sizce arsa

fiyatlar›nda yaflanan bu art›fl yapay m› yoksabundan sonra piyasadaki fiyatlar kal›c› olarakyeni bir seviyeye mi tafl›nd›?

Kamuoyunda ‹ETT arazisi olarak bilinenihale sonucunda arazinin de¤erinin kamuoyuve medyan›n beklentilerinden yüksek olmas›böyle bir tart›flmay› getirdi. Oysa bize görebizim önerdi¤imiz rakam bu arazi içinbelirledi¤imiz s›n›rlar›n d›fl›nda de¤il. Çünkü‹ETT arazisi gerçekten de fantastik. Sahipoldu¤u lokasyondan kaynaklanan özellikleri,potansiyel ve ticari özellikleri ile yat›r›myapmak için oldukça elveriflli. Bu nedenle buihaleden sonra bu özellikleri tafl›yanarazilerin de de¤erlenece¤ini ve yat›r›mc›lar›ndikkatini çekece¤ini düflünüyoruz.

Ayr›ca Sama Dubai olarak, arazifiyatlar›n›n gayrimenkul sektörünün yükselentrendine ve makro ekonomik göstergelereba¤l› olarak yükselmeye devam edece¤inidüflünüyoruz. Arazilerin de¤erinin artmas›tamamen Türk ekonomisinin ve endüstriningeliflmesi ile ilgili, s›cak para girifli vespekülasyonlar›n bu de¤erlenme ile alakas›olmad›¤›n› düflünüyoruz.

Gayrimenkulün hangi alan›nda Türkiye’dedaha çok geliflme olaca¤›n› düflünüyorsunuz?Al›flverifl merkezi, konut, plaza... Sizinözellikle ilgilendi¤iniz bir alan var m›?

Türkiye’de gayrimenkul pazar› pek çokfarkl› alanda ciddi bir patlama yafl›yor:Büyük çapl› konut projeleri, plazalar,al›flverifl merkezleri ve oteller...…Bizim pazararaflt›rma birimimiz bu alanlar›n hepsinin debüyümeye devam edece¤ini öngörüyor,çünkü hala arz ile talep aras›nda ciddi birfark söz konusu.

Biz Türkiye’de özellikle “karma kullan›m”olarak adland›rd›¤›m›z ve Dubai Towers’tagüzel bir örne¤ini sundu¤umuz konseptinbüyük bir potansiyeli oldu¤unu, buçerçevede önümüzdeki y›llarda bu konsepteolan talebin artaca¤›n› öngörüyoruz. Buçerçevede, Türkiye’de özellikle ve önceliklebu alana yo¤unlafl›yoruz.

“Türkiye’nin gelece¤iniparlak görüyoruz”

S

ww

w.c

apital.c

omw

ww

.capita

l.com

YÖ

NE

T‹M

BAfiARI ÖYKÜLER‹

ww

w.capital.com

a nalizler

ww

w.c

apital.c

om www.capital.com

p iyasalar

i fl dünyas›

ww

w.c

apital.c

om.tr

.ww

w.c

apital.c

om.tr

t rend

a rflivimizwww.capital.com.l imitsiz bilgi

C apital

ww

w.c

apital.c

om.tr

.ww

w.c

apital.c

om.tr

YÖN VEREN ‹NSANLAR

KA

R‹Y

ER

YE

N‹ Y

AK

LAfi

IMLA

R

KO

NJO

NK

TÜR

ÖZEL YAYINLARVE K‹TAPLAR

ANADOLUKAPLANLARI

AR

Afi

TIRM

APAZARLAMA

www.capital.com.tr

Türkiye’nin 1 numaral› ayl›k ekonomi dergisi

flimdi internette

TÜRK‹YE’N‹N EN YEN‹L‹KÇ‹ AYLIK ‹fi VE EKONOM‹ DERG‹S‹