Gaetano Di Stefano1 VALUTAZIONI CONDOMINIALI. Gaetano Di Stefano2 VALUTAZIONI CONDOMINIALI Definizione CONDOMINIO: fabbricato in cui è possibile distinguere

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VALUTAZIONI CONDOMINIALIVALUTAZIONI CONDOMINIALI


VALUTAZIONI CONDOMINIALIDefinizione

CONDOMINIO: fabbricato in cui è possibile distinguere parti in proprietà esclusiva (unità immobiliari) e parti in proprietà comune (spazi condominiali)


PARTI COMUNI

Sono stabilite dall’art. 1117 del c.c.:1.Suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, le fondazioni, i tetti e i lastrici solari, le scale e i pianerottoli, i portoni d’ingresso, gli androni, i portici, i cortili, ecc.2.I locali della portineria e l’alloggio del custode, i locali lavanderia, i locali per il riscaldamento centralizzato, gli stenditoi, ecc.3.Le opere, le installazioni e i manufatti in genere che servono all’uso delle parti comuni (ascensori, montacarichi, pozzi, cisterne, fognature, ecc.)


Il condominio si costituisce con l’edificazione ex novo di un fabbricato.

Se i proprietari sono più di 4, è obbligatoria la nomina di un Amministratore (art. 1129 cc)

Se i condomini sono più di 10 è obbligatorio compilare il Regolamento di condominio (legge condominiale che regola l‘uso delle parti comuni) (art. 1138 cc)

NASCITA DEL CONDOMINIO


QUOTE MILLESIMALI

Ciascun condomino deve concorrere alle spese comuni in proporzione del valore di piano o porzione di esso di cui è proprietario.

Tale valore è espresso in millesimi (m/m).


QUANTE TABELLE MILLESIMALIIn linea ipotetica non esiste un limite per la redazione delle tabelle millesimali, potendosi ripartire in funzione di millesimi tutte le parti comuni di un edificio (perfino la sostituzione o la ricostituzione della cassetta della posta situata nell’atrio condominiale, la pulsantiera dei citofoni, ecc.)


segue

In pratica le tabelle millesimali che è possibile riscontrare in ambito condominiale sono relativamente poche e possono essere distinte in:

1. TABELLA DI PROPRIETA’ GENERALE (O GENERATRICE O PRINCIPALE O TABELLA “A” )

2. TABELLE D’USO ( TAB. B, TAB. C, TAB. D, TAB. E, ecc. )


LA TABELLA “A”

E’ detta tabella generatrice o principale perché è l’unica tabella che non può mancare in sede condominiale e perché da essa prendono origine la altre tabelle.(tabelle d’uso o derivate)Serve:1.Per stabilire le maggioranze assembleari;2.Per ripartire le spese generali che non sono strettamente legate all’uso particolare di una parte comune (come ad es. le scale, l’ascensore, i discendenti degli scarichi, il riscaldamento centralizzato)


Per la costituzione della Tab. A si può partire:

1.Dai valori di mercato delle singole unità immobiliari;

2.Dalle superfici delle singole unità immobiliari.

NORMALMENTE LA 2° PROCEDURA E’ QUELLA PIU’ SEGUITA

(perché più obiettiva e meno soggetta a valutazioni discordanti o momentanee del

mercato).

Segue.


segue

La Tab. A si redige a partire dalla superficie utile di ogni singola u.i., “calibrando” l’importanza dei singoli vani attraverso l’uso di COEFFICIENTI DI DIFFERENZIAZIONE (stima per punti di merito).La superficie che si ottiene è detta SUPERFICIE RAGGUAGLIATA

Rapportando a 1000 (millesimi) la somma delle superficie ragguagliate dell’immobile e moltiplicando per la superficie ragguagliata di ogni singola unità immobiliare, si ottengono i MILLESIMI DI PROPRIETA’ GENERALE DI OGNI SINGOLO APPARTAMENTO.


SEGUE

1,2,...n

1000 m/m Sup. ragg. U.I.

Sup. ragg. totaliQ


I PRINCIPALI COEFFICIENTI DI DIFFERENZIAZIONEServono per ragguagliare la superficie reale dell’u.i. ed ottenere la superficie “virtuale”, proporzionale al valore della proprietà.

1.Coefficiente di DESTINAZIONE

2.Coefficiente di ALTEZZA DI PIANO

3.Coefficiente di ESPOSIZIONE (o affaccio)

4.Coefficiente di ORIENTAMENTO


segue

Accanto a questi coefficienti (che rappresentano i più importanti e vengono sempre considerati), se ne possono aggiungere altri (di luminosità, di rumore, di isolamento termico, di comodità di accesso, di vetustà, ecc.) in dipendenza delle catratteristiche presentate dalle unità immobiliari presenti nel fabbricato.


Alcuni esempi indicativi

Coefficiente di destinazione funzionale: serve per evidenziare la diversa destinazione delle u.i. appartenenti al condominio.

Destinazione Coefficiente

Appartamento 1

Negozio 1,50-2

Retronegozio 0,8

Ufficio 1,20-1,50

Cantina 0,2-0,25

Soffitta 0,15-0,2

Box 0,6

Posto auto 0,22

Magazzino 0,6

Ecc. maga zzino


segue

Coefficiente per altezza di piano

Piano dell’ u.i. Con ascensore Senza ascensore

Seminterrato 0,6 0,7

Terreno 0,8 0,85

Primo 0,9-0,95 1

Secondo e interm. 1-1,10 0,9-0,95

Ultimo 0,9-1,05 0,7-0,8


segue

Coefficiente di esposizione:

Esposizione su: Coefficiente

Giardino 1,05

Strada 1

Cortile 0,8


segue

Coefficiente di orientamento:

Orientamento Coefficiente

Nord 0,9

Nord-est 0,93

Nord-ovest 0,95

Est; Ovest 0,97

Sud; Sud-est; Sud-ovest 1


LE SPESE PER LA RICOSTRUZIONE E LA MANUTENZIONE DELLE SCALE E DELL’ASCENSORELa ripartizione delle spese per le scale e l’ascensore avviene tra i proprietari dei piani a cui le scale servono, per META’ (500 m/m) in base alla proprietà generale (Tab. A) e per META’ (500 m/m) in base all’USO (in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

Per la ripartizione della seconda metà delle spese si ricorre ad un’apposita tabella d’uso:

TABELLA B – SCALE E ASCENSORE


segue

SCALE E ASCENSORE

500 m/m TAB A

1000 m/m

500 m/m H piano


Le spese per il riscaldamento centralizzato

TAB. CIl riparto delle spese di riscaldamento avviene sulla base dei metri cubi riscaldati o sulla base del numero degli elementi radianti presenti in ciascuna u.i.

33

1000Q m/m = m u.i. oppure:

m

1000Q m/m = elementi radianti u.i.

elementi radianti

33

1000Q m/m = m u.i. oppure:

m

1000Q m/m = elementi radianti u.i.

elementi radianti


segue

Normalmente i millesimi per il riscaldamento comune si ottengono come media tra i m/m calcolati in base alla volumetria dell’u.i. riscaldata e quelli definiti in base agli elementi radianti:

Q m/m cubatura + Q m/m elementi radiantiQ m/m risc.=

2Q m/m cubatura + Q m/m elementi radianti

Q m/m risc.= 2


ALTRE SPESE

I lastrici solari:

Sono le strutture piane poste a copertura del fabbricato o di una parte di esso e utilizzabili come terrazze.

Se il lastrico solare di copertura è comune a tutto l’edificio, le spese di ricostruzione e di manutenzione vengono ripartiti tra tutti i condomini in funzione dei m/m di proprietà generale (Tab. A).


segue

Se il lastrico solare è di uso esclusivo di un condomino (terrazzo a livello), il condomino che ha l’uso esclusivo “ è tenuto a contribuire per 1/3 della spesa di ricostruzione o manutenzione del lastrico: gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”


segue

LASTRICO SOLARE COMUNE

LASTRICO SOLARE ESCLUSIVO (A)

TETTO COMUNE

A


Un esempio.Coefficienti Unità

immobiliare Piano Destinazione Sup.

reale Dest. Orient. Piano Espos.

Prodotto coefficienti

Superficie ragguagliata

A1 T Abitazione 105 1 1 0,8 1 0,8 84

A2 T Abitazione 96 1 0,97 0,8 1,10 0,85 81,6

A3 1 Abitazione 110 1 1 1 1 1 110

A4 1 Abitazione 100 1 0,97 1 1,10 1,07 107

B1 I Box 15 0,6 - - - 0,6 9

B2 I Box 18 0,6 - - - 0,6 10,8

C1 I Cantina 6 0,25 - - - 0,25 1,5

C2 I Cantina 8 0,25 - - - 0,25 2

TOTALE 405,9


segueCalcolo dei millesimi di proprietà generale (TAB. A)

Unità immobiliare

Piano Destinazione Sup. reale

Superficie ragguagliata

Quota millesimale

x

1000 Sup. ragg. U.I.

Sup. ragg. totali

A1 T Abitazione 105 84 206,94

A2 T Abitazione 96 81,6 201,03

A3 1 Abitazione 110 110 271,00

A4 1 Abitazione 100 107 263,62

B1 I Box 15 9 22,17

B2 I Box 18 10,8 26,61

C1 I Cantina 6 1,5 3,70

C2 I Cantina 8 2 4,93

TOTALE m/m 1000


segueCalcolo dei millesimi delle scale e ascensore (TAB. B)

TABELLA B Unità immobiliare

Piano Destinazione Quota millesimale (Tab. A) 500 m/m di

proprietà generale

500 m/m d’uso

QUOTA m/m TOTALE

A1 T Abitazione 206,94 103,47 - 103,47

A2 T Abitazione 201,03 100,52 - 100,52

A3 1 Abitazione 271,00 135,50 228,87 364,37

A4 1 Abitazione 263,62 131,80 222,64 354,44

B1 Inter. Box 22,17 11,09 18,72 29,81

B2 Inter. Box 26,61 13,31 22,48 35,79

C1 Inter. Cantina 3,70 1,85 3,13 4,98

C2 Inter. Cantina 4,93 2,46 4,16 6,62

TOTALE m/m 500 500 1000


segueCalcolo dei millesimi di riscaldamento (TAB. C)

TABELLA C Unità immobiliare

Piano Destinazione Superficie reale

Altezza N° elementi radianti

m/m volume

(a)

m/m elementi radianti

(b)

QUOTA m/m TOTALE (a+b)/2

A1 T Abitazione 105 3,00 18 255,47 315,79 286

A2 T Abitazione 96 3,00 11 233,58 192,92 214

A3 1 Abitazione 110 3,00 15 267,64 263,16 264

A4 1 Abitazione 100 3,00 13 243,31 228,07 236

B1 Inter. Box 15 - - - - -

B2 Inter. Box 18 - - - - -

C1 Inter. Cantina 6 - - - - -

C2 Inter. Cantina 4,93 - - - - -

TOTALE m/m 1000 1000 1000

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