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AAvveenniiddaa AAllmmiirraannttee TTaammaannddaarréé,, 222299 -- TTaammbbaaúú -- JJooããoo PPeessssooaa -- PPBB

• Objeto : Imóvel Urbano - Uso Comercial

• Documentação : Certidão da Matrícula nº. R 59.39.142

– Cartório de Registro de Imóveis de

João Pessoa - PB

• Finalidade : Determinação do Valor de Mercado

para Venda

• Liquidez : Média-Baixa

• Data da Avaliação : Outubro de 2.019

Nº 37.656/19

2

VALOR RESULTANTE DA AVALIAÇÃO:

VALOR DE MERCADO PARA VENDA:

VALOR DO IMÓVEL = R$ 131.960.000,00

(cento e trinta e um milhões e novecentos e sessenta mil reais)

VALOR VÁLIDO PARA OUTUBRO DE 2.019

3

1. ASPECTOS DE LOCALIZAÇÃO

1.1. LOCALIZAÇÃO

O imóvel objeto do presente trabalho está situado na Avenida

Almirante Tamandaré, 229 - Tambaú - João Pessoa - PB.

A região apresenta acesso facilitado através da própria Avenida

Almirante Tamandaré, que a interliga aos diversos bairros do município do

João Pessoa.

1.2. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

João Pessoa é um município capital e principal centro financeiro e

econômico do estado da Paraíba. Com população, estimada em 2.018, de

800.323 habitantes, a capital paraibana é a oitava cidade mais populosa da

Região Nordeste e a 23ª do Brasil, sendo, no seu estado, o município mais

populoso. Pertence à Região Geográfica Imediata de João Pessoa e à

Região Geográfica Intermediária de João Pessoa. A Região Metropolitana

de João Pessoa, formada por João Pessoa e mais onze municípios, tem uma

população estimada em 2.018 de 1.099.360 pessoas, a 23.ª mais populosa

do Brasil.

João Pessoa é cidade com maior economia do Estado da Paraíba,

representando 30,7% das riquezas produzidas na Paraíba e tendo um

produto interno bruto duas vezes maior que Campina Grande, a 2ª cidade

mais populosa do estado. Com dois distritos industriais em

desenvolvimento, um na BR-101 Sul e outro no bairro de Mangabeira.

4

O turismo é um grande produtor de renda e gerador de empregos,

além do comércio, que também possui grande participação econômica na

cidade.

O terreno referente ao imóvel avaliando encontra-se situado na

Avenida Almirante Tamandaré, uma das principais vias de acesso à região,

por onde circulam grande quantidade de pedestres e veículos diariamente,

gerando consequentemente bom fator comercial.

A região apresenta ocupação heterogênea composta por residências

unifamiliares e multifamiliares de padrão construtivo de médio a alto,

estabelecimentos comerciais, institucionais, e hoteleiros e alguns terrenos

livres.

Quanto ao imóvel avaliando, trata-se das instalações de um

estabelecimento hoteleiro, dotado de cento e setenta e três apartamentos,

munido de toda infraestrutura pertinente ao seu ramo, exibindo padrão

construtivo superior e estado de conservação necessitando reparos simples.

Devemos destacar que o hotel possui frente para o mar.

Considerando os fatos supramencionados, acredita-se que o imóvel

deverá apresentar liquidez média-baixa em eventual transação no mercado

imobiliário local.

5

Avenida Almirante Tamandaré – Local do Imóvel

Avaliando.

Avenida Almirante Tamandaré – Local do Imóvel

Avaliando.

Vista Externa – Local do Imóvel Avaliando. Vista Aérea do Imóvel Avaliando.

Croqui de Localização

6

2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

2.1. TERRENO

2.1.1. Dimensões do Terreno

O terreno referente ao imóvel é de conformação geométrica

irregular, encerrando área de aproximadamente 38.200,00 m² (Vide Anexo

3 - Documentação Compulsada.).

Obs.1: A área de terreno referente ao imóvel em estudo foi obtida através da

Certidão da Matrícula nº. R 59.39.142 – Cartório de Registro de Imóveis

de João Pessoa - PB. Não foram efetuadas medições “in loco”.

Obs.2: Em vista de não se integrar ao objeto desta avaliação, não foram

efetuadas investigações no concernente a hipotecas, arrestos, usufrutos e

penhores, considerando-se os bens livres de quaisquer ônus ou problemas

que recaiam sobre os mesmos, obstem o seu uso e depreciem o seu valor

de mercado.

Obs.3: Sob o mesmo aspecto, de não se integrar ao objeto desta avaliação, deve-

se ressaltar que não foram efetuados levantamentos de Passivos

Ambientais, Topográficos, Planimétricos e Cadastrais.

2.1.2. Legislação e Posturas Municipais

De acordo com a Lei de Uso e Ocupação do Solo de João Pessoa,

Decreto Municipal nº. 5.363/2005 de 28 de Junho de 2.005, o imóvel está

implantado em Zona Turística - 2 (ZT-2).

Obs.: É aconselhável que antes de eventual operação de compra e venda,

garantia ou dação em pagamento, seja providenciada junto aos órgãos

competentes a Certidão de Uso e Ocupação do Solo referente ao imóvel

avaliando.

7

2.1.3. Infraestrutura Básica

O local é dotado de diversos melhoramentos urbanos, tais como:

pavimentação (em asfalto) com sistemas de guias e sarjetas, redes de água,

captação de esgoto, energia elétrica, telefonia e iluminação pública,

arborização e serviço de coleta de lixo.

2.1.4. Topografia e Características do Solo

O terreno referente ao imóvel avaliando possui frente ao nível do

logradouro para o qual entesta, desenvolvendo topografia plana ao longo de

toda sua extensão. O solo é aparentemente seco e de boa consistência,

próprio para o embasamento de edificações. Apesar da proximidade com o

a Orla marítima, importante destacar que o nível do lençol freático deve

estar próximo à superfície do solo, uma vez que o imóvel encontra-se nas

suas proximidades.

2.2. BENFEITORIAS

Sobre o terreno encontra-se erigida 01 (uma) edificação que totaliza

uma área construída de 18.009,05m², apresentando as seguintes e

principais características:

2.2.1. Edificação - Hotel

Cunho : Comercial

Área Construída

Apartamentos : 12.000,00m²

Outras Áreas : 6.009,05m²

8

Nº de Apartamentos : 173 (cento e setenta e três)

Idade Estimada : 40 (quarenta) anos

Estado de Conservação : Necessitando de Reparos Simples (e)

Características Construtivas

Estrutura : Concreto Armado

Fechamento : Alvenaria

Cobertura : Telhas de fibrocimento

Fachada : Talude gramada e Pintura

Vida Referencial : 60 (sessenta) anos

2.2.2. Outras Benfeitorias

O imóvel avaliando apresenta ainda benfeitorias e construções

acessórias que não são dotadas de valor comercial isolado, porém

necessárias ao conjunto de instalações, quais sejam:

• Piscinas

• Quadras Esportivas;

• Paisagismo;

• Postes de iluminação interna;

• Etc.

Obs.1: As áreas construídas referentes ao imóvel avaliando foram obtidas através

da Certidão da Matrícula nº. R 59.39.142 – Cartório de Registro de

Imóveis de João Pessoa - PB. Não foram efetuadas medições “in loco”.

9

Característica Interna do Imóvel Avaliando. Característica Interna do Imóvel Avaliando.



10




11

3. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

3.1. METODOLOGIA

O valor referente ao imóvel foi determinado através do MÉTODO

EVOLUTIVO, no qual o valor do terreno foi obtido através da utilização

do MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO e o valor

das benfeitorias através do MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO

CUSTO DE BENFEITORIAS.

Para a realização deste trabalho foram seguidas em sua íntegra as

recomendações da NBR 14.653-1 e NBR 14.653-2 da Associação Brasileira

de Normas Técnicas - ABNT, atendendo ao Grau II de Fundamentação e ao

Grau III de Precisão.

3.2. DO TERRENO

3.2.1. Valor Unitário Básico

É preciso definir, o denominador comum ou a situação paradigma,

ótica sob a qual todos os elementos comparativos serão analisados, levando-

se em conta os atributos ou variáveis que influenciam na variação do valor

dos imóveis.

• Índice Fiscal (IF) = 130,00

• Área = 1,00

12

Homogeneizados os elementos que compõem o campo amostral,

através de fatores de fonte, transposição e área, obteve-se, para a situação

paradigma, o seguinte valor unitário básico (Vide Anexo 1 - Valor Unitário

Básico):

Vu = R$ 3.020,02/m²

3.2.2. Valor Unitário Homogeneizado

O valor unitário homogeneizado foi obtido através da seguinte

equação:

VuH = Vu x (1 + Fi - n)

onde:

VuH = Valor Unitário Homogeneizado

Vu = Valor Unitário Básico

Fi = Fatores Utilizados

n = Número de Fatores Utilizados

Substituindo, temos:

VuH = R$ 3.020,02/m2 x (1 + 2,00 - 2)

Vu = R$ 3.020,02/m²

3.2.3. Valor Capital do Terreno

Multiplicando-se o valor unitário homogeneizado pela área de

terreno do Imóvel Avaliando, temos para Dezembro de 2.013:

13

Valor do Capital-Terreno = R$ 3.020,02/m² x 38.200,00m²

arredondando:

VT = R$ 115.750.000,00

3.3. DAS BENFEITORIAS

3.3.1. Metodologia

Para a determinação do valor da edificação será aplicado, sobre a

área construída equivalente, o custo de construção, considerando-se ainda

sua depreciação.

Desta forma teremos:

CTc = (CUB x ACE x dep)

onde:

CTc = Custo da Construção

CUB = Custo Unitário Básico Estimado

ACE = Área Construída Equivalente

dep = Depreciação do Imóvel

14

3.3.2. Custo Unitário da Construção

Quanto ao custo unitário do metro quadrado da referida

edificação utilizaremos aqueles divulgados pela Editora PINI na

Revista Construção São Paulo - Custo Unitário PINI de Edificações,

com as devidas correções para o caso em análise.

RESIDENCIAL - MULTIFAMILIARES

Custo Global/m2 (SINDUSCON/SP - Set -19): 1.669,78

Atualização 0,5% 8,35

1.678,13

Transposição 0,90

Aj de Padrão 0,85

Índice 0,77

Custo Global/m2 (Transposição - Atualizado): 1.283,77

1) CUSTOS ADICIONAIS

Fundações 10,0% 128,38

Dificuldade de Obra 5,0% 64,19

Acabamentos Especiais 10,0% 128,38

Projeto 5,0% 64,19

Paisagismo 5,0% 64,19

Ar Condicionado 5,0% 64,19

Instalações Especiais 10,0% 128,38

Elevador/Escadas Rolantes 0,0% -

Total 641,88

Subtotal 1 1.925,65

2) DESPESAS INDIRETAS

Proporção 4,0% 77,03

Subtotal 2 2.002,68

3) TAXA DE ADMINISTRAÇÃO

Proporção 12,0% 240,32

CUSTO UNITÁRIO (R$/m2) 2.243,00

15

3.3.3. Área Construída Equivalente

N° Descrição Área (m2) Peso Área Equival. (m2)

Apartamentos 12.000,00 1,10 13.200,00

Outras Áreas 6.009,05 0,90 5.408,15

Total 18.009,05 18.608,15

18.009,05 m2

18.608,15 m2

ÁREA CONSTRUÍDA (m2)

ÁREA EQUIVALENTE (m2)

3.3.4. Critério de Depreciação

Para a determinação da depreciação relativa à idade, será adotado o

Método Combinado de Ross-Heidecke. Além de considerar o estado de

conservação em que se apresenta a edificação, também são observados

fatores importantes como a vida útil e idade.

Neste método, o fator de depreciação física k é obtido através de

uma tabela de dupla entrada, na qual se encontra na primeira coluna a idade

em percentual da vida útil provável (I/V) e, na primeira linha, o estado de

conservação do imóvel.

Obtido o fator k resultante da tabela de Ross-Heidecke, o

percentual da depreciação física a ser aplicada é:

16

CÁLCULO DA DEPRECIAÇÃO:

IDADE DO IMÓVEL: 40,00 anos

VIDA REFERENCIAL: 60,00 anos

I/V: 66,67

ESTADO DE CONSERVAÇÃO: E

(Necessitando Reparos

Simples)

K = 63,00

DEPRECIAÇÃO = 0,370

3.3.5. Custo Total de Construção

Considerando-se que o valor da edificação equivale ao produto

entre sua área construída equivalente, o custo unitário de construção,

considerando-se ainda sua depreciação, temos:

Valor da Construção = 18.608,15m² x R$ 2.243,00/m² x 0,370

arredondando:

VCB = R$ 15.440.000,00

3.3.6. Outras Benfeitorias

Considerando-se as benfeitorias acessórias existentes no imóvel,

temos que a verba referente às outras benfeitorias já depreciadas, é de:

VOB = R$ 770.000,00

17

3.4. FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO

O Fator de Comercialização é obtido através da relação entre o

Valor de Venda do imóvel avaliando, considerando-o como pronto e o seu

Custo de Reposição.

Para o presente caso, considerando-se o porte da estrutura, o tipo de

construção e a forma em que se enquadra no contexto urbanístico da região,

temos um fator de comercialização Nulo. Assim sendo:

FC = 1,00

3.5. VALOR DE MERCADO PARA VENDA

Computados os valores anteriormente calculados, temos que o valor

de mercado para venda do imóvel, para Outubro de 2.019 é de:

VI = (VT + VB + VOB) x FC

sendo:

VT = Valor do Capital - Terreno = R$ 115.750.000,00

VB = Valor do Capital - Benfeitorias = R$ 15.440.000,00

VOB = Valor das Outras Benfeitorias = R$ 770.000,00

FC = Fator de Comercialização = 1,000

portanto:

VI = (R$ 115.750.000,00 + R$ 15.440.000,00 + R$ 770.000,00) x 1,000

18

arredondando:

VALOR RESULTANTE DA AVALIAÇÃO:

VALOR DE MERCADO PARA VENDA:

VALOR DO IMÓVEL = R$ 131.960.000,00

(cento e trinta e um milhões e novecentos e sessenta mil reais)

VALOR VÁLIDO PARA OUTUBRO DE 2.019

19

4. LIMITAÇÕES DO ESCOPO

O escopo técnico deste Laudo é limitado pelas seguintes premissas

relacionadas a seguir:

1. Presume-se que os títulos de propriedade sejam bons e válidos, sem

ônus, sendo importante ressaltar que a avaliação não tem a finalidade de

confirmá-los;

2. Informações de terceiros são colhidas com cuidado e por premissa são

consideradas boas e válidas, porém, os signatários não se

responsabilizam pela sua veracidade;

3. Realizou-se o trabalho com base nas informações fornecidas pelo

consulente, que se assumem como corretas e completas;

4. Não foram tomadas medidas no imóvel, tanto do terreno/gleba como

das edificações e demais benfeitorias existentes que somente poderão

ser confirmadas fielmente com o fornecimento do quadro de áreas mais

recente;

5. Não se realizou estudos de engenharia no solo, que é presumido como

bom ou similar aos comparativos de mercado, a não ser onde se

menciona o contrário;

6. Não foram realizados estudos para averiguar ou não a presença de

substâncias prejudiciais à saúde, à estrutura dos imóveis ou aos

impactos ao meio ambiente e os valores reportados ignoram estes

aspectos. Reserva-se o direito de rever a avaliação, caso venha a ser

identificado algo que afete o valor de venda do imóvel;

20

7. Tendências positivas passadas do mercado não são indicativos de

sucessos futuros. Projeções são premissas na data da avaliação e os

signatários não assumem responsabilidade por mudanças de

comportamento do mercado;

8. Não se considerou quaisquer despesas de venda nem de tributação que

possam surgir em caso de alienação ou em eventual aquisição, assim

como qualquer saldo pendente de hipotecas, empréstimos ou quaisquer

outras dívidas e acordos empresariais que recaiam sobre o bem

avaliando;

9. Não foram considerados quaisquer incentivos fiscais ou de outra

natureza por parte dos governos Federal, Estadual ou Municipal.

Assumiu-se que o imóvel cumpre os requisitos da legislação em vigor

quanto à saúde, segurança, encargos trabalhistas e responsabilidade

civil;

10. Na falta de qualquer informação em contrário, assumiu-se que:

(a) Não existem condições do solo anormais nem vestígios

arqueológicos presentes que possam afetar adversamente a

ocupação, atual ou futura, e consequentemente o valor do imóvel;

(b) Os sistemas prediais e outros controles associados ou softwares,

estão em perfeita ordem e livres de defeitos. Todas as edificações

cumprem os requisitos estatutários e de autoridades legais,

incluindo normas construtivas, de segurança contra incêndio,

salubridade e segurança;

(c) Todas as edificações descritas na matrícula do imóvel possuem

licenças de construção, permanente ou direitos de uso existentes

para a sua utilização corrente, não sendo afetado por propostas de

planejamento;

21

11. A localização do imóvel somente poderá ser confirmada após

fornecimento pelo contratante do levantamento georreferenciado;

12. Não se realizou levantamento topográfico ou avaliação ambiental, não

sendo investigado dados históricos que pudessem determinar se o

terreno/gleba está ou esteve contaminado. Na falta de qualquer

informação em contrário, assumiu-se que:

(a) O imóvel é livre de contaminação e não é adversamente afetado

por qualquer lei em vigor ou propostas ambientais;

(b) Qualquer atividade realizada no imóvel é regulada pela legislação

ambiental e devidamente licenciada pelas autoridades

competentes;

(c) A eventual existência de áreas de preservação permanente somente

poderá ser fielmente considerada caso seja fornecido pelo

contratante levantamento topográfico específico, neste caso,

poderão ser obtidos resultados diferentes das premissas adotadas

na avaliação, deste modo os signatários se reservam no direito de

retificar o valor da avaliação;

13. Não foram realizadas quaisquer pesquisas sobre a situação financeira

dos ocupantes do imóvel, sendo considerado que as empresas/usuários

ali estabelecidos cumprem com suas obrigações financeiras e que não

há atraso ou inadimplência na quitação de suas obrigações ou quaisquer

descumprimentos contratuais;

22

14. O relatório é dirigido ao cliente nomeado na capa e os signatários não

devem responsabilidades a terceiros que assumam posições e decisões

com base neste trabalho. Este relatório não poderá ser publicado em

todo ou em parte. A cópia xerox deste laudo mesmo que autenticada

não tem validade alguma sem as assinaturas dos signatários. Não é

permitida a reprodução integral ou parcial deste laudo, ou divulgação

pública sem a expressa autorização dos autores;

15. Sugerimos que seja providenciada antes de eventual operação de

compra e venda, garantia hipotecária, dação em pagamento, a

elaboração de levantamento planialtimétrico com a finalidade de

constatar a área de terreno, bem como, das edificações e demais

benfeitorias soerguidas no imóvel em tela. Caso se constate situação

diferente da adotada, os signatários se reservam no direito de retificar

os valores determinados.

23

5. ENCERRAMENTO

Encerrados os trabalhos, foi redigido e impresso este LAUDO, que

se compõe de 23 (vinte e três) folhas escritas de um só lado, contendo

rubricas impressas, menos esta última, que vai datada e assinada.

Acompanham 04 (quatro) anexos:

1. Valor Unitário Básico

2 . Elementos Comparativos

3. Documentação Compulsada

4. Anotação de Responsabilidade Técnica

São Paulo, 16 de Outubro de 2.019.

PELA AMARAL D'AVILA ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES

CELSO DE SAMPAIO AMARAL NETO JOÃO FREIRE D'AVILA NETO

CREA nº 133.052/D CREA nº 90.899/D

Engenheiro Civil Engenheiro Civil

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VALOR UNITÁRIO BÁSICO

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A N E X O 2

ELEMENTOS COMPARATIVOS

ELEMENTOS COMPARATIVOS RESUMO DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS

Comparativo no. 1 : Av. Cabo Branco, ao lado do nº 2870 O/T : O

Fonte: Execut Consultoria & Negócios Imob - Tel. (83) 2107-0101 / 9.8212-0100 - Sra. Cassia V/L : V

Município: João Pessoa/PB Fator Transposição: 1,083

Bairro: Tambaú Fator Topografia: 1,000

Área de Terreno (m2): 1.440,00 Fator Área: 0,660

Índice Fiscal: 120,00 Outros ( )

Topografia: 1,00

Preço à Vista: R$ 5.320.000,00 Mês: 10 Ano: 2019

Preço por m2 de Área de Terreno, abatido em 10%: R$ 3.694,44

Observações: Valor Total do Imóvel: R$ 6.500.000,00 OFERTA

Valor das Construções: R$ 530.000,00 VENDA

Comparativo no. 2 : Av. Almirante Tamandaré, próx. à Av. Nego O/T : O

Fonte: Corretora Autônma - (83) 99869-0000 / 9.9983-4457 - Sra. Helena V/L : V





Topografia: 1,00



Observações: Terreno OFERTA

VENDA

Comparativo no. 3 : Av. Infante Dom Henrique X Rua Amador Hercílio Rodrigues O/T : O




Área de Terreno (m2): 776,00 Fator Área: 0,610


Topografia: 1,00



Observações: Terreno OFERTA

VENDA

Comparativo no. 4 : Rua Nossa Senhora dos Navegantes, ao lado do nº 090 O/T : O




Área de Terreno (m2): 480,00 Fator Área: 0,580


Topografia: 1,00





Elemento 1

Sem foto

Elemento 3

Elemento 4

Comparativo no. 5 : Av. Almirante Tamandaré X Rua Helena Meira Lima O/T : O

Fonte: A. Galpões - Tel. (83) 9.8715-2275 - Sr. Júlio V/L : V





Topografia: 1,00





Comparativo no. 6 : Av. Buarque, 287 O/T : O

Fonte: Corretor Autônomo - Tel. (83) 9.8836-0808 - Sr. Ricardo V/L : V





Topografia: 1





Elemento 5

Elemento 6

A N E X O 3

DOCUMENTAÇÃO COMPULSADA

A N E X O 4

ANOTAÇÃO DE

RESPONSABILIDADE TÉCNICA

Documents

FRRBB--PPAARR IIINNVVEESSTTIMMEENNTTOOSS SS.€¦ · uma tabela de dupla entrada, na qual se encontra na primeira coluna a idade em percentual da vida útil provável (I/V) e, na