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FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO
INMOBILIARIO TERRA C
UNDÉCIMO INFORME DE AVANCE DE OBRAS
(Cierre al 31 de Marzo del 2016)
Fecha de elaboración del informe: 13 de Abril del 2016.
Fecha de autorización de oferta pública: Resolución SGV-R-2785 del 21 Febrero del 2013
Plazo del Fondo: 5 años.
“La veracidad del contenido de este addendum de prospecto es responsabilidad de Aldesa Sociedad de Fondos
de Inversión Sociedad Anónima y no ha sido sujeto a un proceso de autorización previa por parte de la Superintendencia General de Valores”.
“La gestión financiera y el riesgo de invertir en este fondo de inversión, no tienen relación con los de entidades
bancarias o financieras u otra entidad que conforman su grupo económico, pues su patrimonio es independiente”. Este es un producto de oferta pública restringida, dirigido a inversionistas sofisticados e institucionales.
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Contenido
I. INTRODUCCIÓN ........................................................................................................ 3
II. IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO ............................................................................. 3
III. ENTIDAD RESPONSABLE DE LAS GESTIONES DE VENTA DEL PROYECTO, SEGÚN LA
ESTRATEGIA PREVISTA. ..................................................................................................... 4
IV. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS DE MERCADO (12) .... 4
V. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS LEGALES ................... 14
VI. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS TÉCNICOS ................ 17
VII. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS FINANCIEROS .......... 18
VIII. IDENTIFICACION DE REVELACION DE NUEVOS RIESGOS REALES O POTENCIALES QUE
PUEDAN AFECTAR EL DESARROLLO DEL PROYECTO: .................................................. 27
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DECIMO INFORME DE AVANCE DE OBRAS
FONDO DE INVERSIÓN DE DESARROLLO INMOBILIARIO
TERRA C
I. INTRODUCCIÓN
Este informe de avance utiliza el formato que exige la normativa y corresponde al
reporte trimestral que incluye toda la información relevante sobre el desempeño del
proyecto inmobiliario Terra Campus Corporativo, en el periodo de tres meses
comprendidos entre enero y marzo del 2016.
II. IDENTIFICACIÓN DEL PROYECTO
El proyecto inmobiliario Terra Campus Corporativo consiste en el desarrollo de un
complejo mixto de oficinas y comercio clase A en la zona este del área metropolitana
de San José. Se desarrollaron dos torres de cinco pisos en dos etapas, con estándares
de construcción y servicios similares a los ofrecidos por los centros de oficinas ubicados
en las zonas de Escazú, Santa Ana y Heredia.
El edificio consta de cinco niveles y un nivel de sótano, consta de áreas comunes que
comprenden: lobby sótano, lobby de niveles 1, 2, 3, 4, 5, escaleras internas y de
emergencia, ascensores, azoteas del segundo nivel y quinto.
El proyecto se desarrolló en una propiedad de 31,000 metros cuadrados, en el cantón
de La Unión, ubicado en la zona Este del Área Metropolitana, contiguo al centro
comercial Terramall y la autopista Florencio del Castillo, que comunica a las ciudades
de San José y Cartago.
La fecha de corte del presente informe es 31 de marzo del 2016, el proyecto se
encuentra a un 100% terminado y debidamente entregado a la empresa que
administra el condominio.
En el informe de avance presentado con corte al 30 de septiembre del 2015 se
pueden encontrar todas las especificaciones técnicas relacionadas a la etapa
constructiva y de cierre de la obra.
Actualmente el proyecto se encuentra en la etapa final de comercialización por lo
que este informe se orienta en presentar los avances de dicha etapa.
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III. ENTIDAD RESPONSABLE DE LAS GESTIONES DE VENTA DEL PROYECTO, SEGÚN LA
ESTRATEGIA PREVISTA.
Entidad Descripción
Firma Desarrolladora:
4D Desarrollos Inmobiliarios, S.A.
Cédula Jurídica: 3-101-079468
Domicilio Legal: San José Curridabat 500 metros este
del Servicentro la Galera.
Teléfono: 2207-8888
Dirección Postal: 2488-1000 San Jose.
Fax: 2288-8887
Leslie Saborío
Cédula Identidad: 1-0683-0383
Teléfono: 2207-8800
Gestión de Venta del Proyecto
Finalizadas las etapas de expectativa,
lanzamiento y mantenimiento, la campaña
publicitaria están en la etapa de mantenimiento y
venta, habiéndose contratado pauta publicitaria en
El Financiero (edición impresa), revista SUMMA y
Central American Data (digital). El objetivo de esta
campaña es, a diferencia de las anteriores, capturar
los prospectos que manifiestan interés en ubicarse en
el sector este de la GAM. Así mismo, se aplican
estrategias de mercadeo directo para la
identificación de prospectos y se utilizan las bases de
datos provistas por CINDE, UCCAEP y CAMARA DE
INDUSTRIAS DE COSTA RICA con un seguimiento
telefónico cuyo objetivo es lograr una convocatoria
para presentar el inmueble y sus características.
IV. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS DE MERCADO (12)
a) Estrategia de comercialización:
TERRA CAMPUS Corporativo es ya, un proyecto maduro en el mercado de Centros
Corporativos del Gran Área Metropolitana. Con un 79.8% de áreas colocadas en el
Edificio I y un 59.94%% en el Edificio II, TERRA CAMPUS Corporativo se consolida como el
mejor Centro de Negocios al Este de San José.
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1. Canales y acciones de comunicación:
Durante el año 2015, los esfuerzos de comunicación se concentraron en consolidar un
solo, pero poderoso mensaje: Crecimiento. Nuestro mercado meta se dividió en 2
segmentos:
a. Tomadores de decisiones: Son los Presidentes, Gerentes y/o dueños de
empresas con un potencial perfil para operar en TERRA CAMPUS
Corporativo.
b. Influenciadores: Firmas asesoras y/o Asesores Inmobiliarios externos que
representan a clientes potenciales.
Durante el presente año -2016-, el mensaje que se está trabajando es: “Somos el mejor
Centro de Negocios del Este de San José”.
Lo canales elegidos para comunicarnos con nuestro mercado metas son:
Prensa escrita:
En el 2015 Terra Campus Corporativo se consolidó como una marca conocida y
posicionada gracias al esfuerzo de comunicación que ha estado enfocado en dar a
conocer el proyecto. Durante el año el mensaje se derivó de la Segunda Etapa
(Edificio II) del Centro Corporativo, así como del desarrollo y productividad de la zona
Este de San José. Se tuvo participación en medios como el suplemento de bienes
raíces de El Financiero -con amplio protagonismo-, la Revista Somos Empresarios
(revista oficial de la Cámara de Comercio, Industria, Turismo y Servicios de Cartago) y
la Revista Inteligencia Inmobiliaria de Colliers International Costa Rica, referente en el
mundo de los negocios inmobiliarios. Hacia el final del año se iniciaron esfuerzos de
comunicación con la Revista Summa, en el especial Adonde Invertir en el 2016, edición
Diciembre 2015, y la revista de la industria inmobiliaria local Inmobilia.
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Durante el primer trimestre del 2016 se ha pautado en los Especiales de Bienes Raíces
de Periódico El Financiero, con una participación protagónica en la contraportada del
suplemento. A través del diseño de la pauta se trató de lograr una imagen más
depurada y madura del proyecto.
La Revista Inversión Inmobiliaria también fue elegida como vehículo para
comunicarnos con el segmento de mercado de los “Influenciadores” anteriormente
descrito.
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Redes sociales:
La presencia de TERRA CAMPUS Corporativo en Facebook, cumplió su objetivo de
demostrar la aceptación de la marca en este nicho. El principal objetivo de nuestra
cuenta en Facebook es redirigir visitas al sitio Web de la marca y finalmente que el
cliente potencial se interese en ampliar información acerca del proyecto. 13, 048 es el
número de “fans” o simpatizantes con lo que cuenta el wall de TERRA CAMPUS
Corporativo en Facebook.
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Otro pilar de comunicación en el que se basó la estrategia del 2015 fue “El Sello de
Garantía” que dan los socios comerciales del proyecto. Gracias al respaldo de marcas
de gran renombre internacional, se puede afirmar que TERRA CAMPUS Corporativo es
el Mejor Centro de Negocios del Este de San José.
A partir del mes de Mayo anunciaremos con gran orgullo a Grupo BIMBO dentro de
nuestros socios comerciales.
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b) Análisis de la estimación de la demanda del proyecto.
El mercado meta de este proyecto está compuesto fundamentalmente por inversión
extranjera directa (IED) del sector servicios: BPO (Business Processing Outsourcing), IPO
(Information Processing Outsourcing) y KPO (Knowledgement Processing Outsourcing),
así como empresas multinacionales y nacionales (servicios de consultoría legal,
estrategia gerencial y fiscal, contaduría e ingeniería, así como diseño y arquitectura).
Por último, se complementa con lo anterior una oferta de servicios comerciales que se
ubican en el primer piso del Edificio I.
La principal demanda de espacios, está surgiendo de dos fuentes:
1. Las necesidades de expansión y crecimiento de operación de los Socios
Comerciales presentes en el proyecto (GSK, Fiserv, Konrad Group) y
2. Las demandas de espacio para inicio de operaciones de importantes marcas
transnacionales como es el caso de Grupo BIMBO.
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Las empresas anteriormente mencionados demandan espacios que van desde los 500
m2 hasta plantas completas de aproximadamente 2,200 m2 en edificios con altos
estándares de calidad en construcción, telecomunicaciones, seguridad, acceso a
transporte público, manos de obra calificada y otras condiciones donde la
funcionalidad prevalece sobre el lujo. Adicionalmente, buscan ubicarse cerca de
focos residenciales importantes de clase media y media alta, adonde se tenga
acceso a amenidades y servicios, así como cerca de zonas universitarias, colegios
técnicos y profesionales que les faciliten el acceso a mano de obra del más alto nivel.
Continúa siendo importante considerar que la zona industrial de Cartago carece de
espacios óptimos para oficinas por lo tanto, una gran cantidad de empresas se han
visto en la necesidad de improvisar para crear espacios para sus oficinas.
Los inmuebles tanto habitacionales como comerciales del Este de la GAM son de los
más antiguos del país por razones obvias: tradicionalmente la capital se desarrolló
hacia el Este hasta hace unos años atrás cuando se da el boom inmobiliario en la zona
Oeste. Sin embargo, es evidente que las miradas de los desarrolladores nuevamente se
posan sobre el Este de la GAM, siendo este sector el más denso poblacionalmente y,
por ende, donde se encuentra la mayor oferta de mano de obra.
c) Análisis de potenciales inquilinos o compradores.
Por las características de la oferta inmobiliaria de la zona Este de la GAM, las grandes y
medianas empresas han atendido sus necesidades de oficinas mediante el desarrollo y
construcción de instalaciones propias, sin embargo, conforme las condiciones de
mercado y otras condiciones económicas fueron sofisticando su demando y por ello
cada vez más empresas se ven en la necesidad de alquilar espacios pensados y
desarrollados para sus necesidades que agreguen valor a su imagen y operación.
Las empresas multinacionales y nacionales de gran volumen, ya sea en expansión o
nuevas por instalarse en el país, buscan características y atributos específicos para sus
instalaciones. Entre las características de mayor relevancia están la relación de
parqueos, las facilidades para la tecnología de información así como el de seguridad,
facilidad de acceso a servicios privados como comidas, supermercados, bancos,
entretenimiento y seguridad para sus colaboradores. TERRA CAMPUS Corporativo
gracias a su integración vehicular y peatonal con Terramall, ofrece todos los servicios
que los empleadores buscan para que sus colaboradores tengan un mejor ambiente
laboral y, en consecuencia, su productividad se incremente.
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d) Análisis de la competencia.
Características del mercado de Centros Corporativos en Costa Rica.
Actualmente la oferta tiene una especial concentración en inmuebles de Clase A y
A+, ubicándose la mayoría de ellos en el Oeste de la GAM. El Este también ha sido de
gran interés para los desarrolladores inmobiliarios que han construido nuevos centros
de oficinas y que, por sus características y atributos, son competencia directa para
TERRA CAMPUS Corporativo.
Aun cuando las condiciones políticas y sociales que ofrece el país han favorecido el
establecimiento y consolidación de empresas extranjeras del sector servicios, creando
una importante demanda por centros de oficinas, pareciera haber un desfase entre la
oferta y la demanda, dado la importante cantidad de metros cuadrados que se
construyeron durante los últimos años. Como consecuencia de esto, la competencia
entre los desarrolladores se acentúa con el fin de atraer a esos clientes potenciales,
tanto locales como extranjeros. Se estima que el mercado tardará otros tres años en
absorber los metros cuadrados que ya se encuentran construidos.
Distribución geográfica
Los principales centros de oficinas en Costa Rica se encuentran concentrados en el
centro de la Gran Área Metropolitana (GAM), zona que incluye áreas de las provincias
de San José, Heredia, Alajuela y Cartago y que agrupa aproximadamente el 54% de la
población del país, así como la mayor parte de la producción. 1
Al día de hoy, la mayor concentración de Centros Corporativos sigue estando en el
Oeste de la GAM, específicamente el Oeste de la ciudad de San José y los cantones
occidentales de la provincia de Heredia.
No obstante, debido al nivel de saturación que se ha ido incrementando con el paso
del tiempo y el auge inmobiliario en la Zona Oeste, las miradas de los desarrolladores
nuevamente se posaron sobre la Zona Este. Importantes propuestas han llegado a
competir directamente en la zona:
1 Instituto Nacional de Estadística y Censos, C1. Población total proyectada por sexo, según provincia, cantón y
distrito 2000-2015, http://www.inec.go.cr/Web/Home/GeneradorPagina.aspx (9 de agosto 2010)
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a. Sigma Business Center ofrece 18,000 metros cuadrados y se ubica cerca del Mall
San Pedro.
b. Momentum Pinares con su Torre Médica ofrece aproximadamente 5,000 metros
cuadrados en espacios especializados para el sector médico.
c. Oficentro El Tobogán que ofrece 30,000 metros cuadrados de uso corporativo y
comercial.
Oferta Comparable
En esta sección se resumen algunos de los proyectos de oficinas más exitosos de
desarrollo ubicados en la GAM.
Considerando la ubicación geográfica, los competidores directos de Terra Campus
Corporativo son:
Sigma Business Center
Localizado en al lado del Mall San Pedro. El proyecto ofrece cuatro torres de oficinas
para un total de 18.000 metros cuadrados.
Oficentro El Tobogán
Localizado a 800 metros al norte del centro de la capital en Barrio Tournón. El proyecto
cuenta con 30.000 metros cuadrados de construcción, tanto para uso comercial
(primer piso) como corporativo.
Adicionalmente podemos mencionar:
Oficentro Forum (Clase A)
Ubicado contiguo a la autopista a Santa Ana. Se considera uno de los centros de
oficinas más exitosos por su nivel de ocupación y la cantidad de etapas desarrolladas.
Cuenta con un total de 64,500 metros cuadrados alquilables de oficinas.
El proyecto ofrece un espacio de parqueo por cada 30 metros cuadrados arrendados.
Oficentro Forum 2 (Clase A)
El proyecto se encuentra en la autopista radial Santa Ana-Belén, en una propiedad de
7.5 hectáreas. El proyecto incluirá un total de 200,000 metros cuadrados de
construcción distribuidos en 15 edificios de oficinas y 2 plataformas de parqueo. El
proyecto cuenta con 60,000 metros cuadrados arrendables.
Ofrece un espacio de parqueo por cada 30 metros cuadrados arrendables.
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Avenida Escazú (Clase A)
El proyecto ubicado sobre la autopista Próspero Fernández, contiguo al Hospital Cima
incluye 13,000 metros cuadrados de uso mixto: oficinas, residencias, hoteles, cines,
hospital y locales comerciales. Es el primer “Life Style Center” del país.
Oficentro Plaza Roble (Clase A+)
Localizado contiguo a la autopista Próspero Fernández, cuenta con acceso a
facilidades de hospedaje y a la principal plataforma comercial del país: Multiplaza
Escazú. El proyecto abarca un total de 36,000 metros cuadrados de área alquilable
distribuidos en seis torres. Cuenta con 1,285 espacios de parqueo, con una relación de
un espacio por cada 28 metros cuadrados de espacio de oficinas.
Eurocenter Diursa (Clase A+)
El proyecto cuenta con 19,000 metros cuadrados arrendables.
Cuenta con instalaciones ubicadas dentro de régimen de zona franca.
Ofrece una relación de un espacio de parqueo por cada 25 metros cuadrados
arrendables.
El Cedral (Clase A+)
Localizado en San Rafael de Escazú, cerca del centro comercial Trejos Montealegre.
El proyecto cuenta con un total de tres torres de oficinas.
Oficentro Torre Cordillera
Localizado en Pavas y con 12.000 metros cuadrados de construcción.
Edificio Mira
Localizado a 800 metros al oeste de Casa Presidencial.
Torre Condal (Clase A)
Localizado en San Pedro, calle central cerca del Centro Comercial Muñoz & Nane.
Una sola torre con dos niveles de sótano para parqueo. Cuenta con 7,500 metros
cuadrados de construcción.
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V. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS LEGALES
A. Revelación de las contingencias legales o tributarias que afecten al proyecto o
a los activos adquiridos por el fondo.
El proyecto está desarrollado bajo el concepto de régimen de zona franca, si se realiza
un alquiler o vende a una empresa que no requiera del Régimen el Fondo está
obligado a pagar los impuestos de desafectación para el área arrendada o vendida y
áreas comunes proporcionalmente. Esta contingencia está incluida dentro del
presupuesto de la obra.
B. Descripción de la estructura y vehículos jurídicos utilizados para el desarrollo del
proyecto.
Estructura: Terra Campus Corporativo es un oficentro que opera bajo el
régimen de zona franca. La ley indica que para poder operar como tal, se
debe tener a un responsable de la implementación del régimen.
Para cumplir con esa función, el Fondo era el propietario de la sociedad Terra
Vereda Tropical, S.A., empresa que es el ente autorizado para la administración
del régimen de zona franca, acreditado ante la Coalición Costarricense de
Iniciativas de Desarrollo (CINDE). Dicha función es administrativa y no se lucra
con su ejecución.
Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Terra C se encuentra en una
etapa madura, --ya terminó la construcción y está en una etapa avanzada de
alquiler o venta de sus locales comerciales-. Cuando se culmine con ese
proceso, el Fondo deberá devolver las inversiones y sus respectivas ganancias a
los inversionistas y consecuentemente se extinguirá.
Por esa razón, el pasado 29 de setiembre del 2015 el FIDI TERRA C procedió con
la venta del cien por ciento de las acciones comunes y nominativas de Terra
Vereda Tropical S.A., a la empresa desarrolladora del proyecto, denominada
Desarrolladores Inmobiliarios 4D S.A., quien seguirá con las funciones relativas al
régimen de zonas francas.
Esta venta no genera ningún valor monetario debido a que su única función es
de administradora del régimen de zona franca, función que como se explicó,
no es de naturaleza lucrativa.
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C. Informe legal de propiedades del FIDI TERRA C
ESTRUCTURA LEGAL DE PROPIEDAD PARA ACTIVOS:
País en donde se ubican los activos:
Costa Rica, específicamente en la Provincia de Cartago, Tres Ríos
Vehículo societario que se utilizará:
SOCIEDADES ANONIMAS
Principales características legales del vehículo:
Sociedades Mercantiles, cuyo capital social es representado por acciones
comunes y nominativas. Su información corporativa consta en el Registro Público, y la
tenencia de las acciones en el libro de Registro de Accionistas. Su forma de hacerse
representar es a través de representantes legales.
Forma en que quedará registrada la propiedad del inmueble o activos a nombre del
fondo de inversión:
ALDESA SOCIEDAD DE FONDOS DE INVERSION SOCIEDAD ANONIMA quien es
Administradora del FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C, el
cual es dueño de las siguientes fincas inscritas en el Registro Inmobiliario de la provincia
de CARTAGO.
FINCAS:
NOVENTA Y TRES MIL SETANTA Y NUEVE - F - CERO CERO CERO, está finca se
trasformó en CONDOMINIO VERTICAL generando una nueva Finca Matrix #3-3290-M-000
la cual está compuesto por 141 fincas filiales, de las cuales 72 serán destinadas a
estacionamientos, 68 serán destinadas a locales comerciales u oficinas, 1 será cajero
automático.
NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA - F - CERO CERO CERO, esta finca se
trasformó en CONDOMINIO VERTICAL generando una nueva Finca Matrix #3-00005-M-
000 la cual está por 153 fincas filiales, de las cuales 71 serán destinadas a
estacionamientos, 80 serán destinadas a locales comerciales u oficinas, 1 será cajero
automático y 1 será destinada a oficina de la administración.
NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y UNO - F - CERO CERO CERO
NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS - F - CERO CERO CERO
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Constitución de FIDEICOMISO DE GARANTIA:
FIDEICOMISO DE GARANTIA FONDO TERRA C –PROMERICA-DOS MIL TRECE
1. FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C asume el
carácter de FIDEICOMITENTE
2. CENTRAL FIDUCIARIA INMOBILIARIA CFI SOCIEDAD ANONIMA, dueña en
propiedad fiduciaria de las fincas inscritas en el Registro Inmobiliario de la
provincia de CARTAGO, Matrículas de Folio Real Números:
NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA - F - CERO CERO CERO, esta finca se
trasformó en CONDOMINIO VERTICAL generando una nueva Finca Matrix #3-00005-M-
000 la cual está por 153 fincas filiales, de las cuales 71 serán destinadas a
estacionamientos, 80 serán destinadas a locales comerciales u oficinas, 1 será cajero
automático y 1 será destinada a oficina de la administración.
NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y UNO - F - CERO CERO CERO,
NOVENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y DOS - F - CERO CERO CERO
Asume el cargo de FIDUCIARIA
3. BANCO PROMERICA DE COSTA RICA, S.A asume el cargo de FIDEICOMISARIA
PRINCIPAL
Constitución de FIDEICOMISO DE GARANTIA:
FIDEICOMISO DE GARANTIA FONDO TERRA C –PROMERICA-DOS MIL CATORCE
1. FONDO DE INVERSION DE DESARROLLO INMOBILIARIO TERRA C asume el
carácter de FIDEICOMITENTE
2. FIDELES FIDEX LIMITADA, dueño en propiedad fiduciaria de las fincas inscritas
en el Registro Inmobiliario de la provincia de CARTAGO, Matrículas de Folio Real
Números:
NOVENTA Y TRES MIL SETANTA Y NUEVE - F - CERO CERO CERO, está finca se trasformó en
CONDOMINIO VERTICAL generando una nueva Finca Matrix #3-3290-M-000 la cual está
compuesto por 141 fincas filiales, de las cuales 72 serán destinadas a estacionamientos,
68 serán destinadas a locales comerciales u oficinas, 1 será cajero automático. Asume
el cargo de FIDUCIARIA
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3. BANCO PROMERICA DE COSTA RICA, S.A asume el cargo de FIDEICOMISARIA
PRINCIPAL
Riesgos asociados con el uso de la estructura legal:
Podrían ser aquellos que se den por alguna demanda contra las sociedades por temas
laborales, o solicitudes de quiebra, demandas, insolvencia, en donde su patrimonio
(propiedades) deba responder.
Sin embargo, se ha previsto como para la estructura legal y fiscal del Proyecto, que las
sociedades dueñas de los inmuebles, sean únicamente tenedoras de los inmuebles, y
que se utilice otra sociedad anónima para los contratos y demás actuaciones dentro
de las actividades de ejecución y desarrollo del Proyecto, con el objeto de disminuir
estos riesgos.
No obstantes, para efectos de los créditos bancarios, si se ha debido dar en garantía
los inmuebles, sin embargo, se han tomado las consideraciones necesarias para
procurar que se rindan y/o honren correctamente los créditos.
VI. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS TÉCNICOS
a. ACTIVIDADES REALIZADAS A LA FECHA
No se han realizado trabajos de construcción de obras, solamente revisión de
funcionamiento y reparaciones menores.
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VII. ACTUALIZACIÓN DE LA INFORMACIÓN SOBRE ASPECTOS FINANCIEROS
A. Actualización de información financiera.
a. Presupuesto Global:
A continuación se presenta el presupuesto global el cual ha sufrido variaciones en el
detalle de su distribución numérica con respecto a la información presentada en el
informe trimestral al 31 de diciembre del 2013. Sin embargo dicha variación no afecta
el global del presupuesto.
b. Costo del Proyecto posterior a su cierre de Obras:
Al corte del mes de setiembre del 2014 se efectuó el CIERRE DE OBRA de la Etapa II,
capitalizando todos los costos y creando el Activo Edificio II por lo cual se incluye un
cuadro #2.1 donde se refleja la capitalización de los costos en el Activo Edificio II,
posterior a esta fecha no existen más costos capitalizables a la obra.
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I. Costo Ejecutado a nivel general del proyecto:
Al 30 de Setiembre del 2014, el costo total ejecutado ascendió a la suma de $18,612.7
miles, cifra que representa el 81% del costo total presupuestado para el proyecto.
c. Gastos Ejecutados posterior al cierre de Obra:
Posterior al cierre de obra terminado en Setiembre del 2014, se siguieron ejecutando
Gastos relacionados a la obra los cuales se detallan a continuación, los mismos con
corte al 31 de Marzo del 2016:
Gastos Generales (Legales, Mercadeo, Ventas, Auditorias, Servicios
Profesionales-Comisiones).
Gastos de Operación (Salarios, Operativos, Bienes Inmuebles,
Depreciaciones, Póliza, reparaciones).
Cuota de Mantenimiento.
Intereses bancarios.
Comisión por Administración del Fondo.
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Dichos gastos por normativa contable no son capitalizables a la obra.
Gastos Generales: Los gastos generales conformados por gastos legales,
mercadeo, ventas, auditorias, servicios profesionales, comisiones de ventas, al corte
del 31 de Marzo del 2016 acumulan $512k, el peso más representativo lo conforman
los gastos por servicios profesionales pagados específicamente a las empresas de
correduría por las ventas realizadas y el pago a los peritos por los avalúos realizados
según los solicita la normativa, con un 32.34% del total de los gastos generales.
Gastos de Operación: Los gastos de operación conformados por gastos salarios,
operativos, bienes inmuebles, depreciaciones, pólizas, reparaciones, al corte del 31
de marzo del 2016 acumulan $20.14k, el peso más representativo lo conforman los
gastos de bienes inmuebles 50% del total de los gastos de operación.
Cuota de Mantenimiento: Los gastos de mantenimiento, al corte del 31 de marzo
del 2016 acumulan $73k.
Intereses bancarios:
Los intereses acumulados al corte del 31de Marzo del 2016 asciende a $267k los cuales
están relacionados a tres deudas:
1. Deuda adquirida por TERRA C en Agosto del 2013 con Banco Promerica para el
desarrollo del proyecto Etapa II, dicha aprobación de crédito corresponde a
$11,000.0 miles.
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En Abril del 2015 se renegocio ya que se refundió la deuda de la Etapa II que era
de $10,999.0 miles a esa fecha y el saldo del crédito de la Etapa I que estaba a
nombre de Terra Vereda Tropical, S.A y la cual tenía un saldo de $3,001.0 a ese
fecha corte, quedando un nuevo saldo al 30 de abril 2015 de $14,000.0 miles
2. Deuda adquirida por TERRA C en Abril del 2015 después de la refundir los créditos
la misma estaba a nombre de Terra Vereda Tropical, S.A, por un monto $294 miles
que corresponde a un crédito puente por 6 meses para la remodelación de las
oficinas del cliente Konrad Group del Edificio I. En el mes de Octubre 2015 se
procedío con la extención del plazo de esta deuda por 6 meses más. Se informa
que para el mes de Marzo 2016 se procedió con la cancelación de esta deuda.
3. Deuda adquirida por TERRA C en Abril del 2015 por un monto $571.6 miles que
corresponde a un crédito puente por 6 meses para la remodelación de las
oficinas del cliente FISERV Costa Rica del Edificio II. El mismo se canceló en el mes
de Julio 2015 con la venta de las fincas.
Características crédito de TERRA C por $14,000,0 miles:
Fecha de aprobación crédito: 19 de agosto 2013
Plazo: 120 meses Tasa de interés: En dólares: Prime Rate más 5.25 puntos porcentuales, revisable y
ajustable mensualmente. Actualmente al 8.5% anual, con tasa mínima de: 8.5%
Comisiones: 0.50% flat al momento del desembolso de acuerdo al monto de
participación de cada banco.
Comisiones: 0.15% flat con la formalización sobre la totalidad del crédito sindicado
para el a banco agente Banco Promerica Costa Rica.
Renegociación: Se renegocio el 28 de abril del 2015 respetando las condiciones
anteriores.
Forma de pago: 18 cuotas de gracia y a partir de la cuota 19, 101 cuotas
mensuales iguales y consecutivas que incluyan principal e intereses y una última
cuota con el saldo del principal más intereses.
Características créditos de TERRA C por $600,0 miles:
Fecha de aprobación crédito: 30 de Noviembre 2015
Plazo: 6 meses
Comisiones: $50 dólares el día del desembolso.
Tasa de interés: En dólares: Prime Rate más 5.25 puntos porcentuales, revisable y
ajustable mensualmente. Actualmente al 8.5% anual, con tasa mínima de: 8.5%
Forma de pago: 6 meses de cuotas solo intereses y principal al vencimiento.
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Comisión por Administración del Fondo:
La comisión por administración del fondo al 31 de diciembre del 2015 acumula a la
fecha la suma $307.0 miles.
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d. Detalle de Flujo de efectivo
Las ventas establecidas del 2015 y 2016 podrán variar dentro de los rangos establecidos en el análisis de sensibilidad
mostrado en el punto c. Los costos serán financiados mediante la estructura presentada.
Se prevé la devolución del capital para el próximo año 2016. Según la proyección de las ventas mostradas.
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e. Resumen de Flujo de efectivo
Con el fin de dar trazabilidad a al información presentada de los flujos de efectivo, a partir de este informe se detalla en
el escenario inicial con corte al 30 de septiembre del 2013 en comparativo al cierre de este periodo.
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Se informa que gracias a los esfuerzos en comercialización para venta y alquiler de los espacios desocupados del
Oficentro, para este trimestre se logró la venta de 3,428.15 metros cuadrados del edificio dos que representan un 30%
del área total del edificio, esto permitió a la administración disminuir los niveles de endeudamiento, pasando de 63.52%
del trimestre anterior a 50.19% al cierre del mes de Marzo 2016, este porcentaje se encuentra dentro de los límites
establecidos en el prospecto.
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La administración continua su labor de colocación y se informa que para el mes de Marzo 2016 se firmó un nuevo
contrato de arrendamiento con la empresa FISERV, mismo que inicia su vigencia para el segundo semestre del 2016,
tambien para este periodo inicia la vigencia de un nuevo contrato de arrendamiento con la empresa Konrad Group.
Adjunto proyección de venta y nivel de endeudamiento ajustado:
f. Análisis de sensibilidad:
Una vez concluidos los números en el modelo financiero el resultado esperado fue de un 5%. Esta rentabilidad no
es garantizada ya que la misma está sujeta a variables internas y externas que pueden alterar el resultado.
12 meses 24 meses
2,100 16% 2%
2,150 19% 5%
2,200 22% 7%
27
VIII. IDENTIFICACION DE REVELACION DE NUEVOS RIESGOS REALES O POTENCIALES
QUE PUEDAN AFECTAR EL DESARROLLO DEL PROYECTO:
Acerca de los riegos reales o potenciales específicos del proyecto, que pueden
incidir en el resultado final del mismo, la sociedad administradora determinó que
se deben incluir los siguientes Riesgos.
1. Riesgo legales asociados al cumplimiento de la normativa de PROCOMER y
COMEX.
2. Riesgos de cambios adversos en la legislación vigente en la materia de zonas
francas.
3. Riesgos en la obtención de permisos y autorizaciones en las instituciones
competentes.
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1. Riesgo legales asociados
al cumplimiento de la
normativa de PROCOMER y
COMEX.
2. Riesgos de cambios
adversos en la legislación
vigente en la materia de
zonas francas.
3. Riesgos en la obtención
de permisos y
autorizaciones en las
instituciones competentes.
De conformidad con lo dispuesto por la
Ley del Régimen de Zonas Francas No.
7210 (la “Ley”) y sus reformas, así como su
Reglamento, y lo dispuesto en el Contrato
de Operaciones suscrito por Terra Vereda
Tropical S.A. con Procomer, la empresa
beneficiaria del Régimen de Zonas
Francas está sujeta a la aplicación de
eventuales sanciones en caso de
incumplimiento comprobado en
resolución administrativa de sus
obligaciones al Régimen, tanto a la luz de
la legislación aplicable como de dicho
Contrato.
Al respecto, el artículo 32 de la Ley
dispone que se podrán imponer las
siguientes sanciones: multa hasta
trescientas veces el salario base, suprimir
por un plazo de un mes hasta un año uno
o varios incentivos otorgados o revocar el
régimen sin responsabilidad para el
Estado en alguna de las siguientes
infracciones:
a) Haber suministrado datos falsos en su
solicitud para acogerse al Régimen.
b) Iniciar operaciones fuera del plazo
previsto en el Acuerdo Ejecutivo.
c) Incumplir los nuevos niveles de
inversión, empleo, valor agregado
nacional u otros contemplados en el
respectivo Acuerdo Ejecutivo.
Rendir, fuera de los plazos reglamentarios,
el informe anual de actividades y
cualesquiera otros informes que se
soliciten.
e) Realizar ventas en el mercado local sin
cumplir los requisitos indicados en el
29
artículo
22 de la ley.
f) Pagar a destiempo el derecho por el
uso del Régimen.
g) No realizar el depósito de garantía o
no renovarlo antes de su vencimiento.
h) Cesar operaciones o abandonar sus
instalaciones sin haber obtenido
autorización previa.
i) Haber sido sancionados la empresa, sus
accionistas, directores, empleados o
personeros, en relación con actividades
de la empresa, mediante resolución firme
en vía administrativa, por haber incurrido
en infracciones administrativas,
aduaneras, tributarias o tributario-
aduaneras.
j) Haber sido condenados los accionistas,
directores, empleados o personeros de la
empresa beneficiaria, en relación con las
actividades de la empresa, mediante
resolución firme en la vía judicial, por
haber incurrido en delitos aduaneros o
tributarios.
k) Haber cesado la empresa sus pagos o
haber sido declarada en quiebra,
concurso, convenio preventivo o
administración por intervención judicial.
l) Cualquier otro incumplimiento de las
obligaciones que les correspondan según
la ley, los reglamentos y los contratos de
operaciones.
m) Usar o destinar, en forma distinta de la
30
especificada en el Acuerdo Ejecutivo los
artículos, materiales o equipos adquiridos
al amparo de los incentivos otorgados.
n) Incumplir las empresas desarrolladoras
de parques las normas de seguridad y
control establecidas en el reglamento
Por otro lado, en lo que se refiere a la
identificación de riesgos por cambios
adversos en la legislación aplicable al
régimen, debemos de indicar que a la
fecha no existe en curso ninguna
propuesta de ley que implique una
modificación a los beneficios o
condiciones de otorgamiento del
régimen, por lo que no es posible la
identificación de riesgo potencial alguno
en estos momentos.
Lo anterior se indica sin perjuicio de que
en el futuro, se puedan promover
iniciativas de ley que afecten en algún
sentido las condiciones actuales de
otorgamiento y operación del régimen.
Sin embargo, tales riesgos no pueden ser
previstos en este momento
Con relación a los riesgos de obtención
de permisos ante entidades competentes,
mientras la empresa Beneficiaria del
régimen no haya incumplido ninguna de
las obligaciones y responsabilidades que
dicta la Ley del Régimen de Zonas
Francas No. 7210, no presenta ningún
riesgo con relación a la obtención de
permisos siempre y cuando cumpla a su
vez con lo necesario para la obtención de
los mismos dentro y fuera de la ley.
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Con relación a la administración de los
inmuebles terminados:
Se procede con la contratación de una
empresa especializada en administración
de condominios, la cual fungirá como
encargada de la administración del
inmueble y por dicha gestión se paga una
cuota condominal equivalente al
coeficiente de copropiedad en inmueble.
