Upload
others
View
6
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
PwC
Команда стратегического консалтинга
в недвижимости
Декабрь 2019
FM&PM StrategyОптимизация расходов
на недвижимость
Задачи проекта
PwC
Отсутствие структурированных данных
о портфеле
Высокие затраты на содержание
Неэффективное управление
Отсутствуют необходимые инструменты анализа
данных
Недостаточные навыки работы с данными у
сотрудников Компании
FM&PM Strategy | PwC
Предпосылки создания стратегии управления недвижимостью
3
Декабрь 2019
1. Задачи проекта | 2. Наш подход | 3. Наш опыт | 4. Контакты
Для преодоления указанных барьеров компаниям требуется ответить на следующие вопросы:
• Какие данные и аналитика необходимы для принятия решений
по оптимизации расходов на недвижимость?
• Где найти необходимые данные?
• Как быстро объединять данные из различных источников?
• Кто ответственен за сбор необходимых данных и их качество?
• Какие развивать компетенции сотрудников для самостоятельной
работы с данными?
• Как снизить затраты на сбор, обработку и выверку данных для
формирования отчетности по объектам?
• Какие нужны ИТ-инструменты для работы с данными?
Стратегия управления недвижимостью позволяет ответить
на указанные вопросы
Ключевые барьеры крупных компаний
в сфере управления недвижимостью:
1
2
3
4
5
PwC
Цели стратегии управления недвижимостью
Управление недвижимостью
Офисы Территории Инфраструктура Непрофильные активы
Управление имуществом(Property Management)
Эксплуатация имущества (Facility Management)
Управление объектами недвижимости для повышения доходности и
эффективности объекта, а также управление его стоимостью.
Управление всеми службами и сервисами, обеспечивающими
непрерывное и качественное функционирование объекта.
Data management
Сотрудники
• Определение обязанностей и
ответственности за данные
• Формирование опер. структуры для
управления требованиями к данным
Процессы
• Формирование процессов по
управлению данными
• Определение системы мониторинга
качества данных
Технологии
• Создание единого
технологического стэка для сбора,
обработки, хранения и анализа
данных
Ключевые результаты разработки стратегии
Определение
источников снижения
расходов
Выявление резервов к
оптимизации портфеля
имущества
Повышение
эффективности и
прозрачности
Оптимизация штатной
структуры управления
активами
Повышение
компетенции
сотрудников
1. Задачи проекта | 2. Наш подход | 3. Наш опыт | 4. Контакты
4
FM&PM Strategy | PwC Декабрь 2019
FM&PM Strategy | PwC
Наш подход
PwC
Этапы работы
1. Задачи проекта | 2. Наш подход | 3. Наш опыт | 4. Контакты
В процессе анализа мы будем рассматривать как российские, так и наиболее успешные зарубежные компании и формировать
выводы на основе анализа агрегированных показателей релевантных отечественных и зарубежных практик управления
недвижимостью в компаниях рассматриваемого сегмента.
1. Диагностика
• Анализ текущего состояния
• Классификация объектов
портфеля
2. Предложения по организации
системы управления и
эксплуатации недвижимости
• Формирование инициатив
• Расчет экономического
эффекта от внедрения
3. Внедрение
• Демонстрация применения
ключевых положений
операционной системы на
пилоте
• Методология
масштабирования
результатов
Результаты
• Требования к информационной
аналитической системе
• План управления объектами• Оргструктура и штатное расписание,
система КПЭ
• Дорожная карта перехода к целевой
модели, шаблоны внутренних
нормативных документовПримеры результатов
Интерактивный отчет
о состоянии имущества
Дорожная карта проекта
Дорожная карта
проектаШаблоны нормативных
документов
6
FM&PM Strategy | PwC Декабрь 2019
PwC
Этап 1: диагностика (1 из 2)
1. Задачи проекта | 2. Наш подход | 3. Наш опыт | 4. Контакты
Классификация Карта
бизнес-процессов1. Анализ
текущего
состояния
2. Анализ бизнес-
процессов
• определение ключевых критериев отнесения объектов
к непрофильным
• систематизирование текущей информации по объектам, включая
сбор и анализ существующих данных, их потоков, применяемых
ИТ-инструментов
• формирование выводов по структуре и состоянию портфеля
• рекомендации по дальнейшим опциям развития портфеля
• классификация портфеля
Проведение интервью с руководителями структурных
подразделений и формирование карты существующих бизнес-
процессов, связанных с
• содержанием, эксплуатацией и распоряжением/отчуждением
объектов недвижимости
• организацией размещения и релокации сотрудников
• организацией ремонтной деятельности и размещением
оборудования
• капитальными вложениями и инвестиционной деятельностью
• закупками
• бюджетированием
7
FM&PM Strategy | PwC Декабрь 2019
PwC
Этап 1: диагностика (2 из 2)
1. Задачи проекта | 2. Наш подход | 3. Наш опыт | 4. Контакты
Сравнение с бенчмарками Интерактивный отчет3. Сравнение
с бенчмарками
4. Визуализация
Анализ релевантного опыта российских и международных компаний
сопоставимых отраслей и масштабов по параметрам:
• затраты в расчете на 1 кв. м площадей и единицу
персонала (руб.)
• размещение сотрудников (кв. м/чел.)
• численность соответствующих структурных
подразделений (чел.)
• организация учета расходов и данных по управлению объектами
• другие показатели
Создание интерактивной карты с указанием ключевых
характеристик:
• расположение объектов
• размещение сотрудников в них
• состояние объектов
• текущее использование площадей и их разбивка по
функциональному назначению
• доля неиспользуемых помещений
• финансовые параметры
8
FM&PM Strategy | PwC Декабрь 2019
PwC
Схема релокации и рассадки персоналаСтратегия использования портфеля
Этап 2: предложения по организации системы управления и эксплуатации недвижимости (1 из 2)
1. Задачи проекта | 2. Наш подход | 3. Наш опыт | 4. Контакты
1. Разработка концепции использования объектов портфеля (в т.ч. непрофильных) (best use)
2. Разработка
системы
рассадки
сотрудников
• описание алгоритма анализа альтернативных сценариев
использования объектов и выбор наиболее эффективного с
помощью расчета финансовых моделей предлагаемых вариантов
в сравнении с текущим использованием с учетом имеющихся
ограничений
• выявление возможностей по росту доходов и сокращению
расходов на эксплуатацию и управление объектами
• разработка дорожной карты внедрения концепции
• разработка системы метрик для размещения персонала
• децентрализация vs централизация
• распределение помещений по типу
• выбор преимущественной формы владения/управления
(собственность, аренда, продажа)
• требования по расположению сотрудников в привязке к другим
подразделениям, производственным объектам и проч.
• определение требований к зонированию и дизайну помещений
• управление высвобождаемыми объектами
9
FM&PM Strategy | PwC Декабрь 2019
PwC
Целевая оргструктура Дорожная карта
Этап 2: предложения по организации системы управления и эксплуатации недвижимости (2 из 2)
1. Задачи проекта | 2. Наш подход | 3. Наш опыт | 4. Контакты
3. Разработка организационной системы
4. Построение системы
управления
данными
• определение потребности в аутсорсинге функций
• формирование карты процессов и функций, включая
распределение ответственности (операционная модель
управления)
• определение системы KPI
• разработка целевой структуры организации по анализируемым
процессам
Формирование целевой системы управления данными, включая:
• разработку реестра требуемых данных и описание целевых
процессов работы с данными и распределение ответственности
за качество данных
• определение целевой конфигурации ИАС для устранения
существующих пробелов цифровизации функции управления
недвижимостью
• требования к техническому заданию на изменение текущей
конфигурации ИАС (при необходимости)
10
FM&PM Strategy | PwC Декабрь 2019
PwC
Обучающие материалыУправление данными о недвижимости
Этап 3: внедрение
1. Задачи проекта | 2. Наш подход | 3. Наш опыт | 4. Контакты
1. Демонстрация применения ключевых положений операционной системы на пилоте
2. Методология
масштабирования
результатов
Поддержка внедрения опер. модели управления данными:
• Сопровождение внедрения процессов управления и
эксплуатацией недвижимости
• Обучение сотрудников
• Рекомендации по результатам анализа новых данных
• Сопровождение внедрения ИТ-инструментов сбора, хранения и
анализа данных о недвижимости, а также оценки их качества
• Формирование нормативно-справочных документов, инструкций,
обучающих материалов для дальнейшего масштабирования
системы оптимизации эксплуатационных расходов на
недвижимость
• Проведение обучающих семинаров для специалистов компании,
ответственных за тиражирование системы оптимизации
эксплуатационных расходов на недвижимость
11
FM&PM Strategy | PwC Декабрь 2019
FM&PM Strategy | PwC
Наш опыт
PwC
Наш опыт в сфере недвижимости
1. Задачи проекта | 2. Наш подход | 3. Наш опыт | 4. Контакты
13
FM&PM Strategy | PwC Декабрь 2019
PwC
Разработка основных
положений стратегии
по направлениям
обслуживания,
эксплуатации,
ремонтной
деятельности и проч.
Разработка стратегии административно-хозяйственной деятельности
1. Задачи проекта | 2. Наш подход | 3. Наш опыт | 4. Контакты
ПодходЗадачи
• Анализ существующего положения в части определенных направлений;
• Сегментация объектов по ключевым характеристикам;
• Определение приоритетных направлений деятельности в рамках разрабатываемой стратегии;
• Формирование предложений по снижению стоимости содержания объектов и повышения эффективности управления;
• Разработка плана внедрения предлагаемых инициатив.
▪ Структурирование портфеля активов ГК;
▪ Разработка критериев для отнесения объектов в периметр ответственных подразделений;
▪ Сформированы инициативы по повышению эффективности управления имуществом в указанных направлениях деятельности;
▪ Рассчитан эффект от внедрения предложенных инициатив;
▪ Разработана дорожная карта перехода к целевому состоянию.
Цели проектаКрупный
металлургический
холдинг
14
FM&PM Strategy | PwC Декабрь 2019
PwC
Разработка концепции оптимизации управления имуществом
1. Задачи проекта | 2. Наш подход | 3. Наш опыт | 4. Контакты
ПодходЗадачи
• Достижение положительного финансового
эффекта для компании за счет
оптимизации размещения сотрудников в
Москве и Санкт-Петербурге
▪ Анализ текущего состояния объектов и система размещения
персонала;
▪ Разработка альтернативных вариантов размещения
сотрудников;
▪ Согласование шорт-листа сценариев размещения с
руководством компании;
▪ Анализ рисков проекта;
▪ Расчет сравнительных финансовых моделей по
сформированным сценариям размещения;
▪ Формирование дорожной карты по реализации
оптимального варианта (централизации);
▪ Перемещение сотрудников по согласованным адресам для
размещения;
▪ Реализация высвобождаемых площадей.
Цели проектаКрупная энергетическая
компания
Разработка концепции
оптимизации активов
недвижимого
имущества в Москве и
Санкт-Петербурге
Объекты анализа
• Общая занимаемая площадь – более
100 тыс. кв.м;
• Численность персонала, вовлеченного в
проект, более 3 тыс. человек
15
FM&PM Strategy | PwC Декабрь 2019
PwC
Разработка стратегии управления и распоряжения имуществом
1. Задачи проекта | 2. Наш подход | 3. Наш опыт | 4. Контакты
• Достижение положительного финансового
эффекта для компании за счет
оптимизации размещения сотрудников в
Москве и Санкт-Петербурге
▪ Анализ текущего состояния анализируемого портфеля недвижимости
▪ Маркетинговый анализ рынка недвижимости
▪ Определение источников спроса на объекты
▪ Анализ текущей стоимости объектов
▪ Анализ действующих договоров аренды на рыночность
▪ Анализ расходов на эксплуатацию
▪ Карта коммерческой привлекательности объектов
▪ Разработка стратегии дальнейшего использования объектов
▪ Анализ объектов на предмет получения дополнительных доходов
▪ Анализ вариантов владения и управления объектами
Цели проекта
Разработка стратегии
развития портфеля
непрофильного
имущества
крупнейшей
энергоснабжающей
организации Москвы
Объекты анализа
• Проведение анализа и оптимизация портфеля активов (более 100 объектов офисного, торгового, складского назначения);
• Маркетинговый анализ рынка недвижимости по сегментам (офисный, жилой, торговый, складской, гостиничный);
• Финансово-экономический анализ.
РезультатПодход
▪ Разработан перечень мероприятий по распоряжению имуществом с учетом разработанных предложений.
▪ Презентована дорожная карта с указанием сроков и коммерческих условий/затрат на реализацию/содержание непрофильного имущества
▪ Для объектов редевелопментаподготовлены планы зонирования территории, а также оптимальные схемы типовых этажей для эффективного размещения персонала/реализации в соответствии с указанным функциональным назначением.
Задачи PwCМОЭК
16
FM&PM Strategy | PwC Декабрь 2019
PwC
Разработка концепции управления данными
1. Задачи проекта | 2. Наш подход | 3. Наш опыт | 4. Контакты
• Оценка текущего уровня зрелости УКД на основе анкетирования, интервью и анализа ИТ-систем
• Разработка предложений по целевому уровню зрелости УКД с учетом потребностей бизнеса и на основе лучших практик компаний телеком индустрии и передовых цифровых компаний
• Формирование базовых принципов и целевой стратегии УКД для Группы компаний (5 компаний)
• Разработка рекомендаций объему ролей и функций УКД, включая перечень регламентов УКД (аналитика, качество данных, ведение мастер-данных, бизнес-глоссария и тд)
• Разработка целевых процессов, архитектуры и вариантов технологических решений для реализации фабрики данных
• Оценка затрат на реализацию целевой стратегии УКД
• Разработка перечня инициатив УКД и дорожной карты их реализации.
▪ В ходе проекта проведено более 70 интервью и 15 воркшопов с представителями всех основных подразделений Компании (BSS, OSS, Маркетинг, Бизнес-анализ, Операционная эффективность, Аналитические сервисы и др.) и доменов данных (Продукты, Клиенты, Маркетинг, Продажи, Информационная безопасность, Сервисы и др. в соответствии с референсными моделями eTOM и SID) по определению сложностей, потребностей и достижению экономически обоснованных целей внедрения УКД.
Цели проекта
Разработка концепции
управления данными
РезультатПодход
▪ Текущий и целевой уровни зрелости УКД
▪ Диагностические карты по процессам и информационным потокам (бизнес-кейсы)
▪ Базовые принципы и стратегия УКД, включающая:
– Структуру и функции офиса CDO (Chief Data Officer) и Data Team
– Процессы и регламенты УКД
– ИТ-ландшафт фабрики данных
▪ Расчетная модель для оценки затрат и экономического эффекта от реализации стратегии УКД согласно сценариям
▪ Перечень и описание инициатив УКД, дорожная карта их реализации
Задачи PwC
Один из крупнейших российских теле-коммуникационных операторов
17
FM&PM Strategy | PwC Декабрь 2019
PwC
Анализ наиболее эффективного использования портфеля объектов недвижимости
1. Задачи проекта | 2. Наш подход | 3. Наш опыт | 4. Контакты
В данном проекте PwC оказывали услуги комплексного консультирования по дальнейшему управлению и распоряжению портфелем имущества, в т. ч.:
• Рыночная диагностика портфеля недвижимости;
• Описание и анализ существующего состояния и перспектив использования Объекта;
• Маркетинговый анализ рынка недвижимости по сегментам (апартаменты, торговый, офисный, гостиничный и другие сегменты);
• Финансово-экономический анализ проекта;
• Разработка концепции девелопмента и модернизации объектов портфеля;
• Юридическая и налоговая диагностика портфеля недвижимости;
• Формирование комплексных рекомендаций по операционной эффективности.
Цели проекта
2018
Анализ наиболее
эффективного
использования
портфеля объектов
недвижимости
(имущественный
комплекс из 5 зданий
на земельном участке
площадью более 10
га)
Результат
▪ Подготовлена целостная концепция развития проекта: от поэтажных планов и рассадки арендаторов для каждого из 5 зданий до концепции использования эксплуатируемых кровель.
▪ Разработано несколько сценариев развития каждого объекта портфеля.
▪ Определена наиболее эффективная опция развития портфеля.
▪ Сформированы рекомендации по увеличению арендного дохода в т. ч. определены новые источники доходов, а также сформированы предложения по ротации арендаторов.
▪ Проведена оценка инвестиционной стоимости объектов.
▪ Даны рекомендации по использованию территории.
▪ Предоставлены рекомендации по оптимизации налогообложения.
Задачи PwC
Девелопер коммерческой
недвижимости Москвы
18
FM&PM Strategy | PwC Декабрь 2019
PwC
Ежеквартальный анализ ключевых тенденций на рынке недвижимости
1. Задачи проекта | 2. Наш подход | 3. Наш опыт | 4. Контакты
• Обеспечение Руководства и подразделений компании информацией о ценовых показателях и основных тенденциях рынков недвижимости регионов России и стран СНГ;
• Определение стратегии размещения розничных подразделений с учетом сравнительных данных по геолокации и эффективности офисов;
• Анализируемые сегменты недвижимости:
• Жилая и загородная (проанализировано более 500 комплексных проектов);
• Гостиничная (более 250 гостиниц категорий 3-5 звезд);
• Офисная (более 1 500 БЦ);
• Торговая (более 1 000 ТЦ);
• Складская недвижимость (более 1500 объектов);
• Производственная недвижимость (более 2000 объектов);
• Встроенно-пристроенные помещения (более 4 000 объектов) и
• Земельные участки (более 2 000 объектов).
Цели проекта
География
исследования: 120
городов России, в том
числе:
15 городов –
миллионников
России;
23 крупнейших города
(с населением от 500
тыс. до 1 миллиона
человек);
42 крупных города (с
населением 250 – 500
тыс. человек) и
42 больших и средних
города (с населением
менее 250 тыс.
человек).
Результат
▪ Разработана стратегия размещения объектов в зависимости от показателей локации с применением GIS.
▪ Совокупный эффект от рекомендованных мероприятий –до 4 млрд руб./год.
▪ Расчет параметров:
▪ Вероятные цены продаж и ставки аренды по каждому сегменту рынка недвижимости для различных территориальных зон (регионов);
▪ Ставки капитализации по каждому сегменту;
▪ Возможный диапазон корректировок на торг для каждого сегмента в зависимости от степени ликвидности;
▪ Уровень заполняемости в разрезе сегментов и классов;
▪ Перспективы развития сегмента (основные тенденции, заявленные проекты).
Задачи PwCСбербанк
19
FM&PM Strategy | PwC Декабрь 2019
PwC
Финансовое консультирование и разработка бизнес-плана
1. Задачи проекта | 2. Наш подход | 3. Наш опыт | 4. Контакты
• Комплексный анализ и подготовка бизнес-
плана управления активами (более 10
объектов, включающих операционные активы и
девелоперские проекты в сфере жилой,
торговой, офисной и др. недвижимости),
разрабатываемого для целей реструктуризации
проблемной задолженности, включая:
-Верификацию и корректировку рыночных
допущений в части графиков развития и
реализации, ставок аренды и продажи,
капитальных и операционных затрат для всех
Активов;
-Анализ налоговых рисков и расчет налоговых
затрат при реализации Активов;
-Анализ основных юридических ограничений
реализации Активов (на этапе проработки
приоритетных вариантов реализации проекта);
-Регуляторный анализ, анализ потенциального
влияния рассматриваемых вариантов
реструктуризации на нормативные показатели
Банка-кредитора.
Цели проекта
Разработка
финансовой модели
по развитию и
управлению активами
Разработка бизнес-
плана по развитию и
управлению активами
Задачи PwCВЭБ-Инвест
• Анализ и комплексная оптимизация организационной структуры компании после объединения.
• Анализ текущего портфеля и разработка стратегии инвестирования и управления портфелем проектов из более 100 проектов коммерческой недвижимости.
Цели проекта
Комплексное
стратегическое и
финансовое
консультирование
Разработка
стратегической
дорожной карты роста
бизнеса
Задачи PwC
Mercury Property
Казахстан
20
FM&PM Strategy | PwC Декабрь 2019
PwC
Нас рекомендуют
1. Задачи проекта | 2. Наш подход | 3. Наш опыт | 4. Контакты
21
FM&PM Strategy | PwC Декабрь 2019
FM&PM Strategy | PwC
Контакты
PwC
Наша команда
1. Задачи проекта | 2. Наш подход | 3. Наш опыт | 4. Контакты
Стратегический консалтинг в недвижимости
HR
Олег Малышев,к.э.н.Партнер,
Оценка и
Корпоративные финансы
Андрей Тонконогов,RICSДиректор,
Оценка и
Корпоративные финансы
Анна Данченок, CCIMДиректор, Стратегический консалтинг[email protected]
Алла РоманчукПартнер, консалтингв области управления персоналом
Технический аудит и строительная экспертиза
Роман АгибаловСтарший менеджерИнфраструктурноеи проектноефинансирование
Владислав
ФилатовКонсультант
Наталья
КуваеваМенеджер, GIS,
к. т. н.
Антон
ПанаринМенеджер
Ольга
ЛеоноваСтарший
консультант, GIS
Степан
НаумовСтарший
консультант,
data-аналитик
Елена
ГущинаКонсультант
Стратегия и операционная эффективность
Дмитрий Стапран,MBAДиректор,
Стратегия и операционная
эффективность
Михаил БаженовПартнер по техническомуконсалтингу и строительству
Олег ДанильченкоДиректор, Центр по прикладному анализу данных, PwC Россия[email protected]
Полина
МинееваМенеджер
Сергей
ОдинцовМенеджер
23
Анализ и управление данными
FM&PM Strategy | PwC Декабрь 2019
Спасибо за внимание!
PwC в России (www.pwc.ru) предоставляет услуги в области аудита и бизнес- консультирования, а также налоговые и юридические услуги компаниям разных отраслей. В офисах PwC в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге,
Казани, Новосибирске, Ростове-на-Дону, Краснодаре, Воронеже, Владикавказе и Уфе работают более 2 500 специалистов. Мы используем свои знания, богатый опыт и творческий подход для разработки практических советов и решений, открывающих новые перспективы для бизнеса. Глобальная сеть фирм PwC объединяет более 223 000 сотрудников в 157 странах.
* Под «PwC» понимается Общество с ограниченной ответственностью «ПрайсвотерхаусКуперс Консультирование» или, в зависимости от контекста, другие фирмы, входящие в глобальную сеть PricewaterhouseCoopersInternational Limited (PwCIL). Каждая фирма сети является самостоятельным юридическим лицом.
© 2019 Общество с ограниченной ответственностью «ПрайсвотерхаусКуперс Консультирование». Все права защищены. .