Fiscalidad de la indemnización recibida por el arrendador

Los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos,

aplicándose sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, incluyendo

por tanto, la indemnización, se someten a retención (actualmente 18% sobre

todos los conceptos a satisfacer al arrendador excluido el Impuesto sobre el Valor

Añadido), salvo que resultara aplicable alguna de las excepciones establecidas por

la normativa de desarrollo del Impuesto, en el caso de las Oficinas de farmacia:

• Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no

superen los 901,52 € anuales.

• Cuando el arrendador tribute por el epígrafe 861 de la Sección 1ª de las

Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas y no resulte cuota cero.

En dicho supuesto el Arrendador ya ha comunicado fehaciente y

previamente este hecho al Arrendatario y las rentas mensuales tampoco

están sometidas a retención.

Tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario el importe que por

todos los conceptos se reciba del arrendatario o subarrendatario en los inmuebles

arrendados o subarrendados, incluida la indemnización percibida por el propietario

del local arrendado.

Tendrán la consideración de rendimientos de una actividad empresarial si concurren

los siguientes condicionantes:

• Que el desarrollo de la actividad cuente al menos con un local

exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión del arrendamiento de

bienes inmuebles.

• Que para el desempeño de tal actividad, se tenga al menos, una persona

empleada con contrato laboral.

A efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido

 

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El arrendador de conformidad con lo establecido en el contrato de arrendamiento,

en su defecto la Ley de Arrendamientos Urbanos y supletoriamente por las

disposiciones del Código Civil, puede optar:

• entre exigir el cumplimiento o resolver la obligación con resarcimiento de

daños y abono de intereses en ambos casos.

• Pedir la resolución aún después de haber optado por el cumplimiento,

cuando éste resultare imposible.

Si el arrendador puede exigir al arrendatario el cumplimiento del contrato, de

avenirse a ello el arrendatario, se continuaría produciendo la prestación de servicio

y por tanto en dicho caso se devengaría el Impuesto.

Sin embargo, la resolución anticipada del contrato no constituye una renuncia a sus

derechos por parte del Arrendador y por tanto una operación sujeta al Impuesto,

dado que el Arrendador, ante el desistimiento unilateral del contrato por parte del

Arrendatario, se limita a promover la resolución del mismo que le reconocen tanto

la Ley de Arrendamientos Urbanos como el Código Civil.

En el caso del traspaso como consecuencia de la cesión del contrato del

arrendamiento de local de negocio, el arrendatario habrá de abonar al arrendador

un determinado importe y la percepción que recibe el arrendador estará sujeto y no

exento de IVA (16%), esta cantidad se recibe como parte del arrendamiento y por

tanto se trata de una prestación de servicios sujeta y no exenta al Impuesto.

No se produciría el devengo del Impuesto sobre el Valor Añadido, por tanto, si

existe:

a) Extinción anticipada del contrato por parte del arrendatario, articulando una

indemnización a abonar al arrendador que acogiéndose al 1124 no reclame exigir el

cumplimiento del contrato sino indemnización por daños y perjuicios causados.

No obstante, habría que ver las estipulaciones establecidas en este contrato de

arrendamiento en relación al desistimiento de alguna de las partes antes del plazo

de terminación del contrato.

 

En este caso la Dirección General de Tributos viene entendiendo que cuando hay un

incumplimiento contractual por parte del arrendatario, la indemnización que ha de

abonar al arrendador no es consecuencia de ninguna prestación de servicios ni

entrega de bienes sujetas a IVA .

Esta opción, inicialmente la más apropiada por el IVA, conllevará la extinción del

antiguo contrato de alquiler y la redacción de un nuevo contrato entre el propietario

y el nuevo adquirente de la farmacia.

b) O bien, si existe, una indemnización satisfecha por desperfectos en los bienes

objeto de arrendamiento, por causa imputable al arrendatario. Art 1.563 C.civil " El

arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviese la cosa arrendada,

a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya"

Si se determinó expresamente en el contrato de arrendamiento, que la cesión por

parte del inquilino supone el abono al arrendador de determinado importe y si

dicha cesión se ha producido, es difícil justificar que finalmente no se abonará el

importe por la cesión sino por una indemnización de daños por deterioro en el

inmueble.

Si el abono del importe en caso de cesión no se pactó expresamente, se podría

argumentar el abono de dicha cantidad por desperfectos.

Art. 70 y 93 y concordantes del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Arts.

4,5,11 y concordantes de la Ley 37/1992 de 28 de diciembre Consultas de la Dirección General de

Tributos 0520-97; 1059-99; Artículo 78. Dos 5 Ley 37/1992.Consulta 0386-03. Consulta 0488-03.

04.04.03 Consulta 0520-97. 19.03.97 Consulta 1660-02.04.11.2002.