Finansiering og tilskudv/ Casper Mikkelsen, Grøn erhvervsvækst

Agenda

- Om boligmarkedet

- Rentabilitet

- Lånetyper

- To cases

- Tilbagebetalingstid eller akkumulerede besparelser

- Tilskudsordninger

Om boligmarkedetEr det muligt at låne til energirenovering?

- Jf. undersøgelse fra Syddansk Universitet Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi i august og september 2012 hos 3.731 voksne personer i Danmark.

- 6% er teknisk insolvente. Teknisk insolvens ”stavnsbinder” typisk boligejerne,

idet et salg af boligen ikke fuldt ud kan indfri restgælden.

- Mere end en fjerdedel af boligejerne har en restgæld, der overstiger 80 procent af boligens værdi. De har således ikke en friværdi i boligen, der gør dem i stand til at optage tillægslån hos et realkreditinstitut.

- Der findes en tendens til, at de insolvente husholdninger i højere grad har afdragsfrie lån.

- Generelt er det således, at variabel rente er mere udbredt blandt husholdninger med højere indkomster.

- Ikke overraskende har de unge husholdninger den ringeste solvens.

- Det kan også være vanskeligt for boligejere der bor i udkantsområder at låne penge grundet meget lav boligvurdering.

Simpel tilbagebetalingstid: Investering / årlige nettoindbetaling

Kilde: Danske husholdninger på dybt vand - Morten Skak og Gintautas Bloze - Syddansk Universitet Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi - Februar 2013

Besparelse = afkast:Afkast er betegnelsen

for, hvor meget en investering er vokset eller har tabt i værdi.

Friværdi:Betegner er den del af en boligs værdi som

kan belånes med realkredit lån.

Du kan låne op til 80% af en boligs værdiDu kan udregne friværdien ved at

beregne forskellen mellem lån i din bolig

og de 80%.

Om boligmarkedetEr det muligt at låne til energirenovering?

- LTV = loan to value

- Angiver forholdet mellem bolig-ens værdi i forhold til restgælden

Kilde: Danske husholdninger på dybt vand - Morten Skak og Gintautas Bloze - Syddansk Universitet Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi - Februar 2013

Solvens:En person er solvent, når vedkommendes aktiver (boligværdi)

overstiger forpligtelserne (restgælden)

Teknisk insolvens: Restgælden overstiger

husets salgsværdi

Nutidsværdi: Nutidsværdien af en investering er den

nutidige værdi af en række fremtidige

indtægter og udgifter, når man tager hensyn

til renten.

Om boligmarkedetEr det muligt at låne til energirenovering?

- 63 %af ejerne betaler afdragog 45 % betaler fast rente

- Husholdninger, som er insolvente medhensyn til deres primære bolig, har entendens til at undlade at betale afdrag.

Kilde: Danske husholdninger på dybt vand - Morten Skak og Gintautas Bloze - Syddansk Universitet Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi - Februar 2013

Om boligmarkedet

- Jf. undersøgelse fra Syddansk Universitet Institut for Virksomhedsledelse og Økonomi i august og september 2012 hos 3.731 voksne personer i Danmark.

- 6% er teknisk insolvente. Teknisk insolvens ”stavnsbinder” typisk boligejerne,

idet et salg af boligen ikke fuldt ud kan indfri restgælden. De tidligere ejere vil derfor få en personlig gæld, som gør det svært at komme videre i livet.

- Mere end en fjerdedel af boligejerne har en restgæld, der overstiger 80 procent af boligens værdi. De har således ikke en friværdi i boligen, der gør dem i stand til at optage tillægslån hos et realkreditinstitut f. eks. med henblik på at forbedre boligen i form af energirenoveringer.

- Der findes en tendens til, at de insolvente husholdninger i højere grad har afdragsfrie lån, og generelt er det således, at variabel rente er mere udbredt blandt husholdninger med højere indkomster. Ikke overraskende har de unge husholdninger den ringeste solvens.

Kilde: Undersøgelse udført af Bolius blandt 3.150 boligejere i november/december 2012 http://bolius.dk/fileadmin/Events/Bolius-Boligejeranalyse-2013.pdf

Om boligmarkedetSamfundsmæssige effekter ved at energirenovere

- For samfundet som helhed er det væsentligt, at der ikke opbygges en ”vedligeholdelsesgæld” i den eksisterende bygningsmasse, som kan vokse sig så stor, at det medfører store omkostninger for nuværende eller fremtidige bygningsejere at opretholde en tilstrækkelig standard.

- Ofte vil være dyrere at udskyde den løbende forebyggende renovering og vedligeholdelse

- I praksis kan de fremtidige forventede driftsomkostninger og udgifterne til opretning af efterslæb dog overstige prisen for at rive ned og bygge nyt. Dette kan især være relevant, hvor grundværdien er høj.

RentabilitetEn anden økonomisk måde at anskue energirenovering på

- I forbindelse med gennemførelse af energirenoveringer kan økonomien anskues på forskellige måder, som har stor betydning for tilbagebetalingstiden og rentabiliteten af de enkelte energibesparelsestiltag.

- Der er for eksempel stor forskel på, om et konkret energirenoveringstiltag udføres udelukkende for at energioptimere den aktuelle bygningsdel, som i forvejen er i god stand, eller om det sker i forbindelse med en allerede planlagt renovering eller genopretning, som skulle udføres under alle omstændigheder.

- Rentabilitet beregnes som: (levetid x besparelse) / investering. Hvis denne er større end 1,00 er arbejdet rentabelt.

- Eksempelvis skal der investeres i nye vinduer til 70.000 med en forventet besparelse på 3.000 kr. årligt og en levetid på 30 år. (30 x 3000)/70000 = 1,29 altså en god investering

- Ud fra et økonomisk synspunkt skal boligejeren gennemføre investeringerne med højst rentabilitet først. Det tager dog ikke højde for nuværende vedligeholdelsesstand og komfort.

Rentabilitet:evnen til at forrente

den investerede kapital

- Når du som boligejer skal optage et realkreditlån er der flere vigtige parametre at se på:- låntype- løbetid- rentesats- stiftelsesomkostninger- bidragssatser- kursen på lånet - hvad det koster at indfri lånet før tid.

- Der findes en række forskellige produkter, mens de mest udbredte er: - Obligationslån med fast rente- Obligationslån med variabel rente og renteloft- Kontantlån med rentetilpasning (rentetilpasningslån)

- Realkreditlån kan finansiere op til 80 % af din ejendoms kontantværdi

Bidragssatser:Den procentsats af dit

lån, instituttet opkræver for at

administrere dit lån

Kurs:Sælger

realkreditinstituttet for 300.000 kr.

obligationer, og investorerne vil købe obligationerne til kurs 96, får du 288.000 kr.

udbetalt

Stiftelsesomkostninger:Eks. 300.000 kr. obligationslån.

Omk.: 10.125 kr.RD:.3.465 kr.

Tinglysning:6.660 kr.

Husk du skal ikke være finansiel rådgiver overlad det til boligejerens pengeinstitutRealkredit lån

Realkredit lånFordele og ulemper

Fordelene ved realkreditlån er:- Lav rente- Mulighed for lang løbetid- Typisk den laveste ydelse- Mulighed for afdragsfrihed

Ulemperne ved realkreditlån er:- Høje stiftelsesomkostninger- Ofte dyrt at afdrage ekstra - Usikkerhed omkring renten på langt sigt (ved lån med variabel rente) - Kræver friværdi i boligen

Realkredit lånLåne eksempler

- Realkredit lån kan ofte betale sig for lån over 100.000 kr. ellers er stiftelsesomkostningerne for høje i forhold til lånebeløbet

- Eksempelvis koster et lån på hhv. 100.000, 250.000 og 500.000 kr. betalt over 30 år følgende pr. måned før skat.

- Besparelsen betaler – jeg venter tilbage til to konkrete cases

FinansieringsmulighederRealkredit lån er bedst når

• Beløbet er over 100.000 kr.• Du har friværdi eller skaber øget friværdi i din ejendom

Alternativ finansiering er bedst når

• Beløbet er under 100.000 kr.• Du ønsker ikke at optage yderligere gæld i boligen• Du har ikke friværdi til at låne pengene

Bank lån

- Når en boligejer skal optage et banklån er der flere variable der skal ses på. - låntype- løbetid- rentesats- stiftelsesomkostninger- sikkerhed i boligen eller ej- hvad det koster at indfri lånet før tid.

- Flere pengeinstitutter udbyder såkaldte ”grønne lån” hvor boligejere kan låne til energiforbedringer til lavere renter

- Eksempelvis findes der et pengeinstitut der tilbyder lån til rente 5,75% p.a. for op til 200.000 til energiforbedringer.

P.a.P.a. betyder betyder per annum = per år

Bank lånFordele og ulemper

Fordelene ved et bank lån er:- Forholdsvis lave stiftelsesomkostninger- Kan i visse tilfældes optages uden sikkerhed i boligen- Kan ofte indfris uden stor meromkostning- Ofte mere fleksibel i forhold til tilbagebetalingen- Kræver ikke altid friværdi i boligen

Ulemperne ved et bank lån er:- Høje renter- Markant dyrere ydelse end real kreditlån

Bank lånLåne eksempler

- Banklån kan ofte bedre betale sig end realkredit lån for lån under 100.000 kr. da stiftelsesomkostningerne er markant lavere.

- Banklån kan også benyttes til at belåne ud over 80% af boligens kontantværdi når det er nødvendigt.

- Eksempelvis koster et energilån hos pengeinstitut ABC på henholdsvis 100.000 kr. og 200.000 kr. betalt tilbage over 10 of 20 år følgende før skat.

Tips ved låntagning

- Langt de fleste boligejere får minimum 2-3 tilbud på ombygningsopgaven, men kun 1 tilbud på lånemulighederne.

- Danskerne er alt for loyale over for deres pengeinstitut og låneprodukter skal betragtes som alle andre produkter og priser. De er til forhandling.

- Modtag altid minimum 2 tilbud på lånemulighederne ved låneoptagelse.

- Web siden www.mybanker.dk giver et godt overblik over mulighederne og de forskellige priser og vilkår.

To cases

Case 1

Case 1

Case 1

Forudsætninger for beregninger:- Energipriserne stiger 4% pr. år- Boligejeren optager lån til rente på 5,75% med løbetid på 5 år

- Boligejeren opnår fuld tilskud ved salg af energibesparelser og håndværkerfradrag i alt: 11.571,25 kr.

- Nettobeløb der skal lånes der derfor: 23.131,75 kr.

Case 1

- Ydelse på banklån: 504 kr. pr måned = 6.048 kr. årligt.

- Besparelse på energiforbrug år 1: 3.770 kr.

År 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 I alt

Lån 6.048 6.048 6.048 6.048 6.048 0 0 0 0 0 30.240

Besparelse 3.770 3.921 4.078 4.241 4.410 4.587 4.770 4.961 5.160 5.366 45.263

Rådighedsbeløb -2.278 -2.127 -1.970 -1.807 -1.638 4.587 4.770 4.961 5.160 5.366 15.023

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

-3,000

-2,000

-1,000

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

Lån Besparelse Rådighedsbeløb

Case 1

- Hvis det er vigtigt at besparelsen er mindst det samme som ydelsen på lånet.

- Optager lånet over 10 år. Bemærk højere renteomkostninger i alt 4.320 kr. over 10 år.

År 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 I alt

Lån 3.456 3.456 3.456 3.456 3.456 3.456 3.456 3.456 3.456 3.456 34.560

Besparelse 3.770 3.921 4.078 4.241 4.410 4.587 4.770 4.961 5.160 5.366 45.263

Rådighedsbeløb 314 465 622 785 954 1.131 1.314 1.505 1.704 1.910 10.703

1 2 3 4 5 6 7 8 9 100

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

Lån Besparelse Rådighedsbeløb

Case 1

- Har boligejerne pengene stående i banken og skal de derfor ikke låne til beløbet kan de få en meget god forretning af deres penge.

- Investeret beløb: 23.131,75 kr.

- Opnået afkast (besparelsen) over 10 år: 45.263 kr. - Afkast over 10 år: 45.263 / 23.131,75 = 195%

- Gennemsnitlig afkast pr. år = 19,5%

- En ”højrente” konto hos Jyske bank giver rente 1,63% rente pr. år!

- Placerer familien pengene på en sådan konto er afkastet 377 kr. pr år eller 3.770 kr. over 10 år mod 45.263 kr. ved investering i energirenovering.

Case 2

Energibesparelse, v. 10% af forbruget

2.012 kWh/år

Økonomisk besparelse 1.207 kr/år

Investering ca. 14.750 Kr.

Trådløs styring til installationer

Efterisolering af loft

Energibesparelse 7.075 kWh/år

Økonomisk besparelse 4.245 kr./år

investering ca. 17.400 Kr.

Case 2

Case 2

Forudsætninger for beregninger:- Energipriserne stiger 4% pr. år (fjernvarme)- Optager realkreditlån med fast rente på 2,5% med løbetid på 20

år

- Boligejeren opnår fuld tilskud ved salg af energibesparelser og håndværkerfradrag i alt: 12.747,75 kr.

- Nettobeløb der skal lånes der derfor: 83.402,25 kr.

Case 2

- Ydelse på realkreditlån: 570 kr. pr måned = 6.840 kr. årligt- Besparelse på energiforbrug år 1: 7.013 kr.

År 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Lån 6.840 6.840 6.840 6.840 6.840 6.840 6.840 6.840 6.840 6.840

Besparelse 7.013 7.294 7.585 7.889 8.204 8.532 8.874 9.229 9.598 9.982

Rådighedsbeløb 173 454 745 1.049 1.364 1.692 2.034 2.389 2.758 3.142

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 I alt

6.840 6.840 6.840 6.840 6.840 6.840 6.840 6.840 6.840 6.840 136.800

10.381 10.796 11.228 11.677 12.144 12.630 13.135 13.661 14.207 14.775 208.834

3.541 3.956 4.388 4.837 5.304 5.790 6.295 6.821 7.367 7.935 72.034

Case 2

- Ydelse på realkreditlån: 570 kr. pr måned = 6.840 kr. årligt- Besparelse på energiforbrug år 1: 7.013 kr.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 200

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

Lån Besparelse Rådighedsbeløb

Tilbagebetalingstid

- Tilbagebetalingstid er et enkelt begreb der viser for lang tid der går inden en energibesparelse har tjent investeringen hjem.

- Investeres der eksempelvis 25.000 kr. i isolering og spares der 3.500 kr. årligt på varmeregningen er den simple tilbagebetalingstid 25.000 kr. / 3.500 kr. = 7,1 år.

- Problemet med tilbagebetalingstids begrebet er de mange ukendte faktorer der spiller ind. Stiger energiprisen, ændrer brugerne forbrugsmønster, kommer der nye og andre brugere til i løbet af tilbagebetalingstiden.

- Tager ikke højde for renten på eventuelt lån

1 2 3 4 5 6 7 80

5000

10000

15000

20000

25000

30000

Inbestering Besparelse

Tilbagebetalingstid eller akkumulerede besparelser?- I stedet for at fokusere på hvor lang tilbagebetalingstid en investering teoretisk set

har bør boligejerne se på meromkostninger ved ikke at gøre noget.

- Ved ikke at foretage en investering i energirenovering vil boligejeren fremadrettet have en meromkostning i sit forbrug som vedkommende kunne være foruden.

- Har en boligejer eksempelvis udgifter til varme på 20.000 kr. årligt som kan reduceres til 10.000 kr. ved en energirenovering koster det boligejeren 10.000 kr. årligt ikke at gøre noget. Det svarer til 830 kr. månedligt netto.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 100

20000

40000

60000

80000

100000

120000

Akkumulerende besparelser

TilbagebetalingstidAkkumulerede besparelser

- Boligejeren bør flytte sit fokus over på at vedkommende betaler 830 kr. månedligt netto ved sit valg med ikke at gøre noget.

- Boligen skal under alle omstændigheder vedligeholdes og vedligeholdelsesomkostningerne er en del af omkostningerne ved at være boligejer.

- Beløbet boligejeren betaler for ikke at gøre noget bør derfor ses som et tilskud til at tilbagebetale lånet for renoveringen i stedet for at fokusere på om det betaler alle udgifter til tilbagebetale lånet.

- En bilejer kører jo også sin bil til service uden at skele til om bilen herefter kører længere på literen efter service således at besparelsen til brændstof dækker udgifterne til service!

TilbagebetalingstidAkkumulerede besparelser

- Boligejeren skal desuden være vidende om at for hvert år vedkommende udskyder sin beslutning ikke at gøre noget så bliver omkostningerne højere.

- Energipriserne er historisk set steget markant og det skulle være meget usandsynligt at priserne falder i fremtiden.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 100

20000

40000

60000

80000

100000

120000

140000

Akkumulerende besparelser med 5% årlig prisstigning

TilbagebetalingstidOlieprisens historiske udvikling

Olie: 8 % stigning/år frem til 2011, 3 %/år 2011-2012El: 4-6 % stigning/år frem til 2011, 1 % fald/år 2011-2012

Tilskudsordninger

- Undersøgelse fra Dansk Byggeri bandt 2013 husejere medio 2013

- Af de personer, der fik udført håndværksarbejde i 2012 benyttede 76 % sig af håndværkerfradraget, 13 % fik tilskud fra energiselskaber, mens 2 % af personerne benyttede sig af andre tilskud.

- I 2013 og 2014 forventer 77 % i undersøgelsen at gøre brug af håndværkerfradraget, 12 % af energiselskabernes tilskud og 5 % af andre tilskud.

- 15 % vurderede, at de ikkeville have gennemført håndværksarbejdet uden håndværkerfradraget i 2012, mens yderligere 26 % ville have gennemført det i mindre omfang.

Kilde: Energirenovering blandt husejere - Spørgeskemaundersøgelse blandt 2013 husejere, sommeren 2013 - Dansk Byggeri

TilskudsordningerHåndværkerfradraget

- Håndværkerfradraget er blevet forlænget til 2013 og 2014.

- Du kan få håndværkerfradrag (servicefradrag) på op til 15.000 kr. om året inklusive moms for arbejdsløn til service og vedligeholdelse på din bopæl. Du sparer ca. 5.000 kr. i skat

- Du kan ikke få fradrag for arbejde, der betales den 1. marts 2015 eller senere.

- Håndværkerfradraget indberettes via din selvangivelse på www.skat.dk

TilskudsordningerSalg af energibesparelser- Boligejere har mulighed for at sælge energibesparelser til

energiselskaberne når der gennemføres energirenoveringer hvor forbruget af KWh reduceres.

- Tilskuddet følger materialerne og boligejeren skal selv indberette det til et energiselskab.

- Det er vigtigt at boligejeren indberetter besparelsen og får tilsagn inden arbejdet begynder.

- Det er ikke muligt at få tilskud med tilbagevirkende kraft.

- I forbindelse med beregning af besparelse benyttes standværdikataloget.

- Energistyring kan godt give tilskud hvis moniteres over 1 år, men giver kun halvdelen i besparelse da man regner med at besparelsen har en levetid på 4 år jvf. aftale mellem energistyrelsen og energiselskaber af 13. november 2012.

Kilde: http://www.energifyn.dk/privat/energi_og_klima/faa-tilskud

UDKAST

Kontaktinformation:

Casper Mikkelsen

Tlf. 42 24 66 60

cam@leanenergy.dk