マンション建替えの概要と事例からみる円滑な合意形成の進め方

分譲マンションセミナー 講演③

平成３１年２月２日

一般社団法人 再開発コーディネーター協会

山 口 信 一

目 次

１．老朽化・高齢化マンションの現状と課題１－１. 分譲マンションの状況

１－２.

１－３. 老朽化・高齢化マンションの抱える課題

１－４. 老朽化・高齢化マンションにおける再生検討の発意

２. マンション建替えの仕組み

２－２. マンション再生の手法とその流れ

２－１. マンション再生等に関する法制度の整備

２－３. マンション再生の手法比較

２－４. マンション再生方針の策定手順

２－５. マンション建替えの実施状況

２－６. マンション建替えの進め方

２－７. マンション建替えの方法

２－８. 建替えの資金計画

２－９. マンション建替えの経済的条件を左右する３要因

２－11. マンション敷地売却制度

２－10. マンション建替えの流れ（単棟型マンションの場合）

２－12. マンション建替えにおける融資制度 (高齢者向け返済特例制度）

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2021

３．合意形成の進め方と留意点

３－２. 合意形成上の留意点

３－３. 段階的な合意形成の進め方

４. 建替え事例から見る円滑な合意形成の進め方

～事業性の改善（敷地拡大）により合意形成を図った事例～

～日常のコミュニティ活動を通じて合意形成を図った事例～

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３－１. マンションの抱える課題の認識と情報の共有化

３－４. 事業性の改善策に向けた検討 25

１. 老朽化・高齢化マンションの現状と課題

１－１. 分譲マンションの状況

今後、老朽化マンションが急増。

・２０年後（２０３７年末）⇒約３５１.９万戸・１０年後（２０２７年末）⇒約１８４.９万戸

築４０年超のマンション戸数が約７２.９万戸。

旧耐震基準によるマンション戸数が約１０４万戸。

1出典：国土交通省 築後30、40、50年超の分譲マンション数 （平成29年末現在/平成30年5月24日更新）

築後３０、４０、５０年超の分譲マンション数

１－２. 老朽化・高齢化マンションの現状

相続未完了等による所有不明者の増加。

空き家化、賃貸化が進行し、自己居住率が低下。

マンションの経年とともに区分所有者も高齢化。

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バリアフリー化（エレベーターの設置等）への未対応。

修繕積立金の不足。

連絡先不通・所在不明者の発生率と築年数の関係

出典：国土交通省 マンションの再生手法及び合意形成に係る調査

※ 賃貸率、自己居住率、空き家率は自己居住、賃貸、非住宅、空き家数の合計が総住戸数に一致する回答データのみを使用

エレベーターの設置状況

出典：国土交通省 平成25年度マンション総合調査

完成年次 EVあり EVなし 不明

昭和４４年以前 ４１.０％ ４６.２％ １２.８％

～昭和４９年 ７４.４％ ２０.３％ ５.３％

～昭和５４年 ５９.９％ ３１.３％ ８.８％

～昭和５９年 ６６.３％ ２７.８％ ５.９％

１－３. 老朽化・高齢化マンションの抱える課題

大規模修繕に非常に大きな費用が必要となり、区分所有者間の合意形成が困難になる。

修繕積立金の不足、各住戸の追加負担の発生

理事、監事の担い手不足

地域のスラム化、

マンションのスポンジ化

防災、防犯、バリアフリー・ライフスタイルへの未対応

⇒

⇒

⇒

⇒

大規模修繕では安全で住みよい環境を維持することができない状況にある。

不在区分所有者の増大、居住者の高齢化に伴い、適正な管理組合活動、運営ができなくなるおそれがある。

区分所有者の転売、相続による空き家、賃貸住戸の増加により、マンション内のコミュニティが崩壊するおそれがある。

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１－４. 老朽化・高齢化マンションにおける再生検討の発意

１回目の大規模修繕

4

２回目の大規模修繕

３回目の大規模修繕

設備の更新 耐震への対策

修繕積立金の不足

修繕・改修なのか、建替えか

修繕・改修の検討 建替えの検討

築１２年頃

築２４年頃

築３６年頃

第３回目の大規模修繕を迎える時期に再生への取り組み開始

２. マンション建替えの仕組み

２－１. マンション再生等に関する法制度の整備

マンションの建替えの円滑化等に関する法律

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・マンション建替えの円滑な事業化の推進

【公布：平成１４年６月】

区分所有法の大改正・マンション管理の適正化と建替えの促進

【公布：平成１４年１２月】

建築物の耐震改修の促進に関する法律の改正・耐震化の促進のため規制強化と円滑な促進のための措置

【公布：平成２５年５月】

被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法の改正・大規模災害により被災したマンションの売却決議の制度創設

【公布：平成２５年６月】

マンションの建替えの円滑化等に関する法律の改正

・耐震性不足の認定を受けたマンションの敷地売却決議の制度創設及び容積率の緩和特例の創設

【公布：平成２６年６月】➡改正後：マンションの建替え等の円滑化に関する法律

都市再生特別措置法等の改正・住宅団地の建替え促進（合意率の緩和）

【公布：平成２８年８月】5

マンション再生に向けて法制度が整備されつつある。

今後、以下のような法制度の整備が急がれる。

・老朽化、高齢化マンションにおける区分所有権解消制度。

２－２. マンション再生の手法とその流れ

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修繕・改修の検討

新マンションへの入居

建替え等の検討

共用部分の変更決議 建替え決議

「修繕・改修」と「建替え等」との費用対効果の比較検討

※ 敷地売却の適用要件は、耐震性不足の認定（要除却認定）を受けた単棟型マンション

マンション再生の発意

敷地売却決議

敷地売却による建替え 敷地売却

分配金の取得

敷地売却制度の導入によりマンション再生に向けた選択肢が拡大。

修繕・改修 建替え 敷地売却

内

容

• 長期修繕計画に基づく計画的な修繕

• 居住性能の向上を目的とする改修

• 耐震補強工事

• 既存の建物を取壊して新しいマンションを再建

• 耐震性不足の認定を受けた単棟型マンションの敷地と建物を売却

法的根拠

• 区分所有法における共用部分の変更決議

• 区分所有法における建替え決議

• マンション建替法

• マンション建替法

決議要件

• 形状、効用の著しい変更なし➡1/2以上

• 形状、効用の著しい変更あり➡3/4以上

• 4/5以上（単棟型マンションの場合）

• 全体で4/5以上、各棟で2/3以上（団地型マンションの場合）

• 4/5以上

その他

• 耐震改修の必要性の認定を受けた場合➡1/2以上

• 区分所有法によらず全員同意による建替えも可能

• 耐震性不足の認定必要• 単棟型マンションのみ

団地型マンションは適用不可

２－３. マンション再生の手法比較

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２－４. マンション再生方針の策定手順

・改善工事の設定・改善効果の把握及び費用の算定

管理組合の総会において、費用対効果の比較によりマンション再生方針を決定

修繕・改修の場合

区分所有者へのアンケート実施・全体説明会の開催等による意向把握

要求改善水準の設定（改善項目、範囲、水準）※ 耐震性不足の場合には、耐震性の確保

建替え等の場合

・建替え構想の策定・改善効果の把握及び費用の算定

今のマンションに対する区分所者の満足、不満、改善等の意向調査

建物診断に基づく今のマンションの老朽度判定（耐震診断を含む）

比較検討

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２－５. マンション建替えの実施状況

再建マンション工事完了済

施行再建マンション竣工

７９件

施行再建マンション竣工

再建マンション竣工済

売渡し請求、建替組合設立手続等 ９件

１５８件

４件

再建マンションの着工

建替え決議または全員同意による建替え実施の決定

※ 平成30年4月1日時点の件数（数字は各段階の件数）

※ 国土交通省調査による建替え実績及び地方公共団体に対する建替えの相談等の件数を集計

※ 阪神・淡路大震災による被災マンションの建替え（計109件）は、マンション建替法による建替え（1件）を除き含まない。9

２４件

マンション建替えが実現した事例：２６５件（施行中を含む）

関西地区におけるマンション建替えが実現した事例：５８件（施行中を含む）

建替えが実現した事例の特徴

立地条件、余剰容積、工事費等の条件に恵まれていた。

早期にコンサルタントを導入した。

事業協力者の参画が容易であった。

権利変換計画認可

区分所有権等の売買契約建替組合の設立認可又は個人施行の事業認可

マンション建替法によらない建替え １６２件■マンション建替法による建替え １０３件■

日常の管理組合活動、自治会等の活動を通じて、区分所有者間で良好なコミュニティが形成されていた。

⇒区分所有者の経済的負担を軽減。

⇒客観的な判断材料を基に建替えの必要性を認識。

⇒保留床処分方式により事業化が実現。

⇒円滑な合意形成が実現。

２－５. マンション建替えの実施状況

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１. 関西での建替え事例数

市町村 件数 マンション建替法 備考

豊中市 １８件 ２件

大阪市 １２件 １件

吹田市 １０件 ２件 施行中１件含む

芦屋市 ８件

西宮市 ４件

神戸市 ３件 １件

尼崎市 １件

池田市 １件 １件

八尾市 １件 １件

合 計 ５８件 ８件

２ .行政別の建替え事例数

５８物件 (うち１件施行中）

出典：長谷工コーポレーション調べ

※平成３０年１２月時点

修繕改修計画の検討

建替え構想の検討

建替えか修繕・改修かの費用対効果の検討

建替え推進決議

（建替えを計画することの合意）

建替え決議(

4／５以上の合意）

区分所有者と事業協力者による

任意事業等

価交換方式

現住戸売買契約

新住戸売買契約

解体・新築工事

新マンションに入居

建替法方式

権利変換期日

☆事業主＝事業協力者（デベロッパー）

建替え非賛成者に対する催告

☆業主＝法定の建替組合

建替え非賛成者に対する売渡請求

解体・新築工事

新マンションに入居

建替組合の設立認可

等価交換方式より、約６ヶ月長くなります。

建替法に基づく法定事業

建替え非賛成者に対する催告・売渡請求

建替え計画の具体的検討と

区分所有者の建替え実施することへの合意形成

２－６. マンション建替えの進め方

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建替え手法としては、建替え決議（区分所有法）を経て、等価交換方式による任意事業とマンション建替法による法定事業とがある。

（１）等価交換方式とは・・・

・従前のマンションの権利額に対応する新マンションの取得部分が等価交換部分という。

・等価交換される面積（還元面積）を超えて購入する場合は、追加の金額が必要となる。

・建替え事業の施行者は、デベロッパー（事業者）となる。

・従前の区分所有者のマンションをデベロッパー（事業者）が買取り、新マンション建設後に区分所有者に再譲渡する。

（保留床）

２－７. マンション建替えの方法

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・権利変換計画書により、従前のマンションの権利が新マンションの権利

に変換される。 （都道府県知事、又は市長許認可）

① 建替法の目的

・区分所有者自らが法定の建替組合（都道府県知事、又は市長許認可）

を設立し、建替組合が施行者となり建替え事業を進める。

・マンション建替えの事業主体の確立

建替えを行う団体の法的位置付け、運営ルールの規定

・区分所有者の再建マンションへの円滑な移行

区分所有権、抵当権を新マンションに円滑に移行するための法的な仕組み（権利変換）の導入

・登記の一括処理 土地、建物登記を一括して申請可能

② 建替組合

③ 権利変換

（２）マンション建替法とは・・・

２－７. マンション建替えの方法

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・権利変換計画書と配置設計図という書類上で、従前のマンションの権利を新マンションの権利に移行させる仕組み。

・デベロッパーは、組合員と同じ権利義務をもつ「参加組合員」となり、余剰床（保留床）を取得して、第三者に分譲する。

・従前のマンションの権利額に対応する新しいマンションの取得部分を権利床という。

・等価で交換される権利床の面積を超えて購入する場合は、追加の金額が（増床負担金）が必要となる。

（３）権利変換の仕組み

２－７. マンション建替えの方法

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・区分所有権の権利保全 安心して事業に参画できる。

建替え決議後の手続きが多数決により進むため、少数の反対者が生じても、事業の推進は可能である。

・事業推進のリスク負担

建替組合が主体となるため、区分所有者にもある程度のリスクが発生する。但し、実際には事業協力者が支援、協力することになる。

② デメリット

抵当権の抹消手続きが不要となリ、担保オーバー等の事業遂行上の支障となる事項を排除できる。

行政による法定手続きが必要となるため、時間がかかる。

・ 事 業 期 間 の 長 期 化

（４）マンション建替法によるメリット・デメリット

２－７. マンション建替えの方法

① メリット

・着実な建替え事業の推進

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・抵 当 権 の 移 行

建替え事業は上図のように、区分所有者とデベロッパー（事業協力者で保留床取得者）の協力によって成り立っている。

工事費等の費用は、保留床の売却によって賄うので、区分所有者は従前の資産額に見合う建替え後のマンションの床の一部を従後の資産として受け取ることになる（等積交換ではなく等価交換である）。これを権利変換（等価交換）と言う。

２－８. 建替えの資金計画

調査設計計画費

建築工事費・本体工事費・開発工事費

除 却 費

環 境 整 備 費

施 工 予 備 費

金利・公租公課

保留床処分金

（保留床）

支 出 金 収 入 金

＝建設にかかる

費 用

デベロッパーが取得し、一般分譲する床

権利者が負い金をして取得する床

増 床 負 担 金

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マンション

共有の土地

権利変換(等価交換）

共有の土地

保留床

増床

権利床

・余剰容積が多くあるか？

より多くの保留床を生み出し、処分することにより事業費を賄うことができる。

２－９. マンション建替えの経済的条件を左右する３要因

・建設費等の事業費が安く抑えることができるか？

・分譲マンション立地として魅力があるか？

合理的、経済的な建築設計と適正な工事費により、事業費を圧縮させる。

マンション立地として魅力があり、高い価格で分譲できる場合、住宅デベロッパーが高い価格で保留床を引き取ることにより、事業費を賄うことができる。

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２－９. マンション建替えの経済的条件を左右する３要因

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※ ①容積増進率＝建替え後の延床面積÷建替え前の延床面積

※ ②建設コストには、建築工事費、解体工事費、調査設計計画費、消費税等が含まれています。

※ ③保留床取得価格とは、住宅デベロッパーが引き取る価格（仕入価格）であり、一般分譲価格ではありません。

※ ④還元率＝無償で取得できる（等価で取得できる）専有面積÷建替え前の専有面積

マンション建替えにおける経済的条件と還元率について（事例）

項 目 Ａ住宅 Ｂ住宅

マンションの形態 団地型 単棟型

分譲マンション立地ニュ―タウン内寄駅徒歩１２分

商業地域寄駅徒歩５分

容積増進率※① ２.５２ １.６６

建設コスト ※② １,９８１万円/戸 ２,１４６万円/戸

保留床取得価格※③ １３６万円/坪 １６１万円/坪

還元率 ※④ ７０％ ６０％

２－10. マンション建替えの流れ（単棟型マンションの場合） マンション建替えは長期事業。建替え検討開始から完成まで概ね１０年を要する。

■ 関西地区におけるマンション建替えの事業期間(事例）

団 地 名従前の戸 数

検討段階 計画段階 実施段階

計 備 考（検討開始～建替え推進決議）

（建替え推進決議～建替え決議）

(建替え決議～竣工)

千里南町第２次住宅 １２０戸 １年６ヵ月 １年７ヵ月 ２年９ヵ月 約 ５年 ・団地型（３棟）

新千里北町第３団地 １６２戸 ５年 1年４ヵ月 ３年４ヵ月 約１０年・団地型（１０棟）・建替え決議が一度否決

千里メゾネット住宅 １０４戸 ６年10ヵ月 １年５ヵ月 ３年９ヵ月 約１２年・団地型（２棟）・建替え推進決議が一度否決

山本団地北２号棟※ ２４戸 ７年 1年４ヵ月 ２年３ヵ月 約１０年・単棟型・分賃混在団地

宮前グリーンハイツ※ ３６戸 １年５ヵ月 １年 ２年１０ヵ月 約 ５年 ・単棟型

※ 円滑化法による建替え

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２－11. マンション敷地売却制度

準備・検討・計画

除却の必要性に係る認定（耐震性不足の認定）

買受計画の認定

マンション敷地売却決議

反対区分所有者への売渡し請求

組合がマンションと敷地の権利を取得

買受人がマンションを除却

買受人が再建マンションを等を建設

※マンション再建後再建マンション等に

再入居 等

管理組合内で話し合って、修繕・改修か建替えか売却かを決定します。

管理組合の申請で、耐震診断の結果により特定行政庁が認定します。

買受人（デベロッパー）がマンションの買受け・除却、代替住居の提供・あっせんの計画を申請します。

売却の相手方、売却代金、分配金の算定方法を集会で決議します。

事業主体となる売却組合を設立します。

売却組合が反対区分所有者の権利を時価で買い取ります。

マンション敷地売却組合の設立認可

区分所有者・借家人は分配金・補償金を取得し、マンションを明け渡します。

分配金取得計画の決定・認可

他の住宅に引越し

（買受人にマンションと敷地を売却）

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耐震性不足の単棟型マンションが対象。

余剰容積がない、既存不適格建物である等の理由により建替えに伴う区分所有者の自己負担が大きい場合。

マンション市場性、敷地規模から事業協力者の参画を得ることが困難な場合。⇒敷地を売却し、金銭化することで区分所有者の再生への選択肢が拡がる。

４/５以上の多数により決議

２－12. マンション建替えにおける融資制度

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マンション建替えに活用できる個人向けの融資制度として住宅金融支援機構の

高齢者向け返済特例制度（リバースモーゲージ）。

(高齢者向け返済特例制度）

■ 高齢者向け返済特例制度（まちづくり融資）とは

この制度は、高齢者（借入申込時満６０歳以上）の方が自ら居住するためにマンション建替事業等の住宅を建設・購入される場合に利用できる融資です。お亡くなりになるまでの間は、利息のみのお支払いで返済負担を軽減できるものです。

元金は、借り入れされた方全員がお亡くなりになったときに、相続人の方が一括で返済されるか、あらかじめ

担保提供された住宅（建物・土地）の処分によりご返済いただくことになります。

※ １,０００万円の融資を受ける場合 ⇒ １,０００万円×６.０％＋７７,０００円＋３３,０００円＝７１０,０００円

特徴① 毎月のお支払いは、利息のみ。月々のご負担を低く抑えられます。

高齢者向け返済特例制度

年１.１０％、全期間固定金利の場合月々９,１６６円（利息のみ）

※ 返済額は平成３０年１１月現在の金利で試算しています。融資申込み時の金利が適用されます。

《例》 融資額１,０００万円を借り入れた場合の毎月のご返済額は下記の通りです。

特徴② 元金はお亡くなりになったときの一括返済となります。

特徴③ 高齢者住宅財団が連帯保証人になります。

親族の方等に保証人を依頼するわずらわしさがありません。なお、高齢者住宅財団の保証にあたっては、

保証料（融資額×６.０％）、事務手数料（７０,０００円＋税）、保証限度額設定料（３０,０００円＋税）が必要に

なります。

ｚ

お申込が可能な方 ・借入申込時に満60歳以上の方（年齢の上限はありません。）・ご自身が居住する住宅を建設・購入される方・日本国籍の方または永住許可を受けている方・年収に占める全てのお借り入れの年間合計返済額の割合（＝総返済負担率）が下記の基準を

満たしている方。 ・年収４００万円未満の場合：３０％以下 ・年収４００万円以上の場合：３５％以下

※ 【例】 年収１２０万円の場合 ⇒ １２０万円×３０％÷１２ヶ月＝３万円／月 （返済金額が毎月３万円未満であれば借り入れ可能）

３. 合意形成の進め方と留意点

第３回目の大規模修繕時期を目処に、マンション再生に取り組み、

再生に向けた意見交換会を設ける。

３－１. マンションの抱える課題の認識と情報の共有化

日常の管理活動、コミュニティ活動を通じて区分所者間の連帯意

識を高める。

マンションの現状（耐震性、老朽度、空き家状況、借家状況、管理

組合活動状況等）を客観的に把握する。

アンケート調査、意見交換会、広報活動等を踏まえて、マンション

再生に対する区分所有者の意向を把握する。

マンション立地としての市場性（販売価格、件数等）を把握する。

マンション再生の検討に当っては、専門家（建替えコンサルタント、

建築士等）に支援、助言を求める。

22

３－２. 合意形成上の留意点

風通しの良い検討組織づくり

専門家の導入

建替えの成否は、検討段階における円滑な合意形成にかかっている。建替えありきではなく、修繕・改修計画との比較検討を踏まえ、管理組合として建替えの必要性を確認する。

・「建替え」か「修繕・改修」かの比較検討、合理的な判断を行う組織・理事会の諮問機関・公募によるメンバー（建替え推進派、修繕・改修派）の選出

・信頼、信用のあるリーダーの選出

・専門性を有する者（専門家）の導入・公平公正な専門家の選定

建替えの必要性の情報共有・「建替え」か「修繕・改修」かの比較検討と踏まえ、区分所有者全員で建替えの

必要性を認識・広報誌、全体説明会等を通じて建替えの必要性に関する情報の周知徹底と共有化

建替えへの不安事項の把握と解消・アンケート、面談等を通じて区分所有者の意向把握・建替えへの不安事項（仮住居、引越し、資金的負担等）に対する丁寧な説明、対

応策の提示・専門家（建替えコンサルタント、弁護士、税理士、司法書士等）による各区分所

有者の個別事情（年齢、資金力、価値観、家族環境等）の聞き取り、相談、対応策の提示

・区分所有者の意向をできる限り反映した実現可能な建築計画、事業計画の策定 23

３－３. 段階的な合意形成の進め方

24

建替え決議（区分所有法）

３－４. 事業性の改善策に向けた検討

隣地敷地の活用 隣接によるマンションとの共同建替え

建替え費用負担は、区分所有者にとっても も強い関心事である。費用負担の削減につながる事業性の改善策を検討すべきである。

保留床の処分

周辺環境への配慮

（従前） （従後）

容積率の緩和

法定の容積率

容積率割増に係る制度（総合設計制度、耐震性

不足マンションの容積率緩和特例制度等）を活

用することによる保留床の増大

・

マンション敷地に隣接している土地を活用することによる効率的な建築計画の実現

・ 隣接するマンションと共同して建替えを行うことによる効率的な建築計画の実現

・

（従前） （従後）

隣接地

（従前） （従後）

隣接するマンション

新マンション 新マンション

新マンション

（従前） （従後）

団地建替えにおいて大量の保留床処分が困難

な場合は、敷地の一部を保留敷地として処分

することにより、建替え事業費を賄う。

・

新マンション

保留敷地の処分

保留敷地として処分 25

３－４. 事業性の改善策に向けた検討

工区分割により建替える方法（段階施工）・一期事業に該当するゾーン（先工区）と二期事業に該当するゾーン（後工区）

に分けて事情を実施。

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メリット

・仮住居、引越し等にかかる精神的、経済的負担を軽減できる。但し、先工区の区分所有者については、後工区への移転が発生する。

・保留床を段階的に処分できる。

デメリット

・事業期間が長期化する。・事業期間の長期化により、事業費が増大するおそれがある。

・先工区の隣地斜線等、後工区の建築計画に対して一定の制限が生じるおそれがある。

４. 建替え事例から見る円滑な合意形成の進め方

27

～事業性の改善（敷地拡大）により合意形成を図った事例～

近鉄大阪線「河内山本駅」から徒歩４分圏内にある。

河内山本駅

２号棟

北ブロック

南ブロックN

ＵＲ都市機構により整備された山本団地北ブロックに位置している。

４３４.２３㎡

隣接施行敷地

１,７９１.３５㎡

28

項 目 建 替 え 前 建 替 え 後

敷 地 面 積 １,７９１.３５㎡２,２２５.５８㎡

（UR用地４３４.２３㎡含む）

延 べ 床 面 積 １, ０２８.２０㎡ ４, ８７９.８７㎡

階 数 ・ 棟 数 RC造・４階建 RC造・１０階建

容 積 率 ５７％ １９８％

総 戸 数 ２４戸 ５９戸

間 取 り ２DK ３LDK～４LDK

各戸専有面積 全タイプ ３７.６５㎡(登記面積） ６５.４９㎡～８２.１４㎡

建 築 年 次 昭和３１年 平成２７年９月

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区分所有者数 １７名 （内 法人区分所有者 ３名）

住 戸 数 ２４戸 （内 法人所有戸数 ６戸）

個人区分所有者の平均年齢 ５８歳 （建替え決議時点）

区分所有者自ら居住 ８戸

・分譲棟と賃貸棟の混在した団地における建替え

・ＵＲ都市機構が法人用住宅（社宅）として分譲

・マンション建替法による法定事業（大阪府下５番目、八尾市初）

・ＵＲ都市機構の所有地の一部を取り込んだ隣接施行敷地による建替え

・団地内のＵＲ賃貸住宅（南ブロック）を移転先、仮住居先として使用

30

・隣接施行敷地を活用することにより事業性の改善を図り、 区分所有者の費用負担を軽減した。

・団地内にあるＵＲ都市機構の賃貸住宅を転出者の移転先、残留者の仮住居として使用することにより、区分所有者の精神的負担を軽減した。

31

昭和３１年（１９５６年）１２月

平成１７年（２００５年）～

平成２１年（２００９年） １月

平成２３年（２０１１年） ９月

平成２３年（２０１１年）１１月

平成２３年（２０１１年）１２月

平成２４年（２０１２年） ２月

平成２４年（２０１２年）１０月

平成２５年（２０１３年） ６月

平成２５年（２０１３年） ９月

平成２５年（２０１３年）１０月

平成２５年（２０１３年）１２月

平成２６年（２０１４年） １月

平成２６年（２０１４年） ５月

平成２６年（２０１４年） ７月

平成２７年（２０１５年） ９月

平成２８年（２０１６年） ７月

山本団地完成・入居開始

ＵＲ都市機構と協調・連携して建替えに関する勉強会を開始

山本団地北２号棟管理組合設立

ＵＲ都市機構と基本協定の締結

ＵＲ都市機構の団地再生事業着手(集約事業）

共有地を分割登記（全員合意）

建替え推進決議可決

事業協力者を選定コンサルタントを選定

区分所有法に基づく建替え決議可決（全員同意）

建替組合設立の認可（大阪府下５番目）

ＵＲ都市機構と事業協力協定を締結

権利変換計画認可、住戸明渡し

解体工事着手

一団地解除

施行再建マンションの新築工事着手

施行再建マンションの竣工・引渡し

マンション建替組合解散・清算事務完了 32

N

宮前グリーンハイツ

阪急「六甲駅」

JR「六甲道駅」

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ＪＲ東海道線（神戸線）「六甲道駅」より徒歩３分圏内阪急神戸線「六甲駅」より徒歩７分圏内

～日常のコミュニティ活動を通じて合意形成を図った事例～

建替え前 建替え後

敷 地 面 積 １,２９５.７２㎡ １,２９５.７２㎡

延 床 面 積 ２,８０２.８７㎡ ５,６１７.７７㎡

建 物 形 状階 数 地上５階建 地上１４階建

構 造 鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造

住戸の状況総 戸 数 ３６戸 ６９戸

間 取 り 2DK,2LDK,3LDK,4LDK 1LDK+F,2LDK,3LDK

各 戸専 有 面 積

５６.１９㎡～９８.１４㎡

４３.５０㎡～７２.７４㎡

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年代 人数（名）

４０歳代 ２

５０歳代 ３

６０歳代 ９

７０歳代 ８

８０歳代 ８

９０歳代 ２

◎区分所有者数 ３４名(内 法人区分所有者 ２名)

利用状況 戸数

自ら居住（親族居住含む）

１８戸

第三者に賃貸 ９戸

空 室 ９戸

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

４０歳代 ５０歳代 ６０歳代 ７０歳代 ８０歳代 ９０歳代

2

3

9

8 8

2

人

◎年齢構成

◎利用状況

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● 事業の特徴・マンション建替法に基づく法定建替事業(神戸市で初めて)

・六甲道駅前地区市街地再開発事業の権利者の受け皿住宅として建設された分譲住宅の建替事業

・区分所有者の超高年齢化

・少人数世帯向けとして４０㎡台、 ５０㎡台の狭小住戸を設置

● 合意形成を成功させたポイント

１．再開発事業の受け皿住宅として建設されたマンションであったため、入居当初より区分所有者間のコミュニケーションが形成されていた。

２．高齢者や一人住まいの方に対して、負担なし又は少額負担で新マンションが取得できるように４０㎡台、５０㎡台の狭小住戸を設置した。

４．説明会、アンケート調査、個別ヒアリング等の適切な手順を踏むことにより、建替えへの合意形成を高めた。

５．建替えか修繕・改修かの判断を適切に行うために、費用対改善効果を比較検討し、建替えの必要性を確認した。

３．高齢者の資金調達として住宅金融支援機構の高齢者向け返済特別制度（リバースモーゲージ）を活用した。

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・竣工、入居開始 昭和５６年（１９８１年） ３月

・再生検討委員会設置

・建物劣化調査・建物老朽度判定

平成２４年（２０１２年）１１月

・マンション再生（建替え推進）決議可決・事業協力者選定・コンサルタント選定・建替え検討委員会設置

平成２５年（２０１３年） ６月

・区分所有法による建替え決議

・マンション建替組合設立認可

平成２６年（２０１４年） ５月

平成２７年（２０１５年） ３月 ・権利変換計画認可

・住戸明渡し

・工事着手

・施行再建マンションの管理規約認可

・竣工、入居

・マンション建替組合解散認可・清算事務完了

平成２９年（２０１７年） ３月

● 事業の経緯

５月

９月

１０月

１２月

１０月

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