まちづくり手引書

　この手引書は、平成２６年度末の返還に向けて、まちづくり計画の見直

し等に対する市の考え方や、地主の皆様が今後の土地利用を考えるための

判断材料となる資料を整理しています。

　今回、アンケート調査により地主の皆様の考えをお聞きしますので、ア

ンケート回答のご参考にこの手引書をご活用ください。

キャンプ瑞慶覧　西普天間住宅地区

平成２５年９月宜野湾市基地跡地対策課宜野湾市軍用地等地主会

第1号

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この手引書について

　宜野湾市 ・ 地主会では、 キャンプ瑞慶覧　西普天間住宅地区の平成２６年度末の

返還に向けて、 まちづくり計画の見直しと土地の先行取得の検討をおこなっていま

す。

　これらの検討のためには、 地主の皆様のご意向を調査し、 地主の意向を反映さ

せた計画を策定する必要があります。

　そこで、 まちづくり計画の見直し及び土地の先行取得について、 地主の皆様の考

えをお聞きするために、 アンケート調査を実施いたします。

　なお、 この 「手引書」 は、 地主の皆様がアンケート調査に回答するための参考

資料として作成しましたが、 今後皆様が跡地利用を考えるうえで必要な情報を掲載

していますので、 今後も保管し、 必要に応じて参考にして頂ければ幸いです。

　今回のアンケート調査の結果を参考に、 宜野湾市ではまちづくり計画の見直し案を作成

していきます。 見直し案作成の後、 再度懇談会を開催し、 検討結果を皆様に確認して

頂きます。

平成 25 年 平成 26 年

９月 10 月 11 月 12 月 １月 ２月 ３月

懇談会 懇談会

ｱﾝｹｰﾄ

調査

まちづくり方針の検討・土地取得の検討

皆様のご意見を

基に検討 検討結果を 懇談会で確認

まちづくり計画の見直し案の作成

- 2 -

斜面緑地（喜友名部分）

まちづくり計画

④

③

「住宅中⼼のまちづくり」 から「新たな都市機能を有するまちづくり」への⾒直しを考えています①

②⾃然環境や⽂化財の保全を踏まえつつ、斜⾯緑地の使い⽅について再検討しています

返還地区を⼀括で区画整理により整備しようと考えています

返還までに都市公園に充てる⼟地の⼟地の先⾏取得を実施しようと考えています

P3 へ

P5 へ

P7 へ

P11 へ

現在宜野湾市では、 跡地利用について

このようなことを検討しています

整備手法

先行取得

国が⻄普天間住宅地区を「返還後の計画的な開発整備が必要」で、「跡地利⽤のために公有地の計画的な拡⼤が必要」であると認めており、宜野湾市が公共事業を実施するためにも公有地の確保が必要だからです。

⻄普天間住宅地区は、跡地利⽤の「先⾏モデル」となる地区であり、宜野湾市の新たな拠点のひとつとなる可能性があるからです。

斜⾯緑地の貴重な⾃然環境や⽂化財を保全する必要があります。また、地主の⼟地利⽤や、所有する⾯積が⼩さな地主への対応も検討する必要があります。よって、斜⾯緑地の使い⽅について再検討しています。

返還地区を⼀括で区画整理することで、地主の意向に柔軟に対応できるようになるからです。

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　しかし、計画の策定から１０年が経過

し、周囲の状況が変化しています。また、

西普天間住宅地区は、嘉手納以南の返還

跡地利用の「先行モデル」となる地区であり、宜野湾市の新たな拠点のひとつとなる

可能性があるからです。

　平成１６年に策定した「まちづくり

計画」では、ゆとりある住宅地を中心

としたまちづくりを考えていました。

　宜野湾市では西普天間住宅地区を県内の跡地利用の先行モデルとして、住宅以外の土

地利用を含めた、「新たな都市機能を持つまちづくり」への見直しを検討しています。

　また、「医療」「教育」「産業」等の都市機能を導入したいと考えており、国や県に支

援を要望しています。

①「住宅中心のまちづくり」から「新た 見直しを考えています

まちづくり計画

こう考えています！

住宅

新たな都市機能

地権者が住宅等を

建てる住宅用地

「医療」「教育」「産業」

等の新たな都市機能

の配置が考えられる

※「都市機能」とは、都市での生活や活動を

しやすくするために、都市に設ける場のこと

を指します。

　「新たな都市機能を持つまちづくり」へと変更することで、地主にとっては、

進出企業に土地を賃貸する等、土地活用の機会が創出されます。

　一方で、住宅用地など、個別に土地利用をするための用地が少なくなります。

・県内の産業をけん引する企業が立地する

・身近に雇用の場所を確保できる

・進出企業等に土地を賃貸できる

・身近に教育施設が整備される

・教育関連企業など、進出企業等に土地を賃貸できる

・身近に高機能な医療施設が整備される

・医療関連企業など、進出企業等に土地を賃貸できる

地主さんはどうなるの？

な都市機能を持つまちづくり」への

別添アンケート

問 2 へ

新たに⽴地する都市機能として、どのような機能を誘致したいですか？

住宅中心のまちづくり 新たな都市機能を持つまちづくり

メリット

・ 住宅用地など、個別に土地

利用をするための用地を

多く取れる。

・ 進出企業に土地、建物を

賃貸する等、土地活用の

機会が創出される。

デメリット

・ 土地活用が住宅系のもの

に限定される。

・ 住宅用地など、個別に土

地利用をするための用地

が少なくなる。

まちづくり計画

考えられる都市機能とその可能性

考えられる地主さんへの影響

- 4 -

デメリットデメ ッリッ

メリットメリ トリ ト

医療

教育

産業

・ 先行モデル地区として、

国、県、市が一体となり

取り組みを進められる。

　宜野湾市では、自然環境や文化財の保全のため、喜友名の斜面緑地のうち必要な箇所

を都市公園として保全したいと考えています。しかし、都市公園として緑地を保全する

面積が大きくなれば地主が使える土地が減り、地主への影響が大きくなりすぎます。

　そこで、斜面緑地（喜友名部分）については、都市公園としての整備を基本にしなが

ら、傾斜がゆるやかな斜面緑地の一部を宅地や墓地（管理型霊園）等として活用するこ

とをを検討していきたいと考えています。

　平成１６年に策定した「まちづくり計画」では、斜面緑地（喜友名部分）は「急

傾斜地は緑地として保全しながら、ゆるやかな傾斜地は、戸建ての斜面住宅地をつ

くる」として検討していました。

　しかし、斜面緑地（喜友名部分）の地主の土地の所有規模が小さく、戸建て住宅

に必要な面積を確保できない地権者が存在します。

　また、新たな都市問題である今後の墓地需要等への対応を踏まえ策定した「宜野

湾市墓地基本計画（平成２５年３月）」の基本目標において、「新たな墓地需要に応

える墓地の整備を推進します」を掲げています。その候補地として斜面緑地（喜友

名部分）の活用の可能性を検討していきたいと考えています。

　これらを踏まえ、宜野湾市では、斜面緑地（喜友名部分）の使い方について再検

討しています。

②自然環境や文化財の保全を踏まえ 　使い方について再検討しています

斜面緑地

斜面地を有効利用している例

左：管理型霊園（沖縄清明の丘公園）

右：斜面集合住宅（浦添市事例）

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こう考えています！

傾斜がゆるやかな斜 緑地

（都市公園として整備。 部を宅地や

墓地等としての活 を検討。）

傾斜が急な斜 緑地

（都市公園として緑地を保全）

傾斜がゆるやかな斜面緑地（喜友名部分）の土地利用

住宅 都市公園

墓地

メリット

・土地が小さい

人でも、共同で

集合住宅を建

てることが考

えられる。

・宜野湾市の墓

地不足を解消

し、墓地の入手

が容易になる。

・貴重な自然環

境や文化財等

を残すことが

できる。

デメリット

・土地が小さい

人は、土地を買

い足す必要が

ある。

・住宅地への心

理的な影響や、

清明祭等で人

が集まる可能

性がある。

・公共用地とし

て緑地を確保

するために、

減歩や土地の

先行取得・用地

買収が必要とな

る。

戸建て住宅 集合住宅

・公共用地ではな

いため、減歩率に

影響しない。

・公共用地ではな

いため、減歩率に

影響しない。

・公共用地ではな

いため、減歩率に

影響しない。

・土地が小さい

人は、土地の個

別利用が難しく

なる。

　地区全体を区画整理で整備する場合には、以下のことが想定されます。

　傾斜がゆるやかな斜面緑地（喜友名部分）の一部について、宅地や墓地（管

理型墓地）等として活用した場合、貴重な緑地空間の保全とともに、一部を民

有地として有効利用することができます。

　一方で、都市公園として緑地を保全した場合、都市公園を公共用地として確

保するために、減歩が必要となります。この場合、減歩が大きくなりすぎるので、

地主負担の緩和のために、土地の先行取得や用地買収が必要となります。【減歩

については、P13 参照】

つつ、斜面緑地（喜友名部分）の 斜面緑地

考えられる地主さんへの影響

傾斜がゆるやかな斜⾯緑地をどのように使いたいですか？

- 6 -

地主さんはどうなるの？

別添アンケート

問 3 へ

メリットメ トリ

デメリットデ トメ ッメリッ

- 7 -

　土地の「先行取得」とは、跡地利用に必要な公共用地を確保するために、跡地利用推進法に基づき、

市や県等が先行的に土地取得をおこなうことです。

　跡地利用推進法では、返還前の土地の先行取得については、譲渡所得は５千万円の特別控除の対

象になる等の優遇措置が定められています。また、買収単価は、軍用地取引価格及び経済状況を基

に算定した価格で買収されます。

　用地買収とは、跡地利用推進法に基づかない返還後の用地買収のことです。返還後の用地買収では、

買収単価は、現地調査を経て個別に評価した価格となります。

　国は西普天間住宅地区を「返還後の計画的な開発整備が必要」で、「跡地利用のた

めに公有地の計画的な拡大が必要」であると認めています。

　また、宜野湾市が公共事業を実施するためにも公有地の確保が必要となります。

③返還までに都市公園に充てる土地の 先行取得

　宜野湾市では、喜友名の斜面緑地で検討している都市公園に充てるための土地につい

て、返還までに土地の先行取得を進めたいと考えています。なお、土地の先行取得は喜

友名の斜面緑地部分を優先的に実施したいと考えています。

　宜野湾市では、返還までに買い切れなかった用地は、国庫補助事業等を利用して、返

還後も用地買収を実施したいと考えています。なお、返還前の買収と比べ、返還後の買

収は、税制優遇措置などの条件が悪くなる可能性があります。また、返還後の買収単価

は、各土地の状況に応じた金額となるので、斜面緑地等は価格が下落する可能性があり

ます。斜面緑地部分の土地を

優先的に先行取得します。

地区全体を一括で区画整理する場合は、平地部

分も地主が希望すれば

先行取得の対象となり

ます。

① 土地の先行取得

② 用地買収

こう考えています！

斜面部分

平地部分

おしえて！土地の先行取得・用地買収とは？

地主さんはどうなるの？

先行取得を実施しようと考えています先行取得

考えられる地主さんへの影響

　返還までに、跡地利用推進法に基づく土地の先行取得に応じて土地を売却し

た場合、所得税の減免措置として、譲渡所得は５千万円の特別控除の対象とな

ります。また、売却単価は軍用地取引価格及び経済状況を基に算定した価格と

なります。

　返還後の用地買収は、跡地利用推進法に基づく土地の先行取得の対象外とな

り、税控除や買収単価の考え方が変わります。

　また、民間売買になると、税控除を受けることは出来なくなります。

跡地利用推進法に基づく

土地の先行取得

参考

返還後の用地買収 民間売買

時期 返還まで 返還後 随時

税控除

５千万円の特別控除の対象

となる※１

特別控除の対象とな

る可能性がある※２

一般の売買と同様の所得

税が課税される。

単価

不動産鑑定による、軍用地取引価格及び経済状況を基に算定した金額

不動産鑑定による、現

状を確認して算定した

金額

（斜面緑地等は価格

が下落する可能性が

ある）

売主と買主が定めた金額

※１　跡地利用推進法に基づく用地買収（面積要件 100 ㎡以上）に限る。

※２　跡地利用推進法は適用できない。①国庫補助事業等による土地収用法の適用による５千万　　　円の特別控除や、②公有地の拡大の推進に関する法律の適用による１千５百万円の特別控　　　除（面積要件 200 ㎡以上）の対象となる可能性等がある。

A．土地の先行取得を希望する場合

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区画整理の減歩によって、個別の土地利用が出来ない面積まで土地面積が小さくなる場合

　土地利用のためには、区画整理による整備が必要となります。

　区画整理による整備をおこなった場合、宅地が整備される代わりに、減歩に

より土地の面積は減少します。

【区画整理のしくみについては、P13 参照】

　なお、減歩率は、もとの土地と整備後の土地の利用価値の差から算定するので、

斜面緑地等もとの土地の利用価値が低ければ、減歩率が高い傾向となります。

　平成１６年度に試算した減歩率では、平均減歩率３６％ですが、斜面緑地の

減歩率は４０～６５％と高い値となっています。

　整備後の面積が小さくなり過ぎる人は、個人では土地利用が出来ずに、土地

を共同利用するか、土地を買い足すか、土地を売却する必要があります。

B．土地の先行取得を希望しない場合

減歩率の試算例（H16）

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地区全体平均 ３６％

５～１５％

３０～４０％

４０～６５％

県道沿い

平地

斜面緑地

先行取得

斜面緑地は平地と比べて

土地の利用価値が低いの

で、平地よりも減歩が大

きくなります。

分　類 減歩率（試算例） 面積のイメージ

３００㎡の土地は、１９２㎡に減少

３００㎡の土地は、２８５㎡～２５５㎡に減少

３００㎡の土地は、２１０㎡～１８０㎡に減少

３００㎡の土地は、１８０㎡～１０５㎡に減少

先行取得

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土地の先行取得を希望する場合としない場合の違い

土地を売りたい

スタート

土地を使いたい（売りたくない）

返還前

跡地利用推進法に基づく先行取得

①以外の用地買収

返還後

区画整理

●譲渡所得の特別控除　の対象となる可能性　がある。※

●不動産鑑定による、　　土地の現状を確認し　て算定した金額で買　収される。

●売却までの間の補償　金、給付金等を受給　できる。

●面積が小さくなり　過ぎると、「土地を　買い足す」「周囲の　土地と共同利用す　る」「土地を売却す　る」等の対応が必　要になる。

●自由に土地を利用　できる。

①・②・③どちらでお考えですか？

① ② ③

別添アンケート

問 4 へ

　土地の先行取得を希望する場合としない場合の違いを整理すると以下のよう

うになります。

A． B．

●譲渡所得の５千万円　控除が受けられる。

●不動産鑑定による、　軍用地取引価格等を　基に算定した金額で　買収される。

●補償金、給付金等は　受給できない。

※　①国庫補助事業等による土地収用法の適用による５千万円の特別控除や、②公有地の拡大の推進　　　に関する法律の適用による１千５百万円の特別控除（面積要件 200 ㎡以上）の対象となる可　　　能性等がある。

※一定規模面積とは、

　個別の土地利用が

　可能な面積

減歩後も一定規模面積を確保できる場合

減歩後に一定規模面積を確保できない場合

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　返還地などの未整備の土地を、宅地として利用できるようにするには、土地区画整理

事業（以下、「区画整理」という）により道路や公園などを整備し、宅地を造成する必

要があります。西普天間住宅地区の整備では、「地区全体を一括で区画整理で整備」する方法

と、「地区を分割して平地部分のみ整備」する方法が考えられます。

　「地区全体を一括で区画整理で整備」すると、斜面緑地の地主に対しても換地手法を

適用した土地の入れ替え等、柔軟な対応が可能になります。

【区画整理のしくみについては、P13 参照】

④返還地区を一括で区画整理により 整備手法

こう考えています！

　宜野湾市では、地主の皆様のご意向に柔軟に対応するために、「地区全体を区画整理

で一括で整備」したいと考えています。

　区画整理とは、道路・公園・河川等の公共施設と宅地を面的・一体的に整備する事

業です。個人の土地は減歩により面積は減りますが、減歩によって道路・公園や宅地

の整備が進み、整備済みの宅地を使えるようになります。

　また、換地により土地の位置が移動するので、複数の土地を所有する人は、場合によっ

ては土地の集約も可能です。

区画整理では●道路・公園・河川等の整備●宅地の整備●場合により土地の移動・入れ替え　　　　　　　　　　　　　等をすることができます。

地主さんはどうなるの？

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　区画整理の減歩により、道路や宅地が整備されます。

　なお、「地区全体を一括で区画整理で整備」する場合、喜友名の斜面緑地を優先的に

土地の先行取得・用地買収をおこないますが、斜面緑地の地主が宅地利用を希望したり、

平地の地主が買収を希望した場合でも対応が可能です。

　一方で、土地の先行取得・用地買収を希望する地主が少なければ、「分割して平地部

分のみ区画整理で整備」する場合に比べ、地区全体の減歩率も上がる可能性があります。

整備しようと考えています整備手法

考えられる地主さんへの影響

この整備⼿法についてどう思いますか？ 別添アンケート

問 5 へ

・斜面緑地の地主を中心に土地の先行　取得・用地買収を行うが、宅地利用　を望む人にも柔軟に対応可能。※・平地部分の地主から土地の先行取得・　用地買収を行うことも可能。

地区全体を一括で

区画整理で整備

地区を分割して平地部分のみ

区画整理で整備

・土地の先行取得・用地買収に応じる

　地主が少なければ、地区全体の減歩

　率が上がる可能性がある。

・地区全体の場合と比べ、区画整理の

　利害関係者が少なく、区画整理の合

　意形成が容易。

・斜面緑地の地主が宅地利用を希望して

　も対応できない。

・平地部分の地主が土地の先行取得・　

　用地買収を希望しても対応できない。

メリット

概　要

デメリット

　斜面緑地（喜友名部分）は公園事業等

の用地買収方式、残りの平地部分は区画

整理で整備する。

　地区全体を、ひとつの土地区画整理事

業で整備する。

斜面緑地部分

平地部分

【区画整理】

デメリットデメリットメ ッメリッ

斜面緑地部分

平地部分

【区画整理】

（用地買収方式）【公園事業等】

※区画整理の減歩によって整備後の土地の面積が小さくなりすぎる人は、個人では　土地利用が難しいため、土地を共同利用するか、土地を買い足すか、土地を売却　する必要があります。

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区画整理のしくみ

【区画整理の留意点】

・ 斜面緑地は平地と比べて土地の利用価値が低いので、平地よりも減歩が大きくなり、面積

が　更に小さくなる傾向があります。

・ 整備後の面積が小さくなり過ぎる人は、個人では土地利用が難しいため、土地を共同利用

　するか、土地を買い足すか、土地を売却する必要があります。

おしえて！

区画整理のしくみ

　土地区画整理事業（区画整理）は、道路・公園・河川等の公共施設を整備・改善し、

土地の区画を整え、宅地としての利用の増進を図る事業です。

　区画整理では、地主から、その権利に応じて少しずつ土地を提供してもらい、この土

地を道路・公園などの公共用地が増える分に充てるほか、その一部を売却し、事業資金

の一部に充てます。

　減歩とは、区画整理によって地主の土地の面積が減少することを言います。なお、公

共減歩は、道路・公園などの公共用地となる土地、保留地減歩は、売却して事業費の一

部に充てる土地を言います。土地が減少する割合を、減歩率と言います。

　地主においては、区画整理後の宅地の面積は減歩されて従前に比べ小さくなるものの、

減歩によって道路や公園等の公共施設が整備され、土地の区画が整うことにより、利用

価値の高い宅地を得ることができます。

地主さんの土地は、減歩によって減ってしまいますが、宅地として整備されることで、使い勝手が良くなります！

土地利用開始までの流れ

返還 Ｈ26 年度 またはその後

引き渡し 一般的に返還

から２～３年

軍用地料

跡地利用推進法

に基づく土地の

先行取得 ※５，０００万円の

特別控除の対象 ※買収単価は軍用地

取引価格等を基に

算定した金額

用地買収 ※跡地利用推進法の対象外

※特別控除の対象となる可能性がある

引き渡し から３年

給付金

・軍用地料相当額

・年間１千万円を限度

計画策定・合意形成

整備の実施

米軍による土地利用

国による支障除去

特定給付金

・軍用地料相当額

・年間１千万円を限度

・給付期間は現時点に　おいては未定

補償金

・軍用地料相当額

・支給上限なし

　土地の先行取得を実施する時期・条件と、補償金・給付金の流れ、まちづくりの流れ

を整理すると、以下の図のようになります。

※特定給付金は、土地の引き渡し　から３年以内に区画整理の認可　がされた場合のみ

　土地利用開始までの流れおしえて！

- 14 -

※買収単価は現状を確認して算定した

金額