MARITHA ELENA ESCOBAR LINOABOGADA

GERENCIA DE PROPIEDAD INMUEBLEZONA REGISTRAL Nº IX-SEDE LIMA

El reglamento es el acto constitutivo del régimen de propiedad exclusiva y propiedad comúnLa Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN señala que : “El reglamento interno viene a ser un acto jurídico en el cual la declaración de voluntad está dirigida a producir una mixtura de efectos jurídicos reales y obligacionales . Así pues la eficacia real se aprecia claramente del hecho que el acto constitutivo afecta el dominio de los propietarios, transformando una situación dominical normalmente independiente, en otra compartida en cuanto al objeto mismo de la propiedad, pues vincula indivisiblemente las partes privativas o exclusivas con las partes comunes.”

Conforme a lo previsto por el artículo 42 de la Ley 27157, el reglamento interno deberá de contener la descripción de las secciones de propiedad exclusiva, los bienes de propiedad común y los servicios comunes; los derechos y obligaciones de los propietarios; los porcentajes que a cada propietario corresponde en la propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio adoptado por Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que demanden los servicios comunes, la conservación, mantenimiento y administración de la edificación, y en las votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de Propietarios; todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de la junta de propietarios.

CONVOCATORIA: Art. 54º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y art. 146º del Reglamento de la Ley 27157, la convocatoria puede realizarla:

-la persona autorizada en el reglamento interno inscrito. - El propietario constructor - El propietario o propietarios que representen cuando menos el 25% de

las participaciones en las áreas y bienes comunes. -El presidente inscrito de la Junta de Propietarios. El artículo 146 del reglamento de la Ley 27157 establece que” salvo

disposición distinta del reglamento interno, la Junta de Propietarios deberá de ser convocada a sesión …, con una anticipación no menor de 5 días naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles publicados en la vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la administración en uno o varios sitios visibles de la edificación.”

Cabe resaltar que cuando se acredita la convocatoria mediante declaración jurada, la misma debe ser realizada por la persona o personas facultadas para realizar la misma.

La declaración jurada no la puede realizar el Presidente electo en la asamblea cuya convocatoria se pretende acreditar.

La declaración jurada de convocatoria, deberá contener la reproducción de los términos de la convocatoria. De acuerdo a lo indicado en el numeral 5.10 de la Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común y el artículo 53º del Reglamento de Inscripciones de Personas Jurídicas.

QUÓRUM Y MAYORIAS: Precedente de observancia obligatoria aprobado en el décimo

pleno del Tribunal Registral: “ Para la determinación del quórum de sesión de Junta de Propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con dominio inscrito.”

El primer párrafo del artículo 145 del reglamento de la Ley 27157, prescribe que la Junta de Propietarios está constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación.

Si bien la precitada norma no exige que los propietarios cuenten con derecho inscrito como presupuesto para conformar la Junta de Propietarios, no es menos cierto que tratándose de un título que pretende su acceso al Registro, la condición de propietario debe ser calificada sobre la base de la información contenida en los asientos de inscripción , a los cuales debe adecuarse. (Resolución Nº 150-2004-SUNARP-TR-L)

Resolución N• 298-2011-SUNARP-TR-L de fecha 25/02/2011: “A la Junta deben asistir los propietarios con derecho inscrito vigente a la fecha de celebración de la Junta, debiendo de verificar el Registrador que no se hayan inscrito con posterioridad a la fecha de la junta, transferencias de secciones de propiedad exclusiva, pues de haberse inscrito dichas transferencias, éstas constituirán un obstáculo (salvable) a la inscripción de los acuerdos.

Resolución Nº 1146-2010-SUNARP-TR-L de fecha 09/08/2010: “ Para la inscripción de acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios que importen

Disposición o limitación de uso de los bienes comunes susceptibles de ser transferidos, se requerirá la ratificación de los titulares que no acudieron a la Junta, aún cuando éstos hayan adquirido la titularidad con posterioridad a dicha Junta. En este caso, estamos ante un obstáculo en la partida por falta de adecuación respecto a la titularidad de las unidades inmobiliarias.”

La mayoría requerida para adoptar el acuerdo de modificación de reglamento interno, dependerá de que aspecto del reglamento interno se pretenda modificar.

Para el caso de una modificación de reglamento interno que no implique modificación de los porcentajes de participación o de las zonas comunes, bastará para la aprobación de dicho acuerdo se adopte con el voto favorable de los propietarios que representen más del 50% de los porcentajes de participación en los bienes comunes.

De conformidad con lo dispuesto por el artículo 135 del TUO del Reglamento de la Ley 27157 aprobado por D.S Nº 035-2006-VIVIENDA, para los casos de modificación del porcentaje de participación, desafectación de los bienes comunes, venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes, se requiere un acuerdo por mayoria calificada de las 2/3 partes de las participaciones

En estos casos deberá acreditarse la comunicación notarial de los acuerdos adoptados, a los propietarios que no asistieron a la asamblea, asi como el transcurso del plazo de 20 días útiles contados a partir de dicha notificación (último párrafo del numeral 5.3 de la Directiva Nº009-2008-SUNARP/SN).

De conformidad con lo dispuesto por el artículo 40º, inciso h), de la Ley 27157, los aires se reputan zonas comunes, salvo disposición en contrario.

Si en el reglamento interno se ha omitido indicar si los aires son comunes o exclusivos, mediante acuerdo de la junta de propietarios adoptado con las 2/3 de los porcentajes de participación, se puede reconocer la propiedad preexistente de los aires.

Si el reglamento interno atribuye expresamente la condición de zona común a los aires será aplicable el artículo 135 del D.S. Nº035-2006-VIVIENDA, salvo que el reconocimiento de la propiedad preexistente se realice por unanimidad de los propietarios.

En el caso de acumulación, subdivisión e independización de las secciones de dominio exclusivo, para formalizar la modificación de reglamento interno se requiere acuerdo de la junta de propietarios a instancia del propietario de las secciones de propiedad exclusiva objeto de modificación física (artículo 44º de la Ley 27157)

Si el reglamento interno contiene cláusulas especiales de consentimiento previo, el propietario o el presidente de la Junta pueden modificar de manera unilateral el reglament0 interno.(numeral 5.4 de la Directiva Nº 009-2008-SUNARP/SN).

TÍTULO QUE DA MÉRITO A LA INSCRIPCIÓN: Art. 53º del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios; Decimosegunda disposición del TUO del Reglamento de la Ley 27157, aprobado por D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA.

Los documentos que constituyen el título inscribible son: -Copia certificada del acta de asamblea de Junta de

Propietarios en la que se adoptó el acuerdo . El acta debe contener como mínimo los requisitos indicados en el artículo 149º del TUO del Reglamento de la Ley 27157.

-Documento privado con firmas certificadas por Notario o Escritura Pública, que contenga el texto de las modificaciones del reglamento interno aprobado por la Junta de Propietarios.