Expediente Playa del Cristo

lImo. Ayuntamiento de la Villa de Estepona (Malaga)

AREA:SERVICIO:

____..ASJJNIQ:

FOMENTO, INFRAESTRUCTURAS Y TURISMOURBANISMO/GESTION URBANiSTICARemi~iQll_E.Qi~t_QPa.r~J~_ExPQsic.iQn~IL~lT3blQn..(I~.Al1,JJn~iQs..

Adjunto rem ito edicto para su exposici6n en el Tabl6n de Anuncios de esteAyuntamiento durante 20 DIAS, Y que a continuaci6n se detalla:

1.- CONVENIO URBANisTICO UEN-R3 "BERMEJA BEACH"

Fecha de exposici6n: 13/12/12Vencimiento: 08/01/13

diciembre de 2012

SECRETARIA

u' limo. A untamiento de la Villa de Este

DELEGACION:AREA:EXPEDIENTE:

FOMENTO, INFRAESTRUCTURAS Y TURISMOURBANISMO/GESTION288

AYUNTAMIENTO DE ESTEPONAREGISTRO GENERAL

I 1 1 E~~~_2012 ISALIDA

NQ '::}5QQASUNTO: PUBLICACION CON CARA.CTER PREVIO A SU FIRMA DELCONVENIO A SUSCRIBffi ENTRE EL ILMO. AYUNTAMIENTO DE ESTEPONA Y.LA MERCANTIL ESTESUR, S.L., PROPIEDAD DE LAS FIN CAS DE LA UNIDAD DEEJECUCION UEN-R3 "BERMEJA BEACH"

...- ----~ ..-.- -- -_·---·para-ordenar-;,u-inserClon·en-ei-Iroletfil-Oflclif dela Provm-cla:·~ldJunio·Teiigo it- .bien remitirIe anuncio en el que se somete a informacion publica con caracter previo asu firma del convenio a suscribir entre el Ilmo. Ayuntamiento de Estepona y la mercantilEstesur, S.L., propiedad de los terrenos de la unidad de ejecucion UEN-R3 "BERMEJABEACH"

..····t··2.... :".

EXMO. SR. PRESIDENTE DE LA DIPUTACION29016-M A LAG A.-

limo. Ayuntamiento de la Villa de Estepona (Malaga)

EDICTO

De confonnidad con 10 dispuesto en el art. 95.2 2a de la Ley 7/2002, de 17 dediciembre, de Ordenacion Urbanistica de Andalucia, con caracter previo a su firma se somete ainformacion publica durante veinte dias el siguiente convenio urbanistico, cuyo expediente obraen la Secretaria General (Dependencias Municipales de Urbanismo).

Primero.- Otorgantes: De una parte el Ilmo, Ayuntamiento de Estepona, y de otra, D.Antonio Bazan Ramos, en nombre y representacion de la mercanti1 denominada Estesur, S.L.,propietaria de las fincas incluidas dentro de la unidad de ejecucion DEN-R3 "BERMEJA

----·-'·····.~·---~'-··--~·M'.-~'c~<·-------

Segundo.- Ambito: EI ambito de actuacion del presente convenio se encuentradetenninado por los terrenos comprendidos dentro de la unidad de ejecucion UEN-R3'q:n:rDl\tfPT", 'RP '" ru" rlp1 P n. n TT rlp Pctp1"\r "<l

.LJ..A..J.J..'-.L".A...A..J..,"' .... -'-J.t..-I.J.. ...................... ~ .......A ...... ~.- ................. ~ .... "' ...... .t' .

Tercero.- Objeto: 1°._ Posibilitar la construccion de un Equipamiento de Playa con lascaracteristicas especificadas en la manifestacion IX de este documento y en el informe de losServicios Tecnicos Municipales que se acompafia al presente documento.

2°._ Modificar la estipulacion cuarta del convenio urbanistico de fecha 17 de febrero de2004 -modificados a su vez por la addenda de fecha 11 de mayo de 2004 y convenio de 13 defebrero de 2006- a fin de actualizar sus detenninaciones, adjudicando a la propietaria losaprovecharnientos siguientes:

3.217,07 m'tp, que corresponden a los excedentes de la A-DEN-OS "COSTANATURA"10.050,55 m'tp, procedentes de los excesos de aprovechamiento del SURS-C6 "LA BOLADILLA".

En consecuencia, los aprovecharnientos adjudicados en virtud de la clausula cuarta delconvenio de fecha 17 de febrero de 2004 resultan modificados en los terminosanteriores y en los dos ambitos indicados.

Cuarto.- Plazo de Vigencia: El presente convenio tendra vigencia hasta que se cumplanpor las partes las obligaciones asumidas. En cualquier caso, si en el plazo maximo de 3 afiosdesde que adquieran firmeza en via administrativa los instrumentos de planeamiento y gestionpreceptivos para el desarrollo de la unidad, no se hubiese tenninado el Mirador-Club de Playa yla urbanizacion de los terrenos de la unidad por causas imputables a la propiedad, el presenteconvenio se resolvera automaticamente, volviendo a tener virtualidad el compromiso de noefectuar edificacion alguna en la ~~~~~~"'_

~~

DELEGACION DE FOMENTO, 1 y TSERVICIO DE URBANISMO

SITUACION: A-UEN-R3 "BERMEJA BEACH"A-UEN-05 "COSTA NATURA"SURS-C6 "LA BOLADILLA"

ASUNTO: CONSTRUCCION DE EQUIPAMIENTO DE PLAYACONVENIO URBANfsTICO

PETICIONARIO: ALCALOfAFECHA: 16 de noviembre de 2012

Desde la alcaldia del Ayuntamiento de Estepona se solicita de manera verbal un informetecnico sobre la viabilidad de la construcci6n de un equipamiento de playa en la laTTnlr1~rl rlp. PfP~llf';An A_TTP1\.T_R1 "Bermeia Q"'a",l"," C"Dl'Y1-;""" 1'1 ....,.'f"'r\.t....."o,cd-n 'f"'D. .....l;.,. .....rL...._"' .....1....."-'A. ....... ...... __ ...... .JJ.-IJ----- ..............L..L "- _..._ ....... .L..JJ.." ..a.",~ .L...J1V.L..I..L.J.vJ .J.._J\".I \.I.J...L , L)\,..r5U~.1 .1.(4 _lJ.1VPUVL:>tU .l.......UiJ.LUUa 1-'\.)1 1.a

mercantil propietaria de los terrenos que la componen. Para ella se pretende la redacci6nde un convenio urbanistico que revise y actualice acuerdos adoptados anteriormente porel Ilmo. Ayuntamiento de Estepona, asi como otros firmados entre este y la mercantilinteresada.

ANTECEDENTES:

n-0u,

El Plan General de Ordenaci6n Urbana (PGOU) de Estepona, aprobadodefinitivamente en Junio de 1994 (adaptado parcialmente ala LOUA en diciembrede 2010) delirnita los terrenos comprendidos en las denominadas Unidades deEjecuci6n Nuevas A-UEN-R3 "Bermeja Beach" y A-UEN-05 "Costa Natura"(anterionnente UEN-R3 "Bermeja Beach" y UEN-05 "Costa Natura") y losclasifica como Suelo Urbano No Consolidado y en el sector de planeamiento SURS-C6 "La Boladilla" (anteriormente SUP-C6 "La Boladilla"), que clasifica comoSuelo Urbanizable Sectorizado.

2. EI Ayuntamiento Pleno, en sesi6n celebrada el 17 de febrero de 2004 acord6suprimir la edificabilidad que el PGOU perrnitia en la unidad UEN-R3 "BermejaBeach" aprobando el Convenio Urbanistico que en esa misma fecha (addenda de 11de mayo de 2.004) se firm6 entre el mismo y la mercantil "Agrojardin EsteponaS.L." y por el cual se le reconoce el derecho a materializar el aprovechamientosubjetivo no materializable en la unidad en otros ambitos, dada la problematicaillriolf'l'l " l1tiai(\~lol'lO (lIlP "'-tPf't", '" 1", TT ;rl",rl rl". P;"."",,;f.. ... TTPlI.T~D'lO "Marinas delJ ............__...:;..;- J ...............b.........."'...--- ~-- ............__...- ""'..&.- .L~_~ ""-'"V .A...,lJ'""V~"'"'.LVJ._.J. '-'.L...J..l~ .1.'--'./ .1.v.!. .l.l.lJ. 0 J_

Mediterraneo" .

3. EI Ayuntamiento Pleno, en sesi6n de fecha 30 de diciembre de 2004, para darcumplirniento a sentencias judiciales relativas a los terrenos clasificados comoSistema General Litoral incluidos en el ambito SG-RI-SU "Parque Litoral 5",requiere una ubicaci6n alternativa del mismo, a ser posible en la Unidad deEjccuci6n UEN-R3 "Bermeja Beach", dentro de los trabajos de revisi6n del PGOUque entonces se estaban desarrollando y que no llegaron a finalizarse.

Pagina 1 de 14

rL2JWA-UEN-R3 "BERMEJA BEACH"

4. El 15 de julio de 1997 se aprobo definitivamente una Modificacion Puntual deelementos que afectaba a la unidad UEN-R3 "Bermeja Beach".

5. Los parametres Urbanfsticos basicos que el PGOU determina para la unidad UEN-R3 "Bermeja Beach" son:

e SUPERFICIE UNIDAD:• SISTEMA ACTUACION:• EDIFICABILIDAD:• ORDENANZAS:• AREA DE REPARTO:• APROVECHAMIENTO TIPO:• CONDICIONES:

10.790 m?COMPENSACION0,45 m2tj m-sPM-1SU-R12 EXPLANADA PUERTO2,1653 (CA-O)Estudio de Detalle para ordenacion devoliimenes y fijacion de rasantes.La edificacion debera situarsenecesariamente entre el vial que cruzahasta el puerto a traves de la plataformadel puerto (UEN-R39) y la CN-340.Proyecto de urbanizaci6n.Cesi6n de viario publico a la playa segunplanos de ordenacion.

6. El 9 de mayo de 2012 se ha aprobado definitivamente una nueva delimitacion de launidad UEN-R3 "Bermeja Beach".

7. No se tiene constancia de que se exist an otros instrumentos de planeamiento ogestion aprobados para la unidad estando los terrenos que la comprenden vacantes,sin urbanizar ni edificar.

A-UEN-OS "COSTA NATURA"

8. El Estudio de Detalle que ordena y desarrolla la unidad A-UEN-05 "Costa Natura"se aprobo definitivamente el 16 de noviembre de 2007 y su modificacion el 29 denoviembre de 2010.

9. Los parametres urbanisticos resultantes que el Estudio de Detalle aprobadodetermina para la unidad UEN-05 "Costa Natura" son:

• SUPERFICIE UNIDAD:• SISTEMA ACTUACION:• EDIFICABILIDAD:

• ORDENANZAS:• AREA DE REPARTO:• APROVECHAMIENTO:

43.487 m-COMPENSACION9.315 m-t (PM)5.036 m2t (C)

14.351 m-t (0,33 m2tl m-s)PM-2 C-2SU-01 ARROYO VAQUERO9.315 m-tp (PM)7.050 m2tp (C)

16.365 m-tp PM

Pagina 2 de 14

10. El 14 de marzo de 2012 se presenta una solicitud de cambio del Sistema deActuaci6n de la unidad A-UEN-OS "Costa Natura" a Cooperaci6n, que se encuentraen tramitaci6n.

11. EI Ayuntamiento Pleno, en sesion celebrada el 17 de febrero de 2004 acord6suprimir la edificabilidad que el PGOU permite en la unidad UEN-R3 "BerrnejaBeach", aprobando el Convenio Urbanistico que con esa misma fecha (addenda de11 de mayo de 2.004) la mercantil propietaria de los terrenos que componen launidad UEN-R3 "Bermeja Beach" ("Agrojardin Estepona S.L.") y el limo.Ayuntamiento de Estepona firmaron y por el cual se reconoce a la primera elderecho a materializar el aprovechamiento subjetivo no materializable en la unidaden otros ambitos, entre los cuales se encuentra la unidad UEN-OS "Costa Natura",en la que se adjudicaban inicialmente a la primera 5.381 m-t de aprovechamientourbanistico municipal, de los que 3.748,00 m-t corresponden a exceso deaprovechamiento y 1.633,00 m-t al 10% de cesi6n obligatoria. Posteriormente, lasdos partes firman el 13 de febrero de 2006 un nuevo convenio que modifica alanterior, traspasandose 662,39 m-t de excesos de aprovechamiento para sumaterializaci6n en el SUP-C6 "La Boladilla".

12. No se tiene constancia de que se existan otros instrumentos de planeamiento 0

gesti6n aprobados para la unidad estando los terrenos que la comprenden vacantes,sin urbanizar ni edificar.

SURS-C6 "LA BOLADILLA"

13. El P.G.O.U. de Estepona fija para el sector los siguientes parametres Urbanisticosbasicos:

• SUPERFICIE SECTOR:• SISTEMA ACTUACION:• EDIFICABILIDAD:• DENSIDAD:• TIPOLOGlAS:• CONDICIONES:

113.400 m-COOPERACION0,35 m2t/ m-s30 viv/HaUE UA PMEjecuci6n del viario estructuranteP.G.O.U. y ordenaci6n propuesta.Soluci6n de conexiones viarias contramas colindantes.Ejecuci6n de los verdes piiblicos ypaseos peatonales segiin criteriosmunicipales.En este ambito hay una licenciaconcedida al Norte. Expte. 383/88Las obras estan condicionadas al EstudioArqueol6gico.Hay 21.000 m2. de cesi6n paraequipamientos escriturados a favor delAyuntamiento y 10.000 m2. edific. delEstudio Previo 714/87

Pagina 3 de 14

14. El 15 de diciembre de 2006 se aprobo provisionalmente el Plan Parcial que ordenael sector mediante Decreto de Alcaldia.

15. EI 28 de mayo de 2012 se presentan tres nuevos ejemplares del documento "PPOSUP-C6", firmados y sin visar, redactados por D. Diego Infantes Pitalua que anulany dejan sin validez todos los anteriores.

16. Los parametres basicos del documento presentado son:

PLAN GENERAL PLAN PARCIALSVPERFICIE SECTOR 113.400 m-s 146.434 m-sEDIFICABILIDAD MAX 0,35 m-t/m-s 0,35 m2t/m2s_(_51.251,90m2!lAPROVECHAM. TIPO 0,25T 0,25TDENSIDAD MAX 30 viv/Ha 30 viv/Ha (439viv),

T .n,

T r-v ,I SISTEMA ACTUACION ~OOPERACION COvPERACION

ORDENANZAS VE VA PM VE PM CO EO ZV RVCONDIC. EJECVCION SEGUNPGOV SEGUNPGOURESERVAS DE SVELO SEGUN LEY (RP / LOVA) SEGUN LEY_(_RP/ LOVN_

17, El SL Secretario General de la corporacion certifica con fecha 23 de marzo de 2007que la superficie real del sector es de 146.434 m-s. El 10 de junio de 2012 se emiteinforme al documento por parte del Servicio de Topograffa de la Delegacion deFomento 1. y T. favorable en cuanto a superficies y dimensiones.

18. E15 de noviembre de 1.997 se firma entre el Ilmo. Ayuntamiento de Estepona y laMercantil "Agrojardin Estepona S.L." un Convenio Urbanistico de permuta deterrenos en la zona, a raiz del cual la citada sociedad entra a ser parte de la estructurade la propiedad del sector SUP-C6 "La Boladilla".

19. El 21 de enero de 1.999 el Ayuntamiento firma otro Convenio con la "CompafiiaSevillana de Electricidad S.A." para la enajenacion de 5.819 rrft en pago de unadeuda contraida entre ambos. En aplicacion directa de la Estipulacion Sexta delconvenio, este se resolvio automaticarnente sin necesidad de previo requerimientode las partes por el incumplimiento de los plazos establecidos y sin posibilidad dereclamaci6n alguna al Ayuntamiento. Se entiende por tanto sin efecto, a expensas deposibles alegaciones.

20. El 15 de septiembre de 2.000 se firma un tercer Convenio con la empresa"EXPOAN S.A.", propietaria de una urbanizacion construida en el sector en su diapor Fuente Mediterranea S.A., con el objeto de tramitar una Modificacion Puntualde Elementos que regularizara la patrimonializacion del exceso de edificabilidadmaterializado en dicha urbanizaci6n. Dicha M.P.E. fue la ya citada que no lleg6 aobtener Aprobacion Definitiva, si bien el Ayuntamiento si dio finalmente laLicencia de Prirnera Ocupacion a la urbanizacion contemplado el excesoconsumido.

21. El Ayuntamiento Pleno, en sesion celebrada el 17 de febrero de 2004 acord6suprimir la edificabilidad que el PGOU permite en la unidad UEN-R3 "BermejaBeach", aprobando el Convenio Urbanistico que con esa misma fecha (addenda de11 de mayo de 2.004) la mercantil propietaria de los terrenos que componen la

Pagina 4 de 14

unidad UEN-R3 "Bermeja Beach" ("Agrojardin Estepona S.L.") y el Ilmo.Ayuntamiento de Estepona firmaron y por el cual se reconoce a la primera el

, derecho a materializar el aprovechamiento subjetivo no materializable en la unidaden otros ambitos, Posteriormente segiin convenio de fecha 13 de febrero de 2006 semodifica el anterior, traspasandose 5.695,65 m-t de aprovechamiento urbanisticomunicipal para su materializaci6n en el SUP-C6 "La Boladilla", de los que 3.212,65m-t corresponden a exceso de aprovechamiento y 2.483,00 m-t al 10% de cesi6nobligatoria. Decir que en dicho convenio figura la cifra de 5.965,65 m-t en vez elresultado correcto de la suma (5.695,65 m-t) a causa, probablemente, de un errormaterial de tipo mecanografico.

22. El mismo 13 de febrero de 2006 se firm6 un convenio con la entidad mercantil"SELVEKA INVERSIONES S.L." por el que se reconoce a esta el derecho apatrimonializar 3.954,35 m-t en el sector SUP-C6 "La Boladilla" con cargo a suexceso de aprovechamiento a cambia de la cesion de terrenos equivalentes en elsistema general SG-SUP-C6.


gestion aprobados para el sector estando los terrenos que 10 comprenden vacantes,sin urbanizar ni edificar.

• INFORME:

Se solicita un informe tecnico que evahie la propuesta que la mercantil propietaria delos terrenos que componen la Unidad de Ejecuci6n A-UEN-R3 "Bermeja Beach"efecnia al Ayuntamiento para la construccion de un equipamiento de playa.

Para ella se pretende la redaccion de un convenio urbanfstico que posibilite la actuaciony fije sus condiciones, revisando para ella acuerdos adoptados anteriormente por elIlmo. Ayuntamiento de Estepona y por la mercantil interesada.

Los acuerdos municipales que tienen incidencia en la actuacion son los adoptados por elPleno de la corporacion el 17 de febrero y 30 de diciembre de 2004, cuyo contenido,cumplimiento 0 revision se analiza a continuacion. Tambien

Existen dos convenios urbanisticos firmados entre la mercantil interesada y elAyuntamiento de Estepona el17 de febrero de 2004 (addenda de 11 de mayo de 2.004)y el 13 de febrero de 2006 que 10 modifico, que deben ser revisados y actualizados enlos aspectos y por los motivos que se analizan a continuacion.

Tambien es intencion de este Ayuntamiento completar la modificaci6n de dichosconvenios incorporando los cambios necesarios para mantener la titularidad municipalde la cesion libre y gratuita (10%) de los ambitos afectados por este nuevo convenio (A-UEN-05 y SURS-C6) por considerarse mas restrictivamente ligado al patrimoniomunicipal de suelo que los excesos de aprovechamiento y tambien por la convenienciade que el municipio participe en el desarrollo (en la mayor medida posible) como titularde terrenos libres de cargas urbanisticas, facilitando asi la gestion futura de los ambitos.

Pagina 5 de 14

Se trata de un asunto complejo en el que inciden las variadas circunstancias que se handetallado en los antecedentes, por 10 que se estructura el analisis en los siguientespuntos:

PROPUESTA URBANISTICA

La mercantil propietaria de los terrenos que componen la Unidad de Ejecuci6n A-UEN-R3 "Bermeja Beach" prop one al Ayuntamiento la construcci6n de un Equipamiento deplaya con las siguientes caracteristicas basicas:

La edificaci6n se destinara a Equipamiento privado de servicio de playa yvinculado al turismo, nunca a uso residencial.

Toda la edificaci6n se desarrollara bajo la rasante de la Avenida del Carmen.

La cubierta del edificio sen'i nlana. transitable v accesible v se nestinar:'i a una. - -- -- .1--------- •.. / _ - ..• ------ J -----~----- .,I -- - ------------ _. ------

gran terraza-mirador de titularidad y uso publico.

La fachada del edificio hacia la playa se tratara con acabados naturalesintegrados en el caracter actual de la zona.

Se dotara a la zona de servicios de aparcamiento.

Se cederan, ejecutaran conforme a los criterios municipales y conservaran todoslos espacios dotacionales resultantes del desarrollo de la unidad, asi comocualquier otro que resulte y no forme parte del proyecto edificatorio,especialmente las zonas verdes de la unidad.

CUMPLIMIENTO DEL MARCO URBANISTICO VIGENTE

El marco urbanistico de aplicaci6n para cada uno de los ambitos afectados es el que sedetalla en los antecedentes.

La propuesta se desarrolla fntegramente en la Unidad de Ejecuci6n A-UEN-R3"Bermeja Beach" y mas concretamente en la parcela calificada como Residencial entipologla Poblado Mediterraneo incluida en ella.

Aiin cuando se han efectuado diversas actuaciones en relaci6n a la A-UEN-R3"Bermeja Beach", como convenios, acuerdos plenarios, etc ... estas nunca se hanmaterializado en modificaciones del olaneamiento zeneral aue la afecta. oor 10 aue las

..... '_"..1. -' .L ..l

condiciones urbanisticas de aplicaci6n, mas alla de estos acuerdos, son las originales delPGOU (adaptado parcialmente a la LOUA y modificadas iinicamente pOI laModificaci6n Puntual de Elementos 1997 y la redelimitaci6n de la unidad recientementeaprobada).

El uso de equipamiento propuesto esta admitido como uso alternativo al residencial enPoblado Mediterraneo (calificaci6n actual) de acuerdo con el Art. 1.12 de la Secci6n 4de las NNPP del PGOU. Las condiciones de aprovechamiento y volumen cumplen con10 dispuesto en la normativa de aplicaci6n, si bien habran de ser posteriormenteaprobadas mediante la tramitaci6n del preceptivo Estudio de Detalle que deberaconcretarlas.

Pagina 6 de 14

,I

J;J"",

Atin cuando la no culminaci6n del proceso de reVISIOn del PGOU impidi6 elcumplimiento del acuerdo plenario en sus terrninos exactos, el ahara planteado destinala misma unidad propuesta entonces (la A-UEN-R3 "Bermeja Beach") al mismo uso(Equipamiento de playa) que no sera posible materializar el el SG-RI-SU "ParqueLitoral 5", por el obligado cumplimiento de una sentenciajudicial al respecto.

Los dos acuerdos plenarios expuestos se adoptaron cercanos en el tiempo (en el afio2004) y par tanto coardinados, estando la actuaci6n ahora propuesta acorde con la lineade solucion entonces planteada, si bien el convenio debera seguir conternplando lanecesidad de reubicaci6n del Sistema General SG-R1-SU.

Dentro del tramite que se seguira el expediente, el mismo Ayuntamiento Pleno daraconformidad a la modificaci6n de su propio acuerdo.

ACTUALIZACION DE CONVENIOS ANTERIORES

EI convenio que se debera firmar a raiz de la propuesta realizada esta directamenterelacionado con los anteriores firm ados el 17 de febrero de 2004 (addenda de 11 demayo de 2.004) y el firmado el13 de febrero de 2006 que 10 modific6.

Los motives y/o objetivos que llevan a esta administraci6n a prom over en este momentola modificaci6n de los convenios propuesta son:

Articular el cauce legal y urbanistico necesario para implantaci6n de unEquipamiento de playa en la A-UEN-R3 "Bermeja Beach", de gran interes parael municipio.

Recuperar y mantener la titularidad municipal de los aprovechamientosresultantes de la cesi6n libre y gratuita (10%) de la A-UEN-OS y SURS-C6 porconsiderarse mas restrictivamente ligado al patrimonio municipal de suelo quelos excesos de aprovechamiento y tambien por la conveniencia de que elmunicipio participe en el desarrollo (en la mayor medida posible) como titularde terrenos libres de cargas urbanfsticas, facilitando asf la gesti6n futura de estosambitos,

Ceder el derecho de aprovechamiento sobre el resto de exceso deaprovechamiento, de escasa entidad, que continua en poder municipal en la A-UEN-OS Yque asciende a 185,61 m-tp para facilitar la gesti6n de la unidad.

Compensar al propietario de los terrenos que comprenden Ia A-UEN-R3 laedificabilidad no materializable en ella en el SURS-C6, por los mismos motivosexpuestos y aprobados en la manifestaci6n VIII del Convenio de fecha 17 defebrero de 2004 respecto de la problematica juridica y litigiosidad que la afecta ala A-UEN-R39, que no han variado y que causan de la inejecuci6n de la unidadobligando a la compensaci6n del aprovechamiento en otros ambitos.

Siendo tanto la mercantil afectada como el propio Ayuntamiento sabedores de talescircunstancias, y aprovechando el interes de la primera en implantar un Equipamientode playa en la A-UEN-R3 "Bermeja Beach", se propone la actualizaci6n de los acuerdosy compromisos municipales anteriores.

Pagina 8 de 14

'J

'uLL.

La edificabilidad resultante de la soluci6n propuesta se encuentra muy por debajo de lapermitida por la aplicaci6n directa de las condiciones urbanisticas vigentes de la parcelay la unidad. En cualquier caso debera justificarse en detalle en los futuros documentosurbanisticos y tecnicos previos a la concesi6n de licencias

Dado que en la unidad existe un unico uso lucrativo, coinciden los calculos deedificabilidad y aprovechamiento. El uso de equipamiento que se autoriza tiene uncoeficiente de ponderaci6n muy inferior al original (residencial en tipologia de PobladoMediterraneo), por 10 que su implantacion altemativa no desviruia el Area de Reparto nilas dotaciones generales del municipio al no aumentar el aprovechamiento.

En 10 referente al sector SURS-C6 donde se concedera con cargo a sus excesos deaprovechamiento el derecho no materializable en la A-UEN-R3 "Bermeja Beach", decirque no se altera ninguna de sus condiciones de planeamiento previstas. Para sumaterializacion debera ejecutarse el desarrollo de los terrenos de acuerdo con 10estipulado en las leyes y ordenanzas vigentes segiin sus actuales parametres.

CUMPLIMIENTO DEL ACUERDO DE PLENa DE 17 DE FEBRERa DE 2004

El Ayuntamiento acord6 en 2004 suprimir la edificabilidad que el PGOU permite en launidad UEN-R3 "Bermeja Beach".

El motivo que llev6 a dicho acuerdo fue la preservaci6n del entomo de la Playa delCristo, uno de los enclaves litorales mas importantes para la poblaci6n esteponera,impidiendo la materializaci6n de la edificaci6n residencial privada que el PGOUpermite y fundamentalmente garantizando la permeabilidad visual de la playa desde laAvenida del Carmen.

La disposici6n de la edificaci6n bajo la rasante de la avenida y el uso de equipamientopropuestos cumplen con los objetivos citados.

La ordenaci6n y desarrollo de la zona, su urbanizaci6n y el uso controlado que sepretende no solo cumple con la preservaci6n de la zona que provoc6 la supresi6n de laedificabilidad, sino que que mejora el entomo de la playa y articula una zona vital deesparcimiento de la ciudad actualmente muy deteriorada y carente de serviciosapropiados, dotandola de instalaciones modemas e integradas medioambientalmente.

Es intenci6n de este Ayuntamiento permitir la materializaci6n en la unidad delaprovechamiento necesario imprescindible para la implantaci6n del Equipamiento deplaya propuesto y analizado, imposibilitando por tanto actuaciones posteriores quepudieran desvirtuar el presente acuerdo.

Dentro del tramite que se seguira el expediente, el mismo Ayuntamiento Pleno daraconformidad ala modificaci6n de su propio acuerdo.

CUMPLIMIENTO DEL ACUERDa DE PLENa DE 30 DE DICIEMBRE DE 2004

El Ayuntamiento acord6 el 30 de diciembre de 2004 la necesidad de buscar unaubicaci6n altemativa a los terrenos clasificados como Sistema General Litoral incluidosen el ambito SG-Rl-SU "Parque Litoral 5", a ser posible en la Unidad de Ejecuci6nUEN-R3 "Bermeja Beach".

Pagina 7 de 14

Los ambitos para los cuales habra de revisarse los acuerdos son:

A-UEN-R3 "BERMEJA BEACH": Requiere la modificaci6n de los acuerdosadoptados en 2004 para posibilitar la implantaci6n de un Equipamiento de playa.

A-UEN-05 "COSTA NATURA": Tras la aprobaci6n del Estudio de Detalle sedeberan actualizar los acuerdos a los calculos de aprovechamiento que de €lresultan y al marttenimiento del derecho municipal sobre la totalidad del 10% decesi6n obligato ria y gratuita.

SURS-C6 "LA BOLADILLA": Se debera actualizar los acuerdos que Ie afectanpar ser destino de aprovechamientos no materializables en los ambitos citadosque no sean precisos para la materializaci6n de la propuesta de construcci6n deun Equipamiento de playa en la A-UEN-R3 "Bermeja Beach". Habra decomprobarse la coherencia con el nuevo Plan Parcial presentado y los calculosnp. anrover-harnientns v rp"ionp" 1ll1P riP p1 rp<m l tn n T!'lrnhipn p~ intpnf'iAn rlp pdp~.-' --r- - . -'-'---------.---~:.-..-' -.-.~~~---' i--' __._ >..J _ --- '-" _, ~ _.. _ IJ ......

ayuntamiento mantener la titularidad municipal de la cesi6n libre y gratuita(10%) del SURS-C6. Ademas se debe corregir el error material citado en losantecedentes.

CUANTIFICACION Y VALORACION DE APROVECHAMIENTOS.

A-UEN-R3 "BERMEJA BEACH":

Segiin la propuesta realizada por el propietario de los terrenos el aprovechamientonecesario para materializar la implantaci6n sobre elIos del Equiparniento de playaanalizado, es de 1.250,00 nr',

De acuerdo con el informe de valoracion emitido a los efectos del presente par laarquitecto municipal Dna. Lorena Murcia Sanchez en fecha 25 de octubre de 2012 lavaloraci6n unit aria del aprovechamiento a materializar en la unidad A-UEN-R3"Bermeja Beach" en uso de Equipamiento Privado de playa asciende a 119,85 €/mzt(EOP).

A-UEN-05 "COSTA NATURA":

Tras la aprobaci6n del Estudio de Detalle se deberan actualizar los acuerdos a loscalculos de aprovechamiento que de €l resultan y al mantenimiento del derechomunicipal sobre la totalidad del 10% de cesi6n obligatoria y gratuita.

Segtin el convenio de 17 de febrero de 2004 (addenda de 11 de mayo de 2.004) seadjudican a la mercantil AGROJARDIN S.A. la cantidad de 5.381,00 m-t deaprovechamiento urbanistico municipal en la Unidad de Ejecuci6n A-UEN-05 "CostaNatura", de los que 3.748,00 m't corresponden a exceso de aprovecharniento y 1.633,00m2t al 10% de cesi6n obligatoria. Posteriormente, segtin convenio firmado el 13 defebrero de 2006 se modifica el anterior traspasando parte de estos aprovechamientos, enconcreto 662,39 m-t correspondientes a exceso de aprovechamiento al entonces SUP-C6 "La Boladilla".

A continuaci6n se realiza la cuantificaci6n del aprovechamiento municipal resultante dela A-UEN-05 "Costa Natura":

Pagina 9 de 14

~~J

El Estudio de Detalle aprobado definitivamente el 5 de enero de 2011 que desarrolla laUnidad de Ejecuci6n A-UEN-05 "Costa Natura" modifica y ajusta la superficie reallucrativa de la misma y por tanto el calculo de edificabilidades y aprovechamientos queresultan de ella. La superficie real resultante de la unidad una vez descontados 10dominios publicos hidraulico, de costas y de carre teras se reduce a 43.487,00 m2.

Los parametres urbanisticos resultantes que el Estudio de Detalle aprobado determinapara la unidad UEN-05 "COSTA NATURA" son:


43.487,00 m-'COMPENSACION9.315,00 m-t (PM)5.036,00 m-t (C)

14.351,00 m-t (0,33 m2t/ m-s)PM-2 C-2SU-Ol ARROYO VAQUERU9.315,00 m-tp (PM)7.050,00 m2tp (C)

16.365,00 m-tp PM

El P.G.O.V. fija el Aprovechamiento Tipo del Area de Reparto en 0,3011m2tp(PM)/m2s y los coeficientes de ponderaci6n entre usos, siendo el de Residencial enPueblo Mediterraneo PM igual 'a 1,00 y el de Comercial C igual a 1,40. Tambienestablece una proporci6n fija de distribuci6n de la edificabilidad entre ambos usos quees 11.429 m2t en PM (64,90%) frente a 6.180 m-t en C (35,10%).

Oil ORDENA._NZAS:• AREA DE REPARTO:• APROVECHAMIENTO:

La edificabilidad y el Aprovechamiento Lucrativo Ponderado de la Unidad son losresultantes del Estudio ;J", Detalle anrobadc:... "'" ........... ..i........ ,",..&.-.I "",U..LV UV- L V!-,~ u.

El Aprovechamiento Subjetivo (A.S.) es:A.S. = (Sup. Sector) x (Aprov. Tipo) x 0,90A.S. = 43.487,00 m-s x 0,3011 m2t/ m-s x 0,90 = 11.784,54 m-tp

EI 10 % de cesi6n obligato ria es:10% CESION = (Sup. Sector) x (Aprov. Tipo) x 0,1010% CESION = 43.487,00 m-s x 0,3011 m2t/ rn-s x 0,10 = 1.309,39 m-tp

Por tanto los excesos de aprovechamiento de la Unidad son:Excesos de ...A....provechamiento == .L~ .... pro'T. lucrative - (.l~.....S.i\..+ 10 ~1iJ cesion) ==Excesos de Aprovechamiento = 16.365,00 m-tp - (11.784,54 m-tp + 1.309.39 m-tp)Excesos de Aprovechamiento = 3.271,07 m-tp

AI Ayuntamiento le corresponden:Aprov. Municipal = Aprovechamiento Lucrativo - A.S.Aprov. Municipal TOTAL = 16.365,00 rn'tp -11.784,54 nr'tp = 4.580,46 m'tp

Segun los convenios firmados, existen 3.085,46 m-tp de aprovechamientocomprometido por el Ayuntamiento proveniente de exceso de aprovechamiento, cuandoen realidad existen disponibles 3.271,07 m-tp. Por tanto existe un resto de exceso deaprovechamiento que continua en poder municipal y que asciende a 185,61 m-tp,

Pagina 10 de 14

Como ya se ha argumentado, es intencion municipal rescatar el aprovechamientocorrespondiente al 10% de cesion obligatoria y gratuita comprometido (1.633,00 m-tp),y en este caso, de acuerdo con el mismo principio, adjudicar el derecho sobre el resto deexceso de aprovechamiento que queda en poder municipal a la mercantil que ya ostentalos derechos sobre el resto, para facilitar la gestion futura de la unidad y Junta decompensaci6n. Por tanto quedara adjudicado a la mercantil ESTESUR la totalidad delos 3.271,07 m-tp exceso de aprovechamiento de la unidad y en poder municipal latotalidad de los 1.309,39 m-tp provenientes del 10% de cesion obligatoria y gratuita.

Para su compensaci6n con el exceso de aprovechamiento proveniente del SURS-C6 esnecesario conocer su valor unitario. De acuerdo con el informe de valoraci6n emitido alos efectos del presente por la arquitecto municipal Dna. Lorena Murcia Sanchez enfecha 25 de octubre de 2012 la valoracion unitaria del aprovechamiento a materializaren la unidad A-UEN-05 "Costa Natura" en su usn caracteristico asciende a 488,67€/m2tp (PM) para el proveniente de excesos de aprovechamiento y a 559,13 €/m2tp(PM) para el proveniente de cesi6n libre y gratuita (10%).

SURS-C6 "LA BOLADILLA":

Ante la intenci6n de este ayuntamiento mantener la titularidad municipal de la cesi6nlibre y gratuita (10%) de la A-UEN-OS "Costa Natura" y del SURS-C6, las partesafectadas acuerdan su compensacion con cargo a los aprovechamientos disponiblesprovenientes de excesos de aprovechamiento en el SURS-C6 "La Boladilla". Tras lapresentacion del nuevo Plan Parcial del sector se debera actualizar los acuerdos a loscalculos de aprovechamientos y cesiones que de el resultan.

El ultimo Plan Parcial presentado el 2, de diciembre de 2011 que desarrolla el sectorSURS-C6 "La Boladilla" no modifica la superficie reallucrativa del mismo ni por tantoel calculo de edificabilidades y aprovechamientos que resultan de ella. La superficie realresultante del sector es de 146.434,00 m-s, de los que resultan 18.304,25 m-tp deaprovechamiento municipal, 14.643,40 m-tp correspondientes a exceso deaprovechamiento y 3.660,85 m-tp al 10% de cesion obligatoria.

De acuerdo con 10 expuesto en los antecedentes, existen dos convenios vigentesfirmados el 13 de febrero de 2006 a traves de los cuales se comprometen parte de losaprovechamientos disponibles en el SURS-C6, cuyos acuerdos seran parcialmentemodificado por el que ahora se propone, que adem as corrige el error tipograficoexistente en uno de ellos.

En el primero de ellos se adjudican 3.954,35 m-t correspondientes a exceso municipal ala sociedad SELVEKA INVERSIONES SL y en el segundo 3.212,65 m-tcorrespondientes a exceso municipal y 2.483,00 m-t correspondientes all0 % de cesionlibre y gratuita a la sociedad ESTESUR SL, a cambio del aprovechamiento nomaterializable en las unidades A-UEN-OS "Costa Natura" y A-UEN-EIO "Camino deBenahavis" y el sector de planeamiento SURS-RI "Saladavieja".

Pagina 11 de 14

Por tanto el calculo de los aprovechamientos restantes del sector sobre los que elAyuntamiento puede disponer, es el siguiente:

APROVECHAMIENTOS EXCESOS CESION 10% TOTAL(m't) (m't) (nr't)

TOTAL SURS-C6 14.643,40 3.660,85 18.304,25

CESION A SELVEKA INV. SL -3.954,35 0,00 -3.954,35

CESION A ESTESUR SL -3.212,65 -2.483,00 -5.695,65

TOTAL RESTANTE SUP-C6 7.476,40 1.177,85 8.654,25

lJ--u-;rfoT"l .., AQ"l (\f) ')f_ ...-t 0_"...,....."".,.. 1-.. : 4-.-.. _.... f:....::J _..-.._ 001 A ...-T"'~ f- ~.:r. f-.-.. 1..LiAJ.L)lV.11 L,..""TU-',VV .1.1..11.1' U\...I apJ.v V v\...;.UalJ.lH..,llLV \...-V.1J.11'.i.VJ.l1\...1l1UU jJVl \...11. rl.y U.lltatlJ..1\';11lV \..dl \,..-J.

Convenio Urbanistico de 13 de febrero de 2006, todos ellos provenientes del 10% decesi6n obligatoria y gratuita.

Para su compensaci6n con el exceso de aprovechamiento proveniente del SURS-C6 esnecesario conocer su valor unitario de ambos. De acuerdo con el informe de valoraci6nemitido a los efectos del presente por la arquitecto municipal Dna. Lorena MurciaSanchez en fecha 25 de octubre de 2012 la valoraci6n unitaria del aprovechamientoproveniente de cesi6n libre y gratuita (10%) en el sector SURS-C6 "La Boladilla" en suuso caracteristico asciende a 218,12 €/m2tp (PM) y la del proveniente de excesos deaprovechamiento a 177,56 €/m~p (PM).

CALCULO DE LA COMPENSACION

De acuerdo con los antecedentes, los calculos de aprovechamiento que figuran en elpunto anterior y los irnportes resultantes de los informes de valoraci6n emitidos a losefectos del presente por la arquitecto municipal Dna. Lorena Murcia Sanchez en fecha25 de octubre de 2012, el siguiente cuadro concreta el resultado de la compensaci6nnecesaria para el correcto equilibrio del acuerdo:

AMBITO CONCEPTO APROVECHAMIENTO VALOR (€)UNITARIO SUBTOTAL TOTAL

SURS-C6 EXCESO APROVCESION 10%

A-UEN-05 EXCESO APROVCESION 10%

TOTAL A COMPENSAR

0,002.483,00

-185,611.633,00

2.483,00177,56 0,00

541.591,96218,12 541 591,96488,67 -90.702,04

822.357,25559,13 913.059,29

1.363.949,21

119,85 149.812,50 149.812,50

177,56 1.214.136,711.214.136,71

218,12 0,001.363.949,21

0,00

Pagina 12 de 14

1.447,39

A-UEN-R3 EQUIPAMIENTO 1.250,00 1.250,00

SURS-C6 EXCESO APROV 6.837,900,00

6.837,90CESION 10%TOTAL COMPENSADO

RESUL TADO DE LA COMPENSACION

)ou,

En resumen, para la materializaci6n de la propuesta de construcci6n de unEquipamiento de Playa en la unidad A-UEN-R3 se precisan 1.250,00 m't en su uso, quea raz6n de 119,85 €/m2t, arrojan un importe de 149.812,50 €.

EI derecho sobre el aprovechamiento municipal cedido a la mercantil ESTESUR en losconvenios anteriores firmados en 2004 y 2006, sobre el que el Ayuntamiento recuperasu derecho 0 sobre el que no puede cumplir el compromiso entonces adquirido por noser posible materializaci6n asciende a un importe total de 1.363.949,21 € segunvaloraci6n actualizada.

Por tanto para su exacta compensaci6n, junto con el importe del aprovechamiento aautorizar en la A-UEN-R3 (que asciende a 149.812,50 E), Y la sustituci6n del derechode aprovechamiento ya concedido con cargo al 10% de cesi6n obligatoria, se acuerdacon la mcrcantil intcrcsada ceder los dcrcchos municipalcs sobre 6.837,90 rrr'tp aobtener en concepto de excesos de aprovechamiento existentes el SURS-C6.

En cuanto a la situaci6n en que quedan los diferentes ambitos afectados por el nuevoconvenio, es la que sigue:

A-UEN-R3 "BERMEJA BEACH": Se autoriza la construcci6n de unEquipamiento de Playa con un techo edificable maximo de 1.250,00 m-t.

A-UEN-05 "COSTA NATURA": Queda cedido a la mercantil ESTESUR elderecho sobre la totalidad del aprovechamiento municipal correspondiente aexceso de aprovechamiento, que el Estudio de Detalle aprobado concreta y queasciende a 3.271,07 m-tp.

SURS-C6 "LA BOLADILLA": Oueda cedido a la mercantil ESTESUR elderecho sobre parte del exceso de aprovechamiento municipal que el ultimo PlanParcial presentado concreta. De los 5.695,65 m-tp ya cedidos a dicha mercantilpor convenios anteriores, de los que 3.212,65 m-tp correspondian a exceso deaprovechamiento y 2.4~3,00 m-tp al 10% de cesi6n obligato ria, se recuperanestes tiltimos y se suman otros 6.837,90 rrrtp con cargo al exceso deaprovechamiento. Todo ello se resume en el cuadro siguiente:

APROVECHAMIENTOS EXCESOS CESION 10% TOTAL,(m't) (m't) (m't)

CESION CONVENIO 2006 3.212,65 2.483,00 5.695,65

CESION NUEVO CONVENIO 6.837,90 -2.483,00 4.354,90

TOTAL CESION SURS-C6 10.050,55 0,00 10.050,55

La totalidad del aprovechamiento proveniente de la cesi6n obligatoria y gratuita (10%)de la A-UEN-R3 y SURS-C6 queda en poder municipal.

Pagina 13 de 14

JU.

OBLIGACIONES DE DESARROLLO

Tras la firma del convenio segiin las condiciones descritas en este informe, deberaredactarse y tramitarse por parte del propietario de los terrenos y derechos descritos elcorrespondiente Estudio de Detalle de desarrollo segiin las condiciones de ejecuci6n quepara la unidad A-UEN-R3 "Bermeja Beach" fija el PGOU de Estepona, y que deb eraincluir adem as el estudio de vohimenes y la limitacion de usos segiin 10 conveniado.

Posteriormente deberan tramitarse el Proyecto de Urbanizaci6n y el Proyecto deReparcelaci6n de la unidad (0 documentos equivalentes).

En 10 referente a la Unidad de Ejecuci6n A-UEN-OS "Costa Natura" y al sector SURS-C6 "La Boladilla", decir que no se altera ninguna de sus condiciones de planeamientoprevistas. Para su materializaci6n debera ejecutarse el desarrollo de los terrenos deacuerdo con 10 estipulado en las leyes y ordenanzas vigentes segiin sus actualesparametres, contemplando 10 ahora conveniado.

• CONCLUSION:

A la vista de la documentaci6n presentada, se emite el presente informe en sentido:

o FAVORABLE a la firma del convenio Vrbanistico segun las premisas descritas.

dejando no obstante a juicio de las instancias superiores competentes que decidan 10mas conveniente para los intereses m nicipales.

cto Municipal

Pagina 14 de 14

Hmo. Ayuntamiento de la Villa de Estepona

Delegaci6n de Fomento, Infraestructuras y Turismo

ASUNTO: SOLICITUD VALORACION UNITARIA DEINFORME DEDE

SITUACION:APROVECHAMIENTO EN SUELO URBANO NO CONSOLIDADOA-UEN-R3 "BERMEJA BEACH"

1.- Objeto

Es objeto del presente Dictamen la Val ora cion unitaria de m2t Equipamiento enA-UEN-R3 "Barme]a Beach". a solicitud verbal de la Oelegacioll de Fornent o.Infraestructuras y Turismo del Ayuntamiento de Estepona, en expediente previo a laredacrion de convenio urbanistico para la construction de equipamiento de playa en laA-UEN-R3 "Bermeja Beach", en cornpensarion por el aprovechamiento residencialadjudicado, pero no materializable, en [a A-UEN-05 "Costa Natura", SURS-C10 "Llanosde Guadalmansa" y SURO-R1 "Saladavieja".

2.- Legislacion de aplicacion

Para la Valoracion unitaria de m2t Equipamiento en A-UEN-R3 "BermejaBeach" debe tenerse en cuenta que los terrenos es+an clasificados como suelourbano no consolidado, de conf'ormidad a las slqulentes disposiriones vigentes:

a) Ar+irulos 34.2.a), 35, 36, 31, 38 y 39 de la Orden EC0/805/2003, de 21 de marzo,sobre normas de valoracion de bienes inmuebles, en cuanto al me+odo de valoracion autilizar.

b) Ar+Iculos 38.2) y 3) y 32.1) y 2), de la Orden EC0/805/2003, de 21 de marzo, sobrenormas de valor acion de bienes inmuebles, y articulo 89.Treinta y cinco., de la OrdenEHA/301112001, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden EC0/80512003, encuanto al tipo libre de riesgo y prima de riesgo a aplicar.

c) Plan General de Ordenacfdn Urbana de Estepona, aprobado 1994.d) Adaptation Parcial del PGOU de Estepona a la LOUA, en fecha 2010.

3.-Caraderisticas flsicas y urbanlsticas

El suelo objeto del presente Informe Yaloracicn unitaria de m2t Equipamientoen A-UEN-R3 "Bermeja Beach", que tiene la catificacicn urbanistica de PM,edificabilidad m2t Im2s de 0,45, sistema de ejetuclon por: compensacion, y pendiente depresentecion de estudio de detalle, proyecto de urbanizarion, cesion de viario yejetucion obras de urbanlzarion.

1


Deleqacion de Fomento, Infraestructuras y Turismo

4- Metodo y formulaciones oara la valoracion

e) Artlculos 34.2.al, 35, 36, 31, 38 Y 39 de la Orden EC0/80512003, de 21 de marzo,sobre norm as de val ora cion de bienes inmuebles, en cuanto al met odo de valor arion autilizar.

f) Artlculos 38.2) y 3) Y 32.1) Y 2), de la Orden EC0/805/2003, de 21 de marzo, sobrenormas de valor acion de bienes inrnuebles, y ar+iculo 89.Treinta y cinco., de la OrdenEHA/301112001, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden EC0/805/2003, encuanto al tipo libre de riesgo y prima de riesgo a aplicar.

TLR= Tasa libre de riesgo en tanto por uno, referenda del Banco de Espana de larenl abilidad media tres ul timos meses en et mercado secundario de la deuda publicaentre dos y seis afios http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/a1901.pdf.

(3,905+3,802+4,021)/3= 3,909

PR= Prima de riesgo en tanto por uno, ssqun porcentajes establecidos en el cuadrode ta Orden EHA/3011/2001, de 4 de Octubre, por la que modifica la OrdenEC0/805/203, ar+iculo 89.Treinta y cinco. (BOP 270i20lii.

Tipo de inmueble Prima de riesgo

Viviendas segunda residencia 12

(PC = la lntlaricn esperada durante el per iodo de desarrollo se estima mediante lamedia de de IPC de los tres Gl timos ejercicios anteriores al presente

IPC 2009 IPC 2010 IPC 2011 MEDIA IPC

0,8% 3,0% 2,4% 2,066%

PLAZO DE DESARROLLO

3 afios para la venta de suelo dada la actual contr accion de la demanda en elsector inmobiliario. Se ha estimado un maximo de 1 ana para la ejecution de laurbaniaacion.

2

Hmo. Ayuntamiento de Ia Villa de Estepona


5.- Valoracion

Pr ecio de venta por usa de la prornocion (Vvi:· Vivienda tipologia PM 2.309,26 euros/m2c (calculado pormet odo de cornpar aricn mediante muestra de al menos seis testigos del uso ytipologia que correspondal-.· Equipamientoel 15% del valor r esidencial}-.

1.731,95 euros/m2c (calculado por

Coste de la cons+ruccion por ejecucion material (Ve):· Equipamiento 636 euros/m2e (coste deconstruction de ejecucion material por m2c para uso espec+aculos y hosteleria(tascas, tabernas y chiringuitosl, segGn valores medios estimativos de la construccion2012 del Colegio de Arquiteetos de Malaga).

Vc= Cexl,19x1,19 = 636 euros/m2cx1,19x1,19 = 900,63 euros/m2e

Vr euros/m2t proveniente del 10% = 119,85 euros.

La fecha de la presente tasaclon es la de su firma.

-El precio unitario euros/m2c se ha obtenido de muestra de 6 testigos de uso PM, enfecha Mayo 2012.

Es cuanto se complace en dictaminar el arquitecto que suseribe, sin car ac+erdecisorio. No obstante se somete a mejor criterio profesional.

Estepona, a 25 de Oetubre, de 2012.

A-La Arquitecto \

3

Metodo residual dinarnico

Entrada de Datos.-

- Identificaci6n del suelo:

- Superficie total de la UE 0 Sector:

- Indice de editicabilidad bruta:

- Uso caracteristico de la UE 0 Sector:

- Coste estimado de las

transtormaciones urbanisticas:

- Valor en venta de las viviendas

de nueva planta del entorno:

- Valor de construcci6n equipamiento:

- Duraci6n de la operaci6n:

- Gastos del promotor:

- Re:meficin del promotor:

- Aprovechamiento medio:

- Uso caracteristico Area de Reparto:

- Coeficiente de ponderaci6n:

- Tasa libre de riesgo:

- Prima de riesgo:

- IPC (ario -3)

- IPC (ario -2)

-IPC(ario-1)

UEN-R3 BERMEJA BEACH

m2

m2t/m2s

10.790,00

0,116

C

25,00

1.731,95

900,63

3,00

15,00 %?n ool«._ ......l"' ......

2,17

CA

0,750

3,909

12,00

0,80

3,00

2,40

€/m2s

€/m2t

€/m2t

alios

u.a./m2s

u.a.(AR) / m2t(UE 0 sector)

%

%

%

%

%

Metodo residual dinamico

1. Obtencion del valor residual del suelo FINAL, a partir del Vv y el Cc

Vv€ Gp+ Bp Vr €1m2 techoGp:

1.731,95 900,63 1,35 382,30Bp:

2. Estimacion de los aprovechamientos urbanisticos, lucrativos y 10 % de ceslon legal y obligatoria

Total Sup. Ie bruta Edificabilidad Uso caract. CP A lucrativo

m2s m2t/ m2s m2t UE 0 Sector u.a.

10.790 0,12 1.250 C

Am Uso caract. SxAm AS.A. 10% ceslon Excesos

u.a. / rnzs AR. u.a. u.a. u.a. u.a.

3. Estimacion de los gastos e ingresos

Urbanizacion interiorSuperficie m2 Caste/m2s € Reperc. €/m21

10.790 25,00 269.750,00 215,80

Edif. m2t Vr €1m2 techo €

10 % cesion 382,30

resto 1.250,00 382,30 417.869,88Ingresas par ventas

4. Valoracion del metodo residual dlnarnlco

TLR+PR=

\,\ IPC aria-3 IPC ario-t

70% 50%

3 0% 0 0%

4 0% 0 0%

5 0% 0 0%

6 0% 0 0%

7 0% 0%

8 0% 0%

Vr euros/m2t

\,

Ilmo. Ayuntamiento de la Villa de Estepona

Ileleqacion de Fomento, Infraestructuras y Turismo

ASUNTO: SOLICITUD DE INFORME DE VALORACION UNITARIAAPROVECHAMIENTO EN SUELO URBANO NO CONSOLlOAOOA-UEN-05 "COSTA NATURA"

DE

SiTUACiON:

1.- Objeto

Es objeto del presente Dictamen la Valoracicn unitaria de m2t PM en A-UEN-05 "Costa Natura", a solidtud verbal de la Ueleqacion de Fomcnto, lnfr aes tructur as yTurismo del Ayuntamiento de Estepona, en expediente previa a la r edaccion deconvenio urbanlstico para la cons+rucnon de equipamiento de playa en la A-UEN-R3"Bermeja Beach", en compensation por el aprovechamiento residencial adjudicado, perono materializable, en la A-UEN-05 "Costa Natura", SURS-C10 "Llanos deGuadalmansa" y SURO-R1 "Saladavieja",


Para la Valoracion unitaria de m2t PM en A-UEN-OS "costa Natura" debetenerse en cuenta que los terrenos es+an clasificados como suelo urbano noconsolidado, de conformidad a las siguientes disposiciones vigentes:

a) Art! culos 34.2.a)' 35, 36, 37, 38 y 39 de la Orden EC0/805/2003, de 27 de marzo,sabre normas de valor arion de bienes inmuebles, en cuanto al metoda de valor acion autilizar.

b) Ar r iculos 38.2) y 3) y 32.1) y 2). de la Orden EC0/80512003, de 27 de marzo, sobrenorm as de valor acion de bienes inmuebles, y art! culo 89.Treinta y cinco., de la OrdenEHA/301112007, de 4 de octubre, par la que se modifica la Orden E[o/80512003, encuanto al tipo libre de riesgo y prima de riesgo a aplicar.

c) Plan General de Ordenacion Urbana de Estepona, aprobado 1994.d) Adapt scion Parcial del PGOU de Estepona a la LOUA, en fecha 2010.

3.-Caraderisticas fisicas y urbanlsticas

El suelo objeto del presente Informe Yaloraclen unitaria de rn2t PM en A-UEN-OS "Costa Natura", que tiene la calificacion urbanistica de PM, edificabilidadm2t/m2s de 0,33, sistema de ejecucion por: compensacion, y pendiente de present acionde proyecto de reparcelecion, proyecto de urbaniz acion. cesion de viario y ejerutionobras de urbenlzacion.

1

llmo. Ayuntamiento de la Villa de Estepona

Ileleqacion de Fomento, Infraestructuras y Turismo

4- Metodo y formulaciones para la valoracion

e) Artlculos 34.2.a), 35, 36, 37, 38 Y 39 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo,sobre norm as de valoraci6n de bienes inmuebles, en cuanto al me+odo de valor arion autilizar.

f) Artlculos 38.2) y 3) Y 32.1) y 2), de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobrenorm as de valoraci6n de bienes inmuebles, y articulo 89.Treinta y cinco., de la OrdenEHAi30'iii2001, de 4 de octubre, par ta que se modifica la Orden ECO/80512003, encuanto al tipo libre de riesgo y prima de riesgo a aplicar.

TLR= Tasa libre de riesgo en tanto por uno, referencia del Banco de Espana de laren+abllldad media ties Gttimcs m2SES en el mer cado serundario de la deuda publicaentre dos y seis afios http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest la1901.pdf.

(3,905+3,802+4,021)/3= 3,909

PR= Prima de riesgo en tanto por uno, sequn porcentajes establecidos en el cuadrode la Orden EHA/3011/2007, de 4 de Octubre, por la que modifica la OrdenECO!8051203, ar+iculo 89.T,einra y cinco. (SOP 270/2011).



IPC = la infl acion esperada durante el per iodo de desarrollo se estima mediante lamedia de de IPC de los tres ult irnos ejercicios anteriores al presente


0,8% 3,0% 2,4% 2,066%

PLAZO DE DESARROLLO

3 afios para la venta de suelo dada la actual contracci6n de la demanda en elsector inmobiliario. Se ha estimado un maximo de 1 ana para la ejecuci6n de laurbanizaci6n.

2

limo. Ayuntamiento de la Villa de Estepona

Deleqacicn de Fomento, Infraestructuras y Turismo

5.- Valoracion

Precio de venta por uso de la promoci6n iVvi:. Vivienda tipologia PM 2.309,26 euros/m2c (calculado porme+odo de comparacion mediante muestra de al menos seis testigos del uso ytipologia que correspondal-:

Coste de la cons trurrion por ejecution material (Ve):-Vivianri> +innl nni> PM.. -_ .. _- . 'r-~-::J'- ... 631 M~we:

cons+ruccion de ejetucicn material por m2c para uso plurifamiliar, sequn valoresmedios estimativos de la cons trucrion 2012 del Colegio de Arquitectos de Malaga).

Ve= Ccx1,19x1, 19 = 631 euros/m2cx1, 19x1,19 = 893,55 euros/m2c

Coste urbaruzacion por m2 de superficie bruta25 euros/m2s

(coste de urbanizecion de ejerurion material por m2s para superficies urbanizadas 10-20% y superficie total bruta de <10 has, sequn valores medios estimativos de laconstruccion 2012 del Colegio de Arquitectos de Malaga).


Vr euros/m2t no proveniente del 10% = 488,61 euros.

La fecha de la presente tasarion es la de su firma.

*El precio unitario euros/m2c se ha obtenido de muestra de 6 testigos de uso PM, enfecha Mayo 2012.

Es cuanto se complace en didaminar el arquitedo que suscribe, sin carac+erdecisorio. No obstante se somete a mejor criterio profesional.

Estepona, a 25 de Octubre, de 2012.

Lorena. Murcia Sanchez

3


Entrada de Datos.-



- Indice de edificabilidad bruta:



transformaciones urbanisticas:



- Valor de construcci6n viviendas:



- Beneficio del promotor:





- Prima de riespo:

- IPC (ario -3)

- IPC (ario -2)

- IPC (ario -1)

UEN-05 COSTA NATURA

m2

m2t/m2s

43.487,00

0,330

PM

25,00

2.309,26

893,55

3,00

15,00

20,00

0,30

PM

1,000

3,909

i2,OO 0

0,800

3,000

2,40 0

€/m2s

€/m2t

€/m2t

arios

%

%

u.a./m2s


%


1. Obtencion del valor residual del suelo FINAL, a partir del Vv y el Cc

Vv€ Gp + Bp Vr €1m2 techoGp:817,012.309,26 893,55 1,35

Bp:

2. Estlmaclcn de los aprovechamientos urbanisticos, lucrativos y 10 % de ceslon legal y obligatoria

Total Sup. Ie bruta Edificabilidad Uso caract. CP A lucrativo

m2s m2ti m2 s m2t UE 0 Sector u.a.

43.487 0,33 14.351 PM 1,00 14.351

Am Uso caract. SxAm AS.A. 10% cesi6n Excesos

u.a. /m2s AR. u.a. u.a, u.a. u.a.

0,30 PM 13.094 11.785 1.309 1.257

3. Estirnaclon de los ga,:;tn",e lngresos

Superficie m2 Coste / m2s € Reperc. €1m2!

Urbanizaci6n interior 75,761.087.115,0043.487 25,00

Edit. m2t Vr €1m2 techo €

I'ngresos por ventas 110 % cesi6n 1.309,39 817,01 1.069.191,52

1 [resto 13.041,32 817,01 10.654.924,58

4. Valoraci6n del metodo residual dlnamlcc

TLR+PR=

IPC ario-t

2 40% 427.917 0% 0

481.406 290.742481.406 0% o3 45%

o o0% o o4 0%

Vr euroslm2t

\

2 409(. 0%

3 45% 4.794.716 0%

4 0% 0 0%

5 0% 0 0%

6 0 0%

7 0 0%

8 0%

Vr euros/m2t


Delegaci6n de Fomento, fnfraestructuras y Turismo

ASUNTO: VALORACION DESOLlClTUD INFORME UNITARIADE DE

SITUAClON:APROVECHAMIENTO EN SUELO URBANIZABLE SECTORIZADOSURS-[6 "LA BOLADILLA"

1.- Objeto

Es objeto del presente Dictamen la Vatoraclon unitaria de m2t PM en SURS-C6"La Boladilla", a solicitud verbal de la Dei egacion de Furnento, lntr aestrur tur as yTurismo del Ayuntamiento de Estepona, en expediente previo a la redaccion deconvenio urbanis tico para !a construccion de equipamiento de playa en la A-UEN-R3"Bermeja Beach", en compensacion por el aprovechamiento residencial adjudicado, perono materializable, en la A-UEN-05 "Costa Natura", SURS-(10 "Llanos deGuadalrnans a" y SURO-Rl "Saladavieja".

2.- Legislacion de ap[icacion

Para la Valoracion unitaria de m2t PM en SURS-C6 "La Boladilla" debetenerse en cuenta que los terrenos es+an clasificados como suelo urbanizablesectorizado, de conformidad a las siguientes disposiciones vigentes:

a) Ar+Iculos 34.2.aJ, 35, 36, 37, 38 Y 39 de la Orden E(0/80512003, de 27 de rnarzo,sobre norm as de vator acion de bienes inmuebles, en cuanto al metcdo de valor-arion autilizar.

b) Ar+iculos 38.2) y 3) y 32.1) y 2). de la Orden E(0/80512003, de 27 de marzo, sobrenorm as de valor acior: de bienes inmuebles, y articulo 89.Treinta y cinco., de la OrdenEHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden E(0/805/2003, encuanto al tipo libre de riesgo y prima de riesgo a aplicar.

cl Plan General de Ordenarion Urbana de Estepona, aprobado 1994.d) Adapt arion Parcial del PGOU de Estepona a la LOUA, en fecha 2010.

3.-Caracterfsticas flsicas y urbanlsticas

El suelo objeto del presente Informe Valoracion unitaria de m2t PM en SURS-C6 "La Boladllla", que bene edificabilidad m2t/m2s de 0,35, sistema de ejetuclon por:cooper acion, y pendiente de aprobacion de plan parcial, presentation de proyecto dereparcetaclon, proyecto de urbaruz arion. cesion de via rio y ejerutlon obras deurbanizacion.

1




el Art! cutos 34.2.ai. 3S, 36, 31, 38 Y 39 de la Orden ECO/80S/2003, de 21 de marzo,sobre normas de valor acion de bienes inmuebles, en cuanto al metodo de valor arion autilizar.

f) Artlculos 38.2) y 3) Y 32.1) Y 2), de la Orden ECO/80SI2003, de 21 de marzo, sobrenormas de valor-arion de bienes inmuebles, y articulo 89.Treinta y cinco., de la OrdenEHA/301112001, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/80SI2003, enrtl::tntn .::II tinn lihro no rio.cnn \1 nrim:=l rio T"'ioC':"nn :l :::.nlir:lT'".............. ..., .....~ • 't"'''''' ' .......I._ ........ I I .... _,~ ..... J t""1 1111 .... ~._ 11 ......... =t ..... u ~t""\Il..""I.

TLR= Tasa libre de riesgo en tanto por uno, referencia del Banco de Espana de larentabilidad media tres ultirnos meses en el mercado secundario de la deuda publicaentre dos y seis afios http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/a1901.pdf.

(3,90S+3,802+4,021)/3= 3,909

PR= Prima de riesgo en tanto por uno, sequn porcentajes establecidos en el cuadrode la Orden EHA/301112001, de 4 de Octubre, por la que modifica la OrdenECO/80SI203, articulo 89.Treinta y cinco. (BOP 21012011).



IPe = la intlarion esperada durante el per iodo de desarrollo se estima mediante lamedia de de IPe de los tres ultimos ejercicios anteriores al presente

IPC 2009 IPe 2010 IPe 2011 MEDIA IPe

0,8% 3,0% 2,4% 2,066%

PLAZO DE DESARROLLO

8 afios previstos para el desarrollo del planteamiento pendiente, venta desuelo y ejetucion de la urbanlzacion.

2



5.- Valoracion

Precio de venta por uso de la promotion (Vv):. Vivienda tipologia PM 2.062,31 euros/m2c (calculado porme+ode de cornpar aclon mediante muestra de al menos seis testigos del uso ytipologia que correspondal-.

Coste de la construcclon por ejerution material (Ve):·Vivienda tipologia PM 631 euros/mzc (coste deconstruccion de ejecution material por m2c para uso plurifamiliar, sequn val oresmedios estimativos de la cons+ruccron 2012 del Colegio de Arqultectos de Malaga).

Vc= Ccx1,19x1, 19 = 631 euros/m2cx1, 19x1, 19 = 893,55 euros/m2c

Coste urbanizarion por m2 de superficie bruta21 euros/m2s

(coste de urbanizacion de ejecution material por m2s para superficies urbanizadas 10-20% Y superficie total bruta de 10-50 has, sequn valores medios estimativos de laconstruction 2012 del Colegio de Arquitectos de Malaga).



La fecha de la presente tasaclon es la de su firma.

*El precio unitario euros/m2c se ha obtenido de muestra de 6 testigos de uso PM, enfecha Mayo 2012.

Es cuanto se cornplsr e en dir t arninar el arquitecro que sustribe, sin car acrerdecisorio. No obstante se somete a mejor criterio profesional.


La Arquitecto

3


Entrada de Datos.-




- Uso caracterfstico de la UE 0 Sector:


transformaciones urbanfsticas:







- Aprcvcchamiento medic:

- Uso caracterfstico Area de Reparto:



- Prima de riesgo:

- IPC (ario -3)

- IPC (ario -2)

- IPC (ario -1)

SURS-C6 LA BOLADILLA

m2

m2t/m2s

113.400,00

0,350

T

21,00

2.062,31

893,55

8,00

15,00

20,00

0,25

T

1,000

3,909

12,00 ,

0,80 0

3,00 0

2,400

€/m2s

€/m2t

€/m2t

arios

%

%

u.a./m2s


%

2 0% 0 25% 595.350

3 0% 0 35% 833.490

4 10% 2.336.928 30% 714.420

5 15% 3.505.392 0% 0

6 20% 4.673.856 0% 0

7 25% 5.842.319 0%

8 0%

9

TEXTO PARA SOMETER A INFORMACION PUBLICA

En la Villa de Estepona, a de de dos mil doce

De una parte, D. Jose Maria Garcia Urbano, Alcalde-Presidente del Ilmo.Ayuntamiento de Estepona.

Y de otra parte, D. Antonio Bazan Ramos, mayor de edad, vecino deEstepona, con domicilio en Rio Guadalmansa, Vega Escondida, provisto de D.N.I.n° 8913929-A.

INTERVINIENDO

El pnmero, en nombre y representaci6n del Ilmo. Ayuntamiento deEstepona, de conformidad con 10 establecido en el articulo 21.1 b) de la LeyReguladora de las Bases del Regimen Local.

El segundo en nombre y representaci6n de la entidad "ESTESUR, S.L.",domiciliada en Estepona, Carretera Nacional 340 -actualmente A-7-, Km. 164,1,Rio Guadalmansa, provista de C.I.F. mimero B92503150. Actua en calidad deAdministrador Solidario, conforme al nombramiento efectuado en la escritura deconstituci6n de la sociedad otorgada ante el Notario de Estepona, D. Jorge MoroDomingo, en fecha 12 de enero de 2.004 y con el numero 76 de su proto colo.

Asegura el Sr. Bazan Ramos que sus facultades no han sido suspendidas,limitadas, ni revocadas por ningun concepto y que subsiste sin modificaci6n algunala vida juridica de la sociedad por 61representada.

Las partes intervinientes se reconocen mutuamente la capacidad legalnecesaria para otorgar el presente documento y, segun intervienen, libre yespontaneamente,

1.- Que fecha 17 de febrero de 2.004 la entidad AGROJARDIN

ESTEPONA, S.L. -ahora ESTESUR, S.L.- Y el lImo. Ayuntamiento de Esteponasuseribieron un eonvenio urbanistico, en virtud del eual, el segundo reconocia a laprimera el dereeho a materializar el aproveehamiento urbanistico subjetivo nomaterializable de la UEN-R3 en los ambitos que a continuacion se indicaran,

11.- De acuerdo al eitado convenio y a la addenda al mismo, suserita en feeha11 de mayo de 2.004, el lImo. Ayuntamiento de Estepona adjudico a la entidadESTESUR, S.L. los siguientes aprovechamientos:

1.- 6.421m2t en el SUP-ES "CORTIJO CASARENO".

2.- 17.045 m2t en el SUP-CI0 "LLANOS DE GUADALMANSA".

3.- 20.748 m2t ubieados end SUP-Ri "SALADAVIEJA".

4.- 5.381 m2t ubicados en la UEN-05 "COSTA NATURA".

5.- 23.228,01 m2t ubicados en el sector SUP-C2 "EL VELERlN II".

6.- 1.245,98 m2t ubicados en la UEN-El 0 "CAMINO DE BENAHA VIS".

111.- La estipulacion .eexta delconvenio de fecha ·17 de febrero de 2.004establecia que "si como consecilencia de cualquier alteracion de la ordenacionvigente, en virtud de la tramitacion de los instrumentos de planeamiento dedesarrollo y gestion preceptivos para el desarrollo de los dmbitos donde sereconoce aprovechamientos a favor de AGROJARDiN, 0 por la acreditadapreexistencia de titulares de derechos sobre los aprovechamientos, resultareimposible materializar en su totalidad tales aprovechamientos, el Ilmo.Ayuntamiento de Estepona se obliga a adjudicar aprovechamientos en otrosambitos por elvalor de los no materializables al objeto de recuperar el equilibrioestablecido en virtud del presente convenio.

IV.- La imposibilidad de materializar parte de los aproveehamientosreconocidos, motive la suscripcion de un nuevo eonvenio en fecha 13 de febrero de2.006, en virtud del cuallos aprovechamientos finalmente adjudicados resultaron serlos siguientes:

1.- 6.421m2t en el SUP-E5 "CORTIJO CASARENO".

2.- 17.045 m2t en el SUP-ClO "LLANOS DE GUADALMANSA".

3.- 18.860,60 m2t en el sector SUP-Rl "SALADA VIEJA").

4.- 4.718,46 m2t en la UEN-OS "COSTA NATURA".

S.- 23.228,01 m2t en el sector SUP-C2 "EL VELERlN II".

6.- 5.695,65 m2t en el sector SUP-C6 "LA BOLADILLA".

V.- Que, no obstante 10 anterior, de acuerdo al informe de los ServiciosTecnicos Municipales -cuya copia se adjunta como anexo mimero 1 al presentedocumento-, como consecuencia de la tramitacion de los instrumentos deplaneamiento de desarrollo de la unidad de ejecucion A-UEN-05 "COSTANATURA" Y SURS-C6 "LA BOLADILL~", las cifras de aprovechamiento hansufrido variacion respecto a las inicialmente previstas en el ultimo convenio a que seha hecho referencia,

VI.- Debe recordarse que, previamente al convenio anterior, el PlenoCorporativo, en fecha 17 de febrero de 2.004, acordo suprimir la edificabilidad que"ESTESUR, S.L." podria materializarse en la UEN-R3 "BERMEJA BEACH", alobjeto de no permitir actuacion edificatoria sobre el ambito, a pesar de lasdeterminaciones del planeamiento general vigente, atribuyendo dicha edificabilidaden cualquier otro sector 0 ambito del municipio en que legalmente fuera posible.

VII.- Por otro lado, el Ayuntamiento Pleno, en sesion de fecha 30 dediciembre de 2.004, en relacion a las obras correspondientes a la licencia conexpediente 631/88 y tras declarar vigente y ejecutiva dicha licencia en virtud de losfallos judiciales habidos, requirio al Equipo Redactor de la Revision del PGOU paraque planteara una ubicacion altemativa para la ubicacion del sistema general SG.RlSU "PARQUE LITORAL 5", a ser posible en la unidad de ejecucion UEN-R3"Bermeja Beach".

No obstante, debe destacarse que, al dia de la fecha, el documento derevision del PGOU no ha recibido aprobacion alguna, las condiciones urbanisticasde estos ambitos permanece inalterada y, por ende, de acuerdo a las determinacionesdel planeamiento general vigente y, sin perjuicio de los compromisos asumidos,podria edificarse en la UEN-R3.

VIII.- Que, por una parte, con la eliminacion de la edificabilidad de laUEN-R3, el Ayuntamiento pretendia evitar la ubicacion de un edificio quecomprometiera la permeabilidad visual de la Playa del Cristo desde la Avenida delCarmen, haciendose eco de las numerosas quejas de los vecinos de la zona.

Por otro lado, con la ubicacion de un sistema general en la tan referidaunidad, ademas de resolver la problematica que a efectos de ordenacion planteaba laejecucion de la licencia a que se ha hecho referencia, pretendia crear un espacio libreque sirviera de esparcimiento y servicio a la concurrida Playa del Cristo.

No obstante, la inclinada topografta de los terrenos que cornponen la UEN--------------IR~3J_ljlil_1Jml_1Jil_l<ta~n~si~gnlHmcati¥amente.-Su-utiJiaci6n....para_Uosde esparcimiento al aim libre,

por 10 que la formula para dotar de servicios a la Playa del Cristo pasaria poracometer una actuacion edificatoria y un tratamiento integral de los terrenos, que

manteniendo los criterios de permeabilidad a que se ha hecho referencia, dote a laPlaya de una infraestructura de equipamientos y servicios de la que la zonaactualmente carece, de forma que mediante la inversion privada se logre satisfacer elinteres general que, habida cuenta de la situaci6n economica del Ayuntamiento, lafinanciacion publica no podria acometer.

IX.- Que la propietaria de la UEN-R3 ha propuesto al Ayuntamiento deEstepona un proyecto donde, bajo las premisas de no superar la rasante de la~"0",'r1., rlo1 r'., ~ descartar ",1 "n~ residencial n~ dote n In _n_~nln .a , .. _ edificio, ...v.....un ......u", • ....., Y UV velL lCU v1 UO)U1 1U llvlCU, O)VUUL a 1a jJU1\"vlU UIJ Ull 111\"lV

al servicio de la Playa y vinculado al turismo.

EI proyecto contaria, en su cota superior, con un mirador-plaza publica de nomenos de 1.000 m2 construidos, y bajo este espacio se ubicarian los destinados arestauraci6n, club de playa y aparcamientos.

Dicho proyecto.segun informe de los Servicios Tecnicos Municipales,curnple el planearniento vigente, encontrandose muy por debajo de la permitida porla aplicacion directa de las condiciones urbanisticas de la parcela y la unidad deejecuci6n.

X.- De acuerdo .al informe de los Servicios Tecnicos Municipales, dichoproyecto consumiria 1.250m2t., cuyo valor, segun la tasacion efectuada (anexo n02),asciende a 149.812,50 euros -valorunitario de 119,85€).

Conforme al informe tecnico que se adjunta como anexo mimero 1 y a lastasaciones que se acompaiian como anexo mimeros 3 y 4, el valor unitario delaprovecharniento excentario y 10 por ciento de cesion del sector SURSC-6 es de177,56€ y 218,12€, respectivarnente. Asimismo, el exceso el aprovecharniento y el10 por ciento de cesion en la A-DEN-OS, se cifran en 488,67€ y 559,13€,respectivarnente.

XI.- El presente convenio ha sido sometido a informacion publica por plazode veinte dias, mediante su publicacion en el Boletin Oficial de la Provincia deMalaga rnimero , pagina , de fecha , de acuerdo a 10 estatuido enel art. 95.2 2a LOVA, y su texto aprobado por el Pleno Corporativo defecha .

XII.- Y que habiendo Ilegado las partes a un acuerdo en orden alotorgamiento del presente CONVENIO URBANisTICO, 10 llevan a cabo deconformidad con la ley y las siguientes,

ESTIPULACIONES

Primera- Objeto y ambito.

Es objeto del presente documento:

1°.- Posibilitar la construccion de un Equipamiento de Playa con lascaracteristicas especificadas en Ia manifestacion IX de este documento y en elinforme de los Servicios Tecnicos Municipales que se acompafia al presentedocumento.

2°. Modificar Ia estipulacion cuarta del convenio urbanistico de fecha 17 defebrero de 2.004 -rnodificados a su vez por la addenda de fecha 11 de mayo de2.004 y convenio de 13 de febrero de 2.006- a fin de actualizar sus determinaciones,adjudicando ala propietaria los aprovechamientos siguientes:

3.217,07m2tp, que corresponden a los excedentes de la A-UEN-OS "COSTANATURA".10.050,55m2tp, procedentes de los excesos de aprovechamiento del SURS-C6"LA BOLADILLA".

En consecuencia, los aprovechamientos adjudicados en virtud de la clausulacuarta del convenio de fecha 17 de febrero de 2.004 resultan modificados en losterminos anteriores y en los dos ambitos indicados.

Segunda.- La propietaria se obliga a presentar y el Ayuntamiento a tramitar-siempre de acuerdo a Ia Iegalidad vigente- cuantos instrumentos y proyectosresulten preceptivos para posibilitar Ia construccion de un Mirador y Club de Playa,renunciando a cualquier otra pretension edificatoria distinta a Ia descrita en Iamanifestacion IX.

Ademas de Ia cesion de los terrenos dotacionales previstos en elplaneamiento, la propiedad ceded gratuitamente, libre de cargas y gravamenes, lasuperficie de la edificacion destinada a plaza-mirador y donde se generara unespacio de uso publico para el disfrute comun de unas privilegiadas vistas sobre elmar, e igualmente cedera al Ayuntamiento en las mismas condiciones cualquier otrasuperficie que no forme parte del proyecto -excepcion hecha de Ia plaza-mirador-,asumiendo la conservacion de todos los terrenos incluidos en el ambito aun despuesde producida la recepcion de las dotaciones y demas espacios.

La obligacion de mantenimiento a que se ha hecho referencia tendra unduracion minima de 4 afios desde Ia recepcion y comprendera la reposicion de todoslos elementos que resulten precisos, salvo que los mismos hayan sido dafiados como

--------~---------4c~o~nsecuenciade~~n'~·~~----~------------~-----------------------

Tercera.- Si bien, en cumplimiento del presente convenio, la mayor parte dela unidad de ejecucion UEN-R3 se integrara en el dominio publico y el resto alservicio del publico, el Ilmo. Ayuntamiento de Estepona articulara una ubicacionaltemativa al sistema general litoral SG-Rl SU y, a tal fin, bien en el proceso derevision del PGOU, 0 mediante una innovacion especifica, modificara lascondiciones urbanisticas actuales para, tras la articulacion de las formulascompensatorias legalmente previstas para el propietario de los suelos que pudieranverse afectados, destinar al uso y dominio publico los terrenos que se designen.

Cuarta.- Los compromisos y obligaciones asumidos por la propietariasuscribiente en el presente convenio, seran considerados obligaciones inherentes alos terrenos, por 10 que de producirse la transmision de la titularidad de los terrenos,el adquirente se subrogara en 10 mencionados compromisos y obligaciones. A estosefectos, en el supuesto de que se enajenaran los terrenos, la actual propietaria seobliga a recoger en la escritura de enajenacion una clausula en la que se declare deforma expresa que la transmision se hace con las cargas urbanisticas 0 de cualquierotra obligacion asumida por el presente convenio.

Quinta.- Plazo de vigencia.

El presente convenio tendra vigencia hasta que se cumplan por las partes lasobligaciones asumidas.

En cualquier caso, si en el plazo maximo de 3 afios desde que adquieranfirmeza en via administrativa los instrumentos de planeamiento y gestionpreceptivos para el desarrollo de la unidad, no se hubiese terminado el Mirador-Clubde Playa y la urbanizacion de los terrenos de la unidad por causas imputables a lapropiedad, el presente convenio se resolvera automaticamente, volviendo a tenervirtualidad el compromiso de no efectuar edificacion alguna en la UEN-R3.

Sexta.- El presente convenio se incorpora al expediente del Registro deconvenios mimero , rigiendo, en 10 no modificado por el presente, losdocumento de fecha 17 de febrero de 2.004, la addenda al mismo de 11 de mayo de2.004 y el convenio de fecha 13 de febrero de 2.006.

Septima.- Publicacion.

De acuerdo con 10 previsto en el articulo 95, 2, 3° de la LOUA, el presenteConvenio, una vez suscrito, sera publicado en el BOP de Malaga, con expresion dehaberse procedido a su deposito en el registro establecido para ello, conidentificacion de sus otorgantes, ambito, objeto y plazo de vigencia.

Octava- El presente convenio tiene, a todos los efectos, caracter juridicoadministrativo y se sometera a la legislacion urbanistica y demas normas de Derechopublico administrativo de caracter imperativo que resulten de aplicacion en todo 10

Las controversias que, en su caso, surjan entre las partes, cualquiera que seasu objeto, seran resueltas en el seno de la Jurisdiccion Contencioso-Administrativa,una vez se haya agotado la via administrativa.

Y en prueba de conformidad con todo 10 expuesto, y haciendo dec1araci6nexpresa de buena fe, firmanlas partes el nresente documento nor trinlicado eiemnlar

.... ~ .....L .... ..L J..&.

Y a un solo efecto en ellugar y fecha indicados en el encabezamiento.

ELALCALDE "ESTESUR, S.L."

Fdo. Jose Maria Garcia Urbano Fdo. Antonio Bazan Ramos

Doy fe,EI Secretario General

Fdo. Jose Gustavo Rubio Luna

Excmo. Avuntamlento de la JlJlla de Estepona (Nfjjaga)

AREA: URBANISMO.

SERVICIO: JURIDICO.

ASUNTO: TEXTO PARA SOMETER A INFORMACION PUBLICA DEL

CONVENIO ENTRE EL AYUNTAMLENTO DE ESTEPONA Y LA ENTIDAD ESTESUR,

S.L.

. EXPEDIENTK: 288

Con relaci6n al asunto de referencia emito el siguiente informe:

La subscripcion de convemos urbanisticos no estaba prevista expresamente en la

legislacion del suelo (excepto en los Prograrnas de Actuacion Urbanistica para la ejecucion de

los Planes en Suelo Urbanizable No Programado y la referencia sucinta del art. 303 del

anterior Texto Refundido de la Ley sobre el Regimen del Suelo y Ordenacion Urbana).

Los convenios han sido un mecanismo creado en la practica como metodo de trabajo para

co ir el consentimiento de los propietarios de terrenos y facilitar con ello la elaboracion

J~del ~eamiento y su posterior ejecuci6n que, no obstante, tienen su apoyo y fundamento

..1.:''J'/~I~.#n el art.1.255 del Codigo Civil y en el ambito de Ia normati va administrativa, en los

lV" I. ' '\:"~~s( 4 del Texto Refundido de la Ley de Contratos de las Administraciones Publicas -en la

actualidad, art. 25.1 de la Ley 30/2.007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Publico- y

88.1 de la Ley de Regimen Juridico de las Administraciones Publicas y del Procedimiento

Administrativo Comun.

Sin embargo la Ley 712002, de 17 de diciembre, de Ordenacion Urbanistica de

Andalucia -en 10 sucesivo LOUA-, con las modificaciones efectuadas ala misma por la Ley

7/2005, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo y por la Ley 112006, regula los

convenios urbanisticos de la forma que a continuacion se expone:

1

Excmo. Avuntamjento de la JlJjla de Estepona (Malaga)

1. Aspectos comunes.

La LOUA regula separadamente los convenios de planeamiento (art. 30) y de gesti6n

(art. 95), a pesar de 10 eual existe un sustrato nonnativo comun que por ello se analiza

conjuntamente. Siguiendo al profesor Merelo Abela, las caracteristicas comunes son las

siguientes:

\

A) Caracter juridico-administrativo. Para ambos tipos de convenio dispone la Ley que

tendran, a todos los efectos, caracter juridico-administrativo.

B) Otorgantes: La Administraci6n autonomica 0 municipal (0 entidades de elIas

dependientes), de una parte, y personas publicas 0 privadas tengan 0 no la

condicion de propietarios de los terrenos afectados, de otra. Los convenios sobre

planeamiento pueden ser sin embargo meramente interadministrativos, segun el

art. 30.1. Se advierte aqui, sin embargo, una deficiente sistematica, pues es en el

art. 92 donde se regulan los convenios interadministrativos de colaboracion, a los

que mas tarde se aludira, que pueden tener por objeto precisamente la redaccion

del planeamiento.

Sujecion de la tramitaci6n, celebracion y cumplimiento de los convenios a los

principios de transparencia y publicidad.

D) Creacion de un Registro publico de caracter administrativo, donde se incluiran los

convenios una vez firmados.

I.fi

II11!I

IIti!t

\\ IV

E) Publicacion, tras su firma, en el Boletin Oficial que corresponda, con indicacion, al

menos, de haberse efectuado el deposito en el Registro correspondiente e

identificacion de los otorgantes, objeto, situacion y emplazamiento de los terrenos

afectados y plazo de vigencia (arts. 41.3, 30.2 Y 91.3). El Texto Refundido de la

Ley de Suelo -art.ll-, aprobado por Real Decreto Legislativo 212.008, de 20 de

junio, reafirma la necesidad de someter al tramite de informacion publica los

converuos.

2

Excmo. Avuntamjento de la JlJlla de Estepona (A/Maga)

2.- Los convenios sobre planeamiento.

Junto a los convenios interadrninistrativos mencionados en el art. 30.1, se regulan en el

n° 2 los convenios relativos a la forrnaci6n 0 innovaci6n de un instrumento de planearniento.

·.,·,,-·----Aunque···c''sfOs'cOnveniofrpucdeffsef'sus·cnt(W'tambleiY'c6hpers6has'plfblicas (confundiendose

entonces, en principio, con los denominados interadrninistrativos), el supuesto que reviste

mayor interes es el suscrito con particulares (personas fisicas 0 juridicas).

La caracteristica principal de estos convenios es que no tienen otro efecto que el de

vincular a las partes para la iniciativa y tramitaci6n del procedimiento que corresponda, sobre

la base del acuerdo alcanzado sobre la oportunidad, conveniencia y posibilidad de concretas

soluciones de ordenaci6n, sin que, en ningun caso, queden las Administraciones vinculadas 0

condicionadas en el ejercicio de sus potestades de ordenaci6n.

ON ~£~ S610 por tanto ante la falta de iniciaci6n y tramitaci6n del procedimiento

'" = :t~~diente acorde con las previsiones del convenio existiria un incumplimiento del

\ I ,~~~"1"" Ismo, ~ero nunca por adoptarse una decisi6n de fondo contraria a tales previsiones, pues

II ~ ~1,--,~~~.e~~'itisiones han de estar presididas por el interes publico general, al margen de cuales0: I i-: ~-,-,. .0",;'<0/ .

\ f.1Yr .f0c~~~as concretas previsiones del convenio. Alguna ley auton6mica (como la valenciana) ;

\ I --'-'~xige que se justifique suficientemente (y por tanto, expresamente), en razones objetivas de

\\\\/ interes publico el apartamiento del convenio, para excluir la responsabilidad contractual de la

Administraci6n interviniente en el convenio.

Incurriendo en una cierta confusi6n con los convenios sobre gesti6n 0 ejecuci6n del

planeamiento (0, si se qui ere, contemplando el supuesto mas frecuente de convenios mixtos,

en el sentido de entremezclarse clausulas referentes al planeamiento con otras atinentes a su

ejecuci6n) prescribe el propio art. 30.2 que las cesiones de suelo, cantidad sustitutoria en

metalico 0 permuta, por el aprovechamiento correspondiente a la Administraci6n, en las

3

Excmo. Avuntamjento de la JlIlla de Estepona (Malaga)

condiciones establecidas en e1 propio convenio, se integraran en el patrimonio publico de

suelo que corresponda, afiadiendo que, en caso de adoptarse la modalidad del pago del

equivalente en metalico, el convenio habra de incluir la valoraci6n del aprovechamiento

realizada por los servicios de la Administracion.

De acuerdo a 10 dispuesto en el art. 22.2 c) de la Ley 7/1.985, Reguladora de las Bases

de Regimen Local, conforme ala redacci6n dada al mismo por la Ley 8/2.007, los convenios

que tengan por objeto la alteraci6n de cualquier plan 0 instrumento de ordenaci6n debera ser

aprobado por el Pleno municipal de los Ayuntamientos.

3.- Los convenios sobre gesti6n.

Estos convenios se regulan en el art. 95 de la LOUA. En cuanto a los otorgantes, la

unica peculiaridad con relaci6n con los anteriores convenios de planeamiento es que se

__ menciona expresarnente, en la relacion de las Administraciones que pueden suscribirlos, a losI b~ DE VI» .I COl CIOS.! ~

\~, ii.~·Sf.'· ~jll objeto propio y especifico de estos convenios, como su propia denominaci6n revela,: 1- In ---:::-~ 0 .?:'Z f

\ -t1 ~ ~ ~{t.ro determinacion de las condiciones y los terminos de la gesti6n y ejecuci6n del\ I· ~ 700 j\)~~~«;1\)' 1'0. I2E-"P) neamiento urbanistico en vigor en el momenta de la celebracion de convenio. Este ultimo

inciso caracteriza estos convenios y explica que aun cuando el convenio abordara aspectos de

gesti6n, si se vinculan a un futuro planeamiento previsto en el propio convenio, y no al

planeamiento vigente al tiempo de celebrarse este, se habrian de calificar como convenios de

planearniento (en rigor mixtos). Por ello el art. 30 preve determinaciones de gesti6n a pesar

del r6tulo "convenios urbanisticos del planeamiento".

Tambien aqui se dispone que el destino de la cesi6n del aprovecharniento urbanistico

sera el patrimonio publico de suelo correspondiente, expresi6n que debe entenderse cubre

4

Excmo. Avuntamiento de la Villa de Estepona (AlfJJaga)

tanto los supuestos de suelo lucrativo como de cantidad sustitutoria en metalico, aunque no se

mencionen expresamente ambas modalidades, a diferencia de 10 que hace el art. 30.

Una peculiaridad especifica de estos convenios de gestion reside en la exigencia de un

periodo de informacion publica de veinte dias previo a la firma para cuando el objeto del

La eleccion 0 sustituci6n del sistema de ejecucion, 0 la fijacion de sus bases, 0 bien

La asuncion de compromisos coincidentes con algunos de los objetos establecidos

para la reparcelacion.

En relacion con la eleccion del sistema de ejecucion debe tenerse en cuenta el art.

108.2, que dispone que el sistema podra acordarse en virtud de convenio a suscribir por

propietarios que representen mas del 50 por 100 de los terrenos afectados, convenio que

\b \'4 OiilU luira la forma de gestion del sistema elegido. Respecto a la sustitucion, esta previsto en el

~l~~~'.ri;;:..3.b), para el supuesto de declaracion de incumplimiento iniciado de oficio en el

~~ tem1",ec~mpensacion, que por acu~rdo "" la Administracion.: los .propietariOS (no se

_ <fl ableii quorum alguno) se determme el sistema de cooperacion, siempre que quede~~\ o~o ~ lelQ -~\.~~~ ada la viabilidad de la ejecucion,

'10, DE .f-S-<"

Los diversos objetos de la reparcelacion figuran en el art. 100.2 de la LOVA, debiendo

destacarse los siguientes: regularizacion de las fincas existentes, la equidistribucion y la

Iocalizacion del aprovechamiento en suelo apto para la edificacion, la adjudicacion al

municipio de los terrenos de cesion obligatoria y gratuita.

Cabe afirmar que el documento objeto del presente informe no puede subsumirse en una

sola categoria, tratandose de un convenio mixto.

5

Excmo. A"vuntamjento de la Villa de Estepona (Malaga)

EI objeto del convenio es:

1°._ Posibilitar la construcci6n de un Equipamiento de Playa con las caracteristicas

especificadas en la manifestaci6n IX del documento y en el informe de los Servicios Tecnicos

Municipales que se adjunta al convenio.

2°. Modificar la estipulaci6n cuarta del convenio urbanistico de fecha 17 de febrero de

2.004 -modificados a su vez por la addenda de fecha 11 de mayo de 2.004 y convenio de 13

de febrero de 2.006- a fin de actualizar sus determinaciones, adjudi cando a la propietaria los

aprovechamientos siguientes:

3.217,07m2tp, que correspond en a los excedentes de la A-UEN-05 "COSTA

NATURA".ON DE {JJy

~"'1 - 10.050,55m2tp, procedentes de los excesos de aprovechamiento del SURS-C6 "LA't.~ OLADILLA".

bien la mayor parte de sus determinaciones se refieren a la ejecuci6n del

"BERMEJA BEACH"-, el documento contempla la realizaci6n de una tramitaci6n de una

innovaci6n del planeamiento para buscar una ubicaci6n altemativa al sistema general SU-Rl

SU, 10 que aconseja considerar el convenio que nos ocupa como de naturaleza mixta.

En fecha treinta de los corrientes, se ha presentado escrito por la propietaria que pretende

suscribir el documento, aceptando el borrador de convenio y solicitando la tramitaci6n del

rmsmo,

Debe hacerse constar que de acuerdo a 10 dispuesto en el tercer apartado del art. 16 del

Texto Refundido antemencionado, "los convenios 0 negocios juridicos que el promotor de la

actuacion celebre con la Administracion correspondiente, no podrdn establecer obligaciones

6

gxcmo. Avuntamjento de 1a J!jjja de gstepona (J1fl1aga)

o prestaciones adicionales ni mas gravosas que las que procedan legalmente en perjuicio de

los propietarios afectados. La clausula que contravenga estas reglas sera nula de pleno

Derecho".

Habida cuenta de la existencia de informe favorable del Arquitecto Municipal, D.

evacuados con ocasion de la suscripcion de los convenios antes aludidos, puede concluirse

que no cabe oponer reparos de indole juridico-urbanistica para la tramitacion del documento,

en los terminos de dicho informe, en el marco de la normativa urbanistica aplicable y siempre

acomodandose a las determinaciones de los instrumentos de ordenacion supramunicipal.

Finalmente, en cuanto al organa competente para la aprobacion del convenio, ha de ser e1

Pleno Corporativo, no solo de acuerdo con 10 preceptuado en el art. 22.2 c) de la Ley 7/1985,

de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Regimen Local, sino tambien porque este mismo

organo el que adopto los acuerdos que, con relacion a la unidad de ejecuion UEN-R3 y

sistema general SG-R1SU, se verian modificados como consecuencia de la modificacion del

convemo.

Este es mi informe, que someto a cualquier otro mejor fundado en derecho; no obstante,

el organo competente adoptara el acuerdo que estime mas conveniente para los intereses

municipales.

7

...-

I~~___"""""~:"<--""'"-""''''''''''''·''~''''··-··#'''''''''''''·-AVUf\.JTl\i\jiiEl'd·~) F~;i{PONA

AL EXCMO. AYUNTAMIENTO DE ESTEPO

Antonio Bazan Ramos, mayor de edad, vecino de Estepona, condomicilio en RIO Guadalmansa, Vega Escondida, provisto de D.N.I. nO8913929-A, actuando en nombre y representacion de la entidad mercantil"Esteaur, S"L", conforme consta acreditadocomparezco al objeto de manifestar 10 siguiente:

en ese l:J.\lllnt:::lmiAntn# '., ...... I ........ I I I I _ I I '-V'I

Que presto mi conformidad al convenio a suscribir entre la entidad querepresento y ese Ayuntamiento, conforme a la redacclon del borrador queadjunto al presente, a fin de que sea sometido a informacion publica y dernastrarnltes previos a su firma.

Por ello SOLICITO, que se admita el presente escrito junto con ladocumentaclon que se acompafia y se tramite ei convenio en los terrninosexpresados.

Estepona, a velntltres de dici mbre de dos mil doce

I{mo. tlyuntamiento de (o, rrliffa de l£stcpona (9dtilaoa)

TEXTO PARA SOMETER A INFORMACION PUBLICA

En la Villa de Estepona, a de de dos mil doce

De una parte, D. Jose Marfa Garcia Urbano, Alcalde-Presidente del limo.Ayuntamiento de Estepona ...

Y de otra parte, D..Antonio Bazan Ramos, mayor de edad, vecino de Estepona,con domicilio en Rio Guadalmansa, Vega Escondida, provisto de D.N.I. nO8913929-A.

INTERVINIENDO

El primero, en nombre y representaci6n del Ilmo. Ayuntamiento de Estepona, deconformidad con 10 establecido en el articulo 21.1 b) de la Ley Reguladora de las Basesdel Regimen Local.

El segundo en nombre y representacion de la entidad "ESTESUR, S.L.",domiciliada en Estepona, Carretera Nacional 340 -actualmente A-7-, Km. 164,1, RioGuadalmansa, provista de C.I.F ..mimero B92503150. Acnia en calidad de AdministradorSolidario, conforme al nombramiento efectuado en la escritura de constituci6n de lasociedad otorgada ante el Notario de Estepona, D. Jorge Moro Domingo, en fecha 12 deenero de 2.004 y con el mimero 76 de su protocolo.

Asegura el Sf. Bazan Ramos que sus facultades no han sido suspendidas,limitadas, ni revocadas por ningiin concepto y que subsiste sin modificaci6n alguna lavida juridica de la sociedad por el representada.

Las partes intervinientes se reconocen mutuamente la capacidad legal necesariapara otorgar el presente documento y, segtin intervienen, libre y espontaneamente,

MANIFIESTAN

1.- Que fecha 17 de febrero de 2.004 la entidad AGROJARDIN ESTEPONA,S.L. -ahora ESTESUR, S.L.- y el lImo. Ayuntamiento de Estepona suscribieron un

I{mo. ayuntamiento de fa o/i{(a de f£stepona (7dtifaga)convenio urbanistico, en virtud del cual, el segundo reconocia a la primera el derecho amaterializar el aprovechamiento urbanistico subjetivo no materializable de la UEN-R3 enlos ambitos que a continuaci6n se indicaran,

11.- De acuerdo al citado convenio y a la addenda al mismo, suscrita en fecha 11de mayo de 2.004, el lImo. Ayuntamiento de Estepona adjudic6 a la entidad ESTESUR,

1.- 6,421m2t en el SUP-ES "CORTIIO CASARENO".

2.-17.045 m2t en el SUP-CIO "LLANOS DE GUADALMANSA".

3.- 20.748 m2t ubicados en el SUP-RI "SALADAVIEIA".

4.- 5.381 m2t ubicados en la UEN-OS "COSTA NATURA".

5.- 23.228,01 m2t ubicados en el sector SUP-C2 "EL VELERiN II".

6.- 1.245,98 m2t ubicados en la UEN-EIO "CAMINO DE BENAHA VIS".

111.- La estipulaci6n sexta del convenio de fecha 17 de febrero de 2.004 estableciaque "si como consecuencia de cualquier alteracion de la ordenacion vigente, en virtudde la tramitacion de los instrumentos de planeamiento de desarrollo y gestionpreceptivos para el desarrollo de los dmbitos donde se reconoce aprovechamientos afavor de A GROJARDiN, 0 por la acreditadapreexistencia de titulares de derechos sobrelos aprovechamientos, resultare imposible materializar en su totalidad talesaprovechamientos, el limo. Ayuntamiento de Estepona se obliga a adjudicaraprovechamientos en otros dmbitos por el valor de los no materializables al objeto derecuperar el equilibrio establecido en virtud delpresente convenio.

IV.- La imposibilidad de materializar parte de los aprovechamientos reconocidos,motiv6 la suscripci6n de un nuevo convenio en fecha 13 de febrero de 2.006, en virtuddel cuallos aprovechamientos finalmente adjudicados resultaron ser los siguientes:

1.- 6,421m2t en el SUP-ES "CORTIJO CASARENO".

2.-17.045 m2t en el SUP-CIO "LLANOS DE GUADALMANSA".

3.- 18.860,60 m2t en el sector SUP-RI "SALADA VIEIA").

4.- 4.718,46 m2t en la UEN-OS "COSTA NATURA".

5.- 23.228,01 m2t en el sector SUP-C2 "EL VELERiN II".

6.- 5.695,65 m2t en el sector SUP-C6 "LA BOLADILLA".

I{mo. tlyuntamiento de fa o/i{{a de f£stepona (9doI4aa)

V.- Que, no obstante 10 anterior, de acuerdo al informe de los ServiciosTecnicos Municipales -cuya copia se adjunta como anexo mimero 1 al presentedocumento-, como consecuencia de la tramitaci6n de los instrumentos de planeamientode desarrollo de la unidad de ejecuci6n A-UEN-05 "COSTA NATURA" y SURS-C6"LA BOLADILLA", las cifras de aprovechamiento han sufrido variaci6n respecto a las• • • 1 • 1 "1 • • 1- 1- 1- .c •nnciatmente previstas en el ultimo convemo a que se na necno rererencia .

. '. VI.- Debe-ireoerdarse -que.c-previamentec.alc.convenic anterior, .el, Plene .Corporativo, en fecha 17 de febrero de 2.004, acord6 suprimir la edificabilidad que"ESTESUR, S.L." podria rnaterializarse en la UEN-R3 "BERMEJA BEACH", al objetode no permitir actuaci6n edificatoria sobre el ambito, a pesar de las determinaciones delplaneamiento general vigente, atribuyendo dicha edificabilidad en cualquier otro sector 0

ambito del municipio en que legalrnente fuera posible.

VII.- Por otro lado, el Ayuntamiento Pleno, en sesi6n de fecha 30 de diciembrede 2.004, en relaci6n a las obras correspondientes a la licencia con expediente 631/88 ytras dec1arar vigente y ejecutiva dicha licencia en virtud de los fallos judiciales habidos,requiri6 al Equipo Redactor de la Revisi6n del PGOU para que planteara una ubicaci6naltemativa para la ubicaci6n del sistema general SG.Rl SU "PARQUE LlTORAL 5", aser posible en la unidad de ejecuci6n UEN-R3 "Bermeja Beach".

No obstante, debe destacarse que, al dia de la fecha, el documento de revisi6ndel PGOU no ha recibido aprobaci6n alguna, las condiciones urbanisticas de estosambitos permanece inalterada y, por ende, de acuerdo a las determinaciones delplaneamiento general vigente y, sin perjuicio de los compromisos asumidos, podriaedificarse en la UEN-R3.

VIII.- Que, por una parte, con la eliminaci6n de la edificabilidad de la UEN-R3, el Ayuntamiento pretendia evitar la ubicaci6n de un edificio que comprometiera lapermeabilidad visual de la Playa del Cristo desde la Avenida del Carmen, haciendose ecode las numerosas quejas de los vecinos de la zona.

Por otro lado, con la ubicaci6n de un sistema general en la tan referida unidad,ademas de resolver la problematica que a efectos de ordenaci6n planteaba la ejecuci6n dela licencia a que se ha hecho referencia, pretend fa crear un espacio libre que sirviera deesparcimiento y servicio a la concurrida Playa del Cristo.

No obstante, la inc1inada topograffa de los terrenos que componen la UEN-R3limitan significativamente su utilizaci6n para usos de esparcimiento al aire libre, por 10que la f6rmula para dotar de servicios a la Playa del Cristo pasana por acometer unaactuaci6n edificatoria y un tratamiento integral de los terrenos, que manteniendo loscriterios de permeabilidad a que se ha hecho referencia, dote a la Playa de unainfraestructura de equipamientos y servicios de la que la zona actualmente carece, de

[{mo. jfyuntamiento de {a 1)i{{a de f£stepona (9dal4oa)forma que mediante la inversi6n privada se logre satisfacer el interes general que, habidacuenta de la situaci6n econ6mica del Ayuntamiento, la financiaci6n publica no podrfaacometer.

IX.- Que Ia propietaria de la UEN-R3 ha propuesto al Ayuntamiento de Esteponaun proyecto donde, bajo las premisas de no superar la rasante de la Avenida del Carmeny descartar el uso residencial, se dote a la parcel a de un edificio al servicio de la Playa yvinculado al turismo.

El proyecto contarfa, en su cota superior, con un mirador-plaza publica de nomenos de 1.000 m2 construidos, y bajo este espacio se ubicarian los destinados arestauraci6n, club de playa y aparcamientos.

Dicho proyecto.segiin informe de los Servicios Tecnicos Municipales, cumple elplaneamiento vigente, encontrandose muy por debajo de la permitida por la aplicaci6ndirecta de las condiciones urbanisticas de la parcela y la unidad de ejecuci6n.

X.- De acuerdo al informe de los Servicios Tecnicos Municipales, dicho proyectoconsumirfa 1.2S0m2t., cuyo valor, segtin la tasaci6n efectuada (anexo n~), asciende a149.812,SO euros -valor unitario de 119,8S€).

Conforme al informe tecnico que se adjunta como anexo mimero 1 y a lastasaciones que se acompafian como anexo mimeros 3 y 4, el valor unitario delaprovechamiento excentario y 10 por ciento de cesi6n del sector SURSC-6 es de 177,S6€y 218,12€, respectivamente. Asimismo, el exceso el aprovechamiento y el 10 por cientode cesi6n en la A-UEN-OS, se cifran en 488,67€ y S59,13€, respectivamente.

XI.- El presente convenio ha sido sometido a informaci6n publica por plazo deveinte dfas, mediante su publicaci6n en el Boletfn Oficial de la Provincia de Malagamimero , pagina , de fecha , de acuerdo a 10 estatuido en el art. 9S.2 2a

LOUA, y su texto aprobado por el Pleno Corporativo de fecha ..

XII.- Y que habiendo llegado las partes a un acuerdo en orden al otorgamiento delpresente CONVENIO URBANfSTICO, 10 llevan a cabo de conformidad con la ley y lassiguientes,

ESTIPULACIONES

Primera.- Objcto y ambito.

/{mo. ayuntamiento de fa 1/i{{a de f£stepona (9rtalalJo)

Es objeto del presente documento:

1°._ Posibilitar la construcci6n de un Equipamiento de Playa con lascaracteristicas especificadas en la manifestaci6n IX de este documento y en el informe delos Servicios Tecnicos Municipales que se acompafia al presente documento.

2°. Modificar la estipulacion cuarta del convenio urbanistico de fecha 1'7 rla..1.1 \..tv

febrero de 2.004 -modificados a su vez por la addenda de fecha 11 de mayo de 2.004 yconvenio de 13 de febrero de 2.006- a fin de actualizar sus determinaciones, adjudicando

. -a-la propietaria.los aprovechamieutos.sig:uientes;,.-.----.--.--~.- ..-~.-~--- ..

03 3.217,07m2tp, que corresponden a los excedentes de la A-UEN-05 "COSTANATURA".

03 10.050,55m2tp, procedentes de los excesos de aprovechamiento del SURS-C6 "LABOLADILLA".

En consecuencia, los aprovechamientos adjudicados en virtud de la clausulacuarta del convenio de fecha 17 de febrero de 2.004 resultan modificados en los terminosante riores y en los dos ambitos indicados.

Segunda.- La propietaria se obliga a presentar y el Ayuntamiento a tramitar -siempre de acuerdo a la legalidad vigente- cuantos instrumentos y proyectos resultenpreceptivos para posibilitar la construcci6n de un Mirador y Club de Playa, renunciandoa cualquier otra pretensi6n edificatoria distinta a la descrita en la manifestaci6n IX.

Ademas de la cesi6n de los terrenos dotacionales previstos en el planeamiento, lapropiedad cedera gratuitamente, libre de cargas y gravamenes, la superficie de laedificaci6n destinada a plaza-mirador y donde se generara un espacio de uso publico parael disfrute cormin de unas privilegiadas vistas sobre el mar, e igualmente cedera alAyuntamiento en las mismas condiciones cualquier otra superficie que no forme parte delproyecto -excepci6n hecha de la plaza-mirador-, asumiendo la conservaci6n de todos losterrenos incluidos en el ambito aiin despues de producida la recepci6n de las dotaciones ydemas espacios.

La obligaci6n de mantenimiento a que se ha hecho referencia tendra un duraci6nminima de 4 afios desde la recepci6n y comprendera la reposici6n de todos los elementosque resulten precisos, salvo que los mismos hayan sido dafiados como consecuencia deactos vandalicos.

Tercera.- Si bien, en cumplimiento del presente convenio, la mayor parte de launidad de ejecuci6n UEN-R3 se integrara en el dominio publico y el resto al servicio delpublico, el lImo. Ayuntamiento de Estepona articulata una ubicaci6n alternativa alsistema generallitoral SG-Rl SU y, a tal fin, bien en el proceso de revisi6n del PGOU, 0

mediante una innovaci6n especffica, modificara las condiciones urbanisticas actualespara, tras la articulaci6n de las f6rmulas compensatorias legalmente previstas para el

I{mo. ayuntamiento de fa o/i{{a de Pmpona (9dtilago)propietario de los suelos que pudieran verse afectados, destinar al uso y dominic publicolos terrenos que se designen.

Cuarta.- Los compromisos y obligaciones asumidos por la propietariasuscribiente en el presente convenio, seran considerados obligaciones inherentes a losterrenos, por 10 que de producirse la transmisi6n de la titularidad de los terrenos, eladquirente se subrogara en 10 mencionados compromisos y obligaciones. A estos efectos,en el supuesto de que se enajenaran los terrenos, la actual propietaria se obliga a recogeren la escritura de enajenaci6n una clausula en la que se declare de forma expresa que latransmisi6n se hace con las cargas urbanfsticas 0 de cualquier otra obligaci6n asumidapor el presente convenio.

Quinta.- Plazo de vigen cia.

El presente convenio tendra vigencia hasta que se cumplan por las partes lasobligaciones asumidas.

En cualquier caso, si en el plazo maximo de 3 afios desde que adquieran firmezaen via administrativa los instrumentos de planea:miento y gesti6n preceptivos para eldesarrollo de la unidad, no se hubiese terminado el Mirador-Club de Playa y laurbanizaci6n de los terrenos de la unidad por causas imputables a la propiedad, elpresente convenio se resolvera automaticamente, volviendo a tener virtualidad elcompromiso de no efectuar edificaci6n alguna en la VEN-R3.

Sexta.- El presente convenio se incorpora al expediente del Registro de conveniosmimero , rigiendo, en 10 no modificado por el presente, los documento de fecha 17de febrero de 2.004, la addenda al mismo de 11 de mayo de 2.004 y el convenio de fecha13 de febrero de 2.006.

Septima> Publicaci6n.

De acuerdo con 10 previsto en el articulo 95, 2, 3° de la LOVA, el presenteConvenio, una vez suscrito, sera publicado en el BOP de Malaga, con expresi6n dehaberse procedido a su dep6sito en el registro establecido para ello, con identificaci6n desus otorgantes, ambito, objeto y plazo de vigencia.

Octava- El presente convenio tiene, a todos los efectos, caracter juridicoadministrativo y se sometera a la legislaci6n urbanistica y demas normas de Derechopublico administrativo de caracter imperativo que resulten de aplicaci6n en todo 10relativo al ejercicio de potestades ptiblicas,

Las controversias que, en su caso, surjan entre las partes, cualquiera que sea suobjeto, seran resueltas en el sene de la Jurisdiccion Contencioso-Administrativa, una vez

lemo. jIyuntamiento de fa o/i((a de f£stepona (:Mafaaa)se haya agotado la via administrativa.

Y en prueba de conformidad can todo 10 expuesto, y haciendo declaracionexpresa de buena fe, firman las partes el presente documento por triplicado ejemplar y aun solo efecto en ellugar y fecha indicados en el encabezamiento.

ELALCALDE "ESTESUR, S.L."

Fdo. Jose Maria Garcia Urbano Fdo. Antonio Bazan Ramos

Doy fe,EI Secretario General

Fdo. Jose Gustavo Rubio Luna

• ~zo-. sffjU-?/??a/lzi6/?to ck h ~[~de: gJteyzo/Za ;./tU/'apaJ

ifDELEGACION DE FOMENTO, I y T

SERVICIO DE URBANISMO

SITUACION: A-UEN-R3 "BERMEJA BEACH"A-UEN-05 "COSTA NATURA"SURS-C6 "LA BOLADILLA"CONSTRUCCION DE EQUIPAMIENTO DE PLAYAASUNTO:CONVENIO URBANisTICO

PETICIONARIO: ALCALDIAFECHA: 16 de noviembre de 2012

Desde la alcaldia del Ayuntamiento de Estepona se solicita de manera verbal un informetecnico sobre la viabilidad de la construcci6n de un equipamiento de playa en la laUnidad de Ejecucion A-UEN-R3 "Bermeja Beach", segun la propuesta realizada par lamercantil propietaria de los terrenos que Ia componen. Para ello se pretende la redacci6nde un convenio urbanistico que revise y actualice acuerdos adoptados anteriormente porel Ilmo. Ayuntamiento de Estepona, asf como otros firmados entre este y la mercantilinteresada.

ANTECEDENTES:

EI Plan General de Ordenaci6n Urbana (PGOV) de Estepona, aprobadodefinitivamente en Junio de 1994 (adaptado parcialmente a la LOVA en diciembrede 2010) delimita los terrenos comprendidos en las denominadas Unidades deEjecucion Nuevas A-UEN-R3 "Bermeja Beach" y A-UEN-05 "Costa Natura"(anteriormente UEN-R3 "Bermeja Beach" y UEN-OS "Costa Natura") y losclasifica como Suelo Urbano No Consolidado y en el sector de planeamiento SURS-C6 "La Boladilla" (anteriormente SUP-C6 "La Boladilla"), que clasifica comoSuelo Urbanizable Sectorizado.

o"0U.

2. El Ayuntamiento Pleno, en sesi6n celebrada el 17 de febrero de 2004 acord6suprimir la edificabilidad que el PGOU permitfa en la unidad UEN-R3 "BermejaBeach" aprobando el Convenio Urbanistico que en esa misma fecha (addenda de 11de mayo de 2.004) se firmo entre el mismo y la mercantil "Agrojardin EsteponaS.L." y por el cual se Ie reconoce el derecho a materializar el aprovechamientosubjetivo no materializable en la unidad en otros ambitos, dada la problematicajuridica y litigiosidad que afecta a ia Unidad de Ejecucion UEN-R39 "Marinas delMediterraneo".

3. EI Ayuntamiento Pleno, en sesi6n de fecha 30 de diciembre de 2004, para darcumplimiento a sentencias judiciales relativas a los terrenos clasificados comoSistema General Litoral incluidos en el ambito SG-RI-SU "Parque Litoral 5",requiere una ubicaci6n alternativa del mismo, a ser posible en la Unidad deEjecucion UEN-R3 "Bermeja Beach", dentro de los trabajos de revision del PGODque entonces se estaban desarrollando y que no llegaron a finalizarse.

Pagina 1 de 14

t" ,"--- .....~ ~\

:;"" .

A-UEN-R3 "BERMEJA BEACH"

4. EI 15 de julio de 1997 se aprob6 definitivamente una Modificaci6n Puntual deelementos que afectaba a Ia unidad UEN-R3 "Bermeja Beach".

5. Los parametres Urbanisticos basicos que el PGOU determ ina para la unidad UEN-R3 "Bermeja Beach" son:

• SUPERFICIE UNIDAD: 10.790 m2COMPENSACION0,45 m2tl m-sPM-1SU-R12 EXPLANADA PUERTO2,1653 (CA-O)Estudio de Detalle para ordenaci6n devoliimenes y fijaci6n de rasantes.La edificaci6n debera situarsenecesariamente entre el vial que cruz ahasta el puerto a traves de la plataformadel puerto (UEN-R39) y la CN-340.Proyecto de urbanizacion.Cesi6n de viario publico a la playa segiinpIanos de ordenaci6n.

• EDIFICABILIDAD:• ORDENANZAS:• AREADEREPARTO:• APROVECHAMIENTO TIPO:• CONDICIONES:

6. EI9 de mayo de 2012 se ha aprobado definitivamente una nueva delimitaci6n de launidad VEN-R3 "Bermeja Beach".



A-UEN-OS "COSTA NATURA"

8. El Estudio de Detalle que ordena y desarrolla la unidad A-UEN-05 "Costa Natura"se aprobo definitivamente el 16 de noviembre de 2007 y su modificaci6n el 29 denoviembre de 2010.

9. Los parametres urbanisticos resultantes que el Estudio de Detalle aprobadodetermina para la unidad UEN-OS "Costa Natura" son:


43.487 m2COMPENSACION9.315 m2t (PM)5.036 m2t (C)

• ORDENANZAS:• AREA DE REPARTO:• APROVECHAMIENTO:

14.351 rn-t (0,33 m2tl m-s)PM-2 C-2SU-01 ARROYO VAQUERO9.315 m-tp (PM)7.050 m2tp (C)

16.365 m-tp PM

Pagina 2 de 14

~:'l ,'..

"_; .. ,.,.:.: :'.:~.~,.

C JIho. dJ=-tanuM.bo de & ':U"& de ~t'7""/Za ~aJ

10. EI 14 de marzo de 2012 se presenta una solicitud de cambio del Sistema deActuaci6n de la unidad A-UEN-OS "Costa Natura" a Cooperacion, que se encuentraen tramitaci6n.

11. El Ayuntamiento Pleno, en sesi6n celebrada el 17 de febrero de 2004 acord6suprimir la edificabilidad que el PGOU permite en la unidad UEN-R3 "BermejaBeach", aprobando el Convenio Urbanistico que con esa misma fecha (addenda de11 de mayo de 2.004) la mercantil propietaria de los terrenos que componen launidad UEN-R3 "Bermeja Beach" ("Agrojardin Estepona S.L.") y el Ilmo,Ayuntamiento de Estepona firmaron y por el cual se reconoce a la primera el

_ ..derecho ..a._materializaLeLap-roy~~bill!1.i~1).1Q_.§ubj_~tiYQ_'!10I1!.,!!~rializableen la unidaden otros ambitos, entre los cuales se encuentra la unidad UEN-05~zCostaNatura';:'en la que se adjudicaban inicialmente a la primera 5.381 m2t de aprovechamientourbanistico municipal, de los que 3.748,00 m-t corresponden a exceso deaprovechamiento y 1.633,00 m-t al 10% de cesi6n obligatoria. Posteriormente, lasdos partes firman el 13 de febrero de 2006 un nuevo convenio que modifica alanterior, traspasandose 662,39 m2t de excesos de aprovechamiento para sumaterializacion en el SUP-C6 "La Boladilla".



SURS-C6 "LA BOLADILLA"

13. El P.G.O.U. de Estepona fija para el sector los siguientes parametres Urbanisticosbasicos:

• SUPERFICIE SECTOR:• SISTEMA ACTUACION:• EDIFICABILIDAD:• DENSIDAD:• TIPOLOGIAS:• CONDICIONES:

113.400 m2

COOPERACION0,35 m2tl m-s30 viv/HaUE UA PMEjecuci6n del viario estructuranteP.G.O.U. y ordenaci6n propuesta.Soluci6n de conexiones viarias contram as colindantes.Ejecucion de los verdes publicos ypaseos peatonales segiin criteriosmunicipales.En este ambito hay una licenciaconcedida al Norte. Expte. 383/88Las obras estan condicionadas al EstudioArqueol6gico.Hay 21.000 m2. de cesi6n paraequipamientos escriturados a favor delAyuntamiento y 10.000 m2. edific. delEstudio Previo 714/87

Pagina 3 de 14

~~14. EllS de diciembre de 2006 se aprobo provisionalmente el Plan Parcial que ordena

el sector mediante Decreto de Alcaldfa.

15. EI 28 de mayo de 2012 se presentan tres nuevos ejemplares del documento "PPOSUP-C6", firmados y sin visar, redactados por D. Diego Infantes Pitahia que anulany dejan sin validez todos los anteriores.

16. Los parametres basicos del documento presentado son:

PLAN GENERAL PLAN PARCIALSVPERFICIE SECTOR 113.400 m2s 146.434 m-sEDIFICABILIDAD MAX 0,35 m2t/m2s 035 m2tjm2s (51.251,90 m-t}APROVECHAM. TIPO 0,25T 0,25TDENSIDAD MAX 30 viv/Ha 30 viv/Ha (439viv)SISTEMA ACTVACION COOPERACION COOPERACIONORDENANZAS VE VA PM VE PM CO EO ZV RVCONDIC. EJECVCION SEGUNPGOV SEGUNPGOVRESERVAS DE SVELO SEGUN LEY (RP / LOVA) SEGUN LEY (RP / LOVA)

17. E! Sr. Secretario General de Ia COl poracion certifica con fecha 23 de marzo de 2007que la superficie real del sector es de 146.434 m-s. EI 10 de junio de 2012 se emiteinforme al documento por parte del Servicio de Topograffa de la Delegacion deFomento I. y T. favorable en cuanto a superficies y dimensiones.

18. EI 5 de noviembre de 1.997 se firma entre el Ilmo. Ayuntamiento de Estepona y laMercantil "Agrojardfn Estepona S.L." un Convenio Urbanistico de permuta deterrenos en la zona, a rafz del cualla citada sociedad entra a ser parte de la estructurade la propiedad del sector SUP-C6 "La Boladilla".

19. El 21 de enero de 1.999 el Ayuntamiento firmo otro Convenio con la "CompafiiaSevillana de Electricidad S.A." para la enajenacion de 5.819 m't en pago de unadeuda contraida entre ambos. En aplicacion directa de la Estipulacion Sexta delconvenio, este se resolvio automaticamente sin necesidad de previo requerimientode las partes por el incumplimiento de los plazos establecidos y sin posibilidad dereclamacion alguna al Ayuntamiento. Se entiende por tanto sin efecto, a expensas deposibles alegaciones.

20. EllS de septiembre de 2.000 se firmo un tercer Convenio con la empresa"EXPOAN S.A.", propietaria de una urbanizaci6n construida en el sector en su diapDf Fuente Mediterranea S.A., con el objeto de tramitar una Modificacion Puntualde Elementos que regularizara la patrimonializacion del exceso de edificabilidadmaterializado en dicha urbanizacion, Dicha M.P.E. fue la ya citada que no Ilego aobtener Aprobacion Definitiva, si bien el Ayuntamiento si dio finalrnente laLicencia de Primera Ocupacion a la urbanizacion contemplado el excesoconsumido.

21. EI Ayuntamiento Pleno, en sesion celebrada el 17 de febrero de 2004 acordosuprimir la edificabilidad que el PGOU permite en la unidad UEN-RJ "BermejaBeach", aprobando el Convenio Urbanistico que con esa misma fecha (addenda de11 de mayo de 2.004) la mercantil propietaria de los terrenos que componen la

Pagina 4 de 14

unidad UEN-R3 "Bermeja Beach" ("Agrojardin Estepona S.L.") y el lImo.Ayuntamiento de Estepona firmaron y por el cual se reconoce a la primera el

, derecho a materializar el aprovechamiento subjetivo no materializable en la unidaden otros ambitos. Posteriormente segiin convenio de fecha 13 de febrero de 2006 semodifica el anterior, traspasandose 5.695,65 m-t de aprovechamiento urbanisticomunicipal para su materializaci6n en el SUP-C6 "La Boladilla", de los que 3.212,65m-t corresponden a exceso de aprovechamiento y 2.483,00 m-t al 10% de cesi6nobligato ria. Decir que en dicho convenio figura la cifra de 5.965,65 m-t en vez elresultado correcto de la suma (5.695,65 m-t) a causa, probablemente, de un errormaterial de tipo mecanografico,

22. El mismo 13 de febrero de 2006 se firm6 un convenio con la VH'.~U""'"

"SELVEKA INVERSIONES S.L." por el que se reconoce a esta el derecho apatrimonializar 3.954,35 m-t en el sector SUP-C6 "La Boladilla" con cargo a suexceso de aprovechamiento a cambio de la cesi6n de terrenos equivalentes en elsistema general SG-SUP-C6.


gesti6n aprobados para el sector estando los terrenos que 10 comprenden vacantes,sin urbanizar ni edificar.

• INFORME:

Se solicita un informe tecnico que evahie la propuesta que la mercantil propietaria delos terrenos que componen la Unidad de Ejecuci6n A-UEN-R3 "Bermeja Beach"efecnia al Ayuntamiento para la construcci6n de un equipamiento de playa.

Para ella se pretende la redacci6n de un convenio urbanistico que posibilite la actuaci6ny fije sus condiciones, revisando para ello acuerdos adopt ados anteriormente por elIlmo. Ayuntamiento de Estepona y por la mercantil interesada.

Los acuerdos municipales que tienen incidencia en la actuaci6n son los adoptados por elPleno de la corporaci6n el 17 de febrero y 30 de diciembre de 2004, cuyo contenido,cumplimiento 0 revisi6n se analiza a continuaci6n. Tambien

Existen dos convenios urbanisticos firmados entre la mercantil interesada y elAyuntamiento de Estepona el17 de febrero de 2004 (addenda de 11 de mayo de 2.004)y el 13 de febrero de 2006 que 10 modifico, que deb en ser revisados y actualizados enlos aspectos y por los motivos que se analizan a continuaci6n.

Tambien es intenci6n de este Ayuntamiento completar la modificaci6n de dichosconvenios incorporando los cambios necesarios para mantener la titularidad municipalde la cesi6n libre y gratuita (10%) de los ambitos afectados por este nuevo convenio (A-UEN-05 Y SURS-C6) por considerarse mas restrictivamente ligado al patrimoniomunicipal de suelo que los excesos de aprovechamiento y tambien por la convenienciade que el municipio participe en el desarrollo (en la mayor medida posible) como titularde terrenos libres de cargas urbanfsticas, facilitando asi la gesti6n futura de los ambitos.

Pagina 5 de 14

Se trata de un asunto complejo en el que inciden las variadas circunstancias que se handetallado en los antecedentes, por 10 que se estructura el analisis en los siguientespuntos:

PROPUESTA URBANISTICA

La mercantil propietaria de los terrenos que componen la Unidad de Ejecuci6n A-UEN-R3 "Bermeja Beach" propone al Ayuntamiento la construccion de un Equipamiento deplaya con las siguientes caracterfsticas basicas:

La edificaci6n se destinara a Equipamiento privado de servicio de playa yvincula do al turismo, nunca a uso residencial.

Toda la edificacion se desarrollara bajo la rasante de la Avenida del Carmen.

La cubierta del edificio sera plana, transitable y accesible y se destinara a unagran terraza-mirador de titularidad y uso publico.

La fachada del edificio hacia la playa se tratara con acabados naturalesintegrados en el caracter actual de la zona.

Se dotara a la zona de servicios de aparcamiento.

Se cederan, ejecutaran conforme a los criterios municipales y conservaran todoslos espacios dotacionales resultantes del desarrollo de la unidad, asi comocualquier otro que resulte y no forme parte del proyecto edificatorio,especialmente las zonas verdes de la unidad.

CUMPLIMIENTO DEL MARCO URBANISTICO VIGENTE

El marco urbanfstico de aplicaci6n para cada uno de los ambitos afectados es el que sedetalla en los antecedentes.

La propuesta se desarrolla Integramente en la Unidad de Ejecuci6n A-UEN-R3"Bermeja Beach" y mas concretamente en la parcela calificada como Residencial entipologia Poblado Mediterraneo incluida en ella.

Aiin cuando se han efectuado divers as actuaciones en relaci6n a la A -UEN -R3"Bermeja Beach", como convenios, acuerdos plenarios, etc ... estas nunc a se hanmaterializado en modificaciones del planeamiento general que la afecta, por 10 que lascondiciones urbanfsticas de aplicacion, mas alla de estos acuerdos, son las originales delPGOU (adaptado parcialmente a la LOUA y modificadas iinicamente por laModificaci6n Puntual de Elementos 1997 y la redelimitacion de la unidad recientementeaprobada).

El uso de equipamiento propuesto esta admitido como uso alternativo al residencial enPoblado Mediterraneo (calificacion actual) de acuerdo con el Art. 1.12 de la Secci6n 4de las NNPP del PGOU. Las condiciones de aprovechamiento y volumen cumplen con10 dispuesto en la norm ativa de aplicaci6n, si bien habran de ser posteriormenteaprobadas mediante la tramitaci6n del preceptivo Estudio de Detalle que deberaconcretarlas.

Pagina 6 de 14

~~La edificabilidad result ante de la solucion propuesta se encuentra muy por debajo de lapermitida por la aplicacion directa de las condiciones urbanfsticas vigentes de la parcelay la unidad. En cualquier caso debera justificarse en detalle en los futuros documentosurbanisticos y tecnicos previos a la concesi6n de licencias

Dado que en la unidad existe un unico uso lucrativo, coinciden los calculos deedificabilidad y aprovechamiento. El uso de equipamiento que se autoriza tiene uncoeficiente de ponderacion muy inferior al original (residencial en tipologfa de PobladoMediterraneo), por 10 que su implantacion alternativa no desvirnia el Area de Reparto nilas dotaciones generales del municipio al no aumentar el aprovechamiento.

EIi '10' referenfe-al sector-SURS:'Cooollcle--se"'conceoera-con--cafgcfa"'sITs "eXceSDS 'deaprovechamiento el derecho no materializable en la A-UEN-RJ "Bermeja Beach", decirque no se altera ninguna de sus condiciones de planeamiento previstas. Para sumaterializacion deb era ejecutarse el desarrollo de los terrenos de acuerdo con 10estipulado en las leyes y ordenanzas vigentes segiin sus actuales parametres,

CUMPLIMIENTO DEL ACUERDO DE PLENO DE 17 DE FEBRERO DE 2004

El Ayuntamiento acordo en 2004 suprimir la edificabilidad que el PGOU perrnite en faunidad UEN-RJ "Bermeja Beach".

El motivo que Ilevo a dicho acuerdo fue la preservacion del entomo de la Playa delCristo, uno de los enclaves litorales mas importantes para la poblacion esteponera,impidiendo la materializacion de la edificacion residencial privada que el PGOUpermite y fundamentalmente garantizando la permeabilidad visual de la playa desde laAvenida del Carmen.

La disposicion de la edificacion bajo la rasante de la avenida y el uso de equipamientopropuestos cumplen con los objetivos citados.

La ordenacion y desarrollo de la zona, su urbanizacion y el uso controlado que sepretende no solo cumple con la preservacion de la zona que provo co la supresion de laedificabilidad, sino que que mejora el entomo de la playa y articula una zona vital deesparcimiento de la ciudad actual mente muy deteriorada y carente de serviciosapropiados, dotandola de instalaciones modemas e integradas medioambientalmente.

Es intencion de este Ayuntamiento permitir la materializacion en la unidad delaprovechamiento necesario imprescindible para la implantacion del Equipamiento deplaya propuesto y analizado, imposibilitando por tanto actuaciones posteriores quepudieran desvirtuar el presente acuerdo.

Dentro del tramite que se seguira el expediente, el mismo Ayuntamiento Pleno daraconformidad a la modificacion de su propio acuerdo.

CUMPLIMIENTO DEL ACUERDO DE PLENO DE 30 DE DICIEMBRE DE 2004

El Ayuntamiento acordo el 30 de diciembre de 2004 la necesidad de buscar unaubicacion altemativa a los terrenos clasificados como Sistema General Litoral incluidosen el ambito SG-Rl-SU "Parque Litoral 5", a ser posible en la Unidad de EjecucionUEN-R3 "Bermeja Beach".

Pagina 7 de 14

Atin cuando la no culminaci6n del proceso de revision del PGOU impidi6 elcumplimiento del acuerdo plenario en sus terminos exactos, el ahora planteado destinala misma unidad propuesta entonces (la A-UEN-R3 "Bermeja Beach") al mismo uso(Equipamiento de playa) que no sera posible materializar el el SG-Rl-SU "ParqueLitoral 5", por el obligado cumplimiento de una sentencia judicial al respecto.

Los dos acuerdos plenarios expuestos se adoptaron cercanos en el tiempo (en el afio2004) y por tanto coordinados, estando la actuacion ahora propuesta acorde con la Ifneade soluci6n entonces planteada, si bien eI convenio debera seguir contemplando lanecesidad de reubicaci6n del Sistema General SG-R1-SU.

Dentro del tramite que se seguira el expediente, el mismo Ayuntamiento Pleno daraconformidad a la modificaci6n de su propio acuerdo.

ACTUALIZACION DE CONVENIOS ANTERIORES

EI convenio que se debera firmar a rafz de la propuesta realizada esta directamenterelacionado con los anteriores firmados el 17 de febrero de 2004 (addenda de 11 demayo de 2.004) y el firmado el 13 de febrero de 2006 que 10 modific6.

Los motivos y/o objetivos que llevan a esta administraci6n a prom over en este momentoIa modificaci6n de los convenios propuesta son:

Articular el cauce legal y urbanfstico necesario para implantaci6n de unEquipamiento de playa en la A-UEN-R3 "Bermeja Beach", de gran interes parael municipio.

Recuperar y mantener la titularidad municipal de los aprovechamientosresultantes de la cesi6n libre y gratuita (10%) de la A-UEN-OS y SURS-C6 porconsiderarse mas restrictivamente ligado al patrimonio municipal de suelo quelos excesos de aprovechamiento y tambien por la conveniencia de que elmunicipio participe en el desarrollo (en la mayor medida posible) como titularde terrenos libres de cargas urbanfsticas, facilitando as! la gesti6n futura de estosambitos.

Ceder el derecho de aprovechamiento sobre el resto de exceso deaprovechamiento, de escasa entidad, que continua en poder municipal en la A-UEN-OS y que asciende a 185,61 m-tp para facilitar la gesti6n de Ia unidad.

Compensar al propietario de los terrenos que comprenden la A-UEN-R3 laedificabilidad no materializable en ella en el SURS-C6, por los mismos motivosexpuestos y aprobados en la manifestaci6n VIII del Convenio de fecha 17 defebrero de 2004 respecto de la problernatica jurfdica y litigiosidad que la afecta ala A-UEN-R39, que no han variado y que causan de la inejecuci6n de Ia unidadobligando a Ia compensaci6n del aprovechamiento en otros ambitos.

Siendo tanto la mercantil afectada como el propio Ayuntamiento sabedores de talescircunstancias, y aprovechando el interes de la primera en implantar un Equipamientode playa en la A-UEN-R3 "Bermeja Beach", se prop one Ia actualizaci6n de los acuerdosy compromisos municipales anteriores.

Pagina 8 de 14

r '

J

Ju,

= ftM. YI'/p/damiew.to- ck ~ W"~ck [t0UyWta tIf~J

Los ambitos para los cuales habra de revisarse los acuerdos son:

A-UEN-R3 "BERMEJA BEACH": Requiere la modificaci6n de los acuerdosadoptados en 2004 para posibilitar la implantaci6n de un Equipamiento de playa.

A-UEN-05 "COSTA NATURA": Tras la aprobaci6n del Estudio de Detalle sedeberan actualizar los acuerdos a los calculos de aprovechamiento que de 61resultan y al mantenimiento del derecho municipal sobre la totalidad del 10% decesi6n obiigatoria y gratuita.

SURS-C6 "LA BOLADILLA": Se debera actualizar los acuerdos que le afectan.... ·p6r·ser~destintFde··apm"echmnientos-nomaterializables·en··los-ambitos····citados·

que no sean precisos para la materializaci6n de la propuesta de construcci6n deun Equipamiento de playa en la A-UEN-R3 "Bermeja Beach". Habra decomprobarse la coherencia con el nuevo Plan Parcial presentado y los calculosde aprovechamientos y cesiones que de 61resultan. Tambien es intenci6n de esteayuntamiento mantener la titularidad municipal de la cesi6n libre y gratuita(10%) del SURS-C6. Ademas se debe corregir el error material citado en losantecedentes.

CUANTIFICACION Y VALORACION DE APROVECHAMIENTOS.

A-UEN-R3 "BERMEJA BEACH":

Segiin la propuesta realizada por el propietario de los terrenos el aprovechamientonecesario para materializar la implantaci6n sobre ellos del Equipamiento de playaanalizado, es de 1.250,00 nr'.

De acuerdo con el informe de valoraci6n emitido a los efectos del presente por laarquitecto municipal Dna. Lorena Murcia Sanchez en fecha 25 de octubre de 2012 lavaloraci6n unitaria del aprovechamiento a materializar en la unidad A- UEN -R3"Bermeja Beach" en uso de Equipamiento Privado de playa asciende a 119,85 €/m2t(EOP).

A-UEN-05 "COSTA NATURA":

Tras la aprobaci6n del Estudio de Detalle se deberan actualizar los acuerdos a loscalculos de aprovechamiento que de 61 result an y al mantenimiento del derechomunicipal sobre la totalidad del 10% de cesion oblizatoria v zratuita .

.L 4-J ., ........

Segun el convenio de 17 de febrero de 2004 (addenda de 11 de mayo de 2.004) seadjudican a la mercantil AGROJARDIN S.A. la cantidad de 5.381,00 m-t deaprovechamiento urbanistico municipal en la Unidad de Ejecuci6n A-UEN-OS "CostaNatura", de los que 3.748,00 m-t corresponden a exceso de aprovechamiento y 1.633,00rn-t al 10% de cesi6n obligatoria. Posteriormente, segtin convenio firmado el 13 defebrero de 2006 se modifica el anterior traspasando parte de estos aprovechamientos, enconcreto 662,39 m2t correspondientes a exceso de aprovechamiento al entonces SUP-C6 "La Boladilla".

A continuaci6n se realiza la cuantificaci6n del aprovechamiento municipal resultante dela A-UEN-05 "Costa Natura":

Pagina 9 de 14

.G JiYno . .w~Cam.U:/do tk tfz 7'{& tk iif:Jc;ytNza. ~CZf7C'J

El Estudio de Detalle aprobado definitivamente el 5 de enero de 2011 que desarrolla laUnidad de Ejecuci6n A-UEN-05 "Costa Natura" modi fica y ajusta la superficie reallucrativa de la misma y por tanto el calculo de edificabilidades y aprovechamientos queresultan de ella. La superficie real resultante de la unidad una vez descontados 10dominios publicos hidraulico, de costas y de carre teras se reduce a 43.487,00 m2.

Los parametres urbanfsticos resultantes que el Estudio de Detalle aprobado determinapara la unidad UEN-05 "COSTA NATUR_A" son:


43.487,00 m-COMPENSACION

9.315,00 m-t (PM)5.036,00 m-t (C)

14.351,00 m-t (0,33 m2t/ m-s)PM-2 C-2SV-01 ARROYO VLAQUERO9.315,00 m-tp (PM)7.050,00 m2tp (C)

16.365,00 m-tp PM

El P.G.O.V. fija el Aprovechamiento Tipo del Area de Reparto en 0,3011m2tp(PM)/m2s y los coeficientes de ponderaci6n entre usos, siendo el de Residencial enPueblo Mediterraneo PM igual 'a 1,00 y el de Comercial C igual a 1,40. Tambienestablece una proporci6n fija de distribuci6n de la edificabilidad entre ambos usos quees 11.429 m2t en PM (64,90%) frente a 6.180 m2t en C (35,10%).

• ORDENANZAS:• AREA DE REPARTO;• APROVECHAMIENTO:

La edificabilidad y el Aprovechamiento Lucrativo Ponderado de la Unidad son losresultantes del Estudio de Detalle aprobado:

El Aprovechamiento Subjetivo (A.S.) es:A.S. = (Sup. Sector) x (Aprov. Tipo) x 0,90A.S. = 43.487,00 m-s x 0,3011 m2t/ m-s x 0,90 = 11.784,54 m-tp

EI10 % de cesi6n obligatoria es:10% CESION = (Sup. Sector) x (Aprov. Tipo) x 0,1010% CESION = 43.487,00 m-s x 0,3011 m2t/ m-s x 0,10 = 1.309,39 m-tp

Por tanto los excesos de aprovechamiento de la Unidad son:Excesos de Aprovechamiento = Aprov. Iucrativo - (A.S.A. + 10 % cesi6n) =

Excesos de Aprovechamiento = 16.365,00 m-tp - (11.784,54 m-tp + 1.309.39 m-tp)Excesos de Aprovechamiento = 3.271,07 m-tp

AI Ayuntamiento le corresponden:Aprov. Municipal = Aprovechamiento Lucrativo - A.S.Aprov. Municipal TOTAL = 16.365,00 m'tp - 11.784,54 m-tp = 4.580,46 m'tp

Segiin los convenios firmados, existen 3.085,46 m-tp de aprovechamientocomprometido por el Ayuntamiento proveniente de exceso de aprovechamiento, cuandoen realidad existen disponibles 3.271,07 m-tp, Por tanto existe un resto de exceso deaprovechamiento que continua en poder municipal y que asciende a 185,61 m-tp.

Pagina 10 de 14

Como ya se ha argumentado, es intenci6n municipal rescatar el aprovechamientocorrespondiente al 10% de cesi6n obligatoria y gratuita cornprometido (1.633,00 m-tp),y en este caso, de acuerdo con el mismo principio, adjudicar el derecho sobre el resto deexceso de aprovechamiento que queda en poder municipal a la mercantil que ya ostentalos derechos sobre el resto, para facilitar la gesti6n futura de la unidad y Junta decompensacion. Por tanto quedara adjudicado a la mercantil ESTESUR la totalidad delos 3.271,07 m-tp exceso de aprovechamiento de la unidad y en poder municipal latotalidad de los 1.309,39 m-tp provenientes del 10% de cesi6n obligatoria y gratuita.

p~~;s~·~~~p~;;saci6n· coneCexceso deaprovech~lmIento provenlente""deISURS:r6e-snecesario conocer su valor unitario. De acuerdo con el informe de valoraci6n emitido alos efectos del presente por la arquitecto municipal Dna. Lorena Murcia Sanchez enfecha 25 de octubre de 2012 la valoraci6n unitaria del aprovechamiento a materializaren la unidad A-UEN-OS "Costa Natura" en su uso caracteristico asciende a 488,67€/m2tp (PM) para el proveniente de excesos de aprovechamiento y a 559,13 €/m2tp(PM) para el proveniente de cesi6n libre y gratuita (10%).

SURS-C6 "LA BOLADILLA":

Ante la intenci6n de este ayuntamiento mantener la titularidad municipal de la cesi6nlibre y gratuita (10%) de la A-UEN-OS "Costa Natura" y del SURS-C6, las partesafectadas acuerdan su compensaci6n con cargo a los aprovechamientos disponiblesprovenientes de excesos de aprovechamiento en el SURS-C6 "La Boladilla": Tras lapresentaci6n del nuevo Plan Parcial del sector se debera actualizar los acuerdos a loscalculos de aprovechamientos y cesiones que de 61resultan.

El ultimo Plan Parcial presentado el 2 de diciembre de 2011 que desarrolla el sectorSURS-C6 "La Boladilla" no modifica la superficie reallucrativa del mismo ni por tantoel calculo de edificabilidades y aprovechamientos que resultan de ella. La superficie realresultante del sector es de 146.434,00 m-s, de los que resultan 18.304,25 m-tp deaprovechamiento municipal, 14.643,40 m-tp correspondientes a exceso deaprovechamiento y 3.660,85 m-tp a11O% de cesi6n obligatoria.

De acuerdo con 10 expuesto en los antecedentes, existen dos convenios vigentesfirmados el 13 de febrero de 2006 a traves de los cuales se comprometen parte de losaprovechamientos disponibles en el SURS-C6, cuyos acuerdos seran parcialmentemodificado por el que ahora se propone, que ademas corrige el error tipograficoexistente en uno de ellos.

En el primero de ellos se adjudican 3.954,35 m-t correspondientes a exceso municipal ala sociedad SELVEKA INVERSIONES SL y en el segundo 3.212,65 m-tcorrespondientes a exceso municipal y 2.483,00 m-t correspondientes al 10 % de cesi6nlibre y gratuita a la sociedad ESTESUR SL, a cambio del aprovechamiento nomaterializable en las unidades A-UEN-OS "Costa Natura" y A-UEN-EI0 "Camino deBenahavis" y el sector de planeamiento SURS-RI "Saladavieja".

Pagina 11 de 14

Por tanto el calculo de los aprovechamientos restantes del sector sobre los que elAyuntamiento puede disponer, es el siguiente:

APROVECHAMIENTOS EXCESOS CESION 10% TOTAL(m't) (m't) (m-t)

ITOTAL SURS-C6 I 14.643,40 3.660,85 18.304,25

CESION A SELVEKA INV. SL -3.954,35 0,00 -3.954,35

CESION A ESTESUR SL -3.212,65 -2.483,00 -5.695,65

TOTAL RESTANTE SUP-C6 7.476,40 1.177,85 8.654,25

Existen 2.483,00 m-tp de aprovechamiento comprometido por el Ayuntamiento en elConvenio Urbanistico de 13 de febrero de 2006, todos eUos provenientes del 10% decesi6n obligatoria y gratuita.

P . /' 1 ..-1 1... • • .,., n .....T .........n ,..........,...._ara su compensacron con ei exceso ue aprovechamiento proveruenre uei ;:)UK;:)-Lb esnecesario conocer su valor unitario de ambos. De acuerdo con el informe de valoracionemitido a los efectos del presente por la arquitecto municipal Dna. Lorena MurciaSanchez en fecha 25 de octubre de 2012 Ia valoraci6n unitaria del aprovechamientoproveniente de cesi6n libre y gratuita (10%) en el sector SURS-C6 "La Boladilla" en suuso caracteristico asciende a 218,12 €/m2tp (PM) y la del proveniente de excesos deaprovechamiento a 177,56 €/m2tp (PM).

CALCULO DE LA COMPENSACION

De acuerdo con los antecedentes, los calculos de aprovechamiento que figuran en elpun to anterior y los importes resultantes de los informes de valoraci6n emitidos a losefectos del presente por la arquitecto municipal Dna. Lorena Murcia Sanchez en fecha25 de octubre de 2012, el siguiente cuadro concreta el resultado de Ia compensaci6nnecesaria para el correcto equilibrio del acuerdo:

AMBITO CONCEPTO APROVECHAMIENTO VALOR (€)UNITARIO SUBTOTAL TOTAL

SURS-C6 EXCESO APROVCESION 10%

A-UEN-05 EXCESO APROVCESION 10%

TOTAL A COMPENSAR

0,002.483,00

-185,611.633,00

2.483,00177,56 0,00

541.591,96218,12 541.591,96488,67 -90.702,04

822.357,25559,13 913.059,29

1.363.949,21

119,85 149.812,50 149.812,50

177,56 1.214.136,711.214.136,71

218,12 0,001.363.949,21

0,00

Pagina 12 de 14

1.447,39

A-UEN-R3 EQUIPAMIENTO 1.250,00 1.250,00

SURS-C6 EXCESO APROV6.837,90

6.837,900,00CESION 10%

TOTAL COMPENSADO

RESUL TADO DE LA COMPENSACION

'\ .

j<J

LL

En resumen, para la materializacion de la propuesta de construccion de unEquipamiento de Playa en la unidad A-UEN-R3 se precisan 1.250,00 nr't en su uso, quea razon de 119,85€/m~, arrojan un importe de 149.812,50 €.

EI derecho sobre el aprovechamiento municipal cedido a la mercantil ESTESUR en losconvenios anteriores firmados en 2004 y 2006, sobre el que el Ayuntamiento recuperasu derecho 0 sobre el que no puede cumplir el compromiso entonces adquirido por noser posible materializaci6n asciende a un importe total de 1.363.949,21 € segunvaloracion actualizada.

Por tanto para su exacta compensacion, junto con el importe del aprovechamiento aautorizar en la A-UEN-R3 (que asciende a 149.812,50 f), y la sustituci6n del derechode aprovechamiento ya concedido con cargo al 10% de cesion obligatoria, se acuerdacon la mercantil interesada ceder los derechos municipales sobre 6.837,90 m'tp aobtener en concepto de excesos de aprovechamiento existentes el SURS-C6.

En cuanto a la situacion en que quedan los diferentes ambitos afectados por el nuevoron.n,{TAnl{"'\ At:! It;l nnp ~iO'l1P·,""V.I..£. .. ,"".I.~.LV, VUI ""'\.4 '1.- ......IJ ....O- ......

A-UEN-R3 "BERMEJA BEACH": Se autoriza la construcci6n de unEquipamiento de Playa con un techo edificable maximo de 1.250,00 m-t.

A-UEN-05 "COSTA NATURA": Queda cedido a la mercantil ESTESUR elderecho sobre la totalidad del aprovechamiento municipal correspondiente aexceso de aprovechamiento, que el Estudio de Detalle aprobado concreta y queasciende a 3.271,07 m-tp,

SURS-C6 "LA BOLADILLA": Queda cedido a la mercantil ESTESUR elderecho sobre parte del exceso de aprovechamiento municipal que el ultimo PlanParcial presentado concreta. De los 5.695,65 m-tp ya cedidos a dicha mercantilpor convenios anteriores, de los que 3.212,65 m-tp correspondian a exceso deaprovechamiento y 2.4~3,00 m-tp al 10% de cesion obligatoria, se recuperanestos ultimos y se suman otros 6.837,90 rrr'tp con cargo al exceso deaprovechamiento. Todo ella se resume en el cuadro siguiente:

APROVECHAMIENTOS EXCESOS CESION 10% TOTAL1_2 ..\ (m't) (m't)I..ll1 ~J

CESION CONVENIO 2006 3.212,65 2.483,00 5.695,65CESION NUEVO CONVENIO 6.837,90 -2.483,00 4.354,90TOTAL CESION SURS-C6 10.050,55 0,00 10.050,55

La totalidad del aprovechamiento proveniente de la cesion obligatoria y gratuita (10%)de la A-UEN-R3 y SURS-C6 queda en poder municipal.

Pagina 13 de 14

OBLIGACIONES DE DESARROLLO

Tras la firma del convenio segtin las condiciones descritas en este informe, deberaredactarse y tramitarse por parte del propietario de los terrenos y derechos descritos elcorrespondiente Estudio de Detalle de desarrollo segiin las condiciones de ejecuci6n quepara la unidad A-UEN-R3 "Bermeja Beach" fija el PGOU de Estepona, y que deberaincluir adem as el estudio de vohimenes y la limitaci6n de usos segun 10 conveniado.

Posteriormente deberan tramitarse el Proyecto de Urbanizaci6n y el Proyecto deReparcelaci6n de la unidad (0 documentos equivalentes).

En 10 referente a la Unidad de Ejecuci6n A-UEN-OS "Costa Natura" y al sector SURS~C6 "La Boladilla", decir que no se altera ninguna de sus condiciones de planeamientoprevistas. Para su materializacion debera ejecutarse el desarrollo de los terrenos deacuerdo con 10 estipulado en las leyes y ordenanzas vigentes segun sus actualesparametres, contemplando 10 ahora conveniado.

• CONCLUSION:

A la vista de la documentaci6n presentada, se emite el presente informe en sentido:

o FAVORABLE a la firma del convenio Urbanistico segun las premisas descritas.

dejando no obstante a juicio de las instancias superiores competentes que decidan 10mas conveniente para los intereses m nicipales.

cto Municipal

Pagina 14 de 14

l \



ASUNTO: VALORACION UNITARIA DESOLICITUD DE INFORME DEAPROVECHAM!ENTO EN SUELO URBANO NO CONSOL!OAOO

SITUACION: A-UEN-R3 "BERMEJA BEACH"

1.- Objeto

Es objeto del presente Dictamen la Valoracion unitaria de m2t Equipamiento enA-UEN-R3 "Bermeja Beach", a solicitud verbal de la Ileleqarion de Fomento,Infraestructuras y Turismo del Ayuntamiento de Estepona, en expediente previo a laredaction de convenio urbanistico para la construccion de equipamiento de playa en laA-UEN-R3 "Bermeja Beach", en cornpensacion por el aprovechamiento residencialadjudicado, pero no materializable, en la A-UEN-05 "Costa Natura", SURS-C10 "Llanosde Guadalmansa" y SURO-R1 "Saladavieja".


Para la Valoracion unitaria de m2t Equipamiento en A-UEN-R3 "BermejaBeach" debe tenerse en cuenta que los terrenos es+an clasificados como suelourbano no consolidado, de conformidad a las siguientes disposiciones vigentes:

a) Ar+iculos 34.2.a), 35, 36, 37, 38 Y 39 de la Orden EC0/80512003, de 27 de marzo,sobre norm as de valor-arion de bienes inmuebles, en cuanto al mercdo de valor arion autilizer.

b) Artlculos 38.2) y 3) y 32.1) y 2), de la Orden ECO/80512003, de 27 de marzo, sobrenorm as de vatoractcn de bienes inmuebles, y articulo 89.Treinta y cinco., de la OrdenEHA/301112007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden EC0/80512003, encuanto at tipo libre de riesgo y prima de riesgo a aplicar.

c) Plan General de Ordenacion Urbana de Estepona, aprobado 1994.dj Adaptacion Parcial del PGOU de Estepona a ia LOUA, en fecha 2010.

3.-Caraderisticas fisicas y urbanisticas

El suelo objeto del presente Informe Valoracion unitaria de m2t Equipamientoen A-UEN-R3 "Bermeja Beach", que tiene la catificadcn urbani stica de PM,edificabilidad m2t Im2s de 0,45, sistema de ejecucton por: cornpensecion, y pendiente depresent arion de estudio de detalle, proyecto de urbanizacion, cesion de via rio yejecucion obras de urbanizacion.



4- MeTodo y formuiaciones para ia vaioraci6n

e) Ar+iculos 34.2.a), 35, 36, 37, 38 Y 39 de la Orden EC0/805/2003, de 27 de marzo,sobre norm as de valor acion de bienes inmuebles, en cuanto al met odo de valoracicn autilizar.

f) Artlculos 38.2) y 3) y 32.1) y 2), de la Orden EC0/80512003, de 27 de marzo, sobrenormas de valor acion de bienes inmuebles, y articulo 89.Treinta y cinco., de la OrdenEHA/301112007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden EC0/80S/2003, encuanto al tipo libre de riesgo y prima de riesgo a aplicar.

TLR= Tasa libre de riesgo en tanto por uno, referencia del Banco de Espana de larentabilidad media tres ultimos meses en el mercado secundario de la deuda publicaentre dos y seis afios http://www.bde.es/webbde/ esl es t adis/infoes t 1a 1901.pdf.

(3,905+3,802+4,021)/3= 3,909

PR= Prima de riesgo en tanto por uno, sequn porcentajes establecidos en el cuadrode la Orden EHA/301112007, de 4 de Octubre, por la que modifica la OrdenEC0/805/203, articulo 89.Treinta y cinco. (BOP 27012011).



IPC = la inflacion esperada durante el perlodo de desarrollo se estima mediante lamedia de de IPC de los tres ultimos ejercicios anteriores al presente


0,8% 3,0% 2,066%2,4%

PLAZa DE DESARROLLO

3 afios para la venta de suelo dada la actual contreccion de la demanda en elsector inmobiliario. Se ha estimado un maximo de 1 afio para la ejetucion de laurbanizaclon.

t,



5.- Valoracion

- Precio de venta por uso de la promocion (Vv):· Vivienda tipologi a PM 2.309,26 euros/m2e (calculado pormetodo de. ccmparacion ...mediante ..muestra .de ..al.unenos .. seis testigos deL lJsQ ytipoloqia que correspondal-.· Equipamiento 1.131,95 euros/m2e (calculado porel 15% del valor residenciatl-.

Coste de la construccion por ejecucion material (Ve):· Equipamiento 636 euros/m2c (coste deconstruction de ejecucion material por m2c para uso espectaculos y hosteleriaitascas, tab ern as y chiringuitosi, segun valores medias es+imativos de [a construccion2012 del Colegio de Arquitectos de Malaga).

Ve= Ccx1,19x1,19 = 636 euros/m2cx1, 19x1,19 = 900,63 euros/m2c


La fecha de la presente tasacton es la de su firma.

-Et precio unitario euros/m2c se ha obtenido de muestra de 6 testigos de uso PM, enfecha Mayo 2012.

Es cuanto se complace en dictaminar el arquitecto que suscribe, sin car acterdecisorio. No obstante se somete a mejor criterio profesional.


La Arquitecto


Entrada de Datos.-

- tdentificaclon del suelo:




- Coste estirnado de las



..de-nueva-planta del-entomot-c-

- Valor de construccion equipamiento:

- Duraclon de la operacion:





- Coeficiente de ponderacion:


- Prima de riesgo:

- IPC (afio -3)- IPC (afio -2)

- IPC (afio -1)

UEN-R3 8ERMEJA BEACH

10.790,00 m2

0,116 m2Vm2s1----------1

C

25,00 €/m2sI-----_..:..;---l

_. 1,l-3h95 €/m2t

900,63 €/m2t

3,00 ariesI----_;;.;~15,00 %

20,00 %

1- 2;:.:,_1-17u.a./m2s

CA

1--__ ___;_0~,7..:...50~U.a.(AR)/ m2t(UE 0 sector)

3,909 %12,00 %

0,80 %

3,00 %2,40 %

~

\',.-\


1. Obtenclon del valor residual del suelo FINAL, a partir del Vv y el Cc

Gp: Vv€

1.731,95 900,63

Bp:

2. Estirnaclon de los aprovechamientos urbanisticos, lucrativos y 10 % de ceslon legal y obligatoria

le brute CP A. lucrative

c0,12

Total Sup.

m2s

Edificabil!dad Usa caract.

UEo Sector

Am Uso caract. SxAm A.S.A. 10% cesi6n Excesos,.,

u.a. / m2s AR. u.a. u.a. u.a. u.a.

'.•?;,'} ;>.<,.. ••...•.•....... :.' .... . .... : :,. \,,(,:,:,.

3. Estimacion de los gastos e ingresos

€": .26~.i50,OO -.Urbanizaci6n interior

Vr €1m2 techo382,30Ingresos por ventas 10 % cesi6n

382,30resto

4. Valoracion del metodo residual dinarnico

,v.,

\

TLR+PR=

Inflaci6n anual

Vr euros/m2t =G~~


lleleqadon de Fomento, Infraestructuras y Turismo

ASUNTO: SOLICITUD DE INFORME DE VALORACION UNITARIAAPROVECHAMIENTOEN SUELO URBANIZABLE SECTORIZADOSURS-C6 "LA BOLADILLA"

DE

SITUACION:

1.- Objeto

Es objeto del presente Dictamen la Yaloraden unitaria de m2t PM en SURS-C6"La Boladilla", a solicitud verbal de la Deleqaricn de Fomento, Infraestructuras yTurismo del Ayuntamiento de Estepona, en expediente previo a la redaccion deconvenio urbanlstico para la construccicn de equipamiento de playa en la A-UEN-R3"Bermeja Beach", en compensacion por el aprovechamiento residencial adjudicado, perono mat erializable. en la A-UEN-05Guadalmansa" y SURO-R1 "Saladavieja".

SURS-C10 "Llanos de


Para la Valoracion unitaria de m2t PM en SURS-C6 "La Boladilla" debetenerse en cuenta que los terrenos estan clasificados como suelo urbanizablesectorizado, de conformidad a las siguientes disposiciones vigentes:

a) Artlculos 34.2.a), 35, 36, 31, 38 y 39 de la Orden E[0/80512003, de 21 de marzo,sobre nor.mas de valor acton de bienes inmuebles, en cuanto al merodo de valoracion autilizar.

b) Artlculos 38.2) y 3) y 32.1) y 2), de la Orden E[0/805/2003, de 21 de marzo, sobrenormas de valoracion de bienes inmuebles, y articulo 89.Treinta y cinco., de la OrdenEHA/301112001, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden E[0/80512003, encuanto al tipo libre de riesgo y prima de riesgo a aplicar.

c) Plan General de Ordenacion Urbana de Estepona, aprobado 1994.d) Adaptacicn Parcial de! PGOU de Es+epona a la LOUl~, en f erha 2010.

3.-Caracteristicas fisicas y urbanisticas

El suelo objeto del presente Informe Valoracion unitaria de m2t PM en SURS-C6 "La Boladilla", que tiene edificabilidad m2t/m2s de 0,35, sistema de ejerucion por:coop era cion, y pendiente de aprobacton de plan parcial, present acton de proyecto dereparcelacion, proyecto de urbanizacion, ceslon de viario y ejecucion obras deurbanization,

1




ei Ar+iculos 34.2.ai, 35, 36, 37, 38 Y 39 de la Orden EC0/805/2003, de 27 de marzo,sobre norm as de valor arion de bienes inmuebles, en cuanto al merodo de valor acion autilizar.

f) Ar+Icutos 38.2) y 3) Y 32.1) Y 2). de la Orden EC0/80512003, de 27 de marzo, sobrenormas de valor arion de bienes inmuebles, y articulo 89.Treinta y cinco., de la OrdenEHA!3011/2007, de 4 de cctubre, por Ia que se modifiea La Orden E(0/805/2003, eneuanto al tipo libre de riesgo y prima de riesgo a aplicar.

TLR= Tasa libre de riesgo en tanto por uno, referenda del Banco de Espana de larentabilidad media tres ultimos meses en el mercado secundario de la deuda publicaentre dos y sels afics http://www.bde.es/webbde/ es/ es radis/infoes t 1aI901.pdf.

(3,905+3,802+4,021)/3= 3,909

PR= Prima de riesgo en tanto por uno, seqim porcentajes establecidos en el cuadrode ta Orden EHA/301112001, de 4 de Octubre, por la que modifiea la OrdenEC0/8051203, articulo 89.Treinta y cinco. (BOP 27012011).



fPC = la intlacion esperada durante el perlodo de desarrollo se estima mediante lamedia de de IPC de los tres ultimos ejerdcios anteriores al presente

IPC 2009 IPC 2011 MEDIA IPCIPC 2010

0,8% 2,4% 2,066%3.0%

PLAZO DE DESARROLLO

8 afios previstos para el desarrollo del planteamiento pendiente, venta desuelo y ejecucion de la urbanlzacion.

r,

?


Deleqacion de Fomento, Infraestrucfuras y Turismo

5.- Valoracion

Precio de venta par usa de la promocion (Vv):- Vivienda tlpoloqia PM 2.062,31 euros/m2c (calculado pormetodo de compar acion mediante muestra de al menos seis testigos del uso y

... ~--tTpoTogiaque corresponda)*.

Coste de !a construccion per ejecucion material (Ve):-Vivienda tipologla PM 631 (cos teeuros/m2c decons l rucclon de ejecucion material par m2c para uso plurif amiliar. segCm valoresmedios estimativos de la construcclcn 2012 del Colegio de Arquitectos de Malaga).

Vr= rrl(11ql(11q = ~i1 Pllrns/m7rx119x119 = 89355 E'uros/m2c,,- -_ ..., .....,.- -_. -_. __ .... __ ... ,.---.,-- -.-,~.-- . -

Coste urbanlzacion por m2 de superficie brut a21 euros/m2s

(coste de urbanizacion de ejecucion material por m2s para superficies urbanizadas 10-20% Y superficie total bruta de 10-50 has, sequn valores medios estimativos de lacons truccion 2012 del Colegio de Arquitectos de Malaga).



La fecha de la presente tasacion es la de su firma.


Es cuanto se complace en dictaminar el arquitecto que suscribe, sin car acterdecisorio. No obstante se somete a mejor criterio profesional.


La Arquitecto

3


Entrada de Datos.-

- !dentificaci6n del suelo:







.de.~nue.va.planta.deLeIJ1QmQ: .



- Gastos dei promotor:





- Tasa libra de rlesqo:

- Prima de riesgo:

- IPC (ano -3)

- IPC (afio -2)

- IPC (ario -1)

SURS-C6 LA BOLADILLA

113.400,00 m2

0,350 m2t/m2st-------I

T

21,00

2.062,31

893,55

8,00

15,00

20,00

0,25

T

1,000

3,909

12,00

0,80

3,00

2,40

I€/m2s

€/m2t€/m2tarios

%

%

u.a./m2s


%

%

%

%

%


1. Obtenci6n del valor residual del suelo FINAL, a partir del Vv y el Cc

2.062,31 893,55

Vv€ Gp+BpGp:

Bp:

2. Estimaci6n de los aprovechamientos urbanisticos, lucrativos y 10 % de cesi6n legal y obligatoria

Edificabilidad Uso caract.

UE o Sector

CP A. lucrativo

u.a.

1,00T0,35113.400

'10%'cesion" ' Excesos ""'S'xAm" , A:S:A

u.a. / m2s A.R. u.a. u.a.u.a. u.a.

T0,25

3. Estimaci6n de los gastos e ingresos

€2;3~f400.00'Urbanizaci6n interior

Ingresos por ventas 10 % cesi6n

resto

4. Valoraci6n del metodo residual dimlmico

Tasa libre de riesgo=

[_2,~~.i~_jTLR+PR=Prima de riesgo=

I 12,00% '1\.-.~--- -•.I

IPC ario-a IPC ano-z IPC ario-l

[_~O% =r=3,00% -T _2,40~

4.1. Valoraci6n del aprovechamiento correspondiente a110% de cesi6n obligatoria.

ZZi~~l~~1tB'~2I~~~~t:rE,~~~~]t~~~~~-\~;~~~~j2 ,0 '-'."',3 0 '<~<,:

4 05 0°',0

6 ocro

Vr euros/m2t =


Deleqacion de Fomento, Infraestruduras y Turismo

ASUNTO: VALORACION DESOLICITUD DE INFORME DE UNITARIA

SITUACION:APROVECHAMIENTO EN SUELO URBANO NO CONSOLIDADOA-UEN-05 "COSTA NATURA"

1.- Objeto

Es oojer o del presente Dictamen la Valoracion unltarla de m2t PM en A-UEN-05 "Costa Natura", a solicitud verbal de la Deleqacion de Fomento, Infraestructuras yTurismo del Ayuntamiento de Estepona, en expediente previo a la redaction deconvenio urbanlstico para la construction de equipamiento de playa en la A-UEN-R3"Bermeja Beach", en compensacion par el aprovechamiento residencial adjudicado, perono rnaterializ able, en ia A-UEN-05 "Costa Natura", SURS-CI0 "Llanos deGuadalmansa" y SURO-R1 "Saladavieja".


Para la Valoracion unitaria de m2t PM en A-UEN-05 "Costa Natura" debetenerse en cuenta que los terrenos estan clasificados como suelo urbano noconsolidado, de conformidad a las siguientes disposiciones vigentes:

a) Ar+iculos 34.2.a), 35, 36, 31, 38 Y 39 de la Orden ECO/80512003, de 21 de marzo,sobre normas de va-Ioracion de bienes inmuebles, en cuanto a( metcdo de valor arion autilizar.

b) Artlculos 38.2) y 3) y 32.1) Y 2). de la Orden E(0/80512003, de 21 de marzo, sobrenormas de valoraclon de bienes inmuebles, y articulo 89.Treinta y cinco., de la OrdenEHA/3011/2001, de 4 de octubre, por fa que se modifica fa Orden E(0/80512003, encuanto al tipo libre de riesgo y prima de riesgo a aplicar.

c) Plan General de Ordenacion Urbana de Estepona, aprobado 1994.- ------ ---------~~--d) ----AdapJ.oicion-R-af"G-ial-cde-l--R-G OU--d e.Esteponaa.la --l.-QUA,-er~ -f-<1-cha.-2-0-10.

\3.-Caracterlsticas flsicas y urbanisticas

El suelo objeto del presente Informe Valoracion unitaria de m2t PM en A-UEN-05 "Costa Natura", que tiene la calificacion urban rs tica de PM, edificabilidadm2t/m2s de 0,33, sistema de ejecucion por: compensaciort. y pendiente de presentacionde proyecto de r epart elarton, proyecto de urbanizaclon. cesion de viario y ejecuclcnobras de urbanizacion,

1


Deleqaclon de Fomento, Infraestructuras y Turismo

4- Metoda y fOimulationes -Dara lei valoracioil

e) Ar+iculos 34.2.a), 35, 36, 31, 38 y 39 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo,sobre normas de valor arion de bienes inmuebles, en cuanto al rnet odo de vator aclon autilizar.

f) Ar+icutos 38.2) y 3) Y 32.1) Y 2), de la Orden ECO/80512003, de 21 de marzo, sobrenormas de valor acion de bienes inmuebles, y articulo 89.Treinta y cinco., de la OrdenEHA/301112001, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden E[0/80512003, encuanto al tipo libre de riesgo y prima de riesgo a aplicar.

TlR= Tasa libre de riesgo en tanto por uno, referencia del Banco de Espana de larent abilidad media tres ul tim os meses en el mercado secundario de la deuda publicaentre dos y seis afios http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/a1901.pdf.

(3,905+3,802+4,021)/3= 3,909

PR= Prima de riesgo en tanto por uno, seqtm porcentajes establecidos en el cuadrode la Orden EHA/301112001, de 4 de Octubre, por la que modifica la OrdenECO/8051203, articulo 89.Treinta y cinco. (BOP 21012011).

Ofipo.de inmueble Prima de riesgo


IPC = la inflacion esperada durante el perlodo de desarrollo se estima mediante lamedia de de IPC de los tres ul timos ejercicios anteriores al presente


0,8% 3,0% 2,4% 2,066%

PLAZO DE DESARROLLO

3 afios para la venta de suelo dada la actual contr accion de la demanda en elsector inmobiliario. Se ha estimado un maximo de 1 afio para la ejecucion de laurbanizaclon,

?

Hmo. Ayuntamiento de Ia Villa de Estepona

Deleqacion de Fomento, infraestrucTuras y Turismo

5.- Valoracion

Precio de vents per uso de la promocion (Vv):. Vivienda tipoloqia PM 2.309,26 euros/m2c (calculado parmetodo de compar acion mediante muestra de al menos seis testigos del uso yfipolo·gTa~qu~e~(orrespof1dal*.

Coste de la construccicn por ejecucion material (Vel:-Vivienda tipoloqia PM 631 (cos teeuros/m2c deconstrucrion de ejerution material por m2c para usc plurif arniliar. segGn vaioresmedias estimativos de la construction 2012 del Colegio de Arquitectos de Malaga).

Vc= CcxU9x1,19 = 631 euros/m2cx1.19x1,19 = 893.55 euros/m2c

Coste urbanizarion por m2 de superficie bruta25 euros/m2s

(coste de urbanizacion de ejerucion material por m2s para superficies urbanizadas 10-20% Y superficie total bruta de <10 has, segGn valores medios estimativos de laconstrucclon 2012 del Colegio de Arquitectos de Malaga).



La fecha de la presente tasacion es la de su firma.


Es cuanto se complace en dictaminar el arquitecto que suscribe, sin csracterdecisorio. No obstante se somete a mejor criterio profesional.


Lorena- Murcia Sanchez

3


Entrada de Datos.-






transforrnaclones urbanlsticas:


de nueva planta del entomo:

: Viiior-de"construcCl611 "lviendas:




- Aprovecharnlento medio:




- Prima de riesgo:

- IPC (ano -3)

- IPC (ano -2)

- IPC (ario -1)

UEN-05 COSTA NATURA

43.487,00 m2

0,330 m2t!m2sI--------i

PM

,

2.309,26

893,55

3,00

15,00

20,00

0,30 I

PM

1,000

3,909

12,00

0,80

3,00

2,40

2500'€/m2s

€/m2t

€im2tanos

%

%

u.a./mzs


%

%

%%

%


1. Obtenclon del valor residual del suelo FINAL, a partir del Vv y el Cc

~:O%-JC· 20':0%'"'-'~'1

Gp: Vv€2.309,26 893,55

8p:

2. Estimacion de los aprovechamientos urbanisticos, lucrativos y 10 % de ceslon legal y obligatoria

Tnt'" ~"n -I............._....,.... I

m2s

!e bruta Edificab!Hdad CP ,~.. lucrativeUsc caract.

UE 0 Sector

Excesosu.a./m2s A.R.

0,30 PM

3. Estimacion de los ga5tos e ingresos

€Urbanlzacion interior

Ingresos por ventas 10 % cesi6nEdit. m2t

resto

4. Valoracion del metodo residual dlnamtco

Tasa libre de rlesqo»r 3,91~L... _ _;...__ --'

Prima de riesgo=r 12,00% 1L........~ ---'

TLR+PR=

IPe afio-3 IPe afio-2 IPe afio-1r-----r-- ------"{.----.---...--,_..._ 0,80~_.l_..2~~_J~._ ....~~0~._._1

2 427.917 0<:>(0

3 481.406 Oc;,o

4 0 O~O

567

8

Vr euros/m2t =

Documents

Expediente Playa del Cristo