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Eng. WALTER J G ALMEIDA – Avaliações, Perícias, Laudos e Pareceres Técnicos.
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA PRIMEIRA VARA
CÍVEL DA COMARCA DE SANTO AMARO/SP
PROCESSO: 0019753-78.2016.8.26.0002
AÇÃO: Cumprimento de Sentença – Despesas Condominiais
REQUERENTE: Condomínio Edifício Forest Hills e outro
REQUERIDO: Espólio de João Gualberto Ribeiro Conrado e outro
WALTER JOSÉ GONÇALVES DE ALMEIDA, registrado no
Conselho Regional de Engenharia e Agronomia da Região de São Paulo – CREA-SP,
Perito nomeado nos autos à fl. 104, tendo procedido à vistoria, diligências, análises e
demais serviços complementares, vem mui respeitosamente apresentar o resultado de
seus trabalhos, consubstanciado no Laudo de Avaliação anexo.
Outrossim, solicito o levantamento dos honorários já
depositados, de fl. 107 dos Autos.
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RESUMO DA AVALIAÇÃO
Autor/Requerido: Condomínio Edifício Forest Hills
Localização do
bem: Rua Dr. José Carlos de Toledo Piza, 101, Santo Amaro, SP
Data base: Setembro de 2017
Vistoria: 04/09/2017
Área Privativa 195,55 m²
Área Comum 198,35 m² (Incluso 3 vagas de garagem e depósito)
Área Total 393,90 m²
Fração ideal no
Terreno 2,9192 %
Contribuinte
IPTU 170.192.0193-7
Matrícula Imóvel 228.659 – 11º Cartório do Registro de Imóveis de São Paulo
Objetivo: Determinação do valor de mercado de venda do imóvel
Uso: Residencial
VALOR FINAL – SETEMBRO/2017
VALOR DE
MERCADO:
R$ 645.600,00 (seiscentos e quarenta e cinco mil e seiscentos
Seiscentos reais).
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Índice
1 FINALIDADE E OBJETO ....................................................................................................................... 4
2 VISTORIA ................................................................................................................................................ 4
2.1 Localização ................................................................................................................................... 5
2.2 Infra-estrutura e região ............................................................................................................ 6
2.3 Diagnóstico de Mercado.............................................................................................................6
3 AVALIAÇÃO ........................................................................................................................................... 6
3.1 Metodologia e Critérios de Avaliação ................................................................................. 6
3.2 Planilha dos elementos...............................................................................................................7
3.3 Resultados da Inferência Estatística ................. .....................................................................8
3.4 Valor do Imóvel ........................................................................................................................ 10
4 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO .................................................................. ..............................11
5 ENCERRAMENTO ......................................................................................................................... .....12
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1. FINALIDADE E OBJETO
O presente trabalho tem como objetivo a determinação do valor de mercado
para venda do imóvel considerando a data base atual, ou seja, setembro de 2017.
Consta na averbação 10 da matrícula atualizada do imóvel acostada aos autos (fls.
92 a 100) a prenotação 1.190.288 de 28/06/2017, referente à penhora do bem.
Não está incluso no escopo deste trabalho a verificação da existência de dívidas,
ônus ou gravames sobre o título de propriedade, bem como a situação dominial do
imóvel.
2. VISTORIA
Em vistoria no local em 04/09/2017 fui recebido pela requerida, Sra. Maria
Christina M R Conrado, residente no imóvel, que amigavelmente permitiu a minha
entrada no apartamento a fim de realizar a vistoria. Igualmente gentil foi o Sr.
Elenaldo, zelador do edifício, que me acompanhou indicando as dependências do
prédio.
Terreno: O terreno pertencente ao condomínio é irregular, seco, firme e apresenta
aclive para o fundo e declive para a lateral esquerda.
Condomínio: Possui uma única torre com vinte e dois pavimentos (3SS + T + 18), seu
uso é residencial e foi edificado na frente do terreno (foto 01). A entrada de pedestres
e de automóveis é feita pela Rua Dr José Carlos de Toledo Piza (foto 2). As vagas de
autos estão localizadas nos três subsolos do edifício (foto 4) e seus acessos são
controlados através da portaria. Ao todo são trinta e quatro apartamentos sendo trinta
e dois tipo (dois por andar), do primeiro ao décimo sexto e 2 coberturas edificadas nos
pavimentos 17º e 18º. O prédio é servido por três elevadores, dois sociais exclusivos e
um de serviço comum aos dois apartamentos do andar.
O condomínio possui na sua área comum um salão de festas no térreo (foto 7),
área ajardinada, espaço com churrasqueira, piscinas adulto e infantil, brinquedoteca,
sala de ginástica, sauna, play ground, quadras de squash e de tênis (foto 8). O edifício
foi construído há 28 anos e apresenta bom estado de conservação tanto nas suas
fachadas como nas dependências e benfeitorias internas.
Suas fachadas são revestidas com tijolinho e pintura PVA. O hall de entrada
(foto 6) possui piso de granito e paredes pintadas com PVA.
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O imóvel avaliando possui área real privativa ou útil de 195,55 m² e área real
comum de 198,35 m², já incluídas as correspondentes a um depósito (foto 5) e três
vagas de autos nos subsolos, totalizando 393,90 m². Estes dados estão em
conformidade com a sua matrícula no Registro de Imóveis (fls. 92/100 autos) e
Certidão de Dados Cadastrais da Prefeitura (anexo III).
Sua divisão interna é composta por sala com dois ambientes (estar com lareira e
jantar, fotos 9 e 10), varanda (foto 11), escritório e lavabo. Copa e cozinha (foto 12),
três dormitórios (duas suítes, a máster com closet e sacada, fotos 13 e 14), um
banheiro social, cozinha e na área de serviço (foto 16) há um banheiro e um quarto de
empregada.
O piso da cozinha, área de serviço e banheiros é do tipo cerâmico. Na saleta e
no hall de acesso aos quartos assim como na suíte máster, closet e um dos quartos, há
uma forração tipo carpete. Nas salas, escritório e um quarto (foto 15), o piso é de
madeira. As paredes são pintadas com PVA. Possui armários embutidos nos três
dormitórios e na cozinha.
2.1 Localização
O acesso ao bairro pode ser feito pela avenida Giovanni Gronchi e a quadra
onde se localiza o imóvel compreende as Ruas José Augusto de Souza e Silva e José
Pedro de Carvalho Lima.
Localização da quadra no “Google”
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2.2 Infraestrutura e região
O entorno da região vistoriada apresenta os seguintes melhoramentos públicos
e utilidades:
serviços utilidades
x Energia elétrica pública x Comércio
x Pavimentação x Supermercado
x Guias e calçadas x Posto de saúde
x Telefone aéreo x Escola pública
x Transporte coletivo de ônibus x Shopping Center
A circunvizinhança do imóvel apresenta ocupação predominante de uso
residencial multifamiliar de padrão superior com o contraste existente com a
proximidade da Comunidade Paraisópolis (150 m), edificada com residências no
padrão econômico e proletário (Norma IBAPE/SP).
2.3 Diagnóstico de Mercado
O momento atual do mercado de imóveis apresenta-se em viés de baixa devido
à situação econômica recessiva do país.
3. AVALIAÇÃO
3.1 Metodologia e Critérios de avaliação
Serão observadas as recomendações e parâmetros de cálculo preconizados
pelas seguintes normas, atualmente em vigor:
Normas Brasileiras Para Avaliações de Imóveis Urbanos – NBR 14653-2.
Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos 2011 do Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE/SP.
Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos (VEIU) do IBAPE/SP.
Para a investigação dos valores praticados no mercado imobiliário realizou-se extensa
pesquisa visando à obtenção de elementos de comparação o mais similares ao
avaliando.
A depreciação do imóvel leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e
acabamento, bem como o estado de conservação e foi calculada segundo o critério
contido no VEIU – IBAPE/SP que é uma adequação do método Ross/Heidecke.
O padrão de construção será ponderado considerando-se os índices de classificação
das edificações contidos no estudo VEIU – IBAPE/SP, considerando-se aspetos internos
e externos ao imóvel.
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A elasticidade de preços praticada no mercado será ponderada através do Fator de
Fonte (Fof) com desconto de 10% nos preços pesquisados.
Planilha dos elementos utilizados:
Sendo:
IDADE = Idade real do imóvel
ÁREA = Área real privativa do apartamento em m²
HOSS HEIDECK = FOC = Depreciação pelo obsoletismo e estado de conservação
PADRÃO = Classificação de padrão conforme tabela Ibape – VEIU
VALOR TOTAL = Valor de oferta
Vun com Fof. = Valor descontado do Fator oferta (10%)
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3.2 Resultados da Inferência Estatística
De posse dos dados levantados no mercado foram testadas as variáveis:
Dormitórios, Foc, Padrão e Área Privativa, sendo que as variáveis que passaram nos
testes são:
Foc (variável proxy positiva) e Área Privativa (variável quantitativa positiva).
Face à condição dos elementos comparativos, definiu-se como variável
dependente ou explicada o Valor unitário com Fof.
Obs.: 1. A idade do imóvel é considerada no cálculo do Foc.
2. As variáveis Padrão e Dormitórios não foram utilizadas pois apresentam
valores iguais entre os elementos.
3. Os elementos de pesquisa 5, 7 e 13 (tabela acima - planilha) não foram
aproveitados pois não passaram nos testes estatísticos.
Procedendo às verificações gráficas, o modelo escolhido foi considerado
satisfatório apresentando os seguintes gráficos principais:
Estimado x observado
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Normalidade dos Resíduos
Resíduos da Regressão
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A seguir apresentamos os resultados estatísticos:
Informações Complementares:
Número de variáveis: 7
Número de variáveis consideradas: 3
Número de dados: 13
Número de dados considerados: 10 Resultados Estatísticos:
Coeficiente de Correlação: 0,9855500 / 0,9855500
Coeficiente Determinação: 0,9713088
Fisher-Snedecor: 118,49
Significância modelo: 0,01 Normalidade dos resíduos:
70% dos residuos situados entre -1 e + 1
100% dos resíduos situados entre -1,64 e + 1,64
100% dos resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 Outliers do Modelo: 0 Variáveis Equação t-Observado Sig.
Ärea ln(x) -2,13 7,06
Foc x 15,21 0,01 Equação de Regressão - Direta: Vu x 0,9 = +939,4484124 -1240,614629 * ln (Ärea) +12278,92052 * Foc Correlações entre variáveis Isoladas Influência
Ärea Foc -0,01 0,62 Vu x 0,9 -0,15 0,63
Foc Vu x 0,9 0,98 0,99
3.3 Valor do Imóvel - Formação do Valor
O imóvel avaliando apresenta os seguintes atributos:
Área privativa = 195,55 m²
Foc = 0,7254
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Substituindo-os na equação de forma a não ocorrer extrapolação vem:
Equação de Regressão - Direta: Valor Total = +939,4484124 -1240,614629 * ln (195,55) +12278,92052 * 0,7254
Calculando os valores do intervalo de confiança estimados ao nível de confiança
de 80%, vem:
Valor do imóvel
Valor mínimo: R$ 611.543,98 5,27 %
Valor médio: R$ 645.573,65
Valor máximo: R$ 679.603,33 5,27 %
O valor de R$ 645.573,65 representa o valor central do intervalo de ofertas
adotado já considerando a elasticidade das ofertas no mercado de imóveis. .
Assim, em número redondo com aproximação até 1% o valor de venda apurado
é de:
Valor do imóvel: R$ 645.600,00 (seiscentos e quarenta e
cinco mil e seiscentos reais), válido para setembro de
2017.
4. Especificação da Avaliação
O presente trabalho foi desenvolvido com metodologia científica e
tratamento dos dados por inferência estatística-regressão linear e os resultados
enquadrados nos seguintes níveis de fundamentação e precisão segundo quadros da
NBR 14653-2:
Grau de Precisão III
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de
tendência central de 10,54 % < 30%
Grau de Fundamentação I
Quantidade de elementos efetivamente utilizados = 10, com 2 variáveis
independentes, satisfazendo a condição 3(k+1), onde k é o número de variáveis
independentes.
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5. ENCERRAMENTO
Este relatório constitui uma peça única redigido em 12 páginas
numeradas, mais os anexos:
ANEXO I - Fotografias do apartamento e do condomínio
ANEXO II - Certidão de Dados Cadastrais da Prefeitura do Imóvel
São Paulo, 13 de setembro de 2017
__________________________________________
Engº Walter José Gonçalves de Almeida
Perito Judicial
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ANEXO I - RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Condomínio e apartamento
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Eng. WALTER J G ALMEIDA – Avaliações, Perícias, Laudos e Pareceres Técnicos.
14
Foto 1 – Fachada do Edifício Foto 2 - Portaria do edifício
Foto 3 – Rua de acesso (entorno) Foto 4 – Garagem Subsolo
Foto 5 – Área dos depósitos - subsolo Foto 6 – Hall social – entrada edifício
Foto 7 – Salão de festas Foto 8 – Quadra de tênis
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Eng. WALTER J G ALMEIDA – Avaliações, Perícias, Laudos e Pareceres Técnicos.
15
Foto 9 – Sala de estar Foto 10 – Sala de jantar
Foto 11 – Varanda Foto 12 – Cozinha
Foto 13 – Suíte Foto 14 – Banheiro suíte
Foto 15 – Dormitório Foto 16 – Área de serviço
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9753
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2016
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Est
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Eng. WALTER J G ALMEIDA – Avaliações, Perícias, Laudos e Pareceres Técnicos.
16
ANEXO II
Par
a co
nfer
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orig
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, ace
sse
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Con
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001
9753
-78.
2016
.8.2
6.00
02 e
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4A9A
250.
Est
e do
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16:
55 .
fls. 140