Evaluarea imobiliară

1. Raportul de evaluare

Raportul de evaluare constituie practic interfaţa dintre evaluator şi client. Din

punctul de vedere al evaluatorului, raportul de evaluare trebuie să includă principalele

elemente ce duc la estimarea valorii, ca argumentaţie pentru valoarea recomandată. Din

punctul de vedere al beneficiarului, raportul de evaluare trebuie să fie cât mai explicit,

pentru ca acesta să poată înţelege şi accepta valoarea respectivă.

Principalele componente ale unui raport de evaluare, concordante cu cerinţele

ANEVAR, sunt prezentate în cadrul nr. 1i.

Cadrul nr. 1.Principalele componente ale unui raport de evaluare a proprietăţilor imobiliare

Capitolul 1: Premisele evaluăriiSpecificarea misiunii de evaluare1.1. Identificarea proprietăţii imobiliare care face subiectul evaluării1.2. Identificarea drepturilor de proprietate evaluate (drept deplin sau nu)1.3. Scopul vizat al evaluării şi orice limitare legată de acesta, identificarea oricărui colaborator şi a contribuţiei acestuia1.4. Baza sau tipul de valoare cerut1.5. Data la care este exprimată valoarea şi data raportului1.6. Aria de aplicabilitate a evaluării şi a raportului1.7. Condiţii limitativeDeclaraţia de conformitateIpoteze speciale, neobişnuite sau extraordinareForma de exprimare a valorii (în lei, euro etc.)Sursele de informaţii utilizateModalităţi de plată (cash sau nu)Clauza de nepublicare

Capitolul 2: Prezentarea datelor2.1. Identificarea proprietăţii. Descrierea juridică2.2. Zona, localitatea, vecinătatea şi localizarea2.3. Informaţii despre amplasament2.4. Descrierea amenajărilor şi construcţiilor2.5. Utilitatea sau inutilitatea funcţională2.6. Zonarea2.7. Date privind impozitarea2.8. Istoric2.9. Analiza pieţei imobiliare

Capitolul 3: Analiza datelor şi concluziile3.1. Cea mai bună utilizare a terenului considerat ca neocupat3.2. Cea mai bună utilizare a proprietăţii astfel cum este construită3.3. Valoarea terenului

3.4. Abordarea prin comparaţie directă3.5. Abordare prin costuri3.6. Abordare pe bază de venit3.7. Reconcilierea valorilor. Valoarea estimată propusă, opinia şi concluziile evaluatorului

4. AnexeAnexa 1: Schema proprietăţii imobiliare evaluateAnexa nr. 2: Schema clădirii principaleAnexa nr. 3: Fotografii ale proprietăţii imobiliareAnexa nr. 4: Certificatele de moştenitor legate de proprietatea evaluatăAnexa nr. 5: Fotografii ale proprietăţilor imobiliare situate în imediata vecinătate a proprietăţii evaluateAnexa nr. 6: Fotografii ale proprietăţilor, utilizate drept comparabile

În cele ce urmează, vom evidenţia câteva aspecte legate de aceste elemente.

Ipotezele speciale şi condiţiile limitative protejează evaluatorul în faţa unor

posibile litigii, de cele mai multe ori cauzate de lipsa de informaţii suficiente sau a unui

număr extrem de redus de astfel de informaţii, de care poate dispune acesta. Este vorba

despre anumite riscuri de mediu foarte greu de identificat de evaluator (dar cunoscute de

cele mai multe ori de proprietar), a unor aspecte juridice legate de dreptul de proprietate

etc. În cadrul nr. 2. sunt prezentate ipoteze şi condiţii limitative ce pot fi prezente într-un

raport de evaluareii. Atenţionăm pe cititorul unui raport de evaluare că prin aceste ipoteze

speciale şi condiţii limitative evaluatorul se descarcă de responsabilităţi în ceea ce

priveşte aceste aspecte. Aceasta nu înseamnă că evaluatorul nu va realiza o evaluare

pertinentă, ci doar că rezultatul obţinut nu este valabil decât în cazul în care ipotezele

iniţiale luate în calcul sunt corecte. În condiţiile în care clientul doreşte să fie acoperit

împotriva acestor riscuri, îi recomandăm să apeleze la serviciile suplimentare ale unui

jurist, specialist în probleme de mediu etc. sau să solicite (chiar cu plata unui cost mai

ridicat) efectuarea unei expertize juridice, de mediu etc.

Cadrul nr. 2.Exemplu de ipoteze speciale şi condiţii limitative

Acest raport de evaluare respectă standardele de evaluare ANEVAR şi a fost făcut pe baza următoarelor ipoteze şi a altor ipoteze ce apar în cuprinsul raportului:1. Nu se asumă nici o responsabilitate privind descrierea situaţiei juridice sau a consideraţiilor privind titlul de proprietate. Se presupune că titlul de proprietate este valabil şi proprietatea poate fi vândută. Se presupune că proprietarii acţionează concertat, în sensul că nu vor apărea restricţii din partea unuia dintre proprietari în procesul de vânzare-cumpărare. 2. Proprietatea este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini.3. Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietăţii.4. Informaţiile furnizate sunt considerate a fi autentice, dar nu se dă nici o garanţie asupra preciziei lor.

5. Toate documentaţiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul să-şi facă o imagine referitoare la proprietate.6. Se presupune că nu există aspecte ascunse sau invizibile ale proprietăţii, subsolului sau structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mică sau mai mare. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea situaţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor.7. Se presupune că proprietatea este în deplină concordanţă cu toate reglementările locale şi republicane privind mediul înconjurător.8. Se presupune că proprietatea este conformă cu toate reglementările şi restricţiile urbanistice.9. Se presupune că autorizaţiile, certificatele de funcţionare şi alte documente solicitate de autorităţi legale sau administrative locale sau naţionale sau de către organizaţii sau instituţii private, au fost sau pot fi obţinute sau reînnoite pentru oricare din utilizările pe care se bazează estimările valorii din cadrul raportului.10. Se presupune că utilizarea terenului şi a construcţiilor corespunde cu graniţele descrise şi nu există alte servituţi, cu excepţia celor descrise în raport.11. În afara cazurilor descrise în raport, nu a fost observată de evaluator existenţa unor materiale periculoase care pot sau nu să fie prezente pe proprietate. Evaluatorul nu are cunoştinţă de existenţa unor asemenea materiale pe sau în proprietate iii. Totuşi, evaluatorul nu are calitatea sau calificarea să detecteze aceste substanţe. Prezenţa unor substanţe ca azbest, izolaţie ce degajă gaze toxice şi alte materiale potenţial periculoase, poate afecta valoarea proprietăţii. Valoarea estimată este bazată pe ipoteza că nu există asemenea materiale ce ar afecta valoarea proprietăţii. Nu se asumă nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice expertiză tehnică necesară pentru descoperirea lor. Li se solicită clienţilor să angajeze un expert în acest domeniu, dacă este nevoie.12. Toate construcţiile se consideră că au fost executate şi sunt conforme cu planurile de construcţie la care s-a făcut referire.

Acest raport de evaluare a fost elaborat în următoarele condiţii generale limitative:Orice proporţie din valoarea totală estimată în acest raport, între teren şi construcţie, este aplicabilă numai pentru utilizarea luată în considerare. Valorile separate pentru teren şi pentru construcţii nu pot fi utilizate în alte evaluări şi, dacă sunt utilizate, valorile nu sunt valabile.Deţinerea acestui raport sau a unei copii a acestuia nu dă dreptul de a-l face public.Potrivit scopului acestei evaluări, evaluatorul nu va fi solicitat să acorde consultanţă ulterioară sau să depună mărturie în instanţă.Conţinutul acestui raport, atât în totalitate sau în parte (în special concluziile, identitatea evaluatorului sau a firmelor cu care a colaborat) nu va fi difuzat prin publicitate, relaţii publice, ştiri sau prin alte medii de informare fără aprobarea scrisă şi prealabilă a evaluatorului.

Obiectul, scopul şi utilizarea evaluării. Prin aceste elemente se identifică şi se

personalizează (adresa) precis proprietatea imobiliară evaluată, scopul evaluării şi

utilizarea valorii rezultate din evaluare (identificarea valorii de piaţă pentru încheierea

unei tranzacţii, a valorii de asigurare, a valorii de impozitare etc.).

Definiţia valorii şi data evaluării reprezintă un alt element ce trebuie urmărit cu

atenţie de client. Valoarea unei proprietăţi poate fi diferită la momente diferite datorită

unor factori diverşi, ce pot trece de la un simplu raid al hoţilor sau “hooligans” din cartier

la un cutremur sau o inundaţie cu efecte catastrofice. De asemenea, nu este indiferent

dacă valoarea la care se face referire în raport este o valoare de piaţă sau o valoare de

investiţie. Astfel, conform definiţiei date în Standardele de evaluare, valoarea de piaţă

reprezintă suma estimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data evaluării, între

un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv,

după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în

cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângereiv. Pe de altă parte, valoarea de investiţie

reprezintă valoarea dată de un anumit investitor, în anumite condiţii specifice de evaluare.

Clauza de nepublicare poate prevedea faptul că raportul de evaluare, atât în

totalitate cât şi în parte (în special concluziile, identitatea evaluatorului sau a firmelor cu

care a colaborat) nu va fi difuzat prin publicitate, relaţii publice, ştiri sau prin alte medii

de informare fără aprobarea scrisă şi prealabilă a evaluatorului.

2. Aspecte de bază privind evaluarea proprietăţilor imobiliare

În cele ce urmează, vom prezenta câteva aspecte de bază utilizate efectiv în

activitatea de evaluare, mai concret la anumite elemente introductive legate de acest

domeniuv.

Produsul muncii evaluatorului îl constituie raportul de evaluare, documentul prin

care se prezintă punctul de vedere al autorului cu privire la valoarea estimată şi

argumentele sale pentru a ajunge la această concluzie.

Evaluarea proprietăţilor imobiliare îşi poate propune estimarea unei valori (de

piaţă, de investiţie etc.) asociată acesteia. Valoarea reprezintă un concept subiectiv, motiv

pentru care evaluatorul nu va putea să determine o valoare precisă şi indiscutabilă

asociată unei proprietăţi imobiliare, ci numai să o estimeze. Din această cauză, pentru

asigurarea unui relativ grad de obiectivitate, organizaţiile profesionale ale evaluatorilor

elaborează standarde, care constituie cea mai bună practică recomandată pentru

soluţionarea anumitor probleme survenite în activitatea de evaluare (vezi de exemplu

standardele IVSC pe plan internaţional sau cele elaborate de ANEVAR şi aplicabile în

România). Practicianul este preocupat de identificarea unei valori cât mai apropiate de

realitate, pentru a cunoaşte care poate fi preţul maxim (în cazul în care este cumpărător)

sau, respectiv, minim (pentru cazul când se află în ipostază de vânzător) pe care trebuie

să îl accepte, în ipoteza unui comportament economic raţional al agenţilorvi. Dificultăţile

întâmpinate de evaluatorul proprietăţilor imobiliare sunt uneori mai semnificative decât

în evaluarea de întreprinderi sau de bunuri mobile întrucât proprietăţile imobiliare pot

constitui concomitent atât entităţi generatoare de cash flow-uri (proprietăţi utilizate în

circuitul economic), cât şi de creşteri de utilitate personală a indivizilor (locuinţe). Altfel

spus, o construcţie sau un teren constituie concomitent investiţii şi obiecte de consum.

Uneori, funcţiile unei proprietăţi imobiliare se pot modifica în timp: un imobil utilizat

iniţial ca locuinţă poate fi închiriat de proprietarul său, devenind din consumator de

resurse financiare un generator de câştiguri.

Are vreo şansă un evaluator de a “ghici” ce vrea cu adevărat un investitor? Poate.

Oricum, însă, acesta nu este obiectivul evaluatorului. În principiu, acesta îşi propune

identificarea valorii de piaţă a unei proprietăţi imobiliare. Valoarea de piaţă este definită

în practica evaluăriivii drept: “suma estimată pentru care o proprietate ar trebui schimbată

la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie

echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte acţionează în cunoştinţă de

cauză, prudent şi fără constrângeri”.

Estimarea valorii de piaţă constituie un demers subiectiv, teoria şi practica

evaluării afirmând posibilitatea abordării acestui proces în trei maniereviii:

abordarea patrimonială;

abordarea bazată pe venituri sau cash flow-uri;

abordarea bazată pe comparaţie.

La rândul lor, aceste trei abordări pot include mai multe metode de evaluare,

fiecare cu avantajele şi limitele lor. Vom încerca deocamdată evidenţierea principalelor

aspecte ce trebuie urmărite de fiecare dintre acestea.

Evaluarea pe bază de comparaţie

Metoda comparaţiei directe reprezintă procesul în care estimarea valorii de piaţă

se face prin analiza pieţei pentru a găsi proprietăţi similare şi compararea acestor

proprietăţi cu proprietatea de evaluat.

La baza evaluării stă principiul substituţiei, de unde rezultă că valoarea unei

proprietăţi imobiliare tinde să fie dată de preţul ce ar fi plătit pentru a achiziţiona o

proprietate cu utilitate şi atractivitate similară, într-un interval de timp rezonabil.

Metoda se aplică pentru toate tipurile de proprietăţi imobiliare.

Aplicarea ei este îngreunată în cazul în care nu există suficiente comparabile pe

piaţă.

Procedura de evaluare:

1. Cercetarea pieţei pentru a obţine informaţii despre tranzacţii cu proprietăţi

imobiliare similare cu cea de evaluat

2. Verificarea informaţiilor prin confirmarea că datele obţinute sunt reale şi corecte

şi tranzacţiile au fost obiective

3. Alegerea unor criterii de comparaţie relevante şi elaborarea unei analize

comparative pentru fiecare studiu

4. Compararea proprietăţilor comparabile cu proprietatea evaluată şi ajustarea

adecvată a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi comparabile sau dacă nu se

poate ajusta eliminarea din categoria comparabilelor

5. Analiza rezultatelor evaluării şi stabilirea valorii proprietăţii de evaluat

Elemente de comparaţie:

- Drepturile de proprietate transmise

- Condiţiile de finanţare

- Condiţiile de vânzare

- Condiţiile pieţei

- Localizarea

- Caracteristici fizice

- Caracteristici economice

- Utilizarea

- Componente non imobiliare ale valorii

Evaluarea pe bază de venituri/cash flow-uri

În abordarea bazată pe venituri sau pe cash flow-uri, se consideră că valoarea

proprietăţii este dată de însumarea veniturilor (sau cash flow-urilor)

capitalizate/actualizate, inclusiv, în cazul actualizării, a valorii de re-vânzare.

În cazul acestei abordări, ceea ce se consideră că aduce valoare unei proprietăţi

imobiliare este nivelul acestor venituri sau cash flow-uri viitoare.

Principalele metode caracteristice acestei abordări sunt metoda cash flow-urilor

actualizate şi cea a capitalizării veniturilor.

Valoarea stabilită pe bază de actualizare:

Cu privire la perioadele de previziune ale cash flow-urilor se poate vorbi despre o

durată de previziune explicită (în care se poate identifica un cash flow pentru fiecare din

perioadele luate în considerare) şi o valoare implicită în care se asimilează cu valoarea

reziduală a proprietăţii imobiliare suma actualizată a cash flow-urilor estimate pentru

perioada în cauză, dar nu individualizatix. De obicei, se utilizează drept perioadă explicită o

perioadă de 7-10 ani. Pentru un calcul complet, este recomandată previziunea pe întreaga

durată de viaţă a clădirii, iar pentru terenuri – o perioadă infinită.

Cu privire la rata de actualizare se au în vedere mai multe procedee:

1) utilizarea ratei fără risc, la care se adaugă o serie de prime pe categorii de

riscuri;

2) costul mediu ponderat al capitalului (CMPC) necesar pentru finanţarea

achiziţiei proprietăţii imobiliare:

unde: kCPR, kDAT = costul capitalurilor proprii investite, respectiv cel al datoriilor;

CPR = mărimea capitalului propriu utilizat pentru finanţarea proprietăţii

imobiliare;

DAT = mărimea datoriilor contractate pentru achiziţia proprietăţii imobiliare;

În aplicarea procedeelor prezentate nu trebuie pierdută din vedere compatibilitatea

dintre indicatori: în cazul utilizării preţurilor curente, rata de actualizare va cuprinde şi rata

inflaţiei, iar în cazul preţurilor constante, nux.

Valoarea stabilită pe bază de capitalizare

VP = venit / rata de capitalizare

În vederea stabilirii valorii pe bază de capitalizare se poate lua în calcul stabilirea

valorii pe baza ratei de capitalizare brută, caz în care se ia în calcul venitul brut şi rata de

capitalizare brută sau se poate lua în calcul stabilirea valorii pe baza ratei de capitalizare

netă, caz în care se ia în calcul rata de capitalizare netă şi venitul net.

Alegrea uneia sau a alteia dintre metode se va face în funcţie de datele disponibile

şi acurateţea lor. Se recomanda, în cele mai multe cazuri, apelarea la rata de capitalezare

brută.

Ratele de capitalizare se determină de pe piaţa relevanta a proprietăţii imobiliare

de evaluat pe baza datele cunoscute despre alte proprietăţi imobiliare.

Multiplicatorul chiriei

O metodă derivată din cea a capitalizării este multiplicatorul chiiriei, care se poate

folosi atât sub forma multiplicatorului chiriei brute, cât şi sub forma multiplicatorului

chiriei nete.

VP = MCB x Chiria bruta

unde: MCB = pret proprietate comparabilă / chirie bruta

sau

VP = MCN x Chiria netă

unde: MCN = pret proprietate comparabilă / chirie netă

Evaluarea patrimonială

În aplicarea metodelor patrimoniale, fundamentală este identificarea costurilor

aferente construcţiei respective. În procesul de culegere de date, este recomandată

procurarea listei de mijloace fixe – clădiri a întreprinderii evaluate, precum şi

reprezentarea grafică a construcţiilor (planul cadastral).

Această etapă trebuie urmată obligatoriu de o verificare a situaţiei reale, faptice,

de pe teren. Uneori, această situaţie poate fi fundamental diferită de aceea înregistrată în

documentele contabile, ceea ce trebuie avut în vedere de evaluator pentru evitarea unor

situaţii neplăcute, ce pot duce până la plata unor despăgubiri pentru efectuarea unui raport

de evaluare incorect. O altă verificare necesară este cea a coincidenţei dintre suprafaţa

construită conform datelor din contabilitate şi cea de pe teren. Pentru realizarea unui

raport de evaluare complet, este recomandată realizarea de fotografii ale construcţiei, atât

din interior, cât şi din exterior, care se ataşează la raportul de evaluare.

Echipa de evaluatori trebuie să se preocupe de culegerea unui volum cât mai

mare de informaţii tehnice privind clădirea. Acestea privesc patru elemente

fundamentale: structura de rezistenţă, finisajele (pereţi, pardoseli, tâmplărie, ferestre),

învelitoarea (partea care acoperă clădirea) şi instalaţiile funcţionale (electrice, sanitare,

de încălzire, de ventilare). Aceste informaţii ne vor ajuta în estimarea unei valori de piaţă

cât mai pertinente.

Structura de rezistenţă constituie acea parte a clădirii care asigură stabilitatea

acesteia la acţiunea a două tipuri de sarcini – statice (greutăţile proprii ale clădirii) şi

dinamice (sarcinile rezultate datorate vântului sau seismelor). În analiza calităţii acesteia

trebuie urmărite cel puţin elementele legate de infrastructură (fundaţie), zidărie şi

structuri xi.

În ceea ce priveşte finisajele, se va urmări modul în care acestea asigură concret

confortul într-o clădire. Concret, se vor urmări aspectele legate de calitatea următoarelor

elemente: pereţi, pardoseli, tâmplărie, ferestre.

Învelitoarea poate fi de două tipuri: acoperiş sau cu şarpantă. Învelitorile pot fi de

tip greu (ţigle ş. a.) sau de tip uşor (tablă de zinc, azbociment etc.).

În fine, în ceea ce priveşte instalaţiile funcţionale, se va urmări:

pentru instalaţiile electrice, dacă acestea sunt îngropate (conductorii sunt în tuburi)

sau sunt aparente, dacă sunt cu becuri de incandescenţă sau cu fluorescenţă etc.

pentru instalaţiile sanitare, dacă sunt pe tablă zincată, pe ţeavă PVC etc., dacă acestea

intră în costul instalaţiei (chiuvetă, cadă etc.) etc.

etc.

Ca metode de evaluare patrimonială a clădirilor sunt recomandate două metode –

metoda costurilor şi metoda indicialăxii.

Metoda costurilor se bazează pe identificarea de către evaluator a valorii unei

clădiri identice cu aceea evaluată, prin costurile pe care le-ar genera construirea uneia

identice. La aceste valori, se aplică, în principiu, un coeficient de uzură. Valorile de nou

(prin costuri) constituie valori de înlocuire, pentru stabilirea acestora existând mai multe

procedee:

procedeul costurilor depreciate;

procedeul costurilor de reconstrucţie;

procedeul costurilor de înlocuire;

procedeul costurilor segregate;

procedeul costurilor folosind preţul barem.

În cazul aplicării procedeului costurilor depreciate, inginerul constructor poate

decide care este costul de construcţie al fiecărei părţi componente a clădirii. El

segmentează clădirea în cele patru elemente fundamentale ale sale – structura de

rezistenţă, finisajele, învelitoarea şi instalaţiile funcţionale -, şi determină valoarea de nou

a fiecăreia. Într-o a doua etapă, se determină gradul de uzură al fiecărei componentexiii.

Valoarea de piaţă a imobilului se obţine prin însumarea costurilor celor patru

componente, după ce acestea au fost corectate conform cu impactul uzurii

corespunzătoare fiecăreia.

În cazul aplicării procedeului costurilor de reconstrucţie, evaluatorul estimează o

valoare a clădirii identificată ca un întreg, din punctul de vedere al costurilor pentru

construcţia clădirii în ansamblu. Procedeul se poate aplica în cazul clădirilor construite de

curândxiv.

i În conformitate cu Standardul de Evaluare IVS 3, Raportarea evaluării, International Valuation Standards Committee, Standarde Internaţionale de Evaluare, ediţia a şasea, 2003 şi Appraisal Institute, Evaluarea proprietăţii imobiliare, ANEVAR, Bucureşti, 2001.ii După Appraisal Institute, Evaluarea proprietăţii imobiliare, ANEVAR, Bucureşti, 2001, pag. 565-567. iii De exemplu, un rezervor plin cu o substanţă toxică poate fi situat pe un teren, sau îngropat în aceasta. Un alt exemplu: o clădire poate avea izolaţii din azbest (pe pereţii acesteia) sau cu azbest încapsulat (în proprietate). iv International Valuation Standards Committee, Standarde Internaţionale de Evaluare, ediţia a şasea, 2003, Standardul IVS 1, Valoarea de piaţă – bază de evaluare, definiţia 3.1v? Pentru persoanele interesate de problematica evaluării proprietăţilor imobiliare, recomandăm traducerea manualului evaluatorilor profesionişti canadieni, realizată de ANEVAR: Appraisal Institute, Evaluarea proprietăţii imobiliare, ANEVAR, 2001.vi Dumitrescu, Dalina; Dragotă, Victor; Ciobanu, Anamaria, Evaluarea întreprinderilor, Ed. a II-a, Ed. Economică, Bucureşti, 2002.vii Vezi SEV 4.03 ANEVAR, concordant cu definiţia IVS 1.viii Stan, Sorin, Coerenţe şi corelaţii în evaluarea întreprinderii, IROVAL, 2001, Bucureşti, pag. 10 şi urm.ix Dumitrescu, Dalina; Dragotă, Victor; Ciobanu, Anamaria, Evaluarea întreprinderilor, Ed. a II-a, Ed. Economică, Bucureşti, 2002.x Dumitrescu, Dalina; Dragotă, Victor; Ciobanu, Anamaria, Evaluarea întreprinderilor, Ed. a II-a, Ed. Economică, Bucureşti, 2002.xi Cornel Şchiopu – Evaluarea construcţiilor şi clădirilor, curs ANEVAR, Bucureşti, 2001.xii Cornel Şchiopu – Evaluarea construcţiilor şi clădirilor, curs ANEVAR, Bucureşti, 2001.xiii Cornel Şchiopu – Evaluarea construcţiilor şi clădirilor, curs ANEVAR, Bucureşti, 2001.xiv Cornel Şchiopu – Evaluarea construcţiilor şi clădirilor, curs ANEVAR, Bucureşti, 2001.

Pentru clădirile în care elementele componente nu se mai folosesc de foarte mulţi ani, se

poate face apel la procedeul costurilor de înlocuirexv. În acest caz, se determină valoarea

actuală a unei clădiri care ar oferi facilităţi identice cu clădirea evaluată. În general, în

aplicarea acestui procedeu se face apel la conceptul de valoare de utilizare actuală. Astfel,

în cazul în care o anumită clădire construită pentru birouri este utilizată ca depozit, ea va

putea fi considerată de o valoare egală cu costul de reconstrucţie a unui depozit.

Un procedeu folosit foarte rar îl constituie cel al costurilor segregate. Acesta se

bazează pe însumarea tuturor elementelor de cost pentru construcţia respectivă. Se poate

aplica (dar cu un efort mare de muncă) în cazul în care costul fiecărui element poate fi

evidenţiatxvi.

Cel mai utilizat procedeu este cel costurilor folosind preţurile barem. Definim

prin termenul de preţ barem nivelul costului pe m2 pentru o construcţie asemănătoare.

Aceste preţuri sunt stabilite în anumite cataloage, preţurile respective fiind indexate

periodic în funcţie de evoluţia inflaţiei:

VN = S · C

unde: VN = Valoarea de nou a clădirii conform procedeului costurilor folosind

preţurile barem;

S = Suprafaţa construită;

C = Costul zilei pentru construcţii pe m2 pentru construcţiile asemănătoare (preţul

barem).

După determinarea valorii de nou, la aceasta se va aplica un coeficient exprimând

gradul de uzură fizică real exprimată (deprecierea efectivă)xvii. Deprecierea efectivă

constituie o aproximare a uzurii fizice şi morale, conform opiniei evaluatorului.

Valoarea rămasă actualizată va fi dată de valoarea de înlocuire corectată cu uzura

efectivă:

VRA = VN (1 – k)

unde: VRA = valoarea rămasă actualizată;

VN = Valoarea de nou a clădirii, indiferent de procedeul de calcul;

k = coeficientul de uzură reală a clădirii.

xv Cornel Şchiopu – Evaluarea construcţiilor şi clădirilor, curs ANEVAR, Bucureşti, 2001.xvi Cornel Şchiopu – Evaluarea construcţiilor şi clădirilor, curs ANEVAR, Bucureşti, 2001.xvii Cornel Şchiopu – Evaluarea construcţiilor şi clădirilor, curs ANEVAR, Bucureşti, 2001.

Metoda indicială constituie o metodă de evaluare extrem de comodă, dar care nu

este recomandată în evaluare întrucât nu ţine cont de realitatea faptică legată de clădirea

respectivă. Practic, această metodă constă în aplicarea unui coeficient de actualizare a

sumelor calculat în funcţie de rata inflaţiei. Metoda poate fi acceptată numai în cazul în

care evaluatorul nu poate deţine informaţii suficiente în legătură cu proprietatea evaluată,

dar în acest caz, însăşi principiile de bază ale evaluării (vezi obligativitatea inspecţiei

bunului evaluat) sunt încălcate.

Unele aspecte privind evaluarea terenurilor

În procesul de evaluare a terenurilor, conform SEV 4.06, trebuie parcurse mai

multe etape:

definirea problemei;

analiza preliminară, culegerea şi selectarea informaţiilor necesare în procesul de

evaluare;

identificarea celei mai bune utilizări a proprietăţii evaluate;

estimarea valorii terenului;

reconcilierea rezultatelor şi estimarea valorii finale;

raportarea valorii definite.

Definirea problemei constă în identificarea proprietăţii imobiliare, identificarea

atributelor dreptului de proprietate, utilizarea evaluării, definirea valorii (de piaţă sau

diferite valori speciale), data evaluării, alte condiţii limitative.

Analiza preliminară, culegerea şi selectarea informaţiilor necesare în procesul de

evaluare are în vedere informaţiile economice generale, specifice proprietăţii, precum şi

cele privind cererea şi oferta de terenuri comparabile.

Identificarea celei mai bune utilizări a proprietăţii evaluate se constituie ca o etapă

fundamentală în procesul de evaluare. Se va avea în vedere dacă terenul este liber sau

construit, cu specificarea în termeni de utilizare, timp şi participanţi pe piaţă.

În legătură cu estimarea valorii terenului, preferabil prin cele trei abordări

fundamentale, reconcilierea rezultatelor şi estimarea valorii finale şi raportarea valorii

definite, vom prezenta câteva aspecte fundamentale în cele ce urmează.

Pentru evaluarea terenurilor sunt utilizate mai multe metode, aplicabilitatea acestora

diferind în funcţie de valoarea estimată şi de disponibilitatea informaţiilor.

Standardele de evaluare definesc, utilizează şi recomandă pentru terenuri şase metode de

estimare a valorii acestora, reprezentând în acelaşi timp şi cea mai bună practică xviii,

respectiv metodele: comparaţiei directe (a vânzărilor), a proporţiei alocării, a extracţiei, a

parcelării, reziduală şi a capitalizării rentei de bază.

I. metoda comparaţiei directe (a vânzărilor). Această metodă este aplicabilă în cazul

evaluării terenurilor libere sau care se consideră libere pentru scopul evaluării. Preţurile şi

alte informaţii referitoare la loturi similare de teren sunt analizate, comparate şi ajustate

în funcţie de asemănări şi diferenţieri. Comparaţia se face pe baza anumitor unităţi

comparabile, în general fiind avute în vedere o serie de elementexix:

1. dreptul de proprietate transmis (se verifică dacă este complet, integral sau nu);

2. condiţiile de finanţare (se referă la modul de tranzacţionare – în cash, pe loc, sau cu

surse atrase);

3. condiţiile de vânzare (se referă la condiţiile speciale ce apar în anumite tranzacţii, în

care părţile nu acţionează independent);

4. condiţiile pieţei (factorii care influenţează valoarea, ce sunt daţi de oferta tranzacţiei);

5. restricţiile legale (cea mai bună utilizare a unui teren implică, înainte de toate,

permisiunea din partea legii de a fi utilizat într-un anumit scop);

6. localizarea;

7. caracteristicile fizice şi geo-tehnice;

8. caracteristicile economice (pentru terenurile ce produc venituri);

9. utilităţile disponibile (amenajările);

10. utilizarea actuală.

În funcţie de aceste elemente de comparaţie, în funcţie de suprafaţa terenului respectiv, se

poate determina valoarea acestuia.xviii Iulian Ştefănescu – Evaluarea terenurilor. Metoda comparaţiei directe, Buletin Informativ ANEVAR, no. 1-2/2001; Iulian Ştefănescu – Evaluarea terenurilor, curs ANEVAR, Bucureşti, 2001.xix Iulian Ştefănescu – Evaluarea terenurilor. Metoda comparaţiei directe, Buletin Informativ ANEVAR, no. 1-2/2001; Iulian Ştefănescu – Evaluarea terenurilor, curs ANEVAR, Bucureşti, 2001.

II. metoda proporţiei alocării se bazează pe principiul echilibrului, afirmând că există un

raport tipic între valoarea proprietăţii şi valoarea terenului, pentru anumite proprietăţi şi

anumite localizări. Metoda este o metodă grosieră, aplicabilă pentru anumite proprietăţi.

Statistic, acest raport este cuprins între 1/4 şi 1/3 din valoarea proprietăţiixx.

III. metoda extracţiei se bazează pe scăderea din valoarea totală a proprietăţii imobiliare

de tip (teren + construcţie) a valorii construcţiei. În acest caz, se presupune cunoscută

valoarea construcţiei.

IV. metoda parcelării se fundamentează pe “Studiul de parcelare”, întocmit de

profesionişti competenţi în domeniu, ce trebuie să cuprindă: dimensiunile parcelei,

orientările fiecărei parcele, existenţa şi calitatea utilităţilor, modalităţile de acces pe

fiecare dintre parcelă în parte. În acest sens, se realizează o analiză comparativă cu

loturile deja construite. În practică, se vor face corecţii în funcţie de valoarea de vânzare

probabilă, durata de construire, rata de absorbţie a parcelelor de către piaţă etc.xxi.

V. metoda reziduală. În cazul acestei metode, pentru început se determină valoarea

construcţiilor, actuală sau ipotetică, care reprezintă cea mai bună utilizare, pe baza

diferenţei dintre venitul net din exploatare (obţinut la nivelul chiriei de pe piaţă) şi

cheltuielile de operare. În continuare, se identifică partea din venituri ce poate fi

considerată ca aferentă clădirii, partea rămasă fiind atribuită terenului. Acest venit se

capitalizează la rata de capitalizare de pe piaţă, valoarea rezultată fiind considerată

valoarea terenuluixxii.

VI. metoda capitalizării rentei de bază. Renta de bază este definită ca fiind suma plătită

pentru dreptul de utilizare şi ocupare a terenuluixxiii. Metoda se aplică în cazul în care

există informaţii privind piaţa închirierilor, referitoare la chirie şi rată.

xx Iulian Ştefănescu – Evaluarea terenurilor. Metoda comparaţiei directe, Buletin Informativ ANEVAR, no. 1-2/2001; Iulian Ştefănescu – Evaluarea terenurilor, curs ANEVAR, Bucureşti, 2001.xxi Iulian Ştefănescu – Evaluarea terenurilor. Metoda comparaţiei directe, Buletin Informativ ANEVAR, no. 1-2/2001; Iulian Ştefănescu – Evaluarea terenurilor, curs ANEVAR, Bucureşti, 2001.xxii Iulian Ştefănescu – Evaluarea terenurilor. Metoda comparaţiei directe, Buletin Informativ ANEVAR, no. 1-2/2001; Iulian Ştefănescu – Evaluarea terenurilor, curs ANEVAR, Bucureşti, 2001.xxiii Iulian Ştefănescu – Evaluarea terenurilor. Metoda comparaţiei directe, Buletin Informativ ANEVAR, no. 1-2/2001; Iulian Ştefănescu – Evaluarea terenurilor, curs ANEVAR, Bucureşti, 2001.