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Estudo de Viabilidade Mercadológica e Econômico-Financeira
Contrato de Investimento Coletivo – CIC
Condo-Hotel – Edifício Hotel Itu Terras de São José– SP
Grupo Senpar Terras / Sol Brasil Empreendimentos - PGC Construtora
Agosto de 2015
Atualização de Estudo de Viabilidade Mercadológica e
Econômico Financeira
Agosto de 2015
Cliente:
Realização:
Projeto: Contrato de Investimento Coletivo – CIC Condo-Hotel – Edifício Hotel Itu Terras de São José; projeto que será administrado pela Accor Hotels e que ostentará a bandeira Novotel.
Edifício Hotel Itu Terras de São José - SP
Este objeto trata-se de estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para o Grupo Senpar Terras e Sol Brasil
Empreendimentos/ PGC Construtora entre os meses de julho e agosto de 2015, que desenvolve o projeto Edifício Hotel Itu Terras de São José, na
cidade de Itu, SP que será ofertado ao mercado no modelo de Contrato de Investimento Coletivo (CIC) – Condo-Hotel – Edifício Hotel Itu Terras de São
José. O estudo segue a metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute.
A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-24
realizou este trabalho com o objetivo de atualizar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para empreendimento hoteleiro situado na Rua
São Paulo Golfe, em Itu - SP.
O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat
Jacob, Engenheiro, Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC- SP,
Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.
Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o momento
de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste estudo. Estas
informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os resultados
estimados neste estudo. 3
Termo de Entrega do Estudo
O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por hotéis do
mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por se tratar de material de
uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto, sem qualquer compromisso relativo a
seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas em qualquer situação, destacando-se mais uma vez
as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as estimativas de mercado e desempenho.
As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que mencionada a fonte
São Paulo, Agosto de 2015.
4
Termo de Entrega do Estudo
Diretor - Proprietário Diretor de Projetos
Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e
hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado,
identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.
No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 150 estudos de
mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute – instituição
mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor
por meio de cursos, publicações e ações educacionais.
A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das
quais destacamos alguns na página seguinte:
Mais informações: www.caiocalfat.com 5
A Caio Calfat Real Estate Consulting
6
ATUAÇÃO
Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário
Diagnósticos e Retrofit Hoteleiro
Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico
Flat para estudantes
Comunidades Planejadas
Gestão Patrimonial
A Caio Calfat Real Estate Consulting
7
ANEXO III Deliberação CVM 734/2015 Páginas
I – Tendências e perspectivas macroeconômicas; 37 a 62
II – Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução; 16 a 22 e 73 a 100
III – Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança; 15 e 64 a 70
IV – Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado;
23 a 26 e 102 a 110
V – Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial;
28 e 112
VI – Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira;
114 a 120
VII – Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados;
30 e 123
VIII – Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado; e
31 a 33 e 125 a 127
IX – Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento.
12 a 14
O estudo que se apresenta contempla o desenvolvimento de um condo-hotel. Esse tipo de projeto é analisado pelo CVM – Comissão de Valores Mobiliários, o qual determina a necessidade ou não de registro junto ao órgão. Em abril de 2015 foi publicada a Deliberação 734/2015 que solicita que os Estudos de Mercado e de Viabilidade Econômica Financeira atendam alguns tópicos. Ao lado esses tópicos são listados e anotou-se as páginas em que são atendidos, dessa forma busca-se auxiliar a leitura e conferência dos interessados nesse projeto.
Nota de Apoio
8
Contrato de Investimento Coletivo – CIC Condo-Hotel – Edifício Hotel Itu Terras de São José– SP
Rede Accor
Bandeira Novotel
Administração Atrio Hotéis
Categoria Midscale Superior
Uhs 343
Lazer Contará com piscina, quadras de tênis e campo de
futebol, espaço In Balance com fitness center, saunas e salas de massagem, bar e restaurante.
Eventos Centro de convenções: salão principal com
capacidade para até 1.800 pessoas em formato auditório e salas de apoio.
Nota de Apoio
9
Índice
1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos
10
Índice
1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos
11
1. Sumário executivo
O atual objeto de estudo conta com a bandeira Novotel
da Accor Hotels, com 343 UHs de 29,14m² a 64,65m² e sala de
convenções com capacidade para até 1800 pessoas.
A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as
orientações do Manual de Melhores Práticas para Hotéis de
Investidores Imobiliários Pulverizados – SECOVI – SP e às
orientações metodológicas do Hotels & Motels Valuations and
Market Studies – Appraisal Institute. A elaboração das
projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi
realizada conforme o modelo do Uniform System of Accounting
for the Lodging Industry. MA.
Este trabalho teve como objetivo atualizar o estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira do projeto Contrato de
Investimento Coletivo – Condo Hotéis – Edifício Hotel Itu Terras de São José, localizado em frente ao Terras de São José Golfe
Clube, em Itu - SP.
12
1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento
O projeto foi concebido como um hotel midscale superior,
e deve ser operado com a marca Novotel.
A marca Novotel é de propriedade da Accor Hotels.
A Accor Hotels opera no Brasil desde a década de 1970 e
hoje é a empresa com maior número de hotéis e de
unidades habitacionais. Os empreendimentos que
ostentam as marcas Accor podem ser gerenciados,
franqueados ou próprios.
O Novotel terá 343 UHs ofertadas ao mercado conforme o
Memorial de Incorporação exigido pela Lei de
Incorporação 14961/64.
1. Sumário executivo
13
A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios:
Reconhecimento de Marca: Novotel pertence a rede Accor, que
opera a maior quantidade de hotéis no Brasil, com cerca de 210
unidades empreendimentos.
Canais de Distribuição: a Accor é uma rede mundial de origem
francesa, com cerca de 3.800 hotéis e possui uma rede de marketing
e vendas integrada com todas as unidades. A rede Accor possui sua
própria rede B2B de reservas, além de acesso B2C via internet.
Tipologia de hotel de eventos e convenções: A marca Novotel em
São Paulo possui três empreendimentos que possuem grande
destaque na área de eventos e convenções: Novotel Morumbi, São
Paulo Convention Center e Novotel Jaraguá, fato importante para a
proposta mercadológica para o hotel em estudo.
1
1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento
1. Sumário executivo
2
3 4
São Paulo Center Norte Jaragua Convention
Morumbi Sofitel Jequitimar
14
1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento
O projeto será administrado deverá ser operado pela Atrio Hotéis,
empresa catarinense que está no mercado a mais de 25 anos e
administra 21 hotéis da rede Accor no Brasil.
A Atrio Hotéis é especializada no desenvolvimento, implantação e
gerenciamento de hotéis nos segmentos de negócios e de lazer. A Atrio
possui modelo de negócios, que alia a associação com marcas hoteleiras
internacionais a um sistema de gestão focado no retorno para o
investidor e a manutenção do seu patrimônio.
No Estado de São Paulo, a Atrio Hotéis está presente com na operação
do Ibis Araçatuba (1), Ibis Guaratingueta e Ibis Mogi das Cruzes.
Com a bandeira Mercure, a Atrio está presente em Santa Cataria com o
Mercure Jaraguá do Sul (2) e o Mercure Joinville Prinz, e com a bandeira
Novotel, em Rio Grande do Sul com o Novotel Porto Alegre Aeroporto (3).
1. Sumário executivo
1
2 3
15
1.2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
1. Sumário executivo
O hotel em estudo está localizado em frente ao loteamento Terras de São José e possui fácil
acesso a partir da saída 78 da Rodovia Castelo Branco, pela SP-079 Rodovia Waldomiro
Corrêa de Camargo.
De acordo com o Mapa de Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo da cidade, o entorno
do hotel em estudo é formado, em sua maioria, por áreas destinadas ao uso exclusivo de
residenciais e por áreas destinadas a implantação de indústrias.
Alguns dos novos empreendimentos na região próxima ao hotel em estudo são: Terras de
São José 2, loteamento de alto padrão com área total de 5 milhões de m², o UNA
Loteamento Conceito – Itu (condomínio residencial com 391 lotes com áreas a partir de 360
m²) e o Bethaville 3, complexo industrial e comercial de 338 milhões de m², com 177 lotes
sendo 165 industriais a partir de 1000 m² e 12 comerciais, a partir de 360 m².
A região também possui infraestrutura turística como o San Raphael Country Hotel e
atrativos como o Parque Maeda, centros eqüestres, de tênis e de golfe.
Hotel em Estudo
Igreja Matriz
Parque do Varvito
Centro Hípico
Golfe Clube
Parque Maeda Academy
of Golf
16
1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
1. Sumário executivo
A oferta hoteleira local não foi considerada como parte da
cesta competitiva do empreendimento em estudo, por não
representar concorrência direta.
Após análise do mercado de hotéis de convenções e
levantamento dos principais empreendimentos deste
segmento, chegou-se a uma área de abrangência
concorrencial de até 150 km da cidade de São Paulo,
acrescido hotéis de Campos do Jordão e Água de São Pedro
pela semelhança ao produto em estudo.
Definida esta área, foram considerados apenas os hotéis com
mínimo (ou aproximadamente) 100 UHs e capacidade para
eventos acima de 250 pessoas.
São Paulo
17
1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
1. Sumário executivo
Taxa de Ocupação 55%
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Item Inauguração Hotel Cidade UHs Eventos
1 1997 Royal Palm Plaza Campinas 500 1200
2 2006 Sofitel Jequitimar Guarujá Guarujá 301 1100
3 2002 Bourbon Convention & Spa Resort Atibaia 572 1500
4 1972 Casa Grande Hotel Resort & Spa Guarujá 265 800
5 2001 Paradise Golf & Lake Resort Mogi das Cruzes 416 2000
6 1993 Fazenda Dona Carolina Itatiba 94 410
7 2010 Blue Moutain Hotel & SPA Campos do Jordão 94 240
8 2008 Tauá Hotel & Convention Atibaia Atibaia 340 1400
9 1984 Vacance Hotel Águas de Lindóia 208 1500
10 1934 Hotel Monte Real Resort Águas de Lindóia 243 1900
11 2006 Quality Resort & Convention Center Itupeva 220 500
12 1940 Grande Hotel São Pedro Águas de São Pedro 117 220
13 1998 Grande Hotel Campos do Jordão Campos do Jordão 95 300
14 1992 Hotel Villa Rossa São Roque 103 400
15 1987 Hotel Alpino São Roque 85 350
3.653
Após a realização dos filtros mencionados, definiu-se a cesta competitiva formada por 15
hotéis de convenções. No total, a cesta competitiva oferece 3.653 UHs.
Upscale Midscale Superior Midscale Eventos: Capacidade da Maior Sala (pessoas em auditório)
18
1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
1. Sumário executivo
Os hotéis diferenciam-se entre si e com o hotel em estudo, seja por preço, localização, produto, serviços ou demanda,
por exemplo. Sendo assim, cada hotel da cesta competitiva foi analisado de forma individual e comparado ao produto
em estudo para avaliar o nível de competitividade entre eles.
Foram criados índices de competitividade, onde:
1. Primária: compete 100% com o hotel em estudo e todas as UHs são consideradas no grupo competitivo;
2. Secundária: compete 50% com o hotel em estudo e metade do número total de UHs são consideradas no grupo
competitivo;
3. Terciária: compete 25% com o hotel em estudo e um quarto do número total de UHs são consideradas no grupo
competitivo;
4. Não competitivo: onde o produto é retirado do grupo por não oferecer UHs que possam vir a concorrer com o hotel em
estudo.
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Índice de Competitividade
Item Inauguração Hotel UHs IC UHs Comp.
1 1997 Royal Palm Plaza 500 100% 500
2 2006 Sofitel Jequitimar Guarujá 301 100% 301
3 2002 Bourbon Convention & Spa Resort 572 100% 572
4 1972 Casa Grande Hotel Resort & Spa 265 100% 265
5 2001 Paradise Golf & Lake Resort 416 100% 416
6 1993 Fazenda Dona Carolina 94 100% 94
7 2010 Blue Moutain Hotel & SPA 94 50% 47
8 2008 Tauá Hotel & Convention Atibaia 340 100% 340
9 1984 Vacance Hotel 208 50% 104
10 1934 Hotel Monte Real Resort 243 50% 122
11 2006 Quality Resort & Convention Center 220 100% 220
12 1940 Grande Hotel São Pedro 117 100% 117
13 1998 Grande Hotel Campos do Jordão 95 50% 48
14 1992 Hotel Villa Rossa 103 100% 103
15 1987 Hotel Alpino 85 50% 43
3.653 3.291
19 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting IC = Índice de Competitividade
Dessa forma, após essa nova análise, chegou-se a uma cesta competitiva que conta com 15 hotéis, dos quais 3.291 UHs
irão competir efetivamente com as que serão disponibilizadas pelo empreendimento em estudo.
Upscale Midscale Superior Midscale
1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
1. Sumário executivo
20
Abaixo o mapeamento dos hotéis considerados na cesta competitiva:
Fonte: Google Maps – Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting
Upscale
Midscale Superior
Midscale
Grande Hotel São Pedro Vacance Hotel
Monte Real Resort
Royal Palm Plaza
Dona Carolina
Blue Mountain
Quality Itupeva
Bourbon Atibaia
Tauá Atibaia
Villa Rossa
Hotel Alpino Paradise Golf & Lake Resort
Sofitel Jequitimar Guarujá Casa Grande
Hotel em Estudo
1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
1. Sumário executivo
21 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Diária - Ao lado os valores da diária média
ponderada, calculada com base nos valores do
segmento de lazer e de eventos. As ponderações
foram realizadas pela equipe da Caio Calfat e se
basearam em entrevistas diretas com executivos
dos hotéis e pesquisas em fontes secundárias,
como, por exemplos, OTA´s – on line travel agency.
Os valores não contemplam qualquer valor
referente a alimentos e bebidas.
Diária Média Geral: R$ 526,00
Hotel Diária Media
Royal Palm Plaza Acima de R$ 600,00
Média Simples: R$ 728,00 Blue Moutain Hotel & SPA
Sofitel Jequitimar Guarujá
Hotel Villa Rossa
Entre R$ 400,00 e R$ 599,00 Média Simples: R$ 511,76
Bourbon Convention & Spa Resort Atibaia
Paradise Golf & Lake Resort
Grande Hotel Campos do Jordão
Fazenda Dona Carolina
Casa Grande Hotel Resort & Spa
Grande Hotel São Pedro
Quality Resort & Convention Center
Abaixo de R$ 400,00 Média Simple: R$ 263,74
Tauá Hotel & Convention Atibaia
Hotel Alpino
Hotel Monte Real Resort
Vacance Hotel
Média Simples: Média Aritmética das Diárias Médias dos Hotéis, sem ponderar pelo volume de vendas
1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
1. Sumário executivo
22
Com a realização do contato com diretores de desenvolvimento de redes hoteleiras, foi possível obter informações dos
empreendimentos futuros abaixo:
Fonte: Google Maps – Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting
Cidade Royal 1 Midscale com Serviços Reduzidos 1 Midscale Superior Total de 525 UHs
Midscale Tauá = 360 UHs
Cidade Royal
Tauá Atibaia
Hotel em Estudo
1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
1. Sumário executivo
Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda
Item Inauguração Hotel UHs UH Comp. Demanda
1 1997 Royal Palm Plaza 500 500 290
2 2006 Sofitel Jequitimar Guarujá 301 301 175
3 2002 Bourbon Convention & Spa Resort 572 572 297
4 1972 Casa Grande Hotel Resort & Spa 265 265 154
5 2001 Paradise Golf & Lake Resort 416 416 241
6 1993 Fazenda Dona Carolina 94 94 47
7 2010 Blue Moutain Hotel & SPA 94 47 24
8 2008 Tauá Hotel & Convention Atibaia 340 340 194
9 1984 Vacance Hotel 208 104 60
10 1934 Hotel Monte Real Resort 243 122 70
11 2006 Quality Resort & Convention Center 220 220 106
12 1940 Grande Hotel São Pedro 117 117 59
13 1998 Grande Hotel Campos do Jordão 95 48 24
14 1992 Hotel Villa Rossa 103 103 52
15 1987 Hotel Alpino 85 43 21
3.653 3.291 1.813
23
Legenda: UH: Número de unidades habitacionais disponibilizadas pelos hotéis; TO (Taxa de Ocupação): Porcentagem de unidades habitacionais que foi preenchida no hotel durante determinado período, calculada através da divisão do número de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais ofertadas; Demanda: número de pessoas que ocupou o hotel durante determinado período, calculado pela multiplicação do número de unidades habitacionais ofertadas pela taxa de ocupação.
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Com base nas informações de desempenho
coletadas com os gerentes gerais dos hotéis da
cesta, pode-se identificar o número de room
nights vendidos por dia (demanda). O número
de diárias/dia confrontado com o número de
UHs disponíveis indica que a taxa de ocupação
para a cesta competitiva foi de 55%.
Upscale Midscale Superior Midscale
1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
1. Sumário executivo
24 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Com o passar dos anos, adotou-se a taxa de crescimento da demanda (valor ponderado a partir de
dados sobre demanda e taxa de ocupação divulgados no relatório Resorts Brasil em Perspectiva –
Informativo Especial n° 19 - Edição Anual 2013 - 2014 realizado por Resorts Brasil e Senac e do
relatório Resorts no Brasil 2014 realizado por Resorts Brasil e BSH) identificada de 4,55%.
Por segurança e metodologia, a taxa apurada de projeção foi reduzida ao longo tempo para evitar
uma super valorização da demanda nas projeções para o mercado e para a inserção do hotel em
estudo, com redução de 10% do primeiro ao terceiro ano, do quarto ao sexto ano reduzida em
25%, e 50% do sétimo ao décimo ano.
Taxa de Projeção de Demanda
Taxa Peso
Demanda Resorts do Interior 2,85% 4 Taxa de Ocupação Resorts Brasil - Senac
5,93% 3
Demanda Resorts Brasil - BSH 5,42% 3
Taxa de Projeção 4,55% 10
Taxas de Projeção de Demanda
Corte Taxa
2015 a 2017 10% 4,09%
2018 a 2020 25% 3,41%
2021 a 2024 50% 2,27%
Projeção Demanda
Ano Demanda
2014 1.813
2015 1.887
2016 1.964
2017 2.045
2018 2.114
2019 2.186
2020 2.261
2021 2.312
2022 2.365
2023 2.419
2024 2.474
1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
1. Sumário executivo
Demanda: Média diária de diárias vendidas
25 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se ao reposicionamento dos mesmos em novos grupos competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na cesta em análise.
Entradas: Royal Palm Convenções – 131 UHs (2018) Ampliação Tauá Hotel & Convention Atibaia – 360 UHs (2018) Entrada de Segurança – 300 UHs (2019) Entrada de Segurança – 300 UHs (2020) Saídas: Hotel Alpino – 43 UHs (2018) Blue Moutain Hotel & SPA – 47 UHs (2018) Vacance Hotel – 104 UHs (2018) Hotel Monte Real Resort – 122 UHs (2018)
Projeção de Oferta Inicial Entrada Saída Final
2014 3291 3291 2015 3291 3291 2016 3291 3291 2017 3291 3291 2018 3291 491 315 3467 2019 3467 300 3767 2020 3767 300 4067 2021 4067 4067 2022 4067 4067 2023 4067 4067 2024 4067 4067
1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
1. Sumário executivo
A oferta futura identificada foi somada à oferta do grupo competitivo destacado.
26 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Desempenho: Adequado ao posicionamento
Diária Média: Posicionamento Hotel Midscale
Desempenho: Ideal é estabilização em pelo menos 52%
Posicionamento Intermediário entre os empreendimentos mais sofisticados e resorts midscale da faixa concorrencial definida Legenda: Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share – Considerou-se até 3% de penetração positiva pois é um hotel realinhado para novas tecnologias na área de eventos, considerada superior aos considerados concorrentes. Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 5% e 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o mercado inteiro. Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de Agosto de 2015. Projeção de diária média: Diária média ano 1 foi baseada na análise da cesta competitiva Upscale, Midscale Superior e Midscale – pag. 21 e 88, os demais anos refletem processo de posicionamento do hotel no mercado – marca, localização e público alvo.
Oferta Hotel X mercado Demanda Desempenho
Mercado Hotel Total D. Ideal Penetração Pick UP Mercado Hotel % TO DM
2018 3467 343 3810 9,00% 80,00% 8 2114 160 46,73% R$ 490,00
2019 3767 343 4110 8,35% 90,00% 10 2186 174 50,79% R$ 514,50
2020 4067 343 4410 7,78% 100,00% 12 2261 188 54,77% R$ 522,22
2021 4067 343 4410 7,78% 103,00% 14 2312 199 58,09% R$ 530,05
2022 4067 343 4410 7,78% 103,00% 16 2365 205 59,90% R$ 537,47
1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
1. Sumário executivo
27
1.5. Resultado para Investidores:
1. Sumário executivo
Resumo da Projeção Operacional e Financeira para o Hotel - Modelo completo e premissas utilizadas ver as páginas 114, 115 e 118 a 120 Percentual - proporção do valor registrado em relação à receita bruta gerada pelo hotel
Resultado para Investidor Antes IR 2018 2019 2020 2021 2022
Receita Variável dos Locadores 11.149.081 23,2% 13.743.246 25,2% 16.050.928 26,7% 18.081.771 27,9% 19.433.246 28,6%
Aluguel Fixo 102.900 0,2% 102.900 0,2% 102.900 0,2% 102.900 0,2% 102.900 0,2%
Resultado 11.251.981 23,4% 13.846.146 25,4% 16.153.828 26,9% 18.184.671 28,1% 19.536.146 28,7%
28
1.6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial
1. Sumário executivo
Tabela de Vendas Dezembro de 2014 – Valores a Vista, podem variar conforme tabela de venda escolhida pelo
comprador e data da compra.
Fonte: Sol Brasil
Tipologia N° de UHs m² privativo Valor UH
Por Unidade
Valor de Venda da Unidade
Desembolso total por m² Decoração
Pré-Operacional e Capital de Giro
Afiliação
1 219 29,14 484.307 57.697 9.908 1.600 553.512 18.995 2 100 35,1 583.362 69.498 11.934 1.600 666.394 18.986 3 7 53,3 885.846 105.534 18.122 1.600 1.011.102 18.970 4 6 56,87 945.179 112.603 19.336 1.600 1.078.718 18.968 5 5 59 980.580 116.820 20.060 1.600 1.119.060 18.967 6 6 64,65 1.074.483 128.007 21.981 1.600 1.226.071 18.965
29
1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno
1. Sumário executivo
Para o cálculo de rentabilidade, utilizou-se a fração ideal do apartamento conforme tabela abaixo:
Habitações UHs Área Privativa (UHs x Área Privativa Fração
Tipo 1 219 29,14 6.382 0,002581
Tipo 2 100 35,1 3.510 0,003109
Tipo 3 7 53,3 373 0,004721
Tipo 4 6 56,87 341 0,005038
Tipo 5 5 59 295 0,005226
Tipo 6 6 64,65 388 0,005727
Total /Média 343 32,91 11.289
Fonte: Sol Brasil
30
1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno
1. Sumário executivo
Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de julho de 2015 2) – Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; 4) Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10; 5) FC da Perpetuidade: Perpetuidade calculada com o CapRate de 10,1% e considerando o crescimento do FC em 2% a.a. 6) TIR com Perpetuidade: Cálculo da TIR com o FC de Perpetuidade somado ao FC 10. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2018 e 2022, a partir de 2023 foi considerado crescimento vegetativo de 2% ao ano do fluxo de caixa.
Tipo do Apto - m² 29,14 35,1 53,3 56,87 59 64,65
Investimento 18.994,91
Rentab. 18.986
Rentab. 18.970
Rentab. 18.968
Rentab. 18.967
Rentab. 18.965
Rentab. -553.512 -666.394 -1.011.102 -1.078.718 -1.119.060 -1.226.071
Ano 1 29.045 5,2% 34.985 5,2% 53.126 5,3% 56.684 5,3% 58.807 5,3% 64.439 5,3% Ano 2 35.741 6,5% 43.051 6,5% 65.374 6,5% 69.753 6,5% 72.365 6,5% 79.295 6,5% Ano 3 41.698 7,5% 50.226 7,5% 76.270 7,5% 81.378 7,5% 84.426 7,5% 92.511 7,5% Ano 4 46.940 8,5% 56.541 8,5% 85.858 8,5% 91.609 8,5% 95.040 8,5% 104.141 8,5% Ano 5 50.429 9,1% 60.743 9,1% 92.239 9,1% 98.417 9,1% 102.103 9,1% 111.881 9,1% Ano 6 51.437 9,3% 61.958 9,3% 94.084 9,3% 100.386 9,3% 104.145 9,3% 114.119 9,3% Ano 7 52.466 9,5% 63.197 9,5% 95.966 9,5% 102.393 9,5% 106.228 9,5% 116.401 9,5% Ano 8 53.515 9,7% 64.461 9,7% 97.885 9,7% 104.441 9,7% 108.353 9,7% 118.729 9,7% Ano 9 54.586 9,9% 65.750 9,9% 99.843 9,9% 106.530 9,9% 110.520 9,9% 121.104 9,9%
Ano 10 55.677 10,1% 67.065 10,1% 101.839 10,1% 108.661 10,1% 112.730 10,1% 123.526 10,1% FC Perpetuidade 690.878 831.673 1.261.619 1.345.954 1.396.272 1.529.745 Média 10 anos 8,5% 8,5% 8,5% 8,5% 8,5% 8,5%
Média ano 3 a10 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% TIR Com Perpetuidade 9,7% 9,7% 9,7% 9,7% 9,7% 9,7%
31
A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m (Bruta).
Líquida: Após Taxas e Impostos e Retenção do Fundo de Reinvestimento Bruta: Antes do Ir e Após Retenção do Fundo de Reinvestimento
Taxa de Atratividade - Entrevista
Líquida 5,0% 7,0%
Bruta 6,5% 9,5%
Setor Imobiliário - Atratividade
Mínima Máxima
Mês 0,50% 1,00%
Ano 6,17% 12,68%
A Caio Calfat realizou em Junho de 2015 entrevistas com duas empresas que comercializam unidades de condo-hotés, a empresa Só Flats e a Compra e Venda de Hotéis, A resposta obtida foi que a faixa de concentração considerada atrativa pelos clientes estava entre:
1. Sumário executivo
1.8. Comparação entre a Taxa de Capitalização
Informações Públicas - Vendas Secundárias / Condo-Hotel
Unidade Valor
Anunciado Distrinuição Divulgada
Rentabilidade Nominal Mês
Rentabilidae Nominal Ano
Tryp Campinas 425.000 2.000 0,47% 5,80%
Mercure Campinas 310.000 1.657 0,53% 6,61%
Ibis Campinas 315.000 1.600 0,51% 6,27%
Blue Tree Santo André 350.000 1.640 0,47% 5,77%
Blue Tree Verbo Divino 385.000 2.080 0,54% 6,68% 0,50% 6,22%
Em pesquisa direta nos sites de imobiliárias eletrônicas Viva Real ( www.vivareal.com.br) e SóFlats (www.soflatsnet.com), - informações que não foram auditadas, foram obtidos os seguintes dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em estudo:
32
1. Sumário executivo
1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): O setor imobiliário atrai investidores de vários perfis, diz-
se e aceita-se quando se planejam projetos nessa área, que potenciais investidores estão interessados em taxas entre 6,17% a 12,68% ao ano
(bruto).
2. Rentabilidade do Setor de Condo-hotéis - Pesquisa: A rentabilidade desse setor varia conforme cada mercado e condições específicas do
momento analisado. Dados do mercado secundário colhidos, com unidades similares e de mercados próximos de Itu (SP), apontam uma média de
6,22% a,a.; em outra fonte consultada, entrevistas com executivos de empresas especializadas em comercialização de condo-hotéis, o interesse
dos investidores estaria concentrado na faixa entre 6,5% e 9,5% a.a., considerando taxa bruta (antes do IR e após a retenção do Fundo de
Reinvestimento), o que equivaleria a aproximadamente uma faixa de 5% a 7% a.a. após todos as taxas, impostos e retenções.
3. Taxa de Rentabilidade para Cálculo da Perpetuidade: foi adotado a taxa de 10,1%, rentabilidade nominal e simples estimada para o fluxo de
caixa do ano 10. Foi adotado essa taxa pelo método de perpetuidade que considera trazer FC futuros para o presente, assim a rentabilidade
corrente do FC 10 representaria a taxa de capitalização para os fluxos futuros.
4. Cálculo da TIR: A TIR foi calculada com o acréscimo da Perpetuidade no último ano; tal metodologia foi adotada pois o perfil de investimento de
hotelaria é de longo prazo, não exaurindo a capacidade de geração de caixa no décimo ano de operação. Assim, utilizou-se o CapRate de 10,1% e
considerou-se o crescimento vegetativo de 2% a.a. do FC do hotel nos últimos cinco anos. A TIR representa a máxima rentabilidade que um fluxo
de caixa determinado pode gerar em relação ao investimento realizado. ( Ver Anexo: Cálculo da Taxa Interno a de Retorno ).
1.8. Comparação entre a Taxa de Capitalização
33
1. Sumário executivo
1.9. Empreendimentos similares em operação no mercado
Fonte: Abyara e Saúva Construtora
Em pesquisa direta com as corretoras Abyara e Saúva Construtora e Goincorp Construtora foram obtidos os seguintes dados
referências de mercado de lançamentos de empreendimentos localizados em nos mercados do entorno de Itú. Foram analisadas as
cidades de Campinas, Jundiaí e Barueri que estão próximas ao mercado em estudo e são comparáveis ao hotel em estudo.
Empreendimento Hotel Contemporâneo Gran Bourbon Alphaville Intercity Premium Jundiaí
Tipo do Empreendimento Condo -Hotel Condo -Hotel Condo -Hotel
Categoria Econômico Midscale Superior Midscale
Localização Campinas Barueri Jundiaí
Qtde Uhs / Aptos 310 461 155
m² apartamentos 20 m² 23.55 m² a 59,35 m² 24,30 m²
Valor de venda (Uhs/Aptos) 470.000 470.000 370.000*
Valor de venda/m² 23.000/ m² 20.128/ m² 15.226/m²
Previsão de entrega 2018 2018 2016
Estudo Hotel Contemporâneio Campinas - http://cms.mediagruppe.com/or/ROYAL/PDF/HOTEL_CONTEMPORANEO_LAUDO.PDF
* Valor pré lançamento
34
1.10. Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP
Localização – ADEQUADA: A região em que se encontra o hotel tem importância econômica e turística. A cidade desenvolve projeto
de corredores industrial e de serviços e busca atrair empresas com pacote de incentivos fiscais, ações que estão obtendo bom retorno
para a cidade. A região também possui várias atrações turísticas, Itu se destaca pelas fazendas do ciclo do café, pela presença de
centros equestres, tênis e de golfe, além da existência de bons hotéis de lazer na região. A cidade e o hotel em estudo são de fácil
acesso à capital do Estado, ao Aeroporto Internacional de Viracopos, às atrações da região e cidades importantes do Estado.
Mercado – EM CRESCIMENTO: Grande parte dos hotéis considerados na cesta competitiva são antigos e possuem áreas de eventos
adaptadas. Nas pesquisas com os organizadores, verificou-se que o momento atual do segmento de eventos/convenções exige
instalações, modulagem de salas e tecnologia que muitos não conseguem oferecer. Apesar da pequena queda no volume de vendas
em 2015, os executivos de vendas não estão apavorados, entendem que é momento de racionalização de custos, mas mesmo assim, as
vendas estão acontecendo; constatação que fortalece o histórico do mercado que aponta o setor com crescimento robusto e contínuo
desde 2001. O segmento de lazer é essencial para gerar resultados que minimizem a sazonalidade do segmento de
eventos/convenções. Além disso, os preços praticados são maiores e possibilitam uma melhor margem de contribuição no cômputo
geral do hotel.
1. Sumário executivo
35
1.10. Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP
Absorção do Hotel em Estudo – VIÁVEL: As taxas de ocupação estimadas estão dentro de faixa considerada adequada (acima de
52%) já a partir do primeiro ano de operação.
Retorno para o Investidor Imobiliário – ADEQUADO: As estimativas operacionais e financeiras para o hotel em estudo e o preço
de venda sugerido ao investidor pulverizado, aponta retorno da expectativa média do mercado.
Importante lembrar que investir em uma unidade HIIP traz riscos, como qualquer negócio. Esses riscos podem ser de ordem
interna, capacidade de administração e concorrência da Operadora, quanto externa, como mudanças no ambiente sócio
econômico estudado, assim, os resultados apresentados não certos de serem alcançados devido a esses mesmos riscos
mencionados .
1. Sumário executivo
36
Índice
1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos
37
▪Em Janeiro de 2015, o Governo do Estado de São Paulo promulgou a
Agência Metropolitana de Sorocaba, entidade já existente em outras
regiões do Estado de São Paulo como na Região Metropolitana de
Campinas, da Baixada Santista e do Vale do Paraíba e Litoral Norte. A
Agência faz parte do Sistema Estadual de Desenvolvimento
Metropolitano e tem por finalidade elaborar política que assegure o
planejamento, a coordenação e a execução de programas, projetos e
ações voltados ao desenvolvimento integrado.
▪A Região Metropolitana de Sorocaba é formada por 26 cidades. São elas:
Alambari, Alumínio, Araçariguama, Araçoiaba da Serra, Boituva, Capela do
Alto, Cerquilho, Cesário Lange, Ibiúna, Iperó, Itu, Jumirim, Mairinque,
Piedade, Pilar do Sul, Porto Feliz, Salto, Salto de Pirapora, São Miguel
Arcanjo, São Roque, Sarapuí, Sorocaba, Tapiraí, Tatuí, Tietê, Votorantim.
Região Metropolitana de Sorocaba
Fonte: Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano, Subsecretaria de Assuntos Metropolitanos do Estado de São Paulo e Google Maps
Região Metropolitana de Sorocaba
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Itu
38
N° Cidade PIB 2012 (R$) % Área (km²) População 2010 População Est. 2014
1 Sorocaba 19.019.098 39% 450,382 586.625 637.187
2 Itu 4.772.543 10% 640,719 154.147 165.511
3 Salto 2.811.010 6% 133,057 105.516 113.127
4 Tatuí 2.592.395 5% 523,749 107.326 115.515
5 Cerquilho 2.508.119 5% 127,803 39.617 44.320
6 Boituva 2.120.462 4% 248,968 48.314 54.594
7 Votorantim 2.067.785 4% 183,517 108.809 116.706
8 São Roque 1.713.584 4% 306,908 78.821 85.502
9 Alumínio 1.526.433 3% 83,66 16.839 17.924
10 Araçariguama 1.425.276 3% 145,204 17.080 19.636
▪Itu é a maior cidade em área territorial e a segunda que mais contribui na formação do PIB da Região Metropolitana de
Sorocaba. Em 2012, o PIB foi da região foi de R$ 48.745.342, sendo a cidade de Itu responsável 10% do total.
▪A região ocupa área de 9.822,13 km² e a população estimada em 2014 é de 1.867.260 habitantes.
Fonte: IBGE
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Região Metropolitana de Sorocaba
39
Itu – Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis)
*O crescimento médio real é calculado com base nos valores trazidos para o valor presente, com atualização de inflação pelo índice IPCA.
Crescimento Médio Real*: 1,33% a.a.
Aumento Nominal 2007/2012: 40,9%
Evolução do PIB Itu 2007 - 2012
Fonte: IBGE
Conforme gráfico abaixo, o setor de serviços é o principal contribuinte na formação do
PIB de Itu, que ainda conta com forte participação do setor industrial.
A cidade está inserida em uma região delimitada por duas grandes cidades, Campinas
e Sorocaba, e que nos últimos anos tem atraído montadoras e empresas de autopeças,
informática, alimentos e papel e celulose. Por grande parte delas serem de origem
asiática, a região passou a ser conhecida como “Corredor Asiático”. Ao lado algumas
das principais indústrias de Itu.
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
40
Cidade Ano Empresas TCM* Ano Pessoal
Ocupado TCM* Ano IDHM TCM* Ano
Índice Firjan
TCM*
Itu 2013 7.287
3,31% a.a.
2013 67.313 5,16%
a.a.
2000 0,773 1,04%
a.a.
2007 0,8324 0,34%
a.a. 2008 6.192 2008 52.341 2010 0,697 2011 0,8213
Fontes: Secretaria de Secretaria de Apoio ao Emprego e ao Desenvolvimento Empresarial. N° de Empresas Atuantes, Pessoal Ocupado, IDHM: IBGE Índice FIRJAN: FIRJAN
Itu – Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis)
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
De acordo com o Plano de Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo, a cidade de Itu possui áreas específicas
destinadas a implantação de indústrias, denominadas Zonas de Corredor Industrial. As áreas estão concentradas ao
entorno das rodovias que cruzam a cidade e tem atraído grande número de indústrias motivadas pela existência de
fibra óptica e gás natural canalizado, além da lei de incentivos fiscais concedidos a industrias, comércios e
prestadores de serviços.
Desde o início de 2015, unidades da Nacco, Rich’s e Aisin foram inauguradas e a Starrett e Lenovo anunciaram
investimentos para ampliação.
41 Fonte: Secretaria de Apoio ao Emprego e ao Desenvolvimento Empresarial
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Hotel em Estudo
Corredor Industrial
Corredor Industrial
Corredor Industrial
Corredor Industrial
Itu – Indicadores Econômicos
Mapa de Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo
42
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Itu – Indicadores Econômicos
Incentivos Fiscais - Empreendimentos Industriais, Comerciais e Prestadores de Serviços (Lei Complementar n° 006 de 10 de novembro de 2011)
Art. 2º Os interessados em se beneficiar com os incentivos fiscais previstos nesta lei complementar deverão formalizar o pedido
instruído com os documentos abaixo relacionados, dentro do prazo de 90 (noventa) dias, contados a partir da data em que ocorrer a
emissão da primeira nota fiscal de faturamento da empresa:
I. Título de propriedade devidamente registrado ou contrato de locação se for o caso; II. Habite-se da construção ou projeto de regularização do imóvel, bem como quando se tratar de área construída objeto de
ampliação; III. Comprovar que no período descrito no caput deste artigo, contará com quadro mínimo de 25 empregados; IV. CNPJ e DECA - Estadual quando for o caso; V. Comprovante da condição do empreendimento não ser de caráter poluitivo fornecido pela CETESB; VI. Contrato social devidamente registrado na Junta Comercial; VII. Certidão Negativa de Tributos Municipais; VIII. Alvará de Funcionamento expedido pela Municipalidade de Itu; IX. Licenciar os veículos no município da Estância Turística de Itu; e X. CND - INSS.
Fonte: Secretaria de Apoio ao Emprego e ao Desenvolvimento Empresarial
43
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Itu – Indicadores Econômicos
Incentivos Fiscais - Empreendimentos Industriais, Comerciais e Prestadores de Serviços (Lei Complementar n° 006 de 10 de novembro de 2011)
Art. 3º - Os empreendimentos, a que se refere a presente Lei Complementar, desde que cumpram com as disposições contidas no
artigo 2º, desta Lei Complementar, serão contemplados com os seguintes benefícios fiscais:
I. Isenção do pagamento do valor dos emolumentos e preços públicos; II. Isenção do pagamento das Taxas de Licença para Localização, instalação e execução de obras particulares; III. Isenção do pagamento das Taxas de Licença de Fiscalização de Estabelecimentos e Publicidade pelo período de 5 (cinco) anos; IV. Isenção do pagamento do Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana- IPTU, quando se tratar de prédio próprio,
pelo período de 12 (doze) anos; nos casos de locação, a isenção será pelo período de 10 (dez) anos; V. Isenção do pagamento ITBI - Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, incidente sobre a transmissão do imóvel que o
interessado adquirir para a instalação e construção do empreendimento; e VI. Ressarcimento de 50% (cinquenta por cento) da cota parte do ICMS decorrente do valor adicionado gerado pela empresa pelo
período de 10 (dez) anos.
O benefício previsto no inciso VI será concedido após 02 (dois) anos, a partir do início das atividades, e após apuração do valor
adicionado e publicação oficial e definitiva do índice de participação do Município, fornecido pela Secretaria da Fazenda do Estado de
São Paulo e excluídas as parcelas destinadas à educação e saúde.
Fonte: Secretaria de Apoio ao Emprego e ao Desenvolvimento Empresarial
44
Itu - Acesso
Itu se beneficia pela ampla malha rodoviária existente
em seu entorno, com fácil acesso a partir de grandes
cidades como São Paulo, Campinas e Sorocaba.
Uma das principais rodovias do Estado passa por Itu,
a Rodovia Presidente Castelo Branco. A cidade também
está próxima da Rodovia Raposo Tavares (sentido
Sorocaba), da Rodovia Anhanguera e da Rodovia dos
Bandeirantes (sentido Campinas), o que torna a cidade
bem localizada no quesito logístico.
Legenda Acesso
Rodovia Presidente Castelo Branco
Rodovia Deputado Archimedes Lammoglia
Rodovia Marechal Rondon
Rodovia Waldomiro Corrêa de Camargo
Estrada dos Romeiros
Fonte: Google Maps
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
São Paulo
Itu
Campinas
Sorocaba
45
Aeroporto de Viracopos
O aeroporto está em reforma desde setembro de 2012, para
modernização de toda a estrutura do terminal. Está em
construção um novo terminal que contará com 145 mil m² de
área total, capacidade para 4 mil veículos (o atual suporta 2,1
mil), 35 novas vagas para aeronaves, 28 pontes de embarque e
desembarque (que não existem atualmente) e três píeres de
embarque e desembarque.
Os píeres A e C já estão prontos com presença das companhias
aéreas Gol, TAP, Azul e TAM. A partir de dezembro de 2014, o
aeroporto passou a operar 7 novas rotas internacionais para mais
de 62 destinos em 29 países da América do Norte, Central, Sul e
Caribe.
Fonte: Infraero, portal Estadão e Correio Popular, Portal Viracopos 45
Aeroporto Internacional de Viracopos
Ano 2013 2014 Variação
Passageiros 9.295.808 9.846.853 5,93%
Aeronaves 127.259 131.531 3,36%
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Aeroporto Internacional de Viracopos
46
Em 2014, o aeroporto recebeu quase 10 milhões de passageiros,
com crescimento de aproximadamente 6% em relação a 2013. Novas
pistas serão entregues nos anos seguintes, com previsão de atender
uma demanda de 30 milhões de passageiros até 2025.
Há projeto de um complexo junto ao Aeroporto de Viracopos,
sendo o hotel com a bandeira TRYP by Wyndham um dos
empreendimentos. O projeto é resultado do acordo entre a
concessionária Aeroportos Brasil Viracopos e a VCI, joint-venture
formada pelas empresas FISA e Valor Finanças Corporativas. O hotel
terá 400 quartos, investimento de R$ 118 milhões e tem previsão de
entrega para 2017.
Itu está a 51,5 km (39min) do Aeroporto Internacional de Viracopos
(Campinas).
Fonte: Infraero, Portal Estadão e Correio Popular
Ampliação do Aeroporto de Viracopos
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Acesso - Aeroporto de Viracopos / Hotel em Estudo
Acesso a partir da Rodovia Santos Dumont / Rodovia Deputado Archimedes Lammoglia (SP - 075
Hotel em Estudo
Aeroporto de Viracopos
47 Fonte: Portal Plaza Shopping Itu
A Rua Floriano Peixoto é uma das vias mais movimentadas da
cidade por concentrar pontos de comércio popular e de serviços
como lojas de vestuário, de eletrodomésticos e móveis, bancos e
farmácias, além dos bares e restaurantes existentes no entorno
da Praça da Independência e da Praça da Matriz.
Plaza Shopping Itu: O empreendimento foi inaugurado em 2000,
possui 150 lojas, 41.000 m² de área construída e 28.500 m² de
área bruta locável. Em 2012, a rede Accor Hotels inaugurou o Ibis
Itu, hotel com 126 UHs localizado nas dependências do shopping.
O Plaza Shopping Itu é o único shopping da cidade e recebe cerca
de 600 mil pessoas por mês.
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Itu - Compras
Rua Floriano Peixoto
Plaza Shopping Itu
48
Itu – Novos Projetos
Fonte: Investe São Paulo – Agência Paulista de Promoção de Investimentos e Competitividade, Jornal Periscópio e Secretaria de Apoio ao Emprego e ao Desenvolvimento Empresarial
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Complexo Empresarial e Comercial Estação Mimo: o complexo será instalado na área da antiga fábrica de brinquedo Mimo,
situada entre a Avenida Eugen Wissmann e a Avenida Dr. Herculano de Godói Passos. O complexo contará com um
supermercado da rede São Vicente, área alimentícia, área para lojas e pontos de serviços como academia, lavanderia e farmácia.
O projeto também prevê a construção de duas torres sendo que uma delas pode ser destinada à implantação de um hotel.
Foxconn: No final de 2014, a empresa Foxconn, maior fabricante de produtos eletrônicos do mundo iniciou o processo de
instalação de uma unidade fabril em Itu. Na primeira fase da implantação, serão investidos cerca de R$ 400 milhões para uma
unidade de 40 mil m² e o início das operações está previsto para início de 2016. A unidade está em construção no km 22 da
Rodovia Deputado Archimedes Lammoglia (SP-075).
Complexo Empresarial e Industrial – Pirapitingui: De acordo com a Prefeitura de Itu, a instalação do complexo que ocupará
área de 1 milhão de m² aguarda liberação da CETESB para início das obras. O complexo contará com unidades de pequeno e
médio porte e centro de convenções com capacidade para até 1400 pessoas.
49
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Itu – Novos Projetos
Catarina - JHSF
O complexo está localizado na Rodovia Presidente Castelo Branco (entre os km 60 e
62), distante 33 km do hotel em estudo (aproximadamente 25 min) e ocupa área de 7
milhões de m².
Além de lotes residenciais, o projeto prevê a implantação de:
Corporate Center: área com 8 torres comerciais com salas a partir de 59 m².
Aeroporto Executivo Internacional: ocupará área de 2 milhões de m², com
pista de 2.470 m de extensão.
Em Outubro de 2014 o Catarina Fashion Outlet foi inaugurado, finalizando a primeira
fase da implementação do projeto. O outlet possui 25.000 m de ABL e conta com mais
de 100 lojas e praça de alimentação.
Fonte: Portal Caratina JHSF e Jornal Folha do Estado de São Paulo (2013)
50
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Itu – Novos Projetos
Catarina - JHSF
1 Catarina Residencial Golfe
2 Campo de Golfe
3 Área de Futura Expansão
4 35 minutos de automóvel da Marginal Pinheiros
5 Aeroporto Executivo Catarina
6 Distrito Hoteleiro / Educacional / Médico
7 Catarina Corporate Center
8 Catarina Fashion Outlet
9 10 minutos de helicóptero de São Paulo
10 Pista de Decolagem com 2.470 m
11 Catarina Residencial Village
Fonte: Portal Caratina JHSF
10
11
9 8
7
6
5
4
3
2
1
51
Turismo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
A Estância Turística de Itu possui forte vocação para turismo
cultural e rural, e é conhecida como “a cidade onde tudo é
grande”.
A fama se expandiu com a implantação de um orelhão de 7m
de altura, de um semáforo e, posteriormente, de lojas com
souvenires de tamanhos não proporcionais. O orelhão é um dos
principais pontos turísticos de Itu e está localizado na Praça da
Matriz, na região central da cidade.
Itu faz parte do Roteiro dos Bandeirantes, conjunto de 8
cidades que formam um polo de referência histórico-cultural,
com museus e fazendas que resguardam o período de
desbravamento dos bandeirantes no interior paulista.
A cidade também possui grande fluxo de turistas atraídos pela
infraestrutura dos hotéis de lazer, campings e spas.
Igreja Matriz Nossa Senhora da Candelária Orelhão de Itu
Fonte: Portal Prefeitura Itu e Roteiro dos Bandeirantes
52
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Fonte: Portal Fazenda do Chocolate e Fazenda Capoava
Turismo
Fazenda do Chocolate
A Fazenda do Chocolate está localizada na Estrada dos Romeiros, entre as cidades de
Itu e Cabreúva. A fazenda explora a arquitetura colonial e a paisagem ao entorno
promovendo roteiros temáticos, passeios a cavalo, e conta com infraestrutura como
restaurante, playground e mini zoológico. O espaço também recebe eventos como
confraternizações e casamentos.
Fazenda Capoava
Localizada na Rodovia Dom Gabriel Paulino Bueno Couto, a Fazenda Capoava
também integra o roteiro dos bandeirantes e conta com 30 chalés equipados com
rede, lareira, frigobar, ar condicionado, cofre, TV, telefone e Wi-fi. Para o lazer, a
fazenda dispõe de piscina, sauna, atividades recreativas, passeios a cavalo e charrete,
passeio de caiaque, pavilhão de jogos, quadra de tênis, entre outros. A fazenda ainda
possui espaço de eventos composto por 1 sala com capacidade para até 50 pessoas e
outras 5 salas menores.
53
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Fonte: Portal Chapéu de Sol Camping e Hospedagem e Camping Quedas D’Água
Turismo
Chapéu de Sol Camping e Hospedagem
O espaço ocupa área de 85 mil m² e possui plataforma para trailers e área para
montagem de barracas. A infraestrutura de lazer é composta por piscinas, saunas,
salão de jogos, playground, quadra poliesportiva, de tênis e de bocha, restaurante,
churrasqueira, lago para prática de pesca e paintball. O espaço conta com 30 chalés e
pousada com 10 UHs e está localizado próximo da Rodovia Engenheiro Herculano
Godoy Passos.
Camping Quedas D’Água
Com acesso a partir do km 63 da Rodovia Castelo Branco, o Camping Queda D’Águas
conta com estrutura de lazer formada por piscinas, lanchonete, restaurante,
playground, quadra poliesportiva, quadra de tênis, academia, salão de jogos, lago
para nado e pesca e trilhas ecológicas. O espaço possui hotel com 30 UHs equipadas
com ar condicionado e aquecedor, cama box, frigobar e TV.
54
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Fonte: Portal SPA Sport Resort e Itu Garden SPA & Resort
Turismo
SPA Sport Resort
O espaço conta com salas privativas para avaliação física e nutricional, academia,
campos de futebol, quadra poliesportiva, quadra de tênis, piscinas, pista de
caminhada, centro estético, sauna e espaço zen que oferece banhos, massagens,
tratamentos e terapias. Em 2014 o espaço inaugurou o hotel com 96 UHs, 2 salas de
eventos com capacidade para até 150 pessoas cada e 1 salão com capacidade para até
300 pessoas. Está localizado próximo do Km 113 da Rodovia Marechal Rondon.
Itu Garden SPA & Resort
Com acesso a partir do km 119 da Rodovia Marechal Rondon, oferece serviços
voltados ao bem estar físico e mental e está estruturado com academia, piscina,
sauna, ofurô, salão de jogos, campo de vôlei, quadra de tênis e arco e flecha, entre
outros. O espaço conta com 32 UHs sendo 16 UHs com sala e varanda e 8 UHs
distribuídos na antiga sede da fazenda.
55
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Parque Geológico do Varvito
Localizado próximo da Rodovia Deputado Srchimedes Lammoglia, o
parque é conhecido por abrigar uma das mais importantes exposições
de varvito (tipo de rocha) da América do Sul.
O parque foi construído onde funcionava a antiga pedreira da cidade
e ocupa área de 44 mil m².
O local é considerado patrimônio e foi tombado pelo Conselho de
Defesa do Patrimônio Histórico, Arqueológico, Artístico e Turístico
(Condephaat).
Desde a inauguração em 1995, o parque já recebeu mais de 500 mil
visitantes.
A entrada ao parque é gratuita, com horário de funcionamento de
terça à domingo das 8h às 17h.
Parque Geológico do Varvito
Distância do hotel em estudo: 5,8 km (13 min)
Fonte: Portal Prefeitura de Itu
Turismo
56
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Parque Maeda
O Parque Maeda é um complexo de lazer conhecido por sediar grandes
eventos de música eletrônica como o Tomorrowland e o XXXPerience.
Além da área descampada, o complexo de lazer possui um pesqueiro,
uma pousada e espaço de eventos com capacidade para até 2000
pessoas.
A primeira edição do Tomorrowland no Brasil ocorreu no Espaço
Maeda e, segundo matéria publicada no portal do jornal Folha do Estado
de São Paulo (maio de 2015), o festival de música eletrônica reuniu
cerca de 180 mil pessoas entre os dias 1 e 3 de maio. O evento já foi
confirmado para o próximo ano e ocorrerá entre os dias 21 e 23 de
abril. Já o XXXPerience ocorrerá no dia 14 de novembro. Parque Maeda
Distância do hotel em estudo: 9,9 km (19 min)
Fonte: Portal Parque Maeda e Jornal Folha do Estado de São Paulo
Turismo
57
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Fonte: Portal Terras de São José Golfe Clube e Senpar Terras Imobiliária
Turismo
Terras de São José Golfe Clube
O clube está localizado ao lado do hotel em estudo, ocupa área de
650 mil m² e foi eleito duas vezes consecutivas pela revista Golf
Digest como um dos 10 melhores clubes do Brasil.
O clube atende sócios e não sócios e realiza torneios em nível
nacional e internacional.
A infraestrutura é composta pelo campo de golfe com 18 buracos,
club-house com restaurante, bar, sauna e pro-shop e espaço de
eventos de 622,30m² com capacidade para até 350 pessoas.
58
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Fonte: Portal Terras de São José Golfe Clube e Senpar Terras Imobiliária
Turismo
Centro Hípico Terras de São José
O espaço conta com infraestrutura completa para treinamento de equitação e recebe
importantes competições do seguimento. Atletas que frequentam o centro já
receberam prêmios internacionais e a instituição já foi eleita 4 vezes a Melhor Escola
do Estado de São Paulo pela Federação Paulista de Hipismo.
Jack Nicklaus Academy of Golf
Localizada ao lado loteamento Terras de São José II, é a única unidade “Jack Nicklaus”
da América do Sul. A academia é estruturada com os equipamentos e os programas
mais sofisticados do mercado, permitindo um estudo dos movimentos dos alunos em
três dimensões. A academia é aberta ao público e além do prédio principal, dispõe de
campo e de pistas de minigolfe para prática infantil.
59
Serrazul
Situado entre os municípios de Itupeva e Vinhedo, o polo
turístico teve início em 1992, com a inauguração do Shopping
SerrAzul, o único shopping suspenso da América Latina, que
cruza as pistas da Rodovia dos Bandeirantes em seus dois
sentidos.
Posteriormente, já no final da década de 90, o parque aquático
Wet’n Wild foi inaugurado, seguido pelo parque de diversões
Hopi Hari.
O complexo, idealizado pelo Grupo Senpar Terras, conta ainda
com o loteamento fechado Fazenda Serrazul Santa Maria, o
Quality Resort & Convention Center Itupeva, operado pela
Atlantica Hotels, e com o Outlet Premium.
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Turismo
60
• 36 atrações • Área: 760 mil m² • Capacidade: 26.000 visitantes por dia • Nº de visitantes (2013): 1.685.000 (Themed Entertainment Association)
• 26 atrações • Área: 160 mil m² • Capacidade: 12.000 visitantes por dia • Nº de visitantes (2013): 395.000 (Themed Entertainment Association)
• 80 lojas •Área: mais de 100 mil m² •ABL Total: 17.716 m² • 09 pontos de venda de alimentos e bebidas
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Turismo Serrazul
61
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Turismo A cidade é um pólo turístico no Estado de São Paulo. Próximo à capital
e a grandes cidades, com destaque para Campinas e Sorocaba,.
Os empreendimentos ao redor, a oferta de turismo cultural e ecológico,
a oferta de campos de golfe e haras e a proximidade com dois
importantes parques temáticos do país, fazem da cidade um destino
em potencial.
Além disso, a região já possui oferta de hotéis de lazer que atuam com
famílias e no conceito de destino em si mesmos. Ou seja, Itu está
inserida em região hoteleira com reconhecimento para o público de
lazer.
Com o desenvolvimento do aeroporto, há potencial de
desenvolvimento do turismo regional de forma integrada, dando força
e competitividade para as rotas turísticas da região.
Fazenda do Chocolate
San Raphael Country Hotel
62
Considerações
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
Itu é uma das principais cidades da Região Metropolitana de Sorocaba, responsável pela segunda maior contribuição do PIB da
região. A cidade se beneficia por estar próxima de grandes cidades como São Paulo, Sorocaba e Campinas e pela facilidade de
acesso a partir das principais rodovias do Estado.
Devido à localização estratégica e a lei de incentivos fiscais, a cidade tem atraído novos investimentos nos últimos, alguns
anunciados como o Complexo Empresarial e Comercial Estação Mimo e o Complexo Industrial e Comercial Bethaville 3, outros
destinados à ampliação de unidades já existentes como a Starrett e Lenovo, além da construção da Foxconn e implementação do
Complexo Empresarial e Industrial na região de Pirapitingui.
A cidade ainda se destaca com a oferta de infraestrutura turística voltada aos segmentos de turismo cultural, turismo rural, de
lazer e de saúde, e está próxima de grandes complexos como o Catarina que já inaugurou o Catarina Fashion Outlet e o Serrazul,
que conta com parque de diversões, parque aquático, resort e outlet.
Com esse perfil, percebe-se que a cidade de Itu já tem se posicionado como cidade atrativa a novos investimentos e que há
potencial para desenvolvimento nos próximos anos.
63
Índice
1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos
64
Macrolocalização
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
Hotel em Estudo
Legenda Acesso
Rodovia Presidente Castelo Branco
Rodovia Deputado Archimedes Lammoglia
Rodovia Marechal Rondon
Rodovia Waldomiro Corrêa de Camargo
Estrada dos Romeiros
O hotel em estudo está localizado na entrada da cidade de Itu, com acesso a
partir da SP-079 Rodovia Waldomiro Corrêa de Camargo. A SP-079 possui fácil
acesso a partir da saída 78 da Rodovia Castelo Branco.
De acordo com o Mapa de Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo da cidade, o
entorno do hotel em estudo é formado, em sua maioria, por áreas destinadas ao
uso exclusivo de residenciais e por áreas destinadas a implantação de indústrias.
São Paulo
Campinas
Sorocaba
65
Macrolocalização
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
Hotel em Estudo
Zona de Corredor Industrial (ZCI)
Zona Exclusivamente Residencial 1 (ZER 1)
Rodovia Presidente Castelo Branco
Rodovia Waldomiro Corrêa de Camargo
Rodovia Deputado Archimedes Lammoglia
66
Macrolocalização
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
O hotel em estudo está em frente ao loteamento Terras de São José, e, de acordo com a incorporadora Longitude
Desenvolvimento Imobiliário, um novo loteamento residencial será lançado em Agosto de 2015 ao lado do condomínio, o UNA
Loteamento Conceito – Itu. O condomínio residencial terá 391 lotes com áreas a partir de 360 m² e situa-se antes do Terras de
São José, na SP-079 Rodovia Waldomiro Corrêa de Camargo, no sentido região central de Itu.
O Terras de São José 2 é um loteamento residencial de alto padrão que conta com rede de iluminação subterrânea, rede de
comunicação via fibra óptica, sistema de tratamento duplo de água, 20 quadras de tênis, centro hípico, heliponto, e, entre
outros, é sede da Jack Nicklaus Academy of Golf.
Outro empreendimento em lançamento próximo ao hotel em estudo é o Bethaville 3, complexo industrial e comercial de 338
milhões de m², com 177 lotes sendo 165 industriais a partir de 1000 m² e 12 comerciais, a partir de 360 m². O complexo está
localizado na Estrada Municipal Augusto Zanoni, distante 3,8 km do hotel em estudo, aproximadamente 5 min.
Próximo ao hotel em estudo também está o San Raphael Hotel Country Hotel, empreendimento com 84 UHs, área de lazer e
centro de convenções com 6 salões e 10 salas de apoio com capacidade máxima para até 300 pessoas.
Fonte: Portal Longitude Desenvolvimento Imobiliário, Senpar Terras e Conspar
67
Microlocalização
Hotel em Estudo
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
Abaixo imagem do hotel em estudo e do loteamento Terras de São José.
O condomínio é de alto padrão e possui 995 lotes e além das residências, possui a
seguinte infraestrutura:
Clube de Golfe com campo oficial de 18 buracos;
Salão de eventos com capacidade para até 350 pessoas;
Centro hípico completo;
20 quadras de tênis com sede esportiva;
2 quadras de squash;
2 quadras de vôlei de areia;
3 campos de futebol com sede esportiva;
Quadra poliesportiva e
Rampa de skate. Imagem Ilustrativa
Fonte: Senpar Terras
68
Microlocalização
Hotel em Estudo
Vista do Clube de Golfe
Hotel em Estudo
Vista da fachada
Hotel em Estudo
Hotel em Estudo
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
Ponto de Interesse Distância (Tempo)
Aeroporto Internacional de Viracopos (Campinas) 51,5 km (39 min)
Aeroporto de São Paulo (Congonhas) 95,6 km (1h23 min)
Aeroporto Internacional de São Paulo (Guarulhos) 116 km (1h32 min)
Centro de Itu 4,9 km (11 min)
Plaza Shopping Itu 6,7 km (13 min)
Complexo Catarina 33 km (25 min)
Sorocaba 31,8 km (30 min)
Campinas 63,2 km (50 min)
São Paulo 107 km (1h51 min)
Pontos de Interesse
Fonte: Google Maps 69
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
Abaixo o mapeamento dos principais pontos de interesse e as distâncias a partir do hotel em estudo. Tempo de trajeto estimado
de automóvel através do Google Maps.
São Paulo
Campinas
Sorocaba
Hotel em Estudo
Centro
Plaza Shopping Itu
Aeroporto de Congonhas
Aeroporto de Guarulhos
Aeroporto de Viracopos
Ponto de Interesse Distância (Tempo)
Centro Hípico Terras de São José 250 m (5 min)*
Terras de São José Golfe Clube 850 m (3 min)
Jack Nicklaus Academy of Golf 6,4 km (6 min)
Parque Maeda 9,9 km (19 min)
Parque Geológico do Varvito 5,8 km (13 min)
Igreja Matriz 5,3 km (11 min)
Fazenda Capoava 27,1 km (40min)
Fazenda do Chocolate 12,2 km (21 min)
Complexo Serra Azul 57 km (48 min)
Pontos de Interesse
Fonte: Google Maps 70
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
Abaixo o mapeamento dos principais atrativos da região e as distâncias a partir do hotel em estudo. Tempo de trajeto estimado de
automóvel através do Google Maps.
Hotel em Estudo
Igreja Matriz
Parque do Varvito
Centro Hípico
Golfe Clube
Parque Maeda Academy
of Golf
Complexo Serra Azul
Fazenda Capoava
Fazenda do Chocolate
*Trecho calculado a pé
Considerações
A região em que se encontra o hotel tem importância econômica e turística.
A cidade desenvolve projeto de corredores industrial e de serviços e busca atrair empresas com pacote
de incentivos fiscais, ações que estão obtendo bom retorno para a cidade.
A região também possui várias atrações turísticas, Itu se destaca pelas fazendas do ciclo do café, pela
presença de centros equestres, tênis e de golfe, além da existência de bons hotéis de lazer na região.
A cidade e o hotel em estudo são de fácil acesso à capital do Estado, ao Aeroporto Internacional de
Viracopos, às atrações da região e cidades importantes do Estado.
Desta forma damos como adequada a localização do empreendimento hoteleiro.
71
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
72
Índice
1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos
73
Resorts no Brasil
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Fonte: Relatório Resorts no Brasil 2014
O relatório Resorts no Brasil 2014 apresentou as
características e desempenho do segmento de resorts no
Brasil.
De acordo com os dados apresentados, o crescimento
médio da demanda entre 2010 e 2013 foi de 5,42%.
Resorts no Brasil
Ano Pernoites Disponíveis Variação Pernoites Vendidas Variação Taxa de Ocupação Variação
2010 9.462.625 4.464.331 47,18%
2011 9.462.625 4.691.631 5,09% 49,58% 5,09%
2012 9.751.705 3,05% 5.086.615 8,42% 52,16% 5,20%
2013 9.883.105 1,35% 5.230.443 2,83% 52,92% 1,49%
R$ 0,00
R$ 100,00
R$ 200,00
R$ 300,00
R$ 400,00
R$ 500,00
R$ 600,00 100%
80%
60%
40%
20%
0%
Desempenho - Resorts no Brasil
2010 2011 2012 2013
74
Resorts no Brasil - Interior
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Os dados para os resorts do Interior demonstram que a demanda cresceu no período cerca de 2,85% a.a.
A pesquisa não destaca a segmentação de demanda dos resorts do Interior; porém, para o estudo, foram pesquisados
resorts que possivelmente deverão concorrer com o hotel em estudo e pode-se veririfcar que o segmentos de eventos
representa pelo menos 50% do total de diárias vendidas, sendo que o máximo apurado foi a representação de 60% para
esse segmento nas vendas totais.
Fonte: Relatório Resorts no Brasil 2014
75
Resorts no Brasil
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Oferta Atual
Regiões Resorts UHs %
Nordeste 53 12.954 44,5%
Sudeste 37 7.440 31,1%
Sul 17 3.992 14,3%
Centro Oeste 9 1.832 7,6%
Norte 3 859 2,5%
Total 119 27.077 100%
Considerando os empreendimentos analisados, o sudeste é a segunda
região que mais concentra resorts, com oferta de 31,13% do total de
UHs distribuídas no país.
Quanto a segmentação da demanda em âmbito nacional, o lazer
individual lidera a ocupação dos resorts com 39,56%, seguido por
grupos de operadoras com 32,70% e pelo segmento de eventos, com
21,19%.
39,56% 32,70%
21,19%
3,49% 2,90% 1,90%
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
Lazer (Individual) Lazer (Grupo Operadoras)
Eventos Outros Corporativo Tripulação
Segmentação da Demanda
Fonte: Relatório Resorts no Brasil 2014
76
Resorts no Brasil
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Fonte: Resorts Brasil em Perspectiva – Informativo Especial n° 19 - Edição Anual 2013 - 2014 (Resorts Brasil e Senac)
Outra pesquisa realizada pela Resorts Brasil em parceria com o
Senac aponta crescimento médio de 5,95% a.a., expandindo o
período em análise entre os anos de 2009 e 2014.
No último ano, a taxa de ocupação dos resorts no país cresceu
cerca de 4,7% em relação a 2013, com ocupação média de 58,7%.
77
O Mercado de Eventos no Brasil
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
O hotel em estudo possui relevante espaço para a realização de vários tipos de eventos, reuniões e eventos mistos. Além
disso, o segmento de eventos e convenções é relevante nos resorts da região, pois estão próximo a cidade de São Paulo, a
maior geradora de demanda para esse segmento; além disso, deve-se considerar a facilidade de acesso rodoviário e
aeroportuário, o que permite operações regionais, nacionais e mesmo internacionais com facilidade.
Dessa forma, destacam-se algumas informações importantes sobre esse segmento nas próximas páginas desse estudo.
Convenções – encontros normalmente realizados por empresas nos quais participam seus colaboradores e/ou
parceiros. Sua finalidade pode ser a avaliação de desempenho, lançamento de novos produtos, discussão de
planejamentos estratégicos. A grande finalidade é a integração das pessoas dentro de um objetivo que a empresa ou
organização deseja que seja atingido. Convenções poderão também ter como público participante as empresas de um
mesmo segmento, sendo, nesse caso, promovida pela associação correlata. Exemplificando: convenções de empresas
jornalísticas, supermercadistas, atacadistas etc.
Fonte: Manual do Ministério do Turismo – Turismo de Negócios & Eventos: Orientações Básicas
78
O Mercado de Eventos no Brasil
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Fonte: ABEOC Brasil – Associação Brasileira de Empresas de Eventos
A associação foi criada em 1977 e visa coordenar, orientar e defender os interesses das 500
empresas associadas.
Entre 2013 e 2014, a associação realizou uma pesquisa em parceria com o Sebrae Nacional,
com apoio da Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo (CNC) e
da Federação Brasileira de Hospedagem e Alimentação (FBHA), com objetivo de traçar o
panorama de eventos do país.
Essa pesquisa resultou no II Dimensionamento Econômico da Indústria de Eventos no Brasil- 2013, material referencia para o
setor, publicado em outubro de 2014. O material aborda dados como os gastos feitos pelos participantes de feiras, congressos e
outros eventos, a receita gerada com a locação dos espaços destinados a esses encontros, o faturamento das organizadoras de
eventos, o mapeamento da estrutura disponível para os eventos no país, a quantidade de eventos realizados em 2013, os
desafios e as perspectivas do mercado até 2020, entre outras informações.
ABEOC Brasil – Associação Brasileira de Empresas de Eventos
79
O Mercado de Eventos no Brasil
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Fonte: II Dimensionamento Econômico da Indústria de Eventos no Brasil- 2013
80
O Mercado de Eventos no Brasil - Evolução do Mercado
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Fonte: II Dimensionamento Econômico da Indústria de Eventos no Brasil- 2013
As taxas de crescimento são expressivas e apontam para um mercado maduro que atravessou nos 12 anos de análise
diferentes características do ambiente sócio econômico do país.
O interessante é perceber que mesmo com o crescimento da oferta, a taxa de ocupação dos espaços para convenções,
reuniões e feiras permaneceram no mesmo patamar de 2001, cerca de 50%. Registro de mercado com demanda mal
acomodada e não atendida.
Evolução do Mercado de Eventos no Brasil
2001 2013 Variação Crescimento /Ano
Espaços para Eventos 1.780 9.445 430,60% 14,9% a.a.
Capacidade Instalada (Assentos) 1.780.404 9.247.626 419,10% 14,7% a.a.
Número de Eventos por ano 327.520 590.913 80,40% 5,0% a.a.
Número de Participantes por Ano 79.849.376 202.171.787 153,20% 8,0% a.a.
81
O Mercado de Eventos no Brasil – Tipo de Oferta Utilizada
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Fonte: II Dimensionamento Econômico da Indústria de Eventos no Brasil- 2013
Espaços locados para realização de eventos (Respostas de Multipla Escolha)
Hotel /Flat inclui Hotéis Fazendas
Espaços Semelhantes ao Hotel em
Estudo
82
O Mercado de Eventos no Brasil – Considerações
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
O mercado de eventos, convenções, feiras e afins se apresenta como representativo no segmento turístico nacional.
Gerando emprego e renda por todo o Brasil, com destaque para a região Sudeste, que recebeu em 2013 um pouco mais da
metade dos eventos realizados no país.
Os espaços em hotéis e resorts destacam-se na preferência dos organizadores do segmento.
O intervalo de análise, 12 anos, a partir de 2001 contempla uma amostra significativa e importante para a análise do
setor, pois compreende espaço de tempo com períodos positivos e negativos quando se olha o macro ambiente do Brasil nas
áreas sócio e econômica. Os resultados, mesmo assim, ilustram índices de crescimentos robustos e sem qualquer
desequilíbrio entre a oferta e demanda (o que se verifica é que historicamente, a taxa de ocupação dos espaços de eventos é
de aproximadamente 50%, com intervalo entre 45% e 55%).
Há sazonalidade nesse mercado, com o primeiro trimestre do ano sendo o de menor procura por espaços, contudo, o
segundo semestre apresentam a maior procura (há inúmeras tentativas de melhorar o calendário, tentando equilibrar a
procura entre o primeiro e segundo semestre, porém ainda sem sucesso por parte dos organizadores - demanda – e os
donos dos espaços - oferta).
83
Cesta Competitiva
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
A oferta hoteleira local não foi considerada como parte da
cesta competitiva do empreendimento em estudo, por não
representar concorrência direta.
Após análise do mercado de hotéis de convenções e
levantamento dos principais empreendimentos deste
segmento, chegou-se a uma área de abrangência concorrencial
de até 150 km da cidade de São Paulo, acrescido hotéis de
Campos do Jordão e Água de São Pedro pela semelhança ao
produto em estudo.
Definida esta área, foram considerados apenas os hotéis com
mínimo (ou aproximadamente) 100 UHs e capacidade para
eventos acima de 250 pessoas.
São Paulo
84
Cesta Competitiva
Taxa de Ocupação 55%
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Item Inauguração Hotel Cidade UHs Eventos
1 1997 Royal Palm Plaza Campinas 500 1200
2 2006 Sofitel Jequitimar Guarujá Guarujá 301 1100
3 2002 Bourbon Convention & Spa Resort Atibaia 572 1500
4 1972 Casa Grande Hotel Resort & Spa Guarujá 265 800
5 2001 Paradise Golf & Lake Resort Mogi das Cruzes 416 2000
6 1993 Fazenda Dona Carolina Itatiba 94 410
7 2010 Blue Moutain Hotel & SPA Campos do Jordão 94 240
8 2008 Tauá Hotel & Convention Atibaia Atibaia 340 1400
9 1984 Vacance Hotel Águas de Lindóia 208 1500
10 1934 Hotel Monte Real Resort Águas de Lindóia 243 1900
11 2006 Quality Resort & Convention Center Itupeva 220 500
12 1940 Grande Hotel São Pedro Águas de São Pedro 117 220
13 1998 Grande Hotel Campos do Jordão Campos do Jordão 95 300
14 1992 Hotel Villa Rossa São Roque 103 400
15 1987 Hotel Alpino São Roque 85 350
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Após a realização dos filtros mencionados, definiu-se a cesta competitiva formada por 15
hotéis de convenções. No total, a cesta competitiva oferece 3.653 UHs.
Upscale Midscale Superior Midscale – Eventos: Capacidade da Maior Sala (pessoas em auditório)
85
Os hotéis diferenciam-se entre si e com o hotel em estudo, seja por preço, localização, produto, serviços ou demanda,
por exemplo. Sendo assim, cada hotel da cesta competitiva foi analisado de forma individual e comparado ao produto em
estudo para avaliar o nível de competitividade entre eles.
Foram criados índices de competitividade, onde:
1. Primária: compete 100% com o hotel em estudo e todas as UHs são consideradas no grupo competitivo;
2. Secundária: compete 50% com o hotel em estudo e metade do número total de UHs são consideradas no grupo
competitivo;
3. Terciária: compete 25% com o hotel em estudo e um quarto do número total de UHs são consideradas no grupo
competitivo;
4. Não competitivo: onde o produto é retirado do grupo por não oferecer UHs que possam vir a concorrer com o hotel em
estudo.
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Índice de Competitividade
Item Inauguração Hotel UHs IC UHs Comp.
1 1997 Royal Palm Plaza 500 100% 500
2 2006 Sofitel Jequitimar Guarujá 301 100% 301
3 2002 Bourbon Convention & Spa Resort 572 100% 572
4 1972 Casa Grande Hotel Resort & Spa 265 100% 265
5 2001 Paradise Golf & Lake Resort 416 100% 416
6 1993 Fazenda Dona Carolina 94 100% 94
7 2010 Blue Moutain Hotel & SPA 94 50% 47
8 2008 Tauá Hotel & Convention Atibaia 340 100% 340
9 1984 Vacance Hotel 208 50% 104
10 1934 Hotel Monte Real Resort 243 50% 122
11 2006 Quality Resort & Convention Center 220 100% 220
12 1940 Grande Hotel São Pedro 117 100% 117
13 1998 Grande Hotel Campos do Jordão 95 50% 48
14 1992 Hotel Villa Rossa 103 100% 103
15 1987 Hotel Alpino 85 50% 43
86 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
IC = Índice de Competitividade
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Dessa forma, após essa nova análise, chegou-se a uma cesta competitiva que conta com 15 hotéis, dos quais 3.291 UHs
irão competir efetivamente com as que serão disponibilizadas pelo empreendimento em estudo.
Upscale Midscale Superior Midscale
87
Cesta Competitiva
Abaixo o mapeamento dos hotéis considerados na cesta competitiva:
Fonte: Google Maps – Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Upscale
Midscale Superior
Midscale
Grande Hotel São Pedro Vacance Hotel
Monte Real Resort
Royal Palm Plaza
Dona Carolina
Blue Mountain
Quality Itupeva
Bourbon Atibaia
Tauá Atibaia
Villa Rossa
Hotel Alpino Paradise Golf & Lake Resort
Sofitel Jequitimar Guarujá Casa Grande
Hotel em Estudo
88
Cesta Competitiva
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Diária - Ao lado os valores da diária média
ponderada, calculada com base nos valores do
segmento de lazer e de eventos. As ponderações
foram realizadas pela equipe da Caio Calfat e se
basearam em entrevistas diretas com executivos
dos hotéis e pesquisas em fontes secundárias,
como, por exemplos, OTA´s – On line travel agency.
Os valores não contemplam qualquer valor
referente a alimentos e bebidas.
Diária Média Geral: R$ 526,00
Hotel Diária Media
Royal Palm Plaza Acima de R$ 600,00
Média Simples: R$ 728,00 Blue Moutain Hotel & SPA
Sofitel Jequitimar Guarujá
Hotel Villa Rossa
Entre R$ 400,00 e R$ 599,00 Média Simples: R$ 511,76
Bourbon Convention & Spa Resort Atibaia
Paradise Golf & Lake Resort
Grande Hotel Campos do Jordão
Fazenda Dona Carolina
Casa Grande Hotel Resort & Spa
Grande Hotel São Pedro
Quality Resort & Convention Center
Abaixo de R$ 400,00 Maior Diária: R$ 263,74
Tauá Hotel & Convention Atibaia
Hotel Alpino
Hotel Monte Real Resort
Vacance Hotel Média Simples: Média Aritmética das Diárias Médias dos Hotéis, sem ponderar pelo volume de vendas
89
Cesta Competitiva
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Observa-se na tabela abaixo os valores de aluguel para a maior sala de eventos em formato de auditório. Estas tarifas já estão com as taxas
e referem-se ao valor individual da sala. Os valores estão desvinculadas ao serviços de alimentos e bebidas e locação de equipamentos.
N° Hotel Localização Maior Sala em Auditório
m² Diária R$ /m² 1 Royal Palm Plaza Campinas 1.113 R$ 27.500 24,70 2 Sofitel Jequitimar Guarujá Guarujá 1.096 R$ 31.200 26,00 3 Bourbon Convention & Spa Resort Atibaia 1.532 R$ 25000 16,31 4 Casa Grande Hotel Resort & Spa Guarujá 1.008 R$ 21.800 21,63 5 Paradise Golf & Lake Resort Mogi das Cruzes 2.100 R$ 31.565 15,03 6 Tauá Hotel & Convention Center Atibaia 1.006 R$ 14.700 14,61 7 Vacance Hotel Águas de Lindóia 955 R$ 14.300 14,97
8 Hotel Monte Real Resort Águas de Lindóia 1.074 R$ 14.500 13,50 9 Quality Resort & Convention Center Itupeva 464 R$ 8.000 17,24
10 Fazenda Dona Carolina Itatiba 350 R$ 3.600 10,28 11 Grande Hotel São Pedro Águas de São Pedro 228 R$ 3.850 16,88 12 Blue Moutain Hotel & SPA Campos do Jordão 240 R$ 1.808 7,53 13 Grande Hotel Campos do Jordão Campos do Jordão 280 R$ 5.500 19,64 14 Hotel Villa Rossa São Roque 345 R$ 6.856 19,87 15 Hotel Alpino São Roque 301 R$ 2.132 7,08
Upscale Midscale Superior Midscale
90
Demanda – Entrevistas com Empresas Organizadoras de Eventos
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Em busca de entender as necessidades da demanda e testar o produto estudado, foram entrevistadas algumas agências
organizadoras de eventos, conforme apresentado na tabela abaixo:
Item Empresa/ Organização Localização Eventos p/ano Origem Cargo
1 JPN Eventos Campinas 11 Pesquisa de Campo Presidente
2 Central de Eventos São Paulo 15 Pesquisa de Campo Coordenador de Eventos
3 Merko Eventos Campinas 100 Pesquisa de Campo Coordenador de Eventos
4 MM Eventos São Paulo 450 Entrevista Hotel Tauá Gerente de Rel. Fornecedor
5 Costa Brava Turismo Campinas 1000 Pesquisa de Campo Gerente de Eventos
7 Tour House São Paulo 3100 Pesquisa de Campo Diretor de Eventos
8 Maringá Turismo São Paulo 4300 Pesquisa de Campo Gerente Comercial
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Outras agências foram contatadas, mas se recusaram a participar da pesquisa por indisponibilidade de tempo: Grupo Alatur, Grupo Flytour, Mello Faro Turismo, Carlson Wagonlit Travel, Trend Operadora, Meeting Eventos, CC&M Comunicação e Eventos, Terramar Eventos, R. Hamam Eventos, RV Mais Promoções e Eventos, Plantão de Arte e Lúmina Eventos.
As empresas possuem grande dificuldade em dimensionar quantos
eventos são realizados no raio de 150 km da cidade de São Paulo,
porém, todas afirmam que este é o principal polo para realização de
eventos nos mercados que atuam.
Outra dificuldade na pesquisa, principalmente para as empresas
maiores que organizam mais de 1.000 eventos ao ano, foi quantificar os
eventos realizados por número de participantes. Com base nas
informações levantadas, estima-se que a maioria destes eventos estão
entre 100 e 600 participantes, estando menos de 5% acima dessa faixa
(cerca de 400 eventos).
91
Demanda – Hábitos de Realização de Eventos
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Outros mencionados: Fazenda Dona Carolina, Mavsa Resort, Vitória Indaiatuba, Tryp Campinas, Expo Dom Pedro, Quality Itupeva, Vale Suíço, Hotel Alpino, Almenat, Parque Balneário, Mendes Convention, Itu Plaza, São Rafael.
Royal Palm Plaza
7 citações
Bourbon Atibaia 5 citações
Tauá Atibaia 3 citações
Vila Rossa São Roque
4 citações
Paradise Resort 2 citações
Sofitel Jequitimar 2 citações
Casa Grande Hotel 2 citações
As empresas juntas realizam cerca de 8.900 eventos por ano. Eventos duram em média de 3 a 5 dias
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
92
Demanda – Hábitos de Realização de Eventos
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Segundo as empresas entrevistadas, alguns dos eventos que
costumavam ocorrer na cidade de São Paulo estão migrando
para o interior do Estado, devido o custo mais alto, o trânsito e
a falta de disponibilidade nos espaços de eventos e hotéis da
cidade. Vale ressaltar que esta migração depende do tipo de
evento e das características de cada cliente. Alguns eventos,
como convenções e treinamentos, requerem um foco maior
dos participantes e a realização em um resort afastado da
cidade de São Paulo pode ser uma melhor opção.
Os principais tipos de eventos realizados são treinamentos, convenções, reuniões e encontros.
Público alvo: funcionários, distribuidores e clientes.
A grande maioria dos eventos são de abrangência nacional.
Principais Problemas Enfrentados:
Falta de mão de obra qualificada;
Flexibilidade nas opções de montagem de salas;
Itens de tecnologia de ponta;
Mais áreas verdes e espaços abertos;
Hotéis com mais quartos que comportem a totalidade dos
participantes dos eventos;
Restaurantes dentro dos espaços que possuam a mesma
capacidade das maiores salas.
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
93
Demanda – Hábitos de Realização de Eventos
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Motivos de Escolha do Hotel
Escolhem pela localização, pela parceria, pelo custo, pela
disponibilidade e pela capacidade, tanto de quartos quanto de espaço
de eventos. Só hospedam em local diferente do evento caso não tenha
capacidade para a quantidade total de participantes no local de
realização.
Tendência
Eventos híbridos com realização de reuniões paralelas, buscando
otimizar a presença dos participantes, principalmente em realizações
de grandes empresas que contam com colaboradores em nível
nacional.
Tendência em montagem no formato escolar. Por oferecer maior
conforto ao participante, as empresas tem optado por esse formato
para que o evento se torne mais produtivo e menos cansativo.
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cerca de 90% dos eventos realizados geram hospedagem.
Quality Resort & Convention Center Itupeva
Montagem em formato escolar
94
Demanda – Viabilidade do Empreendimento
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Quando questionados sobre a viabilidade de um hotel de convenções de grande porte em Itu, os
entrevistados afirmaram potencial, justificado pela proximidade com a cidade de São Paulo e
Campinas, pela facilidade de acesso e pela infraestrutura da cidade, já intitulada como Estância
Turística.
Quanto à configuração do empreendimento, os entrevistados sugerem espaços flexíveis e com
número considerável de salas de apoio. Pela tendência dos eventos híbridos, os entrevistados
também sugerem que haja mais de um salão de grande porte, como o Royal Palm Plaza oferece.
95
Demanda – Entrevistas com Hotéis de Convenções
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Para contribuir na análise de mercado, foram entrevistados alguns dos hotéis considerados na cesta
competitiva, conforme tabela ao lado.
Item Hotel Localização Cargo
1 Bourbon Atibaia Convention
& Spa Resort Atibaia
Diretor de Vendas e
Distribuição
2 Sofitel Jequitimar Guarujá Gerente de
Vendas
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Os entrevistados afirmaram que entre 2014 e 2015 a
procura para realização de eventos caiu quando comparados
aos anos anteriores e a expectativa para os próximos anos
está sensível pela situação econômica do país.
Um fator considerado pelos entrevistados foi a diminuição
do número de participantes e a duração dos eventos,
alternativa decorrente da redução de custos. Outro queda
perceptível foi no consumo dos hóspedes, tanto em serviços
quanto a A&B.
96 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Demanda – Entrevistas com Hotéis de Convenções
Hospedagem
Atrelada a locação dos espaços de eventos: sim (100%)
Tipologia dos apartamentos: há preferência para apartamentos duplos (média de 75%)
Diária p/ apartamento duplo sem café da manhã e sem refeições: R$ 650,00
Eventos
Número de Participantes: Os hotéis entrevistados realizam eventos de médio e grande porte, com participação entre 400
e 800 pessoas.
Principal formato (montagem das salas): formato auditório e espinha de peixe.
Duração dos eventos: entre 2 e 3 dias
A&B
Atrelado a hospedagem e eventos: sim (100%)
Serviço Próprio: sim (100%)
Valor por refeição: Média entre R$100,00 e R$ 110,00
Bourbon Sofitel
97
Com a realização do contato com diretores de desenvolvimento de redes hoteleiras, foi possível obter informações dos
empreendimentos futuros abaixo:
Oferta Futura
Fonte: Google Maps – Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Cidade Royal 1 Midscale com Serviços Reduzidos 1 Midscale Superior
Midscale
Cidade Royal
Tauá Atibaia
Hotel em Estudo
98 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Oferta Futura - Cidade Royal
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Localização: em frente ao atual Royal Palm Plaza Campinas, na avenida de mesmo nome.
Estrutura: 2 Hotéis, Centro de Convenções (Royal Palm Hall), Mall de Serviços com 38 lojas de 57 m² e praça de alimentação com 250
lugares, duas torres de salas comerciais com total de 16.000 m² de ABL (cerca de 400 escritórios) e heliponto.
Apartamentos: 307 UHs no Hotel Contemporâneo (midscale com serviços reduzidos) e 218 UHs no Royal Palm Tower (midscale superior),
totalizando 525 unidades habitacionais.
Eventos: Um Ballroom de 5.040 m² com 8,5m de pé-direito e
capacidade para 5.000 pessoas em auditório e mais 18.000 m²
distribuídos em 38 salas menores.
Tipo de Negócio: Royal Palm Hall – Investimento Próprio //
Hotéis – Condotel // Mall e Escritórios – Incorporação Odebrecht.
Situação atual: Pré-lançamento.
Previsão de Inauguração: 2018
99 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Oferta Futura - Ampliação Tauá Hotel & Convention Atibaia
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
O Tauá Hotel & Convention Atibaia encontra-se em constante processo de estruturação e ampliação. Em agosto de 2014, foram
inauguradas treze salas de eventos no Centro de Convenções do Hotel. A nova área conta com 920 m² e possui capacidade para até
910 pessoas, totalizando 36 salas disponíveis no complexo.
Atualmente, o investimento ocorre na área de lazer do hotel, em busca de aumentar a demanda de lazer em períodos de baixa
ocupação de eventos (férias escolares e feriados). A próxima etapa será a ampliação e melhorias nas áreas de serviço do
empreendimento.
Um terreno ao lado do empreendimento foi adquirido para
viabilização da nova fase do projeto de expansão: um salão de
convenções para até 3.000 pax, 360 novas unidades habitacionais
(totalizando 700), novo restaurante e novas áreas sociais e de lazer.
A previsão de inauguração desta fase é para o ano de 2018.
Terreno adquirido
100
Considerações
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
Os resorts da cesta competitiva definida para esse estudo possuem penetração no segmento de eventos/convenções e de lazer.
O segmento de eventos/convenções é relevante nesses resorts, representando pelo menos 50% do total de vendas.
Grande parte dos hotéis selecionados é antiga e possui áreas de eventos adaptada. Nas pesquisas com os organizadores verificou-
se que o momento atual do segmento de eventos/convenções exige instalações, modulagem de salas e tecnologia que muitos não
conseguem oferecer.
Houve pequena queda no volume de vendas em 2015, mas os executivos de vendas não estão apavorados, entendem que é
momento de racionalização de custos, mas mesmo assim, as vendas estão acontecendo; constatação que fortalece o histórico do
mercado que aponta o setor com crescimento robusto e contínuo desde 2001.
O segmento de lazer é essencial para gerar resultados que minimizem a sazonalidade do segmento de eventos/convenções. Além
disso, os preços praticados são maiores e possibilitam uma melhor margem de contribuição no cômputo geral do hotel.
101
Índice
1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos
102
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
O Hotel x Mercado - Posicionamento
O hotel em estudo está direcionado para atender o mercado de
eventos/convenções e lazer.
As características do produto procuram atingir eventos/convenções no intervalo
entre 400 – 800 pessoas, principalmente, porém com capacidade para um
evento de até mil pessoas.
As áreas externas podem abrigar diversas atividades complementares do
segmento de eventos/convençoes, bem como equipamentos para o lazer,
cabendo à Operação do hotel definir a faixa etária que atacará para definir seu
posicionamento.
O padrão Novotel em alimentos e bebidas deve ser mantido na operação do
hotel em estudo, o que pode garantir um bom diferencial frente aos concorrentes
já que a Accor Hospitality mantém equipes de suporte à área para oferecer bom
nível de cardápio e serviços.
103
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
O Hotel x Mercado - Posicionamento Hotel
1 Royal Palm Plaza
2 Blue Moutain Hotel & SPA
3 Sofitel Jequitimar Guarujá
4 Hotel Villa Rossa
5 Bourbon Convention & Spa
Resort Atibaia
6 Paradise Golf & Lake Resort
7 Grande Hotel Campos do
Jordão
8 Fazenda Dona Carolina
9 Casa Grande Hotel Resort &
Spa
10 Grande Hotel São Pedro
11 Quality Resort & Convention
Center
12 Tauá Hotel & Convention
Atibaia
13 Hotel Alpino
14 Hotel Monte Real Resort
15 Vacance Hotel
Mais Competitivo
Menos Competitivo
Categoria Luxo 1 - RPP
2 – BMH
3 SJG
4 - HVR
5 - BCA
6 - PLR
7 - GHC
8- FDC
9 - CGR
10 - GHS
11 - QRC 12 - TRA
13 - HAL
14 - HMR
15 – Vacance Hotel
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Faixa de Influência mercadológica em Relação ao Hotel em Estudo
104
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
O Hotel x Mercado - Posicionamento Hotel
1 Royal Palm Plaza
2 Blue Moutain Hotel & SPA
3 Sofitel Jequitimar Guarujá
4 Hotel Villa Rossa
5 Bourbon Convention & Spa
Resort Atibaia
6 Paradise Golf & Lake Resort
7 Grande Hotel Campos do
Jordão
8 Fazenda Dona Carolina
9 Casa Grande Hotel Resort &
Spa
10 Grande Hotel São Pedro
11 Quality Resort & Convention
Center
12 Tauá Hotel & Convention
Atibaia
13 Hotel Alpino
14 Hotel Monte Real Resort
15 Vacance Hotel
Mais Competitivo
Menos Competitivo
Categoria Luxo 1 - RPP
2 – BMH
3 SJG
4 - HVR
5 - BCA
6 - PLR
7 - GHC
8- FDC
9 - CGR
10 - GHS
11 - QRC 12 - TRA
13 - HAL
14 - HMR
15 – Vacance Hotel
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Faixa de Influência mercadológica em Relação ao Hotel em Estudo
Oportunidade
105
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
O Hotel x Mercado - Posicionamento
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Oportunidade!
Hotel de Eventos e Lazer Eventos de Médio Porte – 400/800 pessoas
Diferencial Eventos: Dimensão do Salão Principal, Pé Direito dos Salões, Tecnologia e Áreas de Apoio. Diferencial Lazer : Áreas de Convivência, Bares e Restaurantes de Bom Nível
Valor Agregado: Haras, Clube de Tênis e Campo de Golfe 18 buracos no entorno imediato Diária para Eventos: R$ 400,00 – R$ 500,00 (ano 1) Diária para Lazer: R$ 450,00 – R$ 550,00 (ano 1)
Tabela de Oferta - Grupo Competitivo e Demanda
Item Inauguração Hotel UHs UH Comp. Demanda
1 1997 Royal Palm Plaza 500 500 290
2 2006 Sofitel Jequitimar Guarujá 301 301 175
3 2002 Bourbon Convention & Spa Resort 572 572 297
4 1972 Casa Grande Hotel Resort & Spa 265 265 154
5 2001 Paradise Golf & Lake Resort 416 416 241
6 1993 Fazenda Dona Carolina 94 94 47
7 2010 Blue Moutain Hotel & SPA 94 47 24
8 2008 Tauá Hotel & Convention Atibaia 340 340 194
9 1984 Vacance Hotel 208 104 60
10 1934 Hotel Monte Real Resort 243 122 70
11 2006 Quality Resort & Convention Center 220 220 106
12 1940 Grande Hotel São Pedro 117 117 59
13 1998 Grande Hotel Campos do Jordão 95 48 24
14 1922 Hotel Villa Rossa 103 103 52
15 1987 Hotel Alpino 85 43 21
3.653 3.291 1.813
106
Legenda: UH: Número de unidades habitacionais disponibilizadas pelos hotéis; TO (Taxa de Ocupação): Porcentagem de unidades habitacionais que foi preenchida no hotel durante determinado período, calculada através da divisão do número de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais ofertadas; Demanda: número de pessoas que ocupou o hotel durante determinado período, calculado pela multiplicação do número de unidades habitacionais ofertadas pela taxa de ocupação.
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Com base nas informações de desempenho
coletadas com os gerentes gerais dos hotéis da
cesta, pode-se identificar o número de room
nights vendidos por dia (demanda). O número
de diárias/dia confrontado com o número de
UHs disponíveis indica que a taxa de ocupação
para a cesta competitiva foi de 55%.
O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
Upscale Midscale Superior Midscale
107
O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
Com o passar dos anos, adotou-se a taxa de crescimento da demanda (valor ponderado a partir de
dados sobre demanda e taxa de ocupação divulgados no relatório Resorts Brasil em Perspectiva –
Informativo Especial n° 19 - Edição Anual 2013 - 2014 realizado por Resorts Brasil e Senac e do
relatório Resorts no Brasil 2014 realizado por Resorts Brasil e BSH) identificada de 4,55%.
Por segurança e metodologia, a taxa apurada de projeção foi reduzida ao longo tempo para evitar
uma super valorização da demanda nas projeções para o mercado e para a inserção do hotel em
estudo, com redução de 10% do primeiro ao terceiro ano, do quarto ao sexto ano reduzida em 25%,
e 50% do sétimo ao décimo ano.
Taxa de Projeção de Demanda
Taxa Peso
Demanda Resorts do Interior 2,85% 4 Taxa de Ocupação Resorts Brasil - Senac
5,93% 3
Demanda Resorts Brasil - BSH 5,42% 3
Taxa de Projeção 4,55% 10
Taxas de Projeção de Demanda
Corte Taxa
2015 a 2017 10% 4,09%
2018 a 2020 25% 3,41%
2021 a 2024 50% 2,27%
Projeção Demanda
Ano Demanda
2014 1.813
2015 1.887
2016 1.964
2017 2.045
2018 2.114
2019 2.186
2020 2.261
2021 2.312
2022 2.365
2023 2.419
2024 2.474
Demanda: Média diária de diárias vendidas
108
O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se ao reposicionamento dos mesmos em novos grupos competitivos, conforme a entrada de novos hotéis na cesta em análise.
Entradas: Royal Palm Convenções – 131 UHs (2018) Ampliação Tauá Hotel & Convention Atibaia – 360 UHs (2018) Entrada de Segurança – 300 UHs (2019) Entrada de Segurança – 300 UHs (2020) Saídas: Hotel Alpino – 43 UHs (2018) Blue Moutain Hotel & SPA – 47 UHs (2018) Vacance Hotel – 104 UHs (2018) Hotel Monte Real Resort – 122 UHs (2018)
Projeção de Oferta Inicial Entrada Saída Final
2014 3291 3291 2015 3291 3291 2016 3291 3291 2017 3291 3291 2018 3291 491 315 3467 2019 3467 300 3767 2020 3767 300 4067 2021 4067 4067 2022 4067 4067 2023 4067 4067 2024 4067 4067
A oferta futura identificada foi somada à oferta do grupo competitivo destacado.
109 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Desempenho: Adequado ao posicionamento
Diária Média: Posicionamento Hotel Midscale
Desempenho: Ideal é estabilização em pelo menos 52%
Posicionamento Intermediário entre os empreendimentos mais sofisticados e resorts midscale da faixa concorrencial definida
Oferta Hotel X mercado Demanda Desempenho
Mercado Hotel Total D. Ideal Penetração Pick UP Mercado Hotel % TO DM
2018 3467 343 3810 9,00% 80,00% 8 2114 160 46,73% R$ 490,00
2019 3767 343 4110 8,35% 90,00% 10 2186 174 50,79% R$ 514,50
2020 4067 343 4410 7,78% 100,00% 12 2261 188 54,77% R$ 522,22
2021 4067 343 4410 7,78% 103,00% 14 2312 199 58,09% R$ 530,05
2022 4067 343 4410 7,78% 103,00% 16 2365 205 59,90% R$ 537,47
O Hotel x Mercado: Desempenho
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
Legenda: Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + Grupo Competitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda que cabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share – Considerou-se até 3% de penetração positiva pois é um hotel realinhado para novas tecnologias na área de eventos, considerada superior aos considerados concorrentes. Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share e da taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. Pick up: Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência entre 5% e 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o mercado inteiro. Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de Agosto de 2015. Projeção de diária média: Diária média ano 1 foi baseada na análise da cesta competitiva Upscale, Midscale Superior e Midscale – pag. 21 e 88, os demais anos refletem processo de posicionamento do hotel no mercado – marca, localização e público alvo.
110
Abaixo estão as projeções de mercado antes e depois da entrada do hotel em estudo. O calculo é feito considerando as
ponderações de crescimento da cidade e da oferta hoteleira citadas nos slides anteriores.
O Hotel x Mercado: Desempenho
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
Projeção de Mercado
Ano Demanda Oferta TO Mercado Hotel em
Estudo
TO Mercado + Hotel em
Estudo
2014 1.813 3.291 55,09% 55,09%
2015 1.887 3.291 57,34% 57,34%
2016 1.964 3.291 59,69% 59,69%
2017 2.045 3.291 62,13% 62,13%
2018 2.114 3.467 60,99% 343 55,50%
2019 2.186 3.767 58,04% 343 53,20%
2020 2.261 4.067 55,60% 343 51,27%
2021 2.312 4.067 56,86% 343 52,44%
2022 2.365 4.067 58,15% 343 53,63%
2023 2.419 4.067 59,47% 343 54,85%
2024 2.474 4.067 60,83% 343 56,10%
111
Índice
1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos
112
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial
Tabela de Vendas Dezembro de 2014 – Valores a Vista, podem variar conforme tabela de venda escolhida pelo
comprador e data da compra.
Fonte: Sol Brasil
Tipologia N° de UHs m² privativo Valor UH
Por Unidade
Valor de Venda da Unidade
Desembolso total por m² Decoração
Pré-Operacional e Capital de Giro
Afiliação
1 219 29,14 484.307 57.697 9.908 1.600 553.512 18.995 2 100 35,1 583.362 69.498 11.934 1.600 666.394 18.986 3 7 53,3 885.846 105.534 18.122 1.600 1.011.102 18.970 4 6 56,87 945.179 112.603 19.336 1.600 1.078.718 18.968 5 5 59 980.580 116.820 20.060 1.600 1.119.060 18.967 6 6 64,65 1.074.483 128.007 21.981 1.600 1.226.071 18.965
113
Índice
1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos
114
A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiro cinco anos de operação, conforme o
item Análise do Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado ( taxa de ocupação e diária média
prevista).
O Fluxo de caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as
projeções de resultados, que serão apresentadas, a seguir e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 2%
a.a. Para o fluxo de caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação.
Os valores são correntes de Julho de 2015, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda.
Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo
mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de
receita (departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis).
As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses valores foram pesquisados nos hotéis definidos na
cesta competitiva.
O Estudo de Viabilidade não contempla as taxas cobradas durante o período pré operacional.
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
115
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
Os gastos foram estimados conforme médias de mercado e pesquisa direta na cidade, principalmente o gasto médio de
folha de pagamento (cargos e salários).
Honorários e Taxas Contratuais da Atrio Hotéis foram considerados e já estão refletidos no resultado apresentado.
Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário.
Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico
verificada no momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado.
Estimativa de Vendas - Hospedagem 2018 2019 2020 2021 2022
Disponibilidade 125.195 125.195 125.195 125.195 125.195 Taxa de Ocupação 46,7% 50,8% 54,8% 58,1% 59,9% Diárias Vendidas 58.502 63.592 68.569 72.728 74.995 Diária Média 490 515 522 530 537 Receita 28.666.012 32.718.303 35.807.829 38.549.446 40.307.884 Número de Hóspedes 117.004 127.185 137.138 145.456 149.991 RevPar 228,97 261,34 286,02 307,92 321,96
116
Projeções baseadas no Item 5
deste estudo e premissas
apresentadas na introdução desse
item (7)
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
Receita de Alimentos e Bebidas 2018 2019 2020 2021 2022 Receita A&B 17.035.801,13 19.073.657,73 21.165.269,77 23.084.397,58 24.459.297,47 Alimentos 11.925.060,79 13.351.560,41 14.815.688,84 16.159.078,31 17.121.508,23 Bebidas 5.110.740,34 5.722.097,32 6.349.580,93 6.925.319,27 7.337.789,24 # Couverts 295.328,26 324.449,70 347.859,21 364.495,35 373.565,57 Valor Médio por Venda 57,68 58,79 60,84 63,33 65,48
Departamentos Menores 2018 2019 2020 2021 2022 Aluguel de Espaço 2.044.000,00 2.406.080,00 2.599.968,00 2.673.552,00 2.747.136,00 Taxa de Ocupação 35% 40% 42% 42% 42% Valor do m² 16,00 16,48 16,96 17,44 17,92 Metragem 1.000,00 1.000,00 1.000,00 1.000,00 1.000,00 Lavanderia 286.660,12 327.183,03 358.078,29 385.494,46 403.078,84 Outros 71.665,03 81.795,76 89.519,57 96.373,61 100.769,71 Total de Receitas 2.402.325,14 2.815.058,79 3.047.565,87 3.155.420,07 3.250.984,55
117
Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas
apresentadas na introdução desse item (7)
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Folha de pagamento - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
* Índice Econômico considera o aumento real da folha de pagamento
Estimativa de Folha de Pagamento
Funcionários Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5
Hospedagem 76 1.128.000 1.139.280 1.156.200 1.173.120 1.184.400
Alimentos e Bebidas 76 1.383.600 1.397.436 1.418.190 1.438.944 1.452.780
Eventos e Deptos. Menores 13 213.600 215.736 218.940 222.144 224.280
Recreação e Lazer 24 420.000 424.200 430.500 436.800 441.000
Administração e Segurança 47 1.262.400 1.275.024 1.293.960 1.312.896 1.325.520
Marketing e Vendas 6 170.400 172.104 174.660 177.216 178.920
Manutenção 8 190.800 192.708 195.570 198.432 200.340
Subtotal 250 4.768.800 4.816.488 4.888.020 4.959.552 5.007.240
+ Encargos e Benefícios 100% 4.768.800 4.816.488 4.888.020 4.959.552 5.007.240
Total de Folha de Pagamento 9.537.600 9.632.976 9.776.040 9.919.104 10.014.480
Salário Médio Ano 1 1.590
118 Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7)
DRE: 1/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
2018 2019 2020 2021 2022
Receita Bruta 48.104.138 54.607.019 60.020.665 64.789.264 68.018.166
Receita Líquida 44.394.579 50.388.964 55.389.757 59.796.729 62.782.766
Habitações
Receita Bruta 28.666.012 100,0% 32.718.303 100,0% 35.807.829 100,0% 38.549.446 100,0% 40.307.884 100,0%
Receita Líquida 26.186.402 91,4% 29.888.170 91,4% 32.710.452 91,4% 35.214.919 91,4% 36.821.252 91,4%
Gastos Gerais 3.404.437 11,9% 3.814.941 11,7% 4.156.533 11,6% 4.467.099 11,6% 4.678.013 11,6%
Folha de Pagamento 2.323.680 8,1% 2.346.917 7,2% 2.381.772 6,7% 2.416.627 6,3% 2.439.864 6,1%
Lucro ou Prejuízo do Departamento 20.458.285 71,4% 23.726.312 72,5% 26.172.147 73,1% 28.331.192 73,5% 29.703.375 73,7%
Alimentos e Bebidas
Receita Bruta 17.035.801 100,0% 19.073.658 100,0% 21.165.270 100,0% 23.084.398 100,0% 24.459.297 100,0%
Receita Líquida 16.013.653 94,0% 17.929.238 94,0% 19.895.354 94,0% 21.699.334 94,0% 22.991.740 94,0%
Custos de A&B 5.809.208 34,1% 6.504.117 34,1% 7.217.357 34,1% 7.871.780 34,1% 8.340.620 34,1%
Gastos Gerais 1.037.895 6,1% 1.095.141 5,7% 1.151.420 5,4% 1.201.634 5,2% 1.237.543 5,1%
Folha de Pagamento 2.877.888 16,9% 2.934.616 15,4% 3.006.563 14,2% 3.079.340 13,3% 3.108.949 12,7%
Lucro ou Prejuízo do Departamento 6.288.662 36,9% 7.395.364 38,8% 8.520.014 40,3% 9.546.580 41,4% 10.304.627 42,1%
Departamentos Menores
Receita Bruta 2.402.325 100,0% 2.815.059 100,0% 3.047.566 100,0% 3.155.420 100,0% 3.250.985 100,0%
Receita Líquida 2.194.524 91,4% 2.571.556 91,4% 2.783.951 91,4% 2.882.476 91,4% 2.969.774 91,4%
Gastos Gerais 278.442 11,6% 318.903 11,3% 341.877 11,2% 352.682 11,2% 362.068 11,1%
Folha de Pagamento 427.200 17,8% 431.472 15,3% 431.472 14,2% 431.472 13,7% 431.472 13,3%
Lucro ou Prejuízo do Departamento 1.488.882 62,0% 1.821.181 64,7% 2.010.603 66,0% 2.098.322 66,5% 2.176.234 66,9%
L/P dos Centros de Receita 28.235.828 58,7% 32.942.858 60,3% 36.702.764 61,2% 39.976.095 61,7% 42.184.237 62,0%
119 Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7)
DRE: 2/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Administração e Geral 2018 2019 2020 2021 2022
Gastos Gerais 2.133.803 4,4% 2.290.519 4,2% 2.427.049 4,0% 2.555.216 3,9% 2.640.414 3,9%
Folha de Pagamento 2.524.800 5,2% 2.550.048 4,7% 2.587.920 4,3% 2.625.792 4,1% 2.651.040 3,9% Resultado 4.658.603 9,7% 4.840.567 8,9% 5.014.969 8,4% 5.181.008 8,0% 5.291.454 7,8%
Marketing e Sales
Gastos Gerais 1.443.124 3,0% 1.365.175 2,5% 600.207 1,0% 647.893 1,0% 680.182 1,0%
Folha de Pagamento 340.800 0,7% 344.208 0,6% 349.320 0,6% 354.432 0,5% 357.840 0,5%
Resultado 1.783.924 3,7% 1.709.383 3,1% 949.527 1,6% 1.002.325 1,5% 1.038.022 1,5%
Sports & Leisure
Gastos Gerais 72.000 0,1% 73.440 0,1% 74.520 0,1% 75.240 0,1% 75.600 0,1%
Folha de Pagamento 840.000 1,7% 848.400 1,6% 861.000 1,4% 873.600 1,3% 882.000 1,3% Resultado 912.000 1,9% 921.840 1,7% 935.520 1,6% 948.840 1,5% 957.600 1,4%
Manutenção e Conservação
Gastos Gerais 1.924.166 4,0% 2.073.465 3,8% 2.196.169 3,7% 2.301.162 3,6% 2.370.550 3,5% Folha de Pagamento 381.600 0,8% 385.416 0,7% 391.140 0,7% 396.864 0,6% 400.680 0,6%
Resultado 2.305.766 4,8% 2.458.881 4,5% 2.587.309 4,3% 2.698.026 4,2% 2.771.230 4,1%
Gastos com Água e Energia
Resultado 2.164.686 4,5% 2.332.648 4,3% 2.493.095 4,2% 2.651.806 4,1% 2.784.159 4,1%
Resultado Antes Fees Gerenciamento 16.410.849 34,1% 20.679.538 37,9% 24.722.345 41,2% 27.494.091 42,4% 29.341.772 43,1%
Gastos com a Franquia 2.016.444 4,2% 2.565.612 4,7% 3.116.983 5,2% 3.362.559 5,2% 3.526.884 5,2%
Royalties 1.443.124 3,0% 1.911.246 3,5% 2.400.827 4,0% 2.591.571 4,0% 2.720.727 4,0%
Marketing Fee 573.320 1,2% 654.366 1,2% 716.157 1,2% 770.989 1,2% 806.158 1,2%
Lucro Operacional Bruto - GOP 14.394.404 29,9% 18.113.926 33,2% 21.605.362 36,0% 24.131.531 37,2% 25.814.887 38,0%
120 Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas apresentadas na introdução desse item (7)
DRE: 3/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
Gastos de Capital 2018 2019 2020 2021 2022
Seguros 144.312 0,3% 147.199 0,3% 149.363 0,2% 150.806 0,2% 151.528 0,2%
Taxas da Propriedade 411.600 0,9% 411.600 0,8% 411.600 0,7% 411.600 0,6% 411.600 0,6%
Incentive Fee 1.727.329 3,6% 2.173.671 4,0% 2.592.643 4,3% 2.895.784 4,5% 3.097.786 4,6%
Asset Management 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0%
Fundo de Reposição 962.083 2,0% 1.638.211 3,0% 2.400.827 4,0% 2.591.571 4,0% 2.720.727 4,0%
Resultado 3.245.324 6,7% 4.370.680 8,0% 5.554.433 9,3% 6.049.761 9,3% 6.381.641 9,4%
Resultado Variável dos Locadores 11.149.081 23,2% 13.743.246 25,2% 16.050.928 26,7% 18.081.771 27,9% 19.433.246 28,6%
Resultado para Investidor Antes IR Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5
Receita Variável dos Locadores 11.149.081 23,2% 13.743.246 25,2% 16.050.928 26,7% 18.081.771 27,9% 19.433.246 28,6%
Aluguel Fixo 102.900 0,2% 102.900 0,2% 102.900 0,2% 102.900 0,2% 102.900 0,2%
Resultado 11.251.981 23,4% 13.846.146 25,4% 16.153.828 26,9% 18.184.671 28,1% 19.536.146 28,7%
121
Índice
1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos
122
Análise de Investimento
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados
Para o cálculo de rentabilidade, utilizou-se a fração ideal do apartamento conforme tabela abaixo:
Fonte: Sol Brasil
Habitações UHs Área Privativa (UHs x Área Privativa Fração
Tipo 1 219 29,14 6.382 0,002581
Tipo 2 100 35,1 3.510 0,003109
Tipo 3 7 53,3 373 0,004721
Tipo 4 6 56,87 341 0,005038
Tipo 5 5 59 295 0,005226
Tipo 6 6 64,65 388 0,005727
Total /Média 343 32,91 11.289
123
Análise de Investimento
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das fontes dos dados utilizados
Tipo do Apto - m² 29,14 35,1 53,3 56,87 59 64,65
Investimento 18.994,91
Rentab. 18.986
Rentab. 18.970
Rentab. 18.968
Rentab. 18.967
Rentab. 18.965
Rentab. -553.512 -666.394 -1.011.102 -1.078.718 -1.119.060 -1.226.071
Ano 1 29.045 5,2% 34.985 5,2% 53.126 5,3% 56.684 5,3% 58.807 5,3% 64.439 5,3% Ano 2 35.741 6,5% 43.051 6,5% 65.374 6,5% 69.753 6,5% 72.365 6,5% 79.295 6,5% Ano 3 41.698 7,5% 50.226 7,5% 76.270 7,5% 81.378 7,5% 84.426 7,5% 92.511 7,5% Ano 4 46.940 8,5% 56.541 8,5% 85.858 8,5% 91.609 8,5% 95.040 8,5% 104.141 8,5% Ano 5 50.429 9,1% 60.743 9,1% 92.239 9,1% 98.417 9,1% 102.103 9,1% 111.881 9,1% Ano 6 51.437 9,3% 61.958 9,3% 94.084 9,3% 100.386 9,3% 104.145 9,3% 114.119 9,3% Ano 7 52.466 9,5% 63.197 9,5% 95.966 9,5% 102.393 9,5% 106.228 9,5% 116.401 9,5% Ano 8 53.515 9,7% 64.461 9,7% 97.885 9,7% 104.441 9,7% 108.353 9,7% 118.729 9,7% Ano 9 54.586 9,9% 65.750 9,9% 99.843 9,9% 106.530 9,9% 110.520 9,9% 121.104 9,9%
Ano 10 55.677 10,1% 67.065 10,1% 101.839 10,1% 108.661 10,1% 112.730 10,1% 123.526 10,1% FC Perpetuidade 690.878 831.673 1.261.619 1.345.954 1.396.272 1.529.745 Média 10 anos 8,5% 8,5% 8,5% 8,5% 8,5% 8,5%
Média ano 3 a10 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% 9,2% TIR Com Perpetuidade 9,7% 9,7% 9,7% 9,7% 9,7% 9,7%
Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de julho de 2015 2) – Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; 4) Média Ano 3 a 10: rentabilidade simples média do ano 3 ao 10; 5) FC da Perpetuidade: Perpetuidade calculada com o CapRate de 10,1% e considerando o crescimento do FC em 2% a.a. 6) TIR com Perpetuidade: Cálculo da TIR com o FC de Perpetuidade somado ao FC 10. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2018 e 2022, a partir de 2023 foi considerado crescimento vegetativo de 2% ao ano do fluxo de caixa.
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Índice
1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos
125
A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil e interesse do investidor, porém, usualmente, o mercado realiza suas contas de viabilidade com médias de rentabilidade ao investidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m (Bruta).
Líquida: Após Taxas e Impostos e Retenção do Fundo de Reinvestimento Bruta: Antes do Ir e Após Retenção do Fundo de Reinvestimento
Taxa de Atratividade - Entrevista
Líquida 5,0% 7,0%
Bruta 6,5% 9,5%
Setor Imobiliário - Atratividade
Mínima Máxima
Mês 0,50% 1,00%
Ano 6,17% 12,68%
A Caio Calfat realizou em Junho de 2015 entrevistas com duas empresas que comercializam unidades de condo-hotés, a empresa Só Flats e a Compra e Venda de Hotéis, A resposta obtida foi que a faixa de concentração considerada atrativa pelos clientes estava entre:
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
Informações Públicas - Vendas Secundárias / Condo-Hotel
Unidade Valor
Anunciado Distrinuição Divulgada
Rentabilidade Nominal Mês
Rentabilidae Nominal Ano
Tryp Campinas 425.000 2.000 0,47% 5,80%
Mercure Campinas 310.000 1.657 0,53% 6,61%
Ibis Campinas 315.000 1.600 0,51% 6,27%
Blue Tree Santo André 350.000 1.640 0,47% 5,77%
Blue Tree Verbo Divino 385.000 2.080 0,54% 6,68% 0,50% 6,22%
Em pesquisa direta nos sites de imobiliárias eletrônicas Viva Real ( www.vivareal.com.br) e SóFlats (www.soflatsnet.com), - informações que não foram auditadas, foram obtidos os seguintes dados referências de mercado secundário de empreendimentos localizados próximos ao mercado em estudo e comparáveis ao hotel em estudo:
126
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
1. Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): O setor imobiliário atrai investidores de vários perfis, diz-
se e aceita-se quando se planejam projetos nessa área, que potenciais investidores estão interessados em taxas entre 6,17% a 12,68% ao ano
(bruto).
2. Rentabilidade do Setor de Condo-hotéis - Pesquisa: A rentabilidade desse setor varia conforme cada mercado e condições específicas do
momento analisado. Dados do mercado secundário colhidos, com unidades similares e de mercados próximos de Itu (SP), apontam uma média de
6,22% a,a.; em outra fonte consultada, entrevistas com executivos de empresas especializadas em comercialização de condo-hotéis, o interesse
dos investidores estaria concentrado na faixa entre 6,5% e 9,5% a.a., considerando taxa bruta (antes do IR e após a retenção do Fundo de
Reinvestimento), o que equivaleria a aproximadamente uma faixa de 5% a 7% a.a. após todos as taxas, impostos e retenções.
3. Taxa de Rentabilidade para Cálculo da Perpetuidade: foi adotado a taxa de 10,1%, rentabilidade nominal e simples estimada para o fluxo de
caixa do ano 10. Foi adotado essa taxa pelo método de perpetuidade que considera trazer FC futuros para o presente, assim a rentabilidade
corrente do FC 10 representaria a taxa de capitalização para os fluxos futuros.
4. Cálculo da TIR: A TIR foi calculada com o acréscimo da Perpetuidade no último ano; tal metodologia foi adotada pois o perfil de investimento de
hotelaria é de longo prazo, não exaurindo a capacidade de geração de caixa no décimo ano de operação. Assim, utilizou-se o CapRate de 10,1% e
considerou-se o crescimento vegetativo de 2% a.a. do FC do hotel nos últimos cinco anos. A TIR representa a máxima rentabilidade que um fluxo
de caixa determinado pode gerar em relação ao investimento realizado. ( Ver Anexo: Cálculo da Taxa Interno a de Retorno ).
127
Empreendimentos similares em operação no mercado
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
Fonte: Abyara e Saúva Construtora
Em pesquisa direta com as corretoras Abyara e Saúva Construtora e Goincorp Construtora foram obtidos os seguintes dados
referências de mercado de lançamentos de empreendimentos localizados em nos mercados do entorno de Itú. Foram analisadas as
cidades de Campinas, Jundiaí e Barueri que estão próximas ao mercado em estudo e são comparáveis ao hotel em estudo.
Empreendimento Hotel Contemporâneo Gran Bourbon Alphaville Intercity Premium Jundiaí
Tipo do Empreendimento Condo -Hotel Condo -Hotel Condo -Hotel
Categoria Econômico Midscale Superior Midscale
Localização Campinas Barueri Jundiaí
Qtde Uhs / Aptos 310 461 155
m² apartamentos 20 m² 23.55 m² a 59,35 m² 24,30 m²
Valor de venda (Uhs/Aptos) 470.000 470.000 370.000
Valor de venda/m² 23.000/ m² 20.128/ m² 15.226/m²
Previsão de entrega 2018 2018 2016
Estudo Hotel Contemporâneio Campinas - http://cms.mediagruppe.com/or/ROYAL/PDF/HOTEL_CONTEMPORANEO_LAUDO.PDF
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Índice
1. Sumário executivo
2. Tendências e perspectivas macroeconômicas
3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança
4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução
5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado
6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de
giro inicial
7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira
8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das
fontes dos dados utilizados
9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de
lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado
10. Anexos
129 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Sofitel Jequitimar Guarujá
Encontra-se em bom estado de conservação, sem
necessidade de reparos. O hotel é considerado upscale dadas
a estrutura e a gama de serviços que oferece.
O hotel considera como concorrentes o Royal Palm Plaza, o
Casa Grande Hotel Resort & Spa e alguns hotéis da cidade de
São Paulo como Hyatt, Hilton e Sheraton WTC. Por ser um
produto de nível superior, muitas vezes acaba perdendo
propostas para hotéis mais acessíveis como o Tauá Hotel &
Convention Atibaia e o Paradise Golf & Lake Resort, por
clientes que prezam mais pelo custo.
O empreendimento promove shows no Espaço Arena que
movimenta a demanda de lazer.
Anexo - Ficha de Hotéis
130 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva Área Pé-direito Auditório U Diretoria Escolar Banquete
Begonia 72 m² 2,60 m 35 21 36 25 0
Bromelia 50 m² 2,45 m 25 18 25 18 0
Manacá 29 m² 3,80 m 0 0 0 0 0
Orquidea 49 m² 2,45 m 25 18 24 18 25
Samambaia 49 m² 2,45 m 30 18 24 20 25
Figueira I 42 m² 4,00 m 30 15 21 24 0
Figueira II 58 m² 4,00 m 30 15 29 24 0
Figueira III 47 m² 4,00 m 45 15 23 24 0
Figueira I + II + III 147 m² 4,00 m 120 51 73 78 70
Ipe I 40 m² 4,00 m 25 10 20 15 0
Ipe II 64 m² 4,00 m 35 20 32 25 0
Ipe III 88 m² 4,00 m 98 25 43 40 0
Ipe I + II + III 194 m² 4,00 m 178 57 96 100 80
Jequitiba I 274 m² 5,20 m 250 60 135 150 200
Jequitiba II 274 m² 5,20 m 250 60 135 150 200
Jequitiba III 274 m² 5,20 m 250 60 135 150 200
Jequitiba IV 274 m² 5,20 m 250 60 135 150 200
Jequitiba I + II + III + IV 1096 m² 5,20 m 1100 0 0 600 1000
Foyer 800 m² 3,70 m 0 0 0 0 0
Sofitel Jequitimar Guarujá
O espaço de eventos Sofitel Jequitimar Guarujá é
formado por 16 salas equipadas e com capacidade para
até 1.100 pessoas que podem ser adaptadas de acordo
com as necessidades dos clientes. O hotel ainda
disponibiliza arena ao ar livre, que oferece mais de
6.000m² para eventos de grande porte.
O maior salão é o Jequitibá, que pode ser dividido em 4
salas menores e comporta eventos para até 1.200 pessoas
em auditório.
De acordo com a direção do hotel, a maior sala possui
uma taxa de ocupação de 40% a 50%, o que representa
uma boa utilização do espaço.
Anexo - Ficha de Hotéis
131 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Casa Grande Hotel Resort & Spa
Encontra-se em bom estado de conservação, sem
necessidade de reparos. Apesar de ser considerado midscale
superior, o hotel atua com um mercado semelhante ao Sofitel
Jequitimar Guarujá.
Os principais concorrentes do empreendimento são Sofitel
Jequitimar Guarujá, Royal Palm Plaza, Bourbon Atibaia
Convention & Spa Resort e alguns hotéis da cidade de São
Paulo como Hyatt, Hilton e WTC.
Seus principais clientes são estabelecimentos bancários e
financeiros, indústrias farmacêuticas, laboratórios,
associações médicas, indústrias de bebidas, indústrias
automobilísticas e empresas de informática.
Anexo - Ficha de Hotéis
132 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Planta Baixa – Salão Imperial Casa Grande Hotel Resort & Spa
O espaço do Casa Grande Hotel Resort & Spa é composto por um Centro
de Convenções e um Centro de Exposições.
O Centro de Convenções é formado por 4 salas no piso térreo que podem
ser unidas e formam o Salão Imperial, a maior sala, com 800 m² e
capacidade para até 800 pessoas em auditório. Além disso, o Centro de
Convenções conta também com mais uma sala de 200 m² no pavimento
superior.
Já o Centro de Exposições é composto por 4 salas no térreo e 2 no
mezanino que são mais utilizadas para feiras e exposições diversas.
Segundo a direção do hotel, são realizados cerda de 450 eventos/ano com
uma média de 250 participantes por evento.
Anexo - Ficha de Hotéis
133 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Royal Palm Plaza
Encontra-se em bom estado de conservação, sem necessidade de
reparos. O atendimento e serviços são compatíveis com a atmosfera
requintada do empreendimento.
Concorrentes: Com relação ao espaço de eventos considera o
Bourbon Atibaia Convention & Spa Resort, o Paradise Golf & Lake
Resort, o Sofitel Jequitimar Guarujá e o Casa Grande Hotel Resort &
Spa. Já relacionado a qualidade do produto, considera como
concorrentes os hotéis Hilton, Hyatt e Sheraton WTC na cidade de São
Paulo, e empreendimentos de outros estados como Costão do
Santinho.
Royal Palm Vacation Club: no ano de 2013 o Royal Palm Plaza passou
a ser um dos resorts filiados à RCI, operadora que faz intercâmbio de
semanas de Timeshare.
Anexo - Ficha de Hotéis
134 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Planta Baixa – Salão Imperial Royal Palm Plaza
O espaço de eventos do Royal Palm Plaza é formado por 36 salas e
ocupa área de 5.400 m², com capacidade para 3.700 pessoas.
O maior salão é o Imperial, que conta com 10 salas e possui
capacidade de atendimento para 1.200 pessoas. Além do salão, o
hotel ainda conta com a Sala Infante Dom Henrique (150 pessoas),
com o Paço dos Nobres (1660 pessoas), com 2 Boardrooms (12 a 18
pessoas) além da Sala de Projeção Lumini (70 pessoas).
De acordo com a direção do hotel, há forte demanda de eventos
corporativos, responsáveis pela boa ocupação durante a semana,
além de eventos sociais e demanda de lazer que complementa a
ocupação aos finais de semana.
Anexo - Ficha de Hotéis
135 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva Planta Baixa – Salão Orquídea
Paradise Golf & Lake Resort
O espaço de eventos do Paradise Golf & Lake Resort conta com mais de
30 espaços diferentes, entre eles áreas abertas, espaços alternativos e
espaço gourmet que permitem a realização das mais diversas modalidades
de eventos.
A maior sala é o Salão Orquídea que conta com um espaço único (não
modulável) de 2.030 m², com 6,40 m de pé-direito que comporta até 2.000
pessoas em auditório.
O último espaço inaugurado foi o Espaço Gourmet, exclusivo para
realização de almoços, jantares e festas privativas. O espaço acomoda até
650 pessoas em banquete e conta com um bar.
Anexo - Ficha de Hotéis
136 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Bourbon Atibaia Convention & Spa Resort
O hotel encontra-se em estado de conservação adequado nas
áreas comuns e privativas, com poucos reparos sendo
necessários.
Os principais concorrentes do hotel são o Royal Palm Plaza e o
Paradise Golf & Lake Resort.
O restaurante foi ampliado e um anfiteatro para 300 pessoas
inaugurado em 2013. Também foram inauguradas dois novos
campos de golfe e um campo de paintball de 500m².
Anexo - Ficha de Hotéis
137 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Bourbon Atibaia Convention & Spa Resort
O espaço de eventos do Bourbon Atibaia Convention & Spa Resort conta
com mais de 10.000 m² de área distribuídos em 47 salas de reuniões e um
Pavilhão de 2.028 m², destinado a realização de feiras e exposições. Há o
Grand Ballroom - modulável com 1.532 m² para até 2.500 pessoas, com
camarote, palco, camarim e sala VIP equipada para videoconferência. Além
disso, conta ainda com área para eventos externos, entrada privativa e
completa infraestrutura.
Segundo a direção do hotel, não ocorrem muitos eventos sociais nas, pois
há a exigência de atrelamento de no mínimo 500 UHs para locação do maior
espaço (2.500 pessoas).
Anexo - Ficha de Hotéis
138 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Tauá Hotel & Convention Atibaia
As áreas comuns e privativas encontram-se em bom estado de
conservação, sem necessidade de reparos.
Seus principais concorrentes são o Bourbon Atibaia Convention &
Spa Resort, o Royal Palm Plaza e o Paradise Golf & Lake Resort.
No momento, estão ampliando a área de lazer e há projeto de
expansão do número de UHs, espaço de eventos, restaurantes e
áreas de serviço (informações detalhadas em Oferta Futura).
Anexo - Ficha de Hotéis
139 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Planta Baixa – Pavimento do Salão Brasil
Tauá Hotel & Convention Atibaia
Dispõe de 32 salas de eventos no total, sendo a maior delas com 1.007 m²
e capacidade máxima para até 1.400 pessoas em auditório. Nenhuma sala
do Centro de Convenções do Tauá Hotel & Convention Atibaia é modulável,
sendo todas com espaço físico fixo e diversos tamanhos que, segundo a
administração do hotel, atende bem as necessidades dos clientes.
Foi informado pela direção do hotel, que a maior sala é utilizada
frequentemente, cerca de 2 a 3 vezes por mês. Os principais eventos
realizados nesta sala costumam ser sociais, como jantares e festas.
Anexo - Ficha de Hotéis
140 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Quality Resort & Convention Center Itupeva
Está localizado em frente ao Hopi Hari e ao Wet´n Wild, e
ao lado do Outlet Premium e do Shopping Serra Azul
Itupeva.
Mesmo caracterizado como resort, há poucas opções de
lazer.
Segundo a direção do hotel, os seus principais
concorrentes são o Tauá Hotel & Convention Atibaia,
Bourbon Atibaia Convention & Spa Resort, Royal Palm Plaza,
Mendes Convention (Santos) e até mesmo hotéis menores
como Rancho Silvestre e o Almenat.
Anexo - Ficha de Hotéis
141 Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting
Cesta Competitiva
Quality Resort & Convention Center Itupeva
O espaço de eventos do Quality Resort & Convention Center Itupeva
conta com mais de 1.500 m² de área com 13 salas de reuniões com
capacidade total para até 1.460 pessoas em auditório.
O maior salão é o Salão Serrazul, que possui 464 m² e comporta até
500 pessoas em auditório.
Segundo a direção do hotel, a maior sala é a mais utilizada, contando
com uma taxa de ocupação anual de cerca de 55%. Para locação dessa
sala existe a política de atrelamento com hospedagem.
Anexo - Ficha de Hotéis
142
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Anexo - Glossário
Absorção de Mercado Calcula o equilíbrio de oferta e demanda de acordo com a taxa de ocupação estipulada para tal equilíbrio. O resultado é o
número de UHs que pode ser acrescido ou subtraído para se atingir a taxa de ocupação estipulada.
Área Comum É a área que pode ser utilizada em comum por todos os hóspedes do hotel, sendo livre o acesso e o uso, de forma
comunitária. Por exemplo: lobby, áreas de lazer, corredores de circulação e escadas.
Área Privativa
Mesmo que área útil. No mercado imobiliário, é a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. Em hotéis, é a
unidade habitacional, à qual somente o hóspede que a alugou tem acesso. É composta pela superfície limitada da linha que
contorna externamente as paredes das dependências.
Área Útil
Mesmo que área privativa. É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja,
restrita aos limites. Também é conhecida como área de vassoura. É a área mais importante no momento da compra do imóvel,
devendo ser item a ser questionado durante a transação do negócio.
B2B Sigla que define atuação do hotel com outras empresas, não o consumidor final.
B2C Sigla que define atuação do hotel com o consumidor final.
Basic Fee Taxa básica de administração e incentivo a vendas, calculada sobre a Receita Bruta (receita líquida mais impostos).
Normalmente esta taxa é de 5%.
Budget
Hotéis que compõem a base do mercado. São extremamente enxutos (geralmente são do tipo cama e café e as áreas comuns
resumem-se à circulação somente) e ocupam-se em prestar serviços voltados às necessidades estritamente básicas do
hóspede. Muitos deles apresentam configurações e serviços amadores.
143
Detalhe da Área do Porto Maravilha
Anexo - Glossário
Cap rate Cap rate é o número que representa a porcentagem da renda anual conseguida através de um imóvel sobre o seu valor de
aluguel.
Demanda Hoteleira Utilização efetiva das unidades habitacionais oferecidas e disponíveis em um hotel.
Departamentos menores
Em hotelaria, os grandes geradores de receita são os setores de hospedagem e alimentos e bebidas (restaurantes e
banquetes). Outros setores, com menor estrutura e pessoal alocado são geralmente agrupados sob a nomeclatura
Departamentos Menores.
Despesas Pré-Operacionais Despesas de implantação do sistema hoteleiro realizadas antes da abertura oficial do hotel. Inclui despesas de salários,
treinamento, compras de estoque, mkt de lançamento e etc.
Diária Média Total da receita gerada pela venda de apartamentos em um determinado período dividido pelo número de apartamentos
vendidos no mesmo período. É um dos índices operacionais mais usados para avaliar a produtividade do hotel.
Estudo de Absorção Estudo que simula o impacto da entrada de novos hotéis no mercado (oferta futura) e se há espaço para novos hotéis
conforme uma taxa de ocupação definida como adequada para o mercado.
Fair Share ou Market Share Termo mercadológico que mede a participação proporcional de um produto em relação ao mercado geral ou em mercado
concorrente definido.
Faturamento
Liquidação de uma despesa mediante apresentação das respectivas notas de débito a elas referentes. Em hotelaria, costuma-
se usar o sistema de faturamento para empresas, geralmente em períodos de quinze a trinta dias depois de encerrada a
hospedagem.
144
Detalhe da Área do Porto Maravilha
FF&E
Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas
e instalações que não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de
malas.
Flat
Tipo de meio de hospedagem onde as unidades habitacionais são geralmente compostas por uma sala de estar, apartamento e uma pequena cozinha, destinados a hóspedes permanentes ou não. A administração pode ser equivalente à de um condomínio, ou
mista entre condomínio e hotel. São regidos pela Lei de Condomínio: “edifícios constituídos por unidades autônomas e correspondentes áreas comuns”.
Franquia Tipo de administração também usado em hotelaria, na qual o franqueador atribui ao franqueado o direito de utilização de sua
marca ou dos seus produtos ou serviços, cabendo ao franqueado a venda e o pagamento do uso da marca, denominado royalties.
Fundo de Reposição de Ativos (FRA)
Destinado à reposição dos ativos fixos imobilizados das áreas comuns do hotel (como caixilhos, instalações elétricas, hidráulicas e mecânicas etc.). Normalmente é calculado sobre a Receita Líquida, variando entre 3% e 7%
Gastos de Capital Grupo contábil que consolida as informações de gastos e receitas não operacionais e aquelas especificamente relacionadas à
propriedade (hotel), ex: IPTU.
Gastos não distribuíveis Termos contábil e financeiro para os gastos realizados em uma empresa que não podem ser alocados diretamente em um centro
de receita, pois são gastos que impactam toda a organização; por exemplo salário do gerente geral ou gastos com marketing e vendas.
Grupo Competitivo, Cesta Competitiva, Grupo Referencial ou Cesta
Referencial
Definição de participantes de um mercado em que o hotel em estudo deverá atuar diretamente.
Gerente Geral Funcionário encarregado do exercício da administração central de um hotel, e pela coordenação de todos os setores da casa. Tem
sob sua responsabilidade gerentes setoriais e assistentes, de acordo com a filosofia da empresa.
Anexo - Glossário
145
Gross Operational Profit (GOP)
É o lucro operacional bruto, e representa um ótimo indicador de rentabilidade do investimento hoteleiro, já que leva em consideração todas as receitas do hotel (e não só a de hospedagem) e todos os custos e despesas operacionais.
HIIP Sigla de Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, uma outra denominação para condo-hotel: empreendimento aprovado
nos orgãos público como hoel e submetido ao regime de condomínio edilício.
Hotel Asset Manager
Profissional contratado pelos investidores para representar seus interesses frente à gerenciadora hoteleira, sua atuação pode ocorrer de várias maneiras, porém o escopo do trabalho geralmente tem como objetivo: analisar monitorar a operação, monitorar
e, se preciso, incentivar melhorias nas condições físicas do empreendimento e dos serviços da gerenciadora e orientar os investidores quanto a situação atual e futura do investimento.
IDHM Sigla de Índice de Desenvolvimento Humano Municipal: mede a qualidade de vida com dados de longevidde, educação e renda.
Incentive Fee Taxa de incentivo de administração, calculada sobre o Lucro Operacional.
Ocupação Em hotelaria, refere-se ao preenchimento total ou parcial das disponibilidades de hospedagem oferecidas por um estabelecimento.
Índice determinado pela comparação da oferta com a ocupação das unidades habitacionais, calculado dividindo-se o total de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais disponíveis.
Oferta Hoteleira Número total de unidades habitacionais, ou de leitos, disponíveis anualmente em um hotel ou localidade.
Anexo - Glossário
146
Operadora Hoteleira
Empresa especializada na administração de empreendimentos hoteleiros. Pode ser proprietária de hotéis, mas, na maioria dos casos, recebe dos proprietários uma participação no faturamento do hotel (basic fee) e no resultado líquido do hotel (incentive fee)
como remuneração pelos seus serviços. Contratando uma operadora hoteleira, os proprietários asseguram-se de uma administração profissional e afiliam sua propriedade a uma marca de reconhecimento nacional ou internacional, além de
beneficiarem-se dos esforços de marketing e vendas realizados por essas empresas em grande escala.
Pax Termo usado internacionalmente para designar pessoas em trânsito, fazendo turismo.
Penetração de Mercado Conceito Mercadológico que mede a eficiência de captação de demanda de um produto comparado aos seus concorrentes. Se
maior que 1, o produto tem penetração positiva e está ganhando mercado em relação aos seus concorrentes; se menor que um, o produto está perdendo mercado em relação aos seus concorrentes.
Perpetuidade Considera que o fluxo de caixa do período analisado estende-se infinitamente. O valor residual neste caso seria o valor presente
deste fluxo de caixa perpétuo, calculado para o último ano do período de análise.
PIB Sigla que significa Produto Interno Bruto: a soma (em valores monetários) de todos os bens e serviços finais produzidos numa
determinada região (quer sejam países, estados ou cidades), durante um período determinado (mês, trimestre, ano, etc).
Pick-up (de demanda) Termos que aponta a capacidade de absorver demanda de fora do mercado em análise.
Pool Hoteleiro Dentro da modalidade de flats existem unidades que podem ou não estar dentro do pool hoteleiro. Unidades dentro do pool fazem
parte do inventário para venda de diárias, funcionando como hotelaria normal. Enquanto que unidades fora do pool não fazem parte da oferta hoteleira.
Anexo - Glossário
147
Receita Bruta Receita total obtida pelo hotel antes de descontados os impostos.
Receita de Hospedagem Receita gerada pela venda de apartamentos em um hotel. Normalmente, equivale a mais de 50% da receita total e pode incluir a
receita gerada pela venda de café-da-manhã.
Receita Líquida Receita bruta menos os impostos.
Rede Hoteleira Conjunto de estabelecimentos hoteleiros vinculados a uma mesma empresa operadora, que dita as regras de operação e se
encarrega da administração dos estabelecimentos. Os estabelecimentos não necessariamente pertencem aos mesmos proprietários.
Rentabilidade Conceito que mede o retorno de um investimento, geralmente expresso em percentual sendo calculado pelo resultado da
operação do negócio comparado com o valor investido no negócio.
Reposicionamento de Mercado
Quando produtos e serviços são direcionados para públicos alvos diferentes do que eram originalmente direcionados.
Revpar RevPAR (Revenue per Available Room – Receita por apartamento disponível ) - significa a receita que cada UH está gerando,
ela mede a receita total de hospedagem dividida pelo número de UH’s disponíveis em um determinado período.
Segmento de Demanda Termo mercadológico que é o resultado de filtros aplicados a um determinado mercado consumidor que divide em grupos
relativamente homogênios os consumidores, orientando esforços de vendas e posicionamento de produto.
Anexo - Glossário
148
Anexo - Glossário
Taxa de Atratividade Significa a taxa de rentabilidade que orienta investidores na escolha de seus investimentos. No mercado afirma-se que um
investimento está adequado a determinado tipo de investidor se a taxa de atratividade (rentabilidade estimada) está atendida.
Taxa Interna de Retorno (TIR) Taxa de desconto que iguala o valor presente das entradas de caixa ao investimento inicial de um projeto, resultando, assim, em um VPL=0. Sinaliza a rentabilidade máxima que um fluxo de caixa pode gerar em relação ao investimento relacionado a este fluxo
de caixa.
UH ou unidade habitacional Unidade autônoma - área privativa do apartamento que forma o hotel.
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Legenda:
F: Fluxo de Caixa
Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa correspondente
TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado da soma, considerando os valores dos fluxos
de caixa descontados, incluindo o valor de investimento, seja 0.
No caso do estudo atual, no FC 10 soma-se a perpetuidade ao valor correspondente ao FC 10. Essa metodologia é utilizada
uma vez que o hotel é um investimento de longo prazo e a capacidade de geração de caixa não se exaure no décimo ano de
operação.
Anexo – Fórmula da Taxa Interna de Retorno
Av. Angélica, 2100 – conjs. 51 e 52 – Higienópolis São Paulo – SP – Brasil – 01228-200 Fone – fax (55.11) 3034.2824 www.caiocalfat.com.br [email protected]