-
Capa finalizada na primeira entrega do TCC (N1 Experimental I -
P1).
UNIVERSIDADE ANHEMBI MORUMBI
RAPHAEL SULIVAN FERREIRA
ANLISE DE VIABILIDADE ESTTICA E DINMICA NA INCORPORAO DE
EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL
SO PAULO 2009
-
2
Contra capa finalizada na primeira entrega do TCC (N1
Experimental I - P1).
Orientador: Prof. Calebe Paiva
RAPHAEL SULIVAN FERREIRA
ANLISE DE VIABILIDADE ESTTICA E DINMICA NA INCORPORAO DE
EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL
Trabalho de Concluso de Curso apresentado como exigncia parcial
para a obteno do ttulo de Graduao do Curso de Engenharia Civil da
Universidade Anhembi Morumbi
SO PAULO 2009
-
3
Contra capa finalizada na primeira entrega do TCC (N1 -
Experimental I - P1).
Trabalho____________ em: ____ de_______________de 2009.
Professor Calebe Paiva Gomes de Souza
Nome do Orientador
Professor Fernando Jos Relvas
Nome do professor da banca
RAPHAEL SULIVAN FERREIRA
ANLISE DE VIABILIDADE ESTTICA E DINMICA NA INCORPORAO DE
EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL
Trabalho de Concluso de Curso apresentado como exigncia parcial
para a obteno do ttulo de Graduao do Curso de Engenharia Civil da
Universidade Anhembi Morumbi
Comentrios:_________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
-
4
AGRADECIMENTOS
Primeiramente gostaria de agradecer a Deus, aos meus pais, minha
namorada Lvia
Carolina e a todos os professores que ministraram o curso de
Engenharia Civil da
Universidade Anhembi Morumbi, estes tiveram grande importncia
neste capitulo da
minha vida.
Tambm gostaria de deixar meus agradecimentos as pessoas que
colaboraram para
elaborao deste trabalho: Prof. Wilson Iyomasa; Prof. Calebe
Paiva (orientador);
Prof. Gisleine Coelho de Campos (coordenadora do curso); Eng
Marlia Alvares
(Analista Snior do departamento de Novos Negcio da incorporadora
e construtora
Trisul); Walter Tozatto (Suporte Tcnico do software Viabil) e
Eli Wolf (diretor
executivo da empresa BDK Solutions).
-
5
RESUMO
Este trabalho demonstra a anlise matemtica e conceitual da
viabilidade financeira
de empreendimentos residenciais. O estudo pretende analisar
alguns parmetros
empricos observados no treinamento prtico, os indicadores
financeiros, que foram
estudados e pesquisados nas bibliografias relacionadas com a
matemtica
financeira, anlise de investimentos, e para o estudo de
viabilidade de
empreendimentos residenciais foi utilizado um software de nome
Viabil desenvolvido
e gerido pela a empresa BDK Solutions.
Para a avaliao financeira de bens imveis necessrio construir um
fluxo de
caixa, que considera as receitas e as despesas decorrentes do
investimento ao
longo do tempo. Com o desenvolvimento do fluxo de caixa possvel
determinar
alguns indicadores de anlise de investimento que permite ao
empresrio tomar a
melhor deciso sobre a aplicao dos recursos disponveis de forma
racional e
rentvel.
Palavras-Chave: Viabilidade Econmica, Viabilidade Esttica e
Viabilidade Dinmica.
-
6
ABSTRACT
The current work demonstrates the mathematical and conceptual
analysis of the
financial viability of residential developments. The and
research aims to examine
some empirical parameters observed in practical training
financial indicators that
were studied and researched in bibliographies related to
financial mathematics,
investment analysis, and for the study of viability residential
developments was used
a software of called Viabil developed and managed by the company
BDK Solutions.
For the financial evaluation of real estate is necessary to
build a cash flow that
considers the income and expenses arising from the investment
over time. With the
development of cash flow is possible to determine some
indicators of investment
analysis allowing the entrepreneur make the best decision on the
application of
available resources of form rational and profitable.
Keywords: Economic Feasibility, Feasibility and Feasibility
Static Dynamics.
-
7
LISTA DE FIGURAS
Figura 5.1: Ciclo de uma Incorporao
Imobiliria.....................................................19
Figura 5.2: Exemplo de Fluxo de Caixa da Velocidade das
Vendas..........................30
Figura 5.3: Exemplo de Fluxo de Caixa Tabela de
Vendas.......................................30
Figura 5.4: Exemplo do Fluxo de Caixa
IPTU............................................................31
Figura 5.5: Exemplo do Fluxo de Caixa
ITBI..............................................................32
Figura 5.6: Exemplo do Fluxo de Caixa
Corretagem.................................................33
-
8
LISTA DE TABELAS
Tabela 5.1 Anlise de Viabilidade
Esttica.............................................................20
Tabela 5.2 Anlise de Viabilidade
Dinmica...........................................................23
Tabela 6.1 Cronograma
Fsico-Financeiro..............................................................36
Tabela 6.2 Anlise de Viabilidade
Esttica.............................................................38
Tabela 6.3 Velocidade das
Vendas.........................................................................39
Tabela 6.4 Tabela de
Vendas.................................................................................40
Tabela 6.5.1 Fluxo de Caixa das Vendas (Lanamento Fev-10 at
Nov10)...........40
Tabela 6.5.2 Fluxo de Caixa das Vendas (Construo Dez-10 at
Set-11)............43
Tabela 6.5.3 Fluxo de Caixa das Vendas (Construo Out-11 at
Jul-12).............44
Tabela 6.5.4 Fluxo de Caixa das Vendas (Construo Ago-12 at
Nov-12)...........44
Tabela 6.5.5 Fluxo de Caixa das Vendas (Repasse Dez-12 at
Abr-13)................45
Tabela 6.5.6 Fluxo de Caixa das Vendas (Repasse Mai-13 at
Set-13)................45
Tabela 6.6 Fluxo de Caixa do
Terreno....................................................................46
Tabela 6.7 Fluxo de Caixa da
Obra.........................................................................48
Tabela 6.8 Fluxo de Caixa das Despesas
Comerciais............................................49
Tabela 6.9 Fluxo de Caixa das Despesas com
Incoporao..................................50
Tabela 6.10 Fluxo de Caixa dos
Impostos..............................................................52
Tabela 6.11 Fluxo de Caixa do Resultado Sem
Financiamento.............................53
Tabela 6.12 Fluxo de Caixa do Resultado Com
Financiamento.............................55
Tabela 6.13 Fluxo de Caixa VP - Valor
Presente....................................................56
Tabela 6.14 VPL Valor Presente
Lquido............................................................58
Tabela 6.15
Payback...............................................................................................59
Tabela 6.16
Lucro....................................................................................................60
Tabela 6.17 Margem
Bruta......................................................................................60
Tabela 6.18 Investimento
Mximo...........................................................................61
Tabela 6.19 Exposio
Mxima..............................................................................62
Tabela 6.20 Exposio
Mdia.................................................................................62
Tabela 6.21 Resultado
Lquido................................................................................64
Tabela 6.22
Indicadores..........................................................................................64
Tabela 6.23 TIR e MTIR x Velocidade de
Vendas..................................................65
-
9
LISTA DE GRFICOS
Grfico 5.1 VPL x Taxa de
Desconto......................................................................25
Grfico 5.2 TMA Taxa Mnima de
Atratividade.....................................................26
Grfico 5.3 TIR Taxa Interna de
Retorno.............................................................27
Grfico 5.4
Risco.....................................................................................................29
Grfico 6.1 TIR x Velocidade de
Vendas................................................................65
-
10
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
BOVESPA Bolsa de Valores do Estado de So Paulo
COFINS Contribuio para Financiamento da Seguridade Social
CSLL Contribuio Social Sobre Lucro Lquido
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica
IPTU Imposto de Propriedade Predial e Territorial Urbana
IRPJ Imposto de Renda
IRR Internal Rate Of Return
ITBI Imposto Sobre Transio de Bens Imveis
MTIR Taxa Interna de Retorno Modificada
NPV Net Present Value
PBD Perodo de Payback Descontado
PBS Perodo de Payback Simples
PIS Programa de Integrao Social
R$ Real (Moeda Nacional Brasileira)
TIR Taxa Interna de Retorno
TMA Taxa Mnima de Atratividade
TMT Tempo Mximo Tolerado
VGV Valor Geral de Vendas
VP Valor Presente
VPL Valor Presente Lquido
-
11
SUMRIO
1
INTRODUO........................................................................................................................14
2
OBJETIVOS............................................................................................................................15
2.1 Objetivo
Geral............................................................................................................................15
2.2 Objetivo
Especfico...................................................................................................................15
3 MTODO DE
TRABALHO.................................................................................................16
4
JUSTIFICATIVA.....................................................................................................................17
5 ANLISE DE VIABILIDADE ECONMICO-FINACEIRA DE
EMPREENDIMENTOS
RESIDENCIAIS.................................................................................18
5.1 Sistemtica da
Anlise..............................................................................................................18
5.2 Viabilidade Econmica Esttica
(Preliminar)........................................................................19
5.3 Viabilidade
Econmica.............................................................................................................20
5.4 Viabilidade Financeira
Dinmica.............................................................................................21
5.4.1. Fluxo de
Caixa.................................................................................................................................22
5.4.2. Critrio do Valor Presente e Taxa de
Desconto.........................................................................23
5.4.3. Critrio do Valor Presente
Lquido................................................................................................24
5.4.4. Critrio do
Payback.........................................................................................................................25
5.4.5 Critrio da Taxa Mnima de
Atratividade......................................................................................26
5.4.6 Critrio da Taxa Interna de Retorno
TIR..................................................................................26
5.4.7 Critrio da Taxa Interna de Retorno Modificada
MTIR...........................................................28
5.4.8. Anlise de
Risco..............................................................................................................................28
5.4.9. Anlise de
Sensibilidade................................................................................................................29
5.5. Parmetros para Elaborao do Fluxo de
Caixa...................................................................29
5.5.1
Receitas............................................................................................................................................29
5.5.2
Despesas..........................................................................................................................................31
5.5.2.1. Aquisio do
Terreno............................................................................................................31
-
12
5.5.2.2. Custo e Cronograma Fsico- Financeiro da
Obra.............................................................32
5.5.2.3. Despesas
Comerciais............................................................................................................32
5.5.2.4. Despesas com
Incorporao................................................................................................33
5.5.2.5. Despesas com
Impostos.......................................................................................................33
6 ESTUDO DE
CASO..............................................................................................................34
6.1. Anlise de Viabilidade
Dinmica...................................................................................................34
6.1.1. Caracterstica do
Empreendimento..............................................................................................34
6.1.1.1.
Terreno....................................................................................................................................34
6.1.1.2.
Empreendimento....................................................................................................................35
6.1.1.3. Preo de Venda das
Unidades............................................................................................35
6.1.1.4.
Permuta...................................................................................................................................35
6.1.1.5. Custo, Prazo e Evoluo da
Obra.......................................................................................35
6.2.
Parmetros.................................................................................................................................37
6.2.1
Vendas..............................................................................................................................................37
6.2.2. Despesas com
Incorporao.........................................................................................................37
6.2.3. Despesas
Comerciais.....................................................................................................................38
6.2.4.
Impostos............................................................................................................................................38
6.2.5. Financiamento da
Obra..................................................................................................................38
6.3. Estudo de Viabilidade
Esttica................................................................................................38
6.4. Estudo de Viabilidade
Dinmica..............................................................................................39
6.4.1. Fluxo de
Caixa.................................................................................................................................39
6.4.2. Fluxo de Caixa das
Receitas.........................................................................................................39
6.4.3. Fluxo de Caixa de Vendas na Fase do
Lanamento.................................................................40
6.4.4. Fluxo de Caixa de Vendas na Fase de
Construo:..................................................................41
6.4.5. Fluxo de Caixa na Fase das Chaves, Estoque e
Repasse.......................................................45
6.5. Fluxo de Caixa das
Despesas..................................................................................................46
6.5.1. Fluxo de Caixa do
Terreno.............................................................................................................46
6.5.2. Fluxo de Caixa da
Obra..................................................................................................................47
6.5.3. Fluxo de Caixa das Despesas
Comerciais..................................................................................48
6.5.4. Fluxo de Caixa das Despesas com
Incorporao......................................................................50
6.5.5. Fluxo de Caixa dos
Impostos.........................................................................................................51
6.6. Fluxo de Caixa dos
Resultados...............................................................................................53
6.6.1. Fluxo de Caixa dos Resultados sem
Financiamento.................................................................53
-
13
6.6.2. Fluxo de Caixa dos Resultados com
Financiamento.................................................................55
6.7. Resultado da Anlise de Viabilidade
Dinmica.....................................................................56
6.7.1. Valor Presente Liquido -
VPL.........................................................................................................58
6.7.2. Taxa Interna de Retorno -
TIR.......................................................................................................58
6.7.3. Taxa Interna de Retorno Modificada
MTIR..............................................................................59
6.7.4.
Payback............................................................................................................................................59
6.7.5.
Lucro..................................................................................................................................................60
6.7.6. Margem
Bruta...................................................................................................................................60
6.7.7. Investimento
Mximo......................................................................................................................61
6.7.8. Exposio
Mxima..........................................................................................................................61
6.7.9. Exposio
Mdia.............................................................................................................................62
6.7.10. Ponto de
Equilbrio.....................................................................................................................63
7 ANLISE DOS
RESULTADOS........................................................................................63
8
CONCLUSO.........................................................................................................................65
9
RECOMENDAES............................................................................................................66
REFERNCIAS...............................................................................................................................68
ANEXO
A..........................................................................................................................................70
ANEXO
B..........................................................................................................................................71
-
14
1 INTRODUO
O mercado imobilirio um dos ramos mais importantes da economia
nacional. De
acordo com a Cmara Brasileira da Indstria da Construo, o setor
participou com
4,5% do PIB Produto Interno Bruto brasileiro no ano de 2008. Em
2005, por
exemplo, de acordo com os dados do IBGE - Instituto Brasileiro
de Geografia
Estatstica as 105 mil empresas de construo em atividade no Pas
empregaram
cerca de 1,6 milhes de pessoas, com gastos salariais superiores
a 15,5 bilhes,
correspondendo a uma mdia mensal de 2,7 salrios mnimos. Alm de
movimentar
grande volume de recursos financeiros por diversos setores da
economia.
O mercado imobilirio brasileiro apresenta um tamanho bastante
expressivo
comparado a outros mercados da Amrica Latina. Segundo a Fundao
Joo
Pinheiro, o dficit habitacional do Brasil atingiu 7,9 milhes de
unidades em 2007 e
est concentrado nas reas urbanas, representando 6,4 milhes de
domiclios e,
deste total, 90,3% referiam-se a famlias com renda mensal
inferior a trs salrios
mnimos.
Por isso o setor imobilirio uma atividade essencial para
economia, de
fundamental importncia o sucesso dos investimentos em
empreendimentos
imobilirios. Esse tipo de investimento caracterizado pelo grande
volume de
capital, aplicado em um longo perodo de tempo.
Os investimentos na incorporao de empreendimentos imobilirios
podem denotar
grandes riscos, devido o alto endividamento em um longo perodo,
existindo a
necessidade de um estudo de viabilizao, para uma tomada de
deciso mais
consciente do empreendedor, proporcionando maior xito na escolha
das
oportunidades de investimento.
-
15
2 OBJETIVOS
2.1 Objetivo Geral
O objetivo geral do trabalho apresentar uma metodologia de
anlise expedida de
viabilidade econmica e financeira direcionada ao investimento de
empreendimentos
residenciais, visto que, ainda nos dias de hoje algumas empresas
se baseiam em
formas empricas. O trabalho analisa de forma criteriosa as
previses e provises
das despesas e receitas geradas na implantao de um
empreendimento residencial
atravs de um projeto de viabilidade, possibilitando ao
investidor maior segurana
financeira na hora da deciso.
Foi utilizado como estudo de caso a viabilizao
econmico-financeira, esttica e
dinmica de um empreendimento fictcio chamado Mooca, constata-se
com a
pesquisa a eficcia no processo de desenvolvimento do projeto,
possibilitando ao
investidor prosseguir ou abortar a implantao do
empreendimento.
2.2 Objetivo Especfico
Como objetivo especfico, a presente pesquisa visou:
Elaborar uma proviso das receitas e despesa geradas pelo
projeto; Aplicao de tcnicas como anlise de viabilidade econmica,
considerando
as taxas de descontos, os prazos e os valores previstos em fluxo
de caixa;
Avaliar a Taxa Interna de Retorno (TIR), o Valor Presente Lquido
(VPL), o Prazo de Recuperao do Investimento, Payback do
empreendimento, o
Ponto de Equilbrio, Investimento Mximo, Lucro, Margem Bruta e
Exposio
Mxima.
-
16
3 MTODO DE TRABALHO
O trabalho ser desenvolvido a partir de um estudo sobre
indicadores financeiros,
com intuito de analisar a viabilidade-financeira de projetos
voltado incorporao
imobiliria residencial.
A elaborao do estudo ser atravs de bibliografias sobre anlise de
investimentos,
matemtica financeira, viabilidade de projetos e suas aplicaes.
Devido carncia
de informao sobre o tema o trabalho foi desenvolvido atravs de
conhecimentos
adquiridos na vida prtica profissional, interpretao do software
Viabil desenvolvido
pela empresa BDK Solutions, destinado anlise de viabilidade
financeira de
empreendimentos residenciais, entrevistas com profissionais do
Departamento de
Novos Negcios da Construtora e Incorporado Trisul S/A e
profissionais da empresa
BDK Solutions, responsvel pelo software Vibil.
O trabalho obedecer a seguinte ordem: exemplificao do processo
de
incorporao imobiliria residencial, indicando o momento em que se
inicia os
estudos de viabilidade esttico e dinmica; a elaborao do estudo
do mesmo; um
breve comentrio sobre os riscos e sensibilidade do estudo; a
elaborao prtica dos
indicadores financeiros na anlise de viabilidade de projetos
residenciais; bem como
estudo de caso de uma anlise de viabilidade-financeira de um
empreendimento
residencial hipottico, qual seja, empreendimento Mooca.
-
17
4 JUSTIFICATIVA
O dficit habitacional no Pas, que segundo a Fundao Joo Pinheiro,
atingiu 7,9
milhes de unidades em 2007, levou os investidores e
empreendedores do ramo da
construo e incorporao de empreendimentos residenciais a buscarem
novas
formas de oportunidades para melhor aproveitar a farta demanda
por moradias no
Brasil. Um dos primeiros passos das principais empresas do ramo,
na inteno de
ofertar grande demanda foi a busca por capital no mercado
financeiro. Segundo o
BOVESPA Bolsa de Valores do Estado de So Paulo (at dezembro de
2008),
vinte e duas empresas do setor que abriram capital, abasteceram
seus caixas com
cerca de 12 bilhes de reais. Com os caixas cheios, com a
credibilidade dos bancos
e com os incentivos do governo, o mercado imobilirio em 2007 e
2008 passou por
um processo de expanso, conforme informaes de jornais e revistas
da poca.
Essa mudana rpida do mercado imobilirio levou os empresrios do
ramo a
tomarem decises mais precisas e menos intuitivas, necessitando
de estudos
prvios para decises convictas. A anlise de viabilidade
financeira uma das
ferramentas usadas pelas empresas para identificar os possveis
lucros e prejuzos
de um projeto, visto que, para as empresas do ramo da construo e
incorporao
de empreendimentos residenciais, o estudo de
viabilidade-financeira algo novo,
apesar de j existirem softwares especficos utilizados na anlise
de viabilidade de
empreendimentos residenciais. O tema ainda, muito carente de
bibliografias e
informaes. Estes so os parmetros que justificam o estudo e a
elaborao do
tema deste trabalho.
-
18
5 ANLISE DE VIABILIDADE ECONMICO-FINACEIRA DE EMPREENDIMENTOS
RESIDENCIAIS
A anlise de viabilidade voltada para o investimento em
empreendimentos
residenciais tem como finalidade coletar informaes e aplicar
tcnicas de
engenharia econmico-financeira, considerando as taxas de
descontos, os prazos e
os valores previstos em fluxo de caixa (HIRSCHFELD,1998).
No existe uma nica sistemtica para se viabilizar o lanamento de
um novo
empreendimento, existem sim, pontos para serem analisados. A
anlise de
viabilidade baseada na coleta de dados, desenvolvimento e anlise
de
informaes, diagnosticando as necessidades e carncias do
mercado.
5.1 Sistemtica da Anlise
Antes da execuo do empreendimento, deve ser realizado um estudo
de viabilidade
que fornea informaes sobre a exeqibilidade do empreendimento,
tanto sob o
ponto de vista econmico (retornos), como financeiro (solvncia).
O primeiro passo
seria definir um cronograma para o desenvolvimento dos diversos
estgios do
projeto, conforme o roteiro:
Pesquisa de Mercado; Definio do Produto Anteprojeto
arquitetnico; Estudo de Viabilidade; Aquisio do Terreno; Projeto
arquitetnico legal / especificao definitiva; Oramento e
Planejamento; Aprovao junto aos rgos competentes, registro de
incorporao; Recursos para incorporao; Publicidade; Vendas;
Administrao de Contratos;
-
19
Construo; Entrega das Chaves; Manuteno ps-ocupao.
Para melhor compreenso do tema, vivel a exemplificao de um
ciclo
demonstrativo do processo de incorporao de empreendimentos
imobilirios. Na
elaborao da tabela foram utilizados conhecimentos adquiridos na
vida prtica
profissional. P
Figura 5.1 Ciclo de Uma Incorporao Imobiliria
5.2 Viabilidade Econmica Esttica (Preliminar) A pr-viabilidade
ou viabilidade esttica tem como finalidade apresentar, de forma
sucinta, o investimento pretendido.
ESTRATGIA
INICIAL
PESQUISA DE MERCADO
DEFINIO DO PRODUTO
PROJETOS
VIABILIDADE
ESTTICA
REGISTRO DE INCORPORAO
PUBLICIDADE
AQUISIO DO TERRENO
CONSTRUO
ORAMENTO PLANEJAMENTO
VENDAS
VIABILIDADE DINMICA
ADMINISTRAO DE CONTRATOS
ENTREGA DAS CHAVES
ASSISTNCIA TCNICA
RECURSOS P/ INCORPORAO
-
20
Sendo tal anlise uma pr-viabilidade, no existe a preocupao de se
entrar em
mincias descritivas do projeto da anlise propriamente dita,
pois, se a idia
fundamental no for aprovada, no se perdeu tempo til (HIRSCHFELD,
1998).
A elaborao da Viabilidade Esttica permite avaliar os custos
envolvidos no
investimento, de forma simplificada atravs de uma anlise
sinttica dos custos e
receitas, seguindo aproximadamente o mesmo esquema da
Viabilidade Dinmica.
Tabela 5.1 Anlise de Viabilidade Esttica
Fonte: Departamento de Novos Negcio da Construtora e
Incorporador Trisul S.A (2009).
5.3 Viabilidade Econmica
Parte-se do pressuposto de que a viabilidade de qualquer negcio
comea sempre
pela anlise econmica. Dentre as vrias oportunidades, existe
sempre a
possibilidade de se identificar o investimento mais satisfatrio.
De acordo com
(HIRSCHFELD, 1998) tal interesse satisfeito, desde que:
VIABILIDADE ESTTICA (ANLISE MARGEM BRUTA)
EMPREENDIMENTO:
Custos e Receita Memria de Clculos
VGV Bruto Valor de Venda Por m de rea Privativa x rea Total
Privativa
Permuta Permuta Fsica ou Financeira
Comisso (VGV - Permuta) x % Comisso
Impostos (PIS, COFINS, IRPJ & CSLL) (VGV - Permuta -
Comisso) x % Impostos
RECEITA BRUTA VGV - ( Permuta + Comisso + Impostos )
Terreno Custo Total do Terreno
Obra Custo da Obra por rea Privativa x rea Total Privativa
Administrao de Obra Custo da Obra x % Administrao da Obra
Gerenciamento (VGV - Permuta - Comisso) x % Gerenciamento
Diversos.
Escritura (ITBI + Emolumentos)
((Terreno+Obra) x Memo Incorp) + (Terreno x Escritura) +
Despesas
Diversas
CUSTO BRUTO Terreno + Obra + ADM + Gerenciamento + Diversos
RESULTADO BRUTO Receita Bruta - Custo Bruto
MARGEM BRUTA EMPRE. Resultado Bruto / Receita Bruta
-
21
O dinheiro necessrio esteja disponvel ou possa ser obtido por
financiamento a ser restitudo com receitas provindas do prprio
empreendimento;
O prazo de retorno seja satisfatrio; A taxa de retorno e o valor
correspondente em dinheiro sejam tambm
satisfatrios.
Em outras palavras, busca-se inicialmente o lucro, o benefcio
projetado para o
futuro e alguma garantia de que ele realmente ser obtido (SILVA,
1995).
De acordo com Silva (1995), na anlise de viabilidade econmica o
preo dever ser
maior que o custo, e as receitas, ou entradas, devero ser
maiores que os gastos,
ou sadas. Resumindo, a anlise de viabilidade econmica, baseia-se
na anlise
comparativa da quantidade de recursos entrantes e de sadas
referentes ao custeio
do empreendimento, resultando em lucro.
5.4 Viabilidade Financeira Dinmica
Segundo Silva (1995), a grande maioria dos negcios em construo
civil exige o
investimento de capital, embora o preo seja, via de regra,
superior aos custos, a
receita entra no caixa bem depois da necessidade de pagamentos
de despesas. Em
suma, quando a deciso de investir est baseada na disponibilizao
de recursos,
com o objetivo de se obter o equilbrio das entradas e sadas,
levando-se em conta
os saldos a cada momento (fluxo de caixa), trata-se de
Viabilizao Financeira
Dinmica.
Portanto, o estudo de Viabilidade Financeira Dinmica pretende
caracterizar um
empreendimento que proporcione um lucro aos investidores ao
final do negcio,
bem como, ser capaz de evitar saldos negativos
proporcionando,
conseqentemente, um fluxo de caixa positivo em qualquer momento
do
empreendimento (SILVA, 1995).
-
22
A anlise financeira tem como finalidade verificar se a renda
gerada pelo
investimento imobilirio remunera ou no o capital aplicado,
mediante os seguintes
mtodos de avaliao financeira: o valor presente lquido (VPL), a
taxa interna de
retorno (TIR) e o perodo de retorno do investimento (playback).
Geralmente a
anlise de viabilidade busca identificar o lucro e se a taxa de
retorno maior do que
a taxa de atratividade (Puccini, 2006).
5.4.1. Fluxo de Caixa
Segundo Puccini (2006), denomina-se fluxo de caixa o conjunto de
entradas e
sadas ao longo do tempo, ou seja, onde se pode ter fluxo de
caixa de empresas, de
investimento, de projetos, de operaes financeiras etc.
Puccini (2006) tambm enfatiza que a elaborao do fluxo de caixa
indispensvel
na anlise de rentabilidade e custo de operaes financeiras, e no
estudo de
viabilidade econmica de projetos e investimento.
O fluxo de caixa no estudo de viabilidade de empreendimentos
imobilirios
definido em moeda corrente, ou seja, as estimativas relevantes
das receitas e dos
custos devero incluir os efeitos da indexao futura. A montagem
do fluxo de caixa
relaciona as previses e as provises das transaes financeiras ao
longo do tempo,
estas transaes, esto dividas em receitas e despesas. As
principais receitas
provenientes na anlise de viabilidade de um empreendimento
imobilirio so:
receita com as vendas das unidades e receita financeira. As
despesas mais comuns
neste tipo de investimento, de acordo com conhecimentos
adquiridos na vida prtica
profissional so: aquisio de terreno, assim como os seus custos
de registro,
emolumentos e impostos; custos com a incorporao e comercializao
do
empreendimento como, por exemplo, os custos com registros de
incorporao,
outorgas, alvars, averbaes; custos com a construo do
empreendimento e
custos financeiros.
Para compreenso do que o fluxo de caixa de um projeto de
viabilidade dinmico,
referente incorporao de um empreendimento imobilirio
residencial, se faz
-
23
necessrio uma tabela exemplificando as receitas e despesas
atinentes ao projeto,
veja-se:
Tabela 5.2 Anlise de Viabilidade Dinmica
FLUXO DE CAIXA
Ms 0 1 2 3 4 Data Jan/00 Fev/00 Mar/00 Abr/00 Mai/00
RECEITAS (+) Unidades Comercializadas Receitas Financeiras
DESPESAS (-) Despesas com Terreno Despesas Gerais Comisso -
Corretagem Propaganda Marketing Taxa de Gerenciamento Despesas de
Incorporao Despesas de Comercializao Impostos Despesas de Construo
Despesas Financeiras
FLUXO DE CAIXA DO PROJETO
Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).
O fluxo de caixa permite determinar o momento em que o
empreendimento
requisitar o ingresso de recursos de financiamento ou
investimento, tambm
conhecido como indicativo de exposio-mxima, e ainda o momento
que o
faturamento poder ser transferido para o retorno indicado pelo
Payback.
Resumidamente, podemos afirmar que a elaborao do fluxo de caixa
na anlise de
viabilidade de empreendimentos imobilirios a demonstrao visual
das receitas e
despesas, distribudas pela linha do tempo. Com o objetivo de
identificar a
Exposio-Mxima, Payback, Taxa Interna de Retorno (TIR), Taxa
Interna de
Retorno Modificado (MTIR), Margem Bruta, Lucro e Ponto de
Equilbrio.
5.4.2. Critrio do Valor Presente e Taxa de Desconto
-
24
De acordo com Puccini (2006) o Valor Presente e a Taxa de
Desconto so conceitos
absolutamente interligados.
O VP Valor Presente de um fluxo de caixa o valor monetrio do
ponto zero da
escala de tempo, que , segundo Puccini (2006), equivalente soma
de suas
parcelas futuras descontadas para o ponto zero, com uma
determinada taxa de
juros, denominada Taxa de Desconto.
5.4.3. Critrio do Valor Presente Lquido O VPL Valor Presente
Lquido est diretamente ligado ao valor presente do fluxo
de caixa.
Segundo Puccini (2006), o VPL de um fluxo de caixa igual ao VP
de suas parcelas
futuras descontadas com uma determinada taxa de desconto,
somado
algebricamente com a grandeza colocada no ponto zero, onde esta
grandeza
corresponde aos investimentos.
Sendo:
Rt = Entradas lquidas de caixa em t (t = 0,1,2,.......n) Ct =
(em mdulo) = Sadas lquidas de caixa em t; k= Taxa de desconto
Se na data zero a soma das receitas do projeto for maior que a
soma dos
investimentos, ento o VPL do projeto ser positivo. Como as
receitas foram obtidas
com a taxa de desconto k, esse retorno inclui a remunerao do
capital investido
com taxa k. Dessa maneira, para decidir se o investimento deve
ser aceito, o VPL do
fluxo de caixa do empreendimento comparado com o valor de
referncia zero, de
forma que:
n n VPL = Rt /(1+k)t - ICt I/(1+k)t equao (1). t=0 t=0
-
25
Se o VPL>0, o capital investido ser recuperado e remunerado
com taxa requerida k e o empreendimento criar valor para a empresa
igual ao VPL,
valor medido na data zero, ou seja, sempre que o VPL for maior
que zero o
projeto dever ser aceito;
Se o VPL
-
26
Para decidir se o investimento deve ser aceito, o Payback
calculado com a taxa de
desconto k deve ser comparado com o Tempo Mximo Tolerado - TMT,
valor de
referncia, de forma que (Lapponi, 2006):
Se o Payback < TMT, o investimento deve ser aceito; Se o
Payback > TMT, o investimento no deve ser aceito.
5.4.5 Critrio da Taxa Mnima de Atratividade Segundo Souza
(2001), a Taxa Mnima de Atratividade - TMA a melhor taxa, com
baixo grau de risco, disponvel para aplicao do capital em
anlise, ou seja, a
deciso de investir sempre ter pelo menos duas alternativas para
serem avaliadas;
investir no projeto ou investir na Taxa Mnima de
Atratividade.
Grfico 5.2 TMA- Taxa Mnima de Atratividade
Fonte: Souza, (2001) 5.4.6 Critrio da Taxa Interna de Retorno
TIR
a mnima taxa de retorno que garante a recuperao da quantidade
investida. Por
definio, TIR a taxa que torna o valor presente das entradas
lquidas de caixa
associadas ao projeto igual ao investimento inicial, ou a taxa
que produz um VPL
do projeto igual a zero. Todo projeto cuja taxa de retorno seja
superior taxa mnima
de rentabilidade, que o dirigente da empresa exige para seus
investimentos, o
negcio interessante (GALESNE,1999) apud Tavares, 2007.
VPL
Taxa de Desconto
TIR
TMA
-
27
Para Lapponi (2000), esse critrio aplicado num investimento com
fluxo de caixa
simples estabelece que, enquanto o valor da TIR for maior que a
Taxa Mnima de
Atratividade, o investimento dever ser aceito, isto :
Se TIR > TMA - projeto economicamente vivel; Se TIR < TMA
- projeto economicamente invivel; Se TIR = TMA - indiferente
investir os recursos no projeto ou deix-los
rendendo juros TMA.
A TIR pode ser usada pelo investidor para tomada de decises em
diferentes
alternativas de investimento. Para isso, determina-se a TMA e a
TIR de cada uma
das alternativas. A melhor aquela que tiver a maior TIR, desde
que esta seja maior
que a TMA.
Em resumo o mtodo da TIR pressupe que todos os fluxos (receitas
e custos)
sejam descontados mesma taxa. No entanto, normalmente a taxa de
captao
(custos financeiros) maior do que a taxa de remunerao para
aplicao dos
saldos de caixa. Grfico 5.3 TIR- taxa Interna de Retorno
Fonte: Lapponi, (2006)
VPL
Taxa de Desconto
TIR
n n VPL = Rt /(1+TIR)t - ICtI/(1+TIR)t = 0 equao (2). t=0
t=0
-
28
5.4.7 Critrio da Taxa Interna de Retorno Modificada MTIR A MTIR
leva em considerao essas diferentes taxas, atravs da seguinte
soluo:
Sendo:
Ir = taxa de atratividade ( taxa de aplicao de recursos
ociosos). Ic = taxa de juros correspondentes ao custo de captao
(custo do financiamento). n= tempo
5.4.8. Anlise de Risco
A Teoria Financeira associa o tempo de retorno do investimento
aos conceitos de
risco, pela incerteza crescente associada a prazos longos de
retorno do capital
empregado. Sobre o tema, Hicks (1946) apud Balarine (2004)
afirma que, quanto
mais longo o prazo de retorno, maior o risco assumido pelo
investido. Portanto, os
mtodos PBS Perodo de Payback Simples (descrito anteriormente) e
em sua
forma mais elaborada, o PBD Perodo de Payback Descontado,
representam
tcnicas prticas para medir o risco dos projetos.
O PBD, de acordo com Longmore (1989) apud Balarine (2004), adota
a mesma
tcnica do PBS para verificar o tempo de retorno do investimento.
No entanto,
corrige o problema originalmente apresentado pelo mtodo PBS, de
no considerar
o valor de dinheiro no tempo. Para tanto, anteriormente aplicao
das mesmas
tcnicas do PBS, calculado o valor presente de todos os fluxos de
caixa, adotada
uma taxa de desconto.
J Mohamed & McCowa (2001) apud Balarine (2004) registram que
as tcnicas mais
comumente adotadas para anlise de risco na construo civil
correspondem
anlise de Sensibilidade e Anlise de Probabilidade.
1/n Rt (1+Ir)n-t MTIR = _____________________ - 1 equao(3) ICt I
/ (1+Ic)t
-
29
Grfico 5.4 Risco
Fonte: Souza, 2001
5.4.9. Anlise de Sensibilidade
A Anlise de Sensibilidade utilizada segundo Souza (2001), em
casos onde
poucos componentes do fluxo de caixa estejam sujeitos a um grau
pequeno de
aleatoriedade. o caso de pequenas variaes na Taxa Mnima de
Atratividade, no
investimento inicial ou nos benefcios peridicos, ou no prazo do
projeto (Souza,
2001).
Souza (2001) explica que a idia bsica, ao se utilizar a tcnica
de Anlise de
Sensibilidade verificar quo sensvel a variao do VPL uma variao
de um
dos componentes do fluxo de caixa, ou seja, os parmetros que,
proporcionalmente,
provocarem maior variao no Valor Presente Lquido do projeto sero
classificados
como sensveis.
5.5. Parmetros para Elaborao do Fluxo de Caixa 5.5.1 Receitas As
receitas de um empreendimento so provenientes das vendas das
unidades. De
acordo com Gonzalez (2003) de fundamental importncia saber
quando
acontecer a entrada de receita. Tal projeo no pode ser feita sem
informaes
relativas velocidade de venda das unidades, estas so obtidas em
pesquisas junto
VPL
Taxa de Desconto
TIR
TMA
Risco
-
30
ao mercado imobilirio local onde ser implantado o
empreendimento. necessrio
tambm pesquisar o potencial financeiro dos possveis
clientes.
As pesquisas tm como objetivo determinar resultados mais
confiveis e precisos.
Com esses parmetros possvel estimar o comportamento das entradas
de recurso
no Fluxo de Caixa do empreendimento. Tambm se deve considerar, o
valor mdio
da unidade, forma de financiamento, periodicidade, taxa de
juros, ndice de reajuste,
ms base do reajuste e forma de amortizao.
Para melhor compreenso do tema, vivel a exemplificao de um fluxo
de caixa
demonstrativo da velocidade de vendas e tabela de vendas. Na
elaborao das
figuras abaixo, foram utilizados conhecimentos adquiridos na
vida prtica
profissional:
Figura 5.2 Exemplo de Fluxo de Caixa da Velocidade das
Vendas
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Figura 5.3 - Exemplo de Fluxo de Caixa Tabela de Vendas
Perodo em meses
Lanamento Construo Repasse
Vendas - % Vendas % Vendas %
% - x meses
% - Ato % semestral
% Chaves % Repasse
Lanamento Construo - Obra Repasse
-
31
5.5.2 Despesas 5.5.2.1. Aquisio do Terreno A aquisio do terreno
um dos investimentos mais importantes do fluxo de caixa,
por este motivo, a forma de aquisio, assim como os modos de
pagamento, devem
ser negociados da melhor forma possvel. O terreno pode ser
negociado de varias
maneiras, no pagamento do valor venal ou atravs de permutas,
fsica ou financeira.
A negociao com permuta fsica no impacta tanto no fluxo de caixa,
pois na troca
por rea construda a despesa referente aquisio ocorre ao final da
construo do
empreendimento, e no no incio, onde a entrada de receita menor.
Porm
importante ressaltar que, nessa forma de permuta, os valores
sero considerados
como dinheiro no tempo, pois no final da obra podem representar
um percentual
muito elevado frente aos custos da obra (GONZALEZ, 2003).
Na montagem do fluxo de caixa referente aquisio do terreno
deve-se considerar
tambm os tributos como: ITBI (Imposto Sobre Transio de Bens
Imveis) e o IPTU
(Imposto de Propriedade Predial e Territorial Urbana).
Para melhor compreenso do tema, vivel a exemplificao de um fluxo
de caixa
demonstrativo do pagamento dos impostos IPTU e ITBI de um
determinado
empreendimento imobilirio. Na elaborao das figuras abaixo, foram
utilizados
conhecimentos adquiridos na vida prtica profissional:
Figura 5.4 - Exemplo Fluxo de Caixa IPTU
Aquisio do Terreno Construo
Chaves
1 Ms Lanamento
% IPTU x Valor do Terreno
Repasse
-
32
Figura 5.5 - Exemplo Fluxo de Caixa ITBI 5.5.2.2. Custo e
Cronograma Fsico- Financeiro da Obra Segundo Gonzles (2003), na
composio do oramento fazem parte os custos
diretos, indiretos e benefcios, sendo estes divididos em: custo
com mo de obra;
materiais; equipamentos; administrao.
O cronograma financeiro referente construo do empreendimento tem
como
finalidade prever a evoluo financeira mensalmente.
5.5.2.3. Despesas Comerciais
As despesas referente comercializao das unidades podem ser
dividas em
marketing (propagandas e Stand de vendas) e corretagens
(proveniente das vendas
das unidades). A despesa com marketing e de suma importncia no
fluxo de caixa,
pois esta parcela de investimentos aplicada bem antes do incio
da construo do
empreendimento, as despesas referente a corretagem acompanham as
vendas das
unidades. Se este for feito de forma que no fechamento do negcio
o pagamento
seja integral e no em parcelas de acordo com o contrato de
venda, o impacto desta
despesa no fluxo de caixa ser muito forte. Portanto necessrio
observar a forma
de pagamento da corretagem.
Para melhor compreenso do tema, vivel a exemplificao de um fluxo
de caixa
referente a corretagem das unidades de um determinado
empreendimento
imobilirio. Para elaborao das figuras foram utilizados
conhecimentos adquiridos
na vida prtica profissional.
Aquisio do Terreno Construo
Chaves
1 Ms Lanamento
% ITBI no ato da compra do terreno
-
33
Figura 5.6 - Exemplo Fluxo de Caixa Corretagem
5.5.2.4. Despesas com Incorporao Podem-se dividir as despesas
inerentes incorporao do empreendimento
consideradas no fluxo de caixa como: despesas com a decorao do
stand de
vendas; vigilncia; regulamentao da obra. A regulamentao da obra
composta
pelo registro perante a prefeitura municipal e distribuidores de
energia e gua. Neste
item tambm se incluem as despesas com averbaes, despachantes
e
individualizao das unidades.
5.5.2.5. Despesas com Impostos Os tributos que incorporam o
fluxo de caixa referente Viabilizao Dinmica de empreendimentos so;
PIS (Programa de Integrao Social) cuja base de calculo
auferida pelo faturamento mensal da empresa correspondente a
receita bruta,
Cofins (Contribuio para Financiamento da Seguridade Social)
auferi mento do
faturamento mensal, IRPJ (Imposto de Renda) cuja base de calculo
auferida por
rendas e patrimnios adquiridos no Brasil e CSLL (Contribuio
Social Sobre o Lucro
Lquido) sua base de calculo sobre o lucro lquido da empresa,
aplicando as
mesmas regras atribuda ao imposto de IRPJ.
Para melhor compreenso do tema, vivel a exemplificao de um fluxo
de caixa
referente s tributaes incidentes na incorporao de um
determinado
empreendimento imobilirio. Para elaborao das figuras foram
utilizados
conhecimentos adquiridos na vida prtica profissional.
Antes do Lanamento Durante o Lanamento Aps Lanamento
% do VGV % do VGV % do VGV
-
34
6 ESTUDO DE CASO
6.1. Anlise de Viabilidade.
Este estudo de caso tem como objetivo demonstrar de forma
matemtica a
elaborao de um estudo de Viabilidade Esttico e Dinmico de um
empreendimento fictcio que chamaremos de Mooca.
Os parmetros definidos inicialmente neste estudo necessrios para
que o
investimento no projeto venha a ser vivel so:
TIR Taxa Interna de Retorno > Taxa Interna de Atratividade
(30%) MTIR Maior que 15% Margem Bruta maior que 35%
6.1.1. Caracterstica do Empreendimento. As caractersticas que
sero levadas em considerao para o estudo de viabilidade
so:
6.1.1.1. Terreno
O terreno tem uma rea computvel de 3.252.21m, custa R$
6.580.371,00, o seu
custo por m de R$/m 2.023,35. A negociao do terreno prev uma
permuta
fsica de 82,38% ou R$ 5.420.745,00 onde o proprietrio receber
como parte de
pagamento um determinado nmero de unidades. A despesa total do
terreno de
R$ 1.636.806,00, que a soma do valor no permutado de R$
1.159.729,00
(negociado em uma entrada no ms de junho-09 de R$ 289.932,25 e 6
parcelas
iguais de julho-09 at dezembro-09 de R$ 144.966,13) mais IPTU
(Imposto Predial e
Territorial) no valor de R$ 161.219,10 (dividido em 42 parcelas
de R$ 3.838,55
sendo a primeira parcela no ms de julho-09) mais 0,8% (referente
s despesas com
emolumentos e registro) sobre o valor total do terreno que igual
R$ R$ 52.642,97
com vencimento em junho-09, mais R$ 263.215,00 de ITBI (Impostos
Sobre
Transio de Bens Imveis).
-
35
6.1.1.2. Empreendimento
O empreendimento composto por trs torres com 11 pavimentos tipo,
trreo e 2
subsolos. O empreendimento tem 210 unidades, sendo 6
apartamentos por andar e
4 apartamentos no trreo, onde 140 unidades so de 3 dormitrios,
sendo, 136 com
70m de rea privativa e 4 com 80m de rea privativa, 70 so de 2
dormitrios,
sendo 68 apartamentos com rea privativa de 58m e 2 apartamentos
com 67,5 m
de rea privativa. O total de rea privativa de 12.108,25 m, rea
construda de
21.331,85m e a rea mdia privativa de 66,28m.
6.1.1.3. Preo de Venda das Unidades
Os preos de venda das unidades so: para os apartamentos de 70m
R$
210.000,00 (R$/m 3.000,00), 80m R$ 225.000,00 (R$/m 2.812,50),
58m R$
174.000,00 ( R$/m 3.000,00) e 67,5m R$ 188.250,08 (R$/m
2.788,89). O VGV -
valor total de vendas de R$ 41.668.500,00 o VGV lquido igual ao
VGV total
menos o preo de venda das unidades permutas (exemplificada no
prximo tpico)
que resulta em um VGV lquido de R$ 36.247.755. O total de
unidades venda
182,68, pois desconsidera o total de unidades permutas
(exemplificada no prximo
tpico) e o valor mdio das unidades de R$ 198.422,13 que a razo
entre o VGV
lquido e o total de unidades venda.
6.1.1.4. Permuta
A permuta fsica realizada na aquisio do terreno foi de 82,38%
sobre o valor total
do terreno que resulta em um valor de R$ 5.420.745,00 este valor
ser pago com
unidades (por ser um estudo de anlise de viabilidade os nmeros
de unidades no
interferem nos clculos), sendo 17,69 apartamentos de 70m, 0,52
apartamentos de
80m , 8,85 apartamentos de 58m e 0,26 apartamentos de 67,5m
totalizando
27,32 apartamentos permutados.
6.1.1.5. Custo, Prazo e Evoluo da Obra
-
36
O prazo da obra foi estimado em 24 meses, com inicio em dezembro
de 2010 e
trmino em novembro-12, o custo total orado da construo do
empreendimento
sem a taxa de administrao (Custo Raso da Obra) de R$
18.132.073,00. A taxa
de administrao de 13%, portanto o custo total de construo de
R$
20.489.242,00.
A evoluo financeira do empreendimento foi obtida atravs do
cronograma fsico-
financeiro conforme tabela abaixo e Anexo A. Tabela 6.1
Cronograma Fsico-Financeiro
Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).
ANO MS % EVOLUO VALOR
2010 Dezembro 3,33% R$ 682.292
2011
Janeiro 1,81% R$ 370.855
Fevereiro 2,52% R$ 516.329
Maro 2,93% R$ 600.335
Abril 4,78% R$ 979.386
Maio 4,35% R$ 891.282
Junho 5,00% R$ 1.024.462
Julho 4,97% R$ 1.018.315
Agosto 5,10% R$ 1.044.951
Setembro 5,64% R$ 1.155.593
Outubro 5,69% R$ 1.165.838
Novembro 6,95% R$ 1.424.002
Dezembro 4,16% R$ 852.352
2012
Janeiro 4,57% R$ 936.358
Fevereiro 4,94% R$ 1.012.169
Maro 3,50% R$ 717.123
Abril 4,39% R$ 899.478
Maio 4,95% R$ 1.014.217
Junho 5,25% R$ 1.075.685
Julho 5,52% R$ 1.131.006
Agosto 4,77% R$ 977.377
Setembro 2,81% R$ 575.748
Outubro 1,22% R$ 249.969
Novembro 0,85% R$ 174.149
-
37
6.2. Parmetros 6.2.1 Vendas
A anlise de viabilidade otimista com relao s vendas das
unidades, pois prev
a venda de 80% das unidades at as chaves em dezembro de 2012 e
20% depois
de 10 meses da entrega das chaves. A previso da velocidade de
venda de 40%
no perodo de lanamento do empreendimento, perodo estimado em 10
meses,
40% no perodo de construo, 24 meses at a entrega das chaves e
20% no
perodo de estoque que se inicia na entrega das chaves com prazo
previsto de 10
meses.
As vendas das unidades sero negociadas em pagamentos de 26%
para
incorporadora do empreendimento e 74% sero repassadas para as
instituies
financeiras na forma de repasse. Os 24% da incorporadora ser
divido em uma
entrada de 5%, 23 parcelas mensais de 10%, 2 parcelas anuais de
4% e 7% na
entrega das chaves. O estoque ser dividido em 10 mensais de 20%
nas chaves e
80% no repasse. O taxa de juros referente ao financiamento das
unidades aps as
chaves calculado sobre a forma da Tabela Price no regime de
juros compostos
com taxa de 12%a.a ou 0,95%a.m.
6.2.2. Despesas com Incorporao As despesas com incorporao
consideradas neste estudo so: despesas com
assessorias e agilizaes, divididas e 4 parcelas iguais de R$
25.000,00 sendo a
primeira parcela com vencimento no ms de agosto-09; despesas com
averbaes
0,35% sobre o valor raso da obra e 0,35% sobre o valor total do
terreno com
vencimento no ms de maro-13; despesas com decorao do stand, 2
parcelas
mensais no valor de R$16.666,67; despesa com demolies e limpeza
do terreno, 2
parcelas mensais de R$ 50.000,00; despesas com despachantes,
digitalizaes e
cpias 42 parcelas de R$ 3.100,00; despesas com emolumentos e
alvar no valor
de R$ 50.000,00, 4 meses antes do lanamento; despesa com outorga
parcela nica
de R$ 738.362,00, 2 meses antes do lanamento; despesas com
registros de
incorporao, 0,35% sobre custo da obra raso e sobre o valor total
do terreno com
-
38
vencimento um ms antes do lanamento; despesa com vigilncia, 7
parcelas iguais
de R$ 5.000,00 da compra do terreno at o incio do lanamento;
despesa com a
elaborao do quadro de reas no valor de R$ 2.500,00 dois meses
antes do
lanamento.
6.2.3. Despesas Comerciais As despesas comerciais so: despesas
com comisso de 4% dividido em 2 parcelas
e despesas com propagandas 4,5 divididas em uma parcela de 1,5%,
um ms antes
do lanamento, 10 mensais de 2,00% no perodo do lanamento e 1,00%
no perodo
de construo.
6.2.4. Impostos Impostos como PIS/Cofins (Programa de Integrao
Social/Contribuio para o
Financiamento da Seguridade Social) 3,65%, IR (Imposto de Renda)
15%, CSLL
(Contribuio Social Sobre o Lucro Lquido) 9%.
6.2.5. Financiamento da Obra O emprstimo junto ao banco para o
financiamento da construo do
empreendimento ser de 80% do custo total com administrao e taxa
de juros de
11% a.a. ou 0,8735% a.m.
6.3. Estudo de Viabilidade Esttica Tabela 6.2 Anlise de
Viabilidade Esttica
Descrio Clculo Total ($) % Sobre Receita
VGV Bruto 2.993,64 x 13.919,00 41.668.500,00 100,00
Permuta 5.420.745,00 13,01
VGV Total 41.668.475,16 - 5.420.720,16 36.247.755,00
86,99Comisso 36.247.755,00 x 0,04 1.449.910,20 3,50
Impostos ( 36.247.755,00 - 1.449.910,20) x 0,0365 1.270.121,30
3,00
RECEITA BRUTA ( 36.247.755-1.449.910-1.270.121) 33.527.723,50
80,46
-
39
Terreno (Permuta) 1.159.638,84 2,78
Obra 20.489.241,93 49,17
ADM Obra 20.489.241,9 x 0,13 2.663.601,33 6,39
Gerenciamento 0,00 0,00
Diversos
(1.159.638,84+ 20.489.241) x 0,0038 +
(1.159.638,84 + 5.420.720,16) x 0,04
345.480,10 0,83
CUSTO BRUTO (1.159.638,84 + 20.489.241,93 + 2.663.601,33 +
345.480,10)
24.657.962,20 59,18
RESULTADO BRUTO (33.527.723,50 24.657.962,20) 8.869.761,30
21,29
MARGEM BRUTA (8.869.761,30 / 33.527.723,50) 26,46 %
Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).
6.4. Estudo de Viabilidade Dinmica O estudo de Viabilidade
Dinmica teve como referencia o Software Viabil
desenvolvido pela empresa BDK Solutions e foi elaborado em uma
planilha no Excel
conforme Anexo B.
6.4.1. Fluxo de Caixa O fluxo de caixa da anlise de viabilidade
leva em considerao as receitas e
despesas ao longo do tempo, que se inicia desde a compra do
terreno em junho-09
e vai at o ultimo ms de venda das unidades do estoque em
dezembro-13.
6.4.2. Fluxo de Caixa das Receitas O empreendimento tem como
receita as vendas das unidades e est separado em
fases: fase de lanamento; construo; chaves e repasse. No
lanamento estimam-
se uma velocidade de vendas de 40% em um perodo de 10 meses, na
fase de
construo a velocidade de vendas tambm de 40% mais em um perodo
de 24
meses e as fases da entrega das chaves e repasse tem peso de 20%
em um
perodo de 10 meses. O VGV igual R$ 36.247.775,00.
Tabela 6.3 Velocidade das Vendas
FASES INICIO TRMINO PRAZO PESO VGV X PESO (VGV X PESO)/
PRAZO
Lanamento Fev-10 Nov-10 10 40% 14.499.108,40 1.449.910,84
-
40
Construo Dez-10 Nov-12 24 40% 14.499.108,40 604.129,52
Chaves / Repasse Dez-12 Set-13 10 20% 7.249.554,20
724.955,42
Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).
Tabela 6.4 Tabela de Vendas
Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).
6.4.3. Fluxo de Caixa de Vendas na Fase do Lanamento
Entrada: R$ 1.449.911 x 5,00% = R$ 72.495.542,00
Mensais: (R$ 1.449.911 x 10,00%)/23 = R$ 6.304,00
Anuais: (R$ 1.449.911 x 4,00%)/2 + 6.304 = R$ 35.302,00
Chaves: R$ 1.449.911 x 7,00% = R$ 101.494,00
Repasse: R$ 1.449.911 x 74% = R$ 1.072.934,00
Tabela 6.5.1 Fluxo de Caixa das Vendas (Lanamento Fev-10 at
Nov-10)
FASE DE LANAMENTO 40% DO VGVMESES TOTAL 10 MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Fev-10 Mar-10 Abr-10 Mai-10 Jun-10 Jul-10 Ago-10 Set-10 Out-10
Nov-10
LAN
A
MEN
TO
1 Fev-10 72.496
2 Mar-10 6.304 72.496
3 Abr-10 6.304 6.304 72.496
4 Mai-10 6.304 6.304 6.304 72.496
5 Jun-10 6.304 6.304 6.304 6.304 72.496
6 Jul-10 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 72.496
7 Ago-10 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 72.496
8 Set-10 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 72.496
9 Out-10 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304
72.496
10 Nov-10 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304
72.496
CO
NST
RU
O
11 Dez-10 35.302 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304
6.304
12 Jan-11 6.304 35.302 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304
6.304
13 Fev-11 6.304 6.304 35.302 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304
6.304
14 Mar-11 6.304 6.304 6.304 35.302 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304
6.304
15 Abr-11 6.304 6.304 6.304 6.304 35.302 6.304 6.304 6.304 6.304
6.304
16 Mai-11 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 35.302 6.304 6.304 6.304
6.304
17 Jun-11 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 35.302 6.304 6.304
6.304
18 Jul-11 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 35.302 6.304
6.304
19 Ago-11 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 35.302
6.304
20 Set-11 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304
35.302
TIPO PARCELAS % VENDAS VALOR PARCELAS VALOR TOTAL DAS
PARCELAS
Entrada 1 5,00% 9.921,10 9.921,10
Mensais 23 10,00% 862,70 19.842,20
Anuais 2 4,00% 3.968,44 7.936,88
Chaves 1 7,00% 13.889,54 13.889,54
Repasse 1 74,00% 146.832,28 146.832,28
-
41
21 Out-11 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304
6.304
22 Nov-11 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304
6.304
23 Dez-11 35.302 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304
6.304
24 Jan-12 6.304 35.302 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304
6.304
25 Fev-12 6.304 35.302 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304
6.304
26 Mar-12 6.304 35.302 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304
27 Abr-12 6.304 35.302 6.304 6.304 6.304 6.304 6.304
28 Mai-12 6.304 35.302 6.304 6.304 6.304 6.304
29 Jun-12 6.304 35.302 6.304 6.304 6.304
30 Jul-12 6.304 35.302 6.304 6.304
31 Ago-12 6.304 35.302 6.304
32 Set-12 6.304 35.302
33 Out-12 6.304
34 Nov-12
CH
AVE
S E
REP
ASS
E
35 Dez-12 101.494 101.494 101.494 101.494 101.494 101.494
101.494 101.494 101.494 101.494
36 Jan-13
37 Fev-13
38 Mar-13
39 Abr-13 1.072.934 1.072.934 1.072.934 1.072.934 1.072.934
1.072.934 1.072.934 1.072.934 1.072.934 1.072.934
40 Mai-13
41 Jun-13
42 Jul-13
43 Ago-13
44 Set-13
45 Out-13
46 Nov-13
47 Dez-13
TOTAL (SOMA) 1.449.911 1.449.911 1.449.911 1.449.911 1.449.911
1.449.911 1.449.911 1.449.911 1.449.911 1.449.911
Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).
6.4.4. Fluxo de Caixa de Vendas na Fase de Construo:
Entrada:
1. Entrada: R$ 604.130,00 x 5,00% = R$ 30.206,00
2. Entrada: (R$ 604.130,00 x 5,00%) + [(R$ 604.130,00 x
4,00%)/2] = R$
42.289,00
3. Entrada: (R$ 604.130,00 x 5,00%) + (R$ 604.130,00 x 10,00%) +
[(R$
604.130,00 x 4,00%)/2] = R$ 102.702,00
Mensais:
1. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/23 = R$ 2.627,00
2. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/22 = R$ 2.746,00
3. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/21 = R$ 2.877,00
4. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/20 = R$ 3.021,00
5. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/19 = R$ 3.180,00
6. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/18 = R$ 3.356,00
-
42
7. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/17 = R$ 3.554,00
8. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/16 = R$ 3.776,00
9. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/15 = R$ 4.028,00
10. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/14 = R$ 4.315,00
11. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/13 = R$ 4.647,00
12. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/12 = R$ 5.034,00
13. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/11 = R$ 5.492,00
14. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/10 = R$ 6.041,00
15. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/9 = R$ 6.713,00
16. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/8 = R$ 7.552,00
17. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/7 = R$ 8.630,00
18. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/6 = R$ 10.069,00
19. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/5 = R$ 12.083,00
20. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/4 = R$ 15.103,00
21. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/3 = R$ 20.138,00
22. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/2 = R$ 30.206,00
23. Mensais: (R$ 604.130,00 x 10,00%)/1 = R$ 60.413,00
Anuais:
1. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 2.627,00 = R$
14.709,00
2. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 2.746,00 = R$
14.829,00
3. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 2.877,00 = R$
14.959,00
4. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 3.021,00 = R$
15.103,00
5. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 3.180,00 = R$
15.262,00
6. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 3.356,00 = R$
15.439,00
7. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 3.554,00 = R$
15.636,00
8. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 3.776,00 = R$
15.858,00
9. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 4.028,00 = R$
16.110,00
10. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 4.315,00 = R$
16.398,00
11. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 4.647,00 = R$
16.730,00
12. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 5.034,00 = R$
17.117,00
13. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 5.492,00 = R$
17.575,00
14. Anuais: (R$ 604.130,00 x 4,00%)/2 + R$ 6.041,00 = R$
18.124,00
-
43
Chaves:
1. Chaves: R$ 604.130,00 x 7,00% = R$ 42.289,00
2. Chaves: (R$ 604.130,00 x 7,00%) + [(R$ 604.130,00 x 4,00%)/2]
= R$
54.372,00
Repasse
Repasse: R$ 604.130,00 x 74% = R$ 447.056,00
Tabela 6.5.2 Fluxo de Caixa das Vendas (Construo Dez-10 at
Set-11)
FASE CONSTRUO 40% DO VGVMESES TOTAL 23 MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Dez-10 Jan-11 Fev-11 Mar-11 Abr-11 Mai-11 Jun-11 Jul-11 Ago-11
Set-11
CO
NST
RU
O
11 Dez-10 30.206
12 Jan-11 2.627 30.206
13 Fev-11 2.627 2.746 30.206
14 Mar-11 2.627 2.746 2.877 30.206
15 Abr-11 2.627 2.746 2.877 3.021 30.206
16 Mai-11 2.627 2.746 2.877 3.021 3.180 30.206
17 Jun-11 2.627 2.746 2.877 3.021 3.180 3.356 30.206
18 Jul-11 2.627 2.746 2.877 3.021 3.180 3.356 3.554 30.206
19 Ago-11 2.627 2.746 2.877 3.021 3.180 3.356 3.554 3.776
30.206
20 Set-11 2.627 2.746 2.877 3.021 3.180 3.356 3.554 3.776 4.028
30.206
21 Out-11 14.709 2.746 2.877 3.021 3.180 3.356 3.554 3.776 4.028
4.315
22 Nov-11 2.627 14.829 2.877 3.021 3.180 3.356 3.554 3.776 4.028
4.315
23 Dez-11 2.627 2.746 14.959 3.021 3.180 3.356 3.554 3.776 4.028
4.315
24 Jan-12 2.627 2.746 2.877 15.103 3.180 3.356 3.554 3.776 4.028
4.315
25 Fev-12 2.627 2.746 2.877 3.021 15.262 3.356 3.554 3.776 4.028
4.315
26 Mar-12 2.627 2.746 2.877 3.021 3.180 15.439 3.554 3.776 4.028
4.315
27 Abr-12 2.627 2.746 2.877 3.021 3.180 3.356 15.636 3.776 4.028
4.315
28 Mai-12 2.627 2.746 2.877 3.021 3.180 3.356 3.554 15.858 4.028
4.315
29 Jun-12 2.627 2.746 2.877 3.021 3.180 3.356 3.554 3.776 16.110
4.315
30 Jul-12 2.627 2.746 2.877 3.021 3.180 3.356 3.554 3.776 4.028
16.398
31 Ago-12 2.627 2.746 2.877 3.021 3.180 3.356 3.554 3.776 4.028
4.315
32 Set-12 2.627 2.746 2.877 3.021 3.180 3.356 3.554 3.776 4.028
4.315
33 Out-12 14.709 2.746 2.877 3.021 3.180 3.356 3.554 3.776 4.028
4.315
34 Nov-12 2.627 2.746 2.877 3.021 3.180 3.356 3.554 3.776 4.028
4.315
CH
AVE
S E
REP
ASS
E
35 Dez-12 42.289 42.289 54.372 54.372 54.372 54.372 54.372
54.372 54.372 54.372
36 Jan-13
37 Fev-13
38 Mar-13
39 Abr-13 447.056 447.056 447.056 447.056 447.056 447.056
447.056 447.056 447.056 447.05640 Mai-13
41 Jun-13
42 Jul-13
43 Ago-13
44 Set-13
45 Out-13
46 Nov-13
47 Dez-13
TOTAL (SOMA) 604.130 604.130 604.130 604.130 604.130 604.130
604.130 604.130 604.130 604.130Fonte: Treinamento BDK, Viabil
(2009).
-
44
Tabela 6.5.3 Fluxo de Caixa das Vendas (Construo Out-11 at
Jul-12) FASE CONSTRUO 40% DO VGV
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Out-11 Nov-11 Dez-11 Jan-12 Fev-12 Mar-12 Abr-12 Mai-12 Jun-12
Jul-12
CO
NST
RU
O
21 Out-11 30.206
22 Nov-11 4.647 30.206
23 Dez-11 4.647 5.034 30.206
24 Jan-12 4.647 5.034 5.492 42.289 25 Fev-12 4.647 5.034 5.492
6.041 42.289 26 Mar-12 4.647 5.034 5.492 6.041 6.713 42.289 27
Abr-12 4.647 5.034 5.492 6.041 6.713 7.552 42.289 28 Mai-12 4.647
5.034 5.492 6.041 6.713 7.552 8.630 42.289 29 Jun-12 4.647 5.034
5.492 6.041 6.713 7.552 8.630 10.069 42.289 30 Jul-12 4.647 5.034
5.492 6.041 6.713 7.552 8.630 10.069 12.083 42.289 31 Ago-12 16.730
5.034 5.492 6.041 6.713 7.552 8.630 10.069 12.083 15.103 32 Set-12
4.647 17.117 5.492 6.041 6.713 7.552 8.630 10.069 12.083 15.10333
Out-12 4.647 5.034 17.575 6.041 6.713 7.552 8.630 10.069 12.083
15.10334 Nov-12 4.647 5.034 5.492 18.124 6.713 7.552 8.630 10.069
12.083 15.103
35 Dez-12 54.372 54.372 54.372 42.289 54.372 54.372 54.372
54.372 54.372 54.372
36 Jan-13
37 Fev-13
38 Mar-13
39 Abr-13 447.056 447.056 447.056 447.056 447.056 447.056
447.056 447.056 447.056 447.05640 Mai-13
41 Jun-13
42 Jul-13
43 Ago-13
44 Set-13
45 Out-13
46 Nov-13
47 Dez-13
TOTAL (SOMA) 604.130 604.130 604.130 604.130 604.130 604.130
604.130 604.130 604.130 604.130Fonte: Treinamento BDK, Viabil
(2009).
Tabela 6.5.4 Fluxo de Caixa das Vendas (Construo Ago-12 at
Nov-12)
FASE CONSTRUO 40% DO VGV MESES TOTAL 23 MESES
21 22 23 24
Ago-12 Set-12 Out-12 Nov-12
31 Ago-12 42.289
32 Set-12 20.138 42.289
33 Out-12 20.138 30.206 42.289
34 Nov-12 20.138 30.206 60.413 102.702
CH
AVE
S E
REP
ASS
E
35 Dez-12 54.372 54.372 54.372 54.372
36 Jan-13
37 Fev-13
38 Mar-13
39 Abr-13 447.056 447.056 447.056 447.056
40 Mai-13
41 Jun-13
42 Jul-13
43 Ago-13
44 Set-13
45 Out-13
46 Nov-13
-
45
47 Dez-13
TOTAL (SOMA) 604.130 604.130 604.130 604.130
Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009)
6.4.5. Fluxo de Caixa na Fase das Chaves, Estoque e Repasse A
taxa de juros utilizada no clculo do fluxo de caixa desta fase de
12% a.a
referente a taxa de juros da Tabela Price, veja-se:
Estoque de 20%: (R$ 724.955,42 x 20%) = R$ 144.991,00
Repasse: de 80% (R$ 724.955,42 x 80%) = R$ 579.964,00
Juros: [(1+12%)3,/12 ]-1= 2,8773% = R$ 579.964,00 x 2,8773% = R$
16.687,00
Tabela 6.5.5 Fluxo de Caixa das Vendas (Repasse Dez-12 at
Abr-13)
Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).
Tabela 6.5.6 Fluxo de Caixa das Vendas (Repasse Mai-13 at
Set-13)
FASE CHAVES E REPASSE 20% DO VGV 6 7 8 9 10
MESES TOTAL 10 MESES
Mai-13 Jun-13 Jul-13 Ago-13 Set-13
Vendas Juros Vendas Juros Vendas Juros Vendas Juros Vendas
Juros
CH
AVE
S E
REP
ASS
E
35 Dez-12
36 Jan-13
37 Fev-13
38 Mar-13
39 Abr-13
40 Mai-13 144.991
41 Jun-13 144.991
42 Jul-13 144.991
43 Ago-13 579.964 16.867 144.991
44 Set-13 579.964 16.867 144.991
45 Out-13 579.964 16.867
46 Nov-13 579.964 16.867
FASE CHAVES E REPASSE 20% DO VGV 1 2 3 4 5
MESES TOTAL 10 MESES
Dez-12 Jan-13 Fev-13 Mar-13 Abr-13
Vendas Juros Vendas Juros Vendas Juros Vendas Juros Vendas
Juros
ESTO
QU
E E
REP
ASS
E
35 Dez-12 144.991
36 Jan-13 144.991
37 Fev-13 144.991
38 Mar-13 579.964 16.867 144.991
39 Abr-13 579.964 16.867 144.991
40 Mai-13 579.964 16.867
41 Jun-13 579.964 16.867
42 Jul-13 579.964 16.867
43 Ago-13
44 Set-13
45 Out-13
46 Nov-13
47 Dez-13
TOTAL (SOMA) 724.955 16.687 724.955 16.687 724.955 16.687
724.955 16.687 724.955 16.687
-
46
47 Dez-13 579.964 16.867
TOTAL (SOMA) 724.955 16.687 724.955 16.687 724.955 16.687
724.955 16.687 724.955 16.687
Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).
6.5. Fluxo de Caixa das Despesas
6.5.1. Fluxo de Caixa do Terreno
ITBI: R$ 6.580.359 x 4,00% = R$ 263.215,00 valor a ser
considerado no ato da escritura definitiva;
IPTU: 42 parcelas mensais de R$ 3.838,55 = R$ 161.219,10
parcelas a ser considerado um ms aps a aquisio do terreno at a
entrega das chaves;
Registro e emolumentos: R$ 6.580.359 x 0,8% = R$ 52.643 valor a
ser considerado um ms antes da assinatura da escritura;
Pagamento do terreno: Entrada no valor de R$ 289.932,25 e 4
parcelas mensais no valor de R$ 144.966,125;
Terreno: R$ 1.159.729,00 (valor pago terreno) + R$ 263.215,00
(ITBI) + R$ 161.219,00 (IPTU) + R$ 52.643,00 (registro e
emolumentos) = R$
1.636.806,00
Tabela 6.6 Fluxo de Caixa do Terreno
ITBI IPTU REGISTRO EMOLUMENTOS
PAGAMENTO TERRENO
TERRENO
TOTAL (263.214) (161.219) (52.643) (1.159.729) (1.636.806)
TER
REN
O
Jun-09 (52.643) (289.932) (342.575)
1 Jul-09 (3.839) (144.966) (148.805)
2 Ago-09 (263.214) (3.839) (144.966) (412.020) 3 Set-09 (3.839)
(144.966) (148.805) 4 Out-09 (3.839) (144.966) (148.805) 5 Nov-09
(3.839) (144.966) (148.805) 6 Dez-09 (3.839) (144.966) (148.805) 7
Jan-10 (3.839) (3.839)
LAN
A
MEN
TO
8 Fev-10 (3.839) (3.839)
9 Mar-10 (3.839) (3.839)
10 Abr-10 (3.839) (3.839)
11 Mai-10 (3.839) (3.839)
12 Jun-10 (3.839) (3.839)
13 Jul-10 (3.839) (3.839)
14 Ago-10 (3.839) (3.839)
15 Set-10 (3.839) (3.839)
16 Out-10 (3.839) (3.839)
17 Nov-10 (3.839) (3.839)
CO
NST
RU
O
18 Dez-10 (3.839) (3.839)
19 Jan-11 (3.839) (3.839)
20 Fev-11 (3.839) (3.839)
21 Mar-11 (3.839) (3.839)
22 Abr-11 (3.839) (3.839)
-
47
23 Mai-11 (3.839) (3.839)
24 Jun-11 (3.839) (3.839)
25 Jul-11 (3.839) (3.839)
26 Ago-11 (3.839) (3.839)
27 Set-11 (3.839) (3.839)
28 Out-11 (3.839) (3.839)
29 Nov-11 (3.839) (3.839)
30 Dez-11 (3.839) (3.839)
31 Jan-12 (3.839) (3.839)
32 Fev-12 (3.839) (3.839)
33 Mar-12 (3.839) (3.839)
34 Abr-12 (3.839) (3.839)
35 Mai-12 (3.839) (3.839)
36 Jun-12 (3.839) (3.839)
37 Jul-12 (3.839) (3.839)
38 Ago-12 (3.839) (3.839)
39 Set-12 (3.839) (3.839)
40 Out-12 (3.839) (3.839)
41 Nov-12 (3.839) (3.839)
Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).
6.5.2. Fluxo de Caixa da Obra
Liberao da obra: Conforme cronograma fsico-financeiro; Custo da
obra raso: Conforme Oramento R$ 18.132.073,00; Taxa de administrao:
13% sobre o custo da obra R$ 18.132.073,00 x 13% =
R$ 2.357.169,00.
Custo total da obra: R$ 18.132.073,00 (custo raso) + R$
2.357.169,00 = R$ 20.489.242,00;
Financiamento da obra: a obra prev um financiamento de 80% sobre
o custo total, segue clculo; R$ 20.489.242,00 x 80% = R$
16.391.394,00 de
financiamento;
Juros com financiamento: a taxa de juros de 11% a.a ou 0,8735%
a.m no regime de juros compostos e calculada sobre o valor
financiado, veja-se:
R$ 545.833,00 x 0,8735% = R$ 4.768,00
(R$ 296.684,00 x 0,8735) + R$ 4.768,00 = R$ 7.359,00
(R$ 413.063,00 x 0,8735) + R$ 7.359,00 = R$ 10.967,00
Amortizao do financiamento: A amortizao ser pelo Sistema de
Juros Antecipados, ou seja, o pagamento dos juros ser realizado na
data da
liberao do emprstimo e o valor emprestado no final.
-
48
Tabela 6.7 Fluxo de Caixa da Obra
Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).
6.5.3. Fluxo de Caixa das Despesas Comerciais
Comisso prevista: a comisso sobre as vendas das unidades
calculada em 4,00% sobre as unidades vendidas. Veja-se:
Fase do lanamento; R$ 1.449.910,00 x 4,00% = R$ 57.996,00
Fase da construo; R$ 604.130,00 x 4,00% = R$ 24.165,00
Fase da Chaves e Repasse; R$ 724.955,00 x 4,00% = R$ R$
28.998,00
Propaganda: os custos previstos com propagandas so de 4,00% no
total sobre o VGV, sendo, uma parcela de 1,50% um ms antes do
lanamento, 10
parcelas de 2,00% no perodo de lanamento e 24 parcelas de 1,00%
na fase
de construo, conforme demonstrado abaixo:
R$ 36.247.771,00 x 1,50% = R$ 543.717,00
R$ 36.247.771,00 x 2,00% = R$ 72.496,00
LIBERAO OBRA
CUSTO RASO TAXA DE ADM. CUSTO TOTAL FINANCIAMENTO JUROS
FINANCIAMENTO
AMORTIZAO
TOTAL 100% (18.132.073) (2.357.169) (20.489.242) 16.391.394
(1.815.752) (18.207.146)
CO
NST
RU
O
11 Dez-10 3,33% (603.798) (78.494) (682.292) 545.833
12 Jan-11 1,81% (328.191) (42.665) (370.855) 296.684 (4.768)
(4.768)
13 Fev-11 2,52% (456.928) (59.401) (516.329) 413.063 (7.359)
(7.359)
14 Mar-11 2,93% (531.270) (69.065) (600.335) 480.268 (10.967)
(10.967)
15 Abr-11 4,78% (866.713) (112.673) (979.386) 783.509 (15.162)
(15.162)
16 Mai-11 4,35% (788.745) (102.537) (891.282) 713.026 (22.066)
(22.066)
17 Jun-11 5,00% (906.604) (117.858) (1.024.462) 819.570 (28.234)
(28.234)
18 Jul-11 4,97% (901.164) (117.151) (1.018.315) 814.652 (35.392)
(35.392)
19 Ago-11 5,10% (924.736) (120.216) (1.044.951) 835.961 (42.508)
(42.508)
20 Set-11 5,64% (1.022.649) (132.944) (1.155.593) 924.475
(49.810) (49.810)
21 Out-11 5,69% (1.031.715) (134.123) (1.165.838) 932.670
(57.884) (57.884)
22 Nov-11 6,95% (1.260.179) (163.823) (1.424.002) 1139.202
(66.031) (66.031)
23 Dez-11 4,16% (754.294) (98.058) (852.352) 681.882 (75.981)
(75.981)
24 Jan-12 4,57% (828.636) (107.723) (936.358) 749.087 (81.937)
(81.937)
25 Fev-12 4,94% (895.724) (116.444) (1.012.169) 809.735 (88.480)
(88.480)
26 Mar-12 3,50% (634.623) (82.501) (717.123) 573.699 (95.553)
(95.553)
27 Abr-12 4,39% (795.998) (103.480) (899.478) 719.582 (100.554)
(100.554)
28 Mai-12 4,95% (897.538) (116.680) (1.014.218) 811.374
(106.849) (106.849)
29 Jun-12 5,25% (951.934) (123.751) (1.075.685) 860.548
(113.936) (113.936)
30 Jul-12 5,52% (1.000.890) (130.116) (1.131.006) 904.805
(121.453) (121.453)
31 Ago-12 4,77% (864.900) (112.437) (977.337) 781.869 (129.356)
(129.356)
32 Set-12 2,81% (509.511) (66.236) (575.748) 460.598 (136.185)
(136.185)
33 Out-12 1,22% (221.211) (28.757) (249.969) 199.975 (140.208)
(140.208)
34 Nov-12 0,85% (154.123) (20.036) (174.159) 139.327 (141.955)
(141.955)
35 Dez-12 (143.172) (16.534.566)
-
49
R$ 36.247.771,00 x 1,00% = R$ 15.104,00
Tabela 6.8 Fluxo de Caixa das Despesas Comerciais
COMISSO PREVISTA PROPAGANDA DESPESAS COMERCIAIS
TOTAL (1.449.911) (1.631.178) (3.081.089)
7 Jan-10 (543.716) (543.716)
LAN
A
MEN
TO
8 Fev-10 (28.998) (72.496) (101.494)
9 Mar-10 (57.996) (72.496) (130.492)
10 Abr-10 (57.996) (72.496) (130.492) 11 Mai-10 (57.996)
(72.496) (130.492) 12 Jun-10 (57.996) (72.496) (130.492) 13 Jul-10
(57.996) (72.496) (130.492) 14 Ago-10 (57.996) (72.496) (130.492)
15 Set-10 (57.996) (72.496) (130.492) 16 Out-10 (57.996) (72.496)
(130.492) 17 Nov-10 (57.996) (72.496) (130.492)
CO
NST
RU
O
18 Dez-10 (41.081) (15.104) (56.185)
19 Jan-11 (24.165) (15.104) (39.270)
20 Fev-11 (24.165) (15.104) (39.270)
21 Mar-11 (24.165) (15.104) (39.270)
22 Abr-11 (24.165) (15.104) (39.270)
23 Mai-11 (24.165) (15.104) (39.270)
24 Jun-11 (24.165) (15.104) (39.270)
25 Jul-11 (24.165) (15.104) (39.270)
26 Ago-11 (24.165) (15.104) (39.270) 27 Set-11 (24.165) (15.104)
(39.270) 28 Out-11 (24.165) (15.104) (39.270) 29 Nov-11 (24.165)
(15.104) (39.270) 30 Dez-11 (24.165) (15.104) (39.270) 31 Jan-12
(24.165) (15.104) (39.270) 32 Fev-12 (24.165) (15.104) (39.270) 33
Mar-12 (24.165) (15.104) (39.270) 34 Abr-12 (24.165) (15.104)
(39.270) 35 Mai-12 (24.165) (15.104) (39.270) 36 Jun-12 (24.165)
(15.104) (39.270) 37 Jul-12 (24.165) (15.104) (39.270) 38 Ago-12
(24.165) (15.104) (39.270) 39 Set-12 (24.165) (15.104) (39.270) 40
Out-12 (24.165) (15.104) (39.270) 41 Nov-12 (24.165) (15.104)
(39.270)
CH
AVE
S E
REP
ASS
E
42 Dez-12 (26.582) (26.582)
43 Jan-13 (28.998) (28.998)
44 Fev-13 (28.998) (28.998) 45 Mar-13 (28.998) (28.998) 46
Abr-13 (28.998) (28.998) 47 Mai-13 (28.998) (28.998) 48 Jun-13
(28.998) (28.998) 49 Jul-13 (28.998) (28.998) 50 Ago-13 (28.998)
(28.998) 51 Set-13 (28.998) (28.998)
52 Out-13 (14.499) (14.499)
53 Nov-13
54 Dez-13
Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).
-
50
6.5.4. Fluxo de Caixa das Despesas com Incorporao
Despesas com assessorias e agilizaes: divididas em 4 parcelas
iguais de R$ 25.000,00 sendo a primeira parcela com vencimento no
ms de agosto-09;
Despesas com averbaes: 5% sobre o valor da obra e 0,35% sobre o
valor total do terreno com vencimento no ms de maro-13;
Despesas com decorao: 2 parcelas mensais no valor de
R$16.666,67; Despesa com demolies e limpeza do terreno: Duas
parcelas mensais de R$
50.000,00;
Despesas com despachantes, digitalizaes e cpias: 42 parcelas de
R$ 3.100,00;
Despesas com emolumentos (PMSP) e alvar: Valor de R$ 50.000,00,
4 meses antes do lanamento;
Despesa com outorga: parcela nica de R$ 738.362,00 2 meses antes
do lanamento;
Despesas com registros de incorporao: 0,35% sobre custo da obra
e sobre o valor total do terreno com vencimento um ms antes do
lanamento;
Despesa com vigilncia: 7 parcelas iguais de R$ 5.000,00 da
compra do terreno at o inicio do lanamento;
Despesa com a elaborao do quadro de reas; no valor de R$
2.500,00 dois meses antes do lanamento.
Tabela 6.9 Fluxo de Caixa das Despesas com Incorporao
ASSESSORIA VIGILNCIA DEMOLIO DECORAO DESPACHANTE INCORP.
TOTAL (100.000) (30.000) (100.000) (50.000) (130.200)
(1.379.050)
TER
REN
O
Jun-09 (5.000) (3.100) (8.100)
1 Jul-09 (5.000) (3.100) (8.100)
2 Ago-09 (25.000) (5.000) Emolumentos (3.100) (33.100)
3 Set-09 (25.000) (5.000) (50.000) (50.000) (3.100)
(133.100)
4 Out-09 (25.000) (5.000) (50.000) reas (2.500) (3.100)
(85.600)
5 Nov-09 (25.000) (5.000) (738.362) (3.100) (771.462)
6 Dez-09 (23.031) (5.000) (63.462) Outorga (3.100) (94.594)
7 Jan-10 Registro Terreno Registro Obra (3.100) (3.100)
LAN
A
MEN
TO 8 Fev-10 (3.100) (3.100)
9 Mar-10 (3.100) (3.100)
10 Abr-10 (3.100) (3.100)
11 Mai-10 (3.100) (3.100)
12 Jun-10 (3.100) (3.100)
-
51
13 Jul-10 (3.100) (3.100)
14 Ago-10 (3.100) (3.100)
15 Set-10 (3.100) (3.100)
16 Out-10 (3.100) (3.100)
17 Nov-10 (3.100) (3.100)
CO
NST
RU
O
18 Dez-10 (3.100) (3.100)
19 Jan-11 (3.100) (3.100)
20 Fev-11 (3.100) (3.100)
21 Mar-11 (3.100) (3.100)
22 Abr-11 (3.100) (3.100)
23 Mai-11 (3.100) (3.100)
24 Jun-11 (3.100) (3.100)
25 Jul-11 (3.100) (3.100)
26 Ago-11 (3.100) (3.100)
27 Set-11 (3.100) (3.100)
28 Out-11 (3.100) (3.100)
29 Nov-11 (3.100) (3.100)
30 Dez-11 (3.100) (3.100)
31 Jan-12 (3.100) (3.100)
32 Fev-12 (3.100) (3.100)
33 Mar-12 (3.100) (3.100)
34 Abr-12 (3.100) (3.100)
35 Mai-12 (3.100) (3.100)
36 Jun-12 (3.100) (3.100)
37 Jul-12 (3.100) (3.100)
38 Ago-12 (3.100) (3.100)
39 Set-12 (3.100) (3.100)
40 Out-12 (16.667) (3.100) (19.767)
41 Nov-12 (16.667) (3.100) (19.767)
CH
AVE
S E
REP
ASS
E
42 Dez-12 (16.667) (16.667)
43 Jan-13
44 Fev-13
45 Mar-13 (63.462) (23.031) (86.494)
46 Abr-13 Averbao Obra Averb. Terreno
Fonte: Treinamento BDK, Viabil (2009).
6.5.5. Fluxo de Caixa dos Impostos
PIS/Cofins (Programa de Integrao Social/Contribuio para o
Financiamento da Seguridade Social) 3,65% calculado sobre a
receita
liquida, que so as receitas geradas com as vendas dos
apartamentos menos
a comisso prevista com estas vendas.
(R$ 270.496 R$ 28.998) x 3,65% = R$ 8.815
(R$ 276.799 R$ 57.996) x 3,65% = R$ 7.986
IR (Imposto de Renda), a forma de apurao de Lucro Presumido, a
alquota de 15,00% com base de clculo de 8,00% sobre a receita.
A
apurao trimest
