ESTUDIOS ECONÓMICOS,FINANCIEROS, ANALISIS … · proyecto como el plan de marketing presentan algunos números preliminares de costes y precios de venta de los diferentes productos,

Master Project Management en Edificación

1

ESTUDIOS ECONÓMICOS,FINANCIEROS, ANALISIS Y PROPUESTAS PARA LA REALIZACIÓN Y COMERCIALIZACIÓN DE VIVIENDAS EN LA COLONIA CASTELLS,BARCELONA


2

1.INTRODUCCIÓN.....................................................................................................6

2. PRESENTACIÓN DE LA EMPRESA

2.1 Descripción de la empresa....................................................................................7

2.2 Objetivos Económicos y Comerciales....................................................................9

2.3 Organigrama........................................................................................................10

2.4 Coste de RRHH...................................................................................................11

2.5 Forma jurídica......................................................................................................12

2.6 Balance................................................................................................................13

3. ENTORNO GENERAL – DESCRIPCIÓN DEL NEGOCIO

3.1 Entorno General...................................................................................................18

3.1.1 Estadísticas y datos macro-económicos...................................................18

3.1.2 Mercado de la Construcción en España...................................................22

3.1.3 Mercado Inmobiliario en España ..............................................................24

3.2 Propuesta general................................................................................................27

3.2.1 Introducción ..............................................................................................27

3.2.2 Antedecentes Históricos ..........................................................................28

3.2.3 Plano de Situación ...................................................................................29

3.2.4 Plan General Metropolitano (PGM 1976)..................................................30

3.2.5 Modificación al Plan General Metropolitano (MPGM 2001)......................32

3.2.6 Descripción del Negocio...........................................................................33

3.2.7 Viabilidad de la Operación Inmobiliaria.....................................................39

3.2.8 Análisis de Riesgos...................................................................................41

3.2.9 Elección del Solar.....................................................................................47

3.2.10 Normativa..................................................................................................49


3

4. ESTUDIO DE MERCADO

4.1 Antecedentes.......................................................................................................55

4.2 Comprados Potencial...........................................................................................55

4.3 Investigación del Entorno.....................................................................................59

4.3.1 Análisis de la Competencia. C/Numancia.................................................62

4.3.2 Análisis de la Competencia. C/Marques de Setmenat..............................63

4.3.3 Análisis de la Competencia. Sarriá – San Gervasi...................................64

4.3.4 Evolución del Precio por m² sector Les Corts...........................................65

4.3.5 Promociones en las cercanías de Colonia Castells..................................66

4.4 Condicionantes urbanisticos................................................................................68

5. PLAN DE MARKETING

5.1 Objetivos de Marketing........................................................................................69

5.2 Estrategia Comercial............................................................................................69

5.3 Análisis DAFO......................................................................................................70

5.3.1 Debilidades...............................................................................................70

5.3.2 Amenazas.................................................................................................70

5.3.3 Fortalezas.................................................................................................70

5.3.4 Oportunidades...........................................................................................70

5.4 Bases Economicas de Partida.............................................................................71

5.4.1 Precio medio por metro cuadrado sobre rasante. Vivienda.....................71

5.4.2 Precio medio por metro cuadrado bajo rasante. Garajes y trasteros........71

5.4.3 Valor de venta de las viviendas................................................................72

5.4.4 Valor de venta de las plazas de aparcamiento y trasteros.......................72

5.4.5 Valor total de las ventas............................................................................72

5.4.6 Presupuesto de marketing........................................................................72

5.5 Características del Producto ................................................................................73

5.6 Memoria de Calidades y Acabados.....................................................................75


4

5.7 Garantía de Post-venta........................................................................................80

5.8 Precios de Partida................................................................................................82

5.9 Plan Acción..........................................................................................................83

5.9.1 Ventas.......................................................................................................83

5.9.2 Briefing......................................................................................................83

5.9.3 Promoción.................................................................................................84

6. PLAN DE OPERACIONES

6.1 Control de Calidad...............................................................................................85

6.2 Ciclo Operativo....................................................................................................86

6.2.1 Proceso de iniciación................................................................................87

6.2.2 Planificación..............................................................................................87

6.2.3 Proceso de Ejecución...............................................................................89

6.2.4 Proceso de Control...................................................................................89

6.2.5 Proceso de Cierre.....................................................................................90

6.3 Project Manager en el Ciclo Operativo................................................................90

6.4 Programación de Actividades..............................................................................91

7. PLAN ECONÓMICO FINANCIERO

7.1 Datos del Proyecto ...............................................................................................92

7.2 Definicion del Proyecto........................................................................................94

7.3 Costes del Proyecto.............................................................................................95

7.4 Flujo de Caja........................................................................................................97

7.5 Resumen Economico...........................................................................................98

7.6 Resultados y Analisis de Rentabilidad.................................................................99

7.7 Financiacion (Saldos Mensuales)......................................................................100

7.8 Analisis de Resultados sobre Ventas................................................................101

7.9 Analisis de Sensibilidad de la Tasa Interna de Retorno....................................102

7.10 Ingresos y Gastos..............................................................................................103


5

8. CONCLUSIONES ..............................................................................................104

BIBLIOGRAFÍA............................................................................................................106


6

1. INTRODUCCIÓN

El objetivo de esta investigación consiste en analizar la viabilidad de un caso práctico

de promoción inmobiliaria en la Colonia Castells, Barcelona. Para ello asumimos ser

una compañía constructora existente cuyos socios desean expandir su negocio a la

promoción y comercialización inmobiliaria.

Nuestra idea para estructurar el trabajo es presentar una combinación de un Business

Plan y un Business Case, de tal modo que podamos introducir nuestro grupo

empresarial y a su vez presentar el proyecto específico como posible inversión viable.

Los proyectos inmobiliarios de inversión constan de varias etapas. Desde su fase de

inicio hasta la comercialización y post-venta; así como también una serie de diferentes

estudios interrelacionados y que desarrollaremos a lo largo de esta investigación, como

son:

• Definición del proyecto y sus objetivos.

• Estudio de mercado.

• Plan de Marketing.

• Plan de operaciones.

• Estudio económico financiero.

El trabajo mostrará la evolución de valores asumidos y preliminares a través de los

diferentes estudios hasta un nivel de afinamiento preciso. Tanto la definición del

proyecto como el plan de marketing presentan algunos números preliminares de costes

y precios de venta de los diferentes productos, será en el estudio económico financiero

donde en realidad se puede asumir los números finales, dada su característica

dinámica.

Las conclusiones mostrarán nuestros comentarios y la decisión que nuestro grupo

tomaría sobre este negocio hipotético.


7

2

2.1 DESCRIPCIÓN DE LA EMPRESA

Inver Sinco es un grupo empresarial dedicado a la construcción y promoción

inmobiliaria en Cataluña.

Con sede actual en el barrio de Pedralbes en Barcelona, nace con la creación en 1986

de Constructora Sinco S.L., posesionándose en el sector como una de las empresas de

mayor credibilidad en su tipo.

Posteriormente, con la finalidad de invertir el capital en una actividad rentable y

complementaria, se decide la ampliación del negocio al sector de la promoción

inmobiliaria con la reciente creación de Promociones Sinco S.L.

Inver Sinco da respuesta a las inquietudes del mercado actual que exige una mayor

calidad y control del proceso edificatorio, apostando por consolidarse como una firma

de confianza probada a través de sus 20 años de experiencia.

Más de 20,000 viviendas construidas son nuestro aval más importante para toda

aquella persona que este buscando una vivienda para vivir o pasar períodos

vacacionales, un local u oficina para instalar su negocio o un valor seguro donde

invertir su dinero.

Las inversiones irán dirigidas principalmente al sector de reforma urbana y

promociones de tamaño medio, dejando a un lado las producciones de tipo estándar y

masivas. Esta concentración en la actividad se fundamenta en:


8

• La existencia de un mercado con alto grado de crecimiento gracias a la

demanda de las familias españolas, las familias extranjeras y los inversores

tanto nacionales como extranjeros.

• El conocimiento y destreza de la compañía que le permiten identificar, adquirir y

desarrollar el suelo necesario para asegurar su actividad en el horizonte de la

próxima década.

• La disponibilidad económica y financiera que nuestra compañía ha utilizado

satisfactoriamente.

• La gran aceptación de nuestros productos por parte de nuestros clientes.

• Nuestras ventajas competitivas consistentes en la utilización de tecnologías

constructivas actuales y los sistemas de seguridad y control de la calidad.

• La rentabilidad que a nuestros clientes ofrece a medio y largo plazo la compra

de nuestros productos.

Nuestra actividad se desarrollará principalmente en la ciudad de Barcelona y ciudades

cercanas. Nuestro cliente obje tivo es la familia nacional o extranjera que desea vivir en

los núcleos urbanos, de clase media alta, con o sin hijos, profesionalmente activa o

jubilada.

La actividad de Inver Sinco S.L. se desarrollará en plena armonía con los siguientes

principios:

• Total respeto al marco jurídico y legal imperante en nuestro ámbito de actuación.

• Respeto y protección del medio ambiente mediante la utilización de los más

adecuados materiales y tecnologías.

• Transparencia y lealtad con nuestros accionistas, empleados y clientes.

• Formación permanente y comportamiento ético de nuestros directivos y

empleados.


9

Nuestro grupo gestionará integralmente la concepción, desarrollo, construcción y

comercialización de nuestras promociones lo cual nos permitirá un control y seguridad

total de la calidad en nuestros productos, así como una relación directa con los clientes

y sus inquietudes.

El concepto de Marca que por años ha estado presente en nuestra Constructora se ira

consolidando y reforzando nuestras promociones lo que constituirá un elemento de

atracción y fidelización de futuros clientes.

2.2 Objetivos Comerciales

Nuestra visión consiste en implantarnos en el mercado inmobiliario como una empresa

bien capitalizada que rentabiliza las inversiones gracias a un volumen de negocios

constante y continuo y además establecer el concepto de marca como Promotora.

2.2 Objetivos Económicos

La cifra actual de negocios es de aproximadamente 70 millones de euros anuales, la

cual esperamos incrementar en un 30% en los próximos 3 años.

2.3 Organigrama

Direccion General

Director de Administracion y Finanzas

Despacho de asesoría Legal y financiera (Externo)

Director de Produccion yConstruccion

Director Tecnico

Informatico Estudios y Presupuestos Calidad y Medio Ambiente Preversion y Riesgos Laborales

Tecnicos Tecnicos Administrativos Tecnicos

Auditoria Externa

Tecnicos

Auditoria Externa

Recursos HumanosDepto de Economia yFinazas

Departamento Juridico

Compras Contabilidad

Administrador

Servicios Variados

Tesoreria Administrativos

Depto de Obra Civil Depto de Obra Edificacion

Jefe de Area

Jefe de Obra I Jefe de Obra II

Encargado Encargado

Ayudante JO

Administativode Obra

Jefe de Area

Jefe de Obra III Jefe de Obra IV

Encargado EncargadoAdministativode Obra

Direccion General

Project ManagerProject Manager

Arquitectura y Calidad

Administracion yFinanzas

Captacion de SolarMarketing y Venta

Asesorias ExternasUrbanisticas

LegalFinanciera

Contro del CalidadPost - Venta

SubcontratistaDespacho deArquitectura

Despacho deIngenieria

AsesoriaTecnica(topografo,Geologo)


11

2.4 Costes de RRHH de Construcciones Sinco

Cantidad Descripción Salario Anual Salario Mensual Total Bruto Bruto Mensual

1 Direccion General 80,000.00€ 6,666.67€ 6,666.67€ 1 Director de Produccion y Construcción 70,000.00€ 5,833.33€ 5,833.33€ 1 Director de Administracion y Finanzas 60,000.00€ 5,000.00€ 5,000.00€ 1 Director Tecnico 60,000.00€ 5,000.00€ 5,000.00€ 1 Gerente del Depto de Economia y Finanzas 50,000.00€ 4,166.67€ 4,166.67€ 1 Gerente de Recursos Humanos 40,000.00€ 3,333.33€ 3,333.33€ 1 Departamento Juridico (Abogado) 30,000.00€ 2,500.00€ 2,500.00€ 1 Gerente de Compras 28,000.00€ 2,333.33€ 2,333.33€ 2 Contabilidad (contables) 24,000.00€ 2,000.00€ 4,000.00€ 1 Administrador 24,000.00€ 2,000.00€ 2,000.00€ 1 Jefe del Depto de Obra Civil 40,000.00€ 3,333.33€ 3,333.33€ 1 Jefe del Depto de Obra Edificacion 40,000.00€ 3,333.33€ 3,333.33€ 3 Ingnieros de caminos 36,000.00€ 3,000.00€ 9,000.00€ 4 Arquitectos 36,000.00€ 3,000.00€ 12,000.00€ 6 Arquitectos Técnicos 30,000.00€ 2,500.00€ 15,000.00€ 2 Delineantes 20,000.00€ 1,666.67€ 3,333.33€

TOTAL € 100,333.33

Costes Previstos de RRHH de Promociones Sinco

Cantidad Descripción Salario Anual

Salario Mensual Total

Bruto Bruto Mensual 1 Dirección General € 80,000.00 € 6,666.67 € 6,666.67 1 Project Manager € 50,000.00 € 4,166.67 € 4,166.67 2 Arquitecto Técnico € 35,000.00 € 2,916.67 € 5,833.33 1 Marketing y publicidad € 35,000.00 € 2,916.67 € 2,916.67 2 Agente de Promociones Inmobiliarias/Comercialización € 30,000.00 € 2,500.00 € 5,000.00 1 Contabilidad (contables) € 24,000.00 € 2,000.00 € 2,000.00 2 Administrativos € 20,000.00 € 1,666.67 € 3,333.33

TOTAL € 29,916.67


12

2.5 Forma Jurídica

Inver Sinco es un holding empresarial que actúa en diferentes campos de negocios.

Promociones Sinco y Construcciones Sinco son dos empresas distintas y separadas a

nivel administrativo, organizativo y contable que actúan en el sector de la promoción y

construcción de forma independiente, sin embargo ambas empresas podrán asociarse

para trabajar en conjunto en el caso de que la oportunidad de negocio así lo amerite.

La profesionalidad y alta competencia con la que cuentan ambas empresas tienen

como resultado objetivos comunes que coinciden en atención y satisfacción del cliente

y la optimización de estándares de calidad. La asociación de Promociones Sinco y

Construcciones Sinco es una hipótesis altamente rentable para ambas empresas.

Otra posibilidad es que Promociones Sinco pueda licitar y adjudicar la obra a otra

empresa constructora una vez valorada su oferta.

INVER SINCO S.L. Holding Empresarial

PROMOCIONES SINCO S.L.

CONSTRUCCIONES

SINCO S.L.

COLONIA CASTELLS S.L.

OTRAS EMPRESAS

OTRAS EMPRESAS

OTRAS EMPRESAS

OTRAS EMPRESAS


13

2.6 Balance Balance de Situación (ACTIVO)

12/31/2002 12/31/2003 12/31/2004

A) ACCIONISTAS (SOCIOS) POR

DESEMBOLSOS NO EXIGIDOS

B) INMOVILIZADO 1562924.67 1471100.52 1571777.47

I. Gastos de establecimiento

II. Inmovilizaciones inmateriales 164875.18 136469.65 71213.78

Aplicaciones informáticas 36133.39 39598.29 52636.91

Derechos s/bienes en régimen de arrendamiento financiero 141072.70 141072.70 75694.91

Amortizaciones -12330.91 -44201.34 -57118.04

III. Inmovilizaciones materiales 1396426.65 1333008.03 1493230.53

Terrenos 118735.95 118735.95 118735.95

Instalaciones técnicas y maquinaria 568408.74 552879.71 595449.35

Otras instalaciones, utillaje y mobiliario 592026.78 695624.82 938020.73

Otro inmovilizado 194101.49 220083.83 327959.07

Amortizaciones -76846.31 -254316.28 -486934.57

IV. Inmovilizaciones financieras 1622.84 1622.84 7333.16

Cartera de valores a largo plazo 1622.84 1622.84 7333.16

V. Acciones propias

VI. Deudores por operaciones de tráfico

C) GASTOS A DISTRIBUIR EN VARIOS EJERCICIOS 6878.21 1984.08 233.59

D) ACTIVO CIRCULANTE 24696606.78 27145369.02 29791268.14

I. Accionistas por desembolsos exigidos

II. Existencias 481740.12 560861.55 488501.33

Materias primas y otros 481740.12 560861.55 488501.33

aprovisionamientos

III. Deudores 23794930.57 25346532.71 28767523.43

Clientes por venta y prestaciones de servicios 21157876.63 24161435.19 27418870.27

Deudores varios 75577.21 4881.66 5562.18

Personal 1080.82 900.00 150.00

Administraciones Públicas 2560395.91 1179315.86 1342940.98

IV. Inversiones financieras temporales 52705.53 64379.49 82459.49

Cartera de valores a corto plazo 9000.00 9000.00

Otros créditos 42070.85 42070.85 42070.85

Depósitos y fianzas constituidos a corto plazo 10634.68 13308.64 31388.64

V. Acciones propias a corto plazo VI. Tesorería 365092.57 1173595.27 452783.89

VII. Ajustes por periodificación 2137.99

TOTAL ACTIVO (A + B + C + D) 26266409.66 28618453.62 31363279.20


14

Balance de Situación (PASIVO)

12/31/2002 12/31/2003 12/31/2004

A) FONDOS PROPIOS 2136967.29 2167819.53 2704917.50 I. Capital suscrito 1216350.00 1216350.00 1216350.00 II. Prima de emisión III. Reserva de revalorización IV. Reservas 450290.75 497323.40 551469.53 Reserva legal 62363.18 109395.83 154810.44 Otras reservas 2.78 387924.79 396656.31 Diferencias por ajuste del capital a euros 387924.79 2.78 2.78 V. Resultado de ejercicios anteriores VI. Pérdidas y Ganancias (beneficio o perdida) 470326.54 454146.13 937097.97 VII. Dividendo a cuenta entregado en el ejercicio VIII. Acciones propias para reducción de capital B) INGRESOS A DISTRIBUIR EN VARIOS EJERCICIOS C) PROVISIONES DE RIESGO Y GASTOS D) ACREEDORES A LARGO PLAZO 308685.77 181273.53 73959.60 I. Emisión de obligaciones y otros valores negociables II. Deudas con entidades de crédito 231383.61 161746.01 73959.60 Deudas a largo plazo con entidades de crédito 231383.61 161746.01 73959.60 III. Deudas con empresas del grupo asociadas IV. Otros acreedores 77302.16 19527.52

V. Desembolsos pendientes sobre acciones no exigidos

VI. Acreedores por operaciones de tráfico a largo plazo

E) ACREEDORES A CORTO PLAZO 23820756.60 26269360.56 28584402.10 I. Emisiones de obligaciones y otros valores negociables

II. Deudas con entidades de crédito 10777801.50 9940591.11 8214942.02

III. Deudas con empresas del grupo y asociadas a corto plazo

IV. Acreedores comerciales 12441849.62 15555420.04 19271225.27

Deudas por compras o prestaciones de servicios 12441849.62 15555420.04 19271225.27 V. Otras deudas no comerciales 601105.48 773349.41 1098234.81

Administraciones Públicas 229640.29 203595.09 508303.59

Otras deudas 59583.74 365416.06 260574.56

Remuneraciones pendientes de pago 311881.45 204338.26 329356.66

VI. Provisiones para operaciones de tráfico

VII. Ajustes por periodificación F) PROVISIONES PARA RIESGOS Y GASTOS A CORTO PLAZO

TOTAL PASIVO (A + B + C + D + E + F) 26266409.66 28618453.62 31363279.2


15

Cuenta de Pérdidas y Ganancias

12/31/2002 12/31/2003 12/31/2004

A) GASTOS (A.1 a A.16) 46202711.31 54923589.36 60943354.78 A.1 Reducción a de existencias de productos terminados y en curso de fabricación A.2 Aprovisionamientos 36785049.75 43511596.33 46363145.55 Consumo de mercaderías 15625183.88 18910612.59 20290557.09 Consumo de materias primas y otras 837468.59 959159.55 1135723.15 materias consumibles Otros gastos externos 20322397.28 23641824.19 24936865.31 A.3 Gastos de personal 2719426.24 3145213.94 4725252.48 Sueldos, salarios y asimilados 2216700.77 2514293.72 3688644.93 Cargas sociales 502725.47 630920.22 1036607.55 A.4 Dotaciones para amortizaciones de inmovilizado 78556.48 211393.20 245534.99

A.5 Variación de las provisiones de tráfico A.6 Otros gastos de explotación 5622517.89 6993772.68 8500250.71 Servicios exteriores 5614650.20 6984776.29 8491162.47 Tributos 7867.69 8996.39 9088.24 A.I. BENEFICIOS DE EXPLOTACION 1407195.86 1509535.28 2028488.20 (B.1+B.2+B,3+B.4-A.1-A.2-A.3-A.4-A.5-A.6) A.7 Gastos financieros y gastos asimilados 731126.92 740918.27 593315.90 Por deudas con terceros y gastos asimilados 731126.92 740918.27 593315.90 A.8 Variación de las provisiones de inversiones financieras A.9 Diferencias negativas de cambio A.II. RESULTADOS FINANCIEROS

POSITIVOS (B.5+B.6+B.7+B,8-A.7-A.8-A.9)

A.III. BENEFICIOS DE LAS ACTIVIDADES 681436.37 770537.98 1437704.74

ORDINARIAS (A.I+A.II-B.I-B.II)

A.10 Variación de las provisiones de inmovilizado inmaterial, material y cartera de control

A.11 Pérdidas procedentes del 591.08 3763.16

inmovilizado inmaterial, material y cartera de control A.12 Pérdidas por operaciones con acciones y obligaciones propias

A.13 Gastos extraordinarios 5637.11 24177.14 11263.94

A.14 Gastos y pérdidas de otros ejercicios 6553.09 48214.41 A.IV. RESULTADOS EXTRAORDINARIOS POSITIVOS 42142.92 3984.44

A.V. BENEFICIOS ANTES DE 723579.29 698686.36 1441689.18

IMPUESTOS (A.II+A.IV-B.III-B.IV.)


16

A.15. Impuesto sobre sociedades 253252.75 244540.23 504591.21

A.16. Otros impuestos

A.VI. RESULTADO DEL EJERCICIO 470326.54 454146.13 937097.97

(BENEFICIOS) (A.V.-A.15-A.16)

B) INGRESOS (B.1 a B.13) 46673037.85 55377735.49 61880452.75 B.1 Importe neto de la cifra de negocios 46673037.85 55377735.49 61880452.75

Ventas 46673037.85 55377735.49 61880452.75

B.2 Aumento de existencias de productos

terminados y en curso de fabricación

B.3 Trabajos efectuados por la empresa para el inmovilizado

B.4. Otros ingresos de explotación

B.I. PERDIDAS DE EXPLOTACION

(A.1+A.2+A.3+A.4+A.5+A.6-B.1-B.2-B.3-B.4)

B.5 Ingresos de participación en capital B.6 Ingresos de otros valores negociables

y de créditos del activo inmovilizado

B.7 Otros intereses e ingresos asimilados 5367.43 1920.97 2532.44

Otros intereses 5367.43 1920.97 2532.44

B.8 Diferencias positivas de cambio B.II. RESULTADOS FINANCIEROS NEGATIVOS 725759.49 738997.30 590783.46

(A.7+A.8+A.9-B.5-B.6-B.7-B.8)

B.III. PERDIDAS DE LAS ACTIVIDADES

ORDINARIAS (B.I+B.II-A.I-A.II)

B.9 Beneficios en enajenación de 39.61 9867.82 inmovilizado inmaterial, material y cartera de control B.10 Beneficios por operaciones con acciones y obligaciones propias

B.11 Subvenciones de capital transferidas

al resultado del ejercicio B.12 Ingresos extraordinarios 5253.40 3650.97 3445.02

B.13 Ingresos y beneficios de otros ejercicios 49670.80 612.51 1935.54

B.IV. RESULTADOS EXTRAORDINARIOS 71851.62

NEGATIVOS (A.10+A.11+A.12+A.13+A.14

-B.9-B.10-B.11-B.12-B.13) B.V. PERDIDAS ANTES DE IMPUESTOS

B.VI. RESULTADO DEL EJERCICIO (PERDIDAS)


17

Principales Ratios

2002 2003 2004

ACTIVIDAD

Crecimiento de la cifra de Ventas (%) 17.96 18.79 11.72

Rotación del Activo 1.78 1.94 1.97

Productividad 1.55 1.55 21.11

Crecimiento del valor añadido (%) 2789.44 2085.15 1949.38

RENTABILIDAD

Rentabilidad económica (%) 1.79 1.59 2.99

Rentabilidad Financiera (%) 22.01 20.95 34.64

Gastos Financieros (%) 1.57 1.34 0.96

EQUILIBRIO (En días de cifra de ventas)

Crédito Clientes (cifra de ventas) 183 164 167

Crédito Proveedores (cifra de ventas) 121 128 149

Fondo de maniobra (cifra de ventas) 6 5 7

Necesidad de fondo de maniobra (cifra de ventas) 86 62 51

Tesorería (cifra de ventas) 0 0 0

EQUILIBRIO

Fondo de maniobra 875850.18 876008.46 1206866.04

Necesidad de f ondo de maniobra 11235853.58 9578624.81 886564.68

Tesorería -10360003.40 -8702616.35 -7679698.64

Ratio de Equilibrio 1.56 1.60 1.77

SOLVENCIA

Ratio de endeudamiento (%) 91.86 92.43 91.38

Fondos propios / Permanentes (%) 87.38 92.28 97.34

Capacidad de Devolución 0.52 0.48 0.46

LIQUIDEZ

Liquidez General 1.04 1.03 1.04

Liquidez Inmediata 0.02 0.05 0.02

* Las ventas de 61.862.671,93 € reflejan una evolución del 11,72% en comparación con en ano 2003. De 2002

a 2003 esta evolución fue del 18,79%.

El valor añadido crece un 43,84% en comparación con el ejercicio anterior. Los fondos propios son de

2.704.917,50 € para un endeudamiento de 28.658.361,70 €.

El resultado de 937.097,97 de Euros implica una rentabilidad financiera del 34,64% y una rentabilidad

económica del 2,99%. Este resultado produce una evolución del 106,34% con respecto a 2003.


18

3 ENTORNO GENERAL Y DESCRIPCIÓN DEL NEGOCIO

3.1 Entorno General

3.1.1 Entorno Macro - Económico

En el área Euro las dudas sobre la capacidad de reactivación del conjunto de la

economía no terminan de disiparse. La revisión del PIB del primer trimestre de 2005 ha

confirmado un crecimiento del 0,5% en términos trimestrales, tres décimas más que el

trimestre anterior.

Las principales sombras sobre este dato surgen, por un lado, al comprobar que dicho

crecimiento es debido exclusivamente al sector exterior con una nula aportación de la

demanda interna, que muestra una desaceleración importante tanto en el consumo

como de la formación brutal de capital. Por otro lado, la demanda externa se ha

concentrado en Alemania, ampliándose la divergencia en la Zona Euro.

En este sentido Italia se encuentra técnicamente en recesión, Holanda ha sufrido una

contracción importante en el primer trimestre y Francia ha sorprendido a la baja. La

dependencia del crecimiento del Área Euro del sector exterior puede ser relevante en

un contexto de ligera desaceleración mundial, aunque beneficiada por el reciente

proceso de apreciación del Euro.

Las señales de moderado crecimiento en el área Euro han permitido mantener

contenidas las expectativas de inflación. Esto ha tenido su reflejo en la relajación que

han experimentado los tipos de interés a largo y corto plazo.


19

A pesar de ello, el escenario más probable es que el BCE (Banco Central Europeo)

opte por mantener el tipo repo estable, ante la manifiesta preocupación que la

autoridad monetaria ha demostrado por el encarecimiento del precio de la vivienda,

pasando de ser un problema “aislado” de un pequeño grupo de países, a ser

compartido por la mayor parte de los países miembros.

Ante esta inquietud haremos referencia a unas citas textuales publicadas por dos

periódicos en referencia al Banco Central Europeo (BCE) y su preocupación por el alza

de los precios de la vivienda.

10/02/06 EXPANSIÓN, Economía

El BCE ve “insostenible” la subida del precio de la vivienda en España

Z subida de los tipos, desde el 2,25% hasta el 2,5%, en la próxima reunión del BCE, el

2 de marzo, y nuevos incrementos más tarde, hasta situar el precio del dinero en el 3%

a finales de este año. "Al BCE le preocupa que una política de bajos tipos para

apuntalar el crecimiento conlleve a una sobre valoración del mercado inmobiliario", dice

José Carlos Díez, economista jefe de Ínter Money en Madrid. Tradicionalmente, un

incremento del precio de la vivienda provoca, vía el efecto riqueza, un aumento del

consumo, que a la postre puede generar tensiones inflacionarias.

También supone un riesgo para la estabilidad financiera. El BCE también reveló que el

mercado ve actualmente mayores riesgos para la inflación que hace tres meses, lo que

refuerza la posibilidad de una subida de los tipos de interés en marzo. Los expertos en

previsión económica encuestados por el banco creen que la inflación acabará 2006 en

el 2%, aunque ha elevado la probabilidad de se sitúe por encima de ese nivel hasta el

49%; hace tres meses, esa probabilidad era del 44%, mientras que hace seis meses se

situaba por debajo del 30%. Los expertos también han elevado su previsión de inflación

para 2007 del 1,8% al 2%, lo que “apunta un leve incremento en la percepción de

riesgos alcistas para la inflación a largo plazo”. El BCE define su objetivo de estabilidad

de precios como una tasa de inflación “cercana, pero por debajo, al 2%”. (Javier Blas).


20

10/02/06 EL PERIÓDICO, Habitatge

El BCE dice que la vivienda está sobre valorada en varios países

• El banco advierte de que en algunas zonas la situación es "insostenible"

• El riesgo sobre la evolución de los precios continúa al alza por el petróleo

Pisos en construcción.

El Banco Central Europeo (BCE) advirtió ayer de que "la situación actual en el mercado

inmobiliario de la zona euro está sujeta a numerosos riesgos", entre los que destaca el

de la sobre valoración que tienen actualmente los precios de la vivienda en algunos

países.

En el boletín mensual de febrero, publicado ayer, añade que "algunas regiones de la

zona euro pueden haber experimentado una evolución de los precios de la propiedad

residencial insostenibles". España es uno de los miembros de la UE que ha registrado

un mayor incremento de precios en el último quinquenio.

El banco afirma que es necesaria una actitud vigilante de las instituciones, sobre todo

en los casos en los que el dinamismo de los precios de la vivienda ha estado

acompañado de un fuerte incremento de las hipotecas. Por ejemplo, el BCE señala que

el crecimiento de los mercados de la propiedad residencial ha sido muy fuerte en

países como España, Francia e Italia, mientras que en Alemania los precios incluso

han bajado.

LIDERAZGO ESPAÑOL

Los datos del cuarto trimestre del 2005 indican que el crecimiento del coste de la

vivienda sigue fuerte en España, Francia e Irlanda, pero más moderado que en el 2004.

En Holanda y Portugal, se mantiene la tendencia moderada observada recientemente.

Según el BCE, la tasa de crecimiento anual de los precios de la propiedad residencial

en la zona euro fue del 7,7% en la primera mitad del 2005.


21

España superaba esta tasa en casi 10 puntos en las mismas fechas. La autoridad

monetaria europea estima que las condiciones favorables de crédito hipotecario en el

sistema bancario de la zona euro han contribuido al alza de la demanda de vivienda, lo

que ha generado, junto a una respuesta gradual de la oferta, un incremento de los

precios de los inmuebles en los cinco años.

PRÉSTAMOS FÁCILES

También constata que en los últimos años las entidades de crédito han variado los

criterios para la concesión de préstamos hipotecarios y han pasado del endurecimiento

a la relajación. Según el banco, esta evolución ha ido unida a un "notable repunte" de la

tasa de crecimiento interanual de préstamos para vivienda.

Las evoluciones del coste de la propiedad son un importante factor subyacente en las

decisiones de política monetaria con el fin de mantener la estabilidad de los precios en

la zona euro a medio plazo.

El BCE sostiene que los riesgos sobre la evolución de los precios continúan al alza

derivados de nuevas subidas petróleo y "su transmisión a los precios de consumo más

acusada de lo previsto hasta ahora", lo que se deduce una advertencia del banco

central a una posible subida de los tipos de interés.

Mientras que el débil crecimiento esta siendo la tónica en el conjunto del área Euro,

España continúa demarcándose, parcialmente, de esta pauta. La revisión para 2004

estipuló que España creció a un 3,1%.

Durante el año 2005 el crecimiento se estabilizó en el orden del 3,0%, y las primeras

conclusiones del primer trimestre del año en curso nos llevan a unas cifras que

confirman una reactivación importante de las exportaciones y por lo tanto la economía

crecerá este año en el entorno del 3,5%.


22

3.1.2 Mercado de la Construcción en España

Desde aproximadamente el año 1997, el mercado español de la construcción (mas del

17% del PIB nacional) volvió a convertirse en 2005 en uno de los motores económicos

del país, con un crecimiento superior al 5%, varias décimas por encima del alcanzado

por el conjunto de la economía nacional.

Esta tendencia sectorial se prevé sostenible a medio plazo: las perspectivas para 2006

apuntan a un crecimiento del sector cercano al 4%. Los Presupuestos Generales del

Estado 2006 prevén un incremento de 3.8% y el más reciente panel de Funcas

(Fundación de las cajas de Ahorros) lo estima en un 5.1%.

Por su parte, el Plan de Estabilidad 2004 -2008 del Reino de España considera que el

crecimiento de la actividad de construcción continuará, si bien se moderará

gradualmente su ritmo de avance.

Este marco estable a futuro se sustenta en varios factores:

• El Plan Estratégico de Infraestructuras de Transporte (PEIT) 2005-2020,

aprobado por el Consejo de Ministros en julio 2005, con una inversión prevista

de 248.892 millones de euros.

La envergadura de las inversiones y el amplio período de actuación sientan las

bases para la continuidad del crecimiento en el sector de las infraestructuras.

El PEIT prevé la participación privada en al menos un 20% de estas inversiones,

a través de fórmulas concesionales con riesgo de demanda, todo esto con el

objetivo de garantizar los recursos y plazos de ejecución y mantener la

estabilidad presupuestaria.


23

• El programa AGUA del Ministerio de Medio Ambiente, que incluye actuaciones

por valor de 3.900 millones de euros en el Arco Mediterráneo.

• La estabilidad presupuestaria de las administraciones públicas y la fortaleza

financiera de los grupos constructores compensarían la reducción paulatina de

otras fuentes de financiación de estructuras. De esta manera se prevé

compensar la reducción de fondos por parte de la Comunidad Europea a España,

con el fin del cumplimiento del compromiso actual de estabilidad presupuestaria.

Aún así hay que señalar que esta menor dotación de fondos no afectará al

sector a corto y medio plazo, ya que los anteriores fondos 2000-2006 cuentan

con un escenario de aplicación hasta 2008.

• En el año 2005 se incremento notablemente la licitación pública (+25%) con un

presupuesto histórico de obras licitadas de 40.000 millones de euros,

gestionadas en su gran mayoría a través de las Comunidades Autónomas y

Corporaciones Locales.

• El área de la edificación residencial durante el año 2005, se alzo por sobre los

800.000 proyectos de viviendas visados, lo que garantiza a medio plazo la

continuidad de este subsector, sin desconocer una paulatina ralentización en el

crecimiento (+5%) con respecto a años anteriores.

• Las administraciones públicas, principalmente las autonómicas apostaron en el

año 2005 de manera especial por los proyectos de financiación privada de

infraestructuras, a través de la fórmula de peaje en sombra, hospitales, juzgados,

comisarías, palacios de congresos, etc.

En fin un sin número de proyectos de edificación no residenciales que se

enmarcan dentro de este sistema decolaboración público-privado.


24

3.1.3 Mercado Inmobiliario en España

Durante el año 2005 se confirmó el inicio de un nuevo escenario inmobiliario en España,

un tanto más equilibrado y alineado a las tendencias europeas, caracterizado

especialmente por la moderación. El mantenimiento de la oferta, tanto de vivienda

nueva como de segunda mano, se ha combinado durante el año con una relativa

moderación de la demanda con 2 consecuencias inmediatas: el alargamiento de los

plazos de venta de las promociones residenciales y una menor tensión de los precios,

que podría mantenerse durante el año 2006 con tasas de crecimiento por encima de la

inflación, en el entorno del 5%.

La ralentización ordenada de los precios ha sido más evidente en las comunidades con

grandes mercados urbanos, como Madrid o Cataluña, y en las orientadas al turismo

exterior, principalmente las comunidades insulares y Andalucía.

El incremento de la renta real de los hogares españoles; el mantenimiento de los ritmos

de crecimiento del empleo y la entrada neta de inmigrantes; todo ello en un entorno

económico nacional y europeo dinámico, donde las condiciones financieras continúan

siendo favorables, permiten que la demanda de la vivienda sea continua y no se prevé

la posibilidad de un ajuste brusco en el sector a corto y medio plazo.

Los aspectos concretos que influyen en estos factores son:

- Económicos: en 2005, la evolución experimentada por los factores económicos

siguió siendo un factor determinante dentro del sector inmobiliario. En términos

macroeconómicos, las dos principales variables que influyen en el mercado (PIB y tasa

de paro) registraron un buen comportamiento. El crecimiento económico se situó en el

3,4%, mejorando las tasas de crecimiento de años anteriores. Por su parte, la tasa de

paro se mantuvo en niveles similares a ejercicios anteriores.


25

Determinante resulta ser el comportamiento de los tipos de interés, en cuanto al precio

de la vivienda se refiere. Durante el año 2006 se prevé en España un aumento del 10%

en el precio de la vivienda, la moderación del alza de los precios continuará dentro de

los próximos tres a cuatro ejercicios, lo que favorecerá a un “aterrizaje suave” del

sector.

La desaceleración en los precios se debe en gran parte al progresivo aumento de los

tipos de interés de referencia marcados por el Banco Central Europeo, que ve con

preocupación el constante aumento del precio de la vivienda, estas tasas de interés

llegaran a una cifra cercana al 3.25% durante el año 2006, y en menor grado, pero no

menos importante al aumento del parque de viviendas.

• Demográficos: aumento de la población demandante de primera vivienda (25-

35 años) en la década de los 90 y primeros años de la década actual. La

inmigración seguirá siendo un elemento determinante en la formación de la

demanda en los próximos ejercicios: se estima la creación de 130.000 hogares

por año en el período 2005-2011.

• Sociológicos: reducción en el número de personas por hogar, que ha pasado

de las 3.36 en 1991 a las 2.86 actuales.

En cuanto al mercado de segunda residencia se refiere, principalmente la situada en la

costa, persiste el crecimiento de la demanda extranjera y se mantienen las compras

nacionales. Los flujos turísticos se desaceleran pero no así los porcentajes de turistas

que apuntan a la adquisición de una vivienda en propiedad.

En 2005, las ventas y los precios de viviendas de segunda mano volvieron a aumentar,

pero no a los ritmos de los años precedentes, manteniendo una tendencia a medio

plazo similar a los precios de nueva construcción.


26

El mercado inmobiliario mantiene su característica estructura atomizada: las diez

primeras compañías promotoras representan menos del 5% del total; y su marcado

componente local.

En resumen, el nuevo escenario en el que se desenvolverá el mercado inmobiliario en

España a medio plazo, se caracterizará por una dilatación en los plazos de venta, una

menor presión de la demanda y un incremento en los precios de la vivienda a ritmos

inferiores a los registrados en años anteriores.


27

3.2 Propuesta General

3.2.1 Introducción

La idea de modificación urbana del sector de la colonia Castells viene gestionándose

hace ya un tiempo, uno de los pasos que ayudo a la materialización definitiva de este

proyecto fue sin lugar a dudas la redacción de la “Modificación del plan General

Metropolitano” en Junio de 2002, este plan dio continuidad a la tramitación urbanística

que se inició con la exposición al público de documento de “Criterios, Objetivos y

Soluciones Generales de Planeamiento” según decreto de de la alcaldía de 09/11/1999.

La MPGM en el sector de reforma interior de la Colonia Castells, pretende ser un paso

mas dentro del proceso de planeamiento que persigue como objetivo la transformación

del área de la Colonia Castells, colaborando a que este sector se incorpore

definitivamente al entorno urbano próximo consolidado y deje de tener el carácter de

residual de la actualidad.

La transformación urbanística hará compatible el desarrollo del Plan General

Metropolitano y además la re localización de los vecinos afectados. La nueva

disposición dispondrá de grandes espacios libres, equipamientos y nuevas viviendas

tanto de renta libre como protegidas. Así la tarea de gestionar la transformación de

suelo quedará en manos ya sea de la administración y de privados, los que tendrán el

desafío de saber llevar esta operación de la mejor manera posible.


28

3.2.2 Antecedentes Históricos

A finales del Siglo XIX se comienza a urbanizar la zona del Camp de la Creu, con un

epicentro situado aproximadamente en el cruce de las Calles Entença y Travessera de

les Corts. Se destacan dos polos de crecimiento: alrededor de la Colonia Castells y la

zona de calle Morales-plaza del carmen-calle de montenegro.

La zona de la Colonia Castells (comprendida entre las calles de Montenegro,

Taquígrafo Serra, Ecuador y Entença), próxima al núcleo industrial de Sants y de la

Izquierda del Ensanche, se construye a partir del último tercio del siglo pasado, al

costado de la fábrica de barnices propiedad de la familia Castells.

Al parecer los edificios servían de viviendas para los trabajadores de la misma fábrica

así como de las del Barrio de Sants. En total mas de 50 viviendas unifamiliares entorno

a 5 callejones interiores. La mayoría de estas viviendas solo poseían planta baja

aunque también las había de planta baja y planta piso.

La zona de la calle Morales-plaza del carmen-calle de montenegro se va a comenzar a

edificar a partir de 1880, caracterizada por su configuración plenamente industrial. La

plaza del carmen está definida por edificios en ángulos que nos recuerdan los

pequeños cuadrados Ingleses. Las primeras viviendas datan de 1880, pero no se

habitaron hasta comienzos del siglo XX, tal como se demuestra en las fechas de

construcción de algunos edificios.


29

3.2.3 Plano de Situación


30

3.2.4 Plan General Metropolitano (PGM 1976) El PGM va a delimitar una Sector de Reforma Interior (SRI) dentro de la cual va a

zonificar 3 calificaciones urbanísticas diferenciadas: zona de remodelación pública, clau

14a; zona verde, clau 6b;sistema de equipamientos, clau 7b y sistema viario, clau 5.

PLAN GENERAL METROPOLITANO 1976 El SRI de Colonia Castells


31

SRI COLONIA CASTELLS Calificaciones Urbanísticas Diferenciadas Las superficies del SRI según el PGM de 1976 son de 49.672 m2, con el siguiente desglose: SUPERFICIES SECTOR REFORMA INTERIOR (SRI) PGM-1976

Calificación PGM-76 5 18.968 m2

6b 13.621 m2 7b 5.982 m2 14a 11.101 m2 total 49.672 m2


32

3.2.5 Modificación Plan General Metropolitano (MPGM 2001) Esta modificación tiene como objetivo básico el desarrollo de las previsiones del PGM al delimitar un Sector de Reforma Interior sujeto a remodelación de tal manera que:

- Se distingan los dos ámbitos de actuación: SRI y suelos fuera del SRI - Mantener las previsiones de verde y equipamiento - Posibilita el derecho a la re localización de los vecinos afectados - Ordena físicamente la edificación, espacios libres, dotaciones y vialidad - Determina las fases de remodelación - Determina el sistema de actuación

MODICACIÓN PLAN GENERAL METROPOLITANO (MPGM 2001) SRI Colonia Castells

CUADRO COMPARATIVO SUPERFICIES SRI, PGM 1976-MPGM 2001 Calificación PGM76+ PE 1991 MPGM-2001 Diferencia

5 18.968 m2 9.430 m2 - 9.538 m2 6b 17.125 m2 17.125 m2 0 7b 2.478 m2 2.478 m2 0

14a/18 11.101 m2 12.597 m2 + 1.496 m2 13a 0 0 0 total 49672 m2 41.630 m2 - 8.042 m2


33

3.2.6 Descripción del Negocio

El Ayuntamiento de Barcelona, con en el motivo de incorporar definitivamente al entorno urbano el sector de la Colonia Castells y reubicar a sus habitantes dentro del mismo barrio de Les Corts, a través de promociones habitacionales, pone a la venta mediante oferta económica pública, 6 lotes de solares. Los precios de los solares serán publicados en el aviso de venta pública y serán negociables con la administración. Las indicaciones de PGM imponen una destinación residencial del conjunto, con una edificabilidad definida, pactada y distribuida en los diferentes solares. La edificabilidad y la normativa correspondiente son las “Modificación General del Plan Metropolitano” (MGPM) aprobado provisionalmente el 28 de Junio del 2001.


34

Cuadro de Superficies y Techo.

Precios mínimos de los solares fijados por Incasol.

SUPERF. TECHO T Resid T Comercial Sótano Z Verdes Viales

UP A1 2523 6342 6160 182 5000

UP A2 292 876 876 0

290

UP B 1492 5723 4723 1000 2800

UP C 3427 14236 11276 0 6800

UP D 682 1485 1485 2960 680

UP E 4361 21294 17294 4000 8600

m2 12777 49956 41814 8142 24170 16015 11334

UPA 1 € 16.000.000

UPA 2 € 3.500.000

UPB € 16.000.000

UPC € 38.000.000

UPD € 13.500.000

UPE € 48.000.000


35

Los gastos de urbanización necesarios para realizar los 16.015m² de zonas verdes

y 11.334 m² de viales se reparten en porcentaje sobre el valor de venta menos el

valor de construcción.

Repartición de los Costes de Urbanización por Solar (total 3.762.330€)


36

1. Los solares en venta son:

UP- A1/ UP-A2/ UP-B/ UP-C/ UP-D/ UP-E 2. Se pueden realizar viviendas libres, comercial, garajes y se requiere la reubicación de los vecinos afectados y la cesión al ayuntamiento del 10% de aprovechamiento. 3. Para todos los solares se prevé una ocupación en planta sótano del 100% mientras que la ocupación en planta baja es varía entre 55% y 100%.


37

Análisis de Viabilidad Parámetros de entrada Superficies 41630 m2 Techo Edificable SRI 49956 m2 Vv m2 libre 8000 euro/m2 VTecho reubicados 0 euro/m2 Vv m2 PO 1632 euro/m2 Vv m2 Comerc 5000 euro/m2 Vv m2 garaje 1500 euro/m2 Cc m2 libre 1000 euro/m2 Cc m2 PO 750 euro/m2 Cc Techo reubicados 750 Cc m2 Comerc 500 euro/m2 Cc m2 garaje 350 euro/m2 Cu m2 Zv 150 euro/m2 Cu m2 Vial 120 euro/m2 Piso medio Venta L 80 m2 Piso medio realojados 80 Garaje (Venta) 12,5 m2 Garaje (Construc) 25 m2 m2 T Libre 13284 m2 m2 T Realojados 28530 m2 m2 T comercial 8142 m2 m2 T Garajes 24174 m2 m2 Zv 16015 m2 m2 Viales 11334 m2 Coef alfa 1,4


38

El Ayuntamiento pone a la venta los 13284 m2 de Techo para viviendas libres, 24792 m2 de parking en planta sótano y 8142 m2 de techo comercial. Los Promotores tienen obligación de realojar los vecinos actualmente residentes en los solares afectados.

T Rlibre 13284 8,000

€ 106,272,000

T Realoj 28530 - € - T Comm 8142

5,000

€ 40,710,000

Vv

T Garaje 24174

1,500

€ 36,261,000

€ 183,243,000

T Rlibre 13284 1,000

€ 13,284,000

T Realoj 28530 750

€ 21,397,500

T Comm 8142

500

€ 4,071,000

Vc

T Garaje 24174

350

€ 8,460,900

€ 47,213,400

Zv 16015 150

€ 2,402,250

Vu

Vials 11334 120

€ 1,360,080

€ 3,762,330

Vv = 1,4 * ( Vc + Vu + Vr )

Vr = (Vv -Vc - Vu) / 1,4 Vr = € 94,476,621

La Cesión para todo el SRI del 10% de Aprovechamiento al Ayuntamiento seria de

1837 m2 de viviendas, correspondientes a 23 pisos de 80 m2.


39

3.2.7 Viabilidad de la Operación Inmobiliaria de Colonia Castells

Viabilidad Urbanística

El análisis estima las siguientes variables:

• Techo edificable

• Topologías

• Piso medio

• Unidades a vender

• Unidades a ceder

• Unidades a construir

• Valor de Venta por m2

• Coste de Construcción por m2

• Coste de Urbanización

• Impuestos – IVA

• Seguros

• Honorarios profesionales

• Costes financieros

Viabilidad Técnica

Técnicamente la operación es ciertamente viable. La técnica que vamos a utilizar para

la construcción del edificio de viviendas es completamente tradicional.

La estructura será de hormigón armado.

Las paredes exteriores serán de obra

La cubierta plana

El solar esta en la ciudad y no presenta problemas de suministro de materiales de

construcción, ni para la implantación de una grúa.


40

Viabilidad Financiera

Se estima que la promoción total del sector o sea de los 6 solares, tenga un valor de

inversión alrededor de los 70 millones de €.

Nuestra empresa dispone de un capital propio para esta promoción de 12 millones de €,

aportado en parte por InverSinco y en parte por 3 inversionistas particulares.

Contamos con la posibilidad de obtener una financiación bancaria hasta el 64% de la

inversión (21 millones de €); siguiendo como estrategia el de comprar un solo solar

para poder gestionar la promoción con una buena estabilidad económica.


41

3.2.8 Evaluación de Riesgos

ACTIVIDAD PROBAB.

(A) IMPACTO

(B) RIESGO (A X B) notas

Compra venta de Solar 1 3 3 Venta por Incasol, Intesrese

Publico

Proyecto 1 2 2 Equipo de proyecto externo y de comprobada experiencia

Aprobación 2 2 4 Tramitación facilitada por el Ayuntamiento, Parámetros definidos

Construcción 1 3 3 Empresa de construcciones fiable

Instalaciones 3 2 6 A contratar exteriormente

Certificaciones 3 2 6

Venta 2 2 4 El mercado de la vivienda en los próximos 3 años se prevé bastante seguro

Post - Venta 2 3 6 Posible fallo de materiales

Por los Riesgos iguales o superiores al valor de 6 se prevé herramientas de reducción

del riesgo y en particular:

Instalaciones

• Elaborar contratos detallados

• Contratar empresas de comprobada experiencia

• Evaluar el tema de la calidad en elegir las empresas contratistas

• Permitir solo la subcontratación controlada


42

Certificaciones

• Monitorear las fases de la obra

• Solucionar problemas y imprevistos registrando los cambios

• Definir un responsabile unico del controle

• Pedir un seguro a la empresa instaladora

Post - Venta

• Atención y registro de los materiales y de los procesos constructivos

• Contratación de un seguro sobre los acabados


43

Expropiación

La MPGM prevé que los vecinos afectados por la reforma urbana de Colonia Castells

vengan realojados adentro del mismo SRI.

Tienen derechos a ser realojados:

1. Los vecinos que sean titulares oficiales del inmueble

2. Los vecinos residentes habituales en el sector al día 09 de Noviembre de 1999

El plano de fases indica los plazos de actuación y hace una lista de los realojados por

cada nueva edificación.

Fase 1 - En la finca 15790 serán realojadas 28 familias

Fase 2 - En las fincas 15780, en parte de la 15790 y 15880, serán realojadas 44

familias

Fase 3 - En la finca denominada Colonia Castells se realojaran 61 familias

Fase 4 - Los restantes vecinos serán realojados en la finca 15890


44

En la primera fase de actuación, se expropia y se derriba la finca 15790 y en esta se

realojan los vecinos residentes en las fincas como da siguiente cuadro*:

ILLA PARCE-LA CARRER NÙM 15780 024 MORALES 019 15780 025 MORALES 017 15780 026 PL. CARME 0003 15780 027 PL. CARME 0002 15790 008 PL. CARME 0001 15880 001 ENTENÇA 0282 15880 002 MONTNEGRE 0044*0046 15880 003 MONTNEGRE 0048 15880 004 MORALES 0024 15880 005 MORALES 0026 15880 015 GELABERT 0006 15880 016 GELABERT 0002*0004 15880 017 ENTENÇA 0250 15880 018 ENTENÇA 0252 15880 019 ENTENÇA 0254 15880 020 ENTENÇA 0256 15880 021 ENTENÇA 0258 15880 022 ENTENÇA 0260 15880 023 ENTENÇA 0262 15880 024 ENTENÇA 0264 15880 025 ENTENÇA 0266 15880 026 ENTENÇA 0268 15880 027 ENTENÇA 0270 15880 028 ENTENÇA 0272 15880 029 ENTENÇA 0274 15880 030 ENTENÇA 0276 15880 031 ENTENÇA 0278 15880 032 ENTENÇA 0280

* Datos de MPGM – Ayuntamiento de Barcelona


45

Cuadro de resumen

Cuadro de resumen del Techo edificable actualizado con los nuevos parámetros urbanísticos definidos por el Ayuntamiento: Piso medio = 80 m2 N pisos a ceder para Realojados: 219 El promotor tiene la obligación de ceder gratuitamente los pisos a los realojados y de ceder al Ayuntamiento el 10% de Aprovechamiento. *Numero de realojados indicativo y en función a los objetivos de

SUPERF. TECHO T

Resid T R V Libre

Un. Venta

L Unid.

Realoj. T

Realoj. T Comercial Sótano Z

Verdes Viales

UP A1 2523 6342 6160 3920 49 28 2240 182 5000

UP A2 292 876 876 396 5 6* 480 0

290

UP B 1492 5723 4723 2723 34 25* 2000 1000 2800

UP C 3427 14236 11276 7676 96 45* 3600 0 6800

UP D 682 1485 1485 1085 14 5** 400 2960 680

UP E 4361 21294 17294 8494 106 110* 8800 4000 8600

resi

denc

ial y

com

erci

al

12777 49956 41814 24294 304 219 17520 8142 24170 16015 11334 m2


46


47

3.2.9 Elección del Solar Nuestra Empresa elige dentro de las alternativas existentes, el solar identificado como UP- A1 que reputa mejor por las siguientes razones:

• Mejor precio de venta • Ubicación; con un frente hacia Travessera de Les Corts • Posibilidad de realizar planta baja con jardín • Prioridad temporal según el plano de fases del Ayuntamiento • Buena cantidad de pisos en un único edificio • Menor número de vecinos a reubicar

Promo Sinco decide negociar con el Ayuntamiento la cesión de aprovechamiento en viviendas en el mismo edificio. El precio de repercusión del solar por m2 edificado es de 5373 euro/m2


48

Viabilidad Económica del UPA1 - Análisis Estática

Inputs Venta Construcción Urbanización Solar

m2 Techo

m2 Unidad Unidades

Euro / Unidad

Euro / m2 Vv

Euro / m2 Vc Vu V residual

T resid Venta libre 3520 80 44 € 640.000 8000 € 28.160.000 1000 € 3.520.000

T cesión 400 80 5 € 0 0 € 0 750 € 300.000

T Reubicados 2240 80 28 € 0 0 € 0 750 € 1.680.000 22,40%

Valor U Total

Comercial 182 91 2 € 455.000 5000 € 910.000 500 € 91.000 Garajes Particulares 1925 25 77 € 37.500 € 2.887.500 350 € 673.750

Garaje Publico 2500 2500 1 € 2.500.000 € 2.500.000 350 € 875.000

Trasteros V Libre 352 8 44 € 10.000 € 440.000 350 € 123.200

Trasteros Realojados 223 6,75 33 € 0 € 0 350 € 78.050

Total Techo SR 6342 m2 € 34.897.500 € 7.341.000 € 528.888 € 19.305.437

Total Techo BR 5000 m2


49

3.2.10 Normativa

3.2.6.1 NORMAS URBANÍSTICAS “MODIFICACIÓN PLAN GENERAL

METROPOLITANO” MPGM (que afectan a la unidad de proyecto a intervenir UP-A1)

Art.1 Definición y ámbito

Esta normativa forma parte de la “Modificación del Plan General Metropolitano en el

Sector de Reforma Interior de la Colonia Castells”. El ámbito territorial de esta

modificación de PGM corresponde al delimitado por la Travessera de Les Corts, calles

Entença, Montenegro, Ecuador, Taquígrafo Serra, Gelabert, Morales.

Art.11 Tipos de ordenación

Se aplicará el tipo de ordenación según volumetría específica de configuración flexible.

Los perímetros reguladores y perfiles reguladores corresponden a las definidas en el

artículo siguiente.

Art.12 Regulación de la edificación

Los parámetros que se definen en este artículo son los siguientes:

A) Unidad de proyecto UP: Se establece como ámbito mínimo de desarrollo la

ordenación y de proyecto arquitectónico.

Las unidades de proyecto, UP, señaladas gráficamente en planos, respetarán los

perfiles reguladores en cada caso.


50

Secciones


51

B) Unidad de ejecución: La ejecución de la unidad de proyecto se podrá realizar por

partes o en su totalidad, en todo caso los ámbitos mínimos se regirán a la propia lógica

de los proyectos arquitectónicos.

C) Techo total máximo: Es el que está dado por cada una de las Unidades de Proyecto,

UP.

D) Perímetro regulador flexible: Está definido gráficamente en los planos anteriores, y

será el perímetro dentro del cual se situarán todas las plantas de las edificaciones.

Nomás se podrá superar por los cuerpos salientes definidos en estas ordenanzas.

E) Perfil regulador: Está definido gráficamente en los planos anteriores. A partir de la

cota de referencia de planta baja se establecerá la altura reguladora máxima.

F) Número máximo de plantas: Está definido gráficamente en los planos anteriores. El

altillo de planta baja, cuando este permitido se separará 3.00 m del frente de la calle o

espacio libre.

En las otras fachadas no se establece la obligatoriedad de separarse. La superficie

construida de los altillos será computable efectos de cálculo de techo edificable máximo.

G) Porches en planta baja: Los porches en planta baja tienen por objeto la conexión

entre la plaza pública situada en la manzana delimitada por las calles de Entença,

Montenegro, Ecuador y Taquígrafo Serra, además de la calle Entença deberán

garantizar el acceso público, en tal caso se constituirá la correspondiente servidumbre.

La planta baja se tratará arquitectónicamente con unidad formal, incorporando la planta

de altillo, cuando esta existiese.

H) Cota de referencia de la planta baja: Fija el punto de medición de la cota del perfil

regulador. Cuando no se especifique, se establecerá por el frente de la calle y se

determinará calculando un promedio entre las rasantes de la acera en cada uno de los

extremos, por unidad de proyecto a partir de las cotas de la calle.


52

I) Patios interiores: Se consideran patios interiores aquellos que se encuentren dentro

de los límites del perímetro regulador, con excepción de los espacios resultantes de las

retranqueos en los frentes conformados por perímetros reguladores flexibles, siempre

que formen parte del espacio abierto mas general exterior a este perímetro. A partir de

estas consideraciones e independientemente de la funcionalidad, se contabilizará la

edificabilidad correspondiente.

Art.13 Cubiertas de los edificios

No se admiten cubiertas inclinadas. Los volúmenes de instalaciones y similares

admitidos por sobre el perfil regulador, se retraerán respecto a los planos de fachadas

de manera de no sobresalir un plano inclinado de 45º con respecto a la línea de cornisa.

Estos volúmenes se deberán contemplar en la unidad de proyecto, con formalización

integrada en el conjunto del volumen edificado y tendrá las mismas calidades

constructivas que la fachada.

Art.14 Cuerpos salientes

Se admiten cuerpos cerrados y semi cerrados en ¼ de la longitud de la fachada, con un

máximo de 1.20 m, los cuerpos abiertos se podrán extender a lo largo de las dos

fachadas longitudinales. Para el cómputo de la edificabilidad se dispondrá lo

establecido en el art. 29.3 de las NNUU del PGM. A efectos de la separación de los

edificios existentes será de aplicación el art. 264.2 de las NN.UU del PGM.

Art.15 Destino de la edificabilidad

La edificabilidad máxima para el Sector de Reforma Interior es de 49.956 m2. de ellos

41.814 se destinan a vivienda y 8.142 m2 a otros usos. El número máximo de viviendas

será el resultante de dividir la edificabilidad destinada a vivienda por 80 m2 construidas

en cada una de las unidades de proyecto.


53

Unidad de proyecto a intervenir UP-A1

- Superficie Unidad de Proyecto = 2.523 m2

- Ocupación máxima plantas subterráneo = 100%

- Ocupación máxima planta baja = 55%

- Edificabilidad máxima sobre rasante = 6.342 m2

- Número máximo de plantas = PB+2P/4P/8P

- Altura máxima = 11,60/17,70/29,90 m

El número de plantas y alturas son referidas a las calles Morales/ Travessera de les

Corts/ Travessera de les Corts.

Art.16 Usos

Se admitirán los usos previstos en el artículo 312 de las NN.UU del PGM

Art.17 Dotación de aparcamientos

Se ajustará a lo dispuesto en las NN.UU del PGM. No se podrá destinar a este uso la

planta baja.

Art.19 Tipo de ordenación

Se aplicará el tipo de ordenación según alineación vial, con la precisión de los artículos

siguientes.

Art.20 Regulación de la edificación

Es la definida gráficamente en los planos anteriores.

Art.21 Usos

Los usos admitidos son los previstos al artículo 303 de las NN.UU del PGM.


54

Art.22 Condiciones estéticas

Las edificaciones deberán adaptarse a los parámetros de edificación determinados por

esta normativa, además de considerar de forma esencial el contexto arquitectónico, de

la Calle Morales – Plaza del Carmen

Art.25 Realojamiento de los residentes afectados por la ejecución de la MPGM

- Los ocupantes legales de inmuebles que constituyen su residencia habitual tienen

derecho a ser reubicados en viviendas dentro del ámbito del sector del planeamiento.

- Los beneficiarios tendrán derecho a una vivienda por cada una que desaparezca.

- Podrán a optar a la adquisición de un local en los nuevos edificios de promoción

pública aquellos propietarios de actividades admisibles en relación al uso previsto.

Art.27 Unidades de proyecto

El desarrollo de las unidades de proyecto ajustadas a las determinaciones de este plan

podrá hacerse directamente mediante el correspondiente proyecto de edificación, que

deberá comprender la totalidad de la U.P y la oportuna licencia municipal.


55

4

ESTUDIO DE MERCADO 4.1 Antedecentes InverSinco, S.L. se propone en adquirir una solar de 2523 metros cuadrados de

superficie situada en el Municipio de Les Corts, Travessera de Les Corts esquina con el

Carrer de Morales (Barcelona), sobre el cual pretende promover la construcción y venta

de viviendas y locales. La promoción de viviendas ha de hacerse de acuerdo a los

condicionantes urbanísticos actualmente vigentes que se describen en el capítulo 2.

Con la finalidad de determinar las características de las viviendas objeto de esta

promoción, así como del conjunto residencial, se ha llevado a cabo la siguiente

investigación.

4.2 Comprador Potencial

Esta investigación ha consistido en hacer encuestas, con el fin de determinar las

necesidades y expectativas de los clientes potenciales de las viviendas que se

pretenden promover en el proyecto.

Los objetivos de esta investigación fueron los siguientes:

• Conocer las principales motivaciones que inducen a la adquisición de una

vivienda nueva.

• Conocer las motivaciones y los frenos a la adquisición de una vivienda en una

ubicación residencial en el núcleo urbano.

• Necesidades en relación con:

-Superficie de la vivienda

- Número de habitaciones

- Acabados

- Equipamiento de la vivienda


56

- Plazos de entrega

- Información sobre el proceso de construcción

- Garantías, seguridad

- Experiencias anteriores en la compra de una vivienda.

Las personas invitadas a participar en las encuestas fueron seleccionadas al

azar respondiendo al siguiente perfil:

- Parejas o individuos con edades comprendidas entre los 25 y 45 años.

- Autónomos profesionales o contratados con un nivel salarial dentro del rango

de los 24.000 y 45.000 euros anuales brutos.

- Residentes en Barcelona.

- El 15 % de la muestra son parejas con hijos menores de 15 años.

Los principales resultados de la investigación fueron:

A] Motivaciones principales para la adquisición de una vivienda nueva:

- Por emancipación: 20%

- Cambiar de lugar de residencia para mejorar de sitio: 19%

- Tener cerca mejores servicios comerciales y educativos: 15%

- Necesidad de una vivienda de mayor tamaño: 11%

- Adquirir una vivienda de mayor calidad: 12%

- Cambiar de estilo de vida: 9 %

- Por deseo de adquirir una vivienda propia ya que hasta el momento han

vivido en alquiler: 7%

- Por hacer una inversión: 4%

- Vivir más cerca del lugar de trabajo: 3%


57

B] Motivaciones y frenos a la adquisición de una vivienda en un núcleo urbano:

Motivaciones

- Vivir cerca del lugar de trabajo y del entorno familiar

- Buena comunicación y medios de transporte.

- Facilidades para encontrar buenos colegios para los hijos

- Cercanía de equipamientos comerciales y de ocio.

Frenos

- Contaminación

- Tranquilidad que les daría una vivienda alejada del centro

- Menos metros cuadrados por más dinero


58

C] Necesidad en relación con las características de la vivienda

• Superficie: Las personas prefieren viviendas con superficies entre 80 m2 y 120

m2 útiles, dependiendo del tamaño de la familia. El salón deberá tener entre 20-

25 m2.

• Número de habitaciones: El número mínimo deseado es de 2, aún para las

personas que viven solas. La mayoría quisiera 3 dormitorios.

• Acabados: Las principales exigencias son las siguientes:

- Cocina amplia

- Puerta de entrada de seguridad

- Calefacción individual de gas

- Aire acondicionado

- Cocina y cuartos de baño alicatados hasta el techo

- Armarios empotrados en todos los dormitorios

- Suelos de parquet o tarima flotante y gres en baños, cocina y lavandería.

- Doble acristalamiento en ventanas con persianas.

• Equipamientos: El 88% de las personas desea disponer de plaza de

aparcamiento en los sótanos del edificio y el 69% desea trastero.

• Plazos de entrega: El 81% de los participantes considera que el plazo de

entrega debe ser menor de 18 meses, el 15% inferior a 15 meses y el 4% inferior

a 24 meses.

• Garantías, seguridad: La totalidad de los participantes considera de vital

importancia que la promotora cumpla la normativa vigente de aseguramiento,

urbanística, calidad y seguridad en la obra.


59

4.3 Investigación del entorno

El objetivo principal de esta investigación es el de conocer el mercado más cercano de

la vivienda en términos de:

- Número de promociones en marcha

- Promotoras que operan en el entorno

- Número de viviendas en oferta

- Tipología y características de la vivienda en oferta

- Ritmos de venta

- Plazos aproximados de entrega

- Condiciones de venta

- Medios empleados para la comercialización

- Precios medios de venta.

Los principales resultados fueron los siguientes:

- El número de promociones en marcha en las cercanías de Colonia Castells

es de 4, de las cuales 3 son de menos de 40 viviendas y 1 de más de 60

viviendas.

- Las promotoras que operan en la zona son 2 de ámbito regional y 1 de

ámbito nacional.

- El número total de viviendas en promoción es de aproximadamente 230


60

- La tipología de las viviendas es la siguiente:

o Un 52% de las viviendas tienen dos dormitorios.

o Un 26% de las viviendas tienen tres dormitorios.

o Un 12% de las viviendas tienen cuatro dormitorios.

o Un 10% de las viviendas disponen de un sólo dormitorio. Son tipo estudio.

- Los plazos de entrega dependen de la magnitud de la promoción, siendo el

rango entre 12 y 24 meses.

- Reserva con entrega de 1500 euros de señal

- Contratación con entrega del 10% del valor de la vivienda, descontada la

cantidad entregada en la reserva.

- Subrogación en préstamo hipotecario por el importe del 80% del valor de la

vivienda.

- Los precios medios de venta por metro cuadrado construido de vivienda se

sitúa en 8.000 euros, oscilando dentro del intervalo de 7.000 y 9.000 euros,

dependiendo de la situación de la promoción, de la altura, orientación y

superficie de la vivienda.

- Los medios empleados para la comercialización son los siguientes:

o Vallas anunciadoras en la misma obra.

o Oficina de ventas en módulos móviles atendidos por un comercial.

o Material gráfico tradicional: memoria de calidades, planos y folleto general.

o Maquetas.


61

Las principales conclusiones que se pueden extraer de ambas investigaciones y que

permiten orientar la definición de nuestro producto son las siguientes:

a) Existe una gran demanda de vivienda en el entorno cercano a nuestra

futura promoción.

b) El ritmo de ventas es, en general, elevado en todas las promociones.

Todas las promotoras que operan en este entorno son empresas de reconocido

prestigio que suponemos ofrecen suficiente confianza y garantía a los clientes.

c) El 78% de la vivienda en oferta dispone de 2 o 3 dormitorios.

d) La demanda potencial se concentra en pisos de 2 o 3 dormitorios.

e) También se apreciaría que los espacios de cocina, salón y dormitorios

fueran amplios.


62

4.3.1 Análisis de la Competencia en el Sector de Les Corts, calle Sumancia.


63

4.3.2 Análisis de la Competencia en el Sector de Les Corts, calle Marques de

Setmenat


64

4.3.3 Análisis de la competencia e el Sector de Les Corts y Sarria – San Gervasi


65

4.3.4 Evolución del Precio por m² En el sector de Les Corts


66

4.3.5 Promociones en las cercanías de Colonia Castells

Travessera de Les Corts Calle Deu i Mata

Calle Vallespin


67

Marqués de Sentmenat

Obras en cimentación, Avenida Marqués de Sentmenat


68

4.4 Condicionantes Urbanísticos

La parcela sobre la que disponemos intervenir tiene los condicionantes urbanísticos

que a continuación se detallan, que determinan las caracte rísticas generales de la

promoción:

- Parcela de 2523 m2 con edificabilidad máxima de 6342 m2 y una ocupación

del 55%.

- El número máximo de viviendas de renta libre es de 44.

- Hay que ceder un 10% de aprovechamiento al ayuntamiento.

- Tenemos que reubicar en nuestra promoción a 28 personas o familias.

- La numero máximo de plantas varia entre 2 y 8 plantas.

- Las plazas de aparcamiento y los trasteros deberán estar en las plantas de

sótano. El número mínimo de plazas de aparcamiento será igual al de las

viviendas.


69

5 PLAN DE MARKETING 5.1 Objetivos de Marketing Los objetivos generales de nuestra promoción residencial son los siguientes:

- Obtener un beneficio bruto del 20% sobre el valor de la venta de la

promoción.

- Desarrollar la promoción, desde el inicio de la precomercialización hasta la

entrega de las viviendas, en un plazo máximo de 20 meses.

- Iniciar las ventas de la vivienda al tener la licencia de obra.

- Dotar a la promoción de una personalidad diferenciada de las competidoras

de tal modo que constituya un símbolo identificativo de la empresa.

5.2 Estrategia Comercial

Para conseguir los objetivos anteriormente planteados se asegurará la aplicación de las

siguientes estrategias:

1. Vender al mismo precio que la competencia con una oferta más atractiva.

2. Diseñar viviendas de 2 y 3 dormitorios únicamente.

3. La superficie estará siempre cerca de los 80 metros cuadrados.

4. Las viviendas serán equipadas con preinstalación de aire acondicionado, caldera

de gas para calefacción y agua caliente sanitaria.

5. Se establecerá un programa de personalización.

6. Nuestro edificio tendrá la certificación energética tipo A, según la normativa

europea.

7. Se desarrollara un programa de Marketing Relacional.


70

5.3. Análisis DAFO 5.3.1 Debilidades

Los factores de riesgo más significativo para nuestra formación son:

- Somos una promotora nueva.

- Es nuestra primera promoción.

- Aunque conozcamos el mercado no tenemos experiencias directas como

promotora.

- Necesidad de crear un equipo comercial sólido y competitivo.

5.3.2 Amenazas

- Bajar los niveles de venta debido a la subida de los tipos de interés.

- Posibilidad que otras promotoras se planteen hacer un proyecto parecido en

el sector.

5.3.3 Fortalezas

- Conocimiento del mercado y de la competencia.

- Capacidad y experiencia en el desarrollo constructivo de la obra.

- Capacidad de diseño de viviendas.

- Capacidad financiera.

- Orientación al cliente y cultura de Marketing.

5.3.4 Oportunidades

- Comercializar un producto diferenciado, mediante la oferta de elementos

demandados:

o Garantía de calidad de nuestros productos ya que como constructora nos

vinculamos directamente con el proceso constructivo.

o Ofrecer la mejor certificación energética que se pueda según costes.

o Marketing relacional y posibilidad de personalizar las viviendas.


71

5.4 Bases Económicas de Partida a) Valor del suelo. Repercusión por metro cuadrado construido: 3652 euros

b) Coste de la edificación:

- Sobre rasante: 1000 euros/m2

- Bajo rasante: 350 euros/m2

- Comercial: 500 euros/m2

c) Coste de la urbanización interior: 300 euros/m2

d) Repercusión de gastos generales: 8% del valor de las ventas

e) Gastos financieros: 4% del valor de las ventas

f) Presupuesto de marketing: 1% del valor de las ventas.

5.4.1. Precio medio por metro cuadrado sobre rasante. Viviendas

€/m² %

- Repercusión del suelo 3652,0 45,65

- Coste de la edificación 1000,0 12,5

- Repercusión de la urbanización interior 228,0 2,85

- Repercusión de gastos generales 640,0 4,0

- Repercusión de gastos financieros 320,0 4,0

- Repercusión de gastos de marketing 80,0 1,0

Costes Totales 5920,0 74,0

- Beneficio bruto 2080,0 26,0

- Precio medio de venta 8000,0 100,0

5.4.2 Precio medio por metro cuadrado bajo rasante. Garajes y trasteros.

€/m² %

Costes Totales 2220,0 74,0

- Beneficio bruto 780,0 26,0

- Precio medio de venta 3000,0 100,0


72

5.4.3. Valor de venta de las viviendas

La edificabilidad máxima permitida de 6342 metros cuadrados y un número de

viviendas de 44, nos permitirá ofertar una vivienda media de 80 metros cuadrados, que

según nuestro estudio es la más apreciada por los clientes.

- Precio medio del metro cuadrado 8000 €

- Superficie edificable para viviendas de venta libre 3520 m²

- Valor total de las ventas 28.160.000 €

- Valor de la vivienda media de 80 metros cuadrados 640.000 €

5.4.4 Valor de venta de las plazas de aparcamiento y trasteros.

Dada la investigación hecha en el capítulo anterior, se considera la conveniencia de

construir 200 plazas de aparcamiento y 77 trasteros. Se ha considerado este número

de plazas porque la normativa exige que se construya al menos el mismo número que

viviendas, y las restantes seguramente serán compradas para uso o como inversión.

- 77 trasteros con una superficie media de 8 m² = 480 m²

- 200 plazas de garaje con parte proporcional de zonas de paso y rampas de

una superficie media de 20 m² = 4000 m²

- La superficie construida total será de 4.480 m², dedicadas a plazas de

aparcamiento y trasteros

El valor de las ventas será de 6.250.000 €

5.4.5 Valor total de las ventas

- Valor total de las ventas de renta libre y comercial 28.160.000 €

- Valor de las ventas de plazas de aparcamiento y trasteros 6.250.000 €

Valor total de las ventas 34.410.000 €

5.4.6. Presupuesto de marketing

El presupuesto estimado será el 1% del valor total de las ventas. (344.100 €)


73

5.5 Características Básicas del Producto. Establecida la estrategia de marketing y analizando nuestro solar, el producto a

comercializar tendrá las siguientes características.

a) Viviendas en plantas tipo (2ª - 8 ª)

• 25 Pisos de dos dormitorios de una superficie media construida de 72,48 m²,

equivalente al 56,8% de la Promoción.

• 13 Pisos de tres dormitorios de una superficie media construida de 90,62 m²,

equivalente al 29,5% del la Promoción.


74

b) Viviendas en Planta Baja.

• 6 Pisos de tres dormitorios con jardín privativo, con una superficie media

construida de 84,14 m², equivalentes al 13,6% de la Promoción.

• Superficie media del jardín de 25 m².


75

5.6 Memoria de Calidades y Acabados

CALIDAD - Equipamiento del Edificio.

Recogida neumática de basuras.

• Instalación de recogida neumática de basuras selectiva para reciclaje.

• Puntos de recogida situados en exterior del edificio en planta baja.

Ascensor

• Ascensores 3 unidades de diferentes dimensiones.

• Puertas automáticas en cabina y en rellano.

• Llave especial en planta sótano y cabina, para uso exclusivo aparcamiento.

Aparcamiento

• La decoración de vestíbulos se realizará según proyecto de interiorismo.

Vestíbulo

• Pavimento de hormigón fratasado fino mecánicamente.

• Las paredes y el techo se pintaran de color blanco a la cola. Encima se pintará

un zócalo de pintura plástico.

CALIDAD – Estructura.

Cimentación y estructura

• Cimentación con losa y muros pantalla en planta sótano, de hormigón armado.

• Estructura de hormigón armado


76

Albañilería y fachada

• Fachada con carpintería de aluminio anodizada o lacado, tipo TECHNAL o

similar. Acristalamiento CLIMALIT o similar. Protección solar con lamas fijas de

aluminio en fachada.

• Fachadas opacas formadas por cerramiento de 0,30m. realizadas con pared de

geró 15 cm., cámara de aire con aislamiento térmico y tabique de pladur o

similar.

• Divisiones interiores entre viviendas, con fábrica de ladrillo con aislamiento

acústico incorporado.

• Tabiquería interior de pladur o similar.

• Ventilación en baño y aseo interiores con "shunt" cerámico o similar, donde no

hay ventilación natural.

• Salida de humos de cocina con conducto individualizado hasta cubierta.

Cubierta plana con aislamiento térmico incorporado.

CALIDAD - Instalaciones

Instalación de Fontanería

• Instalación de fontanería para agua fría y caliente en cada punto de consumo,

con tubería de cobre o polipropileno, toma para lavavajillas y lavadora.

• Desagües de aparatos sanitarios con tubo de PVC.

• Red de saneamiento horizonta l y vertical con tubería de PVC.

Instalación de Energía Solar

• Captación de energía solar mediante placas situadas en la cubierta del edificio

utilizadas para precalentar el agua sanitaria.


77

• El acumulador de agua caliente proveniente de energía solar será individual para

cada vivienda. Dicho acumulador dispondrá así mismo de resistencia eléctrica

de apoyo, para el caso de ausencia de energía solar.

Instalación de Cables telefonía

• Instalación de cables de telefonía desde centralización hasta salón-comedor,

cocina y dormitorios

Instalación de Antena

• Antena colectiva para recepción de los canales TV1, TV2, TV3, Canal 33,

Antena 3, Tele cinco siempre que la zona permita dicha captación.

Antena parabólica.

• Una toma de TV en comedor, cocina y dormitorios.

• La instalación se adecuará para el edificio en su momento pueda recepcionar

señales a frecuencias intermedias (tv digital).

Instalación de aire acondicionado

• Instalación de climatización (frío-calor) mediante bomba de calor, distribuido

mediante conductos en falso techo, en las estancias a climatizar.

Video-Portero electrónico

• Una placa centralizada en la entrada principal del edificio y video-portero para

comunicación y abre puertas en el recibidor de cada vivienda.

Instalación Eléctrica

• Instalación eléctrica cumpliendo lo establecido en el

Reglamento de baja tensión en base a la e lectrificación de la vivienda, con mecanismos

modelo OLAS de la firma Niessen o similar


78

CALIDAD - Interiores

Revestimientos baños y cocina

• Baños: Alicatado con piezas de gres de calidad alta, según muestras.

• Cocina: Placa de silistone en zona de trabajo y resto pintado, según diseño

interiorismo.

Sanitarios y grifería

• Lavabo compacto de la firma ALAPE o similar en baños.

• Espejo e iluminación en todos los baños.

• Bañera de acero esmaltada de la firma KALDEWEI o similar en baño principal y

plato de ducha de acero esmaltado de la firma KALDEWEI o similar en baño 2.

• Inodoro tanque bajo modelo Philippe Starck de la firma DURAVIT o similar, bidé

modelo Philippe Starck de la firma DURAVIT o similar.

• La grifería monomando modelo Talis S de la firma HANSGROHE o similar, con

barra de ducha en todos los baños.

• Grifería termostática modelo Ecostat de la firma HANSGROHE o similar en

bañeras.

Yeso

• Enyesado en paredes y techos a buena vista en escaleras.

• Falso techo con placas de escayola o placas de yeso.

Carpintería

• Carpintería exterior de aluminio, anodizada o lacado color, de la firma TECHNAL

o similar, con vidrio CLIMALIT o similar.

• Protección solar en dormitorios con cortinas enrollables, colocadas interiormente.

• Carpintería interior: puertas correderas de madera barnizada.

• Armario empotrado en el dormitorio principal. Acabado semi lacado.

• Puerta entrada vivienda maciza, acabada en madera.


79

Mobiliario de cocina

• Muebles cocina altos y bajos de la firma SIEMATIC o similar, incluido mueble

columna para colocación de horno y microondas. Modulo alto con vitrina.

• Encimera de silestone.

• Placa vitro cerámica, horno eléctrico de acero inoxidable, microondas de acero

inoxidable, campana extractora decorativa de acero de la firma SIEMENS o

similar.

• Fregadero de acero inoxidable de dos senos.

Grifería monomando modelo ALLEGRA de la firma

HANSGROHE o similar.

• Iluminación en cocina: puntos de luz en falso techo, iluminación bajo muebles

altos.

Pavimentos

• Pavimento de parket flotante de madera de MERBAU o similar sobre fieltro textil,

en el recibidor, salón-comedor, pasillo y dormitorios.

• Pavimento de gres de calidad alta, en baños y cocina, según muestras.

• Los zócalos serán del material correspondiente con el pavimento.

Pintura

• Pintura plástica color en interior viviendas

Con el objetivo de adaptarnos a los nuevos criterios de Sostenibilidad en la

Construcción, Movilidad Interior y Itinerario Practicable , nuestros edificios

cumplen con la “Justificación de Sostenibilidad en las viviendas” (según ART. 14 del

DECRETO 454/2004), “Justificación de movilidad interior de las viviendas” (según

ART. 15 del DECRETO 454/2004) y “Justificación de itinerario practicable que

une la vía pública con la entrada de cada vivienda” (según el apartado 2.3 del

ANEXO 2 del DECRETO 135/1995).


80

5.7 Garantía de Post-venta

En Promociones Sinco el valor de calidad y garantía que te trasladamos en cada

proyecto va más allá de ejecución y venta de las viviendas que componen cada uno de

nuestros proyectos.

En Promociones Sinco te ofrecemos una Garantía Post-venta que te permite

disfrutar con total tranquilidad, garantía y confianza la inversión que has realizado. Esta

garantía te cubre la reparación de los posibles detalles a mejorar que hubieras

encontrado cuando te entregamos una vivienda y, así mismo, contra los problemas o

deficiencias que pudieran producirse en los años sucesivos (hasta 3 años),

garantizando de este modo la revalorización permanente de tu inversión. En

Promociones Sinco disponemos de un amplio equipo de profesionales que se

encargan de minimizar las incidencias previas a la entrega de las viviendas, agilizar la

resolución de las que se producen a la entrega y de facilitar el control total del proceso

post-venta aportando a nuestros clientes en todo momento información y

documentación del mismo.

Manual de uso y mantenimiento de la vivienda.

Porque en Promociones Sinco pensamos en todo, a la entrega de las llaves de su

nueva vivienda le entregamos el "Manual de uso y mantenimiento de la vivienda", en el

que encontrarás todo lo que necesitas saber sobre el hogar; aspectos jurídicos,

teléfonos de emergencia y de interés, planning visual, cómo actuar si surge una

emergencia, y consejos prácticos para su uso y

mantenimiento.


81

Una herramienta de gran utilidad para tener siempre a la mano.

La decisión de recopilar toda esta información y ponerla a tu disposición no es otra

cosa que la necesidad de concienciarnos en mantener con buena salud lo que hoy es

nuestra vivienda y posiblemente será la de nuestros hijos.

Aunque a veces pensamos que una vivienda que se ha construido con una buena

calidad puede aguantar toda la vida, tenemos que darnos cuenta que los materiales

empleados para realizarla tienen una determinada "vida útil", la cual podremos

prolongar si realizamos un correcto uso y mantenimiento, o podremos minimizar si por

el contrario no realizamos las labores de mantenimiento oportunas en todos y cada uno

de sus componentes.

La mayoría de las personas nos creemos capaces de realizar funciones que

aparentemente no son complicadas, pero una vez trabajando nos damos cuenta de que

no es así. Por ello, en este manual, se diferencian las labores de mantenimiento que

podemos realizar todos los usuarios y las que debemos encargar a profesionales

especialistas en su sector.

Además de las operaciones de uso y mantenimiento de las viviendas, se explica cuales

son los derechos como propietarios de un inmueble y cuales las obligaciones; que

servicios debe prestar el administrador de la finca, cómo debe funcionar una

Comunidad de Propietarios.


82

5.8 Precios Medios de Partida de los distintos Productos a) Viviendas en planta tipo (2ª - 8 ª)

- Dos dormitorios 560.000 €

- Tres dormitorios 720.000 €

b) Viviendas en planta baja con jardín privativo

- Tres dormitorios 750.000 €

c) Locales comerciales 455.000 €

d) Bajo rasante. Aparcamientos y trasteros

- Plaza de aparcamiento 37.500 €

- Trasteros 10.000 €


83

5.9 Plan de Acción

5.9.1 Ventas

Nuestro plan de ventas estará basado en los siguientes medios:

a) Introduciremos a nuestra plantilla estable las figuras de asesores inmobiliarios,

los cuales han de tener una formación y experiencia adecuada. Estos estarán a

cargo de la comercialización de la promoción.

b) Tendremos una oficina de ventas propia en la obra, acondicionada para la

recepción de nuestros clientes.

c) Dispondremos de material gráfico para el equipo comercial: Listas de precios,

planos, folletos informativos, etc., así como material audiovisual con recorridos

virtuales en 3d del proyecto.

5.9.2 Briefing

El planteamiento de comunicación al cliente potencial se realizará a través de una

agencia de publicidad cuyos objetivos serán:

• Población objetivo

a. Personas y familias de clase media alta, viviendo actualmente en pisos

alquilados, cuya edad se situé entre los 25 y 45 años.

b. Gusto hacia lo moderno

c. Con hijos, el mensaje debe estar enfocado hacia la familia.

• Motivaciones

Adquirir una vivienda de excelente calidad, bien acondicionada, con buena

comunicación y servicios a su alcance, en un núcleo urbano.

• Mensaje

El mensaje publicitario así como el estilo de comunicación deberán ser

modernos y alejados de la línea tradicionalmente utilizada, para establecer

claras diferencias entre nuestra propuesta y las de la competencia. Deberá

hacerse referencia a elementos diferenciales de nuestra propuesta como son un

diseño diferente, de calidad y con las últimas tecnologías de domótica y ahorro

energético.


84

• Medios

La agencia propondrá los medios que proporcionen la mejor plataforma de

comunicación para nuestros mensajes, basados en un presupuesto razonable.

5.9.3 Promoción

Se desarrollará una campaña de lanzamiento consistente en la instalación de stands

informativos, dotados de material gráfico y atendido por azafatas en los principales

centros comerciales, principalmente en La Illa por ser este el centro comercial más

cercano y con el cual se podría establecer una relación de marketing relacional con

muchas de sus tiendas.


85

6 PLAN DE OPERACIONES 6.1 El control de calidad en los diferentes procesos. InverSinco se propone adoptar un sistema de gestión de operaciones que permita la

optimización de las interacciones entre todos los procesos, desde la búsqueda del solar

hasta el servicio de post venta.

Como empresa joven y ágil, es prioritaria la implantación de un sistema de calidad que

organice los procesos del proyecto.

Nuestro objetivo consiste en mejorar el desarrollo de estos procesos, buscando un

incremento de la rentabilidad basándonos en variables que son apreciadas por le

mercado como son la calidad y los servicios. Además de generar ventajas competitivas

de forma constante, ganando posiciones en el mercado.

Para la implantación de este sistema prevemos un incremento del 1% sobre el valor de

las operaciones, pero estamos seguros que sus resultados serán positivos a corto -

medio plazo. Este coste incluye la formación de todo el personal interno y los costes

de gestión.

Construcciones Sinco ya tiene implantado un sistema de calidad certificada ISO 9001-

2000. Promo Sinco quiere estructurarse desde el principio en esta óptica y por esto se

plantea crear un departamento de calidad formado por un ingeniero con experiencias

en el campo. El responsable de la calidad estará en contacto directo con la gerencia de

la empresa.

Todo el personal de la empresa comparte con la dirección la exigencia de estandarizar

las diferentes actividades.

El Plan de calidad será redactado por una consultoría externa y el responsable interno,

reflejando las indicaciones de la dirección. El manual de procedimientos ya redactado,

necesitará de un periodo de adaptación debido a la nueva implantación de la empresa

misma. Se prevé de obtener la certificación en 18 meses.


86

Los objetivos para implantar un sistema de calidad son:

• Mayor control de las actividades

• Mejor gestión de la empresa

• Optimización de los recursos

• Control de la variable tiempo.

• Reducción de los riesgos para eventos imprevistos

• Satisfacción del cliente

6.2 Ciclo Operativo

Nuestro ciclo operativo puede ser organizado en cinco grupos de uno o más procesos

cada uno:

• Procesos de Iniciación: proponer o analizar el proyecto.

• Procesos de planificación: definición y refinamiento de objetivos, selección de la

mejor alternativa entre posibles cursos de acción parar lograr los objetivos a

alcanzar por el proyecto.


87

• Procesos de ejecución: coordinación de las personas y de otros recursos

necesarios para llevar a cabo el plan.

• Procesos de control: aseguramiento que se cumplan los objetivos del proyecto

mediante la supervisión y la medición regular del avance para identificar las

variaciones con respecto al plan y poder tomar acciones correctivas cuando sea

necesario.

• Procesos de cierre: formalización de la aceptación del proyecto.

6.2.1 Procesos de iniciación

Como ya lo mencionamos consiste en la formulación o inquietud que tenemos por una

propuesta de negocio. En esta etapa es donde hacemos los estudios preliminares de

viabilidad para ver si llevamos adelante o desechamos el proyecto.

6.2.2 Planificación

La planificación es crucial para nuestro tipo de negocio, es por ello que esta sección

tiene más procesos que otras.

• Planificación del alcance: descripción escrita del alcance del proyecto como

base de futuras decisiones a ser tomadas en el mismo.

• Definición de actividades: identificación de las actividades específicas que deben

ejecutarse.


88

• Secuenciamiento de actividades: Identificación y documentación de las

dependencias entre las actividades.

• Estimación y duración de las actividades: estimación del número de períodos de

trabajo que sean necesarios para completar cada actividad.

• Desarrollo del cronograma: análisis de la secuencia de actividades, de la

duración y de las necesidades de recursos humanos para cumplir el proyecto.

• Planificación de la gestión de riesgo: decisión acerca de cómo encarar el

proyecto.

• Planificación de recursos: determinación de qué recursos (equipos, materiales,

personas) y que cantidades de cada uno se necesitan para ejecutar las

actividades.

• Estimación de costes: Desarrollo de una aproximación de los costes de los

recursos requeridos para completar las actividades del proyecto.

• Planificación de la calidad: identificación de los estándares de calidad que son

relevantes en el proyecto y determinación de cómo satisfacerlos.

• Planificación de la organización: identificación, documentación y asignación de

los roles, responsabilidades y relaciones de reporte en el proyecto.

• Adquisición de personal: obtención de los recursos humanos necesarios

asignados y trabajando en el proyecto.

• Planificación de las comunicaciones: determinación de la necesidades de

información y comunicación de los interesados: quién necesita qué información,

cuándo la necesita y cómo se le hará llegar.

• Identificación de los riesgos: determinación de que riesgos pueden afectar el

proyecto y documentación de las características de cada uno.

• Plan de respuesta a riesgos: desarrollo de procedimientos y técnicas para

ampliar las oportunidades y reducir las amenazas que los riesgos pueden

provocar a los objetivos.

• Planificación de adquisiciones: determinación de qué comprar, cuánto y cuando.

• Planificación de la búsqueda de proveedores.


89

6.2.3 Procesos de ejecución.

Los procesos de ejecución son los siguientes:

• Ejecución del plan de proyecto.

• Aseguramiento de la calidad.

• Desarrollo del equipo: definir las competencias.

• Distribución de la información: aseguramiento que la información necesaria este

disponible a cada uno de los interesados en el proyecto.

• Búsqueda y selección de proveedores.

• Administración del contrato.

6.2.4 Procesos de control

El desempeño del proyecto debe ser supervisado y medido regularmente para

identificar las variaciones respecto al plan original. Controlar incluye también tomar

acciones preventivas para anticiparse a posibles problemas.

Podemos agrupar sus

• Control integrado de cambios: coordinación de los cambios a lo largo de todo el

proyecto.

• Verificación del alcance.

• Control del cronograma.

• Control de costes.

• Control de calidad: supervisión de los resultados específicos del proyecto para

determinar si cumplen con los estándares relevantes e identificación de modos

de eliminar las causas del desempeño insatisfactorio.

• Informes de rendimiento: Informe del estado, medición del avance y el

pronóstico al finalizar el proyecto.

• Supervisión y control de riesgos: realización del seguimiento de los riesgos

identificados, supervisión de riesgos residuales e identificación de nuevos

riesgos.


90

6.2.5 Procesos de cierre

• Cierre del contrato: En nuestro caso sería la entrega de las viviendas.

• Cierre administrativo: Generación, recolección y distribución de la información

para formalizar la conclusión de la fase del proyecto, incluyendo la evolución del

proyecto y la recopilación de las lecciones aprendidas para su uso en la

planificación de futuros proyectos o fases.

6.3. El papel del Project Manager en el ciclo operativo.

El Project manager juega un papel importante en la interrelación de las diferentes

actividades del proyecto. Es el encargado de dirigir y coordinar la relación entre la

propiedad, la dirección facultativa y la constructora a lo largo del ciclo de vida completo

del proyecto, consiguiendo el objetivo prefijado.

Debido a su actuación vertical puede integrar toda la información de diferentes fases

del proyecto.


92

7.

PLAN ECONÓMICO FINANCIERO

7.1 Datos del Proyecto.


104

8.

CONCLUSIONES

• InverSinco es un holding empresarial del cual son parte una empresa

constructora consolidada y una Inmobiliaria de reciente constitución.

• Promociones Sinco tiene come objetivo el introducirse y posicionarse en el

mercado Inmobiliario y a su vez expandir la marca Sinco a la promoción

inmobiliaria.

• La posible colaboración de Construcciones Sinco con Promociones Sinco llevará

a una Optimización de tiempos y costes, añadiendo una mayor calidad al

producto final.

• Las dos empresas son independientes y autónomas y pueden operar separadas

según las situaciones y exigencias. Se especializan en promociones de medio

tamaño en contextos urbanos y en el tema de la reforma urbana.

• Entorno inmobiliario en España a medio plazo: dilatación en los plazos de venta,

menor presión de la demanda y un incremento en los precios de la vivienda a

ritmos inferiores a los registrados en años anteriores. La demanda de viviendas

en España será continua, variará entre 800.000 y 130.000 hogares por año entre

2005-2011.

• Debido al buen comportamiento financiero de nuestra empresa constructora,

gozamos de la credibilidad necesaria para emprender nuevas perspectivas de

negocio, como por ejemplo Colonia Castells .

• La transformación urbanística del Sector de la Colonia Castells hará compatible

el desarrollo del Plan General Metropolitano y además la re localización de los

vecinos afectados.

• El solar elegido presenta la mayor rentabilidad dentro de los 6 puestos a la

venta y además una prioridad temporal para su gestión y edificación.


105

• El precio máximo recomendable a pagar por el solar elegido, será 16 millones

de Euros, para así tener un beneficio neto después de impuestos y financiación

de un 10,5% de ganancia sobre el resultado de las ventas.

• La promoción consiste de un edificio de viviendas de 6160 m2, con 44

viviendas de diferentes dimensiones, en venta libre; 28 viviendas para re

alojados y 5 en cesión con un techo medio de 80 m2.

• Un techo comercial de 182 m2 dividido en dos unidades.

• En la planta -1, de 2500 m2 , se ubican los 77 garajes de los pisos y 77

trasteros.

• En la planta -2, de 2500 m2, se ubican 100 plazas de parking a la venta.

• A pesar de que el margen de beneficio sobre las ventas no sea muy amplio, la

promoción sigue siendo atractiva para nuestra empresa como también para

inversores externos, debido a que el riesgo sobre el resultado de las ventas es

prácticamente nulo.

• Si el plazo promedio de venta de las viviendas se extiende temporalmente, los

mayores costes de gestión serían compensados por la constante subida del

precio de venta de la vivienda que se incrementa en España en un promedio

entre 5% y un 10% por año, pudiendo incluso ser mas.

• Una subida del coste de construcción hasta un 20% más de lo previsto, bajaría

nuestros resultados económicos en un 40%.

• Un aumento en los plazos de realización de la obra hasta un 20%, bajaría

nuestros resultados económicos en un 15%.

• Una bajada de los precios de venta del 18 %, dejaría en cero el resultado

económico de la promoción.

• Un aumento del 20% del precio del solar, bajaría nuestros resultados

económicos en un 50%.

• Los últimos dos puntos, los mas pesimistas, no tienen prácticamente posibilidad

alguna que sucedan.


106

Bibliografía García-Agulló M., “El Estudio de Viabilidad de la Promoción Inmobiliaria”, Dossat Editoriales, Madrid 2006. Project Management Institute, “Una guía a los Fundamentos de la Dirección de Proyectos”, PMBOK Guide, Newtown Square, Pennssylvania 2000. Montoya P., “ Gestion de Promociones Inmobiliarias”, Diaz de Santos Ed., Madrid 2004 Sun Tzu, “El Arte de la Guerra”, Editorial Fundamentos, España 2003. Pisani B. “La Valorizzazione Strategica degli Immobili”, II nuovo ciclo edile e immobiliare: dall’investimento alla gestione, Il Sole 24 ORE,Milano,30 luglio 2003. Brischetto M., Pavan A., Re Cecconi F., Rigamonti., “La Valutazione degli Investimenti Immobiliari”, Maggioli Editore, Repubblica de San Marino, Settembre 2005. Anthony R., Breitner L., Macri D., “il Bilancio”, strumento di analisi per la gestione, McGraw-Hill, Milano 2004. Grigoriadis D., “Project Management e Progettazione Architettonica”, Il controllo del progetto dalla ideazione alla costruzione con tecniche di Project Management, Tipografia del Genio Civile, Roma 2003. D’Aprile R., “Guida al Sistema di Qualita nella Progettazione”, Tipografia del Genio Civile, Roma 2000. Patrone P., Di Castri G., “Lineamenti di Ingegneria Economica”, Criteri fondamentali per la gestione di un progetto complesso, Alinea Editrice, Firenze 1999

Documents

ESTUDIOS ECONÓMICOS,FINANCIEROS, ANALISIS … · proyecto como el plan de marketing presentan algunos números preliminares de costes y precios de venta de los diferentes productos,