TESIS

TANGGUNG JAWAB PELAKU USAHADALAM PENGEMBALIAN UANG MUKA KONSUMEN

AKIBAT PEMBATALAN DALAM PEMBELIAN RUMAH

Diajukan Untuk Memenuhi Tugas dan KewajibanGuna Memperoleh Gelar Magister Hukum

Oleh:

ERRY WAHYUDIANTO PUTRA

NIM.:12103094

UNIVERSITAS NAROTAMAPROGRAM PASCA SARJANA MAGISTER ILMU HUKUM

SURABAYA2007

LEMBAR PERSETUJUAN UNTUK DIUJI

Oleh:

Pembimbing,

Soemali, S.H., M.Hum

Mengetahui:

Ketua Program Studi Magister HukumUniversitas Narotama Surabaya,

Dr. Sadjijono, S.H., M.Hum.

Lembar Pengesahan Tim Penguji

Telah dipertahankan di depan sidang tim penguji Tesis Program Pascasarjana Bidang Ilmu Hukum Universitas Narotama Surabaya dan dinyatakan telah disetujui serta diterima dengan baik untuk memenuhi syarat guna memperoleh gelar Magister Hukum pada tanggal 4 Nopember 2007

Tim Penguji terdiri dari:

1. Dr. J. Hendy Tedjonegoro, S.H. ---------------------------Ketua/ Anggota Penguji

2. Endah Lestari D., S.H., M.Hum ---------------------------Anggota

3. Soemali, S.H., M.Hum ---------------------------Anggota

KATA PENGANTAR

Assalamu’alaikum Wr. Wb.

Alhamdulillah Hirobbil Alamin segala puji dan syukur penulis panjatkan

kehadirat Allah Subhanahu Wata’ala yang telah memberikan taufik dan hidayah-

Nya kepada kita semua, salawat dan salam kita aturkan kepada junjungan kita

Nabi Besar Muhammad SAW., beserta keluarganya, atas terselesaikannya tesis ini

dengan judul “Tanggung Jawab Pelaku Usaha Dalam Pengembalian Uang Muka

Konsumen Akibat Pembatalan Dalam Pembelian Rumah”.

Penulis menyadari dan mengakui dalam penelitian dan penulisan ini banyak

kekurangan-kekurangannya, walaupun penulis telah berusaha semaksimal

mungkin. Namun, dengan tegur sapa, tukuk tambah, kritik, nasehat dan saran-

saran dari pembimbing dan penguji tesis dapat lebih menyempurnakan tesis ini

sesuai dengan harapan-harapan yang ada.

Pada kesempatan yang berbahagia ini, tiada kata-kata yang dapat penulis

katakan, kecuali menghaturkan terima kasih yang mendalam dan rasa hormat

kepada:

1. Bapak H.R. Djoko Soemadijo, S.H., selaku Rektor Universitas Narotama

Surabaya.

2. Bapak Prof. Dr. Sri Sumantri, S.H., selaku Direktur Program Pascasarjana

Universitas Narotama Surabaya yang berkenan memberi kesempatan pada

penulis, melanjutkan studi pada Program Pascasarjana Bidang Ilmu Hukum

Universitas Narotama Surabaya.

3. Bapak Dr. Sadjijono, S.H., M.Hum. selaku Ketua Program Studi Magister

Ilmu Hukum, yang memberi kesempatan penulis untuk meneliti dan menulis

tesis ini, dan juga telah banyak menyediakan waktu dan perhatian untuk

membimbing penulis dalam menyelesaikan tesis ini.

4. Bapak Soemali, S.H., M.Hum., selaku Dosen Pembimbing yang telah menyediakan waktunya untuk melaksanakan bimbingan tesis hingga terselesainya penelitian dan penulisan tesis ini.

5. Bapak, Ibu dan Kakak, Adikku, dengan penuh kasih dan sayangnya

mendorong dan memberikan motivasi dan doa dalam menyelesaikan

penelitian dan penulisan ini.

6. Dosen, teman-temanku dan semua pihak yang telah membantu menyelesaikan

penelitian dan penulisan ini.

7. Seluruh staf tak lupa kami sampaikan terima kasih atas bantuan dan kerja

sama yang sangat bermanfaat selama menyelesaikan Program Pascasarjana

Bidang Ilmu Hukum pada Universitas Narotama Surabaya.

Akhirnya, mudah-mudahan penelitian dan penulisan ini dapat memberikan manfaat dan sumbangan pemikiran dan bahan kepustakaan bagi masyarakat,

khususnya bagi para pembaca. AminWassalamu’alaikum Wr Wb.

Surabaya, Oktober

2007

Penulis

DAFTAR ISI

Kata Pengantar ………………………………………………………………..

iv

Daftar Isi ………………………………………………………………………

vi

Abstrak ……………………………………………………………………….. vii

Bab I : Pendahuluan …………………………………………………… 1

A. Latar Belakang Masalah …………………………………… 1

B. Rumusan Masalah ………………………………………….. 6

C. Tujuan Penulisan …………………………………………… 6

D. Manfaat Penulisan ………………………………………….. 7

E. Tinjauan Pustaka …………………………………………… 8

F. Metode Penelitian .……….………………….……………… 15

1. Pendekatan Masalah ……………………………………. 15

2. Sumber Bahan Hukum …………………………………. 16

3. Prosedur Pengumpulan Bahan Hukum ……...…………. 16

4. Analisa Bahan Hukum …………………………………. 16

G. Sistematika Penulisan ………………..…………………….. 17

Bab II : Konstruksi Yuridis Hubungan Antara Pelaku Usaha Dengan

Konsumen Dalam Pembayaran Uang Muka Rumah ………. 19

A. Hubungan Hukum Antara Pelaku Usaha Dengan

Konsumen ………………………………………………….. 19

B. Tata Cara Pembayaran Uang Muka Rumah ………………… 26

C. Bentuk Perjanjian Pembayaran Uang Muka Rumah ………. 32

Bab III :Tang

gung Jawab Pelaku Usaha Dalam Pengembalian Uang

Muka Konsumen ……………………………………………… 37

A. Tanggung Jawab Pelaku Usaha Mengembalikan Uang Muka

Akibat Konsumen Wanprestasi …….………………………. 37

B. Tanggung Jawab Pelaku Usaha Mengembalikan Uang Muka

Akibat Kegagalan Pembangunan Rumah ………………….. 44

C. Tanggung Jawab Pelaku Usaha Mengembalikan Uang Muka

Akibat Kegagalan Akad Kredit Bank ……………………… 51

Bab IV : Penutup ………………………………………………………… 60

1. Kesimpulan ………………………………………………… 60

2. Saran ……………………………………………………….. 61

DAFTAR PUSTAKA

ABSTRAK

Konstruksi yuridis hubungan antara pelaku usaha (developer) dengan konsumen merupakan hubungan langsung berdasarkan kontrak. Hubungan pelaku

usaha (developer) dengan konsumen dalam pembayaran uang muka dalam pembelian rumah bersifat kontraktual yang berbentuk perjanjian standar

(perjanjian baku). Oleh sebeb itu, di dalam hukum perjanjian, perjanjian atau kontrak semacam itu dinamakan perjanjian atau kontrak standar/ perjanjian atau kontrak baku. Kontrak baku yang dibuat oleh pelaku usaha (developer) tersebut tidak boleh melanggar Pasal 18 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, dan pelanggaran terhadap pasal ini adalah batal demi

hukum dan dapat dikenai sanksi pidana sesuai Pasal 62.

Hubungan hukum antara pelaku usaha (developer) dengan konsumen merupakan hubungan langsung dan terdapat perjanjian atau kontrak langsung. Hubungan ini menimbulkan pertanggungjawaban kontraktual yang merupakan tanggung jawab perdata atas dasar perjanjian/ kontrak dari pelaku usaha atas kerugian yang dialami konsumen akibat membeli rumah pada pelaku usaha

(developer). Tanggung jawab pelaku usaha (developer) dalam mengembalikan uang muka konsumen harus dikembalikan secara penuh tanpa dipotong denda

seperti tertuang dalam syarat-syarat baku yang dibuat oleh pelaku usaha (developer), karena penggunaan denda tersebut merupakan penyalahgunaan

keadan dan melanggar Pasal 18 dan 19 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen.

DAFTAR PUSTAKA

A. LiteraturAbdul Kadir Muhamad, Perjanjian Baku Dalam Praktek Perusahaan

Perdagangan, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1992.

Ahmadi Miru dan Sutarman Yudo, Hukum Perlindungan Konsumen, Raja Grafindo Persada, Jakarta, 2004.

B. Ter Haar Bzn, Asas-asas dan Susunan Hukum Adat, Pradnya Paramita, Jakarta, 1994.

Djaren Saragih, Pengantar Hukum Adat Indonesia, Edisi III, Tarsito, Bandung, 1996.

Herlien Budiono, Asas-asas Keseimbangan Bagi Hukum Perjanjian Indonesia, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2006.

Henry Cambell Black, Black Law Dictiory, St. Paul, Minnesota, USA: West Publishing Co, 1968.

Hilman Hadikusuma, Hukum Perekonomian Adat Indonesia, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2001.

J. Satrio, Hukum Perikatan, Perikatan Yang Lahir Dari Undang-Undang Bagian Pertama, Citra Bakti, Bandung, 1993.

JJ. H. Bruggink, Refleksi Tentang Hukum, Alih bahasa Arief Sidharta, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1999.

Johanes Gunawan, Hukum Perlindungan Konsumen Indonesia dan Perdagangan Bebas, dalam Aspek Hukum dan Perdagangan Bebas, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2003.

L.J. Van Apeldoorn, Pengantar Ilmu Hukum, Pradnya Paramita, Jakarta, 2004.

M. Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Perjanjian, Alumni, Bandung, 1986.

Marsono, Undang-undang dan Peraturan-peraturan di Bidang Perumahan dan Pemukiman, Djambatan, Jakarta, 1995.

Mariam Darus Badrulzaman, Perjanjian, dalam Kompilasi Hukum Perikatan,Citra Aditya Bakti, Bandung, 2001.

P.S. Attiyah, Accidents, Compensation and the lawer (2nd ed.) 1975.

Percy H. Winfield, The Myth of Absolute Hability, The Guartely Review, 1926.

Purwahid Patrick, Dasar-dasar Hukum Perikatan (perikatan yang lahir dari perjanjian dan dari undang-undang), Mandar Maju, Bandung, 1994.

R. Soepomo, Sistem Hukum di Indonesia Sebelum Perang Dunia II, Pradnya Paramita, Jakarta, 1983

R. Subekti, Bunga Rampai Ilmu Hukum, Alumni, Bandung, 1977.

R. Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Edisi Revisi, Pradnya Paramita, Jakarta, 1995.

Steven H. Giffs, Law Dictionary, New York USA: Baron’s Educational Series, Inc, 1984.

Tim Penyusun Kamus Pusat Pembinaan dan Pengembangan Bahasa Departemen Pendidikan dan Kebudayaan, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Edisi Kedua, Balai Pustaka, Jakarta, 1995.

W. Friedmann, Teori dan Filsafat Hukum, Hukum dan Masalah-masalah Kontemporer (susunan III), Rajawali Pers, Jakarta, 1990.

W.T. Major, Law of Contract, United Kingdom, Longman Group, 1992.

B. Perundang-Undangan

Undang-Undang Dasar 1945

Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan.

Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen

Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Pemukiman

Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan