Karlstads universitet 651 88 Karlstad

Tfn 054-700 10 00 Fax 054-700 14 60

Information@kau.se www.kau.se

Institutionen för ekonomi, kommunikation och IT

Therese Nordström

Lisa Rehn

Energideklarationens påverkan på

fastighetens värde

Fastighetsekonomiprogrammet

C-uppsats

Termin: Vårterminen 2009

Handledare: Rune Brandel

1

Sammanfattning Den 1 oktober 2006 trädde lagen Lag om energideklarationer för byggnader

(SFS 2006:985) i kraft. För småhusägare innebar lagen att det från och med den

1 januari 2009 måste finnas en energideklaration gjord vid försäljning av fastigheten.

Energideklarationens syfte är att sätta ett värde på den energianvändningen som finns i

ett småhus. Energideklarationen gör det lättare för spekulanter att jämföra hus med

andra liknande småhus och se på vilket sätt huset kan förbättras ur energisynpunkt.

Vårt syfte med uppsatsen är att ta reda på hur en energideklaration påverkar en

fastighets marknadsvärde och hur detta kan förändras i framtiden. Vid försäljning av en

fastighet är det fastighetsmäklarens uppgift att värdera fastigheten och detta sker oftast

genom ortsprismetoden. Hur fastighetsmäklaren använder energideklarationen vid

värdering av fastigheter är en av frågorna vi tar upp under problemformuleringen.

För att uppnå vårt syfte har vi använt oss av kvalitativ ansats, detta för att få en djupare

förståelse av problemet. Genom interjuver med fastighetsmäklare, köpare av småhus

efter 1 januari 2009 och spekulanter har vi samlat in vår empiri. Som grund till

uppsatsen har vi studerat relevanta teorier om framförallt energideklarationer samt

information om värmesystem och värderingsteori.

Vi kan konstatera att en bra energideklaration i dagsläget endast påverkar värdet på en

fastighet uppåt om spekulanter och köpare är insatta i energideklarationens innehåll, är

de inte insatta påverkar energideklarationen inte nämnvärt. Däremot skulle en dålig

energideklaration sänka värdet på fastigheten. I framtiden kan en bra respektive dålig

energideklaration komma att påverka fastighetens värde mycket mer än vad den gör idag

eftersom alla inblandade kommer att ha en ökad kunskap och vara mer insatta om

energideklarationens innehåll.

2

Innehållsförteckning

DEFINITIONSLISTA .......................................................................................................... 4

1. INLEDNING ................................................................................................................. 5

1.1 BAKGRUND ........................................................................................................................ 5

1.1.1 Energideklaration ................................................................................................... 5

1.1.2 Energianvändning år 2007 ...................................................................................... 6

1.2 PROBLEMDISKUSSION ..................................................................................................... 7

1.3 PROBLEMFORMULERING ...................................................................................................... 8

1.4 SYFTE ................................................................................................................................ 8

1.5 AVGRÄNSNINGAR................................................................................................................ 8

2. METOD ....................................................................................................................... 9

2.1 METODISKT ANGREPPSÄTT ................................................................................................... 9

2.1.1 Kvalitativ ansats ...................................................................................................... 9

2.1.2 Kvantitativ ansats ................................................................................................... 9

2.1.3 Vårt val av ansats ................................................................................................... 9

2.2 INSAMLING AV TEORI ......................................................................................................... 10

2.3 INSAMLING AV DATA.......................................................................................................... 10

2.3.1 Besöksintervju ....................................................................................................... 10

2.3.1 Telefonintervju ...................................................................................................... 10

2.4 URVALSMETOD ................................................................................................................. 11

2.4.1 Val av stad ............................................................................................................ 11

2.4.2 Val av respondenter .............................................................................................. 11

2.5 BEARBETING AV INTERVJUERNA ........................................................................................... 12

2.6 VALIDITET OCH RELIABILITET ............................................................................................... 12

2.6.1 Vår hantering av validitet och reliabilitet ............................................................. 12

3. TEORI OCH REFERENSRAM ........................................................................................ 13

3.1 BEGREPPET FASTIGHET ....................................................................................................... 13

3.2 BEGREPPET SMÅHUS ......................................................................................................... 13

3.3 BEGREPPET MARKNADSVÄRDE............................................................................................. 13

3.4 MILJÖMÅL ....................................................................................................................... 14

3.5 ENERGIDEKLARATION ......................................................................................................... 14

3.5.1 När ska en energideklaration göras? .................................................................... 15

3.5.2 Vem utför energideklarationen? ........................................................................... 15

3.5.3 Vilka berörs av energideklarationen? ................................................................... 15

3.5.4 Energideklarationsblankettens utseende ............................................................. 16

3.5.5 Vad innehåller en energideklaration? ................................................................... 17

3.5.6 Om inte energideklaration finns ........................................................................... 18

3.5.7 Hur går en energideklaration till? ......................................................................... 19

3.5.8 Skattemässigt ....................................................................................................... 19

3.5.9 Fastighetsmäklarlagen ......................................................................................... 19

3.6 VÄRMESYSTEM ................................................................................................................. 20

3.7 FAKTORER SOM PÅVERKAR MARKNADSVÄRDET ...................................................................... 21

3.7.1 Samhälls- och omvärldsanknutna faktorer ........................................................... 21

3.7.2 Läges- och områdesknutna faktorer ..................................................................... 21

3.7.3 Fastighetsanknutna faktorer ................................................................................ 22

3.7.4 Individanknutna faktorer ...................................................................................... 22

3.8 ORTSPRISMETODEN ........................................................................................................... 22

3

4. EMPIRI ..................................................................................................................... 23

4.1 INTERVJU MED FASTIGHETSMÄKLARE .................................................................................... 23

4.2 INTERVJU MED SPEKULANTER .............................................................................................. 28

4.3 INTERVJU MED KÖPARE ...................................................................................................... 29

5. ANALYS .................................................................................................................... 31

6. SLUTSATS ................................................................................................................. 37

6.1 SLUTSATS AV PROBLEMFORMULERINGSFRÅGORNA ................................................................. 37

6.2 SLUTSATS AV SYFTET .......................................................................................................... 39

6.3 FÖRSLAG TILL VIDARE FORSKNING ........................................................................................ 39

7. KÄLLFÖRTECKNING ................................................................................................... 40

BILAGA 1

FIGUR 1: UPPVÄRMNINGSSYTEM ......................................................................................... 6

FIGUR 2: INBLANDADE PARTER ............................................................................................. 14

FIGUR 3: HUSETS ENERGIANVÄNDNING ............................................................................... 16

4

Definitionslista

Boendekostnad = Totalkostnaden för att bo i en bostad. Summan av driftkostnader,

amorteringar och räntekostnader och eventuellt avdrag för skattelättnader.

Driftkostnad = Kostnaden för driften av fastigheten. Till exempel uppvärmning, el,

vatten, renhållning, sophämtning, försäkring och förvaltning.

Energiprestanda = Mängd uppmätt energi som tillförs en byggnad.

FT-system = Form av ventilationssystem. Från- och tilluftssystem.

FTX -system = Form av ventilationssystem. Från- och tilluftssystem med värmeväxlare.

kWh = Förkortning för energienheten kilowattimme. En kWh är lika med 1000

wattimmar.

OECD = Organisation for Economic Co-operation and Development. Internationell

organisation som verkar för samarbete mellan industriella länder med demokrati och

marknadsekonomi.

OVK = Obligatorisk funktionskontroll av ventilationssystem.

Referensvärde = Ett värde för att jämföra byggnadens energianvändning med liknande

byggnader.

SWEDAC = Är en statlig myndighet. Det är ett nationellt ackrediteringsorgan som

ansvarar för kontrollfrågor enligt lagen om teknisk kontroll. De kompetenstestar

verksamheter som utför provning, analys, certifiering, kalibrering, kontroll och

besiktning.

TWh = Förkortning för energienheten terawattimme. En TWh är lika med 1000

gigawattimmar.

5

1. Inledning

det första kapitlet kommer vi att berätta bakgrunden till energideklarationen och fakta om

Sveriges energianvändning. Vi diskuterar därefter de problem som vi djupare ska undersöka.

Denna diskussion leder sedan fram till problemformulering och syfte. Här redovisar vi även våra

avgränsningar.

1.1 Bakgrund

1.1.1 Energideklaration

Bostads- och tjänstesektorn står för hela 40 procent av EU:s slutliga energianvändning

och denna siffra ökar. Detta innebär att energianvändningen ökar genom förbränning av

fossila bränslen vilket leder till ökade koldioxidutsläpp. I driftkostnaden för en byggnad

står energin till uppvärmning för en stor del av kostnaden. Vid en effektivare

energianvändning skulle energibehovet kunna minska och leda till en mindre

miljöpåverkan vilket även skulle resultera i att mycket pengar skulle sparas in på

driftkostnaden (Regeringskansliet 2006).

För att främja en effektivare energianvändning och reducera EU:s beroende av

importerad energi, som leder till minskade koldioxidutsläpp, antog Europaparlamentet

och Europeiska unionens råd i december 2002 ett EG-direktiv om byggnaders

energiprestanda. Detta direktiv trädde i kraft den 4 januari 2003. I direktivet ställs krav

på att byggnader ska energideklareras (SOU 2005:67). Syftet med direktivet formuleras

som: ”Syftet med detta direktiv är att främja en förbättring av energiprestanda i byggnader i

gemenskapen samtidigt som hänsyn tas till utomhusklimat och lokala förhållanden samt till krav på

inomhusklimat och kostnadseffektivitet” (EUR-Lex 2002). Genom direktivet får EU en större

möjlighet att påverka den globala energimarknaden och en större potential att förbättra

försörjningstryggheten av energi på längre sikt (Regeringskansliet 2006).

Direktivet är ett ramdirektiv vilket innebär att EU:s medlemsstater själva väljer hur det

ska införas i respektive lands lagstiftning. Statens offentliga utredningar (SOU) lämnade i

november 2004 ett förslag på hur detta direktiv ska tillämpas i Sverige och den 4 augusti

2005 resulterade det i ett slutbetänkande. Där kom de fram till att alla byggnader, med

några få undantag, ska energideklareras vid försäljning, nybyggnad, uthyrning och vid

upplåtelse med annan nyttjanderätt. I energideklarationen ingår bland annat byggnadens

energiprestanda, ett eller flera referensvärden samt ett förslag på lönsamma

energiåtgärder för byggnaden. I utredningen bestämdes även att energideklarationen ska

ha en giltighetstid på tio år (SOU 2005:67). Resultaten av utredningarna ledde den

9 november 2005 fram till att regeringen lämnade en lagrådsremiss till Lagrådet.

Den 1 oktober 2006 trädde lagen Lag om energideklarationer för byggnader (SFS

2006:985) i kraft.

I

6

Idag finns det i Sverige fyra stycken författningar för att täcka den del av EG-direktivet

om byggnaders energiprestanda som kräver energideklaration. Dessa fyra är enligt

Boverket (2007):

• Lag om energideklaration för byggnader.

• Förordning om energideklaration för byggnader.

• Boverkets föreskrifter och allmänna råd om energideklaration för byggnader.

• Boverkets föreskrifter och allmänna råd om certifiering av energiexpert.

Regeringskansliet (2006) förklarar att lagen om energideklaration för byggnader går ut på

att främja en effektiv energianvändning och en god inomhusmiljö i byggnader. Genom

en kostnadseffektiv och hållbar energianvändning kan en negativ inverkan på hälsa,

miljö och klimat undvikas.

1.1.2 Energianvändning år 2007

I småhus är den vanligaste uppvärmningskällan el, där 22,9 procent av alla småhus

använder antingen direktverkande el eller vattenburen el. Hela 29, 7 procent använder

en kombinerad uppvärmning med el och biobränsle och 11,1 procent använder endast

biobränsle. Som biobränsle räknas ved, flis, spån och pellets. Under den senaste

tioårsperioden har en ökning skett av småhus utrustade med fjärrvärme, denna ökning

har nu avstannat och år 2007 hade 7,7 procent fjärrvärme. Antal småhus som värms upp

med olja minskar för varje år. Detta på grund av att fler värmepumpar installeras och

fler har börjat använda pellets som uppvärmningskälla. Användningen av olja har

minskat med 23 procent jämfört med 2006 och med 71 procent sedan 2002. Endast 2,5

procent av alla småhus eldar enbart med olja och 5,5 procent eldar med olja i

kombination med annan värmekälla (figur 1) (Energimyndigheten 2009 c).

Figur 1: Uppvärmningssystem

7

Sveriges totala energianvändning uppgick år 2007 till 624 TWh varav 143 TWh gick till

bostäder och service (Energimyndigheten 2009 a). Om man jämför Sverige med övriga

länder i Europa så har vi en relativ hög energianvändning per capita. Detta beror främst

på det kalla klimatet och att Sverige har mycket energiintensiv industri. Sverige har dock

låga koldioxidutsläpp och i jämförelse med de genomsnittliga utsläppen inom OECD

utgör de svenska utsläppen endast en tredjedel. Sverige ligger även under genomsnittet

för OECD när det gäller energiförbrukning i förhållande till BNP (Energimyndigheten

2009 b).

1.2 Problemdiskussion

I Sverige omsätts varje år 3-4 procent av småhusen på den öppna marknaden vilket

innebär att 80 000-90 000 småhus byter ägare varje år (Lantmäteriverket &

Mäklarsamfundet 2008). Oftast innebär det att en fastighetsmäklare värderat huset inför

en försäljning. Under 2006 gick 85 procent av samtliga överlåtelser via en

fastighetsmäklare vilket är en ökning med en procent sedan 2005 (Mäklarsamfundet

2007). Vid en värdering av en fastighet är det marknadsvärdet som ska bedömas och

eftersom en fastighetsmäklare inte kan förutse framtiden så är all värdebedömning

belastad med osäkerhet (Björklund m.fl. 2005).

Det finns många faktorer en fastighetsmäklare måste ta hänsyn till. Den mest självklara

faktorn är fastighetens läge som lätt kan värderas genom ortsprismetoden, även

fastighetens skick och standard är viktiga faktorer. Sedan finns det även mer oklara

faktorer, detta kan exempelvis vara energideklarationen. Eftersom lagen om

energideklarationer för byggnader är ny finns det inga studier gjorda på hur

fastighetsmäklarna bör ta hänsyn till detta vid en värdering.

Det som är problematiskt är att energideklarationen sällan är gjord vid

värderingstillfället, utan den görs senare. Kan en fastighetsmäklare då ta hänsyn till

energideklarationen vid en värdering? Ibland görs inte energideklarationen förrän

tillträdet och i de fallen kan energideklarationen inte påverka fastighetens värde. Men

fastighetsmäklaren och spekulanter är ändå inte helt ovetande om fastighetens

energiförbrukning trots att en energideklaration inte finns till visningen. Några av de

faktorer som påverkar en fastighets energiförbrukning är uppvärmningssystem och

driftkostnader. Det är uppgifter som fastighetsmäklaren får vid värderingstillfället, men

hur tar denne hänsyn till dessa faktorer vid värderingen?

Kan energideklarationen påverka fastighetsvärdet mer i framtiden? För det första

kommer en energideklaration i framtiden finnas vid värderingstillfället eftersom det

gjordes en när husägarna köpte småhus. För det andra kommer spekulanter att bli mer

och mer insatta i energideklarationens betydelse. Eftersom lagen om energideklaration

för byggnader är ny finns det säkert en del brister i den som behöver förändras. Vad

tycker fastighetsmäklarna om lagen om energideklarationer för byggnader?

8

För att kunna veta hur en energideklaration påverkar fastighetsvärdet är det viktigt att

höra vad spekulanterna och köparna säger. Är de medvetna om ett en energideklaration

ska göras och vad den innehåller? I en energideklaration finns det mycket ny

information och många nya enheter som kan vara svåra att ta till sig. Kan spekulanter

och köpare ta till sig all information som står i energideklarationen?

När det menas att ett småhus har en bra energideklaration så betyder det att småhuset

har låga driftkostnader, bra värmesystem och låg energiförbrukning i jämförelse med

liknande småhus. På motsatt sätt om småhuset har en dålig energideklaration betyder

det att småhuset har höga driftkostnader, dåligt värmesystem och att småhuset har hög

energiförbrukning i jämförelse med liknande småhus. Har alla dessa faktorer någon

betydelse för spekulanter och köpare, hur värderar de dem? Det är även intressant att

veta vad de värderar i en energideklaration. Tycker spekulanter och köpare att det är

viktigt att småhuset har låga driftkostnader eller är det vikigt att huset har en låg

miljöpåverkan. Låga driftkostnader leder oftast till att huset har en låg miljöpåverkan

men är det miljön eller endast pengarna som är motivationen till att få ner

energiförbrukningen?

1.3 Problemformulering Hur värderar fastighetsmäklare en fastighets energiförbrukning och värmesystem?

Hur tar fastighetsmäklare hänsyn till energideklarationen vid en värdering och hur kan

detta förändras i framtiden?

Hur tror fastighetsmäklaren att en energideklaration påverkar fastighetens värde?

Hur kan lagen om energideklaration för byggnader förändras?

Är spekulanterna/köparna medvetna om att en energideklaration ska göras och vad den

innehåller?

Kan spekulanter/köpare ta till sig av vad som kommer fram i en energideklaration?

Hur värderar spekulanterna/köparna en energideklaration och vad är det de värderar i

den?

1.4 Syfte Syftet med uppsatsen är att ta reda på hur en energideklaration påverkar en fastighets

marknadsvärde och hur detta kan förändras i framtiden.

1.5 Avgränsningar Vi kommer endast undersöka hur energideklarationer påverkar värdet för småhus, inte

övriga fastighetstyper. Vi har valt att avgränsa oss till marknaden i Karlstad.

9

2. Metod

detta kapitel beskriver vi de olika metoderna som kan användas för att skriva en uppsats. Vi

diskuterar för- och nackdelar med de olika metoderna. Vi beskriver även vilka metoder vi

använt oss av i denna uppsats. Utifrån vår problemformulering och syfte har vi valt de metoder

som lämpar sig bäst för att besvara dessa.

2.1 Metodiskt angreppsätt

2.1.1 Kvalitativ ansats

Vid en kvalitativ ansats finns få undersökningsenheter men från varje enhet fås rikligt

med information. Det är det unika, säregna och avvikande som speglar denna metod.

Fördelen med kvalitativ ansats är att det visar en helhetsbild av situationen, genom

denna metod fås även en djupare och mer beskrivande förstålelse av det problem som

undersöks (Holme & Solvang 1997). Enligt Jacobsen (2002) är det stora problemet med

en kvalitativ ansats att den är resurskrävande, där intervjuer tar lång tid. Vid insamling av

data nås bara ett fåtal personer och detta kan skapa generaliseringsproblem, det resultat

som fås kanske inte representerar helheten. Det kan även uppkomma tolkningsproblem

av respondentens svar.

2.1.2 Kvantitativ ansats

Den kvantitativa ansatsen är formaliserad och strukturerad. Denna ansats går på

bredden och når ett stort antal undersökningsenheter men enheterna ger endast

begränsad information. Genom ansatsen försöker enheter hittas som är gemensamma,

genomsnittliga eller representativa (Holme & Solvang 1997). Fördelen med en

kvantitativ ansats är att den är lätt att behandla och tolka. Det är även lätt att hitta

variationer och samband mellan flera förhållanden samtidigt och få fram det typiska och

avvikande. Nackdel med metoden är att den endast ger en ytlig prägel på problemet.

Inom en grupp människor finns det individuella variationer och dessa är omöjliga att få

fram med denna metod (Jacobsen 2002).

2.1.3 Vårt val av ansats

För att uppnå vårt syfte kommer vi att använda oss av kvalitativ ansats. Anledningen till

att vi använder den ansatsen är att vi vill få en djupare förståelse av problemet. Eftersom

vi inte vet de bakomliggande orsakerna till problemet så är den kvalitativa ansatsen den

bästa på grund av att denna är öppen för oväntade händelser. Problemet med en

kvalitativ ansats är att det kan vara svårt att generalisera svaren.

De respondenter som ger mest generaliseringsproblem är köpare och spekulanter. Här

finns stora individuella skillnader och en kvantitativ ansats skulle därför vara bäst för att

få fram en rättvisande bild av köparens och spekulantens synvinkel. Anledningen till att

I

10

vi ändå väljer en kvalitativ ansats är att i en enkät kan vi inte ställa följdfrågor vilket vi

kan göra med en kvalitativ ansats. Ett problem med en kvantitativ ansats är de stora

bortfall som kan förekomma vid enkäter, vilket leder till generaliseringsproblem.

2.2 Insamling av teori För att teorin ska vara relevant för vår undersökning har vi kritiskt granskat den med

syfte att ta reda på om den tillför något i uppsatsen. Gällande fastighetsvärdering och

värmesystem har vi använt oss av litteratur från Karlstads Universitetsbibliotek. Det

finns inte mycket litteratur som handlar om energideklaration eftersom lagen om

energideklaration för byggnader är så pass ny. Vi fick därför använda oss av lagtexter,

utredningar och internetkällor.

2.3 Insamling av data När vi valt den kvalitativa ansatsen måste vi välja en metod för datainsamling som

lämpar sig för vår problemställning. De vanligaste metoderna inom den kvalitativa

ansatsen är öppen intervju, gruppintervju och dokumentundersökning (Jacobsen 2002).

Den metod vi använder oss av är den öppna intervjun. Eftersom det är relativt få

enheter som undersöks lämpar sig denna datainsamlingsmetod bäst. En öppen intervju

är tidskrävande och ger stora datamängder men är mycket lämplig för att få fram

enskilda individers tolkning av vår problemställning. Enligt Jacobsen (2002) är det

viktigt att genomföra rätt antal intervjuer och för varje ny intervju som genomförs

minskar andelen ny information. Efter ett tag blir det en mättnad. Vi tyckte att fyra

intervjuer med fastighetsmäklare var lagom eftersom vi inte skulle få fram någon

ytterligare data om vi intervjuade fler. När det gäller köpare och spekulanter intervjuade

vi totalt tio stycken. Eftersom de har väldigt olika åsikter ville vi få fram så mycket data

som möjligt.

2.3.1 Besöksintervju

Intervjuerna med fastighetsmäklarna skedde genom att vi besökte dem på deras

arbetsplats. Anledningen till att vi ville sitta ansikte mot ansikte med respondenten var

att det är lättare att vara mer frispråkig i en intervju där man träffar respondenten.

Intervjun var strukturerad till en viss grad, vi hade en frågelista men gjorde

kompletterande frågor när vi tyckte att svaret var för tunt. Vi ställde frågorna i samma

ordningsföljd till alla fastighetsmäklare. Detta underlättade när svaren skulle analyseras

eftersom alla respondenter hade samma förutsättningar. Vi spelade in intervjun med en

mobil detta för att vi inte skulle missa någon viktig information och vi kunde

koncentrera oss på att lyssna och ställa relevanta följdfrågor.

2.3.2 Telefonintervju

Vi ville intervjua både de som söker ett småhus och de som har köpt ett småhus efter

årsskiftet. När vi skulle intervjua köpare och spekulanter använde vi oss av

telefonintervju. Detta på grund av att det skulle vara svårt att besöka dem eftersom de

troligtvis inte skulle släppa in oss i deras hem eller vilja ta sig någonstans för att svara på

11

några frågor. Det som är negativt är att respondenten kanske inte öppnar upp sig och att

det är lättare att ljuga om respondenten inte kan se intervjuaren i ansiktet. Dessa

intervjuer var mindre omfattande eftersom vi ville intervjua fler köpare och spekulanter

än fastighetsmäklare, detta eftersom köpare och spekulanter har väldigt olika personliga

åsikter och vi ville få med så många åsikter som möjligt. Intervjun var strukturerad och

innehöll frågor där svaren inte behövde utvecklas. Innan vi ställde vissa frågor

informerade vi dem lite om energideklarationens innehåll. Även här ställde vi frågorna i

samma ordningsföljd vilket underlättar analysen.

2.4 Urvalsmetod Eftersom det inte finns möjlighet att undersöka hela populationen så görs ett urval. För

att kunna generalisera är det är viktigt att urvalet görs på ett korrekt sätt, annars kan det

leda till att hela undersökningen blir oanvändbar. Urvalet kan genomföras på två olika

sätt antingen genom icke sannolikhetsurval där urvalet inte baseras på slumpmässighet

eller sannolikhetsurval där urvalet baseras på slumpmässighet (Holme & Solvang 1997).

I vår undersökning använde vi oss av båda icke sannolikhetsurval och sannolikhetsurval.

2.4.1 Val av stad

Vi har valt att genomföra denna undersökning i Karlstad. Karlstad har en intressant

bostadsmarknad som är i en stark utveckling. Karlstad kommun har en vision om att det

i kommunen ska bo 100 000 invånare vilket ligger till grund för kommunens framtida

planering. Ett exempel på detta är att det bland annat byggs mycket på Råtorp,

Vågmästaren och Inre Hamn. Karlstads kommun är med sina dryga 84 000 invånare en

mellanstor kommun i Sverige och därmed finns det ett flertal kommuner som har en

likartad och jämförbar bostadsmarknad (Karlstad kommun 2009).

2.4.2 Val av respondenter

För att hitta fastighetsmäklare använde vi oss av icke sannolikhetsurval eftersom vi ville

hitta olika typer av fastighetsmäklare som representerar bostadsmarknaden i Karlstad.

Fastighetsmäklarna vi har intervjuat har olika kön, ålder och erfarenhet och jobbar på de

största mäklarkontoren i Karlstad, där de flesta försäljningarna sker. På grund av att

fastighetsmäklarna har olika bakgrund och erfarenhet skapas ett djup i undersökningen.

Vi valde följande fastighetsmäklare:

• Malin Rohlén, HusmanHagberg Fastighetsförmedling

• Kristoffer Kullberg, Fastighetsbyrån

• Magnus Ask, Svensk Fastighetsförmedling

• Tobias Mattsson, Skandiamäklarna

För att få fram en förteckning över köpare och spekulanter använde vi oss av

HusmanHagbergs kund- och spekulantregister, där även köpare och spekulanters

telefonnummer finns att ta del av. När vi valde vilka respondenter vi skulle intervjua

använde vi oss av sannolikhetsurval. Vid ett obundet slumpmässigt urval har alla enheter

12

i populationen samma kända chans att komma med i urvalet (Holme & Solvang 1997).

Detta leder till att de respondenter vi slumpvis väljer troligtvis representerar

populationen. Vi tog fram fem stycken personer som köpt ett småhus efter årsskiftet

2008/2009. Dessa fem kommer vi fortsättningsvis kalla för köpare. Vi tog även fram

fem stycken personer som i nuläget letar efter ett småhus och dessa kallar vi för

spekulanter.

2.5 Bearbeting av intervjuerna Det första vi gjorde efter intervjuerna med fastighetsmäklarna var att skriva ner alla

intervjuer på papper, detta för att svaren skulle vara enklare att bearbeta. Intervjuerna

med köparna och spekulanterna hade vi redan nedskriva från telefonintervjun. Utifrån

vårt syfte och problemformulering bearbetade vi intervjuerna för att endast få fram

relevant information. Vi sammanställde varje intervjufråga var för sig i empirin för att få

ett bättre flöde i texten. Vi får även en bättre översikt och det blir lättare att jämföra

likheter och skillnader. När vi sedan analyserade intervjuerna utgick vi från våra

problemformuleringar där vi sammanställde alla respondenternas svar.

2.6 Validitet och reliabilitet Med validitet menas att empirin måste vara giltig och relevant och med reliabilitet menas

att empirin måste vara tillförlitlig och trovärdig. För att en uppsats ska vara giltig och

relevant krävs att vi mäter det som vi önskar få svar på och att vi kan generalisera

svaren. Med tillförlitlighet och trovärdighet menas att undersökningen måste vara

genomförd på ett trovärdigt sätt och som går att lita på. Det får inte heller finns några

uppenbara mätfel i uppsatsen (Jacobsen 2002).

2.6.1 Vår hantering av validitet och reliabilitet

För att uppsatsen ska ha valididet krävs det att intervjufrågorna leder fram till vårt syfte.

För att uppnå detta gick vi igenom intervjufrågorna ordentligt och funderade på vad vi

skulle få klarhet i om vi ställde denna intervjufråga. Validiteten höjs om majoriteten av

respondenterna har samma åsikter eftersom det då är lättare att generalisera. I vår

uppsats är det svårt att generalisera till marknaden i hela Sverige, utan den generalisering

vi kan göra gäller marknaden i Karlstad och liknande marknader.

För att uppsatsen ska ha reliabilitet är det viktigt att respondenterna svarar ärligt på

intervjufrågorna. Våra intervjufrågor var varken privata eller kränkande vilket ledde till

att alla respondenter i denna uppsats var entusiastiska och villiga att svara på

intervjufrågorna, detta ökar trovärdigheten. Intervjun skedde även i en lugn miljö på

fastighetsmäklarens kontor där de kände att de kunde slappna av och vara öppna.

Eftersom vi spelade in intervjun ökar trovärdigheten ytterligare eftersom vi då kan

återge svaren så att inget glöms bort eller förvrängs.

13

3. Teori och referensram

öljande kapitel tar upp den teorin som behövs för att besvara vårt syfte. Kapitlet inleds med

olika begrepp och fortsätter med fakta om energideklarationer. Vi tar även upp fakta om

värmesystem och fastighetsvärdering detta för att få en djupare förståelse för hur en

fastighetsmäklare värderar en bostad.

3.1 Begreppet fastighet I Jordabalken (SFS 1970:994) står det att fast egendom är jord som är indelad i

fastigheter. Där beskrivs vad som är fastighetstillbehör exempelvis byggnader, ledningar,

stängsel och växter som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk. Det finns

även en paragraf om byggnadstillbehör vilket är fast inredning och annat som ska vara

avsett för stadigvarande bruk. Detta kan i en bostad vara ledning för vatten,

värmesystem, kamin, markis, nyckel, badkar, spis, värmeskåp, kyl, frys och tvättmaskin.

Både fastighetstillbehör och byggnadstillbehör ingår i köpet av en fastighet.

3.2 Begreppet småhus Enligt fastighetstaxeringslagen (SFS 1979:1152) avses ett småhus en byggnad som är

inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till byggnaden hörs komplementhus såsom

garage och förråd. Småhusen kan delas in i byggnader avsedda för permanentboende

respektive fritidsboende. Indelning kan också göras efter upplåtelseform, det vill säga

äganderätt eller tomträtt (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008). Enlig

Skatteverket (2009 a) finns det i Sverige ca 2,3 miljoner fastigheter som taxeras som

småhusenheter och med småhusenheter menas att de har en typkod mellan 200 och 299,

typkoderna avgör vilken slags fastighet det är. Det finns olika typer av småhus och dessa

skiljs åt efter hur byggnadens karaktär ser ut (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet

2008):

• Villa, är ett friliggande småhus ämnat att vara enfamiljsbostad.

• Parhus, är avsett för två hushåll.

• Radhus, är en sammanlänkad bostadsbyggnad.

• Kedjehus, är en variant av radhus, sammanlänkad genom exempelvis garage.

• Fritidshus, är en bostad som inte anses vara permanentbostad.

3.3 Begreppet marknadsvärde Definition för marknadsvärde är ”Marknadsvärde är det pris som sannolikt skulle

betalas/erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadstid,

utan partsrelationer och utan tvång” (Björklund m.fl. 2005 s.351). Vid värdering av fastigheter

är det marknadsvärdet som skall bedömas och detta sker oftast i samband med

upprättande av banklån eller vid en fastighetsförsäljning. Tidpunkten för när en fastighet

värderas kallas för värderingstidpunkt (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008).

F

14

3.4 Miljömål I juni 2006 tog Sveriges riksdag fram 16 stycken övergripande miljömål däribland

minskad miljöpåverkan. Inom bostadssektorn finns det idag en stor potential att minska

energiförbrukningen och där är energideklarationer ett steg i rätt riktning för att uppnå

dessa miljömål. Det övergripande målet för miljöarbetet är att nuvarande generation ska

lämna över ett samhälle där de stora miljöproblemen är lösta och påverkan på miljön ska

ha reducerats till nivåer som är långsiktigt hållbara. Det specifika målet för

energianvändningen inom bebyggelse är att den bör minska med 20 procent fram till år

2020 och sedan med 50 procent fram till år 2050, detta jämfört med 1995 års

energiförbrukning (Miljömålsportalen 2009).

3.5 Energideklaration Genom att upprätta en energideklaration kan ett värde sättas på energianvändningen i

en byggnad som därefter kan jämföras med andra liknande byggnaders

energianvändning. Detta kan ge säljare och köpare en tydligare bild över

energianvändning och indirekt även driftkostnaderna. Energideklarationen innehåller

dessutom förslag på åtgärder för att minska byggnadens energianvändning vilka ska vara

lönsamma för ägaren att genomföra. Energideklarationen fungerar som ett verktyg och

kan hjälpa ägaren av huset att se vad som går att spara i energi, pengar och på miljön.

Energirådgivningen säger att de som främst påverkas av en energideklaration är de som

äger byggnader, de som har sin bostad i en byggnad, de som bygger och förvaltar en

byggnad, fastighetsmäklare, försäkringsbolag och olika yrkesbranscher som upprättar

energideklarationer (Energirådgivningen 2008).

Enlig Lag om energideklaration för byggnader (SFS 2006:985) har fastighetsägaren en

skyldighet att upprätta energideklaration vid försäljning. Kommunen är en

tillsynsmyndighet och ska se till att fastighetsägaren uppfyller kravet på

energideklaration. Det är en energiexpert som utför energideklarationen på en särskild

elektronisk blankett som skickas direkt till boverket. Boverket administrerar ett register

där energideklarationerna registreras. I registret kan kommunen utöva tillsyn genom att

se om det finns energideklarationer registrerade eller inte (figur 2).

Figur 2: Inblandade parter

EU

Sverige

Boverket

Kommunen

Fastighetsägaren

Energiexpert

15

3.5.1 När ska en energideklaration göras?

Vid försäljning eller nybyggnation av småhus från och med den 1 januari 2009 ska en

energideklaration upprättas. För småhus som hyrs ut ska det finnas en deklaration senast

den 31 december 2008 (Boverket 2008 a). Enligt Lag om energideklaration för

byggnader (SFS 2006:985) är det ägaren till ett småhus som ska se till att en

energideklaration blir utförd innan småhuset säljs. Vidare anges att energideklarationen

är giltig i tio år och det innebär att deklarationen under denna tid inte behöver göras om.

3.5.2 Vem utför energideklarationen?

En oberoende energiexpert ska upprätta energideklarationer enligt Lag om

energideklarationer för byggnader (SFS 2006:985). Den oberoende energiexperten

motsvaras av ett ackrediterat kontrollorgan. Med det menas att experten måste vara

anställd av ett företag som är godkänt av ackrediteringsorganet SWEDAC. De företag

som är ackrediterade hos SWEDAC har rätt att utfärda energideklarationer. För att få

ackreditering krävs bland annat att företaget har minst en behörig energiexpert som har

kunskap om byggnader och dess energianvändning. Experten ska ha minst fem års

erfarenhet av praktiskt arbete inom bygg– eller fastighetsförvaltningsbranschen och gått

en certifierande utbildning (Boverket 2009 a). I Boverkets föreskrift BFS 2007:5 finns

det föreskrifter om vilken kompetens som krävs av den certifierade energiexperten.

Boverket (2009 a) förklarar att det är expertens uppgift är att samla in uppgifter om

byggnaden som ska energideklareras och därefter bedöma rimligheten i de uppgifter

som finns. En besiktning av byggnaden är inget krav utan en energideklaration kan ske

utan att experten besöker huset. En bedömning görs av hur stort behovet är av en

besiktning, kan det finnas rekommendationer om kostnadseffektiva åtgärder kan en

besiktning behöva utföras. Är energianvändningen per kvadratmeter och år stor har

byggnaden ett större behov av besiktningen. Kostnaden för att utfärda en

energideklaration ligger i dagsläget på mellan 4 000 till 6 000 kronor, kostnaden beror på

hur mycket information energiexperten själv måste samla in om byggnaden och hur

mycket information som kan fås direkt av säljaren (Hansson 2009). Information som

säljaren bör lämna till energiexperten för underlag till energideklarationen kan

exempelvis vara ritningar, energifakturor, isoleringstjocklek, nybyggnadsår, fönstertyp

och besiktningsprotokoll (Boverket m.fl. 2009).

3.5.3 Vilka berörs av energideklarationen?

Det är näst intill alla byggnader som säljs eller hyrs ut som ska energideklareras men det

finns några undantag. I Lag om energideklaration för byggnader (SFS 2006:985) står att

det är regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer som ska meddela

föreskrifter om vilka byggnader som ska undantas. I förordningen om energideklaration

för byggnader (SFS 2006:1592) uppräknas åtta typer av byggnader som är undantagna

från skyldighet att energideklarera. Dessa kan exempelvis vara kyrkor,

16

ekonomibyggnader, kulturella byggnader, industrianläggningar och fritidshus med högst

två bostäder.

Vissa byggnader kan dock inta en särställning, dessa byggnader är sådana som har ett

luftkonditioneringssystem med en högre nominell effekt än 12 kW och som

huvudsakligen drivs med el. Enligt Lag om energideklarationer för byggnader (SFS

2006:985) ska en sådan byggnad energideklareras för systemet trots att byggnaden i

övrigt är undantagen från skyldigheten att utfärda en energideklaration.

3.5.4 Energideklarationsblankettens utseende

Energideklarationen består av 14 punkter som energiexperten ska fylla i. Dessa är bland

annat (Boverket 2008 b): Se bilaga 1 för en hel energideklaration.

• Byggnadens egenskaper

• Energianvändning

• Uppgifter om ventilationskontroll

• Uppgifter om luftkonditioneringssystem

• Uppgifter om radon

• Utförda energieffektiviseringsåtgärder

• Rekommendationer om kostnadseffektiva åtgärder

• Sammanfattning av husets energianvändning

Den sista punkten och sista sidan i en

energideklaration är husets energianvändning

(figur 3). Där visas i en överskådlig

sammanfattning uppgifter om småhusets

energiprestanda och miljöstatus. Dessa

uppgifter fylls i automatiskt utifrån vad

energiexperten tidigare fyllt in för uppgifter

i energideklarationen. Småhusägare ska vid

en försäljning kunna visa upp hela

energideklarationen (Boverket 2008 b).

När energideklarationen är klar kommer en

liten hussymbol att dyka upp någonstans i

skalan . Där kan alla på ett pedagogiskt och

lätt sätt se om huset har en liten eller stor

energianvändning. Symbolen ska helst ligga

så nära mitten som möjligt då detta innebär

att huset har en liten energianvändning

(Boverket 2008 b).

Figur 3: Husets energianvändning, se bilaga 1

17

3.5.5 Vad innehåller en energideklaration?

Enligt Lag om energideklaration för byggnader (SFS 2006:985) ska energideklarationen

innehålla information om byggnadens energiprestanda, om obligatorisk

funktionskontroll av ventilationssystem (OVK) är gjord, om radonmätning är utförd,

rekommendationer om hur byggnadens energiprestanda kan förbättras samt

referensvärden för jämförelser med andra byggnader.

Energiprestanda

Energiprestanda är den mängd uppmätt energi (oftast kallad köpt energi) som tillförs

byggnaden under ett år med normal förbrukning. Genom att ta fram en byggnads

energiprestanda kan fastighetsägaren lätt jämföra sin egen byggnads energiprestanda

med andra liknande byggnader. Det blir lättare att se om byggnadens energianvändning

är hög eller låg i förhållande till liknade byggnader. Energiprestanda anges i kWh per

kvadratmeter där kvadratmeter mäts i Atemp. Atemp är den uppvärmda arean över

10 °C, mätt från insidan av ytterväggarna. Den uppmätta energin är sådan energi som

ingår för uppvärmning, tappvatten, komfortkyla, drift av byggnadens installationer samt

övrig fastighetsel. El som används direkt av den som använder byggnaden brukar kallas

för hushållsel och den ska inte vara med i beräkningen (BBR 2008).

Energianvändningen ska normalårskorrigeras vilket innebär att värdena för uppmätta

energianvändningen korrigeras utifrån skillnaden mellan klimatet på orten under ett

normalår och det verkliga klimatet under tiden då byggnaden energideklareras. Följden

blir att hänsyn tas till om året varit kallare eller varmare än normalt (BBR 2008).

Obligatorisk funktionskontroll av ventilationssystem

Det är viktigt att hänsyn tas till inomhusmiljön vid en energideklaration och därför är

det bra att titta på om OVK är gjord. Det energiexperten ska kolla på under denna

punkt är vilken typ av ventilationssystem som finns i byggnaden, om systemet kräver en

ventilationskontroll och i så fall om sådan är genomförd och vad resultatet då blev. Det

gäller för småhus som har från- och tilluftssystem (FT) och från- och tilluftssystem med

värmeväxlare (FTX). FT –system innebär att både tilluften och frånluften fördelas

genom fläktar och ventilationskanaler. FTX –system har en mer komplicerad

uppbyggnad med värmeåtervinning där luften går genom en värmeväxlare (Boverket

2009 b).

Radon

Energideklarationens syfte är att hjälpa människor att spara på energi utan att det sker

på bekostnad av inomhusmiljön. För att ta reda på hur inomhusmiljön ser ut kan

energiexperten mäta radon i byggnaden, därför finns denna del med i

energideklarationen. I energideklaration ska anges om en radonmätning är utförd, vilken

slags mätning och vad som blev resultatet. Radonmätning är inget tvång för att göra en

energideklaration (Boverket 2009 c).

18

Rekommendation om åtgärd

Kan en byggnads energiprestanda förbättras med beaktande av en god inomhusmiljö

ska rekommendationer ges om vilka kostnadseffektiva åtgärder som kan vara lönsamma

att göra. En sådan åtgärd skulle exempelvis kunna vara att byta ut två-glasfönster mot

tre-glasfönster eller att tilläggsisolera vinden (Energirådgivningen 2008). Med

energieffektivisering menas att minska energianvändningen samtidigt som egenskaperna

hos byggnaden behålls eller förbättras. Finns det förslagna åtgärder för byggnaden ska

dessa anges och energiexperten bör besiktiga småhuset för att försöka avgöra hur stora

kostnaderna skulle bli för dessa åtgärder och även se hur det påverkar inomhusmiljön

(Boverket 2009 d).

Referensvärde

Referensvärde som enligt Lag om energideklarationer för byggnader (SFS 2006:985) ska

ingå i energideklarationen har en stor betydelse för att uppnå EG-direktivets syfte.

Referensvärden används för att göra fastighetsägare och spekulanter uppmärksamma på

hur byggnadens energiprestanda förhåller sig till andra liknande byggnader. Genom

referensvärden kan spekulanter se om byggnaden förbrukar ovanligt mycket energi

(Boverket 2006). Referensvärden delas enligt Boverkets byggregler (2008) in i två olika

värden, ett för nya byggnader och ett för befintliga byggnader.

Referensvärde 1

För nya byggnader är det enligt Boverkets byggregler (2008) den specifika

energianvändningen (kWh/kvm och år) som ska anges. Referensvärdet beror på vilken

typ av byggnad och på vilken ort byggnaden ligger. För att underlätta beräkningen har

Sverige delats in i två klimatzoner, norr och söder. Till den norra zonen hör Norrbotten,

Västerbotten, Jämtland, Västernorrland, Gävleborg, Dalarna och Värmland. Till den

södra delen hör övriga län. Bostäder ska vara utformade så att den specifika

energianvändningen uppgår till 130 kWh/kvm golvarea och år i den norra klimatzonen

och för den södra 110 kWh/kvm golvarea och år.

Referensvärde 2

Det andra referensvärdet för befintliga byggnader beräknas utifrån statistiskt underlag

för den typ av byggnad som ska undersökas. Värdet beräknas som ett intervall av

energiexperten och denne tar hänsyn till byggnadstyp, ålder, typ av värmekälla och var i

landet byggnaden är belägen (Boverket 2007).

3.5.6 Om inte energideklaration finns

Om inte säljaren upprättar en energideklaration får köparen inom sex månader från

tillträdet låta göra en energideklaration på säljarens bekostnad enligt Lag om

energideklarationer för byggnader (SFS 2006:985). Vägrar fastighetsägaren att utföra en

energideklaration kan denne få ett föreläggande om att fullgöra sin skyldighet, detta

föreläggande kan vara förenat med ett vite. Det är kommunen som beslutar om ett vite

19

ska verkställas. Kommunens beslut kan sedermera överklagas till allmän

förvaltningsdomstol vilket i detta fall motsvaras av länsrätten (Boverket 2008 c).

3.5.7 Hur går en energideklaration till?

Energideklarationens gång kan enligt Boverket (2009 e) förenklat delas in i sju olika steg:

• Förberedelse. Framtagning av handlingar till energiexperten för att underlätta

arbete och spara tid och pengar. Exempel på handlingar är besiktningsprotokoll,

ritningar och räkningar för uppvärmning.

• Kontakta energiexpert. Kontakta ett företag som är ackrediterat av SWEDAC.

• Undersökning. Energiexperten kollar igenom all fakta och material som finns om

byggnaden. Energiexperten tar reda på mängden energi som används per år, om

OVK är gjord och om radonmätning gjorts. Experten använder all information

som finns för att bedöma om det finns åtgärder att göra på byggnaden för att

sänka energiförbrukningen.

• Elektroniskt formulär. Energiexperten matar sedan in de uppgifter som

framkommit på Boverkets elektroniska formulär och godkänner därefter

energideklarationen. Nu kommer också automatiskt på formuläret de två viktiga

referensvärdena upp. Dessa används för jämförelse med andra byggnader.

• Förslag till åtgärder. Nu får ägaren ta del av energideklarationen och se om det

finns några förslag på åtgärder. Åtgärderna som ges som förslag är tänkta att

sänka driftkostnader och då ge besparingar både för ägaren och miljön. Dessa

åtgärder är dock inget tvång att genomföra.

• Sammanfattning. Ägaren får ta del av resultaten av energideklarationen. På ett

pedagogiskt och överskådligt sätt visas husets energianvändning på sista sidan i

energideklarationen.

• Åtgärda huset. Den som vill kan nu åtgärda de förslag som föreslagits.

3.5.8 Skattemässigt

Eftersom utgifter för energideklarationen för det mesta uppkommer vid försäljning av

bostaden är utgiften avdragsgill. Denna utgift dras av i kapital vid vinstberäkningen som

en försäljningsutgift. Vid nybyggnation anses utgiften för energideklarationen vara del av

nybyggnadskostnaden och ingår därför i omkostnadsbeloppet som en förbättringsutgift

vid framtida kapitalvinstberäkning. Vid uthyrning av sin privatbostad kan dock inga

avdrag medges (Skatteverket 2009 b).

3.5.9 Fastighetsmäklarlagen

Enligt Lindberg (2008) är vid förmedlig av småhusfastigheter 16 och 19§§

Fastighetsmäklarlagen (FML) (SFS 1995:400) speciellt viktiga då de rör

fastighetsmäklarens roll i förhållande till energideklarationen.

Fastighetsmäklaren ska enligt 16§ FML (SFS 1995:400) upplysa säljaren av en byggnad

om att det är dennes plikt att upprätta en energideklaration om det inte redan finns en

20

energideklaration som är yngre än tio år. Upplysningen ska ske muntligen men kan även

för säkerhets skull anges skriftligen vid uppdragsavtalet. Det är även fastighetsmäklarens

uppgift att upplysa säljaren om att köparen har möjlighet att på säljarens bekostnad

upprätta en energideklaration om sådan inte finns. Om en överenskommelse sker mellan

köparen och säljaren gällande energideklarationens upprättande ska fastighetsmäklaren

enligt 19§ FML (SFS 1995:400) verka för att en sådan överenskommelse skriftligen

upprättas i köpekontraktet (Fastighetsmäklarnämnden 2008).

Lindberg (2008) menar att det är viktigt att fastighetsmäklaren informerar om

energideklarationens utförande och även att det är viktigt att fastighetsmäklaren

informerar om att energideklarationen inte är till för att hitta fel i byggnaden. Det finns

annars en risk att energideklarationens åtgärdsförslag generar i prutningsförslag.

Köparen kan se de föreslagna åtgärderna som en möjlighet att försöka få ner

försäljningspriset. Detta strider mot energideklarationens syfte då det inte gäller att hitta

fel i byggnaden. Graden av prutningsförsök kan komma att variera efter kunskapsnivån

hos köpare och säljare. Exempelvis kan en köpare vilja ha en besiktningsklausul med

innebörden att köpet ska gå tillbaka om energideklarationens resultat inte anses vara bra.

3.6 Värmesystem Pellets

Pellets produceras av rester från träindustrin exempelvis sågspån eller bark. Pellets är en

ren naturprodukt där trädets egna klister används som bindemedel. Det är cirka

30-50 procent billigare än både olja och el per kWh. Det är lätt att komplettera den

gamla oljepannan med en pelletsbrännare. Den största fördelen som pellets har är att

den har ett stort energiinnehåll, den har mer än dubbelt så stort energiinnehåll per

volymenhet som ved. Pellets är även väldigt bra ur miljöhänsyn då det är ett biobränsle

och inte släpper ut något extra tillskott av koldioxid (Andrén & Axelsson 2007).

Olja

Idag har de flesta hushåll konverterat från olja till något annat uppvärmningssystem.

Anledningen är oljans höga pris och negativa miljöpåverkan. Ett genomsnittligt småhus

använder cirka 25 000 kWh per år vilket innebär att ett småhus som har oljepanna

släpper ut cirka 9,5 ton koldioxid. Detta kan jämföras med en bil som kör 1500 mil och

släpper ut cirka 3,5 ton koldioxid (Davin 1998).

Berg-, jord- och luftvärme (värmepumpar)

Värmepumparna tar till sig av den lagrade värmeenergin som finns i mark, berg eller

vatten, detta beror på vilken typ av värmepump fastigheten har. Det går att likna

värmepump med ett kylskåp som samlar upp den värmen som finns lagrad utomhus för

att utnyttja den till uppvärmning. Nackdel med värmepump är att el måste tillföras för

att det ska bildas värme, generellt brukar sägas att en del el ger tre delar värme. Generellt

är värmepumpar bra för miljön och ett billigt värmesystem (Andrén & Axelsson 2007).

21

Fjärrvärme

Fjärrvärmen kan produceras med olika typer av bränslen, idag är det vanligt med

biobränsle, överskottsvärme från industrin eller naturgas. Sopavfall kan även användas

som bränsle. En fördel med fjärrvärme är att den för småhusägaren i stort sätt är

underhållsfri och har låga driftkostnader. För miljön är det bra då förbränningen är

effektiv och miljövänlig (Andrén & Axelsson 2007).

Elpanna

När husets uppvärmning endast består av en elpanna, kan systemet vara antigen

direktverkande el eller vattenburen el. En nackdel med elpanna är att elpriserna varierar

kraftigt och i vissa tider är detta ett väldigt dyrt uppvärmningssystem. Fördelen med

elpanna är att det är ett lättskött system. Den stora skillnaden mellan direktverkande el

och vattenburen el är att direktverkande el inte är lönsamt att byta ut mot något annat

uppvärmningssystem. Medan om småhuset har vattenburen el så är det lätt att byta

uppvärmningssystemet mot nästan vilket som helst (Davin 1998).

3.7 Faktorer som påverkar marknadsvärdet För att kunna värdera ett småhus är det viktigt att veta vilka faktorer det är som styr

priset. Att kunna analysera marknaden och ta hänsyn till alla faktorer som påverkar

priset är mycket viktiga kunskaper för en fastighetsmäklare. Enligt Lantmäteriet och

Mäklarsamfundet (2008) är de faktorer som påverkar priset samhälls- och

omvärldsanknutna faktorer, läges- och områdesanknutna faktorer, fastighetsanknutna

faktorer och individanknutna faktorer.

3.7.1 Samhälls- och omvärldsanknutna faktorer

En stor påverkan för småhusens prisnivå är den rådande konjunkturen och

framtidstron. Även nuvarande lagstiftning har en betydelse (Lantmäteriverket &

Mäklarsamfundet 2008). Den största faktorn som påverkar bostadspriserna är

arbetslösheten. Om samhället är i en lågkonjunktur drabbar det många företag som

måste varsla och därmed är det allt fler personer som inte har råd att köpa bostad vilket

leder till att priserna sjunker. En annan faktor är räntan, om räntan är låg blir

månadskostnaden för lånet allt lägre och fler har råd att betala ett högre pris för

bostaden (Björklund m.fl. 2005).

3.7.2 Läges- och områdesknutna faktorer

En fastighets värde brukar i vardagligt tal definieras som läget, läget och läget. Värdet

bestäms av läget i landet, läget i staden och läget i området. I storstadsregioner är samma

småhus värt mer än om den legat på landet. När det gäller läget i staden beror värdet på

hur området ser ut exempelvis attraktivitet, buller från väg och järnväg och närhet till

kommunikation, natur, affärer och skolor (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008).

Det är även individuellt hur människor värderar läget. Hushåll vill betala för att minska

kostnaderna för resor till och från exempelvis arbetsplats och affärer och därför

kommer småhus som ligger nära dessa mål att ha ett högre pris än de längre bort

22

(Lindh 2000). Tomtens placering på området har också betydelse. Negativ prispåverkan

har fastigheter som ligger intill exempelvis en kraftledning, genomfartsväg eller annan

störningskälla trots att fastigheten ligger i ett attraktivt läge som har höga genomsnittliga

prisnivåer. Men denna negativa prispåverkan är inte alls lika stor som om hela området

skulle påverkas av de negativa faktorerna (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet 2008).

3.7.3 Fastighetsanknutna faktorer

Enligt lantmäteriet och Mäklarsamfundet (2008) är prispåverkande faktorer som är

knutna till fastigheten och småhuset de faktorer som förklarar varför det finns

prisvariationer mellan småhus som ligger i samma delmarknad. För tomten kan dessa

faktorer vara storlek, karaktär och utformning. Småhusets storlek, planlösning,

byggnadsår, utrustningsstandard, skick och arkitektur är faktorer som väsentligt påverkar

fastighetens värde.

Till de fastighetsanknutna faktorerna tillhör även drift- och underhållkostnader eftersom

dessa framkommer i en energideklaration kommer vi i uppsatsen att djupare gå in på hur

denna post påverkar fastighetens värde. På den senaste tiden så har allt fler människor

blivit medvetna om hur mycket pengar som kan sparas genom att ha ett billigt

uppvärmningssystem. Enligt Becker och Larsson (2007) så höjs inte värdet om ett nyare

uppvärmningssystem finns installerat men värdet sänks om huset har ett äldre

uppvärmningssystem. Eftersom ett byte av uppvärmningssystem kostar mycket i både

tid och pengar är spekulanterna mer villiga att köpa ett hus med ett nyare

uppvärmningssystem installerat.

3.7.4 Individanknutna faktorer

Enligt Lantmäteriverket och Mäklarsamfundet (2008) ingår i de individanknutna

faktorerna följande faktorer:

• Hushållens struktur: Vilka behov som den specifika individen har.

• Inkomster och förmögenhet: Desto större förmögenhet en spekulant har desto

mindre begränsningar ges.

• Kännedom om fastighetsmarknaden: Större kännedom leder till att spekulanten är mer

medveten om risker och möjligheter.

3.8 Ortsprismetoden Enligt Zandén (2006) är ortsprismetoden den mest använda metoden för att ta fram

marknadsvärdet på ett småhus. Metoden går ut på att bedöma och jämföra

försäljningspriser genom att göra en marknadsanalys av likartade jämförbara fastigheter

på orten. Jämförbara fastigheter är sådana som på en fri och öppen marknad är likartade

bland annat vad gäller storlek, standard, läge, ålder, typ av fastighet och att de dessutom

har en försäljningstidpunkt som ligger nära i tiden med värderingstidpunkten för

värderingsobjektet.

23

4. Empiri

är sammanställs de olika intervjuerna som vi gjort med våra respondenter. Vi börjar med

intervjuerna med fastighetsmäklare och fortsätter sedan med spekulanter och tillsist köpare.

Vi presenterar varje intervjufråga var för sig där vi sedan presenterar respondenternas svar.

4.1 Intervju med fastighetsmäklare

Bakgrundsfakta Rohlén på HusmanHagberg är 28 år gammal och har arbetat som fastighetsmäklare i tre

år. Hon är fastighetsekonom och tog sin examen på Karlstads Universitet. Kullberg som

jobbar på Fastighetsbyrån är 36 år gammal och har arbetat som fastighetsmäklare i 11 år.

Han läste mäklarutbildningen i Gävle på ett år. Ask på Svensk Fastighetsförmedling är 38 år

gammal och har arbetat som fastighetsmäklare i fem år. Även han är fastighetsekonom

och tog sin examen på Karlstads Universitet. Mattsson på Skandiamäklarna är 35 år

gammal och har arbetat som fastighetsmäklare i 14 år. Han gick en distansutbildning i

Gävle som pågick i sex månader.

Är det många spekulanter som frågar något om energideklarationer? Rohlén säger att det bara är några fåtal spekulanter som specifikt frågat, de vet att

energideklarationen finns men inte vad den innehåller. Kullberg har inte märkt någon stor

efterfrågan, utan säger att det är bara några som frågar. Han säger även att folk inte vant

sig än. Ask märker en skillnad och säger att de flesta vet att det är lag på det. Medan

Mattsson säger att spekulanter väldigt sällan frågar om energideklarationer men han tror

att de kommer att fråga mer i framtiden.

Tror ni fler blivit miljömedvetna? Rohlén upplever inte att fler har blivit miljömedvetna. Men hon säger även att hon själv

inte är miljömedveten och därmed inte är uppmärksam på det. Kullberg anser att fler har

blivit miljömedvetna. Även Ask märker en skillnad men påpekar att det kan höra ihop

med att om man är miljömedveten så fås en lägre driftkostnad. Mattsson kunde inte

direkt svara på den frågan, han kunde inte säga att fler generellt blivit miljömedvetna.

Tycker spekulanterna att energideklarationen är viktig? Enligt Rohlén så är det de personer som tycker att driftkostnaden har betydelse som även

tycker att energideklarationen är viktig. Kullberg säger att folk inte riktigt vant sig vid att

energideklarationen finns. Han tycker själv att energideklarationen är viktig om den görs

som man hade förväntat sig. Ask säger att det är väldigt blandat men att många

spekulanter tycker att det är bra att den finns. Men det spekulanterna är mest

intresserade av är vad säljarens energiförbrukning var. Mattsson anser att spekulanterna

än så länge inte tycker att energideklarationen är viktig eftersom de inte har förstått

H

24

innerbörden av den, de vet bara att det finns en. Han tror att det kommer att märkas en

skillnad i framtiden när spekulanterna läst flera energideklarationer och därmed kan

förstå vad som framkommer i den, först då kommer de att veta vilka frågor de ska ställa.

Tror ni spekulanterna/köparna tar till sig av vad som kommer fram av en energideklaration? Rohlén tror inte att spekulanterna tar till sig av det som står i energideklarationen, de

förstår inte hur de ska läsa den. Det finns flera nya enheter exempelvis Atemp som folk

inte känner till. Det som folk kan ta till sig är hussymbolen på sista sidan. Hon säger

också att det finns en del personer som är väldigt insatta och att det kommer mer och

mer. Kullberg säger att de som får energideklarationen nog tar till sig den, han kan få

frågor som gäller åtgärdsförslagen och så vidare. Ask hoppas och tror att spekulanterna

tar till sig av energideklarationen. Speciellt om man köper ett renoveringsobjekt där

köparna då kan få tips på vad man kan åtgärda för att förbättra energiförbrukningen.

Även Mattsson säger att det som folk kan ta till sig är hussymbolen på sista sidan. Han

tror även att spekulanterna tittar på åtgärdsförslagen för att se vilka stora investeringar

som kan behöva göras.

Är spekulanterna/köparna intresserade av driftkostnaden? Rohlén säger att hos vissa betyder driftkostnaderna jättemycket medan hos andra har det

nästan ingen betydelse. Men folk är väldigt intresserade och frågvisa gällande

driftkostnader, både om den är ovanligt låg eller ovanligt hög. Hon förklarar även att det

är viktigt att fastighetsmäklaren förklarar att driftkostnaden baseras på säljarens

uppgifter och att köparna kanske inte har samma förutsättningar som säljarna. Enligt

Kullberg så är spekulanterna väldigt intresserade av driftkostnader. Ju lägre räntan är

desto mer intresse finns i driftkostnaderna eftersom det blir en sådan stor del av

månadskostnaden. Om räntan är hög har driftkostnaderna mindre betydelse. Även Ask

säger att spekulanterna tycker att driftkostnader är viktig eftersom räntan är så låg blir

driftkostnaden sådan stor del i boendekostnaden. Även Mattsson säger att

driftkostnaden är den största boendekostnaden idag eftersom räntekostanden är så låg.

Brukar ni förklara fördelarna med energideklarationen? Rohlén brukar inte förklara fördelarna med energideklarationen, hon anser att det inte

kommit så långt än. Men att hon borde använde energideklarationens fördelar precis

som alla andra fördelar huset har. Om huset har en hög energiförbrukningen så säger

hon att hon inte direkt undviker att berätta om det men att hon inte framhäver det

heller. Om Kullberg har energideklarationen klar till visningen brukar han förklara

fördelarna. Han går även igenom en dålig energideklaration och förklarar vad man kan

åtgärda, oftast är det att isolera vindsbjälklag eller liknade. Ask har nästan alltid med sig

energideklarationen i visningskittet men han förklarar inte personligen fördelarna, det är

om någon spekulant skulle fråga. Mattsson säger att de sällan har energideklarationen

gjord till visningen. Som fastighetsmäklare är det så mycket annat man måste fokusera

på exempelvis förklara besiktningsprotokollet, förklara radon och sälja in huset. Det blir

ett moment till om man även ska förklara energideklarationen.

25

Vilka är de viktigaste faktorerna när ni värderar ett småhus? Rohlén säger att den absolut viktigaste faktorn är läget, det absolut första man kollar på

innan man värderar en bostad är att kolla statistik och vad som ligger ute till salu just nu

i samma område. Sen är skicket också förstås viktigt men eftersom skicket alltid går att

förändra spelar det inte alls lika stor roll som läget. Kullberg säger också att det viktigaste

faktorn är läget och den vanligaste värderingsmetoden för honom är ortsprismetoden.

Det är inte bara vilket område huset ligger i utan även vilket läge huset ligger i på

området exempelvis om det är hörntomt. Och om huset ligger bredvid en stor väg eller

järnväg så sänker det värdet ganska mycket. Sen är det även förstås viktigt med skick,

standard, storlek och driftkostnader. Ask förklarar att läget alltid är nummer ett men

även att skick och driftkostnader är viktigt. Har huset ett riktigt bra skick kan säljaren få

bra betalt för det även om det ligger i ett mindre attraktivt område. Och om huset ligger

i ett attraktivt område kan skicket dra ner värdet. Även Mattsson förklarar att läget är den

absolut viktigaste faktorn. Men även storlek, skick och standard har betydelse. När det

gäller storlek kan man ha hjälp av att räkna ut pris per kvadratmeter för jämförbara

objekt och sedan använda det när man värderar huset. Sen måste man göra justering

beroende på skick, standard och läge på området.

Tar ni hänsyn till energiförbrukning och värmesystem vid en värdering? Rohlén tar hänsyn till energiförbrukning och värmesystem vid en värdering. Det är mer

positivt för fastighetens värde om det är bergvärme och 3-glasfönster än olja och 2-

glasfönster. Även Kullberg tar upp bergvärme och olja. Han säger att om husägaren har

ett oljeuppvärmt hus och jämför med ett likadant hus som har bergvärme så spelar det

en stor roll på priset. När det gäller värdeökningen så brukar husägaren få tillbaka

utgifterna de har i samband med konvertering av värmesystem. Ask ber alltid säljaren ta

fram driftkostnaden när han ska värdera deras bostad. Han kollar även vilket

värmesystem de har. Ask säger att hög driftkostnad leder till att värdet sjunker men det

är svårt att sätta några summor på det. Mattsson säger att han tar hänsyn till

driftkostnader och värmesystem vid en värdering. Om huset har en gammal panna och

hög energiförbrukning så måste en investering på 100 000 – 150 000 kronor genomföras

direkt. Enligt Mattsson så fås hälften tillbaka av investeringen ganska snabbt i

värdeökning om husägaren genomför någon åtgärd som får ner driftkostnaderna. Men

det kan även bli en sådant positivt resultat med det att husägaren får igen allt.

Kan ni använda energideklarationen vid en värdering? I dagsläget finns det oftast inte några energideklarationer gjorda vid värderingen säger

Rohlén. Men hon säger även att om kanske fem år så kan man göra det eftersom det då

redan kan finnas en energideklaration gjord från när husägarna köpte huset.

Fastighetsmäklarna kan då vid värderingstidpunkten titta på energideklarationen och

sedan jämföra och se om det skett några förändringar sedan den gjordes. Om

energideklarationen finns tar Kullberg hänsyn till den. Om man har två likadana hus men

ett har låg energiförbrukning så är det huset mer värt än det andra. Ask säger att han

26

skulle kunna använda energideklarationen vid en värdering men det han framförallt

kollar på är driftkostnaden. Han anser att man borde ta hänsyn till åtgärdsförslagen vid

en värdering, tilläggsisolering kan göra att man sänker energiförbrukningen med 30-40

procent. Enligt Mattsson så finns det sällan en energideklaration vid värderingen men om

huset har hög energiförbrukning och dåligt värmesystem så sänker det värdet. I

framtiden kommer man att kunna använda energideklarationen vid en värdering

eftersom det är stor chans att det redan finns en gjord. Idag gör Mattsson en värdering av

samma information fast den står på ett annat sätt i fakturor och ritningar. Men sedan

lagen om energideklaration för byggnader kom ska istället en energiexpert göra det och

ta mycket betalt för det.

Kan energideklarationen påverka fastighetsvärdet? Kommer den att påverka mer i framtiden? Rohlén tror absolut att energideklarationen kan påverka värdet ännu mer i framtiden. Då

kan man exempelvis se att huset har en lägre energiförbrukning efter man har bytt till

3-glasfönster. Även Kullberg tror att energideklarationen kommer att påverka värdet mer

i framtiden. Han säger att regelverket kommer att stramas åt och att den då blir

genomförd på ett mer korrekt sätt. Ask säger att energideklarationen kan påverka

värdet. Om köparna genomför de åtgärdsförslag som energideklarationen föreslår så kan

man i en ny energideklaration se vilka energibesparingar åtgärderna gett, detta kommer

att påverka fastighetens värde. Mattsson tror inte att energideklarationen påverkar värdet

så mycket idag men att det kommer att påverka mer i framtiden när det finns en gjord

till värderingstillfället. Idag påverkar energideklarationen värdet indirekt eftersom

driftkostnader och värmesystem som påverkar fastighetsvärdet är viktiga faktorer när

spekulanter letar ny bostad.

Hur tror ni en bra respektive dålig energideklaration påverkar värdet? Rohlén tror inte att varken en bra eller dålig energideklaration påverkar fastighetens värde

men att den kan göra det i framtiden när folk blivit mer insatta. Kullberg har andra tankar

än Rohlén. Han tror att en bra energideklaration gör att fastighetsvärdet stiger och att en

dålig energideklaration sänker fastighetsvärdet. När detta ändras blir energideklarationen

mer värdefull och då påverkar den värdet mer. Ask anser att det är för tidigt att säga hur

energideklarationen påverkar fastighetsvärdet. Än så länge får han bara frågan om huset

är energideklarerat och ingenting mer. Mattsson säger att eftersom de inte har

energideklarationen klar till visningen så vet de inte hur den påverkar fastighetsvärdet.

Men att den borde påverka om man har hög energiförbrukning. Det kan kosta 100 000

kronor att byta värmekälla och det påverkar värdet nedåt.

Om du skulle köpa ett hus idag skulle då en energideklaration påverka husets värde för dig? För Rohlén skulle en energideklaration inte påverka värdet. Hon säger att hon har en

annan förståelse. Exempelvis om det är 25 °C inne så är deras energiförbrukning hög

men det behöver inte betyda att husets energideklaration är dålig. Kullberg säger att en

energideklaration skulle höja värdet för honom när han ser att han inte behöver göra

några större åtgärder. För Ask skulle inte heller energideklaration påverka värdet, han

27

skulle istället titta på säljarens förbrukning. Mattsson förklarar att om det var en dålig

energideklaration så kan han se det ur två synvinklar. Antingen att han kan få huset till

ett billigare pris eftersom ingen annan vill ha huset. Eller att om det är ett dåligt

värmesystem och dåliga värden så vill inte han eller någon annan ha huset, folk vill

oftast inte ha renoveringsobjekt.

Vad tror ni är största fördelen/nackdelen med en energideklaration? Rohlén anser att åtgärdsförslagen är bra speciellt för de som inte har kunskap om vilka

åtgärder som man kan genomföra. Hon säger att för fastighetsmäklarna är det en

nackdel om säljaren har en dålig energideklaration att visa för köparen, det kan leda till

att köparen försöker pruta. Enligt Kullberg är den största fördelen att det är en

professionell besiktningsman på plats och husägarna ser vad de kan göra för att sänka

energiförbrukningen. Han tror även att energideklarationen i framtiden kan leda till

mindre miljöpåverkan. Nackdelen är att det kan ta tid att komma igång med

försäljningen när fastighetsmäklaren och säljaren måste genomföra ett moment till. Ask

säger att fördelen är att vikten av att få ner energiförbrukningen poängteras och den

enda nackdelen är att det är en extra kostnad för säljaren. Enligt Mattsson är fördelen att

man får värmesystem, varmvattenförbrukning och elförbrukning nedskrivet och att

spekulanter kan jämföra vad som är normalt och inte normalt i förhållande till husets

ålder. Det är även positivt att energideklarationen deklareras hos staten, de kan därmed

se om förändringar skett. Nackdelen är att folk inte kan läsa och förstå

energideklarationen. Mattsson förklarar att det var samma sak för tre år sedan när

besiktningsprotokollet numera var klart till visningen. Folk visste inte hur de skulle läsa

detta, de visste inte vad som brukar vara normala fel i en viss typ av hus och vad som

krävde större åtgärder.

Vad tycker ni om lagen om energideklaration för byggnader? Rohlén anser att energideklarationer är en bra tanke men hon undrar om det är just det

här som är nödvändigt. Hushållen har inte en stor post om man jämför med exempelvis

industrin. Kullberg säger att lagen om energideklarationer för byggnader är alldeles för

tunn men att ändamålet är helt riktigt. Han skulle vilja ha platsbesök och en riktig

genomgång av husets klimatskal och energiprestanda. När de flesta energideklarationer

genomförs så sitter energiexperten på kontoret och de flesta uppgifter kommer från

säljaren, detta var inte riktigt meningen med energideklarationen. Det är viktigt att man

mäter husets energiprestanda inte säljarnas energiförbrukning som det oftast är idag.

Nackdelen är att när energibesiktningen görs på detta sätt så blir den väldigt dyr. Ask

tycker att det är för tidigt att säga om lagen om energideklaration för byggnader behövs.

Mattsson säger att på sikt kan det säkert vara bra men att han är dålig insatt i det. Han

anser att man kan behöva utveckla den genom att följa upp energideklarationen efter ett

antal år genom att göra en mindre kontroll.

28

4.2 Intervju med spekulanter

Tänker du på miljön vid val av boende? Alla spekulanter tycker att det är viktigt att tänka på miljön när de väljer boende. En

spekulant poängterar speciellt att hon inte vill ha ett hus som har hög radonhalt och att

det är viktigt att huset har ett bra avloppssystem. Tre stycken nämner speciellt att det är

viktigt med bra uppvärmningssystem och att de inte vill ha olja som är skadlig för

miljön. Men genom att vara miljövänlig leder det oftast till lägre driftkostnader,

därigenom hör miljö och driftkostnad ihop.

Är det viktigt att huset är energisnålt? Alla spekulanter är överens om att det är viktigt att huset är energisnålt. Det påpekas

återigen vikten av ett bra uppvärmningssystem. Två spekulanter tillägger att de

framförallt vill ha låga driftkostnader eftersom det påverkar ekonomin på ett positivt

sätt.

Är ni medvetna om att energideklaration måste göras av säljaren? Fyra spekulanter säger att de vet om att en energideklaration måste göras av säljaren

medan en spekulant säger att han hört talas om det.

Vet ni vad en energideklaration innehåller? Spekulanterna har olika kunskaper om vad energideklarationen innehåller. Två stycken

säger att de har en aning om vad energideklarationen innehåller medan de andra tre

säger att de inte har en aning.

Vilken del i energideklarationen intresserar dig mest? Spekulanterna har lite olika tankar om vad som intresserar dem mest i

energideklarationen. En nämner att radon och information om värmeläckage intresserar

henne mest och tre nämner att uppvärmningssystem och åtgärdsförslag intresserar mest.

För en spekulant var energiförbrukningen det mest intressanta.

Skulle du ta åt dig av åtgärdsförslagen som anges i en energideklaration? Tre av spekulanterna skulle ta åt sig av åtgärdsförslagen och en tror att hon skulle göra

det. En spekulant säger att det är svårt att säga om han skulle ta åt sig av

åtgärdsförslagen men att det skulle kunna vara en vägledning.

Skulle en bra energideklaration höja värdet på huset för dig? Två stycken säger att en bra energideklaration skulle höja värdet på huset. Tre stycken är

tveksamma till om en bra energideklaration skulle höja värdet på huset för dem.

29

Skulle en dålig energideklaration försämra värdet på huset för dig? Alla fem spekulanter är eniga om att en dålig energideklaration skulle försämra värdet på

huset. En tillägger att det skulle försämra värdet på huset eftersom det innebär att hon

var tvungen att göra stora renoveringar och förändringar av huset. En spekulant skulle

inte ens vara intresserad av huset om det hade en dålig energideklaration.

4.3 Intervju med köpare

Tänker du på miljön vid val av boende? Tre av fem köpare säger att de inte tänker på miljön vid val av boende medan två säger

att de tänker på miljön.

Är det viktigt att huset är energisnålt? Alla fem köparna är eniga om att det är viktigt att huset är energisnålt. En tillägger att

det är så viktigt främst för att hon äger ett stort hus och kan spara mycket pengar på att

ha ett hus med lägre energiåtgång. Medan en annan säger det är viktigt eftersom hon får

mer kvar i plånboken.

Vet ni vad en energideklaration innehåller? Det är tre köpare som säger att de inte vet vad den innehåller och att de inte har kollat

så mycket på den energideklarationen som fanns när de köpte sitt hus. De andra två

säger att de har en aning om vad den innehåller.

Vilken del i energideklarationen intresserar dig mest? Två av köparna är väldigt intresserade av åtgärdsförslagen. Två köpare säger att

energiförbrukningen intresserar dem mest. Medan en tycker att hussymbolen längst bak

i energideklarationen är mest intressant eftersom den är lätt att förstå.

Skulle du ta åt dig av åtgärdsförslagen som anges i en energideklaration? Fyra köpare svarar att de absolut skulle ta åt sig av de åtgärdsförslag som kommer fram

av en energideklaration. Medan en säger att hon inte skulle ta åt sig av åtgärdsförslagen.

En tillägger att han skulle ta åt sig om det fanns behov av åtgärd som till exempel

tilläggsisolering av vind. Han skulle även kunna tänka sig att utföra mindre och enklare

åtgärdsförslag. En annan tillägger att hon skulle ta åt sig av åtgärdsförslagen men detta i

beroende av åtgärdsförslagens storlek. Är dessa små i förhållande till storleken och

kostnaden av huset är det inte lika relevant som om åtgärdsförslagen skulle innebära att

hon kunde spara mycket pengar på att genomföra åtgärderna. En påpekar att hon skulle

ta åt sig av förslagen om det innebar att hon kunde få ner driftkostnaderna.

Hade driftkostnader eller värmesystem någon inverkan i ert köpbeslut? Alla köpare säger att driftkostnader eller värmesystem på ett eller annat sätt hade en

inverkan i deras köpbeslut. En köpare säger att han köpt ett nybyggt hus som har låg

energiförbrukning och att det viktigaste i köpbeslutet var att huset var i nyskick. Två

30

säger att både driftkostnad och värmesystem hade inverkan på deras köpbeslut. För en

annan köpare låg deras köpbeslut i att huset hade fjärrvärme och låga driftkostnader. En

påpekar att hon inte ville köpa ett hus som hade stora renoveringsbehov och gammalt

uppvärmningssystem.

Skulle en bra energideklaration höja värdet på huset för dig? Två köpare anser att en bra energideklaration skulle kunna höja värdet på huset för dem.

Tre köpare anser att den inte skulle höja värdet för dem. De två köpare som anser att

det skulle höja värdet på huset säger att om huset har låga driftkostnader så skulle de

vara beredda att betala lite mer. En annan köpare tillägger att det handlar om för små

summor i energideklarationen i jämförelse till vad huset kostar och för en annan så är

inte energideklarationen en avgörande faktor för att höja värdet på huset.

Skulle en dålig energideklaration försämra värdet på huset för dig? Fyra av köparna är överens om att en dålig energideklaration skulle försämra värdet på

huset. En tillägger att hon inte skulle vara intresserad av ett hus som har stort

renoveringsbehov och höga driftkostnader. Den femte köparen är osäker på om en

dålig energideklaration skulle försämra värdet på huset.

31

5. Analys

detta kapitel sammanställer och analyserar vi det som framkommit vid intervjuerna. Analysen

kopplas till problemformuleringen och teorin där vi diskuterar och analyserar varje

problemformulering för sig. Vi lyfter fram likheter och olikheter mellan fastighetsmäklare,

spekulanter och köpare.

Hur värderar fastighetsmäklare en fastighets energiförbrukning och värmesystem? Alla fastighetsmäklare är överens om att spekulanter tycker att driftkostnader och

värmesystem är viktigt. Rohlén säger att spekulanterna oftast är väldigt intresserade och

frågvisa gällande driftkostnader, både om den är ovanligt låg eller ovanligt hög. Både

Ask och Kullberg anser att driftkostnaden i dagsläget är extra viktig eftersom räntan är så

låg och driftkostnaden blir då en stor del av boendekostnaden. Om räntan är hög har

driftkostnaden en mindre betydelse. Björklund m.fl. (2005) nämner att räntan är viktig

eftersom en låg ränta leder till att månadskostnaden för lånet blir lågt och fler kan betala

ett högre pris för bostaden. Det som är viktigt för spekulanterna att förstå är att

driftkostnaderna är baserade på säljarens uppgifter. Om en barnfamilj ska flytta in i ett

hus där det tidigare bott en pensionär så måste familjen förstå att de kommer få en

högre energiförbrukning än den som stått i objektsbeskrivningen för säljaren.

När fastighetsmäklare gör en värdering så tittar de alltid på driftkostnader och vilket

värmesystem som huset har. Rohlén säger att det exempelvis är mer positivt för

fastighetsvärdet om det är bergvärme och 3-glasfönster än olja och 2-glasfönster.

Eftersom bergvärme enlig Andrén och Axelsson (2007) är ett relativt billigt

värmesystem och har en liten miljöpåverkan så är det många spekulanter som vill ha ett

sådant uppvärmningssystem. Enligt Becker och Larsson (2007) höjs inte värdet om ett

nyare uppvärmningssystem är installerat men värdet sänks om huset har ett äldre

uppvärmningssystem. Däremot är spekulanterna mer intresserade av ett hus som har ett

nyare uppvärmningssystem. Alla fastighetsmäklare har dock en annan åsikt, de är

överens om att om husägaren har gjort någon energieffektiviserande åtgärd exempelvis

nytt uppvärmningssystem höjer det husets värde vid en värdering. Har småhuset

förhållandevis höga driftkostnader sänker det värdet på huset. Detta styrks av

spekulanterna och köparna som tycker att det är viktigt att småhuset är energisnålt. När

köparna köpte sina småhus hade driftkostnad och värmesystem en stor betydelse i deras

köpbeslut. En köpare säger att han köpt ett nybyggt hus som har låg energiförbrukning

och att det viktigaste i köpbeslutet var att huset var i nyskick. Två köpare säger att både

driftkostnad och värmesystem hade inverkan på deras köpbeslut. För en annan köpare

låg köpbeslutet i att huset hade fjärrvärme och låga driftkostnader. En påpekar att hon

inte ville köpa ett hus som hade stora renoveringsbehov och gammalt

uppvärmningssystem.

I

32

Det är svårt att sätta en summa på hur mycket energiförbrukning och värmesystem

påverkar fastighetens värde. Kullberg menar att oftast brukar husägaren relativt snabbt få

tillbaka kostnaderna de investerar för att exempelvis konvertera från oljepanna till

bergvärme. Enligt Mattsson måste ett hus som har en gammal panna och hög

energiförbrukning genomföra en investering på 100 000 – 150 000 kronor. Om

husägaren genomför någon åtgärd som får ner driftkostnaderna fås hälften av

investeringen tillbaka ganska snabbt i form av en värdeökning. Det kan till och med bli

ett så positivt resultat av åtgärden att husägaren får igen hela investeringen som

värdeökning.

Hur tar fastighetsmäklare hänsyn till energideklarationen vid en värdering och hur kan detta

förändras i framtiden? Alla fastighetsmäklare är överens om att läget är den absolut viktigaste faktorn vid

värdering av en bostad. Detta överensstämmer med det Zandén (2006) säger att

ortsprismetoden är den vanligaste metoden vid värdering av småhus och där läget har en

övergripande betydelse. Kullberg säger att det inte bara är området där huset ligger som är

av betydelse utan även var på området huset ligger. Detta nämns även av Lantmäteriet

och Mäklarsamfundet (2008) som påpekar att buller från järnväg, närhet till natur och

kommunikation påverkar värdet. Andra viktiga faktorer vid värdering av småhus som

fastighetsmäklarna nämner är skick, standard, storlek och driftkostnader. Alla dessa

faktorer tar Lantmäteriverket och Mäklarsamfundet (2008) upp som viktiga faktorer vid

värdering av småhus. Har småhuset bra skick och standard så höjer det fastighetens

värde. Generellt när det gäller storleken så är större hus mer värda än mindre men det

som talar emot stora hus är att de kan ha höga driftkostnader.

Enligt Lag om energideklarationer för byggnader (SFS 2006:985) behöver inte

energideklarationen vara gjord förrän tillträdesdagen. Detta har medfört att det är väldigt

sällan som det finns en energideklaration tillgänglig vid värderingstidpunkten och därför

är det svårt att ta hänsyn till denna vid värderingen.

Eftersom en energideklaration innehåller information om driftkostnader och

värmesystem, som fastighetsmäklare alltid tagit hänsyn till vid värdering blir detta just

ingen ny information för fastighetsmäklarna att ta hänsyn till. Mattsson anser att den

stora skillnaden nu istället är att det är en dyr energiexpert som upprättat och

sammanställt siffrorna. Ytterligare information som fastighetsmäklaren nu får del av i

energideklarationen är åtgärdsförslagen som kan vara till nytta för värderingen.

Exempel på åtgärder skulle kunna vara att tilläggsisolera vinden eller att byta ut två-

glasfönster mot tre-glasfönster. Dessa förslag på åtgärder från energiexperten ska vara

lönsamma för husägaren att genomföra (Energirådgivningen 2008).

Alla fastighetsmäklare är eniga om att energideklarationen kan användas som

värderingsunderlag i framtiden. Då kommer människor vara mer insatta i vad en

energideklaration är och det kommer att finnas energideklarationer att ta del av från

33

tidigare försäljningar. Enligt Rohlén kan fastighetsmäklaren då vid värderingstidpunkten

titta på energideklarationen och se om det skett några värdehöjande förändringar sedan

energideklarationen upprättades.

Hur tror fastighetsmäklaren att en energideklaration påverkar fastighetens värde? Fastighetsmäklarna hade lite olika åsikter om hur en energideklaration påverkar värdet.

Rohlén tror varken att en bra eller dålig energideklaration påverkar värdet men att den

kan göra det i framtiden när spekulanterna blivit mer insatta. Kullberg tror att en bra

energideklaration höjer en fastighets värde och att en dålig energideklaration sänker en

fastighets värde. Både Mattsson och Ask är osäkra på hur en energideklaration påverkar

en fastighets värde, det är för tidigt att säga. Men Mattsson tror att om huset har en hög

energiförbrukning kommer det att påverka, det kan exempelvis kosta 100 000 kronor att

byta uppvärmningssystem och det påverkar värdet neråt.

Kullberg säger personligen att en bra energideklaration skulle höja värdet på huset för

honom när han ser att inga större åtgärder behöver göras. Även Mattsson förklarar att en

energideklaration skulle påverka värdet för honom. Om det är ett dåligt värmesystem

och hög energiförbrukning så vill inte han eller någon annan ha huset, spekulanter vill

oftast inte ha renoveringsobjekt. Becker och Larsson (2007) har samma åsikt som

Mattsson, att spekulanter inte är intresserade av renoveringsobjekt eftersom byte av

uppvärmningssystem kostar mycket tid och pengar. Rohlén och Ask anser att deras

yrkeskunskaper skulle leda till att de har en annan förståelse och kunskap om huset och

då tittar de på andra saker än energideklarationen när de personligen väljer bostad.

Hur kan lagen om energideklaration för byggnader förändras? Eftersom lagen om energideklarationer för byggnader för småhus började gälla från

1 januari 2009 så är denna lag än så länge relativt obeprövad. Alla fastighetsmäklare är

lite tveksamma till lagen och dess utformning. Kullberg anser att lagen om

energideklarationer för byggnader är väldigt tunn men att ändamålet med den är bra.

Det som han skulle vilja se en förändring på är att besiktningen av huset sker på plats,

inte på kontoret. I dagsläget är det nämligen så att säljaren skickar in alla uppgifter om

fastigheten till energiexperten och energideklarationen får därmed nästan samma

innebörd som fastighetsmäklarens objektsbeskrivning, det är endast om det finns behov

av en platsbesiktning som den genomförs (Boverket 2009 a). Om energiexperten är på

plats så kan en riktig besiktning av huset göras, där energiexperten kan göra en grundlig

genomgång av huset. Det är viktigt att husets energiprestanda mäts och det oberoende

av vilka som bor där. När det blir platsbesiktning anser Kullberg att energideklarationen

kommer att bli värdefull och påverka värdet mer. Ett annat förslag till förbättring av

lagen är att en uppföljning av energideklarationen bör ske efter ett antal år för att se om

någon förändrig har skett av husets energiprestanda.

Fördelarna med lagen är att husets värmesystem, varmvattenförbrukning och

elförbrukning skrivs ner på papper så att det blir lättare för köpare och säljare att ta till

34

sig av informationen. Åtgärdsförslagen är en bra tanke då köparen kan se vad som går

att förbättra, detta eftersom det är många människor som inte har kunskapen om vilka

åtgärder som en byggnad kan behöva genomgå för att få en bättre energiprestanda. En

annan fördel med energideklaration är att det går lättare att jämföra liknande byggnader

med varandra för att se om den egna byggnaden förbrukar ovanligt mycket energi.

Kullberg anser att på längre sikt kan lagen leda till minskad miljöpåverkan.

Den stora nackdelen med energideklaration är att det blir en extra kostnad för säljaren. I

dagsläget kostar en energideklaration mellan 4000 – 6000 kronor (Hansson 2009).

Energideklarationen har lett till ett extra moment för både fastighetsmäklaren och

säljaren vid försäljningen, vilket i sin tur leder till att det tar längre tid att komma igång

med försäljningen. För fastighetsmäklaren och säljaren är det en nackdel om den

energidekalration som visas för köparen är dålig, detta kan leda till att köparen försöker

pruta ner priset på huset. Fastighetsmäklaren bör enligt Lindberg (2008) därför

informera om energideklarationens roll som informationsmaterial och inte som ett sätt

att se vad det är för fel på byggnaden för att få ner priset på huset. Eftersom lagen om

energideklaration för byggnader är så pass ny har inte spekulanter hunnit sätta sig in i

den ännu och har inte lärt sig att läsa och förstå energideklarationens innebörd. Mattsson

förklarar att det var samma sak för cirka tre år sedan när man började ha

besiktningsprotokollet klart till visningen. Då visste inte heller spekulanterna hur de

skulle läsa protokollet och skador som är vanligt förekommande i hus förstorades upp

och spekulanterna blev avskräckta att köpa huset.

Är spekulanterna/köparna medvetna om att en energideklaration ska göras och vad den

innehåller? Fastighetsmäklarna har inte märkt att det är så många spekulanter som frågar om

energideklarationen. De flesta vet att energideklaration finns men inte vad den

innehåller. Spekulanterna har än inte vant sig vid att den finns men det kommer

troligtvis ske en förändring i framtiden när fler blivit insatta i innehållet.

De svar vi fick från spekulanterna var att fyra visste att en energideklaration måste göras

av säljaren och en spekulant hade hört talas om det. Däremot vet de inte vad en

energideklaration innehåller, det är endast två spekulanter som har en idé om vad den

innehåller. När det gäller köparna är det tre stycken som säger att de inte vet vad den

innehåller, de har inte kollat så mycket i energideklarationen när de köpte sitt hus. De

andra två köparna säger att de har lite koll på vad den innehåller.

Kan spekulanterna/köparna ta till sig av vad som kommer fram i en energideklaration? Fastighetsmäklarna har skilda åsikter om spekulanterna tar till sig av energideklarationen

eller inte. Rohlén tror inte att spekulanterna tar till sig av vad som står i

energideklarationen. Det finns flera nya tekniska enheter exempelvis Atemp som

spekulanter inte känner till. Visst finns det personer som är väldigt insatta och hon

märker att det blir fler och fler. Kullberg säger att de som får energideklarationen i

35

handen nog tar till sig den. Åtgärdsförslagen är något som flera fastighetsmäklare

nämner. Det är viktigt eftersom det visar vilka stora investeringar som kan behöva göras

och köparna kan även få tips om vad som kan åtgärdas för att förbättra

energiförbrukningen. Två av fastighetsmäklarna tror att det spekulanter tittar på är

hussymbolen eftersom den är väldigt pedagogiskt utformad och lätt att ta till sig. Enligt

Boverket (2008 c) är hussymbolen till för att alla på ett pedagogiskt sätt ska se om huset

har en liten eller stor energianvändning. De svar vi fick från spekulanter och köpare

tyder på att de skulle ta åt sig av åtgärdsförslagen. Det är endast en som säger att han

inte skulle göra det. Den viktigaste anledningen till att de skulle genomföra

åtgärdsförslagen är att få ner driftkostnaden och därmed spara pengar. En köpare

tillägger att om åtgärdsförslagen är små i förhållande till husets värde skulle det inte vara

lika intressant att genomföra åtgärden.

För att en spekulant lättare ska kunna ta till sig av energideklarationen underlättar det

om fastighetsmäklarna berättar fördelarna med den. Det är endast Kullberg som uppger

att han brukar nämna fördelarna med en energideklaration, han brukar även gå igenom

dåliga energideklarationer för att förklara vad köparen kan åtgärda. Ask har nästan alltid

med sig en energideklaration men förklarar inte fördelarna aktivt. Mattsson har sällan

energideklarationen gjord till visningen. Han säger även att som fastighetsmäklare är det

så mycket annat att fokusera på exempelvis förklara besiktningsprotokollet, förklara

radon och sälja huset. Det blir ett moment till om fastighetsmäklaren även ska förklara

energideklarationen.

Hur värderar spekulanterna/köparna en energideklaration och vad är det de värderar i den? Två av spekulanterna säger att en bra energideklaration skulle höja värdet på huset

medan tre är tveksamma till om det skulle höja värdet. Två köpare anser att en bra

energideklaration skulle kunna höja värdet på huset för dem. Tre köpare anser att den

inte skulle höja värdet för dem. De två köpare som anser att det skulle höja värdet på

huset säger att om huset har låga driftkostnader skulle de vara beredda att betala lite

mer. En annan köpare tillägger att det handlar om för små summor i

energideklarationen i jämförelse till vad huset kostar och för en annan så är inte

energideklarationen en avgörande faktor för att höja värdet på huset.

Att en dålig energideklaration skulle försämra värdet på huset är alla spekulanter överens

om. En tillägger att en dålig energideklaration skulle försämra värdet på huset om det

innebar att hon var tvungen att göra stora renoveringar och förändringar av huset. En

spekulant säger att han inte ens skulle vara intresserad av ett hus som har en dålig

energideklaration. Fyra köpare är överens om att en dålig energideklaration skulle

försämra värdet på huset. Varav en tillägger att hon inte skulle vara intresserad av ett hus

som har stort renoveringsbehov och höga driftkostnader. En köpare är osäker på om en

dålig energideklaration skulle försämra värdet på huset.

36

Alla fem spekulanterna är eniga om att det är viktigt att huset är energisnålt. Varav en

säger att det är speciellt viktigt med ett bra uppvärmningssystem. Tre stycken tycker det

är viktigt att driftskostnaderna är låga så att det påverkar ekonomin på ett positivt sätt.

Även alla fem köpare tycker att det är viktigt att huset är energisnålt. Där två tillägger att

det är viktigt eftersom de tjänar mycket pengar på det.

Det som intresserar spekulanterna och köparna mest i energideklarationen är väldigt

individuellt. Det som nämns är radon, värmeläckage, uppvärmningssystem,

åtgärdsförslagen, energiförbrukning och hussymbolen. Den gemensamma nämnaren är

att alla spekulanter och köpare vill få ner sina driftkostnader och därmed spara pengar.

Sveriges riksdag har tagit fram 16 stycken miljömål däribland minskad miljöpåverkan.

Husägarna har en stor potential att minska Sveriges energiförbrukning, det är viktigt att

de tänker på att de lämnar över ett samhälle där miljöproblemen är lösta

(Miljömålsportalen 2009). Men tycker egentligen spekulanter och köpare att miljön är

viktig? De flesta spekulanter och köpare tycker att miljön är viktig på ett eller annat sätt.

Det är endast tre stycken, samtliga köpare, som inte tänker på miljön vid val av boende.

En spekulant säger att hon inte vill ha ett hus som har hög radonhalt som påverkar

inomhusmiljön negativt, viktigt för henne är även att huset har ett bra avloppssystem.

Tre av spekulanterna nämner att det är viktigt att huset har ett bra uppvärmningssystem

som inte förorenar miljön, de vill inte ha olja. Just olja har en hög miljöpåverkan och är

dyr i förhållande till andra uppvärmningssystem (Davin 1998). Låga driftkostnader och

miljö hör ihop där låga driftkostnader leder till en låg miljöpåverkan och det är endast

hos ett fåtal som miljön är drivkraften. Hos de övriga är miljö en positiv följd av att ha

låga driftkostnader.

37

6. Slutsats

ppsatsens sista kapitel består av vår slutsats och besvarar vårt syfte. Vi beskriver den

slutsats vi kommit fram till på varje problemformuleringsfråga och sedan besvarar vi vårt

syfte. Avslutningsvis beskriver vi våra tankar om vidare forskning på området

energideklarationer.

6.1 Slutsats av problemformuleringsfrågorna

Hur värderar fastighetsmäklaren en fastighets energiförbrukning och värmesystem? Vi har kommit fram till att fastighetsmäklare tar hänsyn till driftkostnader och

värmesystem vid värdering. Om en fastighet har låg energiförbrukning och bra

värmesystem så höjer det fastighetens värde och om fastigheten har hög

energiförbrukning och dåligt värmesystem så sänker det fastighetens värde.

Driftkostnaden är speciellt viktigt i dagsläget då räntan är på en låg nivå. Det är svårt att

säga hur mycket energiförbrukning och värmesystem påverkar en fastighets värde men

oftast får husägaren igen den investering som de genomfört för att förbättra husets

standard. Att fastighetsmäklarna tar hänsyn till driftkostnader och värmesystem vid

värdering är ett korrekt beteende enligt köparna då de själva tog hänsyn till dessa

faktorer vid deras köpbeslut.

Det som kan vara missvisande är när spekulanterna ser driftkostnader i

objektsbeskrivning som är baserad på säljarens levnadsvanor. Detta tror vi kan bli mer

rättvisande när spekulanterna i stället i energideklarationen kan se husets

energiförbrukning oberoende av vilka som bor där.

Hur tar fastighetsmäklaren hänsyn till energideklarationen vid en värdering och hur kan detta

förändras i framtiden? I dagsläget är det väldigt sällan som en energideklaration finns tillgänglig vid

värderingen. Därför är det svårt för fastighetsmäklare att ta hänsyn till den vid

värderingen. Men de tar indirekt hänsyn till energideklarationen då den innehåller

uppgifter om energiförbrukning, värmesystem och husets skick. Dessa uppgifter tar

fastighetsmäklaren reda på vid värderingstillfället och tar därmed hänsyn till dessa i

bedömning av marknadsvärdet. Dock finns det information som framkommer i en

energideklaration som fastighetsmäklaren inte själv kan ta reda på, detta kan exempelvis

vara åtgärdsförslagen och husets energiprestanda i jämförelse med andra liknande hus. I

framtiden kommer energideklarationen att kunna användas som värderingsunderlag när

en sådan finns gjord innan värderingstillfället.

U

38

Hur tror fastighetsmäklaren att en energideklaration påverkar fastighetens värde? Det finns olika åsikter om hur energideklarationen påverkar fastighetens värde. En

energideklaration kommer att påverka mer när spekulanter har blivit mer insatta och har

bättre kunskap om vad energideklarationen innehåller. Men energideklarationen

påverkar värdet indirekt eftersom energiförbrukning, värmesystem och skick är faktorer

som fastighetsmäklarna idag tar hänsyn till vid värdering. Om huset har ett

renoveringsbehov sänker detta fastighetens värde och de flesta spekulanter är därför inte

intresserade av dessa hus.

Hur kan lagen om energideklaration för byggnader förändras? Lagen om energideklaration för byggnader har rätt syfte men den behöver förändras. Vi

tror att om den utförs på rätt sätt så kan den minska husets miljöpåverkan. Idag görs

oftast inte besiktning av huset på plats av energiexperten utan på dennes kontor. Detta

leder till att energideklarationen inte blir genomförd på det sättet som syftet med den

var. Besiktning på plats skulle leda till en mer innehållsrik energideklaration. Spekulanter

skulle få en ökad förståelse av husets alla delar, både de byggtekniska och de övriga

tekniska systemen. Lagen skulle även behöva förändras så att energideklarationen finns

tillgänglig till visning och inte som idag till tillträdet, just för att spekulanter ska kunna ta

del av den innan de beslutar sig för att köpa huset.

Är spekulanterna/köparna medvetna om att en energideklaration ska göras och vad den

innehåller? Spekulanterna och köparna är medvetna om att en energideklaration ska göras men det

är väldigt få som vet vad den innehåller. Spekulanterna har ännu inte vant sig vid att det

ska finnas en energideklaration och frågar därför inte om den. I framtiden kommer

spekulanterna att vara mer medvetna om vad en energideklaration innehåller då de själva

har tagit del av och läst några energideklarationer.

Kan spekulanterna/köparna ta till sig av vad som kommer fram i en energideklaration? Det är väldigt individuellt om köpare och spekulanter tar till sig av vad som kommer

fram i en energideklaration. Detta beror på vad de har för förkunskaper om exempelvis

de olika begreppen som finns i energideklarationen. Åtgärdsförslagen i

energideklarationen är något som är lättförståligt och konkret vilket är lätt att ta till sig.

Även hussymbolen längst bak i energideklarationen är något som spekulanter och

köpare lätt kan förstå.

Vi anser att fastighetsmäklarna skulle ta ett större ansvar och informera om innehållet i

energideklarationen på ett bättre sätt än vad de gör idag. De skulle kunna gå igenom

åtgärdsförlagen som inte köpare och spekulanter förstår eftersom det är en viktig faktor

i köpbeslutet.

39

Hur värderar spekulanterna/köparna en energideklaration och vad är det de värderar i den? Det är viktigt för köpare och spekulanter att huset är energisnålt. Det finns olika åsikter

om hur en energideklaration skulle påverka värdet. Vi kan inte se någon tydlig tendens

till att en bra energideklaration skulle höja värdet på huset. Det är nog väldigt

individuellt av vad som anses vara viktiga värdehöjande egenskaper i huset men för de

som har god kunskap om energideklarationen höjs värdet oftast på fastigheten.

Däremot så sänker en dålig energideklaration fastighetens värde. Detta eftersom hus

som har en dålig energideklaration inte är lika intressant för spekulanter då det innebär

att det skulle kosta mycket i tid och pengar att genomföra de nödvändiga åtgärderna.

Det köparna och spekulanterna värderar i en energideklaration är att de kan få ner

driftkostnaderna så att pengar kan sparas. Miljön är endast en extra drivkraft men det är

inte miljön som är orsaken till att de vill att huset har en låg energiförbrukning.

6.2 Slutsats av syftet

Syftet med uppsatsen är att ta reda på hur en energideklaration påverkar en fastighets

marknadsvärde och hur detta kan förändras i framtiden. I dagsläget påverkar inte en bra energideklaration värdet uppåt utan det är

driftkostnader, värmesystem och skick som spekulanter och köpare värderar i deras

köpbeslut. Men för de fåtal som är insatta i energideklarationens innehåll påverkar en

bra energideklaration värdet uppåt. Däremot skulle en dålig energideklaration sänka

värdet på fastigheten eftersom köparna oftast inte vill ta sig an ett renoveringsobjekt.

I framtiden kommer en bra respektive dålig energideklaration att påverka fastighetens

värde mycket mer än vad den gör idag eftersom alla inblandade kommer att vara mer

insatta i energideklarationens viktiga information. Lagen om energideklarationer för

byggnader kommer även förhoppningsvis att förbättras i framtiden så att informationen

i den blir mer betydelsefull och lättförstålig.

6.3 Förslag till vidare forskning I nuläget är lagen om energideklarationer för byggnader obeprövad och vi tycker det

skulle vara intressant att göra en uppföljning om ett antal år när spekulanter har blivit

mer insatta i vad energideklarationen innehåller. Vidare skulle en utökad undersökning

kunna göras om vad som bör förändras i lagen om energideklarationer för byggnader.

Det skulle även vara intressant att se hur andra EU-länder tillämpat direktivet om

energideklarationer och se om liknande utformning av energideklarationen finns i övriga

EU-länder.

40

7. Källförteckning Andrén, L., Axelsson, A. (2007).

Värmeboken - Halvera dina värmekostnader. Milano Stampa: Akvedukt Bokförlag

Becker, A., Larsson, J. (2007).

Fastighetsmäklarens värdering av villor - i Halmstad [Elektronisk]. Tillgänglig:

https://dspace.hh.se/dspace/bitstream/2082/1118/1/Fastighetsma%cc%88klaren%20

va%cc%88rdering%20av%20villor%20-%20i%20Halmstad.pdf (2009-03-24)

BFS 2007: 5. (2007).

Boverkets författningssamling. Karlskrona: Boverket

Björklund, K. m.fl. (2005) .

Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, fastighetsnomenklatur. Stockholm: Fastighetsnytt

Förlags AB

Boverket (2006).

Samlingsdokument – referensvärden. (2 uppl.). Karlskrona: Boverket Intern

Boverket (2007).

Energideklaration för byggnader - en regelsammanställning. (2 uppl.). Karlskrona: Boverkets

kopiering

Boverket (2008) a.

Energideklarationen – nu är det dags. (2 uppl.). Karlskrona: Tabergs tryckeri AB

Boverket (2008) b.

Vägledning till formulär för energideklaration. (Utgåva 4). 08.12. [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.boverket.se/Global/Bygga_o_forvalta/Dokument/Energideklaration/Vill

aägare/vagledning%20version%201.4.pdf (2009-05-11)

Boverket (2008) c.

Kommunernas tillsyn och boverkets uppgift, [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.boverket.se/Bygga--forvalta/Energideklaration/Kommun/ (2009-04-02)

Boverket (2009) a.

Att arbeta som energiexpert, [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.boverket.se/Bygga--forvalta/Energideklaration/Energiexpert/ (2009-04-

03)

41

Boverket (2009) b.

Obligatorisk funktionskontroll av ventilationssystem (OVK), [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.boverket.se/Kontakta-oss/Fragor-och-svar/Energideklarationen/Vad-

innehaller-en-energideklaration/ (2009-04-02)

Boverket (2009) c.

Radon, [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.boverket.se/Kontakta-oss/Fragor-och-svar/Energideklarationen/Vad-

innehaller-en-energideklaration/ (2009-04-03)

Boverket (2009) d.

Energieffektiva åtgärder, [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.boverket.se/Kontakta-oss/Fragor-och-svar/Energideklarationen/Vad-

innehaller-en-energideklaration/ (2009-04-02)

Boverket (2009) e.

Energideklaration för villaägare, [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.boverket.se/Bygga--forvalta/Energideklaration/Villaagare/ (2009-04-03)

Boverkets byggregler (2008).

Regelsamling för byggande. (1 uppl.). Karlskrona: Edita Västra Aros AB

Boverket m.fl. (2009).

Energideklaration – en investering du hämtar hem. ET2009:03. Bromma: Cm Gruppen AB

Davin, B.L. (1998).

Värme i småhus. Vällingby: Konsumentverket.

Energimyndigheten (2009) a.

Energianvändning i bostäder, [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.energikunskap.se/web/otherapp/ekunskap.nsf/(vLookupDocumentsWeb)

/28B86FBE44E15359C1256C0D002A90D5?OpenDocument&count=-1 (2009-03-25)

Energimyndigheten (2009) b.

Energianvändning per capita, [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.energimyndigheten.se/Energifakta/Statistik/Energiindikatorer/Foregaend

e-ars-temaenergiindikatorer--/T05I--Energianvandning-per-capita--/ (2009-04-01)

Energirådgivningen (2008).

Energideklaration, [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.energiradgivningen.se/index.php?Itemid=51&id=62&option=com_conten

t&task=view (2009-03-25)

42

EUR-Lex (2002).

Europaparlamentets och rådets direktiv 2002/91/EG av den 16 december 2002 om byggnaders

energiprestanda. [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://eurlex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=OJ:L:2003:001:0065:0071:SV:

PDF (2009-04-03)

Fastighetsmäklarnämnden, (2008).

Bra för fastighetsmäklaren att veta om: Energideklarationer för byggnader.

[Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.fastighetsmaklarnamnden.se/Sve/Filer/fmn_faktablad_energideklarationer

.pdf (2009-04-20)

Hansson, B. (2009).

Nu ska villan energideklareras. Göteborgs-Posten Bostad (2009-03-06). [Elektronisk].

Tillgänglig: http://www.gp.se/gp/jsp/Crosslink.jsp?d=651&a=481057 (2009-05-04)

Holme, I.M. & Solvang, B.K. (1997).

Forskningsmetodik. Om kvalitativa och kvantitativa metoder. Lund: Studentlitteratur.

Jacobsen, D. I. (2002).

Vad, hur och varför? Om metodval i företagsekonomi och andra samhällsvetenskapliga ämnen. Lund:

Studentlitteratur.

Karlstad kommun (2009).

Nu är vi fler är 84 000 invånare i Karlstad. [Elektronik] Tillgänglig:

http://www.karlstad.se/apps/symfoni/karlstad/karlstad.nsf/$all/94ACC85D9422FF8

DC1257501003AC70A (2009-04-07)

Lantmäteriverket och Mäklarsamfundet (2008).

Fastighetsvärdering, grundläggande teori och praktisk värdering. Gävle: Lantmäteriverket, Solna:

Mäklarsamfundet

Lindberg, L. (2008)

Energideklaration för småhus – vilken innebörd har den för konsumenten, fastighetsmäklaren och

förmedlingsprocessen? Malmö högskola. [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://dspace.mah.se:8080/dspace/bitstream/2043/7964/1/Uppsats%20Lukas%20Lin

dberg%20090130.Pdf (2009-04-20)

Lindh, T. (2000).

Prisbildning och värdering av fastigheter. Gävle : Institutet för bostads- och urbanforskning,

Uppsala Universitet.

43

Miljömålsportalen (2009).

Energianvändning m. m. i byggnader (2020/2050), [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.miljomal.se/15-God-bebyggd-miljo/Delmal/Energianvandning-m-m-i-

byggnader-20202050/ (2009-04-08)

Mäklarsamfundet (2007).

Fler fastighetsmäklare gör fler affärer, [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.maklarsamfundet.se/maklartemplates/NewsLetter.aspx?id=1553 (2009-03-

24)

Regeringskansliet (2006).

Energideklarationer i byggnader, [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.regeringen.se/content/1/c6/06/07/99/f11ef92d.pdf (2009-03-30)

SFS 2006:985.

Lag om energideklaration för byggnader. Stockholm: Justitiedepartementet.

SFS 2006:1592.

Förordningen om energideklaration för byggnader. Stockholm: Justitiedepartementet.

SFS 1970:994.

Jordabalken. Stockholm: Justitiedepartementet.

SFS 1995:400

Fastighetsmäklarlagen. Stockholm: Justitiedepartementet.

SFS 1979:1152.

Fastighetstaxeringslagen. Stockholm: Justitiedepartementet.

Skatteverket (2009) a.

Snabbfakta småhus - fastighetstaxering 2009, [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.skatteverket.se/fastighetstaxering/snabbfaktasmahusfastighetstaxering2009

.4.18e1b10334ebe8bc80005972.html (2009-03-24)

Skatteverket (2009) b.

Energideklaration för småhus, [Elektronisk]. Tillgänglig:

http://www.skatteverket.se/skatter/energideklaration.4.69ef368911e1304a62580002052

.html (2009-03-31)

SOU 2005:67.

Energideklarationer: metoder, utformning, register och expertkompetens. Stockholm: Fritzes

offentliga publikationer.

44

Bilaga 1

45

46

47

48

49