Arquitetura Empresarial

. D , P R O ; D l r e t o n ' a d s Produto

DICE

APRESENTAÇÃO 3

A PRÁTICA DAS EMPRESAS 5

Projetos Descoordenados .6

Postura dos Projetistas .7

Informações Incompletas para o Projetista 9

Cronogramas em Desarmonia . 10

Ausência de Padronização dos Materiais de Acabamento . . . . . . . . . . 10

Síntese . . . . . . . 12

D CUSTO DAS DECISÕES ARQUITETÔNICAS .13

Os Vilões do Custo no Atacado . . . . . . . 13

Garagens 14 ; Fachadas . . . 19

Circulações 25

Os Vilões do Custo no Varejo . . 27

Síntese „ 29

V PRÁTICA DA ENCOL v-T- .30

Introdução 30

O Conceito de Parceria 31

A Escolha do Arquiteto . . . . . . . . . 3 2

A Contratação Simultânea 3 2

Crònogramás: Òs Projetos ho Tempo C e r t õ ^ i . . . . . . . . . . • • • • • 3 3

O C o n c e i t o de Faixa de F^ercado 34

Coordenação: Conceito e Instâncias 37

Informações para a Concepção . . • . 39

O Comitê de Projetos e Especificações - COMPE-Mtz 40

Padronização aos Materiais de Acabamento 43

Áreas Geradas pelos Projetos - Conceitos e Análise 45

Repetição de Projetos . . . . 50

Referências, Gabaritos e Gatilhos: A Força dos Números . . . . . . . . . . 52

BIBLIOGRAFIA . . . . . . . . . . . v . . .61

ANEXO I - Briefing . . . . . .63 i •

i ANEXO II - Informações para o Comitê de Projetos .64

ANEXO III - Planilha de Fachada: Custo e Estética . . . . .65

Qualidade, tomada em seu conceito mais amplo - adequação ao uso - é c recurso mais poderoso de que pode dispor uma empresa que objetiva a satisfação do cliente.

Em diversas áreas da atividade humana observamos a redução de preços acompanhada do aumento de qualidade do produto ou serviço. Dó FAX aos microcomputadores baratos e de fácil utilização - até um simples hamburger de excelente qualidade servido em prazo curto e a preço reduzido - nota-se o imenso esforço de empresas e empresários em satisfazer cada vez mais a um número cada vez maior de cidadãos. Todo esse progresso, que torna bens e serviços acessíveis a um amplo espectro da sociedade, tem como motor a tecnologia, a metodologia e a coragem de tentar novos caminhos. Por diversas vezes ao longo deste trabalho, o leitor irá se deparar com a palavra custo. É importante ter em mente que custo, em seu sentido mais abrangente, é o grau de eficiência do projeto dentro do padrão de qualidade exigido.

Entendemos redução de custo como sinônimo de aumento de eficiência; jamais como justificativa para reduzir qualidade.

A Encol tem demonstrado, principalmente nos últimos anos, uma grande preocupação com a qualidade nas diversas fases de execução de seu produtos, consubstanciada na criação da Diretoria de Produto e Superintendência de Tecnologia da Diretoria Técnica.

Este trabalho visa, primordialmente, a explicitar as diretrizes da empresa no que respeita a projetos e especificações: o que é valor, que preocupações devem nortear quem projeta/especifica, que resultados devem ser buscados. Ele é dirigido, principalmente, às áreas de produto das regionais e aos projetistas parceiros, embora, esperamos, seja de grande utilidade a todos os setores da empresa envolvidos no processo de concepção e produção.

Esclarecemos que os conceitgs e proposições aqui emitidos sãodjiêciQnados a_empreendimentos residenciais verticais, não devendo ser estendidos para "outros tipos" de edifícios como: conjuntos residenciais horijLQiilãls. gjiopping-cintersTêdifícios para escritórios, hotéis e apart-hotéis .Çflats").

Agradecemos as valiosas contribuições da DÍTEC, das Regionais, da equipe da DIPRO e do Presidente, sem as quais o trabalho não teria alcançado este nível. Cabe um agradecimento especial ao Prof. Juan Luísjvjascaró. çyjo_exçgie_Díe livro "Q_Cus_ta_das Decisões Arquitetônicas*1 serviu de base a_ imporianlejaaite desta publicação. "

Eng~ Ageu da Costa Ramos Neto - Diretor de Produto Eng? Pedro Ricardo de Almeida e Castro -Assessor Técnico - DiPRO

A Prática d nó Bruprc'js'j

l o £rquiteto trabalha só. Após o término do projeto de arquitetura, o calculista inicia seu i p r o j e t o estrutural, que será parcialmente desenvolvido concomitantemente com o projeto ide instalações. O projeto de instalações sempre termina após o projeto estrutural.

'Como observamos, os projetos são elaborados em tempos distintos, o que vem a prejudicar !a interação antecipada,que chamaremos de 'coordenação de projetos". A consequência ' na tu ra l é a improvisação de 'soluções* pelo engenheiro-administrador no momento de ' e x e c u ç ã o o a obra, acompanhada de sérios prejuízos ocasionados por elevação dos custos, comprometimento da qualidade e atraso na entrega. I 'Com referência ao dimensionamento do tempo a ser gasto com os projetos, mostra a prática !que tem sido escolhido um caminho administrativo pouco indicado. Procurar ganhar tempo !na fase dos projetos, prejudicando-se os necessários debates técnicos entre os projetistas, contribui, também, para a insuficiência do detalhamento necessário. Esta insuficiência vai naturalmente alongando o prazo global do empreendimento. O ganho ilusório de tempo na iggedos projetos, ondeja^jcustos futuros são definidos, no atacado, tem confundido muitos empresários ao tentar explicar as razões do insucesso de seus empreendimentos.

.Postura dos Projetistas

IA atual prática de projetar é fortemente influenciada pelas empresas que atuam na área de construção: prevalece a forma segmentada dé pensar e agir. Ressaltamos duas razões principais para a ocorrência deste fenômeno:

| e a densidade de engenheiros nos postos de direção das empresas que compõe o setor j ae construção habitacional;

* a natureza do segmento de mercado de origem e/ou atuação da empresa. | Com referência ao primeiro item, considerando-se a hierarquia entre os projetos, é indiscutível a importância do arquitetônico sobre os demais. Os projetos de estrutura e Instalações são consequência do arquitetônico. Por questões de natureza acadérpica-e~

engenhetordiretor tem pouca sensibilidade paja^larizMjdileJgnciaig^ _ e d i f í c i o e, por consequência, a empresa, de forma

a facilitar e otimizar a vendai i 5 ? - "

CorTi rejerêjicia ao segum^^ item, a natureza do segmento de mercado de_origem^e/pu^ ^tuação da empresa - obra por èmprértáda, por admirilstráçãó õu pfõpria - define^a Pa direção da organização.

As empresas oriundas do sistema de empreitada - "as empreiteiras" - propiciam uma __JQgJOíaiid ade voltada para os fatores custo e prazo, relegando a plano secundário o projetp

arcuhetòhio» e a «»tiefapfio do ellente,

Por outro lado, o ato de projetar coloca à nossa disposição inúmeras variáveis que, se levadas em consideração, enriquecem o processo decisório. Pelas razões já expostas, a tendência natura! dos projetistas é de raciocinarem de forma segmentada, frequentemente com insuficiência de variáveis, o que denominamos de "raciocínio na postura técnica". A

A F'fúiii,a cjj:> Etnpn

palavra "técnica" na expressão, define a dificuldade que um prbfissional tem o'e desenvolver o seu pensamento agregando aspectos que estejam fora de seu campo específico de atuação. Por out ro lado, quando o p ro f i ss iona l se d ispõe a incorporar ao seu campo de rac iocín io variáveis que t ranscendem a sua especificidade oe conhecimento, dizemos que ele raciocinou na •postura empresarial".

Como exemplo, vamos utilizar as p ro f i ssões de Arqu i te to , Engenheiro e Comprador e caracterizar os dois tipos de raciocínio, segundo as variáveis, no quadro a seguir:

I j

Profissão í • : • . ' . ' '

| Natureza do Trabalho .'Raòiocínlõ Técnico Raciocínio Empresarial

Profissão í • : • . ' . ' '

| Natureza do Trabalho Variáveis Marcantes do Processo Decisório

Variáveis Necessárias ao Processo Decisório

1 Engenheiro obra d s edifício residencial

custo prazo

custo prazo qualidade de execução

i

Arquiteto projeto de arquitetura de edifício residencial

estética conforto ambiental funcionalidade

estética custo funcionalidade conforto ambienta! facilidade e execução durabilidade conceito de estética x forma integração ao entorno adequação ao público alvo

Comprador compra do azulejo para edifico de alto padrão

menor preço prazo de entrega

preço apropriado para o padrão desejado prazo de entrega

Quadro ^

j .

A hrêtica das Emprà:

j?ara facilitar ainda mais o entendimento, vamos considerar um caso prático: a especificação os materiais que compõem a fachada de um empreendimento de padrão médio. Quando arquiteto escolhe os materiais, normalmente adota a postura técnica, ou seja, tende para

[jma preocupação forte com a estética e apenas razoável com os custos dos materiais ^xemplo: pastilhas, vidros, esquadrias). Entretanto, o raciocínio que contempla a postura Empresarial exige a consideração de um leque de variáveis bem maior.

Dessa m a n e i r a , o processo decisório torna-se mais completo e preciso. Paraíesta postura, p e v e r i a m ser levadas em conta as seguintes variáveis:

c estética: cores, adequação ao entorno e demais variáveis estéticas;

o custos: de todos os componentes;

e prazo de entrega: em função da produtividade da mão-de-obra, quantidades de materiais diferentes em um mesmo pano, desempenho dos equipamentos necessários e demais variáveis de demanda de tempo;

c durabilidade: resistência ao envelhecimento.

jParece lógico que, se o arquiteto estudar a proposta para a fachada à luz das variáveis jacirna, os riscos de erro serão minimizados.

Convidamos o leitor a refletir sobre a natureza da postura que vem adotando em seu trabalho até o momento.

jlnformações Incompletas para o Projetista

Infelizmente, ainda hoje, alguns empresários encomendam projetos de forma rudimentar dando apenas a área e o número de quartos, exemplo: um três quartos com 110 m2 de área privativa. É óbvio que a encomenda, sendo fei ta com informações incompletas e insuficientes, tende a redundar num projeto fora das expectat ivas. Ora, o número de possibilidades de projetos de três

^quartos comTTÒ7i?de área privativa é incontável. Esse processo falho de comunicação pode tornar-se um grande causador de perda de tempo, além de provocar zonas de atritos e .pressupostos entre a "empresa e os projetistas.

C r o n o g r a m a s em Desarmonia

A dinâmica do mercado imobiliário, aliada à tecnologia de construção existente, faz com que ao início das obras, o engenheiro-administrador não conte com o projeto completo à sua disposição, mas tenha plena condições de realizar o seu trabalho. Este fator, que representa uma grande vantagem em termos de otimização do custo do empreendimento, deve ser, entretanto, muito bem administrado, para que produza os benefícios esperados.

A realidade atual registra uma desarmonia entre o c ronograma de projetos, o cronograma de execução da obra e o cronograma de faturamento dos projetistas.

A sequência de andamento da obra - trajetória - deveria nortear esses cronogramas. Como isso não ocorre, a consequência é o adiantamento de projetos sem necessidade e/ou atraso em reiação à trajetória, gerando previsíveis desgates entre obra e projetista. Acresça-se a isso a tradição cultivada pelos engenheiros-administradores de só se sentirem seguros quando de posse do "pacote" completo de projetos logo ao início da obra.

Ausência de Padronização dos Materiais de Acabamento

Uma das características marcantes da cons t rução hab i tac iona l é trabalhar -com um número muito grande de materiais de acabamento. São portas, tintas, fechaduras, esquadrias, louças, cerâmicas, etc. Cada grupo desses materiais é co locado pelas indúst r ias no mercado com uma imensa var iedade de marcas , t i pos , t amanhos e cores . Para exempl i f i car , vamos ca lcu la r quantas alternativas diferentes são colocadas à disposição de um erquiteto ao especificar um lavatório para banheiro social.

A Prática cus Empre

Temos vários fornecedores conhecidos: Deca, Ideal Standard, Celite, Cidamar, Logasa, entre outros. Vamos considerar apenas as alternativas da Deca, conforme o quadro:

* «

Quadro 2

Através de cálculos simples, concluímos que o número de combinações, apenas da marca Deca, chega a 675. incluindo as alternativas das outras marcas, o número alcança 3.375. Se efetuarmos cálculos utilizando outros grupos de materiais, vamos nos surpreender novamente.

G -excesso de opções, além de gerar problemas com a produtividade e os custos, desafia os mais eficazes controles de qualidade disponíveis. E praticamente impossível manter controle de qualidade sobre uma gama tão grande de materiais.

Nos países desenvolvidos, como França, Canadá, Estados Unidos, o próprio governo encarregou-se de estabelecer as linhas-mestras de padronização a serem seguidas pelas indústrias fornecedoras de materiais de construção. O caso do Japão é curioso. Lá, logo após a guerra (1950), a comunidade científica reuniu-se, por iniciativa própria, para definir os padrões que seriam propostos ao governo. Portanto, nesses países, os arquitetos e engenheiros trabalham com um alto nível de padronização que se origina ora via indústria, ora via governo.

x

. No Brasil, as empresas contam com um leque de alternativas de perigosa magnitude. Essa situação impede uma boa produtividade nas compras e na própria execução das obras. Além disso, torna o processo de concepção da especificação muito moroso, devido às naturais indecisões de quem temtantas aitemativas-para escolher. Por outro lado, os custos também são afetados negativamente. A despadronização induz a uma grande quantidade de pedidos de materiais diferentes. Isso provoca o "efeito feira". Basta lembrarmos o que acontece com o preço unitário de uma laranja comprada na feira em dúzia, cento ou milhar. E óbvio que à medida que a quantidade aumenta, o preço unitário tende a baixar. Por uma razão muito simples: o volume de produção em^érie facilita a produção e reduz o risco de

; quem produz ("economia de escala"). | A

—fLgTgnde maioria, das emgrgsgs_do setgr de^construçao__habitagjonal se_ac&slumQU--a— _trabalhar com um enorme jeque Ho alternativas de materiais, o que redunda em h^.iyo volume

de compra de materiais iguais e custos unitários muito elevados.

A Prálicn (im Empresa-

Síntese

Pode-se sintetizar a atual prática de projetar pelas seguintes características:

1 - Os projetistas trabalham num nível de integração abaixo do necessário e suficiente, o que resulta em projetos com muitos problemas de interação, que vão refletir negativamente no custo, prazo, qualidade e imagem da empresa junto ao ciiente;

2 - Os projetistas arrolam um número insuficiente de variáveis no processo decisório sobre projetos, o que caracteriza a postura estritamente técnica;

3 - As informações para a criação são incompletas e-o processo de comunicação entre a empresa e o. projetista, deficiente;

4 - Os cronogramas de projetos, de execução da obra e de pagamento dos projet istas não estão compatibilizados entre si;

5 - A despadronização dos materiais de acabamento dificulta o processo de especificação e administração de materiais, onerando o custo final de construção.

Essa prática leva ao seguinte resultado:

"A indústria da construção fica na contramão da história: os custos sobem, cs prazos se alongam e um número pequeno de cidadãos podem ser atendidos-pela indústria como um todo*.

O Cuxo cus üucisòus Arq.MV' J;U

;rusto das Decisões Arquitetônicas

s decisões arquitetônicas envolvem diversos aspectos e enfoques, tais como estética, ncionalidade, durabilidade e conforto ambiental, técnicas construtivas e forma. Entretanto, ciste apenas um denominador comum entre eles, capaz de equilibrar os benefícios que ;aa um pode gerar: o custo.

3 Brasil, o aspecto custo nos currículos da formação dos arquitetos é colocado em >gundo plano, se comparado com estética, conforto ambiental e funcionalidade. A ;dicional forma de trabalho dos escritórios, distantes das empresas de construção ibitacional, também contribui para a menor preocupação com o fator custo na elaboração is projetos,

irna-se, pois, fundamental que os arquitetos tenham a real consciência de como os seus aços'' influenciam os custos. As propostas de projeto vão estar em consonância com as pectativas de resultado do empreendimento, à medida que os arquitetos aumentem o mínioj>obre os custos dos seus traços. * : " """"

ra facilitar a compreensão, dividimos a discussão em dois campos:

« as macro-decisões: que tratam dos estudos de massa, na fase de estudo preliminar; * as micro-decisões: que tratam das propostas de especificação da obra.

... macro-decisões serão denominadas "custo no atacado" e as micro-decisões, "custos no 'ejo". 1 " • ' -

s Vilões do Custo no Atacado

stem três "vilões* que merecem atenção especial do arquiteto por ocasião da definição partido de um projeto, por influenciarem diretamente o custo final do empreendimento:

A^garagensi )

- As áreas de fachada;

£ As circulações (verticeis e horizontais). ... -

'.2S,. v i , ó e s merecem um tratamento diferenciado para a otimização da relação f°'beneíício. A seguir, mostraremos cada um, ressaltando suas peculiaridades. i

G Cull;• ar bmr.UL-: /rquii'jlùnicnz

S ^ r a g e n s ^ j

MmpoMáncia do automóvel na sociedade é notória, representando quase que uma lensão mecânica dos nossos corpos. À medida que cresce o número oe carros que cu iam nas cidades, diminui a oierta de vagas públicas, aumentando assim a importância

i q a r a g e m privativa. A garagem privativa de um edifício deve ser estudada com cautela, jis eia incide de maneira muito representativa no custo da construção. Muitas vezes, as iraqenstornam-se unrlatordecisivo para a viabilização comercia^ae um empreendimento.

; variáveis que alteram os custos das garagens são as seguintes:

E inclinação do terreno;

£3 tipo de material do subsolo;

E nível d'água;

E independência estrutural em relação à torre;

U tamanho do terreno;

Inclinação do Terreno

inclinação do terreno pode ou não favorecer o movimento de terra:

5 figura a seguir, a inclinação favorável }ssibilita compensação significativa ure cortes e aterros.

O Custo cus üücisous Arquiivtù.'ucù:

E Tipo de Material do Subsolo

O custo de construção se eleva para subsolos escavados em terrenos parcial ou totalmente rochosos, conforme o quadro:

Quadro S

E Nível D'água

O custo de construção se eleva na razão inversa em que cai o nível d'água e somos obrigados £ Utilizar processos mecânicos oe rebaixamento do lençol í reát ico, a lém de lajes de , -ubp ressão , des t inadas a fesistir à pressão da água.

Quadro 4

Tipo de Terreno Custo j

terreno não rochoso normal

terreno parcialmente rochoso alto

terreno totalmente rochoso muito alto

Tipo de Terreno - Custo

terreno com nível d'água profundo normal

terreno con nível d'água no nível do piso das garagens alto

terreno com nível d'água acima do piso das garagens muito alto

O Custo das Dccisõüs Arquitetônicas

i n d e p e n d ê n c i a Estrutura! em Relação è Torre

2 construção de edifícios compostos de torre de pavimentos-tipo e pavimentos de aragem enterrados ou não, a trajetória da execução da obra, sempre atenta aos prazos revistos, deve ser adotada em harmonia com o fiuxo de caixa, otimizando-o.

,á duas maneiras básicas de trajetória nesses casos, como mostrado a seguir:

aura 3 Figura 4

xecução de todo o conjunto, as fundações a cobertura, iso a piso

Execução da torre em primeiro lugar, ficando a periferia para após o término da torre.

i amanho do Terreno

•srrtanho do terreno deve ser cuidadosamente analisado pela empresa de construção nacional e pelo projetista, pois pode haver casos em que o empreendimento se '' bilize devido a esse fator ou casos em que é vantajosa a compra do terreno vizinho ao ' -no já adquirido.

~ic :&mente podemos observar:

re.nos pequenos: apresentam como característica alta densidade de construção e de •-£ necessárias. A solução é construir um número maior de pavimentos de garagens, •^-es ou em subsolos, resultando em custos mais elevados, pela maior incidência de -ação e rampas. (Figura 5).

O Custo das üvoisõíí:. A'qmic'.ù;,;:.

juraS Fiaura 6

renos grandes: a menor densidade de construção permite ao arquiteto estudar jções de garagens ao nível do terreno. Nesse caso. jo_gustp final pode ser bastante. rior ao da opção, anterior, pois só hà desembolso significativo com a cobertura, slmente de fibrocimento, já que o próprio terreno é utilizado como base, evitando^se o deíajés7(Figura 6); ~ ~ ~~ ~ " ~ ~

Caracterização das Garagens e Indicação Percentual do Custo

situações a seguir ilustradas, indicam algumas possibilidades de localização de agens e jeus^custos^ aproximados por m2, em relação aos custos por m2 do rnento-tipo. = = = = = — - — — =

agem sobre o terreno, fora do 's^aberta - aproximadamenteJ0% usto do t ipo ~~ " *

O C u : -tu uns Decisõos AjquitctôriicB

:2 ígaem no subsolo:

Vimeiro subsolo -

^rcximaciamente 60% do custo do tipo;

eoundo subsolo -

proximadamente 80% do custo do tipo;

areeiro subsolo -Droximaaamente 120% do custo do tipo.

Fiaura 8

Garagem sob pilotis aberto: aproximadamente 60% do custo do tipo.

Fiaura 9

r j G a r a g e n s em Prédios com Unidades de Áreas Privativas entre 80 m2 e 120 fn2.

qs casos de prédios residenciais, cujas unidades tòm entre BO m2e_120 m2 de área privativa, perecem estudo mais cuidadoso, pois aí ocorrem alguns {atores desfavoráveis que convém ressaltar:

e A elevada incidência do custo da vaga sobre os apartamentos de áreas menores. Quanto menor o apartamento, maior a incidência proporcional dos custos da vaga de garagem sobre os custos deste apartamento. Isto ocorre porque, a v a S a exige um espaço padrão para_o carro_e circulação em torno de 25 m_. Essa área é a mesma tanto para um apartamento de 80 m2 quanto para um de 120 m2.

c O custo de construção. À medida que os apartamentos de igual especificação diminuem de tamanho, seu custo por metro quadrado se eleva, isso deve-se a uma maior densidade de paredes sobre a (aje, além do maior rateio dos custos dos elevadores, escadas, áreas de circulação horizontal, entre outros.

e A variável mercado. O comportamento do preço den/enda/ m2 para apartamentos de igual especificação tende, historicamente, a ser menor

E Conclusão

k importância da garagem no projeto de um empreendimento não deve ser de maneira alguma menosprezada. Devem ser rigorosamente levantadas e analisadas as várias questões descritas anteriormente, de maneira a serem criadas condições de escolha de jma solução tão econômica auanto tecnicamente bem resolvida.

^reas de fachadas 0 custo das fachadas é definido por dois fatores principais:

® a forma do edifício;

• o tipo dos materiais escolhidos para a sua composição (esquadrias, vidros, revestimentos e demais elementos).

Ds arquitetos, de uma maneira geral, possuem um razoável domínio sobre a definição do pipo dos materiais. No entanto, a importância da forma na definição dos custos é geralmente ponhecida de modo bastante superficial. O quase desconhecimento desse fato leva os pfquitetos a se preocuparem apenas com a especificação dos materiais, com grande jdestaque para os revestimentos.

[Existem casos, e não são raros, em que essa definição se dá na oportunidade da compra P°s materiais, com a obra em fase adiantada de execução. A bem da verdade, esse custo pomeça a ser definido, de maneira marcante, nos primeiros "traços" do estudo preliminar, portanto, torna-se essencial que os arquitetos passem a se preocupar com o assunto que p e expõe a seguir e mesmo a dominá-lo.

O Custo dcjs üocbòos ii-J.i>n

Estudando-se a relação entre volume e superfície de algumas formas geométricas, concluiu-se que, para envolver um mesmo volume, são necessárias superfícies diferentes. A esfera é a forma mais otimizada, pois, para envolver determinado volume V, é utilizada a menor superfície, comparada com as superfícies necessárias para envolver o mesmo volume V das demais formas geométricas. Abaixo da esfera, seguem-se o cilindro e o cubo (para citar formas mais conhecidas) em ordem decrescente de relação superfície/volume.

À medida que a forma de um edifício se afasta da geometria das figuras mencionadas, aumenta a relação entre a sua superfície externa (fachada) e o volume envolvido. Desse modo, podemos dizer que as formas esféricas, cilíndricas e cúbicas são as mais económicas do ponto de vista da relação superfície externa (fachada)/volume envolvido. Apesar da teoria nos indicar o caminho da otimização, existem os aspectos práticos, iimitantes, como códigos de obra, aproveitamento de ângulos de insolação, vista, adequação ao entorno, que, necessariamente, devem ser considerados.

A escolha da forma do prédio deve ser buscada, portanto, procurando atender à otimização entre superfície da fachada e volume envolvido. Entretanto, deve considerar, também, aspectos que facilitem a venda do produto, ^ j

O quadro seguinte ilustra a importárícia da forma escolhida para envolver determinado volumeJEscolheu-se o edifício ARj4,^empreendimento realizado pela regional Goiás, cujas dimensõiÍJ_Qx3Q^ de 15.000 m". Tornando constante o volume de 15.000 m3 , calculamos para esfera, cilindro, cubo, prisma de base quadrada e o prisma do próprio edifício, as superfícies correspondentes.buscando assim a comparação das demais figuras em relação à mais otimizada, ou seja, a esfera.

Figura • Volume ;y-. : Superfície Total Percentual de

Acréscimo em Relação à Esfera

Esfera raio = 15,3m 15.000 2.491 m2 1.00

Cilindro raio = h = 16,8m 15.000 3.554m2 1.21

Cubo lado 24,7m 15.000 3.650m2 1.24

Prisma Art-1 com base

quadrada 17,3x17,3me h = 50rn

15.000 4.0S0m2 , 1.38 / /

* Prisma Art-1 base 10x30m e

h = 50m 15.000 - - /• 4.050m2 : 1.56 ]/

* Edtffcio ART-1 construído

Quadro 5

,onsiderando os resultados do quadro e os aspectos p' rramente teóricos, conclui-se que, ^otando-se, para o edifício ART-1, a forma de 17,3x17, 3X50 m (base quadrada) ao invés jg 10x30x50 m (base retangular), obteríamos uma redução na superfície do edifício j a c f t a d a ) _ d e 540 m (cerca de12%). Esse número repn-?enta uma economia substancial i 0 c u s t o da fachada e por conseguinte no custo total cí 0 brg .

gduz-se daí, mais uma vez, que a escolha de forma:-- baseadas somente em fatores stéticos ou em duvidosas liberdades criativas", sem a necessária preocupação com as •mensões das superfícies externas, pode até dificultar a viabilidade do empreendimento.

custos gerados no momento de concepção da facha. tanto pela forma, quanto peio ;o de materiais de melhor qualidade, devem ser justi ir.cados E natural aceitar que as chadas mais recortadas e esteticamente mais ricas apresentem custos mais elevados.

fndice de Compacidade

custos das fachadas, como já vimos, são definidos no$ primeiros traços que são dados sentido de arranjar os espaços do pavimento-íipo « 0 edjfíCj0> Portanto, é de todo

jnveniente que o arquiteto disponha, nesse instante, u m instrumento de medida e Iraliação. Como ele está trabalhando a nível de planta do pavimento tipo, vamos considerar, kra efeito de referência padrão, o círculo, que é um plan0 da esfera. Para medir e avaliar fm certa objetividade a relação entre as paredes que evolvem o edifício (fachada) e a • >a de piso do pavimento tipo, foi estudado o que conhece como ÍNDICE DE )MPACIDADE dos edifícios. Esse índice é definido como a relação percentual que existe

|tre o perímetro de um círculo de igual área da projeção ü 0 pavimento tipo e o perímetro suas paredes externas (incluídas as varandas). A Mação matemática usada para

:>ressá-la é a seguinte:

de:

= índice de compacidade;

= perímetro de um círculo de área igual à do pavimento-tjp0;

= perímetro das paredes externas, em planta, do pavirr(í?ntotipo.

ranae importância do índice de compacidade é a-sua inq^ação como fator de custo. O to de construção é inversamente proporcional ao4ndict de compacidade.

mando Ap à superfície do pavimento tipo, podemos rr«r,ejar a equação do índice de opacidade como se segue:

O Custo das üuoisüi.:. /,>quiiolúni

Em outras palavras, o índice de compacidade nos mostra o quanto estamos nos afastando da relação válida para o círculo, cujo índice de compacidade é igual a 100%.

No quadro abaixo, alguns índices de compacidade para uma mesma área de pavimento-tipo:

Quadro 6

O Cu'Au dui Üccisoas Arquit'j'.ùrticus

porque ES Fachadas têm Custo Alto

paredes externas respondem por funções específicas do edifício, como beleza, proteção ntra o tempo, iluminação e ventilação. Para o atendimento dessas funções, ela necessita ;orporaf elementos que custam mais em relação a outros de uso interno. Entre aqueles ^mentos, destacamos as^sguadrias, guarda-corpos e caixas para acondicionado.

ra melhor compreensão, vamos comparar os custos das paredes internas e externas do iíicio AHT - 1_da regional de Goiás, considerando, para a mesma tachada, materiais jicados para os padrões superior, médio e inferior.

adro 7

sse quadro, podemos tirar as seguintes relações, por padrão.

xfôí : : /.V

O Custo cias bRJ0IT;õts Arquiutònics

podemos_concluir, então, que^med ida que sofisticamos os materiais, a relaçãqentre o custo das paredes externasjfachadas^e o das internas pode chegar a 4;1.Jsto_oçorre, geralmente, nos padrões mais altos e sofisticados, cujas tachadas podem receber granito, esquadrias de alumínio anodizado em bronze ou preto, vidros em cor, guarda-corpos com estrutura de alumínio de cor e vidro temperado, enquanto que, no inferior, o nível de sofisticação, normalmente, é mais restrito.

Destaque especial deve ser dado ao mais importante componente da fachada: as u esquadrias de alumínio^Além de influenciarem fortemente o resultado estético e o conforto y

ambiental, são responsáveis por cerca de 14% do custo de materiais ou 9%,a 12 % do , ~~custo total de construção^ie nossas obras. É dê 4:1 aTelação entre o custo de esquadrias ^ J ,

de alumínio e o custo de paredes externas revestidas de pastilhas. (y

Portanto, o dimensionamento, o uso das anodizações bronze e preto, o uso das venezianas, o uso de linhas mais robustas e o uso de elementos de fachada em alumínio devem ser questionados a fundo e compatibilizados com o padrão do empreendimento.

t& Densidade de Paredes

Já sabemos que as paredes externas custam mais e que o desenho delas define a forma do edifício. O índice de compacidade indica o quanto esse desenho se afasta da forma mais econômica, no que se refere diretamente ao custo das paredes externas. Entretanto, à medida que o índice de compacidade decresce, outros aspectos normalmente são afetados, o que vem contribuir para o aumento global do custo. A seguir, são citados alguns

v aspectos:

x í » estrutura necessariamente robusta, devido à esbeltez elevada;

9jaalorlncidência de recortes, resultando em desalinhamento das paredes, com maior __guantidads de paredes~por m 2 de laje e mai^rjdgBsidariejdejgitgre s (m^delãje/ pilar);

• aumento das áreas de circulação.

Essas tendências podem ser detectadas por meio dos seguintes índices:

• de densidade de paredes;

• de esbeltez.

Densidade de paredes é a divisão da área das paredes apoiadas sobre uma laje-tipo pela área desta laje. Densidades excessivas são provocadas por recortes exagerados na fachada e/ou internamente è unidade, as quais podem resultar em desalinhamento de paredes. ParedjSSjTãoj^nM pesadas, quejjbríaam o projstista a adotar soluções que provocam:

o existência de lajes com vãos grandes, muito acima dos vãos econômicos;

e desbalanceamento da estrutura, com grandes lajes ao lado de lajes muito pequenas;

© espessura média do concreto muito acima dos valores econômicos;

c taxas de armadura muito acima dos valores econômicos; *

c dificuldades no aproveitamentojdos_momentos negativos a favor da leveza e limpeza da'esUuluräT

c o c o r r ê n c i a de muitas cargas concentradas nos pisos e cargas excêntricas nos pilares.

- n s i d a d e s de paredes muito altas podem resultar em aumentos de 20% a 30% nos nsumos de fôrma, concreto e aço da obra.

índice de esbeltez é a relação entre a altura total da torrejeajTienor dimensão dojejánaub ^circunscreve a sua planta baixa. A esbeltez da torre é fator importante no consumo de

^ncreto e aço Jndices_de_esbeltez maiores do que 6 podem acarretar consumos de aço rcjf:*!0 quadrado çtejaje, _30_% a 40% maiores do que em edifícios menos esbeltos e de '^ i^t w w /y. fc* -TW /u a i laiwi ^w wm ou i i i v iw j i i i ^uwg v ^

sma altura. ^orrespor^dendo_a_esse aumento de consumo de aço, observa-se _guenfemente, aumentos de 30%~a 4Õ% no'consumo de concreto.

demos dividir o sistema de circulação de um edifício em dois tipos:

C circulação vertical: escadas e elevadores;

II circulação horizontal: corredores de distribuição.

vadores, escadas e circulações são elementos de custo absoluto elevado. Sua única ção é promover a circulação de pessoas e bens, o quejgva aum 'custo relativo" para o orporador mais elevado ainda, por não representar condição de venda e conseqüente natividade.

serva-se que a extensão dos corredores de circulação será tanto maior quanto mais centrados estiverem os núcleos de circulação vertical.

-oluções extremas que se podem adotar para o sistema de circulação são duas:

c o n c e n t r a r a c i r cu l ação . ve r t i ca l em um mínimo de "pontos.

Conseqüência: reduz-se o n ú m e r o de escadas e elevadores, mas os corredores s &o mais extensos e, conseqüentemente, mais caros.

E s q u e m a de edifícios em fila c o m circulação verticaJ centralizada e corredor interno de distribuição horizontal.

d i s t r i b u i r a c i r cu lação vertical ao longo do edifício.

Consequência: reduz-se a extensão dos corredores, mas aumenta-se o número de escadas e elevadores.

Fioura 11 E s q u e m a cie edifícios em fila c o m circulação vertical descentralizada, t e m corredor de distribuição horizontal.

As circulações devem ser cuidadosamente estudadas nos projetos, comparando-se as alternativas acima, visando a solução mais econômica, dentro do partido e do padrão arquitetônico estabelecidos.

Os Vilões do Custo no Varejo pertencentes ao universo das micro-decisões, os "custos no varejo* são aqueles gerados a partir da definição do padrão do empreendimento e cristalizados na fase de especificação rios materiais de acabamento. Nessa fase, as medidas físicas do empreendimento estão defini dá s ,~n ao T^vendo condição de "esticá-las" ou 'encolhê-las'. Além disso, a quantidade e var iedade de itens envolvidos é muito grande, tomando as decisões muito 'retalhadas'.

Essa diversificação dmculta a noção de peso que cada componente do acabamento representa ~ na comppsição dos custos da_obra. Portanto, cabe ao profissional de especificação a responsabilidade de buscar as referências de custo para enriquecer o processo decisório, sempre em consonância com o padrão do empreendimento. Portanto, o domínio do orçamento torna-se a principal ferramenta para especificar corretamente.

_No sentido de facilitar a ^nnpreensão. vamqs estratificar o orçamento segundo dois critérios. O primeiro considera a natureza do:s:s:e^jços, oseaundo, a divisão do edifício em

jManoshorizontais e verticais."

A estratificação referente ao primeiro critério é a seguinte:

• serviços gerais: administração da obra, auxiliares de canteiro, gastos gerais, impostos e taxas, serviços públicos, canteiros de obras e andaimes;

• Infraestrutura: preparação do terreno, fundação, blocos e baldrames, contenção,jaje do 1o piso;

• obra bruta: estrutura, alvenaria, cobertura, tratamento, instalações, revestimentos de argamassa e gesso e contrapiso de argamassa;

• obra fina: elevadores, esquadrias de madeira e fenagens, esquadrias metálicas, acabamentos de parede e teto* acabamentos de piso, vidros, pinturas, louças e metais, bancas e tanques, diversos e limpeza.

Utilizando uma explicação simplificada, podemos dizer que a obra bruta é composta de tudo aquilo que~cTciientenão vê e a obra fina de tudozaquilo que o cliente vê

Quando restringimos o raciocínio apenas à fase de concepçáo, verificamos que, na obra ^ a i g £ i c i l £ f [ r ^ para maior quanto para menor, i e cornparada corTips serviços_gerais. infraestrutura e obra bruta. Essa flexibilidade, se não trabalhada corretamente, torna-se um risco de custo bastante significativo e que pode ser melhor avaliado quando estratificamos o orçamento segundo planos horizontais e verticais

edifício. Ver quadro 8, a seguir:

Quadro B

Anaiisando-se o quadro 8, conclui-se que os planos horizontais apresentam pouca flexibilidade econômica em relação ao custo dos materiais de acabamento. Observamos que dqsjO% de seupeso, 82% estão comprometidos com a parte horizontal~dã^eMnrtufa resisterüe (lajes, vigas e bíocos dé f und ação), contrapiso e cobertura.

Já cs planos verticais retratam uma situação de maior flexibilidade econômica para adequação da especificação dos materiais de acabamentq;_Destacamos que, do total dos elejinentos verticais, os acabamgntos_vgrticais (portas, ferragens, pintura, azulejos, cei^rT^r^s lJouç^s,jevg^imento fachada e outros)^ somados, às esauadrias externas e internas, repres^ntam^761ó. Logo, G nossa atenção quando estamos elabprando a especificaçâo de uma obra.

ÍLcnamar a atenção para alguns ambientes, entre eles: varandas, banheiros, cozinha, jeserviço, etc, que são "habitar natural dos vilões do custo no varejo. A^ áreas íLias por esses ambientes revestidos nas paredes e pisos com produtos cerâmicos melhados, denominamos de áreas frias. Nessas éreas estão presentes as louças,

j r^ancas, banheiras, etc, que, juntam entecom o revestimento cerâmico, tornamo metro q u á ^ ^ ^ d e ó b f a l l n i r c ^ 150% maiorque o

r^adradcTda^rat ina dalPoj^Táreas, chamadas oe quentes. 7

\ S í n t e s e Sr deve ser o denominador comum no julgamento dos benefícios gerados nos

por todos os aspectos e enfoques das decisões arquitetônicas: estética, .Éildade, durabilidade, conforto ambiental, forma e técnicas construtivas.

ç. o aspecto custo nas decisões arquitetônicas tem sido relegado a segundo plano ístormação acadêmica dos arquitetos e ao baixo nível de exigência das empresas

fc S m no mercado em relação ao assunto.

áíses arquitetônicas podem ser divididas em:

I «=ro-de cisões: que tratam dos estudos de massa, na fase de estudo preliminar;

| efo-decisões: que tratam das propostas de especificação da obra.

j tedecisões deverão sempre ser direcionadas para as garagens, áreas de fachada I Épes verticais e horizontais.

\ \ \ ( f éadecisões, oriundas da definição do padrão do empreendimento e cristalizadas na I Especificação dos materiais de acabamento, deverão sempre ser direcionadas para I zsãia - elevadores, esquadrias, ferragens, acabamentos de paredes e tetos,

jsatos de pisos, vidros, pinturas, louças e metais, bancas e tanques, onde há maior â ü e de alteração de custo e maior impacto no orçamento.

A Prática da Ene o!

introdução

O objetivo da Encol é a maximização dos resultados, atendendo à satisfação dos clientes e assegurando a manutenção e o desenvolvimento dos recursos humanos.

O principal meio para atingir esse objetivo é a viabilização dos empreendimentos. Essa viabilização passa necessariamente pela postura das pessoas envolvidas no processo de concepção, produção e venda dos empreendimentos. Contribuir para a viabilização é admitir a postura de renunciar a determinados valores pessoais que influenciam as decisões, em favor dos valores da empresa e do cliente, procurando utilizar a maneira holística de pensar, que prioriza a visão do todo.

Assim, estaremos buscando o maior diferencial possível entre a ponta da receita e a ponta das despesas, com um padrão de qualidade que atenda às exigências do cliente. No que se refere às receitas, não custa lembrar que estaremos sempre limitados pelo mercado, a despeito do nosso poder de indução através das estratégias de marketing disponíveis.

A flexibilidade de manobra concentra-se no campo das despesas. É principalmente na administração dos custos de obra que a empresa pode se diferenciar através da sua capacitação e competência. Como já sabemos que grande parte desses custos origina-se dos "traços" do arquiteto, deduz-se daí ser da maior importância a prática de projetar, buscando-se situar o projeto dentro de parâmetros adequados de custo e qualidade.

A prática da Encol de projetar e especificar visa a aproveitar melhor táticas jque vêm sendo adotadas pelas áreas tecnológica e industrial, tais como:

* a i nleaxação. vertical, através do processo de industrialização d o Grupo, g ue produz hojg esquadrias, compensados, peiliiadõs de madeira (pisos, marcos, alizares,

^__jodapés]_eJintas; c 3padronização crescente do processo construtivo, que vem induzindo as equipes de

engenharia para a Tinha de montagem", entendidos os diversos itens da obra como componentes. -

Acreditamos que a prática da Encol permitirá o aproveitamento da produção seriada das nossas indústrias e facilitará o nível crescente de padronização do processo produtivo da nossa empresa. E, como destaque,--reduzirá, através_do aumento da velocidade de

^ngg^g i l LJ l i gnP 0 entre o desembolso para a compra do terreno e o lançamento do s ^ ^ ^ n d j m e n t o , o que representa a oportunidade de antecipação da entrada de recursos •financeiros.

\ arte de projetar estará a serviço da velocidade de concepção e dos custos compatíveis r-om a qualidade esperada pelo cliente desde que:

& os setores responsáveis pela concepção e coordenação ae projetos e peia produção estejam integrados e compatibilizados quanto aos objetivos da empresa;

c estejam definidas as diretrizes de projetos, através de referências qualitativas e quantitativas;

e o processo de comunicação entre os projetistas e a empresa esteja clareado.

* prática da Encol vai além. Exige compreensão mais ampla de conceitos que vão desde a relação de parceria entre o projetista e a empresa até a padronização de materiais de acabamento, passando pela conceituação de faixa de mercado, repetição de projetos, etc. = o que procuraremos detalhar a seguir.

D Conceito de Parceria

i Encol, por três razões principais, sempre contratou escritórios externos para desenvolver s projetos de arquitetura, estrutura e instalações, a saber:

• evitar a monotonia: um escritório próprio tende a gerar projetos com características muito semelhantes, além de.,_por questões de hierarquia, o arquiteto da própria empresa ter reduzida_£ua jorça_de_argumentação;

• evitar o "inchaço* na estrutura administrativa: não seria recomendável manter uma estrutura de projetos - necessariamente robusta - face à histórica inconstância do mercado;

• manter a velocidade de elaboração dos projetos compatível com a demanda: as oscilações do mercado não permitem -que a estrutura interna tenha suficiente flexibilidade para atender a abruptos aumentos da demanda de projetos, isto comprometeria a velocidade de elaboração.

-nte dessa realidade, a Encol decidiu investir nas "parcerias11 com arquitetos, calculistas instaladores. A parceria consiste em trabalhar com profissionais de reconhecida apetência, que se disponham a projetar com-base nas diretrizes da empresa,

(•'idamente negociadas. Em contrapartida, a empresa procurará compreender e respeitar , :2ão individual.de cada projetista quanto à criatividade e processo de trabalho de seu -ritório.— - -

k r u'T.a forma prática, podemos sintetizar que a parceria se dá na sua plenitude quando I :ntsresses de parte a parte são conciliados. -

Quadro 9

A Escolha do Arquiteto Todo profissional tem preferência por determinadas tarefas. Os arquitetos não fogem à regra. Da mesma forma que os médicos se direcionam para áreas de maior identificação com sua vocação, os arquitetos voltam-se, preferencialmente para um determinado tipo de projeto, muitas vezes tornando-se especialistas. Uns gostam de projetar casas, outros, prédios comerciais, outros, prédios residenciais. É claro que a dedicação e o compromisso com a perfeição são muito mais fortes quando as pessoas têm vocação e gostam daquilo que estão fazendo.

A escolha errada constitui um risco que pode ser refletido nos inaicaaores de resultado. Portanto, é necessário que exista por parte da empresa a preocupação em contratar o profissional certo. Por outro lado, convém que o projetista faça uma avaliação realística de suas próprias potencialidades, a fim de evitar desenvolver projetos que não se coadunem com a sua vocação.

A Contratação Simultânea

Logo após escolhido e contratado o arquiteto - com vocação para o programa escolhido para o empreendimento - devem ser contratados os demais projetistas (estrutura, instalações e outros). Lembramos que estamos montando uma equipe que vai interagir durante um bom período de tempo. Portanto, a qualidade final dos projetos reflete não só a competência específica de cada projetista, mas principalmente a interação facilitada pelo nível de relacionamento entre eles. Quanto melhor este nível, melhor a produtividade e a possibiiidade de realização profissional.

A quase simultaneidade na contratação dos projetistas de arquitetura, estrutura, instalações ejoutros vai peniylir_gue_as definições e decisões de projeto sejam tomadas em conjunto^ de forma harmônica e integrada. Nasce daí o que a empresa está c h a m a n d o de "Projeto

jnteoradoh, onde são solucionadas todas ES interferências (arquitetura x estrutura x i n s ta l ações ) , ao mesmo tempo em que se obtém um instrumento adequado à execução da obra.

Cronogramas: Os Projetos no Tempo Certo

O cronograma de projetos mostra as diversas etapas dos trabalhos de projeto representadas no tempo. Busca também, indicar as dependências entre etapas (caminho crítico), bem como atividades que podem desenvolver-se em paralelo.

A.situação ideal seria iniciar a obra com todos os projetos concluídos. Entretanto, em empresas com elevado volume de construção, essa prática é muito pouco utilizada, seja pelas pressões do mercado comprador, seja pelo acúmulo residual de trabalho que o volume excessivo provoca.

A elaboração de um cronograma de projetos visa suprir a obra, no tempo certo, com os desenhos necessários a cada etapa de sua execução.

O primeiro passo para se elaborar um cronograma de projetos confiável é estruturá-lo a partir do planejamento tático de execução da obra (trajetória). Daí, nasce a idéia de prioridade. Não é possível alocar os projetistas e desenhistas em todas as plantas ao mesmo tempo. Portanto, torna-se razoável aceitar a existência de uma sequência lógica de conclusão de etapas de projetos. Essa sequência devejgstar^compatibilizada com_a sequência de execução da obra, escolhida pelos responsáveis pela produção. A situação ^ r n a - s e l i T ã i s ^ l i ^ abaixo:

Haura 12

COMENTÁRIO:

Numa situação como a da figura 12, há várias alternativas para o desenvolvimento da estrutura (principal determinante da trajetória da obra). Destacamos duas:

Alternativa 1 AJternativa 2

fundações e estrutura da torre A fundação e estrutura torres A e B ao mesmo tempo fundações e estrutura da torre B periferias C, D e E periferias C e E

periferia D

O Conceito de Faixa de Mercado Faixas de Mercado - FM - são segmentos sócio-econômicos aos quais são dirigidos os empreendimentos. Cada segmento abriga em seus limites famílias de poder aquisitivo, necessidades, preferências e cultura semelhantes.

venda , área da unidade e programa.

Preço de venda - é o valor pago pelo cliente pela unidade comprada. 8

Area da unidade - é a área que o cliente efetivamente compra. Inclui, além da área interna da_juü3iriade. as vagas de garagem e eventuais escaninhos e/ou

jd&gósitqs. "

Programa - entende-se por programa a composição das características essenciais do empreendimento, que diferenciam, de maneira marcante, um empreendimento de outro na linguagem do mercado. No programa são expressos o número de quartos (Q), surtes (s), dependências de empregada (d), se há ou não varandas (v), vagas de garagens (g), número de unidades por andar e número de pavimentos. Assim, 4Q2sdv2g/02-20 exprime um apartamento de quatro quartos, sendo duas suítes, com dependências completas de empregada, varanda, duas vagas de garagem/dois apartamentos por andar-20 pavimentos.

Podem-se ponderar os três fatores em_ordsm de importância: 60% para preço de venda. 20% para o programa e 20% para a érea da unidade.

A definição da faixa de mercado-~de~um empreendimento é responsabilidade do Superintendente Regional, tal a importância que essa definição assume, já que a partir daj são, determinadas asespeci^çõesjdg pbraj^a^oue resultammo^aspecto final do produto

Jfaghadas, revestimentos, pisos, etc),--além_de constituírem parcela significativa (cerca de 40%) do custo de construção.

; p pr,ist o Superintendente, pelo conhecimento do mercado e pela quantidade e qualidade ! jn(ormações que detém, quem reúne as melhores condições para estabelecer a íaixa ! mercado de nossos empreendimentos.

6

4 FM deve ser definida quando da compra do terreno (no estudo de viabilidade do ' -mpreend imento ) , em função do tipo de empreendimento que se adequa àquele terreno, por sua vez, o tipo de empreendimento relaciona-se intimamente com a localização do !0 r reno, com os empreendimentos vizinhos e com a própria avaliação da situação atua! do ^ercado.

Encol optou por definir o mercado de seus empreendimentos residenciais em 5 faixas: A, B, C e D. O comportamento das principais variáveis em relação às FM pode ser

oservado no gráfico a seguir:

áfico 2

sralmente, as faixas AA, A, C e D têm seus limites bem definidos. As dúvidas surgem nos jpreendimentos FM B. em que a variação do programa, de preços de venda e de -pecificações é mais extensa. Acresça-se o fato de que a majoria de nossos preendiméntos situa-se na faixa.B. A solução foi dividír álalxa B em três 'sub-fatxas8^ „ .

^mí— :— /\A •: programa e especificações aproximando-se da FM "C\

programa e especificações bem características da FM "B\

: programa e especificações aproximando-se da FM "A".

s?ões Específicas:

-^nos imaginar algumas situações envolvendo a definição de FM. Examinaremos duas

C Regional estruturada e com boa vivência local: O caso de Goiás. Com base em sua experiência, na história e no crescimento da cidade, a regional Goiás montou o quadro a Seguir, que dá referências básicas para a definição das FM de seus empreendimentos.

Quadro 10

Por aproximação,pode-se enquadrar cada novo empreendimento em sua devida FM, com razoável segurança, já que todos os fatores estão contemplados.

E Empresário iniciando atuação em cidade não conhecida: Qual deveria ser o procedimento desse empresário para definir a FM do seu primeiro empreendimento? A saída seria utilizar a concorrência, visitando empreendimentos, pesquisando preços de venda, áreas, programas e terrenos.

Conclusão:

Cada regional poderá estabelecer um quadro de faixas de valores de preços de vend2, áreas e programas, visando a auxiliar na definição da FM de seus empreendimentos, como mostrado a seguir:

Quadro 11

:ada novo empreendimento seria enquadrado nessas faixas, resuttando dai a sua FM.

coordenação: Conceito e instâncias

;m prédio é construído a partir de desenhos e especificações, que chamamos de "projetos", sses projetos podem ser divididos basicamente env -

• arquitetônicos: que determinam os volumes e os aspectos visuais e as distribuições

espaciais;

• de estrutura: que garantem a estabilidade do prédio;

• de Instalações: que abrangem a alimentação e o esgotamento do prédio e permitem que ele ofereça condições de habitabilidade;

.Lgomplementares: projetosde paisagismo^de segurança e outros.

2 compreendermos melhor o conceito de coordenação de projetos, vamos fazer uma paia com o corpo humano. O corpo humano é gerado a partir da fusão de "cargas" =ticas que definirão a forma, a estrutura óssea, os órgãos e o sistemas (circulatório,

[•°so, respiratório). O resultado é responsável peia perfeita integração dessas partes, a ' vai satisfazer a inúmeras exigências e funções do corpo, tais como: andar, ouvir, ver,

'^siderarmos o projeto de .arquitetura como a-^forma*, o projeto de estrutura como a .-"•ura óssea" e o projeto de instalações como.d "sisiems circulatório*, podemos ; -2rar a carga genética como a metodologia de integração aos projetos. A aplicação

A Prática da Encol

dessa metodologia é conhecida no meio técnico como "Coordenação de Projetos". *

A coordenação de projetos implica o conhecimento e o atendimento das exigências de seus três usuários:

c construtor: o projeto deve levar em consideração as tecnologias de execução utilizadas pelo construtor; deve considerar, também, as limitações de custo;

c- morador: o projeto dever atender às preferências dos ciientes quanto aos aspectos estéticos, de funcionalidade, de ergonomia e de conforto ambiental;

c mantenedor: o projeto deve levar em conta as futuras atividades de manutenção, a cargo do condomínio, tais como: limpeza, consertos e segurança.

Quanto aos níveis de responsabilidade pela coordenação dos projetos, podemos considerá-los em duas instâncias:

e primeira: responsabilidade pela coordenação entre os projetistas.

• segunda: responsabilidade pela coordenação entre a Encol e os projetistas contratados.

A nosso ver, a primeira responsabilidade é do arquiteto-parceiro, já que os demais projetos dependem do projeto .de arquitetura, ou seja, são complementares a ele. Portanto, a iniciativa, a nível de projetistas, para promover-as reuniões com o sentido de "iigar* os projetos deve ser do arquiteto-parceiro.

Na segunda instância, a coordenação visa a adequação de todos os projetos à política de produto da empresa e deverá ser feita pelas gerências de produto das regionais.

Como no corpo, a forma, a estrutura óssea, os órgãos^ o sistema circulatório funcionam de forma harmônica, no caso dos projetos deve ocorrer o mesmo. A coordenação de projetos visa a garantir essa harmonia e a evitar o surgimento de interferências, que redundam em gastos desnecessários(desperdícios), fatalmente repassados às etapas da obra.

Manter uma gerência de projetos na regional, com a tarefa primordial de coordenar os diversos projetos, assume uma importância muito maior que a maioria das pessoas pode perceber à primeira vista. Essa Importância ressaita quando analisamos a natureza do processo em si.

No caso da construção habitacional, o terreno condiciona à elaboração de, praticamente, um projeto diferente para cada empreendimento: Além disso, a quantidade de serviços que se sobrepõem é astronômica e são executados, de modo gera!,por mão-de-obra de baixa qualificação, aliada a um alto índice de rotatividade.

Plan to , a coordenação de projetos na área habitacional deve atender a um alto nível de Agência em todos os empreendimentos.

informações para a Concepção

| c o n c e p ç ã o pode ser vista sob o aspecto sistemático, onde a entrada são as informações ; ..~r3 a concepção, o processo é a própria concepção e a saída, os estudos preliminares.

l:'ocesso de concepção é função direta da qualidades quantidade das informações |:bidas pelo projetista.

"rto melhor o nível de detalhamento dessas informações, maior a tendência ao ^ento de soluções adequadas.

?'Jir, detalharemos as entradas.

Briefing do Produto (ver.anexo I)

O preenchimento da planilha anexa conduz a uma maior segurança conceituai sobre o projeto. Ela é uma ferramenta que sistematiza e ordena as informações de maneira qu£, à medida que os campos vão sendo preenchidos, ambas as partes - arquiteto-parceiro e Encol - vão adquirindo a perfeita compreensão das expectativas em relação ao projeto.

Sondagem E importante que sejam conhecidos pelo projetista os relatórios de sondagem, que vão auxiliar de maneira decisiva na solução das garagens, além de permitir a decisão de concentrar ou não uma carga maior por bloco de fundação.

Levantamento Planiaitimétrico É imprescindível que o projeto seja desenvolvido com base em um levantamento planiaitimétrico confiável, que deve ser detalhado e conter as seguintes características:

• ângulo de confluência das divisas;

• „dimensões reais e dimensões legais;

• curvas de nível;

• situações do entorno ao terreno (tipos de construção, alturas);

• níveis dos vizinhos;

• descrição de uso dos vizinhos:

• legendas padronizadas;

e definição de propriedade dos muros divisórios existentes;

• localização exata de elementos no terreno: árvores, poços, construções;

• norte magnético.

• escala 1/200;

O projetista deve visitar o local da obra logo que esteja de posse do contrato do projeto.

Uma vez que as entradas completas ^stejam com o arquiteto parceiro, haverá reais condições de serem gerados os estudos preliminares: de arquitetura, estrutura e instalações. ~

O Comitê de Projetos^õ-Específicações - COMPE - Mtz

Criação e Vantagens _ :.

Criado em 13/02/89, o Comitê de Projetos e Especificações - COMPE - foi concebido com o propósito de melhorar o desempenho da prática de projetar. A experiência acumulada e — .

g oportunidade de cruzar as informações entre as regionais permitiu às Diretorias de p r o d u t o e Produção realizar um trabalho conjunto qus vem trazendo os seguintes benefícios para a empresa:

e Melhorar o processo de Coordenação dos Projetos, visando a incorporar o maior número de variáveis possível às análises;

c Tratar estatisticamente os índices de projeto;

o Identificar os projetos de boa performance, candidatos à repetição;

g Permitir o planejamento das compras e atividades da Divisão de Indústrias;

c Conhecer com antecedência a estimativa do custo de construção da obra;

e Antecipar problemas de projeto e debatê-los com os responsáveis diretos, a tempo de permitir adequações e correções;

e Retroalimentação.

A mecânica de trabalho entre o COMPE da Matriz e as Regionais tem permitido uma razoável organização na rotina dos projetistas parceiros. Já se observa um aumento significativo na velocidade de concepção. '

0 papel do COMPE-Mtz é indicar os pontos considerados incompatíveis sob a ótica da política de produto, tecnologia e marketing da empresa. Fica, portanto, para as regionais a tarefa de encontrar as soluções apropriadas.

As regionais criaram seus COMPEs, que funcionam como instâncias locais de análise e coordenção,objetivando principalmente, antever problemas e solucioná-los na fase de estudo preliminar.

Optou-se pela criação de dois COMPEs regionais:

COMPE 1:Composto pelo Superintendente Regional, Gerente de Produto, Gerente Técnico, Gerente de Atendimento ao Cliente (GERAC), Gerente de Vendas, Supervisor de Vendas, Supervisor de Obras e Administrador de Obra (se já houver designação). Neste estágio, são analisados o estudo preliminar do pavimento tipo g„asL soluções de garagem e verificação do atendimento ao briefing. O objetivoT^TOmpãHbnSras diferentes óticas em relação ao projeto: custo, distribuição espacialrfuncionalidade, estética, vendas, execução, manutenção.

-OMpe 2:Compostopelo Superintendente Regional, Gerente de Produto, Superintendente de Produto, Gerente Técnico, Supervisor de Produção, Especialista de Estrutura, Especialista de Instalações, Adminjstrador de Obra (se houver) e Arquiteto Parceiro. É analisado um estudo ^preliminar completo, no nível do que é encaminhado ao COMPE-Mtz, .levantados os problemas e encaminhadas as soluções aos parceiros para alteração.

A hrüUcu / , r j i

Após o COMPE 1 e o COMPE2, os estudos preliminares Dão apresentados ao COMPE-Mtz pela regional.

a 6

Funcionamento A nova postura - tratar os projetos de forma harmônica e coordenada - tende a gerar estudos preliminares de projetos também harmônicos e coordenados. Quando concluída a proposta de estudo preliminar, resultado da interação das idéias da equipe de projetistas- Arquiteto, Calculista e Instalador - e analisada peia área de produto da regional (COMPE 1 e COMPE 2), eia deve ser encaminhada ao COfvlPE-fótz, constando da seguinte documentação:

E Arquitetura:

e planta baixa humanizada do apartamento-tipo - escala 1:50;

© planta baixa do pavimento tipo - escala 1:100;

«• planta baixa da garagem - escala 1:100;

e planta baixa do pavimento de uso comum - escala 1:100;

© planta de situação - escala 1:200;

• corte esquemático - escala 1:100 ou 1:50;

• perspectiva (mostrando especificação de materiais de acabamento);

• planilhas "Briefing", "informações para o Comitê de Projetos (ICP)" e "Fachada (Custo e Cor)", (ver anexos II e III);

e Especificação básica.

E Estrutura (pré-lançamento):- -

• Planta de forma do pavimento tipo - escala 1:50; -

• Planta de um dos níveis do embasamento - escala 1:50;

•^Preencher índices estruturais da ficha

É Infraestrutura:

e Responder ao questionário da ficha "ICP";

• Laudo de sondagem.

0 Instalações:

o Preencher Briefing;

c Plantas do tipo, PUC e sub-so!o com lançamento das intalações (pontos) - escala 1:50;

c Mostrar soluções dadas com relação a espaços : reservatórios subterrâneos, colunas, prumadas, medidores.

E Gerai:

e Estudo de viabilidade para compra do terreno(antigo estudo para compra do terreno),

c Solução de elevadores.

Padronização dos Materiais de Acabamento

Já vimos que a tarefa de projetar e especificar nos países mais adiantados é facilitada pela ampla padronização de componentes, cuja política, geralmente, é patrocinada pelo próprio governo. A construção habitacional no Brasil combina dois ingredientes que a condenam a lamentável atraso tecnológico:

* aprópria natureza do negócio, onde o jerréno condiciona o processo de concepção eprodução;

• ausência de política de padronização por parte do governo.

Resulta disso o nível de despadronização alarmante observado no setor, tanto por parte dos fornecedores quanto dos próprios construtores.

Considerando esse cenário, a única alternativa para mudar a situação é criar uma política de padronização de componentes no âmbito da própria empresa. Os pré-requisitos para viabilizar essa mudança são dois: vontade política da direção e volume de compras.

A Encol preenche amplamente esses dois requisitos:

fc existe uma sincera determinação da Diretoria no sentido de aproveitar as vantagens da padronização, frente a um volume anual de obras de cerca de t ,2 milhão de metros quadrados; ' - ~

c o nível de viabilidade econômico-financeira atingido pela empresa.

j Política própria de padronizar traz no seu bojo três principais vantagens: qualidade, j -duçáo de custos e produtividade.

A Pratica o a Encol

Podemos observar o seguinte:

Sobre a quaiidade:à medida que a empresa reduz o leque de alternativas dos materiais de acabamento, tem oportunidade de escolher no mercado materiais com atributos de qualidade comprovados, além de poder manter na ponta do recebimento um controle de fácil operação.

Sobre a redução de custos:o aumento no volume de compras de materiais iguais resulta na redução dos custos unitários.

Sobre a produtividade:Tende a aumentar, em consequência da simplificação e do próprio processo produtivo. Obs: a padronização deve considerar a capacidade de produção das fábricas. Além disso deve observar as culturas e valores regionais dos clientes. Deve ser flexível para adaptar-se às mudanças que ocorrem tanto no processo produtivo da própria empresa quanto no dos fornecedores de materiais. O mais importante é a compreensão de que o nível de padronização varia de forma inversamente proporcional ao poder aquisitivo do cliente, ou se ja 4 j |uarüo.^ níve 1_ de=paaronização, menor o podar aquisjtLvõrA^íxo, gr^fíco que demonSra^ssãlB^íãr

Gráfico 3

Para que a política de padronização tenha êxito, convém compreender os materiais conforme sua natureza. Dividimos os materiais de acabamento em dois grupos: os materiais naturais e os ditos industríEJizados. ^ i - iT '

Materiais naturais são aauelesçujos componentes foram extraídos de florestas e jazidas e cujo beneficiamento manteve-as características naturais do material, como cor, textura, dureza, brilho. Ex.: granito, mármore, pedras decorativas, madeira. Como os métodos de transformação são simples e exigem pouco Investimento inicial; o mercado f o r n e c e d o r - d o s

jurais é pulverizado, predominando as pequenas empresas, com baixo nível de ^fjssionalização e exigência com a qualidade.

I5teriais ditos industrializados são aqueles que, a despeito de seus componentes terem .jggni também em jazidas e florestas, sofrem processos complexos de transformação .jro-química.. Esses processos alteram as características naturais^os_compooeniesJais

azulejos, ' ..jç^sTtapetesTtintãsTEsselTÍ^^ é constituído de grandes e médias empresas, com

;Vado grau de profissionalismo e tecnologia, o que assegura a manutenção de um bom ;.3, de qualidade.

•|arealidadejeya à constatação dgjgue_os materiaisjnaturais.devem ser objeto.de um •ntro|e muito mais rigoroso do que o exercido sobre os industrializados. A Encol deve •itrolar desde a escolha da matéria-prima até a entrega do produto em nossos canteiros, asando pelo processo de beneficiamento. Pelos motivos expostos, pode-se verificar a jlência de um forte componente de risco, inerente aos materiais naturais, o qual deve •considerado quando da elaboração da especificação.

-mo resultante da associação da vontade política de padronizar com os conceitos de ca de mercado, a Encol criou a_Relação de Materiais Padronizados - BMP, que abrange ;os os materiais de acab^erítõ^iíecionadõs para uso em nossas^obras, informando: "stõíiferência, caracteTístícã/fãmanhõ, marcãTpãdra5ríõrnecedõr7FT/[ ~ ~

-,MP é distribuída bimestralmente às regionais e à Matriz.

reas Geradas pelos Projetos: Conceitos e Análise :.2tos de arquitetura geram volumes: edifícios residenciais, comerciais, hospitais. No anto, tradicionalmente, os valores referentes à remuneração de projetos, aos custos de

a°s preços de venda, são expressos em unidade monetária por unidade de área "E/m ; Cr$/. m ; BTN/ m ). A criatividade dos arquitetos, engenheiros e advogados olvidos com projetos favoreceu a proliferação de considerável número de conceitos e

de aplicação dessas áreas. Cada segmento profissional tem sua maneira própria •sar as áreas de projeto com o objetivo de calcular índices que facilitem as análises, •»tetos costumam utilizar:_área_raal construída, área coberta, área computável.

_ jfflQtjstasjutiIizam-se da área equivaiente T da área real. "Advogados, das áreas situadas na Norma Brasileira n° 140. Corretores costumam citar área útil, área total e^ de venda. ""

-oi elegeu alguns tipos de áreas ligadas ao seu negócio e, com base nelas, vem ; d o as análises comparativas dos diversos empreendimentos. A seguir, procuraremos y os conceitos dessas áreas.

Real: " _____ i p .... 1_t

Ga delimitada pelas projeções das paredes externas de cada empreendimento, principalmente, para efeito de remuneração do trabalho dos projetistas. Os preços

-istos são expressos em unidade monetária/ m2 área real (OTE/ ixt AR; BTN/ m2 AR).

C Área Privativa:

Para ilustrar esse conceito vamos considerar a figura ao lado:

Fiaura 13

Eixo tia pareoe divisória

Area privativa é constituída pela área de domínio do morador. A figura 13 e o quadro 12 ilustram as alternativas existentes.

Quadro 12

Área Equivalente:

c Concei to de Equivalência: duas grandezas são equivaléntes quando é possível es tabelecer um denominador comum entre elas, permitindo operações e comparações. Por exemplo, para somar frações com denominadores diferentes, precisamos, antes, estabelecer um denominador comum que as torne equivalentes e, por conseguinte, nos permita proceder às operações aritméticas. No caso das áreas de um empreendimento, não podemos somar simplesmente áreas de pavimento tipo, de PUC, de garagem, sem antes estabelecer para elas um denominador comum. Nesse caso, o denominador comum eleito foi o custo de construção. Como o custo do pavimento tipo é o mais representativo dentro de um empreendimento padrão, ele TõTtõmãdõ" como base e~ãssim todos^os d imi ls^ãvímentõs podem ser referidos a

, jã leT ~ " ' ' A seguir vamos exemplificar de forma prática como determinar a área equivalente a partir do custo das áreas reais de um empreendimento. A figura a seguir mostra um empreendimento típico, ressaltando suas características básicas.

A partir da figura, foi montado o quadro 13, a seguir.

Pavimento ; (1'> Area real (2)

Custo , (3) Area Equiv.

(4) Coef.

1° sub-solo 800 14.400 480 0.60

2o sub-solo 800 19.200 640 0.B0

pilotis íechado 200 3.600 120 0.60

pilotis aberto 200 3.600 120 0.60

1 ° tipo 400 12.000 400 1.00

2o tipo 400 1ZOOO 400 1.00

3o tipo 400 12.000 400 1.00

4o tipo 400 12.000 400 1.00

5o tipo 400 12.000 400 1.00

6o tipo 400 12.000 400 1.00

7o tipo 400 12.000 400 1.00

8° tipo 400 12.000 400 1.00

cobertura fechada privativa 200 6.000 200 1.00

cobertura aberta 200 1.800 60 0.30

caixa d'água 30 630 21 0.70

casa de máq. 40 840 28 0.70

Total 5570 146.070 4.869 -

Quadro 13

Para calcular a área equivalente de uma obra, devem-se percorrer os seguintes passos:

1 - calcular a área real de cada pavimento (coluna 1);

2 - orçar todos os pavimento da obra (coluna 2).

Para o exemplo do quadro 13, consideramos calculados os custos e as áreas reais (1a e 2a c o j u n a s ) ^ " 5 : ^ ^ ..

£ área equivalente (coluna 3) nasce da proporção abaixo:

^rea Real do Pavimento Tipo _ Area Equivalente do Pavimento x -Custo do Pavimento Tipo Custo do Pavimento x

caso, as incógnitas são as áreas equivalentes dos pavimentos X, Y ...

csta proporção se verifica para todos os pavimentos da obra. Passamos a resolver a proporção para um pavimento escolhido como exemplo:

Cobertura privativa aberta:

p t Logo, 60 m é a área equivalente da cobertura aberta.

kárea equivalente do empreendimento será a soma das áreas equivalentes de todos os pavimentos deste empreendimento.

bjgsultadg da divisão^da área jquivaiente pela área real de cada pavimento é chamado Kosficiente de equivalência. ~ . ~

'bte-se que, como a área equivalente é tunção do custo, e o custo é função direta da faixa mercado, a área equivalente étambém função d a faixa de. m e rcad o (FM). Log"o,"§medida

pi~èhriquecemos oü empobrVc^mos a específicação, a área equivalente vai se alterando r» relação à área real. JDaf podamos jnfejir: também que a á_rea_equivalente só poderá ser l ^tivamente calculada após concluído o orçamento de custo da õbra. ^ " "

[•-estudo de massa exige do arquiteto uma estimativa das áreas antes de dar forma a elas. -ssa etapa, a única alternativa a nosso alcance é utilizarmos índices de equivalência de "preendimento semelhante ]á construído.

finalisar e facilitar a compreensão, agrupamos os tipos de áreas por finalidade, -'smetro de análise e natureza, compondo_ o seguinte quadro-síntess:

Quadro-síntese

Tipo de Área Finaiic ade Parâmetro de

análise Natureza

privativa quantificar a área a ser vendida ao cliente para seu domínio pleno

preço de venda

é de domínio pleno do proprietário do imóvel

há predominância de custos unitários iguais

podem ser somadas sem prévia ponderação.

equivalente permitir a expressão do custo da obra em unidade monetária por unidade de área

custo de obra

inclui áreas de domínio do condomínio, além das privativas

não há predominância de custos unitários iguais

real quantificar a remuração do trabalho dos projetistas

custo de projetos

são as áreas circunscritas aos desenhos

podem ser somadas sem prévia ponderação

Quadro 14

Repetição de Projetos

Como já vimos, os terrenos condicionaram o mercado a elaborar um projeto exclusivo para cada empreendimento. Além disso, não se procura adequar aos terrenos os projetos existentes, ou mesmo optar, quando possível, por terrenos que sejam ideais para o aproveitamento dos referidos projetos. Acreditamos que essa situação perdure por dois motivos principais: o primeiro, devido à pressão da área de marketing, que vê na inovação um fim e o segundo, peia pressão dos projetistas que, na sua maioria, relutam em aceitar o que foi concebido por terceiros ou receiam perder seu mercado de trabalho. Ambas as preocupações, tanto do pessoal de marketing quanto dos projetistas são válidas e compreensíveis. Entretanto, esses fatores devem estar a serviço da produtividade do capital de giro da empresa.

Imaginemos que os terrenos fossem todos iguais e os clientes se contentassem com projetos absolutamente iguais na forma e no visual. Nesse caso, a empresa poderia elaborar apenas um projeto © repeti-lo indefinidamente. As consequências positivas seriam duas: a primeira,-ma-poptatias receitas, com a antecipação de entradas, proporcionada pela velocidade t ios' lançamentos e a segunda, na ponta dos custos, proporcionada pela padronização dos materiais e processo construtivo.

Entretanto, a realidade é outra bem diferente, visto que os terrenos são efetivamente

A Piútica a<: Encol

.rentes em sua maioria, e o mercado tem certa exigência por novidade.

-im, p ° d e r n o s caracterizar os seguintes níveis de repetição, que buscam atender aos 5 aSpectos citados:

jSde: é o aproveitamento do partido do apartamento em si, considerando somente sua área privativa dentro do pavimento-tipo, excluindo-se as áreas comuns. (Vide figura 15, detalhe a).

. é o aproveitamento do partido do andar tipo, considerando a unidade conjuntamente { com as áreas comuns. (Vide figura 15, detalhe b).

-s; é o aproveitamento do partido da torre, considerando os pavimentos tipo, observando o número de andares possíveis, de acordo com o coeficiente de aproveitamento permitido. (Vide figura 15, detalhe c).

unto: é o aproveitamento do partido da torre, conjuntamente com PUC e solução de garagem (Vide figura 15, detalhe d).

a 15

35 observar que em qualquer 'nívei9 de repetição", sempre á os a j u s t e s d e v i d o s ,

:a!mente quanto ao aspecto das ^óes do projeto, com destaque fachada.

'3r imobiliário, a entrada de receitas para o caso de projeto repetido é antecipada, um projeto não repetido. O i m p d r t ã n í ^ ã v i O ^ ^

"itre as duas situações.

"•er um terreno durante muito tempo sem transformá-lo em produto potencial de c°rrem-se dois riscos. O primeiro, financeiro, caso o terreno se desvalorize emente frente a outras alternativas de aplicação de caphaL_0__seguiidol__de

j ^P t i sLaçâo - j i a - ^ semelhante em.terreno rortanto, _p ara proteger a empresa dcTrjscõlie ver seu capMI'He giro'"com ~baixa

\ : , a d e ' devemos util izaraTêpetíçãodernoBõ^ãhãòãmeaçafõmêrcado détrabalho v ''stas, contando com suas anuências em aproveitar o que já está elaborado. t - também criar adaptações com relação à fachada, que mantenham a empresa

*'a sob o aspecto de inovação e permitam urrrmenor prazo para elaborar projetos -•^ento. "

Com base nesse princípio, procuramos traduzir em índices numéricos toda a fundamentação conceituai abordada neste trabalho.

O ponto de partida é a referência. Pode-se conceituar referência como o valor-base aceito para determinada grandeza. Uma vez definido que podemos admitir variação de x% acima e y% abaixo daquele valor, fica delimitado o "gabarito". O "gatilho" será acionado se o valor da grandeza extrapolar os limites do gabarito. Caso isso ocorra, deverá haver alguma ação que vise a justificar as causas, propor mudanças.

O desenho abaixo exemplifica:

A seguir, é apresentada uma proposta de gabaritos para os conceitos estudados até aqui. ITrata-se de uma_primeira vers|o, elaborada cõm dados de cerca de 160 empreendimentos de todas as n^sa^_regTõnais. Cada~regional deve criar seus próprios gabaritos, cohtemplando as características locais. Esses gabaritos deverão evoluir e ser aperfeiçoados à medida que o_número de amostras for aumentando.

Referências, Gabaritos e Gatilhos: A Força dos Números

"UM NÚMERO DIZ MAIS QUE CEM PALAVRAS* - PEDRO PAULO DE SOUZA

oüoarafia

1 - POR DENTRO DA FACHADA: Dipro - Encoí S A - Brasília - 19S9

2 - POR DENTRO DAS ÁREAS EXTERNAS: Dipro - Encoí S A - Brasíiia -1939

3 - CADERNO DE ESQUADRIAS DE ALUMÍNIO: Dipro - Divin - Encol S A - Brasília -1989

4 - MASCARÓ, JUAN LUÍS - O CUSTO DAS DECISÕES ARQUfTETÔNiCAS - SÃO PAULO -1935.

V 3 - 0"NE1LL, D. T H E DETERMINATION OF HOUSING COST. PART 1", THE GEOMETRY

OF HOUSING FORM" -1974 ^ J j

: - STONE, PA - "3UILDING ECONOMY", OXFORD PERGAMON PRESS -1975

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