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EL SANEAMIENTO POR EVICCIÓN. APUNTES NECESARIOS PAR A SU
POSIBLE APLICABILIDAD A LA LUZ DE LAS NUEVAS MODIFI CACIONES EN
LA LEGISLACIÓN CUBANA ACTUAL.
Msc: Grisel Galiano Maritan ∗∗∗∗
Esp: María Elena Pérez Ruiz ∗∗∗∗
Resumen:
La presente ponencia titulada “ El saneamiento por Evicción. Apuntes necesarios
para su posible aplicabilidad a la luz de las nuevas modificaciones en la legislación
cubana actual” aborda un tema de gran impacto para el Derecho Civil en general y
para el derecho de Contratos en particular, sobre todo a la luz de las nuevas
modificaciones que en el ámbito sustantivo civil se han suscitado a partir de la
implementación de los lineamentos del Partido en nuestro país.
En el contrato de compraventa, cuando el comprador adquiere el bien, el vendedor
se obliga a transferir al comprador la propiedad de la cosa con el fin de usarla y
poder disfrutar de ella de la forma más plena, empero, resulta evidente que la
obligación del vendedor no siempre se cumple, pues muchas veces ocurre que el
comprador es privado de la propiedad total o parcialmente; y por tanto los
derechos que adquiere sobre el bien son menoscabados, surgiendo para el
transferente la obligación especial de sanear por evicción.
El saneamiento por evicción constituirá una garantía para el adquirente cuando
éste sea eviccionado de su derecho de propiedad adquirido o, cuando
manteniendo este derecho, es despojado de su uso o posesión, de allí su
importancia para proveer al comprador de un medio eficaz que imposibilite la
∗ Licenciada en Derecho por la Universidad de Camagüey. Máster en Ciencias de la Educación Superior.
Profesora de Derecho Civil y Derecho de Autor de la Universidad de Ciego de Ávila. ∗ Licenciada en Derecho y Especialista en Derecho Civil y Patrimonial de Familia por la Universidad de
Camagüey. Asesora Jurídica de la Corporación Cimex en Ciego de Ávila.
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posible frustración del comprador sobre la expectativa que se creó con el contrato,
y de ocurrir el enajenante deberá pagar los correspondientes daños y perjuicios.
Palabras Claves: Saneamiento, Evicción, Contrato, Compraventa, Perturbación,
Indemnización.
I. Una introducción necesaria
En el contrato de compraventa el comprador adquiere la cosa con la finalidad de
poderla disfrutar, solo que en algunos supuestos ese disfrute no puede tener lugar,
bien porque se vea privado total o parcialmente de la cosa misma, o bien porque
esta adolezca de determinados vicios o defectos ocultos que no pudieron advertir
al momento de la compra, en ambos supuestos resultará frustrado el fin de
adquirir la cosa y poder servirse de ella, imponiéndose al vendedor una
responsabilidad especial llamada de garantía o saneamiento, que alcanza, por
tanto, la evicción o vencimiento en juicio y los vicios o defectos ocultos.
La obligación de saneamiento tiene su origen en la mancipatio romana, llevada a
cabo mediante el cobre y la balanza y de conformidad con la Ley de las Doce
Tablas. El mancipante vendedor estaba obligado a garantizar la propiedad del
comprador en el caso de que un tercero impugnase la validez del derecho
adquirido por éste último.
En el Derecho Romano, la obligación de saneamiento solamente funcionó en el
contrato de compraventa cuando el comprador era privado de la posesión de la
cosa por efecto de una decisión judicial que lo obligaba a abandonarla a favor de
un tercero, esta sólo operaba cuando el comprador era efectivamente privado de
la cosa. La obligación de saneamiento no era elemento natural del contrato, sino
elemento accidental, requería ser estipulada (stipulatio duplae).
Posteriormente en la compraventa de tipo consensual se incluía una cláusula
accesoria por la cual se establecía que el vendedor era el responsable por los
vicios jurídicos que tuviere.
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La cosa vendida y la cantidad que el vendedor se obligaba a pagar al comprador
en caso de evicción, podía ser su valor inicial o cuatro veces más, pero
generalmente el vendedor se obligaba a pagar el doble del precio recibido
(stipulatio duplae). Posteriormente el Derecho Romano consideró la obligación de
sanear como un elemento de la compraventa que operaba aun cuando no hubiera
pacto.
La regulación de las obligaciones de saneamiento no se ha comportado de forma
uniforme en la legislación comparada. El BGB alemán lo regula en los contratos
típicos o nominados. Otros, como los códigos de Francia,1 Argentina (art. 1414 y
ss.), España (art. 1461 y 1474 y ss.), Colombia, Chile (art. 1837 y ss.), Ecuador,
Italia (arts. 1483 y ss.), lo regulan en el contrato de compraventa, pero sus
normas, por vía de remisión, son aplicadas a los demás contratos en los que se
transfiere la propiedad o el uso del bien.2 El Código civil mexicano de 1929, regula
“la evicción y el saneamiento” en el libro de las obligaciones, en el título sobre el
incumplimiento de las obligaciones, arts. 2119 a 2162. Finalmente, códigos como
el portugués y el peruano de 1984 lo regulan en la Parte General de la
contratación, de modo que son aplicables a todos los contratos sean nominados
(típicos) o innominados (atípicos).
Como se aprecia, en un principio el saneamiento fue considerado como un efecto
del contrato de compraventa, luego se extendió a los contratos traslativos a título
oneroso y finalmente a todo contrato traslativo sea a título oneroso o gratuito.
Nuestro Código Civil regula el saneamiento por evicción en la parte especial del
Código, específicamente lo regula en el contrato de compraventa, como elemento
natural derivado del propio contrato, y dentro de las obligaciones del vendedor,
1El art. 1626 del Código francés dispone: “Aun cuando en la venta no se haga ninguna estipulación sobre la garantía, el vendedor está obligado de derecho a garantizar al adquirente de la evicción que él sufra en la totalidad o parte del objeto vendido, o de las cargas pretendidas sobre este, y no declaradas cuando la venta”. 2Por ejemplo, el primer párrafo del art. 1553 del Código civil español dispone: “Son aplicables al contrato de arrendamiento las disposiciones sobre saneamiento contenidas en el título de la compraventa”. Y el art. 1525 del Código civil argentino señala: “El locador responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido, o hubiese sobrevenido en el curso de la locación, y el locatario puede pedir la disminución del precio, o la rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa”.
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previsto en los artículos 341 al 345, siendo procedente exclusivamente en virtud
de sentencia firme, al existir un derecho anterior, por tanto preferente, por el cual
el comprador es despojado de todo o parte del bien adquirido, respondiendo el
vendedor de la evicción sin excusa legal, lo que incluye el derecho del comprador
a exigir el abono del precio pagado, los frutos y rendimientos si fuere así
condenado a su entrega, gastos del contrato de haberlos asumido y las costas
procesales.
La garantía por evicción es un efecto propio de los contratos en los que se
transmite un bien a título oneroso, donde quien trasmite, vende o cede el bien,
debiendo garantizar que no sufra ninguna especie de turbación en el derecho
sobre la propiedad, goce o posesión de lo adquirido. La anterior afirmación
significa que el saneamiento ofrece al adquirente una garantía de que nadie
perturbará la posesión legal y pacífica del bien vendido y de ocurrir, el enajenante
deberá pagar los correspondientes daños y perjuicios.
Como dice SPOTA,3 la evicción parte del supuesto de hecho consistente en un
ataque jurídico al derecho trasmitido. No comprende los ataques físicos. “La
evicción “producida” adviene por una causa anterior o contemporánea a la
adquisición, el adquirente (comprador, permutante, cesionario, socio, copartícipe,
aun el donatario) es privado total o parcialmente del derecho (o de su uso y goce)
que se le ha transmitido, y es privado porque se reconoce judicialmente a favor de
otro un mejor título jurídico para que sea titular de ese derecho”.
La evicción es la privación al comprador, por sentencia firme en virtud de un
derecho anterior a la compra, de todo o parte del derecho de propiedad que se
transmitió por medio del contrato de compraventa, traduciéndose en la obligación
que tiene el comprador de amparar el dominio y posesión de la cosa vendida.
Este amparo consiste en la defensa al comprador cada vez que sea víctima de la
agresión de terceros que pretendan derechos sobre la cosa que perturben su goce
y posesión, por tanto comprende:
3SPOTA, Alberto G. Instituciones de Derecho civil, Contratos, compraventa y permuta, efectos de la compraventa, cesión de créditos, locación de cosas. Volumen IV. Desalma, Buenos Aires, 1986, p. 21.
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1. Defender al comprador de los terceros que pretendan derechos sobre la
cosa.
2. Indemnizar si la cosa es evicta, es decir, cuando el comprador es privado
en todo o en parte de ella por sentencia firme.
La evicción es el antecedente del saneamiento; sin evicción no hay saneamiento,
por ello es que existe entre ellos una relación de causa a efecto. Solamente si el
tercero eviccionante priva al adquirente de la propiedad, uso o posesión del bien,
surge para el transferente la obligación de sanear al adquirente eviccionado.
Autores como ALBALADEJO Y ESPÍN CÁNOVAS4 plantean que tiene lugar la evicción
cuando se priva al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho
anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada.
Podemos definir entonces la evicción5 como el hecho mediante el cual se despoja
total o parcialmente, mediante sentencia firme a un adquirente de la cosa, en
virtud de un derecho que existía con anterioridad o posterior a la venta, que
involucra a otra persona (tercero) que tiene un derecho jurídico superior.6
En ese sentido, nuestro Código Civil en su artículo 341 conceptúa tal derecho,
cuyo tenor literal: “La evicción tiene lugar cuando por sentencia firma y en virtud de
4ALBALADEJO, Manuel. Curso de Derecho Civil español. Derecho de Obligaciones. Tercera Edición. Barcelona, 1984. p. 296. ESPÍN CÁNOVAS, Diego. Manual de Derecho Civil Español. Volumen III. Obligaciones y Contratos. Editorial Revista de Derecho Privado. Madrid, 1975. pp. 422 y 423. 5DELGADO VERGARA. Teresa y CARBALLO DURÁN, Lizette. El saneamiento por evicción. Lectura de Derecho de Obligaciones y Contratos. PÉREZ GALLARDO. Leonardo B. et. al. Editorial Félix Varela. La Habana, 2000. Ob.cit., p. 182.
6Así expresa la Sentencia del Tribunal Supremo de España de 17 de julio de 2007 sobre el concepto de evicción: “(…) Dispone el artículo 1.474 del Código Civil que, en virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1.461 , el vendedor responderá al comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida, lo que viene a integrar el llamado saneamiento por evicción (vencimiento) en cuya virtud el vendedor resulta obligado a responder de sus consecuencias frente al comprador que se ve privado, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada (artículo 1.475 del Código Civil ) con los efectos que el propio código señala (artículos 1.478 y 1.479 ). De ello resulta que cualquier privación que sufra el comprador, sea total o parcial, de la cosa adquirida por compraventa dará lugar a la obligación de sanear por parte del vendedor, salvo que ello ocurra en virtud de un derecho que sea posterior a la celebración de la compraventa (…)” F.J. Tercero.
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un derecho anterior a la compraventa, el comprador es desposeído de todo o parte
del bien adquirido.
El principal efecto que produce el saneamiento por evicción es la obligación que
tiene el transmitente, y a su vez el derecho del adquirente a que su tratamiento le
asegure la legitimidad, la validez del derecho transmitido, y que nadie pueda
perturbarlo en su derecho; y si esto ocurriera, el derecho a que el enajenante lo
sanee reparándole la pérdida sufrida, es decir, restituyéndole el valor de lo perdido
e indemnizándole por los perjuicios que esta disposición le causó.7
La acción por evicción la ejerce el adquirente, herederos o sucesores universales,
y los a título particular si es onerosa, contra el vendedor; esta garantía de evicción
funciona de pleno derecho, es decir, que no requiere pacto expreso en todos los
contratos traslativos a título oneroso.
El adquirente tiene garantía por evicción ante la adquisición a título oneroso de un
bien, oponible a terceros y al mismo enajenante que debe abstenerse (no hacer)
de actos que perturben el derecho del adquirente sobre el bien trasmitido.
El saneamiento por evicción ofrece una garantía que radica en la obligación del
transmitente de transferir al adquirente la propiedad de la cosa, y si el adquirente
es despojado total o parcialmente de su dominio por la evicción, el transmitente
quedará obligado a repararle el daño que le cause.
El saneamiento por evicción no es una responsabilidad que necesariamente se
derive del dolo o la culpa, pues la obligación de sanear existe aun cuando el
enajenante no haya incurrido en culpa alguna; el dolo o la culpa sólo hará
extensiva la responsabilidad al pago de la indemnización de daños.
En ese sentido se desarrolla la presente ponencia, en pos de fundamentar la
importancia que tiene la transmisión de la propiedad del bien como principal
obligación del vendedor, asegurándole al comprador la validez del título que
ostentará por razón del contrato de efectúo, y en caso de que el vendedor
7DELGADO VERGARA. Teresa y CARBALLO DURÁN, Lizette. Ob. cit. p. 183.
7
incumpliera con esta obligación, estará obligado a sanear al comprador por la
pérdida de su derecho.
II.1 El Saneamiento por Evicción. Etimología, Funda mento y Naturaleza
Jurídica
Etimológicamente el término evicción procede del latín (evictio-evictionis), derivada
del verbo latino evincere que significa vencer en juicio, de donde deriva evictus,
que significa vencido.8 Evicto es el que ha sido vencido en juicio y privado del
derecho que adquirió; evicente, el que lo ha vencido; obligado a sanear el que por
haber trasmitido el derecho al evicto debe responder.
La evicción es un acto que acarrea para el comprador la privación de la propiedad
de la cosa comprada, que pasa a ser propiedad de un tercero como consecuencia
de una sentencia firme en virtud de un derecho anterior a la compraventa.
Sanear, en su acepción amplia, significa hacer sano a un bien, repararlo o
remediarlo, y, en su acepción contractual, es la obligación que asume el que
transfiere un bien en propiedad, uso o posesión, de responder ante el adquirente
por las consecuencias de no poder utilizar el bien para el fin de la adquisición
como consecuencia de la evicción.
El fundamento de la obligación de saneamiento debe estar orientada a la
protección que debe otorgar el ordenamiento jurídico al adquirente, que como
consecuencia de la evicción total o parcial del derecho de propiedad, uso o
posesión, no puede destinar el bien, objeto de ese derecho, a la finalidad para la
cual fue adquirido. Por ello, el transferente está obligado a compensar
(indemnizar, resarcir) al adquirente por la privación de ese derecho como
consecuencia de la evicción.
Tradicionalmente se enfrentan dos teorías sobre el fundamento de la obligación de
saneamiento: la que considera que el saneamiento es una consecuencia de la
8REZZÓNICO, Luís María. Estudio de los contratos en nuestro Derecho civil, Compraventa, permuta, cesión de derechos. Tercera Edición. Desalma, Buenos Aires, 1967, p. 230.
8
obligación de entregar el bien; y la que sostiene que el saneamiento es una
obligación de garantizar la posesión pacífica y útil del bien.
Los que consideran que la obligación de saneamiento es una consecuencia de la
obligación de entregar el bien, afirman que el transferente debe entregar un bien
como el previsto en el contrato, porque si incumple con esta obligación se
sancionaría al transferente por incumplimiento del contrato al no entregar el bien
que pactaron, sin importar la finalidad de la adquisición. Así, afirma MAZEAUD,9 “El
vendedor está obligado a entregar la cosa tal y como se haya convenido, tal y
como se haya previsto por las partes en el contrato. En consecuencia debe la
garantía al comprador si la cosa entregada difiere de la cosa convenida; porque
lleve consigo, sin saberlo el comprador una posibilidad de evicción. La obligación
de garantía puede ser considerada así como una simple prolongación de la
obligación de entrega”.
Los que sostienen que la obligación de saneamiento garantiza la posesión pacífica
y útil del refierendicen que el fundamento del saneamiento es asegurar, garantizar
esa posesión pacífica y útil del bien, siendo determinante la finalidad de la
adquisición. Es este el criterio seguido por algunos códigos civiles, (Código
francés, art. 1640; italiano, art. 1485 y 1497; español, arts. 1481 y 1482; chileno,
arts. 1843, 1844, 1846 al 1852; argentino, arts. 2108 a 2112; y también por
nuestro Código Civil de 1987, que considera el saneamiento por evicción como la
obligación de garantía del vendedor que ofrece al adquirente la posesión legal y
pacífica del bien adquirido,10 artículo 340 c) en relación con el 341 del Código Civil
cubano. En cambio, para otros códigos, como el peruano de 1984, el saneamiento
por evicción es una consecuencia de la obligación de entregar el bien,
considerándolo además con una naturaleza compensatoria.
9MAZEAUD, Henri, León Mazeaud y Jean Mazeaud. Lecciones de Derecho civil. Tercera Parte. Los principales contratos, trad. de Luís Alcalá-Zamora y Castillo. Buenos Aires, 1974, p. 267. 10Este es el criterio seguido por el Código Civil cubano quien preceptúa dentro de las obligaciones del vendedor la de garantizarle al comprador la posesión legal y pacífica del bien vendido, art 340 c) precepto que guarda estrecha relación con el artículo 341, donde plantea que tendrá lugar la evicción cuando el comprador, en virtud de sentencia firme es desposeído de todo o parte del bien adquirido.
9
Para ambos sistemas, el que lo considera como consecuencia de la obligación de
entregar el bien y el que lo considera como una obligación del vendedor que
ofrece al adquirente la posesión legal y pacífica del bien adquirido, el saneamiento
es un elemento natural del contrato, que se desprende de su propio sentido y
alcance, mediante el cual el transmitente se obliga a garantizarle al adquirente la
legitimidad y validez del derecho transmitido, y en caso de que no ocurriera, el
enajenante deberá sanearlo por la pérdida sufrida.
II.2 Efectos de la garantía de evicción: Fundamentalmente son dos los efectos
principales.
1. La defensa en juicio: Como hemos estudiado, la defensa en juicio debe darse
por parte del enajenante hacia el adquirente. Ante un reclamo judicial sobre la
cosa adquirida a instancia del comprador, debe llamarse al juicio al vendedor que
se encuentra obligado a defender la legitimidad del título y la transmisión de la
cosa, para exigir con posterioridad el saneamiento. La citación al vendedor se
puede realizar por el adquirente, o bien por el tercero que efectúa el reclamo.
Según hemos estudiado,11 una vez citado al vendedor a juicio para poder exigirse
el saneamiento posteriormente, este está facultado para acudir o no al proceso,
pues recordemos que la demanda de evicción con su pretensión reivindicatoria, no
se interpone contra él, pero sí acude, adquirirá la condición de parte; pudiendo
contestar y exponer las excepciones en defensa del traslado dominico realizado
entre él y el adquirente. De no asistir al pleito, por el solo hecho de haber sido
notificado de la demanda es suficiente para que recaiga sobre él la obligación
posterior de saneamiento.
El enajenante, citado por el comprador, debe salir en su defensa en los juicios que
le promuevan los terceros con relación a la propiedad o posesión de la cosa
transmitida. La defensa en juicio es uno de los efectos de la garantía debida por el
enajenante. Esta es la opinión corriente entre los autores que se ocupan del tema,
quienes no han advertido la trascendencia de la transformación operada en esta
institución desde el Derecho Romano, en la cual el vendedor estaba obligado a
11DELGADO VERGARA. Teresa y CARBALLO DURÁN, Lizette. Ob.cit., p. 194.
10
salir en defensa del comprador, en tanto que en el derecho moderno esa
intervención es sólo facultativa.
Ahora bien, resulta oportuno entender la intervención del vendedor en el juicio a su
propio amparo, a quien le interesa fenecida la acción de evicción, pues de lo
contrario vendría sobre él la exigencia de saneamiento.
2. La indemnización de los perjuicios: Producida la evicción, el vendedor debe
indemnizar los perjuicios sufridos por el comprador. Pero antes de entrar en este
estudio, es conveniente poner de relieve cuál es la influencia de la buena o mala
fe de las partes sobre este aspecto.
La buena o mala fe del vendedor es en principio indiferente en lo que atañe a la
obligación de indemnizar, que no depende de conocer que la cosa pertenecía a un
tercero, y de la que no está exento aunque su ignorancia respecto de los defectos
de los títulos sea razonable; la obligación de garantía no nace de la mala fe del
vendedor, sino de la obligación de asegurar al comprador la bondad de los
derechos que integran el contenido de la propiedad que le ha transmitido.
El Código Civil cubano no hace referencia a la responsabilidad del vendedor de
mala fe. Ese vacío en la ley sustantiva civil exonera al vendedor de tal naturaleza
de su responsabilidad agravada.
En cambio, para la figura del comprador la cuestión es distinta, el principio de
actuación de buena fe reconocido en nuestra norma sustantiva12 tiene una
importancia decisiva. Si el adquirente ha comprado con la plena creencia de que la
cosa pertenecía al vendedor, puede exigir la reparación conforme al artículo 345
del Código Civil cubano, que comprenda la restitución del precio y los restantes
derechos que se expresan en dicho texto legal; en tal sentido no debe nacer el
derecho de saneamiento para quien a su costo y riesgo dio lugar al contrato a
sabiendas de la existencia de un anterior y mejor derecho, pues la celebración del
12Artículo 6 “La buena fe se presume cuando el Código la exige para el nacimiento o los efectos de un derecho”
11
contrato, no obstante, el conocimiento del peligro que se cierne sobre su derecho
importa aceptar el riesgo, de cuyo acaecimiento no podrá luego quejarse.13
El artículo 345 de nuestro Código Civil regula el supuesto de resarcimiento para el
comprador eviccionado, y el efecto que tiene la responsabilidad por el
saneamiento es dejar al comprador indemne de todos los daños que le haya
ocasionado la evicción, por ello dispone que si la evicción se declara, el
comprador tiene derecho a exigir al vendedor:
1) La restitución del precio pagado. Art 345 a) del Código Civil cubano
Comparto el criterio de DELGADO VERGARAY CARBALLO DURÁN.14 El vendedor no
deberá abonar el aumento del valor que hubiere tenido el bien al momento de la
evicción, por el contrario deberá el precio de la venta, pues la reivindicación del
tercero reveló que transmitió algo sobre lo que no tenía derecho y si no lo
devuelve se enriquecerá indebidamente, artículos 100 al 103 del Código Civil
cubano); por eso, aunque renuncie al saneamiento, el vendedor debe a su
comprador el precio, a menos que el adquirente lo haya sido por su cuenta y
riesgo (evicción inminente); situación en la que el vendedor se libera de toda
responsabilidad, ya que el comprador adquirió bajo el riesgo de perderlo todo, el
derecho que se le transmite y la suma pagada por él.
De la hermenéutica del artículo 343 de nuestro Código Civil cubano se aduce que
el vendedor no responderá de la evicción cuando así lo hubiera convenido con el
comprador (renuncia general al saneamiento), y deberá pagar sólo el precio de la
venta cuando el adquirente tenía conocimiento del riesgo de la evicción y a
sabiendas de ello se sometió a sus consecuencias, o cuando el adquirente no citó
de evicción al vendedor.
13TORRES VÁSQUEZ, Aníbal, Derechos reales, Tomo I, Idemsa, Lima, 206, p. 381. 14DELGADO VERGARA. Teresa y CARBALLO DURÁN, Lizette. Ob. cit., p. 195.
12
2) Los frutos y rendimientos, si se le hubiera condenado a entregarlos al que
haya vencido en el proceso. Art 345 b) del Código Civil cubano
El vendedor deberá también reintegrarle el valor de los frutos que el comprador
deba restituir a su verdadero propietario, pues este no siempre debe los frutos al
tercero reivindicante; a menos que el comprador actuara de mala fe, es decir, que
al momento de comprar la cosa conociera el peligro de evicción, solo entonces en
ese supuesto estará condenado a restituir.
De la exégesis de este segundo apartado del artículo 345 se puede inferir que el
legislador cubano no especificó cuando es que procede este supuesto, solamente
dice si fuera condenado, dejando ello a la decisión del Tribunal, presuponiendo
que debe pedirse en causa por el accionista, pues queda el principio que el
tribunal no puede dar lo que no se pide en juicio.
3) Los gastos y costos del proceso que haya motivado la evicción, y en su
caso los del seguido contra él (vendedor) para obtener el saneamiento. Art 345
inciso c) del Código Civil cubano
El transferente también debe pagar a su adquirente las costas procesales del
proceso de evicción, lo que sucede únicamente cuando la demanda de evicción
promovida por el tercero es declarada con lugar.
Obviamente, el adquirente eviccionado del bien tiene derecho a solicitar, en la
demanda de saneamiento que promueva contra el transferente, el pago de las
costas que genere este proceso.
4) Los gastos del contrato, si los hubiera pagado el comprador. Art 345 inciso
ch) del Código Civil cubano
El vendedor, en el caso que hubiese transmitido la propiedad de mala fe, estará en
la obligación de abonar los gastos por haber obrado con la intención de perjudicar
al comprador, debiendo en este caso indemnizarlo por todos los gastos en que
este hubiera incurrido, que de haber actuado de buena fe no hubiera tenido que
sanear.
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El Código Civil cubano, como ya referimos anteriormente, no hace referencia a la
responsabilidad del vendedor de mala fe, y por tanto exime al vendedor de la
posibilidad de responder de forma agravada por su actuar doloso.
El transferente debe reintegrar los gastos que han sido de cargo del adquirente en
la celebración del contrato; en consecuencia debe reembolsar gastos notariales y
honorarios pagados al abogado para el estudio de los títulos del bien en cuestión.
La condena de dichos extremos deben estar evidenciados de forma expresa en la
pretensión concreta de la demanda interpuesta, pues son varias las respuestas
que de la evicción declarada pueden darse como exigencia del adquirente en el
juicio por el encaminado.
II.3 La garantía por evicción. Requisitos indispens ables para su aplicación a
posteriori
Según el artículo 341 de nuestro Código Civil, tendrá lugar la evicción cuando se
prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la
compraventa, el comprador es desposeído de todo o parte del bien adquirido. Del
anterior precepto se puede colegir los siguientes requisitos para que tenga lugar la
responsabilidad del vendedor por la evicción:
1. Que exista una perturbación de Derecho
Podemos decir que no existe perturbación de derecho al adquirente por la sola
interposición y trámite de una demanda de evicción, sino cuando el adquirente es
privado, total o parcialmente del derecho adquirido por efecto de una sentencia
firme dictada en un proceso de evicción, artículo 341 del Código Civil cubano.
También en el Derecho Romano, el comprador debía esperar a que se le
desposeyera efectivamente de la cosa para poder proceder contra el vendedor por
daño derivado del incumplimiento, cuando resultare de haber recibido cosa ajena.
Queda claro que la perturbación de derecho que da lugar a la demanda de
evicción debe estar fundamentada en la existencia de un derecho anterior, habida
cuenta que el saneamiento por evicción no es procedente por otras perturbaciones
que pueda sufrir el comprador sobre la propiedad que adquirió, por acciones de
14
otros que no invocan ningún derecho sobre la cosa, aunque ocurra el despojo de
la posesión del bien, ello respondería a un proceso de amparo en la posesión.
Se considerará también perturbación de Derecho aquella realizada por un tercero
que alegue a su favor un derecho real, como son el usufructo, el uso, la hipoteca,
el condominio, la habitación, el ejercicio de una servidumbre; o el derecho
personal como el de arrendamiento; que provocarían la evicción parcial, pues en
ese caso el titular del derecho se vería afectado en el ejercicio de su derecho.
Del artículo 341 de nuestro Código Civil se puede inferir que sólo ante las
perturbaciones de derecho el vendedor deberá defender a su comprador, pues
son ellas las que discuten la legitimidad del título transmitido.
En otros términos, para nuestro ordenamiento jurídico civil, sólo hay perturbación
de derecho cuando el adquirente es desposeído del bien adquirido por efecto de
una sentencia firme que reconoce el derecho del tercero evicente, anterior a la
adquisición, y solo en ese supuesto el vendedor deberá defender a su comprador
para demostrar la legitimidad del título transmitido.
2. Que la perturbación del derecho tenga una causa anterior,
contemporánea o posterior a la venta
Cuando un tercero reclama un derecho sobre el bien transmitido y triunfa en su
reclamo despojando del bien al adquirente mediante una sentencia firme, el
transferente está obligado a sanear, siempre que el derecho del tercero tenga su
origen antes de la transferencia, o sea, antes de ésta el bien estaba dentro del
patrimonio del tercero o él era el que tenía el derecho a la posesión, uso o goce de
dicho bien, pero el transferente nunca responde por derecho de terceros que
surjan con posterioridad a la transferencia, por ejemplo, una expropiación forzosa
(Artículo 25 de la Constitución y 134 del Código Civil cubano). Sin embargo, puede
suceder que antes de la transferencia, un tercero tenía un derecho en potencia
sobre el bien trasferido, derecho que, después de la transferencia, llega a ser
exigible por dolo o culpa inexcusable del adquirente, razón por la que éste pierde
el derecho al saneamiento por evicción.
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El transferente está obligado a sanear solamente si el adquirente ha sido privado
del derecho a la propiedad, uso o posesión del bien adquirido por existir un
derecho del tercero evicente, anterior a la transferencia; si la causa es posterior no
funciona la garantía de evicción.
El derecho positivo cubano no admite la posibilidad de que acontezcan las
situaciones anteriormente desarrolladas, por tanto, el comprador, según establece
el artículo 341 sólo podrá ser despojado por un mejor derecho anterior.
La regulación que al efecto contempla nuestra ley sustantiva está a tono con
nuestra realidad jurídica,15 pues la adquisición del derecho de propiedad, surge y
se complementa con el acto mismo de traslación de dominio independientemente
de su inscripción en el registro de propiedad correspondiente, y nunca podrá
alegarse un mejor derecho por haberse inscrito su titularidad, porque siempre
tendrá preferencia el primer adquirente, ya que el Código Civil sólo admite el
derecho anterior al contrato como provocador de la evicción. El Registro de Autos
sí posee vida activa, pero por tratarse de bienes muebles siempre se transfiere la
propiedad al primer comprador que haya tomado posesión de buena fe, no
funcionando la propiedad adquisitiva registral para este tipo de bienes.
c) Que la perturbación del derecho sea actual
El solo temor del adquirente de ser eviccionado del bien no le da derecho al
saneamiento. El hecho de que un tercero promueva contra el adquirente acción
judicial de evicción, sin que exista resolución pasada en autoridad de cosa juzgada
que prive al adquirente del derecho adquirido, no genera la obligación de sanear
del transferente.
Solamente hay obligación de sanear por evicción cuando el adquirente es
despojado del derecho adquirido mediante sentencia firme que lo despoja, total o
parcialmente del derecho adquirido.
15 DELGADO VERGARA. Teresa y CARBALLO DURÁN, Lizette. Ob. cit., p. 188.
16
No hay evicción por el solo hecho que el adquirente tenga conocimiento que su
transferente no ha sido el titular del derecho que le transfirió. No hay obligación de
sanear si el tercero titular del derecho transferido no evicciona haciendo uso de los
mecanismos legales.
Este requisito significa que aunque el comprador tuviera miedo de ser eviccionado,
ello no es causa suficiente para exigir que funcione la garantía que lo protege.
La obligación de saneamiento incluye:
� La facultad del vendedor para acudir al juicio y defenderse a sí mismo y al
comprador;
� El saneamiento en caso que ocurra la evicción y la necesidad de que sea
declarada mediante sentencia firme explican por qué el temor de ser atacado no
resulta suficiente.
d) El comprador tiene que citar de evicción:
Para que surja la obligación de saneamiento a cargo del vendedor es requisito
necesario que la demanda de evicción le haya sido notificada a instancia del
comprador, tal como expresa a contrario sensu el artículo 1481 del Código Civil
español “(…) faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al
saneamiento.” La relevancia de esta notificación se justifica en la posibilidad de
que el vendedor aporte los medios de prueba necesarios contra la reclamación del
tercero, actuando así como una especie de coadyuvante del comprador.
Nuestra Ley de Procedimiento Civil, Administrativo, Laboral y Económico
establece en su artículo 94 que el tribunal de oficio o a instancia del demandado,
llamará al proceso a un tercero cuando considere que el pleito deba desarrollarse
con su intervención, por estimar que la sentencia puede afectar un derecho o
interés legítimo del mismo, mientras que para el caso específico del proceso por
evicción, el legislador consagra dicha intervención a instancia del demandado, en
este caso el comprador, recayendo sobre éste dicho llamado, concediendo al
comprador la facultad de solicitar la notificación de la demanda al vendedor, quien
podrá contestar dentro del plazo previsto para ello (veinte días de conformidad con
17
el artículo 229 de la LPCALE). No obstante, con la aplicación del artículo 93 de la
citada ley, es nuestro criterio que el enajenante puede como tercero con interés,
formalizar su intervención en el proceso en cualquier estado antes del trámite de
sentencia. Lo que no significa eximir al comprador del proceso, pues sigue siendo
el demandado, como parte que integra la necesaria y correspondiente relación
procesal.
Una vez que el vendedor tenga la citación de evicción,16 su intervención en el
juicio es facultativa, y el hecho de no personarse no implicaría que fuera declarado
rebelde, simplemente no contará como parte en el proceso. Su posible
participación en el juicio reivindicatorio es "un caso especial de llamamiento de
terceros al pleito", como característica que integra la naturaleza jurídica de este
tipo de proceso.
El vendedor una vez interpuesta la pretensión reivindicatoria contra el adquirente
podrá elegir entre acudir al proceso y alegar sus propios hechos o no intervenir,
pero una vez despojado el adquirente estará en la obligación inminente de
sanearlo.
El Código Civil cubano en su artículo 34317 le concede especial importancia a la
citación de la demanda de evicción, pues como señala VICENTE RAPA es
ciertamente el proceso de evicción en el cual el vendedor puede ser parte y alegar
los hechos y razones que pudieran denegar la demanda o probar que la cosa
vendida le pertenecía.
e) La evicción tiene que ser declarada mediante sen tencia que se hace
firme
Para que exista la obligación de sanear por evicción, la privación al adquirente del
derecho de propiedad, uso o posesión debe producirse por efecto de una
16PUIG PEÑA, Federico. Compendio de Derecho Civil español. Tomo III. Vol I y II. Ediciones Nauta, Barcelona, 1996. p. 592. 17RAPA, Vicente. Manual de Obligaciones y Contratos. Facultad de Derecho. Universidad de La Habana, La Habana, 1991.
18
sentencia que se haga firme y que decidan que el derecho trasmitido pertenece,
total o parcialmente a un tercero.
Hay obligación de sanear al existir una sentencia, con mérito a cosa juzgada, que
reconozca a un tercero el derecho o mejor derecho (que el del adquirente) a la
propiedad, uso o posesión del bien transferido, obligando a este a abandonar
dicho bien, con lo que se frustra su interés de destinarlo a la finalidad de la
adquisición. Ello significa que cuando el adquirente, por efecto de la evicción, no
logra alcanzar la finalidad para la que adquirió el bien, surge para el transferente la
obligación de sanear.
Es exigido en ley sentencia firme,18 por no haber sido impugnada, o habiéndolo
sido, su fallo se ratifica por el tribunal correspondiente. Tal y como establece
nuestra ley, para que el adquirente tenga derecho al saneamiento, basta que la
sentencia se declare firme, porque el transferente no puede exigir del adquirente
una diligencia que él no ha observado por el solo hecho de habérsele notificado la
demanda de evicción.
Antes que el adquirente sea despojado del bien o del derecho sobre el bien, el
transferente no está obligado al saneamiento por evicción; las demandas que
interpongan terceros alegando mejor derecho sobre el bien transferido no obliga al
transferente a defender judicialmente al adquirente. La obligación de saneamiento
por evicción es una sola, y consiste en resarcir (obligación de dar) a su adquirente
pagándole el valor que tiene el bien. La disposición y el derecho del reivindicante
se declaran mediante sentencia firme que pone fin al proceso reivindicatorio
iniciado por un tercero.
Varios son los códigos que regulan este requisito como imprescindible para que
ocurran la evicción y el saneamiento. Así el Código Civil español lo regula en los
artículos 1475 y 1480, el Código Civil paraguayo en el artículo 1759, el Código
Civil italiano en el 1485, el código peruano en el artículo 1491, el Código de
18 El artículo 341 de nuestro Código Civil refiere: “La evicción tiene lugar cuando por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compraventa, el comprador es desposeído de todo o parte del bien adquirido”.
19
Argentina en el 2091 y nuestro Código Civil como ya se ha aludido en el
mencionado artículo 341.
f) Que el comprador sea privado total o parcialment e de la cosa
Conforme al artículo 341 de Código Civil cubano, se debe el saneamiento por
evicción cuando el comprador por sentencia firme y en virtud de un derecho
anterior a la compraventa es desposeído de todo o parte del bien adquirido.
Antes que el adquirente sea despojado del bien o del derecho sobre el bien, el
transferente no está obligado a ningún saneamiento por evicción; las demandas
que interpongan terceros alegando mejor derecho sobre el bien transferido no
obliga al transferente a defender judicialmente al adquirente. La obligación de
saneamiento por evicción es una sola, y consiste en resarcir (obligación de dar) a
su adquirente pagándole el valor que tiene el bien al tiempo de la evicción y los
demás conceptos previstos en la ley.
En otros términos, el enajenante no está obligado a sanear a su adquirente por las
amenazas de perturbaciones de derecho, como son la inminencia de demandarlo
o denunciarlo judicialmente, o como es el hecho de que sea efectivamente
demandado o denunciado ante los tribunales, casos en que las perturbaciones de
derecho subsisten hasta la finalización del proceso, pero el derecho del adquirente
permanece mientras no se dicte sentencia definitiva en su contra. Si el
demandante o denunciante pierde en el proceso, significa que el fin de adquirir la
cosa y poder servirse de ella no resultó frustrado y por tanto, el transferente no
tiene nada que sanear. Pero si el tercero demandante gana en el proceso, el
adquirente va a ser eviccionado del bien adquirido, o sea, será privado del
derecho de propiedad, uso o posesión del bien, por lo que su transferente debe
sanearle.
Aunque no se hubiese estipulado la evicción y el saneamiento, el enajenante está
sujeto a ellos en todos los contratos en los que se transfiera la propiedad, la
posesión o el uso de las cosas y cuando así lo regule nuestra ley sustantiva, como
20
lo establece nuestro Código Civil en su artículo 369 y 37019 para el contrato de
permuta, el artículo 393 ch) en relación con el 34520 sobre el contrato de
arrendamiento, y el artículo 297.221 respecto a la dación en pago.
Existen dos tipos de evicción de acuerdo con el despojo del bien que sufra el
comprador, total o parcial:
� Evicción total: En esta clase de evicción el comprador se ve desposeído
totalmente del bien adquirido, resultando privado del ejercicio total de su derecho,
quedando a su vez sin título alguno.
� Evicción parcial: La evicción parcial ocurre cuando el comprador ha sido
privado de una parte de la cosa comprada (ya sea una parte alícuota o una parte
material), o se ha afectado el contenido de su derecho; así por ejemplo, se debe
reconocer en favor de otro un derecho de usufructo, uso o habitación,
servidumbre, etcétera. Para que las cargas que gravan la cosa otorguen derecho a
reclamar la evicción, deben ser ocultas; si por el contrario fueran aparentes o el
vendedor las hubiera declarado en el contrato, no hay responsabilidad alguna de
su parte.
La evicción parcial se produce cuando el comprador perdiere una parte de la cosa
vendida, y esa parte en relación con el todo es de tal importancia que sin ella no la
hubiere comprado. Asimismo se produce cuando se vendiesen dos o más cosas
conjuntamente por un precio alzado, constando claramente que el comprador no
19El artículo 369 de nuestro Código Civil refiere “La parte que pierde por evicción la cosa recibida en permuta puede optar entre recuperar la que dio en cambio o reclamar la indemnización de daños y perjuicios. La recuperación procede solamente si el bien permanece en poder del otro permutante. En este caso al no mediar precio entre los contratantes le permite al permutante que fue eviccionado elegir entre recuperar la cosa o pedir la indemnización que proceda en su caso. Por otro lado el artículo 370 del propio texto legal remite a las disposiciones de la compraventa en cuanto sean aplicables, ofreciendo la posibilidad de que ambos permutantes puedan sufrir la evicción, por lo que quedan obligados a garantizarse la posesión pacífica de sus futuras prestaciones y a sanearse en caso de evicción. 20El artículo 393 del Código Civil cubano establece como obligaciones del arrendatario no solo la entrega del bien arrendado, sino también la obligación de mantenerlo en el goce legal y pacífico del derecho transmitido y sanearlo en caso de que ocurriera la evicción. Incisos c) y ch) del art 393 del Código Civil cubano. 21 De la hermenéutica del este precepto se puede inferir que en el caso de la dación en pago la transmisión del bien queda sujeta a saneamiento por evicción o por vicios o defectos ocultos solo para el caso que se trate de bienes, porque si se dan en pago derechos de crédito la obligación no se extingue hasta que éste se hace efectivo, salvo que pacten lo contrario. Artículo 297.2 y 3.
21
habría comprado la una sin la otra. En este sentido dispone el artículo 1479 del
Código Civil español que: “Si el comprador perdiere, por efecto de la evicción, una
parte de la cosa vendida, de tal importancia con relación al todo que sin dicha
parte no la hubiera comprado, podrá exigir la rescisión del contrato; pero con la
obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al
adquirirla. Este particular se regula en los artículos 76 al 80 del Código Civil
cubano.
En resumen, la evicción puede ser total o parcial, según que el adquirente pierda
todo o parte del derecho que le fue transferido, o sólo alguno o algunos atributos
de ese derecho. Por ejemplo, el adquirente es privado de la propiedad de todo el
bien que compró (experimenta la evicción total de lo adquirido) o solamente de
parte de dicho bien, o el tercero evicente obtiene el reconocimiento de un derecho
menos pleno al de la propiedad, como puede ser el de uso o el de usufructo
(donde el adquirente queda siempre con una parte de su adquisición). Como dice
ARIAS SCHREIBER, “la evicción es total cuando el adquirente pierde todo el derecho
que le fue transferido y es parcial, si sólo es privado de parte de ese derecho.
Ocurrirá la evicción parcial cuando:
1. El comprador es desposeído de una parte de la cosa adquirida.
2. Se ve privado de alguna de las cosas que adquirió en conjunto.
3. Se declara que la cosa estaba gravada por alguna carga o servidumbre no
aparentes, no declaradas en el momento de la venta y no inscrita en el Registro de
la Propiedad.
4. Se priva al comprador del ejercicio de una servidumbre activa constituida a
favor del inmueble.
Y en cuanto a la evicción por cargas: Si la finca vendida estuviese gravada, sin
mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal
naturaleza que deba presumirse que no la habría adquirido el comprador si la
22
hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la
indemnización correspondiente.22
Doctrinalmente existe una discusión sobre considerar las cargas y los gravámenes
ocultos, si como vicios ocultos o hechos o como vicios jurídicos. Comparto el
criterio de DELGADO VERGARA Y CARBALLO DURÁN,23 pues se considera que las
cargas o gravámenes ocultos son un ejemplo de evicción parcial, ya que el
comprador que ve limitado un derecho porque un tercero ejercita una servidumbre
o porque ostenta un derecho real (hipoteca, prenda) sobre el bien, y al adquirirlo
ignoraba que existieran estas limitaciones y el vendedor (de mala fe) no los
declaró,24 verá disminuir jurídicamente su título. Ciertamente el bien seguirá
siendo el mismo, pero en el ámbito jurídico no, porque estará gravado con un
gravamen que limita el ejercicio pleno del derecho de propiedad.25
22 El artículo 1483 del Código Civil español regula el supuesto de evicción por cargas o gravámenes ocultos en estos términos: “Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente. Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria, o solicitar la indemnización. Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre.” 23 DELGADO VERGARA. Teresa y CARBALLO DURÁN, Lizette. Ob .cit., p. 193. 24 La Sentencia del Tribunal Supremo de España de 3 de marzo de 2000, en su Fundamento Jurídico Segundo dice que: “(…) El art. 1483 del mismo Código (…) viene a regular las consecuencias de la ocultación que al momento del contrato haga el vendedor sobre las cargas y gravámenes que no se revelan desde el mismo objeto del contrato pero que, existiendo en la realidad, condicionan sus posibilidades, las normales que cabría presumir por su naturaleza, ubicación y entorno y que, por ese interiorismo e inusualidad en orden a esas circunstancias, no avisan, sin más de su existencia (…).” 25 El artículo 1483 del Código Civil español regula el supuesto de evicción por cargas o gravámenes ocultos en estos términos: “Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente. Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria, o solicitar la indemnización. Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre.”
23
II.4. Diferencias entre obligación de transferir la propiedad, el uso o la
posesión de un bien y obligación de sanear
No debemos confundir la obligación de transferir la propiedad, uso o posesión de
un bien, con la obligación de sanear por evicción el derecho de propiedad, uso o
posesión del bien. La primera es de cumplimiento del contrato y la segunda es
poscumplimiento; esta sólo funciona si se ha dado efectivo cumplimiento al
contrato, es decir, si el transferente ha ejecutado su prestación, objeto del
contrato.26
Son dos obligaciones distintas del transferente. En la primera de estas
obligaciones, si el transferente no ejecuta la prestación debida consistente en
transferir la propiedad, uso o posesión del bien que ha enajenado, incurre en
incumplimiento del contrato, por lo que el adquirente puede optar entre
demandarlo para que cumpla con el contrato o para que éste se resuelva por
incumplimiento, en cambio, en la obligación de sanear, el transferente ha cumplido
con ejecutar su prestación (no hay incumplimiento del contrato), pero luego el
adquirente, a instancia de un tercero, es eviccionado del derecho adquirido por
efecto de una sentencia firme que lo priva del poder de destinar el bien a la
finalidad de la adquisición. El incumplimiento de la prestación es causa de
resolución del contrato, artículo 306 del Código Civil cubano y la evicción es causa
de saneamiento; artículo 341 al 345 del Código Civil cubano, la obligación de
transferir es contractual, la de saneamiento es legal.
II.5 El saneamiento por evicción. Término para su e jercicio
El Código Civil español en su artículo 1964 a diferencia de nuestra ley sustantiva
establece en cuanto al plazo de prescripción de la acción por evicción un término
de quince años.27
26MAZEAUD, Henri, León Mazeaud y Jean Mazeaud. Ob .cit., p. 267. 27 La Sentencia del Tribunal Supremo español de 17 de julio de 2007 dispone:“(…) que los plazos de caducidad para el ejercicio de las acciones de saneamiento vienen referidos en el Código Civil a los supuestos de defectos o gravámenes ocultos de la cosa vendida y al previsto en el artículo 1.483 , que se refiere a las cargas o servidumbres no aparentes que afecten a la finca vendida y no hubieren sido mencionados en la escritura; supuestos distintos al de saneamiento por evicción , amparada en el artículo 1.475 y siguientes, en el
24
Nuestro Código Civil no establece específicamente la prescripción para el caso del
saneamiento por evicción, sino que establece en el artículo 117 inciso a) que
prescriben a los seis meses las acciones para reclamar saneamiento de los bienes
muebles vendidos, sin aclarar a qué tipo de saneamiento está haciendo alusión, si
al saneamiento por evicción, si por vicios ocultos o si ciertamente se refiere a
ambos.
Por otra parte el artículo 116 en su segundo inciso establece que prescriben al año
las acciones derivadas de resolución firme, y de su redacción se puede interpretar
que es este el precepto que se puede aplicar al saneamiento por evicción, por
cuanto solo podrá ejercitarse esta acción cuando la sentencia se haga firme
despojando total o parcialmente al adquirente de la cosa.
I. Consideraciones Finales
El saneamiento por evicción se regula en la Parte Especial del Código Civil
cubano, específicamente en el Capítulo III, dentro de las obligaciones del
vendedor, artículo 341 al 345 de nuestro Código Civil, siendo procedente
exclusivamente en virtud de sentencia firme, al existir un derecho anterior, por
tanto preferente, por el cual el comprador es despojado de todo o parte del bien
adquirido conforme a la clara letra del artículo 341; respondiendo el vendedor de la
evicción sin excusa legal, lo que incluye el derecho del comprador a exigir el
abono del precio pagado, los frutos y rendimientos si fuere así condenado a su
entrega, gastos del contrato de haberlos asumido y las costas procesales.
Considera la norma civil cubana desposeído el comprador de forma total o parcial,
por la existencia de un derecho anterior sobre el bien adquirido, pudiendo ser
estos derechos de la misma estirpe del derecho recibido, es decir, un derecho de
propiedad, lo que equivale a la pérdida total del derecho adquirido por aquél, así
pueden ser otros derechos reales que no contemplen la transmisión del dominio,
cual la acción, nacida para el comprador está sujeta al plazo general de prescripción de quince años propio de las acciones personales que no tuvieren señalado plazo distinto para su ejercicio (artículo 1.964 del Código Civil) (…)”
25
usufructo, arrendamiento, servidumbre, condominio y que implican una
perturbación no avisada o gravamen sobre ese bien, en estos casos se trata de un
derecho real de inferior predominio e implican una parcialidad en la evicción.
En el presente contexto jurídico, con la existencia de los Decretos Leyes 288,
“Modificativo de la Ley No. 65, de 23 de diciembre de 1988, Ley General de la
Vivienda” y 292, “Regulaciones para la transmisión de la propiedad de vehículos
automotor”, al quedar amparado legalmente negocios jurídicos de tal naturaleza,
sin que en dichas normas se refiera a posibles acciones por evicción, claro resulta
que pudiera derivarse las mismas, al cumplimentarse los supuestos referidos en el
citado artículo 341 del Código Civil cubano, riesgo jurídico que corre el comprador
como parte o sujeto del negocio, con la responsabilidad que sobre el vendedor
recae inexorablemente.
Reviste especial importancia en la actualidad con las nuevas disposiciones para el
tráfico jurídico, proveer al comprador de mecanismos, en este caso el
saneamiento por evicción, que imposibilite la posible frustración de este sobre la
expectativa creada con el contrato, que asegure la legitimidad, la validez del
derecho transmitido, y que nadie pueda perturbarlo en su derecho; y si esto
ocurriera, el derecho a que el enajenante lo sanee reparándole la pérdida sufrida,
es decir, restituyéndole el valor de lo perdido e indemnizándole por los perjuicios
causados, sin que para ello requiera ser pactado en el cuerpo contractual.
Responsabilidad que necesariamente no se deriva del dolo o la culpa del
transmitente, pues la obligación de sanear existe aun cuando el enajenante no
haya incurrido en culpa alguna, y en tal sentido nuestro Código Civil no realiza
distinción entre actuación de buena o mala fe, mientras que el adquirente deberá
estar despojado de cualquier conocimiento anterior que haga inferir conocer la
existencia de un mejor derecho a favor de un tercero, esta posibilidad lo priva de
ganar el juicio por evicción. Aunque para algunos sólo tendría derecho a pedir la
restitución del precio, pero no de los restantes daños y perjuicios, es nuestro
26
criterio, con amparo del principio de buena fe acogido en nuestra ley sustantiva,28
no debe nacer el derecho de saneamiento cuando quien lo invoca haya conocido
la existencia de un mejor y anterior derecho, esperando silencio de quien lo
ostenta o transcurso del tiempo a su favor.
Si bien en la práctica judicial no encontramos numerosos procesos radicados por
este concepto, no debemos despreciar su tutela e importancia jurídica, y por tanto,
su posible reanimación y fundamentación a partir de las nuevas modificaciones en
el ordenamiento jurídico cubano, al exponer un tráfico jurídico más dinámico sobre
los derechos traslativos de dominio, considerando que haciendo un análisis
extensivo de la naturaleza jurídica de esta figura jurídica, nada opone su
aplicabilidad no solo a contratos de compraventa, sino al resto de los negocios
traslativos de domino.
En la doctrina se maneja la atención de considerar el saneamiento por evicción
como una consecuencia de la obligación de entregar el bien, y los que lo
consideran como una obligación del vendedor que ofrece al adquirente la posesión
legal y pacífica del bien adquirido, es nuestro criterio que más que una
consecuencia de la obligación de entregar el bien, el saneamiento es la obligación
que tiene el vendedor de ofrecerle al adquirente la posesión legal y pacifica del
bien adquirido una vez realizado el contrato, naciendo este derecho del propio
acto, artículo 340 c) en relación con el 341 del Código Civil cubano.
En cuanto al plazo de prescripción del saneamiento por evicción, nuestro Código
Civil a diferencia de otros no lo establece taxativamente. Sin embargo, de la
exégesis de la norma, aunque no lo específica, se puede inferir que la acción de
sanear prescribirá a los 6 meses (art 117 a), siempre que esta se derive de
resolución firme (art 116), por cuanto solo podrá ejercitarse esta acción cuando la
sentencia se haga firme despojando total o parcialmente al adquirente de la cosa.
28 Artículo 6 “La buena fe se presume cuando el Código la exige para el nacimiento o los efectos de un derecho”
27
Por último, el artículo 343 de nuestro Civil prohíbe expresamente todo pacto que
exima al vendedor de su obligación de sanear, es decir se impide explícitamente
mediante este precepto eximir al vendedor de la obligación de sanear por evicción.
IV. Bibliografía
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