El mercado inmobiliario en Colombia: situación y perspectivas

Servicio de Estudios Económicos

BBVA Colombia

Agosto 27 de 2008

Agenda

pág2

1. Preliminares

2. Oferta y demanda

3. Soportes a la expansión del sector

4. Financiación

5. Reflexiones finales

El desempeño del sector inmobiliario: ¿dónde estamos? y ¿hacia dónde vamos?

pág3

¿Qué podemos esperar del sector inmobiliario a futuro?

¿Cuáles fueron los determinantes de la expansión reciente del sector?

¿Cuáles serán los determinantes del desempeño del sector a futuro?

¿Cuáles son los retos del sector a mediano plazo?

Preliminares

Expansión reciente del sector deja atrás el fantasma de la crisis de los noventa

pág4

Recuperación generalizada de la economía, mejora en niveles de confianza de consumidores y empresarios y fortalecimiento del mercado laboral los soportes detrás de la recuperación de la actividad

Nueva etapa del ciclo inmobiliario acerca al sector a niveles sostenibles de oferta y demanda

A mediano plazo las condiciones demográficas y económicas del sector nos permiten ser optimistas acerca de su desempeño

Agenda

pág5

1. Preliminares

2. Oferta y demanda

3. Soportes a la expansión del sector

4. Financiación

5. Reflexiones finales

La actividad de la construcción ha presentado una fuerte dinámica durante los últimos año

PIB Construcción (Base 1994, Var. Interanual)

-40%

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Dic-95 Dic-97 Dic-99 Dic-01 Dic-03 Dic-05 Dic-07

Contribución Edificaciones Contribución Obras CivilesPIB Construcción

El sector es uno de los motores del crecimiento reciente

En el período 2003-07 crecen a una tasa promedio cercana al 13%

Edificaciones crece en promedio 17% en el mismo período

Construcción representa cerca del 5% del PIB y edificaciones el 55% del sector

pág6 Fuente: DANE

Actividad del sector responde a ciclos de 5-6 años de duración promedio

Ciclo de los noventa atípico por su duración (12 años) y amplitud

Ciclo actual inicióentre 2003 y 2004 y tiene la duración histórica promedio

Ciclo más ordenado que en los noventa nos permiten ser optimistas sobre su amplitud

Inversión en edificiaciones (ciclo, desviaciones frente a la tendencia)

-50%

-40%

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

1965 1971 1977 1983 1989 1995 2001 2007

pág7 Fuente: DANE

Ajustes moderados en el precio promedio de la vivienda nos permiten ser optimistas sobre el ciclo actual

Indice de precio real de la vivienda nueva y usada (1990 = 1)

0,6

0,8

1,0

1,2

1,4

1,6

1,8

2,0

1990 1995 1999 2003 2007

Nueva Usada

El precio de los inmuebles se encuentra por debajo de lo alcanzado en 1995-1996

Valorización de activos más moderada y ordenada que en los 90s

pág8

Crecimiento real de los precios de la vivienda nueva y usada

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

1991 1995 1999 2003 2007

Nueva Usada

Fuente: Banco de la República, Clavijo et al., DANE y DNP

El aumento en los indicadores de oferta que se encuentran en máximos históricos

Licencias aprobadas de construcción superan niveles de los noventa

pág9

Licencias son un buen indicador de actividad. Casi el 80% se traduce en obras nuevas entre uno y dos trimestres después

Bogotá concentra el 33% de las licencias y el 70% son para vivienda

Licencias de Construcción(Acumulado 12 Meses)

-0

5

10

15

20

25

May-88 May-92 May-96 May-00 May-04 May-08

Millon

es d

e m

etro

s cu

adra

dos

-50

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

50

Volumen Var. Interanual (eje derecho)

Fuente: DANE

Bodegas, locales y oficinas mantiene un crecimiento importante y promueven el crecimiento del sector

Crecimiento Licencias de Construcción por Destino(Acumulado 12 Meses)

-50%

-30%

-10%

10%

30%

50%

70%

May-00 May-02 May-04 May-06 May-08

NO VIS Otros DestinosVIS

Vivienda VIS (< $62 millones) responde a diferentes incentivos y limitaciones pág

10 Fuente: DANE

Aumento en los costos de la construcción afecta el desempeño del sector

Índice de Costos de la Construcción de Vivienda(Var. Interanual)

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

Dic-03 Jun-04 Dic-04 Jun-05 Dic-05 Jun-06 Dic-06 Jun-07 Dic-07 Jun-08

Materiales Mano de obra Total ICCV

pág11 Fuente: DANE

La expansión del sector esta soportada en las mejores condiciones económicas, el empleo y la confianza

pág12

Mercado Laboral y Confianza del Consumidor para Comprar Vivienda

-15

-5

5

15

25

35

45

55

May-01 May-02 May-03 May-04 May-05 May-06 May-07 May-08

Bal

ance

de

Res

pues

tas

9%

11%

13%

15%

17%

19%

21%

Percepción de buen momento para comprar viviendaTasa de desempleo (eje derecho)

Consumidores siguen pensando que es un buen momento para adquirir vivienda

Disminuciones del desempleo mejoran la confianza y dan la estabilidad que se necesita para adquirir vivienda

Fuente: DANE y Fedesarrollo

Agenda

pág13

1. Preliminares

2. Oferta y demanda

3. Soportes a la expansión del sector

4. Financiación

5. Reflexiones finales

pág14

El sector inmobiliario en el mediano plazo

Entorno sectorial

Entorno macroeconómico

Entorno demográfico

Los pilares para el desarrollo del sector inmobiliario en el mediano plazo nos permiten ser optimistas

La economía colombiana presenta buena expectativas para los próximos años

pág15

Crecimiento Economico de Colombia: PIB (% real)

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

7,0%19

06-1

910

1911

-191

5

1916

-192

0

1921

-192

5

1926

-193

0

1931

-193

5

1936

-194

0

1941

-194

5

1946

-195

0

1951

-195

5

1956

-196

0

1961

-196

5

1966

-197

0

1971

-197

5

1976

-198

0

1981

-198

5

1986

-199

0

1991

-199

5

1996

-200

2

2003

-200

7

2008

-201

3

Fuente: DANE y SEE BBVA Colombia

Crecimiento sostenible y menor aumento en la población permitiráque las familias incremente sus ingresos

pág16

PIB por persona (% real)

-1,0%

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

1906

-191

0

1911

-191

5

1916

-192

0

1921

-192

5

1926

-193

0

1931

-193

5

1936

-194

0

1941

-194

5

1946

-195

0

1951

-195

5

1956

-196

0

1961

-196

5

1966

-197

0

1971

-197

5

1976

-198

0

1981

-198

5

1986

-199

0

1991

-199

5

1996

-200

2

2003

-200

7

2008

-201

3

Sostenibilidad del crecimiento hace prever estabilidad laboral

Estabilidad macroeconómica garantiza mejores condiciones para la compra de vivienda Fuente: DANE, CELADE y SEE BBVA Colombia

Estructura demográfica nos muestra una población importante de jóvenes como potenciales demandantes de vivienda

pág17

Piramide Poblacional 2008

0 - 4

5 - 9

10 - 14

15 - 19

20 - 24

25 - 29

30 - 34

35 - 39

40 - 44

45 - 49

50 - 54

55 - 59

60 - 64

65 - 69

70 - 74

75 - 79

80 y más

Hombres Mujeres

Población de menos de 25 años es el grueso de la población

Fuente: CELADE

Los cambios culturales han incidido en la disminución del tamaño de los hogares

Fuente: DANE – SEE BBVA

pág18

Menor tamaño del hogar incrementa la demanda potencial de viviendas

Tamaño de los hogares

3.9

3.43.2

4.5

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

1993 2005 2015 2020

Per

sona

s po

r ho

gar

Los cambios demográficos y el menor tamaño de los hogares implican una demanda promedio de 350 mil viviendas por año

pág19

Fuente: DANE – SEE BBVA

Demanda represada por el déficit habitacional de cerca de 3.8 millones de viviendas

Déficit cuantitativo de 1,3 mill. y cualitativo de 2,5 mill.

Creación de Hogares(# por año)

-

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

En suma: factores macroecónomicos, demográficos y sectoriales permiten prever un buen desempeño del

sector en el mediano plazo

pág20

El sector inmobiliario en el mediano plazo

Entorno sectorial

Entorno macroeconómico

Entorno demográfico

Agenda

pág21

1. Preliminares

2. Oferta y demanda

3. Soportes a la expansión del sector

4. Financiación

5. Reflexiones finales

El crédito hipotecario empieza a crecer sólo a finales de 2006 ante las reservas que se generaron en la población con la crisis de los 90

pág22

Crédito Hipotecario

-30%

-25%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

mar-95 mar-97 mar-99 mar-01 mar-03 mar-05 mar-070%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

Cartera Hipotecaria/PIB (eje derecho) Var. Interanual Real

La dinámica del crédito hipotecario ha sido la menos afectada por la política monetaria reciente

Dinamismo en la financiación de la vivienda es deseable para promover la compra de vivienda en sectores de ingresos medios y bajos, particularmente

Profundización de la cartera hipotecaria cercana al 3% del PIB es baja en comparación con la de los noventa donde alcanzómás del 15% del PIB

Fuente: Superfinanciera y DANE

Tasas de interés reales menores en términos históricos han promovido la mejora reciente en el apalancamiento con crédito

pág23

A finales de los noventa las tasas reales eran cercanas al 16% y en la actualidad (a pesar del aumento de tasas de referencia) cercanas al 10%

Tasas de Interes Hipotecario Reales

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

may-96 ene-98 sep-99 may-01 ene-03 sep-04 may-06 ene-08

Tasa UVR Tasa Pesos

Posibilidad de financiación hipotecaria a tasa fija amplia el portafolio para los compradores

Fuente: Banco de la República y DANE

Oportunidad de expansión de la financiación hipotecaria es enorme y con beneficios importantes en la población

pág24

Colombia se encuentra rezagado frente a los niveles observados en Chile y México donde la profundización supera el 10% o frente a los países desarrollados donde el indicador supera el 50%

Crédito Hipotecario/PIB

15%

11%

4%3%

3%

2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

Chile México Brasil Colombia Perú Argentina

Sólo cerca de 500 mil colombianos tienen crédito hipotecario (1,8% de los cerca de 28 millones de personas mayores de 18 años). Mientras cerca de 15 millones tienen una cuenta de ahorro (53%)

Fuente: Superfinanciera y DANE

Agenda

pág25

1. Preliminares

2. Oferta y demanda

3. Soportes a la expansión del sector

4. Financiación

5. Reflexiones finales

Reflexiones finales

El sector inmobiliario tiene buenas perspectivas a mediano plazo. Desaceleración reciente responde a su ciclo y será menos larga y pronunciada que en los noventa

pág26

El sector enfrenta el reto de crecer sostenidamente en el mediano plazo y de esta forma permitir el acceso a vivienda a cada vez más hogares

El marco regulatorio en cuanto a tasas de usura y derecho de acreedores impone retos adicionales al sector y a la promoción del financiamiento hipotecario del mismo

Temas relacionados con el suelo urbanizable y la oferta de proyectos de vivienda de interés social (VIS) son claves para el desarrollo del sector

¡Muchas gracias!

Servicio de Estudios Económicos BBVA Colombia

http://serviciodeestudios.bbva.com

www.bbva.com.co

pág27