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EL MERCADO DE VIVIENDA VACACIONAL EN LA COSTA BLANCA
(ALICANTE)
INDICE:
1. INTRODUCCIÓN
2. EVOLUCIÓN RECIENTE DEL MERCADO RESIDENCIAL EN LA
COSTA BLANCA
3. ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA EN EL MERCADO RESIDENCIAL EN LA
COSTA BLANCA
4. EVOLUCIÓN FUTURA DEL MERCADO RESIDENCIAL EN LA
COSTA ESPAÑOLA
1. INTRODUCCIÓN
Objetivo del estudio
Se trata de analizar el mercado de la vivienda vacacional en la Costa Blanca.
Ámbito geográfico
El ámbito de actuación está formado por 10 municipios costeros pertenecientes a la provincia de Alicante que conforman la Costa Blanca, estos son:
Alicante Guardamar
Altea Javea
Benidorm Santa Pola
Calpe Teulada
Denia Torrevieja
2. EVOLUCIÓN RECIENTE DEL MERCADO
RESIDENCIAL EN LA COSTA BLANCA
La Costa Blanca ha experimentado un crecimiento de su parque de viviendas de más de 100.000 viviendas, el cual supone un incremento relativo del 30,1% y un incremento relativo anual del 2,6%.
Reseñar que el incremento relativo del parque de viviendas lleva aparejado un incremento poblacional del 30,1%.
Evolución del parque de viviendas
341.855
444.798
050.000
100.000150.000200.000250.000300.000350.000400.000450.000500.000
Censo 1991 Censo 2001
El 38% del parque de viviendas de la Costa Blanca es dedicado para la segunda residencia, produciéndose un incremento del 12% de segunda residencia con respecto a 1991.
Otro Tipo2%Desocupada
16%
Secundaria38%
Principal44%
Uso del parque de viviendas, 2001
El volumen de viviendas vacacionales estimadas en la Costa Blanca asciende a 203.719 viviendas. Estas representan el 45,8% con respecto al parque de viviendas de 2001.
TURISTAS EN ESPAÑA
NACIONAL EXTRANJERO
Otros alojamientos Vivienda
Otros alojamientos
TURISMO RESIDENCIAL
VIVIENDA
+VACACIONAL
RESIDENTE PERMANENETE EN ZONAS DE VIVIENDA VACACIONAL
RESIDENTE PERMANENETE EN ZONAS DE VIVIENDA VACACIONAL
Vivienda
(Residía hace 10 años en unmunic ipio ajeno a la misma ZEI)
TURISTAS EN ESPAÑA
NACIONAL EXTRANJERO
Otros alojamientos Vivienda
Otros alojamientos
TURISMO RESIDENCIAL
VIVIENDA
+VACACIONAL
RESIDENTE PERMANENETE EN ZONAS DE VIVIENDA VACACIONAL
RESIDENTE PERMANENETE EN ZONAS DE VIVIENDA VACACIONAL
Vivienda
(Residía hace 10 años en unmunic ipio ajeno a la misma ZEI)
La superficie media del parque de viviendas de la Costa Blanca ha experimentado un crecimiento del 7,9%, es decir, aproximadamente 6 m²u.
En concreto, el tramo más representativo de la superficie media del parque de viviendas de 2001 se sitúa entre 61 y 90 m²u.
Evolución de la superficie media Distribución de la superficie media, 2001
Más de150 m²u5%
De 121 a 150 m²u6%
De 91 a 120 m²u27%
De 61 a 90 m²u48%
Hasta 60 m²u14%
79,45 85,73
0
25
50
75
100
Censo 1991 Censo 2001
El número medio de habitaciones del parque de viviendas de la Costa Blanca no ha experimentado un incremento significativo situándose entre 4 y 5 habitaciones equiparable a 2 - 3 dormitorios.
Como se puede observar el tramo más representativo del número de habitaciones del parque de viviendas de 2001 se sitúa entre 4 y 5 habitaciones.
Evolución de nº medio de habitaciones Distribución del nº de habitaciones, 2001
7 o más Hab.5%
6 Hab.17%
5 Hab.38%
4 Hab.21%
De 1 a 3 Hab.19%4,03
4,53
0
2
4
6
Censo 1991 Censo 2001
15%
31%
3% 12%
39%
Mismo municipio dela misma provincia
Distinto municipio dela misma provincia
Distinta provincia dela misma comunidad
Distinta provincia dedistinta comunidad
Nacido en elextranjero
Si se analiza la relación entre el lugar de nacimiento y residencia, se concluye que los residentes en la Costa Blanca proceden fundamentalmente del mismo municipio donde han nacido o de otra Comunidad Autónoma. Es de destacar, con un 15% la existencia de residentes nacidos en el extranjero.
Distribución del lugar de nacimiento y residencia, 2001
En cuanto a la distribución de la población extranjera, es de reseñar que los residentes nacidos en el Reino Unido son los predominantes en la Costa Blanca, seguidos muy de cerca por los alemanes.
Distribución de la población extranjera, 2001
26%
34%
14%
20%4%2%
Italia
Francia
Reino Unido
Alemania
Población inmigrante pormotivos económicosResto de países
La población perteneciente a la Costa Blanca ha incrementado su edad media en 4 años aproximadamente, no obstante, sigue estando formada por una población joven.
Evolución del la edad de la población
35,7039,74
0
10
20
30
40
50
Censo 1991 Censo 2001
A grandes rasgos la evolución del precio medio de la vivienda nueva en régimen libre presenta una evolución creciente según datos del Ministerio de Fomento, intensificándose en los últimos años. El precio obtenido en el 2º trimestre de 2003 data de 1.255,27 €/m²c. Los mayores incrementos del precio de la vivienda se han producido en los dos últimos años, ascendiendo al 18,4% el incremento del precio del 2º trimestre de 2003 con respecto al año anterior.
Evolución del precio medio de las vivienda nueva libre
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1 T
2 T
3 T
4 T
1 T
2 T
3 T
4 T
1 T
2 T
3 T
4 T
1 T
2 T
3 T
4 T
1 T
2 T
3 T
4 T
1 T
2 T
3 T
4 T
1 T
2 T
3 T
4 T
1 T
2 T
3 T
4 T
1 T
2 T
3 T
4 T
1 T
2 T
3 T
4 T
1 T
2 T
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
El Ministerio de Fomento solo proporciona datos de viviendas de nueva construcción visadas (viviendas iniciadas) por el Colegio de Aparejadores para municipios de más de 10.000 habitantes.
Por tanto, solo entran municipios tales como Alicante, Altea, Benidorm, Calpe, Denia, Javea, Santo Pola y Torrevieja, los cuales representan el 34% del total de la Costa Blanca en 2002.
Se puede observar, un decrecimiento del número de viviendas visadas de obra nueva en la Costa Blanca en los último años.
Evolución del nº de viviendas visadas de obra nueva
18.13515.282 14.625
0
5.000
10.000
15.000
20.000
Año 2000 Año 2001 Año 2002
3. ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA EN EL
MERCADO RESIDENCIAL EN LA COSTA BLANCA
En función de las 115 promociones analizadas en la Costa Blanca (Alicante) la superficie media de una vivienda multifamiliar es de 106 m²c, mientras que la de una vivienda unifamiliar asciende a 152 m²u.
En general, los equipamientos y servicios poseen una gran variedad y de calidad, existiendo, prácticamente en su totalidad, cocina amueblada, puerta blindada, piscina y zonas ajardinadas.
El precio medio por promoción de la vivienda multifamiliar que se está comercializando en el año 2004, promovidas en régimen libre en la Costa Blanca, es de 1.929,57 €/m²c. Si se analizan las viviendas de forma independiente, prescindiendo de a que promoción pertenecen, se obtiene un valor promedio de 1.965,82 €/m²c. Si no se relaciona el precio con la superficie, se obtiene que una vivienda nueva en la Costa Blanca tiene un coste medio de 187.469 €, el cual se desglosa por dormitorios de la siguiente manera:
Precio unitario por dormitorios
187.469
133.520
172.940
216.279
247.927
0
25.000
50.000
75.000
100.000
125.000
150.000
175.000
200.000
225.000
250.000
275.000
Media 1 Dorm 2 Dorm 3 Dorm 4 Dorm
Para el caso de las viviendas unifamiliares, su precio medio es de 2.636,54 €/m²u. El valor medio unitario de una vivienda asciende a 403.940 €, valor que se desglosa por dormitorios como se muestra a continuación:
Precio unitario por dormitorios
403.940
249.238
377.406
587.684
481.527
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
400.000
450.000500.000
550.000
600.000
650.000
Media 2 Dorm 3 Dorm 4 Dorm 5 Dorm
4. EVOLUCIÓN FUTURA DEL MERCADO RESIDENCIAL EN
LA COSTA ESPAÑOLA
Según la Encuesta de Movimientos Turísticos en Fronteras (Frontur) de 2002, se llega a la conclusión de que la distribución de los principales mercados emisores con destino España, permanece constante en los últimos años, es decir, hay un claro dominio de turistas británicos y alemanes sobre el resto de nacionalidades ascendiendo al 60%.
Entrada de turistas según país de residencia, 2002
6%4% 35%
25%
20%
6%
4%
Reino Unido
Alemania
Francia
Italia
Países Bajos
Bélgica
Portugal
La Comunidad Valenciana representa el 11% sobre las principales CC.AA. Turísticas, como Comunidad Autónoma de destino elegida por los extranjeros para la realización de sus viajes.
Entrada de turistas según CC.AA. costera de destino, 2002
11%26%
24%21%
17%
1%
Cataluña
Canarias
Baleares
Andalucía
ComunidadValencianaMurcia
La Comunidad Valenciana como Comunidad Autónoma costera de destino representa el 9,5% del mercado receptor de extranjeros sobre el total nacional.
Mercado con una estacionalidad muy marcada en el tercer trimestre del año.
La estancia media de aquellos que pernoctan en viviendas alquiladas o en propiedad, es de 19 días. Se incrementa el volumen de turistas alojados en vivienda en propiedad en el 2002 en la comunidad.
El 22% de los turistas extranjeros que se reciben en la Comunidad Valenciana, se alojan en viviendas en propiedad.
El mayor número de demandantes potenciales de vivienda en la Comunidad Valenciana se corresponde con el Reino Unido. Le sigue Alemania y Francia. Se incrementa en el 2002 el volumen de turistas escandinavos que acuden a dicha comunidad.
Desde el punto de vista del comprador del Reino Unido y de Alemania, el municipio más demandado para adquirir su vivienda vacacional en la Costa Blanca es el propio Alicante. Le sigue muy de cerca Javea.
En cuanto al tipo de vivienda, predomina la vivienda unifamiliar aislada en el 47,5% de los casos.
La superficie más demandada oscila entre 71 y 110 m²u.
En prácticamente la totalidad de los casos los extranjeros desean viviendas de 2 o 3 dormitorios.
El 45,2% de los entrevistados prefieren viviendas con dos baños completos.
El precio máximo por el que están dispuestos a comprar una vivienda en la Costa Blanca oscila entre 180.000 y 300.000 €. No obstante, el 20,2% de los entrevistados puede pagar una cantidad superior.
Siguiendo con el punto de vista del comprador del Reino Unido y de Alemania, los equipamientos y servicios mejor valorados son la cocina amueblada, la información proporcionada en el proceso de comercialización y el trato recibido en la comercialización.
Los elementos del entorno que más tienen en cuenta a la hora de adquirir una vivienda en la Costa Blanca son el clima, la limpieza en la zona y la calidad de vida en la zona y precios.
Los medios de información más utilizados para adquirir información sobre una futura compra, son las ferias inmobiliarias, la publicidad en televisión en el país de origen, las revistas especializadas e Internet.
La edad media del comprador del Reino Unido y de Alemania en la Costa Blanca, es de 51 años.
La composición familiar está formada por dos personas, las cuales configuran una pareja sin hijos.
El nivel de estudios predominantemente que poseen los extranjeros entrevistados son estudios secundarios y en inferior medida universitarios.
En cuanto a la condición económica predominan los asalariados.
Finalmente, su nivel de ingresos oscila entre 48.000 y 66.000 € anuales.
Un objetivo de este estudio es obtener una estimación de la demanda de viviendas vacacionales para el próximo quinquenio.
Sin embargo, las diferencias existentes entre aquellos factores que inciden en la demanda de los potenciales compradores nacionales de aquellos que justifican la adquisición de vivienda por parte de los extranjeros, hace necesario analizar la demanda global bajo un modelo predictivo de doble componente:
Demanda de vivienda vacacional = Demanda Nacional + Demanda Extranjera
DEMANDA NACIONAL:
Demanda a corto plazo
Se puede afirmar que actualmente existe una demanda activa nacional de vivienda nueva de 60.355 unidades a un plazo máximo de 18 meses (más exactamente entre 57.940 y 62.769 viviendas), la cual se puede incrementar hasta un máximo de 67.808 unidades a causa de la demanda paralizada.
Demanda a medio plazo
72.358
71.487
70.658
66.527
60.355
54.000
56.000
58.000
60.000
62.000
64.000
66.000
68.000
70.000
72.000
74.000
Año 2004 Año 2005 Año 2006 Año 2007 Año 2008
DEMANDA EXTRANJERA:
El volumen de viviendas vacacionales que se van a demandar en los próximos años por parte de los extranjeros ascenderá en el 2008 a 76.283 viviendas.
76.283
70.784
65.51260.453
56.596
56.566
56.550
51.34148.988
42.80036.291
30.69023.867
21.00018.094
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Serie Hitórica Estimación
Demanda extranjera de vivienda vacacional
ESTIMACIÓN AGREGADA:
El total de la demanda de vivienda vacacional en España es el resultado de la agregación de dos grandes componentes: demanda nacional y demanda extranjera. Sumando ambos componentes, se observa que la demanda total resultante superará las 100.000 unidades, experimentando incrementos anuales que se irán atenuando con el paso del tiempo.
Demanda total de vivienda vacacional
Año Nacional Extranjera Total % Var anual2004 60.355 55.596 115.951 ---2005 66.527 60.453 126.980 9,51%2006 70.658 65.512 136.170 7,24%2007 71.487 70.784 142.271 4,48%2008 72.358 76.283 148.641 4,48%
