El ABC Inteligente de Los Creditos de Vivienda

El ABCinteligente

de los créditos de vivienda#nocomproyoinvierto

adrianloustaunaupellat.com

Sobre el autor:

Inicie mi negocio inmobiliario con una lona y un celular, lo que gane de comisiones lo invertí en Bienes Raíces y ahora gano Más Dinero con mis inversiones.

Actualmente aconsejo a Inversionistas, Compañías, Gobiernos (Próxi-mamente) a optimizar su portafolio de Bienes Raíces, haciendo más productivas sus inversiones y mejorando las Finanzas Personales de particulares y compañías a través de las inversiones en Bienes Raíces.

He trabajado con los principales Bancos de México en el área de Bienes Adjudicados y en las principales Administradoras de Carte-ras Inmobiliarias de México que compran los paquetes de inmue-bles a los bancos, así también en la comercialización de proyectos inmobiliarios.

Tengo mi empresa Loustaunau & Asociados Bienes Raíces SC dedica-da a las inversiones inmobiliarias.

Formé la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, A.C., (AMPI) sección Hermosillo, en el 2002. Fui presidente fundador y apoyé la implementación de la Licencia de Agente Inmobiliario del Estado de Sonora.

Escribí los libros:

Más Dinero 4 pasos para alcanzar la riqueza.#masdinero

Más Dinero para Brókers Inmobiliarios,#brokerainversionista

Con el objetivo de ayudar a las personas a ganar Más Dinero mejo-rando sus Finanzas Personales al invertir en Bienes Raíces.

Platiquemos:

#nocomproyoinvierto


©D.R. 2010, Adrián Lostaunau PellatMónaco núm. 2526 int. 1Col. ProvidenciaGuadalajara, Jalisco.C.P. 44630

1a EdiciónISBN: 978-607-00-3890-7

Diseño y formación de interiores: www.ediciones-lacaja.com

Queda prohibida su reproducción parcial o total por cualquier medio sin autorización escrita del titular de los derechos de autor.

Alerta:

Si usted espera un libro de muchas hojas, está con el autor equi-vocado.

Mi interés es que usted pueda leer este libro en menos de 30 minu-tos y que su aprendizaje, mediante esta lectura, sea de más prove-cho que si hubiera leído una enciclopedia.

Existen casos que probablemente no sean tan sencillos, pero tra-tamos de desarrollarlos de manera que podamos acercarlo a la comprensión de los mismos.

Sinceramente

Adrián Loustaunau Pellat

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ÍndiceIntroducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91 Historia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142 El ABC inteligente al comprar. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20

A) Comprar y vivir en la casa toda la vida. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21B) Adquirir una casa, vivir unos años en ella y comprar otra mejor. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21C) Comprar y rentar como inversión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

3 Comprar como inversionista, no como comprador . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244 Comprar vs rentar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265 Cómo calcular el valor de renta de su casa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .306 Como ganar más dinero = plusvalía y rendimientos . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Organizarse para comprar junto con otros compradores y obtener mayores beneficios. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36

7 Tipos de casas por precio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .40Las casas con un valor de $100,000 a $400,000 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41Las casas con un valor de $401,000 a $1,200,000 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42Las casas con un valor de $1,200,000 en adelante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

8 Cómo organizarse para comprar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .469 Conclusión. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .50

10 Diccionario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52De mi propia inspiración . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53

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Introducción

La historia en nuestro país para las personas que obtienen una casa por medio de un crédito de interés social o de otro tipo, en gran porcentaje, está conformada por casos que no han sido exito-sos desde el punto de vista de ganar dinero mediante esa inversión o adquisición de vivienda.

Son pocos los casos de viviendas que han tenido una excelente plusvalía o rentabilidad a pesar de las bajas tasas de interés de los créditos otorgados, así como de los largos plazos que se otorgan para pagar.

En mi humilde apreciación, lo que ha sucedido es que los derecho-habientes no han tenido la visión de aprovechar realmente su po-der de compra, de modo que caen presos en un mercado bajo el control de los constructores y no de los trabajadores o adquiren-tes, aunque debería tratarse del mercado de los compradores y no de los vendedores.

No estamos politizando la manera en que se han dado estas condi-ciones; solamente estamos observando con detalle lo que sucede en el mercado en la actualidad, basados en mi opinión personal y en cómo creo que se deberían dar las cosas, considerando que éste es un mercado de compradores.

En la mayoría de los casos, los trabajadores adquieren una casa so-lamente por comprar o por necesidad; tienen un crédito disponi-ble y sienten que no les cuesta o que es muy barato.

Lo anterior también sucede por la creencia de que comprar una casa es buen negocio. Eso es solamente al principio.

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Mucha gente piensa que si no compra aquella casa, perderá la oportunidad de utilizar su crédito. Mi pregunta es ésta:

¿De quién es el negocio con compradores así?

Creo que a estas alturas de la introducción, lo sabemos. Los cons-tructores o vendedores no están actuando mal: solamente están haciendo su trabajo. Ahora les toca a ustedes hacer lo correcto y empezar a ganar dinero con su inversión.

La cultura del crédito en nuestro país, en el caso de los créditos de interés social u otros similares, ha sido considerada en gran por-centaje como una oportunidad para los trabajadores que no tie-nen acceso a créditos de otros tipos; en ellos, la institución vigila las condiciones de otorgamiento del crédito y de la adquisición de la vivienda, dejando a un lado el poder de compra que tienen con su dinero.

Pero estas situaciones no han sido analizadas desde el punto de vista del poder de compra que tienen los adquirentes, ya que no es responsabilidad de las instituciones que otorgan los créditos ve-rificar las condiciones del mercado o ver de qué manera pueden los trabajadores obtener más por su dinero, ya que en la mayoría de los casos éstos ven como una oportunidad el tener un crédito autorizado para comprar una casa para su familia. Su visión de ga-nar más dinero llega hasta ahí, cubriendo una necesidad básica en sus vidas, sin pensar que pueden ganar más dinero por medio de su compra y que eso les podrá ayudar para adquirir una mejor vi-vienda en pocos años, ya que en muchos casos, la primera vivienda no satisface todas sus necesidades. Así, se limitan a vivir en estas

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casas de por vida, sin que puedan venderlas o rentarlas a un buen precio, debido a que empiezan a enfrentarse con el primer aliado que les vendió su casa: el constructor.

En la actualidad, con tal de obtener una mayor utilidad, el cons-tructor vende a los compradores un producto con una plusvalía mínima y, además, una baja rentabilidad. Esto debido a que ellos ganan la plusvalía, en la mayoría de los casos, durante años.

De este modo, cuando el trabajador quiere vender o rentar el pro-ducto que ellos le vendieron, empieza a enfrentar diferentes es-cenarios que no había contemplado al comprar inicialmente la vi-vienda.

Con este libro, el trabajador empezará a comprar como inversio-nista, no como comprador, obteniendo las herramientas necesa-rias para poder realizar una excelente adquisición y —ahora sí— ganando más dinero con la casa que elija.

Aprenderá cómo obtener mayores ingresos con la compra de su casa, conociendo todos los escenarios posibles para ello y sin lle-varse sorpresas con el paso de los años. Por el contrario, logrará una excelente inversión independientemente del nivel de casa que compre.

Es necesario aclarar que pueden ser pocos los casos en los que la plusvalía de las casas ha sido buena o excelente, sin embargo, esto no quiere decir que no existan casos así. Con El ABC inteligente de los créditos de vivienda podrá considerar todas las opciones en el momento en que vaya a comprar una casa, de modo que obtenga más dinero con su inversión conforme pasen los años.

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Por otra parte, este libro ayudará a las instituciones de crédito a tener una tasa más baja de cartera vencida, pues finalmente son éstas las que realizan los negocios con el dinero del trabajador y del gobierno.

Espero que el material aquí presentado sea de ayuda para que empiecen a trabajar con su dinero, invirtiendo como lo harían los grandes inversionistas. Ellos no lo realizan porque no les represen-ta un negocio, pero para usted y para mí sí. Esto es como una bola de nieve que con el paso de los años se hace cada vez más grande; que mejor que con su primera compra inteligente empiece a for-mar los cimientos de su segunda casa y así sucesivamente, consi-guiendo una mayor calidad de vida para usted y su familia

Sinceramente

Adrián Loustaunau Pellat

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11Historia

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Una familia está contenta porque va a comprar su primera casa; al-berga muchas ilusiones y sueños por esa razón. Se trata de una pa-reja que tiene un año de casada, y espera ya a su primer heredero.

El padre de familia tiene su trabajo; solicita y reúne todos los re-quisitos con el fin de obtener un crédito de vivienda, en el cual ca-lifica para comprar una casa de $226,000. Emocionada, la pareja empieza a buscar casas en venta. Tiene dos opciones: una que es el mercado abierto, donde puede adquirir una vivienda usada, y la otra que es por medio de una constructora en un fraccionamiento nuevo.

Empiezan su búsqueda y se deciden por una casa en un fraccio-namiento nuevo, impactados por sus áreas verdes y por el parque donde jugarán sus hijos y crecerán.

La caseta de seguridad funciona de manera ordenada, con un vi-gilante atento que no descuida su actividad en la entrada al frac-cionamiento.

Se trata de la casa modelo —valga la expresión— por la manera en que la decoran y arreglan, sin descuidar el mínimo detalle, tanto en sus interiores como en el patio y el frente de la casa.

La vendedora del fraccionamiento, con una sonrisa y una atención inmejorables, les plática todas las ventajas que tiene el comprar la casa, así como de la plusvalía que ganarán las casas, mostrándoles en un paseo por todo el fraccionamiento lo felices que pueden ser.

Ya con el crédito de vivienda autorizado, la pareja empieza el trá-mite de comprar la casa del fraccionamiento.

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En un mes les entregan la casa y empiezan a vivir muy contentos en ella.

El fraccionamiento donde compraron es un desarrollo que tendrá más de 1000 casas en el corto plazo. Ellos fueron de los primeros en comprar una vivienda cuando comenzaron las ventas en ese sitio.

Durante los primeros años todo transcurre en orden: las áreas co-munes están en perfecto estado, la seguridad y la vigilancia fun-cionan adecuadamente, etcétera.

Todo funciona de maravilla, se sienten felices de la compra que realizaron.

La plusvalía y los rendimientos pasan a segundo término. El resul-tado es obvio: una familia totalmente satisfecha.

Posteriormente, cuando el fraccionamiento lleva un 90% vendido, la constructora deja de hacerse cargo del mantenimiento y la se-guridad del fraccionamiento.

De esta manera, la seguridad de la zona pasa al ayuntamiento o municipio, al igual que las áreas verdes, parques y jardines que se donaron para hacer el fraccionamiento.

En las privadas o cotos, la caseta de seguridad, al igual que el man-tenimiento de las áreas comunes o áreas sociales, pasan a ser de los condominios.

Los dueños de las casas empiezan a organizarse primeramente para pagar los gastos de su privada o coto.

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Es aquí donde empiezan a enfrentarse con la realidad. Los veci-nos tienen el compromiso de que la administración se lleve a cabo de la misma manera en que lo hacía la constructora, pero existe un pequeño problema: todos quieren los beneficios y nadie quiere aportar dinero para que todo se mantenga igual.

Con el paso del tiempo, los parques y jardines que le corresponden al ayuntamiento ya no lucen igual. El mantenimiento que requie-ren para su uso regular no es el adecuado; el entorno empieza a cambiar...

Parques con juegos rotos, jardines con maleza o secos, basura de personas que pasan por ahí y creen que las esquinas son un ba-surero; la colonia empieza a tener tráfico vehicular y peatonal de colonias cercanas; empiezan a rondar personas extrañas a la zona. La seguridad que antes se sentía es mínima ante la ausencia de patrullas.

Eso es en el exterior del fraccionamiento. En los cotos o privadas ya no se cuenta con el mismo mantenimiento que hacía ver los jardi-nes espectaculares. Las calles, las bancas y la señalización empie-zan a ser víctimas del deterioro del tiempo.

La administración actual de las privadas o cotos hace lo que pue-de mediante el pago de las personas que cumplen con los gastos de mantenimiento, sin embargo, los otros dueños o personas que rentan no lo ven como una necesidad; no les interesa, sienten que no es su obligación, porque excedieron su tope de renta o su pago de hipoteca y no lo tienen presupuestado. Algunas casas están sin rentarse, y se encuentran abandonadas por su apariencia en el ex-terior, la maleza crecida, los papeles de publicidad y los recibos de agua, luz y teléfono tirados en las entradas.

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Otras casas tienen vidrios rotos, carros descompuestos en el ex-terior, yunkes improvisados en las cocheras de las casas y fugas de agua, entre otras cosas.

La familia empieza a sentir el cambio en su entorno; hasta los niños lo resienten. Empiezan a preguntarse qué pasó con el sueño de la casa que adquirieron, dónde quedaron todos los beneficios que los motivaron a comprar ahí.

Ya no están satisfechos con el entorno que los rodea, por lo que deciden vender su casa. Otra mala noticia es que existen varias ca-sas en venta en el fraccionamiento por parte de los dueños, ade-más de las pocas que le quedan al fraccionamiento por vender, y éstas otorgan todas la facilidades de crédito y la ventaja de una casa sin estrenar.

Empiezan a darse cuenta de que el entorno no es nada favorable para vender, ya que para ello tendrán que venderla a un valor igual o por debajo de lo que compraron, sin contar los gastos en los que que incurrieron para equiparla, los gastos del notario, los predia-les, etcétera.

No la pueden vender. Empiezan a pensar en rentarla e irse a vivir a otra casa. Aunado a esto, la casa ya les queda chica y sus necesida-des como familia han aumentado.

Así, se dedican a buscar una vivienda en otra zona para tener las condiciones que buscan y ponen su casa en renta. Después de un par de meses de buscar, encuentran un inquilino y pagan una comisión por sus servicios al agente inmobiliario que les llevó al cliente.

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Al paso de los meses, el inquilino se empieza atrasar con un mes de renta; pasa otro mes y sigue sin pagar; al tercer mes, se va de la casa sin avisar, dejando adeudos en luz, agua y teléfono.

Al aval del contrato de renta de la casa no lo localizan, pues la in-formación era falsa...

La familia, preocupada por el compromiso de pagar la renta de la casa que ahora habita, ve la manera de pedir prestado para saldar el adeudo, porque contaba con el dinero de la casa que rentaba el inquilino.

El sueño de tener una casa se convirtió en una pesadilla.

A ellos nunca les enseñaron lo que podía suceder con el solo he-cho de comprar una casa; pensaron que el mero hecho de tenerla era buen negocio.

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22El ABC

inteligente al comprar

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Aquí se dará una idea de lo que usted puede hacer al momento de comprar una casa, considerando los diferentes escenarios para que decida cuál es el mejor para su familia.

A) Comprar y vivir en la casa toda la vida

En este caso, usted solamente quiere tener una casa. No piensa en nada más, se ve viviendo en esa casa toda su vida.

Esto puede ser buena opción si la casa reúne todos los requisitos necesarios. Es muy probable que no se trate de la primera vivien-da que adquirió, pues habrá tenido diferentes puntos de compa-ración al comprar otras casas anteriormente, de modo que ésta agrupa todas las condiciones para hacerla su casa de retiro, una vez que sus hijos sean mayores y quiera una casa para disfrutar junto con sus nietos o seres queridos.

B) Adquirir una casa, vivir unos años en ella y comprar otra mejor

En este caso, el trabajador adquiere su casa, pero ya tiene en men-te conseguir otra con mejores condiciones en algunos años: ya sea en una mejor ubicación, con un terreno más amplio, más recáma-ras, una cochera más amplia, mejores áreas verdes, mejor seguri-dad, etcétera.

Esto lo puede realizar ya sea vendiendo su casa con el propósito de completar la cantidad para la vivienda nueva o dejando la casa que tiene para rentarla, recibir ingresos extra y, en un futuro, para que la habiten sus hijos.

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C) Comprar y rentar como inversión

En este caso, solamente se utiliza el crédito para adquirir una casa y tener ingresos por rentas y por la plusvalía que se gana con los años.

No interesa habitar la casa; el trabajador que lleva a cabo lo ante-rior solamente desea utilizar su crédito de vivienda por los puntos acumulados, para no dejar pasar la oportunidad.

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33Comprar como

inversionista, no como

comprador24

Como mencionamos arriba, en el caso de que compren por com-prar, por tener un crédito disponible o por el hecho de contar con una casa propia, esto es un arma de dos filos si no utilizan su cré-dito correctamente, es decir, si no aprenden a comprar como in-versionistas y no como compradores. Explicaremos esto detalla-damente.

Cuando compre como inversionista obtendrá más dinero por la casa que consiga, ya que lo hará con argumentos válidos y con so-porte para ganar más plusvalía en el momento de venderla.

Esto se debe a que desde un principio hizo una compra inteligente, reduciendo al mínimo los riesgos de que su casa baje de precio, de modo que después pueda venderla rápidamente, a un precio ex-celente para usted.

Si compra como comprador, caerá en una competencia de casas con los demás propietarios, y lo más probable es que al vender, se tardara más y tendrá que hacerlo al mismo precio o por debajo de aquel con el que compró la casa.

Aquí le explicaremos qué características debe tener la casa que desea comprar para que usted obtenga más dinero, es decir, más plusvalía por su inversión y menos riesgos.

Así pues, la decisión es de usted, de la manera en la que quiere comprar: como inversionista o como comprador.

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44Comprar

vs rentar

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Si actualmente usted vive en una casa de renta y tiene la motiva-ción de adquirir una vivienda propia, es muy importante que ana-lice lo siguiente:

A. Cuánto pagaría o paga usted de renta por la casa que desea comprar, si decide esperar una buena oportunidad y vivir en ella mientras tanto.

B. Si compra una casa, cuánto ganaría de plusvalía con los años. En la mayoría de los casos, se trata de 3% o 4% por año. A esta can-tidad debe restarle los gastos que tiene al pagar una casa con crédito.

C. Compare los ingresos de la plusvalía que le da el comprar una casa, menos los gastos que le ocasiona el tener una casa.

Si compra una casa, los gastos que tendría el primer año serían, entre otros, los siguientes:

• Gastos de mantenimiento de la casa.• Gastos en prediales.• Cuotas de mantenimiento de áreas comunes.• Pago de intereses por el crédito que tiene.• Gastos por el gestor del crédito.• Gastos de escrituración, que equivalen aproximadamente a 4%

del valor de la casa.• El equipamiento de la casa.

Con la información anterior puede plantearse diferentes escena-rios, en los cuales usted decida qué es lo que más le conviene.

Puede aumentar la plusvalía, bajar las tasas de interés o los gastos, etcétera. Usted establece su escenario.

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En muchos casos, rentar puede resultar una mejor opción, ya que el precio de renta de las casas se encuentra por debajo de lo que realmente se debería pedir por dicho concepto, por lo que será más barato que comprar y no gastará tanto. En este caso, los in-gresos que le generaría el comprar una casa serían mínimos, y los costos y gastos que origina la posesión de una casa la hace poco atractiva.

Todo depende del escenario en el que usted compre. Con estos consejos podrá tomar la mejor decisión.

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55Cómo calcular

el valor de renta de su

casa30

Si su casa vale $300,000, el valor de renta deberá ser de 9% anual. Esto lo decidirá usted, así como si sube o baja el porcentaje por las condiciones en las que se encuentre su vivienda, o por los benefi-cios adicionales que posee.

Solamente multiplique $300,000 x 9% = $27,000 en un año, y divída-lo entre 12 meses para obtener $2,250 mensuales.

Esta cantidad es lo que debería pedir de renta por su casa, sola-mente desde el punto de vista financiero.

El porcentaje calculado es variable, pero quien pone las reglas es usted.

Tome en cuenta que el banco, por tener su dinero, le da en ocasio-nes un interés hasta de 8% o 9% sin hacer nada, libres de impues-tos y con disposición de liquidez casi inmediata del dinero.

Observe el ejercicio de rentar vs comprar y vea los gastos que le origina el tener una casa, para que contemple los escenarios que se le pueden presentar.

También tiene que considerar el valor de mercado en la zona don-de se ubica su casa, es decir, debe comparar cuánto es lo que real-mente puede pedir de renta.

Con esta información puede hacer cálculos sobre el valor o el inte-rés anual que desea ganar por la renta de su casa, comparándola con las demás casas que compiten por una familia que las habite.

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Valor de la casa $226,000

Más:

Notario $8,000

Gestor $3,000

Equipamiento de la casa $12,000

Total $249,000

Gastos de la casa:

Cuota de áreas comunes $4,200

Mantenimiento de la casa $12,000

Prediales de un año $1,500

Total $17,700 $266,700

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66Como ganar más dinero

= plusvalía y rendimientos

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Cuando compre su casa en una colonia, fraccionamiento o privada, lo que tiene que observar para obtener más dinero son los siguien-tes puntos:

Verificar que no existan casas abandonadas o vandalizadas.

Que la vivienda sea un proyecto funcional.

Verificar el historial de la constructora en otros fraccionamientos que hayan desarrollado. Existen casos como el de la casa hecha por cierta constructora a la que se le cayó el techo, o de construc-ciones de una empresa que no tenían cimientos sólidos.

Puede verificarlo en negocios u organizaciones que protegen al consumidor.

Platique con los vecinos que en un futuro pueden ser los suyos. Ellos le darán información abundante sobre los pros y los contras de vivir ahí.

Si va a comprar una casa, vaya a ver como están construyendo la suya en particular. Usted es quien va a vivir ahí y a pagar por ella, de modo que está en todo su derecho.

Averigüe si la constructora cuenta con una protección o uso de suelo adecuado en caso de lluvias, ya que en las condiciones del clima pueden haber variado respecto de otros años; en muchas zonas no llovía durante mucho tiempo y ahora es diferente. En al-gunos lugares, se construyeron casas en terrenos donde pasa la corrida del agua, y hasta que llueve empiezan a planear cómo solu-cionar ese problema, pero en muchas ocasiones le corresponde al

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ayuntamiento o al municipio arreglarlo, no al constructor, aunque éste debió verificarlo antes de construir.

Es mejor que usted lo prevea y lo compruebe, ya que su familia es quien va a vivir ahí.

Organizarse para comprar junto con otros compradores y obtener mayores beneficios

En el momento en que las constructoras venden sus fracciona-mientos, todo está en orden, bonito, limpio, etc. Pero al vender to-das las casas, las primeras quitar y poner constructoras se van, de-jando las áreas verdes al ayuntamiento o al municipio y, en muchos casos, a la administración de los vecinos, quienes se enfrentan con la tarea de mantener las áreas comunes en perfecto estado y sin dinero. De esta forma, sucede que las áreas verdes bonitas de las cuales se enamoraron los habitantes en un principio, se vuelven áreas abandonadas y sin utilizar con el paso del tiempo.

Puede buscar fraccionamientos que lo protejan de todo esto le-galmente. Pueden hacerlo de varias maneras los desarrollado-res: cobrando en el valor de la casa el mantenimiento y la segu-ridad por varios años y que esto entre en el precio de la casa; que se pueda gravar o hipotecar la casa que no esté al corriente con sus pagos de mantenimiento de manera inmediata, o que el adquirente firme pagarés en el momento de la compra para que sea posible ejercer acción legal posterior sobre los propietarios morosos. Con éstos y otros candados, puede proteger su inver-sión, para que las áreas verdes y la seguridad del fraccionamien-

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to donde habitará no se vean afectados por vecinos incumplidos o morosos.

Hay casos en que los dueños rentan la casa y no se hacen cargo del mantenimiento, provocando que las personas que llegan como in-quilinos tampoco paguen ese costo.

Todo se puede hacer; usted tiene el poder de compra y puede ha-cer que cambien las reglas, con el fin de que los constructores de las casas le brinden mayor protección y que las expectativas del entorno de su vivienda se mantengan lo más intactos posible, sin que usted tenga que enfrentarse a escenarios donde la falta de dinero para pagar los gastos de mantenimiento y administración frustren sus sueños.

También es conveniente que compare la casa que quiere comprar con otras similares en diferentes ubicaciones y vea la diferencia en precio, materiales de construcción, áreas comunes, etcétera:

Qué tipo de crecimiento tiene o va a tener la ubicación donde de-sea vivir.

Qué tipo de accesos rápidos tiene, así como servicios públicos, transporte, etc., pues a la larga esto se traduce en tiempo, dinero y esfuerzo que usted gasta sin darse cuenta. Si realiza las sumas, tal vez le conviene más comprar en otra ubicación por los ahorros que obtendrá.

Qué tan comprometido está el ayuntamiento o municipio en la zona donde usted desea vivir en cuanto a apoyos de seguridad, mantenimiento, vialidad, etcétera.

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Tener buenos vecinos, que sean limpios, organizados y comprome-tidos con su colonia. Esto no quiere decir que apoyen en todo, pero sí en las cosas básicas.

Que exista una armonía en el concepto.

Que los vecinos tengan arreglados los jardines y las cocheras; si no pueden poner un jardín en sus casas, que arreglen de manera que éstas tengan una apariencia agradable. Pueden instalar jardines desérticos, que requieren de mucho mantenimiento.

Exigir un reglamento de convivencia a los habitantes del fraccio-namiento, y que lo respeten, en el que no se permitan negocios o talleres, o que alguna casa sirva de parque automotriz, entre otras cosas.

Es comprensible que algunas personas tengan la necesidad eco-nómica y utilicen su casa para un negocio o comercio, pero esto no es problema suyo. Usted compró su casa en una zona habitacional y lo que busca es que se mantenga así.

No tiene que pagar por los problemas de otros; por eso, cuando compre, exija que se respeten los usos de suelo. En casi todos los fraccionamientos o colonias surge la oportunidad de poner co-mercios, y por ello los constructores hacen zonas comerciales para ubicarlos.

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77Tipos de casas

por precio

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Las casas con un valor de $100,000 a $400,000

En renta:

Este mercado de casas tiene una rotación muy alta de inquilinos.

Los inquilinos son personas y familias que generalmente están sólo durante algunos meses en la casa, pues tienen pensado com-prar otra o solamente están de paso por la ciudad, debido a un tra-bajo temporal.

Por lo común, no realizan ninguna mejora en la casa y no se pre-ocupan por arreglar los desperfectos.

En muchas ocasiones dejan adeudos de agua, luz, teléfono, et-cétera.

No ofrecen un aval o fianza al rentar.

En venta:

Son casas cuya plusvalía por año es de 3% anual.

Si quiere venderlas al poco tiempo de comprarlas, empieza a com-petir con la constructora que le vendió casa a usted, y la diferencia de precio entre la suya y la nueva por lo general es mínimo, además de que la casa nueva cuenta con financiamiento y con seguridad, usted buscará alguien con dinero en efectivo para que sea su com-prador, y a su vez usted pagará a la institución financiera que le dio el crédito.

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En muchas ocasiones, al estar las casas desocupadas, empiezan a ser invadidas o vandalizadas.

Ventajas:

Casas de fácil compra, numerosos créditos muy accesibles.

Si desea vivir en ellas, pueden ser una excelente opción para ha-bitar.

Desventajas:

Mucho riesgo por los escenarios que la rodean, tanto en renta como en venta.

Las casas con un valor de $401,000 a $1,200,000

En renta:

Este mercado de casas no posee una rotación tan alta de inquili-nos.

Los inquilinos son personas y familias que por lo general tienen invertido su dinero en algún negocio personal, o están ahorrando para comprar una casa propia.

Generalmente le realizan pocas mejoras a la casa.

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Es posible que dejen adeudos de agua, luz, teléfono, etc., cuando no se les piden garantías como aval o fianza.

El precio de renta es atractivo por el valor de la casa.

En venta:


Ventajas:

Casas de fácil compra, numerosos créditos muy accesibles.


Desventajas:

Mucho riesgo por los escenarios que la rodean, tanto en renta como en venta.

Las casas con un valor de $1,200,000 en adelante

En renta:

Este mercado de casas tiene una desocupación menor que las an-teriores.

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Es frecuente que los inquilinos le realicen mejoras a la casa.

Cuando dejan adeudos de agua, luz, teléfono, etc., suelen ser muy altos.

En venta:


Si quiere venderlas al poco tiempo de comprarlas, empieza a com-petir con la constructora que le vendió casa a usted, y la diferencia de precio entre la suya y la nueva por lo general es mínimo, además de que la casa nueva cuenta con financiamiento.

Con seguridad, usted buscará alguien con dinero en efectivo para que sea su comprador, y a su vez usted pagará a la institución fi-nanciera que le dio el crédito.

Ventajas:


Desventajas:

Son casas que en ocasiones tardan en rentarse.

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Platiquemos:

#nocomproyoinvierto


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88Cómo

organizarse para comprar

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#nocomproyoinviertoSi todos los derechohabientes que tienen un crédito autorizado se juntaran por zonas donde desean vivir, o por el solo hecho de te-ner créditos autorizados, podrían formar un pull de compradores.

De esta manera, al organizarse para comprar, en vez de un solo comprador independiente pueden representar a un grupo que ad-quiera 20, 40, 60 o más casas –aunque estén en diferentes zonas– y establecer sus condiciones para comprar, con lo que podrán ob-tener beneficios adicionales. Así pues, conseguir esta organiza-ción representaría tener un mayor poder de negociación.

El grupo que se forme obtendrá con el solo hecho de organizar-se un 5% o un 10% de descuento sobre el precio de venta de las casas, y esto automáticamente se convertiría en más dinero para cada comprador, traduciéndose esto en plusvalía y mayor rentabi-lidad (en caso de rentar), además de otros beneficios como con-seguir una mejor ubicación en el fraccionamiento; que les realicen proyectos especiales para que, en caso de que quieran aumentar los metros cuadrados de construcción de sus casas con los años, ya cuenten con los arreglos necesarios, de modo que la casa no se vea con enmendaduras o parches improvisados. Todo esto es lo que se puede pedir, entre otras cosas.

Tal vez no se han dado cuenta del poder de compra que tienen, porque ven el crédito como si fuera un favor que les están hacien-do. De ninguna manera es así, ya que ustedes pagan intereses por el crédito otorgado. En el momento en que lo empiecen a ver de la manera que se ha comentado, abrirán los ojos y obtendrán mayo-res beneficios al comprar sus casas.

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Esto no quiere decir que el constructor de las casas o el otorgante del crédito, cuya función es financiar las casas que adquirirán, esté sacando ventaja de ustedes. Sin embargo, ninguno de ellos dos les darán esta educación financiera para obtener más dinero por la compra de sus viviendas.

Es el momento de organizarse y empezar a planear mejor su com-pra, no solamente por la utilidad o beneficio de poseer una casa, sino con la intención de poner a trabajar su dinero para tener una mejor calidad de vida y libertad financiera.

Tu puedes cambiar el mercado de vendedores a compradores y ob-tener mayores beneficios cuando adquieras una casa con tu crédi-to de vivienda.

Es increíble lo que puedes lograr con los demás al unir esfuerzos, tu poder de compra es inmenso, solo tienes que tener los conoci-mientos necesarios para lograrlo.

Lo puedes realizar en dos pasos por medio de las redes sociales:

1) Por medio del hashtag #nocomproyoinvierto

2) Agrega tu ciudad #nocomproyoinviertohermosillo

Listo!!! Únanse para obtener grandes beneficios para ti y tu familia.

“Compra como inversionista no como comprador”

Próximamente estaremos en livestream para explicarte como ha-cer posible esto y resolver tus dudas.

Síguenos en la página adrianloustaunaupellat.com y en las redes sociales.

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Platiquemos:

#nocomproyoinvierto


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99Conclusión

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Es el momento de que empiece a comprar como inversionista, no como comprador, y que utilice su crédito de interés social de una manera inteligente. Así, su primera compra de casa será el comien-zo de una bola de nieve que cada vez se hará más grande, y el di-nero que invirtió en esa primera vivienda formará los cimientos de su libertad financiera para la compra de sus casas posteriores, con las cuales usted ganará más dinero y esto se traducirá en plusvalía y rendimientos.

El mercado de casas de interés social tiene que cambiar, de modo que el trabajador, además de satisfacer una necesidad de vivienda, empiece a obtener su libertad financiera y a cambiar el mercado de vendedores a compradores.

Comprando y vendiendo inteligentemente, y aplicando el conoci-miento que está adquiriendo aquí, conseguirá mayores ingresos de sus casas, y esto beneficiará también a los otorgantes de los créditos hipotecarios o de interés social con la disminución de las tasas de cartera vencida, pues los compradores empezarán a uti-lizar de una manera más inteligente sus créditos de vivienda y no sólo por tenerlos autorizados, sin obtener realmente más dinero por su inversión, de acuerdo con todo lo que platicamos aquí.

Lo más importante de este libro es que alcance la libertad finan-ciera y tenga una mejor casa para usted y para sus hijos.

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1010Diccionario

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1010De mi propia inspiración

PlusvalíaLo que gana una casa con el paso de los años.

RendimientoEl ingreso que se recibe por las rentas que genera una casa.

RentabilidadEl porcentaje que se recibe de ingresos de una casa.

MercadoUna zona o grupo de casas con las mismas características.

Oferta La cantidad de casas que existe en el mercado en venta

SobreofertaExceso de casas en venta

Comercialización El arte de vender casas.

InversiónComprar una casa para ganar más dinero.

Inversionista Persona que obtiene excelentes ingresos de sus inversio-nes.

HipotecaEl adeudo que se paga mes con mes por el crédito solicita-do para comprar una casa.

Broker, agente, comisionistaVendedor de casas.

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ConstructoresPersonas o empresas que se dedican a la construcción y a la venta de casas.

Crédito de interés socialCrédito para la “raza”.

PullOrganizarse, hacer una “polla” para entre varios para com-prar con mayores beneficios por comprar en grupo.

Proyecto funcionalUna casa o fraccionamiento cuyo uso sea del agrado de mu-chos clientes, y cuya venta sea muy rápida.

ConceptoLa manera de definir cómo se visualiza algo de la casa o fraccionamiento.

VisualizarVer algo que no está sucediendo o que está sucediendo.

Desarrolladores Son iguales que los constructores, pero aquí están más bien agrupados.

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Platiquemos:

#nocomproyoinvierto


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El ABC inteligente de los créditos de viviendaSe terminó de imprimir en diciembre de 2010

en los talleres de Litográfica Ingramex, S.A. de C.V.Centeno 162, Col. Granjas Esmeralda,

C.P. 09810 México, D.F.

Documents

El ABC Inteligente de Los Creditos de Vivienda