Martyna Żak – Ekonomiczne i psychologiczne aspekty bańki spekulacyjnej ...

123

stosunków zachodzących między kreującymi popyt oraz podaż nie-ruchomości, które zakupiono zarówno w celach konsumpcyjnych jak i inwestycyjnych – są szczególnie narażone na okresowe wahania cen wywołane spekulacjami, chociażby ze względu na wysokie koszty transakcyjne. Specyficzną cechą tego rynku jest też jego stosunkowo mała elastyczność – zawsze występuje pewna nadwyżka popytu lub podaży, ponieważ podaż w krótkim okresie jest stała, co wynika z dłu-giego okresu wytwarzania obiektów budowlanych, wysokich kosztów inwestycji oraz nieodnawialności zasobów ziemi (Belniak 2001). Nie bez znaczenia pozostaje wobec tego fakt szczególnego reżimu praw-nego, dotyczącego kwestii ich nabywania (szczególne formy prawne aktów, restrykcyjne regulacje co do nabywania przez obcokrajow-ców nieruchomości w Polsce, konieczność spełnienia dodatkowych wymogów przez chętnych na kupno nieruchomości rolnych). Celem niniejszego artykułu jest ukazanie kształtowania się sytuacji na ryn-ku nieruchomości w Polsce, w latach 2006-2009, rozpatrywanej jako przykład bańki spekulacyjnej. Zjawisko bańki spekulacyjnej zostało przedstawione przy użyciu metody statystycznej oraz porównawczej wykorzystaniu danych programu Google Trends.

Zarys kryzysu pierwszej dekady XXI wieku

W literaturze zauważa się, że w dobie globalizacji niemożliwym jest uniknięcie międzynarodowej transmisji kryzysów zwanej inaczej

Martyna Żak, Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie, Wydział Ekonomii i Stosunków Międzynarodowych, Katedra Strategii Zarządzania i Rozwoju Organizacji, Studencki Instytut Analiz Gospodarczych

Ekonomiczne i psychologiczne aspekty bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości w Polsce w latach 2006-2009

Economic and psychological aspects of the speculative bubble on the real estate market in Poland in the years 2006-2009

The mechanisms of speculative bubbles are the subject of interest among market participants, financial analysts, and more and more often psychologists. Properties are especially exposed to these periodically arising anomalies due to their socioeconomics significance. The article is aimed to introduce the economic and psychological factors, which contibuted to the forming of the asset price bubble during 2006-2009 in polish market. Fiscal and mon-etary policies were analyzes as well as the influence of the crisis caused by subprime mortgages in american market. A specific fea-ture of speculative bubbles is that they are difficult to explain just basing on classical business models. The article is also an attempt to show the psychological aspect of mechanisms which rule the clas-sical business models, putting great emphasis on the conformist acions taken by participants of markets.

Keywords: speculative bubbles, crisis on the real estate market, behavioral economics, bandwagon effect.

Ubezpieczenia społeczne to takie ubezpieczenia, których ce-lemMechanizmy baniek spekulacyjnych, to temat będący przedmio-tem zainteresowania uczestników rynków, analityków finansowych, a coraz częściej także psychologów. Nieruchomości ze względu na swoje szczególne znaczenie społeczno-gospodarcze są wyjątkowo narażone na te pojawiające się okresowo na rynkach anomalie. Celem artykułu jest przedstawienie czynników ekonomicznych i psychologicznych, które miały wpływ na powstanie bańki cenowej na rynku nieruchomości w Polsce, w latach 2006-2009. Ocenie pod-dana została ówczesna polityka fiskalna i monetarna, a także wpływ kryzysu na amerykańskim rynku kredytów hipotecznych subprime. Specyfiką baniek spekulacyjnych jest to, że ciężko je wyjaśnić bazując jedynie na klasycznych ekonomicznych modelach. Praca jest próbą przedstawienia także psychologicznego aspektu rządzących nimi mechanizmów, ze szczególnym uwzględnieniem działań konformi-stycznych uczestników rynków.

Słowa kluczowe: bańka spekulacyjna, kryzys na rynku nieruchomo-ści, ekonomia behawioralna, efekt owczego pędu.

Typ artykułu: oryginalny artykuł naukowy.Źródło finansowania badań i artykułu: środki własne Autorki.

Cytowanie: Żak M., (2018) Ekonomiczne i psychologiczne aspekty bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości w Polsce w latach 2006-2009, „Rynek-Społeczeń-stwo-Kultura” nr 1(27), s. 123-127, https://kwartalnikrsk.pl/Artykuły/RSK1-2018/RSK1-2018-Zak-Ekonomiczne-i-psychologiczne-aspekty-bańki-spekulacyjnej-na-rynku-nieruchomości.pdf

STR

ESZ

CZ

EN

IE AB

STR

AC

T

Wstęp

Analizując historię gospodarczą można dojść do wniosku, że największe kryzysy finansowe należy rozpatrywać przez pryzmat wahań cen aktywów (Mishkin 1995). Nie wszystkie z nich są zda-rzeniem niepożądanym i niebezpiecznym. Problem pojawia się w momencie, gdy niemożliwym staje się wyjaśnienie skali zmian cen aktywów, w oparciu o czynniki fundamentalne (Garber 1990). Zjawisko wzrostu cen powodowane powszechnym przekonaniem, że ceny przyszłe będą coraz wyższe, mimo braku racjonalnego uza-sadnienia, nosi nazwę bańki spekulacyjnej (Lind 2008), którą rozu-mieją w nieco odmienny sposób przedstawiciele różnych nurtów ekonomii. Zwolennicy ekonomii podażowej (szkoła chicagowska) negują istnienie baniek spekulacyjnych, szkoła austriacka tłumaczy je nieostrożną polityką monetarną, natomiast teorie ekonomii be-hawioralnej – błędami percepcji, dysonansem poznawczym oraz skłonnością do konformizmu (Thornton 2006). W celu omówienia bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości, warto sięgnąć jeszcze do koncepcji J. Br. Rossera, który zauważa, że w przypadku tego rodza-ju aktywa, nie ma typowego krachu, który występuje w klasycznych modelach – ceny szybko rosną, utrzymują się przez pewien czas na stałym, wysokim poziomie, po czym spadają w takim tempie w jakim rosły (Rosser 2012). Rynkiem nieruchomości możemy nazwać ogół

Rynek – Społeczeństwo – Kultura | Numer 1(27)/2018

124

było także wykupienie przez rząd tzw. toksycznych aktywów, co z ko-lei przyczyniło się do problemów z ich wtórną wyceną. Ta częściowa nacjonalizacja banków komercyjnych realizowana przez „Plan Paulso-na” kosztowała rząd amerykański 700 miliarda dolarów (Mierzejewski 2015).

Rynek nieruchomości w Polsce w latach 2003-2010

Duże zainteresowanie gruntami oraz budynkami mieszkalnymi można zauważyć w Polsce już w XVII wieku, dzięki wzmożonym dzia-łaniom inwestycyjnym mieszczaństwa, szlachty oraz duchowieństwa. Kamienice nabywano zazwyczaj w celu ich wynajmu. Obserwowane było wówczas znaczne zróżnicowanie opłat czynszowych ze względu na położenie, konstrukcję oraz przeznaczenie budynków (Kałkowski 2004). Przełomowym dla rynku nieruchomości w Polsce był okres międzywojenny ze względu na precyzyjne wyznaczenie ram praw-nych i instytucjonalnych, dających możliwość swobodnego obrotu (Kucharska-Stasiak 2004). Co ciekawe, rozwinęła się wówczas nauka racjonalnej wyceny nieruchomości, dobrze prosperowali rzeczoznaw-cy majątkowi. Do inwestowania w nieruchomości zachęcał system po-datkowy, korzystnie uregulowane kredyty hipoteczne oraz rozwijający się rynek budowlany (Kałkowski, Stanisławska 2007). Relatywnie nie-wiele danych statystycznych obrazuje obrót na rynku nieruchomości w Polsce w okresie II Wojny Światowej, po której nastąpiły znaczące zmiany w zakresie własności nieruchomości. Okres PRL-u charaktery-zował się znacznym wzrostem liczby budowanych mieszkań. Obecnie około 50% Polaków mieszka w lokalach wybudowanych w tym okresie (www.rynekpierwotny.pl 2018).

Początek XXI wieku charakteryzuje się stopniowym spadkiem popularności budownictwa spółdzielczego, rozwojem instytucji kre-dytów hipotecznych oraz usprawnianiem gałęzi prawa regulującej tę dziedzinę. Wykresy 1 i 2 prezentują, jak przedstawiała się liczba zawie-ranych w latach 2003-2010 transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości oraz jak zmieniała się ich cena. Według przedstawionych na wykresie 1 danych, od roku 2003 następował stopniowy wzrost ilości zawiera-nych transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości w Polsce, który osią-gnął szczyt w roku 2007. Natomiast rok 2009 odznaczył się wysokim spadkiem – w porównaniu z rokiem 2008 wielkość zawartych transak-cji spadła o 25%. Podobną tendencję można zaobserwować analizując zmiany wartości nieruchomości w tym okresie. Wartość nieruchomo-ści w 2008 roku wzrosła o niemalże 127% względem wartości z 2003 roku. Równie znaczący jest spadek widoczny na przełomie lat 2008-2009, gdzie wartość została obniżona o 32%.

Wykres 1. Liczba transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości w Polsce w latach 2003-2010

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS 2018.

efektem domina (Radomska 2013). Omawiane w artykule zjawisko bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości w Polsce przypada na lata jednego z największych globalnych kryzysów finansowych, który rozpoczął się w Stanach Zjednoczonych w 2007 roku. W roku 2000 giełdy amerykańskie załamały się wskutek pęknięcia tzw. bańki inter-netowej. Recesja pogłębiona została dodatkowo przez dramatyczne wydarzenia z 11 września 2001 roku. W celu pobudzenia gospodar-ki Rezerwa Federalna zaczęła stopniowo obniżać stopy procentowe z poziomu 6,5% w 2001 roku do 1% w 2003 roku (Gradziuk, Koczor 2008). Równocześnie wrastała inflacja. Próbą zabezpieczenia posiada-nego kapitału przed spadkiem wartości okazały się napędzane niskim oprocentowaniem kredytów hipotecznych inwestycje w nieruchomo-ści (Adamowicz 2013).

Po kryzysie lat 30. XX wieku (z inicjatywy Franklina D. Roosvelta) powstała instytucja Federal National Mortgage Associations (Fannie Mae), której zadaniem było skupowanie kredytów hipotecznych od banków, a następnie zamienianie ich na obligacje sprzedawane inwe-storom. W 1999 roku po naciskach ze strony Billa Clintona ocena wia-rygodności kredytowej przestała być przeprowadzana dokładnie (Na-zarczuk 2013). Nastąpił wówczas wzrost popularności tzw. kredytów subprime udzielanych kredytobiorcom, którzy ze względu na niesta-bilne źródło dochodów, czy niskie zarobki, charakteryzowali się wyso-kim poziomem ryzyka spłaty należności (Adamowicz 2013). Kredytów udzielano bezrobotnym, imigrantom, a także osobom, które nie miały w zasadzie żadnego wkładu własnego w nieruchomość. Przekonanie o ciągłych wzrostach cen miało być dla banków zabezpieczeniem w hipotece. Ponadto uzasadnieniem udzielania tzw. łatwych kredytów miały być gwarancje rządu wspierającego budownictwo dla klas śred-nich. Skutkiem wymienionych działań był ciągły wzrost liczby kupowa-nych nieruchomości, a także ich rosnące z miesiąca na miesiąc ceny. Istotnym jest, że około 25% wszystkich nieruchomości zakupywano wówczas w celach spekulacyjnych. Tymczasem od połowy 2003 roku FED zaczął stopniowo podnosić stopy procentowe, które w czerwcu 2006 roku wyniosły 5,25%, doprowadzając do uniemożliwienia spłaty rat kredytowych tysiącom zadłużonych (Lityńska 2007). Niespłacone nieruchomości były przejmowane i sprzedawane przez banki. Rosnąca podaż wiązała się ze znacznym spadkiem cen. W sierpniu 2007 roku prezydent George W. Bush ogłosił program pomocy dla Amerykanów mających problem ze spłatą hipoteki. Natomiast dwanaście miesięcy później rząd federalny przejął dwie największe instytucje rynku hipo-tecznego USA – Federal National Mortgage Association oraz Fede-ral Home Loan Mortgage Corporation. Momentem kulminacyjnym okazał się 15 września 2008 roku zwany „czarnym poniedziałkiem” – dniem, w którym FED zdecydował o bankructwie jednego z naj-większych inwestycyjnych banków USA – Lehman Brothers (Holzer 2018). Według danych Międzynarodowego Funduszu Walutowego do października 2008 roku straty z tytułu kryzysu finansowego w USA wyniosły 1,4 biliona dolarów (co stanowiło około 10% PKB USA). Za-uważa się też, że jego pogłębienie wiązało się ze znacznym spadkiem zaufania zagranicznych inwestorów, wycofujących swoje inwestycje z rynku amerykańskiego (Firlej 2011). Utracone zaufanie miało zostać przywrócone poprzez szereg działań, takich jak stworzenie systemu nadzoru państwa nad agencjami ratingowymi, narzucenie kredyto-dawcom konieczności ocen pracowników pod względem podejmo-wanego przez nich ryzyka, a także edukację finansową społeczeństwa (Nieborak 2010). Skutkiem pęknięcia omawianej bańki spekulacyjnej

0

50

100

150

200

250

300

350

2 0 0 3 2 0 0 4 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0

Liczba transakcji(ogółem) w tyś.

W granicach miast

Poza granicamimiast

Martyna Żak – Ekonomiczne i psychologiczne aspekty bańki spekulacyjnej ...

125

spółdzielni mieszkaniowej na nabycie prawa do nowo bu-dowanego budynku mieszkalnego albo lokalu mieszkalnego w takim budynku;

• zakup nowo wybudowanego budynku mieszkalnego lub lo-kalu mieszkalnego w takim budynku od gminy albo osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Istotnym jest, że prawo do ulgi przysługuje obecnie tylko tym podatnikom, którzy w latach 2002-2006 otrzymali kredyt na realizację wymienionych inwestycji, dlatego liczba kredytów hipotecznych przed końcem 2006 roku była bardzo wysoka (wykres 4).

Wykres 4. Liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy w okresie 2005-2009 (w mln zł)

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.

Z danych przedstawionych na wykresie 4 wynika, że najwyż-szy wzrost liczby umów o kredyt mieszkaniowy występował w roku 2006 (wartość większa o 32% w porównaniu do roku poprzedzające-go). Zauważalny w następnych latach przyrost jest coraz mniejszy – w roku 2007 jest to 20%, w roku 2008 – 15%, a w latach 2009 i 2010 po 5%, co pokazuje spadek popularności inwestycji mieszkaniowych. Największy wzrost stanu zadłużenia (wykres 5) miał miejsce w roku 2008, osiągając 165% wartości z roku ubiegłego.

Wykres 5. Całkowity stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych gospodarstw domowych (w mld zł)

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.

Najmniejszy skok nastąpił w roku 2009, w którym wartość stanu zadłużenia była o 11% większa niż w roku 2008. Wyniki te potwierdza-ją zebrane wcześniej dane obrazujące boom na rynku nieruchomości w latach 2006-2008 oraz pęknięcie bańki cenowej w 2009 roku. Okresy o najwyższej liczbie zawieranych transakcji kupna-sprzedaży nieru-chomości, najwyższych cenach nieruchomości oraz największej ilości udzielanych na cele mieszkaniowe kredytów pozostaje w związku z relatywnie niskimi stopami procentowymi (wykres 6). Przedstawio-ne wyniki rodzą pytanie o rolę pożyczkodawcy w procesie kreowania bańki spekulacyjnej.

Wykres 2. Wartość nieruchomości w Polsce w latach 2003-2010

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS 2018.

Stopniowy rozwój rynku nieruchomości w pierwszych latach XXI wieku można tłumaczyć wzrostem popytu, spowodowanym poszuki-waniem mieszkań przez wchodzące wówczas w okres dorosłości oso-by z wyżu demograficznego, z drugiej połowy lat 70. Równie istotnym czynnikiem był panujący wówczas niepokój związany z przewidywa-niem wzrostu ceny mieszkań po wejściu Polski do Unii Europejskiej. Rzeczywiście, po 1 maja 2004 roku na skutek inwestowania zagranicz-nego kapitału w stosunkowo tanie polskie nieruchomości, nastąpił przyrost liczby zawieranych transakcji kupna/sprzedaży. Natomiast o bańce spekulacyjnej na rynku nieruchomości możemy mówić ana-lizując sytuację w latach 2006-2009, bowiem zmiany liczby zawiera-nych transakcji (wykres 1) oraz wartości nieruchomości (wykres 2) modelowo obrazują odchylenie od stanu równowagi dynamicznej (Kalicki, Krześniak 2011) w tym okresie. Tezę wydają się potwierdzać także okresowe zmiany średnich cen transakcyjnych na rynku pier-wotnym (wykres 3).

Wykres 3. Średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym, w okresie od III kwartału 2006 do IV kwartału 2009, w największych miastach w Polsce

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS 2018.

Wykres 3 ukazuje wzrost cen w latach 2006-2008, które cecho-wały się także najwyższymi wynikami, w odniesieniu do omawianych wcześniej ilości transakcji i ich wartości. Jednej z przyczyn tego zja-wiska można doszukiwać się w instytucji ulgi odsetkowej, która po-zwala odliczyć odsetki od kredytu na cele mieszkaniowe w zeznaniu podatkowym. Celami mieszkaniowymi uregulowanymi w artykule 26b ustęp 1 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2006 r. nr 217, poz.1588) są :

• budowa budynku mieszkalnego;• nadbudowa lub rozbudowa budynku na cele mieszkalne lub

przebudowa budynku niemieszkalnego, jego części lub po-mieszczenia niemieszkalnego na cele mieszkalne, w wyniku których powstanie samodzielne mieszkanie spełniające wy-magania określone w przepisach prawa budowlanego;

• wniesienie wkładu budowlanego lub mieszkaniowego do

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Nieruchomościogółem

W granicachmiast

Pozagranicamimiasta

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III 2006 IV 2006 I 2007 II 2007 III 2007 IV 2007 I 2008 II 2008 III 2008 IV 2008 I 2009 II 2009 III 2009 IV 2009

Gdańsk Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław

0

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

1400000

1600000

2005 2006 2007 2008 2009

0

50000

100000

150000

200000

250000

2005 2006 2007 2008 2009

Rynek – Społeczeństwo – Kultura | Numer 1(27)/2018

126

rge Soros analizując mechanizmy baniek spekulacyjnych proponuje teorię zwrotności, zauważając wzajemne powiązanie między percep-cją a rzeczywistością, które jest przyczyną wzrostu „samo wzmacnia-jącej i ostatecznie samo wygaszającej się fali” (Soros 2008). Powsta-wanie trendu najczęściej pojawia się na kilka lat przed rozpoczęciem, natomiast okres szybkiego wzrostu i będące jego następstwem pęk-nięcie bąbla to zjawiska przebiegające stosunkowo szybko. Soros do-strzega osiem etapów cyklu fali wzrostu (Soros 2008):

1. Powstanie trendu, który początkowo nie jest widoczny dla uczestników rynku;

2. Wzrost trendu wywołany błędnymi przekonaniami inwestorów; 3. Okres testowania trendu – następuje jego dalszy wzrost lub

spadek;4. Utrzymanie nierównowagi rynkowej;5. Rozbieżność między oczekiwaniami inwestorów, a rzeczywistą

sytuacją na rynkach; 6. Zwątpienie części uczestników w słuszność swoich przekonań;7. Przełom będący odrzuceniem mylnego wyobrażenia;8. Gwałtowny spadek. Przyczyny powstałego trendu i jego – wynikającego z błędnych

przekonań inwestorów – wzrostu, należy upatrywać w skłonności do zachowań konformistycznych jednostek przebywających w tłumach. W niektórych okolicznościach, jednostki tracą świadomość własnej odrębności, uznając za swoje myśli i wierzenia tłumu, którym rządzi prawo „jedności umysłowej” (Le Bon 2004). Francuski psycholog, Gu-staw le Bon badając skłonność ludzi do ulegania masie, opracował zbiór cech dla niej charakterystycznych:

1. Poddanie uczuć kierunkowi poddanemu przez tłum;2. Rozumowanie oparte na pozornych analogiach;3. Pouczucie nieomylności;4. Zaraźliwość.W celu zbadania wpływów panujących powszechnie przekonań

na decyzje konsumentów, na rynku nieruchomości w Polsce, w cza-sie bańki spekulacyjnej na rynku nieruchomości, analizie poddano zmiany częstości wyszukiwań haseł kluczowych dla badanego zjawi-ska w przeglądarce Google. Wykres 7 przedstawia jak kształtowała się popularność hasła „oferty sprzedaży mieszkań” w wyszukiwarce Google w okresie 01.01.2004 roku – 31.12.2010 roku (Google Trends 2018) gdzie 100 oznacza największą popularność hasła, 50 – popular-ność o połowę mniejszą itd.

Wykres 7. Popularność hasła „oferty sprzedaży mieszkań” w wyszuki-warce Google w okresie 01.01.2004 roku – 31.12.2010 roku

Źródło: https://trends.google.pl/trends/explore?date=all&geo=PL&q=oferty%20sprzeda%C5%BCy%20mieszka%C5%84 [31.05.2019].

Analiza wykresu 7 pozwala stwierdzić, że znaczny wzrost popu-larności badanego hasła przypada na okres nieznacznie poprzedza-jący lata 2007-2008, charakteryzujące się największą liczbą zawie-ranych umów kupna-sprzedaży nieruchomości oraz najwyższą war-

Wykres 6. Średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w PLN w latach 2005-2009

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP.

Źródła opisanego wcześniej kryzysu finansowego na rynku nieru-chomości w USA analitycy upatrują właśnie w nierozsądnej polityce monetarnej Rezerwy Federalnej. W wielu opracowaniach jako odpo-wiedzialnych za spekulacyjny wzrost cen aktywów wyróżnia się wła-śnie instytucje publiczne – reprezentowane przez rząd oraz instytucje kredytowe – z bankiem centralnym na czele (White 2009).

Psychologiczne ujęcie zjawiska bańki spekulacyjnej

Jako główne przyczyny wystąpienia bańki cenowej na rynku nie-ruchomości w Polsce w latach 2006-2009 wymienia się przedstawio-ne wcześniej czynniki fundamentalne (tzn. niskie stopy procentowe, sprzyjające inwestycjom regulacje prawne, niedobór mieszkań), a tak-że czynniki spekulacyjne (Masiukiewicz, Dac 2013).

W 1936 roku znany z zamiłowania do kontrowersyjnych ekspe-rymentów społecznych turecki psycholog – Muzafer Sherif przepro-wadził badanie, które stało się fundamentem teorii konformizmu in-formacyjnego. Wykonana przez niego seria doświadczeń pozwoliła na wysunięcie wniosku, iż jednostka przebywająca w tłumie ulega jego wpływom i podejmuje decyzje opierając się na wypracowanych przez grupę założeniach, niejako odrzucając własny pogląd na daną sprawę (Sherif 1936). Niecałe 20 lat później Amerykanin Salomon Asch żywiąc przekonanie, że opisane zjawisko wynika jedynie z braku dostatecznej wiedzy jednostki na dany temat, zdecydował się sprawdzić jak stano-wiska otoczenia oddziałują na jego wybory w klarownych, niebudzą-cych wątpliwości warunkach. Wyniki testu pozwoliły na sformułowa-nie refleksji, iż podporządkowanie się zdaniu grupy wynika w głównej mierze z przeświadczenia o trafności sporządzanej przez nią analizy sytuacji oraz potrzeby bycia akceptowanym przez jej członków (Asch 1974). Jak odnieść rezultaty przedstawionych eksperymentów do me-chanizmu baniek spekulacyjnych? Zdefiniowanie bańki spekulacyjnej jako „gwałtownego i ciągłego wzrostu cen aktywów, który kreuje oczekiwania dalszego ich wzrostu, przyciągając tym samym nowych inwestorów” (Kindleberger 1999: 43) implikuje stwierdzenie, że jest to proces, którego przebieg ciężko wyjaśnić bazując jedynie na kla-sycznych ekonomicznych założeniach. Zauważając nieefektywność analiz matematycznych i licznych teorii mikro- i makroekonomicznych, coraz więcej analityków upatruje wyjaśnienia takich anomalii finan-sowych w koncepcjach ekonomii behawioralnej. Do najważniejszych z nich należą błędy percepcji oraz działania konformistyczne.

Pobieżna analiza przedstawionych przypadków wydaje się za-przeczać słuszności założenia racjonalnych decyzji konsumenta. Geo-

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

7,0%

8,0%

9,0%

10,0%

sty.

05m

ar.0

5m

aj.0

5lip

.05

wrz

.05

lis.0

5st

y.06

mar

.06

maj

.06

lip.0

6w

rz.0

6lis

.06

sty.

07m

ar.0

7m

aj.0

7lip

.07

wrz

.07

lis.0

7st

y.08

mar

.08

maj

.08

lip.0

8w

rz.0

8lis

.08

sty.

09m

ar.0

9m

aj.0

9lip

.09

wrz

.09

lis.0

9

do 1 roku włącznie powyżej 1 roku do 5 lat włącznie powyżej 5 lat ogółem

2004

25

50

75

100

2008 2011

Patrycja Biernat, Ewa Gronek – System ubezpieczeń społecznych w Polsce

127

obserwowany wzrost popularności wyszukiwanych ofert sprzedaży nieruchomości.

Bibliografi a

1. Adamowicz T., (2013) Przyczyny i skutki I fazy kryzysu fi nansowego lat 2007-2009 w wybranych krajach na świecie, „Polityki Europejskie, Finanse i Marketi ng”.

2. Asch S.E., (1974) Eff ects of group pressure upon the modifi cati on and distorti on of judgements, “The Journal of Social Psychology”.

3. Belniak S., (2001) Rozwój rynku nieruchomości w Polsce na tle krajów wysoko rozwiniętych, Kraków: Zeszyty Naukowe, Akademia Ekono-miczna w Krakowie.

4. Firlej K., (2011) Źródła i przebieg kryzysu fi nansowego w Stanach Zjed-noczonych i Europie Zachodniej, Bydgoszcz: Roczniki Ekonomiczne Ku-jawsko-Pomorskiej Szkoły Wyższej w Bydgoszczy.

5. Garber P., (1990) Famous fi rst bubbles, Spring: “The Journal of Eco-nomics Perpecti ve”.

6. Gradziuk A., Koczor M., (2008) Unia Europejska a kryzys na amerykań-skim rynku fi nansowym, Biuletyn PISM.

7. Holzer R., (2018) Jak rozwijał się kryzys 2007-2009 – infografi ka i ka-lendarium, htt ps://www.obserwatorfi nansowy.pl/tematyka/makro-ekonomia/historia-kryzysu-kalendarium/ [31.05.2018].

8. htt ps://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/50-polakow--mieszka-w-lokala-wybudowanych-w-prl/5960/ [31.05.2018].

9. htt ps://trends.google.pl/trends/explore?date=all&geo=PL&q=ofer-ty%20sprzeda%C5%BCy%20mieszka%C5%84 [31.05.2019].

10. Kalicki K., Krześniak K., (2011) Stabilność międzynarodowych rynków aktywów fi nansowych, „Internati onal Journal of Management and Economics”.

11. Kałkowski L., Stanisławska W., (2007) Z historii polskiego rynku nie-ruchomości [w:]: Kałkowski L., Polski rynek nieruchomości – bilans otwarcia po wejściu Polski do Unii Europejskiej, rozdział I, Kraków: Instytut Rozwoju Miast.

12. Kałkowski L.,( 2004) Polski rynek nieruchomości, „Problemy rozwoju miast”.

13. Kindleberger C.P., (1999) Szaleństwo, panika, krach. Historia kryzysów fi nansowych, Warszawa: WIG PRESS, s. 43.

14. Kucharska- Stasiak E., (1994) Rynek nieruchomości w Polsce w okresie międzywojennym, „Rynek nieruchomości”.

15. Le Bon G., (2004) Psychologia tłumu, Kęty: Wydawnictwo ANTYK.16. Lind H., (2008) Price bubbles on the housti ng market: concept, theory

and indicators, ………..............................................................17. Lityńska A., (2007) Światowy kryzys fi nansowy. Przyczyny i skutki go-

spodarcze [w:] Fatuła D., (red.), Przyczyny i skutki kryzysu w ujęciu makro- i mikroekonomicznym Kraków: Wydział Ekonomii i Zarządzania Krakowskiej Akademii im. Andrzeja Frycza- Modrzejewskiego.

18. Masiukiewicz P., Dac P., (2013) Czynniki kreacji bańki cenowej na rynku nieruchomości „Annales H- Oeconomia”.

19. Mierzejewski M., (2015) Interwencjonizm na rynkach liberalnych. O zmianach w spojrzeniu na gospodarkę w reakcji na kryzys pierwszej dekady XXI wieku, „Rynek-Społeczeństwo-Kultura” nr 2(14).

20. Mishkin F.S., (1995) The economics of money, banking and fi nancial markets, HarperCollins.

21. Nazarczuk J., (2013) Wpływ światowego kryzysu fi nansowego na go-spodarkę Polski i jej regionów, „Wybrane aspekty rozwoju regionalne-go”, Olsztyn: Wydawnictwo Fundacji Wspieranie i Promocji Przedsię-biorczości na Warmii i Mazurach.

22. Nieborak T., (2010) Globalny kryzys fi nansowy – istota, przyczyny, kon-sekwencje, „ Ruch Prawniczy, Ekonomiczny i Socjologiczny”.

23. Radomska E., (2013) Globalny kryzys fi nansowy – przyczyny, przebieg, skutki, Zeszyty naukowe POU „ Zarządzanie zmianami”.

24. Rosser J.B. Jr., Gallegati M., (2012) Minsky – Kindleberger perpecti ve on the fi nancial crisis, “Journal of Economics Issues”.

25. Sherif M., (1936) The psychology of social norms, …………………………26. Soros G., (2008) Nowy paradygmat rynków fi nansowych, Warszawa:

MT Biznes.27. Thaler R.H., Sunstein S.H., (2012) Jak podejmować właściwe decyzje

dotyczące zdrowia, dobrobytu i szczęścia, Poznań: Wydawnictwo Zysk i S-ka.

28. Thornton M., (2006) The economics of housing bubbles, „America’s Housing Crisis: A case of Government Failure”, Ludwig von Mises In-sti tute.

29. Ustawa o podatku dochodowym od osób fi zycznych (Dz.U. z 2006 r. nr 217, poz.1588).

30. White L.H., (2009) Federal Reserve policy and the housti ng bubble, „The Cato Journal”.

tością nieruchomości (przedstawione na wykresie 1 i 2). Widoczna jest też zależność między wysokim odsetkiem wyszukiwania oferty sprzedaży nieruchomości, a spadkiem oprocentowania kredytów hipotecznych w latach 2005-2007 (wykres 6). Powyższe zależności świadczą o skłonności inwestorów do zachowań stadnych.

Uleganie powszechnie panującym nastrojom pozwala wyjaśnić również gwałtowny spadek indeksów na warszawskiej GPW wskutek napływu negatywnych informacji po tzw. „czarnym poniedziałku” we wrześniu 2008 roku w USA.

Tabela 1. Stopy zwrotu wybranych indeksów warszawskiej GPW w la-tach 2007-2010

Indeksy 2007 2008 2009 2010

WIG20 (%) 5,19 -48,21 33,47 14,88

WIG-PL (%) 9,23 -50,62 44,93 18,70

mWIG40 (%) 7,90 -62,48 55,24 19,57

sWIG80 (%) 25,17 -56,95 61,85 10,18

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GPW.

Dane zwarte w tabeli 1 obrazują zmiany, jakie zachodziły na warszaw-skiej GPW w latach 2007-2010, kiedy miał na nią największy wpływ kryzys fi nansowy zapoczątkowany na amerykańskich rynkach w 2008 roku. Podaje się, że 15 września 2008 roku o prawie 60% spadły no-towania jednego z gigantów ubezpieczeniowych – AIG. W Polsce wskaźnik WIG20 spada wówczas o 3,81% , kończąc dzień na poziomie najniższym od trzech lat. Analiza tych danych wskazuje na wyraźną ko-relację zachodzącą między spadkiem notowań wybranych indeksów giełdowych, a spadkiem liczby nieruchomości oraz ich cen (wykresy 1, 2 oraz 3). Pozwala to na potwierdzenie tezy, iż inwestorzy gwałtownie reagują na dochodzące z zewnątrz informacje, dostosowując swoje decyzje do panujących powszechnie przekonań. Mechanizm ten zwa-ny kaskadą informacyjną jest związany ze zjawiskiem społecznego za-rażania się (Thaler, Sunstein 2012), który przejawia się w przenoszeniu informacji, co do opłacalności inwestycji.

Podsumowanie

Gwałtowny wzrost cen nieruchomości w Polsce, w latach 2006-2009, można tłumaczyć zarówno czynnikami fundamentalnymi, jak i czysto spekulacyjnymi. Ekonomicznego wyjaśnienia bańki cenowej na rynku nieruchomości w Polsce w tych latach należy upatrywać we wzroście popytu generowanego przez wyż demografi czny z lat 70. XX wieku czy zlikwidowaniu ulgi odsetkowej. Bańka spekulacyjna na ryn-ku nieruchomości w Polsce przypadała na okres globalnego kryzysu fi -nansowego zapoczątkowanego w 2007 roku w USA, który (z pewnym opóźnieniem) wpłynął na zahamowanie inwestycji i gwałtowny spa-dek cen nieruchomości w Polsce. Powstanie baniek spekulacyjnych na rynku nieruchomości w Polsce, a wcześniej także w USA, wiązało się z nierozsądną polityką monetarną banków centralnych – w obu przypadkach czynnikiem powodującym wzrost inwestycji w nieru-chomości był niskooprocentowany kredyt hipoteczny. Ekonomia behawioralna tłumaczy zjawisko bańki spekulacyjnej wykorzystując teorię owczego pędu, która zakłada skłonność jednostki do zachowań konformistycznych. W przypadku bańki spekulacyjnej na rynku nieru-chomości w Polsce, w latach 2006-2009, o takiej skłonności świadczy

Licencja: Publikacja udostępniona na licencji Uznanie autorstwa-Na tych samych warunkach 3.0 Polska (CC BY-SA 3.0 PL).