RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

EINDRAPPORT

Best practice seniorenhuisvesting

Effectenanalyse van De Reiger in Hilversum

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toe-

lichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt

vermeld. RIGO aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl

RIGO Research en Advies Woon- werk- en leefomgeving www.rigo.nl

E

EINDRAPPORT

Best practice seniorenhuisvesting

Effectanalyse van De Reiger in Hilversum

Opdrachtgever

Provincie Noord-Holland

Auteurs

Wilma Bakker

Martin Damen

Rapportnummer

P29920

Uitgave

03 februari 2015

RIGO Research en Advies BV

De Ruyterkade 112C

1011 AB Amsterdam

Postbus 2805

1000 CV Amsterdam

020 522 11 11

info@rigo.nl www.rigo.nl

Inhoud

1 Inleiding 1

2 Zelfstandig wonen in een zorgomgeving 5

3 EffectenArena De Reiger 9

4 Het slagen van De Reiger: verklaringen en lessen 13

5 Aanbevelingen voor vervolgonderzoek 21

Bijlage 1 Lijst met geïnterviewde personen

24

1.1 Achtergrond 1

1.2 Onderzoeksvraag 2

1.3 Maatschappelijke effecten van De Reiger 2

1.4 Onderzoeksopzet en leeswijzer 3

2.1 Woontoren De Reiger 5

2.2 Het zorgaanbod 8

3.1 Interventie en investeerders 9

4.1 Het succes verklaard 13

4.2 Gevoeligheden en overwegingen 16

4.3 Lessen voor de toekomst 18

1

1 Inleiding

1.1 Achtergrond

Ouderenhuisvesting is een erg interessant beleidsveld aan het worden. Ouderen zijn

door de vergrijzing een belangrijke speler op de woningmarkt. Hun wensen doen er

toe. Die wensen zijn binnen de groep uiteenlopend maar wat ze verbind t, is dat er

naast het wonen sprake is van een (potentiële) zorgvraag. Het huidig aanbod sluit niet

voor iedereen aan op de combinatie van deze woon- en zorgwensen.

De druk op voor ouderen geschikte woningen wordt verder vergroot door de ingezet-

te extramuralisering. Zorg wordt buiten de muren van de instelling aangeboden en

niet iedere woning is ‘zorggeschikt’.

Dat wil niet zeggen dat ouderen ook massaal op zoek zijn naar een woning die aan-

sluit op hun woonzorgbehoefte. Wel of niet wonend een zorggeschikte woning, oud e-

ren zijn vaak tevreden met hun woning, gehecht aan hun buurt en zien op tegen een

verhuizing als er al passend aanbod is waarvoor ouderen in aanmerking komen.

De positie van de oudere woningzoekende kan worden verbeterd via toewijzingsr e-

gels en het aanbod (ook van zorginstellingen) kan beter in beeld worden gebracht

maar veelal is de geringe verhuisgeneigdheid aanleiding voor het aanpassen van de

huidige woning (waardoor mensen langer in hun huidige woning kunnen blijven wo-

nen). Echter, het verleiden van ouderen met nieuw passend zorggeschikt aanbod

(waardoor mensen niet in hun huidige woning maar wel zelfstandig blijven wonen)

kan naast dat het ouderen helpt ook een uitkomst zijn voor de hele woningmarkt en

de corporatiesector. Want verhuizende ouderen zorgen voor meer beweging op de

woningmarkt; initiëren verhuisketens en zorgen zo voor doorstroming.

Het interessante van het beleidsveld zit dus in de combinatie van langer zelfstandig

blijven wonen maar toch verhuizen.

Echter, ‘bouwen voor ouderen’ is niet altijd een succes. Zo makkelijk laten ouderen

zich blijkbaar niet verleiden. Het is vaak moeilijk te voorspellen wat bij, een weliswaar

oudere maar verder heterogene groep, werkt en wat niet werkt. De regio Gooi en

Vechtstreek en de Provincie Noord-Holland willen die vraag wat wel en niet werkt

kunnen beantwoorden. Ze willen weten of er een afwegingskader kan worden afgeleid

op basis van faal- en succesfactoren uit de praktijk. Een kader dat die faal- en succes-

factoren koppelt aan omgevingsfactoren zodat afhankelijk van die omgevingsfactoren

voor een succesvolle aanpak kan worden gekozen. Wel of niet bouwen? Zo ja, op wel-

ke wijze?

Dat het realiseren van passend woonzorg aanbod (wat uiteraard geld kost) voor oud e-

ren ook effecten (in termen van welvaart en geld) heeft voor andere woningzoeke n-

den, corporaties en zorgaanbieders betekent dat het succes ook afhankelijk zal zijn

van welke partijen investeren en welke partijen incasseren. De regio Gooi en Vecht-

2

streek en de Provincie Noord-Holland voorzien daarom dat een Maatschappelijke

Kosten Baten Analyse nodig zal zijn om te helpen de faal - en succesfactoren te identi-

ficeren.

1.2 Onderzoeksvraag

Deze rapportage geeft het resultaat van een eerste stap in het afleiden van een afw e-

gingskader. Een effectenanalyse van een succesvolle ontwikkeling van nieuwgebou w-

de seniorenwoningen: De Reiger in Hilversum. Naast een analyse van het succes en de

effecten wordt gekeken of de resultaten voldoende aanknopingspunten bieden voor

het afleiden van afwegingskader en het formuleren van een MKBA.

De Reiger

De Reiger is een appartementencomplex met seniorenwoningen in de wijk Kerkela n-

den in Hilversum, gebouwd door woningcorporatie Het Gooi en Omstreken. De woon-

toren is via een loopbrug verbonden met een woonzorgcentrum. De 50 huurappart e-

menten zijn begin 2012 aangeboden en dat leverde in korte tijd 500 aanmeldingen

op. Let wel: dat waren niet allemaal unieke huishoudens want een deel van de gega-

digden bleek te hebben ingetekend op meerdere appartementen.

Het succes van De Reiger is tweeledig. Niet alleen was een grote groep senioren b e-

reid om te verhuizen om op die manier in hun eigen woonzorgbehoefte te voorzien

maar en passant brachten ze met hun verhuizing een verhuisketen op gang waardoor

meer woningzoekenden in de wijk Kerkelanden en daarbuiten een nieuwe woning

konden betrekken.

Het succes van De Reiger is opmerkelijk. Zoals al opgemerkt, is de verhuisgeneigdheid

van senioren doorgaans niet hoog. Zelfs als het gewenste aanbod wordt gecreëerd

(levensloopbestendige en toegankelijke woningen, geschikt voor het aanbieden van

zorg, in de eigen wijk), blijken de meeste senioren in de praktijk liever niet te verhu i-

zen.

Binnen de kaders van de MIRT (Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en

Transport) Gebiedsagenda voor de Noordvleugel van de Randstad willen de regio Gooi

en Vechtstreek en de Provincie Noord -Holland daarom onderzoeken waarom dit spe-

cifieke project zo succesvol is en onder welke omstandigheden het voor herhaling

vatbaar is. Biedt de analyse dit project voldoende aanknopingspunten voor een afwe-

gingskader. Een kader dat aangeeft waaraan je aan moet denken bij seniorenhuisves-

ting, wat werkt en wat werkt niet, wat je moet doen en wat je moet laten. Plus na-

tuurlijk welke effecten zijn zichtbaar en waar slaan die neer?

1.3 Maatschappelijke effecten van De Reiger

Het gaat in dit rapport om een aantal vragen. Hoe is het succes van De Reiger te ver-

klaren? Welke maatschappelijke effecten heeft De Reiger, aan wiens investeringen is

dat te danken, bij welke partijen komen de (maatschappelijke) baten terecht en waar

liggen de gevoeligheden? Samengevat:

3

Wat maakt De Reiger zo aantrekkelijk voor senioren? Waar moet je bij navo lging

op letten bij seniorenhuisvesting?

Wat zijn de effecten op de woningmarkt op het gebied van doorstroming, het

passend huisvesten van de doelgroep, de huurharmonisatie en de verkoop van

huurwoningen?

Wat zijn de effecten op vraag en aanbod van formele zorg (zorg aangeboden door

professionals) als er veel ouderen in een appartementencomplex wonen in de n a-

bijheid van diensten aangeboden door een zorginstelling ?

Waar zijn de voornoemde effecten van afhankelijk en wat betekent dat voor de

herhaalbaarheid van het concept? Waar liggen welke gevoeligheden?

Wie zijn de investeerders en wie de incasseerders?

1.4 Onderzoeksopzet en leeswijzer

Om het maatschappelijk effect van De Reiger inzichtelijk te maken, hebben we een

beknopte effectenanalyse uitgevoerd, gebruikmakend van een zogenaamde Effecten-

Arena (zie ook http://www.effectenarena.nl/ van Platform31). Dat wil zeggen dat we

gestructureerd en schematisch de effecten op de woningmarkt, het zorgaanbod en

zorgvraag, die het gevolg zijn van de interventie – in dit geval het neerzetten van De

Reiger in de wijk Kerkelanden – in beeld hebben gebracht. Evenals de investeerders

en incasseerders van het project. Daarnaast benoemen we de gevoeligheden die van

invloed zijn op de effecten en het succes van De Reiger. Die gevoeligheden zijn rele-

vant om te kunnen bepalen of en zo ja onder welke omstandigheden een dergelijk

initiatief wederom succesvol kan zijn.

Onderliggend rapport is gebaseerd op:

1) Bronnenonderzoek. Woningstichting Gooi en Omstreken heeft documentatie over

De Reiger beschikbaar gesteld voor dit onderzoek. Daarnaast is gebruik gemaakt

van bij RIGO aanwezige kennis om de relevante onderdelen van de interventie te

beschrijven en een EffectenArena op te stellen. Deze over ige gebruikte bronnen

zijn:

a. De MKBA Thuishuis die RIGO momenteel uitvoert voor het ministerie van

BZK

b. Het onderzoek naar Verlengde verhuisketens voor Platform 31 uit 2013

c. De evaluatie van de seniorenmakelaar (Ouderen over de drempel) in o p-

dracht van Vidomes in 2014

d. De Handreiking senioren in beweging (december 2014 uitgebracht door

Platform 31 en door RIGO opgesteld)

e. De achtergrondrapportage bij het onderzoek Senioren op de Wonin g-

markt voor BZK uit 2009

2) Aan de hand van een werksessie met een vertegenwoordiging van Gooi en Om-

streken en een telefonisch interview met een locatiemanager van HilverZorg is de

4

beschrijving en het schema verfijnd en waar nodig aangevuld (zie Bijlage 1 voor

personen die hebben bijgedragen aan deze rapportage) .

In hoofdstuk twee wordt het project ‘De Reiger’ neutraal omschreven. Verschillende

aspecten die mogelijkerwijs een rol kunnen spelen bij het succes van De Reiger wor-

den hier uitgelicht. Hoofdstuk drie bevat de EffectenArena en een toelichting daarop.

De effecten worden in dit hoofdstuk kwalitatief omschreven. In de looptijd van dit

onderzoek was het niet mogelijk de effecten voldoende betrouwbaar en degelijk te

kwantificeren.

Daarnaast hebben we ons in dit rapport beperkt tot de directe effecten van De Reiger.

Dat betekent dat een aantal zaken blijft liggen, die we natuurlijk wel graag in een

mogelijk Maatschappelijke Kosten Baten Analyse (MKBA) zouden willen betrekken.

Denk bijvoorbeeld aan de effecten van De Reiger op de samenstelling van de wijk en

op de wijkvoorzieningen en lokale werkgelegenheid. Gesprekken met bewoners en

met de andere corporaties zouden meer inzicht kunnen geven op het effect van door-

stroming op de woningmarkt en we zouden onze veronderstellingen over wat bewo-

ners over de streep getrokken heeft, kunnen toetsen.

In hoofdstuk vier gaan we eerst in op wat we weten over de verhuisgeneigdheid van

ouderen en benoemen we vervolgens de succesfactoren van De Reiger, de herhaa l-

baarheid, de gevoeligheden en de lessen die getrokken kunnen worden uit het pr o-

ject. Tot slot kijken we vooruit naar de mogelijkheden voor het afleiden van een af-

wegingskader, of dat vervolgonderzoek vergt en hoe het beste het maatschappelijk

rendement van de interventie in beeld te brengen.

5

2 Zelfstandig wonen in een zorgomgeving

2.1 Woontoren De Reiger

De woontoren ‘De Reiger’ is gelegen in de wijk Kerkelanden in Hilversum. De wijk

Kerkelanden ligt ten zuidwesten van het centrum van Hilversum en wordt geografisch

gezien van overig Hilversum gescheiden door de N201.

Kaartje 2-1 Ligging en samenstelling woningvoorraad Kerkelanden

Bron: RIGO, 2015

Kerkelanden bestaat grotendeels uit eengezinswoningen die zijn gebouwd in de jaren

’70. De wijk kent zowel koopwoningen als huurwoningen. De huurwoningen zijn voor-

al in het bezit van de woningcorporaties De Alliantie, Dudok Wonen en Het Gooi en

Omstreken. De gemiddelde huurprijs van deze huurwoningen bedraagt 521 euro

(http://www.hcib.datawonen.nl). De gemiddelde WOZ -waarde van de koopwoningen

in Kerkelanden bedraagt 230.000 euro.

De wijk kent een relatief homogene bevolkingsopbouw. De bewoners worden door

de gesproken partijen omschreven als middelbaar opgeleide, empty nesters (een- of

6

tweepersoonshuishoudens) die sterk gericht zijn op de eigen wijk . Een groot deel van

de bewoners is vanaf het begin in de wijk woonachtig en is destijds als eerste bewo-

ner in de nieuwbouw woningen komen wonen. Het appartementencomplex De Reiger

is in 2012 gerealiseerd door Het Gooi en Omstreken en bestaat uit 50 zelfstandige

huurappartementen, met voorrang toegewezen aan 65-plussers. De Reiger is de der-

de woontoren op rij en is net zoals de twee andere torens (beide gerealiseerd in

1997) via een overdekte loopbrug verbonden met de woonzorgflat Kerkelanden van

HilverZorg. De verbindingsbrug tussen De Reiger en woonzorgcentrum Kerkelanden is

medegefinancierd door HilverZorg en vanuit de ISV-subsidie.

Tabel 2- 1 Samenste l l ing appart eme ntencomp le x De Re iger ( 2 012 )

aantal oppervlakte bruto huurprijs verzamelinkomen

34 57 m2 554,37 - 590,16 max. 34.085

8 75 m2 662,51-664,66 max. 44.414

4 89 m2 664,66 max. 44.414

3 87 m2 985,14 min. 37.500

1 77 m2 916,25 min. 37.500

Bron: Advertentie Gooi en Omstreken, 2012

Foto 2-1 De Reiger: met een poot in het water

Bron: Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken

De Reiger biedt een gedifferentieerd huuraanbod voor senioren (zie Tabel 2-1). Van

de vijftig appartementen wordt verreweg het grootste deel (46) verhuurd in de socia-

7

le sector. Het complex is ruim en kwalitatief hoogwaardig opgezet, kent veel extra

ruimte, twee liften en alle appartementen hebben (in de praktijk) drie kamers. Op

papier is dit niet altijd het geval, doordat de kamer aan de ‘gang -kant’ geen raam naar

buiten heeft en officieel niet als kamer meegerekend mag worden. Voor de hoge kwa-

liteit is door Gooi en Omstreken bewust gekozen om toekomstwaarde van het com-

plex te waarborgen.

Toewijzingsregels voor de eerste huurders

Voor alle appartementen geldt dat ze met voorrang zijn toegewezen aan woningzoe-

kenden van 65 jaar en ouder. Daarnaast golden voor de appartementen in de sociale

huur de volgende toewijzingsregels, die in samenspraak met de gemeente Hilversum

tot stand zijn gekomen:

1. voorrang voor woningzoekenden die een sociale huurwoning in Kerke landen ach-

terlaten welke eigendom is van een woningcorporatie;

2. voorrang voor woningzoekenden uit de wijk Kerkelanden;

3. voorrang woningzoekenden uit de regiogemeenten die een sociale huurwoning

achterlaten welke eigendom is van een woningcorporatie;

4. overige woningzoekenden volgens de reguliere toewijzingsregels.

Aan het aanbieden van de appartementen is door Gooi en Omstreken veel aandacht

besteed. Zo is duidelijk gecommuniceerd hoe je voor de appartementen in aanme r-

king kon komen en wat je kansen waren. Daarnaast heeft Gooi en Omstreken aan de

potentiële bewoners gecommuniceerd wat de woningen zoal te bieden hadden: de

woningen zijn wellicht wat kleiner, maar zijn energiezuinig en kwalitatief hoogwaardig

ingericht.

Op het moment van aanbieden, begin 2012, bleken de appartementen van De Reiger

erg populair. De appartementen werden met 500 inschrijvingen ruimschoots overte-

kend. Dit waren overigens niet allemaal unieke inschrijvingen; sommige inschrijvers

hebben op meerdere appartementen gereageerd. Vrijwel alle eerste bewoners van De

Reiger kwamen uit de wijk Kerkelanden zelf. Een aanzienlijk deel, naar schatting op

basis van de inschrijvingen 28%, van de eerste bewoners liet een sociale huurwoning

in eigendom van De Alliantie achter in de wijk; tegenover 9% Gooi en Omstreken en

8% Dudok Wonen.

Momenteel lijkt de populariteit van vrijgekomen appartementen minder groot te zijn

(volgens Het Gooi en Omstreken) en is het soms noodzakelijk vrijgekomen apparte-

menten naast de reguliere wijze, ook op niet-reguliere wijze onder de aandacht van

potentiële huurders te brengen, zoals door het ophangen van advertenties in de flat

zelf. Voor een deel kan deze verminderde populariteit te verklaren zijn doordat er in

de afgelopen tijd enige onzekerheid is ontstaan over de continuïteit van de huidige

dienstverlening en activiteiten van HilverZorg op deze locatie. Deze kan namelijk gaan

verschuiven naar verpleegzorg.

8

2.2 Het zorgaanbod

Hoewel de woontoren gerealiseerd is door woningcorporatie Het Gooi en Omstreken,

heeft zorgpartij HilverZorg als mede-initiatiefnemer een belangrijk aandeel in het

project. Het wonen in De Reiger kan daardoor niet los worden gezien van de aanwe-

zigheid van het zorgaanbod in woonzorgflat Kerkelanden van HilverZorg. Hier kunnen

de bewoners van De Reiger gebruik maken van de recreatieruimte, het restaurant en

een ruim aanbod aan (zorg)voorzieningen, zoals kapper, winkeltje en fysiotherapie.

Zoals gezegd zijn deze voorzieningen bereikbaar via een overdekte loopbrug.

Daarnaast maken de bewoners van De Reiger gebruik (gratis of tegen zeer geringe

kosten) van een aantal diensten, die via HilverZorg worden aangeboden, zoals telefo-

nie, tv-kabel, collectieve WA-verzekering en alarmdienst. HilverZorg nam ook het

huismeesterschap waar voor Het Gooi en Omstreken en ondersteunde de bewoner s-

commissie.

HilverZorg bouwt bovengenoemde dienstverlening af. Veel diensten werden onrenda-

bel (onder kostprijs) aangeboden en worden door HilverZorg uitbesteed aan derden.

Dat betekent dat de dienstverlening (zoals kabel tv) blijft maar er marktconforme

prijzen voor worden gevraagd. Desondanks is samenwerkingsrelatie tussen HilverZorg

en Het Gooi en Omstreken aantrekkelijk voor beide partijen (en de huurders) . Ener-

zijds vergroot de aanwezigheid van HilverZorg de aantrekkelijkheid en daarmee de

verhuurbaarheid van de 50 huurappartementen van Het Gooi en Omstreken, ander-

zijds zorgt Het Gooi en Omstreken voor de nodige klandizie voor met name het thuis-

zorgaanbod van HilverZorg en de in de woonzorgflat geleverde diensten, zoals het

restaurant, de kapper, de fysiotherapeut en verschil lende activiteiten.

HilverZorg wijst er wel op dat per 2015, door het verdwijnen van een groot deel van

het intramurale aanbod op de locatie Kerkelanden en de daarmee gepaard gaande

afbouw van AWBZ gelden er minder ruimte is voor de bewoners van De Reiger om te

profiteren van het relatief goedkope aanbod van activiteiten en diensten van Hilver-

Zorg, zoals het thuis laten bezorgen van maaltijden uit het restaurant, het gebruik

maken van de fitnessruimte, allerhande aangeboden activiteiten als bloemschikken,

schilderen en spelletjes middagen.

9

3 EffectenArena De Reiger

Onderstaand schema geeft de EffectenArena van de Reiger weer. In de volgende para-

grafen worden de verschillende onderdelen van het schema besproken.

Tabel 3- 1 E f fecten Ar ena De Re ige r

3.1 Interventie en investeerders

De interventie bestaat uit twee onderdelen. Het toevoegen van een vijftigtal kwalit a-

tief hoogwaardige huurappartementen voor senioren in een zorgomgeving (1) en het

verbinden van de woontoren met woonzorgflat Kerkelanden (2). De keuzes die g e-

maakt zijn met betrekking tot de opzet en inrichting van de woontoren en het toewi j-

zingsbeleid beïnvloeden een deel van ‘het succes’ van de interventie. Hier wordt later

in het rapport op terug gekomen.

10

Er zijn twee marktpartijen die geïnvesteerd hebben in de realisatie van De Reiger en

de bijbehorende loopbrug; Het Gooi en Omstreken heeft het leeuwendeel van de

investering opgebracht, daarnaast is een deel van de verbindingsbrug naar woonzorg-

flat Kerkelanden gefinancierd door HilverZorg. Een derde deel van de verbindingsbrug

is gefinancierd met een bijdrage vanuit de ISV -subsidie, beschikbaar gesteld door het

Rijk, via de Provincie Noord-Holland en aangevraagd bij de Gemeente Hilversum.

Effecten en incasseerders

De Reiger wordt door verschillende partijen als een succes gezien. Dit succes is te af

te lezen uit een aantal effecten voor verschillende incasseerders (zie ook Tabel 3-1).

Uitbreiding van woningbestand met 50 verhuurbare eenheden

Woningcorporatie Het Gooi en Omstreken is er in geslaagd vijftig aantrekkelijke senio-

renwoningen op de markt te zetten. Deze woningen zijn vervolgens snel afgezet aan

een in de praktijk niet zo makkelijk tot verhuizen te bewegen doelgroep. Woningcor-

poratie Gooi en Omstreken verwezenlijkt hiermee haar doel om woningen aan de wijk

toe te voegen waar, geredeneerd vanuit de doelgroep van de corporatie, vraag naar

is. Namelijk zelfstandige woningen voor senioren in een zorgomgeving. Woningcorp o-

ratie Gooi en Omstreken incasseert hierbij de huurinkomsten van de 50 toegevoegde

verhuurbare wooneenheden.

Vrijkomen van 50 eengezinswoningen in de wijk Kerkelanden

Dat hiermee zittende huurders in beweging kwamen was voor de corporatie geen

doel op zich en werd gezien als ‘bijvangst’ maar feit blijft dat a ls gevolg van de ver-

huizing van vijftig senioren huishoudens, er in de wijk Kerkelanden vijftig, veelal aan-

trekkelijke, eengezinswoningen zijn vrij gekomen voor nieuwe verhuring (harmonisa-

tie of liberalisatie) of verkoop. Dit betreft vermoedelijk zowel sociale huurwoningen,

particuliere huurwoningen als koopwoningen. Dit aanbod genereert niet alleen een

behoorlijke doorstroming op de woningmarkt maar ook een verjonging van de wijk.

De baten van dit effect worden direct geïncasseerd door zowel woningzoekenden die

een koop- of huurwoning zoeken in de wijk Kerkelanden, als door de desbetreffende

woningcorporaties. Indirect kan dit effect veel verder reiken, afhankelijk van de op

gang gebrachte verhuisketen. Om hier gedetailleerde uitspraken over te doen is het

noodzakelijk te achterhalen welke woningen de bewoners achter hebben gelaten en

wat vervolgens met deze woningen gebeurd is.

50 senioren huishoudens verhuizen in de wijk en komen dichterbij zorgflat

Kerkelanden te wonen

Voor zorgpartij HilverZorg betekent de bouw van De Reiger dat vijftig senioren huis-

houdens dicht(er)bij de woonzorgflat Kerkelanden zijn komen wonen. Voor een deel

zullen deze huishoudens bestaande zorgafnemers van HilverZorg zijn geweest. Voor

een ander deel zullen dit potentieel nieuwe thuiszorgafnemers zijn. In de dagelijkse

praktijk blijkt een groot deel van de bewoners van De Reiger thuiszorg af te nemen bij

HilverZorg en gebruik te maken van de voorzieningen en diensten die aangeboden

worden in woonzorgflat Kerkelanden. Het kunnen bieden van zorg aan een groot aan-

11

tal huishoudens in hetzelfde appartementencomplex brengt een efficiëntieslag met

zich mee. HilverZorg incasseert deze baten. In het verleden waren deze baten echter

groter. Bewoners van de woontorens waren potentiële bewoners van het intramurale

aanbod van HilverZorg, wat in de praktijk ook regelmatig voorkwam. Nu de extramu-

ralisering is ingezet en het reguliere intramurale aanbod van woonzorgflat Kerkelan-

den wordt afgebouwd, is hiervan echter geen sprake meer. Dit effect is daarom niet

opgenomen in de EffectenArena. Het wegvallen van dit effect wordt veroorzaakt door

beleidsmatige veranderingen in de hedendaagse maatschappij.

50 seniorenhuishoudens vinden een beter passende woning tegen aantrekkelijke

prijs in de eigen wijk

Misschien is het meest voor de hand liggende effect dat 50 senioren huishoudens in

de wijk Kerkelanden hun woonwens hebben vervuld door het verkrijgen van een meer

passende woning in de nabijheid van zorg, tegen een aantrekkelijke prijs in de eigen

wijk. Deze baten komen terecht bij de bewoners (woongenot wegens het vervullen

van hun woonwens) maar ook bij de gemeente door het besparen op WMO-gelden

die bij het uitblijven van een verhuizing uitgegeven waren aan woningaanpassin gen.

Naast de hierboven omschreven directe effecten, zijn er ook indirecte effecten te

benoemen, zoals het creëren van lokale werkgelegenheid in de bouw - en zorgsector,

veranderingen in de samenstelling van de wijk (verjonging) , het effect op verschillen-

de voorzieningen in de wijk. Deze indirecte effecten worden in dit rapport, omwille

van de korte doorlooptijd van het onderzoek, buiten beschouwing gelaten.

Daarnaast zijn er ook nog te verwachten effecten op het gebied van zorg en welzijn.

Om hier meer inzicht in te kunnen geven is er een aantal vragen dat beantwoord die-

nen te worden en nader onderzoek vergen. Zijn senioren die met soortgenoten in een

woontoren wonen minder eenzaam, en heeft dit effect op de zorgvraag? En wellicht

wel de belangrijkste vraag waar zouden de bewoners van De Reiger mo menteel wo-

nen als De Reiger nooit gebouwd was. Of in MKBA termen: wat is het nul -alternatief?

Waar vergelijken we de situatie van de bewoners van De Reiger mee: zijn ze meer of

minder eenzaam dan in de alternatieve situatie? Een deel van de bewoners had wel-

licht nog in haar vorige woning gewoond, maar dat geldt waarschijnlijk niet voor alle

bewoners. Om echt inzicht te geven op de indirecte effecten met betrekking tot zorg

en welzijn is het noodzakelijk te weten waar je de huidige woonsituatie van de bew o-

ners van De Reiger mee vergelijkt. Het vaststellen en beschrijven van het nul -

alternatief zou dan ook de eerst volgende stap moeten zijn in een eventueel nog uit

te voeren MKBA.

12

13

4 Het slagen van De Reiger: verklaringen

en lessen

In onderstaande paragrafen wordt de informatie uit de voorgaande hoofd-

stukken bij elkaar gebracht om zo het succes van De Reiger te kunnen ver-

klaren en de gevoeligheden en de lessen voor de toekomst te benoemen.

4.1 Het succes verklaard

Zoals eerder genoemd is het snelle afzetten van de 50 huurappartementen van De

Reiger aan senioren opmerkelijk te noemen. Verhuizen is voor veel senioren een gr ote

stap met meerdere drempels.

Verhuisgeneigdheid bij ouderen

RIGO heeft in 2009 die geringe verhuisgeneigdheid bij senioren in opdracht van het

toenmalige ministerie van VROM op basis van het WoON proberen te verklaren. Om

de geringe verhuisgeneigdheid concreet te maken: waar rond de 20% van responden-

ten tot 35 jaar beslist wil verhuizen is dat nog geen 5% van de 65+ers. Daarbij houden

de ouderen ook nog woord. Waar in andere leeftijdscategorieën vaak meer verhuisd

wordt dan zelf verwacht, verhuizen ouderen ook echt niet.

De belangrijkste reden die senioren zelf aandragen waarom ze verhuizen niet nodig

vinden is dat ze gewoonweg zeer tevreden zijn met hun huidige woonsituatie. Vooral

tevreden met de woning maar ook met de buurt en leefbaarheid van de woonomg e-

ving. Boven de 75 jaar vindt met zichzelf ook soms te oud voor verhuizen c.q. ziet

men op tegen een verhuizing. Bewoners van een eengezinswoning (ook huur) kozen

(in 2009) dan liever voor het laten aanpassen van de eigen woning.

De tevredenheid met de woning maakt deze woonconsument ook kritisch op een

mogelijk alternatief. Bewoners van (meestal al wat kleinere) meergezins huurwoni n-

gen zijn niet genegen veel woonoppervlak in te leveren en bewoners van eengezin s-

woningen zijn weliswaar bereid wat meer ruimte in te leveren maar het moet niet te

gek worden. Het liefst houden senioren volgens het onderzoek in 2009 ongeveer 75

meter over. Prijs (van een huurwoning) wordt overigens niet vaak genoemd als reden

om niet te verhuizen maar kan verborgen zijn in ‘kan niets passends vinden’. In recent

onderzoek vonden we echter wel de relatie tussen een hogere huurprijs voor een

vaak kleinere woning (Zeelenberg en Van Kessel, 2014).

Tevredenheid met de buurt maakt de oudere ook honkvast. Als een oudere al verhuis t

dan is dat in de helft van de gevallen binnen anderhalve kilometer en 90% van de

verhuizingen wordt binnen 13 kilometer gerealiseerd.

Wat zijn dan de motieven van de 5% die wel geneigd is te verhuizen? Dat loopt uiteen

maar twee springen in het oog. Belangrijkste is een verwachte veranderende zorgb e-

hoefte en het tweede motief dat daarmee kan samenhangen is dat men de huidige

woning minder is gaan waarderen.

14

Verklaringsmodel

Zoals eerder opgemerkt, heeft RIGO in 2009 de omstandigheden afgeleid die de kans

dat een senior niet verhuist beïnvloeden. We noemen ze hieronder in volgorde van

belangrijkheid (afgeleid uit de bijbehorende factoren) en leggen ze vervolgens naast

de specifieke omstandigheden die van toepassing zijn op De Reiger.

Grotere kans om niet te verhuizen:

1. Woont in een vooroorlogs eengezinswoning

2. Is zeer gehecht aan woning, buurt en plaats

3. Woont in een 0-tredenwoning

4. Beperkte kennis van de regels woningmarkt

5. Heeft een goed onderhouden woning

6. Is zelfredzaam

7. Is onzeker over verhuiskansen

8. Woont in een buurt die goed scoort op leefbaarheid

Let wel: naarmate meer van deze omstandigheden van toepassing zijn des te groter is

de kans dat men niet verhuist. Senioren zijn dus over het algemeen tevreden en zien

beren op de weg naar een nieuwe woning. In de praktijk is het succesvol verleiden

van senioren om te gaan verhuizen dan ook vaak een kwestie van het wegnemen of al

afwezig zijn van bovenstaande drempels.

Succes van De Reiger

Bovenstaande verklaringsmodel helpt het succes van De Reiger te verklaren. In het

kort opgesomd:

Het betreft aanbod in de eigen wijk.

Het woonaanbod is onlosmakelijk verbonden met zorgaanbod.

Er wordt een ruime, niet zorggeschikte, energetisch niet zo duurzame jaren ’70

woning achtergelaten die echter qua prijs kwaliteit verhouding vergelijkbaar is

met de wel levensloopbestendige, duurzame nieuwe woning (gebaseerd op een

eerste indruk van Het Gooi en Omstreken).

o Sterker nog: los van de prijs is de kwaliteit van de nieuwe appartementen

hoog.

Tot slot heeft Gooi en Omstreken veel aandacht besteed aan het uitleggen van de

regels en kansen bij verhuizing.

Als we deze opsomming iets uitwerken dan kunnen we beginnen met de goede timing

van de ontwikkelaars. Kerkelanden is een (relatief) vergrijsde wijk. Er woonden ten

tijde van de realisatie van De Reiger veel senioren in ruime eengezins huurwoningen

in de wijk. Zij waren op het moment dat de kans op een appartement in De Reiger

15

zich aandiende toe aan de volgende stap in hun wooncarrière. De Reiger maakte het

mogelijk, voor de toch al sterk op de wijk gerichte senioren bewoners van Kerkela n-

den, om met voorrang een passende woning in de eigen vertrouwde omgeving te

bemachtigen; een buitenkans! De inschatting is ook dat de voormalig huurders en

kopers nagenoeg dezelfde woonlasten hadden als de huurprijs zie zij betalen voor

hun appartement in De Reiger. De keuze om te verhuizen werd dan ook niet bele m-

merd door een financiële drempel die genomen moest worden.

Wat betreft woonruimte (vierkante meters woonoppervlak) zijn de meeste bewoners

er vermoedelijk wel op achteruit gegaan, maar door de ruime opzet van De Reiger is

deze achteruitgang relatief klein of wordt als een geringe achteruitgang ervaren.

Daarnaast is de nieuwbouw flat luxueus ingericht, bijvoorbeeld door het aanbrengen

van twee liften in het gebouw, de inrichting van de woningen en verschillende gel e-

verde diensten, waardoor de woonkwaliteit op andere vlakken ruimschoots verbeterd

zal zijn. Naar verwachting is De Reiger ook in vergelijking met ander aanbod aan seni-

oren woningen luxueus te noemen. Ook het stedenbouwkundig ontwerp van de Rei-

ger wordt als erg aantrekkelijk ervaren door zowel de bewoners van De Reiger als

door buurtbewoners. Ook het feit dat het nieuwbouw appartementen betreft kan

hebben meegespeeld in het succes, aangezien een deel van de bewoners hun vorige

woning ook als nieuwbouw woning betrokken hebben. Of zoals we zagen in het ve r-

klaringsmodel: pas als senioren wonen in jaren ’20, ’30 eengezinswoning speelt dat

een rol bij het niet willen verhuizen.

Dit samen genomen met het feit dat de wijk Kerkelanden voor de komst van De Reiger

slechts een beperkt aanbod kende aan seniorenappartementen (de eerste twee

woontorens zijn in 1997 gerealiseerd en vrijkomende appartementen waren anno

2012 alleen bereikbaar voor senioren met een urgentieverklaring) verklaart grote n-

deels waarom de appartementen van De Reiger zo snel afgezet konden worden. Dat

Gooi en Omstreken daarbij ook veel energie heeft gestoken in de communicatie met

omwonenden maar vooral met potentiële huurders over het project en de procedure

zal zeker geholpen hebben.

Daarnaast bestaat er een reële kans dat de bewoners van De Reiger hoge(re) ver-

wachtingen hadden van de zorgomgeving waarin zij terecht zouden komen. In het

verleden heeft HilverZorg een groot aantal (financieel onrendabele) diensten gele-

verd, die in het geval van zelfstandig wonen niet vanzelfsprekend zijn ofwel betaald

dienen te worden, zoals het aan huis brengen van betaalde maaltijden, het reageren

op alarmmeldingen, het onderhouden van de tuin, de aanwezigheid van een hui s-

meester. Hoewel er een convenant ten grondslag ligt aan de te leveren diensten van

HilverZorg, is deze relatie in het verleden niet altijd even scherp en duidelijk geweest.

Nu de financiële situatie van HilverZorg deze verstandhouding niet langer toe laat

wordt dan ook duidelijker afgebakend wat wel en niet verwacht kan worden van Hil-

verZorg en voor welke zaken de bewoners bij Gooi en Omstreken terecht kunnen.

De vraag is welke verwachtingen de bewoners van De Reiger hadden met betrekking

tot de geleverde diensten. Opmerkelijk hierbij is dat in het jaarverslag van Het Gooi

en Omstreken en de advertentie waarin de appartementen van De Reiger werden

aangeboden gesproken werd van aanleunwoningen, ook de wethouder sprak bij de

besluitvorming in 2011 over aanleunwoningen, wat bij een deel van de huidige bewo-

16

ners de verwachting geschapen kan hebben dat zij daadwerkelijk naar een aanleu n-

woning verhuisden, met bijbehorende diensten. Zeker gezien het feit dat de aanleu n-

woning in 2012 al op zijn retour was en nauwelijks tot niet meer werd gerealiseerd,

kunnen bewoners dit als een buitenkans hebben ervaren. Niet alleen kan dit een rol

hebben gespeeld in het succes van De Reiger, de aanleunwoningen van HilverZorg zijn

ook altijd zeer succesvol geweest, ook kan dit betekenen dat een dergeli jk project als

De Reiger in het ge-extramuraliseerde heden minder succesvol zal zijn en verklaren

waarom het tegenwoordig bij het vrijkomen van een woning minder storm loopt dan

bij het intekenen. Het spreken van de bewoners over hun daadwerkelijke beweegre-

denen om naar De Reiger te verhuizen zou dan ook een waardevolle aanvulling zijn

om het succes van De Reiger scherp te krijgen.

4.2 Gevoeligheden en overwegingen

Zoals opgemerkt is een gevoeligheidsanalyse, waarin de onzekerheden rondom de

genoemde effecten van De Reiger worden beschreven, van belang om te bepalen of

effecten die het succes van De Reiger hebben bepaald nog wel optreden als de om-

standigheden iets veranderen.

Gevoeligheden m.b.t. de effecten op de woningmarkt

Doordat De Reiger huurappartementen betreft, kunnen met behulp van de toewi j-

zingsregels en de gevraagde huurprijzen de effecten op de woningmarkt worden beïn-

vloed. Door het aanbrengen van huurdifferentiatie is een deel van de appartementen

van De Reiger ook interessant voor (goedkoop scheefwonende) oudere huurders uit

een sociale huurwoning. Als de achtergelaten woning kan worden toegewezen aan

iemand uit de doelgroep levert dat een doelmatiger inzet op van maatschappelijke

middelen.

Niet alleen de vraag ‘Voor wie bouwen we’ maar ook ‘Welke woningen willen we

graag vrijspelen’, is bij het opstellen van de toewijzingsregels van belang. Het Gooi en

Omstreken heeft in overleg met de gemeente Hilversum er voor gekozen voorrang te

verlenen aan woningzoekenden afkomstig uit een huurwoning in het bezit van een

woningcorporatie. Zij hebben daarbij geen onderscheid gemaakt tussen corporaties.

Hierdoor kan het gebeuren dat de investering van Het Gooi en Omstreken zich niet

vertaalt in baten voor de eigen corporatie, maar dat deze baten geïncasseerd worden

door een andere corporatie.

Wat de desbetreffende corporatie vervolgens doet met de vrijgekomen woning b e-

paalt vervolgens voor een deel de grootte van het (maatschappelijk) effect van De

Reiger op de woningmarkt. Blijft de woning in de sociale huurvoorraad of wordt de

woning toegevoegd aan de vrije sector huurvoorraad of koopsector?

In het geval van De Reiger is een deel van de vrijgekomen huurwoningen geliberal i-

seerd en tegen relatief hoge huurprijzen in de markt gezet of uitgepond. Woningco r-

poratie Gooi en Omstreken had graag gezien dat deze woningen in de sociale huurse c-

tor waren gebleven, zodat ze bereikbaar zijn voor de doelgroep. Elke woningcorpora-

tie is echter vrij om daarin eigen keuzes te maken. Doordat de toewijzingsregels van

De Reiger geen voorrang voor senioren afkomstig uit woningen van de eigen corpora-

tie behelsden is in dit specifieke geval een (groot) deel van de baten bij De Alliantie

17

terecht gekomen en was het beoogde effect ‘vrijmaken van aantrekkelijke sociale

huurwoningen voor de doelgroep’ minder groot dan wellicht mogelijk was geweest.

Anderzijds kan het zo zijn dat het maatschappelijk effect van de verkoop of liberalisa-

tie van een sociale huurwoning, in termen van doorstroming, niet kleiner of misschien

zelfs wel groter is dan het effect van het vrijmaken van een sociale huurwoning voor

de doelgroep.

Verder is voor de grootte van dat effect van belang of het huishouden dat de vrijge-

komen woning betrekt een woning achterlaat of een starter is (waarmee de verhui s-

keten slechts uit twee verhuizingen bestaat) en welke woning achtergelaten wordt:

een sociale huurwoning, vrije sector huurwoning of een koopwoning. We weten uit

eerder onderzoek (Verlengde verhuisketens en Seniorenmakelaar) dat het volkshuis-

vestelijk ‘loont’ om eengezinswoningen vrij te spelen, omdat die vaak langere ve r-

huisketens tot gevolg hebben. Of dat hier ook daadwerkelijk is gebe urd moet nader

onderzocht worden .

Gevoeligheden m.b.t. de effecten op het zorgaanbod

De gevoeligheden met betrekking tot de effecten op het zorgaanbod hebben vooral te

maken met de sterk veranderende maatschappij, mede onder invloed van wijzigingen

in het zorgbeleid. Waar in het verleden HilverZorg duidelijke baten kon incasseren die

voortkwamen uit de aanwezigheid van de woontorens, zijn deze baten in de nieuwe

werkelijkheid minder groot en kunnen in de toekomst verder afnemen.

Voor HilverZorg geldt dat de grootste baat gelegen was in de aanwezigheid van poten-

tiële bewoners van de aanleunwoningen. Er vond een natuurlijke doorstroom plaats

vanuit de twee woontorens naar de aanleunwoningen. Nu de extramuralisering is

ingezet en het intramurale aanbod van HilverZorg wordt afgebouwd is hier niet langer

sprake van.

Daarnaast financierde HilverZorg een deel van haar activiteiten, vaak vrij toegankelijk

voor bewoners van de woontorens, vanuit de AWBZ gelden. Nu het intramurale aa n-

bod wordt afgebouwd zal een financiering vanuit de AWBZ niet langer mogelijk zijn,

waardoor bewoners van de woontorens zelf zullen moeten betalen voor de activite i-

ten. Ook voor geleverde diensten wordt steeds vaker de rekening gepresenteerd aan

de bewoners ofwel wordt de bewoner doorverwezen naar Gooi en Omstreken. Hier-

mee zal De Reiger in de toekomst niet veel extra’s te bieden hebben op het gebied

van zorg en welzijn. De vraag is dan ook of een complex als De Reiger in de toekomst

dezelfde populariteit geniet als ten tijden van de realisatie in 2012. Daarbij moet wel

nog worden onderstreept dat los van de dienstverlening hier ruime, mooi gelegen

appartementen met prima voorzieningen zijn gerealiseerd.

Hier speelt ook de eerder gemaakte opmerkingen over de verwachtingen van de b e-

woners met betrekking tot de geleverde zorg een grote rol. Wordt het succes mede

verklaard doordat bewoners (te) hoge verwachtingen hadden met betrekking tot de

geleverde zorg (“Ik wil daar graag wonen, want HilverZorg zorgt dan voor mij”)? Of

ervaren de bewoners de nabijheid van een zorgvoorziening ook als een pluspunt als

ze zelfstandig dienen te wonen en diensten en de zorg tegen een marktconform tarief

kunnen afnemen bij HilverZorg of een andere partij?

18

4.3 Lessen voor de toekomst

Uit het succes van De Reiger is een aantal lessen te trekken:

Een aantrekkelijk aanbod, in het geval van De Reiger luxueuze, ruime appar-

tementen in de eigen wijk, twee liften, ten minste twee slaapkamers, in de

nabijheid van en letterlijk verbonden met zorg en tegen een aantrekkelijke

prijs, kan senioren verleiden om te verhuizen. Zeker als de drempels uit het

eerder genoemde verklaringsmodel afwezig zijn;

o Kanttekening: niet elke woningcorporatie kan het financieel voor e l-

kaar krijgen deze hoge kwaliteit woningen tegen een aantrekke lijke

huurprijs neer te zetten. Gooi en Omstreken had in 2012 een in die

mate financieel gunstige positie (mede door de verkoop van huurwo-

ningen) dat zij het verlies van een dergelijk project konden lijden.

Vandaag de dag en in de toekomst zal dit wellicht voor steeds minder

corporaties een mogelijkheid zijn.

o Mede doordat dergelijke woningbouwprojecten voor zorgpartijen nu

en in de toekomst steeds minder baten op leveren dan voorheen, is

het verstandig om te waarborgen dat woningbouwprojecten gericht

op senioren ook zonder zorgaanbod kwalitatief hoogwaardig en le-

vensvatbaar zijn.

o In lijn met bovenstaande opmerking lijkt het aan te raden om als het

om de kwaliteit en de grootte van het woningaanbod gaat, vastgoed-

partijen richting gevend te laten zijn. Z ij zijn de partij die, noodge-

dwongen, goede en realistische marktinschattingen kunnen maken.

Zorgaanbieders pleiten over het algemeen voor kleine(re) woningen.

Natuurlijk is het hierbij wel van belang de betaalbaarheid van de te

realiseren woningen te waarborgen.

Voldoende lokale vraag naar senioren woningen is van groot belang voor het

slagen van soortgelijke projecten. Senioren zijn honkvast en sterk gericht op

de eigen wijk, die zij niet graag achter zich laten. Bouwen voor senioren uit

andere wijken, of zelfs andere gemeenten, brengt dan ook grotere afzetris i-

co’s met zich mee. Kerkelanden bleek een wijk die demografisch kansrijk was

voor een project als De Reiger. Veel mensen in de leeftijd tussen de 65 en 75

die als eerste bewoners in de wijk Kerkelanden zijn komen wonen. Op het

juiste moment inspelen op die demografische samenstelling is een voorwaar-

de voor succes.

In de toekomst zal voor het slagen van woningbouwprojecten als De Reiger

steeds meer de vraag van belang zijn: welke verschil wordt er gebo den ten

opzichte van het ‘wonen in de wijk’. En dit verschil zal vermoedelijk steeds

kleiner worden nu het intramurale aanbod afgebouwd wordt evenals de bi j-

behorende AWBZ gelden. De slagingskans van dergelijke projecten lijkt dan

ook af te nemen of in ieder geval wordt de concurrentie van ‘het aanpassen

van de eigen woning’ steeds groter.

19

De relatie tussen woningcorporatie en zorgaanbieder is voor beide partijen

vaak een ingewikkelde. Vertrouwen in elkaar, inzicht in elkaars belangen en

begrip daarvoor spelen een belangrijke rol hierin. In de nabije toekomst zal

opnieuw gezocht moeten worden naar hetgeen beide partijen elkaar te bi e-

den hebben en wat de meerwaarde van samenwerken is.

20

21

5 Aanbevelingen voor vervolgonderzoek

Op naar een afwegingskader

In de voorgaande hoofdstukken is duidelijk geworden waarom de bouw van De Reiger

in 2012 een succes werd en welke lessen daaruit te trekken zijn. Echter, dat De Reiger

in 2012 een succes werd, betekent nog niet dat het bouwen van ‘een Reiger’ altijd (of

op dit moment) en overal een succes zal zijn of altijd het beste alternatief is als het

gaat om ouderenhuisvesting.

In de laatste paar jaar hebben zich belangrijke ontwikkelingen voor gedaan in het

domein van wonen, zorg en welzijn. Het scheiden van wonen en zorg is er één, maar

ook de decentralisaties en de vergrijzing zorgen ervoor dat de kwantitatieve en kwal i-

tatieve vraag naar wonen voor senioren en daarbij horende voorzieningen verandert.

Het aantal ouderen zal de komende jaren nog groeien (maar niet overal in gelijke

mate) en zij zullen langer zelfstandig blijven wonen. Daarnaast hebben ook de ve r-

schillende partijen, zoals zorg-, welzijns- en andere marktpartijen, in de afgelopen

jaren niet stil gezeten en zijn in Nederland nieuwe initiatieven ontstaan op het gebied

van wonen en zorg.

Om meer inzicht te krijgen in waar en onder welke omstandigheden, welke woonvorm

voor ouderen het meest succesvol zal zijn is een afwegingskader nodig. Een kader dat

de do’s end don’ts in succesvolle ontwikkeling van ouderenhuisvesting combineert

met de maatschappelijke effecten op de woningmarkt.

Effectenanalyses

Om tot een voldoende onderbouwd afwegingskader te komen is het aan te raden om

de in dit rapport beschreven effectenanalyse voor De Reiger te herhalen voor een

aantal andere casussen. Waarbij het geen kwaad kan om de afgeleide oorzaken voor

de effecten te toetsen bij bewoners.

Een selectie van een aantal voor dit doel interessante casussen zou een niet -

geslaagde variant van De Reiger en nieuwbouw levensloopbestendige woningen geïn-

tegreerd in de wijk (gemengd wonen) kunnen zijn, maar ook het wonen in de eigen,

zij het aangepaste, woning. Hiermee kan ook inzicht worden verkregen in een tweetal

naar het schijnt ideologische tegengestelde opvattingen met betrekking tot langer

zelfstandig wonen; het aanpassen van de bestaande woningvoorraad versus het bo u-

wen van levensloopbestendige of zorggeschikte woningen.

Aan de hand van de uitkomsten van de gedane effectenanalyses kan het afwegingsk a-

der worden opgesteld.

MKBA Ouderenhuisvesting

Hoewel onderliggende rapport al het nodige inzicht geeft in de effecten van De Reiger

en wie de investeerders en incasseerders zijn, geeft het rapport geen inzicht in de

omvang van de baten en hoe deze verdeeld zijn over de incasseerders. Oftewel: ho e

de verhouding is tussen investeren en incasseren. Zijn er zogenaamde free riders te

22

benoemen? Partijen of individuen die wel baten incasseren, maar niet geïnvesteerd

hebben in de Reiger. Welke partijen investeren, maar krijgen daar nauwelijks iets voor

terug?

Naast het inzicht in de verdeling van de kosten en de baten is het uitvoeren van een

MKBA interessant omdat de effecten van bouwen voor senioren kan worden afgezet

tegen alternatieven.

We stellen daarom voor een MKBA Ouderenhuisvesting voor senioren op te tuigen

waarbij de projectalternatieven (die in ieder geval fysieke investeringen vergen)

‘bouwen voor senioren’ en ‘aanpassen van woningen’ worden afgezet tegen een 0 -

alternatief waarbij het beleid zich beperkt tot het verbeteren van de positie van de

oudere woningzoekende via woningtoewijzing en het via een kanaal aanbieden van

alle zorggeschikte woningen.

23

Bijlagen

24

Bijlage 1 Lijst met geïnterviewde

personen

- Pia Theeuwen: Locatiemanager Flat Kerkelanden, Stichting HilverZorg

- Pietjan Prinsen Geerligs: Manager Wonen, Stichting Woningcorpora-

ties Het Gooi en Omstreken

- Pieter Smeijer: interim manager, Stichting Woningcorporaties Het Gooi

en Omstreken