슬라이드 제목 없음 - urban.seoul.go.krurban.seoul.go.kr/4DUPIS/download/sub3_6_5/2001_plan.pdf · 건축계획 교통계획 공공시설계획 공급처리시설계획 집행계획

서울특별시

서울시 도심재개발 기본계획

2001

서울시 도심재개발 기본계획

2001

서울특별시

목 차

1

2

1.계획의 개요

계획의 성격

계획의 범위

2.7

23

28

현행 도심재개발 정책의 분석평가

도심재개발 정책의 전개

도심재개발의 성과와 문제점

도심재개발의 새로운 여건분석

3.35

37

새로운 도심재개발 정책방향

정책기조

정책방향

4.지역별 기본계획

도심지역의 재개발

도심부 재개발의 추진현황

도심부 재개발의 추진방향

구역지정대상범위

구역지정원칙

토지이용계획

용적률 및 건폐율계획

건물높이계획

문화유산보존계획

교통계획

공공시설계획

공급처리시설계획

55

59

61

64

68

73

82

91

96

101

105

용 산

재개발 추진현황

지정대상범위

재개발 시행방식

토지이용 및 건축계획

교통계획

공공시설계획


마포지역의 재개발


지정대상범위

토지이용계획

건축계획

교통계획

공공시설계획


집행계획

단계별 추진계획


5.159

165부도심지역의 재개발

영등포


지정대상범위

토지이용계획

용적률, 건폐율 및 높이계획

교통계획

공공시설계획


청량리


지정대상범위

토지이용계획

용적률, 건폐율 및 높이계획

교통계획

공공시설계획


111

112

114

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155

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133

134

134

135

137

138

139

계획의 개요

ꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏ서울 도심재개발 기본계획

1

계획의 성격

법적 지위

도시재개발법 제3조 및 시행령 제3조는 인구 100만 이상의

특별시와 광역시가 도시재개발 사업을 하고자 할 경우에는

도시전역을 대상으로 하는 기본계획을 수립하여 건설교통

부장관의 승인을 받도록 하고 있다. 본 도심재개발 기본계

획은 이에 따라 서울시를 대상으로 수립된 법정 도심재개

발 기본계획이다. 법정 계획으로서, 본 기본계획은 서울시

도심재개발의 기본정책을 제시하고 있으며, 서울시의 도심

재개발사업은 본 계획에 제시된 기본정책에 따라 추진된다.

구 속 력

도심재개발 기본계획은 도심재개발 사업의 기본적인 정책

방향과 물리적인 기본골격을 정해놓는 계획으로서, 추후 재

개발 사업구역을 지정하고 구역별 사업계획을 수립하는데

구속력을 가지고 있다. 즉, 도심재개발 사업구역의 지정은

도심재개발 기본계획에서 정해놓은 지정대상범위 안에서만

가능하며, 사업구역별 건물용도, 용적률, 건폐율 등은 재개

발 기본계획에서 정해놓은 틀과 정합성을 유지하여야 한다.

도심재개발 기본계획은 도심재개발사업에 대해서만 구속력

을 가지며, 주택재개발은 별도로 작성된 주택재개발 기본계

획에 따른다.

기존 기본계획의 수정보완

본 서울시 도심재개발 기본계획은 처음으로 수립되는 것이

아니고, 기존의 도심재개발 기본계획을 새롭게 보완하고 있

다. 서울시 도심재개발 기본계획은 1978년 최초로 수립되

었고, 그 이후 도시관련 법제 및 서울시 도시기본계획의 변

경에 따라 지속적으로 수정보완 되어왔다. 본 기본계획은

1996년 도심재개발 기본계획을 수정보완한 것이다.

ꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏꠏ

2

계획의 범위

공간적 범위

서울시 도심재개발 기본계획은 서울시 전역을 대상으로 하

는 도시전체 차원의 기본계획이다. 이는 서울시 전역을 대

상으로 도심재개발 수법을 적용할 지역을 선정하고, 서울시

도시기본계획과 정책적 정합성을 유지하면서 서울시 전체

의 도시관리 차원에서 도심재개발의 정책방향을 설정한다

는 의미이다.

시간적 범위

도시재개발법에서 도심재개발 기본계획의 시간적 범위는

도시기본계획과 일치시키도록 하고 있다. 서울시의 현행 도

시기본계획은 2011년을 목표년도로 하고 있으므로, 본 계

획도 2011년을 목표년도로 상정한다. 그러나 이 목표년도

는 재개발사업을 완료해야 할 목표년도로서 의미를 가지는

것이 아니고, 2011년을 목표로 설정된 도시기본계획의 도

시관리정책에 따라 2011년까지의 도시여건의 변동을 예측

하면서 도심재개발의 정책방향을 설정한다는 의미이다.

내용적 범위

본 계획은 도시재개발법에 의한 법정계획인 바, 도시재개발

법은 도심재개발 기본계획이 담아야 할 내용을 법으로 규

정하고 있다. 따라서 본 기본계획은 도시재개발법에서 규정

한 다음과 같은 내용을 담고 있다.


3

도심재개발 기본계획의 내용

•재개발의 기본방향

서울시의 도심재개발을 어떻게 수행해 나갈 것인가

에 대한 방향을 설정하는 내용으로서, 도심재개발의

기본적인 정책방향을 천명한다.

•재개발구역의 지정대상범위

도시내에서 재개발구역을 지정할 수 있는 지역적 범

위를 지정한다. 재개발 사업구역은 이 공간범위내에서

만 지정이 가능하기 때문에, 지정대상범위를 정하는

것은 도시내의 어디에서 재개발사업이 가능한 것인가

를 정해놓는 일이다.

•재개발 시행방식

철거형, 수복형, 보존형 등으로 재개발방식을 구분하

고, 어떤 시행방식을 적용할 것인가를 설정한다.

•계획기간

도심재개발사업을 계획하고 있는 시간범위를 정한다.

•지역별 개발골격의 작성

재개발사업이 일어날 수 있는 공간범위를 정해놓은

지정대상범위에 대하여 토지이용, 교통, 공공시설을

계획하고, 개발 도(용적률과 건폐율)를 설정한다. 즉

장차 도심재개발이 일어날 수 있는 지정대상범위를

지정한 후 그 지역에 대하여 개략적인 물리적 골격을

미리 설정한다.

•단계별 추진계획

재개발을 시기별로 어떻게 추진해 나갈 것인가를 설

정한다.


4

별도의 보고서

본 도심재개발 기본계획은 법정요건에 따라 앞 페이지

에서 서술한 내용을 담은 본보고서와 함께 다음과 같은

별도의 책자를 발간하고 있다.

•부 록 1 본보고서에 수록된 계획내용을 뒷받침하는 각종 현황

및 분석자료를 수록

•부 록 2 법적으로 도심재개발 기본계획에 포함되어야 할

사항은 아니나, 바람직한 도심재개발을 추진하기

위해 필요하다고 판단되는 다음의 내용

1) 사업지구별 개발유도기준

도심지역의 재개발구역에 대하여 사업지구별로 건

축물의 높이, 배치, 형태, 용도 등 건축물에 관한

사항, 공개공지, 조경 등 옥외공간에 관한 사항, 주

차장의 위치, 진출입구 위치 등 주차장에 관한 사

항 등 상세한 건축지침을 제시한다. 이는 이제까지

도심재개발이 용도, 용적률, 건폐율, 높이 등 도심

재개발 기본계획에서 정해진 일반적인 사항이외에

별다른 건축기준이 없이 추진되어 왔기 때문에, 지

역의 특성을 고려한 공익성있는 개발이 이루어지지

못했다는 반성에 따른 것이다.

2) 사업계획 변경 검토지침

도심부를 대상으로 수립되어 있는 현재의 재개발

사업계획은 주로 1970년대 및 80년대에 수립된 것

으로써 서울시가 현재 채택하고 있는 도시정책방향

및 변화된 도시여건을 감안할 때 수정보완을 검토

해 볼 필요가 있다. 수정보완을 검토해야 할 사항

은 주차장, 공원 등 공공용지의 용도를 조정하거나

사업구역지정의 해제, 사업지구 분할의 재조정 등

사업구역의 특성에 따라 다양한 내용이 포함될 수

있다. 본 기본계획에서 제안하는 것은 사업계획의

변경을 검토해 볼 만한 사항을 제시하는 것일 뿐이

므로, 실제적인 변경은 별도의 후속작업으로 이루

어져야 한다.

3) 법제도 개선 검토사항

도심재개발은 법률이 정한 도시계획사업으로서, 현

행 법제도에서 규정하는 바에 따라 시행하여야 한

다. 그러나 장기적으로 보다 바람직한 도심재개발

을 추진하기 위하여 향후 법개정의 검토가 필요한

사항을 제시한다.

•부 록 3도심지역 및 마포지역을 대상으로 재개발사업이 도시

경관에 미치는 향을 사전에 검토하기 위한 경관시

뮬레이션 DB구축

•도 집보다 상세한 축적으로 표현된 현황 및 계획도면 모

음집

현행 도심재개발 정책의

분석평가


7

도심재개발 정책의 전개

1. 도심재개발의 태동

서울시에서 도심재개발의 필요성이 인식되어 정책적으로 시

행되기 시작한 것은 1960년대부터의 일이다. 이 당시 서울의

중심부는 이조시대부터 내려오는 도시구조(영세한 필지, 협소

한 도로, 불규칙한 토지구획) 위에서 6.25동란 후 급속히 진

행된 난개발로 인해 시가지의 물리적 조건이 매우 과밀하고

무질서한 상태에 있었다. 더욱이 국가는 재정적으로 빈곤한

상태에 있었기 때문에 건축자재조차 부족하였고, 국민소득이

200불에도 미치지 못해 개인들의 건축역량은 제한될 수 밖에

없었다. 이로 인해 양호한 건물이 축적될 수 없었고, 영세하

고 노후한 건물이 무질서하게 집적되어 있었다. 이러한 시가

지 상황은 안전, 위생, 미관 등 제반 측면에서 치유되어야 할

도시문제로 인식되었고, 1960년대 후반부터 도시계획법 속에

집단적인 재개발을 할 수 있는 제도적 장치가 도입되었다.

재개발 정책이 보다 본격적인 제도적 기반을 갖추게 된 것

은 1970년대 중반이다. 일본으로부터 입체환지의 개념을

도입하여 1976년 최초로 도시재개발법이 제정되었으며, 이

법을 바탕으로 서울시는 적극적인 도심재개발 정책을 전개

하기 시작하였다. 서울시가 이 당시부터 지금까지 견지해오

고 있는 재개발정책의 방향은 전면적인 철거재개발을 통해

도로, 주차장, 공원 등 기반시설을 확보하면서 현대식 고층

건물을 건설한다는 것이다. 즉 집단적인 철거재개발을 통하

여 도심부를 혁신적으로 개조하여 낙후되고 무질서한 도심

부를 새롭게 현대화한다는 것이다.

이러한 서울시의 도심재개발 정책은 도시재개발법에 따라

의무적으로 수립하게 되어있는 “서울시 도심재개발 기본계

획”을 통해 천명되어 왔다. 1976년 도시재개발법의 제정에

따라 1978년 서울시 최초의 도심재개발 기본계획이 수립되

었는 바, 위와 같은 정책방향에 따라 도심부를 대상으로 한

도심재개발 정책이 입안되었다. 이어서 1979년 도심재개발

기본계획을 보완하여 도심재개발의 대상지역에 마포지역을

추가시켰으며, 1994년에는 수정된 도시기본계획을 반영하

기 위하여 도심재개발 기본계획도 보완되었다. 1996년에는

층수계획을 수정하고 주거복합유도를 유도하기 위하여 도

심재개발 기본계획을 부분적으로 수정하여 오늘에 이르고

있다.


8

1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970 19711962 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 19811972

세운상가지구최초 재개발지구

지정

도시계획법에불량지구개량사업 포함

• 도시계획법 개정(재개발사업이 도시계획사업에 포함됨)

• 서울시 시정기본방향속에서 도심재개발이 처음으로 등장

• 재개발업무 최초로 도시계획과 기능에 포함

• 소공동 재개발사업 착공

경부고속도로 전구간개통

서울시 인구600만 돌파

서울시 인구400만 돌파

서울시 지하철1호선 개통

100억불수출목표 달성

경인고속도로개통

도시재개발법 제정

특정가구정비지구 지정(4개구역)

• 최초의 도심재개발 기본계획 수립

• 도시재개발 기금 설치

• 도심재개발기본계획 보완(마포지역 추가)

• 도심과밀개발억제를 위한층수 및밀도제한 강화

도시계획법 개정(재개발지구 지정 근거 마련)

서울시 도심재개발의 발전연표


9

1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20001992

10회 서울아시안게임

88서울올림픽/ 서울시 인구1,000만 돌파

서울 자동차등록대수

100만 돌파IMF 외환위기서울 자동차

등록대수500만 돌파

1982

도심재개발 기본계획보완을 위한

기초조사 실시서울 도시기본계획

확정에 따른재개발 기본계획

수정/보완

도심재개발기본계획변경공고

도시재개발법전면개정

도심재개발기본계획수정/보완 서울시 도시계획조례 제정

(용적률 강화)

• 도시재개발법 개정(한국토지개발공사등시행자 참여범위 확대)

• 재개발사업5개년계획 수립(88올림픽 대비)

도시계획세10% 재개발기금

적립 시작

• 재개발구역내 건축행위제한 완화(대수선, 용도변경, 개축 등)


10

도심재개발 시기별 구역지정 및 사업완료 단위 : 지구수

구 분 1970년대 1980년대 1990년대

도심부

구역지정 234 88 9

사업완료 4 60 22

마포

구역지정 104 - -

사업완료 - 27 13

청량리

구역지정 - - 22

사업완료 - - -

계

구역지정 338 88 31

사업완료 4 87 35

자료 : 서울시 도심재개발사업 현황(1998) 및 주택국 내부자료

이같은 몇 차례의 수정보완에도 불구하고 서울시 도심재개

발 기본계획은 최초 수립 당시의 정책기조와 방향을 유지

하고 있다. 즉, 전면적인 철거재개발을 통하여 기존의 도시

구조와 건물을 일소하고, 보다 정형화되고 기반시설을 갖춘

현대적인 개발을 적극적으로 추진하는 것이다. 서울의 도심

재개발구역은 도시재개발법이 제정되기 이전부터 도시계획

법에 근거하여 1966년부터 도심부를 대상으로 지정되기 시

작했으며, 이후 도심부외에 마포, 청량리지역에 걸쳐 약

198만㎡(약 60만평)의 재개발구역을 지정하여 왔다.

도심부의 경우 70년대에는 강력한 도심개조의지에 따라 약

106만㎡(약 32만평)에 이르는 넓은 지역이 도심재개발구역

으로 지정되었으며, 80년대에 들어서는 88올림픽을 계기로

도심정비의 필요성이 제기되어 약 36만㎡(약 11만평)이 추

가로 지정되었고, 그리고 90년대에 들어서는 이전 보다 규

모가 훨씬 적은 약 7만㎡(약 2만평)이 재개발사업구역으로

지정되었다. 그러나 도심부의 경우 표와 그림에서 보는 것

처럼, 의욕적인 구역지정에도 불구하고 실제적으로 사업이

시행되는 것은 주로 80년대 이후 활성화되었으며, 아직도

70년대에 지정된 많은 사업구역이 사업시행이 되지 않은

채 남아있다. 마포의 경우도 모두 70년대에 구역이 지정되

어 사업이 시행되어 오고 있다.


11

도심부 시기별

도심재개발 추진현황

구역지정

사업완료


12

2. 도심재개발의 추진상황

1) 재개발구역의 지정

서울시의 도심재개발구역이 처음으로 지정된 것은 1973년

으로 11개 구역이 지정되었다. 이후 1980년에 이르기까지

70년대를 통해 28개 구역이 지정되었는 바, 이는 현재 재

개발구역의 약 75%에 해당하는 것이다. 1980년대에는 모

두 6개 구역만이 지정됐고, 90년대에는 3개 구역만이 지정

되는데 그쳤다.

따라서 서울의 도심재개발구역은 대부분 국가의 경제수준

이 빈곤한 가운데 영세하고 노후한 건축물이 밀집하여 무

질서한 시가지조건을 가지고 있던 1970년대에 지정된 것이

다. 재개발구역의 면적으로 보더라도 200만㎡(약 60만평)를

약간 상회하는 전체 구역면적 중에서 130만㎡(약 39만평)

가 넘는 면적이 1970년대에 재개발구역으로 지정되었다.

연도별 재개발구역 지정현황

11

3

2

4

8

1

2

1

2

1

2

0

2

4

6

8

10

12

73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98

구역수

구역수

연도별 재개발구역 지정현황(누적)

0

5

10

15

20

25

30

35

40

73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98

구역수

-

500,000

1,000,000

1,500,000

2,000,000

2,500,000

면적(㎡)

누적구역수

누적면적


13

2) 재개발사업의 추진

도심부를 전면적으로 철거하여 도시구조를 현대적으로 개

조한다는 목표아래 재개발구역을 대대적으로 지정한 것은

1970년대였지만, 실제 재개발사업이 활발하게 일어난 것은

1980년대에 들어서였다. 사업구역은 도로, 공원, 주차장용

지가 정해지고 건물을 지을 수 있는 다수의 사업지구로 정

연하게 구획되었지만, 토지소유권이 세분되어 있는 구역에

서 집단적인 철거재개발이라는 복잡하고 어려운 방식을 통

해 개발이 일어나기 위해서는 개발의 경제적 타당성을 부

여할 수 있는 개발수요가 있어야 했기 때문이다.

개발의 수요가 빈약하였던 1970년대에는 23개 사업지구에

서만 사업이 인가되었고, 사업이 완료된 것은 70년대 후반

4개 지구에 불과하였다. 1980년대는 도심재개발이 가장 활

발하게 추진되었던 시기이다. 고도성장으로 대기업이 생겨

나고 산업구조가 3차 산업 위주로 재편되면서 도심부의 업

무공간 수요가 급증하였을 뿐 아니라, ‘86아시안게임 및

’88올림픽에 즈음하여 도심재개발을 정책적으로 활발히 추

진하였기 때문이다.

1983년에는 20개 지구의 재개발사업이 인가되었고, 1984

년에는 단일 연도의 재개발 인가건수로는 가장 많은 33건

이 인가되었다. ‘88올림픽을 앞두고는 의욕적으로 재개발

사업을 마무리하려는 노력이 있어, 1985년부터 88년까지는

매년 10개 지구 이상에서 도심재개발이 완료되었다.

연도별 재개발 사업인가 및 완료지구 현황

12

12

4

11

2

7 78

20

1112

3 3

11

6

23

21

4

2

11

8

21 1

10

45

4

6

15

1112

14

6

2

5 54

1

9

4 4

1

33

0

5

10

15

20

25

30

35

73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98

지구수

인가지구

완료지구

’88올림픽이후 90년대를 거치면서 서울의 도심재개발은 다

시 정체기를 맞았다. 특히 1990년대 전반부는 사업인가 지

구수에 있어서 한해에 1-2건의 인가가 있었을 뿐이며,

1990년대 후반에 들어 증가추세를 보이다가 IMF사태로 인

해 다시 침체기를 맞고 있다.


14

3) 추진현황

1999년 1월 31일 현재 도심재개발구역의 분할된 지구수를

기준으로 할 때 서울시 도심재개발사업의 추진현황은 총

37구역에 속해 있는 457개 지구 가운데 28%에 이르는

126개 지구만이 재개발사업이 완료되었고, 11%에 이르는

51개 지구에서는 재개발사업이 진행 중에 있으며, 절반이

훨씬 넘어 61%에 이르는 280개 지구는 아직 재개발이 시

행되지 않고 있다. 적극적인 도심개조 의지에 따라 1970년

에 대대적인 구역지정이 있었음에도 불구하고 다수의 지구

가 아직 재개발사업을 착수하지 못하고 있는 실정이다. 이

러한 사업추진의 부진은 면적으로 살펴보아도 큰 차이가

없는 바, 재개발사업구역으로 지정된 약 195만㎡(약 59만

평)의 부지 중에서 약 56만㎡(약 171천평)가 완료되었고

(28%), 약 24만㎡(약 74천평)가 진행중이며(13%), 전체의

58%에 이르는 약 114만㎡(약 345천평)가 아직 재개발사업

이 진행되지 않고 있다.

도심재개발구역 지정 및 추진현황(지구수 기준)

완료126개28%

진행중 51개11%

미인가280개61%

* 총 37개구역 457개지구

(* 99.1.31 현재 분할된 지구수를 기준으로 함. 이하 동일)


15

3. 재개발사업의 물리적 특성

도심재개발사업의 물리적 특성은 1999년 1월말 현재 재개

발구역으로 지정된 37개 구역 457개 지구 가운데 사업시행

이 완료된 126개 지구를 대상으로 분석하였다(사업완료년

도를 기준으로 함).

1) 재개발구역의 규모

도심재개발 사업구역은 다양한 크기로 지정된다. 작게는 구

역의 면적이 10,000㎡(약 3천평) 보다 작은 것에서부터, 마

포로 1구역의 경우 거의 2백만㎡(약 60만평)에 이르는 것

도 있다. 도심부의 광화문구역이나 신문로구역의 경우는

5,000～10,000㎡의 면적을 가진 소규모 재개발구역의 예에

속하고, 마포로1구역이나 세운상가구역은 15만㎡가 넘는

대규모 재개발구역의 예에 속한다. 평균적으로 서울시 도심

재개발구역의 면적은 약 51,700㎡(약 15,600평)의 규모이

고, 다수의 재개발구역이 40,000～100,000㎡의 범위에 속

하고 있다.

재개발구역별 시행면적

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

160,000

180,000

200,000

공

평

광

화

문

남

대

문

내

수

다

동

도

렴

동

자

동

명

동

무

교

북

창

서

린

서

소

문

서

울

역

l

서

대

문

1

서

울

역

l

서

대

문

2

서

울

역

l

서

대

문

3

세

운

세

운

2

세

운

3

세

종

로

소

공

소

공

4

신

문

로

신

문

로

2

양

동

을

지

로

1

을

지

로

2

장

교

적

선

청

계

천

7

청

진

회

현

마

포

로

1

마

포

로

2

마

포

로

3

마

포

로

4

마

포

로

5

청

량

리

면적(㎡)

평균=51,671㎡


16

2) 사업지구의 규모

도심재개발구역은 다수의 사업지구로 분할된다. 많은 경우

에는 50개 이상의 지구로 분할되는 경우도 있고(예, 마포로

1구역), 작게는 광화문구역처럼 1개의 재개발구역이 곧 1개

의 사업지구가 되는 경우도 있다. 세운상가구역은 36개의

사업지구로 분할되었고, 북창동은 35개 지구로 분할되었다.

대부분의 재개발구역은 20개 지구를 넘지 않고, 10개 지구

내외로 분할되어 있다.

사업지구에는 곧 1개의 건축물이 들어서는 것이 통례인데,

재개발이 완료된 사업지구의 평균 시행면적은 4,490㎡(약

1,360평)로서 대부분 4,000㎡내외의 규모를 가지고 있다.

지구별 사업시행면적에서 도로, 공원, 주차장 등 공공용지

를 제외한 연도별 평균 대지면적은 3,634㎡(약 1,100평)로

서, 1990년 이전에 시행된 사업지구의 대지규모가 상대적

으로 크게 나타나고 있다. 평균 대지규모가 큰 경우는 약

7,000㎡(약 2,100평)정도이고, 평균 대지규모가 가장 작은

지구는 약 2,000㎡(약 600평) 정도이다.

재 개 발 완 료 지 구 의 연 도 별 평 균 시 행 면 적

0

1 , 0 0 0

2 , 0 0 0

3 , 0 0 0

4 , 0 0 0

5 , 0 0 0

6 , 0 0 0

7 , 0 0 0

8 , 0 0 0

9 , 0 0 0

7 6 7 7 7 8 7 9 8 0 8 1 8 2 8 3 8 4 8 5 8 6 8 7 8 8 8 9 9 0 9 1 9 2 9 3 9 4 9 5 9 6 9 7 9 8

면 적 (m 2 )

평 균= 4 , 4 9 0m 2

재개발 완료지구 연도별 평균대지면적

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98

평균면적(㎡ )

평균=3,634㎡


17

3) 건축물의 규모

위와 같은 규모의 대지에서 재개발사업을 통해 건립된 건

축물의 건축면적(1층 바닥면적)은 평균적으로 1,580㎡(약

450평) 정도이다. 평균 건축면적이 가장 작은 사업지구는

약 1,000㎡(약 300평)이며, 대부분 1,000～2,000㎡의 건축

면적을 가지고 있다.

이러한 규모의 건축면적을 가진 대부분의 건물들은 평균

15층 정도의 높이를 가지고 있다. 1970년대말과 80년대초

에는 연도별 평균층수가 10층에 못 미치는 경우도 있었지

만, 대부분의 연도는 평균 15층 정도로 건축되었다.

1991년이후 완료된 사업지구의 경우에는 평균층수 15층을

상회하는 경우가 상대적으로 많으며, 1976, 79, 98년에는

사업지구의 평균층수가 20층을 넘고 있다.

재개발 완료지구 연도별 평균건축면적

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

5,500

76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98

평균면적(㎡)

평균=1,581㎡

재개발 완료지구 연도별 평균층수

0

5

10

15

20

25

30

76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98

층수

평균=15.3층


18

위와 같은 건축면적과 층수로 재개발사업이 이루어짐으로

써, 평균적인 건축물의 연면적은 약 30,890㎡(약 9,360평)

에 이른다. 1981년에는 그해 재개발사업을 통해 완료된 건

축물의 평균연면적이 약 60,000㎡(약 1만8천평)에 이르는

경우도 있었고, 1978년과 80년에는 그 해의 평균 연면적이

약 15,000㎡(약 4,500평) 정도로 작은 경우도 있다. 대부분

의 연도는 그 해의 연면적 평균이 20,000～40,000㎡의 범

위에 속하고 있다.

재개발 완료지구 연도별 평균건축연면적

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98

평균연면적(㎡)

평균=30,892㎡


19

재개발 완료지구 연도별 평균건폐율

0

10

20

30

40

50

60

70

80

76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98

건폐율(%)

평균=43.8%

재개발 완료지구 연도별 평균용적율

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1,000

1,100

1,200

76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98

용적율(%)

평균=584%

4) 개발밀도

이상에서 살펴 본 대지규모와 건측규모로 재개발사업이

진행된 결과, 재개발 완료지구의 평균건폐율은 약 44%에

달한다. 1970년대말과 80년도 초에는 50%를 넘어 70%에

이르기도 했으나, 이후 건폐율 규정이 강화되면서 80년대

에 들어서는 대부분 40% 내외의 건폐율로 재개발사업이

진행되었다.

한편, 재개발 건축물의 평균용적률은 584%인데, 1976년

삼성본관, 세종로특가구(현대빌딩) 등이 예외적으로 1,000%

를 상회하였으며, 그 후에는 연도별 평균용적률이 500～

700% 정도의 범위에 있다. 90년대에 들어서는 완료된 사

업지구의 연도별 평균용적률이 600%를 상회하기 시작하였

고, 특히 90년대 후반에는 900%를 상회하면서 점차 고밀

화하는 추세를 보이고 있다.


20

5) 건축물의 용도

재개발사업을 통해 완료된 건축물의 총연면적은 약 390만

㎡(약 118만평)에 이른다. 이 가운데 54%에 이르는 면적은

업무시설로 건축되었으며, 10%는 판매근린시설, 4%는 숙

박시설로 건축되었다. 2%의 면적에는 공동주택이 도입되었

고, 나머지 약 30%는 기타용도(지하주차장, 기계실 포함)로

개발되었다.

재개발 완료지구 건물의 용도별 총연면적과 구성비

공동주택68,561㎡2%

숙박시설150,816㎡4% 업무시설

2,125,628㎡54%

기타1,167,752㎡30%

판매근린379,638㎡10%

총연면적=3,892,394㎡


21

재개발 완료지구 연도별 평균 주차대수

0

50

100

150

200

250

300

350

76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98

(대)

평균=183대

6) 건축물 부설주차장

1개의 사업지구에 설치되는 건축물부설 주차장의 규모도

시간이 지남에 따라 증가하는 추세를 보이고 있다. 평균적

으로는 약 180대 정도의 주차장을 설치하고 있으나, 80년

대 중반까지는 150대 이하로 설치하는 경우가 일반적이었

다. 80년대 중반이후 200대 이상의 주차장을 설치하는 경

우가 많아졌고, 90년대 후반에 들어서는 그해 사업지구별

평균이 300대 이상을 나타나는 경우도 생겨나고 있다.


22

7) 공공용지율과 조경율

도심재개발 완료지구가 공공용지로 부담하는 비율(시행면적

대비 공공용지면적 비율)은 평균적으로 19.1%였다. 1986년

과 94년에는 예외적으로 35%이상을 공공용지로 부담한 경

우도 있었고, 1976년과 81년과 같이 10%정도의 낮은 공공

용지율을 보이는 시기도 있었다. 그러나 대부분 사업지구에

서는 평균적으로 20%내외의 공공용지를 부담하였다.

재개발 완료지구의 연도별 조경율(대지면적 대비 조경면적

비율)은 평균적으로 21.3%로서, 대지면적의 약 1/5을 조경

공간으로 조성하였다. 조경면적의 비중은 70년대에는 평균

10%미만이 일반적이었으나, 80년대이후 점차 증가하기 시

작하여 80년대 중반에는 25%를 상회할 정도로 현격히 증

가하였다. 그러나 90년대에 들어서는 이보다 약간 감소하

여 대체로 20%내외로 조경공간을 확보하고 있다.

재개발 완료지구 연도별 평균공공용지율

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98

공공용지율(%)

평균=19.1%

재개발 완료지구 연도별 평균조경율

0

5

10

15

20

25

30

35

76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98

조경율(%)

평균=21.3%


23

도심재개발의 성과와 문제점

1. 도심재개발의 성과

서울시의 도심재개발 정책은 도심기능의 현대화를 목표로

추진되어 왔다. 이에 따라 기존의 도시구조와 그것에 담긴

건축물 및 기능을 모두 소멸시키고, 전면적인 철거재개발을

통하여 새로운 도심환경을 조성하여 왔다. 도시재개발법이

표방하는 법률의 목적과 그 법에서 제공하고 있는 사업수

법을 통해 볼 때, 이러한 정책방향은 서울시의 것이었을 뿐

아니라 중앙정부의 것이기도 하였다. 이러한 방식을 통하여

도심재개발은 서울 도심부의 면모를 현대적으로 탈바꿈시

키면서 기반시설을 확충하고 현대적 고층건물을 공급함으

로써, 새로운 도심공간수요에 부응하여 왔다.

1) 현대 건축물의 공급

도심재개발사업이 집중적으로 일어난 도심부를 중심으로

살펴 볼 때, 도심재개발은 다음과 같은 물리적 성과를 이룩

하였다. 즉, 도심재개발을 통하여 127동의 현대적 건축물이

신축되었다. 127동의 건축물은 총 연면적 약 390만㎡에 이

르는 공간을 공급하였다. 각각의 건물은 평균적으로 15.3층

에 상면적 30,892㎡(약 9,000평)에 이르는 현대적 건물로

서, 주로 현대적 업무 및 상업기능을 수행할 수 있는 대형

건축물이다. 따라서 이들은 기존의 도시조직과 영세건축물

이 가지고 있던 방재 및 위생상의 취약점을 제거하면서, 도

심부의 면모를 현대도시로 바꾸어 왔다.

2) 도로망의 확충

도심재개발사업은 영세한 필지와 협소한 도로가 불규칙하

게 조합되어 있는 기존 도시구조를 전면적으로 철거하고,

새로이 정연한 대형 부지로 다시 구획함으로써 도로시설의

확충을 도모하여 왔다. 이에 따라 현재까지 도심부에는 폭원

6-20미터의 도로 약 19.5km를 확보하는 사업계획을 세워놓

고 있다. 이는 현재 도심부에 있는 모든 재개발구역의 사업

이 완료될 경우 재개발을 통해서 확보되는 도로이며, 현재까

지는 이 중에서 약 3.8km의 도로가 확보되어 있다.


24

도심재개발의 성과

구 분 계 획 완 료 / 확 보

건축물 457개동 127개동(약 386만㎡)

도 로 19.5km 3.8km

공 원 약 49,500㎡(32개소) 약 11,880㎡(약 1,700평 조성)

주차장 약 27,720㎡(1,400대) 약 6,270㎡(320대)

3) 공원의 확충

도심부에 공원을 확보하는 것도 도심재개발의 주요한 목적

의 하나로 추구되어 왔다. 기존의 도시구조를 전면철거하고

새로이 부지를 구획하면서 일정 부분의 토지를 공원으로 확

보케 하고 있다. 이에 따라 대개 일정규모이상의 사업구역에

는 대부분 공원부지를 지정해 왔다. 현재의 사업계획은 모두

32개소에 약 49,500㎡(약 15,000평)의 공원이 확보되도록

되어있으며, 사업이 완료되어 현재까지 실제로 공원용지가

확보된 면적은 약 11,880㎡(약 3,600평)이며, 이 중 약

5,610㎡(약 1,700평)은 공원으로 조성되었다.

4) 주차장의 확보

기존의 영세한 도시구조에서는 자동차 시대에 대비한 주차

장의 확보는 불가능한 것으로 판단했기 때문에 주차장의

확보 또한 서울시의 도심재개발 정책집행에서 주요한 목적

으로 추구되었다. 현재의 사업계획은 약 27,720㎡(약 1,400

면)의 공용주차장을 확보하도록 하고 있으며, 이는 개별 건

축물에 설치되는 주차장을 제외한 별도의 주차장부지이다.

재개발사업이 완료되어 현재까지 확보된 주차장용지는 약

6,270㎡(약 320면)에 이르고 있다.

이상과 같은 성과는 일반개발을 통해서는 얻을 수 없는 재

개발의 공헌이라고 할 수 있다. 물론 대형 고층건물은 재개

발을 통하지 않고도 건립할 수 있다. 즉, 도심부의 대형필지

에서는 재개발을 통하지 않고도 현대적 대형 건축물을 건축

하여 왔으며, 민간 개발자가 스스로의 필요에 의하여 여러

필지를 매입하여 현대적 고층건물을 신축하기도 하였다.

그러나 이러한 일반적인 건축행위나 개별 개발을 통해서는

도로, 공원, 주차장 등 공공기반시설이 확보되지 아니하므

로, 위와 같은 성과는 재개발이 아닌 일반개발에 의존하였

다면 얻지 못했을 재개발의 성과라고 할 수 있다.


25


26

2. 도심재개발의 문제점

현대적 건축물을 공급하고 도심기반시설을 확충하는 괄목

할 만한 성과에도 불구하고 서울시의 도심재개발은 다음과

같은 문제점을 동시에 나타내고 있다.

1) 장소성의 훼손

전면적인 철거재개발을 위주로 도심재개발사업이 시행됨으

로써 도심부가 가지고 있는 장소적인 특성과 매력을 훼손했

다. 의견조사 결과 이러한 문제점은 전문가 및 시민들도 공

통적으로 강하게 느끼고 있는 것으로 나타나고 있다. 전문가

들과 시민들은 재개발을 통해 역사성이 있고 정취가 있는

장소가 철거된 것을 도심재개발의 가장 큰 문제점으로 생각

하고 있다. 또한 재개발을 통해 건축된 건물이 크기와 형태

에 있어 주변의 건물과 자연환경과 잘 조화되지 못하고 있

는 점도 문제점으로 지적되고 있다.

도심재개발이 되기 이전에는 다수의 건물에 수용되어 있던 다

양한 용도가 철거재개발을 통해 소멸되고 단일 대형건물이 들

어섬으로써 다양성이 상실되어 가고 있으며, 다양한 상업기능

이 업무기능으로 대체됨으로써 가로변의 활발한 보행활동도

저하되고 있는 점도 문제점으로 지적되고 있다. 요컨대, 재개

발이 되기 이전에는 다양한 소규모 업종이 밀집되어 다양하고

아기자기하며, 인간적인 분위기를 간직하고 있던 도심부의 특

성이 사라지고 있는 점이 문제점으로 대두되고 있다.

2) 사업의 장기화에 따른 도심갱신 억제

현재 도심재개발구역으로 지정된 지구 중 약 61%에 이르

는 280개 지구가 사업이 시행되지 않고 있다. 미시행사업

지구의 74%는 재개발구역으로 지정된 지 16년이 넘었으

며, 21년이 넘는 것도 22%에 달하고 있다. 이는 도심재개

발구역으로 지정된 채 장기간 사업이 시행되지 않아 개별

적인 신축이 억제되고 있음을 나타낸다. 이에 따라 90년대

들어 도심부에 있는 재개발구역에서는 약 7천억원의 건축

투자가 있은 반면, 재개발구역이 아닌 일반지역에서는 오히

려 약 2조 5천억원의 건축투자가 있었던 것으로 추정된다.

또한 도심부내에서 10층이상 대형건축물의 공급도 재개발

구역에서 공급된 것은 전체의 25%(약 90동)에 지나지 않

고, 나머지 75%(약 270동)는 재개발구역이 아닌 일반지역

에서 공급되었다. 이는 도심재개발구역의 지정이 오히려 건

축투자 및 건물공급을 억제하는 부정적 효과도 있음을 나

타내는 것이다.

3) 고층고밀 개발로 인한 도심환경 악화

도심재개발사업은 거의 전적으로 그 시행을 민간투자에 의

존하고 있다. 그러므로 재개발사업이 일어나도록 하기 위해

서는 민간개발자의 사업성을 확보할 수 있는 높은 개발밀

도를 제공하지 않을 수 없으며, 이러한 메카니즘 속에서 서

울 도심재개발의 용적률은 지속적으로 800-1,000%를 허용

해 왔다. 한 때 도심과밀 문제가 대두되어 670%까지 하향

조정된 적이 있으나, 도심재개발을 활성화시키기 위해 이내

1,000%선을 회복하였으며, 주거복합을 통한 인센티브까지

감안하며 1,200% 이상까지도 가능하도록 되어 있다.

교통여건과 상하수도 기반시설이 외국도시에 비해 미비함

에도 불구하고 서울은 더 높은 용적률을 허용하고 있다. 이

제까지 도심부에서 완료된 재개발의 평균용적률은 약

600%정도이나 최근들어 완공되는 건물들의 용적률은

900%를 상회하는 추세를 보이고 있다. 이러한 추세에 따

라 도심부의 교통혼잡이 개선되지 않고 있으며, 용적률이

점점 높아가는 도심재개발에 대해서 과밀개발을 우려하는

목소리가 높아져 가고 있다.


27

사업성 확보를 위해 높게 허용된 용적률은 곧 높은 층수와

연결된다. 재개발을 통해 지금까지 건축된 건물의 평균층수

는 약 15층이지만, 최근 들어 30층 내외로 고층화의 추세

를 보이고 있다. 이에 따라 고층화에 따른 도심부의 경관훼

손문제도 재개발에 대한 강한 비판으로 대두되고 있다.

순위 도심재개발의 문제점에 대한 전문가 의견 비 율

1위 역사성있고 정취있는 장소의 철거 84%

2위 주변과 부조화(크기, 형태 등) 61%

3위 도심기능의 다양성 상실 60%

4위 사대문안 분위기를 해치는 대형 고층개발 57%

5위 도심의 가로 보행활동 저하 53%

자료 : 서울시 도심부 관리 기본계획, 2000

즉, 내사산으로 둘러싸인 역사적인 도심부가 고층건물이 난

립함으로 인해 내사산과의 조화를 잃고, 건물상호간에도 서

로 조화되지 못하여 결과적으로 안정감을 잃은 도시경관을

연출하고 있으며, 도심부의 인간적인 분위기를 해치는 문제

점이 나타나고 있다.

재개발 완료지구 평균 용적율/층수

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98

층수

0.0

100.0

200.0

300.0

400.0

500.0

600.0

700.0

800.0

900.0

1000.0

용적율(%)

층수

용적율


28

도심재개발의 새로운 여건분석

도심재개발이 도심부의 면모를 일신하면서 기반시설을 확보해 가고 있는 성과에도 불구하고

위와 같은 문제점이 대두되고 있는 것은 서울의 시대적 여건이 도심재개발 시책이 태동한 60-70년대와는 크게 달라졌기 때문이다.

특히 다음과 같은 여건의 변화로 인해 현행 도심재개발 시책은 새롭게 정립될 필요가 있다.

1. 개별적 건축역량의 증대

첫번째 여건변화는 개별적인 토지소유주의 건축역량이 크

게 확대된 점을 들 수 있다. 1960년대 말 당시에는 국민소

득이 약 250달러 수준으로서, 건축자재도 부족하였고 개별

토지소유주가 건물을 신축해 나갈만한 경제적 여력이 미약

하였다. 그러나 90년대 말에 이르러 국민소득은 1만달러에

육박하고 국가적인 경제규모도 크게 성장하여, 개별적인 토

지소유주가 스스로 건축물을 갱신해 갈 수 있는 경제적 역

량이 크게 확대되었다.

따라서 도심부의 갱신은 집단적인 철거재개발이 아니라도

1) 자발적인 합필재건축, 2) 개별필지단위의 신축, 3) 건축

물의 증개축 또는 대수선과 같은 세가지 양상으로 일어나

고 있다. 1990년부터 1995년까지 도심부에서 일어난 신축,

증축, 개축, 대수선에 대한 건축허가를 살펴보면 이점을 확

인할 수 있는 바, 이 기간동안에 도심부의 재개발사업구역

으로 지정된 지역에서는 사업시행인가를 받은 10곳을 제외

하고는 신축허가가 없었다. 재개발구역에서는 개별적인 신

축이 억제되어 있으므로, 도심부내 건물의 신축은 대부분

재개발구역의 밖에서 민간의 자발적인 투자를 통해 일어난

것이다. 증개축과 대수선의 경우에도 대부분 재개발구역이

아닌 지역에서 일어났는데, 이는 도심재개발구역으로 지정

되는 경우, 언제 재개발이 될지 예측할 수 없기 때문에 건

축물에 투자를 기피하기 때문이다.

또한 도심부에서 건축된 10층이상 건축물의 75%에 해당하

는 약 270개 동은 재개발구역이 아닌 곳에서 신축되었고,

재개발구역에서는 25%에 해당하는 약 90개동이 건설되었

다. 이것을 건축투자액으로 보면, 도심재개발사업에 약 7천

억원의 민간투자가 이루어지는 동안, 이 보다 3배 이상에

이르는 약 2조 5천억원이 재개발구역이 아닌 곳에서 투자

된 것으로 추산된다. 이 점은 민간부분의 개별적 토지소유

주의 경제적 역량이 증대되어 도심부를 정비하는데 철거재

개발이 유일한 수단은 아니라는 점을 말하는 것이다.


29

도심부의 건축허가 분포(1991년 - 1996년)


30

2. 새로운 가치관과 도시정책의 대두

두번째 새로운 여건변화로는 시민들의 도시환경에 대한 가치관이 크게 바뀌고 있는 점을 들 수 있다. 70년대 이후 고도성장을 지상목표로 삼았던 때에는 개발과

성장이 우선시되고, 규모가 크고 새로운 것을 추구하였으나, 90년대 후반이후 21세기로 접어들면서는 역사, 문화, 정체성, 인간본위, 다양성 같은 새로운 가치들이

추구되고 있다. 이에 따라 도심부의 역사문화자원에 대한 수요가 새롭게 대두되고 있고, 이러한 것들을 지키려는 시민운동이 자발적으로 나타나고 있다.


31

도심부의 연중 문화행사 ● : 관련도가 높은 것을 의미

주관단체

행 사 명

전통의식

전통문화축제

거리축제

기념행사

서울시 1. 왕궁 수문장 교대의식

2. 운현궁 문화행사 ●

3. 과거시험 재현 행사 ●

4. 타종행사 ●

5. 지구촌 한마당 ●

종로구 1. 삼일절 문화행사 ●

2. 어천절 기념행사 ●

3. 개천절 기념행사 ●

4. 종로구 구민의 날 ● ●

5. 대학로 가을축제 ●

6. 가로 예술제 ●

7. 국악로 국악문화 대축제 ● ●

8. 장안편사 대중회 ●

9. 관훈 인사동 전통문화축제 ● ●

중 구 1. 통일기원 남산 봉화식 ●

2. 도심속의 작은 음악회 ●

3. 구민 한마음 축제 ● ●

4. 장충단제 ● ●

민간단체 1. 인사동 차없는 거리, 문화장터 ● ●

2. 사직대제 ●

3. 종묘대제 ●

4. 명동거리축제 ●

5. 관철동 젊음의 거리축제 ● ●

6. 무교․다동축제 ● 도심부의 역사문화관련 행사분포


32

이러한 시대적 여건변화에 따라 서울시의 시정방향도 바뀌고 있다. 개발일변도의 고도성장시대가 남긴 각종 도시문제

를 해결하고자 인간중심의 친환경적 도시관리 정책을 표방하면서 부문별로 다음과 같은 정책전환이 이루어지고 있다.

•2011년 목표 서울시 도시기본계획(1997)은 급격한 도

시성장에 따른 도시환경문제를 치유하면서 소득향상

에 따라 삶의 질에 대한 고조된 관심에 대응하는 방

향으로 수립되어있다. 즉 환경․문화․복지 등에 우

선적으로 투자하면서 장기적으로 도시경쟁력을 강화

한다는 방향 아래 도심부 및 부도심지역에 대해서는

전통과 문화를 보존하면서 합리적으로 정비를 유도하

도록 하고 있다.

•환경정책 또한 새롭게 바뀌고 있다. 물량적 성장위주의 도

시개발에 따른 대기, 수질 등 각종 오염문제를 해결하고자

지속가능한 개발을 도모하면서 자연환경을 중시하는 생태

도시 개발을 지향하고 있다. 교통분야에서도 보다 인간중

심의 친환경적 정책을 표방하고 있다. 서울시 중기교통 종

합계획(1999)에서는 대중교통이용자를 지원하는 교통체계

를 구축하고자 하고 있으며 보행환경을 중시하고 친환경

적 교통수단의 도입을 추진하고 있다. 교통시설의 공급위

주에서 수요관리로의 정책전환이 이루어지고 있다.

•도심부 관리 기본계획(2000)은 사대문안 도심부가 특

유의 매력과 역사성을 간직하면서 발전해 나갈 수 있

도록 도시개발관리, 역사문화보존, 보행 및 교통환경

개선, 도심커뮤니티 조성 등에 대하여 새로운 파라다

임을 제시하고 있다. 철거위주의 재개발 정책에서 탈

피하여 도심부의 특성을 유지하고 살려나가는 방향으

로 도시정비를 추진하도록 하고 있다.

•이러한 정책방향에 따라 서울시 도시계획 조례(2000)는 주

거지 및 상업지역의 개발밀도를 크게 하향조정함으로써

과밀개발을 방지하고자 하고 있다. 주거지역에서는 용적률

이 250%를 넘을 수 없으며, 도심재개발이 주로 일어나는

상업지역에서는 800%(4대문안은 600%)를 넘지 못하도록

하고 있다.

이와같은 새로운 여건변화와 시정방향에 비추어 볼 때,

1978년에 처음으로 수립되어 부분적인 수정보완을 통해 오

늘에 이른 현행 도심재개발 기본계획은 위와같은 시정방향

을 반영하지 않고 있거나 때로 상충되는 내용도 있어 수정

보완이 필요하다.

새로운 도심재개발

정책방향


35

정 책 기 조

현행 도심재개발은 그것이 법제화된 1970년대부터 지금까

지 일관되게 견지하고 있는 수법상의 특징이 있다. 그 특징

은 “공공재정”의 투입없이 “집단적인 철거재개발”을

통해서 도심부를 현대화시킨다는 점이다. 즉, 현행 재개발

수법은 다음과 같이 정의할 수 있다.

현행 재개발수법

1) 공공은 재개발구역을 지정하여 철거재개발을

위한 대지의 집단적 이용(lot assembly)의

강제장치를 마련해 놓고,

2) 도로, 공원, 주차장 등 공공시설과 대형 획지를

정연하게 구획해 놓은 다음,

3) 그 실현은 사업을 시행하는 대규모 민간자본에

의존하는 방식

이러한 수법상의 특징으로 인해 현행 도심재개발 수법은

공익성과 사업성이 충돌하는 구조적인 문제점을 가지고 있

다. 민간부문이 재개발사업에 막대한 투자를 할 것인가 여

부를 결정하는 기준은 사업성이므로, 재개발사업이 일어나

기 위해서는 민간개발자의 사업성이 보장되어야 한다. 즉,

토지의 매입, 토지소유자간의 합의도출, 임차자문제 처리,

인허가 등 사전작업에 소요되는 노력과 시간에 더하여 철

거와 공사에 소요되는 제반 비용을 상쇄하고도 위험부담을

보상해 줄 수 있을 만큼의 이윤이 있어야 한다. 따라서 재

개발이 일어나도록 하자면 사업성이 확보될 수 있는 규모

의 개발이 가능하도록 높은 개발밀도를 확보해 주어야 하

는데, 높은 개발밀도는 과밀․고층개발로 나타남으로써 도

심부 환경의 공익성과 상치되는 구조를 가지고 있다.

따라서 보다 바람직한 도심재개발을 추진하기 위해서는 공

공재정을 투입하여 공익성있는 개발을 유도할 수 있는 제

도와 수법이 전제되어야 한다. 이러한 전제가 이루어지기

위해서는 도시재개발법제도가 개선되어야 하며, 서울시의

도심재개발 재정이 확보되어야 한다. 그러나 이러한 여건이

충족되기 위해서는 법령개선 및 재정확보 등에 상당한 시

일이 소요되므로 서울시 도심재개발정책을 다음과 같이 두

단계로 나누어 추진한다.


36

이와같이 두 단계로 나누어 서울시의 재개발정책을 전개해나가면서 우선적으로 다음과 같은 정책기조를 견지해 나가

도록 한다.

정책기조 1 정책기조 3

재개발 대상지역의 확대를 지양함. 즉 현재의 법제도

및 공공재정으로는 공익성있는 재개발을 추진하기가

어려우므로, 신규로 재개발사업구역을 확대하는 것을

가능한 지양하고, 불가피하거나 반드시 필요한 지역

에 국한함.

공익성있는 재개발을 유도함. 이제부터 시행되는 도

심재개발은 용도, 규모, 형태 등 모든 사항이 사업구

역이 위치한 장소의 특성을 존중하고 그 지역에 부정

적 환경영향을 초래하지 않는 보다 공익성있는 재개

발이 되도록 함.

정책기조 2 정책기조 4

미시행지구의 재개발을 활성화함. 즉, 새로운 사업구

역을 지정하는 것을 지양하고, 이미 재개발구역으로

지정되어 있으면서도 사업이 시행되지 않고 있는 구

역의 재개발을 조속히 시행될 수 있도록 하는데 역

점을 두도록 함.

재개발수법을 다양화함. 이제까지 전면철거재개발을

보완하는 보다 다양한 재개발수법을 적용할 수 있도

록 하여, 사업구역의 장소적 특성에 맞는 개발이 일

어날 수 있도록 함.

1단계 (2001년 - 2005년)

2005년까지는 1단계로서 제도정비 및 역량확충 단계

이다. 먼저 도심재개발 제도를 정비하고 서울시의 행

재정적 역량을 확충하는 시간으로써, 이 때까지는 재

개발의 시행을 가능한 확대하지 않는 것을 원칙으로

한다. 즉 공익성있는 개발을 하기에는 법제도와 공공

재정이 부족한 상태이므로 이러한 근본적인 문제가

해결될 때까지 가능한 재개발을 신규로 확대하는 것

을 자제하면서, 기존에 이미 재개발사업구역으로 지정

된 구역의 사업을 활성화하는데 주력한다.

2단계 (2006년 - 2011년)

2006년 이후 2011년까지는 2단계로서 도심재개발 법

제도가 정비되고, 서울시의 행재정적 역량이 확충된

이후의 시기이다. 2단계에서는 다양화된 재개발 수법

을 활용하여 도심재개발수법을 보다 적극적으로 활용

하며, 공공재정을 투입한 공공재개발을 단계적으로 확

대해 나가는 시기이다.


37

정 책 방 향

1. 재개발 대상지역의 확대 지양

1) 기존시책의 검토

중앙정부에서 제정한 도시재개발법은 도심재개발을 시행하

고자 하는 인구 100만이상의 지방자치단체는 “재개발 지정

대상범위”를 지정해 놓도록 되어 있다. 재개발 지정대상범

위는 도심재개발을 적용할 수 있는 공간적 범위를 도심재

개발 기본계획에서 정해놓는 것으로써,

기존 도심재개발 지정대상범위 (1999. 1. 31 현재)

지 역 지정대상범위 사업구역지정

도심부 7,750,000㎡ 1,471,606㎡

영등포 399,000㎡ -

청량리 415,000㎡ 77,920㎡

마 포 472,000㎡ 397,512㎡

계 9,036,000㎡ 1,947,038㎡

자료 : 서울시 도심재개발사업 현황(1998) 및 주택국 자료

이 범위내에서만 추후 “재개발 사업구역”을 지정할 수 있

고, 이 범위 밖에서는 “재개발 사업구역”의 지정이 불가능

하도록 되어 있다. 기존의 기본계획은 도심부, 영등포, 청

량리 및 마포지역에 대해 다음 표와 같이 지정대상범위를

설정하고 있다.

서울의 경우 건축물의 구조 및 노후도, 필지 및 도로시설의

영세성 등 물리적인 조건에 있어 정비를 요하는 지역이 다

수 있다. 이들 지역은 구획정리나 시가지 조성사업 같은 도

시계획적 사업들에 의해서 조성되지 않고, 자연발생적으로

형성되고 발달되어 온 지역들이다. 이러한 지역의 상당부분

은 주거지로서 주택재개발의 대상으로 고려될 수 있고, 도

심재개발의 고려대상이 될 수 있는 곳은 주로 도심지역 및

일제시대부터 외곽중심지를 형성해 온 지역들이다. 이들 지

역은 대부분 건축물이 노후하고, 필지가 영세하며, 가로망

도 협소한 공통적인 특징을 가지고 있다.


38

그러나 이들 지역이 모두 도심재개발을 통해 재개발되는 것

이 바람직하다고 할 수는 없다. 첫째는 도심재개발을 통하지

않고도 지역의 정비가 이루어질 수 있기 때문이다. 둘째는

도심재개발 수법을 적용할 경우 초래되는 부정적 효과도 고

려해야 하기 때문이다. 1960-70년대 국가 및 개인의 경제적

역량이 낮았던 시기에는 집단적인 재개발을 통하지 않고서

는 도심의 정비가 어려웠으나, 이제는 개별적인 건물의 정비

가 이루어 질 수 있으며, 민간부문이 필요에 따라 자발적으

로 필지를 매입하여 건축물을 건축해 나갈 수 있으므로 반

드시 집단적인 철거재개발만이 유일한 정비수법은 아니다.

더욱이 재개발 수법을 적용할 경우 사업성을 확보하기 위하

여 과밀 고층개발이 불가피하게 되고, 기존의 환경적 매력을

상실하게 될 뿐만 아니라 세입자의 영업기반이 붕괴되는 문

제점도 있으므로, 도심재개발의 도입은 반드시 필요한 곳에

한해 선별적으로 적용되는 것이 바람직하다.

2) 자치구의 지정대상범위 확대 요청

도심재개발 기본계획에서 설정한 지정대상범위 밖의 지역

에 대해서도 도심재개발 사업구역을 지정할 수 있도록 지

정대상범위를 확대해 달라는 자치구의 요구가 있다. 강동구

천호동 지역, 용산구 한남동 지역, 서대문구 신촌로 일대,

중구 약수동 일대가 그러한 예들이다.

지정대상범위를 확대하여 도심재개발을 적극적으로 활용하

도록 할 경우에는 도심재개발 사업구역 지정의 입안권을 가

지고 있는 자치구가 지역개발을 목적으로 과도한 구역지정

을 요청할 가능성이 있다. 이 경우 도심재개발의 사업성확보

를 위하여 용도지역을 상업지역이나 준주거지역으로 상향조

정하는 관행이 계속될 것으로 전망된다. 그러나 구역을 지정

하는 것만으로 자동적으로 재개발사업이 일어나는 것은 아

니므로 다음과 같은 두 가지의 경우가 뒤따를 것이다.

첫째, 당해 지역에 개발수요가 없을 경우는 재개발 사업구

역으로 지정된 채 미시행 구역으로 남아있게 될 것이며, 이

구역에서는 건축물의 신축이 금지되고 건물의 유지관리가

소홀히 될 가능성이 크다. 또한 개발수요가 없으므로 2년

동안 재개발이 진행되지 않을 경우 사업구역 결정이 자동

적으로 실효될 것이다.

둘째, 도심재개발 지정대상범위를 확대하여 사업구역의 지

정이 늘게 되면, 주어진 개발수요를 놓고 보다 많은 재개발

사업구역이 경쟁을 하게 되므로, 기존의 미시행 사업구역들

의 재개발이 보다 장기화되는 문제점이 있다.

따라서 도심재개발 지정대상범위의 확대를 지양함으로써,

현재 약 280개 지구에 이르는 미시행 사업지구의 재개발을

우선적으로 활성화하는 것을 기본원칙으로 하여 서울시의

도심재개발 정책방향을 다음과 같이 설정한다.

서울시 도심재개발 지정대상범위


39

3) 새로운 정책방향

지정대상범위

•도심재개발 지정대상 범위의 확대를 지양하고 현행 골격

을 유지한다. 즉, 현재 재개발 지정대상범위로 지정된 도

심부, 영등포, 청량리, 마포에 국한하고, 도시기본계획에

따라 21세기 부도심 조성이 필요한 용산지역에 한해 전

략적으로 추가한다.

•지정대상범위를 설정하는 지역을 위와 같이 한정하되,

현재 지정대상범위가 설정되어 있는 도심부, 영등포, 청

량리, 마포지역에 있어 지정대상범위의 공간적 범역이

불합리한 경우에는 그 공간범역을 수정한다. 즉 변화된

시가지의 조건을 반영하거나 또는 재개발사업의 원활한

추진을 위하여 지정대상범위에 추가적으로 편입될 필요

가 있는 지역이 있거나 또는 배제할 필요가 있는 지역이

있을 경우, 이를 반영하기 위하여 지정대상범위의 경계

를 수정한다.

•도심재개발 지정대상범위는 도심재개발 사업구역을 지정

할 수 있는 공간적 범역으로서 도심재개발 수법의 적용

가능성을 열어두는 구역을 의미할 뿐, 지정대상범위내

모든 지역을 재개발하는 것이 바람직하다는 의미가 아님

을 명확히 한다.

•지정대상범위는 도시전체를 대상으로 하여 거시적 차원

에서 어디에 재개발수법을 적용할 것인가를 확정해 놓은

것이기 때문에 그 경계부는 도시재개발법이 허용하는 경

미한 변경의 범위내에서 조정할 수 있다.


40

사업구역의 지정

기존의 도심재개발 사업구역은 여러 개의 사업지구를 포함

하고 있는 비교적 넓은 지역으로 지정되는 것이 관행이었

다. 이러한 방식은 기반시설을 체계적으로 확보하는데는 이

점이 있지만, 재개발사업이 완료되는데 오랜 시간이 소요됨

으로써 오히려 지역의 노후화를 조장하고 방치하는 문제점

이 있었다. 이에 따라 도시재개발법에서는 사업구역이 지정

된 후 2년 이내에 시행인가 신청이 없으면 구역지정이 실

효되는 규정을 도입하였다. 따라서 개발수요가 없는 지역에

재개발 사업구역으로 지정할 경우, 장기간 미시행지구로 남

아있을 가능성은 적어졌으나, 여러 사업지구 중에서 1개소

에서만 사업시행이 있으면 사업구역내 나머지 사업지구는

장기간 미시행으로 남아있게 됨으로써 문제가 근본적으로

해결되는 것은 아니다.

•이러한 문제점을 해소하기 위하여 앞으로 도심재개발 지

정대상범위 내에서 사업구역의 지정은 재개발사업의 시

행을 전제로 하여 개발계획 및 투자계획이 있는 지역만

을 대상으로 지정하도록 함. 따라서 지금까지 구역지정

및 사업계획을 수립한 후 사업지구별로 시행을 하면서

사업시행시에 건축허가를 거치는 절차(구역지정/사업계획

결정 → 시행인가/건축허가)를 취하였으나, 앞으로는 주

민들로부터 재개발구역 지정요청이 있고, 건축계획 및

투자계획이 수립되어 있는 등 재개발사업이 가시화된 경

우에 한해서 재개발구역을 지정함을 원칙으로 함. 즉 원

칙적으로 구역지정부터 건축허가까지 일괄적으로 검토하

여 사업이 실제로 시행될 수 있는 범위를 대상으로 사업

구역을 결정하도록 함.

•그러나 도시계획적 필요에 의해 전략적으로 재개발을 추

진하고자 하는 “전략 재개발구역”에 대해서는 이러한 원

칙을 적용하지 아니함. “전략 재개발구역”이라 함은 도시

개발 및 정비전략에 따라 장기적인 안목에서 도시구조를

개편하기 위하여 설정되는 일단의 공간범역을 말함. 따

라서 전략 재개발구역에서는 필요할 경우 구역지정을 먼

저하고, 추후 사업계획 및 시행계획을 연차적으로 수립

해 갈 수 있음.


41

사업구역의 해제

기존에 지정되어 있는 재개발 사업구역을 그대로 유지하는

것이 바람직한 정책방향인가, 아니면 해제의 가능성을 열어

두는 것이 바람직한 정책방향인가에 대해서는 논란의 여지

가 있다. 지정된 사업구역을 그대로 유지하는 것이 바람직

한 이유로는 다음과 같은 사항을 들 수 있다.

첫째, 사업구역을 그대로 고수해야 만이 장기적으로

기반시설을 확보할 수 있음.

둘째, 사업구역내 일부 지구가 사업이 시행되어 이미

공공용지 부담을 한 상태에서 구역을 해제하면

토지의 권리관계에 대한 복잡한 문제가 발생함.

셋째, 이제까지 재개발구역을 통해 이제까지 사유재산권

행사를 억제해 온 정책이 일관성을 잃게됨.

•그러나 본 도심재개발 기본계획은 다음과 같은 경우에

대하여 도심재개발 사업구역의 지정의 해제를 검토할 수

있도록 함.

첫째, 사업구역으로 지정될 당시의 도시여건이 바뀌어

재개발을 도입하지 않고도 정비가 가능할 경우

둘째, 사업구역으로 지정된 지역이 역사성이나 다른

환경적 매력을 지니고 있어서 기존의 특성을

유지하는 것이 공익에 기여하는 경우

셋째, 구역의 주민들이 재개발을 반대하는 지역으로써

집단적인 철거재개발 대신 개별 토지소유주의

개별적인 갱신으로도 지역정비를 이룰 수 있다

고 판단되는 경우

•사업구역을 해제하고자 함에 있어서는 다음과 같은 관리

방식에 대한 장단점을 비교하여 최선의 관리방안을 선택

하여야 함.

- 해제후 용도지역지구에 따라 관리하는 방안

- 지구단위계획을 수립하여 관리하는 방안

•철거재개발수법을 적용할 필요는 없으나 해제할 경우 난

개발이 예상되는 경우에는 재개발구역을 해제하는 대신

수복재개발수법으로 전환하는 방안을 강구함.

•장기적인 안목에서 도시구조의 개편을 위해 설정된 “전

략재개발”지역에서는 도심재개발 사업구역의 지정을 유

지함.


42

2. 미시행지구의 재개발의 활성화

재개발 지정대상범위의 적극적인 확대를 지양하는 서울시

의 도심재개발 정책은 두 가지 의도를 가지고 있다. 하나는

민간재정에 의존하는 현행방식이 도시전역으로 확대될 경

우 초래되는 과밀고층개발을 방지하자는 것이고, 둘째는 아

직까지 시행되고 있지 않은 280개의 미시행지구의 사업을

활성화하는데 우선 주력하고자 함이다. 미시행지구의 사업

을 활성화하기 위해서는 불필요한 규제요소를 제거하고,

특정건물에 의한 개발수요의 독점을 방지하며, 행정지원을

확대하는 것이 서울시의 정책방향이다.

용도제한의 개방

기존 도심재개발 기본계획의 토지이용계획에서는 지정대상

범위를 기능별로 구분하고 각 기능지역(업무, 상업 등)에

대하여 그 기능에 부합하는 단일용도를 주용도(건축물의 다

수를 차지하는 용도)로 도입하도록 하고 있다. 그리고 재개

발 사업시행 및 건축허가 과정에서 이러한 용도를 도입하

도록 규제하여 왔다.

이러한 방식의 용도제한은 계획적인 목적에 가장 부합하는

특정용도를 유도할 수 있다는 이점이 있지만, 다음과 같은

점을 충분히 반영하지 못하였다.

가. 도심부는 도시내에서 가장 다양하고 복합적인 토지이용

의 특성을 보이는 지역이며, 계획적인 관점에서도 다양

하고 복합적인 토지이용을 유지하는 것이 도심부의 경

제적/환경적인 활력을 고양시킨다는 점

나. 토지이용주체, 즉 민간 토지소유주가 다양한 토지이용

의 선택범위를 가질 때 변화하는 부동산시장의 수요에

융통성있게 대응할 수 있게 되고, 이러한 선택범위가

없이 단일용도만으로 규제할 경우 시장수요가 없으면

도심재개발이 정체된다는 점

따라서 기존의 단일용도 중심의 토지이용규제는 도심환경

을 위해서 당위성을 찾기 어렵고, 오히려 특정 단일용도가

주용도가 되지 않으면 건축을 할 수 없기 때문에 그 용도

에 대한 개발수요가 없는 경우에는 재개발사업을 억제하는

효과를 발휘하여 왔다. 예컨대 도심내에서 업무용도가 주용

도로 지정된 경우, 상업, 문화, 주거 등의 용도를 주용도로

하는 개발은 허가되지 않았다. 그럼으로써 업무공간에 대한

수요가 위축된 시점에서는 재개발이 억제되는 결과를 초래

하여 장기간 미시행지구가 침체되는 결과를 초래하고 있다.

•본 도심재개발 기본계획의 정책방향은 토지이용의 계획

성과 융통성을 동시에 확보하는 것임. 즉 대상지역에서

계획적인 토지이용이 이루어지도록 하면서도 시장수요에

기민하게 대응할 수 있도록 융통성을 확보하는 것임. 따

라서 단일용도를 주용도로 지정하는 것을 지양하고 다수

의 용도를 주용도(건축물의 용도 중 가장 비중이 높은 용

도)가 될 수 있게 함으로써, 토지이용의 계획적 유도를

도모하면서도 사업시행자가 부동산시장에 대응하여 자율

적으로 결정할 수 있는 여지를 확대하도록 한다. 이를

“복수지정용도제”라고 부르기로 함.


43

특정건물의 개발수요 독점 방지

초고층/초고밀 개발을 허용하면 특정건물이 개발수요를 독

점할 가능성이 높고, 이 경우 주변지역의 개발을 상당기간

지연되게 된다. 미국의 로스앤젤레스, 말레이시아의 쿠알라

품프르에서는 도심부의 특정지역에 고층건물이 밀집되어 도

심부의 스카이라인 강조되는 도시경관을 가지고 있으나, 도

심부의 여타지역 중 많은 부분은 정체상태에 처해 있다. 반

면 런던, 파리, 워싱턴, 동경의 도심부의 경우 적절한 층수

및 밀도제한으로 개발수요가 골고루 분산되어 도심전역이

전반적으로 활성화되고 있다. 서울의 경우에도 도심지역 및

부도심지역의 개발수요는 한정되어 있기 때문에 어느 시점

에서 특정한 하나의 대형 건물이 건립되어 그 수요를 흡수

하게 되면, 추가적인 수요가 있을 때까지 건축물의 개발수

요는 정체하게 된다.

•따라서 서울시 도심재개발의 정책방향은 보다 많은 미시

행지구에서 재개발이 일어나도록 하기 위해서는 초대형

건축물의 개발규모를 적절히 통제하여 그 개발수요를 여

러 건축물이 나누어 흡수하도록 하는 것임. 즉, 본 도심

재개발 기본계획의 정책방향은 적절한 밀도/층수제한으로

개발수요를 분산시킴으로써 미시행 사업지구의 재개발을

활성화시키는 것임.


44

행재정 지원의 확대

현행 도심재개발은 사업구역에 설치되는 공공시설의 용지

를 사업지구에게 분담시켜 확보하도록 하고 있다. 따라서

개별 사업지구가 재개발사업을 시행하기 위해서는 각 사업

지구에 할당된 만큼의 공공용지를 매입하여 서울시에 기부

채납하여야 한다. 따라서 사업시행자는 민간토지소유자로부

터 토지를 매입하여야 하는데, 토지매입이 용이하지 않아서

재개발사업의 시행을 억제하고 있다. 즉 재개발사업지구에

속하지 않고 공공용지(도로, 공원, 주차장 등)로 지정된 부

분의 토지를 소유하고 있는 토지소유자는 개발에서 소외됨

으로써 사업시행자와 상호 상충되는 이해관계에 있기 때문

에 토지매입가격에 대하여 합의에 이르는데 상당한 어려움

이 있다. 따라서 토지매입에 장기간이 소요되고, 이는 재

개발사업에 시간 및 금융부담을 늘려 사업의 위험부담을

가중시키는 요인이 되고 있다.

•서울시의 정책방향은 사업시행자가 공공용지를 확보하기

용이하도록 하여 공공용지 확보에 따른 비용증가 및 사

업기간의 지연을 가능한 줄임으로써 공공용지 확보의 문

제가 도심재개발을 억제하는 요소로 작용하지 않도록 하

는 것임. 이를 위해 공공용지 확보에 적극적인 행정지원

을 하고자 다음과 같은 대안을 검토하여 사업구역 여건

에 따라 적절한 방안을 채택함.

1) 토지매입을 자치구가 담당하는 방안을 검토 : 사업시행

자가 토지매입비용을 부담하는 현행 방식은 유지하되,

공공용지의 매입은 자치구가 담당하는 방안을 검토함.

2) 공공용지 토지소유자를 사업지구조합에 편입시키는 방안

검토 : 공공용지의 토지소유자를 사업지구의 조합원으로

참여시키지 않을 경우 개발에 대한 이해관계가 달라 사

업이 지연되므로 공공용지의 토지소유자를 사업지구의

조합에 참여시킴으로써 공공용지 확보가 사업시행과 동

시에 원활하게 이루어질 수 있도록 함.

3) 공공시설확보에 적극 간여하는 방안 검토 : 도심재개발

사업을 활성화하면서 공익적인 재개발을 유도할 수 있

도록 재개발기금을 적극 활용하여 공공시설확보를 지원

하고, 그 대신 용적률, 층수 등은 도심환경을 고려하여

공익성있게 통제함.

•미시행지구의 재개발을 활성화하기 위한 서울시의 또다

른 정책방향은 재개발사업을 활성화하기 위하여 사업시

행자에게 재정지원을 확대하는 것이다. 이를 위해 다음

과 같은 시책을 단계적으로 추진함.

1) 현재 타회계로 예탁부분이 많은 재개발 기금을 운영함

에 있어 타회계로의 예탁을 지양함으로써 기금의 규모

를 확대함. 그리하여 1개 사업지구에 대한 융자규모를

확대하여 현재 약 50억원 정도의 수준에서 약 150억원

수준(건축비의 약 30% 정도)까지 재정지원 규모를 확대

하도록 함.

2) 도심재개발사업에 대해 현재 50% 감면받도록 되어 있

는 과밀부담금을 추가적으로 면제받을 수 있도록 법개

정의 건의를 검토함(현재 도심재개발사업에 대한 과밀

부담금은 사업지구의 규모에 따라 큰 차이가 있으나 많

은 경우 15-25억원의 수준).

•도심재개발구역내에는 사업이 실질적으로 완료되었으나 존

치건물이 부담토록 되어 있는 공공용지가 확보되지 않아

사업이 종료되지 않고 있는 경우가 있음. 서울시의 정책방

향은 이들 구역에 대해 조속히 재개발사업을 완결짓도록

지원하는 것으로써, 존치건물에 할당된 공공용지에 대해서

는 서울시 혹은 자치구가 미리 투자하여 대집행하고 추후

존치지구 개발시 비용으로 징수하는 방안을 검토함.


45

사업시행 절차의 간소화

미시행지구의 재개발사업을 활성화시키기 위해서는 복잡하

고 오랜시간이 소요되는 사업시행절차를 간소화시켜 주는

것이 필요하다. 사업시행인가를 받는데 오랜 시간이 걸릴

수록 사업시행자는 많은 금융비용을 지불해야 하며, 사업시

행인가를 받는 것이 어려울수록 사업시행의 불확실성이 커

지기 때문에 사업시행자는 보다 큰 사업위험부담을 가지게

된다. 이와같은 불확실성 및 시간비용은 모두 재개발사업의

지연시키는 요소일 뿐만 아니라, 민간개발자가 재개발사업

에 참여하는 것을 억제시키는 역할을 하고 있다. 따라서 다

음과 같은 정책방향을 설정하고 사업시행절차를 간소화 할

수 있도록 단계적으로 추진해 나가도록 한다.

•교통영향평가 및 건축심의의 통합운영 : 교통영향평가

및 건축심의를 별도로 받도록 되어 있는 바, 동일한 사

항에 대하여 각각의 심의가 상반되는 방향으로 심의하기

때문에 사업인가에 많은 시간과 비용이 소요되는 단점을

막기 위한 것임. 즉, 두 가지 심의를 통합운영하여 교통

에 관한 사항과 도시설계 및 건축에 관한 사항을 종합적

으로 판단하여 심의할 수 있도록 함.

•도심재개발사업의 시행단계는 현재 71개 단계에 이르고,

이를 거치기 위해 약 90종의 서류를 작성하도록 되어있

다. 이를 단순화하여 허가비용 및 시간을 절약할 수 있

도록 사업단계를 축소시키고 관련서류를 감축시키는 방

향으로 사업시행절차를 단계적이고 지속적으로 개선해

나가도록 함.


46

3. 공익성있는 재개발의 유도

불필요한 규제를 완화하고 행재정지원을 통해 미시행되고

있는 재개발의 활성화를 도모하되 환경관리는 철저히 하여

공익성있고 수준높은 재개발을 유도하는 것이 서울시의 정

책방향이다. 이를 위해서는 도심재개발에 대한 관리방식을

개선할 필요가 있다. 현행 관리방식은 도심재개발 기본계획

에서 토지이용, 건폐율 및 용적률, 건물높이 등을 정해 놓

고, 이에 따라 사업계획을 수립하여 공익성있는 개발에는

인센티브를 제공하면서, 건축허가시 설계안에 대한 건축심

의를 시행하고 있으나 장소별 특성에 맞는 공익성 있는 개

발을 유도하는데 한계가 있다. 즉 도심재개발사업이 어디에

서 일어나든 간에 그것이 위치하고 있는 장소의 특성에 관

계없이 일률적인 철거재개발이 이루어지고 있으며, 지역특

성을 고려한 구체적인 개발기준이 마련되어 있지 않다. 따

라서 다음과 같이 개선하여 공익성있는 재개발을 유도한다.

구역별 개발유도기준의 적용

•현재 재개발 기본계획은 토지이용, 건폐율, 용적률, 건물

높이 등 일반적인 사항에 대한 기준만이 정해져 있고 재

개발사업지구가 위치한 장소의 특성에 따라 공익성있는

개발을 유도할 수 있는 구체적인 기준이 마련되어 있지

않음. 그리하여 장소별 특성에 관계없이 모든 재개발이

획일적으로 일어나고 있음. 예컨대, 활성화된 상업가로인

종로변에서 일어나는 재개발사업과 서울역 주변에서 일

어나는 재개발사업이 장소의 특성과 주변상황이 전혀 다

름에도 불구하고 이를 반영한 재개발이 이루어지지 않고

있음. 따라서 사업구역별로 개발유도기준을 작성하여 이

를 적용함으로써 공익성있는 재개발을 유도함.

경관시뮬레이션의 시행

•도심재개발사업에 있어 건축물의 높이는 도심재개발 기

본계획에서 제시하고 있음. 그러나 기본계획에서 제시된

건축물의 높이는 최대허용 높이로서 사업지구별로 보다

주변상황을 고려한 보다 구체적인 기준이 필요함. 이러한

기준은 일률적으로 설정해 놓는다는 것은 어렵기 때문에

재개발사업의 구체적인 개발계획이 대두될 때마다 점검

해 보는 것이 합리적임. 현재에도 건축심의를 통해 계획

안이 심의를 받지만 심의위원들의 주관적인 판단에 의존

하고 있어 보다 객관적인 점검이 필요함. 이를 위해 도심

지역에 대해서는 경관시뮬레이션을 할 수 있는 자료기반

을 구축하고 개발사업이 가시화될 때마다 시뮬레이션을

통하여 재개발 기본계획에서 정해진 범위안에서 적정 건

물높이와 건물규모를 결정함.


47

새로운 인센티브시책의 전개

•기존 인센티브제도의 문제점은 특정한 공익요소(주거복

합, 공개공지 조성 등)를 유도하기 위하여 많은 용적률을

완화함으로써 공익요소를 얻는 대가로 과밀고층개발을

허용하고 있다는 점임. 즉, 주거복합이나 공개공지 또는

문화시설 같은 요소를 얻기 위하여 교통혼잡, 도심경관

훼손 같은 문제점을 초래하는 구조로 되어 있음. 따라서

앞으로의 인센티브제도는 용적률 및 건물높이의 최대치

를 설정해 놓고 그 범위내에서 인센티브를 부여하는 것

을 원칙으로 함. 즉, 서울시 도시계획조례에서 규정된 용

적률을 기준용적률(인센티브를 받기 전 최대로 허용되는

용적률)로 하여 도시계획법에 따른 공공용지 제공 및 건

축법에 따른 공개공지추가확보에 대해서 서울시 조례에

정해진 바에 따라 용적률 인센티브를 제공하되, 최대 상

한치는 1,000%를 넘을 수 없도록 함.

•또한 도시계획조례는 도시계획법 및 건축법에서 정한 위

의 두 가지 사항이외에 대해서는 용적률을 인센티브로

활용할 수 없도록 규정하고 있으므로, 건축물의 절대최고

높이 범위내에서 층수를 자율적으로 산정할 수 있는 인

센티브를 제공함.

즉, 주거복합, 문화시설도입, 가로환경 활성화, 도심산업진

흥시설 등 다양한 공익요소를 도입하는 경우, 각 사업지구

에 지정된 건축물의 절대최고높이 범위안에서 층수는 자율

적으로 결정할 수 있도록 함. 층수자율산정 인센티브는 다

음과 같은 기준에 따라 적용함.

지역별 인센티브 제공대상

인센티브 제공대상 도심 마포영등포/청량리

주거복합 ● ● ●

문화시설* ● ● ●

숙박시설 ● ● -

전시/회의시설 ● ● -

역사보전 ● - -

저층부 상업용도 ● - -

공공보행통로 등 ● - -

*문화시설은 미술관, 박물관, 공연장, 도서관, 영화관을 말한다.

인센티브 제공 최소요건

주거복합건물연면적대비 주택연면적비율 10%이상 또는 주택수 20세대이상

미술관, 박물관 300㎡ 이상

공연장, 도서관 500㎡ 이상

영화관 1,000㎡ 이상

전시/회의시설 1,500㎡ 이상

숙박시설관광진흥법에 의한 호텔로서 객실 규모 30실 이상

공공보행통로개발유도기준에 따른 공공보행통로 조성

저층부 상업용도개발유도기준에 따른 1층 전면부 상업용도 도입

•또한 현행 인센티브 항목은 주거복합, 공개공지 제공, 문

화시설 도입등에 제한되어 있음. 보다 공익적인 개발을

위해 보다 인센티브 항목을 확대하고, 도심부에 지정된

재개발사업구역내에 위치하고 있는 근대건축물의 보존에

대한 인센티브를 제공하는 시책을 새로이 전개함.

•아울러 재정적인 인센티브를 제공하는 방향으로 시책을

개발해 나가도록 함. 재정적 인센티브란 공공용지부담의

경감, 사업비 융자 및 세제혜택 등을 포함할 수 있음.


48

주거기능 및 문화공간 유지시책 도입

•기존의 도심재개발은 도심부의 주거기능을 업무 및 상업

기능으로 대치함으로써 도심공동화를 유발시켜 왔음. 새

로운 도심재개발 시책의 정책방향은 기존에 남아있는 도

심주거기능 및 문화기능이 도심재개발로 인하여 소멸되지

않도록 하는 것임. 따라서 기존 사업지구에 주거 및 문화

기능이 있을 경우, 여기에서 시행되는 도심재개발은 최소

한 기존에 있던 주거 및 문화기능을 도심재개발사업에 도

입함을 원칙으로 하는 시책을 전개함.

•기존 주거기능의 유지 : 도심재개발사업시 사업지구내의

기존 주택수만큼 주거공간을 확보함을 원칙으로 하되,

주거확보가 곤란한 경우에는 도시계획심의를 거쳐 문화,

숙박, 전시/회의시설로 대체할 수 있도록 함. 단, 토지이

용계획상 도심주거지역에서는 반드시 기존 주택수이상의

주거공간을 확보하도록 함.

•기존 문화공간유지 : 기존의 영화관, 미술관, 박물관, 공

연장과 같은 문화기능이 도심재개발로 인해 철거될 경

우, 그 면적에 해당하는 문화기능을 재개발사업에 도입

하도록 함.

4. 재개발 수법의 다양화

기존의 도심재개발은 전면철거재개발을 위주로 시행됨으로

써 도심부의 환경에 부정적인 영향을 미친다는 비판을 받

아왔다. 특히 역사성이 강하고 인간적인 도심부의 환경특성

을 파괴하고 시민들이 강한 정취를 느끼는 장소를 소멸시

킨다는 비난을 받아왔다. 따라서 새로운 도심재개발 시책은

철거재개발 위주에서 탈피하여 다음과 같은 다양한 수법을

적용한다.

수복재개발 수법의 도입

도심부는 옛 도시구조로 인한 교통혼잡 및 시가지의 노후

성을 큰 약점으로 가지고 있기 때문에 정비의 필요성은 존

재한다. 도심부가 정비되지 않고 경쟁력을 잃어갈 때 도심

부에서 자본이 이탈되는 현상(도심부의 자본을 회수하고 다

른 곳에 투자하는 현상)이 나타날 가능성이 있고, 이는 도

심부의 경쟁력을 더욱 떨어뜨리는 악순환이 될 것이다. 그

러나 전면철거 위주의 재개발은 장기간 도심정체를 방치하

고, 기존 물리적, 사회적, 산업적 도시조직을 파괴하는 단점

을 피할 수 없다. 따라서 서울도심특유의 공간조직과 그에

밀착되어 있는 산업의 조직에도 급격한 변화를 가하지 않

으면서 정비해 나갈 수 있는 방법으로서 수복재개발을 병

용할 필요가 있다.

수복재개발은 기존의 물리적 조건을 전면적으로 철거하고 재

개발하는 기존의 방식과는 다른 소단위의 적응형 개발방식이

다. “소단위”란 개발의 단위가 기존의 재개발에 비해서 작은

몇 개의 필지가 모인 단위이며, "적응형“이라 함은 물리적으

로 기존의 도시조직을 혁신적으로 변경하는 것이 아니고 기

존의 도로와 필지체계에 순응하여 재개발한다는 것이다. 즉

기존 골목길의 선형을 유지하면서, 그 폭을 넓히고, 단절된

골목은 잇고, 그러면서 길에 면한 필지를 중심으로 단독으로

혹은 몇 개의 필지가 모여 재개발을 하는 것이다.


49

철거재개발과 수복재개발의 비교

철거재개발 수복재개발

사업지구 획정 기존 상황 전면 무시 기존의 도로와 필지 경계를 따라 획정

사업지구규모 다수의 필지를 모아 대형개발 단독필지 또는 소규모 공동개발

도로망계획기존 상황 무시하고

전면적으로 새로 계획

기존도로를 존치시키거나 필요시 확장 또는 연결

주차장 개별 사업지구별로 단독 주차장 설치소규모필지 또는 협소한 가로에 면한 사업지구는 공동주차장 설치

건물규모 대형 고층건물 소형 중저층건물

사업기간 장기간에 걸쳐 일시적 시행 장기간에 걸쳐 점진적 시행

기존 재개발에 비해 개발의 단위가 작고, 그 단위가 필지경계를

따라가므로 토지소유주의 합의를 도출하는데 보다 용이할 것이

고, 변화하는 부동산 시장이 비교적 쉽게 적응할 수 있다. 이러

한 소규모 건축물이 활발히 건축될 때, 도심부의 신규 업무․영업공간이 원활히 공급되고 임대료도 경쟁력을 유지할 수 있어

서, 도심부의 경제적 활력을 유지하는데 도움이 될 것이다. 산

업적응력도 탁월하고 도심부 특유의 인간적인 스케일과 다양성

유지하는데도 적합한 방식이다.

•따라서 수복재개발을 철거재개발과 병용하여 적용하는

것을 서울시 정책방향으로 함. 즉, 현행법상 단독건축이

불가능한 필지가 밀집한 지역이나, 필지 및 접도조건상

건물의 신축이 경제성을 가지기 어려운 대지가 밀집한

지역에 대해서는 소단위로 공동개발을 유도하는 수복형

재개발 방식을 적용하도록 함. 적용대상지역은 도심부내

에 옛 도시구조를 간직하면서 매력적인 특성이 있는 지

역이나 전통적인 가로 및 필지패턴을 가지고 있는 부도

심지역이 될 수 있음. 이들지역에 대해서는 건축법 및 주

차장법을 완화시켜 줄 수 있는 제도적 보완을 추진해 나

가도록 함.


50

보전재개발 수법의 도입

•수복재개발과 함께 보전재개발 수법도 도시재개발법상에

도입되어 있으나 활용되지 않고 있음. 도심재개발구역에

포함된 보존할 가치가 있는 근대건축물을 보존하기 위하

여 보전재개발 수법을 적극 활용하는 것을 서울시 도심

재개발의 정책방향으로 함.

보전재개발은 도심재개발구역내 역사문화적인 유산이 있

을 경우, 이를 보존하면서 재개발을 하는 방식으로서, 서

울의 경우 도심부내에 근대건축물이 포함된 사업구역이

대상이 될 수 있음. 보전재개발지구로 지정되면 역사문화

유산을 철거하지 않고 보존하여야 할 의무가 부과되며, 그

대가로 다음과 같은 인센티브가 부여됨. 각 보존재개발 지

구에 어느 정도의 인센티브가 제공되는가는 각 사안별로

보존의 비용이 다르므로 개별 사안별로 검토하여 결정함.

1) 보존건축물의 용적률, 건폐율 산입제외 : 사업지구내에서 보존이 되는 건축물은 용적률, 건폐율 산정에서 제외함.

2) 건물높이 인센티브 : 신축하는 건축물에 대해서는 주어진 절대높이 범위안에서 층수를 자율산정하는 인센티브가 부여됨

3) 공공용지부담의 완화 : 보존의 대가로 그 비용이 많이 소요되는 경우 사안별로 검토하여 공공용지 부담을 완화해 주도록 함.

4) 재정지원 : 필요시 재정지원을 하도록 함.

전략재개발 개념의 도입

•전략재개발이란 장기적인 도시발전의 관점에서 전략적으

로 중요한 지역을 대상으로 하는 재개발수법임. 대상지역

은 장기적으로 도시구조의 개편이 요청되는 지역으로써,

도심부의 세운상가 일대, 고속전철이 지하로 들어오는 용

산역 일대 등으로써, 이들 지역은 도시개발전략에 따라

지금부터 재개발구역으로 정해놓고 장기적으로 도시개조

를 도모해 나가야 할 지역들임. 따라서 전략재개발에 있

어서는 서울시의 적극적인 참여가 요청되며, 서울시는 계

획 및 개발에 선도적인 역할을 담당하고 개발비용의 부

담에 있어서도 적극적인 역할을 담당할 필요가 있음.

•현행 재개발법은 구역지정후 2년이내에 시행인가 신청이

없으면 구역지정이 실효되도록 규정하고 있음. 이 규정은

개발수요가 없는 곳에 구역지정을 할 경우 장기간 미시

행지구로 남아서 지역이 정체되는 것을 방지하기 위한

수단임. 그러나 장기적인 목표하에 전략적으로 도시구조

개편과 기반시설 설치를 하고자 하는 경우는 장기간 재

개발구역으로 지정하여 두는 것이 불가능함. 따라서 전략

적으로 필요한 지역에 대해서는 이를 가능할 수 있도록

법개정을 건의하고, 법개정 이전까지는 현행법에 따라 추

진하도록 함. 전략재개발지역은 도심부, 용산지역 및 청

량리지역에 적용될 필요가 있음.

지 역 별

기 본 계 획

도심지역


55

도심부 재개발의 추진현황

*도심부는 율곡로-의주로-퇴계로-흥인문로로 둘러싸인 도심상업업무지역을 포함하는 행정동을 말한다. 도심부 관리 기본계획상 CBD1,2,3 지역에 해당된다.

1. 지역특성

도심부* 상주인구는 1995년 현재 47,696명으로 10년전인

85년의 97,189명에 비해 약 5만명 정도 감소하였다(감소율

51%). 또한 1997년 현재 도심부 사업체수는 75,461개(서울

시의 10.7%), 종사자수는 517,982명(서울시의 13.4%)으로,

85년과 비교할 때 상대적 정체 또는 감소경향을 보이고 있

으며, 인쇄․출판․종이제조업, 도매업 등의 전통적인 업종

과 현대적 기능의 금융보험업, 광고업 등이 특화된 경향을

보이고 있다.

건축물 재산세 과세자료('98)에 의한 연상면적을 기준으로

할 때, 도심부 토지이용은 업무(43%), 상업용도(30%) 위주

로 구성되어 있으며, 간선도로를 제외한 내부블럭은 영세필

지와 세가로망 등의 옛 도시구조를 기반으로 하고 있다. 도

심부 전체 필지의 53%가 20평미만의 소규모 필지이며, 자

동차통행이 불가능한 필지도 29%에 이르고 있다. 건축물의

경우 1-2층의 소형 건물이 전체의 65%를 차지하며, 30년

이상 경과한 노후건물이 44%를 차지하고 있다. 도심부 토

지이용은 소규모 다단위성, 다양성, 혼합성, 상호연계성 등

의 특성을 가지면서 변화해가고 있다.

도심부의 총도로연장은 357㎞로서 이중 72%가 폭원 12m

미만의 소로로 구성되어 있다. 도심부의 총통행량은 약

390만통행으로 서울시 전체의 15%를 차지하며, 지하철/전

철 41.3%, 버스 24.7%, 승용차가 21%를 분담하고 있다.

하루 도심부를 유출입하는 도로교통량은 165만대로서 대부

분의 교차로 서비스수준이 F를 나타내는 등 교통혼잡과 정

체현상을 보이고 있다.


56

주요현황

인 구 95년 47,696명 (85년 97,189명에 비해 약 5만여명 감소 : 감소율 51%)

산 업

97년 사업체수 : 약 75,461개 (85년 대비 1% 증가)

종사자수 : 약 517,982명 (85년 대비 15% 감소)

특화산업 : 인쇄․출판․종이제조업, 도매업, 금융보험엄, 광고업

토 지 이 용업무 43%, 상업 30%, 공공기타 15%, 주거 8%순으로 구성

소규모 다단위성, 다양성, 혼합성, 상호연계성 등의 토지이용특성을 보임.

필 지20평 미만 필지수 53%, 50평 미만 필지수 84%로 소규모 필지 위주

자동차통행이 불가능한 필지수 29% 차지

건 물1-2층 16,000여동(64%), 10-19층 405동(1.7%), 20층이상 65동(0.3%)

30년이상 경과한 노후건물이 전체의 44% 차지

교 통

도로망 : 총연장 357km(이 중 폭원 12m미만 소로 72%)

총통행량 390만 통행(서울시의 15%), 유출입 도로교통량 165만대

수송분담율 : 지하철 41.3%, 버스 24.7%, 승용차 21%.

대중교통 : 지하철 5개노선 통과, 서울시 버스노선의 29% 도심통과/회차

지 가

(98년 공시지가, 평당)

명동일대 1억2천만원, 종각역 일대 7천만원, 남대문시장 5천만원

종로․을지로 간선가로변 2～5천만원, 블록내부 5백～1천만원


57

2. 추진현황

1999년 1월 현재 도심부에는 도심재개발구역으로 지정된

331개 지구 중 86개 지구의 사업이 완료되었고(26%), 34개

지구가 추진중에 있으며(10%), 전체사업지구의 64%에 이

르는 211개 지구가 아직도 미시행인 상태로 남아 있다.

기존의 도심재개발사업은 영세필지와 세가로망이 밀집한

노후지역을 철거한 후 현대적 업무빌딩을 신축하는 방식으

로 추진되어 왔다. 그렇게 함으로써, 도심부내 고층건물의

신축을 주도하여 국제수준의 업무빌딩과 대형호텔 등을 공

급해 왔으며, 이와 함께 도로, 주차장, 공원 등의 공공시설

과 오픈스페이스를 확보함으로써 도심부의 면모를 현대적

으로 일신하는데 기여하였다.

그러나 이 과정에서 역사적으로 가치있는 유산과 근대건축

물, 정취있는 장소가 소멸되었으며, 도심부만이 가지고 있

는 다양성과 인간적 특성을 훼손시켜 왔다. 또한 고층화된

재개발건물은 주변 내사산으로의 조망을 차단하고 주변건

물과 부조화된 돌발적인 도시경관을 형성하였고, 업무용도

위주의 공간구성과 대규모 가로구획은 기존의 활성화된 도

심부 상업가로의 활력을 사라지게 하는 등 부정적 결과를

초래하기도 하였다.

또한 도심재개발구역으로 지정되면 개별적인 건축이 금지됨

으로써 오히려 장기간 도심부의 정체를 방치하는 결과를 초

래하였다. 도심부내에 200개가 넘는 미시행지구들은 절반이

상이 15년이상 사업시행이 이루어지지 않고 있어서 해당지

역의 노후화를 장기간 방치하면서 건축투자를 동결시키는

역할을 하고 있다.

따라서 서울 도심부 재개발의 당면과제는 개별적인 개발이

억제된 채 장기간 정체되어 있는 미시행 사업지구의 재개

발을 촉진하는 문제와 도심부의 환경이 바람직한 방향으로

형성되도록 공익성있는 재개발을 유도하는 문제라고 할 수

있다.

도심지역 재개발추진현황(99년 1월 현재)

구 분 재개발지구 완료지구 시행중 미시행지구

지 구 수

(비율)

331

(100%)

86

(26%)

34

(10%)

211

(64%)

면적(천㎡)

(비율)

1,472

(100%)

434

(29.5%)

167

(11.3%)

871

(59.2%)

자료 : 서울시 도심재개발사업현황(1998) 및 주택국 내부자료


58

도심재개발사업 추진현황


59

도심부 재개발의 추진방향

도심부 관리기본계획에 따라 재개발 추진

서울시는 “도심부 관리 기본계획(2000)"을 수립하여 도심부

의 관리를 위한 정책방향을 책정한 바 있다. 도심부 관리 기

본계획은 서울시 도심부가 나아가야 할 미래상을 설정하고,

도심부와 관련된 서울시의 각종 의사결정과정에서 지켜야

할 원칙과 지침을 종합적으로 제시하고 있다. 이 계획은 법

정계획은 아니지만 서울시의 도심관리에 대한 정책천명이며,

추후 도시기본계획속에 포함될 예정에 있으므로 본 도심재

개발 기본계획의 상위계획이라고 할 수 있다. 따라서 도시정

책의 일관성과 정합성을 위해서 도심재개발은 도심부 관리

기본계획이 제시하는 도심부 관리방향의 틀속에서 이루어지

도록 하며, 그 방향을 구체화할 수 있도록 추진한다.

서울 도심부 관리기본계획(2000)에서는 도심부가 특유의

역사성을 간직하면서 경제적 활력을 유지해 나가도록 도심

부의 미래상을 다음과 같이 설정하고 있다.

600년 고도의 역사성이 드러나고

걷고 싶고 인간적인 분위기를 간직하며

다양한 기능과 형태가 조화롭게 공존하여

번영의 기운과 활력이 넘쳐나는

시민생활의 중심공간이자 세계와 교류하는 서울의 얼굴

이러한 방향으로 나아가기 위해 도심부 관리 기본계획은

철거재개발을 주된 정책수단으로 삼았던 이제까지의 도심

부 관리정책을 전환하도록 하고 있다. 오랜 시간을 거쳐 형

성되었고, 한번 훼손되면 복원이 어려운 도심부의 여러 가

지 특성들(활력, 다양성, 역사성, 장소성 등)을 유지․발전

시켜 나가는 것을 주요 시책과제로 하고 있고, 도심부의 기

반시설과 환경특성을 고려하여 개발밀도 및 건물 높이에

대한 골격을 제시하고 있다. 또한 도심재개발에 대해서도

도심부의 특성을 살리는 방향으로 재개발이 일어나도록 여

러 가지 원칙을 제시하고 있다. 따라서 도심부 재개발은 도

심부 관리방향에 부응하여 다음과 같이 추진한다.


60

철거재개발의 확대 지양

기존에 남아있는 미시행 사업지구의 개발을 조속히 소화하

는데 역점을 두고, 신규 재개발구역의 지정확대는 가능한

억제한다. 특히 도심부의 특성을 간직하고 있는 인사동, 명

동, 정동, 관철동 등은 이러한 특성을 유지할 수 있도록 특

별관리하고, 도심특성 및 역사문화자원을 포함하고 있는 재

개발구역 중 주민의 절대다수가 구역해제를 원할 경우에는

구역해제를 검토하며, 신규 철거재개발은 불가피한 지역에

한해 선별적으로 적용한다.

수복재개발수법의 도입

도심특성과 매력을 살리면서 도시개발의 점진적인 변화를

유도하기 위해 수복재개발방식을 도입한다. 이 방식은 기존

의 도로 및 필지패턴을 존중하면서 개별 필지 또는 몇 개

의 필지를 합필하여 공동으로 건물을 갱신하는 소단위 재

개발방식이다. 즉, 기반시설의 확충보다는 지역의 특성을

살리면서 점진적인 건물의 정비를 도모하는 수법으로서 도

심정비의 필요성은 있으나 전면 철거재개발이 바람직하지

않은 지역에 적용한다.

보전재개발수법의 도입

도심재개발구역내에 포함되어 있는 역사유산이나 근대건축

물을 보전하기 위해서 보전재개발수법을 도입한다. 보전재

개발이란 근대역사건축물을 보전하는 대가로 신축하는 재

개발 건축물에 대해 건축제한 완화, 공공용지부담 등에 대

한 인센티브를 제공함으로써 문화유산을 보존하면서 재개

발하는 방식이다.

구역별 개발유도기준을 작성하여 집중 관리

도심부의 고유한 장소적 특성을 존중하고 매력을 살려나갈

수 있는 재개발이 이루어질 수 있도록 재개발 구역별로 기

존의 환경특성을 감안하여 구체적인 개발유도기준을 마련

함으로써 수준높은 건축을 유도한다. 개발유도기준은 활성

화된 상업가로에 지정된 구역, 역사문화자원을 포함하고 있

는 구역, 가로환경개선 시범가로에 면한 구역 등 재개발구

역의 위치적 특성과 여건에 부합하도록 재개발 건물의 형

태, 높이, 용도구성, 보행동선 및 차량동선 처리 등에 관한

건축기준을 제시한다.

기존 재개발 사업계획의 재정비

기존의 재개발 사업계획은 경제적 수준이 낮고 도시적 여

건이 지금과 상이한 1970년대 및 80년대에 작성된 것이

대부분이며, 현재의 서울시 도시정책과 부합되지 않는 부분

이 있으므로, 금번 도심재개발 기본계획에 이어서 기존 사

업계획을 재정비하여 재개발을 추진하도록 한다.


61

구역지정대상범위

1. 현행시책

1) 현행 지정대상범위

재개발구역 지정대상범위란 도심재개발구역을 반드시 지정

해야 하는 공간적 범역이 아니고, 도심재개발사업이 “가능

한” 지역범위를 설정해 놓은 것이다. 따라서 장래 도심재개

발 사업구역의 지정은 필요에 따라 이 범위내에서만 추가

적인 지정이 가능하며, 이 범위에 포함되지 않은 지역에서

는 구역지정이 불가능하다. 1996년 기본계획에서 정한 도

심지역의 재개발구역 지정대상범위는 4대문내 전지역과 동

자동, 회현동 일부지역, 그리고 동대문과 동묘주변에 이르

기까지 7,750천㎡에 걸쳐 광범위하게 설정되어 있다. 이 중

에서 도심재개발구역으로 지정된 곳의 면적은 1,472천㎡으

로 지정대상범위 면적의 19%에 이르고 있다.

1996년 기본계획상 구역지정대상범위

구 분 면 적 비 율

지정대상범위 7,750천㎡(2,348천평) 100%

구역지정면적 1,472천㎡( 446천평) 19%

미지정지역면적 6,278천㎡(1,902천평) 81%

2) 문제점

현행 구역지정대상범위 설정방식은 가능한 지정대상범위를 넓게

설정하고, 토지이용, 교통, 건축기준, 개발밀도를 기본계획으로

정해 놓은 다음, 그 지정대상범위내에서 재개발구역을 지정하도

록 되어 있다. 이 방식의 장점은 개략적인 범역설정 후 전체적인

틀 마련할 수 있고, 필요에 따라 재개발 구역을 지정할 수 있는

융통성이 있다. 그러나 재개발구역으로 지정되지 아니한 지역에

대해서는 재개발기본계획이 적용되지 않아 재개발 기본계획에서

정한 토지이용, 개발밀도 등에 따라 개발을 제어하는 것이 불가

능하다는 한계가 있다. 또한 지정대상범위내 모든 지역이 재개발

구역으로 지정되는 것은 아님에도 불구하고, 실제 구역이 지정이

되지 않은 지역이 많다는 문제점이 제기되기도 하였다.


62

2. 새로운 시책

외국(일본 및 서구)의 경우 지정대상범위를 미리 광범위하

게 설정하지 않고, 재개발이 실제로 추진될 구역에 대해서

만 사업구역을 지정한다. 이 방식의 장점은 지정대상범위와

구역지정을 일치시켜 재개발사업을 일관성 있게 추진할 수

있으나, 우리의 경우 현행 법제도를 유지하는 한 구역지정

이 필요할 때마다 지정대상범위를 새로이 확대해야 하는

절차상의 어려움이 있다. 즉, 외국의 경우는 도시계획의 입

안 및 결정권한이 지방자치단체에 위임되어 있어서 그때그

때 기본계획을 수정하는 것이 큰 문제가 없으나, 우리의 경

우는 지정대상범위를 변경하고자 할 때는 건설교통부의 승

인절차를 밟아야 하므로 많은 시간과 노력이 소요되는 문

제점이 있다.

따라서 금번 기본계획은 현행 제도적 틀 속에서 이루어져

야 하므로 현행 설정방식을 따르되, 현재 설정되어 있는 지

정대상범위 중 일부지역을 조정, 보완하는 방향으로 추진한

다. 즉 도심지역의 경우 현재 지정되어 있는 지정대상범위

가 광범위하므로, 이미 다른 사업구역으로 지정되었거나 추

진중인 지역, 도심재개발 잠재력이 미약한 지역, 지역여건

상 도심재개발사업을 적용하는 것이 불합리한 지역을 지정

대상범위에서 제외하는 등 다음과 같은 방향으로 조정한다.

동묘주변, 황학동일대(633,000㎡, 약20만평) : 제외 후암동일대 (85,000㎡, 2만6천평) : 제외

동묘주변과 황학동 일대는 이미 주택재개발구역으로

지정되어 있었거나 사업을 추진중이며, 그 외 지역은

도심재개발 잠재력이 미약하므로 지정대상범위에서

제외함.

한강로 이면부의 후암동지역은 용도지역상

주거지역이고, 남산자락에 해당하는 곳으로

도심재개발사업의 적용이 부적합하므로

지정대상범위에서 제외함.

도심지역 재개발 지정대상범위 조정

구 분 면 적 조 정 내 용 사 유

동묘, 황학동 일대633천㎡

(192천평)

지정대상범위에서

제외

황학동일대는 이미 주택재개발구역으로

지정되어 있거나 사업이 추진중이며, 그 외

지역은 재개발 잠재력이 미약함

후암동 일대85천㎡

(26천평)

지정대상범위에서

제외

한강로변 이면부에 위치한 주거지역으로

도심재개발잠재력이 미약함


63

도심지역 재개발 지정대상범위


64

구역지정원칙

1. 현행시책

구역지정원칙의 부재

도시재개발법에 규정된 바에 따라 도심재개발 기본계획에

서는 구역지정 대상범위를 설정해야하며, 재개발구역의 지

정은 이 지정대상범위내에서 별도의 후속절차를 거치도록

되어 있다. 기존 도심재개발 기본계획(1996)에는 재개발구

역 지정시 고려해야 할 사항과 기준에 대해 언급하고 있지

않아 실질적인 구역지정원칙이 없는 상태이다. 따라서 도심

부의 지정대상범위내에서 어느 지역을 보존해야 하고 어느

지역을 재개발해야 하는가에 대한 정책방향을 제시하지 않

고 있다.

철거재개발 위주의 정비방식

또한 재개발유형과 구역별 정비방향을 통해 철거, 수복, 보

전재개발에 대해 언급하고, 일부 지역에 대해서는 수복재개

발방식의 적용을 제안하고 있으나, 정비수법별 적용지역이

도면을 통해 구체적으로 명기되어 있지 않아 그 적용이 불

투명하게 되어 있으며, 철거재개발방식을 전제로 계획되어

있다.

2. 새로운 시책

도심특성보유지역의 특별관리

역사성, 활력, 다양성, 시민과의 강한 정서적 유대 등 도심

부의 특성과 매력을 간직하고 있는 지역은 그 특성을 훼손

하지 않도록 보호하기 위하여 재개발수법을 적용하지 않고

자생적으로 갱신되어 나가도록 한다. 이를 위해 서울시 도

심부 관리기본계획(2000)에서 도심특성보유지역으로 설정

한 인사동, 명동, 정동, 관철동의 지역에 대해서는 가능한

재개발구역의 지정을 지양하고, 이러한 특성을 보호하고 보

강할 수 있도록 특별관리하도록 한다(특별관리지역으로 지

정).


65

일부 재개발구역의 지정해제 검토

주민의 절대다수가 집단 철거재개발을 반대하는 지역 가운

데 다음과 같은 특성을 가진 지역에 대해서는 기존에 지

정된 재개발 사업구역의 해제를 검토할 수 있는 가능성을

둔다.

∙역사성, 활력, 다양성, 시민들과의 강한 정서적

유대 등 도심부의 특성과 매력을 보유하고 있거나

보존가치가 있는 역사문화자원을 포함하고 있는

구역

∙도심특별관리지역에 인접하여 지정된 구역으로서,

철거재개발을 할 경우 특별관리지역에 현격한

부정적 영향을 초래할 것이 예상되는 지역

∙기타 도심경관 및 환경보호상 철거재개발이

바람직하지 않은 지역

이들 지역에 대해서는 재개발구역의 지정해제를 검토하거

나 수복형 재개발수법을 적용하는 방안을 검토할 수 있다.

철거재개발방식의 선별적 적용

개별 토지소유자들의 개발역량이 증대되어 반드시 철거재

개발을 통하지 않고서도 도심부의 정비와 개발이 가능하게

되었으며, 아직도 211개 사업지구의 재개발사업이 아직 시

행되지 않은 상황이므로, 철거재개발방식에 의한 추가지정

은 기본적으로 억제하고, 다음과 같은 구역에 대해 선별적

으로 적용토록 한다.

∙보존가치가 있는 역사문화환경을 훼손하지 않고,

도심특별관리지역에 속하지 않으며,

∙도심산업구조상 철거되어도 다른 지역에 현격하게

부정적인 경제적 파급효과를 가져오지 아니하고

∙철거재개발을 통하지 않고서는 해당지역의 갱신과

개선의 여지가 희박하고

∙재개발을 통해 도심환경개선 및 경쟁력 강화에

이바지하는 지역

수복/보전재개발의 적용

앞서 도심재개발 정책방향에서 언급한 바와 같이, 현행법상

단독건축이 불가능한 필지가 밀집한 지역이나, 필지 및 접

도조건상 건축의 신축이 경제성을 가지기 어려운 대지가

밀집한 지역에는 소단위로 공동개발을 유도하는 수복형 재

개발방식을 적용한다. 도심부에서는 종묘, 운현궁 일대와

경희궁 주변의 사직, 교남동, 그리고 남산에 연접한 회현동

지역에 수복형 재개발방식을 적용한다.

또한 도심재개발구역내 포함된 보존가치가 있는 근대건축

물에 대해서는 보전재개발수법을 적용한다. 보전대상건축물

은 승동교회, 동아일보사, 광통관, 서울시민대학, 신세계백

화점 등 5개지구이며, 이들 사업지구에 대해서는 근대건축

물을 보존하는 대신 인센티브가 제공된다.(보전재개발수법

에 대해서는 “정책방향” 및 “문화유산보존계획”참조)


66

구 분 내 용 대 상 지

기정 재개발구역 ∙이미 재개발구역으로 지정된 구역

구역지정가능지역

(철거/수복형)

∙재개발구역으로 지정할 수 있는 지역으로서, 철거 또는 수복형 재개발수법을 적용할 수

있는 지역

구역지정가능지역

(수복형)

∙재개발구역으로 지정할 수 있으나 수복형 재개발수법을 적용해야 하는 지역으로 북촌과

연접한 율곡로 남측지역

종묘, 운현궁, 경희궁 주변 및

남산 연접지역

지정해제 검토구역∙도심부 특성을 유지하기 위해 기존 재개발수법의 적용이 바람직하지 않으므로 해제를

검토해야 할 구역북창구역

특별관리지역∙도심부의 역사문화적 특성을 살리기 위해서 가능한 재개발수법을 적용하지 않고

특별관리하는 지역인사동, 명동, 관철동, 정동

보전재개발구역∙역사적 보전가치가 있는 근대건축물을 보전하는 재개발방식을 적용해야 하는

구역(사업지구)

승동교회, 신세계백화점, 구 광통관,

구 동아일보사, 구 미문화원


67

지역특성에 따라 재개발

구역을 5개 성격으로 구분


68

토지이용계획

1. 토지이용현황

도심부 건축물 용도구성

출처 : 서울시 건축물 재산세 과세자료(1998)

상 업업 무주 거공공기타문화/종교공 업

29.5%

43.0%

7.6%

3.6%

1.2%

15.1%

도심부 건축물의 총 연상면적은 12,932천㎡(약 392만평)으

로써 용도별 구성을 보면, 업무용도가 43%로 가장 많고,

다음으로 상업용도 29.5%, 주거용도가 7.6%를 차지하고

있다. 즉, 도심부 건축물은 업무와 상업용도 위주로 구성되

어 있으며, 일부지역에 주거용도가 남아 있다.

도심부의 토지이용은 매우 다양하고 복합적으로 이루어져

있는 바, 크게 5가지 기능으로 구분할 수 있다.

∙세종로-태평로-서울역에 이르는 중추관리, 기업본사 등 업무행정기능

∙남대문시장과 동대문시장으로 대표되는 의류 도소매기능

∙명동-종로2,3가로 이어지는 전문 소매 및 문화, 위락기능

∙세운상가주변의 소규모 인쇄, 출판, 전기, 전자 등 제조판매기능

∙사직, 교남동과 회현동 일대에 남아있는 주거기능

한편 도심부의 주거기능은 지난 20-30년간 현격히 줄어들

었으나, 업무, 상업, 서비스, 제조업, 공공․문화 등 다양한

용도가 수평적․수직적으로 복합되어 있다. 즉, 도심부 토

지이용의 가장 큰 특징은 소단위의 다양한 기능들이 상호

복합적으로 연계되어 긴밀한 관계를 유지하면서 분포하고

있다는 점이다. 이러한 복합성은 도심부의 야간 공동화를

억제하면서 활력있고 다양한 시각적 특징을 연출하고 있다.

이러한 특징은 서구의 도시에서 보기 힘든 서울 도심부의

매력이자 장점으로서, 도심재개발에 있어서도 살려나가야

한다.


69

2. 기존 시책의 문제점

기존 도심재개발 기본계획(1996)에서는 도심부 블럭별로

주용도를 기준으로 구역별로 기능을 배분하고 있다. 즉, 업

무, 판매, 주거, 공공 등의 토지이용분류를 통해 블럭별로

주기능, 부기능, 보완기능을 설정하고 있다. 그리고 블럭별

로 설정된 주기능을 재개발 사업계획 수립시 “건물의 주된

용도”로 활용할 것을 권장하고 있는 바, 건물의 주된 용도

란 재개발 건축물 중 가장 많은 면적을 차지하는 용도를

말한다. 이러한 기존의 토지이용계획은 다음과 같은 문제점

을 가지고 있다.

•업무/판매 단일용도 위주의 주기능 설정

도심부 토지이용의 특성은 다양한 용도와 기능이 혼합되어

상호연계성을 갖고 있다는 점인데, 기존 재개발 기본계획에

서는 주용도를 업무/판매기능이나 상업기능 등으로 단일하

게 계획하고 있어서 도심부의 다양하고 혼합적인 토지이용

특성을 반영하지 못하고 있다. 따라서 도심부의 토지이용을

단조롭게 하거나 야간활동을 위축시키는 결과를 초래할 가

능성이 있으며, 도심부의 지역별 특성을 살리지 못할 우려

가 있다.

•부동산 시장 수요에 대응 곤란

또한 단일 주용도로 재개발사업의 용도 허가기준을 삼고 있기

때문에 도심재개발을 억제하는 효과를 나타내고 있다. 즉 도

심부의 부동산시장은 개발시기에 따라 각기 다른 개발수요를

요구하는데 (어떤 시기에는 업무공간수요가 많고, 업무공간의

공실률이 높아지면 업무공간수요가 줄고 다른 용도의 개발수

요가 증대되는 것과 같은 현상), 단일 용도의 토지이용규제는

개발자가 변화하는 부동산시장에 기민하게 대응하여 재개발사

업을 추진하는 것을 저해한다. 예컨대, 도심부의 업무수요가

감소하고 주거공간에 대한 수요가 증가할 경우, 일반건축을

통해서는 주거개발이 가능하지만 도심재개발에서는 주거기능

을 주용도로 개발할 수 없게 되므로 재개발사업이 억제된다.

•행정집행상의 혼란 야기

기본계획상 블록단위로 설정되어 있는 주용도가 재개발사

업지구(개별 재개발건물)별로 적용되는 것인지, 해당 블록

전체적으로 적용되는 것인지에 대한 행정집행상의 혼란을

초래하고 있다. 또한 업무, 판매, 주거, 공공 등의 토지이용

분류에 따라 주기능을 설정하였는 바, 이러한 용도분류방식

이 건축법상의 용도분류와 상이하여, 어떤 용도를 허용할

것인지에 대한 해석이 불분명하고, 자의적 해석이 가능하여

행정집행상의 혼란을 야기하고 있다.

3. 새로운 시책

다수의 주용도 허용

경직된 토지이용계획과 단일용도 위주로 규제되는 현재의

주용도 설정방식을 개선하여, 도심부 및 해당 구역의 특성

을 살리는 복합적인 토지이용을 유도하고, 재개발 건축물의

용도를 개발수요에 대응하여 설정할 수 있도록 다수의 주

용도를 허용한다. 즉, 업무/판매 등 단일 주용도 규제의 경

직성을 탈피하고, 시장상황에 적응하여 재개발사업을 추진

할 수 있도록 지역별 특성에 맞는 다수의 용도(지정용도)를

허용한다.

복수지정용도제 도입

계획적인 토지이용을 도모하면서도 변화하는 시장수요에

적응해 나갈 수 있도록 지정용도를 복수로 지정하는 방식

을 채택한다. 복수지정용도제란 최소한 3개 이상의 용도를

제시하여 이들 중 어느 용도라도 주용도(당해 건축시설 중

가장 많은 면적을 차지하는 용도)가 될 수 있도록 하는 방

식이다. 주된 용도의 비율은 건축물에 도입되는 용도의 종

류에 따라 달라질 수 있다(즉, 2가지의 용도가 도입되면

50% 이상, 3가지 용도의 경우는 34% 이상 등). 이와 같은

지정용도제를 충족시키면 나머지는 용도지역별로 허용되는

건축물 용도 중에서 자유로이 선택할 수 있도록 한다. 단,

토지이용계획상 도심주거지역에서는 다수의 지정용도 중에


70

서 주된 용도를 자유로이 선택하되 주거기능을 반드시 도

입(비율은 자율적으로 결정)하도록 한다. 따라서 도심주거

지역내에서 기존에 주택이 없는 경우에는 반드시 주거를

포함시키되 그 비율은 자율로 하며, 기존에 주택이 있는 경

우에는 최소한 기존 주택수만큼의 주거를 포함시켜야 한다.

주거기능 및 문화공간 유지시책 도입

기존의 도심재개발은 도심부의 주거기능을 업무 및 상업기능으

로 대치함으로써 도심공동화를 유발시켜 왔다. 새로운 도심재개

발 시책의 정책방향은 기존에 남아있는 도심주거기능 및 문화기

능이 도심재개발로 인하여 소멸되지 않도록 하는 것이다. 따라

서 기존 사업지구에 주거 및 문화기능이 있을 경우, 여기에서

시행되는 도심재개발은 최소한 기존에 있던 주거 및 문화기능을

도심재개발사업에 도입함을 원칙으로 하는 시책을 전개한다.

∙기존 주거기능의 유지 : 도심재개발사업시 사업지구내의 기존

주택수만큼 주거공간을 확보함을 원칙으로 하되, 주거확보가

곤란한 경우에는 심의를 거쳐 문화, 숙박, 전시/회의시설로 대

체할 수 있도록 한다. 단, 토지이용계획상 도심주거지역에서

는 반드시 기존 주택수이상의 주거공간을 확보하도록 한다.

∙기존 문화공간유지 : 기존의 영화관, 미술관, 박물관, 공연장

과 같은 문화기능이 도심재개발로 인해 철거될 경우, 그 면적

에 해당하는 문화기능을 재개발사업에 도입하도록 한다.

건축법상의 용도분류에 따라 개별 사업지구별로 적용

토지이용계획에서의 지정용도를 건축법 시행령 별표상의 건축물

용도분류에 따라 설정하고, 지정용도의 적용은 블럭단위가 아닌

개별 사업지구별로 적용하도록 명확히 규정함으로써 행정집행상

혼란을 야기시키지 않도록 한다.

도심부의 특성을 살리는 토지이용계획

도심부는 600년 이상의 우리나라의 수도로서 정치, 경제, 문

화적 중심지로서 기능해 왔기 때문에 매우 다양하고 풍부한

혼합적 토지이용 패턴을 보이고 있는 반면, 지역별로 독특한

성격을 동시에 나타내고 있다. 이러한 특성을 살리면서 계획

적 토지이용이 이루어질 수 있도록 다음과 같이 계획한다.

도심핵지역−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−중추관리기능인 국가행정기능과 대기업본사 등의 업무행정기능

이 밀집하여 도심부의 핵을 이루는 지역으로, 도심부의 상징적

인 업무중심지역으로 유지 발전

도심상업지역−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−상업․위락점포들이 밀집하여 거리의 활력과 다양성을 유지하고

있는 지역으로, 활력있는 상업가로의 특성을 보존, 유지, 강화

도심서비스지역−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−소규모 상업과 각종 서비스업이 밀집한 종로 일대와 회현동 지역

으로, 소단위의 소매점과 상업서비스활동, 문화기능을 유지/보강

도심형 산업지역−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−을지로, 청계천3.4가, 충무로 일대지역으로, 인쇄, 영상, 광고 등

활성화된 도심형 산업 유지/지원

혼합상업지역−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−섬유, 의류, 신발 등의 도매업이 특화된 동대문일대 지역으로,

주변에 밀집한 다양한 상업기능과 혼합적 토지이용특성을 유지

도심주거지역−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−도심부에서 주거기능이 남아있는 경희궁 주변의 사직동, 교남동,

종묘주변의 익선동, 이화동 일대지역으로, 남아있는 주거기능을

유지하면서 새로운 주거입지를 유도

전략재개발지역−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−세운상가를 포함하는 주변지역으로 장기적, 전략적인 차원에서

도시구조개편을 필요로 하는 지역. 장래 남북녹지축을 조성하면

서 도심활성화를 위한 전략적 개발 도모. 녹지축 조성은 재개발

사업이 구체화될 경우 시행자 부담, 서울시 투자, 민간유치 등의

비용부담 방식을 검토함.

역사문화보전지역−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−역사적 분위기와 함께 도심특성과 매력을 보유하고 있는 인사동

과 정동지역으로, 그 지역만의 독특한 역사적 분위기와 장소적

특성을 보존하고 있으므로, 구역지정원칙에서 가능한 재개발구

역 지정을 금지하도록 하였는 바, 필요시 지구단위계획구역으로

지정하여 특별관리


71

구 분 대상지역 토지이용 유도방향 지정용도

도심핵지역광화문에서 태평로, 을지로, 서소문, 서울역으로 이어지는 도심부의 중추관리 및 업무핵지역

도심부의 상징적 업무중심지역으로 유지발전

업무, 숙박, 문화/집회

도심상업지역명동, 남대문, 북창동 등 상업위락기능이 밀집한 지역으로, 도심부의 주요관광지이자 보행밀집지역

도심상업기능의 특성과 활력있는 상업가로의 매력을 유지/강화하기 위해 기존 토지이용을 존중

판매/영업, 위락, 근린생활, 문화/집회, 숙박

역사문화보전지역

도심부의 역사성과 특성, 매력을 보유하고 있는 인사동, 정동지역

역사성과 매력, 문화지역으로서의 특성을 유지/보강

신규 도심재개발 구역지정 지양필요시 지구단위계획구역으로 지정하여 특별관리

도심서비스지역

종로2,3가, 관철동일대 및 회현동 일대의 소규모 소매점, 영화관 등 문화, 상업서비스기능이 밀집한 지역

관철동 및 종로변은 소단위의 소매점, 상업서비스, 청소년 여가, 극장 등 문화기능을 유지/보강

근린생활, 문화/집회, 숙박, 업무

도심형산업지역

인쇄, 영상, 광고업 등이 밀집한 을지로,청계천 3,4가, 충무로 일대

인쇄, 광고, 영상 등 활성화된 도심형 산업을 유지/지원

근린생활, 공장, 업무

전략재개발지역

세운상가에서 진양상가에 이르는 주변블럭지역 장래 남북녹지축을 조성하면서 도심활성화를 위한 전략적 개발을 도모.

장기적인 전략적 개발을 의도하는 것이므로 업무, 판매/영업, 주거, 문화/집회, 숙박, 위락, 관광휴게, 근린생활 등 다양한 용도 허용

혼합상업지역 종로5가, 동대문시장일대 다양한 종류의 상업기능을 지원 용도지역상 일반상업지역에 허용되는 용도

도심주거지역도심부에 주거기능이 남아있는 교남동, 사직동, 익선동, 이화동 일대

도심부에 남아있는 주거기능을 유지하면서 새로운 주거입지를 유도

주거, 문화집회, 근린생활, 교육연구/복지(단, 주거복합 의무)


72

도심지역 토지이용계획


73

용적률 및 건폐율계획

1. 현 황

용 적 률

1998년 현재 도심부 전체의 평균용적률은 약 260% 정도로

추정된다. 무교, 다동 등 도심재개발사업이 추진되어 업무

용 고층건물이 밀집한 시청일대 블록이 578%로 가장 높고,

소공동과 을지로 입구 일대 400-450%. 그 주변으로 세종

로, 서소문, 명동, 종로일대 330-370%정도이며, 동대문일

대 250%, 사직동, 이화동 등 주거우세지역은 150%정도 수

준이다.

한편, 도심지역 재개발건물의 평균용적률을 사업인가년도

기준으로 보면, 1970년대 590%, 80년대는 600%정도였으

나 90년대이후에는 평균 780%로 증가하였으며, 일부 사업

지구의 경우에는 1,000%를 상회하는 것도 있다. 특히 현재

재개발사업을 통해 개발된 SK사옥, 남대문구역의 MESA,

서울파이낸스센터, 스타다스트 빌딩, 동아일보 신사옥 등은

1,000%이상의 용적률을 보이고 있다.

건 폐 율

도심부 기존 건물의 가장 큰 특징 중 하나는 건폐율이 높

다는 점이다. 도심부에는 1970년이전에 건축된 건물비율이

전체의 44%를 차지하여 상대적으로 오래된 건물이 많기

때문이다. 조사대상구역내 블럭별 평균건폐율은 약 60%수

준이며, 세운상가와 삼풍상가가 위치한 블럭은 약 90% 정

도의 높은 건폐율을 보이고 있다. 즉, 옛 도시구조를 간직

한 지역의 건폐율이 신개발지보다 높게 나타나고 있다. 도

심재개발을 통해 건립된 건물의 건폐율을 사업인가년도 기

준으로 보면, 1970년대 평균 58%, 80년대에는 41%로 낮

아졌다가, 90년대에는 평균 48% 수준을 보이고 있다. 재개

발건물의 평균적인 건폐율은 약 50%정도이다.


74

도심재개발 건축물의 용적률․건폐율건물명 구역명 용적률 건폐율 층수 완료년도

SK사옥 을지로2가 1,078% 36% 33 2000

MESA 남대문 1,072% 60% 23 2000

파이낸스센타 무교 1,051% 49% 30 1998

스타다스트 빌딩 서린 1,032% 31% 36 1999

동아일보 신사옥 서린 1,029% 51% 21 2000

태평로빌딩 서소문 950% 40% 26 1998

롯데호텔 반도특가 902% 70% 35 1981

한미은행본점 다동 787% 42% 20 1997

광화문(동화)빌딩 신문로 752% 38% 20 1993

영풍빌딩 서린 699% 37% 25 1992

교보생명 사옥 광화문 679% 38% 22 1984

한빛은행 본점 회현 670% 37% 24 1998

도심부 블록별 용적률 현황(1998)도심재개발 건축물의 용적률현황 (종로/중구)

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98

%

인가년도

도심재개발 건축물의 건폐율현황 (종로/중구)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98

%

인가년도


75


76


용 적 률

기존의 도심재개발 기본계획(1996)에서는 도심부를 4개 지

역으로 나누고, 지역별 층수계획과 연계하여 1000%이상,

800～1,000%, 600～800%, 600%이하 등 허용범위값(구역

별 최저한도와 최고한도)으로 용적률을 설정하고, 주거복

합, 도심환경개선시설 및 공개공지 추가확보시에는 용적률

인센티브를 받아 용적률 1,000%를 상회할 수 있도록 하고

있다. 이후 1999. 7. 31 서울시 건축조례가 전면개정된 이

후에는 도심재개발사업조례에 의거, 도심재개발구역내 용적

률을 건축법시행령 범위(일반상업지역 1,300%)안에서 도심

재개발 기본계획에서 정하도록 되어 있다. 그러나 이와 같

은 현행시책은 다음과 같은 문제점을 가지고 있다.

•기반시설용량에 비해 과도한 용적률 허용

기존 기본계획에서는 도심지역내 일부지역의 용적률이

1,000%이상으로 설정되어 있고, 인센티브를 받을 경우는

1,300%까지 가능하도록 되어 있어서 과밀개발을 허용하고

있다. 서울 도심부 관리 기본계획(2000)에 따르면, 도심부의

교통기반시설(도로 및 지하철) 및 상하수도시설이 수용할 수

있는 개발용량은 약 450%일 것으로 추정된다. 따라서 현재

평균 약 250%의 용적률이 현재의 개발추세로 간다면 약

40-50년 후에 수용용량의 한계에 이를 것으로 추정된다.

또한 서울 도심부는 옛 도시구조로 인해 차량통행이 가능한 도

로망과 지하철체계 등 기반시설 조건이 외국 도심에 비해 부족

함에도 불구하고 상대적으로 더 높은 용적률이 허용되고 있다.

동경의 경우에는 정연한 가로패턴과 구획정리에도 불구하고 일

부 한정된 중심업무지구에서만 1,000%가 허용되고, 주요 간선

가로변에서는 700-800%, 블록내부에서는 500- 700%가 허용

됨으로써 서울보다 허용용적률이 낮은 수준이다. 뉴욕 맨하탄

의 경우 1,500%를 기본으로 하여 인센티브를 받으면 경우

2,000%이상 높은 용적률이 허용되고 있으나, 이는 격자형 가

로패턴과 높은 도로율(35%), 체계적인 지하철망을 바탕으로 한

것이며, 건축물의 주차장설치를 엄격하게 제한함으로써 높은

개발밀도에도 불구하고 교통혼잡문제를 대처하고 있다.

•도시계획조례의 허용용적률과 상치

1999년 12월 도시계획법의 전면개정 및 2000년 7월 도시

계획법 시행령의 개정에 따라 서울시의 용적률 규제는 도

시계획조례를 통해서 규정하도록 변경되었다. 서울시는

2000년 7월 서울시 도시계획조례를 제정하면서 도심재개발

에 대해서도 도시계획조례에서 정한 용적률의 규정을 따르

도록 하고 있는 바, 기존 기본계획(96년)에서 정한 용적률

은 도시계획조례에서 정한 도심부 용적률 600%와 상치되

므로 변경이 필요하다.

•일반개발 보다 낮은 용적률 적용으로 재개발억제

도심재개발은 집단적인 토지합병을 통해 기반시설을 확보하

면서 건축물을 정비하는 공적 도시계획사업이므로 개발의

사업성을 확보하는데 있어 일반개발보다 불리하게 정책을

펴는 것은 불합리하다. 그러나 동대문일대 및 세운상가 주변

지역의 용적률은 도심부 사대문내 일반상업지역에서 적용받

을 수 있는 것보다 낮게 설정되어 있어서 재개발사업이 일

반개발보다 불리하게 계획되어 있다. 이런 지역에서는 재개

발보다 일반개발을 통해 건축하는 것이 유리하므로, 용적률

계획이 도심재개발을 억제하는 요인으로 작용하고 있다.


77

•구역별 허용범위값으로 인한 혼란

기존 기본계획의 용적률은 구역별 최저/최고한도의 허용범

위값으로 설정되어 있는 바, 이것이 재개발구역별로 적용되

는 밀도인지, 사업지구별로 적용되는 것인지 개념상 혼란을

초래하며, 사업지구별로 어떤 수치를 적용해야 하는지 혼란

을 초래하고 있다. 이에 따라 예측가능하고 일관성있는 정

책집행이 이루어지지 못한다는 점이 문제로 지적되어 왔다.

건 폐 율

현행 건축조례에는 일반주거, 준주거, 일반상업지역의 건폐

율을 모두 60%이하로 규제하고 있으며, 도심재개발구역의

건폐율도 도심재개발사업조례의 의거, 건축조례에서 정하도

록 되어 있다. 96년 도심재개발 기본계획에서는 건축조례

에서 정한 60%이하의 범위에서 건물용도에 따라 다음과

같이 건폐율을 구분하고 있다.

업무․상업용도 35～50% (건축선후퇴, 공개공지/조경면적, 진입공간 필요)

일반상업용도 45～60%

특화전문상업용도 60% (1층 전면부 연속성)

그러나 일반주거, 준주거, 일반상업지역이 모두 동일하게

60%이하로 규제되고 있어서 재개발구역별, 가로별 성격과

특성에 따라 건폐율을 완화할 필요가 있을 경우 이를 조정

할 수 없는 한계가 있다. 즉, 도심부내 활력있는 상업가로

변이나 1층 가로변의 상업연속성을 유지해야 하는 경우 또

는 건물높이제한으로 인해 개발규모를 보상할 필요가 있는

경우 건폐율을 완화할 필요가 있으나 이러한 점이 반영되

지 않고 있다.

3. 새로운 시책

용 적 률

•도시계획조례에 따라 계획

서울시 도시계획조례(2000년 7월 제정)는 도심재개발에 대

하여 용적률에 대한 특례를 인정하지 아니하므로 도시계획

조례에서 정해진 바와 같이 4대문안 상업지역 600%, 준주

거지역 400%, 주거지역 250%를 기준용적률(인센티브를 받

기 전 최대로 허용되는 용적률)로 적용한다. 단, 도시계획

조례에서 규정된 사대문안 공간범역에 속하지 않는 상업지

역의 경우에는 800%를 기준용적률로 본다.

•기준용적률과 최대용적률

앞에서 제시된 기준용적률은 인센티브를 적용하기 전에 허

용될 수 있는 용적률의 상한선을 정한 것으로써, 각 사업지

구가 자동적으로 받을 수 있는 개발권리로 부여된 것이 아

니며, 재개발의 인가과정에서 공익성있는 개발을 위해 필요

할 경우에는 이 범위내에서 강화될 수 있다. 최대용적률은

인센티브를 적용할 경우를 포함하여 최대로 허용될 수 있

는 용적률로서 도심부의 과밀개발을 방지하기 위하여

1,000%를 넘을 수 없도록 한다.


78

•도시계획조례상의 경과조치 적용

도시계획조례에 규정된 경과조치에 따라, 건축계획이 수립

된 재개발사업지구의 경우 2003년 6월까지 준주거지역은

기준용적률 500%, 상업지역은 기준용적률 800%의 범위내

에서 도시계획심의위원회의 심의를 거쳐 결정될 수 있도록

한다. 또한 일반주거지역에 대해서도 2000년 6월까지 1, 2,

3종으로 세분화되기 전까지 기준용적률 300%를 적용한다

(도시계획조례 부칙 제3조, 제4조).

•최대허용용적률 설정, 개별 사업지구별 적용

구역별 허용범위값으로 되어 있어서 사업지구별로 적용할

때 혼란이 초래되고 있는 기존 방식을 개선하여 도시계획

조례에 따른 기준용적률을 적용하고, 도시계획법 및 건축법

에 따른 인센티브를 제공하되 최대 1,000%가 넘지 않도록

한다. 적용단위에 있어서도 구역별로 적용하지 않고, 개별

사업지구별로 적용한다. 용적률을 사업지구별로 적용하는

것은 기존의 기개발된 사업지구의 유무에 관계없이 적용한

다.

•용적률 인센티브 시책의 변경

2000년 7월 서울시 도시계획조례가 용적률 규제에 있어 도

심재개발에 대한 종전의 특례규정을 폐지하고 조례가 정한

최대허용 용적률을 적용하도록 함에 따라 기존 도심재개발

기본계획에 따라 운용되었던 용적률 인센티브제도는 폐지

한다. 다만, 도시계획법 및 건축법 등 서울시 도시계획조례

의 상위 법규에서 제시된 용적률 인센티브만을 도심재개발

사업에 적용하도록 한다. 즉, 도시계획법 시행령 제63조에

따른 공공용지 제공시의 용적률 완화 및 건축법 시행령 제

113조에 따른 공개공지 추가확보시의 용적률 완화를 적용

하도록 한다. 단, 인센티브를 적용할 경우에도 최대 용적률

은 1,000%를 초과할 수 없다.

•개발밀도와 주차장설치를 연계

도심부의 개발밀도(용적률)는 도로, 상하수도 등 도심부 기

반시설이 감당할 수 있는 수용용량과 연계시켜 관리하는

것이 필요하다. 즉, 서울시 도심부 관리기본계획(2000)에서

제시한 바와 같이 교통혼잡을 완화하기 위하여 일정 부분

을 초과하는 용적분에 대해서는 주차장설치를 억제함으로

써 기반시설 용량에 과부하가 발생하지 않도록 하는 시책

을 전개할 필요가 있다. 따라서 도심재개발의 경우 용적률

500%(일반개발의 경우 400%)이하의 용적분에 대해서는 현

행 주차상한제를 적용하고, 500%를 초과하는 용적분에 대

해서는 주차장설치를 억제할 수 있도록 향후 서울시의 주

차정책을 개선한다.

•일부지역 용도지역 조정을 전제

본 도심재개발 기본계획은 현행 도시계획상 용도지역 지정

현황에 따라 허용 용적률을 설정하는 것을 원칙으로 하였

다. 그러나 토지이용계획에 따라 일부 지역(태평로, 서소문,

순화동 등)의 경우는 용도지역의 상향조정을 전제로 용적률

을 계획한다.

단, 상향된 용도지역의 적용여부는 도심 재개발 구역지정

및 사업계획 수립시 도시계획위원회 심의를 거쳐 결정한다.


79

건 폐 율

•도시계획조례에 따라 계획

서울시 도시계획조례는 도심재개발사업에 대한 종전의 특례를

인정하지 않고 상업지역, 준주거지역, 주거지역에서 일반개발

과 마찬가지로 최대 60%의 건폐율을 허용하고 있다. 이에 따

라 도심재개발에서의 최대 건폐율을 60%로 한다. 건폐율은

기존에 개발된 사업지구의 유무에 관계없이 재개발 사업지구

단위로 적용한다. 그러나 이와 같은 건폐율은 최대 허용 건폐

율을 의미하는 것으로써, 사업지구에 자동적인 개발권리로서

부여된 것은 아니며, 재개발 사업계획 및 인가과정에서 공익

성있는 개발을 위해 이 범위내에서 강화될 수 있다.

•장소별 특성에 따라 오픈스페이스 확보

최대허용 건폐율은 60%로 설정하되 옥외공간이 필요한 부지에

대해서는 사업지구별 개발유도기준을 통하여 공개공지, 조경공간,

건축선 후퇴 등을 유도하여 오픈스페이스를 확보하도록 한다.

•건폐율 완화규정 도입 추진

수복재개발을 통해 도심부의 전통적인 도시구조를 살리면

서 도심을 정비하고자 하는 경우 또는 철거재개발의 경우

에도 활력있는 상업가로를 유지하면서 재개발을 하고자 하

는 경우 건폐율을 완화하여 적용하는 것이 필요하므로, 수

복재개발사업 적용시에는 건폐율 완화규정을 적용할 수 있

도록 향후 법개정을 추진한다.

도심부 용적률 및 건폐율 계획

구 분

용도지역용 적 률 * 건 폐 율

상업지역 600% ** 최대 60%

준주거지역 400% 최대 60%

주거지역 250% 최대 60%

* 도시계획법 시행령 제63조 및 건축법 시행령 제113조에 따른 인센티브 제공, 단 1,000% 초과 불가

** 서울 도시계획조례 제정 당시 건축계획이 수립된 사업지구 및 일반주거지역에 대해서는 도시계획조례의 경과규정에 따름

** 도시계획조례에서 정하는 사대문안 공간범역에 속하지 않는 상업지역에서는 800% 허용


80

도심지역 용적률계획


81

도심부 4대문안 범위자료 : 서울시 도시계획조례

및 시행규칙


82

건물높이계획

1. 현 황

도심부 층수현황

1999년 현재 도심부에서 10층이상 건물은 모두 470개이며,

그 중에서 20층이상 건물은 65개이다. 도심부 10층이상 건

물 중에서 도심재개발사업을 통해 건립된 것은 모두 110개

로서 10층 이상 건물수의 20%를 차지하고 있다. 도심부의

필지 및 가로망은 옛 도시구조로 이루어져 있기 때문에 고

층화가 가능한 곳은 도심재개발구역이나 학교 등 공공기관

이전부지에 한정되어 있는데, 1980년대이후 도심재개발사

업을 통해 업무용 건물이 건립되면서 도심지역의 고층화를

주도해 왔다. 도심지역에서 재개발을 통해 건립된 건물의

평균층수를 사업인가년도 기준으로 보면, 1970년대에는 평

균 13층이었으나, 80년대 17층, 90년대에는 19층으로 점차

높아지고 있다.

현재 도심부에서 가장 높은 건물은 1999년 재개발사업을

통해 완공된 스타다스트빌딩으로 높이 150M, 36층 건물이

다. 그 외에 100M를 넘는 건물은 SK사옥(150M, 33층), 롯

데호텔(139M, 35층), 서울 파이넨스센터(124M, 30층), 한

빛은행 본점(112M, 24층), 한미은행 본점(106M, 26층), 영

풍빌딩(100M, 25층) 등으로, 대부분 90년대 중후반에 도심

재개발사업을 통해 완료된 건물들이다.

스카이라인 패턴

도심부 스카이라인은 광화문, 시청, 소공동, 남대문, 서울역주변

을 중심으로 20층 이상의 고층건물군이 밀집되어 스카이라인의

정점을 형성하고 있다. 종로3가에서 동대문에 이르는 지역에서

는 일반건축을 통한 고층건물이 대규모 대지에서 산발적으로 건

설되어 저층 및 중층건물과 혼재된 양상을 보이고 있으며, 최근

동대문시장일대 의류매장의 건설붐으로 두산타워(34층)와 거평

프레야(22층), 밀레오레(20층) 등이 건축되면서 동대문일대의 스

카이라인이 새롭게 형성되고 있다. 한편, 서울 도심부의 경우에

는 다른 도시에서는 볼 수 없는 북악(342M), 인왕(338M), 남산

(262M), 낙산(110M) 등 내사산으로 이루어지는 자연경관과 궁

궐과 종묘, 옛 도시구조라는 강한 역사성을 가지고 있다. 따라서

서울 도심부의 스카이라인정책은 도심부의 경관적, 역사적 특성

과 건축물의 높이 등을 조화시켜야 하는 과제를 안고 있다.


83

도심부 주요건물 높이

건 물 명 층수 높이 용적률 완료년도

스타다스트 빌딩 36 150M 1,032% 1999

SK사옥 33 150M 1,078% 2000

롯데호텔 35 139M 902% 1981

파이넨스센타 30 124M 1,051% 1998

한빛은행 본점 24 112M 670% 1998

태평로빌딩 26 108M 950% 1998

한미은행본점 20 106M 787% 1997

영풍빌딩 25 100M 699% 1992

동아일보언론박물관 21 99M 1,029% 2000

교보생명 사옥 22 97M 679% 1984

MESA 23 87M 1,072% 2000

광화문(동화)빌딩 20 86M 752% 1993


기존 재개발기본계획에서는 도심부의 건물층수를 지역에

따라 30층, 20층, 10층 내외지역으로 구분하고, 운용의 효

율성을 위해 건물층수 보다는 각각 160M, 100M, 50M의

절대높이를 적용하고 있다. 시청을 중심으로 태평로-을지로

일대 중심부는 30층내외(160M), 종로-충무로 주변의 중간

부는 20층내외(100M), 그리고 율곡로․퇴계로 주변지역은

10층 내외(50M)로 개발을 유도하는 것으로 되어 있다 (“내

외’란 구역내 건축물 전체 계획층수의 평균치 또는 최빈치

로서 ±4층임).

이에 더하여 도심재개발시 주거복합을 촉진하기 위해 용적

률외에 건물높이도 인센티브로 제공하고 있다. 높이 인센티

브의 경우, 주거복합시 기본계획에서 설정한 해당 지역의

건물층수 및 높이제한을 완화하여 층수의 2/3, 높이는 최고

160M범위내에서 50M까지 완화할 수 있도록 되어 있다.

따라서 30층내외(160M)지역에서 주거복합을 할 경우

160M, 50층까지 가능하며, 20층내외(100M)지역에 주거복

합할 경우에는 150M, 33층까지 가능하도록 되어 있다. 그

러나 이와 같은 기존 도심재개발 기본계획의 높이제한 시

책은 다음과 같은 문제점을 가지고 있다.

•과도한 높이허용으로 도심경관 훼손

최고높이를 160M, 30층내외로 설정하고 있는데다가 주거

복합을 할 경우에는 이를 더욱 완화하어 160M, 50층까지

지을 수 있도록 건물높이를 과도하게 허용함에 따라 주변

내사산과의 부조화, 돌출적 경관 창출 등 도심경관을 훼손

시키는 문제가 야기되고 있다.

•층수와 절대높이의 중복사용으로 인한 혼란

층수계획에서 절대높이와 층수 중 절대높이를 우선 적용한

다고 명시하고 있으나, 양자를 중복사용함에 따라 혼란이

초래되고 있다. 예컨대, 10층내외(50M)지역에서 주거복합

을 할 경우, 절대높이로는 100M, 층수로는 약 17층(10층의

2/3)까지 가능하도록 되어 있으나, 어떤 것을 먼저 적용하

는지 모호하게 되어 행정집행에 혼란을 야기하거나 일관성

을 결여할 수 있다.

•적용단위에 대한 혼란

층수계획에서 제시된 건축물의 최고높이가 개별 건축물의

최고높이를 규정하는 절대적인 기준으로 해석하는 경우와

사업구역내 건축물 전체의 평균치 또는 최빈치라고 해석하

는 주장이 공존하여 적용시 혼란이 발생하고 있다.


84

도심부 경 관

시뮬레이션/북악산-남산


85

3. 새로운 시책

도심부 관리 기본계획에 따라 스카이라인 형성

서울 도심부 관리 기본계획(2000)은 다음과 같은 도심부

스카이라인의 형성원칙을 제시하고 있으므로 도심재개발도

이에 적합하도록 건물높이를 계획한다.

내사산에 의한 위요감 유지−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−도심부의 스카이라인은 남산, 인왕산, 낙산 등 주요 조망점

에서 볼 때, 내사산으로 감싸여 있는 느낌을 주도록 유지한

다. 즉, 내사산과 경쟁하거나 이를 압도하는 고층화가 일어

나지 않도록 한다.

스카이라인의 점진적인 변화유도 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−도심부의 시각적, 장소적 특성은 오랜 역사와 시간의 경과

를 거치면서 누적적으로 만들어지는 것이므로, 스카이라인

형성에 있어서도 급격하고 돌발적인 변화를 지양하고, 점진

적이고 완만한 변화를 추구한다.

역사적 특성과 장소적 분위기 유지−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−인사동, 정동지역과 같이 강한 역사성과 장소적 특성을 가

진 지역, 궁궐․종묘 등 주요 역사유산 주변지역은 역사적

경관과 분위기를 보호하기 위해 건물높이를 특별 관리하도

록 한다.

도심 전체의 인간적 스케일 유지−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−도심부의 특성 중 하나는 가로에 면한 작은 단위의 토지이

용이 가로의 활력과 인간적 분위기를 유지한다는 점이다.

이러한 특성을 보유하고 있는 지역에 대해서는 오픈스페이

스를 많이 확보하는 고층화 보다는 가로의 활력을 유지할

수 있도록 저층화를 지향한다.

명확한 기준적용 원칙 준수

본 기본계획에서 제시되는 높이기준은 개별 사업지구의 건

축물에 대해서 적용되며, 절대높이와 층수기준은 양자를 모

두 만족시키도록 함으로써 해석상의 혼란을 배제한다.


86

경관시뮬레이션 및 심의를 통한 강화 가능

여기서 제시된 사업지구별 최고높이는 허용되는 최대치를

말하는 것으로써, 사업시행자에게 권리로서 보장된 허용높

이가 아니며 공익적 필요가 있을 경우 사업계획 및 시행인

가과정에서 강화되어 적용할 수 있다.

현재에도 건축심의를 통해 재개발 계획안에 대한 심의를

받고 있지만, 재개발 후 주변경관의 변화를 보다 객관적으

로 점검할 수 있도록 도심지역에 대해서는 경관시뮬레이션

기반을 구축해 놓았다. 따라서 재개발사업이 가시화될 때마

다 경관시뮬레이션을 통해 기본계획에서 정한 건물높이 범

위안에서 적정 건물높이와 규모를 결정할 수 있다(경관시뮬

레이션에 대한 자세한 내용은 도심마포 “경관시뮬레이션

DB구축” 책자 참조).

건축법상의 가로구역별 높이제한과의 관계

본 도심재개발 기본계획에서 “최고높이”라 함은 도심재개

발 사업에서 허용될 수 있는 최고높이를 말하는 것으로써,

건축법 제51조 가로구역별 높이제한에서 규정한 “최고높

이”를 뜻하는 것은 아니다. 따라서 본 기본계획에서 제시된

최고높이가 기존의 사선제한에 따른 건축물의 높이제한을

대체하는 것이 아니며, 사선제한도 동시에 적용된다.

한편, 수복재개발수법이 적용되는 재개발 사업지구의 경우

에는 도심재개발 기본계획에서 제시된 건축물의 최고높이

의 범위내에서 따로 정한다. 수복재개발은 기존의 가로망을

바탕으로 하여 소단위로 사업지구를 묶어 재개발이 일어나

는 방식으로써, 철거재개발보다 상대적으로 협소한 도로에

면하여 소규모 개발이 일어날 가능성이 크므로 지구단위계

획의 수립을 통해 건축물의 높이를 따로 정하거나 건축법

상의 사선제한 적용방식에 준해서 설정함을 원칙으로 한다.

최고높이를 90M(20층 이하)로 설정

도심부의 역사성을 보존하고 내사산에 의한 위요감을 유지

하며, 점진적인 스카이라인의 변화를 도모하여 도심부의 개

발수요가 여러 건물로 분산되어 도심전체가 활성화되도록

하기 위하여 도심부 관리기본계획에 따라 최고높이를

90M(20층이하)로 설정하고, 지역특성에 따라 강화한다.


87

지역특성에 따라 강화

율곡로 남측 : 50M (10층내외), 종묘주변 30M (5층내외)

북촌지역과 연접하는 율곡로 남측지역은 운현궁, 인사동, 종묘 등이 입지하여 도심부의 역사적 분위기를 간직

한 지역이므로 50M(10층내외)를 원칙으로 하되, 종묘주변은 30M(5층내외)로 최고높이를 설정함.

인사동지역 : 내부 30M (5층내외), 외곽도로변 50M (10층내외)

인사동지역은 옛 도시구조의 바탕위에서 우리 고유의 전통문화를 보여주는 다양한 기능이 집한 장소이므로,

이러한 장소적 특성을 보전하기 위해 내부 30M(5층내외), 외곽도로변 50M(10층내외)의 최고높이를 설정함.

정동지역 : 내부 30～50M (5～10층내외), 서소문로변 70M (15층내외)

정동지역은 구한말 대한제국의 역사현장으로서 이를 증언하는 유서깊은 건물과 독특한 문화적 분위기를 간직하

고 있는 지역이므로, 지형 등을 고려하여 내부지역은 30∼50M로 최고높이를 설정하고, 서소문로변의 상업지역

은 70M(15층 내외)로 설정함.

세종로 주변 : 50～70M (10～15층내외)

세종로와 광화문 네거리 조망축은 북악으로 이어져 서울 도심부의 이미지를 결정짓는 주요 조망축이므로, 광화

문네거리쪽은 70M(15층내외), 경복궁쪽으로는 50M(10층내외)의 높이를 설정하여 가로변에서 시야의 개방감을

확보하도록 함.

남산주변 : 50～70M (10～15층내외)

남산은 도심부를 남쪽에서 감싸고 있는 내사산의 하나로서 서울의 상징이자 시각적 랜드마크의 역할을 하고

있음. 남산으로의 조망 확보를 위해 남대문시장 일대 및 3호터널 일대는 70M(15층내외)로 최고높이를 설정하

고, 주변의 회현동 및 예장동지역은 50M(10층내외)로 설정함.

층수자율결정 인센티브

역사보존, 문화, 숙박, 전시/회의시설, 저층부 상업용도 도

입, 공공보행통로를 조성할 경우에는 해당 사업지구에 지정

된 건축물의 최고높이범위안에서 건물층수를 자율결정할

수 있도록 한다. 층수자율산정을 위한 최소요건은 다음과 같

다.

∙역사보존 : 보존대상 근대건축물을 보존하면서 재개발하는 경우

∙주거복합 : 건물연면적대비 주택연면적 비율이 10%이상

이거나 주택수 20세대이상 건립

∙문화시설 : 미술관, 박물관, 공연장, 도서관, 영화관 등을

도입할 경우

- 미술관, 박물관 : 300㎡이상

- 공연장, 도서관 : 500㎡이상

- 영화관 : 1,000㎡이상

- 전시/회의시설 : 1,500㎡이상

∙숙박시설 : 관광진흥법에 의한 호텔로서, 객실 30실이상

∙저층부 상업용도 : 재개발구역별 개발유도기준에 따른 1

층 전면부 상업용도 도입

∙공공보행통로 : 재개발구역별 개발유도기준에 따른 공공

보행통로 조성

도심지역 건물높이계획


88

구 분 30M 50M 70M 90M 비 고

층수기준 5층내외 10층내외 15층내외 20층이하 내외는 ±4층


89

도심 사진모음


90

도심 사진모음


91

문화유산보존계획

1. 현 황

서울의 도심부에는 600년 역사와 전통을 느낄 수 있는 궁

궐, 대문, 종묘, 사직을 비롯하여 인사동, 가회동과 같은 전

통생활양식의 옛 도시구조, 덕수궁/정동주변의 개화기 역사

흔적과 3.1운동의 역사현장, 곳곳에 산재한 근대역사건축물

과 유명인사 생가 등의 역사유산이 풍부하게 산재해 있다.

그러나 일제강점기와 한국전쟁, 1970년대이후 급격한 경제

성장과 도시개발과정에서 많은 역사유산들이 사라져갔다. 특

히 도심재개발도 이러한 문화유산을 소멸시키는데 큰 역할

을 하였다. 가치있는 건축물과 시민들로부터 사랑받던 많은

장소들이 도심재개발로 인해 철거되었고, 이에 대한 많은 비

판이 있었다. 지금도 도심재개발 사업구역으로 지정된 사업

지구에는 보존할 가치가 있는 근대건축물이 남아 있으며, 특

별한 조치를 취하지 않으면 재개발로 인해 언제라도 철거할

수 있게 되어 있다. 또한 많은 근대건축물들도 추후 재개발

구역으로 지정될 경우 철거될 가능성에 노출되어 있다.


기존 도심재개발 기본계획(1996)에서는 도심부의 문화유산

보존에 대해 별다른 시책을 제시하고 있지 않다. 따라서 도

심재개발 구역내에 보존가치가 있는 근대건축물이 포함되

어 있을 경우 사업시행자가 이를 보전해야 할 의무가 없고,

그것을 보존하기 위한 제반 지원시책도 마련되어 있지 않

다. 또한 사업지구내에 멸실유적이 있을 경우 이를 표시하

거나 복원하는 방안도 마련되어 있지 않았다.

공평구역 민영환 자결하신 터

재개발구역내 방치된 표석


92

도심부 멸실유적 분포현황

도심부 멸실유적 분포현황


93

3. 새로운 시책

보전재개발방식의 도입

향후 도심재개발은 보존가치가 있는 역사문화자원을 훼손

하지 않으면서 시행하도록 한다. 이를 위해 도심부내 근대

건축물이 위치한 장소를 도심재개발 구역으로 지정할 경우,

그 건축물의 보존가치를 사전에 검토하고(문화재위원회 또

는 특별위원회 가동), 보존가치가 있을 경우 이를 보존하는

것을 전제로 재개발을 추진한다. 또한 근대건축물이 위치한

부지가 이미 재개발구역으로 지정되어 있을 경우에는 “보

전재개발”수법을 적용한다.

5개 근대건축물의 보존

도심재개발구역내에 포함되어 있는 5개의 근대건축물을 보

존하기 위하여 “보전재개발”수법을 적용한다. 보전대상 근

대건축물은 다음과 같다.

승동교회 (공평구역 8지구)

1904년 지하1층, 지상2층, 약 200평 규모로 세워진 벽돌조교회로서, 1909년 2월20일 이 교회 지하실에서는 당

시 경성의 각 전문학교 대표자 20여명이 모여 3.1운동의 지침과 계획을 논의한 항일독립운동 장소이자, YWCA

가 창립된 장소이기도 함. 1957년 증개축시 3.1운동 당시 학생들이 모 던 지하실이 매립되었고, 전면부가 변

형되었으나, 역사적 의미를 지닌 건물임.

신세계백화점 (남대문구역 10지구)

일본인 자본에 의해 우리나라 최초로 건립된 백화점(미쓰꼬시 백화점)으로 1930년 10월 21일 준공됨. 지하1층,

지상 4층, 연면적 2,252평의 건물로 해방이후 동화백화점으로 개칭되어 사용됨. 1962년부터 경 권이 삼성그룹

으로 넘어가면서 이름도 신세계백화점으로 바뀌었고, 이즈음 상부 1개층을 증축하 음, 이후 여러 차례의 개축,

수리, 증축이 있었으나, 원형의 분위기가 유지되고 있음.

구 광통관(현 한빛은행건물 - 을지로 2가구역 2지구)

우리나라에서 가장 오래된 은행 점포인 조선상업은행 건물로서 1909년 7월 준공됨. 양풍의 2층 건물로 외부벽

체는 붉은 벽돌과 화강석으로 마감했고, 기단부 현관 및 창틀에도 석재를 사용하 음. 이후 개축, 증축, 보수가

있었음에도 불구하고 원형의 분위기가 유지되고 있음

동아일보사/ 일민문화회관 (서린구역 17-2지구)

1919년 3.1운동이후 조선인의 신문사 설립이 허가되면서 창건된 동아일보사옥으로 1926년 준공됨. 건물의 특

징은 현관상부로부터 옥탑층까지 올라가 Bay Window처리로서 1920년대 건물의 전형적인 양식을 보여주고 있

음. 이후 동아일보의 사세가 확장되면서 1939년 상층부 2개층이 증축되었음.

구 미문화원 (현 서울시민대학 - 을지로 1가구역 4지구)

1938년에 준공된 근대식 건물로서 외관이 거의 원형상태로 보전되어 있으며, 과거 미 문화원 건물로 사용되었

다가 현재는 서울시민대학으로 사용중임.


94

보전재개발방식의 적용

이들 근대건축물을 보존하는 기본원칙은 당해 건축물을

“지방문화재”로 지정하여 법적인 보호를 받으면서 지속적

으로 보존하는 것이지만, 현행법상 지방문화재의 지정은 소

유주의 자발적인 지정신청에 의해서만이 지정이 가능하고,

시의 강제적인 지정은 불가능하다.

따라서 도심 재개발구역내 5개 근대건축물의 보존은 다양

한 인센티브를 제공함으로써, 토지소유주로 하여금 재개발

시 보존하도록 하면서 궁극적으로는 지방문화재로 신청하

도록 유도하는 것이다.

5개의 근대건축물은 부지상황, 개발여건, 보존에 소요되는

비용 등에 있어 각기 다른 특성을 가지고 있으므로, 보존의

방식은 개별 건축물별로 결정되어야 하며, 제공되는 인센티

브도 개별 사안별로 심층적인 보존비용의 검토를 거쳐 결

정되어야 한다. 보전재개발을 위해 제공할 수 있는 인센티

브의 내용은 다음과 같다.

① 당해 지구에 적용되는 최고높이 제한 범위내에서

층수산정의 자율성을 부여

② 재개발 사업지구내에 보존대상 건축물을 보전하면서

재개발을 할 경우 보전대상 건축물은 당해 지구의

건폐율 / 용적률 산정에서 제외

③ 필요시 공공용지 부담 경감

④ 재개발기금 융자에 우선순위 부여

⑤ 필요시 공공재정지원 및 세제혜택 부여

이를 실현하기 위해 다음과 같이 현행 제도의 개선을 추진한다.

•지방문화재에 대한 재정지원

서울시/종로․중구 불균일 과세에 관한 조례에 따르면, 현

재 지방문화재의 경우 주거용 건물에 대해서만 재산세, 종

합토지세, 도시계획세 등을 전액 감면해 주도록 되어 있는

바, 비주거용 건물에 대해서도 1/2 감면해 주도록 함.

•재개발기금 융자 우선순위 시책을 개선

서울시 도심재개발사업 융자시행지침에 따르면, 현재 재개

발기금의 융자우선순위는 공사중단 사업지구인 주거복합시

설이 1순위로 되어 있는 바, 보전재개발의 경우를 1순위로

변경함.

•문화재 가등록 제도의 도입

지방문화재는 지방자치단체가 강제로 지정할 수 없고, 소유주

의 자발적인 신청에 의해서만 지정이 가능함. 따라서 근대건

축물의 소유주가 문화재 지정신청을 거부할 경우 당해 건물

을 보호하는 것이 어려워지므로, 우선 문화재 가등록제도를

도입하여 재정지원의 근거를 마련하여 설득할 수 있도록 함.

•지방문화재 지정

우선적으로는 가등록제도의 도입을 통해 근대건축물을 보

존하되, 궁극적으로는 지방문화재로 지정하여 항구적이고

체계적으로 보존하는 것을 목표로 함.

•앙각규정의 예외적용

보전재개발은 보존 대상건축물이 있는 사업지구내에 다른

건물을 건축하는 경우가 있고, 대부분 주변에 건축물이 입

지한 여건속에 있음. 따라서 보전재개발방식을 적용받는 근

대건축물이 지방문화재로 지정되었을 경우 그 주변지역은

문화재관리법에 의한 앙각규정을 적용하지 않도록 함.

＊5개 근대건축물의 보다 구체적인 보전방안에

대해서는 “개발유도기준” 참조

멸실유적의 표시 유도

도심재개발구역내 궁 및 관아터, 유명인사 가옥, 멸실된 다

리, 역사적 사건현장 등 멸실된 유적이 포함되어 있는 경우

에는 사업추진시 전면공지에 이를 표시토록 한다. 특히 간

단한 설명만 되어 있는 현재의 표시방법을 개선하여, 자세

한 설명과 표시형태도 개선함으로써, 설치장소와 일체적으

로 조화되도록 하고, 그 비용은 조형예술품 설치비용과 상

계할 수 있도록 한다.

＊멸실유적의 보다 구체적인 표시방안에 대해서는

“개발유도기준” 참조


95

광통관광통관광통관승동교회승동교회승동교회

신세계백화점신세계백화점신세계백화점

구 동아일보사구구 동아일보사동아일보사

구 미문화원구구 미문화원미문화원


96

교 통 계 획

도심부의 교통계획은 서울시의 교통정책하에서 수립되는 것으로써 여기서는 도심부에 대하여 서울시가 이미 가지고 있는

교통정책 및 계획을 살펴보고, 이러한 정책에 대하여 도시재개발이 어떤 영향을 미치며 또 그 정책에 부응하여

도심재개발을 어떻게 추진해야 할 것인가를 살펴본다.

1. 교통현황

도로망 : 총연장 357km−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−도심부에는 광로/대로의 비율이 높지만, 폭원 12m미만의 소

로가 전체 도로연장의 72%를 차지하며, 간선도로는 지형특

성상 사직, 율곡, 종로, 청계천, 퇴계로 등 주로 동서축 방향

위주로 구성되어 있다.

대중교통체계−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−∙지하철/전철망 : 5개 노선이 운행되고 있으며, 장래 광역

A선(10호선) 통과할 예정으로 있다. 지하철역 이용객수

는 1일 평균 129만명(’98)이며, 10만명이상 이용역은 종

로3가역, 서울역, 종각역, 동대문역 등 4개역이다.

∙버스노선 : 1996년에는 도심부를 통과하거나 회차하는 버

스노선이 184개로 전체 노선(389개)의 47%를 차지했으나,

2000년 들어서는 전체 365개 버스노선의 29%인 106개

노선이 도심부를 회차․통과하고 있어서 도심 집중율이

다소 완화되고 있다.

도심부 통행량 : 390만통행(서울시 전체 통행의 15.4%)

도심부 통행량은 390만 통행으로 서울시 전체 통행의

15.4%를 차지하고 있으나, ’94년이후 연평균 3.7% 비율로

감소 추세에 있다. 수송분담율은 지하철/전철 41.3%, 버스

24.7%, 승용차 21%이다.

도로교통량 : 1일 유출입량(’98) 165만대−−−−−−−−−도로교통량의 65%는 승용차이고, 22%는 택시이다. 도심통

과교통량은 47만대로 추정된다(도심유출입 교통량의 59%).

가로 및 교차로 서비스 수준−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−승용차 평균통행속도는 94년 20.0km/h에서 98년에는

17.7km/h로 저하되었으며, 그 이후 다시 개선되는 추세를 보이

다가 최근 약 18.0km/h를 유지하고 있다. 교통량대비 용량비

(V/C)는 대부분 가로구간에서 1.2이상으로 정체가 심한 편이며,

대부분의 교차로 서비스수준은 피크시 "F"를 나타내고 있다.

문제점−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−도심부에는 남대문시장 주변, 동대문시장 주변, 청계천 일

대 등 상습적인 교통혼잡과 정체현상을 보이고 있는 지역

이 산재해 있으며, 서울시의 간선도로 구조상 통과교통과

도심경유 버스노선이 과다한 문제점이 있다. 이에 따라 교

통소음 및 공해가 심한 것이 문제점으로 지적되고 있고, 자

동차 통행위주의 교통운영으로 인한 열악한 보행환경도 시

급히 해결해야 할 문제로 남아있다.


97

2. 도심부의 교통시책

도심부의 교통계획은 서울시의 교통정책하에서 수립되는

것으로써 도심재개발 기본계획의 부분계획으로 수립될 성

질의 것이 아니다. 여기서는 도심부에 대하여 서울시가 이

미 수립해 놓고 있는 교통정책 및 계획을 살펴보고, 이러한

정책에 대하여 도심재개발이 어떤 영향을 미치며 또 그 정

책에 부응하여 도심재개발을 어떻게 추진해야 할 것인가를

살펴본다.

도심부의 교통에 대해서는 이미 “서울시 중기 종합교통대

책(1999)” 및 “도심부 관리 기본계획(2000)“에서 정책 목표

및 시책이 정립되어 있다. 도심재개발 정책은 이러한 교통

정책과 정합성을 가지도록 수립되어야 하는 바, 서울시 도

심 교통정책의 주요 내용은 다음과 같다.

서울시와 도심부 교통정책의 핵심은 인간중심의 환경친화

적인 도심교통체계를 구축하겠다는 것이다. 이제까지 차량

소통 중심으로 시책을 전개해 오는데서 방향을 선회하고

있다. 즉, 대중교통 중심의 안전하고 걷고 싶은 보행환경이

조성된 도심부를 목표로 하고 있다. 이에 따라 다음과 같은

계획지표를 설정하고 있다.

교통계획지표

구 분 현 황 개선목표

대중교통분담율 증진

66%(버스:25, 지하철:41)

75%(버스:17, 지하철:58)

승용차 점유율감축

53.2% 45.0%

운행속도증진 17.7km/h 23.0km/h

자동차 대기오염비율감축

53.2% 45%

정책목표 및 계획지표를 달성하기 위한 주요 시책은 다음과 같다.

적극적인 교통수요관리

도심부의 교통혼잡을 완화하기 위하여 교통수요를 적극적으

로 관리한다. 주차상한제를 실시하고 혼잡통행료의 징수지점

을 삼청터널 등 도심진입 18개소로 확대하며 자동징수 시스

템(ETC)를 도입함으로써 승용차의 도심진입을 억제한다.

보행자위주의 교통환경 개선

도심부내 업무/상업중심지로서 주요 호텔과 역사문화자원

이 밀집되어 있는 남대문, 시청, 인사동, 명동 일대를 보행

자 친화적 교통운용지구로 설정하여, 보행자 친화적 가로환

경개선, 교통운영개선사업을 우선적으로 시행한다. 명동길,

인사동길, 마른내길, 세운상가 양측도로 등 7개 도로를 보

행자 중심도로로 조성하고 시청, 종각, 동대문, 동대문운동

장, 종로3가, 을지로입구, 을지로3가역 등 1일 이용객이 10

만명이 넘는 환승역 주변지역 등 보행자 밀집지역에 보행

광장을 조성한다.


98

대중교통 이용증진

지하철 이용증진을 위하여 역사주변을 개발할 경우 지하철

출입구 및 보행편의시설 설치공간을 확보하여 지하철역사와

연계개발을 추진한다. 서울역과 도심업무지구, 호텔 및 주요

관광목적지를 편리하게 연결하여 도심내부지역의 교통흐름

을 원활하게 하는 도심전용 순환대중교통노선을 검토한다.

교통운 및 소통의 개선

도심부 도로의 소통용량을 극대화하고 보행자 친화적인 도

로로 조성하기 위해 종로, 을지로, 율곡로, 퇴계로, 소공로,

남대문로 등의 도로를 대상으로 일방통행제 실시방안을 검

토한다. 도심 진출입 상습혼잡지점을 개선하기 위하여 상습

정체, 병목, 단절구간의 용량증대사업을 실시하고 1호터널

입구, 동대문운동장 주변 등 교차로를 개선한다.

물류교통관리지구 지정 관리

물류의 집배송 효율을 향상시키기 위해 물류 지체비용 증

대 및 이용시민의 불편을 초래하는 도심 유통상업지구를

물류관리지구로 지정하여 청계천상가일대(시범사업), 남대

문시장일대, 동대문시장일대 등을 화물자동차 대기장소 확

보 및 택배센타 설치, 조업허가시간제를 실시한다.

3. 도심재개발의 교통정책

도심재개발은 이와 같은 서울시의 도심부 교통정책과 정합

성을 이루면서 추진되어야 한다. 따라서 도심재개발사업이

서울시의 교통정책에 미치는 영향을 검토하고, 도심부에 대

한 서울시의 교통정책을 구현하는 차원에서 도심재개발에

서는 다음과 같은 시책을 추진한다.

도심재개발에 따른 교통 향 검토

1998년 도심부의 평균용적률은 약 260%이며, 현 도심재개

발구역을 확대하지 않고 재개발구역 및 일반지역에서 과거

(5년전) 추세대로 개발이 이루어진다고 가정할 경우, 2011

년에 예상되는 평균용적률은 약 320%로 추정된다.

서울시 도심부 관리 기본계획(2000)은 도심부가 평균용적

률 350%로 개발될 경우의 교통상황은 1996년과 비슷한 수

준으로 수용가능하지만, 450%가 될 경우에는 교통수요관리

(주차억제, 혼잡통행료 등) 및 교통체계개선시책(TSM, 신호

체계, 일방통행 등)이 병행되어야 수용이 가능하며, 550%

이상일 경우에는 감당하기 어렵다고 분석하고 있다. 본 도

심재개발 기본계획에서는 재개발의 확대를 적극적으로 하

지 않는 정책을 취하고 있기 때문에 목표년도(2011년)의

도심부 평균 용적률이 400%를 상회하지 않도록 관리해 나

가야 할 것이다.

주차상한제 적용기준 강화 및 보완

도심부의 개발수용용량은 용적률 450%수준이므로, 재개발시

용적률 500%이하의 용적분에 대해서는 현행 주차상한제를

적용하고, 500%를 초과하는 부분에 대해서는 주차장설치를

억제하도록 현행 주차상한제 시책의 개선을 검토한다.

98년말 현재 도심지역내 재개발구역에는 약 25,510㎡이 주

차장용지로 계획되어 있으며, 이 중에서 8,624㎡가 확보되

어 있다. 자동차 도심진입 억제를 위해 지상에 계획된 공용

주차장 중 아직까지 조성되지 않은 주차장용지 가운데 불

필요한 것은 공원 또는 광장으로 기능을 변경하여 활용하

는 방안을 검토한다.

대중교통이용을 지원하는 건축유도

도심부가 대중교통중심의 보행자 친화적 지역이 될 수 있

도록 재개발을 유도한다. 이를 위해 사업지구별로 개발유도

기준을 제시하여 지하철역과의 편리한 연결, 보행자를 위한

옥외공간 조성, 보행에 방해되지 않는 주차장 출입구의 설

치 등을 유도한다.


99

지역별 특성을 감안한 교통시설 설치

기존의 도심재개발사업에서는 도로 및 주차장의 확보가 주

된 목적으로 추진되었으나, 도심부에 대한 서울시의 교통정

책이 전환한데 부응하여 주차장 및 도로를 일률적으로 확보

하는 것을 지양한다. 즉, 재개발사업이 일어나는 지역의 특

성을 감안하여 기반시설 확보의 필요성을 판단하고, 도심부

의 역사성과 매력을 유지하면서 정비를 도모하는 수복재개

발의 경우에는 주차장 및 도로확보가 사업의 주된 목적이

아닐 수 있다. 따라서 도로, 주차장용지에 대해서는 일률적

인 공공용지 확보율의 적용을 지양하고, 해당구역 및 주변지

역의 여건을 감안하여 확보하도록 한다.


100

도심지역 교통계획현황


101

공공시설계획

1. 현 황도심재개발사업을 통해 확보하는 공공시설은 도로, 공원,

녹지, 주차장이 대부분이며, 그외 광장, 공공용지, 공용의

청사 등을 부분적으로 확보한다. 먼저 도로현황을 보면, 도

심지역의 도로연장은 약 357㎞로서 서울의 여타 지역에 비

해 광로 및 대로의 비율이 상대적으로 높은 편이지만, 폭

12m이하의 소로가 전체 도로연장의 72%를 차지하고 있는

등 세가로망 위주로 구성되어 있다. 도심재개발사업을 통해

확보되는 도로는 대체로 사업지구내 진입 및 간선도로와

연결되는 폭 8～20m 정도의 도로가 대부분이다.

도심 및 주변지역에 계획되어 있는 공원시설은 51개소, 면

적으로는 약 6.86㎢에 이른다. 이 중 시설된 공원은 26개

소 6.83㎢이며, 미시설된 공원은 25개소, 36,944㎡이다. 그

러나 시설된 공원 중에는 북한산, 인왕산 등 자연공원과 경

복궁, 경희궁, 창덕궁, 종묘 등 근린공원 면적이 절대 다수

를 차지하고 있어서 도심부에는 시민들이 쉽게 접근할 수

있는 소규모 녹지공간이 부족한 실정이다.

또한 도심부에는 롯데, 신세계백화점과 청계천, 동대문, 남

대문 일대의 대형시장이 분포하고 있으며, 정부종합청사,

헌법재판소, 중앙우체국, 경찰청 등 주요공공시설이 입지해

있다. 그외 종로/중구에는 고등학교 12개소, 중학교 18개

소, 초등학교 25개소가 입지하고 있다.


102

이렇게 볼 때, 도심부에는 도시계획시설로서 다양한 공공시

설이 설치 또는 계획되어 있으나, 시민들에게 휴식공간을

제공하는 공원은 미개설된 것이 많고, 도심기능을 수행하는

데 필요한 문화, 전시/회의시설 등은 부족한 실정이다.

2. 공공시설 확보현황

도심재개발사업에서는 주로 도로, 공원, 주차장 등의 공공

시설을 확보하도록 하고 있다. 그러나 기존 도심재개발구역

내에 계획되어 있는 공공시설은 대부분 사업시행자가 확

보․조성하도록 되어 있으므로, 공공시설의 확보여부는 재

개발사업의 추진실적에 따라 정해진다. 도심지역의 경우 재

개발 사업계획에서 결정되어 있는 공공시설의 면적을 기준

으로 할 때, 공원의 경우 계획면적(33,515㎡)의 68%가 미

확보된 상황이며, 녹지 74%, 주차장 66%, 기타 시설(공공

공지, 공용의 청사 등)은 97%가 미확보된 상황이다.

도심지역 재개발구역내 계획공공시설 확보현황

구 분 공원 녹지 주차장 기타시설

계획

개소 24 14 18 16

면적(㎡)

33,515 13,264 25,511 26,503

확보면적(㎡)(추진중인 면적포함)

10,620 2,292 8,624 939

미확보면적(㎡)(미확보율)

22,895(68.3%)

9,812(73.9%)

16,887(66.2%)

25,564(96.5%)

주1) 계획공공시설 중 도로현황은 제외하였음

주2) 기타시설은 공공공지, 광장, 공용의 청사, 학교 등의 시설.

자료 : 서울시, 도심재개발사업현황, 1998

3. 공공시설계획

기존 재개발구역

∙기존 재개발구역에서의 공공시설(용지) 확보방식에 대해

서는 1997년 11월 개선안이 마련되어 시행되고 있는 바,

이를 따르도록 한다. 즉, 도심재개발 사업계획을 통해 계

획은 되어 있으나 미확보된 도로, 공원, 주차장 등의 공

공시설 확보는 구역별 재개발사업의 추진상황에 따라 공

공용지 위치지정, 공공용지 우선순위부여, 현행 면적식

부담 등 3가지 방식으로 구분하여 확보하도록 한다.

공공용지 위치지정방식

장교, 서울역-서대문2, 남대문, 을지로2가, 서소문,

회현, 세운상가, 세운상가2, 세운상가3, 명동, 공평,

동자동구역 등

공공용지 우선순위 부여

양동, 서울역-서대문1, 다동, 도렴, 서린 등

현행 면적식 부담방식

무교, 을지로1가, 소공4, 신문로2구역 등


103

∙일부 도심재개발구역의 경우에는 존치지구가 부담하도록

되어 있는 공공용지가 미확보됨에 따라 재개발사업의 완

료가 지연되고 있으므로, 존치지구에 대한 공공용지 부

담은 서울시 혹은 자치구가 미리 투자하여 확보하고, 추

후 존치지구 개발시 부담(용지비 및 조성비에 더하여 시

간차이에 따른 이자비용을 감안한 금액)시키는 방안을

검토한다.

∙또한 금번 도심재개발 기본계획에 이은 재개발 사업계획

의 재검토를 통해 현재의 도시정책 및 주변여건과 부합

하지 않거나 불합리하게 계획되어 있는 공공시설 용지는

주변 여건을 고려하여 변경, 조정하도록 한다. 예컨대,

주차장 용지를 공원으로 변경하고 지하를 주차장으로 조

성한다든지, 녹지를 공원으로 변경하여 효율적으로 활용

하는 방안을 검토할 수 있다(이에 대해서는 “사업계획

재정비지침”을 참조).

신규 재개발구역

∙한편 도심재개발구역을 신규로 지정하는 경우에도 지금

까지 도심재개발 사업에서 적용되어 온 공공용지 확보방

식을 적용하도록 한다. 즉, 확보대상 공공시설은 도로,

공원/녹지 및 주차장 등으로 한다. 공공용지 확보비율은

기존 재개발의 경우 평균 25% 내외이지만 사업구역별

특성에 따라 편차가 큰 점을 감안하며, 해당지역의 여건

과 개발방식을 고려하여 융통성있게 설정하도록 한다.

그러나 수복재개발방식을 적용하는 경우에는 위의 기준

과 관계없이 지역여건에 맞도록 공공용지 부담비율을 조

정하고, 공동주차장을 확보토록 한다. 여기서 공공용지

부담비율은 기존의 공공용지(도로 등)를 포함한 비율을

말한다.

∙지하철입구에 연접한 재개발구역에서는 기존 보도상의

지하철입구를 대체할 수 있는 지하철 출입공간을 사업지

구내 공개공지 등에 조성하도록 유도한다.

∙재개발사업시 인센티브의 부여를 통해 공개공지와 공공

보행통로의 조성을 적극적으로 유도한다. 현행법상 공개

공지를 추가 확보할 경우에는 해당 면적비율에 따라 용

적률이 할증되며, 공공보행통로를 조성할 경우에는 층수

산정 인센티브가 부여된다.

∙도심의 활력을 유지하고 매력을 증진시키는데 필수적인

미술관(화랑), 박물관, 전시장, 공연장 등 문화시설과 회

의시설 등은 재개발 건물내에 사업시행자가 확보하도록

하되, 이들 시설을 도입할 경우 층수산정 등에 인센티브

를 제공함으로써 적극 유도하도록 한다.

∙우체국, 탁아소, 관광안내소 등은 도심부가 국제화된 업

무기능을 수행하는데 반드시 갖추어야 할 시설이지만,

이들 시설은 별도의 부지와 건물을 필요로 하지 않고,

통상적으로 건물내 임대하는 것이 관례이므로 사업지구

별로 재개발시 필요성을 판단하여 도입하도록 한다.


104

종묘-남산간 녹지축 확보

서울시 도시기본계획(1997) 및 도심부 관리기본계획(2000)

에서 제시한 종묘-남산간 녹지축 확보는 세운상가 주변의

재개발방식에 따라 다음 두 가지 방법을 검토한다.

∙세운상가와 주변이 합쳐서 재개발될 경우에는 세운상가

위치에 녹지축을 배치하고 주변으로 개발을 집중시키는

방안을 검토할 수 있음.

∙세운상가와 주변블럭이 별개로 재개발되거나 주변지역만

재개발될 경우에는 현재 세운상가와 연접한 30m의 도로

용지를 활용하여 녹지축을 조성할 수 있다. 즉, 30m도로

의 차도폭을 축소하여 녹도를 조성하고, 녹도에 면한 재

개발지구는 건축물을 후퇴시켜 녹지축을 향하여 공지를

확보케 하고, 그 공지에 조경을 집중적으로 하도록 함.

한편, 세운상가 주변지역은 전략재개발지역으로서, 녹지축

조성은 재개발사업이 구체화될 경우 시행자 부담, 서울시

투자, 민자유치 등의 비용부담방식을 검토한다.


105

도심지역 공공시설계획현황


106


1960년대말 도심재개발이 서울시에 도입될 당시 우리나라의 경제수준과 도심부의 물리적 환경은 매우 낙후된 상태였다. 따라서 전면적인 철거재개발을 통해 상,하수도 및 전기,통신 등 하부

기반시설을 설치하는 것이 도심재개발의 주요한 목적으로 추진되어 왔다. 그러나 2000년에 이른 오늘 도심부의 상,하수도, 전기,통신 등 기초적인 기반시설은 공급이 충족되었으며,

도심재개발 미시행사업지구에 대해서 도시가스 등 일부 공급처리시설이 재개발사업시까지 늦춰지고 있다. 따라서 도심재개발을 통해 기반시설을 개선할 수 있는 기회를 얻는 것은 사실이지만

공급처리시설을 공급하기 위해서 반드시 도심재개발이 필요하다고 할 수는 없다. 이러한 관점에서 여기서는 도심부내 공급처리시설의 현황과 장래계획을 살펴보고, 도심재개발이

공급처리시설에 미치는 영향을 추정하여 재개발로 인해 추가적인 공급처리시설계획이 필요한지를 확인한다.

1. 상수도

•현황(종로 ․중구)

∙1일 평균 급수량 : 15.2만톤, 1일 최대 급수량 : 17.2만톤

∙정수장시설 : 132만톤/일(뚝도 100만톤/일, 보광동 32만톤/일)

•장래 상수수요량 산정

∙2011년 도심지역 상수수요량 : 47.6만톤/일

∙도심재개발시행시 상수수요량 : 57.9만톤/일

∙재개발에 따른 추가수요량 : 10.3만톤/일

•시설확충계획 및 공급가능성

뚝도, 보광동정수장의 시설용량 증설계획은 없으나, 2011년

까지 강북정수장(200만톤/일)이 신설됨에 따라 뚝도, 보광

동 정수장의 공급지역을 대체함으로써 추가 공급가능함.

상수도 공급 가능성 (단위 : 만톤/일)

구 분 공급구역 기존용량2011년계획용량

신증설용 량

재개발에 의한

추가수요량

공급가능성

도 심

뚝 도 100 100 0

10.3공급가능

보광동 32 30 0

소계 132 130 0

강북지역 *강북(시설) 0 200 200

2. 하수도

•현황(종로중구)

∙1일 평균 하수량 : 23.9만톤, 1일 최대 하수량 : 29.1만톤

∙처리장 : 중랑하수처리장(시설용량: 171만톤/일, 서울시

하수처리량의 29%)

•장래 하수발생량 산정

∙2011년 도심지역 하수발생량 : 41.2만톤/일

∙도심재개발시행시 하수발생량 : 49.5만톤/일

∙재개발에 따른 추가발생량 : 8.3만톤/일


107

•시설확충계획 및 처리가능성

∙2011년까지 신내하수처리장 신설 : 171만톤/일→ 242만

톤/일 (71만톤 증가)

∙재개발에 따른 추가하수발생량 8.3만톤/일에 대한 오수

처리량은 6.6만톤/일이므로, 처리장 시설규모와 비교할

때 처리가능함.

하수처리 가능성 (단위 : 만톤/일)

구 분 처리구역기존시설용 량

확충계획 재개발에 의한 추가하수발생량

처리가능여부계 획

시설용량신증설용 량

도 심중랑처리장

171 24271(신내처리장)

8.3처리가능

3. 전기, 통신, 도시가스

•전기

∙’99년 도심부 전력설비용량 : 1,580MVA (여유용량

721MVA, 평균이용율 55%)

∙2008년까지 196MVA 추가하여 총여유용량 917MVA 예정

∙재개발에 따른 추가전력수요량 173MVA이므로, 전력공

급상에 문제없음.

전력수급 가능성

구 분

1998년 현재 2008년 계획 재개발에 의한 추가수요량(MVA)

수용가능여부설비용량

(MVA)공급능력(MVA)

부하량(MVA)

여유용량(MVA)

여유용량(MVA)

96대비추가용량

도심

종로구 740 666 342 324

917 196 173.3 수용가능중 구 840 756 423 333

서대문구 160 144 80 64

소 계 1,740 1,566 845 721

•통신

∙현재 도심권역에 설치된 통신케이블은 동선케이블과 광

케이블로 간선망이 구축되어 있고, 주요간선도로 및 골

목길까지 지하관리시설이 구축되어 있으므로 통신수요발

생시 즉시 케이블공급이 가능하다.

∙도심재개발시 도로가 확장되는 부분과 빌딩에 인입되는

모든 지하시설물에 대해서는 공동구를 구축하여 지하공

간 및 시설물을 효율적으로 관리할 수 있도록 한다.

∙빌딩, 지하공간에 시설되는 모든 내선케이블은 광케이블

이나 UTP케이블로 설치한다.

∙각 블록에 인입되는 광케이블은 이원화하여 안정적인 전

송망을 구축하도록 한다.


108

•도시가스

∙공급처 : 극동도시가스(’99년 현재 연간 808,000천㎥ 공급)

∙재개발에 따른 추가수요량 : 87,936천㎥/년 (재개발전보

다 196%증가)

∙2003년까지 공급량을 연간 426,000천㎥ 추가하여 총공

급량 1,234,000천㎥으로 확장

∙공급량 확보에는 어려움이 없을 것으로 판단되나, 공급

계획 수립시 해당 공급사와의 협의 필요

도시가스 수급 가능성

구분 공급처98년

가스공급량(천㎥/년)

2003년 계획(천㎥/년)재개발에 의한

추가수요량(천㎥/년)

수용가능여부공급

계획량96년대비추가용량

도심극동가스

808,000 1,234,000 426,000 87,936 수용가능

부도심지역


111

영 등 포 지 역

1. 재개발 추진현황

•지역특성

영등포 부도심지역은 서울 서남부 생활권의 중심지로서,

1930년대말 토지구획정리사업을 통해 형성된 구시가지이며,

인천과 여의도, 도심을 연결하는 교통결절지이다. 지금까지

영등포지역은 제조업을 중심으로 성장해 왔으나, 대규모 공

장이전적지의 고층아파트 개발, 간선가로변 상업기능 입지로

인해 공업기능이 약화되고, 그 대신 영등포역 주변의 재래시

장, 백화점 등 상업, 위락, 서비스기능이 활력을 유지하고 있

다. 최근 지하철 5호선 개통, 간선도로(서강대로) 확충 등으

로 상업․유통중심지로서의 역할이 증대되고 있다.

•재개발 추진현황

영등포지역은 96년 기본계획에서 재개발 지정대상범위가 설정

되어 있었으나, 현재 사업구역으로 지정된 곳은 없다. 1994년

영등포7가동이 도심재개발구역으로 지정된 적이 있으나, 2년

간 사업인가 신청이 없어 96년 구역지정이 실효된 바 있다.

주요현황

인 구 95년 16,115명 (85년 28,000명에 비해 12,000명 감소 : 감소율 43%)

97년 사업체수 : 9,298개 (85년 대비 19% 증가)

산업고용 종사자수 : 36,407개 (85년 대비 6% 감소)

특화산업 : 산업/기계장비 도소매업, 음식업

토지이용판매 60%, 주거 25%, 업무 5%순으로 구성

상업위락, 재래시장, 주거, 공작소/공구상가 등 상업, 주거, 공업기능 혼재

교 통영등포역(국철/1호선)을 비롯하여 신길역, 영등포시장역(5호선) 입지

경인로, 영등포로, 양평로, 서강대로 등 주요간선도로의 결절지

건 물5층이하 건물이 대부분

30년이상 경과한 노후건물이 61% 차지

필 지소규모 필지위주의 토지구성

2,770필지 중 20평이하 49%, 50평이하 84%를 차지

지 가(98년 공시지가, 평당)

영등포로변, 경인로변 상업지역 5～6천만원

유흥위락지역 1,500만원, 내부주거지 500만원 정도

*영등포지역의 도심재개발 지정대상범위는 행정동으로 영등포2동과 3동 2개동임.


112

2. 재개발 추진시책

1) 추진방향

2011년 목표 서울시 도시기본계획에 의하면, 영등포지역은

4대 부도심의 하나이면서, 서울 남서부 생활권의 중심으로

육성하도록 계획되어 있다. 인접한 여의도지역은 금융, 업

무, 방송 등 전국적, 국제적 중심기능을 수행토록 하고, 영

등포역 주변은 상업, 서비스기능 중심으로 육성하도록 되어

있다. 영등포 부도심지역의 재개발은 기존의 재래시장을 중

심으로 한 상업서비스기능을 중시하여 구시가지의 정비차

원에서 재개발사업을 추진하도록 한다. 기존의 토지이용,

기반시설, 토지분할조건, 건물스톡, 개발동향, 변화관성을

감안할 때 영등포지역의 재개발은 토지이용 및 개발규모의

급격한 변화를 추구하지 않고 점진적인 변화를 유도하도록

한다.

2) 지정대상범위

•기존 시책

1996년 도심재개발 기본계획에서는 영등포역 주변 및 시장

일대 약 399천㎡를 재개발 지정대상범위로 설정하고 있다.

이에 대해 자치구는 지역주민들의 적극적인 재개발 추진의

사가 없어 지정대상범위에 대한 확대요청이 없으며, 영등포

부도심정비계획(1997)에서는 영등포역앞 블럭을 도시설계

지구로 지정하여 정비토록 함으로써, 현행 도심재개발 지정

대상범위에서 제외하도록 계획하고 있다.

•지정대상범위 조정

영등포 부도심 정비계획과 개발잠재력 등을 고려하여 기존

골격을 유지하되, 기반시설이 양호하고 상업위락기능이 활

발한 영등포역앞 블럭과 도심재개발사업 적용이 부적절한

서강대로변 북측블럭을 지정대상범위에서 제외시킨다.


113

영등포지역 지정대상범위

영등포지역 재개발 지정대상범위 조정

구 분 면 적 조정내용 사 유

영등포역앞 블럭158천㎡

(48천평)

지정대상범위

에서 제외

∙영등포역앞에 위치한 상업지역으로, 음식, 유흥, 위락,

판매 등의 상업서비스활동 활발하며, 내부 가로망과

건물상태도 양호한 편임.

∙업종변경, 건물증개축, 수리 등 다양한 건축활동이

일어나고 있어 개별적인 갱신정도가 강함.

∙부도심정비계획에서도 도시설계수법을 통한 지역정비를

제안하고 있는 지역임.

서강로 북측블럭24천㎡

(7,300평)

지정대상범위

에서 제외

∙서강대로 북측의 노후화된 불량주거지로서 지역정비가

필요하지만, 개발잠재력이 떨어지고 대상지 규모가 작아

도심재개발사업에 부적합함.


114

3) 토지이용계획

•현 황

영등포지역의 지정대상범위내 토지이용은 판매기능 위주로

구성되어 있다. 1930년대말 구획정리를 통해 형성된 구시

가지인데다가 영등포역, 영등포 재래시장, 공구상가 등을

중심으로 발달해 왔기 때문에, 판매/유통, 주거, 공업기능이

혼재된 양상을 보이고 있다. 용도별로는 상업/판매기능이

60%로 가장 많은 비율을 차지하고, 그 다음으로 주거 25%

순으로 나타나고 있다.

•기존 시책의 문제점

영등포지역의 위와 같은 복합적 성격에도 불구하고 기존

기본계획상의 토지이용계획에서는 단일용도의 주기능을 설

정하고 있다. 즉, 영등포시장일대는 판매를 주기능으로 하

고, 영등포7가 블럭은 주거를 주기능으로 설정하고 있다.

그러나 영등포지역은 동일 블록내에서도 주거, 제조업 등

용도혼재가 심하기 때문에, 단일 용도로 주기능을 설정할

경우 기존의 다양한 토지이용특성을 반영하지 못하게 되며,

용도제한으로 인해 재개발사업의 억제효과를 가져오게 될

우려가 있다.

•새로운 시책

영등포지역은 서남부 생활권 중심으로서 다양한 상업서비

스가 제공되도록 복합적인 토지이용을 지원․유도한다. 즉,

노선상업과 준주거지역으로 용도지역이 혼재되어 있고, 영

등포 재래시장 일대에는 다양한 판매, 서비스기능이 밀집해

있으므로, 기존 토지이용특성을 반영할 수 있도록 복수지정

용도를 도입한다. 복수지정용도의 개념 및 적용방식은 도심

부에 준한다.

•지역구분

지역구분 대상지역 토지이용 유도 지정용도

일반업무상업지역

영등포 재래시장 일대

및 노선상업지역

상업/판매기능 위주의 토지이용

유도

판매/영업, 근린생활, 업무

혼합서비스지역

영등포로타리 및 내부

블록에 속하는 지역

다양한 용도의 복합개발 유도

근린생활, 업무, 숙박

영등포지역의 토지이용계획


115

4) 용적률, 건폐율 및 높이계획

•현 황

영등포지역은 영등포시장 블록의 평균용적률이 327%로 가

장 높고, 그외 지역은 130～190%의 용적률을 보이고 있어,

전체적으로는 220% 정도의 용적률을 나타내고 있다. 건폐

율은 구시가지의 특성상 약 80% 정도의 높은 건폐율을 보

이고 있다. 또한 건물층수를 보면, 영등포역앞 경인로 간선

도로변의 일부 10층 이상 건물을 제외하면, 1～2층 72%,

3～5층 약 26%로 전체건물의 98%가 5층이하 건물이고,

20층이상 건물은 3동에 불과하다.

•기존 시책 및 문제점

용적률 계획

기존 도심재개발 기본계획(1996)에서는 영등포지역의 용적

률을 영등포시장 블럭 650～800%, 영등포로타리 부근

400%미만, 영등포7가 일대 400～650%로 계획하고 있

다. 그러나 지정대상범위의 용도지역이 노선상업과 준주거

지역이므로, 영등포로타리 부근과 7가 일대는 일반개발에서

허용되는 용적률 보다 불리하게 설정되어 있어서 재개발을

기피하도록 하고 있다. 또한 용적률 허용치를 상한치 단일

값이 아닌 범위값으로 설정되어 있어서 적용시 도심부에서

와 같이 혼란을 초래할 것이 예상된다.

건폐율 계획

기존 건폐율을 중심으로 법정한도내에서 지역별 개발특성에

따라 조정하도록 되어 있으나, 구체적인 건폐율계획 없다.

건물높이 계획

기존 도심재개발 기본계획에는 영등포지역에 대한 건물높

이계획이 수립되어 있지 않다.

•새로운 시책

용적률 계획

도심재개발사업의 용적률이 일반개발 보다 불리하지 않도

록 용도지역별로 허용되는 용적률을 적용하되, 도시계획조

례에 따라 기준용적률(인센티브를 받기 전 최대로 허용되는

용적률)을 일반상업 800%, 준주거 400%로 하고, 인센티브

를 받더라도 최대 1,000%를 넘을 수 없도록 한다. 용적률

적용방식(사업지구 단위로 적용, 인센티브 제공 등)은 도심

부에 준한다. 그러나 이와 같은 용적률은 자동적인 개발권

리로서 부여된 것은 아니며, 재개발 구역지정 및 시행인가

과정에서 공익성있는 개발을 위해 이 범위내에서 강화될

수 있다.

용적률은 현행 도시계획상 용도지역 지정현황에 따라 설정

하고 있으나, 일부 지역(영등포시장 일대)은 토지이용계획

에 따라 용도지역 상향조정을 전제로 용적률을 설정한다.

단, 상향된 용도지역의 적용여부는 재개발 구역지정 및 사

업계획 수립시 도시계획위원회 심의를 거쳐 결정한다.

건폐율 계획

용도지역별로 도시계획조례에서 정하고 있는 60%이하로

한다. 건폐율의 적용방식(사업지구단위 적용, 심의를 통하

여 강화 가능 등)은 도심부에 준한다.


116

영등포지역 건축계획

지역구분 용적률* 건폐율 건물최고높이※ 비 고

일반업무

상업지역800% 60%

70M이하

(15층이하) ※주거복합,문화시설 설치시

최고높이 범위에서 층수결정

문화시설은 미술관, 박물관,

공연장, 도서관, 영화관 등을

포함하며, 각 시설별 인센티브

최소요건은 도심부에 준한다.

※내외는 ±4층혼합서비스

지역400% 60%

50M이하

(10층내외)

* 도시계획법 시행령 제63조 및 건축법 시행령 제113조에 따른 인센티브를 제공, 단 최대 허용 1,000%

** 서울 도시계획조례 제정당시 일반주거지역은 도시계획조례의 경과규정에 따름.

건물높이 계획 : 최고 70M (15층이하)

고층건물로 인한 돌발적인 경관형성을 방지하고, 영등포로

의 교통혼잡을 방지하기 위해 건물 최고높이를 70M(15층

이하)로 설정한다. 단, 주거복합, 문화시설 설치시에는 해당

사업지구의 최고높이 범위내에서 층수를 자율적으로 결정

할 수 있도록 한다. 건물높이의 적용방식(사업지구단위 적

용, 심의를 통하여 강화 가능 등)은 도심부에 준한다.


117

영등포지역 용적률계획 영등포지역 건물높이계획


118

5) 교통계획

•현 황

영등포지역은 서남부권의 교통결절지로서 자동차교통은 경

인로, 영등포로, 서강대로(폭원 30-40m의 6-8차선)의 간선

도로와 보조간선도로로서 양평로(6차선)에 의존하고 있다.

대중교통수단으로는 국철, 지하철 1․5호선이 통과하며, 해

당지역내 영등포역(국철/1호선), 신길역(1/5호선), 영등포시

장역(5호선)이 위치하고 있으며, 3개역 1일 이용객은 168천

명에 이르고 있다. 영등포구 수송분담율은 승용차 43%, 버

스 31%, 지하철 17%, 택시 9%이며, 영등포로에 32개, 양

평로에 29개의 버스노선이 운행중이다.

영등포지역은 통과 교통류와 진출입 교통류가 혼재하여 교

통혼잡이 발생하고 있는 바, 이면도로의 주정차 차량과 불

법적인 도로점용으로 도로기능이 저하되고 있고, 버스노선

의 집중으로 첨두시 버스교통량에 의한 교통혼잡이 가중되

고 있다. 이에 따라 영등포로, 서강대로, 양평로의 첨두시

평균통행속도는 4～12㎞/h에 그치고 있고, 가로구간별 서

비스수준 F 상태이며, 주요교차로의 서비스수준도 D～F수

준(영등포시장앞 교차로 가장 극심)을 보이고 있다.

•도심재개발에 따른 교통영향분석

영등포지역 지정대상범위에서 도심재개발이 시행될 경우

해당지역의 평균 용적률은 185%에서 270%로 증가하고,

건물 연상면적은 331천㎡에서 483천㎡로 증가할 것이 예

상된다. 이에 따라 승용차 및 택시의 발생교통량은 재개발

이 일어나지 않았을 때인 63천대/일보다 24천대/일이 많은

87천대/일로 추정된다. 이렇게 증가된 교통수요는 승용차

19%, 버스 13%, 지하철 62%, 택시 6%의 비율로 분담할

것으로 예상된다. 따라서 증가된 교통량은 영등포로, 서강

대로, 양평로의 첨두시 평균통행속도를 하향시켜 정체현상

을 야기할 가능성이 있다. 그러나 서부간선도로, 올림픽대

로, 경인고속도로-광교간 도시고속도로(2011년) 등 주변의

광역교통망이 완공되고, 영등포시장지역을 통과하는 통과교

통이 우회처리되면 교통여건이 개선될 것으로 전망된다. 이

렇게 볼 때, 영등포지역의 재개발로 인한 교통영향은 교통

수요관리, 국지적인 교통류 관리 및 합리적인 주차계획을

통해 흡수할 수 있을 것으로 전망된다.

•교통처리계획

영등포지역에 대해서는 영등포 부도심정비계획(1997)에서

제시된 지역교통계획 가운데 재개발 지정대상범위에 관련

되는 부분은 수용하여 재개발시 반영시키도록 한다.

∙영등포로타리-영등포시장역까지의 15m도로를 20m로

확폭한다.

∙영보극장에서 버드나룻길까지 12m도로를 15m로 확폭한다.

∙교통특별관리지구로 지정하여 교통류관리, 주차상한제

실시, 노상조업주차를 관리하는 등 지역교통을 특별관리

한다.

영등포로타리～영등포시장앞 사거리사이에 버스전용차선제

실시하고, 대중교통 이용을 높이기 위하여 주차상한제를 지

속적으로 보완하며, 불법주차를 감축시켜 나간다.


119

영등포지역 공공시설계획현황

신길역

영등포역

영등포시장역

영등포경찰서

도림제3공원

중마루공원

영등포근린공원경부4녹지

신세계백화점

영등포여중고교

영중초등학교

롯데백화점

서울영동초교 공용의 청사학 교시 장주차장광 장공 원녹 지

지정대상범위

2000 500(m)100

/

6) 공공시설계획

•현 황

영등포지역일대의 도로는 서강대로(광로 3류, 폭원 40m)를

비롯하여 경인로(35m), 영등포로(30m), 양평로(25～30m)

등이 주요 간선도로 기능을 수행하고 있으며, 경인고속도로

-광교간 도시고속도로계획이 장기구상으로 계획되어 있다.

공원, 녹지는 지정대상범위 주변으로 도림 제3공원이 위치

해 있고, 그 주변으로 중앙어린이 공원, 중마루 공원과 최

근 완공된 영등포 근린공원이 입지해 있다. 또한 문래동에

서 영등포에 이르는 경부4녹지가 선형으로 조성되어 있다.

시장 및 학교는 기존의 재래시장과 시장 3개소와 신세계,

롯데백화점이 입지해 있으며, 지정대상범위 주변으로 2개

초등학교와 1개 중고교가 입지해 있다.

•공공시설계획

영등포시장 일대를 지역정비차원에서 재개발할 경우에는

대규모 공공시설의 확보 보다는 지구내 연결도로 확폭을

통한 이면도로의 정비, 공동주차장 확보, 소규모 공원 설치

등에 주안점을 두도록 한다.

공공용지 부담율은 도심지역의 재개발 사업시 평균 25%내

외이지만 사업구역별 특성에 따라 편차가 큰 점을 감안하

여 해당지역의 여건과 개발방식을 고려하여 융통성있게 설

정하도록 한다. 특히 지역정비차원에서 수복재개발방식을

적용하는 경우에는 지역여건에 맞도록 공공용지 부담비율

을 조정하고, 공동주차장을 확보하도록 한다.

신규 재개발구역 지정 및 사업계획 수립시에는 영등포시장

역 주변으로 소규모 광장이나 공원 등 휴식공간을 배치하

고, 공원용지 지하부에 공동주차장을 설치할 수 있도록 한

다.


120

7) 공급처리시설계획

상 수 도

•현황(영등포구)

∙1일 평균 급수량 : 19.1만톤

∙1일 최대 급수량 : 21.6만톤

∙공급정수장 : 선유, 암사정수장

- 시설용량 : 172만톤 (선유 40만톤, 암사 132만톤)

- 적정생산용량 : 162만톤 (선유 30만톤, 암사 132만톤)


∙2011년 영등포구 상수수요량 : 35.4만톤/일

∙도심재개발 시행시 수요량 : 35.8만톤/일



∙암사정수장 증설(60만톤/일) : 현재 172만톤/일→ 232만

톤/일

∙도심재개발시 추가발생하는 상수수요량 0.4만톤/일은 정

수장시설의 확장용량을 감안할 때 공급가능함.

하 수 도

•현황(영등포구)

∙1일 평균 하수량 23.6만톤, 1일 최대 하수량 : 28.1만톤

∙처리구역 : 가양하수처리장(200만톤/일, 서울시 하수처리

량의 34%)


∙2011년 영등포구 하수발생량 : 34.0만톤

∙도심재개발시 하수발생량 : 34.3만톤



∙가양하수처리장 증설(56만톤/일) : 현재 200만톤/일 →

256만톤/일

∙도심재개발에 따른 하수추가발생량 0.3만톤/일에 대한

오수처리량은 0.2만톤/일로서, 처리시설 규모에 비해 미

미한 수준이므로 처리가능함.

전기, 통신, 도시가스

•전기

∙’99년 현재 전기설비용량 : 720MVA(여유용량 280MVA,

평균이용율 56.8%)

∙2008년까지 178MVA를 증설하여 전기여유용량

458MVA

∙재개발에 따른 추가수요량 8.6MVA이므로 전력공급에는

문제없음.

•통신

∙영등포지역에는 동선케이블과 광케이블로 통신간선망이

구축되어 있으므로, 통신수요 발생시 즉시 공급이 가능함.

∙도심재개발시 인입되는 모든 지하시설물은 공동구를 구축하

여 설치하고, 내선케이블은 이원화된 광케이블 혹은 UTP

케이블로 설치하여 안정적인 전송망을 구축하도록 함.

•도시가스

∙공급처 : 서울가스(’99년 현재 공급량 : 연간 1,273,000천㎥)

∙재개발로 인한 추가수요량 (2011년) : 2,628천㎥/년 (재

개발전 보다 57% 증가)

∙재개발에 의한 수요증가량은 ’99년 공급량의 0.21%에

해당하므로 가스공급에는 무리가 없을 것으로 판단됨.


121

청 량 리 지 역


청량리 부도심지역은 청량리역을 중심으로 하는 교통결절

지로서 청과, 수산 등 재래시장이 입지한 서울 동북부 생활

권의 중심지이다. 경동시장은 전국적인 상권을 가진 한약

및 약재상가가 집중해 있어 지역특화기능을 담당하고 있으

며, 왕산로변을 따라 판매/근린상업기능이 입지해 있으며,

이면부는 주거/상업 기능이 혼재된 양상을 보이고 있다. 청

량리역은 최근 민자역사건립계획 추진중이며, 장래 동서고

속전철역사가 입지할 가능성이 있다. 도심재개발구역은

1994년 청량리구역(77,920㎡)이 지정되었고, 2000년 용두

구역이 재개발구역으로 지정되었으나, 사업추진 실적은 전

무하다. 청량리지역의 주요현황은 다음과 같다.

주요현황

인 구 95년 70,608명 (85년 105,000명에 비해 58,600명 감소 : 감소율 33%)

산업고용

97년 사업체수 : 9,216개 (85년 대비 21% 증가)

종사자수 : 26,812개 (85년 대비 7% 증가)

특화산업 : 도소매업, 음식업

토지이용상업/판매 51%, 주거 16%, 업무 8% 순으로 구성

청과, 수산, 약령 등의 재래/특화시장을 중심으로 상업, 주거기능 혼재

교 통청량리역(국철/1호선), 제기역

왕산로, 망우로, 고산자로 등 간선가로 통과하는 교통의 요충지

건 물5층이하 건물이 대부분

30년이상 경과한 노후건물이 60% 차지

필 지소규모 필지위주의 토지구성

1,638필지 중 20평이하 35%, 50평이하 72%


청량리역 로타리주변 3천만원

배봉로변 2.5～3천만원, 망우로변 1～1.5천만원, 주거지 5백만원 내외

*청량리지역의 지정대상범위에 해당하는 행정동은 용두1동, 제기1동, 전농1/2동, 청량리1동 등 5개동임.


122


1) 추진방향

서울시 도시기본계획 및 부도심정비계획에서는 청량리지역

을 서울 동북부의 생활권 중심으로 육성하도록 계획하고

있다. 또한 중앙선, 경원선, 장차 동서고속전철 시발역으로

의 잠재력을 고려하여 청량리역사 주변지역은 전략적 재개

발을 추진하여 청량리지역과 효율적으로 연계시킨다. 한편

청량리시장 주변은 지역정비 차원에서 재개발을 추진하며,

재래시장기능을 중시하여 필요시 수복형 재개발사업을 유

도한다.


•현행 지정대상범위

기존 기본계획에서는 청량리역 일대와 재래시장 주변지역,

그리고 왕산로와 망우로변 양측을 따라 지정대상범위가 설

정되어 있다(415천㎡(12만6천평)). 이에 대해 자치구는 청

량리역 뒷편 노후주거지와 경동시장 이면부 주상혼재지역

을 도심재개발구역으로 지정할 수 있도록 지정대상범위를

확대해줄 것을 요청하고 있다. 청량리역 뒷편은 민자역사

건립계획과 관련하여 주변지역과 일체적 정비가 필요하다

는 이유이고, 경동시장 이면부는 시장 진입도로 확충과 관

련하여 일부 노후건물을 일체적으로 정비할 필요성을 제기

하고 있다. 한편, 청량리부도심 정비계획에서는 청량리역사

뒷편 노후주거지의 정비수단으로 도심재개발사업의 적용을

제안하고 있다.


청량리지역은 현재까지는 도심재개발에 대한 개발압력이

크지 않으므로 기존 지정대상범위의 골격을 유지하도록 한

다. 자치구가 재개발을 희망하는 경동시장 후면부는 시가지

상태가 양호하므로 지정대상범위에 포함시키지 않으며, 다

음과 같이 지정대상범위는 조정한다.

•청량리역 뒷편(전농동 494번지일대, 33천㎡) : 추가

청량리 민자역사 건립계획과 관련하여 철도역사 뒷편의 노

후주거지역을 추가하여, 청량리역이 장래 동서고속전철 시

발역이 되고 북한으로 연결되는 중심철도관문이 될 경우,

전략적으로 개발할 수 있는 가능성을 부여하도록 한다.

•왕산로 북측(결혼회관 서측블럭, 13천㎡) : 제외

왕산로 북측, 결혼회관 서측 블럭은 획지가 정형화된 상태에

서 이미 개발이 되어 있으며, 지구단위계획구역으로 지정하

는 것을 추진중이므로 재개발 지정대상범위에서 제외한다.


123

청량리지역 지정대상범위

청량리지역 재개발 지정대상범위 조정

구 분 면 적 조정내용 사 유

청량리역

뒷편

33㎡

(10천평)

지정대상범위에

포함

∙청량리역 뒷편 노후 연립주택과

철도부지 합벽주택 등이 입지한

지역으로 개별적인 갱신활동 미약

∙청량리민자역사 개발 및 장래의

광역적 철도망 개설과 연계한 전략적

재개발이 필요

∙부도심정비계획에서도

도심재개발사업을 통한 지역정비

제안

왕산로 북측

결혼회관 서측

블럭

13천㎡

(4천평)

지정대상

범위에서 제외

∙획지가 정형화된 상태에서 이미

개발이 되어 있으며,

지구단위계획으로 지정하는 것을

추진중으므로 지정대상범위에서 제외


124

3) 토지이용계획

•기존 시책

청량리지역은 판매기능 위주의 토지이용특성을 보이고 있다. 건

축물 재산세 과세자료에 의하면, 판매기능이 51%로서 가장 많

은 비율을 차지하고, 그 다음으로 주거 16%, 업무 8%, 식품환

경위생(음식, 위락) 6%의 순으로 이용되고 있다. 경동시장, 청과

물시장, 수산시장 등 재래시장의 기능을 중심으로 한약재, 수산

물 등 도소매 판매기능이 이루어지고 있고, 재래시장 주변의 주

택들은 상업기능의 침투로 인해 용도변경되거나 혼재되어 있다.

기존의 도심재개발 기본계획(1996)의 토지이용계획에서는 청

량리지역에 대해 판매/업무기능을 위주의 주기능을 설정하고

있다. 그러나 청량리지역은 재래시장 및 주변지역 대부분이

동일 블록내에서도 주거, 상업 등의 용도혼재가 심하기 때문

에, 단일 용도로 주기능을 설정할 경우 다양한 토지이용특성

을 반영하지 못하게 되며, 다양한 토지이용을 제한함으로써

재개발사업의 억제효과를 초래하는 문제점이 있다.

•새로운 시책

청량리지역의 토지이용 계획방향은 청량리역을 중심으로 한 재래시장

주변으로는 다양한 판매, 서비스기능을 활성화시키고, 철도역 양측지

역은 전략적 개발을 통해 공공, 업무, 판매, 문화/집회기능을 수용할

수 있도록 한다. 여타지역은 용도지역별로 허용되는 다양한 용도가

시장여건에 따라 원활히 입지할 수 있도록 한다. 이를 위해 지역별

특성에 따라 다음과 같이 토지이용을 구분하고, 복수지정용도제를 도

입한다. 복수지정 용도제의 개념 및 적용방식은 도심부에 준한다.

청량리지역 토지이용계획


125

지역구분 대상지역 토지이용 유도 지정용도

역세권지역 청량리역/로타리일대 기존 재개발구역

청량리지역의 중심성 강화

업무, 판매/영업, 숙박, 문화/집회


청량리시장 및 왕산로, 망우로변 일대

상업/판매기능 위주의 토지이용 유도

판매/영업, 근린생활, 업무

혼합서비스지역 왕산로변 이면부 주거상업 혼재지역

다양한 용도의 복합개발 유도

근린생활, 업무, 주거

전략재개발지역 청량리역사 뒷편 청량리 민자역사 건립과 연계한

주변지역 전략적 개발 업무, 숙박, 문화/집회

•토지이용계획


126

4) 용적률, 건폐율 및 높이계획

•기존 시책

청량리지역의 평균 용적률은 176%, 평균 건폐율은 약 70%

정도이다. 건물의 높이는 청량리역앞에 6층 이상 건물이

일부 있는 것을 제외하고는 대부분 5층 이하의 건물로 구

성되어 있는데, 1～2층이 약 82%, 3～5층이 약 15%를

차지하고 있다.

기존 도심재개발 기본계획(1996)은 청량리 지역의 용적률

을 청량리역, 왕산로변은 800%이상(상업지역), 망우로변 양

측, 홍릉길은 650～800%(노선상업지역), 청량리시장(상업지

역)과 왕산로 이면부는 400～650%, 그리고 내부 주거지역

은 400%미만으로 계획하고 있다. 그러나 동일 용도지역(상

업지역)이면서도 지역에 따라 적용되는 허용용적률의 편차

가 크다는 점과 용적률 허용치를 상한치 단일값이 아닌 범

위값으로 설정하고 있어 적용시 혼란이 초래되는 문제점을

안고 있다.

또한 건폐율에 대해서는 기존 건폐율을 중심으로 법정한도

내에서 지역별 개발특성에 따라 조정하도록 되어 있으며,

수복재개발 대상지역은 용적률이 제한되는 대신 건폐율을

법정한도까지 완화 검토하는 것을 제안하고 있으나, 구체적

인 건폐율계획은 없다.

건물높이에 대해서는 계획이 없으므로 청량리지역에 맞는 스

카이라인의 형성을 위한 높이통제의 기준을 결여하고 있다.

•새로운 시책

용적률 계획

도시계획조례에 따라 용도지역별로 허용되는 용적률을 적용

하되, 청량리지역의 개발잠재력과 과도한 고밀개발을 억제하

기 위해 기준용적률(인센티브가 부여되기 전 최대로 허용되

는 용적률)을 일반상업 800%, 준주거 400%로 하고, 인센티

브를 받더라도 최대 1,000%를 넘을 수 없도록 한다. 용적률

적용방식(사업지구 단위 적용, 인센티브 제공 등)은 도심부

에 준한다. 그러나 이와 같은 용적률은 자동적인 개발권리로

서 부여된 것은 아니며, 재개발구역지정 및 시행인가과정에

서 공익성있는 개발을 위해 이 범위내에서 강화될 수 있다.

용적률은 현행 도시계획상 용도지역 지정현황에 따라 설정

하고 있으나, 일부지역(청량리역 배면지역, 청량리 시장일

대 등)은 토지이용계획에 따라 용도지역 상향조정을 전제로

용적률을 설정한다. 단, 상향된 용도지역의 적용여부는 재

개발 구역지정 및 사업계획 수립시 도시계획위원회 심의를

거쳐 결정한다.

역세권, 일반업무상업, 전략재개발지역 800%

혼합서비스지역 400%

건폐율 계획

도시계획조례에 따라 60%이하로 설정한다. 건폐율의 적용

방식(사업지구단위 적용, 심의를 통한 강화 가능 등)은 도

심부에 준한다.

건물높이계획

청량리 역세권과 전략재개발지역은 부분적인 고층화를 허

용하여 최고 90M(20층이하)로 하고, 왕산로변의 일반업무

상업지역은 70M(15층내외), 혼합서비스지역은 50M(10층내

외)로 설정한다. 특히 주거 및 문화시설 복합시에는 해당

사업지구의 최고높이범위에서 층수를 자율결정할 수 있도

록 인센티브를 제공한다. 높이기준의 적용방식(사업지구단

위 적용, 심의를 통한 강화 가능 등)은 도심부에 준한다.


127

청량리지역 건축계획

지역구분 용적률 건폐율 건물최고높이※ 비 고

역세권 지역 800% 60% 90M (20층이하)

※층수인센티브:

주거복합, 문화시설 복합시

해당 사업지구의

최고높이범위에서 층수결정

문화시설은 미술관, 박물관,

공연장, 도서관, 영화관 등을

포함하며, 각 시설별 인센티브

최소요건은 도심부에 준한다.

※내외는 ±4층

일반업무 상업지역 800% 60% 70M (15층내외)

혼합서비스지역 400% 60% 50M (10층내외)

전략재개발지역 800% 60% 90M (20층이하)

* 도시계획법 시행령 제63조 및 건축법 시행령 제113조에 따른 인센티브 제공

**서울 도시계획 조례 제정당시 건축계획이 수립된 사업지구 및 일반주거지역은 도시계획조례의 경과규정에 따름


128

청량리지역 용적률계획 청량리지역 건물높이계획


129

5) 교통계획

•현황 및 문제점

청량리지역은 서울 동북부지역의 교통결절지로서 동서방향

으로 왕산로, 망우로(폭원 35m, 6차선)의 간선도로가 지역

간 연결을 담당하고 있으며, 남북방향으로 고산자로, 홍릉

길(4차선) 등 보조간선도로의 지원을 받고 있다. 대중교통

으로는 국철과 1호선이 통과해며, 지역내 청량리역(국철/1

호선)과 제기역(1호선)이 입지하고 있다. 54개의 노선버스

가 통과(망우로/왕산로 41개 노선, 고산자로 11개 노선 등)

하고 있다. 또한 청량리는 중앙선, 영동선, 경춘선의 시발

역이며, 장래 동서고속전철의 시발역으로 선정될 것으로 전

망된다.

중심교통축인 왕산로/고산자로의 서비스수준 E～F, 망우로

와 홍릉길 D수준을 나타내고 있으며, 재래시장 및 청과물

시장, 경동시장이 입지한 관계로 교차로 대부분의 서비스수

준은 F상태이며, 오스카극장 삼거리 및 제기동 사거리의

교통정체가 극심한 편이다. 따라서 청량리지역은 통과 교통

류와 진출입 교통량의 과다로 인해 교통정체가 심하게 나

타나고 있으며, 이면도로의 주정차 차량과 불법적인 도로점

용으로 인해 도로기능이 저하되고 있다. 또한 버스노선의

집중으로 첨두시 버스교통량에 의한 교통혼잡도 심한 편이

다.


청량리지역에서 재개발이 시행되면, 평균 용적률은 173%에

서 277%로 증가할 것이 예상되는 바, 이는 건물연상면적이

529천㎡에서 846천㎡로 증가하는 것을 의미한다. 이러한

연상면적 증가로 인해 발생교통량(승용차, 택시)은 94천대/

일에서 154천대/일로 증가하며 추가교통발생량은 60천대/

일에 이를 것으로 전망된다.


기존의 교통문제를 개선하면서 이와 같은 추가발생교통량

을 흡수하기 위해 기존의 관련계획을 반영하여 다음과 같

은 교통대책을 수립한다.

교통체계개선−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−통과교통의 우회처리를 위해 내부순환도로, 북부간선도로

(2002년), 동부간선도로가 고가화(2011년)되며, 청량리로타

리-배봉로간 2개 고가도로를 신설(망우로-배봉로간 연결고

가, 왕산로-배봉로간 고가도로 개설)하여 동서간 단절을 해

소하고 교통수요를 분산시킨다. 또한 지구내 협소한 4～

6m 이면도로폭원을 8m이상으로 확장시킨다.

대중교통−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−청량리민자역사 건립시 환승센터계획 수용하며, 대중교통

이용제고방안을 시행하여 주차상한제를 지속적으로 보완하

며 불법주차 단속강화하고, 지구내 노상주차장을 점진적으

로 폐지토록 한다.

주 차−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−청량리민자역사 주차장을 환승주차장으로 활용하며, 폭

15m이상인 이면도로에 조업주차장을 확보하고, 야간시간

의 조업주차 허용한다

교차로−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−민자역사건립과 관련하여 청량리로타리의 기하구조를 개선

하며, 환승센타, 환승주차장 진출입구를 확보한다. 제기동

사거리에는 고산자로 방향으로 고가차도를 설치한다.

교통안전 및 보행−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−이면도로폭 확장으로 보행통행공간을 확보하고, 도로폭이

협소한 경우 일방통행을 검토한다(경동시장과 오스카극장

뒷면 이면도로).

교통특별관리지구 지정 검토−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−청량리지역을 교통특별관리지구로 설정하여 일관되고 통합

된 교통시책을 전개한다.


130


•현 황

청량리역을 중심으로 동서방향의 왕산로(35m)-망우로

(30m)와 남북방향의 고산자로(30m)가 도시계획도로로서

간선도로 기능을 수행하고 있으며, 홍릉길(20m)과 전농로

(25m)가 보조간선기능을 수행하고 있다.

청량리 부도심지역에는 광장 2개소(청량리역 주변), 공원 4

개소, 주차장 3개소, 시장 5개소(동부청과, 경동, 흥산, 미도

파백화점 등) 등의 공공시설이 도시계획으로 결정되어 있으

며, (구) 동마장터미널부지는 공용의 청사로 지정되어 동대

문구청사가 신축되었다.

특히 청량리 민자역사 건립계획(지하4층, 지상10층)과 관련

하여 철도선상에 광장, 주차장, 고가도로(청량리역사 전면

의 망우로와 후면 배봉로 연결)가 계획되어 있으며, 최근

도심재개발구역으로 지정된 용두구역(2000년 2월)의 경우

에는 공원용지(2개소) 지하부에 공용주차장을 계획하여 복

합적으로 공공시설을 확보하는 계획을 수립하였다.

지정대상범위 주변으로 홍파, 신당초등학교, 정화여중상고

교 등 학교용지가 지정되어 있다.

•공공시설 확보현황

청량리 도심재개발구역(2개 구역)에는 도로, 공원, 주차장,

공공공지 등이 계획되어 있으나, 재개발사업이 추진되고 있

는 사업지구가 없기 때문에 재개발을 통한 공공시설 확보

실적은 없다.

청량리지역 도심재개발구역내 계획공공시설 확보현황

구 분 공원 공공용지 주차장기타시설

계

획

개소 3 2 3 -

면적(㎡)

4,698 1,092 4,368 -

1) 계획공공시설 중 도로현황은 제외하였음

자료 : 서울시, 도심재개발사업현황, 1998 및 용두구역 결정고

시(2000. 2.9)

•공공시설계획

재개발구역의 신규 지정 및 사업계획 수립시에는 청량리민

자역사 건립에 따른 고가도로 설치계획, 기존 재개발구역

(청량리, 용두구역)의 사업계획 등을 충분히 고려하여 도로,

공원, 주차장 등의 공공시설을 확보하도록 한다. 주차장을

설치할 경우에는 공원용지 지하부에 설치하여 공공시설을

입체적으로 확보․활용하도록 한다.

공공용지 부담율은 도심지역의 재개발 사업시 평균 25% 내

외이지만 사업지구별 특성에 따라 편차가 큰 점을 감안, 해

당지역의 여건과 개발방식을 고려하여 융통성있게 설정한다.

특히 지역정비차원에서 수복재개발방식을 적용하는 경우에

는 지역여건에 맞도록 공공용지 부담비율을 조정한다.

청량리시장 일대의 지역정비차원에서 재개발사업을 추진할

경우에는 대규모 공공시설의 확보 보다는 지구내 연결도로

의 확폭을 통한 이면도로의 정비, 공동주차장 확보, 소규모

공원 설치 등에 주안점을 두도록 한다.


131

청량리지역 공공시설계획현황


132


상 수 도

•현황(동대문구)

∙일평균 급수량 18.2만톤, 일최대 급수량 20.7만톤

∙공급정수장 : 구의정수장(시설용량 113만톤/일)


∙2011년 동대문구 상수수요량 : 29.8만톤/일

∙도심재개발시 상수수요량 : 31.8만톤/일

∙재개발에 따른 추가수요량 : 2만톤/일


∙구의정수장 : ’98년 113만톤/일 → 120만톤/일 (7만톤/일

추가)

∙청량리지역 재개발시 2만톤/일 정도의 상수수요가 추가

발생하나, 정수장시설의 확장용량을 감안할 경우 공급가

능함.

하 수 도

•현황(동대문구)

∙1일 평균 하수량 16.3만톤, 1일 최대 하수량 : 19.6만톤

∙처리구역 : 중랑하수처리장(171만톤/일, 서울시 하수처리

량의 29%)


∙2011년 동대문구 하수발생량 : 32.6만톤/일

∙도심재개발시행시 하수발생량 : 30.6만톤/일

∙재개발에 따른 추가발생량 : 2만톤/일


∙2011년까지 신내하수처리장 신설계획

∙현재 하수처리량(171만톤) 보다 71만톤 증가된 242만톤

처리계획

∙재개발에 따른 추가하수발생량 2만톤/일에 대한 오수처리

량은 1.6만톤/일으로. 처리장 시설규모와 비교할 때 처리가

능함.


•전기


평균이용율 66%)

∙2008년까지 105MVA를 증설하여 전기여유용량

215MVA

∙재개발에 따른 추가수요량 18.4MVA

•통신

∙청량리지역에는 동선케이블과 광케이블로 통신간선망이

구축되어 있으므로, 통신수요 발생시 즉시 공급이 가능함.




•도시가스

∙ 공급사 : 극동가스(99년 현재 연간 808,000천㎥ 공급)

∙2011년 재개발에 따른 추가수요량 : 6,263천㎥/년(재개

발전 보다 228% 증가)

∙수요증가량은 99년도 공급량의 0.78%에 해당하므로 가

스공급에는 무리가 없을 것으로 판단됨.


133

용 산 지 역


용산지역은 금번 도심재개발 기본계획에 의거, 처음으로 도

심재개발 지정대상범위가 설정되기 때문에 기존의 추진현

황은 전무하다.


1) 재개발 추진방향

서울시 도시기본계획 및 용산지구단위계획에 따르면, 용산지

역은 고속전철 중앙역사가 위치하는 부도심으로 육성하도록

계획되어 있다. 즉, 용산역 주변의 적극적인 개조를 통해 신

부도심을 창출하도록 하며, 미래의 첨단업무공간 수요를 공

급하는 전략적인 개발을 도모하도록 상위계획에 정해져 있

다. 이를 구체화하는 용산지역 지구단위계획에서는 용산역과

민족공원(현 미군기지)사이에 장래 호남고속전철 지하노선을

구축하고 대형녹지축을 확보하기 위하여 전략적인 재개발을

추진하여 용산역 - 국제빌딩주변 - 용산공원 남측을 중심축

으로 육성하도록 계획되어 있다.

따라서 용산지역 도심재개발에 대한 토지이용, 용적률, 건폐

율, 건물높이 등 구체적인 사항은 용산 지구단위계획에 따라

계획하도록 하고, 구체적인 개발도 지구단위계획에서 정하는

바에 따라 이루어질 수 있도록 한다.


134


고속전철건설시 개착식공법에 따라 전면적인 지상철거가

예상되는 용산역 - 용산미군기지 구간을 1차적인 대상으로

하고, 필지 및 건물상태가 열악한 용산역 주변일대를 포함

시켜 총 387천㎡의 지역을 지정대상범위로 설정한다.

자치구(용산구)에서는 보다 광범위한 지정대상범위 설정을

요망하였으나, 서울시와의 정책협의에 따라 용산지역의 과

도한 고밀개발을 방지하고 부도심지역의 전략적 조성을 위

해 용산역 주변에 한정하여 지정대상범위를 설정한다.

용산지역 지정대상범위

3) 재개발 시행방식

용산역 - 국제빌딩 - 용산공원 남측에 이르는 지역은 국가

기간시설인 고속전철의 설치를 위해 재개발을 적용하는 것

이므로, 철거재개발방식을 적용하여 전략적이고 장기적인 안

목에서 도시개조를 도모하며, 그외 지역에 대해서는 철거/수

복재개발 방식의 가능성을 열어둔다.

용산지역 재개발 시행방식


135

4) 토지이용 및 건축계획

용산지역은 지구단위계획이 상세하게 수립되어 있으므로 본

도심재개발 기본계획에서는 토지이용, 용적률, 건폐율, 건물높

이에 대하여 허용할 수 있는 최대한도만을 정해주고, 사업지

구별 구체적인 계획내용을 지구단위계획에 따르도록 한다.

토지이용계획

지구단위계획에서 정하는 토지이용계획상의 권장용도를 적

용하여, 도심재개발시에도 지구단위계획에서 정하는 바에 따

르도록 함.

※권장용도 : 업무, 근린생활, 주거, 복합용도 등

용적률 계획

도시계획조례에서 정하는 바에 따라 상업지역의 기준용적

률(인센티브 제공전 최대로 허용되는 용적률)을 800%로 하

고, 그 범위내에서 지구단위계획에 따르도록 한다. 용적률

의 적용방식(사업지구단위 적용, 인센티브 제공 등)은 도심

부에 준한다.

건폐율 계획

도시계획조례에서 정하는 바에 따라 최대허용 건폐율을

60%로 하고, 그 범위내에서 지구단위계획에 따르도록 한

다. 건폐율의 적용방식은 도심부에 준한다.

건물높이 계획

전략적 부도심개발을 위해 고층화를 허용하되 사업지구별

높이는 150M를 최고로 하여 지구단위계획에 따라 결정하

도록 한다. 건물높이의 적용방식(사업지구 단위적용, 심의

를 통한 강화 가능 등)은 도심부에 준한다.

토지이용지구단위계획상의 토지이용계획에서 정한 권장용도를 따르도록 함

- 권장용도 : 업무, 근린생활, 주거, 복합용도 등

용적률 상업지역 기준용적률 800% 범위내에서 지구단위계획에 따라 결정

건폐율 최대 60% 범위내에서 지구단위계획에 따라 결정

건물높이 고층화를 허용하되 150M 범위내에서 지구단위계획에 따라 결정


136

용산지역 토지이용계획 용산지역 용적률계획 용산지역 건물높이계획


137

용산지역 공공시설계획현황

5) 교통계획

•현 황

용산지역은 도심부와 연결되는 신부도심으로서 한강로

(40m, 8차선)가 교통중심축을 이루는 간선기능을 담당하고

있으며, 백범로 및 이태원로(4차선)가 보조간선도로의 기능

을 수행하고 있다. 국철 및 전철, 지하철 4, 6호선 통과하고

용산역, 신용산역(4호선), 삼각지역(4/6호선 환승)등이 위치

해 있으며, 장래 고속전철 중앙역사 입지할 예정으로 있어

우리나라 철도교통의 중심지로 부상할 전망이다. 버스노선

으로는 한강로 23개, 백범로 14개 노선이 운행중에 있다.

도로 및 교차로의 혼잡수준은 한강로의 서비스수준은 E～

F. 백범로, 이태원길, 전자상가길은 C～D수준을 보이고 있

고, 용산역, 삼각지로타리 등 주요교차로 서비스수준은 E～

F 상태를 나타내고 있다. 따라서 용산지역은 통과교통류

및 진출입 교통류의 혼재로 인해 교통혼잡이 초래되고 있

으며, 한강로의 과다 교통량에 대한 처리대책이 필요하다.


용산지역에서 도심재개발이 시행될 경우 건물 연상면적은

재개발 미시행시 873천㎡에서 1,838천㎡으로 증가하고, 평

균 용적률은 121%에서 254%로 증가할 것으로 전망된다.

이에 따라 발생교통량은 148천대/일에서 304천대/일로 증

가하여 추가 교통발생량이 156천대/일에 이를 것으로 추정

된다.


교통체계개선−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−서울시 장기교통계획에 따른 통과교통의 우회처리는 강변

북로, 경인고속도로-광교간 도시고속도로 (2011년)로 해소

되며, 용산 지구단위계획에 의한 도로신설계획은 아래와 같

다. 또한 이면도로를 대상으로 일방통행 운영계획을 수립할

예정이다.

- 청파로 : 원효로1가 삼거리-강변북로 연결(간선기능)

- 서빙고로-마포지역 연결

- 서빙고로-한강로 연결

- 서빙고로-강변도로 연결 고가도로 설치

주차개선−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−현재 용산지역에는 주차상한제가 적용되지 않고 있는 바,

지구단위계획 및 도심재개발사업 등을 통해 전략적 부도심

으로 개발할 경우 늘어나는 교통수요를 억제하기 위해서는

용산지역에도 주차상한제를 적용하도록 한다.

교차로 개선−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−삼각지로타리를 교차로 도로를 확장하고 P-turn도로 1개

소를 설치하여 개선한다.

교통안전 및 보행−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−단지내 폭 15m이상인 이면도로는 보차분리방안을 강구한다.


138


•현 황

용산지역의 도로는 서울역과 도심방향으로 연결되는 한강

로(30m)가 유일한 간선도로 기능을 수행하고 있으며, 서빙

고로(30m), 백범로(30m) 등이 보조간선기능을 수행하고 있

다. 용산철도역으로 인해 용산전자상가와의 연결성이 취약

한 실정이다.

한편, 용산가족공원을 제외하면 용산역 일대에는 공원시설

이 전무하고, 용산역 전면광장과 2개 교통광장(삼각지역,

한강대교 북단)만이 계획되어 있어 시민휴식공간이 부족한

실정이다.

용산지역은 국제빌딩이 시장으로 결정되어 있고, 서빙고로

를 따라 용산구민회관(공용의 청사)이 입지하고 있으며, 주

변에 3개 학교시설이 입지하고 있다.

•공공시설 계획

도심재개발구역 지정 및 사업계획수립시에는 용산 지구단

위계획에서 결정된 토지이용계획 및 공공시설계획에 따라

도로, 공원, 녹지 등을 배치하도록 한다.

용산지역 개발에 따른 교통수요 증가에 대처하기 위해 용

산전자상가와 연결되는 도로를 신설하고, 내부필지의 접근

성 향상을 위해 이면도로를 신설하는 계획이 수립되어 있

으므로, 이에 준하여 재개발사업계획을 수립하도록 한다.

용산역사 전면에 광장을 조성하고, 국제업무단지-용산가족

공원으로 이어지는 선형축상에 50～80m폭의 대규모 녹지

축 조성계획이 수립되어 있으므로, 재개발사업계획 수립시

이에 준하여 공원용지를 배치, 조성하도록 한다.

한강대교 북단 철도변과 고가도로변에는 주변 주거환경의

보호를 위해 녹지시설(완충녹지)을 조성하도록 한다.

용산지역 공공시설계획현황


139


상 수 도

•현황(용산구)

∙1일 평균 급수량 : 11.5만톤, 1일 최대 급수량 : 13.0만

톤

∙공급정수장 : 보광동, 뚝도정수장(132만톤 : 뚝도 100만

톤, 보광동 32만톤)


∙2011년 용산구 상수수요량 : 33.5만톤/일

∙도심재개발시행시 수요량 : 25.8만톤/일



뚝도, 보광동정수장의 시설용량이 늘어나는 것은 아니지만,

2011년까지 강북정수장(200만톤/일)이 신설됨에 따라 뚝섬,

보광동정수장의 공급지역을 대체함으로써 추가 공급가능함.

하 수 도

•현황(용산구)

∙1일 평균 하수량 14.3만톤, 1일 최대 하수량 17.2만톤

∙처리구역 : 난지하수처리장 (100만톤/일, 서울시 하수처

리량의 17%)

•2011년 하수발생량 산정

∙용산구 하수처리발생량 : 28.2만톤/일

∙도심재개발사업 시행시 : 21.3만톤/일


•시설확충계획 및 수용가능성

∙난지처리장 : 100만톤/일 → 121만톤/일(21만톤/일 추가)

∙도심재개발에 따른 용산지역의 하수추가발생량 6.9톤/일

의 오수처리량은 5.6만톤/일로서, 시설규모에 비해 미미

한 수준이므로 처리가능함.


•전기



∙2008년까지 85MVA를 증설하여 전기여유용량 269MVA

계획

∙재개발에 따른 추가수요량 : 55.3MVA

•통신

∙용산지역에는 동선케이블과 광케이블로 통신간선망이 구

축되어 있으므로, 통신수요 발생시 즉시 공급이 가능함.




•도시가스

∙공급사 : 극동가스(’99년 현재 공급량 : 연간 808,000천㎥)

∙2011년 재개발로 인한 추가수요량 : 16,598천㎥/년 (재

개발전보다 271% 증가)

∙재개발에 따른 수요증가량은 99년도 공급량의 1.3%에

해당하므로 가스공급에는 무리가 없을 것으로 판단됨.

마포지역


143

마 포 지 역


•지역특성

마포지역은 김포공항에서 여의도를 거쳐 도심으로 연결되는

업무회랑지역으로서 업무, 오피스텔 위주의 용도가 마포대

로를 따라 선형으로 개발되어 있으며, 배후에는 주택재개발

사업이 활발하게 진행되고 있다. 지하철 5, 6호선, 인천국제

공항철도가 공덕동 로타리를 통과하거나 통과될 예정이어서

도심과 연결되는 새로운 교통결절지로 부각되고 있다.

주요현황

인 구 95년 93,055명 (85년 133천명에 비해 40,000명 감소 : 감소율 30%)

산업고용

97년 사업체수 : 6,376개 (85년 대비 27% 증가)

종사자수 : 49,159명 (85년 대비 38% 증가)

특화산업 : 무역/상품중개업, 사업서비스업 등

토지이용업무 64%, 주거 12%, 판매 10%순으로 용도구성

업무 및 오피스텔 위주의 용도구성

교 통공덕동로타리(지하철 5, 6호선 환승예정)

도심에서 여의도로 연결되는 업무회랑지역

개발동향 마포로변 이면부의 노후주거지 중 상당지역이 주택재개발사업을 완료, 추진중


홀리데이인 서울호텔(구 가든호텔) 주변 2,500～3000만원, 공덕동로타리 1,500만원

*마포지역 지정대상범위에 해당하는 행정동은 아현1동을 비롯한 8개동임.


144

마포지역 재개발 추진현황 (1999년 1월 현재)

구 분 면 적 지구수추진현황

완료 시행중 미시행

계 397,512㎡ 104 40 17 47

마포로1구역 198,136㎡ 53 22 9 22

미포로2구역 50,142㎡ 12 8 2 2

마포로3구역 46,062㎡ 9 2 1 6

마포로4구역 38,444㎡ 13 4 1 8

마포로5구역 56,787㎡ 15 3 3 9

서울역-서대문3구역 7,941㎡ 2 1 1 0

자료 : 서울시 도심재개발사업 현황(1998) 및 주택국 내부자료

•추진현황

마포지역은 1979년 재개발구역이 지정된 이후 다른 지역에

비해 상대적으로 도심재개발이 활발하게 진행되어, 재개발구

역으로 지정된 104개 지구 중 40개 지구의 사업이 완료되었

고, 17개 지구가 추진중이며, 47개지구가 미시행중에 있다.

마포지역 도심재개발현황


145

2. 재개발 추진방향

마포지역은 도시기본계획상 부도심지역이 아니므로 과도한

개발을 억제하되, 지하철 5,6호선이 교차하는 공덕동로타리

의 개발잠재력을 감안하면서 도심과 여의도를 잇는 선적인

업무회랑으로서의 성격을 부여한다. 특히 미시행지구의 재

개발사업을 조속히 추진하도록 지원하여 마포지역의 도심

재개발을 마무리짓도록 한다.

업무위주로 되어 있는 현재의 용도구성을 다양화하여 마포

로의 활력을 제고하고, 야간공동화 방지한다. 공덕동로타리

의 중심성을 강화하여 선적인 개발로 인해 나타나는 지역

간 상호연계의 불편, 지원서비스기능의 입지 부족 등 단점

을 해소한다. 마포지역은 배후주거지와 선적으로 연접해 있

는 점을 감안하여 일조 및 조망을 침해하지 않도록 재개발

사업을 유도하며, 마포대로에 전적으로 의존하여 교통이 집

중되는 점을 감안하여 과밀개발을 억제하도록 한다.

3. 지정대상범위

•현행 범위

기존 재개발기본계획(1996)에서는 중림동에서 공덕동로타리,

마포대교에 걸쳐 472천㎡가 지정대상범위로 설정되어 있는

바, 자치구(마포구)에서는 지하철 5, 6호선 및 인천국제공항철

도가 공덕로타리를 통과하게 됨에 따라 지역중심으로서의 도

시기능 전환이 요구된다는 이유에서 공덕동로타리 주변지역을

도심재개발구역으로 확대지정해 줄 것을 요청하고 있다.


현재의 골격을 유지하되 개발잠재력과 시가지현황, 자치구

의 의견을 고려하여 다음과 같이 조정한다.

공덕동 446번지 일대 (24천㎡) : 포함−−−−−−−−−−−−서강로와 후면 철길사이에 위치한 지역으로 좁은 골목길

사이에 과소필지, 노후주택, 영세한 근린생활시설이 입지하

고 있으며, 상업, 서비스활동의 영세성 등으로 경제활력이

전반적으로 침체된 상태이다. 주변지역은 도심재개발구역으

로 지정되어 있으며, 공덕동로타리가 환승역이 됨에 따라

개발잠재력 양호하므로 포함시킨다.

신공덕동 25번지 일대 (27천㎡) : 포함−−−−−−−−−−−공덕동로타리에 인접한 낙후된 자연발생형 구시가지로서,

블록내부는 좁은 골목과 노후주택으로 구성되어 있으며, 건

물의 개별적인 갱신정도가 약하고, 전반적으로 침체된 낙후

시가지이다. 주변에 도심 및 주택재개발사업 진행중이며,

공덕동로타리가 환승역이 됨에 따라 개발잠재력 양호하므

로 포함시킨다.

중림동일대 (5천㎡) : 경계조정−−−−−−−−−−−−−−−−−−기존 마포로 5-11지구의 구역경계가 불합리하게 설정되어

있고, 사업지구 면적(1,035㎡)이 협소하므로 인접지역을 재

개발구역에 포함시켜 시행할 수 있도록 경계를 조정하기

위하여 일부지역을 지정대상범위에 편입시킨다.

마포지역 지정대삼범위


146

4. 토지이용계획

•현 황

도심과 여의도를 연결하는 업무회랑으로서의 성격을 갖는

마포지역은 재개발사업이 상당부분 시행되었기 때문에, 업

무기능 64%, 주거 12%, 판매 10%순의 용도구성을 보이고

있으며, 공덕동로타리 부근에 위치하여 새로이 지정대상범

위에 포함된 지역은 상대적으로 주거기능이 우세하다.

•기존 시책

기존 재개발 기본계획(1996)에서는 마포로 전체구역이 업무

기능 위주로 주기능이 부여되어 있는 바, 이 때문에 마포지

역은 1979년 재개발구역으로 지정된 이후 지금까지 업무기

능 위주로 재개발사업 진행되어 왔다. 그러나 최근 IMF의

영향으로 업무공간 수요가 감소할 경우 주기능이 단일하게

업무용도로 설정되어 있으면 변화하는 시장여건에 대응하지

못하므로 재개발을 억제하는 요인으로 작용하게 된다.

• 새로운 시책

업무회랑으로서의 마포로 특성을 살려가되, 숙박, 주거 등

다양한 용도가 입지할 수 있도록 다수의 지정용도를 허용

하여 변화하는 시장여건에 맞추어 조속히 재개발이 추진될

수 있도록 한다. 이를 위해 복수지정 용도제를 도입하고 지

역별로 다음과 같이 토지이용을 유도한다. 복수지정 용도제

의 개념 및 적용방식은 도심부에 준한다.

•지역구분

구 분 유도방향 지정용도

역세권지역

공덕동로타리 일대 역세권개발과 병형하여 업무외에 다양한기능유도

업무, 판매/영업, 숙박, 주거, 문화/집회


업무기능을 위주로 하되, 다양한 용도복합 가능성 부여

업무, 판매/영업, 근린생활, 주거

업무주거지역

업무기능이외에 주거 및 근린생활 등 복합용도

개발 유도 업무,주거,근린생활

주거복합지역

공덕동로타리에 연접한 주거 및 업무지원 서비스시설 유도

주거, 근린생활,문화/집회

일반업무지역

마포로에서 도심으로 연결되는 일반업무지역

업무, 판매/영업, 근린생활

마포지역 토지이용계획


147

5. 건축계획

1) 현 황

용적률 계획

마포지역 재개발사업지구의 평균용적률은 약 635%(완료지

구 583%, 추진지구 792%)이다. 1990년대 이전에 시행인가

받은 사업지구의 용적률은 대체로 700～800% 수준이었으

나, 94년이후에 인가를 받아 사업을 추진중인 지구는

1,000%로 높아지고 있다.

건폐율 계획

마포지역 재개발사업지구의 평균건폐율은 42% 정도 (완료

지구 40%, 추진지구 46%)이다. 1990년대 이전에 시행인가

받은 사업지구의 건폐율은 대체로 40～45% 수준이었으나,

94년이후에 인가받은 것은 50～60%로 높아지는 추세를 보

이고 있다.

건물높이계획

마포지역 재개발 건물의 평균층수는 18층 정도이다. 1990

년대 이전에 사업인가 받은 것은 대부분 20층이하였으나,

1994년이후부터 25층 이상으로 고층화하는 추세이며, 최근

에는 40층 이상의 초고층건물이 계획되고 있다.

도심재개발사업 용적률 현황 (마포)

0

200

400

600

800

1000

1200

77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98

인가년도

(%)

도심재개발사업 건폐율 현황 (마포)

0

10

20

30

40

50

60

70

77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98

인가년도

(%)

도심재개발사업 층수 현황 (마포)

0

10

20

30

40

50

60

77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98

인가년도

(층)

마포로변 주요건물의 현황

구역 건물명지상(층)

건물높이(M)

용적률(%)

건폐율(%)

인가년도 상태

마포로1 한화빌딩 52 203 990 51 1987 추진중

마포로1 롯데건설 48 199 1,076 33 1986 추진중

마포로1 동양시멘트 42 154 1,097 40 1984 추진중

마포로1 마스터즈타워 26 87 952 40 1996 완료

마포로1 삼호 25 93 1,053 51 1995 추진중

마포로1한국사회복지협의회

25 98 1,100 48 1994 추진중

마포로1 대한적십자사 22 92 1,100 60 1998 추진중

마포로3 조합 21 77 753 52 1997 추진중

마포로1 삼성생명보험 19 82 1,070 59 1997 추진중

마포로2 조합 19 76 739 41 1997 추진중

마포로4 인터시티빌딩 19 75 700 45 1992 추진중

마포로1 불교방송 18 76 607 38 1983 완료

마포로2 국민생명사옥 18 78 641 39 1986 완료

마포로4 골든타워 18 63 664 37 1989 완료


148

용적률건물높이

마포로의 개발추세


149

2) 기존 시책

용적률 계획

1996년 도심재개발 기본계획에서는 마포지역의 용적률을

다음과 같이 계획하였다.

마포로1구역 (상업) 800～1,000%

마포로2구역 (준주거) 1,000% 이상

마포로3구역 (준주거) 600～800%

마포로4구역 (준주거) 800～1,000%

마포로5구역 (준주거) 600～800%

서울역-서대문3구역 (상업) 800～1,000%

마포로1구역은 상업지역이면서 800～1000%의 용적률이

적용되는데 반해, 마포로2구역은 준주거지역임에도 불구하

고 1,000%이상의 용적률을 계획하였으며, 대부분의 용도지

역이 준주거지역임에도 전반적으로 과도한 용적률을 허용

하고 있다. 이에 따라 용적률의 실제 운용에 있어서는 종전

건축조례에 따라 상업지역 1,000%, 준주거지역 700% 내외

의 용적률을 적용해 왔는 바, 기본계획상의 용적률계획과

실제 운용이 달라 상당한 혼선이 초래되어 왔다.

건폐율 계획

기존 건폐율을 중심으로 법정한도내에서 지역별 특성에 따

라 조정하도록 계획하고 있다.

건물높이계획

기존 도심재개발 기본계획에는 마포지역에 대한 층수계획이 수

립되어 있지 않아 스카이라인의 통제가 이루어지지 않고 있다.

3) 새로운 시책

용적률 계획

∙용도지역별로 허용되는 용적률을 적용하되, 서울시 도시

계획조례가 허용하는 범위를 지키면서 과도한 고밀개발

을 억제하기 위해 기준용적률(인센티브 제공전 최대로

허용되는 용적률)을 일반상업지역 800%, 준주거지역

400%로 하고, 인센티브를 받더라도 최대 1,000%를 넘

을 수 없도록 한다. 용적률의 적용방식(사업지구 적용단

위, 인센티브 제공, 심의를 통한 강화 가능 등)은 도심부

에 준한다.

∙또한 마포로5구역과 서울역-서대문3구역 중 도심부에 연

접한 상업지역은 도시계획조례에서 정하는 사대문안 도

심부의 공간범역에 속하므로, 이에 따른 용적률(600%)을

적용한다.

∙용적률은 현행 도시계획상 용도지역 지정현황에 따라 설

정하고 있으나 일부지역(마포로 4-7지구, 마포로2구역,

마포대교 주변, 공덕동로타리 주변, 중림동 등)은 토지이

용계획에 따라 용도지역 상향조정을 전제로 용적률을 설

정한다. 단, 상향된 용도지역의 적용여부는 재개발 구역

지정 및 사업계획 수립시 도시계획위원회 심의를 거쳐

결정한다.

건폐율 계획

서울시 도시계획조례에 따라 최대 허용 건폐율을 60%로

계획한다. 건폐율의 적용방식(사업지구단위 적용, 심의를

통한 강화 가능 등)은 도심부에 준한다.

건물높이계획

20층 내외로 개발된 기존 재개발 건물과의 조화를 도모하

고, 돌발적인 경관형성을 방지하며, 배면 주거지의 조망권

및 일조권을 침해하지 않으면서, 마포로에서의 심리적 위압

감을 방지할 수 있도록 최고높이를 110m(25층 이하)로 하

되, 지역별로 차등적용한다. 내외는 ±4층 개념이며, 건물

의 높이는 절대높이 및 층수를 모두 만족시켜야 한다. 단,

주거복합, 문화, 전시/회의시설, 숙박시설 확보시에는 해당

사업지구의 최고높이 범위내에서 층수를 자율결정할 수 있

도록 인센티브를 부여한다. 층수 자율산정을 위한 도입시설

의 최소요건은 도심부에 준하며, 건물높이의 적용방식(사업

지구단위 적용, 심의를 통한 강화 가능 등) 또한 도심부에

준한다.


150

마포지역 건축계획

지역구분 지정용도 용적률(%) 건폐율(%) 건물최고높이

역세권 지역업무, 판매/영업, 숙박,

주거, 문화/집회800% 60% 110M (25층이하)

일반업무 상업지역업무, 근린생활, 주거,

판매/영업800% 60% 110M (25층이하)

업무주거지역 업무, 주거, 근린생활 400% 60% 70M (15층내외)

주거복합지역 주거, 근린생활, 문화/집회 400% 60% 70M (15층내외)

일반업무지역 업무, 판매/영업, 근린생활400 또는600%

60% 70M (15층내외)

* 도시계획법 시행령 제63조 및 건축법 시행령 제113조에 따른 인센티브 제공, 단 최대 허용 1,000%

**서울 도시계획조례 제정당시 건축계획이 수립된 사업지구 및 일반주거지역은 도시계획조례의 경과규정에 따름, 내외는 ±4층


151

마포지역 건물높이계획마포지역 용적률계획

남쪽에서 본마포로 일대 전경

마포로 남쪽 전경 / 현황 마포로 남쪽 전경 / 20층 내외

마포로 남쪽 전경 / 30층 내외 마포로 남쪽 전경 / 40층 내외


152

마포지역 경관시뮬레이션


153

마포대교-공덕동 / 현황 마포대교-공덕동 / 20층 내외 마포대교-공덕동 / 30층 내외 마포대교-공덕동 / 40층 내외

공덕동-아현동 / 현황 공덕동-아현동 / 20층 내외 공덕동-아현동 / 30층 내외 공덕동-아현동 / 40층 내외


154

6. 교통계획

1) 현 황

마포지역은 도심과 여의도를 연결하는 업무회랑으로서 간

선도로의 기능은 마포로(40-50m, 10차선) 및 만리재길(6차

선)이 담당하고 있으며, 서강로 및 백범로(4차선)가 보조간

선 기능을 담당하고 있다. 대중교통수단으로는 지하철2호

선(아현역), 5호선(공덕역, 애오개역, 마포역)이 통과하고 있

다. 지하철 4개역의 1일 이용객은 7,504명이며, 공덕역은 6

호선과 환승역 기능을 담당하도록 되어 있다. 지하철 이외

에도 마포로 21개, 백범로 14개, 만리재길 10개 등 버스노

선 운행되고 있어서 대중교통이 잘 구비되어 있다.

그러나 마포지역은 통과 교통류와 진출입 교통류가 혼재하

여 교통혼잡이 발생하는 문제점이 있다. 마포로의 첨두시

평균통행속도는 15-29㎞/h이고, 서비스수준 D～F이다. 만

리재길 서비스수준은 E, 서강로와 백범로는 C～D 수준을

유지하고 있으며, 공덕동 교차로, 아현교차로의 서비스수준

은 모두 F상태를 보이고 있다.

2) 도심재개발에 따른 교통영향분석

마포지역에 도심재개발이 시행될 경우 건물 연상면적은 기

존 741천㎡에서 1,290천㎡로 증가하고, 평균 용적률은

253%에서 433%이 될 것으로 예상된다. 이에 따라 발생교

통량(승용차, 택시)은 126천대/일에서 194천대/일로 증가하

며, 재개발로 인한 추가교통발생량은 68천대/일에 이를 것

으로 추정된다.

그러나 이러한 현재 및 장래의 교통문제는 서울시의 다음

과 같은 교통망 확충계획에 따라 상당히 완화될 것으로 전

망된다.

- 강변북로, 경인고속도로-광교간 도시고속도로(2011년)의

건설로 통과교통이 우회처리된다는 점

- 마포대교가 6차선에서 10차선으로 확장되어 마포대로(10

차선)와의 병목현상 해소되면 마포대로의 소통이 원활해

진다는 점

- 지하철 6호선이 개통되면 마포지역의 지하철 수송분담율

이 60%수준으로 승가될 수 있다는 점

3) 교통계획

광역교통망의 확충, 마포대교의 확장, 지하철의 확충으로

마포지역의 장래 교통여건은 개선될 것으로 전망되나, 이에

부응하기 위해서는 재개발사업을 통해 다음과 같은 교통시

책을 도입한다.

주차상한제 적용−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−마포지역은 도심과 여의도를 잇는 업무회랑지역이지만 부

도심이 아니기 때문에 주차상한제가 적용되고 있지 않다.

그러나 도심재개발사업이 시행될 경우 증가하는 교통량은

마포로의 교통상태를 악화시킬 것이므로, 주차상한제를 적

용하여 수요억제 등 교통수요관리시책을 전개할 필요가 있

다. 최근 지하철이 개통됨으로써 대중교통을 통한 접근성이

향상되었으며, 특히 도심재개발 사업시행자나 해당 구청에

서도 사업비부담을 덜기 위해 주차상한제 적용을 원하고

있으므로, 주차상한제를 도입할 여건도 성숙되어 있다. 마

포지역에 주차상한제가 적용될 경우 설치가능한 주차대수

는 8,815대로서 미시행시 주차대수 13,527대와 비교해서

35%의 승용차 통행억제 효과가 예상된다.


155

대중교통과 재개발과의 연계 증진−−−−−−−−−−−−−−−5호선과 6호선이 환승하는 공덕역과 버스노선과 연계기능

을 정립하고, 공덕동 로타리 주변의 재개발사업은 지하철역

과 연계되도록 한다.

교통류의 관리−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−마포로변 이면도로, 간선가로 진출입부와 주거지 인접도로

는 보차분리된 일방통행제를 실시하여 보행자 보호하고, 통

과교통 소통 개선

배면도로의 확보−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−재개발사업시 배면에 접근도로를 확보하여 마포대로의 교

통부담을 완화시킨다.

마포지역 교통처리계획


156

7. 공공시설계획

1) 현 황

마포지역의 도로는 여의도에서 도심방향으로 연결되는 마

포로(광로2류, 폭원 40m)가 주간선기능을 수행하며, 서강로

와 백범로(대로2류, 폭원 30m), 만리재길(30m)가 보조간선

역할을 수행하면서 공덕동 로타리에서 교차하고 있다. 마포

대교의 경우 기존 6차로에서 10차로로 확장공사가 진행중

에 있다.

마포지역의 주차장은 도심재개발구역내 도화소공원 지하주

차장 1개소가 계획되어 있으며, 인근 유수지 부지에 민자유

치를 통해 건설된 마포주차장이 운영중에 있다.

공원, 녹지현황은 공덕역, 마포역, 애오개역 등 지하철역 주

변에 지정되어 있는 도심재개발구역내에 공원 6개소, 녹지

9개소가 계획되어 있다.

시장 및 학교는 공덕동로타리 주변으로 시장이 2개소 지정

되어 있으며, 주변이 주거지역이기 때문에 초중고등학교 등

학교시설이 상당수 입지하고 있다.

2) 공공시설 확보현황

마포로지역은 재개발구역으로 지정된 102개 사업지구의

47%에 이르는 48개 지구의 사업이 미시행된 상황이다. 이

에 따라 도심재개발구역내에 계획되어 있는 공공시설의 미

확보비율을 면적기준으로 보면, 공원의 경우 계획면적의

31.9%, 녹지 64.5%, 주차장 1.9%가 미확보된 상황이다.

마포지역 재개발구역내 계획공공시설 확보현황

구 분 공원 녹지 주차장기타시설

계획

개소 7 15 1 -

면적(㎡)

15,341 8,314 967 -

확보면적(㎡)(추진중인 면적포함)

10,436 2,952 949 -

미확보면적(㎡)(미확보율)

4,905(31.9%)

5,362(64.5%)

18(1.9%)

-

주) 계획공공시설 중 도로현황은 제외하였음 자료 : 서울시, 도심재개발사업현황, 1998


기존 도심재개발구역의 경우 미확보된 도로, 공원, 녹지 등

공공용지의 확보는 97년부터 시행되고 있는 공공용지 확보

방식에 따라 구역별 재개발사업의 추진상황을 고려하여 다

음과 같은 방식으로 구분하여 확보하도록 한다.

- 공공용지 위치지정방식 : 마포로3, 4구역

- 공공용지 우선순위부여 : 마포로1구역

- 현행 면적식 부담방식 : 마포로2, 5구역

한편 신규 재개발구역의 지정 및 사업계획 결정시 공공용

지의 부담비율은 도심지역 재개발시 평균 25% 내외이나

사업지구별 특성에 따라 편차가 큰 점을 감안, 해당 지역의

여건을 고려하여 정하도록 하고, 공공용지의 체계적 확보를

위해 사업지구별로 확보해야 할 공공용지의 위치를 지정하

여 확보하도록 계획한다.


157

8. 공급처리시설계획

상 수 도

•현황(마포구)

∙1일 평균 급수량 18.3만톤, 1일 최대 급수량 20.8만톤

∙공급정수장 : 보광동, 뚝도, 선유정수장

- 시설용량 : 172만톤 (뚝도 100만톤, 보광동 32만톤, 선유

40만톤)

- 적정생산용량 : 155만톤


∙2011년 마포구 상수수요량 : 29.7만톤/일

∙도심재개발시행시 수요량 : 26.9만톤/일



뚝도, 보광동정수장의 시설용량 증설계획은 없으나, 2011년

까지 강북정수장(200만톤/일)이 신설됨에 따라 뚝도, 보광

동정수장의 공급지역을 대체함으로써 추가 공급가능하다.

하 수 도

•현황(마포구)

∙1일 평균 하수량 17.0만톤, 1일 최대 하수량 20.1만톤

∙처리구역 : 난지하수처리장(100만톤/일, 서울시 하수처리

량의 17%)


∙2011년 마포구 하수발생량 : 20.4만톤/일

∙도심재개발 시행시 하수발생량 : 22.0만톤/일



∙난지처리장 : 100만톤/일 → 121만톤/일(21만톤/일 추가)

∙도심재개발에 따른 하수추가발생량 1.6만톤/일의 오수처

리량은 1.3만톤/일로서, 시설규모에 비해 미미한 수준이

므로 처리가능함.


•전기



∙2008년까지 62MVA를 증설하여 전기여유용량 276MVA

∙재개발에 따른 추가수요량 : 31.5MVA

•통신

∙마포지역에는 동선케이블과 광케이블로 통신간선망이 구

축되어 있으므로, 통신수요 발생시 즉시 공급이 가능함.




•도시가스

∙공급사 : 서울가스(’99년 현재 공급량 : 연간 1,273,000천㎥)

∙2011년 재개발로 인한 추가수요량 : 8,749천㎥/년(재개

발전보다 227% 증가)

∙수요증가량은 99년도 공급량의 0.68%에 해당하므로 가

스공급에는 무리가 없을 것으로 판단됨.

집행계획

재개발구역 지정 및 사업완료현황

구 분 합 계 70-79년 80-89년 90년 이후

구역지정

지구수(%)

457(100.0)

338(73.9)

88(19.3)

31(6.8)

면적(천㎡)(%)

1,947(100.0)

1,444(72.3)

374(19.2)

129(6.5)

사업완료

지구수(%)

126(100.0)

115(91.3)

6(4.8)

5(3.9)

면적(천㎡)(%)

565(100.0)

18(3.2)

412(72.9)

135(23.9)

연도별 사업완료지구

년 도 ‘76 ‘78 ‘79 ‘80 ‘81 ‘82 ‘83 ‘84 ‘85 ‘86 ‘87

지구수 2 1 1 10 4 5 4 6 15 11 12

면적(㎡) 10,482 2,977 4,690 31,818 30,401 21,007 16,183 26,79 82145 37,297 34,306

년 도 ‘88 ‘89 ‘90 ‘91 ‘92 ‘93 ‘94 ‘95 ‘96 ‘97 ‘98

지구수 14 6 2 5 5 4 1 9 4 4 1

면적(㎡) 85,387 47,613 6,790 17,936 22,313 11,654 6,649 45466 7,331 13,363 3,593


161

1. 추진현황

도심재개발구역은 1998년말 현재 전체 457개 지구 중 126개 지구(28%)의 사업

이 완료되었고, 51개 지구(11%)가 추진중이며, 280개 지구(61%)는 미시행된 상

태로 남아 있다. 1973년 처음으로 재개발구역이 지정된 이래 76년이후 매년 평

균 5-6개 지구에서 도심재개발사업이 완료되었다. 1997년을 제외하고는 매년

최소한 1개 지구 이상에서 재개발사업이 완료되었고, 가장 많았던 ‘85년에는 15

개 지구의 사업이 완료되었다. 10년 단위로 살펴보면, 1980년대에는 매년 평균

8-9개 지구, 90년대에는 매년 평균 4-5개 지구에서 사업이 완료되었다.

도심재개발사업이 추진되는 것은 기본적으로 부동산시장에서의 개발수요에 따라

정해진다. 즉 대기업 본사의 건축 수요, 일반 업무공간 수요, 상업개발 수요가

있을 경우 이에 대응한 재개발의 수요가 발생하게 된다. 이러한 개발수요는 국

가의 전반적인 경제성장과 긴밀한 관계가 있다. 경제성장에 따라 기업활동 및

소비활동이 활발하게 되면 이에 더하여 업무용 및 상업용 공간에 대한 수요가

발생하고, 이러한 수요를 바탕으로 재개발의 수요가 생겨나게 된다. 이러한 시

장수요에 더하여 공공부문의 정책적 의지도 재개발 추진에 영향을 미친다. 예컨

대, 88년 서울 올림픽을 앞두고 도심정비라는 정책에 따라 도심재개발이 활발

하게 추진됨으로써 80년대 후반은 상대적으로 활발한 재개발사업이 시행되었다.

단계별 추진계획


162

재개발 완료지구 연도별 현황

2

01 1

10

45

4

6

1112

14

6

2

5 54

1

9

4 4

1

15

0

2

4

6

8

10

12

14

16

76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 (년도)

(지구수)


163

2. 추진계획

1) 기본방향

현행 재개발 방식은 서울시의 주도로 재개발구역이 지정되

고 사업계획이 수립되며, 사업계획이 수립된 이후 각 사업

지구에서의 재개발은 민간주도로 이루어지고 있다. 즉 대부

분의 경우 토지소유주를 중심으로 사업지구별 조합이 형성

되고, 재개발 조합에서 민간건설업체와 합동으로 재개발을

추진한다. 따라서 도심재개발의 비용부담이 민간주도로 이

루어지는 현재와 같은 사업방식하에서 재개발사업이 언제

일어날 것인가는 도심재개발에 대한 시장수요 여건에 대응

하여 민간부문이 결정하는 문제로서, 서울시가 사업추진시

기를 결정하거나 계획하기가 어렵다. 따라서 서울시의 주도

로 재개발사업이 진행되지 않는 이상, 재개발의 추진계획을

인위적으로 세울 수 없으며 지금까지의 추진실적과 개발여

건을 감안하여 다음과 같이 추진목표를 설정한다.

1단계 정책방향 : 2001년 - 2005년

이 시기는 IMF의 영향으로 업무용 건물의 개발수요가 위

축되고, 연간 약 5%내외의 국가경제성장률이 유지되면서

약 20-30%에 이르는 업무용 건물의 공실률을 소화하는 시

기이다. 이 시기에는 업무용 공간수요는 제약되어 있는 대

신, 주택 수요를 겨냥한 고층 주상복합건물의 일시적인 수

요가 예상된다. 1단계에서는 다음과 같은 도심재개발 활성

화 시책을 통하여 기존의 재개발 추세를 유지시켜 매년 5

개 내외의 사업지구의 재개발이 추진될 수 있도록 한다.

1) 재개발구역의 추가지정을 가능한 억제 : 반드시 필요하고 실제로 사업이 추진될 수 있는 지역에 한하여 추가로 재개발 구역을 지정함으로써 재개발 구역의 확대를 억제하고 현재 남아있는 미시행지구의 소화에 주력함.

2) 미시행 재개발을 촉진하기 위한 민간시행주체의 현실적 애로사항 해결 : 용도제한을 융통성있게 개방하여 업무공간이외에도 주거, 상업, 문화 등 시장수요에 기민하게 대응하여 재개발이 일어날 수 있도록 함. 또한 수복재개발 방식을 도입하여 소단위로 개발이 일어날 수 있도록 함.

3) 개발수요의 분산 : 적절한 밀도 및 높이의 통제로 개발수요가 소수의 초대형 개발에 의해 독점되지 않고, 여러 사업지구로 골고루 분산되도록 함.

4) 현행 시책의 개선을 위한 제반준비 : 개발방식, 개발재정, 개발수법 등 제도적 기반을 정비해 나가고, 주민의견을 수렴하면서 현 사업계획을 재정비해 나감.

2단계 정책방향 : 2006년 - 2011년

현재의 경제회복 속도로 볼 때 도심재개발의 수요가 IMF

이전 수준을 회복할 것이 예상되는 시기로서 도시전역에

걸쳐 지속적인 지역정비의 요구가 있을 것으로 예상되고,

개발의 질적 수준에 대한 기대도 높아지는 시기로서, 다음

과 같은 정책을 전개하여 매년 10개 내외의 사업지구에서

재개발을 추진할 수 있도록 한다.

1) 점진적으로 공공재정을 투입하여 서울시 주도하에 민

간부문과 협력하여 도심재개발을 선도하면서 수준높은 개발을 도모함.

2) 재개발 방식(철거 및 수복재개발)을 다양화시키고 지원

시책을 강화하여 도심정비의 수단으로 적극적으로 활

용함.


164

사업시행 우선순위

도심재개발은 지정대상범위만 설정되어 있을 경우는 개별

적인 개발에 대하여 아무런 구속력을 미치지 않지만 일단

사업구역으로 지정되면 개별적인 개발은 동결되고 사업계

획에 따른 집단적 재개발만이 허용된다. 서울시는 현재

280개의 미시행 사업지구를 가지고 있으며 이 가운데 절반

이상은 사업구역으로 지정된 지 15년이 넘도록 사업추진이

되지 않고 있다. 이들 지역은 건축물의 갱신이 이루어지지

않고 오히려 장기간동안 노후회되고 있으며, 민간의 개발투

자를 억제하여 오히려 지역의 정비와 활성화에 부정적인

영향을 미치고 있다. 따라서 서울시의 정책은 가능한 200

개가 넘는 이들 미시행 사업지구의 재개발을 촉진시키는

것이다. 이를 위해 다음과 같이 사업의 시행우선순위에 대

한 원칙을 정한다.

•지역별 우선순위

도심재개발 지정대상범위로 설정된 도심부, 영등포, 청량리,

용산, 마포지역의 우선순위는 다음과 같다.

우선순위 1 : 도심부 및 마포

도심지역 및 마포는 미시행 사업지구가 집중되어 있는 곳

으로써 다른 지역에 비해 우선적으로 시행될 수 있도록 한

다. 단 도심부내의 전략재개발지역(세운상가 일대)는 장기

적으로 추진한다.

우선순위 2 : 영등포 및 청량리

영등포 및 청량리 지역은 도심 및 마포에 이어 2단계의 우

선순위를 부여한다. 청량리지역은 지정대상범위 중 일부 구

역만이 재개발구역으로 지정(전체 미시행)되어 있고, 영등

포지역은 전체 지정대상범위 중 사업구역이 지정된 곳이

없으므로 미시행지구가 밀집한 도심 및 마포지역에 비해

우선순위가 상대적으로 낮다.

우선순위 3 : 용산지역

지정대상범위로 선정된 지역 중 용산지역은 추진의 시급성

에 있어 가장 여유가 있다. 용산지역은 고속전철역사의 건

설을 위해 전략적 재개발을 도모하는 지역으로서 2005년

이후 고속전철역사 건설계획에 맞추어 추진한다. 또한 도심

부의 전략재개발지역(세운상가 일대) 및 청량리의 전략재개

발지역(청량리역 배면)도 장기적으로 추진되는 사업이므로

용산지역과 함께 3번째 우선순위로 한다.


165

•사업지구별 우선순위

도심재개발 사업을 추진하는 우선순위는 사업지구의 특성

에 따라 다음과 같은 원칙으로 추진한다.

우선순위 1 : 존치지구로 인해 사업완료가 되지 않은 지역

실질적으로 재개발사업은 종결되었으나, 사업구역내 존치지

구의 공공용지 부담 및 확보가 이루어지지 않아서 전체 사

업구역의 재개발사업이 종결되지 않은 구역에 대해서는 우

선적으로 사업을 종료하도록 한다. 이를 위해서 존치지구의

공공용지 부담분을 공공이 먼저 투자하여 확보하고 존치지

구에서 신축이 일어날 때 부담하는 등 다양한 방법을 강구

한다.

우선순위 2 : 10년 이상 경과한 미시행지구

10년이상 장기간 개발되지 않은 채로 남아 있는 미시행지

구를 우선적으로 시행하여 지역의 낙후를 방지하고 새롭게

갱신할 수 있도록 한다. 이를 위해 기존의 계획대로 철거재

개발이 조속한 시일내에 촉진될 수 있도록 하되 다음과 같

은 지구에 대해서는 사업계획을 변경하여 수복재개발로 전

환하거나 또는 재개발구역에서 해제하는 방안도 검토한다.

- 지역의 특성상 기존 시가지의 특성을 보존할 가치가 있

거나 그 장소에 대해 시민들이 강한 정서적 유대감을 가

지고 있어서 전면 철거를 반대하는 지역의 경우

- 반드시 철거재개발을 하여 확보해야 할 기반시설이 필요

한 지역이 아니고, 소단위의 개발로도 지역의 정비를 도

모할 수 있는 지역

우선순위 3 : 도시계획적 차원에서 개발의 시급성이 필요한 지구

사업지구가 제공하는 기반시설이 주변을 포함하는 지역적

필요성과 시급성을 가지고 있거나, 그 지구의 재개발이 도

시개발 전략상 시급성을 가지는 경우(주변의 개발을 촉진시

키기 위한 촉매적 개발 등)


166

도심부 청량리지역

도심부는 IMF이후 사무실 공간의 공실률이 25-30%에 이르렀고, 그 이후 20%이하의 수준

으로 공실률이 줄어들고는 있음. 그러나 IMF이후의 경기회복과 벤처기업의 활성화에 따른

사무공간수요의 급증은 주로 강남지역에서 소화됨으로써, 강남지역은 IMF로 인한 20%내외

의 공실률이 거의 소화된 반면, 강북의 도심지역은 15-20%의 공실률을 유지하고 있음. 도

심부의 경우 현재 미시행지구로 남아있는 사업지구만 211개 지구로서, 이를 소화하는데는

30년 이상에 걸쳐 장기적으로 추진될 것으로 예상됨.

따라서 사업시행 우선순위의 원칙에 따라 장기간 미시행지구의 사업종료에 주력하고, 도심부

의 역사성과 매력을 증신시키면서 소단위로 갱신을 해 나갈 수 있는 일부지역에 대해서는

수복재개발로의 전환을 모색하거나 재개발구역에서 해제하는 방안도 검토함.

청량리지역의 경우 일부지역(청량리구역, 용두구역)에 대하여 사업구역이 지정되어 있음. 재개

발구역내 재개발사업의 추진과 지정대상범위내 재개발은 민간개발수요에 따라 결정되는 것이

지만, 본격적인 재개발은 민자역사개발, 경원선 및 중앙선의 전철화, 동서고속전철 역사의 건

설을 기폭제로 활용하여 추진함.

용산지역

경부, 호남 고속전철 개통(2005년 이후) 및 공작창 부지 개발과 연계시켜 전략적 재개발을 도

모하는 지역임. 따라서 지구단위계획에 따라 재개발 구역지정 및 사업계획을 수립하고, 고속

전철의 건설 및 중앙역사건립과 연계시켜 재개발을 추진함.

등포지역 마포지역

영등포지역의 경우 지정대상범위로만 설정되었고, 아직 사업계획이 수립되어 있지 아니한 지

역으로서, 재개발사업의 추진계획을 수립하기 어려운 여건임. 단, 앞으로 재개발구역의 지정

은 해당 지역주민의 의사에 따라 시행이 가능한 단위로 이루어질 수 있도록 하는 것을 원칙

으로 함. 2005년까지를 1단계로 하여 주민들이 원할 경우에는 구역지정 및 사업계획 수립

가능성을 모색하고, 주민들이 재개발을 원치 않거나 구역지정후 사업추진이 안될 경우에는

재개발 지정대상범위의 존치여부를 재검토함.

마포지역은 104개 사업지구 중 40개 지구의 재개발사업이 완료되었고, 17개가 추진중이며,

47개 지구가 미시행인 상태로서, 비교적 도심재개발사업이 활발하게 추진되고 있는 지역임.

마포지역에서 도심재개발이 활발한 이유는 도심보다 토지규모가 큰 편이어서 상대적으로 합

병이 용이하고 지가가 저렴하기 때문임. 또한 마포로를 따라 지하철 5호선이 개통되었고, 앞

으로 6호선 공사가 완료되면 공덕동로타리가 5, 6호선 환승역이 됨에 따라 마포로 일대의 개

발잠재력이 높아질 것으로 예상됨. 따라서 마포지역은 2011년까지 재개발사업을 마무리짓는

것을 목표로 1단계 및 2단계에 걸쳐 현재의 추세를 유지하면서 지속적으로 추진해 나감.

2) 지역별 추진계획


167


1. 다양한 재개발 방식의 적용

재개발 방식은 도시재개발법에 규정된 바에 따라 1) 철거

재개발, 2) 수복재개발 및 3) 보전재개발 방식으로 구분하

며, 여기에 더하여 장기적으로 도시구조의 개편을 도모하기

위하여(수복재개발, 보전재개발, 전략재개발의 개념에 대해

서는 본 기본계획 정책방향 참조) 4) 전략재개발방식을 보

완한다. 이들 방식은 지역별로 다음과 같이 적용한다.

도심지역

도심지역의 재개발 방식에 대해서는 본 기본계획 제3편 도

심부의 재개발 기본계획에서 제시된 구역지정원칙(본 보고

서 도심지역 부분 참조)에 따라 다음과 같이 적용함.

∙기존의 지역특성을 존중하면서 시가지 정비를 하는 것이

필요한 지역에 대해서는 철거재개발이 아닌 수복재개발

만이 가능하도록 하고, 기존에 철거재개발 사업방식을

도입하는 것을 전제로 재개발 사업구역이 결정되어 있는

경우에도 수복재개발 방식이 바람직한 경우에는 수복재

개발로 전환할 수 있도록 함.

∙장기적으로 녹지축을 확보하면서 지역을 정비해야 하는 세운

상가 일대와 시가지 조건상 반드시 철거재개발을 하는 것이

바람직한 지역에 대해서는 철거재개발 방식을 적용하도록 함.

∙나머지 지역에 대해서는 사업시행자가 철거 또는 수복재

개발 방식 중에서 선택할 수 있도록 함.

∙도심부내 5개 근대건축물을 포함하고 있는 사업지구에

적용하고, 추후 보존 가치가 있는 근대건축물이 위치하

고 있는 지점에 재개발사업구역이 지정되는 경우 보전재

개발방식을 적용함.

∙세운상가 일대에 대해서는 장기적으로 녹지축을 확보하면

서 지역을 정비하기 위하여 전략적으로 개발하도록 함.


168

지역별 재개발방식의 적용

도심지역 철거재개발, 수복재개발, 보전재개발

영등포지역 철거재개발, 수복재개발

청량리지역 철거재개발, 수복재개발

용산지역 철거재개발, 수복재개발

마포지역 철거재개발

등포지역

∙철거재개발 및 수복재개발이 모두 가능하도록 가능성 부여함

청량리지역

∙철거재개발 및 수복재개발이 모두 가능하도록 가능성을

부여하되, 청량리 역사 배면부지는 장래 청량리역이 북

한 연결철도 및 고속전철 시발점이 되는 경우에 청량리

역사와 연계된 업무, 상업, 교류 기능을 수행하기 위하여

전략적으로 개발하되, 철거재개발방식을 적용함.

용산지역

∙장래 고속전철 경부선 및 호남선의 지하노선을 건설하

고, 용산역에서 민족공원(현 미군기지)로 연결되는 공원

녹지축을 확보하기 위하여 용산역일대는 전략적으로 개

발하되, 철거재개발방식을 적용함.

∙즉, 용산역 앞 전략재개발지역에 대해서는 철거재개발 방식

을 적용하고, 용산역 서남측 지역에 대해서는 철거 및 수

복재개발이 모두 가능하도록 함.

마포지역

∙마포지역은 이제까지 추진된 철거 재개발사업을 마무리

짓는 단계에서 추진되는 것이고, 시가지의 조건상 철거

재개발이 적절한 방식이므로 전지역에 대하여 철거재개

발 방식을 적용함


169

도심지역 재개발 시행방식


170

영등포지역 재개발 시행방식

청량리지역 재개발 시행방식


171

용산지역 재개발 시행방식

마포지역 재개발 시행방식


172

2. 사업계획의 재정비

1) 현 사업계획의 문제점

도심재개발은 현행 사업계획을 전제로 추진해 나가된 본

기본계획에 이어 기존 사업계획을 재정비하여 추진한다.

현재의 도심재개발 구역별 사업계획은 1970년대 및 80년

대에 수립된 것으로써 다음과 같은 점에서 수정보완이 필

요하다.

현 도시정책과의 상충−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−도심재개발 사업계획은 집단철거재개발을 통해 기존의 도

시구조를 혁신적으로 개조하여 도로, 주차장, 공원 등 기반

시설을 확보하면서 대형 고층건물을 신축하려는 목표에 따

라 수립되었다. 그러나 2000년대에 들어 서울시가 취하고

있는 도시정책 중 일부는 이와 같은 도심재개발의 목표와

상충되고 있다. 예컨대, 도심재개발을 통해 도심지역에 주

차장을 많이 확보하려고 하고 있는데 반해, 서울시의 중장

기 교통정책은 가능한 주차장을 억제하여 대중교통 중심으

로 도심부를 이끌어 가고자 하고 있다. 또한 도심부 관리기

본계획은 옛 도시구조를 간직한 도심부가 가지고 있는 역

사성, 활력, 다양성, 인간적 분위기 등을 보존/유지해야할

도심부의 매력과 특성으로 상정하고 이를 훼손하거나 또는

이와 조화되지 않은 도시개발을 지양하고 있다. 따라서 현

행 도심재개발 사업계획의 내용은 이와 같은 서울시 도시

정책과 상충하고 있어 수정보완이 필요하다.

보다 바람직한 도심환경 창출의 가능성 −−−−−−−−−1970년대 및 80년대 도심재개발 사업계획을 수립하던 때와

비교할 때, 재개발 사업구역 주변의 도시환경은 상당히 변화

되었다. 따라서 사업계획 수립 당시에는 타당성을 가졌던 사

업계획도 오늘의 시점에서 보면 새로운 가능성을 가진 곳이

있다. 예컨대, 종로변에 공공용지로 확보한 주차장 부지는

주차장을 지하로 하고 공공문화시설을 건축할 수 있으며, 일

부 지역의 주차장 부지는 광장이나 공원으로 조성하면 지역

환경에 보다 적극적으로 기여할 수 있을 것이다.

2) 사업계획 변경내용

사업계획의 변경을 검토할 필요가 있는 재개발 사업구역은 주

로 도심부에 존재한다. 변경이 필요한 내용은 사업구역별로 별

도로 작성되어 있는 바 (부록 참조), 주로 다음과 같은 내용들

이다.

- 주차장을 공원 또는 대지로 전환

- 주차장과 공원의 위치교환

- 역사보존부지와 공공용지의 교환

- 사업지구분할의 조정 등

- 녹지를 공원으로 전환

3) 사업계획 변경절차

도심재개발 사업계획은 이해관계자들의 공람을 거쳐 도시

계획결정절차를 통하여 결정된 내용으로서, 그 변경을 위해

서는 토지 및 건물소유자, 지역상인 및 주민 등 이해관계자

와의 협의가 필요하다. 또한 도심재개발 사업지구는 구역내

공공시설 용지를 부담하였으므로 이미 공공용지를 부담한

사업지구의 의견수렴도 필요하다. 따라서 이들에 대한 정밀

한 의견조사가 실시되어야 하며, 이해관계자가 다양한 만큼

사업계획변경의 필요성 및 효과에 대한 서울시와 구청의

적극적인 홍보노력이 필요하다.

서울특별시 계획수행기관 서울시정개발연구원

원 장 권원용 시장 고 건

부시장 김학재 연구진주택국장 배경동 양 갑(전)

재개발과장 박희수 총괄책임 김광중 담당팀장 오천균 총괄진행 양재섭 담당주임 송재을 조기술 이원규

총괄계획 서울시정개발연구원정재용 이호석 김수정 유나경

김태현 이왕기 박효정 김세신

임은숙 고준호 손 일 외

개발유도기준 서인엔지니어링정양희 이필수 홍윤순 김동욱

홍찬표 정 국 최기호 외

수복형 재개발 서울대학교 환경계획연구소양윤재 배웅규 양승호 정병철 외

교통/기반시설 선진엔지니어링+제일엔지니어링유진성 윤중경 이병렬 이한복

이제흥 진광일 이운란 외

서울시 도심재개발 기본계획의 보고서는 다음과 같은 4개의

별책으로 구성되어 있습니다.

∙본 보고서

∙부록 1 / 자료집

∙부록 2 / 도심재개발사업 유도방향

∙부록 3 / 경관시뮬레이션 DB구축

경관시뮬레이션 서울시립대학교이인성 조경진 장병진 조규현

한재웅 윤은주 외

행정지원 서울시정개발연구원 행정실

하 래 이진순

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슬라이드 제목 없음 - urban.seoul.go.krurban.seoul.go.kr/4DUPIS/download/sub3_6_5/2001_plan.pdf · 건축계획 교통계획 공공시설계획 공급처리시설계획 집행계획