Embed Size (px)
Citation preview
“MI CASA ES SU CASA”:
EEN GRONDIGE ANALYSE VAN
JURIDISCHE KNELPUNTEN MET
BETREKKING TOT HET FENOMEEN
AIRBNB IN VERSCHILLENDE
RECHTSDOMEINEN
Masterproef van de opleiding ‘Master in de Rechten’
Yolente Tack
Studentennummer: 01305759
Promotor: Prof. Dr. Eva Lievens
Commissaris: Carl Vander Maelen
Academiejaar: 2017 – 2018
Aantal woorden: 45 651
2
VOORWOORD
Na vijf leerrijke jaren en met het diploma Rechten in zicht, sluit ik graag mijn studies af met deze
masterproef. Ik koos voor een actueel onderwerp, namelijk de tijdelijke accommodatieverhuur via het
populaire Airbnb-platform. Het schrijven van een masterproef is een intensief proces en levert een
belangrijke bijdrage om een kritisch oordeel te kunnen vormen op gestelde onderzoeksvragen.
Bij de aanvang van deze masterproef wil ik graag enkele personen bedanken voor hun essentiële bijdrage
in de totstandkoming van dit onderzoek.
Eerst en vooral bedank ik mijn promotor Prof. dr. Eva Lievens voor de nodige feedback en de kritische
opmerkingen die tot het huidige resultaat geleid hebben. Ook zou ik graag mijn commissaris de heer Carl
Vander Maelen willen bedanken om mij bij te staan met nuttige raad en motivatie.
Daarnaast ben ik mijn medestudenten, vrienden en ouders dankbaar voor de nodige aanmoediging en steun
gedurende deze stresserende maar vooral leerrijke periode. Mede dankzij hen bleef ik steeds geloven in een
goede afloop van deze masterscriptie. Bedankt!
Yolente Tack,
Augustus 2018.
3
INHOUDSTAFEL VOORWOORD ........................................................................................................................................................................................ 2
INLEIDING ............................................................................................................................................................................................... 7
ONDERZOEKSOPZET EN METHODOLOGIE ............................................................................................................................. 8
1. Centrale onderzoeksvraag en deelvragen ....................................................................................................................... 8
2. Onderzoeksmethode ................................................................................................................................................................. 9
DEEL 1. BEGRIPPEN EN DEFINITIES ....................................................................................................................................... 11
1. De deeleconomie ..................................................................................................................................................................... 11
2. Digitale deelplatformen ........................................................................................................................................................ 12
3. Drijfveren en barrières van de deeleconomie ............................................................................................................ 14
3. 1. Drijfveren .......................................................................................................................................................................... 14
3. 2. Barrières ............................................................................................................................................................................ 15
4. Airbnb: tijdelijke accommodatieverhuur ..................................................................................................................... 16
4. 1. Wijzigende rol van Airbnb .............................................................................................................................................. 17
4. 2. Alternatieven voor Airbnb ............................................................................................................................................. 18
4. 3. Kwalificatievraagstuk omtrent Airbnb ..................................................................................................................... 20
DEEL 2. ANALYSE VAN JURIDISCHE VRAAGSTUKKEN PER RECHTSDOMEIN ..................................................... 22
Hoofdstuk 1. Huurrecht............................................................................................................................................................. 23
1. Actuele problematiek ................................................................................................................................................ 23
2. Juridische knelpunten ............................................................................................................................................... 24
3. Analyse van de juridische knelpunten............................................................................................................... 25
3. 1. Kwalificatie als een huurovereenkomst? ............................................................................................................ 25
3. 2. De actoren: Airbnb-verhuurder en Airbnb-huurder ..................................................................................... 26
3. 3. Identificatie van de verplichtingen van de actoren ........................................................................................ 27
3. 3. 1. Wettelijke verplichtingen ...................................................................................................................................... 28
3. 3. 1. 1. Federaal niveau..................................................................................................................................................... 28
3. 3. 1. 2. Vlaams niveau........................................................................................................................................................ 30
3. 3. 2. Contractuele verplichtingen ................................................................................................................................ 30
3. 3. 4. Rechtspraakanalyse ................................................................................................................................................. 31
3. 4. 1. Vier hypothesen ........................................................................................................................................................ 31
3. 4. 1. 1. Airbnb-verhuurder in de hoedanigheid van woningeigenaar ......................................................... 31
4
3. 4. 1. 2. Airbnb-verhuurder in de hoedanigheid van woninghuurder .......................................................... 33
3. 4. 1. 3. Airbnb-verhuurder in de hoedanigheid van huurder van een appartementsruimte ............ 34
3. 4. 1. 4. Airbnb-verhuurder in de hoedanigheid van huurder van een sociale woning ........................ 37
3. 4. 2. Sancties bij een niet naleving van de verplichtingen ................................................................................ 37
3. 5. Conclusie betreffende het huurrecht .................................................................................................................... 39
3. 5. 1. Rechtsgrond ................................................................................................................................................................ 39
3. 5. 2. Persoonlijke aanbevelingen ................................................................................................................................. 39
Hoofdstuk 2. De sectorspecifieke vereisten inzake markttoegang ........................................................................ 42
1. Actuele problematiek ................................................................................................................................................ 42
2. Juridische knelpunten ............................................................................................................................................... 45
3. Analyse van de juridische knelpunten............................................................................................................... 47
3. 1. Kwalificatie als een dienstverleningsovereenkomst? ................................................................................... 47
3. 2. De actoren: professionele en particuliere dienstverleners ........................................................................ 49
3. 3. Identificatie van de verplichtingen op de actoren .......................................................................................... 53
3. 3. 1. Europees niveau ........................................................................................................................................................ 54
3. 3. 1. 1. Toepassing van de dienstenrichtlijn ........................................................................................................... 54
3. 3. 1. 2. Toepassing van de richtlijn inzake elektronische handel .................................................................. 57
3. 3. 2. Belgisch niveau .......................................................................................................................................................... 58
3. 3. 2. 1. Federaal niveau: toepassing van het Wetboek Economisch recht ................................................. 58
3. 3. 2. 2. Regionaal niveau: de sectorale wetgeving ................................................................................................ 59
3. 3. 2. 2. 1. Toepassing van het Vlaams Logiesdecreet .......................................................................................... 60
3. 3. 2. 2. 2. Toepassing van de Brusselse Logiesordonnantie ............................................................................. 64
3. 3. 2. 2. 3. Toepassing van het Waals Toerismewetboek .................................................................................... 66
3. 3. 2. 3. Regionaal niveau: toepassing van de stedenbouwkundige regulering ........................................ 67
3. 4. Handhaving van de Belgische regels ..................................................................................................................... 67
3. 5. Illustraties in Europa ................................................................................................................................................... 69
3. 6. Conclusie betreffende de sectorspecifieke vereisten inzake markttoegang ....................................... 72
3. 6. 1. Rechtsgrond ................................................................................................................................................................ 72
3. 6. 2. Persoonlijke aanbevelingen ................................................................................................................................. 74
Hoofdstuk 3. Consumentenrecht .......................................................................................................................................... 78
1. Actuele problematiek ................................................................................................................................................ 78
5
2. Juridische knelpunten ............................................................................................................................................... 79
3. Analyse van de juridische knelpunten............................................................................................................... 80
3. 1. Kwalificatie als een consumentenovereenkomst? .......................................................................................... 80
3. 2. De actoren: onderneming en consument ............................................................................................................ 81
3. 3. Identificatie van de verplichtingen op de actoren .......................................................................................... 84
3. 3. 1. Europees niveau ........................................................................................................................................................ 85
3. 3. 1. 1. Toepassing van de richtlijn consumentenrechten ................................................................................ 85
3. 3. 1. 2. Toepassing van de richtlijn oneerlijke bedingen ................................................................................... 86
3. 3. 1. 3. Toepassing van de richtlijn oneerlijke handelspraktijken ................................................................ 87
3. 3. 2. Belgisch niveau .......................................................................................................................................................... 88
3. 3. 2. 1. Toepassing Wetboek Economisch recht .................................................................................................... 88
3. 3. 3. Alternatieve beschermingsmechanismen ..................................................................................................... 89
3. 4. Naleving van de consumentenwetgeving door Airbnb? .............................................................................. 90
3. 5. Conclusie betreffende Consumentenbescherming ......................................................................................... 92
ALGEMEEN BESLUIT ....................................................................................................................................................................... 95
BIBLIOGRAFIE .................................................................................................................................................................................... 97
1. Wetgeving ................................................................................................................................................................................... 97
1. 1. Europese Unie ................................................................................................................................................................. 97
1. 2. België ................................................................................................................................................................................... 97
1. 3. Nederland ......................................................................................................................................................................... 98
2. Niet-bindende documenten ................................................................................................................................................ 99
2. 1. Europese Unie ................................................................................................................................................................. 99
2. 2. België ................................................................................................................................................................................ 100
2. 3. Nederland ...................................................................................................................................................................... 100
3. Rechtspraak ............................................................................................................................................................................ 100
Internationaal ........................................................................................................................................................................ 100
Europese Unie ........................................................................................................................................................................ 100
België ......................................................................................................................................................................................... 101
Nederland ................................................................................................................................................................................ 101
4. Rechtsleer ................................................................................................................................................................................ 101
Krantenartikels .......................................................................................................................................................................... 105
6
Online bronnen .......................................................................................................................................................................... 108
Websites ................................................................................................................................................................................... 108
België ......................................................................................................................................................................................... 108
Nederland ................................................................................................................................................................................ 109
7
INLEIDING
Het motto van Airbnb “Mi casa es su casa” veruitwendigt het idee van een digitale gemeenschap om
woonruimtes te delen tussen burgers. De website biedt advertenties aan in maar liefst 191 landen wat wijst
op de populariteit van dit wijdverspreide fenomeen. Tegelijk groeit Airbnb, als een vooraanstaande
ontwikkeling van de deeleconomie, steeds meer tot een sterk bediscussieerd onderwerp dat onder vuur
komt te liggen omwille van verschillende juridische dilemma’s.1 Door het exponentiële succes vormt het
verhuurplatform een bedreiging voor de lokale woninghuurmarkt en voor de gevestigde marktsectoren
waardoor geen enkele overheid de nood aan een specifiek beleid omtrent Airbnb zal kunnen ontkennen.2
Gezien dit verhuurplatform steeds meer doordringt in ons dagelijks leven is het interessant om de actuele
probleemstellingen uitgaande van de maatschappelijke impact door Airbnb nader te bekijken. Het aantal
klachten tegen de verhuur van Airbnb stijgt omwille van de overlast en de tekorten op de huizenmarkt die
de massa aan toeristen veroorzaken. Tevens is er steeds meer kritiek geuit op de druk die deelplatformen
zoals Airbnb uitoefenen op bijvoorbeeld hoteluitbaters. Er zouden immers woningen via het deelplatform
op een permanente wijze verhuurd zijn door professionele uitbaters die niet voldoen aan de regulering
waaraan de traditionele ondernemers wel moeten voldoen. Ook de belangen van de consument komen in
het gedrang door het gebrekkig beleid van Airbnb betreffende consumentenbescherming. Juridische
lacunes in de huidige wetgeving liggen aan de basis van deze problematiek. Dit veroorzaakt wereldwijde
commotie en leidt tot uiteenlopende opinies over de regulatie van het Airbnb-platform.
Men stelt zich vragen over welke juridische kwalificatie en toepasselijke regelgeving geldt op
deelplatformen zoals Airbnb. Algemeen blijkt dat in de praktijk nog veel rechtsonzekerheid heerst
aangezien er overal ter wereld pogingen verschijnen van regelgevers om Airbnb te reguleren en de
maatschappelijke problemen op te lossen.3 In de Vlaamse actualiteit bijvoorbeeld is recent veel verschenen
over het nieuw in werking getreden Vlaams Logiesdecreet en een effectieve handhaving van de geldende
regulering ten aanzien van Airbnb. Ook in Amsterdam is er veel heisa omtrent de benadering van de
juridische problemen betreffende Airbnb en speelt de stad een belangrijke rol dankzij een overeenkomst
met het online verhuurplatform. Het valt op dat er een dringende nood is om de toepasselijke regulering op
Airbnb grondig te analyseren met het oog op een verbeterde regulering in het kader van digitale
deelplatformen naar de toekomst toe. Het 10-jarig jubileum is daarom de perfecte gelegenheid om enkele
juridische onderzoeksvragen over dit groeiend verhuurfenomeen te identificeren, onderzoeken en
beantwoorden.
1 K. FRENKEN, “De dilemma’s van de deeleconomie: delen is hip maar ook complex”, SER Magazine, 10 oktober 2015.
2 T. SLEE, “Airbnb Is Facing an Existential Expansion Problem”, Harvard Business Review, 11 juli 2016.
3 D. COYLE, T. YEUNG, “Understanding Airbnb in fourteen European cities”, Working paper IAST, 30 december 2016.
8
ONDERZOEKSOPZET EN METHODOLOGIE
1. Centrale onderzoeksvraag en deelvragen
Omwille van de grote maatschappelijke rol van Airbnb is het relevant om enkele juridische knelpunten aan
te halen waarop het online verhuurplatform botst. De essentie van dit onderzoek behandelt de centrale
onderzoeksvraag: “welke juridische vraagstukken kunnen geïdentificeerd worden in verschillende
rechtsdomeinen omtrent het fenomeen Airbnb?”.
Voor de formulering van de deelvragen is eerst een verduidelijking gegeven van drie actuele
problematieken die in deze masterproef onderzocht zijn. Een eerste probleem is de overlast die de
gebruikers van Airbnb veroorzaken op de lokale inwoners van de steden waar Airbnb-accommodaties
gevestigd zijn. Er zijn tekorten op de plaatselijke woninghuurmarkt omdat de woningen steeds meer bezet
worden door personen die tijdelijk huren via Airbnb. Een tweede problematiek betreft professionele
uitbaters die massaal en permanent woonplaatsen verhuren aan de huurders via Airbnb zonder te voldoen
aan sectorspecifieke vereisten inzake markttoegang. Hierdoor rijzen klachten vanwege professionele
marktactoren in de gevestigde economie zoals hoteliers, aangezien zij wel moeten voldoen aan die
vereisten. Ten derde vormen deelplatformen zoals Airbnb een bedreiging voor de rechten van consumenten
aangezien de beschermingsregulering niet van toepassing is op peer-to-peer-verhoudingen door het gebrek
aan een zwakke partij die moet beschermd worden. Er is hedendaags nog veel verwarring betreffende de
rechten en plichten die gelden ten aanzien van ondernemingen en consumenten dewelke gebruik maken
van online verhuurplatformen.
De drie bovenstaande kritiekpunten op Airbnb geven aanleiding tot de formulering van enkele deelvragen
in drie rechtsdomeinen. Deze masterproef is bijgevolg onderverdeeld in drie rechtsdomeinen namelijk het
huurrecht, de sectorspecifieke vereisten inzake markttoegang en de consumentenbescherming. De drie
deelvragen luiden als volgt:
- “Aan welke verplichtingen van de huidige huurregulering zijn de deelnemers van het
Airbnb-platform onderworpen en in hoeverre is de verhuur via Airbnb in overeenstemming
of strijdig met de bepalingen inzake het huurrecht?”
- “In welke mate is het toegelaten om sectorspecifieke vereisten inzake markttoegang op te
leggen ten aanzien van de dienstverleners via Airbnb?”
- “In hoeverre genieten de gebruikers van het Airbnb-platform van een bescherming uit het
consumentenrecht en voldoet het beleid van Airbnb aan de regulering inzake
consumentenbescherming?
9
De doelstelling van deze masterscriptie is een oplossing bieden voor bovenstaande problematieken door
het beantwoorden van de drie gestelde onderzoeksvragen. Door een uitgebreide analyse over de toepassing
van de huidige regulering op Airbnb komt er meer duidelijkheid over een correcte juridische benadering
van maatschappelijk invloedrijke deelplatformen. In de analyse is telkens eerst de kwalificatie van een
Airbnb-overeenkomst in het desbetreffende rechtsdomein nagegaan, gevolgd door een overzicht van de
betrokken actoren. Aan de hand van persoonlijke aanbevelingen die uit het onderzoek resulteren kan de
regulering in de toekomst hervormd en aangepast worden aan de digitale deeleconomie. Op deze manier
levert de masterproef een relevant wetenschappelijke bijdrage aan de maatschappij.
In dit onderzoek zijn echter enkele elementen omtrent de deeleconomie buiten beschouwing gelaten.
Vooreerst zijn de zuiver economische problemen betreffende Airbnb niet nader onderzocht omwille van de
focus op juridische knelpunten. Enkele rechtstakken waaraan geen verdere aandacht besteed is, zijn
bijvoorbeeld het mededingingsrecht over de oneerlijke concurrentie tussen de deeleconomie en de
gevestigde economie evenals het aansprakelijkheidsrecht over de verschuiving van de
verantwoordelijkheid van het deelplatform naar de gebruikers.4 Daarnaast is de arbeidsrechtelijke kwestie
of de gastheer bij Airbnb te kwalificeren is als een zelfstandige of als een werknemer niet nader onderzocht.5
Ook het fiscaal recht met de nieuwe wetgeving inzake de toeristenbelasting op Airbnb-uitbaters zal niet aan
bod komen.6 Tot slot is de privacywetgeving met de recent in werking getreden Algemene Verordening
Gegevensbescherming buiten beschouwing gelaten.
2. Onderzoeksmethode
Tijdens dit onderzoek zijn er open vragen gesteld zoals “Wat ontbreekt er” en “Hoe kan het beter?”. Dit is
een vorm van juridisch toegepast onderzoek aangezien de studie gespecifieerd is op een onderwerp uit
maatschappelijke kwesties en waarbij de bestaande kennis als uitgangspunt is genomen. De in deze
masterproef gehanteerde onderzoeksmethodiek betreft voornamelijk een literatuur- en
bronnenonderzoek. De bronnen die geraadpleegd zijn voor de analyse in deze masterproef betreffen
voornamelijk Europese richtlijnen en verordeningen als ook Belgische wetgeving. Naast een uitgebreid
wetgevend kader is ook beroep gedaan op rechtsleer vanuit Belgische, Nederlandse en Amerikaanse
4 Mededeling van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en Sociaal Comité en
het Comité van de regio’s: ‘een Europese agenda voor de deeleconomie’, COM(2016) 356 final, 8.
5 Mededeling van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en Sociaal Comité en
het Comité van de regio’s: ‘een Europese agenda voor de deeleconomie’, COM(2016) 356 final, 12; W. VAN
EECKHOUTTE, “Zijn Airbnb’ers zelfstandigen?”, 22 februari 2017, http://www.wikisoc.be/nl/blog/post/zijn-
airbnbers-zelfstandigen (geraadpleegd op 25 oktober 2017).
6 J. BOSSUYT, “Sharing is caring: voordelig fiscaal regime voor bepaalde inkomsten afkomstig uit de deeleconomie”,
Juristenkrant 2016, afl. 330, 11; T. STEEL, “Deur open voor gunstregime Airbnb'ers”, De Tijd, 24 oktober 2017; D. DE
SMET, “Hoe moet ik een bijverdienste uit de deeleconomie aangeven?”, De Standaard, 15 mei 2017.
10
tijdschriften. Onder andere de Belgische rechtsgeleerden B. DEVOLDER7 en B. VAN BESIEN8 schreven
interessante werkstukken dewelke relevante informatie bevatten omtrent deelplatformen. Bij het
selecteren van bronnen zijn voornamelijk wetenschappelijke artikelen online geraadpleegd in plaats van
op een klassieke wijze uit de bibliotheek. Bijvoorbeeld Jurisquare, Jura en Lexgo bieden een interessant
overzicht van Belgisch juridische literatuur omtrent dit onderwerp. Ook Harvard Business Review, Science
Direct en de online bibliotheek SSRN zijn relevant. Door de controverse rond dit actueel onderwerp zijn ook
verschillende krantenartikelen vermeld ter illustratie van de huidige discussies betreffende Airbnb. Bij het
doorzoeken van Belgische databanken van gerechtelijke instanties bleek na al mijn inspanningen dat er
beperkt resultaat te vinden is over Airbnb. Het is opvallend dat de jurisprudentie omtrent deze materie nog
uitermate beperkt is in België aangezien er slechts één vonnis is teruggevonden, namelijk de uitspraak van
de Brugse vrederechter op 14 februari 2016. Aangezien er duidelijk meer resultaten gevonden zijn in de
databanken van Nederlandse rechtsinstanties, specifiek de burgerlijke rechtbank van Amsterdam, is de
rechtspraakanalyse over het toepasselijke huurrecht op Airbnb toegespitst op de rechtszaken in Nederland.
Daarnaast is ook een beroep gedaan op de kennis van personen uit de praktijk. De verkregen informatie is
verwerkt in de masterproef en niet expliciet uitgeschreven aangezien de gesprekken niet verliepen in de
vorm van een interview. Ten eerste heeft een gesprek met D. ONGENA, consulent bij Toerisme provincie
Oost-Vlaanderen, bijgedragen tot een bredere kijk op de actuele problematiek betreffende Airbnb in Gent.
Ook is er informatie verschaft over de juridische aspecten van tijdelijke logiesverhuur door G. MARTIN,
directeur en verantwoordelijke van het nieuwe Vlaams Logiesdecreet. Ook een kort gesprek met professor
R. STEENNOT leverde bijkomende kennis op over de consumentenbescherming in het kader van de
deeleconomie.
De masterscriptie is onderverdeeld in twee delen waarbij het eerste deel start met een algemene uitleg over
de relevante begrippen en definities. In dit algemeen deel is de achtergrond van Airbnb binnen de
deeleconomie als een digitaal deelplatform verduidelijkt. De complexiteit van dit fenomeen is aangetoond
aan de hand van een kwalificatievraagstuk dat behandeld wordt doorheen het onderzoek. Het tweede deel
is de essentie van het onderzoek en voert een uitgebreide analyse van juridische knelpunten in de huidige
regulering. Dit deel geeft een stapsgewijze studie weer per rechtsdomein waarbij telkens vertrokken is
vanuit actuele discussies in de praktijk. Vervolgens zijn er juridische knelpunten afgeleid die nauwkeurig
onderzocht worden om een antwoord te kunnen bieden op de onderzoeksvragen.
7 B. DEVOLDER, “Informatieasymmetrie in de sharing economy: een nieuwe rol voor internetplatformen?” in M.E.
STORME, F. HELSEN, Innovatie en disruptie in het economisch recht, Antwerpen, Intersentia, 154.
8 B. VAN BESIEN, “Airbnb en de Belgische wet: op welke regels moet je letten?”, 10 mei 2014,
https://www.lexgo.be/nl/artikels/staats-en-bestuursrecht/bestuursecht/airbnb-en-de-belgische-wet-op-welke-
regels-moet-je-letten, 86428.html; P. A. CHABOT, “Investors show appetite for European hotel sector, despite recent
threats faced by the sector”, 4 november 2014, https://www.lexgo.be/en/papers/other/other/investors-show-
appetite-for-european-hotel-sector-despite-recent-threats-faced-by-the-sector, 90610.html.
11
DEEL 1. BEGRIPPEN EN DEFINITIES
1. De deeleconomie
Vooraleer het onderzoek van start gaat, zijn enkele begrippen geschetst die relevant zijn in het kader van
dit onderzoek. Het onderwerp van deze masterscriptie is Airbnb, een verhuurwebsite die het boegbeeld
vormt van de deeleconomie. De term “deeleconomie” is soms vervangen door synoniemen zoals
“collaboratieve consumptie”9, “sharing economy” of “peer-to-peer-economy”. Deze economie creëert een
samenleving waarin particulieren participeren in een socio-economisch systeem waar vraag en aanbod
samenkomen. Bij de deeleconomie staat het tijdelijk gebruik van een onderbenutte zaak centraal, terwijl de
traditionele economie daarentegen focust op het bezit van zaken. De gedeelde goederen en diensten kunnen
zeer uitgebreid zijn zoals het aanbieden van autoritten (Blablacar, Uber) maar ook maaltijden
(Thuisafgehaald, Deliveroo) en zelfs de verhuur van huizen (Couchsurfing, Airbnb).
Tot op de dag van vandaag bestaat er nog geen éénduidige definitie van dit begrip. Na het lezen van
verschillende definities uit de rechtsleer zijn in deze masterproef twee werkbare definities weergegeven:
“een economisch model dat gebaseerd is op het delen van ondergebruikte of ongebruikte zaken, diensten of
ervaringen en dit gratis of voor een vergoeding en tussen individuen onderling”10 volgens R. BOTSMAN en
“goederen en diensten worden gedeeld tussen particulieren, gratis of tegen een vergoeding, en vaak
aangeboden via een online deelplatform”.11 Enkele essentiële elementen die terugkeren in de definities
omtrent de deeleconomie zijn het delen van zaken, met of zonder winstoogmerk en tussen particulieren.
Daarnaast maakt de deeleconomie gebruik van technologie aan de hand van digitale deelplatformen,
hierover is verder meer uitleg gegeven.
Ook de Europese Commissie formuleert een definiëring van de deeleconomie die ruimer is dan de
bovenstaande definities. De deeleconomie is omschreven als volgt: “Bedrijfsmodellen waarin activiteiten
worden gefaciliteerd door deelplatforms die een open marktplaats tot stand brengen voor het tijdelijk gebruik
van (vaak door particulieren aangeboden) goederen of diensten”.12 Deze brede formulering verduidelijkt dat
ook de activiteiten van professionelen met een winstoogmerk vallen onder het toepassingsgebied van de
deeleconomie. Dit impliceert dat volgens de Europese Commissie niet enkel peer-to-peer-verhoudingen
maar ook business-to-consumer-contracten te kwalificeren zijn als activiteiten van de deeleconomie.
9 R. BOTSMAN, R. ROGERS, “Beyond Zipcar: collaborative consumption”, Harvard Business Review, oktober 2010; R.
BOTSMAN, R. ROGERS, “What’s mine is yours: the rise of collaborative consumption”, Harper Business Review, 14
september 2010.
10 R. BOTSMAN, “Defining The Sharing Economy: What Is Collaborative Consumption–And What Isn’t?”, Fast Company,
27 mei 2015.
11 Definitie ‘sharing economy’ in Oxford English dictionary.
12 Mededeling van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en Sociaal Comité en
het Comité van de regio’s: ‘een Europese agenda voor de deeleconomie’, COM(2016) 356 final.
12
Nochtans spreekt men in de klassieke deeleconomie van wederkerige transacties zonder winstbejag
waardoor commerciële activiteiten in principe niet onder de deeleconomie vallen.13 Op basis van de
mededeling vanwege de Europese Commissie over de Europese agenda van de deeleconomie zijn er drie
categorieën van actoren te onderscheiden namelijk de dienstverleners, de gebruikers en de digitale
deelplatformen. De eerste categorie betreft de aanbieders die activa, middelen, tijd en/of vaardigheden
delen. Dit gaat volgens de Europese Commissie zowel over particuliere dienstverleners die occasioneel
diensten aanbieden als over professionele dienstverleners die permanent handelen in hun
beroepshoedanigheid. De tweede categorie zijn de gebruikers of de afnemers van de diensten in principe in
de hoedanigheid van een consument. Deze twee categorieën vormen respectievelijk de aanbod- en
vraagzijde van de markt waartussen een overeenkomst tot stand komt. De derde categorie zijn de
deelplatformen dewelke een belangrijke, faciliterende rol spelen als tussenpersoon in de totstandkoming
van het contract.
2. Digitale deelplatformen
De deeleconomie gaat gepaard met het gebruik van innovatieve technologieën aan de hand van digitale
deelplatformen.14 Een digitaal platform functioneert als online marktplaats waar vraag en aanbod gelinkt
zijn via een website.15 De doelstelling van een platform is het verbinden van particuliere dienstverleners
aan potentiële consumenten die geïnteresseerd zijn in het gebruik van de aangeboden diensten. Ook
omtrent dit begrip bestaat er vandaag nog geen éénvormige definitie. Dit komt door de grote variëteit aan
soorten online platformen en door de snel wijzigende omstandigheden in de digitale maatschappij. De
online deelinitiatieven zijn immers verspreid over verschillende sectoren en nemen alsmaar toe. In België
zijn er reeds 33 elektronische platformen van de deeleconomie erkend bij Koninklijk Besluit.16 Deze
masterproef hanteert voor dit concept de definiëring van de Europese Commissie die online deelplatformen
omschrijft als “tussenpersonen die de aanbieders en de gebruikers in contact brengen met elkaar en die
transacties tussen hen faciliteren”.17
De Europese Commissie benadrukt de groeiende rol van online platformen als essentieel onderdeel van de
deeleconomie door enkele gemeenschappelijke kenmerken van deelplatformen op te sommen die
13 ING, “Deeleconomie: Wat is het?”, 3 februari 2017, https://www.ing.be/nl/business/my-business/sharing-economy.
14 Ibid.
15 F. RUSSO, M. L. STASI, “Defining the relevant market in the sharing economy”, Internet Policy Review: Journal on
internet regulation Volume 5 Issue 2., 2016, 4.
16 Koninklijk Besluit van 28 januari 2018 tot erkenning van elektronisch deelplatform van de deeleconomie, BS. 5
februari 2018.
17 Mededeling van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en Sociaal Comité en
het Comité van de regio’s: ‘een Europese agenda voor de deeleconomie’, COM(2016) 356 final.
13
voordelen opleveren voor de maatschappij.18 Ten eerste, digitale platformen creëren nieuwe markten en
vormen een uitdaging voor de bestaande markten. De vervoersdiensten aangeboden op het Uber-platform
vormen bijvoorbeeld een uitdaging voor de gevestigde vervoersbedrijven van de traditionele
markteconomie. Ook het Airbnb-platform is een concurrent voor de gevestigde aanbieders van tijdelijke
woningverhuurdiensten zoals hoteliers. De bestaande marktdeelnemers ondervinden steeds vaker een
impact van digitale deelplatformen die gelijkaardige diensten aanbieden in dezelfde sector. Dit wijst op een
tweede kenmerk namelijk dat digitale deelplatformen opereren in markten met diverse marktdeelnemers.
Een derde kenmerk van online platformen is het veroorzaken van netwerkeffecten. Dit betekent dat de
waarde van het platform stijgt naarmate het aantal gebruikers van het netwerk toeneemt.19 De
transactiekosten nemen af aangezien de particulieren onderling kunnen contracteren zonder de
tussenkomst van een commerciële onderneming.20 Dit leidt tot een waardevol en kostenefficiënt systeem
ten voordele van de gebruikers van het platform.
Ook kenmerkend voor online deelplatformen is de afhankelijkheid van informatie- en
communicatietechnologie. De hedendaagse maatschappij evolueert naar een online platformsamenleving
met een uitgebreid informatienetwerk. Het online platform functioneert immers als een
bemiddelingsorgaan dat informatie uitwisselt tussen de consumenten. Dankzij het platform is informatie
toegankelijk gemaakt over heel de wereld waardoor de participatie van de gewone burgers in de economie
toeneemt. De peer-to peer-communicatie verloopt via een uitgebreid online netwerk en zorgt zo voor de
creatie van een gemeenschapsgevoel tussen de deelnemers.21 Het platform komt ook tegemoet aan het
probleem van de informatie-asymmetrie tussen de gebruikers door het voorzien van specifieke
beoordelingssystemen.22 Een laatste kenmerk dat geformuleerd is door de Europese Commissie is de
cruciale rol die de internetplatformen spelen in een digitaal waardeketen. Dit kenmerk heeft betrekking op
de belangrijke bijdrage die online platformen leveren voor innovatief ondernemerschap. De ontwikkeling
van digitale deelplatformen geeft meer mogelijkheden voor de ondernemers die innovatieve deelconcepten
18 Mededeling van 25 mei 2016 van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, Het Europees Economisch en
Sociaal Comité en het Comité van de Regio's: Online platforms en de digitale eengemaakte markt, kansen en uitdagingen
voor Europa, COM (2016) 0288.
19 E. DE VALK, “Platformsamenleving: Online platformen veranderen de manier waarop de samenleving is ingericht.
Wat dat betekent voor het publiek belang?”, NRC, 8 november 2016, https://www.nrc.nl/nieuws/2016/11/08/wie-
beschermt-ons-tegen-de-airbnbs-en-de-ubers-5177104-a1530716.
20 G. G. PARKER, M. W. VAN ALSTYNE, S. P. CHOUDARY, “Platform Revolution: how networked markets are transforming
the economy and how to make them work for you”, W. W. Norton & Company, Inc. 2016.
21 K. ERICKSON, I. SORENSEN, “Regulating the sharing economy: Editorial”, Internet Policy Review: Journal on internet
regulation, Volume 5 Issue 2, 30 juni 2016, 4.
22 DEVOLDER, B., “Informatieasymmetrie in de sharing economy: een nieuwe rol voor internetplatformen?” in M.E.
STORME, F. HELSEN, Innovatie en disruptie in het economisch recht, Antwerpen, Intersentia, 154.
14
op de markt willen brengen.23 De platformeconomie stimuleert de groei en de ontwikkeling van innovatie
in een digitaliserende maatschappij. Samengevat speelt de ontwikkeling van digitale platformen een
belangrijke rol in het succes van de deeleconomie.
3. Drijfveren en barrières van de deeleconomie
3. 1. Drijfveren
In een advies van het Europees Economisch en Sociaal Comité zijn enkele directe effecten van de
deeleconomie opgelijst die voordelig zijn voor de deelnemers.24 De deeleconomie zorgt volgens ECOSOC
voor “meer sociale interactie, gemeenschapszin en vertrouwen tussen de burgers”.25 Vertrouwen is een
onmiskenbare voorwaarde van deze economie aangezien dit aanleiding geeft tot de bereidheid om te delen
en te participeren.26 Dit wijst op het belang van een transparant beleid van de digitale deelplatformen om
het vertrouwen van de consument in te winnen.
De deelnemers zien niet enkel emotionele voordelen maar ook rationele voordelen in het gebruik van de
deeleconomie. Een essentieel voordeel is een eenvoudigere toegang tot kwaliteitsproducten voor
bevolkingsgroepen met lage inkomsten. Dankzij het ruime aanbod van goederen en diensten op de digitale
deelplatformen kunnen consumenten genieten van meer keuzemogelijkheden en een betere kwaliteit.27
Een ander belangrijk voordeel van de deeleconomie is de duurzaamheid aangezien individuele producten
op overschot samengebracht worden met het oog op een wederkerig nut tussen de aanbieder en de
afnemer. Volgens ECOSOC willen consumenten immers minder bezitten maar meer gebruiken.28 Ook de
lagere productie- en transactiekosten vormen een positief element van de deeleconomie. Bijgevolg zal het
voordeliger zijn om zaken of diensten te delen in de deeleconomie dan gebruik te maken van de traditionele
economie. Ook begrippen zoals samenwerking, flexibiliteit, gelijkheid en wederkerigheid vormen drijfveren
van de deeleconomie.29 Tot slot wijst het gezegde “sharing is caring” op een sociale verantwoordelijkheid
van een goede burger om zaken te delen met zijn medemens in de maatschappij.
23 K. FRENKEN, J. SCHOR, “Putting the sharing economy into perspective”, Environmental Innovation and Societal
Transitions, 22 januari 2017, https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S2210422417300114.
24 Initiatiefadvies van het Europees Economisch en Sociaal Comité over De deel- en ruileconomie: een
duurzaamheidsmodel voor de XXIe eeuw, C 177/01, 11 juni 2014 (zie verder: Advies ECOSOC).
25 Punt 4.6 Advies ECOSOC.
26 BOTSMAN, R. ROGERS, “What’s mine is yours: the rise of collaborative consumption”, Harper Business Review, 14
september 2010.
27 OECD, Protecting consumers in peer platform markets: exploring the issues, DSTI/CP(2015)4/FINAL, 25 mei 2016,
12-13.
28 Punt 2.11 Advies ECOSOC.
29 K. ERICKSON, I. SORENSEN, “Regulating the sharing economy: Editorial”, Internet Policy Review: Journal on internet
regulation, Volume 5 Issue 2, 30 juni 2016, 4.
15
Al de bovenstaande elementen motiveren de positieve rol van de deeleconomie in de huidige maatschappij.
Ook in een studie van de Europese Commissie is er aangetoond dat digitale deelplatformen een positieve
impact hebben op de globale inkomsten uit de economie. Op Europees niveau zijn er 28 miljard transactie-
inkomsten ontvangen vanuit 5 kernsectoren, waaronder de sector betreffende peer-to-peer-logies zoals het
Airbnb-platform.30 Deze vaststelling toont aan dat de digitale deeleconomie over de hele wereld een
economische vooruitgang en meer consumentenwelvaart teweegbrengt.31
3. 2. Barrières
De grootste barrière van de deeleconomie is het gebrek aan een uniform regulerend kader dat is aangepast
aan deze nieuwe vorm van economie. Het advies van het Europees Economisch en Sociaal Comité raadt aan
dat nationale overheidsinstanties duidelijke regels vastleggen omtrent het functioneren van deze economie
zodat de rechten en plichten van de betrokkenen worden afgebakend.32 Momenteel ontbreekt echter een
duidelijke afbakening van de actoren in de deeleconomie door het vervagen van de grenzen tussen
particulieren en professionelen als aanbieders. Een negatief effect van de deeleconomie is de disruptieve
innovatie, ofwel de bedreiging van deelplatformen zoals Airbnb en Uber voor de bestaande marktspelers in
de traditionele economie.33 Dankzij de technologische innovatie kunnen nieuwe ondernemers gelijkaardige
diensten aanbieden maar vaak voor een goedkopere prijs. Ten gevolge hiervan zullen de consumenten meer
geneigd zijn om beroep te doen op deelplatformen dan op commerciële ondernemingen. Dit leidt ertoe dat
bepaalde deelplatformen zich ontwikkelen tot vooraanstaande marktspelers en concurreren met de
bestaande marktspelers.
Omdat er steeds meer maatschappelijke invloed uitgaat van commerciële platformen uitgebaat door
professionelen die focussen op hun privébelangen, ontstaat er een gevaar voor bepaalde publieke belangen.
De onderdrukte publieke waarden in de deeleconomie zijn de normen inzake gelijke toegankelijkheid,
goede kwaliteit, veiligheid en betaalbaarheid van de aangeboden diensten.34 Andere publieke belangen in
gevaar door digitale deelplatformen zijn de openbare orde, een gelijk speelveld tussen gelijkaardige
marktdeelnemers en de consumentenbescherming. Die maatschappelijke waarden komen in deze
masterproef aan bod in de vorm van de overlast op lokale inwoners, de onevenwichtige sectorspecifieke
30 Europese Commissie, Werkdocument van 6 mei 2015. Strategie voor een digitale ééngemaakte markt voor Europa:
analyse en bewijs, SWD (2015) 100 final, 8.
31 C. KOOPMAN, M. MITCHELL, A. THIERER, The Sharing Economy and Consumer Protection Regulation: The Case for
Policy Change, The Journal of business, entrepreneurship and the law (2015), Volume 8 Issue 2 Article 4, 529-545.
32 Punt 1.4 Advies ECOSOC.
33 D. DAMANHOURI, “Are Digital Platform Companies Like Uber & Airbnb Disrupting Traditional Industries?”, The
Digital Transformation People, 1 februari 2017, https://www.thedigitaltransformationpeople.com/channels/the-case-
for-digital-transformation/are-digital-platform-companies-like-uber-airbnb-disrupting-traditional-industries/.
34 J. VAN DIJCK, T. POELL, M. DE WAAL, “De platformsamenleving: strijd om publieke waarden in een online wereld”,
Amsterdam, University Press, 2016, 10.
16
vereisten inzake markttoegang en de schending van consumentenrechten die veroorzaakt zijn door Airbnb.
Al deze elementen vormen barrières van de deeleconomie omwille van de negatieve effecten op de
maatschappij.
Kortom, de deeleconomie heeft een sterke invloed in de huidige maatschappij ten aanzien van overheden,
ondernemingen en consumenten. Het Rathenau Instituut heeft in een rapport vastgesteld dat de digitale
deelplatformen enerzijds een positieve invloed hebben zoals een economische welvaart, een stijging van
het toerisme en een stimulatie van het innovatief ondernemen maar anderzijds een bedreiging vormen voor
de openbare orde, de garantie van een gelijk speelveld tussen gelijkaardige marktdeelnemers en voor de
consumentenbescherming. Het instituut geeft daarenboven de aanbeveling aan overheden om enerzijds
ruimte te laten voor innovatie maar tegelijk de maatschappelijke belangen te beschermen door
deelplatformen duidelijk en uniform te reguleren.35 Hieruit volgt de nood aan een juridisch kader dat de
positieve effecten stimuleert en de negatieve effecten beperkt.
4. Airbnb: tijdelijke accommodatieverhuur
Recent is een sterke stijging van “home-sharing platforms” merkbaar in de sector van woningverhuur bij de
deeleconomie. Airbnb, afgekort voor “Airbed & Breakfast” is één van de belangrijkste deelnemers van dit
soort platformen. In 2008 is Airbnb opgericht in San Francisco op initiatief van ondernemers BRIAN
CHESKY, JOE GEBBIA, NATHAN BLECHARCZYK.36 Zij ontwikkelden dit concept om een centje bij te
verdienen door luchtmatrassen in hun appartement aan te bieden tegen een voordelige prijs.37 Sindsdien is
Airbnb uitgegroeid tot een internationaal verhuurplatform met een ruime waaier aan accommodaties over
de hele wereld bestaande uit woningen, appartementen en kamers. Het is een online gemeenschap waar
particulieren via een persoonlijk account een woonruimte kunnen aanbieden of boeken via het internet.38
Airbnb beschikt over een innovatief bedrijfsmodel waarbij er kosten worden aangerekend aan de
verhuurder in de ontvangen huurprijs en aan de huurder in de te betalen huurprijs voor elke boeking van
een woning op het Airbnb-platform.39 Dit zijn de vergoedingen die het platform verkrijgt uit de faciliterende
dienst aangeboden aan de deelnemers van het platform. Airbnb zorgt ook voor de afwikkeling van een
veilige betalingstransactie via het platform. De verhuurder ontvangt immers het bedrag dat betaald is door
de huurder pas 24 uur na aankomst van de huurder, hetgeen dient ter garantie van een effectieve
35 Rathenau Instituut, Onderzoek: Eerlijk delen: waarborgen van publieke belangen in de deeleconomie en de
kluseconomie, 30 mei 2017, https://www.rathenau.nl/nl/digitale-samenleving/eerlijk-delen.
36 About us, https://press.atairbnb.com/about-us/ (geraadpleegd op 17 april 2018).
37 L. GALLAGHER, “The Airbnb story: how three ordinary guys disrupted an industry, made billions, …and created plenty
of controversy”, Houghton Mifflin Publishing Harcourt Company, 31 mei 2018.
38 Hoe het werkt: een community gebouwd op delen, https://www.airbnb.be/help/getting-started/how-it-works
(geraadpleegd op 17 april 2018).
39 ING Investment Office, Bijlage bij sectorcommentaar: Deeleconomie Airbnb, 26 juli 2016,
https://www.ing.nl/media/ING_bijlage-Airbnb-bij-sectorcommentaar-Deeleconomie_tcm162-107567.pdf.
17
dienstverlening in overeenstemming met de advertentie. Het beleid van Airbnb is gegrond op vijf
standaarden namelijk gelijkheid, authenticiteit, vertrouwelijkheid en veiligheid zowel vanuit het standpunt
van de gast als de gastheer.40
De doelstelling van het online verhuurplatform is om de eigenaars van een leegstaande accommodatie te
koppelen aan personen die op zoek zijn naar een tijdelijke overnachting, bijvoorbeeld toeristen maar ook
studenten en zelfs zakenlui. Op de website van dit bekende verhuurplatform staat te lezen als motivatie om
deel te nemen dat je met Airbnb gemakkelijk en veilig geld als verhuurder kunt verdienen.41 Het genereren
van extra inkomsten via de verhuur van een onderbenutte woning vormt een belangrijke motivatie voor de
dienstverlener, terwijl een tijdelijk en goedkoop verblijf in een lokale woning een motief vormt voor de
gebruiker van de dienst via Airbnb. Deze verhuursite biedt immers de huur van woningen aan tegen
betaalbare prijzen.42 Een andere motivatie dat de toeristen overtuigt om gebruik te maken van dit platform
is het aanbod van unieke en authentieke verblijfplaatsen. De slagzinnen “Mi casa es su casa”, “Belong
anywhere” en “Airbnb brengt mensen met elkaar in contact voor een unieke reiservaring” toont aan dat het
platform gericht is op reizigers die een huiselijke sfeer verkiezen boven een strakke hotelkamer. Daarnaast
zijn er nog andere redenen waarom een persoon kiest om deel te nemen aan het Airbnb-platform zoals de
sociale reputatie.43 De reputatie van Airbnb is namelijk gebaseerd op het vertrouwen tussen vreemdelingen
en wordt gewaarborgd via een openbaar beoordelingssysteem van online ratings en reviews uitgaande van
de gebruikers.
4. 1. Wijzigende rol van Airbnb
Airbnb heeft de laatste jaren een grote doorbraak gekend in wereldsteden zoals Amsterdam, Parijs, New
York, Berlijn en ook Brussel.44 Aanvankelijk speelde Airbnb een belangrijke rol als pertinente voorvechter
van innovatief ondernemen op de bestaande economische markt.45 Het verleent immers een professionele
uitstraling aan particuliere verhuurders en vormt een eenvoudige manier om geld bij te verdienen.
Daarnaast vervult Airbnb een positieve impact op de plaatselijke economie want toeristen verblijven in
lokale woningen waardoor ze langsgaan bij authentieke winkeliers en plaatselijke restaurants.46 Ook vormt
Airbnb een “boost” voor het toerisme van de stad waar Airbnb-woningen aangeboden worden. Ondanks
40 Your trust is our priority, https://www.airbnb.com/trust/standards (geraadpleegd op 18 april 2018).
41 Verdien geld als verhuurder op Airbnb, https://www.airbnb.be/host/homes?from_footer=1 (geraadpleegd op 18
april 2018).
42 D. GUTTENTAG (2016), Why tourists choose Airbnb: A motivation-based segmentation study underpinned by innovation
concepts (master thesis), University of Waterloo Canada, 52.
43 Ibid.
44 T. MICHIELSEN, “Airbnb verovert België”, De Tijd, 23 augustus 2014.
45 B. DEVOLDER, “Airbnb in Vlaanderen: regels over of voor de prullenmand?”, Rechtskundig Weekblad 2015-16, afl. 34,
23 april 2016, 1322.
46 B. MCNAMARA, “Airbnb: a not-so-safe resting place, Colorada Technology Law Journal, Vol.13 Issue 1 (2015), 156.
18
deze positieve elementen is Airbnb in België nog niet aanvaard als een juridisch erkend deelplatform bij
Koninklijk Besluit.
Ook al heeft Airbnb wereldwijd een positieve impact op de maatschappij, toch zijn er ook verschillende
klachten geuit. Het verhuurplatform komt namelijk sterk onder vuur te liggen omwille van de verschillende
juridische uitdagingen waaraan het onderworpen is en die verder in deze masterproef uitgebreid
besproken worden. Airbnb is geëvolueerd naar een onderneming die ook B2C-transacties met een
winstoogmerk aanbiedt in plaats van enkel C2C-transacties. Dit leidt tot de vraag in welke mate Airbnb nog
te kwalificeren is als een onderdeel van de deeleconomie.47 Wanneer de eerder vermelde enge definitie van
R. BOTSMAN48 geraadpleegd wordt, dan zou er enkel sprake zijn van een deeleconomie indien de bewoner
van de verhuurde accommodatie de hoofdeigenaar blijft en slechts tijdelijk zijn accommodatie verhuurt.
Echter indien de inwoner niet hoofdzakelijk in de accommodatie woont en het permanent verhuurt aan
huurders via Airbnb dan zal het platform geen effectieve toepassing van de deeleconomie meer vormen. De
permanente verhuurder van woningen via Airbnb is dan in feite te kwalificeren als een illegale
hoteleigenaar. Dit veroorzaakt veel kritiek vanwege de traditionele bedrijven die ook vakantieverhuur
aanbieden maar dewelke moeten voldoen aan bepaalde vergunningen in tegenstelling tot het Airbnb-
platform. Ook voor de reguliere verhuurders in de steden zorgt de online vakantieverhuur voor
problemen.49 De actuele kritiekpunten wedijveren dus met de pluspunten van Airbnb, waardoor het
verhuurplatform op dit moment een eerder gemengde reputatie heeft.50 De juridische onzekerheid omtrent
deelplatformen zoals Airbnb trekt de aandacht van nationale wetgevers om een aangepaste regulering te
ontwikkelen.
4. 2. Alternatieven voor Airbnb
Het is relevant om te benadrukken dat er gelijkaardige systemen voor Airbnb bestaan die mogelijks ook
onderworpen zijn aan de juridische knelpunten die in deze masterproef onderzocht worden. Hier volgt een
beknopte beschrijving van enkele deelplatformen in de materie van woningverhuur.
Ten eerste is “HomeAway”, zoals Airbnb, een website die bemiddelt bij de verhuur van woningen tussen
particulieren.51 Een verschil in de werking van het HomeAway-platform is dat de reiziger in rechtstreeks
contact kan komen met de verhuurder van de vakantiewoning in tegenstelling tot het Airbnb-platform. Een
tweede verschil is dat de betalingsregeling bij HomeAway onderling via de burgers verloopt terwijl de
47 K. FRENKEN, T. MEELEN, M. ARETS, P. VAN DE GLIND, “Wat is nu eigenlijk deeleconomie?”, 27 maart 2015,
http://www.mejudice.nl/artikelen/detail/wat-is-nu-eigenlijk-deeleconomie.
48 R. BOTSMAN, “Defining The Sharing Economy: What Is Collaborative Consumption–And What Isn’t?”, Fast Company,
27 mei 2015.
49 T. DAMEN, “Vakantieverhuur veroorzaakt waslijst problemen voor reguliere huurders”, Het Parool, 12 februari 2015.
50 B. MCNAMARA, “Airbnb: a not-so-safe resting place, Colorada Technology Law Journal, Vol.13 Issue 1 (2015), 157.
51 www.homeaway.com
19
betaling bij Airbnb enkel via het beveiligde platform mogelijk is. Ten derde rekent HomeAway geen
bijdragen aan bij de reservering van een woning maar compenseert de kosten van het platform door
advertenties van de verhuurders te plaatsen.
Een tweede alternatief van Airbnb is het Duitse woningdeelplatform “Wimdu”.52 Deze kopie van Airbnb
vraagt dezelfde servicekosten aan de gasten en de gastheren als Airbnb en voorziet eveneens in een veilig
betalingssysteem via de website. Wimdu neemt een grote vertrouwenspositie in doordat de medewerkers
nieuwe woningen gaan controleren op de kwaliteit en de veiligheid in tegenstelling tot Airbnb.53 Ook het
verhuurplatform “9flats” is vergelijkbaar met Airbnb aangezien dit platform ook commissies aanrekent bij
een reservering. In 2016 besloten Wimdu en 9flats om samen te smelten en te concurreren tegen Airbnb.54
Andere alternatieve woninghuurplatformen zijn “HomeExhange” en “LoveHomeSwap”.
Ook belangrijk om te vermelden is het internationale gastvrijheidsnetwerk “Couchsurfing”55 dat is
opgericht in 2003. Dit sociaal netwerkplatform biedt reizigers met een laag budget een sofa of een andere
slaapplek aan zonder dat een tegenprestatie vereist is in tegenstelling tot Airbnb. Ingevolge de gratis
deelname van de leden aan het logiesnetwerk zijn er weinig eisen gesteld aan de kwaliteit en de veiligheid
van de overnachtingsplaats waardoor er discussies ontstaan over welke regelgeving van toepassing is. De
overheidsinstanties zitten in een tweestrijd tussen enerzijds het aanmoedigen van de gastvrijheid die wordt
aangeboden via Couchsurfing maar anderzijds gelden er ook bepaalde verplichtingen op dit platform.56
Inzake de toepasselijke regels is er een onderscheid gemaakt tussen een Airbnb-uitbater die de wettelijke
huurbepalingen moet naleven, dewelke besproken zijn in hoofdstuk één, terwijl deze niet gelden bij het
gebruik van Couchsurfing.57 Op dit onderscheid komt echter kritiek aangezien beide platformen een
overnachtingsplek ter beschikking stellen aan reizigers in dezelfde sector.58
Tot slot is ook “Booking.com”59 weergegeven als een alternatief platform van Airbnb. Deze hotelwebsite is
reeds in 1996 opgericht in Nederland maar verschilt van Airbnb omdat het deelaspect ontbreekt. Uit eigen
onderzoek blijkt echter dat dezelfde accommodaties zijn aangeboden op beide websites aangezien enerzijds
52 www.wimdu.com
53 F. POORT, “Social traveling met Wimdu”, 14 mei 2012, http://www.bright.nl/social-traveling-met-wimdu
(geraadpleegd op 18 mei 2018).
54 V. VON OLIVER, “Exklusiv: Wimdu und 9flats schließen sich zusammen”, Wirtschafts Woche, 10 oktober 2016.
55 www. Couchsurfing.com
56 M. MERRIGAN, “Boete voor couchsurfing? Overheid moet spontane gastvrijheid net aanmoedigen”, Knack, 18 april
2014.
57 R. TIMMERMANS, “App your service: breekt het hosten van gasten via het bemiddelingsverhuurplatform AirBnb
huur?”, Tijdschrift Huur 2016, afl. 2, 62.
58 F. RUSSO, M. L. STASI, “Defining the relevant market in the sharing economy”, Internet Policy Review: Journal on
internet regulation, Volume 5 Issue 2, 2016, 6.
59 www.booking.com
20
Booking.com steeds meer privéwoningen aanbiedt terwijl Airbnb start met het aanbieden van hotels.60 Deze
situatie leidt tot een onevenredigheid in de toepasselijke vereisten op de aanbieders van beide platformen.
Het voelt onrechtvaardig aan indien de hotelier die gebruik maakt van Booking.com onderworpen is aan
een strenge regelgeving van de horecasector terwijl deze regels niet gelden ten aanzien van de particuliere
woningverhuurder via Airbnb. Dit veroorzaakt kritiek vanwege hoteliers over de oneerlijke concurrentie
met de particuliere verhuurders via Airbnb, hetgeen uitgebreid onderzocht wordt in hoofdstuk twee van
deze masterproef. Ook reisagentschappen dienen klachten in aangezien het sinds de ontwikkeling van
Booking.com mogelijk is voor particulieren om een hotel online te reserveren in plaats van bij een
reisbureau. De concurrentie voor reisagentschappen is nog vergroot sinds de uitbreidingen van de
verhuuractiviteiten van zowel Airbnb als Booking.com naar volledige reisorganisaties.61
4. 3. Kwalificatievraagstuk omtrent Airbnb
Er rijzen veel vragen omtrent de juridische aard van de overeenkomst die gesloten is via het Airbnb-
platform.62 Het is immers niet eenvoudig om dit concept te plaatsen onder één specifieke soort
overeenkomst. Vandaar dat hierna drie soorten overeenkomsten besproken zijn die relevant zijn in de
juridische verhouding van de actoren bij Airbnb. In de eerste plaats is een Airbnb-contract vergeleken met
een klassieke huurovereenkomst. In hoofdstuk 1 is er nagegaan of de persoon die gebruik maakt van Airbnb
verhuuractiviteiten verricht ten aanzien van een gebruiker die te kwalificeren is als een huurder.
Vervolgens is in hoofdstuk 2 de vraag gesteld of een overeenkomst via Airbnb te beschouwen is als een
dienstenovereenkomst en is het onderscheid tussen een particuliere en professionele dienstverlener
verduidelijkt. Ten derde is ook de kwalificatie van het Airbnb-contract als een consumentenovereenkomst
onderzocht in hoofdstuk 3. Hierbij is de grens tussen een onderneming en een consument aangegeven om
duidelijkheid te creëren over de toepasselijke rechten en plichten.
Vervolgens is er opgemerkt dat een Airbnb-overeenkomst in principe niet onder te brengen is onder een
traditioneel reiscontract aangezien hierbij enkel professionele diensten aangeboden worden.63 Ook de
kwalificatie van een seizoenverhuurovereenkomst is niet van toepassing bij Airbnb aangezien dit een
exclusief gebruik als eigenaar betreft in tegenstelling tot het tijdelijk gebruik bij een Airbnb-verhuur.64 Tot
slot is het concept van Airbnb te onderscheiden van een klassieke timesharingsovereenkomst van een
60 T. SMOLDERS, “Booking.com telt 5 miljoen niet-hotels”, De Tijd, 11 april 2018, 17.
61 ELVH., “Zo wil Booking.com de concurrentiestrijd met Airbnb winnen”, De Standaard, 25 juni 2018.
62 R. TIMMERMANS, “App your service: breekt het hosten van gasten via het bemiddelingsverhuurplatform AirBnb
huur?”, Tijdschrift Huur 2016, afl. 2, 59.
63 Wet van 21 november 2017 betreffende de verkoop van pakketreizen, gekoppelde reisarrangementen en
reisdiensten, BS. 1 december 2017; J. SPEYBROUCK, “De aansprakelijkheid van de toeristische dienstenverstrekkers in
reizen” in J. SPEYBROUCK (ed.), Reisrecht, Acamedia Press, Gent, 2002, 3, nr. 1.
64 R. TIMMERMANS, “App your service: breekt het hosten van gasten via het bemiddelingsverhuurplatform AirBnb
huur?”, Tijdschrift Huur 2016, afl. 2, 59.
21
onroerend goed aangezien dit een mede-eigendom betreft, terwijl bij Airbnb geen sprake is van bezit maar
wel van tijdelijk gebruik.65
De onduidelijkheid omtrent de juridische aard van dit verhuurfenomeen leidt tot verschillende
vraagstukken. Het is voor verschillende actoren onduidelijk welke rechtsverhouding determinerend is en
welke regels van toepassing zijn op Airbnb. Bijvoorbeeld in Amsterdam valt de verhuur bij Airbnb onder de
toepassing van een vakantieverhuur. Hiervoor is geen vergunning vereist in tegenstelling tot de korte
termijn verhuur van een woning. Dit voorbeeld toont het belang aan van de kwalificatie van het Airbnb-
contract, namelijk om de toepasselijke regels die gelden op de actoren te kunnen bepalen.
65 Wet van 11 april 1999 betreffende de overeenkomsten inzake de verkrijging van een recht van deeltijds gebruik
onroerende goederen, BS. 30 april 1999; Wet van 28 augustus 2011 betreffende de bescherming van de consumenten
inzake overeenkomsten betreffende het gebruik van goederen in deeltijd, vakantieproducten van lange duur,
doorverkoop en uitwisseling; J. VAN DE VELDE, Timesharing van onroerend goed, in X., Mede-eigendom , I.H.12-15.
22
DEEL 2. ANALYSE VAN JURIDISCHE VRAAGSTUKKEN PER RECHTSDOMEIN
Vooraleer over te gaan tot de kern van het onderzoek, namelijk de analyse van juridische vraagstukken
omtrent Airbnb, is er telkens eerst een schets gemaakt van de actuele problematiek betreffende het
rechtsdomein. De drie onderzoeksvragen omvatten de juridische knelpunten in de bestaande regulering die
van toepassing is op Airbnb. De juridische lacunes omtrent de sectorspecifieke marktvereisten en de
consumentenbescherming zijn gegrond op de mededeling van de Europese Commissie over de Europese
agenda van de deeleconomie.
Elke analyse per rechtsdomein start met het eerder vermelde kwalificatievraagstuk van het Airbnb-contract
om vervolgens de betrokken actoren te beschrijven. Daarna zijn de verplichtingen op de vermelde actoren
uitgebreid geïdentificeerd aan de hand van de toepasselijke wetgeving. De analyses van de juridische
tekortkomingen hebben als doel om de bestaande regels aan te passen opdat duidelijk is aan welke
verplichtingen de deelnemers van het digitaal deelplatform moeten voldoen. Na een antwoord te
formuleren per rechtsdomein op de gestelde onderzoeksvragen resulteert dit onderzoek in persoonlijke
aanbevelingen.
23
Hoofdstuk 1. Huurrecht
1. Actuele problematiek
Momenteel zijn er discussies omtrent de wenselijkheid van het Airbnb-fenomeen in de steden. Het succes
van dit online verhuurplatform zou immers verschillende externe effecten genereren ten aanzien van de
lokale inwoners van de stad. De invloed van Airbnb op de sociale structuur van een stad is bijvoorbeeld
aangegeven in de Nederlandse documentaire “Slapend Rijk” op VPRO.66 Deze documentaire toont aan dat
er verschillende soorten klachten te onderscheiden zijn betreffende de verhuur via Airbnb. Allereerst klaagt
men over de overlast in woonbuurten zoals afval, lawaai en zelfs openbare dronkenschap dat veroorzaakt
wordt door de toename van toeristen. Luidruchtige reizigers vormen een aantasting van het rustig
woongenot en de privacy van de medebewoners. De meest ernstige klacht betreft de negatieve impact van
Airbnb op de reguliere huizenmarkt. De huurwoningen geraken immers permanent bezet door de tijdelijke
verhuur aan personen via Airbnb waardoor de woningvoorraad voor de lokale inwoners van de stad
beperkt wordt.67 Dit heeft tot gevolg dat de huizenmarkt kampt met woningtekorten en wachtlijsten voor
de lokale inwoners van de steden. De burgers klagen dat ze moeilijk een woning kunnen verkrijgen in hun
eigen omgeving en dat dit hun recht op een betaalbare woning schendt. Dit vormt een voorbeeld van een
extern effect aangezien het gaat over een negatief effect op derden die niet betrokken zijn in de transacties
via het online deelplatform.68
De problematiek van de woningtekorten, wachtlijsten en oplopende woningprijzen is zeer actueel in
Amsterdam. De Amsterdamse wethouder van wonen, LAURENS IVENS, geeft aan dat hij wil optreden tegen
de permanente huizenbezetting door de vakantieverhuur via Airbnb.69 De data-analisten N. VAN GOG en M.
COX hebben via een scraping-techniek informatie van de Airbnb-website verkregen.70 Uitgaande van het
totaal aantal verhuurde woningen in Amsterdam via Airbnb blijkt dat er meer dan 6000 illegale woningen
zijn die niet voldoen aan de regulering. Vervolgens stelt ook het Economisch bureau van ING vast dat Airbnb
in Amsterdam een stijgend effect heeft op de woningprijzen.71 Een eerste verklaring is dat Airbnb de
mogelijkheid biedt om bijkomende inkomsten te verdienen aan de tijdelijke verhuur van een eigen woning
66 VPRO Tegenlicht, Slapend rijk over wat deeleconomie met de huizenruil van Airbnb betekent voor de stad
Amsterdam, 18 september 2016, https://www.vpro.nl/programmas/tegenlicht/kijk/afleveringen/2016-
2017/slapend-rijk.html (geraadpleegd op 8 maart 2018).
67 S. PHLIPPS, “Airbnb vult nu ook dorpjes”, De Morgen, 24 oktober 2017.
68 A. SUNDARARAJAN, “The Sharing Economy: the end of employment and the rise of crowd-based capitalism”,
Cambridge MA: The MIT press, 2016.
69 J. VAN HEERDE, “In mijn ogen heeft Airbnb Amsterdam enorm kwaad gedaan”, Trouw, 28 december 2017.
70 J. VAN HEERDE, “Duizenden huizen in Amsterdam zijn blijvend bezet door toeristen”, Trouw, 27 december 2017.
71 ING Nieuws, “Airbnb heeft flink opwaarts effect op Amsterdamse huizenprijzen: Airbnb kassa voor eigenaren in
toeristisch Amsterdam”, 25 april 2016,
https://www.ing.nl/nieuws/nieuws_en_persberichten/2016/04/airbnb_heeft_flink_opwaarts_effect_op_amsterdams
e_huizenprijzen.html (geraadpleegd op 18 april 2018).
24
waardoor de waarde van een huis toeneemt en dus de vraagprijzen stijgen. Een andere verklaring is dat de
eigenaars een groter inkomen hebben dankzij de verhuur via Airbnb waardoor ze geld hebben om te
investeren en zo een kwaliteitsvolle, duurdere woning kunnen aanbieden.72 Door het opdrijven van de
huurprijzen ondervindt de lokale bevolking moeilijkheden om een betaalbare woning te vinden.
Ook de Amerikaanse rechtsgeleerde DAYNE LEE stelt dat de beleidsmakers moeten aandacht hebben voor
de illegale inkomsten verkregen uit de verhuur via Airbnb.73 Dit veroorzaakt volgens hem een stijging van
huurprijzen en een daling van de woningvoorraad. Daarnaast is een ander gevolg merkbaar, namelijk
doordat personen hogere inkomsten verkrijgen uit de verhuur via Airbnb verdrijven zij de personen met
lage inkomsten uit een bepaald stadsdeel.74 Dit verandert het karakter van de omgeving naar enerzijds
verhuurders met hoge inkomsten en anderzijds toeristen die weinig zorg dragen voor de stad en vaak
weinig respect hebben voor de inwoners.
2. Juridische knelpunten
Om de problematiek inzake toeristenoverlast en tekorten op de woningmarkt te kunnen oplossen is het
relevant om aandacht te hebben voor de regulering betreffende het huurrecht. Met het oog daarop is in het
kader van dit onderzoek de volgende onderzoeksvraag gesteld: “Aan welke verplichtingen van de huidige
huurregulering zijn de deelnemers van het Airbnb-platform onderworpen?”. Er is immers nog veel
onduidelijkheid over de plichten waaraan de contractspartijen bij een overeenkomst via Airbnb moeten
voldoen. Opdat de huurregels toepasbaar zijn op Airbnb dient de kwalificatievraag van een Airbnb-
overeenkomst als een huurovereenkomst positief beantwoord te zijn.
Dit juridisch knelpunt is afgeleid uit de analyse van rechtsgeleerde R. TIMMERMANS die een onderscheid
maakt tussen twee obstakels voor de Airbnb-verhuurder, namelijk enerzijds het huurrecht op
privaatrechtelijk vlak en anderzijds de toeristische reglementering op administratiefrechtelijk vlak.75 In
hoofdstuk 2 zijn de juridische knelpunten besproken betreffende de publiekrechtelijke vereisten die door
de nationale of lokale overheid kunnen opgelegd zijn ten aanzien van vakantieverhuur. Dit hoofdstuk
daarentegen betreft de analyse van de privaatrechtelijke bepalingen inzake het huurrecht die van
toepassing zijn op de actoren van Airbnb. De privaatrechtelijke normen zijn bijvoorbeeld bepaald in het
Burgerlijk wetboek en kunnen overeengekomen zijn tussen de contractspartijen onderling. Er is nog veel
72 Ibid.
73 D. LEE, “How Airbnb Short-Term Rentals Exacerbate Los Angeles’s Affordable Housing Crisis: Analysis and Policy
Recommendations”, Harvard Law and Policy Review 2016, Volume 10, 251; H. ARON, “Is Airbnb making housing crisis
worse?”, LA Weekly, 11 maart 2016.
74 D. LEE, “How Airbnb Short-Term Rentals Exacerbate Los Angeles’s Affordable Housing Crisis: Analysis and Policy
Recommendations”, Harvard Law and Policy Review 2016, Volume 10, 240.
75 R. TIMMERMANS, “App your service: breekt het hosten van gasten via het bemiddelingsverhuurplatform AirBnb
huur?”, Tijdschrift Huur 2016, afl. 2.
25
rechtsonzekerheid omtrent de rechtsverhoudingen en de daaruit volgende toepasselijke verplichtingen
waaraan de verhuurder via een online verhuurplatform moet voldoen. De aanbieder van een accommodatie
op het Airbnb-platform kan zich in praktijk in verschillende hoedanigheden bevinden, hetgeen veel
verwarring veroorzaakt omtrent de toepasselijke huurbepalingen. De Airbnb-verhuurder is te kwalificeren
als ofwel een woningeigenaar, ofwel een huurder of een eigenaar van een appartementsruimte.
Een tweede onderzoeksvraag dat behandeld is in dit hoofdstuk betreft de vraag “in hoeverre de verhuur via
Airbnb in overeenstemming of strijdig is met de bepalingen inzake het huurrecht?”. Er is nog veel
onduidelijkheid over welke situaties bij de verhuur via Airbnb een inbreuk uitmaken op de toepasselijke
bepalingen in het huurrecht. Een aantal Nederlandse rechters kregen reeds de vraag of de verhuur via
Airbnb in een bepaald geval juridisch te kwalificeren is als een onrechtmatige onderhuur. Vandaar dat het
nuttig is om een rechtspraakanalyse te maken in welke specifieke situaties een Airbnb-verhuur beoordeeld
is als een tekortkoming van de algemene huurwetgeving of van een bepaalde huurovereenkomst.
Tot slot, omdat het ook belangrijk is dat de naleving van de huurregels wordt gerespecteerd, is er nagegaan
welke sancties reeds opgelegd zijn door de rechters in het kader van een illegale Airbnb-verhuur. Dit leidt
tot een bijkomende onderzoeksvraag: “Indien de verplichtingen inzake het huurrecht geschonden zijn door
de verhuur via Airbnb, welke juridische handhavingsmaatregelen zijn dan van toepassing om de naleving van
de huurregels te garanderen in het kader van een Airbnb-verhuur?”.
3. Analyse van de juridische knelpunten
3. 1. Kwalificatie als een huurovereenkomst?
Om te antwoorden op de vraag inzake de toepasselijkheid van de huurwetgeving op Airbnb is het van belang
om te weten of de verhuur via Airbnb te beschouwen is als een huurovereenkomst. In artikel 1709 van het
Belgisch Burgerlijk wetboek is een huurovereenkomst gedefinieerd als “een wederkerige overeenkomst
waarbij de ene partij, de verhuurder, zich ertoe verbindt aan de andere partij, de huurder, gedurende een
bepaalde tijd het gebruik en het genot van een zaak te verschaffen, en waarbij die laatste partij zich ertoe
verbindt hiervoor een bepaalde prijs te betalen.”76 De verhuur van accommodaties via Airbnb is te
beschouwen als een huurovereenkomst aangezien er sprake is van een Airbnb-verhuurder die een woning
tijdelijk ter beschikking en tot rustig genot stelt van een Airbnb-huurder.77 Dit betreft niet enkel de verhuur
van een onroerend goed maar eveneens de verhuur van een roerend goed aangezien het Airbnb-platform
eveneens woonboten en caravans aanbiedt. Bij de verhuur van een Airbnb is er geen sprake van de verhuur
76 Artikel 1709 Burgerlijk Wetboek, Boek III Titel VIII Hoofdstuk II Afdeling 2. Regels betreffende de
huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder van 20 februari 1991,
BS. 22 februari 1991, zoals gewijzigd door de Wet van 13 april 1997, BS. 22 mei 1997.
77 Verhuren via AirBnb of andere online huurplatforms, mag dat? Kwalificatie en knelpunten, Antwerpen, 11 december
2017, https://huur-recht.be/kennisbank/opinie/verhuren-airbnb-mag-dat (geraadpleegd op 8 mei 2018).
26
van een woning als hoofdverblijfplaats maar wel als een tijdelijke, secondaire verblijfsplek. Dit is te
onderscheiden van de situatie waarbij de verhuurder zelf huurder is van een woning die dient als
hoofdverblijfplaats.
Er zijn geen uitspraken gevonden waarbij de rechter expliciet oordeelt dat een Airbnb-overeenkomst te
beschouwen is als een huurovereenkomst. Wel bestaat er beperkte rechtspraak omtrent Airbnb-geschillen
tussen de woningeigenaar en de huurder waarbij een toeristische accommodatieverhuur in de afzonderlijke
huurovereenkomst gekwalificeerd is als een verboden onderhuur, hetgeen verder in de rechtspraakanalyse
aan bod komt. Vervolgens is ook opgemerkt dat in de praktijk echter zelden sprake is van een zuivere
huurovereenkomst aangezien de aanbieders vaak naast de verhuuractiviteiten ook andere diensten
verlenen zoals het aanbieden van poetsdiensten, bagagebewaring, ontbijt en toeristische informatie.78
3. 2. De actoren: Airbnb-verhuurder en Airbnb-huurder
Alvorens te starten met de analyse over het toepasselijke huurrecht op Airbnb zijn eerst de actoren
onderzocht die een rol spelen bij de verhuur van een accommodatie via het Airbnb-platform. In eerste
instantie volgt uit het reeds besproken kwalificatievraagstuk dat een Airbnb-contract te beschouwen is als
een huurovereenkomst tussen een Airbnb-verhuurder en een Airbnb-huurder. De eerste actor die
besproken wordt, is “de Airbnb-huurder” ofwel de reiziger, de toerist, de gast. Dit is de particulier die bereid
is om een bepaalde huurprijs te betalen in ruil voor het tijdelijk verblijf in een accommodatie die
aangeboden is op het digitaal deelplatform. De tweede actor die deelneemt aan de overeenkomst via Airbnb
is “de Airbnb-verhuurder”. Dit is de partij die gedurende een beperkte tijd een woning of kamer aanbiedt
via het online deelplatform in ruil voor het ontvangen van een bepaalde huurprijs. In hoeverre de aanbieder
van een woning handelt in de hoedanigheid van een particulier of een professioneel persoon is besproken
bij de actoren in hoofdstuk 2.
In de situatie waarin de Airbnb-verhuurder zelf een woning
huurt van een woningeigenaar, zijn er twee mogelijke
rechtsverhoudingen te onderscheiden aangezien de Airbnb-
verhuurder twee overeenkomsten heeft gesloten. Ten eerste is
er de rechtsverhouding tussen de eerder vermelde actoren,
namelijk de Airbnb-huurder en de Airbnb-verhuurder, die
gebaseerd is op een overeenkomst afgesloten via het Airbnb-
platform. In tweede instantie is er de rechtsverhouding
gebaseerd op de hoofdhuurovereenkomst tussen de Airbnb-
verhuurder die handelt als een huurder, ten aanzien van een
78 N. HOEKX, “Knelpunten verhuur van studentenkamers, vakantiewoningen, tweede verblijven en gemeubelde
appartementen op korte termijn” in A.-L. VERBEKE en P. BRULEZ, Knelpunten huurrecht – Tien perspectieven,
Antwerpen Intersentia 2012, 331.
Hoofdverhuurder = woningeigenaar
hoofdhuurovereenkomst
Hoofdhuurder = Airbnb-verhuurder
Onderhuurovereenkomst
= Airbnb-overeenkomst
Onderhuurder = Airbnb-huurder
27
woningeigenaar die handelt als een verhuurder. Deze hoofdhuurovereenkomst is afzonderlijk afgesloten
van de eerder vermelde overeenkomst via het Airbnb-platform. Uit deze tweede rechtsverhoudingen is een
derde actor af te leiden, namelijk de hoofdverhuurder. Er is hier een onderscheid gemaakt tussen de partijen
die via het Airbnb-platform een overeenkomst tot stand brengen en de partijen die onderling een klassieke
huurovereenkomst sluiten zonder de tussenkomst van een deelplatform.
De personen die in het algemeen een impact ondervinden vanwege Airbnb op de woninghuurmarkt zijn de
inwoners van een gemeente of stad waar Airbnb-woningen gevestigd zijn. Echter bij de identificatie van de
verplichtingen is de focus gelegd op de eerste twee actoren namelijk de Airbnb-verhuurder en de Airbnb-
huurder. De hoofdverhuurder en de mede-inwoners komen aan bod bij de bespreking van de aan te halen
argumenten in het geval van een onrechtmatige verhuur via Airbnb.
3. 3. Identificatie van de verplichtingen van de actoren
Nu dat er duidelijkheid gecreëerd is omtrent de deelnemende actoren aan de verhuur via Airbnb is het
mogelijk om een analyse te voeren naar de toepasselijke verplichtingen in de huidige huurwetgeving op de
deelnemers van het Airbnb-platform. Het onderzoek naar de toepassing van de huidige huurregels is
relevant opdat de actoren meer rechtszekerheid verkrijgen over de specifieke plichten waaraan ze moeten
voldoen.
In deze analyse over de privaatrechtelijke verplichtingen in het huurrecht is een onderscheid gemaakt
tussen de wettelijke en contractuele plichten. Ten eerste is de toepassing van de federale bepalingen uit het
Burgerlijk wetboek nagegaan alsmede de regionale bepalingen op Vlaams niveau in het kader van een
Airbnb-verhuur. Dit zijn de wettelijke verplichtingen die in het algemeen van toepassing zijn op elke
huurovereenkomst. Ten tweede is een onderzoek gedaan naar enkele contractuele plichten die kunnen
overeengekomen zijn in een hoofdhuurovereenkomst. Dit komt voor in de situatie dat de Airbnb-
verhuurder zelf de woning huurt die is aangeboden op Airbnb.
Tot slot zijn er vier hypothesen gesteld die de hoedanigheden weergeven waarin de Airbnb-verhuurder zich
kan bevinden in verschillende situaties. Hierbij is de vraag onderzocht in welke gevallen de verhuur via
Airbnb een rechtmatigheid of een strijdigheid impliceert met de toepasselijke bepalingen inzake het
huurrecht. Deze gevallen zijn verduidelijkt aan de hand van een rechtspraakanalyse op basis van belangrijke
uitspraken van gerechtelijke instanties uit Nederland en België.
28
3. 3. 1. Wettelijke verplichtingen
3. 3. 1. 1. Federaal niveau
Om te starten zijn de gemeenrechtelijke bepalingen met betrekking tot de huur van onroerende goederen
in het Burgerlijk Wetboek relevant in het kader van een Airbnb-verhuur.79 Zoals eerder vermeld bij het
kwalificatievraagstuk valt de verhuur via Airbnb onder de toepassing van artikel 1709 BW. De verhuurder
via Airbnb is ingevolge het Burgerlijk wetboek verplicht om de woning in goede staat van onderhoud te
leveren aan de huurder die op zijn beurt de plicht heeft om een tegenprestatie in de vorm van een huurprijs
te geven.80 Daarnaast moet de huurder zich gedragen als een normaal zorgvuldige huisvader
overeenkomstig de bestemming die uitdrukkelijk bepaald of vermoed is.81 De huurder die voldoet aan zijn
plichten van zorgvuldige huisvader alsmede de betaling van een tegenprestatie, heeft recht op het rustig
genot van het gehuurde goed.82
Dit wetboek bevat niet enkel algemene verplichtingen die van toepassing zijn op de actoren via Airbnb maar
ook belangrijke artikelen die de hoofdverhuurder kan aanhalen als argument om een onrechtmatige
onderhuur via Airbnb tegen te gaan. Artikel 1717 BW bepaalt immers dat de onderhuur en de overdracht
van de huur is toegelaten mits dit recht niet ontzegd is in de huurovereenkomst. Dit impliceert dat, indien
de hoofdverhuurder in de huurovereenkomst heeft aangegeven dat onderverhuring verboden is, deze
bepaling kan gebruikt worden om de huurder die verhuurt via Airbnb te bestraffen. Het Burgerlijk wetboek
vermeldt ook de toepassing van een ontbindingssanctie in artikel 1729 BW. Daarnaast staat in artikel 1735
BW dat de huurder aansprakelijk is indien er schade is aangericht door het toedoen van huisgenoten of
onderverhuurders. Dit impliceert de verantwoordelijkheid op de Airbnb-verhuurder om schade te
vergoeden die veroorzaakt is de personen die tijdelijk huren via het Airbnb-platform.
Daarnaast zijn ook de bepalingen van de federale Woninghuurwet van 20 februari 1991 in het Burgerlijk
wetboek vermeldenswaardig.83 Deze wet is van toepassing op “huurovereenkomsten betreffende een woning
die de huurder, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, vanaf de ingenottreding
tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt”.84 Dit betekent dat de huurwoning moet gebruikt zijn als een
hoofdverblijfplaats en dat de verhuurder met deze bestemming heeft ingestemd. Dit is echter niet het geval
bij de verhuur via Airbnb aangezien de Airbnb-huurder de woning niet permanent huurt als een
hoofdverblijfplaats maar er slechts tijdelijk verblijft. De Woninghuurwet voorziet hierop een uitzondering
79 Artikelen 1714 tot 1762bis Burgerlijk Wetboek.
80 Artikel 1719, 1°, artikel 1728, 2° en artikel 1720 lid 1 BW.
81 Artikel 1728, 1° BW.
82 Artikel 1719, 3° BW.
83 Burgerlijk Wetboek, Boek III Titel VIII Hoofdstuk II Afdeling 2. Regels betreffende de huurovereenkomsten met
betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder van 20 februari 1991 (BS 22 februari 1991) zoals
gewijzigd door de Wet van 13 april 1997 (BS 22 mei 1997) (zie verder: Woninghuurwet).
84 Artikel 1, §1 Woninghuurwet.
29
indien de partijen in een schriftelijk beding overeenkomen dat de verhuurde woning niet als een
hoofdverblijf mag dienen.85 Dit is enkel toegelaten indien het hoofdverblijf vermeld is en mits een
uitdrukkelijke en ernstige motivering is gegeven op basis van enkele elementen zoals de natuurlijke
bestemming van het goed. Aan deze voorwaarde is voldaan bij de verhuur van een vakantiewoning
aangezien dit ingevolge de natuurlijke bestemming niet te beschouwen is als een hoofdverblijf.86 Dit
impliceert dat de dwingende bepalingen van de Woninghuurwet van toepassing kunnen zijn in het kader
van Airbnb mits er sprake is van zo een schriftelijk beding. De toepassing van de Woninghuurwet houdt
echter op “zodra het gehuurde pand niet meer tot hoofdverblijfplaats wordt bestemd”.87 Indien de
bestemming van een woning of een kamer wijzigt van een privéwoning als hoofdverblijfplaats naar een
commerciële uitbating door de verhuur via Airbnb dan zullen de plichten in deze wet niet meer gelden ten
aanzien van de uitbater van de Airbnb-woning. Dit gaat eerst en vooral over de elementaire veiligheid-,
gezondheid- en bewoonbaarheidsvereisten waaraan een verhuurde woning bestemd als hoofdverblijf moet
voldoen.88 Daarnaast is de woningverhuurder onderworpen aan een registratieverplichting van de
woninghuurovereenkomst op het registratiekantoor waar het verhuurde onroerend goed gelegen is.89 Deze
verplichtingen zullen in principe niet gelden voor een Airbnb-contract ten aanzien van de verhuurder van
een toeristische accommodatie via Airbnb aangezien dit een tijdelijk verblijf betreft.
Als laatste zijn ook de bepalingen in het Burgerlijk wetboek betreffende mede-eigendom van 2 juni 2010,
ook wel “appartementswet” genoemd, nuttig om te vermelden aangezien het vaak voorkomt dat de Airbnb-
verhuurder een appartementsruimte aanbiedt.90 Deze wet vermeld dat ieder gebouw waarvan het
eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is, beheerst is door een basisakte en een reglement
van mede-eigendom.91 Dit zijn de statuten van een appartementsgebouw en bevatten een beschrijving van
de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar. In het kader van Airbnb-verhuur is het van belang dat de
verhuurder van een appartementsruimte de verplichtingen in deze documenten naleeft. De vereniging van
mede-eigenaars moet bijvoorbeeld beslissen over de toelaatbaarheid van een bestemmingswijziging van
het onroerend goed. Toegepast op Airbnb betekent dit dat de Airbnb-verhuurder toestemming moet krijgen
om de privébestemming van accommodatie in een appartementsgebouw te wijzigen naar een toeristische
verhuur via Airbnb.92
85 Artikel 1, §1 lid 2 Woninghuurwet.
86 N. HOEKX, “Knelpunten verhuur van studentenkamers, vakantiewoningen, tweede verblijven en gemeubelde
appartementen op korte termijn” in A.-L. VERBEKE en P. BRULEZ, Knelpunten huurrecht – Tien perspectieven,
Antwerpen Intersentia 2012, 331.
87 Artikel 1, §3 Woninghuurwet.
88 Artikel 2 Woninghuurwet.
89 Artikel 9 Woninghuurwet.
90 Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van artikelen 577-2 tot en met 577-14 Burgerlijk Wetboek teneinde de werking
van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken (BS 28 juni 2010) (zie verder: appartementswet).
91 Art. 577-4, §1, 1° Appartementswet.
92 Art. 577-7, §1,2°,b Appartementswet.
30
3. 3. 1. 2. Vlaams niveau
Aangezien de bevoegdheid betreffende de woninghuur verschoven is naar de gewesten zullen op Vlaams
niveau de bepalingen van de Woninghuurwet in de toekomst vervangen worden door een Vlaams
Huurdecreet.93 In het voorontwerp van het Vlaams huurdecreet staat eerst en vooral de vereiste dat
woningen enkel mogen verhuurd worden mits voldaan is aan de kwaliteitsvereisten van de Vlaamse
Wooncode. Deze Wooncode bevat elementaire veiligheids-, gezondheids-, en woonkwaliteitsvereisten die
zijn uitgevaardigd door de Vlaamse regering.94 Ook uitgaande van het recht op een behoorlijke huisvesting
gegrond op artikel 23 van de Belgische Grondwet dient de verhuurder steeds ervoor te zorgen dat een
huurwoning voldoet aan minimale woonnormen.95 Dit gaat over publiekrechtelijke vereisten die in
hoofdstuk 2 verder besproken zijn door de analyse van de normen in het Vlaams Logiesdecreet. Daarnaast
geldt ook de vereiste op de Airbnb-verhuurder ingevolge het nieuwe Vlaams huurdecreet om de huurprijs
publiekelijk te afficheren in advertenties bij iedere publiciteit van een verhuur op straffe van een
administratieve boete.96 Vervolgens geldt er ook de verplichting op de huurder om een brand- en
waterschadeverzekering af te sluiten in hoofde van de huurder.97
De bepalingen van het Vlaams Huurdecreet zullen net zoals de woninghuurwet in principe niet van
toepassing zijn op de verhuur via Airbnb aangezien daarbij een woning verhuurd is als een tijdelijk verblijf
en niet als hoofdverblijfplaats. Slechts indien de partijen het tegendeel overeenkomen en motiveren zullen
enkele verplichtingen uit het toekomstig Vlaams huurdecreet van toepassing zijn op de Airbnb-verhuurder.
3. 3. 2. Contractuele verplichtingen
Naast de wettelijke verplichtingen is het ook mogelijk dat de partijen onderling een contractuele
verplichting zijn overeengekomen in de situatie dat de woning die is aangeboden via Airbnb een
huurwoning is of in het geval dat de Airbnb-woning een onderdeel uitmaakt van een appartementsgebouw.
In het geval van een huurwoning kunnen er contractuele bepalingen afgesloten zijn in de individuele
huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de Airbnb-verhuurder als hoofdhuurder. In het geval van
een appartementsruimte zijn er mogelijks contractuele verplichtingen overeengekomen in de statuten van
mede-eigendom tussen de mede-eigenaars. In beide situaties dient de persoon die verhuurt via Airbnb te
controleren of er door de Airbnb-verhuur sprake is van een tekortkoming van bepalingen uit een contract
dat afzonderlijk staat van het Airbnb-contract.
93 K. KEMPE, V. DHOOGHE, G. VAN WALLE, “Het voorontwerp van Vlaams huurdecreet: een nieuwe stap naar een
Vlaams woninghuurrecht”, TBO 2018, afl. 1, 12 maart 2018, 17-24.
94 Artikel 5 Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
95 Artikel 23, §3 Grondwet België.
96 N. BOLLEN, “Wat heeft het nieuwe huurdecreet voor u in petto?”, De Tijd, 5 september 2017.
97 K. KEMPE, V. DHOOGHE, G. VAN WALLE, “Het voorontwerp van Vlaams huurdecreet: een nieuwe stap naar een
Vlaams woninghuurrecht”, TBO 2018, afl. 1, 12 maart 2018, 20.
31
Bij dit onderzoek is er uitgegaan van drie vaak voorkomende, contractuele bepalingen die betrekking
hebben op verplichtingen ten aanzien van de huurder die verhuurt via Airbnb.98 Een eerste bepaling die in
een afzonderlijk contract kan staan is: “De huurder zal het gehuurde als goed huurder overeenkomstig de
daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken”. Dit wijst op het verbod om de toegewezen
bestemming van een woonruimte te wijzigen zonder dat een toestemming verkregen is vanwege de
hoofdverhuurder of vanwege de vereniging van mede-eigenaars. Ten tweede kan er ook het volgende
overeengekomen zijn: “de huurder moet het gehuurde zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben”. Dit
impliceert de verplichting op de verhuurder via Airbnb die zelf de aangeboden woning huurt om dit effectief
als hoofdverblijf te gebruiken. Een derde contractuele bepaling die mogelijk is, heeft betrekking op het
verbod van onderhuur, namelijk “de huurder zal niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van
verhuurder de woning in zijn geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven”. Deze
standaardverplichtingen kunnen door de verhuur via Airbnb geschonden zijn en een contractuele
tekortkoming uitmaken van de hoofdhuurovereenkomst in hoofde van de Airbnb-verhuurder. Contractuele
modaliteiten van een afzonderlijke huurovereenkomst kunnen dus bepalen dat de verhuur via een digitaal
deelplatform zoals Airbnb niet toegelaten is.
3. 3. 4. Rechtspraakanalyse
Na een verduidelijking van de verplichtingen die gelden op de Airbnb-actoren is er vervolgens een
onderzoek gevoerd naar enkele specifieke gevallen in de praktijk waarbij een verhuur via Airbnb een
schending inhoudt van wettelijke of contractuele bepalingen. Het doel is om argumenten te onderzoeken
die op te werpen zijn tegen een onrechtmatige verhuur via Airbnb indien de privaatrechtelijke plichten door
de Airbnb-verhuurder niet zijn nageleefd. De analyse verloopt aan de hand van vier hypothesen naargelang
de hoedanigheid van de persoon die een woonruimte aanbiedt via het digitaal deelplatform. Dit kan zijn als
woningeigenaar, als huurder van een woning, als huurder van een appartementsruimte en tot slot als
huurder van een sociale woning. In deze analyse speelt de rechtspraak een essentiële rol door de
hypothesen te verduidelijken aan de hand van praktijkvoorbeelden.
3. 4. 1. Vier hypothesen
3. 4. 1. 1. Airbnb-verhuurder in de hoedanigheid van woningeigenaar
Een eerst hypothese betreft de situatie waarbij de persoon die een woning aanbiedt op Airbnb de eigenaar
is van deze woonruimte. In dit geval is er slechts één rechtsverhouding mogelijk, namelijk tussen de
woningeigenaar die handelt als een Airbnb-verhuurder en de persoon die de woning huurt via Airbnb. Dit
impliceert dat er geen rekening moet gehouden zijn met contractuele verplichtingen die zijn
overeengekomen in een afzonderlijke huurovereenkomst.
98 Airbnb in de huurwoning, 19 april 2017, https://www.flinckadvocaten.nl/airbnb-in-de-huurwoning/ (geraadpleegd
op 8 maart 2018).
32
Een voorbeeld van een rechtszaak betreffende deze hypothese is de zaak voor de rechtbank van Amsterdam
op 17 augustus 2017.99 Deze recente zaak gaat over een persoon die zijn eigen woning aanbood via Airbnb
maar volgens de gemeente Amsterdam niet voldeed aan de vereisten die door de overheid zijn opgelegd.
Het feit dat de persoon niet ingeschreven was in het register Basisregistratie Personen en ook de melding
bij Meldpunt Zoeklicht voor toeristische verhuur wees op een vermoeden dat de oorspronkelijke
woonbestemming gewijzigd was. Dit is echter ingevolge de Huisvestingswet niet toegelaten zonder een
vergunning die toelaat om de woning te onttrekken aan de woonvoorraad van Amsterdam.100 Vandaar dat
ingevolge de schending van de Huisvestingswet een boete is opgelegd van 13.500 euro ten aanzien van de
eigenaar. Daarop vorderde de eigenaar het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente
Amsterdam voor de rechtbank om de boete aan te vechten. De eiser haalde enkele interessante argumenten
aan ter verdediging van de rechtmatigheid van de woningverhuur via Airbnb.
In een eerste argument stelde de eigenaar dat de woning niet zou vallen onder de vergunningsplichtige
woonvoorraad die is aangewezen door de gemeenteraad ingevolge de Huisvestingsverordening van
Amsterdam.101 De eigenaar argumenteerde dat er geen sprake is van een goedkope woonruimte en dat er
onvoldoende effect is op de schaarste van goedkope woonruimten in de stad.102 Dit verweer werd echter
weerlegd door de rechtbank die oordeelde dat eveneens duurdere woningen aan te wijzen zijn als een
vergunningsplichtige woonvoorraad op voorwaarde dat de ruimte schaars is.103 Dit betekent dat de woning
van de eigenaar wel onderworpen was aan een onttrekkingsvergunning waaraan niet voldaan werd in dit
geval. Een tweede belangrijk argument van de eigenaar die zijn woning verhuurt via Airbnb betrof het
standpunt dat de vereiste van een onttrekkingsvergunning een ongeoorloofde inmenging uitmaakt van zijn
recht op een ongestoord genot van zijn eigendom.104 De rechter wees ook dit argument af aangezien de
vergunningsplicht bij wet voorzien, niet disproportioneel en gerechtvaardigd is omwille van de legitieme
doelstelling in het algemeen belang, namelijk het reguleren van de samenstelling van de
woonruimtevoorraad. Ook het derde argument, waarbij de eiser aanhaalde dat het gaat over een tweede
woning, werd afgewezen aangezien de eiser de woning heeft verhuurd aan toeristen en in dat geval niet valt
onder de definiëring van een tweede woning ingevolge de Huisvestingsverordening.105 Ook het vierde
argument waarbij de eiser aanhaalde dat er sprake is van een vakantieverhuur waarvoor geen
vergunningsplicht geldt, werd weerlegd door de rechter. Samengevat heeft de rechter de argumenten van
de eigenaar afgewezen en geconcludeerd dat de boete moest betaald worden omwille van de onrechtmatige
Airbnb-verhuur.
99 Rechtbank Amsterdam, Nr. 16/7475, 17 augustus 2017.
100 Artikel 21, a, van de wet van 4 juni 2014 houdende nieuwe regels met betrekking tot de verdeling van woonruimte
en de samenstelling van de woonruimtevoorraad (Huisvestingswet), IW. 1 juli 2017.
101 Artikel 3.1.1., lid 1 van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016.
102 Artikel 2 Huisvestingswet 2014.
103 Kamerstukken II 2010/11, 32 271, nr. 7, 12-13.
104 Artikel 1, Eerste Protocol bij EVRM.
105 Artikel 1, uu. van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016.
33
3. 4. 1. 2. Airbnb-verhuurder in de hoedanigheid van woninghuurder
De tweede hypothese betreft de situatie waarbij de persoon die een woonruimte aanbiedt op Airbnb niet
de eigenaar maar wel de huurder is van een huurwoning. In deze situatie zijn er twee rechtsverhoudingen
die reeds eerder uitgelegd zijn, namelijk enerzijds de verhouding tussen de Airbnb-verhuurder en de
Airbnb-huurder en anderzijds tussen hoofdverhuurder en de Airbnb-verhuurder als hoofdhuurder. Hier
moet wel rekening gehouden zijn met eventuele contractuele bepalingen die vastgelegd zijn in de
afzonderlijke huurovereenkomst met de eigenaar van de woning. Bij deze hypothese is er nagegaan of de
verhuur via Airbnb te beschouwen is als een verboden onderhuur. Dit kan aangehaald zijn als argument om
de onrechtmatigheid van de Airbnb-verhuur door de rechter te laten vaststellen. In België is een
onderscheid gemaakt tussen de situatie waarbij de hoofdhuurder de huurwoning niet zelf bewoont en de
situatie waarbij de hoofdhuurder de woning bewoont en als hoofdverblijf bestemd heeft.
In het geval waarbij de hoofdhuurder de huurwoning niet zelf bewoont, zal artikel 1717 BW van toepassing
zijn waarin staat dat “de huurder mag onderverhuren en zelfs zijn huur aan anderen overdragen, indien dit
recht hem niet is ontzegd”. Dit impliceert dat in principe een onderhuur is toegelaten zolang dit recht niet is
uitgesloten in een individuele huurovereenkomst. Vervolgens is echter weergegeven dat “de huurder die het
gehuurde goed niet tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, het goed niet geheel of gedeeltelijk mag onderverhuren
opdat het voor de onderhuurder als hoofdverblijfplaats kan dienen”.106 Aangezien de verhuur via Airbnb een
kort verblijf betreft zal het wettelijk verbod op onderverhuur als hoofdverblijf niet van toepassing zijn.
Hieruit is afgeleid dat het wel toegelaten is om een huurwoning onder te verhuren als een kort verblijf aan
iemand die er niet wil komen wonen. Het nut van deze verbodsbepaling in het Burgerlijk wetboek dient om
misbruik tegen te gaan. Men zou anders een huurovereenkomst niet bestemmen als hoofdverblijf met als
louter doel om de woning uit te sluiten van de strengere regeling in verband met de onderhuur die in de
Woninghuurwet staat. De toepassing van artikel 4 van de Woninghuurwet betreft immers de tweede
situatie waarbij de hoofdhuurder de huurwoning als hoofdverblijf bestemt en bewoont. Vooreerst is een
wettelijk verbod op onderverhuring van de volledige woning vermeld.107 Een gedeeltelijke onderverhuring
is daarentegen wel toegelaten mits een instemming van de hoofdverhuurder verkregen is en op voorwaarde
dat het andere gedeelte als hoofdverblijf bestemd blijft.108 Deze bepalingen zijn van toepassing op de
verhuurder via Airbnb die zijn hoofdverblijf heeft in de woning die is aangeboden op Airbnb. Hierbij gelden
ingevolge de Woninghuurwet enkele verplichtingen op de onderverhuurder namelijk dat de onderhuurder,
ofwel de Airbnb-huurder, op de hoogte moet gebracht zijn van de afzonderlijke huurovereenkomst en als
de hoofdhuur afloopt dan moet de onderhuur ook worden beëindigd.109 Uit bovenstaande wettelijke
106 Artikel 1717 Burgerlijk wetboek.
107 Artikel 4, §2 Woninghuurwet.
108 Ibid.
109 Federale Overheidsdienst Justitie, De Huurwet, 14e editie maart 2013, 51,
https://justitie.belgium.be/sites/default/files/downloads/LOYER-2013-NL.pdf.
34
bepalingen is af te leiden dat er naast een wettelijk verboden onderhuur ook sprake kan zijn van een
contractueel verboden onderhuur.
Ter verduidelijking is een voorbeeld gegeven van een Airbnb-geschil voor de rechtbank van Amsterdam op
7 juli 2015.110 In deze zaak was er sprake van een huurovereenkomst met de woningeigenaar waarin een
clausule stond betreffende het verbod van een onderhuur zonder toestemming van de eigenaar. Dit verbod
werd in het contract geformuleerd als volgt: “Huurder is – zonder voorafgaande schriftelijke toestemming
van verhuurder – niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden
af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers”. De verhuur via Airbnb van de huurwoning zonder
toestemming impliceerde volgens de rechter een tekortkoming in de nakoming van het verbod op
onderverhuring in de huurovereenkomst. Daarnaast werd ook de contractuele bepaling “Huurder dient het
gehuurde daadwerkelijk behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst
aangegeven bestemming” niet nageleefd. De woonbestemming werd immers door de verhuur via Airbnb
gewijzigd naar een commerciële bestemming aangezien de woning niet effectief als hoofdverblijf dienst
deed maar enkel in de weekends verhuurd werd aan toeristen via Airbnb. In deze rechtszaak werd naast de
contractuele bepaling inzake een verboden onderhuur ook een bepaling weergegeven over het verbod van
een bestemmingswijziging van de woning.111 Op basis van de schending van de contractuele bepalingen
door de Airbnb-verhuur oordeelde de rechter in kort geding de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst
en de ontruiming van de huurwoning.
3. 4. 1. 3. Airbnb-verhuurder in de hoedanigheid van huurder van een appartementsruimte
Een derde hypothese heeft betrekking op de situatie waarin de persoon die een ruimte aanbiedt op Airbnb
de eigenaar of de verhuurder is van een onderdeel van een appartementsgebouw. Zowel de eigenaar als de
verhuurder die het goed gebruikt, moeten rekening houden met de statuten of de splitsingsreglementen
van de vereniging van mede-eigenaars. Indien deze bepalingen niet zijn nageleefd dan kan de
onrechtmatigheid van de verhuur via Airbnb aangehaald zijn bijvoorbeeld op grond van een contractueel
verboden onderhuur of een verboden bestemmingswijziging zonder toestemming van de vereniging van
mede-eigenaars. Niet enkel de eigenaar maar ook de mede-eigenaars hebben de mogelijkheid om dit
argument aan te halen aangezien zij mogelijks last ervaren vanwege de verhuur via Airbnb. Dit argument is
relevant om een oplossing te bieden voor de problematiek van klachten vanwege de mede-inwoners van
een flatgebouw.112 Zij klagen over de impact van Airbnb betreffende het gebrek aan onderhoud en het
toenemend gebruik van de gemeenschappelijke delen zoals sanitaire voorzieningen, lift, parkeerplaatsen
enzovoort. Dit is tegen te gaan door het argument aan te halen dat de verhuurder die verhuurt via Airbnb
110 Rechtbank Amsterdam (kort geding), Nr. 587895 15-661, 7 juli 2015.
111 B. DEVOLDER, “Terbeschikkingstelling van kamers en woningen via een internetplatform: verboden
bestemmingswijziging en onderhuur?”, TBBR 2016, (378) 392, nr. 59.
112 GN., “Koppel kan overlast Airbnb niet meer aan: Elke nacht 25 brallende toeristen in de hal, dat maakt je gek”, Het
Nieuwsblad, 16 januari 2018.
35
de bepalingen in het reglement van mede-eigendom niet naleeft.113 Daarnaast kunnen de medebewoners
zich eventueel beroepen op het argument dat de toeristen die huren via Airbnb hun recht op een rustig
woongenot114 of hun recht op privacy115 schenden.
Om deze hypothese te verduidelijken zijn enkele relevante rechtszaken aangehaald. Het Gerechtshof van
Amsterdam besloot reeds op 10 september 2013 dat het in gebruik geven van een appartement tegen
betaling en voor een korte maar regelmatige duur te kwalificeren is als een bedrijfsmatige exploitatie,
hetgeen strijdig is met de woonbestemming die bepaald was in de splitsingsakte.116 Op 29 oktober 2015
ging de rechtbank van Amsterdam dieper in op de vraag of de verhuuractiviteiten via Airbnb te kwalificeren
zijn als een pension- of een kamerverhuurbedrijf.117 De rechter besloot dat Airbnb-activiteiten een
schending vormen van de verbodsbepaling in de splitsingsakte om een privégedeelte van het appartement
te exploiteren als een pension- of kamerverhuurbedrijf. Daarenboven vernietigde de rechter het
toestemmingsbesluit waarmee de vereniging van eigenaars instemde met het in gebruik geven van een
privéwoning aan derden.118 Het verweer omtrent de bestuursrechtelijke grens van 60 dagen die is opgelegd
door de gemeenste Amsterdam was hier niet relevant volgens de rechter. Ook in de gelijkaardige zaak op
14 januari 2016 beantwoordde de rechtbank van Amsterdam de vraag of het een eigenaar toegestaan is om
zijn appartement aan te bieden voor recreatieve verhuur via Airbnb.119 De rechter besloot dat de recreatieve
verhuur strijdig is met een contractuele bepaling in de splitsingsakte waarin bepaald was om het
appartement uitsluitend voor privédoeleinden te gebruiken en niet voor een commerciële exploitatie van
een pension- of een kamerverhuurbedrijf.120 De rechter besloot eveneens tot een vernietiging van het
toestemmingsbesluit omwille van de strijdigheid van het besluit met de contractuele bepaling van de
splitsingsakte, hetgeen een uitdrukkelijk verbod op een commerciële exploitatie bevatte. Tot slot is ook de
rechtszaak voor de rechtbank van Amsterdam op 8 maart 2016 en vervolgens voor het Gerechtshof van
Amsterdam op 7 februari 2017 relevant om aan te halen in dit onderzoek aangezien hierin een duidelijk
onderscheid is gemaakt tussen de verhuur via Airbnb en de uitbating van een hotel. 121 Het onderscheid is
gebaseerd op het feit dat er een groter potentieel risico op overlast is ten aanzien van de medebewoners
113 C. STOOP, A. BASTENIER, “Airbnb : un point sur la situation”, Revue Copropriété et Droit Immobilier 2017, afl. 3,
Wolters Kluwer, 15.
114 Artikel 1719, 3° BW.
115 Artikel 8 EVRM.
116 Gerechtshof Amsterdam (hoger beroep), Nr. 200.122.655-01, 10 september 2013.
117 Rechtbank Amsterdam(eerste aanleg), Nr. 4190018 15-591, 29 oktober 2015.
118 K. KROON, “Airbnb en de VvE”, 14 april 2016, http://www.vverecht.nl/2016/04/airbnb-en-vve/.
119 Rechtbank Amsterdam (eerste aanleg), Nr. 4599588 15-1216, 14 januari 2016.
120 R. P. M. DE LAAT, “AirBnB, HomeAway, Booking: recreatieve verhuur in strijd met akte”, 27 maart 2017,
http://www.vverecht.nl/2016/10/airbnb-homeaway-booking-c-s-recreatieve-verhuur-appartementen-
woonbestemming/.
121 Rechtbank Amsterdam, Nr. 4666561 15-1317, 8 maart 2016; Gerechtshof Amsterdam, Nr. 200.192.413/01, 7
februari 2016.
36
van het appartement bij een hoteluitbating vergeleken met de verhuur via Airbnb. In deze zaak werd
vastgesteld dat een berging die verhuurd is via Airbnb de woonbestemming behoudt in tegenstelling tot een
bedrijfsmatige exploitatie bij de verhuur als een hotelkamer. Hieruit is afgeleid dat de weigering van een
hoteluitbating door de vereniging van mede-eigenaars geen weigering inhoudt van de verhuur via Airbnb.
Het eerste vonnis in België omtrent een Airbnb-geschil is de rechtszaak voor de vrederechter van Brugge
op 4 februari 2016.122 Dit betrof de verhuur van een appartement via Airbnb waarmee de eigenaar van het
appartement niet akkoord ging.123 De eigenares stelde deze rechtszaak in op grond van verschillende
argumenten zoals de niet naleving van de huurovereenkomst, een niet toegelaten bestemmingswijziging
van het onroerend goed alsmede op grond van een bijkomende slijtage aan het pand.124 De rechter besloot
dat de verhuur via Airbnb te kwalificeren is als een verboden onderverhuring op grond van de
Woninghuurwet aangezien er geen toestemming verkregen was van de eigenares van het appartement.
Deze zaak is doorslaggevend aangezien het de eerste Belgische uitspraak was omtrent een Airbnb-verhuur
en omwille van de grote impact op andere huurders die verhuren via Airbnb. Het gevolg was dat
verschillende Airbnb-verhuurders schrik kregen dat hun eigenaars ook een rechtszaak zouden aanspannen
op grond van een verboden onderhuur.125 Niet enkel de aanbieders van een accommodatie via Airbnb
ondervonden invloed, maar ook de studenten die trachten hun studentenkamer onder te verhuren tijdens
de vakantie ervaarden een nadelige impact van deze rechtszaak.126 De klassieke hoteluitbaters en de
reisoperatoren ervaarden daarentegen een positieve invloed doordat het aanbod via Airbnb daalde omwille
van het risico op een rechtszaak.127 De Airbnb-verhuurder trachtte in de Belgische rechtszaak aan het
argument van een verboden onderhuur te ontkomen door te argumenteren dat het in casu niet ging over
een huurovereenkomst maar wel een aannemingsovereenkomst.128 Dit argument werd echter niet
aanvaard door de vrederechter die oordeelde dat het aanbieden van een woning op Airbnb wel degelijk een
huurovereenkomst is.
122 Vrederechter Brugge, Nr. 15A894, 4 februari 2016.
123 KW., “Vrederechter uit Brugge oordeelt dat huurder niet via Airbnb mag doorverhuren”, Knack, 4 februari 2016.
124 R. TIMMERMANS, Vred. Brugge (4) nr. 15A894, 4 februari 2016, Tijdschrift Huur 2016, afl. 2, 88.
125 JVDE., “Huurder mag appartement niet aanbieden via Airbnb”, De Standaard, 5 februari 2016.
126 A. MAES, “Huurwoning aanbieden via Airbnb is verdoken onderverhuur”, De Juristenkrant 2016, afl. 327, 16.
127 Ibid.
128 R. TIMMERMANS, “App your service: breekt het hosten van gasten via het bemiddelingsverhuurplatform AirBnb
huur?”, Tijdschrift Huur 2016, afl. 2, 60; B. VAN DEN BERGH, “What’s in a name: over de kwalificatie van
overeenkomsten en het onderscheid tussen huur en aanneming”, Rechtskundig Weekblad 2011-12, 568.
37
3. 4. 1. 4. Airbnb-verhuurder in de hoedanigheid van huurder van een sociale woning
De vierde hypothese is slecht kort besproken en betreft de situatie waarbij de persoon die een woning
aanbiedt op Airbnb de huurder is van een sociale woning. De vraag of huurders van sociale woningen
inkomsten mogen verkrijgen via Airbnb is onderworpen aan veel discussie.129 Het zou onrechtvaardig zijn
dat burgers met lage inkomsten genieten van een subsidiëring door te wonen in een sociale woning en
tegelijk veel geld zouden verdienen dankzij de verhuur via Airbnb. Vandaar dat het vaak in de
huurovereenkomst van een sociale woning verboden is om onder te verhuren of de bestemming te wijzigen
naar een commerciële activiteit. Bij de schending van deze verbodsbepalingen door de verhuur via Airbnb
zal de rechter oordelen dat deze verhuur onrechtmatig is. Deze vaststelling volgt uit de zaak voor het
Gerechtshof van Den Haag waarin de rechter op 9 mei 2017 besloot dat de verhuur van een sociale woning
via Airbnb een verboden wijziging van de woonbestemming naar een commerciële activiteit inhield.130
Nochtans oordeelde het Gerechtshof dat een ontbinding als sanctie niet gerechtvaardigd was aangezien de
tekortkoming onvoldoende ernstig was in vergelijking met de feitelijke elementen. Deze rechtszaak toont
aan dat de verhuur van sociale woningen te onderscheiden is van de verhuur van private woningen via
Airbnb.131 Uit een analyse van verschillende rechtszaken is vastgesteld dat de meeste rechters beoordelen
dat de verhuur van een sociale woning via Airbnb niet toegelaten is terwijl bij rechtszaken over de verhuur
van een private woning nog geen éénduidig antwoord bestaat.
3. 4. 2. Sancties bij een niet naleving van de verplichtingen
Dit laatste deel behandelt het onderzoek naar de juridische handhavingsmaatregelen die de rechter kan
opleggen indien bepalingen van het huurrecht geschonden zijn door de verhuur via Airbnb. De gevolgen bij
een tekortkoming van een huurovereenkomst door Airbnb in een huurwoning zijn uiteenlopend. De
verschillende soorten sancties hebben als doel om een duidelijke waarschuwing te versturen naar
potentiële overtreders.
Een eerste sanctie die vaak is opgelegd door rechters is de ontbinding van de huurovereenkomst. Ten
tweede kan ook een vordering tot ontruiming ingesteld zijn bij de rechter. De rechter zal deze sancties
toewijzen mits dit gerechtvaardigd is vanwege een ernstige tekortkoming door de verhuur via Airbnb. De
rechtsgevolgen die de rechter verbindt aan de overtredingen zijn telkens afhankelijk van de feiten en de
omstandigheden van de rechtszaak. Enkele feitelijke elementen die meespelen bij de rechterlijke
129 M. LEEN, “Burgemeester Amsterdam opent debat, ook in Vlaanderen kiemt discussie: ‘Waarom mogen sociale
huurders niet profiteren van Airbnb?”, De Standaard, 15 juni 2016; M.KRUYSWIJK, M. COUZY, “De Key staat Airbnb toe
in sociale huurhuizen”, Het Parool, 9 juni 2016; I. DE ZWAAN, “Verhuur sociale huurwoning via Airbnb? Idioot”, De
Volkskrant, 10 juni 2016.
130 Gerechtshof Den Haag, Nr. 200.184.636/01, 9 mei 2017.
131 E. LICHTENVELDT, “Airbnb-verhuur in een sociale huurwoning, mag het nu wel of niet?”, THL-advocaten
CorporatieNL, 11 augustus 2017, https://www.corporatienl.nl/artikelen/airbnb-verhuur-sociale-huurwoning-mag-
nu-wel/.
38
beoordeling omtrent de ernst van de tekortkoming zijn het stopzetten van de Airbnb-activiteiten na een
waarschuwingsbrief als ook het verblijf van de Airbnb-verhuurder in de huurwoning op het moment van
de onderverhuring.132 Een ander element is dat de gevolgen van de ontbinding of de ontruiming te
verregaand zouden zijn in verhouding met de tekortkoming bijvoorbeeld omdat de huurder afhankelijk is
van de sociale woning. In de eerder vermelde rechtszaak van 9 mei 2017 werd de ontbinding van de
huurovereenkomst niet gerechtvaardigd omdat dit te ernstige gevolgen zou teweeg brengen voor de
huurder van de sociale woning. Oorspronkelijk werd ook de recentheid van het Airbnb-fenomeen aanvaard
als belangrijk tegenargument met als doel om sancties te voorkomen. Op basis van dit verweer zou de
huurder onwetend zijn over het feit dat het verbod op onderhuur zonder toestemming van toepassing is op
de verhuur via Airbnb.133 Later volgde echter de aankondiging dat onwetendheid geen geldig
tegenargument meer zou vormen omwille van de toegenomen publieke aandacht en populariteit van het
digitaal deelplatform. Het Gerechtshof van Amsterdam besloot op 17 januari 2017 dat de Airbnb-verhuur
een ernstige tekortkoming uitmaakt en dat de Airbnb-verhuurder dit moet weten.134 Dit lost echter het
juridisch knelpunt van de zware bewijslast ten laste van de hoofdverhuurder niet op.135 Indien een expliciet
contractueel verbod is overeengekomen in de huurovereenkomst dan is er weinig discussie. Wanneer de
huurovereenkomst daarentegen is opgemaakt op een moment dat het digitaal deelplatform nog niet veel
bekendheid had, dan is het vaak moeilijk voor de verhuurder om te bewijzen dat een onderverhuring via
Airbnb verboden is. De eigenaar zal dan trachten aan de hand van gastenrecensies en advertenties op de
Airbnb-website aan te tonen dat de woning onrechtmatig verhuurd is, hetgeen vaak onbegonnen werk is.
In de rechtszaak op 22 oktober 2014 liep de voorzieningsrechter vooruit op de beslissing van de
bodemrechter en besloot dat een ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd was omwille van de hoge
vraagprijs voor de Airbnb-verhuur vergeleken met de feitelijke huurprijs van de huurwoning.136 Op 26 mei
2015 wees de rechter in kort geding de vordering tot ontruiming af aangezien hij weigerde om vooruit te
lopen op de beslissing van de bodemrechter door een onvoldoende ernstige tekortkoming.137 Deze twee
voorbeelden in de rechtspraak tonen aan dat verschillende feitelijke omstandigheden een belangrijke
invloed hebben op de beslissing van de rechter omtrent de juridische sanctie. In het algemeen is vastgesteld
dat rechters vaak besluiten tot een ontbinding indien de Airbnb-verhuurder zelf niet meer in de woning
verblijft en meermaals onderverhuurt via Airbnb met hoge inkomsten. Indien daarentegen de Airbnb-
verhuurder slechts zelden onderverhuurt, lage inkomsten ontvangt en daarbij zelf in de woning verblijft
132 Airbnb in de huurwoning, 19 april 2017, https://www.flinckadvocaten.nl/airbnb-in-de-huurwoning/.
133 Rechtbank Rotterdam, Nr. 3957182, 6 november 2015; R. TIMMERMANS, “App your service: breekt het hosten van
gasten via het bemiddelingsverhuurplatform AirBnb huur?”, Tijdschrift Huur 2016, afl. 2, 62.
134 Gerechtshof Amsterdam, Nr. 200.197.954/01, 17 januari 2017. 135 R. TIMMERMANS, “App your service: breekt het hosten van gasten via het bemiddelingsverhuurplatform AirBnb
huur?”, Tijdschrift Huur 2016, afl. 2, 62.
136 Rechtbank Amsterdam (kort geding), Nr. 14.747, 22 oktober 2014; BWK, “Ontbinding huurovereenkomst vanwege
Airbnb”, 7 juli 2015, http://www.bwkpartners.com/ontbinding-huurovereenkomst-airbnb/.
137 Rechtbank Amsterdam (kort geding), Nr. 15-517, 26 mei 2015.
39
dan is er vastgesteld dat rechters concluderen om niet te ontbinden omwille van een onvoldoende ernstige
tekortkoming.
Een derde soort sanctie die kan opgelegd worden op een onrechtmatige verhuur via Airbnb is de betaling
van een schadevergoeding of een bijkomende dwangsom. Niet enkel een vaste boete maar ook een dagelijks
bijkomende boete kan bepaald zijn in een afzonderlijk boetebeding van de huurovereenkomst. In een zaak
op 10 augustus 2016 had de eigenaar van een appartementswoning een bepaling uit de splitsingsakte
geschonden door te verhuren via Airbnb. De vereniging van eigenaars legde daarom een dwangsom op van
500 euro per dag.138 Daarnaast kan de dwangsom ook vastgelegd zijn krachtens publiekrechtelijke regels
zoals in de zaak van 17 augustus 2017. De gemeente van Amsterdam legde een administratieve boete op
van 13 500 euro op grond van de Huisvestingsverordening.139 Tot slot kan ook de vordering tot
winstafdracht ingesteld worden als sanctie met als doel om, met de winst verkregen uit de verhuur via
Airbnb, de schade van de hoofdverhuurder te vergoeden. Dit kan opgelegd worden bij de onderhuur van
een sociale woning via Airbnb zoals in de rechtszaak op 30 mei 2016 voor de kantonrechter van
Amsterdam.140
3. 5. Conclusie betreffende het huurrecht
3. 5. 1. Rechtsgrond
Het onderzoek in deze masterproef omtrent de juridische knelpunten in de huidige huurregeling in het
kader van Airbnb is voornamelijk gegrond op jurisprudentie. Tijdens het zoeken naar rechtszaken omtrent
Airbnb-geschillen is er vastgesteld dat er momenteel slechts één rechter in België een uitspraak heeft
gedaan over zulke geschillen, namelijk de Brugse vrederechter. Verder zijn er meerdere uitspraken te
vinden uitgaande van Nederlandse rechters zoals de burgerlijke rechtbank van Amsterdam en het
Gerechtshof van Amsterdam. Dit heeft tot gevolg dat het onderzoek naar de juridische lacunes voornamelijk
focust op Nederlandse rechtspraak. De tijdsperiode van de rechtszaken omtrent Airbnb-geschillen start pas
in 2014 en neemt vooral in Amsterdam toe.
3. 5. 2. Persoonlijke aanbevelingen
Uit bovenstaande rechtspraakanalyse zijn enkele nuttige argumenten en redeneringen af te leiden die
wijzen op de rechtmatigheid of de onrechtmatigheid van de verhuur via Airbnb. Aan de hand hiervan zijn
enkele persoonlijke aanbevelingen geformuleerd die een antwoord bieden op de onderzoeksvraag: “in
hoeverre de verhuur via Airbnb in overeenstemming of strijdig is met de bepalingen inzake het huurrecht?”.
Om een oplossing te bieden voor de actuele problematiek omtrent de overlast en de tekorten op de
huizenmarkt ten nadele van de lokale inwoners, zijn hier enkele juridische argumenten opgesomd die te
138 Rechtbank Rotterdam, Nr. C/10/492780, 10 augustus 2016.
139 Rechtbank Amsterdam, Nr. 16/7475, 17 augustus 2017.
140 Rechtbank Amsterdam, Nr. 4724339, 30 mei 2016.
40
raadplegen zijn om een onrechtmatige verhuur via Airbnb aan te tonen voor de rechter. De eigenaars van
een huurwoning of een appartement als ook de mede-eigenaars en bewoners van een appartementsgebouw
kunnen last ondervinden vanwege de verhuur via Airbnb in hun gebouw en hebben de mogelijkheid om te
beroepen op verschillende argumenten tegen de onrechtmatige verhuurpraktijken.
Eerst en vooral kan artikel 1717 BW als argument aangehaald worden waarin staat dat het verboden is om
onder te verhuren indien dat recht uitdrukkelijk ontzegd is. Indien in een afzonderlijke huurovereenkomst
of een reglement van mede-eigendom het recht om onder te verhuren uitdrukkelijk verboden is, dan kan
de Airbnb-verhuur te kwalificeren zijn als een contractueel verboden onderhuur.141 Daarnaast kan men
eventueel ook beroepen op een contractueel overeengekomen verplichting om de woning uitsluitend zelf
te bewonen en gebruiken. Een derde contractuele bepaling die aan te halen is voor de rechter is het verbod
om de woonbestemming van de woning te wijzigen. Indien deze bepalingen zijn geschonden door de
verhuur via Airbnb dan betekent dit een tekortkoming van de afzonderlijke huurovereenkomst waardoor
de Airbnb-verhuur als onrechtmatig te kwalificeren is. Naast de wettelijke bepaling in het Burgerlijk
wetboek is ook artikel 4 van de Woninghuurwet een belangrijk rechtsargument in het kader van de verhuur
via Airbnb.142 Dit artikel stelt dat het verboden is om een hoofdverblijfplaats volledig of gedeeltelijk onder
te verhuren indien er geen toestemming van de verhuurder verkregen is.
Kortom, uit bovenstaande argumenten is af te leiden dat het aangeraden is om vooraf duidelijke regels vast
te leggen in individueel afgesloten overeenkomsten van huurwoningen. Om discussie te vermijden is het
aanbevolen om een toestemming voor de verhuur via Airbnb aan te vragen aan de eigenaar. De website van
Airbnb geeft zelfs enkele tips weer over het bereiken van een overeenstemming met de huisbaas over de
Airbnb-verhuur.143 In het algemeen is het belangrijk dat de Airbnb-verhuurder eerst controleert of de regels
ingevolge de huurregulering en de huurcontracten zijn nageleefd voor te starten met verhuuractiviteiten
via digitale deelplatformen. In de situatie van de verhuur van een appartement is het belangrijk om de
bepalingen in het reglement met de mede-eigenaars te controleren.144 Men moet echter steeds opletten dat,
ook al heeft de vereniging van mede-eigenaars ingestemd met de onderverhuring via Airbnb, dit toch nietig
kan zijn door de strijdigheid met de bepalingen in het reglement van mede-eigendom.145 Naast een overzicht
van mogelijke argumenten is ook een overzicht van de potentiële sancties belangrijk opdat de risico’s ten
141 B. DEVOLDER, “Terbeschikkingstelling van kamers en woningen via een internetplatform: verboden
bestemmingswijziging en onderhuur?”, TBBR 2016, (378) 392, nr. 59.
142 R. TIMMERMANS, Vred. Brugge (4) nr. 15A894, 4 februari 2016, Tijdschrift Huur 2016, afl. 2, 88.
143 Hoe moet ik met mijn huisbaas over verhuren op Airbnb praten?, https://www.airbnb.be/help/article/806/how-
should-i-talk-to-my-landlord-about-hosting-on-airbnb (geraadpleegd op 8 maart 2018).
144 S. BERGWERFF, “Mag je een appartement verhuren via Airbnb zonder toestemming van de VvE?”, De VvE Beheerders,
26 september 2016, http://devvebeheerders.nl/publicaties/mag-appartement-verhuren-airbnb-zonder-
toestemming-vve/.
145 Rechtbank Amsterdam (eerste aanleg), Nr. 4190018 15-591, 29 oktober 2015; Rechtbank Amsterdam (eerste
aanleg), Nr. 4599588 15-1216, 14 januari 2016.
41
aanzien van de Airbnb-verhuurder duidelijk zijn. De sancties die door de rechter kunnen opgelegd zijn,
namelijk een ontbinding, een ontruiming, een boete en een winstafdracht hebben als doel om de
onrechtmatige verhuurders via Airbnb af te schrikken. Dit zorgt ervoor dat men beter gaat controleren of
aan de huurregels is voldaan voordat een woning wordt aangeboden op Airbnb.
Ingevolge een analyse van rechtszaken is in dit onderzoek vastgesteld dat er momenteel nog teveel
onduidelijkheid is omtrent wanneer de verhuur via Airbnb te kwalificeren is als een rechtmatige of
onrechtmatige verhuur en welke sancties gelden.146 Dit komt doordat slechts een beperkt aantal rechters
de vraag omtrent de conformiteit of de strijdigheid van de verhuur via Airbnb met de huurbepalingen heeft
beantwoord aan de hand van uiteenlopende redeneringen. Oorspronkelijk kon men het argument
opwerpen betreffende recentheid en onwetendheid van het Airbnb-fenomeen om sancties te vermijden bij
een verboden onderhuur.147 Ondertussen is het verhuurplatform echter geëvolueerd naar een bekend
fenomeen met als gevolg dat enkele Nederlandse rechtszaken terecht hebben aangekondigd dat dit
argument niet meer geldig is. Men dient immers te weten dat de Airbnb-verhuur te kwalificeren is als een
verboden onderhuur waardoor men niet meer kan ontsnappen aan de sancties.148 Het gebrek aan
éénduidigheid en vaste rechtspraak veroorzaakt onzekerheid over de risico’s bij de Airbnb-verhuurders
waardoor ze ontmoedigd geraken. Nochtans biedt het digitaal deelplatform ook allerlei voordelen en is het
nuttig om personen die een woning willen aanbieden op Airbnb te stimuleren. Vandaar dat het aanbevolen
is dat rechters niet te streng oordelen in de richting van een onrechtmatige verhuur ten voordele van de
ingestelde eis vanwege de woningeigenaar. Het is namelijk belangrijk dat de rechters ook aandacht hebben
voor een rechtmatige Airbnb-verhuur ten voordele van de Airbnb-verhuurders om de deeleconomie te
stimuleren.
146 N. HOEKX, “Knelpunten verhuur van studentenkamers, vakantiewoningen, tweede verblijven en gemeubelde
appartementen op korte termijn” in A.-L. VERBEKE en P. BRULEZ, Knelpunten huurrecht – Tien perspectieven,
Antwerpen Intersentia 2012, 331.
147 Rechtbank Rotterdam, Nr. 3957182, 6 november 2015.
148 Gerechtshof Amsterdam, Nr. 200.197.954/01, 17 januari 2017.
42
Hoofdstuk 2. De sectorspecifieke vereisten inzake markttoegang
1. Actuele problematiek
De afgelopen tijd is de problematiek rond de snelle uitbreiding van digitale deelplatformen en de gevolgen
ervan op de leefomgeving uitgebreid besproken in de actualiteit aan de hand van krantenkoppen zoals:
“Airbnb wordt steeds meer een hotelorganisatie”149, “de Airbnb-jungle”150, “Airbnb is lucratief maar vaak
illegaal”151 en zelfs “Airbnb: vloek of zegen?”.152 De groei van deelplatformen zoals Airbnb zorgt weliswaar
voor een grote concurrentie ten aanzien van de gevestigde marktsectoren. De impact op de maatschappij is
ook benadrukt door RUDI VERVOORT, Minister-President van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, die het
deelplatform beschrijft als “een economisch monster” dat de toeristische markt blokkeert.153 Steeds meer
kritische vragen duiken op omtrent de impact van het Airbnb-fenomeen op de maatschappij. Bijvoorbeeld
de columnist R. ENGELFRIET illustreert drie Airbnb-mythes en concludeert dat de populaire trend eerder
een lelijk sprookje is.154 Hij verwijst ook naar een Nederlands programma waarin op een ludieke wijze
kritiek is gegeven op de overlast die Airbnb meebrengt ten aanzien van de hotelsector en de lokale
bewoners.155 Sommigen beschouwen Airbnb als een bedreigende concurrent, anderen zien het
deelplatform als een innovatieve marktspeler.
De essentie van de hedendaagse kritiek is het onevenwicht tussen de professionele dienstverleners van de
traditionele economie en de particuliere dienstverleners bij de deeleconomie die gelijkaardige diensten
aanbieden. Specifiek in de toeristische sector zijn er verschillende klachten van de gevestigde exploitanten
van overnachtingsmogelijkheden ten aanzien van de particulieren die ook overnachtingsdiensten
aanbieden maar dan via deelplatformen.156 Deze klachten zijn afkomstig van de uitbaters van legale bed &
breakfasts, jeugdherbergen, campings, hotels en andere professionele verhuurders van logies. Over de
controverse vanwege hoteluitbaters ten aanzien van Airbnb-verhuurders is recent een boek verschenen
waarin het verhaal van de oprichting en ontwikkeling van Airbnb beschreven staat.157 Hierin wordt het
149 D. REIJDEN, “Airbnb wordt steeds meer een hotelorganisatie”, 28 maart 2018, Misset Horeca,
https://www.missethoreca.nl/hotel/nieuws/2018/03/airbnb-wordt-meer-hotelorganisatie-101302559.
150J. F. ABBELOOS, “Te huur: binnenstad, strengere regels voor Airbnb”, De Standaard, 30 december 2016.
151 E. A., HARRIS, “The Airbnb Economy in New York: Lucrative but Often Illegal”, The New York Times, 4 november
2013.
152 M. BRZOSKA, “Airbnb: vloek of zegen? De woningmarkt in Berlijn”, Goethe Institut Magazine, april 2018.
153 P. BLOMME, “Vervoort: Airbnb is een economisch monster”, De Tijd, 23 december 2016.
154 R. ENGELFRIET, “Airbnb: een voorbeeld van disruptieve innovatie of een lelijk sprookje?”,
https://rengelfriet.wordpress.com/2017/05/22/airbnb-een-voorbeeld-van-disruptieve-innovatie-of-een-lelijk-
sprookje/ (geraadpleegd op 8 mei 2018).
155 VPRO, Zondag met Lubach: Airbnb, gepubliceerd op 26 maart 2017.
156 C. HUTCHISON, “What is airbnb and why is it so controversial?”, Evening Standard UK, 20 augustus 2015.
157 L. GALLAGHER, “The Airbnb story: how three ordinary guys disrupted an industry, made billions, …and created
plenty of controversy”, Houghton Mifflin Publishing Harcourt Company, 31 mei 2018, 22.
43
deelplatform bestempeld als een cultureel fenomeen maar eveneens als een ontwrichter van de
hotelindustrie en als de vijand van regelgevers. De gevestigde marktspelers klagen over een oneerlijke
concurrentie omwille van de onevenredige verplichtingen die gelden voor marktspelers die vergelijkbare
diensten aanbieden. Professionelen moeten immers voldoen aan strenge veiligheids- en kwaliteitscriteria
voor de uitbating van een accommodatie terwijl particulieren daarentegen niet onderworpen zijn aan
dezelfde strenge vereisten, hetgeen als onrechtvaardig wordt ervaren. Bij de uitbating door een particulier
via een digitaal deelplatform zullen die strenge vereisten ook niet gelden ten aanzien van het platform
aangezien dat louter handelt als een tussenpersoon in de interacties tussen niet-professionele
marktdeelnemers. Er is dus veel onenigheid over de zwakke regels die Airbnb-uitbaters opgelegd krijgen
vergeleken met professionele uitbaters van gelijkaardige diensten.158
Het opleggen van strenge vereisten is eventueel te rechtvaardigen vanuit het commercieel oogpunt van de
professionele deelnemers in tegenstelling tot de particulieren die gebruik maken van een deelplatform met
als uitgangspunt om accommodaties te delen. Doch in de situatie van Airbnb is deze verklaring
tegengesproken aangezien er uiteenlopende discussies gaande zijn in hoeverre dit deelconcept werkelijk
nog een peer-to-peer verhouding omvat. Velen stellen namelijk dat Airbnb is geëvolueerd naar een
business-to-consumer-platform. Men vraagt zich af of dit verhuurplatform mettertijd het oorspronkelijke
idee van sociaal delen volledig zal verlaten en functioneren als een dominerende onderneming met een
louter winstoogmerk.159 Het antwoord op deze vraagstelling is van belang om te bepalen in welke mate het
opleggen van vereisten inzake markttoegang ten aanzien van Airbnb aanvaardbaar is. Het blijkt dat Airbnb
steeds vaker woningen voor een lange termijn of zelfs op een permanente wijze ter beschikking stelt terwijl
oorspronkelijk een tijdelijke en occasionele verhuur beoogd was. De krant De Tijd bijvoorbeeld beschrijft
het verhuurplatform als een verborgen business via Airbnb-ketens, wat in Nederland ook wel een
sleutelbedrijf wordt genoemd.160 Ook het tijdschrift Knack vermelt dat er steeds vaker appartementen zijn
opgekocht om deze vervolgens permanent met winst te verhuren via het Airbnb-platform.161 Het
Amerikaanse magazine Forbes deed een onderzoek naar de commerciële tint van dit deelconcept. 162 Een
Airbnb-rapport stelt vast dat 42% van de verhuurders via Airbnb uit de huurprijs inkomsten ontvangen die
ze vervolgens aanwenden voor dagdagelijkse uitgaven. Hieruit blijkt dat Airbnb-verhuur de manier bij
uitstek vormt voor burgers om extra inkomsten te generen waardoor ze zich aangemoedigd voelen om als
micro-ondernemer te handelen. Dit impliceert dat het oorspronkelijke deelconcept bij Airbnb naar de
achtergrond verschoven is en dat het voornamelijk over commerciële activiteiten gaat. De kern van de
158 J. LAUTENBACH, A. NIJBOER, “Zo reguleer je de deeleconomie: Airbnb vraagt om duidelijke regels”, ROM Jaargang
34 nr. 7-8, 40-42.
159 G. M. ECKHARD, F. BARDHI, “The Sharing Economy Isn’t About Sharing at All”, Harvard Business Review, 28 januari
2015.
160 L. BOVE, T. STEEL, S. DEBROUWERE, “De verborgen business achter uw Airbnb-adresje”, De Tijd, 5 augustus 2017.
161 R. DE LANGHE, “Uber en Airbnb: overheden duwen deeleconomie in handen van multinationals”, Knack, 4 november
2015.
162 T. GERON, “Airbnb and the Unstoppable Rise of the Share Economy”, FORBES, 23 januari 2013.
44
problematiek betreft de onduidelijkheid van de bestaande regels inzake markttoegang voor dienstverleners
en de onaangepastheid van de bestaande wet- en regelgeving aan de gemoderniseerde samenleving waarin
digitale deelplatformen een grote rol spelen. In de toeristische logiessector zorgt het groeiend aantal
particulieren die hun eigen woning aanbieden via deelplatformen voor een juridisch grijze zone. Er ontstaat
een gefragmenteerde regelgeving op nationaal en lokaal niveau. Zowel tussen de lidstaten onderling als in
de steden en de gemeentes is er een sterk variërende juridische omkadering en ontbreekt een uniforme
regulering.
In eerste instantie heerst er een verwarring vanuit het standpunt van de marktdeelnemers. Dit betreft de
vraag of de particuliere verhuur via online deelplatformen onderworpen is aan dezelfde vereisten inzake
markttoegang die gelden ten aanzien van de professionele verhuurders. Dit toont de noodzaak om
duidelijkheid te scheppen betreffende de verplichtingen die gelden ten aanzien van de particuliere
dienstverleners die handelen via een digitaal deelplatform. Door de juridische onzekerheid bestaat er een
gevaar dat professionele dienstverleners hun commerciële activiteiten ontwikkelen via een deelplatform
en trachten te ontsnappen aan de sectorspecifieke vereisten onder het mom van de deeleconomie. In
tweede instantie ontstaat er ten gevolge van de grijze zone een onduidelijkheid in hoeverre het
gerechtvaardigd is dat de nationale overheden vereisten inzake de markttoegang opleggen ten aanzien van
dienstverleners. Deze vereisten omvatten kwantitatieve en kwalitatieve drempels zoals vergunnings- en
informatieplichten als ook veiligheids- en kwaliteitsvereisten. Met deze vereisten streeft men naar een
evenwichtig concurrentieel beleid ten voordele van de marktdeelnemers en naar een veilige en
kwaliteitsvolle dienstverlening ten voordele van de gebruikers van de diensten. Overheidsinstanties
kunnen een limiet opleggen op het aantal accommodaties of op aantal dagen dat een accommodatie
verhuurd mag worden opdat de verhuur te kwalificeren is als een particuliere dienstverlening. Zulke
maatregelen komen voor in steden zoals Amsterdam, New York en Berlijn maar ondervinden sterke kritiek
aangezien dit een juridische belemmering betekent van de vrije dienstverlening. Dit verhindert immers een
economische ontwikkeling omdat de innovatieve geest van ondernemers aan banden wordt gelegd door
het opleggen van uitgebreide vereisten.
Het is daarnaast opmerkelijk dat verschillende internationale en Europese overheden in conflict staan met
Airbnb en dat er een wereldwijde nood is om bovenstaande problematiek aan te pakken. Bijvoorbeeld de
Vlaamse minister van Toerisme Ben Weyts dreigt ermee om in de toekomst controles op Airbnb strenger
aan te pakken en desnoods een rechtszaak aan te spannen tegen het platform.163 Zijn verklaring is dat
Airbnb het toezicht op het misbruik vanwege professionele uitbaters momenteel onmogelijk maakt door te
weigeren om essentiële informatie kenbaar te maken aan de overheden. Airbnb zelf verklaart dit te
weigeren omwille van de bescherming van de privacy van hun gebruikers.164 Dit voorbeeld illustreert de
juridische onduidelijkheid over de informatieplicht die al dan niet geldt ten aanzien van tussenpersonen
163 D. BAUWENS, “Weyts gaat Airbnb desnoods juridisch aanpakken, en dat lijkt een verstandige zet”, De Morgen, 6 april
2018.
164 W. VAN NOORT, “Hoe Airbnb voor problemen zorgt”, NRC, 6 november 2015.
45
zoals Airbnb met als doel om een betere handhaving van de regels mogelijk te maken. Aangezien Airbnb
een groot effect uitoefent op de bestaande marktdeelnemers is het maatschappelijk relevant om verder
onderzoek te voeren en rechtszekerheid te creëren omtrent een uniform regelgevend kader dat is aangepast
aan de impact van digitale platformen.165
2. Juridische knelpunten
Met het doel om een oplossing te vinden voor bovenvermelde kritiek op Airbnb is een essentiële
onderzoeksvraag gesteld die gebaseerd is op een juridisch knelpunt inzake de deeleconomie uitgaande van
de mededeling over de deeleconomie van de Europese Commissie, namelijk de vereisten inzake
markttoegang166. Dit hoofdstuk onderzoekt de vraag: “in welke mate is het toegelaten om sectorspecifieke
vereisten inzake markttoegang op te leggen ten aanzien van de dienstverleners via Airbnb?”. Het knelpunt
betreft hier de onduidelijke situatie of de dienstverleners bij Airbnb nog werkelijk particulieren zijn en of
het legitiem en rechtvaardig is om hen dezelfde strenge verplichtingen op te leggen die gelden op
professionele uitbaters. Hiervoor dient eerst het kwalificatievraagstuk omtrent de Airbnb-overeenkomst
als een dienstenovereenkomst beantwoord te zijn.
Reeds in 2015 voerde de Europese Commissie een uitgebreid onderzoek167 naar deze problematiek en is er
een mededeling gepubliceerd over online deelplatformen en de strategie voor een digitale ééngemaakte
markt.168 Dit vormde de basis voor de mededeling in 2016 over de vaststelling van enkele juridische
uitdagingen in de deeleconomie waaronder dit juridisch knelpunt omtrent de sectorspecifieke
marktvereisten. Om de gebrekkige regulering aan te pakken en duidelijkheid te creëren over welke
sectorspecifieke beperkingen op de dienstverleners zijn toegelaten, publiceerde de Europese Commissie in
2006 “de mededeling van de Europese agenda voor de deeleconomie”.169 Deze mededeling bevat enkele
165 B. G. EDELMAN, D. GERARDIN, “Efficiencies and regulatory shortcuts: how should we regulate companies like Airbnb
and Uber?”, Stanford Technology Law Review 19, Nr. 2 (2016), 293–328.
166 Mededeling van 2 juni 2016 van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en
Sociaal Comité en het Comité van de Regio’s: Een Europese agenda voor de deeleconomie (vereisten inzake
markttoegang), COM (2016) 356, 3.
167 Flash Eurobarometer 438: The use of collaborative platforms; Analytical paper on the economic scale and growth of
the collaborative economy: PWC voor de Europese Commissie; The Digital Market for local services: Willem Pieter De
Groen, Ilaria Maselli en Brian Fabo voor de Europese Commissie; European Parliamentary Research Service: The Cost
of Non-Europe in the sharing economy, studie van Pierre Goudin.
168 Mededeling van 6 mei 2015 van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, Het Europees Economisch en
Sociaal Comité en het Comité van de Regio's: Strategie voor een digitale eengemaakte markt voor Europa, SWD(2015),
100 final.
169 Mededeling van 2 juni 2016 van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en
Sociaal Comité en het Comité van de Regio’s: Een Europese agenda voor de deeleconomie, COM (2016) 356 final; P.
WERKMAN, F. SALVERDA, “Europese Commissie publiceert richtsnoeren met betrekking tot online deelplatforms”,
Europa Decentraal, 13 juni 2016.
46
richtsnoeren dewelke niet bindend zijn en louter dienen als hulpmiddel voor de lidstaten om een duidelijk
juridisch kader te ontwikkelen dat van toepassing is op deelplatformen.170
Om deze juridische lacune nader te onderzoeken is eerst het toepassingsgebied van twee Europese
richtlijnen onderzocht. Ten eerste is de vraag gesteld of de economische activiteit via het verhuurplatform
Airbnb valt onder de definitie van ‘een dienst’ in de zin van de dienstenrichtlijn.171 Vervolgens wordt er ook
de vraag gesteld of het Airbnb-platform te beschouwen is als ‘een dienst van de informatiemaatschappij’
zoals opgenomen in de richtlijn inzake elektronische handel.172 Dit is van belang om na te gaan aangezien
de Airbnb-uitbaters dan duidelijkheid krijgen omtrent hun verplichtingen die ze moeten naleven als
dienstverleners. De doelstelling van beide richtlijnen is de bescherming van een vrije dienstverlening in een
geharmoniseerde interne markt als ook een evenwichtige concurrentie tussen gelijkwaardige
marktdeelnemers garanderen. Uit de toepassing van deze richtlijnen stelt zich dan de centrale
onderzoeksvraag in welke mate het toegelaten is voor de nationale lidstaten om sectorspecifieke vereisten
inzake markttoegang op te leggen ten aanzien van dienstverleners die verhuren via deelplatformen zoals
Airbnb. Er wordt onderzocht aan welke voorwaarden de overheidsinstanties moeten toetsen opdat de
vereisten inzake markttoegang ten aanzien van particuliere logiesuitbaters legitiem zijn als maatregel tegen
een onevenwichtige verhouding met de professionele uitbaters. Deze maatregelen hebben betrekking op
vergunnings-, licentie- en informatieplichten als ook veiligheids- en kwaliteitsnormen ten aanzien van de
verhuurders van toeristische accommodaties.
Na een eerste analyse over de juridische knelpunten op Europees vlak volgt een tweede gelijkaardige
analyse op Belgisch niveau. Welke onduidelijkheden zijn er te vinden in de bestaande Belgische regulering
inzake de exploitatieverplichtingen van toeristische accommodaties via deelplatformen? Ten eerste is
onderzocht of de federale regulering in het Wetboek van economisch recht inzake dienstverlening van
toepassing is op de personen die verhuren via Airbnb. Vervolgens is de vraag gesteld in hoeverre de regels
van het Vlaams decreet, het Waals Toerismewetboek en de Brusselse ordonnantie gelden op de Airbnb-
exploitanten.
Tot slot is onderzocht welke handhavingsmaatregelen de Europese en nationale overheidsinstanties
opleggen in het kader van Airbnb met het oog op een uniforme naleving van de toepasselijke
exploitatienormen. Dit hoofdstuk analyseert dus de juridische obstakels en handhavingsmaatregelen in het
Europees en Belgisch juridisch kader betreffende de onevenredige verplichtingen die gelden ten aanzien
van de uitbaters van toeristische accommodaties.
170 X., “Europa werkt aan gelijke regels voor online deelplatformen”, NOS, 2 juni 2016.
171 Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende diensten op de
interne markt (zie verder: Dienstenrichtlijn).
172 Richtlijn 2000/31/EG van het Europees Parlement en de Raad van 8 juni 2000 betreffende bepaalde juridische
aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij, met name de elektronische handel, in de interne markt (zie
verder: e-Commerce Richtlijn).
47
3. Analyse van de juridische knelpunten
3. 1. Kwalificatie als een dienstverleningsovereenkomst?
Eerst en vooral is er terugverwezen naar het kwalificatievraagstuk betreffende het Airbnb-fenomeen.
Terwijl in hoofdstuk één de kwalificatie van een Airbnb-contract als een huurovereenkomst besproken is,
zal in dit hoofdstuk de kwalificatie als een dienstverleningsovereenkomst onderzocht worden. Dit
onderzoek betreft niet de kwalificatie als een aannemingsovereenkomst, hetgeen verworpen is door de
Belgische vrederechter zoals eerder vermeld in het hoofdstuk over huurrecht. Dit kwalificatievraagstuk
betreft wel de vraag over toepassing van de Europese regelgeving inzake dienstverlening.
Volgens de Europese dienstenrichtlijn wordt een dienstverrichter gedefinieerd als “iedere natuurlijke
persoon die onderdaan is van een lidstaat of iedere rechtspersoon die in een lidstaat gevestigd is en een dienst
aanbiedt of verricht” en een dienst wordt gedefinieerd als “elke economische activiteit, anders dan in
loondienst, die gewoonlijk tegen vergoeding geschiedt”.173 Dit impliceert dat elke economische activiteit,
ongeacht de frequentie ervan en de hoedanigheid van de dienstverlener als professional of als particulier,
valt onder het ruime toepassingsgebied van de dienstenrichtlijn. Hieruit volgt dat ook de activiteit die is
uitgevoerd door particulieren of door professionelen die verhuren via tussenpersonen zoals Airbnb vallen
onder het ruime toepassingsgebied van deze Europese richtlijn.174 Ook het element van een gewoonlijke
vergoeding is aanwezig aangezien Airbnb bij elke reservering van een woning een vergoeding ontvangt die
wordt betaald door de gastheren en de gasten voor de mogelijkheid om diensten aan te bieden en aan te
vragen via de website. De aanbieders van een accommodatie, namelijk de verhuurders, betalen doorgaans
3% servicekosten en de afnemers van de verhuurdiensten, namelijk de huurders, betalen 0% tot 20%
servicekosten afhankelijk van het subtotaal van de reservering.175
In tweede instantie is er gecontroleerd in hoeverre de verhuur via het Airbnb-platform valt onder het
toepassingsgebied van de Europese richtlijn inzake elektronische handel. Hierin staat een dienst van de
informatiemaatschappij gedefinieerd als “elke dienst die gewoonlijk tegen vergoeding, langs elektronische
weg, op afstand en op individueel verzoek van de afnemer van de dienst wordt verricht zonder dat partijen
gelijktijdig op dezelfde plaats aanwezig zijn”.176 Omtrent de vraag of de aangeboden dienst bij bepaalde
online deelplatformen te beschouwen is als een dienst van de informatiemaatschappij bestond tot voor kort
nog veel onduidelijkheid. Twee rechtszaken aangaande de vervoersdiensten via Uber, waarover het Hof van
173 Artikel 4, 1 en Artikel 4, 2 Dienstenrichtlijn.
174 Corporate Europe Observatory, “UnFairbnb: How online rental platforms use the EU to defeat cities affordable
housing measures”, 2 mei 2018, https://corporateeurope.org/sites/default/files/unfairbnb.pdf, 17.
175 Wat zijn de servicekosten van Airbnb?, https://www.airbnb.be/help/article/1857/what-is-the-airbnb-service-fee.
176 Artikel 2, a e-Commerce Richtlijn.
48
Justitie recent een uitspraak deed, zijn van groot belang voor andere deelplatformen zoals Airbnb.177 De
advocaat-generaal van het Hof besloot reeds dat Uber enerzijds een online reservatiedienst aanbiedt,
hetgeen te kwalificeren is als een dienst van de informatiemaatschappij, maar anderzijds een analoge
vervoersdienst voorziet.178 Het Hof oordeelt dat, omwille van de onlosmakelijke verbondenheid tussen de
diensten, het deelplatform niet te beschouwen is als een louter bemiddelingsplatform dat diensten van de
informatiemaatschappij aanbiedt. In het geval van Uber impliceert dit dat de Europese lidstaten
verdergaande, sectorspecifieke beperkingen mogen opleggen dan bepaald is in de richtlijn voor het vrije
verkeer van diensten aangezien de vervoersdiensten zijn uitgesloten van de werkingssfeer.179 De
uitspraken van deze rechtszaken hebben belangrijke rechtsgevolgen voor andere platformen, die zullen
immers moeten beoordelen in hoeverre zij aan de regulering van de analoge diensten moeten voldoen.
Er moet dus een onderscheid gemaakt worden tussen enerzijds de deelplatformen die louter een dienst van
de informatiemaatschappij aanbieden en anderzijds de deelplatformen die aanvullende diensten aanbieden
als bemiddelingspersoon tussen de aanbieder en de afnemer van die diensten.180 Indien het deelplatform
zodanige invloed uitoefent op de onderliggende dienstverlener is er sprake van een onlosmakelijke
verbondenheid waaruit volgt dat het niet gaat over diensten van de informatiemaatschappij. Om
makkelijker te kunnen beoordelen of bijvoorbeeld Airbnb valt onder dit soort platformen heeft de Europese
Commissie enkele elementen vastgelegd waarbij het platform een vorm van invloed of controle uitoefent
op de onderliggende diensten.181 Een eerste element dat wijst op een machtsverhouding vanwege het
digitale deelplatform is het beslissen van de finale prijs die geldt ten aanzien van de gebruikers. Een tweede
criterium is het opleggen van andere contractvoorwaarden dan de prijs zoals de plicht op de onderliggende
aanbieder om een bijkomende dienst aan te bieden. Een derde criterium van macht doet zich voor wanneer
het platform de gedeelde goederen die nodig zijn voor de onderliggende dienstaanbieding in bezit heeft.
Naast deze drie basiscriteria zijn er nog andere elementen die wijzen op een machtsverhouding zoals de
situatie waarbij het platform de kosten en de risico’s draagt die verbonden zijn aan de ondersteunende
dienstverlening. Er is ook sprake van een gezagsuitoefening indien het platform handelt als een werkgever
177 HvJ, Asociación Profesional Élite Taxi tegen Uber, 20 december 2017, Nr. C434/15 en HvJ, Uber tegen France SAS, 10
april 2018, Nr. C-320/16.
178 A. DE VRIES-STOTIJN, “Ontwikkelingen in het EU-recht: Uber een vervoersaanbieder?”, Tijdschrift voor
Consumentenrecht en Handelspraktijken 2017, afl. 4, 174.
179 Artikel 2, 2, d Dienstenrichtlijn.
180 Mededeling van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en Sociaal Comité
en het Comité van de Regio’s: Een Europese agenda voor de deeleconomie, COM (2016) 356 final, 6.
181 Mededeling van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en Sociaal Comité
en het Comité van de Regio’s: Een Europese agenda voor de deeleconomie, COM (2016) 356 final, 7; Studie besteld door
de Kamer van de Middenstand, Deeleconomie: stelling van een postarbeid samenleving, Eindrapport van de analyse van
de impact van nieuwe trends in de deeleconomie op de Brusselse KMO’s,
https://www.unizo.be/sites/default/files/kamer_van_de_middenstand_-_deeleconomie_-
_stelling_van_een_postarbeidsamenleving_002.pdf, 69.
49
ten aanzien van de aanbieder van de onderliggende dienst met vaak een controlerecht op de kwaliteit van
de aangeboden diensten. Indien het deelplatform echter aanvullende diensten aanbiedt maar louter als een
bijkomstige activiteit dan zal het platform toch gekwalificeerd worden als een dienstverlener van de
informatiemaatschappij.
Wanneer bovenstaande elementen worden toegepast op Airbnb is er vastgesteld dat het platform
verdergaat dan het louter in contact brengen van de afnemers met de dienstverleners. Het platform biedt
immers verhuurdiensten van een toeristische logies aan die economisch verbonden zijn met de digitale
reservatiedienst, hetgeen betekent dat niet enkel de regels van de dienstenrichtlijn van toepassing zijn maar
daarnaast ook de sectorale regelgeving die geldt ten aanzien van andere dienstverleners die een
gelijkaardige dienst in die sector aanbieden. Om te beoordelen in hoeverre Airbnb valt onder de
sectorspecifieke vereisten die gelden voor analoge diensten zijn er door de Brusselse Kamer van
Middenstand enkele criteria vastgesteld om geval per geval te kunnen beoordelen welke activiteiten
moeten voldoen aan sectorale voorschriften van de lidstaten. Het is van belang om na te gaan of het
deelplatform een winstoogmerk nastreeft, wat de aard is van de dienst die wordt uitgewisseld, of de
dienstverlening frequent gebeurt, het soort van platform en tot slot de aard van de deelnemende partijen.182
Er is nog geen uitspraak over de situatie van het Airbnb-platform maar volgens deze analyse valt de Airbnb-
overeenkomst te beoordelen als een dienstenovereenkomst die valt onder de regels die bepaald zijn in de
dienstenrichtlijn als ook in de nationale reguleringen van de toeristische verhuursector.
3. 2. De actoren: professionele en particuliere dienstverleners
De essentie van de problematiek is dat er twee verschillende
actoren zijn die in weze dezelfde diensten aanbieden maar ten
aanzien van wie verschillende verplichtingen gelden, dit gaat
over “de professionele en de particuliere dienstverleners”. De
professionele dienstverlener klaagt over het feit dat de
particuliere marktspeler kan handelen als een professional
zonder de verplichten op te volgen die gelden voor de
concurrerende professionals in dezelfde sector. Onder het
mom van hun zogenaamde particuliere karakter in de
deeleconomie trachten zij te ontsnappen aan de sectorale
verplichtingen. Op deze manier is er sprake van een oneerlijke concurrentie vanwege nieuwe spelers in de
deeleconomie ten aanzien van de bestaande professionele marktactoren.
Om het onderscheid tussen een professionele en een particuliere dienstverlener te bepalen bestaat er nog
geen uitdrukkelijke definitie op Europees niveau maar wel enkele criteria als richtlijn die zijn vastgelegd
182 Initiatiefadvies van de Kamer van de Middenstand betreffende de aanbevelingen inzake regulering van de
deeleconomie van 11 mei 2017 (A-2017-002-CCM)., 8-9.
Particuliere uitbater bij Airbnb
(deeleconomie)
Zwakke verplichtingen
Professionele uitbater bij commerciële
onderneming (winsteconomie)
strenge verplichtingen
50
door de Europese Commissie.183 De aard van een dienstverlener is afhankelijk gesteld van drie elementen,
namelijk de frequentie, het omzetcijfer en het oogmerk van de aangeboden dienst. Om te beoordelen of de
uitbater van een Airbnb-accommodatie te kwalificeren is als een professional of als een particulier kunnen
deze elementen worden toegepast. Het eerste punt heeft betrekking op de regelmaat waarin de diensten
worden aangeboden. Indien de accommodaties op een occasionele wijze verhuurd zijn dan is de exploitant
eerder te kwalificeren als een particulier, terwijl de accommodaties die op een duurzame wijze verhuurd
zijn wijzen op een professionele exploitant. Daarnaast is er in sommige lidstaten een drempel vastgelegd op
de hoeveelheid van de ontvangen inkomsten uit de Airbnb-verhuur waarboven de verhuurder te
kwalificeren is als een professionele dienstverlener. Ten derde, wanneer de uitbater toeristische logies
verhuurt op de Airbnb-website met de loutere bedoeling om winst te maken dan wijst dit op een
professionele dienstverrichter. De Europese Commissie heeft deze drie elementen opgesteld om meer
uniformiteit en duidelijkheid te creëren voor de lidstaten omtrent de beoordeling van de aard van een
dienstverlener via digitale deelplatformen. De onderscheidingscriteria in de nationale reguleringen zijn
echter nog steeds erg verschillend van elkaar.184 Bepaalde lidstaten beoordelen dat het gaat over
professionele diensten wanneer er sprake is van een vergoeding voor de uitoefening van de dienst terwijl
er bij particuliere diensten enkel een compensatie voor de kosten van het platform gevraagd is. Andere
criteria die door lidstaten gehanteerd zijn is het feit of het gaat over een hoofdverblijf of een tweede verblijf
en of de uitbater al dan niet in de woning aanwezig blijft gedurende de verhuur van een logies. Steeds vaker
legt de nationale regulering drempels op zoals het maximum aantal dagen dat een particulier een woning
mag verhuren. Zolang de dienstverlener onder de vastgelegde drempels blijft qua regelmaat, inkomen,
aantal gasten enzovoort zullen er minder strenge regels gelden omdat de uitbater dan te beschouwen is al
een particuliere marktspeler.
Het onderscheid tussen professionele en particuliere logiesuitbaters is van belang in het kader van de
onderzochte problematiek aangezien dit bepaalt welke vereisten inzake markttoegang kunnen opgelegd
zijn door de nationale instanties. De bedoeling hiervan is de toegang tot de markt te limiteren ter
bescherming van de eerlijke concurrentie tussen gelijkaardige professionele marktdeelnemers in een
bepaalde sector. Met een professionele aanbieder bedoelt men een onderneming of een handelaar die op
een regelmatige of zelfs permanente wijze logies verhuurt met de bedoeling om winst te verkrijgen uit deze
activiteit. Een particulier daarentegen is een gewone burger die een woning slechts occasioneel te huur
aanbiedt en niet enkel handelt met een winstoogmerk. De zakelijke dienstverlener mag echter niet verward
worden met het Airbnb-platform zelf, dewelke te beschouwen is als een digitaal tussenpersoon die aan
informatie-uitwisseling en dienstverlening doet maar zelf geen huizen verhuurt. Het is van belang om een
duidelijk onderscheid te maken tussen beide actoren omdat de verplichtingen verschillen naargelang de
aard van de dienstverlener. Ten aanzien van de professionele dienstverrichter zijn er immers strengere
vereisten opgelegd in vergelijking met de particuliere dienstverlener.
183 Mededeling van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en Sociaal Comité
en het Comité van de regio’s: ‘een Europese agenda voor de deeleconomie’, COM(2016) 356 final, 5.
184 Ibid.
51
De problematiek die onderzocht is in deze masterproef betreft de situatie dat de uitbater van een bepaalde
Airbnb-accommodatie te beoordelen is als een professionele dienstverlener. Omwille van de ongelijke,
sectorspecifieke verplichtingen is er een onrechtvaardigheidsgevoel gecreëerd bij de gevestigde
markspelers die eveneens een commerciële verhuuractiviteit uitoefenen. Dit gaat over verschillende
soorten toeristische overnachtingen zoals in een hotel, een camping, een bed and breakfast als ook de
verhuur van een vakantiehuisje of een appartement door de eigenaar of door een reisbureau. Andere
actoren die relevant zijn te vermelden in het kader van een oneerlijke concurrentie uitgaande van Airbnb
zijn de gelijkaardige websites zoals Expedia en Booking.com. Op deze online reisbureaus is niet verder
ingegaan omdat dit commerciële platformen zijn die niet betrekking hebben op de deeleconomie waardoor
er andere regels van toepassing zijn. Couchsurfing in tegendeel is wel een deelplatform maar biedt in
tegenstelling tot Airbnb een gratis dienstverlening aan met als gevolg dat dit concept niet verder besproken
is. Vervolgens is er verder ingegaan op twee specifieke professionele aanbieders van toeristische
overnachtingen ten aanzien van wie Airbnb een onevenwichtige concurrentie uitoefent, namelijk de
hoteliers en de reisbureaus. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat het Airbnb-platform evolueert naar
een dienstverlener die hoofdzakelijk de verhuur van logies aanbiedt maar daarnaast ook steeds meer
bijkomende diensten verleent aan de gebruikers.
Eerst en vooral zijn de hoteluitbaters besproken die net zoals de Airbnb-uitbaters toeristische
accommodaties verhuren. Een hotel behoort echter niet tot de deeleconomie maar is een traditionele
onderneming in de hotelsector die een minimum aan comfort en hygiëne moet voorzien opdat die kan
erkend worden.185 Een belangrijk verschil met de uitbaters via een deelplatform is dat de hotelexploitanten
permanent commerciële activiteiten stellen. Nochtans laaien er steeds meer discussies op over het feit dat
Airbnb zou handelen als een hotelorganisatie terwijl het platform niet onderworpen is aan dezelfde strenge
vereisten waaraan de hoteleigenaars moeten voldoen.186 Op een hoteluitbater geldt de vereiste om aan de
gebruiker een veilige en kwaliteitsvolle hotelkamer ter beschikking te stellen, terwijl blijkt uit de praktijk
dat niet steeds voldaan is aan deze vereisten bij Airbnb-accommodaties.187 Verschillende horrorverhalen
betreffende Airbnb-verblijven wijst erop dat het deelplatform voorzorgsmaatregelen moet nemen ter
185 P. DE GROOTE, “De Belgische hotelsector, theoretische fundering van de toeristische geografie met economisch-
grafische analyse van het Belgische hotelwezen”, 1986, K.U.L., Leuven, 104.
186 G. ZERVAS, D. PROSERPIO, J. BYERS, “The Rise of the Sharing Economy: Estimating the Impact of Airbnb on the Hotel
Industry”, Boston University School of Management Research Paper No.2013-16, 18 november 2016; D. REIJDEN,
“Airbnb wordt steeds meer een hotelorganisatie”, 28 maart 2018, Misset Horeca,
https://www.missethoreca.nl/hotel/nieuws/2018/03/airbnb-wordt-meer-hotelorganisatie-101302559; Enquête:
Kwart van hotels ervaart concurrentie van sites als Airbnb, Centraal Bureau voor de statistiek, 12 juli 2017,
https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2017/28/kwart-hotels-ervaart-concurrentie-van-sites-als-airbnb.
187 IAN I. MITROFF, “Combatting disruptive change: beating unruly competition at their own game”, Palgrave Macmillan
US, 5.
52
garantie van veilige en kwaliteitsvolle logies.188 Dit heeft als resultaat dat een Airbnb-uitbating bekritiseerd
wordt als een illegaal hotel dat zijn verantwoordelijkheid niet opneemt door de strenge exploitatievereisten
ten aanzien van hoteliers te ontwijken. Om de vergelijking tussen een hotelexploitant en een Airbnb-
exploitant als gelijkaardige marktactoren te verduidelijken zijn enkele gelijkenissen weergegeven. Een
eerste gelijkenis tussen beiden is de lancering van het “Superhost- en Superguestprogramma” van Airbnb,
waarbij de verhuurders respectievelijk huurders een erkenning en kortingen krijgen, wat sterk te
vergelijken is met het loyaliteitsprogramma van een hotel. Een tweede gelijkenis is de aanbieding bij Airbnb
van nevendiensten zoals een schoonmaakdienst, een ontbijtdienst of de mogelijkheid om bij een restaurant
te reserveren. Een derde vergelijking tussen beide actoren is de ontwikkeling van ‘Airbnb Plus’ wat ook een
voorbeeld vormt van de uitbreiding van Airbnb tot een hotelorganisatie.189 Het aanbod van Airbnb Plus
bestaat uit uniek ingerichte woningen die onderworpen zijn aan een uitgebreide kwaliteitscontrole.
Intussen is niet enkel de verhuur van woningen maar zelfs van traditionele hotelondernemingen officieel
toegelaten via Airbnb.190 Daarnaast kondigde CEO BRIAN CHESKY ook ‘Airbnb Beyond’ aan waarbij
luxueuze verblijfsplaatsen aangeboden worden aan de gebruikers. In deze gevallen biedt het
verhuurplatform de garantie aan de huurders dat er voldaan is aan essentiële kwaliteits- en
veiligheidsnormen, maar in andere gevallen is een aanpak nodig tegen de concurrentievervalsing vanwege
illegale hoteloperatoren die handelen via het Airbnb-platform om aan de strenge vereisten te
ontsnappen.191 Jammer genoeg is dit vaak problematisch door het gebrek aan informatie omtrent de
adressen van illegale hoteluitbatingen via Airbnb. Vandaar dat de uitwisseling van informatiegegevens
tussen het verhuurplatform en de nationale overheden een mogelijkheid kan zijn om illegale hoteliers die
verhuren via Airbnb op te sporen, hetgeen later bij de handhaving nog aan bod komt in deze masterproef.
De tweede soort actoren die een oneerlijke concurrentie ondervinden vanwege Airbnb zijn de professionele
reisbureaus en tour-operatoren. Het Airbnb-platform evolueert in de praktijk naar een volwaardige
reisorganisatie aangezien een ruime aanbod van bijkomende diensten beschikbaar is naast de verhuur van
een accommodatie.192 Hierbij gaat het niet enkel over hoteldiensten maar ook diensten zoals een
fietsenlening, stadsrondleidingen, gepersonaliseerde activiteiten en zelfs persoonlijke tips over
bezienswaardigheidsmogelijkheden in de omgeving.193 Dit uitgebreid aanbod van nevendiensten toont aan
dat Airbnb steeds meer te vergelijken is met een toeristisch reisagentschap. Een eerste voorbeeld hiervan
is de lancering van “Airbnb Trips” wat wijst op de ontwikkeling van een reisservice op het
188 R. LIEBER, “Airbnb horror story points to need for precautions”, The New York Times, 14 augustus 2015.
189 S. VORA, “From new Airbnb Plus, properties with more amenities”, The New York Times, 22 februari 2018.
190 G. BENSINGER, “Airbnb adds hotels and luxury listings to bolster growth”, Wall Street Journal, 22 februari 2018.
191 E. A. HARRIS, “The Airbnb Economy in New York: Lucrative but Often Illegal”, The New York Times, 4 november 2013.
192 R. VERRYCKEN, “Airbnb wordt een reisbureau”, De Tijd, 17 november 2016.
193 G. BENSINGER, “Airbnb Wants You to Do More Than Just Book a Home. Customers Aren’t Buying It”, Wall Street
Journal, 21 februari 2018.
53
woninghuurplatform.194 Zo biedt Airbnb unieke lokale ervaringen en excursies aan waardoor de reiziger
gemakkelijker in aanraking komt met de lokale inwoners en hun plaatselijke activiteiten. Airbnb heeft zelfs
plannen om in de toekomst vliegtuigtickets aan te bieden op een bijkomend boekingsplatform.195
3. 3. Identificatie van de verplichtingen op de actoren
Bovenstaande illustraties wijzen op een opmerkelijke evolutie van een woninghuurplatform tot een hotel-
en reisorganisatie alsmede tot een boekingsplatform voor vluchten. Dit leidt weliswaar tot complexe
juridische vragen over de toepasselijke wetgeving op het Airbnb-concept en aan welke verplichtingen de
exploitanten moeten voldoen. Dit heeft als gevolg dat de juridische regelgevers genoodzaakt zijn om het
juridisch kader inzake logiesverhuur aan te passen aan de verregaande evoluties van de deeleconomie. Een
voorbeeld hiervan in het kader van de evolutie naar een volwaardige reisorganisatie is de afschaffing van
de oorspronkelijk opgelegde vergunningsplicht in het Vlaams Reisbureaudecreet ten aanzien van
agentschappen die reisdiensten aanbieden.196 De reden hiervoor was dat Airbnb steeds vaker optrad als
tussenpersoon bij het verstrekken van reisdiensten tussen particulieren en dat de vergunningplicht in het
Reisbureaudecreet niet van gold ten aanzien van deelplatformen zoals Airbnb. Aan die problematiek is een
einde gekomen door de opheffing van het Vlaamse Reisbureaudecreet op 1 januari 2014.197 De afschaffing
was gebaseerd op het argument dat de evenredigheidstest in de dienstenrichtlijn niet doorstaan was
waardoor het niet toegelaten werd om vereisten inzake markttoegang zoals een vergunningsplicht op te
leggen.
Aangezien er sterke kritiek geuit is op de oneerlijke concurrentie die verschillende marktindustrieën
ondervinden vanwege online deelplatformen, is het maatschappelijk relevant om een analyse te voeren
naar de toepasselijke wetgeving op deelplatformen zoals Airbnb. De focus van dit juridisch onderzoek is om
het onevenwicht tussen de actoren weg te werken en gelijkaardige verplichtingen te laten gelden. Dit komt
neer op de creatie van een “level playing field” tussen de dienstverleners in de toeristische logiessector. Het
gebrek aan een duidelijke en aangepaste regulering vormt echter vaak een probleem bij het opleggen van
dezelfde regels aan gelijkaardige dienstverleners. De analyse heeft specifiek betrekking op de legitimiteit
van het opleggen van vergunnings-, licentie- en andere informatieplichten op de uitbaters van een
toeristische accommodatie via Airbnb. De onderstaande analyse betreffende de toepasselijke wetgeving
dient om een rechtvaardige oplossing te bieden voor de betrokken actoren en een antwoord te bieden op
de onderzoeksvraag. Het is belangrijk dat het duidelijk wordt voor de lidstaten aan welke voorwaarden ze
194 H. MELTZER, “Airbnb launches tailor-made city tours and exclusive experiences with local experts”, The Telegraph,
17 november 2016.
195 O. ZALESKI, G. DE VYNCK, “Airbnb Is Building a Flight-Booking Tool”, Bloomberg, 19 december 2016.
196 Artikel 1, 2 Wet 21 april 1965 houdende het statuut van de reisbureaus, BS. 10 juni 1965; Artikel 3, 4 Decreet Vlaams
Parlement houdende het statuut van reisbureaus van 2 maart 2007, BS. 5 april 2007.
197 A. DE BOECK, “De bescherming van de reiziger bij de huur van een vakantieverblijf: vragen bij het toepassingsgebied
van de wet op het reiscontract”, Rechtskundig Weekblad 2003-2004, nr. 14, 6 december 2003, 549.
54
moeten toetsen bij de beoordeling of de vereisten inzake markttoegang toegelaten zijn. Om hierop te
kunnen antwoorden is eerst een analyse gevoerd betreffende de toeristische reglementering zowel op
Europees als op Belgisch niveau.
3. 3. 1. Europees niveau
3. 3. 1. 1. Toepassing van de dienstenrichtlijn
Een eerste analyse wordt gevoerd op Europees vlak omtrent de toepassing van de dienstenrichtlijn. Zoals
hierboven reeds besproken is, vallen de diensten die zijn aangeboden op het Airbnb-platform onder het
toepassingsgebied van deze richtlijn. Het omvat de regulering waaraan de lidstaten moeten voldoen met
het oog op het vergemakkelijken van een vrije dienstverlening in de interne markt. In het kader van de
vrijheid van vestiging van de dienstverrichters is er in artikel 9 vastgesteld dat de lidstaten in principe geen
vergunningsstelsels mogen opleggen aan buitenlandse dienstverrichters. Onder het begrip
vergunningsstelsel vallen de administratieve procedures die moeten gevolgd worden bij de verlening van
een vergunning, licentie, concessies en erkenningen.198 De dienstenrichtlijn is echter enkel van toepassing
op vereisten met betrekking tot de toegang tot of de uitoefening van een dienstenactiviteit, hetgeen niet
afhankelijk gesteld mag zijn van formulieren zoals getuigschriften, certificaten en andere documenten die
de toegang tot de markt verbieden of beperken.199 Dit betekent immers een belemmering van het principe
op vrij verkeer van diensten dat geldt binnen de interne markt ten aanzien van de lidstaten.200 De richtlijn
bepaalt dat het verboden is om beperkingen op het vrij verrichten van diensten op te leggen ten aanzien
van onderdanen die gevestigd zijn in een andere lidstaat dan de lidstaat waarin degene is gevestigd te wiens
behoeve de dienst wordt verricht.201 Om het beginsel van een vrije dienstverlening gewaarborgd in het
verdrag van de werking van de Europese Unie te handhaven hebben het Europees Parlement en de Raad
richtlijnen uitgevaardigd en heeft de Commissie aanbevelingen vastgesteld.202 Dit principe omvat een
vrijheid van ondernemen zodat iedere marktspeler een economische activiteit, zoals de tijdelijke
woningverhuur via Airbnb, mag ontwikkelen ter bevordering van de innovatie in de maatschappij. In het
geval van een Airbnb-verhuur gaat het over specifieke vergunnings-, veiligheids- en kwaliteitsvereisten die
opgelegd zijn als sectorspecifieke vereisten in de nationale regulering.
De vraag is nu of het opleggen van exploitatieverplichtingen ten aanzien van de uitbater van een Airbnb-
woning strijdig is met het Europees grondbeginsel van een vrije dienstverlening. Hiervoor is een afweging
198 Overweging 39 Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende
diensten op de interne markt.
199 Artikel 9, 1 Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende
diensten op de interne markt.
200 Artikel 56 – 62 Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie van 25 maart 1957 (geconsolideerde versie
van 26 oktober 2012).
201 Artikel 56, lid 1 VWEU.
202 Artikel 59, lid 1 en artikel 60, lid 2 VWEU.
55
vereist tussen enerzijds het waarborgen van een vrije dienstverlening met het oog op innovatie en
anderzijds het opleggen van verplichtingen op dienstverleners in de strijd tegen een oneerlijke
concurrentie. Volgens artikel 10 van de richtlijn is het slechts in uitzonderlijke gevallen gerechtvaardigd om
beperkingen zoals vergunningsverplichtingen op te leggen.203 Opdat lidstaten mogen afwijken van het
principiële verbod op belemmeringen inzake de dienstverlening moeten enkele voorwaarden nageleefd
zijn. Ten eerste moeten de beperkingen zonder onderscheid worden toegepast wat betekent dat de
vergunningsvereisten een niet-discriminerende werking hebben jegens de dienstverrichters. Ten tweede,
om te voorkomen dat de beoordeling voor het toekennen van een vergunning op een willekeurige wijze
gebeurt is er ook een rechtvaardigheids-, noodzakelijkheids-, en evenredigheidstoets opgelegd. Dit houdt
in dat een marktbeperking enkel gerechtvaardigd is mits dit noodzakelijk is voor de naleving van een
erkende dwingende reden van algemeen belang en niet verdergaand is dan noodzakelijk.204 De
evenredigheidstoets stelt dat er geen andere maatregel kan worden opgelegd die minder beperkend is en
eveneens geschikt om het nagestreefde doel te bereiken. Vervolgens is er ook een transparantie- en
toegankelijkheidsvereiste gesteld en moet de eis voorafgaand bekendgemaakt zijn ten aanzien van de
dienstverleners. Tot slot is het vereist dat de maatregel duidelijk en objectief geformuleerd is. Naast de
vergunningsvoorwaarden vermeldt de richtlijn ook dat een vergunningsduur in principe niet beperkt mag
zijn en dus voor een onbepaalde tijd dient te worden verstrekt.205
Naast deze criteria omtrent de vergunningsvoorwaarden zelf bevat de dienstenrichtlijn ook criteria
omtrent de vergunningsprocedure en -formaliteiten.206 Deze dienen vooraf openbaar bekendgemaakt zijn
en moeten op een duidelijke, objectieve wijze verlopen. Naast de transparantie moet ook de
toegankelijkheid gewaarborgd worden door overdreven complexe en dure procedures te vermijden. De
richtlijn streeft immers naar uniforme en vereenvoudigde administratieve procedures in de lidstaten door
middel van het gebruik van een één-loket waarbij alle procedures kunnen afgewikkeld worden via één
aanspreekpunt en informatie raadpleegbaar is.207 Dit streefdoel is in het kader van Airbnb zeer belangrijk
voor de particuliere uitbater die slechts op een occasionele wijze een accommodatie te huur aanbiedt en
anders ontmoedigd zou worden om over te gaan tot een dienstverlening omwille van complexe procedures,
203 Artikel 10 Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende
diensten op de interne markt.
204 Artikel 4, 8 Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende
diensten op de interne markt.
205 Artikel 11, 1 Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende
diensten op de interne markt.
206 Artikel 13 Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende
diensten op de interne markt.
207 Artikel 6 en Artikel 7 Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006
betreffende diensten op de interne markt; Overweging 47 en 48, Artikel 5 Richtlijn 2006/123/EG van het Europees
Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende diensten op de interne markt; Artikel 6 Richtlijn
2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende diensten op de interne markt.
56
te hoge kosten en zware administratieve lasten. Tot slot biedt deze richtlijn een vereenvoudiging van de
vergunningsprocedure door te voorzien in een garantie op een zo snel mogelijke behandeling van de
vergunningsaanvraag binnen een redelijke termijn en geldt het principe van een stilzwijgende instemming
na de ontvangstbevestiging.208
Bovendien stelt de richtlijn inzake dienstverlening een lijst met verboden eisen op in artikel 14, zoals
bijvoorbeeld de eis waarbij economische criteria gelden of waarbij concurrerende marktdeelnemers
betrokken zijn.209 In tegenstelling tot deze verbodsbepalingen in artikel 14 zijn er eisen opgesomd in artikel
15 die aan een nationale evaluatie onderworpen zijn bovenop de bovenvermelde voorwaarden.210
Bijvoorbeeld de vereiste waarbij de dienstverrichter zich moet houden aan kwantitatieve of territoriale
beperkingen of aan vaste minimum- of maximumtarieven is in principe verboden tenzij het is goedgekeurd
door de Commissie. De illustraties waarbij verschillende steden beperkingen opleggen, zoals op het aantal
verhuurde dagen of op het aantal inkomsten, zal dus enkel gerechtvaardigd zijn indien de maatregelen
conform de criteria in de dienstenrichtlijn zijn. Tot slot moeten de lidstaten een kennisgevingsplicht ten
aanzien van de Europese Commissie naleven telkens er een nieuwe juridische maatregel wordt vastgelegd.
De Commissie heeft hierbij de bevoegdheid om te beoordelen of de nieuwe eisen inzake markttoegang in
de lidstaten conform de Europese regelgeving is.211 Door middel van een beschikking kan de Commissie aan
de lidstaat verzoeken om de eis in te trekken indien deze niet voldoet aan de voorwaarden.
Uit de toepassing van bovenstaande bepalingen van de dienstenrichtlijn volgt dat het in bepaalde gevallen
gerechtvaardigd is om een Airbnb-uitbater een vergunningsplicht op te leggen voor de uitoefening van een
toeristische logiesverhuur. De mededeling van de Europese Commissie over de Europese agenda voor de
deeleconomie formuleert enkele richtsnoeren omtrent de al dan niet toelaatbaarheid voor het opleggen van
vereisten inzake de markttoegang ten aanzien van deelplatformen en dienstenaanbieders.212 Het Europees
orgaan verwijst hierbij naar de fundamentele vrijheden van het WVEU en naar de dienstenrichtlijn. Daaruit
volgt dat deze richtlijn van toepassing is op economische activiteiten in de deeleconomie en dat de lidstaten
bij het absoluut verbieden of het kwantitatief beperken via vergunningsvoorwaarden van een
dienstverleningsactiviteit telkens een beoordeling moeten doorlopen op basis van een noodzakelijkheid-,
208 Artikel 13, 3 en 4 Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende
diensten op de interne markt.
209 Art 14 Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende diensten
op de interne markt.
210 Art 15, 2 Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende
diensten op de interne markt.
211 Artikel 15, 7 lid 2 Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende
diensten op de interne markt.
212 Mededeling van 2 juni 2016 van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en
Sociaal Comité en het Comité van de Regio’s: Een Europese agenda voor de deeleconomie (vereisten inzake
markttoegang), COM (2016) 356, 3.
57
rechtvaardigheids-, en evenredigheidstoets. Opdat het opleggen van vergunningsverplichtingen toegelaten
is, is het vereist dat deze maatregel strikt noodzakelijk is om te voldoen aan een bepaalde doelstelling van
het algemeen belang afhankelijk van het soort dienstverlening. In het kader van Airbnbn waarbij het type
van de dienstverlening de korte termijn verhuur van een accommodatie betreft, kunnen verschillende
publieke belangen ter motivatie aangehaald worden. Voorbeelden hiervan zijn de openbare orde, de
openbare veiligheid, de bescherming van toeristen, de algemene schaarste van betaalbare woningen voor
de plaatselijke bevolking enzovoort. Betreffende de evenredigheidstest is het volgens de Europese
Commissie belangrijk dat een absolute verbodsmaatregel op een dienstenactiviteit zoals Airbnb en Uber
slechts als een uiterste maatregel dient en dat er geen minder beperkende maatregelen mogelijk zijn.
Bijvoorbeeld in het kader van de tijdelijke woningverhuur bij Airbnb is een absoluut verbod moeilijk te
rechtvaardigen aangezien andere maatregelen, zoals het opleggen van limieten op het aantal dagen dat er
verhuurd mag worden, eveneens een optie bieden om misbruik te voorkomen.
Vervolgens vermeldt de Commissie dat het opleggen van vergunningsvoorwaarden echter niet toelaatbaar
is ten aanzien van deelplatformen die een louter faciliterende rol spelen tussen de daadwerkelijke
dienstverlener en de afnemer. De mededeling bepaalt dat het belangrijk is een onderscheid te maken tussen
een dienstaanbieder die incidenteel als een particulier handelt en een dienstaanbieder die op een duurzame
wijze als ondernemer handelt. Het is echter niet aan te raden om strenge sectorspecifieke marktvereisten
op te leggen ten aanzien van particulieren die slechts occasioneel handelen. Het onderscheid tussen een
professionele en particuliere dienstverlener kan aan de hand van drie criteria worden bepaald die reeds
besproken zijn in het deel rond de actoren.213 De maatregelen inzake de markttoegang dienen als een
nationale interventie tegen essentiële problemen die het algemene belang raken, zoals de problematiek
inzake Airbnb. Bovendien vermeldt de Commissie dat tijdens de beoordeling omtrent de legitimiteit van de
marktvereisten men moet rekening houden met de bijzondere kenmerken van een onderneming in de
deeleconomie.214 De deeleconomie wordt bijvoorbeeld gekenmerkt door een rating- en
reputatiemechanisme waarbij de kwaliteit van de dienst wordt beoordeeld door particulieren. Dit systeem
bevordert de kwaliteit en het vertrouwen in de aanbieder die ontmoedigd wordt om aan marktmisbruik te
doen zonder dat een regulering vereist is.
3. 3. 1. 2. Toepassing van de richtlijn inzake elektronische handel
Zoals reeds eerder onderzocht in deze masterproef is er nog verwarring omtrent de toepassing van deze
richtlijn. Airbnb betreft echter een situatie waarbij er aanvullende diensten worden verricht, namelijk de
tijdelijke verhuur van een accommodatie, naast de diensten van de informatiemaatschappij. Opdat de
213 Mededeling van 2 juni 2016 van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en
Sociaal Comité en het Comité van de Regio’s: Een Europese agenda voor de deeleconomie, COM (2016) 356 final, 9-10.
214 Mededeling van 2 juni 2016 van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en
Sociaal Comité en het Comité van de Regio’s: Een Europese agenda voor de deeleconomie (vereisten inzake
markttoegang), COM (2016) 356, 4.
58
bepalingen van de richtlijn inzake elektronische handel toepasselijk zijn op het Airbnb-platform is vereist
dat er geen significante invloed of controle is uitgeoefend vanwege het platform op de aanbieder van de
onderliggende diensten, namelijk de verhuurder. Uit de toepassing van deze richtlijn volgt dan dat het
starten en het uitoefenen van een dienstenactiviteit op het gebied van de informatiemaatschappij in
principe niet mag afhankelijk gesteld worden van een voorafgaande vergunning of enig ander vereiste met
gelijke werking die specifiek en uitsluitend gericht zijn op deze diensten.215 Indien de invloedcriteria wel
aanwezig zijn dan zullen de diensten niet te kwalificeren zijn als een dienst van de informatiemaatschappij,
waardoor niet de bepalingen van deze richtlijn maar wel de sectorspecifieke regulering van toepassing is.216
Dit geldt zolang Airbnb geen sterke invloed of controle uitoefent door het opleggen van de prijs, andere
contractvoorwaarden en de gedeelde huizen niet zelf in bezit heeft.
3. 3. 2. Belgisch niveau
Het is van belang om te weten welke regels je in België moet naleven bij het aanbieden van een
accommodatie via deelplatformen zoals Airbnb. Om de toepasselijke regelgeving te bepalen maakt men in
het algemeen eerst een onderscheid op basis van de al dan niet aanwezigheid van een vergoeding. De
transacties van de deeleconomie die louter gebaseerd zijn op het delen van huizen zonder een vergoeding
te vragen, zoals bijvoorbeeld Couchsurfing, zijn onderworpen aan algemene civielrechtelijke en
contractuele regels. Indien daarentegen sprake is van economische activiteiten in ruil voor een vergoeding
dan zal deze dienstverlening onderworpen zijn aan sectorspecifieke regulering zoals toerismewetten en
hotelwetgeving. Recent heeft België immers samen met verschillende andere lidstaten het wetgevend kader
aangepast om de ontwikkeling van de particuliere woningverhuur te vergemakkelijken. Men streeft naar
een deregulatie of een flexibelere regulering waarbij gastheren worden vrijgesteld van vergunnings- en
registratieplichten. De minimumvereisten gelden niet enkel ten aanzien van professionele verhuurders
maar ook ten aanzien van particulieren. Het verschil tussen beiden is echter dat de regels bij de particuliere
woningverhuur minder streng zijn vergeleken met de woningverhuur door professionele aanbieders van
de traditionele marktsectoren.
3. 3. 2. 1. Federaal niveau: toepassing van het Wetboek Economisch recht
Oorspronkelijk was de nationale dienstenwet van 26 maart 2010 van toepassing als gedeeltelijke,
horizontale omzetting van de Europese dienstenrichtlijn. Deze wet is echter opgeheven en opgenomen in
het derde boek in het Wetboek van economisch recht.217 Dit boek bevat de regulering omtrent de vrijheid
215 Artikel 4, 1 Richtlijn 2000/31/EG van het Europees Parlement en de Raad van 8 juni 2000 betreffende bepaalde
juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij, met name de elektronische handel, in de interne
markt.
216 Mededeling van 2 juni 2016 van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en
Sociaal Comité en het Comité van de Regio’s: Een Europese agenda voor de deeleconomie, COM (2016) 356 final, 6.
217 Boek 3 Wetboek economisch recht van 28 februari 2013.
59
van vestiging, dienstverlening en algemene verplichtingen op ondernemingen. Net zoals in de
dienstenrichtlijn staat hierin vermeld dat er moet voldaan zijn aan enkele voorwaarden opdat een
vergunningstelsel kan opgelegd worden voor de toegang tot en de uitoefening van een dienstenactiviteit.
Het moet gaan om een vergunningsmaatregel die geen discriminerende werking heeft, gerechtvaardigd is
omwille van een dwingende reden van algemeen belang en er geen alternatieve, minder beperkende
maatregel mogelijk is om het beoogde doel te bereiken.218 Aangezien de verhuur van een Airbnb-
accommodatie een vorm van dienstverlening is, valt deze economische activiteit onder het
toepassingsgebied van boek drie. De overheidsinstanties moeten voldoen aan enkele criteria zoals
duidelijkheid, objectiviteit, transparantie, enzovoort om een willekeurige beoordeling bij het verlenen van
een vergunning te voorkomen.219 Ook de bepalingen omtrent informatie- en transparantieverplichtingen
op ondernemingen zijn van toepassing op het verhuurplatform.
Hiernaast is ook het twaalfde boek van belang, hetgeen de Belgische omzetting vormt van de richtlijn inzake
elektronische handel. Hierin zijn bepaalde juridische aspecten van de diensten van de
informatiemaatschappij vermeld. Volgens deze bepalingen kan voor het starten of het uitoefenen van een
dienstenactiviteit in principe geen voorafgaande vergunning of gelijkaardige beperking worden opgelegd,
tenzij deze maatregel niet uitsluitend en specifiek betrekking heeft op diensten van de
informatiemaatschappij.220 Het vrije verkeer van een dienst van de informatiemaatschappij van een
dienstverlener uit een andere lidstaat mag enkel beperkt worden mits er voldaan is aan een
noodzakelijkheidstoets waaronder de bescherming van consumenten valt als ook een
evenredigheidstoets.221 Er is echter nog nood aan duidelijkheid of de situatie van Airbnb te beschouwen is
als een dienst van de informatiemaatschappij opdat de regels van boek XII van toepassing zijn op het
platform.
3. 3. 2. 2. Regionaal niveau: de sectorale wetgeving
In België zijn de specifieke verplichtingen van uitbaters van een toeristisch logies op gewestelijk niveau
geregeld. Eerst en vooral is er onderzocht in welke mate de Airbnb-uitbaters ressorteren onder de
toepassing van de gewestelijke reglementeringen in België. Ten eerste is het recent gewijzigde Vlaams
Logiesdecreet uitgebreid besproken en de werkingssfeer op het Airbnb-platform onderzocht. Vervolgens is
ook de Brusselse Ordonnantie besproken en tot slot is het Waals Toerismewetboek kort vermeld. Daarna is
er dieper ingegaan op welke sectorspecifieke exploitatieverplichtingen de Belgische regelgevers voorzien
binnen het lokaal juridisch kader. Dit geheel vormt het Belgisch juridisch kader dat op regionaal niveau van
toepassing is op de aanbieders van een toeristisch logies. Omwille van de evolutie in de toeristische sector
in het kader van digitale deelplatformen wordt er een verduidelijking en vereenvoudiging doorgevoerd
218 Artikel III.2 WER.
219 Artikel III.3 WER.
220 Artikel XII.2 WER.
221 Artikel XII.5 WER.
60
binnen het regionale kader, voornamelijk op het Vlaamse niveau. Volgens het Belgisch recht is de
toeristische woningverhuur via Airbnb toegelaten op voorwaarde dat er rekening gehouden wordt met
enkele elementaire normen die bepaald zijn in de sectorale regulering per gewest.
3. 3. 2. 2. 1. Toepassing van het Vlaams Logiesdecreet
De verhuur van een toeristische accommodatie gevestigd in Vlaanderen was oorspronkelijk geregeld in het
Vlaams Logiesdecreet van 10 juli 2008 en in het uitvoeringsbesluit van de Vlaamse regering van 15 mei
2009.222 Dit regelgevend kader bepaalde de algemene en specifieke exploitatievoorwaarden afhankelijk van
de categorie van de toeristische overnachting. Daarnaast was ten aanzien van de uitbater hetzij een
aanmeldingsplicht, hetzij een vergunningsplicht van toepassing waardoor een sterke voorafgaande
controle op de naleving van de voorwaarden mogelijk werd vanwege de overheidsinstantie ‘Toerisme
Vlaanderen’. Dit wettelijk kader werd echter op 5 februari 2016 opgeheven en gewijzigd in het nieuwe
Vlaams Toeristische Logiesdecreet dat in werking trad op 1 april 2017.223 De wijziging van het Vlaams
Logiesdecreet zorgt voor een overkoepelende regeling die van toepassing is op de volledige logiessector.224
De Vlaamse wetgever regelt hiermee een uniform wettelijk kader voor elke toeristische overnachting. Het
toepassingsgebied van dit decreet is zeer ruim, een toeristisch logies wordt immers gedefinieerd als “elke
constructie, inrichting, ruimte of terrein, in eender welke vorm, dat aan een of meer toeristen tegen betaling
de mogelijkheid tot verblijf biedt voor een of meer nachten, en dat wordt aangeboden op de toeristische
markt”. Uit deze definiëring vloeit voort dat het Vlaams decreet enkel van toepassing is op betalende logies
zoals Airbnb en niet op de gratis dienstverlening zoals Couchsurfing. Het is irrelevant of het aanbieden van
een verblijfsmogelijkheid gebeurt op een professionele of een occasionele wijze.225 Het aanbieden op de
toeristische markt is te beschouwen als “het op eender welke wijze publiek aanbieden van een toeristisch
logies, hetzij als exploitant, hetzij via een tussenpersoon”.226 Dit impliceert duidelijk dat deelplatformen,
waaronder Airbnb, vallen onder de toepassing van het logiesdecreet aangezien die handelen als een
tussenpersoon in de zin van het Vlaams Logiesdecreet.227 Dit overkoepelend decreet voor alle soorten logies
vormt volgens Vlaams minister van Toerisme Ben Weyts een mooi voorbeeld van een ééngemaakte regeling
222 Decreet betreffende het toeristische logies van 10 juli 2008, BS. 26 augustus 2008; Besluit van de Vlaamse Regering
van 15 mei 2009 tot uitvoering van het decreet van 10 juli 2008 betreffende het toeristische logies, BS. 12 oktober 2009.
223 Decreet van 5 februari 2016 houdende het toeristische logies, goedgekeurd door het Vlaams Parlement, BS. 8 maart
2016, IW. 1 april 2017 (zie verder: Vlaams Logiesdecreet); Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het
decreet van 5 februari 2016 houdende het toeristische logies, BS. 17 maart 2017.
224 B. VAN BESIEN, “Kamers verhuren via Airbnb of andere sharing sites: een juridische analyse van de regelgeving in
Vlaanderen en Brussel”, in M.E. STORME, F. HELSEN, Innovatie en disruptie in het economisch recht, Antwerpen,
Intersentia, 279-312.
225 Brochure Toerisme Vlaanderen, “Het Vlaams logiesdecreet in één oogopslag”, 17 maart 2017,
https://www.toerismevlaanderen.be/publicaties/het-vlaams-logiesdecreet-één-oogopslag, 5.
226 Artikel 2, 2° en 3° Vlaams Logiesdecreet.
227 Artikel 2, 5° Vlaams Logiesdecreet.
61
die zowel geldt voor professionele als voor particuliere uitbaters en stimuleert het innovatief toerisme. Er
is ruimte gelaten voor nieuwe evoluties doordat het decreet gebaseerd is op drie hoofdprincipes namelijk
eenvoud, flexibiliteit en vertrouwen.228
Door de creatie van een level playing field poogt men aan de onevenredige plichten tussen particulieren en
professionelen tegemoet te komen. Dit doet de Vlaamse wetgever door gelijke minimumnormen op te
leggen in een duidelijk en uniform wettelijk kader ten aanzien van de exploitanten. Het aanbod van
toeristische logies is door het logiesdecreet onderverdeeld in ‘kamergebonden’ en ‘terreingebonden’ logies.
Bijvoorbeeld bij een ‘kamergebonden’ logies zijn er minimale comfortvereisten voorzien omtrent de
verlichting, de verluchting en de elektriciteit. Elke toeristische accommodatie moet voldoen aan zeven
algemene openings- en uitbatingsvoorwaarden.229 De meest essentiële vereiste is het verkrijgen van een
brandveiligheidsattest als bewijs dat het logies voldoet aan de specifieke brandveiligheidsnormen.230 Die
voorwaarden zijn weergegeven in het uitvoeringsbesluit omtrent brandveiligheid en zijn afhankelijk van
het aantal kamers en aantal personen. Ten tweede moet de exploitant ervoor zorgen dat het logies proper
is en goed onderhouden is, hetgeen dient ter garantie van een bepaalde logieskwaliteit ten aanzien van de
gebruikers. Ten derde is het vereist dat er een verzekering afgesloten is voor brandveiligheid en voor
burgerlijke aansprakelijkheid ingeval van schade. De exploitant moet ook een bewijs van goed zedelijk
gedrag kunnen voorleggen waarin staat dat er de exploitant of de persoon die de dagelijkse leiding heeft
niet strafrechtelijk veroordeeld geweest is. Naast deze veiligheids- en hygiënenormen moet de uitbater ook
de toelating hebben om het logies uit te baten hetgeen vervat ligt in een eigendomsdocument of een
huurovereenkomst. Vervolgens geldt er ook een minimumduur van één overnachting dat het logies moet
aangeboden worden. Tot slot is de exploitant verplicht om waarheidsgetrouwe informatie te verstrekken
aan de gebruiker, waarover verder meer is toegelicht. Naast deze basisregels zullen ook bijkomende regels
gelden ten aanzien van een Vlaamse Airbnb-uitbater in het geval dat er meer dan twaalf slaapplaatsen of
meer dan zes verhuureenheden zijn aangeboden.231 Wanneer de uitbater ervoor opteert om een
beschermde benaming, zoals een hotel of een b&b, te gebruiken voor de verhuurde accommodatie dan moet
daarvoor voldaan zijn aan bepaalde bijkomende exploitatievoorwaarden. Airbnb valt hier niet onder één
van de categorieën van een beschermde benaming. De uitbater krijgt echter de mogelijkheid om een
afwijkingsaanvraag in te dienen bij de beroepscommissie voor het toeristische logies zodat het logies na
een bezoek ter plaatse kan vrijgesteld worden van de exploitatie- en classificatienormen.232 De Vlaamse
wetgever beoogt met het opleggen van deze normen een minimale veiligheid, hygiëne en kwaliteit te
garanderen opdat een accommodatie mag aangeboden worden aan de toeristen.
228 Brochure Toerisme Vlaanderen, “Het Vlaams logiesdecreet in één oogopslag”, 17 maart 2017,
https://www.toerismevlaanderen.be/publicaties/het-vlaams-logiesdecreet-één-oogopslag, 1.
229 Artikel 4, lid 1 Vlaams Logiesdecreet; Brochure Toerisme Vlaanderen, “Het Vlaams logiesdecreet in één oogopslag”,
17 maart 2017, https://www.toerismevlaanderen.be/publicaties/het-vlaams-logiesdecreet-één-oogopslag, 6.
230 V. DE KOCK, “Eenvoudiger regels voor verhuren aan toeristen”, VVSG Economie, Mens en Ruimte: Toerismebeleid, 50.
231 T. STEEL, “Vlaanderen legt Airbnb-verhuurders nieuwe eisen op”, De Tijd, 30 december 2016.
232 Artikel 9 Vlaams Logiesdecreet.
62
Indien de uitbater voldoet aan de bovenvermelde voorwaarden dan is het zonder voorafgaande controle
toegelaten om de veilige en kwaliteitsvolle woning of kamer aan te bieden op de toeristische markt. Een
belangrijke wijziging in het nieuwe Logiesdecreet is de afschaffing van de vergunningsplicht dat wordt door
een systeem van vrijwillige erkenning bij Toerisme Vlaanderen.233 De uitbater heeft nu de keuze om de
uitbating gratis te laten erkennen na een controlebezoek en een adviserend gesprek van een logiesadviseur
van Toerisme Vlaanderen. De erkenning brengt enkele voordelen mee zoals een erkenningsschild, een
kwaliteits- en toegankelijkheidslabel alsmede de mogelijkheid om te genieten van logiessubsidies.234 Naast
een vrijwillige erkenning kan de uitbater van een erkend logies ook eventueel beroepen op een vrijwillige
aanvraag voor een comfortclassificatie zodat die te allen tijde kan gebruik maken van sterren betreffende
het comfortniveau van de accommodatie.235 De wijziging van een vergunningsplicht naar een facultatieve
erkenning gaat uit van het idee om te streven naar een administratieve vereenvoudiging. Dit is voordelig
voor de particuliere verhuurders via deelplatformen zoals Airbnb aangezien zo de toegangsdrempels
verlagen en ook particuliere ondernemers gestimuleerd worden om deel te nemen aan de toeristische
woningverhuur.
Oorspronkelijk was er dus een voorafgaande vergunning verplicht voor het uitbaten van een logies, maar
nu geldt er sinds de wijziging van het Logiesdecreet enkel nog een algemene aanmeldingsplicht. Dit houdt
in dat alle toeristische logies zich verplicht moeten registeren door hun gegevens te melden bij Toerisme
Vlaanderen.236 Sinds de intrede van het nieuwe Logiesdecreet is het VLIS, Vlaams Logies Informatie
Systeem, dat gekoppeld was aan de Toerismedatabank vervangen door het Uitbatersportaal van Toerisme
Vlaanderen met een koppeling aan het nieuwe Basisregister Vlaams Logiesaanbod.237 Voortaan zal de
exploitant van elk toeristische logies zich moeten aanmelden en eventueel een erkenning en een
comfortclassificatie aanvragen ofwel via een online-systeem namelijk het Uitbatersportaal, ofwel door
middel van een papieren aanmeldingsformulier. Het uitbatersportaal verwerkt en bewaart de zakelijke
gegevens van alle aangemelde, erkende en nog vergunde logies maar geen persoonlijke gegevens over de
uitbater aangezien dit een schending van de privacy zou betekenen. Uit een onderzoek van De Tijd in 2017
bleek echter dat slechts 15 procent van de Vlaamse Airbnb-uitbaters de aanmeldingsplicht van het
Logiesdecreet naleeft.238 Dit probleem wordt verholpen dankzij de invoering van de eenvoudige online
233 Artikel 6 Vlaams Logiesdecreet.
234 Brochure Toerisme Vlaanderen, “Het Vlaams logiesdecreet in één oogopslag”, 17 maart 2017,
https://www.toerismevlaanderen.be/publicaties/het-vlaams-logiesdecreet-één-oogopslag, 10.
235 Artikel 7 Vlaams Logiesdecreet.
236 Brochure Toerisme Vlaanderen, “Het Vlaams logiesdecreet in één oogopslag”, 17 maart 2017,
https://www.toerismevlaanderen.be/publicaties/het-vlaams-logiesdecreet-één-oogopslag, 9.
237 Het Basisregister Vlaams Logiesaanbod, https://www.toerismevlaanderen.be/logiesdecreet/basisregister,
(geraadpleegd op 18 maart 2018).
238 G. PAELINCK, H. GOEDGEBEUR, “Amper 15 procent Airbnb-adressen al in orde met registratieplicht”, De Redactie, 4
augustus 2017, http://deredactie.be/cm/vrtnieuws/economie/1.3038951 (geraadpleegd op 6 maart 2018).
63
procedure bij het uitbatersportaal. Een andere doelstelling van de gegevensverweking in het
uitbatersportaal is dat niet enkel de uitbaters maar ook de gebruikers nu op een eenvoudige wijze over
informatie betreffende een bepaald logies kunnen beschikken. In dit kader dient de algemene
uitbatingsnorm van waarheidsgetrouwe informatie steeds nageleefd te zijn waardoor er vertrouwen wordt
gecreëerd bij de potentiële huurder. De mogelijkheid voor de huurders om betrouwbare informatie over
een woning te raadplegen zorgt voor het bevorderen van het toerisme, hetgeen de algemene doelstelling is
van Toerisme Vlaanderen.239 Bij de gegevensverwerking dient men ook steeds aandacht te hebben voor de
rechten van de exploitant, zoals het inzage- en correctierecht, zodat er geen schending is van de privacy. Er
moet immers een onderscheid gemaakt worden tussen de publiekelijk aangeboden zakelijke gegevens in
het basisregister en de besloten gegevens waarover Toerisme Vlaanderen beschikt dewelke niet mogen
meegedeeld worden aan andere overheidsadministraties. De persoonlijke gegevens van de uitbater zullen
wel door middel van een individuele huurovereenkomst aan de huurder ter kennis gebracht worden,
hetgeen kan tot stand komen via een deelplatform. Ten laatste doelt dit nieuwe informatiesysteem op een
betere naleving in de praktijk van de regels want dankzij het open portaal kunnen de Vlaamse inspecteurs
hun controletaak gemakkelijker uitvoeren.
Een andere belangrijke wijziging in Vlaanderen met betrekking tot de naleving van de normen is het
opleggen van een informatieplicht ten aanzien van tussenpersonen.240 Een tussenpersoon wordt
gekwalificeerd als “elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die op eender welke wijze tegen betaling
bemiddelt bij het aanbieden van een toeristisch logies op de toeristische markt, promotie maakt voor een
toeristisch logies of diensten aanbiedt via dewelke exploitanten en toeristen rechtstreeks met elkaar in
contact kunnen treden.” waardoor ook internetplatformen zoals het Airbnb-platform valt onder de
informatieplicht. Indien een overheidsinstantie een schriftelijk verzoekt indient met betrekking tot het
verkrijgen van informatiegegevens van de exploitant of de adresgegevens van de toeristische
accommodatie waarvoor de tussenpersoon bemiddelt of promotie maakt, dan is de tussenpersoon ten
aanzien van wie dit verzoek gericht is verplicht om deze gegevens mee te delen. De bedoeling van deze
informatieplicht is in het kader van een steekproef, een twijfel of een klacht om een betere naleving te
garanderen van de opgelegde uitbatingsnormen. De informatieplicht is verder besproken bij de
verplichtingen die gelden op ondernemingen ter bescherming van de consument.
239 Artikel 4 Decreet van 19 maart 2014 tot oprichting van het intern verzelfstandigd agentschap met
rechtspersoonlijkheid ‘Toerisme Vlaanderen’, BS. 29 april 2004.
240 Artikel 11 Vlaams Logiesdecreet.
64
3. 3. 2. 2. 2. Toepassing van de Brusselse Logiesordonnantie
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is op 8 mei 2014 een Logiesordonnantie241 gepubliceerd, gewijzigd
door de ordonnantie van 28 mei 2015. Vervolgens is op 24 maart 2016 een uitvoeringsbesluit uitgevaardigd
houdende de uitvoering van de Logiesordonnantie en bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad op 24 april
2016.242 Aangezien een Airbnb-uitbating te kwalificeren is onder één van de categorieën vermeldt in de
Ordonnantie zoals de exploitatie ‘een toeristisch logies’ of zoals de exploitatie van ‘een logies bij de
bewoner’, valt dit onder het geldingsgebied van de Ordonnantie.243 Een toeristisch logies wordt beschouwd
als “elk op regelmatige basis of occasioneel tegen betaling aan toeristen aangeboden logies voor een of meer
nachten”. Een logies bij de bewoner wordt hierin gedefinieerd als “elke inrichting die uit één of meer kamers
of afgescheiden ruimten bestaat en die daartoe zijn ingericht, die behoren tot de persoonlijke en
gebruikelijke woning van de exploitant of haar aangrenzende bijgebouwen.”244 De ordonnantie definieert
een toerist als “elke persoon die in het kader van zijn privé- of beroepsactiviteiten minstens één nacht
verblijft in een andere dan zijn gebruikelijke omgeving zonder er zijn woonplaats te vestigen, voor een duur
van maximum 90 dagen.”245
De regels op de tijdelijke woningverhuur in Brussel zijn uitgebreider en strenger vergeleken met de
Vlaamse regulering. In tegenstelling tot de afschaffing van een voorafgaande meldings- of vergunningsplicht
in Vlaanderen besloot de Brusselse regering net het omgekeerde ter bescherming van de hotelsector. De
Ordonnantie voorziet immers in een aangifte- en registratieprocedure. In tegenstelling tot het oude
facultatieve systeem moet nu voor elk type van een toeristisch logies dat wordt uitgebaat in Brussel een
voorafgaande aangifte en registratie in gediend worden.246 De ordonnantie onderscheidt zes
hoofdcategorieën van toeristische logies. Het doorlopen van de aangifte- en registratieprocedure is vereist
per categorie of subcategorie en moet ingediend worden bij de Brusselse administratie Economie en
Werkgelegenheid.247 Deze instantie heeft de bevoegdheid om een voorafgaande controle uit te voeren op
de ingediende documenten. Deze stukken dienen ter bewijs dat er voldaan is aan de vereiste
exploitatievoorwaarden en indien een volledig dossier werd ingeleverd kan de administratie het
241 Ordonnantie van Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 8 mei 2014 betreffende het toeristische logies, BS. 17 juni
2014; Besluit van Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 24 maart 2016 houdende de uitvoering van de ordonnantie
van 8 mei 2014 betreffende het toeristische logies, BS. 14 april 2016.
242 F. HELSEN, “Ik wil verhuren via Airbnb-waar moet ik op letten? in Vlaanderen en Brussel”, Berquin Notarissen, maart
2017, http://berquinnotarissenbe.webhosting.be/public/pdf/nieuwsbrief_nl/3_17_NL_AirBnB.pdf; I. VOGELAERE,
“Brusselse exploitatieregels voor toeristische logies in werking”, ImmoSpector, Wolters Kluwer, 14 april 2016.
243 European Commission, Analytical paper on market access requirements in the short-term accommodation rental
sector in Barcelona, Berlin and Amsterdam, Ref. Ares(2016)2558409, 2 juni 2016, 32-42.
244 Artikel 3, 7° Ordonnantie van Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 8 mei 2014 betreffende het toeristische logies
(zie verder: Logiesordonnantie).
245 Artikel 3, 1° Logiesordonnantie.
246 Artikel 4 Logiesordonnantie.
247 artikel 14 Logiesordonnantie.
65
exploitatierecht verlenen aan de uitbater. Na dit onderzoek a priori is er nog ten alle tijde een onderzoek a
posteriori door ambtenaren mogelijk op de naleving van de voorwaarden.248
De ordonnantie vermeldt in eerste instantie de algemene exploitatievoorwaarden, in verband met de
exploitant en in verband met het toeristisch logies, die gelden ten aanzien van elke categorie. Ten eerste, de
verplichtingen die gelden ten aanzien van de exploitant zijn het voorleggen van een bewijs van goed gedrag
en zeden als ook het afsluiten van een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering. Ten tweede moet het
toeristisch logies een systeem van brandbestrijding hebben met een brandveiligheidsattest afgegeven door
de burgemeester van de gemeente waar het logies gevestigd is. Het toeristisch logies moet ook permanent
in een goede staat van hygiëne en onderhoud zijn.249 Ook moet een volledig dossier ter goedkeuring
ingediend worden bij de afdeling Stedenbouw zodat voldaan is aan de normen inzake ruimtelijke ordening
en stedenbouwkunde.
In tweede instantie vermeldt de ordonnantie de specifieke voorwaarden die van toepassing zijn op een
bepaalde categorie waarvoor de exploitant geopteerd heeft. In het kader van Airbnb zijn de specifieke
voorwaarden die gelden voor de categorie “hébergement chez l’habitant” van belang.250 De exploitant is
verplicht om zijn hoofdverblijfplaats te hebben in de uitgebate woning en mag niet meer dan één logies
uitbaten. Daarnaast is ook vereist dat de uitbater zijn woningverzekeraar informeert en dat er maximaal 15
toeristen tegelijk kunnen ontvangen worden. Er zal een geschreven contract moeten afgesloten worden
voor elke bezetting van een gastenkamer waarop een maximum van 5 gastenkamers is gesteld voor een
logies bij een bewoner. Wat ook wijst op een strenge regulering is dat elke exploitatie moet voorzien zijn
van voorbehouden sanitaire voorzieningen en verplicht aanvullende diensten zoals een onthaal, een ontbijt,
bedlinnen voorzien enzovoort.251 Tot slot zijn er nog de verplichtingen betreffende de categorie ‘uitbating
van een toeristisch logies’ waaronder de Airbnb-verhuur.252 Het is verplicht om een gastenregister aan te
leggen aanleggen en het is ook vereist dat er toestemming van de huiseigenaar of van de mede-eigenaars is
verkregen vanaf die 80% van de aandelen beschikken.253. De algemene doelstelling van de strenge
248 A. CHABEAU, “Uw woonst verhuren op Airbnb: is dat legaal in België?”, Nieuwsbrief Notariaat, Nr. 17-18 weken 46
en 49, Wolters Kluwer, 2015, 3.
249 Artikel 5, 2° Logiesordonnantie.
250 Artikel 10 Logiesordonnantie.
251 Europese Commissie, Werkdocument van 6 mei 2015. Strategie voor een digitale ééngemaakte markt voor Europa:
analyse en bewijs, SWD (2015) 100 final, 32.
252 R. TIMMERMANS, “App your service: breekt het hosten van gasten via het bemiddelingsverhuurplatform AirBnb
huur?”, Tijdschrift Huur 2016, afl. 2, 63.
253 Studie besteld door de Kamer van de Middenstand, Deeleconomie: stelling van een postarbeid samenleving,
Eindrapport van de analyse van de impact van nieuwe trends in de deeleconomie op de Brusselse KMO’s,
https://www.unizo.be/sites/default/files/kamer_van_de_middenstand_-_deeleconomie_-
_stelling_van_een_postarbeidsamenleving_002.pdf, 10.
66
regulering in Brussel is de kwetsbare hotelsector beschermen tegen een oneerlijke concurrentie vanwege
het Airbnb-fenomeen.
3. 3. 2. 2. 3. Toepassing van het Waals Toerismewetboek
Oorspronkelijk was de regulering inzake toeristische logiesverstrekkende inrichtingen gereguleerd in het
Waals decreet van 18 december 2003.254 Op 1 april 2010 besloot de Waalse regering om de bestaande
wetgeving inzake het toerisme te codificeren in het Waals Toerismewetboek met in boek drie de regulering
van toeristische logies.255 Ook in Wallonië valt Airbnb onder het toepassingsgebied van de toeristische
regulering aangezien het te kwalificeren valt als een toeristisch logies. Net zoals de Brusselse Ordonnantie
vereisen de exploitatievoorwaarden voor de uitbating van elk toeristisch logies dat een
brandveiligheidsattest wordt afgeleverd door de gemeente indien voldaan is aan de specifieke
veiligheidsnormen.256 Daarnaast is het ook verplicht om een bewijs van goed gedrag en zeden voor te leggen
en een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten door de exploitant. Er is ten slotte ook belang
gehecht aan het respecteren van de rust van omwonenden. De regels in het Waals Toerismewetboek zijn
eerder soepel vergeleken met de regulering in Brussel. Het Waals gewest voorziet ook in een
aangiftesysteem via gecertificeerde zending als ook in een mechanisme van een voorafgaande vergunning
van het Commissariaat-generaal voor Toerisme.257 De vergunningsplicht geldt echter enkel indien de
exploitant wenst gebruik te maken van een beschermde benaming en is dus in tegenstelling tot de Brusselse
regulering niet vereist voor elk type van een toeristische logies.258 De Waalse wetgever heeft hiervoor een
lijst met categorieën opgesteld waarvoor een vergunning vereist is. Dit betekent dat de Airbnb-uitbater niet
verplicht is om een vergunning aan te vragen tenzij die wil beroepen op een beschermde benaming uit deze
lijst259, bijvoorbeeld een streekgebonden toeristisch logies met als subcategorie een gastenkamer in de zin
van het Waalse Toerismewetboek.260 Ter samenvatting, er dient in elk geval voldaan te zijn aan de
verplichtingen inzake brandveiligheid, bewijs van goed gedrag en zeden als ook de verzekering van
burgerlijke aansprakelijkheid. De vraag of de aanbieder een vergunningsprocedure moet doorlopen is
daarentegen afhankelijk of de aanbieder wenst gebruik te maken van een beschermde benaming waarvoor
specifieke vereisten gelden.
254 Waals decreet betreffende de toeristische logiesverstrekkende inrichtingen van 18 december 2003, BS. 11 maart
2004.
255 Besluit van de Waalse Regering van 1 april 2010 tot codificatie van de wetgevingen betreffende het toerisme met
het oog op de invoering van een Waals Toerismewetboek, BS. 17 mei 2010 (zie verder: Waals Toerismewetboek).
256 Artikel 201/1D en Artikel 332D, 333D Waals Toerismewetboek.
257 Artikel 201/2 en 202 Waals Toerismewetboek.
258 C. STOOP, A. BASTENIER, “Airbnb: un point sur la situation”, Revue Copropriété et Droit Immobilier 2017, afl. 3,
Wolters Kluwer 14.
259 A. CHABEAU, “Uw woonst verhuren op Airbnb: is dat legaal in België?”, Nieuwsbrief Notariaat, nr. 17-18 weken 46
en 49, Wolters Kluwer, 2015, 4.
260 Artikel 1, 29° Waals Toerismewetboek.
67
3. 3. 2. 3. Regionaal niveau: toepassing van de stedenbouwkundige regulering
Gezien minister van Toerisme BEN WEYTS van mening is dat de problematiek inzake overlast en de druk
op de woninghuurmarkt beter kunnen aangepakt worden door de stedenbouwkundige regelgeving van de
lokale besturen, is dit ook kort aangehaald bij dit onderzoek.261 Belangrijk in het kader van Airbnb is de
naleving van de reglementering inzake ruimtelijke ordening die zijn weergegeven in de Vlaamse Codex
Ruimtelijke ordening262 dewelke recent gewijzigd is door een decreet, de zogenaamde Codextrein.263 Deze
regelgeving voert de plicht in om te beschikken over een vergunning bijvoorbeeld bij het inrichten van een
toeristische logies in een woning die dient als hoofdverblijfplaats aangezien dit een wijziging inhoudt van
de bestemming van de woning. Hierop bestaan echter twee uitzonderingen waarbij de wijziging van de
bestemming vrijgesteld is van een vergunningsplicht. Ten eerste, indien het gaat over een tijdelijke
gebruikswijziging van een gebouw dat reeds beschikt over een vergunning. Deze uitzondering is van
toepassing mits het gaat over een tijdelijke bestemmingswijziging in die mate dat het maximaal 30
opeenvolgende dagen gedurende vier (vakantie)periodes, al dan niet opeenvolgend, verhuurd is als een
toeristische logies.264 Een tweede vrijstelling betreft de situatie van een gedeeltelijke functiewijziging van
een bestaande woning in een woongebouw. Indien de uitbating van een toeristisch logies louter
complementair en dus ondergeschikt is aan het wonen, zal er geen vergunningsplicht gelden.265 De uitbater
van een Airbnb is dus vrijgesteld van een lokale vergunningsplicht zolang de verhuur valt onder een
occasionele uitbating van een toeristisch logies en er sprake is van een tijdelijk verblijf voor recreatieve
doeleinden. Indien daarentegen de Airbnb-verhuur te kwalificeren is als een commerciële verhuur met een
permanente uitbating dan zal er wel een vergunningsplicht van toepassing zijn.
3. 4. Handhaving van de Belgische regels
De steekproefsgewijze controles gebeurden oorspronkelijk enkel nadat een klacht was ingediend of als er
twijfel bestond over de correcte naleving van de normen. Volgens Vlaams minister Ben Weyts wijst dit op
een gebrekkige handhaving en de nood voor een strengere aanpak.266 Om de naleving van de regels inzake
toeristische logies beter te garanderen is in het nieuwe Logiesdecreet een belangrijke wijziging
doorgevoerd. Oorspronkelijk vonden inspecties a priori plaats, dit betekent dat er bij aanvang van de
uitbating gecontroleerd werd of er aan de vereisten voldaan was. Nu zullen er strikte steekproefsgewijze
261 Vlaams Parlement, Verslag Commissievergadering: Vraag om uitleg over de wijze waarop lokale besturen kunnen
omgaan met de impact van Airbnb op de woningmarkt aan minister Ben Weyts, 13 maart 2018.
262 Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening van 15 mei 2009.
263 Decreet van 8 december 2017 houdende wijziging van diverse bepalingen inzake ruimtelijke ordening, milieu en
omgeving, BS. 20 december 2017.
264 Artikel 7,3 lid 1 Besluit van 16 juli 2010 van de Vlaamse Regering tot bepaling van handelingen waarvoor geen
stedenbouwkundige vergunning nodig is, gepubliceerd op 10 september 2010.
265 P. DE WILDE, Brochure: Jouw logies en de ruimtelijke ordening, Toerisme Vlaanderen, 16.
266 D. BAUWENS, “Weyts gaat Airbnb desnoods juridisch aanpakken, en dat lijkt een verstandige zet”, De Morgen, 6 april
2018.
68
controles a posteriori toegepast worden op de brandveiligheids-, exploitatie- en kwaliteitsnormen. Deze
wijziging doelt op een intensievere navolging inzake de kwaliteit en de veiligheid van de logies. Het betekent
een verschuiving van verantwoordelijkheid en vertrouwen naar de logiesuitbater zelf om te voldoen aan de
normen zonder een voorafgaande inspectie. Dankzij het invoeren van de informatieplicht op
tussenpersonen hebben handhavers de mogelijkheid om op een gerichte wijze adressen op te vragen
waardoor een betere controle op de naleving van de logiesnormen wordt uitgevoerd.
Met het oog op de naleving van evenwichtige verplichtingen op de logiesuitbaters is er een belangrijke taak
weggelegd voor verschillende overheidsambtenaren. Het Vlaams Logiesdecreet voorziet in eerste instantie
in een adviserende aanpak vanwege de logiesadviseurs die de uitbaters via bijeenkomsten informeren over
hun plichten. Daarnaast controleren de toeristische toezichthouders van Toerisme Vlaanderen of de
exploitatienormen in het decreet correct nageleefd zijn.267 Deze controleurs zijn gemachtigd door de
Vlaamse regering en hebben de taak om inbreuken op het Logiesdecreet op te sporen en vast te stellen in
een proces-verbaal. De Vlaamse toezichthouders worden in hun taak bijgestaan door de federale en de
lokale politie met eveneens een handhavende opdracht. De regionale overheidsinstanties spelen een grote
rol bij de handhaving van de bestaande regulering en zijn te beschouwen als partners van de Vlaamse
toezichthouders.268
Bij de niet naleving van de plichten die zijn opgelegd ten aanzien van uitbaters gelden er verschillende
sancties. Er kan nu een administratieve geldboete tot maar liefst 25.000 euro opgelegd worden in drie
situaties.269 Er zal een boete opgelegd worden indien er niet voldaan is aan de exploitatievoorwaarden,
indien iemand ten onrechte de indruk geeft te beschikken over een erkenningsteken of een
comfortclassificatie en tot slot ook indien de tussenpersoon de informatieplicht niet naleeft. Toerisme
Vlaanderen heeft de bevoegdheid om als intern verzelfstandigd agentschap te beslissen om al dan niet een
administratieve boete op te leggen.270 Een tweede mogelijke sanctie bij de niet naleving van de
exploitatievoorwaarden is een onmiddellijke stopzetting van de uitbating van het toeristisch logies. Zowel
de toezichthouders als de politieagenten hebben de bevoegdheid om deze sanctie te bevelen, mits een
voorafgaande schriftelijke ingebrekestelling en op voorwaarde dat de betrokkene de mogelijkheid kreeg
om het hoorrecht uit te oefenen.271 Indien de accommodatie niet voldoet aan de exploitatievereisten kan de
huurder een klacht indienen bij de klachtenvoorziening van Toerisme Vlaanderen, dit agentschap beschikt
over een rechtspersoonlijkheid en kan de belangen verdedigen van de huurders wiens rechten geschonden
worden.272
267 Artikel 10 Vlaams Logiesdecreet.
268 Beleidsnota Horeca Vlaanderen, https://www.horecavlaanderen.be/paginas/nl/openbaar/horeca-vlaanderen/2.-
toerisme.
269 Artikel 12 Vlaams Logiesdecreet.
270 Artikel 12, 2° en 3° Vlaams Logiesdecreet.
271 Artikel 14, §1 Vlaams Logiesdecreet.
272 Artikel 2, 6° Vlaams Logiesdecreet.
69
Bovenstaande handhaving heeft betrekking op de exploitatienormen in het Vlaams logiesdecreet en moet
onderscheiden worden van de naleving van de regels inzake ruimtelijke ordening. Ingeval van niet naleving
van de vergunningvereiste door de dienstverleners treden de stedenbouwkundige inspecteurs op.
Bijvoorbeeld in de strijd tegen de onevenwichtige uitbatersverplichtingen legt men sancties op ten aanzien
van professionele verhuurders die massaal woningen opkopen met het doel om deze met winst te verhuren
via deelplatformen zoals Airbnb. Recent is een exploitant in Brussel gesanctioneerd door middel van het
verzegelen van de Airbnb-accommodaties.273 Er was immers niet voldaan aan de stedenbouwkundige
normen aangezien het ging over een permanente functiewijziging van de woning en de eigenaar niet
beschikte over een vergunning noch van een vrijstelling genoot. Volgens G. COOMANS, schepen van
Stedenbouw, is zelfs een lijst opgemaakt van illegale woningen die worden verhuurd via Airbnb en in de
toekomst zouden moeten sluiten. Dit is een drastische maar tegelijk noodzakelijke maatregel aangezien het
misbruik door professionele uitbaters die verhuren via deelplatformen zelfs na hoge administratieve boetes
blijft voortduren.
3. 5. Illustraties in Europa
Hier zijn enkele voorbeelden gegeven van sectorspecifieke regulering op regionaal vlak betreffende de
tijdelijke verhuur van een accommodatie. Vaak hebben niet enkel de nationale wetgevers maar ook de
regionale beleidsmakers de bevoegdheid om een eigen juridisch instrumentarium uit te bouwen omtrent
de tijdelijke accommodatieverhuur. Deze regulering is sterk verschillend in de verschillende lidstaten en
betreft gewestelijke reglementering, gemeentelijke verordeningen en lokale politiereglementen die
specifieke beperkingen bevatten op de verhuur. Op de website van Airbnb staat in de algemene
voorwaarden zelfs een uitdrukkelijke waarschuwing die is gericht aan de verhuurders om oplettend te zijn
voor de variërende sectorspecifieke regels die gelden op lokaal niveau.274
Volgens een analyse van de Europese Commissie maken de lidstaten in het algemeen een onderscheid
tussen de regulering in het nationaal Burgerlijk wetboek en de contractregels die van toepassing zijn bij
huizendelen en solidaire activiteiten zonder een vergoeding.275 De sectorspecifieke regulering gaat
daarentegen normaal over economische activiteiten waarbij er wel sprake is van een vergoeding zoals bij
de verhuuractiviteiten via Airbnb het geval is. Daarenboven is er vaak een onderscheid gemaakt tussen
enerzijds de professionele dienstverleners van traditionele ondernemingen waarop specifieke en strikte
273 R. DE BECKER, A. MICHAUX, “Brussel verzegelt Airbnb-flats: Dit is huisjesmelkerij 2.0”, De Standaard, 14 april
2018, 34.
274 J. INTERIAN, “Up in the air: harmonizing the sharing economy through Airbnb regulations”, Boston College
International & Comparative Law Review (2016) Vol. 39: 129, 136; Responsible hosting,
https://www.airbnb.com/help/article/1376/responsible-hosting (geraadpleegd op 28 februari 2018).
275 Europese Commissie, Werkdocument van 6 mei 2015. Strategie voor een digitale ééngemaakte markt voor Europa:
analyse en bewijs, SWD (2015) 100 final, 31.
70
vereisten gelden en anderzijds de particulieren waarop een minder strenge regulering is toegepast. Althans
zijn er verschillende landen die hun regulering aanpassen met als doel de particuliere
accommodatieverhuur te stimuleren. Vaak is er een voorafgaande autorisatie of registratie wettelijk vereist
opdat een particulier een accommodatie tijdelijk te huur kan aanbieden. Maar sommige lidstaten
versoepelen de vereisten en leggen een beperking op betreffende het aantal dagen dat er legaal verhuurd
mag worden door particulieren via digitale deelplatformen. Een voorbeeld hiervan is het Vlaamse
Logiesdecreet waarin een complexe registratieprocedure afgeschaft is.
Vervolgens zijn enkele illustraties opgesomd van Europese wereldsteden die beperkingen opleggen om
misbruik via het platformen zoals Airbnb aan te pakken. Als eerste voorbeeld is de situatie in België
geïllustreerd.276 Specifiek in de stad Gent is er een politiereglement voor kamerwoningen uitgevaardigd
waarin de gewestelijke normen inzake kwaliteit en brandveiligheid zijn gespecificeerd.277 Voormalig
Schepen van Wonen TOM BALTHAZAR heeft de problematiek van de korte termijn verhuur via
deelplatformen aan bod gebracht in een beleidsnota. Hij stelt voor dat huizen en appartementen slechts
voor maximaal 60 dagen per jaar mogen verhuurd worden via platformen zoals Airbnb.278 In Brussel geldt
de limiet van 90 dagen per jaar opdat er sprake is van een ‘hébergement chez l’habitant’ zodat de regels van
de ordonnantie van toepassing zijn. Daarnaast geldt de verplichting dat de accommodatie die dient als
hoofdverblijf voor minstens 4 maanden per jaar beschikbaar moet zijn opdat het verhuurd kan worden.279
In Frankrijk bestaat er een wettelijke beperking op de tijdelijke verhuur van uw accommodatie voor
maximaal vier maanden per jaar.280 Specifiek in Parijs is er een onderscheid gemaakt tussen een
hoofdverblijfplaats waarvoor geen autorisatie vereist is in tegenstelling tot een tweede verblijf of een
toeristische woning met bijkomende verplichtingen.281 In Londen daarentegen is er geen onderscheid
gemaakt tussen hoofdverblijf en tweede verblijf. De ‘Deregulation Act’ bepaalt dat er geen
registratieprocedure vereist is op voorwaarde dat het aantal verhuurde overnachtingen 90 dagen niet
overschrijdt.282 In Barcelona was een tijdelijk moratorium opgelegd waardoor nieuwe toeristische logies
verboden waren hetgeen effect had op de verhuur via Airbnb.283 En in Berlijn was sinds 2016 de korte
termijn verhuur van accommodaties via online deelplatformen zoals Airbnb niet toegelaten.284 De Berlijnse
276 C. STOOP, A. BASTENIER, "Airbnb : un point sur la situation", Revue Copropriété et Droit Immobilier 2017, afl. 3,
Wolters Kluwer 13.
277 Politiereglement op de kamerwoningen: aanvulling op de Vlaamse Wooncode, goedgekeurd door gemeenteraad
Gent op 14 december 2015, gepubliceerd op 15 december 2015.
278 J-F. ABBELOOS, “Gent pakt Airbnb aan”, De Standaard, 30 december 2016.
279 Artikel 10, §1, 2°, c Logiesordonnantie.
280 Artikel 1, I, 2° Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.
281 Artikel 2, 1 Règlement municipal de Paris.
282 Section 44 of Deregulation Act 2015.
283 D. QUIJONES, “Airbnb and its Hosts Hung Out to Dry in Barcelona”, Wolf Street Journal, 10 augustus 2015.
284 P. OLTERMANN, “Berlin ban on Airbnb short-term rentals upheld by city court”, The Guardian, 8 juni 2016.
71
regering is echter teruggekomen op dit verbod en voert nu een milde regulering in in plaats van een
verbod.285 Indien het gaat over een tweede verblijf dan mag de accommodatie voor maximaal 90 dagen per
jaar verhuurd zijn, terwijl een hoofdverblijf ongelimiteerd kan verhuurd worden.286
Een uiterst belangrijke illustratie is de regulering omtrent de verhuur via Airbnb in Amsterdam. Er is recent
veel heisa geweest rond Airbnb en Amsterdam omwille van de grote impact die het verhuurplatform heeft
op de plaatselijke bevolking.287 Deze stad wordt ook wel de sharing city genoemd omdat het de eerste
Europese stad is die een overeenkomst sloot met Airbnb.288 In 2014 is een ‘Memorandum of Understanding’
gesloten door de gemeenteraad van Amsterdam met Airbnb waarin de toeristische accommodatieverhuur
via online deelplatformen uitdrukkelijk toegelaten werd.289 De stad legt een grens op betreffende het aantal
verhuurde nachten zonder registratie van maximaal 60 dagen per kalenderjaar en aan niet meer dan vier
personen tegelijk.290 De verhuur bij Airbnb is te onderscheiden van een korte termijn-verhuur waarvoor
wel een vergunning vereist is terwijl voor de Airbnb-verhuur louter een meldingsplicht geldt.291 Naast deze
versoepeling streeft de gemeente naar een strenger toezicht op de illegale aanbieders via Airbnb. Na een
evaluatie is er een Overnachtingsbeleid met een nieuwe overeenkomst uitgevaardigd in 2017.292 De
afspraken in de nieuwe overeenkomst zorgen voor een betere controle op de naleving van de regels.293
Daarnaast zal de beperking van maximaal 60 dagen verstrengd worden naar een verhuur van maximaal 30
dagen.294 De overeenkomst van Amsterdam met Airbnb vormt een goed voorbeeld voor de andere lidstaten
hoe ze particuliere verhuur via digitale deelplatformen kunnen stimuleren en tevens illegale verhuur
kunnen vermijden.
285 L. BECK, “Berlin had some of the world’s most restrictive rules for Airbnb rentals. Now it’s loosening up.”, The
Washington Post, 28 maart 2018.
286 JVT., “Airbnb inperken levert Berlijn meer huurwoningen op”, De Standaard, 30 januari 2018; X., Berlijn draait
Airbnb verbod terug, NOS, 13 december 2017.
287 VPRO Tegenlicht: Slapend rijk over wat deeleconomie met de huizenruil van Airbnb betekent voor de stad
Amsterdam, 18 september 2016, https://www.vpro.nl/programmas/tegenlicht/kijk/afleveringen/2016-
2017/slapend-rijk.html (geraadpleegd op 8 maart).
288 L. RAZAVI, “How the Dutch capital became the world's first sharing city.”, Inverse, 12 april 2017.
289 Memorandum Of Understanding tussen Airbnb en Amsterdam zoals vastgesteld in de notitie ‘Ruimte voor Gasten,
een uitwerking van de notitie toeristische verhuur van woningen (vakantieverhuur)’ van 12 februari 2014.
290 X., “Airbnb beperkt verhuur in Amsterdam tot 60 dagen”, NOS, 1 december 2016; X., “Wat doet Amsterdam al om
illegale verhuur tegen te gaan?”, NOS, 1 december 2016.
291 K. BOUMA, “Amsterdam slaat slag in strijd tegen Airbnb: inwoners verplicht verhuur te melden.”, De Volkskrant, 4
mei 2017.
292 Notitie uitwerking Overnachtingsbeleid 2017: toeristische woningverhuur, Gemeente Amsterdam, 47-49; Nieuwe
overeenkomst betreffende de toeristische verhuur van woningen en woonboten Airbnb-Amsterdam, 1 januari 2017.
293 M. REMIE, J. LEIJTEN, “Na stoere praat volgt het serieus handhaven”, NRC, 1 januari 2018.
294 M. COUZY, Maximale verhuurtermijn Airbnb naar 30 dagen, Het Parool, 10 januari 2018.
72
3. 6. Conclusie betreffende de sectorspecifieke vereisten inzake markttoegang
Uit de hierboven beschreven analyse is het mogelijk om een antwoord te bieden op de onderzoeksvraag “in
welke mate is het toegelaten om sectorspecifieke vereisten inzake de markttoegang op te leggen ten aanzien
van de dienstverleners via Airbnb?”. Diverse ondernemingen in de gevestigde economie als ook de
regelgevers van verschillende lokale overheden gaan akkoord dat het noodzakelijk is om ook
minimumvereisten inzake de markttoegang op te leggen ten aanzien van particuliere uitbaters van een
toeristisch logies in de deeleconomie. Het is echter niet toegelaten om dezelfde strenge regulering te laten
gelden als diegene die vereist is voor de professionele dienstverleners in de hotelsector aangezien dit de
gewone burgers te zwaar zou belasten. Indien diegenen die slechts occasioneel een woning of een kamer
willen verhuren aan complexe en strenge regels moeten voldoen, dan zullen zij ontmoedigd geraken en zou
de deeleconomie onhaalbaar worden. Ten gevolge hiervan zou ook het innovatieve aspect verdwijnen in
onze maatschappij aangezien nieuwe ondernemers niet de moed hebben om aan de strenge regels te
voldoen. Net zoals de Commissie concludeert, is het essentieel dat de lidstaten het concurrentievermogen
en de innovatie stimuleren en dat er duidelijkheid komt voor de particulieren en de bedrijven omtrent de
toepasselijke verplichtingen.295
3. 6. 1. Rechtsgrond
Het resultaat van dit onderzoek omtrent het onevenwicht in de sectorspecifieke marktvereisten is
weergegeven aan de hand van enkele persoonlijke aanbevelingen en best practices. De conclusies in dit
hoofdstuk zijn grotendeels gebaseerd op de richtsnoeren van de Commissie in de mededeling over de
deeleconomie betreffende de vereisten inzake markttoegang. Deze mededeling is ondersteund door een
werkdocument van de Commissie en bevat een onderdeel over het Airbnb-platform.296 In dit document zijn
enkele nationale reguleringen uitgewerkt over bijvoorbeeld de korte termijn verhuur van accommodaties
die te beschouwen zijn als best practices.297 De meeste lidstaten hebben marktvereisten opgelegd ten
aanzien van zulke deelplatformen in de vorm van jaarlijkse drempels in het aantal dagen dat er verhuurd
mag worden. Sommigen hebben echter verboden dat commerciële ondernemingen mogen participeren aan
de woninghuurmarkt via een deelplatform. De Commissie streeft ernaar om alle mogelijke belemmeringen
van de deeleconomie weg te werken in de lidstaten door een Europese regulering in te voeren over onder
andere het opleggen van sectorspecifieke marktvereisten.298
295 Mededeling van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en Sociaal Comité
en het Comité van de regio’s: ‘een Europese agenda voor de deeleconomie’, COM(2016) 356 final, 17.
296 Europese Commissie, Werkdocument van 2 juni 2016. Mededeling van de Commissie: Een Europese agenda voor de
deeleconomie, 21.
297 Europese Commissie, Werkdocument van 2 juni 2016. Mededeling van de Commissie: Een Europese agenda voor de
deeleconomie, 31.
298 Mededeling van 2 juni 2016 van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en
Sociaal Comité en het Comité van de Regio’s: Een Europese agenda voor de deeleconomie (vereisten inzake
markttoegang), COM (2016) 356, 3.
73
De aanbevelingen zijn eveneens gegrond op de resolutie van het Europees parlement waarin kritiek wordt
gegeven op de mededeling van de Europese Commissie over een Europese Agenda voor de deeleconomie.299
Hierin staat er commentaar over de onduidelijkheid vanwege de Commissie omtrent het toepassen van de
bestaande EU-regels op de deeleconomiemodellen. In de resolutie erkent het Europees parlement dat het
noodzakelijk is om een bedrijfsvriendelijk klimaat met een eerlijke concurrentie te creëren. Daarenboven
verzoekt het Europees Parlement aan de Europese Commissie om een studie te starten in verband met de
verdere ontwikkeling van richtsnoeren voor het bepalen van algemene EU-criteria en nationale drempels
opdat peers en professionals makkelijker te onderscheiden zijn.300 Ook vraagt het Europees Parlement de
afschaffing van ongerechtvaardigde vereisten en eveneens de beperking van de administratieve lasten
zodat het innovatieve aspect van deelconcepten niet te sterk aan banden wordt gelegd.301 Vervolgens
vermeldt de resolutie dat er geen vereisten mogen opgelegd worden indien hiervan het enkele doel is om
het toeristisch aanbod in te perken, want het delen van woningen in de toerismesector vormt een efficiënt
gebruik van onderbenutte ruimtes.302 Tot slot is er ook benadrukt dat de handhaving door de lidstaten van
het bestaande juridisch kader moet verbeterd worden, eventueel aan de hand van een uniform
handhavingskader.303
Een derde belangrijke rechtsgrond is de commentaar van de EHHA, ofwel “European Holiday Home
Association”. Dit is een organisatie die bestaat uit vertegenwoordigers van bedrijven in de sector van de
korte termijn accommodatieverhuur waaronder Airbnb en ondersteunt grotendeels de doelstelling van de
Europese Commissie om innovatie en ontwikkeling van de deeleconomie te stimuleren. Er is echter kritiek
gegeven op de mededeling omwille van het ontbreken van een uitdrukkelijke erkenning dat beperkende
maatregelen vanwege lidstaten, zoals het opleggen van een maximum aantal dagen op de verhuur van een
accommodatie, strijdig zijn met het Europees recht aangezien de innovatie van de economie zo wordt
tegenhouden.304 De EHHA richt “Draft Principles” die gelijkaardig zijn aan de richtsnoeren van de Europese
Commissie maar die de maatregelen aanklagen van de grootsteden die dienen ter bescherming van een
betaalbare huizenmarkt.305
299 Resolutie van het Europees Parlement van 15 juni 2017 over een Europese agenda voor de deeleconomie (zie verder:
Resolutie EP).
300 Overweging 18 Resolutie EP.
301 Overweging 19 Resolutie EP.
302 Overweging 65 Resolutie EP.
303 Overweging 15 Resolutie EP.
304 Corporate Europe Observatory, “UnFairbnb: How online rental platforms use the EU to defeat cities affordable
housing measures”, 2 mei 2018, https://corporateeurope.org/sites/default/files/unfairbnb.pdf, 20.
305 Corporate Europe Observatory, “Commission protects AirBnB lobby paper as ‘commercial secret’”, 12 juni 2018.
74
3. 6. 2. Persoonlijke aanbevelingen
De persoonlijke aanbevelingen zijn afgeleid uit twee stellingen naargelang de impact van het platform op
de maatschappij. De eerste hypothese vertrekt vanuit de positief innovatieve impact van het platform op de
huidige samenleving. Het deelplatform zorgt voor een publieke belangenbehartiging ten voordele van de
maatschappij door het aanbieden van onderbenutte ruimtes tussen particulieren te faciliteren. Vandaar dat
in het algemeen aanbevolen is aan de overheid om de ontwikkeling van de deeleconomie juridisch te
ondersteunen en aan te moedigen naar de burgers toe. Particulieren moeten een bepaalde vrijheid krijgen
van de overheid om occasioneel een woning te verhuren tegen een voordelige prijs via deelplatformen zoals
Airbnb. Hierbij mogen ze niet ontmoedigd worden door een kluwen van regels dat is opgelegd door de
nationale staat. Dit impliceert een eerste specifieke aanbeveling namelijk om de bestaande regulering op
een vereenvoudigde wijze te formuleren zodat het voor de particulieren duidelijk is welke verplichtingen
ze moeten naleven bij de verhuur van een Airbnb-accommodatie. Deze aanbeveling volgt de visie van
Eurostat dat recent een werkgroep oprichtte om meer verduidelijking en vereenvoudiging te verkrijgen.
Vervolgens is het niet eerlijk om aan particulieren dezelfde strenge regels op te leggen ten aanzien van
professionele verhuurders. Dit houdt een tweede aanbeveling in namelijk een milde regulering voorzien die
is aangepast aan een evoluerende maatschappij met digitale deelplatformen. Het is essentieel om rekening
te houden met innovatieve concepten in de toekomst en deze niet te ontmoedigen door een te strenge
regulering op te leggen.306
De tweede stelling gaat uit van de negatief disruptieve effecten op de maatschappij die kritiek veroorzaken
vanwege lokale overheden en ondernemingen in de gevestigde economie. Deze hypothese baseert zich op
de concurrentievervalsing van commerciële ondernemingen die massaal verhuren via Airbnb en het
onrechtvaardigheidsgevoel door de onevenwichtige verplichtingen. Men is er in het algemeen over eens dat
de bestaande regulering moet aangepast worden en een betere handhaving vereist is. De regelgevers
hanteren hierbij best de ingesteldheid om niet te verbieden maar wel te reguleren. Dit impliceert de
aanbeveling aan de overheden om te streven naar een uniform regelgevend kader tussen de professionele
en de particuliere actoren die gelijke diensten verrichten, ook wel een level playing field genoemd.307 Zo
streeft men naar een level playing field zowel tussen deelplatformen onderling als tussen een deelplatform
en de traditionele bedrijven.308 In België vormt het recent in werking getreden Vlaamse Logiesdecreet een
mooi voorbeeld van de creatie van een level playing field tussen zowel de professionele als de particuliere
uitbaters inzake de exploitatienormen. Bovendien is het aanbevolen om een regelgevend kader omtrent de
306 Europese Commissie, Discussienota van 10 mei 2017 over het in goede banen leiden van de mondialisering. Interne
respons: meer veerkracht door betere verdeling van voordelen en bevordering van het concurrentievermogen op lange
termijn, COM/2017/0240 final, 18.
307 Mededeling van 2 juni 2016 van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en
Sociaal Comité en het Comité van de Regio’s: Een Europese agenda voor de deeleconomie (professionele aanbieding
van diensten), COM (2016) 356, 3.
308 Ibid.
75
deeleconomie te creëren op Europees niveau zodat de gefragmenteerde nationale reguleringen in de
toekomst zullen omgevormd worden naar uniforme regels in alle lidstaten.309
Bovenstaande aanbevelingen zijn voornamelijk gebaseerd op de richtlijnen van de Europese Commissie,
nochtans is er ook een groot kritiekpunt op te merken op de redenering van dit Europees orgaan. Het is
opmerkelijk dat de Commissie de groei van de deeleconomie stimuleert terwijl daarbij de bescherming van
de lokale huizenmarkt in de steden naar de achtergrond verschoven is.310 Bedrijven zoals Airbnb
verdedigen zich door aan te sluiten bij lobbygroepen in Europese instanties zoals EHHA. Zij stellen klachten
in tegen grootsteden zoals Barcelona en Berlijn aangezien die steden beperkende maatregelen op de vrije
dienstverlening opleggen, die zelfs zouden kunnen uitmonden in een rechtszaak bij het Europees Hof van
Justitie. De Commissie helpt de online deelplatformen om verdedigingsmaatregelen te nemen die gegrond
zijn op Europese regulering en zo de regionale maatregelen aan te vallen. Een persoonlijke aanbeveling in
dit kader is om meer aandacht te vestigen op het recht van betaalbare huisprijzen voor de lokale
inwoners.311 Het is aan te raden om de macht van de Europese Unie omtrent deze problematiek niet teveel
laten overtreffen op de macht van de lokale overheden aangezien deze dichter staan bij de problemen
uitgaande van digitale deelplatformen die zich voordoen op lokaal niveau.
Als resultaat van het onderzoek in deze masterproef zijn er twee mogelijke oplossingen afgeleid om de
problematiek van de sectorspecifieke marktvereisten aan te pakken. Ten eerste is er het voorstel om de
bestaande regulering aan te passen aan de deeleconomie en beter te handhaven.312 Een tweede voorstel
betreft het idee om nieuwe regels te creëren voor deelplatformen aangezien dit te beschouwen is als een
nieuwe vorm van economie waarvoor een andere insteek nodig is. De ingesteldheid die de overheid best
hanteert is niet teveel verbieden maar wel zo goed mogelijk te reguleren. Het is aan te raden om enerzijds
de ontwikkeling van de deeleconomie te ondersteunen maar anderzijds wel oplettend te blijven voor
concurrentievervalsing ter bescherming van de gevestigde economie en de lokale burgers. Het is
noodzakelijk om een gebalanceerd en uniform juridisch kader te creëren voor online deelplatformen zodat
innovatieve initiatieven aangemoedigd worden in plaats van ontmoedigd door complexe, onduidelijke
regels. Met het oog op de ontwikkeling van de deeleconomie in een ééngemaakte markt mogen er dus in
principe geen verplichtingen worden opgelegd die een toegangsbarrière vormen voor nieuwe ondernemers
tenzij dit gerechtvaardigd is in uitzonderlijke gevallen. Enkele belangrijke aspecten zijn de nood aan een
309 Mededeling van 2 juni 2016 van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en
Sociaal Comité en het Comité van de Regio’s: Een Europese agenda voor de deeleconomie (vereisten inzake
markttoegang), COM (2016) 356, 7.
310 Corporate Europe Observatory, “UnFairbnb: How online rental platforms use the EU to defeat cities affordable
housing measures”, 2 mei 2018, https://corporateeurope.org/sites/default/files/unfairbnb.pdf, 4.
311 Corporate Europe Observatory, “UnFairbnb: How online rental platforms use the EU to defeat cities affordable
housing measures”, 2 mei 2018, https://corporateeurope.org/sites/default/files/unfairbnb.pdf, 24.
312 R. HASLEHURST, A. LEWIS, “We Don’t Need a Whole New Regulatory Regime for Platforms Like Uber and Airbnb”,
Harvard Business Review, 4 april 2016.
76
éénvormige definitie van de deeleconomie als ook de nood aan een transparantie in de gegevens van de
deelplatformen. Er moet dringend een vereenvoudiging en verduidelijking komen van de bestaande
Europese richtlijnen in het kader van de deeleconomie, zoals de definiëring van een dienstverlener in de
dienstenrichtlijn. Het is dus aan te raden om een uniforme Europese aanpak te ontwikkelen in het kader
van deelplatformen in de toerismesector zoals Airbnb.
Daarnaast is het belangrijk dat de overheden streven naar een betere handhaving van de regulering, zoals
ook is weergegeven in de Strategie van de digitale ééngemaakte markt van de Europese Commissie.313 Om
de naleving van de regels te garanderen is het aanbevolen dat overheden, naast het opleggen van hoge
boetes, afspraken maken met deelplatformen zodat de economische activiteiten op een eerlijke en
transparante wijze verlopen. De samenwerking tussen steden en het Airbnb-platform kan een oplossing
bieden voor de kritiek op de oneerlijke concurrentie. Vandaar dat het nuttig is om enkele best practices aan
te halen van de stad Amsterdam die ook een oplossing kunnen bieden voor een betere handhaving in andere
steden die met dezelfde problematiek kampen. Amsterdam bijvoorbeeld is overeengekomen met het
verhuurplatform om de advertenties van een volledige woning of een appartement automatisch in te perken
zodat er maximaal 60 nachten per kalenderjaar een reservatie kan geaccepteerd worden.314 Deze afspraak
wordt nageleefd door middel van een teller op de website die aangeeft aan de verhuurder wanneer de grens
van 60 dagen bereikt is en vormt een handig controlemiddel op het aantal aangeboden overnachtingen via
Airbnb door een particulier. Indien de limiet van 60 dagen is bereikt zal het enkel nog mogelijk zijn om
boeken te aanvaarden voor het volgende jaar tenzij de gastheer over de vereiste vergunningen beschikt.
Daarnaast is het ook vereist dat de gastheer het notificatieproces gevolgd heeft door een
uitzonderingsformulier in te vullen en daarbij akkoord gaat dat bepaalde gegevens meegedeeld zullen
worden aan overheidsinstanties die instaan voor de handhaving van de regels. Daarnaast heeft Amsterdam
besloten dat de verhuurders van een volledige woning op grond van de Huisvestingsverordening moeten
voldoen aan een meldplicht inzake vakantieverhuur. Dit is een voorbeeld van een best practice dat is
gevolgd in België door het opleggen van een meldplicht in het Vlaamse Logiesdecreet. Daarenboven kan de
promotie vanwege de overheid van een aangemeld logies een aanmoediging vormen voor de verhuurders
om aan de exploitatienormen te voldoen. Tot slot is ook de scraping-techniek een manier om een betere
handhaving te creëren naar de toekomst toe aangezien dit computermechanisme het mogelijk maakt om
illegale woningverhuur op te sporen door het verzamelen en analyseren van informatie afkomstig van het
deelplatform.315
313 Mededeling van 6 mei 2015 van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en
Sociaal Comité en het Comité van de Regio’s: Een digitale ééngemaakte markt strategie voor Europa, COM(2015), 192
final.
314 Amsterdam: de wet en regels die op u van toepassing kunnen zijn, www.airbnb.be/help/article/860/amsterdam.
315 L. KRANIOTIS, “Amsterdam gaat illegale Airbnb’s aanpakken met big data”, NOS, 15 februari 2016.
77
Minister van Toerisme Ben Weyts haalt ook Brugge aan als voorbeeld hoe lokale steden kunnen omgaan
met de impact van Airbnb.316 De Brugse overheid heeft het aantal vakantiewoningen gereguleerd via lokale
regels en regels van de ruimtelijke ordening. Daarnaast is ook New York een inspiratie omdat de stad net
zoals Amsterdam reeds een overeenkomst gesloten met het Airbnb-platform nadat advocaat-generaal Eric
Schneiderman een dagvaarding indiende voor het Supreme Court Albany.317 In New York is vastgelegd dat
de verhuur van een woning voor minder dan 30 dagen verboden is indien de hoofdhuurder van het pand
niet aanwezig is.318 Schneiderman voerde een onderzoek naar illegale hotelverhuur en beoogde met zijn
verzoek informatie te verkrijgen van duizenden gastheren die deelnemen aan het deelplatform.319 Ter
verdediging stelde hij onder andere de consumentenbescherming en het verzekeren van een actieve
concurrentie. Dit geschil leidde tot een overeenkomst waarbij Airbnb toestemt in de uitwisseling van
anonieme gegevens over de gastheren van een Airb-woning in New York.320 Ten gevolge hiervan zijn er
maar liefst 2000 illegale advertenties verwijderd van de website.
Het is de lidstaten algemeen aanbevolen om te streven naar een vereenvoudigde regulering die is aangepast
aan de digitale deeleconomie en voorziet in een level playing field waarbij zowel de particuliere als de
professionele Airbnb-uitbaters aangemoedigd worden om de simpele vereisten inzake markttoegang na te
leven.
316 Vlaams Parlement, Verslag Commissievergadering: Vraag om uitleg over de wijze waarop lokale besturen kunnen
omgaan met de impact van Airbnb op de woningmarkt aan minister Ben Weyts, 13 maart 2018.
317 State of New York Supreme Court Albany County, 13 mei 2014, Airbnb Inc. tegen Schneiderman.
318 Article 4, 8 New York Multiple Dwelling law; BELGA, “New York legt Airbnb aan banden”, Het Laatste Nieuws, 22
oktober 2016.
319 D. STREITFELD, “Companies built on sharing balk when it comes to regulators”, The New York Times, 21 april 2014.
320 Agreement in New York, 21 mei 2014, https://www.airbnbcitizen.com/agreement-in-new-york/(geraadpleegd op
16 maart 2018).
78
Hoofdstuk 3. Consumentenrecht
1. Actuele problematiek
Eurocommissaris voor consumentenrechten Vera Jourova deed recent de uitspraak “populariteit kan geen
excuus zijn om de consumentenregels van de EU in de wind te slaan”.321 Met deze persverklaring verwees
zij naar het feit dat Airbnb niet voldoet aan de Europese consumentenwetgeving en dat de algemene
verhuurvoorwaarden van tijdelijke accommodaties moeten aangepast worden. Daarbij dreigt de Europese
Commissie in samenwerking met de nationale consumentenautoriteiten om handhavingsmaatregelen op te
leggen ten aanzien van Airbnb indien het beleid tegen augustus niet in overeenstemming is met de
consumentenregels. Op deze manier is het Airbnb-platform momenteel sterk onder druk gezet in het kader
van de consumentenbescherming. Dit komt omdat er verschillende klachten opduiken over Airbnb die
contracten zomaar opzegt, éénzijdig de contractvoorwaarden wijzigt of contracten aanbiedt die ingaan
tegen de Europese consumentenregels.322 Eerst en vooral is Airbnb beschuldigd van oneerlijke
handelspraktijken in de wijze waarop de prijzen van het aanbod gepresenteerd zijn.323 Daarnaast is er
kritiek op de misleiding uitgaande van het Airbnb-platform omwille van het gebrek aan transparantie over
de aard van de verhuurtransactie. Het platform maakt immers geen duidelijk onderscheid tussen het
aanbod van particulieren en het aanbod van professionele verhuurders.
Uit een studie van de Europese Commissie blijkt dat meer dan 50% van de consumenten op een peer-to-
peer-platform regelmatig problemen ervaart met bijvoorbeeld de gebrekkige kwaliteit van de diensten.324
Het belangrijkste probleem is het gebrek aan vertrouwen bij de gebruikers door een gebrekkige naleving
van de informatieplichten door het digitaal deelplatform.325 Daardoor zijn de consumenten onvoldoende op
de hoogte over de beschermingsregels die op hen van toepassing zijn. De consumenten gaan er soms ten
onrechte vanuit dat zij genieten van een consumentenbescherming omdat ze denken te contracteren met
een onderneming, namelijk het deelplatform zelf. Dit is echter niet steeds het geval omdat in feite een
contract is afgesloten met de aanbieder van de diensten via het deelplatform als een tussenpersoon. De
consumentenregels zijn enkel van toepassing in een B2C-verhouding dus wanneer de aanbieder te
kwalificeren is als een onderneming.326 Maar in de deeleconomie ontbreekt het ondernemingsconcept
aangezien particulieren met elkaar contracten afsluiten in een C2C-verhouding via digitale platformen.
321 Europese Commissie, Persbericht: ‘Consumentenregels EU: Europese Commissie en consumenteninstanties EU
zetten Airbnb onder druk’, 16 juli 2018.
322 F. BOOGAERD, “Airbnb moet van EU heel snel meer openheid geven over prijzen”, Eindhovens Dagblad, 16 juli 2018.
323 T. VERMEULEN, “Airbnb beschuldigd van misleiding en oneerlijke handelspraktijken”, NRIT Media, 17 juli 2018.
324 Europese Commissie, Exploratory Study of Consumer Issues in online peer-to-peer platform markets: Final report,
Mei 2017, 117.
325 Europese Commissie, Exploratory Study of Consumer Issues in online peer-to-peer platform markets: Annex 5, Task
5 Legal Analysis Report, Mei 2017, 110-112.
326 Europese Commissie, Exploratory Study of Consumer Issues in online peer-to-peer platform markets: Annex 5, Task
5 Legal Analysis Report, Mei 2017, 28.
79
Hierdoor verliest de particulier zijn positie als een zwakke partij, met als gevolg dat de
consumentenregulering niet van toepassing is. Dit leidt tot veel rechtsonzekerheid en juridische
uitdagingen over de toepasselijke consumentenrechtwetgeving in het kader van digitale deelplatformen.
2. Juridische knelpunten
Uitgaande van de mededeling over de deeleconomie van de Europese Commissie is er naast bovenstaand
knelpunt inzake de sectorspecifieke marktvereisten een ander juridisch knelpunt geformuleerd, namelijk
omtrent de bescherming van de gebruikers van de deeleconomie.327 Hieruit volgt de onderzoeksvraag: “in
welke mate genieten de gebruikers van het Airbnb-platform van een bescherming in het consumentenrecht?”.
De essentie van dit juridisch knelpunt betreft de onduidelijkheid in de deeleconomie welke verplichtingen
op het rechtsgebied van consumentenrecht gelden op enerzijds het digitaal deelplatform en anderzijds op
de aanbieders van een accommodatie ten opzichte van de gebruikers van de accommodatie. Omwille van
de grijze zone tussen het begrip handelaar en consument in de deeleconomie is het niet steeds duidelijk of
en op wie de consumentenbescherming van toepassing is. Vandaar dat eerst het kwalificatievraagstuk van
het Airbnb-contract als een consumentenovereenkomst met de desbetreffende actoren onderzocht is.
Reeds in 2012 vermeldde de Europese Commissie, in een persbericht over een nieuwe Europese
consumentenagenda, de nood aan een algemeen Europees kader om te voldoen aan nieuwe uitdagingen in
de toekomst zoals de digitalisering. Eén van de vier hoofddoelstellingen is de consumentenwetgeving beter
af te stemmen op het digitale tijdperk zodat het aansluit bij de maatschappelijke veranderingen in het
dagelijks leven.328 Vervolgens heeft de Europese Commissie in 2016 in de mededeling voor de deeleconomie
aangegeven dat de lidstaten nog onvoldoende voorzien in een hoog beschermingsniveau voor de
consumenten tegen oneerlijke handelspraktijken. Dit document is gebaseerd op een rapport van een
onderzoekstudie over enkele problemen voor consumenten in online peer-to-peer-markten.329 Hieruit is
het probleem afgeleid dat in deze masterproef in het kader van de consumentenrechten onderzocht is,
namelijk het gebrek aan een transparantie en duidelijkheid omtrent de aard van de transactie bij een online
deelplatform tussen particulieren. Er is eveneens vastgesteld dat maar liefst 85% van de consumenten het
belangrijk vindt dat transparantie en duidelijkheid omtrent hun rechten gegarandeerd is door het digitaal
deelplatform.330 De studie heeft enkele richtsnoeren vastgelegd ten aanzien van de digitale deelplatformen
327 Mededeling van 2 juni 2016 van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en
Sociaal Comité en het Comité van de Regio’s: Een Europese agenda voor de deeleconomie (bescherming van de
gebruikers), COM (2016) 356 final, 10.
328 Europese Commissie, Persbericht: ‘Een nieuwe Europese consumentenagenda: meer vertrouwen en sterkere groei
door de consument centraal te stellen in de interne markt, 22 mei 2012.
329 Europese Commissie, Exploratory Study of Consumer Issues in online peer-to-peer platform markets: Final report,
Mei 2017.
330 Europese Commissie, Fact sheet: key findings about problems consumers face in the collaborative economy, Juni
2017, 4.
80
om aan deze juridische knelpunten tegemoet te komen.331 Op basis van de bevindingen uit deze
onderzoekstudie heeft de Europese Commissie een document uitgevaardigd met enkele essentiële
problemen ten aanzien van consumenten in de deeleconomie.332 In dit document is Airbnb als voorbeeld
gegeven als een platform waarbij een rechtsonzekerheid heerst omtrent de toepassing van de
consumentenrechten doordat het onduidelijk is of de aanbieder handelt als een particulier of als een
professionele onderneming. Het doel van de Commissie is om een duidelijk overzicht te bieden van
consumenten- en marktwetgeving dat is aangepast aan het toenemend gebruik van digitale deelplatformen
is onze maatschappij.
Bij dit onderzoek is eerst de toepassing van de Europese beschermingsregulering nagegaan op het Airbnb-
platform. Dit omvat de richtlijnen inzake consumentenrechten, oneerlijke handelspraktijken en
onrechtmatige bedingen. De essentie van het probleem is dat deze richtlijnen gefocust zijn op een
tweepartijdige verhouding terwijl een duidelijke regulering ontbreekt of en hoe de consumentenregulering
toegepast is op de driepartijdige verhouding bij digitale deelplatformen zoals Airbnb. Na het Europees
niveau volgt een onderzoek naar de Belgische beschermingsregulering die van toepassing is op
consumenten in de deeleconomie. Dit onderzoek op Belgisch niveau omvat het nagaan van de
verplichtingen uit Boek VI inzake Marktpraktijken en Consumentenbescherming.
3. Analyse van de juridische knelpunten
3. 1. Kwalificatie als een consumentenovereenkomst?
Opnieuw is eerst terugverwezen naar het kwalificatievraagstuk omtrent een Airbnb-contract, hetgeen van
belang is om te weten of de beschermingsregulering voor consumenten van toepassing is op het Airbnb-
platform. Bij een consumentenovereenkomst is er een contract afgesloten tussen een onderneming en een
consument. Voor de definiëring van deze begrippen is er verwezen naar het Belgisch Wetboek Economisch
recht waarin een onderneming omschreven is als: “elke natuurlijke persoon of rechtspersoon die op
duurzame wijze een economisch doel nastreeft, alsmede zijn verenigingen” en een consument is
gedefinieerd als: “iedere natuurlijke persoon die handelt voor doeleinden die buiten zijn handels-, bedrijfs-
, ambachts- of beroepsactiviteit vallen”.333 Opdat een Airbnb-overeenkomst te kwalificeren is als een
consumentenovereenkomst is het vereist dat de aanbieder van een accommodatie handelt als een
onderneming en de gebruiker van de accommodatie handelt als een consument terwijl een overeenkomst
is gesloten via het digitaal deelplatform. In het deel hiernavolgend is er dieper ingegaan op deze actoren in
het kader van de Europese regulering.
331 Europese Commissie, Exploratory Study of Consumer Issues in online peer-to-peer platform markets: Final report,
Mei 2017, 325-329.
332 Europese Commissie, Fact sheet: key findings about problems consumers face in the collaborative economy, Juni
2017.
333 Artikel 2, 1° en 2° Boek I Wetboek van economisch recht van 28 februari 2013, Pb. L. 29 maart 2013.
81
Zoals reeds vermeld in hoofdstuk 2 bestaat er bij Airbnb nog veel onduidelijkheid omtrent de kwalificatie
van de aanbieder als een professionele of een particuliere dienstverlener. Hieruit zijn twee mogelijke
situaties af te leiden afhankelijk de hoedanigheid van de aanbieder als onderneming of als een particulier.
In het geval dat een overeenkomst is gesloten via het platform tussen een professionele aanbieder en een
particuliere gebruiker, dan is het Airbnb-contract te beschouwen als een consumentenovereenkomst
waarop de beschermingsregulering in principe van toepassing is. Indien daarentegen een overeenkomst via
het platform gesloten is tussen twee particulieren, dan zal de Airbnb-overeenkomst niet te kwalificeren zijn
als een consumentenovereenkomst. Hieruit volgt de beperking dat consumenten in de deeleconomie niet
kunnen genieten van de bescherming ingevolge de consumentenregulering.
3. 2. De actoren: onderneming en consument
Traditioneel zijn er in het consumentenrecht twee
partijen namelijk een sterke partij, de onderneming,
en een zwakke partij, de consument. In de
deeleconomie daarentegen zijn er drie partijen
aanwezig namelijk het digitaal deelplatform, de
aanbieder en de gebruiker. Door de ontwikkeling van
digitale deelplatformen zoals Airbnb ontstaat er
echter een grijze zone door het vervagen van de
grens tussen het ondernemings- en consumentenbegrip. Het probleem hierbij is dat er nog geen éénvormige
definitie bestaat omtrent deze concepten in de Europese regulering. Een duidelijke omschrijving van deze
concepten is echter van belang om te kunnen antwoorden op de vraag in welke mate de consumenten, die
gebruik maken van de dienstverlening via Airbnb, kunnen genieten van een bescherming.
De eerste actor die nader is toegelicht betreft “de consument”. Hieromtrent bestaat in de Europese
beschermingsregulering nog geen éénduidige definitie maar er zijn enkele elementen die in de
verschillende richtlijnen terugkeren namelijk “een natuurlijk persoon” en “buiten handels-, bedrijfs- of
beroepsactiviteit” omtrent het doel van de overeenkomst. Deze twee essentiële criteria moeten volgens de
Europese wetgever aanwezig zijn opdat er sprake is van een consumentenovereenkomst. Een mogelijke
omschrijving van het consumentenbegrip is weergegeven in de Consumentenrichtlijn dewelke een
consument beschrijft als “iedere natuurlijke persoon die bij onder deze richtlijn vallende overeenkomsten
handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen”.334 Omwille van het gebrek aan
334 Artikel 2, 1° Richtlijn 2011/83/EU van het Europees Parlement en de Raad van 25 oktober 2011 betreffende
consumentenrechten, tot wijziging van Richtlijn 93/13/EEG van de Raad en van Richtlijn 1999/44/EG van het Europees
Parlement en de Raad en tot intrekking van Richtlijn 85/577/EEG en van Richtlijn 97/7/EG van het Europees Parlement
en de Raad, Pb. L. 21 april 1993 (zie verder: Richtlijn Consumentenrechten).
Digitaal deelplatform = onderneming
Aanbieder gebruiker
= consument of onderneming = consument
82
een uniforme definitie van het consumentenbegrip zal dit concept in de verschillende lidstaten op
uiteenlopende wijze geformuleerd zijn. De kwalificatie van een consument kan bijvoorbeeld naargelang het
type van de overeenkomst, het doel van de overeenkomst of de hoedanigheid van de contractspartij.335 De
nationale wetgeving kan ofwel objectieve ofwel subjectieve criteria hanteren om het begrip “consument” te
definiëren. In de Belgische wetgeving is er geen rekening gehouden met objectieve criteria zoals de
uiterlijke gedragingen van de natuurlijke persoon, noch met de professionele deskundigheid van een
persoon zoals is weergegeven in het specialisatiecriterium.336 Wel is het subjectieve bestemmingscriterium
geraadpleegd, hetgeen betekent dat de kwalificatie van de contractspartij afhankelijk is van de bestemming
van het goed of de dienst waarover de overeenkomst is gesloten.337 Dit betekent dat indien de overeenkomst
gesloten is voor een privédoeleinde dan is de gebruiker te kwalificeren als een consument. Dit impliceert
dat wanneer de gebruiker via Airbnb een overeenkomst sluit met als doel om de accommodatie tijdelijk te
huren voor privégebruik, de Airbnb-gebruiker te kwalificeren is als een consument. Wanneer daarentegen
de woning bestemd is voor bedrijfsgebruik dan zal de persoon niet te kwalificeren zijn als een consument.
Voornamelijk de hoedanigheid van de contractspartij op het moment van de handeling en het
georganiseerde karakter zal doorslaggevend zijn om te bepalen of een persoon te kwalificeren is als een
consument.338
Het feit dat het karakter van de contractuele verhouding niet zuiver particulier maar gemengd is, doet
volgens het Hof van Justitie in de zaak Grüber geen afbreuk aan de kwalificatie als consument op
voorwaarde dat de overeenkomst hoofzakelijk dient voor particulier gebruik.339 Op grond van overweging
17 van de Consumentenrichtlijn is verduidelijkt dat ook bij gemengde overeenkomsten de persoon als
consument kan aangemerkt zijn mits “het handelsoogmerk zo beperkt is dat het binnen de globale context
van de overeenkomst niet overheerst”. Dit betekent dat de consument aan te merken is als de natuurlijke
persoon die handelt voor doeleinden die voor een overwegend gedeelte geen verband houden met een
beroeps- of een bedrijfsactiviteit. Uit deze vaststelling is de juridische vraag geïdentificeerd of het wenselijk
is om in de toekomst eveneens kleine ondernemers te kwalificeren als consument.340 Dit antwoord is van
belang in het kader van de professionele dienstverlener die verhuurt als kleine ondernemer via het Airbnb-
platform. Hierop is verder niet in gegaan.
335 S. SLIJPEN, “Het begrip consument in het Europees consumentenrecht”, 23 augustus 2016,
https://www.musicajuridica.nl/blog/2016/8/begrip-consument-in-europees-consumentenrecht.
336 Hof van Justitie, 3 september 2015, nr. C-110/14, Horatiu Ividiu Costea/SC Volksbank România SA.
337 R. STEENNOT, “De bescherming van de consument door het Hof van Justitie: een brug te ver?”, TPR 2017, afl. 1, 91-
94.
338 G. STRAETMANS, "Onderneming, vrij beroep en consument" in G. STRAETMANS en R. STEENNOT, Wetboek
Economisch Recht en de bescherming van de consument, Antwerpen, Intersentia, november 2015, 52.
339 HvJ, Gruber tegen Bay Wa AG, 20 januari 2005, Nr. C-464/01.
340 S. SLIJPEN, “Het begrip consument in het Europees consumentenrecht”, 23 augustus 2016,
https://www.musicajuridica.nl/blog/2016/8/begrip-consument-in-europees-consumentenrecht.
83
Vervolgens is de tweede actor van een Airbnb-overeenkomst in het kader van het consumentenrecht
besproken, namelijk “de onderneming”. Door de ontwikkeling van de digitale deeleconomie vormt de
kwalificatie van het ondernemingsconcept een grote uitdaging. Bij de Europese richtlijnen is het
terugkerende element in de omschrijving van een onderneming “een bedrijfs- of beroepsactiviteit”. In de
Europese richtlijnen inzake consumentenrechten en inzake oneerlijke handelspraktijken is een
onderneming omschreven als “trader” ofwel “handelaar”. Bijvoorbeeld volgens de richtlijn
consumentenrechten is een handelaar geïdentificeerd als “iedere natuurlijke persoon of iedere
rechtspersoon, ongeacht of deze privaat of publiek is, die met betrekking tot onder deze richtlijn vallende
overeenkomsten handelt, mede via een andere persoon die namens hem of voor zijn rekening optreedt, in het
kader van zijn handels-, bedrijfs-, ambachts- of beroepsactiviteit”.341 Hieruit volgt een ruime invulling van het
ondernemingsconcept dat bepaald wordt in verhouding met de consument die omwille van de zwakke
positie moet beschermd worden.342 In de richtlijn inzake onrechtmatige bedingen daarentegen is het
ondernemingsbegrip weergegeven als “seller” of “verkoper”. Nochtans is een duidelijke en uniforme
formulering van belang aangezien een onderneming moet voldoen aan allerlei verplichtingen ter
bescherming van de consument.
Een eerste juridische uitdaging omtrent het ondernemingsbegrip betreft de vraag onder welke
voorwaarden de aanbieder van een accommodatie op een online verhuurplatform te kwalificeren is als een
onderneming. Opdat een persoon in de deeleconomie handelt binnen het kader van zijn beroepsactiviteit
heeft de Europese Commissie enkele criteria aangeboden als hulpmiddel voor de lidstaten. Het doel van de
Commissie is om een uniforme aanpak te garanderen tussen de lidstaten in tegenstelling tot de huidige
gefragmenteerde regulering om het onderscheid tussen een onderneming en een consument geval per geval
te kunnen bepalen. De relevante factoren voor deze ad hoc beoordeling zijn reeds weergegeven in hoofdstuk
2 om het onderscheid te bepalen tussen een professionele en een particuliere dienstverlener. Op grond van
de mededeling over de Europese agenda zijn de regelmaat van diensten, het winstoogmerk en de omvang
van de omzet vastgelegd als drie essentiële criteria.343 Toegepast op Airbnb betekent dit dat de aanbieders
met een regelmatig aanbod van accommodaties, een grote omzet ontvangen uit de verhuuractiviteiten en
een vergoeding betalen die groter is dan een loutere kostenvergoeding, te kwalificeren zijn als een
onderneming. De OESO, Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling, heeft eveneens een
document uitgevaardigd met bijkomende factoren voor de beoordeling tussen een onderneming en een
consument. Deze factoren omvatten de organisatie en de planning van de activiteit, het aantal en de waarde
van de transacties, de duur van de activiteit, de indruk op de buitenstaanders, de perceptie van de
consument en tot slot ook de commerciële intentie.344 Tot slot geeft ook de website van Airbnb zelf weer
341 Artikel 2, 2° Richtlijn Consumentenrechten.
342 R. STEENNOT, “De bescherming van de consument door het Hof van Justitie: een brug te ver?”, TPR 2017, afl. 1, 100.
343 Mededeling van 2 juni 2016 van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en
Sociaal Comité en het Comité van de Regio’s: Een Europese agenda voor de deeleconomie, COM (2016) 356 final, 9-10.
344 OECD, Protecting consumers in peer platform markets: exploring the issues DSTI/CP(2015)4/FINAL, 25 mei 2016,
20.
84
wanneer een persoon te kwalificeren is als een commerciële verhuurder op Airbnb, namelijk wanneer de
verhuuractiviteiten op Airbnb betrekking hebben op bedrijfs-of beroepsactiviteiten. Indien een primaire of
een secundaire woning regelmatig over een langere periode te huur aangeboden zijn of andere services
aangeboden zijn om winst te maken, dan is de activiteit te beschouwen als een bedrijfs- of een
beroepsactiviteit volgens de website.345
Een tweede juridische uitdaging inzake het ondernemingsbegrip betreft de vraag onder welke voorwaarden
een digitaal verhuurplatform tussen particulieren te kwalificeren is als een onderneming. Ook hiervoor
heeft de Europese Commissie enkele kerncriteria beschreven, dewelke reeds in hoofdstuk 2 zijn weergeven
om het onderscheid duidelijk te maken tussen deelplatformen die louter een dienst van de
informatiemaatschappij aanbieden en deelplatformen die aanvullende diensten aanbieden als
bemiddelingspersoon.346 Het digitaal platform is te kwalificeren als een onderneming indien er aanvullende
diensten zijn aangeboden en er een beslissende invloed is uitgeoefend op de onderliggende dienstaanbieder
zoals in de Uber-zaak van 20 december 2017.347 De mate van controle over of invloed op de aanbieder van
de diensten is door de Commissie afhankelijk gesteld van het opleggen van de prijs, andere belangrijke
contractuele voorwaarden en de eigendom van strategische activa. Ook al heeft deze rechtszaak specifiek
betrekking op Uber, toch heeft dit als gevolg dat voor de kwalificatie van andere deelplatformen zoals
Airbnb eveneens de focus zal liggen op de mate van de invloed en controle van het platform op de
aangeboden diensten.348
Samengevat, er bestaan nog teveel onduidelijkheid in het onderscheid tussen de begrippen “onderneming”
en “consument”, wat niet ten goede komt aan de transparantie van digitale deelplatformen ter bescherming
van de consumenten.
3. 3. Identificatie van de verplichtingen op de actoren
Om een antwoord te kunnen bieden op de vraag in hoeverre de gebruikers van het Airbnb-platform een
bescherming genieten in het consumentenrecht is het relevant om een analyse te voeren naar de
toepasselijke verplichtingen op de Airbnb-actoren ter bescherming van de consument. De toepassing van
onderstaande consumentenwetgeving is telkens afhankelijk van de juridische kwalificatie van de partijen.
In eerste instantie moet het digitaal deelplatform als onderneming de verplichtingen ingevolge de
consumentenregels naleven in verhouding met de consument. In tweede instantie is ook de aanbieder
gehouden om de verplichtingen na te leven mits die te kwalificeren is als een onderneming ten aanzien van
de consument, aangezien de consumentenregels van toepassing zijn op een B2C-verhouding. Wanneer
345 https://www.airbnb.be/help/article/1321/legal-obligations-of-eu-business-hosts-offering-accommodations-for-
rent-or-other-services-to-consumers-on-airbnb.
346 Mededeling van 2 juni 2016 van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en
Sociaal Comité en het Comité van de Regio’s: Een Europese agenda voor de deeleconomie, COM (2016) 356 final, 7.
347 HvJ, Asociación Profesional Élite Taxi tegen Uber, 20 december 2017, Nr. C434/15.
348 P. AERTS, "Uber is een transportdienst", Juristenkrant 2018, afl. 361, 3.
85
daarentegen de aanbieder te kwalificeren is als een particulier dan gaat het over een C2C-verhouding
waarop de consumentenregels niet van toepassing zijn.
Eerst zijn de verplichtingen aangehaald die gelden op Europees niveau uit de richtlijn consumentenrechten,
de richtlijn oneerlijke bedingen en de richtlijn oneerlijke handelspraktijken. Vervolgens zullen de
beschermingsverplichtingen uit het Belgisch wetboek economisch recht aan bod komen.
3. 3. 1. Europees niveau
3. 3. 1. 1. Toepassing van de richtlijn consumentenrechten
De eerste richtlijn waaruit verplichtingen zijn aangehaald is de richtlijn consumentrechten en is van
toepassing op elk contract afgesloten tussen een handelaar en een consument.349 De Airbnb-overeenkomst
is te beschouwen als een overeenkomst op afstand aangezien het online platform valt onder het begrip
“georganiseerd systeem voor verkoop of dienstverlening op afstand.350 Deze richtlijn vermeldt
informatieverplichtingen en formele vereisten bij overeenkomsten op afstand, dewelke van toepassing zijn
op het platform en de aanbieder die te kwalificeren is als handelaar in de zin van deze richtlijn en dit in
verhouding met de consument.351 Het is de taak van de handelaar om de consument op een duidelijke en
begrijpelijke wijze te informeren over de voornaamste kenmerken van de goederen of de diensten, over de
identiteit van de handelaar, het bestaan van het herroepingsrecht, de betalingswijze enzovoort. Deze
informatie moet door de handelaar verstrekt zijn aan de consument op een duurzame drager.
Daarenboven voorziet de richtlijn consumentenrechten naast een informatieplicht eveneens in enkele
verplichtingen die gelden voor een handelaar in geval van een herroeping.352 Het herroepingsrecht is echter
uitgesloten wanneer in de overeenkomst voor onder andere de ter beschikkingstelling van accommodaties
anders dan voor woondoeleinden een bepaalde datum of periode van uitvoering voorzien is.353 Deze
uitzondering kan van toepassing zijn op de verhuur via Airbnb waardoor de handelaars niet meer
onderworpen zijn aan de herroepingsverplichtingen op voorwaarde dat de gasten geïnformeerd zijn over
het feit dat ze niet beschikken over een herroepingsrecht.354
Bij deze analyse is een juridische lacune vastgesteld, namelijk dat deze richtlijn onvoldoende aangepast is
aan de transacties via digitale deelplatformen waarbij drie partijen aanwezig zijn in plaats van de
349 Artikel 3 Richtlijn Consumentenrechten.
350 Overweging 20 Richtlijn Consumentenrechten.
351 Artikel 6 en artikel 8 Richtlijn Consumentenrechten.
352 Artikel 11 Richtlijn Consumentenrechten.
353 Artikel 16, l Richtlijn Consumentenrechten.
354 Artikel 6, k Richtlijn Consumentenrechten; https://www.airbnb.be/help/article/1321/legal-obligations-of-eu-
business-hosts-offering-accommodations-for-rent-or-other-services-to-consumers-on-airbnb.
86
traditionele tweepartijenverhouding.355 Uit artikel 6 van deze richtlijn is slechts impliciet af te leiden dat
het digitaal platform verplicht is om de consument te informeren over de rol van het deelplatform als
bemiddelaar. Er ontbreekt een expliciete verplichting op het platform om de consument de informatie te
verstrekken over bijvoorbeeld de hoedanigheid van de medecontractant als particulier of als handelaar. Het
is immers belangrijk dat de consument bewust is van de hoedanigheid van zijn contractspartij omwille van
het risico dat de beschermingsregulering niet van toepassing is indien de medecontractant een particulier
is. Nochtans stond in artikel 7 van het oorspronkelijke voorstel van de richtlijn consumentenrechten wel
een informatieplicht op tussenpersonen.356
3. 3. 1. 2. Toepassing van de richtlijn oneerlijke bedingen
De richtlijn oneerlijke bedingen is van toepassing op een Airbnb-contract indien er sprake is van een
verkoper en een consument in de zin van deze richtlijn.357 Op basis van deze richtlijn geldt een verplichting
op de verkoper om geen bedingen op te stellen die het evenwicht tussen de rechten en plichten van de
partijen aanzienlijk verstoort in het nadeel van de consument, waaronder de bedingen uit de zwarte lijst
die absoluut verboden zijn.358 Daarnaast geldt ook de verplichting van een duidelijke en begrijpelijke
formulering van schriftelijke bedingen zodat de algemene voorwaarden leesbaar en toegankelijk zijn voor
de consumenten.359 Daarenboven heeft de consument recht op de mogelijkheid van een voorafgaande
kennisname van de standaardvoorwaarden van een onderneming.360 Dit wijst op een precontractuele
informatieplicht op grond van de transparantievereiste die rust op ondernemingen ten aanzien van de
consument.
Ook hier is de juridische lacune vastgesteld dat de bepalingen van de richtlijn oneerlijke bedingen weinig
transparant zijn in praktijk, hetgeen nochtans cruciaal is voor de consumentenbescherming. De afdwinging
van een transparantievereiste blijkt vooral problematisch bij de uitgebreide algemene voorwaarden van
aanbieders van online diensten zoals Airbnb.361 Deze richtlijn ontbreekt een uitdrukkelijke precontractuele
informatieplicht met bijhorende sanctionering waardoor de gebruiker onvoldoende geïnformeerd is over
zijn beschermingsrechten in situaties zoals schadegevallen, een woning die niet overeenstemt met de online
advertentie, een annulering van de boeking enzovoort. Dit toont de noodzaak om de bestaande
355 DEVOLDER, B., “Informatieasymmetrie in de sharing economy: een nieuwe rol voor internetplatformen?” in M.E.
STORME, F. HELSEN, Innovatie en disruptie in het economisch recht, Antwerpen, Intersentia, 156.
356 Ibid.
357 Artikel 2 b, c Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in
consumentenovereenkomsten, Pb.L. 21 april 1993 (zie verder: Richtlijn Oneerlijke Bedingen).
358 Artikel 3 Richtlijn Oneerlijke Bedingen.
359 Artikel 5 Richtlijn Oneerlijke Bedingen.
360 Overweging 20 Richtlijn Oneerlijke Bedingen.
361 E. TERRYN, “Transparantie en algemene voorwaarden. Nood aan hervorming?”, TPR 2017, afl. 1, 15-16.
87
beschermingsregulering aan te passen met het oog op een effectievere transparantieverplichting ten
aanzien van digitale deelplatformen.
3. 3. 1. 3. Toepassing van de richtlijn oneerlijke handelspraktijken
Ten derde bevat ook de richtlijn oneerlijke handelspraktijken enkele verplichtingen die na te leven zijn in
het kader van een Airbnb-verhuur door een handelaar ten aanzien van de consument. Deze richtlijn
verbiedt oneerlijke handelspraktijken van ondernemingen jegens consumenten. Dit betekent dat de
handelaar geen misleidende of agressieve handelspraktijken mag stellen. 362 Er is sprake van een oneerlijke
handelspraktijk wanneer de activiteiten van de handelaar in strijd zijn met de professionele toewijding en
het economisch gedrag van de consument wezenlijk verstoort of kan verstoren.363
Deze richtlijn gefocust, net zoals de bovenstaande richtlijnen, op traditionele transacties tussen twee
partijen waardoor er veel verwarring ontstond omtrent de toepassing van deze regulering op driepartijen-
transacties bij de deeleconomie. Vandaar dat de Europese Commissie in een werkdocument enkele
richtsnoeren heeft uitgevaardigd als hulpmiddel voor de toepassing van de richtlijn oneerlijke
handelspraktijken.364 De richtsnoer voor de tenuitvoerlegging van de richtlijn oneerlijke handelspraktijken
is een niet-bindende tekst en verduidelijkt de wijze waarop de richtlijn oneerlijke handelspraktijken van
toepassing is op de deeleconomie. Aangezien de richtlijn enkel van toepassing is op B2C-verhoudingen is
het vereist dat de aanbieder optreedt ten behoeve van zijn handel en handelspraktijken verricht jegens
consumenten.365 Dit is volgens de richtsnoer het geval wanneer de aanbieder een provisie aanrekent,
aanvullende betalende diensten verleent of inkomsten uit gerichte reclame genereert.366 Vervolgens
vermeldt de richtsnoer dat niet enkel de aanbieder maar ook het platform dat te kwalificeren is als
handelaar en commerciële activiteiten uitoefent jegens consumenten valt onder de toepassing van de
richtlijn voor zover het zijn eigen handelspraktijken betreft.
De richtsnoer stelt dat de actoren van de deeleconomie, die handelspraktijken verrichten ten aanzien van
consumenten, moeten voldoen aan de vereisten van professionele toewijding en
362 Artikel 6-8 Richtlijn 2005/29/EG van het Europees Parlement en de Raad van 11 mei 2005 betreffende oneerlijke
handelspraktijken van ondernemingen jegens consumenten op de interne markt, Pb.L. 11 juni 2005 (verder: Richtlijn
Oneerlijke Handelpraktijken).
363 Artikel 5 Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken.
364 Werkdocument van 25 mei 2016 van de diensten van de Commissie: Richtsnoeren voor de
tenuitvoerlegging/toepassing van richtlijn 2005/29/EG betreffende Oneerlijke Handelspraktijken bij Mededeling van
de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, Het Europees Economisch en Sociaal Comité en het Comité van de
Regio's: Een brede aanpak voor het stimuleren van de grensoverschrijdende elektronische handel voor Europese
burgers en bedrijven, SWD(2016) 0172 (verder: Richtsnoer Oneerlijke Handelspraktijken).
365 Artikel 2, b en d Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken.
366 5. 2. 2. Richtsnoer Oneerlijke Handelspraktijken.
88
transparantieverplichtingen.367 De deelplatformen zijn verplicht om derde relevante handelaren in staat te
stellen duidelijk te maken aan de gebruikers dat zij handelaren zijn en ten tweede zelf de gebruikers op de
hoogte stellen over de gehanteerde criteria bij het selecteren van de actieve leveranciers via het platform.368
Deze transparantieverplichtingen zijn opgelegd door de richtlijn met het doel om misleidende
handelspraktijken en misleidende omissies van essentiële informatie te vermijden jegens de consument.
Daarnaast vermeldt de richtsnoer dat de richtlijn oneerlijke handelspraktijken eveneens van toepassing is
op de leverancier mits die te kwalificeren is als een handelaar in verhouding met de consument. Hieruit
volgt dat in het kader van Airbnb de plicht ligt op handelaars om waarheidsgetrouwe informatie te
verstrekken aan de gebruikers over de belangrijkste kenmerken van de aangeboden verhuurdiensten.
Kortom, deze analyse bevat een overzicht van de Europese consumentenwetgeving die van toepassing is op
online platformen die peer-to-peer transacties faciliteren. Daarbij is opgemerkt dat ook in de richtlijn
elektronische handel een algemene informatieverplichting staat die geldt op dienstverleners maar waar dit
onderzoek niet verder op ingaat.369
3. 3. 2. Belgisch niveau
3. 3. 2. 1. Toepassing Wetboek Economisch recht
In dit onderzoek is ook kort de beschermingsregulering onderzocht van het Belgisch Wetboek Economisch
recht, meer bepaald Boek VI Marktpraktijken en Consumentenbescherming.370 Dit wetboek zet de Europese
beschermingsregulering van de bovenvermelde richtlijnen om in nationale bepalingen waarin een
gelijkaardige bescherming is voorzien. De Belgische wetgever definieert het begrip “aanbieder” als: “iedere
onderneming die optreedt als de contractuele verrichter van diensten op grond van overeenkomsten op
afstand”.371 Dit impliceert dat de onderneming die een woning te huur aanbiedt via Airbnb onderworpen is
aan de volgende verplichtingen uit Boek VI ten aanzien van de consument.
In Titel 3 betreffende de overeenkomsten met consumenten is de richtlijn oneerlijke bedingen
veruitwendigd. Er is bepaald dat schriftelijke bedingen van een overeenkomst tussen een onderneming en
een consument op een duidelijke en begrijpelijke wijze moeten opgesteld zijn.372 Het Wetboek Economisch
recht gaat echter verder en legt strengere beschermingsnormen op dan de Europese richtlijn hetgeen
toegelaten is aangezien de richtlijn oneerlijke bedingen minimaal geharmoniseerd is. Vervolgens zijn net
367 5. 2. 2. Richtsnoer Oneerlijke Handelspraktijken.
368 5. 2. 5 Richtsnoer Oneerlijke Handelspraktijken; Artikel 6, lid 1, f en artikel 7 lid 1 en 2 Richtlijn Oneerlijke
Handelspraktijken.
369 Artikel 5 Richtlijn Elektronische Handel.
370 Boek VI Marktpraktijken en Consumentenbescherming, Wetboek Economisch Recht van 28 februari 2013, BS. 29
maart 2013 (verder: WER)
371 Art. I.8.20° WER.
372 Art. VI.37 WER.
89
zoals in de richtlijn consumentenrechten enkele bijzondere informatieverplichtingen vastgelegd die rusten
op een onderneming bij een overeenkomst op afstand.373 Daarnaast bepaalt het wetboek dat wanneer een
overeenkomst met een consument werd gesloten ingevolge een oneerlijke handelspraktijk, de consument
recht heeft op een terugbetaling.374 Titel 4 betreffende verboden praktijken zet de richtlijn oneerlijke
handelspraktijken om in nationale wetgeving door eveneens de verplichting te voorzien op de onderneming
om zich te onthouden van misleidende en agressieve handelspraktijken.375
3. 3. 3. Alternatieve beschermingsmechanismen
Aangezien de Europese beschermingsregulering niet van toepassing is in een C2C-verhouding bij de
deeleconomie ontwikkelden verschillende deelplatformen zoals Airbnb eigen mechanismen om de
bescherming van de gebruikers te garanderen. Dit is een vorm van zelfregulatie aangezien de consument
geïnformeerd wordt door particulieren zonder de tussenkomst van een wetgever. Dit leidt tot de vraag of
een aangepaste uniforme regulering op Europees vlak wel nodig is voor toekomstige deelinitiatieven.
Ondertussen bestaan er verschillende soorten mechanismen voor deelplatformen die het vertrouwen
verhogen tussen de particulieren zoals review- en ratingsysteem.376 Omdat de informatieplicht krachtens
de richtlijn consumentenrechten niet van toepassing is op peer-to-peer-transacties ontstaat een informatie-
asymmetrie. Het feedback- en beoordelingssysteem geeft voorafgaande informatie over de reputatie van de
aanbieder en de kwaliteit van de diensten. Daardoor vormt dit systeem een alternatieve remedie voor de
informatie-asymmetrie ten aanzien van de consument in een peer-to-peer-verhouding die niet kan genieten
van de informatieverplichting in de Europese beschermingsregulering. De beoordelingsmechanismen zijn
geëvalueerd in de richtsnoer oneerlijke handelspraktijken waarin de opinie van de Europese Commissie is
gegeven over deze systemen als ook hoe de transparantie en de doeltreffendheid kan verbeteren.377 Op
basis van het onderzoek van rechtsgeleerde C. BUSCH is er vastgesteld dat deze systemen op zich
onvoldoende zijn en enkel effectief werken in combinatie met een regulering van dit systeem.378 Verwijzend
naar bovenstaande vraag is er geconcludeerd dat een aangepaste beschermingsregulering op Europees vlak
373 Art. VI.45 WER.
374 Art. VI.38 WER.
375 Artikelen VI.92-103 WER.
376 OECD, Protecting consumers in peer platform markets: exploring the issues DSTI/CP(2015)4/FINAL, 25 mei 2016,
18-19; G. ZERVAS, D. PROSERPIO, J. BYERS, “A First Look at Online Reputation on Airbnb, Where Every Stay is Above
Average”, 28 januari 2015.
377 5.2.8. (User review tools) Richtsnoer Oneerlijke Handelspraktijken.
378 C. BUSCH, H. SCHULTE-NÖLKE, A. WIEWIÓROWASKA-DOMAGALSKA en F. ZOLL, "The Rise of the Platform Economy:
A New Challenge for EU Consumer Law?", EuCML 2016, Issue 1 (3), 10; C. BUSCH, "Crowdsourcing consumer confidence:
how to regulate online rating and review systems in the collaborative economy" in DE FRANCESCHI, A. (ed.), European
Contract Law and the Digital Single Market: The Implications of the Digital Revolution, Cambridge, Intersentia, 2016, 1-
14.
90
wel degelijk noodzakelijk is om een effectieve consumentenbescherming te garanderen in het licht van
nieuwe deelinitiatieven.
3. 4. Naleving van de consumentenwetgeving door Airbnb?
Op de website van Airbnb staat dat elke gebruiker van het Airbnb-platform moet instemmen met en
gebonden is aan de “Terms of Service” van Airbnb hetgeen juridische rechten, maatregelen en
verplichtingen bevat ten aanzien van de gebruikers.379 Op deze manier informeert het platform de
gebruikers over hun consumentenrechten. Door die algemene voorwaarden van het Airbnb-beleid te
beoordelen is er in dit deel gecontroleerd in hoeverre Airbnb de Europese beschermingsregulering naleeft
in praktijk. Dit onderzoek is gebaseerd op de evaluatie van “het SCB-Netwerk”, een samenwerking op het
gebied van consumentenbescherming tussen de nationale instanties met behulp van de Europese
Commissie om de handhaving van de consumentenregulering te waarborgen. Zij zijn bevoegd om
grensoverschrijdende inbreuken op de consumentenregulering aan te pakken krachtens de Europese
verordening betreffende de samenwerking tussen nationale instanties met betrekking tot de
consumentenbescherming.380 Deze is in 2017 hervormd naar een nieuwe verordening met het oog op een
betere naleving van de consumentenregels in het kader van de sterk ontwikkelende digitale economie.381
Het CPC-Network heeft recent een document uitgevaardigd waarin een gemeenschappelijke positie en
aanbevelingen staan omtrent de naleving van de consumentenregulering door Airbnb.382 Hierin zijn een
aantal elementen van het Airbnb-beleid aangehaald die een schending vormen van bepaalde Europese
richtlijnen in het kader van de consumentenbescherming.
Ten eerste vormen de algemene voorwaarden van Airbnb een strijdigheid met de richtlijn oneerlijke
handelspraktijken. Het platform voldoet niet aan de informatieverplichting ten aanzien van de consument
om bij een uitnodiging tot aankoop te voorzien in een volledige prijsweergave op het aanbod.383 Er is
vastgesteld door de nationale instanties dat de prijs die het platform weergeeft na een zoekopdracht niet
de verplichte servicekosten en de lokale belastingen omvat.384 Deze praktijk is een omissie van essentiële
379 https://www.airbnb.com/terms.
380 Verordening (EG) nr. 2006/2004 van het Europees Parlement en de Raad van 27 oktober 2004 betreffende
samenwerking tussen de nationale instanties die verantwoordelijk zijn voor handhaving van de wetgeving inzake
consumentenbescherming („verordening betreffende samenwerking met betrekking tot consumentenbescherming”),
Pb. L. 9 december 2004.
381 Verordening EU nr. 2017/2394 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2017 betreffende
samenwerking tussen de nationale instanties die verantwoordelijk zijn voor handhaving van de wetgeving inzake
consumentenbescherming, PB. L. 27 december 2017, IW. 17 januari 2020.
382 Common position of national authorities within the CPC Network concerning the commercial practices and the terms
of service of Airbnb Ireland, 4 juni 2018 (zie verder: Common Position of national authorities).
https://ec.europa.eu/info/sites/info/files/final_common_position_on_airbnb_ireland_4.6.2018_en_002.pdf
383 Artikel 7, 4, c Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken.
384 Common position of national authorities, 1-2.
91
informatie hetgeen als een misleidende handelspraktijk te beschouwen is in de zin van de richtlijn
oneerlijke handelspraktijken. De nationale instanties raden het digitaal deelplatform aan dat bij elke
prijsweergave alle verplichte kosten en vergoedingen moeten inbegrepen zijn zodat er geen sprake is van
een misleidende handelspraktijk ten aanzien van de consument. Indien het onmogelijk is om de totale prijs
vooraf te berekenen dan moet de consument duidelijke informatie ontvangen vanwege het platform over
mogelijke bijkomende kosten en de berekeningswijze hiervan. Daarnaast maakt Airbnb een tweede inbreuk
op de richtlijn oneerlijke handelspraktijken aangezien het platform niet voorziet in een duidelijk
onderscheid over de hoedanigheid van de aanbieder van een accommodatie als een professioneel of een
particulier persoon. Het is ingevolge deze Europese richtlijn verplicht om de hoedanigheid zoals de
identiteit van de handelaar en de commerciële inhoud van een transactie te vermelden, zo niet is er sprake
van een misleidende handeling.385 Deze informatie kan grote invloed hebben op het besluit om de transactie
al dan niet aan te gaan aangezien de consument niet geniet van de Europese beschermingsregulering indien
blijkt dat de aanbieder een particulier persoon is. Vandaar geven de nationale instanties de aanbeveling ten
opzichte van het Airbnb-platform om steeds duidelijk aan te geven of het verblijf in een Airbnb-woning is
aangeboden door een particuliere gastheer of een bedrijf.386
Ten tweede stroken bepaalde standaardvoorwaarden van Airbnb niet met de richtlijn oneerlijke bedingen.
Dit gaat over contractuele bedingen waarin de rechten van de consumenten beperkt zijn voor bepaalde
situaties zoals bij een beëindiging, opschorting of wijziging van het contract. Bijvoorbeeld artikel 15.8 van
de gebruiksvoorwaarden betreffende de duur, beëindiging en de opzegging voldoet niet aan de verplichting
om contractvoorwaarden steeds op een duidelijke manier te formuleren.387 Deze bepaling vermeldt dat de
bepalingen die redelijkerwijs de beëindiging van het contract overleven, in uitvoering blijven. Hierdoor
ontstaat er een wezenlijk onevenwicht ten nadele van de consument aangezien de aanbieder de onbeperkte
macht krijgt om de toepassing van de gebruiksvoorwaarden op het contract te bepalen. De nationale
instanties stellen dat het Airbnb-platform niet zomaar eenzijdig mag bepalen welke voorwaarden kunnen
geldig blijven bij de beëindiging van de overeenkomst.388 Een tweede voorbeeld is artikel 6.2 van de
gebruiksvoorwaarden waarbij Airbnb zich het recht voorbehoudt om éénzijdig en op elk moment de
bijkomende servicekosten te wijzigen. Omdat deze bepaling niet de plicht voorziet ten aanzien van het
platform om de consument voorafgaand te informeren over de prijswijziging en geen
opzeggingsmogelijkheid geeft aan de consument, schendt dit artikel de richtlijn oneerlijke bedingen.389
Daarnaast zijn de rechten van de consument ook op een onevenwichtige wijze ingeperkt betreffende een
terugbetaling of een schadevergoeding in het geval van een annulering zoals bepaald is in artikel 10.3 van
de Airbnb-gebruiksvoorwaarden. De nationale instanties zijn van mening dat ook deze bepaling een
schending uitmaakt van de richtlijn oneerlijke bedingen en geven de aanbeveling aan het digitaal
385 Artikel 6, 1, f en artikel 7, 4, b Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken.
386 Common position of national authorities, 2-3.
387 Artikel 3 en artikel 5 Richtlijn Oneerlijke Bedingen. 388 Common position of national authorities, 6.
389 Artikel 3 en artikel 5 Richtlijn Oneerlijke Bedingen.
92
deelplatform om het terugbetalingsbeleid op een meer gedetailleerde wijze te omschrijven.390 Daarenboven
is het niet toegelaten dat Airbnb zich volledig onttrekt van een aansprakelijkheid bij een annulering van een
boeking aangezien dit een wezenlijk onevenwicht veroorzaakt ten nadele van de consument die dan de last
draagt van een absolute aansprakelijkheid. Kortom, aangezien Airbnb diensten verleent aan gebruikers die
verblijven in de Europese Unie is er aanbevolen dat het deelplatform de gebruiksvoorwaarden aanpast
zodat die in overeenstemming zijn met de richtlijn oneerlijke bedingen.
3. 5. Conclusie betreffende Consumentenbescherming
Rechtsgrond
Het besluit van deze analyse van de beschermingsregulering in het kader van het consumentenrecht is
voornamelijk gegrond op de richtsnoeren van de mededeling van de Europese Commissie over de
deeleconomie betreffende de bescherming van de gebruikers. Een andere juridische bron die van belang is
voor het besluit van dit onderzoek is de gemeenschappelijke positie van het SCB-netwerk en het recente
persbericht van de Europese Commissie omtrent de voorwaarden van het Airbnb-beleid die dienen
aangepast te worden.391 Ten eerste moet het digitaal deelplatform transparantie vertonen bij het
presenteren van de prijzen betreffende aangeboden accommodaties. Airbnb kan dit verbeteren door op de
website de totale prijs weer te geven, inclusief de verplicht bijkomende kosten en bijdragen, zodat de
consument niet kan misleid zijn omtrent de effectieve prijs. Ten tweede vereist de Europese Commissie dat
het digitaal deelplatform ten aanzien van de gebruikers duidelijk maakt of de accommodatie is verhuurd
door een professionele handelaar of een particuliere aanbieder. Ook de richtlijnen van de EHHA over de
regulatie van de korte termijn accommodatieverhuur vormt op dit punt een belangrijke rechtsgrond. Hierin
is eveneens het belang benadrukt van het onderscheid tussen diensten die zijn aangeboden door het online
deelplatform zelf, waarop de consumentenregulering van toepassing is, en de diensten die zijn aangeboden
door een aanbieder, waarop de consumentenregulering niet van toepassing is indien de aanbieder te
kwalificeren is als een particulier.392 Een derde punt betreft de verduidelijking van de algemene
voorwaarden van het Airbnb-beleid en het schrappen van illegale voorwaarden die strijdig zijn met de
consumentenwetgeving. Het is dus duidelijk dat er nog verschillende juridische lacunes te vinden zijn in het
beleid van Airbnb waardoor de consumenten niet ten volle van hun rechten kunnen genieten.
Persoonlijke aanbeveling
Bovenstaande analyse beantwoordt de onderzoeksvraag in hoeverre de gebruikers van het Airbnb-
platform genieten van een bescherming uit het consumentenrecht. Uit dit onderzoek blijkt dat enkele
juridische knelpunten in de consumentenregulering een gebrekkige bescherming veroorzaken. Dankzij
390 Common position of national authorities, 11.
391 Europese Commissie, Persbericht: ‘Consumentenregels EU: Europese Commissie en consumenteninstanties EU
zetten Airbnb onder druk’, 16 juli 2018.
392 European Holiday Home Association, Draft principles on regulation of short-term rental,
https://corporateeurope.org/sites/default/files/attachments/1_en_annexe_acte_autonome_nlw_part1_v1-1.pdf.
93
deze persoonlijke aanbevelingen kan er in de toekomst gestreefd worden naar een optimale
consumentenbescherming in verhouding met digitale platformen zoals Airbnb.
Eerst en vooral is in deze conclusie de richtsnoer van de Europese Commissie gevolgd, namelijk dat de
lidstaten meer moeten aangemoedigd worden om de consumenten een maximale bescherming te bieden in
de deeleconomie tegen bijvoorbeeld oneerlijke bedingen en oneerlijke handelspraktijken.393 Een
uitdrukkelijke informatieplicht ten aanzien van digitale deelplatformen speelt hierbij een belangrijke rol.
Daarbij moet men echter opletten dat het garanderen van een consumentenbescherming niet gepaard gaat
met onevenredig zware informatie- of transparantieverplichtingen ten laste van particulieren die slechts
incidenteel diensten verlenen in de deeleconomie.
Vervolgens benadrukt dit onderzoek dat de lidstaten het vertrouwen in de deeleconomie moeten vergroten
door het gebruik en de doeltreffendheid van online mechanismen te verbeteren.394 Op deze manier zouden
er meer gebruikers zijn van de deeleconomie waardoor ook de kwaliteit en de geloofwaardigheid van
alternatieve beschermingsmechanismen toeneemt. Het review- en ratingsysteem van Airbnb is een goede
oplossing voor het probleem van informatie-asymmetrie bij digitale platformen. Althans lijkt mij dat deze
beschermingsmechanismen slechts een louter aanvullende functie hebben naast de
beschermingsregulering om een effectieve consumentenbescherming te garanderen.395
Uit de analyse van de huidige beschermingsregulering blijkt de noodzaak om het bestaande kader beter aan
te passen aan de ontwikkeling van digitale deelplatformen zoals Airbnb. Dit komt door de focus in de
Europese richtlijnen op traditionele tweepartijentransacties terwijl bij de deeleconomie sprake is van
driepartijentransacties. Een eerste mogelijke oplossing is een specifieke regulering uitwerken waarin staat
hoe de bestaande Europese consumentenwetgeving moet toegepast worden op digitale deelplatformen. De
richtsnoer oneerlijke handelspraktijken is een stap in de juiste richting en vormt een nuttig voorbeeld voor
de lidstaten omtrent de toepassing van de andere richtlijnen. Een andere oplossing is dat de Europese
wetgever een volledig nieuwe regulering ontwikkelt die geldt voor platformen, namelijk een “Platform-
Richtlijn”.396 Deze richtlijn zou criteria kunnen vastleggen op basis waarvan een duidelijk onderscheid
tussen het consumentenbegrip en het ondernemingsbegrip in de deeleconomie mogelijk wordt. Ook het
Europees Parlement geeft de aanbeveling om zowel de status van het platform als ook de status van de
393 Mededeling van 2 juni 2016 van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en
Sociaal Comité en het Comité van de Regio’s: Een Europese agenda voor de deeleconomie, COM (2016) 356 final, 12.
394 Mededeling van 2 juni 2016 van de Commissie aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en
Sociaal Comité en het Comité van de Regio’s: Een Europese agenda voor de deeleconomie, COM (2016) 356 final, 12.
395 C. BUSCH, H. SCHULTE-NÖLKE, A. WIEWIÓROWASKA-DOMAGALSKA en F. ZOLL, "The Rise of the Platform Economy:
A New Challenge for EU Consumer Law?", EuCML 2016, Issue 1 (3), 10.
396 C. BUSCH, H. SCHULTE-NÖLKE, A. WIEWIÓROWASKA-DOMAGALSKA en F. ZOLL, "The Rise of the Platform Economy:
A New Challenge for EU Consumer Law?", EuCML 2016, Issue 1 (3), 4.
94
gebruikers in een wetgeving te verduidelijken.397 Daarenboven is het ook aan te raden om op Europees
niveau een wetgeving te voorzien waarin expliciet de informatieverplichtingen op het digitaal deelplatform
en op de aanbieder van het platform verduidelijkt zijn. Op deze manier wordt tegemoet gekomen aan het
probleem van een gebrekkige transparantie en onduidelijkheid omtrent de aard van de transactie tussen
particulieren bij een online deelplatform. Ingevolge dit onderzoek is het dus aan te raden om aanpassingen
in de huidige regulering door te voeren of een nieuwe regulering te ontwikkelen met het oog op meer
rechtszekerheid en doeltreffendheid van de consumentenbescherming in de deeleconomie.
Tot slot is ook een goede samenwerking tussen de nationale consumenteninstanties en de Europese
instanties op grond van een aangepast handhavingskader essentieel om de inbreuken op
consumentenrechten te beperken.398 Een flexibelere samenwerking van SCB-netwerk levert een belangrijke
bijdrage aan een beter transparant beleid en het maximaliseren van de consumentenbescherming.
397 A. WIEWIÓROWASKA-DOMAGALSKA, “Online Platforms: How to Adapt Regulatory Framework to the Digital Age?”,
Committee on Internal Market and Consumer Protection, PE 607.323.
398 Europese Commissie, Verslag aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en Sociaal Comité en
het Comité van de Regio’s over de werking van de verordening betreffende samenwerking met betrekking tot
consumentenbescherming, 1 juli 2014, COM/2014/0439 final.
95
ALGEMEEN BESLUIT
Het is mogelijk dat gelijkaardige platformen, zoals Airbnb inzake de accommodatieverhuur, zich zullen
ontwikkelen in de toekomst. De uitbreiding van de deeleconomie gaat echter gepaard met verschillende
juridische knelpunten waarover drie onderzoeksvragen zijn gesteld die in deze masterproef centraal staan.
De rode lijn doorheen dit onderzoek betreft het vraagstuk of de overeenkomst die gesloten is via Airbnb te
kwalificeren is als een verhuur-, diensten- en consumentenovereenkomst. Op basis hiervan zijn
verschillende juridische analyses gevoerd omtrent de toepassing van de huidige regulering op het online
verhuurplatform Airbnb betreffende drie rechtsdomeinen namelijk het huurrecht, de sectorspecifieke
marktvereisten en de consumentenbescherming. Het beantwoorden van de onderzoeksvragen aan de hand
van persoonlijke aanbevelingen is relevant voor het aanpassen van de bestaande regulering aan de
ontwikkeling van digitale deelplatformen om zo de actuele problematieken op te lossen.
Het eerste juridisch knelpunt dat in deze masterproef is geïdentificeerd heeft betrekking op de
huurregulering. Bij deze analyse is er voornamelijk gefocust op de rechtspraak afkomstig van Nederlandse
rechters en ook op één uitspraak van de Brugse vrederechtbank. Op grond van de geraadpleegde
jurisprudentie zijn in dit onderzoek vier verschillende situaties verondersteld waarin de Airbnb-
verhuurder zich kan bevinden, namelijk als een woningeigenaar, een woninghuurder, een huurder van een
appartementswoning en een huurder van een sociale woning. Er is vastgesteld dat reeds enkele rechters
besloten dat de verhuur via Airbnb strijdig is met bepalingen inzake het huurrecht. De persoon die wil
verhuren via Airbnb zal dus best eerst enkele wettelijke en contractuele bepalingen controleren om zeker
te weten dat de Airbnb-verhuur niet onrechtmatig is. Uit verschillende rechtszaken zijn er drie vaak
voorkomende bepalingen afgeleid dewelke de Airbnb-verhuurder moet controleren in het huurcontract
met de eigenaar vooraleer de woning aan te bieden op het deelplatform. Indien deze contractuele
bepalingen geschonden zijn dan zal de verhuur via Airbnb te kwalificeren zijn als een onrechtmatige
verhuur. Deze bepalingen gaan over het uitdrukkelijk verbod op onderhuur, de verplichting om de woning
uitsluitend zelf te bewonen en gebruiken, alsmede het verbod om de woonbestemming van de woning te
wijzigen zonder toestemming van de eigenaar. De personen die overlast ondervinden vanwege de verhuur
via Airbnb hebben dus de mogelijkheid om beroep te doen op verschillende argumenten tegen
onrechtmatige verhuurpraktijken via Airbnb. In het algemeen is het aangeraden dat er vooraf duidelijk
overeengekomen is in een afzonderlijke overeenkomst met de eigenaar of een tijdelijke
accommodatieverhuur door de huurder toegelaten is. Omwille van de huidige rechtsonzekerheid
betreffende deze materie is het aanbevolen om in de toekomst te streven naar een vaste rechtspraak met
duidelijke criteria in welke gevallen de Airbnb-verhuur rechtmatig of onrechtmatig is in het kader van de
huurregulering.
Het tweede hoofdstuk van dit onderzoek analyseert de vraag in welke mate het is toegelaten om
sectorspecifieke vereisten inzake markttoegang op te leggen ten aanzien van de dienstverleners via Airbnb.
De Europese dienstenrichtlijn omvat reeds de voorwaarden om enkel noodzakelijke vereisten inzake
markttoegang op te leggen die evenredig en gerechtvaardigd zijn in functie van legitieme doelstellingen van
96
algemeen belang. Omtrent deze materie kan ik mij vinden in de benadering die de Europese Commissie
volgt om de beperkende maatregelen inzake dienstverlening te vereenvoudigen zodat een te strenge
regulering vermeden wordt. Te hoge drempels zouden als gevolg hebben dat particuliere dienstverleners
in de deeleconomie ontmoedigd geraken terwijl het net aanbevolen is om innovatie vanwege digitale
deelplatformen te stimuleren. Daarenboven is het belangrijk om particuliere dienstverleners te
onderscheiden van professionele dienstverleners aan de hand van duidelijke criteria zodat er meer
rechtszekerheid bestaat omtrent de toepasselijke verplichtingen op de verhuurder via een digitaal
deelplatform. Bijvoorbeeld het Vlaams Logiesdecreet vormt een belangrijk voorbeeld voor andere lidstaten
betreffende een eenvoudige, sectorspecifieke regulering waarin een level playing field gecreëerd is voor
gelijkaardige dienstverleners op de markt van tijdelijke accommodatieverhuur. Tot slot tonen de
verschillende illustraties in wereldsteden aan dat Airbnb een wereldwijd fenomeen is met regionaal
variërende reguleringen betreffende de sector van tijdelijke accommodatieverhuur.
In het derde hoofdstuk is onderzocht in hoeverre de gebruikers van het Airbnb-platform van een
bescherming uit het consumentenrecht genieten. Zoals bleek uit de recente waarschuwing vanwege de
Europese Commissie zijn er nog allerlei schendingen op de Europese consumentenwetgeving vast te stellen
in het beleid van Airbnb. Dit onderzoek benadrukt het belang van een transparant beleid met
informatieplichten die gelden op het platform ten aanzien van consumenten. Het is bijvoorbeeld belangrijk
dat de consument van het online verhuurplatform duidelijk geïnformeerd is of de diensten zijn aangeboden
door een professionele onderneming of door een particuliere aanbieder, aangezien dit onderscheid bepaalt
of de beschermingsregulering van toepassing is. In een peer-to-peer-verhouding bij een deelplatform
genieten de consumenten immers geen bescherming vanwege de Europese richtlijnen inzake
consumentenrechten, oneerlijke bedingen of oneerlijke handelspraktijken. Ze genieten daarentegen wel
van een beperkte bescherming vanwege alternatieve beschermingsmechanismen van online platformen
zoals een review- en ratingsysteem dat het vertrouwen van de gebruikers bevordert. Uit de analyse blijkt
dat het noodzakelijk is om een aangepaste regulering te ontwikkelen die focust op de driepartijdige
transacties in de deeleconomie tussen de aanbieder, de consument en het online deelplatform met het oog
op een maximale bescherming van de consumenten.
Samengevat volgt uit dit onderzoek dat het essentieel is om rekening te houden met innovatieve
deelconcepten zoals Airbnb en deze niet te ontmoedigen door een te strenge regulering op te leggen. Uit dit
onderzoek zijn twee voorstellen ontstaan om de actuele problematieken omtrent digitale
verhuurplatformen aan te pakken. Ten eerste is er voorgesteld om de bestaande regulering aan te passen
aan de deeleconomie en beter te handhaven en een tweede mogelijke oplossing is het creëren van een nieuw
juridisch kader dat enkel geldt ten aanzien van digitale platformen. In het algemeen dient men steeds in het
achterhoofd te houden om de deeleconomie niet te verbieden maar wel eenvoudig te reguleren en innovatie
te stimuleren.
97
BIBLIOGRAFIE
1. Wetgeving
1. 1. Europese Unie
➢ Artikel 56 – 62 VWEU van 25 maart 1957.
➢ Artikel 8 EVRM.
➢ Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in
consumentenovereenkomsten, Pb.L. 21 april 1993.
➢ Richtlijn 2000/31/EG van het Europees Parlement en de Raad van 8 juni 2000 betreffende
bepaalde juridische aspecten van de diensten van de informatiemaatschappij, met name de
elektronische handel, in de interne markt, Pb.L.17 juli 2000.
➢ Richtlijn 2005/29/EG van het Europees Parlement en de Raad van 11 mei 2005 betreffende
oneerlijke handelspraktijken van ondernemingen jegens consumenten op de interne markt en
tot wijziging van Richtlijn 84/450/EEG en van de Raad, Richtlijnen 97/7/EG, 98/27/EG en
2002/65EG van het Europees Parlement en de Raad en van de Verordening (EG) nr.
2006/2004 van het Europees Parlement en de Raad, Pb.L. 11 juni 2005.
➢ Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006
betreffende diensten op de interne markt, Pb. L. 27 december 2006.
➢ Verordening (EG) nr. 2006/2004 van het Europees Parlement en de Raad van 27 oktober 2004
betreffende samenwerking tussen de nationale instanties die verantwoordelijk zijn voor
handhaving van de wetgeving inzake consumentenbescherming, Pb. L. 9 december 2004.
➢ Richtlijn 2011/83/EU van het Europees Parlement en de Raad van 25 oktober 2011
betreffende consumentenrechten, tot wijziging van Richtlijn 93/13/EEG van de Raad en van
Richtlijn 1999/44/EG van het Europees Parlement en de Raad en tot intrekking van Richtlijn
85/577/EEG en van Richtlijn 97/7/EG van het Europees Parlement en de Raad, Pb. L. 21 april
1993.
➢ Verordening EU nr. 2017/2394 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2017
betreffende samenwerking tussen de nationale instanties die verantwoordelijk zijn voor
handhaving van de wetgeving inzake consumentenbescherming, PB. L. 27 december 2017, IW.
17 januari 2020.
1. 2. België
➢ Burgerlijk Wetboek van 21 maart 1804, BS. 3 september 1807.
➢ Burgerlijk Wetboek, Boek III Titel VIII Hoofdstuk II Afdeling 2. Regels betreffende de
huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het
bijzonder van 20 februari 1991, BS. 22 februari 1991, zoals gewijzigd door de Wet van 13 april
1997, BS. 22 mei 1997 (zie: Woninghuurwet).
98
➢ Wet van 2 juni 2010 tot wijziging van artikelen 577-2 tot en met 577-14 Burgerlijk Wetboek
teneinde de werking van de mede-eigendom te moderniseren en transparanter te maken, BS.
28 juni 2010 (Appartementswet).
➢ Boek III inzake vrijheid van vestiging, dienstverlening en algemene verplichtingen van
ondernemingen, Boek VI inzake marktpraktijken en consumentenbescherming en Boek XII
inzake recht van de elektronische economie van Wetboek Economisch Recht van 28 februari
2013, BS. 29 maart 2013.
➢ Decreet betreffende het toeristische logies van 10 juli 2008, BS. 26 augustus 2008; Besluit van
de Vlaamse Regering van 15 mei 2009 tot uitvoering van het decreet van 10 juli 2008
betreffende het toeristische logies, BS. 12 oktober 2009.
➢ Decreet van 5 februari 2016 houdende het toeristische logies, goedgekeurd door het Vlaams
Parlement, BS. 8 maart 2016, IW. 1 april 2017; Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering
van het decreet van 5 februari 2016 houdende het toeristische logies, BS. 17 maart 2017.
➢ Decreet van 19 maart 2014 tot oprichting van het intern verzelfstandigd agentschap met
rechtspersoonlijkheid ‘Toerisme Vlaanderen’, BS. 29 april 2004.
➢ Ordonnantie van Brusselse Hoofdstedelijke regering van 8 mei 2014 betreffende het
toeristische logies, BS. 17 juni 2014.
➢ Besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 24 maart 2016 houdende uitvoering van
de ordonnantie van 8 mei 2014 betreffende het toeristische logies, BS. 14 april 2016.
➢ Waals decreet betreffende de toeristische logiesverstrekkende inrichtingen van 18 december
2003, BS. 11 maart 2004.
➢ Besluit van de Waalse Regering van 1 april 2010 tot codificatie van de wetgevingen betreffende
het toerisme met het oog op de invoering van een Waals Toerismewetboek, BS. 17 mei 2010.
➢ Koninklijk Besluit van 28 januari 2018 tot erkenning van elektronisch deelplatform van de
deeleconomie, BS. 5 februari 2018.
➢ Wet 21 april 1965 houdende het statuut van de reisbureaus, BS. 10 juni 1965; Decreet Vlaams
Parlement houdende het statuut van reisbureaus van 2 maart 2007, BS. 5 april 2007.
➢ Politiereglement op de kamerwoningen: aanvulling op de Vlaamse Wooncode, goedgekeurd
door gemeenteraad Gent op 14 december 2015, gepubliceerd op 15 december 2015.
1. 3. Nederland
➢ Wet van 4 juni 2014 houdende nieuwe regels met betrekking tot de verdeling van woonruimte
en de samenstelling van de woonruimtevoorraad (Huisvestingswet), IW. 1 juli 2017.
➢ Huisvestingsverordening Amsterdam 2016, IW. 1 januari 2018; Kamerstukken II 2010/11, 32
271, nr. 7.
99
2. Niet-bindende documenten
2. 1. Europese Unie
➢ Europees Economisch en Sociaal Comité, Initiatiefadvies. De deel- en ruileconomie: een
duurzaamheidsmodel voor de XXIe eeuw, 11 juni 2014, C 177/01.
➢ Europese Commissie, Verslag aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en
Sociaal Comité en het Comité van de Regio’s over de werking van de verordening betreffende
samenwerking met betrekking tot consumentenbescherming, 1 juli 2014, COM/2014/0439 final.
➢ Europese Commissie, Mededeling aan het Europees Parlement, de Raad, Het Europees Economisch
en Sociaal Comité en het Comité van de Regio's: Strategie voor een digitale eengemaakte markt voor
Europa, 6 mei 2015, SWD(2015), 100 final; Werkdocument: Strategie voor een digitale ééngemaakte
markt voor Europa: analyse en bewijs, 6 mei 2015, SWD (2015) 100 final.
➢ Europese Commissie, Mededeling aan het Europees Parlement, de Raad, Het Europees Economisch
en Sociaal Comité en het Comité van de Regio's: Online platforms en de digitale eengemaakte markt,
kansen en uitdagingen voor Europa, 25 mei 2016, COM (2016) 0288.
➢ Europese Commissie, Mededeling aan het Europees Parlement, de Raad, Het Europees Economisch
en Sociaal Comité en het Comité van de Regio's: Een brede aanpak voor het stimuleren van de
grensoverschrijdende elektronische handel voor Europese burgers en bedrijven, 25 mei 2016,
SWD(2016) 163 final; Werkdocument: Richtsnoeren voor de tenuitvoerlegging/toepassing van
richtlijn 2005/29/EG betreffende Oneerlijke Handelspraktijken bij Mededeling van de Commissie aan
het Europees Parlement, de Raad, Het Europees Economisch en Sociaal Comité en het Comité van de
Regio's: Een brede aanpak voor het stimuleren van de grensoverschrijdende elektronische handel voor
Europese burgers en bedrijven, 25 mei 2016 SWD(2016) 0172.
➢ OECD, Protecting consumers in peer platform markets: exploring the issues, 25 mei 2016,
DSTI/CP(2015)4/FINAL.
➢ Europese Commissie, Mededeling aan het Europees Parlement, de Raad, het Europees Economisch en
Sociaal Comité en het Comité van de Regio’s: Een Europese agenda voor de deeleconomie, 2 juni 2016,
COM (2016) 356 final; Werkdocument: Mededeling van de Commissie: Een Europese agenda voor de
deeleconomie, 2 juni 2016, COM (2016) 356 final.
➢ Europese Commissie, Analytical paper on market access requirements in the short-term
accommodation rental sector in Barcelona, Berlin and Amsterdam, 2 juni 2016, Ref.
Ares(2016)2558409.
➢ Europese Commissie, Exploratory Study of Consumer Issues in online peer-to-peer platform markets:
Annex 5, Task 5 Legal Analysis Report, Februari 2017.
➢ Europese Commissie, Discussienota over het in goede banen leiden van de mondialisering. Interne
respons: meer veerkracht door betere verdeling van voordelen en bevordering van het
concurrentievermogen op lange termijn, 10 mei 2017, COM/2017/0240 final.
➢ Europese Commissie, Exploratory Study of Consumer Issues in online peer-to-peer platform markets:
Final report, Mei 2017.
100
➢ Europese Commissie, Fact sheet: key findings about problems consumers face in the collaborative
economy, Juni 2017.
➢ Europees Parlement, Resolutie over een Europese agenda voor de deeleconomie, 15 juni 2017.
➢ Europese Commissie, Common position of national authorities within the CPC Network concerning
the commercial practices and the terms of service of Airbnb Ireland, 4 juni 2018.
➢ Europese Commissie, Persbericht ‘Consumentenregels EU: Europese Commissie en
consumenteninstanties EU zetten Airbnb onder druk’, 16 juli 2018.
➢ European Holiday Home Association, Draft principles on regulation of short-term rental,
https://corporateeurope.org/sites/default/files/attachments/1_en_annexe_acte_autonome_nlw_
part1_v1-1.pdf.
2. 2. België
➢ Initiatiefadvies van de Kamer van de Middenstand betreffende de aanbevelingen inzake regulering
van de deeleconomie van 11 mei 2017 (A-2017-002-CCM).
➢ Vlaams Parlement, Verslag Commissievergadering: Vraag om uitleg over de wijze waarop lokale
besturen kunnen omgaan met de impact van Airbnb op de woningmarkt aan minister Ben Weyts,
13 maart 2018,
https://www.vlaamsparlement.be/commissies/commissievergaderingen/1234918/verslag/123
9565.
2. 3. Nederland
➢ Memorandum Of Understanding tussen Airbnb en Amsterdam zoals vastgesteld in de notitie
‘Ruimte voor Gasten, een uitwerking van de notitie toeristische verhuur van woningen
(vakantieverhuur)’ van 12 februari 2014.
➢ Notitie uitwerking Overnachtingsbeleid 2017: toeristische woningverhuur, Gemeente Amsterdam,
47-49.
3. Rechtspraak
Internationaal
➢ State of New York Supreme Court Albany County, 13 mei 2014, Airbnb Inc. tegen Schneiderman.
Europese Unie
➢ HvJ, 20 januari 2005, nr. C-464/01, ECLI:EU:C:2005:32, Gruber tegen Bay Wa AG.
➢ HvJ, 3 september 2015, nr. C-110/14, ECLI:EU:C:2015:538, Horatiu Ividiu Costea tegen SC Volksbank
România SA.
101
➢ HvJ, 20 december 2017, nr. C 434/15, ECLI:EU:C:2017:981, Asociación Profesional Élite Taxi tegen
Uber.
➢ HvJ, 10 april 2018, nr. C-320/16, ECLI:EU:C:2018:221, Uber tegen France SAS.
België
➢ Vrederechter Brugge, Nr. 15A894, 4 februari 2016.
Nederland
➢ Gerechtshof Amsterdam (hoger beroep), Nr. 200.122.655-01, 10 september 2013.
➢ Rechtbank Amsterdam (kort geding), Nr. 14.747, 22 oktober 2014.
➢ Rechtbank Amsterdam (kort geding), Nr. 15-517, 26 mei 2015.
➢ Rechtbank Amsterdam (kort geding), Nr. 587895 15-661, 7 juli 2015.
➢ Rechtbank Amsterdam (eerste aanleg), Nr. 4190018 15-591, 29 oktober 2015.
➢ Rechtbank Rotterdam, Nr. 3957182, 6 november 2015.
➢ Rechtbank Amsterdam (eerste aanleg), Nr. 4599588 15-1216, 14 januari 2016.
➢ Rechtbank Amsterdam (eerste aanleg), Nr. 4666561 15-1317, 8 maart 2016.
➢ Rechtbank Amsterdam (eerste aanleg), Nr. 4724339, 30 mei 2016.
➢ Rechtbank Rotterdam, C/10/492780, 10 augustus 2016.
➢ Gerechtshof Amsterdam, Nr. 200.192.413/01, 7 februari 2016.
➢ Gerechtshof Amsterdam, Nr. 200.197.954/01, 17 januari 2017.
➢ Gerechtshof Den Haag, Nr. 200.184.636/01, 9 mei 2017.
➢ Rechtbank Amsterdam, Nr. 16/7475, 17 augustus 2017.
4. Rechtsleer
➢ AERTS, P., "Uber is een transportdienst", Juristenkrant 2018, afl. 361.
➢ BERGWERFF, S., “Mag je een appartement verhuren via Airbnb zonder toestemming van de VvE?”,
26 september 2016, http://devvebeheerders.nl/publicaties/mag-appartement-verhuren-airbnb-
zonder-toestemming-vve/ (geraadpleegd op 8 mei 2018).
➢ BOSSUYT, J., “Sharing is caring: voordelig fiscaal regime voor bepaalde inkomsten afkomstig uit de
deeleconomie”, Juristenkrant 2016, afl. 330, 11.
➢ BOTSMAN, R., “Defining The Sharing Economy: What Is Collaborative Consumption–And What
Isn’t?”, Fast Company, 27 mei 2015.
➢ BOTSMAN, R., ROGERS, R., “Beyond Zipcar: collaborative consumption”, Harvard Business Review,
oktober 2010.
➢ BOTSMAN, R. ROGERS, R., “What’s mine is yours: the rise of collaborative consumption”, Harper
Business Review, 14 september 2010.
102
➢ BRZOSKA, M., “Airbnb: vloek of zegen? De woningmarkt in Berlijn”, Goethe Institut Magazine, april
2018.
➢ BUSCH, C., SCHULTE-NÖLKE, H.,WIEWIÓROWASKA-DOMAGALSKA, A., en ZOLL, F., "The Rise of the
Platform Economy: A New Challenge for EU Consumer Law?", EuCML 2016, Issue 1 (3), 3-10,
https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=2754100.
➢ BUSCH, C., "Crowdsourcing consumer confidence: how to regulate online rating and review systems
in the collaborative economy" in DE FRANCESCHI, A. (ed.), European Contract Law and the Digital
Single Market: The Implications of the Digital Revolution, Cambridge, Intersentia, 2016, 1-14,
https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=2799489.
➢ CEO (Corporate Europe Observatory), “UnFairbnb: How online rental platforms use the EU to
defeat cities affordable housing measures”, 2 mei 2018,
https://corporateeurope.org/sites/default/files/unfairbnb.pdf (geraadpleegd op 17 april 2018).
➢ CHABEAU, A., “Uw woonst verhuren op Airbnb: is dat legaal in België?”, Nieuwsbrief Notariaat, Nr.
17-18 weken 46 en 49, Wolters Kluwer, 2015.
➢ CHABOT, P. A., “Investors show appetite for European hotel sector, despite recent threats faced by
the sector”, 4 november 2014, https://www.lexgo.be/en/papers/other/other/investors-show-
appetite-for-european-hotel-sector-despite-recent-threats-faced-by-the-sector,90610.html
(geraadpleegd op 18 maart 2018).
➢ COYLE, D., YEUNG, T., “Understanding Airbnb in fourteen European cities”, Working paper IAST, 30
december 2016.
➢ DAMANHOURI, D., “Are Digital Platform Companies Like Uber & Airbnb Disrupting Traditional
Industries?”, The Digital Transformation People, 1 februari 2017,
https://www.thedigitaltransformationpeople.com/channels/the-case-for-digital-
transformation/are-digital-platform-companies-like-uber-airbnb-disrupting-traditional-
industries/ (geraadpleegd op 8 mei 2018).
➢ DE BOECK, A., “De bescherming van de reiziger bij de huur van een vakantieverblijf: vragen bij het
toepassingsgebied van de wet op het reiscontract”, Rechtskundig Weekblad 2003-2004, nr. 14, 6
december 2003, 549.
➢ DE GROOTE, P., “De Belgische hotelsector, theoretische fundering van de toeristische geografie met
economisch-grafische analyse van het Belgische hotelwezen”, 1986, K.U.L., Leuven, 454.
➢ DE KOCK, V., “Eenvoudiger regels voor verhuren aan toeristen”, VVSG Economie, Mens en Ruimte:
Toerismebeleid, 49-51.
➢ DE LAAT, R. P. M., “AirBnB, HomeAway, Booking: recreatieve verhuur in strijd met akte”, 27 maart
2017, http://www.vverecht.nl/2016/10/airbnb-homeaway-booking-c-s-recreatieve-verhuur-
appartementen-woonbestemming/ (geraadpleegd op 16 mei 2018).
➢ DE VRIES-STOTIJN, A., “Ontwikkelingen in het EU-recht: Uber een vervoersaanbieder?”, Tijdschrift
voor Consumentenrecht en Handelspraktijken 2017, afl. 4, 174 p.
➢ DEVOLDER, B., “Airbnb in Vlaanderen: regels over of voor de prullenmand?”, Rechtskundig
Weekblad 2015-16, afl. 34, 23 april 2016, 1322.
103
➢ DEVOLDER, B., “Informatieasymmetrie in de sharing economy: een nieuwe rol voor
internetplatformen?” in M.E. STORME, F. HELSEN, Innovatie en disruptie in het economisch recht,
Antwerpen, Intersentia, 154.
➢ DEVOLDER, B., “Terbeschikkingstelling van kamers en woningen via een internetplatform:
verboden bestemmingswijziging en onderhuur?”, TBBR 2016, (378) 392, nr. 59.
➢ ECKHARD, G. M., BARDHI, F., “The Sharing Economy Isn’t About Sharing at All”, Harvard Business
Review, 28 januari 2015.
➢ EDELMAN, B. G., GERARDIN, D., “Efficiencies and regulatory shortcuts: how should we regulate
companies like Airbnb and Uber?”, Stanford Technology Law Review 19, Nr. 2 (2016), 293–328.
➢ ENGELFRIET, R., “Airbnb: een voorbeeld van disruptieve innovatie of een lelijk sprookje?”,
https://rengelfriet.wordpress.com/2017/05/22/airbnb-een-voorbeeld-van-disruptieve-
innovatie-of-een-lelijk-sprookje/ (geraadpleegd op 8 mei 2018).
➢ ERICKSON, K., SORENSEN, I., “Regulating the sharing economy: Editorial”, Internet Policy Review:
Journal on internet regulation, Volume 5 Issue 2, 30 juni 2016, 13.
➢ FRENKEN, K., SCHOR, J., “Putting the sharing economy into perspective”, Environmental Innovation
and Societal Transitions, 22 januari 2017,
https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S2210422417300114 (geraadpleegd op 6
mei 2018).
➢ FRENKEN, K., “De dilemma’s van de deeleconomie: delen is hip maar ook complex”, SER Magazine,
10 oktober 2015.
➢ FRENKEN, K., MEELEN, T., ARETS, M., VAN DE GLIND, P., “Wat is nu eigenlijk deeleconomie?”, 27
maart 2015, http://www.mejudice.nl/artikelen/detail/wat-is-nu-eigenlijk-deeleconomie
(geraadpleegd op 18 april 2018).
➢ GALLAGHER, L., “The Airbnb story: how three ordinary guys disrupted an industry, made billions,
…and created plenty of controversy”, Houghton Mifflin Publishing Harcourt Company, 31 mei 2018,
336.
➢ GERON, T., “Airbnb and the Unstoppable Rise of the Share Economy”, FORBES, 23 januari 2013.
➢ GUTTENTAG, D., “Why tourists choose Airbnb: A motivation-based segmentation study
underpinned by innovation concepts” (master thesis), University of Waterloo Canada, 2016, 283.
➢ HASLEHURST, R., LEWIS, A., “We Don’t Need a Whole New Regulatory Regime for Platforms Like
Uber and Airbnb”, Harvard Business Review, 4 april 2016.
➢ HELSEN, F., “Ik wil verhuren via Airbnb-waar moet ik op letten (in Vlaanderen en Brussel)?”,
Berquin Notarissen, maart 2017,
http://berquinnotarissenbe.webhosting.be/public/pdf/nieuwsbrief_nl/3_17_NL_AirBnB.pdf
(geraadpleegd op 18 april 2018)
➢ HOEKX, N., “Knelpunten verhuur van studentenkamers, vakantiewoningen, tweede verblijven en
gemeubelde appartementen op korte termijn” in A.-L. VERBEKE en P. BRULEZ, Knelpunten
huurrecht – Tien perspectieven, Antwerpen Intersentia 2012, 332.
➢ INTERIAN, J., “Up in the air: harmonizing the sharing economy through Airbnb regulations”, Boston
College International & Comparative Law Review (2016) Vol. 39: 129, 130.
104
➢ KEMPE, K., DHOOGHE, V., VAN WALLE, G., “Het voorontwerp van Vlaams huurdecreet: een nieuwe
stap naar een Vlaams woninghuurrecht”, TBO 2018, afl. 1, 12 maart 2018, 17-24.
➢ KOOPMAN, C., MITCHELL, M., THIERER, A., “The Sharing Economy and Consumer Protection
Regulation: The Case for Policy Change”, The Journal of Business, Entrepreneurship and the Law,
Volume 8 Issue 2 Article 4 (2015), 529-545.
➢ KROON, K., “Airbnb en de VvE”, 14 april 2016, http://www.vverecht.nl/2016/04/airbnb-en-vve/
(geraadpleegd op 8 mei 2018).
➢ LAUTENBACH, J., NIJBOER, A., “Zo reguleer je de deeleconomie: Airbnb vraagt om duidelijke regels”,
ROM Jaargang 34 nr. 7-8, 40-42.
➢ LEE, D., “How Airbnb Short-Term Rentals Exacerbate Los Angeles’s Affordable Housing Crisis:
Analysis and Policy Recommendations”, Harvard Law and Policy Review 2016, Volume 10, 229-254.
➢ LICHTENVELDT, E., “Airbnb-verhuur in een sociale huurwoning, mag het nu wel of niet?”, THL-
advocaten CorporatieNL, 11 augustus 2017, https://www.corporatienl.nl/artikelen/airbnb-
verhuur-sociale-huurwoning-mag-nu-wel/ (geraadpleegd op 6 april 2018).
➢ MAES, A., “Huurwoning aanbieden via Airbnb is verdoken onderverhuur”, De Juristenkrant, 2016,
afl. 327, 16.
➢ MCNAMARA, B., “Airbnb: a not-so-safe resting place, Colorada Technology Law Journal, Volume 13
Issue 1 (2015), 149-170.
➢ MITROFF, IAN I., “Combatting disruptive change: beating unruly competition at their own game”,
Palgrave Macmillan US, 92.
➢ PARKER, G. G., VAN ALSTYNE, M. W., CHOUDARY, S. P., “Platform Revolution: how networked
markets are transforming the economy and how to make them work for you”, W. W. Norton &
Company Inc. 2016.
➢ POORT, F., “Social traveling met Wimdu”, 14 mei 2012, http://www.bright.nl/social-traveling-met-
wimdu (geraadpleegd op 18 mei).
➢ RUSSO, F., STASI, M. L., “Defining the relevant market in the sharing economy”, Internet Policy
Review: Journal on internet regulation, Volume 5 Issue 2, 30 juni 2016, 13.
➢ SLEE, T., “Airbnb Is Facing an Existential Expansion Problem”, Harvard Business Review, 11 juli
2016.
➢ SPEYBROUCK, J., “De aansprakelijkheid van de toeristische dienstenverstrekkers in reizen” in J.
SPEYBROUCK (ed.), Reisrecht, Acamedia Press, Gent, 2002, 3, nr. 1.
➢ STEENNOT, R., “De bescherming van de consument door het Hof van Justitie: een brug te ver?”, TPR
2017, afl. 1, 81-180.
➢ STRAETMANS, G., "Onderneming, vrij beroep en consument" in G. STRAETMANS en R. STEENNOT,
Wetboek Economisch Recht en de bescherming van de consument, Antwerpen, Intersentia, November
2015.
➢ STOOP, C., BASTENIER, A., “Airbnb: un point sur la situation”, Revue Copropriété et Droit Immobilier
2017, afl. 3, Wolters Kluwer, 12-22.
105
➢ SUNDARARAJAN, A., “The Sharing Economy: the end of employment and the rise of crowd-based
capitalism”, Cambridge MA: The MIT press, 2016.
➢ TERRYN, E., “Transparantie en algemene voorwaarden. Nood aan hervorming?”, TPR 2017, afl. 1,
13-79.
➢ TIMMERMANS, R., “App your service: breekt het hosten van gasten via het
bemiddelingsverhuurplatform AirBnb huur?”, Tijdschrift Huur 2016, afl. 2, 59- 63.
➢ TIMMERMANS, R., Vred. Brugge (4) nr. 15A894, 4 februari 2016, Tijdschrift Huur 2016, afl. 2, 88.
➢ VAN BESIEN, B., “Kamers verhuren via Airbnb of andere sharing sites: een juridische analyse van
de regelgeving in Vlaanderen en Brussel”, in M.E. STORME, F. HELSEN, Innovatie en disruptie in het
economisch recht, Antwerpen, Intersentia, 279-312.
➢ VAN BESIEN, B., “Airbnb en de Belgische wet: op welke regels moet je letten?”, 10 mei 2014,
https://www.lexgo.be/nl/artikels/staats-en-bestuursrecht/bestuursecht/airbnb-en-de-
belgische-wet-op-welke-regels-moet-je-letten,86428.html.
➢ VAN DE VELDE, J., Timesharing van onroerend goed, in X., Mede-eigendom , I.H.12-15.
➢ VAN DEN BERGH, B., “What’s in a name: over de kwalificatie van overeenkomsten en het
onderscheid tussen huur en aanneming”, Rechtskundig Weekblad 2011-12, 568.
➢ VAN DIJCK, J., POELL, T., DE WAAL, M., “De platformsamenleving: strijd om publieke waarden in
een online wereld”, Amsterdam University Press, 180.
➢ VOGELAERE, I., “Brusselse exploitatieregels voor toeristische logies in werking”, ImmoSpector,
Wolters Kluwer, 14 april 2016.
➢ VON OLIVER, V., “Exklusiv: Wimdu und 9flats schließen sich zusammen”, Wirtschafts Woche, 10
oktober 2016.
➢ WERKMAN, P., SALVERDA, F., “Europese Commissie publiceert richtsnoeren met betrekking tot
online deelplatforms”, Europa Decentraal, 13 juni 2016.
➢ WIEWIÓROWASKA-DOMAGALSKA, A., “Online Platforms: How to Adapt Regulatory Framework to
the Digital Age?”, Committee on Internal Market and Consumer Protection, PE 607.323.
➢ ZERVAS, G., PROSERPIO, D., BYERS, J., “The Rise of the Sharing Economy: Estimating the Impact of
Airbnb on the Hotel Industry”, Boston University School of Management Research Paper No.2013-
16, 18 november 2016, http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=2366898.
➢ ZERVAS, G., PROSERPIO, D., BYERS, J., “A First Look at Online Reputation on Airbnb, Where Every
Stay is Above Average”, 28 januari 2015,
https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=2554500.
Krantenartikels
➢ ABBELOOS, J. F., “Te huur: binnenstad, strengere regels voor Airbnb”, De Standaard, 30 december
2016.
➢ ABBELOOS, J-F., “Gent pakt Airbnb aan”, De Standaard, 30 december 2016.
➢ ARON, H., “Is Airbnb making housing crisis worse?”, LA Weekly, 11 march 2016.
106
➢ BECK, L., “Berlin had some of the world’s most restrictive rules for Airbnb rentals. Now it’s
loosening up.”, The Washington Post, 28 maart 2018.
➢ BELGA, “New York legt Airbnb aan banden”, Het Laatste Nieuws, 22 oktober 2016.
➢ BOOGAERD, F., “Airbnb moet van EU heel snel meer openheid geven over prijzen”, Eindhovens
Dagblad, 16 juli 2018.
➢ BOUMA, K., “Amsterdam slaat slag in strijd tegen Airbnb: inwoners verplicht verhuur te melden.”,
De Volkskrant, 4 mei 2017.
➢ HARRIS, E. A., “The Airbnb Economy in New York: Lucrative but Often Illegal”, New York Times, 4
november 2013.
➢ BAUWENS, D., “Weyts gaat Airbnb desnoods juridisch aanpakken, en dat lijkt een verstandige zet”,
De Morgen, 6 april 2018.
➢ BLOMME, P., “Vervoort: Airbnb is een economisch monster”, De Tijd, 23 december 2016.
➢ BENSINGER, G., “Airbnb wants you to do more than just book a home. Customers aren’t buying it.”,
Wall Street Journal, 21 februari 2018.
➢ BENSINGER, G., “Airbnb adds hotels and luxury listings to bolster growth”, Wall Street Journal, 22
februari 2018.
➢ BOLLEN, N., “Wat heeft het nieuwe huurdecreet voor u in petto?”, De Tijd, 5 september 2017.
➢ BOVE, L., STEEL, T., DEBROUWERE, S., “De verborgen business achter uw Airbnb-adresje”, De Tijd,
5 augustus 2017.
➢ COUZY, M., “Maximale verhuurtermijn Airbnb naar 30 dagen”, Het Parool, 10 januari 2018.
➢ DAMEN, T., “Vakantieverhuur veroorzaakt waslijst problemen voor reguliere huurders”, Het Parool, 12 februari 2015.
➢ DE BECKER, R., MICHAUX, A., “Brussel verzegelt Airbnb-flats: Dit is huisjesmelkerij 2.0”, De
Standaard, 14 april 2018, 34.
➢ DE LANGHE, R., “Uber en Airbnb: overheden duwen deeleconomie in handen van multinationals”,
Knack, 4 november 2015.
➢ DE SMET, D., “Hoe moet ik een bijverdienste uit de deeleconomie aangeven?”, De Standaard, 15 mei 2017.
➢ DE VALK, E., “Platformsamenleving: Online platformen veranderen de manier waarop de
samenleving is ingericht. Wat dat betekent voor het publiek belang?”, NRC, 8 november 2016,
https://www.nrc.nl/nieuws/2016/11/08/wie-beschermt-ons-tegen-de-airbnbs-en-de-ubers-
5177104-a1530716.
➢ DE ZWAAN, I., “Verhuur sociale huurwoning via Airbnb? Idioot”, De Volkskrant, 10 juni 2016.
➢ ELVH., “Zo wil Booking.com de concurrentiestrijd met Airbnb winnen”, De Standaard, 25 juni 2018.
➢ GN., “Koppel kan overlast Airbnb niet meer aan: Elke nacht 25 brallende toeristen in de hal, dat
maakt je gek”, Het Nieuwsblad, 16 januari 2018.
➢ HUTCHISON, C., “What is airbnb and why is it so controversial?”, Evening Standard UK, 20 augustus
2015.
➢ JVDE., “Huurder mag appartement niet aanbieden via Airbnb”, De Standaard, 5 februari 2016.
➢ JVT., “Airbnb inperken levert Berlijn meer huurwoningen op, De Standaard, 30 januari 2018.
107
➢ LEEN, M., “Burgemeester Amsterdam opent debat, ook in Vlaanderen kiemt discussie: ‘Waarom
mogen sociale huurders niet profiteren van Airbnb?”, De Standaard, 15 juni 2016.
➢ LIEBER, R., “Airbnb horror story points to need for precautions”, The New York Times, 14 augustus
2015.
➢ PHLIPPS, S., “Airbnb vult nu ook dorpjes”, De Morgen, 24 oktober 2017.
➢ RAZAVI, L., “How the Dutch capital became the world's first sharing city.”, Inverse, 12 april 2017.
➢ VAN HEERDE, J., “Duizenden huizen in Amsterdam zijn blijvend bezet door toeristen”, Trouw, 27
december 2017.
➢ VAN HEERDE, J., “Duizenden huizen in Amsterdam zijn blijvend bezet door toeristen”, Trouw, 27
december 2017.
➢ VAN NOORT, W., “Hoe Airbnb voor problemen zorgt”, NRC, 6 november 2015.
➢ VERMEULEN, T., “Airbnb beschuldigd van misleiding en oneerlijke handelspraktijken”, NRIT Media,
17 juli 2018.
➢ VERRYCKEN, R., “Airbnb wordt een reisbureau”, De Tijd, 17 november 2016.
➢ VORA, S., “From new Airbnb Plus, properties with more amenities”, The New York Times, 22 februari
2018.
➢ KRUYSWIJK, M., COUZY, M. “De Key staat Airbnb toe in sociale huurhuizen”, Het Parool, 9 juni 2016.
➢ KW., “Vrederechter uit Brugge oordeelt dat huurder niet via Airbnb mag doorverhuren”, Knack, 4
februari 2016.
➢ KRANIOTIS, L., “Amsterdam gaat illegale Airbnb’s aanpakken met big data”, NOS, 15 februari 2016.
➢ MELTZER, H., “Airbnb launches tailor-made city tours and exclusive experiences with local
experts”, The Telegraph, 17 november 2016.
➢ MERRIGAN, M., “Boete voor couchsurfing? Overheid moet spontane gastvrijheid net aanmoedigen”,
Knack, 18 april 2014.
➢ MICHIELSEN, T., “Airbnb verovert België”, De Tijd, 23 augustus 2014.
➢ OLTERMANN, P., “Berlin ban on Airbnb short-term rentals upheld by city court”, The Guardian, 8
juni 2016.
➢ REIJDEN, D., “Airbnb wordt steeds meer een hotelorganisatie”, 28 maart 2018, Misset Horeca,
https://www.missethoreca.nl/hotel/nieuws/2018/03/airbnb-wordt-meer-hotelorganisatie-
101302559 (geraadpleegd op 6 mei 2018).
➢ REMIE, M., LEIJTEN, J., “Na stoere praat volgt het serieus handhaven”, NRC, 1 januari 2018.
➢ SLIJPEN, S., “Het begrip consument in het Europees consumentenrecht”, 23 augustus 2016,
https://www.musicajuridica.nl/blog/2016/8/begrip-consument-in-europees-consumentenrecht
(geraadpleegd op 8 mei 2018).
➢ STEEL, T., “Vlaanderen legt Airbnb-verhuurders nieuwe eisen op”, De Tijd, 30 december 2016.
➢ STEEL, T., “Deur open voor gunstregime Airbnb'ers”, De Tijd, 24 oktober 2017.
➢ STREITFELD, D., “Companies built on sharing balk when it comes to regulators”, The New York
Times, 21 april 2014.
➢ SMOLDERS, T., “Booking.com telt 5 miljoen niet-hotels”, De Tijd, 11 april 2018, 17.
108
➢ ZALESKI, O., DE VYNCK, G., “Airbnb Is Building a Flight-Booking Tool”, Bloomberg, 19 december
2016.
➢ STEFFENS, R., “Airbnb heeft flink opwaarts effect op Amsterdamse huizenprijzen: Airbnb kassa
voor eigenaren in toeristisch Amsterdam”, Persbericht ING Nieuws, 25 april 2016.
➢ QUIJONES, D., “Airbnb and its Hosts Hung Out to Dry in Barcelona”, Wolf Street Journal, 10 augustus
2015.
➢ X., “Wat doet Amsterdam al om illegale verhuur tegen te gaan?”, NOS, 1 december 2016.
➢ X., “Europa werkt aan gelijke regels voor online deelplatformen”, NOS, 2 juni 2016.
➢ X., Berlijn draait Airbnb verbod terug, NOS, 13 december 2017.
Online bronnen
Websites
➢ https://www.airbnb.com/.
➢ https://www.homeaway.com/.
➢ https://www.couchsurfing.com/.
➢ https://www.wimdu.com/.
➢ https://www.toerismevlaanderen.be/.
➢ https://www.ssrn.com/en/.
➢ https://hbr.org/.
➢ https://ec.europa.eu/commission/priorities/digital-single-market_nl.
België
➢ Brochure Toerisme Vlaanderen, “Het Vlaams logiesdecreet in één oogopslag”, 17 maart 2017,
https://www.toerismevlaanderen.be/publicaties/het-vlaams-logiesdecreet-één-oogopslag.
➢ Studie besteld door de Kamer van de Middenstand, Deeleconomie: stelling van een postarbeid
samenleving, Eindrapport van de analyse van de impact van nieuwe trends in de deeleconomie op
de Brusselse KMO’s, https://www.unizo.be/sites/default/files/kamer_van_de_middenstand_-
_deeleconomie_-_stelling_van_een_postarbeidsamenleving_002.pdf.
➢ Beleidsnota Horeca Vlaanderen,
https://www.horecavlaanderen.be/paginas/nl/openbaar/horeca-vlaanderen/2.-toerisme.
➢ Federale Overheidsdienst Justitie, De Huurwet, 14e editie maart 2013, 51,
https://justitie.belgium.be/sites/default/files/downloads/LOYER-2013-NL.pdf.
➢ Verhuren via AirBnb of andere online huurplatforms, mag dat? Kwalificatie en knelpunten,
Antwerpen, 11 december 2017, https://huur-recht.be/kennisbank/opinie/verhuren-airbnb-mag-
dat (geraadpleegd op 8 mei 2018).
➢ ING, “Deeleconomie: Wat is het?”, 3 februari 2017, https://www.ing.be/nl/business/my-
business/sharing-economy.
109
➢ VAN EECKHOUTTE, W., “Zijn Airbnb’ers zelfstandigen?”, 22 februari 2017,
http://www.wikisoc.be/nl/blog/post/zijn-airbnbers-zelfstandigen.
➢ PAELINCK, G., GOEDGEBEUR, H. “Amper 15 procent Airbnb-adressen al in orde met
registratieplicht”, 4 augustus 2017, De Redactie,
http://deredactie.be/cm/vrtnieuws/economie/1.3038951, geraadpleegd op 6 maart 2018.
➢ SAERENS, Z., "Prototype van illegaal hotel": Airbnb-verhuurder krijgt recordboete van 300.000
euro, VRT, 6 februari 2017,
https://www.vrt.be/vrtnws/nl/2017/02/06/_prototype_van_illegaalhotelairbnb-
verhuurderkrijgtrecordboeteva-1-2885371/, geraadpleegd op 8 mei 2018).
Nederland
➢ Airbnb in de huurwoning, 19 april 2017, https://www.flinckadvocaten.nl/airbnb-in-de-
huurwoning/ (geraadpleegd op 8 maart 2018).
➢ BWK, “Ontbinding huurovereenkomst vanwege Airbnb”, 7 juli 2015,
http://www.bwkpartners.com/ontbinding-huurovereenkomst-airbnb/.
➢ Enquête: Kwart van hotels ervaart concurrentie van sites als Airbnb, Centraal Bureau voor de
statistiek, 12 juli 2017, https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2017/28/kwart-hotels-ervaart-
concurrentie-van-sites-als-airbnb.
➢ ING Investment Office, Bijlage bij sectorcommentaar: Deeleconomie Airbnb, 26 juli 2016,
https://www.ing.nl/media/ING_bijlage-Airbnb-bij-sectorcommentaar-Deeleconomie_tcm162-
107567.pdf.
➢ Rathenau Instituut, Onderzoek: Eerlijk delen: waarborgen van publieke belangen in de
deeleconomie en de kluseconomie, 30 mei 2017, https://www.rathenau.nl/nl/digitale-
samenleving/eerlijk-delen.
➢ VPRO Tegenlicht, Slapend rijk over wat deeleconomie met de huizenruil van Airbnb betekent voor
de stad Amsterdam, 18 september 2016,
https://www.vpro.nl/programmas/tegenlicht/kijk/afleveringen/2016-2017/slapend-rijk.html
(geraadpleegd op 8 maart).
