부동산공법 박 후 서 교수

무 크 랜 드

무 크 랜 드

부동산공법

박 후 서

교수

부동산공법

기초강의(4주차)

盡 人 事 待 天 命박 후 서 교수 책임집필

제28회 공인중개사시험 대비

잠에서 깨어나 맞이한 오늘은

당신의 남은 인생 중

첫 번째 날이다.

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무 크 랜 드 - 2 -

1. 건축법 전체 체계

도로

방화지구

헬리포트

연면적 합계

건축면적

대지

특별건축구역

신축

증축

개축

재축

이전

건

축

물

의

건

축

건축법 체계도- 박 후 서 교수 -

초고층건축물

준초고층건축물고층건축물

허가대상내기보지방주미다마

건축물대장

변경신청대상

신고대상대수선

증축

건축물

바닥면적

바닥면적 합계

연면적

특수구조건축물

준다중이용건축물

다중이용건축물

공작물

특별가로구역

대수선 리모델링 용도변경건축

건축허가·신고

착공신고

시공 및 감리

사용승인

사전결정신청

건축물의 유지와 관리

건축물의 대지와 도로

건축물의 구조·재료·설비

이행강제금

지역 및 지구의 건축물

건축협정

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무 크 랜 드 - 3 -

2. 용어정의

1. 건축물

① 토지에 정착하는 공작물 중 ⇨ 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물

② 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치 ⇨ 사무소·공연장·점포·차고·창고

2. 고층건축물 등

① 고층건축물 : 층수가 30층 이상이거나 높이

가 120m 이상인 건축물

② 초고층 건축물 : 층수가 50층 이상이거나 높

이가 200m 이상인 건축물

③ 준초고층 건축물 : 고층건축물 중 초고층 건

축물이 아닌 것

건축물

지하지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것

이에 딸린 시설물

고가

사무소·공연장

점포·차고·창고

토지 위 공작물

준초고층건축물

고층건축물

초고층건축물 50층 이상 or 200m 이상

30층 이상 or 120m 이상

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3. 지하층

건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서

⇨ 바닥에서 지표면까지 평균높이가 ⇨ 해당 층높이의 1/2 이상인 것

4. 다중이용건축물

불특정한 다수의 사람들이 이용하는 건축물 중

① 바닥면적의 합계가 5,000㎡ 이상인 다음의

건축물

가. 문화 및 집회시설(동물원 ․ 식물원 제외)나. 종교시설

다. 판매시설

라. 운수시설 중 여객용 시설

마. 의료시설 중 종합병원

바. 숙박시설 중 관광숙박시설

② 16층 이상인 건축물

지하층의 조건

H1 ≥ H2층높이

지표면

H1 H2바닥

층높이의 1/2

지하층

지하

지상

다중이용 건축물

바닥면적의 합계

⇨ 5.000㎡ 이상

16층 이상

가. 문화 및 집회시설

(동물원 ․ 식물원 제외)나. 종교시설

다. 판매시설

라. 운수시설 중 여객용 시설

마. 의료시설 중 종합병원

바. 숙박시설 중 관광숙박시설공연장

성당

백화점

버스터미널 병원관광호텔

불특정 다수인

이용

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무 크 랜 드 - 5 -

3. 용도변경

시설군 건축물의 용도군

자동차 관련

시설군자동차 관련 시설

산업 등의

시설군

① 위험물 저장 및 처리 시설 ② 자원순

환관련시설 ③ 공장 ④ 창고시설 ⑤ 장

례식장 ⑥ 묘지 관련 시설 ⑦ 운수시설

전기통신시설군 ① 방송통신시설 ② 발전시설

문화 및

집회시설군

① 종교시설 ② 문화 및 집회시설 ③ 위

락(慰樂)시설 ④ 관광휴게시설

영업시설군① 제2종 근생 중 다중생활시설 ② 판

매시설 ③ 운동시설 ④ 숙박시설

교육 및

복지시설군

① 야영장 시설 ② 의료시설 ③ 교육연

구시설 ④ 수련시설 ⑤ 노유자(老幼者

-노인 및 어린이)시설

근린생활시설군① 제1종 근린생활시설 ② 제2종 근린

생활시설(다중생활시설은 제외)

주거업무시설군① 단독주택 ② 공동주택 ③ 교정(矯

正) 및 군사시설 ④ 업무시설

그 밖의 시설군 ① 동물 및 식물 관련 시설

(※자동차에 / 위험물과 자원순환관련시설을 싣고 공장 안

의 창고로 돌진하면 장례치루고 묘지갈 운수이다 / 방송

발전은 / 거룩한 종교 문화를 위락과 관광으로 변질시켰다

/ 2종근생다중생활시설에 사는 판 운 숙 이가 / 야영장에

서 의료 교육을 수련하는 건 노유자를 위해서다 / 1 2(다

중생활시설×) / 즉, 단독 또는 공동으로 하는 교정 업무

는 / 동·식물을 위함이다)

자동차 관련 시설군

산업 등의 시설군

전기통신시설군

문화 및 집회시설군

영업시설군

교육 및 복지시설군

근린생활시설군

주거업무시설군

그 밖의 시설군

하위 시설군

용도변경하려는 부분의 바닥면

적의 합계가 500㎡ 이상인 용도

변경의 설계 ⇒ 건축물의 설계를 준용

용도변경하려는 부분의 바닥면

적의 합계가 100㎡ 이상인 경우

⇒ 건축물의 사용승인을 준용

같은 시설군

상위 시설군 허가대상

신고대상

건축물대장

변경신청대상

같은 호에 속하는 건축물 상호 간

제1종 근생시설과 제2종 근생시설 상호 간

변경신청×

용도변경

업무시설 숙박시설

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4. 건축허가권자

1. 원 칙

특별자치시장·특별자치도지사

또는 시장·군수·구청장

⇨ 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자

2. 예 외

특별시장·광역시장

가. 21층 이상의 건축물의 건축

나. 연면적의 합계가 10만㎡ 이상인 건축물의

건축

연면적 3/10 이상의 증축으로 인하여 ⇒ 층수

가 21층 이상으로 되거나 연면적의 합계가 10

만㎡ 이상으로 되는 경우의 증축 ⇒ 특별시

장·광역시장의 허가대상

다만, ㉠ 공장, ㉡ 창고인 건축물, ㉢ 지방건축

위원회의 심의를 거친 건축물(초고층 건축물은

특별시장·광역시장의 허가대상) ⇒ 특별시에

서는 구청장, 광역시에서는 구청장이나 군수의

허가대상

특시·특도

시장·군수·구청장

건축물 건축

대수선

특별시장

광역시장

21층 이상

연합 10만㎡ 이상

연면적 3/10 이상

㉠ 공장 ㉡ 창고 ㉢ 지방건축위

심의(초고층은 특, 광) ⇒ 특별시에서는 구청장, 광역시에서는 구청

장이나 군수

허가권자

김미정

증축

8만㎡ 24,000㎡ 104,000㎡

특별시

광역시

+

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5. 바닥면적, 바닥면적의 합계, 연면적, 연면적의 합계

1. 바닥면적

건축물의 각 층 또는 그 일부로서 ⇨ 벽·기둥, 그 밖에 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸

인 부분의 수평투영면적

(예) 4층 바닥면적, 강의실 바닥면적

2. 바닥면적의 합계

특정한 용도로 사용하기 위하여 동일한 건축물

내에서 벽·기둥 등으로 구획된 면적의 합계

(예) 공인중개사학원의 바닥면적의 합계

3. 연면적

하나의 건축물의 각 층별 바닥면적의 합계

본래의 연면적 ⇨ 지하층의 바닥면적을 포함(예) 대박빌딩의 연면적

4. 연면적의 합계

하나의 대지 안에 있는 건축물의 연면적의 합계

(예) 아파트 단지 안에 있는 5개 동의 연면적의

합계

① 벽·기둥의 구획이 없는 건축물

⇒ 그 지붕 끝부분으로부터 수평거리 1m를 후퇴한 선으로 둘러싸

인 수평투영면적

② 주택의 발코니 등 노대등의 바닥

⇒ 노대등의 면적에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에

1.5m를 곱한 값을 뺀 면적

① 필로티 부분 ⇒ 그 부분이 공중의 통행, 차량의 통행, 주차에 전용, 공

동주택의 경우

② 다락 ⇒ 층고가 1.5m(경사진 형태

의 지붕인 경우 ⇒ 1.8m) 이하

③ 공동주택으로서 지상층에 설치 ⇒ 기계실, 전기실, 어린이놀이터, 조경

시설 및 생활폐기물 보관함의 면적

바닥면적 포함 바닥면적 제외

바닥면적

바닥면적의 합계

연면적

+연면적의 합계

연면적

일 부

각 층

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6. 용적률 산정 시 연면적 제외

용적률을 산정할 때 ⇨ 다음에 해당하는 면적은 연면적에서 제외

① 지하층의 면적

② 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인

경우만 해당)으로 쓰는 면적

③ 초고층 건축물과 준초고층 건축물의 피난안

전구역의 면적

④ 11층 이상되는 건축물로서 11층 이상되는

바닥면적의 합계가 1만㎡ 이상인 건축물의

경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적

연면적 제외

대피공간

피난안전구역

지하층

용적률 산정 시

지상층

주차용면적

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7. 주택법 전체 체계

착공신고

주택법 체계도- 박 후 서 교수 -

도시형 생활주택

주택

주택단지

국민주택

준주택민영주택

공공택지

간선시설

복리시설

부대시설

리모델링매도청구

10가지 공공사업

세대구분형 공동주택

공구

사업계획승인

사용검사

시공 및 감리

사업시행을 위한 조치

사업주체

착공신고

주택자금

분양가상한제

적용주택

공급질서 교란행위

금지

저당권설정 등의

제한

투기과열지구

전매행위제한

주택의 건설 주택의 공급 리모델링

기간시설

주택상환사채

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8. 국민주택, 도시형 생활주택

1. 국민주택

다음의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 ⇨ 국민주택규모 이하인 주택① 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방

공사가 건설하는 주택

② 국가·지방자치단체의 재정 또는 ｢주택도시기금법｣에 따른 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건

설되거나 개량되는 주택

2. 도시형 생활주택

300세대 미만 ⇨ 국민주택규모에 해당하는 주택 ⇒ 도시지역에 건설하는 다음의 주택

원룸형

주택

다음의 요건을 모두 갖춘 공동주택

가. 세대별 주거전용면적 ⇨ 50㎡ 이하나. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록

⇨ 욕실 및 부엌을 설치다. 욕실 및 보일러실을 제외한 부분 ⇨

하나의 공간으로 구성. 다만, 주거

전용면적이 30㎡ 이상 ⇨ 두 개의 공간으로 구성can

라. 지하층 ⇨ 세대를 설치×단지형

연립주택

원룸형 주택이 아닌

연립주택

건축위원회의 심

의를 받은 경우

⇨ 주택으로 쓰는 층수 ⇨ 5개층까지 건축can

단지형

다세대주택

원룸형 주택이 아닌

다세대주택

욕실·부엌

50㎡ 이하

욕실 및 보일러실 제외한 부분 ⇨ 하나의 공간

30㎡ 이상 ⇨ 두 개의 공간

원룸형주택

단지형 다세대주택

건축위 심의

300세대 미만

국민주택규모

도시지역에 건설

단지형 연립주택

도시형 생활주택

지하층 ⇨ 세대 설치×

주택 ⇨ 5개층 가능

국가·지자체·토주·지공 ⇨ 건설국가·지자체 재정 지원 ⇨ 건설or 개량주택도시기금 자금 지원 ⇨ 건설 or 개량

국민주택 국민주택규모

85㎡(100㎡) 이하

수도권×

도시지역×

읍·면

85㎡

100㎡

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9. 세대구분형 공동주택

공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로

구분하여 생활이 가능한 구조로 하되 ⇨ 그 구분된 공간 일부를 구분소유 할 수 없는 주택 ⇨ 다음의 요건을 모두 갖추어 건설된 공동주택

세대구분형 공동주택의 세대수 ⇨ 그 구분된 공간의 세대수에 관계없이 ⇨ 하나의 세대로 산정

① 세대별로 구분된 각각의 공간마다 ⇨ 별도의 욕실, 부엌과 현관을 설치할 것

② 하나의 세대가 통합하여 사용할 수 있도록 ⇨ 세대 간에 연결문 또는 경량구조의 경계벽 등

을 설치할 것

③ 세대구분형 공동주택의 세대수 ⇨ 해당 주택단지 안의 공동주택 전체 세대수의 1/3을 넘

지 아니할 것

④ 세대별로 구분된 각각의 공간의 주거전용면적

합계 ⇨ 해당 주택단지 전체 주거전용면적 합계의 1/3을 넘지 아니할 것

욕실•부엌•현관연결문 또는 경량구조 경계벽

전체 세대수의 1/3

전체 주거전용면적 합계의 1/3

구분소유×

세대구분형 공동주택

1세대

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10. 공구, 부대시설, 복리시설, 간선시설

1. 공 구

하나의 주택단지 ⇨ 다음의 기준을 모두 충족한 둘 이상으로 구분되는 일단의 구역 ⇨ 착공신고 및 사용검사를 별도로 수행할 수 있는 구역

① 다음의 시설을 설치하거나 공간을 조성하여 6m

이상의 너비로 공구 간 경계를 설정할 것

가. 주택단지 안의 도로

나. 주택단지 안의 지상 설치 부설주차장 등

② 공구별 세대수는 300세대 이상으로 할 것

③ 전체 세대수가 600세대 이상인 주택단지 ⇨ 공구별로 분할하여 주택을 건설·공급can

2. 부대시설 : 주택에 딸린 시설

주차장·관리사무소·담장·주택단지 안의 도로

3. 복리시설 : 생활복리를 위한 공동시설

어린이놀이터·근린생활시설·유치원·주민운동시설

및 경로당

4. 간선시설

도로·상하수도·전기시설·가스시설·통신시설 및

지역난방시설 등 주택단지 안의 기간시설을 그 주택

단지 밖에 있는 같은 종류의 기간시설에 연결시키는

시설. 다만, 가스시설·통신시설 및 지역난방시설의

경우 ⇨ 주택단지 안의 기간시설을 포함

부대시설 복리시설

주차장·관리사무소·담장

주택단지 안의 도로

경로당·주민운동시설·어린이

놀이터·근린생활시설·유치원

공구

300세대600세대

300세대

간선시설

기간시설

기간시설

도로·상하수도·전기시설·가스시설·통신

시설 및 지역난방시설 등 주택단지 안의 기

간시설을 그 주택단지 밖에 있는 같은 종류

의 기간시설에 연결시키는 시설. 다만, 가스

시설·통신시설 및 지역난방시설의 경우 ⇨ 주택단지 안의 기간시설을 포함

착공신고·사용검사

별도 수행

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11. 리모델링

1. 리모델링이란?

① 대수선(大修繕)

② 세대별 증축 리모델링

사용검사일부터 15년[15년 이상 20년 미만의

연수 중 시 ․ 도조례로 정하는 경우에는 그 연수]이 경과된 공동주택 ⇨ 각 세대의 주거전용면적[전유부분의 면적]의 30% 이내(세대의

주거전용면적이 85㎡ 미만인 경우 ⇨ 40% 이내)에서 증축하는 행위

③ 세대수 증가형 증축 리모델링

기존 세대수의 15% 이내 ⇨ 세대수를 증가다만, 수직증축형 리모델링 ⇨ 다음의 요건을 모두 충족하는 경우로 한정

가. 최대 3개층 이내에서 증축하되, 건축물의 기

존 층수가 14층 이하인 경우 ⇨ 2개층까지나. 수직증축형 리모델링 대상 건축물 신축 당시

의 구조도를 보유

2. 설립인가 결의요건

3. 사업시행 행위허가 동의요건

리모델링

세대별

증축리모델링

각 세대 주거전용면적[전유면적] ⇨ 30% 이내(세대 주거전용면적 85㎡

미만 ⇨ 40% 이내)에서 증축

세대수 증가형

증축리모델링

기존 세대수의 15% 이내에서

세대수 증가

※ 수직증축형 리모델링 요건

최대 3개층 이내 증축

기존 층수 14층 이하 ⇨ 2개층까지 가능

신축 당시 ⇨ 구조도 보유

리모델링

시기

사용검사일부터

⇨ 대수선 10년⇨ 증축 15년 경과

리모델링주택조합

설립인가 결의요건

사업시행 행위허가

동의요건

리모델링

주택조합

입주자대표회의 주택단지 소유자 전원의 동의

전체 : 주택단지 전체의 각 80% 이상의

동의와 각 동별 50% 이상의 동의

동별 : 그 동의 각 80% 이상의 동의

전체 : 주택단지 전체의 구분소유자 및 의결권의 각 2/3

이상의 결의 및 각 동의 과반수의 결의

동별 : 그 동의 각 2/3 이상의 결의

동별 100세대 총 600세대

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12. 농지법 전체 체계

농지법 체계도- 박 후 서 교수 -

축사

곤충사육사

제방

농업진흥지역

농업보호구역

농막

농업경영계획서

이행강제금

매수청구

전

농

지

전

용

농지보전부담금

타용도일시사용허가

농지전용협의

농지전용신고

농지전용허가

농지의 소유

농지취득자격증명

농지처분

소유상한

소유제한농지

답수로

농업진흥구역

농로

농작물 경작지

다년생식물 재배지

유지

고정식온실

버섯재배사

비닐하우스

양·배수시설

주말체험영농농지

이농농지

상속농지

농지의 이용

농지의 보전

과수원

개량시설

생산시설

대리경작제도

임대차제도

1만㎡까지

1만㎡까지

1,000㎡미만

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13. 농 지

1. 농지의 종류

① 전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문 ⇨ 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이

용되는 토지

② 위의 토지의 개량시설과 위의 토지에 설치하는 농

축산물 생산시설 ⇨ 다음의 시설부지가. 개량시설：유지(溜池), 양·배수시설, 수

로, 농로, 제방

나. 생산시설：농작물 경작지 또는 다년생식물

의 재배지로 이용되고 있는 토지에 설치한

다음의 시설

㉠ 고정식온실·버섯재배사 및 비닐하우스

㉡ 축사·곤충사육사

㉢ 농막·간이저온저장고·간이퇴비장 또는

간이액비저장조

2. 농지에서 제외되는 토지

① 지목이 전·답·과수원이 아닌 토지(지목이 임

야인 토지는 제외) ⇨ 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 계속하여 이용되는 기간 ⇨ 3년 미만인 토지

② 지목이 임야인 토지 ⇨ 산지전용허가를 거치지 아니하고 ⇨ 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 이용되는 토지

③ ｢초지법｣에 따라 조성된 초지

유지농로

수로

제방

다년생식물

재배지

농지

생산시설

양•배수시설

개량시설

고정식온실

버섯재배사

비닐하우스

축사

곤충사육사

농막

초지

농지×

농작물 경작지 또는 다년생식물

재배지로 계속하여 이용되는 기

간 ⇨ 3년 미만 ⇨ 농지×

전•답•과수원×

농작물의 경작 또는

다년생식물의 재배

에 이용 ⇨ 농지×

산지전용허가×

지목 임야

전•답•과수원 ⇨ 법적지목 불문농작물

경작지