중앙감정평가법인종류 면적 또는 수량 종류 단가 금액 (토지)감정평가표 2017.04.24 2017.05.02 012017-0417-001 면적 또는 수량 채 무 자 -- 제 출 처

중앙감정평가법인

과 목 금 액 비 고

문서번호 : 중앙 012017-0417-001

평 가 수 수 료 6,150,268 평가수수료 할인적용3,516,000+(4,704,050,150x7/10,000x0.8) ≒6,150,268 여 비 586,800

물건조사비 ―

공부발급비 ―

기타 실비 5,000

특별용역비 ―

공 급 가 액 6,742,000 1,000원 미만 절사

부 가 가 치 세 674,200

합 계 7,416,200

기납부 착수금 ―

정 산 청 구 액 7,416,200

붙 임 : 감정평가서 부

중소기업은행 216-043003-04-014 예금주: (주)중앙감정평가법인

대 표 이 사 이 대 창

토지조사비 ―

청 구 내 역

( 전화: 02-598-9500, 팩스: 02-598-9600 )

수 신 : 파산자 (주)미래저축은행

제 목 : 감정평가 의뢰에 대한 회신 및 수수료 납입통지

1. 2017.04.17 자 귀 제『』 호로------------------------------------

의뢰하신『』 에경상북도 포항시 남구 구룡포읍 하정리 6블럭 1롯트 외

대하여 붙임과 같이 평가하여 회보합니다.

2. 위 건에 대하여 감정평가 보수 기준에 의거 아래와 같이 평가수수료를

청구하오니 정산하여 주시기 바랍니다.

소 계 591,800

나. 송 금 처

실 비

2

가. 평가보수

, 수수료 산정내역서

*수수료 입금시 입금자 명의를 감정서번호인 "0417001" 로 해주시면 감사하겠습니다.

『 사업자등록번호 : 220-86-15377 』

평가서번호: 012017-0417-001

칠백사십일만육천이백원정 (\7,416,200.-)

수 신: 파산자 (주)미래저축은행 귀하

평가배분액0.8배분 평가액 1.5배분 평가액 총 액

\9,704,050,150 - \9,704,050,150

수수료율 및

기초수수료

평 가 가 액 적용가액 산정금액수수료율

5천만원까지 50,000,000 200,000

5천만원초과 5억원까지 396,000

5억원초과 10억원까지 360,000

10억원초과 50억원까지 2,560,000

50억원초과 100억원까지 2,634,268

100억원초과 500억원까지


합 계

여 비 포항시 2인 586,800

물건조사비 -- ―

공부발급비 -- ―

소 계 591,800

공 급 가 액 평가수수료 + 실비(공급가액 1,000원미만 절사) \6,742,000

부 가 가 치 세 674,200

실 비

200,000

450,000,000 1만분의11

500,000,000 1만분의 9

4,000,000,000 1만분의 8

4,704,050,150 1만분의 7

기납부 착수금

정 산 청 구 액 공급가액 + 부가세 - 기납부 착수금 \7,416,200

수수료산정내역서

토지조사비 -- ―


요율

x0.8

x0.8

x0.8

x0.8

대 표 이 사 이 대 창

정산청구액:

공급가액 × 0.1


6000억원초과 1조원까지

1조원초과분

기타실비 사진용지 5장 x 1,000원 5,000

특별용역비 -- ―

평가수수료

0.8배3,516,000+(4,704,050,150x7/10,000x0.8)

≒6,150,2686,150,268

1.5배 ―

기 타 ―

소 계 6,150,268

6,150,268

감정평가서

의 뢰 인 :

건 명 :

평가서번호

파산자 (주)미래저축은행

경상북도 포항시 남구 구룡포읍 하정리 하정토지구획정리사업지구 6블럭 1롯트 외 소재 토지

중 앙 : 012017-0417-001

APPRAISAL REPORT

이 감정평가서는 감정평가 의뢰목적 외의 목적에 사용하거나 타

인(의뢰인 또는 담보감정평가 시 확인은행이 아닌 자)이 사용 할

수 없을 뿐 아니라 복사, 개작(改作), 전재(轉載)할 수 없으며 이

로 인한 결과에 대하여 감정평가업자는 책임을 지지 않습니다.

Joong-ang Appraisal Co., Ltd.(주) 중앙감정평가법인

서울시 서초구 서초중앙로 63 2F (서초동,리더스빌딩)본 사 : T) 02-598-9500 F) 598-9600 e-mail : [email protected] home-page : http://www.jaa.co.kr

mailto:[email protected]

http://www.jaa.co.kr

사 진 용 지

건 명 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 하정리 6 블럭 1 롯트 외 소재 토지

사업지 전경

기호 1

감정평가사 (인)

감정평가액

의 뢰 인

소 유 자(대상업체명)

목 록표시근거

감정평가목적

기준시점



귀 제시목록

공매

작성일조사기간

2017.04.24

공부(公簿)(의뢰) 사정 감정평가액

종류 면적 또는 수량 종류 단가 금액

(토지)감정평가표

2017.04.24 2017.05.02

012017-0417-001

면적 또는 수량

채 무 자 -- 제 출 처 파산자 (주)미래저축은행

감 정 평 가 내 용

기준가치

감정평가조건

시장가치

--

엄 덕 재

이 감정평가서는 감정평가에 관한 법규를 준수하고 감정평가이론에 따라 성실하고

공정하게 작성하였기에 서명날인합니다.

(주)중앙감정평가법인 대표이사 이 대 창

구십칠억사백오만일백오십원정 (\9,704,050,150.-)

35,020.4 - 9,704,050,15035,020.4 토지토지

이 하 여 백

합 계 \9,704,050,150

심사자 : 감정평가사 (인)

본인은 이 감정평가서에 제시된 자료를 기준으로 성실하고 공정하게 심사한 결과

이 감정평가 내용이 타당하다고 인정하므로 이에 서명날인합니다.

심

사

확

인

012017-0417-001

감정평가액의 산출근거 및 결정 의견

1

I. 감정평가 개요

1. 감정평가 목적

본건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 하정리 소재 “경북대학교 수련원” 남측 인근에 소재하는 토지

로서, 파산자㈜미래저축은행 파산관재인 예금보험공사의 공매목적을 위한 감정평가임.

2. 기준가치 및 감정평가 조건

가. 기준가치

본건은 「감정평가에 관한 규칙」 제5조 제1항에 따라 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거

래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을

경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액인 “시장가치”를 기준함.

나. 감정평가조건

별도의 감정평가조건은 없음.

3. 기준시점 결정 및 그 이유

「감정평가에 관한 규칙」 제9조 제2항에 따라 가격조사완료일인 2017.04.24을 기준시점으로 정함.

4. 실지조사 실시기간 및 내용

「감정평가에 관한 규칙」 제10조 제1항에 따라 본건 감정평가를 위한 실지조사는 2017.04.24에 시행

하여 대상물건의 현황 등을 직접 조사하고 가격자료를 수집하여 분석하였음

012017-0417-001


2

5. 감정평가 방법

가. 평가방식

1) 원가방식 : 원가법 및 적산법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식

2) 비교방식 : 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 공시

지가기준법

3) 수익방식 : 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식

나. 토지

1) 토지의 감정평가방법 적용 규정

「감정평가에 관한 규칙」 제 14 조 제 1 항을 근거하여 토지는 공시지가기준법을 주된 방법으로 적

용함.

2) 적용 평가방법

(1) 공시지가기준법 : 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제 3 조 제 1 항에 따라 감정평가의

대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지

의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의

요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법임.

(2) 거래사례비교법 : 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대

상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물

건의 가액을 산정하는 감정평가방법임.

(3) 시산가액 조정 : 「감정평가에 관한 규칙」 제 12 조 및 제 14 조에 따라 공시지가기준법을 적용

하여 산정(算定)한 시산가액을 거래사례비교법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하

였음.

3) 대상물건 토지 중 일련번호 5)는 체비지대장의 면적(426.1 ㎡)과 환지예정지도상 면적(345.3 ㎡

= 172.7 ㎡<14 블럭 6 롯트> + 172.6 ㎡<14 블럭 6-1 롯트>)이 상이(80.80 ㎡)한 바, 업무진행시 별도

로 재확인하기 바람.

4) 기호(2)~(5)는 미래저축은행의 2 분의 1 지분에 관한 평가로서, 위치확인이 곤란하여 공유토지

전체를 기준으로 단가를 산정하고 면적사정은 지분비율에 의하였음.

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3

6. 기타 참고사항

가. 본 감정서는 공매목적의 평가서로서, 금융기관의 담보 제공 등 본 평가목적 이외의 용도로 사용

할 수 없음.

나. 대상물건 공히 환지개발방식에 의한 개발사업 진행중인 『하정토지구획정리지구』내 토지로서, 대

상물건의 물적 및 제반 권리사항은 귀사의 의뢰목록, 『포항시 고시 제2014-94호(하정지구토지구

획정리사업 도시관리계획 및 지형도면 고시)』 등을 기준함.

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4

II. 대상토지의 개황

1. 평가대상 토지

기호 소재지 지목 공부면적

(㎡) 용도지역 이용상황 접면도로

형상 고저

방위 개별

공시지가 (원/㎡)*

비고

1 하정리

BL-6-1 대 33,620.0 3 종일주 주거나지 중로각지

가장형

완경사동향 156,800 체비지

2 하정리

BL4-4 대 749.2 2 종일주 주거나지 세로(가)

정방형

완경사서향 155,200

체비지

1/2 지분

3 하정리

BL-8-3 대 803.2 2 종일주 주거나지 세로(가)

정방형

완경사서향 119,500

체비지

1/2 지분

4 하정리


정방형

완경사서향 119,500

체비지

1/2 지분

5 하정리


가장형

완경사서향 119,000

체비지

1/2 지분

*2016.01.01 기준 개별공시지가임.

2. 토지의 개황

가. 지리적 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 하정리 소재 “경북대학교 수련원” 남측 인근에 “하정토지구

획정리지구”에 소재하는 토지로서, 본건 인근은 농경지, 소규모 점포, 단독주택, 임야 등이 혼재하는

해안주택지역으로서 제반 입지조건은 보통임.

나. 교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 대중교통 수단인 버스정류장이 소재하나 배차간격 및 소

요시간 등을 고려할 때, 제반 교통 편의는 불편시 됨.

012017-0417-001


5

다. 형상 및 이용상황

본건은 공히 동측 하향 완경사지로서 기호(1), (5)는 가장형, 기호(2)~(4)는 정방형 토지이며, 환지개

발방식에 따른 체비지이며, 환지 미준공상태의 주거나지임..

라. 도로상태

기호(1)은 동측, 서측, 남측, 북측으로 노폭 약 14m, 6m, 20m, 10m 내외의 포장도로에 각각 접하며,

기호(2)는 서측으로 노폭 약 6m, 기호(3)~(5)는 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

마. 토지이용계획사항

기호(1)은 제3종일반주거지역이며 기호(2)~(5)는 제2종일반주거지역임.

바. 제시목록 외의 물건

없음.

사. 기타

없음.

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6

III. 토지가격 산출

1. 공시지가기준법에 의한 토지가격

가. 개요

「감정평가에 관한 규칙」 제14조에 따라 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역이용상

황주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 기준시점까지의 지

가변동률로 시점수정 한 후, 대상토지와 표준지의 지역요인, 개별요인 및 그 밖의 요인 등에 대한 분

석 후 필요한 조정을 하여 대상토지의 가액을 산정하는 공시지가기준법을 적용함.

나. 비교표준지 선정

1) 비교표준지 공시지가

[공시기준일 : 2017.01.01]

기호 일련 번호

소재지 지목 면적 (㎡)

이용 상황

용도 지역

도로 교통

형상 지세

공시지가 (원/㎡)

선정 여부

A 47111-

365

송도동

254-70 대 21,905 아파트 3 종일주 중로한면

사다리

평 지 555,000 -

B 47111-

1949

동해면

신정리

BL-57-2-12

대 265.3주거

나지 3 종일주 광대한면

세장형

평 지 233,000

선정

(기호 1)

C 47111-

984

하정리

BL-7-2 대 761.9

주거

나지 2 종일주 소로한면

가장형

완경사 171,000

선정

(기호 2~5)

2) 비교표준지 선정 사유

대상토지의 인근지역 내에 위치하며, 대상토지와 용도지역 등 공법상 제한사항 등이 같거나 유사하며,

대상토지와 지목, 실제이용상황 및 주위환경 등이 같거나 유사한 표준지를 상기와 같이 선정함. 기호

(A)의 경우 본건과 지리적으로 원거리에 소재하며, 도심과 가까운 기존 시가지에 위치하여 본건과 주

위환경 등이 상당히 상이하여 선정에서 배제하며, 기호(B)의 경우 본건과 유사한 토지구획정리사업지

구 내에 소재하며, 지리적으로 근거리에 위치하며, 주위환경이 유사하여 선정함.

012017-0417-001


7

다. 시점수정

시점수정은 공시기준일의 표준지 공시지가를 기준시점으로 정상화하는 작업으로 지가변동률에 의한

방법과 생산자물가상승률에 의한 방법이 있으나, 생산자물가상승률은 일반재화를 기준으로 하여 산정

한 전국적인 물가지수로서 당해지역의 현실적인 지가변동추이를 적정히 반영치 못하고 있다고 판단되

어 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제125조에 따라 국토교통부장관이 조사 ․ 발표하는 비교표준

지가 있는 시 ․ 군 ․ 구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용하여 시점수정 하였음.

[경상북도 포항시 남구 주거지역]

기 간 변동률(%) 비 고

2017.01.01~2017.03.31 0.925 2017 년 1 월 ~ 3 월 누계치

2017.03.01~2017.03.31 0.372 2017 년 3 월 변동률

2017.01.01~2017.04.24 1.216 ( 1 + 0.00925 ) * ( 1 + 0.00372 * 24/31 ) ≒ 1.01216

* 2017년 4월 이후 지가변동률이 미고시되어 2017년 3월 지가변동률을 연장 적용함(이하 동일).

라. 지역요인 비교

본건 토지는 비교표준지의 인근지역에 소재하여 지역요인은 유사함. (100/100 = 1.000)

012017-0417-001


8

마. 개별요인 비교

1) 기호(1)

[주택지대]

개별요인 격차율 내용

조건 항목 세항목

가로

조건

가로의 폭, 구조 등의

상태

폭, 포장, 보도

0.90

본건이 가로의 폭,

계통성 등 가로조건에서

열세함. 계통 및 연속성

접근

조건

교통시설과의 접근성 인근 대중교통시설과의

거리 및 편의성

1.00 대체로 유사함. 상가와의 접근성 인근 상가와의 거리 및 편의성

공공 및

편익시설과의 접근성

유치원, 초등학교, 공원, 병원,

관공서 등과의 거리 및 편익성

환경

조건

일조 등 일조, 통풍 등

0.80

본건은 토지구획정리사업

미준공 상태이며,

상하수도 연결상태,

인근토지와의 적합성 및

사업지구의 성숙도 등

환경조건에서 열세함.

자연환경 조망, 경관, 지반, 지질 등

인근환경 인근토지의 이용상황 및 적합성

공급 및 처리시설의

상태 상수도, 하수도, 도시가스 등

위험 및 혐오시설 등

변전소, 가스탱크,

오수처리장 등의 유무

특별고압선 등과의 거리

획지

조건

면적, 접면너비, 깊이,

형상 등

면적, 접면너비, 깊이, 부정형지,

삼각지, 자루형획지, 맹지 0.90

본건은 형상, 고저 등

획지조건에서 열세함. 방위, 고저 등 방위, 고저, 경사지

접면도로 상태 각지, 2 면획지, 3 면획지

행정적

조건 행정상의 규제정도

용도지역, 지구, 구역 1.00 대체로 유사함.

기타규제(입체이용제한 등)

기타

조건 기타

장래의 동향 0.70 이하 “의견” 참조

기타

격차율 계 0.454 -

012017-0417-001


9

*기타조건 결정 의견 : 본건 토지가 속한 토지구획 정리사업지구는 공공시설물 등의 설치가 완료되지

못하여 장기간 미준공상태로 방치되어 있는 상태임. 또한 사업의 주체인 하정지구조합의 경우 내부

사정으로 장기간 정상적인 운영이 되고 있지 않은 상태로 환지처분 대상 토지의 경우 정상적인 매매

가 일부 이루어지고 있으나, 조합이 소유한 체비지의 경우 제반환경이 극히 불투명하여 정상적인 매

매가 이루어지고 있지 않는 상태임.

012017-0417-001


10

2) 기호(2)

[주택지대]



가로

조건


상태

폭, 포장, 보도 0.96

본건이 가로의 폭에서


접근

조건




공공 및




환경

조건


1.00 대체로 유사함.









획지

조건


형상 등



본건이 바다 조망 등



행정적




기타

조건 기타

장래의 동향 0.70 “Ⅲ.1.마.1) 의견” 참고

기타

격차율 계 0.665 -

012017-0417-001


11

3) 기호(3)

[주택지대]



가로

조건


상태

폭, 포장, 보도 0.96



접근

조건




공공 및




환경

조건











획지

조건


형상 등




획지조건에서 우세함. 방위, 고저 등 방위, 고저, 경사지


행정적




기타

조건 기타

장래의 동향 0.70 “Ⅲ.1.마.1) 의견” 참고

기타

격차율 계 0.679 -

012017-0417-001


12

4) 기호(4)

[주택지대]



가로

조건


상태

폭, 포장, 보도 0.96



접근

조건




공공 및




환경

조건











획지

조건


형상 등




획지조건에서 우세함. 방위, 고저 등 방위, 고저, 경사지


행정적




기타

조건 기타

장래의 동향 0.70 “Ⅲ.1.마.1) 의견” 참고

기타

격차율 계 0.679 -

012017-0417-001


13

5) 기호(5)

[주택지대]



가로

조건


상태

폭, 포장, 보도 0.94



접근

조건




공공 및




환경

조건











획지

조건


형상 등






행정적




기타

조건 기타

장래의 동향 0.70 “Ⅲ.1.마.1) 의견” 참고

기타

격차율 계 0.645 -

012017-0417-001


14

바. 그 밖의 요인 보정

1) 그 밖의 요인 보정의 필요성

「감정평가에 관한 규칙」 제14조 제2항 제5호 등에 근거하여 대상토지와 비교표준지의 지역요인 및

개별요인의 비교 외에 지가에 영향을 미치는 사항을 반영하고, 인근지역 및 동일수급권 내 유사토

지의 정상적인 가격수준과 표준지 공시지가와의 가격격차를 보정하여 평가액의 객관성을 유지하기

위하여 그 밖의 요인 보정이 필요함.

2) 관련근거

「감정평가에 관한 규칙」 제14조 제2항 제5호를 근거하고, 국토교통부유권해석(건설부토정 30241-

36538, 1991.12.28) 및 대법원 판례(01두3808, 2003.02.28, 00두10106, 2002.03.29) 등에서 인정되는

점 등을 참작함.

3) 비교사례와 비교표준지 간 격차율 산식

격차율 = 기준시점의 비교사례를 기준한 비교표준지 가격

기준시점의 비교표준지 가격

= 비교사례 x 시점수정 x 지역요인 x 개별요인

표준지공시지가 x 시점수정

012017-0417-001


15

4) 평가선례 및 거래사례

□ 평가선례

[자료출처 : 한국감정평가사협회 KAPA DB]

기호 평가

목적

기준

시점 소재지

용도지역지목

면적

(㎡)

단가

(원/㎡)

개별지가

(원/㎡)

선정

여부 이용상황

1 기타 2016.12

하정리 20

(BL-2-1)

2 종일주대 742 350,000 140,100 -

주거나지

의견 본건이 획지조건, 기타조건 등에서 열세함.

2 담보 2015.05

하정리

BL-12-11-5

2 종일주대 415.7 289,000 124,400 -

주거나지

의견 본건이 기타조건 등에서 열세함.

3

시가

참고

(체비

지)

2016.04 구룡포리

1B-1L

3 종일주

대 23,664 570,000 153,600 선정

기호(1)주거나지

의견 본건이 환경조건, 획지조건, 기타조건 등에서 열세함.

*본건 공매목적 평가전례

[자료출처 : 한국감정평가사협회 KAPA DB]

기준시점 기호(1) (원/㎡)

기호(2) (원/㎡)

기호(3) (원/㎡)

기호(4) (원/㎡)

기호(5) (원/㎡)

평가액 합계

2011.07.07 203,000 155,000 155,000 155,000 155,000 7,041,931,600

2013.11.19 225,000 204,000 204,000 204,000 204,000 7,850,185,800

2015.04.01 240,000 220,000 230,000 230,000 220,000 8,385,017,500

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16

□ 거래사례

[자료출처 : 등기사항전부증명서, 감정평가정보체계]

기호 거래시점 소재지 용도지역 토지 면적*

(㎡)

단가

(원/㎡)

개별지가

(원/㎡)

선정

여부 이용상황 건물

1 2017.01.13

동해면

신정리

260

BL-56-1

3 종일주 대 1,052.3 694,000

144,000 - 주거나지 -- -- --

의견

매매가격 : 730,000,000 원(토지만의 거래사례임)

토지단가 : 730,000,000 원 ÷ 1,052.3 ㎡ ≒ 694,000 원/㎡

(본건은 사례 대비 환경조건, 획지조건 등에서 열세함)

2 2016.05.02

하정리

167-1

BL-18-4

2 종일주 대 502.6 363,000 120,600

선정

기호(2)

~(5) 주거나지 -- -- --

의견


토지단가 : 182,400,000 원 ÷ 502.6 ㎡ ≒ 363,000 원/㎡

(본건은 체비지로서 기타조건에서 열세함)

3 2016.05.02

하정리

402

BL-4-2

2 종일주 대 753.4 363,000 119,000 -

주거나지 -- -- --

의견


토지단가 : 273,600,000 원 ÷ 753.4 ㎡ ≒ 363,000 원/㎡


*거래사례의 면적은 해당 조합 및 구청에 문의하여 확인받은 환지예정지의 권리면적 기준임.

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17

5) 용도별(토지) 낙찰가율 통계

[출처 : INFOCARE]

구분 포항시 남구 구룡포읍

낙찰가율 낙찰건수 낙찰가율 낙찰건수

최근 1 년간 평균 낙찰가율 92.45% 12 99.98% 2

6 개월 평균 낙찰가율 80.03% 5 - -

6) 그 밖의 요인 보정치 결정

가) 평가선례 기준 비교표준지 단가

선정사례

기호*1)

비교표준지

일련번호

사례단가

(원/㎡) 시점수정*2) 지역요인*3) 개별요인*4)

산출단가

(원/㎡)

평가선례 3 47111-1949 570,000 1.03312 1.000 1.040 612,434

거래사례 2 47111-984 363,000 1.03283 1.000 1.029 385,790

*1) 선정사유

① 비교표준지의 인근지역 내에 위치함.

② 비교표준지와 용도지역 등 공법상 제한사항 등이 같거나 유사함.

③ 비교표준지와 지목, 실제이용상황 및 주위환경 등이 같거나 유사함.

*2) 경상북도 포항시 남구 주거지역 지가변동률

선정사례 기 간 지가변동률

(%) 비 고

평가선례

3

2016.04.27

~

2017.04.24

3.312

( 1 + 0.00157 * 4/30 ) * ( 1 + 0.00222 ) * ( 1 + 0.00238 ) * ( 1 +

0.00259 ) * ( 1 + 0.00261 ) * ( 1 + 0.00271 ) * ( 1 + 0.00268 ) *

( 1 + 0.00278 ) * ( 1 + 0.00235 ) * ( 1 + 0.00925 ) * ( 1 +

0.00372 * 24/31 ) ≒ 1.03312

거래사례

2

2016.05.02

~

2017.04.24

3.283

( 1 + 0.00222 * 30/31 ) * ( 1 + 0.00238 ) * ( 1 + 0.00259 ) * ( 1

+ 0.00261 ) * ( 1 + 0.00271 ) * ( 1 + 0.00268 ) * ( 1 + 0.00278 )

* ( 1 + 0.00235 ) * ( 1 + 0.00925 ) * ( 1 + 0.00372 * 24/31 ) ≒

1.03283

*3) 지역요인 : 인근지역에 소재하여 지역요인은 유사함.(1.000)

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18

*4) 개별요인

가) 비교표준지 A

개별요인 격차율 비 고

조건 항 목

가로

조건 가로의 폭, 구조 등의 상태 0.90

표준지가 가로의 폭 등 가로조건에서

열세함.

접근

조건

교통시설과의 접근성, 상가와의 접근성, 공공

및 편익시설과의 접근성 1.00 대체로 유사함.

환경

조건

일조 등 자연환경, 인근환경, 공급 및

처리시설의 상태, 위험 및 혐오시설 등 1.05

표준지가 인근환경 등 환경조건에서

우세함.

획지

조건

면적, 접면너비, 깊이, 형상 등, 방위, 고저 등,

접면도로 상태 1.10

표준지가 형상, 고저 등 획지조건에서

우세함.

행정

조건

용도지역, 지구, 구역, 기타규제(입체이용제한

등), 행정상의 규제정도 1.00 대체로 유사함.

기타

조건 장래의 동향, 기타 1.00 대체로 유사함.

격차율 1.040

나) 비교표준지 B


조건 항 목

가로

조건 가로의 폭, 구조 등의 상태 1.05

표준지가 가로의 폭 등 가로조건에서

우세함.

접근

조건

교통시설과의 접근성, 상가와의 접근성, 공공

및 편익시설과의 접근성 1.00 대체로 유사함.

환경

조건

일조 등 자연환경, 인근환경, 공급 및

처리시설의 상태, 위험 및 혐오시설 등 1.00 대체로 유사함.

획지

조건

면적, 접면너비, 깊이, 형상 등, 방위, 고저 등,

접면도로 상태 0.98

표준지가 바다조망 등

획지조건에서 열세함.

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19


조건 항 목

행정

조건

용도지역, 지구, 구역, 기타규제(입체이용제한

등), 행정상의 규제정도 1.00 대체로 유사함.

기타

조건 장래의 동향, 기타 1.00 대체로 유사함.

격차율 1.029

나) 기준시점의 비교표준지 단가

비교표준지 일련번호 공시지가(원/㎡) 시점수정*1) 산정단가(원/㎡)

47111-1949 233,000 1.01216 235,833

47111-984 171,000 1.01216 173,079

*1) 시점수정치는 “Ⅲ. 1. 다. 시점수정” 참조.

다) 격차율 산출

비교표준지 평가선례 기준

비교표준지 단가 기준시점의

비교표준지 단가 격차율

A 612,434 235,833 2.597

B 385,790 173,079 2.229

라) 그 밖의 요인 보정치 결정

상기 제반 가격자료를 비교 분석하고 산출된 격차율과 인근 지가수준을 고려하여 비교표준지

A의 그 밖의 요인 보정치를 160%, 비교표준지 B의 그 밖의 요인 보정치를 120% 상향 보정함.

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20

사. 공시지가기준법에 의한 토지의 시산가액

1) 공시지가기준법에 의한 토지 단가

본건 토지의 평가는 표준지 공시지가를 기준으로 시점수정, 지역요인, 개별요인 및 그 밖의 요인

등을 종합 참작하여 다음과 같이 토지단가를 결정함.

기호 공시지가 (원/㎡)

시점 수정

지역 요인

개별 요인

그 밖의 요인

산출단가 (원/㎡)

적용단가 (원/㎡)

1 233,000 1.01216 1.000 0.454 2.60 278,378 278,000

2 171,000 1.01216 1.000 0.665 2.20 253,215 253,000

3 171,000 1.01216 1.000 0.679 2.20 258,546 259,000

4 171,000 1.01216 1.000 0.679 2.20 258,546 259,000

5 171,000 1.01216 1.000 0.645 2.20 245,600 246,000

2) 공시지가기준법에 의한 토지의 시산가액

기호 사정면적(㎡) 적용단가(원/㎡) 시산가액(원) 비고

1 33,620.20 278,000 9,346,415,600 체비지

2 374.60 253,000 94,773,800 체비지

(지분 1/2)

3 401.60 259,000 104,014,400 체비지

(지분 1/2)

4 410.95 259,000 106,436,050 체비지

(지분 1/2)

5 213.05 246,000 52,410,300 체비지

(지분 1/2)

합계 9,704,050,150 -

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21

2. 거래사례비교법에 의한 토지가격

가. 개요

대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게

사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 거래사례비

교법을 적용함.

나. 거래사례 선정

[자료출처 : 등기사항전부증명서, 감정평가정보체계]

기호 거래시점 소재지 용도지역 토지 면적

(㎡)

단가

(원/㎡)

개별지가

(원/㎡)

선정

여부 이용상황 건물

1 2017.01.13

동해면

신정리

260

BL-56-1

3 종일주 대 1,052.3 694,000

144,000 선정

기호(1)주거나지 -- -- --

의견


토지단가 : 730,000,000 원 ÷ 1,052.3 ㎡ ≒ 694,000 원/㎡

(본건은 사례 대비 환경조건, 획지조건 등에서 열세함)

2 2016.05.02

하정리

167-1

BL-18-4

2 종일주 대 502.6 363,000 120,600 -

주거나지 -- -- --

의견


토지단가 : 182,400,000 원 ÷ 502.6 ㎡ ≒ 363,000 원/㎡


3 2016.05.02

하정리

402

BL-4-2

2 종일주 대 753.4 363,000 119,000

선정

기호(2)

~(5) 주거나지 -- -- --

의견


토지단가 : 273,600,000 원 ÷ 753.4 ㎡ ≒ 363,000 원/㎡


012017-0417-001


22

012017-0417-001


23

다. 거래사례 선정 사유

① 대상토지의 인근지역 내에 위치함.

② 대상토지와 용도지역 등 공법상 제한사항 등이 같거나 유사함.

③ 대상토지와 지목, 실제이용상황 및 주위환경 등이 같거나 유사함.

라. 사정보정

비교사례는 거래당사자간 특수한 사정이나 개별적 동기가 반영되지 않은 정상적인 거래사례로

판단됨.(1.000)

마. 시점수정

국토교통부장관이 조사·발표한 용도지역별 지가변동률을 적용함.

[경상북도 포항시 남구 주거지역 지가변동률]

구분 기 간 변동률(%) 비 고

거래사례 1 2017.01.13~2017.04.24 1.118 ( 1 + 0.00250 * 19/31 ) * ( 1 + 0.00300 ) * ( 1 + 0.00372 )

* ( 1 + 0.00372 * 24/31 ) ≒ 1.01118

거래사례 2 2016.05.02~2017.04.24 3.283

( 1 + 0.00222 * 30/31 ) * ( 1 + 0.00238 ) * ( 1 + 0.00259 )

* ( 1 + 0.00261 ) * ( 1 + 0.00271 ) * ( 1 + 0.00268 ) * ( 1 +

0.00278 ) * ( 1 + 0.00235 ) * ( 1 + 0.00925 ) * ( 1 +

0.00372 * 24/31 ) ≒ 1.03283

바. 지역요인

본건 토지와 비교사례는 인근지역에 소재하여 지역요인은 유사함. (100/100 = 1.000)

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24

사. 개별요인

1) 기호(1)

[주택지대]



가로

조건


상태

폭, 포장, 보도 1.00 대체로 유사함.

계통 및 연속성

접근

조건




공공 및




환경

조건


0.80

본건은 토지구획정리사업

미준공 상태이며,

상하수도 연결상태,

인근토지와의 적합성 및

사업지구의 성숙도 등

환경조건에서 열세함.









획지

조건


형상 등



본건은 면적, 형상, 고저

등 획지조건에서 열세함.방위, 고저 등 방위, 고저, 경사지


행정적




기타

조건 기타

장래의 동향 0.70 “Ⅲ.1.마.1) 의견” 참고

기타

격차율 계 0.398 -

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25

2) 기호(2)

[주택지대]



가로

조건


상태



접근

조건




공공 및




환경

조건











획지

조건


형상 등


삼각지, 자루형획지, 맹지 1.00 대체로 유사함.

방위, 고저 등 방위, 고저, 경사지


행정적




기타

조건 기타

장래의 동향 0.70 “Ⅲ.1.마.1) 의견” 참고

기타

격차율 계 0.700 -

012017-0417-001


26

3) 기호(3)

[주택지대]



가로

조건


상태



접근

조건




공공 및




환경

조건











획지

조건


형상 등



본건이 바다조망 등

환경조건에서 우세함. 방위, 고저 등 방위, 고저, 경사지


행정적




기타

조건 기타

장래의 동향 0.70 “Ⅲ.1.마.1) 의견” 참고

기타

격차율 계 0.714 -

012017-0417-001


27

4) 기호(4)

[주택지대]



가로

조건


상태



접근

조건




공공 및




환경

조건











획지

조건


형상 등




환경조건에서 우세함. 방위, 고저 등 방위, 고저, 경사지


행정적




기타

조건 기타

장래의 동향 0.70 “Ⅲ.1.마.1) 의견” 참고

기타

격차율 계 0.714 -

012017-0417-001


28

5) 기호(5)

[주택지대]



가로

조건


상태



접근

조건




공공 및




환경

조건











획지

조건


형상 등




환경조건에서 열세함. 방위, 고저 등 방위, 고저, 경사지


행정적




기타

조건 기타

장래의 동향 0.70 “Ⅲ.1.마.1) 의견” 참고

기타

격차율 계 0.693 -

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29

아. 거래사례비교법에 의한 토지의 시산가액

1) 거래사례비교법에 의한 토지단가

비교거래사례를 기준으로 사정보정, 시점수정, 지역요인, 개별요인 등을 종합 참작하여 다음과 같이

토지단가를 산정함.

기호 사래단가

(원/㎡)

사정 보정

시점

수정

지역 요인

개별 요인

산출단가 (원/㎡)

적용단가 (원/㎡)

1 694,000 1.000 1.01118 1.000 0.398 279,300 279,000

2 363,000 1.000 1.03283 1.000 0.700 262,442 262,000

3 363,000 1.000 1.03283 1.000 0.714 267,691 268,000

4 363,000 1.000 1.03283 1.000 0.714 267,691 268,000

5 363,000 1.000 1.03283 1.000 0.693 259,818 260,000

2) 거래사례비교법에 의한 토지의 시산가액

기호 사정면적(㎡) 적용단가(원/㎡) 토지가격(원) 비고

1 33,620.20 279,000 9,380,035,800 체비지

2 374.60 262,000 98,145,200 체비지

(지분 1/2)

3 401.60 268,000 107,628,800 체비지

(지분 1/2)

4 410.95 268,000 110,134,600 체비지

(지분 1/2)

5 213.05 260,000 55,393,000 체비지

(지분 1/2)

합계 9,751,337,400 -

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30

3. 토지가액의 결정

가. 시산가액

구 분 사정면적(㎡) 단가(원/㎡) 시산가액(원) 비고

공시지가기준법에 의한 시산가액 35,020.4 - 9,704,050,150 -

거래사례비교법에 의한 시산가액 35,020.4 - 9,751,337,400 -

나. 시산가액의 합리성 검토

「감정평가에 관한 규칙」 제12조에 따라 주된 방법으로 산정한 가액을 다른 감정평가방식에 속하는

하나 이상의 감정평가방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하였으며, 「감정평가에 관

한 규칙」 제14조 제1항에 따라 평가한 상기 공시지가기준법에 의한 토지 시산가액은 거래사례비교법

에 의한 시산가액과 비교하여 합리성이 인정됨.

다. 토지 감정평가액의 결정

「감정평가에 관한 규칙」 제12조에 따라 주된 평가방법에 의한 시산가액의 합리성이 인정되므로 공시

지가기준법에 의한 시산가액을 토지 평가액으로 결정함.

기호 사정면적(㎡) 단가(원/㎡) 감정평가액(원)

1 33,620.20 278,000 9,346,415,600

2 374.60 253,000 94,773,800

3 401.60 259,000 104,014,400

4 410.95 259,000 106,436,050

5 213.05 246,000 52,410,300

합계 9,704,050,150

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31

Ⅳ. 감정평가액 결정에 관한 의견

1. 감정평가액

구분 적용단가(원/㎡) 면적(㎡) 감정평가액(원) 비고

토지 기호(1)~(5) - 35,020.4 9,704,050,150 --

합계 9,704,050,150

2. 결정의견

본건은 제2종 및 제3종 일반주거지역 내 토지로서 주위환경 및 인근토지의 이용상황 등을 고려할 때

주거용으로 이용하는 것이 최유효이용으로 판단되며, 거래사례비교법의 의해 합리성이 인정되는 공시

지가기준법에 의한 가액을 토지 평가액으로 결정하였음.

기호

소재지 지번지 목 면 적 (㎡) 감 정 평 가 액

비 고공 부 사 정 단 가 금 액

(토지) 감정평가명세표Page : 1

012017-0417-001

용 도

용도지역

구 조

대 제3종 33,620.20 33,620.21 경상북도 6블럭 체비지9,346,415,600278,000

일반주거지역 포항시 1롯트

남구

구룡포읍

하정리

1

대 제2종 749.20x- 374.602 ” 4블럭 체비지94,773,800253,000

일반주거지역 2 4롯트 (지분1/2)

1

대 제2종 803.20x- 401.603 ” 8블럭 체비지104,014,400259,000


1

대 제2종 821.90x- 410.954 ” 11블럭 체비지106,436,050259,000


1

대 제2종 426.1x- 213.055 ” 14블럭 체비지52,410,300246,000


합 계 \9,704,050,150

이 하 여 백

N

S

경상북도 포항시 남구 구룡포읍 하정리 6블럭 1롯트 외소 재 지

광 역 위 치 도

本件(1)~(5)

N

S


상 세 위 치 도

(A) 비교표준지 공시지가 송도동 254-70 (대,3종일주)

@550,000원/㎡

N

S


상 세 위 치 도

② 거래사례 (2016.05)BL-18-4 (대,2종일주)

@363,000원/㎡

③ 거래사례 (2016.05)BL-4-2 (대,2종일주)

@363,000원/㎡

① 기타선례 (2016.12)BL-2-1 (대,2종일주)

@350,000원/㎡

② 담보선례 (2015.05)BL-12-11-5 (대,2종일주)

@289,000원/㎡

(C) 비교표준지 공시지가 BL-7-2 (대,2종일주)

@171,000원/㎡

本件(1)

本件(2)

本件(3)

本件(4)

本件(5)

N

S


상 세 위 치 도

(B) 비교표준지 공시지가 동해면 신정리 BL-5702-12

(대,3종일주)@233,000원/㎡

① 거래사례 (2017.01)동해면 신정리 BL-56-1

(대,3종일주)@694,000원/㎡

N

S


상 세 위 치 도

③ 시가참고선례 (2016.04)구룡포리 1B-1L (대,3종일주)

@570,000원/㎡

지 적 개 황 도

N

S

NO SCALE

6BL 1LOT(1)828대

①

지 적 개 황 도

N

S

NO SCALE

821-11대

821-12대

(2)

4BL 4LOT②

지 적 개 황 도

N

S

NO SCALE

826-5대

826-6대

(3)

8BL 3LOT③

지 적 개 황 도

N

S

NO SCALE

832-13대

832-12대

(4) 11BL 3LOT④

지 적 개 황 도

N

S

NO SCALE

829-6대

829-5대

(5)

14BL 6LOT⑤

사 진 용 지


기호 1

기호 2

사 진 용 지


기호 2

기호 3

사 진 용 지


기호 3

기호 4

사 진 용 지


기호 5

기호 5

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중앙감정평가법인종류 면적 또는 수량 종류 단가 금액 (토지)감정평가표 2017.04.24 2017.05.02 012017-0417-001 면적 또는 수량 채 무 자 -- 제 출 처