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N°13 - Nov/Dec 2013
Edition Spéciale Le Marché des SeniorsSeniors, un marché
en plein boom
Le référencement des résidences seniors passé au crible
Métier
Montana Levallois-Perret
Focus
PLF 2014 et fiscalité immobilière
Droit et Fiscalité
EF-cerenicimo-A4-nov13.pdf 1 29/10/2013 16:29:19
EditoSommaire
Par Benjamin NICAISE
Président de CERENICIMO
Les informations ou photographies figurant dans ce document vous sont communiquées à titre d’information et n’ont pas valeur contractuelle - Crédits photos : Fotolia - M. Joncheray - M. Jolyot. Images de synthèse : Images Créations - Epsilon 3D - Arodie Damian Architectures - nov. 2013.
Seniors, un marché en plein boomRésidences seniors, le point de vue de l'exploitant
P. 4P. 6
Economie & Marchés
Suivi des Acquisitions Zoom résidence livrée : Les Jardins d'Arcadie à Nantes P. 25
Montana Levallois-Perret P. 10
Focus
PLF 2014 et fiscalité immobilière P. 12
Droit et Fiscalité
Le référencement des résidences seniors passé au crible P. 8
Métier
P. 26P. 26P. 27
Soirée Investisseurs Congrès InauguralMyCerenicimo
Actualité & Rendez-vous
Catalogue Produits
Résidences TourismeRésidences AffairesRésidences EtudiantesRésidences SeniorsRésidences EHPADRésidences Dispositif DuflotRésidences Outre-MerOpportunités revente Cerenicimo Asset
P. 14P. 16P. 16P. 18P. 19P. 20P. 21P. 22
CERINEWS n° 13| novembre/décembre 2013 | 3
Si les revirements de situation font souvent de très bons scénarios sur le plan cinématographique, sur le plan fiscal, ils ont plutôt tendance à lasser, voire à agacer.
Baisse annoncée de l'impôt sur les sociétés finalement devenue une hausse, augmentation de la TVA après avoir annulé celle mise en place par le précédent gouvernement, remise en cause du plafonnement à 75 % de l’impôt pourtant imposé par le Conseil Constitutionnel en intégrant les revenus de l’assurance-vie, intégration au revenu imposable des cotisations versées dans le cadre des complémentaires santé, etc, etc… tout ici semble réuni pour le meilleur des films catastrophes de cette fin d’année, La France au bord de la crise de nerf fiscale.
Concernant un des placements les plus populaires, l’alourdissement rétroactif des prélèvements sociaux sur la seule assurance-vie en euro conduit à un seuil limite d'acceptabilité fiscale, du point de vue des épargnants.
Notre gouvernement aura au moins réussi à rassembler riches, moins riches, jeunes générations et moins jeunes, salariés et entreprises… dans le même état d’exaspération, pour des problématiques néanmoins diverses.
Nous ne contestons pas qu’il soit urgent d’essayer de rétablir un semblant d’équilibre dans nos finances publiques. Face à ce diagnostic, le gouvernement actuel semble pourtant n’avoir pour seule thérapie que la taxation et l’imposition frénétique. Au risque de détruire toute reprise de la demande intérieure et de démotiver l’ensemble des agents économiques qui ont fait la richesse de notre beau pays.
On semble entendre des voix au loin " soyez patients voyons, la reprise mondiale est là, la courbe du chômage s’infléchit, le déficit public pourrait même parvenir à se réduire un peu. Laissons passer l’orage et courbons l’échine encore quelques temps… ". Mais à trop la baisser, nous ne pourrons bientôt plus nous relever.
Le mouvement des bonnets rouges en Bretagne est ainsi le révélateur du climat social actuel, chefs d’entreprises et ouvriers manifestant côte à côte, dépassant les clivages traditionnels travailleurs/patrons, riches/pauvres, gauche/droite. La solution est peut-être celle de la révolte antifiscale des bonnets rouges en 1675, dépasser les antagonismes dans un seul but : le développement, ou du moins la survie économique.
Dans ce contexte soulignons cependant un élément positif : le Projet de Loi de finances pour 2014 ne prévoit pas de bouleversements majeurs sur la fiscalité immobilière, ni de remise en question des modalités du statut de Loueur en Meublé. De quoi rassurer sur un marché de la résidence services offrant, lui au moins, de belles promesses d'avenir.
Vous souhaitez : Soumettre une thématique d’article Témoigner dans le prochain numéro de Cerinews Formuler une remarque ou une suggestion
Adressez-nous un email à [email protected]
" Le vieillissement est le phénomène qui structurera le monde dans les
années à venir ", relève l'économiste Jean-Hervé Lorenzi.
Ce n’est effectivement un secret pour personne, notre pays doit faire face
depuis plusieurs années maintenant à un vieillissement sans précédent de
sa population. Et ce phénomène n’en est qu’à son commencement…
L’Insee prévoit à l’horizon 2050 qu’un tiers de la population de l’hexagone
sera alors âgé de plus de 60 ans, soit près de 25 millions de personnes. Il
en résulte certes une augmentation des besoins de prise en charge, mais
surtout, grâce à l’allongement de l’espérance de vie et à l’amélioration
Economie & Marchés
Seniors, un marché en plein boom
globale de la santé, une croissance exponentielle de cette population dite
des Seniors. Ils occupent une part considérable dans notre société, vivent
en meilleure santé et leur dynamisme repousse bien loin l’image des
grands-parents immobiles au coin du feu. Autonomes, actifs, en pleine
forme et consommateurs avérés, ces seniors représentent une source de
croissance lucrative attirant les convoitises de nombreux entrepreneurs.
Alors, effet de mode ou marché solide et durable ?
La séniorisation de la société
On compte 900 millions de personnes âgées dans le monde, et d'ores et
déjà 15 millions en France. La population française continue de vieillir sous
le double effet de l’augmentation de l’espérance de vie et de l’avancée
en âge des générations nombreuses du baby-boom, c’est un fait. Depuis
2006 et jusqu’à 2025, les vagues de départ à la retraite vont donc vite
se transformer en raz de marée (chaque année, 700 000 baby-boomers
Par Sonia LAROCHE
Chef de projets Communication
CERENICIMO
4 | CERINEWS n° 13| novembre/décembre 2013
arrivent à la retraite) transformant rapidement les paysages sociaux,
économiques et culturels.
Comme l’indique le sociologue Serge Guérin, nous voyons apparaître
" une nouvelle société des seniors, une société où le vieillissement
peut être considéré comme un véritable levier de changement. "
Indépendamment des problématiques de niveaux de pension de retraite
pour les catégories les plus modestes, les seniors ne sont pas qu’une
charge pour la société. Sur les 15 millions de personnes âgées de 60 ans
et plus aujourd’hui, 92 % ne sont pas en perte d’autonomie, ou plutôt
pas en situation de dépendance notable. Un formidable progrès sanitaire
et social augurant de nouvelles perspectives.
L’économie des cheveux gris, une opportunité de croissance
Les seniors sont partout : magazines, associations, salons, clubs de loisirs,
sites de rencontres, agences de voyages dédiées… Les entreprises
partent à la conquête des Baby-Boomers ! Cette population dispose en
effet globalement d'un pouvoir d'achat et d'une épargne qui constituent
un marché potentiel pour tous les secteurs de l'économie liés à l'âge
(bien-être, adaptation et sécurisation du domicile, logements dédiés,
transports, loisirs, santé...). Ces seniors représentent donc une clientèle
intéressante, car bons consommateurs pendant toute leur vie, ils sont de
plus en plus nombreux, plus aisés financièrement, en meilleure santé et
disposant de temps libre. Le temps de la retraite a ainsi triplé, multipliant
donc par trois les opportunités de consommation.
Les pouvoirs publics l’ont bien compris. Pour faire face à ce
bouleversement démographique et sociologique, Michèle Delaunay,
ministre déléguée aux Personnes âgées et de l’Autonomie, a lancé en avril
2013 la Silver Economy, c'est-à-dire l’économie argentée, filière porteuse
d’emplois et d’opportunités pour les entreprises " qui pourrait rapporter
0,25 % de croissance annuelle à la France ". Selon une étude de 2010,
du Centre de recherche pour l'étude et l'observation des conditions de
vie (Credoc), les seniors assureront une majorité de dépenses (54 %)
sur les différents marchés à compter de 2015. Créateur d’emplois et
de nouveaux secteurs, ce marché va immanquablement prendre de
l'ampleur.
L’accroissement exponentiel des personnes âgées autonomes et leurs
aspirations font notamment surgir une problématique essentielle : la
question de l’habitat des seniors.
Perspectives sur le segment de marché des résidences seniors
Même si plus de 80 % des personnes déclarent vouloir rester le plus
longtemps possible chez elles, à défaut d’aménager les logements, ce
serait plus de 100 000 places d’hébergement qu’il faudrait offrir dans les
prochaines années. Le marché des résidences seniors comptait environ
380 établissements et plus de 30 000 logements en exploitation à fin
2012 selon Xerfi-Precepta. Une goutte d'eau comparée aux 2 750
établissements d'hébergement pour personnes âgées autonomes
(EHPA) et aux 7 000 établissements d'hébergement pour personnes
âgées dépendantes (EHPAD). Une poussière comparée aux 10 millions
de personnes âgées de 65 ans et plus qui demeurent locataires ou
propriétaires de leur logement " historique ". Mais après des débuts
laborieux et douloureux pour nombre de promoteurs et d'exploitants,
le marché trouve progressivement sa place dans le paysage résidentiel
des seniors. Ainsi, plus de 200 résidences seniors devraient entrer en
exploitation d'ici fin 2015 et bien plus encore à l'horizon 2020 selon les
prévisions et l'analyse prospective de Xerfi-Precepta.
Nombre de résidences seniors exploitées à la fin des années 2012, 2015 et 2020
Si les résidences avec services Seniors font l’objet d’un intérêt croissant
des opérateurs de l’immobilier, la démographie, on l’a vu, démontre
que ce type de concept a de belles années devant lui. Mais il convient
néanmoins de faire appel à des intervenants à la fois exigeants et
expérimentés sur ce secteur.
1400
1200
1000
800
600
400
200
0 2012 2015 2020
374
580
1000
CERINEWS n° 13| novembre/décembre 2013 | 5
Sources Insee, CREDOC, Xerfi-Precepta
A l’horizon 2050, le nombre de personnes de 60 ans et + devrait
augmenter de 80 %.
Les 60 ans et + représenteront 32 % de la population en France
Métropolitaine, soit près de 25 millions de personnes.
Toutes les 37 secondes, un senior naît en France.
Les seniors réalisent 50 % des dépenses de consommation alors qu’ils ne
représentent que 20 % de la population.
La dernière étude XERFI estime que ce marché va passer de
380 résidences seniors en 2012 à plus de 1 000 résidences
opérationnelles à horizon 2020 pour un total de 83 000 logements.
Les Seniors, des chiffres et des lettres
Source : Estimations Xerfi-Precepta d'après données opérateurs
Richard CLAVERIE
Co-fondateur Groupe STEVA
Propos recueillis par Sonia LAROCHEChef de projets Communication - CERENICIMO
charge lourde de personnes âgées devenues dépendantes. Nous
voulons davantage être " le Club Med de la maison de retraite ", c'est-à-
dire un endroit où vous avez une promesse d’expérience de vie, et pas
seulement une résolution à des problèmes.
Que diriez-vous alors à ma grand-mère pour la convaincre de venir vivre dans une résidence Montana ?
Je lui ferais tout d’abord la promesse Montana, c'est-à-dire la promesse
d’indépendance, de tranquillité et de liberté. Ce qui pourra se vérifier
rapidement car votre grand-mère sera dans un bon quartier, dans une
ville vivante, connectée à la vie, connectée à la ville, aux transports,
aux offres médicales, aux commerces, etc. Elle ne sera donc pas
dans un établissement mais dans un vrai lieu de vie. Elle occupera un
appartement parfaitement adapté à ses besoins, ni trop grand, ni trop
petit, avec la domotique nécessaire. Votre grand-mère sera entourée
en permanence, elle aura des relations avec ses voisins, elle pourra
profiter des 800 m2 de parties communes et se sentira chez elle, à la
piscine, dans le cinéma, dans le salon de coiffure, dans l’atelier de loisirs
créatifs. Elle pourra aller au restaurant tous les jours si elle en a envie…
C’est donc une vie dans un domicile nouveau qui décuple ses possibilités
d’indépendance et de tranquillité.
Ces parties services sont donc très importantes et représentent des charges lourdes pour le locataire. On peut s’interroger sur le caractère pérenne de la solvabilité des clients…
Il est vrai que lorsqu’on liste tous les services, piscine, bibliothèque,
cinéma, etc… cela peut paraître délirant et luxueux. Mais c’est finalement
assez abordable car, à l’exception de certaines résidences, une Montana
Economie & Marchés
Le marché de la résidence seniors connaît un développement fulgurant
depuis quelques années et soulève de nombreuses interrogations sur
la pérennité et la qualité de ce type d’établissement. Nous avons donc
souhaité interroger Richard CLAVERIE, co-fondateur du Groupe Steva,
exploitant de résidences seniors depuis bientôt 10 ans, afin qu’il nous
livre son regard sur ce marché et ses perspectives.
Les résidences seniors font l’objet d’un intérêt croissant de la part des opérateurs de l’immobilier. En quoi se démarque le groupe Steva ?
Par notre histoire et notre identité. Nous avons une stratégie de
croissance établie sur la résidence seniors tout en possédant également
une grande expertise de l’EHPAD. Nos " grands frères " ne maîtrisent
pas réellement ce secteur, et inversement les groupes d’EHPAD, tel
ORPEA ou DomusVi, ne montrent pas pour l’instant de stratégie très
claire sur la résidence seniors. Cela nous permet de comprendre
qu’au-delà des apparences, la demande clients n’est finalement pas
si différente en EHPAD qu'en résidence seniors. Bien évidemment
l’EHPAD répond à des problèmes médicaux et offre des solutions à
des familles, aux enfants de personnes âgées devenues dépendantes.
Mais dans les résidences Montana, la promesse de sécurité, de santé,
ou du moins d’accompagnement dans les questions de santé, y est tout
à fait fondamentale. Alors que j’imaginais, avant de lancer la première
résidence Montana, que le résident typique serait un senior de 70 ans
bon pied bon œil, les locataires sont finalement plus âgés, en grande
majorité des femmes, avec une attitude positive par rapport à la vieillesse
et des interrogations concernant leur sécurité.
En résumé, l’approche de Steva avec Montana, c’est réellement de
proposer une offre de services et de logements à des clients que
j’appelle avec affection " Grands seniors valides ", mais avec tout notre
savoir-faire, notre compréhension du " très grand âge " et la prise en
Résidences seniors, le point de vue de l'exploitant
6 | CERINEWS n° 13| novembre/décembre 2013
c’est 110-120 appartements, nous avons donc une mutualisation pour
financer ces équipements. Le rapport qualité / prix reste ainsi favorable.
Certes les niveaux de loyers peuvent sembler plus élevés par rapport
à la possibilité moyenne des individus, mais on en a vraiment pour son
argent, ce n’est pas du luxe. Et pour être encore plus précis dans notre
démarche, nous n’avons pas vocation à répondre à une problématique
sociétale. Je suis convaincu qu’il y a une demande réelle et une clientèle
importante pour un produit Montana, lequel est positionné Premium.
Mon souci n’est pas de savoir si la société française a la capacité de s’offrir
une location Montana. A chaque fois que nous nous implantons sur un
nouveau projet, mon obsession est celle du gestionnaire, c'est-à-dire de
vérifier que j’ai des clients de qualité, solvables et capables de payer sur
le long terme.
Quels sont alors les critères essentiels pour attirer et pérenniser une clientèle seniors, et donc sécuriser un investissement en résidences seniors ?
Il y a des conditions de réussite incontournables : la taille de
l’agglomération, l’emplacement dans les zones résidentielles, la
connexion à la ville, aux commerces, aux transports, et l’existence
d’un gestionnaire solide, avec une notion de seuil critique en
terme de taille : une résidence ne peut fonctionner en dessous
de 80 appartements. L’opération que nous venons de lancer avec
Cerenicimo à Levallois-Perret (70 appartements) est finalement
une exception dans notre portefeuille. Mais sur cette ville, il y a
une telle distorsion liée à la valeur individuelle des appartements
que nous avons suffisamment de chiffre d’affaires pour établir une équipe
de cuisine permanente et toute l’équipe Montana nécessaire.
La localisation reste tout de même le critère principal. Quand on a
40-50 ans, on préfère vivre dans de grandes maisons en banlieue ou
dans un environnement plus calme, mais quand on a 70-80 ans, on veut
revenir dans les centres, là où il y a du monde, de la vie, là où on peut
être entouré.
Beaucoup de personnes âgées souhaitent tout de même continuer à vivre à domicile et ne veulent pas renoncer à leur « chez-soi »…
Je ne pense pas que les gens renoncent à l’appartement ou à la maison
dans laquelle ils ont vécu de longues années avec leurs enfants. Il est
important de préciser que la génération de nos clients Montana est
la première génération dans l’histoire de l’humanité qui a connu le
problème de la vieillesse, et de la dépendance dans certains cas, pour
leurs propres parents. Ils sont donc conscients de cette difficulté. Leurs
enfants et petits-enfants sont bien souvent dans une autre région, et de
toute façon, ils ne veulent pas leur imposer ce qu’eux-mêmes ont vécu.
Comment voyez-vous le développement et l’évolution des résidences seniors dans les 15 prochaines années ?
Je pense qu’il sera nécessaire de médicaliser une partie des résidences
seniors car des résidents deviendront dépendants et ne souhaiteront
pas quitter le lieu dans lequel ils ont vécu de belles années. Mais
heureusement pour nous la dépendance ne va pas considérablement
augmenter. Les personnes vivent de plus en plus âgées certes, mais elles
vivent de plus en plus en autonomie. Vous et moi avons une probabilité
de seulement 15 % de devenir un jour dépendants. Les personnes
âgées dépendantes en France représentent aujourd’hui environ
1 million de personnes, les personnes âgées en général c’est 12 fois
plus. Donc d’un point de vue de la croissance des marchés, l’arrivée
de personnes très âgées en recherche de services mais qui pour autant
n’auront pas besoin d’un EHPAD est beaucoup plus importante que
l’arrivée de français dépendants.
Les résidences services seniors n’étant pas soumises à un fort niveau de réglementation, contrairement aux EHPAD, doit-on redouter des dérives et quels sont alors les points de vigilance ?
Effectivement, c’est une question que se posent souvent les CGP car on
voit apparaître pléthore de résidences seniors. Je pense qu’il y a deux
catégories d’acteurs sur le marché. Il y a ceux qui, comme nous, sont
des gestionnaires qui répondent à la demande clients, c’est-à-dire une
demande d’immobilier et de services. Il faut donc être en mesure de
proposer une offre de restauration, d’activités, d’animation, etc. Et il y
a des opportunistes qui proposent du " senior " parce que c’est à la
mode mais ils ne seront pas capables d’obtenir des services et n’auront
d’ailleurs probablement pas l’agrément qualité. Il faut donc savoir faire la
part des choses. Il est vrai que c’est un marché récent, il y a de la place
pour beaucoup d’acteurs. Des initiatives de la profession sont en cours
pour encadrer, labelliser et établir des normes, je pense que nous en
avons effectivement besoin.
CERINEWS n° 13| novembre/décembre 2013 | 7
Le référencementdes résidences seniors passé au crible
Par François-Xavier SECHER
Responsable Développement Produits
CERENICIMO
sur les ventes investisseurs) en comparaison de l’année 2011 et l’année
2013 affichera encore un recul d’activité.
Ainsi, depuis 18 mois, pas une semaine ne s’écoule sans son lot
de projets dédiés à " l’habitat seniors ". Cependant, si le modèle
économique a évolué, ce marché n’est pas nouveau… Des promoteurs
importants s’étaient positionnés sur ce marché dans les années 1980
avec des concepts tels les Hespérides… Mais le modèle économique
propiétaires occupants, particulièrement fragile, avait sonné le glas de ce
type d’opération pendant plusieurs années.
Dans ce marché renaissant, alimenté par l’accroissement du nombre
de seniors lié au vieillissement de la population, les chiffres sont utilisés
comme des armes de persuasion commerciale : moins de 200
résidences seniors privées en France, moins de 1 % de la population
Métier
Quel est le type de projet pour lequel vous êtes le plus sollicités ? La
question nous est souvent posée et la réponse s’impose sans hésitation :
les résidences services seniors.
Quel maire n’a en effet pas réservé implicitement ou explicitement un
foncier voué à accueillir ses habitants les plus âgés ? Quel promoteur
n’a pas eu envie de profiter d’une aubaine qui pourrait lui permettre
de compenser une baisse d’activité importante sur sa production
traditionnelle ? Car rappelons un chiffre : l’année 2012 a vu les
réservations chuter de 28 % pour les promoteurs (et même - 42 %
8 | CERINEWS n° 13| novembre/décembre 2013
seniors vit en résidences services… Le potentiel est donc bien réel mais
ce constat ne se suffit pas à lui-même.
Dès lors, que pèsent les dizaines de programmes actuellement à la
vente, les plus de 6 000 logements proposés par les principaux acteurs
du marché ? En théorie, peu de choses face aux évolutions sociétales,
démographiques, qui sont là pour soutenir la demande. En pratique,
s’agissant d’un support immobilier " en vogue ", nous faisons face à un
marché qui montre des signes d’effervescence et donc de fébrilité. Je
prends souvent pour exemple les projets que nous avons pu recevoir
(et refuser) de promoteurs " tankés* " sur une opération classique et qui
tentaient de la reconfigurer en produit seniors pour lui trouver un second
souffle. La résidence services seniors n’est nullement la cour des miracles
et cette reconfiguration est vaine si dès l’origine elle n’a pas été conçue
comme telle.
La galaxie des gestionnaires est encore très morcelée ; même si
quelques acteurs de référence se détachent, leur taille n’est pas comparable
avec les opérateurs qu’on peut trouver sur les autres segments d’activités
en résidences services (EHPAD, Tourisme).
La vérité du marché est-elle dans le haut de gamme pour des seniors qui
ont le pouvoir d’achat pour consommer des services ? Le besoin n’est-il
pas majoritairement celui d’ainés modestes mais néanmoins en recherche
de solutions de logements adaptés ? Vraisemblablement, de cette " marre
primitive " émergeront au fil du temps les concepts durables, les modèles
pérennes.
En attendant, face au caractère atomisé et fébrile du secteur, notre
vigilance reste optimale sur ce type d’opérations.
Rappelons ce qui prévaut dans notre modèle de référencement :
Clef de voûte de l’opération, le gestionnaire. Critère décisif de
sélection sur un dossier. On analysera ainsi son expertise métier, sa
solidité financière, son approche du marché (Concept ? Quelle cible pour
quels tarifs ? Bilan prévisionnel d’exploitation).
A ce titre, nous privilégions des gestionnaires offrant une visibilité sur leur
modèle et une vraie légitimité.
A l’inverse, on trouvera un certain nombre d’exploitants créés dans le
giron de promoteurs. Ce modèle, potentiellement générateur de conflits
d’intérêt, nous paraît sujet à caution.
Un bail commercial optimisé. La négociation de Cerenicimo avec
l’exploitant repose sur des pré-requis incontournables dans tous les
baux commerciaux que nous mettons en place, en respectant l’équation
sécurité fiscale / sécurité juridique / risque économique.
Une vigilance particulière est ainsi opérée sur les impacts directs et
indirects des modalités du bail commercial pour l’investisseur.
- La répartition des charges : prise en charge par le preneur à bail des
charges définies par l’article 605 et 606 du Code Civil (alors que
certains baux concurrents fixent la répartition des charges selon le
Décret 87-712 du 26 août 1987, le preneur à bail ne prenant alors
à sa charge que les menues réparations).
- L’indexation des loyers.
- Le niveau de loyers : la base de données que nous constituons
depuis maintenant plus de 4 ans sur le marché des seniors permet
par exemple de déterminer assez rapidement si le niveau de loyer
à servir par le gestionnaire est acceptable au regard du poids qu’il
représente sur le CA prévisionnel global.
Un emplacement pertinent. Sur ce point, nous enfonçons bien
souvent des portes ouvertes, et pourtant au regard de certaines
opérations actuellement à la vente sur le marché, les évidences ont
encore de l’avenir. Proximité des commodités de la vie quotidienne,
qualité de l’environnement et du cadre de vie, caractère dédié ou
non du site seront validés par une visite sur site systématique. Les sites
retenus sont nécessairement de grande qualité et donc très convoités,
raréfiant de fait le nombre de fonciers éligibles.
Un prix de vente corrélé. Pierre angulaire de notre approche, la
référence au marché immobilier de la ville, aux valeurs hypothécaires
du quartier, est prépondérante dans l’analyse du produit. S’il y a une
chose que nous ne pouvons pas connaître, c’est le niveau du prix de
l’immobilier dans les 10 ans à venir. En revanche, ce que nous sommes
capables de mesurer c’est la pertinence du niveau de prix au moment
d’entrer sur le marché.
Indépendamment de la prise en compte de chaque critère
d’appréciation, c’est la mise en perspective de l’ensemble qui doit
présenter une équation globale juste. Le bon emplacement au bon
prix pour un projet qui sera exploité par un expert dans le cadre
d’un bail équilibré offrant à la fois performance et pérennité aux
investisseurs. C’est bien là tout le sens du travail et des négociations
souvent longues que nous effectuons en amont avant de vous proposer
un programme.
Le référencement apparaît comme le socle d’une prescription
commerciale sécurisée. A condition d’adopter une stratégie prudentielle,
le produit seniors constitue un investissement porteur à la fois de valeur,
de rendement pour l’investisseur et de solutions de logement en
adéquation avec une tendance sociétale de fond.
*en panne dans la commercialisation
CERINEWS n° 13| novembre/décembre 2013 | 9
habitants un cadre privilégié avec plus de 41 hectares d’espaces verts,
caractéristique rare pour une localisation proche de la capitale.
Levallois-Perret dispose enfin de nombreux équipements sportifs et d’un
patrimoine culturel riche. Son club réputé de la Planchette, son centre
culturel, sa médiathèque interactive unique ou son conservatoire…
autant d’éléments qui en font une commune vivante et attractive.
Un projet d’envergure pour une résidence d’exception
Idéalement située à 500 mètres de la mairie et moins d’un kilomètre à
pied des bords de Seine, la résidence Montana Levallois bénéficie d’un
environnement privilégié. Proche de tous les commerces et services
ainsi que du parc de la Planchette, concept inédit de club de loisirs pour
seniors, l’établissement invite à la découverte.
Les résidents profiteront de l’accès rapide à la ligne 3 du métro à moins
de 400 m et aux Champs-Elysées à seulement quelques stations.
L’architecture de la résidence est d’inspiration art déco : lignes épurées
et contemporaines, façades en pierre de taille et terrasses végétalisées…
L’établissement se distingue ainsi par sa singularité tout en s’intégrant
harmonieusement aux constructions locales.
La résidence Montana propose 70 appartements, déclinés du studio au
T3 et disposant de balcons ou de terrasses. La décoration chaleureuse
et les équipements de qualité, adaptés à la clientèle seniors, en font une
résidence de grand standing.
Focus
Versailles, Maisons-Laffitte, Deauville… Cerenicimo fait le choix de résidences seniors implantées sur des marchés porteurs et surtout sécurisants. Ces villes rassemblent en effet une population de seniors en demande pour ce type d'établissement. C'est dans cette continuité que fut lancée la commercialisation de la toute nouvelle résidence Montana à Levallois-Perret, exploitée par le groupe Steva.
Levallois-Perret : ville prisée des bords de Seine
Commune du département des Hauts-de-Seine au nord-ouest de la
capitale, Levallois-Perret est aujourd'hui, avec Neuilly, la commune la
plus recherchée de l'Ouest de Paris au point de dépasser de nombreux
arrondissements parisiens. Elle offre en effet un cadre de vie haut de
gamme particulièrement prisé.
Avec 65 000 habitants, la ville se différencie par un équilibre entre
espaces résidentiels, secteurs commerçants et immobilier d’entreprises
lui permettant de maintenir et de développer un environnement
harmonieux et accueillant.
La proximité de Levallois-Perret avec le quartier d'affaires de la Défense
participe activement à l’attractivité économique de la ville, accueillant
ainsi plus de 6 000 entreprises et un bassin d’activité de 60 000
emplois.
Idéalement située sur les bords de Seine, la ville offre également à ses
Montana Levallois-PerretOpportunité rare, localisation d’exception
10 | CERINEWS n° 13| novembre/décembre 2013
dispose également d’une bibliothèque et d’un salon avec cheminée,
d’un restaurant avec bar, d’un atelier artistique ou encore d’une salle de
cinéma. Un espace bien-être vient compléter l’ensemble avec piscine,
jacuzzi et fitness, éléments particulièrement recherchés des seniors
actifs.
Une gestion signée Steva
La résidence Montana Levallois-Perret sera gérée par Steva, groupe
indépendant, concepteur et gestionnaire de lieux de vie innovants pour
seniors, offrant à ses clients la redécouverte du plaisir de vivre.
Son positionnement exclusif, tant en termes d’architecture que de
prestations permet au groupe d’être classé régulièrement parmi les
meilleurs exploitants de l'hébergement seniors.
Les résidences Steva proposent ainsi des logements parfaitement
adaptés où l’accent est mis sur la recherche d’espaces de vie généreux,
confortables, sécurisés et favorisant la convivialité entre résidents tout en
incluant un accès facilité à de nombreux services.
Au cœur d’une des villes les plus prisées des bords de Seine, un projet immobilier d’envergure au prix et au rendement ultra compétitifs, le tout par un gestionnaire expert et haut de gamme : la résidence Montana Levallois-Perret saura séduire les investisseurs les plus exigeants.
Un soin tout particulier a en effet été porté aux détails avec une volonté
de faire de cette résidence un lieu d’exception aux prestations haut de
gamme : chef cuisinier au quotidien, vastes espaces communs ainsi que
3 patios végétalisés. Tout a été pensé pour offrir aux résidents un lieu de
vie préservé au cœur de la région parisienne.
Favorisant la détente et les loisirs de ses occupants, l’établissement
CERINEWS n° 13| novembre/décembre 2013 | 11
Projet de Loi de Finances 2014et fiscalité immobilière
Droit et Fiscalité
Par Me Delphine ALLARTet Me Jean-Louis LE BOULC'H
Avocate / Avocat fiscaliste, AGIK'A
La réforme de la taxation des plus-values immobilières entérinée
Si les modalités en sont connues depuis le mois d’août et si le nouveau
régime est applicable depuis le 1er septembre 2013, le projet de Loi de
Finances pour 2014 entérine la réforme de la taxation des plus-values
immobilières des particuliers.
Le délai de détention nécessaire pour bénéficier d’une exonération totale
de l’impôt forfaitaire de 19 % passe de 30 à 22 ans. Les prélèvements
sociaux ne seront quant à eux totalement exonérés qu’après un délai de
30 ans. Les abattements s’appliqueront donc selon le rythme suivant :
Le projet de Loi de Finances 2014 est actuellement en cours d’examen
devant l’Assemblée Nationale. Il ne contient aucune disposition affectant
la fiscalité de l’investissement immobilier à vocation locative.
Un point mérite cependant d’être relevé relatif au régime de taxation
des plus-values immobilières susceptible de concerner les loueurs en
meublé non professionnels.
Sous réserve des modifications que pourrait apporter la navette
parlementaire, récapitulons les dispositions qui affectent la fiscalité
immobilière.
La 22ème année de détention
Après 22 années de détention
De la 5ème à la 21ème année de détention
Abattement au titre de l’IR
4 % par an
Exonération totale
6 % par an
Abattement au titre des prélèvements sociaux
1,65 % par an
1,60 % par an
9 % par an - Puis exonération totale après 30 ans
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Découvrez l'analyse du contexte fiscal de Me LE BOULC'H, lors du Congrès Inaugural Cerenicimo, le 16 janvier 2014, à partir de 14h - Salons Hoche, Paris
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En conséquence, les personnes concernées qui souhaitent réaliser leur
bien ont tout intérêt à vendre d'ici le 1er mars 2014 pour bénéficier des
abattements actuels !
Hausse des frais sur les transactions immobilières
Les frais d'acquisition supportés par l'acheteur lors de toute transaction
immobilière appelés communément " frais de notaire " représentent de
6 à 7 % du prix d'achat dans l'ancien. Ces frais sont constitués en grande
partie par l'impôt, à savoir les " droits de mutation à titre onéreux " ou
" droits d'enregistrement ".
Le taux global de cet impôt est aujourd'hui de 5,09 % du prix du bien,
dont un droit départemental d'un montant maximal de 3,80 % du prix.
Les droits de mutation à titre onéreux sur les transactions immobilières
conclues entre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016, pourraient être
portés par les conseils généraux de 3,80 % à 4,50 % maximum, soit,
dans ce dernier cas, une hausse de 0,7 point.
Dans cette hypothèse, le surcoût pour l'acheteur serait de 1 400 € pour
un bien de 200 000 €, de 3 500 € pour un bien de 500 000 € et de
7 000 € pour un bien de 1 000 000 €.
Cette mesure n’est à l’évidence pas cohérente avec la volonté de fluidifier
le marché immobilier.
Le rapporteur du Budget, Christian Eckert, a retiré en séance publique
son amendement, adopté en Commission des finances, prévoyant la
suppression des abattements sur les prélèvements sociaux au-delà de
22 ans de détention pour les ventes intervenant à partir du 1er janvier
2014.
En outre, afin de relancer le marché immobilier et créer ainsi un
" choc d’offres ", un abattement exceptionnel supplémentaire de 25 %
s’applique aux cessions réalisées depuis le 1er septembre 2013 jusqu’au
31 août 2014.
Cet allègement concerne tous les logements autres que la résidence
principale (résidence secondaire, immobilier locatif) ainsi que tous les
autres biens immobiliers à l’exception des terrains à bâtir. Rappelons que
la vente d’une résidence principale est systématiquement exonérée de
taxation sur la plus-value.
Lors de l’examen du projet de loi, les députés ont également assoupli
l'exonération d'impôt sur la plus-value pour les non-résidents. Jusqu'à
présent, ceux-ci peuvent être exonérés d'impôt sur la plus-value
immobilière lors de la cession d'un logement qui constitue en France
leur habitation. En l’état actuel du projet de Loi de Finances, à partir du
1er janvier 2014, l'exonération ne concernera pas seulement la cession
de l'habitation en France des intéressés, mais, plus généralement, toute
cession de logement (un bien locatif par exemple).
Toutefois, la plus-value serait exonérée dans une limite de 150 000 euros.
L'exonération porterait sur les cessions réalisées :
- au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du
transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ;
- sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien
(c'est-à-dire que le bien n'est pas loué) au moins depuis le 1er janvier
de l'année qui précède celle de la cession.
Report de la suppression de l’abattement sur les plus-values de terrains à bâtir
Afin de lutter contre la " rétention foncière ", qui consiste à conserver
son terrain le plus longtemps possible pour bénéficier d’un abattement
important de la taxation sur la plus-value, voire d’être totalement
exonéré et de libérer en conséquence des terrains pour la construction
de logements, le projet de Loi de Finances prévoit la suppression des
abattements pour durée de détention à compter du 1er janvier 2014.
En effet, à compter de cette date, l'intérêt de conserver un terrain sera
fiscalement nul.
Toutefois, il convient de signaler un amendement, adopté en première
lecture à l’Assemblée Nationale, qui reporte du 1er janvier au 1er mars
2014 l'entrée en vigueur de cet aménagement du régime d’imposition
des plus-values de cession de terrains à bâtir. Selon l'exposé des motifs,
" ce report permettra aux contribuables qui cèdent leur bien au début de
l'année 2014 de bénéficier des abattements prévus par le droit en vigueur ".
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Catalogue Produits - Programmes à la commercialisation
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A partir de 119 000 € HTRendement mobilier inclus 4,80 % HT/HT
Rendement hors mobilier 5,00 % HT/HT (1)
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A partir de 91 500 € HTRendement mobilier inclus 5,00 % HT/HT
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A partir de 95 800 € HTRendement mobilier inclus 4,80 % HT/HT
Rendement hors mobilier 5,20 % HT/HT (1)
Formule d’occupation possible
Le Chastillon Isola 2000 (06)4
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A partir de 156 300 € HTRendement mobilier inclus 4,70 % HT/HT
Rendement hors mobilier 4,90 % HT/HT (1)
La Forêt La Colle sur Loup (06)2Engagement
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LMNP C l a s s i q u e
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A partir de 115 000 € HTRendement mobilier inclus 4,30 % HT/HT
Rendement hors mobilier 4,50 % HT/HT (1)
Formule d’occupation possible
La Perle de l’Océan Lège-Cap-Ferret (33)3LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e
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Rendement hors mobilier jusqu’à 4,10 % HT/HT (1)
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Rendement hors mobilier 5,30 % HT/HT (1)
Formule d’occupation possible
Domaine de la Baie II Audierne (29)8LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e
Livraison 2013
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Résidence de Tourisme***
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Rendement hors mobilier 4,80 % HT/HT (1)
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Les Mas des Alpilles III Le Paradou (13)6LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e
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* Selon les conditions du promoteur, pour un contrat de réservation signé avant le 31/12/2013, et un acte définitif avant le 31/03/2014. Nombre de lots limités.
Catalogue Produits - Programmes à la commercialisation
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A partir de 85 200 € HTRendement mobilier inclus 4,50 % HT/HT
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Parc d’Affaires Vannes-Golfe Vannes (56)3LMNP C l a s s i q u e
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A partir de 95 900 € HTRendement mobilier inclus 4,50 % HT/HT
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Odalys City Rennes (35)4LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e
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A partir de 84 800 € HTRendement mobilier inclus 4,10 % HT/HT
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Le Cerdana Toulouse (31)1LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e
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A partir de 87 000 € HTRendement mobilier inclus 4,5 % HT/HT
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L'Odéon Nîmes (30)1
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Rendement hors mobilier 4,80 % HT/HT (1)
Park & Suites Prestige Velizy - Villacoublay (78)2LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e
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(1) Rendement moyen arrondi au dixième le plus proche.
A partir de 124 000 € HTRendement mobilier inclus 4,50 % HT/HT
Rendement hors mobilier 4,60 % HT/HT (1)
Eugénie Chambray-Lès-Tours (37)2LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e
A partir de 250 600 € HTRendement mobilier inclus 4,00 % HT/HT
Rendement hors mobilier 4,10 % HT/HT (1)
Montana Levallois-Perret (92)1LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e
A partir de 150 600 € HT Rendement mobilier inclus 4,00 % HT/HT
Rendement hors mobilier 4,10 % HT/HT (1)
Jardins d’Arcadie Maisons-Laffitte (78)4LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e
A partir de 125 200 € HT Rendement mobilier inclus 4,30 % HT/HT
Rendement hors mobilier 4,40 % HT/HT (1)
Montana Bouc-Bel-Air (13)3LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e
Steva Montana, en tête du classement France Info 2013des maisons de retraite
Sur 10 400 établissements notés, seuls 64 ont obtenu la note absolue de 10/10, dont la Résidence Montana Cholet. Cette résidence commercialisée par Cerenicimo et livrée fin décembre 2011, offre des prestations de qualité, comme toutes les résidences du groupe Steva, de la marque Montana.
En cœur de ville, les résidences Montana sont les résidences services des seniors d’aujourd’hui. Elles offrent le domicile, le confort, la sécurité et les services pour une vie autonome. Plus précisément destinées aux grands seniors indépendants, elles proposent de satisfaire les besoins entre le domicile qui n’est plus adapté (malgré l’aide à domicile) et les établissements dédiés à la dépendance.
Tous les établissements du Groupe Steva ont obtenu des notes exceptionnelles, ce qui fait de Steva le gestionnaire qui obtient la meilleure notation moyenne : 9,75 sur 10.
Catalogue Produits - Programmes à la commercialisation
A partir de 114 000 € HTRendement mobilier inclus 4,30 % HT/HT
Rendement hors mobilier 4,40 % HT/HT (1)
Montana Deauville (14)5LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e
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(1) Rendement moyen arrondi au dixième le plus proche.
A partir de 176 300 € HT Rendement mobilier inclus 4,40 % HT/HT
Rendement hors mobilier 4,50 % HT/HT (1)
Les Monts d'Aurelle Montpellier (34)1LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e
A partir de 133 000 € HT Rendement mobilier inclus 4,80 % HT/HT
Rendement hors mobilier 4,90 % HT/HT (1)
Sainte Anne Bagneux-Saumur (49)2LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e
Un emplacement à 3 minutes de l’hyper-centre de Nevers, au sein d’un environnement arboré.
79 chambres dont 7 chambres d’hôtes au sein d’un bâtiment contemporain développé dans un vaste parc paysager.
De nombreux services permettent d’agrémenter la vie des résidents.
Des espaces de vie pourvus de grandes baies vitrées et de terrasses viennent compléter les atouts de cette résidence.
Une livraison au 4ème trimestre 2014.
Une gestion Orpea, leader dans la prise en charge de la dépendance.A partir de 151 650 € HT Rendement mobilier inclus 4,40 % HT/HT
Rendement hors mobilier 4,50 % HT/HT (1)
Orpéa Nevers (58)5LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e
A partir de 136 000 € HT Rendement mobilier inclus 4,70 % HT/HT
Rendement hors mobilier 4,80 % HT/HT (1)
Résidence du Lac Saint-Palais-sur-Mer (17)3
A partir de 116 000 € HT Rendement mobilier inclus 4,70 % HT/HT
Rendement hors mobilier 4,90 % HT/HT (1)
Pastel Saint-Germain-Village (27)4LMNP C l a s s i q u e
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Esprit Mer Saint-Nazaire (44)1
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VEFA, Livraison 4ème trimestre 2014 BBCE n g a g e m e n tP r o m o t e u r
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Un gestionnaire au savoir-faire reconnu dans l’administration de biens de proximité depuis plus de 20 ans•
Villa d’Asty Château d’Olonne (85)2
A partir de 147 000 € TTC (hors frais d’acquisition)Rendement brut moyen 3,25 % TTC/TTC
VEFA, Livraison 2ème trimestre 2015 BBCE n g a g e m e n tP r o m o t e u r • Un quartier plein de charme près de la mer
• Une résidence intimiste aux prestations de qualité
Catalogue Produits - Programmes à la commercialisation
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Florice La Possession - La Réunion2
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22 | CERINEWS n° 13| novembre/décembre 2013
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CERINEWS n° 13| novembre/décembre 2013 | 27