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房屋租赁纠纷的主要类型有哪些?

法治滨海 7 中共滨海新区委员会全面依法治区委员会办公室滨海新区司法局 滨海时报社 主办

策划：佟春英 张勇智 编辑：张港 校对：林梅 张仲 制作：高志翔

2019年11月20日星期三

总第2218期

律师进社区

社区律师文化宫社区 纳淼律师事务所 刘永超 电话 13752078624

海泽苑社区 汇诚律师事务所 王建权 电话 18920132893

泰达御海社区 津滨正通律师事务所 李修磊 电话 13821038690

北塘街南村 敬科律师事务所 田 野 电话 15502282167

南北卫里社区 澄松律师事务所 范 颖 电话 15022315913

说事儿热线:13512463060

遗赠抚养协议与遗嘱继承遗产时哪个效力优先？

市民顾女士：我的父亲前段时间刚刚去

世，两个哥哥就吵着要赶紧分父亲的遗产。父

亲在世时曾经和我们兄妹三人签订过遗赠抚

养协议，并表示谁为他养老，最后他的遗产就

由谁来继承。签订协议后，我们兄妹三人轮流

照顾父亲多年，而父亲去世前还留下了一份遗

嘱。我们不知道在遗产分配时是遗赠抚养协

议优先还是遗嘱优先？

说法：遗产分配时应遵从继承方式的效

力。遗嘱继承优先于法定继承，遗赠抚养协议

优先于遗嘱继承。如果被继承人签订有遗赠

抚养协议或者遗嘱，优先执行。如果没有遗嘱

和遗赠抚养协议，则按照法定继承的方式办

理。另外，遗产分配开始的时间自由。就是说

继承开始于被继承人死亡时，任何继承人随时

都可以要求分割遗产，其他继承人不得拒绝。

在对遗产进行分割时，应当从有利于生产和生

活的角度出发，不得损害遗产的效用。可以根

据遗产的特点选择不同的分割方式，比如对现

金、小件物品可以进行分割，但是对于房屋、车

辆等无法分割的可以由一人继承，对其他继承

人按照相应份额进行补偿，当然如果共同商定

出卖后再进行分割也可以。 时报记者 张玮

法眼看新闻

游客自由活动期间摔伤旅游经营者是否需担责?

今年7月，市民吴某参加某旅游公司组织

的老年人三日游活动。旅游的第二天，导游员

陈某带领团队在某俱乐部自由活动时，吴某提

出去学溜冰，陈某同意。吴某学溜冰过程中不

慎摔倒，左侧小腿骨折，花去医药费10万元，

出院后仍然不能正常走路，需继续休养。吴某

与旅游公司协商赔偿医疗费问题，旅游公司认

为自己没有责任，是溜冰场的责任，应该找溜

冰场协商赔偿。 （江苏法制报）法治滨海律师团：根据《最高人民法院关

于审理旅游纠纷案件适用法律若干问题》的规

定，旅游者在自行安排活动期间遭受人身损害、财

产损失，旅游经营者未尽到必要提示义务、救助义

务，旅游者请求旅游经营者承担相应责任的，人

民法院应予支持。吴某在自行安排活动中，经

过旅游经营者即旅游公司导游员陈某的同意才

去溜冰场学溜冰，陈某应提示吴某年纪比较大，

不适合学溜冰，否则容易造成摔伤的风险。由

于陈某未尽到前述必要提示义务，导致吴某不慎

摔伤骨折的后果，因此吴某可向法院起诉旅游公

司，要求承担相应的民事责任。 时报记者 田敏

被停放的货车坠物砸伤能否请求交强险赔偿？

交通事故调解协议已履行旧伤复发能否再次索赔？房子被“变样”房东能否“赶走”房客

市民遭遇

市民李先生前几年发生交通事故，在有关

部门的调解下，与肇事单位达成了协议，约定

肇事单位赔偿李先生损失十几万元，李先生拿

到钱后不得以任何形式再向肇事单位主张权

利。过了两年，李先生的旧伤复发，所花医疗

费超过了当时所得的赔偿款。李先生想问问，

他现在还可以要求肇事单位赔偿吗？

解答：一般情况下，调解协议达成且已履行

完毕，可认为协议是双方的真实意思表示，合法有

效，协议双方应遵守协议的约定。因此，李先生要

求肇事单位另行赔偿其损失，如肇事单位不同意，

则主张比较困难。不过，如果李先生有证据充分证

明当年签订协议时有重大误解或显失公平等情形，

就可以要求撤销或变更协议。 时报记者 田敏

近日，市民马先生致电本报热线称，三

个月前，一名司机将一辆满载货物的货车

停放在公路附近一块空地上后去吃饭，马

先生从车旁经过时，不巧被突然从车上掉

下的货物砸伤。鉴于车主无力承担全部的

赔偿费用，而货车已经投保交强险，马先生

曾要求保险公司给予理赔，却遭到拒绝，理

由是马先生的伤害并非发生在道路上，不

能按交通事故处理，不能给予交强险赔偿。

律师解答：天津胜硕律师事务所杨晶律

师表示，本案虽可以按交通事故处理，但马

先生不能要求保险公司在交强险限额内赔

偿。《道路交通安全法》规定，交通事故，是

指车辆在道路上因过错或者意外造成的人

身伤亡或者财产损失的事件。车辆在道路

以外通行时发生的事故，公安机关交通管理

部门接到报案的，参照本法有关规定办理。”

《机动车交通事故责任强制保险条例》规定：

“本条例所称机动车交通事故责任强制保

险，是指由保险公司对被保险机动车发生道

路交通事故造成本车人员、被保险人以外的

受害人的人身伤亡、财产损失，在责任限额

内予以赔偿的强制性责任保险。”其第44条

补充说明：“机动车在道路以外的地方通行

时发生事故，造成人身伤亡、财产损失的赔

偿，比照适用本条例。”对于在非道路上发生

事故，并不是都可以主张交强险赔偿，而是只

有在机动车“通行”的情形下，才属于交强险

理赔范围。之所以强调“通行”，无疑是要求

机动车作为交通运输工具经过交通线时，基

于自身重量、速度等危险造成损害，且二者之

间存在因果关系。马先生受伤却是发生在货

车处于静止状态时，因车上货物滑落所致，而

非货车运行风险引起，因此损害和运行之间

不存在因果关系。 时报记者 田敏

最近两年，茹君在农村老家的父母

年纪大了，而且父亲还经常生病，茹君就

在新区为父母租了一套一楼带小院的房

子。茹君的父母不太适应城市的生活习

惯，他们认为女儿花钱租了房子，他们就

有权“改变”房子。于是先后在出租房的

前院里养起了狗，并用砖头垒了狗窝。

为了节省房租，两位老人还将房子后院

分租出去卖早点，引来楼上邻居不满。

得知此事后，房东关女士非常气愤，不但

不愿退还茹君租房押金，还要求茹君和

父母尽快搬走。茹君认为，自己花钱租

了房子就对该房有使用权，分租对房东

没有影响。另外在院子养宠物也没有什

么大问题。茹君还以租赁合同没到期为

由拒绝搬离，双方因此产生纠纷。

房屋租赁产生纠纷 可通过哪些途径解决?

妻子在怀孕或分娩一年内,做丈夫的一般都不能提出离婚，但是如果妻子是因为出轨对丈夫造成了严重的精神伤害，丈夫又能否提出离婚呢？时报记者 张玮

“妻子分娩后不忠 丈夫能否提离婚？

时报讯（记者 张玮） 根据市委政法委的

工作部署，滨海新区司法局在区委政法委的领

导下，充分发挥人民调解化解矛盾纠纷、维护

社会稳定的职能作用，积极协调区公安局，扎

实推进“公调对接”工作。

据了解，在前期充分调研、协商、沟通的基

础上，滨海新区区委政法委、公安局、司法局成

立了新区“公调对接”领导小组，结合新区实际

联合下发了关于学习贯彻“枫桥经验”落实《关

于创新加强“公调对接”机制全面深化矛盾纠

纷排查化解工作十项措施》的实施方案。经市

司法局审核，目前滨海新区已经成立了天津市

滨海新区公调对接人民调解委员会；确定在胡

家园派出所、新北派出所等15家辖区人口规

模大、治安环境复杂、矛盾纠纷多、接处警率高

的公安派出所成立派驻式调解室，软硬件配备

及专职调解员均已落实到位；其余公安派出所

以转递形式与属地调解组织对接。下一步，新

区司法局将加紧对公调对接人民调解员开展

培训，确定和完善转递式调解流程，形成具有

新区特色的“公调对接”工作体系，加快搭建共

建共治共享的基层社会治理新格局。

滨海新区司法局扎实推进“公调对接”工作

诉讼解决租赁纠纷 有哪些时效期限规定?曹律师说，涉及房屋租赁纠纷的诉

讼时效规定，适用民法和行政法的有关

时效规定：（1）一般时效。通常适用《民

法通则》规定的诉讼时效为2年，从权利

人知道或应当知道权利被侵害之日起计

算。（2）特别时效。延付或者拒付租金

的，诉讼时效为1年。（3）最长时效。从

权利被侵害之日起超过20年的，人民法

院不予受理。也就是说，权利人不知道

或者不应该知道自己的权利被侵害，请

求人民法院保护的也应在20年时效之

内提出，超过20年，人民法院不予保护。

丈夫能否在妻子分娩后提出离婚？

北京京润律师事务所的唐立明律师

解释说，关于婚姻关系的解除，如果夫妻

之间协商一致，即使在女方哺乳期内，双

方仍可到民政局办理离婚手续；若女方

不同意离婚，男方能否成功解除婚姻关

系，则需要由法院根据个案情况依法进

行处理。《婚姻法》为了保护妇女、儿童

的权益，规定了在女方分娩后一年内，

男方不得提出离婚。但该条也有例外

情形，即法院认为确有必要受理男方离

婚请求的，不受限。法院认为确有必要

受理男方离婚请求的情形，一般是指女

方存在过错，严重损害夫妻关系，导致

夫妻感情破裂的情况，如女方怀孕是与

婚外异性偷情所致。该事件中的妻子

与婚外异性长期暧昧，甚至存在通奸情

形的，可以证明女方主观上已经不再珍

惜自己的婚姻，客观上也严重破坏了夫

妻关系，夫妻感情已破裂，法院应受理

男方的离婚诉讼并支持其诉请。

时报讯（记者 张玮 摄影报道）为

深入推进公共法律服务体系建设，提

升人民群众知晓率，日前，滨海新区司

法局汉沽大田司法所迅速行动，率先

落实区司法局要求，召开“加强法律顾

问值班监督、提升公共法律服务知晓

率”工作座谈会，村居书记、专干、部分

律师代表参加。

会上，司法所负责人传达了新区司

法局关于落实区人大问询会的相关要

求，组织与会人员学习了公共法律服务

体系建设“两快两全”和“覆盖城乡、便

捷高效、均等普惠”的目标要求以及中

办国办印发的《关于加快推进公共法律

体系建设的意见》，介绍了汉沽街公共

法律服务实体平台规范化建设推进情

况，明确村居属地监管组织职能。

大田司法所也表示将加强对法律

顾问值班的监督，确保“一村居一法律

顾问”制度真正落地；采取多种形式加

大对公共法律服务体系的宣传，特别

是发挥法律顾问微信群“一对多”作

用，提高宣传的广度和深度。会上，各

村居书记、专干围绕会议主题踊跃发

言，表态要利用集中宣传、入户宣传等

形式广泛宣传公共法律服务，积极动

员每户家庭有一人加入微信群，切实

提升群众的知晓率、参与率和满意率。

市民来电

“90后”开始立遗嘱 普遍重视虚拟财产

虚拟财产能否继承仍存争议不久前，“90后”立遗嘱一事登上

了热搜榜，与其一同被关注的，还有虚

拟财产的继承问题。对此，专家表示，

对于虚拟财产的保护，民法总则已经

作了原则性规定——“法律对数据、网

络虚拟财产的保护有规定的，依照其

规定。”希望民法典继承编草案也能增

加相关内容，释放出“虚拟财产可以被

继承”这一信号。

院前搭狗窝 院后卖早点

茹君最近因为改造出租屋和房东起了争执，然而双方一直僵持不下，导致纠

纷无法解决。生活中，房东和租客很容易产生矛盾，哪些问题属于租赁纠纷？遇

到纠纷又该如何解决？本报邀请天津浩悟律师事务所的曹志平律师来解读相关

法律问题。 时报记者 张玮“

曹志平律师说，房屋租赁纠纷主要有：

（1）承租人拖欠租金而引起的纠纷。（2）因

承租人擅自转租或者改变房屋结构、使用

功能而引起的纠纷。（3）因出租房屋存在质

量问题或者不符合约定的用途而引起的纠

纷。（4）因出租方或者承租方单方原因提前

终止合同履行而引起的纠纷。（5）因租赁期

限内房屋所有权变动而引起的纠纷。（6）因

旧城、旧村改造拆迁而导致合同无法继续

履行而引起的纠纷。（7）损害赔偿纠纷。房

地产租赁关系中的损害赔偿常见的有房屋

损坏赔偿、人身或财物损害赔偿等。

该事件中，茹君没有经过房东同意

擅自将房屋的院子转租，并且影响了其

他邻居的正常生活，房东是有权提前解

除合同的，因为这样的行为已经改变了

该住房的使用功能。另外如果茹君和房

东并没有约定不能养宠物，那么她可以

给父母养狗，但也要按照《天津市养犬管

理规定》饲养宠物，如果加盖的狗窝破坏

了房东的院子使用和卫生等情况，关女

士也有权拒绝承租户随意加盖狗窝。

调解解决：指在第三方的主持下，

出租承租双方当事人经过自愿协商，排

除争端，达成和解的一种方法和活动。

我国在基层群众性组织村民委员会和

居民委员会都设立了人民调解委员会，

进行民间纠纷的调解处理，调解特别适

用对某些界限不清的事实、责任含糊不

究的租赁纠纷，租赁双方就近请调委会

调解，通过调解，纠纷双方互谅互让，以

达到既解决纠纷又不伤和气的目的。

仲裁解决：是一种准司法活动。《仲

裁法》规定：平等主体的公民、法人和其

他组织之间发生的合同纠纷和其他财

产权益纠纷，可以仲裁。这里的“合同

纠纷和其他财产权益纠纷”，包括公民

个人之间的房屋租赁纠纷等。房屋租

赁纠纷发生后，公民可以根据仲裁条款

提请仲裁机构居中判明事实，分清责

任，依法做出仲裁裁决，解决租赁纠

纷。仲裁具有“公正及时，程序简便，专

家断案，一裁终局”的优势，可以使当事

人避免陷入官司的旷日持久的纠缠和

身心疲惫的针锋相对之中，是一种比较

受推崇的争端解决机制。

诉讼解决：有些租赁纠纷当事人不

愿意调解或不服调解，又没有达成仲裁

协议的，当事人可以依法向人民法院提

起诉讼，通过法院的诉讼活动而做出的

判决的强制力，要远远大于调解和仲

裁。房屋租赁关系存续期间发生的房

屋修缮、租金、腾退等纠纷，应由房屋所

在地法院管辖。个别由被告所在地法

院管辖更符合便利原则的，也可以由被

告户籍地或者居所地法院管辖。

最近，重庆一名女子在坐月子期

间请来一名男催乳师，给丈夫戴绿帽

子的微博引发关注。据悉，当天丈夫

回家后一看，发现催乳师竟是妻子小

三假扮的，两人在卧室偷情时被撞个

正着，而刚出生不久的婴儿就在旁

边。原来小三是妻子的同事，两人一

直有暧昧关系，因为妻子与他很久没

见，十分想念，便让他冒充催乳师来

家里幽会。事情发生后，尽管妻子哭

着请求丈夫的原谅，但是丈夫依旧很

气愤，想离婚但是孩子还那么小，不

离婚心里又十分憋屈。

婚姻中应遵循男女平等原则

唐律师解释说，保护孕期女方权益

无可厚非，在一般情况下，女方在婚姻中

处于弱势地位，尤其是怀孕中的女方，生

理和心理都不稳定且付出巨大，需要男方

照顾。但是，婚姻中男女双方是平等的，

女方的权益保护不能建立在侵犯男方权

益上。女方在分娩后找情人假扮催乳师

与自己见面，其过错在先且对男方身心造

成重大伤害，男方此时处于弱势地位，保

护的对象应该是男方。如果此时男方确

实决定离婚，也是合情合理的。男方有权

在此时维护自身权益的合法权益，如果不

能离婚，无疑对男方是不公平的，于情于

理不合，也有违道德伦理。

“90后”遗嘱以虚拟财产为主

今年 26 岁的唐峰，在广州从事金融

行业工作。一个朋友意外身亡后引发的

财产纠纷，让他意识到世事无常和遗嘱

的重要性。于是，他到中华遗嘱库立了

遗嘱，还专门把游戏账号写了进去。

“唐峰将游戏账号写入遗嘱的举动，

很正常。可以说，在‘90 后’的遗嘱中，

虚拟财产已经成为必不可少的内容。”中

华遗嘱库管委会主任陈凯在接受采访时

说。中华遗嘱库统计的数据显示，截至

2019年8月底，“90后”立遗嘱人数为236

人，其中最小的是 18 岁。“90 后”遗嘱订

立者的财产继承中，不动产、股票等财产

极少，主要以现金存款和虚拟财产为

主。“随着社会的快速发展，遗嘱理念逐

步深入人心，立遗嘱的人呈现‘年轻化’

趋势。‘90 后’在立遗嘱时着重强调虚拟

财产，体现了他们对于精神需求和情感

价值的重视。”陈凯分析道。

遗嘱与企业规定可能会冲突

《腾讯微信软件许可及服务协议》规

定，非初始申请注册人不得通过受赠、继

承、承租、受让或者其他任何方式使用微

信账号；《支付宝服务协议》规定，用户标

识和账户仅限您本人使用，请勿转让、借

用、赠与、继承，但支付宝账户内的相关财

产权益可被依法继承。在陈凯看来，尽管

这些企业协议中明确说不能继承虚拟财

产，但这些规定是否能够得到法律的支

持，目前仍未确定。从保护用户财产的角

度来说，这些虚拟财产应当被继承。“从合

同法的角度来说，提供格式条款的一方免

除其责任、加重对方责任、排除对方主要

权利的，该条款无效。同时，从消费者权

益保护的角度来说，虚拟财产如果不能被

继承，会损害到财产拥有者家庭的权益，

例如，微信账号、QQ号码等网络账号中有

积累的人脉资源，这些资源对于用户及其

家庭而言都是财产。”陈凯说。

中国人民大学商法研究所所长刘俊海

认为，游戏账号等网络账号的取得，有时候

需要缴纳一定的费用，即使不交钱，运营商

也会通过广告流量或者在进行上市募股时

把用户资源进行叠加当作商誉、固定资产，

从而获取利益。总而言之，用户付出了相应

对价，虚拟财产具有财产属性，当然可以被

继承，这也是民法总则的立法思想所在。”

但一个不能回避的问题是，如果遗嘱

内容和企业规定发生冲突后，怎么办？北

京市西城区法院法官张昂认为，在执行层

面，要解决相应的问题，就必须在立法上将

虚拟财产与运营商彻底独立出来，明确规定

运营商只能是服务平台，而不能做虚拟财产

的所有者。那么，产品服务协议里“不得继

承”的规定，也就会因为违反法律而无效。

在虚拟财产与隐私保护间抉择

此外，还有一个问题需要解决——

虚拟财产的继承是否会侵犯用户隐私？

中国政法大学传播法研究中心副主

任朱巍注意到，对于微信账号、QQ账号、

邮箱等类似的网络账号，企业基本上都会

在协议中作出“不得继承”的规定。之所

以这样做，最主要的原因是出于对个人隐

私的保护。“关于这一问题，在民法典分编编

纂中也讨论过，有的专家认为，虚拟财产可以

继承，即使其中包含隐私也没有问题，因为个

人日记中也有隐私，当其死亡后，日记本也是

遗产，也能够继承。有的专家持反对意见，认

为隐私权应当保护，不能将电子邮箱等类似

物品作为遗产继承。”中国人民大学民商事法

律科学研究中心主任杨立新说。

“因此，当下最重要的工作就是做好

分类工作。哪种情况下、什么样的虚拟

财产可以被继承，这需要在立法部门、司

法部门、社会公众、互联网企业中逐渐达

成共识，进而等时机成熟之后，上升到法

律层面。”朱巍说。 据《法制日报》

加强法律顾问值班监督 提升公共法律服务知晓率

新闻回顾

目前，有一些国家和地区在虚拟财产

继承方面作出了探索。2010年，美国俄克

拉荷马州通过了一项法律，将网络财产纳入

遗嘱执行范围中。2014年8月，美国特拉

华州众议院通过了《数字访问与数字账号

委托访问法》，其中规定，家庭成员、遗嘱执

行人以及继承人在被继承人死亡后，有权

控制被继承人个人的数字账户或社交媒体

账户。数字遗产包括被继承人的邮箱、社

交网络账号等。2013年，芬兰电信管制机

构公布法规，规定被继承人死亡后，其近亲

可以继承其“数字遗产”，电信运营商有权

向继承人披露管理“数字遗产”所需的相关

识别数据以及用户名、密码等。德国在认

证有金钱价值后，在死者死后10年内，其

“数字遗产”的财产权都会受到保护。