Ir. Purwanita Setijanti, MSc, PhDIr. Ispurwono Soemarno, M. Arch, PhD

Dyah Nawangsari3213208012

Program PascasarjanaBidang Keahlian Perencanaan Real Estate

Jurusan ArsitekturFakultas Teknik Sipil dan Perencanaan

Institut Teknologi Sepuluh NopemberSurabaya

2015

Tesis

+

latar belakang

• Bandara dengan konsep “Airport City”

• Analisa HBU karena mengidentifikasi keuntungan yangpaling optimal dengan kegunaan yang palingkompetitif bagi properti yang dinilai .

• Bandara semakin padat fasilitas pendukung

• Pemanfaatan lahan belum terpakai menjadi lahankomersial

• Integrated Building aksesibilitas baik

PEND

AHULUA

Nbab

1

+PEN

DA

HULUAN

bab1

tujuan penelitianperumusan masalah

Alternatif properti komersial apakah yang memberikannilai tertinggi sesuai Highest and Best Use (HBU) untukwilayah komersial Integrated Building Bandara Soekarno-Hatta? 1Bagaimana analisis Highest and Best Use (HBU) dari faktor-faktor fisik, peraturan, keuangan, dan penggunaan padawilayah komersial Integrated Building Bandara Soekarno-Hatta? 2Kriteria penentu tipologi properti seperti apa yang sesuaidengan hasil perhitungan Highest and Best Use (HBU)?

3

Menghasilkan usulan jenis properti komersial yang tepatuntuk lahan komersial Integrated Building BandaraSoekarno-Hatta. 1Mendapatkan analisa faktor-faktor fisik, peraturan,keuangan, dan penggunaan yang mampu memberikannilai keuntungan yang optimal pada lahan komersialIntegrated Building Bandara Soekarno-Hatta sesuaidengan alternatif yang dihasilkan. 2Menghasilkan kriteria penentu tipologi properti yangsesuai dengan hasil perhitungan Highest and Best Use(HBU) terhadap area komersial Integrated Building yangakan ditentukan. 3

manfaat penelitianMembantu memberikan referensi pada PT. Angkasa PuraII terhadap pengelolaan lahan komersial di wilayahBandara.

Dapat diketahui penggunaan terbaik untuk lahankomersial tersebut, kesesuaian fungsi bangunan yangterdapat pada lahan komersial tersebut.

Menjadi kajian pustaka terkait dengan analisis Highestand Best Use (HBU) terhadap lahan komersial di wilayahBandara.

Sebagai masukkan untuk pengelola Bandara Soekarno-Hatta tentang alternatif pengelolaan lahan di Bandara.

1. Aspek legal meliputi zoning dan building code.2. Aspek teknis meliputi ukuran tanah, bentuk tanah,

aksesbilitas, dan lokasi tanah.3. Aspek finansial meliputi Biaya investasi, pemasukkan,

pengeluaran, aliran kas dan Net Present Value (NPV).4. Penggunaan properti komersial terbaik dengan alternatif

perkantoran, hunian atau apartemen, retail dan hotel.

batasan penelitian

+TIN

JAUA

N PUSTA

KALA

ND

ASA

N TEO

RIbab

2

skema

alur

Dalam menganalisis suatu penggunaantertinggi dan terbaik terdapat 4 (empat)criteria yang harus dipenuhi yaitu (Harjantodan Hidayati, 2003):

1. Dimungkinkan secara fisik (physicallypossible)

2. Diijinkan secara peraturan (legallypermissible)

3. Kelayakan Keuangan (financialfeasible)

4. Memberikan hasil yang maksimal(maximally productive)

(Hidayati dan Hardjanto, 2003:32-33)Dalam melakukan analisis penggunaantertinggi dan terbaik tidak terlepas daripendekatan penilaian, yaitu suatu caraatau sarana untuk memperoleh nilai darisuat properti.

Pendekatan data pasar (market data approach)

Pendekatan biaya (cost approach)

Pendekatan pendapatan (income approach)

+

skema

konsephb

u

da

ta p

enelitian

METODOLOGI bab 3

- PT. AP2

- PT. AP2

Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalahmetode penilaian keuangan dengan pendekatankuantitatif. Metode penilaian keuangan itu meliputiIncremental Cost, Benefit Cost Ratio, dan Highest and BestUse (HBU). Highest and Best Use adalah yang akandigunakan dalam penelitian ini.

+ METODOLOGI bab 3

skema

varia

bel

+ alat analisa Alat Analisa

AnalisisProduktifitas Analisis Keuangan

Berdasarkan pendekatan penilaian tersebut, nilai propertisebagai dasar investasi atas lahan dapat diketahui.Secara formula dapat dituliskan sebagai berikut (Dadi;2003:17)

MV = IV + LVMV = estimasi nilai pasar (market value)IV = estimasi nilai bangunan (investment value)LV = estimasi nilai tanah (land value)

Metode Net Present Value (NPV) dengan formulasisebagai berikut (Hidayati dan Hardjanto, 2003:175)

n CFt

NPV = ∑t = 0 (1 + r)t

CFt = aliran tunai bersih yang diharapkan padaperiode tR = factor pendiskon

Alternatif jenis properti akan dianalisa kesesuaiannya menuruthukum yang meliputi:

a. Zoning, menganalisa penggunaan properti apakah yangsesuai dibangun diatasnya sesuai dengan rencana tatakota.

b. Building code, peraturan pemerintah mengenaibangunan, yaitu GSB, KDB, KLB, KDH, dan ketinggianbangunan.

• Analisis Peraturan dan Regulasi• Analisis Fisik dan Lokasi Lahan

Ketentuaan secara fisik yang diamati dalam penelitian ProposalTesis ini, antara lain:

a. Lokasi lahan, gambaran dimana lahan berada.b. Aksesibilitas, keterjangkauan lokasi dengan alat

transportasi.c. Utilitas kota, tersedianya fasilitas umum seperti listrik, air

bersih, dan telepon.d. Ukuran dan bentuk tanah, meliputi dimensi panjang dan

lebar lahan.

bab3