DOWNTOWN BETHESDA PLAN

RETAIL PLANNING STRATEGY

STUDY METHODOLOGY

Inventory of Retail‐

Appropriate Spaces

Assessment of Existing 

and Proposed Retail 

Competition

Spending by Existing Customer Bases and Anticipated New Ones 

Calculation of Unmet Retail 

Demand by District and Downtown

Documentation and Evaluationof Existing Retail 

Clusters

Plan for Retail Redevelopment and Growth in Appropriate Locations

RETAIL M

ARKET AN

ALYSIS

RETAIL PLANNING

DISTRICTS STUDIED

• ARLINGTON SOUTH• BETHESDA ROW• METRO• PEARL DISTRICT• WISCONSIN NORTH• WISCONSIN SOUTH• WOODMONT TRIANGLE

RETAIL BUSINESS ESSENTIALS

• Visibility (from an active street/sidewalk – busy, but not too busy)

• Visibility (into the store or restaurant)

• Accessibility

• Ceiling heights 12’ or higher, bay width in 20‐foot increments

• Necessary utilities/services for business type

• Adjacent businesses that attract similar types of customers

• Retail markets need a diversity of shopping and dining options

• Duplicating successful retail models in the same market causes cannibalism and systemic failure

DOWNTOWN BETHESDA RETAIL OBSERVATIONS

• Traffic volumes and number of lanes are unavoidable obstacles to making Wisconsin Avenue into a retail “main street.”

• Old Georgetown Road has the same issue.

• Businesses in inferior retail spaces struggle.

• Interior and subterranean retail spaces dominant the Metro district.

• Residential‐to‐retail conversions hinder the Woodmont Triangle district.

• Bethesda Row’s success is tied to parking, spaces that meet modern retail requirements, moderate traffic levels, and concentration of restaurant tenants.

OVERALL CONDITION OF RETAIL SUPPLY

EXISTING INVENTORY

• ARLINGTON SOUTH (18 retailers)

• BETHESDA ROW (106 retailers)

• METRO (62 retailers)

• PEARL DISTRICT (3 retailers)

• WISCONSIN NORTH (51 retailers)

• WISCONSIN SOUTH (18 retailers)

• WOODMONT TRIANGLE (161 retailers)

CLASS OF SPACE (BY # OF SPACES NOT TOTAL SF)

CLASS A33%

CLASS B51%

CLASS C14%

BTS2%

CLASS A CLASS B CLASS C BTS

RETAIL CATEGORY DISTRIBUTION

NEIGHBORHOOD GOODS & SERVICES (NG&S) 

GENERAL MERCHANDISE, APAREL, FURNISHINGS & OTHER (GAFO)

FOOD & BEVERAGE (F&B)

NG&S35%

F&B30%

GAFO35%

NG&S F&B GAFO

EXISTING SUPPLY VS. DEMAND

 ‐

 50,000

 100,000

 150,000

 200,000

 250,000

 300,000

 350,000

 400,000

ArlingtonSouth

BethesdaRow

Metro Pearl WisconsinNorth

WisconsinSouth

WoodmontTriangle

Existing Supply Existing Demand

0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 450,000

Woodmont Triangle

Wisconsin South

Wisconsin North

Pearl

Metro

Bethesda Row

Arlington South

Existing Demand 2019 Demand 2024 Demand 2029 Demand 2034 Demand

DEMAND PROJECTIONS

Existing Supply

20,876 SF

44,383 SF

39,941 SF82,375 SF

RETAIL DEMAND (2034) BY DISTRICT

UNMET RETAIL DEMAND (2034) BY DISTRICT

WHAT’S HERE NOW?

• ARLINGTON SOUTH (18 retailers)• BETHESDA ROW (106 retailers)• METRO (62 retailers)• PEARL DISTRICT (3 retailers)• WISCONSIN NORTH (51 retailers)• WISCONSIN SOUTH (18 retailers)• WOODMONT TRIANGLE (161 

retailers)

NO ADDITIONAL SQ.FT. OF SUPPORTABLE RETAIL

• WOODMONT TRIANGLE:  concentration of Class A space supplemented by WT “funky” space

• METRO:  Same amount of space – better quality, appropriate locations

• WISCONSIN SOUTH: Rethink what Wisconsin Avenue retail means.  Smaller stores, possible niche market

ADDITIONAL SQ.FT. OF SUPPORTABLE RETAIL

• WISCONSIN NORTH:  Retail space clustered at northern edge and “gateway” to WT

• PEARL: Retail for the workplace, focused in a walkable environment

• BETHESDA ROW:  Build on what’s working

• ARLINGTON SOUTH:  Urban collection of large‐format tenants, vehicular‐oriented

PROJECTED RETAIL NODES

PROJECTED RETAIL NODES…FOR WHOM?

GATEWAYScommuters/residents/employees

NEIGHBORHOOD CTRresidents/employees

PHYSICAL CENTERcommuters/employees

REGIONAL CTRcommuters/employees

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