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DOSSIER

NOS EXPERTS

Christophe COSTECALDE

Conseil en gestion de patrimoine au cabinet

Massalia Finance à Marseille

Laurent LAMIELLEJuriste à Pap.fr

(De Particulier à Particulier)

Charles GÉRARDDirecteur général

de Monsieurparking.com

Yves MAZINConseiller en gestion

de patrimoine au cabinet Version Patrimoine,

à Bordeaux et à Tulle

ACHETERPOUR LOUER

L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF, SOUS CONDITIONS, S’AVÈRE LUCRATIF. EN OUTRE, IL EST ACCESSIBLE À PRESQUE TOUTES LES

BOURSES, À PARTIR DE 10 000 EUROS. NOS CONSEILS POUR RÉUSSIR CE PLACEMENT,

QUELLE QUE SOIT LA MISE DE FONDS. Dossier réalisé par Violette Queuniet

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30 %C’est la part des 50-65 ans qui considère qu’avoir du patrimoine, c’est détenir de l’immobilier locatif.Source : sondage IFOP pour l’Union financière de France, 20 novembre 2017.

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CALCULER LE RENDEMENT D’UN BIENf Pour calculer la rentabilité brute d’un bien immobilier, divisez le loyer annuel par son prix d’achat, puis multipliez le résultat par cent.Exemple : un studio acheté 100 000 € et loué 450 € par mois (5 400 €/an) offre une rentabilité 5,4 % : (5 400÷100 000 × 100).f La rentabilité nette de charges s’obtient en soustrayant les charges du loyer annuel.Pour ce même studio : 500 € de taxe foncière, 10 % de frais de gestion, 350 € de charges non récupérables. Nouveau loyer : 4 010 €, soit 4,01 % de rentabilité nette de charges.f La rentabilité nette-nette se calcule en réintégrant les avantages fiscaux (déductions des intérêts d’emprunt, des travaux) et les carottes fiscales.

L ’investissement locatif permet à la fois de se constituer un patrimoine et de s’assurer des revenus supplémentaires,

notamment à la retraite. Mais est-ce vraiment un placement rentable ? Oui, surtout si vous achetez à crédit. « Les taux d’emprunt sont encore très bas, actuellement. L’acquéreur dope ainsi sa rentabilité en empruntant. C’est ce qu’on appelle l’effet levier du crédit », explique Christophe Costecalde, conseil en gestion de patrimoine pour le cabinet Massalia Finance. Selon sa nature et son emplacement, un bien immobilier affiche de 3 à 10 % de rentabilité. Bien au-dessus des 0,75 % de l’épargne réglementée…

La qualité du bien et sa durée de détention constituent deux critères clés pour optimiser votre placement. Sans oublier le sérieux du locataire !

CONTRER LES RISQUESEn contrepartie, comme tout placement, il comporte des risques. « Dans l’immobilier, il y en a deux : la baisse de la valeur de l’actif et le risque locatif », indique Yves Mazin, conseiller en gestion de patrimoine au cabinet Version Patrimoine. Sa recommandation pour s’en prémunir : investir sur du long terme (quinze ans minimum) pour qu’un cycle de hausse compense un cycle de baisse, veiller à la qualité du bien (bâti, configuration, emplacement, etc.) et au sérieux du locataire. Car sans locataire, pas de rentabilité ! Cela dit, pas de panique : « La plupart des locations se passent bien et les propriétaires bailleurs sont globalement satisfaits », constate Laurent Lamielle, juriste à Pap.fr, en contact quotidien avec des bailleurs.Enfin, les besoins sont là ! La pénurie de logements est une réalité, la recherche de parkings et de garages en centres-villes aussi. C’est pourquoi, malgré des mesures récentes moins favorables à l’investissement immobilier (instauration de l’impôt sur la fortune immobilière en remplacement de l’ISF), les déductions et niches fiscales en faveur de l’immobilier n’ont pas disparu. Vous êtes tenté ? Il n’y a plus qu’à se lancer, conseils à l’appui !

Viser la rentabilité

Même avec un rendement à 3 %, l’investissement immobilier reste plus rentable que l’épargne réglementée.

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Investir dans un parkingCet achat se révèle rentable et peu risqué en raison de ses caractéristiques : mise de départ modeste, souplesse des règles de location et charges réduites.

Dans les villes moyennes, vous pouvez acquérir une place de parking à partir de 6 000 euros. Dans les métropoles,

la mise de départ est plus élevée, surtout en centre-ville, là où le stationnement public est rare ou payant : 15 000 euros en moyenne à Lyon, 18 000 euros à Montpellier ou à Rennes, 20 000 euros à Toulouse. À Paris, il faut compter entre 30 000 et 45 000 euros. Ajoutez 15 à 25 % de plus pour un box ou un garage. À la différence du parking – simple emplacement limité par un marquage au sol –, box et garages sont fermés par trois cloisons et une porte. Le locataire pourra donc en avoir un usage mixte (stationnement d’un véhicule et entrepôt d’objets).Quant aux loyers, ils débutent à 70-80 euros pour une place de parking dans les métropoles régionales, à 100 euros à Paris. Box et garages se louent 25 % de plus. Dans les villes où le stationnement est moins tendu, il vaut mieux investir dans un box ou un garage. Le loyer est de 60 à 80 euros en moyenne.

UNE RENTABILITÉ JUSQU’À 10 %La rentabilité s’élève à 6 %, mais elle peut s’élever jusqu’à 10 % dans des villes moyennes. Un placement idéal si, par exemple, vous partez en retraite et avez besoin de revenus complémentaires. Dans les grandes villes, le rendement n’excède pas 4,5 %. En revanche, l’achat peut être envisagé dans la perspective de se constituer un patrimoine. Sur dix ou vingt ans, ce bien peut énormément s’apprécier et générer une plus-value à la revente, ce qui n’est pas le cas dans les villes moyennes. Achetez de

préférence dans les zones en tension, là où il est difficile de se garer. Vérifiez qu’il n’existe pas de programmes neufs en cours ou des projets de parkings publics à proximité. Vous trouverez des offres sur de nombreux sites immobiliers généralistes (Seloger.com, Pap.fr, Leboncoin.fr, etc.) ou spécialisés (Monsieurparking.com, Parkagence.fr, etc.).Autres éléments à considérer : l’accessibilité du parking ou du garage. La hauteur des portes, les dimensions de l’emplacement doivent pouvoir convenir à une majorité de véhicules, notamment des monospaces ou des 4x4. L’investissement idéal dans un parking souterrain ? Une place au premier sous-sol, qui nécessite peu de manœuvres, proche d’un ascenseur dans un espace bien éclairé et sécurisé.

Acheter un parking pour le louer : un bon plan, surtout en centre-ville.

À partir de 10000€

DOSSIER #acheter pour louer

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N’OUBLIEZ PAS DE COMPTERVOS CHARGESPrenez bien tout en compte pour calculer la rentabilité de l’opération. Si vous achetez une place de parking ou un box dans une copropriété, vous aurez des charges à supporter. Ces « charges prévisionnelles » sont précisées dans les annonces. Veillez à ce qu’elles soient faibles. Exemples de charges annuelles relevées pour une place de parking au premier semestre 2018 : 76 euros à Strasbourg ; 77 euros à Toulouse ; 240 euros à Paris. Vous aurez aussi à régler la taxe foncière.Sauf si vous achetez dans un programme neuf, vous devrez acquitter des frais de notaire (droits de mutation, rémunération du notaire, frais de formalités, contribution de sécurité immobilière). Pour un parking, un box ou un garage de 15 000 euros, comptez 2 500 euros de frais supplémentaires, soit près de 17 % du prix d’achat. C’est proportionnellement plus cher que pour un logement : d’une part, certains frais sont fixes ; d’autre part, la rémunération du notaire est

dégressive en fonction du prix du bien. Si vous en avez les moyens, achetez plusieurs lots en un fois, pour amortir les frais.

DES RÈGLES DE LOCATION FLEXIBLESGrand avantage de la location de parkings et garages : la souplesse dans la rédaction du bail. En effet, les règles relatives à la location d’appartement ne s’appliquent pas. « Le bail est un contrat entre deux parties régi par le Code civil, donc beaucoup plus flexible. Vous pouvez aussi bien décider d’un bail mensuel par reconduction tacite avec préavis d’un mois que d’un bail de six mois avec préavis de deux mois », explique Charles Gérard, directeur général de Monsieurparking.com.De même, la révision du loyer se fait librement. Prévoyez également dans le bail des clauses de résiliation, notamment en cas d’impayés. Cela dit, la gestion des impayés pour un parking se règle assez simplement… grâce à la technique : désactivation à distance du bip d’ouverture du parking ou pose d’un « stop-parking » (arceau à poser sur la place de parking). Les revenus issus d’un parking ou garage doivent être déclarés comme des revenus fonciers (voir page 27).

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CONFIER LA GESTION LOCATIVE À UN TIERS, UN BON PLAN ?Trouver un locataire, établir le bail, gérer la location sur la durée (remise des clés, envoi des quittances, etc.) : comme pour un appartement, louer un parking ou un garage nécessite un minimum de tâches administratives. Des agences spécialisées peuvent s’en charger à votre place. Ce service coûte 7 à 8 % des loyers encaissés pour une gestion locative complète : utile uniquement si vous n’êtes pas sur place. Autre option, plus intéressante, leur confier uniquement la recherche du locataire et la rédaction du bail, puis gérer la location par vous-même.

PENSEZ-Y // La rotation des locataires est de deux ans en moyenne pour un parking. Elle peut être beaucoup plus longue pour un garage.

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Chaque formule combine atouts et points faibles. À vous d’arbitrer en fonction de votre situation. Quel que soit votre choix, veillez toujours à l’emplacement et à la qualité du logement.

U n studio meublé proche de la gare à Metz, 50 000 euros ; un trois-pièces vide à Châtellerault, 48 000 euros ;

un 28 mètres carrés vide à Cherbourg, 43 000 euros. Le tout, frais d’agence inclus (FAI). Dans les villes moyennes, la mise de fonds pour investir dans l’immobilier reste raisonnable. Et le rendement est au rendez-vous : jusqu’à 7 % dans les zones non tendues ou éloignées du cœur de ville. À l’inverse, dans les grandes agglomérations, le ticket d’entrée (FAI) est plus élevé : 90 000 euros pour un studio vide à Nantes, 120 000 euros à Lyon, 200 000 euros à Paris et, mécaniquement, la rentabilité diminue. « Plus on est en cœur de ville, plus la rentabilité baisse. Il faut compter 3 % brut avant impôt », estime Yves Mazin, conseiller en gestion de patrimoine à Bordeaux. Mais la perspective d’une plus-value est possible à long terme si le logement est bien situé.

SÉLECTIONNER UN BIEN DE QUALITÉP « L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement » : la célèbre formule pour les commerces vaut pour un logement. Vous aurez toutes les chances de trouver un locataire si vous optez pour un appartement situé dans un quartier agréable, proche des commerces, bien desservi par les transports. D’autre part, vous êtes assuré de le revendre rapidement et sans décote si cela s’avère nécessaire.

P Autre critère majeur, la qualité du logement. Un appartement défraîchi, voire en mauvais état, n’est pas rédhibitoire, mais il sera indispensable de le rénover. L’avantage, c’est qu’il coûtera moins cher à l’achat et les dépenses de travaux seront déductibles de vos impôts. En revanche, évitez les logements qui présentent des défauts majeurs, impossibles à corriger, comme la vue sur un mur ou une cour sombre, un vis-à-vis très proche… « La règle est d’acheter pour louer là où on aimerait habiter », résume Laurent Lamielle, juriste à Pap.fr.

Acheter un logement vide ou meublé

En cœur de ville, proche des commerces, des transports, lumineux… : les critères de sélection sont multiples.

À partir de 50000€

LOCATION MEUBLÉE : LES ÉQUIPEMENTS OBLIGATOIRESLe décret n° 2015-91 donne la liste des équipements obligatoires à fournir au locataire d’un logement meublé : literie avec couette ou couverture, dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou freezer, vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager. Attention, si vous ne fournissez pas tous les meubles de la liste, le locataire peut demander la requalification du contrat en location vide.

DOSSIER #acheter pour louer

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LOCATION VIDE OU MEUBLÉE, LES DIFFÉRENCESLouer un logement vide vous engage pour un bail de trois ans et d’un an pour un meublé, renouvelable tacitement. Fiscalement, le meublé est plus attractif (voir page 27) et le loyer est 10 % plus élevé. Mais il vous coûte plus cher : outre l’ameublement et les équipements à fournir, vous devrez remplacer les appareils en panne et les meubles abîmés, ce qui explique le montant du dépôt de garantie de deux mois dû par le locataire, contre un mois pour une location vide. Attention, si vous investissez dans un grand appartement meublé, un équipement sommaire ne conviendra pas. La facture peut donc monter très vite. La loi Alur de 2014 a fortement rapproché les règles régissant les deux types de location. « Il faut tordre le cou à cette idée que le locataire est moins protégé en meublé qu’en vide, dit Laurent Lamielle. Dans les deux cas, il s’agit de sa résidence principale, et le propriétaire doit présenter les mêmes motivations pour le non-renouvellement de bail : vente ; reprise pour l’habiter ; motif légitime et sérieux, c’est-à-dire une ou plusieurs fautes graves du locataire. » Une exception, toutefois, pour le bail meublé étudiant de neuf mois, non renouvelable tacitement. Vous pouvez y mettre fin au terme de cette période sans fournir de motif.

INVESTIR DANS LE NEUF AVEC LE DISPOSITIF PINELf Le dispositif Pinel vous permet de réduire vos impôts en achetant un loge ment neuf que vous vous engagez à mettre en location. L’avantage fiscal est progressif : 12 % du prix du logement déduit des impôts si vous louez six ans, 18 % pour neuf ans, 21 % pour douze ans. Exemple, un appartement acheté 180 000 euros loué pendant neuf ans permet de déduire 32 400 euros, soit 3 600 euros par an. La réduction est plafonnée à 300 000 euros par personne et à 5 500 euros/m2. f En contrepartie, vous devez louer à un locataire dont les ressources (revenu

fiscal de référence) ne dépassent pas un plafond, variable selon la zone géographique (37 126 euros pour une personne seule en zones A et A bis ; 30 260 euros en zone B1*). Par ailleurs, le loyer est plafonné. À Paris, par exemple, vous ne pourrez pas dépas ser 403,92 euros hors charges pour un studio de 20 m2. Le dispositif est limité aux zones tendues (Paris, région parisienne, grandes métropoles de province et la majorité des communes de plus de 250 000 habitants).

*Pour en savoir plus : Cohesion-territoires.gouv.fr (tapez « Pinel » dans le moteur de recherche)..

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COMMENT FIXER LE LOYER ?Il faut rester dans la fourchette des prix pratiqués localement. Une analyse des annonces des agences immobilières du quartier vous renseignera. Si le logement est dans une copropriété, ajoutez au loyer la part mensuelle des charges dues par votre locataire (70 %). Pour une première location, vous fixez votre loyer librement. C’est à la relocation que le loyer peut être encadré si le logement se situe en zone tendue (1 149 communes en France, liste sur pap.fr/bailleur/loyer-charges). Le loyer du nouveau locataire ne pourra pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent. Il est révisable une fois par an, à la date anniversaire du contrat, en appliquant l’indice de référence de loyer (IRL) publié chaque trimestre par l’Insee. Cet indice n’est pas applicable au bail meublé étudiant de neuf mois.Paris, depuis le 1er août 2015, et Lille, depuis le 1er février 2017, ont instauré un plafonnement de loyer dès la première location. Ce dispositif a été annulé par les tribunaux administratifs, fin 2017. Mais « il pourrait resurgir à l’occasion de la future loi logement qui sera débattue courant 2018 », avertit Laurent Lamielle.

TROUVER LE BON LOCATAIRELa grande crainte des propriétaires bailleurs est de tomber sur un locataire mauvais payeur et causant des dégradations. En réalité, ces cas sont rares. « Les loyers impayés ne représentent que 2 % des locations », signale Laurent Lamielle. Il convient néanmoins de prendre quelques précautions. D’abord, s’assurer de la solvabilité du locataire. Le décret n° 2015-1437 de la loi Alur liste les documents que le propriétaire est en droit de

demander au locataire et à son garant. Parmi eux, les justificatifs de revenus, les trois dernières quittances de loyer, l’avis d’imposition. En pratique, il est conseillé de choisir un locataire dont les revenus s’élèvent à au moins trois fois le montant du loyer.Ensuite, vous sécuriserez le risque

d’impayés soit par une caution demandée à un garant, soit par une assurance loyers impayés. La caution est efficace quand il s’agit des parents d’un étudiant, plus aléatoire dans les autres cas. Avec l’assurance loyers impayés, vous dormirez sur vos deux oreilles, mais celle-ci coûte 3,5 % environ du loyer (déductible de vos revenus). Vous ne voulez ou ne pouvez gérer la relation en direct ? Confiez-la à une agence immobilière. Le coût : 7 à 8 % du montant du loyer.

20 %des locations

sont protégées par une assurance

loyers impayés.Source : PAP.

PENSEZ-Y // Votre locataire perçoit l’aide personnalisée au logement (APL) ? Elle peut vous être versée directement par la Caisse d’allocations familiales. Renseignements sur Caf.fr, Guide du bailleur.

PENSEZ-Y // Le gouvernement prévoit de créer le bail mobilité, d’un à dix mois, non renouvelable et sans dépôt de garantie (projet de loi Elan, Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique).

Caution, assurance loyers impayés : réduisez les risques avec votre locataire.

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Les logements destinés spécialement aux étudiants ou aux seniors autonomes fleurissent. Un bon investissement, sous conditions.

Pprincipe de la résidence services : en plus de son appartement meublé, le locataire bénéficie de services

associés. Gardien, buanderie, petit-déjeuner pour les étudiants ; restaurant, espace de convivialité et prestations à la carte (cours de gym, etc.) pour les seniors.Le nombre d’étudiants explose, la population vieillit… ces résidences correspondent à un véritable besoin. Leur rentabilité s’établit entre 3,8 et 4 % avant impôts. Vous êtes dispensé de toutes les contraintes de la gestion locative, celle-ci étant prise entièrement en charge par un exploitant. Enfin, vous bénéficiez du dispositif Censi-Bouvard (voir encadré).

NE PAS SURPAYER LE BIENComment choisir parmi une offre abondante ? D’abord, en appliquant à ce bien les mêmes critères que pour un logement indépendant. L’immeuble doit être de qualité et bien placé. « Il faut pouvoir transformer cet actif en parc immobilier traditionnel si nécessaire, donc sa qualité intrinsèque est primordiale », souligne Christophe Costecalde, conseil en gestion de patrimoine à Marseille. Ensuite, veillez à ne pas surpayer le bien. Son prix doit être à peu près similaire à celui d’un logement neuf dans le quartier. Vérifiez la solidité financière de l’exploitant (sur Infogreffe), car une défaillance de sa part se traduirait pour vous par une perte de revenus. Vous signez avec lui un bail commercial de neuf ou onze ans, renouvelable, qui comporte le montant du loyer, son indexation dans le temps, sa durée, la répartition des charges entre le locataire et vous. « Le loyer doit être proportionné au chiffre d’affaires et aux charges liées à l’exploitation de la résidence, avertit Christophe Costecalde. Faute de quoi, l’exploitant pourrait ne pas honorer les conditions de bail commercial. »

Acheter un logement dans une résidence services

DISPOSITIF CENSI-BOUVARD, AU CAS PAR CASLe dispositif Censi-Bouvard (valable jusqu’au 31 décembre 2018) permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat (dans la limite de 300 000 euros) d’un logement situé dans une résidence services, à la condition de le louer au moins neuf ans. La réduction d’impôt maximale est donc de 33 000 euros, soit 3 666 euros par an pendant neuf ans. En outre, vous récupérez la TVA (intégralement, au bout de vingt ans). Attention, dans ce dispositif, il n’y a pas d’amortissement possible du bien, comme c’est le cas avec le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP, voir page 27). Faites vos calculs avant de choisir, sachant que le régime réel du statut LMNP est plus intéressant si vous êtes fortement imposé.

Des séances de sport font partie des activités proposées pour les seniors.

À partir de 70000€

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À LA REVENTE, ATTENTION À LA PLUS-VALUES’il n’est pas votre résidence principale, un bien immobilier est taxé à hauteur de 19 % sur la plus-value générée à la vente, en plus des prélèvements sociaux (17,2 %). Une taxe supplémentaire (2 à 6 %) est appliquée si la plus-value excède 50 000 euros. Le fisc pratique un abattement dégressif en fonction de la durée de détention du logement. Au-delà de vingt-deux ans, vous êtes exonéré au titre de l’impôt sur le revenu (mais pas des prélèvements sociaux). Trente ans après l’acquisition, vous n’aurez plus rien payer à la revente.

La fiscalité des loyers perçusLes revenus issus des loyers bénéficient d’abattements plus ou moins importants, selon la nature du bien immobilier et le régime fiscal choisi. Explications.

L es loyers encaissés s’ajoutent à vos autres revenus et sont taxés en fonction de votre taux marginal d’imposition

(14, 30, 41 ou 45 %). S’y ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 % de CSG et de CRDS). Qu’il s’agisse d’un box, d’un parking, d’un garage ou d’un logement vide, les revenus tirés de ces biens relèvent de la catégorie des revenus fonciers. En dessous de 15 000 euros par an, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier. Il suffit d’indiquer leur montant dans votre déclaration de revenus en ligne, case 4BE (ou formulaire papier 2042). Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué. Intéressant si vos charges sont très faibles.En optant pour le régime réel, vous déduisez toutes les charges supportées (copropriété, taxe foncière, travaux engagés) ainsi que vos intérêts d’emprunt, sans plafonnement. Il suffit de les indiquer dans votre déclaration de revenus en ligne (ou formulaire papier 2044). Si vos charges dépassent vos revenus, vous créez un déficit foncier, reportable sur vos impôts de l’année suivante.

L’IMPOSITION DES REVENUS EN LOCATION MEUBLÉESi vous louez un meublé, les loyers perçus entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Là aussi, vous avez le choix entre un abattement forfaitaire (régime micro-BIC) ou le régime réel. La grande majorité des loueurs en meublé choisissent le micro-BIC, à la fois simple et très avantageux : abattement sur 50 % des revenus, dans la limite de 70 000 euros HT

des loyers perçus. Les revenus sont à reporter dans votre déclaration en ligne, case 5ND (ou formulaire papier 2042-C-PRO).L’option du régime réel dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP) nécessite une certaine technicité. Elle est réservée aux contribuables avertis ou qui font appel à un cabinet comptable. Le principal intérêt du réel est d’amortir le bien immobilier dans la durée. La réserve amortissable s’ajoute aux charges réelles, ce qui a pour effet de réduire fortement, voire d’effacer les revenus supplémentaires générés par les loyers. Vous avez alors une rente défiscalisée (ou presque) pendant une trentaine d’années. À choisir si votre taux marginal d’imposition (TMI) est élevé.À savoir : le loueur de meublé doit acquitter la cotisation foncière des entreprises (CFE).

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