Direitos Reais4º anoAno Lectivo 2003/2004

Regente: Prof. Dr. José González

PROGRAMA:

PARTE GERAL

Parte I

1. Conceito de direito real.1.1. Breve perspectiva histórica.1.2. Relação jurídica.1.2.1. Concepção corrente.1.2.2. Relação jurídica com uma coisa.1.3. Oponibilidade erga omnes. 1.3.1. Conteúdo.1.3.2. Pressupostos. Princípio da publicidade.1.3.2.1. Publicidade espontânea.1.3.2.2. Publicidade provocada. Registo Predial: efeitos.a) Para terceiros: fé pública.b) Para o beneficiário do registo:- Enunciativo.- Constitutivo.- Consolidativo.- Atributivo.

Parte II

Capítulo I

Secção I – Pessoa

1. Personalidade e capacidade de gozo. 2. Capacidade de agir.3. Capacidade natural.4. Legitimidade.4.1. Direitos de gozo, de garantia e de aquisição.4.2. Legitimidade para transmitir.4.3. Legitimidade para onerar. 4.4. Legitimidade para extinguir.5. Titularidade. Contitularidade: regime geral.

Secção II – Coisa(remissão)

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Capítulo II – Facto

1. Conceito.2. Tipicidade exemplificativa. Excepções.3. Titularidade efectiva.4. Factos com eficácia constitutiva/translativa genérica.4.1. Contrato.a) Princípio do consentimento.b) Excepções e desvios.4.2. Negócio unilateral.4.3. Usucapião (remissão).4.4. Sentença.4.5. Expropriação por utilidade particular.4.6. Aquisição tabular.5. Factos com eficácia constitutiva/translativa específica.5.1. Da propriedade.5.1.1. Ocupação.5.1.2. Achamento.5.1.3. Acessão. 5.1.4. Especificação.5.2. Das servidões.4.2.1. Destinação do pai de família (remissão).4.2.2. Acto administrativo (remissão).5.3. Da retenção.6. Factos modificativos.6.1. Modificação subjectiva.6.2. Modificação objectiva.6.2.1. Oneração.6.2.1.1. Sobreposição de direitos sobre a mesma coisa: princípio da elasticidade.6.2.2. Perda da coisa. 6.2.2.1. Subrogação real.7. Factos extintivos. 7.1. Renúncia.7.2. Não uso.7.3. Usucapio libertatis (remissão).7.4. Termo e condição.7.5. Consolidação.7.6. Expropriação por utilidade pública. 7.7. Desaparecimento da coisa. 8. Titularidade aparente.8.1. Factos constitutivos.8.2. Factos transmissivos.8.3. Factos extintivos.

Capítulo III – Conteúdo

1. Taxatividade.2. Taxatividade aberta.3. Conteúdo positivo e negativo.3.1. Conteúdo positivo.3.1.1. Direitos reais de gozo.3.1.2. Direitos reais de garantia.3.1.3. Direitos reais de aquisição.3.2. Conteúdo negativo. 3.2.1. Limites.3.2.1.1. No interesse geral.

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3.21.2. No interesse particular.a) Restrições de vizinhança.i) Natureza.ii) Regulações específicas de vizinhança.3.2.2. Obrigações propter rem.a) Características.b) Regime.3.2.3. Ónus reais.a) Características.b) Regime.

PARTE ESPECIAL

Capítulo I – Propriedade

I) Regime Geral.

1. O direito de propriedade como direito fundamental. 2. Conteúdo do direito de propriedade. O conteúdo essencial do direito de propriedade. 3. Natureza jurídica.4. Objecto. Coisas corpóreas e incorpóreas.4.1. Direitos sobre criações intelectuais.4.2. Direitos sobre universalidades de direito.5. Defesa judicial do direito de propriedade.a) Reivindicação.b) Negatória.c) Demarcação.

II) Regimes Especiais.

A – Compropriedade.

1. Noção.2. Natureza jurídica.3. Modos de constituição.4. Situação jurídica do comproprietário. 5. Poderes e deveres do comproprietário. 4.1. Disposição da quota.4.2. Divisão da coisa comum.

B – Propriedade das águas.

1. Águas públicas e particulares.1.1. Enumeração das águas particulares.2. Natureza jurídica dos direitos a águas particulares.a) Propriedade.b) Servidão.3. Regime de aproveitamento das águas particulares.

Capítulo II – Propriedade horizontal.

1. Noção.2. Natureza jurídica.3. Modos de constituição.4. Situação jurídica do condómino.

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5. Poderes e deveres do condómino. 6. Órgãos de administração das partes comuns.

Capítulo III – Usufruto

1. Conteúdo do direito de usufruto. 2. Natureza jurídica.3. Constituição do direito de usufruto.3.1. Per deductionem e per translationem: relevância da distinção. 3.2. Usufruto sucessivo e simultâneo; o direito de acrescer.4. Usufruto de coisas consumíveis.5. Direitos de uso e habitação: traços específicos.

Capítulo IV – Habitação periódica

1. Conteúdo do direito real de habitação periódica.2. Natureza jurídica.3. Modo de constituição e transmissão/oneração.4. Situação jurídica do usuário.5. Poderes e deveres do usuário.

Capítulo V – Superfície

1. Conteúdo do direito de superfície.a) Direito de construir no solo ou no subsolo.b) Direito de sobreelevação.2. Natureza jurídica e objecto da superfície.3. Modos de constituição.4. Situação jurídica do superficiário.5. Poderes e deveres do superficiário.

Capítulo VI – Servidão

1. Traços característicos.2. Conteúdo da servidão predial. 3. Natureza jurídica.4. Modos de constituição.a) Destinação do pai de família.b) Acto administrativo. 5. Classificações.4.1. Servidões legais e voluntárias.4.2. Servidões aparentes e não aparentes. 4.3. Servidões positivas e negativas.

Capítulo VII – Posse

1. Noção de posse: posse causal e posse formal.2. Estrutura da posse: concepção subjectiva e concepção objectiva.3. Natureza jurídica da posse.4. Objecto da posse.5. Espécies de posse.6. Aquisição da posse.

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a) Apossamento.b) Inversão do título.c) Constituto possessório.d) Traditio: longa manu e brevi manu.7. Sucessão na posse e acessão da posse. 8. Exercício e conservação da posse.9. Perda da posse. Em especial, pela posse de outrem.10. Efeitos jurídicos da posse.10.1. Presunção de titularidade.10.2. Benfeitorias.10.3. Frutos. 10.4. Acções possessórias, na posse exclusiva e na composse.a) Manutenção e restituição.b) Embargos de terceiro.10.5. Usucapião.a) Pressupostos.b) Efeitos. A usucapio libertatis.

               

BIBLIOGRAFIA                a) Básica             - Augusto da Penha Gonçalves, "Curso de Direitos Reais", 2ª edição,             Lisboa, 1995.             - Luís Carvalho Fernandes, "Lições de Direitos Reais", Lisboa,

2003.             - José Alberto González,                         "Direitos Reais (parte geral) e Direito Registal Imobiliário",                         Lisboa, 2002, 2ª edição.                        "Código do Registo Predial anotado", Lisboa, 2002, 2ª edição.

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                        “Restrições de vizinhança (de interesse particular)”, Lisboa,

2003.             - José de Oliveira Ascensão, "Direito Civil – Reais", 5ª edição,

Coimbra, 1994.             - António Menezes Cordeiro, "Direitos Reais", reprint, Lisboa, 1995.             - Rui Pinto Duarte, “Curso de Direitos Reais”, Cascais, 2002.             - Pires de Lima-Antunes Varela, "Código Civil Anotado", vol. III.             - Manuel Rodrigues, "A Posse – Estudo de Direito Civil Português",             Coimbra, 1996.             - Mota Pinto, "Direitos Reais", Coimbra, 1971.             - António Menezes Cordeiro, "A Posse: perspectivas dogmáticas

actuais", Coimbra, 1997.             - Manuel Henrique Mesquita, "Direito Reais", Coimbra, 1967.              b) De desenvolvimento              - Manuel Henrique Mesquita, "Obrigações Reais e Ónus Reais",             Coimbra, 1990.             - José de Oliveira Ascensão, "A Tipicidade dos Direitos Reais",             Lisboa, 1968.             - José de Oliveira Ascensão, "As Relações Jurídicas Reais", Lisboa,             1962.             - António Menezes Cordeiro, "Da natureza do direito do locatário",             Revista da Ordem dos Advogados, vol. I e II, Lisboa, 1980.             - Mário Júlio de Almeida Costa, "Cláusulas de Inalienabilidade",            Coimbra, 1992.             - J. J. Gomes Canotilho, "Protecção do Ambiente e Direito de             Propriedade", Coimbra, 1995.             - José de Oliveira Ascensão, "Estudos sobre a superfície e a

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acessão", Braga, 1973.             - José de Oliveira Ascensão, "Estudos sobre Expropriações e             Nacionalizações", Lisboa, 1989.  

- José de Oliveira Ascensão, "Preferência do arrendatário habitacional, notificação, caducidade, renúncia", Revista da Ordem dos Advogados, vol. III, 1993.

             - A. Santos Justo, "Direito Privado Romano – III (Direitos Reais)",             Coimbra, 1997.             - Fernando Alves Correia, "O Plano Urbanístico e o Princípio da             Igualdade", Coimbra, 1989.             - Mário Tavarela Lobo, "Águas – Titularidade do domínio hídrico",             Coimbra, 1985.              - António dos Santos Lessa, "Usufruto e Arrendamento", Coimbra,            1984.             - Fernando Alves Correia, “Manual de Direito do Urbanismo”,

Coimbra, 2001.              c) Estrangeira             - Martin Wolff-Ludwig Raiser, "Sachenrecht", (trad. esp.), tomo III,             vols. I e II, Barcelona, 1971.             - J. L. Lacruz Berdejo, "Derechos Reales", tomo III, vols. I e II,             Barcelona, 1991.             - Manuel Albadalejo, "Curso de Derecho Civil Español", vol. III,             "Derecho de Bienes", Barcelona, 1982.             - Luis Diez-Picazo y Antonio Gullón, "Sistema de Derecho Civil",             vol. III, 5ª edição, Madrid, 1990.             - Luis Diez-Picazo, "Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial",             vol. III, Madrid, 1995.             - José Castán Tobeñas, "Derecho Civil Español, comun y foral",             tomo II, "Derecho de Cosas", vols. I e II, Madrid, 1987.

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             - Antonio Gambaro, "La Proprietà", Milano, 1990. 

- Angelo Belfiore, "Interpretazione e Dommatica nella teoria dei Diritti Reali", Milano, 1979.

 - Francesco De Martino/Giovanni Pugliese no Commentario del Codice Civile de Scialoja-Branca, "Della Proprietà", Bologna-Roma, 1946.

             - Vincenzo Lojacono, "Gli Atti di Immissione", Milano, 1972.             - François Terré-Philippe Simler, "Droit Civil - Les Biens", 4ª

edição, Paris, 1992.              - Maurice Picard no Traité Pratique de Droit Civil Français de             Planiol-Ripert, "Les Biens", tomo III, Paris, 1952.             

   

DIREITOS REAIS:  Do ponto de vista dos direitos patrimoniais a distinção básica faz-se entre direitos de crédito e direitos reais. Os direitos de crédito são direitos a uma prestação, são direitos relativos a uma conduta de um sujeito. Os direitos reais são direitos sobre coisas. A própria lei deu a noção de direitos de crédito, direito a um comportamento alheio. Os direitos reais não têm na lei um conceito, no rigor a lei não utiliza a própria designação de direitos reais de uma forma genérica, utiliza só para efeitos específicos (“utiliza em DIP e no Usucapião”), mas nunca em termos gerais. A propriedade não tem a designação de direito

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real dada pela própria lei. O conceito de direito real é dado pela própria história do direito, jurisprudência e doutrina que foi sendo aperfeiçoado. O conceito de direito real só se consegue obter através da evolução histórica.  De uma forma que se aproxima ao que ainda hoje se defende parecer corresponder à noção dada pela teoria realista (surgiu em 1º lugar). Os direitos reais implicam uma ligação jurídica entre um agente e uma coisa, ou seja, aquele que tem um direito tem uma ligação imediata com uma coisa. Em rigor este conceito é o mais próximo daquilo que se pode comprovar, mas originalmente o conceito de direito real foi criado com base no direito de propriedade. Na teoria realista entendia-se que a ligação entre o sujeito e a coisa era factual, tinha de existir um domínio de facto. O direito tem de permitir ter a coisa em seu poder.  Com a noção de ligação factual só seriam direitos reais os direitos reais de gozo (propriedade, propriedade horizontal, usufruto, direito de habitação periódica e algumas servidões de passagem). Foi-se formando um consenso de que existem mais duas categorias: os direitos reais de garantia (hipoteca, penhor, consignação de rendimentos, penhora, direito de retenção e alguns privilégios creditórios) e direitos reais de aquisição (preferências legais, preferências negociais com eficácia real). Os direitos reais de garantia e os direitos reais de aquisição normalmente não implicam a ligação factual entre o titular e a coisa “a coisa hipoteca fica em poder do seu titular”. A teoria personalista surge porque se partiu do principio que todos os acontecimentos jurídicos podem ser reduzidos ao esquema da relação jurídica. Aí surge a relação jurídica absoluta, do lado passivo está o sujeito titular de um direito absoluto e do lado passivo estão os demais sujeitos, obrigação passiva universal. Esta teoria acaba por mudar a própria perspectiva, nesta teoria a própria possibilidade de uma relação entre um sujeito e uma coisa é inconcebível, pois as coisas não são sujeitos e uma relação jurídica implica direitos e obrigações que cabem aos

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sujeitos e não às coisas. A coisa está fora do enquadramento, não faz parte da relação, é aquilo a que se refere a relação. Durante o Séc. XX esta foi a teoria dominante. É uma forma de concepção que acaba por distorcer a realidade, porque por exemplo: A é proprietária de uma coisa x, para esta teoria é-se proprietário em relação aos demais em virtude de uma coisa. O proprietário de um terreno é essencialmente proprietário porque pode proibir os outros sujeitos de utilizarem o seu terreno. É essencialmente um direito negativo. O essencial não é a relação com terceiros, mas o aproveitamento que pode retirar da coisa, os outros sujeitos não se podem intrometer. Surgiu uma teoria mista, esta soma a teoria personalista com a teoria realista. Passou a dizer-se que nos direitos reais existiria na mesma relação jurídica entre o titular do direito real e terceiros, mas isto seria apenas o lado externo desta relação jurídica, o lado interno seria a relação com a coisa. Se a relação é entre sujeitos, o lado interno não consegue integrar-se neste conceito. É por isso que actualmente, de um modo geral se concebe o direito real na perspectiva realista. A ligação já não é concebida de um ponto de vista meramente factual, mas por oposição ao conceito de direitos de crédito. Assim para o art. 397º do CC, os direitos de crédito implicam uma ligação entre dois sujeitos por força da qual o credor pode exigir do devedor um comportamento, o que significa que o direito do credor só se consegue efectivar se o devedor executar o comportamento a que está obrigado. O direito de crédito implica a colaboração de outro sujeito, ao contrário nos direitos reais dado que a ligação é entre um sujeito e uma coisa a efectivação do direito real não está dependente da colaboração de outro sujeito, “o proprietário não necessita da colaboração de terceiros, o seu direito efectiva-se através da sua própria vontade”. Nos direitos reais existe uma ligação entre o titular do direito e a coisa objecto desse direito, na medida em que a actuação do titular do direito real é autónoma. O titular pode aproveitar as utilidades do direito sobre a coisa sem necessidade de colaboração de terceiros. Assim já se inclui os direitos de gozo, aquisição e garantia.

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 Esta característica do direito real é necessária, mas não suficiente. Hoje em dia é unânime, que pelo menos, existem direitos reais de gozo e os direitos pessoais de gozo “o direito do locatário é um direito de gozo, mas é direito pessoal de gozo para alguns autores”. A outra característica corresponde à oponibilidade, perante terceiros, erga ommes.       Oponibilidade erga ommes :  A relação direita entre o sujeito e a coisa existe sem dúvida nos direitos reais, mas também pode existir em direitos não reais como os direitos pessoais de gozo.Nos direitos pessoais de gozo também há uma utilização autónoma, mas ela diferencia-se da utilização que é permitida nos direitos reais, porque nos direitos reais verifica-se a oponibilidade erga ommes. A oponibilidade erga ommes é a possibilidade de invocar a existência e o exercício de um determinado direito perante qualquer sujeito. Esta definição não pode ser levada inteiramente à letra, porque todos os direitos reais e não reais para serem direitos são oponíveis pelo menos perante aquele que pratica um acto que implique violação de um direito “um direito de crédito vale não apenas perante o devedor como perante os terceiros que tenham praticado actos que impeçam a possibilidade do credor receber a prestação”. Um direito de crédito dado que se dirige a um agente determinado, normalmente só é susceptível de violação por parte do devedor.Um direito real, normalmente, é susceptível de violação por qualquer agente, porque não se dirige a ninguém em especial. Para o Professor parece errado dizer que a principal manifestação da oponibilidade erga omme manifesta-se independentemente de violação, na possibilidade do exercício do direito real poder ser afectado independentemente de quem seja o sujeito atingido, onerado, sacrificado com esse exercício. A (proprietário) B (usufruto) D (usufruto)    A (proprietário) deu B (comodato) 

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Do ponto de vista da relação com a coisa com a coisa e o titular pode não haver grande diferença entre usufruto e o comodato. Se A vender a coisa a Co usufruto mantém-se, D pode continuar a fruir tanto contra A como contra B. Se A vende a C a venda implica a extinção do contrato com B, salvo se o novo proprietário concordar na continuação do comodato. O comodato obedece ao princípio da relatividade só vinculando as partes e não terceiros. No rigor, parece que a oponibilidade não é do direito real propriamente dito mas do facto no qual se baseia esse direito. O que é oponível ou inoponível não é o direito propriamente dito, mas o facto que constitui esse direito. A oponibilidade pressupõe a publicidade, isto é, só se pode dizer que algo é oponível perante uma determinada pessoa na suposição de que esta pessoa podia conhecer a situação e se em concreto não conhece é por culpa sua. À contrario, as situações ocultas não são oponíveis dado que a pessoa não podia ter conhecimento da mesma. Por isso se diz que os direitos reais estão sujeitos ao princípio da publicidade.  O principal instrumento de publicidade relativa a direitos reais é o registo predial e o registo de alguns bens móveis. O registo predial visa dar publicidade e com isso garantir a oponibilidade. Aquilo que se regista são factos jurídicos, regista-se a “compra e venda”. Ao registar-se os factos garante-se a oponibilidade dos factos a terceiros. Aquilo que se opõe através do registo é um facto, não é um direito. Numa grande medida saber se o facto constitutivo de um direito é ou não oponível, no essencial resulta de uma tradição histórica e não propriamente da lei. Tal como não há nenhuma disposição legal que qualifique este ou outro direito como direito real, excepto o direito de habitação periódica. Também não se diz directamente quais são os factos oponíveis a terceiros, nem os inoponíveis. No máximo pode entender-se quanto aos imóveis que tendo a lei considerado registáveis os factos relativos ao usufruto e não tendo considerado registáveis os factos relativos ao comodato

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de imóveis retira-se que a lei deu oponibilidade aos factos relativos ao usufruto. A oponibilidade dos factos resulta apenas da evolução cultural.  Para o Professor, o arrendatário tem um direito real porque o facto constitutivo do direito do arrendatário é oponível perante terceiros, é eficaz perante quem quer que seja o senhorio, art. 1057º do C.C. A regra histórica era de que quando o senhorio mudava extinguia-se o arrendamento, por isso, houve a necessidade da lei dizer que o arrendamento se mantém sendo oponível ao novos senhorio. Quanto aos outros direitos reais o legislador não sentiu necessidade, porque a oponibilidade dos factos constitutivos é indiscutível. É direito real quando implique uma relação entre o titular do direito e a coisa objecto desse direito. O titular pode exercer autonomamente o direito. O facto constitutivo desse direito tem de ser oponível a terceiros. Está pensado essencialmente para o direito de propriedade, os restantes direitos reais são direitos que implicam do ponto de vista meramente figurativo um fraccionamento da propriedade, por isso, são direito sobre coisa alheia “a existência de usufrutuário significa que existe um proprietário”. É evidente que nos direitos sobre coisa alheia aquele que é essencialmente atingido pelo exercício do direito é o proprietário que é o principal sacrificado. De todo o modo o usufrutuário pode exercer o seu direito contra qualquer pessoa que lhe coloque um obstáculo. Qualquer pessoa está em condições, ilicitamente, de colocar obstáculos ao exercício de direito. Nos direitos de crédito a violação só pode ocorrer, nas generalidades das situações, devido a uma acção ou omissão do devedor. Somente é oponível aquilo que possa ser conhecido. 

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Em direitos reais existe um princípio da publicidade, isto é, os factos jurídicos que determinam a constituição, modificação ou extinção de direitos reais devem ser públicos para serem oponíveis. A publicidade de um modo geral distingue-se em publicidade espontânea e publicidade provocada. A publicidade espontânea é aquela que deriva da utilização de um meio que não se destina especificamente a dar publicidade, mas que indirectamente acaba por publicitar.“A utilização do nome de cada pessoa é efectuada com o intuito de identificar a pessoa, mas a utilização reiterada nas relações sociais acaba por publicitar o nome de tal maneira que o nome fica intrinsecamente ligado à pessoa”. Daí que de um modo geral não seja possível modificar o nome da pessoa. “Quando alguém tem o domínio de facto sobre uma coisa (posse), ao exercer a posse a pessoa está apenas a utilizar a coisa, mas essa utilização se for reiterada acaba por publicitar uma certa relação jurídica, dada a impressão a terceiro que tem um direito que justifica aquela utilização”, tratando-se de coisas móveis não registáveis esta é a única forma de publicidade. A publicidade provocada é aquela que se baseia na utilização de um meio que está especialmente instituído para dar publicidade. Distingue-se publicidade registal da publicidade não registal. A grande diferença no essencial é que na publicidade registal a entidade, que mantém o registo – o conservador – tem o dever de, ao registar os factos fazê-lo de maneira a que quem consulta o registo possa obter uma informação relativa à globalidade da situação jurídica em que se encontra a pessoa, se o registo for pessoal, ou em que se encontra o bem, se o registo for predial. Ao contrário na publicidade não registal quem dá essa publicidade não tem o dever de coneccionar todos os factos relativos à mesma pessoa ou bem. A informação que o público obtém será uma informação parcial a menos que o interessado (público) tenha meios para fazer uma investigação por si. “Escritura de constituição de uma sociedade utiliza-se o Diário da República, quem consulta o D.R. não tem percepção imediata que houve uma escritura de modificação do pacto social.” 

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Na publicidade registal esse dever de interligar todos os factos relativos à mesma realidade, pertence à entidade que os dá a conhecer. 

Descrição   Inscrição  G 1   G 1 A vende a B    C 1   C 1 B hipoteca a C    G 2   G 2 B vende a C    F 1   F 1 D constitui

propriedade horizontal

 

 Descrição, assento central no registro predial, identifica o imóvel que iá ser objecto das futuras inscrições com os elementos necessários e suficientes, assim em relação a cada descrição fazem-se as inscrições que são os assentos através dos quais se descrevem cada facto jurídico referente àquele imóvel, cada vez que acontece alguma coisa devem inscritas.  Inscrição, registam-se todos os factos entretanto ocorridos que tenham por objecto o imóvel descrito. O registo predial ao contrário do registo civil não é obrigatório. Há no entanto instrumentos que indirectamente forçam a realização do registo, art. 9º do C.R.Predial, princípio da legitimação e art. 34º do C.R.Predial, princípio do tracto sucessivo. O não registo pode implicar desvantagens indirectas.   Para relacionar os factos descritos com o imóvel utilizam-se códigos de identificação – cotas de referência. O código é formado com uma letra e um número de ordem.- Propriedade: G – seguido do número de inscrição,- Hipoteca: C – seguido do número de inscrição,- Tudo o resto é identificado pela letra F mais o número de inscrição. O Conservador quando inscreve deve verificar se o acto que está a inscrever observa todos os requisitos de validade e de eficácia. O que significa que se o conservador se aperceber de alguma irregularidade não deve registar definitivamente, deverá recusar (art. 69º CRPredial) ou quando não há fundamento de recusa deve registar provisoriamente para dúvidas (art. 70º CRPredial). Não pode recusar, nem registar para dúvidas se a irregularidade conduzir à anulabilidade.

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 O Conservador está sujeito a um princípio da legalidade com uma amplitude muito grande por força do art. 68º CRPredial e, por isso, se o conservador não identificou nenhuma irregularidade, que impeça a realização do registo definitivo pode partir-se do princípio que, o que está registado é válido e eficaz. Se o conservador não teve dúvidas e registou definitivamente não há razões para o público ter mais dúvidas que o conservador. O público pode assumir como verdadeiras as informações. É nisto que consiste a Fé Pública do Registo Predial, art. 7º do CRPredial. 

Efeitos do Registo: Efeitos para terceiros (público) -  Fé Pública Registal Efeitos para a pessoa que regista:

-         Efeito enunciativo;-         Efeito constitutivo;-         Efeito consolidativo;-         Efeito atributivo.

 Quando regista produz simultaneamente efeitos para terceiros e para a pessoa que regista. Fé Pública:  O público pode partir do princípio de que a informação constante no registo é fidedigna, corresponde à realidade.No fundo a existência do registo predial só se justifica se o registo tiver fé pública. Do ponto de vista dos custos económicos para o público a existência do registo predial com fé pública é uma forma de diminuir os custos das transacções, no caso de compra e venda e hipoteca. Se não houver fé pública o adquirente nunca tem segurança de que a pessoa a quem adquire tem legitimidade. A forma do adquirente estar seguro é ele próprio investigar se o alienante tem legitimidade. 

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A necessidade de fé pública impõem-se sempre que há registo predial. A fé pública é conferida por lei, a presunção de que o registo é verdadeiro é uma presunção legal. A fé pública não alcança a descrição, é só relativamente à inscrição. O que se regista não são coisas, supõe-se que já está registado, também não se registam direitos. O que se registam são factos jurídicos que determinam alguma vicissitude sobre direitos reais, pelo menos. “O que se regista, por exemplo, é o contrato que tenha em vista constituir uma hipoteca”. Indirectamente o registo publica além do próprio facto, por presunção o direito associado a esse facto por força da fé pública. A fé pública tem dois possíveis sentidos/efeitos: sentido positivo e sentido negativos: Sentido Negativo: presume-se a compleição do registo, presume-se que o registo está completo no sentido de que todos os factos relativos ao imóvel em causa foram registados. Quem beneficia da presunção (público em geral) está legitimado para em princípio ignorar factos não registados. Exemplo:

    B (não regista)

      (vende)  A          (vende)      C

 A segunda venda é venda de bem alheio, pois o B adquiriu a propriedade no momento em que foi celebrada a escritura de compra e venda, art. 408º nº1 do C.C. No suposto de que o A tem registo a seu favor e B não, do registo resulta que o proprietário é o A e, por isso, a fé pública forma-se pela ultima inscrição. A é o proprietário presumido, C pode fiar-se na legitimidade de A. Sentido Positivo: presume-se a exactidão do registo, presume-se que os factos registados são válidos e eficazes e, por tanto o terceiro que adquira direitos baseados no registo pode partir do princípio de que os factos anteriormente registados, no qual o

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seu facto está fundamentado, produziram os seus efeitos normais. 

C (venda) D D presume que a venda de B a C é válida e que a venda de C a D também é válida. Trata-se apenas de uma presunção, o 3º não adquire o que quer que seja apenas por força do registo anterior que fundamenta a sua confiança. Entre nós é discutível que a fé pública tenha o sentido positivo. O conservador quando decide registar não pode estar inteiramente seguro de que o facto que regista é válido, por um lado, porque em termos probatórios ele fundamenta a sua decisão apenas em documentos e, por outro lado, há vícios que não são humanamente detectáveis.“Se o acto que se inscreve é simulado, por definição a simulação é secreta, por isso, o conservador não tem possibilidade de descobrir a irregularidade”. 

A (venda simulada)

B (venda de bem alheio) C

 É um argumento inteiramente irreversível. O que se diz para o conservador vale para qualquer pessoa que tenha o dever de julgar. No registo predial entre a recusa do registo e a realização do registo o conservador pode realizar o registo provisório por dúvidas. À contrario, quando o conservador regista definitivamente é porque não encontrou nada que lhe levantasse dúvidas, por isso, não há razão para o público ter dúvidas onde o conservador não teve. À letra ambos os sentidos cabem no art. 7º CRPredial. Há que saber quem beneficia da presunção de compleição ou exactidão. E saber se aqueles que beneficiam dessa presunção podem estar em condições de excepcionalmente transformarem a presunção de compleição ou exactidão em presunção inilidivel. Literalmente quase não tem sentido porque do art. 5º nº1 do CRPredial resulta que o registo tem por finalidade garantir a oponibilidade de certo facto perante terceiros, serão esses mesmos terceiros que deveriam beneficiar das presunções derivadas do registo. 

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Acontece que entre nós o conceito de terceiro para efeito de registo, além de não coincidir com o conceito normal de terceiro, é discutível porque há pelo menos duas versões, uma imposta pela jurisprudência. Convém salientar que terceiro para efeito de registo predial não está em causa qualquer pessoa, terceiro é só aquela pessoa que esteja na situação de colisão ou incompatibilidade com a situação de outra pessoa que tenha direitos sobre o mesmo imóvel.   O terceiro para efeitos de registo não é o mesmo terceiro que se considera para efeitos da oponibilidade erga ommes. Por outro lado dentro desta noção restrita de terceiro discute-se se se deve adoptar um conceito amplo ou restrito de terceiro para efeitos de registo. A opinião tradicional da doutrina que foi seguida pela jurisprudência que deixou de ser e voltou a ser pelo acórdão de uniformização 3/99 era pelo sentido do conceito restrito em que só é terceiro quem adquire direitos apartir de um transmitente comum, portanto, com a intervenção da vontade desse transmitente comum. O conceito amplo ou restrito está relacionado apenas com as situações triangulares “as pessoas adquirem direitos incompatíveis de uma mesma pessoa”, o problema não se coloca nas situações lineares em que o terceiro é sub-adquirente. No conceito restrito como se exige a intervenção da vontade do transmitente comum significa que por exemplo:  numa situação de dupla venda o C é terceiro dado que a sua situação deriva do A tal  como a do B e ambos os casos derivam do A por vontade deste. Exemplo:

    B      

(venda)

 

A                      C (credor)

 C intenta acção executiva onde se penhora o imóvel vendido a B. A penhora incide sobre um bem alheio ao devedor, só que C

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beneficia da protecção do registo, pois beneficia da presunção de que A é proprietário. Em termos de presunção C tem a presunção de compleição mas o direito real de garantia não é obtido com a intervenção da vontade de A. No conceito restrito C credor não é terceiro para efeitos de registo dado que o direito não deriva de um transmitente comum. No CRPredial (art. 5º nº4) adoptou-se aparentemente o conceito restrito, à letra é praticamente igual ao acórdão 3/99. Prof. Gonzalez: não parece que seja bom. Os casos mais frequentes são os da penhora sobre bens vendidos e não registados e não os casos de dupla venda. Até se notou que, depois do acórdão 3/99 e do art. 5º nº4 do CRPredial, alguns devedores se aproveitaram do conceito restrito para defraudarem credores. Nas situações lineares em que o terceiro é um sub-adquirente funciona apenas a protecção que estiver directamente prevista na lei, daí não ser necessário discutir o conceito de terceiro, são basicamente as condições do nº 2 do art. 17º do CRPredial e do art. 292º do C.C. 

Efeitos do registo para a pessoa que regista 

-         Efeito enunciativo: Quando o registo não acrescenta nada em termos de publicidade, porque nestes casos o facto que se regista já não é um facto público independentemente do registo, este efeito é um efeito excepcional dado que nestes casos o registo praticamente não tem utilidade, salvaguardam-se alguns casos, porque nesses necessariamente pode o registo trazer algum benefício para aquele que regista. Os exemplos usuais são o registo de mera posse (art. 1295 nº2 do C.C.), o registo de aquisição por usucapião (art. 5º nº2 a) do CRPredial) e constituição de servidões aparentes (art. 5º nº2 b) do CRPredial). Nos casos de mera posse e usucapião a posse só é invocável no pressuposto de que a posse seja pública (arts. 1295º e 1297º). Isto é, o possuidor em ambos os casos só pode invocar a sua qualidade se tiver actuado publicamente (art. 1262º). Quando depois de invocar o registo já está a registar algo que por

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definição é publica, indirectamente acaba por se obter uma vantagem adicional dado que no caso da mera posse procedendo-se ao registo os prazos do usucapião em princípio tornam-se mais curtos. No caso da aquisição por usucapião a vantagem do registo está ligada à questão da transmissão ou oneração do direito adquirido, é que nos termos do artº 9º do CRPredial, sempre que a transmissão ou oneração de um direito implique a intervenção de uma entidade que tem competência para documentar o acto de transmissão, essa entidade tem o dever de recusar essa documentação sempre que o alienante não tenha registo, ou seja, o possuidor que invoca o usucapião pode registar ou não, do ponto de vista da aquisição é totalmente irrelevante, mas se posteriormente quiser transmitir esse direito não o pode fazer sem registo. No caso das servidões aparentes, que são aparentes caso se revelem por sinais visíveis e permanentes, a existência da servidão é manifestada por marcas colocadas no próprio imóvel. O registo é totalmente indiferente e só se admite registo por razões históricas. 

-         Efeito Constitutivo: Quando a existência do direito esteja dependente do próprio registo no sentido de que sem registo o direito nem sequer se transmite ou nem sequer se constitui. A “hipoteca” (art. 4º nº2 do CRPredial e art. 687º do CC) não implica qualquer desapossamento da coisa, isto é, o proprietário quando constitui a hipoteca continua com o imóvel hipotecado em seu poder, portanto para terceiros não há nada que manifeste a existência da hipoteca e, por isso, a única maneira de publicitar a hipoteca é através do registo, sem registo nem sequer há hipoteca. Também este efeito é excepcional.    

-         Efeito Consolidativo: (REGRA) É o efeito normal do registo, o registo predial é indiferente para que o facto registável produza os seus efeitos, isto é, o facto produz os efeitos típicos seja objecto de registo ou não. Só que se não for registado aquele que não registou corre o risco eventual de outra pessoa registar um outro facto sobre o

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mesmo imóvel que seja total ou parcialmente incompatível com o efeito do facto não registado. Exemplo: (art. 408º nº1 do CC) 

    B (não regista, mas é proprietário)

      (vende)  A          (vende)      C

(regista)

 O B ao não registar corre o perigo de perder o seu direito, por isso, à contrario, se B tivesse registado teria impedido a constituição de uma situação incompatível. Diz-se então que o registo tem efeito consolidativo, enquanto o beneficiário do facto não regista, esse facto produz na mesma os seus efeitos. Como pode aparecer um terceiro com uma situação incompatível esses efeitos são a título precário, se o B registar, os efeitos que eram precários consolidam-se. Este efeito encontra-se muito brevemente previsto no art. 5º nº1 do CRPredial. 

-         Efeito atributivo: Há situações, em que, aquele que regista, regista um acto inválido, mas inválido por razões anteriores à sua aquisição “regista um acto inválido porque o seu causante já tinha vícios na sua situação jurídica”. A Simulação, venda nula (art. 240º

nº2) Bregista

Venda (art. 892º) Cregista

  Num certo sentido o vício da venda de B a C não é um vício próprio, é um vício por factos anteriores à aquisição. Nestes casos verificadas certas condições apesar de ser inválido o terceiro (C) adquire o direito e, por isso, se pode dizer que o registo é atributivo do direito dado que em última análise é o próprio registo que dá o direito. Este efeito não anda muito longe do constitutivo. No efeito constitutivo de facto o registo dá o direito, mas é o registo de um acto válido, ao passo que no efeito atributivo o registo dá o direito apesar do acto ser inválido. 

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Têm de estar reunidos os requisitos do art. 17º nº1 do CRPredial e o art. 291º do C.C. O art. 17º nº2 do CRPredial protege o terceiro contra a invocação de nulidades registais, ou seja, nulidade do próprio acto de registo, ao contrário, o art. 291º protege o terceiro contra nulidades substantivas do próprio acto registado. As nulidades registais são nulidades que directamente dizem respeito apenas ao próprio acto praticado pelo conservador quando regista o facto que lhe pediram para registar e essas nulidades são as que constam taxativamente do art. 16º do CRPredial. De um modo geral são invalidades que não têm repercussões sobre o próprio facto registado. Isto é, há circunstâncias em que uma invalidade do próprio facto registado determina a nulidade do registo, é pelo menos o caso em que o facto registado não esteja contido no documento em que deveria estar contido, art. 16º a) e b) do CRPredial. Ao contrário, as invalidades substantivas são aquelas em que o vicio que existe é um vicio de registo, nesses casos o vício substantivo determinará a invalidade do facto, mas não determinará a invalidade do registo, o registo deverá deixar de estar em vigor. Então a diferença que se tem encontrado no art. 17º nº2 e no art. 291º está nisto: no art. 17º nº2 pressupõe-se  que o causante do terceiro tenha um registo embora seja nulo, ao passo que no art. 291º não se pressupõe o registo a favor do causante do terceiro porque no âmbito do art. 291º não é protegido contra as invalidades do registo, mas sim das invalidades do facto registado. 

Critério do Prof. Menezes Cordeiro (com aceitação na jurisprudência):

     

Critério de distinção do art. 17º nº2 do CRPredial Tem por consequências que o art. 17º nº2 do CRPredial pode ser aplicado tanto em casos de invalidade do próprio registo – invalidade registal – como em casos de invalidade do facto registado – invalidade substantiva. Dado que a distinção se faz consoante exista ou não registo a favor do causante. 

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A Venda simulada (art. 240º nº2) BRegisto – art. 16º

Venda (art. 892º) CArt. 17º

nºº2

 C é sempre protegido pelo art. 17º nº2. Aplica-se o art. 291º quando não haja registo a favor de B. Este critério que é simples (saber se existe ou não registo) implica que o disposto no art. 291º tenha caracter excepcional face ao art. 17º nº2. Entre os requisitos de protecção de terceiros está sempre um outro requisito implícito, é que, C (terceiro) só é protegido contra vícios que decorram reflexamente de vícios existentes em facto anterior. O terceiro não é terceiro, é sim parte, pelo que, não é protegido contra vícios próprios do acto aquisitivo. Os casos em que se admite que o causante terceiro não tenha registo determinam quase sempre a invalidade formal do acto celebrado entre o causante e o terceiro. Nos termos do art. 9º nº1 qualquer acto de transmissão ou oneração em que deva intervir uma entidade para titular/documentar (notário), essa entidade deverá recusar a forma se não houver registo a favor de quem está a alienar. O art. 291º do CC só se pode aplicar nos casos excepcionais do art. 9º nº2 do CRPredial. Muito dificilmente podem surgir casos em que o causante e terceiro possam celebrar registo sem que o causante tenha registo anterior. Assim, resulta do art. 16º do CRPredial que quando exista uma invalidade do registo do causante aplica-se  para protecção do terceiro o  art. 17º nº2 do CRPredial. E as nulidades do registo são apenas as do art. 16º. Ao contrário se a invalidade for substantiva só pode funcionar para o terceiro a protecção resultante do art. 291º. Por um lado há casos em que a invalidade substantiva determina a invalidade do registo. Se a venda A – B for nula por vício de forma e mesmo assim teve acesso ao registo, o registo é inválido devido à invalidade do facto (art. 16º). Aplica-se ao terceiro o art. 7º nº2 pois do ponto de vista do terceiro o art. 17º nº2 é o mais favorável. Por outro lado há casos de invalidade do registo que não têm implicações directas sobre a validade dos actos registados, o

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problema que se coloca não tem directamente implicações substantivas. É um problema de registo. 

A B C C(Registo) (Venda)   (Venda) (Registo) (Venda) (Registo)

  B não registou por distracção, o notário fez o registo a favor de C. O registo de C é nulo por violação do princípio do tracto sucessivo (art. 16º e)), deve existir no registo uma sequência coerente de factos para que o leitor tenha uma sequência lógica, faltando o registo do B a sequência não tem lógica. O vício é puramente registal, por isso mesmo que o registo de C fosse nulo e D não fosse protegido a venda C – D é válida. Só que se D não fosse protegido pelo nº2 do art. 17º era como se o D não tivesse registado, o nº2 do art. 17º funciona só para manter em vigor o registo do D. No registo predial as irregularidades do registo só determinam a nulidade do registo nos casos do art. 16º. Qualquer irregularidade do registo que não esteja prevista no art. 16º não gera invalidade, mas pode na mesma gerar falsa publicidade, por isso, se estabeleceu um regime paralelo. Se o registo tiver uma irregularidade não prevista no art. 16º existe uma inexactidão do registo que pelo art. 18º é susceptível de rectificação. A rectificação no entanto não pode prejudicar direitos de terceiros que estejam nas condições do art. 124º      

A B C(Registo) (Venda sob reserva

de propriedade)(Regista) (Venda)  

 O conservador ao fazer o registo de B não registou por distracção a cláusula de reserva de propriedade. B está a vender bem alheio. Quando se dá pela inexactidão pode rectificar-se mas se o C estiver nas condições do art. 124º a rectificação não é eficaz para C. Condições de protecção de terceiros: 

-         O terceiro tem de ter registado;-         O terceiro tem de estar de boa fé (subjectiva,

desconhecimento de que está a lesar outrém). Nos arts. 17º nº2, 124º e 291º a boa fé presume-se por causa do registo anterior a favor do causante. O terceiro tem um fundamento para confiar na titularidade do causante.

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-         A aquisição a favor do terceiro tem de ter caracter oneroso, o que corresponde ao princípio geral de que as aquisições a título oneroso são sempre mais protegidas que as a título gratuito.

-         No âmbito dos arts. 17º nº2 e 124º pressupõe-se quase sempre que o causante tenha registo, salvo os casos em que o terceiro seja a primeira pessoa a registar. Só no âmbito do art. 291º exige-se que tenha decorrido o prazo de 3 anos a contar da celebração do negócio originariamente invalido sem que nesse prazo seja registada a acção de declaração de invalidade desse facto.

-         Os arts. 17º nº2, 124º e 291º estão escritos para as situações lineares ou sequenciais, situações em que existe uma sucessão de factos onde surge o terceiro. Os casos triangulares (dupla venda) literalmente não estão previstos, por isso, há uma série de opiniões possíveis quanto aos requisitos de protecção do C.   

     B        A               C

 - Dupla Venda: 

–        na opinião tradicional: aplica-se a prioridade do registo. Protege-se o C mesmo que o C saiba que está a prejudicar o B. No acórdão 3/99 exige-se que, para protecção de terceiro, além do registo, que este terceiro esteja de boa fé.

  

–        na opinião do prof. Gonzalez: aplicar por analogia ao C o art 299º, porque no essencial a situação do C é igual em todas as situações quer lineares, quer triangulares. O terceiro beneficia do facto de um acto de uma pessoa que não tinha legitimidade. O terceiro pretende protecção contra a demonstração de que o registo publicita algo que não corresponde à realidade. O efeito do registo a favor do terceiro que está em condições de ser protegido pelos arts. 17º nº2, 124º e 291º e situações triangulares é um efeito atributivo porque o terceiro registou um facto que é inválido e como está em condições de ser protegido adquire direito em causa.

 

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Requisitos relativos à pessoa titular do direito real De um modo geral no que toca à titularidade do direito real os requisitos quanto ao titular são os requisitos gerais de personalidade, capacidade, mas com especificidade, na capacidade de gozo, capacidade natural e legitimidade. Capacidade de Gozo: - existem no que toca aos direitos reais de gozo algumas especificidades.  Há determinados direitos “direitos de uso e haitação – art. 1484º do CC” que só podem estar na titularidade de pessoas singulares dado que é um direito que se fundamenta na necessidade desse titular (art. 1481º nº1 e 1486º ambos do CC). Por outro lado também há determinados direitos que só podem ser titulados por pessoas colectivas como o direito de propriedade sobre edifícios submetidos ao regime do direito de habitação periódica (art. 4º nº1 f) do DL 275/93 de 5 de Agosto), restringe a propriedade a determinadas pessoas colectivas.    Capacidade Natural: - Há pelo menos uma regra específica, art. 1266º, para a posse. No caso da posse, de um modo geral, para se ter posse basta ter a capacidade natural, suficiente (capacidade para entender e querer), sendo coisas susceptíveis de ocupação, art. 1318º do CC, nem sequer é exigida a capacidade natural. Pode entender-se que a regra do art. 1266º é extensível a outros direitos reais em que baste a apreensão material de uma coisa para que o direito exista “direito de retenção”. Legitimidade: - A legitimidade é a aptidão que em concreto determinada pessoa tem para actuar juridicamente. É um problema que se coloca de forma semelhante à capacidade de exercício só que é caso a caso.À que ver a legitimidade para praticar actos de transmissão, oneração ou extinção relativos a direitos reais. É preciso distinguir as diversas espécies de direitos reais: - Direitos de Gozo: aqueles que atribuem pelo menos poderes de utilização, poderes de fruição e poderes de disposição material (transformação da própria coisa).“Propriedade, propriedade horizontal, usufruto, uso e habitação, superfície, habitação periódica e servidão predial” - Direitos de Garantia:  aqueles que atribuem um determinado privilégio a um credor relativamente a uma

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determinada coisa, de modo que o credor em caso de incumprimento tem o direito de se fazer pagar judicialmente através do valor de troca dessa coisa.Os direitos de garantia são sempre direitos acessórios de um direito de crédito.  “Consignação de rendimentos; penhor; hipoteca; direito de retenção; privilégios creditórios especiais e pelo menos também a penhora”. - Direitos de aquisição: aqueles que atribuem ao seu titular o poder de potestativamente  adquirir outro direito. Este outro direito não tem de ser real, nem de gozo.“O credor que possa constituir uma hipoteca legal pode constitui-la potestativamente adquirindo um direito de garantia”. Todos estes direitos (gozo, garantia e aquisição) podem ser reais ou não. Esta classificação faz-se atendendo à função que o direito desempenha, podem ser reais ou obrigacionais. São reais quando sejam direitos relativos a uma coisa e desde que o facto constitutivo seja oponível “erga ommes”. Legitimidade Relativa:              - Legitimidade para transmitir:Em princípio os direitos reais como são direitos de natureza patrimonial são direitos transmissíveis. No que toca aos direitos gozo esta regra só pode sofre excepções determinadas ou imposta pela própria lei ou por ela admitidas. Direitos de gozo que sejam legalmente intransmissíveis é só o direito de uso e habitação (art. 1488º). No caso do direito de usufruto a regra é a da transmissibilidade, mas a lei permite que o acto de constituição contenha uma cláusula que proiba ou restrinja a transmissão. Para estes dois casos as cláusulas que proíbam a transmissão de direitos de gozo são em princípio nulas dado que não estão previstas na lei. É preciso distinguir se a cláusula de intransmissibilidade é estabelecida para um negócio que seja liberalidade ou se é para outra situação qualquer: No que respeita às liberalidades (doação, testamento) a cláusula de intransmissibilidade não vale propriamente com este efeito,

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mas vale como se fosse uma substituição fideicomissária (art. 2286º, 2295º nº1 a) e 2º). A substituição fideicomissária é a forma de instituição de herdeiro ou legatário através da designação de no máximo duas pessoas que irão suceder sucessivamente ao autor da sucessão. A testamento B C    O primeiro beneficiário é o fiduciário e o segundo é o fideicomissário. O fiduciário de um modo geral só tem poderes de uso e fruição, art. 2290 nº2 do CC, porque tem de manter os bens objecto de substituição  e conservá-los para o fideicomissário. No entanto o fiduciário pode em casos excepcionais dispor ou alienar os bens desde que se trate de um caso de evidente necessidade para o fiduciário e desde que se obtenha autorização judicial (art. 2291º do CC). Quando por testamento ou doação se estabeleça uma cláusula de intransmissibilidade, essa cláusula tal e qual não tem valor, mas é convertida em substituição fideicomissário, art. 2295 nº1 a). O art. 2295 nº2 refere que os herdeiros legítimos do donatários são havidos como fideicomissários. O autor do testamento ou doação consegue obter a finalidade pretendida pois o fiduciário acaba por não poder dispor. Em relação aos restantes negócios a cláusula de intransmissibilidade nunca é válida com eficácia real, pois não está prevista na lei. Por força do art. 1306º nº1 o que não está previsto na lei com caracter real não pode ter essa natureza. Admite-se que a cláusula possa ter eficácia obrigacional (entre as partes) originando responsabilidades pelos danos causados se o que fica obrigado por ela não a respeitar. 

A B C  Venda com cláusula de

intransmissibilidade (eficácia obrigacional)

  Venda  

 A venda é válida, mas B é responsável pelos danos causados. A eventualidade da responsabilidade civil acaba por condicionar o B. É uma forma indirecta de proibir. 

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Mesmo para ter eficácia obrigacional é no suposto que a cláusula atende a um interesse sério e não pode ter duração indeterminada, nem prazo excessivamente longo. Os direitos de garantia são direitos sempre acessórios em relação a um direito de crédito, por isso, são concebiveis duas formas de transmissão. A regra é de que os direitos de garantia são transmissíveis. Essas duas formas são: 

-         ou transmissão autónoma da garantia sem transmissão do próprio crédito garantido;

-         ou cessão do crédito e correspondentes garantias se as houver.

 Sendo cessão de crédito e das correspondentes garantias se as houver a regra é de que o acessório segue o principal, logo a regra é de que a cessão de crédito é acompanhada da transmissão da garantia (art. 582º nº1). Ao contrário sendo transmissão autónoma do direito de garantia, somente a hipoteca, penhor e consignação de rendimentos é que são susceptíveis da transmissão. De qualquer modo para esses 3 a transmissão só se pode fazer dentro dos limites do art. 727º e 729º. No caso do art. 727º admite-se a transmissão do direito de garantia mas desde que essa garantia vá assegurar outro crédito de outra pessoa e é necessário que a outra pessoa que tem o crédito que irá ser garantido seja credor do mesmo devedor. No caso do art. 729º como a hipoteca se constitui apenas por causa do registo do facto constitutivo decorre que é possível existirem diversas hipotecas sobre a mesma coisa. Essas hipotecas são graduadas, a graduação é efectuada pela data do registo, art. 6º do CRPredial. O art. 729º permite que os credores hipotecários de diferentes graus troquem entre si os respectivos graus. Em rigor é transmissão de hipoteca, mas que implica uma mudança do grau de cada um dos credores. Há direitos de aquisição que fazem parte de outras situações jurídicas. É o caso do direito de aquisição que surge para o possuidor que possa invocar o usucapião, neste caso a transmissão do direito de aquisição não pode ser feita autonomamente. 

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Quando o direito de aquisição tenha auonomia “direito daquele que achou uma coisa perdida, art. 1323º do CC, como é autónomo pode ser transmitido por si próprio”.             - Legitimidade para onerar: Oneração: sobre a mesma coisa podem existir diversos direitos reais de todas as espécies, cada coisa que constitui um direito real a constituição desse direito limita ou pode limitar o conteúdo de outros direitos já existentes sobre a mesma coisa – colisão de direitos sobre a mesma coisa. Essa colisão pode dar-se entre direitos de diferentes espécies (propriedade e usufruto) ou entre direitos da mesma espécie (comproprietários). A oneração verifica-se quando se constituam a favor doutra pessoa direitos da mesma espécie ou de espécie diferente que limita o conteúdo de um direito já existente. A regra é a mesma da transmissão, se um direito é transmissível então também é susceptível de oneração. Por isso, os direitos intransmissíveis são também insusceptíveis de oneração. No entanto a oneração só é concebivel em relação a direitos reais de gozo. Tantos os direitos de garantia como os direitos de aquisição mesmo sendo transmissíveis não são susceptíveis de oneração porque não há nenhuma oneração concebivel, salvo no que diz respeito a um direito de garantia “consignação rendimentos” art. 656º do CC ou “coisas móveis não registáveis” art 672º nº1 do CC. Na consignação de rendimentos o credor obtém o direito de receber os rendimentos de determinada coisa imóvel de modo a que o recebimento dos frutos irá satisfazendo gradualmente o crédito até à respectiva extinção. Essa coisa objecto da consignação pode, por exemplo, continuar em poder de terceiros a título de arrendamento, ou ser entregue ao próprio credor (art. 661º do CC). No caso em que a  coisa seja entregue ao credor, este fica com o direito de usar e fruir o que resulta numa situação esquisita, dado que é um direito de gozo estruturalmente e um direito de garantia funcionalmente. Neste caso é possível a oneração, o credor para obter os rendimentos pode arrendar a terceiros para receber as rendas.                 - Legitimidade para extinguir: 

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A regra é de que se o direito real é patrimonial o seu titular pode que querendo libertar-se unilateralmente da titularidade desse direito. Em abstracto são possíveis 3 formas de extinção unilateral potestativas: 

-         Renúncia Abdicativa;-         Abandono;-         Renúncia Liberatória.

 Renúncia Abdicativa e abandono são nas finalidade e efeitos semelhantes. O titular do direito declara que não pretende manter a titularidade. A diferença é que na renúncia a declaração é expressa e no abandono é tácita porque se deduz de determinados factos. A Renúncia abdicativa tratando-se de imóveis tem que observar a forma escrita, normalmente por escritura pública. O abandono não tem de revestir nenhuma forma especial. De um modo geral só em relação às coisas móveis é que o abandono produz efeito porque não é preciso forma. Quanto aos efeitos, normalmente o efeito da renúncia ou abandono é o efeito extintivo, no entanto no caso da propriedade de imóveis é discutível se esse é o efeito. Há quem entenda que a propriedade de imóveis não é susceptível de extinção por renúncia devido ao facto de a lei não o prever. Esta concepção implica que o direito de propriedade de imóveis tem simultaneamente um componente de dever. A opinião minoritária é de que é susceptível de renúncia, mas por força do art. 1345º do CC, essa renúncia em vez de ter o efeito extintivo normalmente implica a transmissão do direito de propriedade renunciado para o Estado. O efeito é transmissivo. Na renúncia liberatória em certas circunstâncias o titular de um direito real pelo facto de ser titular fica obrigado a efectuar determinadas prestações – obrigações reais (arts. 1411º, 1424º e 1472º). Estas obrigações existirão enquanto a pessoa for titular do direito. Exactamente porque há esta ligação entre titularidade do direito real e obrigação a lei permite que, o devedor titular do direito renuncie ao direito real como forma de extinção da obrigação. A renúncia tem de ser realizada a favor do credor dessa obrigação. No fundo é um fenómeno de troca do ponto de vista económico. O que significa também que a renúncia liberatória não implica necessariamente a extinção do direito a que se renunciou. De um modo geral aquele que

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renunciou deliberatoriamente de um direito memor dá-se a extinção do direito devido à renúncia liberatória. Se a renúncia é realizada por quem é proprietário, o direito renunciado só se transmite para  o credor se este aceitar a transmissão, o que significa que a renúncia terá efeito transmissivo. Todos estes efeitos (transmissão, oneração e extinção) podem derivar da própria vontade do titular do direito como da intervenção de outra pessoa, quando essa pessoa tenha legitimidade para impor ao titular a transmissão, oneração ou extinção.  Atribui-se a terceiros o direito potestativo de provocar esses efeitos. No caso da hipoteca legal (art. 704º e ss) e judicial (art. 710º e ss) e servidão legal (art. 1507º nº2 do CC) concede-se a terceiros o direito de constituir uma oneração contra outrem independentemente da intervenção da vontade da pessoa que irá sofrer a oneração. Exemplo: no art. 1370º do CC concede-se ao vizinho o direito de impor a aquisição da meação dos muros ou paredes (expropriação no interesse particular). Facto jurídico que interfere com a relação jurídica subjacente ao direito real. Por um lado há factos relativos à titularidade efectiva. Do ponto de vista dos direitos reais é possível distinguir os casos em que alguém tem um direito e o exerce e os casos em que aparentemente se exerce um direito sem que esse direito real exista. A titularidade aparente resume-se à posse.  Por outro lado há factos jurídicos que podem interferir com qualquer direito real, dado que há factos jurídicos específicos de cada direito. 

CONTRATO:  Contrato desde que tenha natureza translativa, desde que esteja configurado para transmitir direitos. Em princípio qualquer contrato serve para transmitir ou constituir direitos reais de qualquer espécie. O que há de especial é que por força do art. 408º nº1 do CC o contrato é um instrumento necessário, mas também suficiente para transmitir ou constituir direitos reais, ou seja, a aquisição

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derivada de direitos reais quando esteja fundamentada no contrato dá-se por efeito do contrato – Princípio do Consentimento. Quanto ao modo de aquisição contratual do direito real são concebíveis três sistemas: 1º - o mais seguro é aquele em que o registo predial tem natureza constitutiva, nesse  caso o contrato é necessário para constituir o direito real, mas não é suficiente pois a aquisição só fica consumada com o registo. O contrato só não chega para transmitir ou constituir, gera apenas efeitos obrigacionais. 2º - sistema tradicional – sistema do título e modo – a aquisição por via contratual depende do contrato, mas o contrato não é suficiente, é necessária a entrega da coisa, pois só com a entrega é que se conclui a aquisição. O contrato somente gera efeitos obrigacionais, só com a entrega é que o adquirente se torna titular do direito. Este é o sistema que está mais próximo do sentimento das pessoas. 3º - o contrato gera tanto efeitos obrigacionais como efeitos reais. Neste sistema, que é o nosso, o próprio contrato é suficiente tanto para produzir a vinculação das partes como para proceder automaticamente à constituição ou transmissão do direito em causa. A regra do art. 408º nº1 do CC tem grande relevância em matéria obrigacional devido à transferência do risco. O risco corre por conta do adquirente a partir do momento em que o contrato seja celebrado. Em matéria de direitos reais pode dizer-se que a adopção do princípio do consentimento antecipa o momento de aquisição. Pode é trazer problemas de publicidade. A regra do art. 408º nº1 do CC pode sofrer desvios e excepções, ou seja, há casos em que o art. 408º nº1 do CC não funciona. As excepções verificam-se quando a aquisição siga o modelo do título e modo, quando a aquisição do direito esteja dependente da entrega da coisa.    Desvios: o contrato não é suficiente para a transmissão, mas também não se exige a entrega da coisa, exige-se antes outro facto qualquer que não seja a entrega da coisa. 

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Excepções: são poucas e confundem-se de um modo geral com os contratos reais quanto à constituição: penhor, doação de coisas móveis quando não é feita por escrito, parceria pecuária, comodato, mútuo e depósito. Só o penhor, doação e mútuo é que transmitem ou constituem direitos reais, estes é que são excepções ao princípio do consentimento.Em rigor só no penhor é que a entrega da coisa ao credor tem uma justificação plausível, o penhor de coisas incide sobre coisas moveis não registáveis, por isso, a existência do penhor não pode ser publicitada, só a transferência é consegue dar alguma publicidade à existência do Penhor. Desvios:  Art. 408º nº1 na parte final – casos em que a constituição do direito depende do registo, casos em que se segue o sistema do registo constitutivo o que abrange apenas a situação da hipoteca. Art. 408º nº2 – casos em que o contrato versa sobre uma coisa que no rigor ainda não é coisa, seja quando é futura ou porque não está determinada, incluindo os frutos naturais, partes integrantes e partes componentes nas coisas futuras. Os direitos reais exigem como objecto uma coisa real, por isso, quando o contrato tenha por objecto coisa futura ou indeterminada a transmissão só pode ocorrer quando a coisa se tornar presente ou determinada. Existe um facto futuro do qual está dependente a transmissão ou constituição do direito. Os desvios do art. 408º nº2 do CC são impostos pela própria natureza do direito real. Existem também desvios ou excepções que podem ser determinados por vontade dos próprios contraentes, é o que se verifica nos casos em que se estipula a cláusula de reserva de propriedade (art. 409º do CC), neste caso a transferência ou constituição do direito real fica dependente de um facto futuro que é convencionado pelas próprias partes, normalmente o facto que condiciona a transferência ou constituição é um facto relativo ao cumprimento de certas obrigações impostas ao adquirente “transferência do direito fica dependente do pagamento do preço”. É uma cláusula adaptada à transmissão ou constituição de qualquer outro direito, a reserva de propriedade, implica uma cláusula suspensiva que pode ser condição ou termo, suspende apenas determinados efeitos do contrato e discutivelmente

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suspende também a obrigação da entrega da coisa, se entregar já não pode pedir a restituição a não ser com fundamento em resolução do contrato. Através da reserva de propriedade é possível estabelecer uma excepção ao princípio do consentimento desde que se tenha convencionado que a transmissão do direito irá ocorrer apenas quando o alienante entregar a coisa objecto do direito ao adquirente. Não é uma hipótese frequente, porque a finalidade da reserva de propriedade é a de utilizar o direito que se pretende transmitir ou constituir como um direito de garantia. 

NEGÓCIO UNILATERAL:  Tradicionalmente os negócios unilaterais são encarados como taxativos, ou seja, só se admitem os que estão previstos na lei. Houve uma evolução que considera que o art. 457º do CC se refere apenas aos negócios obrigacionais, aqueles que constituem obrigações contra o autor do negócio “promessa pública – art. 459º do CC”. Os negócios unilaterais que não tenham essa eficácia não são abrangidos pelo art. 457º do CC e, designadamente, para a constituição de direitos reais pode adoptar-se o negócio unilateral independentemente de se tratar de um negócio previsto na lei ou não, embora pelo menos em matéria de direitos reais menores de gozo e garantia a lei refere quase sempre que podem ser constituídos por negócios unilaterais (hipoteca, usufruto, servidões). Sucede que, quando um direito real seja constituído por negócio unilateral o próprio negócio unilateral não é suficiente para que o direito se constitua ou transmita, dado que a regra em direito civil é de que a atribuição de um direito depende de aceitação do beneficiário. Só quando o beneficiário do negócio unilateral declara aceitar é que se verifica o efeito transmissivo ou constitutivo. Os negócios unilaterais apenas origina as condições de que depende a transmissão ou constituição, o efeito só se concretiza com a aceitação, a aceitação funciona como condição suspensiva. No entanto o facto constitutivo é o negócio unilateral daí que para efeito do registo o negócio seja imediatamente registável independentemente de aceitação. Se a aceitação for proferida é registado por averbamento, se não for proferida o registo do

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negócio unilateral deverá ser cancelado dado que esse negócio fica sem efeito. De qualquer modo a aceitação em princípio tem eficácia retroactiva à data do registo do negócio unilateral, só não é assim no caso da hipoteca, porque o registo da hipoteca tem natureza constitutiva, o próprio registo da aceitação é que constitui a hipoteca. Expropriação por utilidade particular: Verifica-se sempre que alguém tenha o poder potestativo, normalmente configurável como um direito real de aquisição, de impor a outra pessoa a transmissão ou oneração de um direito pertencente à pessoa que se sujeita ao exercício do poder potestativo. Trata-se de um acto de expropriação dado que, para todos os efeitos, aquele que se sujeita não tem possibilidade jurídica de impedir a transmissão ou oneração. Trata-se de uma transmissão forçada ou oneração forçada. É uma expropriação por utilidade particular porque o beneficiário é uma pessoa individualmente identificada. É o que se passa designadamente com a constituição da hipoteca legal ou judicial. Na hipoteca legal o credor hipotecário tem o direito de constituir a hipoteca porque a lei lhe atribui esse poder nas situações do art. 705º do CC; na hipoteca judicial qualquer credor que obtenha uma sentença condenatória a seu favor tem nos termos do art. 710º nº1 do CC o direito de constituir hipoteca mesmo que a sentença não tenha transitado em julgado. A oneração forçada é evidente porque o credor pode escolher os bens que pretende hipotecar. Também com a constituição das servidões legais, nos casos em que a servidão legal seja constituída por sentença ou acto administrativo (art. 1547º) e constituição da comunhão forçada sobre paredes ou muros divisórios (art. 1370º nº1 do CC). Na generalidade dos casos de expropriação por utilidade particular (excepto hipoteca) aquele que tem poder de expropriar, normalmente fica obrigado a indemnizar o expropriado pelo prejuízo que este tenha sofrido, art. 1310º do CC.

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Além disso também na generalidade dos casos o benefício que se obtém com a expropriação é um benefício que se presume, a pessoa que tem o poder de expropriar não tem que provar que efectivamente tem interesse. Mesmo que não haja um interesse efectivo na expropriação, a expropriação mantém-se, é definitiva. A tal utilidade particular presume-se inilidivelmente e, por isso, mesmo que se conseguisse demonstrar a falta de interesse a indemnização recebida não terá de ser devolvida, nem o expropriado pode desfazer a expropriação, não tem o direito de reversão.  Aquisição Tabular: (pelo registo) A aquisição tabular verifica-se sempre que alguém beneficie do efeito atributivo do registo, seja nas situações lineares ou triangulares, sempre que o terceiro esteja em condições de beneficiar da protecção pelo registo (art. 17º nº2, 124º e 291º do CRPredial), esse terceiro adquire pelo registo um direito que não poderia adquirir atendendo apenas aos factos que fundamentam a sua aquisição. A aquisição do terceiro é uma aquisição que não se fundamenta num negócio jurídico que tenha sido objecto de registo, porque se está no pressuposto de que esse negócio jurídico é inválido. Não é o facto registado que dá o direito, nem o registo desse facto inválido serve para sanar o vício do mesmo facto. C adquire pelo facto de beneficiar do registo. 

A B C   

    B        A                      C

 C adquire porque está em condições de ser protegido e não por causa do negócio jurídico.  A aquisição tabular é aquisição originária ou derivada? Uma vez que não é o negócio que produz o efeito aquisitivo, a aquisição fundamentando-se no registo tem a aparência de aquisição

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originária, dado que entre o legítimo titular do direito e o terceiro não há relação. De todo o modo tem-se sustentado que a aquisição é derivada translativa ou constitutiva consoante as circunstâncias. Não há justificação para o terceiro ser mais protegido no caso de invalidade do que no caso de validade. A aquisição originária é mais forte para o adquirente.     B - Venda

2º    A C - Venda c/Registo

1º        D - Arrendamento  Quando o A vende a B, B tem de suportar o arrendatário dado que a aquisição de B é derivada. Se a aquisição de C for originária significa que o direito de propriedade que adquire não é o mesmo direito que existia antes, então o arrendatário não pode permanecer. Não há razão para dar mais do que poderia ter adquirido se a aquisição fosse válida. A derivação só pode partir do legítimo titular. No caso de dupla venda a derivação tem de ser B – C, é uma derivação forçada porque o C está numa situação que prevalece. Na situação linear a derivação é de A – C , é uma transmissão forçada. Só não há expropriação porque a transmissão ou constituição do direito ocorre automaticamente porque se trata de um efeito legal. A aquisição tabular fundamenta-se num facto jurídico strito senso, é um facto complexo dado que envolve todos os factos do art. 17º nº2 e 124º do CRPredial e art. 291º do CC. FACTOS CONSTITUTIVOS ESPECÍFICOS DO DIREITO DE PROPRIEDADE: 

-         Ocupação-         Achamento-         Acessão-         Especificação

  Ocupação – art. 1318º do CC – consiste na apreensão material, apossamento de coisa sem dono, seja porque nunca teve, seja porque foi abandonada. De qualquer modo desde que seja coisa móvel, dado que os imóveis nessa situação pertencem ao

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Estado (art. 1345º do CC) é uma ocupação aquisitiva da propriedade.É um acto jurídico simples, mas sujeito a regras iguais às do negócio jurídico pelo menos no que respeita à capacidade para adquirir por ocupação.No art. 1266º do CC diz-se que para adquirir posse sobre coisas susceptíveis de ocupação não é sequer necessário ter capacidade natural. Só que o apossamento tanto pode originar aquisição da posse (art. 1266º do CC), como da propriedade (art. 1318º do CC). Se aquele que toma posse sobre coisa sem dono não tem capacidade natural p efeito consiste apenas na aquisição da posse, posse formal. Ao contrário se aquele que toma posse de coisa sem dono tem capacidade natural o efeito é a aquisição da propriedade. Naturalmente o modo da aquisição é o modo em que se toma a posse. Achamento – art. 1318º do CC – o achamento distingue-se da ocupação porque no caso do achamento a coisa tem dono, proprietário, só que está perdida ou escondida. Nessas condições o apossamento não chega para dar a propriedade àquele que acha a coisa, dado que não é manifesto que o proprietário a tenha abandonado, por isso, o art. 1323º do CC (coisas perdidas) e os art. 1324º (coisas escondidas) referem que o achador deve publicitar o achado. Admitem-se duas possibilidade de publicitar: ou o achado é comunicado a uma autoridade pública qualquer ou deve anunciar pelo modo mais conveniente. A partir do momento em que se publicita começa a contar o prazo de um ano. Se dentro desse ano o proprietário não exigir a restituição o achador findo o prazo tem o direito de se tornar proprietário da coisa que encontrou. Na dúvida sobre a situação da coisa deve partir-se do princípio que está perdida. Se não se seguir este princípio e se aquele que achou tornar a coisa sua, juridicamente não tem a propriedade tem apenas a posse formal, poderá eventualmente esse posse originar a aquisição da propriedade por usucapião. Para a posse levar ao usucapião é necessária que seja pública e a publicidade nesta hipótese dificilmente acontece. Acessão – art. 1325º do CC – é um modo de aquisição da propriedade que resulta da junção economicamente inseparável de duas coisas pelo menos pertencentes a proprietários diferentes. 

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Alguém utiliza o terreno que juridicamente não lhe pertence, o utilizador constrói uma casa no terreno, feita a construção se o proprietário alguma vez exigir a restituição do terreno coloca-se a questão se o proprietário ter direito ao terreno e à construção ou se aquele que fez a construção tem o direito de ficar com tudo. A acessão tem em vista definir qual dos dois proprietários em conflito ficará proprietário do todo – beneficiário da acessão. A acessão pressupõe que as coisas pertencentes a proprietários diferentes sejam unidas de uma forma qualquer, física ou não, e que a separação não seja pelo menos economicamente viável. A acessão supõe que da junção resulta uma única coisa indivisível nos termos do art. 209º do CC.Além disso, pressupõe-se que a união é entre duas realidade que isoladamente possam ser coisas no sentido jurídico, o que tem implicações sobre uma das espécies da acessão, que pelo menos nos casos previstos em rigor não é acessão, porque em rigor não existem duas coisas, é o caso da acessão natural.                               Espécies de Acessão – art. 1326º do CC:

–        acessão natural - resulta da intervenção da própria natureza (arts. 1328º e 1329º do CC)

–         e acessão industrial - a junção resulta da intervenção de uma vontade, pode ser a vontade e algum dos proprietários ou a vontade de terceiros.

         União de coisas – há a junção de coisas

o       União de coisas mobiliárias – junta-se duas coisas móveis.

o       União de coisas imobiliárias – junta-se uma coisa móvel a uma coisa imóvel.

         Especificação – verifica-se a

transformação de uma coisa pertencente a uma pessoa por força do trabalho realizado por outra pessoa. O trabalho juridicamente não é uma coisa.

  Acessão Natural: - Aluvião, art. 1328º do CC: supõe uma modificação na configuração de um determinado imóvel por força da acção natural desde que essa transformação não seja perceptível, não

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seja possível identificar o que é que se junta ao prédio por força da acção natural. - Avulsão, art. 1329º do CC: verifica-se uma mudança no estado de um determinado prédio também por força da acção natural, mas de modo a que aquilo que é transportado pela acção natural seja identificável apesar de ter mudado de localização. Não existe junção.Nos termos do art. 1329º do CC o proprietário das coisas arrojadas para prédio alheio tem o direito de as retomar. Sucede é que, para que a situação não permaneça assim indefinidamente, o proprietário do prédio para onde as coisas foram arrojadas tem o direito de pedir a remoção em certo prazo (geralmente 6 meses). Se não for feita a remoção o proprietário do prédio tem o direito de se tornar proprietário dessas coisas. Na união mobiliária o beneficiário da acessão é determinado pela conjugação de duas regras: primeiro deve verificar-se se a junção foi efectuada de boa ou má fé. Havendo boa fé, o problema é saber qual das coisas tinha maior valor antes da junção. A totalidade resultante da junção  será atribuida àquele que era proprietário da coisa de maior valor, ficando obrigado a compensar aquele que perde a propriedade pelo valor dessa propriedade (art. 1333º do CC). Se houve má fé o proprietário que não fez a junção fica com o direito sobre a totalidade devendo indemnizar pelo enriquecimento sem causa (art. 1334º nº2 do CC). Na acessão imobiliária em primeiro lugar é necessário verificar se aquele que faz a incorporação é proprietário do terreno ou não. Se é proprietário do terreno vigora o princípio “superficie solo cedit”, o que está incorporado à superfície cede perante o solo, é pertença do proprietário do solo (art. 1339º do CC). Nesse caso o proprietário do solo adquire a propriedade do que for incorporado devendo pagar ao proprietário aquilo que foi incorporado o seu valor. Se o que faz a incorporação não é proprietário do terreno é preciso distinguir se houve boa ou má fé. Se foi de boa fé o todo pertence àquele que tinha a parte de maior valor, ficando aquele que beneficia da acessão com a obrigação de compensar o outro pelo valor que este perdeu, art. 1340º do CC. Se está de má fé perde o que incorporou a favor do proprietário do solo que

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tem de compensar pelo enriquecimento sem causa (art. 1341º do CC).    PROBLEMAS DA NATUREZA DA AQUISIÇÃO: A aquisição é originária na maior parte dos casos, mas resta saber se é potestativa ou automática. Saber se o momento da aquisição será apenas aquele em que o beneficiário declara que quer adquirir – potestativa, ou se é automática, adquire-se quando se faz a junção (Penha Gonçalves). Na doutrina tradicional afirma-se que a aquisição é automática. Para o Prof. Gonzalez na maior parte das situações é potestativa, salvo quando a lei diz que a aquisição é automática.  Para o Prof. a aquisição por acessão exige que o beneficiário da acessão declare se quer adquirir ou não por duas razões: 

-         a razão geral está relacionada com o principio de que a aquisição de um direito está dependente do consentimento do beneficiário, por isso, as situações em que se atribui um direito independentemente de aceitação são excepcionais

-         normalmente o beneficiário da acessão para adquirir tem de compensar o outro proprietário seja pelo valor da coisa, seja pelo enriquecimento sem causa.

 Se for automática o beneficiário da acessão fica mesmo não querendo obrigado automaticamente a pagar a compensação ao outro proprietário. Só não é potestativa nos casos em que a própria lei declara que a aquisição é automática  (art. 1339º do CC). Diferença entre o regime da acessão e o regime das benfeitorias Há um problema usual que é a distinção entre o regime da acessão e o regime das benfeitorias dado que na normalidade dos casos em ambos se supõe que alguém incorpora alguma coisa em coisa pertencente a outrém, surge um conflito entre quem faz a incorporação e o proprietário da coisa que recebe a incorporação. 

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PROFS. ANTUNES VARELA E PENHA GONÇALVES - CRITÉRIO TRADICIONAL: A distinção faz-se consoante exista ou não uma relação jurídica entre aquele que faz a incorporação e a coisa objecto dessa incorporação. Se existir essa relação aplica-se o regime aplica-se o regime das benfeitorias, se não existir aplica-se o regime da acessão. Se a incorporação é feita por um arrendatário, usufrutuário ou comodatário existe uma relação prévia. PROF. MENEZES CORDEIRO:  Para a acessão mobiliária pode fazer algum sentido, na acessão imobiliária não faz sentido, porque a incorporação de uma coisa num imóvel não pode ser espontânea, pressupõe alguma relação jurídica – a posse. Praticamente todos os casos de incorporação em imóveis são benfeitorias, pelo que não faz sentido.A distinção faz-se pela própria noção de benfeitoria que é um melhoramento, logo supõe uma relação de acessoriedade, a coisa é um acessório dessa coisa. O que ultrapassar a medida do melhoramento passa naturalmente a ser acessão.  O regime das benfeitorias é supletivo, só funciona quando as partes não tenham afastado esse regime. Quando se afasta, o proprietário da coisa que recebe a incorporação torna-se automaticamente proprietário da coisa incorporada sem qualquer compensação. O modo de aquisição continua a ser a acessão que não está subordinada ao regime normal da acessão. Especificação – arts- 1336º a 1338º - consiste na transformação de uma coisa alheia por força do trabalho de outra pessoa. Não há junção de coisas, mas o problema final é semelhante ao da acessão, saber a quem pertence a coisa transformada. À que saber se aquele que fez a transformação actuou de boa ou má fé. Se actuou de boa fé (art. 1336º do CC), o problema consiste em saber o valor que vale mais, se a coisa antes de transformada ou se o trabalho realizado na transformação. Aquele que adquire a propriedade fica com o dever de compensar o outro. 

FACTOS MODIFICATIVOS DA RELAÇÃO JURÍDICA REAL  Uma modificação pode ser:

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 -         Objectiva: modifica-se o próprio conteúdo do direito real-         Subjectiva: quando ocorre uma mudança na titularidade

do direito em causa. Em rigor a modificação subjectiva só por si não é modificação, porque o direito continua a ser o mesmo depois da mudança do seu titular, só quando a transferencia de titularedade implicar também a alteração do conteúdo é que se pode falar em modificação.

 Na modificação objectiva há duas espécies típicas: 

        Oneração – dado que se constitui um direito a favor de terceiros que limita o conteúdo do direito que sofre a oneração, esse direito que é limitado sofre uma alteração do conteúdo, seja porque há poderes que ficam inactivos (poderes de uso e fruição do proprietário quando se constitui o usufruto) seja porque simultaneamente existem duas pessoas com poderes concorrentes (comproprietários). A oneração supõe que sobre a mesma coisa incidam dois ou mais direitos reais em titularidades diferentes, o que quer dizer que a oneração é sinónimo da sobreposição de direitos reais sobre a mesma coisa.

 A sobreposição admite três espécies

         Paralela – os direitos sobrepostos são todos da mesma

espécie (compropriedade). Aplica-se o critério geral de resolução dessa concorrência que resulta do art. 335º nº 1 CC, colisão de direitos, todos os titulares em presença podem exercer, mas suportam o exercício dos demais, o que implica que o exercício de cada um só se pode fazer enquanto não colide com o exercício dos outros. Existem tantos direitos reais quantos forem os contitulares.

         Hierárquica -  o exercício de um direito exclui totalmente,

na parte em que há conflito, o exercício de outro direito “concorrência entre proprietário e usufrutuário, só o usufrutuário é que pode usar e  fruir, os poderes do proprietário ficam paralisados”.

         Prevalente – um direito exclui o exercício do outro direito,

mas só na medida em que o exercício do direito que prevalece seja necessário. A exclusão não é total “conflito entre proprietário e o titular do direito de uso e habitação, art.1484ºCC ” o direito uso e fruição, só que o uso e fruição faz-se na medida das necessidades do usuário, o que

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significa que o proprietário tanto pode ficar inteiramente excluído do uso e fruição ou não ficar, depende das necessidades do usuário. “Conflito entre diversos credores hipotecários sobre a mesma coisa”, o exercício da primeira hipoteca não exclui necessariamente o exercício da segunda hipoteca, depende do montante que se conseguiu obter com a venda executiva.

 Nos casos de sobreposição surge o problema básico de saber em que situação é que fica o titular do direito que sofre a limitação. Saber se há uma transferencia dos poderes que tinha o titular  do direito que agora fica limitado para o titular do direito que agora onera ou se há é uma inactivação desses poderes “saber se os poderes do proprietário se transferem para usufrutuário sendo uma aquisição derivada translativa ou se ficam inactivos e a aquisição do usufrutuário sendo derivada constitutiva”. Não há nenhuma transferencia, não há fraccionamento da propriedade, há é a constituição de outros poderes concorrentes e por isso, usam-se os critérios de resolução da sobreposição.A sobreposição é explicada pelo principio da elasticidade dos direitos reais têm um conteúdo variável e esse conteúdo mesmo variando não altera a natureza do direito subjectivo.  SUB-ROGAÇÃO REAL Existem sub-rogação real nos casos em que se verifica uma mudança no objecto do direito real, designadamente por causa da perda ou destruição parcial do objecto inicial.                 Se o direito real incide sobre uma coisa necessariamente todas as virtudes a que a coisa esteja sujeita representem-se sobre o próprio direito real, por isso, se a coisa se perder  direito real extingue-se, se a coisa for transformada o direito real também se modifica.O direito real é inerente a uma coisa, vigora o principio da totalidade, segundo o qual o direito real ainda que materialmente se exerça apenas sobre uma parte da coisa considera-se, no entanto que a coisa está juridicamente atingida na sua totalidade. “A servidão de passagem efectua-se por um determinado local do prédio que dá passagem, juridicamente todo o prédio está onerado ainda que materialmente o direito esteja circunscrito”  A lei prevê que o direito real permaneça mesmo após a mudança do respectivo objecto, é o que se passa no direito de

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usufruto nas situações dos arts.1478º nº 2 e ss, 1482º CC. Nestes artigos o usufruto incide sobre um determinado objecto e por uma razão qualquer esse objecto ou é destruído ou perde totalmente o seu valor ou transforma-se noutro.Pela lógica da inerência esta destruição do objecto deveria implicar a extinção do direito de usufruto, mas a lei considerou que seria razoável manter o usufruto. Quando exista um nexo  de proveniência entre a coisa que se destruiu ou perdeu e outra que entrou no seu lugar (é nisto que consiste a sub-rogação real) o direito pode manter-se apesar da mudança do objecto.Segundo o art. 1481º CC se o usufruto incide sobre uma coisa que se destruiu, mas a coisa estava segura, o usufruto transfere-se para a indemnização devida pelo segurador.A letra da lei é de que o usufruto se transforme ou passa a incidir, dá a ideia que o direito se mantém. No entanto, de um modo geral, a diferença de objecto implica  que os poderes contidos no direito não podem ser os mesmos que existiam no usufruto sobre a coisa que se destruiu.No art. 1481º CC o usufruto “transfere-se” para uma indemnização, os poderes de uso e fruição já não podem ser os mesmos. O que quer dizer que os poderes contidos no usufruto depois da mudança do objecto são de tal modo diferentes que já não se pode considerar que o direito seja o mesmo. Por isso, de um modo geral, em rigor o caso não é de modificação do direito, mas de extinção do direito anterior e constituição ex lege (a partir da lei) de um novo direito que pode ter o mesmo nome, mas não tem o mesmo conteúdo. O usufruto sobre a indemnização não é direito real, é direito crédito.Só é modificação quando o direito é aproximadamente o mesmo depois da mudança de objecto, arts. 1478º e 1479º CC.     FACTOS EXTINTIVOS:         Não uso É a forma especifica de extinção de direitos reais que resulta do não exercício prolongado desse direito. No fundo é uma variante da prescrição, só que é especificamente aplicada apenas aos direitos reais de gozo, art. 298º nº 3 CC.O não uso supõe o não exercício independentemente da causa desse não exercício, tanto faz que seja porque não se quer ou não se pode, salvo se o não exercício for causado pela oposição de um terceiro, nesse caso em vez de não uso verifica-se a usucapio libertatis, art. 1574º CC.Além disso o não uso como está sujeito ás regras da caducidade dai decorre que não se verificam causas de interrupção ou

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suspensão do prazo. O prazo corre independentemente da causa do não uso.De acordo também com o art. 298º nº 3 CC o não uso somente opera para os direitos reais de gozo e pelos vistos não todos, dado que pelo menos o direito de habitação periódica não esta enumerado.Por outro lado é necessário, para que o não uso seja facto extintivo, que a lei contenda para cada direito a previsão de que se extingue pelo não uso, ou seja, o art. 298º nº 3 CC apenas admite a possibilidade dos direitos aí designados se extinguirem pelo não uso, mas essa possibilidade só é concretizada se para cada direito existir uma norma legal que contenha essa previsão: usufruto; direito superfície art. 1536º nº 1 a) b); servidões art. 1569º nº 1 b); direito propriedade (singular, compropriedade e propriedade horizontal). Quanto ao direito propriedade não há nenhuma previsão genérica, até porque a regra é que o direito de propriedade não extingue pelo seu não exercício. Parece que no caso da propriedade das águas o art. 1397º CC estabeleceu um caso de extinção dessa propriedade por não uso. Dado que embora se utilize a expressão “caduca” tem se entendido que como não há prazo fixado pela lei para operar essa caducidade então o caso só pode ser de não. De todo o modo é não uso com um regime muito suis generis porque nas outras situações o não uso só por si não é m facto suficiente, é preciso que o não uso se estenda durante um determinado período de tempo. O prazo normalmente é de 10 a  20 anos. No caso do art. 1397º CC o não uso opera independentemente da verificação de um prazo fixo, fica ao critério de quem aprecia se o prazo que já correu é suficiente para o não uso. O não uso como está sujeito ás regras da caducidade opera automaticamente, ou seja, verificando-se o não uso o direito que não está a ser exercido extingue-se instantaneamente.Os restantes direitos reais ( garantidos e aquisição) não estão submetidos ao não uso e, por isso, o decurso do tempo sem exercício desses direitos somente pode ter relevância no âmbito da prescrição. A prescrição tem de ser invocada, os prazos de prescrição são prazos que se podem interromper ou suspender. Usucapio libertatis (na lei só aparece um caso, 1574º CC) A usucapio libertatis é uma questão de usucapião só que em vez de ser usucapião com efeito aquisitivo é usucapião com efeito extintivo, o que pressupõe que um determinado direito não seja

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exercido só que a causa do não exercício é a oposição da pessoa que é prejudicadamente onerada com este direito.     Prédio Serviente

Prédio dominante  A B    Servidão de Passagem

   A tem uma servidão de passagem. A usucapio libertatis pressupõe que B impeça A de exercer a servidão. A oposição é na origem ilícita, B não pode impedir o exercício da servidão, mas se por ventura A não reagir, judicialmente ou extrajudicialmente, removendo os obstáculos e se a inércia se prolongar cumpridos os prazos do usucapião obtém-se a extinção da servidão por usucapião libertatis.Tem-se entendido que a usucapião libertatis é extensível a todos os casos de oneração /sobreposição de direito.Os prazos são os do usucapião, depende das circunstancias do caso, embora de um modo geral há-de ser o prazo máximo de 20anos, porque normalmente a oposição como é elícita é de má fé.A usucapião seja aquisição ou extintiva está equiparada à prescrição, só produz os seus efeitos se for invocada por aquele que beneficia da usucapião. Uma vez que a usucapião libertatis supõe que o titular de um direito se oponha ao exercício de outro direito só pode funcionar tratando-se de direitos que impliquem poderes de utilização da coisa em direito que não tem implícito o poderes “a hipoteca não se pode extinguir pela usucapião, o credor hipotecário não tem poderes sobre a coisa hipotecada”.         ConsolidaçãoÉ um fenómeno semelhante à confusão nos direitos créditos. Verifica-se quando que qualquer circunstancia o titular de um direito sobre uma coisa torna-se também titular de outro direito diferente sobre a mesma coisa e que inicialmente estavam em titularidades diferentes.De um modo geral não faz sentido manter na mesma pessoa os dois direitos porque os poderes que o titular já tinha ou consomem ou são consumidos pelo o outro direito “se o proprietário adquire o usufruto que outra pessoa tinha sobre a mesma coisa, os poderes de uso e fruição são consumidos pelos poderes uso e fruição contidos na propriedade”. Há situações em que pode mais razoável manter os dois direitos apesar de reunidos na mesma titularidade. A  consolidação não

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implica sempre extinção. Sempre que a extinção do direito que é consumido pudesse causar um prejuízo a terceiros.  

A B CProprietário   Usufrutuário   Hipoteca

 Se por qualquer razão o usufruto fosse transferido para o A, pela lógica da consideração extinguia-se o usufruto que iria implicar a extinção da hipoteca. Nessas circunstâncias a extinção por consolidação iria causar um prejuízo a terceiros. Para manter o direito do terceiro a consolidação não tem efeito extintivo, em rigor não se verifica a consolidação.Na realidade o A será simultaneamente proprietário e usufrutuário. O usufruto irá extinguir-se apenas quando se verifique o facto que normalmente iria extinguir o direito (morte do usufrutuário ou decurso do prazo). A hipoteca mantém-se té se extinguir o direito. Quando sobre a mesma coisa incidam diversas hipotecas, a prioridade entre as hipotecas é estabelecida pela data do registo de cada hipoteca. 

AProprietário

B 1ª - Hipoteca C 2ª - Hipoteca D 3ª - Hipoteca

        A prioridade implica que quando a hipoteca anterior se extinga qualquer que seja a razão, a hipoteca posterior avança um grau. Se o crédito de B foi satisfeito extingue-se a hipoteca. Pode acontecer no entanto que a hipoteca anterior se extinga por uma razão anormal, que não podia ser legitimamente esperada pelos credores hipotecários posteriores. “B renuncia à hipoteca”, pela lógica da prioridade o que importa é que se extinga a primeira hipoteca, os outros avançam um grau. É em casos destes que não faz sentido permitir o avanço. O mais razoável é manter aquele lugar vago o que implica que o proprietário seja simultaneamente proprietário e beneficie de uma hipoteca a seu próprio favor. Ao ficar vago o proprietário pode transferir a hipoteca que tem sobre coisa própria para um credor seu que não seja C ou D. Não há qualquer prejuízo para C e D, porque nunca tinham estado no lugar anterior e porque aquilo que a primeira hipoteca garante é aquilo que já estava garantido quando a hipoteca pertencia ao B. 

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Esta posição tem a dificuldade de se admitir a hipoteca sobre coisa própria, tem de se admitir assim uma hipoteca que não garante nada (entre a renúncia de B e a transferência para outro credor que não C e D).         Termo e condição De um modo geral os direitos reais podem ficar submetidos a condição suspensiva e resolutiva nos termos gerais e normais e a termo suspensivo e termo resolutivo nos termos gerais e normais. Salvo o caso do direito de propriedade, dado que nos termos do art. 1306º do CC a propriedade temporária (termo resolutivo) só é admissível nos casos previstos na lei, art. 1307º do CC. Os casos previstos na lei são dois e ambos muito discutíveis: 

1.      Substituições fideicomissários – casos em que o testador ou doador designam um sucessor para o primeiro beneficiário. Quando ao primeiro sucessor (fiduciário) será que tem uma propriedade temporária? Será que o fiduciário é proprietário?

 A B C

Testador   Fiduciário   Fideicomissário

 O fiduciário tem apenas poderes de uso e fruição (art. 2290º do CC, mas embora muito limitadamente também tem poderes de disposição, art. 2291º do CC. O fiduciário para ser só usufrutuário tem poderes a mais dado que o usufrutuário nunca tem o poder de disposição da própria coisa. O único direito que permite a disposição para além do usufruto é a propriedade, por isso, pode ser proprietário. É verdade que o fiduciário deixa de ser proprietário quando falecer, o C (fideicomissário) é sucessor do autor do testamento (A), ora juridicamente o fiduciário não tem herdeiros, juridicamente o herdeiro é havido como um continuador do autor da sucessão, juridicamente os herdeiros são uma extensão da personalidade dos autores da sucessão. Neste caso o fiduciário não pode ter continuadores, por isso a propriedade é temporária, a propriedade passa para outro herdeiro de A.  

2.      Outro caso de propriedade temporária é o caso do Superficiário – art. 1524º e ss do CC – O direito de

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superfície é o direito de constituir ou pelo menos manter uma construção ou plantação em terreno alheio, por isso, juridicamente verifica-se uma separação que excepciona o funcionamento da acessão. Através do direito de superfície  uma pessoa fica titular do solo e outra pessoa fica titular da construção implantada nesse solo. O superficiário é proprietário da construção ou plantação, o fundeiro é o proprietário do solo. Uma vez que o direito de superfície tanto pode ser perpetuo como o temporário nos casos em que o direito de superfície seja constituído para certo prazo, o direito de propriedade do superficiário é também um direito temporário. O direito de propriedade é objectivamente temporário, o termo do prazo leva a que o proprietário do solo torne-se automaticamente proprietário (por acessão) das construções ou plantações.

           Expropriação por utilidade publica A expropriação por utilidade publica supõe que tenha existido, precisamente a declaração de utilidade publica através da lei ou acto administrativo e na sequência do direito objecto dessa expropriação, que não tem de ser necessariamente a propriedade, deve ser transferido ou constituído para o beneficiário da expropriação. Como é evidente, ao abrigo do art. 1310º do CC e 62º da CRP, a expropriação por utilidade publica implica o pagamento ao expropriado da justa indemnização. Tem-se entendido que, salvos os casos das expropriações urgentes, existe aqui uma bilateralidade  / sinalagma. O expropriado só está obrigado a colocar o bem objecto da expropriação ao dispor do beneficiário no instante em que a indemnização esteja ao seu dispor também.Ao contrário do que parece, o direito que o expropriado tinha sobre a coisa expropriada não se extingue no modo nem expropriação, nem no modo em que faz a entrega da coisa ao beneficiário, porque o beneficiário tem de utilizar a coisa para o fim de utilidade publica identificado no acto expropriativo e que motivou essa expropriação, por isso, se o beneficiário não der uma utilização ou der utilização diferente o expropriado tem o direito de reversão, tem o direito de exigir a restrição que está fundamentado no direito real que expropriado tinha e que portanto mantém mesmo depois da exportação. Mesmo após a expropriação o expropriado continua a ter o direito que tinha só que não pode exercer. Se no entanto não for dada a utilização

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que levou à expropriação, o expropriado pode exigir a restituição que tem eficácia retroactiva à data da expropriação.O direito de reversão está sujeito a um prazo máximo para o seu exercício –  20 anos. Em conclusão a expropriação por utilidade publica somente é facto extintivo numa de duas hipóteses:        Se o beneficiário da expropriação der à coisa expropriada a

utilização que motivou a expropriação;        Ou se independentemente da utilização dada o expropriado

não exercer o direito de reversão. Na prática quase nunca se exerce o direito de reversão, porque evidentemente o expropriado tem que restituir a indemnização e se houve benfeitorias realizadas pelo beneficiário da expropriação as benfeitorias têm de ser compensadas. 

CONTEÚDO DA RELAÇÃO JURÍDICA CORRESPONDENTE AO DIREITO REAL: De acordo com o art. 1306º nº 1 do CC existe uma taxatividade de modelos de direitos reais, ou seja, não se podem construir por negócios jurídico direitos reais diferentes daqueles que estão previstos na lei.O primeiro da taxatividade tem uma justificação histórica mas que já não é actual. È um principio que é instituído pelo Código Civil francês na sequência da revolução francesa para limitar ao máximo os ónus que possível constituir sobre imóveis. No regime jurídico corresponde à pré-revolução francesa a propriedade imobiliária podia ser objecto de qualquer ónus / encargos ainda que não previstos na lei. A ideia foi libertar a propriedade da terra de forma que o proprietário retirasse beneficio próprio e não para terceiros. Hoje em dia, de todo o modo, os direitos reais têm sempre que corresponder a um modelo legal.É um principio muito formal, porque o que importa é que existam direitos previstos na lei, o art. 1306º do CC no máximo limita a constituição de direitos reais aos previstos na lei, mas sem designar quais são os previstos na lei. Normalmente designa-se este principio por principio da tipicidade, no essencial é a mesma coisa, embora com rigor não se deve falar em tipicidade, pois um tipo é por definição um modelo maleável, é um modelo central mas permite a subsunção de casos que não correspondendo exactamente ao modelo legal ainda estão próximos. Este raciocínio não é possível para a generalidade dos direitos reais devido ao art.

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1306º do CC, não se admitem raciocínios por aproximação, ou cabe no modelo ou não. Excluindo a propriedade não se pode falar em tipos, mas em modelos ou classes, só o direito de propriedade está definido em termos de aproximação, é que o fiduciário ainda tem direito que por aproximação cabe no direito de propriedade.   De acordo com o art. 1306º nº 1 do CC é necessário distinguir consoante se tenha constituído restrições a um direito real ou se tenham constituído s figuras parcelares a um direito real.As restrições são limitações, proibições de actualização num determinado sentido, restrições constituídas por negócios jurídicos. As figuras parcelares são ainda uma consequência da utilização da teoria do desmembramento para explicar a sobreposição de direitos reais sobre a mesma coisa. Por esta teoria os direitos reais menores são configurados como parcelas do direito de propriedade.“Usufruto implica que os direitos uso e fruição do proprietário lhe sejam retirados e atribuídos ao usufrutuário”.   De todo o modo a expressão “figura parcelar” aparece devido à teoria do desmembramento e por tanto, quer-se dizer direitos menores (por comparação com a propriedade).Assim o art. 1306º do CC significa que não se podem constituir figuras parcelares / direitos menores com caracter real a não ser nos casos previstos na lei. E não se podem constituir restrições a direitos reais com caracter real a não ser nos casos previstos na lei. A parte final do art. 1306º nº 1 do CC opera / procede a uma conversão legal o que foi constituído pertençamente com caracter real, mas não está previsto na lei não tem eficácia real, mas tem eficácia obrigacional (vincula a partes, mas não atinge terceiros). Esta conversão legal funciona apenas para restrições não previstas na lei, não funciona para as figuras parcelares.“Se na compropriedade os comproprietários estabeleceram uma cláusula de indivisão por prazo superior a 5 anos” como a lei, art. 1412º nº 2 do CC, somente permite como o máximo 5 anos considerar-se que o excesso é uma restrição não prevista e, por isso, terá eficácia obrigacional. Ao contrário, tratando-se de direitos menores não previstos, como a lei não estabelece uma conversão legal considera-se que o acto constitutivo desse direito menor é nulo nos termos

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do art. 294º do CC porque se considera que o art. 1306º tem uma norma imperativa. Admite-se que se possa fazer a conversão desse negocio nos temos gerais do art. 293º do CC e eventualmente obter também um acto jurídico constitutivo de um direito menor, mas com eficácia obrigacional.A conversão nos termos do art. 293º do CC exige a vontade conjectural das partes.A conversão legal opera independentemente da vontade conjectural. Entende-se que o art. 1306 do CC atinge também situações em que se constituem situações jurídicas que nem são direitos menores, nem são restrições. É o caso das situações em que se constituem as obrigações reais ou ónus reais: através de um acto jurídico impõem-se obrigações (alguém fica vinculado a ter um comportamento positivo) desde que essas obrigações pretendam atingir também pessoas / terceiros que não participaram na respectiva constituição.Se somente se podem constituir restrições com eficácia perante terceiros nos casos previstos na lei, também só se podem construir obrigações com eficácia sobre terceiros nos casos previstos na lei. É um argumento por maioria de razão. Quanto ao principio da taxatividade do art. 1306º do CC.Esta taxatividade é uma taxatividade aberta, no sentido de que, desde que não se alterem os modelos legais de direitos reais se permite aos particulares através de negócios jurídicos a conformação, permite-se que o conteúdo do direito real seja fixado pela própria vontade dos intervenientes. Exemplo:Servidões, dado que seguindo o art. 1544º do CC as servidões podem servir para prestar qualquer utilidade ao proprietário do prédio dominante desde que se respeitem os requisitos do modelo de servidão do art. 1543º do CC. O regime jurídico que a lei estabeleceu para os direitos reais, de um modo geral, aplica-se apenas supletivamente, na falta de estipulação em contrário. O conteúdo do direito real é formado por um conjunto de elementos que se podem distinguir em elementos activos e passivos. O titular do direito real tem poderes, mas tem também limitações ou deveres que são impostos na qualidade de titular do direito. 

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CONTEÚDO POSITIVO:Nos direitos de gozo o conteúdo positivo é formado essencialmente pelos poderes de utilização, fruição e também elos poderes disposição da coisa, normalmente só o proprietário é que é titular. Nos direitos de garantia o titular tem um poder de promover a alienação judicial da coisa objecto desse direito em caso de incumprimento do devedor. O poder tem natureza potestativa e exercício judicial.Salvo o caso da consignação de rendimentos em que o direito apesar de ser de garantia, estruturalmente concede poderes de gozo (fruição). O titular tem o direito de se fazer pagar através do recebimento dos frutos civis da coisa objecto da garantia. Na prática dá quase o mesmo resultado que a dação em cumprimento. Na consignação de rendimentos quando os tais não sejam directamente recebidos pelo credor, quando seja o devedor ou um terceiro que tem de fazer a entrega dos rendimentos e não o faz, pelos rendimentos não entregues, a coisa objecto da consignação responde podendo-se penhorar e fazer venda judicial. Nos direitos de aquisição, estes atribuem essencialmente o poder do titular do direito adquirir outro direito por declaração unilateral, umas vezes dependente de intervenção judicial, outras não.O poder básico é um poder potestativo. Os dois casos de aplicação mais genérica são as preferencias legais ou  negociais com eficácia real (art. 421º do CC) e o direito de aquisição do promitente comprador quando a promessa tenha eficácia real (art. 413º do CC). Em ambos os casos é discutível que se trate de um direito real. No caso das preferências o titular da preferencia só tem o tal direito real de aquisição no suposto de que o obrigado à preferência se colocou em situação de já não poder cumprir (transmitindo o direito de  objecto da preferência a um terceiro). 

A BObrigado   Preferente

 Nos termos do art. 416º do  CC, o direito do preferente começa por ser um direito crédito, exigir a comunicação do projecto de venda. Feita a comunicação o preferente fica com o direito

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potestativo de aceitar a comunicação , pois é considerado uma proposta contratual.Se o obrigado à preferencia celebra a favor de terceiros um acto qualquer que não implique a transmissão, ainda assim não há direito real aquisição, não se pode invocar contra terceiros, porque o acto de oneração é ineficaz perante o preferente, por isso, somente surge o direito real de aquisição na titularidade do preferente quando o obrigado à preferencia se coloca em situação de incumprimento definitivo (quando vende a C). Só nesta altura o preferente tem uma situação oponível a um terceiro.Só que o direito do B não é um direito propriamente dito de acompanhar a coisa,  que o preferente pode fazer é intentar a acção de preferencia nos outros termos gerais do art. 1410º do CC.A finalidade da acção de preferencia é uma substituição, o preferente é substituído na posição do terceiro comprador devido à sentença. O acto de alienação a favor do terceiro mantém-se, simplesmente os efeitos desse acto passam a produzir-se na esfera jurídica do preferente que obtém a substituição. Até se pode dizer que o direito do preferente acompanha a coisa, mas se por exemplo:  

C Vende

 

D

 B continua a preferir em relação ao C, nesse caso o direito objecto da    preferencia já não está na titularidade de C, mas na de outro terceiro D. Para o preferente tudo se passa como se pertencesse a C, mas juridicamente considera-se que são actos ilegítimos por relativos a coisa alheia.A venda C D é venda de bem alheio, devido à retroactividade, B adquire de C. Trantado-se de preferência negocional é assim necessariamente, se for preferencia convencional somente há um obrigado à preferencia. Se for preferencia legal o obrigado à preferencia é determinado indirectamente, será aquele que for titular do direito sujeito à preferencia. Na promessa com eficácia real o promitente adquirente mantém o direito à execução especifica, mesmo que o promitente alienante se tenha colocado em situação de não poder cumprir. 

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A  Promessa

B

Venda C   Só quando vende a C é que B tem um direito real de aquisição. O direito vale contra A, apesar do titular actual ser o C. Actua-se contra a pessoa que prometeu alienar.Acontece é que o negocio a favor do terceiro torna-se ineficaz perante o promitente adquirente, porque a promessa com eficácia real supõe que a promessa esteja registada, por isso, o terceiro tem de conhecer  existência da promessa. Para o promitente adquirente tudo se passa como se C não existisse. Antunes Varela: O negocio A C é um negocio que carece de legitimidade, sendo nulo. Existe uma eficácia retroactiva à data da celebração do negocio.  Professor González: Não parece chegar à nulidade, pois assim o C teria de fazer restituições e o B só deve ser protegido quando obtém a sentença de execução.A aquisição do promitente tem eficácia retroactiva. Como a sentença de execução substitui o controlo prometido o promitente só adquire quando obtém a sentença. Há quem considere que a promessa também tem eficácia real quando o contrato-promessa é susceptível do registo provisório de aquisição (art. 47º nº 3 do CRPredial) ou nos casos em que não está registado o contrato-promessa, mas se registou a acção de execução especifica nos termos gerais do art. 3º do CRPredial, desde que em ambos os casos o registo seja anterior ao registo de aquisição em favor do terceiro.Mesmo que se entenda que não há eficácia real as consequências práticas são a mesmas devido à prioridade do registo do promitente adquirente. Em ambos os casos o registo é provisório. CONTEÚDO NEGATIVO: O conteúdo negativo, de um modo geral, são os deveres ou vinculações que incidem sobre o titular do direito real nessa qualidade. 

  Limites:São sinónimo de restrições, são proibições de actuação que servem para delimitar o conteúdo do direito real. Basicamente os limites distinguem-se em limites impostos no interesse público ou particular consoante estejam instituídos para

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beneficiar pessoas indeterminadas ou pessoas determinadas ou pelo menos determináveis . Limites impostos no interesse público, são derivados do direito administrativo e hoje podem agrupar-se em duas espécies:

   Limitações impostas para protecção do ambiente    Limitações impostas para definir o planeamento do

território.Nesta aqui é usual referir que a propriedade de imóveis abrange historicamente o direito de construção e, por isso, no Código Civil está reflectida essa perspectiva dado que nos termos do art. 1344º nº1 do CC o direito propriedade sobre imóveis abrange tanto o espaço aéreo correspondente como o subsolo correspondente. O proprietário pode utilizar o imóvel tanto à superfície como abstractamente em profundidade e altura. Talvez seja maioritária a opinião que entende que o direito de construção não faz parte da propriedade de imóveis, trata-se de um direito que é ou não atribuído pela administração publica, por força dos planos de ordenamento do território e da licença de construção. Tem duas implicações:Por um lado o direito de construção é atribuído mais ou menos discricionariamente pela administração publica através do plano, pelo que em principio se alguém não tiver obtido o direito de construção não tem meio de reagir contra essa não atribuição, salvo se houver uma violação manifesta do principio da igualdade.Ao contrário para aqueles que defendem que o direito construção continua inserido na propriedade, a proibição de construção equivale a uma expropriação - quase expropriação, dado que não se retira formalmente a propriedade, mas elimina-se o seu conteúdo essencial. Dá origem a uma indemnização. Por outro lado o direito de superfície já não é constituído pelo proprietário a favor de terceiro (art. 1524º e ss), ao contrario é concedido ou não pela Administração, dado que o direito de superfície é o direito de construir sobre um solo alheio. A jurisprudência do Tribunal Constitucional entende que é a Administração que atribui o direito de construção, as razões não são jurídicas, mas económicas. Além disso, há uma razão que está ligada à natureza do direito propriedade, porque o direito propriedade é de todos os direitos

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o único que tem dignidade constitucional e consta também nas cartas sobre os direitos do Homem como um direito humano.O direito de propriedade é também um direito análogo nos termos do art. 17º da CRP (direitos, liberdade e garantias).Está-se a pensar sempre na propriedade de imóveis. É direito fundamental a propriedade, na medida em que ajuda a garantir a liberdade individual. Se o proprietário não pode construir fica excluído, na prática, de quase todo o valor económico da propriedade.  

 Limites impostos no interesse particular  O Código Civil contém apenas uma espécie de limitações

-         Limitações derivadas da vizinhança, art. 1346º e ss. São limites que derivam do facto de o exercício do direito de propriedade sobre imóveis poder ter repercussões no exercício do direito de propriedade sobre outros imóveis próximos. A lei intervém para fixar até onde é que essa repercussão se admite. De um modo geral as limitações impostas no interesse particular agrupam-se em três hipóteses gerais.

        Situações em que o proprietário não pode impedir utilizações vizinhas que tenham repercussão sobre o direito propriedade próprio. Em teoria cada proprietário pode excluir qualquer ingerência de terceiros no seu direito, só  que há ingerências que são inevitáveis, designadamente por razoes naturais, até onde for inevitável a ingerência é admissível e, por isso, o titular do direito real atingido por essa ingerência tem de a tolerar Art. 1346ºe 1347º do CC.

        Aquelas limitações em que a coexistência dos direitos sobre imóveis vizinhos está definida através da imposição da observância de certas distancias na construção ou plantação, art. 1362º e 1365º do CC.

        Aqueles casos em que para protecção de direitos sobre coisas vizinhas o proprietário deve evitar qualquer actuação que pelo menos constitua um perigo para imóveis vizinhos, art. 1348º e 1350º do CC.

 Em todos estes casos as limitação são instituídas no interesse de uma pessoa determinada ou determinável, por isso, é possível que as limitações não se apliquem se existir consentimento do lesado.O consentimento pode ir desde o consentimento justificante (art. 340º do CC) que isenta o autor de responsabilidade ou até a constituição de servidão predial desvinculativa através da qual o potencial lesado consente em termos reais que outrém possa

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ultrapassar os limites que lhe são impostos não perante aquele que consentiu como perante os terceiros. Exemplo:No caso das distancias, art. 1362º ou 1365º do CC, constituída a servidão alimentação não pode ser observada.

   Obrigação real ou proptem rem 

São tal como os limites, vinculações impostas ao titular do direito real nessa qualidade. No entanto distinguem-se dos limites porque os limites implicam para o titular atingido não fazer ou tolerar (actuação passiva ou omissiva), ao passo que as obrigações proptem rem implicam fazer ou dar (comportamento positivo).De um modo geral as obrigações proptem rem implicam vínculos obrigacionais normais, salvo que uma obrigação normal tanto pode ter conteúdo positivo ou negativo, ao passo que as obrigações proptem rem só são obrigações se tiverem conteúdo positivo. As de conteúdo negativo são limites e não obrigações. Em relação à obrigação normal a obrigação real apresenta algumas especialidades: em geral nas obrigações a pessoa vinculada / devedor é determinado pessoalmente, nas obrigações reais, como estas são impostas a quem for titular de certo direito real, a individualização do devedor é feita indirectamente (é devedor quem for titular do direito real atingida por aquela obrigação).    Exemplo: Art. 1424º nº 1 do CC , obrigações de todos os condóminos participarem nas despesas, quem está obrigado é quem for condómino na altura em que se paga a despesa. Daqui decorre que nas obrigações reais o vencimento da obrigação (exigibilidade) não se processa nos termos normais, é antes exigível quando os pressupostos de que depende a constituição da obrigação estejam factualmente verificados.Exemplo:Os condóminos estão obrigados a participar na despesa do elevador, quando o elevador se avariar. 

CARACTERÍSTICAS DAS OBRIGAÇÕES REAIS:  

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1.      Determinação do devedor: nas obrigações reais é devedor quem for titular do direito atingido por essa obrigação.

2.      As obrigações reais supõem vinculações de conteúdo positivo (fazer ou dar) dado que as de conteúdo negativo não são propriamente obrigações, mas limites.

3.      Funcionalidade, isto é, a obrigação real desempenha a função, normalmente, de assegurar a conservação ou manutenção da própria coisa, por isso, num sentido figurado pode dizer-se que na obrigações reais o credor é a “própria coisa”, pois é ela que directamente beneficia do cumprimento da obrigação. Arts. 1411º, 1424º, 1472º e 1567º do CC. Nem sempre é apontada esta característica.

4.      Ambulatóriedade, são ambulatórias, acompanham a transmissão do direito no qual estão integradas. Transmitindo-se o direito de usufruto transmite-se para o novo usufrutuário a obrigação do art. 1472º do CC. De um modo geral uma obrigação para existir supõe que já é exigível, só a partir dessa altura é que o devedor está obrigado. As obrigações reais como são obrigações estão também sujeitas a esta ideia, por isso, se a obrigação real já é exigível ( no instante em que os pressupostos de facto estão verificados) não é ambulatória de uma forma geral porque quando a forma se torna exigível fica individualizado o devedor.

 Exemplo: A condómino não pagou as ultimas 6 prestações para as partes comuns, vendem a B. O  novo comprador só está vinculado às prestações que se vencerem enquanto ele é proprietário.  As obrigações reais não exigíveis é que se transmitem, transmite-se é a possibilidade da obrigação se tornar exigível na titularidade do adquirente.  Naqueles casos em que a obrigação já esteja vencida, mas não tenha sido cumprido pelo transmitente e ainda os pressupostos de facto que de terminaram o vencimento sejam aparentes, nesse caso transmitem-se.  Exemplo: A comprou uma fracção autónoma de um edifício que tinha o elevador avariado. Se aceitou comprar parta-se do principio

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que aceitou a despesa. É possível, mas não está previsto na lei.     5.      Taxatividade – o art. 1306º nº1 do CC é aplicável

também às obrigações reais dado que as obrigações reais criam ou podem criar vinculações para terceiros, isto é, podem não participou na constituição (art. 1567º nº 4 do CC). Como há oponibilidade considera-se que também só podem ser constituídos por negocio jurídico nos casos expressamente previstos na lei.

6.      ( Característica de regime jurídico ) Denúncia liberatória, como o devedor está obrigado apenas porque é titular do direito real no qual essa obrigação está incluída, dai decorre que se o devedor se libertar da titularidade deixa de estar obrigado, mas sempre no suposto que a libertação trás um beneficio para o credor da obrigação. Por isso, é que a renuncia liberatória acaba por ser uma espécie de troca, o devedor não cumpre, mas atribui ao credor o beneficio resultante da renuncia ao seu direito.

 A renuncia liberatória tem efeito tanto ao nível obrigacional como ao nível real:  

  Nível obrigacional: a regra é que a renuncia libera do cumprimento da obrigação unilateralmente, isto é, quer o credor consista quer não. Salvo o caso do art. 1411º nº 2 do CC, em que é necessário o consentimentos, dos restantes comproprietários quando a dispersão que justifica a obrigação tenha sido aprovada pelo próprio devedor quer renunciar ou no caso especifico da compropriedade de águas o art. 1398º nº 2 do CC em que a renúncia está sempre dependente do consentimento dos outros proprietários. 

  Nível Real: a regra é de que a renuncia implica a extinção do direito a que se renunciou sempre que credor e devedor sejam titulares de direitos sobre a mesma coisa (casos de sobreposição). Ao contrário se forem titulares de direitos sobre coisas diferentes a renuncia nunca extingue o direito renunciado, esse direito é colocado à disposição do credor para este declarar se aceita ou não a transmissão, se não aceitar o direito permanece com o devedor, mas a obrigação fica extinta. Exemplo: 

A B

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Dominante Serviente

 B obrigou-se contratualmente a fazer as reparações à manutenção da passagem. Se posteriormente considerar que não lhe convém, pode renunciar à parte onerada a favor do A. Se o A aceitar pelo menos aquela parcela é transmitida para o A, se não aceitar o B continua proprietário, mas a obrigação extingue-se, art. 1567º do CC. 

 Ónus Reais: Os ónus reais tal como as obrigações reais são vínculos obrigacionais dos quais resulta uma obrigação de fazer ou dar, imposta ao titular do direito real nessa qualidade, o devedor é determinado indirectamente, é quem for titular daquele direito.Tem conteúdo positivo.Pelas mesmas razões das obrigações reais estão sujeitos à regra da taxatividade do art. 1306º do CC, mas:

-         Não existe funcionalidade, as obrigações derivadas no ónus não tem qualquer específica, pelo menos atribuída por lei.

-         O ónus implica que a coisa onerada com o ónus fique automaticamente (sem necessidade de um acto especifico) sujeita a execução judicial pelo não cumprimento da referidas obrigações.

Isto é, o credor que tem direito de exigir as prestações fica automaticamente com o direito de ser pago preferencialmente em relação aos demais credores pelo valor da coisa objecto do ónus. É como se implicasse automaticamente a constituição da hipoteca. Exemplo:Na doação, art. 959º nº1 parte final, o doador pode reservar para si o direito a uma certa quantia sobre os seus bens doados. Se o proprietário da coisa doada não cumpre o doador pode executar a coisa que doou pelo não cumprimento.   Exemplo:Art. 2018º do CC, apanágio do cônjuge sobrevivo, o cônjuge viúvo tem o direito a uma prestação de alimentos retirada dos bens que foram deixados pelo cônjuge que faleceu. Quem receber esses bens tem o dever efectuar a prestação de alimentos sobre pena de execução dos bens sobre que incide o apanágio. 

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Em ambos os casos é necessário que o ónus esteja registado para garantir a oponibilidade. Exemplo:Art. 22º e 23º do DL 275/93 de 5 de Agosto, regula o direito real de habitação periódica. O direito de habitação periódica é um direito real menor que permite ao seu titular habitar um edifício durante um determinado período de tempo em cada ano civil, quem fica obrigado a proceder à conservação dessa habitação é o proprietário, esta obrigação do proprietário é remunerada pelo titular do direito de habitação periódica.Pelo cumprimento desta obrigação o proprietário beneficia de um privilegio creditório (art. 23º) sobre o direito de habitação periódica. Se o titular da habitação periódica não cumprir a obrigação do art. 22º o proprietário pode executar o direito de habitação periódica.    O privilegio creditório resulta da lei, por isso, o registo não é necessário.  

PARTE ESPECIAL          DIREITOS DE GOZO EM ESPECIAL Direito de propriedade – art. 1302º e ss do CCO direito de propriedade é o único direito patrimonial que está previsto na CRP, art.62º, tem sido considerado um direito fundamental análogo aos direitos de liberdade e garantias.Isso implica que o direito de propriedade fique subordinado ao regime da garantia / protecção que resulta do art.16º da CRP.O art. 18º da CRP tem em vista estabelecer limites à legislação ordinária que tenha por finalidade directa ou indirecta a colocação de restrições aos direitos, de liberdade e garantias. Como ideia geral, as restrições aos direitos de liberdade e garantias tem que ser feitas atingindo o mínimo possível os direitos objectos da restrição.Assim, enumerado, as leis restritivas não podem ser retroactivas; devem necessariamente ter alcance geral e abstracto; são da competência da Assembleia da Republica que pode delegar no Governo; e as leis restritivas nunca podem atingir o conteúdo essencial de um direito, art. 18º nº 3 da CRP.

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Quer isto dizer que cada direito sujeito ao regime do art. 18º nº 3 da CRP deve ter um conteúdo mínimo que em caso algum pode ser afectado por lei restritiva.No caso do direito de propriedade há pelo menos a seguinte especialidade:

        Mesmo sendo um direito análogo aos direitos liberatórios e garantias é um direito  de natureza patrimonial e, por isso, tem-se admitido que o conteúdo essencial da propriedade poderá ser restringido desde que a perda desse conteúdo essencial seja compensada economicamente através de indemnização ou compensação.

 Exemplo: É por isso que justifica que se possa fazer a expropriação.Exemplo: Alguém proprietário de um imóvel é impedido de construir pela autoridade Administrativa, falta do direito de construção, que nos imóveis faz parte do conteúdo do direito de propriedade, seja compensada como se fosse uma expropriação. O conteúdo essencial da propriedade embora protegido, não é protegido de forma absoluta dado que é susceptível de compensação pecuniária. Natureza jurídica do direito de propriedadeO art.  1305º do CC que se refere ao conteúdo do direito de propriedade define este direito como o direito de usar, fruir e dispor. Trata-se apenas de uma descrição dos elementos típicos contidos na propriedade, porque a propriedade pode atribuir menos poderes; porque, ao contrário, a propriedade pode atribuir mais poderes; porque a propriedade impõe deveres e obrigações. Exemplo:O fiduciário tem menos do que normalmente a propriedade contém, o poder de disposição está muito limitado. Exemplo:Aquele que vende com reserva de propriedade (art. 409º do CC) tem um direito de propriedade que não inclui o uso e fruição, nem o essencial da disposição, nesse caso a propriedade está a servir como um direito de garantia. Por isso, o direito de propriedade apenas pode ser definido como direito real pleno, no seu sentido de que abrange todos os

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poderes concebíveis e possíveis que uma pessoa pode ter em relação a uma coisa.  O regime da propriedade é um regime geral dos direitos reais pelo menos de gozo. A maior parte das regras gerais aparece formulada a propósito da propriedade, por isso, quase todos os aspectos legais característicos da propriedade, no rigor são característicos de todos os direitos de gozo. Defesa judicial da propriedadeNo essencial existem três tipos de acções destinadas à defesa do direito de propriedade, embora dois sejam igualmente extensíveis à defesa de outros direito de gozo. 

        Acção de Reinvindicação – art. 1311º e ss do CC É uma acção que pressupõe que o proprietário não tenha poder da coisa pode facto a coisa. Supõe-se que a coisa está em poder de terceiros ilicitamente.   A acção de reinvindicação tem em vista exigir judicialmente que essa terceiro entregue a coisa ao proprietário.Não supõe necessariamente que tenha havido uma privação da posse contra a vontade do proprietário. É uma acção de condenação pura e é uma acção que, segundo o art. 1313º do CC, não está sujeita a nenhum prazo de caducidade, porque o próprio direito de propriedade, também não está sujeito, regra geral, a nenhum prazo de prescrição ou não uso. Têm legitimidade activa o proprietário que não tenha o poder de facto sobre a coisa e o titular de qualquer outro direito de gozo (art. 1315º do CC). Tem-se entendido que a acção de reinvindicação também pode ser intentada pelo titular de um direito de garantia quando esse direito de garantia atribua o poder de facto sobre a coisa (ex. direito de retenção, penhor, consignação de rendimentos quando a coisa seja entregue ao credor).É uma acção que está sujeito nos termos do art.3º da CRP, é um registo provisório. 

        Acção negatória (não está literalmente prevista) É também uma acção de coordenação, mas que, ao contrário da normalização das acções condenatórias, começa por ser uma acção de apreciação negativa.

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A condenatória supõe que o autor prova o direito que alega ter e como consequência condena-se o réu a um determinado comportamento.          No caso da acção negatória o que o actor pretende é que seja negado um determinado direito ao réu e como consequência é que se pede a condenação do réu num determinado comportamento (normalmente uma abstenção). É o que se passa nas hipóteses em que o réu pratica actos que pretende manifestar a existência de um direito real menor sobre a coisa. A acção negatória intentada pelo proprietário tem em vista negar ao réu a existência desse direito e como consequência da negação o réu será condenado na abstenção futura (cessação dos actos que causam uma perturbação ao exercício normal da propriedade).De um modo geral pode dizer-se que a acção negatória supõe uma perturbação ao exercício normal do direito. Essa perturbação resulta do facto de o réu praticar actos pelos quais pretende manifestar a existência de um direito menor.Tal como a acção de reinvindicação não há prazo para intentar a acção, aplica-se o art. 1313º do CC por analogia. Tem legitimidade activa o proprietário e eventualmente o titular de um direito menor de gozo pelo menos. E tem legitimidade passiva o autor da perturbação. Tanto na acção negatória, como na acção de reinvindicação, quando se diz que não há prazo de caducidade quer dizer que o exercício do direito que é a causa de pedir não está sujeito a um prazo, mas é evidente que as acções não podem ser intentadas quando o réu esteja em condições de invocar a usucapião a seu favor, art. 1313º do CC, porque o direito do autor extingue-se, logo a acção não tem fundamento.  

        Acção de demarcação – art. 1353º e ss do CC A acção de demarcação é uma acção que pressupõe uma incerteza relativamente à linha divisória / às extremas entre dois prédios e, por isso, a finalidade da acção consiste em estabelecer essa extrema.O problema é apenas relativo ao âmbito territorial de cada prédio. Embora na prática seja frequente a confusão entre a acção de reinvidicação e a acção de demarcação, o estabelecimento da extrema pode implicar que um dos proprietários em presença tenha que restituir a parcela que ocupa indevidamente. A reinvidicação tem o mesmo objectivo, obter a restituição da coisa.

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A distinção faz-se atendendo ao objecto da discussão em litígio: se forem os títulos de aquisição o problema é de reinvindicação (saber a quem pertence uma parcela do prédio).O problema é de demarcação se o que está em questão é a área de cada prédio sem interferir nisso qualquer título de aquisição. De um modo geral, o nome que se dá à acção não tem qualquer relevância, o relevante é aquilo que se pede, no entanto, nesta distinção o nome tem relevância porque a própria espécie de acção é diferente. A acção de reinvindicação e a acção negatória pertencem ao processo comum, a acção de demarcação corresponde às acções de arbitramento, onde não existe um autor e um réu, dado que ambos os proprietários confinantes estão obrigados a contribuir com elementos de prova para que se proceda à demarcação. A invocação e apresentação das provas é uma obrigação e não um ónus, art. 1353º do CC. Se não for possível face à prova apresentada, estabelecer a extrema, o tribunal não pode declarar que o pedido é improcedente porque em ultima análise o tribunal deve distribuir a parcela de terreno em litígio pelos proprietários confinantes em partes iguais, art. 1354º nº 2 do CC.A acção de demarcação é uma acção em que só têm legitimidade activa ou passiva os proprietários confinantes, embora se admita que os titulares de outros direitos possam intervir, mas não a título principal. Não está sujeita a qualquer prazo de caducidade, a todo o tempo é possível fazer a demarcação, excepto se um dos proprietários poder invocar a usucapião a seu favor. A causa de pedir já não existe. 

REGIMES ESPECIAIS DA PROPRIEDADE: Compropriedade – art. 1403º e ss do CC A especificidade da compropriedade decorre do facto de existirem dois ou mais proprietários sobre a mesma coisa.É um fenómeno de contitularidade ou comunhão. CONCEPÇÃO DA COMPROPRIEDADE (existem três possibilidade): 

1.      Para Henrique Mesquita na compropriedade existe um direito de propriedade único que pertence a dois ou mais

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proprietários. Atendendo ao regime da compropriedade esta concepção não é admissível porque configura como a chamada comunhão de mão-comum ou propriedade colectiva. A propriedade colectiva existe quando a comunhão no direito de propriedade está fundamentada numa outra comunhão mais intensa que constitui um pressuposto que normalmente é uma comunhão de interesse social. Ex: os terrenos baldios são propriedade de uma comunidade local e é pelo facto das pessoas pertencerem a essa comunidade que simultaneamente são proprietários desses terrenos. A propriedade é uma consequência da pertença à comunidade. Daí decorre que na propriedade colectiva cada comproprietário só é proprietário enquanto pertencer à comunidade local e daí por exemplo que não existam cotas de participação, cada um utiliza na medida do necessário e ninguém tem o poder de impor aos outros a divisão do objecto dessa propriedade colectiva. Na compropriedade cada comproprietário tem uma medida de participação – quota ideal – cada comproprietário pode usar, conforme lhe apetecer, art. 1406º do CC, e cada comproprietário, independentemente do valor da sua quota, pode impor aos outros a divisão da coisa comum, art. 1412º do CC. Outras duas possibilidades: Na compropriedade existem tantos direitos de propriedade sobre a coisa quantos forem os proprietários. Pressupõe pluralidade de proprietários com igual pluralidade de direitos de propriedade. A diferença está no objecto de cada um desses direitos.

  

2.      Na concepção tradicional parte-se do princípio que sobre a mesma coisa não pode existir mais do que um direito de propriedade. Assim, afirma-se que o direito de propriedade de cada comproprietário incide / tem por objecto não a própria coisa, mas uma quota ideal.A quota ideal é a quantidade de participação de cada comproprietário sobre a coisa comum. É a fracção ideal que determina os direitos e obrigações de cada comproprietário. Se forem dois comproprietários cada comproprietário tem 50 % da coisa.

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Na compropriedade temos um direito de propriedade que não incide sobre uma coisa corpórea. É contraditório com o art. 1302º do CC que diz que a propriedade só pode ter por objecto coisa corpórea. Se o direito de cada comproprietário incide sobre uma quota da coisa, então a coisa comum não tem proprietário. 

3.      Professores: González, Oliveira Ascensão e Menezes Cordeiro – na compropriedade existem tantos direitos de propriedade quantos forem os comproprietários. Esses direitos de propriedade incidem sobre a coisa. Cada um sujeita-se à propriedade dos outros, limitam-se todos reciprocamente. Na compropriedade existe uma sobreposição paralela de direitos.

 QUANTO AO REGIME DA COMPROPRIEDADE: há actos que podem ser praticados individualmente por cada comproprietário. Casos em que cada comproprietário sozinho tem legitimidade para intentar acções para defesa da compropriedade.Cada comproprietário tem legitimidade activa individualmente, art. 1405º nº 2 do CC. Ao contrário, nos casos em que sejam intentadas acções contra a compropriedade só tem legitimidade passiva todos os comproprietários. No que respeita à utilização da coisa comum a regra é de que todos podem utilizar individualmente a totalidade da coisa, as quotas não têm relevância para a utilização. Sempre no suposto de que essa utilização na totalidade não impede os outros de utilizarem também. Admite-se que os comproprietários estabeleçam um regulamento de utilização onde podem estabelecer qualquer regra de utilização ainda que implique parcelamento do uso. Não tem repercussão no resto dos poderes do comproprietário. Qualquer disciplina de utilização que seja diferente da regra legal implica uma aprovação unânime. Admite-se, embora discutivelmente, que essa disciplina possa vincular terceiros desde que tenha sido levada a registo a deliberação que estabelece o uso em moldes diferentes dos legais.Tem-se admitido desde que, pelo menos, o regulamento de utilização seja constante do acto que constitui a compropriedade. Poderes de disposição -  é preciso distinguir a quota ideal da parte especificadamente determinada.

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 A quota ideal é a medida de participação de cada comproprietário nas vantagens e desvantagens da coisa comum. Serve para determinar direitos e obrigações de cada comproprietário. A parte especificada é uma materialização, em concreto, de uma determinada parte da coisa comum, ou seja, a parte especificada é u bocado da coisa comum.

 Exemplo: se no terreno que está em compropriedade algum dos comproprietários reservar para si uma parcela do terreno, isso representa uma parte especificada.

 Estes conceitos servem para definir o que cada comproprietário pode fazer em termos de disposição ou oneração. De um modo geral, cada comproprietário pode dispor ou onerar livremente a sua quota, a sua participação. Ao contrário, cada comproprietário individualmente não pode dispor ou onerar qualquer parte especificada. É que cada comproprietário tem um direito de propriedade e esse direito  de cada comproprietário atinge a totalidade da coisa, portanto se um comproprietário praticar um acto de disposição ou oneração  sobre uma parte especificada da coisa comum está a praticar um acto de versa sobre coisa parcialmente alheia, dado que a parte especificada se é uma parte da coisa pertence a todos, porque a coisa pertence a todos, ou seja, o conceito de parte especificada serve para definir o que é que cada comproprietário individualmente não pode fazer. Tem uma função contrária à da quota ideal. Por isso, a disposição ou oneração de uma parte especificada é um acto que só pode ser praticado por todos ou por algum (ns), mas com o consentimento dos outros. Só todos é que podem dispor ou onerar da totalidade da coisa. 

A  B Venda a C (art. 1408º nº2 e 892º do CC)

 A e B são comproprietários, o edifício não está constituído em propriedade horizontal. O objecto da compropriedade é a totalidade do edifício, podem regulamentar a utilização.

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 Quando B vende a C, está a vender uma parte especificada, o que ele podia vender livremente eram os seus 50% no edifício. Não pode vender o RC porque esse andar também é do A. Assim a venda é equiparada a venda de bem alheio. Os actos de alienação ou oneração de partes especificada são actos que só serão válidos se forem praticados por todos ou desde que os que não participam, pelo menos, consintam.Nada impede que o consentimento seja à posteriori, mas o consentimento à posteriori só faz sentido nos casos em que a lei não exija nenhuma forma solene para os negócios de alienação. Transmissão da quota ideal – Em relação à quota ideal o comproprietário pode dispor ou onerar livremente, porque nesse caso está a dispor ou onerar o seu direito de propriedade. Essa disposição ou oneração é válida porque se está apenas a praticar um acto sobre o direito próprio.É um acto livre, salvo se a disposição consistir numa venda ou dação em cumprimento, porque nesse caso os outros comproprietários têm o direito de preferência nos termos do art. 1409º do CC. E além disso, é necessário que se trate de venda ou dação em cumprimento realizada ou a realizar com terceiro.A venda ou dação em cumprimento entre comproprietários não dá preferencia os outros comproprietários.Justifica-se que a preferência só exista em relação a terceiros, para por um lado evitar a entrada de estranhos que podem perturbar o funcionamento da compropriedade e a preferência destina-se também a tentar extinguir a compropriedade. Nos casos em que tenha feito venda ou dação em cumprimento de parte especificada esses actos são nulos dado que se foram praticados por um único comproprietário este não tem legitimidade para o efeito. No entanto se a venda ou dação em cumprimento fosse a quota ideal os outros comproprietários teriam direito de preferência.Por isso, admite-se que a venda ou dação em cumprimento de partes especificadas possa ser objecto de conversão nos termos do art. 293º do CC em venda ou dação em cumprimento de quota ideal e, por isso, desde que estejam verificados os requisitos do art. 293º do CC pode tornar-se válida a venda ou dação em cumprimento de modo que os outros comproprietários possam preferir.

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 Se a conversão é feita para que outro comproprietário possa preferir faz sentido a conversão, porque a intervenção do terceiro adquirente é meramente formal, o terceiro adquire apenas para que o preferente possa adquirir. 

A  B Venda a C   art. 293º do CC   Supondo que a venda B – C foi feita por escritura, nessa perspectiva pode fazer-se a conversão em venda de 50%, aproveita-se a escritura. O problema que surge é o da vontade conjectural, o art. 293º do CC diz que é necessário provar que as partes teriam celebrado o negócio sucedâneo se soubessem que o negócio que celebraram era nulo. O comprador tem a intenção de comprar o RC e saiu-lhe a compropriedade com A, mas se a conversão é feita para que o A possa preferir já se respeita a vontade conjectural, porque a situação do terceiro é indiferente perante a conversão.O terceiro adquire para que o A se possa sub-rogar na posição do terceiro. Para o terceiro é indiferente porque materialmente não tem nada.Se não houver conversão C tem de pedir a B a restituição do preço, se houver conversão o C sabe que se perder a acção de preferência o preço está à partida à sua disposição.Atenção que este pedido de conversão tem de ser feito na própria acção de preferência. Divisão – art. 1412º e 1413º do CC     A compropriedade é uma situação transitória do ponto de vista legal e, por isso, permite-se que cada comproprietário individualmente e independentemente da quota que tenha, imponha o termo da compropriedade através da divisão aos restantes comproprietários. O poder de impor a divisão é um poder potestativo, os outros sujeitam-se à divisão, salvo nos casos em que se tenha convencionado a cláusula de indivisão. Nos termos do art. 1412º nº 2 do CC essa cláusula não pode ter duração superior a 5 anos, apesar de se permitirem renovações sucessivas. A divisão implica a cessação da compropriedade. De acordo com o art. 1413º do CC a forma da divisão pode ser judicial ou extra-judicial.

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 Se for extra-judicial a divisão configura um contrato entre os comproprietários através do qual se estabelecem os termos dessa divisão. As coisas imóveis necessitam de observar a forma própria, normalmente a escritura pública. A divisão judicial faz-se através de um processo que é de arbitramento, ou seja, até porque a coisa pode ser indivisível naturalmente ou legalmente, por isso, a divisão, pelo menos a judicial, pode implicar parcelamento, mas pode fazer-se adjudicando a coisa a um dos comproprietários ficando este com a obrigação de compensar os outros monetariamente ou pode fazer-se a venda judicial e depois faz-se a divisão do preço obtido pelos ex-comproprietários em função da respectiva quota. A quota ideal de cada um não se concretiza necessariamente sobre a própria coisa, pode concretizar-se sobre uma soma em dinheiro. Além disso, se existirem onerações (se o comproprietário tiver onerado o seu direito com uma hipoteca, usufruto, etc) a divisão tem de ser feita com o consentimento do titular do direito menor. No caso da hipoteca, art. 698º nº 2 do CC, para evitar que a divisão seja feita em moldes que prejudiquem os interesses desses titulares de direitos menores. E, por isso, sem o seu consentimento a divisão está feita, mas é ineficaz perante os titulares desses direitos menores. Quanto aos efeitos da divisão – a divisão da compropriedade está sujeita ao mesmo regime de partilha da herança. Funcionam as regras gerais da partilha e, portanto, feita a partilha (art. 2119º do CC) cada comproprietário é considerado proprietário exclusivo daquilo que lhe couber pela divisão desde a data da constituição da compropriedade. A divisão tem efeito retroactivo, tudo se passa como se nunca tivesse havido compropriedade. No entanto, esta retroactividade, só se pode levar à letra quando a divisão consista no parcelamento da coisa, nas outras hipóteses de um modo geral não se pode fazer. Actos que devem ser praticados pela maioria – basicamente são os actos de administração ordinária – art 1407º do CC e tratando-se de actos destinados à conservação ou frutificação da coisa, esses actos devem ser praticados apenas desde que tenham sido aprovados pela maioria, desde que essa

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maioria represente pelo menos metade do valor das quotas, art. 1407º nº1 do CC.Se porventura não for possível obter a maioria o caso tem de ser submetido a decisão judicial, art. 1407º nº2 do CC. O art. 1407º do CC abrange apenas à letra os actos de administração ordinária, os actos de administração extraordinária têm de estar na regra da unanimidade. Se o acto de administração ordinária provocar despesas todos os comproprietários, mesmo os que não aprovaram têm de participar nas despesas pelo art. 1411º do CC. Por isso, se porventura os actos de administração extraordinários também pudessem ser praticados pela aprovação da maioria depois não haveria meio de imputar essas despesas a todos os comproprietários, porque o art. 1411º do CC apenas abrange as despesas da administração ordinária. Todos os actos que não estejam identificados como actos que não podem ser praticados individualmente ou pela maioria cabem no art. 1405º nº1 do CC, devendo ser praticados em conjunto.

 Propriedade Horizontal Configura um modelo diferente de direito real, porque embora a propriedade horizontal resulte no fundo da conjugação da propriedade singular e a compropriedade, art. 1420º nº 1 do CC, essa conjugação dá origem a um regime jurídico que não corresponde exactamente à propriedade singular, nem à compropriedade. Não corresponde à propriedade singular porque há uma série de limitações à propriedade horizontal que são especificas da situação, não atinge qualquer propriedade de imóveis, é o que se passa com as limitações do art. 1422º nº 2 do CC e também não é rigorosamente compropriedade porque, entre outras razões, não há o direito de impor a divisão das partes comuns, nem há direito de preferencia da alienação dos direitos propriedade sobre cada fracção, art.1423º do CC.   De todo o modo, no essencial a propriedade horizontal supõe que determinadas partes de um edifício ou de um conjunto imobiliário serão objecto de propriedade exclusiva – fracções autónomas (para o professor é preferível partes privativas). 

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E existem aquelas situações do edifício ou conjunto imobiliário que estão submetidas ao regime da compropriedade, porque estão ao serviço das fracções autónomas ou partes privadas.O principal é a propriedade das fracções, mas na generalidade dos casos a utilização da fracção não seria viável se não existissem as partes comuns.Segundo o art. 1414º do CC, as duas fracções são inseparáveis, uma não existe sem a outra. A propriedade horizontal classicamente implica o parcelamento jurídico  de um edifício através da divisão jurídica desse edifício em andares, art. 1414º do CC. Só aqui é que é rigoroso dizer que as parcelas que se obtêm são fracções autónomas. Acontece que, nos casos em que existem uma série de edifícios entre si distintos, mas cuja utilização implica o aproveitamento de zonas que são comuns a todos não cabe na hipótese do art. 1414º do CC e , por isso, tinha que se instituir um regime separado de compropriedade sobre essas zonas que estavam ao serviço da totalidade do edifício. Exemplo:   

       Garagens comuns e edifícios distintos

  

 

Garagens Por isso, acrescentou-se o art. 1438º  A do CC por força do qual se estende a propriedade horizontal a um outro modelo de propriedade horizontal que é o modelo dos conjuntos imobiliários.Existe um conjunto imobiliário quando exista uma série de edifícios fisicamente autónomos entre eles, mas interligados por algo que seja comum a todos, isto pode ir desde aldeamentos turísticos até situações em que se fizeram edifícios continuos, mas com telhado comum. A propriedade horizontal hoje em dia abrange dois tipos: o tipo do art. 1414º (dividido em fracções) e o tipo do art. 1438º do CC (conjuntos imobiliários em que cada edifício é equiparado a uma fracção).Cada edifício do conjunto imobiliário por sua vez pode estar dividido em fracções, em rigor existem para cada edifício fracções autónomas e partes comuns a essas fracções e depois

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existem os edifícios equiparados a fracção e as zonas que são comuns a esse edifício.A  dificuldade prática do ponto de vista jurídico é que a propriedade horizontal implica a existência de dois órgãos: Assembleia de condóminos e Administração.Há quem entenda que nos conjuntos imobiliárias existem órgãos de administração próprios de cada edifício e existem órgãos administrativos das partes comuns a todos os edifícios – opinião do professor.Há quem entenda que só pode haver um órgão de administração relativo à totalidade – opinião dominante.      Modos de constituição e requisitos de constituição Existem requisitos materiais que devem ser respeitados, embora em rigor, sejam atestados pela autoridade administrativa (Câmara Municipal).Constam do art. 1415º do CC: é exigível que cada fracção seja efectivamente autónoma, seja perfeitamente separável das restantes fracções e seja susceptível de uma utilização também inteiramente autonomamente não dependente de outra fracção / fracções.É, por isso, que se entende por exemplo: que os lugares da garagem identificados só por traços não podem constituir por si fracções autónomas. A garagem é parte comum sujeita ao regime da compropriedade, os traços servem apenas para disciplinar a utilização nos termos do art.1416º do CC.É possível que o proprietário da fracção passa ceder a utilização do lugar de estacionamento, mas a cedência nunca pode ser em propriedade dado que é irreparável da propriedade da fracção.Embora já vá aparecendo, em algumas conservatórias,  o hábito de se abrir uma descrição própria para cada lugar de estacionamento, nesse caso o lugar de estacionamento fica equiparado a imóvel e, por isso, é susceptível de inscrição autónoma e portanto é possível que os outros de cedência de utilização do lugar de estacionamento sejam inscritos, sendo oponíveis a terceiros.  A propriedade horizontal pode ser constituída por negócios jurídicos, usucapião ou sentença. Negócios jurídicos: normalmente trata-se de negócios jurídicos unilateral dado que se destina apenas a colocar o edifício ou conjunto de edifícios em regime de propriedade horizontal, não há ainda alienação ou oneração das fracções.

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Só é concebível, em geral, que o  negocio de constituição seja contrato nos casos em que o edifício esteja em compropriedade e que os comproprietários dividam o objecto da compropriedade pondo termo à compropriedade por divisão extrajudicial.A divisão extrajudicial configura um contrato. Usucapião: a usucapião para constituir a propriedade horizontal supõe que existam pelo menos  dois possuidores, precisamente porque a propriedade horizontal supõe pelo menos dois proprietários de fracções diferentes, esses dois possuidores actuam isoladamente em relação a determinada parte do edifício como se essa parte lhes pertencesse exclusivamente.Tem de haver um comportamento que corresponderia a propriedade horizontal, ainda que não o seja.        Sentença: o art. 1417º do CC identifica dois casos: sentença proferida em acção divisão de coisa comum ou sentença em processo de inventário e acrescenta-se mais um caso em que seja proferida sentença de execução específica de um contrato-promessa quando o contrato-promessa tenha por objecto edifício que ainda não está constituído em propriedade horizontal. A sentença constitui primeiro a propriedade horizontal para depois se executar o contrato-promessa, pois assim já há objecto. Exemplo: 

E F  

C DA B

 Enquanto não for constituída a propriedade horizontal a fracção A ainda não é coisa.Se A não cumpre a promessa então não tem interesse em constituir a propriedade horizontal, assim B pede ao tribunal que constitua a propriedade horizontal. Em todos os casos o acto de constituição deve conter determinadas indicações sem as quais não há propriedade horizontal e por tanto não há fracções. Destinam-se a proceder à determinação do objecto, a individualizar cada fracção. Deve proceder-se à individualização o mais pormenorizada possível da composição de cada fracção (art.1418º nº 1 do CC).

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É necessário pormenorizar o melhor possível a descrição de cada fracção.Exemplo:Andar x, área y2, arrecadação, lugar de estacionamento. Existe o hábito de identificara fracção por uma letra. É com base nesta individualização que depois no registo predial se abrem descrisões próprias para cada fracção. Passa a existir a descrição do edifício na totalidade e uma descrição para cada fracção do edifício – descrição subordinadas. É necessário ainda que o acto de constituição atribua a cada fracção o valor que essa fracção representa em relação à totalidade do edifício, o valor é expresso em percentagem ou não em permilagem. Tal como na compropriedade os direitos e obrigações dos condóminos são, de um modo geral, definidos através da participação que têm no edifício. Art. 1418º nº 2 do CC, o acto de constituição pode conter a indicação da finalidade a que cada fracção se destina (ex: habitação, comercio...). Essas indicações têm de constar do projecto de construção aprovado pela Câmara Municipal.Se porventura existir discrepância o acto de constituição é nulo na parte em que atribuir finalidade distinta da que estava no projecto, art.1418º nº 3. No entanto para efeitos de registo predial o que conta é o que está especificado no acto de constituição porque este é que é apresentado para a realização do registo. O que se passa para o registo é o conteúdo do acto de constituição, o que pode determinar que o que prevaleça sobre terceiros é o que está registado ainda que em discrepância com o projecto aprovado.O acto de constituição pode conter o regulamento do condomínio.O regulamento do condomínio é obrigatório em todos os edifícios ou conjuntos de edifícios que tenha 5 ou mais condomínos, art. 1429º A do CC.O regulamento do condomínio tem em vista disciplinar a utilização das partes comuns, pode constatar do acto de constituição, embora o mais vulgar seja tratar-se de um documento autónomo.O regulamento do condomínio é um acto que também se pode tornar oponível perante terceiros, apesar de na maior  parte das vezes ser uma deliberação da assembleia, desde que no registo predial se faça referencia á existência do regulamento.

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O titulo constitutivo não tem identificar as partes comuns, porque a regra é de tudo o que não foi identificado por fracção autónoma por exclusão de partes, é parte comum, art. 1421º nº2 e) do CC. As partes comum admitem duas espécies:

        Partes necessariamente comuns, art. 1421º nº 1 do CC.        Partes previamente comuns, art. 1421 nº 2 do CC.

 As partes necessariamente comuns não podem deixar de ser comuns em caso algum, ainda que alguma dessa parte necessariamente comum esteja afectada ao uso exclusivo de certo condómino. Exemplo: terraços de cobertura, art. 1421º nº 1 b) do CC. As partes presumivelmente comuns são aquelas que só são comuns na falta de indicação em contrário.É discutível como é que pode afastar a presunção, isto é, é evidente que pode ser afastada pela indicação em contrário do acto de constituição da propriedade horizontal ou do acto de modificação da propriedade horizontal. A questão é se se admite outro meio de prova ou não. Para o Professor pelo menos quando a própria configuração do edifício evidenciar que determinada parte pertence a certa fracção, isso já é suficiente para afastar a presunção.Exemplo: Certa parte só  tem acesso por uma certa fracção. A enumeração do nº 1 e 2 do art. 1421º do CC é exemplificativa, porque o que determina a natureza comuns ou privativa é a configuração do edifício.A distinção entre partes necessariamente comuns e partes presumivelmente comuns tem  implicações, pois embora os condóminos não tenham o direito potestativo de impor a divisão das partes comuns é possível pelo menos que se proceda à divisão por unanimidade das partes presumivelmente comuns através da modificação do titulo nos termos do art. 1419º do CC, dado que as partes presumivelmente comuns não são essenciais para a utilização das fracções. As partes comuns pertencem em compropriedade aos condóminos, sendo que a repartição das despesas relativas às partes comuns é em principio feita de acordo com o valor que cada fracção representa em relação à totalidade do edifício (valor expresso em percentagem ou premilagem), art. 1424º nº 1 do CC.

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Admite-se, no entanto, que o critério de repartição das despesas seja outro qualquer, dependendo para ser aprovado de maiorias diferentes consoante se trate propriamente de partes comuns ou se trate de serviços de interesse comum. Em relação às partes comuns propriamente ditas qualquer outro critério de repartição de despesas (exemplo: per capita) depende de ser aprovado por maioria representativa da percentagem ou da permilagem. Como sucede de resto em qualquer deliberação da Assembleia. Desde que nessa maioria estejam incluídos os votos referentes a todas aquelas fracções que resultam mais oneradas com o critério aprovado na Assembleia (por exemplo: se o critério estabelecido na Assembleia for da repartição igualitária os que aprovam devem englobar necessariamente aqueles que com este critério acabam por pagar mais do que pagariam pelo critério legal).   Em relação aos serviços de interesse comum (exemplo: segurança privada, recolha de lixo...) o art. 1424º nº 2 do CC admite também que o critério possa ser outro  qualquer, mas desde que esse outro critério seja expresso no regulamento do condomínio e desde que esse critério tenha sido aprovado por pelo menos por 2/3 das quotas e desde que não haja oposição (pelo menos desde que o outro 1/3 se abstenha), não pode haver votos contra. Ambos os casos (partes comuns e serviços de interesse comum) são objectivamente do interesse de todos.Podem existir, no entanto, partes que sendo comuns estejam objectivamente apenas ao serviço de certa(s) fracções.Exemplo: Terraços de cobertura afectados pela própria configuração do edifício a certa fracção.Embora sejam partes comuns estão ao serviço apenas de certa(s) fracções, nesses casos as despesas de conservação correm apenas por conta dos condóminos que objectivamente são servidos por essa parte comum. É o que resulta do art. 1424º  nº 3 e 4 do CC que é meramente exemplificativo. Podem existir despesas que excedam a conservação, essas despesas são designadas por inovações, art. 1425º do CC.Não tem que ser rigorosamente uma inovação, basta que ultrapasse a conservação. Neste caso as despesas correm por todos os condóminos desde que represente 2/3 do conjunto total, art. 1425º nº1 do CC, mesmo que hajam votos contra. 

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Art. 1426º nº1 do CC, a despesa desde que provada reparte-se por todos, desde que não haja recusa fundada (art. 1426º nº 2 e 3 do CC) e a repartição faz-se nos termos normais (art. 1424º nº 1 do CC). As partes comuns do edifício são administradas por órgãos próprios, ou seja existe uma organização que não existe na compropriedade onde todos têm poder para administrar. Assim porque a situação pode ser mais complexa foi necessário criar a Assembleia de condóminos (que reúne todos os condóminos) e o órgão administrativo (encarregue de executar as deliberações da Assembleia e fazer a gestão corrente das despesas do condomínio). Na assembleia de condóminos cada condómino (art.1430º nº 2 do CC) temos votos correspondentes à sua percentagem ou permilagem. Não é cada condómino um voto.As deliberações da assembleia, regra geral, art. 1432º nº 3 do CC são tomadas por maioria dos votos representativos da percentagem ou permilagem, ou seja, o que conta não é a maioria de pessoas, o que conta é a maioria de votos que cabem na percentagem ou permilagem.Exemplo: Se alguma fracção tiver valor de 51% a deliberação pode ser tomada só por essa pessoa.No caso das inovações tem de ser por maioria dos condomínios, art. 1425º nº1 do CC. A administração tanto pode ser entregue a algum condómino, como a terceiros, o que importa é que o administrador seja eleito pela Assembleia (art. 1435º nº 1 do CC) e em ultimo caso, se não for possível obter a eleição pode recorrer-se a tribunal para se fazer  essa nomeação, art. 1435º nº 2 do CC.É possível  que exista um administrador provisório enquanto não se consegue obter a designação do administrador propriamente dito. O administrador provisório é directamente designado por critérios legais (art. 1435º A nº1 do CC), por exemplo: condómino cuja fracção represente a maior permilagem.      

DIREITOS REAIS MENORES USUFRUTO – art. 1439º e ss do CC – é do ponto de vista do uso e fruição muito parecido com a propriedade, dado que como diz o art. 1439º do CC o usufruto permite o uso e fruição plena. 

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Tem-se entendido que pleno tem o mesmo sentido que na propriedade, ou seja, genérico. Querendo dizer que o usufruto tal como a propriedade atribui todos os poderes de uso e fruição que sejam concebíveis, possíveis. Precisamente, por isso, admite-se que quando se constitui o usufruto o proprietário, que fica a ser designado por proprietário de raíz pode reservar para si alguma utilidade específica seja relativa ao uso, seja relativa à fruição, não concedendo essa utilidade ao usufrutuário. Ex: proprietário da fracção autónoma concede o usufruto da fracção, mas reserva o direito de continuar a usar o lugar de estacionamento da parte comum. Cabe no modelo de usufruto porque só foi retirado uma utilidade específica.Por outro lado, como o usufrutuário tem o uso e a fruição, mas não tem, nem pode ter o poder de disposição material, ou seja, não pode praticar actos materiais que impliquem a transformação material da coisa, porque o usufrutuário ao usar e fruir não pode alterar nem a forma, nem a substância da coisa usufruída. Pela forma tem-se entendido a estrutura da coisa. Ex: o usufrutuário não pode modificar a estrutura interna da fracção, não pode destruir paredes. A substância é o valor de troca da coisa, o usufrutuário não pode prejudicar o valor / capital representativo daquela coisa. Há usufrutos especiais em que este limite da forma e da substancia não pode funcionar. É o caso do quase usufruto – usufruto de coisas consumíveis – art. 1451º do CC. Neste caso o uso e fruição implicam necessariamente a destruição da coisa se o consumo for material ou alienação da coisa se o consumo for jurídico.Ex: o usufrutuário não pode restituir a coisa porque esta foi destruída.Para tentar manter esta situação dentro do usufruto o art. 1451º nº2 do CC estabelece que o usufrutuário de coisas consumíveis não é proprietário dessas coisas. No usufruto de coisas consumíveis o usufrutuário no termo do usufruto está obrigado a restituir por uma de duas vias: ou restitui outras coisas do mesmo género, ou se as coisas dadas em usufruto foram avaliadas no início do usufruto, o usufrutuário tem que entregar o respectivo valor em dinheiro. 

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No entanto por causa do art. 1451º nº2 do CC se no termo do usufruto o usufrutuário não consumiu a totalidade, aquela parte que não foi consumida dado que não lhe pertence tem de ser necessariamente restituída. O  usufrutuário tem de compensar o proprietário pela parte que consumiu. O usufrutuário não tem o poder de transformação material, mas pode ter o poder de transformação económica, isto é, admite-se que o usufrutuário possa alterar a finalidade económica que a coisa tinha na posse do proprietário, dado que embora o art. 1446º (parte final) estabeleça que o usufrutuário deve respeitar o destino económico da coisa usufruída, tem-se entendido que este limite é supletivo, pode ser afastado se no acto de constituição do usufruto o proprietário consentiu essa alteração do destino económico, desde que não implique alteração da forma e substância porque este limite é imperativo.  CARACTERÍSTICAS DO USUFRUTO

 Respeito pela forma e substância – a alteração da forma ou da substância só tem uma consequência ao nível do próprio usufruto se daí resultar um prejuízo substancial para o proprietário, art. 1482º do CC, ou seja, se se verificar o mau uso do usufrutuário. Nesse caso pode o proprietário exigir que a coisa lhe seja entregue, ou seja, entregue a terceiro, o que significa que o proprietário perde pelo menos o poder de usar, mas o usufrutuário continua com o direito de receber o rendimento líquido que a coisa ofereça. Em rigor o usufruto extingue-se, porque o usufrutuário não usa, nem frui directamente, passa a existir um outro usufruto, mas que não é direito real. De todo o modo, isso é se o proprietário exigir a entrega a si ou a terceiro, mas pode exigir apenas a caução. A função típica do usufruto é a de beneficiar alguém gratuitamente, portanto justifica-se que em caso de mau uso, permaneça a fruição. Direito necessariamente temporário – é um direito que tem sempre um termo resolutivo, seja porque no acto de constituição foi fixado prazo de duração, seja porque não tendo

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sido fixado prazo o usufruto se extingue com a morte do usufrutuário. Ou se, eventualmente o usufruto é constituído a favor de pessoa colectiva, não poderá ter uma duração máxima para além dos 30 anos (art. 1443º do CC). Justifica-se esta solução, porque na prática o proprietário enquanto existir usufruto fica com um direito sem conteúdo. Se se admitisse um usufruto perpétuo haveria uma propriedade vazia. Esta limitação temporal funciona mesmo quando se verifique o usufruto simultâneo e sucessivo. O usufruto simultâneo é um caso de contitulariedade ao qual se aplica o regime da compropriedade. O usufruto sucessivo é uma figura particular, verifica-se quando existe a constituição simultânea de diversos usufrutos, mas o exercício desses direitos não é simultâneo, há uma ordem de graduação do exercício. Como a lei não estabeleceu limites seria possível obter um usufruto que na prática duraria perpétuamente. O art. 1441º do CC impõe que qualquer que seja o número de usufrutuários designados só contam aqueles que estejam vivos no momento em que o primeiro designado começa a exercer, por conseguinte, o usufruto é um direito que se pode constituir mortis causa, salvo em algumas hipóteses em que tenha ocorrido o chamado trespasse do usufruto (art. 1444º do CC). O usufrutuário em princípio pode transmitir ou onerar o seu direito, salvo se no acto de constituição se estabeleceu o contrário, sem ser este o caso o usufruto é um direito disponível.Se ocorrer transmissão do usufruto, tem-se entendido que a duração continua a reger-se pela vida do primeiro usufrutuário ou pelo prazo de duração imposto ao primeiro usufrutuário.Se acontecer que faleça primeiro o adquirente do usufruto, não há razão para extinguir o usufruto, dado que o proprietário só podia esperar legitimamente a extinção do usufruto com a morte do primeiro usufrutuário ou com a verificação do prazo. Exemplo: Proprietário   1º

Usufrutuário  Adquirent

e   

A 

B 

C

Herdeiros(usufruto)

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    Vida/Prazo      Se o C morre antes de B

 Nestas hipóteses admite-se que o usufruto se transmita para os herdeiros do adquirente e que fiquem subordinados à vida ou ao prazo estabelecido ao primeiro usufrutuário (embora seja contrário à letra da lei). Por isso, é que a lei designa a transmissão como o trespasse, pois não é uma transmissão em que o primeiro usufrutuário fique inteiramente desligado, art. 1444º nº2 do CC. O prazo só pode ser oponível a terceiros se tiver sido registado, o C tem que saber que está sujeito a prazo. A função típica do usufruto é o favorecimento pessoal.  A extinção do usufruto pelo decurso do prazo obviamente implica a restituição da coisa, mais ou menos como a coisa se encontrava inicialmente, salvo as deteriorações decorrentes da sua utilização. No usufruto simultâneo funciona uma regra entre os contitulares, que aqui funciona em muitos casos, que é o que sucede com o direito de acrescer, art. 1443º do CC, quando existam dois os mais usufrutuários em simultâneo, a morte, a renuncia ou a verificação do prazo em relação a algum deles extingue o usufruto, mas extingue em benefício de outro ou outros usufrutuários, não em benefícios do proprietário. Conforme vão desaparecendo os usufrutuários, os que restam vão beneficiando do desaparecimento deles e vão aumentando o uso e fruição.De qualquer modo, admite-se que no acto de constituição do usufruto se estabeleça que a extinção do usufruto se dá em benefício do proprietário (não há nestes casos transmissão). DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO USUFRUTUÁRIO

 No essencial o usufrutuário tem os poderes de uso e fruição, no âmbito desses poderes pode transmitir o seu direito ou pode onerá-lo, art. 1444º do CC. A transmissão está sujeita pelo menos a uma especialidade e é até por essa especialidade que a lei designa a transmissão por trespasse, porque pelo art. 1444º nº2 do CC o usufrutuário originário mesmo depois da transmissão continua a responder perante o proprietário pelos danos que a coisa eventualmente

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sofra por causa do transmissário. É um caso de responsabilidade objectiva do primeiro usufrutuário, tipicamente o usufrutuo é um direito que se destina a favorecer o usufrutuário original. Esta especialidade reflecte-se no registo predial, porque a transmissão do usufruto em vez de ser objecto de uma inscrição, é antes objecto de um averbamento nos termos do art. 101º nº1 h) do CRPredial. No que toca à oneração do usufruto admite-se em princípio qualquer oneração que seja concebível, por exemplo, hipoteca, arrendamento, servidões. No que respeita às servidões acaba por existir um regime especial que decorre do art. 1460º do CC porque o usufrutuário quase é equiparado a proprietário. A servidão predial é um direito que implica dois prédios: o prédio que fornece a utilidade – prédio serviente – e o que beneficia da utilidade – prédio dominante, art. 1593º do CC. Se o usufrutuário estiver na situação de prédio dominante (a servidão beneficia o usufrutuário) o usufrutuário tem os mesmos poderes que o proprietário, porque a servidão é activa. Nessa situação o usufrutuário pode constituir servidões que ultrapassam a duração do usufruto, dado que são um benefício para o prédio. Essas servidões, por regra, não se extinguem após a extinção do usufruto, continuam a favor do proprietário, art. 1575º do CC. Ao contrário, se o usufrutuário for prédio serviente a constituição da servidão representa um encargo para o prédio, o usufrutuário não tem legitimidade para constituir servidões passivas que ultrapassem a duração do usufruto, mesmo que não tenha prazo as onerações do usufruto extinguem-se quando se extingue o usufruto. O usufrutuário tem a obrigação de conservar a coisa e portanto deve realizar as benfeitorias ou obras de conservação que se destinem a preservar a coisa, nos termos do art. 1472º do CC, o usufrutuário está obrigado a realizar as benfeitorias necessárias.  O usufrutuário pode estar obrigado logo no momento da constituição do usufruto a prestar caução a favor do proprietário como garantia de que as reparações serão efectuadas.

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 À que verificar se o usufruto foi constituído:  

        Per translactionem – o proprietário mantém a propriedade e constitui o usufruto a favor de outra pessoa. Não há propriamente translação.

        Per deductionem – o proprietário transmite a propriedade reservando para si o usufruto.

 Só na modalidade per translactionem é que o usufrutuário está obrigado a prestar caução – art. 1469º do CC. Embora o usufrutuário tenha legitimidade por si próprio para intentar acções para a defesa do usufruto, incluindo a acção de reinvindicação apesar disso nos termos do art. 1475º do CC, o usufrutuário está obrigado a dar conhecimento ao proprietário de qualquer acto ilícito de terceiro que possa constituir uma violação do direito do proprietário. Tanto o proprietário como o usufrutuário têm legitimidade para intentar acções contra terceiros. DIREITO DE USO E HABITAÇÃO – art. 1484º e ss do CC – usufruto com conteúdo menor – o direito de uso e habitação é um direito em que faz parte do modelo legal a necessidade que o titular desse direito tenha para usar e fruir, isto é, este direito só pode existir se se destinar a satisfazer uma determinada necessidade do titular e da sua família (art. 1486º e 1487º do CC). No usufruto normalmente este pressuposto também se verifica, mas não faz parte do modelo legal. Por isso, se diz que o direito de uso e habitação é um direito pessoalíssimo, é direito real, mas em que o benefício resultante é estritamente pessoal. De um modo geral o direito de uso e habitação tem um conteúdo mais restrito do que o direito de usufruto, porque enquanto o usufruto atribui o uso e fruição pleno, o direito de uso e  habitação atribui o uso e fruição na medida das necessidades pessoais.É possível que o âmbito das necessidades pessoais exija o uso e fruição pleno. 

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A designação de uso e habitação decorre apenas da diferença de objecto. O direito de uso designa-se por uso e habitação quando incida sobre uma habitação. À contrário quando o direito de uso incida sobre outro objecto qualquer designa-se por direito de uso. Desta diferença específica decorrem diferenças de regime entre o direito de uso e habitação e o de usufruto. O direito de uso e habitação como é um direito de usufruto está submetido ao regime do direito de usufruto – art. 1490º do CC. As diferenças são: O direito de uso e habitação não se pode constituir por usucapião, art. 1293º b) do CC. Na prática é muito difícil distinguir a posse referida ao usufruto, da posse referida ao uso e habitação, dado que a diferença específica do uso e habitação é uma diferença que externamente não se manifesta e, por isso, aquele que tivesse posse de uso e habitação iria sempre afirmar que tinha posse de usufruto. O uso e habitação só se pode constituir por negócio jurídico, de um modo geral. A lei admite no art. 2103ºA, a propósito da sucessão, que o cônjuge sobrevivo possa exigir a constituição por sentença do direito de habitação sobre a casa de morada da família e a constituição do direito de uso sobre o recheio dessa casa de morada. O direito de uso e habitação não pode ser transmitido, nem onerado, art. 1488º do CC, regra contrária ao usufruto. Se o direito é constituído para satisfazer uma necessidade a transmissão ou oneração do direito revelaria a desnecessidade. Pode ter relevância a distinção entre uso e habitação, porque como não é admitida a oneração no que toca ao direito de habitação a fruição está praticamente impedida, a fruição civil está impedida e a fruição natural também porque é a casa de morada de família. No caso do direito de uso a fruição civil está impedida, mas a fruição natural é concebível. Quanto aos modos de extinção há também uma diferença específica para o usufruto, é que se o uso e habitação pressupõe a necessidade do titular, o desaparecimento dessa necessidade tem que implicar a extinção do direito. No entanto a

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desnecessidade não opera automaticamente, o proprietário tem de invocar e exigir a extinção por falta de necessidade. Analogia com as hipóteses do art. 1569º nº2 e 3 do CC. As hipóteses de sub-rogação real, arts. 1478º nº2 a 1482º do CC (desaparecimento do objecto dá origem a outro objecto) também não são extensíveis ao  uso e habitação devido ao pressuposto da necessidade, a necessidade justifica-se para o bem original, o outro objecto já não vai satisfazer a necessidade. DIREITO REAL DE HABITAÇÃO PERIÓDICA – DL 275/93 de 5 de Agosto – direito real menor        O direito real de habitação periódica é na essência um direito de usufruto dado que atribui ao seu titular – usuário – nos termos do art. 21º a), b) e d), os direitos de uso e fruição. Tem no entanto a seguinte especialidade – incide necessariamente sobre uma habitação (é um direito sobre imóveis), além disso essa habitação é concedida (o direito pode ser exercido) durante apenas um determinado período de tempo em cada ano civil. No fundo é uma das modalidades jurídicas possíveis do time sharing. Na generalidade dos países europeus (Portugal, Espanha) optou-se pela multi-propriedade (espécie de compropriedade com uma convenção de uso que estabelece um uso periódico) ou adoptou-se o modelo da sociedade comercial (França, os titulares dos direitos de habitação são accionistas a remuneração é feita através do uso de uma parte do imóvel). Entre nós o direito de habitação periódica concebeu-se como um direito menor – direito sobre coisa alheio e portanto tem que haver um proprietário do imóvel sobre o qual existe a habitação periódica, neste caso, a existência do proprietário é no fundo uma artificialidade, porque o que conduziu a esta concepção foi que por definição o direito de habitação periódica e, portanto foi necessário arranjar alguém que ficasse obrigado à manutenção de todas as habitações – unidade de alojamento – dado que os usuários não estão localizados de forma a poderem na prática exercer a administração. O proprietário é proprietário mas praticamente sem conteúdo, muito especialmente se os direitos de habitação periódica forem

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direitos perpétuos, nesses casos o proprietário não tem quase nenhum poder a título de proprietário. Quanto à constituição do direito de habitação periódica – O direito de habitação periódica tem que ser constituído em termos análogos à constituição da propriedade horizontal, tem que haver um acto de constituição que especifique discriminadamente quais são os locais de habitação e quais são as parcelas do empreendimento que estão ao serviço da generalidade das habitações.Esse acto de constituição deve ser celebrado por escritura pública, art. 6º nº1 só que essa escritura pública só pode ser celebrado se o imóvel ou conjunto imobiliário objecto do direito de habitação periódica tiver sido classificado como, de um modo geral, empreendimento turístico nos termos do art. 1º e desde que em concreto exista uma autorização da Direcção Geral do Turismo que permita a constituição sobre esse empreendimento turístico do Direito de habitação periódica. Além disso, para manter o proprietário ligado ao empreendimento, para que o proprietário tenha interesse na sua exploração,  o art. 4º nº1 b) impede que sejam constituídos direitos de habitação periódica sobre mais do que 70% das unidades de alojamento. Os restantes 30% no mínimo devem ficar sujeitos a uma exploração hoteleira normal. O proprietário do empreendimento tem que ser necessariamente, art. 4º nº1 f) uma pessoa colectiva e, mesmo assim, só a sociedade comercial, cooperativa e EIRL. Os direitos de habitação periódica podem ser titulados, ao contrário, por qualquer pessoal (singular ou colectiva) e são direitos que podem ter duração perpétua ou temporária, art. 3º.De todo o modo se forem temporários não se admite que tenham duração inferior a 15 anos, art. 3º nº1. Quanto ao período de exercício – O art. 3º nº 2 estabelece que em cada ano civil o direito de habitação periódica pode ter uma duração mínima de 7 dias seguidos e máximo de 30 dias seguidos, mas tem que ser fixado na escritura de constituição do direito. É o proprietário que define a duração.O proprietário do empreendimento não pode onerar as unidades de alojamento com outros direitos que não sejam os de habitação periódica, art. 2º nº1. (Para o Professor não faz sentido em relação aos direitos de gozo). 

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Quanto aos Direitos e Obrigações – O proprietário essencialmente tem a obrigação de conservar todas as unidades de alojamento embora se admita que o proprietário ceda a exploração do empreendimento a outra entidade e portanto o cessionário é que tem a obrigação de exploração – art. 25º a 27º. Como compensação por esta obrigação o proprietário ou cession+ario da administração tem o direito de ser remunerado com uma prestação a que cada titular do direito de habitação periódica fica obrigado. Essa prestação tem por finalidade em parte compensar o proprietário pelas despesas de conservação e noutra parte por finalidade remunerar a actuação do proprietário. É nesta parte que o proprietário retira o lucro da sua actuação.A remuneração da actividade de gestão da administração não pode ser superior a 20% do valor total da prestação a que fica obrigado cada titular do direito de habitação, art. 22º nº4. O usuário, titular da habitação periódica pode usar e fruir. Pode não apenas exercer o direito por si próprio como pode ceder o seu direito ou ceder em parte a terceiros e obter com isso uma remuneração, o titular pode livremente transmitir ou onerar o seu direito.É aqui que há grandes especialidades formais. Devido à finalidade deste direito tentou-se facilitar ao máximo a transmissão ou oneração do direito de habitação periódica, por isso, prescindir-se da escritura pública. Ao contrário adoptou-se uma orientação que no fundo é proveniente do modelo francês.Cada direito de habitação periódica está incorporado num documento emitido pela conservatória do registo predial – certificado predial – art. 10º, esse certificado predial só é emitido quando seja registada a constituição do direito de habitação periódica, obtido o certificado esse certificado tem de ser entregue ao titular da habitação periódica, se o titular quiser transmitir ou onerar tem apenas que declarar isso no próprio certificado predial, desde que a assinatura do titular da habitação periódica e a do adquirente sejam reconhecidas presencialmente (art. 12º nº1 e se a transmissão for onerosa deve indicar-se também o valor dessa transmissão. Em seguida faz-se o endosso do certificado a favor do adquirente. Em caso de hipoteca do direito de habitação periódica não é preciso endosso. Com isto pode o adquirente obter o registo a seu favor relativo ao direito que adquiriu.

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 Há quem afirme (Professores: Oliveira Ascensão e Penha Gonçalves) que o registo de constituição do direito de habitação periódica é constitutivo. O direito de habitação periódica estaria na mesma situação que a hipoteca. Professor González – o ónus de registar é mais intenso dado que não se registando a constituição do direito de habitação periódica fica impedida a transmissão ou oneração, porque não se consegue obter o certificado predial. É o mesmo tipo de ónus que já resulta em geral do art. 9º nº1 do CRPredial. Quanto à extinção – Se eventualmente o titular do direito de habitação periódica quiser renunciar ao seu direito procede-se da mesma maneira, declara isso no certificado e assina.   DIREITO DE SUPERFÍCIE – art. 1524º e ss do CC – direito real menor        O direito de superfície é essencialmente o direito de manter uma construção ou plantação em solo alheio, supõe-se uma separação judicial entre a propriedade do solo e a propriedade daquilo que está implantado nesse solo.O Professor González crê que o objecto do direito de superfície é sempre o solo alheio. O direito de superfície concede uma única utilidade que é a de manter a construção ou plantação, o que implica nesta perspectiva que a construção ou plantação sejam objecto de outro direito, o qual dada a amplitude dos poderes do superficiário só pode ser a propriedade, por conseguinte o superficiário simultaneamente é titular de dois direitos incindíveis: direito de superfície sobre o solo e direito de propriedade sobre a construção ou plantação mantidas ao abrigo do direito de superfície. Por um lado quando se diz que o direito de superfície tem por objecto a própria construção ou plantação implica que o objecto do direito de superfície seja mutável, isto é, antes de feita a construção ou plantação o superficiário tem um direito sem objecto ou o objecto é o solo. Feita a construção ou plantação o objecto passa a ser essa construção ou plantação, se a construção ou plantação forem destruídas, em princípio, o superficiário tem o direito de reconstruir, art. 1536º nº2 do CC. 

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O direito passa a incidir novamente sobre o solo, uma vez que o direito real implica uma relação entre o titular do direito e o objecto desse direito, a destruição da coisa implica necessariamente a extinção do direito.  O direito de superfície não se extingue, regra geral, salvo se o contrário resultar da vontade das partes, pelo desaparecimento da construção ou plantação, mas já se extingue, sem possibilidade de convenção em contrário, pelo desaparecimento ou inutilização do solo, art. 1536º nº1 e) do CC. Assim, o direito de superfície incide sobre o solo.  O direito que o superficiário tem sobre a construção ou plantação é direito de propriedade imobiliária sujeito às regras normais da propriedade embora com as limitações decorrentes dessa construção ou plantação estar incorporada no solo de outra pessoa. Quanto ao objecto do direito de superfície – O direito de superfície não tem que incidir necessariamente sobre um solo, dado que se admite também que o direito de superfície possa ter por objecto o sub-solo (art. 1525º do CC), e admite-se também nos termos do art. 1526º do CC que o direito de superfície incida sobre edifício alheio, o que configura o direito sobre-elevação, o superficiário fica com o direito de elevar / construir sobre edifício alheio, em principio, após concluída a sobre-elevação passa a aplicar-se o regime da propriedade horizontal, dado que a própria sobre-elevação tem que obedecer aos requisitos materiais do art. 1415º do CC. Quanto à constituição do direito de superfície – Funcionam as regras gerais, modos normais de constituição, embora existam duas especialidades:

        É possível que o superficiário construa ou plante e depois se torne proprietário do que construiu ou plantou e é possível também (art. 1528º do CC) que a construção ou plantação já existam e sejam propriedade do dono do solo – fundeiro – e este entenda alienar só a propriedade da construção ou plantação, o superficiário adquire imediatamente os dois direitos.

        A usucapião supõe a posse sobre uma coisa, por isso, para o direito de superfície se constituir por usucapião pressupõe-se que o pretenso superficiário actue como superficiário, ou seja, faça a construção ou plantação, enquanto isso não suceder não há posse e portanto não começam a contar os prazos da usucapião.

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 Há quem entenda (Professor Penha Gonçalves) que o direito de superfície não pode ser adquirido por usucapião, porque o superficiário ao construir ou plantar está a incorporar o que vai construindo ou plantando no solo alheio e portanto o seu direito não tinha objecto, o que está a incorporar pertence ao proprietário do solo. Na maior parte dos direitos europeus a acessão imobiliária é sempre a favor do proprietário, para nós depende da boa ou má fé, por isso, não se pode afirmar que o que se incorpora pertence já ao proprietário do solo. A usucapião é possível desde que o pretenso superficiário comece a construir ou plantar. Quanto ao direitos do superficiário – sobre a construção ou plantação o superficiário tem os poderes normais do proprietário e, além disso, dependendo da forma como o direito tiver sido estabelecido o superficiário beneficia ainda de todos os direitos que sejam exigíveis no caso concreto para poder usar a construção ou plantação (art. 1529º do CC).Em rigor a lei chamou servidões, mas não são servidões porque derivam automaticamente da lei, são restrições ao proprietário do solo que beneficiam o superficiário. Antes de começar a construção ou plantação o proprietário do solo tem o direito de continuar a usar e fruir, desde que isso não impeça a construção ou plantação (art. 1532º do CC). É igualmente o proprietário do solo que pode utilizar a parte do solo ou sub-solo que não esteja afectada ao superficiário [art. 1533º do CC (ainda não abrange o sub-solo)]. Quanto às obrigações do superficiário – O superficiário pode estar obrigado a pagar o cânone superficiário que constitui no fundo a principal vantagem que o fundeiro pode retirar da constituição do direito de superfície. O cânone superficiário depende de ter sido convencionado e só assume a configuração exacta de cânone superficiário se tiver natureza periódica e vencimento anual (art.  1530º do CC). Não sendo obrigação real, nem ónus real, a cláusula que estabelece o cânone superficiário é registável na constituição do direito de superfície e, por isso, acaba por ser oponível a

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terceiros, se o superficiário transmitir os seus direitos quem adquirir fica logo obrigado, pelo menos, a partir daí. O superficiário está obrigado a dar preferência ao fundeiro (art. 1535º do CC), no caso de querer transmitir o seu direito por venda ou dação em cumprimento, embora esta preferência esteja no último lugar as preferências reais. O direito de superfície é um direito que tanto pode ter natureza perpétua como temporária, embora o mais vulgar seja a temporária. Neste caso, verificado o prazo, o proprietário do solo torna-se automaticamente, por acessão, proprietário da construção ou plantação que antes pertencia ao superficiário (art. 1538º nº1 do CC). Em princípio nesta situação o superficiário tem o direito de ser compensado pelo enriquecimento sem causa que o fundeiro obtém com a aquisição da construção ou plantação, art. 1538º nº2 do CC, mas admite-se que se estipule o contrário. Esta estipulação em contrário é a situação mais frequente na prática, neste caso em que no acto de constituição o superficiário renúncia a qualquer indemnização, a propriedade do superficiário sobre a construção ou plantação além de ser temporária é também especialmente limitada, porque o fundeiro tem uma expectativa  jurídica, o que implica que o superficiário deva conservar a construção ou plantação em favor do proprietário do solo, porque caso contrário responde pelas deteriorações que pelo menos sejam imputáveis (a falta de conservação negligente – art. 1538º nº3 do CC). O superficiário apesar de ser proprietário tem obrigações de conservação da coisa perante o fundeiro que limita a sua propriedade. Se a superfície for perpétua estas obrigações não existem, embora se a superfície se extinguir por outra razão qualquer que não seja a destruição da construção ou plantação o proprietário do solo também se torna automaticamente proprietário da construção ou plantação no estado em que a coisa se encontrar. SERVIDÕES PREDIAIS – art. 1543º e ss do CC –  São direitos reais com uma característica muito específica que é o facto de serem direitos subjectivamente reais, porque o respectivo titular é determinado pela titularidade de outro direito real. É uma situação muito parecida com a obrigação real, mas ao contrário. 

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As servidões prediais, nos termos do art. 1543º do CC, supõem necessariamente dois prédios:  prédio que concede a utilidade – prédio serviente – e o prédio que beneficia dessa utilidade – prédio dominante. O titular da servidão será a pessoa que for titular do direito de propriedade sobre o prédio dominante, dado que a servidão predial é inseparável (art. 1545º do CC), tanto do prédio serviente como do prédio dominante. Além dos dois prédios supõem-se que esses prédios pertencem a donos diferentes. É possível que exista uma situação substancial e praticamente igual a uma servidão quando os prédios pertencem à mesma pessoa, mas como nesse caso falta um pressuposto para que exista servidão, existe então uma serventia.  Por outro lado, para existir servidão é necessário que a utilidade proporcionada pelo prédio serviente deva ser obtida através do prédio dominante, o que quer dizer que a utilidade tem sempre que estar relacionada com a finalidade económica do prédio dominante e não directamente com a pessoa que seja proprietária do prédio dominante, assim é verdade, por exemplo, que uma servidão de passagem proporciona uma utilidade ao prédio dominante que passa a ter um acesso que não tinha, mas também é verdade que o direito de passar num prédio vizinho pode ser constituído a título de servidão se esse direito de  passar constituir uma vantagem objectiva para o prédio dominante. Ex: o direito de caçar num determinado terreno alheio poderá ser uma servidão predial se estiver relacionado com o fim económico do prédio dominante (“se este for uma estalagem de caçadores”). Ao contrário, se a vantagem proporcionada pela servidão for um benefício directo do proprietário dominante já falta um pressuposto para a servidão predial, há sim uma servidão pessoal. A servidão pessoal entre nós não é, nem pode ser direito real devido à regra da taxatividade. No máximo terá a natureza de um direito pessoal de gozo.  A servidão predial proporciona apenas uma determinada utilidade é um direito de gozo que atribui ao seu titular um único benefício, no caso da servidão de passagem é passar. (Servidão de águas, servidão de aqueduto, servidão de vistas). Daí ser

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designado por servidões prediais. São direitos de gozo com conteúdo muito restrito, esse conteúdo restrito tanto pode ser de uso ou de fruição, embora o mais frequente é que sejam servidões com poderes de utilização, uso sobre prédio alheio. AS SERVIDÕES PREDIAIS CLASSIFICAM-SE EM: 

        Servidões Legais e Servidões Voluntárias As servidões legais são as servidões coercivas e as servidões voluntárias são as servidões não coercivas. A servidão voluntária tanto pode ser constituída por contrato, como por outro modo qualquer admissível. As servidões legais podem ser constituídas unilateralmente através de sentença ou acto administrativo, art. 1547º nº2 do CC. Não têm que ser constituídas assim, as servidões legais tanto podem ser constituídas nos termos do art 1547º nº1 do CC (negócio jurídico ou usucapião ou destinação do pai de família) ou nos termos do nº2.  Note-se que não deixam de ser legais qualquer que tenha sido o modo de constituição.  Se uma servidão for constituída por contrato, tanto pode ser servidão legal ou voluntária, depende de saber se não existisse o contrato poderia ser constituída por sentença ou acto administrativo, se poderia é servidão legal, se não poderia é servidão voluntária. Esta classificação tem implicações a 3 níveis (um é eventual): Tem consequências ao nível do conteúdo da servidão, da utilidade proporcionada pela servidão. Nas servidões legais concede-se um poder ao proprietário do prédio dominante que lhe permite impor uma oneração ao proprietário do prédio serviente, contra o qual o serviente não pode fazer nada, é um caso de expropriação por utilidade particular.O conteúdo das servidões legais é um conteúdo típico, a lei só concede o tal poder potestativo constitutivo para situações tipificadas.  Ex: na servidão de passagem a lei só concede o poder potestativo para a servidão de passagem a favor do prédio

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encravado ou a favor do prédio que pretenda obter passagem para aproveitamento de águas públicas para gastos domésticos. Só nestes dois casos a servidão é legal. Além das servidões de passagem, só existem as servidões de águas (arts. 1557º a 1563º do CC), servidões de aqueduto (arts. 1557º, 1558º e 1561º do CC)  ou servidões de escoamento de águas soberantes (art. 1563º do CC), por conseguinte, o disposto no art. 1544º do CC relativo à atipicidade do conteúdo das servidões aplica-se apenas às servidões voluntárias, só nestas existe o poder de estabelecer a servidão, em princípio para qualquer utilidade. As servidões legais têm um modo específico de extinção que em geral não funciona para as voluntárias, as legais qualquer que tenha sido o modo da sua constituição extinguem-se por causa da desnecessidade, por causa do desaparecimento dos pressuposto que permitiam a constituição coerciva, art. 1569º do CC, essa desnecessidade não extingue automaticamente, tem de ser invocada pelo proprietário do prédio serviente. As servidões voluntárias em regra não se extinguem por desnecessidade, salvo as servidões voluntárias constituídas por usucapião, art. 1569º nº2. Uma servidão voluntária constituída por contrato, por testamento ou por destinação do pai de família não se extingue por desnecessidade, embora possa extinguir-se pelo não uso. Eventual:  a servidão legal se for efectivamente constituída por sentença ou acto administrativo, se for efectivamente imposta, origina responsabilidade civil por factos ilícitos contra o proprietário do prédio dominante que, por isso, terá que indemnizar o proprietário do prédio serviente pelo prejuízo da diminuição do valor que o prédio serviente irá sofrer por causa da constituição da servidão. Já decorria esta consequência da qualificação como expropriação, mas a lei para cada espécie de servidão legal especificou (servidão de passagem – 1554º do CC e servidão de águas – arts. 1557º nº1, 1558º nº1, 1561 nº2 e 1562º do CC). As servidões legais são aquelas que podem ser constituídas unilateralmente, mas tem que se verificar um acto de constituição, por isso, não são legais no sentido de resultarem directamente da lei.

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 Se eventualmente existirem direito a favor de terceiros que resultam directamente da lei estamos perante restrições legais, ainda que substancialmente esteja preenchido o modelo da servidão. Ex: art. 1349º nº1 do CC em que pode estar verificada uma situação semelhante à servidão, mas resulta directamente da lei, não necessita de um acto constitutivo e, por isso, é restrição. Na servidão legal, ainda que se trate de um caso de extrema necessidade, como o caso da servidão de passagem, enquanto a servidão não estiver constituída não há ainda o direito de passar, no caso do art. 1550º do CC e, por isso, se o proprietário do prédio encravado começar a passar sem antes constituir a servidão está a praticar um acto ilícito que pode originar responsabilidades. 

        Servidões Aparentes e Servidões não aparentes (art. 1548º nº2 do CC):

 As servidões aparentes são aquelas que se manifestam externamente por sinais visíveis e permanentes, não é pelo exercício, é por marcar num prédio ou no outro, normalmente serviente, que identificam, pelo menos, a possibilidade da servidão existir. Exemplos:

-         Numa servidão de passagem a marca é a estrada ou caminho que revela a passagem.

-         Na servidão de luz as marcas são as janelas ou portas abertas a menos de 1,5mt do prédio vizinho.

 Mesmo que o titular da servidão actue publicamente só isso não chega para caracterizar a servidão como aparente, independentemente disso tem que existir os sinais visíveis e permanentes Consequências:- arts. 1548º e 1293º a) do CC, as servidões não aparentes não podem ser constituídas por usucapião.As servidões não aparentes são aquelas que não se manifestam externamente por sinais visíveis, regra geral também não podem ser constituídas através de destinação do pai de família (art. 1559º do CC).

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 A destinação do pai de família pressupõe a existência de uma serventia, ou seja, um prédio proporciona uma utilidade a outro prédio só que ambos os prédios pertencem à mesma pessoa, falta um pressuposto para a constituição de uma servidão, por isso, há uma serventia, mas se porventura algum dos prédios passar a pertencer a proprietário diferente está verificado o pressuposto que falta, nessa altura constituí-se a servidão de harmonia com a serventia que existia, desde que no acto de transferência da propriedade de um dos prédios não se estabeleça o contrário, e desde que essa serventia se revelasse por sinais visíveis e permanentes. Regra geral, pressupõem-se que a serventia é aparente e, por isso, a servidão que resulta da serventia é aparente, dado que tem o mesmo conteúdo. A excepção está constituída por aqueles casos em que a separação das propriedades não envolve terceiros. Ex: partilha entre herdeiros ou entre comproprietários, como os herdeiros são considerados continuadores do autor da sucessão não são havidos como terceiros, por isso, dispensa-se os sinais visíveis e permanentes, porque os herdeiros conhecem a situação. As servidões não aparentes, regra geral, não podem ser defendidas através das acções possessórias (art. 1280º do CC), ao passo que as servidões aparentes tanto podem ser defendidas através das acção possessórias ou acções petitórias (defesa do direito). Nas servidões não aparentes, externamente não se consegue distinguir se a pessoa que beneficia de certa utilidade actua como possuidor ou actua como detentor. As acções possessórias servem apenas para defesa da posse, não da detenção.  Nas aparentes há revelação externa da existência da posse. Efeitos do Registo: Nas servidões aparentes o registo da sua constituição tem efeito enunciativo (art. 5º nº2 b) do CRPredial), nestas servidões os sinais visíveis e permanentes já dão publicidade, o registo serve para reiterar a publicidade. 

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Nas servidões não aparentes o efeito do registo da sua constituição é o efeito normal (efeito consolidativo) – art. 5º nº1 do CRPredial.   

        Servidões Positivas e Servidões NegativasServidões Desvinculativas 

As servidões positivas são aquelas que permitem ao titular da servidão a pratica de actos que significam uma intromissão com a propriedade do prédio serviente e, por isso, o proprietário do prédio serviente fica numa situação de sujeição, tem que tolerar essa intromissão como é o caso da servidão de passagem. As servidões negativas são aquelas que implicam intromissão na propriedade do prédio serviente, ficando o titular desse prédio apenas na situação de não poder praticar actos que impeçam o exercício da servidão. O proprietário do prédio serviente fica numa situação de abstenção, vale perante qualquer pessoa, mas o proprietário do prédio serviente sente mais do que outra pessoa qualquer. Com este critério retira-se uma consequência: As servidões negativas são não aparentes, se as negativas são não aparentes estão submetidas ao regime das não aparentes. Servidões desvinculativas – tem-se entendido que ao lado das servidões positivas e servidões negativas surgem as servidões desvinculativas, estas caracterizam-se pela sua função, são aquelas servidões que qualquer que seja a utilidade que proporcionam implicam que por causa da servidão o proprietário do prédio dominante fique isento / desvinculado do respeito por uma limitação de vizinhança. Constituída a servidão, o titular da servidão deixa de estar limitado desde que a limitação seja legal, mas imposta no interesse de vizinhos, art. 1346º do CC. 

POSSE – ART. 1251º E SS DO CC A posse tem de característico o facto de consistir num domínio de facto, numa situação que acima de tudo tem natureza

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factual, mas que apesar disso tem relevância jurídica dado que tem efeitos jurídico, art. 1268º e ss do CC. A razão pela qual uma pura situação de facto tem relevância jurídica em si mesmo é muito discutível. Uma das razões possíveis reside no facto de, por regra, a pessoa que tem o domínio de facto, tem esse domínio justificado num determinado direito real. Por exemplo, alguém tem em seu poder um automóvel porque é proprietário. No entanto, as razões que justificam o domínio de facto são razões que se tornam indiferentes para que esse domínio de facto tenha efeitos. Talvez a razão pela qual existe o instituto jurídico da posse seja o de na normalidade o domínio de facto estar fundamentado num direito real. Mas para fazer valer a posse essa razão não tem de ser invocada, nem provada, por isso, tanto tem posse o proprietário, como o usufrutuário, como aquele que comprou ilicitamente, seja porque não foi observada a forma legal, ou por falta de legitimidade como o ladrão ou o usurpador. 

Distinção entre Posse Formal e Posse Causal 

Posse Causal – verifica-se quando o tal domínio de facto está fundamentado na titularidade de um direito real, por exemplo, o proprietário e o usufrutuário têm posse causal. Posse Formal – existe apenas a aparência de titularidade, aquele que tem o domínio de facto actua como se tivesse na titularidade do um direito real, mas sem ter esse direito. Só na forma é que parece o exercício de um direito. Exemplo: Comprador de bens alheios, comprador sem escritura pública, ladrão, usurpador, promitente comprador ... Esta distinção não tem qualquer implicação jurídica, porque o regime da posse é aplicável indistintamente ao possuidor formal e ao possuidor causal, o que importa é que ambos os casos exista posse. É verdade que o regime da posse está fundamentalmente pensado para a posse formal, não só porque há determinados aspectos do regime que são inconcebíveis para a posse causal e na posse causal o possuidor tem o regime próprio do direito que justifica  a posse. 

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A posse causal depende da opção do possuidor invocar um regime ou outro e por vezes há vantagens em invocar o regime da posse. Ao nível das acções, por regra é mais fácil obter provimento numa acção possessória, pois como está em discussão a titularidade do direito, em geral, a prova não é complicada, consiste apenas na demonstração de que há posse, geralmente por testemunhas. O direito real não se prova por testemunhas. Como o regime está fundamentalmente pensado para a posse formal surge o problema de determinar quem é que se considera possuidor. Do ponto de vista do domínio de facto sobre uma coisa juridicamente só há duas qualificações possíveis – posse ou detenção. A relevância da qualificação está na detenção ser por si própria juridicamente irrelevante. O detentor não beneficia dos efeitos da posse, logo a questão da distinção entre posse e detenção é saber se o domínio de facto tem ou não efeitos jurídicos. CONCEPÇÃO OBJECTIVA DA POSSE: Desde que exista domínio de facto, em princípio, há posse a menos que a própria lei tenha qualificado o caso concreto como um caso de detenção. O raciocínio é o da regra excepção, na prática tende se verificar se o caso concreto se resume a alguma excepção, se não estamos perante Posse. A lei é compatível com esta concepção, pois no art. 1252º do CC em caso de dúvida se não for possível demonstrar se aquele que tem o domínio de facto é possuidor ou detentor, presume-se que é possuidor. Os casos de detenção aparecem previstos no art. 1253º do CC, o que seria configurável como os casos excepcionais em que a lei estabeleceu que o domínio de facto é qualificável não como posse, mas como detenção. O art. 1253º do CC tendo a aparência de norma excepcional, na prática não funciona como norma excepcional, pois tem natureza muito genérica. Assim no art. 1253º do CC in fine acaba-se por resumi-lo, nestes termos, são detentores todos aqueles que possuem em nome de outra pessoa. Como não tem caracter determinado não é excepção, é uma contra-regra.  CONCEPÇÃO SUBJECTIVA DA POSSE:

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 Além do domínio de facto exige-se para haver posse que aquele que tem o domínio de facto exerça esse domínio de facto com uma determinada intenção, com a intenção de actuação como se tivesse o direito. O que tem o domínio de facto só será possuidor se actuar com a intenção de se comportar como, por exemplo, proprietário ou usufrutuário. É necessário o corpus – domínio de facto sobre a coisa – e o animus possidendi – intenção de actuar como se tivesse o direito. Este animus, dado que é um elemento puramente subjectivo não pode ser provado autonomamente, o animus só pode ser presumido a partir de determinados elementos objectivos o que conduz a uma distinção dentro da concepção subjectiva que distingue: 

CONCEPÇÃO SUBJECTIVA DO ANIMUS AVALIADO EM CONCRETO: (jurisprudência) a intenção deduz-se a partir dos actos concretamente praticados, isto é, se aqueles que tem o domínio de facto praticou actos como se fosse o proprietário, presume-se o animus e haverá posse.  Ex: o promitente comprador obtém a entrega da coisa, se não tiver mais nenhuma actuação não se pode presumir o animus; se fez melhoramentos ou contratou serviços de gás ou luz, se pagou as prestações de condomínio, tem uma actuação correspondente à actuação normal do proprietário, assim presume-se o animus, tendo posse formal.

 CONCEPÇÃO SUBJECTIVA DO ANIMUS AVALIADO EM

ABSTRACTO: o que importa é o fundamento que está na origem do domínio de facto, o que importa é como é que se obteve o domínio. Se o domínio de facto foi obtido com base num acto jurídico apto a transmitir um direito de gozo, presume-se o animus e, portanto, haverá posse independentemente da validade formal do acto jurídico. Ao contrário, se o domínio de facto é obtido com outro fundamento qualquer não se presume o animus e, portanto, haverá detenção. Ex: o promitente comprador tem sempre detenção, porque o seu domínio de facto está fundamentado num acto que não é apto a transmitir um direito de gozo.

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 Ambas são compatíveis com a lei, uma vez que a alínea a) do art. 1253º do CC, à contrario, declara que há detenção quando aquele que tem o domínio de facto actua sem intenção de agir como beneficiário, assim à contrário, aquele que actua com intenção de agir como beneficiário tem a posse. Na jurisprudência adopta-se quase sempre a concepção subjectiva do animus avaliado em concreto (com base nos actos concretamente praticados). De qualquer modo, mesmo que se adopte a concepção objectiva é preciso salientar que desde que haja domínio de facto há posse, excepto se a lei estabelecer que naquele caso há detenção, o que quer dizer que é indiferente a razão / causa do domínio de facto, isto é, na concepção objectiva tanto faz que o domínio de facto seja referido à propriedade, usufruto, comodato, depósito ou arrendamento e, por isso, o âmbito da posse é muitíssimo mais largo. Os casos de posse são muito mais numerosos do que na concepção subjectiva.Mesmo que se entenda que é preferível a concepção objectiva é preciso ter em atenção que o art. 1251º do CC só considera haver posse quando o domínio de facto se refira ao exercício do direito de propriedade ou de outros direitos reais, por isso, se o domínio de facto se referir a outro direito qualquer que não seja real pelo menos não há posse para efeitos do art. 1268º do CC.A posse que não se refira a um direito real não tem pelo menos todos os efeitos da posse previstos no art. 1268º do CC, esses efeitos estão reservados para o domínio de facto de um direito real. MODOS DE AQUISIÇÃO DA POSSE: (ART. 1263º E SS DO CC) AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA:

-         Apossamento (art. 1263º a) do CC),-         Inversão do título da posse (arts. 1263º d) e 1265º do

CC). AQUISIÇÃO DERIVADA:

-         Tradição da coisa,-         Constituto provisório (arts. 1263º c) e 1264º do CC),-         Sucessão na posse (art. 1255º do CC),-         Traditio brevi manu (não está formalmente previsto).

 

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MODOS AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA POSSE: Apossamento (art. 1263º a) do CC) – supõe que alguém coloca uma coisa sobre o seu domínio de facto contra a vontade, ou pelo menos sem a participação da vontade de quem até então tinha o domínio de facto, desde que se pratiquem actos materiais que permitam afirmar que a coisa passa a estar colocada sobre o domínio factual de certa pessoa. O art. 1263º a) do CC refere que essa prática deve ser reiterada. Tem-se entendido que não se pode entender à letra a reiteração, o que importa é que existam actos com intensidade suficiente para revelarem a apropriação. A reiteração não é necessária nas coisas móveis, pois o acto de subtracção da coisa já revela o domínio de facto.A prática de actos materiais tem de ser feita com publicidade, a publicidade a que se refere o art. 1263º a) do CC tem o mesmo alcance que resulta do art. 1262º do CC, ou seja, há publicidade quando os actos praticados sejam susceptíveis de ser conhecidos pelos interessados (pessoas) que podem ser afectados, pelo que, a falta de publicidade não impede a aquisição da posse, o que impede é que a posse adquirida sem publicidade seja eficaz perante os tais interessados, o que significa que aquele que adquire sem publicidade não pode invocar a usucapião mesmo que já tenham decorridos os prazos do art. 1297º do CC e contra os interessados também não corre, enquanto a posse for oculta, nem o prazo de perda da posse do art. 1267º nº1 d) do CC, nem corre o prazo de caducidade para as acções possessórias (art. 1282º do CC). De qualquer maneira, mesmo sem publicidade adquire-se a posse desde que haja a prática de actos materiais com intensidade.A publicidade é um requisito de eficácia e não um requisito constitutivo. Inversão do título da posse – a inversão do título supõe um detentor, é um modo de aquisição originária da posse a favor de quem antes de adquirir a posse era já detentor e, por isso, a inversão permite que o domínio de facto do detentor seja re-qualificado. De acordo com o art. 1265º do CC a inversão admite: 

-         Inversão por oposição do detentor contra o possuidor: verifica-se quando o detentor passa a ter um comportamento factual que é incompatível com o reconhecimento da posse a outra pessoa, desde que esse

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comportamento incompatível seja conhecido pela pessoa cuja posse é afectada.A detenção é sempre uma posse em nome de outra pessoa, ou seja, a existência de um detentor supõe sempre um possuidor. O possuidor mantém a sua posse mesmo existindo um detentor, porque o possuidor possui através do detentor, art. 1251º do CC. Por isso, o detentor ainda que tenha o domínio de facto tem esse domínio de facto não em nome próprio, mas em nome de outra pessoa.A inversão implica que o detentor passe a ter uma actuação / domínio de facto em nome próprio. É necessário para que isto aconteça que o detentor assuma uma actuação incompatível com a posse de outra pessoa. Ex: o arrendatário deixa de pagar a renda, não é só porque deixou de pagar a renda que o arrendatário tem uma actuação incompatível com a do senhorio. Só haverá inversão se deixar de pagar a renda porque passou a actuar como se o local arrendado lhe pertencesse. Tem de assumir perante o senhorio que não admite a posse do senhorio. Implica um conflito, o simples facto do detentor passar a actuar como titular do direito, esse facto não lhe dá o direito.Verificada a oposição o detentor passa a possuidor formal, mas pelo menos imediatamente não modifica a situação jurídica do que já era possuidor, isto é, se o senhorio é proprietário (tem posse causal), não deixa de ser proprietário só porque o arrendatário começou a actuar como proprietário. Do ponto de vista possessório o senhorio não perde a posse, dado que segundo o art. 1267º nº1 d)  do CC a posse só se perderá se eventualmente tiver decorrido um ano desde a data de oposição sem que o possuidor reaja. O possuidor pode reagir através das acções possessórias sujeitas ao prazo de caducidade de um ano (art. 1282º do CC). Só do ponto de vista factual é que há uma modificação – o detentor passa a possuidor mudando com isso a sua situação jurídica.

 -         Inversão por causa de acto de terceiro: supõe-se

também que o detentor passa a actuar de uma forma que implicar o não reconhecimento da posse de outrém. Ex: o arrendatário passa a actuar como se fosse proprietário, mas a justificação para esta mudança de comportamento está no facto de o detentor ter obtido a seu favor a

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verificação de um acto translativo celebrado com o terceiro, mas que justifica a mudança de comportamento.

 Exemplo: Contrato-promessa de compra e venda  

A (senhorio) ------------------------------- B (arrendatário)                            venda do local arrendadoC

 O B está a comprar a quem não é proprietário e, portanto a compra e venda C – B é inválida. Do ponto de vista da titularidade do direito não aconteceu nada, B não adquiriu a propriedade mas o B arrendatário / detentor passa a ter uma justificação para actuar diferentemente, a verdade é que tem um contrato de compra e venda a seu favor e na normalidade quem compra passa a actuar como proprietário. O facto de ter comprado invalidamente justifica a mudança de comportamento. De imediato a situação jurídica de A possuidor mantém-se, acontece que está sujeito ao prazo dos arts. 1267º nº1 d) e 1282º do CC. Quando alguém adquire a posse originariamente de imediato não há nenhuma consequência jurídica relativa à pessoa que sofre a perda do domínio de facto. A única alteração jurídica é do ponto de vista do adquirente que passa a ter a posse.Do ponto de vista factual a pessoa perde parcialmente o seu domínio de facto e se não reagir antecipadamente pode sofrer consequências jurídicas: perde a posse e o direito de recorrer às acções possessórias, pelo menos no ano subsequente à aquisição originária, juridicamente há duas posses:

-         a posse daquele que já a tinha –esbulhado,-         e a posse daquele que adquiriu originariamente –

esbulhador. Só uma das posses é que contém o domínio de facto – a do esbulhador – a posse do esbulhado mantém-se porque nos termos do art. 1257º do CC a posse mantém-se enquanto durar o exercício do domínio de facto ou enquanto  durar a possibilidade e exercer esse domínio de facto. Como o esbulhado mantém no prazo de um ano o direito de se defender através das acções possessórias, durante esse ano tem a possibilidade de recuperar o domínio de facto e portanto continuar a exercer. Além disso, o esbulhado se tem posse causal mesmo que deixe caducar o prazo para intentar a acção possessória mantém

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ainda a possibilidade de se defender através das acções próprias para a defesa do direito real subjacente à posse.Ex: A perde a posse, mas recupera-a se intentar a acção de reinvidicação. MODOS AQUISIÇÃO DERIVADA DA POSSE: Tradição e entrega da coisa (art. 1263º b) do CC) –  verifica-se quando o anterior possuidor faz a entrega da coisa a outra pessoa com a finalidade de ceder a sua posse, isto é, para que haja aquisição da posse nos termos do art. 1263º b) do CC é necessário que se verifique a perda da posse correspondente nos termos do art. 1267º c) do CC. Não é sempre que se faz a entrega que se transmite a posse, porque a entrega pode ser feita a título de detenção, nesse caso não há cedência da posse, há entrega mas sem cedência da posse.  Normalmente avalia-se a entrega da coisa para efeitos de cedência de posse através do acto jurídico que fundamenta essa entrega, isto é, se a entrega é feita com base num acto jurídico que sirva para transmitir ou constituir um direito real, a entrega implica cedência da posse. Ao contrário, se se trata de um acto não translativo a entrega constitui uma detenção em favor da pessoa que recebe a coisa. Só há aquisição da posse através da entrega desde que essa entrega seja feita pelo anterior possuidor, se é efectuada por um detentor não há aquisição da posse. 

A (senhorio)        

B (arrendatário) (vende e entrega)

C

 A entrega está feita, mas é feita por um não possuidor, C não adquire posse pela entrega. Pode adquirir por força da alínea a). Constituto Possessório (arts. 1263º c) e 1264º do CC) –  O constituto possessório, em geral, é o modo de aquisição da posse sem entrega, ou seja, aquele que adquire posse não adquire o domínio de facto por si próprio, adquire-se antes através de outra pessoa, art. 1252º nº1 do CC, adquire esse domínio de facto por intermédio de outrém. 

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Existem duas modalidades: - o art. 1264º nº1 do CC: o constituto possessório verifica-se quando o possuidor celebra com outra pessoa um acto translativo que me princípio obrigaria à entrega, mas simultaneamente verifica-se outro facto qualquer que justifica a manutenção da coisa em poder do alienante embora a título de detenção. No fundo a coisa não é entregue, porque aquele que devia entregar tem um título que justifica a manutenção da coisa em seu poder a título de detenção. Exemplo:  

APosse

Venda

B

Empresta / arrenda / tolera

  Ou há dois actos em simultâneo ou pelo menos existe a tolerância do adquirente manter a coisa em seu poder. B adquire a posse, mas exerce-a através do A, dado que a entrega nunca é efectuada. À letra o constituto possessório funcionaria apenas no caso de transmissão de posse causal, porque se diz no artigo que quem faz a transmissão é o titular do direito real que é aquele que tem a posse causal. No entanto não há razão para que não funcione também para a aquisição de posse formal.

  

- o art. 1264º nº2 do CC: verifica-se quando a coisa que deveria ser entregue por causa do acto translativo está na detenção de um terceiro, nesse caso, o adquirente torna-se possuidor apesar de a coisa estar e permanecer na detenção desse terceiro. Exemplo:  

APosse

Venda

C

B Arrendatário

       

 C adquire a posse sem a entrega efectiva, porque a coisa está e irá permanecer na detenção de B. 

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 A posse é adquirida sem entrega porque se adquire por intermédio de outra pessoa. Tradictio brevi manu –  é um caso em que também se adquire a posse sem a entrega da coisa, mas neste caso, ao contrário do constituto possessório, porque a coisa já tinha sido antecipadamente entregue, embora a título de detenção. No fundo a tradictio brevi manu é um modo de aquisição derivada da posse a favor do detentor, o que pressupõe que a coisa tenha sido entregue a título de detenção. Ex: A arrendou a B, se A vender ao B, B torna-se possuidor apenas porque obtém um outro título, acto translativo que permite mudar a causa que justificava o domínio de facto. B tinha uma causa que justificava a detenção – contrato de arrendamento – passa a ter uma causa que justifica a posse – contrato de compra e venda. Tal como na inversão do título da posse a mudança da qualificação jurídica é obtida sem intervenção do possuidor, enquanto que na tradictio brevi manu é obtida com o consentimento do possuidor. Não se faz a entrega porque a entraga já estava feita. Sucessão na posse (art. 1255º do CC) –  neste caso a aquisição da posse verifca-se por sucessão mortis causa. Surge o problema de saber se a sucessão mortis causa é uma transmissão propriamente dita ou não?Para o Professor é uma transmissão com regime especial, assim sendo, a sucessão na posse é um modo de aquisição derivada com uma especialidade que resulta do art. 1255º do CC – os sucessores são juridicamente considerados continuadores do autor da sucessão, o que significa que a posse dos sucessores é exactamente a mesma que tinha o autor da sucessão e daí decorre que as características que essa posse tinha na titularidade do autor da sucessão mantem-se exactamente as mesmas com os sucessores. Ex: se a posse do autor da sucesão era posse de má fé nos termos do art. 1260º do CC, a posse dos sucessores é necessariamente também de má fé, ainda que os sucessores estejam de boa fé. A posse dos sucessores não começa no momento em que os sucessores efectivamente adquirem, ao contrário, começa no instante em que começou para o autor da sucessão.

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 Na aquisição derivada também é possível ao possuidor actual juntar o tempo de posse de anteriores possuidores. Os sucessores a que se refere o art. 1255º do CC são apenas os herdeiros não os legatários, porque juridicamente os legatários são apenas credores da herança e, portanto, adquirem a posse nos termos normais do art. 1263º do CC. Só os herdeiros é que são continuadores. Os legatários são os que sucedem em bens determinados; os herdeiros sucedem numa massa de bens indeterminada à partida.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 ESPÉCIES DE POSSE: (CARACTERÍSTICAS DA POSSE) São aspectos qualificativos da posse que têm relevância para fixar efeitos jurídicos da posse.  De acordo com a lei existem 4 espécies de posse: 

-         posse titulada e posse não titulada, art. 1259º do CC,

-         posse de boa fé e posse de má fé, art. 1260º do CC,-         posse violenta e posse pacífica, art. 1261º do CC,-         posse pública e posse oculta, art. 1262º do CC.

 Posse titulada e posse não titulada, art. 1259º do CC – a distinção entre posse titulada e posse não titulada está relacionada com a causa de aquisição da posse.  Se a posse foi adquirida com base num determinado título a posse é titulada, caso contrário, é não titulada.  Para este efeito considera-se título ou modo legítimo de adquirir, o acto jurídico translativo ou constitutivo de direitos reais que impliquem a posse de uma coisa, desde que, por um lado, esse título seja juridicamente existente e desde que tenha observado a forma exigida para esse acto.Supõe-se que esse acto não é válido, porque se for válido então adquiriu-se efectivamente o direito objecto desse acto jurídico e portanto a posse é causal, a posse causal não é susceptível destas classificações.O título tem que ser um acto que segundo o seu tipo legal seja susceptível de transmitir ou constituir direitos reais, mas que no caso concreto não tenha transmitido. E para a posse ser titulada

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supõe-se que não transmitiu, porque se verifica um vício substancial – ex: falta de legitimidade do alienante. Uma vez que se pressupõe que o título é inválido isso significa que a posse não se adquiriu por causa desse título, acontece é que a aquisição da posse ocorreu porque se verificou um acto translativo. Ex:  

 A

Art. 892º do CC

Venda

 B

 A não tinha legitimidade, a venda é nula. Temos um contrato inválido, mas se o A entregou ao B ao abrigo do art. 1263º b) do CC, B adquiriu posse por causa motivada por um acto translativo que no caso não transmitiu porque há uma invalidade, mas que fundamenta a entrega da coisa. B tem posse titulada ou não titulada? – Posse adquirida pela entrega, o que é preciso saber é se se caracteriza por titulada ou não titulada. Se o vício for de ilegitimidade do vendedor a posse é titulada.Se além ilegitimidade houver um vício de forma a posse é não titulada. Para a posse ser titulada é necessário que exista um acto jurídico translativo que esteja a fundamentar a aquisição da posse. É necessário que tenha ocorrido um acto qualquer de aquisição da posse, nos termos do art. 1263º do CC, em princípio um acto de aquisição derivada, e que esse acto de aquisição da posse esteja fundamentado no tal acto translativo. Ex:   

AArt. 892º do CC

Venda

 B

 Se A não entrega a coisa a B não tem posse, por isso, não faz sentido determinar se é titulada ou não titulada. Só faz sentido se ocorrer aquisição da posse. Para ser titulada pressupõe-se que essa acto translativo é inválido, se for inválido verifica-se aquisição de posse causal

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(adquire-se o próprio direito real e, por isso, não faz sentido qualificar como titulada ou não titulada). Supõe-se que a invalidade é substancial, portanto, à contrário,  se a  invalidade for de natureza formal a posse é não titulado. A posse titulada só por si não tem relevância nenhuma, só tem relevância se o título for registado, seria escusado admitir uma posse titulada com invalidade formal porque o título numa hipótese destas nunca teria acesso ao registo, pois a invalidade formal é uma invalidade patente. O argumento para sustentar a invalidade formal determina que a aquisição da posse é não titulada é um argumento à contrário. À contrário, a posse é não titulada quando: 

        nem sequer existe um acto translativo (ex: posse do promitente-comprador, falta o acto translativo),

        o acto translativo for formalmente inválido,        o acto translativo tiver um vício substancial que conduza à

inexistência jurídica (ex: coacção física), se o acto é juridicamente inexistente não pode ter qualquer relevância jurídica.

 É discutível a situação do simulador adquirente quando a simulação seja absoluta, se a simulação for absoluta e se se provar a simulação a posse é não titulada, porque nem sequer é posse, o simulador tem na melhor das hipóteses a detenção, pois possui no interesse do outro. Posse de boa fé e posse de má fé, art. 1260º do CC – o critério para aferição da boa ou má fé é de raiz subjectiva, tem de se averigurar se no momento da aquisição o possuidor sabia ou não sabia que estava a lesar um direito de terceiro, se sabia – má fé, se não sabia – boa fé. O critério para aferir é o critério da pessoa de normal diligência, sendo certo que, para facilitar a aplicação estabeleceu-se duas presunções: 

        A posse titulada é de boa fé e a posse não titulada é de má fé, art. 1260º nº2 do CC.

        A posse violenta é sempre de má fé, art. 1261º do CC, sendo uma presunção inilidível.

 

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A distinção entre posse de boa fé e má fé tem relevância a três niveis: 

        No caso da posse de boa fé, art. 1270º do CC, o possuidor tem direito aos rendimentos (frutos) da coisa enquanto estiver de boa fé, mesmo que não chegue ao usucapião, pelo menos adquiriu definitivamente os rendimentos da coisa.Ao contrário, o possuidor de má fé não só não tem direito aos rendimentos, como é sancionado, dado que tem a obrigação de indemnizar o proprietário da coisa pelos rendimentos que um proprietário diligente teria obtido, ou seja, se se provar que o possuidor não actuou como actuaria um proprietário diligente, responde pela falta de diligência, art. 1271º do CC 

        No caso das benfeitorias voluptuárias (art. 1275º do CC), o possuidor de boa fé tem o direito de retirar as benfeitorias, ao passo que o possuidor de má fé nunca tem o direito de retirar as benfeitorias.

         A posse de má fé tem relevância ao nível da duração dos

prazos para efeito de usucapião, os prazos serão inferiores no caos de boa fé.

 Posse violenta e posse pacífica, art. 1261º do CC – a posse é violenta quando tenha sido adquirida com coacção física ou coacção moral, à contrário a posse é pacífica noutra situação qualquer. A relevância da distinção está relacionada com tudo o que sejam prazos possessórios. Todos os prazos possessórios só começam a contar quando a posse seja pacífica, enquanto for violenta esses prazos não começam a contar. São os prazos: 

        Do usucapião – art. 1297º do CC,        Da perda da posse – art. 1267º nº1 d) e 2 do CC,        Prazo de caducidade da acção possessória, art. 1282º do

CC. Na jurisprudência é vulgar entender-se que o termo coacção física aplicado à posse tem um sentido muito mais amplo do que

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tem normalmente para efeitos do art. 246º do CC, porque tem-se entendido que a posse é violenta quando se usa força física.Para o Professor não tem relevância nenhuma, pois não é pelo facto de ter usado só força física que o prazo de perda da posse não começa a contar. A razão de ser da não contagem do prazo é que se houve coacção parte-se do princípio que a pessoa não pode agir enquanto houver coacção. Deve entender-se coacção física no sentido normal do termo. Posse pública e posse oculta, art. 1262º do CC – a posse é publica quando é exercida de maneira a poder ser conhecida pelos interessados. Ao contrário das outras classificações em que o que importa é o momento da aquisição, neste caso o que conta é o modo de exercício. Para ser pública a posse não tem de ser mesmo conhecida, basta a possibilidade de ser conhecida. Relevância da distinção: enquanto a posse for oculta os prazos possessórios não começam a contar. Os interessados prejudicados mesmo que queiram reagir não sabem como nem contra quem. (art. 1297º, 1267º nº1 d) e 2 e 1282º do CC). Posse imediata e posse mediata – a posse imediata é  aquela que é exercida pessoalmente, é exercida pelo próprio possuidor. A posse mediata é aquela que é exercida através de outra pessoa, art. 1252º do CC, por intermédio de outrém, este outrém é detentos, embora se o detentor também tiver um direito real seja simultaneamente possuidor. Sempre que há uma sobreposição real ou aparente de direitos reais sobre a mesma coisa que impliquem o domínio de facto, normalmente de gozo, aquele que tiver o domínio de facto é simultaneamente possuidor no âmbito do seu direito e detentor no âmbito do direito alheio.

 Exemplos: 

A - Proprietário B - Usufrutuário O domínio de facto é exercido pelo B, B é possuidor no âmbito do seu direito de usufruto e é detentor no âmbito da propriedade.

 

Comproprietários A / B / C 

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Cada comproprietário é possuidor no âmbito do seu direito e é detentor no âmbito do direito dos demais. Nestas hipóteses, especialmente na compropriedade a aquisição da posse relativamente ao direito do outro só pode ocorrer originariamente pela inversão do título e derivadamente pela tradictio brevi manu, daí a razão de ser do art. 1406º nº2 do CC.  É possível que a posse mediata tenha mais do que um grau: Exemplo:

 A -

proprietário B -

usufrutuário C -

arrendatário Neste caso C tem o domínio de facto, B tem a posse mediata de 1º grau e A tem a posse mediata de 2º grau. Para o A a posse é exercida pelo B, a existência do C não lhe afecta em nada. EFEITOS DA POSSE: (ART. 1268º E SS DO CC) Presunção de titularidade – art. 1268º do CC – como se parte do princípio de que quem tem a posse normalmente é titular de um direito que justifica essa posse, a lei estabelece a presunção de que quem tem a posse terá em princípio o direito correspondente a essa posse, o que significa que provando-se a posse fica presumivelmente provado o direito correspondente a essa posse Ex: quem actuar como proprietário, presume-se que é proprietário. Na prática os únicos direitos de gozo que se distinguem claramente do ponto de vista da aparência são a propriedade e a servidão. Na dúvida sobre o direito a que a posse se refere tem de se presumir a propriedade, ex: se alguém actua usando e fruindo, do ponto de vista externo não se distingue o exercício a título de usufruto, do exercício a título de propriedade. Só não haverá dúvida quando exista um título, art. 1259º do CC, a fundamentar a posse, porque o título delimita pelo menos formalmente o âmbito da posse. 

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Exemplo: se se constitui um usufruto por contrato de doação inválido o título serve para delimitar a posse daquele que supostamente adquiriu o usufruto.  Tem-se entendido que esta presunção de titularidade resultante da posse só funciona em pleno quando aquele que invoca a presunção actua processualmente como réu, ou seja, se o possuidor é quem intenta a acção, há pelo menos certos casos, em que se entende que a prova do direito invocado pelo autor não pode ser feita apenas pela presunção derivada da posse,  pois ela fundamenta-se numa base, a posse, que na prática é pouco fiável. É o que se entende na acção de reinvidicação, quem intenta a acção não pode basear exclusivamente a prova que é proprietário na presunção do art. 1268º do CC. Mas, à contrário, a acção de reinvindicação já pode proceder se a prova do direito de propriedade for feita através da presunção do registo do art. 7º do CRPredial, pois a fiabilidade do registo é superior. No caso de conflitos de presunções em que uma pessoa tenha a posse e beneficie da presunção do art. 1268º do CC, e outra pessoa tenha o registo sobre a mesma coisa funcionando a presunção do art. 7º do CRPredial – prevalece a presunção mais antiga, aquele que se fundamentar no facto anterior. Se porventura tiverem a mesma data considera-se que prevalece a presunção derivada da posse. A posse vale mais ainda do que o registo, o argumento retira-se da letra do art. 1268º do CC. A posse tem efeitos relativos aos rendimentos (frutos), benfeitorias e acções possessórias (art. 1276º e ss do CC). ACÇÕES POSSESSÓRIAS: As acções possessórias destinam-se à defesa da posse, independentemente de essa posse ser formal ou causal. De acordo com o Código Civil são de 4 espécies: 

        Acção de prevenção, art. 1276º do CC,        Acção de manutenção, art. 1278º e ss do CC,

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        Acção de restituição, art. 1278º e ss do CC,        Embargos de terceiro, art. 1285º do CC.

 Acção de prevenção, art. 1276º do CC – a acção de prevenção embora seja uma acção tem a natureza de um procedimento cautelar, dado que deve ser intentada quando seja previsível a possibilidade do possuidor ser perturbado ou esbulhado da posse. Como é formalmente uma acção, é uma acção de condenação com processo comum, na qual tem legitimidade activa o possuidor ameaçado e legitimidade passiva a pessoa causadora da ameaça.Em princípio não há prazo para intentar a acção, pode ser intentada enquanto persistir a ameaça. Acção de manutenção, art. 1278º e ss do CC – é uma acção paralela à acção negatória que pressupõe a perturbação no exercício da posse impedindo o exercício normal da posse, mas sem que haja privação do domínio de facto.Trata-se também de uma acção de condenação com processo comum, por força do art. 1281º nº1 do CC tem legitimidade activa o possuidor perturbado ou os respectivos herdeiros na suposição de que o possuidor faleceu no decurso do prazo para intentar a acção sem a ter intentado (art. 1265º do CC). Tem legitimidade passiva o autor da perturbação. De acordo com o art. 1282º do CC a acção está sujeita a um prazo de caducidade de um ano, sendo que esse ano começa a contar a partir da data da perturbação, distinguindo-se na jurisprudência consoante a perturbação consista em actos isolados entre si, ou em actos continuados, em ambos os casos o prazo começa a contar desde o primeiro acto de perturbação, embora se forem actos isolados para cada qual funciona o seu prazo. O prazo só começa a contar se os actos de perturbação forem públicos e pacíficos. Acção de restituição, art. 1278º e ss do CC – pressupõe o esbulho, a privação total ou parcial do domínio de facto.Na prática por vezes é difícil distinguir perturbação da privação parcial do domínio de facto. O Código Civil trata as duas conjuntamente. A acção de restituição é também uma acção de condenação com processo comum.Tem legitimidade activa (art. 1281º nº2 do CC) o possuidor esbulhado ou os respectivos herdeiros por causa do art. 1255º do CC. Tem legitimidade passiva o esbulhador e os herdeiros do esbulhador porque se entende que só há esbulho quando aquele que priva outrém do domínio de facto pretende com essa privação constituir posse a seu favor, daí que por causa do art.

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1255º do CC os herdeiros tenham legitimidade passiva, tem ainda legitimidade passiva um terceiro, desde que esse terceiro seja possuidor e desde que tenha conhecimento do esbulho, isto é, tenha posse de má fé.À contrário, se o terceiro for apenas detentor não tem legitimidade passiva, nesse caso a acção tem que ser intentada contra a pessoa em cujo interesse / nome o detentor possui. Se o terceiro é possuidor, mas está de boa fé, a acção já não pode ser intentada, porque a posse do esbulhado extinguiu-se, o que significa que o art. 1281º nº2 do CC contém uma causa de perda da posse que alarga a lista dos casos de perda da posse que resultam do art. 1267º do CC.Tal como na acção de manutenção, acção de restituição está sujeita ao prazo de caducidade de um ano a contar da data do esbulho, desde que este tenha ocorrido publicamente e pacificamente, caso contário só começa a contar quando se tornar pública e pacífica.  Embargo de terceiro, art. 1285º e ss do CC – hoje em dia é uma espécie de incidente na instância (incidente de intervenção de terceiro) e não uma acção. É um incidente que tem em vista permitir a intervenção na acção de alguém que não tem legitimidade para ser parte. Materialmente trata-se de uma acção, dado que o terceiro que embarga pretende defender um interesse próprio, esse interesse, neste caso, é o de defender a posse contra qualquer diligência judicial que tenha ofendido a posse. O que o embargo tem de específico é que a ofensa à posse resulta de um acto judicial, normalmente a penhora e o arresto, quando essa diligência judicial atinja bens cuja posse não pertença ao executado ou arrestado, nem a terceiro que deva responder pela dívida. Ex: penhorou-se a propriedade plena quando na altura existia um direito de usufruto. O usufrutuário pode embargar para retirar do retirar do âmbito da penhora o usufruto.De qualquer modo, o embargo de terceiro não serve apenas para defesa da posse, é para defesa de qualquer direito real ou não real que seja incompatível com o âmbito da tal diligência judicial. Serve para defesa de qualquer direito pessoal ou real e para alguns casos de detenção quando esta esteja fundamentada pelo menos num direito pessoal. 

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        Embargo preventivo – intentado antes da tal diligência judicial ser efectivada

        Embargo repressivo – quando se actua já depois de efectivada a tal diligência judicial. No fundo à esbulho legitimado numa ordem judicial.

 Normalmente o esbulho deve ser intentado nos 30 dias subsequentes ao conhecimento da diligência, nunca depois de a acção em que o esbulho é incidente estar extinta. Tem legitimidade activa o terceiro que seja titular do tal direito incompatível com o âmbito da diligência judicial. Tem legitimidade passiva a pessoa que deu causa a essa diligência judicial, ex: no caso de penhora, tem legitimidade passiva a pessoa que designou aquele bem à penhora, normalmente o credor exequente. 

USUCAPIÃO – ART. 1287º E SS DO CC A usucapião é um modo de aquisição de determinados direitos reais de gozo que pressupõe basicamente que a posse se mantenha durante um certo prazo, no termo do prazo o possuidor pode adquirir o direito correspondente à sua posse através da invocação da posse.  Para que este efeito ocorra exigem-se determinados requisitos relativos à posse e ao prazo. No que respeita à Posse: Só pode invocar a usucapião aquele cuja posse for pública e pacífica, art. 1297º do CC para os imóveis e art. 1300 nº1 do CC para os móveis. Por isso, se a posse começou oculta ou violenta enquanto permanecer assim os prazos da usucapião não começam a contar. Exige-se também que a posse deva ser uma posse efectiva, ou seja, uma posse efectivamente / realmente exercida durante o prazo necessário para a usucapião, pois de um modo geral para haver posse não é necessário o exercício efectivo, art. 1257º nº1 do CC, mas para efeitos da usucapião tem que se exigir a tal posse efectiva por uma razão de coerência, é que normalmente o não exercício de um direito conduz à extinção desse direito através do não uso, por isso, não faz sentido admitir que se possa invocar a usucapião e, portanto adquirir um direito apesar

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de não haver exercício. Não faz sentido que num caso de não exercício não só não haja extinção, como até haja aquisição. A justificação geral da usucapião é colocar o direito em harmonia com os factos, alguém actua como proprietário, aquele que possui tem o direito de ser titular desse direito.Pressupõe-se também que essa posse seja uma posse formal, é através da usucapião que a posse se tornará causal. No que respeita à duração do prazo: O prazo varia consoante se verifiquem ou não determinadas circunstâncias, embora a distinção básica seja feita entre coisa móveis e coisas imóveis. Os prazos são superiores no caso de posse sobre imóveis em relação à posse sobre móveis, art. 1293º e ss do CC (imóveis) e art. 1298º e ss do CC (móveis).O prazo também varia em função da qualidade da posse, se for de boa fé os prazos são inferiores e superiores no caso de má fé. O caracter titulado ou não titulado da posse é outro factor de variação, tratando-se de imóveis ou móveis registáveis o facto da posse ser titulada não é suficiente para diminuir o prazo que só diminui se para além da posse ser titulada o título estiver registado. Tratando-se de coisas móveis não registáveis o facto da posse ser titulada já diminui o prazo. Nos casos dos imóveis e móveis registáveis é possível que se verifique ainda um outro factor de variação do prazo em função do registo da mera posse, art. 1295º do CC. A mera posse é a posse não titulada ou posse titulada mas sem registo do título. Nessas situações permite-se que o possuidor possa registar não o título que é causa da posse, mas a própria posse, desde que a posse tenha pelo menos 5 anos de duração, seja pública e pacífica. Se isso for reconhecido no processo de justificação administrativa que deve ser intentado para o efeito na conservatório do registo predial o conservador deve lavrar o registo da mera posse. Os prazos da usucapião serão iguais aos prazos da usucapião nos casos de posse titulada com registo do título, ou seja, somando o prazo do nº2 com o do nº1 o resultado são prazos iguais aos do art. 1294º do CC. 

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Para completar o prazo não é exigível que seja o possuidor que invoca a usucapião a cumprir ele próprio a totalidade do prazo no exercício da posse, dado que é possível nos termos do art. 1256º do CC (a acessão da posse), que o possuidor actual junte (faça a soma) do seu tempo de posse com o tempo de posse de possuidores anteriores. O único requisito para tal é o de que exista um nexo de derivação entre todas as posses que se pretendem juntar. Só se podem juntar aquelas posses entre as quais há uma aquisição de forma derivada. Exemplo: 

A B CPosse (senhorio)   Detentor (arrendatário) Venda e entrega Tradição

  Oposição por inversão do título, art. 1295º do CC.

Supondo que A não se opôs, C pode juntar o seu tempo de posse ao tempo de posse do B, não pode juntar o tempo de A, pois B adquiriu originariamente. Nos termos do art. 1256º nº2 do CC a junção de tempos de posse dá-se sempre para o pior resultado / benefício possível, o que significa, por exemplo, que se uma posse é de boa fé e a outra de má fé, será toda a posse de má fé. Verificado o prazo o possuidor tem o direito de invocar a usucapião, o que significa que a usucapião não produz efeito aquisitivo automaticamente, concede-se apenas o direito de o adquirir. A aquisição da usucapião é potestativa, logo tem de ser invocada – resulta do facto do regime da usucapião ser por remissão do art. 1292º do CC o mesmo regime da prescrição (art. 300º e ss do CC). De acordo com o art. 303º do CC a prescrição, ou seja, a usucapião tem de ser invocada. Admite-se qualquer forma de invocação judicial ou extra-judicial, mas tratando-se de imóveis a invocação da usucapião deve observar pelo menos uma de duas formas. Se é o próprio possuidor que quer directamente invocar a usucapião para si ou recorre ao processo de justificação administrativa instaurada na conservatória competente (art. 117º do CRPredial). 

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Em ambos os casos o possuidor deve essencialmente provar que tem posse à X anos, isso tem de ser demonstrado na declaração de testemunhas. Se o notário ou conservador ficarem convencidos deve lavrar-se a escritura ou o registo consoante o processo.  A invocação faz-se extra-judicialmente.  É possível que a invocação da usucapião seja feita judicialmente embora hoje em dia, se a invocação se faz por acção (o próprio possuidor intenta a acção) o professor crê que só o pode fazer quando o pedido de reconhecimento da usucapião seja acessório de outro pedido, porque o processo de justificação administrativa teve em vista retirar poderes aos tribunais para a invocação da usucapião. Ao contrário se o possuidor nem sequer invoca a usucapião e sucede que outra pessoa (o proprietário afectado) intenta a acção contra o possuidor, nessa altura o possuidor (réu) pode invocar a usucapião a título de reconvenção, não a título de excepção peremptória. Invocada a usucapião o possuidor torna-se titular do direito correspondente à posse que exercia, sendo certo que no caso dos imóveis há dois direitos que não podem ser adquiridos por usucapião – servidões não aparentes e direitos de uso e habitação, art. 1293º do CC. Entende-se que a aquisição da posse é uma aquisição originária, dado que se entende que invocada a usucapião os direitos que existiam sobre a coisa a favor de terceiros se extinguem, dado que nos termos do art. 1288º do CC a aquisição por usucapião tem eficácia retroactiva à data de acessão, à data do início da primeira posse que se juntou. Pode acontecer que a usucapião não sirva propriamente para adquirir direitos, mas só para extinguir direitos alheios. Na hipótese normal a usucapião implica a aquisição, implicam a extinção de outro direito, mas pode acontecer que implique só a extinção. A usucapio libertatis, art. 1574º do CC, pressupõe que o titular de um direito que esteja onerado actue factualmente de

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maneira que seja incompatível com o exercício do direito que onera, se o titular deste direito que onera não reagir e passarem os prazos da usucapião, o titular do direito onerado pode invocar a usucapião para extinguir o direito que é onerado. Exemplo:

  A 

 B

Servidão 

B colocou obstáculos factuais, se o titular do direito impedido de actuar não reagir, se a inércia se prolongar pelos prazos da usucapião, B pode invocar a usucapião para extinguir a servidão do A. A usucapio libertatis não é uma forma de aquisição.  A usucapio libertatis, de um modo geral, segue o regime da usucapião.   CASOS PRÁTICOS DE DIREITO REAIS FACULTADOS PELO PROFESSOR GONZÁLEZ

 1.António é proprietário de um terreno no qual construiu, em

1980, uma vivenda de dois andares. Na altura, deixou em relação ao terreno vizinho, pertencente a Bernardo, uma

distância de cinco metros.            Entretanto, agora pretende construir uma garagem anexa justamente no espaço que medeia entre a sua vivenda e a estrema com o terreno de Bernardo. 

a)      Para poder construir a garagem, António necessita colocar andaimes no terreno de Bernardo. Dependerá, para o efeito, de consentimento deste último ou não?

 b)      Para poder utilizar mais facilmente a garagem,

convinha-lhe obter acesso para a mesma através do terreno de Bernardo. Como deverá proceder para o efeito?

 

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c)       Desde a altura em que construiu a vivenda, António mantém instalado, no rés-do-chão, um lagar de azeite. Acontece que os líquidos residuais provenientes da sua exploração são despejados directamente sobre o solo formando um leito que entra pelo terreno de Bernardo. Passados todos estes anos, ainda poderá este opor-se à actuação de António ou não?

 d)      Bernardo adquiriu o terreno que possui através de uma

doação que Carlos lhe fez em 1979. Nessa doação inseriu-se uma cláusula de acordo com a qual Bernardo ficava proibido de vender o terreno em causa. Todavia, este, como estava extremamente incomodado com a vizinhança de António, acabou por vender o referido terreno a Daniel. Esta venda será válida?

                    2.             João, José e Joaquim são comproprietários de uma quinta desde 1982. Convencionaram, na altura, que cada um utilizaria exclusivamente certa parcela da quinta. Assim: João utilizava a parte destinada à produção vinícola; José utilizava a parte destinada à produção de cereais; Joaquim, por último, utilizava a parte onde se encontrava edificada uma casa de habitação.            A situação prolongou-se até agora. Mas, já este ano, Joaquim, que ao longo dos anos realizou inúmeras obras de beneficiação na dita casa, vendeu-a a Luís por 20.000 contos. 

a)     Entretanto, João e José intentaram acção de preferência. Todavia, o tribunal negou provimento à mesma com fundamento no facto de a venda entre Joaquim e Luís ser nula. Com ou sem razão?

 b)     Haveria alguma hipótese de a acção de preferência

obter provimento?   

            3.            A é proprietário de um terreno com 5.000 m2. Construiu aí um edifício, que utiliza como stand de automóveis, localizado no lado sul junto a um terreno pertencente a B.

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            No lado norte, A construiu um edifício com três andares que constituiu em regime de propriedade horizontal, vendendo as cinco fracções daí resultantes a diferentes pessoas.             Como perdeu o acesso directo à via pública por causa desta edificação, deixou, ao construi-la, um túnel sob a mesma para chegar à rua. 

a)     De que direito subjectivamente real poderia A ser titular?

 b)     Como se terá constituído no caso concreto?

 c)     Suponha que o referido túnel já está a ser utilizado há

vinte e cinco anos. Os condóminos do edifício sob o qual o mesmo está aberto entendem, no entanto, que a tonelagem dos camiões que actualmente aí passam, e que há vinte e cinco anos não existiam sequer, está a causar danos estruturais em tal edifício. Decidiram, por isso, vedar aquele túnel. Poderiam fazê-lo?

   

4.Distinga: a)     Efeito constitutivo de efeito atributivo do registo

predial. 

b)     Propriedade horizontal sobre um edifício de propriedade horizontal sobre um conjunto imobiliário.

 5.Depois de atentar no conteúdo das disposições legais que

a seguir se transcrevem, (provenientes da Lei das Augi’s – Áreas Urbanas de Génese Ilegal), compare-as com o regime normal da compropriedade e aponte as especialidades que encontrar.

 Artigo 36.°

Modalidades de divisão1 - Os prédios em compropriedade que integrem a

AUGI podem ser divididos, em conformidade com o alvará do loteamento ou a planta de implantação do plano de pormenor, por acordo de uso, sem prejuízo do recurso à divisão por escritura pública ou por decisão judicial.

 Artigo 38.°

Divisão

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1 - A divisão por acordo de uso opera-se mediante deliberação da assembleia de comproprietários convocada para o efeito, nos termos da presente lei.

Artigo 12.° Funcionamento da assembleia

1 - A assembleia delibera em primeira ou em segunda convocatória nos termos previstos no Código Civil para a assembleia de condóminos dos prédios em propriedade horizontal …

             6.            Zebedeu Zapato pretende vender a Xavier Xarope, por 30.000 contos, uma moradia com terreno contíguo no qual estão plantados 500 pés de vinha. Este último, como recorreu a crédito bancário para realizar a compra, celebrou escritura de constituição de hipoteca sobre a referida moradia a favor do mutuante, o Banco Antoniano.             A hipoteca foi registada provisoriamente.            Entretanto, foi realizada a escritura de compra e venda entre o Zapato e o Xarope, e, nessa altura, foi o registo da hipoteca convertido em definitivo.            Acontece que, entre a data do registo provisório da hipoteca e a data da sua conversão em definitivo, foi realizado o registo, sobre o mesmo prédio, de um contrato promessa de compra e venda entre o Zapato e o Valter Wanderley.             Se o Wanderley recorrer à execução específica:                        a) Qual a situação do Xarope e do Banco Antoniano?             b) Desde a data em que foi celebrada a compra e venda entre o Zapato e o Xarope, a quem pertencem as uvas e o vinho entretanto produzido?              7.            Dinis Dionísio vendeu a Estrela Escobar, em 1970, por escritura pública, um terreno agrícola com 5.000 metros quadrados.            A compra não foi registada.            Estrela Escobar faleceu e sucedeu-lhe o filho Fernando Fernandino, o qual continuou a utilizar o dito terreno para fins agrícolas.            Entretanto, os sucessores do Dionísio, como não tiveram conhecimento da venda efectuada a Escobar (ou, pelo menos,

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assim o dizem), registaram, quando aquele faleceu, sobre o referido terreno, a sucessão mortis causa a seu favor.            Desde 1995 que o Fernandino tem o terreno ao abandono. Acontece, porém, que agora chegou ao seu conhecimento que um dos filhos do Dionísio construiu um edifício de três andares no terreno em causa.             Quid Juris?              8.            A, proprietário, constituiu usufruto a favor de B, sobre um apartamento, por escritura pública datada de 1/1/1998 não registada.            A faleceu em 1999 e sucedeu-lhe o seu filho C. Este, por escritura datada de 1/1/2000, constituiu usufruto a favor de D, sobre o mesmo apartamento, o que foi registado em 1/2/2000.             Qual a situação de B e de D?               9.            Em 1982, A, sociedade comercial, doou um Palácio a B, associação cultural e recreativa, proibindo, através de cláusula inserida na escritura de doação, a utilização do prédio em causa para fins diferentes dos estatutários.            B instalou numa parte do Palácio, em 1983, um infantário/creche.            A doação só foi registada em 1/6/1999.             a) A cláusula em questão será válida e eficaz?                        Considere, designadamente, se:                        - se B poderia utilizar aquela parte do Palácio para a finalidade                         pretendida;                        - se B poderia vender o prédio a outrem.             b) Supondo que a doação era nula por incapacidade de gozo de A, B já poderia invocar a usucapião?              10.            A, B, C, D, e E, são comproprietários de um terreno com cinco hectares. A construiu aí, em 1975, uma vivenda de dois pisos. Na altura, todos os demais comproprietários consentiram verbalmente na realização da referida edificação.

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             A pretende agora assegurar a sua situação para evitar futuros dissabores. Que possibilidades tem ao seu alcance?              11.             Considere os seguintes factos:            - A é proprietário de uma loja de antiguidades onde também se fazem restauros de mobiliário antigo.             - B deixou aí um louceiro do século XVIII para restauração.                   - Concluída esta, o louceiro foi colocado em exposição.            - C, um cliente da loja, ofereceu a A 2.000 contos pelo mesmo.            - Como havia já um ano e meio que B não aparecia na loja nem dava notícias, A julgou que aquele se havia desinteressado do louceiro, e, por isso, aceitou a proposta de C.             - O louceiro em causa foi entregue a C.             Caracterize a situação de C, considerando se:             a) B tem possibilidade de reivindicar o louceiro;             b) em caso afirmativo, se C tem direito à restituição do preço e de quem;               c) em caso negativo, se isso se pode dever ao facto de C ter adquirido a propriedade do louceiro.              12.            Considere os seguintes factos:            - A e B são proprietários de prédios contíguos.             - No prédio do primeiro existe uma casa de habitação que dista quarenta centímetros em relação ao prédio do segundo.            - Ambos os prédios têm comunicação directa com a estrada.            - C vendeu a A um outro prédio, contíguo ao deste e ao de B.            - Este prédio não tem comunicação directa com a estrada, antes utilizando para o efeito o prédio de B.             a) O direito de passar a favor de C foi constituído por acordo celebrado entre este e D, o anterior proprietário do prédio hoje pertencente a B. 

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            a.1) Qualifique e classifique este direito de passar.             a.2) O referido acordo é registável? Em caso afirmativo, qual o efeito do respectivo registo?              b) A passagem a favor do prédio vendido a A manter-se-à depois deste o ter adquirido?               c) Se o telhado da casa pertencente a A despejar as águas pluviais directamente para o prédio de B:              c.1) Este último poderá opor-se? Através de que acção e com que fundamento?             c.2) Haverá maneira de o A obstar ao pedido de B? Com que fundamento?               13.            Caracterize, justificando:              a) As semelhanças e as diferenças entre as presunções estabelecidas, respectivamente, pelo art. 7º do Código do Registo Predial e pelo art. 1268º/nº1/1ª parte do Código Civil.             b) A obrigação imposta pelo art. 1375º/ nº1 do Código Civil.             c) A razão de ser do disposto no art. 1406º/nº2 do Código Civil.               14.            A é proprietário de um terreno agrícola com 5000 m2. Celebrou com B contrato-promessa de compra e venda relativos a 4000m2, que já foram demarcados.            Feita a entrega desta parcela, B construiu aí um armazém para uma pequena indústria de aglomerados de madeira. A construção foi realizada sem que A tivesse criado qualquer oposição. 

a)     Se a compra e venda nunca chegasse a realizar-se, A poderia pedir a demolição do armazém?

 

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b)     Haveria algum meio de B se poder tornar proprietário de todo o terreno, mesmo sem a intervenção de A?

  

15. A, B, C e D são comproprietários de um terreno agrícola.

Decidiram, em 1995, aí construir, cada qual, a sua vivenda. Para o efeito demarcaram o terreno em quatro partes e edificaram.

Quando, em 2002, a Câmara Municipal respectiva, para legalizar a situação, elaborou um plano (de pormenor) para a zona, verificou-se que através deste foram criados cinco lotes – quatro correspondentes às vivendas e o quinto obtido a partir da junção de áreas sobrantes de cada um daqueles quatro.

 a)     Qual a situação de A, B, C e D após a aprovação deste

plano pela Câmara? 

b)     Em que situação está o quinto lote? 

c)     Se A, B e C decidissem vender este quinto lote a terceiro, D teria direito de preferência?

  

16.A é proprietário do navio mercante Sierra que se afundou

no rio Tejo em 1980.            Segundo o art. 168º/nº1 do DL nº 265/72 de 31/07

(Regulamento Geral das Capitanias), a remoção de embarcação afundada ou encalhada que cause prejuízo à navegação deve ser efectuada pelo respectivo proprietário.

Como não o fez, o Estado encarregou-se da operação, tendo dispendido para o efeito 20.000 contos. O Estado vem agora reclamar essa quantia a A.  

a)     A provou que quando a remoção foi feita já tinha entretanto vendido o navio a B. Qual dos dois seria o responsável?

 b)     Em qualquer caso, admitir-se-ia que A ou B se

exonerassem unilateralmente?              17.            António Marmeleiro é proprietário de um terreno agrícola cujo único estremante é Manolo Caldeiro, proprietário de outro terreno agrícola confinante.

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            Em Dezembro de 1998, o Marmeleiro encontrou um comprador para o seu terreno disposto a dar-lhe 150.000 euros pelo mesmo, o que, no caso, era um bom preço. Assim sendo, a escritura de compra e venda foi celebrada um mês depois, mas, na mesma, por questões fiscais, declararam-se apenas 50.000 euros.             Acontece que, nos termos do art. 1380º do Código Civil, o Caldeiro tinha preferência naquela venda.              a) Poderá exercer essa preferência contra a pessoa que comprou ao Marmeleiro? Como e por quê? 

b) Se a exercer, a quem deverá o Caldeiro pagar o preço? c) O meio processual de que o Caldeiro dispõe para o

efeito será susceptível de inscrição no registo?   18.No edifício y, constituído em propriedade horizontal,

existem dez condóminos.            A fracção D está arrendada.             Entretanto, por deliberação tomada em assembleia de condóminos por oito votos contra dois, decidiu-se a instalação de uma antena parabólica no edifício. O arrendatário da fracção D foi um dos que votou favoravelmente, embora o respectivo senhorio nem sequer tenha comparecido na dita assembleia.               a) Qual a situação jurídica em que os condóminos se encontram face à antena parabólica em questão?             b) Os dois que votaram contra devem contribuir para as despesas decorrentes da instalação da antena parabólica ou não?             c) Acontece que, dos oito que votaram favoravelmente, quatro decidiram que dos vinte canais que o sintonizador tinha capacidade para programar, cinco deles seriam substituídos por outros tantos anualmente. Os restantes opõem-se a esta solução. Legitimamente ou não? 

  

19.            Carlos, proprietário do automóvel y, vendeu-o a Daniel, reservando para si a propriedade do mesmo até que este

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efectuasse o pagamento integral do preço. O automóvel foi entregue imediatamente após a celebração do contrato.              a) Antes de efectuado o pagamento integral do preço, Carlos vendeu o mesmo automóvel a Francisco. Este, após comprar, exigiu de imediato a Daniel a entrega do dito automóvel. Deverá Daniel efectuar essa entrega ou não?             b) Depois de efectuado o pagamento integral do preço, entre Daniel e Francisco, qual dos dois seria o proprietário do automóvel?             c) Caso a venda a Francisco não tivesse sido feita, mas supondo que, este, contra a vontade de Carlos e de Daniel, se tinha apoderado do automóvel em causa:             - que acção poderia ser intentada contra Francisco?            - quem teria legitimidade activa para a mesma?              20.            António, empreiteiro e proprietário do apartamento x, constituiu sobre o mesmo, por doação, direito de habitação a favor de Bernardo. A respectiva escritura foi lavrada em 1997/01/01, mas Bernardo somente registou a aquisição passados quatro meses.             Entretanto, Carlos obteve sentença que condenava António a pagar-lhe 8.000 contos a título de indemnização pelo não cumprimento de um contrato de empreitada entre ambos anteriormente celebrado. Para se assegurar, em 1997/03/01, Carlos registou (nos termos do art. 710º) hipoteca sobre o referido apartamento x.               Carlos obteve hipoteca sobre a propriedade de raiz ou sobre a propriedade plena do apartamento em causa?            Resolva a questão considerando:            a) a posição daqueles que entendem que o problema é apenas de prioridade;            b) a posição daqueles que entendem que o princípio da boa-fé é o vector básico de resolução deste problema.  

21.            A e B, proprietários de dois prédios vizinhos, pretendem estabelecer entre os mesmos uma zona de uso comum, constituída com terreno cedido por ambos, em partes iguais, e

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destinada, entre outras coisas, a servir de estacionamento, de jardim e a receber, futuramente, a instalação de uma piscina.            Juridicamente, querem:            - a vinculação real indefinida daquela zona de uso comum à propriedade de ambos os prédios, de modo a que transmissão de um deles implique automaticamente a transmissão da zona de uso comum;            - a impossibilidade de qualquer um dos proprietários pôr termo à comunhão potestativamente;            - a repartição per capita das respectivas despesas de manutenção.              Atendendo às finalidades práticas e jurídicas prosseguidas por A e B, qual das seguintes configurações seria para si a mais adequada:              a) constituição de compropriedade sobre a zona de uso comum;             b) constituição recíproca de direito de superfície sobre a faixa de             terreno que cada qual afectava à zona de uso comum;             c) constituição recíproca de servidão predial sobre a faixa de             terreno que cada qual afectava à zona de uso comum;                          d) constituição de propriedade horizontal sobre a totalidade dos             dois prédios, configurando-se a zona de uso comum como uma            parte comum.             e) constituição recíproca de direito de usufruto sobre a faixa de             terreno que cada qual afectava à zona de uso comum.                                                            (Justifique a opção que lhe

parecer mais                                                           acertada e justifique a

recusa das restantes)              22.            Em 1995, A, proprietário do terreno x, prometeu vendê-lo a B. Ainda antes do vencimento do prazo convencionado

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dentro do qual a escritura de compra e venda deveria ser outorgada, A vendeu o terreno em causa a C.              O Acórdão uniformizador de jurisprudência nº 4/98 veio estabelecer que "a execução específica do contrato-promessa sem eficácia real, nos termos do art. 830º do Código Civil, não é admitida no caso de impossibilidade de cumprimento por o promitente-vendedor haver transmitido o seu direito real sobre a coisa objecto do contrato prometido antes de registada a acção de execução específica, ainda que o terceiro adquirente não haja obtido o registo da aquisição antes do registo da acção; o registo da acção não confere eficácia real à promessa".               Levando isto em consideração, resolva o caso:             a) supondo que o contrato-promessa tem eficácia real e que o seu            registo foi obtido antes de C ter registado a respectiva aquisição;             b) supondo que o contrato-promessa foi objecto de registo             provisório de aquisição, nos termos do nº 3 do art. 47º do Código            do Registo Predial, antes de C ter registado a respectiva aquisição;             c) supondo que B registou a acção de execução específica, nos             termos do art. 3º do Código do Registo Predial, antes de C proceder            ao registo da respectiva aquisição.  

23.            A, B e C, são comproprietários de uma herdade com 30 hectares situada no Alentejo. A aquisição da herdade teve em vista a obtenção de uma mais-valia com a sua venda posterior, pelo que convencionaram, no título de aquisição da mesma, uma cláusula de indivisão por dez anos, contando com a valorização dos terrenos situados naquela área, dado que passariam a beneficiar de uma nova auto-estrada, já em fase de construção. Entretanto, convencionaram que cada qual utilizaria, conforme entendesse, dez hectares individualizados para cada um mediante cercas.

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            Porém, A mudou de ideias e, passados quatro anos, pretende obter a divisão para poder construir na sua parcela uma casa de habitação, a fim de nela passar férias com a família.               a) Qual o valor e a eficácia das cláusulas referidas?             b) Poderá A obter a divisão da coisa comum? Em caso afirmativo, como deverá proceder e com que fundamento?             c) Admitindo que A consegue obter a divisão, poderá ele exigir que lhe seja atribuída a parcela de dez hectares que antes usava?             d) Admitindo que A não consegue obter a divisão, poderão B e C impedir que A aliene a sua parte?               24.            Contra A, foi movida, em 1997/02/02, acção executiva para pagamento de 5.000 contos que o mesmo devia a B, credor exequente. Na dita execução foi penhorado um apartamento que A havia vendido a C em 1996/12/12.             B registou a penhora em 1997/05/05.            C somente registou a compra em 1997/06/06.            O apartamento foi judicialmente vendido a D, em 1997/07/07, não tendo sido ainda efectuado o competente registo.             Quem é o proprietário do referido apartamento?                25.            António, proprietário do apartamento x, vendeu-o a Bernardo, mantendo-se, porém, como usufrutuário do mesmo até ao ano 2010.             a) Ao nível das obrigações do usufrutuário, que diferença encontra entre a situação de António e aquela em que ele estaria se o usufruto tivesse sido constituído per translationem?             b) Qual a situação possessória de António e de Bernardo? 

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            c) Como é que ambos adquiriram as respectivas posses?              26.            Gabriel, proprietário de um prédio onde existe um edifício de três andares, concedeu a Henrique o direito deste construir uma garagem subterrânea no espaço subjacente àquele edifício. Uma vez que as fundações desse edifício atingiam grande profundidade, na construção da garagem Henrique aproveitou-as para suporte das respectivas paredes.             a) Se o telhado do edifício necessitasse reparação, Henrique deveria participar na respectiva despesa?             b) Se tivesse sido estipulada, no acto de constituição do direito de Henrique, a obrigação deste pagar 5.000 contos por ano a Gabriel como contrapartida da vantagem que este lhe concedera, caso Henrique transmitisse o seu direito a Isidro, este ficaria obrigado, a partir daí, em vez de Henrique?             c) Entretanto, por causa de um tremor de terra, o edifício desmoronou-se parcialmente. Serão Henrique ou Isidro obrigados a participar nos correspondentes encargos de reconstrução?               27.            A "Sociedade Pesqueira, Ld.ª", proprietária de uma frota de barcos de pesca, adquiriu um novo navio para essa frota.             Todavia, o porão congelador, como não podia ser produzido pelos estaleiros navais que construíram o navio, foi adquirido em sistema de venda com reserva de propriedade à FICAPOR. Esta fez a entrega imediata àquela, e, logo após, o referido porão foi, como é próprio, instalado no navio em causa.            Acontece que, por força de certas dificuldades financeiras, a partir de certa altura a "Sociedade Pesqueira, Ld.ª" deixou de pagar as prestações devidas à FICAPOR. Esta pretende, por isso, com fundamento nesse incumprimento, obter a restituição do porão congelador. Contudo, tal implica agora provocar importantes danos, tanto no navio, como no porão.             Um recente acórdão do S.T.J. (1996/08/02, proc. nº 87995, 2ª secção) pronunciou-se no seguinte sentido:  

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            II) O regime jurídico da acessão só é aplicável se não existir uma relação jurídica que vincule a pessoa autora da incorporação à coisa melhorada, melhoramento em que se traduz a incorporação; de contrário, o melhoramento é havido como benfeitoria.                 a) Parece-lhe que esta visão se adequa à hipótese em apreço?             b) Distinga os direitos da "Sociedade Pesqueira, Ld.ª" e da FICAPOR consoante o caso fosse subsumível ao regime da acessão ou ao regime das benfeitorias.             c) Se o caso fosse de acessão, em que momento o respectivo beneficiário ficaria proprietário do todo?                              28.            Tenha em consideração o seguinte extracto de inscrição predial: 

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                       1.1. Consegue explicar o significado das expressões codificadas utilizadas no início de cada uma das inscrições anteriores?             1.2. Em relação ao assento de apresentação no registo predial:                        - identifique o seu objecto;                        - enuncie brevemente as suas características;                        - demonstre a sua relevância prática.             1.3. Em relação à cota de referência explique:                        - qual a sua importância prática;                        - o que justifica concretamente a cota F-1 para a segunda                         inscrição.              1.4. Na descrição subordinada relativa à fracção H que cotas de referência dela deverão constar?             1.5. Consegue explicar as razões pelas quais a inscrição de constituição de hipoteca deve conter a indicação do montante máximo assegurado?             1.6. Imagine que a fracção A se destinava a garagem e que o respectivo proprietário concedia à fracção B, destinada a

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escritório de advogados, o direito de estes aí estacionarem os seus automóveis durante o dia. A correspondente inscrição predial deveria ser feita em relação à descrição do edifício, em relação à descrição da fracção A ou em relação à descrição da fracção B? Justifique.              29.             Daniel, proprietário de uma casa de habitação, arrendou-a a Esmeralda. As rendas eram pagas a Francisco, procurador de Daniel, em virtude deste último residir no estrangeiro.             Passados dois anos sobre a data da celebração do arrendamento, Francisco informou Esmeralda de que havia adquirido a referida casa a Daniel e que estava agora disposto a vendê-la por 20.000 contos.              a) Como é que Francisco adquiriu a posse sobre a dita casa?             b) Como é que Esmeralda adquiriria a posse caso decidisse comprar tal casa a Francisco?             c) Poderia Esmeralda, em vez de comprar a Francisco, obter a declaração de nulidade da compra e venda celebrada entre Daniel e Francisco?             d) Se efectivamente Francisco apenas tivesse celebrado com Daniel um contrato promessa de compra e venda relativo à casa em questão, mas, ainda assim, a tivesse imediatamente vendido a Esmeralda, qual seria a situação possessória desta última?              30.             António vendeu a Bernardo, seu amigo íntimo, uma quinta composta por casa e vinhedo, cuja área total rondava os quatro hectares.            A razão da venda residia no facto de António, diplomata de profissão, ter sido colocado na Tailândia e não poder, por isso, dedicar-se à gestão da referida quinta.            Como o motivo da ausência era necessariamente temporário, ficou acordado que, mal António regressasse, Bernardo revenderia a António a quinta em questão.             Contudo, tendo a ausência de António sido prolongada por cerca de dez anos, Bernardo, acreditando que o

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anteriormente pactuado com aquele já tinha perdido qualquer sentido prático:                        (1ª sub-hipótese)            a) Vendeu tal quinta a Carlos.             Poderá António actuar contra Carlos exigindo-lhe a restituição da quinta?              (2ª sub-hipótese)            b) Recusa-se à devolução (com fundamento no facto de ter feito vultuosos investimentos tendo em vista o aumento da produção de vinho).            Terá António meios ao seu dispor para obter a restituição da quinta mesmo contra a vontade de Bernardo? Em que medida é que a eficácia desses meios estará dependente do registo?              31.            António doou a Bernardo, seu filho, por escritura, uma casa recebida por herança de seus pais cujo valor de mercado ascendia a 250.000 contos. Na medida em que ao primeiro interessava manter o imóvel em causa "dentro da família", foi inserida no correspondente contrato uma cláusula por força da qual Bernardo ficava proibido de transmitir o referido imóvel a qualquer terceiro com o qual não existisse relação de parentesco alguma.            Entretanto, apesar dessa cláusula, Bernardo veio efectivamente a vender tal casa a Carlos.             Esta venda será válida ou não?                             32.

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            Atente no seguinte extracto de uma escritura pública de mútuo com hipoteca e, seguidamente, responda às questões formuladas: 

             a) Explique a razão pela qual os registos provisórios a que esta escritura se reporta foram efectivamente lavrados a título provisório.              b) Enuncie as eventuais vantagens práticas do registo provisório.             c) O que se exige para a realização daqueles registos provisórios?

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             d)             1) Durante quanto tempo poderiam tais registos permanecer provisórios?            2) Não sendo convertidos em definitivos nem sendo renovados, como é que os mesmos deveriam ser eliminados?             e) Requerida a conversão em definitivo do registo da compra e venda do imóvel a que a escritura diz respeito, em que ficha deveria o mesmo ser lavrado e sob que letra?             f) A escritura em causa também dá forma a uma renúncia.             1) Diga se, formalmente, esse acto é válido.            2) Explique as razões que levaram a credora a assim proceder.              33.            António comprou um terreno para aí edificar uma instalação fabril. Meses após a dita compra descobriu-se, ao proceder às necessárias escavações, que no referido terreno existiam importantes vestígios de construções da época visigoda.            António pretende das duas, uma:            - ou ser indemnizado, tanto pelos gastos que já teve, como pelos benefícios que deixará de obter pela absoluta impossibilidade de edificar;            - ou que o Estado promova a expropriação por utilidade pública e lhe pague, por isso, a correspondente compensação.              a) Poderá exigir qualquer das hipóteses em alternativa ou tem de sujeitar-se a uma delas?             b) Qual a dificuldade prática que a primeira hipótese da alternativa pode apresentar?             c) Qual a razão pela qual o art. 62º da ConstituiçãoRP impõe ao Estado a obrigação de pagamento de compensação ao expropriado?       

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               34.            Considere o seguinte acórdão do S.T.J. (de 10/12/1996, processo nº 392/96, 1ª secção):             III) A circunstância de a cave de um prédio em regime de propriedade horizontal ser coisa comum, indivisível em substância, não é impeditiva da sua divisão material ou de facto, para efeito do seu uso, designadamente através da atribuição a cada condómino de lugar próprio e demarcado para recolha do seu veículo ou de outros objectos              e responda às seguintes questões:              a) A que título e qual a base legal que justifica a solução admitida pelo acórdão em questão?             b) Não seria possível fazer a divisão da dita cave em termos de cada condómino se tornar proprietário e não simples usuário do lugar em causa? De que requisitos dependeria tal divisão?             c) A proibição constante do art. 1423º obstaria à realização da divisão nos termos da alínea anterior?             d) A divisão material a que o acórdão se reporta vincularia alguém que só viesse a adquirir a propriedade de certa fracção após a mesma ter sido realizada?              35.              Para tentar fugir à execução movida pelos seus credores, António e Bento simularam uma venda ao segundo da vivenda x pertencente ao primeiro. Para darem uma aparência realista à dita venda, fizeram escritura pública da mesma e o correspondente registo. Entretanto, Bento vendeu a vivenda em causa a Carlos, o qual registou a compra.             Em acórdão recente (12/12/1996, processo nº 86129, 2ª secção), o S.T.J. veio a defender uma posição clássica segundo a qual:             II) Para efeitos de registo, em princípio, só são terceiros entre si aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis sobre o prédio.

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             a) Esta posição permite enquadrar a hipótese em apreço ou não?              b) Em qualquer caso, Carlos adquire a propriedade da vivenda x? Se sim, de forma originária ou derivada?              36.

António celebrou com Belmiro contrato promessa de compra e venda de um apartamento sito no 1º andar dt.º do edifício nº32 da Rua dos Bacalhoeiros, já constituído em regime de propriedade horizontal.            Belmiro, que tem alguns conhecimentos de prática jurídica, exigiu, para preservar a sua situação, que se atribuísse, nos termos do art. 413º do C.Civil, eficácia real à dita promessa, ao que António acedeu. Fez-se, na sequência, o competente registo (art. 2º/nº1/f) do C.R.Predial).            Ficou igualmente acordado que o preço seria pago em três prestações trimestrais e que a escritura pública da venda somente seria celebrada quando esse preço estivesse integralmente pago.             Por último, ficou também estabelecido que António deveria entregar o apartamento a Belmiro no momento em que a 2ª prestação fosse paga, o que efectivamente se verificou.             Entretanto, depois disto, os credores de António moveram-lhe acção de execução para pagamento de quantia certa, vindo a ser penhorado nessa acção o referido apartamento, que já estava em poder de Belmiro. Este defendeu-se intentando embargos de terceiro.             A propósito de um problema paralelo ao que fica apresentado, o S.T.J. proferiu o acórdão (de 1996/07/02, proc. nº195/96, 1ª secção) cujo sumário seguidamente se transcreve:                I) Direito real é o poder de exigir de todos os outros indivíduos uma atitude de respeito pelo exercício de determinados poderes sobre uma coisa.             II) A eficácia real atribuída ao contrato-promessa de compra e venda de imóvel conferiu aos promissários um direito real de garantia.             III) Como a eficácia real da promessa consta de registo anterior ao da efectivação da penhora, naturalmente que esta ofendeu a posse contida naquele direito real conferido aos promissários.

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             Tendo presente o conteúdo essencial desta decisão, pronuncie-se acerca:             a) Da tese nele defendida sobre o conceito de direito real.             b) Da justeza da qualificação atribuída ao direito do promitente-comprador que beneficia, nos termos do art. 413º do C.Civil, da eficácia real da promessa.                c) Da adequação do meio processual utilizado por Belmiro para se defender.              37.            Carlos é proprietário do prédio urbano x, onde se encontra construída uma determinada vivenda estilo pombalino.              Daniel há muito que vem manifestando interesse na sua compra. Dada a insistência, Carlos aceitou dar preferência a Daniel se algum dia viesse a vender tal prédio.             Para assegurar a eventual aquisição, Daniel, a conselho do seu advogado, acordou com Carlos a atribuição de eficácia real ao pacto de preferência nos termos do art. 421º do C.Civil.             Carlos veio, de facto, a vender o referido prédio a Eduardo, tendo antes comunicado as condições gerais dessa venda a Daniel.  Acontece, porém, que, tendo Eduardo certa urgência na efectivação da compra, esta se deu antes de ter decorrido o prazo que Daniel dispunha para responder.             Entretanto, Eduardo, que se dedica à compra de imóveis para revenda, vendeu novamente o prédio x a Francisco, o qual realizou a compra através do recurso a um empréstimo bancário garantido por uma hipoteca sobre o prédio em causa.             Diga:            a) Se Daniel ainda pode fazer valer a sua preferência. Porquê?             b) Em caso afirmativo, esclareça em que situação ficam, respectivamente, Eduardo, Francisco e o Banco titular do crédito hipotecário. Justifique.              c) Supondo que o prédio x estava arrendado a Germano desde data anterior à da celebração do pacto de preferência e que Daniel conseguia fazer prevalecer a sua preferência sobre

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as alienações posteriores, a quem pertenceriam as rendas entretanto pagas pelo primeiro?             38.            Maria, por um lado, e Hélder e Isabel, por outro, celebraram um contrato-promessa de compra e venda do apartamento y, situado num edifício constituído em propriedade horizontal. Promitente-vendedora e promitentes-compradores acordaram que o preço iria ser pago em dez prestações mensais e que a escritura pública de compra e venda seria celebrada daí a um ano.             Maria colocou imediatamente o referido apartamento ao dispor dos promitentes-compradores.            Entretanto, o proprietário de um prédio vizinho que aí explora uma padaria, provoca tantos ruídos durante a noite que Hélder e Isabel intentaram contra aquele acção de manutenção da sua posse nos termos do art. 1278º do C.Civil. O réu defendeu-se invocando a ilegitimidade dos autores já que, no seu entender, não são possuidores.             O S.T.J. decidiu recentemente (acórdão de 1996/11/19, proc. nº362/96, 1ª secção) que:             III) Do pagamento da totalidade do preço, da feitura das obras de acabamento necessárias, da entrega das chaves e da simultânea ocupação, para uso normal, ..., e da requisição da licença da luz e da água, pode, com suficiente segurança, inferir-se que os ... (promitentes-compradores) ... actuaram como se já fossem donos do apartamento, com animus possidendi, praticando tais actos possessórios em nome próprio e não em nome da promitente-vendedora.             Considerando esta decisão judicial, pronuncie-se acerca:            a) Da justeza da qualificação possessória que aí se atribui ao promitente-comprador.             b) Da legitimidade de Hélder e Isabel para a acção em causa.

  

            39.             A obteve a condenação de B no pagamento de 100.000 € a título de indemnização derivada do não cumprimento de um contrato promessa de compra e venda entre ambos anteriormente celebrado.

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            Com base na sentença correspondente, A registou uma hipoteca sobre o prédio x com inscrição de aquisição de propriedade a favor de B. O registo de A ficou provisório por natureza por ter sido lavrado antes de a referida sentença ter transitado em julgado. Foi convertido em definitivo três meses depois.            Entretanto, descobriu-se que B já havia vendido a propriedade sobre o prédio x a C, embora esta transmissão não tivesse sido ainda registada. 

a)     Suponha que a venda B-C é posterior ao registo da hipoteca. Esta prevalecerá?

 b)     Suponha, inversamente, que a venda B-C é anterior ao

referido registo provisório de hipoteca. Esta prevalecerá?

40.No edifício x, constituído em propriedade horizontal, um

dos condóminos, A, utiliza exclusivamente, desde 1988, uma parte da garagem que dá acesso ao seu lugar de estacionamento, a qual, dada a respectiva configuração, não tem utilidade para mais nenhum dos condóminos, dado que mais nenhum depende do seu uso para aceder ao respectivo estacionamento. A utilização efectuada por A consiste no estacionamento, nesse local, de um automóvel de colecção que raramente sai para ser conduzido.

A referida garagem é composta por diversas boxes individuais, cada qual materialmente delimitada por paredes divisórias e portão de acesso. 

a)     Poderá A tornar-se proprietário exclusivo da referida parte da garagem?

 b)     Para proteger o dito automóvel de colecção, A fez

diversas obras de impermeabilização do local para prevenir qualquer infiltração. Em qualquer caso, poderá obrigar os restantes condóminos a participar na despesa realizada?

 41.A, B e C são comproprietários de um prédio rústico com

uma área de 5000 m2. A construiu aí, sem oposição de B e de C, uma vivenda com dois andares e 300 m2 de área.

A pretende agora que, como a dita vivenda vale mais do que o terreno, este também lhe pertence exclusivamente.

 

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Quid Juris?  42. A, proprietário do terreno x, construíu aí um edifício com

quatro andares, que dividiu em oito fracções autónomas através da respectiva constituição em propriedade horizontal. Pela escritura pública correspondente, A reservou a possibilidade de construir mais dois andares sobre aqueles quatro.

As oito fracções foram entretanto vendidas.Do registo predial de constituição da propriedade

horizontal não constava qualquer referência àquela possibilidade conferida a A pelo título correspectivo.

A pretende agora acrescentar os referidos dois andares. Poderá? 43.A, B e C são comproprietários de uma casa de habitação

adquirida por sucessão a seus pais em 1981. Somente A é que a utiliza, pois os restantes têm habitação própria. Por isso, nem sequer se opuseram quando A realizou diversas obras de beneficiação, procedendo inclusivamente à redivisão interna da referida casa.

 a)     Poderá A tornar-se agora, por causa da utilização que

vem efectuando, proprietário exclusivo da dita casa? 

b)     Em qualquer caso, poderá A obrigar B e C a participar nas despesas relativas às obras que realizou?

   

44.A, proprietário do prédio rústico x, autorizou B,

proprietário de uma vivenda vizinha, a abrir uma varanda, que deitando directamente para o terreno de A, irá ficar a uma distância de 90 cm. da linha divisória entre os dois prédios.

A reservou, no entanto, o direito de a todo o tempo erguer um muro encostado à linha divisória.

 a)     Poderá estar constituído algum direito real a favor de

B? 

b)     Aquela reserva estabelecida a favor de A poderá igualmente configurar um direito real?

 

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              45.            A vendeu a B um terreno para este aí construir uma fábrica. Tal venda continha uma cláusula segundo a qual se B desse ao terreno uma utilização diferente daquela para a qual essa venda foi realizada ou se, por qualquer título, alienasse dito terreno a terceiro, o negócio ficaria sem efeito, devendo o terreno em causa ser devolvido a A.               Esta cláusula seria admissível? Quais as eventuais consequências da sua eventual admissibilidade/inadmissibilidade se B, entretanto, por hipótese, vendesse o referido terreno a C?   

46.A e B são comproprietários de uma fracção autónoma de

um edifício constituído em propriedade horizontal. O primeiro intentou acção de divisão de coisa comum contra o segundo, tendo o tribunal decretado que a fracção fosse dividida em duas partes: esquerdo e direito, para A e B, respectivamente.

O Conservador do registo predial recusou abrir duas descrições – uma, para o lado esquerdo; outra, para o lado direito – por entender que não lhe haviam sido apresentados os documentos necessários para o efeito.

Depois disto e ainda assim, A vendeu o lado esquerdo a C. Este inscreveu a aquisição, mas, evidentemente, em relação à descrição predial correspondente à totalidade do andar, dado que, registalmente, na opinião do Conservador, existia apenas um andar constituído em fracção. 

a)     C será proprietário de quê? 

b)     Na perspectiva do Conservador, que documento teria faltado?

   

47.A, proprietário do terreno agrícola x, não descrito na

Conservatória do registo predial competente, prometeu vendê-lo a B, por 150.000 Euros, (já pagos), através de documento escrito assinado por ambos, datado de 1/1/1987.

Entretanto, em 1/1/1998, B por escritura pública, vendeu o mesmo terreno a C. Este construiu aí uma pequena instalação

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fabril. Sucede A e B acabaram por se desentender, e a escritura de compra e venda entre ambos nunca chegou a ser outorgada.

A pretende, por isso, obter a restituição do terreno. C pretende ficar com o terreno, dado que já desde

1/1/1999 que começou a laborar. Caso tal não seja possível, pretende, pelo menos, ser ressarcido pelos prejuízos daí decorrentes.

B pretende a devolução integral dos 150.000 Euros e isentar-se de qualquer responsabilidade.

Como é que se poderá resolver esta situação?

 

 

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