F É V R I E R

2019MARCHÉ LOCATIF

DIRECTION DES ÉTUDES

IMMOBILIER D’ENTREPRISE

2,5 millions de m² de bureaux ont été placés en 2018 dans la région Île-de-France, dont 642 000 m² au 4ème trimestre. La centralité et le coworking ainsi que

la recherche d’immeubles modernes, neufs ou restructurés (nouveaux usages) constituent les moteurs de la demande.

Sans atteindre le record historique de volumes placés en 20171, l’activité du marché locatif tertiaire francilien a été, somme toute, dynamique en 2018. Très connectée à l’économie réelle, la demande des utilisateurs, exceptionnellement soutenue au 1er semestre, s’est inscrite dans le contexte de forte reprise économique française en 2017 (2,3% de croissance). Mais la dégradation du taux de croissance, réévaluée à 1,5% pour 2018, s’est indirectement répercutée sur l’activité locative au cours du 2ème semestre. Cette dernière a clairement marqué le pas aux 3ème et 4ème trimestres, leurs volumes en recul de 18% par rapport à la moyenne trimestrielle enregistrée sur les 3 années antérieures (2015-2017).

En 2019, les incertitudes géopolitiques, sociales et économiques conduisent à une prévision prudente de croissance de 1,2% pour la France. Au plan immobilier, cet essouflement de la conjoncture pourrait conduire certains utilisateurs bureaux à une plus grande prudence dans la concrétisation de leur projet immobilier. En 2019, le volume global de demande placée tertiaire devrait donc être inférieur à celui de 2018, autour de 2,4 millions de m², hors évènement imprévisible qui déstabiliserait la confiance des entreprises utilisatrices.

CONTEXTE ÉCONOMIQUELA CROISSANCE FRANÇAISE FREINÉE PAR LE RALENTISSEMENT MONDIAL ET LA CRISE DES GILETS JAUNES« Après une année 2017 de renforcement synchronisé des synergies internationales, 2018 a vu l’économie mondiale entrer dans une phase de ralentissement économique - hormis l’exubérance de l’activité américaine, portée par une relance fiscale et budgétaire pro-cyclique - et de doutes. La sévère correction des marchés boursiers et l’effondrement des prix du pétrole à partir d’octobre en sont largement une illustration.

Le cycle mondial des affaires tend désormais à se consolider de manière spontanée, après 10 ans d’une reprise modeste et non-inflationniste, pour rejoindre des rythmes plus tendanciels de croissance dans la plupart des pays.2 »

En France, la croissance économique s’est essoufflée en 2018, plafonnant à 1,5% contre 2,3% en 2017. Elle n’échapperait pas en 2019 au ralentissement de la demande mondiale, sur fond de guerre commerciale et de renforcement du protectionnisme, de crise larvée des « gilets jaunes » et de faible consommation au plan national.

Marquant le pas par rapport à la forte reprise de 2017, l’emploi salarié aurait généré 106 100 créations nettes de postes en 2018, contre 328 000 un an plus tôt (intérim inclus).

1 2,64 millions de m² 2 Source : Extrait Flash Macro-économie n° 305, janvier 2019, Direction Etudes et Prospective de BPCE

La demande placée garde le cap en 2018

61

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91

101

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9

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3

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8

avril

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8

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Tous secteurs

Bâtiment

Services

Commerce de détail

INDICATEUR DU CLIMAT DES AFFAIRES Source : INSEE, enquêtes de conjoncture

ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER // FÉVRIER 2019 2

DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX EN ÎLE-DE-FRANCE : 2,5 millions de m²LE BON DYNAMISME DE 2018 POURRAIT S’ESSOUFLER EN 2019

2,5 millions de m² de bureaux ont été placés en Île-de-France au cours de l’année 2018. Bien qu’inférieure de 5% au record de 2017, lequel surfait sur la forte reprise

économique, la performance 2018 est supérieure de 10% à la moyenne décennale. Sur cette période, elle se classe dans le top 3.

L’année 2018 a été particulièrement séquencée : démarrage sur les chapeaux de roue au 1er semestre, suivi d’une pause estivale marquée, pour se clôturer par le traditionnel rallye de fin d’année.

Mais, avec 642 000 m² de bureaux loués, le 4ème trimestre 2018 n’a pu repoduire le score historique de fin 2017 qui a culminé à plus de 874 000 m² placés. C’est pourquoi la statistique trimestrielle s’inscrit en baisse de 27% sur un an.

Ainsi, le bilan du 2ème semestre est-il plus mitigé, à l’image du contexte économique national qui a souffert du ralentissement de l’économie réelle et du climat social tendu.

Au final, 2018 s’est caractérisée par la robustesse du marché locatif, qui a confirmé sa reprise, tant sur le plan des volumes de bureaux placés, que sur le front des valeurs locatives, globalement haussières.

RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHES DE SURFACES EN ÎLE-DE-FRANCESur l’ensemble du territoire francilien, le segment des grandes surfaces tertiaires, de plus de 5 000 m², avoisine le million de m² placés pour environ 80 prises à bail. Sa part contributive est légèrement supérieure en volumes aux autres segments de marché, se situant autour de 39%.

Ces mouvements sont corrélés avec les nouveaux modes d’organisation du travail (travail en mobilité, postes partagés…), qui conduisent aujourd’hui les entreprises à repenser l’utilisation des surfaces, et non plus seulement à rechercher une économie sur la consommation énergétique.

• 763 650 m² placés en petites surfaces (< 1 000 m²), soit 30,5%,• 758 398 m² placés sur le segment des surfaces intermédiaires (1 000 m² à 5 000 m²), soit 30,3%

du volume,• 982 366 m² placés sur le segment des surfaces > 5 000 m², soit 39,2% du marché.

D’ailleurs, les nouveaux acteurs du coworking, qui se lancent dans la course au maillage territorial, ont contribué de manière non négligeable au dynamisme de l’activité locative. Wework a signé en un peu plus d’un an 10 nouvelles adresses, pour un total d’environ 100 000 m². La dernière annonce concerne l’immeuble Opéra Italiens (7 500 m²), tandis que, pour l’heure, sa plus grande surface parisienne ouverte en décembre totalise 18 000 m², au 198 avenue de France (Paris 13ème). De même, 5 autres baux signés par l’opérateur portent sur des gabarits de 12 000 m² à 13 000 m², comme le 7 rue de Madrid (Paris 8ème) propriété de Gecina, le 2-4 rue Jules Lefebvre (Paris 9ème), l’immeuble Cœur Marais (Paris 3ème), ou encore le 123 bd de Grenelle (Paris 15ème). Sur le marché de La Défense, c’est le coworker Spaces qui signe l’opération phare de 20 000 m² sur 10 étages, devançant en taille l’offre Nextdoor, présent depuis 2016 dans Cœur Défense.

Néanmoins, 2018 reste une année très équilibrée, démontrant que la demande a été alimentée par tous types d’entreprises utilisatrices, PME comme grands comptes du CAC 40. Le segment intermédiaire de surfaces, entre 1 000 et 5 000 m², est en légère augmentation, avec 758 000 m² contre un peu plus de 700 000 m² un an plus tôt. Sa part est de l’ordre de 30%, à égalité avec le segment des petites et moyennes surfaces qui comptabilise 764 000 m² placés sur l’année, en léger recul, d’environ 6%, sur deux ans.

T1T2T3T4

VOLUME DE LA DEMANDE PLACÉE DE LOCAUX TERTIAIRES EN ÎLE-DE-FRANCE Source : ImmoStat

Mill

ions

de

m2

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0,61

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0,50

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0,87 Mill

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de

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[0-1000[[1000-5000[[5000+]

RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHES DE SURFACES EN ÎLE-DE-FRANCE

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2014 2015 2016 2017 2018

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Source : ImmoStat

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8961130

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ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER // FÉVRIER 20193

creditfoncierimmobilier.fr

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE EN ÎLE-DE-FRANCE Au dernier trimestre 2018, comme sur l’ensemble de l’année, Paris a affirmé son poids dans la région et capte à elle seule 41% à 42% de l’activité, pour plus d’un million de m². Ainsi, la pénurie d’offre évoquée dans la capitale ne s’est-elle pas traduite dans les volumes de bureaux loués dans l’année, mais, comme on le verra, davantage dans le rééquilibrage des segments de surface, faute d’offre suffisante dans celui des plus de 5 000 m², ainsi que dans les tensions constatées sur les loyers.

Sur la totalité de l’année 2018, la hiérarchie des marchés locatifs franciliens est inchangée, le Croissant Ouest se hissant toujours en 2ème place (24% du total), suivi de la 1ère Couronne (15%), de la 2ème Couronne (14%), outre le pôle d’affaires de La Défense, qui se contente de 5% contre 7% en 2017.

PARIS QCA Suite à la baisse recensée au 4ème trimestre 2018, l’ensemble de l’année 2018 affiche une diminution totale de 5% comparé à 2017 pour atteindre 458 500 m² en 2018 contre 483 000 m² en 2017. Ce secteur phare de la capitale cumule néanmoins 50% de la demande placée dans Paris au 4ème trimestre 2018, en hausse de 9%.

Les transactions des petites surfaces ont diminué de 20% contre plus du double pour les grandes surfaces, en recul de 43% sur un an et seulement 38 900 m² pris à bail au 4ème trimestre 2018. La rareté des bureaux, de grande taille notamment, a nettement freiné les commercialisations et l’activité a fortement reposé sur les transactions comprises entre 1 000 m² et 5 000  m², qui ont bondi de 37% entre le 4ème trimestre 2017 et le 4ème trimestre 2018. Depuis le début de l’année, cette tranche de surface soutient nettement l’exercice, puisqu’elle est la seule à progresser au 4ème trimestre 2018 même si elle n’a pas permis de compenser la perte occasionnée par l’effondrement de la demande placée sur les autres tranches de surfaces.

LA DÉFENSELa Défense, qui accueille pourtant traditionnellement les très grands utilisateurs, a vu les prises à bail baisser sur l’ensemble des tranches de surfaces : les commercialisations supérieures à 5 000 m² ont ainsi représenté seulement 36% de la demande placée, en repli de 89% par rapport au 4ème trimestre 2017. Sur

les trois derniers mois de 2018, ce secteur affiche des chiffres particulièrement faibles avec un total de 14 600 m² placés, soit 2% des commercialisations enregistrées en Île-de-France. Les petites superficies ont également reculé de 40%, affichant seulement 3 400 m² placés, les surfaces intermédiaires (entre 1 000 m² et 5 000 m²) ont diminué de 82% pour atteindre 5 900 m².L’activité locative a donc pâti de la rareté de grandes surfaces de bonne qualité à La Défense. Sur l’ensemble de l’année 2018, la demande placée a diminué de 28% entre 2017 et 2018 pour atteindre 135 300 m². Les surfaces de grande taille et de taille intermédiaire ont été particulièrement rares durant l’année passée, puisqu’elles reculent respectivement de 40% et de 22%. Reflets de la rareté des disponibilités de bureaux de taille conséquentes, les ventes utilisateurs ont progressé de 19% en 2018. La dernière très grande transaction observée à La Défense a porté sur Cœur Défense, Orange y ayant pris à bail 15 000 m² sur plusieurs étages au 3ème trimestre, pour un loyer moyen légèrement supérieur à 525 €/m²/an.

CROISSANT OUEST Avec 607 400 m² commercialisés en 2018, le Croissant Ouest a accusé un recul limité de sa demande placée. Il a atteint 7% sur un an, globalement en ligne avec la tendance observée sur la région. Les grandes et les petites prises à bail ont fléchi sur l’année, de respectivement 19% et 7%, tandis que celles de taille intermédiaire ont permis à l’activité annuelle de ne

PARIS

LA DÉFENSE

CROISSANT OUEST

1ÈRE COURONNE

2ÈME COURONNE

4ÈME TRIMESTRE 2018 ANNÉE 2018

Source : ImmoStat

41%

18%

18%

21% 2%

15%

14%

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24%5%

L’OFFRE IMMÉDIATE EN ÎLE-DE FRANCE (en milliers de m2)

4 025 3 9063 530

3 2702 944

2014 T4 2015 T4 2016 T4 2017 T4 2018 T4

ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER // FÉVRIER 2019 4

VACANCE LOCATIVE : UN STOCK IMMÉDIAT PASSÉ SOUS LA BARRE DES 3 MILLIONS DE M²

Une demande placée plus soutenue et une offre raisonnable en volume de production neuve ont contribué à

réduire l’offre globale, qui passe la barre des 3 millions de m² (2,944 millions de m²), correspondant à une absorption d’un million de m² en 4 ans, de 10% sur un an glissant.

Pour un parc estimé à 53 millions de m², cette offre disponible représente un taux de vacance de 5,4% (-100 points de base en un an), chiffre global des plus satisfaisants, comparé aux autres capitales européennes, et principalement la place de Londres, dont l’Île-de-France égale désormais la performance, à la faveur il est vrai des suites du Brexit.

Si l’on s’inquiète de passer sous le seuil de fluidité du marché, soulignons que le taux de vacance réel estimé (après retraitement, en excluant le parc de propriétaires occupants) est de l’ordre de 6,4%.

COMPOSITION DE L’OFFRE IMMÉDIATE

2018 T42014 T4 2015 T4 2016 T4 2017 T4

Source : ImmoStat

Source : ImmoStat

18%23% 22% 17% 16%

77% 78% 83% 84% 82%

NEUF

SECONDE

MAIN

flancher que faiblement. La demande s’oriente pourtant nettement sur des surfaces de grande taille et de bonne qualité, mais se heurte à des disponibilités limitées, malgré une hausse sensible de l’offre de bureaux neufs.

Ainsi, sur les 12 transactions supérieures à 5 000 m² recensées en 2018 sur le secteur, 8 ont porté sur des immeubles en chantier ou en projet. La plus importante d’entre elles s’est concrétisée sur l’immeuble « Europa » situé à Levallois-Perret, dans lequel WPP a pris à bail près de 28 000 m² restructurés pour un loyer de 520 €/m²/an durant les trois derniers mois de l’année. La société Hilti a également loué 10 400 m² dans l’immeuble « Antarès » entièrement rénové à Boulogne pour 470 €/m²/an. Pour autant, le 4ème trimestre a vu son activité baisser de 11%, à 137 000 m², avec seulement 48 000 m² contractés dans des transactions supérieures à 5 000 m², en repli de 22% par rapport au 4ème trimestre 2017.

AUTRES SECTEURSL’activité observée en 1ère Couronne est restée dynamique

au 4ème trimestre 2018 et a représenté 18% de la demande placée en Île-de-France. Toutefois, elle a diminué de 39% par rapport au 4ème trimestre 2017, pour atteindre près de 113 000 m². La demande s’est majoritairement orientée sur les grandes surfaces (> 5 000 m²), qui totalisent 63 000 m², soit 56% de la demande placée au 4ème trimestre 2018. Les commercialisations ont baissé sur un an de 50% pour les grandes surfaces, de 8% pour les surfaces intermédiaires et enfin de 23% pour les petites.

Sur l’ensemble de l’année 2018, 377 000 m² ont été placés, en retrait de 10% par rapport à 2017. Les grandes et moyennes transactions ont clairement freiné les volumes locatifs, puisqu’ils reculent respectivement de 16% et de 9%. Pour autant, les commercialisations de taille supérieure à 5 000 m² ont cumulé l’équivalent de 192 600 m², dont deux au-delà de 15 000 m², toutes les deux situées en 1ère Couronne Est, sous la forme de pré-commercialisations. Seules les petites prises à bail se maintiennent, à un niveau quasiment stable entre 2017 et 2018.

0

500

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ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER // FÉVRIER 20195

creditfoncierimmobilier.fr

Sources : ImmoStat / Crédit Foncier Immobilier

AU 4ÈME TRIMESTRE 2018 AU 4ÈME TRIMESTRE 2017

OFFRE IMMÉDIATE EXPRIMÉE EN ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF

La part des bureaux neufs/restructurés représente 18% de l’offre immédiate à fin 2018. Légèrement supérieur à celui recensé à fin 2017, ce taux reste faible et inférieur à la période 2014-2015 (22% à 23%). Or, les grandes entreprises plébiscitent largement cette typologie, au détriment des actifs d’ancienne génération, car la taille et la modularité des plateaux sont mieux adapés au développement des nouveaux usages tertiaires et du flex office.

La bonne santé du marché locatif francilien depuis deux ans contribue à la résorption du stock de seconde main. Ce dernier représente un niveau incompressible de plus des deux tiers (82% en 2018), dont une part obsolescente ou mal située en 2ème Couronne, assimilable à de la vacance structurelle et difficilement relouable sur le marché.

La Défense

2ème Couronne

1ère Couronne

Croissant Ouest

Paris

1,33

3,84

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1,32

0,43

La Défense

2ème Couronne

1ère Couronne

Croissant Ouest

Paris

1,21

2,86

1,58

1,32

0,37

PARIS QCA La tendance baissière de l’offre observée dans Paris depuis quelques années a perduré au 4ème trimestre 2018. 388 000 m² sont actuellement disponibles dans la capitale, en repli de 18% sur un an.

Les disponibilités ont encore plus reflué dans Paris QCA. L’offre s’y est ainsi établie à 93 000 m² à la fin du 4ème trimestre 2018, en repli significatif de 51% sur les douze derniers mois et le taux de vacance a encore reculé, pour atteindre 1,3% à la fin du mois de décembre 2018. L’offre neuve a diminué de manière sensible sur un an, de 73% et ne représente plus que 9% de l’offre totale à la fin du 4ème trimestre contre 16% il y un an. Elles demeurent donc toujours plutôt restreintes, dans la mesure où cette proportion ne devrait pas suffire à répondre aux exigences des entreprises en recherche sur la zone. La demande est en effet très fortement désireuse de se positionner sur des surfaces de très bonne qualité dans le QCA, compte tenu des loyers élevés, afin d’optimiser les ratios d’occupation.

Courant 2019, près de 180 000 m² de restructuration de bureaux devraient venir compléter le parc de bureaux dans le QCA, majoritairement localisés dans le secteur de l’Etoile. Les surfaces étaient déjà pré-louées à hauteur de 52% à la fin de l’année 2018. En 2020, 150 000 m² devraient être livrés, les pré-commercialisations portant sur un tiers des surfaces actuellement en chantier.

LA DEFENSEL’offre immédiate atteint désormais 164 000 m² à La Défense, en baisse de 34% sur un an, pour un taux de vacance qui s’établissait à un niveau proche de 5% à la fin du 4ème trimestre 2018. Seuls 9 000 m² correspondent à des surfaces neuves : elles accusent un repli de 55% par rapport au 4ème trimestre 2017.

L’offre neuve ou restructurée ne représente plus que 5% de l’offre totale contre 8% il y a un an. Elle devrait néanmoins se reconstituer rapidement. D’ici la fin 2019, plusieurs programmes alimenteront les disponibilités de surfaces neuves pour un total de 136 000 m², à l’image des 48 000 m² de « Trinity », des 16 000 m² de « Akora » ou encore des 21 600 m² de « l’Attitude ». D’ici à 2020, près de 300 000 m² devraient ainsi venir gonfler le parc de bureaux de La Défense et accélérer un renouvellement de ce quartier.

CROISSANT OUEST L’offre a poursuivi son reflux lors des derniers mois de l’année dernière, pour s’établir à 804 000 m² au 31 décembre 2018. Elle baisse ainsi de 3% entre le 3ème et le 4ème trimestre, et même de 7% sur un an, en particulier sur les surfaces de petite taille. Le taux de vacance dépassait néanmoins toujours les 10% en fin d’année. Les disponibilités de surfaces neuves suivent, quant à elles, une trajectoire divergente, puisqu’elles progressent de 14% sur un an, pour totaliser 24% de l’ensemble de l’offre à fin 2018, contre 19% un an auparavant. Malgré un volume de livraisons en repli, proche de 150 000 m²,

ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER // FÉVRIER 2019 6

La forte reprise économique de 2017 a assoupli les négociations, à la faveur des bailleurs, en particulier dans les secteurs d’affaires parisiens. En Île-de-France, le loyer facial moyen est passé de 357 € HT HC le m² par an fin 2017, à 380 € fin 2018, traduisant une augmentation annuelle de 6,60% et une envolée de 13% en 4 ans.

338

325331

337 336339

344348 350

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€T

H CH na/²

m/

LOYER FACIAUX MOYENS DANS L’ANCIEN EN ÎLE-DE-FRANCE

LES LOYERS FACIAUXFLAMBLENT DANS LA CAPITALE

Source : ImmoStat

contre plus de 200 000 m² en 2016 et en 2017 et un niveau de pré-commercialisation localement satisfaisant, la tendance ne devrait pas s’inverser dans les prochaines années. Sur les 260 000 m² environ attendus en 2019, un peu moins de 90% sont actuellement toujours disponibles, à l’image de « Canopy 92 », propriété de Blackstone, dont les 44 000 m² en cours de restructuration étaient toujours vacants fin 2018. En 2020, plus de 300 000 m² devraient être livrés, pour un taux de pré-commercialisation également très faible actuellement.

AUTRES SECTEURS L’offre s’est encore réduite de 5% en 1ère Couronne au 4ème

trimestre 2018 sur douze mois et s’élevait à 597 000 m² au 31 décembre dernier. Les disponibilités de surfaces neuves y ont diminué plus fortement encore, de 23%, traduisant un intérêt marqué de la part des utilisateurs pour ce secteur. La demande est en effet fortement orientée sur des surfaces de très bonne qualité, afin d’optimiser l’occupation des bureaux, compte tenu des loyers qui deviennent élevés. Le taux de vacance atteignait ainsi 7,5% sur l’ensemble de la zone, mais les résultats demeurent toujours très hétérogènes d’un secteur géographique à l’autre et continuent à se creuser. Si la 1ère Couronne Est jouit d’un taux de vacance faible, proche de 3%, il atteint 6% dans le Sud et environ 12% dans le Nord.

ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER // FÉVRIER 20197

creditfoncierimmobilier.fr

418 €

304 €

243 €

148 €

622 €

425 €

491 €

438 €

380 €

0 100 200 300 400 500 600 700

LOYERS FACIAUX MOYENS DANS L’ANCIEN AU 4ÈME TRIMESTRE 2018

Dans le même temps, les mesures d’accompagnement ont en moyenne légèrement reculé en Île-de-France, surtout à Paris, qui bénéficie à plein d’un effet de retour à la centralité.

Mais la hiérarchisation des valeurs locatives s’intensifie en 2018 entre les différents secteurs franciliens. On assiste à une véritable flambée dans la capitale, la hausse moyenne atteignant 13% sur un an au 4ème trimestre 2018. Il faut décaisser

au minimum 425 € hors taxes hors charges/m²/an en moyenne pour

des bureaux de seconde main à Paris Sud (+9,65 %) et jusqu’à 622 €/m²/an pour s’implanter dans Paris QCA (+11,6% en un an). La plus forte hausse parisienne (+ 17%) concerne Paris Nord-Est, jusqu’ici outsider, dont le niveau moyen dépasse désormais celui de Paris Sud, à 438 €/m²/an.

En périphérie, la réalité du marché locatif est beaucoup plus nuancée, avec des progressions annuelles de loyers faciaux modérées : stagnation dans le Croissant Ouest et en 2ème Couronne (respectivement +0,03% et +0,52%), légère hausse de 1,7% à La Défense et de 2,85% en 1ère Couronne.

Et sur le segment des surfaces de plus de 5 000 m², les entreprises utilisatrices continuent de négocier des mesures d’accompagnement plus importantes en contrepartie, le plus souvent, de la signature d’un bail d’une durée ferme de 9 ans. De même, s’agissant le plus souvent d’immeubles neufs ou restructurés, la valeur locative faciale de 386 € HT HC/m²/an n’augmente dans le même temps que de 3%.

PARIS QCALes valeurs locatives ont à nouveau progressé dans le Paris QCA lors du 4ème trimestre, dans le neuf (+6% sur un an) et plus encore dans le 2nde main (+12%), témoignant de l’importante rareté d’offres dans la capitale. Le loyer moyen pour les bureaux neufs ou restructurés a atteint ainsi 722 €/m²/an en moyenne à fin décembre 2018. Pour les actifs de 2nde main, il s’établit à 622 €/m²/an au 4ème trimestre 2018. Les loyers pour les surfaces très qualitatives ont continué à grimper au cours du 4ème trimestre et ont même dépassé les 850 €/m²/an sur des surfaces neuves en cours de restructuration situées dans

le QCA. Les utilisateurs s’assurent ainsi des bureaux neufs et bien localisés, tout en figeant dès à présent des niveaux de loyers dont ils redoutent de nouvelles hausses. Les mesures d’accompagnement ont, quant à elles, poursuivi leur recul dans Paris QCA, au point de devenir quasiment inexistantes dans les tous meilleurs secteurs.

LA DEFENSE Orientés à la baisse depuis le début de l’année 2018, les loyers moyens pour les bureaux de 2nde main, sont repartis à la hausse au 4ème trimestre 2018. Ils progressent de 2% sur un an pour s’établir à 418 €/m²/an à fin de décembre 2018. Pour les surfaces neuves ou restructurées les loyers moyens atteignent 486 €/m²/an, une hausse de 4% sur un an.

Les mesures d’accompagnement ont à nouveau augmenté au 4ème trimestre 2018, atteignant 28,3%, et demeurent donc toujours particulièrement élevées à La Défense, d’autant qu’elles dépassent rarement les 10% dans Paris.

CROISSANT OUEST Après avoir baissé au 1er trimestre, le loyer moyen pour les surfaces de 2nde main s’est stabilisé en deuxième partie d’année, à 304 €/m²/an. Il est demeuré également comparable au niveau qu’il avait atteint fin 2017. Pour les bureaux neufs, le loyer moyen a progressé de manière sensible sur un an, affichant une augmentation de 9%, pour atteindre 368 €/m²/an au 31 décembre 2018.

AUTRES SECTEURS Les loyers moyens ont reflué en 1ère Couronne au 4ème trimestre 2018 par rapport au 4ème trimestre 2017, tant pour les surfaces neuves ou restructurées que pour les biens de 2nde main. Ils atteignent désormais respectivement 305 €/m²/an et 243 €/m²/an. Quelle que soit la qualité des surfaces, les valeurs locatives diminuent régulièrement depuis début 2018, de 3% pour les surfaces de 2nde main et de 7% pour les surfaces neuves ou restructurées.

Source : ImmoStat

Île-de-France

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Paris Centre-Ouest Hors QCA

Paris Sud

Paris QCA

2ème Couronne

1ère Couronne

Croissant Ouest

La Défense

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