DDETALJJNI UR''S

P

 

 

 

 

RBANISAVINA

 PREDNACR

 

 

 

 

Juni, 2014.

ISTIČKA'' 

RT 

KI PLAAN  

DETALJNI URBANISTIČKI PLAN ''SAVINA'' PREDNACRT 

 

 

___________________________________________________________________________________________________________________________

 

  

INSTITUT IGH d.d.      d.s.d., Herceg Novi 

 

 

 

IGH Urbanizam d.s.d. Herceg Novi 

U suradnji sa: ''Biro za urbanizam i projektovanje Herceg Novi'', Herceg Novi 

Investitor:   

Opština Herceg NoviTrg Maršala Tita 2 85340 Herceg Novi    

Radni tim:  Nikša Begović, ing.Milica Berberović, dipl.ing.pejz.arh. Olivera Doklestić, dipl.ing.građ. Jurica Knego, mag.geogr. i mag.ing.geod.et geoinf. Nikolina Vuković Kolendić, dipl.ing.građ. Olivera Komar, dipl.ing.arh. Ljiljana Konjević, dipl.ing.el. Mladen Kovačević, dipl.ing.arh. Katarina Mojaš, mag.ing.arch. dr.sc. Zrinka Rudež, dipl.ing.arh. mr.Dragan Sekulović, dipl.ing.maš. Edvard Spahija, dipl.ing.građ. Biljana Srgota, dipl.ing.arh. Nikola Trtica, dipl.ing.saob.  

 

Naziv prostornog plana:  DETALJNI URBANISTIČKI PLAN ''SAVINA'' 

Faza plana:  PREDNACRT 

Odgovorni voditelj izrade:  dr. sc. Zrinka Rudež, dipl.ing.arh. 

Direktor Instituta IGH d.s.d.  Boris Kosać, dipl.oec. 

Dirktor IGH Urbanizam d.s.d.  dr. sc. Zrinka Rudež, dipl.ing.arh. 

   

Mjesto i datum:  Herceg Novi, juni 2014. 

    

DETALJNI URBANISTIČKI PLAN ''SAVINA'' PREDNACRT 

  

 

 Juni, 2014. 

 

 

 

 

 

 

TEKSTUALNI DIO 

 

1

1. UVOD

1.1. Pravni osnov

Izradi Detaljnog urbanističkog plana Savina od Šetališta do ulice Save Kovačevića i Braće Grakalića pristupilo se na osnovu odluke o izradi donete od strane Predsednika Opštine Herceg Novi na osnovu člana 31. Zakona o uređenju prostora i izgradnji objekata (“Sl. list CG” br.51/08, 40/10, 34/11) i člana 31 stav 3 Statuta Opštine Herceg Novi, (“Sl. list RCG”, opštinski propisi, br.15/04, 31/06, 14/07 i (“Sl. list CG”, opštinski propisi 16/09, 16/11). Plan je definisan Programskim zadatkom broj 01-1-365/12-1 od 23.03.2012. godine. Prema navedenoj odluci Plan se izrađuje za period od pet godina. 1.2. Cilj izrade plana Cilj izrade ovog plana je usklađivanje postojećeg stanja na području zahvata sa novonastalim potrebama i tendencijama razvoja predmetnog područja. Zbog nemogućnosti postojećeg UP Šetališta, koji obuhvata znatan dio ovog zahvata, da odgovori na novo nastale promjene i potrebe građana i privrednih subjekata pristupilo se izradi ovog Plana. Cilj ovog planskog dokumenta je definisanje daljih uslova razvoja i izgradnje, u cilju stvaranja kvalitetnijeg prostora u funkcionalnom, fizičkom i ambijentalnom smislu. Planiranje ovog prostora mora se sprovesti kroz usklađivanje razvojnih potreba i kapaciteta ovog prostora, a u cilju daljeg razvoja turizma srednjeg i visokog standard kao i regulisanja pravnog statusa objekata ili delova objekata koji su izgrađeni bez odgovarajućih dozvola. Ovim Planom će se dati mogućnost rekonstrukcije postojećih objekata kao i integrisanje novih turističkih sadržaja. Primarni cilj izrade Plana je planiranje i uređenje prostora na način da se valorizuju njegovi stvarni potencijali i time dobiju realni kapaciteti koji ne narušavaju sklad izgrađenog i prirodnog okruženja. Izradom ovog Plana, plansko rješenje uskladilo bi se u najvišoj mogućoj mjeri sa realnim stanjem na terenu u granicama gdje to planovi višeg reda dozvoljavaju. Osim toga, sa planovima višeg reda ovaj plan omogućio bi i planiranje novih zona izgradnje uz uslov obezbeđenja adekvatnog rješenja saobraćajne i tehničke infrastrukture. Cilj ovog planskog dokumenta je i stvaranje jedinstvene informacione osnove kojom će se regulisati način i nivo uređenja prostora a koja će sadržati uslove i smjernice za izradu projektne dokumentacije.

1.3. Granica zahvata plana Detaljnim urbanističkim planom Savina – od Šetališta do ulice Save Kovačevića i Braće Grakalića obuhvaćen je dio naselja Savina u Herceg Novom između Šetališta Pet Danica sa južne strane, granice katastarskih opština KO Herceg Novi i KO Topla sa zapadne strane, ulice Save Kovačevića i Braće Grakalića sa sjeverne strane sve do raskrsnice sa ulicom Braće Pedišića kod Lazareta u Meljinama, izuzimajući dijelove obrađene Urbanističkim projektom „Hotel Plaža“, Izmjenama i dopunama urbanističkog projekta apartmanskog naselja na klizištu na Savini i Urbanističkim projektom „Zdravstveni i turistički kompleks Meljine“.

2

Granica zahvata Plana definisana je grafičkim prilogom koji je sastavni dio programskog zadatka.

Površina zahvata DUP-a iznosi 14.8ha.

1.4. Postojeća dokumentacija Obrađivač je tokom izrade ovog plana koristio sledeću raspoloživu dokumentaciju:

- Prostorni plan Crne Gore - Prostorni plan područja posebne namjene za Morsko Dobro - Prostorni plan Opštine Herceg Novi do 2020.godine - Generalni urbanistički plan Opštine Herceg Novi iz 1989.godine

1.5. Metodologija izrade plana Prostorni koncept Plana zasnovan je na smjernicama datim Programskim zadatkom, planskim dokumentima višeg reda, analizama postojećih prirodnih i stvorenih uslova kao i zahtjevima i potrebama korisnika prostora. Rezultati planskog rješenja dati su grafičkim prilozima kao i tekstualnim dijelom plana, čime su definisane smjernice i uslovi za izgradnju i rekonstrukciju objekata.

3

2. PRIRODNI USLOVI 2.1. Geografski položaj Geografski položaj je prirodna (fizička) i društvena kategorija, a budući da predstavlja osnovnu determinantu u izboru lokacije naselja i opredeljuje njegov razvoj, njegova analiza u planiranju uređenja prostora ima veliki značaj. Savina je brijeg lociran, između Herceg Novog i naselja Meljine. Prostire se u pravcu istok – zapad, u horizontalnoj osnovi dužine cca 1.700 m, i širine u pravcu sjever – jug cca 700 m, sa najvisočijom kotom od 107,80 mnm. 2.2. Klimatske karakteristike

Klimatske karakteristike čine: temperatura vazduha, oblačnost, insolacija, padavine i strujanje vazduha – vjetrovitost.

Temperatura vazduha Najniža srednja mjesečna temperatura je u januaru mjesecu i iznosi 8 º- 9º C, a najviša srednja mjesečna temperaturaje u augustu sa 24º - 25º C. Na hercegnovskom području ima prosječno godišnje 105 dana sa temperaturom preko 25º C i 33 dana sa temperaturom preko 30º C, dok samo 3,3 dana prosječno godišnje, temperatura pada ispod 0º C. Godišnja suma ljetnjih dana iznosi 104,7, a tropskih 32,9, što znači da je skoro svaki treći dan u godini ljetnji, a da je je više od 30 dana u godini tropskih, sa temperaturom većom od 30 ºC Broj dana sa mrazom je neznatan, 3,3 dana godišnje. Visoke ljetnje temperature u Bokokotorskom zalivu su posljedica golih krečnjačkih stijena, koje se u ljetnjim mjesecima jako zagrijavaju, a visoko zaleđe štiti od hladnih prodora. Oblačnost Prosječna godišnja oblačnost je prilično visoka, tako da srednja mjesečna i godišnja oblačnost u 1/10 pokrivenog neba iznosi 5/10. Najviše oblačnih dana ima u novembru, a najmanje u augustu. Učešće vedrih dana je suprotnooblačnosti, tako da imamo sljedeći odnos prosječno godišnje vedrih 101,8 dana, a oblačnih 102,8 dana. Insolacija Trajanje osunčanosti se kreće oko 2430 sati u prosjeku godišnje ili 6,6 sati na dan. Mjesec juli ima najviši prosjek sa 11,5 časova na dan, a decembar i januar najmanji, sa 3,1 časova na dan. Ovo je izuzetno važna fenološka i klimatološka pojava, koja utiče na vegetaciju, na stasavanje i dozrijevanje plodova i na povećanje kvaliteta i arome voća i povrća, a posebno mediteranskih kultura. Padavine Obilne padavine koje su poznata karakteristika ovog područja, rezultat su izraženih uslova reljefa. Prisustvo visokih planinskih vijenaca u neposrednom zaleđu, uslovljava izdizanje vazdušnih masa, kondenzaciju i obilne padavine, tako da su Crkvice poznate kao mjesto sa najviše padavina u Evropi.

4

Broj dana sa padavinama većim od 1 mm, u hercegnovskoj opštini iznosi 128 godišnje, maksimum je u novembru, a minimum u julu. Srednja godišnja količina vodenog taloga iznosi 1990 mm. Karakteristike vjetrova Opsta godisnja karakteristika je pojava velikog procenta tisina (41%), a tokom sezone krece se od 35% zimi do 47% ljeti. Najučestaliji godisnji smjerovi su E-SE-NW, koji su zastupljeni sa po 10-12% dok su ostali znatno manje ucestalosti oko 5%. Opšta karakteristika ovog bazena su veoma izraženi mikroklimatski uslovi, sa pojavom velikog procenta tišina (41% prosječno godišnje), visokim ljetnjim temperaturama (30º C), visokom srednjom godišnjom temperaturom (16º C), prosječnom dnevnom insolacijom od 7 sati i prosječnom godišnjom količinom vodenog taloga od 1990 mm. 2.3. Geološka građa terena Teren opštine Herceg Novi je vrlo komplikovane geološke građe i predstavlja jedno od najsloženijih područja u jugoistočnom dijelu spoljnih dinarida. Inženjersko-geološka konstrukcija terena u direktnoj je vezi sa strukturno-tektonskim odnosima. Savina pripada paraautohtonoj zoni čiji geološki članovi imaju generalni sjeveroistočni pad sa blagim i srednjim padnim uglom. U djelovima terena gdje preovladavaju laporci i glinci, pretpostavlja se da se spoljašnji uticaj osjeća do dubine i do 30 m. Od flišnih sedimenata, u površinskom djelu terana, preimućstvo nose alevroliti, pješčari i laporci. Česta je smjena dominantnog pojavljivanja, tako da je u pojedinim djelovima prevaga u laporcima, u proslojavanju sa laporovitim krečnjacima, a u drugim pješčari do laporoviti pješčari ili laporci i listasti glinci. Površinska raspadina, koju čine različito opješčane gline do zaglinjeni pjeskovi, sa različitim sadržajem drobine, znatno je plića. Preko flišnih i karbonatnih stijena su sedimenti nastali savremenim geološkim procesima. Crvenica i proluvijalno – deluvijalni sedimenti su niskih otpornih i deformabilnih svojstava. Poznato je za Savinu da se parametri otpornosti i smicanja tla ne spuštaju ispod = 90 i c = 10 kN/m2.

2.4. Hidrogeološke karakteristike Za područje zahvata DUP-a Savina, prema litološkom sastavu, stepenu deformacija stijena na površini, kao i položaju izvora i ponora, izdvojene su tri osnovne grupe stijena različitih hidrogeoloških osobina: (a) dobro vodopropusne naslage pukotinske i intergranularne poroznosti, (b) u cjelini vodonepropusne naslage, (c) naslage promjenljive vodopropusnosti, relativno male debljine. Hidrogeološka funkcija stijena je u direktnoj zavisnosti od građe terena i položaja stijena u formiranim strukturnim formama. Mogu se razlikovati dva osnovna medija za formiranje i kretanje podzemne vode i to: (a) podzemne vode vezane za okrunjene karbonatne stijene (b) podzemne vode vezane za naslage intergranularne poroznosti

5

2.5. Morfometrija Za područje zahvata DUP-a Savina, morfometrijska razvedenost terena u direktnoj je zavisnosti od litostratigrafskog i strukturnog sklopa. Izdvojene su tri grupe različitog nagiba:

5º - 10º podrušja izgrađena od čvrstih karbonatnih stijena, blago nagnuta 10º - 15º područja izgrađena od glinovitih stijena (fliš) ili rastrešenog pokrivača, niži djelovi padina izgrađenih od fliša, obično su mjesta akumulacije erodiranog materijala

Reljef – horizontalna i vertikalna razuđenost Po stepenu razuđenosti obalske linije i vertikalne razuđenosti reljefa (disekcija) kopnenog prostora, Boka Kotorska, a time i područje opštine Herceg Novi, predstavlja najizrazitiju cjelinu, ne samo u Crnogorskom, već i u Jadranskom primorju. Područje opštine Herceg Novi, podjeljeno je na sedam visinskih zona, a zona zahvata DUP-a pripada prvoj zoni - zona do 100 m n. v. 2.6. Stabilnost i nosivost terena Stabilnost terena Stabilnost terena područja zahvata DUP-a podijeljena je u tri kategorije: (a) uslovno stabilan teren – u prirodnim uslovima je stabilan, ali pri izvođenju inženjerskih

radova ili pri izrazitoj promjeni prirodnih faktora, može postati nestabilan; (b) nestabilan teren – u prirodnim je uslovima nestabilan s izraženim brojnim fizičko –

geološkim procesima; izvođenjem inženjerskih radova, intenziviraju se procesi koji uzrokuju i proširuju područje nestabilnosti.

Kao uslovno stabilni tereni, označena su područja izgrađena od čvrstih glinovitih stijena, s njihovim rastrošenim ili deponovanim pokrivačem, na kojima, u prirodnim uslovima, nisu registrovane pojave nestabilnosti. Promjene prirodnih uslova, na bilo koji način, mijenjaju hidrogeološke i, posredno, inženjersko – geološke osobine stijena i mogu izazvati pojave nestabilnosti. Ovo se, naročito, odnosi na terene pokrivene naslagama. Povećane količine podzemne vode u pokrivaču na čvrstim, glinovitim stijenama (koje su vodonepropusne), smanjuju ugao unutrašnjeg trenja, koheziju i druge geostatičke parametre, koji uz nagib terena, određuju stabilnost padine. Nestabilnosti mogu nastati i promjenama masa na padini, naročito, iskopima, kada se podsjecaju nožice pokrivača u nižim djelovima padine. Kao nestabilni tereni, gdje su registrovana klizišta ili plastične deformacije terena, klizanjem su, uglavnom, zahvaćene pokrivene naslage na čvrstim glinovitim stijenama (flišu). Nosivost terena (a) grupi stijena nosivosti veće od 20 N/cm² pripadaju sve vezane ili čvrste stijene; (b) nosivost 12 – 20 N/cm² vezana je uglavnom za grupu poluvezanih naslaga u čijem

sastavu preovladavaju pjeskovita glina, odlomci i blokovi krečnjaka; geološki, to su kvartne tvorevine, konsolidovan sipar, krečnjačke breče, konglomerati i dijelovi aluvijalnih naslaga;

(c) nosivost 7 N/cm², zabilježena je u pjeskovitim sedimentima proluvijalnih konusa, u kojima su u priobalnom dijelu, bile registrovane pojave likvifikacije;

6

Sve ove vrijednosti date su načelno jer se nosivost terena mora eksperimentalno utvrditi od lokacije do lokacije, prilikom projektovanja objekata. 2.7. Seizmička mikrorejonizacija Projektovanje i izvođenje objekata, u fizičkom smislu, mora zadovoljiti propise o seizmici ove zone, tj. IX stepeni MCS (Merkalijeve skale), naročito u pogledu statike. Širi, obavezan, pristup je planiranje i projektovanje kompleksa u odnosu na zahtjeve seizmičkog hazarda i smanjenje seizmičkog rizika, gdje osim statike, igraju ulogu i struktura, visina, razuđenost objekata i pojedinih lamela. Obzirom da se predmetna lokacija nalazi u području očekivanog ekvivalentnog ubrzanja tla visokog rizika (EQA = 0,17q za period od 50 godina), objekti moraju biti niski, razuđeni i bez pretjeranih lamelnih nizova. 2.8. Pogodnost terena za urbanizaciju Karta pogodnosti terena za urbanizaciju u stvari predstavlja završni dokument elaborata seizmičke rejonizacije s preporukama za urbanističko planiranje i projektovanje. Glavni kriterijumi za ovakvo zoniranje, bili su: (a) nagib terena (b) dubina do maksimalnog nivoa podzemne vode (c) stabilnost terena (d) nosivost terena (e) seizmičnost. Navedeni elementi, u različitim odnosima, donose četiri osnovne kategorije pogodnosti terena za urbanizaciju.

I b

Litološki opis: Silitit glinoviti u izmjeni s pješčanicima (E2,3), krečnjački lapor, laporoviti krečnjak i glinoviti lapor (K2-E), rožnjaci silificirani krečnjaci i lapori (K1)

Nagib terena f°: 0º-10º Dubina do vode d (m): >4.0 Stabilnost terena: uslovno stabilan

(podliježe razvoju erozivnih procesa- spiranje, jaružanje, puzanje)

Nosivost terena N/cm2: >20

Seizmičnost:

zona C1 a max (g) 0.16 Ks 0.08 intenzitet (MCS)

IX

7

II b

Litološki opis: Silitit glinoviti u izmjeni s pješčanicima (E2,3), krečnjački lapor, laporoviti krečnjak i glinoviti lapor (K2-E), rožnjaci silificirani krečnjaci i lapori (K1)

Nagib terena f°: 10º-20º Dubina do vode d (m): >4.0 Stabilnost terena: uslovno stabilan

(podliježe razvoju erozivnih procesa- spiranje, jaružanje, puzanje)

Nosivost terena N/cm2: >20

Seizmičnost:

zona C1 a max (g) 0.16 Ks 0.08 intenzitet (MCS)

IX

IIIc

Litološki opis:

Blokovi, odlomci i kršje vezani crvenicom ili laporovitom glinom-drobina (s2), krečnjačka breča, oštrobrida zrna vezana krečnjačkim vezivom ili laporovitom glinom (E, Ol, s1)

Nagib terena f°: 10º-20º Dubina do vode d (m): 1.5-4.0

Stabilnost terena: uslovno stabilan (podliježe denudaciji, razvoju erozivnih procesa i klizanju)

Nosivost terena N/cm2: 12≥20

Seizmičnost:

zona C2 a max (q) 0.20 Ks 0.10 intenzitet (MCS)

IX

8

III e

Litološki opis: Glina srednje do visoke plastičnosti s promenljivim sadržajem oštrobridnog kršja i rijetkim odlomcima (ts1, ts2)

Nagib terena f°: 10º-20º Dubina do vode d (m): 1.5 – 4.0 Stabilnost terena: uslovno stabilan

(podliježe denudaciji, razvoju erozivnih procesa i klizanju)

Nosivost terena N/cm2: 7 - 12 (podliježe diferencijalnom slijeganju)

Seizmičnost:

zona C3 Qmax (q) 0.24 Ks 0.12 intenzitet (MCS)

IX

IV f

Litološki opis: Pjeskovita glina (al), glina s promenljivim sadržajem kršja (ts1, ts2), oštrobridno kršje s glinom i odlomcima (dl)

Nagib terena f°: >10º Dubina do vode d (m): 0≥4.0 Stabilnost terena: nestabilan

(područje nestabilnih padina i aktivnih klizišta) Nosivost terena N/cm2: <7

Seizmičnost:

zona N

Nestabilna geotehnička sredina u uslovima potresa

III d

Litološki opis: Glina pjeskovita, oštrobridni do poluzaobljeni šljunak i pijesak (al,pr), oštrobridno kršje i rijetki odlomci s promenljivim sadržajem gline – drobina (dl)

Nagib terena f°: 10º-20º Dubina do vode d (m): 1.5 - 4.0 Stabilnost terena: uslovno stabilan

(podliježe denudaciji, razvoju erozivnih procesa i klizanju)

Nosivost terena N/cm2: 7 - 12 (podliježe diferencijalnom slijeganju)

Seizmičnost:

zona C3 Qmax (q) 0.24 Ks 0.12 intenzitet (MCS)

IX

9

2.9. Stvoreni uslovi Postojeće stanje fizičkih struktura Dio Savine koji je obrađen ovim planom obuhvata pojas između šetališta Pet Danica na jugu i ulica Save Kovačevića i Braće Grakalića na sjeveru, koje čine dio primarne gradske saobraćajne mreže. Područje Savine spada u izgrađeniji dio opštine. U zahvatu ovog plana dominiraju individualni objekti koji su neravnomjerno raspoređeni duž cijelog prostora sa najvećom gustinom upravo u ovom dijelu. Ne postoji sklad u pogledu: spratnosti, oblika i dimenzija objekata. Ovi objekti su spratnosti najčešće od prizemlja do tri, četiri etaže. Kolektivno stanovanje je grupisano u objektima duž ulice Braće Grakalića. To je niz lamella spratnosti S+P+7 kao i dva objekta u neposrednoj blizini spratnosti Po+P+2+Pk koja su dograđena i nadograđena u zadnjih par godina. Svi ovi objekti izgrađeni su pre zemljotresa. U zoni zahvata turizam je osnovna djelatnos, a turistički smještaji nisu posebno izdvojene cjeline već mikrolokacije interpolirane u stambene zone u okviru apartmana, osim par objekata na šetalištu ublizini Vojne bolnice. Saobraćajna opremljenost naselja je na osrednjem nivou. Ulogu primarne saobraćajnice imaju ulice Save Kovačevića i Braće Grakalića, dok sekundarnu mrežu saobraćajnica čine kolsko pješačke ulice koje su planerski i tehnički nesređene. U posmatranoj zoni gotovo da nema organizovaniih parking površina, osim dva manja parking. Jedan je ispred poslovnog objekta, a drugi u blizini autobuskog stajališta. Parkiranje se obavlja ili u okviru vlasničkih parcela ili na ulici. Javni prevoz putnika odvija se ulicama Save Kovačevića i Braće Grakalića, na lokalnim i međugradskim linijama. Iako obala ima sve potencijale za kvalitetno uređenje jos uvijek je nedovoljno uređena sa plažama koje nemaju potrebnu komunalnu opremljenost. Arhitektura postojećih objekata nema nikakve regionalne i prostorno-oblikovne karakteristike tradicionalne arhitekture. Slobodne površine oko objekata uređene su kao dvorišta sa baštama.

10

3. IZVODI IZ PLANSKE DOKUMENTACIJE VIŠEG REDA 3.1. Prostorni plan Crne Gore Prostorni plan Crne Gore je definisao globalnu strategiju dugoročnog prostornog razvoja Crne Gore sa usmjeravanjima razvoja pojedinih funkcija i pojedinih prostornih cjelina. Primorski region, svojim opštim izgledom, ima sva tipična obilježja mediteranskog prostora. Osim izvanrednih prirodnih uslova i značajnih komparativnih prednosti za razvoj turizma, pomorske privrede i nekih grana poljoprivrede, za sada ne raspolaže drugim značajnim prirodnim resursima. Primorski region razvijaće se koristeći sve prednosti mora, klime, kulturno-istorijskog nasljeđa i izuzetnih pejzaža. Turizam i pomorska privreda biće glavni pravci razvoja. Saglasno konceptu policentričnog modela organizacije i regionalne diferencijalne strukture, Planom su definisane smjernice i postavke za izradu prostornih planova regionalnih cjelina, koje obuhvataju: namjenu površina i distribuciju aktivnosti; mrežu naselja i distribuciju stanovništva i zaštitu i unapređenje prirodne sredine, a odnose se na tri izdvojena regiona. Konceptom organizacije i uređenja prostora Crne Gore, u okviru izdvojenih funkcionalnih cjelina, definisane su ključne zone prostornog razvoja. Razvojna zona: BOKA KOTORSKA Ova zona, homogena sa geografskog, ambijentalnog i kulturno-istorijskog stanovišta, obuhvata podzone Herceg Novi, Kotor i Tivat. Podzona HERCEG NOVI Sa područjima specifične problematike obuhvata: Njivice, Igalo i Sutorinsko polje (A), Herceg Novi (B), Zelenika—Bijela (C), priobalje na otvorenom moru, poluostrvo Luštica (D), planinsko zaleđe (E). Resursi i potencijali: Izgrađeni kapaciteti zdravstvenog centra i kompleks plodnog poljoprivrednog zemljišta, tehnički građevinski kamen (A); atraktivan gradski ambijent sa starim istorijskim jezgrom, spomenik prirode Savinska Dubrava, izgrađeni bolničko – medicinski rehabilitacioni kompleks Meljine (B); slikoviti niz malih naselja duž obale, i izgrađeni kapaciteti brodogradilišta (C), slikoviti ambijenti luštičkih sela sa neizgrađenim prostorima za razvoj turizma visoke kategorije sa pratećim sadržajima (pjeskovite plaže i kamenite obale), tradicionalne poljoprivredne proizvodnje mediteranskog tipa, fortifikacijski objekti na Arzi i Lastavici, oslobođeni kompleksi koji se više ne koriste u vojne svrhe (D), tradicionalni ambijenti sela hercegnovskog zaleđa sa zastupljenom poljoprivredom (E). Prioriteti razvoja: Funkcija turizma sa zdravstvenom komponentom i intenzivna poljoprivreda (A); funkcije kulturnog i uslužnog centra i cjelogodišnji turizam, zdravstveno rehabilitacioni turizam i funkcije bolničkomedicinskog centra (B); proizvodne funkcije u vezi sa brodogradilištem, proizvodnim zanatstvom i stanovanjem, nautičkim turizmom i turističkim

11

kapacitetima u naseljenim mjestima duž rivijere (C), turizam visoke kategorije i specijalizovana poljoprivreda (D i E). Ograničenja: U Njivicama, Igalu i Sutorinskom polju (A): strogo ograničiti bilo kakve industrijske funkcije i ograničiti dalju ekspanziju turizma; ograničiti sve programe razvoja (uključujući stanovanje) u zoni zdravstvenog centra; u Sutorini, sprovoditi samo programe koji su strogo povezani sa obrađivanjem zemljišta i korišćenjem u sportsko-rekreativne svrhe, bez izgradnje objekata za stanovanje. U Herceg Novom (B): ograničiti lociranje novih industrijskih postrojenja; izmjestiti postojeće aktivnosti industrijskog karaktera u područje E; ograničiti dalje povećanje gustine stambenom i turističkom izgradnjom. Na potezu Zelenika – Bijela (C): ograničiti razvoj luke Zelenika na djelatnosti koje ne ugrožavaju elemente životne sredine i u istom smislu ograničiti dalji razvoj brodogradilišta u Bijeloj. Na poluostrvu Luštica (D): voditi računa i ograničiti izgradnju objekata i infrastrukture koji mogli ugroziti visoku vrijednost prirodnog i kulturnog pejzaža. Ograničiti izgradnju objekata i infrastrukture koji bi ugrozili funkciju bolničko-medicinskog centra „Meljine“ (B); Konflikti: U čitavoj podzoni postoji konflikt između izgrađenosti i nivoa koncentracije raznih funkcija, s jedne, i visokog seizmičkog hazarda, s druge strane, kao i konflikt između ograničenog prostora i potreba za ekspanzijom i modernizacijom saobraćajnog sistema (uključujući kontinuiranu pješačku komunikaciju od Igala do Zelenike ugroženu sadržajima kupališta). U Igalu i Sutorinskom polju prisutni su: konflikti između izuzetne privlačnosti područja za intenzivan, multifunkcionalan razvoj i zahtjeva zdravstvenog centra; konflikt između arhitektonskih ambicija i vrijednosti prirodnog pejzaža i konflikt interesa i prioriteta između zdravstvenog i ostalih vidova turizma. U Herceg Novom sagledani su: konflikt između već postojeće gustine izgrađenosti i očekivanja turista, u pogledu ambijentalnih vrijednosti i vrijednosti pejzaža; turistički smještajni kapaciteti i stambena izgradnja, nasuprot kapacitetu plaža; konflikt između trendova daljeg rasta i postojećeg ograničenja prostora; razni konflikti u svakodnevnom djelovanju prioritetnih funkcija, prouzrokovani preizgrađenošću na pojedinim lokalitetima. U podzoni Zelenika i Bijela prepoznati su: konflikt luke Zelenika sa naseljskom, saobraćajnom i turističkom infrastrukturom, kao i zaštitom životne sredine; konflikti između već razvijenih funkcija brodogradilišta, zaštite životne sredine i turizma; konflikt između pejzaža i ambijenta Boke i razvoja industrije na obalnoj liniji i konflikt širokih razmjera između opštih potreba za zaštitom jedinstvenih kvaliteta sredine i štetnih industrija. Pragovi: U čitavoj podzoni, nedostatak zemljišta za razvoj i potreba da se dio planirane stambene izgradnje locira na nižim padinama brda, zahtijevaće suštinsko prestrukturiranje sistema komunalne infrastrukture. Najkritičniji funkcionalni prag je vodosnabdijevanje, kao i neadekvatna putna mreža, uključujući tranzitnu saobraćajnu liniju - Jadransku magistralu. Dok se ne riješe saobraćajni problemi, treba razmotriti opravdanost realizacije svih važnijih projekata. Zahtjevi okruženja: Puna zaštita lokalne mikroklime, do čije promjene može doći zbog veće gustine izgradnje, i promjene prostornih karakteristika Sutorinskog polja i zaštita lokalne sredine od zagađivanja vazduha i buke (A); zaštita i revitalizacija Starog grada i drugih kulturnih i arhitektonskih obilježja (B); zaštita od buke I zagađenja od djelatnosti brodogradilišta i luke, kao i kontrola odlaganja otpadnih materija (C); sanacija pejzaža – kamenolomi Podi i Đurići (E); formiranje nacionalnog parka Orjen uz odgovarajuću saradnju sa susjednim opštinama i državama; zaštita morske vode od zagađenja (A, B i C). Kontrola seizmičkog rizika, tehničkih akcidenata i elementarnih nepogoda zahtijeva ispunjenjeodređenih uslova: Poboljšanje pristupačnosti, organizovanje otvorenih prostora i izolacionih pojaseva, evakuisanje opasnih aktivnosti i skladišta zapaljivih materijala i eksploziva iz područja, ograničavanje izgradnje novih objekata — bez istovremenog stvaranja susjednih otvorenih površina; projektovanje objekata i zgrada u skladu sa zahtjevima jednostavnosti i otpornosti na zemljotrese; izradu planova pripremljenosti za slučaj zemljotesa

12

i uspostavljanje sistema i mehanizma pripremljenosti, što je, s obzirom na povredljivost urbanog sistema cijele Boke Kotorske, posebno važno. Preduslov: Definisanje zona pod specijalnom zaštitom u zoni mineralnih izvora i blata (A); formiranje posebnog tijela koje će imati ovlašćenja da kontroliše razvojne aktivnosti i mjere zaštite. 3.2. Prostorni plan područja posebne namjene za Morsko Dobro Oslanjajući se na važeći koncept organizacije i uređenja prostora Crne Gore, a u okviru izdvojene tri makro funkcionalne cjeline, definisane su ključne zone prostornog razvoja na Crnogorskom primorju. broj sektora 3: Topla - Herceg Novi – Savina osnovne namjene: izgradjena obala – lungo mare – šetalište Pet Danica, gradska luka sa komercijalnim privezima napomena: razmotriti mogućnost formiranja putničke luke, uz ispunjenje prostornih, saobraćajnih i drugih uslova smjernice za kupališta: javna - uredjena kupališta (lungo mare) na dijelu izgradjene obale odrediti kupališta za hotele u zaledju (ne više od 50%) smjernice za zaštitu: očuvanje ritma vještačkih i prirodnih dijelova obale i pažljivije formiranje novih kupališta sa što manje nasipanja i betoniranja obale, sanacija Citadele Mezaluna smjernice za sprovodjenje: važeći UP šetališta Pet Danica uslovi PPPPNMD za kupališta i šetališta (direktno sprovodjenje). 3.3. Prostorni plan Opštine Herceg Novi Opšti ciljevi razvoja Prostorni razvoj opštine Herceg Novi se mora posmatrati kao dugoročna obaveza. Analitički nalazi i konstatacije ukazuju da kao opšte ciljeve dugoročnog razvoja Herceg Novog treba ostvariti kao strateške ciljeve čiji period realizacije prelazi okvire planiranog vremenskog perioda ovog planskog dokumenta. Uslov ostvarivanja opštih ciljeva je institucioanalna stabilnost, što se prvenstveno odnosi na ekonomsku efikasnost. Kao opšti ciljevi su usvojeni sledeći: 1- Rješenje zatečenih problema koji su posljedica svih društvenih i privrednih promjena u zadnjih petnaest godina je nužna aktivnost koja prethodi prelasku sa stanja stagnacije u stanje razvoja. 2- Zadovoljenje postojećih i rastućih potreba i obezbjeđenje kvaliteta života je osnovni razvojni cilj gdje se potrebe mogu razdvojiti na kapacitivne i funkcionalne. Kapacitivne potrebe se odnose na kvantitet stambenog fonda, privredne, društvene i tehničke infrastrukture, a funkcionalne potrebe se odnose na međusobnu povezanost i podršku kapaciteta u raznim razvojnim oblastima. Obezbeđivanje kvaliteta života se ogleda kroz ravnomjeran ekonomski razvoj uz efikasan i racionalan prostorni razvoj, očuvanje prirode i biloške raznovrsnosti, unapređenje komunalne infrastrukture, održavanje i uvećanje kulturne osobenosti i raznovrsnosti prostora (kulturnog nasleđa). 3- Ublažavanje nejednakosti u ekonomskom, društvenom i prostornom razvoju podrazumjeva stvaranje uslova za trajan i održiv razvoj, prema resursima i potencijalima, smanjenje kvalitativnih razlika u uslovima življenja, kao i razvoj mreža usluga i infrastruktura koje podržavaju ravnomjernost uslova za teritorijalni razvoj i ublažavanje nejednakosti.

13

4- Racionalna organizacija prostora i korišćenje prostora, kao i skladan razvoj područja ili zona sa sličnim ili zajedničkim razvojnim mogućnostima podrazumijeva raspored korišćenja i povezivanja prostora u skladu sa potrebama i ciljevima, a prema pogodnosti položaja raspoloživih resursa i potencijala, kao i procjenjenih efekata na kvalitet sredine, uslove održanja i zaštite okruženja, prirodnih dobara i naslijeđenih vrjednosti kulturne osobenosti i kulturnog nasleđa. 5- Ekonomska efikasnost je ujedno i cilj i uslov ostvarivanja ostalih ciljeva i zadovoljavanja potreba, pa ima u narednom periodu dvostruku ulogu – kao pokretač razvoja i kao činilac njegove održivosti. 6- Zaštita i unapređenje ambijenta, očuvanje prirodnih, kulturnih i radom čovjeka stvorenih dobara i nasleđa. Ovim prostornim planom se uvode kriterijumi i standardi po osnovu međunarodnih i nacionalnih dokumenata. Prema konceptu Masterplana razvoja turizma Crne Gore, a to se odnosi i na Herceg Novi, neophodno je orijentisati se na stvaranje kvalitetne i diverzifikovane turističke ponude. Boka Kotorska mora biti nosilac visokokvalitetnog turizma i turističke ponude zbog unikatnog ambijenta u kome treba stvarati mirne i ekskluzivne male hotele i pansione, apartmane visokih standarda oplemenjene sa odgovarajućom mrežom ekskluzivnih restorana, konoba, terasa, galerija, muzeja, ali i sa biciklističkim i pešačkim stazama posebno u blizini već međunarodno afirmisanog zdravstvenog instituta kao što je u Igalu. Prema ovom planu Herceg Novi je predviđen za promotora turizama mondenskog tipa sa većim brojem hotela sa pet i četiri zvjezdice, zdravstvenim institutom sa savremenom medicinskom opremom i stručnjacima i mrežom ekskluzivnih turističkih objekta integrisanih jedinstvenom mrežom šetališta i potencijalnim golf terenom standardne veličine. Stanovništvo Projekcija kretanja stanovništva Herceg Novog za period do 2020. godine je jedna od presudnih komponenti planiranja dugoročnog razvoja Herceg Novog. Ukoliko razvoj opštine bude usporen, na području Herceg Novog ne bi trebalo očekivati brži porast stanovništva u dogledno vreme zbog smanjenih stopa prirodnog priraštaja i završenog procesa deagrarizacije stanovništva. Zavisno od ekonomskih i socijalnih prilika nastaviće se proces emigracija stanovništva iz nerazvijenijih u razvijenije opštine Crne Gore. Međutim, ukoliko razvoj opštine, posebno u periodu iza 2010. godine bude ubrzan, doći će do većeg priliva stanovništva, bilo kao stalno ili pretežno zaposlenih stanovnika, bilo kao korisnika vikend stanova u znatnom vansezonskom periodu. U svakom slučaju područje Herceg Novog zadržaće imigracioni karakter privlačenjem radnosposobnog stanovništva ekonomskim razvojem i mogućnostima zapošljavanja. Projekcija broja domaćinstava na području Herceg Novog zadržaće dosadašnje tendencije, karakteristike i načine ponašanja. Broj domaćinstava brže će se povećavati od broja stanovništva. Radi se o zakonitosti smanjivanja veličine prosečnog domaćinstva koje se svelo po poslednjem popisu na tri člana što ukazuje da ne postoje uslovi ni proste reprodukcije stanovništva. U veličinskoj strukturi domaćinstava postepeno će se povećavati učešće dvočlanih i jednočlanih domaćinstava. Klasične porodice patrijahalnog tipa su na području Herceg Novog većinom izčezle i pripadaju prošlosti. Porastom stanovništva i razvojem privrednih i društvenih aktivnosti ostvarivan je trend stanogradnje na području većeg djela opštine Herceg Novog. Gradnja stanova individualnog a posebno kolektivnog tipa stanovanja u prostornom smislu odvijala se longitudinalno prateći liniju obale sjevernog djela Opštine. Prostori zahvaćeni stanogradnjom neposredno uz liniju obale, odnosno duž šetališta na potezu Igalo - Meljine imaju promjenljivu širinu sa manjim brojem dubljih prodora u unutrašnjost većinom u prostorima Igala sa stambenom zonom izdignutom na lokalitetu Gomila, i na području Tople.

14

Najveća koncentracija stambenih blokova i objekata nalazi se između magistralnog puta i šetališta duž obale od Igala, preko Tople i Herceg Novog do Meljina sa tendencijom opadanja stepena izgrađenosti. Indikativno je i sa razvojnog stanovišta značajno da je visok procenat stambenog fonda (oko 30% u odnosu na ukupni fond i blizu 50% u odnosu na uže urbano područje) u funkciji odmora i rekreacije uglavnom u vikend stanovima i porodičnim kućama. Korišćenje ovih stanova se danas još uvjek svodi na kratku ljetnju sezonu kada ih koriste vlasnici ili se izdaju turistima. Osnovni pokazatelj standarda – površina po stanaru za stalne stanovnike, bila je 1991. godine oko 23 m2 što je, naizgled, više nego povoljno za naše prilike. Današnja procjena pripadajuće površine je oko 25 m2 na jednog stanara, što je porast od 9% u odnosu na stanje iz 1991. godine. Turizam Opština Herceg Novog razvila se u jednu od vodećih turističkih područja Crne Gore. Skoro petina ukupnih turističkih smještajnih kapaciteta (ležaja) Crne Gore 1988. godine bila je na području Herceg Novog. Tokom devedestih godina ekonomska aktivnost a posebno turistička u Crnoj Gori trpi velike gubitke zapadajući u krizu. Podaci za 1997. godinu pokazuju da se broj ležaja značajno smanjio u Herceg Novom. Problem nije jedino u kvantitativnom smanjenju turističkih smeštajnih kapaciteta, nego i u njihovom kvalitativnom pogoršavanju posebno u odnosu na tendencije koje su vladale u svjetskim turističkim kretanjima. Strukturno dominiraju smještajni kapaciteti nižih hotelskih kategorija. Razvoj turističkog smještaja na primorju treba veoma pažljivo planirati, jer je kapacitet nosivosti opština u ovom regionu već gotovo iscrpljen. Broj turista u glavnoj sezoni od jula do avgusta stvara negativne efekte, kao što su preopterećenje saobraćajne infrastrukture, zakrčenje gradskih centara, zbog nedostatka parking prostora, nestašica vode, zagađenje plaža i kolovoza, itd. Treba poboljšati kvalitet smještajnih kapaciteta do srednjeg i visokog standarda na račun postojećih smještajnih kapaciteta niskog standarda. U hotelskom smještaju se postojeći objekti moraju uz značajno investiranje rekonstruisati ili ponovo izgraditi shodno očekivanim turističkim trendovima. Postojeće kapacitete u nižim kategorijama treba prenamjeniti u više kategorije, gdje to dozvoljavaju tržišni i prostorni uslovi uz neophodno obezbeđenje parking prostora. Novom izgradnjom treba poboljšati strukturu osnovnih kapaciteta. Herceg Novi (gradsko jezgro uključujući i Savinu) kao lokaciju predvideti za ponudu u rasponu od 3*** do 5***** oslanjajući se na objekte tipa hotel. Za područje Herceg Novog (Savina) rekonstrukcija postojećih i izgradnja novih osnovnih kapaciteta podrazumeva širi raspon visokokvalitetne ponude od srednje do najviše kvalitativne grupe usmjerene ka srednjim, višim i najvišim platežnim segmentima turističkih potrošača. Potrebno je napomenuti da se očekuje da će kapaciteti odmarališta djelimično biti prenamjeneni u osnovne smještajne kapacitete (objekti tipa pansion ili hotel) ili poslovne objekata različite namjene. Projekcija izgradnje novih, rekonstrukcija ili nova izgradnja (rušenje) postojećih osnovnih kapaciteta na području opštine Herceg Novi u periodu 2005. g./7. g. ili 2010. g. do 2020. g.

Lokacija Vrsta smještaja Broj ležaja

Kategorija Broj ležaja do 2020.

Herceg Novi Hoteli do 500 5***** 500 Herceg Novi Hoteli do 400 4****

15

Herceg Novi Hoteli do 300 3*** Herceg Novi Pansioni do 150 3*** 80

Savina - Meljine Zdravstveno-rehabilitacioni centar

do 700 5***** 700

3.4. Generalni urbanistički plan Opštine Herceg Novi Prostorni sistem Herceg Novog spada u vrstu linearnih gradova kao modela spontanog razvoja uzrokovanog gravitacijom obale mora sa svojim posebnim karakteristikama. Konurbacija koja je na prostoru Boke zatvorena skoro 70% obale, a u Opštini Herceg Novi 95% nastala je obostranim razvojem prvobitnih “embriona” naselja koja su se izgradnjom uz obalu postepeno približila i negdje i potpuno spojila. Kontakt zona izmedju dva naselja se naziva “šavom”. Šavovi "Igalo - Herceg Novi", "Herceg Novi - Meljine", "Kumbor - Djenovići - Baošići - Bijela" su potpuno zatvoreni, dok su se zadržali uglavnom nerealizovani na prirodnim manje pogodnim preprekama za izgradnju. Tip "Bokapolis” se može razviti u prostorima prostornih i dubokih zaliva, kao što je Boka Kotorska. To uslovljava ambijentalnu strukturu uz obalu, koja ima izlaz na pučinu, tj. "poluotvoreni” tip (za razliku od "zatvorenog” tipa na jezerima ili "otvorenog” na obalama direktnog uticaja mora). Uzan pojas sa relativnim pogodnostima za izgradnju, izmedju obale mora i stranih obronaka planinskih masiva u pozadini, čime je ostvarena visoka gradjevinska koncentracija pogodnijih uskih prostora. Širina fronta izlaska na more do “susreta” sa susjednim segmentima iznosi 2-5 km. Model razvoja Bokapolisa bi mogao imati slijedeće karakteristike na području Herceg-Novog: Funkcionalni zoning:

Priobalna područja treba privoditi turističkoj ponudi; Drugi pojas namijeniti stalnom i povremenom stanovanju, prema morfološkim

mogućnostima ili prodorom prema “slivovima naselja” zaledja; Saobraćajna diferencijacija mora biti u namijeni priobalne trase pješacima srednjih

trasa i nivoa lokalnom gradskom i naseljskom saobraćaju, a izvan naselja i na višim kotama tranzitna saobraćajnica sa povremenim vezama sa srednjim nivoima.

Mješoviti društveni centri će se formirati takodje u toj kontakt zoni u cilju opsluživanja obilja dominantne funkcije.

Industrija, odnosno tehnički sistemi, bi se mogli locirati u zaledju stanovanja i to u obodnim zonama iznad “šavova”.

Zaledje svega toga je poljoprivreda i šume.

16

Fizičke karakteristike:

Povoljnost prodora u dubinu je relativna, jer se povećava nadmorska visina, a u nižim delovima gubi kontakt sa resursom mora,

Seizmičnost i geološke podloge, diktiraju nižu spratnost u priobalnim djelovima i eventualno veću u podnožjima i na obroncima planinskih kompleksa.

U ambijentalnom i arhitektonskom smislu (zbog izraženog seizmičkog hazarda), forme moraju biti jednostavne i pravilne, bez komplikovanih struktura i kombinacija, što diktira i izbor aseizmičkih konstrukcija.

Stanovanje Protekli period karakterističan je po dinamičnoj stambenoj izgradnji i nesrazmjeri izmedji interesa i želja sa planovima razvoja. Taj interes iskazivan je pretežno na prostoru priobalnog dijela Opštine. U ovom periodu bitno je promijenjen stambeni fond u kvantitativnom i kvalitativnom smislu. Karakteristike stanovanja i problemi stambene izgradnje iskazuju se kroz: zadovoljavajući odnos broja stanova u odnosu na broj domaćinstava, kvalitativno unapređenje stambenog fonda, zadovoljavajuća opremljenost objektima infrastrukture i društvenog standarda, porast domaćinstava sa dva i više stanova, neplanska izgradnja individualnih objekata, porast stanova za odmor i rekreaciju. Kolektivno sanovanje zastupljeno je u 10 priobalnih Mjesnih zajednica i učestvuje je sa 45.71% prostora ukupne površine pod stanovanjem. U priobalnim Mjesnim zajednicama zastupljeno je kroz pojedinačne stambene blokove. Kolektivnu stambenu izgradnju prati zadovoljavajuća opremljenost objektima infrastrukture i društvenog standarda. Individualno stanovanje zauzima značajnu površinu izgrađenosti u priobalnom području Opštine. Intenzivna i nekontrolisana individualna izgradnja izaziva mnogobrojne probleme u prostoru. Turističko stanovanje je najproblematičnije kod isključivo turističkih naselja i to u pogledu kvaliteta i sezonskog opterećenja objekata društvenog standarda i infrastrukture. Problematika individualnih stambenih objekata karakteriše i turističko stanovanje u individualnom sektoru. Turizam Turistička privreda Opštine Herceg Novi, zauzima poslije budve, jedno od dominantnih pozicija u Crnoj Gori. Prirodni ambijenti pružaju velike mogućnosti razvoja. Postojeći kapaciteti hotelskih ležaja su neravnomjerno raspoređeni, nautički turizam kao bitan potencijal turističke ponude nema prostornih kompleksa-marina u funkciji komercijalnosti, osim razbacanih lučica po cijeloj obali, površina plaže po aktivnom kupaču je nedovoljna, a a veći problem je nedovoljna opremljenost plaža i pratećih sadržaja, te je stoga neophodno prestruktuiranje kategorija i izgradnja novih ležaja. Sprovodjenje GUP-a Generalni urbanistički plan Herceg-Novog, kao sredstvo ostvarivanja zajedničkih interesa i ciljeva prostornog razvoja grada, ostvarivaće se i sprovoditi: - izradom i donošenjem regulacionih planova pojedinih blokova na gradskom gradjevinskom zemljištu i izradom ostale urbanističko-tehničke dokumentacije. - kontinuiranim praćenjem sprovodjenja GUP-a i permanentnim planskim zahvatima primjenjivanje novih saznanja u odnosu na prostor;

17

- sistemskim formiranjem informacione osnove za potrebe prostornog planiranja (geodetske podloge, zemljišne knjige i dr.), kao i priprema za organizovanje informacionog centra za prostorno planiranje. Način korišćenje prostora utvrđen je namjenom površina Realizacija postavki GUP-a i privođenje površina utvrđenoj namjeni odvijaće se prema sledećim režimima: - režim izgradnje na slobodnim površinama; - režim intenzivne rekonstrukcije izgrađenih površina; - režim djelimične rekonstrukcije izgrađenih površina; - režim adaptacije objekata; - režim promjene načina korišćenje prostora; - režim zabrane građenja (u cilju zaštite graditeljskog nasleđa, prirodnih vrijednosti ili

zaštitnih koridora saobraćajnica i infrastrukturnih vodova) i - režim privremenog korišćenje prostora. Režim izgradnje na slobodnim površinama primjenjuje se za izgradnju novih objekata u cilju privođenja određenih površina namjenama utvrđenih GUP-om. Režim intenzivne rekonstrukcije se primjenjuje na površinama na kojima je započeta izgradnja objekata sa namjenom iz GUP-a. Na ovim površinama će se vršiti dogradnja i adaptacija postojećih objekata, izgradnja novih objekata na slobodnim površinama kao i izgradnja infrastrukturnih objekata, a u cilju završavanja navedenih cjelina. Režim djelimične rekonstrukcije se primjenjuje na površinama koje su izgradnjom objekata i infrastrukture privedene namjeni određenoj Planom. Režim adaptacije objekata primjenjuje se na već završenim područjima izgradnje urbanističkih cjelina u skladu sa namjenama iz GUP-a. Režim promjene načina korišćenja se primjenjuje u urbanističkim cjelinama u kojima će postojeći objekti, promjenom načina korišćenja, biti privedeni namjenama određenim u GUP-u. Režim zabrana građenja se primjenjuje u cilju zaštite prirodnih i radom stvorenih vrijednosti, a ostvarivaće se na područjima koja se Planom i ovom Odlukom odrede. Režim privremenog korišćenja se utvrđuje za obezbjeđenje zatečenog načina korišćenja onih područja kojima se mijenja namjena, kao i za određivanje privremenih namjena, a do privođenja površina namjenama u GUP-u. Generalnim urbanističkim planom opštine Herceg Novi (Zavod za projektovanje i urbanizam Herceg Novi, maj, 1988), na području zahvata plana se planiraju zone sljedeće namjene:

individualno stanovanje kolektivno stanovanje hoteli i turistička naselja mješoviti centar školstvo i obrazovanje

18

šume degradirane šume i makije maslinjaci

19

4. PROSTORNO RJEŠENJE 4.1. Projekcija organizacije i uređenja prostora Kako zbog zatečenog stanja na terenu, postojećeg (pomalo haotičnog) urbanog miljea, tako i zbog specifičnosti pojasa uz obalu, prilikom izrade plana težilo se što “bezbolnijoj” implementaciji novih struktura u postojeće urbano tkivo, kako bi se djelimično zadržala, tj. unaprijedila, tj. sačuvala nasleđena struktura. Takođe, težilo se razvoju uslova za nesmetano prihvatanje tekovina savremenog života, potreba i pojava, a koliko je to moguće urezati u ovaj primorski reljef. Planom su definisane namjene površina kao i odgovarajuća infrastruktura. Na području zahvata plana definisane su sljedeće namjene površina:

- Stanovanje - Poslovanje - Turizam

Stanovanje U okviru zone zahvata najzastupljenija namjena je stanovanje koje je podeljeno u dve kategorije i to :

- stanovanje srednjih gustina - stanovanje visokih gustina

Ova zona je potpuno izgrađena i sve intervencije u ovom prostoru moguće su samo u okviru rekonstrukcije postojećih objekata odnosno nadogradnje i bočne dogradnje kao i regulisanje pravnog statusa objekata ili dijelova objekata koji su izgrađeni bez odgovarajućih dozvola, a u skladu sa datim urbanističkim uslovima. U okvitu ove zone mogući su sadržaji komplementarni turizmu radi obogaćenja turističke ponude. U cilju ovoga objektima uz šetalište, a u sklopu pripadajućih parcela dozvoljavaju se otvorene bašte i terase u funkciji turizma. Ova zona kao i ostatak grada, imaju problem mirujućeg saobraćaja koji je teško riješiv zbog nedostatka slobodnih površina, velike izgrađenosti i loše rješenog kolskog prilaza. U zoni stanovanja srednjih gustina preovladavaju porodične kuće koje u najvećoj mjeri imaju i turističke sadržaje (apartmane), pogotovu objekti u prvom redu uz šetalište. U zoni visokih gustina su objekti kolektivnog stanovanja koji su podignuti pre zemljotresa. U ovoj zoni nema intervencija, odnosno zadržavaju se postojeći horizontalni i vertikalni gabariti. Shodno ovome nisu mogući novi kapaciteti uz ulicu Braće Grakalića, osim novih parking mjesta. Poslovanje Jedini poslovni objekat u ovoj zoni je postojeći tržni centar u ulici Braće Grakalića na kome nema intervencija, odnosno zadržavaju se postojeći horizontalni i vertikalni gabariti. Oslale vrste poslovanja koje služe svakodnevnim potrebama stanovnika (trgovine, kafei) smješteni su uglavnom u prizemnim etažama stambenih objekata. Turizam Najizraženiji pravac razvoja ovog područja je proširenje turističkih sadržaja (hotela, apart i kondo hotela, malih gradskih hotela i apartmana, raznih ugostiteljskih sadržaja), kako zbog atraktivnog lokaliteta tako i zbog generalnog razvoja grada u pomenutom pravcu. U tom smislu predviđena je izgradnja hotela na jedino slobodnoj, većoj površini, a u skladu sa urbanističkim uslovima datim ovim planom. Ova lokacija proteže se na sjeveru od ulice Braće Grakalića pa do šetališta Pet Danica na jugu, odnosno nalazi se na pola puta između apartmanskog naselja “Energoprojekt” i vojne bolnice u Meljinama. Na ovom potezu postoje još tri cjeline turističke namjene: hotel “Plaža”, apartmansko naselje “Energoprojekt” i zdravstveni i turistički kompleks “Meljine” tako da se ova lokacija funkcionalno uklopila u ovaj

20

dio Savine, što će doprineti povećanju turističke ponude visokog standarda. U zahvatu plana postoji još par manjih objekata za pružanje isključivo turističkih ponuda. To su manji porodični apart i garni hotel i pansioni. Ovi objekti smješteni su uz šetalište. Sva ostala turistička ponuda je u okviru domaće radinosti. Ovim planom je uz šetalište linearno planirana zona turizma kroz moguću rekonstrukciju postojećih objekata čime bi se povećali potencijali ovog prostora i omogućio razvoj turizma srednjeg i visokog standard. Saobraćaj Ovaj plan ne može generalno da riješi saobraćajne probleme Savine. Planom se daju izvjesna poboljšanja u kakvim-takvim nasljeđenim prilikama. Ta poboljšanja znače proširenje postojećih saobraćajnica kao i planiranje kolskih prilaza objektima čime bi se omogućilo parkiranje na parcelama i pešačke komunikacije koje će omogućiti povezivanje naselja sa šetalištem.

21

5. OPŠTI URBANISTIČKO TEHNIČKI USLOVI 5.1. Uvod Urbanističko-tehnički uslovi za područje u zahvatu Detaljnog urbanističkog plana Savina imaju svoju osnovu u smjernicama i odredbama uređenja prostora datim u Prostornom planu Opštine Herceg Novi. Osnovne smjernice ovim su Planom detaljno razrađene i definisane, te predstavljaju polaznu osnovu u definisanju urbanističko-tehničkih uslova za svaki pojedini objekat, kao konačne informacije za projektovanje. Parametre, utvrđene ovim Planom, neophodno je primjeniti u urbanističko-tehničkim uslovima za svaki planirani objekat. Urbanistička parcelacija izvršena je na osnovu postojeće parcelacije zemljišta odnosno uz maksimalno poštovanje postojećih katastarskih parcela, a sa ciljem obezbjeđenja što boljih preduslova za veću sprovodljivost plana. To znači da su postojeće katastarske parcele postale urbanističke ako:

Imaju obezbijeđen pristup sa gradske saobraćajnice ili javnog puta Ukoliko se ne nalaze na planiranim saobraćajnim i infrastrukturnim koridorima ili

zonama namjenjenim zelenim ili drugim javnim površinama Ukoliko imaju površinu i oblik koji omogućava njeno racionalno i funkcionalno

korišćenje i izgradnju u skladu sa odredbama ovog plana Ukoliko se radi o parcelama na kojima su već izgrađeni objekti, a koje imaju

obezbijeđen kolski ili makar pješački pristup sa javnog puta. Ovakve parcele planom se tretiraju kao urbanističke čak i ako im je površina manja od one koja je predviđena za datu namjenu, indeksi pokrivenosti i izgrađenosti prekoračuju planom predviđene indekse za datu namjenu. Međutim, svako naredno mijenjanje gabarita i spratnosti postojećeg objekta može se uraditi jedino uz poštovanje ovim planom datih parametara i uslova izgradnje za određenu namjenu, kao i planom definisanih građevinskih linija.

Ovim Planom urbanističke parcele definisane su grafički i numerički u grafičkom prilogu.

Svi postojeći objekti čija je parcela manja od 300m2 mogu se rekonstruisati, dograditi i nadograditi u okviru ostalih opštih parametara datih za zonu u kojoj se nalaze.

Moguće je spajanje dvije ili više katastarskih parcel u jednu urbanističku parcelu radi ispunjavanja opštih uslova za minimalnu veličinu urbanističke parcele od 300 m2, kao jedina mogućnost za urbanizovanje parcela i izgradnju objekata na njima.

NAPOMENA: Kod svakog zahtjeva za gradnju potrebno je da pravna i fizička lica prilože katastarsko-geodetsku podlogu, ovjerenu od strane ureda za katastar, za predmetnu lokaciju kako bi se imao uvid u točno izvedeno stanje i dimenzije zemljišta kao i objekata na njemu. Prilaz urbanističkoj parceli

Svakom objektu treba obezbijediti kolski ili pješački prilaz. Sve urbanističke parcele koje imaju planirani kolski prilaz obavezno moraju imati odgovarajući broj parking mjesta u skladu sa namjenom urbanističke parcele.

Regulaciona i građevinska linija, udaljenost od susjednih parcela

Udaljenost objekata od regulacione linije (kolske ulice ili trotoara) ne može biti manja od 5 m (osim ako nije drugačije definisano u grafičkom prilogu br.7)

Udaljenost novoplaniranih objekata od šetališta ne može biti manja od 6m

22

Minimalna udaljenost objekta od susjedne parcele u zoni srednjih gustina (mješovito stanovanje) je 2.5m (osim ako nije drugačije definisano u grafičkom prilogu br.7)

Minimalna udaljenost objekta od susjedne parcele u zoni turizma je 2.5m (osim ako nije drugačije definisano u grafičkom prilogu br.7)

Minimalna udaljenost od susjedne parcele može biti izuzetno 1,50 m uz jednu granicu parcele kada je to uslovljeno oblikom parcele a moguće je na taj način ispoštovati normative i standarde za izgradnju slobodnostojećih objekat (osim ako nije drugačije definisano u grafičkom prilogu br.7).

Suteren i podrum

Suterenom se smatra dio objekta čiji se prostor nalazi ispod poda prizemlja i ukopan je sa 50% svoga volumena u konačno uređeni i zaravnani teren uz pročelje objekta, odnosno da je jednim svojim pročeljem iznad terena. Uređeni teren iza objekta mora se u potunosti naslanjati na objekat i ne može biti od objekta odvojen potpornim zidom (škarpom). Namjena suterena može biti za garažiranje i za druge namjene (stanovanje, poslovanje, i ostalo...). Objekat može imati samo jedan suteren. Površina suterenske etaže ne ulaze u obračun indeksa pokrivenosti i izgrađenosti samo u slučaju kada se suteren koristi kao garaža ili prostorija za tehničke instalacije. Nije dozvoljena prenamjena garaža u suterenu u druge namjene.

Podrum je u potpunosti ukopani dio objekta čiji prostor se nalazi ispod poda prizemlja, odnosno suterena. Objekat može imati više podrumskih etaža. Namjena podruma može biti isključivo za garažiranje, tehničke prostorije i pomoćne prostorije-ostave. Maksimalna dozvoljena svijetla visina podruma iznosi 2,4m. Površine podrumskih etaža ne ulaze u obračun indeksa pokrivenosti i izgrađenosti.

Ukoliko se podrum koristi kao garažni prostor moguće je sa jedne strane podruma planirati izgradnju rampe za ulazak vozila, koja nužno otkriva jedno podrumsko pročelje sa najvećom dopuštenom svijetlom širinom rampe do 8,0m. Nagib rampe mora biti prema uslovima za kolski i pješački saobraćaj, što je definisano posebnim propisima. Kod strmih terena moguće je osloboditi jedno podrumsko pročelje za ulaz u garažu, ali da ostala budu u potpunosti ukopana.

Ako se objekat nalazi ka kosom terenu, ulaz u objekat može biti smješten na bilo kojoj visini ili etaži objekta. Činjenicom da je ulaz po visini na nekoj drugoj visini ili etaži objekta, toj se visini ili etaži objekta ne daje pravo da bude smatrana prizemljem objekta i da se visine ili etaže ispod nje smatraju etažama suterena (prvom, drugom, itd.), a iznad nje spratovima (+1, itd.). Različita pozicija ulaza u zgradu po visini ne mijenja ovim odredbama određen broj visina ili broj etaža objekta, niti njenu apsolutnu dozvoljenu visinu iskazanu u metrima.

Otvoren (nenatkriven) bazen ulazi u obračun ukupno propisanog BRGB u okviru određene zone sa 20% pripadajuće površine

Potkrovlje i visina nadzitka

Potkrovlje je etaža ispod kosog krova, sa nadzitkom u ravni pročelja najveće srednje visine 150cm, koja može imati stambenu ili drugu namjenu.

Potkrovlje ulazi u obračun indeksa izgrađenosti sa 85% od BGP. Ukoliko je srednja visina nadzitka veća od 150cm potkrovlje ne može imati oznaku „PK“ , već oznaku sprata i ulazi u obračun indeksa izgrađenosti sa 100% od BGP.

Tavan je prostor ispod kosog krova, sa nadzitkom u ravni pročelja najveće visine do 60cm koji ne predstavlja etažu građevine, osim ako nema stambenu, poslovnu ili drugu namjenu.

23

Visina nadzitka potkrovlja mjeri se od gornje kote poda potkrovlja («Pk») do donje kote horizontalnog vijenca pročelja. Srednja visina nadzitka potkrovlja je srednja vrijednost zbira visina nadzidaka pročelja ili njihovih projekcija (projekcija kose ravni krova) nad osnovnim gabaritom (etaža ispod podkrovlja).

Visina objekata

Apsolutna visina objekta je visina u metrima, koja se mjeri od najniže kote zaravnatog ili uređenog terena uz građevinu do gornje ivice krovnog vijenca, tj. sljemena objekta.

Najveća dozvoljena visina pročelja objekta, mjeri se od konačno zaravnatog i uređenog terena uz pročelje objekta na njegovom najnižem dijelu do donje ivice horizontalnog vijenca pročelja, i iznosi prema broju nadzemnih etaža:

a) za (P) 4,00m b) za (P+Pk) 5,50m c) za (P+1) 8,00m d) za (P+1+Pk) 9,50m e) za (P+2) 12,00m, f) za (P+2+Pk) 13,50m

U strukturi etaža, podrum može imati jednu ili više etaža, suteren može imati samo jednu etažu ili dvije etaže ako se radi o gradnji na kosom terenu i ako tu drugu etažu nije moguće riješiti podrumskom etažom i ako ukupna visina objekta ne premašuje maksimalno dopuštenu, prizemlje takođe može imati samo jednu etažu, potkrovlje može imati samo jednu etažu koja može biti smaknuta, a broj spratova se određuje prema urbanističkim i tehničkim uslovima.

Oblikovanje objekta

Fasade se po pravilu izvode od maltera, ofarbane »ublaženom« bijelom ili vrlo svijetlom pastelnom bojom, ili kamena (tradicionalni pravougaoni slog).

Duža strana objekta mora pratiti smijer izohipsi, a sljeme krova mora pratiti smijer dužeg dijela objekta.

Krov objekta

Krovovi trebaju biti ravni, kosi, dvovodni, složeni, nagiba do 30° u novoplaniranim područjima, a u starim cjelinama i do 40°, ali samo ako takvih u cjelini već ima. Sljeme krova mora se postaviti po dužoj strani objekta, a na nagnutom terenu preporučuje se da je paralelno izohipsama. Nije dozvoljeno mijenjati nagib krovne ravni od vijenca do sljemena, jer cijela krovna ravan mora biti istovjetnog nagiba. Krovna ravan teče u kontinuitetu od sljemena do vijenca osim u slučajevima iz stava 3 ovog člana.

Krov mora biti pokriven crijepom: kupa kanalica ili mediteran crijep. Zabranjuje se upotreba lima ili valovitog salonita u bilo kojoj boji i za pokrivanje bilo kojih površina, osim na većim poslovnim, sportskim i javnim objektima. U okviru tradicionalnih sredina gdje se još zadržao pokrivač kamenim pločama kao čest, preporučuje se korišćenje takvog pokrivača.

Sljeme krova mora se postaviti po dužoj strani objekta, a na nagnutom terenu preporučuje se da je paralelno izohipsama. Nije dozvoljeno mijenjati nagib krovne ravni od vijenca do sljemena, jer cijela krovna ravan mora biti istovjetnog nagiba. Može se odstupiti samo u širini krovnih nadozidanih prozora (tkz. «belvederi») u kom slučaju taj dio krovne ravni ima manji nagib, koji se može završiti, ili na sljemenu krova ili prije njega. Dozvoljena je izgradnje nadozidanih krovnih prozora (tkz. “belvedere” jednovodih, dvovodih i trovodih, bez upotrebe lučnih ili sličnih nepravilnih nadvoja i

24

krovnih oblika. Nagib krovne ravni nadozidanih jednovodih krovnih prozora može biti od 15° do 26°.

Istak vijenca objekta

Ako se izvodi vijenac zbog odvođenja krovne vode onda je on armiranobetnski, ili kameni sa uklesanim žlijebom na kamenim konzolama istaknut od 0,20m do 0,30m od ravni pročeljnih zidova objekta. Vijenac je moguće izvesti i kao prepust crijepa. U ovom slučaju vijenac je minimalan. Preporučuje se izvođenje vijenca u skladu sa lokalnim tradicionalnim rješenjima.

Krovni prepust na zabatu može biti istaknut do 0,20m. Uređenje parcele

Teren oko objekta, potporne zidove, terase i sl. treba urediti tako da se ne narušava izgled naselja. Potporni zidovi, vidljivi sa javnih površina, moraju biti obloženi lomljenim kamenom. Najveća dozvoljena visina potpornih zidova iznosi 3m.

Izgradnja ograda pojedinačnih urbanističkih parcela treba biti usklađena sa tradicionalnim načinom građenja. Ograde se mogu izvoditi do 1,5 m visine prema regulacionoj liniji u kombinaciji kamena, betona i metala ili ograde od punog zelenila, takođe to mogu biti kameni ili malterisani ogradni zidovi visine do 1,80m prema bočnim susjedima. Nisu dozvoljene montažne ograde od armiranog (prefabrikovanog) betona.

U starim trdicionalnim dijelovima naselja ograde dvorišta mogu biti i do 3,0m visine, u skladu sa lokalnom tradicijom i potrebom formiranja dvorišta.

5.2. Uslovi za izgradnju stambenih objekata u zoni srednjih gustina

U zoni srednjih gustina dozvoljene namjene su:

Stanovanje Poslovanje u funkciji turističkog stanovanja (apartmani, studio apartmani, sobe za

izdavanje...) poslovanje koje ne ometa osnovnu namjenu, odnosno stanovanje, koje služi

svakodnevnim potrebama stanovnika područja (ugostiteljski sadržaji – restorani, kafei i bifei, prodavnice i zanatske radnje koje ne predstavljaju izvor zagađenja)

pomoćni-ekonomski sadržaji (garaže, ljetne kuhinje, spremišta,...) koji čine funkcionalnu i ekonomsku cjelinu sa osnovnom namjenom.

U ovoj zoni dozvoljava se izgradnja:

1. stambenih objekata max spratnosti P+2+Pk ili P+3, odnosno S+P+1+Pk ili S+P+2 za terene čiji nagib prelazi 15º ( isključiva namjena stanovanje)

2. stambeno-poslovnih objekata max spratnosti P+2+Pk ili P+3, odnosno S+P+1+Pk ili S+P+2 za terene čiji nagib prelazi 15º (stanovanje, poslovanje, turističko stanovanje)

3. pomoćnih objekata prve kategorije, max spratnosti P (prizemlje) i max BRGP od 50m² (garaže, ljetne kuhinje, drvarnice, spremišta i slični objekti)

4. pomoćnih objekata druge i treće kategorije tj. pomoćnih objekata infrastrukture i uređenja terena

Na jednoj urbanističkoj parceli može se graditi isključivo jedan osnovni objekat (stambeni ili stambeno-poslovni). Na urbanističkim parcelama na kojima postoje uvjeti koji premašuju opšta pravila izgradnje na urbanističkoj parceli može se izvršiti preparcelacija.

25

Uz osnovni objekat može se graditi samo jedan pomoćni objekat prve kategorije i više pomoćnih objekata druge i treće kategorije koji sa osnovnim objektom čine funkcionalnu i ekonomsku cjelinu, uz uslov da se zadovolje opšta pravila izgradnje na urbanističkoj parceli. Opšta pravila izgradnje na urbanističkoj parceli u ovoj zoni su:

NAČIN IZGRADNJE

Minimalna površina

građevinske parcele (m2)

Maksimalni koeficijent

izgrađenosti

Maksimalni indeks pokrivenosti

SAMOSTOJEĆE GRAĐEVINE 300 0.40 1.2 DVOJNE GRAĐEVINE 250 0.50 1.2 SKUPNE GRAĐEVINE 150 0.60 1.2

Minimalni procenat ozelenjenih površina na parceli 30% Minimalna udaljenost građevinske linije od regulacione linije 5m (osim ako nije

drugačije definisano u grafičkom prilogu br.7) Minimalna udaljenost objekta od susjedne parcele 2.5m, izuzev 1.5m u slučaju kada

se na susjednoj parceli ne nalazi objekat, niti se planira izgradnja tj. predviđene su zelene površine ili kada je to uslovljeno oblikom parcele a moguće je na taj način ispoštovati normative i standarde za izgradnju slobodnostojećih objekat (osim ako nije drugačije definisano u grafičkom prilogu br.7)

Moguća je gradnja na liniji parcele, ali samo uz pisanu saglasnost susjeda. Moguća je gradnja na regulacijskoj liniji samo ako su susjedne parcele izgrađene na

regulacijskoj liniji te uz pisanu saglasnost Opštine. Parkiranje ili garažiranje vozila za urbanističke parcele - lokacije kojima je planiran

kolski pristup obavezno obezbijediti u okviru urbanističke parcele - lokacije, po normativu 1.4 parking mijesta po stambenoj jedinici, jedno parking mjesto na 60m² BRGP poslovnog prostora, 1.5 parking mijesta na dva apartmana i 1 parking mjesto po postojećoj stambenoj jedinici.

Tamo gdje postoje uslovi preporučuje se izgradnja podrumske etaže stambenih i stambeno-poslovnih objekata isključivo za garažiranje, čija površina ne ulazi u obračun ukupnog indeksa pokrivenosti i izgrađenosti. Suteren stambenih ili stambeno-poslovnih objekata koji ima namjenu isključivo za garažiranje ne ulazi u obračun ukupnog indeksa zauzetosti i izgrađenosti na urbanističkoj parceli. Za sve druge namjene površina suterenske etaže ulazi u obračun indeksa zauzetosti i izgrađenosti.

Podrumske etaže mogu se graditi u celoj zoni za gradnju koja je definisana građevinskim linijama.

Izgradnja suterenske etaže moguća je i na ravnom terenu isključivo za garažiranje i u tom slučaju površina suterena ne ulazi u obračun ukupnog indeksa zauzetosti i izgrađenosti. Suteren se nalazi ispod poda prizemlja i ukopan je sa 50% svoga volumena u konačno uređeni i zaravnani teren uz pročelje objekta, a kota poda prizemlja je na max 1.2m od konačno uređenog terena.

Prenamjena podrumske ili suterenske etaže iz garažiranja u druge namjene nije dozvoljena.

NAPOMENA: 1. Sukladno odredbama Prostornog plana Opštine Herceg Novi u točki 3.1.10. Ukupna bruto

građevinska površina objekta (BGP), indeksi izgrađenosti i pokrivenosti, Maksimalni urbanistički

26

parametri unutar zona, ovim Planom iznimno se dopušta odstupanje od maksimalno 30% od zadanih parametara budući se radi o lokaciji od posebnog značaja u kojoj je veliki dio objekata izgrađen bez odgovarajućih dozvola pa su time premašeni zadani parametri.

Kod objekata kod kojih se zadani parametri premašuju za maksimalno 30% Opština može posebnom Odlukom odrediti plaćanje kaznene naknade u vrijednosti u kojoj se odstuplio od zadanog parametra pomnoženog sa odgovarajućim koeficijentom. Novčanu vrijednost navedenog koeficijenta određuje Opština.

2. Urbanističko – tehnički uslovi mogu se izdati na dijelu urbanističke parcele - lokaciji ukoliko su zadovoljeni svi minimalni parametri dati za tu zonu. (U tom slučaju obračun maksimalnog indeksa pokrivenosti i izgrađenosti vršiće se na osnovu površine urbanističke parcele definisane planskim dokumentom, a sva ostala opšta pravila za izgradnju obračunavaće se na osnovu površine lokacije, dok spratnost objekta ostaje ona koja je definisana planom. Regulacionu i građevinsku liniju prilagoditi novo nastalim uslovima na urbanističkoj parceli, tako da regulaciona linija bude granica između lokacije i druge javne ili privatne površine. Rastojanje između regulacione i građevinske linije iznosiće min 5m u slučaju da se regulacija vrši u odnosu na javnu površinu, odnosno min 2.5m ako se vrši u odnosu na privatnu površinu ili bujični potok.)

3. Republički ili opštinski organ mora pristupiti formiranju urbanističke parcele ukoliko ona zahvata dio državnog ili opštinskog zemljišta, a prema planu parcelacije date u grafičkom prilogu br.7. (U slučaju da urbanistička parcela zahvata dio opštinskog–lokalnog puta formiranje urbanističke parcele izvršiće se nakon izgradnje nove trase puta prema planskom dokumentu, a urbanističko-tehnički uslovi izdaće se na dijelu urbanističke parcele – lokacije u skladu sa stavom 1 ovih napomena.)

4. Sve urbanističke parcele koje su od opštinskog ili lokanog puta odvojene trotoarom, putnim pojasom ili zelenom površinom imaju obezbijeđen kolski ili pješački prilaz preko tih površina.

5.3. Uslovi za izgradnju objekata u zoni turizma – zona T1

U zahvatu plana Savina planirana je izgradnja hotela na kat parceli br. 2401/1. Planirani hotel je prve kategorije, odnosno sa 5 zvjezdice. Pod hotelom se podrazumijevaju objekti za pružanje usluge smještaja i usluge pripremanja i usluživanja hrane i pića, sa minimalnim kapacitetom od sedam smještajnih jedinica za noćenje, recepcijom i holom i restoranom sa kuhinjom. Hotel može imati i depadans koji je spojen ili odvojen od glavne zgrade, i služi za pružanje smještaja u smještajnim jedinicama. Osim depadansa u sastavu hotela mogu biti i turističke vile. Vila je luksuzna kuća, visokih prostornih standard, koja se iznajmljuje turistima kao jedna jedinica, sa kompletnim ugostiteljskim sadržajem i poslugom. Recepcija, hol i restoranski kapaciteti moraju biti smješteni u glavnoj zgradi. Isti standard smještajnih jedinica primjenjuje se i na hotel i na depadans. Udio smještajnih kapaciteta mora biti najmanje 70% u osnovnom objektu hotela, a najviše 30% u “vilama” ili depadansima. Ukupna planirana površina prostora za osnovne objekte hotela je najmanje 70%, a ukupna planirana površina za “vile” ili depadanse je najviše 30%. U osnovnom objektu hotela i depadansima se usluge smještaja pružaju u smještajnim jedinicama koje su u pravilu sobe ili hotelski apartmani, s tim da površina predviđena za hotelske apartmane ne prelazi 15% smještajnih kapaciteta objekta. Prosečna bruto razvijena površina po jednom ležaju je 100m2. Broj smještajnih jedinica obuhvata dva ležaja. U okviru hotelskog kompleksa planirati prostor spotsko-rekreativnog karaktera na otvorenom. Slobodan dio parcele prilagoditi konfiguraciji terena i ambijentu, planirati pješačke staze, stepeništa, vodene površine i platoe koji će biti prostorno i funkcionalno integrisani u cjelinu. Kolski prilaz kompleksu planirati iz ulice Braće Grakalića.

27

Uz samo šetalište moguće je formirati otvorene bašte i terase u funkciji ugostiteljske djelatnosti koje ulaze u obračun BGP sa 20% pripadajuće površine prilikom obračuna indeksa izgrađenosti i indeksa zauzetosti Uz šetalište kao deo kompleksa može se planirati objekat ugostiteljsko-poslovne namjene koji mora biti kaskadan sa frontalnim pojasom od maksimalno dve etaže. Krov prve lamele je krovna terasa drugog pojasa sa punom dubinom objekta. Bez obzira na broj kaskada objekat ne moze imati više od četiri etaže. Ovaj objekat ulazi u obračun indeksa zauzetosti i izgrađenosti. Spratnost, indeks zauzetosti i indeks izgrađenosti biće maksimalni i u skladu sa Pravilnikom o klasifikaciji, minimalnim uslovima i kategorizaciji ugostiteljskih objekata, a sve u cilju valorizacije ove lokacije kao i ovog dijela Savine koji ima izrazito turistički karakter. Opšta pravila izgradnje ua urbanističkoj parceli u ovoj zoni su:

Minimalni procenat ozelenjenih površina na parceli 30% Minimalna udaljenost građevinske linije od regulacione linije je 5m Minimalna udaljenost građevinske linije od regulacione linije uz šetalište je 6m Minimalna udaljenost objekta od susjedne parcele je 3m Parkiranje ili garažiranje vozila obavezno riješiti u okviru urbanističke parcele, po

normativu 1 parking mjesto na 4 sobe, 1.5 parking mijesto na 2 apartmana. Ukoliko postoje uslovi dozvoljena je izgradnja podrumske etaže. Namjena podruma

može biti isključivo za garažiranje, tehničke prostorije i pomoćne prostorije. Površina podrumske etaže ne ulazi u obračun ukupnog indeksa izgrađenosti i zauzetosti.

Površina suterena koji ima namjenu isključivo za garažiranje ne ulazi u obračun ukupnog indeksa izgrađenosti i zauzetosti. Za sve druge namjene površina suterenska etaža ulazi u obračun indeksa izgrađenosti i zauzetosti.

Podrumske etaže mogu se graditi u celoj zoni za gradnju koja je definisana građevinskim linijama

Prenamjena podrumske ili suterenske etaže iz garažiranja u druge namjene nije dozvoljena.

Otvoreni (nenatkriveni) bazen ulazi u obračun BGP sa 20% pripadajuće površine prilikom obračuna indeksa izgrađenosti i indeksa zauzetosti.

5.4. Uslovi za izgradnju objekata u zoni turizma – zona T2

U ovoj zoni dozvoljava se izgradnja:

apart hotela kondo hotela garni hotel pansiona apartmana poslovnih, komercijalnih i uslužnih djelatnosti na prizemnim etažama restoranskih sadržaja garažnh prostora u podrumima ili suterenu

Maksimalna spratnost objekata u ovoj zoni je P+2+Pk ili P+3, odnosno S+P+1+Pk ili S+P+2 za terene čiji nagib prelazi 15º.

28

Svi hoteli su sa 4 zvjezdice, a pansioni sa 3 zvjezdice. Apart hotel U zahvatu plana Savina planirani su apart hoteli su prve kategorije odnosno sa 4 zvjezdice. Apart hotel je ugostiteljski objekat za pružanje usluge smještaja i usluge pripremanja i usluživanja hrane i pića, sa najmanje sedam potpuno opremljenih i namještenih apartmana. Apart hotel sadrži recepciju i hol, apartmane ili studio apartmane i moze imati restoran sa kuhinjom. Ukoliko se apart hotel sastoji od Suite i Junior Sute apartmana mora imati restoran sa kuhinjom. Apart hotel može imati depadans koji je spojen ili odvojen od glavne zgrade, i služi za pružanje smještaja u smještajnim jedinicama istog standard kao i smještajne jedinice apart hotela. Recepcija, hol, kuhinja i restoran nalaze se u glavnoj zgradi apart hotela. Condo hotel Condo hotela je hotel čije su smještajne jedinice u svojini više subjekata koje mogu biti predmet prodaje i pojedinačno se upisuju u zemljišne knjige, sa teretom da smještajnim jedinicama upravlja menadžment kompanije i da smještajne jedinice moraju biti u komercijalnoj funkciji kompanije najmanje deset mjeseci u toku godine. Pansion Pansion je ugostiteljski objekat za pruzanje usluga smještaja i usluga pripremanja i usluživanja hrane i pića, sa minimalnim kapacitetom od sedam smještajnih jedinica, recepcijom ili pultom za registraciju, trpezarijom i kuhinjom i zajedničkim sanitarnim čvorom za goste. Garni hotel Garni hotel je hotel koji pored usluga smještaja pruža uslugu pripremanja i usluživanja doručka. Opšta pravila izgradnje ua urbanističkoj parceli u ovoj zoni su:

Minimalna veličina urbanističke parcele - lokacije je 500m² Maksimalni indeks izgrađenosti 1.2 Maksimalni indeks zauzetosti 0.4 Minimalni procenat ozelenjenih površina na parceli 30% Minimalna udaljenost građevinske linije od regulacione linije je 5m (osim ako nije

drugačije definisano u grafičkom prilogu br.7) Minimalna udaljenost građevinske linije od regulacione linije za novoplanirane objekte

uz šetalište je 6m Minimalna udaljenost objekta od susjedne parcele je 2.5m (osim ako nije drugačije

definisano u grafičkom prilogu br.7) Parkiranje ili garažiranje vozila obavezno riješiti u okviru urbanističke parcele, po

normativu 1 parking mjesto na 4 sobe, 1 parking mijesto na 2 apartmana, 1 parking mjesto na 60m² BRGP poslovnog prostora, 1 parking mjesto na 4 stolice, 1 parking mjesto po postojećoj stambenoj jedinici.

Tamo gdje postoje uslovi dozvoljena je izgradnja podrumske etaže. Namjena podruma može biti isključivo za garažiranje, tehničke prostorije i pomoćne prostorije. Površina podrumske etaže ne ulazi u obračun ukupnog indeksa izgrađenosti i zauzetosti. Površina suterena koji ima namjenu isključivo za garažiranje ne ulazi u obračun ukupnog indeksa izgrađenosti i zauzetosti. Za sve druge namjene površina suterenska etaža ulazi u obračun indeksa izgrađenosti i zauzetosti.

Podrumske etaže mogu se graditi u celoj zoni za gradnju koja je definisana građevinskim linijama

Prenamjena podrumske ili suterenske etaže iz garažiranja u druge namjene nije dozvoljena.

29

Ispred objekata koji izlaze na šetalište, a u sklopu pripadajućih parcel dozvoljene su otvorene bašte i terase u funkciji ugostiteljske djelatnosti

Objekti uz šetalište moraju biti terasasti sa frontalnim pojasom od maksimalno dve etaže. Krov prve lamele je krovna terasa drugog pojasa sa punom dubinom objekta. Bez obzira na broj kaskada objekat ne moze imati više od četiri etaže.

Postojeći objekti uz šetalište čija je najniža etaža na koti višoj od 1m u odnosu na nivo šetališta umanjuju broj dozvoljenih etažaza 1, kako se ne bi narušila visinska regulacija, ili ukoliko za to postoje uslovi , stiču pravo nadogradnje etaže u zoni ispod-ispred postojećeg dijela uz poštovanje udaljenosti od 6m od šetališta iparametara datiz za ovu zonu.

5.5. Uslovi za izgradnju objekata u zoni visokih gustina

U ovoj zoni nema intervencija, zadržavaju se postojeći horizontalni i vertikalni gabariti objekata, odnosno nije dozvoljena bočna dogradnja kao i nadogradnja objekata. Moguće je samo planiranje uređenja terena oko objekata. 5.6. Uslovi za izgradnju objekata u zoni poslovanja

U ovoj zoni nema intervencija, zadržavaju se postojeći horizontalni i vertikalni gabariti objekta, odnosno nije dozvoljena bočna dogradnja kao i nadogradnja objekta. 5.7. Uslovi za postojeće objekte Postojeći objekat u smislu ovog Plana je objekat koji postoji u prostoru i evidentiran je u grafičkom prilogu br.4b. Postojećim objektom smatraju se i oni objekti koji su dobili građevinsku dozvolu u periodu izrade ovog plana, a čije postojanje na terenu nije ažurirano na geodetskoj podlozi kao i svaki drugi objekat koji ima odobrenje za gradnju. Za postojeće neformalno izgrađene objekte koji zadovoljavaju ovim planom definisane uslove izdaje se odgovarajuće odobrenje za izgradnju, a za postojeće objekte koji su djelimično neformalno izgrađeni izdaje se odgovarajuće odobrenje za rekonstrukciju. 5.7.1. Uslovi za postojeće objekte koji nisu prekoračili planom definisane

urbanističke parametre - uslove za izgradnju date za pripadajuću zonu

Za postojeće objekte, koji svojim položajem na parceli, ukupnom BRGP i spratnošću ne izlaze iz okvira planom zadatih urbanističkih parametara na nivou namjene tj. nisu prekoračili planom definisane uslove za izgradnju date na nivou pripadajuće zone u odnosu na njihovu urbanističku parcelu, dozvoljena je rekonstrukcija, ako se ispoštuju svi opšti uslovi - urbanistički parametri za pripadajuću zonu, kao i sljedeće:

Kota sljemena objekta koji se nalazi ispred, a u pravcu insolacije i vizura, ne može prelaziti kotu parapeta posljednje etaže susjednog objekta koji se nalazi iza (za terene u nagibu).

30

Obavezan je uslov da se za svaku novu stambenu jedinicu, kao i turistički apartman ili poslovni prostor, obezbijedi potreban broj parking mjesta u okviru iste urbanističke parcele (površinski parking, garaža, u sklopu ili van objekta).

Rješenjem kosih krovova susjednih objekata koji se dodiruju obezbijediti da se voda sa krova jednog objekta ne sliva na drugi objekat.

Prije pribavljanja dokumenata neophodnih za dogradnju i nadgradnju obavezno je provjeriti statičku i seizmičku stabilnost objekta kao i geomehanička svojstva terena na mikrolokaciji

Dograđeni dijelovi objekta u arhitektonskom smislu moraju biti ukomponovani u postojeći objekat.

Takodje se omogućava i adaptacija i održavanje ovakvih objekata, kao i promjena namjene u okviru objekta ukoliko je za to data mogućnost kroz opšte uslove - dozvoljene namjene za pripadajuću zonu.

Dozvoljena dogradnja i nadgradnja se može izvršiti do nivoa predviđenog urbanističkim parametrima za namjenu tj. zonu u okviru koje se urbanistička parcela nalazi (indeksi zauzetosti i izgradjenosti, spratnost, BRGP, kao i poštovanje udaljenja od susjednih urbanističkih parcela i propisanih građevinskih linija, kao i uz ispunjenje svih ostalih UTU datih za tu namjenu). Pri tome, maksimana planirana BRGP i maksimalna pokrivenost urbanističke parcele uključuju i pomoćne objekte, što znači da se u slučaju dogradnje i nadgradnje osnovnog objekta na parceli, od maksimalne dozvoljene pokrivenosti i maksimalne BRGP oduzima površina postojećeg osnovnog objekta i površina pomoćnih objekata, pa se urbanističko - tehnički uslovi za dogradnju izdaju na osnovu tako dobijene razlike.

Ne predviđa se vertikalna nadogradnja pomoćnih objekata, kao ni njihova adaptacija i prenamjena u komercijalne djelatnosti, stanovanje ili stanovanje za potrebe turizma.

5.7.2. Uslovi za postojeće objekte koji su prekoračili planom definisane

urbanističke parametre - uslove za izgradnju date za pripadajuću zonu

Ukoliko objekat u postojećem stanju (ili osnovni i pomoćni objekat zajedno) na parceli premašuje makar jedan Planom definisan parametar (indeks izgrađenosti ili spratnost) nije dozvoljena bilo kakva dalja intervencija, osim izdavanja odobrenja za izgradnju ili rekonstrukciju u granicama postojećeg stanja, ako je planom predviđeno njihovo zadržavanje. Svi postojeći objekti koji su premašili indeks zauzetosti mogu se nadograditi do maksimalno dozvoljenog indeksa izgrađenosti. Za postojeće stanje ovakvih objekata mjerodavni su gabariti i spratnost prikazani u grafičkom prilogu br. 4b koji se odnosi na postojeće stanje. Za ovakve postojeće objekte važi sljedeće:

predviđeno je izdavanje odgovarajućih odobrenja za izgradnju ili rekonstrukciju u horizontalnim i vertikalnim gabaritima datim grafičkim prilogom br.4b

predviđjeno je samo tekuće održavanje i rekonstrukcija u postojećim horizontalnim i vertikalnim gabaritima

predviđeno je samo tekuće održavanje i sanacija u zatečenim gabaritima i postojećoj spratnosti do njihove zamjene, ukoliko ne postoji drugi zakonski osnov za rušenje;

nije predviđena njihova dalja rekonstrukcija, dogradnja ili adaptacija mimo grafičkog

31

priloga br.4b nije predviđena promjena postojeće površine mimo grafičkog priloga br.4b dozvoljena je rekonstrukcija postojećih ograda i potpornih zidova radi sanacije

terena (klizišta). Izuzetno u slučaju rekonstrukcije koja podrazumijeva nadogradnju objekata čiji postojeći gabariti prelaze planom definisane građevinske linije, minimalna rastojanja od susjeda i indeks zauzetosti, a zadovoljavaju sve ostale propisane uslove za pripadajuću zonu, moguće je dozvoliti nadogradnju uz poštovanje uslova propisanih u tački 5.7.2.1. 5.7.2.1. Uslovi za postojeće objekte koji su prekoračili planom definisane uslove

regulacije – građevinske linije, propisanu udaljenost od susjednih parcela i indeks zauzetosti za pripadajuću zonu, a zadovoljavaju sve ostale urbanističke parametre

Za postojeće objekte čiji gabariti prelaze planom propisana minimalna rastojanja od susjednih parcela za pripadajuću zonu, definisane građevinske linije i indeks zauzetosti, a zadovoljavaju ostale urbanističke parametre, moguća je izgradnja ili rekonstrukcija prema grafičkom prilogu br.4b i nadogradnja u okvirima postojećih horizontalnih gabarita, a bočna dogradnja do granice ovim planom definisane građevinske linije, ako se time ne prelaze ostali propisani parametri (maksimalna spratnost, indeks izgrađenosti, broj parking mjesta i dr....), ali uz sljedeće uslove:

Kota sljemena objekta koji se nalazi ispred, a u pravcu insolacije i vizura, ne može prelaziti kotu parapeta posljednje etaže susjednog objekta koji se nalazi iza (za terene u nagibu).

Da se ne zatvore otvori na postojećem susjednom objektu koji ima odobrenje za izgradnju, na strani prema objektu koji se nadograđuje (dvojni objekti i sl.)

Rješenjem kosih krovova susjednih objekata koji se dodiruju obezbijediti da se voda sa krova jednog objekta ne sliva na drugi objekat.

Prije izrade tehničke dokumentacije za dogradnju i nadogradnju obavezno je provjeriti statičku i seizmičku stabilnost objekta kao i geomehanička svojstva terena na mikrolokaciji.

Dogradjeni dijelovi objekta u arhitektonskom smislu moraju biti ukomponovani u postojeći objekat.

Prilikom rekonstrukcija objekata koje podrazumijevaju bočne dogradnje moraju se poštovati planom definisane građevinske linije, propisana minimalna udaljenost od susjednih parcela, kao i svi ostali opšti uslovi za pripadajuću zonu. U zoni zahvata umesto rekonstrukcije, investitor može objekat i srušiti i podići novi bez saglasnosti republičkog ili opštinskog organa. Novi objekat mora da ispuni sve uslove date za pripadajuću zonu.

32

5.8. Smjernice za uređenje prostora Zakonska je obaveza da svaku novu gradnju obavezno prati adekvatan broj parking mjesta. Parking mjesta mogu se obezbijediti u okviru garaže unutar, van objekta ili na otvorenom prostoru, unutar predmetne parcele. Priključivanje objekta na infrastrukturnu mrežu obavlja se na način propisan od strane nadležnih institucija. Čvrsti otpad se može odlagati samo na zato određenom mjestu. Na građevinskom području se ne smije spaljivati komunalni i drugi otpad. Neophodnim obimom rekonstrukcije postojećeg objekta smatra se: ▪ rekonstrukcija svih vrsta instalacija, ▪ uređenje svih prostora unutar gabarita objekta. Povećanje izgrađenosti rekonstrukcijom objekta, kao i proširenje drugih postojećih objekata ili izgradnjom novih pomoćnih, ekonomskih ili manjih poslovnih objekata uz postojeće stambene objekte, ne može biti veće nego što je, obzirom na način izgradnje, propisano. Za objekte koji su bespravno izgrađeni ne mogu se utvrditi uslovi za rekonstrukciju, osim ako se time ne popravlja cjelokupni izgled naselja. Bespravno izgrađeni objekti u zonama novih turističkih lokacija i na atraktivnim lokacijama, mogu biti srušeni u cilju nove gradnje ako se investicionim programom pokaže kao opravdano. Parcelacija zemljišta unutar granica građevinskog područja može se obavljati samo u svrhu osnivanja urbanističkih parcela. Parcelcija se može izvoditi samo na osnovu regulacionog plana ili utvrđenih uslova na osnovu zakona i ovog Plana kada regulacioni plan nije donesen. 5.9. Faze realizacije plana Realizacija postavki DUP-a i privođenje površina utvrđenoj namjeni odvijaće se prema sledećim režimima: - režim izgradnje na slobodnim površinama; - režim intenzivne rekonstrukcije izgrađenih površina; - režim djelimične rekonstrukcije izgrađenih površina; - režim adaptacije objekata; - režim promjene načina korišćenje prostora; - režim zabrane građenja (u cilju zaštite graditeljskog nasleđa, prirodnih vrijednosti ili

zaštitnih koridora saobraćajnica i infrastrukturnih vodova) - režim privremenog korišćenje prostora - režim izgradnje na slobodnim površinama u zoni za izgradnju. Režim izgradnje na slobodnim površinama primjenjuje se za izgradnju novih objekata u cilju privođenja određenih površina namjenama utvrđenih DUP-om. Režim intenzivne rekonstrukcije se primjenjuje na površinama na kojima je započeta izgradnja objekata sa namjenom iz DUP-a. Na ovim površinama će se vršiti dogradnja i adaptacija postojećih objekata, izgradnja novih objekata na slobodnim površinama kao i izgradnja infrastrukturnih objekata, a u cilju završavanja navedenih cjelina.

33

Za postojeće neformalno izgrađene objekte koji zadovoljavaju ovim planom definisane uslove izdaje se odgovarajuće odobrenje za izgradnju, a za postojeće objekte koji su djelimično neformalno izgrađeni izdaje se odgovarajuće odobrenje za rekonstrukciju. Režim djelimične rekonstrukcije se primjenjuje na površinama koje su izgradnjom objekata i infrastrukture privedene namjeni određenoj Planom. Režim adaptacije objekata primjenjuje se na već završenim područjima izgradnje urbanističkih cjelina u skladu sa namjenama iz DUP-a. Režim promjene načina korišćenja se primjenjuje u urbanističkim cjelinama u kojima će postojeći objekti, promjenom načina korišćenja,biti privedeni namjenama određenim u DUP-u. Režim zabrana građenja se primjenjuje u cilju zaštite prirodnih i radom stvorenih vrijednosti, a ostvarivaće se na područjima koja se Planom i ovom Odlukom odrede. Režim privremenog korišćenja se utvrđuje za obezbjeđenje zatečenog načina korišćenja onih područja kojima se mijenja namjena, kao i za određivanje privremenih namjena, a do privođenja površina namjenama u DUP-u. Režim izgradnje na slobodnim površinama u zoni za izgradnju se primjenjuje za izgradnju novih objekata u cilju privođenja određenih površina namjenama utvrđenih DUP-om. 5.10. Programski elementi Detaljni urbanistički plan Savina bavi se izradom programskih elemenata za neposredni budući razvoj naselja. Ti programski elementi predstavljali su osnovno polazište u prostorno – funkcionalnoj organizaciji naselja. Program razvoja i dimenzionisanje djelatnosti zasnovani su na sljedećim polazištima:

- specifičnosti dosadašnjeg razvoja naselja, - ocjena stanja, dijagnoza, potencijali razvoja naselja, - smjernice i opredjeljenja Planske dokumentacije višeg reda, - potrebe i stavovi subjekata planiranja /mjesne zajednice, građana.../.

Uvidom u navedenu dokumentaciju utvrđeno je da je na osnovu tih planskih dokumenata do sada vršena gradnja stambenih objekata. Rezultati te gradnje su utkani u postojeći planski dokument. Broj stalnog stanovništva, kao i broj posjetilaca, predstavljaju jedan od najznačajnijih ulaznih podataka za programiranje kapaciteta pojedinih sadržaja.