DERECHOS REALES DE GOCE O DISFRUTE SOBRE COSA AJENA

USUFRUCTO.

El usufructo es el derecho real de goce o disfrute sobre cosa ajena que reconoce el contenido ms amplio, ya que, si lo consideramos con relacin a los derechos reales en general, debe ubicrselo luego del dominio.

Definicin legal: el usufructo se encuentra definido en el art. 2807: el usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia.

Caracteres:

derecho real sobre cosa ajena: su constitucin convierte al dominio en imperfecto, y al dueo en nudo propietario.

derecho de uso y goce: el contenido del usufructo es amplio, hasta el extremo de que es el derecho que sigue al dominio. Ello es as por cuanto confiere a su titular 2 de los 3 clsicos iures: ius utendi y ius fruendi. Al nudo propietario solo le queda el ius abutendi.

NO SE PUEDE ALTERAR LA SUSTANCIA DE LA COSA SOBRE LA QUE RECAE: si bien el usufructuario puede usar y gozar de la cosa, el ejercicio de tales facultades no es tan amplio como el del dueo, porque se encuentra afectado por salva rerum substantia. Parr 2 de la nota al art.2807: La sustancia es el conjunto de cualidades esencialmente constitutivas de los cuerpos, que hacen que tenga una cierta forma y un cierto nombre: que adquieran bajo esa forma y bajo ese nombre una especie de personificacin: que pertenezcan bajo ese nombre y bajo esa forma, a un genero determinado, que se designa con un sustantivo caracterstico, como una casa, un reloj; y que tenga, en virtud de ello, un destino determinado. Esta prohibicin de alterar la sustancia tiene entonces un doble significado: no modificar la materialidad de la cosa ni cambiar su destino. En efecto, el usufructuario no puede realizar ningn acto de disposicin material respecto de la cosa, ni tampoco darle un destino diferente que el que la cosa tiene.

es temporal: el plazo mximo de duracin es la vida del titular, sea que se haya establecido como vitalicio, que no se haya fijado ningn trmino o que s se lo haya estipulado, pero se produzca antes del vencimiento la muerte del usufructuario.

es intransmisible: no se transmite a los herederos, pues siempre se extingue con la muerte de su titular. Tampoco puede transferirse por actos entre vivos, an cuando es posible ceder su ejercicio.

Diferencias con la locacin:

USUFRUCTOLOCACIN

Es un derecho realEs un derecho personal

El plazo mximo es vitalicioEl plazo mximo es de 10 aos

Es intransmisible a los herederoscontina en el grupo conviviente si muere el locatario

Puede ser oneroso o gratuitoEs siempre onerosa

CLASES. Cuasiusufructo.

De acuerdo a lo que establece el art. 2808: hay 2 especies de usufructo: usufructo perfecto, y usufructo imperfecto o cuasi-usufructo. El usufructo perfecto es el de las cosas que el usufructuario puede gozar sin cambiar la sustancia de ellas, aunque puedan deteriorarse por el tiempo por el uso que se haga. El cuasi-usufructo es el de las cosas que seran intiles al usufructuario si no las consumieses, o cambiase su sustancia, como los granos, el dinero, etc.

El usufructo puede ser perfecto o imperfecto (cuasiusufructo). El primero de ellos es el verdadero usufructo, que responde al concepto y los caracteres que acabamos de enunciar, lo que se ve reforzado por el art.2810 El usufructo perfecto no da al usufructuario la propiedad de la cosas sujetas a este usufructo, y debe conservarlas para devolverlas al propietario, acabado el usufructo.

Mientras el usufructo perfecto recae sobre cosas no fungibles o no consumibles, el cuasiusufructo tiene por objeto cosas de esa clase que el cuasiusufructuario puede consumir o cambiar en sustancia. Por ello adquiere la propiedad de ellas y esta facultado para venderlas o disponer de las mismas (art.2811).

Respecto del cuasiusufructo, estamos en presencia de un cuasiderecho real, ya que el cuasiusufructo encierra una situacin jurdica que se configura como si fuera un determinado derecho real (usufructo), cuando en realidad el derecho real es otro (dominio). Ello es as por cuanto el cuasiusufructuario adquiere el dominio de las cosas que son objeto de su derecho, guardando el cuasiusufructo una gran analoga con el mutuo o prstamo de consumo. Esta facultado para disponer de esas cosas libremente, liberndose al momento de la extincin con la restitucin de otro tanto de la misma especia o calidad, o el valor estimativo que se les haya dado en el inventario (art.2871) o en el titulo constitutivo.

El propietario no conserva ningn derecho real sobre el objeto del cuasiusufructo y nicamente es titular de un crdito para obtener una cosa igual acabado aquel. Ej: usufructo de mercaderas.

CONSTITUCIN del usufructo.

Los diferentes ttulos y modos de constitucin aparecen enunciados en el art. 2812:

por contrato oneroso: en este caso, puede ocurrir:

a) se enajena la nuda propiedad, conservndose el uso y goce.

b) o se constituye el usufructo quedando el constituyente como nudo propietario (transmite el uso y goce).

c) o se cede a uno la nuda propiedad y a otro el goce.

d) en todos los casos se hace a cambio de una contraprestacin (contrato atpico). por contrato gratuito: aqu, las posibilidades son iguales al caso anterior, slo que no existe contraprestacin a cargo del beneficiario. Se aplican por analoga las reglas de la donacin. En caso de duda se presume que fue constituido por contrato oneroso.

por ACTOS DE LTIMA VOLUNTAD: el usufructo constituido por testamento igualmente tiene 3 alternativas: el testador lega el uso y goce reservando la nuda propiedad al heredero, lega la nuda propiedad dejando el goce al heredero, o lega a uno la nuda propiedad y a otro el goce. En caso de duda, se presume que es gratuito.

por LEY: en la actualidad, el nico supuesto de usufructo legal es el que corresponde a los padres sobre los bienes de los hijos sujetos a la patria potestad.

por USUCAPIN: tratndose de un derecho real que se ejerce por la posesin, puede adquirirse por usucapin breve o larga, si bien suele decirse que normalmente slo podra darse la primera, ya que en cuanto a la segunda, es difcil que una persona se limite a prescribir el usufructo cuando podra adquirir directamente la propiedad.

Debemos aclarar, por ltimo, que el usufructo nunca puede tener su origen en una decisin judicial.

En cuanto a los modos de constitucin del usufructo son la TRADICION, la PRESCRIPCION y la SUCESION. Si se constituye por contrato, se aplica la teora del titulo y el modo, por lo que solo se adquiere despus de la tradicin. Si es establecido por testamento, recin se adquiere por la muerte del testador (art.2820).

MODALIDADES.

Art.2821: El usufructo puede ser establecido conjunta y simultneamente a favor de muchas personas, por partes separadas o indivisas, pura y simplemente, o bajo condiciones, con cargos o sin ellos, a partir de un cierto da, o hasta una cierta poca, y en fin con todas las modalidades a que el propietario de la cosa juzgue conveniente someterlo.

El usufructo puede constituirse:

como puro y simple, o sea, sin sujetarse a modalidad alguna.

a favor de una sola persona, que puede ser fsica o jurdica. a favor de varias personas: en este caso, el usufructo quedar constituido como un co-usufructo. No existe derecho de acrecer entre los co-usufructuarios, salvo que en el acto constitutivo se pactare expresamente lo contrario. No habiendo convencin al respecto, si fallece uno de los cousufructuarios, su parte en el usufructo se extingue y consolida con la nuda propiedad.

sujeto a plazo resolutorio: si el beneficiario es una persona fsica, puede establecerse por cualquier plazo, si bien puede extinguirse antes del vencimiento si sobreviene la muerte de aquel (Cuando no se ha fijado termino para la duracin,se entiende que es por la vida del usufructuario art.2822); si es persona jurdica, el plazo no puede ser superior a 20 aos.

sujeto a condicin resolutoria: en este caso, se extingue con el acaecimiento del hecho futuro e incierto al cual se subordin la duracin o antes si se produce la muerte del usufructuario.

con cargos, siempre que no fuesen impuestos como condicin suspensiva.

En forma alternativa: el testador puede legar el usufructo de una cosa o de otra, o bien el usufructo de una cosa o la propiedad de otra (art.2826). si no hubiere dispuesto que la eleccin corresponder al legatario, debe entenderse que corresponde al heredero. Y si la opcin se hubiere acordado al legatario falleciendo antes de ejercerla, debe entenderse que el heredero puede reclamar la entrega de la cosa legada alternativamente en propiedad ya que el usufructo se ha extinguido.

No puede constituirse usufructo:

A facor del usufructuario y sus herederos, se trata de evitar que el desmembramiento de la propiedad se extienda durante mucho tiempo. A favor de muchas personas llamadas a gozarlo sucesivamente las unas despus de las otras (art.2824) porque de esa manera se podra prolongar indefinidamente el desmembramiento de la propiedad. En realidad, si las personas ya existen al tiempo de la constitucin del usufructo, no hay diferencia con el usufructo constituido a favor de varias personas, pues en definitiva, y si no tiene plazo o es vitalicio, se extingue recin con la muerte del ltimo de los co-usufructuarios.

Sujeto a condicin o plazo suspensivo: ya que el art.2829 veda la constitucin sujeta a estas modalidades a menos que, siendo hecho por disposicin de ultima voluntad, la condicin se cumpla o el plazo se venza despus del fallecimiento del testador. Si no el nudo propietario dejara improductiva la cosa, ante la posibilidad de tener que entregarla al usufructuario en cualquier momento.

DURACIN. Se puede dar las siguientes hiptesis en cuanto a la duracin del usufructo: si se ha fijado un plazo, en principio el usufructo durar el trmino por el que ha sido constituido, trmino para el que no se establecen lmites cuando es persona fsica, y que no debe superar los 20 aos cuando es persona jurdica. Esta duracin se justifica porque en principio tales personas pueden tener una vida ilimitada.

si no se ha fijado plazo, el usufructo se entiende constituido por la vida del usufructuario o por 20 aos si es persona jurdica.

si est supeditado a condicin resolutoria, durar hasta el cumplimiento de la misma.

an establecido el plazo, termina antes del vencimiento si fallece el usufructuario o se extingue la persona jurdica

ELEMENTOS DEL USUFRUCTO.

Sujeto: puede constituirse a favor de toda clase de personas (jurdicas o fsicas). Puede ser nico o plural, configurndose en este segundo caso un supuesto de cousufructo. El constituyente puede ser el propietario, el titular de la propiedad horizontal y los condminos. Si es de parte comn debera ser necesario el concurso de todos los condminos. Solo esta vedada la constitucin al propietario fiduciario.

Capacidad: si el usufructo se constituye por contrato oneroso se requiere la capacidad para vender; si es gratuito para donar y si es por testamento, la establecida para testar. Si es cuasiusufructo es la necesaria para disponer, por cuanto transmite la propiedad de las cosas fungibles o consumibles.

Objeto: art.2838: El usufructo puede ser establecido sobre toda especie de bienes, muebles o inmuebles, corporales o incorporales, que pueden ser vendidos o donados y todos los que pueden ser dejados por disposiciones de ultima voluntad... Notoria incorreccin aludiendo a bienes incorporales, sobre lo que nunca podra recaer un derecho real.

Pueden ser objeto del usufructo: Toda cosa inmueble por su naturaleza, por accesin o por su carcter representativo, como un campo, una casa, o un instrumento en el que conste la adquisicin de un derecho real inmobiliario.

Toda cosa mueble por su naturaleza o por su carcter representatrivo, que no sea fungible ni consumible (sino cuasiusufructo).

Una cosa de mero placer, como un lugar destinado a un paseo, estatuas o cuadros, aunque no podruzcan ninguna utilidad (art.2844) desde el punto de vista econmico.

Un fundo absolutamente improductivo (art.2845) ya que si el usufructuario ha aceptado la constitucin es porque ha considerado que podr hallarle alguna forma de aprovechamiento.

No pueden ser objeto:

Las cosas del dominio publico del Estado, pues estando fuera del comercio, no pueden ser objeto de ningn derecho real.

Los bienes dotales de la mujer, ni aun con asentamiento del marido y mujer (tcitamente derogado)

Los derechos. El art.2842 establece No pueden ser objeto de usufructo, el propio usufructo, los derechos reales de uso y habitacin, las servidumbres reales activas, separadas de los inmuebles a que fueran inherentes, la hipoteca, la anticresis, la prenda separada de los crditos garantidos con ella y los crditos que fuesen instransmisibles.

El usufructo de crditos.

Dispone la segunda parte del art.2838: Los bienes que no son cosas solo pueden ser objeto actual del usufructo cuando estuvieren representados por sus respectivos instrumentos. Cuando no estuvieren representados por insturmento, las cosas comprendidas en el crdito o en el derecho, que viniesen a poder del usufructuario, sern su objeto futuro. El usufructo de crditos no tiene ni puede tener por objeto un crdito, o sea un bien que no es cosa. Cuando se lo establece, y el crdito esta representado por su respectivo instrumento, este es el objeto actual del usufructo y las cosas que iran a poder del usufructuario en virtud de la obligacin asumida en dicho instrumento son el objeto futuro. El objeto es una cosa por su carcter representativo. Este el crdito representado o no por instrumentos, una vez que el usufructuario lo ha cobrado, queda obligado como en el usufructo de cosas semejantes a las que fueron cobradas (art.2904).

El usufructo universal: el objeto de este usufructo estar constituido por cada una de las cosas que integran la universalidad de hecho, sin perjuicio de que excepcionalmente se establezca una regulacin especial, como en el usufructo de un rebao.

OBLIGACIONES del futuro usufructuario antes de entrar en uso y goce de la cosa.

Vlez habla de las obligaciones del usufructuario antes de entrar en el uso y goce de los bienes, lo cual es una impropiedad, pues antes de la tradicin no nace el usufructo y, consiguientemente, no hay usufructuario.

INVENTARIO.

El usufructuario debe hacer un inventario de los muebles y un estado de los inmuebles, cumpliendo la diligencia en presencia del propietario o su representante. Si estuviera ausente, el juez designar un representante para asistir al inventario. (art.2846).

En cuanto a la forma, Siendo las partes mayores de edad y capaces de ejercer sus derechos, el inventario y el estadopueden ser hechos en instrumento privado; en caso contrario se requiere la presencia de un escribano y dos testigos. En uno y otro caso, los gastosson a cargo del usufructuario (art.2847).

El inventario debe consistir en una enumeracin y descripcin de cada uno de los muebles. El estado de los inmuebles, tal como su nombre lo indica, debe contener la enunciacin de las condiciones fsicas en que se encuentran.

A pesar de que tanto el inventario como el estado de los inmuebles tienen una fundamental importancia a los fines de determinar el objeto que se da en usufructo y que es, en definitiva, el que el usufructuario debe devolver al fin de su derecho, puede suceder que ste entre en el goce sin que se haya cumplido esta obligacin. En tal caso, el nudo propietario puede obligar al usufructuario a hacer el inventario en cualquier momento, aun cuando este haya entrado en posesin de la cosa sin su oposicin. O sea que el incumplimiento de la obligacin no produce la perdida del derecho del usufructuario, ni si quiera lo somete a la restitucin de los frutos percibidos, pero la omisin tiene como efecto causar la presuncin de que ha recibido las cosas en buen estado.

El art.2850 prohibe la dispensa en el usufructo testamentario diciendo: Aun cuando el testador hubiese dispensado al usufructuario la obligacin de hacer inventario, y aunque hubiera dispuesto qe si se le quisiese obligar a formarlo, el legado de usufructo se convertira en legado de plena propiedad de la cosa, tales clausulas se tendrn por no puestas, cualquiera que sea la clase de herederos. Estas clausulas son nulas.

En caso de el usufructo constituido por contrato, nos inclinamos por la ubsistencia de la prohibicin de la dispensa. Obligacin de orden publico.

FIANZA.

El usufructuario tambin debe dar fianza de que gozar de ella, y la conservar de conformidad a las leyes, y que llenar cumplidamente todas las obligaciones que le son impuestas por este cdigo o por el ttulo constitutivo del usufructo, y que devolver la cosa acabado el usufructo. La fianza puede ser dispensada por la voluntad de los constituyentes del usufructo.(art.2851).

El monto de la fianza debe ser suficiente para responder del valor de los bienes muebles y del importe de los deterioros que el usufructuario podra hacer en los inmuebles (art.2855).

Es posible reemplazar la fianza por prendas, depsitos en bancos pblicos, PERO NO POR HIPOTECAS, al estar sujetas estas a concluir en un numero determinado de aos.Mientras el usufructuario no haya cumplido con esta obligacin, el propietario puede negarle la entrega de los objetos sujetos al usufructo; y si le hubiese dejado entrar en posesin de los bienes sin exigirle la fianza, podr, sin embargo, exigrsela en cualquier tiempo. (art.2852). Adems, el retardo del usufructuario en el cumplimiento de la oligacion de afianzar no le hace perder el derecho a los frutos desde que le son debidos (art.2853).Si las partes no se ponen de acuerdo acerca del plazo para otorgar la caucion, debe ser fijazo por el juez.

En algunos supuestos el cdigo consagra la dispensa de la fianza (puede ser convenida por las partes tambin):

los padres por el usufructo de los bienes de sus hijos.

los constituyentes (de usufructo), por contrato oneroso o gratuito, cuando se hubiesen reservado el usufructo enajenando la nuda propiedad.

Habiendo sido dispensada, si durante la vigencia el usufructo se produce en la posicin personal del usufructuario un cambioque ponga en peligro los derechos del nudo propietario.., este puede exigirla (si cae en quiebra, abusase en el uso y goce).

Tambin si el inmueble es expropiado.

En algn momento puede ser exigido de dar fianza: art. 2860 enuncia las causales por las cuales el usufructuario, por ms que sea dispensado, debe dar fianza:

si el usufructuario est a Pto. de quebrar.

bien ha hecho uso y goce de la cosa fuera del destino de la misma.

En estos supuestos, el nudo propietario puede pedirle fianza al usufructuario.

DERECHOS Y OBLIGACIONES del usufructuario.

DERECHOS:

Principio general: Art.2863: El usufructuario puede usar, percibir los frutos naturales, industriales o civiles, y gozar de los objetos sobre que se establece el usufructo, como el propietario mismo. Siempre esta con el limite la imposibilidad d emodificar la materialidad de la cosa y de cambiar su destino.

Facultades materiales:

derecho de poseer: como se trata de un derecho real que se ejerce por la posesin, el usufructuario es poseedor legtimo. Si es despojado por un tercero o por el nudo propietario puede ejercer acciones posesorias, asi como tambin puede entablar la accin reivindicatoria.

derecho de usar: puede usar la cosa o servirse de ella, pero respetando su naturaleza y el destino a que se encontraba sujeta al momento de la constitucin del usufructo. Si el usufructo recae sobre cosas que se gastan y deterioran lentamente, el usufructuario tiene el derecho de servirse de ellas conforme al uso a que estn destinadas, y debera devolverlas al termino del usufructo en el estado en que se hallen, salvo que se hayan deteriorado o consumido por su culpa. Igualmente, puede servirse de los acrecentamientos que experimente la cosa por efecto de la accesin, por ej, por un aluvin o una avulsin. Carece de todo derecho sobre los tesoros que se descubren en el inmueble, salvo que sea el mismo el descubridor (le corresponde la mitad).

derecho de gozar: el usufructuario puede percibir los frutos naturales, industriales o civiles que produce la cosa. Art.2864: Los frutos naturales pendientes al tiempo de comenzar el usufructo pertenecen al usufructuario. Los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo pertenecen al propietario, y si estn vendidos, el precio corresponde tambin al propietario. Ni uno ni otro tienen que hacerse abono alguno por razn de labores, semillas u otros gastos semejantes, salvo los derechos de los terceros que hubiesen empleado su trabajo o su dinero en la produccin de los frutos. Lo que se deba por esta razn debe ser satisfecho por el que perciba los frutos.Los frutos pendientes al momento de comenzar el usufructo corresponden al usufructuario; los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo al propietario, y si estn vendidos, el precio corresponde tambin al propietario. Tratandos de frutos civiles, corresponden al usufructuario dia por dia en proporcin del tiempo que dure el usufructo, aunque no los hubiese percibido. derecho de hacer mejoras: el usufructuario tiene derecho de hacer mejoras en las cosas objeto del usufructo, con tal que no alteren su sustancia ni su forma principal.(art.2874). Tiene que tratarse de mejoras tiles o voluntarias, si fueren necesarias seria un deber. Carece de derecho para reclamar el reembolso al nudo propietario aunque puede compensarlas con el valor de los deterioros que esta obligado a pagar. Tambin puede llevarlas siempre que sea posible extraerlas sin detrimento de la cosa...

Facultades jurdicas:

actos de administracin: el usufructuario tiene plenas facultades para administrar, pues slo le est vedada la disposicin del objeto. Los contratos celebrados por el usufructuario terminan al fin del usufructo, lo que los hace aleatorios y de rara concrecin en la practica. Solo esta prohibido el alquiler si el usufructo recae sobre animales individualmente considerados, salvo que ese sea el destino de los animales. Debe respetar los contratos de locacin celebrados por le nudo propietario antes de la constitucin del usufructo, correspondindole desde esa fecha los alquileres que pague el locatario.

actos de disposicin: como el usufructuario carece de la facultad de enajenar la cosa, los actos de disposicin que puede realizar son muy limitados. No obstante:

a) puede establecer servidumbres sobre el inmueble fructuario, pero slo por el tiempo que dura el usufructo.

b) puede ceder el ejercicio del derecho: no se trata aqu de la transmisin del usufructo, sino de la cesin del derecho, que puede ser onerosa o gratuita, pero el usufructuario permanece directamente responsable ante el nudo propietario. Proteccion legal: Art.2876: El usufructuario puede ejercer todas las acciones que tengan por objeto la realizacin de los derechos que corresponden al usufructo; y puede tambin para asegurar el ejercicio pacfico de su derecho, intentar las diversas acciones posesorias que el nudo propietario estara autorizado a intentar.En caso de optar por las acciones reales, puede ejercer la reivindicatoria si es privado de la posesin y la negatoria si se ve impedido de ejercer libremente su derecho de poseer. Tambin la accin de deslinde e imponer la constitucin de una servidumbre forzosa de transito. No esta obligado a ejercer las reales, queda exonerado de responsabilidad con solo poner en comunicacin al nudo propietario. Sino responde por todos los daos y perjuicios que puedan ocasionarse a aquel, como si se hubieran producido por su culpa (art.2880).

OBLIGACIONES:

Principio general: Art.2878: El usufructuario debe usar de la cosa como lo hara el dueo de ella, y usarla en el destino al cual se encontraba afectada antes del usufructo. Debe velar por la cosa poniendo los cuidados que cada uno dispensa a las propias.

CONSERVAR: el usufructuario tiene la obligacin de conservar la sustancia y la cosa misma. Esta obligacin de conservacin implica entre otros supuestos-:

1) debe usar la cosa conforme a los usos propios de acuerdo con su naturaleza

2) tiene que abstenerse de realizar todo acto de explotacin que aumente momentneamente sus beneficios disminuyendo para provenir la fuerza productiva de las cosas sometidas al usufructo.

3) No puede demoler en todo o en parte ninguna construccin auqnue sea para subsistirla por otra mejor.

4) No debe cambiar la forma exterior de las casas que hubiere en usufructo, ni sus dependencias accesorias, ni la distribucin interior de las habitaciones.

5) no puede modificar el destino de la cosa

6) no debe dejar de prescribir servidumbres activas, o sea que se extingan por el no uso.

7) No puede dejar adquirir servidumbres pasivas, es decir, tolerar el ejercicio de actos propios de servidumbres continuas y aparentes durante el palzo de la usucapin larga.

8) est obligado a pagar las deudas inherentes a la cosa y hacer conocer al nudo propietario las turbaciones que realice un tercero, bajo pena de responder por todos los daos que se irroguen.

PAGAR O CONTRIBUIR A PAGAR: adems de las obligaciones enunciadas anteriormente, el usufructuario est obligado a:

1) realizar a su costa las reparaciones necesarias para la conservacin de la cosa

Debe tratarse de reparaciones ordinarias, entendindose por tales las que no excedan la cuarta parte de la renta liquida anual, si el usufructo fuese oneroso, o las tres cuartas partes si fuese gratuito. Debe computarse el beneficio neto deduciendo del valor de los furtos los gastos de produccin, los impuestos y los dems gravmenes.

Las extraordinarias son a cargo del nudo propietario, salvo cuando se tornen necesarias por la falta de ejecucin de las ordinarias o cuando son causadas por culpa del usufructuario. Son repraciones y gastos extraordinarios los que fueren necesarios para restablecerlos bienes que se hayandeteriorado por vejez o por caso fortuito (art.2885).

Solo alcanzan a las reparaciones que se han hecho necesarias despus de entrar en el goce de las cosas.

El nudo propietario puede obligar al usufructuario a hacer las reparaciones a su cargo, sin esperar que el usufructo concluya.

2) pagar los impuestos y las contribuciones directas impuestas sobre los bienes del usufructo

3) contribuir con el nudo propietario al pago de las cargas extraordinarias impuestas a la propiedad durante el usufructo

RESTITUIR LA COSA una vez extinguido el usufructo.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO.

OBLIGACIONES:

Para que quede constituido el usufructo, el propietario debe ENTREGAR LA COSA AL USUFRUCTUARIO, en el estado en que se hallare. Esta entrega implica tambin los accesorios de la cosa.

Hecha la tradicin, el nudo propietario, en realidad, ya no tiene ninguna obligacin positiva respecto del usufructuario, pues slo debe limitarse a no realizar ningn acto que dae al goce del usufructuario o restrinja su derecho. No puede cambiar la forma de la cosa, ni levantar nuevas construcciones, ni extraer piedras, arena, etc, ni destruir cosa alguna; ni remitir servidumbres activas; ni imponer servidumbres pasivas, sino con la clausula de ponerse en ejercicio despus de la extincin del usufructo, etc.

Debe GARANTIZAR AL USUFRUCTUARIO EL USO Y GOCE PACFICO DE SU DERECHO si el usufructo es oneroso; no as si es gratuito o recae sobre cosas fungibles, esto es, cuando es un cuasi-usufructo.

DERECHOS:

En cuanto a los derechos, la regla es que puede ejercer libremente todas las facultades inherentes a la propiedad compatibles con la existencia del usufructo (vender el objeto, gravarlo con hipoteca o servidumbre, etc.)

Adems, est facultado para hacer sobre la cosa fructuaria todos los actos materiales tendientes a su conservacin.

Tambin puede obligar al usufructuario a cumplir con las obligaciones a su cargo, tales como efectuar las reparaciones ordinarias y demandarle las indemnizaciones derivadas de los daos ocasionados por su culpa.

EXTINCIN DEL USUFRUCTO.

1) vencimiento del plazo por el cual hubiese sido constituido: puede suceder que se extinga antes por muerte de la persona.

El plazo comienza a contarse desde el momento en que el usufructo ha quedado constituido, es decir, cuando se ha cumplido con los requisitos de la teora del ttulo y el modo (si es por acto entre vivos), o desde la muerte del testador (mortis causa).

Si el usufructo se constituy hasta que una persona haya llegado a una edad determinada, dura hasta esa poca, an cuando esa persona haya muerto antes de cumplir esa edad.

2) cumplimiento de la condicin resolutoria a que se hubiese subordinado la duracin.

3) por el fallecimiento del usufructuario cuando es persona fsica.

4) por extincin de la persona jurdica por cualquier causa, cuando sta figura como usufructuario.

5) Por revocacin directa, por ej, cuando se constituyo el usufructo en pago de una deuda inexistente.

6) Revocacion demandada por los acreedores del dueo, cuando el usufructo hubiera sido establecido en perjuicio o fraude de ellos.

7) Resolucin del dominio cuando, recayendo sobre un inmueble, la revocacin del dominio se opera con efecto retroactivo (art.2918 y 2670). Si es una cosa mueble, solo cuando el usufructo fuere de mala fe.

5) no uso durante 10 aos.

6) por prescripcin (cuando un tercero prescribe el usufructo).

7) por consolidacion (cuando se renen en la misma persona la calidad de usufructuario y propietario o titular de dominio).

8) abandono o renuncia (acto unilateral del usufructuario expresa o tacita)

9) enajenacin, cuando el nudo propietario y el usufructuario enajenan sus respectivos derechos a una misma persona.

9) por prdida total de la cosa, sucedida por caso fortuito y siempre que est no fuese fungible. Si se debiese a culpa del nudo propietario o del usufructuario, tambin se extingue, sin perjuicio de la responsabilidad.

A partir del momento en que se ha producido la extincin del usufructo, si el usufructuario permanece en el uso y goce de la cosa fructuaria, deja de ser poseedor y se convierte en tenedor. Por otra parte, estar obligado a la restitucin de los frutos percibidos, aunque ignore el vencimiento del termino del usfurcto.

USO Y HABITACION.

El uso y la habitacin estn definidos en el art. 2948: el derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la casa de otro, independiente de la posesin de heredad alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama en este cdigo derecho de habitacin.

Se trata de los nicos derechos reales que slo admiten la titularidad por parte de personas fsicas, ya que la nocin de persona jurdica es incompatible con el concepto de familia.

Por su semejanza con el usufructo podemos decir que la mayora de los caracteres de ste le son aplicables al uso:

a) derecho real

b) sobre cosa ajena

c) principal

d) sobre utilidad

e) temporal, vitalicio e intransmisible

A diferencia del usufructo es INDIVISIBLE y no se puede ceder su ejercicio.

INDIVISIBILIDAD: la pauta limitativa del derecho de uso est dada por las necesidades personales del usuario y su familia. De la medida de necesidad se desprende el carcter de indivisible del derecho real de uso y habitacin.

Incesibilidad: el uso no puede ser cedido, y en principio, tampoco puede ser cedido su ejercicio. La excepcin la encontramos en el art. 2959 que autoriza a ceder el uso cuando haya sido constituido sobre los frutos y a ttulo oneroso.

Comparacin con el usufructo: en general la doctrina considera que el uso es un usufructo limitado. Pero existen diferencias en el uso, como son:

1. no existe derecho de acrecer cuando la cosa ha sido dada en uso a ms de un sujeto. La imposibilidad de acrecimiento est dada por el lmite que tiene el usuario de retirar los frutos conforme a sus necesidades, las que no podran ampliarse por el solo hecho de fallecer el co-usuario.

2. el derecho de uso no puede otorgarse sobre cosas fungibles.

3. no existe uso de origen legal, pero s el derecho de habitacin legal (art. 3753 bis ver al final)

4. el uso y la habitacin se constituyen del mismo modo que el usufructo. Apreciacin y extensin de las necesidades.

Las necesidades personales del usuario y del habitador deben ser juzgadas con relacin a diversas pautas, como los hbitos, estado de salud, condicin social, etc.; pero no se comprenden las relativas a la industria o comercio que realicen.

Concepto de familia.

Es amplio, ya que no slo abarca a las personas unidas por un vnculo de sangre, sino que quedan comprendidos:

el cnyuge.

los hijos legtimos y naturales. el nmero de sirvientes necesarios (se trata de personas que no estn ligadas por ningn vnculo de parentesco con el usuario o habitador y, consiguientemente, resultan extraas al concepto tradicional de familia).

las personas que vivan con el usuario o habitador a la fecha de constitucin, que pueden no ser parientes.

las personas a las que se les deba alimentos, sea que vivan o no con el titular de los derechos. Titulos y modos de constitucin.

Art.2949: El uso y la habitacin se constituyen del mismo modo que el usufructo, pero que no existe uso legal. Por lo que pueden tener su origen en un contrato, sea oneroso o gratuito, en un testamento y en la usucapcion.

Con la incorporacin del art.3573 bis tiene origen legal el derecho de habitacin a favor del cnyuge suprstite, si a la muerte del causante ste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario, siempre que hubiera sido la sede del hogar conyugal, su estimacin no sobrepasara el tope mximo establecido para que las viviendas sean constituidas como bien de flia. y concurrieren con el cnyuge otros herederos o legatarios.

Al conferir un derecho de habitacin gratuito y vitalicio a favor del cnyuge suprstite la ley acta como factor disuasivo de la pretensin de enajenar que tuvieran los dems herederos o legatarios.

Objeto:

El uso puede recaer indistintamente sobre muebles o sobre inmuebles, pero tratnadose de los primeros, deben ser cosas no fungibles. No hay cuasiuso, ya que si tuviera por objeto cosas fungibles o consumibles, quedara convertido en un cuasiusufructo.

En cuanto a la habitacin, solo puede ser establecida sobre un inmueble edificado.

Facultades materiales:

si el uso recae sobre un fundo, el usuario puede usar tanto lo que es inmueble por su naturaleza como los accesorios afectados a la explotacin. Tambin rige para la habitacin.

Con respecto a los frutos, deben tomarse de cada clase de ellos los necesarios para satisfacer las necesidades propias y de la familia. Si se trata de la habitacin, su titular nicamente puede servirse de la casa para habitar ocn la familia o para establecer su comercio o industria, siempre que no fuera impropio de su destino.

Facultades jurdicas:

El usuario solo puede ceder el ejercicio de su derecho si el uso recae sobre inmuebles y ha sido constuido a titulo oneroso. Tambin esta facultado para alquilar el fundo.

Si el uso tiene por objeto muebles, no puede ceder el ejercicio de su derecho ni dar aquellos en locacin, aunque el propietario haya tenido l acostumbre de alquilarlos. El habitador en ningn caso esta legitimado para ceder el uso de la casa ni para darla en locacin.

Obligaciones.

Son las mismas que las del usufructuario, respecto a la necesidad de hacer inventario y dar fianza, efectuar las reparaciones de conservacin y contribuir a pagar las cargas y contribucin, en proporcin de lo que goce en el caso del usuario, o de la parte de la casa que ocupe, en el del habitador. (art.2957).

Extincion.

Son las mismas que en el usufructo, pero en el caso de renuncia, los acreedores no pueden atacarla demandando su revocacin, y aque se trata de derechos inherentes a la persona que por lo general tienen carcter alimentario.

Siendo un derecho establecido en beneficio exclusivo del cnyuge ste puede renunciarlo o admitir la particin o venta.

En cuanto a la naturaleza jurdica de ste derecho:

se trata de un derecho real de habitacin

de origen legal

que recae sobre cosa parcialmente ajena

y que tiene carcter alimentario.

Requisitos:

1. NICO INMUEBLE HABITABLE: si el inmueble tiene un destino mixto (vivienda y local comercial) se debe tener en cuenta solamente la parte habitable y los dems sucesores podrn ejercer sus derechos sobre el resto.

2. SEDE DEL HOGAR CONYUGAL.

3. VALOR MXIMO: la ley establece como lmite mximo del valor del inmueble la estimacin fijada como tope para que un inmueble pueda ser declarado bien de familia, siendo las autoridades locales las encargadas de establecer el tope mximo. Esto no significa que el inmueble deba estar inscripto como bien de familia, sino que el requisito de que tal tasacin del inmueble no sobrepase la estimacin a tal fin, est puesta como pauta y no como exigencia de que se cumplan aquellos trmites.

Causal especfica de extincin: la parte final del art. 3573 bis establece como causal especfica para la extincin de este derecho las nuevas nupcias que el cnyuge contrajere.

SERVIDUMBRES

La servidumbre es un derecho real sobre inmueble ajeno, en virtud del cual su titular puede obtener de ste una determinada, concreta o especfica utilidad.

Art. 2970: Servidumbres es el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.

CARACTERES (de las servidumbres reales):

Son derechos reales (art. 2979), que se conceden al propietario o poseedor de un predio sobre otro predio vecino o prximo.

Es un derecho constituido sobre un inmueble ajeno (art. 2970). No se concebira una servidumbre constituida sobre un inmueble propio, porque el derecho de propiedad implica la posibilidad de realizar todos los actos comprendidos en una eventual servidumbre.

Las servidumbres consisten siempre en una carga que impone: o bien la obligacin de soportar que el propietario del fundo dominante realice ciertos actos sobre el fundo sirviente o bien la obligacin de no hacer ciertos actos que estn dentro de las atribuciones normales del propietario. Nunca impone al propietario del fundo sirviente una obligacin de hacer.

Las servidumbres son inescindibles de los fundos: no se conciben separadamente de ellos. Por consiguiente, no pueden ser enajenadas separadamente de los fundos ni tampoco sometidas a gravamen alguno

Son ambulatorias: precisamente por ser inherentes al fundo dominante y al fundo sirviente, siguen con ellos cualquiera sean las transmisiones del dominio que se operen (3006)

Son unilaterales: toda la ventaja esta de una parte, el fundo dominante, y toda la desventaja de la otra, el fundo sirviente.

Puede ser perpetuo o temporario.

Puede consistir en un no hacer (non faciendo) o en sufrir alguna cosa (in patiendo). Nunca puede comportar un hacer.

CLASIFICACIONES.

1) REALES Y PERSONALES.

REALES: servidumbre real es el derecho establecido al poseedor de una heredad, sobre otra heredad ajena para utilidad de la primera (art. 2971).

Cuando la servidumbre es real, el beneficio que procura el derecho es para la heredad, con abstraccin de quien sea su dueo. Va de suyo que siempre ser una persona la que se beneficie con su utilidad; lo que sucede es que no interesa quin es ese titular porque, sea quien fuere, es la relacin real o posesoria que tenga con el inmueble dominante lo que le permitir aprovechar las ventajas de la servidumbre.

PERSONALES: cuando la servidumbre es personal, la utilidad que reporta a la persona es independiente de la posesin de un inmueble por parte de ella.

En este tipo de servidumbres, debe considerarse que no ha predio dominante, sino titular dominante, que es la persona determinada en cuyo provecho ha sido constituida la servidumbre. Sin embargo, debe quedar en claro que el titular dominante debe igualmente poseer un inmueble.

2) CONTINUAS Y DISCONTINUAS (de acuerdo a su ejercicio).

Art.2975: Las servidumbres son continuas o discontinuas. Las continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser continuo, sin un hecho actual del hombre, como la servidumbre de vista. Las servidumbres no dejan de ser continuas, aunque el ejercicio de ellas se interrumpa por intervalos mso menos largos a causa de obstculos cuya remocin exija el hecho del hombre. Las discontinuas son aquellas que tienen necesidad del hecho actual del hombre para ser ejercidas, como la servidumbre de paso.CONTINUAS: las continuas son aquellas cuyo ejercicio no consiste en un hecho actual del hombre y se ejercen por s mismas, una vez que las cosas se encuentran ubicadas en el estado que supone la servidumbre (como sucede con la de vista o la de acueducto).

Siempre se requiere de la intervencin del hombre para el establecimiento de la servidumbre (por ej: instalar una ventana para la servidumbre de vista, o caeras para la servidumbre de acueducto).

Pero una vez que ha sido constituida o que los trabajos han sido realizados, la servidumbre se ejerce por s sola, o si se quiere, funciona en forma automtica.

DISCONTINUAS: si la servidumbre es discontinua, se exige para su ejercicio un hecho actual del hombre. Ese hecho es necesario, de modo tal que si el hombre no interviene en cada oportunidad, la servidumbre no se puede ejercer.

3) APARENTES Y NO APARENTES (por su exteriorizacin).Art 2976: Las servidumbres son visibles o aparentes, o no aparentes. Las aparentes son aquellas que se anuncian por signos exteriores, como una puerta, una ventana. Las no aparentes son las que no se manifiestan por ningn signo, como la prohibicin de elevar un edificio a una altura determinada.APARENTES: las aparentes son aquellas que se manifiestan por signos exteriores, como una puerta, una ventana, un acueducto.

NO APARENTES: son aquellas cuya existencia no se manifiesta por ningn signo de esa naturaleza, como la prohibicin de edificar o de elevar un edificio ms all de una altura determinada.

4) SERVIDUMBRES ACTIVAS O PASIVAS.

ACTIVA: cuando la servidumbre es mirada desde el Pto. de vista del fundo dominante, se dice que es activa.

PASIVA: si se la encara desde el Pto. de vista del fundo sirviente, se habla de servidumbre pasiva.

5) AFIRMATIVAS O NEGATIVAS (de acuerdo a la naturaleza de su contenido).

AFIRMATIVAS: son afirmativas o positivas aquellas servidumbres que autorizan al titular a realizar determinados actos sobre la heredad sirviente que, sin la servidumbre, seran ilcitos. Consisten en un dejar hacer.

NEGATIVAS: son negativas las que impiden al titular de esta ltima el ejercicio de ciertos actos de propiedad que, sin la servidumbre, seran lcitos. Suponen un no hacer.

OTRAS CLASIFICACIONES:

PRINCIPALES O ACCESORIAS: segn tengan vida autnoma o dependan de la existencia de otra.

VOLUNTARIAS O FORZOSAS: segn surjan de la voluntad de los particulares a travs de un acto libremente concertado, o de igual fuente, pero en virtud de una imposicin legal.

DE EJERCICIO DIVISIBLE O INDIVISIBLE: segn que el contenido de la servidumbre permita o no la divisin.

CONSTITUCIN.

Las servidumbres pueden reconocer las siguientes fuentes:

contrato (oneroso o gratuito)

testamento

destino del padre de familia

renacimiento

prescripcin

CONTRATO: la causa ms frecuente de las servidumbres es el contrato, que puede ser oneroso o gratuito. Se trata de un contrato atpico, al que se le aplicarn las reglas del contrato de compraventa o la donacin, respectivamente.

Ahora bien, como las servidumbres son derechos reales que no se ejercen por la posesin, para su nacimiento no se exige la tradicin. Sin embargo, la teora del ttulo y el modo resulta igualmente aplicable con relacin a las servidumbres afirmativas, toda vez que la tradicin es sustituida por el primer ejercicio que se haga del derecho.

DISPOSICIN DE LTIMA VOLUNTAD (testamento): las servidumbres pueden reconocer como fuente un testamento, por medio de un legado, si bien en la prctica no es frecuente este modo de establecimiento.

DESTINO DEL PADRE DE FAMILIA: las servidumbres tambin se pueden constituir por el destino del padre de familia. Se llama destino del padre de familia la disposicin que el propietario de 2 o + heredades ha hecho para su uso respectivo.

Para que se produzca el nacimiento de la servidumbre por destino del padre de familia, deben concurrir los siguientes requisitos:

una persona es duea de 2 fundos.

sujeta un fundo con respecto al otro con lo que sera una servidumbre en caso de que ambos pertenecieran a propietarios distintos.

si luego enajena uno de los 2 fundos, o los 2, pero a personas distintas, se entiende que ha quedado constituida la servidumbre por el destino del padre de familia.

Ahora bien, para que se produzca el nacimiento de la servidumbre por este modo especial de constitucin, deben concurrir las siguientes condiciones:

1) debe existir un primer acto emanado del propietario de las 2 heredades.

2) la servidumbre debe ser a la vez continua y aparente (por ej.: una servidumbre de acueducto).

3) el contrato no debe contener ninguna convencin respecto a la servidumbre, ni a favor de su existencia ni en contra de ella.

Cuando se han reunido todas las condiciones reseadas precedentemente, se entiende que la servidumbre ha sido constituida como si fuese por ttulo.

RENACIMIENTO DE LA SERVIDUMBRE: la situacin est prevista en el art. 2995: si el propietario de 2 heredades, entre las cuales existe un signo aparente de servidumbre de la una a la otra, dispone de una ellas, sin que el contrato contenga ninguna convencin relativa a la servidumbre, sta contina existiendo activa y pasivamente a favor del fundo enajenado, o sobre el fundo enajenado.

Veamos un ejemplo: hay una servidumbre de trnsito regularmente constituida, en la que el camino se halla demarcado. Posteriormente, los titulares de los fundos dominante y sirviente los enajenan a la misma persona, o bien uno de ellos adquiere la propiedad del otro. La servidumbre se extingue por confusin. Cuando los fundos pasan nuevamente a pertenecer a personas diferentes, la servidumbre renace. Y ello es as por cuanto se trata de una servidumbre aparente.Al igual que en la constitucin por destino del padre de familia, para que se produzca el renacimiento es necesario que el contrato no contenga ninguna convencin relativa a la servidumbre, ni a favor de su existencia ni en contra de ella.

POR PRESCRIPCIN: para que las servidumbres sean susceptibles de ser adquiridas por usucapin es necesario que sean continuas y aparentes, como por ejemplo una servidumbre de acueducto.

Tratndose de servidumbres continuas no aparentes, el motivo de su imprescriptibilidad radica en que la ausencia de publicidad resulta incompatible con la esencia del instituto de la usucapin.

No existe un criterio uniforme a partir de la fecha de la cual el plazo debe contarse. Para algunos, corre desde que empezaron a construirse en el inmueble vecino las obras necesarias para el ejercicio de la servidumbre, para otros, desde que han terminado los trabajos necesarios para el ejercicio de la servidumbre. Para una tercera, a la que nos adherimos, corre desde que comienzan a ejercerse los actos posesorios por parte del propietario del fundo dominante. Es necesario que hayan importado el ejercicio de un derecho y no que hayan sido simplemente el resultado de actos de tolerancia o familiaridad. Cuestin de hecho apreciada por el juez en cada caso.

Capacidad necesaria para gravar un fundo con servidumbre.-

Para constituir por contrato oneroso, se necesita capacidad para vender. -para constituir por contrato gratuito, se necesita capacidad para donar. -para constituir por testamento, se necesita capacidad para testar.

Capacidad necesaria para adquirir una servidumbre.-

Para adquirir por contrato (oneroso o gratuito) se necesita capacidad para contratar.

Para adquirir por legado o por disposicin del padre de familia, no se necesita capacidad (es decir, que hasta los incapaces pueden adquirirla).

Para adquirir por prescripcin alcanza con tener capacidad para poseer.

Quienes estn legitimados para constituir servidumbres en el fundo sirviente? El propietario, condminos y el usufructuario del fundo sirviente.

Quienes estn legitimados para adquirir servidumbres en el fundo sirviente? Estn legitimados el propietario o el copropietario.

El usuario, acreedor anticresista y el usufructuario del fundo dominante, adquieren la servidumbre a nombre del dueo (caso contrario se extingue con el uso o usufructo).

Sobre qu cosas pueden constituirse servidumbres? Las cosas deben ser inmuebles y estar en el comercio (salvo que sea indispensable constituir la servidumbre sobre la cosa que est fuera del comercio. Ej.: hay un fundo encerrado aliado de un fundo del Estado y la nica salida es a travs de l). De todas formas, si estn fuera del comercio pueden ser beneficiarios de una servidumbre activa, como fundo dominante (es decir que la prohibicin es para ser fundo sirviente).

MODALIDADES DE LAS SERVIDUMBRES.-

Las servidumbres pueden estar sujetas a un cargo (Ej.: cargo para el dueo del fundo dominante de cerrar la tranquera cada vez que pasa) o establecerse bajo condicin (a2988) o plazo (a2829) (suspensivos o resolutorios. Ej.: las partes pueden pactar que la servidumbre empiece o termine a partir de determinado plazo o desde que se cumpla determinada condicin). Ver 2989 y 3001.

Entonces las servidumbres no son perpetuas? S, son perpetuas, salvo aquellas constituidas por contrato o disposicin de ltima voluntad, en donde las partes hayan pactado una condicin o plazo que limite esa perpetuidad. Las constituidas en las formas restantes son siempre perpetuas;

Pluralidad de servidumbres.

Art.2991: La servidumbre impuesta a una heredad, no priva al propietario de establecer otras servidumbres en la misma heredad, siempre que ellas no perjudiquen a las antiguas.

Forma y prueba de la constitucin.Art.2992: La constitucin de las servidumbres en cuanto a su forma, es regida por las disposiciones relativas a la venta, cuando es hecha a ttulo oneroso, y a las donaciones y testamentos, cuando tiene lugar a ttulo gratuito.Art.2993: El establecimiento de una servidumbre constituida por un ttulo, puede ser probada por el acto original que demuestre su constitucin, o por un acto ejecutado por el propietario del fundo sirviente que lo fuese a ese tiempo, sin necesidad que el acto de reconocimiento hubiese sido aceptado por el propietario de la heredad dominante, o por una sentencia ejecutoriada.

Extension objetiva de las servidumbres.

Art.2998: Las servidumbres pueden establecerse sobre la totalidad de un inmueble o sobre una parte material de l, en su superficie, profundidad o altura.

Caracteres y requisitos.

Servidumbre real:

Ventaja a la heredad dominante: ventaja real para la heredad dominante, con abstraccin de quien sea su titular. No se exige que se actual, puede ser futura. Tampoco se requiere una ventaja material. Puede limitarse a procurar placeres o comodidades personales, siempre y cuando no haya sido establecida en mira de una persona determinada (sino seria personal).

No es necesario que los predios se toquen, siendo suficiente que situacin sea tal que permita el ejercicio de la servidumbre.

Inherencia a ambos fundos: Art.3006: Las servidumbres reales consideradas activa y pasivamente son inherentes al fundo dominante y al fundo sirviente, y siguen con ellos a cualquier poder que pasen; y no pueden ser separadas del fundo, ni formar el objeto de una convencin, ni ser sometidas a gravamen alguno. Esta inherencia tanto activa como pasiva se traduce en la subsistencia de la servidumbre, cualesquiera que sean las mutaciones dominialesq ue experimenten los fundos dominante y sirviente. El art.3024 prohibe que una servidumbre sea separada de la heredad dominante para ser transportada sobre otro inmueble del dueo de dicha heredad o de un tercero.

Indivisibilidad como cargas y como derechos: art.3007: Las servidumbres reales son indivisibles como cargas y como derechos, y no pueden adquirirse o perderse por partes alcuotas ideales, y los propietarios de las diferentes partes pueden ejercerlas, pero sin agravar la condicin de la heredad sirviente.El hecho de que el fundo dominante o el sirviente dejen de pertenecer a un propietario nico y pasen a serlo de varios condminos, en principio, carece de incidencia sobre la servidumbre. Por otra parte, el art.3008 dice La indivisibilidad de las servidumbres no impide que en su ejercicio puedan ser limitadas respecto al lugar, tiempo y modo de ejercerlas. No debe confundirse con la divisibilidad de su ejercicio.

Perpetuidad salvo pacto en contrario: art.3009: Jzganse establecidas como perpetuas las servidumbres reales, si no hay convencin que las limite a tiempo cierto. Las servidumbres reales pueden ser perpetuas o temporarias. Si el titulo guarda silencio, sern perptuas. La perpetuidad se relaciona con la ilimitacin en el tiempo y no con la inextinguibilidad por la falta de ejercicio. O sea que aun cuando hayan sido constituidas en miras a durar indefinidamente, si no se las ejerce durante 10 aos, se opera la extincin en virtud de la mencionada causal.

Servitus in faciendo consistere nequit: Art. 3010: No pueden establecerse servidumbres que consistan en cualquiera obligacin de hacer, aunque sea temporaria, y para utilidad de un inmueble. La que as se constituya, valdr como simple obligacin para el deudor y sus herederos, sin afectar a las heredades ni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles. Este principio es inflexible, y rige no solo para las servidumbres sino para todo derecho real, pues el hacer es contenido tpico y excluisvo de los derechos personales.

Cules de los caracteres y requisitos de las servidumbres reales se extienden a las personales?

La ventaja que procuran estas servidumbres es para la persona y no para el fundo; solo son inherentes al fundo sirviente ya que duran como mximo la vida del titular.

Nunca pueden ser perpetuas y su mxima duracin es la vida del dominante. Por lo tanto, son temporarias. Siempre deben establecerse por un plazo, que no puede exceder de 20 aos si el titular es una persona jurdica. Si no se fijo uno, se entiende que se extinguen con la muerte del dominante.

CONTENIDO de las servidumbres.

En lo que hace al contenido de las servidumbres, estas pueden tener como objeto una obligacin de dejar hacer, o de no hacer.

En el primero de los supuestos, el propietario est obligado a soportar que un tercero (titular del fundo dominante) realice actos en su terreno: son servidumbre in patiendo.

En el segundo caso, el titular del fundo sirviente est imposibilitado de ejercer algunas de las facultades que son propias de su derecho de dominio: son servidumbres non faciendo.

PERO EN NINGUN CASO EL CONTENIDO PODRA CONSISTIR EN UN HACER POR PARTE DEL DUEO SIRVIENTE. Art. 3010: No pueden establecerse servidumbres que consistan en cualquiera obligacin de hacer, aunque sea temporaria, y para utilidad de un inmueble. La que as se constituya, valdr como simple obligacin para el deudor y sus herederos, sin afectar a las heredades ni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles.

EXTENSIN O MODO DE EJERCICIO.

De acuerdo con lo establecido por el art. 2998: las servidumbres pueden establecerse sobre la totalidad de un inmueble o sobre una parte material de l, en su superficie, profundidad o altura.

En muchos supuestos no ser necesario afectar la totalidad del inmueble, si la naturaleza de la servidumbre as lo permite. Es necesario que surja expresamente del ttulo la extensin que habr de tener la servidumbre pues, si as no fuera y su ejercicio resultare incierto, corresponde al titular de fundo sirviente designar el lugar por donde l quiere que se ejerza.

Dicho esto, se tiene que establecer en el acto constitutivo en qu parte del inmueble se establece y cmo; con qu se pasa y por dnde se pasa; en qu horario; etc.

El titular del inmueble sirviente tiene prohibido cambiar el lugar de paso. No obstante ello, s se puede cambiar en caso de que el sirviente necesite hacer reparaciones y esto no le genere un perjuicio al titular del fundo dominante. Esas reparaciones nunca pueden ser trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. De ser as, el titular del inmueble dominante tiene derecho a romper los trabajos y ser resarcido por daos y perjuicios (por ej.: construir una pared en el fundo de paso) pto: trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre.

Divisibilidad o indivisibilidad del ejercicio.

Las servidumbres son indivisibles como carga y como derecho, en el sentido de que no se pueden adquirir ni perder por partes ideales. Son debidas a cada parte de la heredad dominante, y afectan igualmente cada parte de la heredad sirviente.

No debe confundirse la indivisibilidad de las servidumbres consideradas en s mismas con la divisibilidad de su ejercicio. As, cuando consisten en el derecho de extraer cierta cantidad de frutos o productos (como tierra, piedras, agua, etc.) cada uno de los titulares del predio dominante puede ejercerlas total o parcialmente, pero tratando de no exceder la cantidad sealada a las necesidades de dicho inmueble.

DIVISIN DE LA HEREDAD SIRVIENTE.

El hecho de que el fundo dominante o el sirviente dejen de pertenecer a un propietario nico y pasen a serlo de varios condminos, en principio, carece de incidencia sobre la servidumbre.

En el supuesto de que sea la heredad dominante la que se divide en varias fracciones, todos los titulares estn autorizados para ejercer la servidumbre, tratando de evitar que se aumente el gravamen para la heredad sirviente.

Ahora bien, si la heredad sirviente pasa a pertenecer a 2 o 3 personas, solo soportar la servidumbre el inmueble por donde pasa efectivamente; los otros inmuebles quedan liberados.

Derechos y obligaciones del propietario del predio dominante.

Art.3019: La extensin de las servidumbres establecidas por voluntad del propietario, se arreglar por los trminos del ttulo de su origen, y en su defecto, por las disposiciones siguientes.

En general los derechos y deberes van a depender de la extensin de cada servidumbre, lo cual estar determinado por el ttulo (si fue constituida por contrato o testamento) O por la forma en que la servidumbre se ejerza (si fue constituida por prescripcin o destino del padre de familia, ya que no hay ttulo alguno).

Y si hay dudas sobre la extensin de la servidumbre? Se tendrn en cuenta las costumbres del lugar (es decir, la extensin que se le da a una servidumbre igual en ese lugar); tambin se tendr en cuenta su objeto (para tratar de cumplirlo causando el menor dao posible); y si sigue habiendo dudas se interpretar a favor del dueo del fundo sirviente (ya que en caso de duda se est por el dominio pleno del propietario).

El titular de una servidumbre tiene derecho a las servidumbres accesorias, que son aquellas indispensables para poder ejercer la servidumbre principal. Ej.: en una servidumbre de sacar agua es indispensable la servidumbre de paso (pero slo con el fin de sacar agua, no de hacer otra cosa).

Tambin tiene derecho a realizar -en el fundo sirviente- todo trabajo necesario para ejercer y conservar la servidumbre, a su costo. En el contrato o testamento pueden ponerse esos gastos a cargo del dueo del fundo sirviente (y en caso de no querer hacerse cargo, puede abandonar el pedazo de inmueble en donde se ejerce la servidumbre, a favor del dueo del fundo dominante).

ACCIONES PARA DEFENDER LAS SERVIDUMBRES.-

Se pueden usar acciones reales (la accin confesoria), acciones posesorias y las defensas extrajudiciales (como emplear fuerza suficiente en casos donde la justicia no llegara a tiempo).

DEBERES y DERECHOS DEL PROPIETARIO DEL FUNDO SIRVIENTE.-

El principio es que debe abstenerse de realizar cualquier tipo de acto que pueda perjudicar el ejercicio de la servidumbre.

Art.3036: El propietario de la heredad sirviente debe, si la servidumbre es negativa, abstenerse de actos de disposicin o de goce, que puedan impedir el uso de ellas; y si es afirmativa est obligado a sufrir de parte del propietario de la heredad dominante, todo lo que la servidumbre le autorice a hacer.

Deberes.- No puede realizar ningn acto que entorpezca el ejercicio de la servidumbre por parte del dominante; y si lo hizo debe volver las cosas a su estado anterior, a su costa, ms una indemnizacin por los daos. Si se comprometi a hacer obras o gastos para conservar la servidumbre, tendr el deber de cumplirlo. Debe restablecer las cosas al estado anterior, y satisfacer los daos y perjuciios si ha ejecutado actos contrarios a aquel ejercicio.

Derechos.- Tiene derecho a mantener sus facultades de propietario y puede ejercer sobre su fundo la servidumbre que ejerce el dueo del fundo dominante, siempre que no le entorpezca dicho ejercicio. Tambin tiene derecho a abandonar el inmueble cuando los gastos causados por la servidumbre fueran muy costosos (aunque tambin puede pedir que se modifique el ejercicio de la servidumbre, siempre que el dueo del fundo dominante mantenga sus ventajas; Ej.: si en lugar de pasar por la izquierda del fundo, se hace un caminito por la derecha). Esta facultado para exigir el ejercicio de la servidumbre se haga en una forma menos perjudicial para sus interess. Puede realizar actos que constituyen el contenido de la servidumbre. Conserva el ejercicio de todas las facultades inherentes a la propiedad.

ACCIONES PARA DEFENDER EL FUNDO SIRVIENTE.-

El dueo de este fundo interpone la accin negatoria contra quien dice tener derecho a una servidumbre sobre su fundo. Esta accin tambin se usa cuando el dueo del fundo dominante excedi los lmites de la servidumbre. Cuenta adems con las acciones posesorias contra quien ejerza de hecho actos de servidumbre. Toda duda sobre la existencia de una servidumbre, sobre su extensin o sobre el modo de ejercerla debe resolverse a favor de la libertad de la heredad sirviente.

EXTINCIN de las servidumbres.

Las servidumbres se extinguen por las siguientes causales:

1) cumplimiento de la condicin resolutoria.

2) el fallecimiento del titular dominante extingue las servidumbres personales.

3) la prdida completa de su utilidad.

4) imposibilidad de ejercicio (por ruina o cambios sobrevinientes en la heredad sirviente o en la dominante).5) por vencimiento del plazo por el que fue constituida

6) por la nulidad del ttulo del constituyente.

7) Nulidad, resolucin o rescisin del derecho del que constituy la servidumbre.

8) Cumplimiento del plazo o condicin resolutoria

9) Renuncia de la servidumbre (acto unilateral). Si es renuncia tcita se exige la aceptacin de la otra parte (acto bilateral), salvo en la servidumbre de trnsito, en donde se considera renuncia tcita de la servidumbre, por parte del dueo del fundo dominante, cuando el del fundo sirviente cierra el lugar de paso y aquello consiente.Debe hacerse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad para ser oponible a 3ros.

10) Confusin: cuando los 2 fundos (sirviente y dominante) pertenecen al mismo dueo. Ej.: constitu la servidumbre a favor del vecino, quien luego me compra ese inmueble gravado a su favor con servidumbre.

11) Falta de uso: la servidumbre se extingue por no usarla por 10 aos aunque sea por caso fortuito o fuerza mayor. Si es una servidumbre que consiste en no hacer (servidumbre negativa), se considera que deja de usarla cuando el sirviente hace un acto positivo. El no uso puede consistir en un acto deliberado o ser causado por caso fortuito o fuerza mayor. 12) Si bien la regla es que el ejercicio incompleto o restringido de la servidumbre importa su extincin parcial y la consigueinte reduccin a los limites en que ha sido ejercida (art.3064) es necesario que no se deba a la voluntad, a las necesidades o las conveniencias del titular del fundo dominante. Por el contrario, si se ha usado de la servidumbre en forma incompleta durante 10 aos en razn de obstculos puestos por el titular del fundo sirviente, se produce la extincin parcial (sin que el otro demande la remocin de las obras por ej).

13) Imposibilidad de uso o prdida de utilidad: se extingue porque la servidumbre dej de ser til para el fundo dominante o porque hubo cambios en alguno de los fundos todas formas recordemos que la servidumbre puede revivir.

14) Expropiacin del inmueble sirviente por causa de utilidad pblica: el inmueble pasa a ser propiedad del Estado, por ende queda fuera del comercio y no puede hacerse servidumbre sobre un bien de estas caractersticas. En cambio si la expropiacin es del inmueble dominante, el Estado puede ejercer dicha servidumbre sobre el fundo sirviente de un particular. La expropiacin de servidumbre coactiva no causa extincin, porque el inmueble sin esa servidumbre no tiene utilidad alguna.

Servidumbres en particular.

SERVIDUMBRE DE TRNSITO.

Consiste en el derecho de pasar el dominante por el predio sirviente para entrar en otro inmueble y salir de l, sea o no terreno interpuesto y para cualquier fin.

An cunado un fundo tuviese salida a la va pblica, por razones vinculadas con la explotacin que all se desarrollara podra llegar a ser ventajoso obtener una salida por el inmueble lindero.

Puede darse el caso de que la heredad est destituida de toda comunicacin con la va pblica, es decir, que se trate de un fundo cerrado o enclavado. En este caso, se puede imponer la constitucin de la servidumbre si no media acuerdo entre los interesados.

En tal supuesto, todas las heredades contiguas al predio encerrado quedan sujetas a la constitucin de la servidumbre, sin interesar su destino.

Cuando se pueda llegar a la va pblica pasando por diferentes fundos, la regla es que soportar la imposicin de la servidumbre aqul que ofrezca el trayecto ms corto, pues debe suponerse que ello importar menos gastos y menor perjuicio.

El que se beneficia con esta servidumbre debe indemnizar al titular del fundo sirviente el valor del terreno necesario, o sea, la franja por la que se ejercer el paso, y todo otro perjuicio.

Si luego de establecida la servidumbre cesa el estado de encerramiento del fundo dominante porque se ha abierto un camino que lo comunica con la va pblica, por ejemplo, el titular del predio sirviente est facultado para solicitar que se lo exonere de la servidumbre.

SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO.

Consiste en el derecho de hacer entrar las aguas a un inmueble propio, viniendo de heredades ajenas.

Cuando no exista acuerdo entre los interesados, es posible imponer la constitucin de una servidumbre en los siguientes casos:

1) cuando la heredad carece de las aguas necesarias para el cultivo de sementeras, plantaciones o pastos (porque el agua es indispensable para la actividad que se desarrolla).

2) cuando la conduccin de aguas sea necesaria para el servicio domstico de los habitantes de un pueblo.3) cuando la conduccin de aguas sea necesaria para un establecimiento industrial.Esta posibilidad de imponer la servidumbre de acueducto est sujeta al pago de una justa indemnizacin.

SERVIDUMBRE DE RECIBIR AGUAS DE LOS PREDIOS AJENOS.

Estas consisten en permitir que pasen al fundo sirviente aguas provenientes del fundo dominante.

Dentro de ellas encontramos:

servidumbre de goteraje: dentro de la reglamentacin de las restricciones y lmites al dominio se establece que los propietarios de terrenos o edificios estn obligados a construir los techos de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo, sobre sitios pblicos, y no sobre el suelo vecino. No obstante ello, al no estar comprometido el orden pblico, nada impide que los vecinos convengan la constitucin de una servidumbre por la que el fundo sirviente est sujeto a recibir las aguas de lluvia provenientes del fundo dominante servidumbre de desage: al igual que en el caso anterior, dentro de las restricciones y lmites al dominio se establece que los terrenos inferiores estn sujetos a recibir las aguas que naturalmente descienden de los terrenos superiores. Sin embargo, es posible modificar la situacin constituyendo una servidumbre. En tal caso, el dominante debe abonar al titular del fundo sirviente una indemnizacin

servidumbre de drenaje: muchas veces sucede que un terreno est cubierto total o parcialmente por aguas, por lo que para eliminar el exceso es necesario recurrir al drenaje por medio de canales que llevar dichas aguas a la va pblica o a una corriente de agua. Si entre el fundo anegado y la va pblica se interponen otros fundos, stos estn obligados a conceder la servidumbre de drenaje. Se deben tomar las medidas necesarias tendientes a provocar el menor perjuicio posible.

SERVIDUMBRE DE SACAR AGUA.

A diferencia de lo que ocurre con las servidumbres de recibir aguas de los predios ajenos, en las que se procura extraer las del propio fundo, en la servidumbre de sacar agua se trata de obtenerla fuera del mismo. Con ella se tiende a solucionar el problema de las zonas secas.

Consiste en el derecho, por parte del titular del fundo dominante, de tomar agua de una fuente, aljibe o pozo existente en el fundo sirviente para llevarla al primero.

El titular del fundo dominante tiene el derecho de pasar para sacar el agua, aun cuando en el contrato constitutivo se hubiera guardado silencio al respecto.

Posibilidad jurdica de constituir otras servidumbres.

El cdigo ha consagrado en su art. 3000 el principio de la ATIPICIDAD DE LAS SERVIDUMBRES, por lo que existe la posibilidad de crear cualquier tipo de servidumbre.

Sin embargo, este enunciado tiene limitaciones:

el contenido de la servidumbre no puede consistir en un hacer.

la servidumbre debe procurar alguna utilidad a su titular, si bien es suficiente que tal utilidad sea de mero recreo.

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