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COMUNE DI MARANELLOProvincia di Modena
Prot. N. VERBALE DI DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE
Copia N. 40 del 28/07/2008
OGGETTO: DETERMINAZIONE DEI VALORI DELLE AREE FABBRICABILI PER L'IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI IN ATTUAZIONE DEL NUOVO PIANO STRUTTURALE COMUNALE
L'anno duemilaotto, addì ventotto del mese di luglio alle ore 17.00, nella Residenza Municipale, previo esaurimento delle formalità prescritte dalla Legge e dallo Statuto, si è riunito sotto la presidenza del Signor Francesco Cigarini il Consiglio Comunale.
N. Cognome e Nome P A N. Cognome e Nome P A
1 BURSI Lucia SI 12 BIONDI Antonello SI
2 BONDI Carlo SI 13 CAVALLARO Claudio SI
3 CIGARINI Francesco SI 14 ADRIANI Carlo Alberto SI
4 DRAGHETTI Maurizio SI 15 MADRIGALI Romano SI
5 GUERRI Ombretta SI 16 GUIZZARDI Christian SI
6 LEDDA Mario SI 17 POLLASTRI Franco SI
7 MANDREOLI Andrea SI 18 SELMINI Luciano SI
8 MONTORSI Silvano SI 19 BARBOLINI Luca SI
9 MORINI Massimiliano SI 20 SECLI' Giovanni SI
10 SOLIGNANI Stefano SI 21 VANDELLI Stefano SI
11 ZUCCHI Fabrizio SI
PRESENTI: 15 ASSENTI: 6
Sono presenti gli Assessori : GIBELLINI Giorgio, ANDREOLI Romano, RABITTI Giorgia, RUBERTO Francesco, VECCHI Silvia.
Partecipa Il Vice Segretario Generale Medici MonicaVengono dal Signor Presidente nominati scrutatori i Sigg.: MANDREOLI Andrea, POLLASTRI Franco, ADRIANI Carlo AlbertoIl Presidente, riconosciuta legale l'adunanza, dichiara aperta la seduta ed invita il Consiglio a trattare l'argomento di cui in oggetto.
DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE N. 40 DEL 28/07/2008
Servizio Pianificazione E Gestione Del TerritorioN. 40 del 28/07/2008OGGETTO: DETERMINAZIONE DEI VALORI DELLE AREE FABBRICABILI
PER L'IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI IN ATTUAZIONE DEL NUOVO PIANO STRUTTURALE COMUNALE
In continuazione di sedutaIl Presidente del Consiglio invita il Prof. Arch. Stanghellini Stefano a relazionare in merito all'argomento iscritto al n.4 dell'Odg della seduta odierna.L'Arch. Stanghellini Stefano illustra l'argomento con l'ausilio di alcune slide.Entrano i Consiglieri Seclì Giovanni e Barbolini Luca, presenti 17 su 21;Intervengono, per lo più per avere chiarimenti, i Consiglieri Barbolini Luca, Selmini Luciano, Adriani Carlo Alberto, Pollastri Franco e Madrigali Romano.Seguono puntuali risposte da parte del Sindaco e dall'Architetto Stanghellini Stefano.Esce il Consigliere Cavallaro Claudio, presenti 16 su 21.Intervengono ancora per dichiarazioni di voto i Consiglieri Biondi Antonello che preannuncia il proprio voto favorevole, Selmini Luciano voto contrario e Madrigali Romano voto contrario da parte del Gruppo dell'UDC.
(interventi, repliche e risposte riportati in fonoregistrazione che si conserva agli atti del servizio di segreteria generale).
IL CONSIGLIO COMUNALE
Udita la relazione dell'Architetto Stanghellini Stefano;Visto il D.Lgs 504/92 istitutivo dell'imposta comunale sugli immobili (I.C.I.);Considerato che con Delibera di Consiglio Comunale n. 51 del 31/07/07 è stato adottato il nuovo strumento urbanistico di pianificazione territoriale del Comune di Maranello, elaborato ai sensi della L.R. 20/00 che prevede un sistema si pianificazione urbanistica costituito da tre strumenti:- Piano Strutturale Comunale (P.S.C.)- Regolamento Urbanistico Edilizio (R.U.E.)- Piano Operativo Comunale (P.O.C.)
Considerato che - conseguentemente all'entrata in vigore di tale nuovo strumento di pianificazione territoriale vengono individuate aree fabbricabili sia nel territorio urbanizzato che urbanizzabile;- ai fini dell'applicazione del D.Lgs. 504/92 la disposizione prevista dall'art 2 comma 1 lett. B) è da interpretarsi nel senso che un'area è fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo;- ai sensi del D.Lgs. 504/92 art. 5 comma 5 "Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato e della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche";
Ritenuto opportuno - attribuire alle aree fabbricabili, individuate dal nuovo strumento urbanistico, un valore venale specifico che tenga conto del processo di avanzamento nella trasformazione urbanistica e promozione immobiliare delle stesse;
DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE N. 40 DEL 28/07/2008
- riconoscere una diversa articolazione dei valori venali delle aree nel territorio comunale in base ad una microzonazione del Comune operata per omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane.
Vista la relazione prodotta dall'Arch. Stefano Stanghellini relativamente alla "Valutazione delle aree fabbricabili" e le tabelle di applicazione dei valori unitari per ogni ambito individuato dal P.S.C. al fine dell'applicazione dell'imposta comunale sugli immobili;Visto lo Statuto Comunale;Visti i pareri favorevoli espressi ex art.49 del TUEL e dell'art.71 del vigente statuto comunale;Con votazione espressa per alzata di mano, accertata come segue dagli scrutatori:CONSIGLIERI PRESENTI N. 16CONSIGLIERI VOTANTI N. 16VOTI FAVOREVOLI N. 10 (Bondi Carlo, Bursi Lucia, Cigarini Francesco, Draghetti
Maurizio, Guerri Ombretta, Ledda Mario, Mandreoli Andrea, Montorsi Silvano, Zucchi Fabrizio, Biondi Antonello)
ASTENUTI N. 2 (Barbolini Luca e Seclì Giovanni)CONTRARI N. 4 (Pollastri Franco, Selmini Luciano, Adriani Carlo Alberto
e Madrigali Romano)
D E L I B E R A
1) Di approvare la relazione prodotta dall'Arch. Stefano Stanghellini relativamente alla "Valutazione delle aree fabbricabili" le tabelle di applicazione dei valori venali unitari (che si allegano alla presente deliberazione a farne parte integrale e sostanziale allegato A e B) per ogni ambito individuato dal P.S.C. al fine dell'applicazione dell'imposta comunale sugli immobili;
2) Di demandare ai rispettivi uffici gli adempimenti tecnici in merito all'informazione e all'applicazione dei valori venali unitari per l'applicazione dell'imposta.
Con separata votazione espressa per alzata di mano, accertata come segue dagli scrutatori:CONSIGLIERI PRESENTI N. 16CONSIGLIERI VOTANTI N. 16VOTI FAVOREVOLI N. 10 (Bondi Carlo, Bursi Lucia, Cigarini Francesco, Draghetti
Maurizio, Guerri Ombretta, Ledda Mario, Mandreoli Andrea, Montorsi Silvano, Zucchi Fabrizio, Biondi Antonello)
ASTENUTI N. 2 (Barbolini Luca e Seclì Giovanni)CONTRARI N. 4 (Pollastri Franco, Selmini Luciano, Adriani Carlo Alberto
e Madrigali Romano)
D E L I B E R A
Di dichiarare la presente deliberazione immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma, D.Lgs. n. 267/2000.
APPROVATO E SOTTOSCRITTOIl Presidente Il Vice Segretario Generale
(Cigarini Francesco) (Medici dott.ssa Monica)
DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE N. 40 DEL 28/07/2008
Letto, confermato e sottoscritto
IL PRESIDENTE DEL CONSIGLIOF.to Francesco Cigarini
IL VICE SEGRETARIO GENERALEF.to Medici Monica
ADEMPIMENTI RELATIVI ALLA PUBBLICAZIONESi attesta:[X] che copia della presente deliberazione viene pubblicata all'Albo Pretorio del Comune il : 1 agosto 2008 ed ivi rimarrà per 15 giorni consecutivi.
Li 01/08/2008IL SEGRETARIO GENERALE
F.to Rega Dott. Nicola
ESECUTIVITA'La presente deliberazione:
[X] è divenuta esecutiva il 12/08/2008 ai sensi dell'art. 134, comma 3°, del D.Leg. 267/2000.
Li 12/08/2008IL SEGRETARIO GENERALE
F.to Rega Dott. Nicola
ADEMPIMENTI RELATIVI ALLA RIPUBBLICAZIONESi attesta:[ ] che copia della presente deliberazione è stata ripubblicata all'Albo Pretorio del Comune il : ________________________ per 15 giorni consecutivi e contro di essa non sono state prodotte opposizioni.
Li _______________IL SEGRETARIO GENERALE
F.to Rega Dott. Nicola
Copia conforme all'originale, in carta libera per uso amministrativo.
Li, _________L'INCARICATO
Lina Lazzari
Comune di Maranello
Valutazione delle aree fabbricabili
Prof. Arch. Stefano Stanghellini
Università IUAV di Venezia
con la collaborazione di Arch. Valentina Cosmi
Maranello, 8 luglio 2008
Comune di Maranello
Prof. Arch. Stefano Stanghellini – Università IUAV Venezia
DEFINIZIONI
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Aree fabbricabili ai fini ICI
“Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’usoconsentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato e della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”(D.Lgs. n. 504/92, art. 5, comma 5).
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SCHEMA METODOLOGICO
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Comune di Maranello
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DAL PRG AL PSC
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
ARAMBITI DA
RIQUALIFICA
RE
AR.1 RIQUALIFICAZIONE DIFFUSA
AR.2 TRASFORMAZIONE URBANISTICA
AR.3 RIQUALIFICAZIONE AMBIENTALE
AC AMBITI URBANI CONSOLIDATI
AC.c AMBITI CONSOLIDATI IN TERRITORIO COLLINARE
AN AMBITI PER I
NUOVI INSEDIAMENTI
AN1 NUOVI AMBITI PREVISTI DAL PSC
AN2 PUA APPROVATI ALL’ADOZIONE DEL PSC
AN3 PUA ADOTTATI ALL’ADOZIONE DEL PSC
APS AMBITI SPECIALIZZATI PER ATTIVITÀ
PRODUTTIVE DI RILIEVO SOVRACOMUNALE
APC AMBITI SPECIALIZZATI PER ATTIVITÀPRODUTTIVE DI RILIEVO COMUNALE
APSi PREV. ATTIVITÀ INDUSTRIALI
APSt PREV. ATTIVITÀ TERZIARIE
APCi PREV. ATTIVITÀ INDUSTRIALI
APCt PREV. ATTIVITÀ TERZIARIE
ZONE OMOGENEE “A”
ZONE OMOGENEE “B”
ZONE OMOGENEE “C”
ZONE OMOGENEE “D”
AC.s AMBITO URBANO CENTRALE D’IMPIANTO STORICO
PRGZONIZZAZIONE DEL TERRITORIO URBANO
PSCAMBITI E TRASFORMAZIONI TERRITORIALI
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DEFINIZIONI
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Microzona
“Una porzione del territorio comunale che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane. In ciascuna microzona le unitàimmobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazioni prevalenti; essa individua ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l’incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari”(cfr. Regolamento per la formazione del nuovo Catasto edilizio urbano)
Zona omogenea OMI Agenzia del Territorio
“La zona omogenea OMI riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra una sostanziale uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. […] Un vincolo alla definizione delle zone OMI è stato posto imponendo che ciascuna di esse appartenga ad una ed una sola microzona catastale”
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MICROZONE CATASTALI
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Microzona 1Zona capoluogo e centri maggiori (Pozza – Gorzano)
Microzona 2Zona produttiva nord
Microzona 3Zona agricola di pianura est
Microzona 4Zona dei centri minori (S. Venanzio, Torre
Maina, Fogliano, Torre Oche)
Microzona 5Zona agricola del Parco Enzo Ferrari
Microzona 6Zona agricola collinare sud
Microzona 7Zona agricola collinare ovest
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ZONE OMOGENEE – UN ESEMPIO: LE ZONE OMOGENEE DELLA MICROZONA 1
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Zona omogenea OMI: Capoluogo
Microzona catastale: 1
Fascia: Centrale
Tipologia prevalente: Abitazioni civili
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ZONE OMOGENEE – UN ESEMPIO: LE ZONE OMOGENEE DELLA MICROZONA 1
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Zona omogenea: 1a - CapoluogoZona omogenea OMI: Capoluogo
Microzona catastale: 1
Fascia: Centrale
Tipologia prevalente: Abitazioni civili
Zona omogenea: 1b – Centri maggiori (Pozza, Gorzano)Zona omogenea OMI: Capoluogo
Microzona catastale: 1
Fascia: Centrale
Tipologia prevalente: Abitazioni civili
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ZONE OMOGENEE – UN ESEMPIO: LE ZONE OMOGENEE DELLA MICROZONA 1
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Modifiche ai perimetri definiti dalla microzona in relazione a:
1. Uniformità dei caratteri morfologici del tessuto urbano
2. Presenza di discontinuità fisiche naturali (es. fiumi) o artificiali (es. assi stradali di rilevante portata)
3. Omogeneità del contesto ambientale e paesaggistico
1 - 2 2
1
ZONA OMOGENEA 1a - Capoluogo
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ZONE OMOGENEE – UN ESEMPIO: LE ZONE OMOGENEE DELLA MICROZONA 1
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Ambiti del PSC presenti nella zona omogenea 1a:
- AC Ambiti urbani consolidati
- AN1 Ambiti per i nuovi insediamenti
- AN2 Ambiti per i nuovi insediamenti (PUA approvato)
- AR1 Ambiti urbani da riqualificare (recupero urbano)
- AR2 Ambiti urbani da riqualificare
(trasformazione urbanistica)
- AR3 Ambiti urbani da riqualificare
(riqualificazione ambientale)
- APSi Ambiti per le attività produttive
di rilievo sovracomunale – attività industriali
- APCi Ambiti per le attività produttive
di rilievo comunale – attività industriali
- APCt Ambiti per le attività produttive
di rilievo comunale – attività terziarie
ZONA OMOGENEA 1a - Capoluogo
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ZONE OMOGENEE
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Zona omogenea 1aCapoluogo (Maranello)
Zona omogenea 1bCentri maggiori (Pozza – Gorzano)
Zona omogenea 2Zona produttiva nord
Zona omogenea 4Zona dei centri minori (S. Venanzio, Torre
Maina, Fogliano, Torre Oche)
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FONTI INDIRETTE: O.M.I. DELL’AGENZIA DEL TERRITORIO
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
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ALTRE FONTI INDIRETTE
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Osservatorio Tecnocasa Rivista Consulente Immobiliare
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ANALISI DEGLI ATTI DI COMPRAVENDITA DI TERRENI EDIFICABILI
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Comune di Maranello
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ALCUNI DATI FORNITI DA OPERATORI DEL MERCATO IMMOBILIARE LOCALE
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Abitazioni - Valori di mercato
Maranello: 2.350 – 2.400 euro/mq
Pozza – Gorzano: 2.200 – 2.250 euro/mq
Centri minori: 2.100 – 2.200 euro/mq
Costi di costruzione: 1.100 – 1.200 euro/mq
Capannoni industriali – Valori di mercato
Maranello: 1.100 – 1.300 euro/mq
Costi di costruzione: 400 – 550 euro/mq
Superficie commerciale
- Balconi: 50% - Garage: 60%
- Sottotetti: 50 – 70% - Logge coperte: 60 – 65%
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I PASSAGGI PER L’INDIVIDUAZIONE DEL VALORE FONDIARIO
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Dal valore venale del prodotto edilizio finito è estratto il valore dell’incidenza area, e questo viene quindi ridotto in ragione del parziale avanzamento del processo di promozione immobiliare.
Infine, il valore dell’incidenza area, stimato in funzione del grado di avanzamento del processo di promozione immobiliare, è moltiplicato per l’indice di edificabilità allo scopo di ottenere il valore unitario del terreno.
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LA COSTRUZIONE DEL VALORE FONDIARIO
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
A.N.1
VALORI INFERIORI A QUELLO MASSIMO
VALORE MINIMO
TERRENO AGRICOLO
INSERIMENTO NEL PSC
INSERIMENTO NEL POC
PROGETTAZIONE URBANISTICA
LOTTIZZAZIONE E REALIZZAZIONE URBANIZZAZIONI
PRIMARIE
VENDITA LOTTI EDIFICABILI
PERMESSO DI COSTRUIRE ED EDIFICAZIONE
VALORE AGRICOLO
VALORE MASSIMO A.C. A.N.2
A.N.3
DEFINIZIONE DEL VALORE AMBITO DI RIFERIMENTO (ESEMPIO)
AVANZAMENTO DELLA PROMOZIONE IMMOBILIARE
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CARATTERISTICHE CHE INFLUISCONO SULLA DEFINIZIONE DEL VALORE
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Il valore delle aree edificabili è individuato per i diversi ambiti definiti dal PSC in relazione a:
- conformazione del diritto di costruzione
- avanzamento della promozione immobiliare
- commerciabilità dei lotti
- presenza delle opere di urbanizzazione primaria
- spese di progettazione urbanistica
- tempi di costruzione degli edifici
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CARATTERISTICHE DEGLI AMBITI: ALCUNI ESEMPI
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
AMBITO AN1 – nuove aree incluse nel PSC
- Diritto di costruzione non conformato
- Nessun avanzamento della promozione immobiliare
- Lotti non commerciabili
- Urbanizzazioni primarie da realizzare
- Spese di progettazione urbanistica da sostenere
- Tempi di costruzione: 5 anni con elevato grado di incertezza
AMBITO AN2 – PUA approvati all’adozione del PSC
- Diritto di costruzione totalmente conformato
- Avanzamento della promozione immobiliare completato
- Lotti commerciabili
- Urbanizzazioni primarie in corso di realizzazione
- Spese di progettazione urbanistica sostenute
- Tempi di costruzione: 1-2 anni
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CARATTERISTICHE DEGLI AMBITI: ALTRI ESEMPI
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
AMBITO AC – lotti liberi in ambiti consolidati
- Diritto di costruzione totalmente conformato
- Avanzamento della promozione immobiliare completato
- Lotti commerciabili
- Urbanizzazioni primarie già realizzate
- Spese di progettazione urbanistica sostenute
- Tempi di costruzione: 1-2 anni con intervento diretto
AMBITO AR – ambiti di riqualificazione
- Diritto di costruzione non conformato
- Nessun avanzamento della promozione immobiliare
- Lotti non commerciabili
- Esistenti in alcuni casi, da realizzare in altri
- Spese di progettazione urbanistica da sostenere o meno
- Tempi di costruzione: 5 anni con elevato grado di incertezza
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IL CALCOLO DEL VALORE DELLE AREE FABBRICABILI
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
1. INCROCIO TRA LE ZONE OMOGENEE E GLI AMBITI DEL PSC PRESENTI AL SUO INTERNO
1. INCROCIO TRA LE ZONE OMOGENEE E GLI AMBITI DEL PSC PRESENTI AL SUO INTERNO
2. PER OGNI CASO RISCONTRATO, INDIVIDUAZIONE DI UN VALORE DI INCIDENZA AREA MASSIMO
2. PER OGNI CASO RISCONTRATO, INDIVIDUAZIONE DI UN VALORE DI INCIDENZA AREA MASSIMO
3. ANALISI DELLE CARATTERISTICHE DELL’AMBITO E EVENTUALE DIMINUZIONE DEL VALORE DI PARTENZA
3. ANALISI DELLE CARATTERISTICHE DELL’AMBITO E EVENTUALE DIMINUZIONE DEL VALORE DI PARTENZA
4. INDIVIDUAZIONE DI UN VALORE DI INCIDENZA AREA DI RIFERIMENTO PER OGNI AMBITO DI CIASCUNA ZONA
OMOGENEA
4. INDIVIDUAZIONE DI UN VALORE DI INCIDENZA AREA DI RIFERIMENTO PER OGNI AMBITO DI CIASCUNA ZONA
OMOGENEA
- nessun avanzamento della promozione immobiliare: - 15% del valore iniziale
- assenza delle opere di urbanizzazione primaria: - oneri U1
- spese di progettazione urbanistica da sostenere: - 10% costo U1
- tempi di costruzione degli edifici: sconto all’attualità con saggio tra il 5% e il 10%
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IL CALCOLO DEL VALORE DELLE AREE FABBRICABILI
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
8 . IL VALORE INDIVIDUATO MOLTIPLICATO PER LA CONSISTENZA INDIVIDUA IL VALORE TOTALE
DELL’AREA
8 . IL VALORE INDIVIDUATO MOLTIPLICATO PER LA CONSISTENZA INDIVIDUA IL VALORE TOTALE
DELL’AREA
6. INDIVIDUAZIONE DEL VALORE DEL TERRENO PER MQ DI SUPERFICIE FONDIARIA O TERRITORIALE
6. INDIVIDUAZIONE DEL VALORE DEL TERRENO PER MQ DI SUPERFICIE FONDIARIA O TERRITORIALE
5. CONVERSIONE DELL’INCIDENZA AREA DA SUPERFICIE COMMERCIALE A SUPERFICIE COMPLESSIVA
5. CONVERSIONE DELL’INCIDENZA AREA DA SUPERFICIE COMMERCIALE A SUPERFICIE COMPLESSIVA
4. INDIVIDUAZIONE DI UN VALORE DI INCIDENZA AREA DI RIFERIMENTO PER OGNI AMBITO DI CIASCUNA ZONA
OMOGENEA
4. INDIVIDUAZIONE DI UN VALORE DI INCIDENZA AREA DI RIFERIMENTO PER OGNI AMBITO DI CIASCUNA ZONA
OMOGENEA
- AC – APS – APC: moltiplicazione dell’incidenza area per l’indice fondiario al fine di individuare il valore di un mq di superficie fondiaria
- AN – AR: studio delle singole schede per l’individuazione di un indice territoriale che moltiplicato per l’incidenza area al fine di individuare il valore di un mq di superficie territoriale
Comune di Maranello
Prof. Arch. Stefano Stanghellini – Università IUAV Venezia
VERIFICA CON I VALORI IN VIGORE NEL 2006
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
TABELLA 8a: VALORE DEI TERRENI EDIFICABILI SECONDO GLI INDICI DEL PSC
DENOMINAZIONE ZONA OMOGENEA
1a 1b 2 3 4 5 6 7Acronimo Denominazione Indice Fondiario Capoluogo
MaranelloCentri maggiori - Pozza, Gorzano
Produttiva nord Agricola di pianura est
Centri minori Agricola del Parco Ferrari
Agricola collinare sud
Agricola collinare ovest
€/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF
A.N.1Ambiti per i Nuovi insediamenti (espansione del tessuto urbano) Vedi tabella analitica - - -
A.N.2Ambiti per i Nuovi insediamenti (PUA approvati all'adozione del PSC) Vedi tabella analitica - - -
A.N.3Ambiti per i Nuovi insediamenti (PUA adottati o pubblicati all'adozione del PSC) Vedi tabella analitica - - -
A.C. Ambiti urbani Consolidati 0,50 393 342 393
A.C.c Ambiti Consolidati in territorio collinare 0,30 129
A.R.1Ambiti urbani da Riqualificare (riqualificazione diffusa) Vedi tabella analitica - - - -
A.R.2Ambiti urbani da Riqualificare (trasformazione urbanistica complessiva) Vedi tabella analitica - - -
A.R.3Ambiti urbani da Riqualificare (riqualificazione ambientale) Vedi tabella analitica - - - -
A.P.S.i.
Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (esistenti) - ATTUAZIONE DIRETTA 0,65 246 246
A.P.S.i.
Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (esistenti) - ATTUAZIONE INDIRETTA 0,65 179 179
0,50 96 96
Valore da applicare alla superficie territoriale 60 60
0,60 181
Valore da applicare alla superficie territoriale 112
A.P.C.i.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Comunale (esistenti) 0,65 246 246 246
A.P.C.t.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Comunale (esistenti) 0,60 372 341
A.P.C.t.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Comunale (riqualificazione) 0,60 196 180
A.P.S.t. Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (di progetto)
AMBITO DI PSC
Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (di progetto)A.P.S.i.
TABELLA 8b: VALORE DEI TERRENI EDIFICABILI DEGLI AMBITI DI RIQUALIFICAZIONE E DI NUOVA EDIFICAZIONE
Acronimo Denominazione Funzioni ammesse
mq ST mq S. Cop. mq S.C. mq S.C. mq S.C. mq SC/mq ST €/mq SC €/mq ST
AR.1 Riqualificazione diffusa - Recupero urbano
AR.1a Bell'ItaliaResidenza, commercio al dettaglio, uffici privati 83.644 11.839 2.093 2.093 0,03
2 (nuova perimetrazione) 414 10
AR.1b Crociale - via MartinellaResidenza, commercio al dettaglio, attrezzature pubbliche 34.474 9.902 3.500 3.500 0,10 1a 414 42
AR.1c Torre delle OcheResidenza, commercio al dettaglio, uffici privati 29.873 5.310 1.200 1.200 0,04 4 227 9
AR.2 Trasformazione urbanistica
AR.2a Via Claudia ovestCommercio al dettaglio, artigianato di servizio, uffici privati 38.008 2.706 3.870 3.870 0,10 1a 388 40
AR.2b Maranello centroResidenza, dotazioni territoriali, attività terziarie 95.785 26.573
_sub-ambito "a" 43.850 19.040 12.001 12.001 0,27 1a 388 106
_sub-ambito "b" 34.600 3.440 1.000 1.000 0,03 1a 388 11
_sub-ambito "c" 17.320 4.081 1.732 1.732 0,10 1a 388 39
AR.2c Via VespucciResidenza, commercio al dettaglio, pubblici esercizi 2.849 1.372 1.920 1.920 0,67 1a 388 262
AR.2d SIMAResidenza, funzioni terziarie e produttive compatibili 59.713 19.419
_sub-ambito "a" 16.919 747 747 0,04 1a 388 17
_sub-ambito "b" 32.390 16.255 8.116 8.116 0,25 1a 388 97
_sub-ambito "c" 10.404 3.070 2.575 2.575 0,25 1a 388 96
AR.2e SS di Vignola - ZanasiResidenza, artigianato di servizio, commercio 9.783 546 1.251 1.251 0,13 1a 388 50
AR.2f CEMAR
Residenza, usi terziari. Area idonea all'insediamento di una media struttura di vendita alimentare 40.114 16.027 8.800 8.800 0,22 1a 388 85
AR.2g Pozza - StazioneResidenza, commercio al dettaglio, direzionalità pubblica e privata 7.277 1.428
_sub-ambito "ovest" 5.300 2.650 2.650 0,50 1b 334 167
_sub-ambito "ovest" 2.560 640 640 0,25 1b 334 84
AR.2h Fogliano Residenza 3.499 181 345 345 0,10 4 201 20
Valore del terrenoSuperficie complessiva totale
Indice territoriale Denominazione zona omogenea
Incidenza areaDiritti edificatori aggiuntivi
assegnabili dal POC oltre al recupero
dell'esistente
AMBITO DI PSC Superficie territoriale Superficie coperta esistente
Superficie complessiva realizzabile
TABELLA 8b: VALORE DEI TERRENI EDIFICABILI DEGLI AMBITI DI RIQUALIFICAZIONE E DI NUOVA EDIFICAZIONE
Acronimo Denominazione Funzioni ammesse
mq ST mq S. Cop. mq S.C. mq S.C. mq S.C. mq SC/mq ST €/mq SC €/mq ST
Valore del terrenoSuperficie complessiva totale
Indice territoriale Denominazione zona omogenea
Incidenza areaDiritti edificatori aggiuntivi
assegnabili dal POC oltre al recupero
dell'esistente
AMBITO DI PSC Superficie territoriale Superficie coperta esistente
Superficie complessiva realizzabile
AR.3 Riqualificazione ambientale
AR.3a via Fonda - nord Funzioni ad alta vocazione agricola 17.797 2.602 2.080 2.080 0,12 2 414 48
AR.3b via Fonda - sud Funzioni ad alta vocazione agricola 12.597 1.020 816 816 0,06 2 414 27
AR.3c Bell'ItaliaResidenza, commercio, pubblici esercizi, artigianato di servizio 20.621 767 1.939 1.939 0,09
2 (nuova perimetrazione) 414 39
AR.3e via Crociale Funzioni ad alta vocazione agricola 2.820 430 344 344 0,12 1a 414 51
AR.3f Gorzano via Vandelli Attività di autotrasporto 10.952 342 780 780 0,07 1b 361 26
AR.3g Piemme - Torre Oche Usi compatibili con territorio agricolo 18.996 14.644 9.222 9.222 0,49 4 227 110
AR.3h San Venanzio - TiepidoAttività ricreative, ristorazione, attività culturali 84.004 1.290 325 325 0,00 4 227 1
AN.1 Ambiti per i nuovi insediamenti
AN.1a Crociale nord Residenza, parcheggi, verde 9.777 1.200 1.200 0,12 1a 386 47
AN.1b Pozza centroResidenza, commercio di vicinato, artigianato, pubblici esercizi 8.221 3.962 3.962 0,48 1b 332 160
AN.1c Pozza Svincolo nuova Estense Residenza 42.300 6.350 6.350 0,15 1b 332 50
AN.1d Maranello estResidenza, commercio al dettaglio, terziario diffuso, attrezzature sportive 274.600
_sub-ambito "a" 45.700 5.086 5.086 0,11 1a 386 43
_sub-ambito "b" 80.900 10.791 10.791 0,13 1a 386 51
_sub-ambito "c" 124.100 6.205 6.205 0,05 1a 386 19
AN.1e Pozza Fondazione ObiciResidenza, scuola materna, funzioni di interesse pubblico 42.436 4.331 2.050 2.050 0,05 1b 332 16
AN.1f Pozza via Nicchio Residenza, dotazioni territoriali 16.900 1.310 1.310 0,08 1b 332 26
AN.1g Maranello sud - Grizzaga Residenza 54.905 2.800 2.800 0,05 1a 386 20
AN.1h Gorzano nord Residenza 14.941 1.494 1.494 0,10 1b 332 33
AN.1i Gorzano est - Grizzaga Residenza, commercio al dettaglio 21.003 5.161 5.161 0,25 1b 332 82
AN.1l San Venanzio sud Residenza, dotazioni territoriali 27.030 1.081 1.081 0,04 4 198 8
TABELLA 8b: VALORE DEI TERRENI EDIFICABILI DEGLI AMBITI DI RIQUALIFICAZIONE E DI NUOVA EDIFICAZIONE
Acronimo Denominazione Avanzamento iter di approvazione
mq ST mq SF mq SU mq SU/mq ST mq SU/mq SF €/mq SU €/mq ST €/mq SF
AN.2 Ambiti per i nuovi insediamenti con PUA approvati all'adozione del PSC
AN.2a Via Fonda Approvato 38.195 11.162 4.469 0,12 0,40 1a 916 107 367
AN.2b Ex Fornace Approvato 37.112 20.027 4.300 0,12 0,21 4 502 58 108
AN.2c Via Don Cavedoni Approvato 9.766 - 5.378 0,55 - 1a 916 504 -
AN.2d Le Querce - Castello Approvato 82.435 38.981 17.730 0,22 0,45 1a 916 197 417
AN.3 Ambiti per i nuovi insediamenti con PUA adottati all'adozione del PSC
Adottato 1b 590 176 325
Approvato 1b 797 238 440
Adottato 4 353 82 88
Approvato 4 502 117 125
Adottato 1b 590 326 -
Approvato 1b 797 441 -
-23.635 - 13.087 0,55
0,55
6.184 5.760 1.440 0,23 0,25
29.217 15.826 8.730 0,30AN.3a
AN.3b
AN.3c
Pozza ovest
La Svolta
Pozza nord
AMBITO DI PSC Superficie territoriale Superficie fondiaria Valore dei lottiIndice fondiario Valore del terrenoSuperficie utile Indice territoriale Denominazione zona omogenea
Incidenza area
TABELLA 9: SIMULAZIONE A FINI COMPARATIVI: VALORE DEI TERRENI EDIFICABILI SECONDO GLI INDICI DEL PRG VIGENTE
PRG DENOMINAZIONE ZONA OMOGENEA
1a 1b 2 3 4 5 6 7Acronimo Denominazione Zona di equiparazione Indice
FondiarioCapoluogo Maranello
Centri maggiori - Pozza, Gorzano
Produttiva nord Agricola di pianura est
Centri minori Agricola del Parco Ferrari
Agricola collinare sud
Agricola collinare
ovest
€/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF
A.N.1Ambiti per i Nuovi insediamenti (espansione del tessuto urbano) Zona residenziale di espansione 0,53 204 176 105
A.N.2Ambiti per i Nuovi insediamenti (PUA approvati all'adozione del PSC) Zona residenziale di espansione 0,53 486 266
A.N.3Ambiti per i Nuovi insediamenti (PUA adottati o pubblicati all'adozione del PSC) Zona residenziale di espansione 0,53 312 187
A.C. Ambiti urbani Consolidati Zona residenziale di completamento 0,60 471 410 471
A.C.c Ambiti Consolidati in territorio collinare Zona residenziale di completamento 0,60 258
A.R.1Ambiti urbani da Riqualificare (riqualificazione diffusa) Zona residenziale di completamento 0,60 249 249 136
A.R.2Ambiti urbani da Riqualificare (trasformazione urbanistica complessiva) Zona residenziale di completamento 0,60 233 201 121
A.R.3Ambiti urbani da Riqualificare (riqualificazione ambientale) Zona residenziale di completamento 0,60 249 216 249 136
A.P.S.i.
Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (esistenti) - ATTUAZIONE DIRETTA Zona artigianale industriale urbanizzata 0,65 246 246
A.P.S.i.
Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (esistenti) - ATTUAZIONE INDIRETTA Zona artigianale industriale non urbanizzata 0,65 179 179
A.P.S.i.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (di progetto) Zona artigianale industriale non urbanizzata 0,65 125 125
A.P.S.t.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (di progetto) Zona artigianale industriale non urbanizzata 0,65 196
A.P.C.i.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Comunale (esistenti) Zona artigianale industriale urbanizzata 0,65 246 246 246
A.P.C.t.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Comunale (esistenti) Zona artigianale industriale urbanizzata 0,65 403 370
A.P.C.t.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Comunale (riqualificazione) Zona artigianale industriale urbanizzata 0,65 213 195
AMBITO DI PSC
Comune di Maranello
Valutazione delle aree fabbricabili
Prof. Arch. Stefano Stanghellini
Università IUAV di Venezia
con la collaborazione di Arch. Valentina Cosmi
Maranello, 8 luglio 2008
Comune di Maranello
Prof. Arch. Stefano Stanghellini – Università IUAV Venezia
DEFINIZIONI
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Aree fabbricabili ai fini ICI
“Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’usoconsentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato e della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”(D.Lgs. n. 504/92, art. 5, comma 5).
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SCHEMA METODOLOGICO
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Comune di Maranello
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DAL PRG AL PSC
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
ARAMBITI DA
RIQUALIFICA
RE
AR.1 RIQUALIFICAZIONE DIFFUSA
AR.2 TRASFORMAZIONE URBANISTICA
AR.3 RIQUALIFICAZIONE AMBIENTALE
AC AMBITI URBANI CONSOLIDATI
AC.c AMBITI CONSOLIDATI IN TERRITORIO COLLINARE
AN AMBITI PER I
NUOVI INSEDIAMENTI
AN1 NUOVI AMBITI PREVISTI DAL PSC
AN2 PUA APPROVATI ALL’ADOZIONE DEL PSC
AN3 PUA ADOTTATI ALL’ADOZIONE DEL PSC
APS AMBITI SPECIALIZZATI PER ATTIVITÀ
PRODUTTIVE DI RILIEVO SOVRACOMUNALE
APC AMBITI SPECIALIZZATI PER ATTIVITÀPRODUTTIVE DI RILIEVO COMUNALE
APSi PREV. ATTIVITÀ INDUSTRIALI
APSt PREV. ATTIVITÀ TERZIARIE
APCi PREV. ATTIVITÀ INDUSTRIALI
APCt PREV. ATTIVITÀ TERZIARIE
ZONE OMOGENEE “A”
ZONE OMOGENEE “B”
ZONE OMOGENEE “C”
ZONE OMOGENEE “D”
AC.s AMBITO URBANO CENTRALE D’IMPIANTO STORICO
PRGZONIZZAZIONE DEL TERRITORIO URBANO
PSCAMBITI E TRASFORMAZIONI TERRITORIALI
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DEFINIZIONI
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Microzona
“Una porzione del territorio comunale che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane. In ciascuna microzona le unitàimmobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazioni prevalenti; essa individua ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l’incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari”(cfr. Regolamento per la formazione del nuovo Catasto edilizio urbano)
Zona omogenea OMI Agenzia del Territorio
“La zona omogenea OMI riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra una sostanziale uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. […] Un vincolo alla definizione delle zone OMI è stato posto imponendo che ciascuna di esse appartenga ad una ed una sola microzona catastale”
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MICROZONE CATASTALI
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Microzona 1Zona capoluogo e centri maggiori (Pozza – Gorzano)
Microzona 2Zona produttiva nord
Microzona 3Zona agricola di pianura est
Microzona 4Zona dei centri minori (S. Venanzio, Torre
Maina, Fogliano, Torre Oche)
Microzona 5Zona agricola del Parco Enzo Ferrari
Microzona 6Zona agricola collinare sud
Microzona 7Zona agricola collinare ovest
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ZONE OMOGENEE – UN ESEMPIO: LE ZONE OMOGENEE DELLA MICROZONA 1
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Zona omogenea OMI: Capoluogo
Microzona catastale: 1
Fascia: Centrale
Tipologia prevalente: Abitazioni civili
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ZONE OMOGENEE – UN ESEMPIO: LE ZONE OMOGENEE DELLA MICROZONA 1
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Zona omogenea: 1a - CapoluogoZona omogenea OMI: Capoluogo
Microzona catastale: 1
Fascia: Centrale
Tipologia prevalente: Abitazioni civili
Zona omogenea: 1b – Centri maggiori (Pozza, Gorzano)Zona omogenea OMI: Capoluogo
Microzona catastale: 1
Fascia: Centrale
Tipologia prevalente: Abitazioni civili
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ZONE OMOGENEE – UN ESEMPIO: LE ZONE OMOGENEE DELLA MICROZONA 1
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Modifiche ai perimetri definiti dalla microzona in relazione a:
1. Uniformità dei caratteri morfologici del tessuto urbano
2. Presenza di discontinuità fisiche naturali (es. fiumi) o artificiali (es. assi stradali di rilevante portata)
3. Omogeneità del contesto ambientale e paesaggistico
1 - 2 2
1
ZONA OMOGENEA 1a - Capoluogo
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ZONE OMOGENEE – UN ESEMPIO: LE ZONE OMOGENEE DELLA MICROZONA 1
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Ambiti del PSC presenti nella zona omogenea 1a:
- AC Ambiti urbani consolidati
- AN1 Ambiti per i nuovi insediamenti
- AN2 Ambiti per i nuovi insediamenti (PUA approvato)
- AR1 Ambiti urbani da riqualificare (recupero urbano)
- AR2 Ambiti urbani da riqualificare
(trasformazione urbanistica)
- AR3 Ambiti urbani da riqualificare
(riqualificazione ambientale)
- APSi Ambiti per le attività produttive
di rilievo sovracomunale – attività industriali
- APCi Ambiti per le attività produttive
di rilievo comunale – attività industriali
- APCt Ambiti per le attività produttive
di rilievo comunale – attività terziarie
ZONA OMOGENEA 1a - Capoluogo
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ZONE OMOGENEE
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Zona omogenea 1aCapoluogo (Maranello)
Zona omogenea 1bCentri maggiori (Pozza – Gorzano)
Zona omogenea 2Zona produttiva nord
Zona omogenea 4Zona dei centri minori (S. Venanzio, Torre
Maina, Fogliano, Torre Oche)
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FONTI INDIRETTE: O.M.I. DELL’AGENZIA DEL TERRITORIO
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
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ALTRE FONTI INDIRETTE
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Osservatorio Tecnocasa Rivista Consulente Immobiliare
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ANALISI DEGLI ATTI DI COMPRAVENDITA DI TERRENI EDIFICABILI
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
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ALCUNI DATI FORNITI DA OPERATORI DEL MERCATO IMMOBILIARE LOCALE
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Abitazioni - Valori di mercato
Maranello: 2.350 – 2.400 euro/mq
Pozza – Gorzano: 2.200 – 2.250 euro/mq
Centri minori: 2.100 – 2.200 euro/mq
Costi di costruzione: 1.100 – 1.200 euro/mq
Capannoni industriali – Valori di mercato
Maranello: 1.100 – 1.300 euro/mq
Costi di costruzione: 400 – 550 euro/mq
Superficie commerciale
- Balconi: 50% - Garage: 60%
- Sottotetti: 50 – 70% - Logge coperte: 60 – 65%
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I PASSAGGI PER L’INDIVIDUAZIONE DEL VALORE FONDIARIO
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Dal valore venale del prodotto edilizio finito è estratto il valore dell’incidenza area, e questo viene quindi ridotto in ragione del parziale avanzamento del processo di promozione immobiliare.
Infine, il valore dell’incidenza area, stimato in funzione del grado di avanzamento del processo di promozione immobiliare, è moltiplicato per l’indice di edificabilità allo scopo di ottenere il valore unitario del terreno.
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LA COSTRUZIONE DEL VALORE FONDIARIO
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
A.N.1
VALORI INFERIORI A QUELLO MASSIMO
VALORE MINIMO
TERRENO AGRICOLO
INSERIMENTO NEL PSC
INSERIMENTO NEL POC
PROGETTAZIONE URBANISTICA
LOTTIZZAZIONE E REALIZZAZIONE URBANIZZAZIONI
PRIMARIE
VENDITA LOTTI EDIFICABILI
PERMESSO DI COSTRUIRE ED EDIFICAZIONE
VALORE AGRICOLO
VALORE MASSIMO A.C. A.N.2
A.N.3
DEFINIZIONE DEL VALORE AMBITO DI RIFERIMENTO (ESEMPIO)
AVANZAMENTO DELLA PROMOZIONE IMMOBILIARE
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CARATTERISTICHE CHE INFLUISCONO SULLA DEFINIZIONE DEL VALORE
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
Il valore delle aree edificabili è individuato per i diversi ambiti definiti dal PSC in relazione a:
- conformazione del diritto di costruzione
- avanzamento della promozione immobiliare
- commerciabilità dei lotti
- presenza delle opere di urbanizzazione primaria
- spese di progettazione urbanistica
- tempi di costruzione degli edifici
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CARATTERISTICHE DEGLI AMBITI: ALCUNI ESEMPI
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
AMBITO AN1 – nuove aree incluse nel PSC
- Diritto di costruzione non conformato
- Nessun avanzamento della promozione immobiliare
- Lotti non commerciabili
- Urbanizzazioni primarie da realizzare
- Spese di progettazione urbanistica da sostenere
- Tempi di costruzione: 5 anni con elevato grado di incertezza
AMBITO AN2 – PUA approvati all’adozione del PSC
- Diritto di costruzione totalmente conformato
- Avanzamento della promozione immobiliare completato
- Lotti commerciabili
- Urbanizzazioni primarie in corso di realizzazione
- Spese di progettazione urbanistica sostenute
- Tempi di costruzione: 1-2 anni
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CARATTERISTICHE DEGLI AMBITI: ALTRI ESEMPI
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
AMBITO AC – lotti liberi in ambiti consolidati
- Diritto di costruzione totalmente conformato
- Avanzamento della promozione immobiliare completato
- Lotti commerciabili
- Urbanizzazioni primarie già realizzate
- Spese di progettazione urbanistica sostenute
- Tempi di costruzione: 1-2 anni con intervento diretto
AMBITO AR – ambiti di riqualificazione
- Diritto di costruzione non conformato
- Nessun avanzamento della promozione immobiliare
- Lotti non commerciabili
- Esistenti in alcuni casi, da realizzare in altri
- Spese di progettazione urbanistica da sostenere o meno
- Tempi di costruzione: 5 anni con elevato grado di incertezza
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IL CALCOLO DEL VALORE DELLE AREE FABBRICABILI
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
1. INCROCIO TRA LE ZONE OMOGENEE E GLI AMBITI DEL PSC PRESENTI AL SUO INTERNO
1. INCROCIO TRA LE ZONE OMOGENEE E GLI AMBITI DEL PSC PRESENTI AL SUO INTERNO
2. PER OGNI CASO RISCONTRATO, INDIVIDUAZIONE DI UN VALORE DI INCIDENZA AREA MASSIMO
2. PER OGNI CASO RISCONTRATO, INDIVIDUAZIONE DI UN VALORE DI INCIDENZA AREA MASSIMO
3. ANALISI DELLE CARATTERISTICHE DELL’AMBITO E EVENTUALE DIMINUZIONE DEL VALORE DI PARTENZA
3. ANALISI DELLE CARATTERISTICHE DELL’AMBITO E EVENTUALE DIMINUZIONE DEL VALORE DI PARTENZA
4. INDIVIDUAZIONE DI UN VALORE DI INCIDENZA AREA DI RIFERIMENTO PER OGNI AMBITO DI CIASCUNA ZONA
OMOGENEA
4. INDIVIDUAZIONE DI UN VALORE DI INCIDENZA AREA DI RIFERIMENTO PER OGNI AMBITO DI CIASCUNA ZONA
OMOGENEA
- nessun avanzamento della promozione immobiliare: - 15% del valore iniziale
- assenza delle opere di urbanizzazione primaria: - oneri U1
- spese di progettazione urbanistica da sostenere: - 10% costo U1
- tempi di costruzione degli edifici: sconto all’attualità con saggio tra il 5% e il 10%
Comune di Maranello
Prof. Arch. Stefano Stanghellini – Università IUAV Venezia
IL CALCOLO DEL VALORE DELLE AREE FABBRICABILI
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
8 . IL VALORE INDIVIDUATO MOLTIPLICATO PER LA CONSISTENZA INDIVIDUA IL VALORE TOTALE
DELL’AREA
8 . IL VALORE INDIVIDUATO MOLTIPLICATO PER LA CONSISTENZA INDIVIDUA IL VALORE TOTALE
DELL’AREA
6. INDIVIDUAZIONE DEL VALORE DEL TERRENO PER MQ DI SUPERFICIE FONDIARIA O TERRITORIALE
6. INDIVIDUAZIONE DEL VALORE DEL TERRENO PER MQ DI SUPERFICIE FONDIARIA O TERRITORIALE
5. CONVERSIONE DELL’INCIDENZA AREA DA SUPERFICIE COMMERCIALE A SUPERFICIE COMPLESSIVA
5. CONVERSIONE DELL’INCIDENZA AREA DA SUPERFICIE COMMERCIALE A SUPERFICIE COMPLESSIVA
4. INDIVIDUAZIONE DI UN VALORE DI INCIDENZA AREA DI RIFERIMENTO PER OGNI AMBITO DI CIASCUNA ZONA
OMOGENEA
4. INDIVIDUAZIONE DI UN VALORE DI INCIDENZA AREA DI RIFERIMENTO PER OGNI AMBITO DI CIASCUNA ZONA
OMOGENEA
- AC – APS – APC: moltiplicazione dell’incidenza area per l’indice fondiario al fine di individuare il valore di un mq di superficie fondiaria
- AN – AR: studio delle singole schede per l’individuazione di un indice territoriale che moltiplicato per l’incidenza area al fine di individuare il valore di un mq di superficie territoriale
Comune di Maranello
Prof. Arch. Stefano Stanghellini – Università IUAV Venezia
VERIFICA CON I VALORI IN VIGORE NEL 2006
SCHEMA METODOLOGICO
STUDIO DELLE ZONE OMOGENEE
ANALISI DEL MERCATO E DEI VALORI IMMOBILIARI
COSTRUZIONE DEL VALORE
INDIVIDUAZIONE DI VALORI E LORO APPLICAZIONE
TABELLA 8a: VALORE DEI TERRENI EDIFICABILI SECONDO GLI INDICI DEL PSC
DENOMINAZIONE ZONA OMOGENEA
1a 1b 2 3 4 5 6 7Acronimo Denominazione Indice Fondiario Capoluogo
MaranelloCentri maggiori - Pozza, Gorzano
Produttiva nord Agricola di pianura est
Centri minori Agricola del Parco Ferrari
Agricola collinare sud
Agricola collinare ovest
€/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF
A.N.1Ambiti per i Nuovi insediamenti (espansione del tessuto urbano) Vedi tabella analitica - - -
A.N.2Ambiti per i Nuovi insediamenti (PUA approvati all'adozione del PSC) Vedi tabella analitica - - -
A.N.3Ambiti per i Nuovi insediamenti (PUA adottati o pubblicati all'adozione del PSC) Vedi tabella analitica - - -
A.C. Ambiti urbani Consolidati 0,50 393 342 393
A.C.c Ambiti Consolidati in territorio collinare 0,30 129
A.R.1Ambiti urbani da Riqualificare (riqualificazione diffusa) Vedi tabella analitica - - - -
A.R.2Ambiti urbani da Riqualificare (trasformazione urbanistica complessiva) Vedi tabella analitica - - -
A.R.3Ambiti urbani da Riqualificare (riqualificazione ambientale) Vedi tabella analitica - - - -
A.P.S.i.
Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (esistenti) - ATTUAZIONE DIRETTA 0,65 246 246
A.P.S.i.
Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (esistenti) - ATTUAZIONE INDIRETTA 0,65 179 179
0,50 96 96
Valore da applicare alla superficie territoriale 60 60
0,60 181
Valore da applicare alla superficie territoriale 112
A.P.C.i.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Comunale (esistenti) 0,65 246 246 246
A.P.C.t.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Comunale (esistenti) 0,60 372 341
A.P.C.t.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Comunale (riqualificazione) 0,60 196 180
A.P.S.t. Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (di progetto)
AMBITO DI PSC
Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (di progetto)A.P.S.i.
TABELLA 8b: VALORE DEI TERRENI EDIFICABILI DEGLI AMBITI DI RIQUALIFICAZIONE E DI NUOVA EDIFICAZIONE
Acronimo Denominazione Funzioni ammesse
mq ST mq S. Cop. mq S.C. mq S.C. mq S.C. mq SC/mq ST €/mq SC €/mq ST
AR.1 Riqualificazione diffusa - Recupero urbano
AR.1a Bell'ItaliaResidenza, commercio al dettaglio, uffici privati 83.644 11.839 2.093 2.093 0,03
2 (nuova perimetrazione) 414 10
AR.1b Crociale - via MartinellaResidenza, commercio al dettaglio, attrezzature pubbliche 34.474 9.902 3.500 3.500 0,10 1a 414 42
AR.1c Torre delle OcheResidenza, commercio al dettaglio, uffici privati 29.873 5.310 1.200 1.200 0,04 4 227 9
AR.2 Trasformazione urbanistica
AR.2a Via Claudia ovestCommercio al dettaglio, artigianato di servizio, uffici privati 38.008 2.706 3.870 3.870 0,10 1a 388 40
AR.2b Maranello centroResidenza, dotazioni territoriali, attività terziarie 95.785 26.573
_sub-ambito "a" 43.850 19.040 12.001 12.001 0,27 1a 388 106
_sub-ambito "b" 34.600 3.440 1.000 1.000 0,03 1a 388 11
_sub-ambito "c" 17.320 4.081 1.732 1.732 0,10 1a 388 39
AR.2c Via VespucciResidenza, commercio al dettaglio, pubblici esercizi 2.849 1.372 1.920 1.920 0,67 1a 388 262
AR.2d SIMAResidenza, funzioni terziarie e produttive compatibili 59.713 19.419
_sub-ambito "a" 16.919 747 747 0,04 1a 388 17
_sub-ambito "b" 32.390 16.255 8.116 8.116 0,25 1a 388 97
_sub-ambito "c" 10.404 3.070 2.575 2.575 0,25 1a 388 96
AR.2e SS di Vignola - ZanasiResidenza, artigianato di servizio, commercio 9.783 546 1.251 1.251 0,13 1a 388 50
AR.2f CEMAR
Residenza, usi terziari. Area idonea all'insediamento di una media struttura di vendita alimentare 40.114 16.027 8.800 8.800 0,22 1a 388 85
AR.2g Pozza - StazioneResidenza, commercio al dettaglio, direzionalità pubblica e privata 7.277 1.428
_sub-ambito "ovest" 5.300 2.650 2.650 0,50 1b 334 167
_sub-ambito "ovest" 2.560 640 640 0,25 1b 334 84
AR.2h Fogliano Residenza 3.499 181 345 345 0,10 4 201 20
Valore del terrenoSuperficie complessiva totale
Indice territoriale Denominazione zona omogenea
Incidenza areaDiritti edificatori aggiuntivi
assegnabili dal POC oltre al recupero
dell'esistente
AMBITO DI PSC Superficie territoriale Superficie coperta esistente
Superficie complessiva realizzabile
TABELLA 8b: VALORE DEI TERRENI EDIFICABILI DEGLI AMBITI DI RIQUALIFICAZIONE E DI NUOVA EDIFICAZIONE
Acronimo Denominazione Funzioni ammesse
mq ST mq S. Cop. mq S.C. mq S.C. mq S.C. mq SC/mq ST €/mq SC €/mq ST
Valore del terrenoSuperficie complessiva totale
Indice territoriale Denominazione zona omogenea
Incidenza areaDiritti edificatori aggiuntivi
assegnabili dal POC oltre al recupero
dell'esistente
AMBITO DI PSC Superficie territoriale Superficie coperta esistente
Superficie complessiva realizzabile
AR.3 Riqualificazione ambientale
AR.3a via Fonda - nord Funzioni ad alta vocazione agricola 17.797 2.602 2.080 2.080 0,12 2 414 48
AR.3b via Fonda - sud Funzioni ad alta vocazione agricola 12.597 1.020 816 816 0,06 2 414 27
AR.3c Bell'ItaliaResidenza, commercio, pubblici esercizi, artigianato di servizio 20.621 767 1.939 1.939 0,09
2 (nuova perimetrazione) 414 39
AR.3e via Crociale Funzioni ad alta vocazione agricola 2.820 430 344 344 0,12 1a 414 51
AR.3f Gorzano via Vandelli Attività di autotrasporto 10.952 342 780 780 0,07 1b 361 26
AR.3g Piemme - Torre Oche Usi compatibili con territorio agricolo 18.996 14.644 9.222 9.222 0,49 4 227 110
AR.3h San Venanzio - TiepidoAttività ricreative, ristorazione, attività culturali 84.004 1.290 325 325 0,00 4 227 1
AN.1 Ambiti per i nuovi insediamenti
AN.1a Crociale nord Residenza, parcheggi, verde 9.777 1.200 1.200 0,12 1a 386 47
AN.1b Pozza centroResidenza, commercio di vicinato, artigianato, pubblici esercizi 8.221 3.962 3.962 0,48 1b 332 160
AN.1c Pozza Svincolo nuova Estense Residenza 42.300 6.350 6.350 0,15 1b 332 50
AN.1d Maranello estResidenza, commercio al dettaglio, terziario diffuso, attrezzature sportive 274.600
_sub-ambito "a" 45.700 5.086 5.086 0,11 1a 386 43
_sub-ambito "b" 80.900 10.791 10.791 0,13 1a 386 51
_sub-ambito "c" 124.100 6.205 6.205 0,05 1a 386 19
AN.1e Pozza Fondazione ObiciResidenza, scuola materna, funzioni di interesse pubblico 42.436 4.331 2.050 2.050 0,05 1b 332 16
AN.1f Pozza via Nicchio Residenza, dotazioni territoriali 16.900 1.310 1.310 0,08 1b 332 26
AN.1g Maranello sud - Grizzaga Residenza 54.905 2.800 2.800 0,05 1a 386 20
AN.1h Gorzano nord Residenza 14.941 1.494 1.494 0,10 1b 332 33
AN.1i Gorzano est - Grizzaga Residenza, commercio al dettaglio 21.003 5.161 5.161 0,25 1b 332 82
AN.1l San Venanzio sud Residenza, dotazioni territoriali 27.030 1.081 1.081 0,04 4 198 8
TABELLA 8b: VALORE DEI TERRENI EDIFICABILI DEGLI AMBITI DI RIQUALIFICAZIONE E DI NUOVA EDIFICAZIONE
Acronimo Denominazione Avanzamento iter di approvazione
mq ST mq SF mq SU mq SU/mq ST mq SU/mq SF €/mq SU €/mq ST €/mq SF
AN.2 Ambiti per i nuovi insediamenti con PUA approvati all'adozione del PSC
AN.2a Via Fonda Approvato 38.195 11.162 4.469 0,12 0,40 1a 916 107 367
AN.2b Ex Fornace Approvato 37.112 20.027 4.300 0,12 0,21 4 502 58 108
AN.2c Via Don Cavedoni Approvato 9.766 - 5.378 0,55 - 1a 916 504 -
AN.2d Le Querce - Castello Approvato 82.435 38.981 17.730 0,22 0,45 1a 916 197 417
AN.3 Ambiti per i nuovi insediamenti con PUA adottati all'adozione del PSC
Adottato 1b 590 176 325
Approvato 1b 797 238 440
Adottato 4 353 82 88
Approvato 4 502 117 125
Adottato 1b 590 326 -
Approvato 1b 797 441 -
-23.635 - 13.087 0,55
0,55
6.184 5.760 1.440 0,23 0,25
29.217 15.826 8.730 0,30AN.3a
AN.3b
AN.3c
Pozza ovest
La Svolta
Pozza nord
AMBITO DI PSC Superficie territoriale Superficie fondiaria Valore dei lottiIndice fondiario Valore del terrenoSuperficie utile Indice territoriale Denominazione zona omogenea
Incidenza area
TABELLA 9: SIMULAZIONE A FINI COMPARATIVI: VALORE DEI TERRENI EDIFICABILI SECONDO GLI INDICI DEL PRG VIGENTE
PRG DENOMINAZIONE ZONA OMOGENEA
1a 1b 2 3 4 5 6 7Acronimo Denominazione Zona di equiparazione Indice
FondiarioCapoluogo Maranello
Centri maggiori - Pozza, Gorzano
Produttiva nord Agricola di pianura est
Centri minori Agricola del Parco Ferrari
Agricola collinare sud
Agricola collinare
ovest
€/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF €/mq SF
A.N.1Ambiti per i Nuovi insediamenti (espansione del tessuto urbano) Zona residenziale di espansione 0,53 204 176 105
A.N.2Ambiti per i Nuovi insediamenti (PUA approvati all'adozione del PSC) Zona residenziale di espansione 0,53 486 266
A.N.3Ambiti per i Nuovi insediamenti (PUA adottati o pubblicati all'adozione del PSC) Zona residenziale di espansione 0,53 312 187
A.C. Ambiti urbani Consolidati Zona residenziale di completamento 0,60 471 410 471
A.C.c Ambiti Consolidati in territorio collinare Zona residenziale di completamento 0,60 258
A.R.1Ambiti urbani da Riqualificare (riqualificazione diffusa) Zona residenziale di completamento 0,60 249 249 136
A.R.2Ambiti urbani da Riqualificare (trasformazione urbanistica complessiva) Zona residenziale di completamento 0,60 233 201 121
A.R.3Ambiti urbani da Riqualificare (riqualificazione ambientale) Zona residenziale di completamento 0,60 249 216 249 136
A.P.S.i.
Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (esistenti) - ATTUAZIONE DIRETTA Zona artigianale industriale urbanizzata 0,65 246 246
A.P.S.i.
Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (esistenti) - ATTUAZIONE INDIRETTA Zona artigianale industriale non urbanizzata 0,65 179 179
A.P.S.i.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (di progetto) Zona artigianale industriale non urbanizzata 0,65 125 125
A.P.S.t.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Sovracomunale (di progetto) Zona artigianale industriale non urbanizzata 0,65 196
A.P.C.i.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Comunale (esistenti) Zona artigianale industriale urbanizzata 0,65 246 246 246
A.P.C.t.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Comunale (esistenti) Zona artigianale industriale urbanizzata 0,65 403 370
A.P.C.t.Ambiti specializzati per le attività Produttive di rilievo Comunale (riqualificazione) Zona artigianale industriale urbanizzata 0,65 213 195
AMBITO DI PSC