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DEL REacuteGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL UN ESTUDIO DEL MANUAL
DE CONVIVENCIA COMO SISTEMA ALTERNATIVO DE SOLUCIOacuteN DE
CONFLICTOS
AacuteNGELA CONSTANZA RAMIacuteREZ GUERRERO
UNIVERSIDAD CATOacuteLICA DE COLOMBIA
RESUMEN La Ley 675 de (2001) regula la forma especial de dominio denominado propiedad horizontal en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y las demaacutes aacutereas y bienes comunes El alcance juriacutedico legal que ha tenido en los uacuteltimos tiempos la propiedad horizontal ha sido fundamental para el desarrollo legal y jurisprudencial por parte de la Corte Constitucional en donde ha subsanado vaciacuteos juriacutedicos para resolver los conflictos de manera raacutepida efectiva y legitima con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella asiacute como la funcioacuten social de la propiedad Es asiacute como el manual de convivencia del reacutegimen de propiedad horizontal permite establecer normas y paraacutemetros para dirimir los diferentes tipos de conflictos que se presentan en la propiedad horizontal Para dirimir estos el mismo manual provee sus propios mecanismos y solo en defecto de ellos se podraacute acudir a los mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos para asuntos transigibles desistibles yo conciliables Palabras Clave Propiedad horizontal mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos
(MASC) Reacutegimen de propiedad horizontal ndash Ley 675 de 2001
ABSTRACT The Law 675 of 2001 regulates the special form of domain named a horizontal property in which rights of exclusive property meet on private goods and rights of co-ownership on the area and other areas and common goods The legal juridical scope that has had in the last times the horizontal property has been fundamental for the legal and jurisprudential development on the part of the Constitutional Court where it has corrected juridical gaps to solve the conflicts of a rapid effective and legitimate way in order to guarantee the safety and the pacific coexistence in the real estate submitted to her as well as the social function of the property It is as well as the manual of coexistence of the diet of horizontal property allows to establish norms and parameters to dissolve the different types of conflicts that appear in the horizontal property To dissolve these the same manual provides its own mechanisms and only in their defect it will be possible to come to the alternate conflict resolution mechanisms for matters transigibles desistibles andor reconcilable Key words Condo alternative dispute resolution mechanisms horizontal property regime
- Law 675 of 2001
Egresada de la Facultad de Derecho 2010 Universidad Catoacutelica de Colombia Diplomado Primera Jornada
de Derecho Privado Derecho de Dantildeos Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute 24 de Abril de 2015 Tercer Congreso Internacional de Derecho Privado Universidad Militar Nueva Granada Bogotaacute 6 y 7 de Mayo de 2015 Congreso Internacional de Derecho Privado Constitucional Universidad de La Sabana Octubre 7 de 2015 E mail angelaramirez0916gmailcom
2
SUMARIO
Introduccioacuten I PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA II ANAacuteLISIS
JURISPRUDENCIAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA III LA
CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL IV MECANISMOS
ALTERNOS A LA SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN LA PROPIEDAD
HORIZONTAL CONCLUSIONES Referencias
3
4
INTRODUCCIOacuteN
La Propiedad Horizontal se ha convertido en un tema de actualidad por cuanto ha
cambiado la forma de habitar Si nos remontamos a la eacutepoca de los antildeos
cuarenta nuestro paiacutes comenzoacute una etapa acelerada de asentamiento en las
grandes ciudades producida por varios factores poliacuteticos y sociales que han
producido el desplazamiento del campo por un lado y el arribo a la ciudad de
centenares de personas por el otro llevo a que la estructura arquitectoacutenica de las
que hasta ese momento pequentildeas y simples urbes fuera sufriendo una serie de
modificaciones consistentes baacutesicamente en la construccioacuten de inmuebles de
varias plantas los cuales brindariacutean una solucioacuten a tanta necesidad de vivienda a
la vez se fueron generando una gran variedad de relaciones interpersonales cuya
caracteriacutestica era la dificultad de solucionar conflictos que traiacutea el convivir con
otras familias de diferentes formas de pensar y de actuar
Es asiacute que el Estado se vio en la necesidad de regular los comportamientos
colectivos lo cual lo hizo a traveacutes de decretos como leyes de ahiacute que se empieza
a hablar de una normatividad inmobiliaria del Decreto 1286 de (1948) y la Ley 82
de (1948) las cuales constituyen el origen de lo que posteriormente conoceriacuteamos
como reacutegimen de propiedad horizontal Este sistema juriacutedico se caracterizoacute desde
sus inicios por configurar una normatividad que incluso hasta el diacutea de hoy sigue
generado debates debido a que involucra derechos de propiedad sobre unos
bienes denominados privados y derechos de copropiedad sobre otros
denominados comunes asiacute como al deseo de todos los ciudadanos de participar
en las decisiones a traveacutes de mecanismos constitucionales de la participacioacuten
comunitaria para asiacute asumir los derechos y deberes con la mayor responsabilidad
La gestioacuten de la propiedad horizontal y el disentildeo del plan estrateacutegico pueden servir
como herramienta administrativa de apoyo para incrementar la eficacia y eficiencia
bajo situaciones de incertidumbre y en conflicto en organizaciones de propiedad
horizontal (Solano 2011) La convivencia implica el cumplimiento de una serie de
5
paraacutemetros enmarcados en buscar el bienestar general garantizando asiacute una serie
de condiciones que permitan a una colectividad vivir dignamente y en armoniacutea La
Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de (1991) establece en el ldquoCapiacutetulo II de los
Derechos sociales econoacutemicos y culturales Articulo 58
Se garantizan la propiedad privada y los demaacutes derechos adquiridos con arreglo a
las leyes civiles los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes
posteriores Cuando de la aplicacioacuten de una ley expedida por motivos de utilidad
puacuteblica o intereacutes social resultare en conflicto los derechos de los particulares con
la necesidad por ella reconocida el intereacutes privado deberaacute ceder al intereacutes puacuteblico
o social La propiedad es una funcioacuten social que implica obligaciones Como tal le
es inherente una funcioacuten ecoloacutegica el Estado protegeraacute y promoveraacute las formas
asociativas y solidarias de propiedad (p 33)
La importancia del presente trabajo radica en analizar si el Manual de
Convivencia establecido en el reacutegimen de propiedad horizontal brinda las
herramientas idoacuteneas y efectivas para la solucioacuten de los muacuteltiples conflictos que se
presentan en las copropiedades o si por el contrario es necesario dar soluciones
juriacutedicas a traveacutes de fallos jurisprudenciales con el fin de garantizar la solucioacuten de
muacuteltiples conflictos que se presentan las relaciones de los ciudadanos en las
copropiedades El Objetivo es establecer la importancia del Manual de
Convivencia dentro del Reacutegimen de la Propiedad Horizontal como mecanismo que
contribuye al mejoramiento de la calidad de vida de los individuos a traveacutes de
herramientas juriacutedicas y legales que permitan tanto al individuo como a la
colectividad hacer valer sus derechos bajo miacutenimos comportamientos de respeto y
tolerancia enmarcados siempre hacia el bienestar de todos
I PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
La Propiedad viene del latiacuten propietas es el derecho de usar gozar y disponer
libremente de la cosa de uno de la manera maacutes absoluta sin otras restricciones
6
que las impuestas por la Ley Como regla puede fijarse que el derecho de
propiedad es perpetuo y por serlo es trasmisible ldquoAun cuando se ha dicho que el
derecho de propiedad da no solo el uso sino hasta el abuso de la cosa de uno
cabe consignar sobre este extremo que el abuso no puede llegar maacutes allaacute de
ciertos liacutemites ya que donde comienza el abuso el derecho terminardquo (Cabanellas
1946p308)
La propiedad horizontal pertenece por esencia al derecho de dominio o propiedad
Es una forma de dominio sobre unos inmuebles en virtud de la cual una persona
es el titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y ademaacutes comparte
con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados comunes
necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero (Valencia
1967) En este sentido el reacutegimen de propiedad horizontal puede imponer
limitaciones al ejercicio de la propiedad que se tiene sobre el bien con el objeto de
conservar la armoniacutea en la comunidad (Guio 2009)
El artiacuteculo 665 del Coacutedigo Civil (2010) se clasifica dentro de los derechos reales
Por lo anterior se afirma que la propiedad horizontal en Colombia es ldquouna forma de
propiedad sobre inmuebles constituida voluntariamente por su propietario
sometida a una normatividad legal especiacutefica cuyo funcionamiento implica la
existencia de bienes particulares o exclusivos con matricula inmobiliaria
independiente y de bienes de utilizacioacuten comuacuten o colectiva (Velaacutezquez 1998 p
11) Hay que tener en cuenta los principios de consagracioacuten legal que orientan el
reacutegimen de copropiedad los cuales se concretan en
a El cumplimiento de la norma vigente en materia urbaniacutestica para proteger el
medio ambiente y la funcioacuten social de la copropiedad
b El respeto por el ser humano entendido como ser digno y a su vez ser social y
comunitario
c La prevalencia de la solucioacuten de conflictos por la viacutea conciliadora
7
d El derecho de todos los miembros de la copropiedad al debido proceso
e La libre iniciativa empresarial entendida dentro de los liacutemites del bien comuacuten
(Velaacutezquez 1998 p 11)
De acuerdo con Paboacuten (1995)
La propiedad horizontal cuenta con tres caracteriacutesticas fundamentales lo cual lo
hace un reacutegimen especial en primer lugar tiene un aspecto poliacutetico que consiste en
que a traveacutes de la propiedad horizontal el Estado cumple uno de sus fines
esenciales cual es el de dar la prevalencia del intereacutes general en segundo lugar un
aspecto social en donde la propiedad horizontal permite que haya maacutes cantidad de
personas viviendo dignamente porque regula la construccioacuten de grandes
edificaciones o conjuntos residenciales ademaacutes es un medio idoacuteneo para canalizar
de mejor manera el ahorro nacional contribuye a proporcionarles casa propia a las
familias elimina los problemas entre arrendadores e inquilinos y promueve la
constitucioacuten de sociedades que orientadas hacia una finalidad eminentemente
social y no solo de caraacutecter especulativo pueden destinar sus iniciativas y a
capitales a levantar grandes bloques de viviendas econoacutemicas y por ultimo un
aspecto econoacutemico que consiste en que el costo de la construccioacuten se distribuye
entre los propietarios de las unidades resultando menor a lo que costariacutea en la
construccioacuten a una sola persona de una casa de una o dos plantas Estos aspectos
conllevan al desarrollo interno y el bienestar para los habitantes (p 83)
11 PRINCIPALES NORMAS QUE INCIDEN EN LA REGULACIOacuteN DE LA
PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
Las normas que regula la propiedad horizontal en Colombia son el reacutegimen de
propiedad horizontal establecido por la Ley 95 de (1890) Ley 746 de (2002) Ley
675 de (2001) La Ley 142 de (1994) Coacutedigo Civil (2010) Coacutedigo de Comercio
(1971) Coacutedigo nacional de la Policiacutea la asiacute como las disposiciones municipales o
Distritales (Beltraacuten 2011)
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111 El Coacutedigo Civil En el cual se presentan las situaciones de caraacutecter civil
que se pueden dar entre los colombianos Se encuentra estipulado el Artiacuteculo
2142 del Libro 4 en el Tiacutetulo XVIII sentildeala El Mandato y lo define como ldquoun
acuerdo mediante el cual una persona confiacutea la gestioacuten o administracioacuten de uno o
maacutes negocios a otra que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera
La persona que concede el encargo se llama comitente o mandante y la que lo
acepta apoderado procurador y en general el mandatariordquo (CC 2010 p 297 )
La norma sentildeala ademaacutes de la responsabilidad del mandatario la remuneracioacuten
responsabilidad del mandatario hasta por culpa leve y liacutemites entre otros
112 Coacutedigo de Comercio El Coacutedigo de Comercio expedido por medio del
Decreto 410 de (1971) se establecen entre otras las caracteriacutesticas y obligaciones
de los comerciantes asiacute como los procedimientos en la realizacioacuten de asambleas
de socios etc aspectos que interesan de manera integral a la propiedad
horizontal como una persona juriacutedica que estableceraacute relaciones comerciales con
otras personas Define igualmente de manera especiacutefica en su tiacutetulo V capiacutetulo
I El contrato de seguro de vital importancia para la propiedad horizontal en
atencioacuten a lo reiterado en el artiacuteculo 15 de la Ley 675 de (2001) ldquosentildealarla
obligacioacuten de toda propiedad horizontal adquirir una poacuteliza de seguros que cubra
los riesgos de incendio y terremoto de los bienes comunesrdquo(p 3) El contrato de
seguro se define como un acto solemne bilateral oneroso aleatorio y de
ejecucioacuten sucesiva el cual se perfecciona desde el momento en que se suscribe
la poacuteliza Este contrato se establece entre el tomador y el asegurador con el
propoacutesito de cubrir los riesgos que se puedan presentar y atender de ser
contratados sobre un objeto asegurado o beneficiario
113 Ley 95 de 1890 Esta ley que tambieacuten es conocida como ldquosobre reformas
civilesrdquo establece para los propietarios comunes (ldquocomunerosrdquo) el procedimiento
para la eleccioacuten de un administrador el cual deberaacute ser nombrado por una ldquojunta
generalrdquo (asamblea general) asiacute como la participacioacuten de los propietarios
9
comunes fijacioacuten de la remuneracioacuten del administrador y las garantiacuteas de este
uacuteltimo en su calidad de mandatario y manejador de los bienes comunes de la
persona juriacutedica que representaraacute Por uacuteltimo sentildeala la explotacioacuten econoacutemica de
un bien comuacuten establece la obligacioacuten de llevar registros de los propietarios
comunes sus cuotas en relacioacuten con los derechos sobre los bienes comunes
coeficiente de propiedad
114 Coacutedigo de Policiacutea (Decreto 1355 4 agosto de 1970) El reglamento de
propiedad horizontal contempla deberes de los propietarios de unidades privadas
tendientes a la convivencia paciacutefica de los moradores del inmueble sometido al
reacutegimen de propiedad horizontal deberes que deben estar enmarcados dentro de
las normas generales previstas en las leyes normas y demaacutes disposiciones
legales de caraacutecter municipal o Distrital como el Coacutedigo de Policiacutea La Ley 675 de
(2001) preveacute en el artiacuteculo 61 que el administrador para la ejecucioacuten de las
sanciones no pecuniarias previstas en la ley o en el reglamento podraacute acudir a la
autoridad policial competente si es del caso En los eventos en que el propietario
de una unidad privada efectuacutee ldquoactos que comprometan la seguridad o solidez de
la copropiedad producir ruidos molestias y actos que perturben la tranquilidad de
los demaacutes propietarios u ocupantes o afecten la salud puacuteblicardquo o en los casos en
que el propietario cambie el uso de su unidad privada previsto en el reglamento
la policiacutea y autoridades competentes estaacute obligada a acudir de manera inmediata
ante el llamado del administrador o cualquiera de los copropietarios
En cuanto a los comportamientos que favorecen las relaciones de vecindad se
sentildeala la reparacioacuten de averiacuteas o dantildeos de la vivienda para evitar afectar a los
demaacutes limpieza de las aacutereas comunes -en cuyo caso son responsables las
administraciones de copropiedades- respetar el derecho a la intimidad familiar y
personal prevenir los dantildeos de menores de edad personas con discapacidad y
personas de tercera edad sobre si o los vecinos o contra bienes de estos
prevenir el dantildeo de animales domeacutesticos en cuanto a mascotas caninos ajustarse
10
a las disposiciones de la Ley 746 de (2002) uso adecuado de electrodomeacutesticos
para que no se afecten a los vecinos cumplir con el reglamento de copropiedad
(artiacuteculo 12 numeral 13) no agredir fiacutesica o verbalmente a los vecinos no ocupar
espacio ajeno o de aacutereas comunes sin los permisos respectivos no desarrollar
actividades que puedan contaminar el ambiente ocasionar olores y ruidos que
perturben la tranquilidad
115 Ley 746 de 2002 Esta le regula la tenencia y registro de perros
potencialmente peligrosos sentildealando las circunstancias de tenencia los riesgos
que debe asumir el propietario y en general las condiciones de manejo transporte
disposicioacuten en general en cuanto a la tenencia de estos animales ademaacutes de la
creacioacuten del ldquoCenso de Perros Potencialmente Peligrososrdquo
116 Normas municipales Cada municipio o Distrito ha promulgado en
desarrollo de su plan de ordenamiento normas urbaniacutesticas que son pertinentes
en cada caso para la conformacioacuten de la propiedad horizontal sentildealando
requerimientos necesarios usos de los suelos por sectores de la ciudad o
municipio previstos en la licencia de construccioacuten Es conveniente y para realizar
una correcta comprensioacuten del marco legal presentado como lo menciona Legis
sentildealar que las normas tienen un nivel jeraacuterquico y que cada nivel se debe
enmarcar dentro de las disposiciones del anterior en este caso se puede
determinar desde la norma de normas la Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de
(1991) hasta las decisiones y mandatos de la Asamblea general de copropietarios
asiacute
I Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia
II Ley 675 de 2001
III Decretos reglamentarios
IV Acuerdos municipales o Distritales
V Reglamentos de propiedad horizontal de la copropiedad
11
VI Disposiciones y mandatos de la asamblea general de propietarios de
cada inmueble sometido al reacutegimen de propiedad horizontal
Figura 1 Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos
LEY 675 DE 2001
PROPIEDAD HORIZONTAL
12
Fuente ALCALDIacuteA MAYOR DE BOGOTAacute DC INSTITUTO PARTICIPACIOacuteN Y ACCIOacuteN COMUNAL ESCUELA DE PARTICIPACIOacuteN Y GESTIOacuteN SOCIAL EN BOGOTAacute (2008) Cartilla Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos Bogotaacute
DC El Autor p 51
12 ACCIONES LEGALES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Las principales acciones legales que puede iniciar o debe atender las
administraciones de los inmuebles sometidos al reacutegimen de propiedad horizontal
121 La tutela La Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de (1991) contempla en su
artiacuteculo 86 la accioacuten de tutela como un mecanismo de proteccioacuten de los derechos
constitucionales fundamentales sentildealando ademaacutes que toda persona podraacute
ejercer la accioacuten de tutela ante los jueces en cualquier momento y lugar para
reclamar la proteccioacuten inmediata de sus derechos constitucionales fundamentales
cuando considere que estos resulten vulnerados o amenazados por la accioacuten u
omisioacuten de cualquier autoridad puacuteblica o de particulares en los casos previstos en
la ley Esta accioacuten se desarrolla mediante un procedimiento preferente y sumario
a tiacutetulo personal o por quien actuacutee en su nombre
122 Derecho de Peticioacuten Se hace ante autoridad puacuteblica o privada con
funciones de administracioacuten ademaacutes un aparte especiacutefico sobre el derecho de
13
peticioacuten ante empresas de servicios puacuteblicos las querellas ante las inspecciones
de policiacutea retomamos la impugnacioacuten de actas de asamblea y los procesos
ejecutivos para la recuperacioacuten de las cuotas en mora por parte de los propietarios
de unidades privadas
123 Accioacuten de Policiacutea La accioacuten de policiacutea se define en el artiacuteculo 203 del
Coacutedigo de Policiacutea de Bogotaacute DC como la accioacuten que puede iniciarse ante una
autoridad de policiacutea como consecuencia de una ldquoviolacioacuten o inobservancia de una
regla de convivencia ciudadanardquo la cual puede iniciarse de oficio o a peticioacuten en
intereacutes dela comunidad o mediante querella de parte en intereacutes articular Los
deberes previstos en el Coacutedigo de Policiacutea para las autoridades de policiacutea se
refieren a impedir las viacuteas de hecho y actos perturbatorios que alteren la posesioacuten
o mera tenencia sobre inmuebles y el ejercicio de las servidumbres ademaacutes de
restablecer y preservar la situacioacuten cuando haya sido alterada o perturbada Es
importante anotar que de acuerdo con lo establecido en el Coacutedigo de Policiacutea en
los procesos de Policiacutea no se puede reclamar indemnizacioacuten de perjuicios por
violacioacuten a las reglas de convivencia ciudadana asiacute como tampoco son sujeto de
los mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos MASC- los actos en los cuales
este comprometido el intereacutes general y los asuntos no transigibles
II ANAacuteLISIS JURISPRUDENCIAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN
COLOMBIA
Dentro del desarrollo jurisprudencial en torno a la Ley 675 de (2001) es posible
mencionar las siguientes sentencias relevantes proferidas por la Corte
Constitucional
La Corte Constitucional en Sentencia T-035 DE (1997) sentildeala ldquoLa propiedad
horizontal es una forma de dominio sobre los inmuebles en virtud de la cual una
persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y ademaacutes
14
comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados
comunes necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primerordquo
(p 8)
La Corte Constitucional ha establecido en Sentencia C-153 de (2004)
La propiedad horizontal estaacute en presencia de un reacutegimen normativo especial cuyo
objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con miras a la obtencioacuten de un fin constitucional a saber
garantizar la seguridad y la convivencia paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella
asiacute como la funcioacuten social de la propiedad (p 14)
21 SENTENCIAS CORTE CONSTITUCIONAL SOBRE CONVIVENCIA
TENENCIA DE ANIMALES DOMEacuteSTICOS
El derecho a tener animales en el lugar de habitacioacuten del propietario -auacuten cuanto
este sea una unidad residencial sometida al reacutegimen de propiedad horizontal es
una expresioacuten del derecho constitucional al libre desarrollo de la personalidad y a
la intimidad personal y familiar
211 Sentencia T-035 de (1997) MP Hernando Herrera Vergara
Para la Sala no hay duda sobre el estrecho viacutenculo que presenta la tenencia de un
animal domeacutestico con el ejercicio de derechos por parte de su propietario o
tenedor los cuales deben ser objeto de proteccioacuten y garantiacutea juriacutedica Frente a
esta situacioacuten los derechos fundamentales que en forma diaacutefana se relacionan
son los relativos al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y
familiar
(helliphellip)
15
La tenencia de animales domeacutesticos constituye un ejercicio de los derechos
fundamentales al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad con las
limitaciones que imponen los derechos de los demaacutes Dentro del reacutegimen de
propiedad horizontal el mantenimiento de animales en el lugar de habitacioacuten se
sujeta a condiciones miacutenimas de convivencia sentildealadas en el reglamento de
copropiedad o por la asamblea de propietarios Los conflictos que se originen con
ocasioacuten de la tenencia de animales y que den lugar a perturbaciones se
resolveraacuten por las autoridades de policiacutea y a traveacutes de la tutela cuando las
decisiones de aquellas constituyan viacuteas de hecho o se demuestre la existencia de
un agravio constitucional irreparable asiacute como ante la vulneracioacuten o amenaza de
un derecho fundamental (pp 3-4)
Considero que cada persona es libre de decidir si puede tener a su cuidado una
mascota y de todo lo que ello implica brindarle los cuidados adecuados de
acuerdo a sus necesidades y a su vez tener en cuenta que es importante que
cada propietario yo tenedor del animal cumpla con normas de comportamiento y
ello implica que se le entrene y se le ensentildee a manejarse en las aacutereas comunes o
en la calle para asiacute evitar malos entendidos con los vecinos o transeuacutentes
212 Sentencia T-119 de 1998 Fabio Moroacuten Diacuteaz
Es imposible y absurdo pretender que los animales se abstengan de ladrar o
generar alguacuten tipo de sonido como quiera que es de su propia naturaleza y que ello
hace parte de los sonidos que normalmente se derivan de la vida en comuacuten y que
son propios de la ciudad o los campos como los producidos por los vehiacuteculos los
equipos de TV o radio y los mismos seres humanos
(hellip)
Carece de soporte la pretensioacuten de prescindir de los animales para eliminar de tajo
cualquier percepcioacuten de sus ladridos pues esa solicitud responde a una concepcioacuten
tan radical del derecho a la intimidad que comporta necesariamente el sacrificio total
del derecho No se trata de impedir que cualquier emanacioacuten de sonidos llegue al
oiacutedo de quien no quiere percibirla en lo maacutes miacutenimo sino de la interdiccioacuten de
16
emanaciones sonoras que al traspasar ciertos liacutemites se convierten en ruidos
insoportables Propio de la naturaleza de los perros es ladrar y no es razonable
exigirle a sus duentildeos que lo impidan que esteacuten pendientes del momento en que lo
hacen o de regular la intensidad de los ladridos (pp 10-11)
Sentencia T-155 de (2012) MP Mariacutea Victoria Calle Correa Uno de los
problemas de convivencia maacutes comuacuten de las copropiedades gira en torno a las
mascotas frente a su tenencia la Corte Constitucional ha expresado lo siguiente
La tenencia de un animal domeacutestico en un lugar de residencia es una decisioacuten
personal familiar que obedece a diferentes necesidades y proyectos de vida y que
por tanto en principio debe ser respetada y protegida por el Estado Desde sus
inicios esta Corporacioacuten ha sostenido que las personas cuentan con el derecho a
tener animales domeacutesticos en tanto se trata del ejercicio de varios derechos
fundamentales entre los que se ha mencionado el libre desarrollo de la
personalidad y la intimidad personal y familiar Con relacioacuten al primero la
jurisprudencia constitucional ha destacado que es un derecho de status activo que
exige el despliegue de las capacidades individuales sin restricciones ajenas no
autorizadas por el ordenamiento juriacutedico Se configura una vulneracioacuten de este
derecho cuando a la persona se le impide de forma arbitraria alcanzar o perseguir
aspiraciones legiacutetimas de vida o valorar y escoger libremente las circunstancias
que dan sentido a su existencia En relacioacuten con el segundo la intimidad personal
y familiar implica el derecho a no ser molestado a fin de resguardar un espacio de
privacidad personal y familiar libre de cualquier intromisioacuten de otros sin el
consentimiento de su titular (p 5)
Por tal razoacuten la propiedad horizontal no puede a traveacutes de sus oacuterganos directivos
prohibir la tenencia de mascotas dentro de la copropiedad sin embargo la Corte
Constitucional sostiene que la copropiedad en cabeza de la asamblea puede
estipular sanciones y si dentro de ellas se decide incluir de acuerdo con los
procedimientos establecidos para ello una que faculte la administracioacuten para
17
excluir el animal potencialmente peligroso del conjunto Es decir para sancionar
con la expulsioacuten de una mascota se debe sin duda garantizar al copropietario el
debido proceso y cumplir con una serie de requisitos legales so pena de violar la
Constitucioacuten y los derechos de los ciudadanos quedando entonces tal decisioacuten
como no valida
Un derecho imperante en la sociedad es el libre desarrollo a la personalidad asiacute
como a la intimidad (personal y familiar) todos los habitantes de este paiacutes son
libres y tienen derecho a su intimidad y a la escogencia de sus propiedades y asiacute
mismo a la adquisicioacuten de sus animales domeacutesticos o tambieacuten llamados mascotas
que en muchas familias estos son considerados un miembro maacutes de eacutesta El
derecho a tener animales en apartamentos o viviendas sometidas al
reacutegimen de propiedad horizontal es de naturaleza constitucional y es
exigible siempre y cuando se trate bien al animal no se exagere su
nuacutemero y se tenga una conducta responsable que impida a la mascota
causar dantildeos
III LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Se entiende por convivencia la accioacuten de convivir en un sentido amplio Convivir
estaacute relacionado con vivir en compantildeiacutea de otro u otros armoacutenicamente
reconociendo y respetando los derechos que cada persona tiene La Ley 675 de
(2001) que regula el reacutegimen de Propiedad Horizontal en Colombia define este
como un reacutegimen especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia
paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella hace el sentildealamiento expreso en el
artiacuteculo segundo sobre la convivencia paciacutefica y solidaridad social que se exige
para todas aquellas personas que residan en inmuebles sometidos a eacutel ldquolos
reglamentos de propiedad horizontal deberaacuten propender a el establecimiento de
18
relaciones paciacuteficas de cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o
tenedoresrdquo Esa convivencia establecida en la ley 675 de (2001) hace exigible la
prevalencia de la dignidad humana frente a cualquier otro intereacutes que pudiese
alegarse
Vivir dentro del reacutegimen de la propiedad horizontal requiere de los residentes y o
copropietarios el cumplimiento de algunas normas que permiten ejercitar
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos Gran
parte de los conflictos que se presentan entre vecinos y entre estos y la
administracioacuten son ocasionados por el incumplimiento de estas normas de
convivencia (Montejo 2002)
31 CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El conflicto es considerado como una situacioacuten determinada que evidencia la
existencia de un problema o dificultad y que pueden desencadenar posteriormente
enfrentamientos entre dos o maacutes partes que defienden un punto de vista o que
simplemente ven vulnerados sus valores o intereses o se encuentran en
situaciones opuestas Es por esto que es necesario contar con herramientas que
permitan la puesta en marcha de unos paraacutemetros y reglas que se traduzcan en la
observancia de una convivencia sana paciacutefica y armoniosa La Ley 675 de (2001)
establece el reacutegimen de propiedad horizontal y que tiene como principios rectores
los siguientes
Artiacuteculo 2o Principios Orientadores de La Ley Son principios orientadores de la
presente ley
1 Funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten respetar la funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad y por
ende deberaacuten ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbaniacutestica vigente
19
2 Convivencia paciacutefica y solidaridad social Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten propender al establecimiento de relaciones paciacuteficas de
cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores
3 Respeto de la dignidad humana El respeto de la dignidad humana debe inspirar
las actuaciones de los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten de la
copropiedad asiacute como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y
obligaciones derivados de la ley
4 Libre iniciativa empresarial Atendiendo las disposiciones urbaniacutesticas vigentes
los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto asiacute como los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten
correspondientes deberaacuten respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro
de los liacutemites del bien comuacuten
5 Derecho al debido proceso Las actuaciones de la asamblea o del consejo de
administracioacuten tendientes a la imposicioacuten de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias deberaacuten consultar el debido proceso el derecho de
defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten (p 2)
A su vez es indispensable que toda copropiedad cuente con un Manual de
Convivencia herramientas que permite fijar paraacutemetros y directrices claras para
una armoniosa convivencia La Ley faculta la creacioacuten de Comiteacutes de Convivencia
dentro de los inmuebles sujetos al reacutegimen de propiedad horizontal y fija
paraacutemetros dentro de los cuales puede y debe actuar con el uacutenico fin de
propender y salvaguardar la sana convivencia entre los individuos que componen
la copropiedad
Seguacuten el artiacuteculo 58 de la Ley 675 de (2001)
Para la solucioacuten de los conflictos que se presenten entre los propietarios o
tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador el consejo de
administracioacuten o cualquier otro oacutergano de direccioacuten o control de la persona juriacutedica
en razoacuten de la aplicacioacuten o interpretacioacuten de esta ley y del reglamento de
20
propiedad horizontal sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades
jurisdiccionales se podraacute acudir a
1 Comiteacute de Convivencia Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasioacuten de la vida en edificios de uso residencial su solucioacuten se podraacute intentar
mediante la intervencioacuten de un comiteacute de convivencia elegido de conformidad con lo
indicado en la presente ley el cual intentaraacute presentar foacutermulas de arreglo orientadas
a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad Las
consideraciones de este comiteacute se consignaraacuten en un acta suscrita por las partes y
por los miembros del comiteacute y la participacioacuten en eacutel seraacute ad honorem
2 Mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos Las partes podraacuten acudir para la
solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos de acuerdo con lo establecido en
las normas legales que regulan la materia (pp 11-12)
El Comiteacute de Convivencia es un oacutergano de constitucioacuten estatutaria que hacen
los mismos propietarios en su reglamento interno y su finalidad es la de
intentar solucionar controversias o conflictos mediante propuestas de arreglo
que surgen a raiacutez de la convivencia entre propietarios residentes
administradores consejo de administracioacuten y revisor fiscal con el fin de
dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de vecindad En la
propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y residentes deben
someterse a un ordenamiento que les permita ldquoejercer plenamente los
derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenosrdquo (AIPHLtda 1997 p 1)
La funcioacuten principal del Comiteacute de Convivencia es fortalecer las relaciones de
vecindad y estaacute orientada a proponer foacutermulas de arreglo que conduzcan a la
solucioacuten del conflicto
Seguacuten la Ley 675 de (2001) uno de los objetivos que persigue la creacioacuten de este
comiteacute es generar conciencia entre los copropietarios de la necesidad de fortalecer
las relaciones de vecindad tan deterioradas en las grandes ciudades en otras
palabras este oacutergano estatutario debe generar foacutermulas de arreglo que permitan
21
dirimir dichas controversias Al respecto el proyecto original del Gobierno hasta
primer debate en la Caacutemara de representantes se consagraba que el comiteacute de
convivencia actuaria con las atribuciones de un amigable componedor seguacuten lo
cual implicaba que tendriacutea que decidir con fuerza vinculante para las partes (Ley
446 de 1998 arts130-131) Posteriormente en segundo debate en la Caacutemara se
elimina dicha expresioacuten y se cambia por el cual intentara presentar foacutermulas de
arreglo En siacutentesis su labor en ninguacuten caso es imponer una solucioacuten a las
controversias sino ser una especie de mediador que acerque a las partes y
proponga soluciones viables dejando a los directamente involucrados en el
conflicto la opcioacuten de acogerlas o no Igualmente hay que contemplar que en la
misma ley el acudir al comiteacute de convivencia no es un requisito de procedibilidad
para luego acudir a la justicia ordinaria
El Manual de Convivencia condensa las maacutes miacutenimas y elementales normas a que
debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada ademaacutes del respeto
por y haciacutea los demaacutes en aras de hallar la tranquilidad solidaridad y reciprocidad
tan necesarias en nuestra convulsionada sociedad Para vivir en comunidad es
necesario entender que no todos somos iguales la diferencia hace que las formas
de pensar y de concebir la vida no sean las mismas Se requiere acatar unas
normas miacutenimas basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia Es
importante invitar a todas las personas a resolver paciacuteficamente las diferencias y
conflictos a no hacer justicia con mano propia a cumplir las normas miacutenimas de
convivencia para asiacute propiciar la confianza entre vecinos Para crear un ambiente
agradable y armoacutenico en el reacutegimen de propiedad horizontal es indispensable
promover ante todo la convivencia paciacutefica a traveacutes de la ensentildeanza
La persona humana tiene la capacidad de interrelacionarse con otros de alliacute que
por la misma naturaleza del hombre es necesario estar acompantildeados de otras
personas formando lo que se conoce como sociedades La sociedad conformada
por seres humanos cuenta con una caracteriacutestica esencial y es un elemento
22
distintivo denominado cultura Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre
siacute ya que el primero se refiere a la forma baacutesica de agrupacioacuten de personas o
entidades poblacionales mientras que el segundo hace referencia a todos
aquellos aspectos o rasgos transmitidos a traveacutes del tiempo de generacioacuten en
generacioacuten incluyendo costumbres lenguas creencias y religiones arte ciencia
etc que caracterizan o identifican esa agrupacioacuten o entidad poblacional En el
transcurrir del tiempo como cultura se entenderaacute la formacioacuten de la mente es
decir designa el estado de la mente humana que desarrolla el conocimiento y lo
afirma por medio de su capacidad intelectual esta condicioacuten le permite
relacionarse con las demaacutes personas o grupos a traveacutes de una comunicacioacuten
permanente permitieacutendole convivir con ellas
En reacutegimen de propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y
residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos por lo cual
las normas deben estar contenidas en leyes decretos y reglamentos que tengan
como fin garantizar la convivencia armoacutenica y paciacutefica en la comunidad Resulta
evidente que la mayoriacutea de los conflictos entre residentes se originan por el
incumplimiento de normas baacutesicas contenidas en el manual de convivencia Es por
ello que es fundamental que todas las personas sometidas al reacutegimen requieran
procesos de reflexioacuten y educacioacuten para mejorar la calidad de vida de los asociados
a ella
23
Cuadro 1 Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad
horizontal y el manual de convivencia
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
MANUAL DE CONVIVENCIA
Es elaborado por el constructor o propietario del inmueble
Nace de los aspectos sociales econoacutemicos y culturales de las personas que habitan el bien inmueble
Reglamenta y determina la propiedad de los bienes comunes
Reglamenta los comportamientos que hacen agradables las relaciones entre las personas que habitan el inmueble
La ley establece requisitos miacutenimos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal Artiacuteculo 5 de la Ley 675 de 2001
Los componentes para elaborar el manual de convivencia son relaciones y comportamientos entre humanos
Se requiere elevarlo a escritura puacuteblica es solemne debe ser registrado en la oficina de instrumentos puacuteblicos
No requiere ser elevado a escritura publica
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta las normas urbaniacutesticas la ley de propiedad horizontal normas ambientales y demaacutes concordantes con la materia
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta la personalidad de quienes habitan el inmueble las problemaacuteticas surgidas la previsioacuten de conflictos las relaciones y reacciones de las partes su cultura el emisor y el receptor del dialogo
En su contenido se refleja el trabajo de profesionales en aacutereas de construccioacuten arquitectura ingenieriacutea derecho
En su contenido se refleja el trabajo de socioacutelogos psicoacutelogos trabajadores sociales y mediadores
Apunta a la determinacioacuten del bien
Apunta a la convivencia paciacutefica a la solidaridad humana al entorno cordial y agradable de los seres humanos
Fuente LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute DC
24
IV MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer
cualquier tipo de transgresioacuten recibida y que se constituya una violacioacuten de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien comuacuten Las partes podraacuten acudir
para la solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos
La Sentencia C-893 de (2001) sentildeala ldquoLos mecanismos alternativos de solucioacuten
de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino tambieacuten y principalmente como una
forma de participacioacuten de la sociedad civil en los asuntos que los afectanrdquo (p 2)
En este sentido es incuestionable su estirpe democraacutetica en la medida en que
generan espacios de intervencioacuten de la comunidad en el desarrollo de la funcioacuten
jurisdiccional evitando la conflictivizacioacuten de la sociedad y logrando por ende el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
eacuteste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social
Los MASC estaacuten legitimados por la ley para dar solucioacuten de conflictos de caraacutecter
transigible
Cuadro 2 Clasificacioacuten de los Mecanismos Alternos de Solucioacuten de
Conflictos (MASC)
Clasificacioacuten Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccioacuten Arbitraje
Mediacioacuten Amigable Composicioacuten
Conciliacioacuten Jueces de Paz
25
41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
Referencias
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puacuteblicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 41433 del 11 de julio de 1994
41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
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reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
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propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
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03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
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Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
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15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
2
SUMARIO
Introduccioacuten I PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA II ANAacuteLISIS
JURISPRUDENCIAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA III LA
CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL IV MECANISMOS
ALTERNOS A LA SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN LA PROPIEDAD
HORIZONTAL CONCLUSIONES Referencias
3
4
INTRODUCCIOacuteN
La Propiedad Horizontal se ha convertido en un tema de actualidad por cuanto ha
cambiado la forma de habitar Si nos remontamos a la eacutepoca de los antildeos
cuarenta nuestro paiacutes comenzoacute una etapa acelerada de asentamiento en las
grandes ciudades producida por varios factores poliacuteticos y sociales que han
producido el desplazamiento del campo por un lado y el arribo a la ciudad de
centenares de personas por el otro llevo a que la estructura arquitectoacutenica de las
que hasta ese momento pequentildeas y simples urbes fuera sufriendo una serie de
modificaciones consistentes baacutesicamente en la construccioacuten de inmuebles de
varias plantas los cuales brindariacutean una solucioacuten a tanta necesidad de vivienda a
la vez se fueron generando una gran variedad de relaciones interpersonales cuya
caracteriacutestica era la dificultad de solucionar conflictos que traiacutea el convivir con
otras familias de diferentes formas de pensar y de actuar
Es asiacute que el Estado se vio en la necesidad de regular los comportamientos
colectivos lo cual lo hizo a traveacutes de decretos como leyes de ahiacute que se empieza
a hablar de una normatividad inmobiliaria del Decreto 1286 de (1948) y la Ley 82
de (1948) las cuales constituyen el origen de lo que posteriormente conoceriacuteamos
como reacutegimen de propiedad horizontal Este sistema juriacutedico se caracterizoacute desde
sus inicios por configurar una normatividad que incluso hasta el diacutea de hoy sigue
generado debates debido a que involucra derechos de propiedad sobre unos
bienes denominados privados y derechos de copropiedad sobre otros
denominados comunes asiacute como al deseo de todos los ciudadanos de participar
en las decisiones a traveacutes de mecanismos constitucionales de la participacioacuten
comunitaria para asiacute asumir los derechos y deberes con la mayor responsabilidad
La gestioacuten de la propiedad horizontal y el disentildeo del plan estrateacutegico pueden servir
como herramienta administrativa de apoyo para incrementar la eficacia y eficiencia
bajo situaciones de incertidumbre y en conflicto en organizaciones de propiedad
horizontal (Solano 2011) La convivencia implica el cumplimiento de una serie de
5
paraacutemetros enmarcados en buscar el bienestar general garantizando asiacute una serie
de condiciones que permitan a una colectividad vivir dignamente y en armoniacutea La
Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de (1991) establece en el ldquoCapiacutetulo II de los
Derechos sociales econoacutemicos y culturales Articulo 58
Se garantizan la propiedad privada y los demaacutes derechos adquiridos con arreglo a
las leyes civiles los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes
posteriores Cuando de la aplicacioacuten de una ley expedida por motivos de utilidad
puacuteblica o intereacutes social resultare en conflicto los derechos de los particulares con
la necesidad por ella reconocida el intereacutes privado deberaacute ceder al intereacutes puacuteblico
o social La propiedad es una funcioacuten social que implica obligaciones Como tal le
es inherente una funcioacuten ecoloacutegica el Estado protegeraacute y promoveraacute las formas
asociativas y solidarias de propiedad (p 33)
La importancia del presente trabajo radica en analizar si el Manual de
Convivencia establecido en el reacutegimen de propiedad horizontal brinda las
herramientas idoacuteneas y efectivas para la solucioacuten de los muacuteltiples conflictos que se
presentan en las copropiedades o si por el contrario es necesario dar soluciones
juriacutedicas a traveacutes de fallos jurisprudenciales con el fin de garantizar la solucioacuten de
muacuteltiples conflictos que se presentan las relaciones de los ciudadanos en las
copropiedades El Objetivo es establecer la importancia del Manual de
Convivencia dentro del Reacutegimen de la Propiedad Horizontal como mecanismo que
contribuye al mejoramiento de la calidad de vida de los individuos a traveacutes de
herramientas juriacutedicas y legales que permitan tanto al individuo como a la
colectividad hacer valer sus derechos bajo miacutenimos comportamientos de respeto y
tolerancia enmarcados siempre hacia el bienestar de todos
I PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
La Propiedad viene del latiacuten propietas es el derecho de usar gozar y disponer
libremente de la cosa de uno de la manera maacutes absoluta sin otras restricciones
6
que las impuestas por la Ley Como regla puede fijarse que el derecho de
propiedad es perpetuo y por serlo es trasmisible ldquoAun cuando se ha dicho que el
derecho de propiedad da no solo el uso sino hasta el abuso de la cosa de uno
cabe consignar sobre este extremo que el abuso no puede llegar maacutes allaacute de
ciertos liacutemites ya que donde comienza el abuso el derecho terminardquo (Cabanellas
1946p308)
La propiedad horizontal pertenece por esencia al derecho de dominio o propiedad
Es una forma de dominio sobre unos inmuebles en virtud de la cual una persona
es el titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y ademaacutes comparte
con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados comunes
necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero (Valencia
1967) En este sentido el reacutegimen de propiedad horizontal puede imponer
limitaciones al ejercicio de la propiedad que se tiene sobre el bien con el objeto de
conservar la armoniacutea en la comunidad (Guio 2009)
El artiacuteculo 665 del Coacutedigo Civil (2010) se clasifica dentro de los derechos reales
Por lo anterior se afirma que la propiedad horizontal en Colombia es ldquouna forma de
propiedad sobre inmuebles constituida voluntariamente por su propietario
sometida a una normatividad legal especiacutefica cuyo funcionamiento implica la
existencia de bienes particulares o exclusivos con matricula inmobiliaria
independiente y de bienes de utilizacioacuten comuacuten o colectiva (Velaacutezquez 1998 p
11) Hay que tener en cuenta los principios de consagracioacuten legal que orientan el
reacutegimen de copropiedad los cuales se concretan en
a El cumplimiento de la norma vigente en materia urbaniacutestica para proteger el
medio ambiente y la funcioacuten social de la copropiedad
b El respeto por el ser humano entendido como ser digno y a su vez ser social y
comunitario
c La prevalencia de la solucioacuten de conflictos por la viacutea conciliadora
7
d El derecho de todos los miembros de la copropiedad al debido proceso
e La libre iniciativa empresarial entendida dentro de los liacutemites del bien comuacuten
(Velaacutezquez 1998 p 11)
De acuerdo con Paboacuten (1995)
La propiedad horizontal cuenta con tres caracteriacutesticas fundamentales lo cual lo
hace un reacutegimen especial en primer lugar tiene un aspecto poliacutetico que consiste en
que a traveacutes de la propiedad horizontal el Estado cumple uno de sus fines
esenciales cual es el de dar la prevalencia del intereacutes general en segundo lugar un
aspecto social en donde la propiedad horizontal permite que haya maacutes cantidad de
personas viviendo dignamente porque regula la construccioacuten de grandes
edificaciones o conjuntos residenciales ademaacutes es un medio idoacuteneo para canalizar
de mejor manera el ahorro nacional contribuye a proporcionarles casa propia a las
familias elimina los problemas entre arrendadores e inquilinos y promueve la
constitucioacuten de sociedades que orientadas hacia una finalidad eminentemente
social y no solo de caraacutecter especulativo pueden destinar sus iniciativas y a
capitales a levantar grandes bloques de viviendas econoacutemicas y por ultimo un
aspecto econoacutemico que consiste en que el costo de la construccioacuten se distribuye
entre los propietarios de las unidades resultando menor a lo que costariacutea en la
construccioacuten a una sola persona de una casa de una o dos plantas Estos aspectos
conllevan al desarrollo interno y el bienestar para los habitantes (p 83)
11 PRINCIPALES NORMAS QUE INCIDEN EN LA REGULACIOacuteN DE LA
PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
Las normas que regula la propiedad horizontal en Colombia son el reacutegimen de
propiedad horizontal establecido por la Ley 95 de (1890) Ley 746 de (2002) Ley
675 de (2001) La Ley 142 de (1994) Coacutedigo Civil (2010) Coacutedigo de Comercio
(1971) Coacutedigo nacional de la Policiacutea la asiacute como las disposiciones municipales o
Distritales (Beltraacuten 2011)
8
111 El Coacutedigo Civil En el cual se presentan las situaciones de caraacutecter civil
que se pueden dar entre los colombianos Se encuentra estipulado el Artiacuteculo
2142 del Libro 4 en el Tiacutetulo XVIII sentildeala El Mandato y lo define como ldquoun
acuerdo mediante el cual una persona confiacutea la gestioacuten o administracioacuten de uno o
maacutes negocios a otra que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera
La persona que concede el encargo se llama comitente o mandante y la que lo
acepta apoderado procurador y en general el mandatariordquo (CC 2010 p 297 )
La norma sentildeala ademaacutes de la responsabilidad del mandatario la remuneracioacuten
responsabilidad del mandatario hasta por culpa leve y liacutemites entre otros
112 Coacutedigo de Comercio El Coacutedigo de Comercio expedido por medio del
Decreto 410 de (1971) se establecen entre otras las caracteriacutesticas y obligaciones
de los comerciantes asiacute como los procedimientos en la realizacioacuten de asambleas
de socios etc aspectos que interesan de manera integral a la propiedad
horizontal como una persona juriacutedica que estableceraacute relaciones comerciales con
otras personas Define igualmente de manera especiacutefica en su tiacutetulo V capiacutetulo
I El contrato de seguro de vital importancia para la propiedad horizontal en
atencioacuten a lo reiterado en el artiacuteculo 15 de la Ley 675 de (2001) ldquosentildealarla
obligacioacuten de toda propiedad horizontal adquirir una poacuteliza de seguros que cubra
los riesgos de incendio y terremoto de los bienes comunesrdquo(p 3) El contrato de
seguro se define como un acto solemne bilateral oneroso aleatorio y de
ejecucioacuten sucesiva el cual se perfecciona desde el momento en que se suscribe
la poacuteliza Este contrato se establece entre el tomador y el asegurador con el
propoacutesito de cubrir los riesgos que se puedan presentar y atender de ser
contratados sobre un objeto asegurado o beneficiario
113 Ley 95 de 1890 Esta ley que tambieacuten es conocida como ldquosobre reformas
civilesrdquo establece para los propietarios comunes (ldquocomunerosrdquo) el procedimiento
para la eleccioacuten de un administrador el cual deberaacute ser nombrado por una ldquojunta
generalrdquo (asamblea general) asiacute como la participacioacuten de los propietarios
9
comunes fijacioacuten de la remuneracioacuten del administrador y las garantiacuteas de este
uacuteltimo en su calidad de mandatario y manejador de los bienes comunes de la
persona juriacutedica que representaraacute Por uacuteltimo sentildeala la explotacioacuten econoacutemica de
un bien comuacuten establece la obligacioacuten de llevar registros de los propietarios
comunes sus cuotas en relacioacuten con los derechos sobre los bienes comunes
coeficiente de propiedad
114 Coacutedigo de Policiacutea (Decreto 1355 4 agosto de 1970) El reglamento de
propiedad horizontal contempla deberes de los propietarios de unidades privadas
tendientes a la convivencia paciacutefica de los moradores del inmueble sometido al
reacutegimen de propiedad horizontal deberes que deben estar enmarcados dentro de
las normas generales previstas en las leyes normas y demaacutes disposiciones
legales de caraacutecter municipal o Distrital como el Coacutedigo de Policiacutea La Ley 675 de
(2001) preveacute en el artiacuteculo 61 que el administrador para la ejecucioacuten de las
sanciones no pecuniarias previstas en la ley o en el reglamento podraacute acudir a la
autoridad policial competente si es del caso En los eventos en que el propietario
de una unidad privada efectuacutee ldquoactos que comprometan la seguridad o solidez de
la copropiedad producir ruidos molestias y actos que perturben la tranquilidad de
los demaacutes propietarios u ocupantes o afecten la salud puacuteblicardquo o en los casos en
que el propietario cambie el uso de su unidad privada previsto en el reglamento
la policiacutea y autoridades competentes estaacute obligada a acudir de manera inmediata
ante el llamado del administrador o cualquiera de los copropietarios
En cuanto a los comportamientos que favorecen las relaciones de vecindad se
sentildeala la reparacioacuten de averiacuteas o dantildeos de la vivienda para evitar afectar a los
demaacutes limpieza de las aacutereas comunes -en cuyo caso son responsables las
administraciones de copropiedades- respetar el derecho a la intimidad familiar y
personal prevenir los dantildeos de menores de edad personas con discapacidad y
personas de tercera edad sobre si o los vecinos o contra bienes de estos
prevenir el dantildeo de animales domeacutesticos en cuanto a mascotas caninos ajustarse
10
a las disposiciones de la Ley 746 de (2002) uso adecuado de electrodomeacutesticos
para que no se afecten a los vecinos cumplir con el reglamento de copropiedad
(artiacuteculo 12 numeral 13) no agredir fiacutesica o verbalmente a los vecinos no ocupar
espacio ajeno o de aacutereas comunes sin los permisos respectivos no desarrollar
actividades que puedan contaminar el ambiente ocasionar olores y ruidos que
perturben la tranquilidad
115 Ley 746 de 2002 Esta le regula la tenencia y registro de perros
potencialmente peligrosos sentildealando las circunstancias de tenencia los riesgos
que debe asumir el propietario y en general las condiciones de manejo transporte
disposicioacuten en general en cuanto a la tenencia de estos animales ademaacutes de la
creacioacuten del ldquoCenso de Perros Potencialmente Peligrososrdquo
116 Normas municipales Cada municipio o Distrito ha promulgado en
desarrollo de su plan de ordenamiento normas urbaniacutesticas que son pertinentes
en cada caso para la conformacioacuten de la propiedad horizontal sentildealando
requerimientos necesarios usos de los suelos por sectores de la ciudad o
municipio previstos en la licencia de construccioacuten Es conveniente y para realizar
una correcta comprensioacuten del marco legal presentado como lo menciona Legis
sentildealar que las normas tienen un nivel jeraacuterquico y que cada nivel se debe
enmarcar dentro de las disposiciones del anterior en este caso se puede
determinar desde la norma de normas la Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de
(1991) hasta las decisiones y mandatos de la Asamblea general de copropietarios
asiacute
I Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia
II Ley 675 de 2001
III Decretos reglamentarios
IV Acuerdos municipales o Distritales
V Reglamentos de propiedad horizontal de la copropiedad
11
VI Disposiciones y mandatos de la asamblea general de propietarios de
cada inmueble sometido al reacutegimen de propiedad horizontal
Figura 1 Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos
LEY 675 DE 2001
PROPIEDAD HORIZONTAL
12
Fuente ALCALDIacuteA MAYOR DE BOGOTAacute DC INSTITUTO PARTICIPACIOacuteN Y ACCIOacuteN COMUNAL ESCUELA DE PARTICIPACIOacuteN Y GESTIOacuteN SOCIAL EN BOGOTAacute (2008) Cartilla Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos Bogotaacute
DC El Autor p 51
12 ACCIONES LEGALES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Las principales acciones legales que puede iniciar o debe atender las
administraciones de los inmuebles sometidos al reacutegimen de propiedad horizontal
121 La tutela La Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de (1991) contempla en su
artiacuteculo 86 la accioacuten de tutela como un mecanismo de proteccioacuten de los derechos
constitucionales fundamentales sentildealando ademaacutes que toda persona podraacute
ejercer la accioacuten de tutela ante los jueces en cualquier momento y lugar para
reclamar la proteccioacuten inmediata de sus derechos constitucionales fundamentales
cuando considere que estos resulten vulnerados o amenazados por la accioacuten u
omisioacuten de cualquier autoridad puacuteblica o de particulares en los casos previstos en
la ley Esta accioacuten se desarrolla mediante un procedimiento preferente y sumario
a tiacutetulo personal o por quien actuacutee en su nombre
122 Derecho de Peticioacuten Se hace ante autoridad puacuteblica o privada con
funciones de administracioacuten ademaacutes un aparte especiacutefico sobre el derecho de
13
peticioacuten ante empresas de servicios puacuteblicos las querellas ante las inspecciones
de policiacutea retomamos la impugnacioacuten de actas de asamblea y los procesos
ejecutivos para la recuperacioacuten de las cuotas en mora por parte de los propietarios
de unidades privadas
123 Accioacuten de Policiacutea La accioacuten de policiacutea se define en el artiacuteculo 203 del
Coacutedigo de Policiacutea de Bogotaacute DC como la accioacuten que puede iniciarse ante una
autoridad de policiacutea como consecuencia de una ldquoviolacioacuten o inobservancia de una
regla de convivencia ciudadanardquo la cual puede iniciarse de oficio o a peticioacuten en
intereacutes dela comunidad o mediante querella de parte en intereacutes articular Los
deberes previstos en el Coacutedigo de Policiacutea para las autoridades de policiacutea se
refieren a impedir las viacuteas de hecho y actos perturbatorios que alteren la posesioacuten
o mera tenencia sobre inmuebles y el ejercicio de las servidumbres ademaacutes de
restablecer y preservar la situacioacuten cuando haya sido alterada o perturbada Es
importante anotar que de acuerdo con lo establecido en el Coacutedigo de Policiacutea en
los procesos de Policiacutea no se puede reclamar indemnizacioacuten de perjuicios por
violacioacuten a las reglas de convivencia ciudadana asiacute como tampoco son sujeto de
los mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos MASC- los actos en los cuales
este comprometido el intereacutes general y los asuntos no transigibles
II ANAacuteLISIS JURISPRUDENCIAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN
COLOMBIA
Dentro del desarrollo jurisprudencial en torno a la Ley 675 de (2001) es posible
mencionar las siguientes sentencias relevantes proferidas por la Corte
Constitucional
La Corte Constitucional en Sentencia T-035 DE (1997) sentildeala ldquoLa propiedad
horizontal es una forma de dominio sobre los inmuebles en virtud de la cual una
persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y ademaacutes
14
comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados
comunes necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primerordquo
(p 8)
La Corte Constitucional ha establecido en Sentencia C-153 de (2004)
La propiedad horizontal estaacute en presencia de un reacutegimen normativo especial cuyo
objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con miras a la obtencioacuten de un fin constitucional a saber
garantizar la seguridad y la convivencia paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella
asiacute como la funcioacuten social de la propiedad (p 14)
21 SENTENCIAS CORTE CONSTITUCIONAL SOBRE CONVIVENCIA
TENENCIA DE ANIMALES DOMEacuteSTICOS
El derecho a tener animales en el lugar de habitacioacuten del propietario -auacuten cuanto
este sea una unidad residencial sometida al reacutegimen de propiedad horizontal es
una expresioacuten del derecho constitucional al libre desarrollo de la personalidad y a
la intimidad personal y familiar
211 Sentencia T-035 de (1997) MP Hernando Herrera Vergara
Para la Sala no hay duda sobre el estrecho viacutenculo que presenta la tenencia de un
animal domeacutestico con el ejercicio de derechos por parte de su propietario o
tenedor los cuales deben ser objeto de proteccioacuten y garantiacutea juriacutedica Frente a
esta situacioacuten los derechos fundamentales que en forma diaacutefana se relacionan
son los relativos al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y
familiar
(helliphellip)
15
La tenencia de animales domeacutesticos constituye un ejercicio de los derechos
fundamentales al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad con las
limitaciones que imponen los derechos de los demaacutes Dentro del reacutegimen de
propiedad horizontal el mantenimiento de animales en el lugar de habitacioacuten se
sujeta a condiciones miacutenimas de convivencia sentildealadas en el reglamento de
copropiedad o por la asamblea de propietarios Los conflictos que se originen con
ocasioacuten de la tenencia de animales y que den lugar a perturbaciones se
resolveraacuten por las autoridades de policiacutea y a traveacutes de la tutela cuando las
decisiones de aquellas constituyan viacuteas de hecho o se demuestre la existencia de
un agravio constitucional irreparable asiacute como ante la vulneracioacuten o amenaza de
un derecho fundamental (pp 3-4)
Considero que cada persona es libre de decidir si puede tener a su cuidado una
mascota y de todo lo que ello implica brindarle los cuidados adecuados de
acuerdo a sus necesidades y a su vez tener en cuenta que es importante que
cada propietario yo tenedor del animal cumpla con normas de comportamiento y
ello implica que se le entrene y se le ensentildee a manejarse en las aacutereas comunes o
en la calle para asiacute evitar malos entendidos con los vecinos o transeuacutentes
212 Sentencia T-119 de 1998 Fabio Moroacuten Diacuteaz
Es imposible y absurdo pretender que los animales se abstengan de ladrar o
generar alguacuten tipo de sonido como quiera que es de su propia naturaleza y que ello
hace parte de los sonidos que normalmente se derivan de la vida en comuacuten y que
son propios de la ciudad o los campos como los producidos por los vehiacuteculos los
equipos de TV o radio y los mismos seres humanos
(hellip)
Carece de soporte la pretensioacuten de prescindir de los animales para eliminar de tajo
cualquier percepcioacuten de sus ladridos pues esa solicitud responde a una concepcioacuten
tan radical del derecho a la intimidad que comporta necesariamente el sacrificio total
del derecho No se trata de impedir que cualquier emanacioacuten de sonidos llegue al
oiacutedo de quien no quiere percibirla en lo maacutes miacutenimo sino de la interdiccioacuten de
16
emanaciones sonoras que al traspasar ciertos liacutemites se convierten en ruidos
insoportables Propio de la naturaleza de los perros es ladrar y no es razonable
exigirle a sus duentildeos que lo impidan que esteacuten pendientes del momento en que lo
hacen o de regular la intensidad de los ladridos (pp 10-11)
Sentencia T-155 de (2012) MP Mariacutea Victoria Calle Correa Uno de los
problemas de convivencia maacutes comuacuten de las copropiedades gira en torno a las
mascotas frente a su tenencia la Corte Constitucional ha expresado lo siguiente
La tenencia de un animal domeacutestico en un lugar de residencia es una decisioacuten
personal familiar que obedece a diferentes necesidades y proyectos de vida y que
por tanto en principio debe ser respetada y protegida por el Estado Desde sus
inicios esta Corporacioacuten ha sostenido que las personas cuentan con el derecho a
tener animales domeacutesticos en tanto se trata del ejercicio de varios derechos
fundamentales entre los que se ha mencionado el libre desarrollo de la
personalidad y la intimidad personal y familiar Con relacioacuten al primero la
jurisprudencia constitucional ha destacado que es un derecho de status activo que
exige el despliegue de las capacidades individuales sin restricciones ajenas no
autorizadas por el ordenamiento juriacutedico Se configura una vulneracioacuten de este
derecho cuando a la persona se le impide de forma arbitraria alcanzar o perseguir
aspiraciones legiacutetimas de vida o valorar y escoger libremente las circunstancias
que dan sentido a su existencia En relacioacuten con el segundo la intimidad personal
y familiar implica el derecho a no ser molestado a fin de resguardar un espacio de
privacidad personal y familiar libre de cualquier intromisioacuten de otros sin el
consentimiento de su titular (p 5)
Por tal razoacuten la propiedad horizontal no puede a traveacutes de sus oacuterganos directivos
prohibir la tenencia de mascotas dentro de la copropiedad sin embargo la Corte
Constitucional sostiene que la copropiedad en cabeza de la asamblea puede
estipular sanciones y si dentro de ellas se decide incluir de acuerdo con los
procedimientos establecidos para ello una que faculte la administracioacuten para
17
excluir el animal potencialmente peligroso del conjunto Es decir para sancionar
con la expulsioacuten de una mascota se debe sin duda garantizar al copropietario el
debido proceso y cumplir con una serie de requisitos legales so pena de violar la
Constitucioacuten y los derechos de los ciudadanos quedando entonces tal decisioacuten
como no valida
Un derecho imperante en la sociedad es el libre desarrollo a la personalidad asiacute
como a la intimidad (personal y familiar) todos los habitantes de este paiacutes son
libres y tienen derecho a su intimidad y a la escogencia de sus propiedades y asiacute
mismo a la adquisicioacuten de sus animales domeacutesticos o tambieacuten llamados mascotas
que en muchas familias estos son considerados un miembro maacutes de eacutesta El
derecho a tener animales en apartamentos o viviendas sometidas al
reacutegimen de propiedad horizontal es de naturaleza constitucional y es
exigible siempre y cuando se trate bien al animal no se exagere su
nuacutemero y se tenga una conducta responsable que impida a la mascota
causar dantildeos
III LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Se entiende por convivencia la accioacuten de convivir en un sentido amplio Convivir
estaacute relacionado con vivir en compantildeiacutea de otro u otros armoacutenicamente
reconociendo y respetando los derechos que cada persona tiene La Ley 675 de
(2001) que regula el reacutegimen de Propiedad Horizontal en Colombia define este
como un reacutegimen especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia
paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella hace el sentildealamiento expreso en el
artiacuteculo segundo sobre la convivencia paciacutefica y solidaridad social que se exige
para todas aquellas personas que residan en inmuebles sometidos a eacutel ldquolos
reglamentos de propiedad horizontal deberaacuten propender a el establecimiento de
18
relaciones paciacuteficas de cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o
tenedoresrdquo Esa convivencia establecida en la ley 675 de (2001) hace exigible la
prevalencia de la dignidad humana frente a cualquier otro intereacutes que pudiese
alegarse
Vivir dentro del reacutegimen de la propiedad horizontal requiere de los residentes y o
copropietarios el cumplimiento de algunas normas que permiten ejercitar
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos Gran
parte de los conflictos que se presentan entre vecinos y entre estos y la
administracioacuten son ocasionados por el incumplimiento de estas normas de
convivencia (Montejo 2002)
31 CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El conflicto es considerado como una situacioacuten determinada que evidencia la
existencia de un problema o dificultad y que pueden desencadenar posteriormente
enfrentamientos entre dos o maacutes partes que defienden un punto de vista o que
simplemente ven vulnerados sus valores o intereses o se encuentran en
situaciones opuestas Es por esto que es necesario contar con herramientas que
permitan la puesta en marcha de unos paraacutemetros y reglas que se traduzcan en la
observancia de una convivencia sana paciacutefica y armoniosa La Ley 675 de (2001)
establece el reacutegimen de propiedad horizontal y que tiene como principios rectores
los siguientes
Artiacuteculo 2o Principios Orientadores de La Ley Son principios orientadores de la
presente ley
1 Funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten respetar la funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad y por
ende deberaacuten ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbaniacutestica vigente
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2 Convivencia paciacutefica y solidaridad social Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten propender al establecimiento de relaciones paciacuteficas de
cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores
3 Respeto de la dignidad humana El respeto de la dignidad humana debe inspirar
las actuaciones de los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten de la
copropiedad asiacute como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y
obligaciones derivados de la ley
4 Libre iniciativa empresarial Atendiendo las disposiciones urbaniacutesticas vigentes
los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto asiacute como los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten
correspondientes deberaacuten respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro
de los liacutemites del bien comuacuten
5 Derecho al debido proceso Las actuaciones de la asamblea o del consejo de
administracioacuten tendientes a la imposicioacuten de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias deberaacuten consultar el debido proceso el derecho de
defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten (p 2)
A su vez es indispensable que toda copropiedad cuente con un Manual de
Convivencia herramientas que permite fijar paraacutemetros y directrices claras para
una armoniosa convivencia La Ley faculta la creacioacuten de Comiteacutes de Convivencia
dentro de los inmuebles sujetos al reacutegimen de propiedad horizontal y fija
paraacutemetros dentro de los cuales puede y debe actuar con el uacutenico fin de
propender y salvaguardar la sana convivencia entre los individuos que componen
la copropiedad
Seguacuten el artiacuteculo 58 de la Ley 675 de (2001)
Para la solucioacuten de los conflictos que se presenten entre los propietarios o
tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador el consejo de
administracioacuten o cualquier otro oacutergano de direccioacuten o control de la persona juriacutedica
en razoacuten de la aplicacioacuten o interpretacioacuten de esta ley y del reglamento de
20
propiedad horizontal sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades
jurisdiccionales se podraacute acudir a
1 Comiteacute de Convivencia Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasioacuten de la vida en edificios de uso residencial su solucioacuten se podraacute intentar
mediante la intervencioacuten de un comiteacute de convivencia elegido de conformidad con lo
indicado en la presente ley el cual intentaraacute presentar foacutermulas de arreglo orientadas
a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad Las
consideraciones de este comiteacute se consignaraacuten en un acta suscrita por las partes y
por los miembros del comiteacute y la participacioacuten en eacutel seraacute ad honorem
2 Mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos Las partes podraacuten acudir para la
solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos de acuerdo con lo establecido en
las normas legales que regulan la materia (pp 11-12)
El Comiteacute de Convivencia es un oacutergano de constitucioacuten estatutaria que hacen
los mismos propietarios en su reglamento interno y su finalidad es la de
intentar solucionar controversias o conflictos mediante propuestas de arreglo
que surgen a raiacutez de la convivencia entre propietarios residentes
administradores consejo de administracioacuten y revisor fiscal con el fin de
dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de vecindad En la
propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y residentes deben
someterse a un ordenamiento que les permita ldquoejercer plenamente los
derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenosrdquo (AIPHLtda 1997 p 1)
La funcioacuten principal del Comiteacute de Convivencia es fortalecer las relaciones de
vecindad y estaacute orientada a proponer foacutermulas de arreglo que conduzcan a la
solucioacuten del conflicto
Seguacuten la Ley 675 de (2001) uno de los objetivos que persigue la creacioacuten de este
comiteacute es generar conciencia entre los copropietarios de la necesidad de fortalecer
las relaciones de vecindad tan deterioradas en las grandes ciudades en otras
palabras este oacutergano estatutario debe generar foacutermulas de arreglo que permitan
21
dirimir dichas controversias Al respecto el proyecto original del Gobierno hasta
primer debate en la Caacutemara de representantes se consagraba que el comiteacute de
convivencia actuaria con las atribuciones de un amigable componedor seguacuten lo
cual implicaba que tendriacutea que decidir con fuerza vinculante para las partes (Ley
446 de 1998 arts130-131) Posteriormente en segundo debate en la Caacutemara se
elimina dicha expresioacuten y se cambia por el cual intentara presentar foacutermulas de
arreglo En siacutentesis su labor en ninguacuten caso es imponer una solucioacuten a las
controversias sino ser una especie de mediador que acerque a las partes y
proponga soluciones viables dejando a los directamente involucrados en el
conflicto la opcioacuten de acogerlas o no Igualmente hay que contemplar que en la
misma ley el acudir al comiteacute de convivencia no es un requisito de procedibilidad
para luego acudir a la justicia ordinaria
El Manual de Convivencia condensa las maacutes miacutenimas y elementales normas a que
debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada ademaacutes del respeto
por y haciacutea los demaacutes en aras de hallar la tranquilidad solidaridad y reciprocidad
tan necesarias en nuestra convulsionada sociedad Para vivir en comunidad es
necesario entender que no todos somos iguales la diferencia hace que las formas
de pensar y de concebir la vida no sean las mismas Se requiere acatar unas
normas miacutenimas basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia Es
importante invitar a todas las personas a resolver paciacuteficamente las diferencias y
conflictos a no hacer justicia con mano propia a cumplir las normas miacutenimas de
convivencia para asiacute propiciar la confianza entre vecinos Para crear un ambiente
agradable y armoacutenico en el reacutegimen de propiedad horizontal es indispensable
promover ante todo la convivencia paciacutefica a traveacutes de la ensentildeanza
La persona humana tiene la capacidad de interrelacionarse con otros de alliacute que
por la misma naturaleza del hombre es necesario estar acompantildeados de otras
personas formando lo que se conoce como sociedades La sociedad conformada
por seres humanos cuenta con una caracteriacutestica esencial y es un elemento
22
distintivo denominado cultura Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre
siacute ya que el primero se refiere a la forma baacutesica de agrupacioacuten de personas o
entidades poblacionales mientras que el segundo hace referencia a todos
aquellos aspectos o rasgos transmitidos a traveacutes del tiempo de generacioacuten en
generacioacuten incluyendo costumbres lenguas creencias y religiones arte ciencia
etc que caracterizan o identifican esa agrupacioacuten o entidad poblacional En el
transcurrir del tiempo como cultura se entenderaacute la formacioacuten de la mente es
decir designa el estado de la mente humana que desarrolla el conocimiento y lo
afirma por medio de su capacidad intelectual esta condicioacuten le permite
relacionarse con las demaacutes personas o grupos a traveacutes de una comunicacioacuten
permanente permitieacutendole convivir con ellas
En reacutegimen de propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y
residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos por lo cual
las normas deben estar contenidas en leyes decretos y reglamentos que tengan
como fin garantizar la convivencia armoacutenica y paciacutefica en la comunidad Resulta
evidente que la mayoriacutea de los conflictos entre residentes se originan por el
incumplimiento de normas baacutesicas contenidas en el manual de convivencia Es por
ello que es fundamental que todas las personas sometidas al reacutegimen requieran
procesos de reflexioacuten y educacioacuten para mejorar la calidad de vida de los asociados
a ella
23
Cuadro 1 Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad
horizontal y el manual de convivencia
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
MANUAL DE CONVIVENCIA
Es elaborado por el constructor o propietario del inmueble
Nace de los aspectos sociales econoacutemicos y culturales de las personas que habitan el bien inmueble
Reglamenta y determina la propiedad de los bienes comunes
Reglamenta los comportamientos que hacen agradables las relaciones entre las personas que habitan el inmueble
La ley establece requisitos miacutenimos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal Artiacuteculo 5 de la Ley 675 de 2001
Los componentes para elaborar el manual de convivencia son relaciones y comportamientos entre humanos
Se requiere elevarlo a escritura puacuteblica es solemne debe ser registrado en la oficina de instrumentos puacuteblicos
No requiere ser elevado a escritura publica
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta las normas urbaniacutesticas la ley de propiedad horizontal normas ambientales y demaacutes concordantes con la materia
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta la personalidad de quienes habitan el inmueble las problemaacuteticas surgidas la previsioacuten de conflictos las relaciones y reacciones de las partes su cultura el emisor y el receptor del dialogo
En su contenido se refleja el trabajo de profesionales en aacutereas de construccioacuten arquitectura ingenieriacutea derecho
En su contenido se refleja el trabajo de socioacutelogos psicoacutelogos trabajadores sociales y mediadores
Apunta a la determinacioacuten del bien
Apunta a la convivencia paciacutefica a la solidaridad humana al entorno cordial y agradable de los seres humanos
Fuente LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute DC
24
IV MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer
cualquier tipo de transgresioacuten recibida y que se constituya una violacioacuten de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien comuacuten Las partes podraacuten acudir
para la solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos
La Sentencia C-893 de (2001) sentildeala ldquoLos mecanismos alternativos de solucioacuten
de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino tambieacuten y principalmente como una
forma de participacioacuten de la sociedad civil en los asuntos que los afectanrdquo (p 2)
En este sentido es incuestionable su estirpe democraacutetica en la medida en que
generan espacios de intervencioacuten de la comunidad en el desarrollo de la funcioacuten
jurisdiccional evitando la conflictivizacioacuten de la sociedad y logrando por ende el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
eacuteste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social
Los MASC estaacuten legitimados por la ley para dar solucioacuten de conflictos de caraacutecter
transigible
Cuadro 2 Clasificacioacuten de los Mecanismos Alternos de Solucioacuten de
Conflictos (MASC)
Clasificacioacuten Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccioacuten Arbitraje
Mediacioacuten Amigable Composicioacuten
Conciliacioacuten Jueces de Paz
25
41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
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puacuteblicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 41433 del 11 de julio de 1994
41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
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propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
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potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
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Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
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03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
3
4
INTRODUCCIOacuteN
La Propiedad Horizontal se ha convertido en un tema de actualidad por cuanto ha
cambiado la forma de habitar Si nos remontamos a la eacutepoca de los antildeos
cuarenta nuestro paiacutes comenzoacute una etapa acelerada de asentamiento en las
grandes ciudades producida por varios factores poliacuteticos y sociales que han
producido el desplazamiento del campo por un lado y el arribo a la ciudad de
centenares de personas por el otro llevo a que la estructura arquitectoacutenica de las
que hasta ese momento pequentildeas y simples urbes fuera sufriendo una serie de
modificaciones consistentes baacutesicamente en la construccioacuten de inmuebles de
varias plantas los cuales brindariacutean una solucioacuten a tanta necesidad de vivienda a
la vez se fueron generando una gran variedad de relaciones interpersonales cuya
caracteriacutestica era la dificultad de solucionar conflictos que traiacutea el convivir con
otras familias de diferentes formas de pensar y de actuar
Es asiacute que el Estado se vio en la necesidad de regular los comportamientos
colectivos lo cual lo hizo a traveacutes de decretos como leyes de ahiacute que se empieza
a hablar de una normatividad inmobiliaria del Decreto 1286 de (1948) y la Ley 82
de (1948) las cuales constituyen el origen de lo que posteriormente conoceriacuteamos
como reacutegimen de propiedad horizontal Este sistema juriacutedico se caracterizoacute desde
sus inicios por configurar una normatividad que incluso hasta el diacutea de hoy sigue
generado debates debido a que involucra derechos de propiedad sobre unos
bienes denominados privados y derechos de copropiedad sobre otros
denominados comunes asiacute como al deseo de todos los ciudadanos de participar
en las decisiones a traveacutes de mecanismos constitucionales de la participacioacuten
comunitaria para asiacute asumir los derechos y deberes con la mayor responsabilidad
La gestioacuten de la propiedad horizontal y el disentildeo del plan estrateacutegico pueden servir
como herramienta administrativa de apoyo para incrementar la eficacia y eficiencia
bajo situaciones de incertidumbre y en conflicto en organizaciones de propiedad
horizontal (Solano 2011) La convivencia implica el cumplimiento de una serie de
5
paraacutemetros enmarcados en buscar el bienestar general garantizando asiacute una serie
de condiciones que permitan a una colectividad vivir dignamente y en armoniacutea La
Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de (1991) establece en el ldquoCapiacutetulo II de los
Derechos sociales econoacutemicos y culturales Articulo 58
Se garantizan la propiedad privada y los demaacutes derechos adquiridos con arreglo a
las leyes civiles los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes
posteriores Cuando de la aplicacioacuten de una ley expedida por motivos de utilidad
puacuteblica o intereacutes social resultare en conflicto los derechos de los particulares con
la necesidad por ella reconocida el intereacutes privado deberaacute ceder al intereacutes puacuteblico
o social La propiedad es una funcioacuten social que implica obligaciones Como tal le
es inherente una funcioacuten ecoloacutegica el Estado protegeraacute y promoveraacute las formas
asociativas y solidarias de propiedad (p 33)
La importancia del presente trabajo radica en analizar si el Manual de
Convivencia establecido en el reacutegimen de propiedad horizontal brinda las
herramientas idoacuteneas y efectivas para la solucioacuten de los muacuteltiples conflictos que se
presentan en las copropiedades o si por el contrario es necesario dar soluciones
juriacutedicas a traveacutes de fallos jurisprudenciales con el fin de garantizar la solucioacuten de
muacuteltiples conflictos que se presentan las relaciones de los ciudadanos en las
copropiedades El Objetivo es establecer la importancia del Manual de
Convivencia dentro del Reacutegimen de la Propiedad Horizontal como mecanismo que
contribuye al mejoramiento de la calidad de vida de los individuos a traveacutes de
herramientas juriacutedicas y legales que permitan tanto al individuo como a la
colectividad hacer valer sus derechos bajo miacutenimos comportamientos de respeto y
tolerancia enmarcados siempre hacia el bienestar de todos
I PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
La Propiedad viene del latiacuten propietas es el derecho de usar gozar y disponer
libremente de la cosa de uno de la manera maacutes absoluta sin otras restricciones
6
que las impuestas por la Ley Como regla puede fijarse que el derecho de
propiedad es perpetuo y por serlo es trasmisible ldquoAun cuando se ha dicho que el
derecho de propiedad da no solo el uso sino hasta el abuso de la cosa de uno
cabe consignar sobre este extremo que el abuso no puede llegar maacutes allaacute de
ciertos liacutemites ya que donde comienza el abuso el derecho terminardquo (Cabanellas
1946p308)
La propiedad horizontal pertenece por esencia al derecho de dominio o propiedad
Es una forma de dominio sobre unos inmuebles en virtud de la cual una persona
es el titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y ademaacutes comparte
con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados comunes
necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero (Valencia
1967) En este sentido el reacutegimen de propiedad horizontal puede imponer
limitaciones al ejercicio de la propiedad que se tiene sobre el bien con el objeto de
conservar la armoniacutea en la comunidad (Guio 2009)
El artiacuteculo 665 del Coacutedigo Civil (2010) se clasifica dentro de los derechos reales
Por lo anterior se afirma que la propiedad horizontal en Colombia es ldquouna forma de
propiedad sobre inmuebles constituida voluntariamente por su propietario
sometida a una normatividad legal especiacutefica cuyo funcionamiento implica la
existencia de bienes particulares o exclusivos con matricula inmobiliaria
independiente y de bienes de utilizacioacuten comuacuten o colectiva (Velaacutezquez 1998 p
11) Hay que tener en cuenta los principios de consagracioacuten legal que orientan el
reacutegimen de copropiedad los cuales se concretan en
a El cumplimiento de la norma vigente en materia urbaniacutestica para proteger el
medio ambiente y la funcioacuten social de la copropiedad
b El respeto por el ser humano entendido como ser digno y a su vez ser social y
comunitario
c La prevalencia de la solucioacuten de conflictos por la viacutea conciliadora
7
d El derecho de todos los miembros de la copropiedad al debido proceso
e La libre iniciativa empresarial entendida dentro de los liacutemites del bien comuacuten
(Velaacutezquez 1998 p 11)
De acuerdo con Paboacuten (1995)
La propiedad horizontal cuenta con tres caracteriacutesticas fundamentales lo cual lo
hace un reacutegimen especial en primer lugar tiene un aspecto poliacutetico que consiste en
que a traveacutes de la propiedad horizontal el Estado cumple uno de sus fines
esenciales cual es el de dar la prevalencia del intereacutes general en segundo lugar un
aspecto social en donde la propiedad horizontal permite que haya maacutes cantidad de
personas viviendo dignamente porque regula la construccioacuten de grandes
edificaciones o conjuntos residenciales ademaacutes es un medio idoacuteneo para canalizar
de mejor manera el ahorro nacional contribuye a proporcionarles casa propia a las
familias elimina los problemas entre arrendadores e inquilinos y promueve la
constitucioacuten de sociedades que orientadas hacia una finalidad eminentemente
social y no solo de caraacutecter especulativo pueden destinar sus iniciativas y a
capitales a levantar grandes bloques de viviendas econoacutemicas y por ultimo un
aspecto econoacutemico que consiste en que el costo de la construccioacuten se distribuye
entre los propietarios de las unidades resultando menor a lo que costariacutea en la
construccioacuten a una sola persona de una casa de una o dos plantas Estos aspectos
conllevan al desarrollo interno y el bienestar para los habitantes (p 83)
11 PRINCIPALES NORMAS QUE INCIDEN EN LA REGULACIOacuteN DE LA
PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
Las normas que regula la propiedad horizontal en Colombia son el reacutegimen de
propiedad horizontal establecido por la Ley 95 de (1890) Ley 746 de (2002) Ley
675 de (2001) La Ley 142 de (1994) Coacutedigo Civil (2010) Coacutedigo de Comercio
(1971) Coacutedigo nacional de la Policiacutea la asiacute como las disposiciones municipales o
Distritales (Beltraacuten 2011)
8
111 El Coacutedigo Civil En el cual se presentan las situaciones de caraacutecter civil
que se pueden dar entre los colombianos Se encuentra estipulado el Artiacuteculo
2142 del Libro 4 en el Tiacutetulo XVIII sentildeala El Mandato y lo define como ldquoun
acuerdo mediante el cual una persona confiacutea la gestioacuten o administracioacuten de uno o
maacutes negocios a otra que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera
La persona que concede el encargo se llama comitente o mandante y la que lo
acepta apoderado procurador y en general el mandatariordquo (CC 2010 p 297 )
La norma sentildeala ademaacutes de la responsabilidad del mandatario la remuneracioacuten
responsabilidad del mandatario hasta por culpa leve y liacutemites entre otros
112 Coacutedigo de Comercio El Coacutedigo de Comercio expedido por medio del
Decreto 410 de (1971) se establecen entre otras las caracteriacutesticas y obligaciones
de los comerciantes asiacute como los procedimientos en la realizacioacuten de asambleas
de socios etc aspectos que interesan de manera integral a la propiedad
horizontal como una persona juriacutedica que estableceraacute relaciones comerciales con
otras personas Define igualmente de manera especiacutefica en su tiacutetulo V capiacutetulo
I El contrato de seguro de vital importancia para la propiedad horizontal en
atencioacuten a lo reiterado en el artiacuteculo 15 de la Ley 675 de (2001) ldquosentildealarla
obligacioacuten de toda propiedad horizontal adquirir una poacuteliza de seguros que cubra
los riesgos de incendio y terremoto de los bienes comunesrdquo(p 3) El contrato de
seguro se define como un acto solemne bilateral oneroso aleatorio y de
ejecucioacuten sucesiva el cual se perfecciona desde el momento en que se suscribe
la poacuteliza Este contrato se establece entre el tomador y el asegurador con el
propoacutesito de cubrir los riesgos que se puedan presentar y atender de ser
contratados sobre un objeto asegurado o beneficiario
113 Ley 95 de 1890 Esta ley que tambieacuten es conocida como ldquosobre reformas
civilesrdquo establece para los propietarios comunes (ldquocomunerosrdquo) el procedimiento
para la eleccioacuten de un administrador el cual deberaacute ser nombrado por una ldquojunta
generalrdquo (asamblea general) asiacute como la participacioacuten de los propietarios
9
comunes fijacioacuten de la remuneracioacuten del administrador y las garantiacuteas de este
uacuteltimo en su calidad de mandatario y manejador de los bienes comunes de la
persona juriacutedica que representaraacute Por uacuteltimo sentildeala la explotacioacuten econoacutemica de
un bien comuacuten establece la obligacioacuten de llevar registros de los propietarios
comunes sus cuotas en relacioacuten con los derechos sobre los bienes comunes
coeficiente de propiedad
114 Coacutedigo de Policiacutea (Decreto 1355 4 agosto de 1970) El reglamento de
propiedad horizontal contempla deberes de los propietarios de unidades privadas
tendientes a la convivencia paciacutefica de los moradores del inmueble sometido al
reacutegimen de propiedad horizontal deberes que deben estar enmarcados dentro de
las normas generales previstas en las leyes normas y demaacutes disposiciones
legales de caraacutecter municipal o Distrital como el Coacutedigo de Policiacutea La Ley 675 de
(2001) preveacute en el artiacuteculo 61 que el administrador para la ejecucioacuten de las
sanciones no pecuniarias previstas en la ley o en el reglamento podraacute acudir a la
autoridad policial competente si es del caso En los eventos en que el propietario
de una unidad privada efectuacutee ldquoactos que comprometan la seguridad o solidez de
la copropiedad producir ruidos molestias y actos que perturben la tranquilidad de
los demaacutes propietarios u ocupantes o afecten la salud puacuteblicardquo o en los casos en
que el propietario cambie el uso de su unidad privada previsto en el reglamento
la policiacutea y autoridades competentes estaacute obligada a acudir de manera inmediata
ante el llamado del administrador o cualquiera de los copropietarios
En cuanto a los comportamientos que favorecen las relaciones de vecindad se
sentildeala la reparacioacuten de averiacuteas o dantildeos de la vivienda para evitar afectar a los
demaacutes limpieza de las aacutereas comunes -en cuyo caso son responsables las
administraciones de copropiedades- respetar el derecho a la intimidad familiar y
personal prevenir los dantildeos de menores de edad personas con discapacidad y
personas de tercera edad sobre si o los vecinos o contra bienes de estos
prevenir el dantildeo de animales domeacutesticos en cuanto a mascotas caninos ajustarse
10
a las disposiciones de la Ley 746 de (2002) uso adecuado de electrodomeacutesticos
para que no se afecten a los vecinos cumplir con el reglamento de copropiedad
(artiacuteculo 12 numeral 13) no agredir fiacutesica o verbalmente a los vecinos no ocupar
espacio ajeno o de aacutereas comunes sin los permisos respectivos no desarrollar
actividades que puedan contaminar el ambiente ocasionar olores y ruidos que
perturben la tranquilidad
115 Ley 746 de 2002 Esta le regula la tenencia y registro de perros
potencialmente peligrosos sentildealando las circunstancias de tenencia los riesgos
que debe asumir el propietario y en general las condiciones de manejo transporte
disposicioacuten en general en cuanto a la tenencia de estos animales ademaacutes de la
creacioacuten del ldquoCenso de Perros Potencialmente Peligrososrdquo
116 Normas municipales Cada municipio o Distrito ha promulgado en
desarrollo de su plan de ordenamiento normas urbaniacutesticas que son pertinentes
en cada caso para la conformacioacuten de la propiedad horizontal sentildealando
requerimientos necesarios usos de los suelos por sectores de la ciudad o
municipio previstos en la licencia de construccioacuten Es conveniente y para realizar
una correcta comprensioacuten del marco legal presentado como lo menciona Legis
sentildealar que las normas tienen un nivel jeraacuterquico y que cada nivel se debe
enmarcar dentro de las disposiciones del anterior en este caso se puede
determinar desde la norma de normas la Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de
(1991) hasta las decisiones y mandatos de la Asamblea general de copropietarios
asiacute
I Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia
II Ley 675 de 2001
III Decretos reglamentarios
IV Acuerdos municipales o Distritales
V Reglamentos de propiedad horizontal de la copropiedad
11
VI Disposiciones y mandatos de la asamblea general de propietarios de
cada inmueble sometido al reacutegimen de propiedad horizontal
Figura 1 Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos
LEY 675 DE 2001
PROPIEDAD HORIZONTAL
12
Fuente ALCALDIacuteA MAYOR DE BOGOTAacute DC INSTITUTO PARTICIPACIOacuteN Y ACCIOacuteN COMUNAL ESCUELA DE PARTICIPACIOacuteN Y GESTIOacuteN SOCIAL EN BOGOTAacute (2008) Cartilla Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos Bogotaacute
DC El Autor p 51
12 ACCIONES LEGALES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Las principales acciones legales que puede iniciar o debe atender las
administraciones de los inmuebles sometidos al reacutegimen de propiedad horizontal
121 La tutela La Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de (1991) contempla en su
artiacuteculo 86 la accioacuten de tutela como un mecanismo de proteccioacuten de los derechos
constitucionales fundamentales sentildealando ademaacutes que toda persona podraacute
ejercer la accioacuten de tutela ante los jueces en cualquier momento y lugar para
reclamar la proteccioacuten inmediata de sus derechos constitucionales fundamentales
cuando considere que estos resulten vulnerados o amenazados por la accioacuten u
omisioacuten de cualquier autoridad puacuteblica o de particulares en los casos previstos en
la ley Esta accioacuten se desarrolla mediante un procedimiento preferente y sumario
a tiacutetulo personal o por quien actuacutee en su nombre
122 Derecho de Peticioacuten Se hace ante autoridad puacuteblica o privada con
funciones de administracioacuten ademaacutes un aparte especiacutefico sobre el derecho de
13
peticioacuten ante empresas de servicios puacuteblicos las querellas ante las inspecciones
de policiacutea retomamos la impugnacioacuten de actas de asamblea y los procesos
ejecutivos para la recuperacioacuten de las cuotas en mora por parte de los propietarios
de unidades privadas
123 Accioacuten de Policiacutea La accioacuten de policiacutea se define en el artiacuteculo 203 del
Coacutedigo de Policiacutea de Bogotaacute DC como la accioacuten que puede iniciarse ante una
autoridad de policiacutea como consecuencia de una ldquoviolacioacuten o inobservancia de una
regla de convivencia ciudadanardquo la cual puede iniciarse de oficio o a peticioacuten en
intereacutes dela comunidad o mediante querella de parte en intereacutes articular Los
deberes previstos en el Coacutedigo de Policiacutea para las autoridades de policiacutea se
refieren a impedir las viacuteas de hecho y actos perturbatorios que alteren la posesioacuten
o mera tenencia sobre inmuebles y el ejercicio de las servidumbres ademaacutes de
restablecer y preservar la situacioacuten cuando haya sido alterada o perturbada Es
importante anotar que de acuerdo con lo establecido en el Coacutedigo de Policiacutea en
los procesos de Policiacutea no se puede reclamar indemnizacioacuten de perjuicios por
violacioacuten a las reglas de convivencia ciudadana asiacute como tampoco son sujeto de
los mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos MASC- los actos en los cuales
este comprometido el intereacutes general y los asuntos no transigibles
II ANAacuteLISIS JURISPRUDENCIAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN
COLOMBIA
Dentro del desarrollo jurisprudencial en torno a la Ley 675 de (2001) es posible
mencionar las siguientes sentencias relevantes proferidas por la Corte
Constitucional
La Corte Constitucional en Sentencia T-035 DE (1997) sentildeala ldquoLa propiedad
horizontal es una forma de dominio sobre los inmuebles en virtud de la cual una
persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y ademaacutes
14
comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados
comunes necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primerordquo
(p 8)
La Corte Constitucional ha establecido en Sentencia C-153 de (2004)
La propiedad horizontal estaacute en presencia de un reacutegimen normativo especial cuyo
objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con miras a la obtencioacuten de un fin constitucional a saber
garantizar la seguridad y la convivencia paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella
asiacute como la funcioacuten social de la propiedad (p 14)
21 SENTENCIAS CORTE CONSTITUCIONAL SOBRE CONVIVENCIA
TENENCIA DE ANIMALES DOMEacuteSTICOS
El derecho a tener animales en el lugar de habitacioacuten del propietario -auacuten cuanto
este sea una unidad residencial sometida al reacutegimen de propiedad horizontal es
una expresioacuten del derecho constitucional al libre desarrollo de la personalidad y a
la intimidad personal y familiar
211 Sentencia T-035 de (1997) MP Hernando Herrera Vergara
Para la Sala no hay duda sobre el estrecho viacutenculo que presenta la tenencia de un
animal domeacutestico con el ejercicio de derechos por parte de su propietario o
tenedor los cuales deben ser objeto de proteccioacuten y garantiacutea juriacutedica Frente a
esta situacioacuten los derechos fundamentales que en forma diaacutefana se relacionan
son los relativos al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y
familiar
(helliphellip)
15
La tenencia de animales domeacutesticos constituye un ejercicio de los derechos
fundamentales al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad con las
limitaciones que imponen los derechos de los demaacutes Dentro del reacutegimen de
propiedad horizontal el mantenimiento de animales en el lugar de habitacioacuten se
sujeta a condiciones miacutenimas de convivencia sentildealadas en el reglamento de
copropiedad o por la asamblea de propietarios Los conflictos que se originen con
ocasioacuten de la tenencia de animales y que den lugar a perturbaciones se
resolveraacuten por las autoridades de policiacutea y a traveacutes de la tutela cuando las
decisiones de aquellas constituyan viacuteas de hecho o se demuestre la existencia de
un agravio constitucional irreparable asiacute como ante la vulneracioacuten o amenaza de
un derecho fundamental (pp 3-4)
Considero que cada persona es libre de decidir si puede tener a su cuidado una
mascota y de todo lo que ello implica brindarle los cuidados adecuados de
acuerdo a sus necesidades y a su vez tener en cuenta que es importante que
cada propietario yo tenedor del animal cumpla con normas de comportamiento y
ello implica que se le entrene y se le ensentildee a manejarse en las aacutereas comunes o
en la calle para asiacute evitar malos entendidos con los vecinos o transeuacutentes
212 Sentencia T-119 de 1998 Fabio Moroacuten Diacuteaz
Es imposible y absurdo pretender que los animales se abstengan de ladrar o
generar alguacuten tipo de sonido como quiera que es de su propia naturaleza y que ello
hace parte de los sonidos que normalmente se derivan de la vida en comuacuten y que
son propios de la ciudad o los campos como los producidos por los vehiacuteculos los
equipos de TV o radio y los mismos seres humanos
(hellip)
Carece de soporte la pretensioacuten de prescindir de los animales para eliminar de tajo
cualquier percepcioacuten de sus ladridos pues esa solicitud responde a una concepcioacuten
tan radical del derecho a la intimidad que comporta necesariamente el sacrificio total
del derecho No se trata de impedir que cualquier emanacioacuten de sonidos llegue al
oiacutedo de quien no quiere percibirla en lo maacutes miacutenimo sino de la interdiccioacuten de
16
emanaciones sonoras que al traspasar ciertos liacutemites se convierten en ruidos
insoportables Propio de la naturaleza de los perros es ladrar y no es razonable
exigirle a sus duentildeos que lo impidan que esteacuten pendientes del momento en que lo
hacen o de regular la intensidad de los ladridos (pp 10-11)
Sentencia T-155 de (2012) MP Mariacutea Victoria Calle Correa Uno de los
problemas de convivencia maacutes comuacuten de las copropiedades gira en torno a las
mascotas frente a su tenencia la Corte Constitucional ha expresado lo siguiente
La tenencia de un animal domeacutestico en un lugar de residencia es una decisioacuten
personal familiar que obedece a diferentes necesidades y proyectos de vida y que
por tanto en principio debe ser respetada y protegida por el Estado Desde sus
inicios esta Corporacioacuten ha sostenido que las personas cuentan con el derecho a
tener animales domeacutesticos en tanto se trata del ejercicio de varios derechos
fundamentales entre los que se ha mencionado el libre desarrollo de la
personalidad y la intimidad personal y familiar Con relacioacuten al primero la
jurisprudencia constitucional ha destacado que es un derecho de status activo que
exige el despliegue de las capacidades individuales sin restricciones ajenas no
autorizadas por el ordenamiento juriacutedico Se configura una vulneracioacuten de este
derecho cuando a la persona se le impide de forma arbitraria alcanzar o perseguir
aspiraciones legiacutetimas de vida o valorar y escoger libremente las circunstancias
que dan sentido a su existencia En relacioacuten con el segundo la intimidad personal
y familiar implica el derecho a no ser molestado a fin de resguardar un espacio de
privacidad personal y familiar libre de cualquier intromisioacuten de otros sin el
consentimiento de su titular (p 5)
Por tal razoacuten la propiedad horizontal no puede a traveacutes de sus oacuterganos directivos
prohibir la tenencia de mascotas dentro de la copropiedad sin embargo la Corte
Constitucional sostiene que la copropiedad en cabeza de la asamblea puede
estipular sanciones y si dentro de ellas se decide incluir de acuerdo con los
procedimientos establecidos para ello una que faculte la administracioacuten para
17
excluir el animal potencialmente peligroso del conjunto Es decir para sancionar
con la expulsioacuten de una mascota se debe sin duda garantizar al copropietario el
debido proceso y cumplir con una serie de requisitos legales so pena de violar la
Constitucioacuten y los derechos de los ciudadanos quedando entonces tal decisioacuten
como no valida
Un derecho imperante en la sociedad es el libre desarrollo a la personalidad asiacute
como a la intimidad (personal y familiar) todos los habitantes de este paiacutes son
libres y tienen derecho a su intimidad y a la escogencia de sus propiedades y asiacute
mismo a la adquisicioacuten de sus animales domeacutesticos o tambieacuten llamados mascotas
que en muchas familias estos son considerados un miembro maacutes de eacutesta El
derecho a tener animales en apartamentos o viviendas sometidas al
reacutegimen de propiedad horizontal es de naturaleza constitucional y es
exigible siempre y cuando se trate bien al animal no se exagere su
nuacutemero y se tenga una conducta responsable que impida a la mascota
causar dantildeos
III LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Se entiende por convivencia la accioacuten de convivir en un sentido amplio Convivir
estaacute relacionado con vivir en compantildeiacutea de otro u otros armoacutenicamente
reconociendo y respetando los derechos que cada persona tiene La Ley 675 de
(2001) que regula el reacutegimen de Propiedad Horizontal en Colombia define este
como un reacutegimen especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia
paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella hace el sentildealamiento expreso en el
artiacuteculo segundo sobre la convivencia paciacutefica y solidaridad social que se exige
para todas aquellas personas que residan en inmuebles sometidos a eacutel ldquolos
reglamentos de propiedad horizontal deberaacuten propender a el establecimiento de
18
relaciones paciacuteficas de cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o
tenedoresrdquo Esa convivencia establecida en la ley 675 de (2001) hace exigible la
prevalencia de la dignidad humana frente a cualquier otro intereacutes que pudiese
alegarse
Vivir dentro del reacutegimen de la propiedad horizontal requiere de los residentes y o
copropietarios el cumplimiento de algunas normas que permiten ejercitar
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos Gran
parte de los conflictos que se presentan entre vecinos y entre estos y la
administracioacuten son ocasionados por el incumplimiento de estas normas de
convivencia (Montejo 2002)
31 CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El conflicto es considerado como una situacioacuten determinada que evidencia la
existencia de un problema o dificultad y que pueden desencadenar posteriormente
enfrentamientos entre dos o maacutes partes que defienden un punto de vista o que
simplemente ven vulnerados sus valores o intereses o se encuentran en
situaciones opuestas Es por esto que es necesario contar con herramientas que
permitan la puesta en marcha de unos paraacutemetros y reglas que se traduzcan en la
observancia de una convivencia sana paciacutefica y armoniosa La Ley 675 de (2001)
establece el reacutegimen de propiedad horizontal y que tiene como principios rectores
los siguientes
Artiacuteculo 2o Principios Orientadores de La Ley Son principios orientadores de la
presente ley
1 Funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten respetar la funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad y por
ende deberaacuten ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbaniacutestica vigente
19
2 Convivencia paciacutefica y solidaridad social Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten propender al establecimiento de relaciones paciacuteficas de
cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores
3 Respeto de la dignidad humana El respeto de la dignidad humana debe inspirar
las actuaciones de los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten de la
copropiedad asiacute como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y
obligaciones derivados de la ley
4 Libre iniciativa empresarial Atendiendo las disposiciones urbaniacutesticas vigentes
los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto asiacute como los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten
correspondientes deberaacuten respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro
de los liacutemites del bien comuacuten
5 Derecho al debido proceso Las actuaciones de la asamblea o del consejo de
administracioacuten tendientes a la imposicioacuten de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias deberaacuten consultar el debido proceso el derecho de
defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten (p 2)
A su vez es indispensable que toda copropiedad cuente con un Manual de
Convivencia herramientas que permite fijar paraacutemetros y directrices claras para
una armoniosa convivencia La Ley faculta la creacioacuten de Comiteacutes de Convivencia
dentro de los inmuebles sujetos al reacutegimen de propiedad horizontal y fija
paraacutemetros dentro de los cuales puede y debe actuar con el uacutenico fin de
propender y salvaguardar la sana convivencia entre los individuos que componen
la copropiedad
Seguacuten el artiacuteculo 58 de la Ley 675 de (2001)
Para la solucioacuten de los conflictos que se presenten entre los propietarios o
tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador el consejo de
administracioacuten o cualquier otro oacutergano de direccioacuten o control de la persona juriacutedica
en razoacuten de la aplicacioacuten o interpretacioacuten de esta ley y del reglamento de
20
propiedad horizontal sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades
jurisdiccionales se podraacute acudir a
1 Comiteacute de Convivencia Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasioacuten de la vida en edificios de uso residencial su solucioacuten se podraacute intentar
mediante la intervencioacuten de un comiteacute de convivencia elegido de conformidad con lo
indicado en la presente ley el cual intentaraacute presentar foacutermulas de arreglo orientadas
a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad Las
consideraciones de este comiteacute se consignaraacuten en un acta suscrita por las partes y
por los miembros del comiteacute y la participacioacuten en eacutel seraacute ad honorem
2 Mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos Las partes podraacuten acudir para la
solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos de acuerdo con lo establecido en
las normas legales que regulan la materia (pp 11-12)
El Comiteacute de Convivencia es un oacutergano de constitucioacuten estatutaria que hacen
los mismos propietarios en su reglamento interno y su finalidad es la de
intentar solucionar controversias o conflictos mediante propuestas de arreglo
que surgen a raiacutez de la convivencia entre propietarios residentes
administradores consejo de administracioacuten y revisor fiscal con el fin de
dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de vecindad En la
propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y residentes deben
someterse a un ordenamiento que les permita ldquoejercer plenamente los
derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenosrdquo (AIPHLtda 1997 p 1)
La funcioacuten principal del Comiteacute de Convivencia es fortalecer las relaciones de
vecindad y estaacute orientada a proponer foacutermulas de arreglo que conduzcan a la
solucioacuten del conflicto
Seguacuten la Ley 675 de (2001) uno de los objetivos que persigue la creacioacuten de este
comiteacute es generar conciencia entre los copropietarios de la necesidad de fortalecer
las relaciones de vecindad tan deterioradas en las grandes ciudades en otras
palabras este oacutergano estatutario debe generar foacutermulas de arreglo que permitan
21
dirimir dichas controversias Al respecto el proyecto original del Gobierno hasta
primer debate en la Caacutemara de representantes se consagraba que el comiteacute de
convivencia actuaria con las atribuciones de un amigable componedor seguacuten lo
cual implicaba que tendriacutea que decidir con fuerza vinculante para las partes (Ley
446 de 1998 arts130-131) Posteriormente en segundo debate en la Caacutemara se
elimina dicha expresioacuten y se cambia por el cual intentara presentar foacutermulas de
arreglo En siacutentesis su labor en ninguacuten caso es imponer una solucioacuten a las
controversias sino ser una especie de mediador que acerque a las partes y
proponga soluciones viables dejando a los directamente involucrados en el
conflicto la opcioacuten de acogerlas o no Igualmente hay que contemplar que en la
misma ley el acudir al comiteacute de convivencia no es un requisito de procedibilidad
para luego acudir a la justicia ordinaria
El Manual de Convivencia condensa las maacutes miacutenimas y elementales normas a que
debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada ademaacutes del respeto
por y haciacutea los demaacutes en aras de hallar la tranquilidad solidaridad y reciprocidad
tan necesarias en nuestra convulsionada sociedad Para vivir en comunidad es
necesario entender que no todos somos iguales la diferencia hace que las formas
de pensar y de concebir la vida no sean las mismas Se requiere acatar unas
normas miacutenimas basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia Es
importante invitar a todas las personas a resolver paciacuteficamente las diferencias y
conflictos a no hacer justicia con mano propia a cumplir las normas miacutenimas de
convivencia para asiacute propiciar la confianza entre vecinos Para crear un ambiente
agradable y armoacutenico en el reacutegimen de propiedad horizontal es indispensable
promover ante todo la convivencia paciacutefica a traveacutes de la ensentildeanza
La persona humana tiene la capacidad de interrelacionarse con otros de alliacute que
por la misma naturaleza del hombre es necesario estar acompantildeados de otras
personas formando lo que se conoce como sociedades La sociedad conformada
por seres humanos cuenta con una caracteriacutestica esencial y es un elemento
22
distintivo denominado cultura Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre
siacute ya que el primero se refiere a la forma baacutesica de agrupacioacuten de personas o
entidades poblacionales mientras que el segundo hace referencia a todos
aquellos aspectos o rasgos transmitidos a traveacutes del tiempo de generacioacuten en
generacioacuten incluyendo costumbres lenguas creencias y religiones arte ciencia
etc que caracterizan o identifican esa agrupacioacuten o entidad poblacional En el
transcurrir del tiempo como cultura se entenderaacute la formacioacuten de la mente es
decir designa el estado de la mente humana que desarrolla el conocimiento y lo
afirma por medio de su capacidad intelectual esta condicioacuten le permite
relacionarse con las demaacutes personas o grupos a traveacutes de una comunicacioacuten
permanente permitieacutendole convivir con ellas
En reacutegimen de propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y
residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos por lo cual
las normas deben estar contenidas en leyes decretos y reglamentos que tengan
como fin garantizar la convivencia armoacutenica y paciacutefica en la comunidad Resulta
evidente que la mayoriacutea de los conflictos entre residentes se originan por el
incumplimiento de normas baacutesicas contenidas en el manual de convivencia Es por
ello que es fundamental que todas las personas sometidas al reacutegimen requieran
procesos de reflexioacuten y educacioacuten para mejorar la calidad de vida de los asociados
a ella
23
Cuadro 1 Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad
horizontal y el manual de convivencia
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
MANUAL DE CONVIVENCIA
Es elaborado por el constructor o propietario del inmueble
Nace de los aspectos sociales econoacutemicos y culturales de las personas que habitan el bien inmueble
Reglamenta y determina la propiedad de los bienes comunes
Reglamenta los comportamientos que hacen agradables las relaciones entre las personas que habitan el inmueble
La ley establece requisitos miacutenimos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal Artiacuteculo 5 de la Ley 675 de 2001
Los componentes para elaborar el manual de convivencia son relaciones y comportamientos entre humanos
Se requiere elevarlo a escritura puacuteblica es solemne debe ser registrado en la oficina de instrumentos puacuteblicos
No requiere ser elevado a escritura publica
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta las normas urbaniacutesticas la ley de propiedad horizontal normas ambientales y demaacutes concordantes con la materia
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta la personalidad de quienes habitan el inmueble las problemaacuteticas surgidas la previsioacuten de conflictos las relaciones y reacciones de las partes su cultura el emisor y el receptor del dialogo
En su contenido se refleja el trabajo de profesionales en aacutereas de construccioacuten arquitectura ingenieriacutea derecho
En su contenido se refleja el trabajo de socioacutelogos psicoacutelogos trabajadores sociales y mediadores
Apunta a la determinacioacuten del bien
Apunta a la convivencia paciacutefica a la solidaridad humana al entorno cordial y agradable de los seres humanos
Fuente LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute DC
24
IV MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer
cualquier tipo de transgresioacuten recibida y que se constituya una violacioacuten de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien comuacuten Las partes podraacuten acudir
para la solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos
La Sentencia C-893 de (2001) sentildeala ldquoLos mecanismos alternativos de solucioacuten
de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino tambieacuten y principalmente como una
forma de participacioacuten de la sociedad civil en los asuntos que los afectanrdquo (p 2)
En este sentido es incuestionable su estirpe democraacutetica en la medida en que
generan espacios de intervencioacuten de la comunidad en el desarrollo de la funcioacuten
jurisdiccional evitando la conflictivizacioacuten de la sociedad y logrando por ende el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
eacuteste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social
Los MASC estaacuten legitimados por la ley para dar solucioacuten de conflictos de caraacutecter
transigible
Cuadro 2 Clasificacioacuten de los Mecanismos Alternos de Solucioacuten de
Conflictos (MASC)
Clasificacioacuten Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccioacuten Arbitraje
Mediacioacuten Amigable Composicioacuten
Conciliacioacuten Jueces de Paz
25
41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
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41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
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propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
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potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
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Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
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JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
4
INTRODUCCIOacuteN
La Propiedad Horizontal se ha convertido en un tema de actualidad por cuanto ha
cambiado la forma de habitar Si nos remontamos a la eacutepoca de los antildeos
cuarenta nuestro paiacutes comenzoacute una etapa acelerada de asentamiento en las
grandes ciudades producida por varios factores poliacuteticos y sociales que han
producido el desplazamiento del campo por un lado y el arribo a la ciudad de
centenares de personas por el otro llevo a que la estructura arquitectoacutenica de las
que hasta ese momento pequentildeas y simples urbes fuera sufriendo una serie de
modificaciones consistentes baacutesicamente en la construccioacuten de inmuebles de
varias plantas los cuales brindariacutean una solucioacuten a tanta necesidad de vivienda a
la vez se fueron generando una gran variedad de relaciones interpersonales cuya
caracteriacutestica era la dificultad de solucionar conflictos que traiacutea el convivir con
otras familias de diferentes formas de pensar y de actuar
Es asiacute que el Estado se vio en la necesidad de regular los comportamientos
colectivos lo cual lo hizo a traveacutes de decretos como leyes de ahiacute que se empieza
a hablar de una normatividad inmobiliaria del Decreto 1286 de (1948) y la Ley 82
de (1948) las cuales constituyen el origen de lo que posteriormente conoceriacuteamos
como reacutegimen de propiedad horizontal Este sistema juriacutedico se caracterizoacute desde
sus inicios por configurar una normatividad que incluso hasta el diacutea de hoy sigue
generado debates debido a que involucra derechos de propiedad sobre unos
bienes denominados privados y derechos de copropiedad sobre otros
denominados comunes asiacute como al deseo de todos los ciudadanos de participar
en las decisiones a traveacutes de mecanismos constitucionales de la participacioacuten
comunitaria para asiacute asumir los derechos y deberes con la mayor responsabilidad
La gestioacuten de la propiedad horizontal y el disentildeo del plan estrateacutegico pueden servir
como herramienta administrativa de apoyo para incrementar la eficacia y eficiencia
bajo situaciones de incertidumbre y en conflicto en organizaciones de propiedad
horizontal (Solano 2011) La convivencia implica el cumplimiento de una serie de
5
paraacutemetros enmarcados en buscar el bienestar general garantizando asiacute una serie
de condiciones que permitan a una colectividad vivir dignamente y en armoniacutea La
Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de (1991) establece en el ldquoCapiacutetulo II de los
Derechos sociales econoacutemicos y culturales Articulo 58
Se garantizan la propiedad privada y los demaacutes derechos adquiridos con arreglo a
las leyes civiles los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes
posteriores Cuando de la aplicacioacuten de una ley expedida por motivos de utilidad
puacuteblica o intereacutes social resultare en conflicto los derechos de los particulares con
la necesidad por ella reconocida el intereacutes privado deberaacute ceder al intereacutes puacuteblico
o social La propiedad es una funcioacuten social que implica obligaciones Como tal le
es inherente una funcioacuten ecoloacutegica el Estado protegeraacute y promoveraacute las formas
asociativas y solidarias de propiedad (p 33)
La importancia del presente trabajo radica en analizar si el Manual de
Convivencia establecido en el reacutegimen de propiedad horizontal brinda las
herramientas idoacuteneas y efectivas para la solucioacuten de los muacuteltiples conflictos que se
presentan en las copropiedades o si por el contrario es necesario dar soluciones
juriacutedicas a traveacutes de fallos jurisprudenciales con el fin de garantizar la solucioacuten de
muacuteltiples conflictos que se presentan las relaciones de los ciudadanos en las
copropiedades El Objetivo es establecer la importancia del Manual de
Convivencia dentro del Reacutegimen de la Propiedad Horizontal como mecanismo que
contribuye al mejoramiento de la calidad de vida de los individuos a traveacutes de
herramientas juriacutedicas y legales que permitan tanto al individuo como a la
colectividad hacer valer sus derechos bajo miacutenimos comportamientos de respeto y
tolerancia enmarcados siempre hacia el bienestar de todos
I PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
La Propiedad viene del latiacuten propietas es el derecho de usar gozar y disponer
libremente de la cosa de uno de la manera maacutes absoluta sin otras restricciones
6
que las impuestas por la Ley Como regla puede fijarse que el derecho de
propiedad es perpetuo y por serlo es trasmisible ldquoAun cuando se ha dicho que el
derecho de propiedad da no solo el uso sino hasta el abuso de la cosa de uno
cabe consignar sobre este extremo que el abuso no puede llegar maacutes allaacute de
ciertos liacutemites ya que donde comienza el abuso el derecho terminardquo (Cabanellas
1946p308)
La propiedad horizontal pertenece por esencia al derecho de dominio o propiedad
Es una forma de dominio sobre unos inmuebles en virtud de la cual una persona
es el titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y ademaacutes comparte
con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados comunes
necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero (Valencia
1967) En este sentido el reacutegimen de propiedad horizontal puede imponer
limitaciones al ejercicio de la propiedad que se tiene sobre el bien con el objeto de
conservar la armoniacutea en la comunidad (Guio 2009)
El artiacuteculo 665 del Coacutedigo Civil (2010) se clasifica dentro de los derechos reales
Por lo anterior se afirma que la propiedad horizontal en Colombia es ldquouna forma de
propiedad sobre inmuebles constituida voluntariamente por su propietario
sometida a una normatividad legal especiacutefica cuyo funcionamiento implica la
existencia de bienes particulares o exclusivos con matricula inmobiliaria
independiente y de bienes de utilizacioacuten comuacuten o colectiva (Velaacutezquez 1998 p
11) Hay que tener en cuenta los principios de consagracioacuten legal que orientan el
reacutegimen de copropiedad los cuales se concretan en
a El cumplimiento de la norma vigente en materia urbaniacutestica para proteger el
medio ambiente y la funcioacuten social de la copropiedad
b El respeto por el ser humano entendido como ser digno y a su vez ser social y
comunitario
c La prevalencia de la solucioacuten de conflictos por la viacutea conciliadora
7
d El derecho de todos los miembros de la copropiedad al debido proceso
e La libre iniciativa empresarial entendida dentro de los liacutemites del bien comuacuten
(Velaacutezquez 1998 p 11)
De acuerdo con Paboacuten (1995)
La propiedad horizontal cuenta con tres caracteriacutesticas fundamentales lo cual lo
hace un reacutegimen especial en primer lugar tiene un aspecto poliacutetico que consiste en
que a traveacutes de la propiedad horizontal el Estado cumple uno de sus fines
esenciales cual es el de dar la prevalencia del intereacutes general en segundo lugar un
aspecto social en donde la propiedad horizontal permite que haya maacutes cantidad de
personas viviendo dignamente porque regula la construccioacuten de grandes
edificaciones o conjuntos residenciales ademaacutes es un medio idoacuteneo para canalizar
de mejor manera el ahorro nacional contribuye a proporcionarles casa propia a las
familias elimina los problemas entre arrendadores e inquilinos y promueve la
constitucioacuten de sociedades que orientadas hacia una finalidad eminentemente
social y no solo de caraacutecter especulativo pueden destinar sus iniciativas y a
capitales a levantar grandes bloques de viviendas econoacutemicas y por ultimo un
aspecto econoacutemico que consiste en que el costo de la construccioacuten se distribuye
entre los propietarios de las unidades resultando menor a lo que costariacutea en la
construccioacuten a una sola persona de una casa de una o dos plantas Estos aspectos
conllevan al desarrollo interno y el bienestar para los habitantes (p 83)
11 PRINCIPALES NORMAS QUE INCIDEN EN LA REGULACIOacuteN DE LA
PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
Las normas que regula la propiedad horizontal en Colombia son el reacutegimen de
propiedad horizontal establecido por la Ley 95 de (1890) Ley 746 de (2002) Ley
675 de (2001) La Ley 142 de (1994) Coacutedigo Civil (2010) Coacutedigo de Comercio
(1971) Coacutedigo nacional de la Policiacutea la asiacute como las disposiciones municipales o
Distritales (Beltraacuten 2011)
8
111 El Coacutedigo Civil En el cual se presentan las situaciones de caraacutecter civil
que se pueden dar entre los colombianos Se encuentra estipulado el Artiacuteculo
2142 del Libro 4 en el Tiacutetulo XVIII sentildeala El Mandato y lo define como ldquoun
acuerdo mediante el cual una persona confiacutea la gestioacuten o administracioacuten de uno o
maacutes negocios a otra que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera
La persona que concede el encargo se llama comitente o mandante y la que lo
acepta apoderado procurador y en general el mandatariordquo (CC 2010 p 297 )
La norma sentildeala ademaacutes de la responsabilidad del mandatario la remuneracioacuten
responsabilidad del mandatario hasta por culpa leve y liacutemites entre otros
112 Coacutedigo de Comercio El Coacutedigo de Comercio expedido por medio del
Decreto 410 de (1971) se establecen entre otras las caracteriacutesticas y obligaciones
de los comerciantes asiacute como los procedimientos en la realizacioacuten de asambleas
de socios etc aspectos que interesan de manera integral a la propiedad
horizontal como una persona juriacutedica que estableceraacute relaciones comerciales con
otras personas Define igualmente de manera especiacutefica en su tiacutetulo V capiacutetulo
I El contrato de seguro de vital importancia para la propiedad horizontal en
atencioacuten a lo reiterado en el artiacuteculo 15 de la Ley 675 de (2001) ldquosentildealarla
obligacioacuten de toda propiedad horizontal adquirir una poacuteliza de seguros que cubra
los riesgos de incendio y terremoto de los bienes comunesrdquo(p 3) El contrato de
seguro se define como un acto solemne bilateral oneroso aleatorio y de
ejecucioacuten sucesiva el cual se perfecciona desde el momento en que se suscribe
la poacuteliza Este contrato se establece entre el tomador y el asegurador con el
propoacutesito de cubrir los riesgos que se puedan presentar y atender de ser
contratados sobre un objeto asegurado o beneficiario
113 Ley 95 de 1890 Esta ley que tambieacuten es conocida como ldquosobre reformas
civilesrdquo establece para los propietarios comunes (ldquocomunerosrdquo) el procedimiento
para la eleccioacuten de un administrador el cual deberaacute ser nombrado por una ldquojunta
generalrdquo (asamblea general) asiacute como la participacioacuten de los propietarios
9
comunes fijacioacuten de la remuneracioacuten del administrador y las garantiacuteas de este
uacuteltimo en su calidad de mandatario y manejador de los bienes comunes de la
persona juriacutedica que representaraacute Por uacuteltimo sentildeala la explotacioacuten econoacutemica de
un bien comuacuten establece la obligacioacuten de llevar registros de los propietarios
comunes sus cuotas en relacioacuten con los derechos sobre los bienes comunes
coeficiente de propiedad
114 Coacutedigo de Policiacutea (Decreto 1355 4 agosto de 1970) El reglamento de
propiedad horizontal contempla deberes de los propietarios de unidades privadas
tendientes a la convivencia paciacutefica de los moradores del inmueble sometido al
reacutegimen de propiedad horizontal deberes que deben estar enmarcados dentro de
las normas generales previstas en las leyes normas y demaacutes disposiciones
legales de caraacutecter municipal o Distrital como el Coacutedigo de Policiacutea La Ley 675 de
(2001) preveacute en el artiacuteculo 61 que el administrador para la ejecucioacuten de las
sanciones no pecuniarias previstas en la ley o en el reglamento podraacute acudir a la
autoridad policial competente si es del caso En los eventos en que el propietario
de una unidad privada efectuacutee ldquoactos que comprometan la seguridad o solidez de
la copropiedad producir ruidos molestias y actos que perturben la tranquilidad de
los demaacutes propietarios u ocupantes o afecten la salud puacuteblicardquo o en los casos en
que el propietario cambie el uso de su unidad privada previsto en el reglamento
la policiacutea y autoridades competentes estaacute obligada a acudir de manera inmediata
ante el llamado del administrador o cualquiera de los copropietarios
En cuanto a los comportamientos que favorecen las relaciones de vecindad se
sentildeala la reparacioacuten de averiacuteas o dantildeos de la vivienda para evitar afectar a los
demaacutes limpieza de las aacutereas comunes -en cuyo caso son responsables las
administraciones de copropiedades- respetar el derecho a la intimidad familiar y
personal prevenir los dantildeos de menores de edad personas con discapacidad y
personas de tercera edad sobre si o los vecinos o contra bienes de estos
prevenir el dantildeo de animales domeacutesticos en cuanto a mascotas caninos ajustarse
10
a las disposiciones de la Ley 746 de (2002) uso adecuado de electrodomeacutesticos
para que no se afecten a los vecinos cumplir con el reglamento de copropiedad
(artiacuteculo 12 numeral 13) no agredir fiacutesica o verbalmente a los vecinos no ocupar
espacio ajeno o de aacutereas comunes sin los permisos respectivos no desarrollar
actividades que puedan contaminar el ambiente ocasionar olores y ruidos que
perturben la tranquilidad
115 Ley 746 de 2002 Esta le regula la tenencia y registro de perros
potencialmente peligrosos sentildealando las circunstancias de tenencia los riesgos
que debe asumir el propietario y en general las condiciones de manejo transporte
disposicioacuten en general en cuanto a la tenencia de estos animales ademaacutes de la
creacioacuten del ldquoCenso de Perros Potencialmente Peligrososrdquo
116 Normas municipales Cada municipio o Distrito ha promulgado en
desarrollo de su plan de ordenamiento normas urbaniacutesticas que son pertinentes
en cada caso para la conformacioacuten de la propiedad horizontal sentildealando
requerimientos necesarios usos de los suelos por sectores de la ciudad o
municipio previstos en la licencia de construccioacuten Es conveniente y para realizar
una correcta comprensioacuten del marco legal presentado como lo menciona Legis
sentildealar que las normas tienen un nivel jeraacuterquico y que cada nivel se debe
enmarcar dentro de las disposiciones del anterior en este caso se puede
determinar desde la norma de normas la Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de
(1991) hasta las decisiones y mandatos de la Asamblea general de copropietarios
asiacute
I Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia
II Ley 675 de 2001
III Decretos reglamentarios
IV Acuerdos municipales o Distritales
V Reglamentos de propiedad horizontal de la copropiedad
11
VI Disposiciones y mandatos de la asamblea general de propietarios de
cada inmueble sometido al reacutegimen de propiedad horizontal
Figura 1 Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos
LEY 675 DE 2001
PROPIEDAD HORIZONTAL
12
Fuente ALCALDIacuteA MAYOR DE BOGOTAacute DC INSTITUTO PARTICIPACIOacuteN Y ACCIOacuteN COMUNAL ESCUELA DE PARTICIPACIOacuteN Y GESTIOacuteN SOCIAL EN BOGOTAacute (2008) Cartilla Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos Bogotaacute
DC El Autor p 51
12 ACCIONES LEGALES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Las principales acciones legales que puede iniciar o debe atender las
administraciones de los inmuebles sometidos al reacutegimen de propiedad horizontal
121 La tutela La Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de (1991) contempla en su
artiacuteculo 86 la accioacuten de tutela como un mecanismo de proteccioacuten de los derechos
constitucionales fundamentales sentildealando ademaacutes que toda persona podraacute
ejercer la accioacuten de tutela ante los jueces en cualquier momento y lugar para
reclamar la proteccioacuten inmediata de sus derechos constitucionales fundamentales
cuando considere que estos resulten vulnerados o amenazados por la accioacuten u
omisioacuten de cualquier autoridad puacuteblica o de particulares en los casos previstos en
la ley Esta accioacuten se desarrolla mediante un procedimiento preferente y sumario
a tiacutetulo personal o por quien actuacutee en su nombre
122 Derecho de Peticioacuten Se hace ante autoridad puacuteblica o privada con
funciones de administracioacuten ademaacutes un aparte especiacutefico sobre el derecho de
13
peticioacuten ante empresas de servicios puacuteblicos las querellas ante las inspecciones
de policiacutea retomamos la impugnacioacuten de actas de asamblea y los procesos
ejecutivos para la recuperacioacuten de las cuotas en mora por parte de los propietarios
de unidades privadas
123 Accioacuten de Policiacutea La accioacuten de policiacutea se define en el artiacuteculo 203 del
Coacutedigo de Policiacutea de Bogotaacute DC como la accioacuten que puede iniciarse ante una
autoridad de policiacutea como consecuencia de una ldquoviolacioacuten o inobservancia de una
regla de convivencia ciudadanardquo la cual puede iniciarse de oficio o a peticioacuten en
intereacutes dela comunidad o mediante querella de parte en intereacutes articular Los
deberes previstos en el Coacutedigo de Policiacutea para las autoridades de policiacutea se
refieren a impedir las viacuteas de hecho y actos perturbatorios que alteren la posesioacuten
o mera tenencia sobre inmuebles y el ejercicio de las servidumbres ademaacutes de
restablecer y preservar la situacioacuten cuando haya sido alterada o perturbada Es
importante anotar que de acuerdo con lo establecido en el Coacutedigo de Policiacutea en
los procesos de Policiacutea no se puede reclamar indemnizacioacuten de perjuicios por
violacioacuten a las reglas de convivencia ciudadana asiacute como tampoco son sujeto de
los mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos MASC- los actos en los cuales
este comprometido el intereacutes general y los asuntos no transigibles
II ANAacuteLISIS JURISPRUDENCIAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN
COLOMBIA
Dentro del desarrollo jurisprudencial en torno a la Ley 675 de (2001) es posible
mencionar las siguientes sentencias relevantes proferidas por la Corte
Constitucional
La Corte Constitucional en Sentencia T-035 DE (1997) sentildeala ldquoLa propiedad
horizontal es una forma de dominio sobre los inmuebles en virtud de la cual una
persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y ademaacutes
14
comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados
comunes necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primerordquo
(p 8)
La Corte Constitucional ha establecido en Sentencia C-153 de (2004)
La propiedad horizontal estaacute en presencia de un reacutegimen normativo especial cuyo
objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con miras a la obtencioacuten de un fin constitucional a saber
garantizar la seguridad y la convivencia paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella
asiacute como la funcioacuten social de la propiedad (p 14)
21 SENTENCIAS CORTE CONSTITUCIONAL SOBRE CONVIVENCIA
TENENCIA DE ANIMALES DOMEacuteSTICOS
El derecho a tener animales en el lugar de habitacioacuten del propietario -auacuten cuanto
este sea una unidad residencial sometida al reacutegimen de propiedad horizontal es
una expresioacuten del derecho constitucional al libre desarrollo de la personalidad y a
la intimidad personal y familiar
211 Sentencia T-035 de (1997) MP Hernando Herrera Vergara
Para la Sala no hay duda sobre el estrecho viacutenculo que presenta la tenencia de un
animal domeacutestico con el ejercicio de derechos por parte de su propietario o
tenedor los cuales deben ser objeto de proteccioacuten y garantiacutea juriacutedica Frente a
esta situacioacuten los derechos fundamentales que en forma diaacutefana se relacionan
son los relativos al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y
familiar
(helliphellip)
15
La tenencia de animales domeacutesticos constituye un ejercicio de los derechos
fundamentales al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad con las
limitaciones que imponen los derechos de los demaacutes Dentro del reacutegimen de
propiedad horizontal el mantenimiento de animales en el lugar de habitacioacuten se
sujeta a condiciones miacutenimas de convivencia sentildealadas en el reglamento de
copropiedad o por la asamblea de propietarios Los conflictos que se originen con
ocasioacuten de la tenencia de animales y que den lugar a perturbaciones se
resolveraacuten por las autoridades de policiacutea y a traveacutes de la tutela cuando las
decisiones de aquellas constituyan viacuteas de hecho o se demuestre la existencia de
un agravio constitucional irreparable asiacute como ante la vulneracioacuten o amenaza de
un derecho fundamental (pp 3-4)
Considero que cada persona es libre de decidir si puede tener a su cuidado una
mascota y de todo lo que ello implica brindarle los cuidados adecuados de
acuerdo a sus necesidades y a su vez tener en cuenta que es importante que
cada propietario yo tenedor del animal cumpla con normas de comportamiento y
ello implica que se le entrene y se le ensentildee a manejarse en las aacutereas comunes o
en la calle para asiacute evitar malos entendidos con los vecinos o transeuacutentes
212 Sentencia T-119 de 1998 Fabio Moroacuten Diacuteaz
Es imposible y absurdo pretender que los animales se abstengan de ladrar o
generar alguacuten tipo de sonido como quiera que es de su propia naturaleza y que ello
hace parte de los sonidos que normalmente se derivan de la vida en comuacuten y que
son propios de la ciudad o los campos como los producidos por los vehiacuteculos los
equipos de TV o radio y los mismos seres humanos
(hellip)
Carece de soporte la pretensioacuten de prescindir de los animales para eliminar de tajo
cualquier percepcioacuten de sus ladridos pues esa solicitud responde a una concepcioacuten
tan radical del derecho a la intimidad que comporta necesariamente el sacrificio total
del derecho No se trata de impedir que cualquier emanacioacuten de sonidos llegue al
oiacutedo de quien no quiere percibirla en lo maacutes miacutenimo sino de la interdiccioacuten de
16
emanaciones sonoras que al traspasar ciertos liacutemites se convierten en ruidos
insoportables Propio de la naturaleza de los perros es ladrar y no es razonable
exigirle a sus duentildeos que lo impidan que esteacuten pendientes del momento en que lo
hacen o de regular la intensidad de los ladridos (pp 10-11)
Sentencia T-155 de (2012) MP Mariacutea Victoria Calle Correa Uno de los
problemas de convivencia maacutes comuacuten de las copropiedades gira en torno a las
mascotas frente a su tenencia la Corte Constitucional ha expresado lo siguiente
La tenencia de un animal domeacutestico en un lugar de residencia es una decisioacuten
personal familiar que obedece a diferentes necesidades y proyectos de vida y que
por tanto en principio debe ser respetada y protegida por el Estado Desde sus
inicios esta Corporacioacuten ha sostenido que las personas cuentan con el derecho a
tener animales domeacutesticos en tanto se trata del ejercicio de varios derechos
fundamentales entre los que se ha mencionado el libre desarrollo de la
personalidad y la intimidad personal y familiar Con relacioacuten al primero la
jurisprudencia constitucional ha destacado que es un derecho de status activo que
exige el despliegue de las capacidades individuales sin restricciones ajenas no
autorizadas por el ordenamiento juriacutedico Se configura una vulneracioacuten de este
derecho cuando a la persona se le impide de forma arbitraria alcanzar o perseguir
aspiraciones legiacutetimas de vida o valorar y escoger libremente las circunstancias
que dan sentido a su existencia En relacioacuten con el segundo la intimidad personal
y familiar implica el derecho a no ser molestado a fin de resguardar un espacio de
privacidad personal y familiar libre de cualquier intromisioacuten de otros sin el
consentimiento de su titular (p 5)
Por tal razoacuten la propiedad horizontal no puede a traveacutes de sus oacuterganos directivos
prohibir la tenencia de mascotas dentro de la copropiedad sin embargo la Corte
Constitucional sostiene que la copropiedad en cabeza de la asamblea puede
estipular sanciones y si dentro de ellas se decide incluir de acuerdo con los
procedimientos establecidos para ello una que faculte la administracioacuten para
17
excluir el animal potencialmente peligroso del conjunto Es decir para sancionar
con la expulsioacuten de una mascota se debe sin duda garantizar al copropietario el
debido proceso y cumplir con una serie de requisitos legales so pena de violar la
Constitucioacuten y los derechos de los ciudadanos quedando entonces tal decisioacuten
como no valida
Un derecho imperante en la sociedad es el libre desarrollo a la personalidad asiacute
como a la intimidad (personal y familiar) todos los habitantes de este paiacutes son
libres y tienen derecho a su intimidad y a la escogencia de sus propiedades y asiacute
mismo a la adquisicioacuten de sus animales domeacutesticos o tambieacuten llamados mascotas
que en muchas familias estos son considerados un miembro maacutes de eacutesta El
derecho a tener animales en apartamentos o viviendas sometidas al
reacutegimen de propiedad horizontal es de naturaleza constitucional y es
exigible siempre y cuando se trate bien al animal no se exagere su
nuacutemero y se tenga una conducta responsable que impida a la mascota
causar dantildeos
III LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Se entiende por convivencia la accioacuten de convivir en un sentido amplio Convivir
estaacute relacionado con vivir en compantildeiacutea de otro u otros armoacutenicamente
reconociendo y respetando los derechos que cada persona tiene La Ley 675 de
(2001) que regula el reacutegimen de Propiedad Horizontal en Colombia define este
como un reacutegimen especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia
paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella hace el sentildealamiento expreso en el
artiacuteculo segundo sobre la convivencia paciacutefica y solidaridad social que se exige
para todas aquellas personas que residan en inmuebles sometidos a eacutel ldquolos
reglamentos de propiedad horizontal deberaacuten propender a el establecimiento de
18
relaciones paciacuteficas de cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o
tenedoresrdquo Esa convivencia establecida en la ley 675 de (2001) hace exigible la
prevalencia de la dignidad humana frente a cualquier otro intereacutes que pudiese
alegarse
Vivir dentro del reacutegimen de la propiedad horizontal requiere de los residentes y o
copropietarios el cumplimiento de algunas normas que permiten ejercitar
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos Gran
parte de los conflictos que se presentan entre vecinos y entre estos y la
administracioacuten son ocasionados por el incumplimiento de estas normas de
convivencia (Montejo 2002)
31 CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El conflicto es considerado como una situacioacuten determinada que evidencia la
existencia de un problema o dificultad y que pueden desencadenar posteriormente
enfrentamientos entre dos o maacutes partes que defienden un punto de vista o que
simplemente ven vulnerados sus valores o intereses o se encuentran en
situaciones opuestas Es por esto que es necesario contar con herramientas que
permitan la puesta en marcha de unos paraacutemetros y reglas que se traduzcan en la
observancia de una convivencia sana paciacutefica y armoniosa La Ley 675 de (2001)
establece el reacutegimen de propiedad horizontal y que tiene como principios rectores
los siguientes
Artiacuteculo 2o Principios Orientadores de La Ley Son principios orientadores de la
presente ley
1 Funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten respetar la funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad y por
ende deberaacuten ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbaniacutestica vigente
19
2 Convivencia paciacutefica y solidaridad social Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten propender al establecimiento de relaciones paciacuteficas de
cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores
3 Respeto de la dignidad humana El respeto de la dignidad humana debe inspirar
las actuaciones de los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten de la
copropiedad asiacute como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y
obligaciones derivados de la ley
4 Libre iniciativa empresarial Atendiendo las disposiciones urbaniacutesticas vigentes
los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto asiacute como los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten
correspondientes deberaacuten respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro
de los liacutemites del bien comuacuten
5 Derecho al debido proceso Las actuaciones de la asamblea o del consejo de
administracioacuten tendientes a la imposicioacuten de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias deberaacuten consultar el debido proceso el derecho de
defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten (p 2)
A su vez es indispensable que toda copropiedad cuente con un Manual de
Convivencia herramientas que permite fijar paraacutemetros y directrices claras para
una armoniosa convivencia La Ley faculta la creacioacuten de Comiteacutes de Convivencia
dentro de los inmuebles sujetos al reacutegimen de propiedad horizontal y fija
paraacutemetros dentro de los cuales puede y debe actuar con el uacutenico fin de
propender y salvaguardar la sana convivencia entre los individuos que componen
la copropiedad
Seguacuten el artiacuteculo 58 de la Ley 675 de (2001)
Para la solucioacuten de los conflictos que se presenten entre los propietarios o
tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador el consejo de
administracioacuten o cualquier otro oacutergano de direccioacuten o control de la persona juriacutedica
en razoacuten de la aplicacioacuten o interpretacioacuten de esta ley y del reglamento de
20
propiedad horizontal sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades
jurisdiccionales se podraacute acudir a
1 Comiteacute de Convivencia Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasioacuten de la vida en edificios de uso residencial su solucioacuten se podraacute intentar
mediante la intervencioacuten de un comiteacute de convivencia elegido de conformidad con lo
indicado en la presente ley el cual intentaraacute presentar foacutermulas de arreglo orientadas
a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad Las
consideraciones de este comiteacute se consignaraacuten en un acta suscrita por las partes y
por los miembros del comiteacute y la participacioacuten en eacutel seraacute ad honorem
2 Mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos Las partes podraacuten acudir para la
solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos de acuerdo con lo establecido en
las normas legales que regulan la materia (pp 11-12)
El Comiteacute de Convivencia es un oacutergano de constitucioacuten estatutaria que hacen
los mismos propietarios en su reglamento interno y su finalidad es la de
intentar solucionar controversias o conflictos mediante propuestas de arreglo
que surgen a raiacutez de la convivencia entre propietarios residentes
administradores consejo de administracioacuten y revisor fiscal con el fin de
dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de vecindad En la
propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y residentes deben
someterse a un ordenamiento que les permita ldquoejercer plenamente los
derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenosrdquo (AIPHLtda 1997 p 1)
La funcioacuten principal del Comiteacute de Convivencia es fortalecer las relaciones de
vecindad y estaacute orientada a proponer foacutermulas de arreglo que conduzcan a la
solucioacuten del conflicto
Seguacuten la Ley 675 de (2001) uno de los objetivos que persigue la creacioacuten de este
comiteacute es generar conciencia entre los copropietarios de la necesidad de fortalecer
las relaciones de vecindad tan deterioradas en las grandes ciudades en otras
palabras este oacutergano estatutario debe generar foacutermulas de arreglo que permitan
21
dirimir dichas controversias Al respecto el proyecto original del Gobierno hasta
primer debate en la Caacutemara de representantes se consagraba que el comiteacute de
convivencia actuaria con las atribuciones de un amigable componedor seguacuten lo
cual implicaba que tendriacutea que decidir con fuerza vinculante para las partes (Ley
446 de 1998 arts130-131) Posteriormente en segundo debate en la Caacutemara se
elimina dicha expresioacuten y se cambia por el cual intentara presentar foacutermulas de
arreglo En siacutentesis su labor en ninguacuten caso es imponer una solucioacuten a las
controversias sino ser una especie de mediador que acerque a las partes y
proponga soluciones viables dejando a los directamente involucrados en el
conflicto la opcioacuten de acogerlas o no Igualmente hay que contemplar que en la
misma ley el acudir al comiteacute de convivencia no es un requisito de procedibilidad
para luego acudir a la justicia ordinaria
El Manual de Convivencia condensa las maacutes miacutenimas y elementales normas a que
debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada ademaacutes del respeto
por y haciacutea los demaacutes en aras de hallar la tranquilidad solidaridad y reciprocidad
tan necesarias en nuestra convulsionada sociedad Para vivir en comunidad es
necesario entender que no todos somos iguales la diferencia hace que las formas
de pensar y de concebir la vida no sean las mismas Se requiere acatar unas
normas miacutenimas basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia Es
importante invitar a todas las personas a resolver paciacuteficamente las diferencias y
conflictos a no hacer justicia con mano propia a cumplir las normas miacutenimas de
convivencia para asiacute propiciar la confianza entre vecinos Para crear un ambiente
agradable y armoacutenico en el reacutegimen de propiedad horizontal es indispensable
promover ante todo la convivencia paciacutefica a traveacutes de la ensentildeanza
La persona humana tiene la capacidad de interrelacionarse con otros de alliacute que
por la misma naturaleza del hombre es necesario estar acompantildeados de otras
personas formando lo que se conoce como sociedades La sociedad conformada
por seres humanos cuenta con una caracteriacutestica esencial y es un elemento
22
distintivo denominado cultura Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre
siacute ya que el primero se refiere a la forma baacutesica de agrupacioacuten de personas o
entidades poblacionales mientras que el segundo hace referencia a todos
aquellos aspectos o rasgos transmitidos a traveacutes del tiempo de generacioacuten en
generacioacuten incluyendo costumbres lenguas creencias y religiones arte ciencia
etc que caracterizan o identifican esa agrupacioacuten o entidad poblacional En el
transcurrir del tiempo como cultura se entenderaacute la formacioacuten de la mente es
decir designa el estado de la mente humana que desarrolla el conocimiento y lo
afirma por medio de su capacidad intelectual esta condicioacuten le permite
relacionarse con las demaacutes personas o grupos a traveacutes de una comunicacioacuten
permanente permitieacutendole convivir con ellas
En reacutegimen de propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y
residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos por lo cual
las normas deben estar contenidas en leyes decretos y reglamentos que tengan
como fin garantizar la convivencia armoacutenica y paciacutefica en la comunidad Resulta
evidente que la mayoriacutea de los conflictos entre residentes se originan por el
incumplimiento de normas baacutesicas contenidas en el manual de convivencia Es por
ello que es fundamental que todas las personas sometidas al reacutegimen requieran
procesos de reflexioacuten y educacioacuten para mejorar la calidad de vida de los asociados
a ella
23
Cuadro 1 Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad
horizontal y el manual de convivencia
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
MANUAL DE CONVIVENCIA
Es elaborado por el constructor o propietario del inmueble
Nace de los aspectos sociales econoacutemicos y culturales de las personas que habitan el bien inmueble
Reglamenta y determina la propiedad de los bienes comunes
Reglamenta los comportamientos que hacen agradables las relaciones entre las personas que habitan el inmueble
La ley establece requisitos miacutenimos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal Artiacuteculo 5 de la Ley 675 de 2001
Los componentes para elaborar el manual de convivencia son relaciones y comportamientos entre humanos
Se requiere elevarlo a escritura puacuteblica es solemne debe ser registrado en la oficina de instrumentos puacuteblicos
No requiere ser elevado a escritura publica
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta las normas urbaniacutesticas la ley de propiedad horizontal normas ambientales y demaacutes concordantes con la materia
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta la personalidad de quienes habitan el inmueble las problemaacuteticas surgidas la previsioacuten de conflictos las relaciones y reacciones de las partes su cultura el emisor y el receptor del dialogo
En su contenido se refleja el trabajo de profesionales en aacutereas de construccioacuten arquitectura ingenieriacutea derecho
En su contenido se refleja el trabajo de socioacutelogos psicoacutelogos trabajadores sociales y mediadores
Apunta a la determinacioacuten del bien
Apunta a la convivencia paciacutefica a la solidaridad humana al entorno cordial y agradable de los seres humanos
Fuente LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute DC
24
IV MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer
cualquier tipo de transgresioacuten recibida y que se constituya una violacioacuten de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien comuacuten Las partes podraacuten acudir
para la solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos
La Sentencia C-893 de (2001) sentildeala ldquoLos mecanismos alternativos de solucioacuten
de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino tambieacuten y principalmente como una
forma de participacioacuten de la sociedad civil en los asuntos que los afectanrdquo (p 2)
En este sentido es incuestionable su estirpe democraacutetica en la medida en que
generan espacios de intervencioacuten de la comunidad en el desarrollo de la funcioacuten
jurisdiccional evitando la conflictivizacioacuten de la sociedad y logrando por ende el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
eacuteste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social
Los MASC estaacuten legitimados por la ley para dar solucioacuten de conflictos de caraacutecter
transigible
Cuadro 2 Clasificacioacuten de los Mecanismos Alternos de Solucioacuten de
Conflictos (MASC)
Clasificacioacuten Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccioacuten Arbitraje
Mediacioacuten Amigable Composicioacuten
Conciliacioacuten Jueces de Paz
25
41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
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potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
5
paraacutemetros enmarcados en buscar el bienestar general garantizando asiacute una serie
de condiciones que permitan a una colectividad vivir dignamente y en armoniacutea La
Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de (1991) establece en el ldquoCapiacutetulo II de los
Derechos sociales econoacutemicos y culturales Articulo 58
Se garantizan la propiedad privada y los demaacutes derechos adquiridos con arreglo a
las leyes civiles los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes
posteriores Cuando de la aplicacioacuten de una ley expedida por motivos de utilidad
puacuteblica o intereacutes social resultare en conflicto los derechos de los particulares con
la necesidad por ella reconocida el intereacutes privado deberaacute ceder al intereacutes puacuteblico
o social La propiedad es una funcioacuten social que implica obligaciones Como tal le
es inherente una funcioacuten ecoloacutegica el Estado protegeraacute y promoveraacute las formas
asociativas y solidarias de propiedad (p 33)
La importancia del presente trabajo radica en analizar si el Manual de
Convivencia establecido en el reacutegimen de propiedad horizontal brinda las
herramientas idoacuteneas y efectivas para la solucioacuten de los muacuteltiples conflictos que se
presentan en las copropiedades o si por el contrario es necesario dar soluciones
juriacutedicas a traveacutes de fallos jurisprudenciales con el fin de garantizar la solucioacuten de
muacuteltiples conflictos que se presentan las relaciones de los ciudadanos en las
copropiedades El Objetivo es establecer la importancia del Manual de
Convivencia dentro del Reacutegimen de la Propiedad Horizontal como mecanismo que
contribuye al mejoramiento de la calidad de vida de los individuos a traveacutes de
herramientas juriacutedicas y legales que permitan tanto al individuo como a la
colectividad hacer valer sus derechos bajo miacutenimos comportamientos de respeto y
tolerancia enmarcados siempre hacia el bienestar de todos
I PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
La Propiedad viene del latiacuten propietas es el derecho de usar gozar y disponer
libremente de la cosa de uno de la manera maacutes absoluta sin otras restricciones
6
que las impuestas por la Ley Como regla puede fijarse que el derecho de
propiedad es perpetuo y por serlo es trasmisible ldquoAun cuando se ha dicho que el
derecho de propiedad da no solo el uso sino hasta el abuso de la cosa de uno
cabe consignar sobre este extremo que el abuso no puede llegar maacutes allaacute de
ciertos liacutemites ya que donde comienza el abuso el derecho terminardquo (Cabanellas
1946p308)
La propiedad horizontal pertenece por esencia al derecho de dominio o propiedad
Es una forma de dominio sobre unos inmuebles en virtud de la cual una persona
es el titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y ademaacutes comparte
con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados comunes
necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero (Valencia
1967) En este sentido el reacutegimen de propiedad horizontal puede imponer
limitaciones al ejercicio de la propiedad que se tiene sobre el bien con el objeto de
conservar la armoniacutea en la comunidad (Guio 2009)
El artiacuteculo 665 del Coacutedigo Civil (2010) se clasifica dentro de los derechos reales
Por lo anterior se afirma que la propiedad horizontal en Colombia es ldquouna forma de
propiedad sobre inmuebles constituida voluntariamente por su propietario
sometida a una normatividad legal especiacutefica cuyo funcionamiento implica la
existencia de bienes particulares o exclusivos con matricula inmobiliaria
independiente y de bienes de utilizacioacuten comuacuten o colectiva (Velaacutezquez 1998 p
11) Hay que tener en cuenta los principios de consagracioacuten legal que orientan el
reacutegimen de copropiedad los cuales se concretan en
a El cumplimiento de la norma vigente en materia urbaniacutestica para proteger el
medio ambiente y la funcioacuten social de la copropiedad
b El respeto por el ser humano entendido como ser digno y a su vez ser social y
comunitario
c La prevalencia de la solucioacuten de conflictos por la viacutea conciliadora
7
d El derecho de todos los miembros de la copropiedad al debido proceso
e La libre iniciativa empresarial entendida dentro de los liacutemites del bien comuacuten
(Velaacutezquez 1998 p 11)
De acuerdo con Paboacuten (1995)
La propiedad horizontal cuenta con tres caracteriacutesticas fundamentales lo cual lo
hace un reacutegimen especial en primer lugar tiene un aspecto poliacutetico que consiste en
que a traveacutes de la propiedad horizontal el Estado cumple uno de sus fines
esenciales cual es el de dar la prevalencia del intereacutes general en segundo lugar un
aspecto social en donde la propiedad horizontal permite que haya maacutes cantidad de
personas viviendo dignamente porque regula la construccioacuten de grandes
edificaciones o conjuntos residenciales ademaacutes es un medio idoacuteneo para canalizar
de mejor manera el ahorro nacional contribuye a proporcionarles casa propia a las
familias elimina los problemas entre arrendadores e inquilinos y promueve la
constitucioacuten de sociedades que orientadas hacia una finalidad eminentemente
social y no solo de caraacutecter especulativo pueden destinar sus iniciativas y a
capitales a levantar grandes bloques de viviendas econoacutemicas y por ultimo un
aspecto econoacutemico que consiste en que el costo de la construccioacuten se distribuye
entre los propietarios de las unidades resultando menor a lo que costariacutea en la
construccioacuten a una sola persona de una casa de una o dos plantas Estos aspectos
conllevan al desarrollo interno y el bienestar para los habitantes (p 83)
11 PRINCIPALES NORMAS QUE INCIDEN EN LA REGULACIOacuteN DE LA
PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
Las normas que regula la propiedad horizontal en Colombia son el reacutegimen de
propiedad horizontal establecido por la Ley 95 de (1890) Ley 746 de (2002) Ley
675 de (2001) La Ley 142 de (1994) Coacutedigo Civil (2010) Coacutedigo de Comercio
(1971) Coacutedigo nacional de la Policiacutea la asiacute como las disposiciones municipales o
Distritales (Beltraacuten 2011)
8
111 El Coacutedigo Civil En el cual se presentan las situaciones de caraacutecter civil
que se pueden dar entre los colombianos Se encuentra estipulado el Artiacuteculo
2142 del Libro 4 en el Tiacutetulo XVIII sentildeala El Mandato y lo define como ldquoun
acuerdo mediante el cual una persona confiacutea la gestioacuten o administracioacuten de uno o
maacutes negocios a otra que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera
La persona que concede el encargo se llama comitente o mandante y la que lo
acepta apoderado procurador y en general el mandatariordquo (CC 2010 p 297 )
La norma sentildeala ademaacutes de la responsabilidad del mandatario la remuneracioacuten
responsabilidad del mandatario hasta por culpa leve y liacutemites entre otros
112 Coacutedigo de Comercio El Coacutedigo de Comercio expedido por medio del
Decreto 410 de (1971) se establecen entre otras las caracteriacutesticas y obligaciones
de los comerciantes asiacute como los procedimientos en la realizacioacuten de asambleas
de socios etc aspectos que interesan de manera integral a la propiedad
horizontal como una persona juriacutedica que estableceraacute relaciones comerciales con
otras personas Define igualmente de manera especiacutefica en su tiacutetulo V capiacutetulo
I El contrato de seguro de vital importancia para la propiedad horizontal en
atencioacuten a lo reiterado en el artiacuteculo 15 de la Ley 675 de (2001) ldquosentildealarla
obligacioacuten de toda propiedad horizontal adquirir una poacuteliza de seguros que cubra
los riesgos de incendio y terremoto de los bienes comunesrdquo(p 3) El contrato de
seguro se define como un acto solemne bilateral oneroso aleatorio y de
ejecucioacuten sucesiva el cual se perfecciona desde el momento en que se suscribe
la poacuteliza Este contrato se establece entre el tomador y el asegurador con el
propoacutesito de cubrir los riesgos que se puedan presentar y atender de ser
contratados sobre un objeto asegurado o beneficiario
113 Ley 95 de 1890 Esta ley que tambieacuten es conocida como ldquosobre reformas
civilesrdquo establece para los propietarios comunes (ldquocomunerosrdquo) el procedimiento
para la eleccioacuten de un administrador el cual deberaacute ser nombrado por una ldquojunta
generalrdquo (asamblea general) asiacute como la participacioacuten de los propietarios
9
comunes fijacioacuten de la remuneracioacuten del administrador y las garantiacuteas de este
uacuteltimo en su calidad de mandatario y manejador de los bienes comunes de la
persona juriacutedica que representaraacute Por uacuteltimo sentildeala la explotacioacuten econoacutemica de
un bien comuacuten establece la obligacioacuten de llevar registros de los propietarios
comunes sus cuotas en relacioacuten con los derechos sobre los bienes comunes
coeficiente de propiedad
114 Coacutedigo de Policiacutea (Decreto 1355 4 agosto de 1970) El reglamento de
propiedad horizontal contempla deberes de los propietarios de unidades privadas
tendientes a la convivencia paciacutefica de los moradores del inmueble sometido al
reacutegimen de propiedad horizontal deberes que deben estar enmarcados dentro de
las normas generales previstas en las leyes normas y demaacutes disposiciones
legales de caraacutecter municipal o Distrital como el Coacutedigo de Policiacutea La Ley 675 de
(2001) preveacute en el artiacuteculo 61 que el administrador para la ejecucioacuten de las
sanciones no pecuniarias previstas en la ley o en el reglamento podraacute acudir a la
autoridad policial competente si es del caso En los eventos en que el propietario
de una unidad privada efectuacutee ldquoactos que comprometan la seguridad o solidez de
la copropiedad producir ruidos molestias y actos que perturben la tranquilidad de
los demaacutes propietarios u ocupantes o afecten la salud puacuteblicardquo o en los casos en
que el propietario cambie el uso de su unidad privada previsto en el reglamento
la policiacutea y autoridades competentes estaacute obligada a acudir de manera inmediata
ante el llamado del administrador o cualquiera de los copropietarios
En cuanto a los comportamientos que favorecen las relaciones de vecindad se
sentildeala la reparacioacuten de averiacuteas o dantildeos de la vivienda para evitar afectar a los
demaacutes limpieza de las aacutereas comunes -en cuyo caso son responsables las
administraciones de copropiedades- respetar el derecho a la intimidad familiar y
personal prevenir los dantildeos de menores de edad personas con discapacidad y
personas de tercera edad sobre si o los vecinos o contra bienes de estos
prevenir el dantildeo de animales domeacutesticos en cuanto a mascotas caninos ajustarse
10
a las disposiciones de la Ley 746 de (2002) uso adecuado de electrodomeacutesticos
para que no se afecten a los vecinos cumplir con el reglamento de copropiedad
(artiacuteculo 12 numeral 13) no agredir fiacutesica o verbalmente a los vecinos no ocupar
espacio ajeno o de aacutereas comunes sin los permisos respectivos no desarrollar
actividades que puedan contaminar el ambiente ocasionar olores y ruidos que
perturben la tranquilidad
115 Ley 746 de 2002 Esta le regula la tenencia y registro de perros
potencialmente peligrosos sentildealando las circunstancias de tenencia los riesgos
que debe asumir el propietario y en general las condiciones de manejo transporte
disposicioacuten en general en cuanto a la tenencia de estos animales ademaacutes de la
creacioacuten del ldquoCenso de Perros Potencialmente Peligrososrdquo
116 Normas municipales Cada municipio o Distrito ha promulgado en
desarrollo de su plan de ordenamiento normas urbaniacutesticas que son pertinentes
en cada caso para la conformacioacuten de la propiedad horizontal sentildealando
requerimientos necesarios usos de los suelos por sectores de la ciudad o
municipio previstos en la licencia de construccioacuten Es conveniente y para realizar
una correcta comprensioacuten del marco legal presentado como lo menciona Legis
sentildealar que las normas tienen un nivel jeraacuterquico y que cada nivel se debe
enmarcar dentro de las disposiciones del anterior en este caso se puede
determinar desde la norma de normas la Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de
(1991) hasta las decisiones y mandatos de la Asamblea general de copropietarios
asiacute
I Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia
II Ley 675 de 2001
III Decretos reglamentarios
IV Acuerdos municipales o Distritales
V Reglamentos de propiedad horizontal de la copropiedad
11
VI Disposiciones y mandatos de la asamblea general de propietarios de
cada inmueble sometido al reacutegimen de propiedad horizontal
Figura 1 Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos
LEY 675 DE 2001
PROPIEDAD HORIZONTAL
12
Fuente ALCALDIacuteA MAYOR DE BOGOTAacute DC INSTITUTO PARTICIPACIOacuteN Y ACCIOacuteN COMUNAL ESCUELA DE PARTICIPACIOacuteN Y GESTIOacuteN SOCIAL EN BOGOTAacute (2008) Cartilla Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos Bogotaacute
DC El Autor p 51
12 ACCIONES LEGALES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Las principales acciones legales que puede iniciar o debe atender las
administraciones de los inmuebles sometidos al reacutegimen de propiedad horizontal
121 La tutela La Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de (1991) contempla en su
artiacuteculo 86 la accioacuten de tutela como un mecanismo de proteccioacuten de los derechos
constitucionales fundamentales sentildealando ademaacutes que toda persona podraacute
ejercer la accioacuten de tutela ante los jueces en cualquier momento y lugar para
reclamar la proteccioacuten inmediata de sus derechos constitucionales fundamentales
cuando considere que estos resulten vulnerados o amenazados por la accioacuten u
omisioacuten de cualquier autoridad puacuteblica o de particulares en los casos previstos en
la ley Esta accioacuten se desarrolla mediante un procedimiento preferente y sumario
a tiacutetulo personal o por quien actuacutee en su nombre
122 Derecho de Peticioacuten Se hace ante autoridad puacuteblica o privada con
funciones de administracioacuten ademaacutes un aparte especiacutefico sobre el derecho de
13
peticioacuten ante empresas de servicios puacuteblicos las querellas ante las inspecciones
de policiacutea retomamos la impugnacioacuten de actas de asamblea y los procesos
ejecutivos para la recuperacioacuten de las cuotas en mora por parte de los propietarios
de unidades privadas
123 Accioacuten de Policiacutea La accioacuten de policiacutea se define en el artiacuteculo 203 del
Coacutedigo de Policiacutea de Bogotaacute DC como la accioacuten que puede iniciarse ante una
autoridad de policiacutea como consecuencia de una ldquoviolacioacuten o inobservancia de una
regla de convivencia ciudadanardquo la cual puede iniciarse de oficio o a peticioacuten en
intereacutes dela comunidad o mediante querella de parte en intereacutes articular Los
deberes previstos en el Coacutedigo de Policiacutea para las autoridades de policiacutea se
refieren a impedir las viacuteas de hecho y actos perturbatorios que alteren la posesioacuten
o mera tenencia sobre inmuebles y el ejercicio de las servidumbres ademaacutes de
restablecer y preservar la situacioacuten cuando haya sido alterada o perturbada Es
importante anotar que de acuerdo con lo establecido en el Coacutedigo de Policiacutea en
los procesos de Policiacutea no se puede reclamar indemnizacioacuten de perjuicios por
violacioacuten a las reglas de convivencia ciudadana asiacute como tampoco son sujeto de
los mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos MASC- los actos en los cuales
este comprometido el intereacutes general y los asuntos no transigibles
II ANAacuteLISIS JURISPRUDENCIAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN
COLOMBIA
Dentro del desarrollo jurisprudencial en torno a la Ley 675 de (2001) es posible
mencionar las siguientes sentencias relevantes proferidas por la Corte
Constitucional
La Corte Constitucional en Sentencia T-035 DE (1997) sentildeala ldquoLa propiedad
horizontal es una forma de dominio sobre los inmuebles en virtud de la cual una
persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y ademaacutes
14
comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados
comunes necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primerordquo
(p 8)
La Corte Constitucional ha establecido en Sentencia C-153 de (2004)
La propiedad horizontal estaacute en presencia de un reacutegimen normativo especial cuyo
objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con miras a la obtencioacuten de un fin constitucional a saber
garantizar la seguridad y la convivencia paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella
asiacute como la funcioacuten social de la propiedad (p 14)
21 SENTENCIAS CORTE CONSTITUCIONAL SOBRE CONVIVENCIA
TENENCIA DE ANIMALES DOMEacuteSTICOS
El derecho a tener animales en el lugar de habitacioacuten del propietario -auacuten cuanto
este sea una unidad residencial sometida al reacutegimen de propiedad horizontal es
una expresioacuten del derecho constitucional al libre desarrollo de la personalidad y a
la intimidad personal y familiar
211 Sentencia T-035 de (1997) MP Hernando Herrera Vergara
Para la Sala no hay duda sobre el estrecho viacutenculo que presenta la tenencia de un
animal domeacutestico con el ejercicio de derechos por parte de su propietario o
tenedor los cuales deben ser objeto de proteccioacuten y garantiacutea juriacutedica Frente a
esta situacioacuten los derechos fundamentales que en forma diaacutefana se relacionan
son los relativos al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y
familiar
(helliphellip)
15
La tenencia de animales domeacutesticos constituye un ejercicio de los derechos
fundamentales al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad con las
limitaciones que imponen los derechos de los demaacutes Dentro del reacutegimen de
propiedad horizontal el mantenimiento de animales en el lugar de habitacioacuten se
sujeta a condiciones miacutenimas de convivencia sentildealadas en el reglamento de
copropiedad o por la asamblea de propietarios Los conflictos que se originen con
ocasioacuten de la tenencia de animales y que den lugar a perturbaciones se
resolveraacuten por las autoridades de policiacutea y a traveacutes de la tutela cuando las
decisiones de aquellas constituyan viacuteas de hecho o se demuestre la existencia de
un agravio constitucional irreparable asiacute como ante la vulneracioacuten o amenaza de
un derecho fundamental (pp 3-4)
Considero que cada persona es libre de decidir si puede tener a su cuidado una
mascota y de todo lo que ello implica brindarle los cuidados adecuados de
acuerdo a sus necesidades y a su vez tener en cuenta que es importante que
cada propietario yo tenedor del animal cumpla con normas de comportamiento y
ello implica que se le entrene y se le ensentildee a manejarse en las aacutereas comunes o
en la calle para asiacute evitar malos entendidos con los vecinos o transeuacutentes
212 Sentencia T-119 de 1998 Fabio Moroacuten Diacuteaz
Es imposible y absurdo pretender que los animales se abstengan de ladrar o
generar alguacuten tipo de sonido como quiera que es de su propia naturaleza y que ello
hace parte de los sonidos que normalmente se derivan de la vida en comuacuten y que
son propios de la ciudad o los campos como los producidos por los vehiacuteculos los
equipos de TV o radio y los mismos seres humanos
(hellip)
Carece de soporte la pretensioacuten de prescindir de los animales para eliminar de tajo
cualquier percepcioacuten de sus ladridos pues esa solicitud responde a una concepcioacuten
tan radical del derecho a la intimidad que comporta necesariamente el sacrificio total
del derecho No se trata de impedir que cualquier emanacioacuten de sonidos llegue al
oiacutedo de quien no quiere percibirla en lo maacutes miacutenimo sino de la interdiccioacuten de
16
emanaciones sonoras que al traspasar ciertos liacutemites se convierten en ruidos
insoportables Propio de la naturaleza de los perros es ladrar y no es razonable
exigirle a sus duentildeos que lo impidan que esteacuten pendientes del momento en que lo
hacen o de regular la intensidad de los ladridos (pp 10-11)
Sentencia T-155 de (2012) MP Mariacutea Victoria Calle Correa Uno de los
problemas de convivencia maacutes comuacuten de las copropiedades gira en torno a las
mascotas frente a su tenencia la Corte Constitucional ha expresado lo siguiente
La tenencia de un animal domeacutestico en un lugar de residencia es una decisioacuten
personal familiar que obedece a diferentes necesidades y proyectos de vida y que
por tanto en principio debe ser respetada y protegida por el Estado Desde sus
inicios esta Corporacioacuten ha sostenido que las personas cuentan con el derecho a
tener animales domeacutesticos en tanto se trata del ejercicio de varios derechos
fundamentales entre los que se ha mencionado el libre desarrollo de la
personalidad y la intimidad personal y familiar Con relacioacuten al primero la
jurisprudencia constitucional ha destacado que es un derecho de status activo que
exige el despliegue de las capacidades individuales sin restricciones ajenas no
autorizadas por el ordenamiento juriacutedico Se configura una vulneracioacuten de este
derecho cuando a la persona se le impide de forma arbitraria alcanzar o perseguir
aspiraciones legiacutetimas de vida o valorar y escoger libremente las circunstancias
que dan sentido a su existencia En relacioacuten con el segundo la intimidad personal
y familiar implica el derecho a no ser molestado a fin de resguardar un espacio de
privacidad personal y familiar libre de cualquier intromisioacuten de otros sin el
consentimiento de su titular (p 5)
Por tal razoacuten la propiedad horizontal no puede a traveacutes de sus oacuterganos directivos
prohibir la tenencia de mascotas dentro de la copropiedad sin embargo la Corte
Constitucional sostiene que la copropiedad en cabeza de la asamblea puede
estipular sanciones y si dentro de ellas se decide incluir de acuerdo con los
procedimientos establecidos para ello una que faculte la administracioacuten para
17
excluir el animal potencialmente peligroso del conjunto Es decir para sancionar
con la expulsioacuten de una mascota se debe sin duda garantizar al copropietario el
debido proceso y cumplir con una serie de requisitos legales so pena de violar la
Constitucioacuten y los derechos de los ciudadanos quedando entonces tal decisioacuten
como no valida
Un derecho imperante en la sociedad es el libre desarrollo a la personalidad asiacute
como a la intimidad (personal y familiar) todos los habitantes de este paiacutes son
libres y tienen derecho a su intimidad y a la escogencia de sus propiedades y asiacute
mismo a la adquisicioacuten de sus animales domeacutesticos o tambieacuten llamados mascotas
que en muchas familias estos son considerados un miembro maacutes de eacutesta El
derecho a tener animales en apartamentos o viviendas sometidas al
reacutegimen de propiedad horizontal es de naturaleza constitucional y es
exigible siempre y cuando se trate bien al animal no se exagere su
nuacutemero y se tenga una conducta responsable que impida a la mascota
causar dantildeos
III LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Se entiende por convivencia la accioacuten de convivir en un sentido amplio Convivir
estaacute relacionado con vivir en compantildeiacutea de otro u otros armoacutenicamente
reconociendo y respetando los derechos que cada persona tiene La Ley 675 de
(2001) que regula el reacutegimen de Propiedad Horizontal en Colombia define este
como un reacutegimen especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia
paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella hace el sentildealamiento expreso en el
artiacuteculo segundo sobre la convivencia paciacutefica y solidaridad social que se exige
para todas aquellas personas que residan en inmuebles sometidos a eacutel ldquolos
reglamentos de propiedad horizontal deberaacuten propender a el establecimiento de
18
relaciones paciacuteficas de cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o
tenedoresrdquo Esa convivencia establecida en la ley 675 de (2001) hace exigible la
prevalencia de la dignidad humana frente a cualquier otro intereacutes que pudiese
alegarse
Vivir dentro del reacutegimen de la propiedad horizontal requiere de los residentes y o
copropietarios el cumplimiento de algunas normas que permiten ejercitar
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos Gran
parte de los conflictos que se presentan entre vecinos y entre estos y la
administracioacuten son ocasionados por el incumplimiento de estas normas de
convivencia (Montejo 2002)
31 CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El conflicto es considerado como una situacioacuten determinada que evidencia la
existencia de un problema o dificultad y que pueden desencadenar posteriormente
enfrentamientos entre dos o maacutes partes que defienden un punto de vista o que
simplemente ven vulnerados sus valores o intereses o se encuentran en
situaciones opuestas Es por esto que es necesario contar con herramientas que
permitan la puesta en marcha de unos paraacutemetros y reglas que se traduzcan en la
observancia de una convivencia sana paciacutefica y armoniosa La Ley 675 de (2001)
establece el reacutegimen de propiedad horizontal y que tiene como principios rectores
los siguientes
Artiacuteculo 2o Principios Orientadores de La Ley Son principios orientadores de la
presente ley
1 Funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten respetar la funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad y por
ende deberaacuten ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbaniacutestica vigente
19
2 Convivencia paciacutefica y solidaridad social Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten propender al establecimiento de relaciones paciacuteficas de
cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores
3 Respeto de la dignidad humana El respeto de la dignidad humana debe inspirar
las actuaciones de los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten de la
copropiedad asiacute como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y
obligaciones derivados de la ley
4 Libre iniciativa empresarial Atendiendo las disposiciones urbaniacutesticas vigentes
los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto asiacute como los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten
correspondientes deberaacuten respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro
de los liacutemites del bien comuacuten
5 Derecho al debido proceso Las actuaciones de la asamblea o del consejo de
administracioacuten tendientes a la imposicioacuten de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias deberaacuten consultar el debido proceso el derecho de
defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten (p 2)
A su vez es indispensable que toda copropiedad cuente con un Manual de
Convivencia herramientas que permite fijar paraacutemetros y directrices claras para
una armoniosa convivencia La Ley faculta la creacioacuten de Comiteacutes de Convivencia
dentro de los inmuebles sujetos al reacutegimen de propiedad horizontal y fija
paraacutemetros dentro de los cuales puede y debe actuar con el uacutenico fin de
propender y salvaguardar la sana convivencia entre los individuos que componen
la copropiedad
Seguacuten el artiacuteculo 58 de la Ley 675 de (2001)
Para la solucioacuten de los conflictos que se presenten entre los propietarios o
tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador el consejo de
administracioacuten o cualquier otro oacutergano de direccioacuten o control de la persona juriacutedica
en razoacuten de la aplicacioacuten o interpretacioacuten de esta ley y del reglamento de
20
propiedad horizontal sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades
jurisdiccionales se podraacute acudir a
1 Comiteacute de Convivencia Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasioacuten de la vida en edificios de uso residencial su solucioacuten se podraacute intentar
mediante la intervencioacuten de un comiteacute de convivencia elegido de conformidad con lo
indicado en la presente ley el cual intentaraacute presentar foacutermulas de arreglo orientadas
a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad Las
consideraciones de este comiteacute se consignaraacuten en un acta suscrita por las partes y
por los miembros del comiteacute y la participacioacuten en eacutel seraacute ad honorem
2 Mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos Las partes podraacuten acudir para la
solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos de acuerdo con lo establecido en
las normas legales que regulan la materia (pp 11-12)
El Comiteacute de Convivencia es un oacutergano de constitucioacuten estatutaria que hacen
los mismos propietarios en su reglamento interno y su finalidad es la de
intentar solucionar controversias o conflictos mediante propuestas de arreglo
que surgen a raiacutez de la convivencia entre propietarios residentes
administradores consejo de administracioacuten y revisor fiscal con el fin de
dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de vecindad En la
propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y residentes deben
someterse a un ordenamiento que les permita ldquoejercer plenamente los
derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenosrdquo (AIPHLtda 1997 p 1)
La funcioacuten principal del Comiteacute de Convivencia es fortalecer las relaciones de
vecindad y estaacute orientada a proponer foacutermulas de arreglo que conduzcan a la
solucioacuten del conflicto
Seguacuten la Ley 675 de (2001) uno de los objetivos que persigue la creacioacuten de este
comiteacute es generar conciencia entre los copropietarios de la necesidad de fortalecer
las relaciones de vecindad tan deterioradas en las grandes ciudades en otras
palabras este oacutergano estatutario debe generar foacutermulas de arreglo que permitan
21
dirimir dichas controversias Al respecto el proyecto original del Gobierno hasta
primer debate en la Caacutemara de representantes se consagraba que el comiteacute de
convivencia actuaria con las atribuciones de un amigable componedor seguacuten lo
cual implicaba que tendriacutea que decidir con fuerza vinculante para las partes (Ley
446 de 1998 arts130-131) Posteriormente en segundo debate en la Caacutemara se
elimina dicha expresioacuten y se cambia por el cual intentara presentar foacutermulas de
arreglo En siacutentesis su labor en ninguacuten caso es imponer una solucioacuten a las
controversias sino ser una especie de mediador que acerque a las partes y
proponga soluciones viables dejando a los directamente involucrados en el
conflicto la opcioacuten de acogerlas o no Igualmente hay que contemplar que en la
misma ley el acudir al comiteacute de convivencia no es un requisito de procedibilidad
para luego acudir a la justicia ordinaria
El Manual de Convivencia condensa las maacutes miacutenimas y elementales normas a que
debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada ademaacutes del respeto
por y haciacutea los demaacutes en aras de hallar la tranquilidad solidaridad y reciprocidad
tan necesarias en nuestra convulsionada sociedad Para vivir en comunidad es
necesario entender que no todos somos iguales la diferencia hace que las formas
de pensar y de concebir la vida no sean las mismas Se requiere acatar unas
normas miacutenimas basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia Es
importante invitar a todas las personas a resolver paciacuteficamente las diferencias y
conflictos a no hacer justicia con mano propia a cumplir las normas miacutenimas de
convivencia para asiacute propiciar la confianza entre vecinos Para crear un ambiente
agradable y armoacutenico en el reacutegimen de propiedad horizontal es indispensable
promover ante todo la convivencia paciacutefica a traveacutes de la ensentildeanza
La persona humana tiene la capacidad de interrelacionarse con otros de alliacute que
por la misma naturaleza del hombre es necesario estar acompantildeados de otras
personas formando lo que se conoce como sociedades La sociedad conformada
por seres humanos cuenta con una caracteriacutestica esencial y es un elemento
22
distintivo denominado cultura Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre
siacute ya que el primero se refiere a la forma baacutesica de agrupacioacuten de personas o
entidades poblacionales mientras que el segundo hace referencia a todos
aquellos aspectos o rasgos transmitidos a traveacutes del tiempo de generacioacuten en
generacioacuten incluyendo costumbres lenguas creencias y religiones arte ciencia
etc que caracterizan o identifican esa agrupacioacuten o entidad poblacional En el
transcurrir del tiempo como cultura se entenderaacute la formacioacuten de la mente es
decir designa el estado de la mente humana que desarrolla el conocimiento y lo
afirma por medio de su capacidad intelectual esta condicioacuten le permite
relacionarse con las demaacutes personas o grupos a traveacutes de una comunicacioacuten
permanente permitieacutendole convivir con ellas
En reacutegimen de propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y
residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos por lo cual
las normas deben estar contenidas en leyes decretos y reglamentos que tengan
como fin garantizar la convivencia armoacutenica y paciacutefica en la comunidad Resulta
evidente que la mayoriacutea de los conflictos entre residentes se originan por el
incumplimiento de normas baacutesicas contenidas en el manual de convivencia Es por
ello que es fundamental que todas las personas sometidas al reacutegimen requieran
procesos de reflexioacuten y educacioacuten para mejorar la calidad de vida de los asociados
a ella
23
Cuadro 1 Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad
horizontal y el manual de convivencia
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
MANUAL DE CONVIVENCIA
Es elaborado por el constructor o propietario del inmueble
Nace de los aspectos sociales econoacutemicos y culturales de las personas que habitan el bien inmueble
Reglamenta y determina la propiedad de los bienes comunes
Reglamenta los comportamientos que hacen agradables las relaciones entre las personas que habitan el inmueble
La ley establece requisitos miacutenimos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal Artiacuteculo 5 de la Ley 675 de 2001
Los componentes para elaborar el manual de convivencia son relaciones y comportamientos entre humanos
Se requiere elevarlo a escritura puacuteblica es solemne debe ser registrado en la oficina de instrumentos puacuteblicos
No requiere ser elevado a escritura publica
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta las normas urbaniacutesticas la ley de propiedad horizontal normas ambientales y demaacutes concordantes con la materia
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta la personalidad de quienes habitan el inmueble las problemaacuteticas surgidas la previsioacuten de conflictos las relaciones y reacciones de las partes su cultura el emisor y el receptor del dialogo
En su contenido se refleja el trabajo de profesionales en aacutereas de construccioacuten arquitectura ingenieriacutea derecho
En su contenido se refleja el trabajo de socioacutelogos psicoacutelogos trabajadores sociales y mediadores
Apunta a la determinacioacuten del bien
Apunta a la convivencia paciacutefica a la solidaridad humana al entorno cordial y agradable de los seres humanos
Fuente LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute DC
24
IV MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer
cualquier tipo de transgresioacuten recibida y que se constituya una violacioacuten de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien comuacuten Las partes podraacuten acudir
para la solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos
La Sentencia C-893 de (2001) sentildeala ldquoLos mecanismos alternativos de solucioacuten
de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino tambieacuten y principalmente como una
forma de participacioacuten de la sociedad civil en los asuntos que los afectanrdquo (p 2)
En este sentido es incuestionable su estirpe democraacutetica en la medida en que
generan espacios de intervencioacuten de la comunidad en el desarrollo de la funcioacuten
jurisdiccional evitando la conflictivizacioacuten de la sociedad y logrando por ende el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
eacuteste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social
Los MASC estaacuten legitimados por la ley para dar solucioacuten de conflictos de caraacutecter
transigible
Cuadro 2 Clasificacioacuten de los Mecanismos Alternos de Solucioacuten de
Conflictos (MASC)
Clasificacioacuten Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccioacuten Arbitraje
Mediacioacuten Amigable Composicioacuten
Conciliacioacuten Jueces de Paz
25
41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
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departamentos de un mismo edificio Bogotaacute DE Presidencia de la
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DECRETO Ley 2158 (24 junio 1948) Sobre Procedimientos en los juicios del
Trabajo Coacutedigo Procesal del Trabajo adoptado por el Decreto 4133 de
1948 como legislacioacuten permanente Bogotaacute DC Presidencia de la
Repuacuteblica de Colombia Diario Oficial
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Bogotaacute DE Ministerio de Justicia Diario Oficial No 33139 del 4 de
septiembre de 1970
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LEY 182 (29 diciembre 1948) Sobre reacutegimen de la propiedad de pisos y
departamentos de un mismo edificio Bogotaacute DE Congreso de Colombia
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LEY 142 (11 julio 1994) Por la cual se establece el reacutegimen de los servicios
puacuteblicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 41433 del 11 de julio de 1994
41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
44509 del 4 de agosto de 2001
LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
6
que las impuestas por la Ley Como regla puede fijarse que el derecho de
propiedad es perpetuo y por serlo es trasmisible ldquoAun cuando se ha dicho que el
derecho de propiedad da no solo el uso sino hasta el abuso de la cosa de uno
cabe consignar sobre este extremo que el abuso no puede llegar maacutes allaacute de
ciertos liacutemites ya que donde comienza el abuso el derecho terminardquo (Cabanellas
1946p308)
La propiedad horizontal pertenece por esencia al derecho de dominio o propiedad
Es una forma de dominio sobre unos inmuebles en virtud de la cual una persona
es el titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y ademaacutes comparte
con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados comunes
necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero (Valencia
1967) En este sentido el reacutegimen de propiedad horizontal puede imponer
limitaciones al ejercicio de la propiedad que se tiene sobre el bien con el objeto de
conservar la armoniacutea en la comunidad (Guio 2009)
El artiacuteculo 665 del Coacutedigo Civil (2010) se clasifica dentro de los derechos reales
Por lo anterior se afirma que la propiedad horizontal en Colombia es ldquouna forma de
propiedad sobre inmuebles constituida voluntariamente por su propietario
sometida a una normatividad legal especiacutefica cuyo funcionamiento implica la
existencia de bienes particulares o exclusivos con matricula inmobiliaria
independiente y de bienes de utilizacioacuten comuacuten o colectiva (Velaacutezquez 1998 p
11) Hay que tener en cuenta los principios de consagracioacuten legal que orientan el
reacutegimen de copropiedad los cuales se concretan en
a El cumplimiento de la norma vigente en materia urbaniacutestica para proteger el
medio ambiente y la funcioacuten social de la copropiedad
b El respeto por el ser humano entendido como ser digno y a su vez ser social y
comunitario
c La prevalencia de la solucioacuten de conflictos por la viacutea conciliadora
7
d El derecho de todos los miembros de la copropiedad al debido proceso
e La libre iniciativa empresarial entendida dentro de los liacutemites del bien comuacuten
(Velaacutezquez 1998 p 11)
De acuerdo con Paboacuten (1995)
La propiedad horizontal cuenta con tres caracteriacutesticas fundamentales lo cual lo
hace un reacutegimen especial en primer lugar tiene un aspecto poliacutetico que consiste en
que a traveacutes de la propiedad horizontal el Estado cumple uno de sus fines
esenciales cual es el de dar la prevalencia del intereacutes general en segundo lugar un
aspecto social en donde la propiedad horizontal permite que haya maacutes cantidad de
personas viviendo dignamente porque regula la construccioacuten de grandes
edificaciones o conjuntos residenciales ademaacutes es un medio idoacuteneo para canalizar
de mejor manera el ahorro nacional contribuye a proporcionarles casa propia a las
familias elimina los problemas entre arrendadores e inquilinos y promueve la
constitucioacuten de sociedades que orientadas hacia una finalidad eminentemente
social y no solo de caraacutecter especulativo pueden destinar sus iniciativas y a
capitales a levantar grandes bloques de viviendas econoacutemicas y por ultimo un
aspecto econoacutemico que consiste en que el costo de la construccioacuten se distribuye
entre los propietarios de las unidades resultando menor a lo que costariacutea en la
construccioacuten a una sola persona de una casa de una o dos plantas Estos aspectos
conllevan al desarrollo interno y el bienestar para los habitantes (p 83)
11 PRINCIPALES NORMAS QUE INCIDEN EN LA REGULACIOacuteN DE LA
PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
Las normas que regula la propiedad horizontal en Colombia son el reacutegimen de
propiedad horizontal establecido por la Ley 95 de (1890) Ley 746 de (2002) Ley
675 de (2001) La Ley 142 de (1994) Coacutedigo Civil (2010) Coacutedigo de Comercio
(1971) Coacutedigo nacional de la Policiacutea la asiacute como las disposiciones municipales o
Distritales (Beltraacuten 2011)
8
111 El Coacutedigo Civil En el cual se presentan las situaciones de caraacutecter civil
que se pueden dar entre los colombianos Se encuentra estipulado el Artiacuteculo
2142 del Libro 4 en el Tiacutetulo XVIII sentildeala El Mandato y lo define como ldquoun
acuerdo mediante el cual una persona confiacutea la gestioacuten o administracioacuten de uno o
maacutes negocios a otra que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera
La persona que concede el encargo se llama comitente o mandante y la que lo
acepta apoderado procurador y en general el mandatariordquo (CC 2010 p 297 )
La norma sentildeala ademaacutes de la responsabilidad del mandatario la remuneracioacuten
responsabilidad del mandatario hasta por culpa leve y liacutemites entre otros
112 Coacutedigo de Comercio El Coacutedigo de Comercio expedido por medio del
Decreto 410 de (1971) se establecen entre otras las caracteriacutesticas y obligaciones
de los comerciantes asiacute como los procedimientos en la realizacioacuten de asambleas
de socios etc aspectos que interesan de manera integral a la propiedad
horizontal como una persona juriacutedica que estableceraacute relaciones comerciales con
otras personas Define igualmente de manera especiacutefica en su tiacutetulo V capiacutetulo
I El contrato de seguro de vital importancia para la propiedad horizontal en
atencioacuten a lo reiterado en el artiacuteculo 15 de la Ley 675 de (2001) ldquosentildealarla
obligacioacuten de toda propiedad horizontal adquirir una poacuteliza de seguros que cubra
los riesgos de incendio y terremoto de los bienes comunesrdquo(p 3) El contrato de
seguro se define como un acto solemne bilateral oneroso aleatorio y de
ejecucioacuten sucesiva el cual se perfecciona desde el momento en que se suscribe
la poacuteliza Este contrato se establece entre el tomador y el asegurador con el
propoacutesito de cubrir los riesgos que se puedan presentar y atender de ser
contratados sobre un objeto asegurado o beneficiario
113 Ley 95 de 1890 Esta ley que tambieacuten es conocida como ldquosobre reformas
civilesrdquo establece para los propietarios comunes (ldquocomunerosrdquo) el procedimiento
para la eleccioacuten de un administrador el cual deberaacute ser nombrado por una ldquojunta
generalrdquo (asamblea general) asiacute como la participacioacuten de los propietarios
9
comunes fijacioacuten de la remuneracioacuten del administrador y las garantiacuteas de este
uacuteltimo en su calidad de mandatario y manejador de los bienes comunes de la
persona juriacutedica que representaraacute Por uacuteltimo sentildeala la explotacioacuten econoacutemica de
un bien comuacuten establece la obligacioacuten de llevar registros de los propietarios
comunes sus cuotas en relacioacuten con los derechos sobre los bienes comunes
coeficiente de propiedad
114 Coacutedigo de Policiacutea (Decreto 1355 4 agosto de 1970) El reglamento de
propiedad horizontal contempla deberes de los propietarios de unidades privadas
tendientes a la convivencia paciacutefica de los moradores del inmueble sometido al
reacutegimen de propiedad horizontal deberes que deben estar enmarcados dentro de
las normas generales previstas en las leyes normas y demaacutes disposiciones
legales de caraacutecter municipal o Distrital como el Coacutedigo de Policiacutea La Ley 675 de
(2001) preveacute en el artiacuteculo 61 que el administrador para la ejecucioacuten de las
sanciones no pecuniarias previstas en la ley o en el reglamento podraacute acudir a la
autoridad policial competente si es del caso En los eventos en que el propietario
de una unidad privada efectuacutee ldquoactos que comprometan la seguridad o solidez de
la copropiedad producir ruidos molestias y actos que perturben la tranquilidad de
los demaacutes propietarios u ocupantes o afecten la salud puacuteblicardquo o en los casos en
que el propietario cambie el uso de su unidad privada previsto en el reglamento
la policiacutea y autoridades competentes estaacute obligada a acudir de manera inmediata
ante el llamado del administrador o cualquiera de los copropietarios
En cuanto a los comportamientos que favorecen las relaciones de vecindad se
sentildeala la reparacioacuten de averiacuteas o dantildeos de la vivienda para evitar afectar a los
demaacutes limpieza de las aacutereas comunes -en cuyo caso son responsables las
administraciones de copropiedades- respetar el derecho a la intimidad familiar y
personal prevenir los dantildeos de menores de edad personas con discapacidad y
personas de tercera edad sobre si o los vecinos o contra bienes de estos
prevenir el dantildeo de animales domeacutesticos en cuanto a mascotas caninos ajustarse
10
a las disposiciones de la Ley 746 de (2002) uso adecuado de electrodomeacutesticos
para que no se afecten a los vecinos cumplir con el reglamento de copropiedad
(artiacuteculo 12 numeral 13) no agredir fiacutesica o verbalmente a los vecinos no ocupar
espacio ajeno o de aacutereas comunes sin los permisos respectivos no desarrollar
actividades que puedan contaminar el ambiente ocasionar olores y ruidos que
perturben la tranquilidad
115 Ley 746 de 2002 Esta le regula la tenencia y registro de perros
potencialmente peligrosos sentildealando las circunstancias de tenencia los riesgos
que debe asumir el propietario y en general las condiciones de manejo transporte
disposicioacuten en general en cuanto a la tenencia de estos animales ademaacutes de la
creacioacuten del ldquoCenso de Perros Potencialmente Peligrososrdquo
116 Normas municipales Cada municipio o Distrito ha promulgado en
desarrollo de su plan de ordenamiento normas urbaniacutesticas que son pertinentes
en cada caso para la conformacioacuten de la propiedad horizontal sentildealando
requerimientos necesarios usos de los suelos por sectores de la ciudad o
municipio previstos en la licencia de construccioacuten Es conveniente y para realizar
una correcta comprensioacuten del marco legal presentado como lo menciona Legis
sentildealar que las normas tienen un nivel jeraacuterquico y que cada nivel se debe
enmarcar dentro de las disposiciones del anterior en este caso se puede
determinar desde la norma de normas la Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de
(1991) hasta las decisiones y mandatos de la Asamblea general de copropietarios
asiacute
I Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia
II Ley 675 de 2001
III Decretos reglamentarios
IV Acuerdos municipales o Distritales
V Reglamentos de propiedad horizontal de la copropiedad
11
VI Disposiciones y mandatos de la asamblea general de propietarios de
cada inmueble sometido al reacutegimen de propiedad horizontal
Figura 1 Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos
LEY 675 DE 2001
PROPIEDAD HORIZONTAL
12
Fuente ALCALDIacuteA MAYOR DE BOGOTAacute DC INSTITUTO PARTICIPACIOacuteN Y ACCIOacuteN COMUNAL ESCUELA DE PARTICIPACIOacuteN Y GESTIOacuteN SOCIAL EN BOGOTAacute (2008) Cartilla Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos Bogotaacute
DC El Autor p 51
12 ACCIONES LEGALES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Las principales acciones legales que puede iniciar o debe atender las
administraciones de los inmuebles sometidos al reacutegimen de propiedad horizontal
121 La tutela La Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de (1991) contempla en su
artiacuteculo 86 la accioacuten de tutela como un mecanismo de proteccioacuten de los derechos
constitucionales fundamentales sentildealando ademaacutes que toda persona podraacute
ejercer la accioacuten de tutela ante los jueces en cualquier momento y lugar para
reclamar la proteccioacuten inmediata de sus derechos constitucionales fundamentales
cuando considere que estos resulten vulnerados o amenazados por la accioacuten u
omisioacuten de cualquier autoridad puacuteblica o de particulares en los casos previstos en
la ley Esta accioacuten se desarrolla mediante un procedimiento preferente y sumario
a tiacutetulo personal o por quien actuacutee en su nombre
122 Derecho de Peticioacuten Se hace ante autoridad puacuteblica o privada con
funciones de administracioacuten ademaacutes un aparte especiacutefico sobre el derecho de
13
peticioacuten ante empresas de servicios puacuteblicos las querellas ante las inspecciones
de policiacutea retomamos la impugnacioacuten de actas de asamblea y los procesos
ejecutivos para la recuperacioacuten de las cuotas en mora por parte de los propietarios
de unidades privadas
123 Accioacuten de Policiacutea La accioacuten de policiacutea se define en el artiacuteculo 203 del
Coacutedigo de Policiacutea de Bogotaacute DC como la accioacuten que puede iniciarse ante una
autoridad de policiacutea como consecuencia de una ldquoviolacioacuten o inobservancia de una
regla de convivencia ciudadanardquo la cual puede iniciarse de oficio o a peticioacuten en
intereacutes dela comunidad o mediante querella de parte en intereacutes articular Los
deberes previstos en el Coacutedigo de Policiacutea para las autoridades de policiacutea se
refieren a impedir las viacuteas de hecho y actos perturbatorios que alteren la posesioacuten
o mera tenencia sobre inmuebles y el ejercicio de las servidumbres ademaacutes de
restablecer y preservar la situacioacuten cuando haya sido alterada o perturbada Es
importante anotar que de acuerdo con lo establecido en el Coacutedigo de Policiacutea en
los procesos de Policiacutea no se puede reclamar indemnizacioacuten de perjuicios por
violacioacuten a las reglas de convivencia ciudadana asiacute como tampoco son sujeto de
los mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos MASC- los actos en los cuales
este comprometido el intereacutes general y los asuntos no transigibles
II ANAacuteLISIS JURISPRUDENCIAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN
COLOMBIA
Dentro del desarrollo jurisprudencial en torno a la Ley 675 de (2001) es posible
mencionar las siguientes sentencias relevantes proferidas por la Corte
Constitucional
La Corte Constitucional en Sentencia T-035 DE (1997) sentildeala ldquoLa propiedad
horizontal es una forma de dominio sobre los inmuebles en virtud de la cual una
persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y ademaacutes
14
comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados
comunes necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primerordquo
(p 8)
La Corte Constitucional ha establecido en Sentencia C-153 de (2004)
La propiedad horizontal estaacute en presencia de un reacutegimen normativo especial cuyo
objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con miras a la obtencioacuten de un fin constitucional a saber
garantizar la seguridad y la convivencia paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella
asiacute como la funcioacuten social de la propiedad (p 14)
21 SENTENCIAS CORTE CONSTITUCIONAL SOBRE CONVIVENCIA
TENENCIA DE ANIMALES DOMEacuteSTICOS
El derecho a tener animales en el lugar de habitacioacuten del propietario -auacuten cuanto
este sea una unidad residencial sometida al reacutegimen de propiedad horizontal es
una expresioacuten del derecho constitucional al libre desarrollo de la personalidad y a
la intimidad personal y familiar
211 Sentencia T-035 de (1997) MP Hernando Herrera Vergara
Para la Sala no hay duda sobre el estrecho viacutenculo que presenta la tenencia de un
animal domeacutestico con el ejercicio de derechos por parte de su propietario o
tenedor los cuales deben ser objeto de proteccioacuten y garantiacutea juriacutedica Frente a
esta situacioacuten los derechos fundamentales que en forma diaacutefana se relacionan
son los relativos al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y
familiar
(helliphellip)
15
La tenencia de animales domeacutesticos constituye un ejercicio de los derechos
fundamentales al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad con las
limitaciones que imponen los derechos de los demaacutes Dentro del reacutegimen de
propiedad horizontal el mantenimiento de animales en el lugar de habitacioacuten se
sujeta a condiciones miacutenimas de convivencia sentildealadas en el reglamento de
copropiedad o por la asamblea de propietarios Los conflictos que se originen con
ocasioacuten de la tenencia de animales y que den lugar a perturbaciones se
resolveraacuten por las autoridades de policiacutea y a traveacutes de la tutela cuando las
decisiones de aquellas constituyan viacuteas de hecho o se demuestre la existencia de
un agravio constitucional irreparable asiacute como ante la vulneracioacuten o amenaza de
un derecho fundamental (pp 3-4)
Considero que cada persona es libre de decidir si puede tener a su cuidado una
mascota y de todo lo que ello implica brindarle los cuidados adecuados de
acuerdo a sus necesidades y a su vez tener en cuenta que es importante que
cada propietario yo tenedor del animal cumpla con normas de comportamiento y
ello implica que se le entrene y se le ensentildee a manejarse en las aacutereas comunes o
en la calle para asiacute evitar malos entendidos con los vecinos o transeuacutentes
212 Sentencia T-119 de 1998 Fabio Moroacuten Diacuteaz
Es imposible y absurdo pretender que los animales se abstengan de ladrar o
generar alguacuten tipo de sonido como quiera que es de su propia naturaleza y que ello
hace parte de los sonidos que normalmente se derivan de la vida en comuacuten y que
son propios de la ciudad o los campos como los producidos por los vehiacuteculos los
equipos de TV o radio y los mismos seres humanos
(hellip)
Carece de soporte la pretensioacuten de prescindir de los animales para eliminar de tajo
cualquier percepcioacuten de sus ladridos pues esa solicitud responde a una concepcioacuten
tan radical del derecho a la intimidad que comporta necesariamente el sacrificio total
del derecho No se trata de impedir que cualquier emanacioacuten de sonidos llegue al
oiacutedo de quien no quiere percibirla en lo maacutes miacutenimo sino de la interdiccioacuten de
16
emanaciones sonoras que al traspasar ciertos liacutemites se convierten en ruidos
insoportables Propio de la naturaleza de los perros es ladrar y no es razonable
exigirle a sus duentildeos que lo impidan que esteacuten pendientes del momento en que lo
hacen o de regular la intensidad de los ladridos (pp 10-11)
Sentencia T-155 de (2012) MP Mariacutea Victoria Calle Correa Uno de los
problemas de convivencia maacutes comuacuten de las copropiedades gira en torno a las
mascotas frente a su tenencia la Corte Constitucional ha expresado lo siguiente
La tenencia de un animal domeacutestico en un lugar de residencia es una decisioacuten
personal familiar que obedece a diferentes necesidades y proyectos de vida y que
por tanto en principio debe ser respetada y protegida por el Estado Desde sus
inicios esta Corporacioacuten ha sostenido que las personas cuentan con el derecho a
tener animales domeacutesticos en tanto se trata del ejercicio de varios derechos
fundamentales entre los que se ha mencionado el libre desarrollo de la
personalidad y la intimidad personal y familiar Con relacioacuten al primero la
jurisprudencia constitucional ha destacado que es un derecho de status activo que
exige el despliegue de las capacidades individuales sin restricciones ajenas no
autorizadas por el ordenamiento juriacutedico Se configura una vulneracioacuten de este
derecho cuando a la persona se le impide de forma arbitraria alcanzar o perseguir
aspiraciones legiacutetimas de vida o valorar y escoger libremente las circunstancias
que dan sentido a su existencia En relacioacuten con el segundo la intimidad personal
y familiar implica el derecho a no ser molestado a fin de resguardar un espacio de
privacidad personal y familiar libre de cualquier intromisioacuten de otros sin el
consentimiento de su titular (p 5)
Por tal razoacuten la propiedad horizontal no puede a traveacutes de sus oacuterganos directivos
prohibir la tenencia de mascotas dentro de la copropiedad sin embargo la Corte
Constitucional sostiene que la copropiedad en cabeza de la asamblea puede
estipular sanciones y si dentro de ellas se decide incluir de acuerdo con los
procedimientos establecidos para ello una que faculte la administracioacuten para
17
excluir el animal potencialmente peligroso del conjunto Es decir para sancionar
con la expulsioacuten de una mascota se debe sin duda garantizar al copropietario el
debido proceso y cumplir con una serie de requisitos legales so pena de violar la
Constitucioacuten y los derechos de los ciudadanos quedando entonces tal decisioacuten
como no valida
Un derecho imperante en la sociedad es el libre desarrollo a la personalidad asiacute
como a la intimidad (personal y familiar) todos los habitantes de este paiacutes son
libres y tienen derecho a su intimidad y a la escogencia de sus propiedades y asiacute
mismo a la adquisicioacuten de sus animales domeacutesticos o tambieacuten llamados mascotas
que en muchas familias estos son considerados un miembro maacutes de eacutesta El
derecho a tener animales en apartamentos o viviendas sometidas al
reacutegimen de propiedad horizontal es de naturaleza constitucional y es
exigible siempre y cuando se trate bien al animal no se exagere su
nuacutemero y se tenga una conducta responsable que impida a la mascota
causar dantildeos
III LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Se entiende por convivencia la accioacuten de convivir en un sentido amplio Convivir
estaacute relacionado con vivir en compantildeiacutea de otro u otros armoacutenicamente
reconociendo y respetando los derechos que cada persona tiene La Ley 675 de
(2001) que regula el reacutegimen de Propiedad Horizontal en Colombia define este
como un reacutegimen especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia
paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella hace el sentildealamiento expreso en el
artiacuteculo segundo sobre la convivencia paciacutefica y solidaridad social que se exige
para todas aquellas personas que residan en inmuebles sometidos a eacutel ldquolos
reglamentos de propiedad horizontal deberaacuten propender a el establecimiento de
18
relaciones paciacuteficas de cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o
tenedoresrdquo Esa convivencia establecida en la ley 675 de (2001) hace exigible la
prevalencia de la dignidad humana frente a cualquier otro intereacutes que pudiese
alegarse
Vivir dentro del reacutegimen de la propiedad horizontal requiere de los residentes y o
copropietarios el cumplimiento de algunas normas que permiten ejercitar
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos Gran
parte de los conflictos que se presentan entre vecinos y entre estos y la
administracioacuten son ocasionados por el incumplimiento de estas normas de
convivencia (Montejo 2002)
31 CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El conflicto es considerado como una situacioacuten determinada que evidencia la
existencia de un problema o dificultad y que pueden desencadenar posteriormente
enfrentamientos entre dos o maacutes partes que defienden un punto de vista o que
simplemente ven vulnerados sus valores o intereses o se encuentran en
situaciones opuestas Es por esto que es necesario contar con herramientas que
permitan la puesta en marcha de unos paraacutemetros y reglas que se traduzcan en la
observancia de una convivencia sana paciacutefica y armoniosa La Ley 675 de (2001)
establece el reacutegimen de propiedad horizontal y que tiene como principios rectores
los siguientes
Artiacuteculo 2o Principios Orientadores de La Ley Son principios orientadores de la
presente ley
1 Funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten respetar la funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad y por
ende deberaacuten ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbaniacutestica vigente
19
2 Convivencia paciacutefica y solidaridad social Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten propender al establecimiento de relaciones paciacuteficas de
cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores
3 Respeto de la dignidad humana El respeto de la dignidad humana debe inspirar
las actuaciones de los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten de la
copropiedad asiacute como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y
obligaciones derivados de la ley
4 Libre iniciativa empresarial Atendiendo las disposiciones urbaniacutesticas vigentes
los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto asiacute como los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten
correspondientes deberaacuten respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro
de los liacutemites del bien comuacuten
5 Derecho al debido proceso Las actuaciones de la asamblea o del consejo de
administracioacuten tendientes a la imposicioacuten de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias deberaacuten consultar el debido proceso el derecho de
defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten (p 2)
A su vez es indispensable que toda copropiedad cuente con un Manual de
Convivencia herramientas que permite fijar paraacutemetros y directrices claras para
una armoniosa convivencia La Ley faculta la creacioacuten de Comiteacutes de Convivencia
dentro de los inmuebles sujetos al reacutegimen de propiedad horizontal y fija
paraacutemetros dentro de los cuales puede y debe actuar con el uacutenico fin de
propender y salvaguardar la sana convivencia entre los individuos que componen
la copropiedad
Seguacuten el artiacuteculo 58 de la Ley 675 de (2001)
Para la solucioacuten de los conflictos que se presenten entre los propietarios o
tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador el consejo de
administracioacuten o cualquier otro oacutergano de direccioacuten o control de la persona juriacutedica
en razoacuten de la aplicacioacuten o interpretacioacuten de esta ley y del reglamento de
20
propiedad horizontal sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades
jurisdiccionales se podraacute acudir a
1 Comiteacute de Convivencia Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasioacuten de la vida en edificios de uso residencial su solucioacuten se podraacute intentar
mediante la intervencioacuten de un comiteacute de convivencia elegido de conformidad con lo
indicado en la presente ley el cual intentaraacute presentar foacutermulas de arreglo orientadas
a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad Las
consideraciones de este comiteacute se consignaraacuten en un acta suscrita por las partes y
por los miembros del comiteacute y la participacioacuten en eacutel seraacute ad honorem
2 Mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos Las partes podraacuten acudir para la
solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos de acuerdo con lo establecido en
las normas legales que regulan la materia (pp 11-12)
El Comiteacute de Convivencia es un oacutergano de constitucioacuten estatutaria que hacen
los mismos propietarios en su reglamento interno y su finalidad es la de
intentar solucionar controversias o conflictos mediante propuestas de arreglo
que surgen a raiacutez de la convivencia entre propietarios residentes
administradores consejo de administracioacuten y revisor fiscal con el fin de
dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de vecindad En la
propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y residentes deben
someterse a un ordenamiento que les permita ldquoejercer plenamente los
derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenosrdquo (AIPHLtda 1997 p 1)
La funcioacuten principal del Comiteacute de Convivencia es fortalecer las relaciones de
vecindad y estaacute orientada a proponer foacutermulas de arreglo que conduzcan a la
solucioacuten del conflicto
Seguacuten la Ley 675 de (2001) uno de los objetivos que persigue la creacioacuten de este
comiteacute es generar conciencia entre los copropietarios de la necesidad de fortalecer
las relaciones de vecindad tan deterioradas en las grandes ciudades en otras
palabras este oacutergano estatutario debe generar foacutermulas de arreglo que permitan
21
dirimir dichas controversias Al respecto el proyecto original del Gobierno hasta
primer debate en la Caacutemara de representantes se consagraba que el comiteacute de
convivencia actuaria con las atribuciones de un amigable componedor seguacuten lo
cual implicaba que tendriacutea que decidir con fuerza vinculante para las partes (Ley
446 de 1998 arts130-131) Posteriormente en segundo debate en la Caacutemara se
elimina dicha expresioacuten y se cambia por el cual intentara presentar foacutermulas de
arreglo En siacutentesis su labor en ninguacuten caso es imponer una solucioacuten a las
controversias sino ser una especie de mediador que acerque a las partes y
proponga soluciones viables dejando a los directamente involucrados en el
conflicto la opcioacuten de acogerlas o no Igualmente hay que contemplar que en la
misma ley el acudir al comiteacute de convivencia no es un requisito de procedibilidad
para luego acudir a la justicia ordinaria
El Manual de Convivencia condensa las maacutes miacutenimas y elementales normas a que
debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada ademaacutes del respeto
por y haciacutea los demaacutes en aras de hallar la tranquilidad solidaridad y reciprocidad
tan necesarias en nuestra convulsionada sociedad Para vivir en comunidad es
necesario entender que no todos somos iguales la diferencia hace que las formas
de pensar y de concebir la vida no sean las mismas Se requiere acatar unas
normas miacutenimas basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia Es
importante invitar a todas las personas a resolver paciacuteficamente las diferencias y
conflictos a no hacer justicia con mano propia a cumplir las normas miacutenimas de
convivencia para asiacute propiciar la confianza entre vecinos Para crear un ambiente
agradable y armoacutenico en el reacutegimen de propiedad horizontal es indispensable
promover ante todo la convivencia paciacutefica a traveacutes de la ensentildeanza
La persona humana tiene la capacidad de interrelacionarse con otros de alliacute que
por la misma naturaleza del hombre es necesario estar acompantildeados de otras
personas formando lo que se conoce como sociedades La sociedad conformada
por seres humanos cuenta con una caracteriacutestica esencial y es un elemento
22
distintivo denominado cultura Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre
siacute ya que el primero se refiere a la forma baacutesica de agrupacioacuten de personas o
entidades poblacionales mientras que el segundo hace referencia a todos
aquellos aspectos o rasgos transmitidos a traveacutes del tiempo de generacioacuten en
generacioacuten incluyendo costumbres lenguas creencias y religiones arte ciencia
etc que caracterizan o identifican esa agrupacioacuten o entidad poblacional En el
transcurrir del tiempo como cultura se entenderaacute la formacioacuten de la mente es
decir designa el estado de la mente humana que desarrolla el conocimiento y lo
afirma por medio de su capacidad intelectual esta condicioacuten le permite
relacionarse con las demaacutes personas o grupos a traveacutes de una comunicacioacuten
permanente permitieacutendole convivir con ellas
En reacutegimen de propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y
residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos por lo cual
las normas deben estar contenidas en leyes decretos y reglamentos que tengan
como fin garantizar la convivencia armoacutenica y paciacutefica en la comunidad Resulta
evidente que la mayoriacutea de los conflictos entre residentes se originan por el
incumplimiento de normas baacutesicas contenidas en el manual de convivencia Es por
ello que es fundamental que todas las personas sometidas al reacutegimen requieran
procesos de reflexioacuten y educacioacuten para mejorar la calidad de vida de los asociados
a ella
23
Cuadro 1 Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad
horizontal y el manual de convivencia
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
MANUAL DE CONVIVENCIA
Es elaborado por el constructor o propietario del inmueble
Nace de los aspectos sociales econoacutemicos y culturales de las personas que habitan el bien inmueble
Reglamenta y determina la propiedad de los bienes comunes
Reglamenta los comportamientos que hacen agradables las relaciones entre las personas que habitan el inmueble
La ley establece requisitos miacutenimos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal Artiacuteculo 5 de la Ley 675 de 2001
Los componentes para elaborar el manual de convivencia son relaciones y comportamientos entre humanos
Se requiere elevarlo a escritura puacuteblica es solemne debe ser registrado en la oficina de instrumentos puacuteblicos
No requiere ser elevado a escritura publica
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta las normas urbaniacutesticas la ley de propiedad horizontal normas ambientales y demaacutes concordantes con la materia
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta la personalidad de quienes habitan el inmueble las problemaacuteticas surgidas la previsioacuten de conflictos las relaciones y reacciones de las partes su cultura el emisor y el receptor del dialogo
En su contenido se refleja el trabajo de profesionales en aacutereas de construccioacuten arquitectura ingenieriacutea derecho
En su contenido se refleja el trabajo de socioacutelogos psicoacutelogos trabajadores sociales y mediadores
Apunta a la determinacioacuten del bien
Apunta a la convivencia paciacutefica a la solidaridad humana al entorno cordial y agradable de los seres humanos
Fuente LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute DC
24
IV MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer
cualquier tipo de transgresioacuten recibida y que se constituya una violacioacuten de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien comuacuten Las partes podraacuten acudir
para la solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos
La Sentencia C-893 de (2001) sentildeala ldquoLos mecanismos alternativos de solucioacuten
de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino tambieacuten y principalmente como una
forma de participacioacuten de la sociedad civil en los asuntos que los afectanrdquo (p 2)
En este sentido es incuestionable su estirpe democraacutetica en la medida en que
generan espacios de intervencioacuten de la comunidad en el desarrollo de la funcioacuten
jurisdiccional evitando la conflictivizacioacuten de la sociedad y logrando por ende el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
eacuteste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social
Los MASC estaacuten legitimados por la ley para dar solucioacuten de conflictos de caraacutecter
transigible
Cuadro 2 Clasificacioacuten de los Mecanismos Alternos de Solucioacuten de
Conflictos (MASC)
Clasificacioacuten Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccioacuten Arbitraje
Mediacioacuten Amigable Composicioacuten
Conciliacioacuten Jueces de Paz
25
41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
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Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 41433 del 11 de julio de 1994
41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
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propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
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03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
7
d El derecho de todos los miembros de la copropiedad al debido proceso
e La libre iniciativa empresarial entendida dentro de los liacutemites del bien comuacuten
(Velaacutezquez 1998 p 11)
De acuerdo con Paboacuten (1995)
La propiedad horizontal cuenta con tres caracteriacutesticas fundamentales lo cual lo
hace un reacutegimen especial en primer lugar tiene un aspecto poliacutetico que consiste en
que a traveacutes de la propiedad horizontal el Estado cumple uno de sus fines
esenciales cual es el de dar la prevalencia del intereacutes general en segundo lugar un
aspecto social en donde la propiedad horizontal permite que haya maacutes cantidad de
personas viviendo dignamente porque regula la construccioacuten de grandes
edificaciones o conjuntos residenciales ademaacutes es un medio idoacuteneo para canalizar
de mejor manera el ahorro nacional contribuye a proporcionarles casa propia a las
familias elimina los problemas entre arrendadores e inquilinos y promueve la
constitucioacuten de sociedades que orientadas hacia una finalidad eminentemente
social y no solo de caraacutecter especulativo pueden destinar sus iniciativas y a
capitales a levantar grandes bloques de viviendas econoacutemicas y por ultimo un
aspecto econoacutemico que consiste en que el costo de la construccioacuten se distribuye
entre los propietarios de las unidades resultando menor a lo que costariacutea en la
construccioacuten a una sola persona de una casa de una o dos plantas Estos aspectos
conllevan al desarrollo interno y el bienestar para los habitantes (p 83)
11 PRINCIPALES NORMAS QUE INCIDEN EN LA REGULACIOacuteN DE LA
PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA
Las normas que regula la propiedad horizontal en Colombia son el reacutegimen de
propiedad horizontal establecido por la Ley 95 de (1890) Ley 746 de (2002) Ley
675 de (2001) La Ley 142 de (1994) Coacutedigo Civil (2010) Coacutedigo de Comercio
(1971) Coacutedigo nacional de la Policiacutea la asiacute como las disposiciones municipales o
Distritales (Beltraacuten 2011)
8
111 El Coacutedigo Civil En el cual se presentan las situaciones de caraacutecter civil
que se pueden dar entre los colombianos Se encuentra estipulado el Artiacuteculo
2142 del Libro 4 en el Tiacutetulo XVIII sentildeala El Mandato y lo define como ldquoun
acuerdo mediante el cual una persona confiacutea la gestioacuten o administracioacuten de uno o
maacutes negocios a otra que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera
La persona que concede el encargo se llama comitente o mandante y la que lo
acepta apoderado procurador y en general el mandatariordquo (CC 2010 p 297 )
La norma sentildeala ademaacutes de la responsabilidad del mandatario la remuneracioacuten
responsabilidad del mandatario hasta por culpa leve y liacutemites entre otros
112 Coacutedigo de Comercio El Coacutedigo de Comercio expedido por medio del
Decreto 410 de (1971) se establecen entre otras las caracteriacutesticas y obligaciones
de los comerciantes asiacute como los procedimientos en la realizacioacuten de asambleas
de socios etc aspectos que interesan de manera integral a la propiedad
horizontal como una persona juriacutedica que estableceraacute relaciones comerciales con
otras personas Define igualmente de manera especiacutefica en su tiacutetulo V capiacutetulo
I El contrato de seguro de vital importancia para la propiedad horizontal en
atencioacuten a lo reiterado en el artiacuteculo 15 de la Ley 675 de (2001) ldquosentildealarla
obligacioacuten de toda propiedad horizontal adquirir una poacuteliza de seguros que cubra
los riesgos de incendio y terremoto de los bienes comunesrdquo(p 3) El contrato de
seguro se define como un acto solemne bilateral oneroso aleatorio y de
ejecucioacuten sucesiva el cual se perfecciona desde el momento en que se suscribe
la poacuteliza Este contrato se establece entre el tomador y el asegurador con el
propoacutesito de cubrir los riesgos que se puedan presentar y atender de ser
contratados sobre un objeto asegurado o beneficiario
113 Ley 95 de 1890 Esta ley que tambieacuten es conocida como ldquosobre reformas
civilesrdquo establece para los propietarios comunes (ldquocomunerosrdquo) el procedimiento
para la eleccioacuten de un administrador el cual deberaacute ser nombrado por una ldquojunta
generalrdquo (asamblea general) asiacute como la participacioacuten de los propietarios
9
comunes fijacioacuten de la remuneracioacuten del administrador y las garantiacuteas de este
uacuteltimo en su calidad de mandatario y manejador de los bienes comunes de la
persona juriacutedica que representaraacute Por uacuteltimo sentildeala la explotacioacuten econoacutemica de
un bien comuacuten establece la obligacioacuten de llevar registros de los propietarios
comunes sus cuotas en relacioacuten con los derechos sobre los bienes comunes
coeficiente de propiedad
114 Coacutedigo de Policiacutea (Decreto 1355 4 agosto de 1970) El reglamento de
propiedad horizontal contempla deberes de los propietarios de unidades privadas
tendientes a la convivencia paciacutefica de los moradores del inmueble sometido al
reacutegimen de propiedad horizontal deberes que deben estar enmarcados dentro de
las normas generales previstas en las leyes normas y demaacutes disposiciones
legales de caraacutecter municipal o Distrital como el Coacutedigo de Policiacutea La Ley 675 de
(2001) preveacute en el artiacuteculo 61 que el administrador para la ejecucioacuten de las
sanciones no pecuniarias previstas en la ley o en el reglamento podraacute acudir a la
autoridad policial competente si es del caso En los eventos en que el propietario
de una unidad privada efectuacutee ldquoactos que comprometan la seguridad o solidez de
la copropiedad producir ruidos molestias y actos que perturben la tranquilidad de
los demaacutes propietarios u ocupantes o afecten la salud puacuteblicardquo o en los casos en
que el propietario cambie el uso de su unidad privada previsto en el reglamento
la policiacutea y autoridades competentes estaacute obligada a acudir de manera inmediata
ante el llamado del administrador o cualquiera de los copropietarios
En cuanto a los comportamientos que favorecen las relaciones de vecindad se
sentildeala la reparacioacuten de averiacuteas o dantildeos de la vivienda para evitar afectar a los
demaacutes limpieza de las aacutereas comunes -en cuyo caso son responsables las
administraciones de copropiedades- respetar el derecho a la intimidad familiar y
personal prevenir los dantildeos de menores de edad personas con discapacidad y
personas de tercera edad sobre si o los vecinos o contra bienes de estos
prevenir el dantildeo de animales domeacutesticos en cuanto a mascotas caninos ajustarse
10
a las disposiciones de la Ley 746 de (2002) uso adecuado de electrodomeacutesticos
para que no se afecten a los vecinos cumplir con el reglamento de copropiedad
(artiacuteculo 12 numeral 13) no agredir fiacutesica o verbalmente a los vecinos no ocupar
espacio ajeno o de aacutereas comunes sin los permisos respectivos no desarrollar
actividades que puedan contaminar el ambiente ocasionar olores y ruidos que
perturben la tranquilidad
115 Ley 746 de 2002 Esta le regula la tenencia y registro de perros
potencialmente peligrosos sentildealando las circunstancias de tenencia los riesgos
que debe asumir el propietario y en general las condiciones de manejo transporte
disposicioacuten en general en cuanto a la tenencia de estos animales ademaacutes de la
creacioacuten del ldquoCenso de Perros Potencialmente Peligrososrdquo
116 Normas municipales Cada municipio o Distrito ha promulgado en
desarrollo de su plan de ordenamiento normas urbaniacutesticas que son pertinentes
en cada caso para la conformacioacuten de la propiedad horizontal sentildealando
requerimientos necesarios usos de los suelos por sectores de la ciudad o
municipio previstos en la licencia de construccioacuten Es conveniente y para realizar
una correcta comprensioacuten del marco legal presentado como lo menciona Legis
sentildealar que las normas tienen un nivel jeraacuterquico y que cada nivel se debe
enmarcar dentro de las disposiciones del anterior en este caso se puede
determinar desde la norma de normas la Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de
(1991) hasta las decisiones y mandatos de la Asamblea general de copropietarios
asiacute
I Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia
II Ley 675 de 2001
III Decretos reglamentarios
IV Acuerdos municipales o Distritales
V Reglamentos de propiedad horizontal de la copropiedad
11
VI Disposiciones y mandatos de la asamblea general de propietarios de
cada inmueble sometido al reacutegimen de propiedad horizontal
Figura 1 Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos
LEY 675 DE 2001
PROPIEDAD HORIZONTAL
12
Fuente ALCALDIacuteA MAYOR DE BOGOTAacute DC INSTITUTO PARTICIPACIOacuteN Y ACCIOacuteN COMUNAL ESCUELA DE PARTICIPACIOacuteN Y GESTIOacuteN SOCIAL EN BOGOTAacute (2008) Cartilla Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos Bogotaacute
DC El Autor p 51
12 ACCIONES LEGALES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Las principales acciones legales que puede iniciar o debe atender las
administraciones de los inmuebles sometidos al reacutegimen de propiedad horizontal
121 La tutela La Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de (1991) contempla en su
artiacuteculo 86 la accioacuten de tutela como un mecanismo de proteccioacuten de los derechos
constitucionales fundamentales sentildealando ademaacutes que toda persona podraacute
ejercer la accioacuten de tutela ante los jueces en cualquier momento y lugar para
reclamar la proteccioacuten inmediata de sus derechos constitucionales fundamentales
cuando considere que estos resulten vulnerados o amenazados por la accioacuten u
omisioacuten de cualquier autoridad puacuteblica o de particulares en los casos previstos en
la ley Esta accioacuten se desarrolla mediante un procedimiento preferente y sumario
a tiacutetulo personal o por quien actuacutee en su nombre
122 Derecho de Peticioacuten Se hace ante autoridad puacuteblica o privada con
funciones de administracioacuten ademaacutes un aparte especiacutefico sobre el derecho de
13
peticioacuten ante empresas de servicios puacuteblicos las querellas ante las inspecciones
de policiacutea retomamos la impugnacioacuten de actas de asamblea y los procesos
ejecutivos para la recuperacioacuten de las cuotas en mora por parte de los propietarios
de unidades privadas
123 Accioacuten de Policiacutea La accioacuten de policiacutea se define en el artiacuteculo 203 del
Coacutedigo de Policiacutea de Bogotaacute DC como la accioacuten que puede iniciarse ante una
autoridad de policiacutea como consecuencia de una ldquoviolacioacuten o inobservancia de una
regla de convivencia ciudadanardquo la cual puede iniciarse de oficio o a peticioacuten en
intereacutes dela comunidad o mediante querella de parte en intereacutes articular Los
deberes previstos en el Coacutedigo de Policiacutea para las autoridades de policiacutea se
refieren a impedir las viacuteas de hecho y actos perturbatorios que alteren la posesioacuten
o mera tenencia sobre inmuebles y el ejercicio de las servidumbres ademaacutes de
restablecer y preservar la situacioacuten cuando haya sido alterada o perturbada Es
importante anotar que de acuerdo con lo establecido en el Coacutedigo de Policiacutea en
los procesos de Policiacutea no se puede reclamar indemnizacioacuten de perjuicios por
violacioacuten a las reglas de convivencia ciudadana asiacute como tampoco son sujeto de
los mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos MASC- los actos en los cuales
este comprometido el intereacutes general y los asuntos no transigibles
II ANAacuteLISIS JURISPRUDENCIAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN
COLOMBIA
Dentro del desarrollo jurisprudencial en torno a la Ley 675 de (2001) es posible
mencionar las siguientes sentencias relevantes proferidas por la Corte
Constitucional
La Corte Constitucional en Sentencia T-035 DE (1997) sentildeala ldquoLa propiedad
horizontal es una forma de dominio sobre los inmuebles en virtud de la cual una
persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y ademaacutes
14
comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados
comunes necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primerordquo
(p 8)
La Corte Constitucional ha establecido en Sentencia C-153 de (2004)
La propiedad horizontal estaacute en presencia de un reacutegimen normativo especial cuyo
objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con miras a la obtencioacuten de un fin constitucional a saber
garantizar la seguridad y la convivencia paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella
asiacute como la funcioacuten social de la propiedad (p 14)
21 SENTENCIAS CORTE CONSTITUCIONAL SOBRE CONVIVENCIA
TENENCIA DE ANIMALES DOMEacuteSTICOS
El derecho a tener animales en el lugar de habitacioacuten del propietario -auacuten cuanto
este sea una unidad residencial sometida al reacutegimen de propiedad horizontal es
una expresioacuten del derecho constitucional al libre desarrollo de la personalidad y a
la intimidad personal y familiar
211 Sentencia T-035 de (1997) MP Hernando Herrera Vergara
Para la Sala no hay duda sobre el estrecho viacutenculo que presenta la tenencia de un
animal domeacutestico con el ejercicio de derechos por parte de su propietario o
tenedor los cuales deben ser objeto de proteccioacuten y garantiacutea juriacutedica Frente a
esta situacioacuten los derechos fundamentales que en forma diaacutefana se relacionan
son los relativos al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y
familiar
(helliphellip)
15
La tenencia de animales domeacutesticos constituye un ejercicio de los derechos
fundamentales al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad con las
limitaciones que imponen los derechos de los demaacutes Dentro del reacutegimen de
propiedad horizontal el mantenimiento de animales en el lugar de habitacioacuten se
sujeta a condiciones miacutenimas de convivencia sentildealadas en el reglamento de
copropiedad o por la asamblea de propietarios Los conflictos que se originen con
ocasioacuten de la tenencia de animales y que den lugar a perturbaciones se
resolveraacuten por las autoridades de policiacutea y a traveacutes de la tutela cuando las
decisiones de aquellas constituyan viacuteas de hecho o se demuestre la existencia de
un agravio constitucional irreparable asiacute como ante la vulneracioacuten o amenaza de
un derecho fundamental (pp 3-4)
Considero que cada persona es libre de decidir si puede tener a su cuidado una
mascota y de todo lo que ello implica brindarle los cuidados adecuados de
acuerdo a sus necesidades y a su vez tener en cuenta que es importante que
cada propietario yo tenedor del animal cumpla con normas de comportamiento y
ello implica que se le entrene y se le ensentildee a manejarse en las aacutereas comunes o
en la calle para asiacute evitar malos entendidos con los vecinos o transeuacutentes
212 Sentencia T-119 de 1998 Fabio Moroacuten Diacuteaz
Es imposible y absurdo pretender que los animales se abstengan de ladrar o
generar alguacuten tipo de sonido como quiera que es de su propia naturaleza y que ello
hace parte de los sonidos que normalmente se derivan de la vida en comuacuten y que
son propios de la ciudad o los campos como los producidos por los vehiacuteculos los
equipos de TV o radio y los mismos seres humanos
(hellip)
Carece de soporte la pretensioacuten de prescindir de los animales para eliminar de tajo
cualquier percepcioacuten de sus ladridos pues esa solicitud responde a una concepcioacuten
tan radical del derecho a la intimidad que comporta necesariamente el sacrificio total
del derecho No se trata de impedir que cualquier emanacioacuten de sonidos llegue al
oiacutedo de quien no quiere percibirla en lo maacutes miacutenimo sino de la interdiccioacuten de
16
emanaciones sonoras que al traspasar ciertos liacutemites se convierten en ruidos
insoportables Propio de la naturaleza de los perros es ladrar y no es razonable
exigirle a sus duentildeos que lo impidan que esteacuten pendientes del momento en que lo
hacen o de regular la intensidad de los ladridos (pp 10-11)
Sentencia T-155 de (2012) MP Mariacutea Victoria Calle Correa Uno de los
problemas de convivencia maacutes comuacuten de las copropiedades gira en torno a las
mascotas frente a su tenencia la Corte Constitucional ha expresado lo siguiente
La tenencia de un animal domeacutestico en un lugar de residencia es una decisioacuten
personal familiar que obedece a diferentes necesidades y proyectos de vida y que
por tanto en principio debe ser respetada y protegida por el Estado Desde sus
inicios esta Corporacioacuten ha sostenido que las personas cuentan con el derecho a
tener animales domeacutesticos en tanto se trata del ejercicio de varios derechos
fundamentales entre los que se ha mencionado el libre desarrollo de la
personalidad y la intimidad personal y familiar Con relacioacuten al primero la
jurisprudencia constitucional ha destacado que es un derecho de status activo que
exige el despliegue de las capacidades individuales sin restricciones ajenas no
autorizadas por el ordenamiento juriacutedico Se configura una vulneracioacuten de este
derecho cuando a la persona se le impide de forma arbitraria alcanzar o perseguir
aspiraciones legiacutetimas de vida o valorar y escoger libremente las circunstancias
que dan sentido a su existencia En relacioacuten con el segundo la intimidad personal
y familiar implica el derecho a no ser molestado a fin de resguardar un espacio de
privacidad personal y familiar libre de cualquier intromisioacuten de otros sin el
consentimiento de su titular (p 5)
Por tal razoacuten la propiedad horizontal no puede a traveacutes de sus oacuterganos directivos
prohibir la tenencia de mascotas dentro de la copropiedad sin embargo la Corte
Constitucional sostiene que la copropiedad en cabeza de la asamblea puede
estipular sanciones y si dentro de ellas se decide incluir de acuerdo con los
procedimientos establecidos para ello una que faculte la administracioacuten para
17
excluir el animal potencialmente peligroso del conjunto Es decir para sancionar
con la expulsioacuten de una mascota se debe sin duda garantizar al copropietario el
debido proceso y cumplir con una serie de requisitos legales so pena de violar la
Constitucioacuten y los derechos de los ciudadanos quedando entonces tal decisioacuten
como no valida
Un derecho imperante en la sociedad es el libre desarrollo a la personalidad asiacute
como a la intimidad (personal y familiar) todos los habitantes de este paiacutes son
libres y tienen derecho a su intimidad y a la escogencia de sus propiedades y asiacute
mismo a la adquisicioacuten de sus animales domeacutesticos o tambieacuten llamados mascotas
que en muchas familias estos son considerados un miembro maacutes de eacutesta El
derecho a tener animales en apartamentos o viviendas sometidas al
reacutegimen de propiedad horizontal es de naturaleza constitucional y es
exigible siempre y cuando se trate bien al animal no se exagere su
nuacutemero y se tenga una conducta responsable que impida a la mascota
causar dantildeos
III LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Se entiende por convivencia la accioacuten de convivir en un sentido amplio Convivir
estaacute relacionado con vivir en compantildeiacutea de otro u otros armoacutenicamente
reconociendo y respetando los derechos que cada persona tiene La Ley 675 de
(2001) que regula el reacutegimen de Propiedad Horizontal en Colombia define este
como un reacutegimen especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia
paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella hace el sentildealamiento expreso en el
artiacuteculo segundo sobre la convivencia paciacutefica y solidaridad social que se exige
para todas aquellas personas que residan en inmuebles sometidos a eacutel ldquolos
reglamentos de propiedad horizontal deberaacuten propender a el establecimiento de
18
relaciones paciacuteficas de cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o
tenedoresrdquo Esa convivencia establecida en la ley 675 de (2001) hace exigible la
prevalencia de la dignidad humana frente a cualquier otro intereacutes que pudiese
alegarse
Vivir dentro del reacutegimen de la propiedad horizontal requiere de los residentes y o
copropietarios el cumplimiento de algunas normas que permiten ejercitar
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos Gran
parte de los conflictos que se presentan entre vecinos y entre estos y la
administracioacuten son ocasionados por el incumplimiento de estas normas de
convivencia (Montejo 2002)
31 CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El conflicto es considerado como una situacioacuten determinada que evidencia la
existencia de un problema o dificultad y que pueden desencadenar posteriormente
enfrentamientos entre dos o maacutes partes que defienden un punto de vista o que
simplemente ven vulnerados sus valores o intereses o se encuentran en
situaciones opuestas Es por esto que es necesario contar con herramientas que
permitan la puesta en marcha de unos paraacutemetros y reglas que se traduzcan en la
observancia de una convivencia sana paciacutefica y armoniosa La Ley 675 de (2001)
establece el reacutegimen de propiedad horizontal y que tiene como principios rectores
los siguientes
Artiacuteculo 2o Principios Orientadores de La Ley Son principios orientadores de la
presente ley
1 Funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten respetar la funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad y por
ende deberaacuten ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbaniacutestica vigente
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2 Convivencia paciacutefica y solidaridad social Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten propender al establecimiento de relaciones paciacuteficas de
cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores
3 Respeto de la dignidad humana El respeto de la dignidad humana debe inspirar
las actuaciones de los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten de la
copropiedad asiacute como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y
obligaciones derivados de la ley
4 Libre iniciativa empresarial Atendiendo las disposiciones urbaniacutesticas vigentes
los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto asiacute como los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten
correspondientes deberaacuten respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro
de los liacutemites del bien comuacuten
5 Derecho al debido proceso Las actuaciones de la asamblea o del consejo de
administracioacuten tendientes a la imposicioacuten de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias deberaacuten consultar el debido proceso el derecho de
defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten (p 2)
A su vez es indispensable que toda copropiedad cuente con un Manual de
Convivencia herramientas que permite fijar paraacutemetros y directrices claras para
una armoniosa convivencia La Ley faculta la creacioacuten de Comiteacutes de Convivencia
dentro de los inmuebles sujetos al reacutegimen de propiedad horizontal y fija
paraacutemetros dentro de los cuales puede y debe actuar con el uacutenico fin de
propender y salvaguardar la sana convivencia entre los individuos que componen
la copropiedad
Seguacuten el artiacuteculo 58 de la Ley 675 de (2001)
Para la solucioacuten de los conflictos que se presenten entre los propietarios o
tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador el consejo de
administracioacuten o cualquier otro oacutergano de direccioacuten o control de la persona juriacutedica
en razoacuten de la aplicacioacuten o interpretacioacuten de esta ley y del reglamento de
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propiedad horizontal sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades
jurisdiccionales se podraacute acudir a
1 Comiteacute de Convivencia Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasioacuten de la vida en edificios de uso residencial su solucioacuten se podraacute intentar
mediante la intervencioacuten de un comiteacute de convivencia elegido de conformidad con lo
indicado en la presente ley el cual intentaraacute presentar foacutermulas de arreglo orientadas
a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad Las
consideraciones de este comiteacute se consignaraacuten en un acta suscrita por las partes y
por los miembros del comiteacute y la participacioacuten en eacutel seraacute ad honorem
2 Mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos Las partes podraacuten acudir para la
solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos de acuerdo con lo establecido en
las normas legales que regulan la materia (pp 11-12)
El Comiteacute de Convivencia es un oacutergano de constitucioacuten estatutaria que hacen
los mismos propietarios en su reglamento interno y su finalidad es la de
intentar solucionar controversias o conflictos mediante propuestas de arreglo
que surgen a raiacutez de la convivencia entre propietarios residentes
administradores consejo de administracioacuten y revisor fiscal con el fin de
dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de vecindad En la
propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y residentes deben
someterse a un ordenamiento que les permita ldquoejercer plenamente los
derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenosrdquo (AIPHLtda 1997 p 1)
La funcioacuten principal del Comiteacute de Convivencia es fortalecer las relaciones de
vecindad y estaacute orientada a proponer foacutermulas de arreglo que conduzcan a la
solucioacuten del conflicto
Seguacuten la Ley 675 de (2001) uno de los objetivos que persigue la creacioacuten de este
comiteacute es generar conciencia entre los copropietarios de la necesidad de fortalecer
las relaciones de vecindad tan deterioradas en las grandes ciudades en otras
palabras este oacutergano estatutario debe generar foacutermulas de arreglo que permitan
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dirimir dichas controversias Al respecto el proyecto original del Gobierno hasta
primer debate en la Caacutemara de representantes se consagraba que el comiteacute de
convivencia actuaria con las atribuciones de un amigable componedor seguacuten lo
cual implicaba que tendriacutea que decidir con fuerza vinculante para las partes (Ley
446 de 1998 arts130-131) Posteriormente en segundo debate en la Caacutemara se
elimina dicha expresioacuten y se cambia por el cual intentara presentar foacutermulas de
arreglo En siacutentesis su labor en ninguacuten caso es imponer una solucioacuten a las
controversias sino ser una especie de mediador que acerque a las partes y
proponga soluciones viables dejando a los directamente involucrados en el
conflicto la opcioacuten de acogerlas o no Igualmente hay que contemplar que en la
misma ley el acudir al comiteacute de convivencia no es un requisito de procedibilidad
para luego acudir a la justicia ordinaria
El Manual de Convivencia condensa las maacutes miacutenimas y elementales normas a que
debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada ademaacutes del respeto
por y haciacutea los demaacutes en aras de hallar la tranquilidad solidaridad y reciprocidad
tan necesarias en nuestra convulsionada sociedad Para vivir en comunidad es
necesario entender que no todos somos iguales la diferencia hace que las formas
de pensar y de concebir la vida no sean las mismas Se requiere acatar unas
normas miacutenimas basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia Es
importante invitar a todas las personas a resolver paciacuteficamente las diferencias y
conflictos a no hacer justicia con mano propia a cumplir las normas miacutenimas de
convivencia para asiacute propiciar la confianza entre vecinos Para crear un ambiente
agradable y armoacutenico en el reacutegimen de propiedad horizontal es indispensable
promover ante todo la convivencia paciacutefica a traveacutes de la ensentildeanza
La persona humana tiene la capacidad de interrelacionarse con otros de alliacute que
por la misma naturaleza del hombre es necesario estar acompantildeados de otras
personas formando lo que se conoce como sociedades La sociedad conformada
por seres humanos cuenta con una caracteriacutestica esencial y es un elemento
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distintivo denominado cultura Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre
siacute ya que el primero se refiere a la forma baacutesica de agrupacioacuten de personas o
entidades poblacionales mientras que el segundo hace referencia a todos
aquellos aspectos o rasgos transmitidos a traveacutes del tiempo de generacioacuten en
generacioacuten incluyendo costumbres lenguas creencias y religiones arte ciencia
etc que caracterizan o identifican esa agrupacioacuten o entidad poblacional En el
transcurrir del tiempo como cultura se entenderaacute la formacioacuten de la mente es
decir designa el estado de la mente humana que desarrolla el conocimiento y lo
afirma por medio de su capacidad intelectual esta condicioacuten le permite
relacionarse con las demaacutes personas o grupos a traveacutes de una comunicacioacuten
permanente permitieacutendole convivir con ellas
En reacutegimen de propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y
residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos por lo cual
las normas deben estar contenidas en leyes decretos y reglamentos que tengan
como fin garantizar la convivencia armoacutenica y paciacutefica en la comunidad Resulta
evidente que la mayoriacutea de los conflictos entre residentes se originan por el
incumplimiento de normas baacutesicas contenidas en el manual de convivencia Es por
ello que es fundamental que todas las personas sometidas al reacutegimen requieran
procesos de reflexioacuten y educacioacuten para mejorar la calidad de vida de los asociados
a ella
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Cuadro 1 Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad
horizontal y el manual de convivencia
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
MANUAL DE CONVIVENCIA
Es elaborado por el constructor o propietario del inmueble
Nace de los aspectos sociales econoacutemicos y culturales de las personas que habitan el bien inmueble
Reglamenta y determina la propiedad de los bienes comunes
Reglamenta los comportamientos que hacen agradables las relaciones entre las personas que habitan el inmueble
La ley establece requisitos miacutenimos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal Artiacuteculo 5 de la Ley 675 de 2001
Los componentes para elaborar el manual de convivencia son relaciones y comportamientos entre humanos
Se requiere elevarlo a escritura puacuteblica es solemne debe ser registrado en la oficina de instrumentos puacuteblicos
No requiere ser elevado a escritura publica
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta las normas urbaniacutesticas la ley de propiedad horizontal normas ambientales y demaacutes concordantes con la materia
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta la personalidad de quienes habitan el inmueble las problemaacuteticas surgidas la previsioacuten de conflictos las relaciones y reacciones de las partes su cultura el emisor y el receptor del dialogo
En su contenido se refleja el trabajo de profesionales en aacutereas de construccioacuten arquitectura ingenieriacutea derecho
En su contenido se refleja el trabajo de socioacutelogos psicoacutelogos trabajadores sociales y mediadores
Apunta a la determinacioacuten del bien
Apunta a la convivencia paciacutefica a la solidaridad humana al entorno cordial y agradable de los seres humanos
Fuente LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute DC
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IV MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer
cualquier tipo de transgresioacuten recibida y que se constituya una violacioacuten de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien comuacuten Las partes podraacuten acudir
para la solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos
La Sentencia C-893 de (2001) sentildeala ldquoLos mecanismos alternativos de solucioacuten
de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino tambieacuten y principalmente como una
forma de participacioacuten de la sociedad civil en los asuntos que los afectanrdquo (p 2)
En este sentido es incuestionable su estirpe democraacutetica en la medida en que
generan espacios de intervencioacuten de la comunidad en el desarrollo de la funcioacuten
jurisdiccional evitando la conflictivizacioacuten de la sociedad y logrando por ende el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
eacuteste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social
Los MASC estaacuten legitimados por la ley para dar solucioacuten de conflictos de caraacutecter
transigible
Cuadro 2 Clasificacioacuten de los Mecanismos Alternos de Solucioacuten de
Conflictos (MASC)
Clasificacioacuten Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccioacuten Arbitraje
Mediacioacuten Amigable Composicioacuten
Conciliacioacuten Jueces de Paz
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41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
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comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
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Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 41433 del 11 de julio de 1994
41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
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potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
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03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
8
111 El Coacutedigo Civil En el cual se presentan las situaciones de caraacutecter civil
que se pueden dar entre los colombianos Se encuentra estipulado el Artiacuteculo
2142 del Libro 4 en el Tiacutetulo XVIII sentildeala El Mandato y lo define como ldquoun
acuerdo mediante el cual una persona confiacutea la gestioacuten o administracioacuten de uno o
maacutes negocios a otra que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera
La persona que concede el encargo se llama comitente o mandante y la que lo
acepta apoderado procurador y en general el mandatariordquo (CC 2010 p 297 )
La norma sentildeala ademaacutes de la responsabilidad del mandatario la remuneracioacuten
responsabilidad del mandatario hasta por culpa leve y liacutemites entre otros
112 Coacutedigo de Comercio El Coacutedigo de Comercio expedido por medio del
Decreto 410 de (1971) se establecen entre otras las caracteriacutesticas y obligaciones
de los comerciantes asiacute como los procedimientos en la realizacioacuten de asambleas
de socios etc aspectos que interesan de manera integral a la propiedad
horizontal como una persona juriacutedica que estableceraacute relaciones comerciales con
otras personas Define igualmente de manera especiacutefica en su tiacutetulo V capiacutetulo
I El contrato de seguro de vital importancia para la propiedad horizontal en
atencioacuten a lo reiterado en el artiacuteculo 15 de la Ley 675 de (2001) ldquosentildealarla
obligacioacuten de toda propiedad horizontal adquirir una poacuteliza de seguros que cubra
los riesgos de incendio y terremoto de los bienes comunesrdquo(p 3) El contrato de
seguro se define como un acto solemne bilateral oneroso aleatorio y de
ejecucioacuten sucesiva el cual se perfecciona desde el momento en que se suscribe
la poacuteliza Este contrato se establece entre el tomador y el asegurador con el
propoacutesito de cubrir los riesgos que se puedan presentar y atender de ser
contratados sobre un objeto asegurado o beneficiario
113 Ley 95 de 1890 Esta ley que tambieacuten es conocida como ldquosobre reformas
civilesrdquo establece para los propietarios comunes (ldquocomunerosrdquo) el procedimiento
para la eleccioacuten de un administrador el cual deberaacute ser nombrado por una ldquojunta
generalrdquo (asamblea general) asiacute como la participacioacuten de los propietarios
9
comunes fijacioacuten de la remuneracioacuten del administrador y las garantiacuteas de este
uacuteltimo en su calidad de mandatario y manejador de los bienes comunes de la
persona juriacutedica que representaraacute Por uacuteltimo sentildeala la explotacioacuten econoacutemica de
un bien comuacuten establece la obligacioacuten de llevar registros de los propietarios
comunes sus cuotas en relacioacuten con los derechos sobre los bienes comunes
coeficiente de propiedad
114 Coacutedigo de Policiacutea (Decreto 1355 4 agosto de 1970) El reglamento de
propiedad horizontal contempla deberes de los propietarios de unidades privadas
tendientes a la convivencia paciacutefica de los moradores del inmueble sometido al
reacutegimen de propiedad horizontal deberes que deben estar enmarcados dentro de
las normas generales previstas en las leyes normas y demaacutes disposiciones
legales de caraacutecter municipal o Distrital como el Coacutedigo de Policiacutea La Ley 675 de
(2001) preveacute en el artiacuteculo 61 que el administrador para la ejecucioacuten de las
sanciones no pecuniarias previstas en la ley o en el reglamento podraacute acudir a la
autoridad policial competente si es del caso En los eventos en que el propietario
de una unidad privada efectuacutee ldquoactos que comprometan la seguridad o solidez de
la copropiedad producir ruidos molestias y actos que perturben la tranquilidad de
los demaacutes propietarios u ocupantes o afecten la salud puacuteblicardquo o en los casos en
que el propietario cambie el uso de su unidad privada previsto en el reglamento
la policiacutea y autoridades competentes estaacute obligada a acudir de manera inmediata
ante el llamado del administrador o cualquiera de los copropietarios
En cuanto a los comportamientos que favorecen las relaciones de vecindad se
sentildeala la reparacioacuten de averiacuteas o dantildeos de la vivienda para evitar afectar a los
demaacutes limpieza de las aacutereas comunes -en cuyo caso son responsables las
administraciones de copropiedades- respetar el derecho a la intimidad familiar y
personal prevenir los dantildeos de menores de edad personas con discapacidad y
personas de tercera edad sobre si o los vecinos o contra bienes de estos
prevenir el dantildeo de animales domeacutesticos en cuanto a mascotas caninos ajustarse
10
a las disposiciones de la Ley 746 de (2002) uso adecuado de electrodomeacutesticos
para que no se afecten a los vecinos cumplir con el reglamento de copropiedad
(artiacuteculo 12 numeral 13) no agredir fiacutesica o verbalmente a los vecinos no ocupar
espacio ajeno o de aacutereas comunes sin los permisos respectivos no desarrollar
actividades que puedan contaminar el ambiente ocasionar olores y ruidos que
perturben la tranquilidad
115 Ley 746 de 2002 Esta le regula la tenencia y registro de perros
potencialmente peligrosos sentildealando las circunstancias de tenencia los riesgos
que debe asumir el propietario y en general las condiciones de manejo transporte
disposicioacuten en general en cuanto a la tenencia de estos animales ademaacutes de la
creacioacuten del ldquoCenso de Perros Potencialmente Peligrososrdquo
116 Normas municipales Cada municipio o Distrito ha promulgado en
desarrollo de su plan de ordenamiento normas urbaniacutesticas que son pertinentes
en cada caso para la conformacioacuten de la propiedad horizontal sentildealando
requerimientos necesarios usos de los suelos por sectores de la ciudad o
municipio previstos en la licencia de construccioacuten Es conveniente y para realizar
una correcta comprensioacuten del marco legal presentado como lo menciona Legis
sentildealar que las normas tienen un nivel jeraacuterquico y que cada nivel se debe
enmarcar dentro de las disposiciones del anterior en este caso se puede
determinar desde la norma de normas la Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de
(1991) hasta las decisiones y mandatos de la Asamblea general de copropietarios
asiacute
I Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia
II Ley 675 de 2001
III Decretos reglamentarios
IV Acuerdos municipales o Distritales
V Reglamentos de propiedad horizontal de la copropiedad
11
VI Disposiciones y mandatos de la asamblea general de propietarios de
cada inmueble sometido al reacutegimen de propiedad horizontal
Figura 1 Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos
LEY 675 DE 2001
PROPIEDAD HORIZONTAL
12
Fuente ALCALDIacuteA MAYOR DE BOGOTAacute DC INSTITUTO PARTICIPACIOacuteN Y ACCIOacuteN COMUNAL ESCUELA DE PARTICIPACIOacuteN Y GESTIOacuteN SOCIAL EN BOGOTAacute (2008) Cartilla Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos Bogotaacute
DC El Autor p 51
12 ACCIONES LEGALES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Las principales acciones legales que puede iniciar o debe atender las
administraciones de los inmuebles sometidos al reacutegimen de propiedad horizontal
121 La tutela La Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de (1991) contempla en su
artiacuteculo 86 la accioacuten de tutela como un mecanismo de proteccioacuten de los derechos
constitucionales fundamentales sentildealando ademaacutes que toda persona podraacute
ejercer la accioacuten de tutela ante los jueces en cualquier momento y lugar para
reclamar la proteccioacuten inmediata de sus derechos constitucionales fundamentales
cuando considere que estos resulten vulnerados o amenazados por la accioacuten u
omisioacuten de cualquier autoridad puacuteblica o de particulares en los casos previstos en
la ley Esta accioacuten se desarrolla mediante un procedimiento preferente y sumario
a tiacutetulo personal o por quien actuacutee en su nombre
122 Derecho de Peticioacuten Se hace ante autoridad puacuteblica o privada con
funciones de administracioacuten ademaacutes un aparte especiacutefico sobre el derecho de
13
peticioacuten ante empresas de servicios puacuteblicos las querellas ante las inspecciones
de policiacutea retomamos la impugnacioacuten de actas de asamblea y los procesos
ejecutivos para la recuperacioacuten de las cuotas en mora por parte de los propietarios
de unidades privadas
123 Accioacuten de Policiacutea La accioacuten de policiacutea se define en el artiacuteculo 203 del
Coacutedigo de Policiacutea de Bogotaacute DC como la accioacuten que puede iniciarse ante una
autoridad de policiacutea como consecuencia de una ldquoviolacioacuten o inobservancia de una
regla de convivencia ciudadanardquo la cual puede iniciarse de oficio o a peticioacuten en
intereacutes dela comunidad o mediante querella de parte en intereacutes articular Los
deberes previstos en el Coacutedigo de Policiacutea para las autoridades de policiacutea se
refieren a impedir las viacuteas de hecho y actos perturbatorios que alteren la posesioacuten
o mera tenencia sobre inmuebles y el ejercicio de las servidumbres ademaacutes de
restablecer y preservar la situacioacuten cuando haya sido alterada o perturbada Es
importante anotar que de acuerdo con lo establecido en el Coacutedigo de Policiacutea en
los procesos de Policiacutea no se puede reclamar indemnizacioacuten de perjuicios por
violacioacuten a las reglas de convivencia ciudadana asiacute como tampoco son sujeto de
los mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos MASC- los actos en los cuales
este comprometido el intereacutes general y los asuntos no transigibles
II ANAacuteLISIS JURISPRUDENCIAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN
COLOMBIA
Dentro del desarrollo jurisprudencial en torno a la Ley 675 de (2001) es posible
mencionar las siguientes sentencias relevantes proferidas por la Corte
Constitucional
La Corte Constitucional en Sentencia T-035 DE (1997) sentildeala ldquoLa propiedad
horizontal es una forma de dominio sobre los inmuebles en virtud de la cual una
persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y ademaacutes
14
comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados
comunes necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primerordquo
(p 8)
La Corte Constitucional ha establecido en Sentencia C-153 de (2004)
La propiedad horizontal estaacute en presencia de un reacutegimen normativo especial cuyo
objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con miras a la obtencioacuten de un fin constitucional a saber
garantizar la seguridad y la convivencia paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella
asiacute como la funcioacuten social de la propiedad (p 14)
21 SENTENCIAS CORTE CONSTITUCIONAL SOBRE CONVIVENCIA
TENENCIA DE ANIMALES DOMEacuteSTICOS
El derecho a tener animales en el lugar de habitacioacuten del propietario -auacuten cuanto
este sea una unidad residencial sometida al reacutegimen de propiedad horizontal es
una expresioacuten del derecho constitucional al libre desarrollo de la personalidad y a
la intimidad personal y familiar
211 Sentencia T-035 de (1997) MP Hernando Herrera Vergara
Para la Sala no hay duda sobre el estrecho viacutenculo que presenta la tenencia de un
animal domeacutestico con el ejercicio de derechos por parte de su propietario o
tenedor los cuales deben ser objeto de proteccioacuten y garantiacutea juriacutedica Frente a
esta situacioacuten los derechos fundamentales que en forma diaacutefana se relacionan
son los relativos al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y
familiar
(helliphellip)
15
La tenencia de animales domeacutesticos constituye un ejercicio de los derechos
fundamentales al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad con las
limitaciones que imponen los derechos de los demaacutes Dentro del reacutegimen de
propiedad horizontal el mantenimiento de animales en el lugar de habitacioacuten se
sujeta a condiciones miacutenimas de convivencia sentildealadas en el reglamento de
copropiedad o por la asamblea de propietarios Los conflictos que se originen con
ocasioacuten de la tenencia de animales y que den lugar a perturbaciones se
resolveraacuten por las autoridades de policiacutea y a traveacutes de la tutela cuando las
decisiones de aquellas constituyan viacuteas de hecho o se demuestre la existencia de
un agravio constitucional irreparable asiacute como ante la vulneracioacuten o amenaza de
un derecho fundamental (pp 3-4)
Considero que cada persona es libre de decidir si puede tener a su cuidado una
mascota y de todo lo que ello implica brindarle los cuidados adecuados de
acuerdo a sus necesidades y a su vez tener en cuenta que es importante que
cada propietario yo tenedor del animal cumpla con normas de comportamiento y
ello implica que se le entrene y se le ensentildee a manejarse en las aacutereas comunes o
en la calle para asiacute evitar malos entendidos con los vecinos o transeuacutentes
212 Sentencia T-119 de 1998 Fabio Moroacuten Diacuteaz
Es imposible y absurdo pretender que los animales se abstengan de ladrar o
generar alguacuten tipo de sonido como quiera que es de su propia naturaleza y que ello
hace parte de los sonidos que normalmente se derivan de la vida en comuacuten y que
son propios de la ciudad o los campos como los producidos por los vehiacuteculos los
equipos de TV o radio y los mismos seres humanos
(hellip)
Carece de soporte la pretensioacuten de prescindir de los animales para eliminar de tajo
cualquier percepcioacuten de sus ladridos pues esa solicitud responde a una concepcioacuten
tan radical del derecho a la intimidad que comporta necesariamente el sacrificio total
del derecho No se trata de impedir que cualquier emanacioacuten de sonidos llegue al
oiacutedo de quien no quiere percibirla en lo maacutes miacutenimo sino de la interdiccioacuten de
16
emanaciones sonoras que al traspasar ciertos liacutemites se convierten en ruidos
insoportables Propio de la naturaleza de los perros es ladrar y no es razonable
exigirle a sus duentildeos que lo impidan que esteacuten pendientes del momento en que lo
hacen o de regular la intensidad de los ladridos (pp 10-11)
Sentencia T-155 de (2012) MP Mariacutea Victoria Calle Correa Uno de los
problemas de convivencia maacutes comuacuten de las copropiedades gira en torno a las
mascotas frente a su tenencia la Corte Constitucional ha expresado lo siguiente
La tenencia de un animal domeacutestico en un lugar de residencia es una decisioacuten
personal familiar que obedece a diferentes necesidades y proyectos de vida y que
por tanto en principio debe ser respetada y protegida por el Estado Desde sus
inicios esta Corporacioacuten ha sostenido que las personas cuentan con el derecho a
tener animales domeacutesticos en tanto se trata del ejercicio de varios derechos
fundamentales entre los que se ha mencionado el libre desarrollo de la
personalidad y la intimidad personal y familiar Con relacioacuten al primero la
jurisprudencia constitucional ha destacado que es un derecho de status activo que
exige el despliegue de las capacidades individuales sin restricciones ajenas no
autorizadas por el ordenamiento juriacutedico Se configura una vulneracioacuten de este
derecho cuando a la persona se le impide de forma arbitraria alcanzar o perseguir
aspiraciones legiacutetimas de vida o valorar y escoger libremente las circunstancias
que dan sentido a su existencia En relacioacuten con el segundo la intimidad personal
y familiar implica el derecho a no ser molestado a fin de resguardar un espacio de
privacidad personal y familiar libre de cualquier intromisioacuten de otros sin el
consentimiento de su titular (p 5)
Por tal razoacuten la propiedad horizontal no puede a traveacutes de sus oacuterganos directivos
prohibir la tenencia de mascotas dentro de la copropiedad sin embargo la Corte
Constitucional sostiene que la copropiedad en cabeza de la asamblea puede
estipular sanciones y si dentro de ellas se decide incluir de acuerdo con los
procedimientos establecidos para ello una que faculte la administracioacuten para
17
excluir el animal potencialmente peligroso del conjunto Es decir para sancionar
con la expulsioacuten de una mascota se debe sin duda garantizar al copropietario el
debido proceso y cumplir con una serie de requisitos legales so pena de violar la
Constitucioacuten y los derechos de los ciudadanos quedando entonces tal decisioacuten
como no valida
Un derecho imperante en la sociedad es el libre desarrollo a la personalidad asiacute
como a la intimidad (personal y familiar) todos los habitantes de este paiacutes son
libres y tienen derecho a su intimidad y a la escogencia de sus propiedades y asiacute
mismo a la adquisicioacuten de sus animales domeacutesticos o tambieacuten llamados mascotas
que en muchas familias estos son considerados un miembro maacutes de eacutesta El
derecho a tener animales en apartamentos o viviendas sometidas al
reacutegimen de propiedad horizontal es de naturaleza constitucional y es
exigible siempre y cuando se trate bien al animal no se exagere su
nuacutemero y se tenga una conducta responsable que impida a la mascota
causar dantildeos
III LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Se entiende por convivencia la accioacuten de convivir en un sentido amplio Convivir
estaacute relacionado con vivir en compantildeiacutea de otro u otros armoacutenicamente
reconociendo y respetando los derechos que cada persona tiene La Ley 675 de
(2001) que regula el reacutegimen de Propiedad Horizontal en Colombia define este
como un reacutegimen especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia
paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella hace el sentildealamiento expreso en el
artiacuteculo segundo sobre la convivencia paciacutefica y solidaridad social que se exige
para todas aquellas personas que residan en inmuebles sometidos a eacutel ldquolos
reglamentos de propiedad horizontal deberaacuten propender a el establecimiento de
18
relaciones paciacuteficas de cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o
tenedoresrdquo Esa convivencia establecida en la ley 675 de (2001) hace exigible la
prevalencia de la dignidad humana frente a cualquier otro intereacutes que pudiese
alegarse
Vivir dentro del reacutegimen de la propiedad horizontal requiere de los residentes y o
copropietarios el cumplimiento de algunas normas que permiten ejercitar
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos Gran
parte de los conflictos que se presentan entre vecinos y entre estos y la
administracioacuten son ocasionados por el incumplimiento de estas normas de
convivencia (Montejo 2002)
31 CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El conflicto es considerado como una situacioacuten determinada que evidencia la
existencia de un problema o dificultad y que pueden desencadenar posteriormente
enfrentamientos entre dos o maacutes partes que defienden un punto de vista o que
simplemente ven vulnerados sus valores o intereses o se encuentran en
situaciones opuestas Es por esto que es necesario contar con herramientas que
permitan la puesta en marcha de unos paraacutemetros y reglas que se traduzcan en la
observancia de una convivencia sana paciacutefica y armoniosa La Ley 675 de (2001)
establece el reacutegimen de propiedad horizontal y que tiene como principios rectores
los siguientes
Artiacuteculo 2o Principios Orientadores de La Ley Son principios orientadores de la
presente ley
1 Funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten respetar la funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad y por
ende deberaacuten ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbaniacutestica vigente
19
2 Convivencia paciacutefica y solidaridad social Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten propender al establecimiento de relaciones paciacuteficas de
cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores
3 Respeto de la dignidad humana El respeto de la dignidad humana debe inspirar
las actuaciones de los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten de la
copropiedad asiacute como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y
obligaciones derivados de la ley
4 Libre iniciativa empresarial Atendiendo las disposiciones urbaniacutesticas vigentes
los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto asiacute como los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten
correspondientes deberaacuten respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro
de los liacutemites del bien comuacuten
5 Derecho al debido proceso Las actuaciones de la asamblea o del consejo de
administracioacuten tendientes a la imposicioacuten de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias deberaacuten consultar el debido proceso el derecho de
defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten (p 2)
A su vez es indispensable que toda copropiedad cuente con un Manual de
Convivencia herramientas que permite fijar paraacutemetros y directrices claras para
una armoniosa convivencia La Ley faculta la creacioacuten de Comiteacutes de Convivencia
dentro de los inmuebles sujetos al reacutegimen de propiedad horizontal y fija
paraacutemetros dentro de los cuales puede y debe actuar con el uacutenico fin de
propender y salvaguardar la sana convivencia entre los individuos que componen
la copropiedad
Seguacuten el artiacuteculo 58 de la Ley 675 de (2001)
Para la solucioacuten de los conflictos que se presenten entre los propietarios o
tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador el consejo de
administracioacuten o cualquier otro oacutergano de direccioacuten o control de la persona juriacutedica
en razoacuten de la aplicacioacuten o interpretacioacuten de esta ley y del reglamento de
20
propiedad horizontal sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades
jurisdiccionales se podraacute acudir a
1 Comiteacute de Convivencia Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasioacuten de la vida en edificios de uso residencial su solucioacuten se podraacute intentar
mediante la intervencioacuten de un comiteacute de convivencia elegido de conformidad con lo
indicado en la presente ley el cual intentaraacute presentar foacutermulas de arreglo orientadas
a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad Las
consideraciones de este comiteacute se consignaraacuten en un acta suscrita por las partes y
por los miembros del comiteacute y la participacioacuten en eacutel seraacute ad honorem
2 Mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos Las partes podraacuten acudir para la
solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos de acuerdo con lo establecido en
las normas legales que regulan la materia (pp 11-12)
El Comiteacute de Convivencia es un oacutergano de constitucioacuten estatutaria que hacen
los mismos propietarios en su reglamento interno y su finalidad es la de
intentar solucionar controversias o conflictos mediante propuestas de arreglo
que surgen a raiacutez de la convivencia entre propietarios residentes
administradores consejo de administracioacuten y revisor fiscal con el fin de
dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de vecindad En la
propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y residentes deben
someterse a un ordenamiento que les permita ldquoejercer plenamente los
derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenosrdquo (AIPHLtda 1997 p 1)
La funcioacuten principal del Comiteacute de Convivencia es fortalecer las relaciones de
vecindad y estaacute orientada a proponer foacutermulas de arreglo que conduzcan a la
solucioacuten del conflicto
Seguacuten la Ley 675 de (2001) uno de los objetivos que persigue la creacioacuten de este
comiteacute es generar conciencia entre los copropietarios de la necesidad de fortalecer
las relaciones de vecindad tan deterioradas en las grandes ciudades en otras
palabras este oacutergano estatutario debe generar foacutermulas de arreglo que permitan
21
dirimir dichas controversias Al respecto el proyecto original del Gobierno hasta
primer debate en la Caacutemara de representantes se consagraba que el comiteacute de
convivencia actuaria con las atribuciones de un amigable componedor seguacuten lo
cual implicaba que tendriacutea que decidir con fuerza vinculante para las partes (Ley
446 de 1998 arts130-131) Posteriormente en segundo debate en la Caacutemara se
elimina dicha expresioacuten y se cambia por el cual intentara presentar foacutermulas de
arreglo En siacutentesis su labor en ninguacuten caso es imponer una solucioacuten a las
controversias sino ser una especie de mediador que acerque a las partes y
proponga soluciones viables dejando a los directamente involucrados en el
conflicto la opcioacuten de acogerlas o no Igualmente hay que contemplar que en la
misma ley el acudir al comiteacute de convivencia no es un requisito de procedibilidad
para luego acudir a la justicia ordinaria
El Manual de Convivencia condensa las maacutes miacutenimas y elementales normas a que
debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada ademaacutes del respeto
por y haciacutea los demaacutes en aras de hallar la tranquilidad solidaridad y reciprocidad
tan necesarias en nuestra convulsionada sociedad Para vivir en comunidad es
necesario entender que no todos somos iguales la diferencia hace que las formas
de pensar y de concebir la vida no sean las mismas Se requiere acatar unas
normas miacutenimas basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia Es
importante invitar a todas las personas a resolver paciacuteficamente las diferencias y
conflictos a no hacer justicia con mano propia a cumplir las normas miacutenimas de
convivencia para asiacute propiciar la confianza entre vecinos Para crear un ambiente
agradable y armoacutenico en el reacutegimen de propiedad horizontal es indispensable
promover ante todo la convivencia paciacutefica a traveacutes de la ensentildeanza
La persona humana tiene la capacidad de interrelacionarse con otros de alliacute que
por la misma naturaleza del hombre es necesario estar acompantildeados de otras
personas formando lo que se conoce como sociedades La sociedad conformada
por seres humanos cuenta con una caracteriacutestica esencial y es un elemento
22
distintivo denominado cultura Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre
siacute ya que el primero se refiere a la forma baacutesica de agrupacioacuten de personas o
entidades poblacionales mientras que el segundo hace referencia a todos
aquellos aspectos o rasgos transmitidos a traveacutes del tiempo de generacioacuten en
generacioacuten incluyendo costumbres lenguas creencias y religiones arte ciencia
etc que caracterizan o identifican esa agrupacioacuten o entidad poblacional En el
transcurrir del tiempo como cultura se entenderaacute la formacioacuten de la mente es
decir designa el estado de la mente humana que desarrolla el conocimiento y lo
afirma por medio de su capacidad intelectual esta condicioacuten le permite
relacionarse con las demaacutes personas o grupos a traveacutes de una comunicacioacuten
permanente permitieacutendole convivir con ellas
En reacutegimen de propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y
residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos por lo cual
las normas deben estar contenidas en leyes decretos y reglamentos que tengan
como fin garantizar la convivencia armoacutenica y paciacutefica en la comunidad Resulta
evidente que la mayoriacutea de los conflictos entre residentes se originan por el
incumplimiento de normas baacutesicas contenidas en el manual de convivencia Es por
ello que es fundamental que todas las personas sometidas al reacutegimen requieran
procesos de reflexioacuten y educacioacuten para mejorar la calidad de vida de los asociados
a ella
23
Cuadro 1 Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad
horizontal y el manual de convivencia
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
MANUAL DE CONVIVENCIA
Es elaborado por el constructor o propietario del inmueble
Nace de los aspectos sociales econoacutemicos y culturales de las personas que habitan el bien inmueble
Reglamenta y determina la propiedad de los bienes comunes
Reglamenta los comportamientos que hacen agradables las relaciones entre las personas que habitan el inmueble
La ley establece requisitos miacutenimos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal Artiacuteculo 5 de la Ley 675 de 2001
Los componentes para elaborar el manual de convivencia son relaciones y comportamientos entre humanos
Se requiere elevarlo a escritura puacuteblica es solemne debe ser registrado en la oficina de instrumentos puacuteblicos
No requiere ser elevado a escritura publica
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta las normas urbaniacutesticas la ley de propiedad horizontal normas ambientales y demaacutes concordantes con la materia
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta la personalidad de quienes habitan el inmueble las problemaacuteticas surgidas la previsioacuten de conflictos las relaciones y reacciones de las partes su cultura el emisor y el receptor del dialogo
En su contenido se refleja el trabajo de profesionales en aacutereas de construccioacuten arquitectura ingenieriacutea derecho
En su contenido se refleja el trabajo de socioacutelogos psicoacutelogos trabajadores sociales y mediadores
Apunta a la determinacioacuten del bien
Apunta a la convivencia paciacutefica a la solidaridad humana al entorno cordial y agradable de los seres humanos
Fuente LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute DC
24
IV MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer
cualquier tipo de transgresioacuten recibida y que se constituya una violacioacuten de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien comuacuten Las partes podraacuten acudir
para la solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos
La Sentencia C-893 de (2001) sentildeala ldquoLos mecanismos alternativos de solucioacuten
de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino tambieacuten y principalmente como una
forma de participacioacuten de la sociedad civil en los asuntos que los afectanrdquo (p 2)
En este sentido es incuestionable su estirpe democraacutetica en la medida en que
generan espacios de intervencioacuten de la comunidad en el desarrollo de la funcioacuten
jurisdiccional evitando la conflictivizacioacuten de la sociedad y logrando por ende el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
eacuteste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social
Los MASC estaacuten legitimados por la ley para dar solucioacuten de conflictos de caraacutecter
transigible
Cuadro 2 Clasificacioacuten de los Mecanismos Alternos de Solucioacuten de
Conflictos (MASC)
Clasificacioacuten Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccioacuten Arbitraje
Mediacioacuten Amigable Composicioacuten
Conciliacioacuten Jueces de Paz
25
41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
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puacuteblicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 41433 del 11 de julio de 1994
41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
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reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
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potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
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03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
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Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
9
comunes fijacioacuten de la remuneracioacuten del administrador y las garantiacuteas de este
uacuteltimo en su calidad de mandatario y manejador de los bienes comunes de la
persona juriacutedica que representaraacute Por uacuteltimo sentildeala la explotacioacuten econoacutemica de
un bien comuacuten establece la obligacioacuten de llevar registros de los propietarios
comunes sus cuotas en relacioacuten con los derechos sobre los bienes comunes
coeficiente de propiedad
114 Coacutedigo de Policiacutea (Decreto 1355 4 agosto de 1970) El reglamento de
propiedad horizontal contempla deberes de los propietarios de unidades privadas
tendientes a la convivencia paciacutefica de los moradores del inmueble sometido al
reacutegimen de propiedad horizontal deberes que deben estar enmarcados dentro de
las normas generales previstas en las leyes normas y demaacutes disposiciones
legales de caraacutecter municipal o Distrital como el Coacutedigo de Policiacutea La Ley 675 de
(2001) preveacute en el artiacuteculo 61 que el administrador para la ejecucioacuten de las
sanciones no pecuniarias previstas en la ley o en el reglamento podraacute acudir a la
autoridad policial competente si es del caso En los eventos en que el propietario
de una unidad privada efectuacutee ldquoactos que comprometan la seguridad o solidez de
la copropiedad producir ruidos molestias y actos que perturben la tranquilidad de
los demaacutes propietarios u ocupantes o afecten la salud puacuteblicardquo o en los casos en
que el propietario cambie el uso de su unidad privada previsto en el reglamento
la policiacutea y autoridades competentes estaacute obligada a acudir de manera inmediata
ante el llamado del administrador o cualquiera de los copropietarios
En cuanto a los comportamientos que favorecen las relaciones de vecindad se
sentildeala la reparacioacuten de averiacuteas o dantildeos de la vivienda para evitar afectar a los
demaacutes limpieza de las aacutereas comunes -en cuyo caso son responsables las
administraciones de copropiedades- respetar el derecho a la intimidad familiar y
personal prevenir los dantildeos de menores de edad personas con discapacidad y
personas de tercera edad sobre si o los vecinos o contra bienes de estos
prevenir el dantildeo de animales domeacutesticos en cuanto a mascotas caninos ajustarse
10
a las disposiciones de la Ley 746 de (2002) uso adecuado de electrodomeacutesticos
para que no se afecten a los vecinos cumplir con el reglamento de copropiedad
(artiacuteculo 12 numeral 13) no agredir fiacutesica o verbalmente a los vecinos no ocupar
espacio ajeno o de aacutereas comunes sin los permisos respectivos no desarrollar
actividades que puedan contaminar el ambiente ocasionar olores y ruidos que
perturben la tranquilidad
115 Ley 746 de 2002 Esta le regula la tenencia y registro de perros
potencialmente peligrosos sentildealando las circunstancias de tenencia los riesgos
que debe asumir el propietario y en general las condiciones de manejo transporte
disposicioacuten en general en cuanto a la tenencia de estos animales ademaacutes de la
creacioacuten del ldquoCenso de Perros Potencialmente Peligrososrdquo
116 Normas municipales Cada municipio o Distrito ha promulgado en
desarrollo de su plan de ordenamiento normas urbaniacutesticas que son pertinentes
en cada caso para la conformacioacuten de la propiedad horizontal sentildealando
requerimientos necesarios usos de los suelos por sectores de la ciudad o
municipio previstos en la licencia de construccioacuten Es conveniente y para realizar
una correcta comprensioacuten del marco legal presentado como lo menciona Legis
sentildealar que las normas tienen un nivel jeraacuterquico y que cada nivel se debe
enmarcar dentro de las disposiciones del anterior en este caso se puede
determinar desde la norma de normas la Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de
(1991) hasta las decisiones y mandatos de la Asamblea general de copropietarios
asiacute
I Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia
II Ley 675 de 2001
III Decretos reglamentarios
IV Acuerdos municipales o Distritales
V Reglamentos de propiedad horizontal de la copropiedad
11
VI Disposiciones y mandatos de la asamblea general de propietarios de
cada inmueble sometido al reacutegimen de propiedad horizontal
Figura 1 Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos
LEY 675 DE 2001
PROPIEDAD HORIZONTAL
12
Fuente ALCALDIacuteA MAYOR DE BOGOTAacute DC INSTITUTO PARTICIPACIOacuteN Y ACCIOacuteN COMUNAL ESCUELA DE PARTICIPACIOacuteN Y GESTIOacuteN SOCIAL EN BOGOTAacute (2008) Cartilla Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos Bogotaacute
DC El Autor p 51
12 ACCIONES LEGALES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Las principales acciones legales que puede iniciar o debe atender las
administraciones de los inmuebles sometidos al reacutegimen de propiedad horizontal
121 La tutela La Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de (1991) contempla en su
artiacuteculo 86 la accioacuten de tutela como un mecanismo de proteccioacuten de los derechos
constitucionales fundamentales sentildealando ademaacutes que toda persona podraacute
ejercer la accioacuten de tutela ante los jueces en cualquier momento y lugar para
reclamar la proteccioacuten inmediata de sus derechos constitucionales fundamentales
cuando considere que estos resulten vulnerados o amenazados por la accioacuten u
omisioacuten de cualquier autoridad puacuteblica o de particulares en los casos previstos en
la ley Esta accioacuten se desarrolla mediante un procedimiento preferente y sumario
a tiacutetulo personal o por quien actuacutee en su nombre
122 Derecho de Peticioacuten Se hace ante autoridad puacuteblica o privada con
funciones de administracioacuten ademaacutes un aparte especiacutefico sobre el derecho de
13
peticioacuten ante empresas de servicios puacuteblicos las querellas ante las inspecciones
de policiacutea retomamos la impugnacioacuten de actas de asamblea y los procesos
ejecutivos para la recuperacioacuten de las cuotas en mora por parte de los propietarios
de unidades privadas
123 Accioacuten de Policiacutea La accioacuten de policiacutea se define en el artiacuteculo 203 del
Coacutedigo de Policiacutea de Bogotaacute DC como la accioacuten que puede iniciarse ante una
autoridad de policiacutea como consecuencia de una ldquoviolacioacuten o inobservancia de una
regla de convivencia ciudadanardquo la cual puede iniciarse de oficio o a peticioacuten en
intereacutes dela comunidad o mediante querella de parte en intereacutes articular Los
deberes previstos en el Coacutedigo de Policiacutea para las autoridades de policiacutea se
refieren a impedir las viacuteas de hecho y actos perturbatorios que alteren la posesioacuten
o mera tenencia sobre inmuebles y el ejercicio de las servidumbres ademaacutes de
restablecer y preservar la situacioacuten cuando haya sido alterada o perturbada Es
importante anotar que de acuerdo con lo establecido en el Coacutedigo de Policiacutea en
los procesos de Policiacutea no se puede reclamar indemnizacioacuten de perjuicios por
violacioacuten a las reglas de convivencia ciudadana asiacute como tampoco son sujeto de
los mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos MASC- los actos en los cuales
este comprometido el intereacutes general y los asuntos no transigibles
II ANAacuteLISIS JURISPRUDENCIAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN
COLOMBIA
Dentro del desarrollo jurisprudencial en torno a la Ley 675 de (2001) es posible
mencionar las siguientes sentencias relevantes proferidas por la Corte
Constitucional
La Corte Constitucional en Sentencia T-035 DE (1997) sentildeala ldquoLa propiedad
horizontal es una forma de dominio sobre los inmuebles en virtud de la cual una
persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y ademaacutes
14
comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados
comunes necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primerordquo
(p 8)
La Corte Constitucional ha establecido en Sentencia C-153 de (2004)
La propiedad horizontal estaacute en presencia de un reacutegimen normativo especial cuyo
objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con miras a la obtencioacuten de un fin constitucional a saber
garantizar la seguridad y la convivencia paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella
asiacute como la funcioacuten social de la propiedad (p 14)
21 SENTENCIAS CORTE CONSTITUCIONAL SOBRE CONVIVENCIA
TENENCIA DE ANIMALES DOMEacuteSTICOS
El derecho a tener animales en el lugar de habitacioacuten del propietario -auacuten cuanto
este sea una unidad residencial sometida al reacutegimen de propiedad horizontal es
una expresioacuten del derecho constitucional al libre desarrollo de la personalidad y a
la intimidad personal y familiar
211 Sentencia T-035 de (1997) MP Hernando Herrera Vergara
Para la Sala no hay duda sobre el estrecho viacutenculo que presenta la tenencia de un
animal domeacutestico con el ejercicio de derechos por parte de su propietario o
tenedor los cuales deben ser objeto de proteccioacuten y garantiacutea juriacutedica Frente a
esta situacioacuten los derechos fundamentales que en forma diaacutefana se relacionan
son los relativos al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y
familiar
(helliphellip)
15
La tenencia de animales domeacutesticos constituye un ejercicio de los derechos
fundamentales al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad con las
limitaciones que imponen los derechos de los demaacutes Dentro del reacutegimen de
propiedad horizontal el mantenimiento de animales en el lugar de habitacioacuten se
sujeta a condiciones miacutenimas de convivencia sentildealadas en el reglamento de
copropiedad o por la asamblea de propietarios Los conflictos que se originen con
ocasioacuten de la tenencia de animales y que den lugar a perturbaciones se
resolveraacuten por las autoridades de policiacutea y a traveacutes de la tutela cuando las
decisiones de aquellas constituyan viacuteas de hecho o se demuestre la existencia de
un agravio constitucional irreparable asiacute como ante la vulneracioacuten o amenaza de
un derecho fundamental (pp 3-4)
Considero que cada persona es libre de decidir si puede tener a su cuidado una
mascota y de todo lo que ello implica brindarle los cuidados adecuados de
acuerdo a sus necesidades y a su vez tener en cuenta que es importante que
cada propietario yo tenedor del animal cumpla con normas de comportamiento y
ello implica que se le entrene y se le ensentildee a manejarse en las aacutereas comunes o
en la calle para asiacute evitar malos entendidos con los vecinos o transeuacutentes
212 Sentencia T-119 de 1998 Fabio Moroacuten Diacuteaz
Es imposible y absurdo pretender que los animales se abstengan de ladrar o
generar alguacuten tipo de sonido como quiera que es de su propia naturaleza y que ello
hace parte de los sonidos que normalmente se derivan de la vida en comuacuten y que
son propios de la ciudad o los campos como los producidos por los vehiacuteculos los
equipos de TV o radio y los mismos seres humanos
(hellip)
Carece de soporte la pretensioacuten de prescindir de los animales para eliminar de tajo
cualquier percepcioacuten de sus ladridos pues esa solicitud responde a una concepcioacuten
tan radical del derecho a la intimidad que comporta necesariamente el sacrificio total
del derecho No se trata de impedir que cualquier emanacioacuten de sonidos llegue al
oiacutedo de quien no quiere percibirla en lo maacutes miacutenimo sino de la interdiccioacuten de
16
emanaciones sonoras que al traspasar ciertos liacutemites se convierten en ruidos
insoportables Propio de la naturaleza de los perros es ladrar y no es razonable
exigirle a sus duentildeos que lo impidan que esteacuten pendientes del momento en que lo
hacen o de regular la intensidad de los ladridos (pp 10-11)
Sentencia T-155 de (2012) MP Mariacutea Victoria Calle Correa Uno de los
problemas de convivencia maacutes comuacuten de las copropiedades gira en torno a las
mascotas frente a su tenencia la Corte Constitucional ha expresado lo siguiente
La tenencia de un animal domeacutestico en un lugar de residencia es una decisioacuten
personal familiar que obedece a diferentes necesidades y proyectos de vida y que
por tanto en principio debe ser respetada y protegida por el Estado Desde sus
inicios esta Corporacioacuten ha sostenido que las personas cuentan con el derecho a
tener animales domeacutesticos en tanto se trata del ejercicio de varios derechos
fundamentales entre los que se ha mencionado el libre desarrollo de la
personalidad y la intimidad personal y familiar Con relacioacuten al primero la
jurisprudencia constitucional ha destacado que es un derecho de status activo que
exige el despliegue de las capacidades individuales sin restricciones ajenas no
autorizadas por el ordenamiento juriacutedico Se configura una vulneracioacuten de este
derecho cuando a la persona se le impide de forma arbitraria alcanzar o perseguir
aspiraciones legiacutetimas de vida o valorar y escoger libremente las circunstancias
que dan sentido a su existencia En relacioacuten con el segundo la intimidad personal
y familiar implica el derecho a no ser molestado a fin de resguardar un espacio de
privacidad personal y familiar libre de cualquier intromisioacuten de otros sin el
consentimiento de su titular (p 5)
Por tal razoacuten la propiedad horizontal no puede a traveacutes de sus oacuterganos directivos
prohibir la tenencia de mascotas dentro de la copropiedad sin embargo la Corte
Constitucional sostiene que la copropiedad en cabeza de la asamblea puede
estipular sanciones y si dentro de ellas se decide incluir de acuerdo con los
procedimientos establecidos para ello una que faculte la administracioacuten para
17
excluir el animal potencialmente peligroso del conjunto Es decir para sancionar
con la expulsioacuten de una mascota se debe sin duda garantizar al copropietario el
debido proceso y cumplir con una serie de requisitos legales so pena de violar la
Constitucioacuten y los derechos de los ciudadanos quedando entonces tal decisioacuten
como no valida
Un derecho imperante en la sociedad es el libre desarrollo a la personalidad asiacute
como a la intimidad (personal y familiar) todos los habitantes de este paiacutes son
libres y tienen derecho a su intimidad y a la escogencia de sus propiedades y asiacute
mismo a la adquisicioacuten de sus animales domeacutesticos o tambieacuten llamados mascotas
que en muchas familias estos son considerados un miembro maacutes de eacutesta El
derecho a tener animales en apartamentos o viviendas sometidas al
reacutegimen de propiedad horizontal es de naturaleza constitucional y es
exigible siempre y cuando se trate bien al animal no se exagere su
nuacutemero y se tenga una conducta responsable que impida a la mascota
causar dantildeos
III LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Se entiende por convivencia la accioacuten de convivir en un sentido amplio Convivir
estaacute relacionado con vivir en compantildeiacutea de otro u otros armoacutenicamente
reconociendo y respetando los derechos que cada persona tiene La Ley 675 de
(2001) que regula el reacutegimen de Propiedad Horizontal en Colombia define este
como un reacutegimen especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia
paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella hace el sentildealamiento expreso en el
artiacuteculo segundo sobre la convivencia paciacutefica y solidaridad social que se exige
para todas aquellas personas que residan en inmuebles sometidos a eacutel ldquolos
reglamentos de propiedad horizontal deberaacuten propender a el establecimiento de
18
relaciones paciacuteficas de cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o
tenedoresrdquo Esa convivencia establecida en la ley 675 de (2001) hace exigible la
prevalencia de la dignidad humana frente a cualquier otro intereacutes que pudiese
alegarse
Vivir dentro del reacutegimen de la propiedad horizontal requiere de los residentes y o
copropietarios el cumplimiento de algunas normas que permiten ejercitar
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos Gran
parte de los conflictos que se presentan entre vecinos y entre estos y la
administracioacuten son ocasionados por el incumplimiento de estas normas de
convivencia (Montejo 2002)
31 CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El conflicto es considerado como una situacioacuten determinada que evidencia la
existencia de un problema o dificultad y que pueden desencadenar posteriormente
enfrentamientos entre dos o maacutes partes que defienden un punto de vista o que
simplemente ven vulnerados sus valores o intereses o se encuentran en
situaciones opuestas Es por esto que es necesario contar con herramientas que
permitan la puesta en marcha de unos paraacutemetros y reglas que se traduzcan en la
observancia de una convivencia sana paciacutefica y armoniosa La Ley 675 de (2001)
establece el reacutegimen de propiedad horizontal y que tiene como principios rectores
los siguientes
Artiacuteculo 2o Principios Orientadores de La Ley Son principios orientadores de la
presente ley
1 Funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten respetar la funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad y por
ende deberaacuten ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbaniacutestica vigente
19
2 Convivencia paciacutefica y solidaridad social Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten propender al establecimiento de relaciones paciacuteficas de
cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores
3 Respeto de la dignidad humana El respeto de la dignidad humana debe inspirar
las actuaciones de los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten de la
copropiedad asiacute como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y
obligaciones derivados de la ley
4 Libre iniciativa empresarial Atendiendo las disposiciones urbaniacutesticas vigentes
los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto asiacute como los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten
correspondientes deberaacuten respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro
de los liacutemites del bien comuacuten
5 Derecho al debido proceso Las actuaciones de la asamblea o del consejo de
administracioacuten tendientes a la imposicioacuten de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias deberaacuten consultar el debido proceso el derecho de
defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten (p 2)
A su vez es indispensable que toda copropiedad cuente con un Manual de
Convivencia herramientas que permite fijar paraacutemetros y directrices claras para
una armoniosa convivencia La Ley faculta la creacioacuten de Comiteacutes de Convivencia
dentro de los inmuebles sujetos al reacutegimen de propiedad horizontal y fija
paraacutemetros dentro de los cuales puede y debe actuar con el uacutenico fin de
propender y salvaguardar la sana convivencia entre los individuos que componen
la copropiedad
Seguacuten el artiacuteculo 58 de la Ley 675 de (2001)
Para la solucioacuten de los conflictos que se presenten entre los propietarios o
tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador el consejo de
administracioacuten o cualquier otro oacutergano de direccioacuten o control de la persona juriacutedica
en razoacuten de la aplicacioacuten o interpretacioacuten de esta ley y del reglamento de
20
propiedad horizontal sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades
jurisdiccionales se podraacute acudir a
1 Comiteacute de Convivencia Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasioacuten de la vida en edificios de uso residencial su solucioacuten se podraacute intentar
mediante la intervencioacuten de un comiteacute de convivencia elegido de conformidad con lo
indicado en la presente ley el cual intentaraacute presentar foacutermulas de arreglo orientadas
a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad Las
consideraciones de este comiteacute se consignaraacuten en un acta suscrita por las partes y
por los miembros del comiteacute y la participacioacuten en eacutel seraacute ad honorem
2 Mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos Las partes podraacuten acudir para la
solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos de acuerdo con lo establecido en
las normas legales que regulan la materia (pp 11-12)
El Comiteacute de Convivencia es un oacutergano de constitucioacuten estatutaria que hacen
los mismos propietarios en su reglamento interno y su finalidad es la de
intentar solucionar controversias o conflictos mediante propuestas de arreglo
que surgen a raiacutez de la convivencia entre propietarios residentes
administradores consejo de administracioacuten y revisor fiscal con el fin de
dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de vecindad En la
propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y residentes deben
someterse a un ordenamiento que les permita ldquoejercer plenamente los
derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenosrdquo (AIPHLtda 1997 p 1)
La funcioacuten principal del Comiteacute de Convivencia es fortalecer las relaciones de
vecindad y estaacute orientada a proponer foacutermulas de arreglo que conduzcan a la
solucioacuten del conflicto
Seguacuten la Ley 675 de (2001) uno de los objetivos que persigue la creacioacuten de este
comiteacute es generar conciencia entre los copropietarios de la necesidad de fortalecer
las relaciones de vecindad tan deterioradas en las grandes ciudades en otras
palabras este oacutergano estatutario debe generar foacutermulas de arreglo que permitan
21
dirimir dichas controversias Al respecto el proyecto original del Gobierno hasta
primer debate en la Caacutemara de representantes se consagraba que el comiteacute de
convivencia actuaria con las atribuciones de un amigable componedor seguacuten lo
cual implicaba que tendriacutea que decidir con fuerza vinculante para las partes (Ley
446 de 1998 arts130-131) Posteriormente en segundo debate en la Caacutemara se
elimina dicha expresioacuten y se cambia por el cual intentara presentar foacutermulas de
arreglo En siacutentesis su labor en ninguacuten caso es imponer una solucioacuten a las
controversias sino ser una especie de mediador que acerque a las partes y
proponga soluciones viables dejando a los directamente involucrados en el
conflicto la opcioacuten de acogerlas o no Igualmente hay que contemplar que en la
misma ley el acudir al comiteacute de convivencia no es un requisito de procedibilidad
para luego acudir a la justicia ordinaria
El Manual de Convivencia condensa las maacutes miacutenimas y elementales normas a que
debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada ademaacutes del respeto
por y haciacutea los demaacutes en aras de hallar la tranquilidad solidaridad y reciprocidad
tan necesarias en nuestra convulsionada sociedad Para vivir en comunidad es
necesario entender que no todos somos iguales la diferencia hace que las formas
de pensar y de concebir la vida no sean las mismas Se requiere acatar unas
normas miacutenimas basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia Es
importante invitar a todas las personas a resolver paciacuteficamente las diferencias y
conflictos a no hacer justicia con mano propia a cumplir las normas miacutenimas de
convivencia para asiacute propiciar la confianza entre vecinos Para crear un ambiente
agradable y armoacutenico en el reacutegimen de propiedad horizontal es indispensable
promover ante todo la convivencia paciacutefica a traveacutes de la ensentildeanza
La persona humana tiene la capacidad de interrelacionarse con otros de alliacute que
por la misma naturaleza del hombre es necesario estar acompantildeados de otras
personas formando lo que se conoce como sociedades La sociedad conformada
por seres humanos cuenta con una caracteriacutestica esencial y es un elemento
22
distintivo denominado cultura Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre
siacute ya que el primero se refiere a la forma baacutesica de agrupacioacuten de personas o
entidades poblacionales mientras que el segundo hace referencia a todos
aquellos aspectos o rasgos transmitidos a traveacutes del tiempo de generacioacuten en
generacioacuten incluyendo costumbres lenguas creencias y religiones arte ciencia
etc que caracterizan o identifican esa agrupacioacuten o entidad poblacional En el
transcurrir del tiempo como cultura se entenderaacute la formacioacuten de la mente es
decir designa el estado de la mente humana que desarrolla el conocimiento y lo
afirma por medio de su capacidad intelectual esta condicioacuten le permite
relacionarse con las demaacutes personas o grupos a traveacutes de una comunicacioacuten
permanente permitieacutendole convivir con ellas
En reacutegimen de propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y
residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos por lo cual
las normas deben estar contenidas en leyes decretos y reglamentos que tengan
como fin garantizar la convivencia armoacutenica y paciacutefica en la comunidad Resulta
evidente que la mayoriacutea de los conflictos entre residentes se originan por el
incumplimiento de normas baacutesicas contenidas en el manual de convivencia Es por
ello que es fundamental que todas las personas sometidas al reacutegimen requieran
procesos de reflexioacuten y educacioacuten para mejorar la calidad de vida de los asociados
a ella
23
Cuadro 1 Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad
horizontal y el manual de convivencia
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
MANUAL DE CONVIVENCIA
Es elaborado por el constructor o propietario del inmueble
Nace de los aspectos sociales econoacutemicos y culturales de las personas que habitan el bien inmueble
Reglamenta y determina la propiedad de los bienes comunes
Reglamenta los comportamientos que hacen agradables las relaciones entre las personas que habitan el inmueble
La ley establece requisitos miacutenimos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal Artiacuteculo 5 de la Ley 675 de 2001
Los componentes para elaborar el manual de convivencia son relaciones y comportamientos entre humanos
Se requiere elevarlo a escritura puacuteblica es solemne debe ser registrado en la oficina de instrumentos puacuteblicos
No requiere ser elevado a escritura publica
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta las normas urbaniacutesticas la ley de propiedad horizontal normas ambientales y demaacutes concordantes con la materia
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta la personalidad de quienes habitan el inmueble las problemaacuteticas surgidas la previsioacuten de conflictos las relaciones y reacciones de las partes su cultura el emisor y el receptor del dialogo
En su contenido se refleja el trabajo de profesionales en aacutereas de construccioacuten arquitectura ingenieriacutea derecho
En su contenido se refleja el trabajo de socioacutelogos psicoacutelogos trabajadores sociales y mediadores
Apunta a la determinacioacuten del bien
Apunta a la convivencia paciacutefica a la solidaridad humana al entorno cordial y agradable de los seres humanos
Fuente LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute DC
24
IV MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer
cualquier tipo de transgresioacuten recibida y que se constituya una violacioacuten de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien comuacuten Las partes podraacuten acudir
para la solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos
La Sentencia C-893 de (2001) sentildeala ldquoLos mecanismos alternativos de solucioacuten
de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino tambieacuten y principalmente como una
forma de participacioacuten de la sociedad civil en los asuntos que los afectanrdquo (p 2)
En este sentido es incuestionable su estirpe democraacutetica en la medida en que
generan espacios de intervencioacuten de la comunidad en el desarrollo de la funcioacuten
jurisdiccional evitando la conflictivizacioacuten de la sociedad y logrando por ende el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
eacuteste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social
Los MASC estaacuten legitimados por la ley para dar solucioacuten de conflictos de caraacutecter
transigible
Cuadro 2 Clasificacioacuten de los Mecanismos Alternos de Solucioacuten de
Conflictos (MASC)
Clasificacioacuten Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccioacuten Arbitraje
Mediacioacuten Amigable Composicioacuten
Conciliacioacuten Jueces de Paz
25
41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
Referencias
AIPH Ltda (1997) La normas de convivencia en la propiedad horizontal
Recuperado de httpwwwaiphltdacomconvivenhtml
ALCALDIacuteA MAYOR DE BOGOTAacute DC INSTITUTO PARTICIPACIOacuteN Y ACCIOacuteN
COMUNAL ESCUELA DE PARTICIPACIOacuteN Y GESTIOacuteN SOCIAL EN
BOGOTAacute (2008) Cartilla Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos Bogotaacute
DC El Autor
AZULA CAMACHO Azula J (1999) La audiencia preliminar y de conciliacioacuten
Bogotaacute DC Temis
BELTRAacuteN AMORTEGUIacute Aacutelvaro(2011) Manual praacutectico en Administracioacuten de la
Propiedad Horizontal (6ordfed) Medelliacuten Colombia Libreriacutea Sentildeal Editora
37
BORSDORF Axel amp HIDALGO Rodrigo (2005) Los mega disentildeos residenciales
validados en las perisferias de las metroacutepolis latinoamericanas y el el
advenimiento de un nuevo concepto de ciudad Revista electroacutenica de
geografiacutea y ciencias sociales universidad de Barcelona
CABANELLAS DE TORRES Guillermo (1946) Diccionario de derecho usual
Buenos Aires Argentina Atalay
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puacuteblicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 41433 del 11 de julio de 1994
41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
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LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
10
a las disposiciones de la Ley 746 de (2002) uso adecuado de electrodomeacutesticos
para que no se afecten a los vecinos cumplir con el reglamento de copropiedad
(artiacuteculo 12 numeral 13) no agredir fiacutesica o verbalmente a los vecinos no ocupar
espacio ajeno o de aacutereas comunes sin los permisos respectivos no desarrollar
actividades que puedan contaminar el ambiente ocasionar olores y ruidos que
perturben la tranquilidad
115 Ley 746 de 2002 Esta le regula la tenencia y registro de perros
potencialmente peligrosos sentildealando las circunstancias de tenencia los riesgos
que debe asumir el propietario y en general las condiciones de manejo transporte
disposicioacuten en general en cuanto a la tenencia de estos animales ademaacutes de la
creacioacuten del ldquoCenso de Perros Potencialmente Peligrososrdquo
116 Normas municipales Cada municipio o Distrito ha promulgado en
desarrollo de su plan de ordenamiento normas urbaniacutesticas que son pertinentes
en cada caso para la conformacioacuten de la propiedad horizontal sentildealando
requerimientos necesarios usos de los suelos por sectores de la ciudad o
municipio previstos en la licencia de construccioacuten Es conveniente y para realizar
una correcta comprensioacuten del marco legal presentado como lo menciona Legis
sentildealar que las normas tienen un nivel jeraacuterquico y que cada nivel se debe
enmarcar dentro de las disposiciones del anterior en este caso se puede
determinar desde la norma de normas la Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de
(1991) hasta las decisiones y mandatos de la Asamblea general de copropietarios
asiacute
I Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia
II Ley 675 de 2001
III Decretos reglamentarios
IV Acuerdos municipales o Distritales
V Reglamentos de propiedad horizontal de la copropiedad
11
VI Disposiciones y mandatos de la asamblea general de propietarios de
cada inmueble sometido al reacutegimen de propiedad horizontal
Figura 1 Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos
LEY 675 DE 2001
PROPIEDAD HORIZONTAL
12
Fuente ALCALDIacuteA MAYOR DE BOGOTAacute DC INSTITUTO PARTICIPACIOacuteN Y ACCIOacuteN COMUNAL ESCUELA DE PARTICIPACIOacuteN Y GESTIOacuteN SOCIAL EN BOGOTAacute (2008) Cartilla Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos Bogotaacute
DC El Autor p 51
12 ACCIONES LEGALES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Las principales acciones legales que puede iniciar o debe atender las
administraciones de los inmuebles sometidos al reacutegimen de propiedad horizontal
121 La tutela La Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de (1991) contempla en su
artiacuteculo 86 la accioacuten de tutela como un mecanismo de proteccioacuten de los derechos
constitucionales fundamentales sentildealando ademaacutes que toda persona podraacute
ejercer la accioacuten de tutela ante los jueces en cualquier momento y lugar para
reclamar la proteccioacuten inmediata de sus derechos constitucionales fundamentales
cuando considere que estos resulten vulnerados o amenazados por la accioacuten u
omisioacuten de cualquier autoridad puacuteblica o de particulares en los casos previstos en
la ley Esta accioacuten se desarrolla mediante un procedimiento preferente y sumario
a tiacutetulo personal o por quien actuacutee en su nombre
122 Derecho de Peticioacuten Se hace ante autoridad puacuteblica o privada con
funciones de administracioacuten ademaacutes un aparte especiacutefico sobre el derecho de
13
peticioacuten ante empresas de servicios puacuteblicos las querellas ante las inspecciones
de policiacutea retomamos la impugnacioacuten de actas de asamblea y los procesos
ejecutivos para la recuperacioacuten de las cuotas en mora por parte de los propietarios
de unidades privadas
123 Accioacuten de Policiacutea La accioacuten de policiacutea se define en el artiacuteculo 203 del
Coacutedigo de Policiacutea de Bogotaacute DC como la accioacuten que puede iniciarse ante una
autoridad de policiacutea como consecuencia de una ldquoviolacioacuten o inobservancia de una
regla de convivencia ciudadanardquo la cual puede iniciarse de oficio o a peticioacuten en
intereacutes dela comunidad o mediante querella de parte en intereacutes articular Los
deberes previstos en el Coacutedigo de Policiacutea para las autoridades de policiacutea se
refieren a impedir las viacuteas de hecho y actos perturbatorios que alteren la posesioacuten
o mera tenencia sobre inmuebles y el ejercicio de las servidumbres ademaacutes de
restablecer y preservar la situacioacuten cuando haya sido alterada o perturbada Es
importante anotar que de acuerdo con lo establecido en el Coacutedigo de Policiacutea en
los procesos de Policiacutea no se puede reclamar indemnizacioacuten de perjuicios por
violacioacuten a las reglas de convivencia ciudadana asiacute como tampoco son sujeto de
los mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos MASC- los actos en los cuales
este comprometido el intereacutes general y los asuntos no transigibles
II ANAacuteLISIS JURISPRUDENCIAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN
COLOMBIA
Dentro del desarrollo jurisprudencial en torno a la Ley 675 de (2001) es posible
mencionar las siguientes sentencias relevantes proferidas por la Corte
Constitucional
La Corte Constitucional en Sentencia T-035 DE (1997) sentildeala ldquoLa propiedad
horizontal es una forma de dominio sobre los inmuebles en virtud de la cual una
persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y ademaacutes
14
comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados
comunes necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primerordquo
(p 8)
La Corte Constitucional ha establecido en Sentencia C-153 de (2004)
La propiedad horizontal estaacute en presencia de un reacutegimen normativo especial cuyo
objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con miras a la obtencioacuten de un fin constitucional a saber
garantizar la seguridad y la convivencia paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella
asiacute como la funcioacuten social de la propiedad (p 14)
21 SENTENCIAS CORTE CONSTITUCIONAL SOBRE CONVIVENCIA
TENENCIA DE ANIMALES DOMEacuteSTICOS
El derecho a tener animales en el lugar de habitacioacuten del propietario -auacuten cuanto
este sea una unidad residencial sometida al reacutegimen de propiedad horizontal es
una expresioacuten del derecho constitucional al libre desarrollo de la personalidad y a
la intimidad personal y familiar
211 Sentencia T-035 de (1997) MP Hernando Herrera Vergara
Para la Sala no hay duda sobre el estrecho viacutenculo que presenta la tenencia de un
animal domeacutestico con el ejercicio de derechos por parte de su propietario o
tenedor los cuales deben ser objeto de proteccioacuten y garantiacutea juriacutedica Frente a
esta situacioacuten los derechos fundamentales que en forma diaacutefana se relacionan
son los relativos al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y
familiar
(helliphellip)
15
La tenencia de animales domeacutesticos constituye un ejercicio de los derechos
fundamentales al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad con las
limitaciones que imponen los derechos de los demaacutes Dentro del reacutegimen de
propiedad horizontal el mantenimiento de animales en el lugar de habitacioacuten se
sujeta a condiciones miacutenimas de convivencia sentildealadas en el reglamento de
copropiedad o por la asamblea de propietarios Los conflictos que se originen con
ocasioacuten de la tenencia de animales y que den lugar a perturbaciones se
resolveraacuten por las autoridades de policiacutea y a traveacutes de la tutela cuando las
decisiones de aquellas constituyan viacuteas de hecho o se demuestre la existencia de
un agravio constitucional irreparable asiacute como ante la vulneracioacuten o amenaza de
un derecho fundamental (pp 3-4)
Considero que cada persona es libre de decidir si puede tener a su cuidado una
mascota y de todo lo que ello implica brindarle los cuidados adecuados de
acuerdo a sus necesidades y a su vez tener en cuenta que es importante que
cada propietario yo tenedor del animal cumpla con normas de comportamiento y
ello implica que se le entrene y se le ensentildee a manejarse en las aacutereas comunes o
en la calle para asiacute evitar malos entendidos con los vecinos o transeuacutentes
212 Sentencia T-119 de 1998 Fabio Moroacuten Diacuteaz
Es imposible y absurdo pretender que los animales se abstengan de ladrar o
generar alguacuten tipo de sonido como quiera que es de su propia naturaleza y que ello
hace parte de los sonidos que normalmente se derivan de la vida en comuacuten y que
son propios de la ciudad o los campos como los producidos por los vehiacuteculos los
equipos de TV o radio y los mismos seres humanos
(hellip)
Carece de soporte la pretensioacuten de prescindir de los animales para eliminar de tajo
cualquier percepcioacuten de sus ladridos pues esa solicitud responde a una concepcioacuten
tan radical del derecho a la intimidad que comporta necesariamente el sacrificio total
del derecho No se trata de impedir que cualquier emanacioacuten de sonidos llegue al
oiacutedo de quien no quiere percibirla en lo maacutes miacutenimo sino de la interdiccioacuten de
16
emanaciones sonoras que al traspasar ciertos liacutemites se convierten en ruidos
insoportables Propio de la naturaleza de los perros es ladrar y no es razonable
exigirle a sus duentildeos que lo impidan que esteacuten pendientes del momento en que lo
hacen o de regular la intensidad de los ladridos (pp 10-11)
Sentencia T-155 de (2012) MP Mariacutea Victoria Calle Correa Uno de los
problemas de convivencia maacutes comuacuten de las copropiedades gira en torno a las
mascotas frente a su tenencia la Corte Constitucional ha expresado lo siguiente
La tenencia de un animal domeacutestico en un lugar de residencia es una decisioacuten
personal familiar que obedece a diferentes necesidades y proyectos de vida y que
por tanto en principio debe ser respetada y protegida por el Estado Desde sus
inicios esta Corporacioacuten ha sostenido que las personas cuentan con el derecho a
tener animales domeacutesticos en tanto se trata del ejercicio de varios derechos
fundamentales entre los que se ha mencionado el libre desarrollo de la
personalidad y la intimidad personal y familiar Con relacioacuten al primero la
jurisprudencia constitucional ha destacado que es un derecho de status activo que
exige el despliegue de las capacidades individuales sin restricciones ajenas no
autorizadas por el ordenamiento juriacutedico Se configura una vulneracioacuten de este
derecho cuando a la persona se le impide de forma arbitraria alcanzar o perseguir
aspiraciones legiacutetimas de vida o valorar y escoger libremente las circunstancias
que dan sentido a su existencia En relacioacuten con el segundo la intimidad personal
y familiar implica el derecho a no ser molestado a fin de resguardar un espacio de
privacidad personal y familiar libre de cualquier intromisioacuten de otros sin el
consentimiento de su titular (p 5)
Por tal razoacuten la propiedad horizontal no puede a traveacutes de sus oacuterganos directivos
prohibir la tenencia de mascotas dentro de la copropiedad sin embargo la Corte
Constitucional sostiene que la copropiedad en cabeza de la asamblea puede
estipular sanciones y si dentro de ellas se decide incluir de acuerdo con los
procedimientos establecidos para ello una que faculte la administracioacuten para
17
excluir el animal potencialmente peligroso del conjunto Es decir para sancionar
con la expulsioacuten de una mascota se debe sin duda garantizar al copropietario el
debido proceso y cumplir con una serie de requisitos legales so pena de violar la
Constitucioacuten y los derechos de los ciudadanos quedando entonces tal decisioacuten
como no valida
Un derecho imperante en la sociedad es el libre desarrollo a la personalidad asiacute
como a la intimidad (personal y familiar) todos los habitantes de este paiacutes son
libres y tienen derecho a su intimidad y a la escogencia de sus propiedades y asiacute
mismo a la adquisicioacuten de sus animales domeacutesticos o tambieacuten llamados mascotas
que en muchas familias estos son considerados un miembro maacutes de eacutesta El
derecho a tener animales en apartamentos o viviendas sometidas al
reacutegimen de propiedad horizontal es de naturaleza constitucional y es
exigible siempre y cuando se trate bien al animal no se exagere su
nuacutemero y se tenga una conducta responsable que impida a la mascota
causar dantildeos
III LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Se entiende por convivencia la accioacuten de convivir en un sentido amplio Convivir
estaacute relacionado con vivir en compantildeiacutea de otro u otros armoacutenicamente
reconociendo y respetando los derechos que cada persona tiene La Ley 675 de
(2001) que regula el reacutegimen de Propiedad Horizontal en Colombia define este
como un reacutegimen especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia
paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella hace el sentildealamiento expreso en el
artiacuteculo segundo sobre la convivencia paciacutefica y solidaridad social que se exige
para todas aquellas personas que residan en inmuebles sometidos a eacutel ldquolos
reglamentos de propiedad horizontal deberaacuten propender a el establecimiento de
18
relaciones paciacuteficas de cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o
tenedoresrdquo Esa convivencia establecida en la ley 675 de (2001) hace exigible la
prevalencia de la dignidad humana frente a cualquier otro intereacutes que pudiese
alegarse
Vivir dentro del reacutegimen de la propiedad horizontal requiere de los residentes y o
copropietarios el cumplimiento de algunas normas que permiten ejercitar
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos Gran
parte de los conflictos que se presentan entre vecinos y entre estos y la
administracioacuten son ocasionados por el incumplimiento de estas normas de
convivencia (Montejo 2002)
31 CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El conflicto es considerado como una situacioacuten determinada que evidencia la
existencia de un problema o dificultad y que pueden desencadenar posteriormente
enfrentamientos entre dos o maacutes partes que defienden un punto de vista o que
simplemente ven vulnerados sus valores o intereses o se encuentran en
situaciones opuestas Es por esto que es necesario contar con herramientas que
permitan la puesta en marcha de unos paraacutemetros y reglas que se traduzcan en la
observancia de una convivencia sana paciacutefica y armoniosa La Ley 675 de (2001)
establece el reacutegimen de propiedad horizontal y que tiene como principios rectores
los siguientes
Artiacuteculo 2o Principios Orientadores de La Ley Son principios orientadores de la
presente ley
1 Funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten respetar la funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad y por
ende deberaacuten ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbaniacutestica vigente
19
2 Convivencia paciacutefica y solidaridad social Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten propender al establecimiento de relaciones paciacuteficas de
cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores
3 Respeto de la dignidad humana El respeto de la dignidad humana debe inspirar
las actuaciones de los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten de la
copropiedad asiacute como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y
obligaciones derivados de la ley
4 Libre iniciativa empresarial Atendiendo las disposiciones urbaniacutesticas vigentes
los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto asiacute como los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten
correspondientes deberaacuten respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro
de los liacutemites del bien comuacuten
5 Derecho al debido proceso Las actuaciones de la asamblea o del consejo de
administracioacuten tendientes a la imposicioacuten de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias deberaacuten consultar el debido proceso el derecho de
defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten (p 2)
A su vez es indispensable que toda copropiedad cuente con un Manual de
Convivencia herramientas que permite fijar paraacutemetros y directrices claras para
una armoniosa convivencia La Ley faculta la creacioacuten de Comiteacutes de Convivencia
dentro de los inmuebles sujetos al reacutegimen de propiedad horizontal y fija
paraacutemetros dentro de los cuales puede y debe actuar con el uacutenico fin de
propender y salvaguardar la sana convivencia entre los individuos que componen
la copropiedad
Seguacuten el artiacuteculo 58 de la Ley 675 de (2001)
Para la solucioacuten de los conflictos que se presenten entre los propietarios o
tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador el consejo de
administracioacuten o cualquier otro oacutergano de direccioacuten o control de la persona juriacutedica
en razoacuten de la aplicacioacuten o interpretacioacuten de esta ley y del reglamento de
20
propiedad horizontal sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades
jurisdiccionales se podraacute acudir a
1 Comiteacute de Convivencia Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasioacuten de la vida en edificios de uso residencial su solucioacuten se podraacute intentar
mediante la intervencioacuten de un comiteacute de convivencia elegido de conformidad con lo
indicado en la presente ley el cual intentaraacute presentar foacutermulas de arreglo orientadas
a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad Las
consideraciones de este comiteacute se consignaraacuten en un acta suscrita por las partes y
por los miembros del comiteacute y la participacioacuten en eacutel seraacute ad honorem
2 Mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos Las partes podraacuten acudir para la
solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos de acuerdo con lo establecido en
las normas legales que regulan la materia (pp 11-12)
El Comiteacute de Convivencia es un oacutergano de constitucioacuten estatutaria que hacen
los mismos propietarios en su reglamento interno y su finalidad es la de
intentar solucionar controversias o conflictos mediante propuestas de arreglo
que surgen a raiacutez de la convivencia entre propietarios residentes
administradores consejo de administracioacuten y revisor fiscal con el fin de
dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de vecindad En la
propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y residentes deben
someterse a un ordenamiento que les permita ldquoejercer plenamente los
derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenosrdquo (AIPHLtda 1997 p 1)
La funcioacuten principal del Comiteacute de Convivencia es fortalecer las relaciones de
vecindad y estaacute orientada a proponer foacutermulas de arreglo que conduzcan a la
solucioacuten del conflicto
Seguacuten la Ley 675 de (2001) uno de los objetivos que persigue la creacioacuten de este
comiteacute es generar conciencia entre los copropietarios de la necesidad de fortalecer
las relaciones de vecindad tan deterioradas en las grandes ciudades en otras
palabras este oacutergano estatutario debe generar foacutermulas de arreglo que permitan
21
dirimir dichas controversias Al respecto el proyecto original del Gobierno hasta
primer debate en la Caacutemara de representantes se consagraba que el comiteacute de
convivencia actuaria con las atribuciones de un amigable componedor seguacuten lo
cual implicaba que tendriacutea que decidir con fuerza vinculante para las partes (Ley
446 de 1998 arts130-131) Posteriormente en segundo debate en la Caacutemara se
elimina dicha expresioacuten y se cambia por el cual intentara presentar foacutermulas de
arreglo En siacutentesis su labor en ninguacuten caso es imponer una solucioacuten a las
controversias sino ser una especie de mediador que acerque a las partes y
proponga soluciones viables dejando a los directamente involucrados en el
conflicto la opcioacuten de acogerlas o no Igualmente hay que contemplar que en la
misma ley el acudir al comiteacute de convivencia no es un requisito de procedibilidad
para luego acudir a la justicia ordinaria
El Manual de Convivencia condensa las maacutes miacutenimas y elementales normas a que
debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada ademaacutes del respeto
por y haciacutea los demaacutes en aras de hallar la tranquilidad solidaridad y reciprocidad
tan necesarias en nuestra convulsionada sociedad Para vivir en comunidad es
necesario entender que no todos somos iguales la diferencia hace que las formas
de pensar y de concebir la vida no sean las mismas Se requiere acatar unas
normas miacutenimas basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia Es
importante invitar a todas las personas a resolver paciacuteficamente las diferencias y
conflictos a no hacer justicia con mano propia a cumplir las normas miacutenimas de
convivencia para asiacute propiciar la confianza entre vecinos Para crear un ambiente
agradable y armoacutenico en el reacutegimen de propiedad horizontal es indispensable
promover ante todo la convivencia paciacutefica a traveacutes de la ensentildeanza
La persona humana tiene la capacidad de interrelacionarse con otros de alliacute que
por la misma naturaleza del hombre es necesario estar acompantildeados de otras
personas formando lo que se conoce como sociedades La sociedad conformada
por seres humanos cuenta con una caracteriacutestica esencial y es un elemento
22
distintivo denominado cultura Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre
siacute ya que el primero se refiere a la forma baacutesica de agrupacioacuten de personas o
entidades poblacionales mientras que el segundo hace referencia a todos
aquellos aspectos o rasgos transmitidos a traveacutes del tiempo de generacioacuten en
generacioacuten incluyendo costumbres lenguas creencias y religiones arte ciencia
etc que caracterizan o identifican esa agrupacioacuten o entidad poblacional En el
transcurrir del tiempo como cultura se entenderaacute la formacioacuten de la mente es
decir designa el estado de la mente humana que desarrolla el conocimiento y lo
afirma por medio de su capacidad intelectual esta condicioacuten le permite
relacionarse con las demaacutes personas o grupos a traveacutes de una comunicacioacuten
permanente permitieacutendole convivir con ellas
En reacutegimen de propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y
residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos por lo cual
las normas deben estar contenidas en leyes decretos y reglamentos que tengan
como fin garantizar la convivencia armoacutenica y paciacutefica en la comunidad Resulta
evidente que la mayoriacutea de los conflictos entre residentes se originan por el
incumplimiento de normas baacutesicas contenidas en el manual de convivencia Es por
ello que es fundamental que todas las personas sometidas al reacutegimen requieran
procesos de reflexioacuten y educacioacuten para mejorar la calidad de vida de los asociados
a ella
23
Cuadro 1 Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad
horizontal y el manual de convivencia
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
MANUAL DE CONVIVENCIA
Es elaborado por el constructor o propietario del inmueble
Nace de los aspectos sociales econoacutemicos y culturales de las personas que habitan el bien inmueble
Reglamenta y determina la propiedad de los bienes comunes
Reglamenta los comportamientos que hacen agradables las relaciones entre las personas que habitan el inmueble
La ley establece requisitos miacutenimos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal Artiacuteculo 5 de la Ley 675 de 2001
Los componentes para elaborar el manual de convivencia son relaciones y comportamientos entre humanos
Se requiere elevarlo a escritura puacuteblica es solemne debe ser registrado en la oficina de instrumentos puacuteblicos
No requiere ser elevado a escritura publica
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta las normas urbaniacutesticas la ley de propiedad horizontal normas ambientales y demaacutes concordantes con la materia
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta la personalidad de quienes habitan el inmueble las problemaacuteticas surgidas la previsioacuten de conflictos las relaciones y reacciones de las partes su cultura el emisor y el receptor del dialogo
En su contenido se refleja el trabajo de profesionales en aacutereas de construccioacuten arquitectura ingenieriacutea derecho
En su contenido se refleja el trabajo de socioacutelogos psicoacutelogos trabajadores sociales y mediadores
Apunta a la determinacioacuten del bien
Apunta a la convivencia paciacutefica a la solidaridad humana al entorno cordial y agradable de los seres humanos
Fuente LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute DC
24
IV MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer
cualquier tipo de transgresioacuten recibida y que se constituya una violacioacuten de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien comuacuten Las partes podraacuten acudir
para la solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos
La Sentencia C-893 de (2001) sentildeala ldquoLos mecanismos alternativos de solucioacuten
de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino tambieacuten y principalmente como una
forma de participacioacuten de la sociedad civil en los asuntos que los afectanrdquo (p 2)
En este sentido es incuestionable su estirpe democraacutetica en la medida en que
generan espacios de intervencioacuten de la comunidad en el desarrollo de la funcioacuten
jurisdiccional evitando la conflictivizacioacuten de la sociedad y logrando por ende el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
eacuteste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social
Los MASC estaacuten legitimados por la ley para dar solucioacuten de conflictos de caraacutecter
transigible
Cuadro 2 Clasificacioacuten de los Mecanismos Alternos de Solucioacuten de
Conflictos (MASC)
Clasificacioacuten Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccioacuten Arbitraje
Mediacioacuten Amigable Composicioacuten
Conciliacioacuten Jueces de Paz
25
41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
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Trabajo Coacutedigo Procesal del Trabajo adoptado por el Decreto 4133 de
1948 como legislacioacuten permanente Bogotaacute DC Presidencia de la
Repuacuteblica de Colombia Diario Oficial
DECRETO 1355 (4 agosto de 1970) Por el cual se dictan normas sobre policiacutea
Bogotaacute DE Ministerio de Justicia Diario Oficial No 33139 del 4 de
septiembre de 1970
LEY 95 (16 noviembre 1890) sobre reformas civiles Bogotaacute Gobierno ejecutivo
LEY 182 (29 diciembre 1948) Sobre reacutegimen de la propiedad de pisos y
departamentos de un mismo edificio Bogotaacute DE Congreso de Colombia
Diario Oficial
LEY 142 (11 julio 1994) Por la cual se establece el reacutegimen de los servicios
puacuteblicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 41433 del 11 de julio de 1994
41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
44509 del 4 de agosto de 2001
LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
11
VI Disposiciones y mandatos de la asamblea general de propietarios de
cada inmueble sometido al reacutegimen de propiedad horizontal
Figura 1 Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos
LEY 675 DE 2001
PROPIEDAD HORIZONTAL
12
Fuente ALCALDIacuteA MAYOR DE BOGOTAacute DC INSTITUTO PARTICIPACIOacuteN Y ACCIOacuteN COMUNAL ESCUELA DE PARTICIPACIOacuteN Y GESTIOacuteN SOCIAL EN BOGOTAacute (2008) Cartilla Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos Bogotaacute
DC El Autor p 51
12 ACCIONES LEGALES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Las principales acciones legales que puede iniciar o debe atender las
administraciones de los inmuebles sometidos al reacutegimen de propiedad horizontal
121 La tutela La Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de (1991) contempla en su
artiacuteculo 86 la accioacuten de tutela como un mecanismo de proteccioacuten de los derechos
constitucionales fundamentales sentildealando ademaacutes que toda persona podraacute
ejercer la accioacuten de tutela ante los jueces en cualquier momento y lugar para
reclamar la proteccioacuten inmediata de sus derechos constitucionales fundamentales
cuando considere que estos resulten vulnerados o amenazados por la accioacuten u
omisioacuten de cualquier autoridad puacuteblica o de particulares en los casos previstos en
la ley Esta accioacuten se desarrolla mediante un procedimiento preferente y sumario
a tiacutetulo personal o por quien actuacutee en su nombre
122 Derecho de Peticioacuten Se hace ante autoridad puacuteblica o privada con
funciones de administracioacuten ademaacutes un aparte especiacutefico sobre el derecho de
13
peticioacuten ante empresas de servicios puacuteblicos las querellas ante las inspecciones
de policiacutea retomamos la impugnacioacuten de actas de asamblea y los procesos
ejecutivos para la recuperacioacuten de las cuotas en mora por parte de los propietarios
de unidades privadas
123 Accioacuten de Policiacutea La accioacuten de policiacutea se define en el artiacuteculo 203 del
Coacutedigo de Policiacutea de Bogotaacute DC como la accioacuten que puede iniciarse ante una
autoridad de policiacutea como consecuencia de una ldquoviolacioacuten o inobservancia de una
regla de convivencia ciudadanardquo la cual puede iniciarse de oficio o a peticioacuten en
intereacutes dela comunidad o mediante querella de parte en intereacutes articular Los
deberes previstos en el Coacutedigo de Policiacutea para las autoridades de policiacutea se
refieren a impedir las viacuteas de hecho y actos perturbatorios que alteren la posesioacuten
o mera tenencia sobre inmuebles y el ejercicio de las servidumbres ademaacutes de
restablecer y preservar la situacioacuten cuando haya sido alterada o perturbada Es
importante anotar que de acuerdo con lo establecido en el Coacutedigo de Policiacutea en
los procesos de Policiacutea no se puede reclamar indemnizacioacuten de perjuicios por
violacioacuten a las reglas de convivencia ciudadana asiacute como tampoco son sujeto de
los mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos MASC- los actos en los cuales
este comprometido el intereacutes general y los asuntos no transigibles
II ANAacuteLISIS JURISPRUDENCIAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN
COLOMBIA
Dentro del desarrollo jurisprudencial en torno a la Ley 675 de (2001) es posible
mencionar las siguientes sentencias relevantes proferidas por la Corte
Constitucional
La Corte Constitucional en Sentencia T-035 DE (1997) sentildeala ldquoLa propiedad
horizontal es una forma de dominio sobre los inmuebles en virtud de la cual una
persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y ademaacutes
14
comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados
comunes necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primerordquo
(p 8)
La Corte Constitucional ha establecido en Sentencia C-153 de (2004)
La propiedad horizontal estaacute en presencia de un reacutegimen normativo especial cuyo
objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con miras a la obtencioacuten de un fin constitucional a saber
garantizar la seguridad y la convivencia paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella
asiacute como la funcioacuten social de la propiedad (p 14)
21 SENTENCIAS CORTE CONSTITUCIONAL SOBRE CONVIVENCIA
TENENCIA DE ANIMALES DOMEacuteSTICOS
El derecho a tener animales en el lugar de habitacioacuten del propietario -auacuten cuanto
este sea una unidad residencial sometida al reacutegimen de propiedad horizontal es
una expresioacuten del derecho constitucional al libre desarrollo de la personalidad y a
la intimidad personal y familiar
211 Sentencia T-035 de (1997) MP Hernando Herrera Vergara
Para la Sala no hay duda sobre el estrecho viacutenculo que presenta la tenencia de un
animal domeacutestico con el ejercicio de derechos por parte de su propietario o
tenedor los cuales deben ser objeto de proteccioacuten y garantiacutea juriacutedica Frente a
esta situacioacuten los derechos fundamentales que en forma diaacutefana se relacionan
son los relativos al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y
familiar
(helliphellip)
15
La tenencia de animales domeacutesticos constituye un ejercicio de los derechos
fundamentales al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad con las
limitaciones que imponen los derechos de los demaacutes Dentro del reacutegimen de
propiedad horizontal el mantenimiento de animales en el lugar de habitacioacuten se
sujeta a condiciones miacutenimas de convivencia sentildealadas en el reglamento de
copropiedad o por la asamblea de propietarios Los conflictos que se originen con
ocasioacuten de la tenencia de animales y que den lugar a perturbaciones se
resolveraacuten por las autoridades de policiacutea y a traveacutes de la tutela cuando las
decisiones de aquellas constituyan viacuteas de hecho o se demuestre la existencia de
un agravio constitucional irreparable asiacute como ante la vulneracioacuten o amenaza de
un derecho fundamental (pp 3-4)
Considero que cada persona es libre de decidir si puede tener a su cuidado una
mascota y de todo lo que ello implica brindarle los cuidados adecuados de
acuerdo a sus necesidades y a su vez tener en cuenta que es importante que
cada propietario yo tenedor del animal cumpla con normas de comportamiento y
ello implica que se le entrene y se le ensentildee a manejarse en las aacutereas comunes o
en la calle para asiacute evitar malos entendidos con los vecinos o transeuacutentes
212 Sentencia T-119 de 1998 Fabio Moroacuten Diacuteaz
Es imposible y absurdo pretender que los animales se abstengan de ladrar o
generar alguacuten tipo de sonido como quiera que es de su propia naturaleza y que ello
hace parte de los sonidos que normalmente se derivan de la vida en comuacuten y que
son propios de la ciudad o los campos como los producidos por los vehiacuteculos los
equipos de TV o radio y los mismos seres humanos
(hellip)
Carece de soporte la pretensioacuten de prescindir de los animales para eliminar de tajo
cualquier percepcioacuten de sus ladridos pues esa solicitud responde a una concepcioacuten
tan radical del derecho a la intimidad que comporta necesariamente el sacrificio total
del derecho No se trata de impedir que cualquier emanacioacuten de sonidos llegue al
oiacutedo de quien no quiere percibirla en lo maacutes miacutenimo sino de la interdiccioacuten de
16
emanaciones sonoras que al traspasar ciertos liacutemites se convierten en ruidos
insoportables Propio de la naturaleza de los perros es ladrar y no es razonable
exigirle a sus duentildeos que lo impidan que esteacuten pendientes del momento en que lo
hacen o de regular la intensidad de los ladridos (pp 10-11)
Sentencia T-155 de (2012) MP Mariacutea Victoria Calle Correa Uno de los
problemas de convivencia maacutes comuacuten de las copropiedades gira en torno a las
mascotas frente a su tenencia la Corte Constitucional ha expresado lo siguiente
La tenencia de un animal domeacutestico en un lugar de residencia es una decisioacuten
personal familiar que obedece a diferentes necesidades y proyectos de vida y que
por tanto en principio debe ser respetada y protegida por el Estado Desde sus
inicios esta Corporacioacuten ha sostenido que las personas cuentan con el derecho a
tener animales domeacutesticos en tanto se trata del ejercicio de varios derechos
fundamentales entre los que se ha mencionado el libre desarrollo de la
personalidad y la intimidad personal y familiar Con relacioacuten al primero la
jurisprudencia constitucional ha destacado que es un derecho de status activo que
exige el despliegue de las capacidades individuales sin restricciones ajenas no
autorizadas por el ordenamiento juriacutedico Se configura una vulneracioacuten de este
derecho cuando a la persona se le impide de forma arbitraria alcanzar o perseguir
aspiraciones legiacutetimas de vida o valorar y escoger libremente las circunstancias
que dan sentido a su existencia En relacioacuten con el segundo la intimidad personal
y familiar implica el derecho a no ser molestado a fin de resguardar un espacio de
privacidad personal y familiar libre de cualquier intromisioacuten de otros sin el
consentimiento de su titular (p 5)
Por tal razoacuten la propiedad horizontal no puede a traveacutes de sus oacuterganos directivos
prohibir la tenencia de mascotas dentro de la copropiedad sin embargo la Corte
Constitucional sostiene que la copropiedad en cabeza de la asamblea puede
estipular sanciones y si dentro de ellas se decide incluir de acuerdo con los
procedimientos establecidos para ello una que faculte la administracioacuten para
17
excluir el animal potencialmente peligroso del conjunto Es decir para sancionar
con la expulsioacuten de una mascota se debe sin duda garantizar al copropietario el
debido proceso y cumplir con una serie de requisitos legales so pena de violar la
Constitucioacuten y los derechos de los ciudadanos quedando entonces tal decisioacuten
como no valida
Un derecho imperante en la sociedad es el libre desarrollo a la personalidad asiacute
como a la intimidad (personal y familiar) todos los habitantes de este paiacutes son
libres y tienen derecho a su intimidad y a la escogencia de sus propiedades y asiacute
mismo a la adquisicioacuten de sus animales domeacutesticos o tambieacuten llamados mascotas
que en muchas familias estos son considerados un miembro maacutes de eacutesta El
derecho a tener animales en apartamentos o viviendas sometidas al
reacutegimen de propiedad horizontal es de naturaleza constitucional y es
exigible siempre y cuando se trate bien al animal no se exagere su
nuacutemero y se tenga una conducta responsable que impida a la mascota
causar dantildeos
III LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Se entiende por convivencia la accioacuten de convivir en un sentido amplio Convivir
estaacute relacionado con vivir en compantildeiacutea de otro u otros armoacutenicamente
reconociendo y respetando los derechos que cada persona tiene La Ley 675 de
(2001) que regula el reacutegimen de Propiedad Horizontal en Colombia define este
como un reacutegimen especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia
paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella hace el sentildealamiento expreso en el
artiacuteculo segundo sobre la convivencia paciacutefica y solidaridad social que se exige
para todas aquellas personas que residan en inmuebles sometidos a eacutel ldquolos
reglamentos de propiedad horizontal deberaacuten propender a el establecimiento de
18
relaciones paciacuteficas de cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o
tenedoresrdquo Esa convivencia establecida en la ley 675 de (2001) hace exigible la
prevalencia de la dignidad humana frente a cualquier otro intereacutes que pudiese
alegarse
Vivir dentro del reacutegimen de la propiedad horizontal requiere de los residentes y o
copropietarios el cumplimiento de algunas normas que permiten ejercitar
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos Gran
parte de los conflictos que se presentan entre vecinos y entre estos y la
administracioacuten son ocasionados por el incumplimiento de estas normas de
convivencia (Montejo 2002)
31 CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El conflicto es considerado como una situacioacuten determinada que evidencia la
existencia de un problema o dificultad y que pueden desencadenar posteriormente
enfrentamientos entre dos o maacutes partes que defienden un punto de vista o que
simplemente ven vulnerados sus valores o intereses o se encuentran en
situaciones opuestas Es por esto que es necesario contar con herramientas que
permitan la puesta en marcha de unos paraacutemetros y reglas que se traduzcan en la
observancia de una convivencia sana paciacutefica y armoniosa La Ley 675 de (2001)
establece el reacutegimen de propiedad horizontal y que tiene como principios rectores
los siguientes
Artiacuteculo 2o Principios Orientadores de La Ley Son principios orientadores de la
presente ley
1 Funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten respetar la funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad y por
ende deberaacuten ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbaniacutestica vigente
19
2 Convivencia paciacutefica y solidaridad social Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten propender al establecimiento de relaciones paciacuteficas de
cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores
3 Respeto de la dignidad humana El respeto de la dignidad humana debe inspirar
las actuaciones de los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten de la
copropiedad asiacute como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y
obligaciones derivados de la ley
4 Libre iniciativa empresarial Atendiendo las disposiciones urbaniacutesticas vigentes
los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto asiacute como los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten
correspondientes deberaacuten respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro
de los liacutemites del bien comuacuten
5 Derecho al debido proceso Las actuaciones de la asamblea o del consejo de
administracioacuten tendientes a la imposicioacuten de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias deberaacuten consultar el debido proceso el derecho de
defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten (p 2)
A su vez es indispensable que toda copropiedad cuente con un Manual de
Convivencia herramientas que permite fijar paraacutemetros y directrices claras para
una armoniosa convivencia La Ley faculta la creacioacuten de Comiteacutes de Convivencia
dentro de los inmuebles sujetos al reacutegimen de propiedad horizontal y fija
paraacutemetros dentro de los cuales puede y debe actuar con el uacutenico fin de
propender y salvaguardar la sana convivencia entre los individuos que componen
la copropiedad
Seguacuten el artiacuteculo 58 de la Ley 675 de (2001)
Para la solucioacuten de los conflictos que se presenten entre los propietarios o
tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador el consejo de
administracioacuten o cualquier otro oacutergano de direccioacuten o control de la persona juriacutedica
en razoacuten de la aplicacioacuten o interpretacioacuten de esta ley y del reglamento de
20
propiedad horizontal sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades
jurisdiccionales se podraacute acudir a
1 Comiteacute de Convivencia Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasioacuten de la vida en edificios de uso residencial su solucioacuten se podraacute intentar
mediante la intervencioacuten de un comiteacute de convivencia elegido de conformidad con lo
indicado en la presente ley el cual intentaraacute presentar foacutermulas de arreglo orientadas
a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad Las
consideraciones de este comiteacute se consignaraacuten en un acta suscrita por las partes y
por los miembros del comiteacute y la participacioacuten en eacutel seraacute ad honorem
2 Mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos Las partes podraacuten acudir para la
solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos de acuerdo con lo establecido en
las normas legales que regulan la materia (pp 11-12)
El Comiteacute de Convivencia es un oacutergano de constitucioacuten estatutaria que hacen
los mismos propietarios en su reglamento interno y su finalidad es la de
intentar solucionar controversias o conflictos mediante propuestas de arreglo
que surgen a raiacutez de la convivencia entre propietarios residentes
administradores consejo de administracioacuten y revisor fiscal con el fin de
dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de vecindad En la
propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y residentes deben
someterse a un ordenamiento que les permita ldquoejercer plenamente los
derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenosrdquo (AIPHLtda 1997 p 1)
La funcioacuten principal del Comiteacute de Convivencia es fortalecer las relaciones de
vecindad y estaacute orientada a proponer foacutermulas de arreglo que conduzcan a la
solucioacuten del conflicto
Seguacuten la Ley 675 de (2001) uno de los objetivos que persigue la creacioacuten de este
comiteacute es generar conciencia entre los copropietarios de la necesidad de fortalecer
las relaciones de vecindad tan deterioradas en las grandes ciudades en otras
palabras este oacutergano estatutario debe generar foacutermulas de arreglo que permitan
21
dirimir dichas controversias Al respecto el proyecto original del Gobierno hasta
primer debate en la Caacutemara de representantes se consagraba que el comiteacute de
convivencia actuaria con las atribuciones de un amigable componedor seguacuten lo
cual implicaba que tendriacutea que decidir con fuerza vinculante para las partes (Ley
446 de 1998 arts130-131) Posteriormente en segundo debate en la Caacutemara se
elimina dicha expresioacuten y se cambia por el cual intentara presentar foacutermulas de
arreglo En siacutentesis su labor en ninguacuten caso es imponer una solucioacuten a las
controversias sino ser una especie de mediador que acerque a las partes y
proponga soluciones viables dejando a los directamente involucrados en el
conflicto la opcioacuten de acogerlas o no Igualmente hay que contemplar que en la
misma ley el acudir al comiteacute de convivencia no es un requisito de procedibilidad
para luego acudir a la justicia ordinaria
El Manual de Convivencia condensa las maacutes miacutenimas y elementales normas a que
debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada ademaacutes del respeto
por y haciacutea los demaacutes en aras de hallar la tranquilidad solidaridad y reciprocidad
tan necesarias en nuestra convulsionada sociedad Para vivir en comunidad es
necesario entender que no todos somos iguales la diferencia hace que las formas
de pensar y de concebir la vida no sean las mismas Se requiere acatar unas
normas miacutenimas basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia Es
importante invitar a todas las personas a resolver paciacuteficamente las diferencias y
conflictos a no hacer justicia con mano propia a cumplir las normas miacutenimas de
convivencia para asiacute propiciar la confianza entre vecinos Para crear un ambiente
agradable y armoacutenico en el reacutegimen de propiedad horizontal es indispensable
promover ante todo la convivencia paciacutefica a traveacutes de la ensentildeanza
La persona humana tiene la capacidad de interrelacionarse con otros de alliacute que
por la misma naturaleza del hombre es necesario estar acompantildeados de otras
personas formando lo que se conoce como sociedades La sociedad conformada
por seres humanos cuenta con una caracteriacutestica esencial y es un elemento
22
distintivo denominado cultura Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre
siacute ya que el primero se refiere a la forma baacutesica de agrupacioacuten de personas o
entidades poblacionales mientras que el segundo hace referencia a todos
aquellos aspectos o rasgos transmitidos a traveacutes del tiempo de generacioacuten en
generacioacuten incluyendo costumbres lenguas creencias y religiones arte ciencia
etc que caracterizan o identifican esa agrupacioacuten o entidad poblacional En el
transcurrir del tiempo como cultura se entenderaacute la formacioacuten de la mente es
decir designa el estado de la mente humana que desarrolla el conocimiento y lo
afirma por medio de su capacidad intelectual esta condicioacuten le permite
relacionarse con las demaacutes personas o grupos a traveacutes de una comunicacioacuten
permanente permitieacutendole convivir con ellas
En reacutegimen de propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y
residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos por lo cual
las normas deben estar contenidas en leyes decretos y reglamentos que tengan
como fin garantizar la convivencia armoacutenica y paciacutefica en la comunidad Resulta
evidente que la mayoriacutea de los conflictos entre residentes se originan por el
incumplimiento de normas baacutesicas contenidas en el manual de convivencia Es por
ello que es fundamental que todas las personas sometidas al reacutegimen requieran
procesos de reflexioacuten y educacioacuten para mejorar la calidad de vida de los asociados
a ella
23
Cuadro 1 Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad
horizontal y el manual de convivencia
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
MANUAL DE CONVIVENCIA
Es elaborado por el constructor o propietario del inmueble
Nace de los aspectos sociales econoacutemicos y culturales de las personas que habitan el bien inmueble
Reglamenta y determina la propiedad de los bienes comunes
Reglamenta los comportamientos que hacen agradables las relaciones entre las personas que habitan el inmueble
La ley establece requisitos miacutenimos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal Artiacuteculo 5 de la Ley 675 de 2001
Los componentes para elaborar el manual de convivencia son relaciones y comportamientos entre humanos
Se requiere elevarlo a escritura puacuteblica es solemne debe ser registrado en la oficina de instrumentos puacuteblicos
No requiere ser elevado a escritura publica
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta las normas urbaniacutesticas la ley de propiedad horizontal normas ambientales y demaacutes concordantes con la materia
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta la personalidad de quienes habitan el inmueble las problemaacuteticas surgidas la previsioacuten de conflictos las relaciones y reacciones de las partes su cultura el emisor y el receptor del dialogo
En su contenido se refleja el trabajo de profesionales en aacutereas de construccioacuten arquitectura ingenieriacutea derecho
En su contenido se refleja el trabajo de socioacutelogos psicoacutelogos trabajadores sociales y mediadores
Apunta a la determinacioacuten del bien
Apunta a la convivencia paciacutefica a la solidaridad humana al entorno cordial y agradable de los seres humanos
Fuente LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute DC
24
IV MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer
cualquier tipo de transgresioacuten recibida y que se constituya una violacioacuten de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien comuacuten Las partes podraacuten acudir
para la solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos
La Sentencia C-893 de (2001) sentildeala ldquoLos mecanismos alternativos de solucioacuten
de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino tambieacuten y principalmente como una
forma de participacioacuten de la sociedad civil en los asuntos que los afectanrdquo (p 2)
En este sentido es incuestionable su estirpe democraacutetica en la medida en que
generan espacios de intervencioacuten de la comunidad en el desarrollo de la funcioacuten
jurisdiccional evitando la conflictivizacioacuten de la sociedad y logrando por ende el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
eacuteste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social
Los MASC estaacuten legitimados por la ley para dar solucioacuten de conflictos de caraacutecter
transigible
Cuadro 2 Clasificacioacuten de los Mecanismos Alternos de Solucioacuten de
Conflictos (MASC)
Clasificacioacuten Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccioacuten Arbitraje
Mediacioacuten Amigable Composicioacuten
Conciliacioacuten Jueces de Paz
25
41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
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algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
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Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
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JURISPRUDENCIA
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03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
12
Fuente ALCALDIacuteA MAYOR DE BOGOTAacute DC INSTITUTO PARTICIPACIOacuteN Y ACCIOacuteN COMUNAL ESCUELA DE PARTICIPACIOacuteN Y GESTIOacuteN SOCIAL EN BOGOTAacute (2008) Cartilla Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos Bogotaacute
DC El Autor p 51
12 ACCIONES LEGALES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Las principales acciones legales que puede iniciar o debe atender las
administraciones de los inmuebles sometidos al reacutegimen de propiedad horizontal
121 La tutela La Constitucioacuten Poliacutetica de Colombia de (1991) contempla en su
artiacuteculo 86 la accioacuten de tutela como un mecanismo de proteccioacuten de los derechos
constitucionales fundamentales sentildealando ademaacutes que toda persona podraacute
ejercer la accioacuten de tutela ante los jueces en cualquier momento y lugar para
reclamar la proteccioacuten inmediata de sus derechos constitucionales fundamentales
cuando considere que estos resulten vulnerados o amenazados por la accioacuten u
omisioacuten de cualquier autoridad puacuteblica o de particulares en los casos previstos en
la ley Esta accioacuten se desarrolla mediante un procedimiento preferente y sumario
a tiacutetulo personal o por quien actuacutee en su nombre
122 Derecho de Peticioacuten Se hace ante autoridad puacuteblica o privada con
funciones de administracioacuten ademaacutes un aparte especiacutefico sobre el derecho de
13
peticioacuten ante empresas de servicios puacuteblicos las querellas ante las inspecciones
de policiacutea retomamos la impugnacioacuten de actas de asamblea y los procesos
ejecutivos para la recuperacioacuten de las cuotas en mora por parte de los propietarios
de unidades privadas
123 Accioacuten de Policiacutea La accioacuten de policiacutea se define en el artiacuteculo 203 del
Coacutedigo de Policiacutea de Bogotaacute DC como la accioacuten que puede iniciarse ante una
autoridad de policiacutea como consecuencia de una ldquoviolacioacuten o inobservancia de una
regla de convivencia ciudadanardquo la cual puede iniciarse de oficio o a peticioacuten en
intereacutes dela comunidad o mediante querella de parte en intereacutes articular Los
deberes previstos en el Coacutedigo de Policiacutea para las autoridades de policiacutea se
refieren a impedir las viacuteas de hecho y actos perturbatorios que alteren la posesioacuten
o mera tenencia sobre inmuebles y el ejercicio de las servidumbres ademaacutes de
restablecer y preservar la situacioacuten cuando haya sido alterada o perturbada Es
importante anotar que de acuerdo con lo establecido en el Coacutedigo de Policiacutea en
los procesos de Policiacutea no se puede reclamar indemnizacioacuten de perjuicios por
violacioacuten a las reglas de convivencia ciudadana asiacute como tampoco son sujeto de
los mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos MASC- los actos en los cuales
este comprometido el intereacutes general y los asuntos no transigibles
II ANAacuteLISIS JURISPRUDENCIAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN
COLOMBIA
Dentro del desarrollo jurisprudencial en torno a la Ley 675 de (2001) es posible
mencionar las siguientes sentencias relevantes proferidas por la Corte
Constitucional
La Corte Constitucional en Sentencia T-035 DE (1997) sentildeala ldquoLa propiedad
horizontal es una forma de dominio sobre los inmuebles en virtud de la cual una
persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y ademaacutes
14
comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados
comunes necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primerordquo
(p 8)
La Corte Constitucional ha establecido en Sentencia C-153 de (2004)
La propiedad horizontal estaacute en presencia de un reacutegimen normativo especial cuyo
objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con miras a la obtencioacuten de un fin constitucional a saber
garantizar la seguridad y la convivencia paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella
asiacute como la funcioacuten social de la propiedad (p 14)
21 SENTENCIAS CORTE CONSTITUCIONAL SOBRE CONVIVENCIA
TENENCIA DE ANIMALES DOMEacuteSTICOS
El derecho a tener animales en el lugar de habitacioacuten del propietario -auacuten cuanto
este sea una unidad residencial sometida al reacutegimen de propiedad horizontal es
una expresioacuten del derecho constitucional al libre desarrollo de la personalidad y a
la intimidad personal y familiar
211 Sentencia T-035 de (1997) MP Hernando Herrera Vergara
Para la Sala no hay duda sobre el estrecho viacutenculo que presenta la tenencia de un
animal domeacutestico con el ejercicio de derechos por parte de su propietario o
tenedor los cuales deben ser objeto de proteccioacuten y garantiacutea juriacutedica Frente a
esta situacioacuten los derechos fundamentales que en forma diaacutefana se relacionan
son los relativos al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y
familiar
(helliphellip)
15
La tenencia de animales domeacutesticos constituye un ejercicio de los derechos
fundamentales al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad con las
limitaciones que imponen los derechos de los demaacutes Dentro del reacutegimen de
propiedad horizontal el mantenimiento de animales en el lugar de habitacioacuten se
sujeta a condiciones miacutenimas de convivencia sentildealadas en el reglamento de
copropiedad o por la asamblea de propietarios Los conflictos que se originen con
ocasioacuten de la tenencia de animales y que den lugar a perturbaciones se
resolveraacuten por las autoridades de policiacutea y a traveacutes de la tutela cuando las
decisiones de aquellas constituyan viacuteas de hecho o se demuestre la existencia de
un agravio constitucional irreparable asiacute como ante la vulneracioacuten o amenaza de
un derecho fundamental (pp 3-4)
Considero que cada persona es libre de decidir si puede tener a su cuidado una
mascota y de todo lo que ello implica brindarle los cuidados adecuados de
acuerdo a sus necesidades y a su vez tener en cuenta que es importante que
cada propietario yo tenedor del animal cumpla con normas de comportamiento y
ello implica que se le entrene y se le ensentildee a manejarse en las aacutereas comunes o
en la calle para asiacute evitar malos entendidos con los vecinos o transeuacutentes
212 Sentencia T-119 de 1998 Fabio Moroacuten Diacuteaz
Es imposible y absurdo pretender que los animales se abstengan de ladrar o
generar alguacuten tipo de sonido como quiera que es de su propia naturaleza y que ello
hace parte de los sonidos que normalmente se derivan de la vida en comuacuten y que
son propios de la ciudad o los campos como los producidos por los vehiacuteculos los
equipos de TV o radio y los mismos seres humanos
(hellip)
Carece de soporte la pretensioacuten de prescindir de los animales para eliminar de tajo
cualquier percepcioacuten de sus ladridos pues esa solicitud responde a una concepcioacuten
tan radical del derecho a la intimidad que comporta necesariamente el sacrificio total
del derecho No se trata de impedir que cualquier emanacioacuten de sonidos llegue al
oiacutedo de quien no quiere percibirla en lo maacutes miacutenimo sino de la interdiccioacuten de
16
emanaciones sonoras que al traspasar ciertos liacutemites se convierten en ruidos
insoportables Propio de la naturaleza de los perros es ladrar y no es razonable
exigirle a sus duentildeos que lo impidan que esteacuten pendientes del momento en que lo
hacen o de regular la intensidad de los ladridos (pp 10-11)
Sentencia T-155 de (2012) MP Mariacutea Victoria Calle Correa Uno de los
problemas de convivencia maacutes comuacuten de las copropiedades gira en torno a las
mascotas frente a su tenencia la Corte Constitucional ha expresado lo siguiente
La tenencia de un animal domeacutestico en un lugar de residencia es una decisioacuten
personal familiar que obedece a diferentes necesidades y proyectos de vida y que
por tanto en principio debe ser respetada y protegida por el Estado Desde sus
inicios esta Corporacioacuten ha sostenido que las personas cuentan con el derecho a
tener animales domeacutesticos en tanto se trata del ejercicio de varios derechos
fundamentales entre los que se ha mencionado el libre desarrollo de la
personalidad y la intimidad personal y familiar Con relacioacuten al primero la
jurisprudencia constitucional ha destacado que es un derecho de status activo que
exige el despliegue de las capacidades individuales sin restricciones ajenas no
autorizadas por el ordenamiento juriacutedico Se configura una vulneracioacuten de este
derecho cuando a la persona se le impide de forma arbitraria alcanzar o perseguir
aspiraciones legiacutetimas de vida o valorar y escoger libremente las circunstancias
que dan sentido a su existencia En relacioacuten con el segundo la intimidad personal
y familiar implica el derecho a no ser molestado a fin de resguardar un espacio de
privacidad personal y familiar libre de cualquier intromisioacuten de otros sin el
consentimiento de su titular (p 5)
Por tal razoacuten la propiedad horizontal no puede a traveacutes de sus oacuterganos directivos
prohibir la tenencia de mascotas dentro de la copropiedad sin embargo la Corte
Constitucional sostiene que la copropiedad en cabeza de la asamblea puede
estipular sanciones y si dentro de ellas se decide incluir de acuerdo con los
procedimientos establecidos para ello una que faculte la administracioacuten para
17
excluir el animal potencialmente peligroso del conjunto Es decir para sancionar
con la expulsioacuten de una mascota se debe sin duda garantizar al copropietario el
debido proceso y cumplir con una serie de requisitos legales so pena de violar la
Constitucioacuten y los derechos de los ciudadanos quedando entonces tal decisioacuten
como no valida
Un derecho imperante en la sociedad es el libre desarrollo a la personalidad asiacute
como a la intimidad (personal y familiar) todos los habitantes de este paiacutes son
libres y tienen derecho a su intimidad y a la escogencia de sus propiedades y asiacute
mismo a la adquisicioacuten de sus animales domeacutesticos o tambieacuten llamados mascotas
que en muchas familias estos son considerados un miembro maacutes de eacutesta El
derecho a tener animales en apartamentos o viviendas sometidas al
reacutegimen de propiedad horizontal es de naturaleza constitucional y es
exigible siempre y cuando se trate bien al animal no se exagere su
nuacutemero y se tenga una conducta responsable que impida a la mascota
causar dantildeos
III LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Se entiende por convivencia la accioacuten de convivir en un sentido amplio Convivir
estaacute relacionado con vivir en compantildeiacutea de otro u otros armoacutenicamente
reconociendo y respetando los derechos que cada persona tiene La Ley 675 de
(2001) que regula el reacutegimen de Propiedad Horizontal en Colombia define este
como un reacutegimen especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia
paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella hace el sentildealamiento expreso en el
artiacuteculo segundo sobre la convivencia paciacutefica y solidaridad social que se exige
para todas aquellas personas que residan en inmuebles sometidos a eacutel ldquolos
reglamentos de propiedad horizontal deberaacuten propender a el establecimiento de
18
relaciones paciacuteficas de cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o
tenedoresrdquo Esa convivencia establecida en la ley 675 de (2001) hace exigible la
prevalencia de la dignidad humana frente a cualquier otro intereacutes que pudiese
alegarse
Vivir dentro del reacutegimen de la propiedad horizontal requiere de los residentes y o
copropietarios el cumplimiento de algunas normas que permiten ejercitar
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos Gran
parte de los conflictos que se presentan entre vecinos y entre estos y la
administracioacuten son ocasionados por el incumplimiento de estas normas de
convivencia (Montejo 2002)
31 CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El conflicto es considerado como una situacioacuten determinada que evidencia la
existencia de un problema o dificultad y que pueden desencadenar posteriormente
enfrentamientos entre dos o maacutes partes que defienden un punto de vista o que
simplemente ven vulnerados sus valores o intereses o se encuentran en
situaciones opuestas Es por esto que es necesario contar con herramientas que
permitan la puesta en marcha de unos paraacutemetros y reglas que se traduzcan en la
observancia de una convivencia sana paciacutefica y armoniosa La Ley 675 de (2001)
establece el reacutegimen de propiedad horizontal y que tiene como principios rectores
los siguientes
Artiacuteculo 2o Principios Orientadores de La Ley Son principios orientadores de la
presente ley
1 Funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten respetar la funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad y por
ende deberaacuten ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbaniacutestica vigente
19
2 Convivencia paciacutefica y solidaridad social Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten propender al establecimiento de relaciones paciacuteficas de
cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores
3 Respeto de la dignidad humana El respeto de la dignidad humana debe inspirar
las actuaciones de los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten de la
copropiedad asiacute como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y
obligaciones derivados de la ley
4 Libre iniciativa empresarial Atendiendo las disposiciones urbaniacutesticas vigentes
los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto asiacute como los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten
correspondientes deberaacuten respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro
de los liacutemites del bien comuacuten
5 Derecho al debido proceso Las actuaciones de la asamblea o del consejo de
administracioacuten tendientes a la imposicioacuten de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias deberaacuten consultar el debido proceso el derecho de
defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten (p 2)
A su vez es indispensable que toda copropiedad cuente con un Manual de
Convivencia herramientas que permite fijar paraacutemetros y directrices claras para
una armoniosa convivencia La Ley faculta la creacioacuten de Comiteacutes de Convivencia
dentro de los inmuebles sujetos al reacutegimen de propiedad horizontal y fija
paraacutemetros dentro de los cuales puede y debe actuar con el uacutenico fin de
propender y salvaguardar la sana convivencia entre los individuos que componen
la copropiedad
Seguacuten el artiacuteculo 58 de la Ley 675 de (2001)
Para la solucioacuten de los conflictos que se presenten entre los propietarios o
tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador el consejo de
administracioacuten o cualquier otro oacutergano de direccioacuten o control de la persona juriacutedica
en razoacuten de la aplicacioacuten o interpretacioacuten de esta ley y del reglamento de
20
propiedad horizontal sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades
jurisdiccionales se podraacute acudir a
1 Comiteacute de Convivencia Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasioacuten de la vida en edificios de uso residencial su solucioacuten se podraacute intentar
mediante la intervencioacuten de un comiteacute de convivencia elegido de conformidad con lo
indicado en la presente ley el cual intentaraacute presentar foacutermulas de arreglo orientadas
a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad Las
consideraciones de este comiteacute se consignaraacuten en un acta suscrita por las partes y
por los miembros del comiteacute y la participacioacuten en eacutel seraacute ad honorem
2 Mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos Las partes podraacuten acudir para la
solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos de acuerdo con lo establecido en
las normas legales que regulan la materia (pp 11-12)
El Comiteacute de Convivencia es un oacutergano de constitucioacuten estatutaria que hacen
los mismos propietarios en su reglamento interno y su finalidad es la de
intentar solucionar controversias o conflictos mediante propuestas de arreglo
que surgen a raiacutez de la convivencia entre propietarios residentes
administradores consejo de administracioacuten y revisor fiscal con el fin de
dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de vecindad En la
propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y residentes deben
someterse a un ordenamiento que les permita ldquoejercer plenamente los
derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenosrdquo (AIPHLtda 1997 p 1)
La funcioacuten principal del Comiteacute de Convivencia es fortalecer las relaciones de
vecindad y estaacute orientada a proponer foacutermulas de arreglo que conduzcan a la
solucioacuten del conflicto
Seguacuten la Ley 675 de (2001) uno de los objetivos que persigue la creacioacuten de este
comiteacute es generar conciencia entre los copropietarios de la necesidad de fortalecer
las relaciones de vecindad tan deterioradas en las grandes ciudades en otras
palabras este oacutergano estatutario debe generar foacutermulas de arreglo que permitan
21
dirimir dichas controversias Al respecto el proyecto original del Gobierno hasta
primer debate en la Caacutemara de representantes se consagraba que el comiteacute de
convivencia actuaria con las atribuciones de un amigable componedor seguacuten lo
cual implicaba que tendriacutea que decidir con fuerza vinculante para las partes (Ley
446 de 1998 arts130-131) Posteriormente en segundo debate en la Caacutemara se
elimina dicha expresioacuten y se cambia por el cual intentara presentar foacutermulas de
arreglo En siacutentesis su labor en ninguacuten caso es imponer una solucioacuten a las
controversias sino ser una especie de mediador que acerque a las partes y
proponga soluciones viables dejando a los directamente involucrados en el
conflicto la opcioacuten de acogerlas o no Igualmente hay que contemplar que en la
misma ley el acudir al comiteacute de convivencia no es un requisito de procedibilidad
para luego acudir a la justicia ordinaria
El Manual de Convivencia condensa las maacutes miacutenimas y elementales normas a que
debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada ademaacutes del respeto
por y haciacutea los demaacutes en aras de hallar la tranquilidad solidaridad y reciprocidad
tan necesarias en nuestra convulsionada sociedad Para vivir en comunidad es
necesario entender que no todos somos iguales la diferencia hace que las formas
de pensar y de concebir la vida no sean las mismas Se requiere acatar unas
normas miacutenimas basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia Es
importante invitar a todas las personas a resolver paciacuteficamente las diferencias y
conflictos a no hacer justicia con mano propia a cumplir las normas miacutenimas de
convivencia para asiacute propiciar la confianza entre vecinos Para crear un ambiente
agradable y armoacutenico en el reacutegimen de propiedad horizontal es indispensable
promover ante todo la convivencia paciacutefica a traveacutes de la ensentildeanza
La persona humana tiene la capacidad de interrelacionarse con otros de alliacute que
por la misma naturaleza del hombre es necesario estar acompantildeados de otras
personas formando lo que se conoce como sociedades La sociedad conformada
por seres humanos cuenta con una caracteriacutestica esencial y es un elemento
22
distintivo denominado cultura Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre
siacute ya que el primero se refiere a la forma baacutesica de agrupacioacuten de personas o
entidades poblacionales mientras que el segundo hace referencia a todos
aquellos aspectos o rasgos transmitidos a traveacutes del tiempo de generacioacuten en
generacioacuten incluyendo costumbres lenguas creencias y religiones arte ciencia
etc que caracterizan o identifican esa agrupacioacuten o entidad poblacional En el
transcurrir del tiempo como cultura se entenderaacute la formacioacuten de la mente es
decir designa el estado de la mente humana que desarrolla el conocimiento y lo
afirma por medio de su capacidad intelectual esta condicioacuten le permite
relacionarse con las demaacutes personas o grupos a traveacutes de una comunicacioacuten
permanente permitieacutendole convivir con ellas
En reacutegimen de propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y
residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos por lo cual
las normas deben estar contenidas en leyes decretos y reglamentos que tengan
como fin garantizar la convivencia armoacutenica y paciacutefica en la comunidad Resulta
evidente que la mayoriacutea de los conflictos entre residentes se originan por el
incumplimiento de normas baacutesicas contenidas en el manual de convivencia Es por
ello que es fundamental que todas las personas sometidas al reacutegimen requieran
procesos de reflexioacuten y educacioacuten para mejorar la calidad de vida de los asociados
a ella
23
Cuadro 1 Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad
horizontal y el manual de convivencia
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
MANUAL DE CONVIVENCIA
Es elaborado por el constructor o propietario del inmueble
Nace de los aspectos sociales econoacutemicos y culturales de las personas que habitan el bien inmueble
Reglamenta y determina la propiedad de los bienes comunes
Reglamenta los comportamientos que hacen agradables las relaciones entre las personas que habitan el inmueble
La ley establece requisitos miacutenimos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal Artiacuteculo 5 de la Ley 675 de 2001
Los componentes para elaborar el manual de convivencia son relaciones y comportamientos entre humanos
Se requiere elevarlo a escritura puacuteblica es solemne debe ser registrado en la oficina de instrumentos puacuteblicos
No requiere ser elevado a escritura publica
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta las normas urbaniacutesticas la ley de propiedad horizontal normas ambientales y demaacutes concordantes con la materia
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta la personalidad de quienes habitan el inmueble las problemaacuteticas surgidas la previsioacuten de conflictos las relaciones y reacciones de las partes su cultura el emisor y el receptor del dialogo
En su contenido se refleja el trabajo de profesionales en aacutereas de construccioacuten arquitectura ingenieriacutea derecho
En su contenido se refleja el trabajo de socioacutelogos psicoacutelogos trabajadores sociales y mediadores
Apunta a la determinacioacuten del bien
Apunta a la convivencia paciacutefica a la solidaridad humana al entorno cordial y agradable de los seres humanos
Fuente LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute DC
24
IV MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer
cualquier tipo de transgresioacuten recibida y que se constituya una violacioacuten de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien comuacuten Las partes podraacuten acudir
para la solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos
La Sentencia C-893 de (2001) sentildeala ldquoLos mecanismos alternativos de solucioacuten
de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino tambieacuten y principalmente como una
forma de participacioacuten de la sociedad civil en los asuntos que los afectanrdquo (p 2)
En este sentido es incuestionable su estirpe democraacutetica en la medida en que
generan espacios de intervencioacuten de la comunidad en el desarrollo de la funcioacuten
jurisdiccional evitando la conflictivizacioacuten de la sociedad y logrando por ende el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
eacuteste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social
Los MASC estaacuten legitimados por la ley para dar solucioacuten de conflictos de caraacutecter
transigible
Cuadro 2 Clasificacioacuten de los Mecanismos Alternos de Solucioacuten de
Conflictos (MASC)
Clasificacioacuten Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccioacuten Arbitraje
Mediacioacuten Amigable Composicioacuten
Conciliacioacuten Jueces de Paz
25
41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
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41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
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LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
13
peticioacuten ante empresas de servicios puacuteblicos las querellas ante las inspecciones
de policiacutea retomamos la impugnacioacuten de actas de asamblea y los procesos
ejecutivos para la recuperacioacuten de las cuotas en mora por parte de los propietarios
de unidades privadas
123 Accioacuten de Policiacutea La accioacuten de policiacutea se define en el artiacuteculo 203 del
Coacutedigo de Policiacutea de Bogotaacute DC como la accioacuten que puede iniciarse ante una
autoridad de policiacutea como consecuencia de una ldquoviolacioacuten o inobservancia de una
regla de convivencia ciudadanardquo la cual puede iniciarse de oficio o a peticioacuten en
intereacutes dela comunidad o mediante querella de parte en intereacutes articular Los
deberes previstos en el Coacutedigo de Policiacutea para las autoridades de policiacutea se
refieren a impedir las viacuteas de hecho y actos perturbatorios que alteren la posesioacuten
o mera tenencia sobre inmuebles y el ejercicio de las servidumbres ademaacutes de
restablecer y preservar la situacioacuten cuando haya sido alterada o perturbada Es
importante anotar que de acuerdo con lo establecido en el Coacutedigo de Policiacutea en
los procesos de Policiacutea no se puede reclamar indemnizacioacuten de perjuicios por
violacioacuten a las reglas de convivencia ciudadana asiacute como tampoco son sujeto de
los mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos MASC- los actos en los cuales
este comprometido el intereacutes general y los asuntos no transigibles
II ANAacuteLISIS JURISPRUDENCIAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN
COLOMBIA
Dentro del desarrollo jurisprudencial en torno a la Ley 675 de (2001) es posible
mencionar las siguientes sentencias relevantes proferidas por la Corte
Constitucional
La Corte Constitucional en Sentencia T-035 DE (1997) sentildeala ldquoLa propiedad
horizontal es una forma de dominio sobre los inmuebles en virtud de la cual una
persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y ademaacutes
14
comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados
comunes necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primerordquo
(p 8)
La Corte Constitucional ha establecido en Sentencia C-153 de (2004)
La propiedad horizontal estaacute en presencia de un reacutegimen normativo especial cuyo
objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con miras a la obtencioacuten de un fin constitucional a saber
garantizar la seguridad y la convivencia paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella
asiacute como la funcioacuten social de la propiedad (p 14)
21 SENTENCIAS CORTE CONSTITUCIONAL SOBRE CONVIVENCIA
TENENCIA DE ANIMALES DOMEacuteSTICOS
El derecho a tener animales en el lugar de habitacioacuten del propietario -auacuten cuanto
este sea una unidad residencial sometida al reacutegimen de propiedad horizontal es
una expresioacuten del derecho constitucional al libre desarrollo de la personalidad y a
la intimidad personal y familiar
211 Sentencia T-035 de (1997) MP Hernando Herrera Vergara
Para la Sala no hay duda sobre el estrecho viacutenculo que presenta la tenencia de un
animal domeacutestico con el ejercicio de derechos por parte de su propietario o
tenedor los cuales deben ser objeto de proteccioacuten y garantiacutea juriacutedica Frente a
esta situacioacuten los derechos fundamentales que en forma diaacutefana se relacionan
son los relativos al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y
familiar
(helliphellip)
15
La tenencia de animales domeacutesticos constituye un ejercicio de los derechos
fundamentales al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad con las
limitaciones que imponen los derechos de los demaacutes Dentro del reacutegimen de
propiedad horizontal el mantenimiento de animales en el lugar de habitacioacuten se
sujeta a condiciones miacutenimas de convivencia sentildealadas en el reglamento de
copropiedad o por la asamblea de propietarios Los conflictos que se originen con
ocasioacuten de la tenencia de animales y que den lugar a perturbaciones se
resolveraacuten por las autoridades de policiacutea y a traveacutes de la tutela cuando las
decisiones de aquellas constituyan viacuteas de hecho o se demuestre la existencia de
un agravio constitucional irreparable asiacute como ante la vulneracioacuten o amenaza de
un derecho fundamental (pp 3-4)
Considero que cada persona es libre de decidir si puede tener a su cuidado una
mascota y de todo lo que ello implica brindarle los cuidados adecuados de
acuerdo a sus necesidades y a su vez tener en cuenta que es importante que
cada propietario yo tenedor del animal cumpla con normas de comportamiento y
ello implica que se le entrene y se le ensentildee a manejarse en las aacutereas comunes o
en la calle para asiacute evitar malos entendidos con los vecinos o transeuacutentes
212 Sentencia T-119 de 1998 Fabio Moroacuten Diacuteaz
Es imposible y absurdo pretender que los animales se abstengan de ladrar o
generar alguacuten tipo de sonido como quiera que es de su propia naturaleza y que ello
hace parte de los sonidos que normalmente se derivan de la vida en comuacuten y que
son propios de la ciudad o los campos como los producidos por los vehiacuteculos los
equipos de TV o radio y los mismos seres humanos
(hellip)
Carece de soporte la pretensioacuten de prescindir de los animales para eliminar de tajo
cualquier percepcioacuten de sus ladridos pues esa solicitud responde a una concepcioacuten
tan radical del derecho a la intimidad que comporta necesariamente el sacrificio total
del derecho No se trata de impedir que cualquier emanacioacuten de sonidos llegue al
oiacutedo de quien no quiere percibirla en lo maacutes miacutenimo sino de la interdiccioacuten de
16
emanaciones sonoras que al traspasar ciertos liacutemites se convierten en ruidos
insoportables Propio de la naturaleza de los perros es ladrar y no es razonable
exigirle a sus duentildeos que lo impidan que esteacuten pendientes del momento en que lo
hacen o de regular la intensidad de los ladridos (pp 10-11)
Sentencia T-155 de (2012) MP Mariacutea Victoria Calle Correa Uno de los
problemas de convivencia maacutes comuacuten de las copropiedades gira en torno a las
mascotas frente a su tenencia la Corte Constitucional ha expresado lo siguiente
La tenencia de un animal domeacutestico en un lugar de residencia es una decisioacuten
personal familiar que obedece a diferentes necesidades y proyectos de vida y que
por tanto en principio debe ser respetada y protegida por el Estado Desde sus
inicios esta Corporacioacuten ha sostenido que las personas cuentan con el derecho a
tener animales domeacutesticos en tanto se trata del ejercicio de varios derechos
fundamentales entre los que se ha mencionado el libre desarrollo de la
personalidad y la intimidad personal y familiar Con relacioacuten al primero la
jurisprudencia constitucional ha destacado que es un derecho de status activo que
exige el despliegue de las capacidades individuales sin restricciones ajenas no
autorizadas por el ordenamiento juriacutedico Se configura una vulneracioacuten de este
derecho cuando a la persona se le impide de forma arbitraria alcanzar o perseguir
aspiraciones legiacutetimas de vida o valorar y escoger libremente las circunstancias
que dan sentido a su existencia En relacioacuten con el segundo la intimidad personal
y familiar implica el derecho a no ser molestado a fin de resguardar un espacio de
privacidad personal y familiar libre de cualquier intromisioacuten de otros sin el
consentimiento de su titular (p 5)
Por tal razoacuten la propiedad horizontal no puede a traveacutes de sus oacuterganos directivos
prohibir la tenencia de mascotas dentro de la copropiedad sin embargo la Corte
Constitucional sostiene que la copropiedad en cabeza de la asamblea puede
estipular sanciones y si dentro de ellas se decide incluir de acuerdo con los
procedimientos establecidos para ello una que faculte la administracioacuten para
17
excluir el animal potencialmente peligroso del conjunto Es decir para sancionar
con la expulsioacuten de una mascota se debe sin duda garantizar al copropietario el
debido proceso y cumplir con una serie de requisitos legales so pena de violar la
Constitucioacuten y los derechos de los ciudadanos quedando entonces tal decisioacuten
como no valida
Un derecho imperante en la sociedad es el libre desarrollo a la personalidad asiacute
como a la intimidad (personal y familiar) todos los habitantes de este paiacutes son
libres y tienen derecho a su intimidad y a la escogencia de sus propiedades y asiacute
mismo a la adquisicioacuten de sus animales domeacutesticos o tambieacuten llamados mascotas
que en muchas familias estos son considerados un miembro maacutes de eacutesta El
derecho a tener animales en apartamentos o viviendas sometidas al
reacutegimen de propiedad horizontal es de naturaleza constitucional y es
exigible siempre y cuando se trate bien al animal no se exagere su
nuacutemero y se tenga una conducta responsable que impida a la mascota
causar dantildeos
III LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Se entiende por convivencia la accioacuten de convivir en un sentido amplio Convivir
estaacute relacionado con vivir en compantildeiacutea de otro u otros armoacutenicamente
reconociendo y respetando los derechos que cada persona tiene La Ley 675 de
(2001) que regula el reacutegimen de Propiedad Horizontal en Colombia define este
como un reacutegimen especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia
paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella hace el sentildealamiento expreso en el
artiacuteculo segundo sobre la convivencia paciacutefica y solidaridad social que se exige
para todas aquellas personas que residan en inmuebles sometidos a eacutel ldquolos
reglamentos de propiedad horizontal deberaacuten propender a el establecimiento de
18
relaciones paciacuteficas de cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o
tenedoresrdquo Esa convivencia establecida en la ley 675 de (2001) hace exigible la
prevalencia de la dignidad humana frente a cualquier otro intereacutes que pudiese
alegarse
Vivir dentro del reacutegimen de la propiedad horizontal requiere de los residentes y o
copropietarios el cumplimiento de algunas normas que permiten ejercitar
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos Gran
parte de los conflictos que se presentan entre vecinos y entre estos y la
administracioacuten son ocasionados por el incumplimiento de estas normas de
convivencia (Montejo 2002)
31 CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El conflicto es considerado como una situacioacuten determinada que evidencia la
existencia de un problema o dificultad y que pueden desencadenar posteriormente
enfrentamientos entre dos o maacutes partes que defienden un punto de vista o que
simplemente ven vulnerados sus valores o intereses o se encuentran en
situaciones opuestas Es por esto que es necesario contar con herramientas que
permitan la puesta en marcha de unos paraacutemetros y reglas que se traduzcan en la
observancia de una convivencia sana paciacutefica y armoniosa La Ley 675 de (2001)
establece el reacutegimen de propiedad horizontal y que tiene como principios rectores
los siguientes
Artiacuteculo 2o Principios Orientadores de La Ley Son principios orientadores de la
presente ley
1 Funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten respetar la funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad y por
ende deberaacuten ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbaniacutestica vigente
19
2 Convivencia paciacutefica y solidaridad social Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten propender al establecimiento de relaciones paciacuteficas de
cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores
3 Respeto de la dignidad humana El respeto de la dignidad humana debe inspirar
las actuaciones de los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten de la
copropiedad asiacute como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y
obligaciones derivados de la ley
4 Libre iniciativa empresarial Atendiendo las disposiciones urbaniacutesticas vigentes
los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto asiacute como los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten
correspondientes deberaacuten respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro
de los liacutemites del bien comuacuten
5 Derecho al debido proceso Las actuaciones de la asamblea o del consejo de
administracioacuten tendientes a la imposicioacuten de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias deberaacuten consultar el debido proceso el derecho de
defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten (p 2)
A su vez es indispensable que toda copropiedad cuente con un Manual de
Convivencia herramientas que permite fijar paraacutemetros y directrices claras para
una armoniosa convivencia La Ley faculta la creacioacuten de Comiteacutes de Convivencia
dentro de los inmuebles sujetos al reacutegimen de propiedad horizontal y fija
paraacutemetros dentro de los cuales puede y debe actuar con el uacutenico fin de
propender y salvaguardar la sana convivencia entre los individuos que componen
la copropiedad
Seguacuten el artiacuteculo 58 de la Ley 675 de (2001)
Para la solucioacuten de los conflictos que se presenten entre los propietarios o
tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador el consejo de
administracioacuten o cualquier otro oacutergano de direccioacuten o control de la persona juriacutedica
en razoacuten de la aplicacioacuten o interpretacioacuten de esta ley y del reglamento de
20
propiedad horizontal sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades
jurisdiccionales se podraacute acudir a
1 Comiteacute de Convivencia Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasioacuten de la vida en edificios de uso residencial su solucioacuten se podraacute intentar
mediante la intervencioacuten de un comiteacute de convivencia elegido de conformidad con lo
indicado en la presente ley el cual intentaraacute presentar foacutermulas de arreglo orientadas
a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad Las
consideraciones de este comiteacute se consignaraacuten en un acta suscrita por las partes y
por los miembros del comiteacute y la participacioacuten en eacutel seraacute ad honorem
2 Mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos Las partes podraacuten acudir para la
solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos de acuerdo con lo establecido en
las normas legales que regulan la materia (pp 11-12)
El Comiteacute de Convivencia es un oacutergano de constitucioacuten estatutaria que hacen
los mismos propietarios en su reglamento interno y su finalidad es la de
intentar solucionar controversias o conflictos mediante propuestas de arreglo
que surgen a raiacutez de la convivencia entre propietarios residentes
administradores consejo de administracioacuten y revisor fiscal con el fin de
dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de vecindad En la
propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y residentes deben
someterse a un ordenamiento que les permita ldquoejercer plenamente los
derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenosrdquo (AIPHLtda 1997 p 1)
La funcioacuten principal del Comiteacute de Convivencia es fortalecer las relaciones de
vecindad y estaacute orientada a proponer foacutermulas de arreglo que conduzcan a la
solucioacuten del conflicto
Seguacuten la Ley 675 de (2001) uno de los objetivos que persigue la creacioacuten de este
comiteacute es generar conciencia entre los copropietarios de la necesidad de fortalecer
las relaciones de vecindad tan deterioradas en las grandes ciudades en otras
palabras este oacutergano estatutario debe generar foacutermulas de arreglo que permitan
21
dirimir dichas controversias Al respecto el proyecto original del Gobierno hasta
primer debate en la Caacutemara de representantes se consagraba que el comiteacute de
convivencia actuaria con las atribuciones de un amigable componedor seguacuten lo
cual implicaba que tendriacutea que decidir con fuerza vinculante para las partes (Ley
446 de 1998 arts130-131) Posteriormente en segundo debate en la Caacutemara se
elimina dicha expresioacuten y se cambia por el cual intentara presentar foacutermulas de
arreglo En siacutentesis su labor en ninguacuten caso es imponer una solucioacuten a las
controversias sino ser una especie de mediador que acerque a las partes y
proponga soluciones viables dejando a los directamente involucrados en el
conflicto la opcioacuten de acogerlas o no Igualmente hay que contemplar que en la
misma ley el acudir al comiteacute de convivencia no es un requisito de procedibilidad
para luego acudir a la justicia ordinaria
El Manual de Convivencia condensa las maacutes miacutenimas y elementales normas a que
debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada ademaacutes del respeto
por y haciacutea los demaacutes en aras de hallar la tranquilidad solidaridad y reciprocidad
tan necesarias en nuestra convulsionada sociedad Para vivir en comunidad es
necesario entender que no todos somos iguales la diferencia hace que las formas
de pensar y de concebir la vida no sean las mismas Se requiere acatar unas
normas miacutenimas basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia Es
importante invitar a todas las personas a resolver paciacuteficamente las diferencias y
conflictos a no hacer justicia con mano propia a cumplir las normas miacutenimas de
convivencia para asiacute propiciar la confianza entre vecinos Para crear un ambiente
agradable y armoacutenico en el reacutegimen de propiedad horizontal es indispensable
promover ante todo la convivencia paciacutefica a traveacutes de la ensentildeanza
La persona humana tiene la capacidad de interrelacionarse con otros de alliacute que
por la misma naturaleza del hombre es necesario estar acompantildeados de otras
personas formando lo que se conoce como sociedades La sociedad conformada
por seres humanos cuenta con una caracteriacutestica esencial y es un elemento
22
distintivo denominado cultura Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre
siacute ya que el primero se refiere a la forma baacutesica de agrupacioacuten de personas o
entidades poblacionales mientras que el segundo hace referencia a todos
aquellos aspectos o rasgos transmitidos a traveacutes del tiempo de generacioacuten en
generacioacuten incluyendo costumbres lenguas creencias y religiones arte ciencia
etc que caracterizan o identifican esa agrupacioacuten o entidad poblacional En el
transcurrir del tiempo como cultura se entenderaacute la formacioacuten de la mente es
decir designa el estado de la mente humana que desarrolla el conocimiento y lo
afirma por medio de su capacidad intelectual esta condicioacuten le permite
relacionarse con las demaacutes personas o grupos a traveacutes de una comunicacioacuten
permanente permitieacutendole convivir con ellas
En reacutegimen de propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y
residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos por lo cual
las normas deben estar contenidas en leyes decretos y reglamentos que tengan
como fin garantizar la convivencia armoacutenica y paciacutefica en la comunidad Resulta
evidente que la mayoriacutea de los conflictos entre residentes se originan por el
incumplimiento de normas baacutesicas contenidas en el manual de convivencia Es por
ello que es fundamental que todas las personas sometidas al reacutegimen requieran
procesos de reflexioacuten y educacioacuten para mejorar la calidad de vida de los asociados
a ella
23
Cuadro 1 Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad
horizontal y el manual de convivencia
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
MANUAL DE CONVIVENCIA
Es elaborado por el constructor o propietario del inmueble
Nace de los aspectos sociales econoacutemicos y culturales de las personas que habitan el bien inmueble
Reglamenta y determina la propiedad de los bienes comunes
Reglamenta los comportamientos que hacen agradables las relaciones entre las personas que habitan el inmueble
La ley establece requisitos miacutenimos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal Artiacuteculo 5 de la Ley 675 de 2001
Los componentes para elaborar el manual de convivencia son relaciones y comportamientos entre humanos
Se requiere elevarlo a escritura puacuteblica es solemne debe ser registrado en la oficina de instrumentos puacuteblicos
No requiere ser elevado a escritura publica
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta las normas urbaniacutesticas la ley de propiedad horizontal normas ambientales y demaacutes concordantes con la materia
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta la personalidad de quienes habitan el inmueble las problemaacuteticas surgidas la previsioacuten de conflictos las relaciones y reacciones de las partes su cultura el emisor y el receptor del dialogo
En su contenido se refleja el trabajo de profesionales en aacutereas de construccioacuten arquitectura ingenieriacutea derecho
En su contenido se refleja el trabajo de socioacutelogos psicoacutelogos trabajadores sociales y mediadores
Apunta a la determinacioacuten del bien
Apunta a la convivencia paciacutefica a la solidaridad humana al entorno cordial y agradable de los seres humanos
Fuente LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute DC
24
IV MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer
cualquier tipo de transgresioacuten recibida y que se constituya una violacioacuten de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien comuacuten Las partes podraacuten acudir
para la solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos
La Sentencia C-893 de (2001) sentildeala ldquoLos mecanismos alternativos de solucioacuten
de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino tambieacuten y principalmente como una
forma de participacioacuten de la sociedad civil en los asuntos que los afectanrdquo (p 2)
En este sentido es incuestionable su estirpe democraacutetica en la medida en que
generan espacios de intervencioacuten de la comunidad en el desarrollo de la funcioacuten
jurisdiccional evitando la conflictivizacioacuten de la sociedad y logrando por ende el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
eacuteste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social
Los MASC estaacuten legitimados por la ley para dar solucioacuten de conflictos de caraacutecter
transigible
Cuadro 2 Clasificacioacuten de los Mecanismos Alternos de Solucioacuten de
Conflictos (MASC)
Clasificacioacuten Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccioacuten Arbitraje
Mediacioacuten Amigable Composicioacuten
Conciliacioacuten Jueces de Paz
25
41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
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puacuteblicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 41433 del 11 de julio de 1994
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LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
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propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
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potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
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03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
14
comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados
comunes necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primerordquo
(p 8)
La Corte Constitucional ha establecido en Sentencia C-153 de (2004)
La propiedad horizontal estaacute en presencia de un reacutegimen normativo especial cuyo
objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con miras a la obtencioacuten de un fin constitucional a saber
garantizar la seguridad y la convivencia paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella
asiacute como la funcioacuten social de la propiedad (p 14)
21 SENTENCIAS CORTE CONSTITUCIONAL SOBRE CONVIVENCIA
TENENCIA DE ANIMALES DOMEacuteSTICOS
El derecho a tener animales en el lugar de habitacioacuten del propietario -auacuten cuanto
este sea una unidad residencial sometida al reacutegimen de propiedad horizontal es
una expresioacuten del derecho constitucional al libre desarrollo de la personalidad y a
la intimidad personal y familiar
211 Sentencia T-035 de (1997) MP Hernando Herrera Vergara
Para la Sala no hay duda sobre el estrecho viacutenculo que presenta la tenencia de un
animal domeacutestico con el ejercicio de derechos por parte de su propietario o
tenedor los cuales deben ser objeto de proteccioacuten y garantiacutea juriacutedica Frente a
esta situacioacuten los derechos fundamentales que en forma diaacutefana se relacionan
son los relativos al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y
familiar
(helliphellip)
15
La tenencia de animales domeacutesticos constituye un ejercicio de los derechos
fundamentales al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad con las
limitaciones que imponen los derechos de los demaacutes Dentro del reacutegimen de
propiedad horizontal el mantenimiento de animales en el lugar de habitacioacuten se
sujeta a condiciones miacutenimas de convivencia sentildealadas en el reglamento de
copropiedad o por la asamblea de propietarios Los conflictos que se originen con
ocasioacuten de la tenencia de animales y que den lugar a perturbaciones se
resolveraacuten por las autoridades de policiacutea y a traveacutes de la tutela cuando las
decisiones de aquellas constituyan viacuteas de hecho o se demuestre la existencia de
un agravio constitucional irreparable asiacute como ante la vulneracioacuten o amenaza de
un derecho fundamental (pp 3-4)
Considero que cada persona es libre de decidir si puede tener a su cuidado una
mascota y de todo lo que ello implica brindarle los cuidados adecuados de
acuerdo a sus necesidades y a su vez tener en cuenta que es importante que
cada propietario yo tenedor del animal cumpla con normas de comportamiento y
ello implica que se le entrene y se le ensentildee a manejarse en las aacutereas comunes o
en la calle para asiacute evitar malos entendidos con los vecinos o transeuacutentes
212 Sentencia T-119 de 1998 Fabio Moroacuten Diacuteaz
Es imposible y absurdo pretender que los animales se abstengan de ladrar o
generar alguacuten tipo de sonido como quiera que es de su propia naturaleza y que ello
hace parte de los sonidos que normalmente se derivan de la vida en comuacuten y que
son propios de la ciudad o los campos como los producidos por los vehiacuteculos los
equipos de TV o radio y los mismos seres humanos
(hellip)
Carece de soporte la pretensioacuten de prescindir de los animales para eliminar de tajo
cualquier percepcioacuten de sus ladridos pues esa solicitud responde a una concepcioacuten
tan radical del derecho a la intimidad que comporta necesariamente el sacrificio total
del derecho No se trata de impedir que cualquier emanacioacuten de sonidos llegue al
oiacutedo de quien no quiere percibirla en lo maacutes miacutenimo sino de la interdiccioacuten de
16
emanaciones sonoras que al traspasar ciertos liacutemites se convierten en ruidos
insoportables Propio de la naturaleza de los perros es ladrar y no es razonable
exigirle a sus duentildeos que lo impidan que esteacuten pendientes del momento en que lo
hacen o de regular la intensidad de los ladridos (pp 10-11)
Sentencia T-155 de (2012) MP Mariacutea Victoria Calle Correa Uno de los
problemas de convivencia maacutes comuacuten de las copropiedades gira en torno a las
mascotas frente a su tenencia la Corte Constitucional ha expresado lo siguiente
La tenencia de un animal domeacutestico en un lugar de residencia es una decisioacuten
personal familiar que obedece a diferentes necesidades y proyectos de vida y que
por tanto en principio debe ser respetada y protegida por el Estado Desde sus
inicios esta Corporacioacuten ha sostenido que las personas cuentan con el derecho a
tener animales domeacutesticos en tanto se trata del ejercicio de varios derechos
fundamentales entre los que se ha mencionado el libre desarrollo de la
personalidad y la intimidad personal y familiar Con relacioacuten al primero la
jurisprudencia constitucional ha destacado que es un derecho de status activo que
exige el despliegue de las capacidades individuales sin restricciones ajenas no
autorizadas por el ordenamiento juriacutedico Se configura una vulneracioacuten de este
derecho cuando a la persona se le impide de forma arbitraria alcanzar o perseguir
aspiraciones legiacutetimas de vida o valorar y escoger libremente las circunstancias
que dan sentido a su existencia En relacioacuten con el segundo la intimidad personal
y familiar implica el derecho a no ser molestado a fin de resguardar un espacio de
privacidad personal y familiar libre de cualquier intromisioacuten de otros sin el
consentimiento de su titular (p 5)
Por tal razoacuten la propiedad horizontal no puede a traveacutes de sus oacuterganos directivos
prohibir la tenencia de mascotas dentro de la copropiedad sin embargo la Corte
Constitucional sostiene que la copropiedad en cabeza de la asamblea puede
estipular sanciones y si dentro de ellas se decide incluir de acuerdo con los
procedimientos establecidos para ello una que faculte la administracioacuten para
17
excluir el animal potencialmente peligroso del conjunto Es decir para sancionar
con la expulsioacuten de una mascota se debe sin duda garantizar al copropietario el
debido proceso y cumplir con una serie de requisitos legales so pena de violar la
Constitucioacuten y los derechos de los ciudadanos quedando entonces tal decisioacuten
como no valida
Un derecho imperante en la sociedad es el libre desarrollo a la personalidad asiacute
como a la intimidad (personal y familiar) todos los habitantes de este paiacutes son
libres y tienen derecho a su intimidad y a la escogencia de sus propiedades y asiacute
mismo a la adquisicioacuten de sus animales domeacutesticos o tambieacuten llamados mascotas
que en muchas familias estos son considerados un miembro maacutes de eacutesta El
derecho a tener animales en apartamentos o viviendas sometidas al
reacutegimen de propiedad horizontal es de naturaleza constitucional y es
exigible siempre y cuando se trate bien al animal no se exagere su
nuacutemero y se tenga una conducta responsable que impida a la mascota
causar dantildeos
III LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Se entiende por convivencia la accioacuten de convivir en un sentido amplio Convivir
estaacute relacionado con vivir en compantildeiacutea de otro u otros armoacutenicamente
reconociendo y respetando los derechos que cada persona tiene La Ley 675 de
(2001) que regula el reacutegimen de Propiedad Horizontal en Colombia define este
como un reacutegimen especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia
paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella hace el sentildealamiento expreso en el
artiacuteculo segundo sobre la convivencia paciacutefica y solidaridad social que se exige
para todas aquellas personas que residan en inmuebles sometidos a eacutel ldquolos
reglamentos de propiedad horizontal deberaacuten propender a el establecimiento de
18
relaciones paciacuteficas de cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o
tenedoresrdquo Esa convivencia establecida en la ley 675 de (2001) hace exigible la
prevalencia de la dignidad humana frente a cualquier otro intereacutes que pudiese
alegarse
Vivir dentro del reacutegimen de la propiedad horizontal requiere de los residentes y o
copropietarios el cumplimiento de algunas normas que permiten ejercitar
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos Gran
parte de los conflictos que se presentan entre vecinos y entre estos y la
administracioacuten son ocasionados por el incumplimiento de estas normas de
convivencia (Montejo 2002)
31 CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El conflicto es considerado como una situacioacuten determinada que evidencia la
existencia de un problema o dificultad y que pueden desencadenar posteriormente
enfrentamientos entre dos o maacutes partes que defienden un punto de vista o que
simplemente ven vulnerados sus valores o intereses o se encuentran en
situaciones opuestas Es por esto que es necesario contar con herramientas que
permitan la puesta en marcha de unos paraacutemetros y reglas que se traduzcan en la
observancia de una convivencia sana paciacutefica y armoniosa La Ley 675 de (2001)
establece el reacutegimen de propiedad horizontal y que tiene como principios rectores
los siguientes
Artiacuteculo 2o Principios Orientadores de La Ley Son principios orientadores de la
presente ley
1 Funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten respetar la funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad y por
ende deberaacuten ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbaniacutestica vigente
19
2 Convivencia paciacutefica y solidaridad social Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten propender al establecimiento de relaciones paciacuteficas de
cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores
3 Respeto de la dignidad humana El respeto de la dignidad humana debe inspirar
las actuaciones de los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten de la
copropiedad asiacute como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y
obligaciones derivados de la ley
4 Libre iniciativa empresarial Atendiendo las disposiciones urbaniacutesticas vigentes
los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto asiacute como los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten
correspondientes deberaacuten respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro
de los liacutemites del bien comuacuten
5 Derecho al debido proceso Las actuaciones de la asamblea o del consejo de
administracioacuten tendientes a la imposicioacuten de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias deberaacuten consultar el debido proceso el derecho de
defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten (p 2)
A su vez es indispensable que toda copropiedad cuente con un Manual de
Convivencia herramientas que permite fijar paraacutemetros y directrices claras para
una armoniosa convivencia La Ley faculta la creacioacuten de Comiteacutes de Convivencia
dentro de los inmuebles sujetos al reacutegimen de propiedad horizontal y fija
paraacutemetros dentro de los cuales puede y debe actuar con el uacutenico fin de
propender y salvaguardar la sana convivencia entre los individuos que componen
la copropiedad
Seguacuten el artiacuteculo 58 de la Ley 675 de (2001)
Para la solucioacuten de los conflictos que se presenten entre los propietarios o
tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador el consejo de
administracioacuten o cualquier otro oacutergano de direccioacuten o control de la persona juriacutedica
en razoacuten de la aplicacioacuten o interpretacioacuten de esta ley y del reglamento de
20
propiedad horizontal sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades
jurisdiccionales se podraacute acudir a
1 Comiteacute de Convivencia Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasioacuten de la vida en edificios de uso residencial su solucioacuten se podraacute intentar
mediante la intervencioacuten de un comiteacute de convivencia elegido de conformidad con lo
indicado en la presente ley el cual intentaraacute presentar foacutermulas de arreglo orientadas
a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad Las
consideraciones de este comiteacute se consignaraacuten en un acta suscrita por las partes y
por los miembros del comiteacute y la participacioacuten en eacutel seraacute ad honorem
2 Mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos Las partes podraacuten acudir para la
solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos de acuerdo con lo establecido en
las normas legales que regulan la materia (pp 11-12)
El Comiteacute de Convivencia es un oacutergano de constitucioacuten estatutaria que hacen
los mismos propietarios en su reglamento interno y su finalidad es la de
intentar solucionar controversias o conflictos mediante propuestas de arreglo
que surgen a raiacutez de la convivencia entre propietarios residentes
administradores consejo de administracioacuten y revisor fiscal con el fin de
dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de vecindad En la
propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y residentes deben
someterse a un ordenamiento que les permita ldquoejercer plenamente los
derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenosrdquo (AIPHLtda 1997 p 1)
La funcioacuten principal del Comiteacute de Convivencia es fortalecer las relaciones de
vecindad y estaacute orientada a proponer foacutermulas de arreglo que conduzcan a la
solucioacuten del conflicto
Seguacuten la Ley 675 de (2001) uno de los objetivos que persigue la creacioacuten de este
comiteacute es generar conciencia entre los copropietarios de la necesidad de fortalecer
las relaciones de vecindad tan deterioradas en las grandes ciudades en otras
palabras este oacutergano estatutario debe generar foacutermulas de arreglo que permitan
21
dirimir dichas controversias Al respecto el proyecto original del Gobierno hasta
primer debate en la Caacutemara de representantes se consagraba que el comiteacute de
convivencia actuaria con las atribuciones de un amigable componedor seguacuten lo
cual implicaba que tendriacutea que decidir con fuerza vinculante para las partes (Ley
446 de 1998 arts130-131) Posteriormente en segundo debate en la Caacutemara se
elimina dicha expresioacuten y se cambia por el cual intentara presentar foacutermulas de
arreglo En siacutentesis su labor en ninguacuten caso es imponer una solucioacuten a las
controversias sino ser una especie de mediador que acerque a las partes y
proponga soluciones viables dejando a los directamente involucrados en el
conflicto la opcioacuten de acogerlas o no Igualmente hay que contemplar que en la
misma ley el acudir al comiteacute de convivencia no es un requisito de procedibilidad
para luego acudir a la justicia ordinaria
El Manual de Convivencia condensa las maacutes miacutenimas y elementales normas a que
debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada ademaacutes del respeto
por y haciacutea los demaacutes en aras de hallar la tranquilidad solidaridad y reciprocidad
tan necesarias en nuestra convulsionada sociedad Para vivir en comunidad es
necesario entender que no todos somos iguales la diferencia hace que las formas
de pensar y de concebir la vida no sean las mismas Se requiere acatar unas
normas miacutenimas basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia Es
importante invitar a todas las personas a resolver paciacuteficamente las diferencias y
conflictos a no hacer justicia con mano propia a cumplir las normas miacutenimas de
convivencia para asiacute propiciar la confianza entre vecinos Para crear un ambiente
agradable y armoacutenico en el reacutegimen de propiedad horizontal es indispensable
promover ante todo la convivencia paciacutefica a traveacutes de la ensentildeanza
La persona humana tiene la capacidad de interrelacionarse con otros de alliacute que
por la misma naturaleza del hombre es necesario estar acompantildeados de otras
personas formando lo que se conoce como sociedades La sociedad conformada
por seres humanos cuenta con una caracteriacutestica esencial y es un elemento
22
distintivo denominado cultura Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre
siacute ya que el primero se refiere a la forma baacutesica de agrupacioacuten de personas o
entidades poblacionales mientras que el segundo hace referencia a todos
aquellos aspectos o rasgos transmitidos a traveacutes del tiempo de generacioacuten en
generacioacuten incluyendo costumbres lenguas creencias y religiones arte ciencia
etc que caracterizan o identifican esa agrupacioacuten o entidad poblacional En el
transcurrir del tiempo como cultura se entenderaacute la formacioacuten de la mente es
decir designa el estado de la mente humana que desarrolla el conocimiento y lo
afirma por medio de su capacidad intelectual esta condicioacuten le permite
relacionarse con las demaacutes personas o grupos a traveacutes de una comunicacioacuten
permanente permitieacutendole convivir con ellas
En reacutegimen de propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y
residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos por lo cual
las normas deben estar contenidas en leyes decretos y reglamentos que tengan
como fin garantizar la convivencia armoacutenica y paciacutefica en la comunidad Resulta
evidente que la mayoriacutea de los conflictos entre residentes se originan por el
incumplimiento de normas baacutesicas contenidas en el manual de convivencia Es por
ello que es fundamental que todas las personas sometidas al reacutegimen requieran
procesos de reflexioacuten y educacioacuten para mejorar la calidad de vida de los asociados
a ella
23
Cuadro 1 Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad
horizontal y el manual de convivencia
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
MANUAL DE CONVIVENCIA
Es elaborado por el constructor o propietario del inmueble
Nace de los aspectos sociales econoacutemicos y culturales de las personas que habitan el bien inmueble
Reglamenta y determina la propiedad de los bienes comunes
Reglamenta los comportamientos que hacen agradables las relaciones entre las personas que habitan el inmueble
La ley establece requisitos miacutenimos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal Artiacuteculo 5 de la Ley 675 de 2001
Los componentes para elaborar el manual de convivencia son relaciones y comportamientos entre humanos
Se requiere elevarlo a escritura puacuteblica es solemne debe ser registrado en la oficina de instrumentos puacuteblicos
No requiere ser elevado a escritura publica
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta las normas urbaniacutesticas la ley de propiedad horizontal normas ambientales y demaacutes concordantes con la materia
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta la personalidad de quienes habitan el inmueble las problemaacuteticas surgidas la previsioacuten de conflictos las relaciones y reacciones de las partes su cultura el emisor y el receptor del dialogo
En su contenido se refleja el trabajo de profesionales en aacutereas de construccioacuten arquitectura ingenieriacutea derecho
En su contenido se refleja el trabajo de socioacutelogos psicoacutelogos trabajadores sociales y mediadores
Apunta a la determinacioacuten del bien
Apunta a la convivencia paciacutefica a la solidaridad humana al entorno cordial y agradable de los seres humanos
Fuente LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute DC
24
IV MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer
cualquier tipo de transgresioacuten recibida y que se constituya una violacioacuten de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien comuacuten Las partes podraacuten acudir
para la solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos
La Sentencia C-893 de (2001) sentildeala ldquoLos mecanismos alternativos de solucioacuten
de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino tambieacuten y principalmente como una
forma de participacioacuten de la sociedad civil en los asuntos que los afectanrdquo (p 2)
En este sentido es incuestionable su estirpe democraacutetica en la medida en que
generan espacios de intervencioacuten de la comunidad en el desarrollo de la funcioacuten
jurisdiccional evitando la conflictivizacioacuten de la sociedad y logrando por ende el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
eacuteste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social
Los MASC estaacuten legitimados por la ley para dar solucioacuten de conflictos de caraacutecter
transigible
Cuadro 2 Clasificacioacuten de los Mecanismos Alternos de Solucioacuten de
Conflictos (MASC)
Clasificacioacuten Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccioacuten Arbitraje
Mediacioacuten Amigable Composicioacuten
Conciliacioacuten Jueces de Paz
25
41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
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41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
44509 del 4 de agosto de 2001
LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
15
La tenencia de animales domeacutesticos constituye un ejercicio de los derechos
fundamentales al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad con las
limitaciones que imponen los derechos de los demaacutes Dentro del reacutegimen de
propiedad horizontal el mantenimiento de animales en el lugar de habitacioacuten se
sujeta a condiciones miacutenimas de convivencia sentildealadas en el reglamento de
copropiedad o por la asamblea de propietarios Los conflictos que se originen con
ocasioacuten de la tenencia de animales y que den lugar a perturbaciones se
resolveraacuten por las autoridades de policiacutea y a traveacutes de la tutela cuando las
decisiones de aquellas constituyan viacuteas de hecho o se demuestre la existencia de
un agravio constitucional irreparable asiacute como ante la vulneracioacuten o amenaza de
un derecho fundamental (pp 3-4)
Considero que cada persona es libre de decidir si puede tener a su cuidado una
mascota y de todo lo que ello implica brindarle los cuidados adecuados de
acuerdo a sus necesidades y a su vez tener en cuenta que es importante que
cada propietario yo tenedor del animal cumpla con normas de comportamiento y
ello implica que se le entrene y se le ensentildee a manejarse en las aacutereas comunes o
en la calle para asiacute evitar malos entendidos con los vecinos o transeuacutentes
212 Sentencia T-119 de 1998 Fabio Moroacuten Diacuteaz
Es imposible y absurdo pretender que los animales se abstengan de ladrar o
generar alguacuten tipo de sonido como quiera que es de su propia naturaleza y que ello
hace parte de los sonidos que normalmente se derivan de la vida en comuacuten y que
son propios de la ciudad o los campos como los producidos por los vehiacuteculos los
equipos de TV o radio y los mismos seres humanos
(hellip)
Carece de soporte la pretensioacuten de prescindir de los animales para eliminar de tajo
cualquier percepcioacuten de sus ladridos pues esa solicitud responde a una concepcioacuten
tan radical del derecho a la intimidad que comporta necesariamente el sacrificio total
del derecho No se trata de impedir que cualquier emanacioacuten de sonidos llegue al
oiacutedo de quien no quiere percibirla en lo maacutes miacutenimo sino de la interdiccioacuten de
16
emanaciones sonoras que al traspasar ciertos liacutemites se convierten en ruidos
insoportables Propio de la naturaleza de los perros es ladrar y no es razonable
exigirle a sus duentildeos que lo impidan que esteacuten pendientes del momento en que lo
hacen o de regular la intensidad de los ladridos (pp 10-11)
Sentencia T-155 de (2012) MP Mariacutea Victoria Calle Correa Uno de los
problemas de convivencia maacutes comuacuten de las copropiedades gira en torno a las
mascotas frente a su tenencia la Corte Constitucional ha expresado lo siguiente
La tenencia de un animal domeacutestico en un lugar de residencia es una decisioacuten
personal familiar que obedece a diferentes necesidades y proyectos de vida y que
por tanto en principio debe ser respetada y protegida por el Estado Desde sus
inicios esta Corporacioacuten ha sostenido que las personas cuentan con el derecho a
tener animales domeacutesticos en tanto se trata del ejercicio de varios derechos
fundamentales entre los que se ha mencionado el libre desarrollo de la
personalidad y la intimidad personal y familiar Con relacioacuten al primero la
jurisprudencia constitucional ha destacado que es un derecho de status activo que
exige el despliegue de las capacidades individuales sin restricciones ajenas no
autorizadas por el ordenamiento juriacutedico Se configura una vulneracioacuten de este
derecho cuando a la persona se le impide de forma arbitraria alcanzar o perseguir
aspiraciones legiacutetimas de vida o valorar y escoger libremente las circunstancias
que dan sentido a su existencia En relacioacuten con el segundo la intimidad personal
y familiar implica el derecho a no ser molestado a fin de resguardar un espacio de
privacidad personal y familiar libre de cualquier intromisioacuten de otros sin el
consentimiento de su titular (p 5)
Por tal razoacuten la propiedad horizontal no puede a traveacutes de sus oacuterganos directivos
prohibir la tenencia de mascotas dentro de la copropiedad sin embargo la Corte
Constitucional sostiene que la copropiedad en cabeza de la asamblea puede
estipular sanciones y si dentro de ellas se decide incluir de acuerdo con los
procedimientos establecidos para ello una que faculte la administracioacuten para
17
excluir el animal potencialmente peligroso del conjunto Es decir para sancionar
con la expulsioacuten de una mascota se debe sin duda garantizar al copropietario el
debido proceso y cumplir con una serie de requisitos legales so pena de violar la
Constitucioacuten y los derechos de los ciudadanos quedando entonces tal decisioacuten
como no valida
Un derecho imperante en la sociedad es el libre desarrollo a la personalidad asiacute
como a la intimidad (personal y familiar) todos los habitantes de este paiacutes son
libres y tienen derecho a su intimidad y a la escogencia de sus propiedades y asiacute
mismo a la adquisicioacuten de sus animales domeacutesticos o tambieacuten llamados mascotas
que en muchas familias estos son considerados un miembro maacutes de eacutesta El
derecho a tener animales en apartamentos o viviendas sometidas al
reacutegimen de propiedad horizontal es de naturaleza constitucional y es
exigible siempre y cuando se trate bien al animal no se exagere su
nuacutemero y se tenga una conducta responsable que impida a la mascota
causar dantildeos
III LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Se entiende por convivencia la accioacuten de convivir en un sentido amplio Convivir
estaacute relacionado con vivir en compantildeiacutea de otro u otros armoacutenicamente
reconociendo y respetando los derechos que cada persona tiene La Ley 675 de
(2001) que regula el reacutegimen de Propiedad Horizontal en Colombia define este
como un reacutegimen especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia
paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella hace el sentildealamiento expreso en el
artiacuteculo segundo sobre la convivencia paciacutefica y solidaridad social que se exige
para todas aquellas personas que residan en inmuebles sometidos a eacutel ldquolos
reglamentos de propiedad horizontal deberaacuten propender a el establecimiento de
18
relaciones paciacuteficas de cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o
tenedoresrdquo Esa convivencia establecida en la ley 675 de (2001) hace exigible la
prevalencia de la dignidad humana frente a cualquier otro intereacutes que pudiese
alegarse
Vivir dentro del reacutegimen de la propiedad horizontal requiere de los residentes y o
copropietarios el cumplimiento de algunas normas que permiten ejercitar
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos Gran
parte de los conflictos que se presentan entre vecinos y entre estos y la
administracioacuten son ocasionados por el incumplimiento de estas normas de
convivencia (Montejo 2002)
31 CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El conflicto es considerado como una situacioacuten determinada que evidencia la
existencia de un problema o dificultad y que pueden desencadenar posteriormente
enfrentamientos entre dos o maacutes partes que defienden un punto de vista o que
simplemente ven vulnerados sus valores o intereses o se encuentran en
situaciones opuestas Es por esto que es necesario contar con herramientas que
permitan la puesta en marcha de unos paraacutemetros y reglas que se traduzcan en la
observancia de una convivencia sana paciacutefica y armoniosa La Ley 675 de (2001)
establece el reacutegimen de propiedad horizontal y que tiene como principios rectores
los siguientes
Artiacuteculo 2o Principios Orientadores de La Ley Son principios orientadores de la
presente ley
1 Funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten respetar la funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad y por
ende deberaacuten ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbaniacutestica vigente
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2 Convivencia paciacutefica y solidaridad social Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten propender al establecimiento de relaciones paciacuteficas de
cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores
3 Respeto de la dignidad humana El respeto de la dignidad humana debe inspirar
las actuaciones de los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten de la
copropiedad asiacute como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y
obligaciones derivados de la ley
4 Libre iniciativa empresarial Atendiendo las disposiciones urbaniacutesticas vigentes
los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto asiacute como los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten
correspondientes deberaacuten respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro
de los liacutemites del bien comuacuten
5 Derecho al debido proceso Las actuaciones de la asamblea o del consejo de
administracioacuten tendientes a la imposicioacuten de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias deberaacuten consultar el debido proceso el derecho de
defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten (p 2)
A su vez es indispensable que toda copropiedad cuente con un Manual de
Convivencia herramientas que permite fijar paraacutemetros y directrices claras para
una armoniosa convivencia La Ley faculta la creacioacuten de Comiteacutes de Convivencia
dentro de los inmuebles sujetos al reacutegimen de propiedad horizontal y fija
paraacutemetros dentro de los cuales puede y debe actuar con el uacutenico fin de
propender y salvaguardar la sana convivencia entre los individuos que componen
la copropiedad
Seguacuten el artiacuteculo 58 de la Ley 675 de (2001)
Para la solucioacuten de los conflictos que se presenten entre los propietarios o
tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador el consejo de
administracioacuten o cualquier otro oacutergano de direccioacuten o control de la persona juriacutedica
en razoacuten de la aplicacioacuten o interpretacioacuten de esta ley y del reglamento de
20
propiedad horizontal sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades
jurisdiccionales se podraacute acudir a
1 Comiteacute de Convivencia Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasioacuten de la vida en edificios de uso residencial su solucioacuten se podraacute intentar
mediante la intervencioacuten de un comiteacute de convivencia elegido de conformidad con lo
indicado en la presente ley el cual intentaraacute presentar foacutermulas de arreglo orientadas
a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad Las
consideraciones de este comiteacute se consignaraacuten en un acta suscrita por las partes y
por los miembros del comiteacute y la participacioacuten en eacutel seraacute ad honorem
2 Mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos Las partes podraacuten acudir para la
solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos de acuerdo con lo establecido en
las normas legales que regulan la materia (pp 11-12)
El Comiteacute de Convivencia es un oacutergano de constitucioacuten estatutaria que hacen
los mismos propietarios en su reglamento interno y su finalidad es la de
intentar solucionar controversias o conflictos mediante propuestas de arreglo
que surgen a raiacutez de la convivencia entre propietarios residentes
administradores consejo de administracioacuten y revisor fiscal con el fin de
dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de vecindad En la
propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y residentes deben
someterse a un ordenamiento que les permita ldquoejercer plenamente los
derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenosrdquo (AIPHLtda 1997 p 1)
La funcioacuten principal del Comiteacute de Convivencia es fortalecer las relaciones de
vecindad y estaacute orientada a proponer foacutermulas de arreglo que conduzcan a la
solucioacuten del conflicto
Seguacuten la Ley 675 de (2001) uno de los objetivos que persigue la creacioacuten de este
comiteacute es generar conciencia entre los copropietarios de la necesidad de fortalecer
las relaciones de vecindad tan deterioradas en las grandes ciudades en otras
palabras este oacutergano estatutario debe generar foacutermulas de arreglo que permitan
21
dirimir dichas controversias Al respecto el proyecto original del Gobierno hasta
primer debate en la Caacutemara de representantes se consagraba que el comiteacute de
convivencia actuaria con las atribuciones de un amigable componedor seguacuten lo
cual implicaba que tendriacutea que decidir con fuerza vinculante para las partes (Ley
446 de 1998 arts130-131) Posteriormente en segundo debate en la Caacutemara se
elimina dicha expresioacuten y se cambia por el cual intentara presentar foacutermulas de
arreglo En siacutentesis su labor en ninguacuten caso es imponer una solucioacuten a las
controversias sino ser una especie de mediador que acerque a las partes y
proponga soluciones viables dejando a los directamente involucrados en el
conflicto la opcioacuten de acogerlas o no Igualmente hay que contemplar que en la
misma ley el acudir al comiteacute de convivencia no es un requisito de procedibilidad
para luego acudir a la justicia ordinaria
El Manual de Convivencia condensa las maacutes miacutenimas y elementales normas a que
debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada ademaacutes del respeto
por y haciacutea los demaacutes en aras de hallar la tranquilidad solidaridad y reciprocidad
tan necesarias en nuestra convulsionada sociedad Para vivir en comunidad es
necesario entender que no todos somos iguales la diferencia hace que las formas
de pensar y de concebir la vida no sean las mismas Se requiere acatar unas
normas miacutenimas basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia Es
importante invitar a todas las personas a resolver paciacuteficamente las diferencias y
conflictos a no hacer justicia con mano propia a cumplir las normas miacutenimas de
convivencia para asiacute propiciar la confianza entre vecinos Para crear un ambiente
agradable y armoacutenico en el reacutegimen de propiedad horizontal es indispensable
promover ante todo la convivencia paciacutefica a traveacutes de la ensentildeanza
La persona humana tiene la capacidad de interrelacionarse con otros de alliacute que
por la misma naturaleza del hombre es necesario estar acompantildeados de otras
personas formando lo que se conoce como sociedades La sociedad conformada
por seres humanos cuenta con una caracteriacutestica esencial y es un elemento
22
distintivo denominado cultura Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre
siacute ya que el primero se refiere a la forma baacutesica de agrupacioacuten de personas o
entidades poblacionales mientras que el segundo hace referencia a todos
aquellos aspectos o rasgos transmitidos a traveacutes del tiempo de generacioacuten en
generacioacuten incluyendo costumbres lenguas creencias y religiones arte ciencia
etc que caracterizan o identifican esa agrupacioacuten o entidad poblacional En el
transcurrir del tiempo como cultura se entenderaacute la formacioacuten de la mente es
decir designa el estado de la mente humana que desarrolla el conocimiento y lo
afirma por medio de su capacidad intelectual esta condicioacuten le permite
relacionarse con las demaacutes personas o grupos a traveacutes de una comunicacioacuten
permanente permitieacutendole convivir con ellas
En reacutegimen de propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y
residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos por lo cual
las normas deben estar contenidas en leyes decretos y reglamentos que tengan
como fin garantizar la convivencia armoacutenica y paciacutefica en la comunidad Resulta
evidente que la mayoriacutea de los conflictos entre residentes se originan por el
incumplimiento de normas baacutesicas contenidas en el manual de convivencia Es por
ello que es fundamental que todas las personas sometidas al reacutegimen requieran
procesos de reflexioacuten y educacioacuten para mejorar la calidad de vida de los asociados
a ella
23
Cuadro 1 Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad
horizontal y el manual de convivencia
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
MANUAL DE CONVIVENCIA
Es elaborado por el constructor o propietario del inmueble
Nace de los aspectos sociales econoacutemicos y culturales de las personas que habitan el bien inmueble
Reglamenta y determina la propiedad de los bienes comunes
Reglamenta los comportamientos que hacen agradables las relaciones entre las personas que habitan el inmueble
La ley establece requisitos miacutenimos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal Artiacuteculo 5 de la Ley 675 de 2001
Los componentes para elaborar el manual de convivencia son relaciones y comportamientos entre humanos
Se requiere elevarlo a escritura puacuteblica es solemne debe ser registrado en la oficina de instrumentos puacuteblicos
No requiere ser elevado a escritura publica
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta las normas urbaniacutesticas la ley de propiedad horizontal normas ambientales y demaacutes concordantes con la materia
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta la personalidad de quienes habitan el inmueble las problemaacuteticas surgidas la previsioacuten de conflictos las relaciones y reacciones de las partes su cultura el emisor y el receptor del dialogo
En su contenido se refleja el trabajo de profesionales en aacutereas de construccioacuten arquitectura ingenieriacutea derecho
En su contenido se refleja el trabajo de socioacutelogos psicoacutelogos trabajadores sociales y mediadores
Apunta a la determinacioacuten del bien
Apunta a la convivencia paciacutefica a la solidaridad humana al entorno cordial y agradable de los seres humanos
Fuente LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute DC
24
IV MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer
cualquier tipo de transgresioacuten recibida y que se constituya una violacioacuten de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien comuacuten Las partes podraacuten acudir
para la solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos
La Sentencia C-893 de (2001) sentildeala ldquoLos mecanismos alternativos de solucioacuten
de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino tambieacuten y principalmente como una
forma de participacioacuten de la sociedad civil en los asuntos que los afectanrdquo (p 2)
En este sentido es incuestionable su estirpe democraacutetica en la medida en que
generan espacios de intervencioacuten de la comunidad en el desarrollo de la funcioacuten
jurisdiccional evitando la conflictivizacioacuten de la sociedad y logrando por ende el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
eacuteste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social
Los MASC estaacuten legitimados por la ley para dar solucioacuten de conflictos de caraacutecter
transigible
Cuadro 2 Clasificacioacuten de los Mecanismos Alternos de Solucioacuten de
Conflictos (MASC)
Clasificacioacuten Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccioacuten Arbitraje
Mediacioacuten Amigable Composicioacuten
Conciliacioacuten Jueces de Paz
25
41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
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41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
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LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
16
emanaciones sonoras que al traspasar ciertos liacutemites se convierten en ruidos
insoportables Propio de la naturaleza de los perros es ladrar y no es razonable
exigirle a sus duentildeos que lo impidan que esteacuten pendientes del momento en que lo
hacen o de regular la intensidad de los ladridos (pp 10-11)
Sentencia T-155 de (2012) MP Mariacutea Victoria Calle Correa Uno de los
problemas de convivencia maacutes comuacuten de las copropiedades gira en torno a las
mascotas frente a su tenencia la Corte Constitucional ha expresado lo siguiente
La tenencia de un animal domeacutestico en un lugar de residencia es una decisioacuten
personal familiar que obedece a diferentes necesidades y proyectos de vida y que
por tanto en principio debe ser respetada y protegida por el Estado Desde sus
inicios esta Corporacioacuten ha sostenido que las personas cuentan con el derecho a
tener animales domeacutesticos en tanto se trata del ejercicio de varios derechos
fundamentales entre los que se ha mencionado el libre desarrollo de la
personalidad y la intimidad personal y familiar Con relacioacuten al primero la
jurisprudencia constitucional ha destacado que es un derecho de status activo que
exige el despliegue de las capacidades individuales sin restricciones ajenas no
autorizadas por el ordenamiento juriacutedico Se configura una vulneracioacuten de este
derecho cuando a la persona se le impide de forma arbitraria alcanzar o perseguir
aspiraciones legiacutetimas de vida o valorar y escoger libremente las circunstancias
que dan sentido a su existencia En relacioacuten con el segundo la intimidad personal
y familiar implica el derecho a no ser molestado a fin de resguardar un espacio de
privacidad personal y familiar libre de cualquier intromisioacuten de otros sin el
consentimiento de su titular (p 5)
Por tal razoacuten la propiedad horizontal no puede a traveacutes de sus oacuterganos directivos
prohibir la tenencia de mascotas dentro de la copropiedad sin embargo la Corte
Constitucional sostiene que la copropiedad en cabeza de la asamblea puede
estipular sanciones y si dentro de ellas se decide incluir de acuerdo con los
procedimientos establecidos para ello una que faculte la administracioacuten para
17
excluir el animal potencialmente peligroso del conjunto Es decir para sancionar
con la expulsioacuten de una mascota se debe sin duda garantizar al copropietario el
debido proceso y cumplir con una serie de requisitos legales so pena de violar la
Constitucioacuten y los derechos de los ciudadanos quedando entonces tal decisioacuten
como no valida
Un derecho imperante en la sociedad es el libre desarrollo a la personalidad asiacute
como a la intimidad (personal y familiar) todos los habitantes de este paiacutes son
libres y tienen derecho a su intimidad y a la escogencia de sus propiedades y asiacute
mismo a la adquisicioacuten de sus animales domeacutesticos o tambieacuten llamados mascotas
que en muchas familias estos son considerados un miembro maacutes de eacutesta El
derecho a tener animales en apartamentos o viviendas sometidas al
reacutegimen de propiedad horizontal es de naturaleza constitucional y es
exigible siempre y cuando se trate bien al animal no se exagere su
nuacutemero y se tenga una conducta responsable que impida a la mascota
causar dantildeos
III LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Se entiende por convivencia la accioacuten de convivir en un sentido amplio Convivir
estaacute relacionado con vivir en compantildeiacutea de otro u otros armoacutenicamente
reconociendo y respetando los derechos que cada persona tiene La Ley 675 de
(2001) que regula el reacutegimen de Propiedad Horizontal en Colombia define este
como un reacutegimen especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia
paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella hace el sentildealamiento expreso en el
artiacuteculo segundo sobre la convivencia paciacutefica y solidaridad social que se exige
para todas aquellas personas que residan en inmuebles sometidos a eacutel ldquolos
reglamentos de propiedad horizontal deberaacuten propender a el establecimiento de
18
relaciones paciacuteficas de cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o
tenedoresrdquo Esa convivencia establecida en la ley 675 de (2001) hace exigible la
prevalencia de la dignidad humana frente a cualquier otro intereacutes que pudiese
alegarse
Vivir dentro del reacutegimen de la propiedad horizontal requiere de los residentes y o
copropietarios el cumplimiento de algunas normas que permiten ejercitar
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos Gran
parte de los conflictos que se presentan entre vecinos y entre estos y la
administracioacuten son ocasionados por el incumplimiento de estas normas de
convivencia (Montejo 2002)
31 CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El conflicto es considerado como una situacioacuten determinada que evidencia la
existencia de un problema o dificultad y que pueden desencadenar posteriormente
enfrentamientos entre dos o maacutes partes que defienden un punto de vista o que
simplemente ven vulnerados sus valores o intereses o se encuentran en
situaciones opuestas Es por esto que es necesario contar con herramientas que
permitan la puesta en marcha de unos paraacutemetros y reglas que se traduzcan en la
observancia de una convivencia sana paciacutefica y armoniosa La Ley 675 de (2001)
establece el reacutegimen de propiedad horizontal y que tiene como principios rectores
los siguientes
Artiacuteculo 2o Principios Orientadores de La Ley Son principios orientadores de la
presente ley
1 Funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten respetar la funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad y por
ende deberaacuten ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbaniacutestica vigente
19
2 Convivencia paciacutefica y solidaridad social Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten propender al establecimiento de relaciones paciacuteficas de
cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores
3 Respeto de la dignidad humana El respeto de la dignidad humana debe inspirar
las actuaciones de los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten de la
copropiedad asiacute como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y
obligaciones derivados de la ley
4 Libre iniciativa empresarial Atendiendo las disposiciones urbaniacutesticas vigentes
los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto asiacute como los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten
correspondientes deberaacuten respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro
de los liacutemites del bien comuacuten
5 Derecho al debido proceso Las actuaciones de la asamblea o del consejo de
administracioacuten tendientes a la imposicioacuten de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias deberaacuten consultar el debido proceso el derecho de
defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten (p 2)
A su vez es indispensable que toda copropiedad cuente con un Manual de
Convivencia herramientas que permite fijar paraacutemetros y directrices claras para
una armoniosa convivencia La Ley faculta la creacioacuten de Comiteacutes de Convivencia
dentro de los inmuebles sujetos al reacutegimen de propiedad horizontal y fija
paraacutemetros dentro de los cuales puede y debe actuar con el uacutenico fin de
propender y salvaguardar la sana convivencia entre los individuos que componen
la copropiedad
Seguacuten el artiacuteculo 58 de la Ley 675 de (2001)
Para la solucioacuten de los conflictos que se presenten entre los propietarios o
tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador el consejo de
administracioacuten o cualquier otro oacutergano de direccioacuten o control de la persona juriacutedica
en razoacuten de la aplicacioacuten o interpretacioacuten de esta ley y del reglamento de
20
propiedad horizontal sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades
jurisdiccionales se podraacute acudir a
1 Comiteacute de Convivencia Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasioacuten de la vida en edificios de uso residencial su solucioacuten se podraacute intentar
mediante la intervencioacuten de un comiteacute de convivencia elegido de conformidad con lo
indicado en la presente ley el cual intentaraacute presentar foacutermulas de arreglo orientadas
a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad Las
consideraciones de este comiteacute se consignaraacuten en un acta suscrita por las partes y
por los miembros del comiteacute y la participacioacuten en eacutel seraacute ad honorem
2 Mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos Las partes podraacuten acudir para la
solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos de acuerdo con lo establecido en
las normas legales que regulan la materia (pp 11-12)
El Comiteacute de Convivencia es un oacutergano de constitucioacuten estatutaria que hacen
los mismos propietarios en su reglamento interno y su finalidad es la de
intentar solucionar controversias o conflictos mediante propuestas de arreglo
que surgen a raiacutez de la convivencia entre propietarios residentes
administradores consejo de administracioacuten y revisor fiscal con el fin de
dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de vecindad En la
propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y residentes deben
someterse a un ordenamiento que les permita ldquoejercer plenamente los
derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenosrdquo (AIPHLtda 1997 p 1)
La funcioacuten principal del Comiteacute de Convivencia es fortalecer las relaciones de
vecindad y estaacute orientada a proponer foacutermulas de arreglo que conduzcan a la
solucioacuten del conflicto
Seguacuten la Ley 675 de (2001) uno de los objetivos que persigue la creacioacuten de este
comiteacute es generar conciencia entre los copropietarios de la necesidad de fortalecer
las relaciones de vecindad tan deterioradas en las grandes ciudades en otras
palabras este oacutergano estatutario debe generar foacutermulas de arreglo que permitan
21
dirimir dichas controversias Al respecto el proyecto original del Gobierno hasta
primer debate en la Caacutemara de representantes se consagraba que el comiteacute de
convivencia actuaria con las atribuciones de un amigable componedor seguacuten lo
cual implicaba que tendriacutea que decidir con fuerza vinculante para las partes (Ley
446 de 1998 arts130-131) Posteriormente en segundo debate en la Caacutemara se
elimina dicha expresioacuten y se cambia por el cual intentara presentar foacutermulas de
arreglo En siacutentesis su labor en ninguacuten caso es imponer una solucioacuten a las
controversias sino ser una especie de mediador que acerque a las partes y
proponga soluciones viables dejando a los directamente involucrados en el
conflicto la opcioacuten de acogerlas o no Igualmente hay que contemplar que en la
misma ley el acudir al comiteacute de convivencia no es un requisito de procedibilidad
para luego acudir a la justicia ordinaria
El Manual de Convivencia condensa las maacutes miacutenimas y elementales normas a que
debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada ademaacutes del respeto
por y haciacutea los demaacutes en aras de hallar la tranquilidad solidaridad y reciprocidad
tan necesarias en nuestra convulsionada sociedad Para vivir en comunidad es
necesario entender que no todos somos iguales la diferencia hace que las formas
de pensar y de concebir la vida no sean las mismas Se requiere acatar unas
normas miacutenimas basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia Es
importante invitar a todas las personas a resolver paciacuteficamente las diferencias y
conflictos a no hacer justicia con mano propia a cumplir las normas miacutenimas de
convivencia para asiacute propiciar la confianza entre vecinos Para crear un ambiente
agradable y armoacutenico en el reacutegimen de propiedad horizontal es indispensable
promover ante todo la convivencia paciacutefica a traveacutes de la ensentildeanza
La persona humana tiene la capacidad de interrelacionarse con otros de alliacute que
por la misma naturaleza del hombre es necesario estar acompantildeados de otras
personas formando lo que se conoce como sociedades La sociedad conformada
por seres humanos cuenta con una caracteriacutestica esencial y es un elemento
22
distintivo denominado cultura Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre
siacute ya que el primero se refiere a la forma baacutesica de agrupacioacuten de personas o
entidades poblacionales mientras que el segundo hace referencia a todos
aquellos aspectos o rasgos transmitidos a traveacutes del tiempo de generacioacuten en
generacioacuten incluyendo costumbres lenguas creencias y religiones arte ciencia
etc que caracterizan o identifican esa agrupacioacuten o entidad poblacional En el
transcurrir del tiempo como cultura se entenderaacute la formacioacuten de la mente es
decir designa el estado de la mente humana que desarrolla el conocimiento y lo
afirma por medio de su capacidad intelectual esta condicioacuten le permite
relacionarse con las demaacutes personas o grupos a traveacutes de una comunicacioacuten
permanente permitieacutendole convivir con ellas
En reacutegimen de propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y
residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos por lo cual
las normas deben estar contenidas en leyes decretos y reglamentos que tengan
como fin garantizar la convivencia armoacutenica y paciacutefica en la comunidad Resulta
evidente que la mayoriacutea de los conflictos entre residentes se originan por el
incumplimiento de normas baacutesicas contenidas en el manual de convivencia Es por
ello que es fundamental que todas las personas sometidas al reacutegimen requieran
procesos de reflexioacuten y educacioacuten para mejorar la calidad de vida de los asociados
a ella
23
Cuadro 1 Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad
horizontal y el manual de convivencia
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
MANUAL DE CONVIVENCIA
Es elaborado por el constructor o propietario del inmueble
Nace de los aspectos sociales econoacutemicos y culturales de las personas que habitan el bien inmueble
Reglamenta y determina la propiedad de los bienes comunes
Reglamenta los comportamientos que hacen agradables las relaciones entre las personas que habitan el inmueble
La ley establece requisitos miacutenimos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal Artiacuteculo 5 de la Ley 675 de 2001
Los componentes para elaborar el manual de convivencia son relaciones y comportamientos entre humanos
Se requiere elevarlo a escritura puacuteblica es solemne debe ser registrado en la oficina de instrumentos puacuteblicos
No requiere ser elevado a escritura publica
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta las normas urbaniacutesticas la ley de propiedad horizontal normas ambientales y demaacutes concordantes con la materia
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta la personalidad de quienes habitan el inmueble las problemaacuteticas surgidas la previsioacuten de conflictos las relaciones y reacciones de las partes su cultura el emisor y el receptor del dialogo
En su contenido se refleja el trabajo de profesionales en aacutereas de construccioacuten arquitectura ingenieriacutea derecho
En su contenido se refleja el trabajo de socioacutelogos psicoacutelogos trabajadores sociales y mediadores
Apunta a la determinacioacuten del bien
Apunta a la convivencia paciacutefica a la solidaridad humana al entorno cordial y agradable de los seres humanos
Fuente LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute DC
24
IV MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer
cualquier tipo de transgresioacuten recibida y que se constituya una violacioacuten de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien comuacuten Las partes podraacuten acudir
para la solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos
La Sentencia C-893 de (2001) sentildeala ldquoLos mecanismos alternativos de solucioacuten
de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino tambieacuten y principalmente como una
forma de participacioacuten de la sociedad civil en los asuntos que los afectanrdquo (p 2)
En este sentido es incuestionable su estirpe democraacutetica en la medida en que
generan espacios de intervencioacuten de la comunidad en el desarrollo de la funcioacuten
jurisdiccional evitando la conflictivizacioacuten de la sociedad y logrando por ende el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
eacuteste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social
Los MASC estaacuten legitimados por la ley para dar solucioacuten de conflictos de caraacutecter
transigible
Cuadro 2 Clasificacioacuten de los Mecanismos Alternos de Solucioacuten de
Conflictos (MASC)
Clasificacioacuten Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccioacuten Arbitraje
Mediacioacuten Amigable Composicioacuten
Conciliacioacuten Jueces de Paz
25
41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
Referencias
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Propiedad Horizontal (6ordfed) Medelliacuten Colombia Libreriacutea Sentildeal Editora
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Trabajo Coacutedigo Procesal del Trabajo adoptado por el Decreto 4133 de
1948 como legislacioacuten permanente Bogotaacute DC Presidencia de la
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septiembre de 1970
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puacuteblicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 41433 del 11 de julio de 1994
41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
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LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
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JURISPRUDENCIA
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03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
17
excluir el animal potencialmente peligroso del conjunto Es decir para sancionar
con la expulsioacuten de una mascota se debe sin duda garantizar al copropietario el
debido proceso y cumplir con una serie de requisitos legales so pena de violar la
Constitucioacuten y los derechos de los ciudadanos quedando entonces tal decisioacuten
como no valida
Un derecho imperante en la sociedad es el libre desarrollo a la personalidad asiacute
como a la intimidad (personal y familiar) todos los habitantes de este paiacutes son
libres y tienen derecho a su intimidad y a la escogencia de sus propiedades y asiacute
mismo a la adquisicioacuten de sus animales domeacutesticos o tambieacuten llamados mascotas
que en muchas familias estos son considerados un miembro maacutes de eacutesta El
derecho a tener animales en apartamentos o viviendas sometidas al
reacutegimen de propiedad horizontal es de naturaleza constitucional y es
exigible siempre y cuando se trate bien al animal no se exagere su
nuacutemero y se tenga una conducta responsable que impida a la mascota
causar dantildeos
III LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Se entiende por convivencia la accioacuten de convivir en un sentido amplio Convivir
estaacute relacionado con vivir en compantildeiacutea de otro u otros armoacutenicamente
reconociendo y respetando los derechos que cada persona tiene La Ley 675 de
(2001) que regula el reacutegimen de Propiedad Horizontal en Colombia define este
como un reacutegimen especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad
exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los
demaacutes bienes comunes con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia
paciacutefica en los inmuebles sometidos a ella hace el sentildealamiento expreso en el
artiacuteculo segundo sobre la convivencia paciacutefica y solidaridad social que se exige
para todas aquellas personas que residan en inmuebles sometidos a eacutel ldquolos
reglamentos de propiedad horizontal deberaacuten propender a el establecimiento de
18
relaciones paciacuteficas de cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o
tenedoresrdquo Esa convivencia establecida en la ley 675 de (2001) hace exigible la
prevalencia de la dignidad humana frente a cualquier otro intereacutes que pudiese
alegarse
Vivir dentro del reacutegimen de la propiedad horizontal requiere de los residentes y o
copropietarios el cumplimiento de algunas normas que permiten ejercitar
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos Gran
parte de los conflictos que se presentan entre vecinos y entre estos y la
administracioacuten son ocasionados por el incumplimiento de estas normas de
convivencia (Montejo 2002)
31 CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El conflicto es considerado como una situacioacuten determinada que evidencia la
existencia de un problema o dificultad y que pueden desencadenar posteriormente
enfrentamientos entre dos o maacutes partes que defienden un punto de vista o que
simplemente ven vulnerados sus valores o intereses o se encuentran en
situaciones opuestas Es por esto que es necesario contar con herramientas que
permitan la puesta en marcha de unos paraacutemetros y reglas que se traduzcan en la
observancia de una convivencia sana paciacutefica y armoniosa La Ley 675 de (2001)
establece el reacutegimen de propiedad horizontal y que tiene como principios rectores
los siguientes
Artiacuteculo 2o Principios Orientadores de La Ley Son principios orientadores de la
presente ley
1 Funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten respetar la funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad y por
ende deberaacuten ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbaniacutestica vigente
19
2 Convivencia paciacutefica y solidaridad social Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten propender al establecimiento de relaciones paciacuteficas de
cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores
3 Respeto de la dignidad humana El respeto de la dignidad humana debe inspirar
las actuaciones de los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten de la
copropiedad asiacute como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y
obligaciones derivados de la ley
4 Libre iniciativa empresarial Atendiendo las disposiciones urbaniacutesticas vigentes
los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto asiacute como los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten
correspondientes deberaacuten respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro
de los liacutemites del bien comuacuten
5 Derecho al debido proceso Las actuaciones de la asamblea o del consejo de
administracioacuten tendientes a la imposicioacuten de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias deberaacuten consultar el debido proceso el derecho de
defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten (p 2)
A su vez es indispensable que toda copropiedad cuente con un Manual de
Convivencia herramientas que permite fijar paraacutemetros y directrices claras para
una armoniosa convivencia La Ley faculta la creacioacuten de Comiteacutes de Convivencia
dentro de los inmuebles sujetos al reacutegimen de propiedad horizontal y fija
paraacutemetros dentro de los cuales puede y debe actuar con el uacutenico fin de
propender y salvaguardar la sana convivencia entre los individuos que componen
la copropiedad
Seguacuten el artiacuteculo 58 de la Ley 675 de (2001)
Para la solucioacuten de los conflictos que se presenten entre los propietarios o
tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador el consejo de
administracioacuten o cualquier otro oacutergano de direccioacuten o control de la persona juriacutedica
en razoacuten de la aplicacioacuten o interpretacioacuten de esta ley y del reglamento de
20
propiedad horizontal sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades
jurisdiccionales se podraacute acudir a
1 Comiteacute de Convivencia Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasioacuten de la vida en edificios de uso residencial su solucioacuten se podraacute intentar
mediante la intervencioacuten de un comiteacute de convivencia elegido de conformidad con lo
indicado en la presente ley el cual intentaraacute presentar foacutermulas de arreglo orientadas
a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad Las
consideraciones de este comiteacute se consignaraacuten en un acta suscrita por las partes y
por los miembros del comiteacute y la participacioacuten en eacutel seraacute ad honorem
2 Mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos Las partes podraacuten acudir para la
solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos de acuerdo con lo establecido en
las normas legales que regulan la materia (pp 11-12)
El Comiteacute de Convivencia es un oacutergano de constitucioacuten estatutaria que hacen
los mismos propietarios en su reglamento interno y su finalidad es la de
intentar solucionar controversias o conflictos mediante propuestas de arreglo
que surgen a raiacutez de la convivencia entre propietarios residentes
administradores consejo de administracioacuten y revisor fiscal con el fin de
dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de vecindad En la
propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y residentes deben
someterse a un ordenamiento que les permita ldquoejercer plenamente los
derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenosrdquo (AIPHLtda 1997 p 1)
La funcioacuten principal del Comiteacute de Convivencia es fortalecer las relaciones de
vecindad y estaacute orientada a proponer foacutermulas de arreglo que conduzcan a la
solucioacuten del conflicto
Seguacuten la Ley 675 de (2001) uno de los objetivos que persigue la creacioacuten de este
comiteacute es generar conciencia entre los copropietarios de la necesidad de fortalecer
las relaciones de vecindad tan deterioradas en las grandes ciudades en otras
palabras este oacutergano estatutario debe generar foacutermulas de arreglo que permitan
21
dirimir dichas controversias Al respecto el proyecto original del Gobierno hasta
primer debate en la Caacutemara de representantes se consagraba que el comiteacute de
convivencia actuaria con las atribuciones de un amigable componedor seguacuten lo
cual implicaba que tendriacutea que decidir con fuerza vinculante para las partes (Ley
446 de 1998 arts130-131) Posteriormente en segundo debate en la Caacutemara se
elimina dicha expresioacuten y se cambia por el cual intentara presentar foacutermulas de
arreglo En siacutentesis su labor en ninguacuten caso es imponer una solucioacuten a las
controversias sino ser una especie de mediador que acerque a las partes y
proponga soluciones viables dejando a los directamente involucrados en el
conflicto la opcioacuten de acogerlas o no Igualmente hay que contemplar que en la
misma ley el acudir al comiteacute de convivencia no es un requisito de procedibilidad
para luego acudir a la justicia ordinaria
El Manual de Convivencia condensa las maacutes miacutenimas y elementales normas a que
debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada ademaacutes del respeto
por y haciacutea los demaacutes en aras de hallar la tranquilidad solidaridad y reciprocidad
tan necesarias en nuestra convulsionada sociedad Para vivir en comunidad es
necesario entender que no todos somos iguales la diferencia hace que las formas
de pensar y de concebir la vida no sean las mismas Se requiere acatar unas
normas miacutenimas basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia Es
importante invitar a todas las personas a resolver paciacuteficamente las diferencias y
conflictos a no hacer justicia con mano propia a cumplir las normas miacutenimas de
convivencia para asiacute propiciar la confianza entre vecinos Para crear un ambiente
agradable y armoacutenico en el reacutegimen de propiedad horizontal es indispensable
promover ante todo la convivencia paciacutefica a traveacutes de la ensentildeanza
La persona humana tiene la capacidad de interrelacionarse con otros de alliacute que
por la misma naturaleza del hombre es necesario estar acompantildeados de otras
personas formando lo que se conoce como sociedades La sociedad conformada
por seres humanos cuenta con una caracteriacutestica esencial y es un elemento
22
distintivo denominado cultura Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre
siacute ya que el primero se refiere a la forma baacutesica de agrupacioacuten de personas o
entidades poblacionales mientras que el segundo hace referencia a todos
aquellos aspectos o rasgos transmitidos a traveacutes del tiempo de generacioacuten en
generacioacuten incluyendo costumbres lenguas creencias y religiones arte ciencia
etc que caracterizan o identifican esa agrupacioacuten o entidad poblacional En el
transcurrir del tiempo como cultura se entenderaacute la formacioacuten de la mente es
decir designa el estado de la mente humana que desarrolla el conocimiento y lo
afirma por medio de su capacidad intelectual esta condicioacuten le permite
relacionarse con las demaacutes personas o grupos a traveacutes de una comunicacioacuten
permanente permitieacutendole convivir con ellas
En reacutegimen de propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y
residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos por lo cual
las normas deben estar contenidas en leyes decretos y reglamentos que tengan
como fin garantizar la convivencia armoacutenica y paciacutefica en la comunidad Resulta
evidente que la mayoriacutea de los conflictos entre residentes se originan por el
incumplimiento de normas baacutesicas contenidas en el manual de convivencia Es por
ello que es fundamental que todas las personas sometidas al reacutegimen requieran
procesos de reflexioacuten y educacioacuten para mejorar la calidad de vida de los asociados
a ella
23
Cuadro 1 Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad
horizontal y el manual de convivencia
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
MANUAL DE CONVIVENCIA
Es elaborado por el constructor o propietario del inmueble
Nace de los aspectos sociales econoacutemicos y culturales de las personas que habitan el bien inmueble
Reglamenta y determina la propiedad de los bienes comunes
Reglamenta los comportamientos que hacen agradables las relaciones entre las personas que habitan el inmueble
La ley establece requisitos miacutenimos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal Artiacuteculo 5 de la Ley 675 de 2001
Los componentes para elaborar el manual de convivencia son relaciones y comportamientos entre humanos
Se requiere elevarlo a escritura puacuteblica es solemne debe ser registrado en la oficina de instrumentos puacuteblicos
No requiere ser elevado a escritura publica
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta las normas urbaniacutesticas la ley de propiedad horizontal normas ambientales y demaacutes concordantes con la materia
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta la personalidad de quienes habitan el inmueble las problemaacuteticas surgidas la previsioacuten de conflictos las relaciones y reacciones de las partes su cultura el emisor y el receptor del dialogo
En su contenido se refleja el trabajo de profesionales en aacutereas de construccioacuten arquitectura ingenieriacutea derecho
En su contenido se refleja el trabajo de socioacutelogos psicoacutelogos trabajadores sociales y mediadores
Apunta a la determinacioacuten del bien
Apunta a la convivencia paciacutefica a la solidaridad humana al entorno cordial y agradable de los seres humanos
Fuente LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute DC
24
IV MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer
cualquier tipo de transgresioacuten recibida y que se constituya una violacioacuten de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien comuacuten Las partes podraacuten acudir
para la solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos
La Sentencia C-893 de (2001) sentildeala ldquoLos mecanismos alternativos de solucioacuten
de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino tambieacuten y principalmente como una
forma de participacioacuten de la sociedad civil en los asuntos que los afectanrdquo (p 2)
En este sentido es incuestionable su estirpe democraacutetica en la medida en que
generan espacios de intervencioacuten de la comunidad en el desarrollo de la funcioacuten
jurisdiccional evitando la conflictivizacioacuten de la sociedad y logrando por ende el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
eacuteste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social
Los MASC estaacuten legitimados por la ley para dar solucioacuten de conflictos de caraacutecter
transigible
Cuadro 2 Clasificacioacuten de los Mecanismos Alternos de Solucioacuten de
Conflictos (MASC)
Clasificacioacuten Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccioacuten Arbitraje
Mediacioacuten Amigable Composicioacuten
Conciliacioacuten Jueces de Paz
25
41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
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41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
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LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
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LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
18
relaciones paciacuteficas de cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o
tenedoresrdquo Esa convivencia establecida en la ley 675 de (2001) hace exigible la
prevalencia de la dignidad humana frente a cualquier otro intereacutes que pudiese
alegarse
Vivir dentro del reacutegimen de la propiedad horizontal requiere de los residentes y o
copropietarios el cumplimiento de algunas normas que permiten ejercitar
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos Gran
parte de los conflictos que se presentan entre vecinos y entre estos y la
administracioacuten son ocasionados por el incumplimiento de estas normas de
convivencia (Montejo 2002)
31 CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El conflicto es considerado como una situacioacuten determinada que evidencia la
existencia de un problema o dificultad y que pueden desencadenar posteriormente
enfrentamientos entre dos o maacutes partes que defienden un punto de vista o que
simplemente ven vulnerados sus valores o intereses o se encuentran en
situaciones opuestas Es por esto que es necesario contar con herramientas que
permitan la puesta en marcha de unos paraacutemetros y reglas que se traduzcan en la
observancia de una convivencia sana paciacutefica y armoniosa La Ley 675 de (2001)
establece el reacutegimen de propiedad horizontal y que tiene como principios rectores
los siguientes
Artiacuteculo 2o Principios Orientadores de La Ley Son principios orientadores de la
presente ley
1 Funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten respetar la funcioacuten social y ecoloacutegica de la propiedad y por
ende deberaacuten ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbaniacutestica vigente
19
2 Convivencia paciacutefica y solidaridad social Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten propender al establecimiento de relaciones paciacuteficas de
cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores
3 Respeto de la dignidad humana El respeto de la dignidad humana debe inspirar
las actuaciones de los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten de la
copropiedad asiacute como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y
obligaciones derivados de la ley
4 Libre iniciativa empresarial Atendiendo las disposiciones urbaniacutesticas vigentes
los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto asiacute como los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten
correspondientes deberaacuten respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro
de los liacutemites del bien comuacuten
5 Derecho al debido proceso Las actuaciones de la asamblea o del consejo de
administracioacuten tendientes a la imposicioacuten de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias deberaacuten consultar el debido proceso el derecho de
defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten (p 2)
A su vez es indispensable que toda copropiedad cuente con un Manual de
Convivencia herramientas que permite fijar paraacutemetros y directrices claras para
una armoniosa convivencia La Ley faculta la creacioacuten de Comiteacutes de Convivencia
dentro de los inmuebles sujetos al reacutegimen de propiedad horizontal y fija
paraacutemetros dentro de los cuales puede y debe actuar con el uacutenico fin de
propender y salvaguardar la sana convivencia entre los individuos que componen
la copropiedad
Seguacuten el artiacuteculo 58 de la Ley 675 de (2001)
Para la solucioacuten de los conflictos que se presenten entre los propietarios o
tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador el consejo de
administracioacuten o cualquier otro oacutergano de direccioacuten o control de la persona juriacutedica
en razoacuten de la aplicacioacuten o interpretacioacuten de esta ley y del reglamento de
20
propiedad horizontal sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades
jurisdiccionales se podraacute acudir a
1 Comiteacute de Convivencia Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasioacuten de la vida en edificios de uso residencial su solucioacuten se podraacute intentar
mediante la intervencioacuten de un comiteacute de convivencia elegido de conformidad con lo
indicado en la presente ley el cual intentaraacute presentar foacutermulas de arreglo orientadas
a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad Las
consideraciones de este comiteacute se consignaraacuten en un acta suscrita por las partes y
por los miembros del comiteacute y la participacioacuten en eacutel seraacute ad honorem
2 Mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos Las partes podraacuten acudir para la
solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos de acuerdo con lo establecido en
las normas legales que regulan la materia (pp 11-12)
El Comiteacute de Convivencia es un oacutergano de constitucioacuten estatutaria que hacen
los mismos propietarios en su reglamento interno y su finalidad es la de
intentar solucionar controversias o conflictos mediante propuestas de arreglo
que surgen a raiacutez de la convivencia entre propietarios residentes
administradores consejo de administracioacuten y revisor fiscal con el fin de
dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de vecindad En la
propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y residentes deben
someterse a un ordenamiento que les permita ldquoejercer plenamente los
derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenosrdquo (AIPHLtda 1997 p 1)
La funcioacuten principal del Comiteacute de Convivencia es fortalecer las relaciones de
vecindad y estaacute orientada a proponer foacutermulas de arreglo que conduzcan a la
solucioacuten del conflicto
Seguacuten la Ley 675 de (2001) uno de los objetivos que persigue la creacioacuten de este
comiteacute es generar conciencia entre los copropietarios de la necesidad de fortalecer
las relaciones de vecindad tan deterioradas en las grandes ciudades en otras
palabras este oacutergano estatutario debe generar foacutermulas de arreglo que permitan
21
dirimir dichas controversias Al respecto el proyecto original del Gobierno hasta
primer debate en la Caacutemara de representantes se consagraba que el comiteacute de
convivencia actuaria con las atribuciones de un amigable componedor seguacuten lo
cual implicaba que tendriacutea que decidir con fuerza vinculante para las partes (Ley
446 de 1998 arts130-131) Posteriormente en segundo debate en la Caacutemara se
elimina dicha expresioacuten y se cambia por el cual intentara presentar foacutermulas de
arreglo En siacutentesis su labor en ninguacuten caso es imponer una solucioacuten a las
controversias sino ser una especie de mediador que acerque a las partes y
proponga soluciones viables dejando a los directamente involucrados en el
conflicto la opcioacuten de acogerlas o no Igualmente hay que contemplar que en la
misma ley el acudir al comiteacute de convivencia no es un requisito de procedibilidad
para luego acudir a la justicia ordinaria
El Manual de Convivencia condensa las maacutes miacutenimas y elementales normas a que
debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada ademaacutes del respeto
por y haciacutea los demaacutes en aras de hallar la tranquilidad solidaridad y reciprocidad
tan necesarias en nuestra convulsionada sociedad Para vivir en comunidad es
necesario entender que no todos somos iguales la diferencia hace que las formas
de pensar y de concebir la vida no sean las mismas Se requiere acatar unas
normas miacutenimas basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia Es
importante invitar a todas las personas a resolver paciacuteficamente las diferencias y
conflictos a no hacer justicia con mano propia a cumplir las normas miacutenimas de
convivencia para asiacute propiciar la confianza entre vecinos Para crear un ambiente
agradable y armoacutenico en el reacutegimen de propiedad horizontal es indispensable
promover ante todo la convivencia paciacutefica a traveacutes de la ensentildeanza
La persona humana tiene la capacidad de interrelacionarse con otros de alliacute que
por la misma naturaleza del hombre es necesario estar acompantildeados de otras
personas formando lo que se conoce como sociedades La sociedad conformada
por seres humanos cuenta con una caracteriacutestica esencial y es un elemento
22
distintivo denominado cultura Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre
siacute ya que el primero se refiere a la forma baacutesica de agrupacioacuten de personas o
entidades poblacionales mientras que el segundo hace referencia a todos
aquellos aspectos o rasgos transmitidos a traveacutes del tiempo de generacioacuten en
generacioacuten incluyendo costumbres lenguas creencias y religiones arte ciencia
etc que caracterizan o identifican esa agrupacioacuten o entidad poblacional En el
transcurrir del tiempo como cultura se entenderaacute la formacioacuten de la mente es
decir designa el estado de la mente humana que desarrolla el conocimiento y lo
afirma por medio de su capacidad intelectual esta condicioacuten le permite
relacionarse con las demaacutes personas o grupos a traveacutes de una comunicacioacuten
permanente permitieacutendole convivir con ellas
En reacutegimen de propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y
residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos por lo cual
las normas deben estar contenidas en leyes decretos y reglamentos que tengan
como fin garantizar la convivencia armoacutenica y paciacutefica en la comunidad Resulta
evidente que la mayoriacutea de los conflictos entre residentes se originan por el
incumplimiento de normas baacutesicas contenidas en el manual de convivencia Es por
ello que es fundamental que todas las personas sometidas al reacutegimen requieran
procesos de reflexioacuten y educacioacuten para mejorar la calidad de vida de los asociados
a ella
23
Cuadro 1 Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad
horizontal y el manual de convivencia
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
MANUAL DE CONVIVENCIA
Es elaborado por el constructor o propietario del inmueble
Nace de los aspectos sociales econoacutemicos y culturales de las personas que habitan el bien inmueble
Reglamenta y determina la propiedad de los bienes comunes
Reglamenta los comportamientos que hacen agradables las relaciones entre las personas que habitan el inmueble
La ley establece requisitos miacutenimos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal Artiacuteculo 5 de la Ley 675 de 2001
Los componentes para elaborar el manual de convivencia son relaciones y comportamientos entre humanos
Se requiere elevarlo a escritura puacuteblica es solemne debe ser registrado en la oficina de instrumentos puacuteblicos
No requiere ser elevado a escritura publica
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta las normas urbaniacutesticas la ley de propiedad horizontal normas ambientales y demaacutes concordantes con la materia
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta la personalidad de quienes habitan el inmueble las problemaacuteticas surgidas la previsioacuten de conflictos las relaciones y reacciones de las partes su cultura el emisor y el receptor del dialogo
En su contenido se refleja el trabajo de profesionales en aacutereas de construccioacuten arquitectura ingenieriacutea derecho
En su contenido se refleja el trabajo de socioacutelogos psicoacutelogos trabajadores sociales y mediadores
Apunta a la determinacioacuten del bien
Apunta a la convivencia paciacutefica a la solidaridad humana al entorno cordial y agradable de los seres humanos
Fuente LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute DC
24
IV MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer
cualquier tipo de transgresioacuten recibida y que se constituya una violacioacuten de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien comuacuten Las partes podraacuten acudir
para la solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos
La Sentencia C-893 de (2001) sentildeala ldquoLos mecanismos alternativos de solucioacuten
de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino tambieacuten y principalmente como una
forma de participacioacuten de la sociedad civil en los asuntos que los afectanrdquo (p 2)
En este sentido es incuestionable su estirpe democraacutetica en la medida en que
generan espacios de intervencioacuten de la comunidad en el desarrollo de la funcioacuten
jurisdiccional evitando la conflictivizacioacuten de la sociedad y logrando por ende el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
eacuteste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social
Los MASC estaacuten legitimados por la ley para dar solucioacuten de conflictos de caraacutecter
transigible
Cuadro 2 Clasificacioacuten de los Mecanismos Alternos de Solucioacuten de
Conflictos (MASC)
Clasificacioacuten Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccioacuten Arbitraje
Mediacioacuten Amigable Composicioacuten
Conciliacioacuten Jueces de Paz
25
41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
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departamentos de un mismo edificio Bogotaacute DE Presidencia de la
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DECRETO Ley 2158 (24 junio 1948) Sobre Procedimientos en los juicios del
Trabajo Coacutedigo Procesal del Trabajo adoptado por el Decreto 4133 de
1948 como legislacioacuten permanente Bogotaacute DC Presidencia de la
Repuacuteblica de Colombia Diario Oficial
DECRETO 1355 (4 agosto de 1970) Por el cual se dictan normas sobre policiacutea
Bogotaacute DE Ministerio de Justicia Diario Oficial No 33139 del 4 de
septiembre de 1970
LEY 95 (16 noviembre 1890) sobre reformas civiles Bogotaacute Gobierno ejecutivo
LEY 182 (29 diciembre 1948) Sobre reacutegimen de la propiedad de pisos y
departamentos de un mismo edificio Bogotaacute DE Congreso de Colombia
Diario Oficial
LEY 142 (11 julio 1994) Por la cual se establece el reacutegimen de los servicios
puacuteblicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 41433 del 11 de julio de 1994
41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
44509 del 4 de agosto de 2001
LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
19
2 Convivencia paciacutefica y solidaridad social Los reglamentos de propiedad
horizontal deberaacuten propender al establecimiento de relaciones paciacuteficas de
cooperacioacuten y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores
3 Respeto de la dignidad humana El respeto de la dignidad humana debe inspirar
las actuaciones de los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten de la
copropiedad asiacute como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y
obligaciones derivados de la ley
4 Libre iniciativa empresarial Atendiendo las disposiciones urbaniacutesticas vigentes
los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso
comercial o mixto asiacute como los integrantes de los oacuterganos de administracioacuten
correspondientes deberaacuten respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro
de los liacutemites del bien comuacuten
5 Derecho al debido proceso Las actuaciones de la asamblea o del consejo de
administracioacuten tendientes a la imposicioacuten de sanciones por incumplimiento de
obligaciones no pecuniarias deberaacuten consultar el debido proceso el derecho de
defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten (p 2)
A su vez es indispensable que toda copropiedad cuente con un Manual de
Convivencia herramientas que permite fijar paraacutemetros y directrices claras para
una armoniosa convivencia La Ley faculta la creacioacuten de Comiteacutes de Convivencia
dentro de los inmuebles sujetos al reacutegimen de propiedad horizontal y fija
paraacutemetros dentro de los cuales puede y debe actuar con el uacutenico fin de
propender y salvaguardar la sana convivencia entre los individuos que componen
la copropiedad
Seguacuten el artiacuteculo 58 de la Ley 675 de (2001)
Para la solucioacuten de los conflictos que se presenten entre los propietarios o
tenedores del edificio o conjunto o entre ellos y el administrador el consejo de
administracioacuten o cualquier otro oacutergano de direccioacuten o control de la persona juriacutedica
en razoacuten de la aplicacioacuten o interpretacioacuten de esta ley y del reglamento de
20
propiedad horizontal sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades
jurisdiccionales se podraacute acudir a
1 Comiteacute de Convivencia Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasioacuten de la vida en edificios de uso residencial su solucioacuten se podraacute intentar
mediante la intervencioacuten de un comiteacute de convivencia elegido de conformidad con lo
indicado en la presente ley el cual intentaraacute presentar foacutermulas de arreglo orientadas
a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad Las
consideraciones de este comiteacute se consignaraacuten en un acta suscrita por las partes y
por los miembros del comiteacute y la participacioacuten en eacutel seraacute ad honorem
2 Mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos Las partes podraacuten acudir para la
solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos de acuerdo con lo establecido en
las normas legales que regulan la materia (pp 11-12)
El Comiteacute de Convivencia es un oacutergano de constitucioacuten estatutaria que hacen
los mismos propietarios en su reglamento interno y su finalidad es la de
intentar solucionar controversias o conflictos mediante propuestas de arreglo
que surgen a raiacutez de la convivencia entre propietarios residentes
administradores consejo de administracioacuten y revisor fiscal con el fin de
dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de vecindad En la
propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y residentes deben
someterse a un ordenamiento que les permita ldquoejercer plenamente los
derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenosrdquo (AIPHLtda 1997 p 1)
La funcioacuten principal del Comiteacute de Convivencia es fortalecer las relaciones de
vecindad y estaacute orientada a proponer foacutermulas de arreglo que conduzcan a la
solucioacuten del conflicto
Seguacuten la Ley 675 de (2001) uno de los objetivos que persigue la creacioacuten de este
comiteacute es generar conciencia entre los copropietarios de la necesidad de fortalecer
las relaciones de vecindad tan deterioradas en las grandes ciudades en otras
palabras este oacutergano estatutario debe generar foacutermulas de arreglo que permitan
21
dirimir dichas controversias Al respecto el proyecto original del Gobierno hasta
primer debate en la Caacutemara de representantes se consagraba que el comiteacute de
convivencia actuaria con las atribuciones de un amigable componedor seguacuten lo
cual implicaba que tendriacutea que decidir con fuerza vinculante para las partes (Ley
446 de 1998 arts130-131) Posteriormente en segundo debate en la Caacutemara se
elimina dicha expresioacuten y se cambia por el cual intentara presentar foacutermulas de
arreglo En siacutentesis su labor en ninguacuten caso es imponer una solucioacuten a las
controversias sino ser una especie de mediador que acerque a las partes y
proponga soluciones viables dejando a los directamente involucrados en el
conflicto la opcioacuten de acogerlas o no Igualmente hay que contemplar que en la
misma ley el acudir al comiteacute de convivencia no es un requisito de procedibilidad
para luego acudir a la justicia ordinaria
El Manual de Convivencia condensa las maacutes miacutenimas y elementales normas a que
debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada ademaacutes del respeto
por y haciacutea los demaacutes en aras de hallar la tranquilidad solidaridad y reciprocidad
tan necesarias en nuestra convulsionada sociedad Para vivir en comunidad es
necesario entender que no todos somos iguales la diferencia hace que las formas
de pensar y de concebir la vida no sean las mismas Se requiere acatar unas
normas miacutenimas basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia Es
importante invitar a todas las personas a resolver paciacuteficamente las diferencias y
conflictos a no hacer justicia con mano propia a cumplir las normas miacutenimas de
convivencia para asiacute propiciar la confianza entre vecinos Para crear un ambiente
agradable y armoacutenico en el reacutegimen de propiedad horizontal es indispensable
promover ante todo la convivencia paciacutefica a traveacutes de la ensentildeanza
La persona humana tiene la capacidad de interrelacionarse con otros de alliacute que
por la misma naturaleza del hombre es necesario estar acompantildeados de otras
personas formando lo que se conoce como sociedades La sociedad conformada
por seres humanos cuenta con una caracteriacutestica esencial y es un elemento
22
distintivo denominado cultura Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre
siacute ya que el primero se refiere a la forma baacutesica de agrupacioacuten de personas o
entidades poblacionales mientras que el segundo hace referencia a todos
aquellos aspectos o rasgos transmitidos a traveacutes del tiempo de generacioacuten en
generacioacuten incluyendo costumbres lenguas creencias y religiones arte ciencia
etc que caracterizan o identifican esa agrupacioacuten o entidad poblacional En el
transcurrir del tiempo como cultura se entenderaacute la formacioacuten de la mente es
decir designa el estado de la mente humana que desarrolla el conocimiento y lo
afirma por medio de su capacidad intelectual esta condicioacuten le permite
relacionarse con las demaacutes personas o grupos a traveacutes de una comunicacioacuten
permanente permitieacutendole convivir con ellas
En reacutegimen de propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y
residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos por lo cual
las normas deben estar contenidas en leyes decretos y reglamentos que tengan
como fin garantizar la convivencia armoacutenica y paciacutefica en la comunidad Resulta
evidente que la mayoriacutea de los conflictos entre residentes se originan por el
incumplimiento de normas baacutesicas contenidas en el manual de convivencia Es por
ello que es fundamental que todas las personas sometidas al reacutegimen requieran
procesos de reflexioacuten y educacioacuten para mejorar la calidad de vida de los asociados
a ella
23
Cuadro 1 Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad
horizontal y el manual de convivencia
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
MANUAL DE CONVIVENCIA
Es elaborado por el constructor o propietario del inmueble
Nace de los aspectos sociales econoacutemicos y culturales de las personas que habitan el bien inmueble
Reglamenta y determina la propiedad de los bienes comunes
Reglamenta los comportamientos que hacen agradables las relaciones entre las personas que habitan el inmueble
La ley establece requisitos miacutenimos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal Artiacuteculo 5 de la Ley 675 de 2001
Los componentes para elaborar el manual de convivencia son relaciones y comportamientos entre humanos
Se requiere elevarlo a escritura puacuteblica es solemne debe ser registrado en la oficina de instrumentos puacuteblicos
No requiere ser elevado a escritura publica
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta las normas urbaniacutesticas la ley de propiedad horizontal normas ambientales y demaacutes concordantes con la materia
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta la personalidad de quienes habitan el inmueble las problemaacuteticas surgidas la previsioacuten de conflictos las relaciones y reacciones de las partes su cultura el emisor y el receptor del dialogo
En su contenido se refleja el trabajo de profesionales en aacutereas de construccioacuten arquitectura ingenieriacutea derecho
En su contenido se refleja el trabajo de socioacutelogos psicoacutelogos trabajadores sociales y mediadores
Apunta a la determinacioacuten del bien
Apunta a la convivencia paciacutefica a la solidaridad humana al entorno cordial y agradable de los seres humanos
Fuente LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute DC
24
IV MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer
cualquier tipo de transgresioacuten recibida y que se constituya una violacioacuten de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien comuacuten Las partes podraacuten acudir
para la solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos
La Sentencia C-893 de (2001) sentildeala ldquoLos mecanismos alternativos de solucioacuten
de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino tambieacuten y principalmente como una
forma de participacioacuten de la sociedad civil en los asuntos que los afectanrdquo (p 2)
En este sentido es incuestionable su estirpe democraacutetica en la medida en que
generan espacios de intervencioacuten de la comunidad en el desarrollo de la funcioacuten
jurisdiccional evitando la conflictivizacioacuten de la sociedad y logrando por ende el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
eacuteste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social
Los MASC estaacuten legitimados por la ley para dar solucioacuten de conflictos de caraacutecter
transigible
Cuadro 2 Clasificacioacuten de los Mecanismos Alternos de Solucioacuten de
Conflictos (MASC)
Clasificacioacuten Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccioacuten Arbitraje
Mediacioacuten Amigable Composicioacuten
Conciliacioacuten Jueces de Paz
25
41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
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41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
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propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
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03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
20
propiedad horizontal sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades
jurisdiccionales se podraacute acudir a
1 Comiteacute de Convivencia Cuando se presente una controversia que pueda surgir con
ocasioacuten de la vida en edificios de uso residencial su solucioacuten se podraacute intentar
mediante la intervencioacuten de un comiteacute de convivencia elegido de conformidad con lo
indicado en la presente ley el cual intentaraacute presentar foacutermulas de arreglo orientadas
a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad Las
consideraciones de este comiteacute se consignaraacuten en un acta suscrita por las partes y
por los miembros del comiteacute y la participacioacuten en eacutel seraacute ad honorem
2 Mecanismos alternos de solucioacuten de conflictos Las partes podraacuten acudir para la
solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos de acuerdo con lo establecido en
las normas legales que regulan la materia (pp 11-12)
El Comiteacute de Convivencia es un oacutergano de constitucioacuten estatutaria que hacen
los mismos propietarios en su reglamento interno y su finalidad es la de
intentar solucionar controversias o conflictos mediante propuestas de arreglo
que surgen a raiacutez de la convivencia entre propietarios residentes
administradores consejo de administracioacuten y revisor fiscal con el fin de
dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de vecindad En la
propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y residentes deben
someterse a un ordenamiento que les permita ldquoejercer plenamente los
derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenosrdquo (AIPHLtda 1997 p 1)
La funcioacuten principal del Comiteacute de Convivencia es fortalecer las relaciones de
vecindad y estaacute orientada a proponer foacutermulas de arreglo que conduzcan a la
solucioacuten del conflicto
Seguacuten la Ley 675 de (2001) uno de los objetivos que persigue la creacioacuten de este
comiteacute es generar conciencia entre los copropietarios de la necesidad de fortalecer
las relaciones de vecindad tan deterioradas en las grandes ciudades en otras
palabras este oacutergano estatutario debe generar foacutermulas de arreglo que permitan
21
dirimir dichas controversias Al respecto el proyecto original del Gobierno hasta
primer debate en la Caacutemara de representantes se consagraba que el comiteacute de
convivencia actuaria con las atribuciones de un amigable componedor seguacuten lo
cual implicaba que tendriacutea que decidir con fuerza vinculante para las partes (Ley
446 de 1998 arts130-131) Posteriormente en segundo debate en la Caacutemara se
elimina dicha expresioacuten y se cambia por el cual intentara presentar foacutermulas de
arreglo En siacutentesis su labor en ninguacuten caso es imponer una solucioacuten a las
controversias sino ser una especie de mediador que acerque a las partes y
proponga soluciones viables dejando a los directamente involucrados en el
conflicto la opcioacuten de acogerlas o no Igualmente hay que contemplar que en la
misma ley el acudir al comiteacute de convivencia no es un requisito de procedibilidad
para luego acudir a la justicia ordinaria
El Manual de Convivencia condensa las maacutes miacutenimas y elementales normas a que
debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada ademaacutes del respeto
por y haciacutea los demaacutes en aras de hallar la tranquilidad solidaridad y reciprocidad
tan necesarias en nuestra convulsionada sociedad Para vivir en comunidad es
necesario entender que no todos somos iguales la diferencia hace que las formas
de pensar y de concebir la vida no sean las mismas Se requiere acatar unas
normas miacutenimas basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia Es
importante invitar a todas las personas a resolver paciacuteficamente las diferencias y
conflictos a no hacer justicia con mano propia a cumplir las normas miacutenimas de
convivencia para asiacute propiciar la confianza entre vecinos Para crear un ambiente
agradable y armoacutenico en el reacutegimen de propiedad horizontal es indispensable
promover ante todo la convivencia paciacutefica a traveacutes de la ensentildeanza
La persona humana tiene la capacidad de interrelacionarse con otros de alliacute que
por la misma naturaleza del hombre es necesario estar acompantildeados de otras
personas formando lo que se conoce como sociedades La sociedad conformada
por seres humanos cuenta con una caracteriacutestica esencial y es un elemento
22
distintivo denominado cultura Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre
siacute ya que el primero se refiere a la forma baacutesica de agrupacioacuten de personas o
entidades poblacionales mientras que el segundo hace referencia a todos
aquellos aspectos o rasgos transmitidos a traveacutes del tiempo de generacioacuten en
generacioacuten incluyendo costumbres lenguas creencias y religiones arte ciencia
etc que caracterizan o identifican esa agrupacioacuten o entidad poblacional En el
transcurrir del tiempo como cultura se entenderaacute la formacioacuten de la mente es
decir designa el estado de la mente humana que desarrolla el conocimiento y lo
afirma por medio de su capacidad intelectual esta condicioacuten le permite
relacionarse con las demaacutes personas o grupos a traveacutes de una comunicacioacuten
permanente permitieacutendole convivir con ellas
En reacutegimen de propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y
residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos por lo cual
las normas deben estar contenidas en leyes decretos y reglamentos que tengan
como fin garantizar la convivencia armoacutenica y paciacutefica en la comunidad Resulta
evidente que la mayoriacutea de los conflictos entre residentes se originan por el
incumplimiento de normas baacutesicas contenidas en el manual de convivencia Es por
ello que es fundamental que todas las personas sometidas al reacutegimen requieran
procesos de reflexioacuten y educacioacuten para mejorar la calidad de vida de los asociados
a ella
23
Cuadro 1 Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad
horizontal y el manual de convivencia
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
MANUAL DE CONVIVENCIA
Es elaborado por el constructor o propietario del inmueble
Nace de los aspectos sociales econoacutemicos y culturales de las personas que habitan el bien inmueble
Reglamenta y determina la propiedad de los bienes comunes
Reglamenta los comportamientos que hacen agradables las relaciones entre las personas que habitan el inmueble
La ley establece requisitos miacutenimos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal Artiacuteculo 5 de la Ley 675 de 2001
Los componentes para elaborar el manual de convivencia son relaciones y comportamientos entre humanos
Se requiere elevarlo a escritura puacuteblica es solemne debe ser registrado en la oficina de instrumentos puacuteblicos
No requiere ser elevado a escritura publica
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta las normas urbaniacutesticas la ley de propiedad horizontal normas ambientales y demaacutes concordantes con la materia
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta la personalidad de quienes habitan el inmueble las problemaacuteticas surgidas la previsioacuten de conflictos las relaciones y reacciones de las partes su cultura el emisor y el receptor del dialogo
En su contenido se refleja el trabajo de profesionales en aacutereas de construccioacuten arquitectura ingenieriacutea derecho
En su contenido se refleja el trabajo de socioacutelogos psicoacutelogos trabajadores sociales y mediadores
Apunta a la determinacioacuten del bien
Apunta a la convivencia paciacutefica a la solidaridad humana al entorno cordial y agradable de los seres humanos
Fuente LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute DC
24
IV MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer
cualquier tipo de transgresioacuten recibida y que se constituya una violacioacuten de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien comuacuten Las partes podraacuten acudir
para la solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos
La Sentencia C-893 de (2001) sentildeala ldquoLos mecanismos alternativos de solucioacuten
de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino tambieacuten y principalmente como una
forma de participacioacuten de la sociedad civil en los asuntos que los afectanrdquo (p 2)
En este sentido es incuestionable su estirpe democraacutetica en la medida en que
generan espacios de intervencioacuten de la comunidad en el desarrollo de la funcioacuten
jurisdiccional evitando la conflictivizacioacuten de la sociedad y logrando por ende el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
eacuteste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social
Los MASC estaacuten legitimados por la ley para dar solucioacuten de conflictos de caraacutecter
transigible
Cuadro 2 Clasificacioacuten de los Mecanismos Alternos de Solucioacuten de
Conflictos (MASC)
Clasificacioacuten Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccioacuten Arbitraje
Mediacioacuten Amigable Composicioacuten
Conciliacioacuten Jueces de Paz
25
41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
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41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
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reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
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propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
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potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
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LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
21
dirimir dichas controversias Al respecto el proyecto original del Gobierno hasta
primer debate en la Caacutemara de representantes se consagraba que el comiteacute de
convivencia actuaria con las atribuciones de un amigable componedor seguacuten lo
cual implicaba que tendriacutea que decidir con fuerza vinculante para las partes (Ley
446 de 1998 arts130-131) Posteriormente en segundo debate en la Caacutemara se
elimina dicha expresioacuten y se cambia por el cual intentara presentar foacutermulas de
arreglo En siacutentesis su labor en ninguacuten caso es imponer una solucioacuten a las
controversias sino ser una especie de mediador que acerque a las partes y
proponga soluciones viables dejando a los directamente involucrados en el
conflicto la opcioacuten de acogerlas o no Igualmente hay que contemplar que en la
misma ley el acudir al comiteacute de convivencia no es un requisito de procedibilidad
para luego acudir a la justicia ordinaria
El Manual de Convivencia condensa las maacutes miacutenimas y elementales normas a que
debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada ademaacutes del respeto
por y haciacutea los demaacutes en aras de hallar la tranquilidad solidaridad y reciprocidad
tan necesarias en nuestra convulsionada sociedad Para vivir en comunidad es
necesario entender que no todos somos iguales la diferencia hace que las formas
de pensar y de concebir la vida no sean las mismas Se requiere acatar unas
normas miacutenimas basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia Es
importante invitar a todas las personas a resolver paciacuteficamente las diferencias y
conflictos a no hacer justicia con mano propia a cumplir las normas miacutenimas de
convivencia para asiacute propiciar la confianza entre vecinos Para crear un ambiente
agradable y armoacutenico en el reacutegimen de propiedad horizontal es indispensable
promover ante todo la convivencia paciacutefica a traveacutes de la ensentildeanza
La persona humana tiene la capacidad de interrelacionarse con otros de alliacute que
por la misma naturaleza del hombre es necesario estar acompantildeados de otras
personas formando lo que se conoce como sociedades La sociedad conformada
por seres humanos cuenta con una caracteriacutestica esencial y es un elemento
22
distintivo denominado cultura Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre
siacute ya que el primero se refiere a la forma baacutesica de agrupacioacuten de personas o
entidades poblacionales mientras que el segundo hace referencia a todos
aquellos aspectos o rasgos transmitidos a traveacutes del tiempo de generacioacuten en
generacioacuten incluyendo costumbres lenguas creencias y religiones arte ciencia
etc que caracterizan o identifican esa agrupacioacuten o entidad poblacional En el
transcurrir del tiempo como cultura se entenderaacute la formacioacuten de la mente es
decir designa el estado de la mente humana que desarrolla el conocimiento y lo
afirma por medio de su capacidad intelectual esta condicioacuten le permite
relacionarse con las demaacutes personas o grupos a traveacutes de una comunicacioacuten
permanente permitieacutendole convivir con ellas
En reacutegimen de propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y
residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos por lo cual
las normas deben estar contenidas en leyes decretos y reglamentos que tengan
como fin garantizar la convivencia armoacutenica y paciacutefica en la comunidad Resulta
evidente que la mayoriacutea de los conflictos entre residentes se originan por el
incumplimiento de normas baacutesicas contenidas en el manual de convivencia Es por
ello que es fundamental que todas las personas sometidas al reacutegimen requieran
procesos de reflexioacuten y educacioacuten para mejorar la calidad de vida de los asociados
a ella
23
Cuadro 1 Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad
horizontal y el manual de convivencia
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
MANUAL DE CONVIVENCIA
Es elaborado por el constructor o propietario del inmueble
Nace de los aspectos sociales econoacutemicos y culturales de las personas que habitan el bien inmueble
Reglamenta y determina la propiedad de los bienes comunes
Reglamenta los comportamientos que hacen agradables las relaciones entre las personas que habitan el inmueble
La ley establece requisitos miacutenimos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal Artiacuteculo 5 de la Ley 675 de 2001
Los componentes para elaborar el manual de convivencia son relaciones y comportamientos entre humanos
Se requiere elevarlo a escritura puacuteblica es solemne debe ser registrado en la oficina de instrumentos puacuteblicos
No requiere ser elevado a escritura publica
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta las normas urbaniacutesticas la ley de propiedad horizontal normas ambientales y demaacutes concordantes con la materia
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta la personalidad de quienes habitan el inmueble las problemaacuteticas surgidas la previsioacuten de conflictos las relaciones y reacciones de las partes su cultura el emisor y el receptor del dialogo
En su contenido se refleja el trabajo de profesionales en aacutereas de construccioacuten arquitectura ingenieriacutea derecho
En su contenido se refleja el trabajo de socioacutelogos psicoacutelogos trabajadores sociales y mediadores
Apunta a la determinacioacuten del bien
Apunta a la convivencia paciacutefica a la solidaridad humana al entorno cordial y agradable de los seres humanos
Fuente LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute DC
24
IV MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer
cualquier tipo de transgresioacuten recibida y que se constituya una violacioacuten de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien comuacuten Las partes podraacuten acudir
para la solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos
La Sentencia C-893 de (2001) sentildeala ldquoLos mecanismos alternativos de solucioacuten
de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino tambieacuten y principalmente como una
forma de participacioacuten de la sociedad civil en los asuntos que los afectanrdquo (p 2)
En este sentido es incuestionable su estirpe democraacutetica en la medida en que
generan espacios de intervencioacuten de la comunidad en el desarrollo de la funcioacuten
jurisdiccional evitando la conflictivizacioacuten de la sociedad y logrando por ende el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
eacuteste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social
Los MASC estaacuten legitimados por la ley para dar solucioacuten de conflictos de caraacutecter
transigible
Cuadro 2 Clasificacioacuten de los Mecanismos Alternos de Solucioacuten de
Conflictos (MASC)
Clasificacioacuten Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccioacuten Arbitraje
Mediacioacuten Amigable Composicioacuten
Conciliacioacuten Jueces de Paz
25
41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
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41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
44509 del 4 de agosto de 2001
LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
22
distintivo denominado cultura Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre
siacute ya que el primero se refiere a la forma baacutesica de agrupacioacuten de personas o
entidades poblacionales mientras que el segundo hace referencia a todos
aquellos aspectos o rasgos transmitidos a traveacutes del tiempo de generacioacuten en
generacioacuten incluyendo costumbres lenguas creencias y religiones arte ciencia
etc que caracterizan o identifican esa agrupacioacuten o entidad poblacional En el
transcurrir del tiempo como cultura se entenderaacute la formacioacuten de la mente es
decir designa el estado de la mente humana que desarrolla el conocimiento y lo
afirma por medio de su capacidad intelectual esta condicioacuten le permite
relacionarse con las demaacutes personas o grupos a traveacutes de una comunicacioacuten
permanente permitieacutendole convivir con ellas
En reacutegimen de propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y
residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer
plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos por lo cual
las normas deben estar contenidas en leyes decretos y reglamentos que tengan
como fin garantizar la convivencia armoacutenica y paciacutefica en la comunidad Resulta
evidente que la mayoriacutea de los conflictos entre residentes se originan por el
incumplimiento de normas baacutesicas contenidas en el manual de convivencia Es por
ello que es fundamental que todas las personas sometidas al reacutegimen requieran
procesos de reflexioacuten y educacioacuten para mejorar la calidad de vida de los asociados
a ella
23
Cuadro 1 Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad
horizontal y el manual de convivencia
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
MANUAL DE CONVIVENCIA
Es elaborado por el constructor o propietario del inmueble
Nace de los aspectos sociales econoacutemicos y culturales de las personas que habitan el bien inmueble
Reglamenta y determina la propiedad de los bienes comunes
Reglamenta los comportamientos que hacen agradables las relaciones entre las personas que habitan el inmueble
La ley establece requisitos miacutenimos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal Artiacuteculo 5 de la Ley 675 de 2001
Los componentes para elaborar el manual de convivencia son relaciones y comportamientos entre humanos
Se requiere elevarlo a escritura puacuteblica es solemne debe ser registrado en la oficina de instrumentos puacuteblicos
No requiere ser elevado a escritura publica
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta las normas urbaniacutesticas la ley de propiedad horizontal normas ambientales y demaacutes concordantes con la materia
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta la personalidad de quienes habitan el inmueble las problemaacuteticas surgidas la previsioacuten de conflictos las relaciones y reacciones de las partes su cultura el emisor y el receptor del dialogo
En su contenido se refleja el trabajo de profesionales en aacutereas de construccioacuten arquitectura ingenieriacutea derecho
En su contenido se refleja el trabajo de socioacutelogos psicoacutelogos trabajadores sociales y mediadores
Apunta a la determinacioacuten del bien
Apunta a la convivencia paciacutefica a la solidaridad humana al entorno cordial y agradable de los seres humanos
Fuente LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute DC
24
IV MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer
cualquier tipo de transgresioacuten recibida y que se constituya una violacioacuten de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien comuacuten Las partes podraacuten acudir
para la solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos
La Sentencia C-893 de (2001) sentildeala ldquoLos mecanismos alternativos de solucioacuten
de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino tambieacuten y principalmente como una
forma de participacioacuten de la sociedad civil en los asuntos que los afectanrdquo (p 2)
En este sentido es incuestionable su estirpe democraacutetica en la medida en que
generan espacios de intervencioacuten de la comunidad en el desarrollo de la funcioacuten
jurisdiccional evitando la conflictivizacioacuten de la sociedad y logrando por ende el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
eacuteste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social
Los MASC estaacuten legitimados por la ley para dar solucioacuten de conflictos de caraacutecter
transigible
Cuadro 2 Clasificacioacuten de los Mecanismos Alternos de Solucioacuten de
Conflictos (MASC)
Clasificacioacuten Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccioacuten Arbitraje
Mediacioacuten Amigable Composicioacuten
Conciliacioacuten Jueces de Paz
25
41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
Referencias
AIPH Ltda (1997) La normas de convivencia en la propiedad horizontal
Recuperado de httpwwwaiphltdacomconvivenhtml
ALCALDIacuteA MAYOR DE BOGOTAacute DC INSTITUTO PARTICIPACIOacuteN Y ACCIOacuteN
COMUNAL ESCUELA DE PARTICIPACIOacuteN Y GESTIOacuteN SOCIAL EN
BOGOTAacute (2008) Cartilla Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos Bogotaacute
DC El Autor
AZULA CAMACHO Azula J (1999) La audiencia preliminar y de conciliacioacuten
Bogotaacute DC Temis
BELTRAacuteN AMORTEGUIacute Aacutelvaro(2011) Manual praacutectico en Administracioacuten de la
Propiedad Horizontal (6ordfed) Medelliacuten Colombia Libreriacutea Sentildeal Editora
37
BORSDORF Axel amp HIDALGO Rodrigo (2005) Los mega disentildeos residenciales
validados en las perisferias de las metroacutepolis latinoamericanas y el el
advenimiento de un nuevo concepto de ciudad Revista electroacutenica de
geografiacutea y ciencias sociales universidad de Barcelona
CABANELLAS DE TORRES Guillermo (1946) Diccionario de derecho usual
Buenos Aires Argentina Atalay
CAMACHO Aacutelvaro (2013) Administracioacuten de la propiedad horizontal (8ordf ed)
Bogotaacute Colombia Legis
CAacuteMARA DE COMERCIO DE BOGOTAgrave (1997) Arte de Conciliar Habilidades
teacutecnicas y estrategias Bogotaacute DC El Autor
COacuteDIGO CIVIL COLOMBIANO(2010) Ley 57 de 1887 (24ordfed) Bogotaacute Legis
Coleccioacuten Coacutedigos Baacutesicos
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DC Legis
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puacuteblicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 41433 del 11 de julio de 1994
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LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
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LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
23
Cuadro 1 Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad
horizontal y el manual de convivencia
REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
MANUAL DE CONVIVENCIA
Es elaborado por el constructor o propietario del inmueble
Nace de los aspectos sociales econoacutemicos y culturales de las personas que habitan el bien inmueble
Reglamenta y determina la propiedad de los bienes comunes
Reglamenta los comportamientos que hacen agradables las relaciones entre las personas que habitan el inmueble
La ley establece requisitos miacutenimos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal Artiacuteculo 5 de la Ley 675 de 2001
Los componentes para elaborar el manual de convivencia son relaciones y comportamientos entre humanos
Se requiere elevarlo a escritura puacuteblica es solemne debe ser registrado en la oficina de instrumentos puacuteblicos
No requiere ser elevado a escritura publica
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta las normas urbaniacutesticas la ley de propiedad horizontal normas ambientales y demaacutes concordantes con la materia
En su elaboracioacuten se tiene en cuenta la personalidad de quienes habitan el inmueble las problemaacuteticas surgidas la previsioacuten de conflictos las relaciones y reacciones de las partes su cultura el emisor y el receptor del dialogo
En su contenido se refleja el trabajo de profesionales en aacutereas de construccioacuten arquitectura ingenieriacutea derecho
En su contenido se refleja el trabajo de socioacutelogos psicoacutelogos trabajadores sociales y mediadores
Apunta a la determinacioacuten del bien
Apunta a la convivencia paciacutefica a la solidaridad humana al entorno cordial y agradable de los seres humanos
Fuente LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute DC
24
IV MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer
cualquier tipo de transgresioacuten recibida y que se constituya una violacioacuten de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien comuacuten Las partes podraacuten acudir
para la solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos
La Sentencia C-893 de (2001) sentildeala ldquoLos mecanismos alternativos de solucioacuten
de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino tambieacuten y principalmente como una
forma de participacioacuten de la sociedad civil en los asuntos que los afectanrdquo (p 2)
En este sentido es incuestionable su estirpe democraacutetica en la medida en que
generan espacios de intervencioacuten de la comunidad en el desarrollo de la funcioacuten
jurisdiccional evitando la conflictivizacioacuten de la sociedad y logrando por ende el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
eacuteste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social
Los MASC estaacuten legitimados por la ley para dar solucioacuten de conflictos de caraacutecter
transigible
Cuadro 2 Clasificacioacuten de los Mecanismos Alternos de Solucioacuten de
Conflictos (MASC)
Clasificacioacuten Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccioacuten Arbitraje
Mediacioacuten Amigable Composicioacuten
Conciliacioacuten Jueces de Paz
25
41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
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Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 41433 del 11 de julio de 1994
41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
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reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
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potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
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03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
24
IV MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIOacuteN DE CONFLICTOS (MASC) EN
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer
cualquier tipo de transgresioacuten recibida y que se constituya una violacioacuten de
derechos y que conduzca a un fin que es el bien comuacuten Las partes podraacuten acudir
para la solucioacuten de conflictos a los mecanismos alternos
La Sentencia C-893 de (2001) sentildeala ldquoLos mecanismos alternativos de solucioacuten
de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de
descongestionar el aparato de justicia sino tambieacuten y principalmente como una
forma de participacioacuten de la sociedad civil en los asuntos que los afectanrdquo (p 2)
En este sentido es incuestionable su estirpe democraacutetica en la medida en que
generan espacios de intervencioacuten de la comunidad en el desarrollo de la funcioacuten
jurisdiccional evitando la conflictivizacioacuten de la sociedad y logrando por ende el
fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que
eacuteste puede dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera
trascendencia social
Los MASC estaacuten legitimados por la ley para dar solucioacuten de conflictos de caraacutecter
transigible
Cuadro 2 Clasificacioacuten de los Mecanismos Alternos de Solucioacuten de
Conflictos (MASC)
Clasificacioacuten Masc
Autocompositivos Heterocompositivos
Transaccioacuten Arbitraje
Mediacioacuten Amigable Composicioacuten
Conciliacioacuten Jueces de Paz
25
41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
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estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
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Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
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5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
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departamentos de un mismo edificio Bogotaacute DE Congreso de Colombia
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puacuteblicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 41433 del 11 de julio de 1994
41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
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JURISPRUDENCIA
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03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
25
41 MECANISMOS DE CARAacuteCTER AUTOCOMPOSITIVOS
Los mecanismos de caraacutecter Autocompositivos como lo son la transaccioacuten la
mediacioacuten y la conciliacioacuten las partes son llamadas a suscribir el acuerdo
haciendo uso de la autonomiacutea de voluntades no son de caraacutecter vinculante los
mecanismos de caraacutecter heterocompositivos como lo son el arbitraje la amigable
composicioacuten y la justicia de paz las foacutermulas de arreglo son expuestas por un
tercero y son de caraacutecter vinculante (Caacutemara de Comercio de Bogotaacute 1997)
411 La Transaccioacuten Conforme a lo expuesto por el artiacuteculo 2469 del Coacutedigo
Civil (2010) ldquoMediante la transaccioacuten pueden las partes dar por terminado
extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual lo que implica
que al celebrar ese acto juriacutedico las partes reciacuteprocamente renuncian parcialmente
a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigiordquo
(p 344)
412 La mediacioacuten Se entiende como mediacioacuten la intervencioacuten en una disputa
negociacioacuten o conflicto de un tercero aceptable (reconocido por las partes)
imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisioacuten para ayudar a
las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos
Es necesario que haya una negociacioacuten para poder hablar de mediacioacuten en el
caso de las copropiedades seraacute necesario que el Comiteacute de Convivencia
reconocido por las partes conozca de manera precisa y por solicitud de una de
las partes y aceptacioacuten de la otra el conflicto sobre el cual va a intervenir La
mediacioacuten exige el conocimiento de los procesos de negociacioacuten por parte de un
tercero que ademaacutes puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus
actividades y a ser maacutes eficaces en su disputa
En el mecanismo de la medicacioacuten las partes resuelven el conflicto por si mismas
con la ayuda de un tercero imparcial que actuacutea como favorecedor y conductor de la
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
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LEY 142 (11 julio 1994) Por la cual se establece el reacutegimen de los servicios
puacuteblicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 41433 del 11 de julio de 1994
41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
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LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
26
comunicacioacuten En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solucioacuten
y controlan el proceso La meta del proceso de mediacioacuten es ayudar a las partes a
examinar el futuro y sus intereses o necesidades y a negociar al intercambio de
promesas y relaciones que seraacuten mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las
normas de equidad El mediador carece de poder de decisioacuten autorizado (Diacuteaz amp
Echeverri 2005)
La mediacioacuten es un proceso que trasciende la solucioacuten inmediata del conflicto
puntual De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen
Favorecer la solucioacuten pacifica de los conflictos propiciar mantener la paz entre los
actores divergentes Facilitar el dialogo y el entendimiento aclarar o disolver
divergencias
Asiacute mismo otros objetivos centrales de la mediacioacuten como sistema eficaz para la
construccioacuten de nuevas reglas y viacutenculos sociales basado en el respeto de las
diferencias en el marco de la cultura son las siguientes Resignificar el conflicto
como agente trasformador de las relaciones humanas conocer e investigar la
naturaleza teacutecnica de la medicacioacuten formar mediadores con competencias
promover una cultura de paz a traveacutes del dialogo y tolerancia (Goacutemez 2001)
413 La Conciliacioacuten Es un mecanismo de solucioacuten de conflictos a traveacutes del
cual dos o maacutes personas gestionan por siacute mismas la solucioacuten de sus diferencias
con la ayuda de un tercero neutral y calificado denominado conciliador La
conciliacioacuten es un procedimiento con una serie de etapas a traveacutes de las cuales
las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles
transigible o determinado como conciliable por la ley encuentran la manera de
resolverlo a traveacutes de un acuerdo satisfactorio para ambas partes Ademaacutes de las
personas en conflicto esta figura involucra tambieacuten a un tercero neutral e
imparcial llamado conciliador que actuacutea siempre habilitado por las partes
facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo foacutermulas de acuerdo que permitan
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
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DECRETO Ley 2158 (24 junio 1948) Sobre Procedimientos en los juicios del
Trabajo Coacutedigo Procesal del Trabajo adoptado por el Decreto 4133 de
1948 como legislacioacuten permanente Bogotaacute DC Presidencia de la
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departamentos de un mismo edificio Bogotaacute DE Congreso de Colombia
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LEY 142 (11 julio 1994) Por la cual se establece el reacutegimen de los servicios
puacuteblicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 41433 del 11 de julio de 1994
41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
44509 del 4 de agosto de 2001
LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
27
llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de
Justicia 2014)
Desde una perspectiva diferente ademaacutes de ser un procedimiento la conciliacioacuten
es un acto juriacutedico en el cual intervienen sujetos con capacidad juriacutedica y distintos
intereses y en donde su consentimiento y voluntad estaacuten dirigidos directamente a
dar por terminada una obligacioacuten o una relacioacuten juriacutedica a modificar un acuerdo
existente o a crear situaciones o relaciones juriacutedicas nuevas que beneficien a
ambas partes
Los conflictos vecinales se presentan como ldquoun campo abandonado para la
medicacioacuten con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias a
veces es maacutes faacutecil llegar a un acuerdo con un familiar vecino o compantildeero de
trabajo que con un extrantildeordquo (Navarro2007 p 1)
Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de
hacer claridad sobre sus alcances En primer lugar el acta de conciliacioacuten hace
traacutensito a cosa juzgada es decir que los acuerdos adelantados ante los
respectivos conciliadores habilitados por ley aseguran que lo consignado en ellos
no sea de nuevo objeto de debate a traveacutes de un proceso judicial o de otro
mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos El efecto mencionado busca darle
certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva accioacuten o una
nueva sentencia es la renovacioacuten de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al
tener la facultad de no volver a ser objeto de discusioacuten anula todos los medios de
impugnacioacuten que puedan modificar lo establecido en eacutel
De otra parte el acta de conciliacioacuten presta meacuterito ejecutivo dentro de los teacuterminos
de los artiacuteculos 78 del Coacutedigo Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art 66
de la Ley 446 de (1998) esto es que cuando el acta de conciliacioacuten contenga una
obligacioacuten clara expresa y exigible seraacute de obligatorio cumplimiento para la parte
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
Referencias
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algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
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Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
28
que se imponga dicha obligacioacuten En caso de incumplimiento total o parcial de lo
acordado por parte de uno de los conciliantes la autoridad judicial competente
podraacute ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998)
dando efectividad a los acuerdos
En general la conciliacioacuten se presenta como una oportunidad que la ley otorga a
las partes para que restablezcan los conflictos a traveacutes de una figura que puede
ser de caraacutecter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raiacutez
de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos
sean susceptible de transaccioacuten desistimiento o conciliacioacuten (Azula 1999)
4131 La conciliacioacuten aplicada en la propiedad horizontal Los conflictos en
propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores entre
los que se encuentran El pago de los arrendamientos de las zonas comunes los
dantildeos a terceros y la convivencia afectada por causa del ruido y las mascotas
Por esta razoacuten y para darles solucioacuten a estos conflictos maacutes allaacute de la viacutea juriacutedica
tradicionales estaacuten los meacutetodos alternativos de solucioacuten de conflictos entre los
cuales los maacutes utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliacioacuten
Para Jorge Enrique Goacutemez presidente de la Lonja de Propiedad Raiacutez de Bogotaacute
dice que ldquoen los arbitrajes las partes se someten a la decisioacuten de un tribunal
compuesto por un nuacutemero impar de aacuterbitrosrdquo Mientras que ldquoen las conciliaciones
los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediacioacuten de un expertordquo ((El
Tiempocom 2015 p 1) Por otro lado Rafael Bernal vicepresidente del Consejo
de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute comenta que
ldquoestos procesos son maacutes aacutegiles y representan menos costos econoacutemicos y menor
inversioacuten de tiempo y esfuerzordquo (Portafoliocom p 1) Ya que ldquoLos procesos
desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y
catorce antildeosrdquo (p1) sentildeala el directivo Mientras que los arbitrajes pueden
demorarse de seis meses hasta dos antildeos dependiendo de la dimensioacuten del
problema Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
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5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
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praacutecticos legislacioacuten y jurisprudencia Acorde con la Ley 675 de 2001 (7ordf
ed) Bogotaacute Leyer
POLANCO QUINTERO Arnulfo (octubre 2015) Reforma integral del reacutegimen de
propiedad horizontal (Ley 675 de 2001) Perioacutedico Asosalitre p 18
PORTAFOLIOCOM (2014) Entrevista a Rafael Bernal vicepresidente del
Consejo de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute
Revista Portafoliocom Recuperado de httpwwwportafoliocom
ROBAYO CASTILLO Gustavo A (2003) Mecanismo de solucioacuten de conflictos
Bogotaacute DC Colombia Defensoriacutea del Pueblo
SOLANO RODRIacuteGUEZ Omar Javier (2011) Diagnostico del proceso de
planeacioacuten estrateacutegica en la propiedad horizontal Revista Libre empresa
8(1) 143-156
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Bogotaacute Temis
40
VELAacuteZQUEZ JARAMILLO Luiacutes Guillermo(1998) La propiedad horizontal en
Colombia (1ordf ed) Bogotagrave Leyer
WILLS OTERO Laura (2003) La mediacioacuten como herramienta para la resolucioacuten
de conflictos armados internos Bogotaacute DC Colombia Alfa Omega
Leyes
DECRETO 1286 (21 abril 1948) sobre el reacutegimen de la propiedad de pisos y
departamentos de un mismo edificio Bogotaacute DE Presidencia de la
Repuacuteblica de Colombia Diario Oficial Nordm 26707 del 29 de abril de 1948
DECRETO Ley 2158 (24 junio 1948) Sobre Procedimientos en los juicios del
Trabajo Coacutedigo Procesal del Trabajo adoptado por el Decreto 4133 de
1948 como legislacioacuten permanente Bogotaacute DC Presidencia de la
Repuacuteblica de Colombia Diario Oficial
DECRETO 1355 (4 agosto de 1970) Por el cual se dictan normas sobre policiacutea
Bogotaacute DE Ministerio de Justicia Diario Oficial No 33139 del 4 de
septiembre de 1970
LEY 95 (16 noviembre 1890) sobre reformas civiles Bogotaacute Gobierno ejecutivo
LEY 182 (29 diciembre 1948) Sobre reacutegimen de la propiedad de pisos y
departamentos de un mismo edificio Bogotaacute DE Congreso de Colombia
Diario Oficial
LEY 142 (11 julio 1994) Por la cual se establece el reacutegimen de los servicios
puacuteblicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 41433 del 11 de julio de 1994
41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
44509 del 4 de agosto de 2001
LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
29
semana Es por esta razoacuten que el meacutetodo maacutes utilizado para dirimir conflictos es la
conciliacioacuten porque evita tanto desgaste fiacutesico y del aparato judicial
De Roux (2001) al respecto de la Conciliacioacuten en su obra ldquoHacia una poliacutetica de
formacioacuten para la convivenciardquo (p 99) dice que es necesario educar para
recomponer la capacidad de los sujetos interactuar en armoniacutea y tramitar de
manera adecuada sus desavenencias En tal sentido se puede entrever que la
conciliacioacuten tiene que ver con la educacioacuten y la ensentildeanza de los valores los
cuales si son aprehendidos y puestos en praacutectica serian la base para crear una
cultura que traiga consigo la solucioacuten de conflictos
Seguacuten Mojica (2012) ldquoColombia no ha sido una excepcioacuten a la regla general de
instaurar mecanismos de solucioacuten de conflictos en parte para responder a la
necesidad de justicia y tambieacuten para procurar la descongestioacuten judicialrdquo (51) Se
pretende dar solucioacuten a conflictos en el paiacutes mediante mecanismos eficaces como
bien lo expresa Robayo (2003) ldquoConflicto es una realidad permanente de la vida
que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es
percibido por quienes participan en la accioacuten social desde aacutembitos opuestos
como un obstaacuteculo para la realizacioacuten de sus propoacutesitosrdquo (p 98)
Por tal razoacuten en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un
comiteacute de conciliacioacuten que en primera instancia es el que debe asumir las
diferencias entre los residentes por usos y abusos entre otros conflictos Este
mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una
conciliacioacuten desarrollada por un centro
Como dato adicional se tiene en cuenta que para procesos de menor
envergadura las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos
Es importante resaltar que esta labor tambieacuten la realizan otras entidades como la
Procuraduriacutea General de la Nacioacuten los consultorios juriacutedicos de las universidades
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
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LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
44509 del 4 de agosto de 2001
LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
30
las superintendencias entre otros organismos avalados y certificados por el
Ministerio del Interior y de Justicia
42 MECANISMOS DE CARAacuteCTER HETEROCOMPOSITIVOS
421 Arbitraje Es un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos mediante
el cual las partes defieren a aacuterbitros la solucioacuten de una controversia relativa a
asuntos de libre disposicioacuten o aquellos que la ley autorice El arbitraje estaacute
regulado por la (Ley 1563 del 2012) El arbitraje se rige por los principios y reglas
de imparcialidad idoneidad celeridad igualdad oralidad publicidad y
contradiccioacuten En los tribunales en que intervenga una entidad puacuteblica o quien
desempentildee funciones administrativas si las controversias han surgido por causa o
con ocasioacuten de la celebracioacuten desarrollo ejecucioacuten interpretacioacuten terminacioacuten y
liquidacioacuten de contratos estatales incluyendo las consecuencias econoacutemicas de
los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales el
laudo deberaacute proferirse en derecho (Cristancho 2002)
4211 Pacto arbitral Es un acto juriacutedico de caraacutecter bilateral y contractual a
traveacutes de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a
un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la
suscripcioacuten ejecucioacuten o terminacioacuten de alguacuten negocio juriacutedico suscrito
vaacutelidamente
La claacuteusula compromisoria del pacto arbitral es un acto juriacutedico de naturaleza
contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un
efecto juriacutedico que es el otorgar una jurisdiccioacuten especial a los aacuterbitros para que
diriman controversias presentes o futuras
422 Amigable composicioacuten La Ley 1563 de (2012) define a la amigable
composicioacuten como un mecanismo alternativo de solucioacuten de conflictos por medio
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
Referencias
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Repuacuteblica de Colombia Diario Oficial Nordm 26707 del 29 de abril de 1948
DECRETO Ley 2158 (24 junio 1948) Sobre Procedimientos en los juicios del
Trabajo Coacutedigo Procesal del Trabajo adoptado por el Decreto 4133 de
1948 como legislacioacuten permanente Bogotaacute DC Presidencia de la
Repuacuteblica de Colombia Diario Oficial
DECRETO 1355 (4 agosto de 1970) Por el cual se dictan normas sobre policiacutea
Bogotaacute DE Ministerio de Justicia Diario Oficial No 33139 del 4 de
septiembre de 1970
LEY 95 (16 noviembre 1890) sobre reformas civiles Bogotaacute Gobierno ejecutivo
LEY 182 (29 diciembre 1948) Sobre reacutegimen de la propiedad de pisos y
departamentos de un mismo edificio Bogotaacute DE Congreso de Colombia
Diario Oficial
LEY 142 (11 julio 1994) Por la cual se establece el reacutegimen de los servicios
puacuteblicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 41433 del 11 de julio de 1994
41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
44509 del 4 de agosto de 2001
LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
31
del cual dos o maacutes particulares un particular y una o maacutes entidades puacuteblicas o
varias entidades puacuteblicas o quien desempentildee funciones administrativas delegan
en un tercero denominado amigable componedor la facultad de definir con
fuerza vinculante para las partes una controversia contractual de libre disposicioacuten
423 Jueces de paz La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdiccioacuten de
paz ldquolograr la solucioacuten integral y paciacutefica de los conflictos comunitarios o
particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento administrando
justicia en equidad esto es conforme a los criterios de justicia propia de la
comunidad Y en su Art14 define la figura de los jueces de paz ldquoLos jueces de
paz [hellip] son particulares que administran justicia en equidad de acuerdo con lo
establecido por la Constitucioacuten y la presente leyrdquo (p 2) Asiacute pues el juez de paz
es un particular con funciones puacuteblicas y responsabilidad disciplinaria obligado a
obrar con rectitud eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue
instituido construir tejido social mediante el tratamiento paciacutefico de los conflictos
que se susciten al interior de una comunidad determinada
El juez de paz debe administrar justicia en equidad es eacuteste pues su maacutes esencial
principio rector ldquoLa expresioacuten equidad ndashproviene del latiacuten aequitas de aequus
(igual) y se designa como igualdad de aacutenimo templanza habitual propensioacuten a
dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia maacutes bien que por
prescripciones legales justicia natural por oposicioacuten a la letra de la ley positivardquo
(Robayo 2003 p 98) Dicho de otro modo fallar en equidad significa tanto un
estado de aacutenimo de quien estaacute llamado a ejercer justicia mediante la conciliacioacuten ndash
estado en el que la virtud dominante es la templanzandash como la capacidad de
atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se
presenta el conflicto antes que a los coacutedigos
Seguacuten el artiacuteculo 9ordm de la Ley 497 de (1999) los jueces de paz pueden conocer
los conflictos ldquoque versen sobre asuntos susceptibles de transaccioacuten conciliacioacuten
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
Referencias
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Recuperado de httpwwwaiphltdacomconvivenhtml
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validados en las perisferias de las metroacutepolis latinoamericanas y el el
advenimiento de un nuevo concepto de ciudad Revista electroacutenica de
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COacuteDIGO DE COMERCIO DE COLOMBIA(27 marzo1971) Decreto 410 Bogotaacute
DC Legis
CONSTITUCIOacuteN POLIacuteTICA DE COLOMBIA (1991) Actualizada y revisada
Bogotaacute Leyer
CRISTANCHO MOYA Juan Pablo (2002) La conciliacioacuten y los mecanismos
alternativos de solucioacuten de conflicto Bogota DC Colombia Ediciones
Libreriacutea del profesional
DE ROUX Gustavo (2000) Hacia una politica de formacion para la convivencia
Medellin Antioquia Gobernacioacuten de Antioquiacutea
38
DIAZ Ana Maria amp ECHEVERRY Susana (2005) La importancia del impacto
legal y poliacutetica en Colombia relativa a los acuerdos y convenios sobre la
produccioacuten a la inversioacuten extranjera su negociacioacuten y situacioacuten de los
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Javeriana
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LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos
Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase
Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute
DC
MINISTERIO DEL INTERIOR Y DE JUSTICIA (2014) Programa nacional de
conciliacioacuten Bogotaacute DC El autor
MOJICA CORTES Felipe Pablo (2012) Elementos para el disentildeo de un traacutemite
amigable en la solucioacuten de controversias contractuales entre particulares
Recuperado de numanterioresvieiustaeducoarticulosedi5amigable
composicionpdf
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horizontal en Colombia aspectos teoacutericos y praacutecticos Bogotaacute DC Temis
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praacutecticos legislacioacuten y jurisprudencia Acorde con la Ley 675 de 2001 (7ordf
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POLANCO QUINTERO Arnulfo (octubre 2015) Reforma integral del reacutegimen de
propiedad horizontal (Ley 675 de 2001) Perioacutedico Asosalitre p 18
PORTAFOLIOCOM (2014) Entrevista a Rafael Bernal vicepresidente del
Consejo de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute
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de conflictos armados internos Bogotaacute DC Colombia Alfa Omega
Leyes
DECRETO 1286 (21 abril 1948) sobre el reacutegimen de la propiedad de pisos y
departamentos de un mismo edificio Bogotaacute DE Presidencia de la
Repuacuteblica de Colombia Diario Oficial Nordm 26707 del 29 de abril de 1948
DECRETO Ley 2158 (24 junio 1948) Sobre Procedimientos en los juicios del
Trabajo Coacutedigo Procesal del Trabajo adoptado por el Decreto 4133 de
1948 como legislacioacuten permanente Bogotaacute DC Presidencia de la
Repuacuteblica de Colombia Diario Oficial
DECRETO 1355 (4 agosto de 1970) Por el cual se dictan normas sobre policiacutea
Bogotaacute DE Ministerio de Justicia Diario Oficial No 33139 del 4 de
septiembre de 1970
LEY 95 (16 noviembre 1890) sobre reformas civiles Bogotaacute Gobierno ejecutivo
LEY 182 (29 diciembre 1948) Sobre reacutegimen de la propiedad de pisos y
departamentos de un mismo edificio Bogotaacute DE Congreso de Colombia
Diario Oficial
LEY 142 (11 julio 1994) Por la cual se establece el reacutegimen de los servicios
puacuteblicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 41433 del 11 de julio de 1994
41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
44509 del 4 de agosto de 2001
LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
32
o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Leyrdquo (p
1) siempre y cuando no superen los cien salarios miacutenimos legales vigentes Para
acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio y su fallo
cuenta con una segunda instancia de apelacioacuten o revisioacuten ante los jueces de
reconsideracioacuten (tambieacuten ciudadanos del comuacuten con arraigo en una comunidad)
Por uacuteltimo los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan al
del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de comuacuten
acuerdo
Polanco Quintero (2015) Juez de Paz de la UPZ 110 Ciudad Salitre en
Entrevista con el Perioacutedico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma
integral del reacutegimen de Propiedad Horizontal
En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley
de iniciativa parlamentaria para reformar el Reacutegimen de Propiedad Horizontal o Ley
675 de 2001 sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y teacutecnico que ha
tenido ni los vaciacuteos que se han presentado hasta la fecha donde el Estado no
ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Reacutegimen de
Propiedad Horizontal y la problemaacutetica se viene incrementando en forma
exponencial Es conveniente que la reforma sea integral con la participacioacuten de
directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno
nacional en cabeza del Ministro de Vivienda mediante la realizacioacuten de foros y
debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotaacute como la capital donde
los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70 y solamente tienen a sus
propietarios para pagar impuestos dejando de lado la inversioacuten social todo en el
cuanto de que es privada ademaacutes que tampoco intervienen cuando se presenta
problemas
Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se
encuentran
1 Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y
residentes en temas de propiedad horizontal participacioacuten y solucioacuten de
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
Referencias
AIPH Ltda (1997) La normas de convivencia en la propiedad horizontal
Recuperado de httpwwwaiphltdacomconvivenhtml
ALCALDIacuteA MAYOR DE BOGOTAacute DC INSTITUTO PARTICIPACIOacuteN Y ACCIOacuteN
COMUNAL ESCUELA DE PARTICIPACIOacuteN Y GESTIOacuteN SOCIAL EN
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BELTRAacuteN AMORTEGUIacute Aacutelvaro(2011) Manual praacutectico en Administracioacuten de la
Propiedad Horizontal (6ordfed) Medelliacuten Colombia Libreriacutea Sentildeal Editora
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BORSDORF Axel amp HIDALGO Rodrigo (2005) Los mega disentildeos residenciales
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Colombia (1ordf ed) Bogotagrave Leyer
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Leyes
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DECRETO Ley 2158 (24 junio 1948) Sobre Procedimientos en los juicios del
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puacuteblicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
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41
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algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
44509 del 4 de agosto de 2001
LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
33
conflictos para evitar la problemaacutetica existente y fortalecer relaciones de
vecindad
2 Crear el cargo de mediador amigable componedor o conciliador de conflictos
capacitado por el Estado en temas de justicia y solucioacuten de conflictos
eliminando al comiteacute de convivencia al cual lo convirtieron en organizador de los
eventos sociales (p 18)
CONCLUSIONES
Durante los uacuteltimos antildeos las grandes ciudades estaacuten presentando procesos de
crecimiento y dispersioacuten urbana gracias a los conjuntos residenciales
unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad
homogeneidad y calidad de vida De acuerdo a diferentes estudios sobre
conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas
de vivienda estaacute asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las
percepciones de seguridad y bienestar
La propiedad horizontal es mucho maacutes que un reacutegimen de propiedad en siacute mismo
estaacute asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor
fuerza ligado a procesos de densificacioacuten pero tambieacuten de dispersioacuten urbana y
fundamentalmente ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades
Para fomentar la construccioacuten de relaciones armoacutenicas en toda la comunidad y
minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es
conveniente desarrollar cursos de capacitacioacuten en la materia organizar espacios
de discusioacuten e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los
quienes exija a sus vecinos respetos por las normas
Es importante responder a una pregunta iquestEs necesario educar a la comunidad
en los edificios de Propiedad Horizontal Naturalmente que siacute No importa el
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
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5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
Referencias
AIPH Ltda (1997) La normas de convivencia en la propiedad horizontal
Recuperado de httpwwwaiphltdacomconvivenhtml
ALCALDIacuteA MAYOR DE BOGOTAacute DC INSTITUTO PARTICIPACIOacuteN Y ACCIOacuteN
COMUNAL ESCUELA DE PARTICIPACIOacuteN Y GESTIOacuteN SOCIAL EN
BOGOTAacute (2008) Cartilla Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos Bogotaacute
DC El Autor
AZULA CAMACHO Azula J (1999) La audiencia preliminar y de conciliacioacuten
Bogotaacute DC Temis
BELTRAacuteN AMORTEGUIacute Aacutelvaro(2011) Manual praacutectico en Administracioacuten de la
Propiedad Horizontal (6ordfed) Medelliacuten Colombia Libreriacutea Sentildeal Editora
37
BORSDORF Axel amp HIDALGO Rodrigo (2005) Los mega disentildeos residenciales
validados en las perisferias de las metroacutepolis latinoamericanas y el el
advenimiento de un nuevo concepto de ciudad Revista electroacutenica de
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CABANELLAS DE TORRES Guillermo (1946) Diccionario de derecho usual
Buenos Aires Argentina Atalay
CAMACHO Aacutelvaro (2013) Administracioacuten de la propiedad horizontal (8ordf ed)
Bogotaacute Colombia Legis
CAacuteMARA DE COMERCIO DE BOGOTAgrave (1997) Arte de Conciliar Habilidades
teacutecnicas y estrategias Bogotaacute DC El Autor
COacuteDIGO CIVIL COLOMBIANO(2010) Ley 57 de 1887 (24ordfed) Bogotaacute Legis
Coleccioacuten Coacutedigos Baacutesicos
COacuteDIGO DE COMERCIO DE COLOMBIA(27 marzo1971) Decreto 410 Bogotaacute
DC Legis
CONSTITUCIOacuteN POLIacuteTICA DE COLOMBIA (1991) Actualizada y revisada
Bogotaacute Leyer
CRISTANCHO MOYA Juan Pablo (2002) La conciliacioacuten y los mecanismos
alternativos de solucioacuten de conflicto Bogota DC Colombia Ediciones
Libreriacutea del profesional
DE ROUX Gustavo (2000) Hacia una politica de formacion para la convivencia
Medellin Antioquia Gobernacioacuten de Antioquiacutea
38
DIAZ Ana Maria amp ECHEVERRY Susana (2005) La importancia del impacto
legal y poliacutetica en Colombia relativa a los acuerdos y convenios sobre la
produccioacuten a la inversioacuten extranjera su negociacioacuten y situacioacuten de los
mecanismos de solucioacuten de controversias Colombia Universidad Pontificia
Javeriana
El TIEMPO V (13 de Abril de 2015) Maacutes personas estaacuten usando la conciliacioacuten
en problemas de propiedad horizontal Entrevista a Jorge Enrique Goacutemez
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conflicto Ministerio de Justicia de Colombia Bogotaacute DC Colombia Legis
GUIO CAMARGO Rosa Elizabeth (2009) Funcioacuten Social y ecoloacutegica de la
propiedad caracteriacutesticas y alcances Bogotaacute Universidad Catoacutelica de
Colombia Estudios en Derecho y Gobierno
LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos
Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase
Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute
DC
MINISTERIO DEL INTERIOR Y DE JUSTICIA (2014) Programa nacional de
conciliacioacuten Bogotaacute DC El autor
MOJICA CORTES Felipe Pablo (2012) Elementos para el disentildeo de un traacutemite
amigable en la solucioacuten de controversias contractuales entre particulares
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composicionpdf
39
MONTEJO CAMARGO Javier Rauacutel (2002) Del ejercicio de la propiedad
horizontal en Colombia aspectos teoacutericos y praacutecticos Bogotaacute DC Temis
NAVARRO COSTA Ruth (2007) Anaacutelisis de los conflictos en las comunidades de
vecinos Aspectos juriacutedicos para mediadores Revista Iberoamericana de
Arbitraje y Mediacioacuten Recuperado de httpeprintsucmes7776
PABOacuteN NUacuteNtildeEZCiro (1995) Manual teoacuterico praacutectico de propiedad horizontal y
unidades inmobiliarias cerradas aspectos sustantivos procesales modelos
praacutecticos legislacioacuten y jurisprudencia Acorde con la Ley 675 de 2001 (7ordf
ed) Bogotaacute Leyer
POLANCO QUINTERO Arnulfo (octubre 2015) Reforma integral del reacutegimen de
propiedad horizontal (Ley 675 de 2001) Perioacutedico Asosalitre p 18
PORTAFOLIOCOM (2014) Entrevista a Rafael Bernal vicepresidente del
Consejo de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute
Revista Portafoliocom Recuperado de httpwwwportafoliocom
ROBAYO CASTILLO Gustavo A (2003) Mecanismo de solucioacuten de conflictos
Bogotaacute DC Colombia Defensoriacutea del Pueblo
SOLANO RODRIacuteGUEZ Omar Javier (2011) Diagnostico del proceso de
planeacioacuten estrateacutegica en la propiedad horizontal Revista Libre empresa
8(1) 143-156
VALENCIA ZEA Arturo (1967) Derecho Civil Derechos reales (Tomo II 3ordf Ed)
Bogotaacute Temis
40
VELAacuteZQUEZ JARAMILLO Luiacutes Guillermo(1998) La propiedad horizontal en
Colombia (1ordf ed) Bogotagrave Leyer
WILLS OTERO Laura (2003) La mediacioacuten como herramienta para la resolucioacuten
de conflictos armados internos Bogotaacute DC Colombia Alfa Omega
Leyes
DECRETO 1286 (21 abril 1948) sobre el reacutegimen de la propiedad de pisos y
departamentos de un mismo edificio Bogotaacute DE Presidencia de la
Repuacuteblica de Colombia Diario Oficial Nordm 26707 del 29 de abril de 1948
DECRETO Ley 2158 (24 junio 1948) Sobre Procedimientos en los juicios del
Trabajo Coacutedigo Procesal del Trabajo adoptado por el Decreto 4133 de
1948 como legislacioacuten permanente Bogotaacute DC Presidencia de la
Repuacuteblica de Colombia Diario Oficial
DECRETO 1355 (4 agosto de 1970) Por el cual se dictan normas sobre policiacutea
Bogotaacute DE Ministerio de Justicia Diario Oficial No 33139 del 4 de
septiembre de 1970
LEY 95 (16 noviembre 1890) sobre reformas civiles Bogotaacute Gobierno ejecutivo
LEY 182 (29 diciembre 1948) Sobre reacutegimen de la propiedad de pisos y
departamentos de un mismo edificio Bogotaacute DE Congreso de Colombia
Diario Oficial
LEY 142 (11 julio 1994) Por la cual se establece el reacutegimen de los servicios
puacuteblicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 41433 del 11 de julio de 1994
41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
44509 del 4 de agosto de 2001
LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
34
estrato socio econoacutemico ni el nivel cultural de los habitantes siempre
encontraremos en mayor o menor grado personas que por falta de cultura o
informacioacuten incumplen las normas y solo una labor paciente y perseverante de
educacioacuten lograraacute que cambien sus haacutebitos
Con base en lo anterior establecereacute paraacutemetros de acuerdo a principios de
convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como
herramienta pacifica raacutepida y eficaz que conlleve a una convivencia armoacutenica
dentro de toda propiedad horizontal como solucioacuten alternativa de conflictos
Principios de Convivencia
i Identidad Cooperacioacuten y Solidaridad Cordialidad Responsabilidad
Civismo Tolerancia Diaacutelogo y Concertacioacuten Decisiones Concertadas
Integracioacuten
ii Respeto a la Dignidad Humana El respeto de la dignidad humana debe
guiar todas y cada una de nuestras actuaciones respetando las diferencias
siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el aacutenimo
conciliatorio en todas nuestras relaciones
iii Derecho al Debido Proceso Las actuaciones de la Asamblea del Consejo
de Administracioacuten o Comiteacute de Convivencia tendientes a la imposicioacuten de
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias deben regirse
al debido proceso el derecho de defensa contradiccioacuten e impugnacioacuten
Paraacutemetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad
Horizontal den Colombia
Aprendizajes Baacutesicos para la Convivencia Social Para Todos los Diacuteas
1 Aprender a No Agredir al Otro
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
Referencias
AIPH Ltda (1997) La normas de convivencia en la propiedad horizontal
Recuperado de httpwwwaiphltdacomconvivenhtml
ALCALDIacuteA MAYOR DE BOGOTAacute DC INSTITUTO PARTICIPACIOacuteN Y ACCIOacuteN
COMUNAL ESCUELA DE PARTICIPACIOacuteN Y GESTIOacuteN SOCIAL EN
BOGOTAacute (2008) Cartilla Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos Bogotaacute
DC El Autor
AZULA CAMACHO Azula J (1999) La audiencia preliminar y de conciliacioacuten
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BELTRAacuteN AMORTEGUIacute Aacutelvaro(2011) Manual praacutectico en Administracioacuten de la
Propiedad Horizontal (6ordfed) Medelliacuten Colombia Libreriacutea Sentildeal Editora
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validados en las perisferias de las metroacutepolis latinoamericanas y el el
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CAacuteMARA DE COMERCIO DE BOGOTAgrave (1997) Arte de Conciliar Habilidades
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Coleccioacuten Coacutedigos Baacutesicos
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DC Legis
CONSTITUCIOacuteN POLIacuteTICA DE COLOMBIA (1991) Actualizada y revisada
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alternativos de solucioacuten de conflicto Bogota DC Colombia Ediciones
Libreriacutea del profesional
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Medellin Antioquia Gobernacioacuten de Antioquiacutea
38
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legal y poliacutetica en Colombia relativa a los acuerdos y convenios sobre la
produccioacuten a la inversioacuten extranjera su negociacioacuten y situacioacuten de los
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propiedad caracteriacutesticas y alcances Bogotaacute Universidad Catoacutelica de
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Bogotaacute DC Colombia Defensoriacutea del Pueblo
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de conflictos armados internos Bogotaacute DC Colombia Alfa Omega
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DECRETO 1286 (21 abril 1948) sobre el reacutegimen de la propiedad de pisos y
departamentos de un mismo edificio Bogotaacute DE Presidencia de la
Repuacuteblica de Colombia Diario Oficial Nordm 26707 del 29 de abril de 1948
DECRETO Ley 2158 (24 junio 1948) Sobre Procedimientos en los juicios del
Trabajo Coacutedigo Procesal del Trabajo adoptado por el Decreto 4133 de
1948 como legislacioacuten permanente Bogotaacute DC Presidencia de la
Repuacuteblica de Colombia Diario Oficial
DECRETO 1355 (4 agosto de 1970) Por el cual se dictan normas sobre policiacutea
Bogotaacute DE Ministerio de Justicia Diario Oficial No 33139 del 4 de
septiembre de 1970
LEY 95 (16 noviembre 1890) sobre reformas civiles Bogotaacute Gobierno ejecutivo
LEY 182 (29 diciembre 1948) Sobre reacutegimen de la propiedad de pisos y
departamentos de un mismo edificio Bogotaacute DE Congreso de Colombia
Diario Oficial
LEY 142 (11 julio 1994) Por la cual se establece el reacutegimen de los servicios
puacuteblicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 41433 del 11 de julio de 1994
41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
44509 del 4 de agosto de 2001
LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
35
Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro
Sea fuerte sin perder la calma y la compasioacuten por el otro
Reconozca que los demaacutes son diferentes y pueden ser su complemento o
su opositor pero no su enemigo
2 Aprender a Comunicarse Exprese sus puntos de vista pero tambieacuten escuche el
de los otros asiacute habraacute reconocimiento mutuo
El medio baacutesico del reconocimiento es la conversacioacuten
Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir
3 Aprenda a Interactuar
Todos somos extrantildeos hasta que aprendemos a interactuar
Aceacuterquese a los otros
Comuniacutequese con los otros reconociendo los sentimientos y los mensajes
de ellos y logrando que se reconozcan los suyos
Comparta con los otros aceptando que ellos estaacuten con usted en el mundo
buscando y deseando ser felices y aprendiendo tambieacuten a ponerse de
acuerdo y a disentir sin romper la convivencia
4 Aprender a Decidir en Grupo
Logre la decisioacuten de grupo a traveacutes de la concertacioacuten La concertacioacuten es
la seleccioacuten de un intereacutes compartido que al ubicarlos fuera de cada uno
de nosotros hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo
seleccionamos
Busque la participacioacuten directa o indirecta de todos a los que va a
comprometer la decisioacuten
El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de
concertar intereses de una forma participativa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
Referencias
AIPH Ltda (1997) La normas de convivencia en la propiedad horizontal
Recuperado de httpwwwaiphltdacomconvivenhtml
ALCALDIacuteA MAYOR DE BOGOTAacute DC INSTITUTO PARTICIPACIOacuteN Y ACCIOacuteN
COMUNAL ESCUELA DE PARTICIPACIOacuteN Y GESTIOacuteN SOCIAL EN
BOGOTAacute (2008) Cartilla Propiedad Horizontal Conceptos baacutesicos Bogotaacute
DC El Autor
AZULA CAMACHO Azula J (1999) La audiencia preliminar y de conciliacioacuten
Bogotaacute DC Temis
BELTRAacuteN AMORTEGUIacute Aacutelvaro(2011) Manual praacutectico en Administracioacuten de la
Propiedad Horizontal (6ordfed) Medelliacuten Colombia Libreriacutea Sentildeal Editora
37
BORSDORF Axel amp HIDALGO Rodrigo (2005) Los mega disentildeos residenciales
validados en las perisferias de las metroacutepolis latinoamericanas y el el
advenimiento de un nuevo concepto de ciudad Revista electroacutenica de
geografiacutea y ciencias sociales universidad de Barcelona
CABANELLAS DE TORRES Guillermo (1946) Diccionario de derecho usual
Buenos Aires Argentina Atalay
CAMACHO Aacutelvaro (2013) Administracioacuten de la propiedad horizontal (8ordf ed)
Bogotaacute Colombia Legis
CAacuteMARA DE COMERCIO DE BOGOTAgrave (1997) Arte de Conciliar Habilidades
teacutecnicas y estrategias Bogotaacute DC El Autor
COacuteDIGO CIVIL COLOMBIANO(2010) Ley 57 de 1887 (24ordfed) Bogotaacute Legis
Coleccioacuten Coacutedigos Baacutesicos
COacuteDIGO DE COMERCIO DE COLOMBIA(27 marzo1971) Decreto 410 Bogotaacute
DC Legis
CONSTITUCIOacuteN POLIacuteTICA DE COLOMBIA (1991) Actualizada y revisada
Bogotaacute Leyer
CRISTANCHO MOYA Juan Pablo (2002) La conciliacioacuten y los mecanismos
alternativos de solucioacuten de conflicto Bogota DC Colombia Ediciones
Libreriacutea del profesional
DE ROUX Gustavo (2000) Hacia una politica de formacion para la convivencia
Medellin Antioquia Gobernacioacuten de Antioquiacutea
38
DIAZ Ana Maria amp ECHEVERRY Susana (2005) La importancia del impacto
legal y poliacutetica en Colombia relativa a los acuerdos y convenios sobre la
produccioacuten a la inversioacuten extranjera su negociacioacuten y situacioacuten de los
mecanismos de solucioacuten de controversias Colombia Universidad Pontificia
Javeriana
El TIEMPO V (13 de Abril de 2015) Maacutes personas estaacuten usando la conciliacioacuten
en problemas de propiedad horizontal Entrevista a Jorge Enrique Goacutemez
Paacuterrafos 4-10 Diario Eltiempo Recuperado de httpwwweltiempocom
GOacuteMEZ Bernardo (2001) La conciliacioacuten Mecanismo alternativo de solucioacuten de
conflicto Ministerio de Justicia de Colombia Bogotaacute DC Colombia Legis
GUIO CAMARGO Rosa Elizabeth (2009) Funcioacuten Social y ecoloacutegica de la
propiedad caracteriacutesticas y alcances Bogotaacute Universidad Catoacutelica de
Colombia Estudios en Derecho y Gobierno
LAVERDE Mariacutea Ineacutes (2015) Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos
Mecanismos alternativos de solucioacuten de conflictos Notas de clase
Docente Facultad de derecho Universidad Catoacutelica de Colombia Bogotaacute
DC
MINISTERIO DEL INTERIOR Y DE JUSTICIA (2014) Programa nacional de
conciliacioacuten Bogotaacute DC El autor
MOJICA CORTES Felipe Pablo (2012) Elementos para el disentildeo de un traacutemite
amigable en la solucioacuten de controversias contractuales entre particulares
Recuperado de numanterioresvieiustaeducoarticulosedi5amigable
composicionpdf
39
MONTEJO CAMARGO Javier Rauacutel (2002) Del ejercicio de la propiedad
horizontal en Colombia aspectos teoacutericos y praacutecticos Bogotaacute DC Temis
NAVARRO COSTA Ruth (2007) Anaacutelisis de los conflictos en las comunidades de
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Arbitraje y Mediacioacuten Recuperado de httpeprintsucmes7776
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unidades inmobiliarias cerradas aspectos sustantivos procesales modelos
praacutecticos legislacioacuten y jurisprudencia Acorde con la Ley 675 de 2001 (7ordf
ed) Bogotaacute Leyer
POLANCO QUINTERO Arnulfo (octubre 2015) Reforma integral del reacutegimen de
propiedad horizontal (Ley 675 de 2001) Perioacutedico Asosalitre p 18
PORTAFOLIOCOM (2014) Entrevista a Rafael Bernal vicepresidente del
Consejo de Arbitraje y Conciliacioacuten de la Caacutemara de Comercio de Bogotaacute
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Leyes
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departamentos de un mismo edificio Bogotaacute DE Presidencia de la
Repuacuteblica de Colombia Diario Oficial Nordm 26707 del 29 de abril de 1948
DECRETO Ley 2158 (24 junio 1948) Sobre Procedimientos en los juicios del
Trabajo Coacutedigo Procesal del Trabajo adoptado por el Decreto 4133 de
1948 como legislacioacuten permanente Bogotaacute DC Presidencia de la
Repuacuteblica de Colombia Diario Oficial
DECRETO 1355 (4 agosto de 1970) Por el cual se dictan normas sobre policiacutea
Bogotaacute DE Ministerio de Justicia Diario Oficial No 33139 del 4 de
septiembre de 1970
LEY 95 (16 noviembre 1890) sobre reformas civiles Bogotaacute Gobierno ejecutivo
LEY 182 (29 diciembre 1948) Sobre reacutegimen de la propiedad de pisos y
departamentos de un mismo edificio Bogotaacute DE Congreso de Colombia
Diario Oficial
LEY 142 (11 julio 1994) Por la cual se establece el reacutegimen de los servicios
puacuteblicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 41433 del 11 de julio de 1994
41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
44509 del 4 de agosto de 2001
LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
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Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
36
5 Aprender A Cuidarse
Proteja y respete su vida y la de sus semejantes
Preocuacutepese por cuidar el bienestar fiacutesico y psicoloacutegico de siacute mismo y de los
otros
Rechace los actos violentos contra siacute mismo y los demaacutes
No haga justicia por mano propia
6 Aprender a Cuidar el Entorno
Preserve y haga buen uso de los recursos naturales Cuide los lugares
donde vive trabaja y se divierte
La convivencia social implica tambieacuten aprender que para nosotros no es
posible sobrevivir si el planeta muere y el planeta tierra no puede sobrevivir
como ldquonuestra casardquo sin nuestro cuidado
Referencias
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Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
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JURISPRUDENCIA
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03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
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89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
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15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
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puacuteblicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
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41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
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Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
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LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
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03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
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89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
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CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
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Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
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VALENCIA ZEA Arturo (1967) Derecho Civil Derechos reales (Tomo II 3ordf Ed)
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VELAacuteZQUEZ JARAMILLO Luiacutes Guillermo(1998) La propiedad horizontal en
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41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
44509 del 4 de agosto de 2001
LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
39
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WILLS OTERO Laura (2003) La mediacioacuten como herramienta para la resolucioacuten
de conflictos armados internos Bogotaacute DC Colombia Alfa Omega
Leyes
DECRETO 1286 (21 abril 1948) sobre el reacutegimen de la propiedad de pisos y
departamentos de un mismo edificio Bogotaacute DE Presidencia de la
Repuacuteblica de Colombia Diario Oficial Nordm 26707 del 29 de abril de 1948
DECRETO Ley 2158 (24 junio 1948) Sobre Procedimientos en los juicios del
Trabajo Coacutedigo Procesal del Trabajo adoptado por el Decreto 4133 de
1948 como legislacioacuten permanente Bogotaacute DC Presidencia de la
Repuacuteblica de Colombia Diario Oficial
DECRETO 1355 (4 agosto de 1970) Por el cual se dictan normas sobre policiacutea
Bogotaacute DE Ministerio de Justicia Diario Oficial No 33139 del 4 de
septiembre de 1970
LEY 95 (16 noviembre 1890) sobre reformas civiles Bogotaacute Gobierno ejecutivo
LEY 182 (29 diciembre 1948) Sobre reacutegimen de la propiedad de pisos y
departamentos de un mismo edificio Bogotaacute DE Congreso de Colombia
Diario Oficial
LEY 142 (11 julio 1994) Por la cual se establece el reacutegimen de los servicios
puacuteblicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 41433 del 11 de julio de 1994
41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
44509 del 4 de agosto de 2001
LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
40
VELAacuteZQUEZ JARAMILLO Luiacutes Guillermo(1998) La propiedad horizontal en
Colombia (1ordf ed) Bogotagrave Leyer
WILLS OTERO Laura (2003) La mediacioacuten como herramienta para la resolucioacuten
de conflictos armados internos Bogotaacute DC Colombia Alfa Omega
Leyes
DECRETO 1286 (21 abril 1948) sobre el reacutegimen de la propiedad de pisos y
departamentos de un mismo edificio Bogotaacute DE Presidencia de la
Repuacuteblica de Colombia Diario Oficial Nordm 26707 del 29 de abril de 1948
DECRETO Ley 2158 (24 junio 1948) Sobre Procedimientos en los juicios del
Trabajo Coacutedigo Procesal del Trabajo adoptado por el Decreto 4133 de
1948 como legislacioacuten permanente Bogotaacute DC Presidencia de la
Repuacuteblica de Colombia Diario Oficial
DECRETO 1355 (4 agosto de 1970) Por el cual se dictan normas sobre policiacutea
Bogotaacute DE Ministerio de Justicia Diario Oficial No 33139 del 4 de
septiembre de 1970
LEY 95 (16 noviembre 1890) sobre reformas civiles Bogotaacute Gobierno ejecutivo
LEY 182 (29 diciembre 1948) Sobre reacutegimen de la propiedad de pisos y
departamentos de un mismo edificio Bogotaacute DE Congreso de Colombia
Diario Oficial
LEY 142 (11 julio 1994) Por la cual se establece el reacutegimen de los servicios
puacuteblicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 41433 del 11 de julio de 1994
41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
44509 del 4 de agosto de 2001
LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
41
LEY 446 (7 julio 1998) Por la cual se adoptan como legislacioacuten permanente
algunas normas del Decreto 2651 de 1991 se modifican algunas del
Coacutedigo de Procedimiento Civil se derogan otras de la Ley 23 de 1991 y del
Decreto 2279 de 1989 se modifican y expiden normas del Coacutedigo
Contencioso Administrativo y se dictan otras disposiciones sobre
descongestioacuten eficiencia y acceso a la justicia Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43335 del 8 julio de 1998
LEY 497 (10 febrero 1999) Por la cual se crean los jueces de paz y se
reglamenta su organizacioacuten y funcionamiento Bogotaacute DC Congreso de
Colombia Diario Oficial Nordm 43499 del 11 de Febrero de 1999
LEY 675 (3 agosto 2001) Por medio de la cual se expide el Reacutegimen de
propiedad horizontal Bogotaacute Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm
44509 del 4 de agosto de 2001
LEY 746 (19 julio 2002) Por la cual se regula la tenencia y registro de Perros
potencialmente peligrosos Bogotaacute DC Congreso de Colombia Diario
Oficial Nordm 11872 del 19 de julio de 2002
LEY 1563 (12 julio 2012) Por medio de la cual se expide el Estatuto de Arbitraje
Nacional e Internacional y se dictan otras disposiciones Bogotaacute DC
Congreso de Colombia Diario Oficial Nordm 48489 del 12 de julio de 2012
JURISPRUDENCIA
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (30 enero 1997) Sentencia T-
03597 Reacutegimen De Propiedad Horizontal-Caracteriacutestica Referencia
Expedientes acumulados T-107537 y T-107738 Magistrado Ponente Dr
Hernando Herrera Vergara
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
42
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (22 agosto 2001) Sentencia C-
89301 Cosa Juzgada Constitucional-Contenido de norma sustancialmente
diferente Referencia expediente D-3399 Magistrada Ponente Dra Clara
Ineacutes Vargas Hernaacutendez
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (24 febrero 2004) Sentencia C-
15304 Determinacioacuten de intereses-Tratamiento dado en el Coacutedigo Civil y
en el Coacutedigo de ComercioDeterminacioacuten de Intereses-Caraacutecter supletivo
de disposiciones del Coacutedigo Civil y Coacutedigo de Comercio
Referencia expediente D-4700 Magistrado Ponente Dr Aacutelvaro Tafur
Galvis
CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA (2 marzo 2012) Sentencia T-
15512 Accioacuten de tutela contra decisioacuten de junta directiva de conjunto
residencial-Procedencia excepcional para proteger derecho a la tenencia de
animales domeacutesticos como parte del libre desarrollo de la personalidad y de
la intimidad familiar Derecho al libre desarrollo de la personalidad-Tenencia
de animales domeacutesticosDerecho A La Intimidad Personal Y Familiar-
Tenencia de animales domeacutestico Referencia expediente T-3252514
Magistrada Ponente Mariacutea Victoria Calle Correa
