Deakin Research Online This is the authors’ final peer reviewed (post print) version of the item published as: Wilkinson, Sara, Reed, Richard and James, Kimberley 2009, Using building adaptation to deliver sustainability in Australia, Structural survey, vol. 27, no. 1, pp. 46-61. Available from Deakin Research Online: http://hdl.handle.net/10536/DRO/DU:30024952 Reproduced with the kind permission of the copyright owner. Copyright : 2009, Emerald Group Publishing

Using building adaptation to deliver sustainability in Australia 

Sara J. Wilkinson, Faculty of Science and Technology, School of Life & Environmental Sciences, Deakin University, Melbourne, Australia 

Kimberley James, Faculty of Science and Technology, School of Life & Environmental Sciences, Deakin University, Melbourne, Australia 

Richard Reed, Faculty of Science and Technology, School of Architecture & Building, Deakin University, Melbourne, Australia 

Abstract 

Purpose – This paper seeks to establish the rationale for existing office building adaptation within Melbourne, Australia, as the city strives to become carbon neutral by 2020. The problems faced by policy makers to determine which buildings have the optimum adaptation potential are to be identified and discussed.  Design/methodology/approach – This research adopts the approach of creating a database of all the buildings in the Melbourne CBD including details of physical, social, economic and technological attributes. This approach will determine whether relationships exist between attributes and the frequency of building adaptation or whether triggers to adaptation can be determined.  Findings – This research provided evidence that a much faster rate of office building adaptation is necessary to meet the targets already set for carbon neutrality. The findings demonstrate that a retrospective comprehensive examination of previous adaptation in the CBD is a unique and original approach to determining the building characteristics associated with adaptation and whether triggers can be identified based on previous practices. The implication is that a decision‐making tool should be developed to allow policy makers to target sectors of the office building stock to deliver carbon neutrality within the 2020 timeframe.  Practical implications – Drastic reductions in greenhouse gas emissions are required to mitigate global warming and climate change and all stakeholders should be looking at ways of reducing emissions from existing stock.  Originality/value – This paper adds to the existing body of knowledge by raising awareness of the way in which the adaptation of large amounts of existing stock can be fast tracked to mitigate the impact of climate change and warming associated with the built environment, and in addition it establishes a framework for a decision‐making tool for policy makers. 

Introduction 

Adaptation is broadly interpreted with definitions referring to “change of use”, maximum “retention” of original structure and fabric, and extending “useful life” (Ball, 2002; Mansfield, 2002; Douglas, 2006; Bullen, 2007). Frequently terms like “renovation”, 

“refurbishment”, “remodelling”, “reinstatement”, “retrofitting”, “rehabilitation”, and “recycling” of buildings are incorporated. Adaptation can occur “within use” and “across use”; for example, an office can undergo adaptation and remain an office (within use adaptation) or it may change use to residential and be classed as “across use” adaptation (Ellison and Sayce, 2007). Douglas (2006, p. 14) defined adaptation as: “any work to a building over and above maintenance to change its capacity, function or performance” in other words, “any intervention to adjust, reuse, or upgrade a building to suit new conditions or requirements”. The myriad of options are illustrated diagrammatically in Figure 1. 

Substantial financial expenditure is directed to adaptation (Ball, 2002). In Australia, 44 per cent of Australia's net worth in embodied in the built environment (ABS, 2006), 17.84 per cent of all construction work undertaken between 1991 and 2001 was on existing buildings. There are trends towards increasing the reuse of existing stock (Douglas, 1994; Kincaid, 2000; Heath, 2001; Olson, 2005; Colchimario, 2006). The age and quality of the stock impacts on the amount and scope of adaptation and 90 per cent of Australian commercial stock is over ten years old with 2‐3 per cent added to the stock annually (Knott, 2007; Davis‐Langdon, 2008). 

Following a brief discourse on the definitions of building adaptation this paper presents the case for and against adaptation of existing buildings based on social, environmental and economic criterion. The key attributes identified by previous studies which influence building adaptation are highlighted in the next section. The framework in which urban policy is moving in Melbourne, Australia is revealed and leads onto a discussion of the issue of decision‐making in adaptive reuse projects. Finally, the paper proposes a methodological approach for further research in this area. 

Rationale of building adaptation in urban centres 

Social issues 

Adaptation retains the social and cultural capital embodied in buildings (Bromley et al., 2005; Bullen, 2007). While this statement is true for some property it cannot be supported for all buildings. The listing process provides a method of determining which buildings have cultural and social significance. However, some building types may have been excluded previously; industrial buildings are an example of this omission. The result is that many industrial buildings we would now consider to have cultural, social and heritage value have been demolished. It is also true that some planning legislation can limit the scope and extent of adaptation that can be undertaken (Douglas, 2006, p. 14). 

More broadly, building adaptation is part of urban regeneration (Bullen, 2007) and aspirations that future generations gain from the protection of buildings (Egan, 1988; Department of the Environment and Heritage, 2005). Rethinking Construction (Egan, 1988) was a catalyst for thinking about customer satisfaction, services and quality in buildings (Cooper, 2001) along with the Urban Task Force Report which advocated a more enlightened attitude towards the heritage value of “everyday” buildings and regeneration (Ball, 2002). In Australia building adaptation is an “essential component of sustainable development” facilitating a glimpse of the past, lending character and identity to an area and providing footnotes to history (Department of the Environment and Heritage, 2005). 

Bryson (1997) noted the potential danger that cities may face periods where large numbers of obsolete buildings might blight the region socially. 

A social argument against adaptation is that the standards required by contemporary buildings are not achievable (Bullen, 2007); for example indoor air quality, thermal and acoustic performance requirements. Compliance with performance standards will vary depending on the physical form of the building and the end use required. Although it is argued the creative component of new build is absent in adaptation (Bullen, 2007), however it is argued the creativity lies in getting contemporary needs to fit in the old. Bullen (2007) argued that the buildings of the 1950s and 1960s were too “ugly” and embody aesthetic and social blight. It is posited the point is subjective; the buildings were considered aesthetically appropriate, because planning permission was awarded, it is likely they will be appreciated in future and, in any case, it is possible to modify appearance with adaptation. 

Social goals are not always realised in adaptation. Bromley et al. (2005) concluded that the social aims of the London Docklands, the Cardiff Bay and the Bristol Maritime Quarter projects all failed to produce the social mix in the project goals. Thus stakeholders should be wary of projects promising significant positive social impact. 

A US study argued some buildings have a social stigma associated with their previous use (Kucik, 2004). For example insane asylums or prison buildings were considered unlikely to be attractive propositions for adaptation to residential. However there are examples of successful adaptation of prisons for residential use, such as Pentridge Prison in Melbourne which was the temporary home to the notorious prisoners Ned Kelly and Chopper Read. 

Environmental issues 

Adaptation is inherently sustainable because it involves less material use (i.e. resource consumption), less transport energy, less energy consumption and less pollution during construction (Johnstone, 1995; Bullen, 2007). Embodied energy contained within existing stock is considerable (Binder, 2003), and the Australian Greenhouse Office estimated the reuse of building materials saves approximately 95 per cent of embodied energy. Demolition is seen as wasteful in terms of materials (Department of the Environment and Heritage, 2005). A UK study noted even when economic costs are high; the environmental and social arguments can sway the decision in favour of adaptation (Ball, 2002). Upgrading performance of existing stock (i.e. adaptation), is the most critical aspect of improving sustainability of the built environment (Cooper, 2001) where the concept of sustainability is a key driver with the notion of recycling of buildings (Ball, 2002). The impact on the natural environment, such as degradation of habitats, altered eco‐systems and reductions in bio‐diversity result from land use and impacts such as reduced air and water quality and the emergence and spread of infectious diseases affect humans as well as animals (Koren and Butler, 2006). Adaptation is a chance to implement sustainability into buildings (Douglas, 2006, pp. 15‐16) and therefore the environmental argument is strong. 

Economic issues 

It is often less expensive to adapt a building rather than demolish and rebuild or rather than build new (Campbell, 1996; Highfield, 2000; Ball, 2002; Douglas, 2006; Shipley et al., 2006; Bullen, 2007). Ball (2002) focussed on adaptation potential in Stoke on Trent and concluded 

that adaptation was cheaper. Ball's findings are supported by the DEH whose work in New South Wales showed financial savings with adaptations compared to new build projects (Department of the Environment and Heritage, 2005). Bullen (2007) argued that because new build is comparatively more straightforward, then costs are often lower than adaptation. Another economic argument is that construction periods are reduced because less or no demolition is undertaken and that the financing cost is reduced (Highfield, 2000). Furthermore older properties can have higher plot ratios for development which work favourably with reuse achieving higher profits (Highfield, 2000). 

There is evidence that building adaptation increases value. An investigation of the impact of refurbishment on high density residential property in Hong Kong, Chau et al. (2003) found a 9.8 per cent increase in property value compared to identical un‐refurbished property in the same area (Chau et al., 2003). Another study separated the impact of adaptation on Hong Kong residential property, and found a 6.6 per cent improvement in value attributed to adaptation alone (Yau et al., 2008). The study demonstrated that adaptation of Hong Kong residential property was preferable to redevelopment on a cost‐benefit evaluation (Yui and Leung, 2005). 

However some studies have showed the adaptation costs surpassing a comparable new build especially where the original buildings are complex or have requirements due to listing or legislation. Shipley et al. (2006) found that Canadian bankers and developers thought the costs of adaptation were too high and this erroneous perception prevented many investors from considering adaptation projects. Uncertainty and perceived higher risk make it harder for developers to secure financial backing on adaptation projects particularly when site remediation is concerned (Shipley et al., 2006). 

Poor build quality can drive up adaptation costs so much so that new build becomes more viable. When indirect costs, such as disruption caused by adaptation, loss of tenant goodwill and loss of amenity during the works, are added in the economic argument weakens (Chau et al., 2003). A study into the financial drivers for adaptation in Nottingham, UK found that grants and incentives were necessary to promote the adaptation of secondary office space which had been vacant or partially occupied for some time (Bryson, 1997). In other words, in certain markets adaptation requires financial incentives or funding to make the business case favourable. Finally the global economic crisis which unfolded in 2008 has lead to increased vacancy rates in commercial stock thereby forcing some owners to re‐evaluate the potential uses and optimum uses for their property stock. 

There are also technological issues related to the physical characteristics of buildings such as floor to floor height, construction methods, building condition, which are covered in the key attributes determining adaptation section below. The social, environmental and economic arguments for and against adaptation make the decision complex and is illustrated in Figure 2. 

Key attributes determining adaptation 

Previous studies identified key building attributes that make adaptation more favourable, attributes varied dependent on whether the study focussed on adaptation within or across use. Ball (2002) noted the state of the local economy is a determining factor, along with the characteristics of buildings such as age and physical condition, perceived heritage value, size 

(i.e. smaller buildings were more marketable), accessibility, and user demand (Fianchini, 2007). Ball's (1999) study concluded that building quality and character were determinants of successful adaptation. Fianchini's (2007) study of adaptation in Italian education stock found accessibility to be a critical success factor, along with layout, flexibility for a range of differing uses. Barras and Clark (1996) showed a relationship between building age and obsolescence in London offices. 

Gann and Barlow (1996) showed the technical issues in adapting offices to residential use were; building size and height; depth; structure; envelope and cladding type; internal space layout and access; services; acoustic separation and fire safety. Other attributes were site (e.g. orientation, external noise, car parking and external access), size (e.g. total floor area, height, depth, floor shape, grids, and floor to ceiling height), structure (e.g. penetration for services), envelope (e.g. cladding and thermal issues), services (e.g. to meet new use requirements), acoustic separation (e.g. floors and partitions, flanking transmission) and fire protection (e.g. means of escape, brigade access, detection and alarms, prevention of spread of flames). Each of the physical attributes impact on the adaptation potential and should be considered in decision‐making. 

A Norwegian study found speculative offices less easy to adapt than purpose built offices (Arge, 2005). Location is frequently cited as an important criterion for adaptation (Ball, 1999). Many older buildings occupy prime locations (Ball, 2002), because urban sprawl has extended city limits well beyond the edge of town locations originally used. Industrial buildings located next to canals and rivers benefit from the added desirability and value associated with “waterfront views”. Ellison and Sayce (2007) noted that within the current paradigm of sustainability, location can be interpreted more broadly as accessibility to the building's user group. Within this interpretation transport nodes are taken into account and add to the desirability of a property for adaptation, thus accessibility to rail and bus transport systems increases potential. 

Ball (1999) found the negative attributes affecting adaptation were accommodating access issues for people with impairments, planning, inflexible designs, inappropriate external image and accommodating contemporary services requirements. Table I summarises the adaptation attributes identified in previous research (Chudley, 1981; Boyd and Jankovic, 1993; Baird et al., 1996; Barras and Clark, 1996; Gann and Barlow, 1996; Bryson, 1997; Swallow, 1997; Ball, 1999; Highfield, 2000; Heath, 2001; Ball, 2002; Arge, 2005; Snyder, 2005; Burby et al., 2006; Galvan, 2006; Kersting, 2006; Shipley et al., 2006; Ellison and Sayce, 2007; Fianchini, 2007; Remoy and van der Voordt, 2007). 

Within each of the criteria in Table I there are risks which need to be identified, acknowledged and managed for optimal decision making to take place. 

Urban policy and sustainability 

City authorities and regulators form one of the core decision‐making agents involved in building adaptation and are able to influence the amount and scope of adaptation through the use of tools such as incentives, legislation, penalties and so forth (Kincaid, 2002). For example the City of Melbourne has set a target of carbon neutrality by 2020 (City of Melbourne, 2005). The city authority proposes a series of measures to deliver this goal; one of which is to target improvements in energy efficiency in the existing building stock and a 

focus on “larger buildings”. The 2005 City of Melbourne report (updated in 2008) specified an emission reduction target of approximately 1004 kt CO2‐e or 24 per cent reduction in the business as usual emissions in the commercial sector and the city will “facilitate achieving targets” with a large scale adaptation programme of about 1,200 buildings over an eight year period (Arup, 2008). This equates to approximately 150 building adaptations per annum. The city has set an ambitious target and is leading the way in terms of delivering sustainability in urban centres. The methods and policies developed by this city council will be of interest and relevance to many other city authorities globally. 

Building adaptation is a key component of sustainability strategy for the City of Melbourne, however current rates of adaptation are not at the level required to meet the target. There are currently 34 projects underway in Melbourne CBD as at July 2008. Figure 3 shows that 23 (or 68 per cent) of these projects are new developments, nine (or 26 per cent) are full refurbishment and two (or 6 per cent) are partial refurbishments (PCA, 2008). Thus the majority (or two thirds) of all construction work is on new development, with a minority (a third) focuses on the existing stock. 

An issue faced by the policy makers is that a target of adapting around 1,200 buildings by 2020 begs the question: Which buildings? And do the largest buildings count as “more than one”? For example in July 2008 there was a total NLA of 753,922 square metres of office space under construction (see Figure 4). Of the 34 projects, 13 are less than 10,000 square metres and six are between 10‐20,000 square metres NLA. Six projects are 20‐30,000 square metres NLA and three are between 30‐40,000 square metres. There are four projects of around 40‐52,000 square metres NLA. One project is over 80, 000 square metres and one other project comprises 70,000 square metres NLA. Thus most projects are small in terms of NLA. However the 14 smallest projects total 84,472 square metres which is just greater than the NLA provided in the largest project of 83, 550 square metres of NLA office space. 

Research questions 

In the light of the adaptation issues identified above, four questions arose: 

1. What are the critical factors that decision makers need to address to determine whether it is socially, environmentally and economically wise to undertake adaptation? According to best practice in decision theory this step is necessary to frame the decision‐making problem (Drucker, 2001) 

2. How should the City of Melbourne decide which commercial buildings to target to achieve the 24 per cent greenhouse gas emissions reduction? The City of Melbourne is developing a series of strategies to facilitate the attainment of the targets and this question is fundamental to setting an appropriate set of strategies. 

3. How are decisions made in terms of which buildings are adapted? This question is necessary to understand the decision‐making problem so that an appropriate decision‐making tool can be developed by the research. 

4. Could this decision making be improved? By understanding the decision problem and the criteria involved in the decision, it is possible to improve decision‐making tools for stakeholders, thus reducing the risk involved (Ellison and Sayce, 2007). 

Ellison and Sayce (2007) surveyed fund managers about sustainability and long‐term worth in commercial buildings; adaptability was the third most important criterion. Significantly no 

effective means of measuring “adaptability” exists (Ellison and Sayce, 2007). The study also confirmed that adaptation potential has a positive impact on long‐term building worth in the commercial market due to the perceived inherent sustainability of reusing stock. 

A report on risk management in property portfolios (Investment Property Databank/Property Council of Australia, 2007) found 91 per cent of respondents considered the decision to adapt as the second highest risk associated with property management. A concern was the low level of quantitative risk management tools used; being only 10 per cent. Even though there are increased risks in adaptation compared to new build (Boyd and Jankovic, 1993), the IPD respondents further limited the effectiveness of their decision‐making and risk management because they considered the economic aspects and not environmental and social factors (Investment Property Databank/Property Council of Australia, 2007). IPD respondents were comfortable with the quantitative data (economic aspects) but far less comfortable with qualitative decisions (social and environmental aspects). There is a need for a tool to identify the adaptation potential of a property after accounting for depreciation, income, location and physical condition (Investment Property Databank/Property Council of Australia, 2007) and it is important to include quantitative and qualitative factors. Ellison and Sayce (2007) concluded the use of decision‐making tools was an issue in this area. 

Regarding building adaptation Douglas (1994) identified key issues related to the use of decision‐making tools, noting a major limitation was the variability in surveyors judgement, a point highlighted a decade later by (Kempton, 2004). Any decision‐making tool has to address whether it is an expert or non‐expert tool. Problems like inaccurate and incorrect measurements can direct owners to undertake unnecessary works (Hui et al., 2007). High levels of subjectivity when measuring building quality has led to costly consequences and inappropriate investment decisions (Clift, 1996). Consequently there is consensus that the weighting of decision‐making criteria is essential to provide more realistic results (Douglas, 1994; Clift, 1996). Notwithstanding the above issues, a decision‐making tool is highly desirable and to be effective; it must reduce subjectivity to a minimum, provide consistently reliable results, offer meaningful results and offer an indication of the buildings adaptive reuse potential (Douglas, 1994). The next stage of this research is to develop an effective decision‐making tool to identify adaptation potential in commercial buildings. 

Methodology 

Many studies have examined the criteria for building adaptation; overwhelmingly the authors have adopted a case study approach based on the in‐depth analysis of a relatively limited number of cases (Austin, 1988; Barras and Clark, 1996; Ohemeng, 1996.; Blakstad, 2001; Heath, 2001; Ball, 2002; Kincaid, 2002; Kucik, 2004; Arge, 2005; Remoy and van der Voordt, 2007). From these research studies adaptation criteria for this study have been identified; however the approach developed is fundamentally different from this point forward. 

The research was undertaken in two stages. Stage one adopted a retrospective view and examined the relationships between adaptation events over time and the building adaptation criteria identified by the authors above and summarised in Table I. The author constructed a building attribute database of all the commercial buildings in the Melbourne CBD. The database is populated with data from a number of sources including a 

commercially available database, Cityscope (RPData, 2008), the PRISM database produced by the State Government of Victoria's Department of Sustainability and Environment (DSE, 2008) and through commercial data produced by the Property Council of Australia (PCA, 2007, 2008). Empirical data have been gathered by the researcher visually surveying the buildings in the CBD. The primary researcher is a Chartered Building Surveyor with over 21 years post‐qualification experience and this assisted the research process. 

The building attribute database included the variables: 

1. Building ID number. 2. Cityscope code. 3. Map number. 4. Property number. 5. Unit number. 6. Building name. 7. Street address. 8. Street number 9. Street name. 10. Street frontages. 11. Description. 12. Historic listings. 13. Proposals. 14. Number of floors. 15. Year built. 16. Year refurbished/adapted. 17. Number of refurbishments/adaptations. Extent of adaptation. 18. Parking. 19. Number of car bays. 20. Site area. 21. Total building area. 22. Occupant classification – owner, lessee, vacant. 23. Occupancy type – sole occupier, multiple occupants, vacant. 24. Zoning. 25. GFA. 26. NLA. 27. PCA grading. 28. Type of construction. 29. Plan shape. Elasticity potential – lateral extension Elasticity potential – vertical 

extension. 30. Site boundaries. Site access to building. 31. Tenure – institutional/private/government/educational. Proximity to transport. 32. Greenstar rating. 33. NABERS rating. 34. ABGR rating. 35. Proactive legislation. 36. Hostile factors. 37. Roof overshadowing PV option. 38. Green roof option. 39. Aesthetic qualities. 

40. Building envelope type. 41. Building envelope condition. 42. User demand. 43. Site orientation. 44. Internal layout. 45. Column arrangement. 46. Vertical services location. 47. Floor size. 48. Cost in use profile – gross income. 49. Cost in use – statutory charges. 50. Cost in use – operating expenses. 51. Electricity consumption by PCA grade. 52. Gas consumption by PCA grade. 53. Water consumption by PCA grade. 

These variables can be categorised as physical, social, legal, economic and environmental characteristics or attributes of adaptation. In addition adaptation events are also mapped to economic and property cycles in the Melbourne CBD to establish whether there are any economic or other “external” triggers to adaptation events; for example vacancy rates, or a change of ownership. 

The building attribute database is in Microsoft Excel format which is exported into SPSS for analysis. Initial analysis comprises a univariate analysis to determine baseline data for the population of commercial buildings in the Melbourne CBD. The second phase of the analysis comprises a bi‐variate analysis to determine whether statistically reliable relationships exist between adaptation and physical, social, legal, economic and environmental attributes (Aiken and West, 1991). In phase three of the analysis SPSS is used to determine whether there is a relationship between adaptations and attributes such as building location, age, size and so on. The association between the variables are examined by correlation (Hinton et al., 2004). Linear regressions are performed to establish the amount of error and the strength of the correlations. Multiple regression is used because it uses more than one independent variable (adaptation event) and it also enables an examination of the contribution of each independent variable to the prediction (Hinton et al., 2004). The independent variables in this study are attributes such as age, location, size, height, number of floors and so on. The outcomes of the analysis are used to provide weightings, a “weighted adaptation index”, for a multi criteria decision‐making tool to determine adaptation potential of commercial buildings. 

Stage two of the research is to develop the multi‐criteria decision‐making tool and to pilot the tool with a sample of commercial buildings, a methodology developed for the refurbish or redevelop decision (Ohemeng, 1996). 

Conclusions 

This paper concludes that the term building adaptation is broadly interpreted and that a number of different options are possible with a building adaptation. Given the significant amount of money that is spent on building adaptation and the increasing demand for sustainability in the built environment, there is a strong economic, social, and environmental rationale for increasing the amount of building adaptation in urban centres. 

However because of the number of options available to decision makers as well as the inherent complexity of the decision to adapt; there is a need to develop a robust decision making tool for building adaptation. This research is relevant to decision makers operating in urban centres with existing buildings; especially given the need to reduce overall environmental impact of buildings. 

The need for increased building adaptation has been recognised by policy making bodies such as the City of Melbourne who are seeking to become a carbon neutral city by 2020 and who are targeting building adaptations as a means of partially achieving this goal. Although a report by Arup (2008) concluded that 1,200 commercial buildings should be adapted before 2020, this paper has provided evidence to conclude that a much higher rate of building adaptation is necessary than the current level of eleven projects achieved in 2008 to meet the targets set by the City of Melbourne. It follows that policy makers need to develop policies that will encourage an increased rate of building adaptation incorporating environmental measures, but furthermore; that policy makers need to know which building types are more likely to undergo adaptation and what the potential is, of those buildings, for environmental upgrading. 

Previous studies have focused on comparatively small samples or individual buildings to establish the criteria which were relevant to building adaptations (Austin, 1988; Barras and Clark, 1996; Ohemeng, 1996.; Blakstad, 2001; Heath, 2001; Ball, 2002; Kincaid, 2002; Kucik, 2004; Arge, 2005; Remoy and van der Voordt, 2007). Using the criteria identified by previous studies above, this paper has demonstrated that a comprehensive examination of previous adaptation in the CBD is both a unique and an original approach to determining the building characteristics associated with adaptation and also, whether triggers can be identified based on previous practice with regards to building adaptation. The building attribute database comprises details, as listed above, of 527 commercial buildings within the Melbourne CBD and is a very comprehensive database of commercial buildings with regards to adaptation. The implication is that a decision‐making tool can be developed using this database to allow policy makers to target building stock to deliver carbon neutrality within the 2020 timeframe. 

Further research 

The univariate analysis is underway of the building attribute database and the descriptive statistical analysis has revealed the characteristics of the building stock within the Melbourne CBD and will be reported in a subsequent paper. A regression analysis forms the basis of a weighted adaptation index for the multi criteria decision‐making tool. The researcher will use a software programme such as “expert choice” to develop the decision‐making tool and an initial pilot study will be undertaken on a CBD building to assess the tool. Following modification of the tool as necessary after piloting, a statistically representative sample of buildings will be selected from the Melbourne CBD to test the reliability and validity of the tool. 

 Figure 1Options for adaptation 

 Figure 2Decision tree for adaptation of existing buildings 

 Figure 3Number and type of construction projects in Melbourne in July 2008 

 Figure 4Current Melbourne Projects Office NLA (sq. m) 

 Table ISummary of building adaptation criteria 

References 

ABS (2006), Year Book Australia 2006, Australian Bureau of Statistics, Canberra, . 

Aiken, L.S., West, S.G. (1991), Multiple Regression: Testing & Interpreting Interactions, Sage Publications, Thousand Oaks, CA, . 

Arge, K. (2005), "Adaptable office buildings: theory and practice", Facilities, Vol. 23 No.3, pp.119‐27. 

Arup (2008), “Zero net emissions by 2020. Update 2008”, consultation draft. Melbourne, pp.43. 

Austin, R.L. (1988), Adaptive Reuse. Issues and Case Studies in Building Preservation, Van Nostrand Reinhold Company, New York, NY, . 

Baird, G., Gray, J., Isaacs, N., Kernohan, D., McIndoe, G. (1996), Building Evaluation Techniques, McGraw Hill, Wellington, . 

Ball, R.M. (1999), "Developers, regeneration and sustainability issues in the reuse of vacant industrial buildings", Building Research & Information, Vol. 27 No.3, pp.140‐8. 

Ball, R.M. (2002), "Re‐use potential and vacant industrial premises: revisiting the regeneration issue in Stoke on Trent", Journal of Property Research., Vol. 19 pp.93‐110. 

Barras, R., Clark, P. (1996), "Obsolescence and performance in the Central London office market", Journal of Property Valuation & Investment, Vol. 14 No.4, pp.63‐78. 

Binder, M. (2003), “Adaptive reuse and sustainable design: a holistic approach for abandoned industrial buildings”, Master of Architecture, The School of Architecture and Interior Design, University of Cincinnati, OH, . 

Blakstad, S.H. (2001), “A strategic approach to adaptability in office buildings'”, Doktor Inegnior 282, Faculty of Architecture, Planning & Fine Arts, Norwegian University of Science & Technology, . 

Boyd, D., Jankovic, L. (1993), "The limits of intelligent office refurbishment", Property Management, Vol. 11 No.2, pp.102‐13. 

Bromley, R.D.F., Tallon, A.R., Thomas, C.J. (2005), "City centre regeneration through residential development: contributing to sustainability", Urban Studies, Vol. 42 No.13, pp.2407‐29. 

Bryson, J.R. (1997), "Obsolesence and the process of creative reconstruction", Urban Studies, Vol. 34 No.9, pp.1439‐59. 

Bullen, P.A. (2007), "Adaptive reuse and sustainability of commercial buildings", Facilities, Vol. 25 pp.20‐31. 

Burby, R.J., Salvesen, D., Creed, M. (2006), "Encouraging residential rehabilitation with building codes: New Jersey's experience", Journal of the American Planning Association, Vol. 72 No.2, . 

Campbell, J. (1996), "Is your building a candidate for adaptive reuse?", Journal of Property Management, Vol. 61 No.1, pp.26‐30. 

Chau, K.W., Leung, A.Y.T., Yin, C.Y., Wong, S.K. (2003), "Estimating the value enhancement effects of refurbishment", Facilities, Vol. 21 No.1, pp.13‐19. 

Chudley, R. (1981), The Maintenance and Adaptation of Buildings, Longman Group Limited, London, . 

City of Melbourne (2005), City Plan 2010. Towards a Thriving and Sustainable City, City of Melbourne, Melbourne, pp.100. 

Clift, M. (1996), "Building quality assessment (BQA) for offices", Structural Survey, Vol. 14 No.2, pp.22‐5. 

Colchimario, R. (2006), "Government offices: condo conversions rise up in downtown Birmingham", Commercial Property News, Vol. 20 No.3, pp.43. 

Cooper, I. (2001), "Post occupancy evaluation – where are you?", Building Research & Information, Vol. 29 No.2, pp.158‐63. 

Davis‐Langdon (2008), Opportunities for Existing Buildings. Deep Emission Cuts. Innovative Thinking, Davis‐Langdon, Australia, . 

Department of the Environment and Heritage (2005), “Adaptive Reuse, Department of the Environment and Heritage, Australian Government, Canberra, . 

Douglas, J. (1994), "Developments in appraising the total performance of buildings", Structural Survey, Vol. 12 No.6, pp.10‐15. 

Douglas, J. (2006), Building Adaptation, Butterworth Heinemann, Stoneham, MA, . 

 (2001), in Drucker, P. (Eds),Harvard Business Review on Decision‐making, Harvard Business School Publishing Corporation, Boston, MA, . 

DSE (2008), PRISM, State Government of Victoria, Melbourne, . 

Egan, J. (1988), Rethinking Construction. The Report of the Construction Task Force, HMSO, Department of Trade & Industry, London, pp.37. 

Ellison, L., Sayce, S. (2007), "Assessing sustainability in the existing commercial property stock", Property Management, Vol. 25 No.3, pp.287‐304. 

Fianchini, M. (2007), "Fitness for purpose. A performance evaluation methodology for the management of university buildings", Facilities, Vol. 25 No.3/4, pp.137‐46. 

Galvan, S.C. (2006), "Rehabilitating rehab through state building codes", Yale Law Journal, Vol. 115 No.7, pp.1744‐82. 

Gann, D.M., Barlow, J. (1996), "Flexibility in building use: the technical feasibility of converting redundant offices into flats", Construction Management & Economics, Vol. 14 No.1, pp.55‐66. 

Heath, T. (2001), "Adaptive reuse of offices for residential use", Cities, Vol. 18 No.3, pp.173‐84. 

Highfield, D. (2000), Refurbishment and Upgrading of Buildings, E & FN Spon, London, . 

Hinton, P.R., Brownlow, C., McMurray, I., Cozens, B. (2004), SPSS Explained, Routledge, Hove, . 

Hui, P.S., Wong, L.T., Mui, K.W. (2007), "Sampling strategies of indoor air quality assessment for offices", Facilities, Vol. 25 No.5, pp.179‐84. 

Investment Property Databank/Property Council of Australia (2007), Investment Performance Index: June 2007, Investment Property Databank/Property Council of Australia, Melbourne, . 

Johnstone, I.M. (1995), "An actuarial model of rehabilitation versus new construction of housing", Journal of Property Finance, Vol. 6 No.3, pp.7‐26. 

Kempton, J. (2004), "Stock condition data for decent homes: impact of surveyors judgements", Structural Survey, Vol. 22 No.3, pp.126‐30. 

Kersting, J.M. (2006), “Integrating past and present: the story of a building through adaptive reuse”, Master of Architecture: 76, The School of Architecture & Interior Design, University of Cincinnati, Cincinnati, OH, . 

Kincaid, D. (2000), "Adaptability potentials for buildings and infrastructure in sustainable cities", Facilities, Vol. 18 No.3, pp.155‐61. 

Kincaid, D. (2002), "Adapting buildings for changing uses", Guidelines for Change of Use Refurbishment, Spon Press, London, . 

Knott, J. (2007), "Green refurbishments. Where to next?", RICS Oceania e‐News Sustainable, pp.5‐7. 

Koren, H.S., Butler, C.D. (2006), "The interconnection between the built environment ecology and health", Environmental Security and Environmental Management, pp.111‐25. 

Kucik, L.M. (2004), “Restoring life: the adaptive reuse of a sanatorium”, Masters of Architecture: 93, School of Architecture and Interior Design, University of Cincinnati, Cincinnati, OH, . 

Listokin, D., Hattis, D.B. (2005), "Building codes and housing", Cityscape, Vol. 8 No.1, pp.21‐67. 

Mansfield, J.R. (2002), "What's in a name? Complexities in the definition of ‘refurbishment’", Property Management, Vol. 20 No.1, pp.23‐30. 

Ohemeng, F. (1996), The Application of Multi‐attribute Theory to Building Rehabilitation versus Redevelopment Options, COBRA, RICS, . 

Olson, K. (2005), "Windy city conversions: office space goes residential", Commercial Property News, Vol. 19 No.14, pp.30. 

Property Council of Australia (PCA) (2007), Benchmarks Survey of Operating Costs, Melbourne Office Buildings, Property Council of Australia, Sydney, pp.36. 

Property Council of Australia (PCA) (2008), "Existing buildings/survival strategies", A Toolbox for Re‐energising Tired Assets, Property Council of Australia, Sydney, pp.67. 

Remoy, H.T., van der Voordt, T.J.M. (2006), “A new life: transformation of vacant office buildings into housing”. CIBW70 changing user demands on buildings. needs for lifecycle planning and management, Trondheim, . 

Remoy, H.T., van der Voordt, T.J.M. (2007), "A new life: conversion of vacant office buildings into housing", Facilities, Vol. 25 No.3/4, pp.88‐103. 

RPData (2008), Melbourne Cityscope, Cityscope Publications Pty Ltd, Sydney, . 

Shipley, R., Utz, S., Parsons, M. (2006), "Does adaptive reuse pay? A study of the business of building renovation in Ontario Canada", International Journal of Heritage Studies, Vol. 12 No.6, pp.505‐20. 

Snyder, G.H. (2005), “Sustainability through adaptive reuse: the conversion of industrial buildings”, Master of Architecture: 101, College of Design, Architecture, Art and Planning, University of Cincinnati, Cincinnati, OH, . 

Swallow, P. (1997), "Managing unoccupied buildings and sites", Structural Survey, Vol. 15 No.2, pp.74‐9. 

Szarejko, W., Trocka‐Lesczynska, E. (2007), "Aspect of functionality in modernization of office buildings", Facilities, Vol. 25 No.3, pp.163‐70. 

Yau, Y., Chau, K.W., Ho, D.C.W., Wong, S.K. (2008), "An empirical study on the positive externality of building refurbishment", International Journal of Housing Markets and Analysis, Vol. 1 No.1, pp.19‐32. 

Yui, C.Y., Leung, A.Y.T. (2005), "A cost‐and‐benefit evaluation of housing rehabilitation", Structural Survey, Vol. 23 No.2, pp.138‐51.