ĐỀ CƯƠNG BÀI GIẢNG PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỀ CƯƠNG BÀI GIẢNG

PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Văn bản pháp luật

1. Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006, hiệu lực ngày 01/01/2007;

2. Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005, hiệu lực ngày 01/7/2006;

3. Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật Đất đai số 34/2009/QH12 ngày 18/6/2009, hiệu lực 01/9/2009;

4. Nghị quyết 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/6/2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, hiệu lực ngày 01/01/2009;

5. Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007;6. Nghị định 51/2009/NĐ-CP ngày 03/6/2009;

Văn bản pháp luật

7. Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009;8. Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/20109. Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008;10. Thông tư liên tịch 30/2009/TTLT-BXD-BKHĐT

ngày 27/8/2009 thí điểm một số thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng đối với dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp;

11. Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010;12. Thông tư 14/2011/TT-BXD ngày 25/11/2011.

Một số thuật ngữ:• Hiện tượng bong bóng kinh tế (đôi khi còn gọi là "bong bóng đầu cơ",

"bong bóng thị trường", "bong bóng tài chính" là hiện tượng chỉ tình trạng thị trường trong đó giá hàng hóa hoặc tài sản giao dịch tăng đột biến đến một mức giá vô lý hoặc mức giá không bền vững.

• Đầu cơ là việc lợi dụng cơ chế tự phát của thị trường để hoạt động mua bán thu lãi mau chóng và dễ dàng.

• Phân khúc thị trường là việc phân chia thị trường thành những nhóm khách hàng mua khác nhau có những nhu cầu hay phản ứng khác nhau.

• Phân lô bán nền là bán khi chưa xây dựng nhà ở• Lạm phát là sự mất giá trị thị trường hay giảm sức mua của đồng tiền.

Lạm phát nói chung có thể được hiểu là việc giá cả các hàng hóa tăng lên so với mức giá thời điểm trước (vật giá leo thang).

• Tín dụng còn gọi là cho vay,, là việc một bên (bên cho vay) cung cấp nguồn tài chính cho đối tượng khác (bên đi vay) trong đó bên đi vay sẽ hoàn trả tài chính cho bên cho vay trong một thời hạn thỏa thuận và thường kèm theo lãi suất

MỘT SỐ QUY ĐỊNH CHUNG VỀKINH DOANH BĐS

1. Bất động sản và thị trường bất động sản:1.1. Bất động sản

- Bộ luật Dân sự 1995: dựa trên tính chất di dời hoặc không di dời được của tài sản.- Bộ luật Dân sự 2005: liệt kê cụ thể, bất động sản bao gồm:

+ Đất đai;+ Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;+ Tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng trên đất;+ Tài sản khác gắn liền với đất đai;+ Tài sản khác do pháp luật quy định.

1.2. Hàng hóa bất động sản:- Hai yếu tố để một bất động sản được xem là hàng hóa: có giá trị sử dụng và giá trị (hay còn được gọi là có giá).- Bất động sản được xem là hàng hóa khi đáp ứng điều kiện pháp luật quy định.


1.3. Đặc điểm của bất động sản:- Tính cố định: vị trí cố định, không di chuyển được.- Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài giá trị cao, được đầu tư dài hạn, không thể chuyển đổi ngay thành tiền mặt.- Tính cá biệt, khan hiếm.- Tính nhạy cảm, chịu sự chi phối của nhiều yếu tố.- Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn.- BĐS là tài sản lớn của Nhà nước, người dân…nên tác động rất nhiều đến KT-XH


1.4. Thị trường bất động sản:- Theo nghĩa hẹp: TTBĐS là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản.- Theo nghĩa rộng: TTBĐS là tổng hòa các quan hệ xã hội và các yếu tố giúp cho hoạt động giao dịch bất động sản được hình thành, tồn tại và hoạt động (như quan hệ giữa các chủ thể trong việc tạo lập, giao dịch đối với bất động sản; hỗ trợ giao dịch bất động sản; các quan hệ tài chính, định hướng sự phát triển của thị trường..v.v).


1.5. Đặc điểm của thị trường bất động sản:- TTBĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong các BĐS thông qua các loại giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu, sử dụng bất động sản.- TTBĐS là thị trường không hoàn hảo.- TTBĐS chịu ảnh hưởng bởi sự chi phối của pháp luật, sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước.- TTBĐS cần có sự hỗ trợ của nhiều loại hình dịch vụ chuyên nghiệp.- TTBĐS có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều thị trường liên quan (như thị trường tài chính, thị trường bảo hiểm và thị trường xây dựng).- Thị trường bất động sản là thị trường khó xâm nhập.

1.6. Sơ lược quá trình phát triển của thị trường bất động sản

ở Việt Nam: chia làm 6 giai đoạn chính

• Trước năm 1990

Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều,

quá trình đô thị hóa diễn ra còn chậm, do đó nhu cầu về sử

dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa cao. Trong

giai đoạn này hầu như không tồn tại thị trường bất động sản.

Các giao dịch bất động sản trong thời gian này chỉ là các giao

dịch ngầm, phi thị trường.

• Cơn sốt lần thứ nhất (1993-1994)

Thị trường Bất động sản Việt Nam đã có “Cơn sốt

lần thứ nhất” - diễn ra trong hai năm (1993-1994), trong

đó Thị trường Bất động sản đặc biệt “sốt” mạnh ở phân

khúc Đất và Quyền sử dụng đất. Nguyên nhân là do nhu

cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh

doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, mà quan hệ

chuyển nhượng, mua bán đất đai trong dân cư đã xuất

hiện từ những năm trước khi Luật đất đai(1993) ra đời.

• Đóng băng lần thứ nhất ( 1995– 1999)

Trước tình hình thị trường sốt nóng, nhà nước đã can thiệp vào thị

trường bằng 2 nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn

chặn hiện tượng đầu cơ. Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần (tiền

chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất). Với sự tác động từ 2 nghị định

trên đã buộc các nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính để tham gia thị trường

phải bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả tiền cho Ngân hàng. Làn sóng xả

hàng của các nhà đầu cơ đã làm cho thị trường ở trạng thái cung vượt cầu, thị

trường lao dốc.

Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế châu Á khởi nguồn từ Thái Lan

đã làm cho một số dự án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam

đã thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thoái.

• Cơn sốt lần thứ 2 ( 2001 – 2002)

Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá

nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đó giá cả tăng nhanh

liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng Quý II năm 2001.

Cơn sốt đất lần thứ hai diễn ra do người đầu tư

dự đoán và đánh giá chủ trương cho Việt kiều mua nhà

và ban hành giá đất mới sẽ có triển vọng cho thị trường

nhà đất nên nhiều người đầu tư mua đất khắp nơi ở

vùng ven.

• Cơn sốt đất lần thứ ba (2007 -2008)

Không giống như hai lần sốt đất trước đó, lần sốt đất này tập trung mạnh

mẽ vào phân khúc Căn hộ cao cấp và Biệt thự. Một số nguyên nhân chủ

chốt :

- Nguồn vốn FDI (vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài) tăng trưởng mạnh đầu

tư vào Việt Nam tạo nên tăng trưởng kinh tế ấn tượng trong 2003 -2007.

- Trong năm 2006-2007, có thể xem là năm khá huy hoàng đối với Thị

trường Chứng khoán Việt Nam và mọi người đều tham gia cũng như kiếm

tiền dễ dàng từ Thị trường Chứng khoán. Điều này tạo ra một nguồn vốn

thặng dư lớn của người thắng chứng khoán chuyển dịch sang Thị trường

Bất động sản tạo điều kiện cho phân khúc cao cấp “sốt” mạnh.

• Đóng băng lần 3 ( 2008 – nay ).

- Đứng trước thực trạng bong bóng thị trường

bất động sản ngày càng lớn cùng với tốc độ lạm phát

tăng một cách chóng mặt, chính phủ đã tiến hành điều

tiết thị trường bằng các chính sách tiền tệ với việc

kiểm soát tín dụng chặt chẽ, đặc biệt là tín dụng phi

sản xuất với hàng loạt các biện pháp được chính phủ

thực hiện nhằm ổn định thị trường và kiềm chế lạm

phát.

Nghị định 71 và 69 ra đời năm 2010 hướng dẫn

thi hành luật đất đai có sửa đổi 2009 và việc thu thuế

sử dụng đất càng làm cho thị trường thêm phần ảm

đạm.

Bước sang 2011, trước nguy cơ lạm phát tăng cao cùng sự leo dốc không mãnh liệt

của giá vàng và USD đã buộc chính phủ phải có nghị quyết số 11 về các biện pháp

kiềm chế lạm pháp, ổn định tình hình kinh tế vĩ mô. Theo đó tăng trưởng tín dụng

năm 2011 bị giới hạn ở con số 20%, dư nợ tín dụng cho vay đối với lĩnh vực phi

sản xuất bị giới hạn ở mức 16% càng làm cho thị trường bất động sản thêm phần

ảm đạm, xua tan kỳ vọng thị trường phục hồi của các nhà đầu tư bất động sản.

Năm 2012 – là năm chứng kiến nhiều doanh nghiệp phá sản nhất trong vòng 10

năm qua. Mỗi năm có khoảng 5,000-7,000 doanh nghiệp phá sản/giải thể, tức thấp

hơn năm 2011 khoảng 8 lần. 2012 cũng là năm cạnh tranh khốc liệt, thậm chí là

cuộc chiến sống còn của doanh nghiệp BĐS. Hàng loạt công ty dịch vụ môi giới

và cho thuê BĐS đóng cửa. Các Chủ Đầu Tư thiếu năng lực về tài chính gần như

tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán dự án.


Những hạn chế của TTBĐS Việt Nam:

- Mang tính tự phát, chưa ổn định.

- TTBĐS phi chính quy hoạt động mạnh với nhiều bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý để tham gia giao dịch trên thị trường.

- Quản lý của Nhà nước đối với thị trường còn yếu kém.

- Đầu cơ khá phổ biến, làm biến dạng quan hệ cung cầu và giá cả trên thị trường.


1.7. Phân loại thị trường bất động sản:

- Căn cứ vào thứ tự thời gian hàng hóa bất động sản gia nhập thị trường:

+ Thị trường sơ cấp: là nơi diễn ra các giao dịch giữa Nhà nước với

người sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất, đấu giá qsdđ, đấu thầu dự án có sử

dụng đất), tạo cơ sở cho việc đầu tư, tạo lập bất động sản.

+ Thị trường thứ cấp: là nơi diễn ra các giao dịch giữa các chủ thể

hoạt động kinh doanh bất động sản với khách hàng và các chủ thể liên quan,

giúp cho bất động sản được lưu thông trên thị trường.


1.7. Phân loại thị trường bất động sản:

- Căn cứ vào tính hợp pháp hoặc mức độ kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường:

+ TTBĐS chính quy.

+ TTBĐS phi chính quy( thị trường ngầm).

- Căn cứ vào công dụng của bất động sản:

+ Thị trường quyền sử dụng đất

+ Thị trường nhà ở;

+ Thị trường tài sản gắn liền trên đất phục vụ sản xuất, kinh doanh (công trình kiến

trúc, kết cấu hạ tầng trên đất).

- Căn cứ vào tính chất quan hệ trao đổi:

+ Thị trường mua bán, chuyển nhượng;

+ Thị trường cho thuê, cho thuê mua;

+ Thị trường thế chấp, bảo hiểm..v.v.


1.8. Cung – Cầu trong thị trường bất động sản:

- Cung bđs: toàn bộ các bđs đã có sẵn, đang hoặc sẽ được hình thành trong tương lai đáp ứng được các điều kiện đưa vào giao dịch và chủ sở hữu/sử dụng sẵn sàng đưa vào giao dịch trên thị trường.

- Cầu bđs: là những nhu cầu mà các chủ thể có khả năng tài chính đáp ứng được.

- Các yếu tố ảnh hưởng đến cung – cầu bđs:

+ Giá cả: giá thành tạo lập bđs, giá bán bđs; giá cả hàng hóa có thể thay thế;

+ Sự thay đổi chính sách, pháp luật của Nhà nước;

+ Sự thay đổi thu nhập;

+ Sự thay đổi của các thị trường liên quan;

+ Sự dự báo thay đổi tương lai…v.v.


2. Hoạt động kinh doanh bất động sản2.1. Khái niệm

- Kinh doanh: là việc thực hiện một hoặc một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư từ tạo lập đến tiêu thụ và cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lời.- Hoạt động kinh doanh bất động sản: bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản.


2.1. Khái niệm+ Kinh doanh bất động sản: là việc đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Nhằm mục đích sinh lời.- Kinh doanh dịch vụ bất động sản: là hoạt động cung cấp các dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm:

+ Môi giới bất động sản;+ Định giá bất động sản;+ Sàn giao dịch bất động sản;+ Tư vấn bất động sản;+ Đấu giá bất động sản;+ Quảng cáo bất động sản;+ Quản lý bất động sản.


2.2. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản:- HĐKDBĐS đòi hỏi nguồn vốn lớn nhưng chu kỳ quay vòng vốn chậm.- HĐKDBĐS rất nhạy cảm trước sự thay đổi trong chính sách, pháp luật của Nhà nước.- HĐKDBĐS mang lại lợi nhuận cao nhưng mức độ rủi ro cũng rất cao.- HĐKDBĐS có tác động rất lớn đến các lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác (như xây dựng, năng lượng, viễn thông, y tế, giáo dục..v.v.) cũng như tác động đến các thị trường liên quan tác động đến tăng trưởng kinh tế.


2.3. Nguyên tắc của hoạt động kinh doanh bất động sản (điều 5 Luật KDBĐS):- Chủ thể tham gia HĐKDBĐS bình đẳng trước pháp luật, được tự do thỏa thuận trên cơ sở phù hợp pháp luật và quyền – lợi ích hợp pháp của nhau.- Bất động sản đưa vào HĐKDBĐS phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.- HĐKDBĐS phải công khai, minh bạch.


2.4. Chủ thể tham gia HĐKDBĐS :2.4.1. Điều kiện (điều 8 Luật KDBĐS): Mọi tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước đều được phép hoạt động kinh doanh BĐS, nhưng phải đáp ứng điều kiện bắt buộc sau:- Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã; trừ trường hợp môi giới bất động sản, cá nhân vẫn được tiến hành.- Phải có vốn pháp định (áp dụng cho kinh doanh BĐS);- Phải đăng ký kinh doanh BĐS hoặc kinh doanh dịch vụ BĐS;- Kinh doanh dịch vụ BĐS phải có chứng chỉ hành nghề.


2.4.1. Điều kiện :* Vốn pháp định: 6 tỉ đồng (khi đăng ký kinh doanh BĐS).

Hồ sơ chứng minh điều kiện về vốn:+ Biên bản góp vốn/Quyết định giao vốn/Bản đăng ký vốn;+ Xác nhận của ngân hàng về số tiền ký quỹ đối với vốn góp bằng tiền (chỉ được giải tỏa sau khi được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh);+ Chứng thư định giá còn hiệu lực của tổ chức định giá đối với vốn góp bằng tài sản.


2.4.1. Điều kiện :* Đăng ký kinh doanh bất động sản:

Mọi tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước đều có quyền thành lập doanh nghiệp và đăng ký hoạt động kinh doanh trừ một số chủ thể không được thành lập, quản lý, góp vốn vào doanh nghiệp (điều 13 Luật Doanh nghiệp).


2.4.1. Điều kiện :* Phải có chứng chỉ hành nghề đối với kinh doanh dịch vụ BĐS:

- Dịch vụ môi giới BĐS: ít nhất 01 người có chứng chỉ môi giới BĐS;

- Dịch vụ định giá BĐS: ít nhất 02 người có chứng chỉ định giá BĐS;

- Dịch vụ sàn giao dịch BĐS: ít nhất 02 người có chứng chỉ môi giới BĐS.


2.4.2. Phạm vi hoạt động (điều 9 và điều 10 Luật KDBĐS): * Kinh doanh bất động sản:- Tổ chức, cá nhân trong nước:+ Đầu tư tạo lập hoặc mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;+ Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;+ Đầu tư cải taọ đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;+ Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê;+ Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.


2.4.2. Phạm vi hoạt động (điều 9 và điều 10 Luật KDBĐS): * Kinh doanh bất động sản:- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài:+ Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;+ Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng.* Kinh doanh dịch vụ bất động sản: các chủ thể trong, ngoài nước đều được kinh doanh các loại hình dịch vụ bất động sản.


2.5. Đối tượng đưa vào HĐKDBĐS:- Kinh doanh BĐS: quyền sử dụng đất; nhà, công trình xây dựng; bất động sản khác theo quy định pháp luật.

- Kinh doanh Dịch vụ BĐS: các dịch vụ.


2.5. Đối tượng đưa vào HĐKDBĐS (điều 7 Luật KDBĐS):2.5.1. Quyền sử dụng đất đưa vào giao dịch kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện sau:- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;- Không có tranh chấp;- Còn thời hạn sử dụng đất;- Không bị kê biên để thi hành án hoặc theo quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền;- Có công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ dự án đã được phê duyệt.


* Thuộc đối tượng được phép kinh doanh: là loại đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của Luật đất đai:- Đất mà người sử dụng đất sử dụng dưới hình thức+ giao có thu tiền sử dụng đất;+ thuê mà trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;+ thuê mà trả tiền thuê đất hàng năm nhưng trên đất có tài sản gắn liền (cây lâu năm, hạ tầng, công trình trên đất…).


* Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: áp dụng kể từ ngày 01/8/2009.- Các loại giấy chứng nhận hợp pháp trước 01/8/2009 vẫn có giá trị, không cần đổi sang giấy mới, nếu có nhu cầu sẽ được đổi sang giấy mới hoặc khi thực hiện giao dịch thì người nhận quyền sẽ được cấp giấy mới:+ Giấy đỏ;+ Giấy hồng.- Giấy tờ hợp lệ: khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật đất đai.Lưu ý: kể từ ngày 01/01/2008 trở đi, đất có giấy tờ hợp lệ chỉ được đưa vào giao dịch trong 02 trường hợp:- Để thừa kế quyền sử dụng đất;- Người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy đỏ, giấy hồng) trước ngày 01/11/2007 mà vẫn chưa được cấp giấy.


* Đất không có tranh chấp: nếu có tranh chấp thì phải giải quyết xong tranh chấp thì mới được đưa quyền sử dụng đất vào kinh doanh.* Còn thời hạn sử dụng đất:- Đất trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối của hộ gia đình, cá nhân: giao - 20 năm; thuê – không quá 20 năm;- Đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất của hộ gia đình, cá nhân: giao - 50 năm; thuê – không quá 50 năm;- Đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở: 70 năm;- Các trường hợp còn lại: xác định theo dự án đầu tư (theo nhu cầu của người sử dụng) nhưng Nhà nước cho phép sử dụng tối đa không quá 50 năm hoặc trường hợp đặc biệt là không quá 70 năm.


2.5.2. Nhà, công trình xây dựng: đưa vào giao dịch kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện sau:- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh (lưu ý Điều 2 NĐ153/2007/NĐ-CP);- Đảm bảo chất lượng theo quy định pháp luật xây dựng (đối với nhà, công trình mới); hoặc theo thỏa thuận của các bên (đối với nhà, công trình đã qua sử dụng);- Không có tranh chấp về quyền sở hữu;- Không bị kê biên để thi hành án hoặc theo quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền;- Không nằm trong khu vực cấm xây dựng;- Có hồ sơ theo quy định.

Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh doanh, bao gồm: công trình dân dụng; công trình công nghiệp; công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật,

Trừ một số loại nhà, công trình xây dựng sau đây: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; công trình bí mật nhà nước; công trình an ninh, quốc phòng; công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh.


* Có hồ sơ theo quy định:- Nhà, công trình xây dựng đã có sẵn: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất;- Nhà, công trình đang xây dựng:+ giấy phép xây dựng; hoặc+ hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phệ duyệt;- Nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng:+ thiết kế bản vẽ thi công;+ hồ sơ hoàn công;+ biên bản nghiệm thu bàn giao;- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:+ hồ sơ dự án;+ thiết kế bản vẽ thi công;+ tiến độ xây dựng đã được phê duyệt.


3. Xác lập quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh BĐS- Từ Nhà nước:

+ giao đất, cho thuê đất;

+ đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

- Từ người có quyền sử dụng đất: tham gia vào các giao dịch quyền sử dụng đất. Tùy chủ thể mà được tham gia vào các giao dịch khác nhau.


3.1. Từ Nhà nước:* Đã được giải phóng mặt bằng.* Chưa được giải phóng mặt bằng:- Nhà nước chỉ thu hồi đất để giao hoặc cho thuê đối với một số dự án phát triển kinh tế quan trọng được pháp luật quy định, như:+ đầu tư xây dựng KCN, Khu Công Nghệ Cao, Khu kinh Tế;+ các dự án thuộc nhóm A;+ các dự án ODA;+ dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài nhưng không thể đầu tư trong KCN, KCNC, KKT;+ dự án khu dân cư (dự án hạ tầng khu dân cư và dự án nhà ở);+ trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp;+ khu kinh doanh tập trung (khu thương mại - dịch vụ tổng hợp; khu vui chơi, giải trí ngoài trời; khu chăn nuôi tập trung..v.v)…


Các dự án phát triển kinh tế còn lại không được quy định thì chủ đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất (nhận chuyển nhượng, thuê hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất) Nhà nước không được can thiệp.


3.2. Từ người có quyền sử dụng đất: tham gia vào các giao dịch quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, để thừa kế, tặng, cho, góp vốn, cho thuê quyền sử dụng đất). Tùy chủ thể mà được tham gia vào các giao dịch khác nhau.

- Tổ chức kinh tế trong nước: có quyền sử dụng đất từ nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận góp vốn hoặc thuê quyền sử dụng đất.


3.2. Từ người có quyền sử dụng đất: - Tổ chức kinh tế do người Việt Nam định cư ở nước ngoài thành lập: có quyền sử dụng đất từ nhận chuyển nhượng (chỉ trong KCN, KCNC, KKT); nhận thừa kế và nhận tặng, cho quyền sử dụng đất (nều thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam); nhận góp vốn hoặc thuê quyền sử dụng đất (nếu thực hiện dự án đầu tư thì chỉ được thuê đất trong KCN, KCNC, KKT).- Tổ chức kinh tế do tổ chức, cá nhân nước ngoài thành lập: có quyền sử dụng đất từ nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất (không được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân); thuê quyền sử dụng đất (nếu thực hiện dự án đầu tư thì chỉ được thuê đất trong KCN, KCNC, KKT).


Lưu ý: a. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (do người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thành lập) được nhận chuyển nhượng một số dự án có sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước:+ Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh doanh tập trung có cùng chế độ sử dụng đất (khu thương mại-dịch vụ tổng hợp; khu du lịch, không bao gồm khu du lịch sinh thái; khu vui chơi giải trí ngoài trời; khu chăn nuôi gia súc, gia cầm tập trung);+ Dự án đầu tư thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao;+ Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị, khu dân cư nông thôn;+ Dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh;+ Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.


Lưu ý: b. Việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài:* Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: được cơ quan có thẩm quyền cho phép cứ trú từ 03 tháng trở lên được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu thuộc đối tượng:- có quốc tịch Việt Nam;- có gốc Việt Nam:+ về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam;+ có công đóng góp đối với đất nước;+ nhà văn hóa, khoa học, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam;+ người có vợ hơặc chồng là công dân Việt Nam đang sinh sống trong nước;

Không hạn chế số lượng- có gốc Việt Nam nhưng không thuộc các đối tượng trên, được cơ quan có thẩm quyền của VN cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại VN từ 03 tháng trở lên được sở hữu 01 nhà ở riêng lẻ hoặc 01 căn hộ.


b. Việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài:* Tổ chức, cá nhân nước ngoài: từ ngày 01/01/2009, được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu thuộc đối tượng:- Cá nhân nước ngoài: đang sinh sống tại VN, cư trú từ 01 năm trở lên, thuộc trường hợp:+ đầu tư trực tiếp tại Việt Nam hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp;+ có công đóng góp được Chủ tịch nước tặng thưởng Huân chương, Huy chương; hoặc đóng góp đặc biệt được TTCP quyết định;+ đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu;+ kết hôn với công dân Việt Nam.

Sở hữu 01 căn hộ chung cư trong dự án nhà ở thương mại với thời hạn 50 năm.


- Tổ chức nước ngoài đáp ứng điều kiện:

+ đang hoạt động đầu tư tại Việt Nam;

+ không có chức năng kinh doanh bất động sản;

+ có nhu cầu nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp.

Sở hữu 01 hoặc một số căn hộ chung cư trong dự án nhà ở thương mại cho những người đang làm việc trong doanh nghiệp với thời hạn theo thời hạn đầu tư, kể cả thời gian gia hạn.


4. Hình thức sử dụng đất:- Giao đất không thu tiền sử dụng đất;- Giao đất có thu tiền sử dụng đất;- Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;- Thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Tùy từng chủ thể sử dụng đất và mục đích sử dụng đất mà hình thức sử dụng đất sẽ được xác định khác nhau quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nói riêng và chủ thể kinh doanh BĐS nói chung cũng khác nhau.


* Giao đất không thu tiền sử dụng đất không kinh doanh.* Lựa chọn hình thức sử dụng đất kinh doanh.* Tổ chức kinh tế trong nước:- Không được thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;- Sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà ở để bán/bán và cho thuê giao đất có thu tiền sử dụng đất;- Các mục đích sử dụng đất khác (các dự án đầu tư vào mục đích khác) lựa chọn giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.


* Người Việt Nam định cư ở nước ngoài:- Không được giao đất không thu tiền sử dụng đất (trừ trường hợp xây dựng kết cấu hạ tầng chung trong KCN, KCNC, KKT);- Hầu hết các dự án khi sử dụng đất được lựa chọn giữa giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất (trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả trọn một lần).* Tổ chức, cá nhân nước ngoài:- Không được giao đất;- Hầu hết các dự án khi sử dụng đất phải thuê đất, nhưng được lựa chọn trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả trọn một lần tiền thuê đất cho cả thời gian thuê.* Doanh nghiệp liên doanh do tổ chức trong nước góp vốn bằng quyền sử dụng đất: kế thừa hình thức.


5. Quyền của chủ thể HĐKDBĐS: đối với quyền sử dụng đất và đối với tài sản trên đất

5.1. Quyền đối với quyền sử dụng đất:- Quyền chung của người sử dụng đất;- Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;- Quyền giao dịch quyền sử dụng đất.


* Quyền giao dịch quyền sử dụng đất: để tiến hành quyền giao dịch đối với quyền sử dụng đất, phải đáp ứng 02 nhóm điều kiện:- Điều kiện chung:+ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;+ đất không tranh chấp;+ còn thời hạn sử dụng đất;+ quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;+ điều kiện về công chứng, chứng thực hợp đồng.- Điều kiện riêng:+ hình thức sử dụng đất phải là giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.+ trên đất phải có tài sản/công trình kiến trúc/kết cấu hạ tầng phù hợp.


* Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của từng chủ thể sau khi đáp ứng các điều kiện quy định.

- Tổ chức kinh tế trong nước: sử dụng đất giao có thu tiền sử dụng đất

+ chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ tặng, cho quyền sử dụng đất;

+ góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

+ cho thuê quyền sử dụng đất;

+ thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.


- Tổ chức, cá nhân nước ngoài: sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê+ chuyển nhượng quyền sử dụng đất;+ góp vốn bằng quyền sử dụng đất;+ cho thuê quyền sử dụng đất;+ thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất.- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài:+ sử dụng đất giao có thu tiền sử dụng đất: như tổ chức kinh tế trong nước;+ sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: như tổ chức, cá nhân nước ngoài.


5.2. Quyền đối với tài sản trên đất:Các chủ thể kinh doanh bất động sản đều có các quyền đối với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư xây dựng trên đất, cụ thể:- Bán, cho thuê tài sản trên đất;- Góp vốn bằng tài sản trên đất;- Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản trên đất.

* Lưu ý: quyền đối với nhà ở của Người VN định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài:- Người VN định cư ở nước ngoài: có quyền bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở, thế chấp nhà ở; cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.- Tổ chức, cá nhân nước ngoài:+ Bán, tặng cho nhà ở sau thời hạn 12 tháng kể từ ngày được cấp gcn;+ Để thừa kế, thế chấp nhà ở;+ Ủy quyền quản lý nhà ở.


6. Nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh BĐS:

- Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất;- Nghĩa vụ tài chính phải nộp cho Nhà nước:+ Tiền sử dụng đất;+ Tiền thuê đất;+ Thuế sử dụng đất;+ Thuế thu nhập từ chuyển quyền bđs;+ Lệ phí trước bạ;+ Lệ phí địa chính;+ Thuế giá trị gia tăng.- Nghĩa vụ công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh.

- Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật.


* Nghĩa vụ công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh (điều 11 Luật KDBĐS).Thông tin về BĐS được chủ thể kinh doanh BĐS công khai tại sàn giao dịch BĐS và trên các phương tiện thông tin đại chúng với nội dung cụ thể gồm:- Loại BĐS: nhà (riêng lẻ, chung cư, nhà vườn, biệt thự, nhà liền kề), văn phòng, khách sạn, cửa hàng, siêu thị, nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi, quyền sử dụng đất (nông nghiệp hay phi nông nghiệp)..v.v;- Vị trí BĐS: địa chỉ cụ thể hoặc tên dự án, ký hiệu từng lô đất, ký hiệu từng căn hộ;- Thông tin quy hoạch có liên quan BĐS;- Quy mô, diện tích của BĐS: diện tích đất, diện tích xây dựng, số tầng, diện tích sàn, diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng..v.v.


- Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng và chất lượng BĐS: kết cấu công trình, móng, khung, tường, sàn, mái, năm xây dựng, cấp, hạng công trình;- Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ kỹ thuật, xã hội có liên quan BĐS;- Tình trạng pháp lý của BĐS: hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu, sử dụng và giấy tờ liên quan;- Các hạn chế về quyền: quyền của người thứ ba, thế chấp, bảo lãnh, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ..v.v.;- Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS;- Các thông tin khác.


* Sàn giao dịch bất động sản phải công khai các thông tin về bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. - Thời gian thực hiện công khai tối thiểu 07 (bảy) ngày tại Sàn giao dịch. - Thông tin về tên dự án, loại, số lượng bất động sản, địa điểm và thời gian tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải được đăng tải:+ tối thiểu 03 (ba) số liên tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương;+ tối thiểu 01 (một) lần trên đài truyền hình địa phương nơi có dự án và + trên trang web (nếu có) của Sàn giao dịch bất động sản. - Chi phí đăng tải thông tin do chủ đầu tư (hoặc chủ sở hữu) chi trả; - Hết thời hạn công khai, chủ đầu tư được tổ chức giao dịch đối với BĐS đã công khai theo hình thức bốc thăm hoặc đấu giá.


7. Hợp đồng trong kinh doanh BĐS (điều 67 và từ điều 70 đến điều 79 Luật KDBĐS):

- Phải lập thành văn bản;- Đảm bảo những nội dung chủ yếu theo quy định pháp luật- Được công chứng hoặc chứng thực theo thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật. Đối với giao dịch quyền sử dụng đất của:+ Hộ gia đình, cá nhân: được lựa chọn công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã;+ Các chủ thể khác: công chứng tại Phòng công chứng;+ Giao dịch quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế: xác nhận của Ban Quản lý;


8. Giá trong HĐKDBĐS (điều 68 Luật KDBĐS):

- Giá Nhà nước quy định:+ Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất;+ Nhà nước quy định khung giá hoặc nguyên tắc hình thành giá BĐS đối với BĐS thuộc dự án được hưởng ưu đãi của Nhà nước để phục vụ đối tượng chính sách- Giá trúng đấu giá: khi Nhà nước hoặc các chủ thể kinh doanh BĐS tổ chức đấu giá BĐS.- Giá do các bên thỏa thuận trong giao dịch BĐS hoặc cung cấp dịch vụ BĐS.


9. Hệ thống pháp luật đối với HĐKDBĐS:- Pháp luật đất đai: xác lập quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh bất động sản.- Pháp luật doanh nghiệp: sự hình thành, tổ chức, hoạt động và chấm dứt sự tồn tại của chủ thể kinh doanh BĐS.- Pháp luật đầu tư: dự án đầu tư BĐS.- Pháp luật xây dựng: quy hoạch xây dựng; tạo lập hàng hóa BĐS.- Pháp luật dân sự, thương mại và nhà ở: điều chỉnh giao dịch BĐS.- Pháp luật kinh doanh bất động sản: điều kiện và hoạt động kinh doanh BĐS.

CÂU HỎI

Các nhận định sau đây đúng hay sai, giải thích ?1. Các chủ thể kinh doanh bất động sản đều được nhận chuyển

nhượng quyền sử dụng đất để đầu tư bất động sản phục vụ cho việc kinh doanh.

2. Cung bất động sản trong thị trường bất động sản là toàn bộ khối lượng bất động sản đang tồn tại trên thực tế.

3. Cầu bất động sản trong thị trường bất động sản chính là nhu cầu sử dụng bất động sản của xã hội.

4. Tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã để kinh doanh.

5. Mọi chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản đều phải có chứng chỉ hành nghề và vốn pháp định.

CÂU HỎI

Các nhận định sau đây đúng hay sai, giải thích ?6. Phạm vi kinh doanh bất động sản của các chủ thể được quy

định giống nhau.7. Người nước ngoài đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam và

có thời hạn cư trú tại Việt Nam từ 01 năm trở lên thì được sở hữu một căn hộ chung cư.

8. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thời gian cư trú tại Việt Nam từ 03 tháng trở lên được mua nhà ở tại Việt Nam.

9. Người nước ngoài kết hôn với người Việt Nam thì được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

10. Mọi loại nhà ở đều được phép kinh doanh.11. Bất động sản có giấy chứng nhận quyền sở hữu đều được

đưa vào kinh doanh.

CÂU HỎI

Các nhận định sau đây đúng hay sai, giải thích ?12.Bất động sản chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu

cũng có thể được đưa vào kinh doanh.13.Dịch vụ quản lý bất động sản là hoạt động quản lý

của cơ quan nhà nước về kinh doanh bất động sản.14.Hiệp hội bất động sản là cơ quan quản lý nhà nước

về kinh doanh bất động sản ở địa phương.15.Giá cả bất động sản chỉ phụ thuộc vào cung, cầu

trong thị trường bất động sản.16.Giá cả giao dịch bất động sản đều do các bên tham

gia giao dịch thỏa thuận.

Documents

ĐỀ CƯƠNG BÀI GIẢNG PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN