DA Hejda Marion - diplomarbeit.wkimmo.info · Research questions 1) What role are building certifications playing from the viewpoint of Austrian investors? 2) Which future developments

DIPLOMARBEIT

Titel der Diplomarbeit:

Die Bedeutung von Gebäudezertifizierungen am

österreichischen Immobilienmarkt

Eingereicht von: Marion Hejda

Matrikelnummer.: 08FW481

Name des/der betreuenden Lektors/in: Dr. Susanne Geissler

Beurteilung:

Ich versichere,

dass ich die Diplomarbeit selbstständig verfasst, andere als die angegebenen Quellen und Hilfsmittel nicht benutzt und mich auch sonst keiner unerlaubten Hilfe bedient habe,

dass ich diese Diplomarbeit bisher weder im In- noch im Ausland in irgendeiner Form als Prüfungsarbeit vorgelegt habe.

________________________ ________________________ Datum Unterschrift des Studierenden

________________________ _______________________ Datum, Unterschrift des/der Datum, Unterschrift der

Betreuenden Lektors/in Institutsleitung

Kurzfassung

Titel Die Bedeutung von Gebäudezertifizierungen am österreichischen Immobilienmarkt

Inhalt Gebäudezertifizierungen dienen zur Messung der Nachhaltigkeit bei Immobilien. Die Bewertungssysteme können freiwillig durchgeführt werden und sollen das Bewusstsein für die Auswirkungen der Gebäudequalität auf die Umwelt stärken. Untersuchungsgegenstand ist der bewertete Gebäudebestand in Österreich, sowie die Relevanz, die Mehrwerte, die Nachteile und Optimierungspotenziale von Gebäudezertifizierungen aus Sicht von InvestorInnen.

Hintergrund Der globale Wandel, dessen Kernprobleme auf anthropologische Veränderungen zurückzuführen sind, führt zu einer Belastung der Umwelt. Viele negative Effekte können theoretisch durch Anpassungs- und Minderungsmaßnahmen reduziert werden. Der Immobilienwirtschaft wird beim Thema nachhaltige Entwicklung eine wichtige Rolle zugewiesen, denn Immobilien tragen wesentlich zum Ressourcenverbrauch sowie zur Schadstoff- und Abfallproduktion bei.

Forschungsfragen 1) Welchen Stellenwert haben Gebäudezertifizierungen in der österreichischen Immobilienwirtschaft aus Sicht der InvestorInnen? 2) Welche zukünftigen Entwicklungs- und Optimierungspotenziale bestehen in Bezug auf die Bewertung der Nachhaltigkeit bei Gebäuden?

Methode u. Belege Literaturrecherche, Expertengespräche (quantitative und qualitative Befragung), Datenerhebung

Ergebnisse Ad 1) Die Erhebung hat gezeigt, dass Gebäudezertifizierungen einen mittelmäßigen Stellenwert bei InvestorInnen einnehmen. Drei Viertel der befragten ExpertInnen haben derzeit unter zehn Prozent der inländischen Objekte bewertet. Man ist sich darüber einig, dass Nachhaltigkeit bei Immobilien an Bedeutung gewinnen wird, aber ob dies eine Gebäudezertifizierung erforderlich macht, ist derzeit unklar. Bei der Auswahl des Systems wird auf den internationalen Bekanntheitsgrad Wert gelegt. Mehrwerte ergeben sich unter anderem bei der Imageförderung und den niedrigen Betriebskosten. Ad 2) Optimierungspotenziale bestehen bei der Bestandszertifizierung und in der Schaffung von Transparenz am Markt. Unter den InvestorInnen herrscht Unsicherheit, welche Zertifizierungen wirkliche Verbesserungen bringen. Zukünftig sollen auch die NutzerInnen einer Immobilie in den Nachhaltigkeitsprozess involviert werden, da das Nutzerverhalten die Umweltschonung positiv beeinflussen kann.

Schlagwortkatalog Globaler Wandel, Nachhaltigkeit, nachhaltige Entwicklung, Blue Building, nachhaltige Immobilie, Immobilienlebenszyklus, Gebäudezertifizierungen, Gebäudebewertungssysteme

Abstract

Title The consideration of building certification on property markets in Austria

Topic A building certification acts as an indicator for sustainability of real estates. The rating systems are on a voluntary basis and pursue the target to inform the stakeholder about the effects of building quality on the environment. The research contains an analysis of the certified projects and the additional value and disadvantages of the rating systems. Furthermore the market penetration and future developments are evaluated.

Background The global change is caused by anthropologic development, which leads to pollution of the environment. Some negative effects could be avoided by adaption efforts. The real estate industry is co-responsible for environmental pollution and has to involve sustainability aspects in the life cycle management of buildings.

Research questions 1) What role are building certifications playing from the viewpoint of Austrian investors? 2) Which future developments and potentials exist concerning the sustainability rating of buildings?

Method Literature review, expert discussion (quantitative and qualitative methods), data collection

Results Regarding 1) The survey shows that there is an average demand for building certification. Three quarters of investors have no more than ten per cent of their real estate certified. They agree that sustainability is a growing topic, but some investors don’t think that sustainable action doesn’t necessitate certifying all real estates. If they certify an object they choose one which is internationally known by potential tenants and buyers. By rating a building, investors are in a more favourable competitive situation. Furthermore low operating costs are important for investors. Regarding 2) In the future the certification of existing buildings has to be focussed and transparency has to be improved. The investors should know which certification is of the greatest utility. Last but not least the user of a building has to be involved in the sustainability process. The user behaviour is essential for reaching sustainable targets and could have an effect on environmental influences.

Keywords Global change, sustainability, sustainable development, Green Building, Blue Building, sustainable buildings, life cycle management, building certification, building rating systems

I

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis ............................................................................................................. 1

Abkürzungsverzeichnis ............................................................................................................ 2

Kurzfassung .............................................................................................................................. 5

Abstract ..................................................................................................................................... 6

1. Einleitung .............................................................................................................................. 7

2. Nachhaltige Entwicklung ................................................................................................... 10

2.1. Globaler Wandel ............................................................................................................ 10

2.2. Die Entstehung des Leitbilds „Nachhaltige Entwicklung“ ........................................... 13

2.3. Die drei Dimensionen der Nachhaltigkeit ..................................................................... 16

2.3.1. Ökologische Nachhaltigkeit (Umwelt) .............................................................................................. 17

2.3.2. Ökonomische Nachhaltigkeit (Wirtschaft) ........................................................................................ 17

2.3.3. Soziale Nachhaltigkeit (Gesellschaft) ................................................................................................ 17

2.3.4. Die Beziehungen der drei Dimensionen zueinander .......................................................................... 18

2.4. Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft .................................................................. 22

2.4.1. Produktinnovationen .......................................................................................................................... 23

2.4.2. Corporate Social Responsibility ......................................................................................................... 24

3. Die nachhaltige Immobilie ................................................................................................. 26

3.1. Begriffsabgrenzung ....................................................................................................... 26

3.2. Ökologische Qualität ..................................................................................................... 27

3.3. Ökonomische Betrachtung ............................................................................................ 29

3.4. Soziokulturelle Qualität ................................................................................................. 32

3.5. Exkurs: Regulatorische Rahmenbedingungen ............................................................... 35

3.6. Nachhaltigkeit im Lebenszyklus einer Immobilie ......................................................... 37

3.6.1. Phase 1: Initiierung / Konzeption ....................................................................................................... 39

3.6.2. Phase 2: Planung ................................................................................................................................ 41

3.6.3. Phase 3: Bauausführung ..................................................................................................................... 44

3.6.4. Phase 4: Nutzungsphase ..................................................................................................................... 45

3.6.5. Phase 5: Rückbau / Stilllegung .......................................................................................................... 47

4. Bewertungssysteme als Indikatoren für nachhaltige Immobilien .................................. 48

4.1. Entwicklung und Systematik ......................................................................................... 48

4.2. Bewertungssysteme in Österreich ................................................................................. 50

4.2.1. GreenBuilding .................................................................................................................................... 50

4.2.2. klima:aktiv ......................................................................................................................................... 51

4.2.3. TQB ................................................................................................................................................... 53

4.2.4. DGNB / ÖGNI ................................................................................................................................... 54

4.2.5. LEED ................................................................................................................................................. 57

4.2.6. BREEAM ........................................................................................................................................... 59

4.2.7. Direkter Vergleich der Bewertungssysteme ....................................................................................... 62

4.3. Internationale Normierung ............................................................................................ 69

5. Die Bedeutung von Gebäudezertifizierungen in Österreich ........................................... 72

5.1. Methodik ........................................................................................................................ 72

5.2. Bewerteter Gebäudebestand in Österreich .................................................................... 75

II

5.2.1. Markteinschätzung ............................................................................................................................. 75

5.2.2. Bewerteter Gebäudebestand nach Bewertungssystem ....................................................................... 76

5.2.3. Bewerteter Gebäudebestand nach der Art der Nutzung ..................................................................... 78

5.2.4. Bewertung von Gebäuden im Bestand ............................................................................................... 79

5.3. Die Vor- und Nachteile von Gebäudezertifizierungen .................................................. 81

5.4. Nachhaltige Immobilien vs. Gebäudezertifizierungen .................................................. 85

5.5. Zukünftige Entwicklungen ............................................................................................ 88

5.5.1. Politische Maßnahmen ....................................................................................................................... 88

5.5.2. Neue Wege der Ressourcenschonung ................................................................................................ 89

5.5.3. Schaffung von Transparenz bei Gebäudezertifizierungen ................................................................. 90

5.5.4. Verbesserung der Wirtschaftlichkeit .................................................................................................. 91

5.5.5. Gesellschaftliche Veränderungen & Bewusstseinsförderung ............................................................ 92

6. Zusammenfassung .............................................................................................................. 94

Literatur- und Quellenverzeichnis ........................................................................................ 99

Anhang ................................................................................................................................... 110

1

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Kohlenstoffdioxidausstoß im internationalen Vergleich 12

Abbildung 2: Tripple-Bottom-Line-Ansatz der Nachhaltigkeit 16

Abbildung 3: Die drei Paradigmen zur Nachhaltigen Entwicklung 19

Abbildung 4: Das integrierte Nachhaltigkeitsdreieck 21

Abbildung 5: Ökologische Qualitäten einer nachhaltigen Immobilie 28

Abbildung 6: Ökonomische Qualitäten einer nachhaltigen Immobilie 30

Abbildung 7: Kosten während des Lebenszyklus einer Immobilie 30

Abbildung 8: Soziokulturelle Qualitäten einer nachhaltigen Immobilie 33

Abbildung 9: Implementierung der gebäudespezifischen Maßnahmen zur Erreichung der 20-20-20 Ziele in Österreich 35

Abbildung 10: Lineares Produktlebensphasenkonzept einer Immobilie 37

Abbildung 11: Einfluss auf die Nachhaltigkeit und daraus abgeleiteter Kostenaufwand 41

Abbildung 12: Wirtschaftliche Vor- und Nachteile einer nachhaltigen Immobilie 42

Abbildung 13: Nachhaltigkeit in der Nutzungsphase einer Immobilie 46

Abbildung 14: klima:aktiv – Bewertungsmatrix (Scoring-Modell) 52

Abbildung 15: TQB – Bewertungsmatrix (Scoring-Modell) 53

Abbildung 16: DGNB – Bewertungsmatrix (Scoring-Modell) 55

Abbildung 17: LEED Systemapplikationen für den gewerblichen Hochbau 57

Abbildung 18: LEED Bewertungsmatrix (Scoring-Modell) 58

Abbildung 19: BREEAM Systemapplikationen für den gewerblichen Hochbau 60

Abbildung 20: BREEAM Bewertungsmatrix – Scoring Modell 61

Abbildung 21: Vergleich der in Österreich relevanten Bewertungssysteme - Übersicht 63

Abbildung 22: Vergleich der in Österreich relevanten Bewertungssysteme – die drei Dimensionen der Nachhaltigkeit 66

Abbildung 23: Vergleich der in Österreich relevanten Bewertungssysteme – Prozesse 68

Abbildung 24: Hat sich in Österreich ein Markt für nachhaltige Gebäude gebildet? 75

Abbildung 25: Bewerteter Gebäudebestand in Österreich nach Bewertungssystem 77

Abbildung 26: Analyse der zertifizierten Objekte bei institutionellen InvestorInnen 77

Abbildung 27: Bewerteter Gebäudebestand in Österreich nach der Art der Nutzung 79

Abbildung 28: Bewerteter Gebäudebestand Verhältnis Neubau / Bestand 80

Abbildung 29: Mehrwerte von Gebäudezertifizierungen 82

Abbildung 30: Negative Effekte im Zusammenhang mit Gebäudezertifizierungen 84

Abbildung 31: Relevanz nachhaltiger Gebäudeeigenschaften 85

2

Abkürzungsverzeichnis

a ................................... anno

A .................................. Austria

AG ............................... Aktiengesellschaft

Anm ............................. Anmerkung

AUS ............................. Australien

BGF ............................. Bruttogeschoßfläche

BRE ............................. Building Research Establishment

BREEAM .................... Building Research Establishment Environmental Assessment Method

C° ................................. Grad Celsius

CASBEE ...................... Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency

CEN/TC ....................... European Committee for Standardization/Technical Committee

CI ................................. Commercial Interiors

CO2 .............................. Kohlenstoffdioxid

CR ................................ Corporate Responsibility

CS ................................ Core & Shell

CSR .............................. Corporate Social Responsibility

D .................................. Deutschland

DGNB .......................... Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen / Deutsches Gütesiegel Nachhaltiges Bauen

E ................................... Elektro

EAVG .......................... Energieausweis-Vorlage-Gesetz

EBOM .......................... Existing Buildings: Operations & Maintenance

EPBD ........................... Energy Performance of Buildings Directive

EU ................................ Europäische Union / European Union

EUP .............................. Energy-using Products

EUR ............................. Euro

F ................................... Frankreich

FM ............................... Facility Management

GBC ............................. Green Building Council

GEFMA ....................... German Facility Management

GmbH .......................... Gesellschaft mit beschränkter Haftung

GND ............................ Gesamtnutzungsdauer

HFKW ......................... teilfluorierter Kohlenwasserstoff

3

HQE ............................. Haute Qualité Environmentale

IBO .............................. Österreichisches Institut für Baubiologie und Bauökologie

IEA .............................. Internal Energy Agency

ImmoInvFG ................. Immobilien-Investmentfondsgesetz

IPCC ............................ Intergovernmental Panel on Climate Change

ISO/TC ........................ International Organization for Standardization/Technical Committee

J .................................... Japan

kWh ............................. Kilowattstunde

LCA ............................. Life Cycle Assessment

LCC ............................. Life Cycle Costing, Life Cycle Costs

LEED ........................... Leadership in Energy and Environmental Design

LZK ............................. Lebenszykluskosten

MA ............................... Magistrat

N/A .............................. Not available / Not applicable

NABERS ..................... National Australian Built Environment Rating System

NC ................................ New Construction

NÖ ............................... Niederösterreich

OECD .......................... Organisation for Economic Co-operation and Development

Ö .................................. Österreich

ÖBA ............................. örtliche Bauaufsicht

ÖGNB .......................... Österreichische Gesellschaft für nachhaltiges Bauen

ÖGNI ........................... Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft

ÖGUT .......................... Österreichische Gesellschaft für Umwelt und Technik

ÖNORM ...................... österreichische Norm (veröffentlicht vom Austrian Standards Institute)

p.a. .............................. per anno

PKW ............................ Personenkraftwagen

PM ............................... Property Management

PVC ............................. Polyvinylchlorid

RICS ............................ Royal Institution of Chartered Surveyors

S-Bahn ......................... Schnellbahn

S.p.A. .......................... Società per azioni (italienische Gesellschaftsform)

TGA ............................. technische Gebäudeausstattung

TQ ................................ Total Quality

TQB ............................. Total Quality Building

4

U-Bahn ........................ Untergrundbahn

UK ............................... United Kingdom

UKGBC ....................... United Kingdom Green Building Council

UN ............................... United Nations

UNCED ....................... United Nations Conference on Environment and Development

UNEP ........................... United Nations Environment Programme

US ................................ United States

USA ............................. United States of America

USGBC ........................ United States Green Building Council

Übers. durch d. Verf. ... Übersetzung durch die Verfasserin

VO ............................... Verordnung

vs. ................................. versus

WBCSD ....................... World Business Council for Sustainable Development

WBGU ......................... Wissenschaftlicher Beirat der Bundesregierung Globale Umweltveränderungen

WCED ......................... World Commission on Environment and Development

WHO ............................ World Health Organization

ZIA .............................. zentraler Immobilien Ausschuss

5

Kurzfassung

Die Bewertung der Gebäudequalität mittels Gebäudezertifizierungen dient zur Messung der

Nachhaltigkeit bei Immobilien. Am österreichischen Immobilienmarkt sind derzeit sechs

Bewertungssysteme relevant: das GreenBuilding-Label der EU, die klima:aktiv Deklaration

des Lebensministeriums, TQB der ÖGNB, DGNB der ÖGNI, LEED und BREEAM. Eine

Gebäudebewertung erfolgt auf freiwilliger Basis und soll die Auswirkungen der

ökologischen, ökonomischen und sozialen Qualitäten eines Gebäudes auf ihre Umwelt

aufzeigen. In Österreich sind nur rd. 0,24 Promille des gesamten Gebäudebestands durch ein

Zertifizierungssystem bewertet worden, dennoch meint die Mehrheit aus acht befragten

InvestorInnen, dass sich bereits ein Markt für nachhaltige Gebäude gebildet hat. Während

Projektentwicklungsgesellschaften (Anzahl: zwei) zwischen 30 und 75 Prozent der

entwickelten Objekte in den letzten fünf Jahren zertifizieren ließen, haben drei Viertel der

InvestorInnen jeweils unter zehn Prozent des bestehenden Portfolios zertifiziert. Die

Erhebung hat gezeigt, dass Gebäudezertifizierungen am österreichischen Markt

durchschnittlich nur einen mittelmäßigen Stellenwert einnehmen. Ob eine Zertifizierung

durchgeführt wird, richtet sich unter anderem danach, ob große MieterInnen und potentielle

InvestorInnen aufgrund ihrer Investmentrichtlinien auf ein Zertifikat bestehen. Aufgrund des

Bekanntheitsgrads werden vorwiegend internationale Zertifikate gewählt. Ein höherer

Marktpreis von zertifizierten Immobilien wird von der Mehrheit der ExpertInnen zukünftig

nicht erwartet, da davon ausgegangen wird, dass sich nachhaltige Gebäude zu einem neuen

Standard entwickeln, der in weiterer Folge zu Preisstabilität führen wird. Durch die Vielzahl

an existierenden Bewertungssystemen herrscht Verunsicherung am Markt. Die Schaffung von

einheitlichen Standards, Vergleichbarkeit und Transparenz hinsichtlich der Stärken und

Schwächen der einzelnen Systeme sind zukünftige Entwicklungspotenziale. Drei Viertel der

befragten ExpertInnen haben nachhaltige Gebäude im Portfolio, welche nicht zertifiziert

wurden. Ein Grund dafür ist, dass eine Nachzertifizierung bei vielen Bestandsobjekten

ökonomisch nicht sinnvoll erscheint. Aktuell ist die Bestandszertifizierung noch nicht weit

genug ausgereift und es besteht zukünftig Handlungsbedarf. Weitere Verbesserungen werden

bei der Integration von NutzerInnen einer Immobilie in den Nachhaltigkeitsprozess gesehen.

Ein Gebäude kann noch so gut erbaut sein, wenn die NutzerInnen mögliche Vorteile durch ihr

Verhalten torpedieren.

6

Abstract

A building rating system acts as an indicator for sustainability of real estates. In Austria six

different certificates are actually relevant: the GreenBuilding-Label (EU), the klima:aktiv

distinction of the Federal Ministry of Agriculture, Forestry, Environment and Water

Management (A), TQB of ÖGNB (A), DGNB of ÖGNI (A), LEED (USA) and BREEAM

(UK). The rating systems are on a voluntary basis and pursue the target to inform the

stakeholder about the effects of economic, ecological and social qualities of a building on its

surroundings. In Austria about 0,24 per mille of the building stock are certified. Nevertheless

the majority of eight surveyed investors believe that a market has been formed for sustainable

buildings. Project development companies (quantity: two) certified between 30 and 75 per

cent of the developed buildings in the last five years. On the other hand three quarters of

investors have no more than ten per cent of their real estate certified. The survey shows that

there is an average demand for building certifications. If they certify an object they choose

one which is internationally known by potential tenants and buyers. Sometimes they have

special sustainability guidelines and they have to force sustainable investments. The majority

of experts don’t believe that a certified building can achieve a higher market price than other

real estates. Sustainable buildings are going to become a new standard and they will lead to

stability of prices. Because of the number of existing rating systems investors don’t exactly

know which system is of the greatest utility. More transparency about the advantages and

disadvantages of each system is needed. Three quarters of the surveyed investors have

sustainable buildings which aren’t certified. This is caused by high efforts and costs

associated with post-certifying the portfolio. In addition it is important to involve the users of

a building in the sustainability process. Any number of benefits of a sustainable constructed

building can be impaired by false user behaviour. Owners of a building are obliged to inform

the tenants about sustainable acting. In reality the building certification systems in Austria

hardly consider the quality of management and user behaviour.

7

1. Einleitung

Nachhaltige Entwicklung hat sich in den letzten Jahrzehnten zu einem Leitbild entwickelt,

welchem weltweit immer mehr Bedeutung zukommt. Es fordert den bewussten und

verantwortungsvollen Umgang mit nicht regenerativen Ressourcen, um die

Entwicklungsmöglichkeiten für nachfolgende Generationen zu gewährleisten. Vor allem

durch den globalen Wandel, dessen Kernprobleme auf anthropologische Entwicklungen wie

die Bevölkerungsentwicklung und die Ausbreitung nicht nachhaltiger Lebensstile

zurückzuführen sind, ist ein Umdenken und nachhaltiges Handeln unabdingbar. Negative

Auswirkungen des Klimawandels sind beispielsweise die Erderwärmung, das Abnehmen der

biologischen Vielfalt, die Verschmutzung der Meere und die Überbeanspruchung von

nichtregenerativen Ressourcen. Viele dieser Effekte können durch Anpassungs- und

Minderungsmaßnahmen verringert werden. Dabei sollen die drei Dimensionen der

Nachhaltigkeit „Ökonomie - wirtschaftlicher Erfolg“, „ Ökologie – Umweltqualität“ und

„Sozialkulturelles - soziale Gerechtigkeit“ gleichermaßen berücksichtigt werden.

Der Immobilienwirtschaft wird in der Nachhaltigkeitsdiskussion eine wichtige Rolle

zugewiesen, denn allein in den OECD-Staaten werden rund 30 Prozent des

Rohmaterialverbrauchs, 25 – 40 Prozent des Energieverbrauchs, 20 – 40 Prozent der

entstandenen Treibhausgasemissionen und 30 – 40 Prozent des Abfallaufkommens durch

Wohn- und Gewerbeimmobilien verursacht. Um spezifische Gebäudeeigenschaften

transparent zu machen und Anreize für die Optimierung zu schaffen, wurden seit Anfang der

1990er Jahre umweltbezogene Systeme zur Bewertung von Gebäuden entwickelt. Ausgehend

von Aktivitäten des Building Research Establishment (BRE), einer Organisation aus UK,

wurden weltweit unterschiedliche Bewertungssysteme ins Leben gerufen. Die Gründung des

World Green Building Council (World GBC) im Jahre 1999 führte zu einer weiteren

Verbreitung einheitlicher Technologien und Entwurfspraktiken für nachhaltiges Bauen. Die

einzelnen Zertifizierungsstellen haben eigene Kriterien, Bewertungs- und Nachweismethoden

entwickelt, was die Vergleichbarkeit zwischen bewerteten Immobilien erschwert.

In dieser Arbeit soll die Bedeutung der Gebäudezertifizierungen am österreichischen

Immobilienmarkt aus Sicht der InvestorInnen analysiert werden. Der Begriff

Gebäudezertifizierung ist sehr dehnbar und wird umgangssprachlich grundsätzlich für

Bewertungssysteme der Gebäudequalität verwendet, obwohl nicht alle den Zertifikatsstatus

besitzen. Derzeit sind in Österreich sechs Bewertungssysteme relevant: das GreenBuilding-

8

Label der EU, die klima:aktiv Deklaration des Lebensministeriums, die TQB-Auszeichnung

der ÖGNB, das DGNB-Zertifikat der ÖGNI sowie die beiden internationalen Zertifikate

LEED (USA) und BREEAM (UK). Ziel ist es herauszufinden, welchen Stellenwert sie

derzeitig tatsächlich haben. Dies beinhaltet die Erfassung des zertifizierten Bestands, der

messbaren Mehrwerte sowie der derzeitigen Problematiken und Nachteile. Einschätzungen

hinsichtlich der Definition und der Marktdurchdringung von nachhaltigen Immobilien tragen

ebenfalls zur Zielerreichung bei. Des Weiteren sollen zukünftige Entwicklungen am

österreichischen Markt und Verbesserungsmöglichkeiten (die in weiterer Folge zu einer

höheren Nachfrage nach Gebäudezertifizierungen führen könnten) aufgezeigt werden.

Folgende Forschungsfragen (FF) werden in dieser Arbeit behandelt:

• FF1: Welchen Stellenwert haben Gebäudezertifizierungen in der österreichischen

Immobilienwirtschaft aus Sicht der InvestorInnen?

• FF2: Welche zukünftigen Entwicklungs- und Optimierungspotenziale bestehen in

Bezug auf die Bewertung der Nachhaltigkeit bei Gebäuden?

Theoretische Grundlage für diese Arbeit ist Fachliteratur aus den Bereichen nachhaltige

Entwicklung, Nachhaltigkeit, Immobilienbewertung und -projektentwicklung. Hierzu gibt es

bereits einige literarische Werke, die insbesondere auch auf die Problematik (Anm.: keine

internationale Vergleichbarkeit) von Gebäudezertifizierungen eingehen. Des Weiteren werden

aktuelle Studien zur Nachhaltigkeit und nachhaltigem Bauen behandelt, welche zeitgemäße

Thematiken behandeln und weitere Aufschlüsse über mögliche Entwicklungen geben.

Aufgrund der Aktualität des Themas und laufenden Veröffentlichungen auf den Plattformen

der einzelnen Zertifizierungsstellen, ist ein großer Teil der Literatur über das Internet

recherchiert.

Als Methoden zur Beantwortung der gewählten Forschungsfragen werden eigene

Datenerhebungen und qualitative Expertengespräche angewendet. Gesamt wurden acht

Experteninterviews geführt, wovon drei per E-Mail abgehandelt wurden. Als Grundlage für

die Expertengespräche wurde ein Fragenkatalog mit offenen und geschlossenen Fragen

erstellt, der allerdings je nach GesprächspartnerIn Abweichungen aufweist. In Abhängigkeit

der Interviewpartnerin/des Interviewpartners und des Gesprächsverlaufs ergaben sich

geringfügige Abweichungen vom strukturierten Leitfaden. Die definierte Zielgruppe besteht

aus österreichischen ImmobilieninvestorInnen, die Immobilien im Bestand halten und/oder

9

entwickeln und verwerten. Kontaktpersonen sind hauptsächlich GeschäftsführerInnen /

Vorstände oder leitende Angestellte der Immobilienunternehmen. Folgende Unternehmen

wurden für die empirische Untersuchung ausgewählt (alphabetische Anordnung):

• Bank Austria Real Invest GmbH

• CA Immobilien Anlagen AG

• ERSTE Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m.b.H.

• Generali Real Estate S.p.A. – Zweigniederlassung Österreich

• IMMOFINANZ AG (nur Einzelhandelsbereich)

• Raiffeisen-Holding NÖ-Wien reg.Gen.m.b.H.

• S + B Gruppe AG

• STRAUSS & PARTNER Development GmbH

Der Untersuchungszeitraum begann im Dezember 2012 mit der Erstellung des Fragebogens

und endete mit der Auswertung der Experteninterviews im März 2013.

10

2. Nachhaltige Entwicklung

Nachhaltige Entwicklung – auch unter den Begriffen Nachhaltigkeit oder sustainable

development bekannt – befasst sich mit der Frage, wie die Bedürfnisse der heutigen

Generation erfüllt werden können, ohne, dass die Bedürfnisse zukünftiger Generationen

eingeschränkt werden. In diesem Kapitel der Arbeit wird einleitend auf den globalen Wandel,

die damit verbundenen Umweltprobleme und die historischen Vorläufer des Leitbilds einer

nachhaltigen Entwicklung aufgezeigt. In weiterer Folge werden die drei Dimensionen der

Nachhaltigkeit beleuchtet und deren Vereinbarkeit kritisch hinterfragt. Abschließend wird die

Notwendigkeit nachhaltiger Entwicklung im Gebäudesektor analysiert und mögliche

Handlungsräume für die Immobilienwirtschaft behandelt.

2.1. Globaler Wandel

Beim globalen Wandel handelt es sich um einen umfassenden Prozess, der weltweite

Veränderungen der Natur und Gesellschaft beschreibt. Wesentliche negative

Erscheinungsformen sind der Klimawandel, das Abnehmen der biologischen Vielfalt,

Süßwasserverknappung und –verschmutzung, das Ausbeuten und Verschmutzen der

Weltmeere, die Überbeanspruchung von nichtregenerativen Ressourcen sowie zunehmende

Naturkatastrophen. Laut dem deutschen Wissenschaftlichen Beirat der Bundesregierung

Globale Umweltveränderungen (WBGU) werden diese Kernprobleme der Natursphäre

zugeordnet und durch die Konflikte der Anthroposphäre, wie die Bevölkerungsentwicklung

und die Ausbreitung nicht nachhaltiger Lebensstile, ausgelöst (vgl. Biebeler et al. 2008, S.

4f.).

Ein wesentliches Merkmal des globalen Wandels ist der Bevölkerungszuwachs: bis zum Jahr

2015 erwartet die UN im Vergleich zum Jahr 2000 einen Anstieg der Weltbevölkerung um 47

Prozent auf 8,9 Mrd. Menschen (vgl. Rottke/Reichardt 2010a, S. 27). Ein weiterer Faktor in

der Bevölkerungsentwicklung ist der demografische Wandel, der durch kontinuierlich

steigende Lebenserwartungen und niedrigen Fertilitätsraten nicht nur Einfluss auf die

Umwelt, sondern auch auf volkswirtschaftliche Aspekte wie die staatliche Einnahmen- und

Ausgabenpolitik hat. Das Sekretariat der UN prognostiziert eine Zunahme der über 65-

Jährigen von 16,9 Prozent bis zum Jahr 2050. Vor allem in den Industrieländern werden bis

Mitte des 21. Jahrhunderts knapp 45 Prozent der Bevölkerung über 65 Jahre sein (vgl.

Biebeler et al. 2008, S. 26f.). Diese Veränderungen und steigende wirtschaftliche Aktivitäten

(im Zeitraum von 1950 bis 2000 hat sich die Wirtschaft um das Zehnfache erhöht) haben

11

einen wesentlichen Einfluss auf die Umwelt. Als Folgen können eine veränderte Biodiversität

und Bodenstruktur sowie der Klimawandel genannt werden (vgl. Rottke/Reichardt 2010a, S.

27).

Insbesondere die Problematik der Welterwärmung hat weltweit zu einer Anerkennung der

wissenschaftlichen Realität und einer gesellschaftlichen Bewusstseinsänderung geführt. Im

„Vierten Sachstandsbericht“ des Zwischenstaatlichen Ausschusses für Klimaänderungen

(IPCC) wurde aufgrund von Beobachtungen der globalen Luft- und Meerestemperaturen, des

Abschmelzens von Eis und Schnee und des Anstiegs des Meeresspiegels bewiesen, dass die

Erwärmung des Klimasystems eindeutig negative Folgen auf die Umwelt hat (vgl. Pachauri

2011, S. 98). Im vergangenen Jahrhundert ist die durchschnittliche Temperatur auf der Erde

um 0,75 °C gegenüber der vorindustriellen Zeit gestiegen. Des Weiteren liegt die CO2-

Konzentration in der Atmosphäre deutlich höher als zu irgendeinem Zeitpunkt in den letzten

650.000 Jahren (vgl. Biebeler et al. 2008, S. 32). Laut IPCC wird bis zum Jahr 2100 eine

weitere zunehmende Erwärmung von 1,4 bis zu 5,8 °C erwartet (vgl. Rottke/Reichardt 2010a,

S. 27). Dieser Temperaturanstieg führt durch Abschmelzungen von Landeis zu einem Anstieg

des Meeresspiegels, der eine enorme Gefährdung für die Bevölkerung und Lebensräume in

Küstenregionen darstellt. Gleichzeitig wird prognostiziert, dass der Gesundheitszustand von

Millionen Menschen durch die zunehmende Frequenz von natürlichen Phänomenen

beeinträchtigt werden kann. Extreme Wetterbedingungen und Naturkatastrophen können zu

Mangelernährung, erhöhten Erkrankungen, Verletzungen oder sogar zu einer erhöhten

Sterberate führen (vgl. Pachauri 2011, S. 99-101). Dass der Mensch für diese Veränderungen

zumindest mitverantwortlich ist, ist mittlerweile für die Mehrheit der Fachwelt unumstritten.

Durch den Ausstoß von Treibhausgasen wie CO2, Methan, Distickstoffoxid,

Fluorkohlenwasserstoffe und Schwefelhexafluorid wird der Klimawandel vorangetrieben

(vgl. Biebeler et al. 2008, S. 32). Der globale Anstieg der CO2-Emissionen ist laut dem IPCC

in erster Linie auf die Nutzung fossiler Brennstoffe zurückzuführen. Der größte Zuwachs an

Treibhausgasemissionen zwischen 1970 und 2004 wurde durch die Sektoren

Energieversorgung, Verkehr und Industrie verursacht.

Der globale Wandel steht in engen Zusammenhang mit dem Leitbild der nachhaltigen

Entwicklung. Viele negative Auswirkungen können theoretisch durch Anpassungs- und

Minderungsmaßnahmen verringert oder sogar verhindert werden. Zur Bewältigung der

Klimaveränderung würden Änderungen des Lebensstils und der Verhaltensmuster der

Menschen und Wirtschaft beitragen. In den nächsten Jahrzehnten werden

12

Emissionsminderungsbemühungen und –investitionen einen erheblichen Einfluss auf die

Möglichkeit zur Reduzierung der Treibhausgaskonzentration in der Atmosphäre haben.

Problematisch stellt sich die tatsächliche Umsetzung und Effektivität solcher Maßnahmen dar,

da die Anpassungskapazität unter den verschiedenen Nationen nicht gleichmäßig verteilt ist

(vgl. Pachauri 2011, S. 101f.). Erste Versuche dem Klimawandel entgegenzuwirken wurden

mit dem Kyoto-Protokoll aus dem Jahr 1997 unternommen. Die Ergebnisse dieser

Bemühungen zur Verminderung des Ausstoßes sind bis dato nicht zufriedenstellend. Wichtige

Kohlenstoffdioxidemittentenländer wie z.B. die USA oder Australien haben dem Abkommen

gar nicht beigestimmt, andere Länder, die es ratifiziert haben, konnten ihre Emissionen

bislang nicht senken. Zudem haben einige Schwellen- und Industrieländer, die sich im

Rahmen des Kyoto-Protokolls nicht zu einer Reduzierung verpflichten mussten, die

Emissionen in den letzten Jahren zum Teil noch erhöht (vgl. Biebeler et al. 2008, S. 32f.).

Abbildung 1: Kohlenstoffdioxidausstoß im internationalen Vergleich

Quelle: Biebeler et al. 2008, S. 33 (IEA 2007)

13

In der linken Spalte in Abbildung 1 ist ersichtlich, dass der größte CO2-Ausstoß im Jahr 2005

durch die USA und China verursacht wurde. Bemerkenswert ist, dass einige Länder wie z.B.

Russland oder die EU-Nationen im Gesamtdurchschnitt eine Reduzierung der

Kohlenstoffdioxidproduktion im Zeitraum 1990 bis 2005 erreicht haben. Eine negative

Entwicklung weisen vor allem asiatische Staaten wie China, Indonesien oder Indien auf, bei

denen der Ausstoß um ein Vielfaches erhöht wurde. Die Organisation für wirtschaftliche

Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) steht den Veränderungen kritisch gegenüber.

Einerseits tragen die Entwicklungsländer maßgeblich zur Umweltverschmutzung bei,

andererseits befinden sich diese Staaten in einem Wirtschaftswachstum, welches nicht aus

moralischen Gründen gedrosselt werden sollte. Europa und die USA haben über mehrere

Jahrhunderte eine Entwaldung und industrielle Verschmutzung betrieben, bevor das Thema

Nachhaltigkeit zur Diskussion wurde und strenge Umweltbestimmungen einzuhalten waren

(vgl. Strange/Bayley 2008, S. 46).

2.2. Die Entstehung des Leitbilds „Nachhaltige Entwicklung“

Nachhaltige Entwicklung hat sich weltweit zu einem bedeutsamen Leitbild entwickelt, dessen

Ursprung in der Land- und Forstwirtschaft zu finden ist. Die 1713 von dem deutschen

Oberberghauptmann Hannß Carl von Carlowitz verfasste Abhandlung „Sylvicultura

Oeconomica“ behandelte erstmals den schonenden Umgang mit Ressourcen. Durch die

Entwicklung neuer Grundsätze wollte von Carlowitz einer industriell bedingten Übernutzung

der Wälder und einer damit verbundenen Holzknappheit entgegenwirken. Pro Jahr sollte nur

so viel Holz gefällt werden, wie nachwachsen konnte. Das ökonomische Ziel einer

langfristigen Nutzung des Waldes wurde mit dem ökologischen Ziel der Erhaltung der Wälder

in Einklang gebracht (vgl. Hauff/Kleine 2009, S. 2f.). Dieses Prinzip der

ressourcenschonenden Nachhaltigkeit wurde in den folgenden Jahrhunderten auf verschiedene

Wirtschaftszweige angewandt (vgl. Rottke/Reichardt 2010a, S. 28). Bis in die 1970er Jahre

wurden die Wissenschaftsdisziplinen Ökologie und Nachhaltigkeit weitgehend vernachlässigt.

Erst durch die enormen technischen Entwicklungen und den damit verbundenen

Umweltproblemen Mitte des 20. Jahrhundert wurde die Nachhaltigkeitsdiskussion wieder

aufgenommen (vgl. Hauff/Kleine 2009, S. 4). Dies wurde in einigen Berichten und

Konferenzen thematisiert, wobei nachfolgend drei ausgewählte Beiträge erörtert werden: der

Bericht an den Club of Rome „the Limits to Growth“ (deutsch: „Die Grenzen des

Wachstums“), der „Brundtland-Bericht“ und der „Rio-Prozess“ 1992.

14

In „Die Grenzen des Wachstums“ aus dem Jahr 1972 wurden fünf wichtige Entwicklungen

untersucht: die Industrialisierung, das Bevölkerungswachstum, die Unterernährung, die

Ausbeutung von Rohstoffreserven und die Zerstörung von Lebensraum. Das Ergebnis des

Berichtes war, dass die Wachstumsgrenze im Laufe der folgenden 100 Jahre erreicht wäre,

wenn das starke Bevölkerungswachstum, die Umweltverschmutzung und die Ausbeutung von

nichtregenerativen Ressourcen weiter anhalten würden. Um eine Zerstörung der Umwelt (und

in weiterer Folge der Wirtschaft) zu vermeiden, müssten die Wachstumsvoraussetzungen

geändert werden und ein ökologischer/ökonomischer Gleichgewichtszustand erreicht werden.

Rückblickend gesehen waren einige konzeptionelle und methodische Annahmen des

Berichtes unrealistisch, allerdings bewirkte er weitere Diskussionen über die Zusammenhänge

zwischen dem Wirtschaftswachstum und der Endlichkeit der Ressourcen (vgl.

Rottke/Reichardt 2010a, S. 28f.). Im selben Jahr fand die erste Umweltkonferenz der UN in

Stockholm statt, die das Umweltprogramm UNEP gründeten.

Im Jahr 1980 bildete die UN eine unabhängige Weltkommission für Umwelt und Entwicklung

(WCED). Zur Erarbeitung von Handlungsempfehlungen zur Erreichung einer dauerhaften

Entwicklung wurde 1983 von der WCED die Brundtland1-Kommission ins Leben gerufen.

Der 1987 verfasste „Brundtland-Bericht“ gilt als einer der bedeutendsten Beiträge zur

Abgrenzung des Leitbilds einer nachhaltigen Entwicklung. Dieser wurde durch eine Reihe

von Publikationen bzw. Stellungnahmen beeinflusst, unter welchen sich beispielsweise auch

der bereits erwähnte Beitrag „Die Grenzen des Wachstums“ befindet. Ein weiterer Vorläufer

für den „Brundtland-Bericht“ war der „Ecodevelopment“-Ansatz des Hammarskjöld-Projekts.

Leitlinien wie z.B. „Befriedigung der Grundbedürfnisse weitgehend mit der eigenen

Ressourcenbasis“, „Erhalt einer befriedigenden Umweltsituation“, „Solidarität mit

zukünftigen Generationen“ oder „Respekt vor kultureller Andersartigkeit und lokalen

Traditionen“ finden sich im späteren Leitbild der nachhaltigen Entwicklung wieder.

Die Definition von Nachhaltigkeit, wie sie im „Brundtland-Bericht“ niedergeschrieben wurde,

ist bis heute die Ausgangsbasis zur Umsetzung von Nachhaltigkeitskonzepten sowie für

wissenschaftliche Diskussionen. Eine nachhaltige Entwicklung soll die Bedürfnisse der

Gegenwart befriedigen und gleichzeitig gewährleisten, dass auch zukünftige Generationen

1 Namensgebung durch die norwegische Ministerpräsidentin Gro Harlem Brundtland; Vorsitzende der Kommission

15

ihre eigenen Bedürfnisse befrieden können (vgl. Hauff/Kleine 2009, S. 5-7). Im Original

lautet die Definition wie folgt:

„Sustainable Development is development that meets the needs of the present without

compromising the ability of future generations to meet their own needs (United Nations 1987,

o.S.).”

Mit dieser Aussage wird in dem Bericht eine eindeutig anthropozentrische Position

eingenommen. Die menschlichen Bedürfnisse stehen im Mittelpunkt dieser Ausführung,

dennoch fand der Bericht international auf große Zustimmung. Neben dieser konstitutiven

Perspektive wird im Bericht auch auf die intra- und intergenerationelle

Verteilungsgerechtigkeit eingegangen.

• Intragenerationelle Gerechtigkeit = ein gerechter Ausgleich zwischen den Menschen

der Industrie- und Entwicklungsländern ist erstrebenswert

• Intergenerationelle Gerechtigkeit = die gegenwärtige Generation soll durch ihre

Lebensweise die Bedürfnisbefriedigung zukünftiger Generationen nicht

beeinträchtigen

Die Brundtland-Kommission leitete mit dem Vorschlag einer Weltkonferenz den 1992

vollzogenen „Rio-Konferenz“ ein.

Bei der 1992 abgehaltenen Konferenz der Vereinten Nationen über Umwelt und Entwicklung

(UNCED) in Rio de Janeiro, welche umgangssprachlich als „Rio-Prozess“ populär wurde,

verpflichteten sich 178 Nationen zum Leitbild einer nachhaltigen Entwicklung. Eine tragende

Rolle erfuhr das Aktionsprogramm Agenda 21, in welchem Umwelt- und

Entwicklungsaspekte behandelt wurden. Das Dokument bindet verschiedene Themen und

Anspruchsgruppen ein und besteht aus einer Vielzahl politischer Bekenntnisse und Vorhaben.

Weitere Beschlüsse waren beispielsweise die Klimarahmenkonvention (Reduzierung der

Treibhausgasemissionen), die Konvention über biologische Vielfalt (Biodiversität) und die

Rio-Deklaration zu Umwelt und Entwicklung (Bedürfnisbefriedigung der heutigen und

zukünftigen Generationen). Da die Konventionen und verabschiedeten Dokumente keine

prüfbaren Verpflichtungen beinhalten, wurden in den Folgejahren eine Reihe von weiteren

Konferenzen abgehalten, die detailliertere Rahmenbedingungen und Ziele zur Umsetzung

festlegten (vgl. Hauff/Kleine 2009, 7f.).

16

Politische Meilensteine nach 1992 waren die Klimakonferenz 1997 (Kyoto-Protokoll), die

Energy Performance of Buildings Directive 2002 und der EU-Rat 20-20-20 aus 2007, die

insbesondere den Begriff der Energieeffizienz prägten und thematisierten (vgl. Deutsche

Hypothekenbank 2012, S. 7).

2.3. Die drei Dimensionen der Nachhaltigkeit

Die Aufteilung in drei Dimensionen (ökologische, ökonomische und soziale Nachhaltigkeit)

hat sich Mitte der 90er Jahre international durchgesetzt. Das sehr populär gewordene „Drei-

Säulen-Konzept“ ist der Ausgangspunkt vieler Nachhaltigkeitsstrategien auf staatlicher und

betrieblicher Ebene (vgl. Hauff/Kleine 2009, S. 17). Dieses Konzept ist auch unter der

Bezeichnung „Tripple-Bottom-Line-Ansatz“ bekannt und setzt voraus, dass alle drei

Dimensionen gleichrangig berücksichtigt werden (vgl. Rottke/Reichardt 2010a, S. 30). Der

World Business Council for Sustainable Development (WBCSD) definiert nachhaltige

Entwicklung wie folgt:

„Sustainable Development involves the simultaneous pursuit of economic prosperity,

environmental quality and social equity. Companies aiming for sustainability need to perform

not against a single, financial bottom line but against the triple bottom line” (Rottke/Reichardt

2010a, S. 30 zitiert nach World Business Council on Sustainable Development, www.wbcsd.ch).

Dieser Definition zur Folge sollen wirtschaftlicher Erfolg, Umweltqualität und soziale

Gerechtigkeit gleichermaßen angestrebt werden. Nachhaltige Unternehmungen sollen nicht

nur auf ein Endresultat abzielen, sondern alle Dimensionen mit einbeziehen.

Abbildung 2: Tripple-Bottom-Line-Ansatz der Nachhaltigkeit

Quelle: vgl. Enquete-Kommission „Schutz des Menschen und der Umwelt - Ziele und Rahmenbedingungen

einer nachhaltig zukunftsverträglichen Entwicklung“ 1998, S. 127

ökologische Dimension

soziale Dimension

ökonomische Dimension

17

2.3.1. Ökologische Nachhaltigkeit (Umwelt)

Die ökologische Dimension der Nachhaltigkeit zielt auf die Erhaltung des ökologischen

Kapitalstocks ab. Er ist die Lebensgrundlage (Life Support System) aller menschlichen

Aktivitäten. Das ökologische Kapital umfasst den natürlichen Bestand an erneuerbaren

Ressourcen (z.B. Holz), nicht regenerativen Ressourcen (z.B. Erze), Grund und Boden sowie

ökologische Faktoren wie Nahrungskreisläufe, Klimasysteme und deren Gleichgewichte.

Einige ökologische Faktoren wirken direkt - z.B. solare Einstrahlung - oder indirekt - z.B.

Früchte eines Baums (vgl. Hauff/Kleine 2009, S. 15-18). Ziel ist es, die Natur als Wirtschafts-

und Lebensgrundlage für zukünftige Generationen zu erhalten und mit den natürlichen

Ressourcen schonend umzugehen (vgl. Rottke/Reichardt 2010a, S. 30).

2.3.2. Ökonomische Nachhaltigkeit (Wirtschaft)

Die ökonomische Nachhaltigkeit konzentriert sich auf die Aufrechterhaltung einer

ausreichenden bzw. gewünschten Lebensqualität im Zeitablauf. Dies setzt allerdings voraus,

dass materielle und immaterielle Lebensgrundlagen erhalten bleiben. Eine grundsätzliche

Änderung der bestehenden Produktionsweise und Konsumstile ist maßgeblich, da diese nicht

als nachhaltig bezeichnet werden können. Als ökonomisches Kapital wird vor allem Sach-,

Wissens- und Humankapital bezeichnet (vgl. Hauff/Kleine 2009, S. 16-18). Die Gesellschaft

sollte wirtschaftlich nicht über ihren Verhältnissen leben, da dies zwangsläufig zu einer

Beeinträchtigung der zukünftigen Bedürfnisbefriedigung führt (vgl. Deutsche

Hypothekenbank 2012, S. 8). Ein weiterer zu berücksichtigender Faktor in der ökonomischen

Dimension ist die Wachstumstheorie. Deren Kernaussage fokussiert den technischen

Fortschritt als einzige Möglichkeit zum langfristigen Gleichgewicht. Im Brundtland-Bericht

wird die Relevanz des Wirtschaftswachstums und des technischen Fortschritts besonders zur

Armutsbekämpfung hervorgehoben. Die Notwendigkeit des Wachstums wird auch für die

Verwirklichung der intragenerationellen Gerechtigkeit in den Industrieländern begründet (vgl.

Hauff/Kleine 2009, S. 19).

2.3.3. Soziale Nachhaltigkeit (Gesellschaft)

Die soziale Nachhaltigkeit bzw. der Erhalt des sozialen Kapitals wurde erst in den letzten

Jahren gefordert. Bisher waren die ökologische und ökonomische Dimension im Fokus der

Nachhaltigkeitsdiskussionen. Als Sozialkapital bezeichnet man einerseits materielle

Infrastruktur wie öffentliche Einrichtungen und Institutionen, andererseits soll die

gesellschaftliche Integration gefördert und die Weiterentwicklung der Gesellschaft ermöglicht

18

werden. Ein weiterer wichtiger Aspekt ist das Konzept der Grundbedürfnisbefriedigung,

welches einen gerechten Zugang zu den sozialen Grundgütern fordert. Für die

Anpassungsmaßnahmen im Sinne der nachhaltigen Entwicklung setzt dies konkrete Schutz-

und Gestaltungsziele voraus, was sich in der Praxis als eine große Herausforderung darstellt.

In neuerer Zeit hat auch die „Glücksforschung“ Einzug in die nachhaltige Entwicklung

genommen. Es werden Wege zur Messung von Glück und Zufriedenheit aufgezeigt, die für

das Leitbild der nachhaltigen Entwicklung nicht uninteressant erscheinen. Besonders

bedeutsam ist die Erkenntnis, dass das soziale Wohlbefinden als nicht-marktliches Gut zu

einer größeren Zufriedenheit beiträgt. Der Kontakt zur Familie, zu FreundInnen oder zu

NachbarInnen macht das Individuum glücklich (vgl. Hauff/Kleine 2009, S. 16-22).

2.3.4. Die Beziehungen der drei Dimensionen zueinander

Der Umgang mit ökologischem, ökonomischem und sozialem Kapital wird durch die

neoklassische Position der schwachen Nachhaltigkeit und der ökologisch-ökonomischen

Position der starken Nachhaltigkeit beschrieben. Dabei stellt sich die Frage, ob die optimale

Bewirtschaftung aller Kapitalarten zu einem Optimum menschlichen Wohlbefindens führen.

Das Zusammenspiel der Dimensionen kann in der Praxis zu positiven aber auch negativen

Effekten führen. Als Verdeutlichung dieses Zielkonflikts soll folgendes Beispiel dienen:

Sauberes Wasser und saubere Luft verbessern die menschliche Gesundheit und erhöhen die

Lebensqualität. Dies führt in weiterer Folge dazu, dass die Produktivität von Humankapital

(Arbeitsvermögen) steigt. Gleichzeitig gilt für die meisten Kapitalarten jedoch der

abnehmende Grenzertrag – sprich: die Zuwächse an Produktivität durch eine weitere

Kapitaleinheit nehmen bei zunehmenden Umfang des jeweiligen Kapitals ab. In diesem

Beispiel würde das bedeuten, dass die gesteigerte Arbeitsleistung zu einem größeren

Wirtschaftswachstum und in Folge zu einer stärkeren Umweltbelastung führt, was sich

wiederrum auf die Gesundheit und die Lebensqualität auswirkt. In diesem Zusammenhang

stellt sich die Frage, wann das Optimum des Nutzens erreicht ist.

In der Position der schwachen Nachhaltigkeit geht man von einer Substituierbarkeit der

Kapitalarten aus. Naturkapital kann durch Sachkapital ersetzt werden, solange die Summe des

Kapitalbestands für zukünftige Generationen gleich hoch und erhalten bleibt. Wird

beispielsweise durch den Bau einer Straße ein Stück Wald abgeholzt, wird die natürliche

Ressource Holz zwar vermindert, aber es entsteht dadurch Sachkapital. In der schwachen

Nachhaltigkeit können somit Wirtschaftswachstum und nachhaltige Entwicklung gleichzeitig

19

stattfinden. Die starke Nachhaltigkeit lehnt diese Substituierbarkeit ab. Nach diesem

Konzept ist eine Entwicklung dann nachhaltig, wenn jede der drei Kapitalarten steigt bzw.

keine sinkt. Insbesondere gilt das für das ökologische Kapital, welches als besonders

gefährdet gilt. Es wird davon ausgegangen, dass Wirtschaftswachstum zu einer Belastung der

Umwelt führt und einem möglichen Wachstum dadurch Grenzen gesetzt sind.

Mit den beiden Positionen der schwachen und starken Nachhaltigkeit bestehen zwei

eigenständige Paradigmen, die bis in die Gegenwart fachliche Diskussionen auslösen. Eine

von vielen Kompromisslösungen ist die der ausgewogenen Nachhaltigkeit. Das

Hauptaugenmerk liegt dabei auf einer weltweiten Befriedigung von Grundbedürfnissen und

der Verbesserung der Lebensqualität für gegenwärtige und zukünftige Generationen.

Wirtschaftswachstum muss demnach eine umweltschonende Qualität einnehmen (vgl.

Hauff/Kleine 2009, S. 23-36).

Abbildung 3: Die drei Paradigmen zur Nachhaltigen Entwicklung

Schwache Nachhaltigkeit Ausgewogene Nachhaltigkeit Starke Nachhaltigkeit

rein anthropozentrisch „öko-anthropozentrisch“ Ökozentrisch

Harmonie zwischen Wachstum und Umwelt

Positive Wohlstandswende durch Umweltpolitik

Konflikt zwischen Wachstum und Umwelt

KN voll substituierbar KN teilweise substituierbar KN nicht substituierbar

Pro Wachstum Pro nachhaltiges Wachstum Nachhaltiges Wachstum nicht möglich

Strategie: Effizienz durch Technik, Wachstum und Markt

Strategie: ökologische Konsummuster & Effizienz durch Technik, Politik und Markt

Strategie: Wachstumsstop, Verzicht & Effizienz durch Individuum und Politik

Konventionelle Kosten-Nutzen-Analyse

Ökologisch erweiterte Kosten-Nutzen-Analyse

Kontra Kosten-Nutzen-Analyse

Vertreter: neoklassische Ökonomen

Vertreter: Sozialwissenschaftler Vertreter: ökologische Ökonomen

KN = Naturkapital

Quelle: vgl. Hauff/Kleine 2009, S. 36

In Abbildung 3 ist ersichtlich, dass das Konzept der ausgewogenen Nachhaltigkeit für die

praktische Umsetzung am geeignetsten ist. Ein umweltschonendes Wachstum kann durch

20

Verringerung bzw. Veränderung des Materialeinsatzes, effizienzverbesserten

Energieverbrauch, Reparaturfähigkeit von Gütern, Recycling, Materialsubstitution und

Grundstrukturveränderungen erreicht werden. Ziel ist es, die Umwelt als Bestandteil

wirtschaftlichen Handelns zu integrieren. Das Sozialkapital bzw. die soziale Dimension wird

in der Nachhaltigkeitsdiskussion dabei nur indirekt berücksichtigt.

Die Ökoeffizienz ist ein weiterer Ansatz die ökonomische und ökologische Dimension

miteinander zu verbinden. Sie stellt einen wesentlichen, wettbewerbskonformen Beitrag der

Wirtschaft zur nachhaltigen Entwicklung dar und schließt die langfristige volkswirtschaftliche

Versorgung sowie die Verpflichtung gegenüber der Umwelt ein. Voraussetzung des Konzepts

ist, dass gleichzeitig eine ökonomische und ökologische Effizienz vorliegt. Beispielsweise

soll die Zunahme von Gütern und Dienstleistungen gleichzeitig mit der Senkung von

Verbrauchskosten und dem Bedarf an natürlichen Ressourcen einhergehen. Es wird angestrebt

das Verhältnis von Wertschöpfung zur Ressourceninanspruchnahme zu steigern. Die Messung

erfolgt durch eine errechnete Intensitätskennzahl, die durch externe und/oder interne

Vergleichswerte Aussagekraft erhält. Die Formel zur Berechnung lautet wie folgt:

Ökoeffizienz = Wertschöpfung / Schadschöpfung

Die Variable „Wertschöpfung“ kann z.B. ein zusätzlicher Gewinn sein, den man

erwirtschaftet. Die im Nenner stehende „Schadschöpfung“ ist z.B. der zur Erreichung des

Ziels aufgewendete Stromverbrauch. Kritisch betrachtet weist diese Formel eine gewisse

Unschärfe auf, da nur die betrieblichen Ressourcenströme, nicht aber die für importierte

Waren nötigen Ressourcenverbräuche berücksichtigt werden. Elementare Produktionsfaktoren

wie Vorprodukte oder Transportvorgänge müssten rechnerisch kumuliert werden. Dies wird

nur beim Lebenszykluskonzept betrachtet, indem es nicht nur um den direkten

Herstellungsprozess sondern um den gesamten Lebensweg vom Ressourcenabbau bis zur

Entsorgung geht. Auch in dem nachhaltigen Ökoeffizienz-Konzept gibt es wieder einige

Zielkonflikte, wobei der Rebound-Effekt besonders bedeutsam erscheint: wird die

Ökoeffizienz gesteigert kann die erreichte Ersparnis direkt zu einem zusätzlichem Konsum

führen, was in weiterer Folge die Produktion und die umweltbelastenden Ausstöße erhöht. In

der Immobilienwirtschaft könnte das bedeuten, dass Energiekosten durch Solaranlagen zwar

gesenkt werden können, aber die gesteigerte Nachfrage und Herstellung zu einer

Mehrbelastung der Umwelt führen.

21

Zusammenfassend kann bemerkt werden, dass die Beziehungen der drei Dimensionen sehr

komplex sind und die Nachhaltigkeitsstrategien gut durchdacht sein müssen. Das Triple-

Bottom-Line-Konzept bietet nur einen ersten analytischen Ansatzpunkt, der in der praktischen

Umsetzung weiter aufzubereiten ist. Eine neue theoretische Methodik, welche mögliche

Beziehungen detaillierter darstellt, ist das integrierte Nachhaltigkeitsdreieck. Es ist eine

neue Systematisierung der Nachhaltigkeitsdimensionen, die das Innere des Dreiecks als

Kontinuum der Dimensionen ausfüllt und somit zu unterschiedlichen Aspekten einer

nachhaltigen Entwicklung führt (siehe Abbildung 4). Das in der Mitte situierte Feld stellt den

optimalen Zustand der Nachhaltigkeit dar, während alle anderen Teile Kompromisslösungen

sind (vgl. Hauff/Kleine 2009, S. 35–126).

Abbildung 4: Das integrierte Nachhaltigkeitsdreieck

Quelle: vgl. Hauff/Kleine 2009, S. 125

Durch dieses Instrument können sowohl Nachhaltigkeitsstrategien als auch die dazugehörigen

Indikatoren (z.B. der Kohlenstoffdioxidausstoß) bewertet und eingeordnet werden. Das

Konzept der Ökoeffizienz wird im Feld „ökologisch-ökonomisch“ abgebildet (vgl.

stark sozial

vorwiegend sozial

sozial – ökonomisch

stark ökonomisch

vorwiegend ökonomisch

sozial – ökologisch – ökonomisch

ökologisch – ökonomisch

vorwiegend ökologisch

sozial – ökologisch

stark ökologisch

ÖKOLOGIE

ÖKONOMIE

SOZIALES

22

Hauff/Kleine 2009, S. 126). Das integrierte Nachhaltigkeitsdreieck wird in dieser Arbeit im

Kapitel 4 zur Einordnung der verschiedenen Gebäudezertifizierung als Indikatoren der

Nachhaltigkeit herangezogen. Dadurch kann ein besserer Vergleich der Bewertungssysteme

erfolgen.

2.4. Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft

Nachhaltigkeit entwickelt sich in der Immobilienwirtschaft zu einem Megatrend. Durch die

fortschreitende Globalisierung und den demografischen Wandel ergibt sich eine Reihe an

Herausforderungen für Immobilienunternehmen. In den OECD-Staaten sind Immobilien für

• 30 Prozent des Rohmaterialverbrauchs

• 25 – 40 Prozent des Energieverbrauchs

• 20 – 40 Prozent der entstandenen Treibhausgasemissionen und für

• 30 – 40 Prozent der Müllproduktion

verantwortlich. Immobilien tragen somit maßgeblich zur Umweltschädigung bei und diese

Werte bieten ein breites Feld an Einsparungspotenzialen. Besonders notwendig erscheint der

Trend zur nachhaltigen Immobilie im Produktlebenszyklus. Eine weitere Möglichkeit als

Immobilienunternehmen nachhaltig zu agieren ist die Implementierung der sozialen

Unternehmensverantwortung (Corporate Social Responsibility) im Betrieb und Leitbild (vgl.

Rottke/Reichardt 2010a, S. 26). Grundlage einer effektiven Umsetzung eines

Nachhaltigkeitskonzepts ist die Verankerung der Nachhaltigkeit in Grund- und Leitsätzen

eines Unternehmens. Unterschiede zwischen den verschiedenen Nachhaltigkeitszielen werden

sich insbesondere durch den Geschäftstyp ergeben. So werden einige Unternehmen eher

ökologische Ziele verfolgen (z.B. ImmobilienentwicklerInnen) und andere Geschäftsmodelle

werden die Schwerpunkte der Strategie auf soziologische oder ökonomische Faktoren legen

(z.B. Property Management). Die Besonderheit bei einer immobilienbezogenen

Nachhaltigkeitsstrategie liegt aufgrund der Langlebigkeit der Produkte in einer langfristigen

Planung, die laufend kontrolliert und adaptiert werden muss.

Nur so kann eine Triple-Win-Situation für den/die GebäudeeigentümerIn, die Umwelt und die

Gesellschaft erreicht werden (vgl. Deutsche Hypothekenbank 2012, S. 10).

23

2.4.1. Produktinnovationen

Aus Sicht der nachhaltigen Entwicklung werden Innovationen nur dann positiv bewertet,

wenn alle drei Dimensionen (siehe Punkt 2.3.) der Nachhaltigkeit bei ihrer Entstehung

berücksichtigt werden. In der Volkswirtschaftslehre wird die Innovation häufig als Ergebnis

des technischen Fortschritts gesehen, welcher wiederrum als Antriebskraft für das

wirtschaftliche Wachstum gilt. In der nachhaltigkeitsbezogenen Innovationsforschung ist

bisher ein sehr starker Fokus auf die ökologische Nachhaltigkeit festzustellen. Der

umwelttechnische Fortschritt steht im Mittelpunkt des Interesses und zielt allgemein auf

Umweltentlastungen ab. Verursacherorientiert betrachtet sind die Problembereiche der

ökologischen Nachhaltigkeit die Energie, Mobilität und Abfall. Aus der Perspektive der

nachhaltigen Entwicklung ist der umwelttechnische Fortschritt dann als sinnvoll zu

beurteilen, wenn der Nutzen, der durch die Erhöhung von sozialen Wohlbefinden und des

Gesundheitsniveaus entsteht, die investierten Kosten übersteigt. Aus Investorensicht liegt der

Anreiz des Innovationswettbewerbes in der Erschließung eines neuen Marktsegmentes.

Positive Effekte ergeben sich aus Kosteneinsparungen und/oder neuen Absatzmöglichkeiten

(vgl. Hauff/Kleine 2009, S. 41–59).

Produktinnovationen sind insbesondere im Bereich der Immobilienwirtschaft von großer

Bedeutung, da Gebäude als Wirtschaftsgut immer nachgefragt werden und die fortlaufende

Neuerrichtung von Immobilien, insbesondere unter dem Aspekt des Bevölkerungswachstums,

unumgänglich ist. Des Weiteren zählt die Immobilie zum bevorzugten Aufenthaltsort – so

verbringen beispielsweise MitteleuropäerInnen rund 90 Prozent ihres Lebens in Gebäuden

(vgl. Bammer/Brunner 2012, S. 4). Neue Technologien und Gebäude-Gesamtsysteme geben

Anreiz, den Gebäudebereich mit einem deutlich reduzierten Energieeinsatz und mit einem

höheren Wohlbefinden im Wohn- und Arbeitsumfeld neu zu definieren (vgl. Fechner 2012, S.

7). Insbesondere in der Immobilienwirtschaft darf Nachhaltigkeit nicht als Einmalmaßnahme

sondern als fortlaufender Optimierungsprozess am Immobilienbestand und an dessen

Lebenszyklus verstanden werden. Nachhaltige Immobilienentwicklung setzt voraus, dass

zukünftige Entwicklungen der sozialen, ökonomischen und ökologischen Faktoren analysiert

werden (vgl. Deutsche Hypothekenbank 2012, S. 5). Wie eine nachhaltige Immobilie zu

definieren ist und welche Bewertungssysteme als Indikatoren für die Nachhaltigkeit bestehen,

wird in den nachstehenden Kapiteln 3 und 4 näher behandelt.

24

2.4.2. Corporate Social Responsibility

Corporate Responsibility (CR) ist ein Konzept der Unternehmensethik, welches sich mit der

unternehmerischen Verantwortung gegenüber der Gesellschaft beschäftigt.

Unternehmensaktivitäten – oftmals mit der Orientierung an Gewinnmaximierung - haben

negative Auswirkungen auf die Umwelt und die Gemeinschaft, denen gegengesteuert werden

muss. Die Corporate Social Responsibility (CSR) ist unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit

wohl die wichtigste Komponente der CR (vgl. Deutsche Hypothekenbank 2012, S. 13). Sie ist

die freiwillige Integration von sozialen und ökologischen Gesichtspunkten in die

Unternehmenstätigkeit (vgl. Rottke/Reichardt 2010a, S. 39). CSR wendet sich vor allem an

die Stakeholder2 eines Unternehmens. Als Beispiel können die KonsumentInnen angeführt

werden, die durch eine Nachfrage nach nachhaltigen Konsumgütern Marktmacht ausüben und

damit gesellschaftliche Erwartungen an eine verantwortungsvolle Unternehmensführung

stellen (vgl. Deutsche Hypothekenbank 2012, S. 13). Der Grundgedanke ist, dass die soziale

Performance für den unternehmerischen Erfolg mitverantwortlich ist. Die Beziehung zu den

KonsumentInnen, MitarbeiterInnen und zur Öffentlichkeit muss gepflegt werden. Durch den

Einsatz von CSR im Unternehmen kann der Ruf bzw. das Image verbessert, das

Unternehmensrisiko gesenkt und ein Wettbewerbsvorteil ausgebaut werden. Die

Zusammenhänge zwischen diesen Motivatoren können in einem Kreislaufsystem dargestellt

werden: Verantwortungsbewusstes Ziel � positiver Ruf � loyale MitarbeiterInnen�

wertvolle Produkte � loyale KonsumentInnen � höherer Profit (vgl. Kraus/Britzelmaier

2012, S. 250f., Übers. durch d. Verf.). Der verantwortungsvolle unternehmerische Umgang

wird nachweislich vom Markt honoriert: in einer Studie von KPMG, dem weltweit größten

Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmen, gaben 39 Prozent der befragten

Unternehmen an, einen erhöhten Shareholder Value3 durch die Einführung von CSR

erwirtschaften zu können.

Die OECD hat ein Regelwerk für multinationale Unternehmen veröffentlicht, indem Leitsätze

zur CSR aufgestellt wurden. Das Bekenntnis zu diesen sozialen, ökologischen und

ökonomischen Mindeststandards ist allerdings nicht verpflichtend vorgeschrieben.

2 Als Stakeholder werden alle internen und externen Personengruppen genannt, die von den unternehmerischen Tätigkeiten direkt oder

indirekt betroffen sind (vgl. http://wirtschaftslexikon.gabler.de o.J.a). 3 Der Shareholder Value ist der Kapitalwert eines Unternehmens und bildet die strategischen Erfolge ab (vgl. Kreuzer 2007, S. 192f.).

25

Im Immobilienbereich wirkt sich CSR auch auf die Investitionstätigkeiten aus. Nachhaltige

Investitionsstrategien werden auch als Sustainable Property Investment oder Socially

Responsible Property Investment bezeichnet. Diese Begrifflichkeiten fordern

verantwortungsvolle Investitionsentscheidungen in Bezug auf deren langfristigen positiven

Effekt. Laut einer Definition von der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) geht es

dabei um das Streben nach Dauerhaftigkeit, Benutzerfreundlichkeit und Anpassungsfähigkeit

aus dem verbesserte Produktivität, Wohlbefinden und wirtschaftlicher Erfolg über den

Lebenszyklus einer Immobilie resultieren (vgl. Rottke/Reichardt 2010a, S. 40f.).

Basis für den langfristigen Erfolg der Umsetzung von Nachhaltigkeitsstrategien ist die

Identifikationsmöglichkeit der MitarbeiterInnen mit den Nachhaltigkeitszielen des

Unternehmens. Sie sollen in alle Phasen der nachhaltigen Prozesse involviert sein und somit

die Ziele mittragen und kommunizieren. Das bedeutet, dass die Produkte und Leitsätze im

Unternehmen glaubwürdig den gesteckten Zielen entsprechen und umgesetzt werden müssen,

damit die MitarbeiterInnen diese gegenüber KundInnen vertreten können (vgl. Deutsche

Hypothekenbank 2012, S. 15).

26

3. Die nachhaltige Immobilie

In diesem Kapitel der Arbeit wird die nachhaltige Immobilie als Beitrag zur „Nachhaltigen

Entwicklung“ in der Immobilienwirtschaft analysiert. Nach der begrifflichen Eingrenzung

werden die Gebäudecharakteristika, analog zu den drei Dimensionen der Nachhaltigkeit,

aufgezeigt und beschrieben. Da Nachhaltigkeit als ein fortlaufender Prozess über die gesamte

Nutzungsdauer einer Immobilie zu verstehen ist, wird in diesem Teil der Arbeit besonders auf

die Lebenszyklusanalyse eingegangen. Es wird geprüft, wie das Thema Nachhaltigkeit in

jeder Zyklus-Phase am besten umgesetzt werden kann. Des Weiteren soll in diesem Kapitel

kurz aufgezeigt werden, dass auch regulatorische Rahmenbedingungen hinsichtlich gewisser

Gebäudeeigenschaften (z.B. Energieeffizienz) bestehen.

3.1. Begriffsabgrenzung

Nachhaltige Immobilien erfüllen auf der Produktebene alle drei Dimensionen des

Nachhaltigkeitsdreiecks. Sie sind wirtschaftlich effizient, umweltfreundlich sowie

ressourcensparend und sie fügen sich optimal in das soziokulturelle Umfeld ein. Für dessen

NutzerInnen sind die Gebäude wohlbefindlich, ästhetisch und gesund. Zur Messung der

Zielerreichung wurden international verschiedene Zertifizierungssysteme entwickelt.

Fälschlicherweise werden nachhaltige Immobilien sehr oft mit zertifizierten Gebäuden

gleichgesetzt, allerdings gibt es auch Gebäude, die die Anforderungen einer nachhaltigen

Immobilie erfüllen, ohne dass dies durch ein Bewertungssystem belegt worden ist. (vgl.

Deutsche Hypothekenbank 2012, S. 4-16).

Unter den AkteurInnen der Immobilienwirtschaft hat sich diese Definition einer nachhaltigen

Immobilie noch nicht flächendeckend durchgesetzt. Laut einer Studie des EBS Real Estate

Management Institute, welche das Umweltbewusstsein in der deutschen Immobilienwirtschaft

zum Thema hatte, ist für über 61 Prozent der Befragten der Begriff „Nachhaltigkeit in der

Immobilienwirtschaft“ nur mittelmäßig bis nicht klar definiert. Sie haben verschiedene

Ansichtsweisen, wie diese zu definieren ist, wobei viele der Ansätze nur teilweise korrekte

Synonyme für Nachhaltigkeit sind. Häufig verwendete Begriffe sind „Umwelteffizienz“,

„Energieeffizienz“, „Ökoeffizienz“ und „Green Building“ (vgl. Rottke/Reichardt 2010b, S.

93-96). Der Begriff Umwelteffizienz legt das Hauptaugenmerk auf die ökologische

Dimension. Umwelteinflüsse sollen dabei weitestgehend reduziert und der

Ressourcenverbrauch vermieden werden. Gegebenenfalls können in diesem Konzept auch

ökonomische Aspekte tangiert werden, indem durch Umweltinnovationen Kosten eingespart

27

werden. Ein Teilgebiet der Umwelteffizienz ist die weitaus bekanntere Energieeffizienz. Sie

beschreibt das Verhältnis der eingesetzten Energie mit dem erzielten Nutzen und ist umso

besser, desto geringer die Verluste bei der Gewinnung, Umwandlung und Verteilung von

Energie für die jeweilige Leistung sind. Sie kann durch Energiesparmaßnahmen, wie z.B.

durch eine verbesserte Wärmespeicherung, erhöht werden. Das größte Potenzial für

Energieeinsparungen im Gebäudebereich liegt beim Heizen, beim Warmwasser und bei

größeren Haushaltsgeräten. Diese beiden Ansätze, eine nachhaltige Immobilie zu definieren,

decken nur die ökologische Dimension ab und sind somit keine vollständige Auslegung des

Begriffs. Das Konzept der Ökoeffizienz wurde bereits in Kapitel 2.3.4. erläutert: sie stellt die

parallele Effizienz von Ökonomie und Ökologie dar. Aufgrund der gänzlichen

Vernachlässigung der sozialen Dimension ist auch dieses Konzept nicht zur Definition von

Nachhaltigkeit geeignet.

Besonders häufig wird der Begriff Green Building als Synonym für nachhaltige Immobilien

verwendet. Es ist ein Gebäude, welches Einflüsse auf die Umwelt und die menschliche

Gesundheit berücksichtigt. Es zeichnet sich des Weiteren durch eine Ressourceneffizienz in

den Bereichen Energie und Wasser aus und reduziert durch bessere Materialien schädliche

Umwelteinflüsse über den gesamten Lebenszyklus. Aus dieser Definition ist ersichtlich, dass

dabei vorrangig die ökologische und soziale Dimension berücksichtigt werden. Die

ökonomische Dimension wird größtenteils vernachlässigt (vgl. Rottke/Reichardt 2010a, S. 34-

36).

In jüngster Vergangenheit hat sich in der Immobilienbranche das Blue Building als neues

Synonym für nachhaltige Immobilien durchgesetzt. Es ist der am weitesten reichende Ansatz,

um ein nachhaltiges Gebäude in dessen Charakteristika zu beschreiben. Bei Blue Buildings

wird die Nachhaltigkeit gesamtheitlich bewertet und sie berücksichtigen sowohl die

ökologische, ökonomische als auch die soziale Dimension (vgl. Walpot 2012).

3.2. Ökologische Qualität

Ziel der ökologischen Dimension ist der Erhalt von Natur und Umwelt. Mit natürlichen

Ressourcen als Lebens- und Wirtschaftsgrundlage soll schonend umgegangen werden (vgl.

Rottke/Reichardt 2010a, S. 30). Sie umfasst den Erhalt der natürlichen Ressourcen wie

Boden, Wasser, Luft und Landschaft. Bei der Errichtung einer Immobilie sollen diese

Naturelemente möglichst geschont werden. In Abbildung 5 werden die wichtigsten

ökologischen Qualitäten zusammengefasst:

28

Abbildung 5: Ökologische Qualitäten einer nachhaltigen Immobilie

Kriterium Indikatoren R

esso

urc

ensc

hon

un

g

Boden Flächeninanspruchnahme, Bewirtschaftung Boden, Versauerungspotenzial, Überdüngungspotenzial

Wasser Senkung des Wasserverbrauchs, Sicherung der Wasserqualität

Bewirtschaftung von Niederschlägen, Erhalt von Fließgewässern

Luft Reduktion Schadstoffemissionen, Mikroklima, Treibhauspotenzial, Ozonschichtabbaupotenzial

Landschaft Erhalt der Biodiversität, Erhalt bestehender Identitäten, Minimierung der Risiken für die lokale Umwelt

Energie Erhöhung Anteil erneuerbare Energie, Senkung des Gesamtenergiebedarfs (Senkung außeninduzierter Kühlbedarf, Senkung Heizwärmebedarf, Senkung Stromverbrauch), Energieeffizienz

Baustoffe Recyclingfähigkeit, Vermeidung von schädlichen Substanzen (PVC, HFKW), Pflegefreundlichkeit, Austauschbarkeit, Verwendung regionaler Materialien

Abfallwirtschaft Reduzierung von Abfällen, umweltverträgliche Entsorgung

Quelle: eigene Darstellung (MA 18 und MA 20 der Stadt Wien)

Die Schonung der Ressource Boden beinhaltet die Minimierung von Flächenversiegelungen,

die durch die Bebauung von Grundstücken entstehen. Vorwiegend soll auf bereits verbaute

Gründe zurückgegriffen werden, was in der Praxis allerdings nicht immer durchführbar ist.

Zur Sicherung der Ressource Wasser gehören einerseits der Erhalt der Wasserqualität (Schutz

des Grundwassers vor Verunreinigung) und andererseits die Bewirtschaftung von

Niederschlägen (vgl. Stadtentwicklung Wien MA 18 2005, S. 25). Der Trinkwasserbedarf soll

möglichst reduziert werden, dies ist nur bedingt durch die PlanerInnen zu optimieren und

steht in engem Zusammenhang mit dem Nutzerverhalten (vgl. Grim/Leutgöb 2012, S. 13).

Die Sicherung von schadstofffreier Luft mit entsprechender Temperatur und Feuchte muss

beachtet werden (vgl. Stadtentwicklung Wien MA 18 2005, S. 25). Ziel ist es, die Produktion

von Schadstoffemissionen beim Bau und Betrieb einer Immobilie zu reduzieren. Im

Besonderen geht es um den CO2-Ausstoß einer Immobilie, da dieser für die Zerstörung der

Ozonschicht und den Treibhauseffekt verantwortlich ist (vgl. Rottke/Reichardt 2010a, S. 31).

Im Hinblick auf die Ressource Landschaft sollen Beeinträchtigungen der Biodiversität

gänzlich vermieden, bzw. wenn dies nicht möglich ist, durch Pflege und

Erhaltungsmaßnahmen kompensiert werden (vgl. Stadtentwicklung Wien MA 18 2005, S. 25).

Die Energieeffizienz eines Gebäudes ist ein weiteres wichtiges Kriterium der ökologischen

Qualität und in erster Linie mit der Qualität der Gebäudehülle in Verbindung zu bringen. Der

29

Gesamtenergieverbrauch/Stromverbrauch soll möglichst über den gesamten Lebenszyklus

einer Immobilie reduziert werden. Ein nachhaltiger Umgang mit Strom fordert die Integration

eines Energieverbrauchsmonitoringsystems (vgl. Grim et al. 2012, S. 8f.). Des Weiteren soll

der Einsatz an nicht erneuerbarer Primärenergie verringert und die Verwendung von

erneuerbaren Energien maximiert werden (vgl. Rottke/Reichardt 2010a, S. 31). Zur

nachhaltigen Stromproduktion in Österreich zählen die Solarenergie (Photovoltaik), die

Wind- und Wasserkraft oder die Fernwärme. Im Bereich der direkten Stromversorgung am

Standort besteht die Möglichkeit der Verwendung von Fundamenten, Bodenplatten und

Bohrpfählen zur Nutzung von Erdwärme (vgl. Grim et al. 2012, S. 11). Durch Windräder,

Windgeneratoren bzw. Windkraftanlagen vor Ort kann ebenfalls direkt nutzbarer Strom

erzeugt werden. Die optimale Lösung für ein autarkes System ist eine Kombination aus

Solar- und Windenergie (vgl. Hofbauer 2012, S. 51). Ein wesentlicher Beitrag zum

nachhaltigen Bauen ist auch der bewusste Umgang mit Materialressourcen. Bei der Auswahl

der Baustoffe soll vor allem darauf geachtet werden, dass schädliche Substanzen (z.B.

HFKW und PVC) gänzlich vermieden und ökologische, regionale sowie recycelbare

Materialien (Produkte mit Umweltzeichen) eingesetzt werden (vgl. Grim et al. 2012, S. 11).

Zur Nachhaltigkeit in diesem Bereich zählen auch die Pflege und der Austausch von

Baumaterialien. Sie sollten pflegeleicht, wiederverwendbar und leicht austauschbar sein (vgl.

Bammer/Brunner 2012, S. 137). Die Umweltauswirkungen durch Stoffe bzw. Stoffgruppen

und die Umweltauswirkungen infolge der Eingriffe in das Ökosystem sind zu beurteilen. Die

Auswirkungen der Materialien treten während des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie

auf (vgl. Eser 2009, S. 61). Es soll überprüft werden, wie hoch das Treibhaus-,

Ozonschichtabbau-, Ozonbildungs- und Versauerungspotenzial der einzelnen Materialien ist

(vgl. Grim/Leutgöb 2012, S. 13). Ein weiterer bedeutender Schwerpunkt sollte auf der

Abfallwirtschaft liegen. In Deutschland sind ca. 70 Prozent des Abfallaufkommens durch

den Bau- bzw. Abbruch von Immobilien und deren Besiedelung (Siedlungsabfall) verursacht.

Maßnahmen zur Abfallvermeidung und Recyclingfähigkeit sollten daher im Fokus der

Optimierung stehen (vgl. Eser 2009, S. 62).

3.3. Ökonomische Betrachtung

Ziel der ökonomischen Dimension ist die Wohlfahrtsmaximierung der Gesellschaft und des

Individuums. Die AkteurInnen der Immobilienwirtschaft versuchen, einen Mehrwert

(Gewinne, Image, etc.) durch nachhaltiges Wirtschaften zu lukrieren. Da das Wirtschaften

mit dem Einsatz von Ressourcen und Materialien verbunden ist, wird auch deutlich, dass die

30

ökologische und ökonomische Dimension in engem Zusammenhang stehen (vgl.

Rottke/Reichardt 2010a, S. 30). Die Themenschwerpunkte der ökonomischen Betrachtung

sind in Abbildung 6 dargestellt.

Abbildung 6: Ökonomische Qualitäten einer nachhaltigen Immobilie

Kriterium Indikatoren

Minimierung der LZK

Wirtschaftlichkeitsberechnung, Senkung der Betriebskosten, Senkung von Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten

Wertstabilität

Lage, Markt, Objekt, Drittverwendungsfähigkeit, Schutz von Vermögen (z.B. gegen Hochwasser), Flächeneffizienz, Branchenmix

Höhe der Mieten / Verkaufspreise, geringer Leerstand

Wettbewerbsvorteile & Imagegewinn

Quelle: eigene Darstellung

Während für die InvestorInnen vorrangig die Wertstabilität der Immobilie von Bedeutung ist,

ist für die NutzerInnen die langfristige Senkung der Betriebskosten wichtig. Diese beiden

Faktoren beeinflussen in weiterer Folge auch das Image des Gebäudes. Wettbewerbsvorteile

können durch niedrige Lebenszykluskosten (LZK) geschaffen werden, was theoretisch

wiederrum zu verkürzten/geringeren Leerstandsraten und höheren Miet-/Kaufpreisen führt.

Ein Ziel der ökonomischen Dimension der Nachhaltigkeit ist die Minimierung der

Lebenszykluskosten von Immobilien und die Reduktion der Kosten bei Umbau- und

Erhaltungsinvestitionen im Vergleich zum Neubau (vgl. Rottke/Reichardt 2010a, S. 31f.).

Abbildung 7 zeigt die Gewichtung der Kosten während eines Lebenszyklus eines Gebäudes.

Abbildung 7: Kosten während des Lebenszyklus einer Immobilie

Quelle: Friedemann et al. 2007, S. 4 (Deutsche Energieagentur – dena)

31

Bemerkenswert ist, dass nur 20 Prozent der LZK während der Entwicklung und Errichtung

von Gebäuden und 80 Prozent während der Nutzungsphase entstehen. Davon entfallen

wiederrum rund 50 Prozent auf Energiekosten, welche durch gezielte

Optimierungsmaßnahmen um bis zu 30 Prozent eingespart werden können (vgl. Friedemann

et al. 2007, S. 4). Um ein nachhaltig möglichst kostengünstiges Gebäude zu schaffen, ist es

geradezu absurd, bei der Vergabe das Angebot mit den günstigsten Baukosten zu wählen.

Grundsätzlich kann die energetische Optimierung zwar schon in der Planung berücksichtigt

werden, aber der/die PlanerIn ist nicht dafür haftbar zu machen, wenn die Betriebskosten am

Ende höher sind als prognostiziert (vgl. Offergeld 2011, S. 64). Die vorausschauende Planung

und die Steuerung der Lebenszykluskosten und Erlöse erfolgt in der

Lebenszyklusrechnung/Life Cycle Costing (LCC) (vgl. Herrmann 2010, S. 121). Schon in der

Planungsphase sollten Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen in Bezug auf zukünftige Kosten

durchgeführt werden. Um ein nachhaltiges Ergebnis zu erhalten, hat der

Betrachtungszeitraum (aufgrund der Langlebigkeit von Immobilien) mindestens 30 Jahre zu

betragen (vgl. Grim et al. 2012, S. 10). Einflussfaktoren auf die Minimierung der

Lebenszykluskosten sind die Flächeneffizienz, die Errichtungskosten, die Energie- und

Wasserkosten, die Kosten für Wartung, Betriebsführung, Instandhaltung und Instandsetzung,

die Lebensdauer/Nutzungsdauer und die festgesetzten Kalkulationsparameter wie der

Betrachtungszeitraum, die Bezugsgröße, der Diskontierungszinssatz und die

Preissteigerungsrate. Des Weiteren soll das Gebäude hinsichtlich einer späteren Umnutzung

flexibel sein. Es ist schon in der Planung zu berechnen, wie hoch die

Drittverwendungsfähigkeit der Immobilie ist. Zu berücksichtigende Faktoren sind die

Bauweise (Massivbau vs. Leichtbau), die Raumhöhe, der Gebäudeausbau inkl. der

Dimensionierung der Versorgungsschächte und die Installation von Elektro-, Wasser-,

Heizungs- und Kühlsystemen (vgl. Grim/Leutgöb 2012, S. 12).

Die Wertstabilität hängt in erster Linie von einem nachhaltigen Erfolg einer Immobilie über

den gesamten Lebenszyklus ab. Relevante Erfolgsfaktoren sind die Lage, der Markt und das

Objekt. Die Lage hat eine große Hebelwirkung auf den Wert einer Immobilie, kann jedoch

nach der Auswahl des Grundstücks im Rahmen der Projektentwicklung nicht mehr beeinflusst

werden. Beim Erfolgsfaktor Markt zeichnet sich ein ähnliches Bild ab. Bereits in der

Konzeptionsphase muss feststehen, ob der Markt die geplante Nutzung und die baulichen

Standards honoriert. Um Wertstabilität zu erlangen, muss vorhandenes und zukünftiges

Marktpotenzial geprüft werden. Im Gegensatz dazu lässt sich das Objekt als Erfolgsfaktor

32

leicht beeinflussen und birgt großes Potenzial hinsichtlich des Werts. Von diesen drei

Parametern hängen im Wesentlichen die erzielbaren Miet- und Kaufpreise (vgl. Eser 2009, S.

31-34) sowie die Leerstandsraten ab (vgl. Rottke/Reichardt 2010a, S. 32). Die Höhe und

Dauerhaftigkeit der erzielbaren Erträge hängt des Weiteren von der langfristigen Attraktivität

der Immobilie ab. Die Drittverwendungsfähigkeit spielt auch in diesem Zusammenhang eine

Rolle, da sich die Anforderungen im Laufe der Zeit ändern können. Insbesondere bei

Büroimmobilien trägt die Gestaltung des Raums (Kommunikationsstruktur,

Büroraumkonzept, etc.) zur Höhe der Mietpreise bei. Eine nachträgliche flexible Gestaltung

kann etwaige Mietverluste eindämmen (vgl. Eser 2009, S. 47f.). Ein bautechnischer Aspekt

der Wertstabilität ist der Schutz des Vermögens / der Immobilie. Besteht Gefahr durch

Schädigung, z.B. durch Hochwasser (vgl. Deutsche Hypothekenbank 2012, S. 17) oder

Unwetter, muss dies in die Planung des Gebäudes integriert werden (vgl. Bammer/Brunner

2012, S. 137). Zur Wertstabilität zählt im weiteren Sinne auch die Flächeneffizienz. Eine gute

Flächeneffizienz zu planen bedeutet, Flächen zu maximieren, die hohe Erträge erwirtschaften

und Flächen zu minimieren, die ungenützt bleiben. Durch die Flächeneffizienz können die

Erträge langfristig gesteigert werden. Ein weiteres Kriterium ist auch die geeignete

Raumproportion. Die Raumbreiten, -tiefen und –höhen sollen den Behaglichkeitskriterien

entsprechen und gleichzeitig wirtschaftlich sein (vgl. Eser 2009, S. 49). Im Bereich der

gewerblichen Nutzung trägt auch der richtige Branchenmix zur Wertbeständigkeit bei (vgl.

Walpot 2012).

3.4. Soziokulturelle Qualität

Die soziale Dimension beinhaltet die Bereitstellung sozialer Grundgüter wie z.B. Gesundheit,

Versorgung mit Grundlebensmitteln und Wohnraum. Darüber hinaus umfasst sie den

Komfort, den die Immobilie für die NutzerInnen bietet (vgl. Rottke/Reichardt 2010a, S. 30-

32). Somit sind vier zentrale Aspekte in der soziokulturellen Qualität zu berücksichtigen: der

Nutzerkomfort, die Gesundheit, die Sicherheit sowie die Infrastruktur. Wie in Abbildung 8

dargestellt, kann der Nutzerkomfort in verschiedene Teilaspekte untergliedert werden.

Einerseits sollen die akustischen und klimatischen Bedingungen im Raum optimiert werden

(vgl. Deutsche Hypothekenbank 2012, S 17), andererseits soll auch der visuelle

Nutzerkomfort gewährleistet werden. Wesentliche Aspekte sind der Tageslichtquotient, die

Sichtverbindung nach außen sowie die Blendfreiheit und Lichtverteilung (vgl. Grim/Leutgöb

2012, S. 13). Zum visuellen Komfort gehört auch die Integration der Immobilie in das

Stadtbild. Es soll ein kultureller Bezugsrahmen geschaffen und die Unverwechselbarkeit des

33

Gebäudes hergestellt werden. Die architektonische Qualität unter der Berücksichtigung

kultureller und künstlerischer Ästhetik trägt zur sozialen Nachhaltigkeit bei. Ein weiterer

wesentlicher Teil der sozialen und gesellschaftlichen Nachhaltigkeit ist die Schaffung von

Kommunikationsmöglichkeiten, durch die die Integration gefördert und ein Klima der

Offenheit und Solidarität entsteht (vgl. Stadtentwicklung Wien MA 18 2005, S. 25).

Abbildung 8: Soziokulturelle Qualitäten einer nachhaltigen Immobilie

Kriterium Indikatoren

Nu

tzer

kom

fort

Raumbedingungen Akustische, klimatische, visuelle Raumbedingungen

Architektonische Qualität

Integration der Immobilie in das Stadtbild, kultureller und künstlerischer Bezugsrahmen

Funktionalität

Barrierefreiheit, Zugangsmöglichkeiten, Einbeziehung von betrieblichen Abläufen, Reinigungsfreundlichkeit, Einflussnahme der NutzerInnen auf die technische Ausstattung, Ausstattungsqualität, Kommunikationsmöglichkeiten

Gesundheit Verringerung Sick-Building-Syndrom4, Innenraumhygiene

Sicherheit Brandschutz, Wegeführung

Infr

astr

uk

tur

Verkehrsmittel Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Fahrradabstellplätze, Verringerung des PKW-Verkehrs, Konzept ruhender Verkehr

Elektromobilität E-Tankstellen für Fahrräder und PKWs

Umgebung Infrastruktur des täglichen Bedarfs, Nähe zu Bildungseinrichtungen, Ärzten, etc.

Quelle: eigene Darstellung (MA 18 und MA 20 der Stadt Wien)

Besonders wichtig erscheint auch die Funktionalität eines Gebäudes. Insbesondere im

Hinblick auf die demografische Entwicklung (der Anteil der über 65-Jährigen nimmt in der

Bevölkerung stetig zu) ist eine Berücksichtigung von veränderten Bedürfnissen, wie z.B.

einfache Zugangsmöglichkeiten und Barrierefreiheit, notwendig. Die Zugänglichkeit ist auch

bei der gewerblichen Nutzung von starker Bedeutung. Die Beachtung und Einbeziehung von

Betriebsabläufen kann für den wirtschaftlichen Nutzen ausschlaggebend sein (vgl. Deutsche

4 Das Sick-Building-Syndrom wird durch die sinnesvermittelten Wahrnehmungen von Licht, Lärm, Geruch, Vibration etc. am Arbeitsplatz

oder im Wohnraum ausgelöst. Die Symptome reichen von Kopfschmerzen, Müdigkeit, Leistungsabfall bis hin zu allergischen Hautreaktionen und depressiven Zuständen. Ursachen sind ein fehlender Blendschutz bei direkter Sonneneinstrahlung, grelle künstliche Beleuchtung, Lärm (z.B. bei Großraumbüros), Chemikalien aus Bodenbelägen und Wandanstrichen sowie die Verbreitung von Keimen durch Klimaanlagen (vgl. Berthold 2006).

34

Hypothekenbank 2012, S. 5-18). Weitere Kriterien der Funktionalität sind die

Reinigungsfreundlichkeit der Fassade und Innenbauteile (Zugänglichkeit der

Reinigungsflächen, Oberflächenmaterialien, Zeitaufwand) sowie die individuelle

Einflussmöglichkeit der NutzerInnen auf die technische Ausstattung (vgl. Grim/Leutgöb

2012, S. 13).

Nachhaltige Immobilien sollen gesund sein; sie können dazu beitragen, dass das Auftreten

von Allergien, Asthma und des Sick-Building-Syndroms verringert wird. Die WHO gab

bekannt, dass rund 20 – 30 Prozent der Bürobeschäftigten unter diesem Syndrom leiden (vgl.

Rottke/Reichardt 2010a, S. 43). Bei einem nachhaltigen Gebäude sollten mögliche

Innenraumluftverunreinigungen vermieden werden. Dazu zählen Stäube (Abrieb von

Fußboden), Kohlenmonoxid (defekte oder schlecht ventilierte Heizungsanlagen) oder

Weichmacher (PVC-Böden). Neben der Bewertung von Gesundheitsgefahren bei normaler

Nutzung sollten auch mögliche Emissionen der Materialien im Brandfall geprüft werden.

Besonders gesundheitsschädigend sind Kunststoffe aller Art (vgl. Eser 2009, S. 60f.). Neben

der Gesundheit ist auch die Sicherheit des Menschen ein zentraler Aspekt. Damit die

NutzerInnen des Gebäudes in dieser Hinsicht Wohlbefinden entwickeln können, müssen

Brandschutz- und Fluchtwegkonzepte gut durchdacht und Evakuierungspläne erstellt werden.

Eine gute Wegeführung und eine entsprechende Beleuchtung verstärken das Sicherheitsgefühl

(vgl. Grim/Leutgöb 2012, S. 13). Der vierte Schwerpunkt der sozialen Dimension ist die

lokale Infrastruktur. Dazu zählen einerseits der Austausch von Gütern, Dienstleistungen und

sozialen Kontakten vor Ort (Stadt der kurzen Wege) (vgl. Stadtentwicklung Wien MA 18

2005, S. 25), als auch die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. Einerseits ist dadurch ein

gewisser Nutzerkomfort gegeben (insbesondere bei einer Anbindung an hochrangige

Verkehrsmittel wie U-Bahn oder S-Bahn), andererseits können durch eine Verringerung des

PKW-Verkehrs Schadstoffemissionen reduziert werden. Die Versorgung der NutzerInnen des

Gebäudes mit einer ausreichenden Anzahl von qualitativen Fahrradabstellplätzen (absperrbar

und überdacht) ist ein weiteres Kriterium der Nachhaltigkeit. Auch die Elektromobilität

gewinnt in der modernen Gesellschaft immer mehr an Bedeutung. Werden keine

Ladestationen (E-Tankstellen) für Elektroautos oder Elektrofahrräder ausgeführt, sollten

zumindest die Voraussetzungen für eine nachträgliche Schaffung in der Planung

berücksichtigt werden (vgl. Grim et al. 2012, S. 10f.).

35

3.5. Exkurs: Regulatorische Rahmenbedingungen

Wesentliche Treiber hinter der laufenden Optimierung der baulichen Qualität sind, neben dem

steigenden Umweltbewusstsein der Gesellschaft, auch gesetzliche Rahmenbedingungen auf

nationaler und internationaler Ebene. Die Bauordnung, technische Vorschriften, diverse

Verordnungen (z.B. BaulärmVO, WärmeschutzVO, etc.) und nicht bindende ÖNORMEN

sind typische regulatorische Instrumente in Bezug auf Gebäude. In diesem Exkurs der Arbeit

sollen nur die wichtigsten Richtlinien aufgezeigt werden, um zu vermitteln, dass auch der

Staat bzw. die EU aktive Akteure in Bezug auf nachhaltige Immobilien sind.

Das EU-Energie- und Klimapaket (20-20-20), das im Jahr 2008 von der heimischen

Regierung in Österreich implementiert wurde, sieht folgende allgemeine Ziele zur

Reduzierung der Treibhausgasemissionen vor: 1.) Gegenüber dem Jahr 1990 sollen

mindestens 20 Prozent der Treibhausgase reduziert werden, 2.) Der Anteil erneuerbarer

Energien soll 20 Prozent vom Gesamtverbrauch betragen und 3.) 20 Prozent mehr

Energieeffizienz. Dem Gebäudebereich kommt für die Erreichung des Energie- und

Klimapakets eine zentrale Rolle zu, da mehr als ein Drittel des Endenergieverbrauchs für die

Bereitstellung von Raumwärme, Warmwasser und Kühlung aufgewendet wird. Die

thermischen Standards sind im Neubau und im Gebäudebestand zu verbessern. Für den

Gebäudebereich hat sich die Bundesregierung auf eine zehnprozentige Reduktion des

Endenergieverbrauchs geeinigt (vgl. bmwfj 2010, S. 18–53).

Abbildung 9: Implementierung der gebäudespezifischen Maßnahmen zur Erreichung der 20-20-20 Ziele in Österreich

Quelle: bmwfj 2010, S. 52

36

Abbildung 9 zeigt, in welchen Bereichen noch Einsparungspotenziale bestehen und auf

welchem Entwicklungsstand sich diese befinden. Bis zum Jahr 2020 sollen bereits alle

Maßnahmen wirksam gültig sein. Bezüglich der Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden hat

die EU im Jahr 2002 die EU-Gebäuderichtlinie 2002/91/EG (EPBD) in Kraft gesetzt. Es

wurden Mindestenergiestandards im Neubau sowie bei Renovierung von Bestandsimmobilien

eingeführt. Die Klauseln verpflichten die EU-Mitgliedstaaten zur Prüfung alternativer

Energiekonzepte bei gewerblichen Neubauten ab 1.000 m², Verbesserung der

Energieeffizienz im Falle einer Sanierung bei gewerblichen Bestandsimmobilien ab 1.000 m²,

Vorlegung eines Energieausweises (auf Nachfrage) bei Vermietung und Verkauf von

Gewerbe- und Wohnimmobilien und Anbringung des Energieausweises bei gewerblich

genutzten öffentlichen Gebäuden (Finanzämter, Rathaus, etc.) an einer für die Öffentlichkeit

sichtbaren Stelle (vgl. Friedemann et al. 2007, S. 5). In Österreich wurde das EAVG mit

01.01.2009 eingeführt. Seitdem ist bei jeder „In-Bestandgabe“ ein Energieausweis

vorzulegen, welcher die energetische Qualität von Gebäuden transparent machen soll (vgl.

Bammer/Brunner 2012, S. 11f.). Eine Überarbeitung der EU-Gebäuderichtlinie fand im Jahr

2010 statt. Bei der Richtlinie 2010/31/EU verpflichteten sich die EU-Mitgliedstaaten

sicherzustellen, dass alle neu errichteten Dienstleistungsgebäude bis spätestens im Jahr 2020

den Standard eines „Nearly Zero-Energy Buildings“ erreichen (für neu errichtete öffentliche

Gebäude ab dem Jahr 2018). Diese Niedrigstenergiegebäude weisen eine sehr hohe

Energieeffizienz auf und der sehr geringe Energieverbrauch sollte größtenteils durch

erneuerbare Energien gedeckt werden (vgl. Grim et al. 2012, S. 7). Die Bundesregierung

Österreich hat zur Senkung des Energieverbrauchs ebenfalls einen wichtigen Meilenstein

gelegt: zwischen März 2011 bis zum Jahr 2014 stehen jährlich EUR 100 Millionen als

Förderungsmittel für die thermische Sanierung von Bestandsimmobilien zur Verfügung (vgl.

Bammer/Brunner 2012, S. 133). Zuletzt soll noch die ECO-Design-Richtlinie (EUP 2009)

angeführt werden. Künftig werden dadurch strenge Standards in Bezug auf die ökologische

Qualität und Energieeffizienz von Produkten vorgegeben. Zur Sicherstellung von

energieeffizienten Geräten muss der/die AnbieterIn nachweisen, dass das Produkt der EUP-

Richtlinie entspricht oder verbessert wird (vgl. Grim/Leutgöb 2012, S. 33).

In der Immobilienentwicklung ist es allerdings notwendig, sich nicht nur mit bestehenden

gesetzlichen Bestimmungen, sondern auch mit den zukünftigen Entwicklungen der sozialen,

ökonomischen und ökologischen Faktoren zu beschäftigen (vgl. Deutsche Hypothekenbank

2012, S. 5).

37

3.6. Nachhaltigkeit im Lebenszyklus einer Immobilie

Die Lebenszyklusanalyse beschreibt den Einfluss einer Immobilie auf ihre Umwelt über die

komplette Lebensdauer des Gebäudes (vgl. Koch 2010, S. 160). Dieses Konzept verläuft in

verschiedenen Phasen – grob dargestellt die Phase des Werdens, des Bestehens und des

Vergehens. Eine Unterteilung in detailliertere charakteristische Bereiche (Phasen,

Hauptphasen, Subphasen) ist notwendig, um den Zeitbezug von Vorgängen und

Veränderungen von essenziellen Zustandsgrößen abzubilden. Im flussorientierten

Lebensphasenkonzept werden die einzelnen Lebensphasen entsprechend dem zeitlich-

logischem Lebensweg des Produkts aufgezeigt (vgl. Herrmann 2010, S. 63). Eine

Besonderheit eines Gebäudes als wirtschaftliches Gut ist, dass mit jeder Phase des

Lebenszyklus verschiedene HauptakteurInnen (z.B. ProjektentwicklerIn, InvestorIn, etc.) und

somit auch verschiedene Kostenperspektiven eine Rolle spielen. In Anlehnung an diese

Eigenschaft können für eine Immobilie fünf Phasen gebildet werden: Die Initiierung, die

Planung, der Bau / die Realisierung, der Betrieb und der Rückbau bzw. die Stilllegung (vgl.

Pelzeter 2006, S. 36-40).

Abbildung 10: Lineares Produktlebensphasenkonzept einer Immobilie

Von der Wiege bis zur Bahre (cradle to grave)

Quelle: vgl. Pelzeter 2006, S. 38-40

Die erste Phase der Initiierung bzw. der Konzeption ist durch die Ideenfindung, die Markt-

und Standortanalyse und der Sicherung von Finanzierung und Grundstück geprägt. In der

Praxis läuft diese Phase bereits parallel zur Planung ab. Da sie aber nichts desto trotz

theoretisch eine entscheidende Voraussetzung für die erfolgreiche Planung darstellt, wird an

der Differenzierung der beiden Phasen festgehalten. Zusätzlich findet zwischen der Initiierung

und der Planung ein Wechsel der HauptakteurInnen statt: die Verantwortung wird vom/von

der BauherrIn auf den/die PlanerIn übertragen. Phase drei stellt die Realisierung des Projekts

dar und ist somit immobilienwirtschaftlich gesehen der Bau der Immobilie. Sie beinhaltet die

gesamte Baudurchführung durch die Baufirmen, die Übergabe des bezugsfertigen Gebäudes

Initiierung,

Konzeption

Planung Bau Betrieb Stilllegung

38

und etwaige nachträgliche Mängelbehebungen. Die vierte Phase ist die längste Periode und

umfasst den tatsächlichen Betrieb und die Nutzung des Gebäudes. Neben der laufenden

Gebäudebewirtschaftung werden darunter auch Sanierungen und Revitalisierungen in Form

einer Subphase verstanden (vgl. Pelzeter 2006, S. 38-40). Oftmals kommt es vor, dass ein

Gebäude bis zu seinem Totalabriss mehrere Nutzungszyklen „durchläuft“ (vgl. Offergeld

2011, S. 65). Die übliche Gesamtnutzungsdauer (GND) ist für jeden Gebäudetypus

unterschiedlich und hängt von der Konstruktion, der verwendeten Baustoffe und der

Nutzungsart ab. Bauliche Änderungen (Renovierung) an den wichtigsten Bestandteilen wie

Mauern, Decken, Treppen oder dem Dach führen zu einer Verlängerung der Nutzungsdauer

(vgl. Kranewitter 2010, S. 74-76). Die letzte Phase der Stilllegung beinhaltet den Rückbau,

den Abriss, das Recycling und die Entsorgung der Immobilie. HauptakteurIn dieser Phase ist

der/die VerwerterIn und sie endet mit der Wiederherstellung eines freien Grundstücks (vgl.

Pelzeter 2006, S. 39f.). Aus Sicht der ProjektentwicklerInnen stehen die Stilllegungskosten

allerdings am Anfang eines Projekts. In der ÖNORM 1801-1 (Kostengliederung im Hoch-

und Tiefbau) werden etwaige Abbruchkosten oder Kosten für die Bestandfreimachung in der

Kalkulation der Grundkosten / Anschaffungskosten berücksichtigt (vgl. Kallinger et al. 2011,

S. 82). Da die rückzubauende Substanz jedoch das Resultat des vorrangegangenen

Lebenszyklus ist, ist die zeitliche Einordnung dieser Periode kausal herbeigeführt. Der in

Abbildung 10 herbeigeführte Lebenszyklus ist nur eine mögliche Variante der Darstellung.

Laut der GEFMA Richtlinie 100-1 gibt es nicht nur fünf, sondern sogar neun Phasen: die

Konzeption, die Planung, die Errichtung, die Vermarktung, die Beschaffung, den Betrieb,

den/die Umbau/Umnutzung-Sanierung/Modernisierung, den Leerstand und die Verwertung

(vgl. Pelzeter 2006, S. 39-42). Zwar gibt es für Österreich keine vergleichbare Norm,

dennoch sollte vermerkt sein, dass die Definition des Lebenszyklus einer Immobilie

Interpretationsspielraum lässt.

Die bekannteste Methode, um eine ökologische Analyse von Produkten und Prozessen

durchzuführen, ist die Erstellung einer Ökobilanz (LCA). Sie bewertet die Umweltwirkungen

der Immobilie über den gesamten Lebensweg „von der Wiege bis zur Bahre“, so z.B. von der

Rohstoffgewinnung, der Produktion, der Nutzung bis hin zur Entsorgung (vgl. Herrmann

2010, S. 121). Durch die Verwendung der Lebenszyklusanalyse ist es möglich, kritische

Umwelteinflüsse zu identifizieren, mit dem Ziel das Ökoprofil des Produkts zu verbessern

und Kosten zu reduzieren. Neben dieser Methode existiert die Umwelteinflussanalyse, welche

die Auswirkungen der Immobilie auf die Umwelt im IST-Zustand untersucht (vgl. Koch 2010,

39

S. 160). Da sie für die Messung der Nachhaltigkeit im engeren Sinne unzureichend erscheint,

wird sie in dieser Arbeit nicht weiter behandelt. Ein Beispiel für solch eine

Umwelteinflussanalyse ist der in Österreich etablierte Energieausweis für Gebäude. Dieser

gibt keine nachhaltige Auskunft über die langfristige Energieeffizienz, sondern entspricht

lediglich einer Momentaufnahme über den energetischen Zustand des Gebäudes (vgl.

Bammer/Brunner 2012, S. 131).

Abschließend soll angemerkt werden, dass PlanerInnen im Neubau weitaus mehr Einfluss auf

die Nachhaltigkeit bei Gebäuden haben, als im Bestand. Bei bestehenden Immobilien können

Sanierungen bzw. Revitalisierungen vorgenommen werden, wobei hier insbesondere im

Bereich der Energieeffizienz Einsparungspotenziale bestehen. Eine vollständige

Berücksichtigung aller Nachhaltigkeitsaspekte ist „rückwirkend“ nicht möglich. In den

nächsten Unterkapiteln dieser Arbeit werden die einzelnen Lebenszyklusphasen im Detail

beleuchtet. Um ein möglichst vollständiges Bild einer nachhaltigen Immobilie im

Lebenszyklus zu erhalten, wird dabei von einem Neubau ausgegangen.

3.6.1. Phase 1: Initiierung / Konzeption

Die Initiative zum Projekt kann entweder durch eine Projektidee, durch einen gegebenen

Standort oder durch vorhandenes, ungenütztes Kapital ergriffen werden. Diese drei Faktoren

stehen in engem Zusammenhang und der/die ProjektentwicklerIn muss sich mit dem Potential

des Standorts auseinandersetzen (vgl. Lechner 2010, S. 13). Der Standort muss im Vorfeld

detailliert untersucht werden, denn die Immobilie ist über den gesamten Lebenszyklus an

einen ausgewählten Standort gebunden. Erst aus der Bewertung der Standortfaktoren ist

ersichtlich, ob eine geplante Nutzungsstruktur marktfähig ist und ob die Erwartungen der

InvestorInnen, NutzerInnen und der Gesellschaft erfüllt werden können (vgl. Eser 2009, S.

33). Standortrisiken wie die Lage, Veränderungen im wirtschaftlichen und politischen

Umfeld, die Verschlechterung des Standort-Umfelds oder Naturkatastrophen sind bei einer

nachhaltigen Entwicklung zu analysieren (vgl. Lechner 2010, S. 19). Die Lage einer

Immobilie beeinflusst den Wert einer Immobilie wesentlich. In infrastrukturell voll

aufgeschlossenen Regionen können höhere Preise erzielt werden, als in ländlichen und

weniger erschlossenen Gebieten. Eine besondere Rolle spielen die Lage zum Verkehrsnetz,

die direkte Befahrbarkeit des Grundstücks, die Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs

und die Nähe zu Bildungseinrichtung. Ergänzend dazu kann auch die Klimalage (z.B. stark

windige Lagen), die Lage in Gefahrenzonen (Hochwasser, Wildwasser, Lawinen, Muren, etc.)

40

sowie die Größe und die Form des Grundstücks den Wert beeinflussen (vgl. Kranewitter

2010, S. 45-52). Ein grundlegendes Ziel der ökonomischen Nachhaltigkeit ist es,

Beschäftigung am Standort zu erhalten oder bestenfalls sogar neue Arbeitsplätze zu schaffen.

Dabei sollen regionale Kreislaufwirtschaften aufgebaut, regionale Kooperationen ausgebaut,

die Nutzungsmischung gefördert und die Wirtschaftskraft lokal verankert werden. Ein

weiteres Ziel ist es, den Standort durch die Bebauung aufzuwerten und das (Wohn-) Umfeld

zu attraktiveren (vgl. Stadtentwicklung Wien MA 18 2005, S. 25). Bei der Standortauswahl

sollte darauf geachtet werden, dass bevorzugt bereits versiegelte Flächen genutzt werden und

die Anfahrtswege für KundInnen und MitarbeiterInnen zur Verminderung von

Verkehrsaufkommen und Schadstoffemissionen gut durchdacht sind (vgl. Deutsche

Hypothekenbank 2012, S. 19). Bei der Entwicklung eines Gesamtkonzepts bzw. einer Idee ist

die Gestaltung durch planerische Entscheidungen noch nicht durch technische oder

funktionale Bedingungen begrenzt. Diese Art von Wahlfreiheit bedeutet allerdings nicht, dass

gestalterische Entscheidungen ohne Konsequenzen blieben. Die Auswirkungen hinsichtlich

Funktion, Technik und Kosten müssen schlüssig aufeinander abgestimmt werden. Es soll

auch bedacht werden, dass die Immobilie in das Stadtbild zu integrieren ist. Wesentliche

Gestaltungsmerkmale wie z.B. die Fassade oder der Eingang werden in der Stadt anders

interpretiert, als in einer peripheren Lage. Des Weiteren wird die Gestaltungsmöglichkeit in

Bezug auf das Ausstattungsniveau von dem durch die Lage vorgegebenen Miet- und

Kaufpreisniveau eingeschränkt (vgl. Pelzeter 2006, S. 61-63). Neben der Berücksichtigung

der Nachhaltigkeitsparameter wie der Schonung der lokalen Umwelt und der Ausbau der

Infrastruktur sowie Kommunikationsmöglichkeiten (z.B. Freiraumkonzept) nimmt die

architektonische und künstlerische Qualität in dieser Phase eine wichtige Rolle ein.

ArchitektInnen und ihre Verbände beklagen oft, dass die Gestaltungsqualität in all den Fragen

der ökonomischen Ökologie vernachlässigt wird. Problematisch erscheint vor allem, dass

Ästhetik nicht messbar und dem subjektiven Geschmack unterworfen ist. Oftmals wird

vernachlässigt, dass die ästhetische Baukunst auch zur Steigerung der

Drittverwendungsfähigkeit und zur Verlängerung des Lebenszyklus verhilft. Qualitativ

hochwertige Gebäude, die durch einen Umbau weitere Jahrzehnte genutzt werden können,

sind nachhaltiger als jeder Neubau, denn bei der ökologischen Reparatur werden deutlich

weniger Energie und Ressourcen benötigt. Unästhetische Bauten würde man allerdings eher

abreißen lassen, als gestalterische Baukunst (vgl. Goetz 2012, S. 25).

41

3.6.2. Phase 2: Planung

Die Planung eines nachhaltigen Gebäudes ist ein komplexer und dynamischer Prozess, der in

mehrere Subphasen unterteilt werden kann (siehe Abbildung 11). Die Beeinflussbarkeit der

Nachhaltigkeit ist umso höher, desto früher das Thema in den Projektentwicklungsprozess

integriert wird. Sie kann leichter gesteuert werden, ohne dass wesentliche Mehrkosten

anfallen. Wird die Nachhaltigkeit erst im Verlauf des Entwicklungsgangs thematisiert, steigen

der Planungsaufwand und die Kosten der Planung und Realisierung (vgl. Grim/Leutgöb 2012,

S. 14).

Abbildung 11: Einfluss auf die Nachhaltigkeit und daraus abgeleiteter Kostenaufwand

Quelle: Grim/Leutgöb 2012, S. 14 ( e7)

Aus diesem Grund ist es notwendig, die Ziele in der Projektvorbereitungsphase so konkret

wie möglich zu definieren und Abweichungen während der Planung frühzeitig festzustellen.

Oft kann beobachtet werden, dass die Projektziele sehr unkonkret formuliert werden, z.B.

„das Gebäude soll nachhaltig und energieeffizient sein“. Bestenfalls werden bereits für das

Planungsbriefing detaillierte Nachhaltigkeitskriterien mit quantitativen Werten und

definierten Qualitätsstandards festgesetzt. Um die PlanerInnen in ihrer Kreativität nicht

einzuschränken, wird es als sinnvoll erachtet, keine speziellen (z.B. Glasflächenanteil)

Eigenschaften, sondern Zielwerte für das fertiggestellte Gebäude (z.B. Heizwärmebedarf)

vorzugeben. Bei einem baukünstlerischen Wettbewerb muss darauf geachtet werden, dass die

Auslobungsunterlagen bereits konkrete Zielanforderungen beinhalten. Des Weiteren sollte bei

der Besetzung der Jury darauf geachtet werden, dass ein/eine FachpreisrichterIn die Kriterien

Energieeffizienz und Nachhaltigkeit fachlich vertritt. Das Thema Nachhaltigkeit muss als

Bewertungskriterium gleichwertig zu anderen Kriterien bewertetet werden. Beim Aufsetzen

42

des Planungsvertrages sollte auch die integrale Planung als Dienstleistung integriert werden,

denn die Planung von nachhaltigen Gebäuden bedeutet einen Mehraufwand bei der

Abstimmung mit unterschiedlichen Fachbereichen (z.B. Energieberatung, FM, Bauphysik).

Es muss vereinbart werden, dass die Kooperation mit ExpertInnen explizit gewünscht ist. Die

einzelnen Subphasen der Planung werden in dieser Arbeit nicht explizit beschrieben, in Bezug

auf die Nachhaltigkeit soll dennoch festgehalten werden, dass eine präzise Abstimmung

zwischen den interdisziplinären AkteurInnen und eine laufende Kontrolle (Implementierung

eines Controlling-Systems) über alle Phasen notwendig ist (vgl. Grim/Leutgöb 2012, S. 14-

26).

Die nachhaltigen Gebäudeeigenschaften, welche in der Planungsphase berücksichtigt werden

müssen, wurden bereits in den Punkten 3.2. bis 3.4. behandelt. Bisher existieren kaum

Untersuchungen, die sich konkret auf die Baukosten einer nachhaltigen Immobilie beziehen.

Dies liegt daran, dass die Anzahl der nachhaltigen und zertifizierten Gebäude gering ist. Eine

Publikation aus den USA beziffert die Mehrkosten für Green Buildings im Vergleich zu

herkömmlichen Immobilien auf zwei bis fünf Prozent der Gesamtinvestitionskosten (vgl.

Deutsche Hypothekenbank 2012, S. 19). Aufgrund abweichender Vorschriften und

Baustandards kann diese Untersuchung nur bedingt auf Österreich umgelegt werden.

Abbildung 12 soll zumindest die Zusammenhänge des Preis-Leistungs-Verhältnisses

darstellen.

Abbildung 12: Wirtschaftliche Vor- und Nachteile einer nachhaltigen Immobilie

Quelle: Deutsche Hypothekenbank 2012, S. 18 (Rottke 2010)

43

Aus dieser Grafik ist ersichtlich, dass die Implementierung nachhaltiger Standards in der

Regel die Planungs- und Baukosten erhöht. Wirtschaftliche Vorteile sind z.B. geringe

Lebenszykluskosten (Bewirtschaftungskosten), Marketing- und Imagevorteile, höhere Mieten

und ein geringeres technisches Ausfallsrisiko. Ob diese Vorteile den Mehraufwand für die

Errichtung einer nachhaltigen Immobilie decken, und ob sich solch eine Investition für die

AkteurInnen der Immobilienwirtschaft rentiert, bleibt fraglich. In Kapitel 5 dieser Arbeit wird

erörtert, ob InvestorInnen bereit sind Mehrkosten in Kauf zu nehmen und welche

wirtschaftlichen Vorteile sie tatsächlich bei nachhaltigen Gebäuden lukrieren können.

Neben den gebäudetechnischen Anforderungen sollen in der Planungsphase auch noch

weitere Nachhaltigkeitskriterien berücksichtigt werden. Unter Anderem ist die Festlegung des

Kostenrahmens für die maximalen LZK während der Nutzungs- und Betriebsphase

maßgeblich. Werden diese bereits in der Bedarfsplanung mit einbezogen, können sie

langfristig optimiert werden (vgl. Grim/Leutgöb 2012, S. 17f.). Bereits in der

Lebenszyklusbetrachtung ist darauf eingegangen worden, dass eine Immobilie aufgrund ihrer

langen GND mehrere Nutzungsphasen durchlebt. Je einfacher spätere Anpassungen am

Gebäude durchführbar sind, desto wirtschaftlicher lässt sich die Summe aller Nutzungsphasen

umsetzen. In der Bedarfsplanung soll daher die effiziente Realisierung der aktuellen Nutzung

berücksichtigt und gleichzeitig mehrere Optionen für spätere Nutzungen bewusst offen

gelassen werden (vgl. Offergeld 2011, S. 68f.).

Zur Nachhaltigkeit in der Planungsphase gehört auch die Identifikation von Umweltrisiken

innerhalb der Beschaffungskette. Bei der Auswahl der verschiedenen LieferantInnen ist zu

überprüfen, in welchem Ausmaß diese das Thema Nachhaltigkeit im Unternehmen

berücksichtigen. Beim Ankauf von Material soll der Lebenszyklus des Produkts bewertet

werden. Dies reicht vom Verfahren der Herstellung (wie groß ist der CO2-Ausstoß in der

Herstellung?) bis hin zur Entsorgung (ist das Material recyclingfähig?). Nachhaltige Ziele auf

diesem Gebiet können überdies die Verwendung von ökologischen Verpackungsmaterialien,

kürzere Transportwege, Abfallrücknahme durch den/die LieferantIn oder Produktleasing sein

(vgl. Department of Environment and Climate Change NSW 2009a, S. 1-5, Übers. durch d.

Verf.). Daraus kann geschlossen werden, dass auch bei der Auswahl der DienstleisterInnen

darauf geachtet werden sollte, wie weit die Anfahrtswege sind. Diese These wird zusätzlich

durch das Nachhaltigkeitskriterium „Ausbau lokaler Kooperationen“ gestützt.

44

3.6.3. Phase 3: Bauausführung

In der dritten Phase des Lebenszyklus muss darauf geachtet werden, dass die Mühen in der

Planung nicht durch eine schlechte Bauausführung zunichte gemacht werden. Schon kleinere

Mängel können im Endeffekt zu einer verminderten Effizienz eines Gebäudes führen (z.B.

undichte Stellen in der Gebäudehülle). Neben einem erhöhten Energieverbrauch kann auch

der Nutzerkomfort durch mögliche Zugluft negativ beeinflusst werden. Die

Qualitätssicherung während der Errichtung des Gebäudes liegt zumeist in der Hand der ÖBA

und sollte in den laufenden Betrieb integriert werden (vgl. Grim/Leutgöb 2012, S. 35-37).

Zusätzlich zur Qualität der Bauausführung sollte auch die Qualität der ausführenden

Unternehmen geprüft werden. Ein geeignetes Instrument zur Kontrolle und Bewertung dieser

Eigenschaften ist die Präqualifikation der Unternehmen. Mit der Eintragung in die

Präqualifizierungsliste dokumentieren BauunternehmerInnen ihre Fachkunde und

Leistungsfähigkeit. Ein weiteres Kriterium in dieser Phase des Lebenszyklus ist die

ökologische Baustelle. Auswirkungen auf die Umwelt sind zu minimieren und die Gesundheit

der Beteiligten ist zu schützen. Dies impliziert eine abfallarme, lärmarme, staubarme

Baustelle (vgl. ÖGNI 2012a, S. 26). Die Fertigstellung des Gebäudes endet mit der Abnahme

und Inbetriebnahme. Messungen und Protokolle zur Abnahme unterstützen einen

systematischen Ablauf und helfen die Qualität zu sichern. Im Regelfall dauert es in etwa zwei

bis drei Jahre, bis ein Gebäude für die tatsächliche Nutzung einreguliert ist. Durch ein

Energieverbrauchsmonitoringsystem kann dieser Zeitraum auch verkürzt werden und der

Nutzerkomfort früher auf das angestrebte Niveau gebracht werden. Nach der Inbetriebnahme

sollte das Betriebspersonal geschult sein, wie die automatisierten Gebäudefunktionen

handzuhaben sind. Die Prozesse und geplanten Auswirkungen von Heizung, Lüftung,

Kühlung, Beleuchtung etc. müssen Bestandteil der Gebäudedokumentation sein. Auch an die

NutzerInnen der Immobilie sollte eine Informationsbroschüre über die Bedienpaneele

ergehen. Diese soll ihnen dabei helfen, Fehlfunktionen von Heizungen, Lüftungen oder

Sonnenschutz schneller ausfindig zu machen und die Auswirkungen ihrer Einflussnahme zu

verstehen (vgl. Grim/Leutgöb 2012, S. 13-38).

45

3.6.4. Phase 4: Nutzungsphase

Die Nachhaltigkeit in der Nutzungsphase einer Immobilie wird einerseits durch die Qualität

des Property Managements (PM)5 und andererseits durch das Nutzerverhalten beeinflusst.

Mit der Einführung eines nachhaltigen Ansatzes durch die Property ManagerInnen können

Ausgaben durch eine Verbrauchsreduzierung minimiert werden. Colliers International startete

ein Pilotprojekt in einem Gewerbeobjekt in Sydney, bei welchem durch die Implementierung

eines kostengünstigen Beleuchtungskontrollsystems eine 30 prozentige Senkung der

Energiekosten (bei gleichbleibender Belichtungsqualität) erreicht werden konnte. In dem

gegenständlichen Projekt wurden die bereits in Nutzung befindlichen Leuchtstoffröhren aktiv

gesteuert. Es zeigte, dass auch Einsparungen möglich sind, ohne dass die vorhandenen

Leuchten ausgetauscht werden mussten und ohne dass zusätzliche Instandhaltungs- und

Reparaturkosten angefallen sind (vgl. Department of Environment and Climate Change NSW

2009b, S. 1f., Übers. durch d. Verf.). Der/die PM-Dienstleister/In einer Immobilie sollte von

den InvestorInnen bereits in frühen Phasen dazu verpflichtet werden, den Betrieb des

Gebäudes nachhaltiger zu gestalten. In Deutschland hat dieses Konzept schon weiter um sich

gegriffen als in Österreich: der zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) empfiehlt sogar, dass

Dienstleistungsunternehmen laufend Nachhaltigkeitsberichte zu erstellen haben. Einige Fonds

berücksichtigen mittlerweile ausschließlich Firmen mit Nachhaltigkeitsausweis bei der

Bestellung des Managements (vgl. Goetz 2012, S. 25). Um nachhaltiges PM zu vollziehen,

bedarf es einem grundlegenden Basiswissen und einer Sammlung von Vergleichswerten

(Benchmarks). Die Messung und Dokumentation von der Gebäudeperformance sind zwar ein

erster Schritt in die richtige Richtung, allerdings sind die Werte ohne brauchbare Vergleiche

nicht aussagekräftig. In diesem Sinne ist es zielführend, Vergleichswerte aus anderen

Objekten zu erhalten, Zielwerte für die eigene Immobilie zu definieren und einen Aktionsplan

zu erstellen. Wichtig erscheint jedenfalls das laufende Controlling und eine Auswertung aller

Gebäudeabläufe und den damit zusammenhängenden Verbräuchen. Einige

Gebäudebewertungssysteme, so zum Beispiel NABERS aus Australien, stellen Tools und

Benchmarks für die Gebäudeperformance und die Performance des Managements zur

Verfügung. Grundsätzlich sollte das PM folgende (Mindest-)kriterien prüfen, kontrollieren

5 Der Begriff „Property Management“ wird als Synonym zum operativen Objektmanagement verwendet und findet im Kontext eines

renditorientierten operativen Immobilienmanagements Anwendung (vgl. Preuß/Schöne 2010, S. 171).

46

und steuern: Energie, Wasser, Abfallaufkommen, Nutzerkomfort und Transport (vgl.

Department of Environment and Climate Change NSW 2009c, S. 1-5, Übers. durch d. Verf.).

In Abbildung 13 wird aufgezeigt, wie die Qualität des Property Managements und des

Nutzerverhaltens definiert werden können. Diese Illustration ist von der Verfasserin aus

verschiedenen Standards und Qualitätsrichtlinien zusammengetragen worden.

Abbildung 13: Nachhaltigkeit in der Nutzungsphase einer Immobilie


Die Qualität des Nutzerverhaltens wirkt sich besonders stark auf die LZK einer Immobilie

aus. Das effizienteste Gebäude wird weiterhin viel Energie verbrauchen, sofern die

Geräteausstattung der NutzerInnen nicht effizient ist. Der größte Energieverbrauch im

Lebenszyklus einer Immobilie fällt in der Nutzungsphase an, daher ist es notwendig, auch

diese Aspekte in die Gebäudebewertung mit einfließen zu lassen (vgl. Grim/Leutgöb 2012, S.

Energieverbrauch senken

Qualität des Property Managements

Wasserverbrauch senken

Abfallaufkommen vermindern

Komfort erhöhen

Transportwege reduzieren

Reporting

Messung

Dokumentation

Benchmarking

Controlling

ALLGEMEINE FLÄCHEN, GEBÄUDEAUSSTATTUNG -) Installation von Subzählern -) Integration von Monitoringsystemen -) Vorrichtungen zur Minimierung der Verbräuche -) Einsatz von Steuerungselementen -) Verpflichtung der MieterInnen zu nachhaltigem Verhalten

Maßnahmen

Qualität des Nutzerverhaltens

Material-qualität

Umschulung

Anregung

Verhaltens-änderung

VERMIETETE EINZELFLÄCHEN -) Energieeffiziente Nutzerausstattung (Beleuchtung, Computer,…) -) Wassereffiziente Nutzerausstattung -) Verwendung umweltverträglicher Materialien (z.B. beim Versand) -) Einsatz von Steuerungselementen -) Mülltrennung & Recycling -) Energie- und Treibhausgasminimierung (Fenster öffnen, statt Klimaanlage / nicht Heizen und Lüften gleichzeitig, …) -) Transportwege (Nutzung öffentliche Verkehrsmittel, Car Sharing)

Green Lease

47

39). Um die NutzerInnen eines Gebäudes zu erreichen, sollten diese von Anfang an in den

Nachhaltigkeitsprozess involviert werden. Oftmals fehlt noch das Bewusstsein für

nachhaltiges Handeln und dies kann durch das Property Management gestärkt werden. Das

Thema Nachhaltigkeit sollte gemeinsam in drei Phasen fokussiert werden:

• eine Umschulung hilft den MieterInnen das nötige Verständnis für die Notwendigkeit

nachhaltigen Handels zu erhalten,

• durch Anregungen soll den MieterInnen gezeigt werden, wie sie Nachhaltigkeit

integrieren können und schlussendlich sollte

• eine Verhaltensänderung zu positiven Effekten und messbaren Ergebnissen führen

(vgl. JLL o.J., o.S., Übers. durch d. Verf.).

Wird der/die NutzerIn im Miet- oder Pachtvertrag zu einem nachhaltigen Handeln

verpflichtet, spricht man von einem sogenannten „green lease“. Diese Verträge beinhalten

üblicherweise Klauseln über bestimmte Zielwerte für die Energie- und Wasserverbräuche,

vorgegebene Mechanismen zur Messung der Performance sowie eine angemessene

Aufteilung der Kosten, welche am Weg zur Zielerreichung entstehen (vgl. JLL 2008, S. 1,

Übers. durch d. Verf.). Bedingt durch die derzeitige Nachhaltigkeitsdiskussion und der

Entwicklung hin zum „Blue Building“ wird auch diese Bestandvertragsgestaltung um „blaue“

Regelungen erweitert. Berücksichtigt werden dabei vorwiegend Nutzerinteressen.

Vorschriften sind beispielsweise gesundheitsfördernde Raumausstattung oder die Flexibilität

von Grundrissen und Kommunikationsbereichen (vgl. Conrads 2012, S. 222).

3.6.5. Phase 5: Rückbau / Stilllegung

Die letzte Phase des Immobilienlebenszyklus ist insbesondere durch die Entsorgung geprägt.

In Anbetracht der Tatsache, dass der heute noch übliche Abriss mit nur teilweise sortierter

Deponierung in Verbindung steht, besteht hier hinsichtlich der Nachhaltigkeit

Optimierungspotenzial. Der Rückbau sollte alle künftigen Konzepte des hochwertigen

Recyclings der Materialien beinhalten. Sinnvoll wären insbesondere

Rücknahmeverpflichtungen seitens der MaterialherstellerInnen, um die

Entsorgungsproblematik der Baustoffe zu minimieren (vgl. Pelzeter 2006, S. 39).

48

4. Bewertungssysteme als Indikatoren für nachhaltige Immobilien

Die Bewertung der Gebäudequalität mittels Kriterienkatalog dient der Messung der

Nachhaltigkeit bei Immobilien. Umgangssprachlich wird von Nachhaltigkeitszertifizierungen

gesprochen, weshalb dieser Begriff in dieser Arbeit verwendet wird, allerdings besitzen nicht

alle Bewertungssysteme den Zertifikatsstatus (vgl. Grim/Leutgöb 2012, S. 40). In diesem

Kapitel der Arbeit werden zuerst die Grundlagen der Bewertungssysteme erörtert und die

historische Entwicklung aufgezeigt. Für Österreich sind derzeit sechs Bewertungssysteme

relevant: das GreenBuilding-Label der EU, die klima:aktiv Deklaration des

Lebensministeriums, die TQB-Auszeichnung der ÖGNB, das DGNB-Zertifikat der ÖGNI

sowie die beiden internationalen Zertifikate LEED und BREEAM. Nachfolgend werden die

verschiedenen Systeme beschrieben und ein direkter Vergleich der relevanten Charakteristika

durchgeführt. Abschließend wird in diesem Kapitel eine mögliche Vereinheitlichung /

Normierung der Bewertungssysteme auf internationalem Boden analysiert und bisherige

Fortschritte erläutert.

4.1. Entwicklung und Systematik

Umweltbezogene Systeme zur Bewertung und Zertifizierung von Gebäuden gewannen seit

Beginn der 1990er Jahre an Bedeutung. Die Gebäudequalität wird hinsichtlich verschiedener

nachhaltiger Faktoren, vor allem aber der Energieeffizienz und der Verwendung ökologischer

Baumaterialien, gemessen. Ziel war es, die Spezifika transparent zu machen und Anreize für

die Optimierung zu schaffen. Die Gebäudebewertungssysteme sind freiwillig und sollen das

Bewusstsein für die Auswirkungen der Gebäudequalität auf die Umwelt und auf die

Gesundheit der NutzerInnen stärken (vgl. Bammer/Brunner 2012, S. 6-10). Obwohl die

meisten Regierungen der westlichen Industrieländer schärfere Gesetze hinsichtlich Umwelt-

und Energieeffizienzauflagen erlassen haben, wurde der Großteil der

Gebäudebewertungssysteme von privaten Institutionen entwickelt. Diese Organisationen

haben Behelfe gefunden, um die Nachhaltigkeitsperformance von Immobilien zu ermitteln

(vgl. Koch 2010, S. 160). Grundlegend waren Aktivitäten des Building Research

Establishment (BRE), einer Organisation aus UK, welche Anfang der 1990er Jahre das erste

umweltbezogene System zur Gebäudebewertung namens BREEAM ins Leben rief (vgl.

Bammer/Brunner 2012, S. 10). Um 1993 wurde das US Green Building Council gegründet

und die Konzepte von Green Building verbreiteten sich in der Welt. Gleichzeitig wurde in UK

die Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (UKGBC) aufgebaut. In den Folgejahren

49

entwickelten viele Länder wie Kanada, Australien, Spanien, Japan usw. ihre eigenen

Zertifizierungssysteme für den Immobilienmarkt. Sie alle wurden 1999 unter einem

Dachverband – dem World Green Building Council (World GBC) – zusammengefasst. Er

unterstützt weltweit die Entwicklung der Standards von Produkten und Projekten. Seit der

Gründung der Organisation sind weitere Staaten beigetreten. Zu den wichtigsten und meist

verbreiteten Zertifizierungssystemen gehören DGNB (D), LEED (USA), BREEAM (UK),

CASBEE (J), HQE (F), und Green Star (AUS) (vgl. Makkie 2010, S. 18-21). Neben diesen

Systemen existieren viele nationale Standards für energieeffiziente Immobilien sowie

unzählige Standards für nachhaltige Immobilien von regionalen Interessenvereinigungen oder

privaten Unternehmen. Die meisten spielen international eine geringe bis gar keine Rolle (vgl.

Sedunko 2012, S. 45).

Ganzheitliche Gebäudebewertungssysteme dienen dem/der BauherrIn als

Qualitätssicherungssystem, als Marketing- oder als ökologisches/ökonomisches

Optimierungsinstrument (vgl. Lipp et al. o.J., S. 59). Betrachtet man die Methodik der

Bewertungssysteme, stellt man fest, dass diese in ihren Grundzügen ident sind. Sie bestehen

aus folgenden Elementen:

• Einem Kriterienkatalog = definierte Kriterien zur Messung der Qualität (z.B.

Heizwärmebedarf)

• Zielwerten = Mindestanforderungen, bzw. Werten die eine sehr gute Qualität

repräsentieren (z.B. 10 kWh/m² BGFa)

• Einer Bewertungsmatrix = Skala, die die Kriterien und Indikatorenwerte in Relation

zueinander einstuft

• Einer Nachweiserbringung = Datensammlung als objektive Information zum Gebäude

• Einer abschließenden Bewertung = Auszeichnung und Interpretation der Ergebnisse

gemäß den bestehenden Wertvorstellungen (z.B. „900 Punkte“ oder „Gold“)

Durch unterschiedliche Bewertungssysteme mit verschiedenen Kriterien, Bewertungsskalen

und Gewichtungen können objektive Gebäudeeigenschaften in Abhängigkeit des verwendeten

Systems zu stark differenzierenden Ergebnissen führen (vgl. Bammer/Brunner 2012, S. 6-11).

Diese Unterschiede zwischen den Bewertungssystemen resultieren teilweise aus

unterschiedlichen regionalen Anforderungen, wie dem Klima oder den Baustandards,

50

andererseits aus unterschiedlichen Themenschwerpunkten. Des Weiteren untersuchen einige

Zertifizierungen wie LEED oder BREEAM hauptsächlich den durch das Gebäude

entstehenden Einfluss auf die Umwelt, andere Zertifizierungen wie DGNB bewerten die

Nachhaltigkeit über den Lebenszyklus einer Immobilie (vgl. Gromer 2012, S. 64-67).

4.2. Bewertungssysteme in Österreich

Das älteste Bewertungssystem am österreichischen Markt ist TQ (Total Quality) der ÖGNB.

Die Entwicklung wurde 1998 gestartet und ist wie andere Gebäudebewertungssysteme (z.B.

LEED, BREEAM, HQE) auf die internationale Green Building Initiative zurückzuführen (vgl.

www.oegnb.net o.J.a). 2004 wurde die nationale klima:aktiv Deklaration vom

Lebensministerium zur Bewertung der Gebäudequalität entwickelt. Das TQ-System wurde

laufend weiterentwickelt, beinhaltet nun auch Kriterien von klima:aktiv und ist seit 2010 unter

der Bezeichnung TQB bekannt. In den vergangenen Jahren haben sich auch internationale

Zertifizierungen wie LEED, BREEAM und das GreenBuilding-Label der EU am

österreichischen Markt etabliert. Eine weitere relevante Zertifizierung ist die Auszeichnung

der ÖGNI. Sie gehört zu dem Dachverband DGNB und weist im Unterschied zu dem

deutschen Gütesiegel Anpassungen an österreichische Baustandards auf (vgl. Grim/Leutgöb

2012, S. 40-45). Im Folgenden werden die einzelnen Bewertungssysteme näher beschrieben

und verglichen.

4.2.1. GreenBuilding

Das GreenBuilding-Label der EU wurde 2005 ins Leben gerufen und ist ein europäisches

Programm zur Verbesserung der Energieeffizienz und zur Integration erneuerbarer Energien

in Gebäuden (vgl. Grim/Leutgöb 2012, S. 40). Anwendung findet das GreenBuilding-

Programm auf private und öffentliche Dienstleistungsgebäude bei Generalsanierung und bei

Neubau. Die Teilnahme an diesem Programm ist an bestimmte Kriterien gebunden und die

Erlangung eines sogenannten „Partnerstatus“ ist erforderlich. Der Ablauf kann in vier

Teilbereiche untergliedert werden: die Bestandsaufnahme des Energieverbrauchs des

Gebäudes (nur bei Bestandsgebäuden), die Erstellung eines Maßnahmenplans für die

Verbesserung der Energieeffizienz, die Zustimmung zum Maßnahmenplan durch die

Österreichische GreenBuilding Kontaktstelle (IBO) und die Umsetzung des Maßnahmenplans

sowie zugehörige Berichterstattung. Ziel ist es, 25 Prozent des Primärenergiebedarfs im

Vergleich zum üblichen Baustandard (bei Neubauten) oder zum vorherigen Gebäudestandard

(bei Bestandsgebäuden) einzusparen (vgl. IBO o.J.a, S. 1-6). Damit ist das GreenBuilding-

51

Label rein ökologisch ausgerichtet und vernachlässigt die soziale und ökonomische

Dimension gänzlich. Vorteile sind die Verminderung der Abhängigkeit von Energieimporten,

die Verbesserung der Wettbewerbsfähigkeit sowie der Beitrag zum Umwelt- und

Klimaschutz, insbesondere durch die Reduzierung der CO2-Emissionen (vgl. IBO o.J.b, S. 2).

Der Maßnahmenplan soll sich auf den gesamten Energieverbrauch des Gebäudes beziehen

und umfasst daher beispielhaft folgende Module: Gebäudehülle (z.B. Wärmedämmung),

Wärmeversorgung (Warmwasser und Heizung), Lüftung, Klimaanlagen, Beleuchtung,

Bürogeräte, Stromverteilung und Verwendung regenerativer Energie (z.B. Solarenergie). Er

beschreibt spezifische Umsetzungsmaßnahmen, wie Investitionen zur Modernisierung oder

die Verbesserung der Wartung. Des Weiteren ist von den PartnerInnen jedenfalls ein

Regelwerk für das Energiemanagement festzulegen. Dabei soll die Energieeffizienz als

Managementaufgabe über den gesamten Lebenszyklus betrachtet werden. Verpflichtend ist

auch die Benennung einer Person, die für die Umsetzung der Maßnahmen und die

Kommunikation mit der nationalen Kontaktstelle bzw. der Europäischen Kommission

verantwortlich ist. Sie hat den Ablauf zu überwachen und Bericht zu erstatten (vgl. IBO o.J.a,

S. 4-8).

Für die Teilnahme am GreenBuilding-Programm fallen grundsätzlich keine Kosten an,

allerdings müssen selbstverständlich die getätigten Investitionen und laufenden Kosten für die

Wartung und Instandhaltung vom/von der GreenBuilding-PartnerIn getragen werden (vgl.

Kallmann/Paar o.J., S. 2).

4.2.2. klima:aktiv

klima:aktiv wurde im Jahr 2004 gegründet und ist eine Klimaschutzinitiative des

Lebensministeriums. Das ausschließlich in Österreich gültige Bewertungssystem hat zum

Ziel, eine möglichst umfassende Nachhaltigkeitsbewertung mit wenigen Kriterien möglich zu

machen (vgl. Grim/Leutgöb 2012, S. 41). Dieser Gebäudestandard zeichnet Gebäude mit

hoher Energieeffizienz und hoher Ausführungsqualität aus. Anwendung findet dieser

Standard bei Neubau und Sanierung von Einfamilienhäusern, großvolumigen Wohngebäuden

sowie Dienstleistungsgebäuden wie Bürogebäuden, Verkaufsstätten, Hotels,

Bildungseinrichtungen etc. (vgl. www.klimaaktiv.at 2012). Grundsätzlich können die

klima:aktiv Kriterien in vier Bewertungskategorien unterteilt werden, wobei es hinsichtlich

der Bewertung Unterscheidungen nach Nutzungsart und Bauvorhaben (Neubau/Sanierung)

gibt. Folgende Hauptkategorien sind in jedem Kriterienkatalog zu finden: A – Planung und

52

Ausführung, B – Energie und Versorgung, C – Baustoffe und Konstruktion und D – Komfort

und Luftqualität. Die Bewertung erfolgt mittels einem 1.000 - Punktesystem, wobei für die

einzelnen Kriterien, als auch für die vier übergeordneten Themenbereiche, maximal

erreichbare Punkte definiert sind (vgl. Lebensministerium 2012, S. 6f.).

Abbildung 14: klima:aktiv – Bewertungsmatrix (Scoring-Modell)

Hauptkriterium Neubau (max. Punkte) Sanierung (max. Punkte)

A – Planung und Ausführung 130 / [120*] 130 / [120*]

B – Energie und Versorgung 600 650 / [600*]

C – Baustoffe und Konstruktion 150 100 / [150*]

D – Komfort und Raumluftqualität 120 / [130*] 120 / [130*]

Summe 1.000 1.000

* Differenzierte Bewertung bei Bildungseinrichtungen

Quelle: eigene Darstellung (Lebensministerium)

Wie in Abbildung 14 ersichtlich ist, wird dem Energiebereich in der Bewertung besondere

Bedeutung beigemessen. Neben frei wählbaren Kriterien gibt es auch einige Musskriterien –

sogenannte klima:aktiv Basiskriterien – die in jedem Fall einzuhalten sind. Dazu zählen unter

anderem der Primärenergiebedarf, der CO2-Ausstoß, der Ausschluss von klimaschädlichen

Substanzen sowie die Berechnung der LZK. Einige Musskriterien gelten nur für Gebäude ab

einer Mindestgröße von 1.000 m² BGF. Die Bewertung nach dem Kriterienkatalog

klima:aktiv erfolgt in drei Qualitätsstufen:

• Bronze = alle Musskriterien sind erfüllt. Eine Punkte-Bewertung wird in diesem Fall

nicht durchgeführt.

• Silber = alle Musskriterien sind erfüllt und mindestens 750 Punkte werden erreicht.

• Gold = alle Musskriterien sind erfüllt und mindestens 900 Punkte werden erreicht

(vgl. Lebensministerium 2012, S. 7-9).

Die klima:aktiv Kriterien sind grundsätzlich als Selbstdeklarationskonzept aufgebaut, das

bedeutet, dass der/die BauträgerIn den Nachweis der Kriterien sowie die Ermittlung der

erreichten Punktezahl selbst erbringen muss. Dadurch, dass keine „Third Party“ in den

Bewertungsprozess involviert ist, wird kein Zertifikat im klassischen Sinne verliehen.

Dennoch wird empfohlen eine/n externe/n ExpertIn mit der Durchführung zu beauftragen

53

(vgl. Lipp et al. o.J., S. 61). Wie beim Green Building Zertifikat fallen für die klima:aktiv

Deklaration keine gesonderten Gebühren an.

4.2.3. TQB

TQB (Total Quality Building) ist das österreichische Bewertungsschema der ÖGNB

(Österreichische Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) und entstand im Jahr 2010. Es basiert

auf dem ältesten österreichischen Label TQ (Total Quality), welches im Jahr 1998 auf dem

Markt eingeführt wurde, und ist eine Harmonisierung von TQ, klima:aktiv und dem IBO

Ökopass. Durch diese Zusammenführung und überschneidenden Kriterien ist es möglich, mit

dem Erwerb der TQB Auszeichnung gleichzeitig eine klima:aktiv Deklaration zu erhalten. Es

ist ein umfassendes, hochwertiges System, das als Open-Source-System jedem zur Verfügung

steht (vgl. Grim/Leutgöb 2012, S. 42). Das Bewertungssystem ist auf die österreichische

Baupraxis abgestimmt und eignet sich für die Auszeichnung von Neubauten sowie

Bestandsobjekten quer durch alle Nutzungsarten. Bei TQB gibt es fünf Themenschwerpunkte,

die in der Bewertung auf eine gleichmäßige Gewichtung aller Kriterien treffen. Dazu zählen

„Standort & Ausstattung“, „Wirtschaft & technische Qualität“, „Energie & Versorgung“,

„Gesundheit & Komfort“ sowie „Baustoffe & Konstruktion“. Gesamt kann ein nachhaltiges

Gebäude max. 1.000 Punkte erreichen (vgl. ÖGNB 2011, o.S.).

Abbildung 15: TQB – Bewertungsmatrix (Scoring-Modell)

Hauptkriterium Neubau/Sanierung (max. Punkte)

A – Standort und Ausstattung 200

B – Wirtschaftlichkeit und technische Qualität 200

C – Energie und Versorgung 200

D – Gesundheit und Komfort 200

E – Ressourceneffizienz 200

Summe 1.000

Quelle: vgl. ÖGNB 2011, o.S.

Durch diese gleichmäßige Bewertung der Gebäudecharakteristika erweitert die ÖGNB die

bisherigen Anforderungen an die heimische Immobilienwirtschaft. Dass neben den

ökologischen Qualitäten auch die Standortkriterien und der Nutzerkomfort fokussiert werden,

erweitert die fundierte Auseinandersetzung mit umweltbezogenen, nachhaltigen

Eigenschaften von Bauwerken (vgl. Lipp et al. o.J., S. 59). Die TQB-Bewertung läuft in fünf

54

Schritten ab: im ersten Schritt ist eine Deklaration des Gebäudes notwendig. Diese läuft

digital über ein Bewertungstool ab und wird von ÖGNB Consultants begleitet (vgl.

www.oegnb.net o.J.b). Anschließend wird die vollständige Dokumentation an die ÖGNB

übergeben und um Prüfung angesucht (vgl. www.oegnb.net o.J.c.). Für den Erhalt eines

Planungs- und Errichtungsausweises der ÖGNB sind je nach Flächengröße (m² BGF)

zwischen EUR 120,- und maximal EUR 12.200,- zu entrichten. Hinzu kommt ein

Mitgliedsbeitrag der in Abhängigkeit der Institution bzw. der Anzahl der MitarbeiterInnen

eines Unternehmens bis zu EUR 3.000,- kosten kann (vgl. ÖGNB 2011, o.S.). Nach

Überweisung der sogenannten „Schutzgebühr“ werden die Nachweise durch von der ÖGNB

gelistete ÖGNB PrüferInnen kontrolliert und bei Vollständigkeit nach Rücksprache mit den

EinreicherInnen freigegeben. Die Bewertungsergebnisse werden in den Medien der ÖGNB

veröffentlicht (vgl. www.oegnb.net o.J.d).

4.2.4. DGNB / ÖGNI

Das Bewertungssystem der ÖGNI (Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige

Immobilienwirtschaft) wurde 2009 gegründet und kooperiert mit dem Dachverband DGNB

(Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen). Der Kriterienkatalog der DGNB wurde

übernommen und an österreichische Baustandards angepasst. Grundlegendes Ziel ist es, ein

umfassendes Bewertungssystem am Markt zu etablieren, welches auch international mit den

Schwesterlabels vergleichbar ist. Dies kann zwar aufgrund der unterschiedlichen nationalen

Bauordnungen und Nachweismethoden nicht umfassend gewährleistet werden, dennoch wird

eine Annäherung angestrebt (vgl. Grim/Leutgöb 2012, S. 43). Derzeit bietet die ÖGNI

Zertifizierungen für folgende Neubauten an: Büro- und Verwaltungsgebäude, Handelsbauten,

Industriebauten, Wohngebäude, Hotelgebäude und Bildungsgebäude. Dieser Katalog an

Nutzungsprofilen wird laufend angepasst und erweitert, so sind unter anderem bereits

Bewertungen für Krankenhäuser, Laborgebäude und Sportstätten geplant (vgl. ÖGNI 2012a,

S. 4). Zur Bewertung von Bestandsgebäuden wurde die BlueCARD entwickelt, welche auf

Wohn- und Bürogebäude anzuwenden ist (vgl. ÖGNI 2011, S. 2).

Wie viele andere Systeme basiert die DGNB-Zertifizierung auf einem Punktemodell. Das

Gütesiegel der ÖGNI hat fünf Themenschwerpunkte, welche in die Gesamtbetrachtung der

Gebäudequalität einfließen. Dazu zählen die Bereiche ökologische Qualität, ökonomische

Qualität, soziale Qualität, technische Qualität und Prozessqualität. Ein zusätzlicher

55

Schwerpunkt ist die Standortqualität. Sie wird allerdings separat bewertet und fließt nicht in

die Gesamtbetrachtung ein.

Abbildung 16: DGNB – Bewertungsmatrix (Scoring-Modell)

Hauptkriterium Neubau/Sanierung

Ökonomische Qualität 22,5 %

Ökologische Qualität 22,5 %

Soziale Qualität 22,5 %

Technische Qualität 22,5 %

Prozessqualität 10,0 %

Standortqualität N/A

Summe 100 %

Quelle: vgl. JLL 2011, S. 10

Jedem Themenfeld sind mehrere Kriterien und Zielwerte zu Grunde gelegt. Bei der

Entwicklung des Gütesiegels wurden anfänglich 63 Kriterien für nachhaltiges Bauen definiert,

jedoch wurden 14 Kriterien nach Erprobung des Systems wieder zurückgestellt. Die

Bewertung erfolgt mittels eines Punktesystems, wobei jedes Kriterium maximal zehn Punkte

erlangen kann. Große Bedeutung in der Bewertung hat die Gewichtung der einzelnen

Kriterien, denn für jeden Bauwerkstyp existieren unterschiedliche Gewichtungsgrößen

(Multiplikation mit null bis drei). Beispielsweise kommt dem Energiebedarf bei neuen

Bürogebäuden eine höhere Bedeutung zu als dem akustischen Komfort. Die Bewertung

erfolgt in drei Stufen, wobei erst ab einem Gesamterfüllungsgrad von 50 Prozent ein DGNB-

Gütesiegel erworben werden kann.

• Ab 50 Prozent erhält man den Bronze-Status,

• ab 65 Prozent den Silber-Status und

• ab 80 Prozent den Gold-Status.

Alternativ wird der Gesamterfüllungsgrad auch in Noten angegeben:

• ein Gesamterfüllungsgrad von 95 Prozent entspricht der Note 1,0,

• ein Gesamterfüllungsgrad von 80 Prozent entspricht 1,5 und

56

• ein Gesamterfüllungsgrad von 65 Prozent entspricht 2,0 (vgl. ÖGNI 2012a, S. 8-12).

Die für Bestandsimmobilien relevante BlueCARD misst die Nachhaltigkeit an Hand von 26

Kriterien. Wie beim Neubau fließen zwar alle fünf Themenfelder in die Gesamtbewertung

ein, allerdings sind die Kriterien auf rudimentäre Anforderungen beschränkt.

Ausschlaggebend für den Erhalt der BlueCARD ist, dass sogenannte Veto-Kriterien nicht

verletzt werden. Für die Faktoren Treibhauspotential, thermischer Komfort im Sommer,

Innenraumluftqualität, Barrierefreiheit, Brandschutz und thermische Qualität der

Gebäudehülle wurden Grenzwerte definiert, die keinesfalls überschritten werden dürfen (vgl.

ÖGNI 2011, S. 6f.).

Für den Erhalt des DGNB-Gütesiegels ist es im ersten Schritt notwendig eine/n bei der ÖGNI

akkreditierte/n AuditorIn6 mit der Zertifizierung zu beauftragen. Er/Sie begleitet den/die

BauherrIn über den gesamten Prozess bis zum Zertifikat, berät ihn/sie, formuliert die Ziele für

das geplante Gebäude und fasst diese in einem objektspezifischen Pflichtenheft zusammen.

Nach der Registrierung der Immobilie bei der ÖGNI kann das Pflichtenheft eingereicht

werden und der/die BauherrIn erhält ein Vorzertifikat, welches bereits zu Marketingzwecken

genutzt werden kann. Erst nach Fertigstellung des Gebäudes werden die Vorgaben des

Vorzertifikats durch die ÖGNI geprüft und die endgültige Zertifizierung ausgestellt (vgl.

ÖGNI 2012a, S. 6f.). Die Gebühren für ein Zertifikat belaufen sich für ÖGNI-Mitglieder auf

EUR 0,40 / m² BGF und für ein Vorzertifikat auf EUR 0,25 / m² BGF. Wird beispielsweise

ein Gebäude mit einer BGF von 22.500 m² zertifiziert, wären EUR 5.625,- für die Nutzung

des Vorzertifikats sowie EUR 9.000,- für den Erhalt des abschließenden Zertifikats zu

bezahlen (vgl. ÖGNI 2012b, o.S.). Hinzu kommt ein Mitgliedsbeitrag zwischen EUR 500,-

und EUR 5.000,-, wobei sich die Höhe nach der Art und Größe der bewerbenden Institution

richtet (vgl. ÖGNI o.J., o.S.). Die Gebühren für Nicht-Mitglieder betragen für das

Vorzertifikat EUR 0,35 / m² BGF und für das Zertifikat EUR 0,55 / m² BGF. Optional können

Zusatzleistungen wie eine ÖGNI Projekttafel oder eine individuelle Zertifikatsübergabe gegen

Bezahlung in Anspruch genommen werden (vgl. ÖGNI 2012b, o.S.). Der Ablauf für den

Erhalt der BlueCARD ist in den Grundzügen ident mit dem ÖGNI-Zertifizierungsverfahren.

Einen Unterschied gibt es hinsichtlich der erworbenen Bezeichnung, da kein Zertifikat

6 AuditorInnen sind unabhängige ExpertInnen, die aufgrund einer Ausbildung mit den Anforderungen des DGNB Gütesiegels vertraut sind

(vgl. www.ogni.at o.J.)

57

sondern nur eine Deklaration ausgestellt wird (vgl. ÖGNI 2011, S. 4). Je nach Mitgliedsstatus

und Baukörperanzahl kostet die Erstausstellung der BlueCARD zwischen EUR 690,- und

EUR 1.235,- (vgl. ÖGNI 2012c, o.S.).

4.2.5. LEED

Das Bewertungsverfahren LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) ist ein

Label, das vom USGBC entwickelt wurde und mittlerweile weltweit vertreten ist. Das im Jahr

2000 publizierte System ist das einzige Zertifikat, welches international vergleichbar ist, da

hier nicht auf nationale Baustandards Rücksicht genommen wird (vgl. Grim/Leutgöb 2012, S.

44). LEED wurde mit dem Ziel eines ökologisch und sozial verantwortungsvollen Entwurfs,

Baus und Betriebs von Gebäuden zur Erhöhung einer gesunden und nachhaltigen

Lebensweise entworfen. Es ist das erste amerikanische Rating-System, welches sich mit einer

umfassenden Bewertung von Energie- und Wasserverbräuchen, Anbindung an die lokale

Infrastruktur, Ressourcenschutz, Flächenverbrauch und Raumluftqualität gewerblich

genutzter Immobilien befasst (vgl. JLL 2011, S. 7). Die LEED-Zertifizierung ist sehr flexibel

und kann für unterschiedliche Immobilienarten erworben werden. In Abbildung 17 werden

die verschiedenen Systemapplikationen für den gewerblichen Hochbau dargestellt.

Abbildung 17: LEED Systemapplikationen für den gewerblichen Hochbau

LEED System Zielobjekte Zertifizierung…

New Construction (NC) Neubauprojekte / grundlegende Sanierung

… von grundlegenden Baumaßnahmen an der Gebäudesubstanz und Gebäudeausstattung

Core & Shell (CS) Neubauprojekte ... als Tool für PlanerInnen die zwar Kontrolle über Entwurfs- und Erstellungsphasen, nicht aber über die spätere Ausstattung zur Nutzung haben

Existing Buildings: Operations & Maintenance (EBOM)

Bestandsimmobilien … von geringeren Sanierungsmaßnahmen mit Fokus auf betriebliche Optimierung

Commercial Interiors (CI) Einzelflächen ... einzelner Bestands- oder Mietflächen

Quelle: vgl. JLL 2011, S. 8 (USGBC)

Neben den in Abbildung 17 dargestellten LEED-Varianten ist es auch möglich Ein- und

Mehrfamilienhäuser zertifizieren zu lassen. Die Schwerpunkte liegen beim LEED System

„Homes“ vor allem auf Energieeffizienz, Wassereinsparungen und Wohlbefinden der

NutzerInnen (vgl. http://new.usgbc.org o.J.a, Übers. durch d. Verf.). Eine weitere, sehr

58

besondere, Zertifizierung ist das sogenannte LEED for Neighborhood Development. Hierbei

handelt es sich um ein Bewertungssystem für ganze Landschaftsteile bzw. „Nachbarschaften“.

Beinhaltet sind u.a. Förderungen der lokalen Infrastruktur (öffentliche Verkehrsmittel,

Mobilität zu Fuß oder mit dem Fahrrad) sowie der Erhalt von öffentlichen Plätzen und Parks

(vgl. http://new.usgbc.org o.J.b, Übers. durch d. Verf.).

Die Bewertung erfolgt mittels eines Scoring-Modells in fünf Hauptkategorien. Diese sind

„Sustainable sites“ (= Nachhaltige Bewirtschaftung des Standorts), „Water efficiency“ (=

effizienter Wasserverbrauch), „Energy & atmosphere (= Energieeffizienz und

Atmosphärenschutz/Reduktion von Emissionen), „Materials & resources“ (= nachhaltiger

Material- und Ressourceneinsatz) und „Indoor environmental quality“ (= Verbesserung der

Raumluftqualität und Belichtung). Für Wohnimmobilien sowie für die Bewertung der

Nachbarschaft kommen zusätzliche Kategorien wie z.B. Transportmöglichkeiten und die

lokale Infrastruktur oder auch die Erziehung der NutzerInnen zu einem nachhaltigen

Verhalten hinzu (vgl. http://new.usgbc.org o.J.c, Übers. durch d. Verf.). Pro

Hauptkriteriengruppe gibt es unterschiedliche Gewichtungen. Bei den Subkriterien können,

wie bei anderen Zertifizierungssystemen auch, definierte Punkte (Credits) erzielt werden (vgl.

JLL 2011, S. 7). In der nachstehenden Abbildung wird die Gewichtung für die Hauptkriterien

für die gewerblichen Nutzungsarten dargestellt.

Abbildung 18: LEED Bewertungsmatrix (Scoring-Modell)

Hauptkriterium NC CS EBOM CI

max. Punkte

1. Sustainable sites 26 28 26 26

2. Water efficiency 10 10 14 10

3. Energy & atmosphere 35 37 35 35

4. Materials & resources 14 13 10 14

5. Indoor environmental quality 15 12 15 15

[6. Bonus Credit: innovation] [6] [6] [6] [6]

[7. Bonus Credit: regional priority] [4] [4] [4] [4]

Summe 110 110 110 110

Quelle: eigene Darstellung (USGBC)

Wie in der Grafik ersichtlich ist, wird das Hauptaugenmerk bei LEED auf die

Energieeffizienz (3.) und nachhaltige Bewirtschaftung des Standorts / Baugrunds (1.) gelegt.

59

Damit liegt der Fokus auf der ökologischen Dimension. Für österreichische Verhältnisse sind

die Vorgaben für die Energieeffizienz allerdings nicht allzu schwer zu erreichen. Anders ist

dies bei dem Thema Recycling-Materialien, da die ausgeprägte Recycling-Kultur der

Amerikaner für österreichische Standards recht ambitioniert ist (vgl. Grim/Leutgöb 2012, S.

44). Für besonders innovatives Design und die Bewältigung besonderer regionaler

Gegebenheiten werden zusätzliche Punkte vergeben. Gesamt können vier

Zertifizierungsstufen erreicht werden:

• certified = 40 – 49 Punkte

• silver = 50 – 59 Punkte

• gold = 60 – 79 Punkte

• platinum = 80 + Punkte (vgl. USGBC 2009, o.S., Übers. durch d. Verf.).

Die LEED Zertifizierung erfolgt in fünf Schritten: der/die BewerberIn hat das jeweilige

Bewertungssystem für das Gebäude zu wählen und das Projekt zu registrieren. Die

Registrierungsgebühren betragen für USGBC Mitglieder 900,- Dollar und für Nicht-

Mitglieder 1.200,- Dollar. Der Zertifizierungsantrag wird anschließend an USGBC versandt

und es werden nochmalige Gebühren für das Verfahren fällig. Sie bemessen sich nach dem

Gebäudetyp und der Flächengröße, wobei die durchschnittlichen Kosten bei 2.000,- Dollar

pro Objekt liegen. Die Organisation prüft die Angaben und Nachweise und übermittelt den

BewerberInnen das Bewertungsergebnis. Im Falle einer negativen Beurteilung kann der/die

EinreicherIn Beschwerde einlegen (vgl. http://new.usgbc.org o.J.d, Übers. durch d. Verf.). Da

die österreichischen Nachweismethoden, die für die Planung notwendig und bei allen anderen

Bewertungssystemen anrechenbar sind, nicht verwendet werden können, fallen für die LEED-

Nachweisführung weitere zusätzliche Kosten an. Des Weiteren ist auch nicht zu

vernachlässigen, dass die Dokumente in Englisch übersetzt und in amerikanische Einheiten

umgerechnet werden müssen (vgl. Grim/Leutgöb 2012, S. 44).

4.2.6. BREEAM

Das erstmalig 1990 lancierte Building Research Establishment-Environmental Assessment

Method for Buildings (BREEAM) wurde mit dem Ziel entwickelt, MarktteilnehmerInnen

alternative Wege aufzuzeigen, wie schädliche Effekte auf die lokale Umwelt gesenkt und

zugleich der Komfort und gesundheitsförderliche Qualitäten von Gebäuden gesteigert werden

60

können. Es zeigt den NutzerInnen und EigentümerInnen einer Immobilie verschiedene

Wahlmöglichkeiten vor dem Hintergrund einer differenzierten dargestellten Nachhaltigkeits-

Performance auf (vgl. JLL 2011, S. 4). Es ist ein international agierendes, hochwertiges

Gebäudebewertungssystem, das für jedes Land und jeden Gebäudetyp maßgeschneidert ist

(vgl. Grim/Leutgöb 2012, S. 45). So existieren beispielsweise für die Niederlande, für

Norwegen, Schweden oder Spanien unterschiedliche Bewertungssysteme (vgl. Kibert 2012,

S. 124, Übers. durch d. Verf.). Auf Anfrage werden von „BREEAM International“ oder

„BREEAM Europe“ relevante Kriterien angepasst, dies geht sogar soweit, dass für

interessierte Konzerne eigene Systeme entwickelt werden. Dies berücksichtigt zwar die

Bedürfnisse der jeweiligen NutzerInnen, macht eine Vergleichbarkeit der Objekte allerdings

unmöglich (vgl. Grim/Leutgöb 2012, S. 45). Beispielhaft soll gezeigt werden, welche

Systemapplikationen für den gewerblichen Hochbau bei BREEAM möglich sind.

Abbildung 19: BREEAM Systemapplikationen für den gewerblichen Hochbau

BREEAM System Zielobjekte Zertifizierung…

New Construction 2011 Neubauprojekte … als Bewertung von Entwurfs-, Bau- und Fertigstellungsphasen

Refurbishment* Gebäudesanierung … von umfassenden Generalsanierungen bis hin zu einfachen Sanierungs-maßnahmen, z.B. der Mieterausstattung

In-Use Vermietete Bestandsobjekte

... zur Bewertung vom Gebäudebetrieb in drei Stufen: 1. Objekt-Performance, 2. Management-Performance, 3. NutzerInnen-Management

*ein neues Schema befindet sich derzeit (Stand: 02/2013) in der Pilotphase

Quelle: eigene Darstellung (BRE Global Ltd)

Wie auch bei LEED gibt es zusätzliche Zertifizierungen für Wohnhäuser im Neubau und

Bestand, sowie für „BREEAM Communities“ – ganzen Stadtgebieten (vgl. www.breeam.org

o.J., Übers. durch d. Verf.). Die Parteinahme des International Council of Shopping Centers

zugunsten der BRE Methode, sowie der Zusammenschluss zahlreicher

ProjektentwicklerInnen aus dem Retail- und Logistikbereich, geben Hinweise zur künftigen

Ausrichtung der BREEAM Zertifizierung. Die Bildung einer Task Force für die Erarbeitung

von Standards für Handelsbauten führt zu einer besonderen Stellung der Zertifizierung am

europäischen Markt.

61

Das Bewertungssystem BREEAM basiert auf einem Scoring-Modell, wobei Punkte (Credits)

für Umwelt-, Gesundheits- und Managementkriterien vergeben werden. Definierte Zielwerte

müssen als Basispunkte jedenfalls erreicht werden und darüber hinaus sind Performance-

Punkte erzielbar. In neun Hauptkategorien werden Noten für die Umsetzung der nachhaltigen

Kriterien vergeben (Category Scores) und unter Berücksichtigung der Umweltrelevanz

prozentual ins Verhältnis gesetzt (Environmental Weighting) (vgl. JLL 2011, S. 4f.). Gesamt

werden 49 individuelle Kriterien in den neun Hauptkriteriengruppen beurteilt. Hinzu kommt

eine zehnte Hauptkriteriengruppe, die die Innovation des Projekts wertet (vgl. Kibert 2012, S.

124, Übers. durch d. Verf.).

Abbildung 20: BREEAM Bewertungsmatrix – Scoring Modell

Hauptkriterium Neubau / Sanierung

In-Use

Schritt 1*

In-Use

Schritt 2**

In-Use

Schritt 3***

1. Management 12 % - 15 % 12 %

2. Gesundheit & Komfort 15 % 17 % 15 % 15 %

3. Energie 19 % 26,5 % 31,5 % 19,5 %

4. Transport 8 % 11,5 % - 18,5 %

5. Wasser 6 % 8 % 5,5 % 3,5 %

6. (Bau-)Materialien 12,5 % 8,5 % 7,5 % 4,5 %

7. Abfallwirtschaft 7,5 % 5 % - 11,5 %

8. Bodenverbrauch und -ökologie 10 % 9,5 % 12,5 % 5 %

9. Verschmutzung 10 % 14 % 13 % 10,5 %

[10. Innovation] [10 %] - - -

Summe 110 % 100 % 100 % 100 %

*Bewertung der Objekteigenschaften

** Bewertung der Managementqualitäten in den einzelnen Kategorien (z.B. Punkt 3. Energie: laufende Überwachung, Optimierung, Wartungssystem, etc.)

*** Bewertung der Nutzerqualitäten in den einzelnen Kategorien (z.B. Punkt 4. Transport: grüne Transportwege im Unternehmen für Produkte und Geschäftsreisen, Car Sharing, Aufzeichnung der durch Transport verursachten Emissionen) (vgl. BRE Global Ltd 2012, o.S., Übers. durch d. Verf.)

Quelle: eigene Darstellung (BRE Global Ltd)

In der Gewichtung kommt dem Themenbereich 3.) Energie mit in etwa 20 – 30 Prozent die

größte Bedeutung hinzu. Am zweitstärksten wird Punkt 2.) Gesundheit und Komfort mit ca.

15 Prozent bewertet. Die übrigen Bereiche fließen relativ ausgewogen in die Betrachtung ein.

Das aggregierte Gesamtergebnis führt abschließend zu einem Resultat, das in Deutschland

und Österreich wie folgt ausgezeichnet werden kann:

62

• > 10 Prozent = acceptable / ausreichend (ein Stern)

• > 25 Prozent = pass / befriedigend (zwei Sterne)

• > 40 Prozent = good / gut (drei Sterne)

• > 55 Prozent = very good / sehr gut (vier Sterne)

• > 70 Prozent = excellent / excellent (fünf Sterne)

• > 85 Prozent = outstanding / herausragend (sechs Sterne) (vgl. www.difni.de o.J.c).

Der Verfahrensablauf der BREEAM-Zertifizierung erfolgt in sechs Schritten. Der erste Schritt

beinhaltet die Einordung des Objekts in eines der BREEAM Schemata (siehe Abbildung 19).

Anschließend kann ein/e für die gewählte Systematik lizenzierte/r GutachterIn (BREEAM

Assessor oder BREEAM In-Use AuditorIn) herangezogen werden. Gemeinsam mit ihm/ihr

wird im dritten Schritt die Vorbewertung vorgenommen (vgl. BRE Global Ltd o.J., o.S.,

Übers. durch d. Verf.). Die Ausbildung zum/zur ExpertIn/Assessor/AuditorIn kann innerhalb

von drei bis vier Tagen vollzogen werden und kostet derzeit max. EUR 2.600 (+ EUR 600

p.a. zur Benutzung der Lizenz) (vgl. www.difni.de o.J.a). Er/Sie registriert das Projekt bei

BREEAM und die Zertifizierung des fertiggestellten Gebäudes (Post-Construction Stage)

wird vorgenommen. Optional kann im Bau schon ein Vorzertifikat (Design Stage) erworben

werden. Zuletzt wird das zertifizierte Gebäude in den BREEAM-Medien veröffentlicht. Die

Registrierungs- und Zertifizierungsgebühren betragen pro Bauteil EUR 1.000,-. und müssen

jährlich bestätigt werden. Hierfür fallen EUR 100,- bis EUR 1.000,- p.a. an. Im dritten Jahr

muss eine komplette Re-Zertifizierung für weitere EUR 1.000,- vorgenommen werden (vgl.

www.difni.de o.J.b). Hinzu kommt eine Übersetzung der Unterlagen ins Englische (vgl.

Grim/Leutgöb 2012, S. 45).

4.2.7. Direkter Vergleich der Bewertungssysteme

In diesem Kapitel der Arbeit soll ein direkter Vergleich der einzelnen Bewertungssysteme

erfolgen. Es werden die allgemeinen Parameter je Beurteilungsschemata analysiert sowie ein

Vergleich der in die Bewertung einfließenden Kriterien vorgenommen. Auf die

Verfahrensabläufe, die Auszeichnungsstufen und die Kosten wird nicht mehr im Detail

eingegangen, da diese schwer vergleichbar sind und sie bereits in den vorangegangen

Kapiteln 4.2.1.bis 4.2.6 erläutert wurden.

63

Abbildung 21: Vergleich der in Österreich relevanten Bewertungssysteme - Übersicht

Bewertungssystem Green

Building

klima:aktiv ÖGNB /

TQB

ÖGNI LEED BREEAM

Ursprungsland / Staatenverbund EU Österreich Österreich Österreich USA UK

Gründung 2005 2004 1998 / 2010 2009 2000 1990

Institution / Kontakt IBO ÖGUT ÖGNB ÖGNI USGBC BRE Global

Zertifikatsstatus + + + + +

Logo

Anwendungsmöglichkeit

Neubauobjekte

Wohngebäude + + + + +

Büro- und Verwaltungsgebäude + + + + + +

Handelsbauten + + + + + +

Hotelgebäude /Herbergen + + + + + +

Industriebauten /Logistikbauten + + + + + +

Bildungseinrichtungen + + + + + +

Sonstige Bauten (Krankenhäuser, Heime, Sportstätten, Kirchen, etc.)

+ + + + +

Sanierungen im Bestand

Wohngebäude + + + + +

Büro- und Verwaltungsgebäude + + + + + +

Handelsbauten + + + + +

Hotelgebäude / Herbergen + + + + +

Industriebauten/Logistikbauten + + + + +

Bildungseinrichtungen + + + + +

Sonstige Bauten (Krankenhäuser, Heime, Sportstätten, Kirchen, etc.)

+ + + + +

Gebäudebetrieb & Management

Wohngebäude

Dienstleistungsgebäude + +

Marketingnutzen

Internationaler Bekanntheitsgrad + (+) + + +

Vergleichbarkeit der Objekte (+) (+) (+) +

Anlehnung an österr. Baustandard + + + +

Bewertung der Nachhaltigkeit

Anzahl Hauptkriteriengruppen 1 4 5 5 5 + [2] 9 + [1]

Einordnung in das integrierte Nachhaltigkeitsdreieck

(siehe Kapitel 2.3.4., Abbildung 4)

Stark ökologisch

Vorwiegend ökologisch

Sozial, ökologisch, ökonomisch


Sozial-ökologisch


Betrachtung über Lebenszyklus (+) (+) (+) (+)


64

In Abbildung 21 werden die allgemeinen Parameter der Bewertungssysteme dargestellt. In

dieser ist ersichtlich, dass nicht alle Bewertungssysteme den Zertifikatsstatus erfüllen. Die

klima:aktiv Auszeichnung des Lebensministeriums ist eine Selbst-Deklaration und es wird

kein Zertifikat im klassischen Sinne ausgestellt. Betrachtet man die Anwendungsbereiche der

einzelnen Systeme, kann festgestellt werden, dass fast alle Zertifizierungen auf verschiedene

Nutzungsarten im Neubau angewendet werden können. Ausnahmen bilden das

GreenBuilding-Label, da dieses nur bei Dienstleistungsgebäuden umgelegt werden kann, und

das DGNB-Zertifikat der ÖGNI, das derzeitig noch keine Spezialbauten zertifiziert. Letzteres

kann damit begründet werden, dass das DGNB-System für jeden Gebäudetyp unterschiedliche

Nutzungsprofile mit differenzierenden Gewichtungen der Kriterien erstellt, während andere

Systeme, wie beispielsweise LEED und BREEAM einen Kriterienkatalog auf alle Arten von

Neubauten anwenden („New construction“). Ob sich LEED und BREEAM in Österreich auch

praktisch auf alle Gebäudetypen umwälzen lässt, kann von der Verfasserin nicht beurteilt

werden. Bei der Beurteilung der Gebäudequalität im Bestand zeichnet sich ein ähnliches Bild

ab: während beim GreenBuilding-Label wieder nur Dienstleistungsbauten bewertet werden

können, sind bei dem DGNB-System noch nicht alle Nutzungsarten verfügbar. Die

BlueCARD der ÖGNI, die die Bestandsqualität festlegt, kann derzeit nur auf Wohn- und

Bürogebäude angewendet werden. Unter den in Abbildung 21 festgelegten

Anwendungsbereich „Gebäudebetrieb & Management“ fallen jene Zertifizierungen, die sich

mit der Bewertung der Managementleistung und/oder der Nutzerqualität in der

Nutzungsphase einer Immobilie auseinandersetzen. Derzeitig kann solch eine Bewertung nur

durch LEED (Commercial Interiors) und BREEAM (In-Use) erfolgen.

Des Weiteren wird in der Abbildung der jeweilige Marketingnutzen analysiert. Von der

Verfasserin wurden hierfür drei Kriterien ausgewählt: der internationale Bekanntheitsgrad, die

Vergleichbarkeit der Objekte sowie die Anlehnung an österreichische Baustandards. Der

internationale Bekanntheitsgrad ist jedenfalls bei den drei internationalen Zertifikaten

GreenBuilding, LEED und BREEAM gegeben. Das Zertifikat der ÖGNI wurde unter dem

Dachverband der DGNB entwickelt und ist daher ebenfalls über österreichische Grenzen

hinaus bekannt. Bei der TQB-Zertifizierung sieht das derzeit noch etwas anders aus, denn sie

ist gegenwärtig (wie auch klima:aktiv) rein für den österreichischen Markt interessant.

Allerdings laufen bei TQB Kooperationen mit anderen Ländern und internationalen

Zertifizierungsstellen in einem EU-Projekt, was dies zukünftig ändern kann (vgl.

Grim/Leutgöb 2012, S. 42). Das Thema Vergleichbarkeit kann differenziert definiert und

65

betrachtet werden: einerseits kann die Vergleichbarkeit innerhalb eines Zertifizierungssystems

und einer Nutzungsart relevant sein (z.B. DGNB Neubau Büro in Wien mit DGNB Neubau

Büro in Hamburg), andererseits spielt auch die Vergleichbarkeit zwischen den Zertifikaten

eine Rolle (z.B. TQB Neubau Büro in Wien und LEED Neubau Büro in Wien). Aufgrund

konträrer Kriterien, Gewichtungen und Bewertungen bei den Gebäudezertifizierungen wird in

Abbildung 21 nur auf die erste Definition eingegangen. Die Vergleichbarkeit der Objekte

innerhalb einer Zertifizierung wird nur bei LEED erfüllt. Aufgrund eines einheitlichen

Bewertungskatalogs, welcher international angewendet wird, kann ein Vergleich

verschiedener Objekte gleicher Nutzungsart vollzogen werden. Bei TQB, DGNB und

klima:aktiv ist die Vergleichbarkeit nur bedingt gegeben, da eine Anpassung auf

österreichische Baustandards erfolgt. Dadurch sind sie zwar national, aber nicht international

vergleichbar. Wichtig erscheint in diesem Zusammenhang zu erwähnen, dass in jedem Fall

eine detaillierte Auswertung der nutzungsgleichen Objektqualitäten stattfinden muss, da es

sonst zu einer Verzerrung der Ergebnisdarstellung kommen kann. So kann ein Gebäude mit

wenig sozialen Qualitäten und ausgezeichneten ökologischen Qualitäten genauso gut bewertet

werden wie ein Gebäude mit mittelmäßig sozialen Qualitäten und mittelmäßig ausgeprägten

ökologischen Qualitäten. Das GreenBuilding-Label und die BREEAM-Zertifizierung sind

keinesfalls vergleichbar (weder national noch international). Argumentiert kann diese

Aussage damit werden, dass das GreenBuilding-Label z.B. im Bestand auf eine 25-prozentige

Verbesserung der Energieeffizienz abzielt, jedoch nicht berücksichtigt, wie gut oder schlecht

die bestehende Performance des Gebäudes ist. BREEAM ist aufgrund des Bezugs zum

österreichischen Gebäudestandard und der Anpassungsmöglichkeiten der Kriterien nicht zum

Vergleich geeignet.

Abschließend soll, mit Bezug auf Abbildung 21, die Einordnung des Nachhaltigkeitsgrads

einer jeden Zertifizierung erfolgen. Hierfür wurde die Systematik des integralen

Nachhaltigkeitsdreiecks (siehe auch Abbildung 4, Kapitel 2.3.4) gewählt. Man erkennt, dass

nur drei der in Österreich relevanten Bewertungssysteme die soziale, ökologische und

ökonomische Dimension berücksichtigen. Das GreenBuilding-Label und klima:aktiv sind

stark, bzw. eher ökologisch ausgerichtet und die LEED-Zertifizierung kann in den sozial-

ökologischen Bereich eingegliedert werden. Die Betrachtung über den gesamten

Lebenszyklus einer Immobilie wird in keinem der sechs Bewertungssysteme vollständig

vollzogen. Bei TQB und DGNB werden zwar die Prozessqualität und Managementqualitäten

während der Bauphase stark berücksichtigt, allerdings ist die Messung der Management-

66

und/oder Nutzerqualitäten in der Betriebsphase eines Gebäudes nicht möglich. Bei den

internationalen Zertifikaten LEED und BREEAM zeigt sich das umgekehrte Bild: eine

Bewertung der Nutzungsphase ist zwar möglich, allerdings fließen beim Neubau die

Prozessqualitäten nicht allzu stark in die Bewertung ein.

Im Folgenden werden noch die einzelnen Kriterien der Zertifizierungen und deren

Gewichtung verglichen. Da es unterschiedliche Kriterienkataloge und Bewertungen gibt, ist

die Verfasserin für den Vergleich folgendermaßen vorgegangen:

• Beschränkung auf Bürobauten, Neubau (da dieser Nutzungskatalog bei allen

Zertifizierungen vorhanden ist). Es soll vermerkt sein, dass bei der BREEAM-

Zertifizierung auf eine Veröffentlichung eines Projektentwicklers aus UK

zurückgegriffen wurde, da aufgrund der vielfältigen Kataloge kein einheitliches

Scoring-Modell zur Verfügung stand.

• Auswahl der Kriterien analog Kapitel „3. Die nachhaltige Immobilie“. Auszugsweise

sollen wichtige Kriterien verglichen werden, wobei sie teilweise als „übergeordnete

Themen“ anzusehen sind. Z.B.: Brandschutz ist im Kriterium „Sicherheit“ inkludiert.

Das Ozonschichtabbaupotenzial, Treibhauspotenzial, etc. gehört zum Kriterium

„Schadstoffemissionen“. Die Luftdichtheit zählt zur „Qualität der Bauausführung“.

• Die Bewertung erfolgte auf Basis der aktuellen (Stand 02/2013) Kriterienkataloge,

wobei die Gewichtung in drei Einheiten eingeteilt wurde: + = Kriterium ist vorhanden,

+ + = Kriterium hat hohe Gewichtung, + + + = Kriterium hat sehr hohe Gewichtung.

Die Einteilung und Bewertung erfolgte nach Ermessen der Verfasserin.

Abbildung 22: Vergleich der in Österreich relevanten Bewertungssysteme – die drei Dimensionen der Nachhaltigkeit


Building

klima:aktiv ÖGNB /

TQB

ÖGNI LEED

BREEAM

Kriterien

Ressourcenschonung (Ökologische Dimension)

Flächeninanspruchnahme + + + + +

Biodiversität und Erhalt Umwelt + + + +

Wasser (Verbrauch / Qualität) + + + + + + + +

Reduktion Schadstoffemissionen + + + + + + + + + + + + +

Mikroklima + + + +

Ökologische Materialien + + + + + + + + + + +

Abfallwirtschaft (+) + + + + +

67


Building

klima:aktiv ÖGNB /

TQB

ÖGNI LEED BREEAM

Energie (Ökologische Dimension)

Erneuerbare Energien + + (+) + + + + + +

Primärenergiebedarf + + + + + + + + + + + + + + + +

Energiebedarf Nutzerausstattung + + +

Energieverbrauchsmonitoring + + + + + + + +

Wirtschaftlichkeit (Ökonomische Dimension)

Berechnung der LZK + + + +

Drittverwendungsmöglichkeit + + +

Gesundheit und Nutzerkomfort (Soziale Dimension)

Belichtung (natürlich / künstlich) (+) + + + + +

Thermischer Komfort (natürlich / künstlich)

(+) + + + + + + + + + +

Akustik / Schallschutz + + + + +

Sicherheit + + +

Zugänglichkeit / Funktionalität + + + +

Ausstattungsqualität +

Reinigungsfreundlichkeit +

Freiraumkonzept +

Kommunikationsmöglichkeiten +

Fahrradkomfort (+) + + + +

Elektromobilität

Ruhender Verkehr + + +

Qualität und Einflussnahme auf TGA + + + +

Standortqualität (Ökonomische und soziale Dimension)

Infrastruktur + + (+ +) +

Öffentliche Verkehrsmittel + + (+) + + +

Standortrisiken / Standortauswahl + (+ + +) + +

Lokale Wirtschaftskraft

Gestalterische Qualität (Architektur) + (+)


In Abbildung 22 werden die Kriterien anhand der drei Dimensionen der Nachhaltigkeit

verglichen. Es ist ersichtlich, dass das GreenBuilding-Label nur Energiekennwerte eines

Gebäudes bemisst. Im Gegensatz zu anderen Systemen ist es allerdings eines der wenigen,

welches auch eine energieeffiziente Nutzerausstattung berücksichtigt. Bei klima:aktiv kommt

ebenfalls dem ökologischen Bereich eine große Bedeutung zu. Einige Kriterien können

freiwillig in die Bewertung einfließen (in Abbildung 22 schwarz gekennzeichnet „(+)“). Vor

allem im soziokulturellen Bereich ist die Erfüllung der Kriterien nicht verpflichtend. Die

Bewertungskriterien von TQB sind in allen Dimensionen relativ ausgeglichen vorhanden.

Dies ist auch beim DGNB Label der ÖGNI feststellbar, allerdings fließt die Standortqualität

nicht in die Bewertung ein (in Abbildung 22 orange gekennzeichnet „(+)“). Aus Sicht einer

umfassenden Immobilienbewertung ist die Einbeziehung der Standortkriterien unabdingbar.

68

Die Standortauswahl und die Standortrisiken beeinflussen den Wert und die Wertstabilität

einer Immobilie (ökonomische Dimension). Die Verkehrsanbindung und Nähe zu

infrastrukturellen Einrichtungen verbessert zudem den Nutzerkomfort (soziale Dimension).

Bei den Gebäudezertifizierungen LEED und BREEAM fällt auf, dass diese das

Hauptaugenmerk auf die ökologische Dimension legen. Bei LEED werden ökonomische

Faktoren gänzlich vernachlässigt. Im Vergleich zu den heimischen Zertifikaten weist die

LEED und BREEAM Zertifizierung eine nicht allzu starke Ausprägung der sozialen Kriterien

auf. Die Standortqualität wird in die Bewertung mit aufgenommen, wobei LEED auch die

Architektur bzw. das innovative Design mit einem Zusatzpunkt (in Abbildung 22 grün

gekennzeichnet „(+)“) belohnt.

Neben den drei Dimensionen der Nachhaltigkeit sollte auch eine Bewertung über den

gesamten Lebenszyklus einer Immobilie erfolgen. In vielen Bewertungsschemata werden die

Planungs- und Bauphase unter dem Überbegriff Prozessqualität zusammengefasst, weshalb

dieser Begriff im Weiteren auch verwendet wird.

Abbildung 23: Vergleich der in Österreich relevanten Bewertungssysteme – Prozesse


Building

klima:aktiv ÖGNB /

TQB

ÖGNI LEED BREEAM

Kriterien

Prozessqualität

Wettbewerbsverfahren + +

Planungsqualität / Integrale Planung + + + + + +

Beschaffungskette +

Ökologische Baustelle + + + + + +

Qualität der Bauausführung + + + + + + +

Systematische Inbetriebnahme + + + + +

Vorkehrungen für nachhaltigen Betrieb

+ + +

Management- und Nutzungsqualität

Nachhaltiges Management

Nachhaltige Nutzung


Die Prozessqualität wird bei den Bewertungssystemen TQB, DGNB, LEED und BREEAM

berücksichtigt. Es fällt auf, das die TQB-Auszeichnung wieder eine sehr ausgeglichene

Bewertung aller Kriterien vornimmt, während die anderen Zertifikate verschiedene

Schwerpunkte setzen. Die von der Verfasserin festgesetzten Kriterien „Nachhaltiges

Management“ und „Nachhaltige Nutzung“ werden bei einem Neubau in keinem der Systeme

beachtet. Teilweise wird der Faktor „Vorkehrungen für nachhaltigen Betrieb“ erfüllt. Er zielt

69

allerdings hauptsächlich auf informierte NutzerInnen ab, bewertet aber weder die tatsächliche

Qualität des Property Managements, noch die Qualität der NutzerInnen. Im Sinne der

Nachhaltigkeit sollte die Immobilie über den gesamten Lebenszyklus, also auch über die

Nutzungsphase, bewertet werden. Diesbezüglich gibt es zukünftig sicherlich noch

Verbesserungsbedarf.

4.3. Internationale Normierung

Eine wesentliche Kritik an den Bewertungssystemen für nachhaltige Immobilien ist, dass

diese international nicht miteinander vergleichbar sind. Die Forderung nach einem

einheitlichen Standard wird seitens der InvestorInnen und NutzerInnen erhoben. Zur

Verdeutlichung soll ein Beispiel angeführt werden: der in Österreich voraussichtlich 2015

fertiggestellte „Marina Tower“ wird von drei verschiedenen Stellen zertifiziert (LEED,

BREEAM und DGNB). Da jedes dieser Systeme eigene Schwerpunkte hat, kann nur so

sichergestellt werden, dass für jedes Klientel am höchsten Stand gebaut wurde (vgl. Sedunko

2012, S. 45-47). In diesem Teil der Arbeit werden die Problematiken einer Vereinheitlichung

dargestellt und auf erste Versuche der Normierung auf europäischer Ebene eingegangen.

Die größte Herausforderung im Hinblick auf eine internationale Zertifizierung stellt sicherlich

die Akzeptanz auf den Märkten dar. Die Zukunft kann in drei Szenarien beschrieben werden:

• Szenario 1 = Einführung eines internationalen Zertifikats durch eine internationale

Organisation. Eine mögliche Konsequenz wird eine Marktverdrängung der derzeit

gängigen, nationalen Bewertungssysteme sein (vgl. Deutsche Hypothekenbank 2012,

S. 25). Fachleute meinen, dass dies allerdings auch zu negativen Effekten führen kann,

da der Wettbewerb am Markt zu Höchstleistungen der einzelnen Zertifizierungsstellen

führt und den Fortschritt fördert (vgl. Sedunko 2012, S. 47).


Organisation. Durch zu wenig Akzeptanz bei den nationalen MarktteilnehmerInnen

erlangt es allerdings keine große Bedeutung und die Zertifizierungsorganisationen

versuchen weiterhin, ihre nationalen Standards international zu verbreiten.


Organisation. International orientierte InvestorInnen können durch die Nutzung dieser

Zertifizierung die Vergleichbarkeit der Objekte in ihren Portfolios sicherstellen. Sie

können benutzt werden, um die Erfüllung der Nachhaltigkeitskriterien als

70

Marketinginstrument länderübergreifend darzustellen. Nationale InvestorInnen können

weiterhin auf die nationalen Systeme zurückgreifen, da sie den lokalen Besonderheiten

und individuellen Anforderungen entsprechen.

Die größte Gefahr bei einer Vereinheitlichung der Systeme besteht darin, dass sich die

Beteiligten auf den kleinsten gemeinsamen Nenner einigen und ein „Zertifikat light“ entsteht.

Dadurch würde das Thema Nachhaltigkeit im ursprünglichen Sinn verloren gehen (vgl.

Deutsche Hypothekenbank 2012, S. 25f.). Zusätzlich erweist sich die Umsetzung und

Organisation eines einheitlichen Systems schwierig, da regionale Unterschiede, die schlicht

nicht abgeändert werden können, berücksichtigt werden müssen (vgl. Sedunko 2012, S. 47).

Die Entwicklung harmonisierter methodischer Grundlagen zur Bewertung der Nachhaltigkeit

bei Gebäuden erfolgt in Europa u.a. im Rahmen der Aktivitäten von CEN/TC 350 unter

Beachtung der Resultate der internationalen Normung bei ISO TC59/SC17 (vgl. Lützkendorf

2009, S. 27). Eine Reihe Europäischer Normen7 wurden zur Bewertung der Nachhaltigkeit

von Gebäuden durch Anwendung eines Lebenszyklussystems vom Technischen Komitee

CEN/TC 350 entworfen. Darunter befindet sich z.B. die Norm EN 15643 „Nachhaltigkeit von

Bauwerken“, welche allgemeine Anforderungen an die Bewertung von Gebäuden hinsichtlich

ihrer umweltbezogenen, sozialen und ökonomischen Qualität unter der Berücksichtigung der

technischen Eigenschaften und Funktionalität eines Gebäudes enthält. Die Norm kann auf alle

Arten von Gebäuden angewendet werden und bezieht sich in der Bewertung auf das

Lebenszykluskonzept. Ziel der Bewertung ist es, die Auswirkungen und Aspekte eines

Gebäudes/Grundstücks zu ermitteln und dem/der AuftraggeberIn, dem/der NutzerIn

Entscheidungen über die Nachhaltigkeit zu erleichtern. Allerdings beschäftigt sich die Norm

ausschließlich mit quantitativen beschreibenden Teilen und enthält daher weder Regeln über

die unterschiedlichen Verfahrensweisen der Beurteilung von Gebäuden noch Grenzwerte,

Klassen oder Richtwerte für die Qualitätsmessung. Diese können anhand des sogenannten

Lastenhefts der Auftraggeberin / des Auftraggebers, gesetzlicher Vorgaben im Bauwesen,

nationaler Verfahrensregeln oder anhand von Zertifizierungssystemen usw. festgesetzt werden

(vgl. ÖNORM EN 15643-1, 2010-11-01). In Österreich ist beispielsweise das

7 Normen sind Regeln und Richtlinien für die Herstellung von Produkten und die Durchführung von Verfahren (vgl. www.duden.de o.J.).

71

Bewertungssystem der TQB / ÖGNB auf die vollständige Kompatibilität mit den

internationalen Normen des CEN/TC 350 vorbereitet (vgl. www.oegnb.net o.J.e).

Ein Versuch, eine einheitliche Bewertungsmethode für nachhaltige Gebäude zu entwickeln,

wurde im Rahmen des EU-Projekts „Open House“ gestartet. Grundlage für dieses Projekt

sind die internationalen Normen CEN/TC 350 und ISO TC59/SC17, die EPBD sowie

nationale Normen und Standards. Es wird angestrebt ein möglichst umfassendes Zertifikat zu

erstellen, dass das Thema Nachhaltigkeit am besten widergibt. „Open House“ ist ein

praxisbezogener Beitrag zur Nachhaltigkeit: im Laufe des Projekts werden in allen Ländern

Europas zwei Gebäude mittels des neuen Zertifizierungssystems getestet. Die

Vereinheitlichung sieht vor, dass die Kategorien des Europa-Labels in allen Staaten dieselben

sind. Länderspezifische Unterscheidungen soll es nur noch bei den Grenzwerten, die auf das

jeweilige Land oder die Region abgestimmt sind, geben (vgl. Buatsi 2011). Derzeit wird das

Projekt von 20 PartnerInnen aus elf verschiedenen Ländern getragen, darunter befindet sich

auch das Gütesiegel DGNB (vgl. www.openhouse-fp7.eu o.J.). Eine weitere Form des

Zusammenschlusses für eine Vereinheitlichung der Zertifizierungen ist die Sustainable

Building Alliance. Die PartnerInnen dieser Allianz sind weltweit vertreten, allerdings zeichnet

dieses System nur die ökologischen Qualitäten eines Gebäudes ab und ist daher für eine

umfassende Bewertung nicht geeignet (vgl. http://sballiance.org o.J.)

72

5. Die Bedeutung von Gebäudezertifizierungen in Österreich

Im letzten Kapitel dieser Arbeit wird auf die Bedeutung von Gebäudezertifizierungen am

österreichischen Immobilienmarkt eingegangen. Mittels einer empirischen Erhebung wird der

derzeitige Stellenwert von Gebäudebewertungssystemen aus Investorensicht festgestellt. Nach

der Erläuterung der gewählten Methodik und des Untersuchungsgangs werden die Ergebnisse

der Analyse in vier Unterkapiteln aufgearbeitet: bewerteter Gebäudebestand in Österreich, die

Vor- und Nachteile von Gebäudezertifizierungen, nachhaltige Immobilien vs.

Gebäudezertifizierungen und zukünftige Entwicklungen im Bereich der Nachhaltigkeit.

5.1. Methodik

Zur Beantwortung der Forschungsfragen wurden zwei verschiedene Erhebungsmethoden

gewählt. Für die Auswertung des bewerteten Immobilienbestands in Österreich wurde von der

Verfasserin eine Datenanalyse durchgeführt, welche auf aktuellen Publikationen der

Zertifizierungsstellen basiert. Der Hauptteil der empirischen Untersuchung wurde mittels

einer Befragung durchgeführt. Als Zielgruppe für die Befragung wurden österreichische

ImmobilieninvestorInnen definiert, die Immobilien im Bestand halten und/oder entwickeln

und verwerten. Gesamt wurden acht Befragungen durchgeführt, somit stellt diese

Untersuchung nur eine Teilerhebung der Zielgruppe dar (vgl. Graf et al. 2009, S. 113). Im

Zuge des Untersuchungsgangs und bei der Suche nach ExpertInnen konnte bereits festgestellt

werden, dass das Thema Gebäudezertifizierungen noch nicht Einzug in viele Unternehmen

gefunden hat.

Für die Befragung wurde ein Fragenkatalog erstellt, welcher an ausgewählte ExpertInnen per

E-Mail versandt wurde. Dieser diente bei den Befragungen als Leitfaden, wobei je nach

InterviewpartnerIn und Gesprächsverlauf Abweichungen in der Fragestellung vorkamen. Der

Basisfragenkatalog besteht aus 13 Fragen und Angaben zum jeweiligen Immobilienportfolio

(siehe Anhang 1). Im Wesentlichen kann zwischen der quantitativen und qualitativen

Befragung unterschieden werden, wobei in dieser Arbeit beide Methoden verwendet wurden.

Die quantitative Befragung zeichnet sich durch standardisierte geschlossene Fragen aus,

welche Antwortmöglichkeiten vorgeben. Im Gegensatz dazu lässt die qualitative Befragung

eine offene Fragestellung und Abweichungen vom Leitfaden zu (vgl. Graf et al. 2009, S.

112–119). Der Untersuchungszeitraum begann im Dezember 2012 mit der Erstellung des

Fragebogens und endete mit der Auswertung der Experteninterviews im März 2013.

73

Von den acht geführten Experteninterviews wurden fünf Gespräche persönlich durchgeführt

und drei Fragebögen wurden per E-Mail beantwortet. Der Einsatz eines Diktiergeräts war nur

bei drei von fünf mündlichen Befragungen möglich, dennoch wurde auf eine sinngemäße

Wiedergabe des Gesprächs verwiesen. Im Anhang 2 bis 9 ist die schriftliche Aufarbeitung der

Interviews wiederzufinden.

Folgende Unternehmen und ExpertInnen wurden für die empirische Untersuchung ausgewählt

(alphabetische Anordnung):

• Bank Austria Real Invest GmbH: Interview mit Harald Kopertz (Leitung Fund

Management). Die Bank Austria Real Invest GmbH ist das Kompetenzzentrum für

Immobilienveranlagungen der Bank Austria (Mitglied der UniCredit Group). Das

Unternehmen zählt zu den ersten Anbietern am Sektor Immobilien-Investitionen, zu

den führenden österreichischen Immobilienmanagern und verfügt über ein mehr als

30jähriges Know-how mit Immobilieninvestments mit Fokus auf PrivatkundInnen

sowie institutionellen InvestorInnen (vgl. www.realinvest.at o.J.).

• CA Immobilien Anlagen AG: Interview mit Dr. Bruno Ettenauer

(Vorstandsvorsitzender) und Sonja Schweitzer (Projektentwicklung Österreich). Das

Unternehmen wurde 1987 gegründet und ist mittlerweile zu einer der führenden

Immobilien-Investmentgesellschaften Zentraleuropas gewachsen. Das börsennotierte

Unternehmen investiert in gewerbliche Immobilien (Schwerpunkt Büroimmobilien) in

Österreich, Deutschland und Osteuropa (vgl. www.caimmo.com o.J.).

• ERSTE Immobilien Kapitalanlagegesellschaft m.b.H.: Interview mit Mag. Peter

KARL (Geschäftsführer). Das im Jahr 2007 gegründete Unternehmen steht für die

Entwicklung, Auflage und Verwaltung von ertragreichen und soliden

Immobilieninvestments (vgl. www.ersteimmobilien.at o.J.a). Im Mai 2008 wurde der

ERSTE IMMOBILIENFONDS konzipiert, welcher ein offener Publikumsfonds nach

dem ImmoInvFG ist. Der Fonds konzentriert sich auf bereits entwickelte Immobilien

mit Fokus auf den Wohnbereich. Aktuell liegt der Anlageschwerpunkt auf dem

Erwerb von Immobilien in Österreich und Deutschland (vgl. www.ersteimmobilien.at

o.J.b).

• Generali Real Estate S.p.A. – Zweigniederlassung Österreich: Interview mit DI Dr.

Gerald Ruess (Geschäftsführer). Das Unternehmen bietet ein umfassendes

74

professionelles Portfoliomanagement für Österreich (ca. 85 Prozent) und Zentral- und

Osteuropa. Das Portfolio beinhaltet Büros, Wohnungen, Geschäftslokale und gemischt

genutzt Objekte (vgl. http://gre.generali.at o.J.).

• IMMOFINANZ AG (nur Retail-Objekte): schriftliche Beantwortung der Fragen durch

Mag. (FH) Markus Stätter (Head of Team Asset Management Retail Austria). Das

Unternehmen ist ein an der Wiener Börse notierter Immobilieninvestor und Entwickler

und zählt zu den führenden börsennotierten Immobiliengesellschaften in Europa. Die

Konzentration liegt auf den vier Asset-Klassen Einzelhandel, Büro, Logistik und

Wohnen in acht Kernländern (vgl. www.immofinanz.com o.J.), wobei in dieser Arbeit

nur auf den Einzelhandel-Bereich Bezug genommen wird.

• Raiffeisen-Holding NÖ-Wien reg.Gen.m.b.H.: schriftliche Beantwortung der Fragen

durch Dr. Martina Schmidradner (Abteilungsleitung Immobilienmanagement). Das

Unternehmen ist an rd. 680 Unternehmen in unterschiedlichen Segmenten, darunter

auch Immobilien, beteiligt. Kerngebiete sind die Ostregion Österreichs und die EU-

Erweiterungsländer (vgl. www.raiffeisen.at o.J.).

• S + B Gruppe AG: schriftliche Beantwortung der Fragen durch DI Wolfdieter Jarisch

(Gesellschafter und Vorstand). Das Unternehmen ist ein privater, internationaler

Projektentwickler in Wien, Prag, Bukarest und Warschau. Seit über 25 Jahren

entwickelt die S + B Gruppe komplexe Projekte als Investor und Generalübernehmer

(vgl. www.sb-gruppe.at o.J.).

• STRAUSS & PARTNER Development GmbH: Interview mit Günter Piffl

(Projektentwicklung / Projektmanagement) und Markus Auinger (Nachhaltigkeit &

Lebenszyklus bei PORR Design & Engineering GmbH). Als Tochterunternehmen der

PORR-Gruppe bearbeitet Strauss & Partner Development den Kompetenzbereich

Projektentwicklung, Finanzierung und Verwertung von Immobilien innerhalb des

Konzerns. Das Portfolio beinhaltet Immobilien jeder Art – von Büros und

Gewerbeimmobilien über Wohnimmobilien bis hin zu komplexen

Infrastrukturprojekten (vgl. www.strauss-partner.com o.J.).

75

5.2. Bewerteter Gebäudebestand in Österreich

In der Publikation Gebäude- und Wohnungszählung – Hauptergebnisse Österreich der

STATISTIK AUSTRIA aus dem Jahre 2004 wurde bekannt gegeben, dass zum Stichtag 15.

Mai 2001 fast 2,05 Millionen Gebäude in Österreich gezählt wurden. Mit 76 Prozent waren

etwa drei Viertel aller Gebäude Ein- und Zweifamilienhäuser, zehn Prozent waren größere

Wohngebäude und 14 Prozent waren Nicht-Wohngebäude (vgl. Statistik Austria 2004, S. 9).

Betrachtet man den bewerteten Gebäudebestand in Österreich, stellt man fest, dass bislang nur

rd. 0,24 Promille aller Gebäude hinsichtlich ihrer Gebäudequalität bewertet wurden. In den

nachstehenden Detailanalysen des bewerteten Bestands wurden die für Österreich relevanten

Bewertungssysteme herangezogen: GreenBuilding-Label der EU, klima:aktiv, TQB der

ÖGNB, DGNB der ÖGNI, LEED und BREEAM. Berücksichtigt wurden sowohl bereits

abgeschlossene Zertifizierungen, als auch registrierte und vorzertifizierte Objekte (Stand

Februar 2013). Die Daten für die Auswertung des GreenBuilding-Labels beziehen sich auf die

in Österreich registrierten EU GreenBuilding PartnerInnen. Bei der LEED-Zertifizierung

wurden die NC und CS Zertifikate als Neubau qualifiziert, da es bei umfassenden,

grundlegenden Sanierungen keine Unterscheidungen in diesem System gibt. Die

ausgewerteten Daten von klima:aktiv beinhalten auch die klima:aktiv Best Practice Objekte

und in der Anzahl der TQB-Bewertungen sind auch TQ-ausgezeichnete Objekte enthalten.

5.2.1. Markteinschätzung

Trotz des geringen Anteils an bewerteten Gebäuden in Österreich meinen 63 Prozent der

befragten ExpertInnen, das sich bereits ein Markt für nachhaltige Gebäude gebildet hat.

Abbildung 24: Hat sich in Österreich ein Markt für nachhaltige Gebäude gebildet?


76

Dieses Ergebnis kann dadurch begründet werden, dass alle größeren Gebäude, die in letzter

Zeit gebaut wurden, über ein Zertifikat verfügen. Zusätzlich besteht bei „großen“ MieterInnen

grundsätzlich eine Nachfrage nach zertifizierten Gebäuden (vgl. Expertengespräch

Ettenauer/Schweitzer 2013). In Zusammenarbeit mit internationalen InvestorInnen und

MieterInnen muss man sich mit dem Thema Gebäudezertifizierung auseinandersetzen, auch

wenn es auf nationaler Ebene noch nicht ausgeprägt ist (vgl. Expertengespräch Stätter, 2013).

Auf der anderen Seite wird hervorgehoben, dass es sich bei den zertifizierten Objekten nur um

Einzelfälle handelt (vgl. Expertengespräch Karl, 2013). Des Weiteren muss berücksichtigt

werden, dass Gebäude nach der österreichischen Bauordnung ohnehin nachhaltig gebaut

werden müssen (vgl. Expertengespräch Ettenauer/Schweitzer, 2013). Überwiegend einig ist

man sich darüber, dass dieser Markt zukünftig wachsen wird.

Von den acht befragten ExpertInnen haben drei Unternehmen kein zertifiziertes Objekt im

österreichischen Portfolio (37,5 Prozent), zwei Unternehmen haben weniger als fünf Prozent

ihrer inländischen Objekte zertifiziert (25 Prozent) und ein Unternehmen hat zwischen fünf

und zehn Prozent der nationalen Objekte zertifiziert (12,5 Prozent). Dies hängt einerseits von

der Portfoliostruktur (z.B. ältere Bestandsgebäude), als auch von einer generellen

Unsicherheit am Markt ab. Die reinen Projektentwicklungsgesellschaften haben zwischen 30

und 75 Prozent der in Österreich entwickelten Objekte zertifiziert (25 Prozent). Bei diesen

Unternehmen wird der Prozentsatz zukünftig (ausgenommen Wohnimmobilien) Richtung 100

Prozent tendieren. Ein Vergleich mit der Anzahl an zertifizierten Objekten in ausländischen

Portfolios kann nicht schlüssig vollzogen werden, da die jeweilige Marktsituation zu bewerten

ist. So befinden sich beispielsweise östliche Märkte im Aufschwung, während am

österreichischen Markt derzeit weniger investiert wird (vgl. Expertengespräch

Ettenauer/Schweitzer, 2013).

5.2.2. Bewerteter Gebäudebestand nach Bewertungssystem

Unterscheidet man den bewerteten Gebäudebestand in Österreich nach dem gewählten

Bewertungssystem, kann festgestellt werden, dass 56,4 Prozent der bewerteten Objekte mit

der Selbstdeklaration klima:aktiv ausgezeichnet wurden. An zweiter Stelle steht das TQB-

Zertifikat mit gesamt 14,8 Prozent, gefolgt von dem DGNB-Zertifikat der ÖGNI mit 12,3

Prozent und dem GreenBuilding-Label mit 11,3 Prozent. Die internationalen Auszeichnungen

LEED (3,4 Prozent) und BREEAM (1,8 Prozent) sind am österreichischen Markt nur

geringfügig vertreten. In Abbildung 25 wird die Auswertung grafisch dargestellt. Des

77

Weiteren kann festgestellt werden, dass das Verhältnis zwischen Neubau- und

Bestandszertifizierung beim GreenBuilding-Label am ausgewogensten ist.

Abbildung 25: Bewerteter Gebäudebestand in Österreich nach Bewertungssystem


Nach Meinung der Verfasserin ist die hohe Anzahl an klima:aktiv Auszeichnungen darauf

zurückzuführen, dass es sich hierbei um eine im Vergleich einfach erhältliche und

kostengünstige Bewertung handelt. Hinzu kommt, dass die Auszeichnung im

Selbstdeklarationsverfahren erworben werden kann. Im Unterschied zu diesem Ergebnis

ergab die Befragung der InvestorInnen, dass diese vorwiegend auf internationale Zertifikate

zurückgreifen.

Abbildung 26: Analyse der zertifizierten Objekte bei institutionellen InvestorInnen


78

Die Auswahl des Zertifizierungssystems richtet sich bei den befragten InvestorInnen nach

verschiedenen Kriterien:

• Art des Objekts / Umsetzbarkeit: da nicht alle Verfahren gleichermaßen für alle

Zertifikate geeignet sind, hängt die Wahl des Zertifikats in erster Linie von der Art des

Objekts ab.

• Zukünftige MieterInnen/BetreiberInnen: mittlerweile gibt es eine Reihe von

MieterInnen, die Kriterien für die Anmietung von z.B. Büroflächen in ihre Statuten

aufnehmen (vgl. Expertengespräch Kopertz, 2013). Wenn ein/e MietinteressentIn auf

ein Zertifikat besteht, wird es eingeholt (vgl. Expertengespräch Ruess, 2013).

• Zukünftige InvestorInnen: die Exit8-Fähigkeit des Objekts spielt bei der Auswahl des

Zertifizierungssystems eine Rolle. Wer sind zukünftige InvestorInnen und welches

Zertifikat ist in diesem Investorenkreis bekannt (vgl. Expertengespräch

Ettenauer/Schweitzer, 2013)? Fordert ein/e InvestorIn ein bestimmtes Zertifikat, dann

wird das Objekt bewertet.

• Internationaler Bekanntheitsgrad (vgl. Expertengespräch Jarisch, 2013).

Die Kosten spielen bei der Auswahl des Systems keine Rolle (vgl. Expertengespräch


5.2.3. Bewerteter Gebäudebestand nach der Art der Nutzung

In Abbildung 27 wird der zertifizierte Bestand nach der Art der Nutzung verglichen.

Unterschieden werden Wohngebäude, Büro- und Verwaltungsgebäude, Handelsbauten (z.B.

Einkaufszentren, Einzelhandel), Hotelgebäude und sonstige Herbergen (z.B.

Studentenheime), Industrie- und Logistikbauten, Bildungseinrichtungen aller Art, Bauten im

Gesundheitsweisen und Heime (z.B. Krankenhäuser, Pensionistenheime) sowie sonstige

Bauten (z.B. Kirchen, Freizeiteinrichtungen). Es ist ersichtlich, dass derzeit vorwiegend

Wohn- (rd. 49 Prozent) und Bürogebäude (rd. 32 Prozent) bewertet wurden. Während die

Wohnbauten derzeit nur durch nationale Systeme zertifiziert wurden, sind bei allen anderen

8 Der Exit ist der Verkauf von Eigentum oder der Ausstieg aus einer Beteiligungsanlage zur Realisierung einer finanziellen Rendite (vgl.

http://wirtschaftslexikon.gabler.de o.J.b).

79

Nutzungsarten auch internationale Zertifikate vorzufinden. Mit dem GreenBuilding-Label

sowie der LEED- und BREEAM-Zertifizierung wurden im Besonderen vorwiegend Büro-

und Verwaltungsbauten ausgezeichnet.

Abbildung 27: Bewerteter Gebäudebestand in Österreich nach der Art der Nutzung


Bei den befragten InvestorInnen sind 77,8 Prozent aller zertifizierten oder im

Zertifizierungsprozess befindlichen Objekte Bürogebäude und 22,2 Prozent Hotelgebäude.

5.2.4. Bewertung von Gebäuden im Bestand

Die Bewertung von Gebäuden im Bestand erweist sich in der Praxis schwierig, da die

Erfüllung der Anforderungen mit hohen Kosten verbunden ist. Fakt ist jedoch, dass nur die

Verbesserung der Gebäudequalität im Bestand als der große Hebel im Bezug auf die

Nachhaltigkeitsthematik anzusehen ist. Werden weiterhin vorwiegend Neubauten bewertet

80

und zertifiziert, dauert es Jahrhunderte, bis sich diese Optimierung auf die Umwelt auswirkt.

Insbesondere in Verbindung mit der Erreichung von CO2-Zielen muss zukünftig in den

Bestand investiert werden (vgl. Expertengespräch Karl, 2013). Der Gebäudezählung der

STATISTIK AUSTRIA 2001 kann entnommen werden, dass rd. 26 Prozent aller Gebäude in

Österreich vor 1944, rd. 43 Prozent der Gebäude im Zeitraum 1945 – 1980 und rd. 31 Prozent

nach 1981 erbaut wurden (vgl. Statistik Austria 2004, S. 40). Derzeit wurden in Österreich

bisher nur 24 Prozent aller Bewertungen für Bestandsgebäude vorgenommen.

Abbildung 28: Bewerteter Gebäudebestand Verhältnis Neubau / Bestand


Nach Meinung der ExpertInnen ist die Bestandszertifizierung noch nicht weit genug

ausgereift. Derzeit steht eine flächendeckende Nachzertifizierung in keinem Kosten-Nutzen-

Verhältnis (vgl. Expertengespräch Ettenauer/Schweitzer, 2013). Bei Sanierungen, die über

die reine Wärmedämmung hinausgehen und bei denen in die bestehende Gebäudestruktur

eingegriffen wird, entstehen sehr hohe Kosten. Die Amortisationsdauer für die

Investitionskosten verlängert sich dadurch, dass insbesondere im gewerblichen Bereich nicht

unbedingt mehr Miete verlangt werden kann (vgl. Expertengespräch Karl, 2013). Wenn das

Gebäude unter Denkmalschutz oder in einer Schutzzone steht, erschweren sich die

Rahmenbedingungen zusätzlich (vgl. Expertengespräch Schmidradner, 2013). Grundsätzlich

werden derzeit eher Maßnahmen gesetzt, welche mit vertretbaren finanziellen Mitteln

umsetzbar sind. Dazu zählt beispielsweise die Energieeffizienzsteigerung durch eine

entsprechende Wärmedämmung (vgl. Expertengespräch Karl, 2013). Im Zuge des Umbaus

kann das GreenBuilding-Label problemlos erworben werden (vgl. Expertengespräch Ruess,

2013). Auch das BREEAM in Use Konzept ist ein guter Anhaltspunkt, wie zukünftig mit dem

Bestand umgegangen werden kann (vgl. Expertengespräch Ettenauer/Schweitzer, 2013).

81

Zukünftig wird das Thema Bestandszertifizierung stärker fokussiert werden, sofern sich

Unternehmen im Detail mit den Anforderungen auseinandersetzen und die Zertifizierung

nicht als zu schwierig deklarieren (vgl. Expertengespräch Jarisch, 2013).

Wichtig erscheint die Aufnahme und Dokumentation der Gebäudequalität bei bestehenden

Immobilien. Werden die Qualitäten eingeordnet und kann ein Vergleich der Gebäude mittels

Benchmarking vollzogen werden, können auch Entscheidungen über zukünftige

Investitionsstrategien getroffen werden. In diesem Bereich ist mehr Transparenz notwendig

(vgl. Expertengespräch Ettenauer/Schweitzer, 2013). Dies betrifft einerseits die

Bestandsaufnahme der Ressourcenverbräuche wie Strom, Gas und Wasser und andererseits

auch die Prüfung der Umnutzungsfähigkeit. Die Optimierungspotenziale sollen bestmöglich

aufgezeigt werden (vgl. Expertengespräch Auinger/Piffl, 2013).

5.3. Die Vor- und Nachteile von Gebäudezertifizierungen

In Abbildung 29 werden die Mehrwerte von Gebäudezertifizierungen grafisch dargestellt. Es

erfolgt eine Unterteilung in drei Expertengruppen: 1.) InvestorInnen, die bereits zertifizierte

Objekte im Bestand halten (Anzahl: drei), 2.) InvestorInnen ohne zertifizierte Gebäude

(Anzahl: zwei) und 3.) reine Projektentwicklungsgesellschaften (Anzahl: zwei). Jene

ExpertInnen, die über keine zertifizierten Objekte verfügen, gaben Erwartungshaltungen an.

Ein Experte enthielt sich dieser Befragung. Aus dieser Grafik ist ersichtlich, dass es teilweise

sehr unterschiedliche Einschätzungen zwischen den drei Expertengruppen gibt. Bei den von

der Verfasserin festgesetzten Kriterien gaben die Projektentwicklungsgesellschaften die

Imageförderung/den Wettbewerbsvorteil, sowie höhere Mietpreise als die zwei zutreffendsten

Mehrwerte an. Bei den Expertengruppen 1.) und 2.) wurden der Wettbewerbsvorteil und die

geringeren Betriebskosten am zutreffendsten bezeichnet. Vergleicht man die Angaben der

Investorengruppen mit und ohne zertifizierten Objekten im Immobilienportfolio, ist

festzustellen, dass grundsätzlich weniger ausgeprägte Mehrwerte erwartet werden. Die

Ausnahme bildet der Mehrwert „höhere Mietpreise“, bei dem die Erwartungshaltung etwas

besser bewertet wurde. Die Expertengruppe 1.) nannte drei zusätzliche Mehrwehrte, welche in

Abbildung 29 grau dargestellt sind. Dazu zählen der höhere Nutzerkomfort (eine Nennung),

die Reduktion des CO2-Ausstoßes durch alternative Energien (eine Nennung), sowie mehr

82

Transparenz (eine Nennung), da die notwendige Dokumentation teilweise bei einer Due

Diligence Prüfung 9anerkannt wird (vgl. Expertengespräch Ettenauer/Schweitzer, 2013).

Abbildung 29: Mehrwerte von Gebäudezertifizierungen

= von der Verfasserin festgesetzte Kriterien = Zusatznennungen durch ExpertInnen


Verschiedene Publikationen aus dem angelsächsischen Raum besagen, dass bei zertifizierten

Objekten nachweislich höhere Miet- und/oder Verkaufspreise erzielt werden können. Für

Österreich gibt es bis dato keine vergleichbare Studie, allerdings meint die Mehrheit der

ExpertInnen (vier von sieben ExpertInnen, ein Experte enthielt sich der Beantwortung der

Frage), dass es langfristig zu keinen höheren Marktpreisen für zertifizierte Gebäude kommen

wird. Es wird davon ausgegangen, dass sich die Anforderungen an Immobilien ändern und

nachhaltige bzw. zertifizierte Gebäude zu Preisstabilität führen werden (vgl.

9 Eine Due-Diligence-Prüfung ist die sorgfältige Analyse und Bewertung eines Objekts im Rahmen einer geschäftlichen Transaktion (vgl.

Wiesner 2011, S. 367).

83

Expertengespräch Ettenauer/Schweitzer, 2013). Vor allem im gewerblichen genutzten

Bereich darf nicht mit einer Wertsteigerung bei zertifizierten Gebäuden gerechnet werden. Je

besser die Immobilie hinsichtlich nachhaltiger Kriterien zu bewerten ist, desto höher ist die

Wahrscheinlichkeit auf Wertstabilität. Mit, in hohem Maße, nicht effizienten Gebäuden wird

man zukünftig Schwierigkeiten haben (vgl. Expertengespräch Karl, 2013). Das kann sogar so

weit führen, dass Abschläge im Mietpreis vorgenommen werden (vgl. Expertengespräch

Ettenauer/Schweitzer, 2013). Ein weiteres Argument gegen höhere Verkaufspreise ist, dass

die Fondstauglichkeit auf anderen Kriterien beruht, als auf einer Zertifizierung.

Institutionellen InvestorInnen ist es gleich, ob der/die MieterIn eine Fläche anmietet, weil das

Gebäude zertifiziert ist, oder weil ihm/ihr der Standort zusagt (vgl. Expertengespräch Ruess,

2013). Zwei ExpertInnen gaben an, dass sie glauben, dass Zertifikate zukünftiger Treiber für

den Marktpreis einer Immobilie sein werden. Eine Projektentwicklungsgesellschaft hat bereits

drei bis fünf Prozent höhere Verkaufspreise erzielen können, da die InvestorInnen eine

Zertifizierung zur Kaufbedingung gemacht haben (vgl. Expertengespräch Jarisch, 2013).

In Abbildung 30 werden die negativen Effekte dargestellt, wobei in dieser Grafik wieder eine

Einteilung in drei Expertengruppen erfolgt ist: 1.) InvestorInnen, die bereits zertifizierte

Objekte im Bestand halten (Anzahl: drei), 2.) InvestorInnen ohne zertifizierte Gebäude

(Anzahl: drei) und 3.) reine Projektentwicklungsgesellschaften (Anzahl: zwei). In der

Beurteilung der negativen Effekte im Zusammenhang mit Gebäudezertifizierungen ist

festzustellen, dass die InvestorInnen mit und ohne zertifizierten Objekten durchschnittlich die

fehlende Transparenz als relevantesten Nachteil einstuften. Solange es europaweit keine

einheitliche Vorgehensweise gibt, wird die Intransparenz hinsichtlich der Vergleichbarkeit

vorherrschen (vgl. Expertengespräch Ruess, 2013). Der hohe Dokumentationsaufwand wurde

insbesondere von den Projektentwicklungsgesellschaften als nachteilig angesehen. Zusätzlich

wurde angemerkt, dass derzeit zu wenige ExpertInnen am Markt vorhanden sind, die sich im

Detail mit Gebäudezertifizierungen beschäftigen (vgl. Expertengespräch

Ettenauer/Schweitzer, 2013). Die Zusatznennung wurde in der Abbildung 30 grau dargestellt

(eine Nennung).

Die Kosten, die mit einer Gebäudezertifizierung in Verbindung stehen, werden

durchschnittlich als relevant bezeichnet. Die entstehenden Mehrkosten hängen von der

gewünschten Zertifizierungsstufe ab (vgl. Expertengespräch Jarisch, 2013). Bei einer ÖGNI

Gold Zertifizierung kann z.B. mit drei bis sieben Prozent höheren Herstellkosten vom

Bauwerk gerechnet werden. In den Planungskosten entstehen rd. fünf Prozent höhere Kosten

84

(vgl. Expertengespräch Auinger/Piffl, 2013). Ebenfalls ist auch der Zeitpunkt der getätigten

Investitionen relevant. Wenn die Gebäudezertifizierung frühzeitig in den Planungsprozess

integriert wird, entstehen kaum Mehrkosten (vgl. Expertengespräch Ettenauer/Schweitzer,

2013). Je später man sich für eine Gebäudezertifizierung entscheidet, desto schwieriger und

teurer wird es (vgl. Expertengespräch Auinger/Piffl, 2013).

Abbildung 30: Negative Effekte im Zusammenhang mit Gebäudezertifizierungen



Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass es mehr Transparenz und Informationen

für die InvestorInnen braucht, um die Stärken und Schwächen der einzelnen Systeme besser

verstehen zu können. Derzeit gibt es zu wenig Erfahrungswerte, welche Systeme mehr oder

weniger echte Verbesserungen für die Immobilien bringen und wie sich das Kosten-Nutzen-

Verhältnis darstellt. Ein stärkeres Bewusstsein für die Unterschiede der verschiedenen

Zertifizierungen ist notwendig (vgl. Expertengespräch Ettenauer/Schweitzer, 2013).

85

5.4. Nachhaltige Immobilien vs. Gebäudezertifizierungen

Unbestritten ist, dass Nachhaltigkeit immer mehr an Bedeutung gewinnt und die Relevanz der

nachhaltigen Gebäudeentwicklung steigt (vgl. Expertengespräch Stätter, 2013). Dies bestätigt

die Befragung von acht ExpertInnen, die eine Reihe von nachhaltigen Gebäudeeigenschaften

in ihrer Relevanz bewerteten. Dabei wurden fast alle von der Verfasserin festgelegten

Kriterien im Durchschnitt mit „relevant“ bis „sehr relevant“ beurteilt. Besonders wichtig

erscheinen den ExpertInnen die Kriterien höhere Gesamtenergieeffizienz, Flächeneffizienz,

Drittverwendbarkeit/Flexibilität, Betriebs- und Instandhaltungskosten, Nutzerkomfort und

Funktionalität. Die Zusatznennungen der ExpertInnen, in Abbildung 31 grau dargestellt,

wurden ebenfalls als sehr relevant eingestuft: Wirtschaftlichkeit (eine Nennung), Anbindung

an öffentliche Verkehrsmittel (drei Nennungen) und Infrastruktur (drei Nennungen).

Abbildung 31: Relevanz nachhaltiger Gebäudeeigenschaften



Die Berücksichtigung neuer Mobilität, z.B. die Planung von E-Tankstellen, wird derzeit als

eher relevant eingestuft. Zwei ExpertInnen prognostizieren eine steigende Bedeutung in

diesem Bereich. Im Wohnbau spielt vor allem die soziale Nachhaltigkeit und Flexibilität eine

große Rolle. Pro Jahr müssen rd. 10.000 neue Wohnungen in Wien gebaut werden und die

86

positive Entwicklung von neuen Stadtentwicklungsgebieten stellt eine Herausforderung dar.

Schon jetzt wird teilweise versucht nur den Kern einer Wohnung (ähnlich wie bei

Büroräumlichkeiten) zu konzipieren, um bei zukünftigen Baumaßnahmen hinsichtlich der

Raumkonfiguration möglichst flexibel zu sein. Ein weiterer Punkt der sozialen Nachhaltigkeit

sind Begegnungszonen, die immer mehr an Relevanz gewinnen. Diese Kriterien sind nicht

nur aus städtebaulicher Sicht, sondern auch aus Investorensicht wichtig (vgl.

Expertengespräch Karl, 2013).

Ob das Thema Nachhaltigkeit durch Gebäudezertifizierungen umfassend abgedeckt wird,

wird von einigen ImmobilieninvestorInnen bezweifelt oder kann aufgrund mangelnder

Erfahrungswerte nicht beurteilt werden. Insbesondere durch die Gegebenheit, dass es zu viele

unterschiedliche Zertifikate gibt (vgl. Expertengespräch Schmidradner, 2013), dass die

Systeme unterschiedliche Schwerpunkte setzen und Nachhaltigkeit eine sehr breit gefächerte

Definition zulässt, wird diese Fragestellung eher verneint. Zertifizierungen geben einen

brauchbaren Rahmen um Immobilienprojekte durch zusätzliche Betrachtungsweisen

nachhaltiger zu machen, müssen aber punktuell hinterfragt werden (vgl. Expertengespräch

Ettenauer/Schweitzer, 2013). Ein Kritikpunkt ist, dass Gebäudezertifizierungen zu einer Art

„Pickerl“ werden, das mit dem Thema Nachhaltigkeit nur bedingt zu tun hat. Vor allem die

ökonomischen Kriterien werden zu wenig beachtet. Nachhaltigkeit ist dann gegeben, wenn

durch den Einsatz neuer Technologien ein Kostenvorteil entsteht und die Maßnahme

wirtschaftlich sinnvoll ist (vgl. Expertengespräch Kopertz, 2013). Die derzeitigen technischen

Möglichkeiten werden durch aktuelle Zertifikate allerdings bereits gut abgedeckt. Es ist

wesentlich, dass die Kriterien an den voranschreitenden technologischen Fortschritt in diesem

Segment laufend angepasst werden (vgl. Expertengespräch Stätter, 2013).

Drei Viertel der befragten ExpertInnen gaben an, dass sie über nachhaltige Gebäude verfügen,

die jedoch nicht zertifiziert wurden bzw. werden. Diese Gebäude sind beispielsweise

Wohnhäuser, bei denen eine Zertifizierung derzeit keinen Mehrwert bringt (vgl.

Expertengespräch Jarisch, 2013) oder selbst genutzte Betriebsgebäude (vgl.

Expertengespräch Auinger/Piffl, 2013). Weitere Gründe sind der hohe Kosten- und

Dokumentationsaufwand in Relation zum geringen Mehrwert bei Bestandsgebäuden (vgl.

Expertengespräch Kopertz, 2013), die geringe Nachfrage auf Investorenseite (vgl.

Expertengespräch Karl, 2013) und das Bestehen interner Bewertungsverfahren. Die CA

Immo hat beispielsweise all Ihre Bestandsimmobilien mit überwiegender Büronutzung in

einer eigenen Nachhaltigkeits-Software erfasst und ein angepasstes Arbeitstool zur

87

Qualitätssicherung des Bestands entwickelt. Internationalen InvestorInnen reichen diese

Bewertungen oftmals aus, da sie die Qualität des Gebäudes auch ohne Zertifikat erkennen

(vgl. Expertengespräch Ettenauer/Schweitzer, 2013). Hinzu kommt, dass vor allem Gebäude

in guten Lagen prinzipiell eine Zertifizierung nicht erforderlich machen (vgl.

Expertengespräch Ruess, 2013). Erforderlich werden Gebäudezertifizierungen dann, wenn

institutionelle InvestorInnen hinsichtlich ihrer Investment-Richtlinien nur noch in zertifizierte

Immobilien investieren dürfen (vgl. Expertengespräch Karl, 2013).

Der Verkehrswert von bebauten Liegenschaften, deren Nutzungsbestimmung eine

angemessene Verzinsung des Kapitals durch laufende Erträge ist, wird durch das

Ertragswertverfahren ermittelt (vgl. Kranewitter 2010, S. 87). In der Verkehrswertermittlung

einer zertifizierten Immobilie werden die nachhaltigen Gebäudeeigenschaften derzeit noch

nicht abgebildet. Insbesondere bei den „weichen“ Gebäudeeigenschaften, wie dem

Nutzerkomfort, besteht derzeit die Problematik der monetären Erfassung. In Bewerterkreisen

wird diese Problematik allerdings bereits diskutiert (vgl. Expertengespräch

Ettenauer/Schweitzer, 2013). Derzeit ist in der Wertermittlungsverordnung noch nicht einmal

die Energieeffizienz (vgl. Expertengespräch Auinger/Piffl, 2013) oder der Energieausweis

abbildbar (vgl. Expertengespräch Ettenauer/Schweitzer, 2013).

Zukünftig könnte sich die Verkehrswertermittlung von nachhaltigen/zertifizierten und nicht

nachhaltigen Immobilien nach Meinung der ExpertInnen in folgenden Punkten unterscheiden:

• Die Mieterträge: im Wohnbau ist eine mögliche Mietsteigerung denkbar (vgl.

Expertengespräch Karl, 2013). Durch eine Senkung der Betriebskosten aufgrund

energieeffizienter Bauqualitäten kann bei gleichbleibendem Bruttomietzins eine

höhere Nettomiete verlangt werden (vgl. Expertengespräch Kopertz, 2013). Im

gewerblichen Bereich werden keine höheren Mieten verlangt werden können, da sich

die MieterInnen wegen der Kostenvorteile in ein nachhaltiges Objekt einmieten (vgl.

Expertengespräch Karl, 2013).

• Das Mietausfallwagnis: wenn die Nachfrage auf Mieterseite steigt, kann es zu

verkürzten Leerstandszeiten in nachhaltigen Gebäuden kommen (vgl.

Expertengespräch Stätter, 2013). Nichts desto trotz wird die Leerstehung aber nach

wie vor von den Lagen abhängig sein (vgl. Expertengespräch Karl, 2013).

88

• Die Instandhaltungskosten: die Instandhaltung wird auf langfristige Sicht zu weniger

Kosten bei nachhaltigen Gebäuden führen (vgl. Expertengespräch Karl, 2013). Die

hohe Gebäudequalität impliziert einen geringeren Instandhaltungsaufwand (vgl.

Expertengespräch Stätter, 2013).

• Zu- und Abschläge: da nicht nachhaltige Gebäude zukünftig nicht dem Standard

entsprechen werden, wird es zu Abschlägen bei Mängel kommen. Im schlechtesten

Fall könnte es bei zertifizierten Gebäuden auch dazu führen, dass die Kosten der

Zertifizierung in Anrechnung gebracht werden (vgl. Expertengespräch


Seit eineinhalb Jahren gibt es viele Publikationen, die sich mit diesem Thema beschäftigen.

Die Sachverständigen haben letzten Endes im Rahmen der Zu- und Abschläge die meisten

Möglichkeiten, aber zum heutigen Stand werden diese noch kaum bis gar nicht angewandt

(vgl. Expertengespräch Auinger/Piffl, 2013).

5.5. Zukünftige Entwicklungen

Bei der empirischen Erhebung der aktuellen Bedeutung von Gebäudezertifizierungen am

österreichischen Immobilienmarkt wurde auch auf mögliche weitere zukünftige

Entwicklungen eingegangen. Diese umfassen einerseits allgemeine Entwicklungen im Bereich

der Nachhaltigkeit, als auch mögliche Weiterentwicklungen in Bezug auf

Gebäudezertifizierungen. Im Folgenden werden verschiedene Ansätze angeführt und

theoretisch erläutert. Die erforschten Aspekte decken nur einen Teilbereich möglicher

Entwicklungen auf diesem Gebiet ab.

5.5.1. Politische Maßnahmen

Langfristig gesehen kann es zukünftig zu der Einführung einer CO2-Steuer auf die

Kohlendioxidemissionen von Produkten und Dienstleistungen in allen Branchen kommen. Für

Immobilien könnte diese Steuer bei Verbrauchsgütern (wie Energie, Wasser und Abfall), bei

den Bauteilen (wie Ziegelmauern, Betondecken, Stahlbauteile) sowie bei der gesamten

Haustechnik eingehoben werden (vgl. Floegl 2012, S. 224). Dieser Gedanke steht in engem

Zusammenhang mit der Verfehlung der Kyoto-Ziele bis Ende 2012. Obwohl seit 2005 ein

insgesamt abnehmender Trend der österreichischen Treibhausgas-Emissionen festzustellen

ist, lagen die Emissionen im Jahr 2010 um 15,8 Millionen Tonnen über dem jährlichen

Durchschnittswert des für 2008 bis 2012 festgelegten Kyoto-Ziels von minus 13 Prozent

89

gegenüber 1990. Für die Jahre 2011 und 2012 kann von einer Lücke ausgegangen werden,

die dem Mittelwert von 2009 und 2010 entspricht. Für die Periode 2008 bis 2012 ergäbe sich

somit eine Gesamtlücke von 30 Millionen Tonnen CO2-Äquivalent (vgl. Anderl et al. 2012, S.

7). Für diese Zielverfehlung beim Kyoto-Klimaschutzprotokoll gibt es Strafzahlungen, die

laut GLOBAL 2000 bis zu einer Milliarde Euro betragen können (vgl. http://derstandard.at

2012). Derzeit werden die CO2-Emissionen in der EU durch den Handel mit

Emissionszertifikaten ausgeglichen (vgl. Kirchgässner o.J.). Unter den befragten ExpertInnen

ist man sich über die Sinnhaftigkeit einer CO2-Steuer uneinig. Prinzipiell kann mit

zusätzlichen Maßnahmen in Bezug auf die CO2-Reduktion gerechnet werden. Ob dies in

Form einer Steuer oder in anderer Weise kommen wird, ist derzeit noch unklar (vgl.

Expertengespräch Ettenauer/Schweitzer, 2013). Die CO2-Steuer ist sicherlich eine

Möglichkeit die Emissionen global bzw. kontinental zu steuern (vgl. Expertengespräch Ruess,

2013). Ein brauchbarer Ansatz wäre die Messung der Emissionen in der Betriebsphase einer

Immobilie im Aufwand-Nutzen-Verhältnis. Für die Bauphase (inkl. Transportwege, etc.) wird

die Steuer nicht gesehen, da der Aufwand für die Berechnung viel zu aufwändig wäre. Beim

Wohnbau könnte mit zusätzlichen Förderungen hantiert werden (vgl. Expertengespräch

Ettenauer/Schweitzer, 2013). Wünschenswert wäre die Einbeziehung des gesamten

Entwicklungsprozesses (Produktion, Ressourcenverbrauch, Entsorgung von z.B.

Dämmstoffen) für die Beurteilung von nachhaltigen Bauteilen (vgl. Expertengespräch Stätter,

2013). Mittelfristig könnte es in Richtung günstigere Besteuerung von umweltfreundlichen

und ressourcenschonenden Technologien gehen (vgl. Expertengespräch Karl, 2013). Kritisch

betrachtet wird allerdings die Belegung mit Strafen und Gebühren, da ansonsten die Gefahr

der Qualitätsabnahme bei Immobilien besteht. Das beste Beispiel dafür ist, dass derzeit ein

nicht klimatisiertes Haus ohne Lüftung einen besseren Energieausweis erhält, als ein voll

ausgestattetes Niedrigenergiehaus (vgl. Expertengespräch Jarisch, 2013).

5.5.2. Neue Wege der Ressourcenschonung

Zukünftige Entwicklungen werden im Bereich des technologischen Fortschritts gesehen.

Bereits jetzt gibt es einige Versuche und Ideen die Energieeffizienz im Immobilienbereich

weiter zu verbessern. Zukünftig wird es möglich sein, dass Gebäude ihre Energie selbst

erzeugen können und die dafür notwendigen Maßnahmen trotzdem finanziell vertretbar sind.

Als Beispiel können Glasfassaden von Gebäuden genannt werden, die Photovoltaik-

Eigenschaften besitzen (vgl. Expertengespräch Karl, 2013).

90

Neue Konzepte wie das Urban Mining (cradle to cradle) werden immer mehr an Bedeutung

gewinnen (vgl. Expertengespräch Ettenauer/Schweitzer, 2013). Es ist ein Konzept zur

Rückgewinnung von Rohstoffen, das den gesamten Kreislauf von Produkten berücksichtigt.

Diese Strategie verfolgt mehrere Aspekte: Verfahren, Produkte und Systeme sollen bereits in

Hinblick auf eine Mehrfachnutzung konzipiert werden. Eine effiziente Wiederverwendung

der einzelnen Stoffe wird fokussiert. In diesem Zusammenhang ist auch ein Produktpass

denkbar, welcher Auskunft über die Konzentration der verwendeten Stoffe gibt und wann

diese ihr Lebensende erreichen werden. Als Vorbedingung für ein erfolgreiches Urban

Mining ist das Wissen über die Menge, Spezifizierung und Verortung von Ressourcen

anzusehen. Derzeit schwierig erweist sich die wirtschaftlich sinnvolle Trennung der Stoffe

(vgl. http://urban-mining.com o.J.). Ein weiteres ähnliches Konzept ist das Leasing von

Produkten über einen bestimmten Zeitraum (z.B. fünf Jahre). Diese Möglichkeit besteht

derzeit z.B. bei Teppichböden oder Beleuchtungen. Der/die NutzerIn hat den Vorteil, dass

regelmäßig eine Aufwertung des Objekts oder Komforts entsteht, während der/die

LeasinggeberIn zudem für die richtige Entsorgung oder Wiederverwertung sorgt (vgl.

Expertengespräch Ettenauer/Schweitzer, 2013). Nach Meinung der Verfasserin haben diese

beiden Konzepte auch Potenzial, zukünftig in Gebäudezertifizierungssystemen berücksichtigt

zu werden.

5.5.3. Schaffung von Transparenz bei Gebäudezertifizierungen

Im institutionellen Bereich werden Gebäudezertifizierungen mittelfristig mehr nachgefragt

werden. Zurzeit tragen jedoch verschiedene Zertifizierungsnormen dazu bei, dass eine

Verunsicherung bei InvestorInnen herrscht. Die Entscheidung, welches System für welches

Objekt am besten geeignet ist, fällt schwer (vgl. Expertengespräch Karl, 2013). Mehr

Transparenz hinsichtlich der Stärken und Schwächen der einzelnen Systeme ist

erstrebenswert. Bisher gibt es zu wenig Erfahrungswerte, welche Systeme mehr oder weniger

echte Verbesserungen für Immobilien bringen und wie sich das Kosten-Nutzen-Verhältnis

darstellt. Bislang gibt es auch noch zu wenige ExpertInnen am Markt, die bei den

InvestorInnen ein stärkeres Bewusstsein für die Unterschiede der verschiedenen

Zertifizierungen schaffen könnten (vgl. Expertengespräch Ettenauer/Schweitzer, 2013).

Die befragten ExpertInnen sind sich darüber einig, dass eine Vereinheitlichung der Zertifikate

mehr Transparenz am Markt schaffen würde. Die Definition von internationalen oder

zumindest europäischen Standards würden zu einer Vergleichbarkeit der Objekte beitragen

91

(vgl. Expertengespräch Karl, 2013). Bestrebungen gibt es bereits im Bereich der

europäischen Normung (CEN TC 350, siehe Kapitel 4.3.): diese Norm steckt den Rahmen für

Nachhaltigkeit bei Gebäuden ab und im Prinzip werden sich zukünftig alle

Zertifizierungssysteme in Europa diesem Vorlagen zu unterwerfen haben (vgl.

Expertengespräch Auinger/Piffl, 2013). Da die verschiedenen Systeme unterschiedliche

Historien haben, aus sehr unterschiedlichen Baukulturen entstanden sind und nicht dieselben

Ziele verfolgen, wird eine Vereinheitlichung auf voller Ebene nicht möglich sein. Ein guter

Ansatz ist nach Meinung eines/einer ExpertIn die gegenseitige Evaluierung verschiedener

Steckbriefe, wie dies zwischen LEED und BREEAM bereits ansatzweise für

Energieeinsparungen vorgenommen wird. Eine Näherung zwischen den einzelnen

Zertifizierungen sollte jedenfalls erfolgen, um die Vergleichbarkeit zu gewährleisten (vgl.

Expertengespräch Ettenauer/Schweitzer, 2013). Bei einer möglichen Vereinheitlichung von

Zertifikaten ist es wichtig, sowohl den Kriterienkatalog, als auch die Nachweiserbringung und

das Bewertungssystem zu normen (vgl. Expertengespräch Karl, 2013).

Ein konkretes Modell zur Vereinheitlichung und Vergleichbarkeit ist das Bureau Veritas

Konzept, welches durch ein befragtes Unternehmen vorgestellt wurde. Dabei handelt es sich

um ein europaweites Green Rating von Gebäuden (vgl. Expertengespräch Ruess, 2013). Das

internationale Netzwerk unterstützt Unternehmen mit Standards und Vorschriften hinsichtlich

Qualität, Gesundheit & Sicherheit, Umwelt und Social Accountability Responsibility (vgl.

www.bureauveritas.at o.J.a). Im Immobilienbereich dient das Green Rating der Bewertung der

Umweltleistung von Bestandsgebäuden. In den sechs Bewertungsgruppen Energieverbrauch,

Transport, CO2-Emissionen, Wasser, Abfall und Komfort wird das Gebäude erfasst und

analysiert. Des Weiteren werden wirtschaftliche Vorschläge zur Verbesserung der Leistung

geliefert (vgl. www.bureauveritas.at o.J.b).

5.5.4. Verbesserung der Wirtschaftlichkeit

Verbesserungspotenziale im Zusammenhang mit Gebäudezertifizierungen bestehen

insbesondere im Hinblick auf die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit bestimmter Maßnahmen.

Wenn das Thema Nachhaltigkeit wirtschaftlich darstellbar wird, wird es von den

InvestorInnen auch mehr anerkannt. Dies kann einerseits durch die Erzielung eines höheren

Verkehrswerts im Vergleich zu nicht nachhaltigen Immobilien, andererseits durch eine

verbesserte Lebenszyklusanalyse dargestellt werden. Sofern sich die Investitionen allerdings

nicht nachweislich rechnen, oder nur durch Förderungsmodelle am Leben gehalten werden, ist

92

die Nachhaltigkeit de facto begrenzt (vgl. Expertengespräch Kopertz, 2013). Insbesondere bei

der Bestandszertifizierung besteht großes Optimierungspotenzial. Eine flächendeckende

Nachzertifizierung steht derzeit in keinem Kosten-Nutzen-Verhältnis (vgl. Expertengespräch


Für private InvestorInnen ist eine Gebäudezertifizierung derzeit überhaupt noch viel zu teuer

(vgl. Expertengespräch Jarisch, 2013). Nach Meinung der ExpertInnen wird der Großteil der

Gebäudezertifizierungen auch zukünftig eher für den/die institutionelle/n InvestorIn

interessant sein. Für den Privatbereich ist der Energieausweis (vgl. Expertengespräch

Kopertz, 2013) und die klima:aktiv Auszeichnung ausreichend (vgl. Expertengespräch Ruess,

2013). Bei der Eigennutzung steht vorwiegend das Thema Energieeinsparung im Vordergrund

(vgl. Expertengespräch Stätter, 2013).

5.5.5. Gesellschaftliche Veränderungen & Bewusstseinsförderung

Die Förderung des Bewusstseins der NutzerInnen im Hinblick auf nachhaltiges Verhalten

erscheint zukünftig notwendig. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Gesellschaft

kein Problem mit grundsätzlich nachhaltigem Verhalten hat. Derzeit ist den NutzerInnen

allerdings wenig bewusst, welche Verhaltensweisen welche Auswirkungen auf den

Ressourcenverbrauch hat (vgl. Expertengespräch Karl, 2013). Da das Nutzerverhalten

essentiell für die Effektivität nachhaltiger Maßnahmen ist, bedarf es Aufklärung. Man muss

darauf achten, dass mögliche Vorteile, die durch hohe Gebäudequalität entstehen, nicht durch

die NutzerInnen torpediert werden (vgl. Expertengespräch Kopertz, 2013). Die Thematik der

grünen und blauen Mietverträge (green and blue leases) wurde bereits in Kapitel 3.6.4.

dargestellt. Zusammenfassend geht es dabei um die vertragliche Verpflichtung der

Mieterin/des Mieters zu nachhaltigem Handeln. Zukünftig stellt dies eine Lösung dar, da nur

so die Ziele über den Lebenszyklus einer Immobilie verfolgt werden können (vgl.

Expertengespräch Ettenauer/Schweitzer, 2013). Ob solche Verträge praktisch umsetzbar sind

und sich die NutzerInnen an die Klauseln halten, bleibt fraglich (vgl. Expertengespräch

Kopertz, 2013). Viele gute Themen haben schnell einen bitteren Beigeschmack, wenn sie mit

Verboten oder Geboten verknüpft werden. Diese Klauseln sollen kein Zwang werden, sondern

eher auf Bewusstseinsbildung setzen (vgl. Expertengespräch Karl, 2013). Des Weiteren

sollen zukünftig auch HaustechnikerInnen in den Nachhaltigkeitsprozess involviert werden.

Wenn die tatsächliche Nutzung nicht ökonomisch betrieben wird, geht der nachhaltige Effekt

verloren (vgl. Expertengespräch Ettenauer/Schweitzer, 2013). Auch im Privatbereich wird die

93

Nutzungsdisziplin als sehr wichtig erachtet. Allein durch ein verbessertes Nutzerverhalten

könnten rd. zehn Prozent an Verbrauchskosten eingespart werden.

Durch veränderte Mobilität (andere Lagen gewinnen an Attraktivität) und demografische

Veränderungen (ArbeitnehmerInnen werden älter) wird es zukünftig zu neuen

Arbeitskonzepten kommen. Teleworking entspricht den neuen gesellschaftlichen

Anforderungen. Im Sinne der Nachhaltigkeit könnten viele Transportwege vermieden werden,

wenn Arbeitsleistung über Datenleitungen erbracht wird (vgl. Expertengespräch


Nach Meinung einiger ExpertInnen wird es auch im Bereich der nachhaltigen Mobilität zu

gesellschaftlichen Veränderungen kommen. Die Relevanz dieses Themas wird zukünftig

steigen. Die Verkehrserschließung und Erfüllung von Mobilitätsbedürfnissen stellen die

Immobilienbranche vor neue Herausforderungen (vgl. Lebensministerium 2011, S. 11).

94

6. Zusammenfassung

Nachhaltige Entwicklung – auch unter den Begriffen Nachhaltigkeit oder sustainable

development bekannt – hat sich weltweit zu einem bedeutsamen Leitbild entwickelt. Das

Bevölkerungswachstum, das Wirtschaftswachstum und die Ausbreitung nicht nachhaltiger

Lebensstile führen zu weltweiten Veränderungen der Umwelt. Wesentliche negative

Erscheinungsformen dieser Veränderungen sind der Klimawandel, das Abnehmen der

biologischen Vielfalt sowie die Überbeanspruchung von nichtregenerativen Ressourcen.

Insbesondere die Problematik der Erderwärmung, welche durch den Ausstoß von

Treibhausgasen wie beispielsweise CO2 entsteht, hat weltweit zu einer gesellschaftlichen

Bewusstseinsänderung geführt. Viele negative Auswirkungen können theoretisch durch

Anpassungs- und Minderungsmaßnahmen verringert oder verhindert werden. Da Immobilien

in den OECD-Staaten für 30 Prozent des Rohmaterialverbrauchs, 25 – 40 Prozent des

Energieverbrauchs, 20 – 40 Prozent der entstehenden Treibhausgasemissionen und für 30 – 40

Prozent der Müllproduktion verantwortlich sind, besteht für die Immobilienwirtschaft

Handlungsbedarf. Ausgangspunkt für viele Nachhaltigkeitsstrategien ist der „Tripple-Bottom-

Line-Ansatz“, welcher voraussetzt, dass die ökologische (Erhalt des ökologischen Kapitals),

ökonomische (Aufrechterhaltung von Sach-, Wissens- und Humankapital) und soziale (Erhalt

des sozialen Kapitals) Dimension der Nachhaltigkeit gleichrangig berücksichtigt werden.

Nachhaltige Immobilien sollten somit wirtschaftlich effizient, wertstabil, umweltfreundlich

und ressourcensparend sein. Für die NutzerInnen ist das Gebäude wohlbefindlich, gesund,

sicher und infrastrukturell gut ausgestattet. In diesem Zusammenhang darf Nachhaltigkeit

allerdings nicht als Einmalmaßnahme, sondern als fortlaufender Optimierungsprozess am

Immobilienbestand und an dessen Lebenszyklus verstanden werden. Die Analyse der

Einflüsse einer Immobilie auf ihre Umwelt über die komplette Lebensdauer des Gebäudes

(grob dargestellt die Phase des Werdens, des Bestehens und des Vergehens) ist für eine

umfassende Nachhaltigkeitsbewertung unabdingbar.

Zur Messung der Zielerreichung wurden international verschiedene Zertifizierungssysteme

entwickelt. Fälschlicherweise werden nachhaltige Immobilien oft mit zertifizierten Gebäuden

gleichgesetzt, allerdings gibt es auch Gebäude, die die Anforderungen einer nachhaltigen

Immobilie erfüllen, ohne dass dies durch ein Bewertungssystem belegt worden ist. Für

Österreich sind derzeit sechs Bewertungssysteme relevant: das GreenBuilding-Label (EU),

die klima:aktiv Deklaration (Ö), die TQB-Auszeichnung der ÖGNB (Ö), das DGNB-

Zertifikat der ÖGNI (Ö) sowie die beiden internationalen Zertifikate LEED (USA) und

95

BREEAM (UK). Die Gebäudebewertungssysteme können freiwillig durchgeführt werden und

sollen das Bewusstsein für die Auswirkungen der Gebäudequalität auf die Umwelt stärken.

Anwendung finden die einzelnen Systeme auf verschiedene Nutzungsarten im Neubau und

Bestand wie z.B. Wohngebäude, Büro- und Verwaltungsgebäude, Handelsbauten,

Hotelgebäude, Logistikbauten / Industriebauten, Bildungseinrichtungen und sonstige Bauten.

Der Gebäudebetrieb und die Managementleistung in der Nutzungsphase einer Immobilie

können aktuell nur durch LEED und BREEAM zertifiziert werden. Während das

GreenBuilding-Label, die DGNB-, LEED- und BREEAM-Zertifizierung international

bekannt sind, sind die TQB-Zertifizierung und klima:aktiv Auszeichnung derzeit nur national

relevant.

Die Gebäudezertifizierungen haben unterschiedliche Schwerpunkte in der Bewertung der

Nachhaltigkeit. Nur drei Zertifikate (TQB, ÖGNI, BREEAM) weisen Kriterien in allen drei

Nachhaltigkeitsdimensionen auf. Durch unterschiedliche Bewertungssysteme mit

verschiedenen Kriterien, Bewertungsskalen und Gewichtungen können objektive

Gebäudeeigenschaften in Abhängigkeit des verwendeten Systems zu stark differenzierenden

Ergebnissen führen.

Zum Stichtag 15. Mai 2001 wurden von der Statistik Austria österreichweit fast 2,05

Millionen Gebäude gezählt. Davon wurden bislang nur rd. 0,24 Promille hinsichtlich ihrer

Gebäudequalität bewertet. Mit 56,4 Prozent ist die Mehrheit der bewerteten Objekte mit der

klima:aktiv Deklaration ausgezeichnet worden. An zweiter Stelle steht das TQB-Zertifikat mit

14,8 Prozent, gefolgt von dem DGNB-Zertifikat der ÖGNI mit 12,3 Prozent und dem

GreenBuilding-Label mit 11,3 Prozent. Die internationalen Zertifikate LEED und BREEAM

sind am österreichischen Markt nur geringfügig vertreten, dennoch werden diese von den acht

befragten InvestorInnen bevorzugt in Anspruch genommen. Diese wählen jenes

Zertifizierungssystem, welches von zukünftigen MieterInnen und InvestorInnen nachgefragt

wird und dadurch gewinnt der internationale Bekanntheitsgrad bei der Auswahl an

Bedeutung. Unterscheidet man den bewerteten Bestand nach der Nutzungsart, kann

festgestellt werden, dass derzeit vorwiegend Wohn- (rd. 49 Prozent) und Bürogebäude (rd. 32

Prozent) bewertet wurden. Mit den internationalen Zertifizierungen GreenBuilding, LEED

und BREEAM wurden hauptsächlich Büro- und Verwaltungsgebäude ausgezeichnet. Mit 76

Prozent wurden Neubauten in Österreich bewertet. In der Praxis erweist sich die

Zertifizierung von Bestandsgebäuden als schwierig, da die Erfüllung der Anforderungen der

Bewertungssysteme mit hohen Kosten verbunden ist. Fakt ist jedoch, dass nur die

96

Verbesserung der Gebäudequalität im Bestand als der große Hebel im Bezug auf die

Nachhaltigkeitsthematik anzusehen ist. Werden weiterhin hauptsächlich Neubauten

zertifiziert, wirkt sich die Optimierung kaum auf die Umwelt aus. Trotz des geringen Anteils

an bewerteten Gebäuden in Österreich sind 63 Prozent der befragten ExpertInnen der

Meinung, dass sich bereits ein Markt für nachhaltige Immobilien gebildet hat.

Als die wichtigsten Mehrwerte von Gebäudezertifizierungen werden die Imageförderung bzw.

der Wettbewerbsvorteil und die geringeren Betriebskosten genannt. Zwei

Projektentwicklungsgesellschaften gaben höhere Mietpreise als weiteren zutreffenden

Mehrwert an. Die Mehrheit der befragten InvestorInnen meint jedoch, dass es langfristig zu

keinen höheren Marktpreisen für zertifizierte Objekte kommen wird. Es wird davon

ausgegangen, dass sich die Anforderungen an Immobilien ändern und nachhaltige bzw.

zertifizierte Gebäude zu Preisstabilität führen werden. Vor allem im gewerblich genutzten

Bereich darf nicht mit Wertsteigerungen gerechnet werden. In der Verkehrswertermittlung

könnten unter anderem zukünftig Abschläge für nicht nachhaltige Gebäude erfolgen. Wird ein

Zertifikat allerdings vom/von der KäuferIn zur Kaufbedingung gemacht, können höhere

Verkaufspreise erzielt werden. Bedeutende Nachteile von Gebäudezertifizierungen sind der

hohe Dokumentationsaufwand und eine derzeit vorherrschende Intransparenz aufgrund

unterschiedlicher Stärken und Schwächen der einzelnen Systeme und einer fehlenden

Vergleichbarkeit. Unbestritten ist, dass Nachhaltigkeit immer mehr an Bedeutung gewinnt

und die Relevanz der nachhaltigen Gebäudeentwicklung steigen wird. Besonders wichtig sind

den befragten InvestorInnen ökonomische und soziale Gebäudeeigenschaften sowie die

Standortfaktoren. Bei den ökologischen Elementen wurde nur die höhere

Gesamtenergieeffizienz als sehr relevant eingestuft. Drei Viertel der ExpertInnen gaben an,

dass sie über nachhaltige Gebäude im Portfolio verfügen, die jedoch nicht zertifiziert wurden.

Gründe dafür sind fehlende ökonomische Mehrwerte und das Bestehen interner

Bewertungsverfahren, welche für eine Vergleichbarkeit der Gebäude ausreichen.

Zukünftige Entwicklungen sind im Rahmen von politischen Maßnahmen oder dem

technologischen Fortschritt zu sehen. Auch neue Konzepte wie das Urban Mining, bei

welchem es sich um eine Rückgewinnung von Stoffen handelt, werden an Relevanz

gewinnen. In Bezug auf Gebäudezertifizierungen werden Entwicklungen bei der Schaffung

von Transparenz und der Vereinheitlichung von Standards gefordert. Des Weiteren besteht

großes Optimierungspotenzial in der Bewertung des Gebäudebestands, da diese derzeit

wirtschaftlich kaum durchführbar ist. Zukünftig sollte auch die Bewusstseinsbildung bei den

97

NutzerInnen eines Gebäudes stärker fokussiert werden. Ob dies im Rahmen von vertraglichen

Vereinbarungen geschehen kann ist ein strittiges Thema, jedoch ist aufgrund der

Kostenentstehung in der Betriebsphase deutlich, dass sowohl NutzerInnen als auch

HaustechnikerInnen zukünftig in den Nachhaltigkeitsprozess involviert werden müssen.

Wiederholung und Beantwortung der Forschungsfragen (FF):

FF1: Welchen Stellenwert haben Gebäudezertifizierungen in der österreichischen

Immobilienwirtschaft aus Sicht der InvestorInnen?

Obwohl das Thema Gebäudezertifizierung auf nationaler Ebene noch nicht stark ausgeprägt

ist, meint die Mehrheit der befragten InvestorInnen, dass sich bereits ein Markt für

nachhaltige Immobilien in Österreich gebildet hat. Während die befragten

Projektentwicklungsunternehmen in den letzten fünf Jahren zwischen 30 und 75 Prozent der

entwickelten Objekte zertifizieren ließen, haben drei Viertel der InvestorInnen nur null bis

zehn Prozent ihres Portfolios zertifiziert. Die Auswahl des Zertifizierungssystems richtet sich

vorwiegend nach dem internationalen Bekanntheitsgrad, da Nachhaltigkeitsbewertungen unter

anderem aufgrund der Nachfrage von potenziellen MieterInnen und InvestorInnen

durchgeführt werden. Durch Gebäudezertifizierungen können InvestorInnen einen

Wettbewerbsvorteil lukrieren. Des Weiteren werden die geringeren Betriebskosten als

relevanter Mehrwert bezeichnet. Man ist sich darüber einig, dass Nachhaltigkeit an Bedeutung

gewonnen hat und die Relevanz für die Immobilienwirtschaft steigt. Ein höherer Marktpreis

wird von der Mehrheit der ExpertInnen zukünftig allerdings nicht erwartet. Nachhaltige

Gebäude werden sich in der Zukunft zu einem neuen Standard entwickeln, der zu

Preisstabilität am Markt führen wird. In der Verkehrswertermittlung kann es beispielsweise zu

Abschlägen bei nicht nachhaltigen Gebäuden kommen. Es bestehen überdies Zweifel darüber,

ob die Nachhaltigkeitsthematik nur durch Gebäudezertifizierungen ausgedrückt werden kann.

Drei Viertel aller befragten InvestorInnen haben nachhaltige Immobilien im Portfolio, die

nicht zertifiziert wurden bzw. werden. Insbesondere bei Bestandsimmobilien geht sehr oft der

ökonomische Vorteil verloren. Wird der Bestand unternehmensintern aufgenommen und

bewertet ist ein Zertifikat durch eine außenstehende Institution oftmals nicht nötig. Bestehen

potentielle MieterInnen oder KäuferInnen auf ein Zertifikat, weil dies Vorgabe der

Investmentrichtlinien ist, wird eine Gebäudezertifizierung vorgenommen. Zusammenfassend

kann festgehalten werden, dass Gebäudezertifizierungen aktuell nur einen mittelmäßigen

Stellenwert einnehmen.

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FF2: Welche zukünftigen Entwicklungs- und Optimierungspotenziale bestehen in Bezug auf

die Bewertung der Nachhaltigkeit von Gebäuden?

Optimierungspotenziale bestehen bei der Bestandszertifizierung, welche bis dato noch nicht

weit genug ausgereift ist. Eine flächendeckende Nachzertifizierung steht derzeit in keinem

Kosten-Nutzen-Verhältnis. Nach Meinung der Verfasserin sollte es in diesem Punkt zu

Weiterentwicklungen der Bewertungssysteme kommen. Wichtig erscheint, dass dabei vor

allem ein gutes Gleichgewicht zwischen den erforderlichen Nachhaltigkeitskriterien und dem

wirtschaftlichem Aufwand und Nutzen berücksichtigt wird. Weitere Entwicklungen werden

dahingehend gesehen, dass Unternehmen die Gebäudequalität des eigenen Bestands

dokumentieren und Optimierungspotenziale aufdecken. Dadurch können strategische

Entscheidungen, z.B. Umbaumaßnahmen, Verkauf etc., leichter getroffen werden. Weiteres

Potenzial birgt sicherlich die Schaffung von Transparenz am österreichischen

Immobilienmarkt. Um die Unsicherheit von InvestorInnen zu vermindern ist Aufklärung über

Nachhaltigkeit und die Schwächen und Stärken der einzelnen Gebäudebewertungssysteme

notwendig. Eine Vereinheitlichung der Zertifizierungen und die Schaffung von

internationalen Standards wären wünschenswert, sind aber wahrscheinlich nicht umfassend zu

bewältigen. Nationale Baustandards sowie unterschiedliche klimatische Bedingungen

sprechen gegen eine Normung in allen Bereichen.

Verbesserungen sollte es zukünftig auch im Bereich der Integration von NutzerInnen und

HaustechnikerInnen einer Immobilie in den Nachhaltigkeitsprozess geben. Das

Nutzerverhalten trägt maßgeblich zur Erreichung von nachhaltigen Zielwerten bei und kann

die Umweltschonung positiv beeinflussen. Auch hier bestehen nach Einschätzung der

Verfasserin Potenziale für die Weiterentwicklung österreichischer Bewertungssysteme, da

diese die Qualität des Gebäudemanagements und die Nutzerqualitäten kaum berücksichtigen.

99

Literatur- und Quellenverzeichnis

Literaturverzeichnis

Anderl, Michael/Bednar, Wolfgang/Fischer, Daniela/Gössl, Michael/Heller,

Christian/Jobstmann, Heide/Ibesich, Nikolaus/Köther, Traute/Kuschel, Verena/Lampert,

Christoph/Neubauer, Christian/Pazdemik, Katja/Perl, Daniela/Poupa, Stephan/Purzner,

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nachhaltigkeit in der immobilienwirtschaft? Köln: Immobilien Manager Verlag, S. 30, zitiert

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110

Anhang

Anhang 1: Leitfaden / Fragenkatalog der empirischen Untersuchung

Anhang 2: Experteninterview E1 – Bank Austria Real Invest GmbH

Anhang 3: Experteninterview E2 – CA Immobilien Anlagen AG

Anhang 4: Experteninterview E3 – ERSTE Immobilien Kapitalanlagengesellschaft m.b.H.

Anhang 5: Experteninterview E4 – Generali Real Estate S.p.A. – Zweigniederlassung Ö

Anhang 6: Experteninterview E5 – IMMOFINANZ AG (nur Retail-Objekte)

Anhang 7: Experteninterview E6 – Raiffeisen-Holding NÖ-Wien reg. Gen.m.b.H.

Anhang 8: Experteninterview E7 – S + B Gruppe AG

Anhang 9: Experteninterview E8 – STRAUSS & PARTNER Development GmbH

111

Anhang 1: Leitfaden / Fragenkatalog der empirischen Untersuchung

Angaben zum Immobilienportfolio

1) Größe des Immobilienportfolios in Österreich:

Anzahl der Immobilien:

Vermietbare Fläche: m²

2) Zertifizierter Bestand in Österreich:

Anzahl der Immobilien: (inkl. noch nicht abgeschlossenen Verfahren)


3) Differenzierung des zertifizierten Bestandes in Österreich nach Nutzungsarten:

Anzahl zertifizierte Bürogebäude:

Anzahl zertifizierte Wohngebäude:

Anzahl zertifizierte Hotelgebäude:

Anzahl zertifizierte Shopping Center / Retailflächen:

Anzahl sonstige zertifizierte Gebäude:

Angabe der sonstigen Nutzungsarten (z.B. Industrie):

4) Differenzierung des zertifizierten Bestandes in Österreich nach Zertifizierungsstellen:

Anzahl internationale Zertifikate (LEED, BREEAM, Green Building):

Anzahl nationale Zertifikate (TQB, ÖGNI, klima:aktiv):

5) Größe des Immobilienportfolios im Ausland:

Anzahl der Immobilien:


Länder:

6) Zertifizierter Bestand im Ausland:

Anzahl der Immobilien: (inkl. noch nicht abgeschlossenen Verfahren)


Länder:

112

Fragenkatalog zum Thema Gebäudezertifizierungen

Thema 1 - Die nachhaltige Immobilie

Frage 1: Nachhaltigkeit wird durch die ökologische, ökonomische und soziale Dimension

beschrieben. In der Immobilienwirtschaft können Gebäudecharakteristika den

jeweiligen Dimensionen zugeordnet werden, um eine nachhaltige Immobilie zu

definieren. Auszugsweise werde ich Ihnen einige Gebäudeeigenschaften nennen –

bitte schätzen Sie deren Relevanz ein. Es besteht die Möglichkeit, drei weitere

Eigenschaften am Ende dieser Frage zu ergänzen.

Die Bewertung erfolgt auf einer Skala zwischen 1 und 6

1 = sehr relevant, 2 = relevant, 3 = eher relevant, 4 = eher nicht relevant, 5 = nicht relevant, 6 = überhaupt nicht relevant

1 2 3 4 5 6

a) höhere Gesamtenergieeffizienz

b) Nutzung erneuerbarer Energien

c) Verwendung umweltfreundlicher Materialien

d) Schonung knapper Ressourcen

e) geringer Schadstoffausstoß über den gesamten Lebenszyklus

f) Flächeneffizienz

g) Drittverwendbarkeit / Flexibilität

h) architektonische Qualität

i) niedrige Betriebs- und Instandhaltungskosten

j) Nutzerkomfort

k) Funktionalität

l) Berücksichtigung neuer Mobilität (z.B. Elektro-Tankstellen)

m)

n)

o)

Frage 2: Decken Gebäudezertifizierungen Ihrer Meinung nach das Thema Nachhaltigkeit

umfassend ab? In welchen Bereichen sehen Sie diesbezüglich noch

Verbesserungsbedarf?

113

Frage 3: Gibt es in Ihrem Immobilienportfolio Gebäude, die zwar Nachhaltigkeitskriterien

erfüllen, aber dennoch nicht zertifiziert wurden? Wenn ja, aus welchen Gründen?

Frage 4: Wie fließen die hohe Gebäudequalität und die Nachhaltigkeitskriterien in die

Objektbewertung ein? Werden auch „weiche“ Gebäudeeigenschaften wie der

Nutzerkomfort in der Ermittlung des Verkehrswertes berücksichtigt? Wenn ja,

wie?

Thema 2 – Die Vor- und Nachteile von Gebäudezertifizierungen

Frage 5: Welcher Mehrwert konnte nachweislich bei zertifizierten Gebäuden im

Vergleich zu nicht nachhaltigen Gebäuden generiert werden? Es besteht die

Möglichkeit, drei weitere Vorteile am Ende dieser Frage zu ergänzen.


1 = trifft komplett zu, 2 = trifft zu, 3 = trifft eher zu, 4 = trifft eher nicht zu, 5 = trifft nicht zu, 6 = trifft überhaupt nicht zu

1 2 3 4 5 6

a) Imageförderung / Wettbewerbsvorteile

b) schnellere Vermarktung

c) geringere Mieterfluktation

d) höhere Mietpreise

e) geringere Betriebskosten

f) geringere Instandhaltungskosten

g) geringeres technisches Ausfallsrisiko

h) Finanzierungsvorteile (Sonderkonditionen bei Kreditvergabe)

i)

j)

k)

Frage 6: Wie sind die in Frage 5 genannten Vorteile in 5 bis 10 Jahren zu betrachten?

Werden zertifizierte Gebäude Treiber für den Marktpreis einer Immobilie sein?

Frage 7: Bitte schätzen Sie die Relevanz nachstehender Nachteile / negativer Effekte im

Zusammenhang mit Gebäudezertifikaten ein. Es besteht die Möglichkeit, drei

weitere Nachteile am Ende dieser Frage zu ergänzen.


1 = sehr relevant, 2 = relevant, 3 = eher relevant, 4 = eher nicht relevant, 5 = nicht relevant, 6 = überhaupt nicht relevant

114

1 2 3 4 5 6

a) die Amortisationsdauer der Investitionskosten verlängert sich

b) Schwierigkeit der Messbarkeit der Vorteile

c) hoher Dokumentationsaufwand

d) Ausrichtung hauptsächlich auf Ökologie

e) Aufwand und Kosten sind zu hoch

f) keine ausreichende Transparenz durch unterschiedliche Zertifikate

g)

h)

i)

Frage 8: Nach welchen Kriterien richtet sich die Auswahl des Zertifizierungssystems in

Ihrem Unternehmen?

Frage 9: Seit geraumer Zeit wird die Vereinheitlichung von Zertifizierungssystemen unter

Fachleuten diskutiert. Wie könnte eine solche Vereinheitlichung Ihrer Meinung

nach durchgeführt werden und für welche Bereiche einer Zertifizierung (z.B.

Kriterienkatalog, Nachweiserbringung, Bewertungssystem) wäre es sinnvoll?

Thema 3 – Markteinschätzung

Frage 10: Hat sich Ihrer Einschätzung nach in Österreich ein Markt für nachhaltige Gebäude

gebildet?

Frage 11: Meinen Sie, dass nationale Gebäudezertifizierungen auch für Privatpersonen, zum

Beispiel für Eigentümer von Einfamilienhäusern, interessant werden? Wenn ja,

aus welchen Gründen?

Frage 12: Zur Nachhaltigkeit zählt auch die Reduzierung des Verbrauches der Ressource

„Boden“, allerdings werden größtenteils Neubauten zertifiziert: wie sehen Sie die

Umsetzung von Gebäudezertifizierungen im Bestand?

Frage 13: Oft diskutierte Themen sind zum Beispiel blaue Mietverträge oder eine mögliche

CO2-Steuer. Was halten Sie davon und mit welchen anderen zukünftigen

Entwicklungen im Bereich der Nachhaltigkeit ist zu rechnen?

115

Anhang 2: Experteninterview E1 – Bank Austria Real Invest GmbH

Interviewpartner: Harald Kopertz (Leitung Fund Management)

Datum / Uhrzeit: 27.02.2013 / 16:30 – 17:15 Uhr

Methode: mündliche Befragung; das Interview wurde sinngemäß wiedergegeben

Angaben zum österreichischen Immobilienportfolio:

• rd. 150 Immobilien, rd. 1.000.000 m² vermietbare Fläche

• 0 zertifizierte Objekte

Angaben zum ausländischen Immobilienportfolio:

• 10 Immobilien, rd. 100.000 m² vermietbare Fläche


• Länder: Deutschland, Kroatien, Slowenien, Slowakei, Tschechien, Bulgarien


beschrieben. In der Immobilienwirtschaft können Gebäudecharakteristika den jeweiligen

Dimensionen zugeordnet werden, um eine nachhaltige Immobilie zu definieren.

Auszugsweise werde ich Ihnen einige Gebäudeeigenschaften nennen – bitte schätzen Sie

deren Relevanz ein. Es besteht die Möglichkeit, drei weitere Eigenschaften am Ende dieser

Frage zu ergänzen. Die Bewertung erfolgt auf einer Skala zwischen 1 und 6. 1 = sehr relevant,

2 = relevant, 3 = eher relevant, 4 = eher nicht relevant, 5 = nicht relevant, 6 = überhaupt nicht

relevant.

E1: a) höhere Gesamtenergieeffizienz: 1, b) Nutzung erneuerbarer Energien: 2, c)

Verwendung umweltfreundlicher Materialien: 2, d) Schonung knapper Ressourcen: 2, e)

geringer Schadstoffausstoß über den gesamten Lebenszyklus: 2, f) Flächeneffizienz: 1, g)

Drittverwendbarkeit / Flexibilität: 1, h) architektonische Qualität: 2, i) niedrige Betriebs- und

Instandhaltungskosten: 1, j) Nutzerkomfort: 1, k) Funktionalität: 1, l) Berücksichtigung neuer

Mobilität: 2.

116


umfassend ab? In welchen Bereichen sehen Sie diesbezüglich noch Verbesserungsbedarf?

E1: Meiner Meinung nach ist eine Gebäudezertifizierung in irgendeiner Form ein „Pickerl“,

das mit dem Thema Nachhaltigkeit nur bedingt zu tun hat. Ich habe eine distanzierte Meinung

zu gewissen Gebäudezertifizierungen. Überspitzt ausgedrückt erhalten Sie ein Zertifikat,

wenn Sie einen Fahrradständer vor das Gebäude stellen. Für mich ist Nachhaltigkeit dann

gegeben, wenn z.B. durch den Einsatz von Geothermieanlagen oder Windkraft ein definitiver

Kostenvorteil dargestellt werden kann, der auch nachhaltig die Marktgängigkeit des Produkts

erhöht. Die ökonomischen Kriterien spielen hier mit ein. Erneuerbare Energien gehören

sicherlich auch dazu, sofern es wirtschaftlich sinnvoll ist. Dies geschieht, wenn ich im

Hinblick auf signifikant steigende Rohölpreise einen Kostenvorteil schaffen kann und

gleichzeitig die Energieeffizienz verbessert wird.



E1: Wir haben grundsätzlich nur Gebäude, die nachhaltig sind. Wir schauen schon beim

Ankauf darauf, dass die Gebäude energieeffizient sind. Zertifizierungen waren in der

Vergangenheit aber nur bedingt ein Thema. Das Thema gibt es ca. seit 3 Jahren in Österreich.

Eine Zertifizierung kostet Geld, ist relativ aufwändig – insbesondere was die Dokumentation

betrifft – und bringt im Moment noch relativ wenig.


Objektbewertung ein? Werden auch „weiche“ Gebäudeeigenschaften wie der Nutzerkomfort

in der Ermittlung des Verkehrswertes berücksichtigt? Wenn ja, wie?

E1: Auf das Thema bin ich vorhin schon indirekt eingegangen: die Nachhaltigkeitskriterien

sehe ich dann, wenn ökonomische Vorteile entstehen. Wenn statt EUR 4,- nur noch EUR 2,50

Betriebskosten entstehen. Dann ist der Bruttopreis für den entsprechenden Nutzer um diese

Differenz geringer und dann ist es möglich, einen bestimmten Mietzins darzustellen. Das

fließt eindeutig in die Verkehrswertermittlung ein. Insbesondere dann, wenn man Geothermie

etc. einsetzt. Dann habe ich einfach geringere Betriebskosten. Das hängt natürlich auch vom

Gebäudetyp ab: ein Hochhaus wird per se immer höhere Betriebskosten haben.

Frage 5: Welcher Mehrwert konnte nachweislich bei zertifizierten Gebäuden im Vergleich zu

nicht nachhaltigen Gebäuden generiert werden? Es besteht die Möglichkeit, drei weitere

117

Vorteile am Ende dieser Frage zu ergänzen. Die Bewertung erfolgt auf einer Skala zwischen 1

und 6. 1 = trifft komplett zu, 2 = trifft zu, 3 = trifft eher zu, 4 = trifft eher nicht zu, 5 = trifft

nicht zu, 6 = trifft überhaupt nicht zu.

E1: Da noch keine Objekte zertifiziert wurden, können hier nur Erwartungen abgegeben

werden. a) Imageförderung / Wettbewerbsvorteile: 2, b) schnellere Vermarktung: 4, c)

geringere Mieterfluktation: 6, d) höhere Mietpreise: 3, Anmerkung: das Zertifikat nutzt mir

hier nicht, es muss wirklich definitiv ein Vorteil damit verbunden sein. Sprich die

Zertifizierung muss aufgrund wirklich extrem effizienter Nutzung von Energien erfolgt sein

und nicht, wie ich es vorhin überspitzt ausgedrückt habe, aufgrund eines Fahrradständers vor

dem Gebäude. Dann habe ich möglicherweise auch höhere Mietpreise, e) geringere

Betriebskosten: 3, f) geringere Instandhaltungskosten: 5, Anmerkung: weil es normalerweise

mit mehr Haustechnik verbunden ist, g) geringeres technisches Ausfallrisiko: 4, h)

Finanzierungsvorteile: 6.



E1: Nur dann, wenn sie energieeffizienter sind, als andere Gebäude.


Zusammenhang mit Gebäudezertifizierungen ein. Es besteht die Möglichkeit, drei weitere

Nachteile am Ende dieser Frage zu ergänzen. Die Bewertung erfolgt auf einer Skala zwischen

1 und 6. 1 = sehr relevant, 2 = relevant, 3 = eher relevant, 4 = eher nicht relevant, 5 = nicht

relevant, 6 = überhaupt nicht relevant.

E1: a) die Amortisationsdauer verlängert sich: 2, b) Schwierigkeit der Messbarkeit der

Vorteile: 1, c) hoher Dokumentationsaufwand: 1, d) Ausrichtung hauptsächlich auf Ökologie:

3, e) Aufwand und Kosten sind zu hoch: 2, f) keine ausreichende Transparenz durch

unterschiedliche Zertifikate: 1.


Ihrem Unternehmen?

E1: Wir hätten uns bei einem Objekt grundsätzlich schon für ÖGNI entschieden gehabt. Es

hängt davon ab, ob man ein neues Gebäude oder ein bestehendes Gebäude zertifizieren lässt.

Nicht alle Verfahren eignen sich gleichermaßen für alle Zertifikate. Teilweise bekommt man

118

Zertifikate für energieverbessernde Maßnahmen – das braucht man eher im Bereich einer

Sanierung oder eines Umbaus, als bei einem Neubau. LEED zertifiziert z.B. solche

Verbesserungen. Wenn man schon ein energieeffizientes Gebäude hat, bekommt man da

keine Zertifizierung mehr. Wenn ich beim Energieausweis Gebäude habe, die in Richtung

Klasse „A“ oder „B“ gehen, habe ich kaum eine Chance, das noch gröber zu verbessern. Bei

anderen muss man angeben, welche Wartungsverträge etc. es gibt. Dabei ist der Aufwand, die

Daten zu erheben und laufend zu reporten, sehr hoch. Das hat mit ökologischen und

ökonomischen Maßnahmen nur bedingt zu tun. Teils wird auch gemessen, ob das Gebäude

vernünftig verwaltet wird. Wir haben ein größeres Einkaufszentrum, da könnten wir diese

Maßnahme noch umsetzen, das ist aber noch nicht entschieden. Das ist insbesondere für den

Asset Manager und damit auch für uns in irgendeiner Form, weil das Gebäude von uns

verwaltet wird, nicht uninteressant. Den Investoren kann dadurch nachgewiesen werden, dass

das Gebäude bestmöglich vermarktet ist. Ein Thema ist auch, dass es eine Reihe von Mietern

gibt, die Kriterien für die Anmietung von Büroflächen in ihre Carta aufnehmen. Dann ist man

angehalten, eine Zertifizierung durchzuführen. Das sind dann natürlich Vermarktungsvorteile,

wenn man für einen Mieter in Frage kommt, nur weil man eine Zertifizierung hat. Im

Normalfall kommt das aber nicht vor. Wahrscheinlich könnte man die Nachhaltigkeit auch

auf andere Art und Weise vorweisen, ohne dabei unbedingt ein Zertifikat zu präsentieren.


Fachleuten diskutiert. Wie könnte eine solche Vereinheitlichung Ihrer Meinung nach

durchgeführt werden und für welche Bereiche einer Zertifizierung (z.B. Kriterienkatalog,

Nachweiserbringung, Bewertungssystem) wäre es sinnvoll?

E1: Damit habe ich mich ehrlich gesagt noch nicht wirklich auseinandergesetzt. Nachdem die

Zugänge ganz unterschiedlich sind – der eine betrachtet den Betrieb, der andere hat seinen

Schwerpunkt in der Verwendung von ökologischen oder ökonomischen Materialien – weiß

ich nicht, ob eine Vereinheitlichung wirklich möglich ist. Aber natürlich ist es, wie bei allen

Dingen, einfach sinnvoll, einen gewissen Standard zu haben, von dem man weiß, was dieses

Zertifikat wirklich ausdrückt.


gebildet?

E1: Das hat er sicher, ja. Aber ob es wirklich nur deshalb nachhaltig ist, weil ein Gebäude

zertifiziert ist, wage ich zu bezweifeln.

119


Beispiel für Eigentümer von Einfamilienhäusern, interessant werden? Wenn ja, aus welchen

Gründen?

E1: Das glaube ich definitiv nicht. Wenn ein Gebäude verkauft wird, muss man sowieso den

Energieausweis liefern. Ich glaube, das müsste für den Bereich durchaus ausreichend sein.


„Boden“, allerdings werden größtenteils Neubauten zertifiziert: wie sehen Sie die Umsetzung

von Gebäudezertifizierungen im Bestand?

E1: Insbesondere im Hinblick auf eine vernünftige Verwaltung, warum nicht? Das macht

durchaus Sinn. Der Energieausweis in dem Sinne ist ja auch eine Art von Zertifizierung, den

macht man sowieso bei allen Gebäuden.


CO2-Steuer. Was halten Sie davon und mit welchen anderen zukünftigen Entwicklungen im

Bereich der Nachhaltigkeit ist zu rechnen?

E1: Das Beispiel blaue Mietverträge sagt mir jetzt nichts.

Erläuterung Hejda: Blaue Mietverträge gehören zur Nachhaltigkeit im Management. Mieter

werden zu nachhaltigem Handeln, durch eine schriftliche Vereinbarung, verpflichtet.

E1: Das ist nicht umsetzbar, zumindest in der Praxis nicht. In der Theorie ist vieles möglich.

Man könnte wahnsinnig energieeffizient sein, wenn die Nutzer energieeffizient denken

würden. Wir bauen derzeit das erste Passivhaus in der Vorgartenstraße, da wird sich auch erst

herausstellen, wie das dann von den Nutzern angenommen wird. Passivhäuser sind von der

Steuerung relativ kritisch, insbesondere bei Bürogebäuden. Meiner Meinung nach ist es

unsinnig, wenn jemand beispielsweise um 13:45 Uhr ins Büro zurückkommt und die Heizung

voll aufdreht und dann um 15:30 Uhr wieder geht. Aber ich glaube kaum, dass man es

verhindern kann, nur weil man es vertraglich vereinbart. Wenn die Mieter z.B. die Räume in

irgendeiner Art abdunkeln, kann man auch nichts dagegen machen. Man kann nur versuchen,

Bewusstsein zu schaffen. Das ist sehr sinnvoll. Bei der Erstausstattung ist es sicherlich ein

Thema, dass man den Mieter versucht anzuhalten, nachhaltige Kriterien zu berücksichtigen,

aber ob man es wirklich umsetzen kann, bleibt fraglich. Im Bereich Licht kann sicherlich viel

eingespart werden. Wenn man statt derartiger Lampen LED Lichter verwendet, hat man

120

sicher entsprechende Stromersparnis. Die Frage ist, ob die Leute dann mit dem Licht

zufrieden sind. Das Wohlbefinden der Nutzer, sollte dann nicht dagegen stehen. Genauso wie

bei der Baukernaktivierung: das System per se ist einfach träge. Sprich: wenn über das

Wochenende nicht geheizt wurde und es kalt war, dann dauert es entsprechend länger den

Raum auf eine entsprechende Temperatur zu bringen. Was tun die Leute dann? Sie stellen

sich Heizstrahler hin. Gut bei diesem Beispiel waren die Nutzer auch noch anders bekleidet

und sie haben ja auch das Recht, dass ihnen nicht kalt ist. Was ich damit sagen will ist, dass

gewisse Systeme einfach ihre Eigenarten haben. Wenn man einen Heizkörper aufdreht, dann

ist es nach kürzester Zeit warm. Bei so einem trägen System, wo eine geringe Luftumwälzung

herrscht, dauert es eben länger. Man muss aufpassen, dass die möglichen Vorteile nicht durch

die Nutzer torpediert werden.

Frage 13.1.: Und wie stehen Sie zur CO2-Steuer?

E1: Wenn die CO2-Steuer kommt, kann man es nicht verhindern. Beantragen würde ich es

nicht.

Frage 13.2.: Wollen Sie dem Interview noch etwas hinzufügen?

E1: Ich glaube, dass das Bewusstsein in der letzten Zeit geschärft wurde. Wenn das Thema

Nachhaltigkeit wirtschaftlich in irgendeiner Weise darstellbar wird, dann wird es auch

umgesetzt werden. Aus Jux und Tollerei macht es keiner. Man muss definitiv einen Vorteil

lukrieren können, indem man z.B. einen höheren Verkehrswert darstellen kann. Ich glaube

auch, dass wenn der laufende Betrieb um x-Prozent günstiger ist, hat man in der

Lebenszyklusanalyse sicherlich auch die Möglichkeit, gewisse höhere

Anfangsinvestitionskosten zu argumentieren. Wenn sich das Ganze aber per se nie rechnet

oder nur durch extrem hohe Förderungsmodelle am Leben gehalten wird, dann ist die

Nachhaltigkeit auch begrenzt.

121

Anhang 3: Experteninterview E2 – CA Immobilien Anlagen AG

InterviewpartnerIn: Dr. Bruno Ettenauer (Vorstandsvorsitzender),

Sonja Schweitzer (Projektentwicklung Österreich)


Methode: mündliche Befragung; die Antworten wurden schriftlich übersandt und

in einem gemeinsamen Termin besprochen. Teilweise wurden

mündliche Ergänzungen sinngemäß wiedergegeben.


• 34 Immobilien (Immobilienwert größer 2 Millionen), rd. 337.000 m² vermietbare

Fläche

• 1 Immobilie im Zertifizierungsprozess, Bürogebäude, ÖGNI

• Zertifizierter Bestand in Österreich: 2,94 % (gemessen an der Anzahl der Gebäude)


• 80 Immobilien (Immobilienwert größer 2 Millionen), rd. 2.180.100 m² vermietbare

Fläche

• Länder: Deutschland, Bulgarien, Polen, Kroatien, Rumänien, Slowakei, Slowenien,

Tschechien, Ungarn, Serbien

• 8 zertifizierte Objekte, rd. 489.000 m² vermietbare Fläche in Deutschland, Polen,

Slowakei, Tschechien

• Zertifizierter Bestand im Ausland: 10 % (gemessen an der Anzahl der Gebäude)

E2: Ein Vergleich der Anzahl der in Österreich zertifizierten und der im Ausland

zertifizierten Gebäude ist schwierig und kann nicht schlüssig vollzogen werden. Erstens ist

die Marktsituation eine andere: die östlichen Märkte befinden sich erst in einem Aufschwung,

während am österreichischen Markt derzeit nicht viel investiert wird. Zweitens ist das

Durchschnittsalter des Portfolios zu beachten. Die CA Immo hat in Österreich größtenteils

ältere Bestandsgebäude, bei denen eine Zertifizierung nicht einfach möglich ist. In Österreich

werden derzeit wenig neue Entwicklungen vollzogen.

122








relevant.






Mobilität: 3, m) Wirtschaftlichkeit: 1, n) Lage: 1.



E2: Die Frage ist nicht eindeutig zu beantworten, da die vorliegenden Systeme sehr

unterschiedliche Fragestellungen bearbeiten und unterschiedlich gewichten. Die

Zertifizierungssysteme geben einen brauchbaren Rahmen um Immobilienprojekte durch

zusätzliche Betrachtungsweisen nachhaltiger zu machen, müssen aber punktuell sicher noch

weiter hinterfragt werden. Es braucht mehr Transparenz und Information um die Stärken und

Schwächen der einzelnen Systeme besser zu verstehen und nicht wie derzeit oft Äpfel mit

Birnen zu vergleichen. Es gibt noch viel zu wenig Feedback welche Fragestellungen mehr

oder weniger echte Verbesserungen für die Immobilien bringen und wie sich das Kosten-

Nutzenverhältnis darstellt. Grundsätzlich decken sie das Thema wahrscheinlich nicht

umfassend ab, da „Nachhaltigkeit“ eine sehr breit gefächerte Definition zulässt. Die derzeit

gängigen Gebäudezertifizierungen sind ein Versuch, Nachhaltigkeit vergleichbar zu machen.

Frage 2.1.: Wie ist Transparenz in diesem Zusammenhang zu verstehen?

123

E2: Es wäre notwendig, dass ein stärkeres Bewusstsein für die Unterschiede der

verschiedenen Zertifizierungen herrscht. Des Weiteren wäre eine vergleichbare Bewertung

erstrebenswert.



E2: Ja die Rivercity Projekte in Prag Danube House und Nile House. Die Gebäude wurden

2003 bzw. 2005 errichtet, lange bevor man über Gebäudezertifizierungen nachgedacht hat.

Eine Nachzertifizierung steht derzeit nicht zur Diskussion, da die Kosten zu hoch und der

Nutzen zu gering ist. Die Gebäude können im internen Vergleich der Verbräuche und der

Attraktivität nach wie vor mit den neuen Gebäuden, die zertifiziert wurden, mithalten.

Frage 3.1.: Wird in Ihrem Unternehmen ein interner Vergleich der Objekte vorgenommen?

E2: In der CA Immo gibt es ein internes Bewertungsverfahren für jede Immobilie und oftmals

ist eine externe Bestätigung nicht nötig. Es werden bestimmte Parameter geprüft, anhand

dessen auch eine gute Vergleichbarkeit der Objekte hergestellt wird. Gegenüber den

Investoren reichen diese Bewertungen aus; sie erkennen Qualität auch ohne Zertifikat. Auch

die meisten Mieter benötigen keine externe Bestätigung, da die Akzeptanz durch gute

Erfahrungen geschaffen wurde.

Frage 3.2.: Ist das Kosten/Nutzen-Verhältnis nur bei den vorhin genannten Immobilien

unverhältnismäßig?

E2: Im Bestand besteht generell die Problematik, dass die Kosten für eine nachträgliche

Zertifizierung zu hoch sind. Auch die Nachrüstung an sich erweist sich als schwierig. Beim

Neubau rentiert sich so eine Investition.

Frage 3.3.: Können die Mehrkosten beim Neubau beziffert werden? Zum Beispiel in Prozent

von den Gesamtinvestitionskosten?

E2: Nein, wenn die Anforderungen, die für eine Gebäudezertifizierung notwendig sind,

frühzeitig in den Planungsprozess integriert werden, entstehen kaum bzw. fast keine

Mehrkosten.

124




E2: Derzeit noch eher wenig, wird aber in Bewerterkreisen viel diskutiert und zukünftig

sicher kommen. In den USA werden bereits höhere Preise erzielt. Der Energieausweis spielt

in Österreich derzeit auch keine Rolle in der Bewertung, da die Qualität vorausgesetzt wird.

Im Gegenteil: oft werden bei der Verkehrswertberechnung Abschläge für Mängel

vorgenommen, wenn die Gebäude nicht den Standards entsprechen. Im worst case könnte es

auch passieren, dass die Kosten der Zertifizierung in Anrechnung gebracht werden.






E2: a) Imageförderung / Wettbewerbsvorteile: 2, b) schnellere Vermarktung: 2, c) geringere

Mieterfluktation: 1, d) höhere Mietpreise: 4, e) geringere Betriebskosten: 1, f) geringere

Instandhaltungskosten: 2, g) geringeres technisches Ausfallrisiko: 2, h) Finanzierungsvorteile:

2, i) höherer Nutzerkomfort (Licht, Luft): 1, j) alternative Energien (Reduzierung CO2): 2, k)

mehr Transparenz: 2, Anmerkung: die Dokumentation wird teilweise bei der Due Diligence

Prüfung anerkannt.



E2: In 5 bis 10 Jahren wird es Standard sein und eher zu Preisstabilität führen, als ein

Marktpreistreiber sein. Es wird zu keinem höheren Mietpreis von zertifizierten Gebäuden

kommen, aber es wird längere Vertragslaufzeiten geben. Bei Gebäuden ohne Zertifizierung

kann es zukünftig zu Abschlägen im Mietpreis kommen.






125




unterschiedliche Zertifikate: 2, g) zu wenig Experten am Markt: 2.


Ihrem Unternehmen?

E2: Länderspezifisch nach dem Markt, beziehungsweis nach speziellen Bedürfnissen der

Immobilie (möglicher Investorenkreis, …). Woher kommen die Investoren und welches

Zertifikat ist in diesem Investorenkreis bekannt? Die Exitfähigkeit ist für die Auswahl

relevant. Kosten spielen bei der Auswahl keine Rolle.





E2: Da die verschiedenen Systeme ganz unterschiedliche Historien haben und die Systeme

aus sehr unterschiedlichen Baukulturen entstanden sind und auch nicht unbedingt die gleichen

Ziele verfolgen, wird eine Vereinheitlichung auf voller Linie nicht möglich sein. Ein guter

Ansatz ist meiner Meinung nach die gegenseitige Evaluierung verschiedener Steckbriefe wie

sie zwischen LEED und BREEAM bereits ansatzweise für die Energieeinsparungen

vorliegen. Es ist mehr Aufklärung über die Unterschiede zwischen den Systemen notwendig.

Eine Vereinheitlichung auf 2 – 3 Zertifikate wäre grundsätzlich schön, aber hier sind die

beiden Schlagwörter Einheitlichkeit vs. Vergleichbarkeit ausschlaggebend. Es sollte

zumindest eine Näherung stattfinden, sodass sie verglichen werden können. Die Problematik

der regionalen Umweltbedingungen wird sich immer stellen, da z.B. in Spanien andere

Wetterbedingungen herrschen, als in Österreich. Es kristallisiert sich schon jetzt heraus, dass

manche Zertifikate besser auf bestimmte Nutzungen anwendbar sind als andere (z.B.

BREEAM für Shopping Center), daher wird auch aus diesem Aspekt keine Vereinheitlichung

funktionieren. Sinnvoll wäre jedenfalls eine einheitliche Bewertung der Kriterien.


gebildet?

126

E2: Ja, alle größeren Gebäude, die in letzter Zeit auf den Markt gekommen sind, verfügen

über ein Zertifikat. Bei „großen“ Mietern besteht auch grundsätzlich eine Nachfrage nach

zertifizierten Gebäuden. Gebäude müssen lt. Bauordnung sowieso nachhaltig gebaut werden,

bei der Zertifizierung kommt, wie vorhin schon erwähnt, der Vorteil der umfassenden

Dokumentation hinzu, welche für die Bewertung bzw. Due Diligence teilweise anerkannt

wird. Derzeitig und zukünftig ist/wird es wichtig sein, dass vor allem Haustechniker in den

Nachhaltigkeitsprozess involviert werden. Wenn nachhaltig gebaut wird, aber die tatsächliche

Nutzung nicht ökonomisch betrieben wird, geht der nachhaltige Effekt verloren.



Gründen?

E2: Nein, sofern nicht für Förderungen notwendig, ist der Aufwand viel zu groß. Das Thema

Energieausweis ist schon schwierig. Viel wirkungsvoller wäre die richtige Nutzungsdisziplin

im Privatbereich. Allein dadurch könnten ca. 10 Prozent an laufenden Kosten eingespart

werden.




E2: Die Bestandszertifizierung ist noch nicht weit genug ausgereift. Derzeitige Konzepte wie

Breeam in Use sind ein wichtiger Anhaltspunkt für die Zieldefinitionen im Umgang mit dem

Bestand. Die Verbesserung des Bestands ist unumgänglich, eine flächendeckende

Nachzertifizierung steht aber in keinem Kosten/Nutzenverhältnis. Wird eher in Einzelfällen

nach Sanierungen interessant sein. Wichtig ist die Benchmarkingmöglichkeit, die in der

Betrachtung der Bestandsdaten liegt, um sich qualitätsmäßig einzuordnen und

Entscheidungen über zukünftige Investitionen in den Objekten zu treffen. Mehr Transparenz

ist notwendig, aber nicht zwingend ein Zertifikat. Die CA Immo hat all Ihre

Bestandimmobilien mit überwiegender Büronutzung durch „CAST – CA Immo Sustainability

tool“ erfasst und damit ein den Fragestellungen der Zertifizierung angepasstes Arbeitstool zur

Qualitätssicherung des Bestands entwickelt. Die am Markt eingeführte Blue Card erweist sich

wieder hinsichtlich der Vergleichbarkeit als schwierig.

127




E2: Blaue Mietverträge, werden sicher vermehrt kommen, da nur so die Ziele, die mit einer

Nachhaltigen Immobilie verfolgt werden, für den Lebenszyklus in den Betrieb weitergetragen

werden können. Nur so funktioniert die Schnittstelle zwischen Mieter und Betreiber. Die

Gebäude können noch so gut gebaut sein, wenn die Mieter nicht „mit im Boot sitzen“. Das

Nutzerverhalten ist essentiell. CO2-Steuer: Da die derzeitigen Vorgaben der Regierung die

2020 Ziele der EU nicht erfüllen können, sind zusätzliche Maßnahmen in Bezug auf CO2-

Reduktion zu erwarten. Ob in Form einer Steuer oder anders ist derzeit noch unklar. Ein

brauchbarer Ansatz wäre die Messung in der Betriebsphase im Aufwand-Nutzen-Verhältnis.

Den CO2-Ausstoss schon für die Bauphase zu berechnen wäre viel zu aufwändig (Transport

etc.). Beim Wohnbau könnte mit Förderungen hantiert werden. Nach dem Verursacherprinzip

könnte eine gewisse Zahlung für hohe CO2-Ausstösse verrechnet werden. Hier wäre

allerdings auch mit gesetzlichen Übergangsfristen zu rechnen. Zusätzlich Themen:

• Urban Mining – Cradle to Cradle – welche Rohstoffe stecken in Gebäuden und was

soll damit mittel- bzw. langfristig passieren. Dabei werden Konzepte über die

Materialverwendung und Materialentsorgung entwickelt. Derzeit stellen zum Beispiel

Dämmstoffe ein großes Problem dar. Beim Urban Mining werden auch

Alternativkonzepte erarbeitet. Teilweise werden Materialien auch nur geleast – zum

Beispiel Teppichböden. Nach 5 Jahren werden sie wieder zurückgegeben, der Nutzer

hat somit eine Aufwertung durch neue Belege und der Leasinggeber sorgt zudem für

die richtige Entsorgung oder Wiederverwertung. Für die Beleuchtung bietet Philipps

ein ähnliches Konzept an.

• Noch mehr Transparenz durch Smart Grid etc.

• Neue Konzepte durch Veränderungen wie neue Arbeitskonzepte (vermehrt

Teleworking), veränderte Mobilität (andere Lagen gewinnen an Attraktivität...),

Demografische Veränderungen (Arbeitnehmer werden älter...). Die gesellschaftlichen

Anforderungen und räumlichen Bedingungen verändern sich. Viele Transportwege

könnte man vermeiden, wenn Arbeitsleistungen über Datenleitungen / Satelliten

erbracht werden (Teleworking).

128

Anhang 4: Experteninterview E3 – ERSTE Immobilien Kapitalanlagenges.m.b.H.

Interviewpartner: Mag. Peter KARL (Geschäftsführer)





• 4 weitere aktuelle Projekte, rd. 36.000 m² vermietbare Fläche




• Land: Deutschland









relevant.






Mobilität: 4, Anmerkung: Tendenz steigend.

129

Was mir ein bisschen fehlt, in der Flexibilität, ist die soziale Nachhaltigkeit. Sie spielt im

Wohnbau eine riesen Rolle. Soziale Nachhaltigkeit im Sinne von Flexibilität, im Sinne von

Verwendbarkeit für viele Lebenszyklen. Sie kennen das vielleicht: Wohnungen werden heute

oft schon ähnlich wie Bürogebäude gebaut, indem man versucht nur den Kern zu bauen. Sie

sollen so gebaut werden, dass man aus einem WC oder Badezimmer irgendwann einmal ein

großes Bad, das beispielsweise behindertengerecht ist, machen kann. Dazu zählt z.B. die

Verstärkung von Wänden, sodass man auch Stützen für Gehbehinderte montieren kann. Es

geht dahin, dass man die Raumkonfigurationen ändern kann. Diese Überlegungen spielen vor

allem im Wohnbau immer mehr eine Rolle. Auch das Generationenwohnen spielt in der

sozialen Nachhaltigkeit eine Rolle. Man darf nicht vergessen, dass die Stadt Wien um 24.000

Menschen wächst. Das sind ca. 10.000 Wohnungen im Jahr, die wir fertigstellen müssen. Das

heißt wir erschließen völlig neue Stadtviertel, die komplett neue Wohnquartiere werden. Da

hat das Thema soziale Nachhaltigkeit schon eine riesen Bedeutung. Wie baue ich dort, damit

es Begegnungszonen gibt und damit es eben keine Schlafstädte werden. Und das ist nicht nur

aus städteplanerischer Sicht wichtig, sondern natürlich auch aus Investorensicht. Wenn ich in

solche neuen Stadtentwicklungsgebiete investiere, dann gibt es eine hohe Wahrscheinlichkeit,

dass sich das ganze Investment in 10-Jahres-Sicht erfreulich in der Entwicklung darstellt. Es

gibt auch international Beispiele, die gut funktioniert haben. Zum Beispiel eine Seestadt in

Stockholm. Da hat man einen neuen Stadtteil entwickelt, welcher sich sehr positiv entwickelt.



E3: Wir stehen noch ganz am Anfang, wie die meisten Unternehmen in Österreich, die sich

mit Zertifizierungen beschäftigen. Ich glaube aber, dass wir diese Zertifizierungen immer

mehr brauchen werden. Von privaten Investoren wird das heute noch nicht oder kaum

nachgefragt. Aber gerade im institutionellen Bereich kommt das Thema natürlich ganz stark

auf. Und es wird einfach eine Zeit kommen, wir sehen das ja schon punktuell, dass manche

institutionelle Investoren in nicht zertifizierte Immobilien nicht mehr investieren dürfen. Weil

das in den Investment-Richtlinien auferlegt wurde. So gesehen ist Zertifizierung mittelfristig

sicher wichtig. Nach wie vor tragen verschiedene Zertifizierungsnormen dazu bei, dass eine

Verunsicherung bei Investoren herrscht. Weil man sich jetzt nicht wirklich entscheiden kann,

auf welche Norm setze ich? Was ist jetzt wirklich relevant? Ob das Thema wirklich

umfassend abgedeckt ist, kann ich einfach nicht beurteilen.

130



E3: Ich glaube schon. Gerade in den Neubauten, die wir selber entwickelt haben oder die für

uns neu errichtet wurden, haben wir zumindest Spurenelemente von Nachhaltigkeit drinnen.

Vor allem in puncto Energieeffizienz sind alle schon sehr weit. Auch im Punkt soziale

Nachhaltigkeit: in Bezug auf die Flexibilität in der Nutzung. Wir stehen aber noch am Anfang

und selbst zertifiziert haben wir noch gar keines, weil sich die Gebäude in einem

Publikumsfonds befinden und somit die Notwendigkeit einer formellen Zertifizierung bis jetzt

noch nie Thema war. Der Grund ist einfach, dass auf Investorenseite keinerlei Nachfrage oder

Bedürfnisse in diese Richtung bestehen.




E3: Natürlich muss sich höhere Gebäudequalität in der Objektbewertung niederschlagen. Im

Wohnbereich macht es keinen Unterschied, ob das Geld zu einem Energieversorger oder zum

Vermieter fließt. Die Haushalte haben ein bestimmtes Budget dafür. Wenn ich hier sehr

schlau agiere, kann es durchaus sein, dass ich sozusagen die Differenz zu den günstigeren

Betriebskosten auf die Miete aufschlagen kann. In der Bürovermietung funktioniert das

überhaupt nicht, weil die Büromieter genau deshalb ein nachhaltiges Gebäude haben wollen.

Sie möchten den Vorteil der niedrigen Betriebskosten nutzen. Sonst würden sie die

Räumlichkeiten gar nicht mieten. Aber natürlich alle anderen Maßnahmen, die zum Beispiel

bei der Instandhaltung anfallen und im „long-run“ zu weniger Kosten führen, werden in der

Verkehrswertermittlung berücksichtigt.

Frage 4.1.: Wie wäre in diesem Zusammenhang die Leerstehung zu betrachten? Kann man

bei nachhaltigen Gebäuden sagen, dass es weniger Leerstand geben wird, weil die Nachfrage

größer ist?

E3: Das glaube ich ehrlich gesagt nicht. Die Leerstehung wird vor allem nach wie vor von

den Lagen abhängig sein. Wenn man sich in die Situation eines Unternehmers hineinversetzt,

möchte man ein Gebäude, das gut erreichbar und flächeneffizient ist. Themen wie

Nachhaltigkeit oder Energieeffizienz sind wieder nachgelagerte Thematiken. Ausgenommen

sind wieder Mieter, die gewisse Vorgaben diesbezüglich haben.

131






E3: Da noch keine Objekte zertifiziert wurden, können hier nur Erwartungen abgegeben

werden. a) Imageförderung / Wettbewerbsvorteile: 4, b) schnellere Vermarktung: 2, c)

geringere Mieterfluktation: 2, d) höhere Mietpreise: 4, e) geringere Betriebskosten: 1, f)

geringere Instandhaltungskosten: 1, g) geringeres technisches Ausfallrisiko: 3, h)

Finanzierungsvorteile: keine Einschätzung möglich.



E3: Treiber für den Marktpreis ist das falsche Wort. Eher „Halter“. Vor allem im gewerblich

genutzten Bereich, darf man keine unglaublichen Wertsteigerungen bei zertifizierten

Gebäuden erwarten. Es wird definitiv ein Punkt für Stabilität sein und der Spreu wird sich

vom Weizen trennen. Mit einem, in hohem Maße, nicht effizienten Gebäude wird man

Schwierigkeiten haben. Das hat nicht nur mit der Energieeffizienz zu tun, sondern auch mit

der Flächenflexibilität, doppelter Boden, etc. Je besser man aufgestellt ist, umso höher die

Wahrscheinlichkeit, dass man wertstabil unterwegs ist.











Ihrem Unternehmen?

132

E3: Das kann nicht beurteilt werden, wir haben noch keines ausgewählt. Wie es derzeit

aussieht, werden wir bald eine zertifizierte Immobilie übernehmen – dann haben wir es uns

aber auch nicht ausgesucht, sondern sie ist schon zertifiziert. Wir sind dabei die Vor- und

Nachteile der großen Normen abzugleichen.





E3: Am Ende sind alle drei Faktoren extrem wichtig. Man will ja auch sicher sein, dass

solche Zertifikate oder Testate nur von Ziviltechnikern vergeben werden, damit es eine

gewisse Verbindlichkeit hat. Es hilft uns nichts, wenn das alles Auftragswerke werden. Dann

kann man es gleich lassen. So gesehen würde ich alle drei Punkte als extrem wichtig sehen.

Wir haben es in anderen Bereichen auch geschafft. Jedes Testat eines Bankprüfers oder

Wirtschaftsprüfers richtet sich nach einem Kriterienkatalog der international ist, es gibt

genaue Procedures, wie was zu prüfen ist und es ist an sich keine Hexerei. Sowas wäre für

solche Themen sicher auch machbar. Man müsste internationale oder zumindest europäische

Standards schaffen, die genau definieren, was das Zertifikat beinhalten muss. Es würde

jedenfalls etwas helfen, denn dann wäre es vergleichbar. So habe ich eine Vielzahl

nebeneinander und man kennt sich nicht mehr aus.


gebildet?

E3: Noch nicht. Es sind eher Einzelfälle. Ich bin aber davon überzeugt, dass das noch

kommen wird. Das wird auch vom Mut der Projektentwickler abhängen, aber natürlich vor

allem vom Mut der Investoren. Denn irgendwer muss das auch bezahlen. Sie müssen die

Investitionskosten in Kauf nehmen, selbst auf die Gefahr hin, dass sie es im Verkaufspreis

oder in den Mieten nicht voll unterbringen können. Aber soweit sind wir im Moment noch gar

nicht. Vor allem im gewerblichen Bereich ist die Vermietung derzeit sehr schwierig. Über den

Wohnbau wird sich auch viel abspielen. Dort ist man mit diesen Themen schon viel weiter.

Vor allem im geförderten Wohnbau ist in Wien in den letzten Jahren sehr viel passiert. Jedes

Wohnprojekt, das gefördert werden soll, wird nach strengen, definierten Kriterien der

Nachhaltigkeit bewertet. Die ökologische, ökonomische und soziale Nachhaltigkeit ist dabei

jedenfalls abgedeckt. In Wien wurden bereits seit den 90er Jahren für die

133

Bauträgerwettbewerbe hohe Kriterien angelegt. In dem Bereich gibt es schon Erfahrungen

und von dort könnte es sich auch etwas weiterentwickeln. Es wäre zu hoffen, dass sich die

Themen auch im freifinanzierten Bereich mehr herumsprechen.



Gründen?

E3: Das ist dann schon sportlich, à la „wie effizient ist mein Gebäude“. Kann ich mir eher

nicht vorstellen. Einen Mehrwert, nur weil es zertifiziert ist, gibt es sicher nicht. Es ist sicher

spannend als Eigentümer eine Art von Nachhaltigkeitsanalyse mit Beratung zu bekommen, im

Sinne von „was kann man machen um das Gebäude nachhaltiger gestalten“. Das dabei noch

ein Siegel verliehen wird ist unnötig, aber das Wissen darüber zu verfügen, ist für private

sicher spannend. Der Energieausweis ist eher wie ein „Pickerl“ zu betrachten. Genau um

dieses Bewusstsein geht es. Viele Dinge die direkt energieeffizient sind, sind aus anderen

Aspekten der Nachhaltigkeit durchaus wieder fragwürdig. Bestes Beispiel ist, dass wir in

Europa alles in Styropor einpacken. Das ist nicht wirklich nachhaltig – ist das wirklich der

beste Dämmstoff den man sich vorstellen kann?




E3: Das ist natürlich schwierig. In die bestehenden Gebäudestrukturen einzugreifen kostet

immer viel Geld – sofern es über die reine Wärmedämmung hinausgeht. Von der Belüftung

angefangen wird das Thema erst richtig kostspielig. Diese Investitionskosten werden sich so

schnell nicht amortisieren. Gerade auch im gewerblichen Bereich kann man dann dadurch am

selben Standort nicht viel mehr Miete verlangen können. Wenn ich wirklich in die

Gebäudestruktur eingreifen muss, wird das kein Eigentümer oder Investor tun. Auf der

anderen Seite, was Gebäudezertifizierungen und Nachhaltigkeit betrifft, ist der große Hebel

nur der Bestand. Mit dem bisschen Neubau brauchen wir auch 100te Jahre bis sich das

auswirkt. So gesehen müssen wir uns mit der Effizienzsteigerung von Bestandsgebäuden

auseinandersetzen. Es ist, noch einmal gesagt, extrem schwierig und teuer, wenn man in die

Substanz eingreift. Deswegen werden es eher nur Maßnahmen bleiben, die mit vertretbaren

finanziellen Mitteln umsetzbar sind. Man weiß bereits, dass durch entsprechende

Wärmedämmungen schon riesen Sprünge in der Effizienzsteigerung erzielt werden können.

134

In Verbindung mit der Erreichung von CO2-Zielen, muss sicherlich gerade in den Bestand

investiert werden. Die Frage ist, wie das in Zukunft aussehen wird. Kann das gefördert

werden oder wird das Nicht-Umsetzen mit einer Strafe belegt? Im Moment kann ich mir nicht

vorstellen, dass man es mit einer Strafe belegt.




E3: Im Moment kann ich mir nicht vorstellen, dass Strafen (CO2-Steuer) derzeit politisch

mehrheitsfähig wären. Mittelfristig wird es sicher in diese Richtung gehen, dass

umweltfreundliche und ressourcenschonende Technologien günstiger besteuert sein werden,

als solche, die Ressourcen verbrauchen. Bei Automobilen ist es schon so. Daher kann ich mir

vorstellen, dass das irgendwann auch in diesem Bereich beginnen wird. Aber eher mittel- bis

sogar langfristig gesehen. Dass wir demnächst in der Immobilienwirtschaft mit einer CO2-

Steuer konfrontiert werden, halte ich für unwahrscheinlich. Von blauen Mietverträgen habe

ich schon gehört, das kann ich aber selbst derzeit nicht beurteilen. Ich fürchte, dass man hier

das Kind mit dem Bade ausschüttet. Grundsätzlich habe ich volles Verständnis dafür und wir

wissen auch, dass Handlungsbedarf besteht. Es sollte allerdings kein Zwang werden. Das hat

einen bitteren Beigeschmack. Es bringt allerdings nichts, wenn ich ein energieeffizientes

Gebäude habe, aber im Sommer alle ihre Büros, wo sie sich ein paar Stunden täglich

aufhalten, auf 16°C kühlen. Da ist der Vorteil wieder sofort vernichtet, bei der Energie, die

dafür aufgewendet werden muss. Heute greifen oft Facility Manager ein – man hat solche

Regelungsbandbreiten oft gar nicht mehr. Bei solchen Themen ist es immer schwierig, da es

mit „Verboten“ oder „Geboten“ verknüpft wird. Da muss man auf Bewusstseinsbildung

setzen. Man wird auch nicht auf viele Menschen treffen, die etwas dagegen haben, aber es

wird vielen gar nicht bewusst sein, welche Auswirkungen welche Verhaltensweisen auf den

Energieverbrauch haben. Technologisch stehen wir erst am Anfang. In absehbarer Zeit

werden wir zu vertretbaren Kosten Gebäude herstellen können, die ihre Energie selber

erzeugen. Zum Beispiel Glasfassaden, die Photovoltaik-Eigenschaften haben oder Turbinen /

Windräder auf Hochhausdächern. Hier gibt es viele Versuche und Ideen und wir stehen da

sicherlich erst am Anfang. Vor allem beim Energieeffizienzthema wird noch viel kommen.

Das wird auch notwendig sein, nicht nur aus CO2-Gründen, sondern weil die Kostenschere

auch immer weiter auseinandergeht. Energie wird nachhaltig nicht billiger werden – ganz im

Gegenteil.

135

Anhang 5: Experteninterview E4 – Generali Real Estate S.p.A. – Zweigniederlassung Ö

Interviewpartner: DI Dr. Gerald Ruess (Geschäftsführer)


Methode: mündliche Befragung; die Abschrift wurde auf Wunsch des Experten

zur Prüfung übersandt und freigegeben


• ca. 150 – 200 Immobilien, rd. 500.000 – 700.000 m² vermietbare Fläche

• 2 zertifizierte Bürogebäude, rd. 40.000 m² vermietbare Fläche

• 1 LEED Zertifizierung, 1 bureau veritas Zertifizierung

• Zertifizierter Bestand in Österreich: 1 % - 1,33 % (gemessen an der Anzahl der

Gebäude)



• Länder: Ungarn, Tschechien









relevant.



136




Mobilität: 4, m) Standortqualität (öffentliche Verkehrsmittel): 1, n) Infrastruktur: 1.



E4: Das sind genau die Fragen m) und n) der ersten Frage die wir ergänzt haben, also die

Standortqualität hinsichtlich der Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und die

Infrastruktur am Standort generell.



E4: Das sind rund 90 % unseres Portfolios, weil wir seit Jahrzehnten darauf schauen, dass

Nachhaltigkeitsaspekte schon beim Bau oder beim Umbau berücksichtigt werden. Und wenn

ja aus welchen Gründen: Weil wir stolz darauf sind, dass unsere Lagen prinzipiell eine

Zertifizierung nicht notwendigerweise erforderlich machen. Es gibt den bösen Spruch:

Zertifizierung wird umso wichtiger, je schlechter die Lage ist.

Frage 3.1.: Haben Sie intern Bewertungssysteme?

E4: Ja, da kommen wir dann auch gleich zu dem Bureau Veritas Vergleich.




E4: Ich sehe keinen Zusammenhang mit hoher Gebäudequalität. Beim Verkehrswert würde

ich mir zu sagen trauen, in unserem Portfolio, nein. Wenn Sie eine Liegenschaft am Graben

nehmen ist die unabhängig davon, ob es ein Gebäude aus dem 19. Jahrhundert ist oder ein

Gebäude aus dem frühen 20. Jahrhundert. Abschläge gibt es schon bei 70er Jahre Bauten, aber

prinzipiell nein.




137






5.



E4: Das glaube ich insofern nicht, weil eine Zertifizierung auch nachrüstbar ist. Ich glaube

auch, dass die Fondstauglichkeit auf anderen Kriterien beruht, als auf einer Zertifizierung.

Wenn Sie als institutioneller Investor ein Objekt kaufen, dann kaufen Sie nach wie vor den

Mieter. Und wenn Sie einen Großmieter drinnen haben, dann ist es egal, ob der drinnen ist

weil das Gebäude zertifiziert ist, oder weil er eben drinnen ist, weil ihm der Standort passt. Es

ist ein Zusatz-Gimmick, aber das als alleinigen Treiber sehe ich nicht.









unterschiedliche Zertifikate: 4, Anmerkung: Solange es europaweit keine einheitliche

Vorgangsweise gibt, werden die von Ihnen genannten intransparenten Vergleichsmethoden

einfach vorherrschen.


Ihrem Unternehmen?

E4: Prinzipiell nach den Anforderungen des Mietinteressenten. Wenn ein Mietinteressent das

haben will, kann er es gerne haben. Wir für uns brauchen es nicht. Da unterscheidet es sich

138

wieder, ob es ein internationales Unternehmen ist: ist das amerikanisch getrieben oder eher

europäisch oder konkret deutsch.

Frage 8.1.: Ist eine Nachfrage seitens der Mietinteressenten spürbar?

E4: Am Schluss zur Preisverhandlung, sonst nicht. Es ist nicht das Einstiegsargument,

definitiv nicht.





E4: Da haben wir eine ganz konkrete Lösung schon gefunden. Wir haben uns europaweit bei

dem Green Rating der Bureau Veritas beteiligt. Weil das für uns auch aufgrund der

Portfoliogröße das Kosteneffizienteste ist. Es kostet einen Bruchteil, gibt genau den Überblick

den wir brauchen und wenn ein Mieterinteressent ein spezielles Zertifikat haben will, sind wir

gerne bereit eine Zertifizierung zu machen.


gebildet?

E4: Nein, die ganze Zertifizierungsthematik geht an der Tatsache vorbei, dass Deutschland,

Österreich und die Schweiz schon sehr strenge Bauordnungen haben. Im europaweiten

Vergleich gesehen sind diese drei Länder bei den Green Rating Programmen als

Klassenprimus hervorgegangen. Insbesonders Länder in wärmeren Gegenden haben das

Energieeffizienz-Thema und große Städte in Peripherie-Lagen haben das Thema Infrastruktur.

Für Wien gilt das noch nicht. Das beste Beispiel ist ein großer Neubau, der zwar zertifiziert

ist, aber immer noch halb leer ist in Wien.



Gründen?

E4: Für Einfamilienhäuser sehen wir den Markt überhaupt nicht. Weil ein Einfamilienhaus

immer individuell zugeschnitten ist. Das heißt in der Nachnutzung wird jedenfalls umgebaut.

Hinsichtlich der Energieeffizienz kann auf die klima:aktiv Auszeichnung zurückgegriffen

werden und die bekommt man relativ fix.

139




E4: Sehen wir problemlos, das beste Beispiel ist die europäische Plakette die angebracht wird

für die 25 % - Ersparnis des Energieverbrauches. Dort sind jetzt zwar die Anforderungen

verschärft worden, aber es ist praktikabel. Es macht eine Zertifizierung dann Sinn, wenn Sie

etwas verändern wollen. Im Zuge eines Umbaus sehe ich es problemlos.




E4: Die CO2-Steuer ist sicher eine Möglichkeit das ganze global oder zumindest kontinental

zu steuern. Wäre auch eine gesetzliche Möglichkeit. Stichwort: Kyoto-Protokoll, das

funktioniert auch nicht so gut. Die blauen Mietverträge sind wieder sehr national. Insofern ist

die Fragestellung unpassend, wenn ich die Kritik anbringen darf.

Ergänzung Hejda: Es geht generell um zukünftige Entwicklungen, also in welche Bereiche

es noch stärker gehen kann. Welche Themen mehr fokussiert werden, die jetzt zwar

thematisiert, aber noch nicht wirklich in der Praxis angewendet werden. Deshalb sind beide

Themen in einer Frage vereint.

E4: CO2-äquivavalent sicher ja. Ansonsten ist wahrscheinlich die allgemeine Marktlage, ob

Mieter- oder Vermietermarkt, mehr ausschlaggebend. Muss sich der Mieter anstrengen um ein

Büro zu bekommen, oder muss sich der Vermieter anstrengen, um ein Gebäude zu vermieten.

Derzeit herrscht auf den europäischen Märkten eine klare Tendenz und jegliche Klassifikation

oder jegliche Besserstellung gegenüber dem Durchschnitt wird der Vermarktung schon

helfen. Allein wird sie nicht glücklich machen, die Zertifizierung.

Frage 13.1.: Welche Maßnahmen sind aus Ihrer Sicht notwendig, um die Nachfrage nach

Zertifizierungen zu erhöhen?

E4: Das bringt mich wieder zum Mieter. Wenn es der Mieter verlangt, wird es der Vermieter

gerne erbringen. Ich glaube allerdings, dass der Mieter derzeit mündig genug ist, zu

unterscheiden „Plakette“ oder „tatsächlich gutes Gebäude“.

140

Anhang 6: Experteninterview E5 – IMMOFINANZ AG (nur Retail-Objekte)

Interviewpartner: Mag. (FH) Markus Stätter (Head of Team Asset Management Retail

Austria)

Datum: Erhalt des ausgefüllten Fragebogens am 04.03.2013

Methode: schriftliche Befragung per E-Mail, Kontakt:

[email protected], zusätzliche Bemerkungen durch

E5:

-) Angaben beschränken sich auf das österreichische Retail-Portfolio

und nicht auf das gesamte Portfolio Österreich

-) Aufgrund der Immobilienstruktur (durchwegs Bestandsimmobilien

mittleren Baualters) haben wir kaum mit dem Thema Zertifizierung zu

tun











relevant.





141


Mobilität: 4.



E5: Das Thema Nachhaltigkeit ist in aller Munde und der Begriff wird sehr inflationär

verwendet. Die Gebäudezertifizierung stellt im Wesentlichen ein weiteres Bewertungstool

neben der klassischen Gebäudebewertung dar. Vor allem Mieter und Investoren profitieren

von den detaillierten Informationen über die Immobilien. Die Relevanz der nachhaltigen

Gebäudeentwicklung ist unbestritten und die Gebäudezertifizierungen werden für

internationale Investoren und Mieter verstärkt zum Entscheidungskriterium. Die aktuellen

Zertifikate decken die heutigen technischen Möglichkeiten gut ab, wesentlich wird sein, dass

die Kriterien an den voranschreitenden technologischen Fortschritt in diesem Segment stets

angepasst werden.



E5: Nein




E5: Die höhere Gebäudequalität in Verbindung mit nachhaltiger Energieversorgung

beeinflusst jedenfalls die Bewertung positiv. Einerseits impliziert die hohe Gebäudequalität

einen geringeren Instandhaltungsaufwand, durch die Nutzung neuer Energieformen

(Wärmepumpen, PV,…) in Verbindung mit verbesserten Dämmstoffen können die

Betriebskosten erheblich gesenkt werden (Stichwort Gesamtenergieeffizienz). Aufgrund der

steigenden Nachfrage werden einerseits die Leerstandszeiten verkürzt und andererseits höhere

Verkaufspreise erzielt.




142



E5: Keine Angabe.



E5: Keine Angabe.











Ihrem Unternehmen?

E5: Keine Angabe.





E5: Keine Angabe.


gebildet?

E5: Aufgrund der starken Nachfrage nach zertifizierten Immobilien muss sich mittlerweile

jeder Immobilienmarkt diesem Thema stellen. Auf nationaler Ebene ist die Zertifizierung

143

noch nicht ausgeprägt, in der Zusammenarbeit mit internationalen Investoren und Mietern

muss man sich damit auseinandersetzen.



Gründen?

E5: Das Thema Nachhaltigkeit hat natürlich nicht vor den Einfamilienhäusern Halt gemacht.

Der große Unterschied besteht darin, dass hier die Eigennutzung im Vordergrund steht. Das

Thema Energieeinsparungen und nachhaltige Bauformen haben sich m.E. die meisten

Baufirmen und Hausanbieter bereits auf ihre Fahnen geschrieben, eine Ausweitung auf eine

Zertifizierung halte ich für fragwürdig.




E5: Aufgrund der enormen Kosten für Bestandsimmobilien sehe ich hier kaum

Umsetzungspotential.




E5: Umweltschutz und Nachhaltigkeit ist naturgemäß auch ein politisches Thema, was

mögliche Steuern betrifft, kann ich keine Einschätzung abgeben. Wünschenswert wäre die

Einbeziehung des gesamten Entwicklungsprozesses einzelner Faktoren für die Beurteilung

von nachhaltigen Maßnahmen (z.B. Dämmstoffe - wie werden nachhaltige Baustoffe

produziert und welchen Ressourcen werden bei der Produktion verbraucht, wie sieht es mit

der Entsorgung aus,…).

144

Anhang 7: Experteninterview E6 – Raiffeisen-Holding NÖ-Wien reg.Gen.m.b.H.

Interviewpartnerin: Dr. Martina Schmidradner (Abteilungsleitung Immobilienmanagement)

Datum: Erhalt des ausgefüllten Fragebogens am 30.01.2013 und in ergänzter

Form am 07.02.2013

Methode: schriftliche Befragung per E-Mail, Kontakt:

[email protected]


• 28 Immobilien, rd. 255.000 m² vermietbare Fläche (Stand: 31.12.2012)

• 2 zertifizierte Objekte, rd. 40.000 m² davon 1 Bürogebäude und 1 Bürogebäude-Hotel-

Komplex

• 2 internationale, 1 nationales Zertifikat (ein Gebäude wurde zweifach ausgezeichnet)

• Zertifizierter Bestand in Österreich: 7,14 % (gemessen an der Anzahl der Gebäude)








relevant.






Mobilität: 3, m) Erreichbarkeit öffentl. Verkehrsmittel: 2, n) Infrastruktur: 3.

145



E6: Zu viele unterschiedliche Zertifizierungen.



E6: Keine wirtschaftliche Notwendigkeit, da eigen genutzte Immobilien.




E6: Hoffnung 1/8 / 1/4 % bessere Rendite.









6.



E6: Ja.






146






Ihrem Unternehmen?

E6: Internationaler Investor.





E6: Ähnlich ÖGNI, aber international noch zu wenig anerkannt.


gebildet?

E6: Ja.



Gründen?

E6: Nein, Energieausweis ausreichend.




E6: Schwierige Rahmenbedingungen z.B. bei „Denkmalschutz“ bzw. Schutzzone.




E6: Siehe Entwicklung weltweit wo mittlerweile CO2-Zertifikate äußerst günstig

erworben/gehandelt werden.

147

Anhang 8: Experteninterview E7 – S + B Gruppe AG

Interviewpartner: DI Wolfdieter Jarisch (Gesellschafter und Vorstand)

Datum: Erhalt des ausgefüllten Fragebogens am 19.02.2013 und in ergänzter

Form am 26.02.2013

Methode: schriftliche Befragung per E-Mail, Kontakt: Wolfdieter.Jarisch@sb-

gruppe.at, [email protected]

* blaue Schriftfarbe = wurde von Herrn Jarisch direkt in der E-Mail beantwortet

Von: Jarisch Wolfdieter <[email protected]

An: Marion Hejda <[email protected]>

Betreff: Re: Diplomarbeit HEJDA_Gebäudezertifizierungen

Datum: Tue, 19. Feb. 2013 06:28:40

Sehr geehrte Frau Hejda,

Leider habe ich es nicht früher geschafft, hoffe aber das sie die Antworten noch rechtzeitig

erhalten.

Beilage 3 kommt noch

Alles Gute

Jarisch

Von meinem iPad gesendet

Am 08.02.2013 um 11:43 schrieb "Marion Hejda"

<[email protected]<mailto:[email protected]>>:

Sehr geehrter Herr Jarisch,

ich beziehe mich auf unser Gespräch im Zuge des Mentoren-Programmes der FH Wien und

bitte Sie, mir nachstehende Fragen für meine Diplomarbeit zum Thema "Die Bedeutung von

Gebäudezertifizierungen am österreichischen Immobilienmarkt" zu beantworten.

Im Besonderen wird in dieser Arbeit auf die Bewertungssysteme GreenBuilding, klima:aktiv,

148

TQB der ÖGNB, DGNB der ÖGNI, LEED und BREEAM eingegangen. (Umgangssprachlich

wird von Gebäudezertifizierungen gesprochen, daher wird dieser Begriff in der Arbeit

verwendet, auch wenn nicht alle Systeme einen Zertifikatsstatus besitzen).

Teil 1: Angaben zum Development-Portfolio

-) Wann wurde in Ihrem Unternehmen das Thema Nachhaltigkeit fokussiert und mit der

Zertifizierung der Gebäudequalität begonnen?

Das ist mittlerweile schon gut 5 Jahre her.

- ) Wie viele Objekte wurden in den letzten 5 Jahren mit o.a. Bewertungssystemen

zertifiziert? (Österreich / Ausland*)

2 in Österreich und 2 im Ausland

-) Wie groß ist der prozentuelle Anteil an zertifizierten Objekten gemessen am gesamten

Development-Portfolio der letzten 5 Jahre (Österreich / Ausland*).

Alle neuen Bürogebäude werden zertifiziert, Wohnobjekte eher nicht. D.h. ca. 75%

-) Bitte differenzieren Sie die zertifizierten Objekte in Österreich nach ihrer Nutzungsart:

Bürogebäude, Wohngebäude, Hotelbauten, Handelsflächen / Shopping Center, etc.

Ausschließlich Büroimmobilien

-) Bitte differenzieren Sie die zertifizierten Objekte in Österreich nach dem verwendeten

Bewertungssystem: LEED, BREEAM, GreenBuilding, TQB, ÖGNI, klima:aktiv

Ausschließlich LEED, jetzt neu bei unseren größten Wohnbauprojekt EU Green Building

-) *Definition "Ausland", Angabe der Länder:

Tschechien, Rumänien, Polen

Teil 2: offene Fragen zum Thema Gebäudezertifizierungen

1.) Gibt es in Ihrem Portfolio Gebäude, die zwar Nachhaltigkeitskriterien erfüllen, aber

dennoch nicht zertifiziert wurden? Wenn ja, aus welchen Gründen?

Ja die Wohnhäuser, eine Zertifizierung bringt derzeit keinen Mehrwert

2.) Nach welchen Kriterien richtet sich die Auswahl des Zertifizierungssystems in Ihrem

149

Unternehmen?

Nach internationalen Anerkenntnis, Forderungen durch Investoren, Umsetzbarkeit

3.) Wie fließen die hohe Gebäudequalität und die Nachhaltigkeitskriterien in die

Objektbewertung ein? Werden auch "weiche" Gebäudeeigenschaften wie der Nutzerkomfort


Ja, zum Beispiel Fahrradabstellräume mit Duschen und Spinde, Nichtraucherinnen,

4.) Entstehen durch die Zertifizierung der Gebäudequalität zusätzliche Mehrkosten in der

Planung/Ausführung? Wenn ja, in welcher Höhe (prozentuell im Vergleich zu nicht-

zertifizierten Objekten)?

Kommt auf die gewünschte Zertifizierungsstufe an, aber bis zu 5%

5.) In welcher Phase des Entwicklungsprozesses entscheidet es sich, ob eine Zertifizierung

durchgeführt wird oder nicht?

Bereits beim Vorentwurf, Entwurf tut man sich leichter wenn die Vorgaben fixiert sind.

Danach wird es immer schwieriger

6.) Können bei zertifizierten Gebäuden nachweislich höhere Verkaufspreise / bzw. Mietpreise

erwirtschaftet werden? Wenn ja, in welcher Höhe (prozentuell im Vergleich zu nicht-


Es ist nicht mehr NUR die Frage nach höheren Verkaufspreisen sondern vor allen ob sie ein

nichtzertifiziertes Bürohaus überhaupt verkaufen können. Viele Investoren machen das zur

Bedingung und Zahlen bis zu 3-5% mehr.

7.) Hat sich Ihrer Einschätzung nach in Österreich ein Markt für nachhaltige Gebäude

gebildet? Wird dieser in den nächsten 10 Jahren Ihrer Meinung nach wachsen oder eher

abklingen?

Ja hat sich und wird weiter wachsen

8.) Werden zertifizierte Gebäude Treiber für den Marktpreis einer Immobilie sein?

Ja

9.) Seit geraumer Zeit wird die Vereinheitlichung von Zertifizierungssystemen unter

150

Fachleuten diskutiert. Wie könnte eine solche Normierung Ihrer Meinung nach durchgeführt

werden und für welche Bereiche einer Zertifizierung (z.B. Kriterienkatalog,


Z.B. Euro Zertifizierung wie es jetzt bei Wohnbauten versucht wird. Kriterium ist eine 25%

Unterschreitung der im jeweiligen Land vorgeschriebenen Energieverbrauchswerte.

10.) Meinen Sie, dass nationale Gebäudezertifizierungen auch für Privatpersonen, zum


Gründen?

Das ist derzeit noch viel zu teuer

11.) Zur Nachhaltigkeit zählt auch die Reduzierung des Verbrauches der Ressource "Boden",

allerdings werden größtenteils Neubauten zertifiziert: wie sehen Sie die Umsetzung von

Gebäudezertifizierungen im Bestand?

Wurde von uns in Tschechien schon durchgeführt, wird immer mehr kommen, wenn man sich

im Detail auskennt und nicht mehr für zu schwierig abstempelt.

12.) Oft diskutierte Themen sind zum Beispiel blaue Mietverträge oder eine mögliche CO2-

Steuer. Was halten Sie davon und mit welchen anderen zukünftigen Entwicklungen im


Ein schwieriges Thema, da man ja Investor die eine höhere Immobilienqualität bieten nicht

mit Strafen und Gebühren belegen darf, da ansonsten die Qualität abnehmen wird.

So wie derzeit ein nicht klimatisiertes Haus ohne Lüftung einen besseren Energieausweis

erhält als ein voll ausgestattetes Niedrigenergiehaus.

Teil 3: drei geschlossene Fragen zum Thema Gebäudezertifizierungen (sh. Anhang).

Ich bedanke mich recht herzlich für Ihre Unterstützung und wünsche Ihnen ein schönes

Wochenende!

Beste Grüße

Marion Hejda

<DA.hm_Fragenkatalog S&B.docx>

151

Übersendung Teil 3 durch Dzojic Katarina, [email protected]








relevant.






Mobilität: 2.







Mieterfluktation: keine Angabe, d) höhere Mietpreise: 2, e) geringere Betriebskosten: 1, f)

geringere Instandhaltungskosten: 3, g) geringeres technisches Ausfallrisiko: 2, h)

Finanzierungsvorteile: 5.






152





153

Anhang 9: Experteninterview E8 – STRAUSS & PARTNER Development GmbH

Interviewpartner: Günter Piffl (Projektentwicklung / Projektmanagement)

Markus Auinger (Nachhaltigkeit & Lebenszyklus bei PORR Design &

Engineering GmbH)

Datum / Uhrzeit: 25.02.2013, 10:00 – 11:00 Uhr


Frage 1: Wann wurde in Ihrem Unternehmen das Thema Nachhaltigkeit fokussiert und mit

der Zertifizierung der Gebäudequalität begonnen?

E8: Strauss & Partner ist erst vor einem Jahr mit der PORR Solution fusioniert worden. Als

Strauss & Partner haben wir uns seit 2009 damit befasst, dass EURO PLAZA 4 zu

zertifizieren. Wir wollten es mit der besten Zertifizierung machen, mit der ÖGNI.

Frage 2: Wie viele Objekte wurden in den letzten 5 Jahren mit o.a. Bewertungssystemen

zertifiziert (Österreich / Ausland*)

E8: Für PORR Solutions kann ich es jetzt nicht beantworten. Strauss & Partner hat nur das

EURO PLAZA 4 zertifiziert, also nur ein Gebäude. Wobei da haben wir nicht beim Start

begonnen, sondern haben es nachzertifiziert. Mit Start der ÖGNI.

Frage 3: Wie groß ist der prozentuelle Anteil an zertifizierten Objekten gemessen am

gesamten Development-Portfolio der letzten 5 Jahre (Österreich / Ausland*).

E8: Die restlichen Objekte, die wir im Portfolio hatten, waren Wohnbauten und wurden nicht

zertifiziert. Umgelegt auf die m² waren es ca. 60 Prozent, auf Objekte selbst ca. 30 Prozent.

Frage 4: Bitte differenzieren Sie die zertifizierten Objekte in Österreich nach ihrer

Nutzungsart: Bürogebäude, Wohngebäude, Hotelbauten, Handelsflächen / Shopping Center,

etc.

E8: Ein Bürogebäude. Wohngebäude wurden noch nicht zertifiziert. Ein Hotel befindet sich

derzeitig im Zertifizierungsprozess des GreenBuilding-Labels der EU. In einem Hotel hängt

es vom späteren Betreiber ab, ob zertifiziert wird oder nicht. Zukünftig sollen voraussichtlich

alle Eigenentwicklungen mindestens mit DGNB Silber zertifiziert werden und das fängt jetzt

zum greifen an. EURO PLAZA der fünfte Bauabschnitt wird zertifiziert und die drei Objekte

154

in Berlin werden zertifiziert. Wir gehen Richtung 100 Prozent, weil es ein Hygienefaktor ist.

Es ist gescheit, wenn man es schon in der Planungsphase mitmacht. Erstens wird es billiger

und zweitens weiß man worum es geht. Das ist auch das Problem, das wir beim EURO

PLAZA 4 gehabt haben: wir zertifizieren nach, das Gebäude war fertig. Wie geht man das

Ganze an, dass man zu den Punkten kommt. Im Endeffekt haben wir Gold bekommen.

Frage 5: Bitte differenzieren Sie die zertifizierten Objekte in Österreich nach dem

verwendeten Bewertungssystem: LEED, BREEAM, GreenBuilding, TQB, ÖGNI,

klima:aktiv.

E8: ÖGNI.

Frage 7: Gibt es in Ihrem Portfolio Gebäude, die zwar Nachhaltigkeitskriterien erfüllen, aber

dennoch nicht zertifiziert wurden? Wenn ja, aus welchen Gründen?

E8: Aus Sicht der PORR geht es vorwiegend um Betriebsgebäude. Da macht es eigentlich

keinen Sinn sie zu zertifizieren. Höchstens sie werden veräußert, aber dann ist es auch relativ

schwierig bei einer Niederlassung irgendwo im Bundesland. Da wird es kaum Sinn machen.


Ihrem Unternehmen?

E8: Eines das international anerkannt ist und auch state of the art ist. Das hat zum Teil auch

gegen die österreichischen Mitbewerber der DGNB gespielt, dass sie im Prinzip nur im

Wiener Raum bekannt sind. Und gerade DGNB / ÖGNI ist das Einzige, was den

Nutzerkomfort wirklich abbildet und auch Lebenszykluskosten etc. betrachtet.

Frage 8.1.: Wie sehen Sie das, dass die DGNB die Standortqualität nicht in der Bewertung

der Nachhaltigkeit berücksichtigt?

E8: Das ist eine Frage der Perspektive. Der Entwickler oder Investor möchte natürlich, dass

ein guter Standort in der Gesamtbewertung bewertet wird. Dagegen steht, dass ein

Bürogebäude für einen produzierenden Betrieb in der Peripherie womöglich ein gutes

Gebäude sein kann, obwohl es an einem schlechten Standort steht. Bei der DGNB hat man

sich, um das zu entkoppeln, für zwei Bewertungen entschieden. Bei LEED z.B. ist der

Standort in Gold, Silber, Platin enthalten. Als Nutzer einer Immobilie möchte ich aber

eigentlich eine Aussage über die Qualität des Gebäudes haben. Ob mir der Standort zusagt,

oder nicht, ist ein zweites Paar Schuhe.

155




E8: Heute noch gar nicht. Derzeit ist in der Wertermittlungsverordnung noch nicht mal die

Energieeffizienz abbildbar. Seit 1 1/2 Jahren gibt es sehr viele Publikationen, die in diese

Richtung gehen und die Sachverständigen haben letzten Endes im Rahmen der Zu- und

Abschläge durchaus Möglichkeiten. Nur Stand heute wird das noch kaum angewandt, weil es

einfach noch nicht gängig ist. Es wird aber sicherlich kommen und was wir beobachten

können, oder was ich auch bei der ÖGNI beobachten konnte, die Gebäude die zertifiziert sind,

haben weniger Probleme mit Leerstand. Sie sind heute de facto alle vollvermietet und

kämpfen auch mit weniger Abschlägen. Es gibt nicht mehr zu verdienen, aber kann etwas

dagegen setzen, sodass der Preis nach unten getrieben wird.

Frage 10: Entstehen durch die Zertifizierung der Gebäudequalität zusätzliche Mehrkosten in

der Planung / Ausführung? Wenn ja, in welcher Höhe (prozentuell im Vergleich zu nicht-


E8: Natürlich entstehen Mehrkosten. Die Planer und Auditoren kosten etwas. Ist allerdings

nicht in einem prozentuellen hohen Bereich angesiedelt. Rein von den Konsulentenkosten

sind es ca. 5 Prozent. Von den GIK sind wir im Promillebereich. Und in der Ausführung ist es

natürlich ein bisschen umfangreicher. Es kommt auch auf die Kalkulation an: rechne ich

Mehrkosten durch erhöhte Gewerkequalitäten? Rechne ich es dem Audit zu, oder dem

Bauwerk? Bei einer Gold-Zertifizierung ist man bei einer gesamten Erhöhung der

Herstellkosten vom Bauwerk von + 3 % bis + 7 %. Wenn ich ein energieeffizientes Gebäude

errichten will, dann brauche ich bessere U-Werte, und das kostet einfach.

Frage 11: In welcher Phase des Entwicklungsprozesses entscheidet es sich, ob eine

Zertifizierung durchgeführt wird oder nicht?

E8: In der Planungsphase. Nachträglich, hat man gesehen, ist es kompliziert. Je früher, desto

besser.

Frage 12: Können bei zertifizierten Gebäuden nachweislich höhere Verkaufspreise / bzw.

Mietpreise erwirtschaftet werden? Wenn ja, in welcher Höhe (prozentuell im Vergleich zu

nicht-zertifizierten Objekten)?

156

E8: „Nachweislich“ ist immer schwierig. Es wird ein Verkaufspreis festgesetzt und die

Zertifizierung gehört sicher zur Begründung. Natürlich kann man den Preis höher ansetzen,

das ist wie bei einem Hotel, ob das 4 Sterne hat oder 3 Sterne. Der Vergleich ist schwierig.


gebildet? Wird dieser in den nächsten 10 Jahren Ihrer Meinung nach wachsen oder eher

abklingen?

E8: Meines Erachtens hat sich schon ein Markt gebildet, der auch noch weiter wachsen wird.

Wenn man sich so in der Branche umhört, erfährt man, dass jeder von einer Zertifizierung

redet und das Thema explodiert in Wahrheit. Ob das der DC Tower ist oder bei uns das

EURO PLAZA 5; jeder möchte eine Zertifizierung haben.

Frage 13.1.: Wird seitens der Mieter nach einer Zertifizierung nachgefragt?

E8: Eher große internationale Mieter, der eine Nachhaltigkeitsstrategie verfolgt, der schon.

Die meisten Mieter sind nicht am Zertifikat selbst interessiert, sondern an den Inhalten. Der

thermische, akustische Nutzerkomfort, Licht etc., das sind eigentlich die Punkte, die dann da

aufgegriffen werden.

Frage 14: Werden zertifizierte Gebäude Treiber für den Marktpreis einer Immobilie sein?

E8: Ich glaube nicht, dass irgendwas mehr wert wird. Man verteidigt den Preisverfall nach

unten.


Fachleuten diskutiert. Wie könnte eine solche Normierung Ihrer Meinung nach durchgeführt

werden und für welche Bereiche einer Zertifizierung (z.B. Kriterienkatalog,


E8: Es gibt bereits Bestrebungen. Speziell im Bereich der europäischen Normung gibt es die

Normgruppe TC 350 und da ist eine Norm schon in Kraft und die anderen beiden kommen

noch. Sie steckt den Rahmen ab und im Prinzip werden sich alle Zertifizierungssysteme in

Europa diesem Rahmen zu unterwerfen haben. Die DGNB hat es heute schon, inwieweit das

dann Minergie, ÖGNB, die Schweden oder die Tschechen übernehmen… Die verschiedenen

Zertifikate machen keinen Sinn: in Österreich bei 8 Mio. Einwohnern stehen – glaube ich - 6

bis 8 verschiedene Labels zur Verfügung.

157



Gründen?

E8: Ich kann mir das nicht vorstellen, dass es für Privatpersonen interessant ist. Außer

klima:aktiv in NÖ, um die Wohnbauförderung zu erlangen.




E8: Spannendes Thema mit sehr viel Potenzial, nur der Bestand leidet unter den Grenzen der

Machbarkeit. Egal ob technisch oder finanziell: die meisten Portfoliobetreiber wissen nicht

wirklich, welche Gebäude in welcher Qualität herumstehen. Somit geht es bei

Bestandszertifizierungen vorwiegend darum, einmal eine gewisse Sicherheit in den Bestand

hinein zu bringen. Wie schaut es wirklich aus mit Ressourcenverbräuchen, also Strom, Gas,

Wasser, etc., wie schaut es aus mit Schadstoffen, wie schaut mit der Umnutzungsfähigkeit

aus, welche lichten Raumhöhen habe ich, welche akustischen Qualitäten hat z.B. meine

Fassade und welche Möglichkeiten habe ich überhaupt, um dort etwas zu verbessern,

optimieren, den Wert zu steigern etc.? Das ist im Altbau sehr schwierig.




E8: Hoffentlich kommen blaue Mietverträge. Das Problem ist nur, der Investor vermeidet

erhöhte Kosten, weil der Nutzer davon profitieren wird. Und um dieses Investor/Nutzer-

Dilemma ein bisschen aufzulösen, wäre es gut, wenn es sowas in irgendeiner Art geben

würde. Langfristig wird die CO2-Steuer schon kommen, das ist meine persönliche Meinung.

Das wird aber sicher noch einige Zeit dauern.

Frage 19: Welche Maßnahmen müssen Ihrer Meinung nach seitens der Zertifizierungsstellen

gesetzt werden, um die Nachfrage nach Gebäudezertifizierungen zu erhöhen?

E8: Ich glaube, dass der Druck kommen wird, das im Bürobereich alles zertifiziert werden

muss. Wie der Energieausweis. Das ist durchaus vorstellbar. In Deutschland wird jedes

Bundesgebäude nach BNB zertifiziert, um gewisse Mindestanforderungen zu erreichen.

158








relevant.



geringer Schadstoffausstoß über den gesamten Lebenszyklus: 3, Anmerkung: Tendenz

steigend, f) Flächeneffizienz: 1, g) Drittverwendbarkeit / Flexibilität: 1, h) architektonische

Qualität: 2, i) niedrige Betriebs- und Instandhaltungskosten: 2, j) Nutzerkomfort: 1, k)

Funktionalität: 1, l) Berücksichtigung neuer Mobilität: 2, Anmerkung: Tendenz steigend.

Frage 21: Welcher Mehrwert konnte nachweislich bei zertifizierten Gebäuden im Vergleich

zu nicht nachhaltigen Gebäuden generiert werden? Es besteht die Möglichkeit, drei weitere







6, Anmerkung: Tendenz steigend








159



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